Financiële onafhankelijkheid - Deel 5

[Rubbergrover1]

DeNachtwacht schreef op maandag 18 november 2024 @ 20:04:
https://1drv.ms/x/s!AuL1gujTKCnEq6F-CKh0wF7ASmd8qA?e=MwnK9k

Bij mij werkt de link ook niet.

waarbij
@rube vliegend start door van de startbuffer van de rente van zijn €100000 als startbedrag te profiteren, en legt hier jaarlijks €10.000 bij zonder aflossen voor optimaal spaarrendement.
@DeNachtwacht Begint naast zijn reguliere rente + aflossing jaarlijks €10.000 extra af te lossen, wat erin resulteert dat hij natuurlijk niet na 10 jaar pas klaar is (want eerdere aflossingen) maar al in het 8e jaar. Vanaf dat moment heeft hij geen last meer van de schuld en gaat dus sneller kunnen sparen.

Hoezo "extra aflossen"? Als je het zelfde budget hebt, kun je in het ene scenario niet ineens veel meer gebruiken dan in het anders scenario.

Een eerlijke vergelijking is bijvoorbeeld: in beide scenario's heb je 10k te besteden.

Scenario A: los niets af, zet het geld op de spaarrekening en gebruik het geld van de spaarrekening om jaarlijks 1690 rente op de hypotheek te betalen. Of anders gezegd, hij gebruikt 1690 van de 10k voor de rente op de hypotheek en zet de rest op een spaarrekening. Na 40 jaar is die spaarrekening gegroeid tot ongeveer 942k, min een ton hypotheek maakt een positief saldo van 842k

Scenario B: stop 10k in de hypotheek, grotendeels aflossing, beetje rente. Zodat de hypotheek afgelost is zet je het op de spaarrekening. Dat is na ong. 12 jaar. Vervolgens groeit dat spaargeld aan tot ongeveer 435k

[helloitsme]

GioStyle schreef op maandag 18 november 2024 @ 20:30:
Tja, als je al een looptijd van 40 jaar neemt, terwijl 30 jaar de norm is...

ik ben benieuwd hoe iemand gaat uitrekenen dat je met dezelfde euro's investering in iets wat 1,69% rendement heeft meer vermogen krijgt versus geld steken in iets met een rendement van 3,1%

[de Peer]

helloitsme schreef op maandag 18 november 2024 @ 20:34:
[...]

ik ben benieuwd hoe iemand gaat uitrekenen dat je met dezelfde euro's investering in iets wat 1,69% rendement heeft meer vermogen krijgt versus geld steken in iets met een rendement van 3,1%

Nou hij krijgt het voor elkaar bizar genoeg.
dagje op zitten broeden om een constructie te bedenken.
Wel naïef om te denken dat wij allemaal om de tuin te leiden zijn.

[rube]

@DeNachtwacht sorry maar heb verder geen tijd om hier naar te kijken

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Maar de opmerkingen boven mij zeggen eigenlijk al genoeg denk ik? Als rendement A groter is dan rendement B, is er nooit een omslagpunt waarbij rendement B toch meer op gaat leveren. Dat is rekenkundig gewoon niet mogelijk. Zit ik verkeerd dan lees ik het later wel.

[CaLeX]

DeNachtwacht schreef op maandag 18 november 2024 @ 20:04:
[...]

Mij zat die hele waas aan tegengas natuurlijk niet lekker, gelukkig postte gister iemand al een zeer rationeel en verstandig antwoord rondom Dave Ramsey . Dank @Quasem. Ik heb nog eens naar die data uit die Excel zitten kijken die gepost werd door @jeroenkb en daar zaten volgens mij een paar fouten en onvolledigheden in.

Ik heb er nog eens een eigen overzichtje van gemaakt, 2 hypotheken van €100000 met de aanname zoals we begonnen van 1,69% hypotheek, 3,1% spaarrente. Als we dan een ongebruikelijke looptijd van 40 jaar nemen, zie je dat het kantelpunt zichtbaar wordt.

https://1drv.ms/x/s!AuL1gujTKCnEq6F-CKh0wF7ASmd8qA?e=MwnK9k

waarbij
@rube vliegend start door van de startbuffer van de rente van zijn €100000 als startbedrag te profiteren, en legt hier jaarlijks €10.000 bij zonder aflossen voor optimaal spaarrendement.
@DeNachtwacht Begint naast zijn reguliere rente + aflossing jaarlijks €10.000 extra af te lossen, wat erin resulteert dat hij natuurlijk niet na 10 jaar pas klaar is (want eerdere aflossingen) maar al in het 8e jaar. Vanaf dat moment heeft hij geen last meer van de schuld en gaat dus sneller kunnen sparen.

De korte samenvatting is dat in deze berekening de volgende eindbedragen na 40 jaar zijn:
@rube €512400
@DeNachtwacht €550.853,66
Het kantelpunt ligt bij 39 jaar, vanaf dat moment wordt @rube ingehaald. Aan de bedragen te zien zal het daarna snel gaan exploderen in het voordeel van DeNachtwacht. De bekende compound interest.

Natuurlijk ben ik benieuwd of bijgaande excel dan wél helemaal volledig en kloppend is, dus fijn als eens kritisch meegekeken wordt of deze conclusie klopt.

Het wachtwoord is... natuurlijk...
dave



Ben benieuwd of dit hem zo is!

Ja, dit is natuurlijk een extreem lange looptijd en er zijn kanttekeningen te plaatsen en met een langetermijnbeleggingshorizon i.p.v. op de spaarrekening. Maar houd er dus rekening mee dat wat we hier níet uit een excelbestand kunnen halen precies één van de zes argumenten die ik noemde is het mindere risico dat je met versneld aflossen loopt. De hypotheek staat natuurlijk nooit 40 jaar vast, dus daar gaat in geschommeld worden en dit staat extreem laag in dit voorbeeld. En aan de andere kant geldt dat voor de rente ook natuurlijk. Die gaat in 40 jaar ook alle kanten op. Noemt Ramsey ook trouwens, het plan is altijd wínst maken met dat leveragen, het resultaat is dat je met regelmaat geld ergens hebt staan dat veel minder oplevert dan in eerste instantie je plannen waren.

Maar goed, weer even genoeg van mijn kant, ben weer benieuwd of er hier nog op te schieten is. Uiteindelijk is het doel natuurlijk van elkaar leren.

Ik denk dat aflossen een prima target is voor jou. Voor iedereen is dat trouwens een mooi begin, echter als je snapt dat 3,1% krijgen meer is dan 1,69% betalen dan wordt rationeel de keuze maken voor aflossen vrijwel onmogelijk. Hooguit om de eerste rentestaffels vrij te spelen. Emotioneel kan je die keuze prima maken, een goede nachtrust is het beste rendement.

Met de fiets (aflossen tegen 1,69%) kom ik prima in Groningen vanuit de randstad, maar er zijn toch een hoop andere vervoersmiddelen die waarschijnlijk beter werken. (sparen/beleggen/etc)

Zelf had ik mijn huis (gekocht in 2017) de komende 4 jaar nog niet volledig af kunnen lossen als ik daar volledig voor was gegaan. Inmiddels kan ik dat dus wel en is er met een LTV van 60% het risico er ook wel uit.

[assje]

helloitsme schreef op maandag 18 november 2024 @ 20:34:
ik ben benieuwd hoe iemand gaat uitrekenen dat je met dezelfde euro's investering in iets wat 1,69% rendement heeft meer vermogen krijgt versus geld steken in iets met een rendement van 3,1%

Ik ben een groot excel-fan maar hiervoor heb zelfs ik geen excel nodig.

[jeroenkb]

DeNachtwacht schreef op maandag 18 november 2024 @ 20:04:
[...]

Mij zat die hele waas aan tegengas natuurlijk niet lekker, gelukkig postte gister iemand al een zeer rationeel en verstandig antwoord rondom Dave Ramsey . Dank @Quasem. Ik heb nog eens naar die data uit die Excel zitten kijken die gepost werd door @jeroenkb en daar zaten volgens mij een paar fouten en onvolledigheden in.

Ik heb er nog eens een eigen overzichtje van gemaakt, 2 hypotheken van €100000 met de aanname zoals we begonnen van 1,69% hypotheek, 3,1% spaarrente. Als we dan een ongebruikelijke looptijd van 40 jaar nemen, zie je dat het kantelpunt zichtbaar wordt.

https://1drv.ms/x/s!AuL1gujTKCnEq6F-CKh0wF7ASmd8qA?e=MwnK9k

waarbij
@rube vliegend start door van de startbuffer van de rente van zijn €100000 als startbedrag te profiteren, en legt hier jaarlijks €10.000 bij zonder aflossen voor optimaal spaarrendement.
@DeNachtwacht Begint naast zijn reguliere rente + aflossing jaarlijks €10.000 extra af te lossen, wat erin resulteert dat hij natuurlijk niet na 10 jaar pas klaar is (want eerdere aflossingen) maar al in het 8e jaar. Vanaf dat moment heeft hij geen last meer van de schuld en gaat dus sneller kunnen sparen.

De korte samenvatting is dat in deze berekening de volgende eindbedragen na 40 jaar zijn:
@rube €512400
@DeNachtwacht €550.853,66
Het kantelpunt ligt bij 39 jaar, vanaf dat moment wordt @rube ingehaald. Aan de bedragen te zien zal het daarna snel gaan exploderen in het voordeel van DeNachtwacht. De bekende compound interest.

Natuurlijk ben ik benieuwd of bijgaande excel dan wél helemaal volledig en kloppend is, dus fijn als eens kritisch meegekeken wordt of deze conclusie klopt.

Het wachtwoord is... natuurlijk...
dave



Ben benieuwd of dit hem zo is!

Ja, dit is natuurlijk een extreem lange looptijd en er zijn kanttekeningen te plaatsen en met een langetermijnbeleggingshorizon i.p.v. op de spaarrekening. Maar houd er dus rekening mee dat wat we hier níet uit een excelbestand kunnen halen precies één van de zes argumenten die ik noemde is het mindere risico dat je met versneld aflossen loopt. De hypotheek staat natuurlijk nooit 40 jaar vast, dus daar gaat in geschommeld worden en dit staat extreem laag in dit voorbeeld. En aan de andere kant geldt dat voor de rente ook natuurlijk. Die gaat in 40 jaar ook alle kanten op. Noemt Ramsey ook trouwens, het plan is altijd wínst maken met dat leveragen, het resultaat is dat je met regelmaat geld ergens hebt staan dat veel minder oplevert dan in eerste instantie je plannen waren.

Maar goed, weer even genoeg van mijn kant, ben weer benieuwd of er hier nog op te schieten is. Uiteindelijk is het doel natuurlijk van elkaar leren.

Ik denk dat er dan wat fout gaat in jouw excel.

Heb in meer detail 4 scenario's doorgerekend (ik hoor het graag als ik ergens iets fout doe, verkeerde aaname hanteer)

Basis aannames:
-betaalde rente / normale aflossing wordt in jaar x van het vermogen afgetrokken
-rendement over jaar x wordt bij jaar x+1 opgeteld
-beide starten met 100k (is dat jouw scenario?) in de jaren daarna wordt of additioneel 10k afgelost (tot jar 8, daarna ook 10k per jaar extra sparen) of 10k gespaard. Beide blijven dus sparen met de initiële 100k)

edit: in jaar 1 wordt al 10k extra afgelost. Dan is het eerlijk dat de niet extra aflosser ook al extra geld kan gaan sparen. Daarom prudent 5k toegevoegd aan het startkapitaal van de niet extra aflosser)

[ Voor 4% gewijzigd door jeroenkb op 18-11-2024 21:41 ]

[DeNachtwacht]

Ik heb het linkje nu online volgens mij:

https://docs.google.com/s...qTGnLyJU/edit?usp=sharing

Deze is in de inprivate bij mij iig te openen. Zonder wachtwoord.

Het idee is dat beide aflossen op een hypotheek van €100000
De hypotheekrente en spaarrente staan vast
Rube spaart jaarlijks éxtra bovenop zijn basisbedrag van €100000 op de spaarrekening terwijl hij aflost over 40 jaar
DeNachtwacht lost éxtra €10000 per jaar af naast de gewone aflossing over 40 jaar, waardoor hij na 8 jaar hypotheekvrij is en daarna vol kan gaan sparen zonder last.

Het punt waarom er volgens mij een kantelpunt komt, is dat de laatste vanaf het jaar dat hij hypotheekvrij is gaat inlopen doordat hij geen boeterente (=hypotheekrente) meer heeft.

Volgens mij gaat dat echt op, maar juist daarom plaats ik hem hier even om te zien of dat allemaal klopt.

[ Voor 73% gewijzigd door DeNachtwacht op 18-11-2024 21:44 ]

[jeroenkb]

DeNachtwacht schreef op maandag 18 november 2024 @ 21:37:
Ik heb het linkje nu online volgens mij:

https://1drv.ms/x/s!AuL1gujTKCnEq6F-CoPRaL_np40vJg?e=uqZ2eu

Deze is in de inprivate bij mij iig te openen. Zonder wachtwoord.

Werkt helaas nog steeds niet

Plaats gewoon een screenshot.

Kunnen we in ieder geval je logica volgen

[CaLeX]

DeNachtwacht schreef op maandag 18 november 2024 @ 21:37:
Ik heb het linkje nu online volgens mij:

https://1drv.ms/x/s!AuL1gujTKCnEq6F-CoPRaL_np40vJg?e=uqZ2eu

Deze is in de inprivate bij mij iig te openen. Zonder wachtwoord.

haakjes fout in cel f2 en verder

wonderbaarlijk maar je die niet in kolom N

[ Voor 7% gewijzigd door CaLeX op 18-11-2024 21:41 ]

[Z___Z]

CaLeX schreef op maandag 18 november 2024 @ 21:08:
[...]

Ik denk dat aflossen een prima target is voor jou. Voor iedereen is dat trouwens een mooi begin, echter als je snapt dat 3,1% krijgen meer is dan 1,69% betalen dan wordt rationeel de keuze maken voor aflossen vrijwel onmogelijk. Hooguit om de eerste rentestaffels vrij te spelen. Emotioneel kan je die keuze prima maken, een goede nachtrust is het beste rendement.

Met de fiets (aflossen tegen 1,69%) kom ik prima in Groningen vanuit de randstad, maar er zijn toch een hoop andere vervoersmiddelen die waarschijnlijk beter werken. (sparen/beleggen/etc)

Zelf had ik mijn huis (gekocht in 2017) de komende 4 jaar nog niet volledig af kunnen lossen als ik daar volledig voor was gegaan. Inmiddels kan ik dat dus wel en is er met een LTV van 60% het risico er ook wel uit.

Rationeel is het aflossen van de hypotheek juist heel makkelijk te verantwoorden. De gemiddelde Nederlander kan namelijk niet van een grote pot geld afblijven. Door het aflossen zit die pot vast wat dus voor de gemiddelde Nederlander heel goed is.

Maar voor iedereen die FO ambities heeft geldt juist dat je wel van die pot met geld af kan bluffen. Dan is de rationele keus degene die het meeste rendement oplevert. En dat is dus een hypotheek met lage rente niet aflossen, maar het geld op een plek gebruiken wat meer rendement oplevert. Of dit nu een hoge rente spaarrekening/deposito, aandelen, vastgoed etc is dat is dan volledig afhankelijk van je risicoprofiel en horizon.

Ik denk dat we dus ook moeten focussen om elkaar tips te geven om die FO strategie te optimaliseren en ervaringen daarover te delen, ipv elkaar proberen te overtuigen of de eigen woningschuld aflossen wel of geen goed idee is.

