Dat is wel een belangrijke toevoeging, lokatie is alles. En als de hele buurt op een vergelijkbare huurprijs zit dan is de huurprijs gewoon marktconform, erg veel lager of hoger zal deze dan niet worden.JanHenk schreef op woensdag 25 september 2024 @ 09:19:
[...]
Ik heb de voorbeelden niet inhoudelijk bekeken. Maar de huidige huur is niet per se relevant; taxateurs gaan ook uit van een marktconforme huur. Stel dat de huidige huur veel lager is dan de marktconforme huur en de huidige huur loopt op korte termijn af, dan lijkt het me niet raar dat de vraagprijs een stuk(je) hoger is dan 10x de huidige huur.
Maar ik moet er ook bij vermelden dat mijn ervaring praktisch enkel in Friesland is, wellicht is dat ook een factor. Dan is investeren in de periferie lucratiever, wat dan wel weer te verklaren zou zijn door een hoger risico (leegstand, huurprijs).
Dan nog, vind ik (persoonlijk) 7% bruto rendement voor commercieel vastgoed gewoon niet veel. Los van de locatie. Wellicht dat de markt een andere mening is toegedaan voor bepaalde stedelijke locaties, maar zelf zou ik daar dan niet in investeren.Wolly schreef op woensdag 25 september 2024 @ 09:31:
[...]
Dat is wel een belangrijke toevoeging, lokatie is alles. En als de hele buurt op een vergelijkbare huurprijs zit dan is de huurprijs gewoon marktconform, erg veel lager of hoger zal deze dan niet worden.
skoda enyaq 80 | holtkamper aero | fiscalist én techneut
Ik zit zelf niet in vastgoed, maar ik had gisteren dus een gesprek met iemand die dat wel zit. Het kwam onder andere op verduurzaming. Nu is deze persoon daar al een aantal jaar mee bezig. Met name omdat deze persoon er vanuit gaat dat energie leidend gaat zijn in de concurrentieslag. Dus hoe minder energie gebruik hoe beter en hoe beter je uitgangspositie is.
Hoe kijken jullie aan tegen het verduurzamingsproces in vastgoed, zowel voor woning als commercieel vastgoed, en wat zijn rendementen die nodig zijn om dit te kunnen gaan betalen?
Ik denk niet dat het uit kan met de huidige rendementen, maar waar moeten we dan aan gaan denken? 8% voor woning verhuur aan particulieren en 12% op commercieel vastgoed?
Hoe kijken jullie aan tegen het verduurzamingsproces in vastgoed, zowel voor woning als commercieel vastgoed, en wat zijn rendementen die nodig zijn om dit te kunnen gaan betalen?
Ik denk niet dat het uit kan met de huidige rendementen, maar waar moeten we dan aan gaan denken? 8% voor woning verhuur aan particulieren en 12% op commercieel vastgoed?
Wij kunnen het wel maar gaan dat niet doen. Ik als individu ga niet filantropisch op de woningmarkt bewegen, al die ellende is door de politiek veroorzaakt. Tevens schenk je eigenlijk gewoon een flink bedrag aan de nieuwe bewoner, zou de fiscus daar dan ook niet over moeten beginnenMrAcid schreef op dinsdag 24 september 2024 @ 22:10:
[...]
Dank. Denk ik ook niet en ik kan niet bij anderen in de portemonnee kijken of dat voor iedereen “kan”.
Het heeft wel een reden dat ik het hier deel: ik hoop dat meer mensen dit willen overwegen en voorbij enkel hun eigen belang kijken.
In de vorige versie van dit topic heb ik me ook een aantal keer uitgesproken vóór de Wet Middenhuur - gezien de krapte op de woningmarkt, ondanks dat het “tegen mijn eigen financiële belang” was. Voor mij was dit dan ook wel een moment om daar ook naar te handelen (en nogmaals: niet zielig en ergens ook “makkelijk” want echt veel waardestijging gehad).

Het klinkt wat gechargeerd en ik ben blij dat er nog mensen zoals jullie zijn. Het is erg nobel maar gaat niets oplossen.
Sommige panden kun je beter plat gooien, andere kun je, ik noem een willekeurig bedrag, met 15K naar een A label brengen. Dus het ligt geheel aan wat er gedaan moet worden en wat de (toekomstige) huur en waarde dan is, kun je geen algemeen percentage aan ophangen.CornermanNL schreef op woensdag 25 september 2024 @ 09:41:
Hoe kijken jullie aan tegen het verduurzamingsproces in vastgoed, zowel voor woning als commercieel vastgoed, en wat zijn rendementen die nodig zijn om dit te kunnen gaan betalen?
Ik denk niet dat het uit kan met de huidige rendementen, maar waar moeten we dan aan gaan denken? 8% voor woning verhuur aan particulieren en 12% op commercieel vastgoed?
Wellicht omdat we er zelf gewoond hebben, maar ik vind het óók een gebaar naar mijn oude buren/straat. In 9 van de 10 gevallen is een expatstel toch meer een passant dan iemand die zich voor langere termijn vestigt en verbindt met een woning/straat/buurt.ColeJ schreef op woensdag 25 september 2024 @ 11:21:
[...]
Wij kunnen het wel maar gaan dat niet doen. Ik als individu ga niet filantropisch op de woningmarkt bewegen, al die ellende is door de politiek veroorzaakt. Tevens schenk je eigenlijk gewoon een flink bedrag aan de nieuwe bewoner, zou de fiscus daar dan ook niet over moeten beginnen?
Het klinkt wat gechargeerd en ik ben blij dat er nog mensen zoals jullie zijn. Het is erg nobel maar gaat niets oplossen.
Dus nee, niemand lost “de woningmarkt” in z’n eentje op maar je kunt wel proberen om te bepalen wat voor jou het juiste is. Helaas is voor veel mensen maximaal persoonlijk financieel gewin en een middelvinger naar Hugo de Jonge meer waard dan een beetje meedenken hoe je het voor jezelf én de omgeving zo goed mogelijk kunt regelen.
Voor het winkeldeel kan ik hier wel wat mee. Wat is dan de aanpak voor hoeveel te investeren in de bovenwoning die een lagere huur zal opbrengen in de huidige staat met 5 a 6 studentenkamers van €400-500 per kamer per maand en na een renovatie op termijn naar een totale huuropbrengst van 50k per jaar zal gaan als de bovenwoning als 2 luxere appartementen kunnen worden verhuurd
120m2 bovenwoning met 6 radiatoren en vvw in de badkamer. Intergas HR 36/30 met Honeywell Round Modulation en Quatt hybrid op het dak van de dakkapel
Tsja, expats krijgen ook kinderen en willen zich ook nog wel hier vestigen. Nederlandse stellen gaan uit elkaar en dan komt het weer op de markt. Het blijft altijd een gok. Misschien is het zelfs wel discriminatie...MrAcid schreef op woensdag 25 september 2024 @ 12:39:
[...]
Wellicht omdat we er zelf gewoond hebben, maar ik vind het óók een gebaar naar mijn oude buren/straat. In 9 van de 10 gevallen is een expatstel toch meer een passant dan iemand die zich voor langere termijn vestigt en verbindt met een woning/straat/buurt.
Dus nee, niemand lost “de woningmarkt” in z’n eentje op maar je kunt wel proberen om te bepalen wat voor jou het juiste is. Helaas is voor veel mensen maximaal persoonlijk financieel gewin en een middelvinger naar Hugo de Jonge meer waard dan een beetje meedenken hoe je het voor jezelf én de omgeving zo goed mogelijk kunt regelen.
[ Voor 11% gewijzigd door ColeJ op 25-09-2024 14:41 ]
En deze 20k/m2TeslaNerd schreef op dinsdag 24 september 2024 @ 17:32:
[...]
Wow, 14k per m2 dat is wel een topper!
Ik zie binnen de ring nog wel appartementen onder de 7k per m2 maar dat zijn dan altijd beleggingspanden.
Deze bijvoorbeeld voor slechts EUR 5.178,= per m2
https://www.funda.nl/deta...takade-28-boven/43446663/
https://www.funda.nl/deta...erisstraat-59-d/43648598/
Het kan ook anders he. 2 van de huurders hebben bij betrekken al aangegeven dat ze het willen kopen.JanHenk schreef op woensdag 25 september 2024 @ 08:35:
@ybos Er zit best veel verschil in commercieel vastgoed, maar ik zie doorgaans ook minimaal 10% (bruto) rendementseis voorbijkomen in hedendaagse taxatierapporten, dus de waarde is dan ook 10x de huur, grofweg.
14x lijkt me veel, dat zou slechts 7% bruto rendement zijn, dat is voor commercieel vastgoed echt wel te weinig naar mijn mening, dat gaat niemand geven.
1 huurder kan denk ik van zijn huur alleen het mogelijk het gehele pand financieren en kan dan de huur van een ander deel nog gebruiken om de lasten te drukken.
Dan kijk je wat minder naar aanvangsrendement maar is het gewoon een kwestie van lastenverlaging EN vermogensopbouw ipv een ander te helpen met vermogensopbouw.
Mijn huurders hebben opgezegd. Ik heb besloten om de woning (buiten Randstad) opnieuw in de verhuur te zetten aangezien het qua punten rond de 200 zit.
Qua kasstroom is het rendement niet bijzonder. De makelaar heeft een potentiële verkoopprijs gegeven. Wanneer ik nu zou verkopen dan heb ik binnen 3 jaar 100% rendement gemaakt op mijn inleg. Maar ja, wat is het alternatief? Zeker met de verwachte stijging van de huizenprijzen van 9-10% volgend jaar zou ik gek zijn om het pand nu te verkopen. Zelfs een jaar leegstand zou nog flink rendement opleveren.
Qua kasstroom is het rendement niet bijzonder. De makelaar heeft een potentiële verkoopprijs gegeven. Wanneer ik nu zou verkopen dan heb ik binnen 3 jaar 100% rendement gemaakt op mijn inleg. Maar ja, wat is het alternatief? Zeker met de verwachte stijging van de huizenprijzen van 9-10% volgend jaar zou ik gek zijn om het pand nu te verkopen. Zelfs een jaar leegstand zou nog flink rendement opleveren.
Waar kan ik woz waarden van commercieel vastgoed vinden? Bij WOZ waardeloket zijn alleen de woz waarden van woningen openbaar
120m2 bovenwoning met 6 radiatoren en vvw in de badkamer. Intergas HR 36/30 met Honeywell Round Modulation en Quatt hybrid op het dak van de dakkapel
https://wetten.overheid.n...z=2024-01-01&g=2024-01-01TeslaNerd schreef op donderdag 26 september 2024 @ 10:44:
Waar kan ik woz waarden van commercieel vastgoed vinden? Bij WOZ waardeloket zijn alleen de woz waarden van woningen openbaar
Artikel 40 lid 1, je dient belanghebbende te zijn om die WOZ-waarde op te kunnen vragen, dat dien je bij de betreffende gemeente te doen. In de regel zijn dat de eigenaar en eventuele huurder, die groep is niet zo groot als je denkt.
Je kan het beter rechtstreeks bij de verkoper vragen als je daar interesse in hebt.
skoda enyaq 80 | holtkamper aero | fiscalist én techneut
Dank voor deze snelle reactie.JanHenk schreef op donderdag 26 september 2024 @ 10:49:
[...]
https://wetten.overheid.n...z=2024-01-01&g=2024-01-01
Artikel 40 lid 1, je dient belanghebbende te zijn om die WOZ-waarde op te kunnen vragen, dat dien je bij de betreffende gemeente te doen. In de regel zijn dat de eigenaar en eventuele huurder, die groep is niet zo groot als je denkt.
Je kan het beter rechtstreeks bij de verkoper vragen als je daar interesse in hebt.
Ik heb die vraag ruim een week geleden bij de verkopende makelaar uitgezet maar die zegt dat hij het niet weet en de vraag bij de eigenaar heeft uitstaan
120m2 bovenwoning met 6 radiatoren en vvw in de badkamer. Intergas HR 36/30 met Honeywell Round Modulation en Quatt hybrid op het dak van de dakkapel
ariebombarie2k schreef op woensdag 25 september 2024 @ 18:25:
Mijn huurders hebben opgezegd. Ik heb besloten om de woning (buiten Randstad) opnieuw in de verhuur te zetten aangezien het qua punten rond de 200 zit.
