Absurde offertes voor uitbouw + kantoor

[WiseGuy!]

Zonder hier het hele bestek neer te gaan schrijven wil ik toch eens van mede Tweakers horen hoe ze hier tegenaan kijken.

Wij willen onze woning uitbreiden aan de achterkant. Tekeningen zijn door mijzelf gemaakt, constructieberekeningen heb ik laten maken door constructeur en vergunningen hiervoor zijn binnen. Bestek is door mij geschreven, alles in detail uitgeschreven tot en met de laatste WCD toe.

Het gaat om uitbreiden van woonkamer, waarbij een deel van die uitbouw als nieuwe bijkeuken zal dienen. Totaal 7 meter breed, 4 meter diep. Doorbraak achtergevel met stalen ligger HEA160, l=4000. Voorzien van plat dak met EPDM en open houten gevelbekleding. Binnenwand van kalkzandsteen. Het is dus hybride HSB. Fundering op staal, ps combinatievloer en dekvloer met vloerverwarming. RC=4,5. Isolatie glaswol 170mm, dak afschot 200-150 xps. Qua installatiewerk mag je van standaard uitgaan (iets van 15 stopcontacten, utp, aansluiten vloerverwarmingen en aanleggen extra gasleiding tbv gashaard.

1x velux daglichtkoepen van 60x60. Verder komt er een aluminium hefschuifpui in van ongeveer 3,5m breed.

De huidige bijkeuken wordt veranderd in badkamer. Materiaal hiervoor (sanitair, tegels) heb ik al. Maar moet getegeld opgeleverd worden. Afmonteren en kitten doe ik zelf. Wanden woonkamer stucwerk sausklaar. Plafond zelfde verhaal.

Daarnaast nog een nieuwe geïsoleerde schuur die ik als kantoor ga gebruiken. Afmetingen 5x3. Gefundeerd op staal, HSB opbouw met plat dak. 1x aluminium buitendeur en raam van plm 2200x800. Binnenkant afwerken met multiplex, dus geen stucwerk. Elektra mag opbouw worden. Vloer voorzien van vloerverwarming en aansluiten op bestaand.

Nu heb ik een budget beschikbaar en daarbij ben ik uitgegaan van het volgende:

Oppervlakte is 7x4 + 5x3 = 43m2. Oftewel ongeveer 110m3. Een luxe afwerkingsniveau per m3 gerekend van rond de 800 euro. Dan zou je dit dus neer moeten kunnen zetten voor 110x750=82.500 euro. Terrein is makkelijk bereikbaar voor materieel.

Maak ik nu een enorme rekenfout of is het normaal dat er offertes van rond de 180.000 euro op de mat vallen?

[Ernemmer]

Zonder het zien van de offertes is er moeilijk over te oordelen.

[WiseGuy!]

Ernemmer schreef op woensdag 17 februari 2021 @ 16:44:
Zonder het zien van de offertes is er moeilijk over te oordelen.

Is dat echt zo? De offertes omvatten het door mij omschreven werk. Verder weinig bijzonderheden. Grootste posten zitten in installateurs (gemiddeld 22k) en de kozijnen (15k) Het is - naar mijn weten - best een normaal bedrag om met 750 euro per m3 te rekenen? Voor 180.000 kan ik zelfs een nieuw huis van 100m2 laten bouwen.

[Hackus]

@WiseGuy! oa hier al gekeken ?
https://www.verbouwkosten.com/aanbouw/prijs/

[WiseGuy!]

Hackus schreef op woensdag 17 februari 2021 @ 16:48:
@WiseGuy! oa hier al gekeken ?
https://www.verbouwkosten.com/aanbouw/prijs/

Thanks voor de tip, maar die heb ik idd bekeken. Mede de reden dat ik denk: 'zie ik iets over het hoofd?' Want ook daar worden bedragen genoemd die ik zou verwachten. Sterker nog: die ruim onder mijn budget liggen.

Ik snap wel dat aannemers het momenteel voor het uitkiezen hebben en dat een dergelijk hoge offerte ook meer is van 'we hebben er geen zin in'.

[Voor 29% gewijzigd door WiseGuy! op 17-02-2021 16:59]

[loeberce]

Aannemers die allemaal druk zijn en de hoofdprijs vragen?

[bie100]

WiseGuy! schreef op woensdag 17 februari 2021 @ 16:42:


Maak ik nu een enorme rekenfout of is het normaal dat er offertes van rond de 180.000 euro op de mat vallen?

tien jaar geleden was het niet normaal nee

nou vragen ze de hoofdprijs ze hebben toch werk genoeg

[Hackus]

WiseGuy! schreef op woensdag 17 februari 2021 @ 16:49:
[...]


Thanks voor de tip, maar die heb ik idd bekeken. Mede de reden dat ik denk: 'zie ik iets over het hoofd?' Want ook daar worden bedragen genoemd die ik zou verwachten.

Ik snap wel dat aannemers het momenteel voor het uitkiezen hebben en dat een dergelijk hoge offerte ook meer is van 'we hebben er geen zin in'.

Zou de offertes goed doorlezen, of ze geheel overeenkomen met wat jij wilt, eo zelf gaat doen

[Craven]

Zelf weinig verstand van maar heb je rekening gehouden met corona en de huidige werkdruk bij aannemers? Iedereen wilt plots zijn huis verbouwen. Kwestie van vraag & aanbod dus ze kunnen veel meer vragen.

[WiseGuy!]

Ja, ik ken marktwerking. Maar dan nog.... 1600 euro per m3. Er zullen wel genoeg mensen zijn die klakkeloos de offerte tekenen, anders houdt dit geen stand. Maar ik ben meer op zoek naar hoe de ervaringen hier zijn? Zijn er mensen die ook zulke bedragen betaald hebben? Het is in de regio Noord overigens (Friesland/Groningen/Drenthe).

Ik ben zelf heel handig, maar ik heb zelf niet zo'n trek om een jaar lang in m'n eigen verbouwing te zitten. Dus dit is ook de eerste keer dat ik überhaupt ergens een aannemer voor inschakel.

[WiseGuy!]

Hackus schreef op woensdag 17 februari 2021 @ 16:51:
[...]