[Highland]

CaLeX schreef op maandag 18 november 2024 @ 21:41:
[...]

haakjes fout in cel f2 en verder

wonderbaarlijk maar je die niet in kolom N

In cel f10. Je rekent rente alleen over de inleg en niet de hoofdsom.

[jeroenkb]

DeNachtwacht schreef op maandag 18 november 2024 @ 21:37:
Ik heb het linkje nu online volgens mij:

https://1drv.ms/x/s!AuL1gujTKCnEq6F-CoPRaL_np40vJg?e=uqZ2eu

Deze is in de inprivate bij mij iig te openen. Zonder wachtwoord.

Het idee is dat beide aflossen op een hypotheek van €100000
De hypotheekrente en spaarrente staan vast
Rube spaart jaarlijks éxtra bovenop zijn basisbedrag van €100000 op de spaarrekening terwijl hij aflost over 40 jaar
DeNachtwacht lost éxtra €10000 per jaar af naast de gewone aflossing over 40 jaar, waardoor hij na 8 jaar hypotheekvrij is en daarna vol kan gaan sparen zonder last.

Het punt waarom er volgens mij een kantelpunt komt, is dat de laatste vanaf het jaar dat hij hypotheekvrij is gaat inlopen doordat hij geen boeterente (=hypotheekrente) meer heeft.

Volgens mij gaat dat echt op, maar juist daarom plaats ik hem hier even om te zien of dat allemaal klopt.

Maar dat is dus niet zo. Zie mijn plaatje. Het eerste gele bedrag versus het laatste gele bedrag.

In jaar 8 heeft de niet extra aflosser al meer dan een ton extra kapitaal. Dat haal je niet meer in. Ook niet met de aflossing die dan nog betaald moet worden. Dat is namelijk een relatief klein bedrag tov het al vergaarde kapitaal.

[helloitsme]

DeNachtwacht schreef op maandag 18 november 2024 @ 21:37:
Ik heb het linkje nu online volgens mij:

https://1drv.ms/x/s!AuL1gujTKCnEq6F-CoPRaL_np40vJg?e=uqZ2eu

Deze is in de inprivate bij mij iig te openen. Zonder wachtwoord.

Het idee is dat beide aflossen op een hypotheek van €100000
De hypotheekrente en spaarrente staan vast
Rube spaart jaarlijks éxtra bovenop zijn basisbedrag van €100000 op de spaarrekening terwijl hij aflost over 40 jaar
DeNachtwacht lost éxtra €10000 per jaar af naast de gewone aflossing over 40 jaar, waardoor hij na 8 jaar hypotheekvrij is en daarna vol kan gaan sparen zonder last.

Het punt waarom er volgens mij een kantelpunt komt, is dat de laatste vanaf het jaar dat hij hypotheekvrij is gaat inlopen doordat hij geen boeterente (=hypotheekrente) meer heeft.

Volgens mij gaat dat echt op, maar juist daarom plaats ik hem hier even om te zien of dat allemaal klopt.

wat hierboven ook al staat.
in kolom F maak je een fout. =F10+10000*G11 dit moet zijn =(F10+10000)*G11

in jouw berekening reken je alleen maar rente over de 10.000 euro die dat jaar ingelegd is

je maakt dezelfde fout niet in kolom N.

Krijg sterk het gevoel dat je het expres fout gemaakt hebt

[DeNachtwacht]

helloitsme schreef op maandag 18 november 2024 @ 21:46:
[...]


wat hierboven ook al staat.
in kolom F maak je een fout. =F10+10000*G11 dit moet zijn =(F10+10000)*G11

in jouw berekening reken je alleen maar rente over de 10.000 euro die dat jaar ingelegd is

je maakt dezelfde fout niet in kolom M.

Krijg sterk het gevoel dat je het expres fout gemaakt hebt

Lol, en dan ga ik dat hier met tientallen kritische kijkers openbaar plaatsen ipv een pdf delen zeker.

Zojuist aangepast. Maar nu is het voordeel wel weer bizar in het voordeel van de lening aanhouden.

[CaLeX]

Z___Z schreef op maandag 18 november 2024 @ 21:42:
[...]

Rationeel is het aflossen van de hypotheek juist heel makkelijk te verantwoorden. De gemiddelde Nederlander kan namelijk niet van een grote pot geld afblijven. Door het aflossen zit die pot vast wat dus voor de gemiddelde Nederlander heel goed is.

Maar voor iedereen die FO ambities heeft geldt juist dat je wel van die pot met geld af kan bluffen. Dan is de rationele keus degene die het meeste rendement oplevert. En dat is dus een hypotheek met lage rente niet aflossen, maar het geld op een plek gebruiken wat meer rendement oplevert. Of dit nu een hoge rente spaarrekening/deposito, aandelen, vastgoed etc is dat is dan volledig afhankelijk van je risicoprofiel en horizon.

Ik denk dat we dus ook moeten focussen om elkaar tips te geven om die FO strategie te optimaliseren en ervaringen daarover te delen, ipv elkaar proberen te overtuigen of de eigen woningschuld aflossen wel of geen goed idee is.

Helemaal mee eens dat aflossen een prima manier is en voor een hoop mensen misschien wel dé manier. Het is een heel stuk beter dan niets doen en alles opmaken

Highland schreef op maandag 18 november 2024 @ 21:44:
[...]
In cel f10. Je rekent rente alleen over de inleg en niet de hoofdsom.

excuus, ik had niet door dat er nog data boven staat, hij opende op regel 9 hier

[jeroenkb]

DeNachtwacht schreef op maandag 18 november 2024 @ 21:47:
[...]

Lol, en dan ga ik dat hier met tientallen kritische kijkers openbaar plaatsen ipv een pdf delen zeker.

Zojuist aangepast. Maar nu is het voordeel wel weer bizar in het voordeel van de lening aanhouden.

Wat we je al de hele tijd proberen duidelijk te maken

[de Peer]

DeNachtwacht schreef op maandag 18 november 2024 @ 21:47:
[...]

Maar nu is het voordeel wel weer bizar in het voordeel van de lening aanhouden.

Fijn dat we het allen toch eens zijn geworden.

[jeroenkb]

@DeNachtwacht

Het verschil is niet zo groot als in jouw berekening.

Je vergeet het kapitaal te laten renderen dan de extra aflosser ook heeft.

beide beginnen met 100k

Bij de ene komt er jaarlijks 10k , bij de andere de eerste 8 jaar niet want aflossen (dat is de eerlijke vergelijking; zie mijn berekeningen)

[Rubbergrover1]

DeNachtwacht schreef op maandag 18 november 2024 @ 21:47:
[...]

Lol, en dan ga ik dat hier met tientallen kritische kijkers openbaar plaatsen ipv een pdf delen zeker.

Zojuist aangepast. Maar nu is het voordeel wel weer bizar in het voordeel van de lening aanhouden.

Je hebt het ook nog extra negatief gemaakt. Omdat de lasten per jaar in beide scenarios nog steeds ongelijk zijn.

Maak die bedragen gewoon gelijk. Doe bv in beide scenarios 15k per jaar, waarbij A alleen de minimale aflossing plus rente doet en B maximaal aflost, tot het geld voor sparen kan worden gebruikt.

[jeroenkb]

@DeNachtwacht

Nu los je EN 10k af En spaar je 10K.

Dat is ook geen eerlijke vergelijking. Haal de eerste 8 jaar steeds 10k van het bedrag van het jaar er voor er vanaf. En dan vanaf jaar 8 er steeds 10 bij optellen

[Requiem19]

Hoe we van een FO discussie in een cursus Excel belandden.

😎

ik moet er eigenlijk geen grappen over maken gezien mn eigen komische rekenfout een paar pagina’s terug

[Rubbergrover1]

Zorg eens voor situaties met een gelijke "cashflow".

Bijvoorbeeld:
Situatie 1: los in 40 jaar annuïtair af, zet daarnaast 10k op de spaarrekening.
Dit kost je 3.459,77 per jaar voor een ton lening bij 1,69%, dus je bent in totaal 13.456,77 per jaar kwijt.
Na 40 jaar is de hypotheek afgelost en heb je een spaarrekening met 10k per jaar die aangegroeid is tot 771.337,73 (uitgaande van storten aan het eind van het jaar en)

Situatie 2: stort de volle 13.456,77 in de hypotheek, tot die afgelost is en ga daarna sparen met dat bedrag aan jaarlijkse inleg.
De lening is na 9 stortingen afgelost (op 80 euro na). Vervolgens kun je nog 31 jaar 13.456,77 per jaar sparen tegen 3,1%.Dat betekent dat je aan het eind van de rit een afgeloste hypotheek hebt plus 684.464,75 aan spaargeld.

Het verschil in dit voorbeeld is dus 86.872,98 (plus nog ong. 80 euro) in het voordeel van niet extra aflossen.

Reken je het uit met een iets realistischer 30-jarige annuïteit, dan ben je per jaar iets meer kwijt en heb je de hypotheek in het tweede scenario iets eerder afgelost. Het verschil is dan 56.673,94

In alle gevallen ben je met het zo min mogelijk aflossen voordeliger uit.

[Highland]

En de logica is: door niet af te lossen ben je met een groter bedrag actief in de markt (via je eigen vermogen én via je geleende vermogen). Zolang je netto rendement op belegd vermogen hoger is dan de rentelasten verdien je er op (hefboom-effect), waarbij je uiteraard er van bewust moet zijn dat de hefboom ook kan omslaan: wanneer je beleggingsrendement lager is dan je rentelast ga je ook over het grotere belegde vermogen naar beneden. Dat risico is te beperken door de rendementen/rentelasten vast te klikken.

Een andere logica: bij elke hypotheekvorm waarbij je sneller aflost, betaal je uiteindelijk minder rente. Dat lijkt gunstig, maar is 'strijdig' met een ander belang: het moet wel bij je cashflow passen. Dus een annuïtaire hypotheek is duurder dan een lineaire hypotheek (want die begint direct met aflossen), maar voor starters wel interessant omdat ze passen bij hun lagere startersinkomen maar wel het instappen in de woningmarkt mogelijk maken.

En tot slot:je kan met een (correcte ) excel uitrekenen welk pad het gunstigst is, maar in je overweging hoort ook dat je je risico's (scheiding, inkomensval, overlijden) en dilemma's (het beschreven startersdilemma, in een keer het juiste dure huis of in twee/meer stappen een wooncarrière) meeneemt.

[Devke]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 19 november 2024 @ 08:43:
Zorg eens voor situaties met een gelijke "cashflow".

Bijvoorbeeld:
Situatie 1: los in 40 jaar annuïtair af, zet daarnaast 10k op de spaarrekening.
Dit kost je 3.459,77 per jaar voor een ton lening bij 1,69%, dus je bent in totaal 13.456,77 per jaar kwijt.
Na 40 jaar is de hypotheek afgelost en heb je een spaarrekening met 10k per jaar die aangegroeid is tot 771.337,73 (uitgaande van storten aan het eind van het jaar en)

Situatie 2: stort de volle 13.456,77 in de hypotheek, tot die afgelost is en ga daarna sparen met dat bedrag aan jaarlijkse inleg.
De lening is na 9 stortingen afgelost (op 80 euro na). Vervolgens kun je nog 31 jaar 13.456,77 per jaar sparen tegen 3,1%.Dat betekent dat je aan het eind van de rit een afgeloste hypotheek hebt plus 684.464,75 aan spaargeld.

Het verschil in dit voorbeeld is dus 86.872,98 (plus nog ong. 80 euro) in het voordeel van niet extra aflossen.

Reken je het uit met een iets realistischer 30-jarige annuïteit, dan ben je per jaar iets meer kwijt en heb je de hypotheek in het tweede scenario iets eerder afgelost. Het verschil is dan 56.673,94

In alle gevallen ben je met het zo min mogelijk aflossen voordeliger uit.

Er zitten wel een paar randvoorwaardes aan:

- hoeveel mag je per jaar boetevrij aflossen. Denk dat je met deze bedragen er wel binnen blijft.
- een hypotheekrente wisselt. Staat voor een x jaar vast en daarna ontstaat er een nieuwe situatie.
- dit zelfde geldt ook voor spaarrentes.
- Renteaftrek werkt in je voordeel op de hypotheek maar het forfait weer tegen
- Kun je altijd ruim 13k sparen in 40 jaar? Moet je mensen met kinderen eens vragen 😜
- Veel zal afhangen van je huidige maar ook toekomstige salaris, raak je arbeidsongeschikt? Jezelf daar dan tegen ingedekt?
- Er gaan ook spullen stuk in je huishouden die vervangen moeten worden en dus geld kosten boven bovenop al je maandelijkse lasten ziektekosten, boodschappen, tanken ach verzin het allemaal maar.
- Hoe denken we over vermogensrendements heffingen?
- Kan zo nog wel ff doorgaan.

Wat ik eigenlijk zeg is dus dat je van heel veel factoren afhankelijk bent en dan zeker over 40 jaar. Nu snap ik dat je ergens naar toe wilt werken maar met een horizon van 40 jaar moet je dus al heeeel vroeg beginnen. Als je nu 40 bent ben je al te laat.

Misschien is kleinere stapjes makkelijker. Begin met een doelstelling van 1 jaar. Ga ik dat jaar aflossen of sparen en wat is mijn voordeel. In dat 1e jaar is de kans op wijzigingen in regels, salaris, spaarrente en hypotheekrente bijvoorbeeld klein.

Daarnaast maar dat is een keuze, sommige mensen vinden het een gemoedsrust dat de hypotheek laag is.

Zomaar even wat gedachten van mezelf.

[DeNachtwacht]

Highland schreef op dinsdag 19 november 2024 @ 09:03:
En de logica is: door niet af te lossen ben je met een groter bedrag actief in de markt (via je eigen vermogen én via je geleende vermogen). Zolang je netto rendement op belegd vermogen hoger is dan de rentelasten verdien je er op (hefboom-effect), waarbij je uiteraard er van bewust moet zijn dat de hefboom ook kan omslaan: wanneer je beleggingsrendement lager is dan je rentelast ga je ook over het grotere belegde vermogen naar beneden. Dat risico is te beperken door de rendementen/rentelasten vast te klikken.

Een andere logica: bij elke hypotheekvorm waarbij je sneller aflost, betaal je uiteindelijk minder rente. Dat lijkt gunstig, maar is 'strijdig' met een ander belang: het moet wel bij je cashflow passen. Dus een annuïtaire hypotheek is duurder dan een lineaire hypotheek (want die begint direct met aflossen), maar voor starters wel interessant omdat ze passen bij hun lagere startersinkomen maar wel het instappen in de woningmarkt mogelijk maken.

En tot slot:je kan met een (correcte ) excel uitrekenen welk pad het gunstigst is, maar in je overweging hoort ook dat je je risico's (scheiding, inkomensval, overlijden) en dilemma's (het beschreven startersdilemma, in een keer het juiste dure huis of in twee/meer stappen een wooncarrière) meeneemt.

Precies, bottom line is dat je gewoon risico’s loopt, zoals (sorry) Ramsey het zo mooi verwoordt “your plan was to invest it and get X revenue, but now your revenue is just….”.

Mijn hele exercitie is dus niet zozeer Ramsey verafgoden maar in de Google Sheets (die nu volgens mij bijna klopt) de twee scenario’s op papier helemaal naast elkaar zetten om het verschil te zien. En er is dus wel degelijk een hefboom, want zodra de aflosser klaar is met aflossen, krijgt hij/zij nóg meer maandelijkse investeringsruimte én heeft hij/zij geen boeterente aan de andere kant staan.

