Vastgoed als investering Deel 2

[mannowlahn]

rube schreef op donderdag 29 augustus 2024 @ 13:22:
[...]

Eh, dit is Ben Felix, gerespecteerd en serieuze man in deze wereld, niets met crypto of Madelon Vos .

Ja, VS heeft het heel goed gedaan. Dat is gemiddeld, er zijn hele periodes geweest waar aandelen (ook in de VS) lang geen 10% rendement gaven. Internationale aandelen hebben gemiddeld een stuk lager rendement gehaald (met Japan als extreme situatie).
Er is geen zekerheid dat de historie van specifiek de S&P500 ook de komende tientallen jaren door zal zetten (er zijn juist argumenten tegen).
Kortom: er zijn diverse redenen om aan te nemen dat 10% uit het verleden niet zomaar doorgetrokken kan worden naar de toekomst.

Dus vandaar mijn opmerking dat het wel erg optimistisch is om "een Meesman geeft al 10% per jaar" te presenteren als bijna een zekerheid.

Als je echt gaat pinpointen zijn er periodes die negatief rendement gaven. Twee jaar terug was het nog 20%. Vandaar gemiddeld voor indexfondsen zoals sp500 kan je er geen buil aan vallen. Dat is geen mening zoals misschien die ben dat heeft, dat is en feit. Indexfondsen doe je vanwege lange termijn visie dus dan middeld het zich wel uit.

Ga je gokken met aandelen dan is het idd een ander verhaal.

Meesman noemde ik omdat dit in principe ook gewoon dezelfde spreiding als sp500 heeft.

En wat betreft zekerheid is dat een lekker open deur. Zelfde gaat op voor huizen prijzen. Je moet toch ergens van uit gaan? Dan is een gestaafde statistiek sinds 1957 een prima indicator. En als idd het schijt tegen het plafond knalt heb je wel andere zorgen dan je index fonds investering. Dus ik kan niet zoveel met dat soort drogredenen. Met die zelfde redenering moet je ook vrij gezel blijven, want statisch gezien heb je geen garantie dat een relatie eindigt.

[rube]

mannowlahn schreef op donderdag 29 augustus 2024 @ 13:33:
[...]
Als je echt gaat pinpointen zijn er periodes die negatief rendement gaven.

Exact, b.v. redelijk recent "the lost decade" 2000 t/m 2009 een negatief nominaal rendement van 5.67%, dus reëel (na inflatie) nog een meer verlies voor de S&P500
https://www.officialdata....0?amount=100&endYear=2009

Dat is geen mening zoals misschien die ben dat heeft, dat is en feit.

Grappig dat je er automatisch van uit gaat dat Ben Felix niet uitgaat van feiten maar van een mening en dat het van jou wel een feit is en geen mening. Overigens 2000 t/m 2009 is toch een vrij lange periode om een aanzienlijk negatief rendement te hebben. En zo zijn er nog echt een aantal periodes aan te wijzen.

En ja, uiteindelijk komt alles goed, kijk maar de Nikkei dat was "slechts"een jaar of 35, maar uiteindelijk zijn we ook allemaal dood .

Mijn enige punt was dat je niet zomaar van 10% kunt uitgaan. Er kunnen langere tijden zijn dat het (sterk) negatief is. Dan zijn er ook andere opties die voor sommige mensen en situaties beter zijn. Ook beter dan het lage (huur)rendement waar deze discussie mee begon. Niet iedereen kan 15+ jaar wachten...
Maar genoeg hierover, mensen die het interessant vinden kunnen de video van Ben Felix even kijken en e.e.a. leren. Mensen die alles al weten hoeven dat natuurlijk niet te doen .

[ColeJ]

rockhopper schreef op donderdag 29 augustus 2024 @ 12:07:
[...]

1800 cashflow is leuk, maar na aftrek alle onkosten hou je eerder minder dan 500 pm over, als je überhaupt iets overhoud. Dus leuk dat er iedere maand geld binnenkomt, maar een paar keer per jaar moet je flink aftikken.

Dat viel de afgelopen jaren best mee hoor, in ieder geval veel en veel meer dan de 500 per maand die jij schetst .

Of we meer dan 10% de komende jaren gaan halen bij Meesman gaan we nog meemaken. Het voelt best eng om straks lumpsum alles in de beurs te stoppen.

[locatielocatie]

"Overdrachtsbelasting tweede huis verlaagd

Ook de overdrachtsbelasting voor huizen waar de koper niet zelf in gaat wonen wordt verlaagd. De afgelopen jaren werd dat tarief flink opgeplust van 6 naar 10,4 procent. Maar door de vele ingrepen op de huurmarkt in de laatste jaren zijn er zorgen over het aanbod van huurwoningen. En ook projectontwikkelaars hadden last van de hoge taks. Om de vastgelopen woningmarkt een zetje te geven wordt de aankooptaks nu teruggeschroefd, naar verluidt naar zo’n 8 procent. "

Bron: Telegraaf

[Wispe]

locatielocatie schreef op zaterdag 31 augustus 2024 @ 02:43:
"Overdrachtsbelasting tweede huis verlaagd

Ook de overdrachtsbelasting voor huizen waar de koper niet zelf in gaat wonen wordt verlaagd. De afgelopen jaren werd dat tarief flink opgeplust van 6 naar 10,4 procent. Maar door de vele ingrepen op de huurmarkt in de laatste jaren zijn er zorgen over het aanbod van huurwoningen. En ook projectontwikkelaars hadden last van de hoge taks. Om de vastgelopen woningmarkt een zetje te geven wordt de aankooptaks nu teruggeschroefd, naar verluidt naar zo’n 8 procent. "

Bron: Telegraaf

Nu ineens zijn er zorgen

[rube]

locatielocatie schreef op zaterdag 31 augustus 2024 @ 02:43:
De afgelopen jaren werd dat tarief flink opgeplust van 6 naar 10,4 procent.

Sinds 2011 was het voor woningen zelfs maar 2%? Ergens in 2020 in stappen naar 6, 8 en het huidige 10,4%.

[TheDudez]

mannowlahn schreef op donderdag 29 augustus 2024 @ 10:27:
[...]

Ach 4 ton in een indexfonds gaat je ook goed rendement geven. Maar het blijft zuur.

Dat is ook nog maar de vraag na 2027 met het nieuwe belasting stelsel als die er komt.

[mannowlahn]

TheDudez schreef op zaterdag 31 augustus 2024 @ 07:13:
[...]

Dat is ook nog maar de vraag na 2027 met het nieuwe belasting stelsel als die er komt.

Dat is waar. Indien je een bv holding constructie hebt kan je een agio storting in eigen bv doen en vanuit daar gaan beleggen.

[TheDudez]

mannowlahn schreef op zaterdag 31 augustus 2024 @ 07:28:
[...]

Dat is waar. Indien je een bv holding constructie hebt kan je een agio storting in eigen bv doen en vanuit daar gaan beleggen.

Hier weet ik te weinig van maar volgens mij is het niet zo simpel meer en dan bedoel ik of het rekensommetje nog klopt wat je aan belasting betaald. Een andere optie zou ook nog kunnen zijn vastgoed in het buitenland kopen in een land waar Nederland een belasting verdrag mee heeft dan kan je niet dubbele belast worden. en een stukje pensioen belegen hier betaal je geen belasting over.

[ Voor 5% gewijzigd door TheDudez op 31-08-2024 07:54 ]

[Bonenstaak92]

Iemand hier advies ? Ik twijfel tussen box 3 en een BV voor mijn volgende aankoop:

Woning voor 220k in verhuurde staat met lage huur. Vrije verkoopwaarde is ongeveer 400k.

Als ik het goed begrijp nemen ze in 2027 de woz (350k) en zien ze dat als waarde voor box 3. Bij verkoop betaal ik dan 36 procent over de verkoopwaarde hoger dan 350k.

Bij de BV betaal ik over de volledige verkoopwinst belasting.

Is dat correct ?

[Lordy79]

Bonenstaak92 schreef op zondag 1 september 2024 @ 15:21:
Iemand hier advies ? Ik twijfel tussen box 3 en een BV voor mijn volgende aankoop:

Woning voor 220k in verhuurde staat met lage huur. Vrije verkoopwaarde is ongeveer 400k.

Als ik het goed begrijp nemen ze in 2027 de woz (350k) en zien ze dat als waarde voor box 3. Bij verkoop betaal ik dan 36 procent over de verkoopwaarde hoger dan 350k.

Bij de BV betaal ik over de volledige verkoopwinst belasting.

Is dat correct ?

Klopt zoals de plannen NU zijn maar dat is nog geen wet.
En voorlopig betaal je zo'n 7000 euro per jaar box3 belasting en maak je waarschijnlijk geen winst.

Maar er zijn nog 100 andere factoren. Misschien ben je zeer vermogend of juist niet. En misschien wil je al je 67 bent nog een leuk salarisje tegen een laag box1 tarief uit je eigen BV halen maar misschien ook niet.

Dus eigenlijk is er te weinig data.

Maar ruwweg: Als je al ander OG bezit in prive zou ik voor deze dan eens voor de BV kiezen.

[Bonenstaak92]

Lordy79 schreef op zondag 1 september 2024 @ 15:33:
[...]

Klopt zoals de plannen NU zijn maar dat is nog geen wet.
En voorlopig betaal je zo'n 7000 euro per jaar box3 belasting en maak je waarschijnlijk geen winst.

Maar er zijn nog 100 andere factoren. Misschien ben je zeer vermogend of juist niet. En misschien wil je al je 67 bent nog een leuk salarisje tegen een laag box1 tarief uit je eigen BV halen maar misschien ook niet.

Dus eigenlijk is er te weinig data.

Maar ruwweg: Als je al ander OG bezit in prive zou ik voor deze dan eens voor de BV kiezen.

Mocht ik voor box 3 gaan dan geef ik de wozwaarde lager aan ivm een taxatie van een verhuurde staat.

Ik heb al wat vastgoed in box 3, maar dat gaat deels de verkoop in. Tegelijkertijd ook een BV die zich aardig aan het vullen is, met nog 35 jaar te gaan tot ik de 67 bereik.

Inderdaad zeer vermogend, dus ging me vooral even om hoe de plannen nu waren..

[Joel22]

Ik overweeg te investeren in garageboxen. Zijn hier mensen met ervaring hiermee? Ik wil het laten verhuren. Als ik wat google kom ik vanalles tegen, maar als iemand hier ervaring heeft met positieve partijen hoor ik dat graag . Mijn isee is de grote steden en deze lang aanhouden met mogelijk kans op waardestijging van de garagebox.

