Vastgoed als investering Deel 2

[JanHenk]

ColeJ schreef op dinsdag 13 augustus 2024 @ 11:47:
[...]


Ik begrijp het concent rendement eigen vermogen (WACC) etc. De leverage heb ik ook flink gebruik van kunnen maken. Voor het vergelijk met andere beleggingen reken ik wel graag met marktwaarde.

WACC is juist een maatstaf van het totaal vermogen.

Ik ben van mening dat je bij het rendement op beleggen in vastgoed wel naar het eigen vermogen, dus ROIC (return on invested capital) moet kijken en dus niet naar het totaal vermogen. Dus niet delen door de marktwaarde, maar door je eigen aandeel op die fictieve balans.

Bij aandelen in een (beurs)vennootschap ben je immers ook het “eigen vermogen” van de vennootschap het verschaffen.

In het aandeel van een (beurs)vennootschap zit op zichzelf ook al een flinke hefboom.

Kortom, bij vastgoed neem ik het hefboomeffect wel mee, bij aandelen juist niet. Dat vind ik persoonlijk de meest eerlijke vergelijking.

Uiteraard kun je ook nog aandelen op marge kopen, maar dan vergroot je de hefboom die op zichzelf (naar mijn mening) al in het aandeel zit. Maar dat kan met een grotere vastgoedportefeuille ook. Opknippen in plukjes aandelen, die verkopen en deels financieren met vreemd vermogen, etc. Moeilijker, maar het kan.

[Wispe]

https://www.at5.nl/artike...em_i6DKkNwD3fF3sAijlPc_HQ

Gert-Jan Bakker heeft, net als Hugo, oogkleppen op.

[rube]

Wispe schreef op donderdag 15 augustus 2024 @ 13:14:
https://www.at5.nl/artike...em_i6DKkNwD3fF3sAijlPc_HQ

Gert-Jan Bakker heeft, net als Hugo, oogkleppen op.

Ja, dat denk ik ook. ik heb een paar uur geleden de huurder geïnformeerd dat ik het tijdelijke contract opzeg bij einde van de looptijd. Dat is het 2de tijdeijke contract die ik niet door laat lopen in een contract voor onbepaalde tijd, zoals ik voorheen wel altijd deed.

Maar, het huis verdwijnt niet, dus gaan we kijken welke koper we er blij mee gaan maken .

Aanvulling: overigens was het huurrendement bij deze huidige huurder nog niet eens heel beroerd, maar samen met nog meer vastgoed (waar ik nog wel vastzit aan contracten voor onbepaalde tijd), alle regelgeving en onzekerheid die de overheid heeft gewekt (wat gaat er volgend jaar en het jaar daarna veranderen) heb ik toch besloten om te verkopen.

[ Voor 19% gewijzigd door rube op 15-08-2024 13:35 ]

[s020506]

Wispe schreef op donderdag 15 augustus 2024 @ 13:14:
https://www.at5.nl/artike...em_i6DKkNwD3fF3sAijlPc_HQ

Gert-Jan Bakker heeft, net als Hugo, oogkleppen op.

Tja, als je compleet negeert dat er veel minder huurhuizen over blijven, dan is de wet een succes. De huurprijs gaat wel omlaag.

Coen, Hidde en de rest moeten maar gewoon een rijke vriend(in) zoeken, dan kunnen ze het huisje kopen.

[rockhopper]

De ROZ heeft inmiddels een nieuwe template voor huurcontracten online staan met bijbehorende nieuwe algemene bepalingen. (voor de mensen die het zou kunnen interesseren) Deze is bijgewerkt naar de nieuwe wetten die ingegaan zijn per 1 juli j.l.

[JoopXXX]

rockhopper schreef op donderdag 15 augustus 2024 @ 19:17:
De ROZ heeft inmiddels een nieuwe template voor huurcontracten online staan met bijbehorende nieuwe algemene bepalingen. (voor de mensen die het zou kunnen interesseren) Deze is bijgewerkt naar de nieuwe wetten die ingegaan zijn per 1 juli j.l.

Bedankt Rockhopper,

Weet je toevallig ook de grootste verschillen tussen de vorige versie en de nieuwe?
(Ik gebruik nog de variant van 2 versies terug omdat ik die door en door ken. De vorige versie vond ik te weinig toegevoegde waarde als verhuurder hebben om te switchen. Ben benieuwd of ik mezelf in de vingers snijd door nu niet over te stappen naar de nieuwste versie)

[mannowlahn]

Wispe schreef op donderdag 15 augustus 2024 @ 13:14:
https://www.at5.nl/artike...em_i6DKkNwD3fF3sAijlPc_HQ

Gert-Jan Bakker heeft, net als Hugo, oogkleppen op.

Ja bizar. Grote hopium. Uiteindelijk zal stichting woon ook geen reet meer te doen hebben haha.

[rockhopper]

JoopXXX schreef op donderdag 15 augustus 2024 @ 23:52:
[...]
Bedankt Rockhopper,

Weet je toevallig ook de grootste verschillen tussen de vorige versie en de nieuwe?
(Ik gebruik nog de variant van 2 versies terug omdat ik die door en door ken. De vorige versie vond ik te weinig toegevoegde waarde als verhuurder hebben om te switchen. Ben benieuwd of ik mezelf in de vingers snijd door nu niet over te stappen naar de nieuwste versie)

Ik zou even de handleiding die ook op de roz site staat doornemen. Ik werk met name met onzelfstandige woonruimtes dus ik bekijk alles vanuit die bril en ik hou dingen graag up to date.

In de handleiding (en de template) staan ook wat op en aanmerkingen over de geliberaliseerde verhuur, deze zijn sowieso relevant om even door te nemen omdat daar al rechtszaken over lopen. Maar contracten zijn maatwerk dus ymmv.

[rube]

JoopXXX schreef op donderdag 15 augustus 2024 @ 23:52:
[...]
Bedankt Rockhopper,

Weet je toevallig ook de grootste verschillen tussen de vorige versie en de nieuwe?

Een analyse van de aanpassingen:
https://www.fortadvocaten.nl/roz-modelhuurovereenkomst/

[Thompson]

Bij aanschaf van een 2e woning, wat is dan de peildatum waarop vermogensbelasting over de woning betaald moet worden?

Situatie; Huis 1 is vrij van hypotheek. ik koop in april een 2e woning en ben die zeker een jaar aan het verbouwen.

Betaal ik dan vanaf april 2024 vermogensbelasting, vanaf 1 januari 2025, vanaf april 2025 als ik de nieuwe woning betrek of vanaf het moment dat ik woning 1 ga verhuren? Of nog iets anders?

[JanHenk]

Thompson schreef op zaterdag 17 augustus 2024 @ 10:36:
Bij aanschaf van een 2e woning, wat is dan de peildatum waarop vermogensbelasting over de woning betaald moet worden?

Situatie; Huis 1 is vrij van hypotheek. ik koop in april een 2e woning en ben die zeker een jaar aan het verbouwen.

Betaal ik dan vanaf april 2024 vermogensbelasting, vanaf 1 januari 2025, vanaf april 2025 als ik de nieuwe woning betrek of vanaf het moment dat ik woning 1 ga verhuren? Of nog iets anders?

Woning 2 wordt het toekomstig hoofdverblijf? Dan is (en blijft) die woning box 1 (eigen woning). Je hebt dan tijdelijk 2 eigen woningen, box 1 dus.

Woning 1 gaat naar box 3 (sfeerovergang) op het moment dat je woning 2 betrekt en woning 1 niet verkoopt maar verhuurd.

Op 1 januari van het jaar daar weer op, behoort woning 1 tot de grondslag sparen en beleggen. Maar mogelijk ook (een deel van) de hypotheekschuld ivm de eigenwoningregeling (eigenwoningreserve op moment van sfeerovergang, direct af te boeken op de kosten van aankoop en verbouwing van woning 2, geeft de maximale eigenwoningschuld resterend in box 1, let ook op eventueel aflossingsplicht en overgangsrecht).

[Thompson]

JanHenk schreef op zaterdag 17 augustus 2024 @ 11:13:
[...]


Woning 2 wordt het toekomstig hoofdverblijf? Dan is (en blijft) die woning box 1 (eigen woning). Je hebt dan tijdelijk 2 eigen woningen, box 1 dus.

Woning 1 gaat naar box 3 (sfeerovergang) op het moment dat je woning 2 betrekt en woning 1 niet verkoopt maar verhuurd.

Op 1 januari van het jaar daar weer op, behoort woning 1 tot de grondslag sparen en beleggen. Maar mogelijk ook (een deel van) de hypotheekschuld ivm de eigenwoningregeling (eigenwoningreserve op moment van sfeerovergang, direct af te boeken op de kosten van aankoop en verbouwing van woning 2, geeft de maximale eigenwoningschuld resterend in box 1, let ook op eventueel aflossingsplicht en overgangsrecht).

Dus woning 1 is nu box 1, blijft box 1 tot ik die verhuur (omdat ik er nu ook nog woon)
Woning 2 is aangekocht om in de toekomst een box 1 woning te worden, dus is en blijft dat.

Moment van overgang woning 1 van box 1 naar box 3 is dus het moment dat deze verhuurd wordt? Dat kan ik bij de belastingaangifte ook zo invullen?

[Wispe]

Thompson schreef op zaterdag 17 augustus 2024 @ 22:57:
[...]


Dus woning 1 is nu box 1, blijft box 1 tot ik die verhuur (omdat ik er nu ook nog woon)
Woning 2 is aangekocht om in de toekomst een box 1 woning te worden, dus is en blijft dat.

Moment van overgang woning 1 van box 1 naar box 3 is dus het moment dat deze verhuurd wordt? Dat kan ik bij de belastingaangifte ook zo invullen?

Ja en ja.

[Thompson]

Wispe schreef op zondag 18 augustus 2024 @ 00:39:
[...]

Ja en ja.

Excuus voor de herhalende vragen, ik besef me nu dat ik mijn initiële vraag ook niet goed genoeg had geformuleerd.

Als woning 1 pas naar box 3 verhuist op het moment dat ik daadwerkelijk ga verhuren; Wordt de vermogensbelasting dan vanaf dat moment verrekend; verhuren vanaf 04/2025 = 3/4e van de berekende vermogensbelasting afrekenen? Of geldt hiervoor wel gewoon de peildatum van 1 januari - dus je betaalt pas vanaf 01-2026 vermogensbelasting? Of juist al vanaf 01-2025?

