Vastgoed als investering Deel 2

[Qwerty-273]

Lordy79 schreef op woensdag 9 oktober 2024 @ 17:23:
Er is mij een object aangeboden, bedrijfhal met kantoor. En bij inspectie door mijzelf zag ik geen grote problemen maar een bouwkundig onderzoek heeft uitgewezen dat er scheurvorming in de betonvloer is ontstaan omdat deze niet is ontworpen of geschikt is als bedrijfsvloer. Overbelasting dus.

Betoncoating aanbrengen kost een vermogen maar ik vraag me af of dit noodzakelijk is. Kan zo'n vloer nog een tijdje mee of kan ie snel onbruikbaar worden?

Scheurvorming kan inderdaad door overbelasting komen maar ook door krimp/zetting of temperatuurverschillen. Het is de vraag of uit het rapport naar voren komt of de vloer wel voldoende draagkracht en stabiliteit heeft of dat daar ook nog aan gewerkt moet worden. Er is wel een verschil tussen barsten en scheuren

Het is belangrijk om te weten dat barsten schadelijke openingen zijn die verschijnen in een structureel element en tot in de volledige diepte doordringen.
Scheuren zijn daarentegen kleine barstjes aan de oppervlakte, die vooral de afwerking en het oppervlak van het structurele element aantasten.

De coating kan een oplossing zijn voor het verhelpen van scheuren (aan de oppervlakte) en tevens een geschikte ondergrond te bieden voor de bestemde activiteiten.

Kan je zonder die coating verder gaan, ja. Maar je zit dan wel met een stuk aansprakelijkheid waarvan je als eigenaar wist dat er een probleem met de vloer bestaat maar dat je daar nog geen actie op hebt ondernomen (dat kan ook het verwittigen van de huurder zijn natuurlijk). Het is natuurlijk wel iets wat op een gegeven moment uitgevoerd zal moeten worden.

[Viper®]

Ik was mij aan het oriënteren betreffende woningverhuur. Nou weet ik dat vroeger box 3 de pretbox was en huurinkomsten onbelast, inmiddels wil de overheid wat meer belasting ophalen dus er zijn wat zaken gewijzigd, ik heb o.a. dit doorgelezen:
https://www.heuvel.nl/ein...-vastgoedbeleggers-box-3/
https://www.jongbloed-fis.../toekomstig_box_3_stelsel

Met deze informatie en de kennis "niets is zo veranderlijk als de overheid", is het nog rendabel om een woning/appartement aan te schaffen voor de verhuur? Langdurige verhuur en/of airbnb.
Is het risico het waard of hoe denkt men hier over?

[Wispe]

Viper® schreef op woensdag 16 oktober 2024 @ 13:42:
Ik was mij aan het oriënteren betreffende woningverhuur. Nou weet ik dat vroeger box 3 de pretbox was en huurinkomsten onbelast, inmiddels wil de overheid wat meer belasting ophalen dus er zijn wat zaken gewijzigd, ik heb o.a. dit doorgelezen:
https://www.heuvel.nl/ein...-vastgoedbeleggers-box-3/
https://www.jongbloed-fis.../toekomstig_box_3_stelsel

Met deze informatie en de kennis "niets is zo veranderlijk als de overheid", is het nog rendabel om een woning/appartement aan te schaffen voor de verhuur? Langdurige verhuur en/of airbnb.
Is het risico het waard of hoe denkt men hier over?

Heb je het topic gelezen? Daar wordt al vanaf de 1ste post over gepraat namelijk.

[mannowlahn]

Viper® schreef op woensdag 16 oktober 2024 @ 13:42:
Ik was mij aan het oriënteren betreffende woningverhuur. Nou weet ik dat vroeger box 3 de pretbox was en huurinkomsten onbelast, inmiddels wil de overheid wat meer belasting ophalen dus er zijn wat zaken gewijzigd, ik heb o.a. dit doorgelezen:
https://www.heuvel.nl/ein...-vastgoedbeleggers-box-3/
https://www.jongbloed-fis.../toekomstig_box_3_stelsel

Met deze informatie en de kennis "niets is zo veranderlijk als de overheid", is het nog rendabel om een woning/appartement aan te schaffen voor de verhuur? Langdurige verhuur en/of airbnb.
Is het risico het waard of hoe denkt men hier over?

Nee.

Voor langer antwoord zie afgelopen 50 pagina’s in dit topic.

[Viper®]

mannowlahn schreef op woensdag 16 oktober 2024 @ 13:49:
[...]

Nee.

Voor langer antwoord zie afgelopen 50 pagina’s in dit topic.

bedankt voor het korte antwoord, dan doe ik het niet.

Ik had de OP doorgelezen, daar zag ik afgezien van tijdelijke verhuur, expats, huurverhoging, kamerverhuur en zakelijk vastgoed niet direct de zaken waarnaar ik op zoek was. Ik zal beide topics eens doornemen, ik dacht ik stel de vraag alvast maar ik krijg huiswerk mee

[Lordy79]

@Viper®, zakelijk vastgoed is nog steeds best interessant (vind ik) maar er is veel meer vraag dan aanbod.

[Hendrik H.]

Ik heb al ruim 25 jaar zakelijk onroerend goed in Friesland en tot op vandaag heb ik daar geen enkele spijt van.
Integendeel. Het rendement is altijd prima geweest ook nu nog. Wat je hier wel merkt dat de prijzen van zakelijk vastgoed behoorlijk in de lift zitten en die trend zal nog wel even doorgaan, gezien het verschil met de rest van Nederland.

[JanHenk]

Ik wilde ook al zoiets toevoegen. De hoogtijdagen van woningverhuur in studenten- en expatsteden zijn wellicht voorbij, maar in de periferie kun je ook nog wel een aardig rendement halen op woningen. Hier hebben we veel minder last van de Wet betaalbare huur. Je krijgt relatief meer woning voor je investering, dus per geïnvesteerde euro krijg je meer punten terug in het WWS. Een woning kan dus ook sneller in het ongereguleerde deel vallen en/of de gereguleerde huur is alsnog goed ten opzichte van de investering.

Beetje goed zoeken, maar het kan nog wel.

Zelf zou ik dan wel aankopen met een BV, maar dat is vanwege de instabiliteit van box 3 op dit moment.

[Lordy79]

JanHenk schreef op woensdag 16 oktober 2024 @ 15:23:

Zelf zou ik dan wel aankopen met een BV, maar dat is vanwege de instabiliteit van box 3 op dit moment.

Als je alleen de eerste schijven van VPB en box2 gebruikt is dat inderdaad een no-brainer. Kosten zijn lekker aftrekbaar. Enig dingetje is goed opletten met het DGA minimumloon maar als het een pure beleggingsBV is, komt dat wel goed.

[ybos]

JanHenk schreef op woensdag 16 oktober 2024 @ 15:23:
Ik wilde ook al zoiets toevoegen. De hoogtijdagen van woningverhuur in studenten- en expatsteden zijn wellicht voorbij, maar in de periferie kun je ook nog wel een aardig rendement halen op woningen. Hier hebben we veel minder last van de Wet betaalbare huur. Je krijgt relatief meer woning voor je investering, dus per geïnvesteerde euro krijg je meer punten terug in het WWS. Een woning kan dus ook sneller in het ongereguleerde deel vallen en/of de gereguleerde huur is alsnog goed ten opzichte van de investering.

Beetje goed zoeken, maar het kan nog wel.

Zelf zou ik dan wel aankopen met een BV, maar dat is vanwege de instabiliteit van box 3 op dit moment.

Het is toch zo dat bij een vastgoedBV verkoop belast is, is het dan nog steeds verstandig om het in een BV te doen

[JanHenk]

ybos schreef op woensdag 16 oktober 2024 @ 17:34:
[...]

Het is toch zo dat bij een vastgoedBV verkoop belast is, is het dan nog steeds verstandig om het in een BV te doen

Gezien dat het plan is voor box 3, zou dat geen verschil moeten maken. Maar je hebt zeker gelijk.

Wel een verschil is de behandeling van onderhoud en verbetering, de Hoge Raad heeft daar recent wat vreemde (in mijn ogen) uitspraken over gedaan die straks zomaar in het nieuwe stelsel kunnen komen te zijner tijd.

De vennootschapsbelasting is dan een stuk duidelijker en stabieler. En bovendien kun je door alleen dividend uit te keren over wat je nodig hebt een groot deel van de belastingdruk (box 2) uitstellen.

Voor mij nu niet aan de orde, maar als je een nieuwe aankoop zou doen, zou ik het sterk overwegen.

[Saven]

ybos schreef op woensdag 16 oktober 2024 @ 17:34:
[...]

Het is toch zo dat bij een vastgoedBV verkoop belast is, is het dan nog steeds verstandig om het in een BV te doen

Maakt niet zo veel uit omdat aankoop ook in de bv is gedaan. Hangt dus af van de vpb toen en nu.

[Henkdezoveelste]

BPD gaat 179 middenhuurwoningen aankopen in Utrecht, deze gaan in de verhuur voor 'rond de 1000 euro'. Een blik op hun website leert dat je voor dat bedrag zo'n 65m2 kunt huren. Nou ben ik niet zo thuis in de nieuwbouw appartementen in Utrecht, maar volgens mij kost zo'n appartement zo'n 500k op dit moment.

Een BAR van 12k/500k = 2,4%? Hoe krijgt men dit gefinancierd? Mis ik iets?


Artikel Telegraaf
https://www.telegraaf.nl/...g-met-gemeenten-kan-beter

Huuraanbod de Mix
https://www.hurenindemix.nl/aanbod/#/

[Rubbergrover1]

Henkdezoveelste schreef op donderdag 17 oktober 2024 @ 11:24:
BPD gaat 179 middenhuurwoningen aankopen in Utrecht, deze gaan in de verhuur voor 'rond de 1000 euro'. Een blik op hun website leert dat je voor dat bedrag zo'n 65m2 kunt huren. Nou ben ik niet zo thuis in de nieuwbouw appartementen in Utrecht, maar volgens mij kost zo'n appartement zo'n 500k op dit moment.

Een BAR van 12k/500k = 2,4%? Hoe krijgt men dit gefinancierd? Mis ik iets?


Artikel Telegraaf
https://www.telegraaf.nl/...g-met-gemeenten-kan-beter

Huuraanbod de Mix
https://www.hurenindemix.nl/aanbod/#/

Als je er vanuit zou kunnen gaan dat die appartementen over 5 jaar een miljoen waard zijn, dan zou ik het zelfs voor een BAR van 1% wel willen doen.

Je moet dus altijd kijken naar het totale rendement en niet alleen naar de huuropbrengst. Met een 'redelijke' waardestijging, een vrij hoge kans op nagenoeg volledige bezetting en voorlopig nauwelijks onderhoudskosten is zo'n project voor een institutionele belegger gewoon een heel stabiele en risico-arme investering. Dan kan het best zijn dat je met een bar van 2,4% toch een goede businesscase hebt.

[ColeJ]

Henkdezoveelste schreef op donderdag 17 oktober 2024 @ 11:24:
BPD gaat 179 middenhuurwoningen aankopen in Utrecht, deze gaan in de verhuur voor 'rond de 1000 euro'. Een blik op hun website leert dat je voor dat bedrag zo'n 65m2 kunt huren. Nou ben ik niet zo thuis in de nieuwbouw appartementen in Utrecht, maar volgens mij kost zo'n appartement zo'n 500k op dit moment.

Een BAR van 12k/500k = 2,4%? Hoe krijgt men dit gefinancierd? Mis ik iets?


Artikel Telegraaf
https://www.telegraaf.nl/...g-met-gemeenten-kan-beter

Huuraanbod de Mix
https://www.hurenindemix.nl/aanbod/#/

Gewoon eens een keer niet alleen blindstaren op de huurrendementen maar ook op de waardestijging.