Mocht iemand zijn/haar ervaring willen delen
Hartelijk dank!

[CornermanNL]

@Joel22 waarom garageboxen?

[Morpheusk]

CornermanNL schreef op maandag 2 september 2024 @ 11:33:
@Joel22 waarom garageboxen?

Misschien vanwege dit artikel?

Ik denk dat garageboxen best lucratief zijn. Geen gedoe met huurbescherming en punten. Verder kan er ook weinig aan kapot en de schaarste is behoorlijk. Al kost een box nu al wel snel 25k. 5 jaar geleden hier nog 18k en daarvoor zullen we het maar niet hebben.

[ Voor 11% gewijzigd door Morpheusk op 02-09-2024 11:50 ]

[rockhopper]

Joel22 schreef op maandag 2 september 2024 @ 11:07:
Ik overweeg te investeren in garageboxen. Zijn hier mensen met ervaring hiermee? Ik wil het laten verhuren. Als ik wat google kom ik vanalles tegen, maar als iemand hier ervaring heeft met positieve partijen hoor ik dat graag . Mijn isee is de grote steden en deze lang aanhouden met mogelijk kans op waardestijging van de garagebox.

Mocht iemand zijn/haar ervaring willen delen
Hartelijk dank!

Hangt een beetje af van waar de boxen staan, of er ook sprake is van een VVE, en nogmaals locatie, locatie, locatie.
Voordelen zijn betaalbaarheid, geen gezeur met huurbescherming en moeilijke puntentelling. Maar je hebt wel weer btw af te dragen (al hangt dat ook weer af van de constructie van het contract) Er zit in ieder geval verschil in verhuur van een parkeerbox en een opslagbox. Geen ervaring met partijen verder, ook niks in de verhuur hier, maar ik heb er wel een paar staan die momenteel zelf gebruikt worden voor opslag. Het is relatief snel verkocht en het wordt redelijk snel meer waard op dit moment (again, locatie, locatie, locatie) dus een prima uitbreiding van vastgoed / spaaralternatief.

Het is wel zo, des te verder je van de randstad zit des te minder ze kosten en opbrengen en des te minder hard ze stijgen. Binnen Utrecht zit je al snel op 40k dat kan oplopen tot 80k+ afhankelijk van de plek in de stad zelf. In Nijmegen zit je eerder ergens tussen 18k en 30k. (zie Elst uit artikel)

[ColeJ]

Joel22 schreef op maandag 2 september 2024 @ 11:07:
Ik overweeg te investeren in garageboxen. Zijn hier mensen met ervaring hiermee? Ik wil het laten verhuren. Als ik wat google kom ik vanalles tegen, maar als iemand hier ervaring heeft met positieve partijen hoor ik dat graag . Mijn isee is de grote steden en deze lang aanhouden met mogelijk kans op waardestijging van de garagebox.

Mocht iemand zijn/haar ervaring willen delen
Hartelijk dank!

Heb daar ook wel eens naar gekeken. Goed opletten met betrekking tot gezondheid VVE. Je wilt genoeg in kas hebben om een lek dak te repareren. Tevens zit je met BTW als mensen het gaan gebruiken voor autostalling.

[Alicanto]

In dat artikel staat dat je het wel zelf moet financieren. Zijn er hier mensen die wel eens hebben geprobeerd om wel financiering te krijgen voor een garagebox? Zo ja, wat zijn je ervaringen?
Ik kan er bijv. wel eentje kopen, maar stel dat er een partij is die bijv. 70% wil financieren met hypotheek, zou ik er ook drie kunnen kopen. Stel dat de inkomsten 6% van de koopprijs + kosten koper zijn en de rente is dat ook, kan je die tegen elkaar wegstrepen. Je kan dan profiteren van de waardestijging van meerdere boxen en spreid ook het risico op wanbetaling en leegstand. Vervolgens kan je met geld wat je maandelijks overhoudt versneld aflossen ipv sparen.

Of denk ik nu te simpel

[Morpheusk]

https://www.vastgoedmarkt...R-AuJUuxXna1l&social=copy

Waar zou het heen gaan als iedereen gaat uitponden? Een anti-hugo wetgeving of wordt zijn huis dan uitgepond..

[HallonRubus]

Morpheusk schreef op maandag 2 september 2024 @ 13:38:
https://www.vastgoedmarkt...R-AuJUuxXna1l&social=copy

Waar zou het heen gaan als iedereen gaat uitponden? Een anti-hugo wetgeving of wordt zijn huis dan uitgepond..

Waarom zouden mensen dakloos worden als de woning verkocht wordt, dat heeft niks met elkaar te maken. Een tijdelijk huurcontract verlengen was voor de wet van De Jonge ook al niet aantrekkelijk met oog op huurbescherming.

De werkelijke strekking van het artikel is echter wel logisch: de meeste huurders zullen er niet langer dan 5 à 10 jaar blijven zitten, zelfs als je huur relatief laag is zal de woning niet meer bij de levensfase passen. Grote beleggers kunnen het risico dat iemand er 50 jaar in blijft zitten tegen 'betaalbare huur®' afstrepen tegen pandjes waarbij de huur voor een relatieve fooi alsnog wordt afgekocht, terwijl de particulier bang is voor de horrorverhalen in de trant van 'levenslang 300 euro huur in hartje Amsterdam'.

En Van Haga die klaagt over box 3 vergeet te vermelden dat het grootste deel van zijn OG gewoon in een BV zit

quote: https://www.parool.nl/nie...in-zijn-bedrijf~b9affdaa/

naast zijn privébezit van ruim 50 panden zitten 81 panden van Van Haga in Sjopperdepop BV, zijn belangrijkste vastgoedbedrijf.

[rube]

HallonRubus schreef op maandag 2 september 2024 @ 13:56:
[...]
Waarom zouden mensen dakloos worden als de woning verkocht wordt, dat heeft niks met elkaar te maken. Een tijdelijk huurcontract verlengen was voor de wet van De Jonge ook al niet aantrekkelijk met oog op huurbescherming.
[...]

En toch deden veel verhuurders dat wel. Maar omdat er straks totaal geen doorstroom meer is en ik het risico dus een heel stuk hoger inschat dat de huurder anders wel 10+ jaar blijft wonen (waarbij de overheid wellicht tussendoor nog allerlei aanpassingen gaat doen) heb ik voor de 2de keer ooit een tijdelijk contract niet verlengd.

Dus deze huurder zal moeite hebben om iets anders te vinden, nog meer dan een paar jaar geleden. Als hij echt niets kan vinden zal hij in het uiterste geval teruggaan naar het land waar hij vandaan komt. En de politiek is niet zo happig op kennismigranten, dus dat komt mooi uit. Wellicht koopt een andere expat het dan wel .

Per saldo zullen er niet meer mensen dakloos worden, maar er is natuurlijk kans op een verschuiving.

[Thompson]

HallonRubus schreef op maandag 2 september 2024 @ 13:56:
[...]


Waarom zouden mensen dakloos worden als de woning verkocht wordt

Omdat de woning dan gekocht wordt door iemand die nu nog thuis woont en van paps&mams een zak geld heeft gekregen. Terwijl de huurder die eruit moet nergens anders terecht kan.

Ja het uiteindelijk aantal mensen/woningen veranderd niet in één klap maar er vinden weldegelijk verschuivingen plaats waardoor mensen dakloos kunnen worden. Hoe minder "noodgedwongen" mensen uit een huis moeten hoe minder je dit probleem hebt.

/edit; Zoals hierboven dus ook gezegd. Volgende keer eerst verder lezen

Over je punt m.b.t. Van Haga; Zonder hem en zijn situatie echt te kennen durf ik wel een gok te doen; dát soort mensen zou je juist willen aanpakken. Die wel onder de term huisjesmelker vallen, miljoenen op de bank en een vastgoed portfolio van vele tientallen huizen.
Dat is heel wat anders dan verstandig omgaan met je geld en 1 of 2 huizen in de verhuur hebben als extra passieve inkomstenbron (al dan niet als pensioenvoorziening of voor je eigen kinderen later).
Maar het probleem is, net als met sommige bedrijven en superrijken belasten; die hebben juist weer de mogelijkheid om er onderuit te komen.

[ Voor 35% gewijzigd door Thompson op 02-09-2024 16:54 ]

[ColeJ]

Thompson schreef op maandag 2 september 2024 @ 16:49:
[...]
Over je punt m.b.t. Van Haga; Zonder hem en zijn situatie echt te kennen durf ik wel een gok te doen; dát soort mensen zou je juist willen aanpakken. Die wel onder de term huisjesmelker vallen, miljoenen op de bank en een vastgoed portfolio van vele tientallen huizen.
Dat is heel wat anders dan verstandig omgaan met je geld en 1 of 2 huizen in de verhuur hebben als extra passieve inkomstenbron (al dan niet als pensioenvoorziening of voor je eigen kinderen later).
Maar het probleem is, net als met sommige bedrijven en superrijken belasten; die hebben juist weer de mogelijkheid om er onderuit te komen.

Dus omdat je er meer dan 2 hebt moet je ineens meer belasting betalen en mag je niet zeuren? Ik vind dat allemaal maar relatief.

[Thompson]

ColeJ schreef op dinsdag 3 september 2024 @ 08:16:
[...]


Dus omdat je er meer dan 2 hebt moet je ineens meer belasting betalen en mag je niet zeuren? Ik vind dat allemaal maar relatief.

Tuurlijk mag je zeuren, klagen tieren en tekeergaan zelfs ook. Maar ik denk wel dat met deze maatregelen, wederom, niet helemaal de juiste mensen getroffen worden.

Er kan wat mij betreft prima een staffel op huizenbezit.
1e huis; "belastingvrij" of iig gewoon zoals het nu is.
2e huis; 10% (wat nu dus 34 is/wordt?), 3e huis 20, 4e 30, 5e 40, 6 en meer 50.

[locatielocatie]

Voor het indirecte rendement van het 2027 box 3 wetsvoorstel (belast volgens de vermogenswinstbelasting):
"Dit betreft de winst die behaald wordt door de waardeontwikkeling tijdens de periode dat een belastingplichtige onroerend goed bezit. De belastingheffing vindt plaats aan het einde van de bezitsduur, bijvoorbeeld bij verkoop. "

Ik vermoed dat er net voor 1-1-2027 een verkoopgolf komt van de investeringspanden, want dan zullen de investeerders hun verkoopwinst pakken zonder die 36% winstbelasting. Misschien gaan de investeerders dezelfde panden weer terugkopen. Want die 8% overdrachtsbelasting is vaak nog steeds gunstiger dan 36% winstbelasting, toch?

