Beleggen op de beurs in de praktijk - Deel 11

[Zr40]

Toch vind ik het een geldige vraag hoor

Als je kijkt naar grotere brokers zoals IBKR, dan zie je dit nergens standaard in beeld wanneer je naar je portfolio kijkt of trades gaat doen. Het is informatie waar je eigenlijk niets aan hebt in het dagelijks gebruik van de diensten. Het hoort thuis in rapportages, niet prominent in beeld op ieder scherm.

Je zou eventueel met een adblocker dit getal bij DEGIRO kunnen verbergen.

[Voor 9% gewijzigd door Zr40 op 18-11-2022 18:42]

[Pistachenootje]

@seadogg je zou van de mogelijkheid gebruik kunnen maken om over te stappen naar IB. Dan heb je én een betere broker én geen dividendlek (met AVIAW). Zie ook: https://www.indexfondsenvergelijken.nl/

[The_FrankO]

Mogelijk is dit een vraag voor het Vermogensrendementsheffing 2.0 topic, maar daar lijkt vooral over bezwaar brieven gesproken en is mijn vraag vooral gericht op het beleggen met de nieuwe 2023 box 3 regels.

In welke categorie wordt geld dat op je beleggingsrekening staat geplaatst? Wat ik ervan begrijp valt het onder de spaar categorie als het op een rekening staat met depositogarantiestelsel. Dat zou dan voor bijvoorbeeld Saxo en DEGIRO zo zijn. Maar hoe zit dat dan bij Lynx/Interactive Brokers?
En hoe zit het met USD die op de rekening staat?

En hoe worden geschreven calls of puts meegerekend? En het eventuele cash wat als onderpand op de beleggingsrekening staat.

Toch iets om nu naar te kijken om te bepalen of de assets wel in de juiste categorie komen, toch jammer als je er onnodig 2% belasting over moet betalen.
Zijn jullie acties aan het ondernemen? Ik ben mijn USD saldo aan net afbouwen en schuiven van wat losse aandelen tussen verschillende brokers.

[Zr40]

@The_FrankO De wettekst is daar eenvoudig in: alles wat geen contant geld is en niet op een rekening op jouw naam staat die onder de Wft definitie van 'deposito' valt, is een overige bezitting.

Je IBKR account valt niet onder de definitie van deposito.

[Voor 26% gewijzigd door Zr40 op 21-11-2022 14:03]

[ColeJ]

Zal het nieuwe box 3 stelsel nog invloed hebben op de beurs eind december ? (en vervolgens weer in januari )

[Voor 19% gewijzigd door ColeJ op 21-11-2022 14:33]

[Pistachenootje]

The_FrankO schreef op maandag 21 november 2022 @ 12:05:
Zijn jullie acties aan het ondernemen? Ik ben mijn USD saldo aan net afbouwen

Lijkt me niet zinvol want dat is volgens mij gewoon cash. Hoef je geen 2% over te betalen.

en schuiven van wat losse aandelen tussen verschillende brokers.

Dat heeft geen zin, aandelen zijn aandelen. Als je ze verkoopt zou wel 'zin' hebben, maar dan moet je 3 maanden in cash blijven zitten. Zie ook discussie in VRH topic.

[The_FrankO]

Zr40 schreef op maandag 21 november 2022 @ 13:48:
@The_FrankO De wettekst is daar eenvoudig in: alles wat geen contant geld is en niet op een rekening op jouw naam staat die onder de Wft definitie van 'deposito' valt, is een overige bezitting.

Je IBKR account valt niet onder de definitie van deposito.

Ik was er al bang voor… dan zal het euro saldo bij DEGIRO dus ook onder overige bezittingen vallen.

ColeJ schreef op maandag 21 november 2022 @ 14:33:
Zal het nieuwe box 3 stelsel nog invloed hebben op de beurs eind december ? (en vervolgens weer in januari )

Afgezien dat dit volgens de belastingdienst niet zou mogen met de anti-arbitrageregeling kan ik me ook niet voorstellen dat de Nederlandse particuliere belegger voldoende kapitaal heeft om de koers te beïnvloeden.

Pistachenootje schreef op maandag 21 november 2022 @ 16:03:
[...]


Lijkt me niet zinvol want dat is volgens mij gewoon cash. Hoef je geen 2% over te betalen.


[...]

Zoals Zr40 aangeeft is het helaas dus niet zo simpel. Ook je aandeel in het reserveringsfonds bij een Vereniging van Eigenaren valt onder overige bezittingen, terwijl dat vaak om tegoeden gaat op een spaarrekening.

Dat heeft geen zin, aandelen zijn aandelen. Als je ze verkoopt zou wel 'zin' hebben, maar dan moet je 3 maanden in cash blijven zitten. Zie ook discussie in VRH topic.

In mijn geval iets anders, ik heb USD cash op een rekening staan bij een broker waar ik aan het opbouwen ben, en ik heb aandelen bij een broker waar ik juist aan het afbouwen ben. Nu dus het moment om actie te ondernemen voor mij om dan niet onnodig die USD te laten belasten.

Ik vind overigens dat een broker in het kader van informatieplicht, hier trouwens best wat pro-actief over zou mogen informeren dat je cash saldo in sommige gevallen straks op 1 januari (bij wijze van) bijna 2% minder zijn….

[Pistachenootje]

The_FrankO schreef op maandag 21 november 2022 @ 16:48:
[...]
Ik was er al bang voor… dan zal het euro saldo bij DEGIRO dus ook onder overige bezittingen vallen.

Dat is geld dat op een rekening staat. Valt voor de aangifte IB dus onder spaargeld. Volgens mij geldt hetzelfde voor USD saldo.

Zie ook: pdukers in "Vermogensrendementsheffing 2.0"

[de Peer]

Pistachenootje schreef op maandag 21 november 2022 @ 16:57:
[...]

Dat is geld dat op een rekening staat. Valt voor de aangifte IB dus onder spaargeld. Volgens mij geldt hetzelfde voor USD saldo.

Zie ook: pdukers in "Vermogensrendementsheffing 2.0"

Maar valt dat dan ook onder de Wft definitie van 'deposito', zoals @Zr40 aan haalt?
Dit blijft toch onduidelijk voor me.

[Zr40]

The_FrankO schreef op maandag 21 november 2022 @ 16:48:
[...]

Ik was er al bang voor… dan zal het euro saldo bij DEGIRO dus ook onder overige bezittingen vallen.

Met DEGIRO is het wat gecompliceerder (zij het voor de verandering een keertje in de goede richting )

Bij DEGIRO heb je de mogelijkheid om het geld te bewaren op een Flatex geldrekening op jouw naam. Flatex is een Duitse bank, de geldrekening valt onder het Duitse depositogarantiestelsel, en daarmee valt geld op die rekening wel onder de definitie van deposito.

Voor valuta die je bij DEGIRO niet bij Flatex kan bewaren, worden door DEGIRO in een geldmarktfonds bewaard. Dit deel telt wel als overige bezittingen.

Ook je aandeel in het reserveringsfonds bij een Vereniging van Eigenaren valt onder overige bezittingen, terwijl dat vaak om tegoeden gaat op een spaarrekening.

Nee, dat is niet hoe het werkt. Een VvE is fiscaal geen afzonderlijke entiteit met een waarde waar je een deel van bezit; de bezittingen van een VvE horen bij het privé vermogen van de leden. Ik neem aan dat de VvE het geld gewoon op een bankrekening heeft staan. Daarmee valt dit onder de categorie spaargeld.

[Voor 8% gewijzigd door Zr40 op 21-11-2022 17:29]

[Pistachenootje]

@Zr40 hoe leg jij die post uit die ik quote? Heeft die een foute aangifte gedaan?

[Kard]

Zr40 schreef op maandag 21 november 2022 @ 17:25:
[...]

Nee, dat is niet hoe het werkt. Een VvE is fiscaal geen afzonderlijke entiteit met een waarde waar je een deel van bezit; de bezittingen van een VvE horen bij het privé vermogen van de leden. Ik neem aan dat de VvE het geld gewoon op een bankrekening heeft staan. Daarmee valt dit onder de categorie spaargeld.

Dat zou je zeggen hè? Helaas zien de Belastingdienst en regering dit anders. Zie de discussie hierover in het VRH topic:
Kard in "Vermogensrendementsheffing 2.0"
Real in "Vermogensrendementsheffing 2.0"

[Zr40]

Allereerst, neem dit alles met een grote korrel zout - ik ben geen fiscaal jurist, ik heb alleen de wettekst gelezen

Pistachenootje schreef op maandag 21 november 2022 @ 17:33:
@Zr40 hoe leg jij die post uit die ik quote? Heeft die een foute aangifte gedaan?

Niet per se. Ik lees het als dat hij de aangifte heeft gedaan voor de uitspraak van de Hoge Raad, en de Belastingdienst dit deel van het vermogen zelf heeft geinterpreteerd als spaargeld. Fijn voor hem

Maar het voelt wel als een vergissing bij de behandeling van deze aangifte. Want het geld staat niet op een bankrekening op zijn naam en daarmee kan het niet kwalificeren als een deposito of een buitenlandse die naar aard en strekking daarmee overeen komt. Je hebt een vordering op IBIE, en een vordering is geen deposito ongeacht hoe IBIE het zelf bewaart.

(En anders: hoe kan ik mijn aandeel in het geld op de bankrekeningen van Apple opgeven als spaargeld? )

Kard schreef op maandag 21 november 2022 @ 17:33:
[...]

Dat zou je zeggen hè? Helaas zien de Belastingdienst en regering dit anders. Zie de discussie hierover in het VRH topic:
Kard in "Vermogensrendementsheffing 2.0"

In die post haal je https://www.belastingdien...ngen/overige_bezittingen/ aan. Maar let op, deze tekst is nog afkomstig van een tijd voor het arrest. Het is een onderdeel van deze opsomming van wat in box 3 valt en het is niets meer dan alles wat niet onder de voorgaande kopjes past. Je kan er niet uit afleiden dat iets wel of niet gezien wordt als spaargeld. Dat kan je alleen op basis van de wettekst:

quote: https://www.rijksfinancie...et-box-3-wetsvoorstel.pdf

3. Voor de toepassing van het tweede lid wordt onder banktegoed verstaan:
a. een deposito als bedoeld in artikel 1:1 van de Wet op het financieel toezicht en daarmee naar aard en strekking overeenkomende buitenlandse deposito’s;
b. een recht van vruchtgebruik dat rust op een banktegoed als bedoeld in onderdeel a; en
c. contant geld.

Maargoed... als volgens Real in "Vermogensrendementsheffing 2.0" de Hoge Raad heeft beslist dat het wel een vermogensrecht is, dan valt het niet onder de mogelijkheden uit de wettekst om als banktegoed verstaan te worden.