Zou de offertes goed doorlezen, of ze geheel overeenkomen met wat jij wilt, eo zelf gaat doen

Offertes komen wel overeen. Ik heb zelf bestek geschreven met daarin alle afwerkstaten, materialen benoemd. De offertes die ik heb gekregen zijn allemaal volgens Stabu dus zijn goed te vergelijken. Tuurlijk, de 1 heeft er twee keer de bouwkeet op staan en de ander een post 'algemeen' enzo, maar dat is peanuts op de hele offerte.

[WiseGuy!]

bie100 schreef op woensdag 17 februari 2021 @ 16:50:
[...]


tien jaar geleden was het niet normaal nee

nou vragen ze de hoofdprijs ze hebben toch werk genoeg

Er komt een tijd dat ze consumenten die willen investeren weer hard nodig hebben. Ik vind dit voor de aannemerij niet echt reclame.

[BCC]

WiseGuy! schreef op woensdag 17 februari 2021 @ 16:56:
Ja, ik ken marktwerking. Maar dan nog.... 1600 euro per m3. Er zullen wel genoeg mensen zijn die klakkeloos de offerte tekenen, anders houdt dit geen stand. Maar ik ben meer op zoek naar hoe de ervaringen hier zijn? Zijn er mensen die ook zulke bedragen betaald hebben? Het is in de regio Noord overigens (Friesland/Groningen/Drenthe).

Ik ben zelf heel handig, maar ik heb zelf niet zo'n trek om een jaar lang in m'n eigen verbouwing te zitten. Dus dit is ook de eerste keer dat ik überhaupt ergens een aannemer voor inschakel.

Zolang de rente stand laag is, en mensen thuis vast zitten in hun huisje, is 1600 euro per m3 ook het nieuwe normaal ben ik bang

[bie100]

BCC schreef op woensdag 17 februari 2021 @ 16:59:
[...]

Zolang de rente stand laag is, en mensen thuis vast zitten in hun huisje, is 1600 euro per m3 ook het nieuwe normaal ben ik bang

nee oké maar zo werkt het wel nu hoge prijzen lange wachttijden

[JvS]

Ik zal het je laten weten. Ben nu in Utrecht een offerte aan het vragen voor een dakopbouw van 4,5x8 meter op een huisje uit 1910, met dakkapelletje, een beetje klassiek metselwerk, twee kamers en verplaatsen van een CV ketel, dakdoorbraak, extra trap plaatsen. frans balkonnetje en 'dakkapel'. Schilderklaar opgeleverd inderdaad.

Ik verwacht 70k als offerte eerlijk gezegd. Ik schat dat het 60-75m3 is, dus zit wat hoger dan die 800/m3 wel.

[Jaaap]

Moet het persé nu?
ls je een jaartje wacht zullen de prijzen weer iets genormaliseerd zijn.

[WiseGuy!]

Jaaap schreef op woensdag 17 februari 2021 @ 17:20:
Moet het persé nu?
ls je een jaartje wacht zullen de prijzen weer iets genormaliseerd zijn.

Neuh, dat geef ik ze ook wel mee. Hoeft niet volgende maand. Al zou voor december wel prettig zijn. En ik vind 'genormaliseerd' nog wel een dingetje. Dat zou betekenen dat het nu 250% overpriced is. Let wel: ik ben al vanaf september met aannemers in gesprek. Het is dus niet zo dat ik ze gisteren heb gebeld of ze morgen kunnen beginnen.

[Voor 13% gewijzigd door WiseGuy! op 17-02-2021 17:31]

[frisianstar]

WiseGuy! schreef op woensdag 17 februari 2021 @ 16:42:
Zonder hier het hele bestek neer te gaan schrijven wil ik toch eens van mede Tweakers horen hoe ze hier tegenaan kijken.

Wij willen onze woning uitbreiden aan de achterkant. Tekeningen zijn door mijzelf gemaakt, constructieberekeningen heb ik laten maken door constructeur en vergunningen hiervoor zijn binnen. Bestek is door mij geschreven, alles in detail uitgeschreven tot en met de laatste WCD toe.

Het gaat om uitbreiden van woonkamer, waarbij een deel van die uitbouw als nieuwe bijkeuken zal dienen. Totaal 7 meter breed, 4 meter diep. Doorbraak achtergevel met stalen ligger HEA160, l=4000. Voorzien van plat dak met EPDM en open houten gevelbekleding. Binnenwand van kalkzandsteen. Het is dus hybride HSB. Fundering op staal, ps combinatievloer en dekvloer met vloerverwarming. RC=4,5. Isolatie glaswol 170mm, dak afschot 200-150 xps. Qua installatiewerk mag je van standaard uitgaan (iets van 15 stopcontacten, utp, aansluiten vloerverwarmingen en aanleggen extra gasleiding tbv gashaard.

1x velux daglichtkoepen van 60x60. Verder komt er een aluminium hefschuifpui in van ongeveer 3,5m breed.

De huidige bijkeuken wordt veranderd in badkamer. Materiaal hiervoor (sanitair, tegels) heb ik al. Maar moet getegeld opgeleverd worden. Afmonteren en kitten doe ik zelf. Wanden woonkamer stucwerk sausklaar. Plafond zelfde verhaal.

Daarnaast nog een nieuwe geïsoleerde schuur die ik als kantoor ga gebruiken. Afmetingen 5x3. Gefundeerd op staal, HSB opbouw met plat dak. 1x aluminium buitendeur en raam van plm 2200x800. Binnenkant afwerken met multiplex, dus geen stucwerk. Elektra mag opbouw worden. Vloer voorzien van vloerverwarming en aansluiten op bestaand.

Nu heb ik een budget beschikbaar en daarbij ben ik uitgegaan van het volgende:

Oppervlakte is 7x4 + 5x3 = 43m2. Oftewel ongeveer 110m3. Een luxe afwerkingsniveau per m3 gerekend van rond de 800 euro. Dan zou je dit dus neer moeten kunnen zetten voor 110x750=82.500 euro. Terrein is makkelijk bereikbaar voor materieel.

Maak ik nu een enorme rekenfout of is het normaal dat er offertes van rond de 180.000 euro op de mat vallen?