Voorbeeld:
Pand gekocht in 2010 voor 250k
Pand verkopen in 2026 voor 500k (aanname verbeteringskosten = 0)
Hetzeflde pand terug kopen in 2026 voor 500k -> overdrachtsbelasting = 500k * 8% = 40k

Als het pand niet in 2026 maar in 2027 wordt verkocht: winstbelasting = 250k * 36% = 90k

Dus beter het pand verkopen in 2026 aan een vriend en dan terugkopen in 2026.

[ Voor 5% gewijzigd door locatielocatie op 03-09-2024 13:09 ]

[FRANQ]

Thompson schreef op dinsdag 3 september 2024 @ 08:36:
[...]


Tuurlijk mag je zeuren, klagen tieren en tekeergaan zelfs ook. Maar ik denk wel dat met deze maatregelen, wederom, niet helemaal de juiste mensen getroffen worden.

Er kan wat mij betreft prima een staffel op huizenbezit.
1e huis; "belastingvrij" of iig gewoon zoals het nu is.
2e huis; 10% (wat nu dus 34 is/wordt?), 3e huis 20, 4e 30, 5e 40, 6 en meer 50.

Word het dan niet veel interessanter (of misschien sowieso wel met meerdere huizen) om dit vanuit een BV te doen?

[rube]

locatielocatie schreef op dinsdag 3 september 2024 @ 12:44:
Voor het indirecte rendement van het 2027 box 3 wetsvoorstel (belast volgens de vermogenswinstbelasting):
"Dit betreft de winst die behaald wordt door de waardeontwikkeling tijdens de periode dat een belastingplichtige onroerend goed bezit. De belastingheffing vindt plaats aan het einde van de bezitsduur, bijvoorbeeld bij verkoop. "
Voorbeeld:
Pand gekocht in 2010 voor 250k
Als het pand niet in 2026 maar in 2027 wordt verkocht: winstbelasting = 250k * 36% = 90k

Lijkt me niet. (WOZ) waarde vanaf 1-1-2027 t.b.v. waardeontwikkeling.

[mannowlahn]

locatielocatie schreef op dinsdag 3 september 2024 @ 12:44:
Voor het indirecte rendement van het 2027 box 3 wetsvoorstel (belast volgens de vermogenswinstbelasting):
"Dit betreft de winst die behaald wordt door de waardeontwikkeling tijdens de periode dat een belastingplichtige onroerend goed bezit. De belastingheffing vindt plaats aan het einde van de bezitsduur, bijvoorbeeld bij verkoop. "

Ik vermoed dat er net voor 1-1-2027 een verkoopgolf komt van de investeringspanden, want dan zullen de investeerders hun verkoopwinst pakken zonder die 36% winstbelasting. Misschien gaan de investeerders dezelfde panden weer terugkopen. Want die 8% overdrachtsbelasting is vaak nog steeds gunstiger dan 36% winstbelasting, toch?

Voorbeeld:
Pand gekocht in 2010 voor 250k
Pand verkopen in 2026 voor 500k (aanname verbeteringskosten = 0)
Hetzeflde pand terug kopen in 2026 voor 500k -> overdrachtsbelasting = 500k * 8% = 40k

Als het pand niet in 2026 maar in 2027 wordt verkocht: winstbelasting = 250k * 36% = 90k

Dus beter het pand verkopen in 2026 aan een vriend en dan terugkopen in 2026.

Is die 6 maanden regel nog geldig waar je geen overdrachts belasting hoeft te betalen?
Want anders moet je 16% totaal betalen om dat pand naar vriend te krijgen en weer terug.
is die 6 maanden nog geldig? Want dan betaal je maar eenmalig die 10%(of 8%)

[ Voor 3% gewijzigd door mannowlahn op 03-09-2024 13:31 ]

[locatielocatie]

rube schreef op dinsdag 3 september 2024 @ 13:27:
[...]

Lijkt me niet. (WOZ) waarde vanaf 1-1-2027 t.b.v. waardeontwikkeling.

Ik kon dit niet in het wetvoorstel vinden. Het gaat toch om de aankoopprijs, niet de woz waarde?

Maar als dit wel zo is voor woningen gekocht vóór 2027 met 1-1-2027 woz waarde als het beginpunt van de waardeontwikkeling, dan verwacht ik geen verkoopgolf voor 2027.

Weet iemand meer over dit? Lijkt me wel een belangrijk detail in het wetvoorstel.

[rube]

locatielocatie schreef op dinsdag 3 september 2024 @ 13:38:
[...]
Ik kon dit niet in het wetvoorstel vinden. Het gaat toch om de aankoopprijs, niet de woz waarde?

Maar als dit wel zo is voor woningen gekocht vóór 2027 met 1-1-2027 woz waarde als het beginpunt van de waardeontwikkeling, dan verwacht ik geen verkoopgolf voor 2027.

Weet iemand meer over dit? Lijkt me wel een belangrijk detail in het wetvoorstel.

Box 3 heeft nu al een heffing over het (fictieve) rendement van o.a. vastgoed. Je betaald hier dus al jaarlijks belasting over de waardestijging.
Vanaf 2027 is dat alleen niet meer over het fictieve rendement, maar het "echte" rendement. Er veranderd dus eigenlijk niet zoveel, alleen de manier van berekenen. Maar dan wel vanaf het moment dat het ingaat. Anders zou je namelijk over meerdere jaren dubbel belasting betalen, dat lijkt me niet het geval.
Maar wellicht kan iemand anders het zo aanwijzen waar de details hierover staan.

[JanHenk]

locatielocatie schreef op dinsdag 3 september 2024 @ 13:38:
[...]


Ik kon dit niet in het wetvoorstel vinden. Het gaat toch om de aankoopprijs, niet de woz waarde?

Maar als dit wel zo is voor woningen gekocht vóór 2027 met 1-1-2027 woz waarde als het beginpunt van de waardeontwikkeling, dan verwacht ik geen verkoopgolf voor 2027.

Weet iemand meer over dit? Lijkt me wel een belangrijk detail in het wetvoorstel.

Het stond niet in het initiële wetsvoorstel dat ter consultatie is voorgelegd.

Later is echter dit bericht gedeeld. Daarin staat ondubbelzinnig dat de 'step up' (vaststelling van de verkrijgingsprijs van vastgoed dat bij invoering van stelsel in bezet is) de WOZ-waarde is. Ik heb nog geen up-to-date aangepast wetsvoorstel voorbij zien komen, volgens mij is dat niet opnieuw gedeeld. Dat maakt het wat verwarrend. Er zijn nog wat andere brieven en wijzigingen geweest, je moet het zelf wat samenrapen.

Ik verwacht dus eerder een golf aan bezwaarschriften om die WOZ-waarde zo hoog mogelijk te krijgen. Ik zou er nu al mee beginnen, werkt de komende jaren wel door

[Thompson]

locatielocatie schreef op dinsdag 3 september 2024 @ 13:38:
[...]


Ik kon dit niet in het wetvoorstel vinden. Het gaat toch om de aankoopprijs, niet de woz waarde?

Maar als dit wel zo is voor woningen gekocht vóór 2027 met 1-1-2027 woz waarde als het beginpunt van de waardeontwikkeling, dan verwacht ik geen verkoopgolf voor 2027.

Weet iemand meer over dit? Lijkt me wel een belangrijk detail in het wetvoorstel.

Dat moet toch haast wel dat de peildatum voor dat systeem 2027 wordt en pas richting de toekomst dus echt gaat werken?
Anders zou het betekenen dat iemand die in 1995 een woning heeft gekocht voor 100k en die in 2027 verkoopt voor 400k ineens over 300k waardestijging belasting moet gaan betalen?

FRANQ schreef op dinsdag 3 september 2024 @ 13:19:
[...]


Word het dan niet veel interessanter (of misschien sowieso wel met meerdere huizen) om dit vanuit een BV te doen?

Hoe dat precies werkt weet ik niet, maar dat wil je dan natuurlijk ook verbieden. Verhuren vanuit een BV alleen voor woningcorporaties zonder winstoogmerk (semi-overheid).

[ Voor 20% gewijzigd door Thompson op 03-09-2024 14:29 ]

[locatielocatie]

JanHenk schreef op dinsdag 3 september 2024 @ 13:46:
[...]


Het stond niet in het initiële wetsvoorstel dat ter consultatie is voorgelegd.

Later is echter dit bericht gedeeld. Daarin staat ondubbelzinnig dat de 'step up' (vaststelling van de verkrijgingsprijs van vastgoed dat bij invoering van stelsel in bezet is) de WOZ-waarde is. Ik heb nog geen up-to-date aangepast wetsvoorstel voorbij zien komen, volgens mij is dat niet opnieuw gedeeld. Dat maakt het wat verwarrend. Er zijn nog wat andere brieven en wijzigingen geweest, je moet het zelf wat samenrapen.

Ik verwacht dus eerder een golf aan bezwaarschriften om die WOZ-waarde zo hoog mogelijk te krijgen. Ik zou er nu al mee beginnen, werkt de komende jaren wel door

Ah top, die Rijksoverheid link maakt het inderdaad wat duidelijker. Bedankt voor het delen.
En inderdaad goed advies om de WOZ-waarde zo hoog mogelijk te krijgen als het wetsvoorstel doorgaat. De volgende WOZ-beschikking komt pas in februari 2025, en dan bezwaar maken binnen 6 weken.

Ik hoop dat er snel een beslissing komt met het wetsvoorstel. De onduidelijkheid maakt het lastig met het plannen van de vastgoedinvestering.

[ Voor 3% gewijzigd door locatielocatie op 03-09-2024 14:33 ]

[Wolly]

rube schreef op dinsdag 3 september 2024 @ 13:27:
[...]

Lijkt me niet. (WOZ) waarde vanaf 1-1-2027 t.b.v. waardeontwikkeling.

Krijg je dan ook geld terug als de WOZ waarde daalt?

[Perkouw]

Wolly schreef op dinsdag 3 september 2024 @ 16:24:
[...]


Krijg je dan ook geld terug als de WOZ waarde daalt?

Glazen bol natuurlijk want e.e.a. is nog niet zo ver. Dat gezegd hebbende, zou er niet vanuit gaan. Nu heb je ook gewoon pech.

[JanHenk]

Wolly schreef op dinsdag 3 september 2024 @ 16:24:
[...]


Krijg je dan ook geld terug als de WOZ waarde daalt?

De WOZ-waarde is de eerste waardering voor vastgoed dat bij invoering reeds in bezit is.

Daarna wordt onroerend goed (in het huidige wetsvoorstel) volgens de vermogenswinstbelasting belast. In tegensteling tot andere categorieën, dus niet onder de vermogensaanwasbelasting.