Graag kritische blik op de eerder gedeelde Google sheet totdat hij perfect is! Dan is hij daarna mooi aan te passen naar normale looptijd van 30 jaar, maar vooral ook met meer realistische scenario’s door bijv vanaf 15 jaar de hypotheekrente en spaarrente aan te passen, want het is natuurlijk vrij onrealistisch dat beide zolang vast staan op dit onrealistisch lage bedrag.

Hoop dat er samen een mooi kloppend sommetje van te maken is zodat iedereen de afweging zelf goed onderbouwd kan maken.

[de Peer]

Devke schreef op dinsdag 19 november 2024 @ 09:07:
[...]

Er zitten wel een paar randvoorwaardes aan:

- hoeveel mag je per jaar boetevrij aflossen. Denk dat je met deze bedragen er wel binnen blijft.
- een hypotheekrente wisselt. Staat voor een x jaar vast en daarna ontstaat er een nieuwe situatie.
- dit zelfde geldt ook voor spaarrentes.
- Renteaftrek werkt in je voordeel op de hypotheek maar het forfait weer tegen
- Kun je altijd ruim 13k sparen in 40 jaar? Moet je mensen met kinderen eens vragen 😜
- Veel zal afhangen van je huidige maar ook toekomstige salaris, raak je arbeidsongeschikt? Jezelf daar dan tegen ingedekt?
- Er gaan ook spullen stuk in je huishouden die vervangen moeten worden en dus geld kosten boven bovenop al je maandelijkse lasten ziektekosten, boodschappen, tanken ach verzin het allemaal maar.
- Hoe denken we over vermogensrendements heffingen?
- Kan zo nog wel ff doorgaan.

Wat ik eigenlijk zeg is dus dat je van heel veel factoren afhankelijk bent en dan zeker over 40 jaar. Nu snap ik dat je ergens naar toe wilt werken maar met een horizon van 40 jaar moet je dus al heeeel vroeg beginnen. Als je nu 40 bent ben je al te laat.

Misschien is kleinere stapjes makkelijker. Begin met een doelstelling van 1 jaar. Ga ik dat jaar aflossen of sparen en wat is mijn voordeel. In dat 1e jaar is de kans op wijzigingen in regels, salaris, spaarrente en hypotheekrente bijvoorbeeld klein.

Daarnaast maar dat is een keuze, sommige mensen vinden het een gemoedsrust dat de hypotheek laag is.

Zomaar even wat gedachten van mezelf.

Ook al heb je gelijk, dit vertroebelt de discussie alleen maar. Dit zal aangegrepen worden om om de hete brij heen te draaien en weer met een nieuw kantelpunt te komen na 33,17 jaar aflossen oid. Natuurlijk zijn er altijd nuances en kun je de scenario's naar je eigen hand zetten.

als de spaarrente weer 0% wordt en de hypotheekrente naar 7% gaat, ja dan ga ik (mogelijk) ook aflossen... Maar daar begon deze discussie niet mee.

[ Voor 5% gewijzigd door de Peer op 19-11-2024 10:13 ]

[Magpie]

@DeNachtwacht Wat jij hierboven verwoord is geen hefboom, maar extra investeringsruimte voor de aflosser na aflossen hypotheek. Juist de niet-aflosser heeft de (grotere) hefboom via leverage doordat hij/zij de lening zo lang mogelijk aanhoudt. Dit effect is zo sterk dat door de compounding van de bedragen (en bij spaarrente is hoger dan hypotheekrente) de aflosser dit nooit meer kan inhalen.

Als hetgeen hierboven staat echt wordt doorgrond (wellicht via de excel doorrekening) komt daarna de "risk appetite" om de hoek kijken. Durf ik de som te beleggen in plaats van te sparen? Of - onder de wetenschap dat het geld kost - voel ik me lekkerder bij eerder aflossen om welke reden dan ook?

Edit: en zie de post van @Rubbergrover1, het sommetje daar is correct en toepasbaar op alle situaties. Kern: als spaarrente hoger is dan hypotheekrente kost (extra) aflossen geld.

[ Voor 11% gewijzigd door Magpie op 19-11-2024 09:44 ]

[CaLeX]

DeNachtwacht schreef op dinsdag 19 november 2024 @ 09:24:
[...]

Hoop dat er samen een mooi kloppend sommetje van te maken is zodat iedereen de afweging zelf goed onderbouwd kan maken.

In Jaar 1 tm 8 zit een foutje volgens mij

-Optie NW kan 12.5k aflossen (2.5k standaard + 10k extra aflossen)
-Optie RUBE legt 10k in en daar wordt de aflossing vanaf gehaald.

[Rubbergrover1]

DeNachtwacht schreef op dinsdag 19 november 2024 @ 09:24:
het is natuurlijk vrij onrealistisch dat beide zolang vast staan op dit onrealistisch lage bedrag.

Uiteraard. Maar dat was wel het uitgangspunt, en het voordeel van niet-aflossen in die situatie werd in twijfel getrokken.

In de werkelijke wereld zul je na een paar jaar andere rentes hebben voor zowel sparen als aflossen. Het is dan niet alleen een afweging van de financiële afweging van de rentestanden op dat moment, maar ook een afweging van de verwachting van de toekomst. En in hoeverre je dat rekening mee wilt houden. Op het moment dat de leenrente erg laag is (zeg orde van grootte van 2%), dan is de kans vrij groot dat je tijdens de looptijd een hoger rendement op je spaargeld kunt krijgen. Andersom geldt bij een leenrente van bv 6% of hoger, dat die kans vrij klein is.

Maar in de situatie uit het voorbeeld, met 1,69% leenrente, is het dus zeer aannemelijk dat je op termijn voordeliger uit bent met niet aflossen.

[BSTNjitRam]

DeNachtwacht schreef op dinsdag 19 november 2024 @ 09:24:
[...]


Precies, bottom line is dat je gewoon risico’s loopt, zoals (sorry) Ramsey het zo mooi verwoordt “your plan was to invest it and get X revenue, but now your revenue is just….”.

...

Je initiële stelling was dat aflossen altijd beter was dan sparen/beleggen, zelfs als de spaarrente hoger is dan de hypotheekrente. Ben je echt bang dat je de spaarrente niet gaat krijgen of ben je gewoon aan het trollen?
Het is je nu al meerdere keren verteld dat in deze situatie sparen beter is dan aflossen met 0 risico, maar vreemd genoeg reageer je daar nooit op maar pak je de krenten uit de pap van mensen die bij hun reactie over beleggen beginnen.

Dus bij deze een oprechte vraag waar ik graag een eerlijk antwoord op heb:
Ben jij nog steeds ervan overtuigd dat aflossen beter is dan sparen als de spaarrente hoger is dan de hypotheekrente?

[DeNachtwacht]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 19 november 2024 @ 10:42:
Uiteraard. Maar dat was wel het uitgangspunt, en het voordeel van niet-aflossen in die situatie werd in twijfel getrokken.

Maar in de situatie uit het voorbeeld, met 1,69% leenrente, is het dus zeer aannemelijk dat je op termijn voordeliger uit bent met niet aflossen.

1. Klopt niet helemaal, ik dacht óók dat je uiteindelijk als aflosser in het voordeel bent, maar daarnaast wordt het risico op langetermijn al steeds genoemd.
2. Dat is dus juist vanwege de langetermijn onzekerheid helemaal niet aannemelijk omdat je vrijwel 100% zeker weet dat die situatie nooit tot het eind van de looptijd zo is. We zitten nu in een vrij unieke situatie met lage hypotheekrente, maar in de beroemde jaren ‘80 was de spaarrente en hypotheekrente enorm (8-13%) én lag de spaarrente lager dan de hypotheekrente. Kortom, je weet niet hoe de wereld loopt en je loopt met de strategie van een hypotheek aanhouden een risico dat je hypotheekschuld een hogere rente heeft dan het spaargeld op de spaarrekening. Dat risico is er altijd, maar extra gevaarlijk wordt dus het moment dat de rentevaste periode van de nu historisch extreem lage 1,69% klaar is. De aflosser heeft in het excelbestand dan geen hypotheek meer, de niet-aflosser kan ineens met een schuld zitten die een veel hogere rente heeft dan hij/zij spaarrente krijgt.

[Requiem19]

DeNachtwacht schreef op dinsdag 19 november 2024 @ 09:24:
[...]


Precies, bottom line is dat je gewoon risico’s loopt, zoals (sorry) Ramsey het zo mooi verwoordt “your plan was to invest it and get X revenue, but now your revenue is just….”.

Wat is het risico als je een vaste spaarrente hebt van 3.2%?

[edozat1]

DeNachtwacht schreef op dinsdag 19 november 2024 @ 11:19:
[...]

1. Klopt niet helemaal, ik dacht óók dat je uiteindelijk als aflosser in het voordeel bent, maar daarnaast wordt het risico op langetermijn al steeds genoemd.
2. Dat is dus juist vanwege de langetermijn onzekerheid helemaal niet aannemelijk omdat je vrijwel 100% zeker weet dat die situatie nooit tot het eind van de looptijd zo is. We zitten nu in een vrij unieke situatie met lage hypotheekrente, maar in de beroemde jaren ‘80 was de spaarrente en hypotheekrente enorm (8-13%) én lag de spaarrente lager dan de hypotheekrente. Kortom, je weet niet hoe de wereld loopt en je loopt met de strategie van een hypotheek aanhouden een risico dat je hypotheekschuld een hogere rente heeft dan het spaargeld op de spaarrekening. Dat risico is er altijd, maar extra gevaarlijk wordt dus het moment dat de rentevaste periode van de nu historisch extreem lage 1,69% klaar is. De aflosser heeft in het excelbestand dan geen hypotheek meer, de niet-aflosser kan ineens met een schuld zitten die een veel hogere rente heeft dan hij/zij spaarrente krijgt.

Maar wat is dan het risico? Als de hypotheekrente hoger wordt dan de spaarrente, dan los je 'm toch gewoon af met je opgebouwde spaargeld..

Edit: je zit dan mogelijk wel met een maximale aflossing, dus dit kan een probleem zijn, afhankelijk van clausules, rentelooptijd, enz.

[ Voor 5% gewijzigd door edozat1 op 19-11-2024 11:38 ]

[DeNachtwacht]

edozat1 schreef op dinsdag 19 november 2024 @ 11:28:
[...]

Maar wat is dan het risico? Als de hypotheekrente hoger wordt dan de spaarrente, dan los je 'm toch gewoon af met je opgebouwde spaargeld..

Edit: je zit dan mogelijk wel met een maximale aflossing, dus dit kan een probleem zijn, afhankelijk van clausules, rentelooptijd, enz.

Precies dat laatste dus. En je ziet ook vaak dat mensen (zoals trouwens Dave Ramsey zelf ook toen hij 27 was) inmiddels in een web van meerdere schulden en die vervolgens herinvesteren zijn belandt omdat ze volgens de redenatie “zolang je onderaan meer overhoudt aan de belegging/rente dan de boeterente je kost, zit je goed” denken dat dat slim is. Natuurlijk is het sowieso niet handig om dat zo extreem te doen, dat zullen velen niet doen. Maar hij is dus zelf tot zijn extreme “geen enkele lening” strategie gekomen omdat hij zelf keihard bankroet gegaan is voor zijn 30e doordat hij in extreme de andere kant deed (schulden herkapitaliseren) en bankroet is gegaan.

Ik probeer dus met een goede spreadsheet het anekdotisch bewijs dat hij noemt te onderzoeken. Namelijk; ze hebben meer dan 10.000 miljonairs onderzocht en bevraagd en zien daarin gewoon geen mensen die met schulden herkapitaliseren miljonair worden. Zijn theorie is dan, dat komt omdat al die mensen tijdens een van de crisissen in moeilijkere tijden onderuit gaan, wat plausibel lijkt.

Maar ik wil het excelbestand dus eens goed uitpuzzelen om echt zeker te weten dat die verklaring, die mij ook de meest logische lijkt, ook uit de cijfers terug te halen is.

[ Voor 8% gewijzigd door DeNachtwacht op 19-11-2024 11:54 ]

[ErnstH]

Niet een hypotheek aflossen maar geld apart zetten maakt de kans juist minder groot dat je in cashflow problemen komt, aangezien je geld niet in stenen zit. Daarnaast, correlatie is niet hetzelfde als causatie. Ik denk niet dat die miljonairs miljonairs zijn geworden door het aflossen van de hypotheek.

Overigens vind ik het heel goed dat je nu in Excel aan het klussen bent, daarmee maak je e.e.a. heel inzichtelijk.

[ Voor 16% gewijzigd door ErnstH op 19-11-2024 11:56 ]

[Rubbergrover1]

DeNachtwacht schreef op dinsdag 19 november 2024 @ 11:19:
[...]
2. Dat is dus juist vanwege de langetermijn onzekerheid helemaal niet aannemelijk omdat je vrijwel 100% zeker weet dat die situatie nooit tot het eind van de looptijd zo is. We zitten nu in een vrij unieke situatie met lage hypotheekrente, maar in de beroemde jaren ‘80 was de spaarrente en hypotheekrente enorm (8-13%) én lag de spaarrente lager dan de hypotheekrente.

Dat is dus juist een andere situatie dan een hypotheekrente van 1,69%. Gedurende de periode waarin je nog een hypotheekrente van 1,69% had, is het wel aannemelijk dat je op termijn voordeliger uit bent met niet aflossen.

extra gevaarlijk wordt dus het moment dat de rentevaste periode van de nu historisch extreem lage 1,69% klaar is. De aflosser heeft in het excelbestand dan geen hypotheek meer, de niet-aflosser kan ineens met een schuld zitten die een veel hogere rente heeft dan hij/zij spaarrente krijgt.

Dat risico is er niet. Op dat moment kan je je spaargeld namelijk gewoon gebruiken om alsnog een stuk van je hypotheek af te lossen.

[assje]

DeNachtwacht schreef op dinsdag 19 november 2024 @ 09:24:
Hoop dat er samen een mooi kloppend sommetje van te maken is zodat iedereen de afweging zelf goed onderbouwd kan maken.

Het probleem zit niet in de berekening maar in de manier waarop jij je argument construeert. Koppel rendement/derving en de risicooverweging nou eens los van elkaar; dan is het allemaal niet zo ingewikkeld.

Scenario:
1) Spaarrente > hypotheekrente: Niet aflossen levert geld op zonder noemenswaardige risicos
2) Spaarrente < hypotheekrente: Afhankelijk van risicobereidheid kan er door te beleggen meer opbrengst gehaald worden dan door af te lossen

Scenario 2 kunnen we pagina's over debatteren afhankelijk van variabelen en riscoprofielen.

Jouw discussie gaat echter over het financiele aspect van scenario 1. Daar zijn geen berekeningen of excelsheets voor nodig, alleen het verwijderen van een knoop uit jouw logica.

[thatanas]

ErnstH schreef op dinsdag 19 november 2024 @ 11:55:
Niet een hypotheek aflossen maar geld apart zetten maakt de kans juist minder groot dat je in cashflow problemen komt, aangezien je geld niet in stenen zit. Daarnaast, correlatie is niet hetzelfde als causatie. Ik denk niet dat die miljonairs miljonairs zijn geworden door het aflossen van de hypotheek.

Overigens vind ik het heel goed dat je nu in Excel aan het klussen bent, daarmee maak je e.e.a. heel inzichtelijk.