De offerte van mijn nieuwe (zadeldak)woning van cirka 9x11 meter, klassiek gemetseld, was 2 jaar geleden Euro 185.000,= (Bouwbedrijf Stellingwerf te Elsloo, Friesland)
NB dit is zonder alle technische installaties, tegelwerk en schilderwerk... en de binnen betimmering, scheidingswanden, deuren e.d. op de verdieping want dat doe ik zelf.

Ik had eerder 2 andere offertes die echter 40.000 euro verschil hadden, daarop heb ik een bouwkundig adviseur gevraagd om een offerte te maken op basis van mijn schetsen, hij kwam uit op Euro 180.000,=,
Dit advies koste mij naar ik meen 800 euro, maar ik wist wel waar ik aan toe was.

[Ernemmer]

Jaaap schreef op woensdag 17 februari 2021 @ 17:20:
Moet het persé nu?
ls je een jaartje wacht zullen de prijzen weer iets genormaliseerd zijn.

Dat denk ik eigenlijk niet, er is nergens goed personeel te krijgen, er moet aankomende jaren meer gebouwd worden en de vergrijzing gaat hard in de bouw.

[sjorsjes]

Mijn aanbouw van afgelopen jaar was €1850 per m2 €720 per m3. Casco.

[Voor 17% gewijzigd door sjorsjes op 17-02-2021 18:56]

[WiseGuy!]

frisianstar schreef op woensdag 17 februari 2021 @ 17:33:
[...]


De offerte van mijn nieuwe (zadeldak)woning van cirka 9x11 meter, klassiek gemetseld, was 2 jaar geleden Euro 185.000,= (Bouwbedrijf Stellingwerf te Elsloo, Friesland)
NB dit is zonder alle technische installaties, tegelwerk en schilderwerk... en de binnen betimmering, scheidingswanden, deuren e.d. op de verdieping want dat doe ik zelf.

Ik had eerder 2 andere offertes die echter 40.000 euro verschil hadden, daarop heb ik een bouwkundig adviseur gevraagd om een offerte te maken op basis van mijn schetsen, hij kwam uit op Euro 180.000,=,
Dit advies koste mij naar ik meen 800 euro, maar ik wist wel waar ik aan toe was.

Dank voor je reactie. Dit gaat dan dus om een complete woning met verdieping, neem ik aan. Precies wat ik bedoel toen ik zei dat ik voor het bedrag een hele woning kan zetten.. pfff

[WiseGuy!]

sjorsjes schreef op woensdag 17 februari 2021 @ 18:49:
Mijn aanbouw van afgelopen jaar was ook €1850 per m2. Casco.

Ja per vierkante meter is prima! Mijn offertes zitten op € 4100 per m2 (1800 per m3). Nogal een verschil dus...

[sjorsjes]

Ah verkeerd gelezen

[The Eagle]

WiseGuy! schreef op woensdag 17 februari 2021 @ 18:49:
[...]


Dank voor je reactie. Dit gaat dan dus om een complete woning met verdieping, neem ik aan. Precies wat ik bedoel toen ik zei dat ik voor het bedrag een hele woning kan zetten.. pfff

En dat klopt in jouw regio ook. Point being: iedere willekeurige aannemer uit jouw regio kan de provincie uit en elders waar nog veel meer vraag is de hoofdprijs verdienen met klussen, en dus doen ze dat ook. En dus wordt jouw klus ineens ook duurder.
Alleen is voor iemand in Amsterdam met een pand van 4 miljoen een bedrag van 180k kinderspel, en voor jou niet.

[Señor Sjon]

Titel onttaged en sensatieloos gemaakt

Zie dat je twee onderdelen hebt plus eigenlijk een renovatie van de begane grond. Het is wat misleidend om dit op 'dure' uitbouw te gooien als er ook nog een kantoor bij komt in de tuin, hele bg gestuukt, kitklare badkamer, etc.

[Voor 60% gewijzigd door Señor Sjon op 17-02-2021 19:18]

[Sport_Life]

Jaaap schreef op woensdag 17 februari 2021 @ 17:20:
Moet het persé nu?
ls je een jaartje wacht zullen de prijzen weer iets genormaliseerd zijn.

Over een jaartje gaan ze beginnen aan een miljoen woningen, met name sociaal (waar de aannemer niets op verdient) dus denk eerder dat je beter kunt opschieten .

Misschien kun je je vraag droppen of m3 prijzen zoeken in het zelfbouw topic .

[WiseGuy!]

Señor Sjon schreef op woensdag 17 februari 2021 @ 19:14:
[mbr]Titel onttaged en sensatieloos gemaakt [/]

Zie dat je twee onderdelen hebt plus eigenlijk een renovatie van de begane grond. Het is wat misleidend om dit op 'dure' uitbouw te gooien als er ook nog een kantoor bij komt in de tuin, hele bg gestuukt, kitklare badkamer, etc.

Nou hele renovatie is niet aan de orde. Hele bg stucen ook niet. Het enige dat er intern gebeurd is dat de bestaande bijkeuken een badkamer wordt. Muren hoeven niet weg, deur blijft bestaand. Enkel moet dat dus betegeld worden en van een beetje installatiewerk voorzien worden. Wat overigens peanuts is, want afvoer en ketel etc zit al in die ruimte. En twee onderdel, dat klopt. Heb ik ook benoemd en is m.i. Niet van belang. Heb de meters allemaal meegerekend. Badkamer monteren en installeren doe ik notabene zelf.

[WiseGuy!]

Sport_Life schreef op woensdag 17 februari 2021 @ 19:42:
[...]

Over een jaartje gaan ze beginnen aan een miljoen woningen, met name sociaal (waar de aannemer niets op verdient) dus denk eerder dat je beter kunt opschieten .

Misschien kun je je vraag droppen of m3 prijzen zoeken in het zelfbouw topic .

Dat is dus ook de reden van mijn post. Ik wil graag van anderen horen wat ze per kuub betaald hebben.

[Cyriel85]

Misschien tijd voor een verificatie gesprek? Kan me ergens voorstellen dat ook je opbouw van bestek zorgt voor kosten verhoging, dat je kan vragen waarom het zo duur is en hoe het goedkoper kan?