Als je op enig moment verkoopt onder de betreffende verkrijgingsprijs (dus in dit geval die WOZ-waarde, plus eventuele kosten van verbeteringen), dan heb je een verlies uit 'sparen en beleggen'. Volgens het wetsvoorstel is dat voorwaarts (dus met daaropvolgende jaren) verrekenbaar met winsten uit sparen en beleggen.

[Joel22]

CornermanNL schreef op maandag 2 september 2024 @ 11:33:
@Joel22 waarom garageboxen?

Omdat het stuk lager bedrag is dan een vakantiewoningen o.i.d. . Er is naar mijn weten wat minder regelgeving. Het is met oog op de toekomst vrij waardevast en gaat in de steden nog wel stijgen denk ik. Dus vooral waardebehoud. Je moet aardig rendement maken nu wil je met de huidige inflatie waarde van je spaargeld behouden. Maargoed ik hoor graag als je kritiekpunten heb mocht je het geen goede investering vinden.

[ Voor 3% gewijzigd door Joel22 op 07-09-2024 11:54 ]

[Joel22]

rockhopper schreef op maandag 2 september 2024 @ 11:59:
[...]

Hangt een beetje af van waar de boxen staan, of er ook sprake is van een VVE, en nogmaals locatie, locatie, locatie.
Voordelen zijn betaalbaarheid, geen gezeur met huurbescherming en moeilijke puntentelling. Maar je hebt wel weer btw af te dragen (al hangt dat ook weer af van de constructie van het contract) Er zit in ieder geval verschil in verhuur van een parkeerbox en een opslagbox. Geen ervaring met partijen verder, ook niks in de verhuur hier, maar ik heb er wel een paar staan die momenteel zelf gebruikt worden voor opslag. Het is relatief snel verkocht en het wordt redelijk snel meer waard op dit moment (again, locatie, locatie, locatie) dus een prima uitbreiding van vastgoed / spaaralternatief.

Het is wel zo, des te verder je van de randstad zit des te minder ze kosten en opbrengen en des te minder hard ze stijgen. Binnen Utrecht zit je al snel op 40k dat kan oplopen tot 80k+ afhankelijk van de plek in de stad zelf. In Nijmegen zit je eerder ergens tussen 18k en 30k. (zie Elst uit artikel)

Wat gaat beter een parkeer of een garagebox? En ik zoek eigenlijks naar een partij die alles regelt dus ook onderhoud en verhuur. Het gaat mij voornamelijk om waardebehoud/stijging t.o.v. spaargeld. Ik snap passief beleggen ook, maar eigenlijk is die horizon een stuk langer. Wanneer je nu in de stad een garagebox koopt is de komende jaren je waarde vrij vast denk ik. Terwijl met losspaargeld deze daalt en met passiefbeleggen je toch een langere horizon moet hebben.

[ Voor 6% gewijzigd door Joel22 op 07-09-2024 11:54 ]

[Joel22]

rube schreef op dinsdag 3 september 2024 @ 13:44:
[...]

Box 3 heeft nu al een heffing over het (fictieve) rendement van o.a. vastgoed. Je betaald hier dus al jaarlijks belasting over de waardestijging.
Vanaf 2027 is dat alleen niet meer over het fictieve rendement, maar het "echte" rendement. Er veranderd dus eigenlijk niet zoveel, alleen de manier van berekenen. Maar dan wel vanaf het moment dat het ingaat. Anders zou je namelijk over meerdere jaren dubbel belasting betalen, dat lijkt me niet het geval.
Maar wellicht kan iemand anders het zo aanwijzen waar de details hierover staan.

Dus is beleggen nog steeds rendabeler dan sparen? Er zijn toen de plannen niet helder waren momenten geweest dat ik het idee was dat je beter kon sparen tegen een goede rente (4 procent of meer) dan beleggen.

[rube]

Joel22 schreef op zaterdag 7 september 2024 @ 11:56:
[...]
Dus is beleggen nog steeds rendabeler dan sparen? Er zijn toen de plannen niet helder waren momenten geweest dat ik het idee was dat je beter kon sparen tegen een goede rente (4 procent of meer) dan beleggen.

Of het een beter is dan het anders is afhankelijk van welke rente je kunt krijgen en hoeveel rendement je maakt met beleggen. Oftewel, dat kun je niet met zekerheid vooraf zeggen dus dat zul je voor jezelf uit moeten maken, inschatten, op basis van je eigen aannames.

[Tokolosh]

Wij overwegen wat vastgoed naast ons eigen huis aan te kopen afhankelijk van de ontwikkelingen in belastingland en als spreiding voor de effectenportefeuille.

Is er een naslagwerk, cursus, for dummies boek o.i.d. die aan te bevelen is om me in te lezen?

We twijfelen nog behoorlijk over wat we ons op de nek halen aan de andere kant horen we ook dat het qua werk/gezeur aardig uit te besteden is en/of erg meevalt.

[CornermanNL]

Joel22 schreef op zaterdag 7 september 2024 @ 11:50:
[...]


Omdat het stuk lager bedrag is dan een vakantiewoningen o.i.d. . Er is naar mijn weten wat minder regelgeving. Het is met oog op de toekomst vrij waardevast en gaat in de steden nog wel stijgen denk ik. Dus vooral waardebehoud. Je moet aardig rendement maken nu wil je met de huidige inflatie waarde van je spaargeld behouden. Maargoed ik hoor graag als je kritiekpunten heb mocht je het geen goede investering vinden.

Ik zou het niet doen. Tenzij het echt mooie plekken zijn. Maar die worden vaak verkocht aan bewoners. Vakantiewoningen zijn sowieso voor mij een no go.
Alsof zo’n park eigenaar 7% rendement cadeau doet. De adders zijn legio.

Terug naar de boxen, de gewilde plekken raken mensen onder elkaar wel kwijt, bewoners met 2 plekken verkopen er een bijvoorbeeld. Dan blijft over de boxen die niet specifiek gebouwd zijn voor bewoners. Daar gebeurd van alles mee, van kleine hobby sleutelaars tot opslag en gedoe met kwekerijen en alternatieve clubhuizen. Je bent dus enorm afhankelijk van je mede verhuurders en je selectie van huurders.

Er zijn eenvoudiger manieren om waarde te behouden.

[rockhopper]

Joel22 schreef op zaterdag 7 september 2024 @ 11:53:
[...]
Wat gaat beter een parkeer of een garagebox? En ik zoek eigenlijks naar een partij die alles regelt dus ook onderhoud en verhuur. Het gaat mij voornamelijk om waardebehoud/stijging t.o.v. spaargeld. Ik snap passief beleggen ook, maar eigenlijk is die horizon een stuk langer. Wanneer je nu in de stad een garagebox koopt is de komende jaren je waarde vrij vast denk ik. Terwijl met losspaargeld deze daalt en met passiefbeleggen je toch een langere horizon moet hebben.

Zoals gezegd heb ik ze niet in verhuur maar in eigen gebruik, dus of ik de beste persoon ben voor deze antwoorden weet ik niet.
Maar mijn visie: "in de stad" is op zich prima, maar eigenlijk wil je "in de randstad" en ook "centrum" en niet "aan de rand van het buitengebied". Dus hier speelt locatie een belangrijke rol. Je kan het een en ander doen via zo'n garagebox bedrijf vaak in een garagebox-complex, maar dan verdwijnt ook een deel van je rendement (voor niks gaat de zon op). Deze zijn vaak minder gewild omdat ze niet bij een (de) woning liggen, de waardestijging is daarom ook minder zeker.
Omdat er nog het een en ander aan regels bij zit, potentieel VVE, foute huurders, criminele activiteiten, wel/geen BTW moet je jezelf afvragen of je dit wenselijk vind. Op zich is het een prima investering, maar heel veel hangt af van de ligging, wat je aan huur binnen hoopt te krijgen en de aanschaf prijs. En het is ook weer niet zo (buiten wat perfecte plaatsen na) dat ze ineens super veel meer waard worden. Denk aan 10k pj als het ECHT meezit, dat is heel anders dan in de woningmarkt waar het met tonnen kan gaan.

[Joel22]

rockhopper schreef op maandag 9 september 2024 @ 15:47:
[...]

Zoals gezegd heb ik ze niet in verhuur maar in eigen gebruik, dus of ik de beste persoon ben voor deze antwoorden weet ik niet.
Maar mijn visie: "in de stad" is op zich prima, maar eigenlijk wil je "in de randstad" en ook "centrum" en niet "aan de rand van het buitengebied". Dus hier speelt locatie een belangrijke rol. Je kan het een en ander doen via zo'n garagebox bedrijf vaak in een garagebox-complex, maar dan verdwijnt ook een deel van je rendement (voor niks gaat de zon op). Deze zijn vaak minder gewild omdat ze niet bij een (de) woning liggen, de waardestijging is daarom ook minder zeker.
Omdat er nog het een en ander aan regels bij zit, potentieel VVE, foute huurders, criminele activiteiten, wel/geen BTW moet je jezelf afvragen of je dit wenselijk vind. Op zich is het een prima investering, maar heel veel hangt af van de ligging, wat je aan huur binnen hoopt te krijgen en de aanschaf prijs. En het is ook weer niet zo (buiten wat perfecte plaatsen na) dat ze ineens super veel meer waard worden. Denk aan 10k pj als het ECHT meezit, dat is heel anders dan in de woningmarkt waar het met tonnen kan gaan.

Wat verlate reactie! Dankjewel echt mooie inhoud. Dank dat je daar de moeite voor neemt. Ik merk dat er toch wel meer haken en ogen aanzitten dan ik in eerste instantie dacht.

[Joel22]

CornermanNL schreef op zaterdag 7 september 2024 @ 15:52:
[...]


Ik zou het niet doen. Tenzij het echt mooie plekken zijn. Maar die worden vaak verkocht aan bewoners. Vakantiewoningen zijn sowieso voor mij een no go.
Alsof zo’n park eigenaar 7% rendement cadeau doet. De adders zijn legio.

Terug naar de boxen, de gewilde plekken raken mensen onder elkaar wel kwijt, bewoners met 2 plekken verkopen er een bijvoorbeeld. Dan blijft over de boxen die niet specifiek gebouwd zijn voor bewoners. Daar gebeurd van alles mee, van kleine hobby sleutelaars tot opslag en gedoe met kwekerijen en alternatieve clubhuizen. Je bent dus enorm afhankelijk van je mede verhuurders en je selectie van huurders.

Er zijn eenvoudiger manieren om waarde te behouden.

Wat vind je een eenvoudigere manier waar het gaat om vastgoed? Vakantiewoning? Bedankt voor je reactie!