Ik heb er wel eens vaker over gepost, maar soms is het ook gewoon heel lekker om een tellertje af te zien lopen in plaats van op te zien lopen.

Nu we na 6 jaar 50% van de hypotheek hebben afgelost, zit ik relaxter in ons huis en gaat nagenoeg alles aandelen en andere investeringen in. Het enige wat ik nog wel eens doe is een kleine extra aflossing op de hypotheek, zodat er een bedrag in duizendtallen aan schuld over is (ergo: exact 160k, 145k, 143k).

Maar dat is meer mijn interne stoornis die houdt van exacte getallen

We leenden 6 jaar terug ook op 99,9% van onze leencapaciteit. Dat deden we met het uitgangspunt: inkomens gaan nog wel stijgen, loopt wel los.

In die zes jaar gebeurde er veel. Kinderen gekregen, andere banen, je kent het wel. De drukke jaren als dertiger.

Spijt van aflossen? Beperkt, want het rendement was enorm geweest en de doemscenario's die ik had vielen allemaal mee (sterker nog, het inkomen groeide explosief ). Maar toch is het heel lekker om maandelijks honderden euro's minder hypotheek te betalen, al is het effect daarvan weer een stuk kleiner geworden omdat het inkomen zo gegroeid is en de schuld relatief steeds minder is in verhouding met het inkomen...

[MrBlack]

DeNachtwacht schreef op dinsdag 19 november 2024 @ 11:50:
[...]

Precies dat laatste dus. En je ziet ook vaak dat mensen (zoals trouwens Dave Ramsey zelf ook toen hij 27 was) inmiddels in een web van meerdere schulden en die vervolgens herinvesteren zijn belandt omdat ze volgens de redenatie “zolang je onderaan meer overhoudt aan de belegging/rente dan de boeterente je kost, zit je goed” denken dat dat slim is. Natuurlijk is het sowieso niet handig om dat zo extreem te doen, dat zullen velen niet doen. Maar hij is dus zelf tot zijn extreme “geen enkele lening” strategie gekomen omdat hij zelf keihard bankroet gegaan is voor zijn 30e doordat hij in extreme de andere kant deed (schulden herkapitaliseren) en bankroet is gegaan.

Ik probeer dus met een goede spreadsheet het anekdotisch bewijs dat hij noemt te onderzoeken. Namelijk; ze hebben meer dan 10.000 miljonairs onderzocht en bevraagd en zien daarin gewoon geen mensen die met schulden herkapitaliseren miljonair worden. Zijn theorie is dan, dat komt omdat al die mensen tijdens een van de crisissen in moeilijkere tijden onderuit gaan, wat plausibel lijkt.

Maar ik wil het excelbestand dus eens goed uitpuzzelen om echt zeker te weten dat die verklaring, die mij ook de meest logische lijkt, ook uit de cijfers terug te halen is.

Dave Ramsey houdt (mi) sterk rekening met het (totale) gebrek aan financiele opvoeding (en 'psyche') van de gemiddelde Amerikaan. Waarbij een best een groot deel van de Amerikanen boven hun stand leven (echt significante studieleningen, car loans, credit card debts etc) en meer dan wat er maandelijks binnenkomt er doorheen knallen.

Hij heeft als mantra 'aflossen woning want Amerikaanse millionaires hebben dat ook gedaan' terwijl dat (zie hierboven) financieel lang niet altijd de beste keuze is.

Een ander voorbeeld hierbij is zijn stap bij het aflossen van (credit card) leningen: hierbij kiest hij voor het eerst aflossen van de kleinste schuld in plaats van het eerst aflossen van de schuld met de hoogste rente. Dat is financieel gewoon suboptimaal, maar hij houdt hier (blijkbaar) rekening mee dat de gemiddelde Amerikaan een korte termijn 'incentive' nodig heeft (schuld X is afgelost, nu door naar schuld Y) om door te gaan met aflossen van zn schulden.

Dave Ramsey kan goed zijn voor de gemiddelde Amerikaan die niks van financien snapt en er een puinhoop van heeft gemaakt. Zijn keuzes in zn stepplan zijn dermate dogmatisch en suboptimaal dat hij voor een FO'er op Tweakers geen voorbeeld is (hoop ik :-)).

[Rubbergrover1]

thatanas schreef op dinsdag 19 november 2024 @ 12:03:
[...]


Ik heb er wel eens vaker over gepost, maar soms is het ook gewoon heel lekker om een tellertje af te zien lopen in plaats van op te zien lopen.

Mee eens, het kan psychologisch een heel fijn gevoel geven om een lage schuld te hebben. En dan kan het dus ook de juiste keus zijn. Maar dat staat los van de vraag of het rationeel en financieel gezien de meest voordelige keus was.

[edozat1]

DeNachtwacht schreef op dinsdag 19 november 2024 @ 11:50:
[...]

Precies dat laatste dus. En je ziet ook vaak dat mensen (zoals trouwens Dave Ramsey zelf ook toen hij 27 was) inmiddels in een web van meerdere schulden en die vervolgens herinvesteren zijn belandt omdat ze volgens de redenatie “zolang je onderaan meer overhoudt aan de belegging/rente dan de boeterente je kost, zit je goed” denken dat dat slim is. Natuurlijk is het sowieso niet handig om dat zo extreem te doen, dat zullen velen niet doen. Maar hij is dus zelf tot zijn extreme “geen enkele lening” strategie gekomen omdat hij zelf keihard bankroet gegaan is voor zijn 30e doordat hij in extreme de andere kant deed (schulden herkapitaliseren) en bankroet is gegaan.

Ik probeer dus met een goede spreadsheet het anekdotisch bewijs dat hij noemt te onderzoeken. Namelijk; ze hebben meer dan 10.000 miljonairs onderzocht en bevraagd en zien daarin gewoon geen mensen die met schulden herkapitaliseren miljonair worden. Zijn theorie is dan, dat komt omdat al die mensen tijdens een van de crisissen in moeilijkere tijden onderuit gaan, wat plausibel lijkt.

Maar ik wil het excelbestand dus eens goed uitpuzzelen om echt zeker te weten dat die verklaring, die mij ook de meest logische lijkt, ook uit de cijfers terug te halen is.

Prima om iets heel kleins, wat in de werkelijkheid geen echt probleem is, aan te grijpen en een heel ding van te maken om voor de zoveelste keer je gelijk proberen te halen, maar eerlijk gezegd begint het een beetje flauw te worden.

[assje]

Highland schreef op dinsdag 19 november 2024 @ 09:03:
Een andere logica: bij elke hypotheekvorm waarbij je sneller aflost, betaal je uiteindelijk minder rente.

In het verleden al veel discussies gehad over het vermeende voordeel van lineaire hypotheken. Veel mensen die voor een lineaire hypotheek gingen omdat het "goedkoper is" zonder dat ze er bij stil stonden dat hetzelfde te bereiken is door een annuiteitenhypotheek versneld af te lossen (zonder je onnodig vast te leggen aan een versneld aflosschema).

Nu in mijn omgeving al twee situaties gezien waar het nadeel wat dit op kan leveren duidelijk wordt. Namelijk; een bestaand hypotheekdeel met lage rente die voor lange termijn vast staat maar lineair is. Vervolgens komt er een verhuizing en wordt er een nieuw hypotheekdeel afgesloten waarvan de rente 3x zo hoog is.

Daar zit je dan versneld (lineair) af te lossen op een hypotheekdeel met bijvoorbeeld 1,5% rente terwijl je een andere hebt waar je 4,5% voor betaalt...

Tot op zekere hoogte een vergelijkbare discussie als die van sparen versus aflossen. Als je de dicipline hebt om het geld in beheer te houden is een lineaire hypotheek met huidige fiscale regels nooit een rationele keuze.

[ Voor 11% gewijzigd door assje op 19-11-2024 12:18 ]

[Devke]

de Peer schreef op dinsdag 19 november 2024 @ 09:37:
[...]

Ook al heb je gelijk, dit vertroebelt de discussie alleen maar. Dit zal aangegrepen worden om om de hete brij heen te draaien en weer met een nieuw kantelpunt te komen na 33,17 jaar aflossen oid. Natuurlijk zijn er altijd nuances en kun je de scenario's naar je eigen hand zetten.

als de spaarrente weer 0% wordt en de hypotheekrente naar 7% gaat, ja dan ga ik (mogelijk) ook aflossen... Maar daar begon deze discussie niet mee.

Dan heb ik wellicht niet ver genoeg terug gelezen. Ik probeerde even van een blik uit de realiteit de berekening wat bij te sturen. De bijdrage was iig positief bedoeld dat er veel meer bij komt kijken. Ik volg.

[Rubbergrover1]

MrBlack schreef op dinsdag 19 november 2024 @ 12:08:
[...]


Dave Ramsey houdt (mi) sterk rekening met het (totale) gebrek aan financiele opvoeding (en 'psyche') van de gemiddelde Amerikaan. Waarbij een best een groot deel van de Amerikanen boven hun stand leven (echt significante studieleningen, car loans, credit card debts etc) en meer dan wat er maandelijks binnenkomt er doorheen knallen.

Hij heeft als mantra 'aflossen woning want Amerikaanse millionaires hebben dat ook gedaan' terwijl dat (zie hierboven) financieel lang niet altijd de beste keuze is.

Een ander voorbeeld hierbij is zijn stap bij het aflossen van (credit card) leningen: hierbij kiest hij voor het eerst aflossen van de kleinste schuld in plaats van het eerst aflossen van de schuld met de hoogste rente. Dat is financieel gewoon suboptimaal, maar hij houdt hier (blijkbaar) rekening mee dat de gemiddelde Amerikaan een korte termijn 'incentive' nodig heeft (schuld X is afgelost, nu door naar schuld Y) om door te gaan met aflossen van zn schulden.

Dave Ramsey kan goed zijn voor de gemiddelde Amerikaan die niks van financien snapt en er een puinhoop van heeft gemaakt. Zijn keuzes in zn stepplan zijn dermate dogmatisch en suboptimaal dat hij voor een FO'er op Tweakers geen voorbeeld is (hoop ik :-)).

Dat is op zich een 'advies' dat niet alleen voor Amerikanen verstandig kan zijn, maar ook voor Nederlanders met nul financieel benul. Het gaat dan niet zozeer om wat financieel het meest gunstige scenario is. Maar ook om de vraag of iemand überhaupt in netto vermogen omhoog gaat.

[Requiem19]

edozat1 schreef op dinsdag 19 november 2024 @ 11:28:
[...]

Maar wat is dan het risico? Als de hypotheekrente hoger wordt dan de spaarrente, dan los je 'm toch gewoon af met je opgebouwde spaargeld..

Edit: je zit dan mogelijk wel met een maximale aflossing, dus dit kan een probleem zijn, afhankelijk van clausules, rentelooptijd, enz.

Volgens mij kan je meestal bij het aflopen van je rentevasteperiode boetevrij aflossen.

Goed voor iedereen om dat in z'n persoonlijke situatie te bekijken natuurlijk (en/of hier rekening mee te houden bij het uitkiezen van je hypotheekverstrekker).

[Rubbergrover1]

Requiem19 schreef op dinsdag 19 november 2024 @ 12:39:
[...]


Volgens mij kan je meestal bij het aflopen van je rentevasteperiode boetevrij aflossen.

Goed voor iedereen om dat in z'n persoonlijke situatie te bekijken natuurlijk (en/of hier rekening mee te houden bij het uitkiezen van je hypotheekverstrekker).

Als het zogenaamd niet zou mogen, hoe hoog zou dan de boeterente zijn? Die hangt af van leenbedrag, renteverschil en de resterende rentevaste periode. Aangezien de laatste post nul is, komt de boeterente ook op nul uit.

[de Peer]

BSTNjitRam schreef op dinsdag 19 november 2024 @ 11:15:
[...]


Je initiële stelling was dat aflossen altijd beter was dan sparen/beleggen, zelfs als de spaarrente hoger is dan de hypotheekrente. Ben je echt bang dat je de spaarrente niet gaat krijgen of ben je gewoon aan het trollen?
Het is je nu al meerdere keren verteld dat in deze situatie sparen beter is dan aflossen met 0 risico, maar vreemd genoeg reageer je daar nooit op maar pak je de krenten uit de pap van mensen die bij hun reactie over beleggen beginnen.

Dus bij deze een oprechte vraag waar ik graag een eerlijk antwoord op heb:
Ben jij nog steeds ervan overtuigd dat aflossen beter is dan sparen als de spaarrente hoger is dan de hypotheekrente?

@DeNachtwacht zou je op bovenstaande post kunnen reageren? Anders wordt het een gebed zonder einde en gaat dit topic nog dagenlang over scenario's in excel met uitzonderingssituaties na 21 jaar en een scheiding en een erfenis en een crisis met beursdaling tot gevolg etc etc... ==> om de hete brij heen draaien.

Als je nu gewoon aangeeft dat het puur financieel inderdaad gunstiger is om niet af te lossen, maar dat er andere subjectieve redenen zijn om toch voor aflossen te kiezen, dan is dat een prima antwoord.
No hard feeldings, iedereen kan tot nieuwe inzichten komen.

[ Voor 12% gewijzigd door de Peer op 19-11-2024 13:17 ]

[Tommie12]

DeNachtwacht schreef op dinsdag 19 november 2024 @ 11:50:
[...]

Precies dat laatste dus. En je ziet ook vaak dat mensen (zoals trouwens Dave Ramsey zelf ook toen hij 27 was) inmiddels in een web van meerdere schulden en die vervolgens herinvesteren zijn belandt omdat ze volgens de redenatie “zolang je onderaan meer overhoudt aan de belegging/rente dan de boeterente je kost, zit je goed” denken dat dat slim is. Natuurlijk is het sowieso niet handig om dat zo extreem te doen, dat zullen velen niet doen. Maar hij is dus zelf tot zijn extreme “geen enkele lening” strategie gekomen omdat hij zelf keihard bankroet gegaan is voor zijn 30e doordat hij in extreme de andere kant deed (schulden herkapitaliseren) en bankroet is gegaan.

Ik probeer dus met een goede spreadsheet het anekdotisch bewijs dat hij noemt te onderzoeken. Namelijk; ze hebben meer dan 10.000 miljonairs onderzocht en bevraagd en zien daarin gewoon geen mensen die met schulden herkapitaliseren miljonair worden. Zijn theorie is dan, dat komt omdat al die mensen tijdens een van de crisissen in moeilijkere tijden onderuit gaan, wat plausibel lijkt.

Maar ik wil het excelbestand dus eens goed uitpuzzelen om echt zeker te weten dat die verklaring, die mij ook de meest logische lijkt, ook uit de cijfers terug te halen is.

Dat is goed onderzoek, maar let goed op de verschillend die er zijn naast deze simpele feiten, zoals fiscale impact, schommelingen op de huizenmarkten etc.

Als je op je 30e verschillende panden hebt die allemaal belast zijn met een hypotheek die 90% en meer van de waarde bedraagt, en dan heb je een huizencrisis, dan gebeurt er wel wat.
ALs banken dat ineens beseffen dat tegenover hun hypotheek van 500K maar voor 300k stenen staan, dan worden ze extreem nerveus en willen ze zo snel mogelijk hun geld. Als je als eigenaar van te veel panden dan ineens huur begint te missen doordat je huurders ontslagen worden en vertrekken of de boel half af breken, dan valt dat kaartenhuis om.