[Joel22]

Hallo,

Vanwege werkomstandigheden hebben wij een huurhuis. Voor ons pensioen zou het sparen voor een (vakantie)huis met de hoop op waardestijging wel zinnig kunnen zijn.

Hoe zien jullie dat?
1. Huiskopen voor verhuur. Zo ja waar? Duitsland kan ook bijv.
2. Vakantiewoning met eigen grond.
3. Gewoon toch in een passief ETF je geld stoppen.

Het gaat dus niet zozeer om hoog rendement nu, maar meer een huis voor 25 jaar aanhouden met oog op pensioen.
Ik beleg nu passief, maar als ik wat de huizenprijzen doen lijkt het me soms een betere investering.
Vakantiehuizen vind ik ondoorgrondelijker ik verwacht daar nog wel een dip.

Nogmaals gaat niet zozeer om rendement nu (huuropbrengst moet wel tegen de kosten weg te strepen zijn), maar om waardebehoud spaargeld voor de toekomst.

Ik merk gewoon dat ik meer vertrouwen heb in stenen op lange termijn zelfs t.o.v. passief beleggen.

[s020506]

Joel22 schreef op vrijdag 18 oktober 2024 @ 09:23:
Ik merk gewoon dat ik meer vertrouwen heb in stenen op lange termijn zelfs t.o.v. passief beleggen.

Interessant, bij mij gaat het de laatste jaren de andere kant op. Huizen kunnen hoge onverwachte kosten hebben, je kunt vervelende huurders hebben die nu voor onbepaalde tijd kunnen blijven zitten, je vermogen zit vast totdat je huis verkocht is en je belegde vermogen zit niet gespreid maar in 1 object.

Ik vind zelf het risico niet meer opwegen tegen het waardebehoud (wat eigenlijk een ander woord is voor rendement). En als het je er alleen maar om gaat dat je spaargeld evenveel waard blijft, kun je het misschien beter in een deposito stoppen.

[JanHenk]

s020506 schreef op vrijdag 18 oktober 2024 @ 09:58:
[...]


Interessant, bij mij gaat het de laatste jaren de andere kant op.

Inderdaad, ik wilde een soortgelijke opmerking maken eigenlijk. Ik kan de vinger er niet helemaal op leggen, maar ik zie tegenwoordig een stuk grotere risico's met huizenbezit dan voorheen. En dan bedoel ik niet qua fiscale heffingen of de Wet betaalbare huur, waar het vaak over gaat.

Ik bedoel puur de risico's in waardebehoud, c.q. prijsstijging. Nu wijst de historie uit dat er de laatste pak 'm beet 50 jaar gemiddeld 5% (samengestelde) prijsstijging per jaar is geweest. Dat is heel fors. Dan zou je zeggen, kijk niet verder, 5% prijsstijging pak je sowieso mee. Toch wil ik daar een kanttekening bij maken.

Wat drijft nu die prijzen zo op? Ontwikkeling in lonen van werknemers, demografie, rentestanden, fiscale stimulering (renteaftrek), urbanisatie, bevolkingstrek? En hoe zie ik zelf de ontwikkeling in die variabelen het komende decennium?

Is behoud van waarde eigenlijk wel de juiste drijfveer om te beleggen in vastgoed?

Ik heb de antwoorden niet paraat, maar je zou jezelf wel wat vragen kunnen stellen hieromtrent.

Enigszins grappig, maar ook wel triest voorbeeld, is bijvoorbeeld de huidige vastgoedmarkt in Winterberg en omstreken. Ze hebben al een paar jaar niet echt winters gehad en naar verluidt lopen de toerisme-opbrengsten flink terug (seizoen is steeds korter). Op dit moment staat er heel veel vastgoed in die regio te koop, voor relatieve spotprijzen. Klimaatverandering heeft een enorme directe invloed op de waarde vastgoed daar.

Ik bedoel maar te zeggen dat sommige ontwikkelingen in vrij korte tijd de waarde flink kunnen uithollen.

[rockhopper]

Vakantiehuizen zijn daarnaast relatief fors gestegen ten opzichte van de regulieren huizenmarkt. Je zou daarom kunnen stellen dat je de slag hebt gemist, in Nederland.

Ik zie buiten de risicovolle markt en het schaarse aanbod van vakantiehuizen die niet op een park staan (met alle nare regels erbij) daar niet veel stijging meer mogelijk. Je kan dan beter een regulier huis nemen zodat je die tenminste in eigen beheer hebt.

Maar goed, uiteindelijk weet niemand wat er in de toekomst gebeurt. Doe waar je je prettig bij voelt. Ik zou persoonlijk ver weg blijven van vastgoed in het buitenland (andere regels, taalbarrière) en bij vakantiewoningen. Maar daar denken genoeg mensen anders over.

[ariebombarie2k]

Hoe kiezen jullie de woonverzekering en evt rechtsbijstand verzekering? Ik verhuur maar 1 woning. Bij Interpolis ben ik nu verzekerd, ook privé, maar ik ben niet tevreden over hun dienstverlening vanwege een andere aangelegenheid.

Ik vind het lastig zoeken op internet. Vergelijkingssites geven geen optie alleen opstal voor verhuur. Rechtsbijstand is al helemaal lastig.

Wellicht willen jullie delen waar jullie verzekerd zijn of me naar een website verwijzen waar een goed vergelijk maken wel mogelijk is.
Bedankt.

[rube]

ariebombarie2k schreef op vrijdag 18 oktober 2024 @ 19:01:
Hoe kiezen jullie de woonverzekering en evt rechtsbijstand verzekering?

Opstal zit bij VvE. Rechtsbijstandverzekering heb ik niet, indien echt nodig huur ik zelf wel een jurist/advocaat in (tot nu toe nog nooit nodig gehad).
Het enige wat ik zelf heb afgesloten is een aansprakelijkheidsverzekering. Gewoon voor het geval als b.v. de trap instort en een huurder mij aansprakelijk stelt voor zijn letsel.

[JanHenk]

@ariebombarie2k Tip van mij, Centraal Beheer.

Opstal is ook verzekerd bij verhuur, zitten wat specifieke voorwaarden in, maar de meeste verhuur voldoet daaraan.

Ook voor de aansprakelijkheid bij “schade door een gebouw” is specifiek verhuurd vastgoed ingesloten in de voorwaarden bij Centraal Beheer.

Toen ik destijds zocht, zag ik vaak uitsluitingsclausules bij verhuur. Behalve bij CB. En de premie is ook nog scherp, dus toen ben ik gestopt met zoeken..

Net als @rube trouwens geen rechtsbijstandverzekering hier.

[noxou]

Opstal, glas en bedrijfsaansprakelijkheid bij unive. Uitstekende ervaringen mee tot nu toe.

[Bonenstaak92]

Ik heb helaas een opzegging binnen voor een appartement wat onder het nieuwe WWS zou vallen.
Opnieuw verhuren onder dit stelsel wil ik niet, vooral omdat je politiek gezien nu al ziet dat er wat mensen aan het morren zijn.

Gezien de stijging van de huizenprijzen op dit moment (en naar wat ik verwacht in ieder geval de komende 2 jaar) heb ik volgens mij twee opties:

-Appartement leeg laten staan
-Appartement gemeubileerd short stay verhuren voor 1 tot 6 maanden.

Wie heeft er inmiddels meer ervaring met dat laatste?

Wat ik zelf al heb gevonden:
-Verhuur is btw plichtig
-Ik lijk er verstandig aan te doen het beheer uit handen te geven
-Het mag alleen gaan om tijdelijke verhuur aan internationals die geen toerist zijn?

Ik vraag me vooral af of er nog regelgeving beperkingen zijn en hoe/waar ik deze doelgroep zou vinden. Appartement ligt dicht bij amsterdam dus de expats zouden er genoeg moeten zijn..

[Wispe]

Bonenstaak92 schreef op zondag 20 oktober 2024 @ 08:40:
Ik heb helaas een opzegging binnen voor een appartement wat onder het nieuwe WWS zou vallen.
Opnieuw verhuren onder dit stelsel wil ik niet, vooral omdat je politiek gezien nu al ziet dat er wat mensen aan het morren zijn.

Gezien de stijging van de huizenprijzen op dit moment (en naar wat ik verwacht in ieder geval de komende 2 jaar) heb ik volgens mij twee opties:

-Appartement leeg laten staan
-Appartement gemeubileerd short stay verhuren voor 1 tot 6 maanden.

Wie heeft er inmiddels meer ervaring met dat laatste?

Wat ik zelf al heb gevonden:
-Verhuur is btw plichtig
-Ik lijk er verstandig aan te doen het beheer uit handen te geven
-Het mag alleen gaan om tijdelijke verhuur aan internationals die geen toerist zijn?

Ik vraag me vooral af of er nog regelgeving beperkingen zijn en hoe/waar ik deze doelgroep zou vinden. Appartement ligt dicht bij amsterdam dus de expats zouden er genoeg moeten zijn..

toon volledige bericht

Mag het van de VvE, mag het van de gemeente en mag het van de bank?

Appartement leeg laten staan is geen een optie, dat weet je zelf ook wel.

[ Voor 4% gewijzigd door Wispe op 20-10-2024 09:37 ]

[Bonenstaak92]

Wispe schreef op zondag 20 oktober 2024 @ 09:35:
[...]

Mag het van de VvE, mag het van de gemeente en mag het van de bank?

Appartement leeg laten staan is geen een optie, dat weet je zelf ook wel.

Er is geen bank. Met de VVE verwacht ik geen moeilijkheden. Voor wat betreft de gemeente is het me niet helemaal duidelijk of die er iets over te vinden hebben. Die had nog in het lijstje vragen erbij gekund.

Voor wat betreft het rendement uit woningwaardestijging zou ik het gerust 1 tot 2 jaar leeg kunnen laten staan. Als dan de regels niet zijn aangepast kan verkoop altijd nog.

[Wispe]

Bonenstaak92 schreef op zondag 20 oktober 2024 @ 10:27:
[...]


Er is geen bank. Met de VVE verwacht ik geen moeilijkheden. Voor wat betreft de gemeente is het me niet helemaal duidelijk of die er iets over te vinden hebben. Die had nog in het lijstje vragen erbij gekund.

Dat zou in de splitsingsakte moeten staan.

Voor wat betreft het rendement uit woningwaardestijging zou ik het gerust 1 tot 2 jaar leeg kunnen laten staan. Als dan de regels niet zijn aangepast kan verkoop altijd nog.

Nee, een woning leeg laten staan mag niet.

[Wolly]

Wispe schreef op zondag 20 oktober 2024 @ 10:29:
[...]

Nee, een woning leeg laten staan mag niet.

Dat ligt maar net aan de gemeente.

[noxou]

Voor short-stay heb je bij mijn weten een vergunning nodig. Leegstand is verboden afhankelijk van de gemeente (bv amsterdam staat dat niet toe). Je kunt overwegen om een student te zoeken die tijdelijke voor hun studie in een andere gemeente moeten zijn dan waar ze staan ingeschreven. Dat is 1 van de weinige uitzonderingen die toegestaan is in jouw geval. Dat is natuurlijk wel maar 1 student die de hele woning huurt en ik weet niet of je dat voldoende oplevert, maar dan staat de boel niet leeg, kun je nog je waardestijging door laten gaan en hoef je ook geen kamerverhuurvergunning te hebben.

[Bonenstaak92]

Het gaat niet echt om de verhuuropbrengsten in dit geval die zijn puur mooi meegenomen.

Ik heb het net nog even uitgezocht, er is geen leegstandsverbod in deze gemeente & de VVE heeft ook geen bezwaren.

Ik kan niets over een verhuurvergunning voor short stay vinden, wel dat hotels verplicht vergunning moeten aanvragen. Iemand een idee waar ik dit echt kan terug vinden?