[CornermanNL]

Joel22 schreef op zaterdag 14 september 2024 @ 16:01:
[...]


Wat vind je een eenvoudigere manier waar het gaat om vastgoed? Vakantiewoning? Bedankt voor je reactie!

Eenvoudig is het nooit, vakantie woningen is iets waar zaken als bezit van grond en zeggenschap heel belangrijk zijn. Op een europarcs komt al het risico bij de eigenaar te liggen met allerlei mooie contractuele dingen.

Eenvoudig is een ETF met vastgoed als focus heeft.

Je moet het echt leuk vinden om te doen. Beetje verstand hebben van allerlei zaken rondom bouwen, contracten, financiering. Voor mij en dan spreek ik puur voor mijzelf was het niets. Heb wel vrienden die ermee bezig zijn en die hebben allemaal een eigen idee erbij. Dat maakt het wel leuk. Nu loopt het voor particulieren wat minder met de nieuwe regels, voorheen waren de marges beter. En dan kan het een mooie cash flow zijn. Voor de percentages hoeft het niet in ieder geval.

[ybos]

CornermanNL schreef op zaterdag 14 september 2024 @ 16:35:
[...]


Eenvoudig is het nooit, vakantie woningen is iets waar zaken als bezit van grond en zeggenschap heel belangrijk zijn. Op een europarcs komt al het risico bij de eigenaar te liggen met allerlei mooie contractuele dingen.

Eenvoudig is een ETF met vastgoed als focus heeft.

Je moet het echt leuk vinden om te doen. Beetje verstand hebben van allerlei zaken rondom bouwen, contracten, financiering. Voor mij en dan spreek ik puur voor mijzelf was het niets. Heb wel vrienden die ermee bezig zijn en die hebben allemaal een eigen idee erbij. Dat maakt het wel leuk. Nu loopt het voor particulieren wat minder met de nieuwe regels, voorheen waren de marges beter. En dan kan het een mooie cash flow zijn. Voor de percentages hoeft het niet in ieder geval.

Mwah, je kan een beetje mazzel hebben.
Wij hebben een chalet gekocht met ruim 500m2 eigen grond. Nu staat de chalet in de verhuur, toch rond de 8%. Alleen er mag op de kavel nog een chalet, daar gaan we binnenkort serieus mee aan de gang. Dan komt er een serieus rendement om de hoek kijken.

En wat je zegt, de cashflow is ook lekker, daarmee kan je weer verder investeren

[rockhopper]

Joel22 schreef op zaterdag 14 september 2024 @ 16:01:
[...]
Wat vind je een eenvoudigere manier waar het gaat om vastgoed? Vakantiewoning? Bedankt voor je reactie!

Het eenvoudigste is er van wegblijven en het via een vastgoed portefeuille voor je laten doen. Als je hands-on aan de slag wilt kan je rendement verbeteren, maar kom je snel aan "er komt een hoop bij kijken"

De makkelijkste en goedkoopste variant hebben we het al over gehad, dat zijn de garageboxen. Vakantieparken is ook relatief eenvoudig maar komt wel weer meer bij kijken. Regels van het park, verplicht verhuren, beperkt zelf gebruiken kosten van het park, maar ook vaak het beheer in handen van het park.

Beter een vakantiewoning buiten een park (zeldzaam) waar je zelf je regels opstelt. Ook hier is sinds corona een flinke prijsstijging aan de gang, dat met de box3 regels maakt dit een stuk minder rendabel. En als je het zelf moet regelen moet je dus ook opletten met sleuteloverdracht/schoonmaak. Dus hier geldt: zorg dat het dicht bij huis is, of dat je connecties hebt ter plaatse waar je op kan bouwen.

Mocht je het echt interessant vinden, er zijn regelmatig beurzen over tweede (vakantie) woningen in de jaarbeurs, gratis toegang waar dure partijen je informatie geven en je proberen over te halen om je investering bij hun te doen. Altijd leerzaam en misschien vind je iets dat je zoekt.

Nog meer werk: B&B aan huis.

[Lordy79]

Misschien al voorbijgekomen maar klopt het dat de overdrachtsbelasting alleen voor woningen omlaag gaat en niet voor bedrijfspanden?
Ik hoorde namelijk van een makelaar dat dit zo is maar kan geen bron vinden op internet, al wordt er wel steevast gesproken over het verlagen van de overdrachtsbelasting voor woningen waarin de koper niet gaat wonen, wat dus inderdaad impliceert dat het niet geldt voor bedrijfspanden of kantoren.

[J_C_W]

Lordy79 schreef op zaterdag 14 september 2024 @ 19:52:
Misschien al voorbijgekomen maar klopt het dat de overdrachtsbelasting alleen voor woningen omlaag gaat en niet voor bedrijfspanden?
Ik hoorde namelijk van een makelaar dat dit zo is maar kan geen bron vinden op internet, al wordt er wel steevast gesproken over het verlagen van de overdrachtsbelasting voor woningen waarin de koper niet gaat wonen, wat dus inderdaad impliceert dat het niet geldt voor bedrijfspanden of kantoren.

De bron is dit zinnetje in het regeerprogramma:

We verlagen het algemeen tarief van de overdrachtsbelasting voor beleggers in woningen naar 8%.

Maar zolang de wijziging nog niet officieel is ingevoerd kan het nog veranderen natuurlijk.

[Henkdezoveelste]

Heeft iemand ervaring met een club als https://www.huiszelfverhuren.nl/? Dit zou me zomaar 1000-1500 euro kunnen schelen. Zijn er nog andere vergelijkbare aanbieders waar jullie goede ervaringen mee hebben?

De advertentie komt op Funda en Pararius, het contract opstellen regelen ze voor je, alleen de bezichtigingen moet je zelf doen.

[FijneKnul]

Henkdezoveelste schreef op dinsdag 17 september 2024 @ 09:47:
Heeft iemand ervaring met een club als https://www.huiszelfverhuren.nl/? Dit zou me zomaar 1000-1500 euro kunnen schelen. Zijn er nog andere vergelijkbare aanbieders waar jullie goede ervaringen mee hebben?

De advertentie komt op Funda en Pararius, het contract opstellen regelen ze voor je, alleen de bezichtigingen moet je zelf doen.


[Afbeelding]

Ik heb ervaring met een soortgelijke service: huizenbalie.nl. Dat proces ging goed, het is allemaal eenvoudig zelf te regelen zodra de advertentie maar op Funda en Pararius staat. Bij hun kon je, volgens mij, ook kiezen voor enkel het plaatsen van een advertentie op Funda en Pararius. Contracten kon ik toen namelijk nog gebruiken van de vorige huurder. Er waren destijds geen grote wetswijzigingen, zoals nu wel het geval is.

Zorg dat je wel alle documentatie en verklaringen, etc goed nakijkt van de personen die je als huurder uitkiest. Ik werd bedonderd door twee jongens die zich constant voordeden als koppel, maar uiteindelijk vrienden bleken te zijn. Financieel etc was alle documentatie wel op orde - dus dat klopte wel. Maar de relatie die zij vertelden te hebben was bedrog (en vervolgens zat er opeens ook een vriendinnetje in mijn woning.)

[Bonenstaak92]

In de nieuwsbrief van de goedkoopste notaris vind ik dit stukje tekst na aanleiding van prinsjesdag.

''🏢 Verhuurdervriendelijke maatregelen: Het wordt aantrekkelijker voor investeerders om huurhuizen in bezit te hebben. De overdrachtsbelasting voor beleggers wordt verlaagd naar 8%, en verhuurders hoeven straks alleen nog belasting te betalen over de winst uit verhuur, niet over de waarde van de woning.''

ik vind helaas nergens iets over het zinnetje over winst uit verhuur en niet over de waarde van de woning... Iemand een idee waar dit betrekking op kan hebben?

[rockhopper]

Bonenstaak92 schreef op woensdag 18 september 2024 @ 16:45:
In de nieuwsbrief van de goedkoopste notaris vind ik dit stukje tekst na aanleiding van prinsjesdag.

''🏢 Verhuurdervriendelijke maatregelen: Het wordt aantrekkelijker voor investeerders om huurhuizen in bezit te hebben. De overdrachtsbelasting voor beleggers wordt verlaagd naar 8%, en verhuurders hoeven straks alleen nog belasting te betalen over de winst uit verhuur, niet over de waarde van de woning.''

ik vind helaas nergens iets over het zinnetje over winst uit verhuur en niet over de waarde van de woning... Iemand een idee waar dit betrekking op kan hebben?

Dat zijn korte verwijzingen naar de nog niet uitgewerkte maar al wel aangekondigde wijzigingen in de box 3 belasting waarbij men niet langer de woz waarde gaat aanhouden van een box 3 woning/pand, maar kijkt naar daadwerkelijke huurinkomsten. Overigens gaat die woz waarschijnlijk alsnog meespelen bij verkoop van een pand dus het blijft afwachten wat de uiteindelijke versie precies gaat worden.

[Bonenstaak92]

rockhopper schreef op woensdag 18 september 2024 @ 18:09:
[...]

Dat zijn korte verwijzingen naar de nog niet uitgewerkte maar al wel aangekondigde wijzigingen in de box 3 belasting waarbij men niet langer de woz waarde gaat aanhouden van een box 3 woning/pand, maar kijkt naar daadwerkelijke huurinkomsten. Overigens gaat die woz waarschijnlijk alsnog meespelen bij verkoop van een pand dus het blijft afwachten wat de uiteindelijke versie precies gaat worden.

ik was/ben in de veronderstelling dat er inderdaad betaalt moet worden over het verschil tussen aankoop en verkoop. Dus ik begrijp het stukje niet helemaal. Maar vooral voor de lange termijn dus.

[rockhopper]

Bonenstaak92 schreef op donderdag 19 september 2024 @ 09:39:
[...]
ik was/ben in de veronderstelling dat er inderdaad betaalt moet worden over het verschil tussen aankoop en verkoop. Dus ik begrijp het stukje niet helemaal. Maar vooral voor de lange termijn dus.

Het is maar wat je onder "lange termijn" verstaat. Er zat net iets meer dan een week tussen de aanname/goedkeuring van de wet betaalbare huur en de invoering daarvan. Maar de plannen voor de box 3 staan vooralsnog voor 2027 gepland, en je kan je afvragen of ze dat halen en wat ze allemaal nog gaan veranderen.