Qua kasstroom is het rendement niet bijzonder. De makelaar heeft een potentiële verkoopprijs gegeven. Wanneer ik nu zou verkopen dan heb ik binnen 3 jaar 100% rendement gemaakt op mijn inleg. Maar ja, wat is het alternatief? Zeker met de verwachte stijging van de huizenprijzen van 9-10% volgend jaar zou ik gek zijn om het pand nu te verkopen. Zelfs een jaar leegstand zou nog flink rendement opleveren.
:no_upscale():strip_icc():fill(white):strip_exif()/f/image/2XTXaz9j38hppBwGgfL6UcS3.jpg?f=user_large)
Ik heb deze week een telefonisch onderhoud gehad met een huurder. Hij 'is bezig' met het kopen van een woning, door veranderende persoonlijke omstandigheden.
Mogelijk ook een bod richting mij op de woning waar hij nu al in woont (en die ze goed bevalt). Ik heb gezegd dat ik daar wel voor open sta. Ik heb gelukkig veel referenties (recent veel gelijkwaardige woningen van hand gewisseld) en een verkoopovereenkomst kan ik ook wel opmaken..
Huurder heeft contract voor onbepaalde tijd, dus ik neem even de afwachtende houding aan. Hij kan opzeggen, of hij doet een bod. We gaan het meemaken.
Mogelijk ook een bod richting mij op de woning waar hij nu al in woont (en die ze goed bevalt). Ik heb gezegd dat ik daar wel voor open sta. Ik heb gelukkig veel referenties (recent veel gelijkwaardige woningen van hand gewisseld) en een verkoopovereenkomst kan ik ook wel opmaken..
Huurder heeft contract voor onbepaalde tijd, dus ik neem even de afwachtende houding aan. Hij kan opzeggen, of hij doet een bod. We gaan het meemaken.
skoda enyaq 80 | holtkamper aero | fiscalist én techneut
Twee opmerkingen:TeslaNerd schreef op dinsdag 24 september 2024 @ 17:32:
[...]
Wow, 14k per m2 dat is wel een topper!
Ik zie binnen de ring nog wel appartementen onder de 7k per m2 maar dat zijn dan altijd beleggingspanden.
Deze bijvoorbeeld voor slechts EUR 5.178,= per m2
https://www.funda.nl/deta...takade-28-boven/43446663/
Grotere woningen hebben altijd een relatief lagere prijs per m2.
Je lijkt een potentieel GROTE adder onder het gras te missen:
Eigendomssituatie Gemeentelijke erfpacht (einddatum erfpacht: 15-03-2026)
Take life with a grain of salt. . . . add a slice of lime and a shot of tequila.
[quote]Seraphin schreef op donderdag 26 september 2024 @ 13:38:
[...]
Twee opmerkingen:
Grotere woningen hebben altijd een relatief lagere prijs per m2.
Je lijkt een potentieel GROTE adder onder het gras te missen:
[quote]
Goed gezien! En er hangt ook een prijskaartje aan voor een funderingherstel
[...]
Twee opmerkingen:
Grotere woningen hebben altijd een relatief lagere prijs per m2.
Je lijkt een potentieel GROTE adder onder het gras te missen:
[quote]
Goed gezien! En er hangt ook een prijskaartje aan voor een funderingherstel
-Fundament zal in de toekomst een keer gerenoveerd dienen te worden, tezamen met de eigenaren van de begane grond. Nadat het fundament is gedaan kunnen ook de 4 bovenwoningen gesplitst worden en indien gewenst apart verkocht.
[ Voor 27% gewijzigd door TeslaNerd op 26-09-2024 13:53 ]
120m2 bovenwoning met 6 radiatoren en vvw in de badkamer. Intergas HR 36/30 met Honeywell Round Modulation en Quatt hybrid op het dak van de dakkapel
Funderingsherstel is een flinke kostenpost; en als je wilt splitsen ben je ook nog eens afhankelijk van de medewerking van de eigena(a)r(en) van de BG.Die wil dan wel 'meewerken', maar als jij de kosten draagt bv; die zal ook een graantje mee willen pikken van winst bij splitsing.
Beetje flauwe reactie. Zonder inhoud.
https://www.rtl.nl/nieuws...acht-dubbele-cijfers-2025
Ik begrijp dat banken er ook naast kunnen zitten. Maar de kans dat de prijs van vastgoed in 2025 zal zakken is klein.
Daarnaast wil ik ook een beetje tegengeluid laten horen. In dit topic overheerst vooral geklaag over onrendabele verhuur en daardoor verkoop. Dat hoeft helemaal niet zo te zijn.
All, ik heb mijn huis verkocht en ben gaan samenwonen in haar woning. Overwaarde staat op de bank en ik heb nog 6 maanden verhuis recht van mijn oude hypotheek.
De oude hypotheek is 590k op 1.5% voor nog 20jr.
Klinkt mij zonde op niks mee te doen.
Investeren in vastgoed en verhuren (officieel moet ik daar toestemming voor vragen 🙄) lijkt dan altijd aan te raden.
1. Is bovenstaande redenering logisch en zouden jullie dit dan ik doen?
2. Ik las in het topic dat duurdere woningen een lagere prijs per m2 opleveren. Met 590k kan ik twee woning aan de onderkant van de markt kopen in een kleinere stad of 1 gemiddeld+ in een iets grotere stad. Wat zijn hier de adviezen over?
3. Nog speciale adviezen op appartement versus huis?
4. Ik woon in Utrecht maar stad maakt toch niet veel uit. Het aanbod lijkt echt overal te kort?
Dank
De oude hypotheek is 590k op 1.5% voor nog 20jr.
Klinkt mij zonde op niks mee te doen.
Investeren in vastgoed en verhuren (officieel moet ik daar toestemming voor vragen 🙄) lijkt dan altijd aan te raden.
1. Is bovenstaande redenering logisch en zouden jullie dit dan ik doen?
2. Ik las in het topic dat duurdere woningen een lagere prijs per m2 opleveren. Met 590k kan ik twee woning aan de onderkant van de markt kopen in een kleinere stad of 1 gemiddeld+ in een iets grotere stad. Wat zijn hier de adviezen over?
3. Nog speciale adviezen op appartement versus huis?
4. Ik woon in Utrecht maar stad maakt toch niet veel uit. Het aanbod lijkt echt overal te kort?
Dank
[ Voor 39% gewijzigd door tatata op 26-09-2024 22:51 ]
Ben benieuwd wat voor bod je zal ontvangen. Een realistisch bod voor een woning zonder huurders, of dat ze een bod willen doen waarbij de prijs omlaag is gebracht omdat er een “vaste” huurder in zit (ook al zijn ze dat zelf).JanHenk schreef op donderdag 26 september 2024 @ 13:15:
Mogelijk ook een bod richting mij op de woning waar hij nu al in woont (en die ze goed bevalt). Ik heb gezegd dat ik daar wel voor open sta.
Huurder heeft contract voor onbepaalde tijd, dus ik neem even de afwachtende houding aan. Hij kan opzeggen, of hij doet een bod.
Erzsébet Bathory | Strajk Kobiet | You can lose hope in leaders, but never lose hope in the future.
Als jij opnieuw gaat verhuren (met contract voor onbepaalde tijd) tegen een laag huurrendement (je noemt geen percentage) zakt de waarde wel direct behoorlijk.ariebombarie2k schreef op donderdag 26 september 2024 @ 19:30:
[...]
Ik begrijp dat banken er ook naast kunnen zitten. Maar de kans dat de prijs van vastgoed in 2025 zal zakken is klein.
Pas als je weer leeg kan verkopen, wellicht pas over 25 jaar, kun je wellicht van een goede waardestijging profiteren.
Niet dat jij geen gelijk kan hebben, maar ook om even de andere kant /risico's aan te geven voor een kleine verhuurder.
Reactie was wat flauw, eens. Echter, de waardestijging is allemaal leuk en aardig maar als jouw nieuwe huurder gewoonweg nooit meer vertrekt heb je niets aan die waardestijging. Je bent de regie volledig kwijt en de nieuwe huurder beslist over jouw vermogen. Dat is een situatie die ik zeer onwenselijk vind en daarom verkopen wij ons vrijgekomen appartement (geen huurder meer).ariebombarie2k schreef op donderdag 26 september 2024 @ 19:30:
[...]
Beetje flauwe reactie. Zonder inhoud.
https://www.rtl.nl/nieuws...acht-dubbele-cijfers-2025
Ik begrijp dat banken er ook naast kunnen zitten. Maar de kans dat de prijs van vastgoed in 2025 zal zakken is klein.
Daarnaast wil ik ook een beetje tegengeluid laten horen. In dit topic overheerst vooral geklaag over onrendabele verhuur en daardoor verkoop. Dat hoeft helemaal niet zo te zijn.
Een nieuwe huurder zou iets meer dan 1000 euro huur bij ons betalen (was 1900). De buurman die het appartement gekocht heeft betaald al meer aan rente. Economisch gezien zou een nieuwe huurder nooit meer weg gaan.
Ik vermoed dat ie zelf ook wel snapt dat het een marktconform bod moet zijn. Als dat niet zo is, kan ie zeggen "dan blijf ik zitten". En dan heb ik daar ook vrede mee.Qwerty-273 schreef op donderdag 26 september 2024 @ 22:46:
[...]
Ben benieuwd wat voor bod je zal ontvangen. Een realistisch bod voor een woning zonder huurders, of dat ze een bod willen doen waarbij de prijs omlaag is gebracht omdat er een “vaste” huurder in zit (ook al zijn ze dat zelf).
Sterker nog, omdat mijn woning qua prijs ook in het nieuwe stelsel niet gereguleerd is, overweeg ik ook nog wel om door te verhuren, maar dan gewoon voor een absurd hoog bedrag
We gaan het meemaken, voorlopig hoef ik nog niet te rekenen.
skoda enyaq 80 | holtkamper aero | fiscalist én techneut
Haha dat zou helemaal mooi zijn. Ja de woning is in verhuurde staat dus ik doe ook in die hoedanigheid een bod terwijl ik zelf de huurder benQwerty-273 schreef op donderdag 26 september 2024 @ 22:46:
[...]
Ben benieuwd wat voor bod je zal ontvangen. Een realistisch bod voor een woning zonder huurders, of dat ze een bod willen doen waarbij de prijs omlaag is gebracht omdat er een “vaste” huurder in zit (ook al zijn ze dat zelf).

[ Voor 5% gewijzigd door ColeJ op 27-09-2024 14:55 ]
Gisteren een kennismakingsgesprek gehad met Handelsbanken voor een hypotheekaanvraag. Deze accountmanager gaf aan dat zij als vuistregel in Amsterdam de waarde op 12,13 tot 15 keer de marktconforme huurwaarde zien.ybos schreef op woensdag 25 september 2024 @ 17:48:
[...]
Het kan ook anders he. 2 van de huurders hebben bij betrekken al aangegeven dat ze het willen kopen.
1 huurder kan denk ik van zijn huur alleen het mogelijk het gehele pand financieren en kan dan de huur van een ander deel nog gebruiken om de lasten te drukken.
Dan kijk je wat minder naar aanvangsrendement maar is het gewoon een kwestie van lastenverlaging EN vermogensopbouw ipv een ander te helpen met vermogensopbouw.
120m2 bovenwoning met 6 radiatoren en vvw in de badkamer. Intergas HR 36/30 met Honeywell Round Modulation en Quatt hybrid op het dak van de dakkapel
Markt conform is nog al veranderd de afgelopen tijd. Dat 12,13 tot 15 keer de jaar huur opbrengst?TeslaNerd schreef op vrijdag 27 september 2024 @ 15:17:
[...]