[Pistachenootje]

de Peer schreef op maandag 21 november 2022 @ 17:00:
[...]

Maar valt dat dan ook onder de Wft definitie van 'deposito', zoals @Zr40 aan haalt?
Dit blijft toch onduidelijk voor me.

Ik neig zelf naar de uitleg in die post die ik quote maar ik weet het ook niet zeker. Denk dat we een echte expert nodig hebben.

Ik heb net nog even gebeld met Lynx maar die wisten het ook niet. Advies is om te vragen aan een belastingadviseur.

[Flexion1]

Verkeerde topic

[Voor 102% gewijzigd door Flexion1 op 23-11-2022 07:50]

[nokiaan958GB]

Zr40 schreef op maandag 21 november 2022 @ 13:48:
@The_FrankO De wettekst is daar eenvoudig in: alles wat geen contant geld is en niet op een rekening op jouw naam staat die onder de Wft definitie van 'deposito' valt, is een overige bezitting.

Je IBKR account valt niet onder de definitie van deposito.

Ach, dan bestaat ten aanzien van VRH het fenomeen "groene beleggingen" zeker ook niet meer?

[Zr40]

Dat er nu een onderscheid gemaakt wordt tussen spaargeld en overige bezittingen verandert niets aan de werking van groene beleggingen. Je krijgt nog steeds vrijstelling en een extra heffingskorting

De nieuwe wettekst zorgt er ook voor dat als je meer groene beleggingen hebt dan de grens die daar voor geldt, dan wordt de vrijstelling eerst gebruikt voor de groene overige bezittingen, en met wat er over blijft de groene banktegoeden.

Artikel 5.13 wordt als volgt gewijzigd:
1. Voor de tekst wordt de aanduiding “1.” geplaatst.
2. Er wordt een lid toegevoegd, luidende:
2. Indien een belastingplichtige zowel groene beleggingen in de vorm van een of meer banktegoeden als groene beleggingen in de vorm van overige bezittingen heeft, wordt het eerste lid toegepast op die overige bezittingen en uitsluitend voor de resterende ruimte op die banktegoeden.

[Voor 201% gewijzigd door Zr40 op 21-11-2022 20:57]

[Murphy78]

Weet iemand waarom TSLA maar blijft vallen terwijl de S&P500 min of meer zijwaarts gaat? Ik weet dat Musk niet bepaald goed uit de verf komt in zijn acties op/omtrend Twitter, maar dit is echt wel extreem.

Waarom specifiek -6% vandaag na al zo'n beetje -20% de afgelopen paar weken? Was dat zo'n enorme pak slaag nog niet genoeg? Wanneer houdt het op?

De fundamentals van TSLA zijn onveranderd; staat of valt zo'n groot deel van de waardering bij het idee dat Musk een supergenie is? Hij was 'The smartest person in any room anywhere'. Maar alleen als die room zich in een basisschool bevindt, blijkt nu, dus verkoopt men en masse hun aandelen?

Benieuwd wanneer hij margin calls krijgt voor de 10B lening Twitter. Ik snap het gewoon niet. Ik koop weleens impulsief die stroopwafels bij de AH ingang zonder due diligence, en heb er dan vrij snel spijt van, maar 44B voor een verlieslijdend bedrijf dat niet groeit?

[flyguy]

Zou het niet extreem noemen. Tesla is nog altijd extreem overgewaardeerd.

[Bezulba]

flyguy schreef op maandag 21 november 2022 @ 21:24:
Zou het niet extreem noemen. Tesla is nog altijd extreem overgewaardeerd.

Tis meer waard dan alle autobedrijven bij elkaar, extreem overgewaardeerd is een understatement.

[Gearloose]

Murphy78 schreef op maandag 21 november 2022 @ 21:03:
Weet iemand waarom TSLA maar blijft vallen terwijl de S&P500 min of meer zijwaarts gaat? Ik weet dat Musk niet bepaald goed uit de verf komt in zijn acties op/omtrend Twitter, maar dit is echt wel extreem.

Waarom specifiek -6% vandaag na al zo'n beetje -20% de afgelopen paar weken? Was dat zo'n enorme pak slaag nog niet genoeg? Wanneer houdt het op?

De fundamentals van TSLA zijn onveranderd; staat of valt zo'n groot deel van de waardering bij het idee dat Musk een supergenie is? Hij was 'The smartest person in any room anywhere'. Maar alleen als die room zich in een basisschool bevindt, blijkt nu, dus verkoopt men en masse hun aandelen?

Benieuwd wanneer hij margin calls krijgt voor de 10B lening Twitter. Ik snap het gewoon niet. Ik koop weleens impulsief die stroopwafels bij de AH ingang zonder due diligence, en heb er dan vrij snel spijt van, maar 44B voor een verlieslijdend bedrijf dat niet groeit?

Je moet het bedrijf zelf los zien van de koers van het aandeel.
In de waardering van het aandeel Tesla zit al enorm veel groei verrekend, zelfs zoveel dat wanneer je het door zou rekenen op een onrealistische groei uit zou komen qua omzet / winst.
Uiteindelijk is de waarde van een bedrijf de huidige waarde van de toekomstige kasstroom vermenigvuldigd met een realistische multiple. Wat realistisch is kunnen we over discussiëren, maar gebaseerd op de huidige multiple van Tesla is het onwaarschijnlijk dat je er op de lange termijn een goed rendement op gaat maken.
Geldt overigens niet alleen voor Tesla, er zijn meerdere bedrijven tijdens de bullrun van de afgelopen jaren die onrealistisch hoge waarderingen hadden. Dat stopt een keer, en eerlijk gezegd zijn de huidige waarderingen nog steeds erg hoog dus ik zou er niet van opkijken als die aandelen nog een pak in gaan leveren de komende tijd.

[ColeJ]

The_FrankO schreef op maandag 21 november 2022 @ 16:48:

Afgezien dat dit volgens de belastingdienst niet zou mogen met de anti-arbitrageregeling kan ik me ook niet voorstellen dat de Nederlandse particuliere belegger voldoende kapitaal heeft om de koers te beïnvloeden.

In de nota naar aanleiding van het verslag van 14 oktober 2022 staat het volgende:

Als voor afloop van deze drie maanden de peildatum (1 januari) wordt gepasseerd én daarna (binnen de drie maanden vanaf het moment van vervreemden) een tweede handeling plaatsvindt waarmee een deel van het banktegoed weer wordt geïnvesteerd in bijvoorbeeld aandelen, kan naar de beweegredenen van de belastingplichtige voor deze handelingen worden gekeken. Als deze beweegredenen erop gericht waren om voornamelijk een fiscaal voordeel met de twee handelingen en de timing ervan te behalen, dan dienen deze arbitragehandelingen fiscaal te worden genegeerd.

Iedereen heeft toch wel duizend redenen om ergens in de 3 maanden 2 transacties uit te voeren? Je wilde een nieuwe keuken, badkamer, auto, younameit - maar je zag er toch van af vanwege de aankomende recessie?

De regelgeving is echt weer

[Zr40]

Kijk nog eens naar de laatste zin die je citeert

[ArthurMorgan]

En 1 keer zo een excuus kom je prima mee weg natuurlijk. Maar als je 5 jaar op rij precies in december het er afhaalt en in januari weer investeert. En nooit ergens anders in het jaar hetzelfde doet dan wordt je uitleg toch een stuk minder geloofwaardig

/edit: Maar ik verwacht dat het veel gedoe en rechtszaken gaat opleveren.

[Voor 13% gewijzigd door ArthurMorgan op 22-11-2022 13:10]

[DutchManticore]

https://fd.nl/financiele-...l-50-basispunten-verhogen

Moest toch gniffelen. Bijna zonder uitzondering kun je aan de standpunten zien hoe hun economie ervoor staat.

En de huizenprijzen blijven voorlopig dalen. Deze maand ook weer 0,6% MoM. Het is wachten tot de recessie schrik toeslaat en de verdere manifestatie van de renteverhogingen op het hypotheekplafond. Veel dramatischer was de afname van 8% in het aantal verkopen. Men kijkt meer de kat uit de boom.

Op een gegeven moment gaat dat omslaan naar breed gedragen dalingsverwachting en dan kon de schrik er wel eens goed inkomen

[Voor 44% gewijzigd door DutchManticore op 22-11-2022 13:49]

[Pistachenootje]

Zijn er hier mensen die een reactie hebben gehad van IB Ierland op het insturen van het formulier voor de Irish Interest Withholding tax?

Ik heb de mijne een tijdje geleden gemaild maar niets gehoord.

[radeoxx]

Pistachenootje schreef op dinsdag 22 november 2022 @ 13:55:
Zijn er hier mensen die een reactie hebben gehad van IB Ierland op het insturen van het formulier voor de Irish Interest Withholding tax?

Ik heb de mijne een tijdje geleden gemaild maar niets gehoord.

Ja, ik kreeg binnen een dag een reactie dat mijn adres niet overeenkwam met de withholding tax form. Dus die ben ik nu aan het wijzigen en dan moet ik het opnieuw proberen.

[Jebus4life]

Murphy78 schreef op maandag 21 november 2022 @ 21:03:
Weet iemand waarom TSLA maar blijft vallen terwijl de S&P500 min of meer zijwaarts gaat? Ik weet dat Musk niet bepaald goed uit de verf komt in zijn acties op/omtrend Twitter, maar dit is echt wel extreem.

Waarom specifiek -6% vandaag na al zo'n beetje -20% de afgelopen paar weken? Was dat zo'n enorme pak slaag nog niet genoeg? Wanneer houdt het op?

De fundamentals van TSLA zijn onveranderd; staat of valt zo'n groot deel van de waardering bij het idee dat Musk een supergenie is? Hij was 'The smartest person in any room anywhere'. Maar alleen als die room zich in een basisschool bevindt, blijkt nu, dus verkoopt men en masse hun aandelen?

Benieuwd wanneer hij margin calls krijgt voor de 10B lening Twitter. Ik snap het gewoon niet. Ik koop weleens impulsief die stroopwafels bij de AH ingang zonder due diligence, en heb er dan vrij snel spijt van, maar 44B voor een verlieslijdend bedrijf dat niet groeit?

Gearloose schreef op dinsdag 22 november 2022 @ 09:29:
[...]

