Vastgoed als investering Deel 2

[Perkouw]

@Thompson Conform de SNF standaard zullen ze zelf iets van, op zijn minst, een jaarlijkse inspectie inplannen voor de woning. Allicht, al is het voor je eigen gemoedsrust, handig om gelijk met Hubbs even af te stemmen dat je ook op x-momenten in het jaar even zelf een inspectie wilt doen van je vastgoed? #probeerevenmeetedenken

Leuk als je ons op de hoogte wilt houden, ben benieuwd hoe het gaat lopen!

[Thompson]

Perkouw schreef op donderdag 7 november 2024 @ 11:17:
@Thompson Conform de SNF standaard zullen ze zelf iets van, op zijn minst, een jaarlijkse inspectie inplannen voor de woning. Allicht, al is het voor je eigen gemoedsrust, handig om gelijk met Hubbs even af te stemmen dat je ook op x-momenten in het jaar even zelf een inspectie wilt doen van je vastgoed? #probeerevenmeetedenken

Leuk als je ons op de hoogte wilt houden, ben benieuwd hoe het gaat lopen!

Ze voeren een 2-maandelijkse (of kwartaal?) controle uit en laten bijv ook 2x per jaar tuinonderhoud uitvoeren. Klein onderhoud hebben ze ook een eigen technische dienst voor.

Ik ga sowieso inderdaad bij ze voorstellen dat ik 1x per jaar oid bij de woning wat onderhoud wil (laten) uitvoeren. Ik heb bijv deels een houten gevelbekleding die aankomende zomer wel een nieuw likje verf kan gebruiken.

[JMfx]

Update wet betaalbare huur
https://nos.nl/artikel/25...verkopen-om-nieuwe-regels

[mannowlahn]

JMfx schreef op donderdag 21 november 2024 @ 07:58:
Update wet betaalbare huur
https://nos.nl/artikel/25...verkopen-om-nieuwe-regels

Toch raar dat de signalen hier bv in Amsterdam uitermate dramatisch zijn qua aanbod en kosten. Maar laten we over een jaartje kijken, want die verkoop zal steeds verder gaan met als hoogtepunt juni 2026.

" Maar tegelijkertijd kwamen er huurwoningen bij doordat vooral grotere, bedrijfsmatige verhuurders nieuwe woningen bouwden."

Maar in de tussen tijd groeit het aantal woning zoekers wel. Er blijft steeds meer een te kort. Het is maar hoe je met de cijfer omgaat en dit verwoord.

[Rubbergrover1]

mannowlahn schreef op donderdag 21 november 2024 @ 09:02:
[...]

Toch raar dat de signalen hier bv in Amsterdam uitermate dramatisch zijn qua aanbod en kosten. Maar laten we over een jaartje kijken, want die verkoop zal steeds verder gaan met als hoogtepunt juni 2026.

" Maar tegelijkertijd kwamen er huurwoningen bij doordat vooral grotere, bedrijfsmatige verhuurders nieuwe woningen bouwden."

Maar in de tussen tijd groeit het aantal woning zoekers wel. Er blijft steeds meer een te kort. Het is maar hoe je met de cijfer omgaat en dit verwoord.

Wat ik in dat verhaal mis is een grafiek met het totaal aantal (winstgerichte) huurwoningen. Als dat aantal de laatste jaren steeds met 4500 per jaar steeg, dan is het niet vreemd dat het totaal aantal huurwoningen afgelopen jaar gelijk bleef.

[vortexnl1982]

Ik heb nu twee huurders in mijn appartement en ben daar tevreden over. Nu wilt 1 huurder in januari 3 maanden op vakantie en vraagt aan mij of er dan een andere huurder in de woning kan.

Uiteraard staat in mijn contract dat er niet mag worden onderverhuurd (standaard modelcontract). En ik ben ook blij dat ze het in ieder geval aan me vragen of het mag

Ik heb al contact gezocht met mijn hypotheekverstrekker en die vinden het geen probleem. Als ik zelf wat zoek / chatgpt dan kom ik een beetje uit op de volgende nadelen / extra werk voor mij:

* Je loopt risico's op schade, overlast, en juridische complicaties, vooral als de onderhuurder problematisch blijkt te zijn.

En ik zou de volgende zaken moeten regelen:

1. Schriftelijke toestemming
Geef schriftelijke toestemming voor de onderverhuur.
Vermeld hierbij:
De duur van de onderverhuur (bijvoorbeeld 3 maanden).
De verantwoordelijkheid van de hoofdhuurder voor eventuele schade, overlast, of wanbetaling door de onderhuurder.
2. Identiteit van de onderhuurder
Vraag om de identiteit van de onderhuurder (kopie ID) en achtergrondinformatie, zodat je weet wie in jouw woning verblijft.
3. Tijdelijke onderhuurovereenkomst
Laat de hoofdhuurder een tijdelijke onderhuurovereenkomst opstellen, met jouw goedkeuring.
Belangrijke punten:
De onderhuurder heeft geen huurrechten jegens jou.
De onderverhuur eindigt automatisch na de afgesproken periode.
4. Schade en verantwoordelijkheid
Maak duidelijk dat de hoofdhuurder verantwoordelijk blijft voor schade, overlast, en de huurbetaling.
5. Wettelijke en contractuele verplichtingen
Controleer je eigen huurovereenkomst of hypotheekvoorwaarden. In sommige gevallen mag onderverhuur niet zonder toestemming van je hypotheekverstrekker of volgens de wet.
6. Borg regelen
Overweeg om een extra borg te eisen via de hoofdhuurder om eventuele schade of problemen door de onderhuurder af te dekken.

Al met al best een gedoe en het risico ligt bij mij. Volgens mij heeft de huurder ook geen bekende en gaat dan op zoek naar internet naar een huurder.

Ben ik nog iets vergeten? En zouden jullie het doen / niet doen? Als ik het even voor mezelf op een rijtje zet kost het me tijd en geeft het extra risico waar ik niet op zit te wachten. Daarnaast is het wel een jonge huurder en zou ik het zelf (in die positie) wel fijn vinden als de verhuurder met me meedenkt...

[ColeJ]

vortexnl1982 schreef op dinsdag 26 november 2024 @ 15:00:
Volgens mij heeft de huurder ook geen bekende en gaat dan op zoek naar internet naar een huurder.

Als het een onbekende is zou ik er niet aan meewerken. Als je geen risico wilt lopen en toch je huurder iets wilt gunnen dan zou ik voorstellen om bijvoorbeeld 3 maanden een bepaalde huurkorting te geven.

[vortexnl1982]

ColeJ schreef op dinsdag 26 november 2024 @ 15:27:
[...]


Als het een onbekende is zou ik er niet aan meewerken. Als je geen risico wilt lopen en toch je huurder iets wilt gunnen dan zou ik voorstellen om bijvoorbeeld 3 maanden een bepaalde huurkorting te geven.

Dank voor het meedenken!

Ik moet nog contact opnemen met de huurder maar volgens mij heeft de huurder nu geen kandidaat en zal er op internet worden gezocht. Ik zit hier ook niet op te wachten eerlijk gezegd. Ze zijn wel met zijn tweeën en eentje daarvan gaat op vakantie. Dus er blijft nog altijd 1 huurder in de woning. Maar dan nog...

Huurkorting is wel een goed voorstel maar ga ik niet doen

Wat ik me trouwens ook afvraag:
Ik heb eerder twee keer een huurderswissel gedaan met een addendum op het huurcontract. Ik kan nieuwe huurders goedkeuren of afkeuren maar ik vraag me af of ik op een gegeven moment gewoon kan zeggen dat ik geen nieuwe huurderswissel meer wil. Ook als ze een vast huurcontract hebben. Volgens mij heb ik het recht om nee te zeggen (zonder opgave van reden) en daarmee dus ervoor kan zorgen dat de huurders eruit gaan. Ik heb geen zin dat het een soort draaideur verhaal wordt waarmee huurders voor eeuwig in de woning kunnen blijven.

[Wispe]

vortexnl1982 schreef op dinsdag 26 november 2024 @ 15:52:
[...]


Dank voor het meedenken!

Ik moet nog contact opnemen met de huurder maar volgens mij heeft de huurder nu geen kandidaat en zal er op internet worden gezocht. Ik zit hier ook niet op te wachten eerlijk gezegd. Ze zijn wel met zijn tweeën en eentje daarvan gaat op vakantie. Dus er blijft nog altijd 1 huurder in de woning. Maar dan nog...

Huurkorting is wel een goed voorstel maar ga ik niet doen

Wat ik me trouwens ook afvraag:
Ik heb eerder twee keer een huurderswissel gedaan met een addendum op het huurcontract. Ik kan nieuwe huurders goedkeuren of afkeuren maar ik vraag me af of ik op een gegeven moment gewoon kan zeggen dat ik geen nieuwe huurderswissel meer wil. Ook als ze een vast huurcontract hebben. Volgens mij heb ik het recht om nee te zeggen (zonder opgave van reden) en daarmee dus ervoor kan zorgen dat de huurders eruit gaan. Ik heb geen zin dat het een soort draaideur verhaal wordt waarmee huurders voor eeuwig in de woning kunnen blijven.

Pak art. 7:269 BW erbij en ga dat onderzoeken. Iets zegt mij dat als het foutgaat, je vast zit aan de onderhuurder.

[vortexnl1982]

Wispe schreef op dinsdag 26 november 2024 @ 16:13:
[...]


Pak art. 7:269 BW erbij en ga dat onderzoeken. Iets zegt mij dat als het foutgaat, je vast zit aan de onderhuurder.

Goede tip!

Is dit artikel niet van toepassing als er sprake is van een onderverhuurder en de overeenkomst tussen verhuurder en hoofdhuurder wordt beëindigd?

Dit zou dan het geval zijn dat de hoofdhuurder (1 van de 2) de huurovereenkomst opzegt. Dan zou de onderhuurder het recht hebben om te blijven huren.

ALS ik het doe was ik sowieso van plan om een contract te maken met een start en einddatum van de huur en dat de onderhuurder er dan uit moet. Mocht de hoofdhuurder het contract opzeggen dan eindigt ook direct het huurrecht van de onderhuurder (goede tip dus van je want daar had ik niet aan gedacht).

Ik merk dat er nog wat haken en ogen aan zitten dus ik neig steeds meer om het niet te doen

[Wispe]

vortexnl1982 schreef op dinsdag 26 november 2024 @ 16:24:
[...]


Goede tip!

Is dit artikel niet van toepassing als er sprake is van een onderverhuurder en de overeenkomst tussen verhuurder en hoofdhuurder wordt beëindigd?

Dit zou dan het geval zijn dat de hoofdhuurder (1 van de 2) de huurovereenkomst opzegt. Dan zou de onderhuurder het recht hebben om te blijven huren.

ALS ik het doe was ik sowieso van plan om een contract te maken met een start en einddatum van de huur en dat de onderhuurder er dan uit moet. Mocht de hoofdhuurder het contract opzeggen dan eindigt ook direct het huurrecht van de onderhuurder (goede tip dus van je want daar had ik niet aan gedacht).

Ik merk dat er nog wat haken en ogen aan zitten dus ik neig steeds meer om het niet te doen

Ik ben geen huurrecht-expert, maar onlangs wel een basis-cursus gehad. Dit heb ik in mijn aantekeningen staan. Doe je er voordeel mee.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Persoonlijk zou ik het niet doen, jij krijgt je geld toch wel. Het is het probleem van de huurder, niet de jouwe.