Ik twijfel nu namelijk of ik mijn woning z.s.m. geschikt wil maken voor bijvoorbeeld verhuur vanaf 01-10-2024 of dat ik beter kan wachten tot 02-01-2025 -> Waarbij de woning vanwege de peildatum (01-01-2025) pas 01-01-2026 bij het vermogen geteld wordt?

[JMfx]

https://nos.nl/artikel/25...n-huizen-na-nieuwe-regels

Achtergrondartikel van het NOS obv onderzoek Kadaster

Kernconclusies
In het verleden is onder liberalisering een deel van de woningvoorraad van koop naar huur gegaan.
Onder de nieuwe wet gaat een deel van de woningen geleidelijk weer van huur naar koop.
De nieuwe wet leidt tot nu toe nog niet tot het massaal overhevelen van woningen van verhuur naar koop.

Woonlasten stijging onder particuliere verhuurder is hoger dan voor koop, corporatie of investeerder.
Investeerders verkopen hun woningen niet, kijken meer naar lange termijn stabiel rendement.

[rube]

Dit gaat natuurlijk over de registraties bij het kadaster van het afgelopen kwartaal, de (ver)koop is meestal zo'n 8-16 weken eerder. Toen waren een aantal zaken nog niet zeker. We zullen de komende kwartalen zien of dat nog een verder effect heeft of dat dit de aantallen blijven die we gaan zien.

5900 woningen lijkt niet zo veel, maar als je dat doortrekt naar 2 - 2.5 jaar dan is dat volgens mij toch een aardig percentage van de particuliere huurwoningen die er straks niet meer zijn.

[Morpheusk]

JMfx schreef op maandag 19 augustus 2024 @ 16:47:
https://nos.nl/artikel/25...n-huizen-na-nieuwe-regels

Achtergrondartikel van het NOS obv onderzoek Kadaster

Kernconclusies
In het verleden is onder liberalisering een deel van de woningvoorraad van koop naar huur gegaan.
Onder de nieuwe wet gaat een deel van de woningen geleidelijk weer van huur naar koop.
De nieuwe wet leidt tot nu toe nog niet tot het massaal overhevelen van woningen van verhuur naar koop.

Woonlasten stijging onder particuliere verhuurder is hoger dan voor koop, corporatie of investeerder.
Investeerders verkopen hun woningen niet, kijken meer naar lange termijn stabiel rendement.

Grappig, kreeg vanuit FD zojuist een pushbericht met een andere conclusie: "Vastgoedbeleggers blijven onder druk van een hogere rente en strengere (fiscale) wetgeving in stevig tempo huurwoningen verkopen."

https://fd.nl/samenleving...m_term=app-ios&gift=pM7xY

[JMfx]

Morpheusk schreef op maandag 19 augustus 2024 @ 18:14:
[...]


Grappig, kreeg vanuit FD zojuist een pushbericht met een andere conclusie: "Vastgoedbeleggers blijven onder druk van een hogere rente en strengere (fiscale) wetgeving in stevig tempo huurwoningen verkopen."

https://fd.nl/samenleving...m_term=app-ios&gift=pM7xY

In het FD artikel staat:
"Met de nieuwste cijfers van het Kadaster in de hand is het volgens deskundigen nog te vroeg om zwaarwegende conclusies te trekken over de gevolgen van alle regelgeving voor de Nederlandse huurmarkt."

Dit is dezelfde conclusie als de strekking van het NOS artikel. Enkel de titel van het FD-artikel ( 'stevig tempo huurwoningen verkopen' ) heeft duidelijk tot doel de gevoelige snaar van de achterban te raken.

[sjorsjuhmaniac]

Op nu ook:

quote: https://www.nu.nl/economi...-door-nieuwe-huurwet.html

Zoals verwacht hebben particuliere verhuurders het afgelopen kwartaal meer woningen verkocht dan een jaar eerder. Beleggers doen hun woningen van de hand omdat nieuwe overheidsregels het verhuren van woningen minder aantrekkelijk maken.

[Kartmans1]

Zojuist te horen gekregen dat mijn woning welke ik een viertal jaar heb verhuurd nu definitief verkocht is. Huurder had destijds een contract voor onbepaalde tijd maar had haar huur per 1 mei opgezegd. Voor mij de aanleiding om uit te ponden.

In hetzelfde dorp zie ik heel veel appartementen welke eerder verhuurd zijn nu de verkoop in gaan. Hugo hoor je straks niets meer van, maar zijn beleid zal mijns inziens nog een lange tijd nasijpelen.

Ik ben in ieder geval blij dat ik er vanaf ben. Ik rekende een mijns inziens nette huurprijs, maar door de stijgende WOZ waarde en de veranderde belasting (slechtere leegwaarderatio) werd de belastingdruk steeds hoger en verslechterde het rendement. Tel daarbij het gezeur vanuit de VVE op van met name 1 bewoner waardoor daar ook steeds hogere kosten aan zaten, dan concludeer je dat je eieren voor je geld kiest.

[JMfx]

Kartmans1 schreef op woensdag 21 augustus 2024 @ 11:46:
Zojuist te horen gekregen dat mijn woning welke ik een viertal jaar heb verhuurd nu definitief verkocht is. Huurder had destijds een contract voor onbepaalde tijd maar had haar huur per 1 mei opgezegd. Voor mij de aanleiding om uit te ponden.

In hetzelfde dorp zie ik heel veel appartementen welke eerder verhuurd zijn nu de verkoop in gaan. Hugo hoor je straks niets meer van, maar zijn beleid zal mijns inziens nog een lange tijd nasijpelen.

Ik ben in ieder geval blij dat ik er vanaf ben. Ik rekende een mijns inziens nette huurprijs, maar door de stijgende WOZ waarde en de veranderde belasting (slechtere leegwaarderatio) werd de belastingdruk steeds hoger en verslechterde het rendement. Tel daarbij het gezeur vanuit de VVE op van met name 1 bewoner waardoor daar ook steeds hogere kosten aan zaten, dan concludeer je dat je eieren voor je geld kiest.

En hoeveel vermogenswinst heb je gemaakt op de verkoop? (verkoop min aankoop)
Nadeel van particuliere verhuur is de grote rendementen die particuliere verhuurders opstrijken.
Dit gaat niet naar de huurder toe (terwijl de huur wel telkens duurder wordt door gestegen woningwaarde). Hierdoor wordt huren steeds meer onbetaalbaar.

[fsfikke]

JMfx schreef op woensdag 21 augustus 2024 @ 13:03:
[...]


En hoeveel vermogenswinst heb je gemaakt op de verkoop? (verkoop min aankoop)
Nadeel van particuliere verhuur is de grote rendementen die particuliere verhuurders opstrijken.
Dit gaat niet naar de huurder toe (terwijl de huur wel telkens duurder wordt door gestegen woningwaarde). Hierdoor wordt huren steeds meer onbetaalbaar.

Ja, want enkel particuliere verhuurders willen geen verlies maken.

quote: https://nos.nl/artikel/25...zen-meer-bij-door-huurwet

ASR bouwt geen huurhuizen meer bij door huurwet
"Onder de nieuwe Wet betaalbare huur maken we op dit moment een pas op de plaats", zegt een woordvoerder. "We merken dat het aantrekken van nieuw kapitaal meer moeite kost."

Dat huizenprijzen zo snel stijgen kan je moeilijk particuliere verhuurders toeschrijven. De particuliere huizenbezitters drijven die markt omhoog.

[ Voor 8% gewijzigd door fsfikke op 21-08-2024 13:08 ]

[mannowlahn]

JMfx schreef op woensdag 21 augustus 2024 @ 13:03:
[...]


En hoeveel vermogenswinst heb je gemaakt op de verkoop? (verkoop min aankoop)
Nadeel van particuliere verhuur is de grote rendementen die particuliere verhuurders opstrijken.
Dit gaat niet naar de huurder toe (terwijl de huur wel telkens duurder wordt door gestegen woningwaarde). Hierdoor wordt huren steeds meer onbetaalbaar.

Gaan de onderhoudskosten ook naar de huurder toe dan? Want anders is het wel de lusten en niet de lasten mentaliteit.

[Kartmans1]

JMfx schreef op woensdag 21 augustus 2024 @ 13:03:
[...]


En hoeveel vermogenswinst heb je gemaakt op de verkoop? (verkoop min aankoop)
Nadeel van particuliere verhuur is de grote rendementen die particuliere verhuurders opstrijken.
Dit gaat niet naar de huurder toe (terwijl de huur wel telkens duurder wordt door gestegen woningwaarde). Hierdoor wordt huren steeds meer onbetaalbaar.

Genoeg. Dus daarover mag ik ook niet klagen. Wil het niet dat onder het nieuwe box 3 plan vanaf 2027 deze ‘fictieve’ waardestijging al wordt belast en mag worden afgerekend.

Daarbij zou je zelfs kunnen stellen dat door deze hogere woningwaarde de huurprijs dus nog verder achterblijft, aangezien de huurder voor een ‘appel en een ei’ in een veel duurdere woning kan blijven wonen.

En wat hierboven al wordt gezegd. Vier jaar geleden waren de onderhoudskosten, beheerdersfee en belastingen fors lager. En de huur was in die vier jaar van 850 naar 914 gestegen. Nou poehoe, wat een stijging.

[JMfx]

Kartmans1 schreef op woensdag 21 augustus 2024 @ 13:46:
[...]

Genoeg. Dus daarover mag ik ook niet klagen. Wil het niet dat onder het nieuwe box 3 plan vanaf 2027 deze ‘fictieve’ waardestijging al wordt belast en mag worden afgerekend.

Daarbij zou je zelfs kunnen stellen dat door deze hogere woningwaarde de huurprijs dus nog verder achterblijft, aangezien de huurder voor een ‘appel en een ei’ in een veel duurdere woning kan blijven wonen.

En wat hierboven al wordt gezegd. Vier jaar geleden waren de onderhoudskosten, beheerdersfee en belastingen fors lager. En de huur was in die vier jaar van 850 naar 914 gestegen. Nou poehoe, wat een stijging.

Feit blijft dat je grofweg een rendement hebt gemaakt van 10-15% per jaar op geïnvesteerd vermogen.
Dat is inclusief alle inkomsten, kosten en waardestijging woning.

De woningmarkt is een zero-sum game.
Elke euro kan maar één kant op rollen. Goed voor jou dat jij dit rendement hebt gemaakt, maar het gaat daardoor niet naar de persoon die in de woning woont (kan zijn in de vorm van: koper eigen huis of huurder).

Uiteindelijk gaat de hele discussie over de woningmarkt over (her)verdeling van geld, niks meer en niks minder. Wie krijgt de euro op z'n rekening.