Je moet het bedrijf zelf los zien van de koers van het aandeel.
In de waardering van het aandeel Tesla zit al enorm veel groei verrekend, zelfs zoveel dat wanneer je het door zou rekenen op een onrealistische groei uit zou komen qua omzet / winst.
Uiteindelijk is de waarde van een bedrijf de huidige waarde van de toekomstige kasstroom vermenigvuldigd met een realistische multiple. Wat realistisch is kunnen we over discussiëren, maar gebaseerd op de huidige multiple van Tesla is het onwaarschijnlijk dat je er op de lange termijn een goed rendement op gaat maken.
Geldt overigens niet alleen voor Tesla, er zijn meerdere bedrijven tijdens de bullrun van de afgelopen jaren die onrealistisch hoge waarderingen hadden. Dat stopt een keer, en eerlijk gezegd zijn de huidige waarderingen nog steeds erg hoog dus ik zou er niet van opkijken als die aandelen nog een pak in gaan leveren de komende tijd.

Om nog aan te vullen, als je naar absolute aantallen verkochte auto's kijkt verkoopt Tesla inmiddels zo'n miljoen auto's per jaar. De volledige volkwagen groep (Volkswagen, Audi, Skoda, Porsche, ...) zit aan zo'n 9 miljoen stuks.

Als je gaat vergelijken naar market cap per verkochtte auto zou Tesla zo'n 60-65 miljoen auto's per jaar moeten verkopen om hun market cap te verantwoorden. Dat zou betekenen dat ruim 80% van alle auto's wereldwijd Tesla's zouden zijn. En dat is enkel om de huidige market cap te verantwoorden. Beleggers hopen nog groei te zien de komende jaren... Op 1 januari hield dat in dat Tesla 150% van alle autoverkopen wereldwijd voor hun rekening moest nemen om de toenmalige waardering te rechtvaardigen.

*Uiteraard wordt een market cap niet per verkochtte auto bekeken, er zijn 100 andere factoren. Maar het is wel opvallend van hoe duur Tesla zelfs nu nog is (tenzij je Tesla niet enkel als auto-fabrikant ziet, maar dan nog zullen ze véél uit hun hoed mogen toveren...)

Ik ben een voorzichtige belegger, dus ik zou pas overwegen om Tesla te kopen als ze tussen de 40 & 50$ noteren. Zo diep zie ik ze overigens ook nooit terugvallen. Een ex-collega was een 100% Elon fanboy die 5 jaar geleden all-in gegaan is heeft en er stinkend rijk van geworden is (nuja, hij weigerde te verkopen, zelfs toen ze voor de laatste split ruim boven de $1000 noteerden en blijft overtuigd dat ze nog véél meer waard gaan worden. ik verklaar hem voor gek, maar hij is rijk en ik niet, dus wie is de dommerik )

[SvV_Ying]

DutchManticore schreef op dinsdag 22 november 2022 @ 13:42:

En de huizenprijzen blijven voorlopig dalen. Deze maand ook weer 0,6% MoM. Het is wachten tot de recessie schrik toeslaat en de verdere manifestatie van de renteverhogingen op het hypotheekplafond. Veel dramatischer was de afname van 8% in het aantal verkopen. Men kijkt meer de kat uit de boom.

Maar iets verder kijkend dan die 0,6% daling maand op maand zijn de huizenprijzen jaar op jaar in oktober met bijna 8% gestegen. En dan is de hypotheekrente ook nog eens veel hoger dan vorig jaar dezelfde tijd. Als je straks een huis wil kopen en er beter vanaf wil komen dan toen je jouw huis verkocht vorig jaar (rond deze tijd?) dan is er dus nog heel veel daling nodig. Ik vraag me af of dat nog gaat komen.

[DutchManticore]

SvV_Ying schreef op dinsdag 22 november 2022 @ 17:24:
[...]


Maar iets verder kijkend dan die 0,6% daling maand op maand zijn de huizenprijzen jaar op jaar in oktober met bijna 8% gestegen. En dan is de hypotheekrente ook nog eens veel hoger dan vorig jaar dezelfde tijd. Als je straks een huis wil kopen en er beter vanaf wil komen dan toen je jouw huis verkocht vorig jaar (rond deze tijd?) dan is er dus nog heel veel daling nodig. Ik vraag me af of dat nog gaat komen.

Klopt! Jaar op jaar staan we nog in de plus en dat is omdat de neerwaartse tendens zich pas sinds een kwartaal heeft ingezet.

De ECB was dan ook erg laat met het verhogen van de centrale rentes, en effecten op de prijs van (zeker onroerende!) goederen heeft heel veel lag.

We hebben nog geen noemenswaardige daling gezien. Waarom vraag jij je af of deze nog wel gaat plaatsvinden?

De lage rente zorgde ervoor dat mensen meer konden lenen, waardoor ze meer gingen bieden om te winnen in een te krappe markt, waardoor huizen voor steeds hogere bedragen verkocht werden, waardoor hun huidige woningen meer waard werden, en mensen met die overwaarde nog eens meer konden bieden, waardoor huizen meer waard werden en repeat.

Dat proces gaat zich gewoon omdraaien nu.

De rente wordt steeds hoger, mensen kunnen steeds minder lenen, dus ook steeds minder bieden. Dus de prijzen moeten dalen om je huis nog verkocht te kunnen krijgen. Daardoor daalt de woningwaarde, en dus ook de overwaarde, waardoor mensen weer minder kunnen bieden, en prijzen nog verder dalen en repeat.

Alles is afhankelijk van de rente. Daarom ben ik ook zo stellig in mijn posities. De afgelopen dertien jaar ben ik bij lage rente bullish geweest, nu de centrale banken gedwongen om hun beleid te keren is het niet zo moeilijk om te zien dat het omgekeerde gaat gebeuren.

[Pistachenootje]

SvV_Ying schreef op dinsdag 22 november 2022 @ 17:24:
[...]


Maar iets verder kijkend dan die 0,6% daling maand op maand zijn de huizenprijzen jaar op jaar in oktober met bijna 8% gestegen. En dan is de hypotheekrente ook nog eens veel hoger dan vorig jaar dezelfde tijd. Als je straks een huis wil kopen en er beter vanaf wil komen dan toen je jouw huis verkocht vorig jaar (rond deze tijd?) dan is er dus nog heel veel daling nodig. Ik vraag me af of dat nog gaat komen.

En dan heb je ook nog kosten koper ed. en de huurkosten die je maakt in de tijdelijke woning.

[DutchManticore]

Pistachenootje schreef op dinsdag 22 november 2022 @ 17:47:
[...]

En dan heb je ook nog kosten koper ed. en de huurkosten die je maakt in de tijdelijke woning.

Ja en nu ga ik het toch weer even concreet maken. Mocht je calvinistisch zijn ingesteld, kijk dan even weg.

Members only: Geldbedragen

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Wel even de kanttekening dat ik dit even uit de losse pols uiteen zet en dat de spreadsheets al een tijdje niet zijn bijgewerkt. Daarnaast maakt de redelijk rumoerige dollar/euro en vele positie bewegingen daartussen het best lastig om bij te houden hoeveel rendement je nu hebt op bepaalde zaken.

Het kan zijn dat niet alle bedragen precies kloppen maar het verschil is geen tienduizenden euros.

Wat wel kan, is een indruk vormen van wat mij posities tot nu toe ongeveer hebben opgeleverd en of het dus uit kan.

[Voor 8% gewijzigd door DutchManticore op 22-11-2022 19:06]

[Hbeez]

Ieder z'n eigen strategie natuurlijk, maar ik heb er zelf begin dit jaar voor gekozen om horizontaal te verhuizen (van koop naar koop) zodat ik èn m'n overwaarde kon liquideren èn een hypotheek 20 jaar vastzetten a 1%. De opportunity costs van een hypotheekvrije woning zijn gigantisch bij dergelijke lage rentes. Je hebt een mooi plan, maar de achilleshiel is dat de hypotheekrente inmiddels op 5% staat dus of je blijft huren, of je koopt en dan is een hoge LTV niet aantrekkelijk en kun je dus maar één kant op met je vermogen.

[DutchManticore]

Hbeez schreef op dinsdag 22 november 2022 @ 18:55:
Ieder z'n eigen strategie natuurlijk, maar ik heb er zelf begin dit jaar voor gekozen om horizontaal te verhuizen (van koop naar koop) zodat ik èn m'n overwaarde kon liquideren èn een hypotheek 20 jaar vastzetten a 1%. De opportunity costs van een hypotheekvrije woning zijn gigantisch bij dergelijke lage rentes. Je hebt een mooi plan, maar de achilleshiel is dat de hypotheekrente inmiddels op 5% staat dus of je blijft huren, of je koopt en dan is een hoge LTV niet aantrekkelijk en kun je dus maar één kant op met je vermogen.

De hypotheek rente mag van mij naar de 12% hoor. Geen probleem. Wij kopen zo hypotheek vrij.

Sterker nog, er is een directe correlatie tussen de hoogte van de hypotheekrente en en de hoeveelheid huis die wij zo voor hetzelfde geld kunnen kopen.

Van het geld dat we niet nodig hebben voor de aankoop van een woning, kopen we zo gewoon weer saai SPY met maandelijkse inleg om middels DCA zoveel mogelijk aan de bodem van de markt te kopen.

Zonder hypotheeklasten bouwen we dan weer snel spaargeld op een dan en dan. Tja, wat dan. Dat moeten we tegen die tijd maar eens bedenken. We leven echt al 10 jaar behoorlijk zuinig, zijn het helemaal gewend. Misschien dat het dan toch eens tijd wordt voor een auto waar je blij van wordt in plaats van alleen mee van A naar B komt.

Eerst maar eens deze rit uitzitten. Dat gaat nog wel even duren. Hopelijk dit aanstaande of daarop volgende jaar al de kans om te kopen bij sterke correctie.

[Pistachenootje]

DutchManticore schreef op dinsdag 22 november 2022 @ 18:39:
[...]
Ja en nu ga ik het toch weer even concreet maken.

Mag natuurlijk maar mijn opmerking ging alleen maar over het huis.

[Pistachenootje]

DutchManticore schreef op dinsdag 22 november 2022 @ 17:42:
[...]
Alles is afhankelijk van de rente. Daarom ben ik ook zo stellig in mijn posities. De afgelopen dertien jaar ben ik bij lage rente bullish geweest, nu de centrale banken gedwongen om hun beleid te keren is het niet zo moeilijk om te zien dat het omgekeerde gaat gebeuren.

Zelfs na stijgende rente was er gemiddeld nog geld te verdienen op equity. Weliswaar minder maar nog steeds gemiddeld positieve returns.



Uit Credit Suisse jaarboek:

But, even in tightening cycles, investors would have been better off remaining in stocks.

En het zijn natuurlijk vooral de growth stocks die last hebben van stijgende rates. Value stocks doen het relatief beter tijdens stijgende interest rates.