Gisteren een kennismakingsgesprek gehad met Handelsbanken voor een hypotheekaanvraag. Deze accountmanager gaf aan dat zij als vuistregel in Amsterdam de waarde op 12,13 tot 15 keer de marktconforme huurwaarde zien.
Ja, niet noodzakelijk gelijk aan de huidige huuropbrengst maar wat volgens de hypotheektaxateur de marktconforme huur zou moeten/kunnen zijn.mannowlahn schreef op vrijdag 27 september 2024 @ 16:58:
[...]
Markt conform is nog al veranderd de afgelopen tijd. Dat 12,13 tot 15 keer de jaar huur opbrengst?
Welke verandering(en) heb jij gezien de afgelopen tijd?
[ Voor 7% gewijzigd door TeslaNerd op 27-09-2024 17:13 ]
120m2 bovenwoning met 6 radiatoren en vvw in de badkamer. Intergas HR 36/30 met Honeywell Round Modulation en Quatt hybrid op het dak van de dakkapel
Nou sinds 1 juli is die markt conform door de overheid bepaald, niet door de markt.TeslaNerd schreef op vrijdag 27 september 2024 @ 17:11:
[...]
Ja, niet noodzakelijk gelijk aan de huidige huuropbrengst maar wat volgens de hypotheektaxateur de marktconforme huur zou moeten/kunnen zijn.
Welke verandering(en) heb jij gezien de afgelopen tijd?
Al jaren verhuur ik het appartement waar ik hiervoor in woonde. Recent laten vaststellen dat ik 198 punten heb en dus vrije sector zit.
Hypotheek 750, huur 2500.
Nu gaan de huurders eruit en zal ik voor het eerst huurders een onbepaalde tijd contract moeten aanbieden.
De vraag verkopen of door verhuren gaat dagelijks door mijn hoofd.
Iemand een visie of wellicht een plek waar ik goed advies kan inwinnen. Ik heb geen idee meer hoeveel rendement ik maak op de woning namelijk.
Hypotheek 750, huur 2500.
Nu gaan de huurders eruit en zal ik voor het eerst huurders een onbepaalde tijd contract moeten aanbieden.
De vraag verkopen of door verhuren gaat dagelijks door mijn hoofd.
Iemand een visie of wellicht een plek waar ik goed advies kan inwinnen. Ik heb geen idee meer hoeveel rendement ik maak op de woning namelijk.
@achterop23 Wat is de marktwaarde in vrije verkoop?
skoda enyaq 80 | holtkamper aero | fiscalist én techneut
Waar heb je moeite mee? Met de berekening, met het inschatten van cijfers (toekomstige huur, verkoop)?achterop23 schreef op zaterdag 28 september 2024 @ 11:33:
Ik heb geen idee meer hoeveel rendement ik maak op de woning namelijk.
Als je zelf start met het e.e.a. dan kunnen mensen hier je best wel verder helpen, maar nu is het te summier om er iets over te zeggen.
Open hypo: 275k a 750€/maand
Waarde leeg: ~600k
Woz: 500k
Vraag is vooral. Wat gaat er met het nieuwe regeerprogramma gebeuren qua belasting op waarde woning, belasting op huurinkomsten, belasting op verkoop woning in de toekomst.
Waarde leeg: ~600k
Woz: 500k
Vraag is vooral. Wat gaat er met het nieuwe regeerprogramma gebeuren qua belasting op waarde woning, belasting op huurinkomsten, belasting op verkoop woning in de toekomst.
Wat heb je zelf gevonden?achterop23 schreef op zaterdag 28 september 2024 @ 15:25:
Open hypo: 275k a 750€/maand
Waarde leeg: ~600k
Woz: 500k
Vraag is vooral. Wat gaat er met het nieuwe regeerprogramma gebeuren qua belasting op waarde woning, belasting op huurinkomsten, belasting op verkoop woning in de toekomst.
Tegenvraag is in hoeverre dat jouw keuze zou beïnvloeden. Zeker als een hoop maatregelen vergelijkbare impact op alternatieve investeringen kunnen hebben.achterop23 schreef op zaterdag 28 september 2024 @ 15:25:
Open hypo: 275k a 750€/maand
Waarde leeg: ~600k
Woz: 500k
Vraag is vooral. Wat gaat er met het nieuwe regeerprogramma gebeuren qua belasting op waarde woning, belasting op huurinkomsten, belasting op verkoop woning in de toekomst.
[ Voor 10% gewijzigd door Rubbergrover1 op 29-09-2024 12:53 ]
750 euro per maand lasten = 9.000 euro per jaarachterop23 schreef op zaterdag 28 september 2024 @ 11:33:
Al jaren verhuur ik het appartement waar ik hiervoor in woonde. Recent laten vaststellen dat ik 198 punten heb en dus vrije sector zit.
Hypotheek 750, huur 2500.
Nu gaan de huurders eruit en zal ik voor het eerst huurders een onbepaalde tijd contract moeten aanbieden.
De vraag verkopen of door verhuren gaat dagelijks door mijn hoofd.
Iemand een visie of wellicht een plek waar ik goed advies kan inwinnen. Ik heb geen idee meer hoeveel rendement ik maak op de woning namelijk.
9k/275k = 3,27%
1) Los je hiermee ook nog af?
2) Is dit nog je oude hypotheek of heb je een enorm goede verhuur hypotheek ?!
De lasten van de woning, voor Vermogens rendements heffing.
600.000 * 6% * 36% = 12.960 euro, 1080 euro per maand
Retour voor de schuld
275.000 * 2% * 36% = 1980 euro, 165 euro per maand
Hypotheek lasten: 750
VVE Kosten: 200 euro ?
Directe lasten voor behouden van het appartement 1080 - 165 + 750 + 200 = 1.865 euro
Daar komen nog wat lasten bij aan OZB, reservering wanbetaling, reservering klein onderhoud, evt makelaars kosten voor het vinden van een nieuwe huurder,
Dus een huur van 2.000 euro per maand speel je ongeveer quite, wel geniet je dan nog van de (eventuele) stijging van de woning waarde 5% per jaar = 30k
Dus bij een huur van 2.500 euro per maand, hou je ongeveer 6.000 euro per jaar over = 6k/600k = 1% (plus of min de waarde mutatie van de woningwaarde)
Berekening klopt niet helemaal en is wel heel conservatief. De WOZ waarde is 5 ton ipv 6 ton. Zit er in de hypotheek ook aflossing?namliam_eht schreef op maandag 30 september 2024 @ 09:02:toon volledige bericht
[...]
750 euro per maand lasten = 9.000 euro per jaar
9k/275k = 3,27%
1) Los je hiermee ook nog af?
2) Is dit nog je oude hypotheek of heb je een enorm goede verhuur hypotheek ?!
De lasten van de woning, voor Vermogens rendements heffing.
600.000 * 6% * 36% = 12.960 euro, 1080 euro per maand
Retour voor de schuld
275.000 * 2% * 36% = 1980 euro, 165 euro per maand
Hypotheek lasten: 750
VVE Kosten: 200 euro ?
Directe lasten voor behouden van het appartement 1080 - 165 + 750 + 200 = 1.865 euro
Daar komen nog wat lasten bij aan OZB, reservering wanbetaling, reservering klein onderhoud, evt makelaars kosten voor het vinden van een nieuwe huurder,
Dus een huur van 2.000 euro per maand speel je ongeveer quite, wel geniet je dan nog van de (eventuele) stijging van de woning waarde 5% per jaar = 30k
Dus bij een huur van 2.500 euro per maand, hou je ongeveer 6.000 euro per jaar over = 6k/600k = 1% (plus of min de waarde mutatie van de woningwaarde)
Mee eens dat de rendementsberekeningen op dit moment niet echt voordelig zijn. Echter, dat is puur gekeken naar de huur. De meeste vastgoedbeleggers zijn niet rijk geworden van de huurinkomsten... maar van de stenen zo lang mogelijk houden. Weg = weg.
[ Voor 9% gewijzigd door ColeJ op 30-09-2024 10:18 ]
WOZ gaat (uiteindelijk) naar de verkoopwaarde toe...ColeJ schreef op maandag 30 september 2024 @ 10:15:
[...]
Berekening klopt niet helemaal en is wel heel conservatief. De WOZ waarde is 5 ton ipv 6 ton. Zit er in de hypotheek ook aflossing?
Mee eens dat de rendementsberekeningen op dit moment niet echt voordelig zijn. Echter, dat is puur gekeken naar de huur. De meeste vastgoedbeleggers zijn niet rijk geworden van de huurinkomsten... maar van de stenen zo lang mogelijk houden. Weg = weg.
En 3% rente is niet heel waarschijnlijk dat daar ruimte in zit voor (veel) aflossing
Die laatste stap is niet helemaal correct. Je hebt namelijk geen 6 ton in de woning zitten, maar ongeveer 3 ton (woningwaarde min lening). Bij aanvang heb je dus ongeveer 2% rendement uit de cashflow plus daarnaast de waardestijging.namliam_eht schreef op maandag 30 september 2024 @ 09:02:toon volledige bericht
[...]
750 euro per maand lasten = 9.000 euro per jaar
9k/275k = 3,27%
1) Los je hiermee ook nog af?
2) Is dit nog je oude hypotheek of heb je een enorm goede verhuur hypotheek ?!
De lasten van de woning, voor Vermogens rendements heffing.
600.000 * 6% * 36% = 12.960 euro, 1080 euro per maand
Retour voor de schuld
275.000 * 2% * 36% = 1980 euro, 165 euro per maand
Hypotheek lasten: 750
VVE Kosten: 200 euro ?
Directe lasten voor behouden van het appartement 1080 - 165 + 750 + 200 = 1.865 euro
Daar komen nog wat lasten bij aan OZB, reservering wanbetaling, reservering klein onderhoud, evt makelaars kosten voor het vinden van een nieuwe huurder,
Dus een huur van 2.000 euro per maand speel je ongeveer quite, wel geniet je dan nog van de (eventuele) stijging van de woning waarde 5% per jaar = 30k
Dus bij een huur van 2.500 euro per maand, hou je ongeveer 6.000 euro per jaar over = 6k/600k = 1% (plus of min de waarde mutatie van de woningwaarde)
Het leuke van verhuur is dat de opbrengst jaarlijks stijgt, terwijl de belangrijkste kostenpost redelijk stabiel blijft. Als na 3 jaar de huur bv op 2750 zit:
690.000 * 6% * 36% = 1242 euro per maand (bij de aanname van 15% waardestijging)
Retour voor de schuld
275.000 * 2% * 36% = 1980 euro, 165 euro per maand (geen verandering hypotheeklasten)
Hypotheek lasten: 750 (geen verandering hypotheeklasten)
VVE Kosten: 220 euro ? (Aanname ook 10% gestegen)
Directe lasten voor behouden van het appartement na drie jaar: 1242 - 165 + 750 + 220 = 2.047 euro
Daar komen nog wat lasten bij aan OZB, reservering wanbetaling, reservering klein onderhoud, evt makelaars kosten voor het vinden van een nieuwe huurder,
Dus bij een huur van 2.750 euro per maand, hou je na 3 jaar ongeveer 8.436 euro per jaar over. Dat is 40% meer dan de 6.000 euro aan het begin. En dat loopt alleen maar sterker op naarmate de tijd vordert.
Kleine kanttekening: je huurverhogingen zijn altijd gemaximaliseerd. Terwijl je VVE, gemeentelijke lasten, onderhoudskosten altijd volledig aan indexatie onderhevig zijn.Rubbergrover1 schreef op maandag 30 september 2024 @ 10:40:toon volledige bericht
[...]
Die laatste stap is niet helemaal correct. Je hebt namelijk geen 6 ton in de woning zitten, maar ongeveer 3 ton (woningwaarde min lening). Bij aanvang heb je dus ongeveer 2% rendement uit de cashflow plus daarnaast de waardestijging.