[InvesterenUK]

Hi!
Nieuw bij dit forum maar niet nieuw met investeren. Momenteel veel in EFT's en obligaties. Beetje crypto maar niet helemaal m'n ding.
Wat mij bezig houdt is investeren in vastgoed. Een relatief leuk potje op kunnen bouwen om te investeren, zo rond de €75.000. Tijdje een huis in de verhuur gehad maar sinds de nieuwe regelgeving vindt ik het niet helemaal meer tegen elkaar opwegen, kosten vs opbrengsten. Ik kijk naar investeren in de UK. Iemand ervaring of tips?

[Perkouw]

@InvesterenUK wat heb je zelf zoal gezocht en gevonden?

[ybos]

InvesterenUK schreef op zaterdag 21 september 2024 @ 22:38:
Hi!
Nieuw bij dit forum maar niet nieuw met investeren. Momenteel veel in EFT's en obligaties. Beetje crypto maar niet helemaal m'n ding.
Wat mij bezig houdt is investeren in vastgoed. Een relatief leuk potje op kunnen bouwen om te investeren, zo rond de €75.000. Tijdje een huis in de verhuur gehad maar sinds de nieuwe regelgeving vindt ik het niet helemaal meer tegen elkaar opwegen, kosten vs opbrengsten. Ik kijk naar investeren in de UK. Iemand ervaring of tips?

Waarom de UK Geen EU, moeilijk te controleren (zeker niet naast de deur om ff wat te repareren oid))

[ColeJ]

Bij ons zijn er vandaag foto's gemaakt. Deze week op Funda.
#bedankthugo! Ik zat nog te denken aan onderstaand verkoopbordje maar doe het toch maar niet.

[ Voor 71% gewijzigd door ColeJ op 23-09-2024 13:38 ]

[rockhopper]

InvesterenUK schreef op zaterdag 21 september 2024 @ 22:38:
Hi!
Nieuw bij dit forum maar niet nieuw met investeren. Momenteel veel in EFT's en obligaties. Beetje crypto maar niet helemaal m'n ding.
Wat mij bezig houdt is investeren in vastgoed. Een relatief leuk potje op kunnen bouwen om te investeren, zo rond de €75.000. Tijdje een huis in de verhuur gehad maar sinds de nieuwe regelgeving vindt ik het niet helemaal meer tegen elkaar opwegen, kosten vs opbrengsten. Ik kijk naar investeren in de UK. Iemand ervaring of tips?

Er is een hele serie (meerdere zelfs) op de BBC waar je al veel kan opsteken. Begin bijvoorbeeld bij "homes under the hammer" maar ook "wanbetalers UK" (of hoe die show ook heet met de deurwaarders)

Bij investeren in het buitenland zijn er extra valkuilen waar je rekening mee mag houden, beginnende met afstand, taalbarriere, andere wet en regelgeving en valutarisico (pond tegenover euro). Het voordeel van de UK is dan weer dat Engels voor de meeste Nederlanders wel te doen is en dat "een pandje voor het pensioen" daar wat meer algemeen voorkomend is.

Mijn tip begin er niet aan tenzij je goed bekend met zowel regelgeving, de locatie waar je wilt investeren en je makkelijk onderhoud kan regelen, dan wel, het snel weer kan verkopen mocht het tegenzitten.

[Qwerty-273]

@InvesterenUK gewoon eerst de verschillende resultaten van een zoekopdracht doornemen?
https://duckduckgo.com/?q=Invest+in+UK+real+estate
Of kom je zo met een link naar je eigen website een geweldige kans die niemand mag missen

@rockhopper wellicht "Can't Pay? We'll Take It Away!" en/of "The Sheriffs Are Coming".

[ Voor 17% gewijzigd door Qwerty-273 op 23-09-2024 14:20 ]

[rockhopper]

Qwerty-273 schreef op maandag 23 september 2024 @ 14:17:
@InvesterenUK gewoon eerst de verschillende resultaten van een zoekopdracht doornemen?
https://duckduckgo.com/?q=Invest+in+UK+real+estate
Of kom je zo met een link naar je eigen website een geweldige kans die niemand mag missen

@rockhopper wellicht "Can't Pay? We'll Take It Away!" en/of "The Sheriffs Are Coming".

Ik geloof dat die deurwaarders weer op de NL zenders zijn, beetje opvul tv voor mij wat ik wel eens aan heb staan (tot er weer reclame is). Overigens ben ik misschien ook weer in de war met horror huurders/verhuurders UK want er komen soms ook panden voorbij waar de gemeente dan komt kijken naar de staat van onderhoud en de hoeveelheid overbevolking. Anyway punt was: genoeg info op tv te vinden. Als je wat meer zakelijke info wilt is misschien de tweede woning beurs wat voor je, kan je in ieder geval meteen je vragen stellen.

[noxou]

Inkomsten worden in UK belast, niet in NL(ons tweede huis in de UK is verhuurd daar en onzichtbaar voor NL fiscus ivm belastingverdrag) .

Belasting in UK is in box 1 equivalent en verhuur is bedrijvigheid, dus kosten aftrekbaar. Er is ook overdrachtsbelasting (stamp duty) en vermogensgroei belasting (capital gains tax op verhuurd vastgoed, geloof 22% fixed rate bij verkoop) .

Huurbescherming bestaat daar niet zoals wij het kennen. Je kunt (vooralsnog) gewoon opzeggen als je wilt verkopen.

Je hebt daar certificaten nodig periodiek voor veiligheid gas, electra en apparaten.

Vrij normaal om gestoffeerd te verhuren.

Let op dat veel vastgoed een freehold heeft (het bloot eigendom) en een leasehold (gebruiksrecht). Komt een beetje op hetzelfde neer als erfpacht. Leaseholder betaalt ground rent aan freeholder. De leasehold heeft een beperkte duur. Wanneer minder dan 99 jaar oppassen. Freehold is af te kopen (maar kan erg duur zijn). Koop. Je een flat, dan. Is dat een leasehold en koop je dus het resterende gebruiksrecht, niet het appartementsrecht zoals in NL.

Hypotheek (buy to let) zijn er zeer veel van (veel meer aanbieders dan in NL) , maar let op, rentevaste periode is vaak max 5 jaar. Dat betekent onzekerheid en regelmatige oversluitkosten.

Verder bevalt het ons prima. Goede markt. Wij hebben familie ter plekke die bijspringt bij calamiteiten. Anders ben je je winst vrij snel kwijt als je een rental manager aanstelt.

[InvesterenUK]

@noxou heel fijn deze reactie, veel dank! Hebben jullie alles zelf gedaan of met behulp van een broker? Ik twijfel of ik er iemand tussen wil hebben. Een verhuur makelaar of onderhoudsmakelaar eventueel. Of gewoon een tussenpersoon voor het papierwerk etc. Tuurlijk loopt dat in de papieren maar we hoeven er niet rijk van te worden. Een goede basis en zekerheid voor de toekomst is al een hele geruststelling.

[InvesterenUK]

@ybos verhuren in de EU wordt heel onaantrekkelijk gemaakt. En logisch ook met de woning nood. Zoals gezegd een huis in de verhuur gehad in Nederland maar dat is ook met een reden beëindigd. De rest van Europa heb ik me niet erg diep in verdiend. Ik ben van mening dat het niet loont om in Europa vastgoed te bezitten voor de verhuur als particulier.

[InvesterenUK]

@Perkouw hele andere regelgeving dan in NL. Goede markt en met wat zorgvuldige aankopen kun je zeker je voordeel halen. Wel lastig om daar voet aan de grond te krijgen als non citizen. Het proces duurt veel langer en veel geregel omtrent de valuta.

[noxou]

Wij regelen het zelf ja. Tussenpersoon kan ook maar dan ben je al gauw 15-25% kwijt per maand aan beheerskosten.

Let op dat zelf klussen lastig is, want alles werkt net even anders. Electra, regelgeving etc.

Huis kopen kan ook erg lastig zijn. Er is buiten Schotland in de UK niet iets als een voorlopig koopcontract. Dus tot het laatste moment kan een koop ongedaan gemaakt worden (bv als. Iemand ter elfder ure een beetje meer biedt). Of als iemand nog even een paar duizend extra uit je wil persen.
Je hebt daar ook het concept van een koopketen (chain), waarin bv vier verkopen van elkaar afhankelijk zijn omdat iedereen door moet schuiven en als 1 schakel uitvalt gaat de heleboel niet door.
Daarnaast duurt het administratieve traject na accepteren van een bod al snel acht tot zestien weken.

Zorg ook voor een goede solicitor die daar het papierwerk doet, want eigendomsaktes kunnen zeer complex zijn.

Let.ook op dat lang niet alle woningen al opgenomen zijn in het kadaster (land registry) en dat je soms met nauwelijks leesbare documenten van doen hebt (of zelfs schapevellen als eigendomsaktes als je voor een landgoed gaat 😉)

[Morpheusk]

@noxou 15 á 25% ? Ik vond een grote partij met 9% al hoog. Ik zit zelf op 5% ex. btw bij een lokale makelaar.

[noxou]

Ligt eraan wat in de service inbegrepen zit wellicht. Contract plus vetting plus periodieke controle plus onderhoud coordinatie en aanspreekpunt. Verschilt ook erg per regio.

[MrAcid]

Wij hebben ons appartement inmiddels verkocht (mede) als gevolg van de nieuwe verhuurregels. Huurders zeiden toevallig op in juli (koophuis gevonden) en met de huidige huizenprijzen in Utrecht was de keuze toen wel snel gemaakt. Paar goeie biedingen ruim boven de vraagprijs gehad en uiteindelijk voor het op één na hoogste bod gegaan ('12k laten liggen') om het aan een niet-expat stel te gunnen.

Uiteindelijk hebben we 5 jaar verhuurd (ons eigen huis geweest en niet verkocht toen we zelf gingen verhuizen) en ik denk niet dat we ooit nog eens zo veel geluk gaan hebben qua timing/rendement in zo'n korte tijd. Ook wel lekker om er straks 'vanaf' te zijn eigenlijk!

[ColeJ]

MrAcid schreef op dinsdag 24 september 2024 @ 15:24:
Wij hebben ons appartement inmiddels verkocht (mede) als gevolg van de nieuwe verhuurregels. Huurders zeiden toevallig op in juli (koophuis gevonden) en met de huidige huizenprijzen in Utrecht was de keuze toen wel snel gemaakt. Paar goeie biedingen ruim boven de vraagprijs gehad en uiteindelijk voor het op één na hoogste bod gegaan ('12k laten liggen') om het aan een niet-expat stel te gunnen.

Uiteindelijk hebben we 5 jaar verhuurd (ons eigen huis geweest en niet verkocht toen we zelf gingen verhuizen) en ik denk niet dat we ooit nog eens zo veel geluk gaan hebben qua timing/rendement in zo'n korte tijd. Ook wel lekker om er straks 'vanaf' te zijn eigenlijk!

