Financiële onafhankelijkheid - Deel 5

[ewrz]

Iedereen vergelijkt zich altijd met de boomers die in 1980 kochten en nu op papier miljonair zijn, maar een hypotheek van €40.000 a 9% rente op een modaal jaarinkomen van €15.000 was nou ook niet bepaald gratis.
Rente is nu 3x zo laag, modaal inkomen 3x zo hoog. Kun je (ruw geschat) met dezelfde relatieve maandlasten 9x zo veel lenen. Kom je best aardig richting die 4 ton voor een doorsnee woning.

Over 45 jaar is het waarschijnlijk 4 miljoen voor een doorsnee huis. Klinkt nu belachelijk maar zo klonk 4 ton in 1980 vast ook, dat is 880.000 gulden. Heb even wat gezocht in oude kranten:



Een heul aerdig optrekje. Niet iets voor Henk en Ingrid met 2x modaal. Nu niet, toen ook niet.

[assje]

mitsumark schreef op dinsdag 21 april 2026 @ 22:41:
Als de rente de 7-8% nadert misschien, anders blijft het bij mij gewoon belegd.

Ik neem even aan dat je het over bruto hypotheekrente hebt. Na HRA en VRH heb je het dan netto over 6,5-7,2% ongeveer om break-even te zijn versus aflossen.

Persoonlijk vind ik dat niet in verhouding staat tot de risico's.

[JURIST]

The Third Man schreef op vrijdag 24 april 2026 @ 12:28:
[...]
Dat babyboomers een grote groep zijn is wel een van de meest wijdverbreidde misvattingen. Het is echt maar een nokje in de bevolkingspiramide:

[Afbeelding]

De verwarring komt wellicht uit het woord "boom", wat enkel op de plotselinge piek na jaren van krimp sloeg (vlak na de oorlog), interpreteren als een algehele golf die een hele generatie besloeg. En er is nog steeds een social media trend gaande om alles wat vermogend, arrogant en wat ouder is als 'boomer' weg te zetten, terwijl hun daadwerkelijke aandeel erg beperkt is.

De veel grotere groep is de GenX die pas over geruime tijd gaan omvallen, te zien aan de groep 50-70 in de piramide. Alleen die hebben vooralsnog nog geen dergelijk etiket gekregen.

het is wel een generatie met een hoog eigenwoning bezit. En er wordt niet voor niets gesproken over the 'Great whealth shift' - er zit veel vermogen, wat uit die huizen vrijkomt.

[The Third Man]

@JURIST maar dat percentage huizenbezit is toch niet bijzonder anders dan bij GenX? En dat is een 1,5x zo grote generatie? Met nog eens een groter aantal zelfstandige bewoners (omdat de boomers nog uit de tijd cq keurslijf kwamen dat je als echtpaar de rest van je leven doorbracht). Het voelt een beetje als van de mug de olifant maken terwijl er een olifant aan komt lopen.

[Pr088]

psychodude schreef op vrijdag 24 april 2026 @ 09:09:
[...]


De krapte gaat blijvend zijn. Er is een structureel tekort aan nieuwe woningen. De reeds enkele jaren geleden geopperde doelstelling, 100k per jaar, wordt structureel niet gehaald. Met inmiddels zo‘n 6 jaar deze doelstelling, is de achterstand ruim 100k woningen. En zelfs de 900k welk ooit geopperd was, was meer stabilisatie van krapte dan echt komen tot een rijkelijk aanbod aan woningen.

Met name de vierkante meter prijzen, blijven rijkelijk doorstijgen. Betaalbaarheid in nieuwbouw wordt gezocht in kleiner woonoppervlak.

Krapte maakt geen zak uit voor de prijzen. Het is leencapaciteit, leencapaciteit en leencapaciteit. En hoeveel geld je van pa en ma kunt meekrijgen. De krapte op de markt is helemaal niet groter dan in historische krapteperiodes zoals de jaren '50 en de jaren '70. Men kan gewoon veel meer op tafel leggen, dankzij Pa Babyboomer en 'VVD-wij-houden-rust-in-de-portemonne-voor-de-woningbezitter'.

Overigens is 1,1 miljoen niet een woning voor 'dubbelmodaal'
2 modale inkomens lenen samen 450k. Twee keer dubbelmodaal (2x 95.000 inkomen) rekent tot 900k hypotheek.

[R.van.M]

psychodude schreef op vrijdag 24 april 2026 @ 10:45:
[...]


Zou het zelf niet direct als off-topic zien. Althans, het concept dat een woning een vrij waarde vast object is met een gemiddeld tot bovengemiddeld rendement verwachtingen.

Hoezeer je er wat aan hebt, is uiteindelijk uiteraard variabel. Bakstenen kun je tenslotte niet eten. Maar de waarde vermeerdering biedt natuurlijk toch gewoon flink kansen. Sterker nog, bij bereidheid tot emigratie is FO status zelfs een vrij snel gegeven, ook zonder te veel additionele meer liquide middelen.

Daarmee dus een belangrijk deel van het totaalplaatje.

Je zou zelfs kunnen stellen dat het in NL zeer moeilijk/onmogelijk is om FO te worden zonder eigen woning. Dit is tweeledig, aan de ene kant stijgende huizenprijzen die als een vliegwiel functioneren en daarnaast dat deze waarde buiten box3 valt.

[R.van.M]

Tommie12 schreef op vrijdag 24 april 2026 @ 11:19:
[...]

En zou dat niet een vrij marginaal gegeven zijn en blijven? Ik bedoel de ouderen die hun (afbetaald) huis verkopen en dan verkassen naar pakweg Thailand of ...
[..]

Er zijn maar weinig ouderen die uit hun huis weg willen zolang ze nog goed kunnen en nog minder ouderen die naar ver/goedkoper land willen verhuizen.

[Maahes]

R.van.M schreef op vrijdag 24 april 2026 @ 17:32:
[...]


Je zou zelfs kunnen stellen dat het in NL zeer moeilijk/onmogelijk is om FO te worden zonder eigen woning. Dit is tweeledig, aan de ene kant stijgende huizenprijzen die als een vliegwiel functioneren en daarnaast dat deze waarde buiten box3 valt.

Om deze reden ben ik op zoek naar een koopwoning. Ik woon al jaren in de vrije sector. Bevalt prima, maar met de nieuwe box 3 en "vvd-rust-in-de-portemonnee-maar-alleen-voor-huizenbezitters-en-niet-voor-de-rest" is beleggen en huren compleet kansloos voor FO.

[pirke]

Pr088 schreef op vrijdag 24 april 2026 @ 17:06:
[...]
Overigens is 1,1 miljoen niet een woning voor 'dubbelmodaal'
2 modale inkomens lenen samen 450k. Twee keer dubbelmodaal (2x 95.000 inkomen) rekent tot 900k hypotheek.

Ik denk dat er maar weinig mensen zijn die een hypotheek van 900k aangaan, meestal komt er dan een sloot eigen vermogen mee, bijvoorbeeld overwaarde van een eerdere woning. Het is geen starterswoning die bijna volledig met hypotheek betaald wordt.

[Sport_Life]

JURIST schreef op vrijdag 24 april 2026 @ 17:02:
[...]


het is wel een generatie met een hoog eigenwoning bezit. En er wordt niet voor niets gesproken over the 'Great whealth shift' - er zit veel vermogen, wat uit die huizen vrijkomt.

Er komt een hele generatie aan die tonnen erfenis krijgt van (groot) ouders. Als zij daarmee de huizenmarkt op gaan met 50% LTV en 80-90% ITV dan komt er nog een behoorlijke stijging aan. Tegelijkertijd heb je dan 0 kans zonder erfenis.

Eigenlijk zou je dit even moeten extrapoleren in Excel. Ik denk dat we (politiek, economen, etc) allemaal onderschatten wat het effect wordt.

[ Voor 4% gewijzigd door Sport_Life op 24-04-2026 22:44 ]

[psychodude]

Pr088 schreef op vrijdag 24 april 2026 @ 17:06:
[...]


Krapte maakt geen zak uit voor de prijzen. Het is leencapaciteit, leencapaciteit en leencapaciteit. En hoeveel geld je van pa en ma kunt meekrijgen. De krapte op de markt is helemaal niet groter dan in historische krapteperiodes zoals de jaren '50 en de jaren '70. Men kan gewoon veel meer op tafel leggen, dankzij Pa Babyboomer en 'VVD-wij-houden-rust-in-de-portemonne-voor-de-woningbezitter'.

Overigens is 1,1 miljoen niet een woning voor 'dubbelmodaal'
2 modale inkomens lenen samen 450k. Twee keer dubbelmodaal (2x 95.000 inkomen) rekent tot 900k hypotheek.

Is natuurlijk reinste onzin. Of betaal jij bij de slager je biefstuk ook voor 1000 euro omdat het kan?

Woningprijzen zijn een gevolg van vraag en aanbod. Leencapaciteit is niet de oorzaak van de woningprijzen. Schaarste is. En die schaarste anno 2026, kun je gewoonweg niet vergelijken met de periode van bijvoorbeeld de jaren '50 of zelfs jaren '70, doordat er twee problemen gelijktijdig spelen.

Zie voor een complete tijdlijn woningvoorraad Nederland dit overzicht artikel van het CBS:
https://www.cbs.nl/nl-nl/...ningvoorraad?onepage=true

Niet alleen loopt de verhouding inwoners > 20 jaar en woningaanbod toenemend uiteen, een voornaam verschil t.o.v. vroeger is dat gelijktijdig het aantal inwoners per huishouden dalende is. Dit door een verschuiving in maatschappelijke wens en acceptatie. Mensen komen niet langer op jonge leeftijd te trouwen voor het leven. Tegelijkertijd, los van koop of huur, zoeken mensen wel een eigen plek.

Stijgende woningprijzen is een gevolg van deze schaarste. De hoogte, wordt bepaald door een combinatie aan factoren. Leencapaciteit is daar slechts één van. Schenkingen, eigen vermogen (o.a. verkregen via e.g. erfenissen) komt hier ook bij kijken. Naast uiteraard samenstelling van huishoudens.

Met dientengevolge dat je ziet dat de markt zich dusdanig ontwikkeld dat de onbereikbaarheid toeneemt voor mensen waarbij dit soort checkboxes niet te voldoen zijn.

R.van.M schreef op vrijdag 24 april 2026 @ 17:32:
[...]
Je zou zelfs kunnen stellen dat het in NL zeer moeilijk/onmogelijk is om FO te worden zonder eigen woning. Dit is tweeledig, aan de ene kant stijgende huizenprijzen die als een vliegwiel functioneren en daarnaast dat deze waarde buiten box3 valt.

Voornamelijk zeer moeilijk, ja. Onmogelijk niet per se. Maar alleen indien je dan wel ernstig scheef woont doordat je ooit in een sociale huurwoning bent gestart en nooit bent verhuist. Of particulier, met een 1 ~ 2x zeer ruim boven modaal inkomen.

Vooral die eerste variant, ernstig scheef wonend, is v.w.b. het FO traject mogelijk zelfs nog wel gunstiger dan een daadwerkelijk eigen woning. Maar niet bepaald te plannen, legt jezelf ernstige beperkingen op en maatschappelijk gezien natuurlijk verre van wenselijk.

[Sissors]

Nou ja, het is waar dat de meeste mensen voor ze een huis gaan kopen kijken hoeveel ze maximaal kunnen lenen, simpelweg omdat praktisch gezien de meeste mensen eigeniljk wel een groter / mooier huis zouden willen als ze kunnen kopen. Dus ik ben er redelijk van overtuigd als morgen de huizenprijzen halveren, degene die nu voor een half miljoen een rijtjeshuis kopen, dan overmorgen voor een half miljoen een vrijstaand huis kopen bijvoorbeeld. Dus wat dat betreft ben ik het eens ermee dat leencapaciteit bepaald hoeveel mensen uitgeven.

Dat gezegd hebbende, als er geen enorme krapte was, dan zouden in dat geval dus alle rijtjeshuizen leeg blijven staan, die zouden goedkoper worden, en dan zouden dus meer mensen met een lager budget die kunnen kopen.