[Voor 13% gewijzigd door Pistachenootje op 22-11-2022 19:32]

[Pistachenootje]

Zr40 schreef op maandag 21 november 2022 @ 20:50:
Dat er nu een onderscheid gemaakt wordt tussen spaargeld en overige bezittingen verandert niets aan de werking van groene beleggingen. Je krijgt nog steeds vrijstelling en een extra heffingskorting

Klopt. Maar het verschil met spaargeld is wel een stuk kleiner geworden. Op basis van mijn berekeningen vind ik het niet meer de moeite waard in mijn situatie.

[Zr40]

Kleiner? Het klinkt als dat je alleen het verschil tussen spaargeld en een groene deposito vergelijkt.

Ik vergelijk reguliere beleggingen met groene beleggingen. Daar is het verschil juist een stuk groter geworden

[Voor 13% gewijzigd door Zr40 op 22-11-2022 20:50]

[DutchManticore]

Pistachenootje schreef op dinsdag 22 november 2022 @ 19:22:
[...]

Zelfs na stijgende rente was er gemiddeld nog geld te verdienen op equity. Weliswaar minder maar nog steeds gemiddeld positieve returns.

[Afbeelding]

Uit Credit Suisse jaarboek:
[...]


En het zijn natuurlijk vooral de growth stocks die last hebben van stijgende rates. Value stocks doen het relatief beter tijdens stijgende interest rates.

During US easing cycles, equities gave a return that was 9.3% per year higher than that on Treasury bills, which was a far higher premium than the 2.7% during tightening cycles. But, even in tightening cycles, investors would have been better off remaining in stocks.

Dit heb je redelijk selectief gequote. Creditsuisse zegt hier dat je beter af bent in aandelen dan in treasury billls. Niet dat in aandelen blijven zitten de beste strategie is tijdens hike cycles. En al zeker niet dat blijven zitten op je geaccumuleerde portfolio verstandig is. Verkopen en nieuwe posities openen in defensive large caps heeft historisch relatief goed gepresteerd.

Prospective returns in hiking cycles
Historically, the returns on stocks and bonds
have been much lower during hiking than easing
cycles. Indeed, Dimson, Marsh and Staunton
(2016) report that during hiking cycles, it has
historically been hard to identify assets that
perform well. On average, periods of interest
rate rises have been accompanied by inferior
industry returns, smaller rewards from many
factor investing strategies, and lower price
appreciation for a wide variety of real assets.However, they did find relative outperformance
from defensive versus cyclical stocks and from
large- versus small-cap stocks.

[Voor 31% gewijzigd door DutchManticore op 23-11-2022 08:19]

[Pistachenootje]

Zr40 schreef op dinsdag 22 november 2022 @ 20:50:
Kleiner? Het klinkt als dat je alleen het verschil tussen spaargeld en een groene deposito vergelijkt.

Dat zei ik net dat doe ik omdat ik alleen Triodos groenfonds overweeg. Verwachte rendement op Triodos groenfonds is zo'n ~2%, je kan tegenwoordig meer krijgen op deposito's. Voor het belastingvoordeel hoef ik het ook niet meer te doen.

Andere groene beleggingen hebben me (nog?) niet kunnen overtuigen. Welke beleg jij in?

[Pistachenootje]

DutchManticore schreef op woensdag 23 november 2022 @ 08:03:
[...]
Dit heb je redelijk selectief gequote.

Die eerste zin was al duidelijk uit de grafiek. De rest van die quotes voegt niets toe aan wat ik al zei. Defensive is een categorie met value exposure. Zoals de grafiek laat zien geeft equity (totale markt) ook na rente verhogingen gemiddeld positieve returns. Value stocks presteerden historisch gezien sowieso iets beter dan growth stocks, ook als je continu bleef zitten.

[Zr40]

Pistachenootje schreef op woensdag 23 november 2022 @ 08:53:
[...]

Andere groene beleggingen hebben me (nog?) niet kunnen overtuigen. Welke beleg jij in?

Die van Credit Linked Beheer. Het is meteen mijn allocatie in vastgoed.

[oscar82]

Morgen is Thanksgiving in Amerika. In ieder geval de bekende wereld en EM fondsen van NT zullen gesloten zijn. Dus uitvoering kan wat langer kunnen duren dan je gewend bent. Veel in de VS gevestigde beurzen nemen waarschijnlijk ook een dagje handelspauze.

[kevlar01]

Iemand een idee waar die opleving van de Tesla stocks vandaan komt na wekenlange daling?

Edit: mogelijke oorzaak gevonden
https://www.teslarati.com...ease-confirmed-elon-musk/

[Voor 38% gewijzigd door kevlar01 op 24-11-2022 12:04]

[DJTimo]

kevlar01 schreef op donderdag 24 november 2022 @ 11:49:
Iemand een idee waar die opleving van de Tesla stocks vandaan komt na wekenlange daling?

Citi en JP Morgan kwamen gisteren met adviesverhogingen.

[DJustin]

Ik heb een probleempje. Ik zit bij IB (Interactive Brokers) en kan sinds vandaag geen AVIAW meer kopen, de melding is: Trading Restricted

quote: IB

This product is currently unavailable to clients classified as 'retail clients'.

Note: Individual clients and entities that are not large institutions generally are classified as 'retail' clients.

There may be other products with similar economic characteristics that are available for you to trade.

Ik heb al die tijd kunnen handelen hierin, maar nu is het gestopt. Ik snap niet goed waarom. Als ik google zeggen ze dat ik een EU inwoner ben en dat het daarom niet kan. Maar hoe heb ik er afgelopen maanden wel in kunnen handelen? Is er afgelopen maand iets veranderd in de regels? Of is dit makkelijk op te lossen?

[Voor 9% gewijzigd door DJustin op 25-11-2022 14:39]

[Darses]

DJustin schreef op vrijdag 25 november 2022 @ 14:29:
Ik heb een probleempje. Ik zit bij IB (Interactive Brokers) en kan sinds vandaag geen AVIAW meer kopen, de melding is: Trading Restricted
[...]
Ik heb al die tijd kunnen handelen hierin, maar nu is het gestopt. Ik snap niet goed waarom. Als ik google zeggen ze dat ik een EU inwoner ben en dat het daarom niet kan. Maar hoe heb ik er afgelopen maanden wel in kunnen handelen? Is er afgelopen maand iets veranderd in de regels? Of is dit makkelijk op te lossen?

Ik liep afgelopen week tegen hetzelfde probleem aan en heb via een support ticket gevraagd om verduidelijking. Als ik antwoord heb zal ik dat laten weten. Mijn vermoeden is dat IBKR de recent (1 okt) bijgewerkte KIID's of andere documenten nog moet beoordelen of goedkeuren o.i.d.

[Qunix]

Qunix schreef op donderdag 24 november 2022 @ 22:18:
Tradingview:

https://www.tradingview.com/black-friday/

60% korting en 13e maand gratis

[Maahes]

Zr40 schreef op woensdag 23 november 2022 @ 12:01:
[...]

Die van Credit Linked Beheer. Het is meteen mijn allocatie in vastgoed.

Ik zou ook best iets meer allocatie naar vastgoed willen hebben. Hoe ben je bij Credit Linked Beheer terecht gekomen?

Is de prijsvorming van het fonds wel efficient? Gezien het niet beursgenoteerd is heb ik daar mijn bedenkingen bij.

Verder hebben dit soort fondsen vaak een schitterende folder, maar de kosten zijn enorm. Qua rendement is het meestal dramatisch. Hoe heb je je onderzoek hiernaar gedaan?

[Zr40]

Maahes schreef op zondag 27 november 2022 @ 09:32:
[...]
Ik zou ook best iets meer allocatie naar vastgoed willen hebben. Hoe ben je bij Credit Linked Beheer terecht gekomen?

Is de prijsvorming van het fonds wel efficient? Gezien het niet beursgenoteerd is heb ik daar mijn bedenkingen bij.

Verder hebben dit soort fondsen vaak een schitterende folder, maar de kosten zijn enorm. Qua rendement is het meestal dramatisch. Hoe heb je je onderzoek hiernaar gedaan?

Ik ben bij Credit Linked Beheer terecht gekomen door het aanbod van groenfondsen te vergelijken. De andere groenfondsen vond ik niet interessant genoeg qua risico vs rendement. Ik vind dat het als belegging namelijk ook interessant moet zijn zonder fiscaal voordeel. Wat rendement betreft ben ik uit gegaan van de prognose in de prospectus, en die zag er in mijn ogen realistisch uit. Kan het mis hebben natuurlijk

Vooropgesteld, ik ben het helemaal eens dat dit fonds op de punten die je noemt niet geweldig is. De mogelijkheid om uit te stappen is beperkt en de beheerder stelt zelf de handelskoers vast, zij het op basis van taxaties en marktontwikkelingen. Maar dat heeft er deels mee te maken dat het is bedoeld voor de lange termijn (10+ jaar) en tussentijds uitstappen wordt niet aangeraden, wat ook duidelijk vermeld staat in de documentatie. Dit is iets waar je bewust voor kiest (althans, als je de documentatie leest).

Wat de kosten betreft, dit is een vastgoedfonds. De kosten voor beheer en onderhoud van het vastgoed en de rente van een eventuele hypothecaire financiering worden gerekend tot de fondskosten. Aandelenfondsen hebben dat allemaal niet; vergelijkbare kosten die de onderliggende bedrijven maken worden niet gerekend tot de fondskosten. Je kan de kosten daarom niet zomaar vergelijken met die van een aandelenfonds.

[Pistachenootje]

@Zr40 hoe is het rendement tot nu toe?

[Zr40]

De handelskoers is gestegen zoals je zou verwachten met de prijsstijging op de huizenmarkt, circa +16% sinds aankoop twee jaar geleden. Het dividend is stabiel rond 5% op jaarbasis ten opzichte van aankoopprijs.

[Maahes]

@Zr40 Bedankt. Interessant om te lezen. Ik zie ook dat het bijvoorbeeld om participaties gaat van minimaal 5000 euro. Dan is het ook best moeilijk diversificeren voor de wat kleinere belegger.

Zr40 schreef op zondag 27 november 2022 @ 10:38:

Wat de kosten betreft, dit is een vastgoedfonds. De kosten voor beheer en onderhoud van het vastgoed en de rente van een eventuele hypothecaire financiering worden gerekend tot de fondskosten. Aandelenfondsen hebben dat allemaal niet; vergelijkbare kosten die de onderliggende bedrijven maken worden niet gerekend tot de fondskosten. Je kan de kosten daarom niet zomaar vergelijken met die van een aandelenfonds.

Maar de kosten zijn wel goed te vergelijken met beursgenoteerde woningverhuurders. Helaas hebben we dat in Nederland niet, maar in Duitsland, Belgie of de VS wel. Heb je de kosten van Credit Link Beheer vergeleken met de cijfers van buitenlandse REITS?