[Rubbergrover1]

vortexnl1982 schreef op dinsdag 26 november 2024 @ 16:24:
[...]


Goede tip!

Is dit artikel niet van toepassing als er sprake is van een onderverhuurder en de overeenkomst tussen verhuurder en hoofdhuurder wordt beëindigd?

Dit zou dan het geval zijn dat de hoofdhuurder (1 van de 2) de huurovereenkomst opzegt. Dan zou de onderhuurder het recht hebben om te blijven huren.

ALS ik het doe was ik sowieso van plan om een contract te maken met een start en einddatum van de huur en dat de onderhuurder er dan uit moet. Mocht de hoofdhuurder het contract opzeggen dan eindigt ook direct het huurrecht van de onderhuurder (goede tip dus van je want daar had ik niet aan gedacht).

Ik merk dat er nog wat haken en ogen aan zitten dus ik neig steeds meer om het niet te doen

Wat betreft "het gedoe" geldt dat een heleboel in een standaard onderhuur-overeenkomst wordt afgevangen. Daar heb je dus niet heel veel extra werk aan. Een extra borg vragen lijkt mij niet onredelijk en een kopie-ID is uiteraard wel handig.

Ik zit toevallig net "aan de andere kant". Dochter die een paar maanden weg is en daarom de kamer een paar maanden in onderhuur heeft gegeven. (Via de verhuurder, dus met onderhuurcontract etc.) Zij is wel heel blij dat dat op deze manier kan, want het scheelt een hoop geld voor haar. Ik merk dat daardoor ook haar beeld van de verhuurder veel positiever is dan voor die tijd. (Was al niet slecht, overigens.)

En uiteraard heeft ze, zo goed en zo kwaad als dat kon, wel iemand uitgekozen die redelijk betrouwbaar overkomt. Want zij zit er ook niet op te wachten om na een paar maanden terug te komen in een uitgeleefde kamer. Ik denk dat zij daar meer last van zou hebben dan de verhuurder. En dat, meer algemeen, het risico van een slechte onderhuurder voor je vaste huurder groter is dan voor jou.

[vortexnl1982]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 26 november 2024 @ 16:40:
[...]

Wat betreft "het gedoe" geldt dat een heleboel in een standaard onderhuur-overeenkomst wordt afgevangen. Daar heb je dus niet heel veel extra werk aan. Een extra borg vragen lijkt mij niet onredelijk en een kopie-ID is uiteraard wel handig.

Ik zit toevallig net "aan de andere kant". Dochter die een paar maanden weg is en daarom de kamer een paar maanden in onderhuur heeft gegeven. (Via de verhuurder, dus met onderhuurcontract etc.) Zij is wel heel blij dat dat op deze manier kan, want het scheelt een hoop geld voor haar. Ik merk dat daardoor ook haar beeld van de verhuurder veel positiever is dan voor die tijd. (Was al niet slecht, overigens.)

En uiteraard heeft ze, zo goed en zo kwaad als dat kon, wel iemand uitgekozen die redelijk betrouwbaar overkomt. Want zij zit er ook niet op te wachten om na een paar maanden terug te komen in een uitgeleefde kamer. Ik denk dat zij daar meer last van zou hebben dan de verhuurder. En dat, meer algemeen, het risico van een slechte onderhuurder voor je vaste huurder groter is dan voor jou.

Ja ik begrijp het wel daarom zei ik ook ik zou het ook wel fijn vinden als ik in die positie zou zitten. Ik heb ook niet het gevoel dat ik wordt genaaid door mijn huurder of iets dergelijk.

Moest jouw dochter nog een vergoeding betalen voor dat onderhuurcontract? Ben er best wel wat tijd aan kwijt onderhand en ik loop ook beperkt risico.

[Mania-92]

vortexnl1982 schreef op dinsdag 26 november 2024 @ 20:30:
[...]


Ja ik begrijp het wel daarom zei ik ook ik zou het ook wel fijn vinden als ik in die positie zou zitten. Ik heb ook niet het gevoel dat ik wordt genaaid door mijn huurder of iets dergelijk.

Moest jouw dochter nog een vergoeding betalen voor dat onderhuurcontract? Ben er best wel wat tijd aan kwijt onderhand en ik loop ook beperkt risico.

Waarom reken je voor de onderhuur periode niet gewoon een hoger huurbedrag om de tijd die je er kwijt bent en het risico te compenseren?

[rube]

Mania-92 schreef op dinsdag 26 november 2024 @ 20:39:
[...]
Waarom reken je voor de onderhuur periode niet gewoon een hoger huurbedrag om de tijd die je er kwijt bent en het risico te compenseren?

Omdat dat officieel niet mag (tenzij het vrije sector is, maar dat kan niet als tijdelijke onderhuurder met nog een andere huurder?). Bovendien is het onderhuur, dus kan de hoofdverhuurder dat niet bepalen, toch?

Net zoals kopie van paspoort zoals @Rubbergrover1 aangaf (ik heb het in de zomer overigens wel gevraagd, specifiek aangegeven foto en bsn onzichtbaar maken) aangezien zij en ik niet in de gelegenheid waren om elkaar voor ingang van contract te ontmoeten.

@vortexnl1982 Let op met je tijdelijke onderhuurcontract, dat tijdelijk mag alleen nog maar in beperkt aantal gevallen.

[JanHenk]

Mijn huurder heeft gisteren opgezegd.

Nu heb ik het verzoek ontvangen voor een opzegging op een halve maand… (15 januari). De huurperiode is echter een maand (onbepaalde tijd), dus volgens mij kan ik gewoon zeggen, je moet kiezen tussen 31 december of 31 januari..

Zie ik dat verkeerd? Wat zouden jullie doen?

[noxou]

@JanHenk Ik ben zelf best toeschietelijk met opzegtermijnen. Mochten we iemand vinden die er halverwege een maand in wil die mij aanstaat, dan is dat OK; lukt dat niet, dan ben je gewoon gehouden aan de contractuele termijn.
Contractueel is het bij mij 1 maand van de eerste van de maand, mits opzegging plaatsvindt voor het begin van deze maand. Dus 12 april opzeggen, betekent contract loopt tot 31 mei.

@vortexnl1982 Ik zou bij een zelfstandige woonruimte niet zomaar onderhuur toestaan, omdat het risico gewoon bestaat dat de hoofdhuurder niet terugkomt en dan zit je vast aan een nieuwe huurder wanneer jij de onderhuur hebt toegestaan; zij hebben immers (beperkte) huurbescherming en de wettelijke gronden waarop jij kunt ontbinden worden erg lastig wanneer je hebt toegestemd. Op zijn allerminst zou ik het contract willen mede ondertekenen om ervoor te zorgen dat de contractuele termen gelijk zijn als je voortzetting met een door jou niet gescreende huurder wel ziet zitten.

[mannowlahn]

JanHenk schreef op dinsdag 26 november 2024 @ 21:11:
Mijn huurder heeft gisteren opgezegd.

Nu heb ik het verzoek ontvangen voor een opzegging op een halve maand… (15 januari). De huurperiode is echter een maand (onbepaalde tijd), dus volgens mij kan ik gewoon zeggen, je moet kiezen tussen 31 december of 31 januari..

Zie ik dat verkeerd? Wat zouden jullie doen?

Verrekenen met de borg

Tja als die huurder beloofd de boel goed schoon achter te laten, als in alles gedweild etc dan zou ik die halve maand accepteren.

[rube]

JanHenk schreef op dinsdag 26 november 2024 @ 21:11:
Mijn huurder heeft gisteren opgezegd.
...
Zie ik dat verkeerd? Wat zouden jullie doen?

Volgens mij zie je het goed, maar ik ben zelf in dergelijke situaties (verzoeken) een aantal keer makkelijk geweest. Ligt aan de huurder en situatie.
Maar, ik ben wel benieuwd, ga je verder met verhuren of ga je verkopen?

[vortexnl1982]

rube schreef op dinsdag 26 november 2024 @ 21:10:
[...]

Omdat dat officieel niet mag (tenzij het vrije sector is, maar dat kan niet als tijdelijke onderhuurder met nog een andere huurder?). Bovendien is het onderhuur, dus kan de hoofdverhuurder dat niet bepalen, toch?

@vortexnl1982 Let op met je tijdelijke onderhuurcontract, dat tijdelijk mag alleen nog maar in beperkt aantal gevallen.

Er zijn dan twee huurovereenkomsten: een tussen onderhuurder en huurder (onderhuurovereenkomst) en een tussen huurder en verhuurder/eigenaar (hoofdhuurovereenkomst).

Ik zou dan zelf niet iets met de huurprijs doen maar een fixed fee van een paar honderd euro voor al mijn tijd. Daarnaast een borg en een maximum tijdsperiode.

https://www.volkshuisvest...-huurcontracten/onderhuur

Ik zit even te kijken hier maar ik zie dat niet terug (tijdelijk alleen nog mag in bepaalde gevallen). Heb je een bron voor mij?

noxou schreef op dinsdag 26 november 2024 @ 21:19:
@vortexnl1982 Ik zou bij een zelfstandige woonruimte niet zomaar onderhuur toestaan, omdat het risico gewoon bestaat dat de hoofdhuurder niet terugkomt en dan zit je vast aan een nieuwe huurder wanneer jij de onderhuur hebt toegestaan; zij hebben immers (beperkte) huurbescherming en de wettelijke gronden waarop jij kunt ontbinden worden erg lastig wanneer je hebt toegestemd. Op zijn allerminst zou ik het contract willen mede ondertekenen om ervoor te zorgen dat de contractuele termen gelijk zijn als je voortzetting met een door jou niet gescreende huurder wel ziet zitten.

Bedoel je dit stuk:

Van onderhuur van een zelfstandige woning is sprake als de huurder van een zelfstandige woning de hele woning onderverhuurt en zelf ergens anders gaat wonen. Wanneer de overeenkomst tussen de verhuurder/eigenaar en huurder eindigt, wordt de overeenkomst die de onderhuurder met de huurder had, automatisch voortgezet met de verhuurder/eigenaar.

Dus de hoofdhuurder zegt het contract op en ik blijf met de onderhuurder zitten? Als ik een contract maak met een einddatum en een voorwaarde dat de onderhuurder eruit moet als de huurder opzegt is dan niet geldig?

De huurders hebben een tijdelijk contract en dat kan ik dan in april opzeggen mocht de huurder de huur opzeggen (en de onderhuurder wilt blijven zetten onder zelfde condities). Maar dat is wel een risico natuurlijk..

[rube]

vortexnl1982 schreef op dinsdag 26 november 2024 @ 22:09:
[...]
Ik zou dan zelf niet iets met de huurprijs doen maar een fixed fee van een paar honderd euro voor al mijn tijd.

Dat mag niet. Je mag alleen maximale huur rekenen volgens puntentelling. Sleutelgeld, adminsteatiekosten e.d. mag je niet rekenen.

Ik zit even te kijken hier maar ik zie dat niet terug (tijdelijk alleen nog mag in bepaalde gevallen). Heb je een bron voor mij?

https://www.rijksoverheid...tracten-naar-beide-kamers

[JanHenk]

Bedankt voor de antwoorden. Ik neig ook naar een flexibele opstelling, deze mensen zijn ook goed voor mij geweest verder. Zien dat anderen dat ook wel doen, helpt voor mijn redelijk onervaren besluitvormingsproces.