Al een idee wat je met de vrijgekomen middelen gaat doen?

[MrAcid]

ColeJ schreef op maandag 23 september 2024 @ 13:37:
Bij ons zijn er vandaag foto's gemaakt. Deze week op Funda.
#bedankthugo! Ik zat nog te denken aan onderstaand verkoopbordje maar doe het toch maar niet.

[Afbeelding]

Alternatief: "Hier wordt geen winst meer gemaakt op de wooncrisis van een generatiegenoot."

[MrAcid]

ColeJ schreef op dinsdag 24 september 2024 @ 15:29:
[...]


Al een idee wat je met de vrijgekomen middelen gaat doen?

Niet helemaal uitgewerkt, maar het is een signifante overwaarde dus daar moet wel een 'plan' voor komen. Ik denk nu aan een combinatie van sparen (deposito), beleggen (ETF) en obligaties. Daarnaast willen we een deel 'vrij' houden om lopende maandelijkse lasten te verlagen (waarmee we het wegvallen van de verhuurcashflow opvangen). In elk geval niet de lopende hypotheek aflossen op ons woonhuis ivm de zeer lage rente.

[ Voor 7% gewijzigd door MrAcid op 24-09-2024 15:36 ]

[Wolly]

MrAcid schreef op dinsdag 24 september 2024 @ 15:32:
[...]

Niet helemaal uitgewerkt, maar het is een signifante overwaarde dus daar moet wel een 'plan' voor komen. Ik denk nu aan een combinatie van sparen (deposito), beleggen (ETF) en obligaties. Daarnaast willen we een deel 'vrij' houden om lopende maandelijkse lasten te verlagen (waarmee we het wegvallen van de verhuurcashflow opvangen). In elk geval niet de lopende hypotheek aflossen op ons woonhuis ivm de zeer lage rente.

Obligaties icm Box3, ik zie niet in hoe dat kan renderen.

[mannowlahn]

ColeJ schreef op maandag 23 september 2024 @ 13:37:
Bij ons zijn er vandaag foto's gemaakt. Deze week op Funda.
#bedankthugo! Ik zat nog te denken aan onderstaand verkoopbordje maar doe het toch maar niet.

[Afbeelding]

Laat even weten wat de opbrengst gedaan heeft. ik zit regelmatig sms 8118 te gebruiken om Bos En lommer in de gaten te houden. Onder 400k is er niks meer.

[Wolly]

Ik laat dit even hier. Antwoorden op kamervragen over het rendement op huurhuizen.

Mona Keijzer de redder van de kleine particuliere verhuurder? Dat blijkt niet uit de beantwoording van deze Kamervragen. Vragen zijn verhulde klaagzang: verhuurder kan geen rendement meer maken. De ambtenaren van Keijzer maken er geinig gehakt van.https://t.co/2IjtMoLw2i pic.twitter.com/0Xjsw5Xw20

— Jeroen van Wensen (@jvanwensen) 24 september 2024

[mannowlahn]

Ik kwam deze link nog even tegen
https://www.tvgids.nl/nie...r-stijgende-huizenprijzen

Zelfs dit programma kan vrij weinig meer voor mensen met een budget tot 400k. Misschien rebranden naar Zeiken zonder woning.

In ander topic hier op tweakers zag ik al tiny houses die al 400k zijn

Goed ander onderwerp dus, maar het geeft wel weer dat we nu dermate ver zijn dat de regels mbt verhuur echt niks zullen uitmaken. Laten we over twee jaar eens kijken wat het resultaat is in de markt. MIjn voorspelling, woningen van 50m2 binnen de ring van Amsterdam > 500k en vrije sector woningen ongeacht m2 > 2300 per maand.

[xiangpo]

mannowlahn schreef op dinsdag 24 september 2024 @ 17:01:
Laten we over twee jaar eens kijken wat het resultaat is in de markt. MIjn voorspelling, woningen van 50m2 binnen de ring van Amsterdam > 500k en vrije sector woningen ongeacht m2 > 2300 per maand.

Ook niet echt een spannende voorspelling.. Veel woningen binnen de ring van 50m2 gaan al voor meer dan 5 ton weg. Huren rond of boven de 2300 per maand is ook niet gek tegenwoordig..

[Wispe]

xiangpo schreef op dinsdag 24 september 2024 @ 17:14:
[...]


Ook niet echt een spannende voorspelling.. Veel woningen binnen de ring van 50m2 gaan al voor meer dan 5 ton weg. Huren rond of boven de 2300 per maand is ook niet gek tegenwoordig..

Hier in de straat is een woning van ca. 50m2 weggegaan voor bijna 7 ton.
Wel vernieuwbouw en Zuid, dus dat 'rechtvaardigt' het neergelegde bedrag misschien nog een beetje.

[TeslaNerd]

Wispe schreef op dinsdag 24 september 2024 @ 17:21:
[...]


Hier in de straat is een woning van ca. 50m2 weggegaan voor bijna 7 ton.
Wel vernieuwbouw en Zuid, dus dat 'rechtvaardigt' het neergelegde bedrag misschien nog een beetje.

Wow, 14k per m2 dat is wel een topper!

Ik zie binnen de ring nog wel appartementen onder de 7k per m2 maar dat zijn dan altijd beleggingspanden.
Deze bijvoorbeeld voor slechts EUR 5.178,= per m2

https://www.funda.nl/deta...takade-28-boven/43446663/

[MrAcid]

Wolly schreef op dinsdag 24 september 2024 @ 16:49:
[...]


Obligaties icm Box3, ik zie niet in hoe dat kan renderen.

Vandaar óók de andere investeringen, maar zoals gezegd: ik moet e.e.a. nog precies uitzoeken en bepalen, maar dit zal ik zeker meewegen. Mijn situatie is echter dat ik 5 jaar geleden een hypotheek heb genomen op de volledige aanschafwaarde van onze nieuwe woning. Ik heb dus geen overwaarde ingezet om die hypotheek toen te verlagen, ivm het aanhouden voor de verhuur. Aangezien ik niet wil aflossen gegeven de lage rente op mijn hypotheek is een investering die (beperkt) méér opbrengt dan mijn besparing op de hypotheekrente én zeer veilig ook een goed alternatief, ondanks dat het rendement op andere investeringen hoger is/kan zijn.

[Henkdezoveelste]

MrAcid schreef op dinsdag 24 september 2024 @ 15:24: Paar goeie biedingen ruim boven de vraagprijs gehad en uiteindelijk voor het op één na hoogste bod gegaan ('12k laten liggen') om het aan een niet-expat stel te gunnen.

Hier krijg je van mij wel een compliment voor, 12k laten liggen om wat bij te dragen aan de woningnood onder locals. Ik weet niet of ik dat ook gedaan zou hebben. De meeste vastgoedbeleggers zouden dat niet doen denk ik zo

[TeslaNerd]

Kan ik jullie objectieve mening krijgen voor deze casus?

Beleggingspand in de hoofdstad met winkel (ca100m2) en bovenwoning (ca150m2):
vraagprijs 1,8M
huuropbrengst winkel op begane grond 60k per jaar, huurovereenkomst dit jaar verlengd tot 2030
potentiele huuropbrengst bovenwoning 24-30k per jaar (wordt leeg opgeleverd)
WOZ-waarde bovenwoning 925k, WOZ-waarde winkel onbekend
aangeboden sinds 6+ maanden

Hoeveel geld zouden jullie hier in investeren?

[DIJK]

TeslaNerd schreef op dinsdag 24 september 2024 @ 20:34:
Kan ik jullie objectieve mening krijgen voor deze casus?

Beleggingspand in de hoofdstad met winkel (ca100m2) en bovenwoning (ca150m2):
vraagprijs 1,8M
huuropbrengst winkel op begane grond 60k per jaar, huurovereenkomst dit jaar verlengd tot 2030
potentiele huuropbrengst bovenwoning 24-30k per jaar (wordt leeg opgeleverd)
WOZ-waarde bovenwoning 925k, WOZ-waarde winkel onbekend
aangeboden sinds 6+ maanden

Hoeveel geld zouden jullie hier in investeren?

Niks, een bruto aanvangsrendement van 5% is sowieso te laag. Even los van alle bijkomende zaken ( locatie, staat van onderhoud, betrouwbaarheid huurder enz.)

[ybos]

TeslaNerd schreef op dinsdag 24 september 2024 @ 20:34:
Kan ik jullie objectieve mening krijgen voor deze casus?

Beleggingspand in de hoofdstad met winkel (ca100m2) en bovenwoning (ca150m2):
vraagprijs 1,8M
huuropbrengst winkel op begane grond 60k per jaar, huurovereenkomst dit jaar verlengd tot 2030
potentiele huuropbrengst bovenwoning 24-30k per jaar (wordt leeg opgeleverd)
WOZ-waarde bovenwoning 925k, WOZ-waarde winkel onbekend
aangeboden sinds 6+ maanden

Hoeveel geld zouden jullie hier in investeren?

Eerlijk gezegd 0
Rendement vind ik niet om over naar huis te schrijven en wie zegt hoeveel winkels er nog open zijn in 2030
Je ziet steeds meer winkelpanden leeg staan.
10% kosten koper hakt er ook wel even in. krap 2 miljoen investeren voor een huur van 90K Ik vind het nogal wat.
Staat van het pand Ik schrik vaak van de staat van schilderwerk/dak van dat soort panden. Het is natuurlijk niet altijd kommer en kwel maar als ik op een verdieping van een winkel loop loer ik altijd even uit het raam (als ze er zijn...) en daar word je niet vaak blij van.

(het verhaal is wel redelijk karig qua info. Is het een pand op de kalverstraat of een buitenwijk. Dan is het allebei in de hoofdstad maar locatie locatie locatie, dat scheelt nogal)

[TeslaNerd]

ybos schreef op dinsdag 24 september 2024 @ 20:52:
[...]

Eerlijk gezegd 0
Rendement vind ik niet om over naar huis te schrijven en wie zegt hoeveel winkels er nog open zijn in 2030
Je ziet steeds meer winkelpanden leeg staan.
10% kosten koper hakt er ook wel even in. krap 2 miljoen investeren voor een huur van 90K Ik vind het nogal wat.
Staat van het pand Ik schrik vaak van de staat van schilderwerk/dak van dat soort panden. Het is natuurlijk niet altijd kommer en kwel maar als ik op een verdieping van een winkel loop loer ik altijd even uit het raam (als ze er zijn...) en daar word je niet vaak blij van.