[Pistachenootje]

Nadeel is wel dat dat groenfonds niet meer open is. Ze hebben wel een ander fonds open maar dat is geen groene belegging.

[Zr40]

Ik heb geen Europese bij de hand, dus ik pak even een willekeurige US REIT in appartementen: MAA

Ik zie daar een market cap van 19B, en 2021 expenses van omlaag afgerond 0.9B. Dat is nabij 5% op jaarbasis. Tel ik afschrijving ook mee als kosten, dan wordt het 7,5%.

In de EID van het Groenwoningenfonds staat een geannualiseerd kostenpercentage van 5,01% vermeld.

[Maahes]

Zr40 schreef op zondag 27 november 2022 @ 15:23:
Ik heb geen Europese bij de hand, dus ik pak even een willekeurige US REIT in appartementen: MAA

Ik zie daar een market cap van 19B, en 2021 expenses van omlaag afgerond 0.9B. Dat is nabij 5% op jaarbasis. Tel ik afschrijving ook mee als kosten, dan wordt het 7,5%.

In de EID van het Groenwoningenfonds staat een geannualiseerd kostenpercentage van 5,01% vermeld.

OK. Het klinkt in beide gevallen erg hoog. Ik neem aan dat dit ook kosten aan rente zijn? Dan is het ook wel relevant om de schuldratio's te vergelijken.

Heb je dit ook vergeleken met een verwacht rendement bij een directe investering in vastgoed (dus zelf een appartement kopen en verhuren)?

[Zr40]

Maahes schreef op zondag 27 november 2022 @ 16:00:
[...]
OK. Het klinkt in beide gevallen erg hoog. Ik neem aan dat dit ook kosten aan rente zijn? Dan is het ook wel relevant om de schuldratio's te vergelijken.

Inderdaad, inclusief rente. Voor de vergelijking, dat andere fonds dat @Pistachenootje heeft genoemd maakt geen gebruik van hypothecaire financiering en daar zijn de kosten volgens de EID 2,18% per jaar.

Heb je dit ook vergeleken met een verwacht rendement bij een directe investering in vastgoed (dus zelf een appartement kopen en verhuren)?

Nee, al is het meer omdat ik dat niet zie als optie binnen mijn huidige situatie. Zelf verhuren betekent ook zelf onderhouden, huurders zoeken en onderhandelen (of er voor zorgen dat een andere partij dat doet) en dat heeft op dit moment niet mijn interesse. Daarnaast is het minimum ietsje groter dan 5000 euro en heb je al helemaal geen spreiding (één appartement, tov een portfolio bij een vastgoedfonds).

[Maahes]

Zr40 schreef op zondag 27 november 2022 @ 16:10:

Nee, al is het meer omdat ik dat niet zie als optie binnen mijn huidige situatie. Zelf verhuren betekent ook zelf onderhouden, huurders zoeken en onderhandelen (of er voor zorgen dat een andere partij dat doet) en dat heeft op dit moment niet mijn interesse. Daarnaast is het minimum ietsje groter dan 5000 euro en heb je al helemaal geen spreiding (één appartement, tov een portfolio bij een vastgoedfonds).

Dat is inderdaad waar, maar hier heb je te maken met een enkele beheerder. Je bent erg afhankelijk van ze. Als ze er een potje van maken dan zit je met de gebakken peren. Het is nog maar de vraag of de incentives van de beheerder en van de deelnemer met elkaar in lijn zijn. Het vergt wel enige inspanning om goed te onderzoeken of deze partij betrouwbaar is en het goed opgezet heeft. Hoe weet je zeker dat je niet veel te veel betaalt? Hoe weet je of je uiteindelijk een eerlijke prijs krijgt voor je participatie bij verkoop? Gaat er niet veel te veel geld naar prestatievergoedingen en winstdeling naar de beheerder? Hoe realistisch is het voorgespiegelde rendement? Zit in deze prognose ook de nieuwe kabinetsplannen omtrent huren verwerkt?

Heb je een idee van het verschil in rendement van een directe investering en via dit fonds? Ookal heeft direct investeren niet je interesse, is het alsnog goed om te weten wat het je aan rendement kost om ontzorgt te worden wat betreft onderhouden, huurders zoeken en onderhandelen wat je bij direct investeren in vastgoed moet doen.

[Xanaroth]

Maahes schreef op zondag 27 november 2022 @ 16:00:
[...]


OK. Het klinkt in beide gevallen erg hoog. Ik neem aan dat dit ook kosten aan rente zijn? Dan is het ook wel relevant om de schuldratio's te vergelijken.

Heb je dit ook vergeleken met een verwacht rendement bij een directe investering in vastgoed (dus zelf een appartement kopen en verhuren)?

Verwachtte rendement bij zelf woning kopen en verhuren ligt eigenlijk altijd hoger, maar het risico ook.

Ja gaat immers hypotheek aan (= leverage) waardoor je rendement op eigen inleg veeeeel hoger ligt. Tegelijk is bij leegstand, onderhoud of andere tegenvallers alles ook 100% voor jou.
Ander probleem bij verhuur is echter de N=1 samen met de 100% jouw probleem in eigendom. Het is puur binair. 100% of 0% is verhuurt. 100% is wanbetaler of niet. etc. Je hebt geen schaalgrootte waardoor je bij tegenvallers het kunt afdekken met inkomen uit andere panden ofzo.

Ga je kijken naar vastgoedfondsen, REITs etc, die duizenden objecten bezitten? Waarbij jij dan ook in meerdere kan beleggen? Dan gaat tegenover eigen verhuur van 1 pand je diversificatie compleet andere vormen aannemen, en daarmee ook je risico. Bovendien zijn die fondsen al leveraged (want ze lenen geld voor kopen van objecten) waardoor je kúnt werken met geleend geld, maar je ook de keuze hebt om dat niet te doen - nogmaals een aardige stap omlaag in risico.

Bij dat lagere risico komt ook vanzelf weer lager rendement om de hoek kijken, vanzelfsprekend.


Als je interesse hebt in de hoek van vastgoed, kun je lokaal eens kijken naar Unibail (FR/NL retail vastgoed), Vonovia (Duits woning vastgoed), CastellumAB (Zweeds industrial/office vastgoed), buiten de U.S. heb je ook wel degelijk fondsen. Staar je alleen niet blind op de beurskoers, er loopt een bubbel leeg in sommige asset classes. Zo ben ikzelf dit jaar pas begonnen met Vonovia, toen het onder de boekwaarde dook.
Bovendien heb je ook fondsen als Prologis, Digital Realty, WPCarey, Realty Income die op meerdere continenten actief zijn.
https://www.reit.com/what-reit/reit-sectors is ook een mooi startpunt voor oriëntatie.

Dan kun je beetje idee krijgen wat er mogelijk is, als je voor de beurs route kiest ipv stichting of eigen vastgoed. Vanuit bovenstaande site en namen kun je vanzelf heel veel meer vinden. Je hebt zelfs weer ETF's die puur op vastgoed richten voor een soort alles-in-1 oplossing als dat meer de voorkeur heeft.

[Voor 22% gewijzigd door Xanaroth op 28-11-2022 10:05]

[JAN-B]

Iemand een idee wat het correcte antwoord is:
(komt uit de vragenlijst Saxo - aandeel, en het lukt mij niet om die correct te beantwoorden )
Als de euro/dollar wisselkoers daalt, is dit:
1- bij gelijkblijvende Amerikaanse koersen, Positief voor uw beleggingsresultaat in Euro,s?
2- zelfde antwoord, maar dan Negatief,
3- Wisselkoerseffecten zijn te verwaarlozen.

PS: zijn zulke vragen niet veel te ingewikkeld voor 1 amateur belegger, zoals ik??

[DutchManticore]

More Homeowners Using Helocs as Financial Safety Net

Home-equity lines of credit were up 40% in the second quarter from a year earlier.

Americans took out $66 billion in home-equity lines of credit, or Helocs, in the second quarter, a 40% increase from a year ago and the largest amount in almost three years, according to data from real-estate analytics firm Attom Data Solutions. These accounts, which allow homeowners to borrow against the value of their house, are making a comeback as higher rates make it less favorable to refinance a mortgage.

A Heloc works like a credit card, but since it is backed by your property generally offers a much more favorable interest rate. The average Heloc rate is 7.7%, according to Bankrate.com, compared with the average 19.04% APR on a credit card and 10.64% average personal loan rate. Owners get a credit line based on their home equity, but don’t have to use all or even any of available funds.

Financial planners say the ready access to money Helocs provide can be particularly appealing during a time of economic uncertainty—as long as borrowers refrain from treating their home as an ATM. Lenders tend to tighten credit standards during a downturn so it may be wise to apply for a Heloc now if you’re worried about needing the funds later, they said.

https://www.wsj.com/artic...al-safety-net-11668572616

Dus eerst hebben we de huizenprijzen opgedreven met lage (hypotheek)rentes.
Nu stijgen de hypotheekrentes maar we hoeven ons geen zorgen te maken omdat veel mensen overwaarde hebben, en geen variabele rentes...

Waarop Amerikanen massaal hun overwaarde gaan uitcashen tegen variabele rente met hun woning als onderpand omdat ze hun uitgavenpatroon niet willen aanpassen bij hoge inflatie en stijgende kosten.

Echt waar wat een wereld haha.

[Voor 9% gewijzigd door DutchManticore op 28-11-2022 14:40]

[DutchManticore]

JAN-B schreef op maandag 28 november 2022 @ 14:08:
Iemand een idee wat het correcte antwoord is:
(komt uit de vragenlijst Saxo - aandeel, en het lukt mij niet om die correct te beantwoorden )
Als de euro/dollar wisselkoers daalt, is dit:
1- bij gelijkblijvende Amerikaanse koersen, Positief voor uw beleggingsresultaat in Euro,s?
2- zelfde antwoord, maar dan Negatief,
3- Wisselkoerseffecten zijn te verwaarlozen.

PS: zijn zulke vragen niet veel te ingewikkeld voor 1 amateur belegger, zoals ik??

Als de euro/dollar wisselkoers daalt, worden euro's dus goedkoper en de dollar duurder.
Als je aandelen hebt die in Dollars aangehouden worden, is dit dus positief voor je beleggingsresultaat in Euro's omdat je meer euro's per dollarwaarde aandeel krijgt.

Bij verkoop krijg je dus meer euro's als de eur/dollar naar 0.75 gecrasht is. Wel positief voor je beleggingsresultaat, niet heel erg gunstig voor je koopkracht waarschijnlijk maargoed haha.

En nee ik vind dat je dit wel moet begrijpen. Als je aandeel 14% stijgt, maar de eur/dollar koers 20% stijgt heb je nog steeds een negatief resultaat.