@rube Ik twijfel nog. Wat cijfers en overwegingen:

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Het rendement is wel afgenomen en je zou zeggen dat de grootste potentie qua waardestijging er ook wel uit is. (Glazen bol.)

De nog aanwezige lening met lage rente maakt het voor mijn gevoel nog steeds wel interessant.

Box 3 moet ik nog even bekijken. Misschien kan ik nog een leningdeel van m’n eigen woning omzetten naar aflossingsvrij bijvoorbeeld. Het alternatief is veelal op gelijke wijze belast, behalve spaartegoed natuurlijk.

Zomaar wat gedachtenflardes. Nog even verder uitdiepen binnenkort

[rube]

@JanHenk voor mij was huurrendement niet eens meer het belangrijkste bij de beslissing om wel of niet te verkopen. Ik vond het het risico dat een huurder er 10 jaar of zelfs nog veel langer in zou blijven zitten, te hoog worden. Want nog heel lang een groot tekort aan huurhuizen (en overigens ook koophuizen).
Maar dat risico moet je natuurlijk afwegen en meenemen in het totaal plaatje.

[Wolly]

rube schreef op dinsdag 26 november 2024 @ 23:01:
@JanHenk voor mij was huurrendement niet eens meer het belangrijkste bij de beslissing om wel of niet te verkopen. Ik vond het het risico dat een huurder er 10 jaar of zelfs nog veel langer in zou blijven zitten, te hoog worden. Want nog heel lang een groot tekort aan huurhuizen (en overigens ook koophuizen).
Maar dat risico moet je natuurlijk afwegen en meenemen in het totaal plaatje.

Wat is erop tegen dat een huurder 10 jaar erin blijft zitten? Dat is toch waarom je verhuurt

Zolang je netjes je huur mee laat stijgen met de cpi.

[JanHenk]

rube schreef op dinsdag 26 november 2024 @ 23:01:
@JanHenk voor mij was huurrendement niet eens meer het belangrijkste bij de beslissing om wel of niet te verkopen. Ik vond het het risico dat een huurder er 10 jaar of zelfs nog veel langer in zou blijven zitten, te hoog worden. Want nog heel lang een groot tekort aan huurhuizen (en overigens ook koophuizen).
Maar dat risico moet je natuurlijk afwegen en meenemen in het totaal plaatje.

Ik denk, maar misschien ben ik mis, dat een huurder in de prijsklasse 15K per jaar er niet een decennium lang in zit. Vaak zijn het tijdelijke overwegingen waardoor zo iemand gaat huren, toch?

In het sociale segment zie ik dat eerder. Uitponden in dat segment zou ik denk ik eerder doen.

Daarnaast kan indexeren een hoop doen.

Maar je hebt gelijk dat dat ook een overweging is.

[JanHenk]

Voelt een beetje als miljoenenjacht. Linda heeft het kastje opengedaan en nu mag ik kiezen of ik uitstap of toch doorspeel…

Moet de koffers nog even op een rijtje zetten. Maar dan nog, kun je ook een slechte koffer trekken..

[rube]

Wolly schreef op dinsdag 26 november 2024 @ 23:13:
[...]
Wat is erop tegen dat een huurder 10 jaar erin blijft zitten? Dat is toch waarom je verhuurt

Zolang je netjes je huur mee laat stijgen met de cpi.

Als een huurder er tegen een laag huurrendement in zit en huurbescherming heeft, is het huis een stuk minder waard dan zonder huurder. Dat kan "vervelend" zijn of na verloop van tijd worden.

[rube]

JanHenk schreef op dinsdag 26 november 2024 @ 23:19:
[...]


Ik denk, maar misschien ben ik mis, dat een huurder in de prijsklasse 15K per jaar er niet een decennium lang in zit. Vaak zijn het tijdelijke overwegingen waardoor zo iemand gaat huren, toch?

In het sociale segment zie ik dat eerder. Uitponden in dat segment zou ik denk ik eerder doen.

Daarnaast kan indexeren een hoop doen.

Maar je hebt gelijk dat dat ook een overweging is.

Ligt ook erg aan de regio denk ik. Waarschijnlijk zijn beide opties niet echt verkeerd, alleen wat de beste is zul je nooit te weten komen....
Succes met de overwegingen.

[Wolly]

rube schreef op dinsdag 26 november 2024 @ 23:43:
[...]

Als een huurder er tegen een laag huurrendement in zit en huurbescherming heeft, is het huis een stuk minder waard dan zonder huurder. Dat kan "vervelend" zijn of na verloop van tijd worden.

Volgens mij geeft @JanHenk aan dat het rendement acceptabel is. Zolang je lekker indexeert is dat toch prima?

[Lordy79]

3.75pct... en dan heb je ook nog kosten en een belastingdruk. Ik zou het wel weten: verkopen die hap nu het kan!

[Rubbergrover1]

JanHenk schreef op dinsdag 26 november 2024 @ 22:52:
Het rendement is wel afgenomen en je zou zeggen dat de grootste potentie qua waardestijging er ook wel uit is. (Glazen bol.)

De nog aanwezige lening met lage rente maakt het voor mijn gevoel nog steeds wel interessant.

Wat zou je anders net je geld doen? Wat de potentie in waardeontwikkeling betreft, dat zelfde zou je ook kunnen zeggen over bv aandelenkoersen. Die hebben in mijn optiek ook meer potentie om flink in waarde te dalen dan woningen. Maar daar zul je zelf ook wel ideeën over hebben. Het lijkt mij in elk geval dat je niet alleen moet kijken naar je huidige belegging, maar dat je ook niet kijken naar hoe het met de alternatieven zit.

[Rubbergrover1]

JanHenk schreef op dinsdag 26 november 2024 @ 21:11:
Mijn huurder heeft gisteren opgezegd.

Nu heb ik het verzoek ontvangen voor een opzegging op een halve maand… (15 januari). De huurperiode is echter een maand (onbepaalde tijd), dus volgens mij kan ik gewoon zeggen, je moet kiezen tussen 31 december of 31 januari..

Zie ik dat verkeerd? Wat zouden jullie doen?

Het is tegenwoordig niet ongebruikelijk dat de huur niet meer per kalendermaand gaat. Maar als je dat contractueel zo hebt afgesproken, dan kun je het natuurlijk hard spelen.

Maar het heeft ook wel voordelen. Je hebt nu een halve maand om te kijken of je de woning op bepaalde plekken moet bijwerken, wat kleine reparaties of verbeteringen uitvoeren of een enkel like verf. En je kunt een nieuwe huurder makkelijk de woning laten zien. Zodat je waarschijnlijk per 1 februari weer een nieuwe huurder kunt hebben. Als je dwingt om tot 31-1 te huren, is de kans groot dat je ook pas dan de sleutels krijgt en daarna de woning in kunt. Het is dan lastig om meteen aansluitend de woning te verhuren. Dan wordt het al snel 1 maart. En dan loop je dus een hele maand huur mis in plaats van een halve maand.

[Rubbergrover1]

vortexnl1982 schreef op dinsdag 26 november 2024 @ 20:30:
[...]


Ja ik begrijp het wel daarom zei ik ook ik zou het ook wel fijn vinden als ik in die positie zou zitten. Ik heb ook niet het gevoel dat ik wordt genaaid door mijn huurder of iets dergelijk.

Moest jouw dochter nog een vergoeding betalen voor dat onderhuurcontract? Ben er best wel wat tijd aan kwijt onderhand en ik loop ook beperkt risico.

Volgens mij zaten er verder geen kosten aan. Ik meen dat het ook een contract tussen haar en onderhuurder is, maar dat de verhuurder wel toestemming moest geven. En dat de verhuurder ook een standaard voorbeeld contract heeft. Er zaten ook wel voorwaarden aan.

Voor de verhuurder valt de energie die erin gestopt moet worden dan ook eigenlijk wel een beetje mee. En vanwege de voorwaarden, dat alleen 'probleemloze' huurders mogen onder verhuren, dwing je ook nog wat extra af dat veel huurders zich permanent goed gedragen. Dat is ook wat waard.

[noxou]

@vortexnl1982 dat is inderdaad niet geldig wanneer de hoofdhuurder vertrekt. We wordt dan een belangenafweging gemaakt mocht dat voor de rechter komen. Dat is nou eenmaal een hele rare kronkel in het huurrecht.
Je kunt slechts ontbinden om 4 redenen. De belangrijkste zijn indien illegaal aangegaan wordt om een onderhuurder als huurder op te zetten, maar daar is hier geen sprake van tenzij je dat kunt bewijzen (succes). De andere is dat het niet in redelijkheid kan worden vereist van verhuurder om het contract niet door te laten gaan. Als jij er van af wist (dus je hebt eigenlijk aangegeven dat je nog voor langere periode wilt verhuren) en je gaat akkoord met de voorwaarden (dus de huur is niet ineens 50% minder), dan vervalt ook dat argument.
De enige uitzondering waar vaak ontbinding wordt toegewezen is binsociale huur van woningbouwverenigingen omdat dan het torwijzingsbeleid doorkruisd wordt. Maar ook dat geld voor particulieren niet.

[Wolly]

ybos schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 11:35:
[...]

Mwah, de waarheid ligt een beetje in het midden.

Een chalet dat je voor 100-130K koopt en willen verhuren voor 1400-1500 euro vind ik ook schandalig en dat soort verhuurders worden naar mijn mening terecht afgebrand Die maken gewoon misbruik van de schaarste.

Tegenwoordig gaan chalets van die prijsklasse voor 16k per maand

Ik denk dat het heel lucratief kan zijn om contacten te hebben met het COA, iemand hier die hier ooit mee te maken heeft gehad en er wat over kan vertellen?

[rockhopper]

@vortexnl1982 Ik laat ook geen onderhuur toe. Bij mij hebben ze de optie of doorbetalen of huur opzeggen en zelf iemand regelen die netjes op tijd de nieuwe huur opzegt (wanneer ze terug zouden willen keren). Uiteraard blijf ik zeggenschap houden over goedkeuring van de kandidaat. Nadat de termijn verstreken is en de nieuwe bewoner eruit moet is het aan de oud-huurder om ervoor te zorgen dat alles netjes gebeurd zodat hij/zij er weer in kan. Dit geeft je ook gelegenheid tot aanpassing dan wel updaten van de huurindex en het HR.
Dit overigens bij onzelfstandige woonruimte.

Het geeft je geen uitsluiting van een probleem huurder, maar dat hou je toch bij een normale wisseling. Maar afhankelijk van je contractprijs kan je hier eventueel een aanpassing doen (mits gewenst) en je zit niet met moeilijke juridische constructies buiten de gangbare regels.

[mannowlahn]

Wolly schreef op dinsdag 26 november 2024 @ 23:13:
[...]


Wat is erop tegen dat een huurder 10 jaar erin blijft zitten? Dat is toch waarom je verhuurt

Zolang je netjes je huur mee laat stijgen met de cpi.