[WiseGuy!]

Cyriel85 schreef op woensdag 17 februari 2021 @ 19:58:
Misschien tijd voor een verificatie gesprek? Kan me ergens voorstellen dat ook je opbouw van bestek zorgt voor kosten verhoging, dat je kan vragen waarom het zo duur is en hoe het goedkoper kan?

Ja dat heb ik ook aangegeven. Punt is echter dat ze aangeven dat het gat tussen budget en offerte dusdanig is dat we ‘daar niet uit gaan komen’

Denk ook wel dat bestek kostenverhogend is, maar dan is er iig geen misverstand over materialen en afwerkingsniveau. Ik wil exact bepalen wat ik krijg voor mn geld. Het gaat immers niet om een bos wortels.

[Voor 3% gewijzigd door WiseGuy! op 17-02-2021 20:59]

[BastaRhymez]

En in plaats van een compleet uitgewerkt bestek op tafel te gooien, eens om de tafel gaan met een aannemer? Laat de aannemer "meedenken" (waarbij jij nog steeds kan sturen op hetgeen je wilt).

Nu wordt alles afgeprijsd tegen extreem hoge tarieven. Wellicht dat een andere oplossing (die net zo goed kan zijn) goedkoper is voor de aannemer en dus voor jou.

Nu gaan over alle prijzen nog een toeslag en daar gaat nog een keer hun ak + w&r overheen.

Aan de andere kant, als je het zelf kan doen... ik zou voor 100k graag een jaartje in de zooi willen zitten hoor

[di-Rossi]

Op dit moment zit ik in een verbouwing, dakopbouw. Ca. 25m2 vloeroppervlak hoogte >2,6m voor ongeveer €700m3
Afwerking stucwerk incl. gespoten plafonds. Incl. installatiewerk elektra compleet nieuw 8 wcd, netwerk aanleg, geen aanpassing van groepen in de meterkast. aanpassing vloerverwarming en CV. Incl. Sloopwerk bestaand dak. In NH

De offerte bedragen lijken mij heel hoog, dus iets in het traject zorgt voor een prijsopdrijvend effect. Ik heb vooraf ook aannemers over de vloer gehad en vanuit hun de beste oplossing laten aandragen. Daar over gaan onderhandelen en ja tegen gezegd. Ik heb ze ook vrij gelaten in de periode voor uitvoering zodat ze dit optimaal konden inplannen.

Ik denk dat jouw bestek ervoor zorgt dat je de aannemer "dwingt" in jou keurslijf mee te gaan (moet het bijv. per se HSB zijn?) ook kan het bestek ervoor zorgen dat de aannemer denkt ik ben 1 van de velen die wordt aangevraagd dus ik flans even een offerte in elkaar.

Ik zou het dus omdraaien en een aannemer met jou eisen zelf de oplossing laten bepalen.

[EdwinC]

Ik heb vorig jaar mijn gehele onderverdieping verbouwd en ik kreeg soortegelijke offertes binnen. Ik heb er uiteindelijk voor gekozen om alles in eigen beheer te doen. Dus zelf installateur regelen zelf tegelzetter regelen etc. etc. Verder heb ik het sloopwerk en div. elektrawerk zelf gedaan.

Hierdoor heb je ook meer keuze vrijheid voor de aanschaf van materialen (wat ik overigens ook bijna allemaal zelf heb gedaan).

Het kost je natuurlijk wel de tijd voor het organisatorische werk. Maar dat gaf mij ook wel meer gevoel van controle over de voortgang.

Alles bij elkaar scheelde het mij bijna de helft in kosten met de orignele offertes.

[Voor 10% gewijzigd door EdwinC op 18-02-2021 09:05]

[Aurum]

Jeetje, Wij gaan in maart beginnen met bouwen van onze Casco woning. Dat is dan wel een hele woning maar voor 236 m2 woonoppervlakte betalen wij 240.000. Niet perse vergelijkbaar met een aanbouw maar te bizar voor worden dat ze je 180.000 ervoor willen vragen.

Wij bouwen in Noord-holland noord.

[WiseGuy!]

EdwinC schreef op donderdag 18 februari 2021 @ 09:03:
Ik heb vorig jaar mijn gehele onderverdieping verbouwd en ik kreeg soortegelijke offertes binnen. Ik heb er uiteindelijk voor gekozen om alles in eigen beheer te doen. Dus zelf installateur regelen zelf tegelzetter regelen etc. etc. Verder heb ik het sloopwerk en div. elektrawerk zelf gedaan.

Hierdoor heb je ook meer keuze vrijheid voor de aanschaf van materialen (wat ik overigens ook bijna allemaal zelf heb gedaan).

Het kost je natuurlijk wel de tijd voor het organisatorische werk. Maar dat gaf mij ook wel meer gevoel van controle over de voortgang.

Alles bij elkaar scheelde het mij bijna de helft in kosten met de orignele offertes.

Dank voor je reactie. Nu weet ik niet in hoeverre dit te vergelijken is, want wij willen plat gezegd een uitbouw en een losse 'schuur'. In principe is dat - op het aansluiten en aanhelen van bestaand - vrij recht toe recht aan.

Alles in eigen beheer doen overweeg ik uiteraard ook met dergelijke bedragen. Materialen inkopen is het werk niet, ik weet precies wat ik wil hebben en laat dan alles bezorgen. Het enige waar ik een beetje meezit is dat ik de stalen ligger en het aansluiten van het nieuwe bouwwerk op bestaand (zodat je later niet een scheurenpaleis krijgt) wat 'gevoelig' vindt. Daarnaast heb je nog de aluminium hefschuifpui en ramen/deuren. Dat zou ik ook liever uitbesteden.

Punt is natuurlijk ook dat zolang er mensen zijn die de bedragen betalen ("Doen we toch via de hypotheek, lekker goedkoop" ) ik het nakijken heb. Beslist niet arrogant bedoeld, maar ik krijg ook sterk het idee dat een aannemer piekfijn aanvoelt of je er als opdrachtgever zelf een beetje kijk op hebt of niet (en of er dus easy money te maken valt). Zucht. Als ik er zo nog eens over nadenk lijkt het wel of ze gewoon de verkoopprijs per m2 in de buurt hebben opgezocht en dat hebben gebruikt voor de offerte. Komt akelig dicht in de buurt.