[Qwerty-273]

Xanaroth schreef op maandag 28 november 2022 @ 09:54:
Je hebt zelfs weer ETF's die puur op vastgoed richten voor een soort alles-in-1 oplossing als dat meer de voorkeur heeft.

Een beknopt overzicht van zulke ETFs kan je bijvoorbeeld vinden op JustETF. Waarbij je vervolgens een ETF die bij je strategie past kan kiezen, of de holdings van deze ETFs kan gebruiken als inspiratie bron voor een eigen mandje.

[writser]

Zr40 schreef op zondag 27 november 2022 @ 15:23:
Ik heb geen Europese bij de hand, dus ik pak even een willekeurige US REIT in appartementen: MAA

Ik zie daar een market cap van 19B, en 2021 expenses van omlaag afgerond 0.9B. Dat is nabij 5% op jaarbasis. Tel ik afschrijving ook mee als kosten, dan wordt het 7,5%.

In de EID van het Groenwoningenfonds staat een geannualiseerd kostenpercentage van 5,01% vermeld.

Je kan niet zo maar US GAAP statements vergelijken met de informatie in een Nederlandse prospectus. Afschrijvingen moet je niet meenemen in je vergelijking want het vastgoed in de Nederlandse jaarrekening wordt niet afgeschreven maar op marktprijs gewaardeerd.

Het groenfonds heeft in 2021 5.3m bruto huurinkomsten. Rente + beheerskosten zijn 3.7m (correctie; ik keek niet naar de gecombineerde maar naar de samengevoegde winstrekening - het is iets minder dramatisch ) en er gaat een bonus van 3.3m naar de beheerder. Achterop een bierviltje: die kosten zijn zo'n 130% van de huurinkomsten.

Hetzelfde sommetje voor MAA: 1778m bruto huurinkomsten, 56m property management expenses, 53m SG&A, 157m interest expenses.

MAA genereert bakken met cash, het groenfonds verbruikt cash en keert het geld dat ze in 2021 ophalen met participaties uitgeven ook weer uit als dividend in 2021 - geen houdbare situatie als er niet snel iets verandert.

[Voor 36% gewijzigd door writser op 28-11-2022 21:44]

[RichieB]

Darses schreef op vrijdag 25 november 2022 @ 18:20:
[...]


Ik liep afgelopen week tegen hetzelfde probleem aan en heb via een support ticket gevraagd om verduidelijking. Als ik antwoord heb zal ik dat laten weten. Mijn vermoeden is dat IBKR de recent (1 okt) bijgewerkte KIID's of andere documenten nog moet beoordelen of goedkeuren o.i.d.

Ik heb hetzelfde probleem en ook maar een ticket aangemaakt. De hele reden om een IBKR account aan te maken was om regelmatig AVIAW te kopen.

[Zr40]

writser schreef op maandag 28 november 2022 @ 16:08:
[...]
Het groenfonds heeft in 2021 5.3m bruto huurinkomsten. Rente + beheerskosten zijn 7.5m en er gaat een bonus van 3.3m naar de beheerder. Achterop een bierviltje: die kosten zijn zo'n 200% van de huurinkomsten. Het fonds is volledig afhankelijk van groei en waardestijging van de woningen om rendement te maken want de huurinkomsten dekken de financieringskosten niet eens.

Dat klopt, en dit staat ook duidelijk vermeld in de prospectus.

[Maahes]

writser schreef op maandag 28 november 2022 @ 16:08:
[...]


Je kan niet zo maar US GAAP statements vergelijken met de informatie in een Nederlandse prospectus. Afschrijvingen moet je niet meenemen in je vergelijking want het vastgoed in de Nederlandse jaarrekening wordt niet afgeschreven maar op marktprijs gewaardeerd.

Het groenfonds heeft in 2021 5.3m bruto huurinkomsten. Rente + beheerskosten zijn 7.5m en er gaat een bonus van 3.3m naar de beheerder. Achterop een bierviltje: die kosten zijn zo'n 200% van de huurinkomsten. Het fonds is volledig afhankelijk van groei en waardestijging van de woningen om rendement te maken want de huurinkomsten dekken de financieringskosten niet eens.

Hetzelfde sommetje voor MAA: 1778m bruto huurinkomsten, 56m property management expenses, 53m SG&A, 157m interest expenses.

MAA genereert bakken met cash, het groenfonds verbruikt cash en keert het geld dat ze in 2021 ophalen met participaties uitgeven ook weer uit als dividend in 2021 - geen houdbare situatie als er niet snel iets verandert.

Bedankt voor de analyse. Ik heb niet de kennis om cijfers goed te vergelijken. Bij niet-beursgenoteerde beleggingen heb ik altijd een slecht gevoel. Ik weet niet of dat terecht is. Op de beurs is de prijsvorming tenminste efficient. Dat maakt m.i. passief en gediversificeerd beleggen aantrekkelijk genoeg voor 'leken'.

[Maahes]

Zr40 schreef op maandag 28 november 2022 @ 16:33:
[...]

Dat klopt, en dit staat ook duidelijk vermeld in de prospectus.

en toch is het een bewuste keuze van je om hierin te beleggen?

Ik bedoel het overigens niet vervelend. Ik ben oprecht benieuwd waarom je hierin belegt.

Ik zou ook graag meer exposure hebben naar vastgoed, maar er is in NL geen beursgenoteerd fonds voor woningen en dit soort participaties zie ik niet zitten, precies vanwege wat @writser schrijft.

[Trezzahn]

TRET eventueel?
https://www.vaneck.com/nl/nl/tret/

[Pistachenootje]

Volgens mij wil @Maahes in vastgoed beleggen, niet in bedrijven die in vastgoed beleggen (REITs zoals TRET).

[Maahes]

Ik wil juist in wel beursgenoteerd vastgoed beleggen zoals TRET, maar bij voorkeur in NL woningen.

Niet-beursgenoteerd vastgoed vertrouw ik niet.

Direct in vastgoed investeren heb ik geen zin in, net als @Zr40.

[Maahes]

Als vesteda bijvoorbeeld beursgenoteerd zou zijn, dan zou ik wel interesse hebben.

(en dan is deze conversatie ook on-topic. Het is immers beleggen op de beurs in de praktijk. )

[Pistachenootje]

Maahes schreef op maandag 28 november 2022 @ 18:50:
Ik wil juist in wel beursgenoteerd vastgoed beleggen zoals TRET, maar bij voorkeur in NL woningen.

Oke. Maar dat is geen belegging in vastgoed, maar een belegging in bedrijven die vastgoed beheren.

[Voor 5% gewijzigd door Pistachenootje op 28-11-2022 19:18]

[Zr40]

Maahes schreef op maandag 28 november 2022 @ 17:27:
[...]
en toch is het een bewuste keuze van je om hierin te beleggen?

Ik bedoel het overigens niet vervelend. Ik ben oprecht benieuwd waarom je hierin belegt.

Een ding dat @writser doet (ook bij een bepaalde andere belegging) is heel goed de huidige situatie omschrijven. Daar is niets mis mee! Als je de prognoses niet kent of niet gelooft of buiten beschouwing laat dan is de huidige situatie het enige waar je van uit kan gaan. En inderdaad, dan ziet het er niet al te rooskleurig uit.

Zoals met alle proposities bedoeld voor de lange termijn (het prospectus gaat uit van 11 jaar), heb je hoogstwaarschijnlijk aan het begin nog niet zo'n geweldig resultaat. @writser geeft correct aan dat de huurinkomsten van 2021 tegenvallen ten opzichte van de rente + beheerkosten. Het prospectus stelt: "Met name tot en met ultimo 2022 zullen de huurinkomsten beperkt zijn, omdat een relatief groot deel van de woningportefeuille nog in aanbouw is." Een woning die nog in aanbouw is kan je immers niet verhuren.

En inderdaad, het dividend wordt zeker in de eerste jaren uit de opbrengst van verkoop van participaties betaald. Hierover stelt het prospectus: "Het Groenwoningen fonds streeft naar een evenwichtige ontwikkeling van de dividenduitkeringen. Het interim-dividend wordt zodanig vastgesteld dat deze over een langere periode constant kan blijven dan wel toenemen. De hoogte van het interim- en slotdividend blijft evenwel afhankelijk van het behaalde resultaat van het Fonds en kan zowel omhoog als omlaag worden bijgesteld."

Maar los daarvan snap ik het ook wel, de doelgroep van het fonds zijn toch particulieren die zich richten op een min of meer constante dividend cashflow en ik denk niet dat die blij zouden zijn als dat pas na jaren zou aanvangen. En tegelijkertijd is het een stuk cash dat binnen de voor het fonds toegestane 30% niet-groen valt.

Op het specifieke punt van die 3.3m bonus, dat is de 20% winstdeling over het bruto resultaat, en tot het bruto resultaat wordt de ongerealiseerde waardestijging van het vastgoed gerekend. Daar heb ik geen problemen mee. Ik zie dit als vergelijkbaar met een high-water mark performance fee. Daarnaast, om verder te gaan met de eerder gevraagde vergelijking met zelf verhuren, een makelaar rekent ook courtage. Weliswaar een lager percentage dan 20%, maar wel over de hele koopsom en niet alleen de winst.

Ik ben trouwens niet van plan om het fonds te verdedigen, er werd alleen gevraagd naar wat en waarom.

[Maahes]

Pistachenootje schreef op maandag 28 november 2022 @ 19:10:
[...]

Oke. Maar dat is geen belegging in vastgoed, maar een belegging in bedrijven die vastgoed beheren.

Deze bedrijven beheren het niet alleen. Het vastgoed is toch gewoon in bezit van die bedrijven?

[Maahes]

Zr40 schreef op maandag 28 november 2022 @ 19:20:
[...]

Een ding dat @writser doet (ook bij een bepaalde andere belegging) is heel goed de huidige situatie omschrijven. Daar is niets mis mee! Als je de prognoses niet kent of niet gelooft of buiten beschouwing laat dan is de huidige situatie het enige waar je van uit kan gaan. En inderdaad, dan ziet het er niet al te rooskleurig uit.

Zoals met alle proposities bedoeld voor de lange termijn (het prospectus gaat uit van 11 jaar), heb je hoogstwaarschijnlijk aan het begin nog niet zo'n geweldig resultaat. @writser geeft correct aan dat de huurinkomsten van 2021 tegenvallen ten opzichte van de rente + beheerkosten. Het prospectus stelt: "Met name tot en met ultimo 2022 zullen de huurinkomsten beperkt zijn, omdat een relatief groot deel van de woningportefeuille nog in aanbouw is." Een woning die nog in aanbouw is kan je immers niet verhuren.