In België worden hyptheken van meer dan 80% van de waarde zeldzamer, en al onze hypotheken zijn met aflossingen (ja, er zijn uitzonderingen, maar dan enkel voor mensen die daar een aandeelportefeuille tegenover kunnen zetten). Dat maakt allemaal dat de risico's kleiner zijn, zowel voor de bank als voor de ontlener.

En dat onderzoek over multimiljonairs die werken met hefbomen om 'rijk' te worden... Ja die bestaan, maar dat zijn hier gewoon bedrijven. Kijk maar eens wat vastgoedvenootschappen als XIOR, Warehouse De Pauw, VGP, Immobel, Cofinimmo etc doen. Die zetten hun kapitaal, en daarnaast schulden in om vastgoed te verwerven en te verhuren. Dat is exact wat hefboomwerking doet.
En ja, sommige van die bedrijven zijn gestart door een paar mensen met geld, en daarna naar de beurs gebracht om nog sneller te kunnen groeien. Een bedrijf als WDP doet het over de laatste 15 jaar enorm goed.

[Highland]

assje schreef op dinsdag 19 november 2024 @ 12:16:
[...]


In het verleden al veel discussies gehad over het vermeende voordeel van lineaire hypotheken. Veel mensen die voor een lineaire hypotheek gingen omdat het "goedkoper is" zonder dat ze er bij stil stonden dat hetzelfde te bereiken is door een annuiteitenhypotheek versneld af te lossen (zonder je onnodig vast te leggen aan een versneld aflosschema).

Nu in mijn omgeving al twee situaties gezien waar het nadeel wat dit op kan leveren duidelijk wordt. Namelijk; een bestaand hypotheekdeel met lage rente die voor lange termijn vast staat maar lineair is. Vervolgens komt er een verhuizing en wordt er een nieuw hypotheekdeel afgesloten waarvan de rente 3x zo hoog is.

Daar zit je dan versneld (lineair) af te lossen op een hypotheekdeel met bijvoorbeeld 1,5% rente terwijl je een andere hebt waar je 4,5% voor betaalt...

Tot op zekere hoogte een vergelijkbare discussie als die van sparen versus aflossen. Als je de dicipline hebt om het geld in beheer te houden is een lineaire hypotheek met huidige fiscale regels nooit een rationele keuze.

Eens hoor. Fiscaliteiten en levensgebeurtenissen gebeuren ons allemaal, dus die moet je in je afweging meenemen.

[Tehh]

assje schreef op dinsdag 19 november 2024 @ 11:59:
[...]


Het probleem zit niet in de berekening maar in de manier waarop jij je argument construeert. Koppel rendement/derving en de risicooverweging nou eens los van elkaar; dan is het allemaal niet zo ingewikkeld.

Scenario:
1) Spaarrente > hypotheekrente: Niet aflossen levert geld op zonder noemenswaardige risicos
2) Spaarrente < hypotheekrente: Afhankelijk van risicobereidheid kan er door te beleggen meer opbrengst gehaald worden dan door af te lossen

Scenario 2 kunnen we pagina's over debatteren afhankelijk van variabelen en riscoprofielen.

Jouw discussie gaat echter over het financiele aspect van scenario 1. Daar zijn geen berekeningen of excelsheets voor nodig, alleen het verwijderen van een knoop uit jouw logica.

Inderdaad.
@DeNachtwacht
Knip het probleem eens op in stukjes, bijv. een realistisch voorbeeld van éénmalig geld over en een beperkte looptijd.

Iemand heeft 5k aan erfenis gekregen en kan kiezen:
1. Aflossen op een hypotheek van 1,69%
2. Depositosparen voor 3%

Na 5 jaar is de stand als volgt:
1. 5.000 * 1,0169 ^ 5 = 5.437,02 lagere hypotheek
2. 5.000 * 1,03 ^ 5 = 5.796,37 aan spaargeld

Een lagere hypotheek of meer spaargeld leid beide tot een hoger vermogen. Het vermogen van #2 stijgt sneller omdat het rendement hoger is.

Als je klein begint kan je het daarna moeilijk maken. Periode verlengen, periodieke inleg, etc.

En daarmee kom je ook bij de praktijk van wisselende rentes:
Zijn na 5 jaar de rente's nog gelijk? Repeat. Is de hypotheekrente gestegen en hoger dan de depositorente? Aflossen.

Een plan is pas een plan als het gewijzigd kan worden.

[Get!em]

Tehh schreef op dinsdag 19 november 2024 @ 14:15:
[...]


Inderdaad.
@DeNachtwacht
Knip het probleem eens op in stukjes, bijv. een realistisch voorbeeld van éénmalig geld over en een beperkte looptijd.

Iemand heeft 5k aan erfenis gekregen en kan kiezen:
1. Aflossen op een hypotheek van 1,69%
2. Depositosparen voor 3%

Na 5 jaar is de stand als volgt:
1. 5.000 * 1,0169 ^ 5 = 5.437,02 lagere hypotheek
2. 5.000 * 1,03 ^ 5 = 5.796,37 aan spaargeld

Een lagere hypotheek of meer spaargeld leid beide tot een hoger vermogen. Het vermogen van #2 stijgt sneller omdat het rendement hoger is.

Als je klein begint kan je het daarna moeilijk maken. Periode verlengen, periodieke inleg, etc.

En daarmee kom je ook bij de praktijk van wisselende rentes:
Zijn na 5 jaar de rente's nog gelijk? Repeat. Is de hypotheekrente gestegen en hoger dan de depositorente? Aflossen.

Een plan is pas een plan als het gewijzigd kan worden.

En als je het niet zelf wilt berekenen, deze tool doet dat ook wel voor je... https://www.berekenhet.nl...-aflossen-ipv-sparen.html

of deze, met zelf in te vullen spaarrente / rendement
https://www.berekenhet.nl...ssen-of-niet.html#calctop
Open bij deze vooral ook het resultaat in de latere jaren. In de tabel zie je dan wanneer het breakeven point komt tov rendement sparen en de lagere rentemaandlasten.

TLDR, aflossen uit spaargeld is al snel nadelig tov zelf sparen/beleggen, zelfs met hogere hypotheekrentes.
Zelfs met hypotheekrente op 4%, spaarrente (vrij opneembaar) op 2% en VRH.

[ Voor 16% gewijzigd door Get!em op 19-11-2024 15:10 ]

[TechLight]

DeNachtwacht schreef op dinsdag 19 november 2024 @ 11:50:
Ik probeer dus met een goede spreadsheet het anekdotisch bewijs dat hij noemt te onderzoeken. Namelijk; ze hebben meer dan 10.000 miljonairs onderzocht en bevraagd en zien daarin gewoon geen mensen die met schulden herkapitaliseren miljonair worden. Zijn theorie is dan, dat komt omdat al die mensen tijdens een van de crisissen in moeilijkere tijden onderuit gaan, wat plausibel lijkt.

Als dat onderzoek klopt dan denk ik dat er nog wat anders aan de hand kan zijn. Zoals wij spreken over extra rendement maken door je geld in deposito te zetten in plaats van aflossen is de kans vrij groot dat het geld dat je er (extra) aan over houdt niet bijzonder veel is. Een delta van ca 2% rendement over alleen de "opgespaarde" aflossing zal pas na veel tijd echt zoden aan de dijk gaan zetten, en dan is vaak inderdaad een rentevast periode afgelopen (of de spaarrente aan het veranderen) waardoor de situatie verandert en het wellicht geen zin meer heeft.

Maar als je in de "long tail" van de distributie kijkt dan moeten de mensen met die vermogens zodanig vermogen opbouwen dat je er met deze strategie niet komt. Die mensen doen dus andere dingen, waarbij wellicht in de meeste gevallen de aandacht en energie niet gaat naar zo'n strategie als deze; terwijl die op zich prima is. (Dat was eerder in een post ook al vermeld: ondernemers zijn meestal bezig met ondernemen, en niet de financiele situatie thuis in deze mate van detail optimaliseren)

Let bovendien op dat een onderzoek onder alleen "survivors" nogal survivor bias heeft. Een mooi voorbeeld hiervan is dat als je kijkt naar de meest financieel succesvolle mensen in de wereld, dit vaak ondernemers zijn die hun middelbare school of studie niet hebben afgemaakt. De suggestie lijkt dan te zijn dat je beter voortijdig kunt stoppen met studeren.

Echter geldt voor verreweg de meeste mensen die dat niet afmaken dat ze helemaal niet goed terecht komen. Alleen naar de miljonairs kijken zet je dus mogelijk al op het verkeerde been om van te leren omdat het wel eens veel risicovoller kan zijn dan je eigen riscobereidheid. Risk of financial ruin is meestal veel erger dan een jaartje of wat eerder met pensioen kunnen.

Maar goed, wel goed om allerlei verschillende gezichtspunten te bekijken en te snappen zodat je zelf kunt bepalen wat voor jou de juiste strategie is. En vooral bewust de bijbehorende risico's te nemen (of een andere strategie te kiezen).

[DeNachtwacht]

de Peer schreef op dinsdag 19 november 2024 @ 13:06:
[...]

@DeNachtwacht zou je op bovenstaande post kunnen reageren? Anders wordt het een gebed zonder einde en gaat dit topic nog dagenlang over scenario's in excel met uitzonderingssituaties na 21 jaar en een scheiding en een erfenis en een crisis met beursdaling tot gevolg etc etc... ==> om de hete brij heen draaien.

Als je nu gewoon aangeeft dat het puur financieel inderdaad gunstiger is om niet af te lossen, maar dat er andere subjectieve redenen zijn om toch voor aflossen te kiezen, dan is dat een prima antwoord.
No hard feeldings, iedereen kan tot nieuwe inzichten komen.

Ik heb ook gewoon mijn werk (want hypotheek... )

Ik had inmiddels heus gezien dat ik ongelijk heb, sowieso wat dat inflatie betreft maar vooral dat er geen omslagpunt gaat komen voor de versneld aflosser. Mijn punt van de Excel afmaken was (en is) om
- te ontdekken hoe groot de verschillen nu echt zijn
- te kunnen berekenen wat veranderingen in de toekomst (hypotheekrente/spaarrente) gaan doen.

Ik heb hem net aangescherpt.
- realistische looptijd van 20 of 30 jaar
- hypotheekrente losgetrokken zodat je na bijv. 10 jaar een rentewijziging kan simuleren
- spaarrente centraal zodat je na bijv. 10 jaar rentewijzigingen die voor beide partijen geldt (appels met appels) kan simuleren.

Dit zijn dan de uitgangspunten:
1. Jan en Piet hebben beide een hypotheek van €100.000 die ze op een spaarrekening zetten.
2. Beiden hebben jaarlijks €10.000 te besteden, waarbij Jan alles op de spaarrekening zet, Piet eerst versneld aflost en daarna spaart
https://docs.google.com/s...qTGnLyJU/edit?usp=sharing

Maar er zit ergens een foutje, ten eerste is het percentage voordeel voor Jan onderaan nu onrealistisch klein. Ten tweede wordt het voordeel voor Jan gróter bij een looptijd van 30 jaar en dat lijkt me niet juist (Piet heeft dan namelijk 22 jaar in plaats van 13 jaar voordeel van de maximale spaarrente t.o.v. Jan)?

Ben benieuwd of jullie ergens nog een foutje zien, met een foutloze Excel is het daarna rentepercentages aanpassen en je zien in 1 oogopslag hoeveel hypotheekrente mag stijgen zonder dat je de min in gaat, etc.

Als dit redelijk klopt, is naast de andere argumenten die ik heb om liever af te lossen, financieel gezien echt niet zo'n heel groot voordeel, en dan is het echt afvragen of de risico's van het aanhouden van een hypotheek (crisis, forse rentewijzigingen, baanverlies etc.) het wel de moeite waard maakt om hiervoor te gaan. Althans zo zit ik er met dit soort verschillen zelf -nog- in.

[ Voor 7% gewijzigd door DeNachtwacht op 19-11-2024 21:17 ]

[Tehh]

DeNachtwacht schreef op dinsdag 19 november 2024 @ 20:24:
[...]

Ik heb ook gewoon mijn werk (want hypotheek... )

Ik had inmiddels heus gezien dat ik ongelijk heb, sowieso wat dat inflatie betreft maar vooral dat er geen omslagpunt gaat komen voor de versneld aflosser. Mijn punt van de Excel afmaken was (en is) om
- te ontdekken hoe groot de verschillen nu echt zijn
- te kunnen berekenen wat veranderingen in de toekomst (hypotheekrente/spaarrente) gaan doen.

Ik heb hem net aangescherpt.
- realistische looptijd van 20 of 30 jaar
- hypotheekrente losgetrokken zodat je na bijv. 10 jaar een rentewijziging kan simuleren
- spaarrente centraal zodat je na bijv. 10 jaar rentewijzigingen die voor beide partijen geldt (appels met appels) kan simuleren.

Dit zijn dan de uitgangspunten:
1. Jan en Piet hebben beide een hypotheek van €100.000 die ze op een spaarrekening zetten.
2. Beiden hebben jaarlijks €10.000 te besteden, waarbij Jan alles op de spaarrekening zet, Piet eerst versneld aflost en daarna spaart
https://docs.google.com/s...qTGnLyJU/edit?usp=sharing

Maar er zit ergens een foutje, ten eerste is het percentage voordeel voor Jan onderaan nu onrealistisch klein. Ten tweede wordt het voordeel voor Jan gróter bij een looptijd van 30 jaar en dat lijkt me niet juist (Piet heeft dan namelijk 22 jaar in plaats van 13 jaar voordeel van de maximale spaarrente t.o.v. Jan)?

Ben benieuwd of jullie ergens nog een foutje zien, met een foutloze Excel is het daarna rentepercentages aanpassen en je zien in 1 oogopslag hoeveel hypotheekrente mag stijgen zonder dat je de min in gaat, etc.

Als dit redelijk klopt, is naast de andere argumenten die ik heb om liever af te lossen, financieel gezien echt niet zo'n heel groot voordeel, en dan is het echt afvragen of de risico's van het aanhouden van een hypotheek (crisis, forse rentewijzigingen, baanverlies etc.) het wel de moeite waard maakt om hiervoor te gaan. Althans zo zit ik er met dit soort verschillen zelf -nog- in.

Los van waar de fout zit (if you are good at something, never do it for free ); prima toch dat jij liever eerst aflost?
Zeker als je inkomen op een gegeven moment serieus stijgt, dan is die hypotheek na 10 jaar echt wel afgelost. En zeker waar; daarna heb je veel geld vrij om alsnog snel een mooie beleggingsportefeuille bij elkaar te sparen. Tjah, misschien kan je bij de ene of andere route een paar maand eerder stoppen met werken. So what? FO worden moet niet de volgende 'rat-race' zijn, als het echt een doel wordt i.p.v. een middel dan sla je (m.i.) ook wel een beetje door.
Ik zit bij Meesman, dat kost mij over 30 jaar ook wel enkele (tien?)duizenden euro's. Nou. Tjonge. Poe-hee. Ik ga waarschijnlijk toch niet stoppen met werken, ook al zou dat financieel kunnen. Natuurlijk wel minder werken, maar zolang ik gezond ben vind ik werken ook wel leuk. En anders word ik wel docent, ga ik bij de politie iets doen of iets anders maatschappelijks.

[Requiem19]

En waarom zou het ook binair moeten zijn?

Je kunt ook prima én én doen. Zit je in ieder geval wel in de markt en los je voor gemoedsrust ook af.

[GioStyle]

DeNachtwacht schreef op dinsdag 19 november 2024 @ 20:24:
[...]