Het leuke van verhuur is dat de opbrengst jaarlijks stijgt, terwijl de belangrijkste kostenpost redelijk stabiel blijft. Als na 3 jaar de huur bv op 2750 zit:
690.000 * 6% * 36% = 1242 euro per maand (bij de aanname van 15% waardestijging)
Retour voor de schuld
275.000 * 2% * 36% = 1980 euro, 165 euro per maand (geen verandering hypotheeklasten)
Hypotheek lasten: 750 (geen verandering hypotheeklasten)
VVE Kosten: 220 euro ? (Aanname ook 10% gestegen)
Directe lasten voor behouden van het appartement na drie jaar: 1242 - 165 + 750 + 220 = 2.047 euro
Daar komen nog wat lasten bij aan OZB, reservering wanbetaling, reservering klein onderhoud, evt makelaars kosten voor het vinden van een nieuwe huurder,
Dus bij een huur van 2.750 euro per maand, hou je na 3 jaar ongeveer 8.436 euro per jaar over. Dat is 40% meer dan de 6.000 euro aan het begin. En dat loopt alleen maar sterker op naarmate de tijd vordert.
Gemaximeerd, niet gemaximaliseerd (al is dat wel het streven
)
Overigens vind ik die maximale huurindexatie nog vrij schappelijk.
Overigens vind ik die maximale huurindexatie nog vrij schappelijk.
[ Voor 35% gewijzigd door JanHenk op 30-09-2024 11:44 ]
skoda enyaq 80 | holtkamper aero | fiscalist én techneut
Veel van de berekeningen die in de afgelopen 10 jaar op deze aannames zijn gemaakt zijn inmiddels, door alle aanpassingen, in de prullenbak belandRubbergrover1 schreef op maandag 30 september 2024 @ 10:40:
[...]
Het leuke van verhuur is dat de opbrengst jaarlijks stijgt, terwijl de belangrijkste kostenpost redelijk stabiel blijft.
Op zich ben ik het wel met je eens hoor, maar ik zou ook altijd kijken naar de wat mindere gunstige scenario's.
Overigens kun je de huur ook vergelijken met dividend, dat stijgt, (gemiddeld genomen) ook jaarlijks.
Verschil met dividend bij aandelen is dat daar vaak een procentuele stijging in dividend overeen komt met een procentuele stijging in de cashflow (grofweg). Terwijl dit vanwege de hypotheek bij vastgoed niet het geval is. Omdat de grootste kostenpost (hypotheek) in de regel jarenlang hetzelfde blijft, verschuift de verhouding tussen stijgende bruto huuropbrengst, minder hard stijgende kosten en harder stijgende cashflow vaak gunstig voor de cashflow.rube schreef op maandag 30 september 2024 @ 13:19:
[...]
Veel van de berekeningen die in de afgelopen 10 jaar op deze aannames zijn gemaakt zijn inmiddels, door alle aanpassingen, in de prullenbak beland.
Op zich ben ik het wel met je eens hoor, maar ik zou ook altijd kijken naar de wat mindere gunstige scenario's.
Overigens kun je de huur ook vergelijken met dividend, dat stijgt, (gemiddeld genomen) ook jaarlijks.
Ik denk dat je zelf wat huiswerk mag doen, genoeg te vinden in dit topic. Maar voordat je jezelf rijk rekent, die 1.5% hypotheek zal je niet kunnen / mogen overhevelen naar een verhuurwoning. Mocht de hypotheekverstrekker hier achter komen dat dat wel gebeurt kunnen de financiële gevolgen vervelend uitvallen. Dus wees gewaarschuwd.tatata schreef op donderdag 26 september 2024 @ 22:28:toon volledige bericht
All, ik heb mijn huis verkocht en ben gaan samenwonen in haar woning. Overwaarde staat op de bank en ik heb nog 6 maanden verhuis recht van mijn oude hypotheek.
De oude hypotheek is 590k op 1.5% voor nog 20jr.
Klinkt mij zonde op niks mee te doen.
Investeren in vastgoed en verhuren (officieel moet ik daar toestemming voor vragen 🙄) lijkt dan altijd aan te raden.
1. Is bovenstaande redenering logisch en zouden jullie dit dan ik doen?
2. Ik las in het topic dat duurdere woningen een lagere prijs per m2 opleveren. Met 590k kan ik twee woning aan de onderkant van de markt kopen in een kleinere stad of 1 gemiddeld+ in een iets grotere stad. Wat zijn hier de adviezen over?
3. Nog speciale adviezen op appartement versus huis?
4. Ik woon in Utrecht maar stad maakt toch niet veel uit. Het aanbod lijkt echt overal te kort?
Dank
Canon R7 || RF 100-500mm F/4.5-7.1 L IS USM || 100-400mm F/4.5-5.6 L IS USM || EF-S 15-85mm F/3.5-5.6 IS USM || 50mm F1.4 USM || Speedlite 430EX II
Dank voor alle reacties en uitgebreide berekeningen. Heb zelf alles ook maar eens in een Excel gegooid.
Wat mij nu het meest onduidelijk is,
Wat gaat er veranderen aangaande heffing op woz of heffing op verkoopwoning (mocht ik het ooit verkopen). Komt er heffing op de huurinkomsten?
En dan heb ik het over de veranderingen gekomen door het recente regeerprogramma.
Kanttekening bij de berekeningen. De vve is tientjes werk en in de hypotheek zit €200 per maand aan aflossing.
Wat mij nu het meest onduidelijk is,
Wat gaat er veranderen aangaande heffing op woz of heffing op verkoopwoning (mocht ik het ooit verkopen). Komt er heffing op de huurinkomsten?
En dan heb ik het over de veranderingen gekomen door het recente regeerprogramma.
Kanttekening bij de berekeningen. De vve is tientjes werk en in de hypotheek zit €200 per maand aan aflossing.
Zolang er nog geen definitief besluit is, is dit dus voor iedereen onduidelijk. De belastingdienst geeft momenteel al aan dat ze de planning van 2027 niet gaan redden. Het plan is dat de huurinkomsten belast gaan worden en de woz-waarde belast bij verkoop. In welke vorm dit precies gaat gebeuren is tot nu toe giswerk. Tot iets bekend gaat worden weten wij net zoveel als jij, wat eigenlijk niks is. Of pak je favoriete kristallen bol.achterop23 schreef op dinsdag 1 oktober 2024 @ 12:17:
Dank voor alle reacties en uitgebreide berekeningen. Heb zelf alles ook maar eens in een Excel gegooid.
Wat mij nu het meest onduidelijk is,
Wat gaat er veranderen aangaande heffing op woz of heffing op verkoopwoning (mocht ik het ooit verkopen). Komt er heffing op de huurinkomsten?
En dan heb ik het over de veranderingen gekomen door het recente regeerprogramma.
Kanttekening bij de berekeningen. De vve is tientjes werk en in de hypotheek zit €200 per maand aan aflossing.
Ook staat het huidige beleid qua box 3 belasting op losse schroeven na uitspraken van de rechtbank. Iets te veel stof om diep op in te gaan maar je kan vast wel het een en ander zelf vinden. En het is natuurlijk ook nog maar de vraag hoe lang deze regering aan regeren toe komt, want het is nou niet bepaald een soepele gang van zaken tot nu toe. Je kan wel gaan wachten op diverse kosten die gaan toenemen want huizenbezitters (in alle vormen) beginnen een nieuwe melkkoe te worden om begrotingen rond te krijgen (iets wat eerst alleen de autobezitter was)
Canon R7 || RF 100-500mm F/4.5-7.1 L IS USM || 100-400mm F/4.5-5.6 L IS USM || EF-S 15-85mm F/3.5-5.6 IS USM || 50mm F1.4 USM || Speedlite 430EX II
Het is inderdaad nog niet helemaal duidelijk wat er gaat gebeuren. Maar je kunt van het volgende uitgaan gezien de uitspraken hoge raad:
- in plaats van de WoZ te belasten met een percentage (36%) over een fictief rendement (6.17%) zal er belasting geheven worden over het daadwerkelijke rendement.
- Het daadwerkelijk rendement is huurinkomsten minus kosten. Echter, welke kosten wel en niet aftrekbaar zullen zijn is nog onduidelijk.Hypotheekrente was al niet volledig aftrekbaar. Ga er maar van uit dat niet alles aftrekbaar zal zijn.
- De waardestijging van de woning zal ook belast worden na een nog te bepalen peildatum. Daarvoor zal wellicht de WoZ gebruikt worden, dus het kan verstandig zijn om tegen die tijd een formele taxatie te laten doen omdat de WoZ vaak (ver) onder de verkoop waarde ligt.
- Met welk belasting percentage de waardestijging belast gaat worden is onduidelijk. Dit kan ook gewoon 36% zijn of een ander percentage.
- Of, en zo ja welke, onderhoudskosten aftrekbaar zullen zijn van de winst is ook onduidelijk. In het UK bijvoorbeeld maken ze een onderscheid tussen regulier onderhoud (regular maintenance) en investeringen in het vastgoed (capital investments). Normaal onderhoud is daar aftrekbaar. Investeringen (bv een dakkapel die er niet was, of een uitbouw) zijn niet aftrekbaar, maar kunnen bij verkoop wel in mindering gebracht worden op de verkoopprijs. De verkoopwinst wordt daar belast met een vast percentage.
- In een aantal kamerstukken was onderhoud uberhaupt niet aftrekbaar. Maar dat lijkt mij zo ver afstaan van daadwerkelijk rendement, dat dat zou leiden tot nieuwe rechtszaken.
Tot 2027 (en ik denk wel tot 2029) kun je in ieder geval uit gaan van de fictieve heffing zoals nu en eventueel bezwaar maken tegen je aangifte als dat geduidend hoger is dan wat je daadwerkelijk rendement is.
Het zou me niet verbazen als ze de heffing over waardestijging het eerst doorvoeren. Dat kan immers grotendeels via de notariskantoren lopen en is dus makkelijk in te voeren zonder grote aanpassingen
- in plaats van de WoZ te belasten met een percentage (36%) over een fictief rendement (6.17%) zal er belasting geheven worden over het daadwerkelijke rendement.
- Het daadwerkelijk rendement is huurinkomsten minus kosten. Echter, welke kosten wel en niet aftrekbaar zullen zijn is nog onduidelijk.Hypotheekrente was al niet volledig aftrekbaar. Ga er maar van uit dat niet alles aftrekbaar zal zijn.
- De waardestijging van de woning zal ook belast worden na een nog te bepalen peildatum. Daarvoor zal wellicht de WoZ gebruikt worden, dus het kan verstandig zijn om tegen die tijd een formele taxatie te laten doen omdat de WoZ vaak (ver) onder de verkoop waarde ligt.
- Met welk belasting percentage de waardestijging belast gaat worden is onduidelijk. Dit kan ook gewoon 36% zijn of een ander percentage.
- Of, en zo ja welke, onderhoudskosten aftrekbaar zullen zijn van de winst is ook onduidelijk. In het UK bijvoorbeeld maken ze een onderscheid tussen regulier onderhoud (regular maintenance) en investeringen in het vastgoed (capital investments). Normaal onderhoud is daar aftrekbaar. Investeringen (bv een dakkapel die er niet was, of een uitbouw) zijn niet aftrekbaar, maar kunnen bij verkoop wel in mindering gebracht worden op de verkoopprijs. De verkoopwinst wordt daar belast met een vast percentage.
- In een aantal kamerstukken was onderhoud uberhaupt niet aftrekbaar. Maar dat lijkt mij zo ver afstaan van daadwerkelijk rendement, dat dat zou leiden tot nieuwe rechtszaken.
Tot 2027 (en ik denk wel tot 2029) kun je in ieder geval uit gaan van de fictieve heffing zoals nu en eventueel bezwaar maken tegen je aangifte als dat geduidend hoger is dan wat je daadwerkelijk rendement is.
Het zou me niet verbazen als ze de heffing over waardestijging het eerst doorvoeren. Dat kan immers grotendeels via de notariskantoren lopen en is dus makkelijk in te voeren zonder grote aanpassingen
Als de VVE bijdrage tientjes werk is dat hoe dan ook te laag, geadviseerde minimum is 0,5% van 600.000 = 3000 euro per jaar 250 per maand. Hoe goed is dat tientjes werk onderbouwd met een MJOP ...achterop23 schreef op dinsdag 1 oktober 2024 @ 12:17:
Dank voor alle reacties en uitgebreide berekeningen. Heb zelf alles ook maar eens in een Excel gegooid.