De regelgevingen van de overheid kunnen je in eens de nek omdraaien, dat zien we nu ook. Je ben je verplicht de boel met negatief rendement te verhuren. Als je maar een appartementje hebt dan is het gewoon een enorm risico. Ook voor mij de reden om straks hier niet meer aan te beginnen. Die lage huur boeit mij niet, dat iemand tot einde der tijden er in kan blijven wel. Sterker nog, aangezien de huren onder 187 punten totaal niet meer in verhouding met de markt staan zal een huurder er nooit meer uit gaan.

[vortexnl1982]

vortexnl1982 schreef op dinsdag 26 november 2024 @ 15:52:
[...]

Wat ik me trouwens ook afvraag:
Ik heb eerder twee keer een huurderswissel gedaan met een addendum op het huurcontract. Ik kan nieuwe huurders goedkeuren of afkeuren maar ik vraag me af of ik op een gegeven moment gewoon kan zeggen dat ik geen nieuwe huurderswissel meer wil. Ook als ze een vast huurcontract hebben. Volgens mij heb ik het recht om nee te zeggen (zonder opgave van reden) en daarmee dus ervoor kan zorgen dat de huurders eruit gaan. Ik heb geen zin dat het een soort draaideur verhaal wordt waarmee huurders voor eeuwig in de woning kunnen blijven.

Ik zat ook nog met deze vraag en het eens aan perplexity.ai gevraagd:

Als verhuurder van een appartement met twee hoofdhuurders die hoofdelijk aansprakelijk zijn, kunt u niet zomaar een huurderswissel weigeren zonder opgave van reden en daarmee het vaste huurcontract beëindigen. De situatie is complexer en er zijn enkele belangrijke punten om rekening mee te houden:

1. Bij een vast huurcontract hebben huurders recht op huurbescherming. Dit betekent dat u als verhuurder niet eenzijdig kunt besluiten om het contract te beëindigen zonder geldige reden.

2. Een huurderswissel, waarbij één hoofdhuurder vertrekt en wordt vervangen door een nieuwe huurder, vereist in principe toestemming van de verhuurder. Echter, deze toestemming mag niet op onredelijke gronden worden geweigerd.

3. Als één van de hoofdhuurders wil vertrekken, blijft de andere hoofdhuurder nog steeds gebonden aan het huurcontract en behoudt deze de rechten die daarbij horen.

4. Het weigeren van een huurderswissel zonder geldige reden kan worden gezien als onredelijk en in strijd met goed verhuurderschap.

5. Als verhuurder kunt u wel redelijke eisen stellen aan de nieuwe huurder, zoals het kunnen voldoen aan de huurverplichtingen.

Het is belangrijk om te onthouden dat de huurwetgeving in Nederland sterk gericht is op huurbescherming. Het eenzijdig beëindigen van een vast huurcontract door een huurderswissel te weigeren zonder geldige reden, is juridisch niet houdbaar. Het is aan te raden om in gesprek te gaan met uw huurders en eventueel juridisch advies in te winnen voor de specifieke situatie.

Oftewel ik kan niet zonder zwaarwegende reden een huurderswissel weigeren, wat ik ook wel logisch en terecht vind.

Met twee hoofdhuurders kan ik dus in een situatie terecht komen dat mijn appartement tot in lengte in dagen verhuurd blijft omdat er altijd huurderswisselingen mogen plaatsvinden. Daarmee wordt het een soort longstay hotel en daar heb ik geen zin in. Ik ga dus het tijdelijke (nu nog) contract daarmee niet verlengen.

[JoopXXX]

Wolly schreef op dinsdag 26 november 2024 @ 23:52:
[...]


Volgens mij geeft @JanHenk aan dat het rendement acceptabel is. Zolang je lekker indexeert is dat toch prima?

Als je ooit in de toekomst wilt verkopen is dat nog steeds problematisch. Woning levert zo 40% minder open. En wat eerder al aangehaald werd: de kans dat tegenwoordig iemand erg lang blijft zitten is veel groter dan voorheen.
Ik zie het zelf ook. Bij mij is de doorstroming nihil geworden. Het aantal geïnteresseerden als er al wat vrij komt is daarbij nog verder geëxplodeerd.

En ook al zou je in eerste instantie niet van plan te verkopen. Het aantal nadelige wijzigingen dat een vastgoedbelegger voor zijn kiezen heeft gehad de afgelopen 5 jaar geeft weinig vertrouwen in de overheid voor de toekomst. Als je nu verhuurt en volgend jaar komt weer een nadelige wijziging zit je wederom klem.

Ik heb zelf dus ook helemaal geen animo meer om contracten voor onbepaalde tijd aan te gaan.

Wat m.i. qua maatregel zou helpen is het herinvoeren van contracten van bepaalde tijd. Maar dan wel voor een veel langere duur (bijv 5 jaar) om de huurder ook meer ‘comfort’ te geven.
Als er dan iets nadelig verandert in de toekomst is dat nog steeds zuur als verhuurder maar je weet dan i.i.g. dat je een escape hebt. Die heb je nu totaal niet.

Met 5 jarige contracten voor bepaalde tijd zou ik die zeker willen aanbieden aan potentiële huurders.

[noxou]

Doorstroming is bij mijn kamers ook nihil. Ik heb altijd contracten voor onbeperkte duur gebruikt, studenten vertrekken immers wel wanneer ze afgestudeerd zijn, maar dat klopt niet meer. 15% van mijn bestand zitten inimmdels werkenden die na hun studie niet zijn vertrokken. Geen aanbod en wat er is kunnen of willen ze niet betalen. Een aantal is aan het sparen voor een inleg eigen woning, maar daarvan stijgen de prijzen sneller dan ze kunnen sparen.

[JoopXXX]

noxou schreef op donderdag 28 november 2024 @ 12:37:
Doorstroming is bij mijn kamers ook nihil. Ik heb altijd contracten voor onbeperkte duur gebruikt, studenten vertrekken immers wel wanneer ze afgestudeerd zijn, maar dat klopt niet meer. 15% van mijn bestand zitten inimmdels werkenden die na hun studie niet zijn vertrokken. Geen aanbod en wat er is kunnen of willen ze niet betalen. Een aantal is aan het sparen voor een inleg eigen woning, maar daarvan stijgen de prijzen sneller dan ze kunnen sparen.

Waarschijnlijk allang bij jou bekend maar mocht dat niet het geval zijn wellicht nuttig: doelgroep contract voor studenten https://trip.nl/blogs/tij...ruimte-aan-banden-gelegd/

Dan kan je opzeggen als ze geen student meer zijn.

[noxou]

Die gebruik ik nu ook idd, kan nog steeds lang duren overigens wanneer na een studie een promotie traject volgt. Van een collega verhuurder al gehoord dat iemand zich een extra jaar ingeschreven heeft na afstuderen om langer te kunnen blijven. Dat was veel goedkoper dan elders gaan huren blijkbaar

[rube]

noxou schreef op donderdag 28 november 2024 @ 22:20:
Die gebruik ik nu ook idd, kan nog steeds lang duren overigens wanneer na een studie een promotie traject volgt. Van een collega verhuurder al gehoord dat iemand zich een extra jaar ingeschreven heeft na afstuderen om langer te kunnen blijven. Dat was veel goedkoper dan elders gaan huren blijkbaar

Dan gaat het over een campuscontract.
Met een student die uit een andere gemeente komt kun je ook een tijdelijk contract van maximaal 2 jaar afspreken zover ik heb begrepen.

[noxou]

Ja dat klopt, met stadsvreemden kun je idd kortdurende contracten afsluiten. Denk ik wel over na ook. Geeft meer mogelijkheden om de huur gelijk te trekken naar het geldend maximum. Sinds de nieuwe puntentelling dit jaar is het verdienpotentieel flink omhoog en kan de belasting maatregelen aardig compenseren, maar het zal nog wel vier jaar duren voor alle kamers ook op dat potentieel zit met de campus en nog lopende onbeperkte duur contracten.

[Rubbergrover1]

noxou schreef op donderdag 28 november 2024 @ 22:20:
Die gebruik ik nu ook idd, kan nog steeds lang duren overigens wanneer na een studie een promotie traject volgt. Van een collega verhuurder al gehoord dat iemand zich een extra jaar ingeschreven heeft na afstuderen om langer te kunnen blijven. Dat was veel goedkoper dan elders gaan huren blijkbaar

Hoeft niet noodzakelijk goedkoper te zijn, maar kan ook zijn dat er simpelweg geen alternatief te vinden was. Het aanbod aan huurwoningen is nou eenmaal niet heel groot. En als net afgestudeerde is het soms ook lastig om aan de eisen van verhuurders te voldoen (wat betreft inkomen en baanzekerheid).

[vortexnl1982]

Ik heb twee huurders in mijn appartement. Het zijn woningdelers en zijn allebei hoofdhuurder.

Nu loopt het tijdelijke contract af in mei en 1 van de hoofdhuurders wilt een paar maanden ertussenuit en een onderhuurder erin.

Echter is het zo dat ik risico loop dat ik een huurderswissel niet zonder geldige reden kan weigeren. Daarmee kan het dus zijn dat er altijd huurders in de woning blijven en daar zit ik niet op te wachten. Ik heb dat dus aangegeven bij de huurder(s) dat ik in mei niet van plan ben om te gaan verlengen omdat ik dan risico loop. Erg jammer want het zijn hele aardige / goede huurders maar ik kan dit risico niet lopen.

Dus ik kan weer op zoek naar nieuwe huurders, dit keer geen woningdelers..

[Wispe]

vortexnl1982 schreef op vrijdag 29 november 2024 @ 14:55:
Ik heb twee huurders in mijn appartement. Het zijn woningdelers en zijn allebei hoofdhuurder.

Nu loopt het tijdelijke contract af in mei en 1 van de hoofdhuurders wilt een paar maanden ertussenuit en een onderhuurder erin.

Echter is het zo dat ik risico loop dat ik een huurderswissel niet zonder geldige reden kan weigeren. Daarmee kan het dus zijn dat er altijd huurders in de woning blijven en daar zit ik niet op te wachten. Ik heb dat dus aangegeven bij de huurder(s) dat ik in mei niet van plan ben om te gaan verlengen omdat ik dan risico loop. Erg jammer want het zijn hele aardige / goede huurders maar ik kan dit risico niet lopen.

Dus ik kan weer op zoek naar nieuwe huurders, dit keer geen woningdelers..

Maar als je nu opnieuw gaat verhuren, is dat niet voor onbepaalde tijd?

[vortexnl1982]

Wispe schreef op vrijdag 29 november 2024 @ 15:00:
[...]

Maar als je nu opnieuw gaat verhuren, is dat niet voor onbepaalde tijd?

Jawel maar dan verhuur ik het aan een stel of alleenstaande. Als die eruit gaan is de woning weer vrij.

Met huurderswissels kan het tot in lengte van dagen doorgaan. Want allebei de huurders gaan er natuurlijk nooit tegelijkertijd uit.

Het betreft hier vrije sector dus mensen blijven daar (met de hoge huurprijzen) vaak niet te lang wonen.

[Wispe]

vortexnl1982 schreef op vrijdag 29 november 2024 @ 15:06:
[...]


Jawel maar dan verhuur ik het aan een stel of alleenstaande. Als die eruit gaan is de woning weer vrij.

Met huurderswissels kan het tot in lengte van dagen doorgaan. Want allebei de huurders gaan er natuurlijk nooit tegelijkertijd uit.