Maar er zit ergens een foutje, ten eerste is het percentage voordeel voor Jan onderaan nu onrealistisch klein. Ten tweede wordt het voordeel voor Jan gróter bij een looptijd van 30 jaar en dat lijkt me niet juist (Piet heeft dan namelijk 22 jaar in plaats van 13 jaar voordeel van de maximale spaarrente t.o.v. Jan)?

Ben benieuwd of jullie ergens nog een foutje zien, met een foutloze Excel is het daarna rentepercentages aanpassen en je zien in 1 oogopslag hoeveel hypotheekrente mag stijgen zonder dat je de min in gaat, etc.

De spaarbedragen bij Jan kloppen al vanaf jaar 1 niet. Er moet minstens 10k per jaar bij plus rente, maar ik zie telkens een bedrag van minder dan 10k oplopen.

[CornermanNL]

@DeNachtwacht Exact wat @Requiem19 aangeeft, je hoeft niet eerst het een te doen en dan pas het ander. Sterker buiten mijn denkwijze dat na een bepaalde maandelijkse last een groter bedrag aflossen geen zin heeft is het qua risicospreiding en tijd in de markt altijd een verstandig idee om alle 3 te doen.

Het gaat om de verhoudingen, te veel vermogen dat "dood" is en geen rendement oplevert is niet goed, in dit geval een te grote aflossing in een koophuis en te weinig (in verhouding) liquide middelen. En dan kijken we verder helemaal niet naar andere soorten risico's maar houden we het puur bij de financiele component en de tijd.

Een te groot bedrag op een spaarrekening dat qua rente opbrengsten de inflatie niet bijhoudt.

Te weinig ruimte in de cash flow om te beleggen maar het toch doen. En zo zijn er vast nog een aantal zaken die in verhouding moeten zijn.

Als je over een jaar of 5 kijkt is het risico al een eind uit de hypotheek gelopen, inflatie doet dat trucje al voor je. Zonder zelfs maar 1 cent af te lossen. Als je cash flow het toelaat kan je dus iets meer risico makkelijk dragen en kan je gaan voor beleggingen die wel rendement opleveren, ETF's, aandelen etc.

Uiteindelijk merk je vanzelf dat de "ervaren druk" van de lening er vanaf gaat omdat de berg liquide investeringen steeds groter wordt. En daarnaast de waarde van het onderpand van je hypotheek ook demping geeft op de papieren verhouding schuld/bezit. Niet dat dat zich uitbetaald in rendement, maar je kan een daling in woningwaarde ook makkelijk hebben.

Bovendien en dat blijft het belangrijkste van een huis, je moet ergens wonen.

[Magpie]

Eens met @CornermanNL dat een berg beleggingen op gegeven moment net zo rustgevend werkt als aflossen. Langzamerhand is onze belegde som bijna 2x de uitstaande hypotheek. Met een hypotheekrente van 1,1% (bij een marktrente van zeg 4% en LTV van 40%) is deze lening dan ineens "goud" waard. En is maandelijks verplicht aflossen op 2/3 deel van deze lening gewoon jammer.

[Requiem19]

CornermanNL schreef op woensdag 20 november 2024 @ 08:55:

Als je over een jaar of 5 kijkt is het risico al een eind uit de hypotheek gelopen, inflatie doet dat trucje al voor je. Zonder zelfs maar 1 cent af te lossen.

Ik weet dat bovenstaand de heersende theorie is.

Maar persoonlijk zie ik 'de inflatie' meer als een generieke statistiek. Échte inflatie is persoonsafhankelijk. Of je hypotheekschuld relatief minder hoog wordt door inflatie hangt m.i. bijv ook af van de sector waarin je werkt.

In mijn sector wordt het salaris minimaal geindexeerd met de inflatie, maar mijn vriendin bijv heeft in haar sector nu al de 2e werkgever die 2 jaar op rij het salaris gewoon hetzelfde houdt. In haar geval wordt de hypotheek dus relatief niet minder waard, want ze stijgt niet mee met de inflatie (sterker nog, de overige kosten (boodschappen, elektra, de kapper, kleren kopen etc etc etc etc) worden allemaal wel hoger. Haar bestedingsruimte wordt dus eigenlijk zelfs kleiner.

Gelukkig delen we de kosten dus valt het allemaal wel mee. Maar als je in zo'n sector zit waarin ze nogal zuinig zijn met loonsverhogingen kan je persoonlijke situatie er dus behoorlijk anders uitzien.

[CornermanNL]

Requiem19 schreef op woensdag 20 november 2024 @ 09:23:
[...]


Ik weet dat bovenstaand de heersende theorie is.

Maar persoonlijk zie ik 'de inflatie' meer als een generieke statistiek. Échte inflatie is persoonsafhankelijk. Of je hypotheekschuld relatief minder hoog wordt door inflatie hangt m.i. bijv ook af van de sector waarin je werkt.

In mijn sector wordt het salaris minimaal geindexeerd met de inflatie, maar mijn vriendin bijv heeft in haar sector nu al de 2e werkgever die 2 jaar op rij het salaris gewoon hetzelfde houdt. In haar geval wordt de hypotheek dus relatief niet minder waard, want ze stijgt niet mee met de inflatie (sterker nog, de overige kosten (boodschappen, elektra, de kapper, kleren kopen etc etc etc etc) worden allemaal wel hoger. Haar bestedingsruimte wordt dus eigenlijk zelfs kleiner.

Gelukkig delen we de kosten dus valt het allemaal wel mee. Maar als je in zo'n sector zit waarin ze nogal zuinig zijn met loonsverhogingen kan je persoonlijke situatie er dus behoorlijk anders uitzien.

Klopt maar dan zit het aan de inkomstenkant verkeerd, juist in zo'n geval is renderende liquiditeit belangrijk. Je kan maar zover terug schroeven in schulden aflossen en levensstijl aanpassingen voordat dat teniet wordt gedaan door het gebrek aan inkomsten.

Bovendien als je naar de component kijkt, het huis, is juist de schuld dempend voor het risico. Stel je hebt echt een inkomensprobleem, jarenlang geen loonsverhoging, en alles op alles gezet om de hypotheek zo laag mogelijk te krijgen. Dan zit je alsnog sneller in de problemen op het moment dat je vermogen nodig hebt om het probleem aan de inkomstenkant op te lossen.

Dan is liquide vermogen altijd te prefereren boven illiquide vermogen wat ook nog eens als primaire functie wonen heeft. De alternatieven zijn altijd duurder, en dan kom je van de regen in de drup.

In dat kader is de loonmatiging en de flexibilisering van de arbeidsmarkt de doodsteek geweest voor veel mensen om hun inkomsten op peil te houden. Je kan maar beperkt schroeven aan de uitgavenkant en aan de schulden kant. Zeker in dit topic. Waar onnodige schulden als consumptief krediet waarschijnlijk niet aanwezig zijn. Sterker ik denk dat de schuldenangst eerder een probleem is

[Rubbergrover1]

CornermanNL schreef op woensdag 20 november 2024 @ 09:42:
[...]


Klopt maar dan zit het aan de inkomstenkant verkeerd, juist in zo'n geval is renderende liquiditeit belangrijk. Je kan maar zover terug schroeven in schulden aflossen en levensstijl aanpassingen voordat dat teniet wordt gedaan door het gebrek aan inkomsten.

In dit topic, en in de gegeven voorbeelden, zul je juist wel heel vaak flink in de "uitgaven" kunnen snoeien. Omdat een groot deel van de maandelijkse cashflow geen noodzakelijke uitgaven zijn, maar een storting op spaar- of beleggingsrekening of in de hypotheek. Dat maakt ook dat voor veel mensen met een FO streven de inflatie/stijgende prijzen op zich vaak geen probleem is. Maar er wel voor zorgt dat je later FO bent.

[Rubbergrover1]

Magpie schreef op woensdag 20 november 2024 @ 09:07:
Eens met @CornermanNL dat een berg beleggingen op gegeven moment net zo rustgevend werkt als aflossen. Langzamerhand is onze belegde som bijna 2x de uitstaande hypotheek. Met een hypotheekrente van 1,1% (bij een marktrente van zeg 4% en LTV van 40%) is deze lening dan ineens "goud" waard. En is maandelijks verplicht aflossen op 2/3 deel van deze lening gewoon jammer.

In het kader van de rustgevende beleggingen zou je het gegeven voorbeeld ook kunnen uitbreiden naar de variant waarin je het overgebleven geld belegt. En dat dan voor 20/30/40 jaar. Je kunt bv kijken naar wat een langetermijn aandelenindex heeft gedaan in alle 20/30/40 jaars periodes. En vervolgens dit koppelen aan die jaarlijkse 5k/10k die je over had om extra af te lossen of om te sparen.

Die jaarrendementen kun je opzoeken. Je kunt het dan zelfs zo maken dat je dit voor alle mogelijke periodes van 20/30/40 jaar doet. En kijkt in hoeveel procent van de scenario's je negatief uitkomt. En bv. wat je gemiddeld aan het eind van de rit hebt.

De eerste reactie zal zijn dat je dan een onverantwoord risico neemt. Maar dat risico is beperkt. In de gegeven scenario's had je aan het eind van de rit sowieso de hypotheek annuitair of lineair afgelost. Het risico zou vooral de eerste jaren zijn, als je je huis noodgedwongen moet verkopen én de waarde gedaald is én de koersen gedaald zijn. Je kunt dan ook kiezen voor een variant waarbij je bv. pas gaat beleggen als je een kwart van de hypotheek hebt afgelost, of als schuld min spaargeld minder dan driekwart van de originele schuld is. (of een ander percentage).

[CornermanNL]

@Rubbergrover1 klopt de luxe van kunnen storten in de beleggingspot (welke categorie dan ook) is waar het hele FO kunnen halen start. Dus je zou in theorie die kunnen verminderen. In dat kader is het dan nog minder relevant om de schulden zo snel mogelijk af te lossen.

Dat laatste voorbeeld wat je noemt over het overgebleven geld in een fonds stoppen, zo ben ik ooit omgegaan met het geld "dat ik over had" na de eerste aflossingen van mijn hypotheek. Ik bleef aflossen tot een vooraf bepaald maandelijks bedrag aan hypotheek lasten maar alles wat ik ten opzichte van het originele bedrag stopte ik alvast in een ETF.

Ik ben inmiddels zo ver dat ik schulden gewoon zie als belangrijk onderdeel van de versneller van het vermogen. Ik heb al mijn verbouwingen die nodig waren om het huis beter te isoleren en duurzaam te maken gewoon geleend. Ik had het ook kunnen betalen, maar het verschil steek ik zo in mijn zak.

In hoe wij de samenleving hebben georganiseerd is leencapaciteit en het gebruiken ervan een essentieel onderdeel geworden van je financiele planning. We kunnen wel blijven vasthouden aan de oud Hollandse spaarvlijt maar dat is inmiddels niet meer relevant. Tenzij je een enorme voorsprong hebt in het leven door jong al flink gesponsord te worden met een groot startkapitaal. Zo lang je het maar redelijk goed gebruikt en de toekomst een beetje in de gaten houdt is lenen echt geen slecht iets.

[Rubbergrover1]

CornermanNL schreef op woensdag 20 november 2024 @ 10:39:
Ik ben inmiddels zo ver dat ik schulden gewoon zie als belangrijk onderdeel van de versneller van het vermogen. Ik heb al mijn verbouwingen die nodig waren om het huis beter te isoleren en duurzaam te maken gewoon geleend. Ik had het ook kunnen betalen, maar het verschil steek ik zo in mijn zak.

Daarbij geldt wel dat er soms redelijk hoge vaste kosten zijn voor het aangaan van een lening. Of er een hoog rentepercentage aan vast zit. Dat maakt dat een lening voor kleinere bedragen vaak minder gunstig is. Dus deze strategie gebruik ik niet voor kleinere verbouwingen.

(Nog los van de subjectieve "last" van het moeten regelen van zo'n lening en het moeten voldoen aan allerlei regeltjes die soms aan de lening vast kunnen zitten, zoals offertes aanleveren of facturen insturen.)

[CornermanNL]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 20 november 2024 @ 12:37:
[...]

Daarbij geldt wel dat er soms redelijk hoge vaste kosten zijn voor het aangaan van een lening. Of er een hoog rentepercentage aan vast zit. Dat maakt dat een lening voor kleinere bedragen vaak minder gunstig is. Dus deze strategie gebruik ik niet voor kleinere verbouwingen.

(Nog los van de subjectieve "last" van het moeten regelen van zo'n lening en het moeten voldoen aan allerlei regeltjes die soms aan de lening vast kunnen zitten, zoals offertes aanleveren of facturen insturen.)

Er zijn momenteel veel goedkope leningen voor duurzame verbouwingen, zonder teveel kosten. En het is makkelijker praten bij een bank met wat vermogen achter de hand. Ook hier geld liquide middelen zijn erg handig.

En het insturen is zo eenvoudig als een pdf bestand uploaden. Allemaal geautomatiseerd tegenwoordig. Maar inderdaad sommige mensen kunnen opzien tegen de administratieve kant ervan.

[Scatman_II]

CornermanNL schreef op woensdag 20 november 2024 @ 12:43:
[...]


Er zijn momenteel veel goedkope leningen voor duurzame verbouwingen, zonder teveel kosten. En het is makkelijker praten bij een bank met wat vermogen achter de hand. Ook hier geld liquide middelen zijn erg handig.

En het insturen is zo eenvoudig als een pdf bestand uploaden. Allemaal geautomatiseerd tegenwoordig. Maar inderdaad sommige mensen kunnen opzien tegen de administratieve kant ervan.

Interessante eyeopener inderdaad, ik kom bij bijvoorbeeld warmtefonds rentepercentages rond de ~3.65% voor 10 jaar (bij inkomen <60k is het 0%!).

Dus stel dat ik een €15.000 in het verduurzamen van mijn huis wil stoppen, dan levert het lenen van dit geld ipv het verkopen van mijn aandelen a 'historisch rendement' van 7% mij op:
Opbrengst aandelen: (15.000 x 1.07^10) = 29600
Totale kosten lening na aflossen: - 17926 (rekenmodule warmtefonds en berekenhet)
Verschil: +€ 11670

Wow.

Context: behoorlijk 'leen avers' opgevoed dus nooit serieus overwogen voor dit soort uitgaven.

[ Voor 5% gewijzigd door Scatman_II op 20-11-2024 14:04 ]

[Get!em]

Scatman_II schreef op woensdag 20 november 2024 @ 14:01:
[...]

Interessante eyeopener inderdaad, ik kom bij bijvoorbeeld warmtefonds rentepercentages rond de ~3.65% voor 10 jaar (bij inkomen <60k is het 0%!).

Dus stel dat ik een €15.000 in het verduurzamen van mijn huis wil stoppen, dan levert het lenen van dit geld ipv het verkopen van mijn aandelen a 'historisch rendement' van 7% mij op:
Opbrengst aandelen: (15.000 x 1.07^10) = 29600
Totale kosten lening na aflossen: - 17926 (rekenmodule warmtefonds en berekenhet)
Verschil: +€ 11670

Wow.

Context: behoorlijk 'leen avers' opgevoed dus nooit serieus overwogen voor dit soort uitgaven.

Pssst, 0% (0,001%) rente energiebespaarlening a 25k bij alle Triodos Hypotheken, ongeacht inkomen.

[de Peer]

Get!em schreef op woensdag 20 november 2024 @ 14:07:
[...]

Pssst, 0% (0,001%) rente energiebespaarlening a 25k bij alle Triodos Hypotheken, ongeacht inkomen.

klinkt als sigaar uit eigen doos Want Triodos staat nu niet bekend als de goedkoopste voor zover mij bekend.