Wat mij nu het meest onduidelijk is,
Wat gaat er veranderen aangaande heffing op woz of heffing op verkoopwoning (mocht ik het ooit verkopen). Komt er heffing op de huurinkomsten?
En dan heb ik het over de veranderingen gekomen door het recente regeerprogramma.
Kanttekening bij de berekeningen. De vve is tientjes werk en in de hypotheek zit €200 per maand aan aflossing.
Als je ook nog 200 euro per maand aflost is je effectieve rente nog lager dan die 3%?
Als je per maand dus 550 euro aan rente betaald = 6600 per jaar op 275k = 2,4% rente, dan heb je met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid nog steeds dezelfde hypotheek die je had toen je er nog woonde. Dikke kans dat deze hypotheek geen verhuur toestaat, met alle risico's van dien mocht de verstrekker er ooit achter komen.
Of die kans heel groot is verschillen de inzichten over, sommige komt nooit de bank zeuren.
Anderen zijn als fraudeur te boek komen te staan en zijn EN het verhuurde EN hun huidige huis onder hun kont verkocht door de bank.
Weer anderen hebben simpelweg alsnog het verhuurde herfinanciert en een (kleine) boete betaald en daarmee was de kous af.
Ik heb ze in mijn omgeving allemaal gezien/gehoord.
Die kans is groot, maar op basis van mijn eigen ervaring niet "met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid".namliam_eht schreef op woensdag 2 oktober 2024 @ 09:00:
[...]
2,4% rente, dan heb je met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid nog steeds dezelfde hypotheek die je had toen je er nog woonde. Dikke kans dat deze hypotheek geen verhuur toestaat,
Zo heb ik zelf b.v. nog een verhuurhypotheek tegen 2.16% en die loopt nog 5 jaar (totaal 10 jaar). En er zijn meer mensen die dergelijke verhuurhypotheken hebben, hoewel het zeker niet de "standaard" is, is het dus ook niet helemaal uitgesloten.
Dan zit ik met mijn hypotheken bij de verkeerde partij (RNHB). Is waar je dat financiert iets wat je wilt delen? En zo nee, misschien een uitleg hoe je dat zo laag hebt kunnen krijgen?rube schreef op woensdag 2 oktober 2024 @ 09:26:
[...]
Zo heb ik zelf b.v. nog een verhuurhypotheek tegen 2.16% en die loopt nog 5 jaar (totaal 10 jaar). En er zijn meer mensen die dergelijke verhuurhypotheken hebben, hoewel het zeker niet de "standaard" is, is het dus ook niet helemaal uitgesloten.
Doe je goed, ik heb bij de partijen die ik ken in de laatste 15 jaar geen tarieven gezien lager dan 3,x% Vandaar dat 3,27% misschien nog zou kunnen, maar 2,16% zeker nooit gezien maar als het heeft gekund dan zal het wel.rube schreef op woensdag 2 oktober 2024 @ 09:26:
[...]
Die kans is groot, maar op basis van mijn eigen ervaring niet "met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid".
Zo heb ik zelf b.v. nog een verhuurhypotheek tegen 2.16% en die loopt nog 5 jaar (totaal 10 jaar). En er zijn meer mensen die dergelijke verhuurhypotheken hebben, hoewel het zeker niet de "standaard" is, is het dus ook niet helemaal uitgesloten.
Ik had persoonlijk een hypotheek met 1,1% met toestemming verhuurd onder een leegstandsvergunning, maar dat is toch wel de uitzondering op de uitzondering.
@noxou en @namliam_eht
Dan heb je niet ver genoeg gezocht, zit je bij de verkeerde tussenpersoon of je voldoet niet aan de voorwaarden of je hebt liever aflossingsvrij e.d.
Ik heb heel lang niet gekeken want mijn rente staat nog 5 jaar vast, maar ik zie zelfs op dit moment een rente van circa 3,5 - 3.6% voor 10(!) jaar vast voor 50-75% ltv voor een verhuurhypotheek in heel Nederland.
Tipje van de sluier: denk ook aan buitenlandse partijen.
Dan heb je niet ver genoeg gezocht, zit je bij de verkeerde tussenpersoon of je voldoet niet aan de voorwaarden of je hebt liever aflossingsvrij e.d.
Ik heb heel lang niet gekeken want mijn rente staat nog 5 jaar vast, maar ik zie zelfs op dit moment een rente van circa 3,5 - 3.6% voor 10(!) jaar vast voor 50-75% ltv voor een verhuurhypotheek in heel Nederland.
Tipje van de sluier: denk ook aan buitenlandse partijen.
Dan ga ik mij bij de volgende oversluiting eens goed heroriënteren. Zal wel lastig worden omdat ik geen box 1 inkomen meer heb tegenwoordig, maar LTV is <25% voor de resterende hypotheken en ik los netjes af, dus wie weet :-).
Ze kijken niet naar arbeidsinkomen hoor.noxou schreef op woensdag 2 oktober 2024 @ 10:59:
Dan ga ik mij bij de volgende oversluiting eens goed heroriënteren. Zal wel lastig worden omdat ik geen box 1 inkomen meer heb tegenwoordig, maar LTV is <25% voor de resterende hypotheken en ik los netjes af, dus wie weet :-).
DSCR > 1.
skoda enyaq 80 | holtkamper aero | fiscalist én techneut
En er is ook een met zekerheid grenzende waarschijnlijkheid dat diezelfde bank er nooit achter gaat komen.namliam_eht schreef op woensdag 2 oktober 2024 @ 09:00:
aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid nog steeds dezelfde hypotheek die je had toen je er nog woonde. Dikke kans dat deze hypotheek geen verhuur toestaat, met alle risico's van dien mocht de verstrekker er ooit achter komen.
Of die kans heel groot is verschillen de inzichten over, sommige komt nooit de bank zeuren.
Anderen zijn als fraudeur te boek komen te staan en zijn EN het verhuurde EN hun huidige huis onder hun kont verkocht door de bank.
Weer anderen hebben simpelweg alsnog het verhuurde herfinanciert en een (kleine) boete betaald en daarmee was de kous af.
Ik heb ze in mijn omgeving allemaal gezien/gehoord.
Nee, ik juich dat niet toe.
De kans is wellicht (erg) klein, ik zou dat persoonlijk echter niet zo laag classificeren als "met zekerheid grenzende waarschijnlijkheid". De impact kan echter nogal groot zijn, (zie opmerkingen eerder).ColeJ schreef op woensdag 2 oktober 2024 @ 13:15:
[...]
En er is ook een met zekerheid grenzende waarschijnlijkheid dat diezelfde bank er nooit achter gaat komen.
Aangezien Risico = kans x impact, kan het risico toch nog wel erg hoog zijn.
Ik zou het dus zeker alleen hierom al niet adviseren/aanmoedigen, daarnaast kun je, afhankelijk van je situatie, vaak ook prima verhuurhypotheken kan krijgen met een nette (lage) rente, dus waarom zou je het überhaupt gaan doen.
Hier een ervaringsdeskundige, en ik ben er goed vanaf gekomen.rube schreef op woensdag 2 oktober 2024 @ 13:24:
[...]
De kans is wellicht (erg) klein, ik zou dat persoonlijk echter niet zo laag classificeren als "met zekerheid grenzende waarschijnlijkheid". De impact kan echter nogal groot zijn, (zie opmerkingen eerder).
Aangezien Risico = kans x impact, kan het risico toch nog wel erg hoog zijn.
Ik zou het dus zeker alleen hierom al niet adviseren/aanmoedigen, daarnaast kun je, afhankelijk van je situatie, vaak ook prima verhuurhypotheken kan krijgen met een nette (lage) rente, dus waarom zou je het überhaupt gaan doen.
Florius, mijn hypotheekverstrekker, lanceerde een nieuw product: de verhuurhypotheek. Hiermee kon je je bestaande hypotheek bij Florius oversluiten naar een verhuurhypotheek met een opslag van 1%.
Uiteraard waren ze op zoek naar klanten voor dit nieuwe product, en die vonden ze snel door een scan te doen in de GBA (of een andere database) op hypotheekhouders die op een ander adres stonden ingeschreven dan dat van het onderpand.
Voila, ik kreeg een brief met het verzoek om uitleg te geven over mijn situatie. Ze hadden zelfs al iemand naar de woning gestuurd voor een inspectie, maar er was niemand thuis.
Uiteraard heb ik open kaart gespeeld en meegewerkt, met banken maak je geen grappen is mijn motto..
Nu heb ik netjes een verhuurhypotheek, maar zoals ik al zei: ik ben er goed vanaf gekomen.
Florius gaf mij destijds de volgende opties:
1. Sluit onze nieuwe verhuurhypotheek af.
2. Los in één keer het openstaande hypotheekbedrag af.
3. Verkoop de woning.
Ik moest wel op korte termijn beslissen, anders...
Zou je ons wat in de goede richting kunnen sturen? Met jouw tip kom ik uit op Duitse hypotheken via Nederlandse intermediairs. Op die websites vind ik dan weer geen rente (of een rente uit 2021).rube schreef op woensdag 2 oktober 2024 @ 10:55:
@noxou en @namliam_eht
Dan heb je niet ver genoeg gezocht, zit je bij de verkeerde tussenpersoon of je voldoet niet aan de voorwaarden of je hebt liever aflossingsvrij e.d.
Ik heb heel lang niet gekeken want mijn rente staat nog 5 jaar vast, maar ik zie zelfs op dit moment een rente van circa 3,5 - 3.6% voor 10(!) jaar vast voor 50-75% ltv voor een verhuurhypotheek in heel Nederland.
Tipje van de sluier: denk ook aan buitenlandse partijen.
Je zit in de goede richting, maar je moet even wat verder doorzoeken (ik heb in 20 seconden een rentetarief van 20-9-2024 gevonden). Of bel gewoon een intermediair op, het gaat sowieso via een NL-tussenpersoon.ariebombarie2k schreef op woensdag 2 oktober 2024 @ 19:36:
[...]
Zou je ons wat in de goede richting kunnen sturen? Met jouw tip kom ik uit op Duitse hypotheken via Nederlandse intermediairs. Op die websites vind ik dan weer geen rente (of een rente uit 2021).
Dan had je met optie 2 toch ook elke andere verhuurhypotheek kunnen nemen? Je hebt dus letterlijk 0 risico gelopen, maar wel (jaren?) geprofiteerd van een lagere rente.vortexnl1982 schreef op woensdag 2 oktober 2024 @ 14:32:
[...]
Nu heb ik netjes een verhuurhypotheek, maar zoals ik al zei: ik ben er goed vanaf gekomen.
Florius gaf mij destijds de volgende opties:
1. Sluit onze nieuwe verhuurhypotheek af.
2. Los in één keer het openstaande hypotheekbedrag af.
3. Verkoop de woning.
Ik moest wel op korte termijn beslissen, anders...
Panasonic WH-MDC09J3E5, Atlantic Explorer V4 270C, 57x PV 23115 Wp
Lijkt wel dpoorzoekertjr dit, de partij gewoon noemen kan niet ofzo?rube schreef op woensdag 2 oktober 2024 @ 20:18:
[...]
Je zit in de goede richting, maar je moet even wat verder doorzoeken (ik heb in 20 seconden een rentetarief van 20-9-2024 gevonden). Of bel gewoon een intermediair op, het gaat sowieso via een NL-tussenpersoon.
Neemannowlahn schreef op vrijdag 4 oktober 2024 @ 08:14:
[...]
Lijkt wel dpoorzoekertjr dit, de partij gewoon noemen kan niet ofzo?
On topic: na bijna 9.5 jaar ons eerste appartement verhuurd te hebben komt het volgende week op Funda voor verkoop. Ik ben benieuwd wat het gaat opleveren maar ook wie het nu uiteindelijk gaat kopen.