[President]

Sport_Life schreef op vrijdag 24 april 2026 @ 22:42:
[...]

Er komt een hele generatie aan die tonnen erfenis krijgt van (groot) ouders.

Mja, genoeg van die (groot) ouders hebben meerdere (klein)kinderen waardoor het bedrag over meerdere kinderen wordt verdeeld na aftrek van de belastingen

[49euro]

Pr088 schreef op vrijdag 24 april 2026 @ 17:06:
[...]


Krapte maakt geen zak uit voor de prijzen. Het is leencapaciteit, leencapaciteit en leencapaciteit. En hoeveel geld je van pa en ma kunt meekrijgen. De krapte op de markt is helemaal niet groter dan in historische krapteperiodes zoals de jaren '50 en de jaren '70. Men kan gewoon veel meer op tafel leggen, dankzij Pa Babyboomer en 'VVD-wij-houden-rust-in-de-portemonne-voor-de-woningbezitter'.

Overigens is 1,1 miljoen niet een woning voor 'dubbelmodaal'
2 modale inkomens lenen samen 450k. Twee keer dubbelmodaal (2x 95.000 inkomen) rekent tot 900k hypotheek.

Je haalt oorzaak en gevolg nu door elkaar.

Prijs komt tot stand door vraag en aanbod; dat is de basis van elke markt. Leencapaciteit is een variabel in de vraag kant die gestuurd wordt door regulering, en bepaalt alleen de hoogte van het bod dat een wanhopige koper kan uitbrengen. Zonder krapte is er echter natuurlijk geen noodzaak om je volledige leencapaciteit in te zetten.

Als er morgen 500.000 woningen bijgetoverd worden, mag je leencapaciteit nog zo hoog zijn, maar dan gaat niemand meer tot het gaatje bij een overbieding. Ook in krimpgebieden zie je bijvoorbeeld dat de prijzen laag blijven, ongeacht hoeveel de mensen daar theoretisch zouden kunnen lenen.

[ Voor 3% gewijzigd door 49euro op 25-04-2026 08:32 ]

[Cyberpope]

psychodude schreef op zaterdag 25 april 2026 @ 08:03:
Is natuurlijk reinste onzin. Of betaal jij bij de slager je biefstuk ook voor 1000 euro omdat het kan?

Gedegen journalistiek onderzoek met vele wetenschappelijke bronnen geven je helaas ongelijk. Meer huizenbouwen lost het niet perse op.

[R.van.M]

Cyberpope schreef op zaterdag 25 april 2026 @ 09:07:
[...]

Gedegen journalistiek onderzoek met vele wetenschappelijke bronnen geven je helaas ongelijk. Meer huizenbouwen lost het niet perse op.

Een boek is ook maar een mening van de schrijver. Zo is er ook genoeg wetenschappelijk bewijs wat wel aantoont dat meer aanbod de prijs verlaagt. De waarheid zal zoals gebruikelijk wel in het midden liggen;

CBP
ESB
Professor Johan Albrecht van de Faculteit Economie aan de UGent

[pirke]

psychodude schreef op zaterdag 25 april 2026 @ 08:03:
[...]

Zie voor een complete tijdlijn woningvoorraad Nederland dit overzicht artikel van het CBS:
https://www.cbs.nl/nl-nl/...ningvoorraad?onepage=true

Leuk leesvoer!

Interessante quote die ik daar tegenkwam over de jaren 30:

Dankzij efficiënte bouwmethoden en lage materiaal- en arbeidskosten betaalde men voor een twee-onder-een-kapwoning niet meer dan het jaarsalaris van een onderwijzer. Ondanks de lage bouwkosten waren de huren relatief hoog, wat het aantrekkelijk maakte om woningen te bouwen voor verhuur.

Vreemd dat er nog zoveel gehuurd werd bij zulke lage koopprijzen.

[Fr33z]

49euro schreef op zaterdag 25 april 2026 @ 08:28:
[...]

Je haalt oorzaak en gevolg nu door elkaar.

Prijs komt tot stand door vraag en aanbod; dat is de basis van elke markt. Leencapaciteit is een variabel in de vraag kant die gestuurd wordt door regulering, en bepaalt alleen de hoogte van het bod dat een wanhopige koper kan uitbrengen. Zonder krapte is er echter natuurlijk geen noodzaak om je volledige leencapaciteit in te zetten.

Als er morgen 500.000 woningen bijgetoverd worden, mag je leencapaciteit nog zo hoog zijn, maar dan gaat niemand meer tot het gaatje bij een overbieding. Ook in krimpgebieden zie je bijvoorbeeld dat de prijzen laag blijven, ongeacht hoeveel de mensen daar theoretisch zouden kunnen lenen.

Dit.is ook weer niet correct. Het gaat om hoe we een schaars goed verdelen. Dat zal er grotendeels van afhangen hoe graag men iets wil en hoeveel geld je op tafel kunt leggen. Er zal altijd krapte zijn omdat een huis in amsterdam veel populairder is dan in scheemda. Dus ook als je 500k huizen er bij plust blijf je hebben dat mensen wel.tot het gaatje gaan om te wonen op de plek die zij het liefst willen.

Tuurlijk zou het de concurrentie iets kunnen temperen en de extremen afvlakken.

[Fr33z]

Sport_Life schreef op vrijdag 24 april 2026 @ 22:42:
[...]

Er komt een hele generatie aan die tonnen erfenis krijgt van (groot) ouders. Als zij daarmee de huizenmarkt op gaan met 50% LTV en 80-90% ITV dan komt er nog een behoorlijke stijging aan. Tegelijkertijd heb je dan 0 kans zonder erfenis.

Eigenlijk zou je dit even moeten extrapoleren in Excel. Ik denk dat we (politiek, economen, etc) allemaal onderschatten wat het effect wordt.

Ik denk juist dat dit effect meevalt. Want de influx van dit geld is er alleen als er genoeg mensen instappen aan de onderkant. Die overwaarde komt alleen vrij als een starter ergens een hypotheek aangaat en een huis koopt en daarmee geld overdraagt van zeg twintig/dertigers naar erfgenamen. Het hangt er denk ik vooral van af of er wel.meer mensen zijn die in kunnen/willen stappen en zo het treintje in beweging houden.

[ColdStone]

Sport_Life schreef op vrijdag 24 april 2026 @ 22:42:
[...]

Er komt een hele generatie aan die tonnen erfenis krijgt van (groot) ouders. Als zij daarmee de huizenmarkt op gaan met 50% LTV en 80-90% ITV dan komt er nog een behoorlijke stijging aan. Tegelijkertijd heb je dan 0 kans zonder erfenis.

Eigenlijk zou je dit even moeten extrapoleren in Excel. Ik denk dat we (politiek, economen, etc) allemaal onderschatten wat het effect wordt.

Of er is een hele groep die zorg nodig heeft en daarvoor de hoofdprijs mag betalen vanwege eigen vermogen.
Dus het zou ook wel eens een verschuiving kunnen zijn, eerder een verdeling van beide waarschijnlijk.

[JURIST]

Fr33z schreef op zaterdag 25 april 2026 @ 09:54:
[...]

Ik denk juist dat dit effect meevalt. Want de influx van dit geld is er alleen als er genoeg mensen instappen aan de onderkant. Die overwaarde komt alleen vrij als een starter ergens een hypotheek aangaat en een huis koopt en daarmee geld overdraagt van zeg twintig/dertigers naar erfgenamen. Het hangt er denk ik vooral van af of er wel.meer mensen zijn die in kunnen/willen stappen en zo het treintje in beweging houden.

Dat kan toch sneller met meer eigen middelen? Het klopt dat kinderen van babyboomers geen starters meer zijn en meestal al zijn ingestapt. Maar het kan ook een generatie overslaan. Mijn grootouders van ruim voor WO II hadden van beide kanten weinig tot niets, mijn ouders en schoonouders zijn/waren babyboomers met wel eigen huizen. Dat zie je veel meer. En ik heb een erfenis niet nodig, maar tzt kan ik het doorlenen aan mijn kinderen, waarmee hun ze meer zouden kunnen betalen voor een woning. Dit legt wel een bepaalde vloer in de markt de komende 20 jaar

[Tehh]

Een piramide is van onderen gezien vierkant en vanaf de zijkant gezien en driehoek.
Vraag en aanbod vs. leencapaciteit. Wat mij betreft heeft het allebei impact. In beginsel bepaalt vraag en aanbod de prijs, met leencapaciteit als plafond.

Maar wat ik eigenlijk wilde delen was de mijlpaal dat wij - op papier - hypotheekvrij zijn!

Volgende mijlpaal zou zijn dat de aandelenportefeuille net zo groot is als de hypotheekschuld denk ik.

[Pr088]

pirke schreef op vrijdag 24 april 2026 @ 21:22:
[...]


Ik denk dat er maar weinig mensen zijn die een hypotheek van 900k aangaan, meestal komt er dan een sloot eigen vermogen mee, bijvoorbeeld overwaarde van een eerdere woning. Het is geen starterswoning die bijna volledig met hypotheek betaald wordt.

Nou. Op Funda zie ik in grote steden zomaar tussenwoningen weggaan voor 700k+. Als je dan niet al 'insider' in de woningmarkt bent met een sloot overwaarde, dan ben je volstrekt kansloos.
Komende twee weken wordt mijn huis getaxeerd om de risicorenteopslag van mijn hypotheek te verlagen. Verwacht 50-60k waardevermeerdering in minder dan 2 jaar. En er is niks verbouwd, alleen cv ketel vervangen voor all electric warmtepomp en een paar zonnepanelen erbij.
Voor mij leuk. Voor de woningmarkt en de outsiders is het echt k*t met peren.

[Sport_Life]

Tehh schreef op zaterdag 25 april 2026 @ 10:59:
Een piramide is van onderen gezien vierkant en vanaf de zijkant gezien en driehoek.
Vraag en aanbod vs. leencapaciteit. Wat mij betreft heeft het allebei impact. In beginsel bepaalt vraag en aanbod de prijs, met leencapaciteit als plafond.

Ik denk dus dat we naar een situatie gaan waarin leencapaciteit niet meer geldt als plafond, zoals we nu gewend zijn. Dan kan het zomaar zijn dat mensen obv inkomen (gemiddeld) 500k kunnen lenen waarbij de gemiddelde huizenprijs 1m is. Het verschil is afkomstig van erfenissen.

Toevallig vandaag ook een artikel in AD: https://www.ad.nl/economi...etten~ac1b6c0f/?slug_rd=1

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 16% gewijzigd door Sport_Life op 25-04-2026 13:00 ]

[Fr33z]

Sport_Life schreef op zaterdag 25 april 2026 @ 12:56:
[...]

Ik denk dus dat we naar een situatie gaan waarin leencapaciteit niet meer geldt als plafond, zoals we nu gewend zijn. Dan kan het zomaar zijn dat mensen obv inkomen (gemiddeld) 500k kunnen lenen waarbij de gemiddelde huizenprijs 1m is. Het verschil is afkomstig van erfenissen.

Toevallig vandaag ook een artikel in AD: https://www.ad.nl/economi...etten~ac1b6c0f/?slug_rd=1


***members only***

Tuurlijk.maar waar komt dat geld vandaan? Die erfenis uitcashen kan alleen doordat er iemand anders instapt. Dat was deels mijn punt.

[Maahes]

pirke schreef op zaterdag 25 april 2026 @ 09:21:

Vreemd dat er nog zoveel gehuurd werd bij zulke lage koopprijzen.

Dit zou je ook kunnen omdraaien. Vreemd dat er tegenwoordig zoveel gekocht wordt bij lage huurprijzen (t.o.v. woningprijzen).

[JURIST]

@Fr33z Met de uitstroon van babyboomers en verkoop van die woningen gaan ook de hypotheekschulden toenemen. Startners lenen op inkomen en kunnen daarnaast vaker geld inleggen. Niet goed voor de gelijkheid natuurlijk.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[pirke]

Pr088 schreef op zaterdag 25 april 2026 @ 11:08:
[...]