En inderdaad, het dividend wordt zeker in de eerste jaren uit de opbrengst van verkoop van participaties betaald. Hierover stelt het prospectus: "Het Groenwoningen fonds streeft naar een evenwichtige ontwikkeling van de dividenduitkeringen. Het interim-dividend wordt zodanig vastgesteld dat deze over een langere periode constant kan blijven dan wel toenemen. De hoogte van het interim- en slotdividend blijft evenwel afhankelijk van het behaalde resultaat van het Fonds en kan zowel omhoog als omlaag worden bijgesteld."

Maar los daarvan snap ik het ook wel, de doelgroep van het fonds zijn toch particulieren die zich richten op een min of meer constante dividend cashflow en ik denk niet dat die blij zouden zijn als dat pas na jaren zou aanvangen. En tegelijkertijd is het een stuk cash dat binnen de voor het fonds toegestane 30% niet-groen valt.

Op het specifieke punt van die 3.3m bonus, dat is de 20% winstdeling over het bruto resultaat, en tot het bruto resultaat wordt de ongerealiseerde waardestijging van het vastgoed gerekend. Daar heb ik geen problemen mee. Ik zie dit als vergelijkbaar met een high-water mark performance fee. Daarnaast, om verder te gaan met de eerder gevraagde vergelijking met zelf verhuren, een makelaar rekent ook courtage. Weliswaar een lager percentage dan 20%, maar wel over de hele koopsom en niet alleen de winst.

Ik ben trouwens niet van plan om het fonds te verdedigen, er werd alleen gevraagd naar wat en waarom.

Ik was inderdaad benieuwd naar je overwegingen. Bedankt voor je uitleg. Ik begrijp het nu.

[Pistachenootje]

Maahes schreef op maandag 28 november 2022 @ 19:37:
[...]
Deze bedrijven beheren het niet alleen. Het vastgoed is toch gewoon in bezit van die bedrijven?

Idd. Het zijn bedrijven die vastgoed beheren, bezitten, exploiteren, verhuren etc.

Maar ik zou een belegging in zo'n bedrijf geen belegging in vastgoed noemen. Vastgoed heeft meestal een andere prijsontwikkeling dan een belegging in REITs. Beleggingen in REITS zijn meer gecorreleerd met de aandelen markt.

[Maahes]

Pistachenootje schreef op maandag 28 november 2022 @ 20:02:
[...]

Idd. Het zijn bedrijven die vastgoed beheren, bezitten, exploiteren, verhuren etc.

Maar ik zou een belegging in zo'n bedrijf geen belegging in vastgoed noemen. Vastgoed heeft meestal een andere prijsontwikkeling dan een belegging in REITs. Beleggingen in REITS zijn meer gecorreleerd met de aandelen markt.

Is er dan veel verschil tussen bijvoorbeeld Vonovia en Credit Linked Beheer? Volgens mij zijn het beide bedrijven die vastgoed bezitten, verhuren, onderhouden, etc. Het ene is beursgenoteerd en het andere niet. Dat REITS meer met aandelen correleren heeft misschien meer te maken met de goede verhandelbaarheid, waarbij wijzigingen in beleidsrente direct gereflecteerd worden in de koers. De onderliggende waarde is toch vooral het vastgoed?

[Zr40]

Maahes schreef op maandag 28 november 2022 @ 20:05:
[...]
Dat REITS meer met aandelen correleren heeft misschien meer te maken met de goede verhandelbaarheid, waarbij wijzigingen in beleidsrente direct gereflecteerd worden in de koers. De onderliggende waarde is toch vooral het vastgoed?

Nee, je denkt dan alleen aan de verkoopwaarde van het vastgoed. Het bijzondere van een verhuurd pand is dat je relatief stabiele huurinkomsten ontvangt. Toekomstige cash flow kan je omrekenen naar een contante waarde vandaag, en dat is afhankelijk van de risk free rate. Stijgt de rente, dan betaal je minder voor een euro die je over een jaar ontvangt ten opzichte van voor de stijging. En dat uit zich in de koers.

[Voor 38% gewijzigd door Zr40 op 28-11-2022 20:18]

[Maahes]

Zr40 schreef op maandag 28 november 2022 @ 20:14:
Nee, je denkt dan alleen aan de verkoopwaarde van het vastgoed. Het bijzondere van een verhuurd pand is dat je relatief stabiele huurinkomsten ontvangt. Toekomstige cash flow kan je omrekenen naar een contante waarde vandaag, en dat is afhankelijk van de risk free rate. Stijgt de rente, dan betaal je minder voor een euro die je over een jaar ontvangt ten opzichte van voor de stijging. En dat uit zich in de koers.

Is dit een reactie op mijn post? In dat geval begrijp ik je niet. Wat jij beschrijft geldt toch voor REITs net zo goed als voor niet-beursgenoteerde fondsen en directe investeringen?

[Zr40]

Het is niet zozeer dat REITs met de aandelenmarkt correleren, maar dat renteveranderingen een vergelijkbaar effect hebben op beide.

[Xanaroth]

Maahes schreef op maandag 28 november 2022 @ 20:05:
[...]


Is er dan veel verschil tussen bijvoorbeeld Vonovia en Credit Linked Beheer? Volgens mij zijn het beide bedrijven die vastgoed bezitten, verhuren, onderhouden, etc. Het ene is beursgenoteerd en het andere niet. Dat REITS meer met aandelen correleren heeft misschien meer te maken met de goede verhandelbaarheid, waarbij wijzigingen in beleidsrente direct gereflecteerd worden in de koers. De onderliggende waarde is toch vooral het vastgoed?

Er is een groot verschil tussen speculatie op toename van de waard of juist inzetten op de onderliggende waarde waarbij de marktwaarde niet langer relevant is.

De CreditLinkedBeheer is afhankelijk van verkopen om winst te realiseren. Want de huur alleen is niet voldoende. Dan pas komt de toegenomen waarde eruit en kun je er iets mee doen. Zoals ander object kopen of geld opnemen.

De Vonovia, MAA etc zijn meer cashflow georienteerd. Bijna buy-and-hold-forever idee. Gaat niet om de waarde of koop/verkoop handel, gaat puur om de inkomsten uit huur. Waardoor je maandelijks/jaarlijks extra geld beschikbaar hebt voor opname of nieuwe investeringen.


De 1e is daarmee veel speculatiever en risicovoller, de 2e is een cashcow. De 1e kán veel meer geld opleveren, maar als er geen stijging van waarde is draai je verlies en houdt het vanzelf op. De 2e zal altijd geld opleveren. Zelfs in een zware neerwaartse markt, zolang de huur conform contract betaald wordt is er niks aan de hand - dalende boekwaarde is dan slechts een getal.


Zo zal een CreditLinkedBeheer aankopen doen richting toekomstige ontwikkelingen. Is iets up-and-comming, zijn er investeringen gaande dat over enkele jaren outperformance geeft in de woningwaarde, etc. Iets als MAA kijkt puur naar cap rate: hoeveel procent van de object waarde, op moment van aanschaf, levert het per jaar weer op aan huur.

[Voor 20% gewijzigd door Xanaroth op 28-11-2022 20:41]

[Pistachenootje]

Maahes schreef op maandag 28 november 2022 @ 20:05:
[...]
Is er dan veel verschil tussen bijvoorbeeld Vonovia en Credit Linked Beheer?

Volgens mij belegt @zr40 niet in CLB maar in een fonds van CLB. Dat wist je waarschijnlijk al maar het lijkt me toch goed om het onderscheid te maken.

De onderliggende waarde is toch vooral het vastgoed?

Van CLB? Dat betwijfel ik. Je hebt met tal van andere factoren te maken zoals bijvoorbeeld hoe goed het bedrijf wordt gemanaged, hoe goed de inkoop procedures zijn etc.

[Maahes]

Zr40 schreef op maandag 28 november 2022 @ 20:20:
Het is niet zozeer dat REITs met de aandelenmarkt correleren, maar dat renteveranderingen een vergelijkbaar effect hebben op beide.

Ja, en de rente heeft ook een vergelijkbaar effect op de waarde van vastgoed. Dan zijn we het met elkaar eens.

[Maahes]

Pistachenootje schreef op maandag 28 november 2022 @ 20:35:
[...]

Volgens mij belegt @zr40 niet in CLB maar in een fonds van CLB. Dat wist je waarschijnlijk al maar het lijkt me toch goed om het onderscheid te maken.


[...]

Van CLB? Dat betwijfel ik. Je hebt met tal van andere factoren te maken zoals bijvoorbeeld hoe goed het bedrijf wordt gemanaged, hoe goed de inkoop procedures zijn etc.

Excuses voor de verwarring. Beleggen in een fonds van CLB is inderdaad wat ik natuurlijk bedoelde.

Met het tweede ben ik het ook grotendeels eens.

[Maahes]

Xanaroth schreef op maandag 28 november 2022 @ 20:21:
[...]


Er is een groot verschil tussen speculatie op toename van de waard of juist inzetten op de onderliggende waarde waarbij de marktwaarde niet langer relevant is.

De CreditLinkedBeheer is afhankelijk van verkopen om winst te realiseren. Want de huur alleen is niet voldoende. Dan pas komt de toegenomen waarde eruit en kun je er iets mee doen. Zoals ander object kopen of geld opnemen.

De Vonovia, MAA etc zijn meer cashflow georienteerd. Bijna buy-and-hold-forever idee. Gaat niet om de waarde of koop/verkoop handel, gaat puur om de inkomsten uit huur. Waardoor je maandelijks/jaarlijks extra geld beschikbaar hebt voor opname of nieuwe investeringen.


De 1e is daarmee veel speculatiever en risicovoller, de 2e is een cashcow. De 1e kán veel meer geld opleveren, maar als er geen stijging van waarde is draai je verlies en houdt het vanzelf op. De 2e zal altijd geld opleveren. Zelfs in een zware neerwaartse markt, zolang de huur conform contract betaald wordt is er niks aan de hand - dalende boekwaarde is dan slechts een getal.


Zo zal een CreditLinkedBeheer aankopen doen richting toekomstige ontwikkelingen. Is iets up-and-comming, zijn er investeringen gaande dat over enkele jaren outperformance geeft in de woningwaarde, etc. Iets als MAA kijkt puur naar cap rate: hoeveel procent van de object waarde, op moment van aanschaf, levert het per jaar weer op aan huur.

Hier ben ik het niet mee eens. In plaats van:

De 1e is daarmee veel speculatiever en risicovoller, de 2e is een cashcow.

De 1e is overgewaardeerd en in een onhoudbare situatie, de 2e handelt dicht bij de economische/intrinsieke waarde.

[writser]

Zr40 schreef op maandag 28 november 2022 @ 19:20:
[...]