[noxou]

Short stay valt onder verhuur van 'naar zijn aard beperkte duur'. Je woning heeft dan bestemming 'logies' in plaats van bestemming 'wonen'.
Voor een bestemmingswijziging is in de meeste, maar niet alle, gemeenten een vergunning nodig. Dat is dus gemeentelijk beleid.
zo kun je in sommige gemeenten gewoon een B&B beginnen en in sommigen niet zonder vergunning. Wij hebben een B&B en wel een vergunning nodig. Het beleid daarvoor was overigens niet te vinden op de website van de gemeente, noch de beperkingen die een B&B heeft (bv mag een vaste kookgelegenheid hebben hier officieel).
Voor short stay geldt hetzelfde. De meeste gemeentes, zeker in het westen van het land, hebben daar wel beleid over, dus ik zou je aanraden even te bellen met de gemeente om daarover niet in de problemen te komen.
Overigens, of een short stay contract rechtsgeldig is staat daar weer los van. Je kunt bijvoorbeeld wel voldoen aan de voorwaarden voor een short stay contract (de bewoner mag niet hun gezinsleven verplaatsen naar het gehuurde, bv inschrijven in de gemeente; moet gemeubileerd zijn), ook zonder vergunning.
Let wel dat sommige gemeenten zeer forse boetes zetten op het verhuren als short stay zonder vergunning, bv Amsterdam.
Hier wat jurisprudentie en info: https://www.govers.nl/act...n-inschrijving-in-het-brp

[ColeJ]

Wispe schreef op zondag 20 oktober 2024 @ 09:35:
[...]
Appartement leeg laten staan is geen een optie, dat weet je zelf ook wel.

Hoezo niet? In Amsterdam mag het sowieso al 6 maanden. Dan heb je al 25% van de 2 jaar overbrugt.

[ColeJ]

Bonenstaak92 schreef op zondag 20 oktober 2024 @ 11:06:
Het gaat niet echt om de verhuuropbrengsten in dit geval die zijn puur mooi meegenomen.

Ik heb het net nog even uitgezocht, er is geen leegstandsverbod in deze gemeente & de VVE heeft ook geen bezwaren.

Ik kan niets over een verhuurvergunning voor short stay vinden, wel dat hotels verplicht vergunning moeten aanvragen. Iemand een idee waar ik dit echt kan terug vinden?

Maak je niet zo druk over de leegstaan, kun je niet af en toe airbnb?

[Bonenstaak92]

noxou schreef op zondag 20 oktober 2024 @ 11:29:
Short stay valt onder verhuur van 'naar zijn aard beperkte duur'. Je woning heeft dan bestemming 'logies' in plaats van bestemming 'wonen'.
Voor een bestemmingswijziging is in de meeste, maar niet alle, gemeenten een vergunning nodig. Dat is dus gemeentelijk beleid.
zo kun je in sommige gemeenten gewoon een B&B beginnen en in sommigen niet zonder vergunning. Wij hebben een B&B en wel een vergunning nodig. Het beleid daarvoor was overigens niet te vinden op de website van de gemeente, noch de beperkingen die een B&B heeft (bv mag een vaste kookgelegenheid hebben hier officieel).
Voor short stay geldt hetzelfde. De meeste gemeentes, zeker in het westen van het land, hebben daar wel beleid over, dus ik zou je aanraden even te bellen met de gemeente om daarover niet in de problemen te komen.
Overigens, of een short stay contract rechtsgeldig is staat daar weer los van. Je kunt bijvoorbeeld wel voldoen aan de voorwaarden voor een short stay contract (de bewoner mag niet hun gezinsleven verplaatsen naar het gehuurde, bv inschrijven in de gemeente; moet gemeubileerd zijn), ook zonder vergunning.
Let wel dat sommige gemeenten zeer forse boetes zetten op het verhuren als short stay zonder vergunning, bv Amsterdam.
Hier wat jurisprudentie en info: https://www.govers.nl/act...n-inschrijving-in-het-brp

Super bedankt! ik ga dit verder even uitzoeken! De eisen zijn niet zo een probleem, het is maar een klein appartement.

ColeJ schreef op maandag 21 oktober 2024 @ 08:53:
[...]


Maak je niet zo druk over de leegstaan, kun je niet af en toe airbnb?

Het liefst zou ik wel zien dat iemand er in ''woont'', al is dat met regelmaat 2 a 3 maanden iemand die bijvoorbeeld voor werk doordeweeks in de buurt van de randstad moet zijn. Dat vind ik toch fijner voor de buren dan toeristen via airbnb.

[rockhopper]

Bonenstaak92 schreef op maandag 21 oktober 2024 @ 10:52:
[...]
Super bedankt! ik ga dit verder even uitzoeken! De eisen zijn niet zo een probleem, het is maar een klein appartement.
[...]

Het liefst zou ik wel zien dat iemand er in ''woont'', al is dat met regelmaat 2 a 3 maanden iemand die bijvoorbeeld voor werk doordeweeks in de buurt van de randstad moet zijn. Dat vind ik toch fijner voor de buren dan toeristen via airbnb.

Je kan ook "huisoppassers" gratis/goedkoop laten wonen voor een bepaalde tijd. Meestal worden die gevraagd om ook op huisdieren en dergelijke te letten terwijl de eigenaars wat langer op vakantie gaan.
Maar dat is niet een hele lucratieve manier om de tijd te overbruggen. In dezelfde categorie heb je ook nog anti-kraak. Maar ik weet daar verder weinig van (voor en nadelen/regelgeving). Misschien anderen?

[Joel22]

s020506 schreef op vrijdag 18 oktober 2024 @ 09:58:
[...]


Interessant, bij mij gaat het de laatste jaren de andere kant op. Huizen kunnen hoge onverwachte kosten hebben, je kunt vervelende huurders hebben die nu voor onbepaalde tijd kunnen blijven zitten, je vermogen zit vast totdat je huis verkocht is en je belegde vermogen zit niet gespreid maar in 1 object.

Ik vind zelf het risico niet meer opwegen tegen het waardebehoud (wat eigenlijk een ander woord is voor rendement). En als het je er alleen maar om gaat dat je spaargeld evenveel waard blijft, kun je het misschien beter in een deposito stoppen.

Dat is ook waar. Een vakantiehuis kopen en extern laten onderhouden? Al zie ik daar ook nooit zo positieve verhalen over. Al zie ik in Duitsland wel eens wat voorbij komen. Mmm misschien toch maar gewoon simpel voor depositie gaan.

[Joel22]

JanHenk schreef op vrijdag 18 oktober 2024 @ 10:21:
[...]


Inderdaad, ik wilde een soortgelijke opmerking maken eigenlijk. Ik kan de vinger er niet helemaal op leggen, maar ik zie tegenwoordig een stuk grotere risico's met huizenbezit dan voorheen. En dan bedoel ik niet qua fiscale heffingen of de Wet betaalbare huur, waar het vaak over gaat.

Ik bedoel puur de risico's in waardebehoud, c.q. prijsstijging. Nu wijst de historie uit dat er de laatste pak 'm beet 50 jaar gemiddeld 5% (samengestelde) prijsstijging per jaar is geweest. Dat is heel fors. Dan zou je zeggen, kijk niet verder, 5% prijsstijging pak je sowieso mee. Toch wil ik daar een kanttekening bij maken.

Wat drijft nu die prijzen zo op? Ontwikkeling in lonen van werknemers, demografie, rentestanden, fiscale stimulering (renteaftrek), urbanisatie, bevolkingstrek? En hoe zie ik zelf de ontwikkeling in die variabelen het komende decennium?

Is behoud van waarde eigenlijk wel de juiste drijfveer om te beleggen in vastgoed?

Ik heb de antwoorden niet paraat, maar je zou jezelf wel wat vragen kunnen stellen hieromtrent.

Enigszins grappig, maar ook wel triest voorbeeld, is bijvoorbeeld de huidige vastgoedmarkt in Winterberg en omstreken. Ze hebben al een paar jaar niet echt winters gehad en naar verluidt lopen de toerisme-opbrengsten flink terug (seizoen is steeds korter). Op dit moment staat er heel veel vastgoed in die regio te koop, voor relatieve spotprijzen. Klimaatverandering heeft een enorme directe invloed op de waarde vastgoed daar.

Ik bedoel maar te zeggen dat sommige ontwikkelingen in vrij korte tijd de waarde flink kunnen uithollen.

toon volledige bericht

Ja ik heb misschien ook wel een te zwart/wit kijk op de NL markt ik kan daar gewoon niet voor mij zien dat woningen gaan dalen. Maar tegelijk dit is toch niet vol te houden... Laatst met een familielid mee die een tussenwoning in Hilversum bezocht. 7 ton en dan moet er nog een halve ton aan verbouwing in. Is toch niet meer te betalen? Ik vind het meer jammer dat we niet kunnen sparen voor een stukje eigen bezit ivm het werk van mijn partner, maar tegelijk blij dat ik niet vast zit aan een extreme hypotheek. Mooi zou ik vinden om een betaalbaar vakantiewoning te vinden en die te laten verhuren. Alleen de prijzen in NL zijn nu ook erg hoog en lenen voor een vakantiehuis (of boot zoals sommige mensen zelfs doen) zal ik nooit doen.

Nouja voorlopig depositie dan maar, bedankt voor alle antwoorden en blijf hier mooi mee lurken.

[winiustyco]

Joel22 schreef op dinsdag 22 oktober 2024 @ 09:52:
[...]

Ja ik heb misschien ook wel een te zwart/wit kijk op de NL markt ik kan daar gewoon niet voor mij zien dat woningen gaan dalen. Maar tegelijk dit is toch niet vol te houden... Laatst met een familielid mee die een tussenwoning in Hilversum bezocht. 7 ton en dan moet er nog een halve ton aan verbouwing in. Is toch niet meer te betalen? Ik vind het meer jammer dat we niet kunnen sparen voor een stukje eigen bezit ivm het werk van mijn partner, maar tegelijk blij dat ik niet vast zit aan een extreme hypotheek. Mooi zou ik vinden om een betaalbaar vakantiewoning te vinden en die te laten verhuren. Alleen de prijzen in NL zijn nu ook erg hoog en lenen voor een vakantiehuis (of boot zoals sommige mensen zelfs doen) zal ik nooit doen.

Nouja voorlopig depositie dan maar, bedankt voor alle antwoorden en blijf hier mooi mee lurken.

Wellicht kan je kijken naar de mogelijkheid om iets te kopen voor de verhuur in bijvoorbeeld Zuid Nederland(bv Zuid Limburg). Hier haal je nog wel een BAR van 6,5%+ indien je goed aankoopt op sociale huur. Als je vrij verhuurt is er ook nog wel een BAR van 8%+ mogelijk.
Aankoopprijzen komen hier nog steeds voorbij voor bv. 150-175k(ik woon zelf niet in Zuid overigens).

[Rubbergrover1]

winiustyco schreef op woensdag 23 oktober 2024 @ 09:10:
[...]

Wellicht kan je kijken naar de mogelijkheid om iets te kopen voor de verhuur in bijvoorbeeld Zuid Nederland(bv Zuid Limburg). Hier haal je nog wel een BAR van 6,5%+ indien je goed aankoopt op sociale huur. Als je vrij verhuurt is er ook nog wel een BAR van 8%+ mogelijk.
Aankoopprijzen komen hier nog steeds voorbij voor bv. 150-175k(ik woon zelf niet in Zuid overigens).

Kijk dan vooraf ook naar het totale rendement. Bij woningen in de periferie is de huuropbrengst in verhouding tot woningwaarde vaak hoger, maar de waardeontwikkeling van de woning is vaak veel lager. Als je prioriteit ligt bij de cashflow van de huurinkomsten, dan is dat een interessante optie. Maar als het je te doen is om een hoog totaalrendement, dan denk ik dat andere gebieden interessanter kunnen zijn.

Ik denk dat er ergens wel een sweet spot is tussen de periferie, met lage waardestijging, en de grote steden, met relatief hoge prijs per m2, in.