Komende twee weken wordt mijn huis getaxeerd om de risicorenteopslag van mijn hypotheek te verlagen. Verwacht 50-60k waardevermeerdering in minder dan 2 jaar. En er is niks verbouwd, alleen cv ketel vervangen voor all electric warmtepomp en een paar zonnepanelen erbij.

Hier grofweg 400k in 8 jaar erbij (geen taxatie, puur op indexatie gegevens). Je kan maar beter zo duur mogelijk wonen als je de waardestijging bekijkt, helemaal met de hypotheek als hefboom. Als we ons oude huis hadden gehouden zaten we waarschijnlijk maar op 150-200k waardestijging. Nog steeds geen kattenpis. Voor starters zonder oud geld is daar niet tegenop te sparen.

[Honesty]

Maahes schreef op zaterdag 25 april 2026 @ 13:35:
[...]


Dit zou je ook kunnen omdraaien. Vreemd dat er tegenwoordig zoveel gekocht wordt bij lage huurprijzen (t.o.v. woningprijzen).

Ik denk dat beide ook te maken hebben met hoe de gemeenschap naar het bezit van huizen kijkt, ik kom zelf uit de jaren 70, toen ik klein was hadden de meeste ooms en tantes gewoon huurhuizen en gingen ze een voor een over naar een koopwoning. Nu was de mentaliteit precies andersom zodra je mensen een huurwoning hebben verontschuldigen ze zich bijna hiervoor. Helaas begint een koopwoning bijna onbetaalbaar te worden maar huurprijzen zullen vanzelf wel meestijgen.

Ik denk dat een koopwoning een fijn stukje passief inkomen is(omdat je geen huur betaalt) en belastingvrij is. Voor ons was het ook erg belangrijk dat de kinderen(mocht er iets met ons gebeuren) nooit het huis gegooid kunnen worden, volgens mij is het nu niet meer mogelijk maar er was een tijd dat als de ouders stierven de kinderen binnen 6 maanden uit het huis werden gegooid.

[ewrz]

Het was bij veel boomers overigens standaardpraktijk om de waardestijging van de woning te gebruiken voor consumptie. Waarde huis gestegen door inflatie? Hypotheek verhogen en het geld uitgeven aan een nieuwe auto of dure vakantie. De extra rente die je daardoor ging betalen was toen nog gewoon volledig aftrekbaar. De bijleenregeling is o.a. gekomen om dit te gedrag te dempen omdat DNB vond dat de gemiddelde woningschuld te hoog was. Een probleem aangepakt, een ander er voor in de plaats.

[Tommie12]

Sissors schreef op zaterdag 25 april 2026 @ 08:18:
Nou ja, het is waar dat de meeste mensen voor ze een huis gaan kopen kijken hoeveel ze maximaal kunnen lenen, simpelweg omdat praktisch gezien de meeste mensen eigeniljk wel een groter / mooier huis zouden willen als ze kunnen kopen. Dus ik ben er redelijk van overtuigd als morgen de huizenprijzen halveren, degene die nu voor een half miljoen een rijtjeshuis kopen, dan overmorgen voor een half miljoen een vrijstaand huis kopen bijvoorbeeld. Dus wat dat betreft ben ik het eens ermee dat leencapaciteit bepaald hoeveel mensen uitgeven.

Dat gezegd hebbende, als er geen enorme krapte was, dan zouden in dat geval dus alle rijtjeshuizen leeg blijven staan, die zouden goedkoper worden, en dan zouden dus meer mensen met een lager budget die kunnen kopen.

Mensen hebben altijd een huis gekocht wat ze net kunnen betalen. Het grote verschil is dat ze daar nu een pak minder m2 en een slechtere ligging voor krijgen dan een of meerdere generaties terug.

[Fr33z]

Tommie12 schreef op zaterdag 25 april 2026 @ 16:23:
[...]

Mensen hebben altijd een huis gekocht wat ze net kunnen betalen. Het grote verschil is dat ze daar nu een pak minder m2 en een slechtere ligging voor krijgen dan een of meerdere generaties terug.

Counterpoint: nog nooit zoveel m2s per persoon gehad als nu en de kwaliteit van de woningen mbt energie, ventilatie, geluid, brandveiligheid etc is nog nooit zo hoog geweest. 2 generaties terug was de wereld echt totaal anders heh. Geen / weinig centrale verwarming, warm.water in je huis was er niet etc.

Dus nee niet echt eens met je punt denk ik. Wat je er nu voor terugkrijgt is een aanzienlijk hogere schuld dan 30 jaar geleden. Ook dat hoeft niet erg te zijn, als.je die ruim kunt betalen over die periode is t OK. Waar het grote probleem zit is in de scheve verhouding tussen mensen die al in t spel zitten en zij die aan de zijlijn staan. Instappen wordt met het jaar moeilijker en dat geeft wel een serieus probleem

[ Voor 25% gewijzigd door Fr33z op 25-04-2026 16:36 ]

[ewrz]

Bepaalde plaatsen kunnen 30 jaar later ook meer of minder aantrekkelijk zijn geworden door allerlei economische factoren en politieke keuzes. Dat zie je ook terug in de prijs.
Denk dat het niet zo veel zin heeft je situatie te vergelijken met die van een generatie eerder. Vergelijking met leeftijdsgenoten zegt meer.

[Highland]

De woningmarkt is niet één markt, maar een samenstel van vier markten, volgens het model van Wheaton en DiPasqualle.
Hier in een kort stuk uitgelegd, of in deze youtube over de huurmarkt. En ook dit model is niet perfect.
Bovendien geldt dat veel korte termijn-dynamiek plaats vindt in een van de markten, maar dat het allemaal beweging is op een lange termijn trend (demografie, exogene factor voor het model).
Woningmarktdiscussies zijn nogal eens onproductief omdat de ene discussiedeelnemer overtuigd is van zijn gelijk op één van de markten, terwijl de ander overtuigd is van zijn gelijk op een andere markt. Terwijl ze beide slechts deels gelijk hebben. Gelukkig komt dat sinds de uitvinding van het internet niet meer voor.

[Tommie12]

Fr33z schreef op zaterdag 25 april 2026 @ 16:32:
[...]

Counterpoint: nog nooit zoveel m2s per persoon gehad als nu en de kwaliteit van de woningen mbt energie, ventilatie, geluid, brandveiligheid etc is nog nooit zo hoog geweest. 2 generaties terug was de wereld echt totaal anders heh. Geen / weinig centrale verwarming, warm.water in je huis was er niet etc.

Dus nee niet echt eens met je punt denk ik. Wat je er nu voor terugkrijgt is een aanzienlijk hogere schuld dan 30 jaar geleden. Ook dat hoeft niet erg te zijn, als.je die ruim kunt betalen over die periode is t OK. Waar het grote probleem zit is in de scheve verhouding tussen mensen die al in t spel zitten en zij die aan de zijlijn staan. Instappen wordt met het jaar moeilijker en dat geeft wel een serieus probleem

Ik kon op mijn 24ste als starter samen met mijn vrouw en zonder enorme schenking in 1992 een stuk grond van 570m2 kopen en daar een huis op laten bouwen van 200m2.
Dat is geen van mijn kinderen gelukt niettegenstaande ze hogere diploma’s gehaald hebben.
Mijn ouders hadden een grotere woning, en mijn grootouders woonden nog groter.

[Sport_Life]

Fr33z schreef op zaterdag 25 april 2026 @ 13:07:
[...]

Tuurlijk.maar waar komt dat geld vandaan? Die erfenis uitcashen kan alleen doordat er iemand anders instapt. Dat was deels mijn punt.

De crux is (denk ik) dat de 'eindwoningen' (grote gezinswoningen) van de babyboom generatie worden verkocht aan doorstromers met overwaarde, en dat het vermogen - via (klein) kinderen naar starterswoningen en doorstroom woningen gaat.
Waardoor de waarde van starters - en doorstroom woningen harder stijgt dan de inflatie/loonstijgingen.
De verkopers van die woningen kopen dan weer - met overwaarde - de woningen van de babyboom generatie.

Zie het als een cirkel van boomers naar starters waarbij de waardestijging van de waarde in vastgoed exponentieel toe neemt (steeds sneller). Het vermogen gaat ook niet in 1 dag of 1 jaar over , dat gaat heel geleidelijk.

De 'grap' is dat niemand er echt iets mee opschiet. Alle woningen zijn immers nog hetzelfde, alleen de prijzen zijn flink hoger.

Vanuit FO is dit een interessante gedachte, door hierop te anticiperen (niet de erfenis, maar het vastgoed).

[ Voor 4% gewijzigd door Sport_Life op 25-04-2026 19:53 ]

[rube]

Tommie12 schreef op zaterdag 25 april 2026 @ 17:14:
[...]
Mijn ouders hadden een grotere woning, en mijn grootouders woonden nog groter.

Ook als je dat omrekent naar m2 per persoon?
Bij mijn ouders en mijn grootouders was het in ieder geval minder dan het aantal m2 wat wij nu hebben, dus precies omgedraaid t.o.v. jouw situatie.

[Honesty]

Zelf gelukkig niet in de situatie dat er een leuke vrijstaande woning of villa zit aan te komen, maar heb zelf het idee dat als oma en opa iets nalaten het meteen naar de kinderen (kleinkinderen gaat) dus die woning van de Boomers gaat in eens keer 8 of zo en is ook een beetje om in in brengen. ik hoop dat het voor jullie ook zo is maar alles wat de ouders nalaten is voor ons, is voor de kinderen.

[Fr33z]

Tommie12 schreef op zaterdag 25 april 2026 @ 17:14:
[...]


Ik kon op mijn 24ste als starter samen met mijn vrouw en zonder enorme schenking in 1992 een stuk grond van 570m2 kopen en daar een huis op laten bouwen van 200m2.
Dat is geen van mijn kinderen gelukt niettegenstaande ze hogere diploma’s gehaald hebben.
Mijn ouders hadden een grotere woning, en mijn grootouders woonden nog groter.

Dat is een vrij a-typisch verloop verwacht ik. Ik snap dat iedereen vooral.zijn eigen ervaring en leefwereld kent en daarom dat projecteert op t grote plaatje, dat doe ik zelf ook. De statistieken laten echter wat anders zien: we wonen groter/luxer/duurder dan ooit. En 1 generatie terug (~30 jaar) ging t nog wel qua huizen maar ga je nog een keer 30 jaar terug dan zit je niet in luxe of groot maar in echt een totaal andere levensstandaard. Kleine huizen, veel mensen, slecht qua comfort energie ventilatie etc. Mijn grootouders woonden in zo'n tochtig miniboerderijtje van 100m2 waar de koeien in t achterhuis woonden, de wc buiten in de tuin was, verwarming alleen in de keuken en 6 mensen op die 100m2 dus. Ik weet zeker dat een dergelijk verloop veel meer voorkomt.

Je zou zelfs kunnen zeggen dat er mss gewoon een piek qua ruimte/betaalbaarheid/levensstandaard is geweest rond jaren 90/begin 2000. Blijkt dat mensen die nu 50 zijn gewoon de grootste mazzel.in de leeftijdsloterij hadden....

[ Voor 19% gewijzigd door Fr33z op 25-04-2026 20:48 ]

[Fr33z]

Sport_Life schreef op zaterdag 25 april 2026 @ 19:50:
[...]

De crux is (denk ik) dat de 'eindwoningen' (grote gezinswoningen) van de babyboom generatie worden verkocht aan doorstromers met overwaarde, en dat het vermogen - via (klein) kinderen naar starterswoningen en doorstroom woningen gaat.
Waardoor de waarde van starters - en doorstroom woningen harder stijgt dan de inflatie/loonstijgingen.
De verkopers van die woningen kopen dan weer - met overwaarde - de woningen van de babyboom generatie.

Zie het als een cirkel van boomers naar starters waarbij de waardestijging van de waarde in vastgoed exponentieel toe neemt (steeds sneller). Het vermogen gaat ook niet in 1 dag of 1 jaar over , dat gaat heel geleidelijk.