Punt is dat wij de verbouwing niet met een hypotheek financieren, maar er gewoon hard voor gespaard hebben. Sure, met het onderpand kan ik die 180k makkelijk financieren, maar ik laat me liever geen poot uitdraaien...

[Voor 20% gewijzigd door WiseGuy! op 18-02-2021 09:32]

[Ora et Labora]

WiseGuy! schreef op donderdag 18 februari 2021 @ 09:15:
[...]


Dank voor je reactie. Nu weet ik niet in hoeverre dit te vergelijken is, want wij willen plat gezegd een uitbouw en een losse 'schuur'. In principe is dat - op het aansluiten en aanhalen van bestaand - vrij recht toe recht aan.

Alles in eigen beheer doen overweeg ik uiteraard ook met dergelijke bedragen. Materialen inkopen is het werk niet, ik weet precies wat ik wil hebben en laat dan alles bezorgen. Het enige waar ik een beetje meezit is dat ik de stalen ligger en het aansluiten van het nieuwe bouwwerk op bestaand (zodat je later niet een scheurenpaleis krijgt) wat 'gevoelig' vindt. Daarnaast heb je nog de aluminium hefschuifpui en ramen/deuren. Dat zou ik ook liever uitbesteden.

Punt is natuurlijk ook dat zolang er mensen zijn die de bedragen betalen ("Doen we toch via de hypotheek, lekker goedkoop" ) ik het nakijken heb. Beslist niet arrogant bedoeld, maar ik krijg ook sterk het idee dat een aannemer piekfijn aanvoelt of je er als opdrachtgever zelf een beetje kijk op hebt of niet (en of er dus easy money te maken valt). Zucht. Als ik er zo nog eens over nadenk lijkt het wel of ze gewoon de verkoopprijs per m2 in de buurt hebben opgezocht en dat hebben gebruikt voor de offerte. Komt akelig dicht in de buurt.

Punt is dat wij de verbouwing niet met een hypotheek financieren, maar er gewoon hard voor gespaard hebben. Sure, met het onderpand kan ik die 180k makkelijk financieren, maar ik laat me liever geen poot uitdraaien...

Afgelopen jaar ook veel verbouwingen gehad, mijn ervaring met aannemers is dat als je ze een compleet bestek voorschoteld, precies hoe je het wilt hebben met materialen en al ze een stuk duurder zijn dan als je ze laat langskomen, advies vraagt, ze laat meedenken en alsnog krijgt hetgeen je wilt.

[WiseGuy!]

Ora et Labora schreef op donderdag 18 februari 2021 @ 09:25:
[...]

Afgelopen jaar ook veel verbouwingen gehad, mijn ervaring met aannemers is dat als je ze een compleet bestek voorschoteld, precies hoe je het wilt hebben met materialen en al ze een stuk duurder zijn dan als je ze laat langskomen, advies vraagt, ze laat meedenken en alsnog krijgt hetgeen je wilt.

Die indruk krijg ik idd ook. Denk erover om nog een aannemer uit te nodigen en dan idd zonder tekeningen en bestek te bespreken wat we willen. Punt is alleen dat ik bang ben voor eindeloze discussies "jaaaa, zo had ik het niet bedoeld...". De meer- minderwerk val zeg maar.

[loeberce]

WiseGuy! schreef op donderdag 18 februari 2021 @ 09:28:
[...]


Die indruk krijg ik idd ook. Denk erover om nog een aannemer uit te nodigen en dan idd zonder tekeningen en bestek te bespreken wat we willen. Punt is alleen dat ik bang ben voor eindeloze discussies "jaaaa, zo had ik het niet bedoeld...". De meer- minderwerk val zeg maar.

Kijk dan eens aan welke onderdelen je eventueel concessies zou willen doen om de aannemer meer vrijheid te geven. Als je alles dicht timmert dan is er nul ruimte voor hem om te optimaliseren.

[Ernemmer]

Als je de offertes nu eens post kunnen we kijken waarom ze zo duur zijn en wat er dan zo duur is.

[WiseGuy!]

loeberce schreef op donderdag 18 februari 2021 @ 09:33:
[...]

Kijk dan eens aan welke onderdelen je eventueel concessies zou willen doen om de aannemer meer vrijheid te geven. Als je alles dicht timmert dan is er nul ruimte voor hem om te optimaliseren.

Concessies... dat zou dan eigenlijk alleen maar kunnen zitten in de gevelbekleding en deur/kozijn? Voor de rest is het allemaal standaard kalkzandsteen en beton. Installatiewerk is ook niet bijzonder.

[loeberce]

WiseGuy! schreef op donderdag 18 februari 2021 @ 09:35:
[...]


Concessies... dat zou dan eigenlijk alleen maar kunnen zitten in de gevelbekleding en deur/kozijn? Voor de rest is het allemaal standaard kalkzandsteen en beton. Installatiewerk is ook niet bijzonder.

We kennen jouw bestek niet, dus misschien heb je wel een exotische fabrikant of dikte kalkzandsteen opgegeven waardoor die post heel duur is. Vind je het waard om kalkzandsteen te specificeren, of mag iets anders ook? Als je met die gedachte nog eens door je bestek kijkt is er vast wel wat te optimaliseren, zonder dat je inboet aan het gewenste kwaliteitsniveau.

[Gebanned]

Bekijk het eens vanuit de aannemer. Als jijaannemer was en kon kiezen tussen:
* een gedetailleerd bestek afprijzen van een opdrachtgever die precies weet wat hij wil (en vervolgens het risico lopen op een hoop gedoe als er in het werk ineens iets anders blijkt te zijn dan op papier stond);
*of een opdracht aannemen met daarin de vrijheid om iets te bouwen op de manier waar ik goede ervaring mee heb; in combinatie met een opdrachtgever die zich niet al te druk kan maken over de laatste details.

Waar zou jij voor kiezen? En bovenop welke offerte zet je een extra marge om eventueel gedoe vast in te calculeren?