[Cpt.Chaos]

Goedemiddag, ik ben sinds een tijdje ook begonnen met de weg naar FO en ik zou wel willen weten of ik het verstandig aanpak.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Rubbergrover1]

Scatman_II schreef op woensdag 20 november 2024 @ 14:01:
[...]

Interessante eyeopener inderdaad, ik kom bij bijvoorbeeld warmtefonds rentepercentages rond de ~3.65% voor 10 jaar (bij inkomen <60k is het 0%!).

Dus stel dat ik een €15.000 in het verduurzamen van mijn huis wil stoppen, dan levert het lenen van dit geld ipv het verkopen van mijn aandelen a 'historisch rendement' van 7% mij op:

Daar zit hem dus een beetje de crux. De leenrente is vast, maar het rendement op de bezittingen is onzeker. Dan kom je eigenlijk op de zelfde situatie uit als de vraag of je in plaats van je hypotheek af te lossen wilt gaan beleggen of niet. Maar dan met in dit geval een hogere leenrente dan de rente die we in de discussie van de afgelopen dagen voorbij zagen komen.

[Get!em]

de Peer schreef op woensdag 20 november 2024 @ 14:09:
[...]

klinkt als sigaar uit eigen doos Want Triodos staat nu niet bekend als de goedkoopste voor zover mij bekend.

Depends..., ook op basis van LTV. Bij hogere LTV zijn ze niet heel duur in iedergeval. En dan nog iets met voorwaarden erbij:
Ze zijn een van de weinige met standaard:
- Offerte tijd > 6 maanden
- Dagrente (handig in dalende rentemarkt)
- Automatische LTV rente verlaging tijdens RVP
- Automatische Energielabel rente verlaging tijdens RVP (meeste hebben alleen rentebonus bij aanvang RVP)
De rente verlagingen zijn overigens dan wel weer minder dan bij concurrenten.

Koop je dus een huis met hoge LTV, met lange overdrachtstijd, die je snel verduurzaamt en daardoor snel in LTV zakt, dan kan het een prima keuze zijn.

[Rubbergrover1]

Cpt.Chaos schreef op woensdag 20 november 2024 @ 14:18:
Goedemiddag, ik ben sinds een tijdje ook begonnen met de weg naar FO en ik zou wel willen weten of ik het verstandig aanpak.


***members only***

Een algemene opmerking. De bedragen die pensioenoverzichten geven zijn bedragen die je nu al hebt opgebouwd en daarnaast bedragen die je zou krijgen als je tot de pensioendatum blijft werken. Als je eerder stopt met werken, dan wordt het op te bouwen pensioen dus ook een stuk lager. Een inschatting van hoeveel lager dat wordt, is dat je het aantal jaar dat je eerder wil stoppen vermenigvuldigt met de factor A die je op je pensioenoverzicht terugvindt.

Voor de rest lijkt het me dat je zo grofweg wel goed op weg bent. Je zou een en ander nog even in een Excel kunnen doorrekenen voor de toekomstige jaren. En ik zou voor de lange termijn dat je belegt ook niet zo snel geld in een obligatiefonds stoppen. En daarnaast over een paar jaar kijken of je vermogen een beetje groeit in de richting die je wil, en eventueel bijsturen.

O ja, nog 1 ding. Kijk ook even tot wanneer je hypotheek loopt. Die stopt meestal al voor je pensioendatum en dat geeft je meteen veel lagere lasten. Dat betekent dat je ook een veel lager inkomen nodig hebt om je huidige levensstijl vol te kunnen blijven houden.

[CornermanNL]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 20 november 2024 @ 14:19:
[...]

Daar zit hem dus een beetje de crux. De leenrente is vast, maar het rendement op de bezittingen is onzeker. Dan kom je eigenlijk op de zelfde situatie uit als de vraag of je in plaats van je hypotheek af te lossen wilt gaan beleggen of niet. Maar dan met in dit geval een hogere leenrente dan de rente die we in de discussie van de afgelopen dagen voorbij zagen komen.

En ook hier weer is tijd je vriend, we hebben nu eenmaal belachelijke stijgingen gehad in woningwaarde, al gaat er nu de helft af dan zit ik nog niet op mijn aankoopbedrag, laat staan op wat ik origineel als hypotheek had. Er zit dus ruimte en ik moet toch verduurzamen. Dan is het al snel een prima optie om wat van die overwaarde cash te maken om die klussen te doen. Energieverbruik gaat naar beneden, het werk moet toch gedaan worden, en het risico neemt niets toe.

Sterker in mijn geval met mijn denkwijze neemt mijn risico af, ik hou mijn vermogen intact, en ik ga amper omhoog in maandlasten. Ik kruip iets dichter naar het goedkoopste alternatief in de markt voor wonen toe, in mijn geval particulier huren. En daar blijf ik ook nog ruim onder.

Onder aan de streep verdien ik er altijd op. Of het nu een tijdje tegenzit met de beleggingen of niet. Dat gebeurd altijd wel een keer, hoe dan ook.

[assje]

Scatman_II schreef op woensdag 20 november 2024 @ 14:01:
Interessante eyeopener inderdaad, ik kom bij bijvoorbeeld warmtefonds rentepercentages rond de ~3.65% voor 10 jaar (bij inkomen <60k is het 0%!).

Rente is ook ook nog aftrekbaar

[Rubbergrover1]

CornermanNL schreef op woensdag 20 november 2024 @ 15:59:
[...]


En ook hier weer is tijd je vriend, we hebben nu eenmaal belachelijke stijgingen gehad in woningwaarde, al gaat er nu de helft af dan zit ik nog niet op mijn aankoopbedrag, laat staan op wat ik origineel als hypotheek had. Er zit dus ruimte en ik moet toch verduurzamen. Dan is het al snel een prima optie om wat van die overwaarde cash te maken om die klussen te doen. Energieverbruik gaat naar beneden, het werk moet toch gedaan worden, en het risico neemt niets toe.

Sterker in mijn geval met mijn denkwijze neemt mijn risico af, ik hou mijn vermogen intact, en ik ga amper omhoog in maandlasten. Ik kruip iets dichter naar het goedkoopste alternatief in de markt voor wonen toe, in mijn geval particulier huren. En daar blijf ik ook nog ruim onder.

Onder aan de streep verdien ik er altijd op. Of het nu een tijdje tegenzit met de beleggingen of niet. Dat gebeurd altijd wel een keer, hoe dan ook.

Maar bijna al je argumenten gelden ook als je eigen geld had gebruikt. En hebben dus niets te maken met de keus tussen eigen geld of lening, maar hebben alleen te maken met de keus wel of niet verbouwen.

Voor de afweging eigen geld versus lening is in je verhaal alleen de LTV relevant en dat je op termijn statistisch gezien voordeliger uit bent met beleggen in combinatie met de 3,75% lening. Dus simpelweg een afweging tussen hoger, maar onzeker, te verwachten risico en leenrente.

[Scatman_II]

Cpt.Chaos schreef op woensdag 20 november 2024 @ 14:18:
Goedemiddag, ik ben sinds een tijdje ook begonnen met de weg naar FO en ik zou wel willen weten of ik het verstandig aanpak.


***members only***

Wat je volgens mij mist in dit verhaal is hoeveel je verwacht uit te geven, dat is nogal bepalend namelijk.
Voor een periode van 5 jaar overbruggen op een moment dat je kind het huis uit is en je geen hypotheek meer hebt zal dat vooral afhangen van hoe duur je hobbies zijn

Maar even grofweg zou ik zeggen: 5 jaaruitgaven optellen, daarvan de helft opgebouwd hebben tegen je 45e, dan 14 jaar laten renderen tegen 5% (daarna is het namelijk verdubbeld) en op je 60e is het genoeg!
Als jouw glazen bol negatiever is dan de mijne, vergroot de inleg of zorg dat het al eerder rendement staat te maken.

Edit, correctie door @Rubbergrover1 verderop, weet niet waar ik die 5 jaar vandaan haalde. Zie ook verder zijn valide punten voor je je rijk rekent

[ Voor 8% gewijzigd door Scatman_II op 20-11-2024 19:02 ]

[Scatman_II]

assje schreef op woensdag 20 november 2024 @ 16:28:
[...]


Rente is ook ook nog aftrekbaar

Om de een of andere reden krijg ik altijd hoofdpijn van aftrekposten.
Als ik het goed heb is het dan:
- er zijn bepaalde voorwaarden om een lening als 'duurzaamheidslening' aan te merken
- dan heb je 3.65% * €15000 = €550 rente betaald in jaar 1
- dit mag je van je belastbare inkomen aftrekken
- hierdoor krijg je ~37 tot 50% hiervan weer terug
- netto betaal je dan max €350 in je eerste jaar, aflopend naarmate er meer is afgelost.

Dus je voordeel zal nog een paar honderd euro extra zijn. Wat een systeem.

[Monga]

assje schreef op woensdag 20 november 2024 @ 16:28:
[...]


Rente is ook ook nog aftrekbaar

Maar beperkt tot 6 maanden toch? Als ik kijk bij de belastingdienst:

De 1e 6 maanden trekt u de rente en financieringskosten af die u over de hele lening betaalt. Als er na 6 maanden nog een deel van de lening over is, dan mag u de rente over het resterende bedrag van de lening niet meer aftrekken.

[Rubbergrover1]

Scatman_II schreef op woensdag 20 november 2024 @ 17:27:
[...]

Wat je volgens mij mist in dit verhaal is hoeveel je verwacht uit te geven, dat is nogal bepalend namelijk.
Voor een periode van 5 jaar overbruggen op een moment dat je kind het huis uit is en je geen hypotheek meer hebt zal dat vooral afhangen van hoe duur je hobbies zijn

Maar even grofweg zou ik zeggen: 5 jaaruitgaven optellen, daarvan de helft opgebouwd hebben tegen je 45e, dan 14 jaar laten renderen tegen 5% (daarna is het namelijk verdubbeld) en op je 60e is het genoeg!
Als jouw glazen bol negatiever is dan de mijne, vergroot de inleg of zorg dat het al eerder rendement staat te maken.

Ik zou niet uitgaan van 5 jaar, maar eerder van 8 jaar. Daarnaast zal het prijsniveau ook bij een bescheiden inflatie tegen die tijd verdubbeld zijn. Ik zou dus eerder zeggen dat je tegen die tijd 8 jaaruitgaven maal twee nodig hebt, dus 16 jaaruitgaven op basis van huidige huidige euros.

[superkoex9]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 20 november 2024 @ 18:58:
[...]

Ik zou niet uitgaan van 5 jaar, maar eerder van 8 jaar. Daarnaast zal het prijsniveau ook bij een bescheiden inflatie tegen die tijd verdubbeld zijn. Ik zou dus eerder zeggen dat je tegen die tijd 8 jaaruitgaven maal twee nodig hebt, dus 16 jaaruitgaven op basis van huidige huidige euros.

Vooral ook even eea doorrekenen. Hoeft geen hogere wiskunde te zijn. Maar standaard zaken als inflatie, rendement en verwachtte jaar uitgaven kan je prima doorrekenen. Als je dat in een Excel gooit dan kan je ook nog wat spelen met je uitgangspunten. Het effect van een jaar later stoppen, van 100 extra beleggen, van 0,5% extra inflatie etc.
Een vrij simpele tool is die van een blog die ik volgde: (https://www.geldnerd.nl/downloads/)

[siveiro]

Cpt.Chaos schreef op woensdag 20 november 2024 @ 14:18:
Goedemiddag, ik ben sinds een tijdje ook begonnen met de weg naar FO en ik zou wel willen weten of ik het verstandig aanpak.


***members only***

Misschien domme opmerking van mij, maar volgens mij kan je beter eerst pensioensparen op naam van je vrouw.
Met haar lage inkomen zou ik vanaf haar AOW zorgen dat AOW + lijfrente in totaal max 38k (=1e belastingschijf) is, zodat jullie daar maar 19% IB over betalen.

[de Peer]

siveiro schreef op woensdag 20 november 2024 @ 20:40:
[...]


Misschien domme opmerking van mij, maar volgens mij kan je beter eerst pensioensparen op naam van je vrouw.
Met haar lage inkomen zou ik vanaf haar AOW zorgen dat AOW + lijfrente in totaal max 38k (=1e belastingschijf) is, zodat jullie daar maar 19% IB over betalen.

Lijfrente kun je alleen inleggen als je inkomen hebt. Maar inderdaad. Alle beetjes helpen.

[ Voor 3% gewijzigd door de Peer op 20-11-2024 21:02 ]

[Z___Z]

siveiro schreef op woensdag 20 november 2024 @ 20:40:
[...]


Misschien domme opmerking van mij, maar volgens mij kan je beter eerst pensioensparen op naam van je vrouw.
Met haar lage inkomen zou ik vanaf haar AOW zorgen dat AOW + lijfrente in totaal max 38k (=1e belastingschijf) is, zodat jullie daar maar 19% IB over betalen.

Je kan dan ook alleen maar aftrekken tegen haar inkomen, dus het bruto netto voordeel is dan ook lager.

[Cpt.Chaos]

Dank allen voor de opmerkingen. Ik zal eens proberen door te rekenen wat er nodig is.
Ik ga sowieso tot aan mijn pensioen uit van dezelfde woonlasten, je weet nooit of er nog eens duur wordt verhuisd en dan kan je beter aan de veilige kant zitten niet? De huidige hypotheek loopt tot 2047, dan ben ik 58, met een nieuwe kan dat zomaar langer zijn.
Nu al beginnen met obligaties is een suboptimale keuze dus? Vanaf wanneer zou er overgestapt moeten worden? Wel dubbele transactiekosten dan, of is dat al ruimschoots verdiend met verwacht hogere rendement?

[Rubbergrover1]

Monga schreef op woensdag 20 november 2024 @ 18:56:
[...]


Maar beperkt tot 6 maanden toch? Als ik kijk bij de belastingdienst:

[...]

Nee, dat gaat over hoe lang de verbouwing duurt. Dus als je nu een lening afsluit voor een verbouwing, maar als je de verbouwing pas over 10 jaar doet, dan mag je die rente voorlopig nog niet aftrekken. Maar als het geld eenmaal voor de verbouwing gebruikt is, dan mag je de rente wel aftrekken. (Mits je aan de gebruikelijke voorwaarden voldoet, zoals minstens in 30 jaar annuïtair aflossen etc.)

[ Voor 6% gewijzigd door Rubbergrover1 op 21-11-2024 09:45 ]

[Rubbergrover1]

Cpt.Chaos schreef op woensdag 20 november 2024 @ 22:59:
Dank allen voor de opmerkingen. Ik zal eens proberen door te rekenen wat er nodig is.
Ik ga sowieso tot aan mijn pensioen uit van dezelfde woonlasten, je weet nooit of er nog eens duur wordt verhuisd en dan kan je beter aan de veilige kant zitten niet? De huidige hypotheek loopt tot 2047, dan ben ik 58, met een nieuwe kan dat zomaar langer zijn.

Het is sowieso verstandig om grote veranderingen die er mogelijk nog komen, mee te nemen in de berekeningen. Denk niet alleen aan een verhuizing, maar ook aan de kosten van studerende kinderen. En het is uiteraard geen in steen gegoten plan, je kunt er altijd dingen aan wijzigen. (Zolang je nog inkomen hebt, tenminste...)

Nu al beginnen met obligaties is een suboptimale keuze dus? Vanaf wanneer zou er overgestapt moeten worden? Wel dubbele transactiekosten dan, of is dat al ruimschoots verdiend met verwacht hogere rendement?