Het betreft hier vrije sector dus mensen blijven daar (met de hoge huurprijzen) vaak niet te lang wonen.

Ah ok, ik kreeg even kortsluiting omdat je zei "er altijd huurders in de woning blijven en daar zit ik niet op te wachten".

[JanHenk]

JanHenk schreef op dinsdag 26 november 2024 @ 23:22:
Voelt een beetje als miljoenenjacht. Linda heeft het kastje opengedaan en nu mag ik kiezen of ik uitstap of toch doorspeel…

Moet de koffers nog even op een rijtje zetten. Maar dan nog, kun je ook een slechte koffer trekken..

Heb de knoop doorgehakt en besloten dat ik op de knop druk en uitstap. Verkoop dus...

[s020506]

JanHenk schreef op woensdag 4 december 2024 @ 16:13:
[...]


Heb de knoop doorgehakt en besloten dat ik op de knop druk en uitstap. Verkoop dus...

Met de waarschijnlijke renteverlaging zullen de huizenprijzen tot recordhoogtes stijgen. Jammer dat je geen huurder er voor een jaartje in kan zetten..... In mei ben ik waarschijnlijk ook aan de beurt.

Was er confetti?

[Henkdezoveelste]

JanHenk schreef op woensdag 4 december 2024 @ 16:13:
[...]


Heb de knoop doorgehakt en besloten dat ik op de knop druk en uitstap. Verkoop dus...

Het valt me op dat op dit forum toch veel mensen gaan verkopen. Als je onder de 187pt zit snap ik dat heel goed. Maar als je door e.e.a. aan investeringen toch boven de 187pt uit kunt komen, dan zit je in een markt waar geen huurwoning meer te vinden is en de huurprijzen een ongekende stijging ingezet hebben. Zelf heb ik 1 woning boven de 187pt kunnen trekken door te investeren in verduurzaming en een goed energielabel, deze investering zal snel terugverdiend worden in de huidige markt.

@JanHenk Is een hogere huurprijs geen interessante optie?

[Wispe]

Henkdezoveelste schreef op donderdag 5 december 2024 @ 09:21:
[...]


Het valt me op dat op dit forum toch veel mensen gaan verkopen. Als je onder de 187pt zit snap ik dat heel goed. Maar als je door e.e.a. aan investeringen toch boven de 187pt uit kunt komen, dan zit je in een markt waar geen huurwoning meer te vinden is en de huurprijzen een ongekende stijging ingezet hebben. Zelf heb ik 1 woning boven de 187pt kunnen trekken door te investeren in verduurzaming en een goed energielabel, deze investering zal snel terugverdiend worden in de huidige markt.

@JanHenk Is een hogere huurprijs geen interessante optie?

Heb je dit gezien? Zal wel niet spelen bij jou, maar zeg het toch even

[JanHenk]

Henkdezoveelste schreef op donderdag 5 december 2024 @ 09:21:
[...]


Het valt me op dat op dit forum toch veel mensen gaan verkopen. Als je onder de 187pt zit snap ik dat heel goed. Maar als je door e.e.a. aan investeringen toch boven de 187pt uit kunt komen, dan zit je in een markt waar geen huurwoning meer te vinden is en de huurprijzen een ongekende stijging ingezet hebben. Zelf heb ik 1 woning boven de 187pt kunnen trekken door te investeren in verduurzaming en een goed energielabel, deze investering zal snel terugverdiend worden in de huidige markt.

@JanHenk Is een hogere huurprijs geen interessante optie?

Deze woning zit boven de 187 punten. De marktconforme huur is wel wat gestegen indertijd ja, dus ik reken met een nieuwe huur maar ook met de huidige verkoopwaarde (dat is immers het alternatief).

Mijn probleem is dat het rendement wat valt of staat met de rente op de leningen die ik heb. Daarvan loopt de rentevast periode af over een jaar of zes en opnieuw financieren tegen de huidige marktrente is het risico. Zonder die leningen is het rendement sowieso vrij mager.

Ik vind het dus vooral lastig om weer verplicht een contract voor onbepaalde tijd af te sluiten. Ik heb immers een horizon die gelijk is aan die rentevastperiode. Ik wil niet blijven zitten met een huurder en t.z.t. moeten herfinancieren tegen veel hogere rente.

Voor mij is het dus niet het puntenstelsel c.q. de wet betaalbare huur. Het is voornamelijk de marktrente voor vastgoedfinanciering in combinatie met de huidige marktwaarde.

Daarnaast (subsidiair) lijkt het erop dat er aan de voorkant van de woning, waar nu nog vrij zicht is, op redelijke termijn een asielzoekerscentrum komt. Het wordt door de gemeente genoemd als één van de mogelijke locaties. Ik wil me liefst niet meer mengen in die discussie...

Tevens (meer subsidiair) ander ding is dat ik liever de anonimiteit op zoek. Ik ben al zo vaak aangesproken op dat ik één woning verhuur... Iedereen heeft er een mening over. Laat mij lekker

[rockhopper]

Wispe schreef op donderdag 5 december 2024 @ 09:33:
[...]
Heb je dit gezien? Zal wel niet spelen bij jou, maar zeg het toch even

Pfff, wat een beerput weer zeg. Perfect voorbeeld van de korte termijn visie (of nou ja van visie is geen sprake, laat we het maar rommelen noemen) van de regering(en) de laatste 10+ jaar.

@JanHenk Stoor je niet aan anderen, dat doen zij wel voor je. Doe lekker waar je je goed bij voelt. Je denkt en plant in ieder geval vooruit, dus je beslissing die je neemt zal weloverwogen zijn. Er zijn verder geen zekerheden in het leven over wat markten, rentes en beschikbaarheid gaan doen (of hoe de diverse wetten weer aangepast gaan worden) dus daar kan je ook nooit honderd procent op vertrouwen. Zo te lezen doe je wat ik in die situatie ook zou doen.

[ Voor 31% gewijzigd door rockhopper op 05-12-2024 12:21 ]

[noxou]

Wispe schreef op donderdag 5 december 2024 @ 09:33:
[...]


Heb je dit gezien? Zal wel niet spelen bij jou, maar zeg het toch even

Wist ik niet, dank voor de tip, daar ga ik direct voor het jaar einde nog achteraan. Drie studio's van 25m2 afgegeven in 2023,dus valt daar precies in!

[vortexnl1982]

Iemand een adres in Amsterdam die voor bedrijven op zoek gaan naar huurwoningen voor hun medewerkers (expats)? Ik zoek eigenlijk huurders die na 2-5 jaar eruit gaan en dat de huur vanuit hun werkgever wordt betaalt/geregeld. Dit om risico's te verminderen (betaalproblemen en dat huurders lang in de woning blijven). Contract komt dan op naam van bedrijf te staan ipv op naam huurders.

[xiangpo]

vortexnl1982 schreef op dinsdag 10 december 2024 @ 21:59:
Iemand een adres in Amsterdam die voor bedrijven op zoek gaan naar huurwoningen voor hun medewerkers (expats)? Ik zoek eigenlijk huurders die na 2-5 jaar eruit gaan en dat de huur vanuit hun werkgever wordt betaalt/geregeld. Dit om risico's te verminderen (betaalproblemen en dat huurders lang in de woning blijven). Contract komt dan op naam van bedrijf te staan ipv op naam huurders.

Maar dan heb je er toch niks aan? De huurder is dan dus het bedrijf, en als de expat weg gaat zetten ze er gewoon een nieuwe expat in.. Het bedrijf en dus je contract veranderd namelijk niet.

[Thompson]

vortexnl1982 schreef op dinsdag 10 december 2024 @ 21:59:
Iemand een adres in Amsterdam die voor bedrijven op zoek gaan naar huurwoningen voor hun medewerkers (expats)? Ik zoek eigenlijk huurders die na 2-5 jaar eruit gaan en dat de huur vanuit hun werkgever wordt betaalt/geregeld. Dit om risico's te verminderen (betaalproblemen en dat huurders lang in de woning blijven). Contract komt dan op naam van bedrijf te staan ipv op naam huurders.

Zoiets heb ik nu via Hubbs, dat is hun hele businessmodel; bemiddelaar tussen consument en bedrijf.
Ik heb daardoor dus ook een contract per 6 januari voor 2 jaar. Betaling per maand gegarandeerd, 1x per kwartaal doen ze controle bij de woning, klein onderhoud regelen ze (druppende kraan, piepende deur), 2x per jaar tuin onderhoud en dus mogelijkheid om na 2 jaar te stoppen.

Dat stoppen is puur wettelijk gezien wellicht lastig, maar doordat zij dus een vrij groot bestand aan huizen/klanten hebben kunnen ze dat wel enigszins toezeggen en dat is natuurlijk ook juist waarom mensen met hen in zee willen gaan en zij er ook weer een boterham mee kunnen verdienen.

[mannowlahn]

vortexnl1982 schreef op dinsdag 10 december 2024 @ 21:59:
Iemand een adres in Amsterdam die voor bedrijven op zoek gaan naar huurwoningen voor hun medewerkers (expats)? Ik zoek eigenlijk huurders die na 2-5 jaar eruit gaan en dat de huur vanuit hun werkgever wordt betaalt/geregeld. Dit om risico's te verminderen (betaalproblemen en dat huurders lang in de woning blijven). Contract komt dan op naam van bedrijf te staan ipv op naam huurders.

Degene die er woont bouwt gewoon huurrechten op. Dit is helemaal geen magische loophole.

Wel weet ik dat bedrijven als Shell etc vaak de eerste paar maanden aan huur betalen. Geen idee welke broker hier tussen zit.

[vortexnl1982]

Thompson schreef op woensdag 11 december 2024 @ 00:11:
[...]


Zoiets heb ik nu via Hubbs, dat is hun hele businessmodel; bemiddelaar tussen consument en bedrijf.
Ik heb daardoor dus ook een contract per 6 januari voor 2 jaar. Betaling per maand gegarandeerd, 1x per kwartaal doen ze controle bij de woning, klein onderhoud regelen ze (druppende kraan, piepende deur), 2x per jaar tuin onderhoud en dus mogelijkheid om na 2 jaar te stoppen.

Dat stoppen is puur wettelijk gezien wellicht lastig, maar doordat zij dus een vrij groot bestand aan huizen/klanten hebben kunnen ze dat wel enigszins toezeggen en dat is natuurlijk ook juist waarom mensen met hen in zee willen gaan en zij er ook weer een boterham mee kunnen verdienen.

Zit wat te lezen over Hubbs. Als ik het goed lees rekenen ze geen marge voor de verhuurder? En ik vraag me inderdaad af wat ze willen doen als de huurder er na twee jaar toch nog wilt blijven wonen omdat huurders nu direct een vast contract krijgen.

mannowlahn schreef op woensdag 11 december 2024 @ 06:48:
[...]

Degene die er woont bouwt gewoon huurrechten op. Dit is helemaal geen magische loophole.

Wel weet ik dat bedrijven als Shell etc vaak de eerste paar maanden aan huur betalen. Geen idee welke broker hier tussen zit.

Ok, dus een beetje zoals de wet-dba: kijken naar de poppetjes en niet naar 'constructies'.

[Thompson]

vortexnl1982 schreef op woensdag 11 december 2024 @ 08:37:
[...]