[Bimmert]

Verassend artikel in de NOS zojuist. Al vraag ik me af of het veel uit zal halen.

https://nos.nl/artikel/25...van-de-nederlandsche-bank
'Draai huurwet terug', zegt president Knot van De Nederlandsche Bank.

Iets geheel anders.
Onderbelichte optie voor de huidige verhuurders is naar mijn idee de mogelijkheid tot gemeubileerd verhuren.
De regels hieromtrent zijn nog niet zo streng terwijl je door een beetje ondernemerschap/ zelf dingen aan te pakken het rendement snel kan verhogen.
Zelf doe ik vrijwel alle onderhoud/ klussen zelf waardoor ik de kosten van onderhoud zeer laag kan houden. Op dit moment komt daar ook het meeste rendement uit voort...

[ Voor 5% gewijzigd door Bimmert op 23-10-2024 09:48 ]

[Perkouw]

@Bimmert uit nieuwsgierigheid -> zoveel onderhoud / klusjes nodig ja dat dit daadwerkelijk hét verschil maakt voor je?

Verder. Tja gemeubileerd, verhuren is ook nog gewoon onderhevig aan regels? Dus weet niet zo goed wat je bedoelt met minder streng. Je kan niet zomaar een bank van 1000 behandelen als een bank van 10k met een afschrijving van 20% per jaar om maar wat te noemen. . .

Je kan natuurlijk wel kosten drukken door goed in te kopen / deals te scoren of whatever, maar écht meer rendement maken. Mwa, daar geloof ik persoonlijk niet zo in tot je de randjes gaat op zoeken met de regels. . .

[mannowlahn]

Bimmert schreef op woensdag 23 oktober 2024 @ 09:48:
Verassend artikel in de NOS zojuist. Al vraag ik me af of het veel uit zal halen.

https://nos.nl/artikel/25...van-de-nederlandsche-bank
'Draai huurwet terug', zegt president Knot van De Nederlandsche Bank.

wat betreft meubels. Die zijn wel streng. Zijn al uitspraken over dat je de afschrijving van je meubels moet pakken. huidige leeftijd en resterende levensduur. Zelfs als heb je top meubels in je huis, kan je misschien 75 a 100 euro per maand er bij gooien.

Ik heb zelf mooie meubels, nieuwe witgoed, oled tv, compleet nieuwe boxspring en ik heb 75 euro per maand er bij. Het is helemaal geen melkkoe.

[ Voor 55% gewijzigd door mannowlahn op 23-10-2024 10:52 ]

[winiustyco]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 23 oktober 2024 @ 09:15:
[...]

Kijk dan vooraf ook naar het totale rendement. Bij woningen in de periferie is de huuropbrengst in verhouding tot woningwaarde vaak hoger, maar de waardeontwikkeling van de woning is vaak veel lager. Als je prioriteit ligt bij de cashflow van de huurinkomsten, dan is dat een interessante optie. Maar als het je te doen is om een hoog totaalrendement, dan denk ik dat andere gebieden interessanter kunnen zijn.

Ik denk dat er ergens wel een sweet spot is tussen de periferie, met lage waardestijging, en de grote steden, met relatief hoge prijs per m2, in.

Naar mijn mening is de waardeontwikkeling in Zuid-Limburg zeker niet slecht geweest de afgelopen 3 jaar. Vergeet niet dat 50k op 150k in circa 3 jaar toch een extra 10+% per jaar toe zou voegen. Zeker in de afgelopen periode stijgen de prijzen in Zuid-Limburg mijns inziens net zo snel als in de Randstad. In 2019/2020 kon je hier met gemak voor 80-90k een tussenwoning kopen, nu betaal je er gemiddeld een ton meer voor.

[Rubbergrover1]

Bimmert schreef op woensdag 23 oktober 2024 @ 09:48:
Onderbelichte optie voor de huidige verhuurders is naar mijn idee de mogelijkheid tot gemeubileerd verhuren.
De regels hieromtrent zijn nog niet zo streng terwijl je door een beetje ondernemerschap/ zelf dingen aan te pakken het rendement snel kan verhogen.
Zelf doe ik vrijwel alle onderhoud/ klussen zelf waardoor ik de kosten van onderhoud zeer laag kan houden. Op dit moment komt daar ook het meeste rendement uit voort...

Volgens mij zijn de meeste klussen en onderhoud zaken die gewoon in de huursom inbegrepen zijn en hun je die kosten niet bovenop de gewone huur in rekening brengen.

Wat wel een mogelijkheid is, en naar bij mening ook een grijs gebied, is dat je het normale onderhoud bij je eigen bedrijven of een stroman uitbesteedt en daarvoor fiks hogere tarieven in rekening brengt dan wat normaal is in de markt. Daarmee druk je de netto huuropbrengst. Maar of dit een weg is die iedereen in zou moeten slaan waag ik te betwijfelen.

[Rubbergrover1]

winiustyco schreef op woensdag 23 oktober 2024 @ 10:55:
[...]

Naar mijn mening is de waardeontwikkeling in Zuid-Limburg zeker niet slecht geweest de afgelopen 3 jaar. Vergeet niet dat 50k op 150k in circa 3 jaar toch een extra 10+% per jaar toe zou voegen. Zeker in de afgelopen periode stijgen de prijzen in Zuid-Limburg mijns inziens net zo snel als in de Randstad. In 2019/2020 kon je hier met gemak voor 80-90k een tussenwoning kopen, nu betaal je er gemiddeld een ton meer voor.

Kan zijn, ik heb de specifieke markt daarvoor viert goed genoeg. Ik weet wel dat de waardeontwikkeling per regio flink kan verschillen een dat je dus niet er vanuit moet gaan dat de locatie weinig uitmaakt.

Ik ben zelf een kleine 10 jaar geleden van de periferie naar de stad verhuisd. Daarom had ik toen en ook nu nog de prijsontwikkeling in deze regio's wel redelijk op mijn netvlies. Daarbij heb ik gezien dat de procentuele waardeontwikkeling zowel toen als nu onderling toch behoorlijk verschilt.

[noxou]

@Bimmert Ik weet niet of je in box 3 zit, maar zelf alle klussen doen is niet handig. Bij fiscale controle wordt dat al snel een box 1 verhaal. Als je niet aan kunt tonen wie (groot) onderhoud doet, is de aanname jijzelf en daarmee wordt je al snel in box 1 gezet.

Gemeubileerd verhuren is ook gewoon aan regels gebonden. De huurcommissie hanteert standaard afschrijvingstermijnen per categorie. Wanneer deze periode verstreken is mag je de 'restwaarde' opnieuw gaan afschrijven (als het nog te gebruiken is). Daar kun je dus iets mee verdienen; bijvoorbeeld als een koelkast meer dan 10 jaar meegaat, maar of dat ofweegt tegen al het gedoe, georganiseer, etc...

[winiustyco]

Perkouw schreef op woensdag 23 oktober 2024 @ 10:16:
@Bimmert uit nieuwsgierigheid -> zoveel onderhoud / klusjes nodig ja dat dit daadwerkelijk hét verschil maakt voor je?

Verder. Tja gemeubileerd, verhuren is ook nog gewoon onderhevig aan regels? Dus weet niet zo goed wat je bedoelt met minder streng. Je kan niet zomaar een bank van 1000 behandelen als een bank van 10k met een afschrijving van 20% per jaar om maar wat te noemen. . .

Je kan natuurlijk wel kosten drukken door goed in te kopen / deals te scoren of whatever, maar écht meer rendement maken. Mwa, daar geloof ik persoonlijk niet zo in tot je de randjes gaat op zoeken met de regels. . .

Ik heb echt wel voorbeelden waarin groot onderhoud soms met relatief kleine reparaties zelf kan worden opgelost/opgerekt. Bel je een dakdekker voor een goot die lekt/verstopt zit dan zegt hij alles vervangen en nieuwe bekleding. Mijn ervaring is dat het meestal zelf redelijk goed op te lossen is.
Ook in onze eigen woning hadden we een goot die lekte, gehele goot afgesmeerd met goot vernieuwer en nu alweer 2 jaar prima dicht en de plekken waar dit is ingesmeerd zien er nu eigenlijk alsnog goed uit voor een goot die reeds meer dan 40 jaar oud is.
Ook heb ik voorbeelden waarin kozijn specialisten met gemak €1000,- marge pakken op het kozijn, etc.
Als je dan structureel op elke eerste offerte ingaat ben je met 5 panden zomaar €15k meer kwijt per jaar aan onderhoud.

[noxou]

Het gaat er niet om dat je het goedkoper zelf. Kan, maar dat je zelf geen onderhoud mag doen in box 3. Stel dat je huurders gevraagd wordt of er wat mis is geweest en wie dat opgelost heeft, dan kan de inspecteur besluiten je hele verhuur activiteit baat box 1 sturen als het antwoord de huurbaas is, dus pas op.

[ColeJ]

noxou schreef op woensdag 23 oktober 2024 @ 21:30:
Het gaat er niet om dat je het goedkoper zelf. Kan, maar dat je zelf geen onderhoud mag doen in box 3. Stel dat je huurders gevraagd wordt of er wat mis is geweest en wie dat opgelost heeft, dan kan de inspecteur besluiten je hele verhuur activiteit baat box 1 sturen als het antwoord de huurbaas is, dus pas op.

In de praktijk is dit volgens mij verwaarloosbaar. Ja, er zal vast jurisprudentie over zijn maar ik gok dat bijna elke particuliere box 3 belegger veel onderhoud zelf doet. Ik deed het ook allemaal zelf (nu inmiddels verkocht). De inspecteur mag best mijn huurders vragen maar dan moet ie wel naar New Delhi vliegen (verschillende expats) dus dat zie ik niet gebeuren.

[rockhopper]

ColeJ schreef op woensdag 23 oktober 2024 @ 21:38:
[...]
In de praktijk is dit volgens mij verwaarloosbaar. Ja, er zal vast jurisprudentie over zijn maar ik gok dat bijna elke particuliere box 3 belegger veel onderhoud zelf doet. Ik deed het ook allemaal zelf (nu inmiddels verkocht). De inspecteur mag best mijn huurders vragen maar dan moet ie wel naar New Delhi vliegen (verschillende expats) dus dat zie ik niet gebeuren.

New Dehli heeft nog geen telefonie, postduiven, internet of rooksignalen?

[sjorsjuhmaniac]

rockhopper schreef op woensdag 23 oktober 2024 @ 23:14:
[...]

New Dehli heeft nog geen telefonie, postduiven, internet of rooksignalen?

Alleen MS support call centers.

[ColeJ]

rockhopper schreef op woensdag 23 oktober 2024 @ 23:14:
[...]

New Dehli heeft nog geen telefonie, postduiven, internet of rooksignalen?

Ik wens de inspecteur succes.

[JanHenk]

De fiscus heeft wel eens gepoogd iemand die 20+ studentenwoningen verhuurde en eigenlijk een soort fulltime klusjesman was, in de winstsfeer ('winst uit onderneming') van box 1 te krijgen.

Je moet dan bewijzen dat er sprake is van 'méér dan normaal vermogensbeheer'. In dit betreffende casus ging de rechter niet mee in de argumentatie van de fiscus.

Met andere woorden, exploitatie van een vermogensbestanddeel als een woning is (tot nu toe) maar heel zelden winst uit onderneming.

[Rubbergrover1]

JanHenk schreef op donderdag 24 oktober 2024 @ 08:48:
De fiscus heeft wel eens gepoogd iemand die 20+ studentenwoningen verhuurde en eigenlijk een soort fulltime klusjesman was, in de winstsfeer ('winst uit onderneming') van box 1 te krijgen.

Je moet dan bewijzen dat er sprake is van 'méér dan normaal vermogensbeheer'. In dit betreffende casus ging de rechter niet mee in de argumentatie van de fiscus.

Met andere woorden, exploitatie van een vermogensbestanddeel als een woning is (tot nu toe) maar heel zelden winst uit onderneming.