[rube]

JMfx schreef op woensdag 21 augustus 2024 @ 14:13:
[...]
Uiteindelijk gaat de hele discussie over de woningmarkt over (her)verdeling van geld, niks meer en niks minder. Wie krijgt de euro op z'n rekening.

Discussie daarover past beter in het topic ontwikkelingen op de huizenmarkt:
Dit topic heet "vastgoed als investering" dus is het logisch dat het gaat over (des)investeren en rendement met het (ver)kopen en verhuren van vastgoed.

[JMfx]

rube schreef op woensdag 21 augustus 2024 @ 14:42:
[...]

Discussie daarover past beter in het topic ontwikkelingen op de huizenmarkt:
Dit topic heet "vastgoed als investering" dus is het logisch dat het gaat over (des)investeren en rendement met het (ver)kopen en verhuren van vastgoed.

Mijn reactie gaat over het rendement van vastgoed als investering.
Ik betoog dat dat hoog ligt, en dat dat rendement daardoor niet elders terecht komt.

Hoeveel rendement heb jij bereikt met jouw vastgoed als investering? (inkomsten, kosten & ongerealiseerde vermogenswinst). Lijkt me mooi om in dit topic wat ervaringen bij elkaar te brengen.

[fsfikke]

JMfx schreef op woensdag 21 augustus 2024 @ 14:51:
[...]


Mijn reactie gaat over het rendement van vastgoed als investering.
Ik betoog dat dat hoog ligt, en dat dat rendement daardoor niet elders terecht komt.

Kan je dat betoog nog een keer quoten? Ik zie alleen een niet onderbouwde stelling. En zoals ik al eerder schreef, waar is jouw verontwaardiging als iemand zijn eerste huisje met 3 ton overwaarde doorverkoopt?

[JMfx]

fsfikke schreef op woensdag 21 augustus 2024 @ 14:56:
[...]

Kan je dat betoog nog een keer quoten? Ik zie alleen een niet onderbouwde stelling. En zoals ik al eerder schreef, waar is jouw verontwaardiging als iemand zijn eerste huisje met 3 ton overwaarde doorverkoopt?

Dat is net zo schadelijk inderdaad.
Het aanbod op de woningmarkt is van nature beperkt (er is geen ruimte om zomaar veel woningen bij te bouwen).

Door het instellen van belastingvrijstellingen op de Box 1 eigen woning, zoals geen vermogenswinst heffing, hypotheekrenteaftrek & wet hillen, schieten de woningprijzen omhoog. Door de belastingvrijstelling ontstaat oneindige vraag naar koopwoningen.

Hetzelfde geld voor Box3 vastgoed als investering, door de belastingvrijstellingen, zoals fictief rendement dat veel lager ligt dan werkelijk rendement, schieten de woningprijzen nog verder omhoog.

Doordat de woningprijzen omhoog schieten, wordt huren steeds meer onbetaalbaar. Het kost gewoon meer geld om een huurwoning te kopen, bouwen en onderhouden (=hogere huur).
Het is goed dat met de nieuwe wet belastingvrijstellingen worden weggenomen in Box3.

De volgende stap moet zijn dat de Box1 eigen woning wordt overgeheveld naar Box3.

Alleen door de belastingvrijstellingen verder in te korten, gaat de vraag naar koopwoningen afnemen.
De schaarste aan woningen blijft, maar de prijzen zullen stabiliseren (en gecorrigeerd voor inflatie dalen).

De woningprijsstijging in Nederland is afgelopen jaren veel hoger geweest dan andere landen om ons heen, juist door alle fiscale cadeautjes.

Het is tijd voor verandering, dat vastgoed geen super rendementen meer oplevert.

[Kartmans1]

JMfx schreef op woensdag 21 augustus 2024 @ 15:47:
[...]


Dat is net zo schadelijk inderdaad.
Het aanbod op de woningmarkt is van nature beperkt (er is geen ruimte om zomaar veel woningen bij te bouwen).

Door het instellen van belastingvrijstellingen op de Box 1 eigen woning, zoals geen vermogenswinst heffing, hypotheekrenteaftrek & wet hillen, schieten de woningprijzen omhoog. Door de belastingvrijstelling ontstaat oneindige vraag naar koopwoningen.

Hetzelfde geld voor Box3 vastgoed als investering, door de belastingvrijstellingen, zoals fictief rendement dat veel lager ligt dan werkelijk rendement, schieten de woningprijzen nog verder omhoog.

Doordat de woningprijzen omhoog schieten, wordt huren steeds meer onbetaalbaar. Het kost gewoon meer geld om een huurwoning te kopen, bouwen en onderhouden (=hogere huur).
Het is goed dat met de nieuwe wet belastingvrijstellingen worden weggenomen in Box3.

De volgende stap moet zijn dat de Box1 eigen woning wordt overgeheveld naar Box3.

Alleen door de belastingvrijstellingen verder in te korten, gaat de vraag naar koopwoningen afnemen.
De schaarste aan woningen blijft, maar de prijzen zullen stabiliseren (en gecorrigeerd voor inflatie dalen).

De woningprijsstijging in Nederland is afgelopen jaren veel hoger geweest dan andere landen om ons heen, juist door alle fiscale cadeautjes.

Het is tijd voor verandering, dat vastgoed geen super rendementen meer oplevert.

Waarom zou een oneindige vraag ontstaan naar koopwoningen door deze regels? Ja, het is voor velen aantrekkelijker om te kopen, maar de vraag is echt wel eindig als er er meer woningen zijn dan dat er vraag is. Vergeet niet dat rond 2009 de woningmarkt er heel anders bij lag. Toen raakte je je huis aan de straatstenen niet kwijt. Nu hebben we alleen zo’n 2 miljoen inwoners meer in Nederland, zonder dat daarvoor is bijgebouwd.


Want als je al die vrijstellingen wegneemt, en een eigen woning of box 3 woning onaantrekkelijker maakt, dan is het woningprobleem opgelost? Je zegt zelf dat de woning schaarste dan blijft, maar de prijzen zullen stabiliseren. Waarom is dat volgens jou? Het is toch nog steeds een spel van vraag en aanbod. Mensen hebben nog steeds woningen nodig, deze zullen ze toch moeten kopen of huren.

Je zegt zelf over stijging van huurprijzen dat dit komt doordat het meer geld kost om te kopen, bouwen en onderhouden. Het bouwen en onderhouden wordt toch nooit goedkoper door aan de belastingregels waar jij het over hebt te tornen?

Je redeneert mijns inziens veel, maar vooral vanuit correlaties. Ik betwijfel of er een echt causaal verband is op basis van jouw redenaties.

Misschien dat je verder tegen vastgoed als investering bent, dat mag, maar wellicht komt dat meer tot zijn recht in het topic wat hierboven werd aangehaald.

[s020506]

JMfx schreef op woensdag 21 augustus 2024 @ 14:51:
[...]


Mijn reactie gaat over het rendement van vastgoed als investering.
Ik betoog dat dat hoog ligt, en dat dat rendement daardoor niet elders terecht komt.

Hoeveel rendement heb jij bereikt met jouw vastgoed als investering? (inkomsten, kosten & ongerealiseerde vermogenswinst). Lijkt me mooi om in dit topic wat ervaringen bij elkaar te brengen.

Gaan we weer. Het idee van dit topic is dat er een zo hoog mogelijk rendement wordt gehaald op vastgoed. Daar mag je problemen mee hebben, maar dit topic is niet de plaats om daar over te zeuren.

Elke keer weer dat gezever over rendement, dat de waardestijging mee moet worden genomen. Maar met de waardestijging kan ik de belasting niet betalen. En er wordt compleet voorbij gegaan aan het risico dat omhoog gaat. Of de kosten.

Voor discussie over het veranderen van de woningmarkt mag je naar het eerder genoemde topic.

[JMfx]

s020506 schreef op woensdag 21 augustus 2024 @ 17:17:
[...]


Gaan we weer. Het idee van dit topic is dat er een zo hoog mogelijk rendement wordt gehaald op vastgoed. Daar mag je problemen mee hebben, maar dit topic is niet de plaats om daar over te zeuren.

Elke keer weer dat gezever over rendement, dat de waardestijging mee moet worden genomen. Maar met de waardestijging kan ik de belasting niet betalen. En er wordt compleet voorbij gegaan aan het risico dat omhoog gaat. Of de kosten.

Voor discussie over het veranderen van de woningmarkt mag je naar het eerder genoemde topic.

Dat is incorrect.
Dit topic gaat over vastgoed als investering.
Niet enkel over investeren om een zo hoog mogelijk rendement te maken.
Alle meningen zijn welkom, niet enkel jouw mening.

[Morpheusk]

ASR heeft ook aangegeven te gaan stoppen met investeringen in nieuwe huurwoningen, dit terwijl de winst halverwege dit jaar al op bijna 60% hoger zit dan vorig jaar. Ben benieuwd of het kabinet ooit weer gaat bijdraaien..

De verzekeraar kondigde woensdag aan te stoppen met investeringen in de bouw van nieuwe huurwoningen. ASR, met in totaal 26.000 huurwoningen in portefeuille een grote belegger in dit soort huizen, staakt nieuwe plannen omdat het rendement te veel onder druk staat door de nieuwe regels voor huurwoningen.
Huizen met een zogeheten middenhuur zijn sinds kort gebonden aan een maximale huur en een puntensysteem. Dat moet huizen betaalbaarder maken voor woningzoekenden, maar schrikt geldschieters zoals vastgoedfondsen, verzekeraars en pensioenfondsen juist af.
Topman Jos Baeten van ASR stelde vorig jaar al dat het wetsvoorstel desastreus zou uitpakken. ‘Nu het zover is, moeten wij deze stap wel nemen. Ik beleg voor de pensioenen van klanten, dat vraagt om een zeker rendement, en dat kan ik niet uit de huurmarkt halen als de huur gemaximeerd is en de bouwkosten juist stijgen.’ Al toegezegde projecten gaan wel door en ASR houdt vooralsnog de bestaande portefeuille huizen op de balans.

Lees het volledige artikel: https://fd.nl/financiele-...ouwen-nieuwe-huurwoningen

[Fr33z]

JMfx schreef op woensdag 21 augustus 2024 @ 15:47:
[...]


Dat is net zo schadelijk inderdaad.
Het aanbod op de woningmarkt is van nature beperkt (er is geen ruimte om zomaar veel woningen bij te bouwen).


Alleen door de belastingvrijstellingen verder in te korten, gaat de vraag naar koopwoningen afnemen.
De schaarste aan woningen blijft, maar de prijzen zullen stabiliseren (en gecorrigeerd voor inflatie dalen).