Zit wat te lezen over Hubbs. Als ik het goed lees rekenen ze geen marge voor de verhuurder? En ik vraag me inderdaad af wat ze willen doen als de huurder er na twee jaar toch nog wilt blijven wonen omdat huurders nu direct een vast contract krijgen.


[...]


Ok, dus een beetje zoals de wet-dba: kijken naar de poppetjes en niet naar 'constructies'.

Hoe ze e.e.a. berekenen geen idee. Zij huren het van mij en verhuren dan weer aan bedrijven die er expats in plaatsen. Hoe de geldstroom dan precies in mekaar steekt weet ik niet, maar ik krijg iig gewoon maandelijks betaald of er nou een huurder in zit of niet.
Stel die huurder wil er na 2 jaar toch blijven wonen en ik wil niet meer verhuren dan zullen ze die huurder aan mooi aanbod doen om 'm toch weg te krijgen; ander huis dichter bij werk, mooier huis oid. Ze willen natuurlijk voorkomen dat ik ontevreden ben en overal ga lopen klagen dat Hubbs hun mooie woorden niet nakomt.

Of de regels ook anders zijn door die constructie denk ik niet, uiteindelijk heeft een huurder gewoon huurrechten. Maar de constructie maakt wel wel een heel stuk aannemelijker dat je er onderuit komt, ook ja daar zal ook wel in meetellen dat de huurders mogelijk niet bekend zijn met hun huurrechten.

[ Voor 12% gewijzigd door Thompson op 11-12-2024 08:45 ]

[vortexnl1982]

Thompson schreef op woensdag 11 december 2024 @ 08:42:
[...]


Hoe ze e.e.a. berekenen geen idee. Zij huren het van mij en verhuren dan weer aan bedrijven die er expats in plaatsen. Hoe de geldstroom dan precies in mekaar steekt weet ik niet, maar ik krijg iig gewoon maandelijks betaald of er nou een huurder in zit of niet.
Stel die huurder wil er na 2 jaar toch blijven wonen en ik wil niet meer verhuren dan zullen ze die huurder aan mooi aanbod doen om 'm toch weg te krijgen; ander huis dichter bij werk, mooier huis oid. Ze willen natuurlijk voorkomen dat ik ontevreden ben en overal ga lopen klagen dat Hubbs hun mooie woorden niet nakomt.

Ga ze eens bellen voor wat meer informatie. Met dat soort dingen is het vaak een sigaar uit eigen doos want die mensen moeten ook wat verdienen. Of de expats betaalt echt de hoofdprijs want ik vraag al een hoge huur want ik wil dat de huurders er ook weer uit gaan.

Hoe ik het nu doe is een advertentie op funda zetten (kost 214 Euro) waarin bij interesse een vragenlijst moet worden ingevuld. Vervolgens doe ik zelf een eerste selectie en organiseer 1 of 2 kijkdagen. Dan kijk ik wat voor'n mensen er komen en kies uit waar ik een klik mee heb en waarvan ik de achtergrond kan checken (bv kan ik ze vinden op linkedin/facebook etc). Ik gebruik dan het rvo model huurovereenkomst om het contractueel vast te leggen en vraag 2 maanden borg.

Onderhoud doe ik zelf (of huur een zzp-er in). Op deze manier heb ik zelf invloed wie in de woning komt met minimale overhead kosten.

[Sport_Life]

JanHenk schreef op woensdag 4 december 2024 @ 16:13:
[...]


Heb de knoop doorgehakt en besloten dat ik op de knop druk en uitstap. Verkoop dus...

Wel jammer van die lage lening van 2,2%, in principe is die ook wat waard. Kun je die niet meenemen op enige wijze bv op je primaire woning?

[JanHenk]

Sport_Life schreef op woensdag 11 december 2024 @ 09:00:
[...]

Wel jammer van die lage lening van 2,2%, in principe is die ook wat waard. Kun je die niet meenemen op enige wijze bv op je primaire woning?

Dat heeft in mijn hoofd de revue ook al gepasseerd. Moet nog even contact opnemen met de lening verstrekker. Die is dezelfde als op mijn eigen woning (waar ze dus ook hypothecair onderpand hebben), dus in theorie zou het moeten kunnen. Maar ze zullen wel weer opnieuw moeten toetsen aan LTV en LTI normen. Dat zou ook nog passen.

Het zou in feite een complete herfinancieringsoperatie zijn, maar dan met het meenemen van de nog bestaande rentevastperiode. En het totale onderpand wordt dus lager (maar nog ruim voldoende).

[Thompson]

vortexnl1982 schreef op woensdag 11 december 2024 @ 08:49:
[...]


Ga ze eens bellen voor wat meer informatie. Met dat soort dingen is het vaak een sigaar uit eigen doos want die mensen moeten ook wat verdienen. Of de expats betaalt echt de hoofdprijs want ik vraag al een hoge huur want ik wil dat de huurders er ook weer uit gaan.

Hoe ik het nu doe is een advertentie op funda zetten (kost 214 Euro) waarin bij interesse een vragenlijst moet worden ingevuld. Vervolgens doe ik zelf een eerste selectie en organiseer 1 of 2 kijkdagen. Dan kijk ik wat voor'n mensen er komen en kies uit waar ik een klik mee heb en waarvan ik de achtergrond kan checken (bv kan ik ze vinden op linkedin/facebook etc). Ik gebruik dan het rvo model huurovereenkomst om het contractueel vast te leggen en vraag 2 maanden borg.

Onderhoud doe ik zelf (of huur een zzp-er in). Op deze manier heb ik zelf invloed wie in de woning komt met minimale overhead kosten.

Ja met wat meer tijd zelf investeren zul je vast een hogere huur/rendement kunnen halen. Mij was het nu niet te doen om het maximale rendement maar vooral om een stukje gemak en dus grotere kans dat ik tussentijds van verhuur af kan zien. Zolang ik er een klein zakcentje aan overhoudt vind ik het al prima, zoals het er nu naar uit ziet komt rendement op basis van WOZ denk ik op ~2,5% uit. Maar waardestijging, al is dat een grote gok, maakt dat natuurlijk wel potentieel een stuk hoger.

[noxou]

Over huurders voor beperkte tijd, ik heb eens een paar koppels achter elkaar gehad die een nieuwbouw huis aan 't bouwen waren en eigen huis al verkocht hadden. De kans dat die er na een jaar of twee uitgaan is vrij hoog, maar ook geen garantie.

Wat betreft zelf een huurder uitkiezen mbv een vragenlijst oid, let op dat onder de wet goed verhuurderschap je bij open verhuur (dus bv via een advertentie) niet mag afwijzen op basis van klik hebben. Alles behalve niet kunnen betalen is al snel een vorm van achterstelling of discriminatie. Bij onderhandse verhuur geldt die beperking niet.

[JanHenk]

Sport_Life schreef op woensdag 11 december 2024 @ 09:00:
[...]

Wel jammer van die lage lening van 2,2%, in principe is die ook wat waard. Kun je die niet meenemen op enige wijze bv op je primaire woning?

Helaas, niet mogelijk. Had het al gedacht op basis van de voorwaarden maar mijn tussenpersoon bevestigde het ook..

[Wolly]

De volgende tegenvaller is bekend gemaakt.

Door uitstel nieuw box 3-stelsel naar 2028 stijgt het forfaitair rendement in box 3 voor overige bezittingen in 2026 naar ~ 7,66 procent. Heffingvrij vermogen omlaag. pic.twitter.com/YPMdJCUPmi

— Jeroen van Wensen (@jvanwensen) 13 december 2024

[outlandos]

All, tijd niet gezien.

Tot halverwege dit jaar verhuurde ik een appartement. Toen de huurders terug naar hun moederland (Denemarken) gingen hebben we het verkocht.

Nu vraag ik me af hoe het zit met box 3. Op 1 januari 2024 had ik het pand immers nog in mijn bezit. Echter, is het OG dus op 1 juli verkocht.

Betaal ik dan gewoon hetzelfde aan belasting als wanneer ik het OG nu nog gehad zou hebben?

[Wolly]

outlandos schreef op zondag 15 december 2024 @ 22:48:
All, tijd niet gezien.

Tot halverwege dit jaar verhuurde ik een appartement. Toen de huurders terug naar hun moederland (Denemarken) gingen hebben we het verkocht.

Nu vraag ik me af hoe het zit met box 3. Op 1 januari 2024 had ik het pand immers nog in mijn bezit. Echter, is het OG dus op 1 juli verkocht.

Betaal ik dan gewoon hetzelfde aan belasting als wanneer ik het OG nu nog gehad zou hebben?

Ja, er is maar 1 peildatum.

[rockhopper]

outlandos schreef op zondag 15 december 2024 @ 22:48:
All, tijd niet gezien.

Tot halverwege dit jaar verhuurde ik een appartement. Toen de huurders terug naar hun moederland (Denemarken) gingen hebben we het verkocht.

Nu vraag ik me af hoe het zit met box 3. Op 1 januari 2024 had ik het pand immers nog in mijn bezit. Echter, is het OG dus op 1 juli verkocht.

Betaal ik dan gewoon hetzelfde aan belasting als wanneer ik het OG nu nog gehad zou hebben?

Je kan kijken of er iets te halen valt door het feitelijke rendement (dat maar een half jaar is) te vergelijken met het opgelegde forfaitaire rendement en mocht het feitelijke rendement lager liggen weer bezwaar maken enzo. Maar hoe en of dat zinvol is is meer iets voor belastingzaken.

[Ela937]

Bij het verkopen van een woning, zouden jullie hiermee wachten gezien de rente verlagingen en de verwachte stijging? En zo ja, wanneer verkoop je je woning wel?

Wij zijn verhuisd maar houden ons appartement nog aan.

De kosten voor het aanhouden zijn ruim 1.000 euro voor overbruggingshypotheek plus vaste lasten. De verwachte verkoopprijs is nu rond de 420k. Is een appartement in een stadscentrum dus naar verwachting blijft deze populair.

Met een verwachte stijging van ca. 7 procent is dit alsnog maandelijks 1.500 euro netto winst.

Of is dit teveel speculeren?

[namliam_eht]

Voorwaarden van de overbrugging is waarschijnlijk dat je de woning in actieve verkoop hebt en wordt verwacht dat je binnen X maanden ook daadwerkelijk verkoopt om daarmee de overbrugging af te lossen.

Dus enige flexibiliteit heb je wel, maar pas op dat je niet in de problemen komt v.w.b. schending van die voorwaarden.

V.w.b. het aanhouden, als je het wil aanhouden voor de toekomstige prijsstijging, waarom dan ook niet meteen een beetje huur meepakken? Dat heeft natuurlijk weer de nodige haken en ogen, maar goed.

[ColeJ]

Ela937 schreef op maandag 16 december 2024 @ 15:03:
Bij het verkopen van een woning, zouden jullie hiermee wachten gezien de rente verlagingen en de verwachte stijging? En zo ja, wanneer verkoop je je woning wel?

Wij zijn verhuisd maar houden ons appartement nog aan.

De kosten voor het aanhouden zijn ruim 1.000 euro voor overbruggingshypotheek plus vaste lasten. De verwachte verkoopprijs is nu rond de 420k. Is een appartement in een stadscentrum dus naar verwachting blijft deze populair.

Met een verwachte stijging van ca. 7 procent is dit alsnog maandelijks 1.500 euro netto winst.