(het verhaal is wel redelijk karig qua info. Is het een pand op de kalverstraat of een buitenwijk. Dan is het allebei in de hoofdstad maar locatie locatie locatie, dat scheelt nogal)

Het is een winkelstraat in de binnenstad, volgens CushmanWakefield rapport 2023 liggen de winkelhuurprijzen daar tussen 375-750 /m2/pj

Ik zie op Funda bij verkochte panden dat een beleggingspand met vraagprijs 1,4M verkocht is voor 850k
https://www.funda.nl/deta...t-cuypstraat-86/42054291/

Als ik uit ga van 5% en 60k+20k=80k huuropbrengst, dan kom ik op 1,6M uit

[Lordy79]

DIJK schreef op dinsdag 24 september 2024 @ 20:49:
[...]

Niks, een bruto aanvangsrendement van 5% is sowieso te laag. Even los van alle bijkomende zaken ( locatie, staat van onderhoud, betrouwbaarheid huurder enz.)

Dit!
Je moet minimaal 9% vangen en er moeten dan sterke huurders inzitten met lange contracten.

[TeslaNerd]

Lordy79 schreef op dinsdag 24 september 2024 @ 21:11:
[...]

Dit!
Je moet minimaal 9% vangen en er moeten dan sterke huurders inzitten met lange contracten.

Met een sterke huurder in de winkel (@ik uitzoeken!) kom ik dan op 666k voor de winkel.

Extra info is dat ik voor de eerste 4-5 jaar de bovenwoning aan mijn zoon en 4 of 5 huisgenoten zal verhuren

[Lordy79]

TeslaNerd schreef op dinsdag 24 september 2024 @ 21:18:
[...]

Met een sterke huurder in de winkel (@ik uitzoeken!) kom ik dan op 666k voor de winkel.

Ja, nou is 9pct wel veel hoor maar je kunt met de juiste connecties vrij eenvoudig geld wegzetten tegen 7pct, zonder kosten en met een 1e hypotheek als onderpand.
Dus meer dan 14x de huur is het niet waard en zelfs dan kom je ver onder de vraagprijs die je noemt.
Vergeet niet dat je van je rendement ook een deel kwijt bent voor onderhoud en beheer en je moet ook nog je overdrachtsbelasting terugverdienen.

Toen de rente extreem laag was gingen er objecten weg voor 20x tot 25x de huur maar die tijd is nu wel voorbij.

[TeslaNerd]

Lordy79 schreef op dinsdag 24 september 2024 @ 21:30:
[...]

Ja, nou is 9pct wel veel hoor maar je kunt met de juiste connecties vrij eenvoudig geld wegzetten tegen 7pct, zonder kosten en met een 1e hypotheek als onderpand.
Dus meer dan 14x de huur is het niet waard en zelfs dan kom je ver onder de vraagprijs die je noemt.
Vergeet niet dat je van je rendement ook een deel kwijt bent voor onderhoud en beheer en je moet ook nog je overdrachtsbelasting terugverdienen.

Toen de rente extreem laag was gingen er objecten weg voor 20x tot 25x de huur maar die tijd is nu wel voorbij.

Ik dacht zelf aan een bod van 1,5M op de vraagprijs van 1,8M.

NB de rente is nu bijna 4% maar de verwachting is dat die weer gaat dalen

Off topic: waar moet ik aan denken bij: "je kunt met de juiste connecties vrij eenvoudig geld wegzetten tegen 7pct, zonder kosten en met een 1e hypotheek als onderpand"
Edit: via partijen zoals bijvoorbeeld Mogelijk.nl? https://www.mogelijk.nl/g...1My4wLjAuMTk2MDMzMzgxOQ..

[ Voor 10% gewijzigd door TeslaNerd op 24-09-2024 21:48 ]

[Lordy79]

TeslaNerd schreef op dinsdag 24 september 2024 @ 21:39:
[...]

NB de rente is nu bijna 4% maar de verwachting is dat die weer gaat dalen

Een bank geeft momenteel een rente af van 5pct voor een korte of 5 jaars termijn op leningen voor beleggings onroerend goed. Overigens kijkt een bank ook naar de huurstroom en met 60k kale huur kun je misschien 5 ton lenen maar dan houdt het helemaal op. Logisch ook wel want 5pct rente kost 25k en er moet ook wat afgelost worden. En de huur aan studenten zal niet veel helpen.

waar moet ik aan denken bij: "je kunt met de juiste connecties vrij eenvoudig geld wegzetten tegen 7pct, zonder kosten en met een 1e hypotheek als onderpand"

offtopic:
Nou, er zijn bedrijven zat die banken helemaal beu zijn en liever een paar procentpunten meer betalen maar dan geen gedoe meer hebben van banken die elke 3 jaar willen taxeren, kwartaalcijfers willen zien en andere ongein.
Op internet zijn er genoeg brokers die dit aanbieden. Mogelijk.nl is zo'n club maar er zijn er ook die veel kleiner zijn, niet adverteren en gewoon door mond tot mond reclame geld aantrekken en bedrijven vinden die dat dan dus graag willen lenen.

[MrAcid]

Henkdezoveelste schreef op dinsdag 24 september 2024 @ 19:15:
[...]


Hier krijg je van mij wel een compliment voor, 12k laten liggen om wat bij te dragen aan de woningnood onder locals. Ik weet niet of ik dat ook gedaan zou hebben. De meeste vastgoedbeleggers zouden dat niet doen denk ik zo

Dank. Denk ik ook niet en ik kan niet bij anderen in de portemonnee kijken of dat voor iedereen “kan”.

Het heeft wel een reden dat ik het hier deel: ik hoop dat meer mensen dit willen overwegen en voorbij enkel hun eigen belang kijken.

In de vorige versie van dit topic heb ik me ook een aantal keer uitgesproken vóór de Wet Middenhuur - gezien de krapte op de woningmarkt, ondanks dat het “tegen mijn eigen financiële belang” was. Voor mij was dit dan ook wel een moment om daar ook naar te handelen (en nogmaals: niet zielig en ergens ook “makkelijk” want echt veel waardestijging gehad).

[ybos]

Lordy79 schreef op dinsdag 24 september 2024 @ 21:30:
[...]

Ja, nou is 9pct wel veel hoor maar je kunt met de juiste connecties vrij eenvoudig geld wegzetten tegen 7pct, zonder kosten en met een 1e hypotheek als onderpand.
Dus meer dan 14x de huur is het niet waard en zelfs dan kom je ver onder de vraagprijs die je noemt.
Vergeet niet dat je van je rendement ook een deel kwijt bent voor onderhoud en beheer en je moet ook nog je overdrachtsbelasting terugverdienen.

Toen de rente extreem laag was gingen er objecten weg voor 20x tot 25x de huur maar die tijd is nu wel voorbij.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[rube]

ybos schreef op woensdag 25 september 2024 @ 07:18:
[...]
***members only***

Locatie + type vastgoed zal, naast de huurinkomsten, erg relevant zijn voor de waardering.
Een grachtenpand op de Keizersgracht, een supermarkt in een buitenwijk of een logistieke blokkendoos zullen daarom natuurlijk niet dezelfde factor hebben om de waarde te bepalen.

[ Voor 5% gewijzigd door rube op 25-09-2024 08:13 ]

[Lordy79]

rube schreef op woensdag 25 september 2024 @ 07:34:
[...]

Locatie + type vastgoed zal, naast de huurinkomsten, erg relevant zijn voor de waardering.
Een grachtenpand op de keizersgracht, een supermarkt in een buitenwijk of een logistieke blokkendoos zullen daarom natuurlijk niet dezelfde factor hebben om de waarde te bepalen.

Gezien de meterprijs is het geen kalverstraat, maar ook geen oost groningen

Maar je hebt volkomen gelijk.

[Qwerty-273]

InvesterenUK schreef op maandag 23 september 2024 @ 20:42:
De rest van Europa heb ik me niet erg diep in verdiend. Ik ben van mening dat het niet loont om in Europa vastgoed te bezitten voor de verhuur als particulier.

Ik denk dat je een grote fout maakt om de perikelen van de Nederlandse markt te projecteren op de Europese markt (NL is eerder een uitzondering dan een bevestiging van de hele woningverhuurmarkt in Europa). Je zal wel een bepaalde connectie moeten opbouwen met de regio waar je eventueel wilt verhuren, die markt zal je zelf moeten doorgronden met alle voor- en nadelen. Dat is niet iets wat je echt uit kunt besteden, als je daar niet op zit te wachten dan kan je beter in een REIT stappen.

[JanHenk]

@ybos Er zit best veel verschil in commercieel vastgoed, maar ik zie doorgaans ook minimaal 10% (bruto) rendementseis voorbijkomen in hedendaagse taxatierapporten, dus de waarde is dan ook 10x de huur, grofweg.

14x lijkt me veel, dat zou slechts 7% bruto rendement zijn, dat is voor commercieel vastgoed echt wel te weinig naar mijn mening, dat gaat niemand geven.

[Wolly]

JanHenk schreef op woensdag 25 september 2024 @ 08:35:
@ybos Er zit best veel verschil in commercieel vastgoed, maar ik zie doorgaans ook minimaal 10% (bruto) rendementseis voorbijkomen in hedendaagse taxatierapporten, dus de waarde is dan ook 10x de huur, grofweg.

14x lijkt me veel, dat zou slechts 7% bruto rendement zijn, dat is voor commercieel vastgoed echt wel te weinig naar mijn mening, dat gaat niemand geven.

Ik weet niet in welke hoedanigheid jij die rapporten voorbij ziet komen, maar maximaal 10x de huur is erg laag.

Winkelpand 15.198 huur, vrprijs 280.000

Bedrijfspand 45.600 huur, vrprijs 580.000

[JanHenk]

Wolly schreef op woensdag 25 september 2024 @ 09:12:
[...]


Ik weet niet in welke hoedanigheid jij die rapporten voorbij ziet komen, maar maximaal 10x de huur is erg laag.

Winkelpand 15.198 huur, vrprijs 280.000

Bedrijfspand 45.600 huur, vrprijs 580.000

Ik heb de voorbeelden niet inhoudelijk bekeken. Maar de huidige huur is niet per se relevant; taxateurs gaan ook uit van een marktconforme huur. Stel dat de huidige huur veel lager is dan de marktconforme huur en de huidige huur loopt op korte termijn af, dan lijkt het me niet raar dat de vraagprijs een stuk(je) hoger is dan 10x de huidige huur.

Maar ik moet er ook bij vermelden dat mijn ervaring praktisch enkel in Friesland is, wellicht is dat ook een factor. Dan is investeren in de periferie lucratiever, wat dan wel weer te verklaren zou zijn door een hoger risico (leegstand, huurprijs).