De woningprijsstijging in Nederland is afgelopen jaren veel hoger geweest dan andere landen om ons heen, juist door alle fiscale cadeautjes.

Deel 1, absoluut mee eens.

Deel 2, hoe werkt dat dan volgens jou? Ja belastingregels hebben invloed op welke vorm van eigendom interresant is, dat kan ik volgen. Maar wat is nou het grootste probleem en hoe wordt dat dan opgelost door jouw idee over belastingregels?

Mijns inziens is het grootste probleem bizarre prijsstijgingen van woningen. Dit is deels door een tekort dat alleen maar groter wordt en deels door de leenruimte die er is. Simpel gezegd: als je het mag lenen ga je het uitgeven aan een huis want 'je moet toch ergens wonen'.

Het tekort aan woningen: dat gaat absoluut nul opgelost worden door de belastingschuifjes die jij noemt. Ik snap daarom niet welke verbanden en mechanismes jij ziet die het benoemde effect gaan hebben.

[JMfx]

Fr33z schreef op woensdag 21 augustus 2024 @ 20:08:
[...]


Deel 1, absoluut mee eens.

Deel 2, hoe werkt dat dan volgens jou? Ja belastingregels hebben invloed op welke vorm van eigendom interresant is, dat kan ik volgen. Maar wat is nou het grootste probleem en hoe wordt dat dan opgelost door jouw idee over belastingregels?

Mijns inziens is het grootste probleem bizarre prijsstijgingen van woningen. Dit is deels door een tekort dat alleen maar groter wordt en deels door de leenruimte die er is. Simpel gezegd: als je het mag lenen ga je het uitgeven aan een huis want 'je moet toch ergens wonen'.

Het tekort aan woningen: dat gaat absoluut nul opgelost worden door de belastingschuifjes die jij noemt. Ik snap daarom niet welke verbanden en mechanismes jij ziet die het benoemde effect gaan hebben.

De hoogte van de prijsstijging wordt inderdaad bepaald door de leenruimte "Als je het mag lenen, ga je het uitgeven." De fiscale regelingen zoals de hypotheekrenteaftrek zorgen ervoor dat je bruto meer kan lenen, bij dezelfde netto maandlasten.
Zonder fiscale regelingen zouden veel minder mensen de wettelijke maximale leenruimte benutten, puur omdat ze het in de praktijk niet financieel kunnen dragen. Als de leenruimte in de praktijk omlaag gaat, stabiliseren ook de woningprijzen.

Daarnaast zorgen de fiscale regelingen dat meer mensen de koopwoningmarkt betreden (zowel koop eigen woning, als koop voor investering). Als een koopwoning over een periode van 10 jaar fiscaal veel voordeliger is dan een huurwoning, dan zullen meer mensen kiezen voor een koopwoning. Meer mensen bieden op dezelfde hoeveelheid woningen, en daarmee stijgt de prijs nog harder (vraag is groter dan het aanbod).

[s020506]

JMfx schreef op woensdag 21 augustus 2024 @ 17:18:
[...]


Dat is incorrect.
Dit topic gaat over vastgoed als investering.
Niet enkel over investeren om een zo hoog mogelijk rendement te maken.
Alle meningen zijn welkom, niet enkel jouw mening.

Dat is het punt. Niet alle meningen zijn hier welkom. Daarom hebben we een deel 2 van dit topic.

Het staat letterlijk onderaan, of boven aan als op reageren klikt:

Wat is namelijk niet de bedoeling?
- discussie over de politieke aspecten van de woningmarkt, ook dat past beter in AWM

Het begint al dat je beweert dat er 10 tot 15% rendement is gemaakt. Daar weet je niks van. En het is vervelend dat je met deze aanname erin vliegt en daar je discussie op bouwt.

Maar goed, ik ga er verder geen woorden aan vuil maken. Jammer van dit topic, maar als mijn huurder vertrekt, ben ik ook weg hier

[JMfx]

s020506 schreef op woensdag 21 augustus 2024 @ 22:19:
[...]


Dat is het punt. Niet alle meningen zijn hier welkom. Daarom hebben we een deel 2 van dit topic.

Het staat letterlijk onderaan, of boven aan als op reageren klikt:


[...]


Het begint al dat je beweert dat er 10 tot 15% rendement is gemaakt. Daar weet je niks van. En het is vervelend dat je met deze aanname erin vliegt en daar je discussie op bouwt.

Maar goed, ik ga er verder geen woorden aan vuil maken. Jammer van dit topic, maar als mijn huurder vertrekt, ben ik ook weg hier

Ehm. Dit topic staat vol met politieke uitspraken.
Vooral ageren tegen wetgeving aangenomen door de Staten Generaal. Reacties als 'kijk zie je wel dat het beleid slecht uitpakt'. Het lijkt meer een politieke klaagzang tegen Hugo de Jong, dan discussiëren over vastgoed als investering.

Ik zal het hier verder bij laten

Een reactie van eerder in dit topic:

Ik vind het best knap dat de overheid dat voor elkaar gekregen heeft. Je moet het ze echt nageven, nou ja onze vriend Hugo. Van stront nog een extra hoop diarree erbij. Dit is wat mij betreft een behoorlijke gave van deze man. Dus nogmaals, popcorn erbij.

[ Voor 5% gewijzigd door JMfx op 22-08-2024 00:42 ]

[Thompson]

Thompson schreef op maandag 19 augustus 2024 @ 09:24:
[...]


Excuus voor de herhalende vragen, ik besef me nu dat ik mijn initiële vraag ook niet goed genoeg had geformuleerd.

Als woning 1 pas naar box 3 verhuist op het moment dat ik daadwerkelijk ga verhuren; Wordt de vermogensbelasting dan vanaf dat moment verrekend; verhuren vanaf 04/2025 = 3/4e van de berekende vermogensbelasting afrekenen? Of geldt hiervoor wel gewoon de peildatum van 1 januari - dus je betaalt pas vanaf 01-2026 vermogensbelasting? Of juist al vanaf 01-2025?

Ik twijfel nu namelijk of ik mijn woning z.s.m. geschikt wil maken voor bijvoorbeeld verhuur vanaf 01-10-2024 of dat ik beter kan wachten tot 02-01-2025 -> Waarbij de woning vanwege de peildatum (01-01-2025) pas 01-01-2026 bij het vermogen geteld wordt?

Ik quote mezelf hier toch even. Volgens Waarde en peildatum Belastingsdienst is het gewoon een harde peildatum van 1 januari. Dan zou ik dus als ik de woning vanaf 2 januari ga verhuren, en dan verhuist deze dus pas naar box 3, pas vanaf het jaar daarop er vermogensbelasting over betalen?

Dat betekent dat nu z.s.m. verhuren helemaal niet interessant is, de vermogensbelasting over een heel jaar is hoger dan ik okt~dec aan huur kan ontvangen. En per 2 januari is extra interessant omdat ik dan een jaar wél huurinkomsten heb maar over dat jaar nog niet de bijbehorende vermogensbelasting betaal.

[Wispe]

Thompson schreef op donderdag 22 augustus 2024 @ 09:59:
[...]


Ik quote mezelf hier toch even. Volgens Waarde en peildatum Belastingsdienst is het gewoon een harde peildatum van 1 januari. Dan zou ik dus als ik de woning vanaf 2 januari ga verhuren, en dan verhuist deze dus pas naar box 3, pas vanaf het jaar daarop er vermogensbelasting over betalen?

Dat betekent dat nu z.s.m. verhuren helemaal niet interessant is, de vermogensbelasting over een heel jaar is hoger dan ik okt~dec aan huur kan ontvangen. En per 2 januari is extra interessant omdat ik dan een jaar wél huurinkomsten heb maar over dat jaar nog niet de bijbehorende vermogensbelasting betaal.

Los van het feit dat het asociaal is om in deze tijden van woningtekorten een woning expres leeg te laten staan en er gemeentes met regels zijn waarbij je de woning niet langer dan X maanden leeg mag laten staan.

[Thompson]

Wispe schreef op donderdag 22 augustus 2024 @ 10:11:
[...]


Los van het feit dat het asociaal is om in deze tijden van woningtekorten een woning expres leeg te laten staan en er gemeentes met regels zijn waarbij je de woning niet langer dan X maanden leeg mag laten staan.

De woning staat niet leeg; ik woon er zelf nog.
Ik heb alleen wel de keus om een paar maanden bij mijn vader/vriendin te logeren terwijl ik woning 2 aan het verbouwen ben en de woning al eerder te verhuren, of gewoon op m'n gemak doen en het pas vanaf 2 januari doen.

En dan ben ik volgens mij gewoon een dief van m'n eigen portemonnee om wel vanaf december te verhuren i.p.v. 2 januari? Ik kan er ook niks aan doen dat die peildatum 1 fixed datum is en dat ze, als ik het dus goed begrijp, niet naar rato kunnen verrekenen. Want dat zou natuurlijk het eerlijkste zijn.

[Morpheusk]

Thompson schreef op donderdag 22 augustus 2024 @ 09:59:
[...]


Ik quote mezelf hier toch even. Volgens Waarde en peildatum Belastingsdienst is het gewoon een harde peildatum van 1 januari. Dan zou ik dus als ik de woning vanaf 2 januari ga verhuren, en dan verhuist deze dus pas naar box 3, pas vanaf het jaar daarop er vermogensbelasting over betalen?

Dat betekent dat nu z.s.m. verhuren helemaal niet interessant is, de vermogensbelasting over een heel jaar is hoger dan ik okt~dec aan huur kan ontvangen. En per 2 januari is extra interessant omdat ik dan een jaar wél huurinkomsten heb maar over dat jaar nog niet de bijbehorende vermogensbelasting betaal.

Klopt, je mag eventuele hypotheek wel maar aftrekken tot je verhuisd bent.
Box 3 hoeft niet perse vervelend te zijn bij een hoge hypotheek i.c.m. de WOZ. Schuld mag je dan verreken en met de leegwaarderatio wordt je WOZ nog iets lager in de aangifte.

[mannowlahn]

Wispe schreef op donderdag 22 augustus 2024 @ 10:11:
[...]


Los van het feit dat het asociaal is om in deze tijden van woningtekorten een woning expres leeg te laten staan en er gemeentes met regels zijn waarbij je de woning niet langer dan X maanden leeg mag laten staan.

Hij gaf toch eerder aan dat die woning niet leeg staat?

Haha je bent zo vaak in de modus om iedereen de les te lezen dat je soms een beetje doorslaat

[ColeJ]

Wispe schreef op donderdag 22 augustus 2024 @ 10:11:
[...]