[WiseGuy!]

loeberce schreef op donderdag 18 februari 2021 @ 09:39:
[...]

We kennen jouw bestek niet, dus misschien heb je wel een exotische fabrikant of dikte kalkzandsteen opgegeven waardoor die post heel duur is. Vind je het waard om kalkzandsteen te specificeren, of mag iets anders ook? Als je met die gedachte nog eens door je bestek kijkt is er vast wel wat te optimaliseren, zonder dat je inboet aan het gewenste kwaliteitsniveau.

Ik snap je punt hoor, bedankt. Daar zou ik nog wel een keertje naar kunnen kijken. Maar is 'gewoon' standaard Calduran in een voorkomende maat L150/148. Kalkzandsteen wel een vereiste ja. Enerzijds vanwege de dampdoorlatende kwaliteit (ivm de gevelafwerking) en anderzijds omdat ik niet met bijv. oranje gruis wil zitten als ik een gat in de muur boor.

[WiseGuy!]

Gebanned schreef op donderdag 18 februari 2021 @ 09:43:
Bekijk het eens vanuit de aannemer. Als jijaannemer was en kon kiezen tussen:
* een gedetailleerd bestek afprijzen van een opdrachtgever die precies weet wat hij wil (en vervolgens het risico lopen op een hoop gedoe als er in het werk ineens iets anders blijkt te zijn dan op papier stond);
*of een opdracht aannemen met daarin de vrijheid om iets te bouwen op de manier waar ik goede ervaring mee heb; in combinatie met een opdrachtgever die zich niet al te druk kan maken over de laatste details.

Waar zou jij voor kiezen? En bovenop welke offerte zet je een extra marge om eventueel gedoe vast in te calculeren?

Kennelijk werkt het inderdaad zo. Maar ja, the devil is in the details. Als ik straks met een C-merk aluminium schuifpui zit word ik daar niet heel vrolijk van als de boel weer eens aanloopt. Of dat ik na een jaar van die fraaie uitlopers en verzwakking in de houten gevelbekleding krijg omdat de aannemer dacht dat het met een spijkerpistool sneller monteren was.

Maar eens: deze insteek lijkt me klauwen met geld te kosten.

[Xanaroth]

WiseGuy! schreef op woensdag 17 februari 2021 @ 16:42:
Zonder hier het hele bestek neer te gaan schrijven wil ik toch eens van mede Tweakers horen hoe ze hier tegenaan kijken.

Wij willen onze woning uitbreiden aan de achterkant. Tekeningen zijn door mijzelf gemaakt, constructieberekeningen heb ik laten maken door constructeur en vergunningen hiervoor zijn binnen. Bestek is door mij geschreven, alles in detail uitgeschreven tot en met de laatste WCD toe.

Het gaat om uitbreiden van woonkamer, waarbij een deel van die uitbouw als nieuwe bijkeuken zal dienen. Totaal 7 meter breed, 4 meter diep. Doorbraak achtergevel met stalen ligger HEA160, l=4000. Voorzien van plat dak met EPDM en open houten gevelbekleding. Binnenwand van kalkzandsteen. Het is dus hybride HSB. Fundering op staal, ps combinatievloer en dekvloer met vloerverwarming. RC=4,5. Isolatie glaswol 170mm, dak afschot 200-150 xps. Qua installatiewerk mag je van standaard uitgaan (iets van 15 stopcontacten, utp, aansluiten vloerverwarmingen en aanleggen extra gasleiding tbv gashaard.

1x velux daglichtkoepen van 60x60. Verder komt er een aluminium hefschuifpui in van ongeveer 3,5m breed.

De huidige bijkeuken wordt veranderd in badkamer. Materiaal hiervoor (sanitair, tegels) heb ik al. Maar moet getegeld opgeleverd worden. Afmonteren en kitten doe ik zelf. Wanden woonkamer stucwerk sausklaar. Plafond zelfde verhaal.

Daarnaast nog een nieuwe geïsoleerde schuur die ik als kantoor ga gebruiken. Afmetingen 5x3. Gefundeerd op staal, HSB opbouw met plat dak. 1x aluminium buitendeur en raam van plm 2200x800. Binnenkant afwerken met multiplex, dus geen stucwerk. Elektra mag opbouw worden. Vloer voorzien van vloerverwarming en aansluiten op bestaand.

Nu heb ik een budget beschikbaar en daarbij ben ik uitgegaan van het volgende:

Oppervlakte is 7x4 + 5x3 = 43m2. Oftewel ongeveer 110m3. Een luxe afwerkingsniveau per m3 gerekend van rond de 800 euro. Dan zou je dit dus neer moeten kunnen zetten voor 110x750=82.500 euro. Terrein is makkelijk bereikbaar voor materieel.

Maak ik nu een enorme rekenfout of is het normaal dat er offertes van rond de 180.000 euro op de mat vallen?

Het eerste wat mij opvalt is het extreme detail, alsof je een gigantische marktpartij bent (alsof je een gemeente bent en een hele straat laat opbouwen) en helemaal de allergische reactie op het woord 'bestek'. Hoe meer er op papier staat, hoe minder ruimte er is voor flexibiliteit en redelijkheid. Zoals je zelf zegt: alles neergezet tot de laatste WCD aan toe.

Stel je voor ze zitten er straks 2cm naast kwa locatie of iets knulligs. Helaas, staat op papier. Mogen ze de hele muur open breken en aanpassen (of korting accepteren). Dat betekend voor een aannemer heel veel risico.
Dat leidt er dan automatisch toe dat je geen 'particulier' prijs krijgt maar 'private partij' prijs. Die zijn altijd aanzienlijk hoger. Ik verwacht dat als je op een normale manier uitvraag doet de prijzen al heel erg anders kunnen worden.


Volgende wat mij opvalt is je hoge luxe afwerkingsniveau. Je vraagt om vloerverwarming aanpassen en daarbij in nog te realiseren nieuw gebouw aan te leggen, alle wanden/plafonds afwerken, werk in de badkamer.. Oh la la. Dat stukje badkamer is alleen al 5-10k denk ik. Vloerverwarming zal ook zo in die richting van 15k zijn (+2e CV ketel voor dat vrijstaande kantoor, want je gaat geen LTV leiding door koude grond laten lopen hoop ik), stucwerk wanden+plafonds idem (5k). Dan nog zaken als speciale schuifpui/lichtkoepel (weer 5k) en al helemaal die gasleiding (serieus, vanaf meterkast de vloer openbreken waar al vloerverwarming in ligt? halllooo risico marge bonus verdubbelaar).