Of er zijn weinig mensen die het voor de rechter hebben gebracht op het moment dat de fiscus aangaf dat de verhuurder méér dan normaal vermogensbeheer deed. Omdat de fiscus dat bij twijfel niet snel zal doen.

[ColeJ]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 24 oktober 2024 @ 08:53:
[...]

Of er zijn weinig mensen die het voor de rechter hebben gebracht op het moment dat de fiscus aangaf dat de verhuurder méér dan normaal vermogensbeheer deed. Omdat de fiscus dat bij twijfel niet snel zal doen.

De fiscus bij twijfel iets niet snel doen? Iets met toeslagenaffaire en box 3.

[Baytep]

Ik zit met box 3 richting 2027 te kijken, dus wat vragen voor de mensen die vastgoed in box 2 hebben:

• Mag je verhuurd vastgoed jaarlijks afschrijven voor een bepaald percentage en toepassen op de VPB?
• Mag je de aflossing van een hypotheek gebruiken voor de KIA (kleinschalige investerings aftrek)?
• Wat voor kosten mag je in het algemeen opvoeren?

Bedankt!

[Perkouw]

@Baytep wat heb je zelf al gevonden?

[Baytep]

Perkouw schreef op donderdag 24 oktober 2024 @ 13:51:
@Baytep wat heb je zelf al gevonden?

Het box 3 verhaal en de onduidelijke toekomst daarvan ben ik redelijk mee bekend, mede namens jullie.
Ik zou enkel een BV opzetten om vastgoed fiscaal beter te beheren, dus heb geen ervaring met bedrijfsvoering.
Een aantal youtube kanalen en wat websites van accountants en de belastingdienst hebben me wat basisinfo gegeven. Vooral deze mevrouw vond ik de basis goed uitleggen.

Ik begrijp dat je een aanvraag bij de belastinginspecteur kunt doen om het DGA salaris te verminderen of zelfs te elimineren.
Vervolgens blijft dan VPB en AB over, die laatste kan ik herinvesteren waardoor deze uitgesteld kan worden.
Hoe de BV op te zetten middels een lening of agio laat ik nog even voor wat het is. Waarschijnlijk zal ik een adviseur vragen een en ander goed op de rit te zetten, dus die specifieke kennis huur ik in (al wil het dan wel begrijpen).

Om een strategische beslissing te nemen of het een goed idee is, en wanneer ik die stap dan moet nemen wil ik er wel al vast aan kunnen rekenen.

Als belangrijkste onbekende blijft voor nu dus de VPB over.
Als ik rondkijk wat de aftrekposten zijn kom ik bij logische zaken als hypotheekrente, onderhoud en administratie uit.
Dat hypotheek aflossing er niet onder valt snap ik, maar de KIA geeft aan dat deze bedoeld is voor bedrijfsmiddelen.
Ergens anders zag ik dat vastgoed een bedrijfsmiddel is.
Maar ik kan nergens vinden of aflossing op dat vastgoed dan onder de KIA valt.

En dit is natuurlijk een behoorlijk grote component van de uitgaven als vastgoed BV.
De KIA zou er in dat geval voor kunnen zorgen dat ik een kleine 20k mag aftrekken, en daar wordt het plaatje een stuk beter van.

Los daarvan zou ik wel willen weten wat andere mensen nog meer aftrekken.
Is het bijvoorbeeld handig om zaken als een auto / gereedschap / huur van een busje etc af te trekken, of conflicteerd dat met het DGA salaris van 0? etc...

[ybos]

Baytep schreef op donderdag 24 oktober 2024 @ 17:27:
[...]


Het box 3 verhaal en de onduidelijke toekomst daarvan ben ik redelijk mee bekend, mede namens jullie.
Ik zou enkel een BV opzetten om vastgoed fiscaal beter te beheren, dus heb geen ervaring met bedrijfsvoering.
Een aantal youtube kanalen en wat websites van accountants en de belastingdienst hebben me wat basisinfo gegeven. Vooral deze mevrouw vond ik de basis goed uitleggen.

Ik begrijp dat je een aanvraag bij de belastinginspecteur kunt doen om het DGA salaris te verminderen of zelfs te elimineren.
Vervolgens blijft dan VPB en AB over, die laatste kan ik herinvesteren waardoor deze uitgesteld kan worden.
Hoe de BV op te zetten middels een lening of agio laat ik nog even voor wat het is. Waarschijnlijk zal ik een adviseur vragen een en ander goed op de rit te zetten, dus die specifieke kennis huur ik in (al wil het dan wel begrijpen).

Om een strategische beslissing te nemen of het een goed idee is, en wanneer ik die stap dan moet nemen wil ik er wel al vast aan kunnen rekenen.

Als belangrijkste onbekende blijft voor nu dus de VPB over.
Als ik rondkijk wat de aftrekposten zijn kom ik bij logische zaken als hypotheekrente, onderhoud en administratie uit.
Dat hypotheek aflossing er niet onder valt snap ik, maar de KIA geeft aan dat deze bedoeld is voor bedrijfsmiddelen.
Ergens anders zag ik dat vastgoed een bedrijfsmiddel is.
Maar ik kan nergens vinden of aflossing op dat vastgoed dan onder de KIA valt.

En dit is natuurlijk een behoorlijk grote component van de uitgaven als vastgoed BV.
De KIA zou er in dat geval voor kunnen zorgen dat ik een kleine 20k mag aftrekken, en daar wordt het plaatje een stuk beter van.

Los daarvan zou ik wel willen weten wat andere mensen nog meer aftrekken.
Is het bijvoorbeeld handig om zaken als een auto / gereedschap / huur van een busje etc af te trekken, of conflicteerd dat met het DGA salaris van 0? etc...

toon volledige bericht

Ik begrijp dat je nu nog geen vastgoed BV hebt Vergeet dan niet over alle panden de overdrachtsbelasting De vraag is of het dan nog interessant is om hiervoor een BV te starten.

[winiustyco]

Baytep schreef op donderdag 24 oktober 2024 @ 17:27:
[...]


Het box 3 verhaal en de onduidelijke toekomst daarvan ben ik redelijk mee bekend, mede namens jullie.
Ik zou enkel een BV opzetten om vastgoed fiscaal beter te beheren, dus heb geen ervaring met bedrijfsvoering.
Een aantal youtube kanalen en wat websites van accountants en de belastingdienst hebben me wat basisinfo gegeven. Vooral deze mevrouw vond ik de basis goed uitleggen.

Ik begrijp dat je een aanvraag bij de belastinginspecteur kunt doen om het DGA salaris te verminderen of zelfs te elimineren.
Vervolgens blijft dan VPB en AB over, die laatste kan ik herinvesteren waardoor deze uitgesteld kan worden.
Hoe de BV op te zetten middels een lening of agio laat ik nog even voor wat het is. Waarschijnlijk zal ik een adviseur vragen een en ander goed op de rit te zetten, dus die specifieke kennis huur ik in (al wil het dan wel begrijpen).

Om een strategische beslissing te nemen of het een goed idee is, en wanneer ik die stap dan moet nemen wil ik er wel al vast aan kunnen rekenen.

Als belangrijkste onbekende blijft voor nu dus de VPB over.
Als ik rondkijk wat de aftrekposten zijn kom ik bij logische zaken als hypotheekrente, onderhoud en administratie uit.
Dat hypotheek aflossing er niet onder valt snap ik, maar de KIA geeft aan dat deze bedoeld is voor bedrijfsmiddelen.
Ergens anders zag ik dat vastgoed een bedrijfsmiddel is.
Maar ik kan nergens vinden of aflossing op dat vastgoed dan onder de KIA valt.

En dit is natuurlijk een behoorlijk grote component van de uitgaven als vastgoed BV.
De KIA zou er in dat geval voor kunnen zorgen dat ik een kleine 20k mag aftrekken, en daar wordt het plaatje een stuk beter van.

Los daarvan zou ik wel willen weten wat andere mensen nog meer aftrekken.
Is het bijvoorbeeld handig om zaken als een auto / gereedschap / huur van een busje etc af te trekken, of conflicteerd dat met het DGA salaris van 0? etc...

toon volledige bericht

Voor de KIA zijn ook uitgesloten: woonhuizen, grond en goederen die u verhuurt of in het buitenland gebruikt.
KIA heb je geen recht op, dit jaar nog 10,4% overdrachtsbelasting en volgend jaar ook.
Eventueel zou je ook kunnen pogen ze in te brengen in een eenmanszaak, of de fiscus hier in mee gaat moet je navragen bij inspecteur. Voordeel is dat je dan alsnog bij verkoop gebruik kan maken van de investeringsreserve, kosten af kan trekken en zodra je met pensioen gaat circa 20% over de winst betaalt, ook inkomen tot 30k is betrekkelijk voordelig belast.
Voor mij is de kunst op dit moment vooral om box3 onder 57k te blijven drukken, om er zo voor te zorgen dat het fiscaal voordelig uitkomt. Dit poog ik te blijven doen totdat het reëel rendement belast gaat worden, dan maak ik geen bezwaar meer tegen te hoge woz maar tegen te lage woz.

[Baytep]

winiustyco schreef op vrijdag 25 oktober 2024 @ 09:58:
[...]

Voor de KIA zijn ook uitgesloten: woonhuizen, grond en goederen die u verhuurt of in het buitenland gebruikt.

Bedankt voor de info, en @ybos ook.
Met die gequote zin kom je precies uit waar je moet zijn.

Met overdrachtsbelasting heb ik al rekening gehouden.
Als er geen grotere VPB aftrekposten mogelijk zijn dan al genoemd komt het omslagpunt box 3/ box 2 wat later te liggen.
Hoewel de (huidige) nieuwe box 3 regeling de eerste jaren nog iets goedkoper is dan box 2 zal ik ook rekening moeten houden met de inversie van de WOZ waardering. Hierdoor is her waarschijnlijk toch beter om (een deel van) het vastgoed naar box 2 te verplaatsen.
Box 2 geeft vooralsnog ook wat betere mogelijkheden om een en ander op termijn aan mijn kinderen over te dragen.

Weet iemand hoeveel tijd nodig is om, begeleidt door een accountant, een BV op te zetten incl. agio storting en overdracht van vastgoed vanuit prive?
Het lijkt me dat een maand of twee goed te doen is, maar ivm die WOZ waardering wil ik daar niet scheef mee zitten.

[rockhopper]

Baytep schreef op zaterdag 26 oktober 2024 @ 06:13:
[...]

Bedankt voor de info, en @ybos ook.
Met die gequote zin kom je precies uit waar je moet zijn.

Met overdrachtsbelasting heb ik al rekening gehouden.
Als er geen grotere VPB aftrekposten mogelijk zijn dan al genoemd komt het omslagpunt box 3/ box 2 wat later te liggen.
Hoewel de (huidige) nieuwe box 3 regeling de eerste jaren nog iets goedkoper is dan box 2 zal ik ook rekening moeten houden met de inversie van de WOZ waardering. Hierdoor is her waarschijnlijk toch beter om (een deel van) het vastgoed naar box 2 te verplaatsen.
Box 2 geeft vooralsnog ook wat betere mogelijkheden om een en ander op termijn aan mijn kinderen over te dragen.

Weet iemand hoeveel tijd nodig is om, begeleidt door een accountant, een BV op te zetten incl. agio storting en overdracht van vastgoed vanuit prive?
Het lijkt me dat een maand of twee goed te doen is, maar ivm die WOZ waardering wil ik daar niet scheef mee zitten.

Gezien de WOZ meestal van een jaar eerder genomen wordt, zou ik me niet al te druk maken over die twee maanden. De rest van je vragen kan de accountant die je gekozen hebt prima beantwoorden.

[winiustyco]

Baytep schreef op zaterdag 26 oktober 2024 @ 06:13:
[...]

Bedankt voor de info, en @ybos ook.
Met die gequote zin kom je precies uit waar je moet zijn.