Of is dit teveel speculeren?

Zou ik niet aan beginnen. Te korte periode en verhuren is waarschijnlijk ook zinloos.

[Wispe]

namliam_eht schreef op maandag 16 december 2024 @ 15:15:
V.w.b. het aanhouden, als je het wil aanhouden voor de toekomstige prijsstijging, waarom dan ook niet meteen een beetje huur meepakken? Dat heeft natuurlijk weer de nodige haken en ogen, maar goed.

Omdat dat niet mag bij een overbruggingshypotheek.

[winiustyco]

Wispe schreef op maandag 16 december 2024 @ 20:08:
[...]


Omdat dat niet mag bij een overbruggingshypotheek.

Je zou natuurlijk een verhuurhypotheek kunnen overwegen, maar ik kan natuurlijk niet zien wat de totale hypotheeksom is of dat dit interessant genoeg is en ik kan mij voorstellen dat hypotheekrenteaftrek, box 3 vrijstelling ook de nodige voordelen heeft.
Ik weet dat er banken zijn waar je bijzonder beheer wel mag vragen om te verhuren onder de leegstandswet om dubbele lasten te vermijden.
Dat verhaal werkt beter als je in ieder geval een advertentie op ten minste 1 huizensite hebt zoals Jaap/of via makelaars land/huizenbali etc.

[rube]

Ela937 schreef op maandag 16 december 2024 @ 15:03:
De kosten voor het aanhouden zijn ruim 1.000 euro voor overbruggingshypotheek plus vaste lasten.

Kosten en vaste lasten zijn allebei belangrijk, maar verschillende dingen.

De vaste lasten moet je kunnen dragen (cashflow).
De kosten moet je weten om je daadwerkelijk winst (of verlies) te kunnen bepalen.

Of is dit teveel speculeren?

Je gaat uit van een verwachting. Die kan door verschillende factoren anders uitpakken.

Of dat "te veel" is, hangt af van je persoonlijke situatie.
Als je het moet vragen ben ik geneigd om te zeggen: ja

[Wispe]

winiustyco schreef op dinsdag 17 december 2024 @ 00:04:
[...]

Je zou natuurlijk een verhuurhypotheek kunnen overwegen, maar ik kan natuurlijk niet zien wat de totale hypotheeksom is of dat dit interessant genoeg is en ik kan mij voorstellen dat hypotheekrenteaftrek, box 3 vrijstelling ook de nodige voordelen heeft.
Ik weet dat er banken zijn waar je bijzonder beheer wel mag vragen om te verhuren onder de leegstandswet om dubbele lasten te vermijden.
Dat verhaal werkt beter als je in ieder geval een advertentie op ten minste 1 huizensite hebt zoals Jaap/of via makelaars land/huizenbali etc.

Hij geeft aan dat hij is verhuisd. Daarmee neem ik aan dat hij is verhuisd naar zijn nieuwe woning en dus al heeft getekend voor een overbruggingshypotheek.

[winiustyco]

Wispe schreef op dinsdag 17 december 2024 @ 07:50:
[...]


Hij geeft aan dat hij is verhuisd. Daarmee neem ik aan dat hij is verhuisd naar zijn nieuwe woning en dus al heeft getekend voor een overbruggingshypotheek.

Overbrugging hypotheek is veelal volledig af te lossen vanwege het tijdelijke karakter. Daarmee denk ik dat een overstap altijd te overwegen is als het genoeg financieel voordeel oplevert op de lange termijn.
Als je het box 3 vermogen tot onder de 57k kan drukken door aflossingsvrije hypotheek oid ben je ook nog onbelast in box 3.

[Wispe]

winiustyco schreef op dinsdag 17 december 2024 @ 11:43:
[...]

Overbrugging hypotheek is veelal volledig af te lossen vanwege het tijdelijke karakter. Daarmee denk ik dat een overstap altijd te overwegen is als het genoeg financieel voordeel oplevert op de lange termijn.
Als je het box 3 vermogen tot onder de 57k kan drukken door aflossingsvrije hypotheek oid ben je ook nog onbelast in box 3.

Als de woning wordt verkocht, wordt de overbruggingshypotheek volledig afgelost. Als hij het bedrag van de overbruggingshypotheek op zijn bankrekening heeft staan, had hij geen een overbruggingshypotheek aan hoeven te gaan.

Je kan ook toegeven dat je fout zit, dan hoef je niet in alle bochten te wringen om je gelijk proberen te halen.

[winiustyco]

Wispe schreef op dinsdag 17 december 2024 @ 12:30:
[...]


Als de woning wordt verkocht, wordt de overbruggingshypotheek volledig afgelost. Als hij het bedrag van de overbruggingshypotheek op zijn bankrekening heeft staan, had hij geen een overbruggingshypotheek aan hoeven te gaan.

Je kan ook toegeven dat je fout zit, dan hoef je niet in alle bochten te wringen om je gelijk proberen te halen.

Ik zit niet fout, overbrugging is vrij af te lossen bij bijna elke bank. Als de hogere rente opweegt tegen het financieel voordeel van verhuren en de hypotheek niet te hoog is mbt ltv kan dit bij vrijwel elke bank. Het moet alleen wel voordelig zijn.
Dat geld dat volgens jou ontbreekt kan ook uit financiering van verhuurhypotheek komen ipv een overbruggingsfinanciering(relatief kortlopend krediet).
Dan los je dus de overbrugging af met de verhuurhypotheek(zonder eigen geld in te leggen).
Tevens aanvulling iets later, ik zie dat de overbrugging bij mijn huisbank slechts 0.14% goedkoper is dan 5 jaar vast bij RNHB(hier kan je hem zelf aanvragen met geringe aanvraag kosten). Dus zeker het overwegen waard als je dan wel kan verhuren.

[ Voor 17% gewijzigd door winiustyco op 19-12-2024 09:38 ]

[rube]

Ik heb groepscontracten omgezet naar individuele contracten. De huidige beheerder wil (begrijpelijk) een fee per contract/kamer gaan rekenen.
Maar nadat de huur naar beneden is gegaan, de belasting omhoog zou dit verder knabbelen aan de marge.

In de praktijk heeft deze partij de afgelopen jaren alleen de huren ontvangen en doorgestort met de bijbehorende administratie en één keer per jaar (in overleg) de huren geïndexeerd.

Vragen:
wat doen andere voor beheer van kamers? Welke kosten worden gerekend?

En zou je beheer eventueel in eigen eenmanszaak mogen doen terwijl de panden in box 3 blijven? De eenmanszaak bestaat op dit moment al voor andere werkzaamheden.

[noxou]

Onder actief vermogensbeheer valt (en wat ik zelf doe) contracten opstellen, huurpenningen innen, afrekenen servicekosten, screenen huurders, huurverhogingen. Wat niet mag, en dat doe ik ook niet, is onderhoud. Ik zorg dat ik facturen heb voor al het groot onderhoud.

Je kunt bij mijn weten niet je huizen in box 3 houden als je zelf onderhoud doet. Dan gaat de hele zwik in box 1 officieel.

Of de soep zo heet gegeten wordt is een tweede, maar ik neem het risico niet en er is genoeg jurisprudentie.

[sjoerd.desk]

Ik heb wat vragen over BTW als je een zakelijk pand gezamenlijk aankoopt.

Met een maat het plan om een bedrijfsunit te kopen (50/50). Dit samendoen betekend dat we geen financiering nodig zijn en de initiële kosten kunnen delen. Het gaat namelijk om een nieuwbouw pand dat casco word opgeleverd. Daarna wanneer het verhuurd raakt is er gelijk positieve cashflow. (Als ik iets alleen zou kopen en veel financiering nodig ben is er haast geen positieve cashflow door rentebetalingen).

Omdat het nieuwbouw is betalen we 21% btw over de aankoop. Daarna gaat het ook nog het nodige geld in om het verhuurbaar te maken, waar ook BTW over betaald word. Uiteindelijk willen we dan BTW rekenen over de verhuur.

1 van ons word dan "verhuurder" en krijgt de verantwoordelijkheid de lasten en baten te verdelen.

We zouden het pand vervolgens verhuren voor x € inclusief BTW. Deze BTW mag dan gehouden worden tot het bedrag van de aankoop btw en de verbouwingskosten btw toch?

Maar hoe moet je dit regelen. Hebben we dan allebei een btw nummer? degene die de huur int inclusief BTW, stuurt hij gewoon 50% door en houden we dan allebei 50% van de btw over huur in?

Ik ben een beetje een BTW leek, enorm bedankt alvast

[JanHenk]

@sjoerd.desk Vraag een btw-nummer aan op naam van een stille maatschap / samenwerkingsverband.

De btw over de aankoop en andere investeringen en kosten kun je terugvragen. De btw over de verhuur moet je afdragen.

Let op dat verhuur in beginsel btw vrijgesteld is. Je kunt opteren voor btw belaste verhuur, dit moet je specifiek overeenkomen met je huurder in het contract. Dat mag alleen als je huurder ook btw-belaste prestaties verricht in het pand. Bij (bijvoorbeeld!) verhuur aan een assurantiekantoor kan er dus niet geopteerd worden voor btw belaste verhuur.

De voorbelasting op de investering wordt tien jaar gevolgd. Dit is de zogenaamde “herzieningstermijn”. Als er binnen die termijn een wijziging van gebruik is, moet er (deels) btw voorbelasting van de investering in het onroerend goed terug betaald worden.

Je kan beter even een boekhouder vragen om dit goed te regelen me dunkt, hier ga je best wel gauw nat op…

[Lordy79]

sjoerd.desk schreef op woensdag 1 januari 2025 @ 15:40:
Ik heb wat vragen over BTW als je een zakelijk pand gezamenlijk aankoopt.

Richt een maatschap op en vraag een BTW nr aan voor de maatschap.

[dirk_mec]

*knip*, offtopic.

[ Voor 94% gewijzigd door Perkouw op 02-01-2025 08:37 ]

[Herko_ter_Horst]

Volgende keer graag een TR

[ Voor 92% gewijzigd door Perkouw op 02-01-2025 08:37 ]

[Sport_Life]

Ela937 schreef op maandag 16 december 2024 @ 15:03:
Bij het verkopen van een woning, zouden jullie hiermee wachten gezien de rente verlagingen en de verwachte stijging? En zo ja, wanneer verkoop je je woning wel?

Wij zijn verhuisd maar houden ons appartement nog aan.

De kosten voor het aanhouden zijn ruim 1.000 euro voor overbruggingshypotheek plus vaste lasten. De verwachte verkoopprijs is nu rond de 420k. Is een appartement in een stadscentrum dus naar verwachting blijft deze populair.

Met een verwachte stijging van ca. 7 procent is dit alsnog maandelijks 1.500 euro netto winst.

Of is dit teveel speculeren?

Ik heb in 2017 dezelfde overweging gehad. Ik moest destijds een bewijs aanleveren aan de (nieuwe) hypotheek verstrekker dat we de oude woning zouden gaan verkopen. Bij ons was een ondertekende makelaarsovereenkomst voldoende.

In theorie zou je de dan nog wel enkele maanden kunnen wachten voordat je m in de verkoop zet, als je een risico kunt lopen dan zou ik wachten tot medio mei , net na de NVM cijfers van Q1 overal in de media zijn verschenen met naar verwachting +13-15%..