Los van het feit dat het asociaal is om in deze tijden van woningtekorten een woning expres leeg te laten staan en er gemeentes met regels zijn waarbij je de woning niet langer dan X maanden leeg mag laten staan.

Komt die morele kompas weer

[mannowlahn]

ColeJ schreef op vrijdag 23 augustus 2024 @ 14:20:
[...]


Komt die morele kompas weer

Misschien werkt hij in het dagelijkse leven wel in een beroep waarom hij continue mensen moeten attenderen op de nederlandse wet en vind het moeilijk om soms even het werk naast zich neer te leggen.

Op zich is het niet zo erg maar soms mag het wel een tandje minder want uiteindelijk plaats je jezelf een beetje buiten spel in een discussie. Maar goed, ieder zijn ding he. Ik bedoel ik ben ook niet continue alle github repos aan het langs gaan met belerende pull requesten als mensen niet de best practices implementeren. Al hoewel, het lijkt mij best hilarisch. Ongevraagd mensen hun shit beoordelen

[Thompson]

Morpheusk schreef op donderdag 22 augustus 2024 @ 19:36:
[...]


Klopt, je mag eventuele hypotheek wel maar aftrekken tot je verhuisd bent.
Box 3 hoeft niet perse vervelend te zijn bij een hoge hypotheek i.c.m. de WOZ. Schuld mag je dan verreken en met de leegwaarderatio wordt je WOZ nog iets lager in de aangifte.

De woning is zoals goed als hypotheek vrij.
Dan is de conclusie duidelijk; vanaf 2 januari of later verhuren zodat ik pas vanaf 2026 vermogensbelasting erover hoef te betalen. Ik had met liefde en plezier wel vanaf oktober verhuurd, als ik dan ook alleen maar over oktober/november/december de vermogensbelasting hoef te betalen. Ik ga niet ruim 6k aftikken voor 3900 aan huurinkomsten en het mezelf ook nog eens lastiger maken met verhuizen

[Wispe]

mannowlahn schreef op vrijdag 23 augustus 2024 @ 14:28:
[...]

Misschien werkt hij in het dagelijkse leven wel in een beroep waarom hij continue mensen moeten attenderen op de nederlandse wet en vind het moeilijk om soms even het werk naast zich neer te leggen.

Op zich is het niet zo erg maar soms mag het wel een tandje minder want uiteindelijk plaats je jezelf een beetje buiten spel in een discussie. Maar goed, ieder zijn ding he. Ik bedoel ik ben ook niet continue alle github repos aan het langs gaan met belerende pull requesten als mensen niet de best practices implementeren. Al hoewel, het lijkt mij best hilarisch. Ongevraagd mensen hun shit beoordelen

Ook buiten het werk om moeten we ons aan de wetten houden. Dus als mensen hun woning willen gebruiken als kantoor terwijl dat niet mag of als mensen hun woning verhuren zonder toestemming van de bank, moet ik maar mijn klep houden?

[Henkdezoveelste]

Zeer treffende column in de telegraaf. De ‘Wet Dakloze Huurder’ houd ik erin.

https://www.telegraaf.nl/...akte-de-werkenden-dakloos

[mannowlahn]

Wispe schreef op vrijdag 23 augustus 2024 @ 15:05:
[...]


Ook buiten het werk om moeten we ons aan de wetten houden. Dus als mensen hun woning willen gebruiken als kantoor terwijl dat niet mag of als mensen hun woning verhuren zonder toestemming van de bank, moet ik maar mijn klep houden?

Ja ik weet het niet man, niemand zegt dat je je klep moet houden. Maar het gaat om de mate. Maar blijkbaar betreft het een binaire situatie dus dan is het alles of niets?

Overigens staat niet in de nederlandse wet dat je niet mag verhuren zonder toestemming van de bank. Dat staat in je hypotheek akte. Maar het moet wel een dagtaak zijn, mensen die iets downloaden er op wijzen, door rood rijders in de stad. Snap je een beetje waar ik heen wil hiermee. Niemand betwist dat sommige zaken in de wet staan, maar voor het meerendeel hier zien we het als een overtrokken reactie als je continue daar mee door blijft gaan. En dat is je goed recht, net zoals dat van ons is om daar af en toe ons gevoel kenbaar over te maken.

[mannowlahn]

Henkdezoveelste schreef op vrijdag 23 augustus 2024 @ 15:36:
Zeer treffende column in de telegraaf. De ‘Wet Dakloze Huurder’ houd ik erin.

https://www.telegraaf.nl/...akte-de-werkenden-dakloos

Lol mooie idd

hier zonder paywall(weet niet of dit de randjes van de wet opzoekt, meaculpa): https://archive.ph/oXR5D

[ Voor 13% gewijzigd door mannowlahn op 23-08-2024 15:39 ]

[rockhopper]

mannowlahn schreef op vrijdag 23 augustus 2024 @ 15:38:
[...]
Overigens staat niet in de nederlandse wet dat je niet mag verhuren zonder toestemming van de bank. Dat staat in je hypotheek akte. Maar het moet wel een dagtaak zijn, mensen die iets downloaden er op wijzen, door rood rijders in de stad. Snap je een beetje waar ik heen wil hiermee. Niemand betwist dat sommige zaken in de wet staan, maar voor het meerendeel hier zien we het als een overtrokken reactie als je continue daar mee door blijft gaan. En dat is je goed recht, net zoals dat van ons is om daar af en toe ons gevoel kenbaar over te maken.

Ik zeg, laat hem maar in zijn harnas de moraalridder spelen als hij (of zij) zich daar goed bij voelt.

Ik zag in het telegraaf artikel ook iets over van der Leyen en Europese bemoeienis van/naar de Nederlandse woonmarkt. Dit heb ik geloof ik helemaal gemist. Heeft iemand een tldr hierover?

[Wispe]

mannowlahn schreef op vrijdag 23 augustus 2024 @ 15:38:
[...]

Ja ik weet het niet man, niemand zegt dat je je klep moet houden. Maar het gaat om de mate. Maar blijkbaar betreft het een binaire situatie dus dan is het alles of niets?

Overigens staat niet in de nederlandse wet dat je niet mag verhuren zonder toestemming van de bank. Dat staat in je hypotheek akte. Maar het moet wel een dagtaak zijn, mensen die iets downloaden er op wijzen, door rood rijders in de stad. Snap je een beetje waar ik heen wil hiermee. Niemand betwist dat sommige zaken in de wet staan, maar voor het meerendeel hier zien we het als een overtrokken reactie als je continue daar mee door blijft gaan. En dat is je goed recht, net zoals dat van ons is om daar af en toe ons gevoel kenbaar over te maken.

Zou toch wat zijn als mensen met een ambt buiten hun werk om meedoen met de regelovertreders en/of hun gedrag goedpraten…

Ga daar maar eens over nadenken en bedenk wat je daarvan zou vinden.

[mannowlahn]

rockhopper schreef op vrijdag 23 augustus 2024 @ 15:52:
[...]

Ik zeg, laat hem maar in zijn harnas de moraalridder spelen als hij (of zij) zich daar goed bij voelt.

Ik zag in het telegraaf artikel ook iets over van der Leyen en Europese bemoeienis van/naar de Nederlandse woonmarkt. Dit heb ik geloof ik helemaal gemist. Heeft iemand een tldr hierover?

Vanaf het najaar van 2024 heeft de Europese Unie haar allereerste EU-commissaris met directe verantwoordelijkheid voor huisvesting. Dat is de toezegging van de herkozen voorzitter van de Europese Commissie, Ursula von der Leyen op 18 juli 2024 in Strasbourg.

De politieke richtlijnen (pdf 41 pagina’s) voor het mandaat 2024-2029 geven de volgende initiatieven aan en de details rond deze ambitie moeten nog worden besproken.

-Europees Commissaris verantwoordelijk voor huisvesting

-Europees plan voor betaalbare huisvesting

-Een investeringsplatform voor betaalbare en duurzame huisvesting

-Staatssteunregels worden besproken voor herziening

-Ruimte om cohesie-investeringen te verdubbelen


Dus meer geld maar stikstof wet kan nog steeds een issue zijn. Die lening veranderd niks aan kosten tov baten. Alleen als overheden zelf de bouw om zich nemen zonder winst oogmerk, kan je dit probleem aanpakken.

En natuurlijk misschien kijken naar hoeveelheid mensen die er bij komen, maar ja, dat blijft een moeilijk onderwerp lijkt het wel.

[rockhopper]

mannowlahn schreef op vrijdag 23 augustus 2024 @ 15:58:
[...]

Vanaf het najaar van 2024 heeft de Europese Unie haar allereerste EU-commissaris met directe verantwoordelijkheid voor huisvesting. Dat is de toezegging van de herkozen voorzitter van de Europese Commissie, Ursula von der Leyen op 18 juli 2024 in Strasbourg.

De politieke richtlijnen (pdf 41 pagina’s) voor het mandaat 2024-2029 geven de volgende initiatieven aan en de details rond deze ambitie moeten nog worden besproken.

-Europees Commissaris verantwoordelijk voor huisvesting

-Europees plan voor betaalbare huisvesting

-Een investeringsplatform voor betaalbare en duurzame huisvesting

-Staatssteunregels worden besproken voor herziening

-Ruimte om cohesie-investeringen te verdubbelen


Dus meer geld maar stikstof wet kan nog steeds een issue zijn. Die lening veranderd niks aan kosten tov baten. Alleen als overheden zelf de bouw om zich nemen zonder winst oogmerk, kan je dit probleem aanpakken.

En natuurlijk misschien kijken naar hoeveelheid mensen die er bij komen, maar ja, dat blijft een moeilijk onderwerp lijkt het wel.

Klinkt niet alleen ambitieus, maar daarnaast ook bijna onuitvoerbaar voor een atypisch klein vol landje als Nederland. (waardoor oa stikstof zo'n groot probleem is voor ons)

Vooral zo'n EU bobo die wel even voor ieder land de regels gaat opstellen voor huisvesting zal een flinke doorn zijn, dat zie ik echt nog niet gebeuren.

[Wispe]

https://www.at5.nl/artike...ract-voor-bewoner-in-zuid

Dure les voor deze verhuurder. Nu zit hij levenslang aan de huurder vast en financieel zal hij niet erop vooruitgaan (100 euro p/m vs de box 3 plannen per 2027).
Zo zie je maar dat als je wil verhuren, je moet weten wat je doet en wat de wetten en de regels zijn (dus niet verhuurmakelaars op zijn blauwe ogen geloven). Anders kan het echt fout aflopen.