Met overdrachtsbelasting heb ik al rekening gehouden.
Als er geen grotere VPB aftrekposten mogelijk zijn dan al genoemd komt het omslagpunt box 3/ box 2 wat later te liggen.
Hoewel de (huidige) nieuwe box 3 regeling de eerste jaren nog iets goedkoper is dan box 2 zal ik ook rekening moeten houden met de inversie van de WOZ waardering. Hierdoor is her waarschijnlijk toch beter om (een deel van) het vastgoed naar box 2 te verplaatsen.
Box 2 geeft vooralsnog ook wat betere mogelijkheden om een en ander op termijn aan mijn kinderen over te dragen.

Weet iemand hoeveel tijd nodig is om, begeleidt door een accountant, een BV op te zetten incl. agio storting en overdracht van vastgoed vanuit prive?
Het lijkt me dat een maand of twee goed te doen is, maar ivm die WOZ waardering wil ik daar niet scheef mee zitten.

Eventjes een praktische vraag, is oprichten van een BV nog steeds voordelig als je hierdoor verplicht bent om DGA salaris uit te keren? Ik weet niet of je jaarlijkse winst uit vastgoed ver boven de €56000,- uitkomt en wat jouw BAR is natuurlijk.
Zelf heb ik altijd gedacht in de eerste plaats aan het overdragen van vastgoed aan eenmanszaak om ervoor te zorgen dat als ik vroeger met pensioen wil ik dit in box 1 tot 30/40k fiscaal voordelig als inkomsten kan beschouwen.

[Wolly]

winiustyco schreef op woensdag 30 oktober 2024 @ 08:55:
[...]

Eventjes een praktische vraag, is oprichten van een BV nog steeds voordelig als je hierdoor verplicht bent om DGA salaris uit te keren? Ik weet niet of je jaarlijkse winst uit vastgoed ver boven de €56000,- uitkomt en wat jouw BAR is natuurlijk.
Zelf heb ik altijd gedacht in de eerste plaats aan het overdragen van vastgoed aan eenmanszaak om ervoor te zorgen dat als ik vroeger met pensioen wil ik dit in box 1 tot 30/40k fiscaal voordelig als inkomsten kan beschouwen.

Waar komt die 56k vandaan?

[JanHenk]

winiustyco schreef op woensdag 30 oktober 2024 @ 08:55:
[...]

Eventjes een praktische vraag, is oprichten van een BV nog steeds voordelig als je hierdoor verplicht bent om DGA salaris uit te keren? Ik weet niet of je jaarlijkse winst uit vastgoed ver boven de €56000,- uitkomt en wat jouw BAR is natuurlijk.

Gewoon niet of nauwelijks arbeid verrichten, dan is er ook geen sprake van (eventueel fictief) loon. Bij de meeste beleggings-Bv's is dat prima mogelijk. Eventueel wat zaken uitbesteden zoals huurbemiddeling als je zeker wil zijn, maar dat is vaak niet eens nodig. De hoeveelheid werk is afhankelijk van het aantal panden, dus daar zal ook e.e.a. mee samen hangen.

Anderzijds kan het soms juist ook wel wenselijk zijn om wat loon te genieten, sterk situatie-afhankelijk dus.

Zelf heb ik altijd gedacht in de eerste plaats aan het overdragen van vastgoed aan eenmanszaak om ervoor te zorgen dat als ik vroeger met pensioen wil ik dit in box 1 tot 30/40k fiscaal voordelig als inkomsten kan beschouwen.

Je kan niet een pand dat je reeds als natuurlijk persoon in bezit hebt, "overdragen aan een eenmanszaak". Immers is er geen vermogensscheiding, er gaat feitelijk niets over. Je kan je bij de KvK inschrijven maar waar bestaat je onderneming dan uit? De fiscus zal de kwalificatie, als er in feite niets gaat wijzigen in je belegging, niet opeens als een sfeerovergang (van box 3 naar box 1) zien.

Vraag advies aan een fiscalist voor je denkt wat te gaan doen, wil ik ermee zeggen. Er is geen one-size-fits-all toepassing mogelijk.

[JanHenk]

Wolly schreef op woensdag 30 oktober 2024 @ 09:14:
[...]


Waar komt die 56k vandaan?

Hij/zij doelt op het gebruikelijk loon, het bedrag voor 2024.

[Wolly]

JanHenk schreef op woensdag 30 oktober 2024 @ 09:34:
[...]


Hij/zij doelt op het gebruikelijk loon, het bedrag voor 2024.

Het ligt natuurlijk aan het werk dat je eraan hebt, als je niet fulltime bezig bent met je vastgoed bv zit je ook niet op die 56k.

[JanHenk]

Wolly schreef op woensdag 30 oktober 2024 @ 09:56:
[...]


Het ligt natuurlijk aan het werk dat je eraan hebt, als je niet fulltime bezig bent met je vastgoed bv zit je ook niet op die 56k.

Dat is ook mijn punt, dankjewel.

Het 'minimum' gebruikelijk loon moet eigenlijk gelezen worden als een bewijsgrens. Moet het meer zijn, dan ligt de bewijslast daarvan bij de fiscus. Ben je van mening dat het minder moet zijn, dan ligt de bewijslast bij jou als belastingplichtige. Die is overigens niet zo eenvoudig als het lijkt, maar het kan zeker.

In relatie tot je arbeid als DGA voor een pure beleggings-BV zal je niet zo snel aan loon komen. Maar het kan wel, als je significant werkzaamheden verricht als (begeleiding van) renovatie en verbouw, onderhoud, etc. In ieder geval activiteiten waarbij de factor arbeid meespeelt in het behalen van het rendement en niet enkel de factor kapitaal (zoals gebruikelijk).

[ybos]

winiustyco schreef op woensdag 30 oktober 2024 @ 08:55:
[...]

Eventjes een praktische vraag, is oprichten van een BV nog steeds voordelig als je hierdoor verplicht bent om DGA salaris uit te keren? Ik weet niet of je jaarlijkse winst uit vastgoed ver boven de €56000,- uitkomt en wat jouw BAR is natuurlijk.
Zelf heb ik altijd gedacht in de eerste plaats aan het overdragen van vastgoed aan eenmanszaak om ervoor te zorgen dat als ik vroeger met pensioen wil ik dit in box 1 tot 30/40k fiscaal voordelig als inkomsten kan beschouwen.

Hoe bedoel je overdragen naar een eenmanszaak? Als eenmanszaak ben je als rechtspersoon dezelfde als prive dus valt er niets over te dragen Of heb je het nu in een BV

[Lordy79]

ybos schreef op woensdag 30 oktober 2024 @ 22:56:
[...]

Hoe bedoel je overdragen naar een eenmanszaak? Als eenmanszaak ben je als rechtspersoon dezelfde als prive dus valt er niets over te dragen Of heb je het nu in een BV

Je kunt een eenmanszaak beginnen en daar onroerend goed in aankopen. Daarna betaal je box1 belasting over het werkelijke rendement.
Dat kán interessant zijn als je verder geen box1 inkomen hebt maar we weten wat het toptarief is in box1. Ook betaal je dan over boekwinst als je het verkoopt en dat is zeker niet leuk. Ik zou er niet aan beginnen.

[winiustyco]

ybos schreef op woensdag 30 oktober 2024 @ 22:56:
[...]

Hoe bedoel je overdragen naar een eenmanszaak? Als eenmanszaak ben je als rechtspersoon dezelfde als prive dus valt er niets over te dragen Of heb je het nu in een BV

Mijn inziens kan je prive middelen inbrengen in een eenmanszaak zodra je deze opricht. Ik heb hierover met de fiscus zelf nog nooit discussie gehad. Verder kan je winst uit verkoop van onroerend goed alsnog 1 tot 3 jaar uitstellen middels de investeringsreserve.
Persoonlijk zie ikzelf meer discussies plaatsvinden over het DGA salaris van vastgoedbv's dan het inbrengen van OG bij oprichting van vof of eenmanszaak.
Zelf denk ik persoonlijk dat je een serieuze bewijslast hebt met een vastgoedbv om aan te tonen dat je geen DGA salaris aan jezelf schuldig bent. Ook het met het laagste tarief van dividendbelasting+vpb ben je 43,5% kwijt en dat komt aardig dicht in de buurt van het hoogste tarief in eenmanszaak.
Daarom ben ik persoonlijk meer voorstander van eenmanszaak met goede estate planning dan van een BV, zeker ook omdat je hier alsnog veel voordelen zoals investeringsreserve geniet.

[rube]

rube schreef op vrijdag 4 oktober 2024 @ 08:26:
[...]
On topic: na bijna 9.5 jaar ons eerste appartement verhuurd te hebben komt het volgende week op Funda voor verkoop. Ik ben benieuwd wat het gaat opleveren maar ook wie het nu uiteindelijk gaat kopen.

Bedenktijd is voorbij, dus officieel verkocht! Uiteindelijk viel het aantal biedingen wat tegen, maar het "winnende" bod was zonder meer prima. Dus een starter blij die nu uit het ouderlijk huis kan.

[Lordy79]

rube schreef op zaterdag 2 november 2024 @ 20:18:
[...]

Bedenktijd is voorbij, dus officieel verkocht! Uiteindelijk viel het aantal biedingen wat tegen, maar het "winnende" bod was zonder meer prima. Dus een starter blij die nu uit het ouderlijk huis kan.

Met dank aan Hugo!

[rube]

Lordy79 schreef op zaterdag 2 november 2024 @ 20:49:
[...]
Met dank aan Hugo!

Zonder meer. Ondanks dat ik het gewoon zelf doe (anders krijg ik daar weer commentaar over) voel ik wel mee voor de huidige huurder (expat). Die zoekt al twee maanden, hij heeft deze maand nog om iets te vinden....
Ik ben van plan om hem deze maand huur wel terug te geven als hij het netjes achterlaat, dan kan hij daarvan (samen met het bedrag wat hij normaal aan huur zou betalen ) een week of 4-6 shortstay/airbnb oid van betalen, maar daarna...?

[Thompson]

Ik heb een paar weken geleden een huurovereenkomst getekend

Via Hubbs, zij huren het van mij en verhuren het weer aan andere bedrijven die er dan weer expats in plaatsen. Kan ik er zo het maximale voor vangen? Nee tuurlijk niet. Maar ze geven wel een soort van garantie dat door deze constructie een tijdelijk huurcontract mogelijk is. Niet 100% legaal dekkend etc natuurlijk maar dat is waar heel hun model op rust dus dat nemen ze heel serieus.

Dus contract aangegaan voor 2 jaar. 1400/maand. WOZ staat momenteel op 290k. Zij regelen klein onderhoud en 2x per jaar tuin onderhoud. En de huur is gegarandeerd dus geen gedoe met leegstand en huurder zoeken.

Rendement komt daarmee op 2,3% ongeveer als ik het goed uitreken. Waarbij ik 1% WOZ reserveer voor groot onderhoud. Woning is hypotheek vrij. En de netto opbrengst dekt alweer bijna de netto hypotheek van mijn nieuwe woning. Huizenprijs stijging niet meegeteld maar een paar procent stijging zit er de komende jaren waarschijnlijk nog wel in.

Tuurlijk dat bedrag had veel hoger gekunnen, maar ik heb al vermogen in beleggingen zitten. En de voornaamste reden voor mij is ook gewoon dat ik het huis nog niet wou opgeven (verkopen dus) omdat ik de mogelijkheid wil behouden ooit terug te keren.

Zal jullie hier op de hoogte houden hoe het verhuurderschap me bevalt of juist tegenvalt.

Wat ik nog niet helemaal duidelijk heb is of ik de hypotheek van mijn nieuwe woning in box 3 zou mogen plaatsen om vermogen te drukken en of dat gunstiger is tov HRA. Mag dat en hoe reken ik dat correct uit?