Een ding dat @writser doet (ook bij een bepaalde andere belegging) is heel goed de huidige situatie omschrijven. Daar is niets mis mee! Als je de prognoses niet kent of niet gelooft of buiten beschouwing laat dan is de huidige situatie het enige waar je van uit kan gaan. En inderdaad, dan ziet het er niet al te rooskleurig uit.

Iemand vraagt naar het verschil in kosten en vervolgens vergelijk jij de geschatte kosten over de looptijd van een fonds, in een oud document, in een ander accounting stelsel, op basis van inleg, met een totaal andere groep kosten, vergeleken met market cap, van een ander fonds. Dat is appels met peren vergelijken en je suggestie dat beide expense ratio's ongeveer gelijk zijn is zo random / misleidend dat ik mij genoodzaakt voel daar wat van te zeggen. Bij het ene fonds verdwijnen alle huurinkomsten in de zakken van de beheerder en de bank, het andere fonds keert jaarlijks honderden miljoenen uit aan aandeelhouders (en investeert ook nog enorm in de portfolio).

[Voor 10% gewijzigd door writser op 28-11-2022 21:46]

[Zr40]

Ik geloof dat ik vrij duidelijk was dat ik geen goede vergelijking bij de hand had. En ik geloof dat ik op dat deel van jouw reactie niet heb gereageerd. Maar ik begrijp je, beter om voortaan niet in te gaan op vragen en ook helemaal geen vergelijking te maken. Laat staan dat ik citeer uit een oude prospectus om aan te geven wat mijn overwegingen van destijds waren geweest! Wat is een discussieforum zonder discussies eigenlijk?

Overigens, over misleidend schrijven gesproken:

Bij het ene fonds verdwijnen alle huurinkomsten in de zakken van de beheerder

Terwijl uit de cijfers toch overduidelijk blijkt dat het gaat om 20% van de totale bruto winst, die voornamelijk uit waardestijging bestaat. Zonder die waardestijging was de bruto winst veel kleiner geweest.

En daarnaast:

[het andere fonds] investeert ook nog enorm in de portfolio

Investeren in nieuw te bouwen woningen is de raison d'être van dit groenfonds! En de reden waarom de huurinkomsten nog zo klein zijn zolang veel van de woningen nog niet zijn opgeleverd.

Ik begrijp dat je niet naar de toekomst wil kijken, maar volgens de claim uit de prospectus zou 2023 het eerste jaar zijn waarin de gehele portefeuille beschikbaar is voor verhuur. Dus in 2024 zou je fatsoenlijke huurinkomsten moeten gaan zien. En voor het jaarverslag daarvan moet je tot 2025 wachten.

In de tussentijd accepteer ik dat de kosten hoog zijn zolang de inkomsten laag zijn, en geniet ik lekker van dividend uit eigen zak

[Voor 80% gewijzigd door Zr40 op 28-11-2022 22:30]

[DJustin]

Darses schreef op vrijdag 25 november 2022 @ 18:20:
[...]


Ik liep afgelopen week tegen hetzelfde probleem aan en heb via een support ticket gevraagd om verduidelijking. Als ik antwoord heb zal ik dat laten weten. Mijn vermoeden is dat IBKR de recent (1 okt) bijgewerkte KIID's of andere documenten nog moet beoordelen of goedkeuren o.i.d.

Heb je al een reactie gekregen van IB?

Tevens heb ik een nieuwe melding:

quote: IB

Trading Restricted
This product does not have a KID or KIID available in a language approved for your country. Retail clients can trade packaged retail products only R an appropriate KID or KIID is available. More information is available in https://ibkrinfo/article/4718

Daarnaast refereren ze hier naar, waar meer informatie zou moeten staan. Toch is dit onduidelijk voor mij. Misschien toch maar is contact opnemen.

[Voor 37% gewijzigd door DJustin op 29-11-2022 11:57]

[Zr40]

@DJustin Er zijn twee onderdelen.

1. Het fonds moet een KID/KIID hebben in een officiële taal van het land waar je woont, of in het Engels omdat je dat met de broker bent overeengekomen.
2. De broker moet dit (jaarlijks?) controleren voordat ze handel mogen toestaan.

Mijn indruk is dat Nederlandse fondsen wel aan 1 voldoen, maar dat het bij IBKR voor deze fondsen bij 2 mis gaat.

Overigens valt mij op dat als ik vanuit de PRIIPS KIID tool van IBKR doorklik naar AVIAW, ik naar https://www.actiam.com/si..._aandelenfonds_wereld.pdf gestuurd word, maar het document is niet meer op die plek te vinden. Misschien relevant?

[Voor 4% gewijzigd door Zr40 op 29-11-2022 12:11]

[DJustin]

@Zr40 De bal ligt dus nu bij IB?

[Qwerty-273]

Zr40 schreef op dinsdag 29 november 2022 @ 12:10:
Overigens valt mij op dat als ik vanuit de PRIIPS KIID tool van IBKR doorklik naar AVIAW, ik naar https://www.actiam.com/si..._aandelenfonds_wereld.pdf gestuurd word, maar het document is niet meer op die plek te vinden. Misschien relevant?

Tja is het handig dat de fondsnaam aangepast is, en dat die naam ook gebruikt wordt in de bestandsnaam van het document?
Huidige plek : https://www.actiam.com/4a..._aandelenfonds_wereld.pdf
(alle KIIDs zouden via https://www.actiam.com/en...mation/funddocumentation/ beschikbaar moeten zijn)

[Pistachenootje]

Wellicht ook een idee om Actiam in te lichten over dit probleem. Die zullen vast niet blij zijn dat hun fonds niet meer beschikbaar is bij IB/Lynx etc.

[DJustin]

Ik heb een reactie gekregen van IB

quote: IB

Dear Mr. Pleiter,

Opening orders from Retail investors residing in the European Economic Area (EEA) and the United Kingdom that are associated with a product that does not comply with the EU's Packaged Retail and Insurance-based Investment Product Regulation (PRIIPS) will be rejected. The regulation is intended to enhance understanding of these products through provision of disclosure documentation referred to as the Key Information Document (or "KID"). The KID provides information such as product description, costs, risks & performance.

The products that this applies to have returns associated with a reference value and include derivatives (options and futures), ETFs, ETNs, funds and certain debt instruments. It does not apply to stocks, FX and standard bonds. Orders will be rejected if the manufacturer, or issuer, of the product has decided not to provide the KID required to distribute the product to EEA retail residents.

The restriction does not apply to existing positions subject to the KID requirement that you are attempting to close. To close any related position you held prior to the implementation of PRIIPS use the Close button to create a closing order.
It is possible to be reclassified from a Retail to Professional investor once certain qualitative, quantitative and procedural requirements are met.

You can find a similar ETF listed on a European Exchange(they are compliant with the PRIIPS because the KID is usually available) because the US Funds/ ETFs, like AVIAW, on US exchanges are usually issued without the KID.

https://www.interactivebr...k/it/?f=1563&p=europe_etf
Regards,
Prashant D
IBKR Trade Desk

Samenvattend als ik het goed begrijp;
- Ik kan als particulier hier niet meer in beleggen, want PRIIPS
- Ik kan kiezen om professionele beleger te worden; not gonna happen
- Ik kan kiezen om een andere ETF te kiezen.

Als dit te lang duurt, dan ga ik maar ergens anders naartoe, waar de interface iets makkelijker is. Momenteel heb ik een betaalrekening bij de ING en zou ik overstappen naar NT World + NT EM + NT SC bij de ING.
Ja, dan is de winst over 25 jaren aanzienlijk lager, maar kan het mogelijk wel volledige automatisch.

[Herko_ter_Horst]

DJustin schreef op dinsdag 29 november 2022 @ 13:56:
Ik heb een reactie gekregen van IB


[...]


Samenvattend als ik het goed begrijp;
- Ik kan als particulier hier niet meer in beleggen, want PRIIPS
- Ik kan kiezen om professionele beleger te worden; not gonna happen
- Ik kan kiezen om een andere ETF te kiezen.

Als dit te lang duurt, dan ga ik maar ergens anders naartoe, waar de interface iets makkelijker is. Momenteel heb ik een betaalrekening bij de ING en zou ik overstappen naar NT World + NT EM + NT SC bij de ING.
Ja, dan is de winst over 25 jaren aanzienlijk lager, maar kan het mogelijk wel volledige automatisch.

Scheelt het zoveel? Over 25 jaar krijg ik met verder de standaardinstellingen van de site op https://www.indexfondsenvergelijken.nl/ een verschil van ~3% (8600 euro) in het verwachte resultaat tussen ACTIAM/iShares bij IB en 3xNT bij ING. Niet niks, maar op 25 jaar (wat mij betreft) ook niet wereldschokkend.

[Qwerty-273]

DJustin schreef op dinsdag 29 november 2022 @ 13:56:
Samenvattend als ik het goed begrijp;
- Ik kan als particulier hier niet meer in beleggen, want PRIIPS

Het antwoord lijkt wel erg op het standaard antwoord op de vraag of je vanuit de EU in een fonds zonder KIID kan beleggen.
Dit geval is anders natuurlijk, er is wel een KIID. Alleen kijkt de broker op de verkeerde plek of heeft de nieuwe KIID nog niet verwerkt. Je kan ze natuurlijk gewoon in de juiste richting wijzen via een antwoord op dit antwoord.

[RichieB]

Dat was een kort uitstapje naar IBKR. Ik ga weer terug naar mijn veilige Rabobank Beleggingsrekening voor AVIAW.

[Pistachenootje]

RichieB schreef op dinsdag 29 november 2022 @ 18:07:
Dat was een kort uitstapje naar IBKR. Ik ga weer terug naar mijn veilige Rabobank Beleggingsrekening voor AVIAW.

Die 'grote farce' die gewoon in olie belegt?

Ik dacht dat je zo anti-olie was. Misschien is Fitvermogen/NN enhanced index beter?

[Darses]

@DJustin (en @RichieB en anderen die in AVIAW participeren) Inmiddels een week verder, maar nog geen reactie van IBKR waarom AVIAW onbeschikbaar is. In mijn bericht heb ik al gewezen op de locatie van de juiste documenten, dus hopelijk betekend de lange reactietijd dat er op de achtergrond gewoon aan gewerkt wordt...

[RichieB]

Pistachenootje schreef op dinsdag 29 november 2022 @ 19:47:
[...]

Die 'grote farce' die gewoon in olie belegt?

De farce is dat het "duurzaam" heet, niet dat ik er in beleg.

Ik dacht dat je zo anti-olie was. Misschien is Fitvermogen/NN enhanced index beter?

Ik heb ooit verzekeringen bij NN gehad.. nee, daar ga ik mijn geld niet naartoe brengen.