Ik zit al zo op >40k voor slechts de afwerkingen aan de binnenkant, en dan heb ik nog niet eens gekeken naar zaken als kosten voor de isolatie, elektra, aanpassingen groepenkast. Zou niet verbaasd zijn als er zo nog eens 10k bij komt. Totaal ga je zo >45k, laten we dat afronden op 50k.


Daarbij vraag je om uitbouw+nieuwe kantoorruimte. Zover ik weet is een beetje kale uitbouw van 7x4 zo 50k-60k.
Een vrijstaand kantoor zal helemaal rap die kant op gaan, aangezien je geen simpel houten tuinhuisje wilt maar eentje van steen met betonnen ondervloer, vloerverwarming/isolatie/... dan red je het niet met zeg de standaard 10k voor een kant en klaar houten gebouwtje. Je gaat zo naar 20k.
Ik ga al zo >75k zodat je de 2 geraamtes hebt staan. Plus dan nog de kosten voor fundering (op staal = gewoon op de grond, is daar nog grondverbetering voor nodig etc?).

Dan zitten we al zo op 125k en dan stop ik er nog geen moeite in, en praten we nog niet over het kwantificeren van winst of risico (bestek!).

[Gebanned]

WiseGuy! schreef op donderdag 18 februari 2021 @ 09:45:
[...]


Ik snap je punt hoor, bedankt. Daar zou ik nog wel een keertje naar kunnen kijken. Maar is 'gewoon' standaard Calduran in een voorkomende maat L150/148. Kalkzandsteen wel een vereiste ja. Enerzijds vanwege de dampdoorlatende kwaliteit (ivm de gevelafwerking) en anderzijds omdat ik niet met bijv. oranje gruis wil zitten als ik een gat in de muur boor.

Tsja, als je per sé Calduran in die maat wil moet je dat vooral opschrijven, maar als een kalkzandsteen binnenmuur voldoende is dan volstaat het om alleen dat in je opdrachtomschrijving te zetten.

Dan kan de aannemer namelijk naar zijn gewone leverancier(s) toe en de maatvoering gebruiken die hij prettig vind. Dat extra ritje naar de groothandel 20 km verderop om een paar stenen te halen betaal je ook.

[Haan]

180.000 / 43 = 4186 euro per vierkante meter. Vergelijk dat met de huidige waarde en oppervlakte van je huis, dat zou enigzins bij elkaar in de buurt moeten liggen.
Bij mij in de buurt (Haarlem) ligt de prijs per m2 al gauw op minimaal 4000-5000 per m2.

[WiseGuy!]

Xanaroth schreef op donderdag 18 februari 2021 @ 09:49:
[...]


Het eerste wat mij opvalt is het extreme detail, alsof je een gigantische marktpartij bent (alsof je een gemeente bent en een hele straat laat opbouwen) en helemaal de allergische reactie op het woord 'bestek'. Hoe meer er op papier staat, hoe minder ruimte er is voor flexibiliteit en redelijkheid. Zoals je zelf zegt: alles neergezet tot de laatste WCD aan toe.

Stel je voor ze zitten er straks 2cm naast kwa locatie of iets knulligs. Helaas, staat op papier. Mogen ze de hele muur open breken en aanpassen (of korting accepteren). Dat betekend voor een aannemer heel veel risico.
Dat leidt er dan automatisch toe dat je geen 'particulier' prijs krijgt maar 'private partij' prijs. Die zijn altijd aanzienlijk hoger. Ik verwacht dat als je op een normale manier uitvraag doet de prijzen al heel erg anders kunnen worden.


Volgende wat mij opvalt is je hoge luxe afwerkingsniveau. Je vraagt om vloerverwarming aanpassen en daarbij in nog te realiseren nieuw gebouw aan te leggen, alle wanden/plafonds afwerken, werk in de badkamer.. Oh la la. Dat stukje badkamer is alleen al 5-10k denk ik. Vloerverwarming zal ook zo in die richting van 15k zijn (+2e CV ketel voor dat vrijstaande kantoor), stucwerk wanden+plafonds idem (5k). Dan nog zaken als speciale schuifpui/lichtkoepel (weer 5k)

Ik zit al op >35k voor slechts de afwerkingen aan de binnenkant, en dan heb ik nog niet eens gekeken naar zaken als kosten voor de isolatie, elektra, aanpassingen groepenkast, gasleiding. Zou niet verbaasd zijn als er zo nog eens 10k bij komt. Totaal ga je zo >45k, laten we dat afronden op 50k.


Daarbij vraag je om uitbouw+nieuwe kantoorruimte. Zover ik weet is een beetje kale uitbouw van 7x4 zo 50k-60k.
Een vrijstaand kantoor zal helemaal rap die kant op gaan, aangezien je geen simpel houten tuinhuisje wilt maar eentje van steen met betonnen ondervloer, vloerverwarming/isolatie/... dan red je het niet met zeg de standaard 10k voor een kant en klaar houten gebouwtje. Je gaat zo naar 20k.
Ik ga al zo >75k zodat je de 2 geraamtes hebt staan. Plus dan nog de kosten voor fundering (op staal = gewoon op de grond, is daar nog grondverbetering voor nodig etc?).

Dan zitten we al zo op 125k en dan stop ik er nog geen moeite in, en praten we nog niet over het kwantificeren van winst of risico (bestek!).

Bedankt. Tja, luxe afwerking. Wie wil dat niet als je dergelijke bedragen uit gaat geven?

Voor wat betreft tuinkantoor: deze is 'gewoon' in houtskelet hoor, niet gemetseld. Daar hoeft ook geen aparte ketel voor, want de huidige ketel (CW6) heeft meer dan voldoende vermogen. Er ligt al vloerverwarming in de hele woning, dus er hoeft alleen maar een paar vierkante meter bij aangelegd te worden.