Nee, hij heeft in dit geval toevallig geluk gehad dat Florius net zelf met verhuurhypotheken begon. En op deze manier makkelijk aan een eerste portefeuille hypotheken kon komen. Zodat de accountmanagers in dit geval illegale verhuur niet als een bedreiging of risico zagen, maar juist als mogelijkheid zagen om hun nieuwe product een succesvolle start te geven. Maar voor het zelfde geld was dat anders geweest.RichieB schreef op donderdag 3 oktober 2024 @ 23:58:
[...]
Dan had je met optie 2 toch ook elke andere verhuurhypotheek kunnen nemen? Je hebt dus letterlijk 0 risico gelopen, maar wel (jaren?) geprofiteerd van een lagere rente.
Dat hij in dit geval geluk had beteken niet dat er geen (reëel) risico was.
@Rubbergrover1 Stel dat Florius niet net zelf met een verhuurhypotheek was begonnen maar om een andere reden deze controle had uitgevoerd. Dan was optie 1 niet beschikbaar. Ga je automatisch door met optie 2. Dat geeft tijdsdruk en misschien wat stres. Maar er is verder niet veel aan de hand, toch?
Het wordt een ander verhaal als je bank je op een zwarte lijst zet en je nooit meer privé een hypotheek kan afsluiten bij welke aanbieder dan ook in Nederland. Is dat een risico dat je loopt met verhuren zonder toestemming van je hypotheekbank?
Het wordt een ander verhaal als je bank je op een zwarte lijst zet en je nooit meer privé een hypotheek kan afsluiten bij welke aanbieder dan ook in Nederland. Is dat een risico dat je loopt met verhuren zonder toestemming van je hypotheekbank?
Panasonic WH-MDC09J3E5, Atlantic Explorer V4 270C, 57x PV 23115 Wp
Geeft wat tijdsdruk, bij dit soort zaken is de hypotheek ONMIDDELIJK opeisbaar, je hebt dus precies 1 dag of eigenlijk geen dag om ook maar iets te regelen. Een hypotheek regelen doe je niet in een paar uurtjes, dus tenzij je e.a. aan cash of andere semi liquide middelen hebt liggen is het toch wel een dingetje.RichieB schreef op vrijdag 4 oktober 2024 @ 08:49:
@Rubbergrover1
Het wordt een ander verhaal als je bank je op een zwarte lijst zet en je nooit meer privé een hypotheek kan afsluiten bij welke aanbieder dan ook in Nederland. Is dat een risico dat je loopt met verhuren zonder toestemming van je hypotheekbank?
Formeel pleeg je op zijn voorzichtigst geformuleerd contract breuk, iets minder voorzichtig is het fraude.
Als je verhuurde EN je eigen huis bij dezelfde bank lopen, loop je in beide gevallen het risico dat ze beide hypotheken opzeggen en dus EN je verhuurde EN je huis onder druk staan.
In het tweede geval, fraude, kom je inderdaad op een zwarte lijst, in hoeverre je "nooit meer" een prive of zakelijke hypotheek/lening kan krijgen dat weet ik niet
[ Voor 8% gewijzigd door namliam_eht op 04-10-2024 09:34 ]
Dat is natuurlijk heel netjes, dus dat respecteer ik.rube schreef op vrijdag 4 oktober 2024 @ 08:26:
[...]
Nee. Mijn tussenpersoon heeft mij destijds gevraagd om zijn naam/website niet overal op internet te zetten. Vraag me niet waarom, maar ik houd me aan zijn verzoek van destijds.
Ik heb met wat zoeken in ieder geval één website gevonden met de rentes die je noemde, dus op zich is het wel openbaar beschikbare info.
Volgens mij zijn er ook wel Nederlanders die een hypotheek hebben bij een Duitse bank voor hun eigen woning, al zit er dan niet eens meer veel verschil in qua rentes. Blijkbaar doen ze voor verhuurde woningen helemaal niet moeilijk (geen uitsluitingsgrond in de voorwaarden), zoals Nederlandse banken wel standaard in hun voorwaarden hebben? Ben dan nog wel even benieuwd of je een taxatie van de waarde in verhuurde staat moest aanleveren?
Ik volgOn topic: na bijna 9.5 jaar ons eerste appartement verhuurd te hebben komt het volgende week op Funda voor verkoop. Ik ben benieuwd wat het gaat opleveren maar ook wie het nu uiteindelijk gaat kopen.
skoda enyaq 80 | holtkamper aero | fiscalist én techneut
Wat namliam_eht ook al aangeeft, voor die optie 2 kan best wel eens (heel) weinig tijd zijn. Of er dan 'niet veel aan de hand' is, is maar de vraag. Niet alleen wat betreft de tijd, maar ook wat betreft de mogelijkheid om überhaupt een verhuurhypotheek te krijgen. Dan moet je wel aan de voorwaarden voldoen om een hypotheek te kunnen krijgen. En ook dan moet die andere geldverstrekker er ook zin in hebben om iemand een lening te verstrekken van wie de eerdere hypotheek wegens fraude is opgezegd...RichieB schreef op vrijdag 4 oktober 2024 @ 08:49:
@Rubbergrover1 Stel dat Florius niet net zelf met een verhuurhypotheek was begonnen maar om een andere reden deze controle had uitgevoerd. Dan was optie 1 niet beschikbaar. Ga je automatisch door met optie 2. Dat geeft tijdsdruk en misschien wat stres. Maar er is verder niet veel aan de hand, toch?
Het wordt een ander verhaal als je bank je op een zwarte lijst zet en je nooit meer privé een hypotheek kan afsluiten bij welke aanbieder dan ook in Nederland. Is dat een risico dat je loopt met verhuren zonder toestemming van je hypotheekbank?
Ik zou dus zeker niet willen zeggen dat er letterlijk 0 risico is gelopen.
[ Voor 3% gewijzigd door Rubbergrover1 op 04-10-2024 11:18 ]
Ach ja, de winst die je hebt in een sp500 of iets dergelijks pleuren en de kans is net zo groot dat over 15 jaar de waarde meer is dan wat het huis zou zijn.rube schreef op vrijdag 4 oktober 2024 @ 08:26:
[...]
Nee. Mijn tussenpersoon heeft mij destijds gevraagd om zijn naam/website niet overal op internet te zetten. Vraag me niet waarom, maar ik houd me aan zijn verzoek van destijds.
On topic: na bijna 9.5 jaar ons eerste appartement verhuurd te hebben komt het volgende week op Funda voor verkoop. Ik ben benieuwd wat het gaat opleveren maar ook wie het nu uiteindelijk gaat kopen.
Maar als je naast je verhuurappartement al flink in de aandelen zit, krijg je dan wel een veel minder gespreide beleggingsportefeuille. En daarmee een heel ander risicomannowlahn schreef op vrijdag 4 oktober 2024 @ 11:29:
[...]
Ach ja, de winst die je hebt in een sp500 of iets dergelijks pleuren en de kans is net zo groot dat over 15 jaar de waarde meer is dan wat het huis zou zijn.
Ja klopt spreiding is wel een ding. Hoewel ik een sp500 nu minder risico vind dan met al dat gezeik omtrent verhuur en wetten en belastingen. Dat vind ik nu een veel hoger risico. Maar ik heb laatst nog eens mijn fire doelstellingen bekeken en als ik de aanname doe van sp500 dan zou het dom zijn om niet mijn appartement te verkopen over twee jaar als mijn huurder er uit gaat. Dat zou 2 miljoen genereren over 18 jaar met de aanname van 450k inleg.Rubbergrover1 schreef op vrijdag 4 oktober 2024 @ 11:35:
[...]
Maar als je naast je verhuurappartement al flink in de aandelen zit, krijg je dan wel een veel minder gespreide beleggingsportefeuille. En daarmee een heel ander risico.
Denk ik dat mijn appartementje over 18 jaar 2 miljoen kost? Ik hoop het niet. Maar aan de andere kant kocht ik dit in 2005 voor 130k. Toen dacht ik ook niet dat het nu bijna 500k waard zou zijn.
Maar als het wel zo is dit appartement over 18 jaar 2 miljoen waard is heb ik wel een ander prognose met mijn pensioen doelstellingen.
Het grote verschil is natuurlijk de hefboom die je toe kan passen.mannowlahn schreef op vrijdag 4 oktober 2024 @ 11:29:
[...]
Ach ja, de winst die je hebt in een sp500 of iets dergelijks pleuren en de kans is net zo groot dat over 15 jaar de waarde meer is dan wat het huis zou zijn.
Een appartement kan je vrij makkelijk voor 70 of 80% financieren, daar knippert echt niemand met zijn ogen voor. Dubbel zo als je verwacht dat er uit de verhuur een positieve cashflow komt... VERWACHT... of dat werkelijk zo is controleert geen enkele bank / financieer alhoewel je ook weer niet met te onrealistische huren/scenario's moet gaan rekenen, daar prikken ze dan weer wel door heen.
Probeer maar eens een lening aan te gaan om daarmee aandelen te kopen...
Met 450k kan je 2 x met vroeg pensioenmannowlahn schreef op vrijdag 4 oktober 2024 @ 11:39:
[...]
mijn fire ... met de aanname van 450k inleg.
[ Voor 11% gewijzigd door namliam_eht op 04-10-2024 12:14 ]
Ik vind een hefboom bij vastgoed juist een goed advies, terwijl het bij een aandelenportefeuille wat minder gauw aan zou raden. Al kan het wel.namliam_eht schreef op vrijdag 4 oktober 2024 @ 12:10:
[...]
Het grote verschil is natuurlijk de hefboom die je toe kan passen.
Een appartement kan je vrij makkelijk voor 70 of 80% financieren, daar knippert echt niemand met zijn ogen voor. Dubbel zo als je verwacht dat er uit de verhuur een positieve cashflow komt... VERWACHT... of dat werkelijk zo is controleert geen enkele bank / financieer alhoewel je ook weer niet met te onrealistische huren/scenario's moet gaan rekenen, daar prikken ze dan weer wel door heen.
Probeer maar eens een lening aan te gaan om daarmee aandelen te kopen...
Het probleem is echter dat, met de huidige woningwaarde, met gereguleerde huren en de huidige rentestanden (of dat nu in Duitsland is of niet..
Je moet het dan slechts hebben van de 'inflatiebestendigheid' van vastgoed. Maar alleen daarvoor zou ik het persoonlijk niet doen.
skoda enyaq 80 | holtkamper aero | fiscalist én techneut
Mits je een koopwoning hebt, is het toch niet zo'n probleem om geld te lenen om in aandelen te stoppen? Je kan immers bij de meeste hypotheekverstrekkers wel een deel van je overwaarde opnemen. Die kun je prima beleggen in aandelen.namliam_eht schreef op vrijdag 4 oktober 2024 @ 12:10:
[...]
Het grote verschil is natuurlijk de hefboom die je toe kan passen.
Een appartement kan je vrij makkelijk voor 70 of 80% financieren, daar knippert echt niemand met zijn ogen voor. Dubbel zo als je verwacht dat er uit de verhuur een positieve cashflow komt... VERWACHT... of dat werkelijk zo is controleert geen enkele bank / financieer alhoewel je ook weer niet met te onrealistische huren/scenario's moet gaan rekenen, daar prikken ze dan weer wel door heen.
Probeer maar eens een lening aan te gaan om daarmee aandelen te kopen...
[...]
Met 450k kan je 2 x met vroeg pensioen
Waarom zou je wel 80k lenen om een appartement te kopen van 100kJanHenk schreef op vrijdag 4 oktober 2024 @ 12:23:
[...]
Ik vind een hefboom bij vastgoed juist een goed advies, terwijl het bij een aandelenportefeuille wat minder gauw aan zou raden. Al kan het wel.
Maar niet 80k lenen om in aandelen te steken
Beide hebben toch een soort van vaste waarde, tenzij je gaat voor gamestop natuurlijk
Dan heb je dus (nog steeds) een hedge op je vastgoed en daarmee op je inkomen.Amens schreef op vrijdag 4 oktober 2024 @ 12:24:
[...]