[ Voor 7% gewijzigd door Thompson op 03-11-2024 11:10 ]

[Sunri5e]

Thompson schreef op zondag 3 november 2024 @ 11:08:
Ik heb een paar weken geleden een huurovereenkomst getekend

Via Hubbs, zij huren het van mij en verhuren het weer aan andere bedrijven die er dan weer expats in plaatsen. Kan ik er zo het maximale voor vangen? Nee tuurlijk niet. Maar ze geven wel een soort van garantie dat door deze constructie een tijdelijk huurcontract mogelijk is. Niet 100% legaal dekkend etc natuurlijk maar dat is waar heel hun model op rust dus dat nemen ze heel serieus.

Dus contract aangegaan voor 2 jaar. 1400/maand. WOZ staat momenteel op 290k. Zij regelen klein onderhoud en 2x per jaar tuin onderhoud. En de huur is gegarandeerd dus geen gedoe met leegstand en huurder zoeken.

Rendement komt daarmee op 2,3% ongeveer als ik het goed uitreken. Waarbij ik 1% WOZ reserveer voor groot onderhoud. Woning is hypotheek vrij. En de netto opbrengst dekt alweer bijna de netto hypotheek van mijn nieuwe woning. Huizenprijs stijging niet meegeteld maar een paar procent stijging zit er de komende jaren waarschijnlijk nog wel in.

Tuurlijk dat bedrag had veel hoger gekunnen, maar ik heb al vermogen in beleggingen zitten. En de voornaamste reden voor mij is ook gewoon dat ik het huis nog niet wou opgeven (verkopen dus) omdat ik de mogelijkheid wil behouden ooit terug te keren.

Zal jullie hier op de hoogte houden hoe het verhuurderschap me bevalt of juist tegenvalt.

Wat ik nog niet helemaal duidelijk heb is of ik de hypotheek van mijn nieuwe woning in box 3 zou mogen plaatsen om vermogen te drukken en of dat gunstiger is tov HRA. Mag dat en hoe reken ik dat correct uit?

toon volledige bericht

Een rendement van 2,3 procent???? Op mijn spaarrekening krijg ik nog meer.

[Henkdezoveelste]

Thompson schreef op zondag 3 november 2024 @ 11:08:
Ik heb een paar weken geleden een huurovereenkomst getekend

Via Hubbs, zij huren het van mij en verhuren het weer aan andere bedrijven die er dan weer expats in plaatsen. Kan ik er zo het maximale voor vangen? Nee tuurlijk niet. Maar ze geven wel een soort van garantie dat door deze constructie een tijdelijk huurcontract mogelijk is. Niet 100% legaal dekkend etc natuurlijk maar dat is waar heel hun model op rust dus dat nemen ze heel serieus.

Dus contract aangegaan voor 2 jaar. 1400/maand. WOZ staat momenteel op 290k. Zij regelen klein onderhoud en 2x per jaar tuin onderhoud. En de huur is gegarandeerd dus geen gedoe met leegstand en huurder zoeken.

Rendement komt daarmee op 2,3% ongeveer als ik het goed uitreken. Waarbij ik 1% WOZ reserveer voor groot onderhoud. Woning is hypotheek vrij. En de netto opbrengst dekt alweer bijna de netto hypotheek van mijn nieuwe woning. Huizenprijs stijging niet meegeteld maar een paar procent stijging zit er de komende jaren waarschijnlijk nog wel in.

Tuurlijk dat bedrag had veel hoger gekunnen, maar ik heb al vermogen in beleggingen zitten. En de voornaamste reden voor mij is ook gewoon dat ik het huis nog niet wou opgeven (verkopen dus) omdat ik de mogelijkheid wil behouden ooit terug te keren.

Zal jullie hier op de hoogte houden hoe het verhuurderschap me bevalt of juist tegenvalt.

Wat ik nog niet helemaal duidelijk heb is of ik de hypotheek van mijn nieuwe woning in box 3 zou mogen plaatsen om vermogen te drukken en of dat gunstiger is tov HRA. Mag dat en hoe reken ik dat correct uit?

toon volledige bericht

Is de woning ook ongeveer 290k waard, dan is 1400/mnd toch een hele nette huur?

Overigens begrijp ik niet hoe deze constructie de wet middenhuur zou kunnen omzeilen, want dat probeer je hier te doen begrijp ik?

[Thompson]

Henkdezoveelste schreef op zondag 3 november 2024 @ 11:19:
[...]


Is de woning ook ongeveer 290k waard, dan is 1400/mnd toch een hele nette huur?

Overigens begrijp ik niet hoe deze constructie de wet middenhuur zou kunnen omzeilen, want dat probeer je hier te doen begrijp ik?

Nee de woning is denk ik zo'n 350k waard. De middenhuur regeling val ik qua punten al buiten.

@Sunri5e Het gaat me dus niet perse om het rendement. Ik wil het gewoon de komende 2 jaar nog niet verkopen. Waardestijging is natuurlijk niet gegarandeerd maar telt ook wel mee.

[Sunri5e]

Thompson schreef op zondag 3 november 2024 @ 11:24:
[...]


Nee de woning is denk ik zo'n 350k waard. De middenhuur regeling val ik qua punten al buiten.

@Sunri5e Het gaat me dus niet perse om het rendement. Ik wil het gewoon de komende 2 jaar nog niet verkopen. Waardestijging is natuurlijk niet gegarandeerd maar telt ook wel mee.

Maar dit topic gaat over "Vastgoed als investering". Wat jij doet is niet investeren maar iets omdat je niet wil verkopen. Als de huizenprijzen gaan dalen kost het je met dit "rendement" zelfs geld.

[Thompson]

Sunri5e schreef op zondag 3 november 2024 @ 11:45:
[...]


Maar dit topic gaat over "Vastgoed als investering". Wat jij doet is niet investeren maar iets omdat je niet wil verkopen. Als de huizenprijzen gaan dalen kost het je met dit "rendement" zelfs geld.

Excuus. Ik neem een minder rendement voor nu voor lief omdat ik verwacht dat ik veel rendement zal halen uit de huizenprijs stijging, daarmee acht ik dit naast mijn aandelen als een goede spreiding in mijn portfolio met een hoger risico. Zo goed?

[Rubbergrover1]

Sunri5e schreef op zondag 3 november 2024 @ 11:45:
[...]


Maar dit topic gaat over "Vastgoed als investering". Wat jij doet is niet investeren maar iets omdat je niet wil verkopen. Als de huizenprijzen gaan dalen kost het je met dit "rendement" zelfs geld.

Dat zal ook bij een hoop andere mensen in dit topic het geval zijn.

[Wispe]

Thompson schreef op zondag 3 november 2024 @ 11:08:
Ik heb een paar weken geleden een huurovereenkomst getekend

Via Hubbs, zij huren het van mij en verhuren het weer aan andere bedrijven die er dan weer expats in plaatsen. Kan ik er zo het maximale voor vangen? Nee tuurlijk niet. Maar ze geven wel een soort van garantie dat door deze constructie een tijdelijk huurcontract mogelijk is. Niet 100% legaal dekkend etc natuurlijk maar dat is waar heel hun model op rust dus dat nemen ze heel serieus.

Dus contract aangegaan voor 2 jaar. 1400/maand. WOZ staat momenteel op 290k. Zij regelen klein onderhoud en 2x per jaar tuin onderhoud. En de huur is gegarandeerd dus geen gedoe met leegstand en huurder zoeken.

Rendement komt daarmee op 2,3% ongeveer als ik het goed uitreken. Waarbij ik 1% WOZ reserveer voor groot onderhoud. Woning is hypotheek vrij. En de netto opbrengst dekt alweer bijna de netto hypotheek van mijn nieuwe woning. Huizenprijs stijging niet meegeteld maar een paar procent stijging zit er de komende jaren waarschijnlijk nog wel in.

Tuurlijk dat bedrag had veel hoger gekunnen, maar ik heb al vermogen in beleggingen zitten. En de voornaamste reden voor mij is ook gewoon dat ik het huis nog niet wou opgeven (verkopen dus) omdat ik de mogelijkheid wil behouden ooit terug te keren.

Zal jullie hier op de hoogte houden hoe het verhuurderschap me bevalt of juist tegenvalt.

Wat ik nog niet helemaal duidelijk heb is of ik de hypotheek van mijn nieuwe woning in box 3 zou mogen plaatsen om vermogen te drukken en of dat gunstiger is tov HRA. Mag dat en hoe reken ik dat correct uit?

toon volledige bericht

Kan je uitleggen hoe de constructie in elkaar zit?

Als je maar realiseert dat rechters niet gek zijn.

[Henkdezoveelste]

Hubbs verhuurt alleen aan bedrijven staat op hun site, niet particulier. Ze brengen meerdere vaak wisselende werknemers onder in de woning. Dat verklaart waar het rendement vandaan komt.

Ik weet niet wat anderen hiervan vinden, maar ik geloof niet dat de buren dit erg zouden waarderen. Als je woning in een VVE zit mag dit ook niet zomaar lijkt me.

[Thompson]

@Wispe Zoals @Henkdezoveelste aangeeft inderdaad.

Hoe vaak er wisselingen van huurders zal zijn geen idee. Ik ken via-via (maargoed N=1) iemand die via Hubbs had verhuurd; dat ging met een aantal verlengingen 7 jaar dezelfde door met dezelfde huurders in het huis en na vanuit de verhuurder het ontbinden was er geen enkel probleem.

Het is een soort 2 onder 1 kap woning, mijn buren zijn verder erg makkelijke mensen. Hardwerkend Pools stel met 2 kinderen, dat waren toen ik hier kwam wonen al mijn buren (8+ jaar nu). Niet super veel contact mee gehad, maar het contact wat er is, altijd prima.
Aan hun zijde zijn niet echt buren (loods van een transport bedrijf), aan mijn zijde een vintage winkel met een flinke oprit en daarnaast hele relaxte buren. Dit in een Brabants dorp van ~15k inwoners.

[Galactic]

Thompson schreef op zondag 3 november 2024 @ 12:43:
[...]


Excuus. Ik neem een minder rendement voor nu voor lief omdat ik verwacht dat ik veel rendement zal halen uit de huizenprijs stijging, daarmee acht ik dit naast mijn aandelen als een goede spreiding in mijn portfolio met een hoger risico. Zo goed?

Welke daarvan is het hoge risico in dit geval in jou optiek, aandelen of het vastgoed? Op middellange termijn zou ik particulier vastgoed (aankopen onder 1M waar veel concurrentie is) eerder plaatsen in het hogere risico. Het te verwachten rendement zou ik ook inschatten als onder gemiddeld de komende 3-5 jaar.

We naderen of zitten in het einde van een mooie groeicyclus. Een herhaling van periode 2009-2012 verwacht ik niet meteen, maar wel een soort light scenario daarvan. Als vastgoed 3-4-5 jaar niets doet, heb je dus ook zo goed als geen rendement kunnen maken, je object is bovendien in een slechte periode ook veel minder liquide te maken indien dat gewenst is.

Vastgoed vind ik zeker niet laag risico, de risico's zijn wel heel anders dan de beursrisico's (als ik vergelijk met ETF beleggen).

[Thompson]

Galactic schreef op woensdag 6 november 2024 @ 09:39:
[...]


Welke daarvan is het hoge risico in dit geval in jou optiek, aandelen of het vastgoed? Op middellange termijn zou ik particulier vastgoed (aankopen onder 1M waar veel concurrentie is) eerder plaatsen in het hogere risico. Het te verwachten rendement zou ik ook inschatten als onder gemiddeld de komende 3-5 jaar.

We naderen of zitten in het einde van een mooie groeicyclus. Een herhaling van periode 2009-2012 verwacht ik niet meteen, maar wel een soort light scenario daarvan. Als vastgoed 3-4-5 jaar niets doet, heb je dus ook zo goed als geen rendement kunnen maken, je object is bovendien in een slechte periode ook veel minder liquide te maken indien dat gewenst is.

Vastgoed vind ik zeker niet laag risico, de risico's zijn wel heel anders dan de beursrisico's (als ik vergelijk met ETF beleggen).