[ Voor 6% gewijzigd door Wispe op 24-08-2024 15:46 ]

[rube]

Wispe schreef op zaterdag 24 augustus 2024 @ 15:43:
Zo zie je maar dat als je wil verhuren, je moet weten wat je doet en wat de wetten en de regels zijn (dus niet verhuurmakelaars op zijn blauwe ogen geloven). Anders kan het echt fout aflopen.

Tja, dat is wel "een beetje dom". Er zullen weinig verhuurders zijn die echt alle wet en regelgeving kennen, daarvoor heb je dan ook weer specialisten (nee, niet alleen of zomaar de eerste beste verhuurmakelaar). Maar dat je na een tijdelijk contract dat niet nog een keer kon verlengen met een tijdelijk contract is toch redelijk basic volgens mij. Ooit zal de huurster er wel uitgaan .

[Wolly]

Wispe schreef op zaterdag 24 augustus 2024 @ 15:43:
https://www.at5.nl/artike...ract-voor-bewoner-in-zuid

Dure les voor deze verhuurder. Nu zit hij levenslang aan de huurder vast en financieel zal hij niet erop vooruitgaan (100 euro p/m vs de box 3 plannen per 2027).
Zo zie je maar dat als je wil verhuren, je moet weten wat je doet en wat de wetten en de regels zijn (dus niet verhuurmakelaars op zijn blauwe ogen geloven). Anders kan het echt fout aflopen.

Voor de volledigheid hier de volledige uitspraak:
https://uitspraken.rechts...d=ECLI:NL:RBAMS:2024:5158

[ColeJ]

Wispe schreef op zaterdag 24 augustus 2024 @ 15:43:
https://www.at5.nl/artike...ract-voor-bewoner-in-zuid

Dure les voor deze verhuurder. Nu zit hij levenslang aan de huurder vast en financieel zal hij niet erop vooruitgaan (100 euro p/m vs de box 3 plannen per 2027).
Zo zie je maar dat als je wil verhuren, je moet weten wat je doet en wat de wetten en de regels zijn (dus niet verhuurmakelaars op zijn blauwe ogen geloven). Anders kan het echt fout aflopen.

Ik heb geen idee wat de woningwaarde is? Voor 1700 euro per maand mag mijn huurder wel blijven zitten hoor.

[Wispe]

ColeJ schreef op zaterdag 24 augustus 2024 @ 16:47:
[...]


Ik heb geen idee wat de woningwaarde is? Voor 1700 euro per maand mag mijn huurder wel blijven zitten hoor.

Dit kunnen we over 50 jaar in een nieuwsbericht citeren met als titel: "(geslacht van jouw huurder) betaalt in Amsterdam 1700 euro per maand, tot ergernis van ColeJ".
(Wel achter betaalmuur)

181,50 euro was toen veel geld, 1700 euro zal tegen die tijd niets zijn.

[ColeJ]

Wispe schreef op zaterdag 24 augustus 2024 @ 17:36:
[...]


Dit kunnen we over 50 jaar in een nieuwsbericht citeren met als titel: "(geslacht van jouw huurder) betaalt in Amsterdam 1700 euro per maand, tot ergernis van ColeJ".
(Wel achter betaalmuur)

181,50 euro was toen veel geld, 1700 euro zal tegen die tijd niets zijn.

De huur wordt jaarlijks verhoogd/geindexeerd. Zonder de woning te kennen is een huurbedrag hoog of laag vinden gewoon roeptoeterij. Daarom zeg ik, als mijn huurder 1700 euro per maand betaald ben ik tevreden (en dat is lager dan dat hij deed).

[ Voor 9% gewijzigd door ColeJ op 24-08-2024 22:07 ]

[Henkdezoveelste]

Wie maakt hier even een puntentelling voor? Hoeveel punten hoort bij 3500/mnd? Dure meubels zeker


https://www.bekendeburen....tement-te-huur--zie-fotos

[s020506]

Henkdezoveelste schreef op zondag 25 augustus 2024 @ 10:30:
Wie maakt hier even een puntentelling voor? Hoeveel punten hoort bij 3500/mnd? Dure meubels zeker


https://www.bekendeburen....tement-te-huur--zie-fotos

80 m2, een hoge WOZ, luxe afgewerkt en goed energie label kunnen er voor zorgen het precies in de vrije sector valt. Dit typte ik voordat ik de fotos zag. Kan nog steeds, maar ik heb ook mijn bedenkingen.

Krijg wel het idee dat de huurprijzen in de vrije sector helemaal uit de hand escaleren. Als ik dit zo lees. Maar goed, dit is n=1 natuurlijk.

En ik hoop dat de nieuwe huurder die puntentelling maakt.

[Wolly]

Henkdezoveelste schreef op zondag 25 augustus 2024 @ 10:30:
Wie maakt hier even een puntentelling voor? Hoeveel punten hoort bij 3500/mnd? Dure meubels zeker


https://www.bekendeburen....tement-te-huur--zie-fotos

De foto's tonen een flatje wat voorheen sociale woningbouw was? Meubels (Ikea) zien er ook niet bepaald duur uit

Wel boven Dekamarkt, dat is een pluspuntje

[ Voor 5% gewijzigd door Wolly op 25-08-2024 12:18 ]

[mannowlahn]

Henkdezoveelste schreef op zondag 25 augustus 2024 @ 10:30:
Wie maakt hier even een puntentelling voor? Hoeveel punten hoort bij 3500/mnd? Dure meubels zeker


https://www.bekendeburen....tement-te-huur--zie-fotos

Ben benieuwd of die huurpunten überhaupt gehaald worden?

[mannowlahn]

s020506 schreef op zondag 25 augustus 2024 @ 11:10:
[...]


80 m2, een hoge WOZ, luxe afgewerkt en goed energie label kunnen er voor zorgen het precies in de vrije sector valt. Dit typte ik voordat ik de fotos zag. Kan nog steeds, maar ik heb ook mijn bedenkingen.

Krijg wel het idee dat de huurprijzen in de vrije sector helemaal uit de hand escaleren. Als ik dit zo lees. Maar goed, dit is n=1 natuurlijk.

En ik hoop dat de nieuwe huurder die puntentelling maakt.

Zou het helemaal een mooie advertentie van zijn advocaat kunsten zijn, als hij hier helemaal de mist in gaat

[Real]

Wolly schreef op zaterdag 24 augustus 2024 @ 16:42:
[...]
Voor de volledigheid hier de volledige uitspraak:
https://uitspraken.rechts...d=ECLI:NL:RBAMS:2024:5158

De voorzieningenrechter maakt een fout: die € 100 zijn niet verschuldigd. De huurder moet een bodemzaak overwegen. Een tweede contract na een tijdelijk contract op grond van de Wet doorstroming huurmarkt is hetzelfde contract voor onbepaalde tijd. Een aanvullende huurverhoging is nietig. Dat volgt o.a. uit de wetsgeschiedenis (Kamerstukken II 2015/16, 34373, nr. 30, p. 3):

Ik ontraad dit amendement, aangezien ik middels mijn eerste nota van wijziging (Kamerstuk 34 373, nr. 27) al regel dat een nieuwe huurovereenkomst na een contract voor korte tijd moet worden gezien als een verlenging van de eerste huurovereenkomst. In dat geval blijven ook dezelfde voorwaarden gelden."

In diverse andere uitspraken kwamen rechters ook terecht tot het oordeel dat een huurverhoging niet mogelijk is. Vgl. Rb. Amsterdam (ktr.) 1 februari 2024, ECLI:NL:RBAMS:2024:590 en Rb. Amsterdam (ktr.) 12 oktober 2023, ECLI:NL:RBAMS:2023:6408.

[ Voor 4% gewijzigd door Real op 26-08-2024 13:54 ]

[mannowlahn]

Real schreef op maandag 26 augustus 2024 @ 13:53:
[...]


De voorzieningenrechter maakt een fout: die € 100 zijn niet verschuldigd. De huurder moet een bodemzaak overwegen. Een tweede contract na een tijdelijk contract op grond van de Wet doorstroming huurmarkt is hetzelfde contract voor onbepaalde tijd. Een aanvullende huurverhoging is nietig. Dat volgt o.a. uit de wetsgeschiedenis (Kamerstukken II 2015/16, 34373, nr. 30, p. 3):


[...]


In diverse andere uitspraken kwamen rechters ook terecht tot het oordeel dat een huurverhoging niet mogelijk is. Vgl. Rb. Amsterdam (ktr.) 1 februari 2024, ECLI:NL:RBAMS:2024:590 en Rb. Amsterdam (ktr.) 12 oktober 2023, ECLI:NL:RBAMS:2023:6408.

Hoe zit het dan met die nieuwe wet betaalbare huur, kan de huurder zelfs nu opnieuw naar huurcommissie gaan om de huur te laten reduceren aangezien ze een nieuw contract heeft? Zo ver ik weet zijn alle contracten van een jaar oud ook de sjaak? Of is dat alleen voor tijdelijke contracten?

[noxou]

Per 1 juli 2025 mag iedereen zijn bestaande huurcontract laten toetsen. Wat erg kwalijk is (in mijn beleving) is dat de huur op dat moment getoetst wordt aan de nieuwe puntentellen, niet aan de puntentelling die gold toen het contract aangegaan is (!). Dat is een unicum voor zover ik weet en nog nooit eerder voorgekomen. Het creert een enorme rechtsonzekerheid als contracten die volledig volgens de regels aangegaan zijn, ineens met terugwerkende kracht niet blijken te gelden en ook nog eens een enorme financiele ompact hebben.

Stel, je hebt dus iemand naar eer en geweten een woning verhuurd die vrije sector was onder het toen geldende systeem maar onder het nieuwe puntenstelsel sociale huur is (bv omdat het energielabel zwaarder meetelt), dan wordt die lezing aangehouden. Dan zit je dus ineens tot het einde der tijden vast aan een verlieslatend object dat daarom ook niet meer te verkopen is, terwijl je je keurig aan de regels hebt gehouden.

Het is voor dat soort panden belangrijk om te proberen om voor 1 juli 2025 in ieder geval ervoor te zorgen dat het puntenaantal onder het nieuwe stelsel voldoende is om de contractvoorwaarden zoals ze zijn te handhaven. Die kosten zijn waarschijnlijk beduidend lager op de lange termijn dan een huurverlaging van tientallen procenten te moeten dragen voor onbepaalde duur.