Mits je een koopwoning hebt, is het toch niet zo'n probleem om geld te lenen om in aandelen te stoppen? Je kan immers bij de meeste hypotheekverstrekkers wel een deel van je overwaarde opnemen. Die kun je prima beleggen in aandelen.
Een extra hedge alleen op aandelen/obligaties/opties
Sowieso moet je inderdaad niet alleen naar de verkoopopbrengst kijken, maar moet je ook de opbrengst uit cashflow meenemen. En wat het oplevert als je die ook herbelegt. Want dat doe je bij de S&P500 immers ook.namliam_eht schreef op vrijdag 4 oktober 2024 @ 12:10:
[...]
Het grote verschil is natuurlijk de hefboom die je toe kan passen.
Een appartement kan je vrij makkelijk voor 70 of 80% financieren, daar knippert echt niemand met zijn ogen voor. Dubbel zo als je verwacht dat er uit de verhuur een positieve cashflow komt... VERWACHT... of dat werkelijk zo is controleert geen enkele bank / financieer alhoewel je ook weer niet met te onrealistische huren/scenario's moet gaan rekenen, daar prikken ze dan weer wel door heen.
Probeer maar eens een lening aan te gaan om daarmee aandelen te kopen...
Als je appartement zonder rekening te houden met die (te herbeleggen) cashflow al ruim drieënhalf keer zo veel waard is geworden sinds 2005, dan kan het best zijn dat als je de jaarlijkse cashflow ook meeneemt, je appartement beter heeft gepresteerd dan de S&P500. Zou je voor de lol eens (fictief) in een excelletje kunnen zetten, waarbij je de netto opbrengst elk jaar dus fictief in de S&P500 zou hebben gezet.
Misschien omdat veel mensen niet een zodanige extra leencapaciteit 'over' hebben dat ze zomaar een significant bedrag aan hypotheek zouden kunnen 'opnemen'? De normen voor een verhuurhypotheek zijn wat dat betreft toch anders dan die voor extra lenen ten behoeve van de aankoop van aandelen.Amens schreef op vrijdag 4 oktober 2024 @ 12:24:
[...]
Mits je een koopwoning hebt, is het toch niet zo'n probleem om geld te lenen om in aandelen te stoppen? Je kan immers bij de meeste hypotheekverstrekkers wel een deel van je overwaarde opnemen. Die kun je prima beleggen in aandelen.
Ik heb de taxatierapporten van destijds er even bijgepakt, bij twee staat zowel de waarde in verhuurde staat als onverhuurde staat (waren toen ook verhuurd) en bij de 3de staat alleen de waarde in onverhuurde staat (was toen ook onverhuurd), terwijl de geldverstrekker wist dat het verhuurd ging worden. Het is me dus niet 100% duidelijk, ook een beetje te lang geleden en kan me niet alle details herinneren, wel dat het NWWI moest zijn.JanHenk schreef op vrijdag 4 oktober 2024 @ 10:01:
[...]
Ben dan nog wel even benieuwd of je een taxatie van de waarde in verhuurde staat moest aanleveren?
Klopt, dat was omdat Florius mij die optie bood. Maar Florius gaf ook aan dat andere banken niet zo meewerkend zijn en gewoon per direct de hypotheekschuld opeisen.RichieB schreef op donderdag 3 oktober 2024 @ 23:58:
[...]
Dan had je met optie 2 toch ook elke andere verhuurhypotheek kunnen nemen? Je hebt dus letterlijk 0 risico gelopen, maar wel (jaren?) geprofiteerd van een lagere rente.
Ik heb weer voor Florius gekozen omdat ik 1% opslag had op de rente van de hypotheek. Die stond bij mij op 1,6% dus bij Florius kreeg ik 2,6%, goede deal dus.
Klopt, het was geluk. Ze wilden echt serieus zien dat ik bezig was met dingen regelen. Ik moest ze per week per mail/telefoon op de hoogte houden. Bijvoorbeeld dat ik in gesprek was met een hypotheekadviseur etc. Als ik ze niet op de hoogte hield gingen ze meteen actie ondernemen.Rubbergrover1 schreef op vrijdag 4 oktober 2024 @ 08:27:
[...]
Nee, hij heeft in dit geval toevallig geluk gehad dat Florius net zelf met verhuurhypotheken begon. En op deze manier makkelijk aan een eerste portefeuille hypotheken kon komen. Zodat de accountmanagers in dit geval illegale verhuur niet als een bedreiging of risico zagen, maar juist als mogelijkheid zagen om hun nieuwe product een succesvolle start te geven. Maar voor het zelfde geld was dat anders geweest.
Dat hij in dit geval geluk had beteken niet dat er geen (reëel) risico was.
Ja dat is een risico wat je loopt. Florius gaf ook aan dat ze dat recht hadden (per direct de hypotheekschuld opeisen) maar dat ze dat niet deden.RichieB schreef op vrijdag 4 oktober 2024 @ 08:49:
@Rubbergrover1 Het wordt een ander verhaal als je bank je op een zwarte lijst zet en je nooit meer privé een hypotheek kan afsluiten bij welke aanbieder dan ook in Nederland. Is dat een risico dat je loopt met verhuren zonder toestemming van je hypotheekbank?
Wat ik wil aangeven dat je niet moet onderschatten wat de risico's zijn om zonder een verhuurhypotheek te gaan verhuren. Let wel, bij mij ging het jaren goed TOTDAT...
Ik kan me zo voorstellen dat banken gedwongen worden door de overheid om hun (niet-verhuur)hypotheekportfolio eens door te lichten op dit soort gevallen.
Nieuw hier, excuses als dit niet het goede topic is voor mijn vraag!
Ik ben momenteel nog verhuurder van een pandje. Echter, is het voor mij door alle nieuwe wetgeving niet langer rendabel om te blijven doen (ik zou mijzelf kwalificeren als een realistische verhuurder en vroeg dan ook niet de hoofdprijs, nu valt alles achter in de middenhuur en met de nieuwe box-3 belastingen is verhuur daarmee niet langer vol te houden).
Daarom ben ik begonnen met het splitsen van het pand in appartementsrechten om, wanneer een verdieping leeg komt, het desbetreffende appartement te verkopen. Dit verloopt allemaal prima.
Mijn vraag gaat over het oprichten van een VvE wanneer de splitsing rond is. Ik weet dat de notaris de VvE dan inschrijft bij de KvK. Maar stel dat ik ga beginnen met verkoop van het eerste appartement dat leeg staat. Dan krijgt deze persoon een 1/4e aandeel in deze VvE. Kan je een VvE laten 'slapen' totdat alle appartementen verkocht zijn? Zo niet, wat is mijn taak in deze VvE (zolang ik alles heb en wanneer ik niet meer elk aandeel heb).
Ik ben momenteel nog verhuurder van een pandje. Echter, is het voor mij door alle nieuwe wetgeving niet langer rendabel om te blijven doen (ik zou mijzelf kwalificeren als een realistische verhuurder en vroeg dan ook niet de hoofdprijs, nu valt alles achter in de middenhuur en met de nieuwe box-3 belastingen is verhuur daarmee niet langer vol te houden).
Daarom ben ik begonnen met het splitsen van het pand in appartementsrechten om, wanneer een verdieping leeg komt, het desbetreffende appartement te verkopen. Dit verloopt allemaal prima.
Mijn vraag gaat over het oprichten van een VvE wanneer de splitsing rond is. Ik weet dat de notaris de VvE dan inschrijft bij de KvK. Maar stel dat ik ga beginnen met verkoop van het eerste appartement dat leeg staat. Dan krijgt deze persoon een 1/4e aandeel in deze VvE. Kan je een VvE laten 'slapen' totdat alle appartementen verkocht zijn? Zo niet, wat is mijn taak in deze VvE (zolang ik alles heb en wanneer ik niet meer elk aandeel heb).
In principe is een slapende VvE verboden en moet er gespaard worden a.d.h.v. een MJOP of 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw. Ook vinden banken een slapende VvE niet zo leuk.AlejandroMokum schreef op zaterdag 5 oktober 2024 @ 14:10:
Nieuw hier, excuses als dit niet het goede topic is voor mijn vraag!
Ik ben momenteel nog verhuurder van een pandje. Echter, is het voor mij door alle nieuwe wetgeving niet langer rendabel om te blijven doen (ik zou mijzelf kwalificeren als een realistische verhuurder en vroeg dan ook niet de hoofdprijs, nu valt alles achter in de middenhuur en met de nieuwe box-3 belastingen is verhuur daarmee niet langer vol te houden).
Daarom ben ik begonnen met het splitsen van het pand in appartementsrechten om, wanneer een verdieping leeg komt, het desbetreffende appartement te verkopen. Dit verloopt allemaal prima.
Mijn vraag gaat over het oprichten van een VvE wanneer de splitsing rond is. Ik weet dat de notaris de VvE dan inschrijft bij de KvK. Maar stel dat ik ga beginnen met verkoop van het eerste appartement dat leeg staat. Dan krijgt deze persoon een 1/4e aandeel in deze VvE. Kan je een VvE laten 'slapen' totdat alle appartementen verkocht zijn? Zo niet, wat is mijn taak in deze VvE (zolang ik alles heb en wanneer ik niet meer elk aandeel heb).
Maar in dit geval is de VvE in oprichting en snappen banken wel dat het sparen nog moet gebeuren. Dat is wat anders dan een letterlijk slapende VvE (die er dus al was en de leden jarenlang hebben verzuimd iets te doen).
Wel zou ik ervoor zorgen een opstalverzekering te hebben en een MJOP laten opstellen zodat de kopers weten waar ze aan toe zijn en hoeveel de maandelijkse bijdrage ongeveer zal bedragen. Dat vinden banken wel belangrijk voor de financiering.
Eventueel zou je een VvE-administrateur kunnen inschakelen die alles van je overneemt.
Er zijn nog wel meer mogelijkheden dan die jij hierboven noemt.Wispe schreef op zaterdag 5 oktober 2024 @ 19:32:
[...]
In principe is een slapende VvE verboden en moet er gespaard worden a.d.h.v. een MJOP of 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw.
https://www.rijksoverheid...eserveren-groot-onderhoudDe eigenaren kunnen besluiten om geen geld in een reservefonds te storten, maar moeten wel geld voor groot onderhoud reserveren. Dit kan alleen in 1 van deze situaties:
minimaal 80% van de eigenaren gaat hiermee akkoord in een vve-besluit. De individuele eigenaren moeten de kosten voor onderhoud dan direct kunnen betalen wanneer onderhoud nodig is;
de bank heeft een bankgarantie afgegeven aan de vve.
Dit betekent dat de individuele eigenaar het geldbedrag al op de (spaar)rekening bij de bank heeft staan. Of dat het een bestaand krediet is. De bank zal het geldbedrag vervolgens op een aparte rekening houden. Dit is een rekening waar de individuele eigenaar niet bij kan. Op deze manier is het zeker dat de bankgarantie ook daadwerkelijk aan de vve kan worden betaald. Bijvoorbeeld als de vve hier bij de bank om vraagt, vanwege uit te voeren groot onderhoud.
Een bod laten doen voordat je zelf iets gaat zeggen? Als je denk, dat is mogelijk interessant, kun je altijd verder onderzoeken of dat dat niet te laag is.ybos schreef op zaterdag 5 oktober 2024 @ 20:29:
***members only***
Anders ga je nu al een hoop werk doen en komen ze met een bod dat wellicht veel lager is? Misschien is het wel gewoon een standaard mailing naar heel veel eigenaren om te kijken wie hapt en tegen een lekkere lage prijs wilt verkopen.
Dat laatste had ik ook aan gedacht. Misschien hebben ze wel een verdwaalde recruiter aangenomen en heeft hij zn recruiters-schiet-met-hagel methode gewoon meegenomen.rube schreef op zaterdag 5 oktober 2024 @ 20:54:
[...]
Een bod laten doen voordat je zelf iets gaat zeggen? Als je denk, dat is mogelijk interessant, kun je altijd verder onderzoeken of dat dat niet te laag is.