De 'grap' is dat niemand er echt iets mee opschiet. Alle woningen zijn immers nog hetzelfde, alleen de prijzen zijn flink hoger.

Vanuit FO is dit een interessante gedachte, door hierop te anticiperen (niet de erfenis, maar het vastgoed).

De grap is helaas wel dat die verschuiving blijft gaan tussen mensen die in kunnen stappen door erfenis en mensen die langs de zijlijn blijven staan. De ongelijkheid wordt er sterker door.

We hebben net een periode van 10 jaar gehad waarin je zag dat alles wat klein/goedkoop was echt veel harder steeg dan de middenmoot.

[Wozmro]

Ja, toen had je grote huizen waar veel mensen in woonden.

Op zolder zag je wel de dakpannen aan de binnenkant en in de kelder had je aan hoek voor de opslag van steenkool* en dan nog een andere hoek voor de jaaropslag van aardappelen en andere voeding.

Of een stookolietank en een vrijstaande stookketel als er al centrale verwarming aanwezig was.

Bedenking: de huizen waarin wij nu wonen zullen binnen enkele tientallen jaren ook oud en versleten zijn.
Zelfde perceptie als dat wij nu kijken naar oudere woningen.

[Pr088]

49euro schreef op zaterdag 25 april 2026 @ 08:28:
[...]

Je haalt oorzaak en gevolg nu door elkaar.

Prijs komt tot stand door vraag en aanbod; dat is de basis van elke markt. Leencapaciteit is een variabel in de vraag kant die gestuurd wordt door regulering, en bepaalt alleen de hoogte van het bod dat een wanhopige koper kan uitbrengen. Zonder krapte is er echter natuurlijk geen noodzaak om je volledige leencapaciteit in te zetten.

Als er morgen 500.000 woningen bijgetoverd worden, mag je leencapaciteit nog zo hoog zijn, maar dan gaat niemand meer tot het gaatje bij een overbieding. Ook in krimpgebieden zie je bijvoorbeeld dat de prijzen laag blijven, ongeacht hoeveel de mensen daar theoretisch zouden kunnen lenen.

Er zal altijd krapte op de markt zijn, immers grond is schaars, we kunnen niet oneindig ruimte produceren voor woningbouw. Je ziet in de CBS statistieken dat het aantal woningen in Nederland behoorlijk meegroeit met het aantal mensen, complicerende factor is de huishoudverdunning. Binnen die schaarse markt komt vraag en aanbod tot stand. En de vraag wordt in hoge mate bepaald door de leencapaciteit. Er zijn immers niet veel mensen die even een huis kopen en 'aftikken'. Een hypotheek is noodzakelijk. En we hebben de leencapaciteit in de afgelopen 30 jaar behoorlijk opgeschroefd, al is de tegenbeweging ingezet (niet meer dan 100%).

De prijzen blijven overigens niet laag in buitengebieden. Gemeenten als Groningse Pekela en Westerwolde zitten ook flink in de lift. In absolute zin is dat nog niet bijgetrokken bij de Randstad maar als je de percentages ziet... Onder druk wordt alles vloeibaar. Die klassieke krimpgebieden hebben ineens weer groei.

[mitsumark]

Pr088 schreef op zondag 26 april 2026 @ 11:10:
Er zal altijd krapte op de markt zijn, immers grond is schaars, we kunnen niet oneindig ruimte produceren voor woningbouw. Je ziet in de CBS statistieken dat het aantal woningen in Nederland behoorlijk meegroeit met het aantal mensen, complicerende factor is de huishoudverdunning. Binnen die schaarse markt komt vraag en aanbod tot stand. En de vraag wordt in hoge mate bepaald door de leencapaciteit. Er zijn immers niet veel mensen die even een huis kopen en 'aftikken'. Een hypotheek is noodzakelijk. En we hebben de leencapaciteit in de afgelopen 30 jaar behoorlijk opgeschroefd, al is de tegenbeweging ingezet (niet meer dan 100%).

Grond is schaars, maar kan wel makkelijk herverdeeld worden zodat bouwgrond niet meer schaars is.

[Fr33z]

mitsumark schreef op zondag 26 april 2026 @ 11:47:
[...]

Grond is schaars, maar kan wel makkelijk herverdeeld worden zodat bouwgrond niet meer schaars is.

In beperkte mate. Grond op plekken waar mensen t liefst willen wonen is wel schaars. Ben met je eens dat we relatief makkelijk meer landbouwgrond kunnen onruilen voor bouwgrond hoor. Maar de plekken die t populairst zijn blijven daarna nog steeds populair.

[Wozmro]

Grond is schaars. Maar je kan ook in de hoogte bouwen.

[Pr088]

mitsumark schreef op zondag 26 april 2026 @ 11:47:
[...]

Grond is schaars, maar kan wel makkelijk herverdeeld worden zodat bouwgrond niet meer schaars is.

Dat is ook maar de vraag. De landbouwlobby is krachtig, we hebben nog flinke afspraken en ambities voor natuurherstel en -ontwikkeling en watermanagement vraagt ruimte (extremere weersomstandigheden).

Maar waar een wil is is een weg. Als we een deel van de boeren sector prijsgeven kan het prima. Scheelt ook weer stikstof. Maar ja: je ziet de afgelopen 10 jaar hoe makkelijk dat gaat.

[Deveon]

Wozmro schreef op zondag 26 april 2026 @ 13:02:
Grond is schaars. Maar je kan ook in de hoogte bouwen.

Hoeft niet eens de hoogte in. Woningbouw wordt ook enorm benadeeld omdat er parkeerplaatsen mee gesubsidieerd worden. Bouwgrond alleen is niet genoeg, de heilige koe moet ook rekening mee worden gehouden.

Autonoom rijden kán hier een oplossing voor zijn om parkeerplaatsen uit dichtbevolkte delen van een stad op te heffen waardoor er weer voordeuren bij kunnen.

Op basis van de huidige techniek is Nederland toe aan een HSL van Amsterdam naar Groningen over Lelystad. De ruimte is er, maakt Lelystad Airport relevant en zal vanzelf zorgen dat wie werkt in Amsterdam voor woongenot de regio op zoekt. Dat is zelfs met Almere al gelukt. Misschien krijgen we de Groningers wel zover om het met de gasvelden te financieren, naast compensatie want die schade is best te overzien.

[Sport_Life]

Fr33z schreef op zaterdag 25 april 2026 @ 20:44:
[...]

[..]
En 1 generatie terug (~30 jaar) ging t nog wel qua huizen maar ga je nog een keer 30 jaar terug dan zit je niet in luxe of groot maar in echt een totaal andere levensstandaard. Kleine huizen, veel mensen, slecht qua comfort energie ventilatie etc. Mijn grootouders woonden in zo'n tochtig miniboerderijtje van 100m2 waar de koeien in t achterhuis woonden, de wc buiten in de tuin was, verwarming alleen in de keuken en 6 mensen op die 100m2 dus. Ik weet zeker dat een dergelijk verloop veel meer voorkomt.

Mijn grootouders woonden ook in relatief kleine woningen met grote gezinnen, tegelijkertijd waren er in die tijd ook mensen die wel heel luxe woonden.

In de stad Den Haag kun je heel goed onderscheid zien tussen wat vroeger arm en rijk ('op zand') was.
https://www.funda.nl/deta...paign=share-listing-modal

Daarentegen staan er ook veel 'arbeidershuisjes' in Den Haag, vaak verzakt en veel minder uitstraling dan bovengenoemde voorbeeld.

Het is niet te hopen dat de kloof tussen arm en rijk weer zo groot gaat worden. Als de politiek niks gaat doen aan de huidige erfbelasting dan is dat wel een risico.

[The Third Man]

Sport_Life schreef op zondag 26 april 2026 @ 19:38:
[...]

Het is niet te hopen dat de kloof tussen arm en rijk weer zo groot gaat worden. Als de politiek niks gaat doen aan de huidige erfbelasting dan is dat wel een risico.

Naar mijn idee is de drempel voor huizenkoop nog nooit zo laag geweest, je hoeft niet eens meer een stel te zijn, dat was vroeger een vereiste tenzij je een zak geld had. En door de verplichting om in woonwijken gemengde prijsniveau's te bouwen (inclusief zoveel % sociale huur) krijg je ook niet meer die 'ghettovorming'. Waarom zou die erfbelasting daar dan zo'n belangrijke rol in spelen?

[tweakuwe]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ewrz]

tweakuwe schreef op zondag 26 april 2026 @ 20:49:
***members only***

Ik heb de klassieke debt snowball gedaan, eerst consumptief krediet afgelost, toen studielening, daarna een deel van de hypotheek. Ik had op dat moment al wel een huis waar ik niet van plan was weg te gaan voordat ik stop met werken, dat laatste had ik misschien niet gedaan als ik verhuisplannen had (ivm de bijleenregeling).

Geen spijt van dat ik het zo gedaan heb. Iedere schuld die je aflost geeft direct zichtbaar resultaat in de maandlasten, en het geeft je ook het gevoel "daar ben ik van af". Vrijheid is voor mij het reduceren van dingen waar je je zorgen over moet maken. Zelfs een renteloze lening is een beslag op toekomstig inkomen wat er misschien niet gaat zijn.

[psychodude]

Ik zou zelf juist wel opteren voor beleggen.

Aflossen van schulden met dusdanig lage rentes, is enerzijds invoelbaar. Maar financieel gezien niet de meest optimale zet.

En gelet op de onzekerheid factor t.a.v. de duur tot een mogelijke verhuizing, zou ik zelf ook eigenlijk niet wachten tot dit gepasseerd is.

[DeNachtwacht]

tweakuwe schreef op zondag 26 april 2026 @ 20:49:
***members only***

De discussie is hier vaker gevoerd (en overal op internet). Korte samenvatting: over aflossen van schulden is wel redelijk overeenstemming hier volgens mij dat dat slim en fijn is om te doen. De hypotheek echter zijn echt 2 kampen in te vinden: mensen die volledig aflossen (rust, zekerheid dus onafhankelijkheid) slimmer vinden maar anderen zeggen juist hypotheek laten staan en alles dat je overhoudt juist stevig beleggen.

Die laatste groep is wel groter, maar zelf ben ik er minder van. De beurs is nu eenmaal niet stabiel 8-10%, daar zitten af en toe flinke dips in. als je in 2007 €100 in de AEX had gestopt had je tot 2017 moeten wachten tot de enorme dip die daarna kwam weer terug was gestegen tot €100... dus een royale 0% rendement over 10 jaar. Dat we sinds de start van dit topic en de FO beweging eigenlijk vrijwel alleen maar opgaande beurskoers hebben gehad (de coronadip daargelaten) is vrij uitzonderlijk.

Dus als ik jou zo zie dat je vooral in spaargeld zit, dan is het sowieso slimmer om af te lossen met die hypotheekrente. Los van dat het je meer rendement oplevert creëert elke extra aflossing weer een "salarisverhoging" die je maandelijks terugziet in de vorm van hypotheekverlaging. Erg fijn bij-effect ;-)

[tweakuwe]

DeNachtwacht schreef op zondag 26 april 2026 @ 21:45:
[...]

De discussie is hier vaker gevoerd (en overal op internet). Korte samenvatting: over aflossen van schulden is wel redelijk overeenstemming hier volgens mij dat dat slim en fijn is om te doen. De hypotheek echter zijn echt 2 kampen in te vinden: mensen die volledig aflossen (rust, zekerheid dus onafhankelijkheid) slimmer vinden maar anderen zeggen juist hypotheek laten staan en alles dat je overhoudt juist stevig beleggen.

Die laatste groep is wel groter, maar zelf ben ik er minder van. De beurs is nu eenmaal niet stabiel 8-10%, daar zitten af en toe flinke dips in. als je in 2007 €100 in de AEX had gestopt had je tot 2017 moeten wachten tot de enorme dip die daarna kwam weer terug was gestegen tot €100... dus een royale 0% rendement over 10 jaar. Dat we sinds de start van dit topic en de FO beweging eigenlijk vrijwel alleen maar opgaande beurskoers hebben gehad (de coronadip daargelaten) is vrij uitzonderlijk.