Hier meer informatie: https://ijzeradvocaten.nl...oor-bestaande-contracten/

[voil]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[noxou]

De vraag die je eigenlijk stelt is dit:

Ik heb X euro eigen geld in een appartement zitten. Als ik het daar in laat zitten krijg ik 11% op mijn eigen geld.

Ik kan ook die overwaarde in mijn nieuwe huis storten. Dan heb ik X euro minder aan hypotheek waar ik na belastingaftrek zeg 3% voor betaal (dat is namelijk het 'rendement' op elke euro die je in je huis stopt).

11% is beduidend meer dan je kunt verwachten op de beurs gemiddeld.

Lijkt me een makkelijke rekensom als het puur om rendement gaat, en dat is wat je aangeeft aan het begin.

Haal je er andere zaken bij als maandlasten, risico van verhuur en overheidsbeleid, dan ligt het aan jouw risicolievendheid. Als je er zeker van bent dat je appartement in de vrije sector zit onder het nieuwe bestel dan denk ik niet dat dat snel gaat veranderen in negatieve zin. Zit je nét in de vrije sector, dan moet je wel goed kijken on je niet nog wat kunt doen om een punten buffer te maken.

Ga er even van uit dat je getallen kloppen uiteraard; 11% netto haal ik bij lange na niet.

[JanHenk]

voil schreef op woensdag 28 augustus 2024 @ 14:29:
***members only***

Ik denk dat je calculator kapot is. Mij een raadsel hoe je op 18% en 11% komt.

[rube]

JanHenk schreef op woensdag 28 augustus 2024 @ 14:52:
[...]
Ik denk dat je calculator kapot is. Mij een raadsel hoe je op 18% en 11% komt.

Ik denk dat er een aantal kosten niet genoemd zijn @voil zoals vve, beheer etc.? Maar dan nog is dat wel een groot verschil tussen bruto en netto. Wellicht handig om daar even verder naar te kijken en eventueel te posten.

Verder eens met @noxou kijk alleen naar wat relevant is zodat het een stuk overzichtelijker gaat worden.

[rockhopper]

voil schreef op woensdag 28 augustus 2024 @ 14:29:
***members only***

Verdiep je even naar je onderhoudskosten, want je zet ze nu geloof ik op nul. Dit hoort een VVE niet te doen (en een woningeigenaar eigenlijk ook niet). Je kan de VVE kosten niet verhalen op je huurders (althans grotendeels niet)
Ik volg je percentages ook niet helemaal, net alsof je verzekeringen, ozb en belasting en dergelijke wegschuift.

Dan over je overweging: vastgoed is relatief waardevast en voorlopig stijgen de prijzen hard (al kan dit natuurlijk ook omslaan), verder is de regering is alles behalve voorspelbaar. Bijkomend probleem bij verhuur is dat je grote kans hebt dat je je huurder er niet zomaar uitkrijgt wanneer jij dat wilt. Met andere woorden: heel leuk die waarde, maar het is vast in stenen tot je het verkoopt. En niet alles verkoopt snel, zeker niet als er nog een huurder in zit. Daarnaast: niet alle huurders zijn netjes, niet alle huurders betalen op tijd.

Op de lange termijn is alles kristallenbollen werk. Je hebt in ieder geval meer werk en zorgen aan vastgoed dan aan aandelen. Maar beide versies hebben zo hun eigen risico's voordelen en nadelen. Misschien is het verstandig om dit voor te leggen aan een financieel adviseur. Zeker als je nog geen ervaring hebt in verhuur en de bijbehorende wetgeving.

[namliam_eht]

voil schreef op woensdag 28 augustus 2024 @ 14:29:
***members only***

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

My 2 cents

[mannowlahn]

namliam_eht schreef op woensdag 28 augustus 2024 @ 16:22:
[...]


***members only***


My 2 cents

Huh je telt het nu bij elkaar op als zijnde kosten van verhuur maar dan woont hij volgens jou wel gratis in zijn nieuwe huis?

[voil]

rube schreef op woensdag 28 augustus 2024 @ 15:00:
[...]

Ik denk dat er een aantal kosten niet genoemd zijn @voil zoals vve, beheer etc.? Maar dan nog is dat wel een groot verschil tussen bruto en netto. Wellicht handig om daar even verder naar te kijken en eventueel te posten.

Verder eens met @noxou kijk alleen naar wat relevant is zodat het een stuk overzichtelijker gaat worden.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[namliam_eht]

voil schreef op woensdag 28 augustus 2024 @ 20:50:
[...]


***members only***

En wat is de verkoop waarde dan ?

[voil]

namliam_eht schreef op woensdag 28 augustus 2024 @ 21:20:
[...]

En wat is de verkoop waarde dan ?

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[noxou]

Je berekent je bruto aanvangsrendement met de marktwaarde van het object. Je moet immers het rendement op de marktwaarde vergelijken met de overwaarde elders beleggen.

[voil]

noxou schreef op woensdag 28 augustus 2024 @ 21:26:
Je berekent je bruto aanvangsrendement met de marktwaarde van het object. Je moet immers het rendement op de marktwaarde vergelijken met de overwaarde elders beleggen.

Ja ik rekende met de openstaande hypotheek, omdat het al in mijn bezit is.
Maar als ik reken met de marktwaarde = +-700k, dan komt de BAR inderdaad behoorlijk lager uit, namelijk 3,7%.

[noxou]

Maar dat is wel de vergelijking die je moet maken. In jouw geval zou je ook ca 6 ton elders kunnen investeren na verkoop. Bijvoorbeeld 7% lange termijn gemiddelde op de beurs. Dat is al een stuk hoger dan je bruto rendement, laat staan netto. Tenzij je denkt dat de waardestijging meer op zal leveren.

Je moet je waardestijging wel meenemen in je BAR trouwens. Zeer langjarig gemiddelde is ca 3%. Laatste jaren natuurlijk veel meer.

[ Voor 18% gewijzigd door noxou op 28-08-2024 21:38 ]

[voil]

noxou schreef op woensdag 28 augustus 2024 @ 21:36:
Maar dat is wel de vergelijking die je moet maken. In jouw geval zou je ook ca 6 ton elders kunnen investeren na verkoop. Bijvoorbeeld 7% lange termijn gemiddelde op de beurs. Dat is al een stuk hoger dan je bruto rendement, laat staan netto. Tenzij je denkt dat de waardestijging meer op zal leveren.

Je moet je waardestijging wel meenemen in je BAR trouwens. Zeer langjarig gemiddelde is ca 3%. Laatste jaren natuurlijk veel meer.

Nu is het geen 6 ton overwaarde, maar het zal niet veel schelen.
Als we het verkopen zouden we de overwaarde meenemen naar het nieuwe huis, zodat de hypotheek laag is. Die volledige 6 ton zal niet naar beleggingen gaan.

[rube]

voil schreef op woensdag 28 augustus 2024 @ 22:23:
[...]
Nu is het geen 6 ton overwaarde, maar het zal niet veel schelen.
Als we het verkopen zouden we de overwaarde meenemen naar het nieuwe huis, zodat de hypotheek laag is. Die volledige 6 ton zal niet naar beleggingen gaan.

Er werd ook niet gezegd dat moest, er werd gezegd "bijvoorbeeld".
Je zult daarin zelf een keuze moeten maken. Bedenk dat je kan ook spreiden, "en" ipv "of".

[rockhopper]

Ik vind het eigenlijk wel interessant om te horen waarom je je twijfel bij ons neerlegt. Wil je dat we je een bepaalde kant uitsturen? Zo ja welke?

[voil]

rockhopper schreef op woensdag 28 augustus 2024 @ 23:40:
Ik vind het eigenlijk wel interessant om te horen waarom je je twijfel bij ons neerlegt. Wil je dat we je een bepaalde kant uitsturen? Zo ja welke?

Een stuk vastgoed hebben klinkt in eerste instante interessant. Maar wellicht dat je er op een later moment pas echt de financiele vruchten van plukt. Ik wil kijken of ik berekeningen verkeerd had, of andere dingen miste..

[voil]

namliam_eht schreef op woensdag 28 augustus 2024 @ 16:22:
Om te beginnen, is bij de berekening van die 600k hypotheek rekening gehouden met het aanhouden van het bestaande appartement?

Gezien het een appartement is, zal je deel uitmaken van een VVE... zowel de VVE als de verzekeraar van het opstal hebben dan potentieel een mening over de mogelijkheid van het verhuren van jou appartement. Heb je dat al gecontroleerd?

Beiden zijn ja

[Thompson]

voil schreef op woensdag 28 augustus 2024 @ 21:32:
[...]


Ja ik rekende met de openstaande hypotheek, omdat het al in mijn bezit is.
Maar als ik reken met de marktwaarde = +-700k, dan komt de BAR inderdaad behoorlijk lager uit, namelijk 3,7%.

Zonder in detail op de cijfers in te gaan; Dat klinkt als een aannemelijk rendement op vastgoed momenteel.
Daar is een eventuele waardestijging dan nog niet in meegenomen. Dat is ook absoluut geen garantie, maar de verwachting van veel partijen is wel dat dat de komende jaren ook nog wel een paar % per jaar is. Immers wijst alles erop dat het tekort aan woningen de komende jaren alleen nog maar groter wordt. Dit zal ook nog eens sterk per regio en per type vastgoed verschillen.

Ik zit in een vergelijkbare situatie, bij mij zou het puur naar rendement gekeken waarschijnlijk verstandiger zijn om te verkopen en beleggen, maar ik heb al wat vermogen in beleggingen zitten en vind de spreiding met vastgoed erbij dus prima. Tevens staat de eerste woning in mijn geboortedorp en zou ik daar wellicht ooit terug naartoe willen. Op mijn nieuwe woning hoef ik ook geen tophypotheek (ongeveer 70% van wat ik zou mogen lenen) om die te bekostigen; wat het nemen van risico* ook makkelijker maakt. Daarmee ben ik voor mezelf tot de conclusie gekomen dat ik zeer waarschijnlijk vanaf januari ga verhuren.

*het risico op minder rendement.

[namliam_eht]

voil schreef op woensdag 28 augustus 2024 @ 22:23:
[...]
Nu is het geen 6 ton overwaarde, maar het zal niet veel schelen.

Hoe dan ook, als je dus niet verkoopt, moet je die financieren bij de nieuwe woning.
De lasten daarvan moet je dus aan dit appartement toewijzen, voor zover de bank mee gaat in dat verhaal (is echt nog wel een dingetje)

Bedenk je wel dat je door de omzetting van woning naar verhuur je een fictieve verkoop doet en je (dus) ook een (fictieve) overwaarde realiseert = eigen woning reserve.
Die 450k is dus niet aftrekbaar bij de nieuwe hypotheek en dat heeft weer impact op de hoogte van die hypotheek, weet je zeker dat dit meegenomen is in de hoogte van die hypotheek ?