Anders ga je nu al een hoop werk doen en komen ze met een bod dat wellicht veel lager is? Misschien is het wel gewoon een standaard mailing naar heel veel eigenaren om te kijken wie hapt en tegen een lekkere lage prijs wilt verkopen.
Members only:
Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers.
Inloggen
Als je wil verkopen moet je ervoor zorgen dat jij het heft in handen hebt. Anders gezegd, had je vandaag ook willen verkopen en onderhandelen als die brief niet had gekregen?ybos schreef op zaterdag 5 oktober 2024 @ 20:29:
***members only***
Als de prijs juist is, ja.Wolly schreef op zaterdag 5 oktober 2024 @ 21:00:
[...]
Als je wil verkopen moet je ervoor zorgen dat jij het heft in handen hebt. Anders gezegd, had je vandaag ook willen verkopen en onderhandelen als die brief niet had gekregen?
Ik zie het zo: het hoeft niet weg, maar als een makelaar moeite doet voor zijn klant is zijn klant wellicht naarstig op zoek en wil misschien wat meer dan gemiddeld betalen.
[ Voor 8% gewijzigd door ybos op 05-10-2024 21:24 ]
En uiteindelijk zal je toch ook zelf een makelaar bellen om te taxeren neem ik aan? Of ga je uit van '15x lijkt mij prima'?ybos schreef op zaterdag 5 oktober 2024 @ 21:23:
[...]
Als de prijs juist is, ja.
Ik zie het zo: het hoeft niet weg, maar als een makelaar moeite doet voor zijn klant is zijn klant wellicht naarstig op zoek en wil misschien wat meer dan gemiddeld betalen.
Wat als die makelaar dan zegt 'Zet het in de markt en laat de markt het bepalen'?
Als het echt concreet is zal ik zeker ook zelf laten taxeren. Eerst morgen maar eens bellen. Waarschijnlijk loopt het uit op niets want eerst zullen de bestaande huurcontracten uitgediend moeten worden.Wolly schreef op zaterdag 5 oktober 2024 @ 21:30:
[...]
En uiteindelijk zal je toch ook zelf een makelaar bellen om te taxeren neem ik aan? Of ga je uit van '15x lijkt mij prima'?
Wat als die makelaar dan zegt 'Zet het in de markt en laat de markt het bepalen'?
Zie het ook als een leerschool.
Members only:
Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers.
Inloggen
In de Volkskrant dit weekend staat een artikel over een verhuurder en een hoogleraar die samen rekenen aan het rendement van een huurwoning onder de nieuwe regels. Conclusie: de verhuurder haalt zijn gewenste 2,5% niet meer maar de hoogleraar vindt dat hij de historisch gemiddelde waardestijging van 4,5% moet meetellen. Wat ook voorbij komt: met dit rendement kan je net zo goed aandelen kopen, dat is veel minder werk.
Panasonic WH-MDC09J3E5, Atlantic Explorer V4 270C, 57x PV 23115 Wp
Klinkt wel als ontzettend open deuren.RichieB schreef op zondag 6 oktober 2024 @ 09:15:
In de Volkskrant dit weekend staat een artikel over een verhuurder en een hoogleraar die samen rekenen aan het rendement van een huurwoning onder de nieuwe regels. Conclusie: de verhuurder haalt zijn gewenste 2,5% niet meer maar de hoogleraar vindt dat hij de historisch gemiddelde waardestijging van 4,5% moet meetellen. Wat ook voorbij komt: met dit rendement kan je net zo goed aandelen kopen, dat is veel minder werk.
Sowieso begrijp ik ook niet waarom veel mensen vastgoed een op een met aandelen vergelijken. Aangezien het totaal verschillende categorieën zijn. Ook op het gebied van zaken als risico, volatiliteit en cashstroom. Als je iets zoekt met het rendement en risico van aandelen, ga dan vooral in aandelen. En kies niet om oneigenlijke argumenten voor vastgoed.
ybos schreef op zaterdag 5 oktober 2024 @ 20:57:
[...]
Dat laatste had ik ook aan gedacht. Misschien hebben ze wel een verdwaalde recruiter aangenomen en heeft hij zn recruiters-schiet-met-hagel methode gewoon meegenomen.
***members only***
Members only:
Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers.
Inloggen
Assumptions is the mother of all.. je kunt hem zelf invullen. Lente 2020 was de rente voor een verhuurhypotheek met 75% aflossingsvrij deel toch echt 2,5% bij de Lloydsbanknamliam_eht schreef op woensdag 2 oktober 2024 @ 09:00:
[...]
Als de VVE bijdrage tientjes werk is dat hoe dan ook te laag, geadviseerde minimum is 0,5% van 600.000 = 3000 euro per jaar 250 per maand. Hoe goed is dat tientjes werk onderbouwd met een MJOP ...
Als je ook nog 200 euro per maand aflost is je effectieve rente nog lager dan die 3%?
Als je per maand dus 550 euro aan rente betaald = 6600 per jaar op 275k = 2,4% rente, dan heb je met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid nog steeds dezelfde hypotheek die je had toen je er nog woonde. Dikke kans dat deze hypotheek geen verhuur toestaat, met alle risico's van dien mocht de verstrekker er ooit achter komen.
Of die kans heel groot is verschillen de inzichten over, sommige komt nooit de bank zeuren.
Anderen zijn als fraudeur te boek komen te staan en zijn EN het verhuurde EN hun huidige huis onder hun kont verkocht door de bank.
Weer anderen hebben simpelweg alsnog het verhuurde herfinanciert en een (kleine) boete betaald en daarmee was de kous af.
Ik heb ze in mijn omgeving allemaal gezien/gehoord.
:no_upscale():strip_icc():fill(white):strip_exif()/f/image/kIqNvSxtfXPCd4cURBrVlRT3.jpg?f=user_large)
Sinds vandaag op Funda. Teller staat nu op 9 bezichtigingen, gaat helemaal goedkomen dus.
#uitpondfeestje #hugobedankt
Ha, bij ons ook vandaag op Funda, rond het middag uur stond de teller bij ons op 5 bezichtigingen. We gaan het zien.ColeJ schreef op woensdag 9 oktober 2024 @ 16:21:
[Afbeelding]
Sinds vandaag op Funda. Teller staat nu op 9 bezichtigingen, gaat helemaal goedkomen dus.
#uitpondfeestje #hubobedankt
offtopic:
wie is Hubo?
wie is Hubo?
[ Voor 3% gewijzigd door rube op 09-10-2024 16:36 ]
Ik heb een vraagje en hoop dat er (ervarings)deskundigen zijn.
Er is mij een object aangeboden, bedrijfhal met kantoor. En bij inspectie door mijzelf zag ik geen grote problemen maar een bouwkundig onderzoek heeft uitgewezen dat er scheurvorming in de betonvloer is ontstaan omdat deze niet is ontworpen of geschikt is als bedrijfsvloer. Overbelasting dus.
Betoncoating aanbrengen kost een vermogen maar ik vraag me af of dit noodzakelijk is. Kan zo'n vloer nog een tijdje mee of kan ie snel onbruikbaar worden?
De (dure) oplossing optellen bij de koopsom maakt de hele transactie minder interessant.
Uiteraard vraag ik ook 'offline' advies aan mensen maar misschien zijn er mensen hier die er ervaring mee hebben.
Er is mij een object aangeboden, bedrijfhal met kantoor. En bij inspectie door mijzelf zag ik geen grote problemen maar een bouwkundig onderzoek heeft uitgewezen dat er scheurvorming in de betonvloer is ontstaan omdat deze niet is ontworpen of geschikt is als bedrijfsvloer. Overbelasting dus.
Betoncoating aanbrengen kost een vermogen maar ik vraag me af of dit noodzakelijk is. Kan zo'n vloer nog een tijdje mee of kan ie snel onbruikbaar worden?
De (dure) oplossing optellen bij de koopsom maakt de hele transactie minder interessant.
Uiteraard vraag ik ook 'offline' advies aan mensen maar misschien zijn er mensen hier die er ervaring mee hebben.
In feite is de wetenschap op zoek naar de Ein Sof
Ik ben geen deskundige, maar betoncoating en scheuren klinkt mij niet als twee zaken die bij elkaar horen.Lordy79 schreef op woensdag 9 oktober 2024 @ 17:23:
...een bouwkundig onderzoek heeft uitgewezen dat er scheurvorming in de betonvloer is ontstaan omdat deze niet is ontworpen of geschikt is als bedrijfsvloer. Overbelasting dus.
Betoncoating aanbrengen kost een vermogen maar ik vraag me af of dit noodzakelijk is. Kan zo'n vloer nog een tijdje mee of kan ie snel onbruikbaar worden?
Een coating is gaat om esthetisch/praktisch (schoonmaken, vlakke vloer) terwijl scheuren iets constructiefs is.
Tenzij je iets anders bedoelt met een betoncoating?
ik citeer het bouwkundig onderzoeksrapport... ik denk dat ermee wordt bedoeld dat de huidige vloer een beetje afgeschraapt wordt en er een nieuwe laag beton wordt gestort. Dat sluit ook wel aan op de prijs die er wordt ingeschat voor dit werk.rube schreef op woensdag 9 oktober 2024 @ 17:31:
[...]
Ik ben geen deskundige, maar betoncoating en scheuren klinkt mij niet als twee zaken die bij elkaar horen.
Een coating is gaat om esthetisch/praktisch (schoonmaken, vlakke vloer) terwijl scheuren iets constructiefs is.
Tenzij je iets anders bedoelt met een betoncoating?
In feite is de wetenschap op zoek naar de Ein Sof
Dat lijkt dan inderdaad iets anders als het gemiddelde google resultaat bij "betoncoating". Maar dit is erg specifiek en zonder specifiek details waarschijnlijk erg lastig door anderen op het internet te beoordelen (de ene vloer is de andere niet, de ene scheur is de andere niet).Lordy79 schreef op woensdag 9 oktober 2024 @ 17:38:
[...]
ik citeer het bouwkundig onderzoeksrapport... ik denk dat ermee wordt bedoeld dat de huidige vloer een beetje afgeschraapt wordt en er een nieuwe laag beton wordt gestort. Dat sluit ook wel aan op de prijs die er wordt ingeschat voor dit werk.
Let op:
Het doel van dit topic staat bovenin. Helaas leert de ervaring dat we in dit topic wat strakkere spelregels nodig hebben.
Wat is namelijk niet de bedoeling?
- discussie over de moraal en ethiek van het verhuren (dat kan eventueel in AWM)
- discussie over de politieke aspecten van de woningmarkt, ook dat past beter in AWM
- uitgangspunt is uiteraard: we volgens wet- en regelgeving. Achterdeurtjes, pakkans etc bespreken we hier dus niet
Uiteraard blijven we vriendelijk voor elkaar en daar passen woorden als bijvoorbeeld “huisjesmelker” absoluut niet bij. Sterker nog, het gebruik van dat soort termen valt bij ons onder trollen en dus loop je het risico een ban op te lopen.
[modbreak]
Zie je iets dat niet valt onder de regels? Maak dan een TR aan maar reageer niet in dit topic. Dat laatste maakt modereren een stuk lastiger.[/]
Het doel van dit topic staat bovenin. Helaas leert de ervaring dat we in dit topic wat strakkere spelregels nodig hebben.
Wat is namelijk niet de bedoeling?
- discussie over de moraal en ethiek van het verhuren (dat kan eventueel in AWM)
- discussie over de politieke aspecten van de woningmarkt, ook dat past beter in AWM
- uitgangspunt is uiteraard: we volgens wet- en regelgeving. Achterdeurtjes, pakkans etc bespreken we hier dus niet
Uiteraard blijven we vriendelijk voor elkaar en daar passen woorden als bijvoorbeeld “huisjesmelker” absoluut niet bij. Sterker nog, het gebruik van dat soort termen valt bij ons onder trollen en dus loop je het risico een ban op te lopen.
[modbreak]
Zie je iets dat niet valt onder de regels? Maak dan een TR aan maar reageer niet in dit topic. Dat laatste maakt modereren een stuk lastiger.[/]