Ik ben sowieso niet zo'n fan van obligatiefondsen. Die hebben in feite ook een erg wisselend rendement en op de lange termijn een lager rendement dan aandelen. Mijn keus zou zijn óf kiezen voor maximaal verwacht rendement, maar sterke volatiliteit (zoals aandelen) en dat dan voor de lange termijn, óf kiezen voor zekerheid, wat dan wel een lager rendement inhoudt (bv. sparen/deposito's). Obligatiefondsen zitten wat mij betreft daar tussenin en zijn dan dus geen van beide.

Maar dat kan ook een afwijking van mij zijn.

[The Third Man]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 21 november 2024 @ 09:52:
Ik ben sowieso niet zo'n fan van obligatiefondsen. Die hebben in feite ook een erg wisselend rendement en op de lange termijn een lager rendement dan aandelen. Mijn keus zou zijn óf kiezen voor maximaal verwacht rendement, maar sterke volatiliteit (zoals aandelen) en dat dan voor de lange termijn, óf kiezen voor zekerheid, wat dan wel een lager rendement inhoudt (bv. sparen/deposito's). Obligatiefondsen zitten wat mij betreft daar tussenin en zijn dan dus geen van beide.

Geheel mee eens, en obligaties komen vaak naar boven borrelen in een voorbeeld-portfolio vanuit Wij-van-brokers/fondsbeheerders/banken, omdat obligatiehandel nog steeds winst voor ze oplevert, terwijl een deel van je investering verkassen naar een deposito dat niet doet. En er was vroeger een wat sterkere correlatie dat als de aandelenmarkt inkakte, de obligatiemarkt juist opbloeide, een mooie compensatie dus. Dat effect is echter niet betrouwbaar gebleken en dan winnen deposito's het eenvoudigweg doordat je daar geen risicofactor op het rendement hebt zitten.

Een andere optie is nog een geldmarktfonds wat min of meer de ECB-rente oplevert, maar dan moet je zelf ingrijpen zodra die onder de beste deposito-aanbiedingen zakt.

[ Voor 16% gewijzigd door The Third Man op 21-11-2024 18:01 ]

[R.van.M]

The Third Man schreef op donderdag 21 november 2024 @ 18:00:
[...]
Geheel mee eens, en obligaties komen vaak naar boven borrelen in een voorbeeld-portfolio vanuit Wij-van-brokers/fondsbeheerders/banken, omdat obligatiehandel nog steeds winst voor ze oplevert, terwijl een deel van je investering verkassen naar een deposito dat niet doet. En er was vroeger een wat sterkere correlatie dat als de aandelenmarkt inkakte, de obligatiemarkt juist opbloeide, een mooie compensatie dus. Dat effect is echter niet betrouwbaar gebleken en dan winnen deposito's het eenvoudigweg doordat je daar geen risicofactor op het rendement hebt zitten.

Een andere optie is nog een geldmarktfonds wat min of meer de ECB-rente oplevert, maar dan moet je zelf ingrijpen zodra die onder de beste deposito-aanbiedingen zakt.

Hoewel de wereld natuurlijk deels veranderd is, vind ik het te ver gaan om te zeggen dat de omgekeerde correlatie niet meer bestaat.

Over het algemeen dalen de rentes tijdens een recessie wat zorgt voor stijgende obligatie koersen.
De afgelopen keer door de onverwachte inflatie verhoogde de centrale banken de rentes sterk waardoor zowel aandelen als obligaties daalden.

Al met al voegen obligaties nog steeds wel een bepaalde risicodekking toe in een aandelen portefeuille. Het probleem is momenteel vooral het belastingstelsel. Op het moment dat er werkelijk rendement word belast loont het zich om het toe te voegen in mijn optiek.

[Rubbergrover1]

R.van.M schreef op donderdag 21 november 2024 @ 21:58:
[...]


Hoewel de wereld natuurlijk deels veranderd is, vind ik het te ver gaan om te zeggen dat de omgekeerde correlatie niet meer bestaat.

Over het algemeen dalen de rentes tijdens een recessie wat zorgt voor stijgende obligatie koersen.
De afgelopen keer door de onverwachte inflatie verhoogde de centrale banken de rentes sterk waardoor zowel aandelen als obligaties daalden.

Al met al voegen obligaties nog steeds wel een bepaalde risicodekking toe in een aandelen portefeuille. Het probleem is momenteel vooral het belastingstelsel. Op het moment dat er werkelijk rendement word belast loont het zich om het toe te voegen in mijn optiek.

Hoewel dat een logische redenering is, is het grappige dat er dus geen 'vaste' correlatie tussen aandelen en obligaties is. Zie bv. het informatieve stuk op https://schroders.befirm....en-aandelen-en-obligaties . Er wordt hier ook de suggestie gedaan dat er meer kans op een positieve relatie is als er hoge en volatiele rente en inflatie zijn, de risicopremies in de zelfde richting bewegen en er procyclisch monetaire beleid is. En dat er meer kans is op een negatieve relatie bij de omgekeerde situatie.

Wat ik hieruit concludeer is dat je eigenlijk voor de (middel-)lange termijn geen duidelijke positieve of negatieve correlatie kunt 'voorspellen'. Of heel simplistisch gezegd, het is in mijn optiek niet te zeggen of bij een toekomstige instorting van de aandelen de obligaties mee gaan of juist opbloeien.

[TechLight]

Requiem19 schreef op woensdag 20 november 2024 @ 09:23:
Maar persoonlijk zie ik 'de inflatie' meer als een generieke statistiek. Échte inflatie is persoonsafhankelijk. Of je hypotheekschuld relatief minder hoog wordt door inflatie hangt m.i. bijv ook af van de sector waarin je werkt.

Ik kijk ook altijd met een schuin oog naar opmerkingen dat inflatie schulden doet verdampen. Dat is namelijk niet waar. Inflatie heeft op een schuld geen effect. Dat hebben vermogens- en salarisstijgingen wel. Dat er (vaak) een relatie tussen inflatie en die laatste twee is klopt, maar fundamenteel is het toch verschillend. Precies situaties die je beschrijft maken dat het onderscheid wel relevant kan zijn, en dat is het dan natuurlijk ook vooral in situaties die niet gunstig zijn en waar het risico (persoonlijk, of qua sector) dus al navenant hoog is.

Voor de hypotheken / aflossen discussie: ik zou achteraf ook wat minder afgelost hebben dan ik gedaan heb, maar vind ook dat achteraf makkelijk praten is. Mijn advies voor de meeste gevallen zou zijn om zeker in het begin voldoende af te lossen om het risico te verminderen (op huizenprijzen die onder druk of onder water staan, op krimpregio's of minder gewilde huizen, op baanverlies e.d.)

Maar als de LTV eenmaal onder de 65-80% ligt (bewust heel brede bandbreedte) kun je zeker naar andere opties gaan kijken en kan dat heel verstandig zijn. Als je al wat (niet al te volatiel, of voldoende hoog) vermogen hebt opgebouwd waarmee je bovendien baanverlies goed kunt overbruggen en je dus weinig risico loopt om je huis te moeten verkopen, zit je op een punt dat je vrijwel geen risico meer loopt.

Zoals altijd, alle risicos en opportunities in de persoonlijke situatie verder meewegend!

[TechLight]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 21 november 2024 @ 09:52:
Ik ben sowieso niet zo'n fan van obligatiefondsen. Die hebben in feite ook een erg wisselend rendement en op de lange termijn een lager rendement dan aandelen. Mijn keus zou zijn óf kiezen voor maximaal verwacht rendement, maar sterke volatiliteit (zoals aandelen) en dat dan voor de lange termijn, óf kiezen voor zekerheid, wat dan wel een lager rendement inhoudt (bv. sparen/deposito's). Obligatiefondsen zitten wat mij betreft daar tussenin en zijn dan dus geen van beide.

Bij obligatiefondsen is de effectieve duur van het onderliggende portfolio versus je eigen horizon erg belangrijk. Als je horizon lang genoeg is (vuistregel 2x de effectieve duur, meen ik) dan loop je bij een obligatiefonds helemaal niet zoveel risico, omdat het over de tijd uitmiddeld naar de rentestand en het koersrisico verdwijnt. (een beetje vergelijkbaar met het kopen van een daadwerkelijke "bond" met een vaste looptijd en rente, als je die van uitgifte tot einddatum vasthoudt heb je ook geen koersrisico, ondanks dat die koers wild op en neer kan gaan tijdens de looptijd)

Dat staat verder los van de vraag wat je van de rendementen vs belastingnadelen vindt, en hoe lang je horizon is en of je dan geen andere risico's wil nemen op zo'n termijn. Ik ben zelf ook helemaal geen fan van obligatiefondsen, maar ze werken wel echt anders dan aandelen als je niet alleen maar naar de doorlopende koersen kijkt.

[jeroenkb]

TechLight schreef op vrijdag 22 november 2024 @ 14:27:
[...]

Ik kijk ook altijd met een schuin oog naar opmerkingen dat inflatie schulden doet verdampen. Dat is namelijk niet waar. Inflatie heeft op een schuld geen effect. Dat hebben vermogens- en salarisstijgingen wel. Dat er (vaak) een relatie tussen inflatie en die laatste twee is klopt, maar fundamenteel is het toch verschillend.

Ik ben het me je eens. Mensen doen te gemakkelijk over het 'principe' dat schulden met inflatie verdwijnen en dus geen probleem zijn.

100k schuld met 3% inflatie over 30 jaar is nog steeds 41k in euro's van vandaag. Blijft een serieus bedrag

[Rubbergrover1]

TechLight schreef op vrijdag 22 november 2024 @ 14:27:
[...]
Voor de hypotheken / aflossen discussie: ik zou achteraf ook wat minder afgelost hebben dan ik gedaan heb, maar vind ook dat achteraf makkelijk praten is. Mijn advies voor de meeste gevallen zou zijn om zeker in het begin voldoende af te lossen om het risico te verminderen (op huizenprijzen die onder druk of onder water staan, op krimpregio's of minder gewilde huizen, op baanverlies e.d.)

Dan nog zou ik dat zeker niet als uitgangspunt nemen. Belangrijker zou ik het wat breder vinden, dat je zo snel mogelijk in de situatie komt dat je in geval van nood je huis met weinig kans op een restschuld kunt verkopen. Dat kan zijn dat je gaat aflossen, maar het kan ook zijn dat je dat geld op een veilige manier apart zet. Zoals waar de discussie een paar pagina's geleden over ging.

Wat daar wel bij meespeelt is dat als je een hypotheek tegen rente x% kunt afsluiten, de rente op sparen en deposito's op dat moment waarschijnlijk eerder in de richting van de x-2% gaat. En dat op de kortere termijn sparen dus vaak minder gunstig is dan aflossen. Dat maakt dat het heel logisch is dat je begint met aflossen. Je weet immers niet of de spaarrente niet nog verder daalt in plaats van flink gaat stijgen. Dat weer je pas achteraf. En dan kun je achteraf inderdaad denken: had ik nou maar...

[Tazzios]

catch 22

[ Voor 12% gewijzigd door Tazzios op 22-11-2024 20:51 ]

[rube]

MneoreJ schreef op dinsdag 17 mei 2022 @ 07:50:
[...]
Luisteren kost je tijd en aandacht, en je kan altijd nog gemanipuleerd worden om ergens mee akkoord te gaan waar je je achteraf toch niet senang bij voelt dat je dan weer terug moet gaan draaien. Is voor iedereen anders natuurlijk, maar bij mij wordt aan de telefoon niet verkocht. Laat mij maar rustig alle informatie zelf doornemen, en mocht ik dan nog interesse hebben dan neem ik zelf wel contact op.

Bij zoiets als vermogensbeheer weet ik toch al dat het antwoord "nee" is en zou ik hun tijd ook niet gaan verdoen met het aanhoren van de sales pitch.

Ik werd gisteren benaderd voor een gesprek over vermogensbeheer. Hoewel ik vrij zeker weet dat ik het niet ga doen had ik zoiets, ach, eens luisteren kan geen kwaad en wellicht leer ik er nog van. Maar ik denk erover om het toch af te zetten want zoals jij schrijft kost het toch tijd en aandacht en denk ik dat kans klein is dat ik iets nieuws ga leren. Ik denk er nog even over...

[Tommie12]

rube schreef op zaterdag 23 november 2024 @ 09:31:
[...]

Ik werd gisteren benaderd voor een gesprek over vermogensbeheer. Hoewel ik vrij zeker weet dat ik het niet ga doen had ik zoiets, ach, eens luisteren kan geen kwaad en wellicht leer ik er nog van. Maar ik denk erover om het toch af te zetten want zoals jij schrijft kost het toch tijd en aandacht en denk ik dat kans klein is dat ik iets nieuws ga leren. Ik denk er nog even over...

Ik zou in elk geval luisteren, maar jezelf opleggen om er de eerste 30 dagen niks mee te doen, buiten lezen en checken.

Als ik zelfs nog maar het gevoel krijg dat ik gemanipuleerd wordt, dan is het over en uit, dus dat zie ik niet als een risico.

[Rubbergrover1]

rube schreef op zaterdag 23 november 2024 @ 09:31:
[...]

Ik werd gisteren benaderd voor een gesprek over vermogensbeheer. Hoewel ik vrij zeker weet dat ik het niet ga doen had ik zoiets, ach, eens luisteren kan geen kwaad en wellicht leer ik er nog van. Maar ik denk erover om het toch af te zetten want zoals jij schrijft kost het toch tijd en aandacht en denk ik dat kans klein is dat ik iets nieuws ga leren. Ik denk er nog even over...

Ik denk dat ik toch vooral zou kijken wat hun insteek is. Als de insteek is dat ze mensen met veel geld maar nul kennis/interesse kunnen helpen om toch iets nuttigs te doen met hun geld, en daar een forse fee voor te ontvangen, dan heeft het weinig zin. Maar als de insteek is dat ze op deze manier een soort 'trouwe klanten korting' zouden kunnen geven, en je op deze manier goedkoper uit zou kunnen zijn in de tarieven of ze je wat interessante extraatjes zouden kunnen geven (om je zo 'binnen boord' te houden), dan is het misschien wel nuttig om het gesprek aan te horen.

[Tommie12]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 23 november 2024 @ 09:37:
[...]

Ik denk dat ik toch vooral zou kijken wat hun insteek is. Als de insteek is dat ze mensen met veel geld maar nul kennis/interesse kunnen helpen om toch iets nuttigs te doen met hun geld, en daar een forse fee voor te ontvangen, dan heeft het weinig zin. Maar als de insteek is dat ze op deze manier een soort 'trouwe klanten korting' zouden kunnen geven, en je op deze manier goedkoper uit zou kunnen zijn in de tarieven of ze je wat interessante extraatjes zouden kunnen geven (om je zo 'binnen boord' te houden), dan is het misschien wel nuttig om het gesprek aan te horen.

Of toegang tot producten waar he anders een te kleine vis voor bent….

De vraag over kosten is natuurlijk een héél belangrijke.

[R.van.M]

Tommie12 schreef op zaterdag 23 november 2024 @ 09:40:
[...]

Of toegang tot producten waar he anders een te kleine vis voor bent….

De vraag over kosten is natuurlijk een héél belangrijke.

Yup, maar goedkoper dan een index tracker kan t nooit zijn want de schoorsteen moet ook bij de vermogensbeheerder roken.

De vraag is dus kun je realistisch (veel) meer rendement verwachten wat de extra kosten rechtvaardigd