Dus als ik jou zo zie dat je vooral in spaargeld zit, dan is het sowieso slimmer om af te lossen met die hypotheekrente. Los van dat het je meer rendement oplevert creëert elke extra aflossing weer een "salarisverhoging" die je maandelijks terugziet in de vorm van hypotheekverlaging. Erg fijn bij-effect ;-)

Met sparen is het rendement juist net iets hoger, mits je actief het overhevelt naar deposito’s zodra ze verlopen. Waar ik ook mee zit is dat sparen voor ‘kosten koper’ bij een verhuizing ook extra voordelig is ten opzichte van nu extra aflossen en mijn overwaarde daarvoor gebruiken, dan zou bij een nieuwe woning niet meer mijn gehele hypotheek onder de hypotheekaftrek regeling vallen. Als ik ook dan weer snel extra aflos valt die ‘schade’ best mee natuurlijk, maar je bent gewoon wat minder flexibel.

Als ik het voor mijzelf op een rijtje zet:

Voordelen hypotheek aflossen: Gemak (je hebt geld over -> je maakt het over, en klaar). Als ik meer spaargeld heb scheelt het ook dat overwaarde van je eigen woning niet onder box 3 valt. Meer voldaan gevoel.

Voordelen actief spaarrekeningen/deposito’s beheren: Iets hoger rendement. Meer flexibiliteit (het geld is relatief liquide).

Als het rendement het enige voordeel van sparen was zou ik neigen naar meer aflossen. De winst is relatief klein met wat ik nu op een spaarrekening kan zetten (boven mijn buffer die ik sowieso liquide wil houden), en het op gunstige deposito’s zetten is toch elke keer gedoe. Alhoewel, als je nooit begint met sparen zal het verschil in rendement ook nooit een significante impact krijgen …

[pirke]

Risicovrij rendement zoals een spaarrekening of hypotheek aflossen zal normaliter altijd een lagere verwachtingswaarde hebben dan een belegging met risico, juist vanwege de risico opslag. De volatiliteit is wel 0 (bij gelijkblijvende rente). En mensen slapen over het algemeen beter als de volatiliteit laag is. Daarnaast heeft een hypotheekaflossing nog extra rendement doordat het buiten de VRH valt. Zeker als werkelijk rendement binnenkort de enige methode wordt gaat het best interessant zijn om simpelweg je hypotheek weg te werken.

En onderschat het "goed kunnen slapen 's nachts" effect niet in tijden van crisis met grote volatiliteit. Een hypotheek van 500k en 500k aan beleggingen die binnen een paar dagen 20% zakken, of een afgelost huis. Bij een echte crisis (2008) gingen de beurzen bijna 40% onderuit in 1 jaar tijd, gevolgd door flink dalende huizenprijzen (-20%), maar de hypotheek blijft wel op het oorspronkelijke bedrag staan. Oftewel nog steeds 500k hypotheek op een huis van 400k en slechts 250k aan beleggingen over. Dat is een papieren verlies van 350k. Dat kan best voor wat slapeloze nachten zorgen, zeker als je ook nog je baan kwijt raakt (wet van Murphy, en in tijden van crisis gaat de werkloosheid omhoog). Met een afgelost huis was het papieren verlies slechts 100k, maar boeit de waarde niet zoveel als je toch geen verhuisplannen hebt.

Je kan het uiteindelijk ook mixen: een deel beleggen en een deel extra aflossen. Of beleggen tot de VRH vrijstelling en daarboven aflossen.

Elke schuld die wegvalt geeft rust in je hoofd en is een tastbaar resultaat. Studieschuld rente is misschien laag, maar hij kan maar weg zijn. Ik viel onder het oude leenstelsel, toen de rente naar 0,5% ging heb ik aflossen voor 5 jaar stop gezet. Toen de rente steeg ben ik weer het minimum gaan aflossen, totdat ik er simpelweg genoeg van had en hem in 1x terugbetaalde. Was twee tiende procent nadelig tov spaarrekening in het buitenland, maar toch was het fijn dat ie weg was. Dat was me die paar tientjes op jaarbasis wel waard.

[ Voor 14% gewijzigd door pirke op 27-04-2026 01:07 ]

[ewrz]

tweakuwe schreef op zondag 26 april 2026 @ 22:52:
[...]

Met sparen is het rendement juist net iets hoger, mits je actief het overhevelt naar deposito’s zodra ze verlopen. Waar ik ook mee zit is dat sparen voor ‘kosten koper’ bij een verhuizing ook extra voordelig is ten opzichte van nu extra aflossen en mijn overwaarde daarvoor gebruiken, dan zou bij een nieuwe woning niet meer mijn gehele hypotheek onder de hypotheekaftrek regeling vallen. Als ik ook dan weer snel extra aflos valt die ‘schade’ best mee natuurlijk, maar je bent gewoon wat minder flexibel.

Als ik het voor mijzelf op een rijtje zet:

Voordelen hypotheek aflossen: Gemak (je hebt geld over -> je maakt het over, en klaar). Als ik meer spaargeld heb scheelt het ook dat overwaarde van je eigen woning niet onder box 3 valt. Meer voldaan gevoel.

Voordelen actief spaarrekeningen/deposito’s beheren: Iets hoger rendement. Meer flexibiliteit (het geld is relatief liquide).

Als het rendement het enige voordeel van sparen was zou ik neigen naar meer aflossen. De winst is relatief klein met wat ik nu op een spaarrekening kan zetten (boven mijn buffer die ik sowieso liquide wil houden), en het op gunstige deposito’s zetten is toch elke keer gedoe. Alhoewel, als je nooit begint met sparen zal het verschil in rendement ook nooit een significante impact krijgen …

Als je verhuisplannen concreet zijn (of je in ieder geval zeker weet dat je over een paar jaar ergens anders wil wonen) zou ik die studieschuld aflossen en daarna gaan sparen/deposito's opbouwen en dat geld voor de nieuwe woning/verhuizing gebruiken. Er komen altijd genoeg kosten om de hoek bij een verhuizing, alles wat je dan niet hoeft te financieren is ook al winst. En door niets af te lossen op de hypotheek kom je jezelf niet tegen bij de nieuwe woning door de bijleenregeling en behoudt je je maximale renteaftrek.

[Pannencouque]

Het is zoeken naar de juiste balans voor jezelf. Hier hebben we één studieschuld afgelost, maar eentje loopt er nog. Daar hebben we de aflosvrije periode van opgebruikt, nu lossen we het minimale af omdat de rente nog op 0% staat. Zo gauw die omhoog gaat ga ik opnieuw kijken wat handig is. Als beleggingen meer opleveren is dat fijn. Plus de schuld kunnen we nog van het vermogen aftrekken. Maar ergens is het ook fijn als we die maandlast niet meer hebben, in het kader van risicominimalisatie.

[DeNachtwacht]

tweakuwe schreef op zondag 26 april 2026 @ 22:52:
Alhoewel, als je nooit begint met sparen zal het verschil in rendement ook nooit een significante impact krijgen …

Sparen is niks anders dan vermogensopbouw in de huidige markt. Je geld verliest over tijd zijn waarde met een inflatie van +/- 2.5-3.5 procent en een spaarrente van 1.5-2.5%. Niks mis mee verder, maar voor FO kun je het niet als inkomsten zien, dat kan alleen als het rendement (flink) hoger dan de inflatie ligt.

[pirke]

ewrz schreef op maandag 27 april 2026 @ 08:45:
[...]

En door niets af te lossen op de hypotheek kom je jezelf niet tegen bij de nieuwe woning door de bijleenregeling en behoudt je je maximale renteaftrek.

Zolang je de overwaarde (het deel dat je extra hebt afgelost) gebruikt voor de aanschaf vd nieuwe woning heb je nooit last vd bijleenregeling. En als je nu extra gaat aflossen zie ik geen reden waarom je dat geld straks weer op zou willen nemen? Als je het geld straks nodig hebt (of je nu verhuist of niet) moet je nu niet extra gaan aflossen. Aflossen moet je zien als permanent je schuld verlagen.

[The Third Man]

@pirke zolang … nooit is natuurlijk de boel verdraaien. Zolang je altijd met zonnig weer naar buiten gaat heb je “nooit” een paraplu nodig. Het punt wat werd gemaakt was het risico afdekken dat je wel met de bijleenregeling te maken krijgt.

[tweakuwe]

pirke schreef op maandag 27 april 2026 @ 10:25:
[...]


Zolang je de overwaarde (het deel dat je extra hebt afgelost) gebruikt voor de aanschaf vd nieuwe woning heb je nooit last vd bijleenregeling. En als je nu extra gaat aflossen zie ik geen reden waarom je dat geld straks weer op zou willen nemen? Als je het geld straks nodig hebt (of je nu verhuist of niet) moet je nu niet extra gaan aflossen. Aflossen moet je zien als permanent je schuld verlagen.

In mijn geval zou je een deel van de overwaarde dan voor de ‘kosten koper’ moeten gebruiken bij een verhuizing. Daarom lijkt het mij dus beter om eerst nog wat door te sparen.

[tweakuwe]

DeNachtwacht schreef op maandag 27 april 2026 @ 09:33:
[...]

Sparen is niks anders dan vermogensopbouw in de huidige markt. Je geld verliest over tijd zijn waarde met een inflatie van +/- 2.5-3.5 procent en een spaarrente van 1.5-2.5%. Niks mis mee verder, maar voor FO kun je het niet als inkomsten zien, dat kan alleen als het rendement (flink) hoger dan de inflatie ligt.

Maar zet je het af tegen een hypotheek aflossen waar je netto een lagere rente op hebt dan is het, strict tussen die twee opties, wel de snelste route naar FO. Vrij opneembare spaarrekeningen en deposito’s kunnen nu respectievelijk 2,8% en 3% opleveren, al zou ik niet vreemd opkijken als de inflatie daar nog weer boven gaat zitten.

[DeNachtwacht]

tweakuwe schreef op maandag 27 april 2026 @ 10:55:
[...]

Maar zet je het af tegen een hypotheek aflossen waar je netto een lagere rente op hebt dan is het, strict tussen die twee opties, wel de snelste route naar FO. Vrij opneembare spaarrekeningen en deposito’s kunnen nu respectievelijk 2,8% en 3% opleveren, al zou ik niet vreemd opkijken als de inflatie daar nog weer boven gaat zitten.

Natuurlijk is degene met zoveel mazzel dat de hypotheek lager is dan huidige spaarrente spekkoper. Maar die 2.8-3% zijn allemaal tijdelijke actierentes voor zover ik kan vinden. Ik zit zelf nog steeds bij Trade Republic met stabiel 2%. Bij mijn weten is dat nog steeds het percentage dat ongeveer het best is dat te vinden is zonder dat je elke 3-6 maanden je geld moet verplaatsen (wat sowieso natuurlijk onzinnig veel werk is voor wat het oplevert. dan heb je het gemak van vrij opneembaar sowieso ook niet meer en kun je veel beter gewoon een deposito nemen).

[ Voor 5% gewijzigd door DeNachtwacht op 27-04-2026 11:20 ]

[rube]

[b]DeNachtwacht in "Financiële onafhankelijkheid - Deel 5"
...zonder dat je elke 3-6 maanden je geld moet verplaatsen (wat sowieso natuurlijk onzinnig veel werk is voor wat het oplevert. ...

Dat is natuurlijk afhankelijk van de bedragen en je eigen perceptie van veel werk vs opbrengst.
Ik vind bijvoorbeeld 1000 euro voor ca 1 uurtje werk nog steeds de moeite waard en niet onzinnig.

[DeNachtwacht]

rube schreef op maandag 27 april 2026 @ 11:26:
[...]

Dat is natuurlijk afhankelijk van de bedragen en je eigen perceptie van veel werk vs opbrengst.
Ik vind bijvoorbeeld 1000 euro voor ca 1 uurtje werk nog steeds de moeite waard en niet onzinnig.