Het vastgoed bedoel ik inderdaad als het hoge risico deel. Beleggingen zijn een gespreid fonds en acht ik daarmee lager risico.

[Qwerty-273]

Over Hubbs zie ik toch wel een aantal haken en ogen aan hun model. Ze bieden jouw als eigenaar een gegarandeerde huur per maand, ook al staat het leeg. En ze beloven een "betrouwbare huurder" te plaatsen. Dat kan op den duur (zeker als interesse terugloopt) alleen maar betekenen dat er minder betrouwbare huurders in minder interessante objecten komen te zitten. Anders loopt de portemonnee van Hubbs leeg.

Verder verhuren ze aan bedrijven die op hun beurt er huurders/expats inzetten. Hoeveel controle heeft Hubbs dan nog op het selectie process van de huurder? Het model werkt in een oververhitte markt, niet dat ik verwacht dat het op middel lange termijn iets zal veranderen in NL, maar het is niet een model wat overal zomaar werkt (vandaar dat ze zich ook voornamelijk op de randstad richten en de "landelijke provincies" links laten liggen).

[rockhopper]

Henkdezoveelste schreef op zondag 3 november 2024 @ 19:58:
Hubbs verhuurt alleen aan bedrijven staat op hun site, niet particulier. Ze brengen meerdere vaak wisselende werknemers onder in de woning. Dat verklaart waar het rendement vandaan komt.

Ik weet niet wat anderen hiervan vinden, maar ik geloof niet dat de buren dit erg zouden waarderen. Als je woning in een VVE zit mag dit ook niet zomaar lijkt me.

Hoe zou zo'n VVE dit willen tegenhouden? Dat ze het niet fijn vinden snap ik helemaal maar als er geen zelfbewoningsplicht is (en daar ga ik even vanuit) lijkt het me lastig om zoiets in te bouwen en al helemaal om discriminatie uit te sluiten (en dan heb ik het niet over ras/etniciteit/land van afkomst maar over "gewone burger" vs "een werknemer via Hubbs").

Tuurlijk kan er van alles in een HR gezet worden, maar houdt het dan ook nog stand bij een rechtszaak? Het lijkt mij lastig om in te bouwen, maar ik ben niet super bekend met alle ins&outs van VVE's, dus ben ergens wel benieuwd of er überhaupt een mogelijk is.

[namliam_eht]

rockhopper schreef op woensdag 6 november 2024 @ 12:08:
[...]
Tuurlijk kan er van alles in een HR gezet worden, maar houdt het dan ook nog stand bij een rechtszaak? Het lijkt mij lastig om in te bouwen, maar ik ben niet super bekend met alle ins&outs van VVE's, dus ben ergens wel benieuwd of er überhaupt een mogelijk is.

Als je met de juiste bepalingen een AIRBNB kan uitsluiten zal het uberhaubt verhuren ook wel kunnen door een bewonings clausule of iets dergelijks.

Bij mij in de VVE is i.i.g. een AIRBNB succesvol verboden via de rechter....
Nu is AIRBNB misschien iets extremer dan dit voorbeeld, ik ga er vanuit dat een BNBer er maar weken max zit. Een huurder als deze maanden, een normale huurder jaren en een eigenaar misschien wel decennia. Iedere verhuis beweging met grote items heeft toch bepaalde risico's op schade etc in algemene ruimten.

Bovendien een huurder/BNBer is toch gemiddeld minder zuinig op spullen (binnen en buiten het appartement) en draagt veel minder vaak bij aan een positieve sfeer van ons kent ons binnen de VVE

[rockhopper]

namliam_eht schreef op woensdag 6 november 2024 @ 14:15:
[...]

Als je met de juiste bepalingen een AIRBNB kan uitsluiten zal het uberhaubt verhuren ook wel kunnen door een bewonings clausule of iets dergelijks.

Bij mij in de VVE is i.i.g. een AIRBNB succesvol verboden via de rechter....
Nu is AIRBNB misschien iets extremer dan dit voorbeeld, ik ga er vanuit dat een BNBer er maar weken max zit. Een huurder als deze maanden, een normale huurder jaren en een eigenaar misschien wel decennia. Iedere verhuis beweging met grote items heeft toch bepaalde risico's op schade etc in algemene ruimten.

Bovendien een huurder/BNBer is toch gemiddeld minder zuinig op spullen (binnen en buiten het appartement) en draagt veel minder vaak bij aan een positieve sfeer van ons kent ons binnen de VVE

Mja airbnb vind ik niet helemaal vergelijkbaar. Ik weet verder niks van Hubbs en ook niet hoeveel doorloop er daar is, dat zal inderdaad wel meer zijn dan bij normale verhuur. Maar het is in principe toch "permanente" bewoning, dus hoe sluit je het uit? Er is (was) ook relatief veel verloop bij kamerverhuur, maar dat kan je ook niet zomaar verbieden. Wel kan je er een vergunning aan hangen, maar dat is gemeente beleid niet VVE (iets dat je met airbnb ook al ziet via de gemeente)

De paar VVE vergaderingen die ik heb bijgewoond heb ik nooit iets meegekregen van "positieve sfeer", maar dat zal misschien aan de agendapunten gelegen hebben

[Henkdezoveelste]

rockhopper schreef op woensdag 6 november 2024 @ 12:08:
[...]

Hoe zou zo'n VVE dit willen tegenhouden? Dat ze het niet fijn vinden snap ik helemaal maar als er geen zelfbewoningsplicht is (en daar ga ik even vanuit) lijkt het me lastig om zoiets in te bouwen en al helemaal om discriminatie uit te sluiten (en dan heb ik het niet over ras/etniciteit/land van afkomst maar over "gewone burger" vs "een werknemer via Hubbs").

Tuurlijk kan er van alles in een HR gezet worden, maar houdt het dan ook nog stand bij een rechtszaak? Het lijkt mij lastig om in te bouwen, maar ik ben niet super bekend met alle ins&outs van VVE's, dus ben ergens wel benieuwd of er überhaupt een mogelijk is.

Een tijdje terug heb ik voor mezelf de mogelijkheden onderzocht en mijn conclusie was dat langdurig verhuur (>6 maanden) altijd onder de wet middenhuur valt en kortdurend verhuur (<6 maanden) niet is toegestaan bij de meeste VVE's. Dit laatste staat genoemd in de modelreglementen waar vrijwel alle VVE's naar verwijzen. Maargoed, dit was mijn conclusie na een avondje googlen, wie weet zijn er wel mogelijkheden in het grijze gebied.

Ik zie in ieder geval niet in hoe Hubbs de wet middenhuur en/of de wet verbod op tijdelijke huur kan omzeilen door er twee tussenpersonen tussen te zetten.

Short stay verhuur is verboden, tenzij daarvoor expliciet toestemming is gegeven door de Vereniging van Eigenaars (VvE). Dit blijkt uit een recente uitspraak, die voor veel verhuurders grote gevolgen kan hebben en voor VvE’s mogelijkheden kan bieden. VvE advocaat Thomas van Vugt bespreekt het vonnis.

https://nederlandvve.nl/v...van-appartement-verboden/

[Rubbergrover1]

rockhopper schreef op woensdag 6 november 2024 @ 12:08:
[...]

Hoe zou zo'n VVE dit willen tegenhouden? Dat ze het niet fijn vinden snap ik helemaal maar als er geen zelfbewoningsplicht is (en daar ga ik even vanuit) lijkt het me lastig om zoiets in te bouwen en al helemaal om discriminatie uit te sluiten (en dan heb ik het niet over ras/etniciteit/land van afkomst maar over "gewone burger" vs "een werknemer via Hubbs").

Ik ken uiteraard de exacte formulering van al die verboden niet, maar ik vermoed dat dat grote analogieën zal hebben met de clausules in hypotheekcontracten. Waarbij het, mede om deze trucs te voorkomen, vaak ook niet van belang is of je zelf verhuurt of niet, maar dat het ruimer wordt geformuleerd als 'ter beschikking stellen' (of woorden van gelijke strekking).

[jeroenkb]

Henkdezoveelste schreef op woensdag 6 november 2024 @ 16:05:


Ik zie in ieder geval niet in hoe Hubbs de wet middenhuur en/of de wet verbod op tijdelijke huur kan omzeilen door er twee tussenpersonen tussen te zetten.

Ik vermoed dat ze gokken op het niet geïnformeerd zijn van expats, waarbij ze vermoedelijk ook nog eens gesteund worden door de werkgevers van die expats

[Thompson]

jeroenkb schreef op woensdag 6 november 2024 @ 18:18:
[...]

Ik vermoed dat ze gokken op het niet geïnformeerd zijn van expats, waarbij ze vermoedelijk ook nog eens gesteund worden door de werkgevers van die expats

Dat inderdaad + dat ze degenen die dan eventueel "uit huis geplaatst" moeten worden door hun grote bestand direct een interessant ander aanbod (upgrade?) kunnen bieden. Ze opereren inderdaad alleen in de omgeving van de "L-vorm" Amsterdam - Bergen op Zoom - Eindhoven.

VVE is bij mij niet van toepassing, het is zelfstandige woonruimte. Een soort geschakelde woning van 126m2 op perceel van 226m2. In 2017 volledig gemoderniseerd, eigen oprit, schuurtje, 8 zonnepanelen.

[wlmpie]

Als jij en de buren geluk hebben plaatst hubbs er een bij ASML werkende expat in. Als je pech hebt verblijven er steeds 15 roemenen tegelijk die in ploegendienst bij het slachthuis werken. De buren worden gek van de af en aan rijdende busjes om personeel te brengen en te halen en als ze pech hebben ook nog dronken oostblokkers in de tuin. En jij krijgt een paar duizend euro van hubbs terwijl de Roemenen je huis voor tienduizenden euro's uitwonen.
Je moet het risico maar willen nemen.

Maar dit is pure speculatie van mijn kant ik ken hubbs niet dus wellicht is het toch een keurig bedrijf dat model huurders regelt. Je weet het niet.

[Perkouw]

Hubbs doet in ieder geval mee aan de SNF-standaard, al kan je je afvragen hoeveel dat waard is. . .

[s020506]

Ik heb ff op de site van Hubbs gekeken, ze hebben bij voorkeur woningen met 3 a 5 slaapkamers en gestoffeerd. Dus 3 matrassen per slaapkamer en binnenlopen maar

[Perkouw]

s020506 schreef op donderdag 7 november 2024 @ 09:02:
Ik heb ff op de site van Hubbs gekeken, ze hebben bij voorkeur woningen met 3 a 5 slaapkamers en gestoffeerd. Dus 3 matrassen per slaapkamer en binnenlopen maar

Mwa als ze de SNF standaard volgend doen ze dat niet. Die dicteert een max aantal mensen ook a.d.h.v. beschikbare doucheruimte en keuken (o.a. hoeveel kookplaten zijn er om maar wat te noemen).

Maar...dat doe ik even uit het hoofd.

[JanHenk]

Slechts als je geen enkele binding met de stenen en de locatie (buren) hebt, zou ik zoiets overwegen. Anders liever gewoon een vaste huurder rechtstreeks.

Ik snap ook dat de wetgeving dit soort dingen in de hand werkt. Dan verkoop ik liever..

[Thompson]

Het kan zijn dat ik over 2 jaar met veel plezier terugkijk op een foutloze verhuurperiode en mijn huis wat intussen 20% meer waard is moeiteloos verkoop. Het kan zijn dat ik over 2 jaar jankend sta toe te kijken hoe mijn woning wordt uitgewoond, klachten van de gemeente, betalingen die achterblijven, huis 40% in waarde gedaald want ik moet het verkopen met een kut huurder erin etc.

En alles daar tussenin.

Je weet het niet, daarom is het een hoog risico investering. Gezien de reviews van Hubbs en het contact wat ik tot nu toe met hen heb gehad wat zeer professioneel is verlopen; denk ik dat het op dat spectrum veel meer richting het eerste scenario neigt. Ik zal jullie op de hoogte houden.