Maar verhaal blijft, je maakt de vergelijking niet eerlijk.
Door (niet) verkoop van je appartement moet je het huis volledig financieren.
Dit zijn wel degelijk kosten voor het appartement, niet voor het huis.
4% van 450k = 18.000 euro omdat je dit anders niet zou lenen moet je die volledig toewijzen aan het appartement.
18k / 12 = 1.500 euro dit neem je nu mee in de lasten van je nieuwe huis, maar dat is m.i. niet fair.
dat zou je maandelijks kostprijs 2875 euro maken

Maar dan heb je nog niet meegenomen risico van wanbetaling en leegstand.
Tref je een slechte huurder kan je zomaar een half jaar bezig zijn om deze uit je woning te krijgen, dan derf je zomaar even 18.000 euro.
Om nog maar te zwijgen van de schade die deze slechte huurders kunnen veroorzaken.
Een reservering hiervoor opnemen, al reserveer je dit in de 10 jaar is 1.800 euro per jaar = 150 euro per maand.

Ook leegstand moet je eigenlijk reserveren maar is wel minder 2 maanden huur per stel 7 jaar (gemiddeld verhuizen we elke 7 jaar) dus 6.000 euro / 7 / 12 = 75 euro per maand

[rube]

namliam_eht schreef op donderdag 29 augustus 2024 @ 08:56:
[...]
Door (niet) verkoop van je appartement moet je het huis volledig financieren.
Dit zijn wel degelijk kosten voor het appartement, niet voor het huis.

Optie A: investering in (huidig) appartement
Optie B: investering in iets anders. Dit anders kan b.v. aandelen, obligaties, edelmetalen, oldtimers en/of een ander eigen huis zijn. Bij een ander eigen huis spaar je (gedeeltelijk) de rentelasten van hypothecaire lening uit, dit is in dit geval het rendement van je geld.

Bereken (verwacht) rendement A, vergelijk met berekende (verwacht) rendementen uit optie B (B1, B2, B3 etc.). Hier kun je nog HRA/Box3/Werkelijk rendement ook ingooien om het makkelijk te maken....

Je moet niet het rendement dat je niet maakt (misloopt) door niet in B1, B2 of B3 te investeren, optellen als kosten bij A.

[ColeJ]

Gister met de makelaar gesproken voor ons leegstaande appartement (huurder vertrokken met oude huur 1800, nieuwe huur zou 1000 zijn). Verkoopprijs zal rond de 375k liggen.

Je begrijpt, we gaan verkopen.

[mannowlahn]

ColeJ schreef op donderdag 29 augustus 2024 @ 09:51:
Gister met de makelaar gesproken voor ons leegstaande appartement (huurder vertrokken met oude huur 1800, nieuwe huur zou 1000 zijn). Verkoopprijs zal rond de 375k liggen.

Je begrijpt, we gaan verkopen.

Ach 4 ton in een indexfonds gaat je ook goed rendement geven. Maar het blijft zuur.

[Lordy79]

ColeJ schreef op donderdag 29 augustus 2024 @ 09:51:
Gister met de makelaar gesproken voor ons leegstaande appartement (huurder vertrokken met oude huur 1800, nieuwe huur zou 1000 zijn). Verkoopprijs zal rond de 375k liggen.

Je begrijpt, we gaan verkopen.

Zelfs voor 1800 per maand zou ik het veel liever verkopen...

[ColeJ]

Lordy79 schreef op donderdag 29 augustus 2024 @ 11:16:
[...]

Zelfs voor 1800 per maand zou ik het veel liever verkopen...

Nah, dan zou ik blijven verhuren. Het levert een acceptabele cashflow op en de waardestijging is ook mooi.

Echter, met de nieuwe regelgeving ben ik de regie volledig kwijt. Afhankelijk van een huurder die economisch nooit meer gaat vertrekken.

[Lordy79]

ColeJ schreef op donderdag 29 augustus 2024 @ 11:24:
[...]


Nah, dan zou ik blijven verhuren. Het levert een acceptabele cashflow op en de waardestijging is ook mooi.

Als de vastgoedprijzen de inflatie blijven verslaan gaat t een keer mis. Ik geloof niet in eeuwige waardestijgingen.

Daarnaast is een bruto rendement van 5.75pct gewoon heel laag.
Als je een beetje zoekt of goede connecties hebt kun je 375K tegen 5.75pct uitlenen met eerste hypotheek 70pct LTV en heb je geen kosten en risico.

Maar ieder zijn meug natuurlijk

[rockhopper]

ColeJ schreef op donderdag 29 augustus 2024 @ 11:24:
[...]


Nah, dan zou ik blijven verhuren. Het levert een acceptabele cashflow op en de waardestijging is ook mooi.

Echter, met de nieuwe regelgeving ben ik de regie volledig kwijt. Afhankelijk van een huurder die economisch nooit meer gaat vertrekken.

1800 cashflow is leuk, maar na aftrek alle onkosten hou je eerder minder dan 500 pm over, als je überhaupt iets overhoud. Dus leuk dat er iedere maand geld binnenkomt, maar een paar keer per jaar moet je flink aftikken.

[mannowlahn]

Lordy79 schreef op donderdag 29 augustus 2024 @ 11:34:
[...]

Als de vastgoedprijzen de inflatie blijven verslaan gaat t een keer mis. Ik geloof niet in eeuwige waardestijgingen.

Daarnaast is een bruto rendement van 5.75pct gewoon heel laag.
Als je een beetje zoekt of goede connecties hebt kun je 375K tegen 5.75pct uitlenen met eerste hypotheek 70pct LTV en heb je geen kosten en risico.

Maar ieder zijn meug natuurlijk

As we speak gaat het al mis. Wanneer je als een verdiener met modaal nergens terecht kan heb je een falende situatie.

Ik geloof dat waarde stijging te maken heeft met vraag en aanbod. Als je in 8 jaar tijd 1 miljoen mensen erbij laat en niks er bij bouwt dan gaat het heel snel mis en stijgen de prijzen de pan uit.

Een Meesman oid geeft je al minimaal 10% per jaar. Waarom dan genoegen nemen met die 5.75

[rube]

mannowlahn schreef op donderdag 29 augustus 2024 @ 12:12:
[...]

As we speak gaat het al mis. Wanneer je als een verdiener met modaal nergens terecht kan heb je een falende situatie.

Ik geloof dat waarde stijging te maken heeft met vraag en aanbod. Als je in 8 jaar tijd 1 miljoen mensen erbij laat en niks er bij bouwt dan gaat het heel snel mis en stijgen de prijzen de pan uit.

Een Meesman oid geeft je al minimaal 10% per jaar. Waarom dan genoegen nemen met die 5.75

Ik ben het grotendeels met je eens, maar om "al minimaal 10% per jaar" zo als een feit te nemen, is wel wat erg kort door de bocht.
Zie YouTube: Do Stocks Return 10% on Average?

[mannowlahn]

rube schreef op donderdag 29 augustus 2024 @ 12:27:
[...]

Ik ben het grotendeels met je eens, maar om "al minimaal 10% per jaar" zo als een feit te nemen, is wel wat erg kort door de bocht.
Zie YouTube: Do Stocks Return 10% on Average?

Nee sp500 doet gemiddeld gezien sinds 1957 gewoon 11%. Dat is een feit. Afgelopen tien jaar 13%. Afgelopen twintig jaar 10%. Afgelopen 30 jaar 10%.

https://www.officialdata....7?amount=100&endYear=2024

Verwar aandelen niet met indexfondsen

[ Voor 3% gewijzigd door mannowlahn op 29-08-2024 12:56 ]

[rube]

mannowlahn schreef op donderdag 29 augustus 2024 @ 12:55:
[...]

Nee sp500 doet gemiddeld gezien sinds 1957 gewoon 11%. Dat is een feit. Afgelopen tien jaar 13%. Afgelopen twintig jaar 10%. Afgelopen 30 jaar 10%.

https://www.officialdata....7?amount=100&endYear=2024

Verwar aandelen niet met indexfondsen

Ik ga niet zeggen dat de data die je aangeeft niet correct is, dat zal best. Maar je hebt volgens mij niet de tijd genomen om even de video te bekijken (of negeert de informatie, dat kan natuurlijk ook).

[mannowlahn]

rube schreef op donderdag 29 augustus 2024 @ 13:05:
[...]

Ik ga niet zeggen dat de data die je aangeeft niet correct is, dat zal best. Maar je hebt volgens mij niet de tijd genomen om even de video te bekijken (of negeert de informatie, dat kan natuurlijk ook).

Nee die geloof ik wel, snel kijken door de comments bepaaar ik mij die 8 minuten. Maar als je het hier kan plaatsen in twee zinnen ben ik best bereid het te lezen.

Na al crypto geloof ik al die online video’s van zogenaamde romance bros wel, incl Madelon vos

[rube]

mannowlahn schreef op donderdag 29 augustus 2024 @ 13:11:
[...]

Nee die geloof ik wel, snel kijken door de comments bepaaar ik mij die 8 minuten. Maar als je het hier kan plaatsen in twee zinnen ben ik best bereid het te lezen.

Na al crypto geloof ik al die online video’s van zogenaamde romance bros wel, incl Madelon vos te maken of te vergelijken

Eh, dit is Ben Felix, gerespecteerd en serieuze man in deze wereld, niets met crypto of Madelon Vos .

Ja, VS heeft het heel goed gedaan. Dat is gemiddeld, er zijn hele periodes geweest waar aandelen (ook in de VS) lang geen 10% rendement gaven. Internationale aandelen hebben gemiddeld een stuk lager rendement gehaald (met Japan als extreme situatie).
Er is geen zekerheid dat de historie van specifiek de S&P500 ook de komende tientallen jaren door zal zetten (er zijn juist argumenten tegen).
Kortom: er zijn diverse redenen om aan te nemen dat 10% uit het verleden niet zomaar doorgetrokken kan worden naar de toekomst.

Dus vandaar mijn opmerking dat het wel erg optimistisch is om "een Meesman geeft al 10% per jaar" te presenteren als bijna een zekerheid.

@ColeJ als je geen eigen vastgoed (meer) wil maar wel in vastgoed wi investeren kun je natuurlijk altijd nog in vastgoedbedrijven of fondsen investeren. Heb je geen/minder invloed, maar ook geen "gedoe" met puntentellingen e.d.

[ Voor 10% gewijzigd door rube op 29-08-2024 13:33 ]