Dat is een leuk theoretisch verschil maar je gaat me toch niet serieus vertellen dat jij zelf elke 3-6 maanden €100.000 verplaatst naar een andere nieuwe bank door heel Europa? Want dat is het verschil tussen 2 of 3 procent rente, en in al die voorwaarden zie je dat het voor nieuwe klanten is. Dus na een paar jaar is de koek wel op en heb je overal een lege rekening (met alle risico's/belasting gezeur/gebrek aan overzicht voor jezelf van dien).

Het lijkt mij een vrij onhandige manier van geld "verdienen" die volgens mij in de praktijk helemaal niemand doet. Met een deposito van een jaar en een paar duizend euro op een basis vrij opneembare spaarrekening ernaast voor de noodgevallen heb je veel meer flexibiliteit en simpelweg meer rendement.

[ Voor 9% gewijzigd door DeNachtwacht op 27-04-2026 11:36 ]

[The Third Man]

DeNachtwacht schreef op maandag 27 april 2026 @ 11:34:
[...]

Dat is een leuk theoretisch verschil maar je gaat me toch niet serieus vertellen dat jij zelf elke 3-6 maanden €100.000 verplaatst naar een andere nieuwe bank door heel Europa? Want dat is het verschil tussen 2 of 3 procent rente, en in al die voorwaarden zie je dat het voor nieuwe klanten is.

Dat geldt maar voor een deel van de aanbiedingen. Er zijn ook gewoon herhaaldelijke deposito's te krijgen voor bestaande klanten met interessante rentes. Ik vind het ook wel wat raar beargumenteerd dat elke paar maanden een formuliertje invullen en geld overboeken een ondoenlijke moeite zou opleveren tegenover het financiele voordeel. Prima als jij er niet aan zou beginnen maar het is ook niet slechts een leuk theoretisch verhaal, genoeg mensen in het Spaartopic die het wel zo doen.

Is het dan zo negatief en onpraktisch wegzetten niet meer theorie dan praktijk van jouw kant?

[ Voor 7% gewijzigd door The Third Man op 27-04-2026 11:38 ]

[DeNachtwacht]

The Third Man schreef op maandag 27 april 2026 @ 11:37:
[...]
Dat geldt maar voor een deel van de aanbiedingen. Er zijn ook gewoon herhaaldelijke deposito's te krijgen voor bestaande klanten met interessante rentes. Ik vind het ook wel wat raar beargumenteerd dat elke paar maanden een formuliertje invullen en geld overboeken een ondoenlijke moeite zou opleveren tegenover het financiele voordeel. Prima als jij er niet aan zou beginnen maar het is ook niet slechts een leuk theoretisch verhaal, genoeg mensen in het Spaartopic die het wel zo doen.

Is het dan zo negatief en onpraktisch wegzetten niet meer theorie dan praktijk van jouw kant?

Sorry, maar je leest volgens mij niet goed . @rube heeft het over geld verplaatsen naar vrij opneembare spaarrekeningen. Ik noemde dat die rentes van 2,8-3% altijd actierentes zijn en na 3 tot 6 maanden gewoon weer worden verlaagd naar rond de 2% en dat je dan dus constant je geld moet verplaatsen.

Ik zeg juist: dat is een vrij gekke theoretische strategie die volgens mij helemaal niemand doet want dan kun je veel beter gewoon je geld vastzetten in 1-jaars deposito's. Voor deposito's is daar wat voor te zeggen, maar voor vrij opneembare spaarrekeningen is het dus om die reden vrij onzinnig: je verliest vrijwel al je flexibiliteit van vrij opneembaar terwijl je met deposito's hetzelfde rendement (of zelfs meer) haalt.

[ Voor 9% gewijzigd door DeNachtwacht op 27-04-2026 11:46 ]

[rube]

DeNachtwacht schreef op maandag 27 april 2026 @ 11:34:
[...]
... je gaat me toch niet serieus vertellen .....

Toch wel.
Je doet aannames op basis van je eigen perceptie. Die zijn wellicht goed voor 80% of meer van de mensen, maar niet voor iedereen.

[rube]

DeNachtwacht schreef op maandag 27 april 2026 @ 11:44:
[...]
Ik zeg juist: dat is een vrij gekke theoretische strategie die volgens mij helemaal niemand doet want dan kun je veel beter gewoon je geld vastzetten in 1-jaars deposito's.

Nee. Ik moet dat geld liquide houden en dus kan ik het niet vastzetten in deposito's.

[Tommie12]

rube schreef op maandag 27 april 2026 @ 11:47:
[...]

Toch wel.
Je doet aannames op basis van je eigen perceptie. Die zijn wellicht goed voor 80% of meer van de mensen, maar niet voor iedereen.

Ik heb amper geld in deposito's (in elk geval minder dan 5% van mijn vermogen), en zie die rentes van 2% en meer altijd met een hoop voorwaarden. Geld moet er lang genoeg staan, enkel voor nieuw geld, maximumbedragen etc, en veelal valt het dan niet meer onder de staatsgarantie.

Voorlopig (en tot ik concrete voorbeelden zie) beschouw ik het als gerommel in de marge.

[DeNachtwacht]

Tommie12 schreef op maandag 27 april 2026 @ 11:49:
[...]

Ik heb amper geld in deposito's (in elk geval minder dan 5% van mijn vermogen), en zie die rentes van 2% en meer altijd met een hoop voorwaarden. Geld moet er lang genoeg staan, enkel voor nieuw geld, maximumbedragen etc, en veelal valt het dan niet meer onder de staatsgarantie.

Voorlopig (en tot ik concrete voorbeelden zie) beschouw ik het als gerommel in de marge.

Op zich is 2% nog haalbaar vrij makkelijk (bij Trade Republic). Hoger kom ik zelf idd zonder allerlei gezeur/voorwaarden ook niet tegen.

rube schreef op maandag 27 april 2026 @ 11:47:
[...]

Toch wel. Je doet aannames op basis van je eigen perceptie. Die zijn wellicht goed voor 80% of meer van de mensen, maar niet voor iedereen.

Ik zou in dit geval dan zeggen... 99,99%

[ Voor 19% gewijzigd door DeNachtwacht op 27-04-2026 11:59 ]

[rube]

DeNachtwacht schreef op maandag 27 april 2026 @ 11:57:
[...]
Ik zou in dit geval dan zeggen... 99,99%

Ik geef toe dat het niet de standaard is, maar ik ken (in mijn bubble) meer mensen die dat doen. Maar dat zal zijn omdat ze in dezelfde "tak van sport" zitten.

[JURIST]

@aflossen: ik zie schulden veel meer als een financieringsinstrument. Ongedekte leningen heb ik liever niet en die zijn ook vaak duur, maar verder bekijk ik het financieel en vanuit portefeuille oogpunt. Leningen kunnen een groeiversneller zijn (net als bij bedrijven), zeker bij een hypotheek tegen relatief lage rente. En ja, je investeert dan in risicodragend kapitaal, maar dat doe je toch sowieso in de opbouw van vermogen: horizon is lange termijn.

Uiteraard moet je je balansverhoudingen in de gaten houden. De hypotheek houd ik onder de 65% LTV, maar verder is het enige wat telt: kan ik rendement maken? Onze bankspaarhypotheek uit 2003 tegen 4,25 levert elke maand geld op en andere hypotheken tegen ca. 2% zijn een hele goedkope financieringsbron. Als ik de hypotheek helemaal afgelost zou hebben, was ik een stuk minder ver geweest met kapitaalopbouw. Bovendien en dat is m.i. niet onbelangrijk: het zit inflexibel vast in de stenen

[de Peer]

DeNachtwacht schreef op maandag 27 april 2026 @ 11:34:
[...]


Het lijkt mij een vrij onhandige manier van geld "verdienen" die volgens mij in de praktijk helemaal niemand doet.

Kijk eens In het spaartopic hier op tweakers. Daar doet bijna iedereen dit. Ikzelf ook. En de koek is niet zomaar op. Er zijn tientallen banken en er komen ook telkens nieuwe bij met ook weer nieuwe aanbiedingen.

Het is gewoon makkelijk verdiend met grote bedragen.

Je hebt wel gelijk dat het vervelend is bij de BD aangifte. Daar heb ik nu helaas tientallen IBANs staan wat het onoverzichtelijk maakt.

[ Voor 4% gewijzigd door de Peer op 27-04-2026 13:03 ]

[DeNachtwacht]

de Peer schreef op maandag 27 april 2026 @ 13:02:
Het is gewoon makkelijk verdiend met grote bedragen.

Ik kan het nu blijven herhalen maar mijn punt was dat het gewoon een stuk makkelijker is om kortdurende deposito's te gebruiken om datzelfde rendement te behalen in plaats van variabele spaarrentes. Ik-had-het-niet-over-deposito's

[stefxx]

DeNachtwacht schreef op maandag 27 april 2026 @ 11:57:

Ik zou in dit geval dan zeggen... 99,99%

Ik heb dat ook jaren gedaan, heeft best wat opgeleverd. Dus 99,98%?

[stefxx]

DeNachtwacht schreef op maandag 27 april 2026 @ 11:57:
Op zich is 2% nog haalbaar vrij makkelijk (bij Trade Republic). Hoger kom ik zelf idd zonder allerlei gezeur/voorwaarden ook niet tegen.

Bigbank heeft ook al een hele tijd 2,05% (naast een 6-maands actie 2,6%).

[tweakuwe]

DeNachtwacht schreef op maandag 27 april 2026 @ 11:34:
[...]

Dat is een leuk theoretisch verschil maar je gaat me toch niet serieus vertellen dat jij zelf elke 3-6 maanden €100.000 verplaatst naar een andere nieuwe bank door heel Europa? Want dat is het verschil tussen 2 of 3 procent rente, en in al die voorwaarden zie je dat het voor nieuwe klanten is. Dus na een paar jaar is de koek wel op en heb je overal een lege rekening (met alle risico's/belasting gezeur/gebrek aan overzicht voor jezelf van dien).

Het lijkt mij een vrij onhandige manier van geld "verdienen" die volgens mij in de praktijk helemaal niemand doet. Met een deposito van een jaar en een paar duizend euro op een basis vrij opneembare spaarrekening ernaast voor de noodgevallen heb je veel meer flexibiliteit en simpelweg meer rendement.

Met een platform als Raisin is het wel wat makkelijker, dan is die extra 1% actierente toch wel makkelijk verdient.

[antidote]

DeNachtwacht schreef op maandag 27 april 2026 @ 11:44:
[...]

Sorry, maar je leest volgens mij niet goed . @rube heeft het over geld verplaatsen naar vrij opneembare spaarrekeningen. Ik noemde dat die rentes van 2,8-3% altijd actierentes zijn en na 3 tot 6 maanden gewoon weer worden verlaagd naar rond de 2% en dat je dan dus constant je geld moet verplaatsen.

Ik zeg juist: dat is een vrij gekke theoretische strategie die volgens mij helemaal niemand doet want dan kun je veel beter gewoon je geld vastzetten in 1-jaars deposito's. Voor deposito's is daar wat voor te zeggen, maar voor vrij opneembare spaarrekeningen is het dus om die reden vrij onzinnig: je verliest vrijwel al je flexibiliteit van vrij opneembaar terwijl je met deposito's hetzelfde rendement (of zelfs meer) haalt.

Dat "je met deposito's hetzelfde rendement (of zelfs meer) haalt" klopt niet.
Zie daarvoor het onderstaande overzicht uit het spaartopic. In het originele overzicht staan de hoogste vrij opneembare rentes, daarachter heb ik de rente voor een 1 jaar deposito gezet en het verschil met de rente over de vrij opneembare rekening.