Het is natuurlijk wel een gok en die kan ook verkeerd vallen..

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 5% gewijzigd door Sport_Life op 02-01-2025 02:00 ]

[Thompson]

Update; Huis is verhuurd. Gisteren de overdracht, 5 min rondgelopen in huis daarna ging de man van Hubbs het rapport opmaken. Paar uur later rapport ontvangen, nette foto's, meterstanden etc. Alle kleine gebreken netjes op de foto en in overleg worden zaken wel/niet nog vervangen. Tegelijkertijd ontving ik al de huur van deze maand en de borg. 1 februari ontvang ik de huur van februari.

So far so good dus.

[Atomius]

Wat is nu eigenlijk hetgeen geweest wat het rendement op verhuren zo heeft verlaagd de afgelopen tijd? Is dat alleen de Wet betaalbare huur van De Jonge of zijn er nog andere factoren?

En is er dan eigenlijk nog wel een type woning te bedenken die verhuurtechnisch goed rendabel is?

Ik noem bijvoorbeeld een energielabel A appartement van 65 m2 in een grote stad. Is zoiets nog wel interessant om te verhuren?

[namliam_eht]

Atomius schreef op donderdag 16 januari 2025 @ 09:51:
Wat is nu eigenlijk hetgeen geweest wat het rendement op verhuren zo heeft verlaagd de afgelopen tijd? Is dat alleen de Wet betaalbare huur van De Jonge of zijn er nog andere factoren?

En is er dan eigenlijk nog wel een type woning te bedenken die verhuurtechnisch goed rendabel is?

Ik noem bijvoorbeeld een energielabel A appartement van 65 m2 in een grote stad. Is zoiets nog wel interessant om te verhuren?

Vooral een optelling van diverse factoren, waaronder
- Leegwaarde ratio
Dit verlaagd de WOZ waarde die je in box 3 optelt. Bij een beetje "normale" huur van 3% of zo zat je al snel aan 60% (= 40% korting). Dit is significant verhoogd, naar 90%.
WOZ 500.000 betaalde je dus maar over 300.000 VRH ad 1,2% = 3600 en dat wordt 5400

- Snelle stijging woning waarde vs langzame stijging huur
Door de stijging van de Woning waarde over de tijd kan je in verhouding maar langzaam de huur verhogen.... Eigenlijk alleen wanneer de huurders vertrekken en nieuwe komen kan je het "recht trekken"

- WWS punten stelsel
Aanpassingen hier in verlagen het aantal punten dat je maximaal kan halen voor de woning tenzij je extreem gaat investeren (wat weer niet rendabel te krijgen is). Door de lagere punten valt een woning eerder onder de gereguleerde huur prijzen en dus minder snel in de vrije sector.
Dit heeft direct impact op de huurprijs, maar ook o.a. op wie je wel of niet aan mag verhuren.

- Verhoging punten van regulering huurprijs (o.a. wet betaalbare huur)
Je valt dus langer onder gereguleerde huurprijzen, er is/was een reden waarom er rond de 1.000 euro per maand geen woningen bestonden.... omdat die prijs niet werkt.

- Verhoging markt rente
Door hogere rente = hogere kosten.

- Stijging onderhoud
Door hoger onderhouds kosten en vergelijkbare zaken, moet je meer kosten daarvoor doorrekenen.

- Stijging OZB eigenaar deel
De spreekwoordelijke melkkoe die ook maar blijft stijgen, al "zijn het de kosten niet" telt het op

Een appartement van 500.000 voor 50% gefinancierd moet al snel
5400 VRH / 12 = 450 euro
250.000 * 4% = 10000/12 = 833 euro
200 euro per maand aan onderhoud, OZB, verzekering etc.
Ja ja, dit is veel te kort door de bocht... maar voor het idee.

Dan zit je dus aan 1.500 euro kostprijs voor de verhuur, ja dan heb je de woningwaarde stijging als "winst" over. Maar als je het maar voor 1.400 euro mag verhuren moet je er 100 euro per maand op toeleggen.
Aangenomen waardestijging is 5% = 25.000 euro per jaar, dus kost het je 1.200 euro per jaar om 25.000 per jaar te verdienen, op zich een win maar vooral de negatieve cashflow doet dan erg pijn.

En dan loop je de nodige risico's op wanbetaling, wiet plantages, leegstand, slopen van de woning door de huurder etc. Daar reserveer je nog niet eens voor.... en het risico van eventuele waarde daling
Dit afgezet tegen de incourantheid, je kan niet zomaar even 10k cash maken, terwijl je dat met bijvoorbeeld aandelen wel kan.

Individuele gevallen zal verhuur wellicht nog een positieve business case geven, zeker incl waardestijging zolang je "geen last" hebt van de negatieve cashflow... Of het werkt, simpelweg het punten formulier invullen en je weet wat je maximaal aan huur zou kunnen vragen.
Tenminste, je kan meer vragen, maar je loopt het risico dat de huurder naar de huurcommissie gaat en een huurverlaging afdwingt.

[rockhopper]

namliam_eht schreef op donderdag 16 januari 2025 @ 10:41:
[...]

En dan loop je de nodige risico's op wanbetaling, wiet plantages, leegstand, slopen van de woning door de huurder etc. Daar reserveer je nog niet eens voor.... en het risico van eventuele waarde daling
Dit afgezet tegen de incourantheid, je kan niet zomaar even 10k cash maken, terwijl je dat met bijvoorbeeld aandelen wel kan.

Je bent twee een belangrijke dingen vergeten:
Het uiterst onzekere beleid van onze overheid met betrekking tot huur en verhuur. Dit samen met soms vreemde regels in steden (ze willen niet dat je aan studenten verhuurt want overlast, maar willen dat je aan studenten verhuurt want ze hebben kamers nodig) en zo zijn er wel wat meer dingen over woning delen en dergelijke (maar laten we die beerput maar even dicht). In ieder geval weet je nooit welke koers er gevaren gaat worden en ook niet hoe lang het duurt voor ze wéér iets verzinnen wat weer verstrekkende gevolgen kan hebben.

Daarnaast loop je ook het risico dat de woning waarde ook weer kan dalen zodat je "winst" uit woningwaardestijging ook verdwijnt en je per saldo er alleen nog maar op achteruit gaat. Al is op de lange termijn dit risico laag, op de kortere termijn kan dit meespelen.

Ik zag dat je waardedaling toch meegenomen hebt. Ik pak nog een bakkie koffie

Atomius schreef op donderdag 16 januari 2025 @ 09:51:

En is er dan eigenlijk nog wel een type woning te bedenken die verhuurtechnisch goed rendabel is?

Ik noem bijvoorbeeld een energielabel A appartement van 65 m2 in een grote stad. Is zoiets nog wel interessant om te verhuren?

Zonder extra kosten en je hebt de woning afbetaald in bezit (ideaal scenario) je voldoet op lange termijn aan alle regels en je hebt goede huurders die netjes betalen en de boel ook bijhouden. Je verhuurt gestoffeert, je zit nog in de vrijde sector huur. Dan ja. Met 65m2 waarschijnlijk: nee.

Daarnaast is er vakantiewoning verhuur, zakelijke verhuur (winkels/kantoren/garageboxen) maar dat zijn geen woningen.

Van de vele varianten van woningen zelf is waarschijnlijk op dit moment verkamering (onzelfstandige woonruimtes) het meest rendabel omdat met het nieuwe wws de woz en energielabel meetellen. Als je dat dan theoretisch toepast op een a label monumentaal pand kom je voordelig uit (met wederom het perfect scenario van geen onderhoudkosten/extra kosten) Maar goed dan heb je weer het nadeel dat je met veel meer huurders te maken hebt die allemaal potentieel individueel problemen kunnen opleveren.

[ Voor 30% gewijzigd door rockhopper op 16-01-2025 11:37 ]

[ColeJ]

Atomius schreef op donderdag 16 januari 2025 @ 09:51:
Ik noem bijvoorbeeld een energielabel A appartement van 65 m2 in een grote stad. Is zoiets nog wel interessant om te verhuren?

Zonder het uit te rekenen: nee.

65m2 gaat geen vrije sector zijn dus maar een magere huur in vergelijking met de marktwaarde van het appartement (grote stad).

[JanHenk]

Je kan, als je de mogelijkheid hebt, met het energielabel een hoop extra punten pakken. Een hybride warmtepomp is daarin momenteel echt een enorme winstpakker, naast uiteraard wat (goedkoop) isoleren.

De verhuurders die ik spreek proberen op die manier op relatief snelle wijze alsnog in de vrije sector te komen, als zelfs dat niet lukt dan wordt het inderdaad verkopen.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[noxou]

Boven is nog vergeten dat de laatste jaren box 3 forfaitair rendement van 4 naar boven de 6 en in 2026 boven de 7% is gegaan en de heffing van 30 naar 36%. Dat drukt het rendement ook erg veel.
Straks misschien beter met heffing over daadwerkelijk rendement.

[ybos]

noxou schreef op donderdag 16 januari 2025 @ 13:44:
Boven is nog vergeten dat de laatste jaren box 3 forfaitair rendement van 4 naar boven de 6 en in 2026 boven de 7% is gegaan en de heffing van 30 naar 36%. Dat drukt het rendement ook erg veel.
Straks misschien beter met heffing over daadwerkelijk rendement.

Is een vastgoed BV dan misschien nog een optie
Dan is het pas belast bij opnemen toch
Wij zijn in een vroeg stadium van aankoop extra pand en ik ga zeker de mogelijkheid van vastgoed BV onderzoeken.

Iemand al ervaring mee waarom wel of niet

[BekSide]

Recent zoals veel andere telkens wanneer een huurder de huur heeft opgezegd de woning verkocht. uitgepond dus.

Ik ben me momenteel aan het verdiepen in investeren in zowel bedrijfsmatige panden als het investeren in Dubai. Daar een woning kopen voor de verhuur.
Dit vooral vanwege de voordelen in belasting. Zijn er hier al ervaringsdeskundige welke wellicht ook in Dubai objecten gekocht hebben?

[winiustyco]

ybos schreef op zondag 19 januari 2025 @ 20:05:
[...]

Is een vastgoed BV dan misschien nog een optie
Dan is het pas belast bij opnemen toch
Wij zijn in een vroeg stadium van aankoop extra pand en ik ga zeker de mogelijkheid van vastgoed BV onderzoeken.

Iemand al ervaring mee waarom wel of niet

Belangrijkste is mijns inziens dat je voor- en nadelen goed tegen elkaar afzet. VPB + dividend/loonbelasting is iets hoger, maar je hebt wel de zekerheid van mogelijkheid aftrekbaarheid kosten. Voor de rente is het een beetje koffiedik blijven of deze volledig aftrekbaar blijft, gezien ze deze willen beperken tot X percentage van de huidige winst.
Of die rente aftrek beperking voor reëel rendement box 3 straks ook gaat gelden is nog onduidelijk.
Maar zelf zou ik indien je nu gaat kopen kiezen voor BV, zeker als je al meer vermogen in box 3 hebt opgebouwd en niet meer kan profiteren van de vrijstelling. Vastgoedbv heeft nog het mogelijke voordeel dat je overig vermogen in box 3 kunt drukken met lening van de bv waardoor je in box 3 iig zo min mogelijk betaalt de komende jaren.(Met maximum van Wet excessief lenen)