In 7 gevallen is de rente op het deposito lager, in 2 gelijk, en in 6 gevallen biedt de bank geen deposito's aan:

Top 15 Vrij Opneembaar op dit moment (inclusief aangekondigde wijzigingen):
Consorsbank (3 mnd) — 3,40% / 0,80% == 2,00% (-1,40%)
Advanzia (3 mnd, min €5K) — 3.14% / 1,51% == N/A
Umweltbank (3 mnd) — 3,00% tot €50K / 1,50% (ECB-0,50%) 4e t/m 6e maand / 0,60% == 1,40% (-1,60%)
Raisin Renteboost (3 mnd) - 2,85% tot €50K / 0,00% - Na actieperiode ander produkt kiezen == 2,70% (-0,15%)
OpenBank Welkom (6 mnd (+3) — 2,80% / 1,80% == N/A
Garanti Nieuwe Spaarder (6 mnd) — 2.80% / 1,55% == 2,65% (-0,15%)
VWFS / Volkswagen Bank (6 mnd) — 2.75% / 1,00% == 2,00% (-0,75%)
nexent bank (3 mnd) — 2.75% / 1,25% == 2,50% (-0,25%)
DHB Bank Welkomstactie (6 mnd) (+2) — 2,55% tot €50K ++ 2,55% (gelijk)
Scalable Capital — 2,50% (+0,50%) over hele saldo, DGS tot €100K Nieuw N/A
Bfor+ (12 mnd) — 2,50% (+0,20%) tot €300K (+€200K) / 1,00% - diverse opties voor extra bonussen.++ N/A
Santander Consumer Bank — 2,50% (6 mnd) (+0,50%) / 2,00% Nieuw 2,50% (gelijk)
Scalable Capital (PRIME+) — 2,50% (+0,50%) over hele saldo, DGS tot 5 x €100K (abo kost €4,99/mnd !) Nieuw N/A
Revolut Ultra — 2.50% (abo kost €60/mnd !) == N/A
FCM Top Saver Pro — 2.48% tot €10K (2,08% tot €25K, 1,58% daarboven) == 2,38% (-0,10%)

[Tommie12]

stefxx schreef op maandag 27 april 2026 @ 13:27:
[...]


Bigbank heeft ook al een hele tijd 2,05% (naast een 6-maands actie 2,6%).

Dus nog altijd minder dan inflatie….
Deposito is toch gewoon beperken van verlies.

Ik heb de laatste 10 jaar geen moment gekend waar de rente hoger was dan de inflatie.

[rube]

Tommie12 schreef op maandag 27 april 2026 @ 16:36:
[...]
Ik heb de laatste 10 jaar geen moment gekend waar de rente hoger was dan de inflatie.

Je moet m.i. de rente dan ook niet individueel zien als iets wat veel geld oplevert. Maar als onderdeel van een breder pakket kan het net iets meer opleveren. Het bekendste is is natuurlijk de hypotheek aflossen vs. spaarrekening maar ik krijg bij uitlenen ook al rente vergoed voor puur het geld beschikbaar houden terwijl het ondertussen nog op een spaarrekening staat waar ik ook rente ontvang.

[siveiro]

JURIST schreef op maandag 27 april 2026 @ 12:45:
@aflossen: ik zie schulden veel meer als een financieringsinstrument. Ongedekte leningen heb ik liever niet en die zijn ook vaak duur, maar verder bekijk ik het financieel en vanuit portefeuille oogpunt. Leningen kunnen een groeiversneller zijn (net als bij bedrijven), zeker bij een hypotheek tegen relatief lage rente. En ja, je investeert dan in risicodragend kapitaal, maar dat doe je toch sowieso in de opbouw van vermogen: horizon is lange termijn.

Uiteraard moet je je balansverhoudingen in de gaten houden. De hypotheek houd ik onder de 65% LTV, maar verder is het enige wat telt: kan ik rendement maken? Onze bankspaarhypotheek uit 2003 tegen 4,25 levert elke maand geld op en andere hypotheken tegen ca. 2% zijn een hele goedkope financieringsbron. Als ik de hypotheek helemaal afgelost zou hebben, was ik een stuk minder ver geweest met kapitaalopbouw. Bovendien en dat is m.i. niet onbelangrijk: het zit inflexibel vast in de stenen

Moet je bij die Bankspaarhypotheek wel 2/3 deel van het benodigde saldo gespaard hebben in die spaarrekening. Anders betaal je netto nog altijd meer. Vaak zit er ook nog een dure OVR of jaarlijkse kosten over het gespaarde saldo aan bankkosten aan verbonden. En het EWF is inmiddels bij vele dusdanig hoog dat een gemiddelde woning de eerste €1750 rente per jaar niet af te trekken is. Hierdoor daalt de haal je nooit de maximalerente aftrek van 37,65%

[JURIST]

siveiro schreef op maandag 27 april 2026 @ 21:12:
[...]

Moet je bij die Bankspaarhypotheek wel 2/3 deel van het benodigde saldo gespaard hebben in die spaarrekening. Anders betaal je netto nog altijd meer. Vaak zit er ook nog een dure OVR of jaarlijkse kosten over het gespaarde saldo aan bankkosten aan verbonden. En het EWF is inmiddels bij vele dusdanig hoog dat een gemiddelde woning de eerste €1750 rente per jaar niet af te trekken is. Hierdoor daalt de haal je nooit de maximalerente aftrek van 37,65%

Is inderdaad wel een bankspaarhypotheek met meer dan 2/3 opgebouwd en nu voor het laatste stuk een hoge rente gekozen. Maar ORV heb ik er allang afgehaald, dat kon gelukkig. Als je wat vermogen hebt opgebouwd is dat m.i. zonde van het geld. En EWF heb ik niet meegenomen, omdat we ook nog andere hypotheken hebben.
Het klopt dat het natuurlijk van de specifieke omstandigheden afhangt.

Maar zoals sommige anderen heb ik weinig mentale last van een hypotheekschuld als er maar wat tegenover staat. Als mijn huis onder water zou staan en ik zou verder niet hebben zou dat natuurlijk wel anders zijn.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Sport_Life]

Ik heb banksparen (2011) in 2021 omgezet naar aflossingsvrij (box 1) , toen de rente 1% was. Helaas (achteraf gezien) niet een paar ton extra bijgeleend om te beleggen (die ruimte was er nog wel) , alleen de 10% 'onverwachte' overbieding had ik belegd ipv afgelost op de nieuwe woning.
Inmiddels is de EWF hoger dan de aftrekbare rente .

[ Voor 9% gewijzigd door Sport_Life op 27-04-2026 23:22 ]

[Sport_Life]

Waar ik trouwens vanmiddag nog aan moest denken, zijn jullie (ook) bewust bezig met jullie gezondheid? Dit topic gaat natuurlijk voornamelijk over financiën/welvaart, maar ik denk (vind) dat welzijn ook een belangrijke factor is. Dit verlengt de 'quality time' nadat je gestopt bent met werken.

Ik zag recent op televisie een interview met 2 gepensioneerde neurologen, de een dacht (gezond). oud te worden met veel bewegen/sporten en de ander was juist meer bezig met denksport.

[ Voor 24% gewijzigd door Sport_Life op 27-04-2026 23:40 ]

[Tommie12]

rube schreef op maandag 27 april 2026 @ 17:15:
[...]

Je moet m.i. de rente dan ook niet individueel zien als iets wat veel geld oplevert. Maar als onderdeel van een breder pakket kan het net iets meer opleveren. Het bekendste is is natuurlijk de hypotheek aflossen vs. spaarrekening maar ik krijg bij uitlenen ook al rente vergoed voor puur het geld beschikbaar houden terwijl het ondertussen nog op een spaarrekening staat waar ik ook rente ontvang.

In mijn geval is dat zelden meer dan 10-20k.
1% meer rente betekent dan 100-200€ per jaar (en alleen als ik dat geld een jaar laat staan...).
Trouwens, dat is net het buffergeld. Als ik morgen een grote aankoop doe, dan gaat die buffer direct gebruikt worden, om nadien maand na maand terug aan te vullen, of aan te vullen als ik een beurstransactie doe of dividenden ontvang.
De rente daarop is echt niks wat echt impact heeft. Dat gaan verhuizen van bank elke paar maanden levert alleen maar werk op en zorgt voor een administratieve nachtmerrie. Weer extra logins, rekeningen die je ooit moet sluiten etc.

[ewrz]

Sport_Life schreef op maandag 27 april 2026 @ 23:36:
Waar ik trouwens vanmiddag nog aan moest denken, zijn jullie (ook) bewust bezig met jullie gezondheid? Dit topic gaat natuurlijk voornamelijk over financiën/welvaart, maar ik denk (vind) dat welzijn ook een belangrijke factor is. Dit verlengt de 'quality time' nadat je gestopt bent met werken.

Ik zag recent op televisie een interview met 2 gepensioneerde neurologen, de een dacht (gezond). oud te worden met veel bewegen/sporten en de ander was juist meer bezig met denksport.

Actief blijven is altijd goed, daarnaast ben ik steeds meer overtuigd van het belang van goed slapen. Heb daarom bijvoorbeeld de regel ingesteld dat er geen telefoons/tablets meer op de slaapkamer meer komen en ik drink ook geen alcohol meer 's avonds.

Ik kan de Huberman podcast aanraden, hij is zelf rond de 50 en gezond oud worden komt regelmatig aan bod. Huberman is professor neurologie bij Stanford en de meeste gasten hebben ook een relevante medische achtergrond, dus het is niet wat oeverloos gezwam maar het heeft ook allemaal een basis.

https://www.youtube.com/@hubermanlab/videos

[Tommie12]

Sport_Life schreef op maandag 27 april 2026 @ 23:36:
Waar ik trouwens vanmiddag nog aan moest denken, zijn jullie (ook) bewust bezig met jullie gezondheid? Dit topic gaat natuurlijk voornamelijk over financiën/welvaart, maar ik denk (vind) dat welzijn ook een belangrijke factor is. Dit verlengt de 'quality time' nadat je gestopt bent met werken.

Ik zag recent op televisie een interview met 2 gepensioneerde neurologen, de een dacht (gezond). oud te worden met veel bewegen/sporten en de ander was juist meer bezig met denksport.

Jazeker.
Dat uit zich in 4 aspecten bij mij:
- ik luister naar mijn arts wat betreft jaarlijkse of meerjaarlijkse controles (bloed, hart, lever,...), ik ga 2 keer per jaar naar de tandarts.
- ik probeer op mijn voeding te letten, en overgewicht te vermijden. Ik eet minder (rood) vlees, meer groenten en fruit en vooral minder suiker. Alcohol drink ik enkel als het echt goed spul is, maar normaal zijn dat minder dan 2-3 glazen per week.
- ik heb geprobeerd wat te lopen, maar krijg daar te veel last van aan de knieen en voeten, dus nu is het ca 2 keer per week een wandeling van minstens een uur aan > 6 km/h, en af en toe een fietstochtje. Ik ga nooit marathons lopen, maar zal ook geen dagen in mijn zetel liggen
- mentaal: ik heb met fotografie een hobby gevonden waar ik me helemaal in kan verliezen zodat ik dan enkele uren heb (ofwel buiten achter de camera, maar ook bij het bewerken) waar ik echt niet meer denk aan stressdingen. Dat is een mooie balans tussen werkstress en wat ik 'mindfullness' noem. Ik heb ooit yoga geprobeerd, maar daar krijg ik mijn hersens niet mee stil, en ik stress mezelf gedurende een uur om geen scheten te laten. In de natuur mag dat wel :-)

[vandermark]

Sport_Life schreef op maandag 27 april 2026 @ 23:36:
Waar ik trouwens vanmiddag nog aan moest denken, zijn jullie (ook) bewust bezig met jullie gezondheid? Dit topic gaat natuurlijk voornamelijk over financiën/welvaart, maar ik denk (vind) dat welzijn ook een belangrijke factor is. Dit verlengt de 'quality time' nadat je gestopt bent met werken.

Ik zag recent op televisie een interview met 2 gepensioneerde neurologen, de een dacht (gezond). oud te worden met veel bewegen/sporten en de ander was juist meer bezig met denksport.

Ik vind dit zelf met afstand het belangrijkste. Liever gezond langer kunnen doorwerken dan met gebreken vroeg met pensioen.

Dus veel sporten (krachtraining, hardlopen en 80km/week fietsen woonwerk verkeer), gezond eten en slaap prioriteren. Alcohol is afgelopen jaren eigenlijk al veel minder geworden (circa 2 glazen per maand denk ik...). Ik voel me nu op mijn 49e eigenlijk fitter dan 10 jaar geleden. Die 'quality time' is nu ook al een flink voordeel, die ook doorwerkt in met plezier je werk kunnen doen en genoeg energie hebben voor alles daarbuiten. Ik werk overigens 4 dagen per week, wat eerlijk gezegd al beetje als 'pre-pensioen' voelt nu de kinderen deels al uit huis zijn.

[Mirved]

Een van de reden waarom ik dus ook veel vroeger wil stoppen met werken is zodat ik kan genieten van mijn gezond lichaam (hoe ouder hoe meer kans op langdurige kwalen) en ik ook de tijd heb om in mijn gezondheid te investeren (meer sporten, gezonder koken, minder stressvol leven etc.)

[vandermark]

Mirved schreef op dinsdag 28 april 2026 @ 09:21:
Een van de reden waarom ik dus ook veel vroeger wil stoppen met werken is zodat ik kan genieten van mijn gezond lichaam (hoe ouder hoe meer kans op langdurige kwalen) en ik ook de tijd heb om in mijn gezondheid te investeren (meer sporten, gezonder koken, minder stressvol leven etc.)

Ik weet natuurlijk niet op welke leeftijd jij kan stoppen met werken maar ik zou niet pas starten met met investeren in je gezondheid als je bent gestopt met werken. Hoe jonger je daarmee begint, hoe meer rendement het heeft. Voor mij heeft dat nu meer prioriteit dan meer verdienen. Mijn parttime dag gebruik ik o.a. ook voor sporten & ontspanning.

[Mirved]

vandermark schreef op dinsdag 28 april 2026 @ 09:25:
[...]

Ik weet natuurlijk niet op welke leeftijd jij kan stoppen met werken maar ik zou niet pas starten met met investeren in je gezondheid als je bent gestopt met werken. Hoe jonger je daarmee begint, hoe meer rendement het heeft. Voor mij heeft dat nu meer prioriteit dan meer verdienen. Mijn parttime dag gebruik ik o.a. ook voor sporten & ontspanning.

Uiteraard sport ik nu ook al. Maar heb gewoon niet de tijd met 2 jonge kinderen om meer dan 2x per week actief te zijn. Ook voor uitgebreid koken is er nu gewoon niet genoeg tijd naast 32 uur werken. Ik denk dat ik vrij gezond leef alleen kan het nog veel beter mits meer tijd.

[vandermark]

Mirved schreef op dinsdag 28 april 2026 @ 09:30:
[...]


Uiteraard sport ik nu ook al. Maar heb gewoon niet de tijd met 2 jonge kinderen om meer dan 2x per week actief te zijn. Ook voor uitgebreid koken is er nu gewoon niet genoeg tijd naast 32 uur werken. Ik denk dat ik vrij gezond leef alleen kan het nog veel beter mits meer tijd.

Terugkijkend was voor mij de periode met twee jonge kinderen inderdaad erg druk, ook al werkte ik toen ook al vier dagen, mooi dat je nu al wel 2x sporten prioriteert!

[Fr33z]

Sport_Life schreef op maandag 27 april 2026 @ 23:36:
Waar ik trouwens vanmiddag nog aan moest denken, zijn jullie (ook) bewust bezig met jullie gezondheid? Dit topic gaat natuurlijk voornamelijk over financiën/welvaart, maar ik denk (vind) dat welzijn ook een belangrijke factor is. Dit verlengt de 'quality time' nadat je gestopt bent met werken.

Ik zag recent op televisie een interview met 2 gepensioneerde neurologen, de een dacht (gezond). oud te worden met veel bewegen/sporten en de ander was juist meer bezig met denksport.

Zeker bewust mee bezig, maar niet in relatie tot FO/FIRE maar meer tot het hier en nu. ik sport in bepaalde mate vooral omdat het me mentale rust geeft en zorgt voor beter slapen e.d. Ik vind de quality time totdat ik FO ben (als dat ook komt...) minstens zo belangrijk namelijk. Ook omdat het geen gegeven is dat je oud wordt vind ik het belangrijk me nu ook goed en fit/energiek te voelen. Het kan nu nog, als je pech hebt loop je ergens tegen aan en wordt het niet meer zo (Long covid, burnouts etc. opties genoeg )

[Fr33z]

Mirved schreef op dinsdag 28 april 2026 @ 09:21:
Een van de reden waarom ik dus ook veel vroeger wil stoppen met werken is zodat ik kan genieten van mijn gezond lichaam (hoe ouder hoe meer kans op langdurige kwalen) en ik ook de tijd heb om in mijn gezondheid te investeren (meer sporten, gezonder koken, minder stressvol leven etc.)

Maar de vraag wordt dan automatisch: wanneer schakel je om? en is het binair of geleidelijk?

Ik lees in je bericht meer een soort hoop voor de toekomst en dat er ooit wel tijd is om alles te doen. Misschien lees ik dat verkeerd. Maar voor mij is FO eigenlijk anders: ik kies er nu al voor (jonge kidsetc) om minder te werken en minder stress te proberen te ervaren en juist tijd te hebben voor gezond koken, 2 tot 3 x per week sporten etc). Ik zou echt 5 tot 10 jaar eerder FO kunnen zijn als ik gewoon nog 5 dagen werkte, een zwaardere functie pakte, ruim meer geld probeerde te verdienen etc. De keuze is hier echter gevallen op nu al "rustig aan" waardoor ik nu ook tijd heb voor de dingen die je noemt. Dit kan vooral doordat we al eerder keuzes gemaakt hebben die helpen zoals een relatief betaalbaar huis kopen, geen al te gekke dure hobbies en al ruim 10 jaar beleggen gedaan. Daardoor is de sneeuwbal zodanig dat onze eigen inleg minder uitmaakt nu en ik dus ook wel wat minder kan werken.

voorbeeldje: ik ga de komende jaren elke salarisverhoging omzetten in meer vrije dagen ipv meer geld op de rekening. Dit sluit dan mooi aan bij hoeveelheid schoolvakanties waar ik over een paar jaar tegenaan loop. Zo kan ik zonder al te veel impact te ervaren mijn vakanties uitbreiden van 6 weken naar 7.5 week naar 9 weken per jaar. Moet je wel geluk hebben dat je werkgever dat goed vindt natuurlijk

[ Voor 12% gewijzigd door Fr33z op 28-04-2026 09:48 ]

[Corrit]

ewrz schreef op vrijdag 24 april 2026 @ 15:19:
Iedereen vergelijkt zich altijd met de boomers die in 1980 kochten en nu op papier miljonair zijn, maar een hypotheek van €40.000 a 9% rente op een modaal jaarinkomen van €15.000 was nou ook niet bepaald gratis.
Rente is nu 3x zo laag, modaal inkomen 3x zo hoog. Kun je (ruw geschat) met dezelfde relatieve maandlasten 9x zo veel lenen. Kom je best aardig richting die 4 ton voor een doorsnee woning.

Er zijn echt wel fundamentele verschillen, je rekent volgens mij veel te makkelijk. Even een paar rekensommen:

In 1980 kostte een gemiddelde woning €48.000. Modaal salaris was €15.202. Verhouding woningwaarde/salaris is 3,16.
In 2025 kostte een gemiddelde woning €480.000. Modaal salaris is €46.500. Verhouding woningwaarde/salaris is 10,3.

€48.000 met 9% rente aflossen in 30 jaar geeft een maandbedrag van €386. Per jaar is het €4632, oftewel 30,5% van een modaal bruto jaarsalaris. (https://www.berekenhet.nl...ngstermijnen.html#calctop)

Met 9% rente levert extra aflossen serieus geld op. Als iemand elk jaar 1% van zijn jaarsalaris (€152) extra zou aflossen dan blijft er van die 30 jaar maar 26 jaar en 2 maanden over.
Je bent bijna 4 jaar eerder klaar met aflossen.

€480.000 met 3,5% rente aflossen in 30 jaar geeft een maandbedrag van €2155, na hypotheekrenteaftrek is dit in het eerste jaar €1706. Per jaar is het €20.472, oftewel 44% van een modaal bruto jaarsalaris. (https://www.berekenhet.nl...tenhypotheek.html#calctop)

Met 3,5% rente levert extra aflossen bijna niets op. Als je net als in het eerste voorbeeld aan het eind van ieder jaar 1% van je jaarsalaris (€465) extra aflost dan gaat er maar 10 maanden van de looptijd van 30 jaar af.

Oftewel:
- huizen zijn 3,25 keer zo duur geworden als je het vergelijkt tov een modaal salaris.
- extra aflossen heeft serieuze impact bij een hoge hypotheekrente (9% gegarandeerd rendement!) maar zet bij een lage rente amper zoden aan de dijk.
- de hypotheekrente is nu een stuk lager, maar alsnog ben je procentueel een veel groter deel van je salaris kwijt aan de hypotheek.
- doordat je vroeger meer geld overhield kon je makkelijker extra aflossen.

Fun fact: als je in 1980 net als in 2025 44% van je salaris zou gebruiken voor de hypotheek, dus ipv die 1%, 13,5% (€2052) extra aflossen per jaar, dan was je na 12 jaar hypotheekvrij geweest.

Samenvattend: jongere mensen hebben m.i. absoluut het recht om hierover te klagen.

[Wozmro]

Zit de interpretatie niet in de woordjes gemiddeld en modaal?

Ik heb mijn eigen huis gekocht in 2005 voor 40k. En als ik me goed herinner was mijn brutoloon toen 35 á 40k. (Wel nog veel geld aan renovatie uitgegeven)

En volgens mij is er ook nog het aspect dat je als gezin ook meerdere woningen kan kopen als je daar de mogelijkheden toe hebt.

Ik vermoed dat in 1980 het in de hogere middenklasse toch nog minder gebruikelijk was dan nu om een eigen huis te hebben, een vakantiehuis en dan nog iets voor de verhuur (airbnb).
Een relatief klein deel van de bevolking bezit best wel een relatief groot deel van de woningen en hebben dus een invloed op de prijsvorming (1 koper is genoeg) én hebben er belang bij dat de prijs hoog blijft.

[ewrz]

Het was een natte vinger benadering, was ook zo aangegeven. Er zijn heel veel factoren, noem alleen al de toename van het aantal mensen in NL met 30% die ook nog eens veel meer geconcentreerd in de grote steden zijn gaan wonen. De prijsstijging in de randstad is dan ook veel extremer dan in de provincie (mijn woning in Limburg heeft de inflatie bijgehouden maar ook niet meer dan dat)

De politiek heeft ook zitten snurken, enerzijds woningbouw gefrustreerd door overregulering en anderzijds is de immigratie zwaar onderschat. Het PBL rapport over de bevolkingsaanwas uit 2014 sprak van 17,8 miljoen inwoners in 2040. We zitten nu al op 18,4.

https://www.pbl.nl/upload...volking-in-beeld_1174.pdf

[pirke]

In 1980 was eenverdiender de norm, tegenwoordig is tweeverdieners de norm. Van die factor 3,25 blijft nog maar een factor 1,6 over als je uitgaat van gezinsinkomen ipv individueel inkomen. Nog steeds significant, maar de kwaliteit is ook flink toegenomen (oa isolatie en luxe afwerking).

[DeNachtwacht]

pirke schreef op dinsdag 28 april 2026 @ 12:57:
In 1980 was eenverdiender de norm, tegenwoordig is tweeverdieners de norm. Van die factor 3,25 blijft nog maar een factor 1,6 over als je uitgaat van gezinsinkomen ipv individueel inkomen. Nog steeds significant, maar de kwaliteit is ook flink toegenomen (oa isolatie en luxe afwerking).

Idd. Het wrange van de emancipatie is inderdaad, hoe bizar ook, dat het belangrijkste resultaat daarvan geworden is dat tegenwoordig in plaats van dat één kostwinner het huis betaalt, precies datzelfde huis door tweeverdieners samen wordt opgehoest. Economische wetten zijn onverbiddelijk helaas; als de koper het kan bieden zal de aanbieder het uiteindelijk gaan vragen.