Maar ik wil er ook helemaal niet tegenin gaan, dit topic helpt me wel om e.e.a. wat anders te gaan formuleren (lees vrijlaten voor interpretatie van aannemer).

Trouwens, hoe vaak wordt er wel niet op gewezen om afspraken goed op papier te zetten om gedonder te voorkomen...?

[WiseGuy!]

Haan schreef op donderdag 18 februari 2021 @ 09:52:
180.000 / 43 = 4186 euro per vierkante meter. Vergelijk dat met de huidige waarde en oppervlakte van je huis, dat zou enigzins bij elkaar in de buurt moeten liggen.
Bij mij in de buurt (Haarlem) ligt de prijs per m2 al gauw op minimaal 4000-5000 per m2.

Ja, precies. Dat gaf ik net al aan in een paar posts hierboven. Zou mij niet verbazen als er zo gecalculeerd wordt. Wat in principe belachelijk is, want dat zegt niks over de bouwkosten.

[mwa]

Misschien heeft de aannemer ook een irritatie-factor ingecalculeerd?

[JanHenk]

WiseGuy! schreef op donderdag 18 februari 2021 @ 09:56:
[...]


Ja, precies. Dat gaf ik net al aan in een paar posts hierboven. Zou mij niet verbazen als er zo gecalculeerd wordt. Wat in principe belachelijk is, want dat zegt niks over de bouwkosten.

Nieuwbouwwoningen gaan ook gewoon weg voor de marktwaarde en niet voor de bouwkosten.

(Het is dan alleen nog handjeklap tussen de verkoper van de grond, projectontwikkelaar en de aannemer wie welk deel van de winst krijgt...)


Als je uitbouwt voor € 180.000 en jouw grond + opstal is € 180.000 in waarde gestegen. Dan kost het je dus enkel wat rente(verlies) en meer niet. Meteen doen, toch?

[Xanaroth]

WiseGuy! schreef op donderdag 18 februari 2021 @ 09:56:
[...]


Bedankt. Tja, luxe afwerking. Wie wil dat niet als je dergelijke bedragen uit gaat geven?

Voor wat betreft tuinkantoor: deze is 'gewoon' in houtskelet hoor, niet gemetseld. Daar hoeft ook geen aparte ketel voor, want de huidige ketel (CW6) heeft meer dan voldoende vermogen. Er ligt al vloerverwarming in de hele woning, dus er hoeft alleen maar een paar vierkante meter bij aangelegd te worden.

Maar ik wil er ook helemaal niet tegenin gaan, dit topic helpt me wel om e.e.a. wat anders te gaan formuleren (lees vrijlaten voor interpretatie van aannemer).

Trouwens, hoe vaak wordt er wel niet op gewezen om afspraken goed op papier te zetten om gedonder te voorkomen...?

Je leest mijn post niet goed. Ik heb het niet over 'luxe afwerking, wie wilt dat niet'. Ik heb het over details.

Stel de aannemer werkt liever (of heeft contacten met) een ander merk of andere standaard maten. Daar is hier geen ruimte voor, het moet volledig exact op jouw manier. Dat betekend dat je een dikke premium berekent krijgt, want risico en je kunt niet profiteren van voordelen. Jouw spullen worden immers normaal niet gebruikt, dus er geld geen korting EN wat er overblijft is restafval ipv materiaal om elders weer te gebruiken. Geen inkoopvoordeel, wel risico, das extra kosten voor jou.

Zeggen 'een dubbele wcd in de hoek, op 50cm van de grond en muur' is aardig hetzelfde als 'een dubbele wcd, merk xx type yy, aangebracht op 573 mm hoogte en 476mm vanaf de muur'. Staat zo netjes op papier, goed afgesproken.
Echter in dat 1e geval kan er samen nagedacht worden over (goedkopere) alternatieven, en geef je ook met de maatvoering aan dat er ruimte is voor aanpassing/discussie. Nog belangrijker: is het risico voor de aannemer beheersbaar.
In het 2e geval ziet de aannemer de bui al hange, 3 maanden lang terugkomen want het is nog niet volgens spec.


Als je dat doet op elk puntje (merk/type/dikte isolatie, merk/type/afmetingen bouwmateriaal, etc etc) zet je je aannemer helemaal klem. Ze kunnen niet voordelig inkopen, of werken met wat ze kennen (en dus kunnen). Daar betaal je voor.

Dat is jouw keuze, en je recht, alleen wees je bewust van dat keuzes geld kosten. Maar je komt hier vanwege de prijs, en dus is dat mijn advies: Ga met zo'n lokale aannemer praten alsof je een normaal mens bent en geen BAM/Heijmans/Boskalis.

[Voor 13% gewijzigd door Xanaroth op 18-02-2021 10:15]

[Yowzawood]

Het is ook een beetje een zinloze discussie.... je kan wel vinden dat het voor minder moet kunnen maar als je niemand kan vinden die het daarvoor ook wil doen dan ben je allen jezelf gek aan het maken.

Realiteit is dat materialen en uurlonen de laatste 1,5 jaar flink zijn gestegen, net zoals de vraag. Recente offertes zijn gewoon (veel) hoger dan ouder vergelijkingsmateriaal. Accepteren of niet uitbreiden.

Vraag nog een paar offertes aan en als die ook te hoog zijn weet je voldoende.
Of je het dan ervoor over hebt om dan nu uit te breiden kan je alleen zelf beantwoorden.

[Voor 3% gewijzigd door Yowzawood op 18-02-2021 10:12]

[EdwinC]

WiseGuy! schreef op donderdag 18 februari 2021 @ 09:15:
[...]


Dank voor je reactie. Nu weet ik niet in hoeverre dit te vergelijken is, want wij willen plat gezegd een uitbouw en een losse 'schuur'. In principe is dat - op het aansluiten en aanhelen van bestaand - vrij recht toe recht aan.

Alles in eigen beheer doen overweeg ik uiteraard ook met dergelijke bedragen. Materialen inkopen is het werk niet, ik weet precies wat ik wil hebben en laat dan alles bezorgen. Het enige waar ik een beetje meezit is dat ik de stalen ligger en het aansluiten van het nieuwe bouwwerk op bestaand (zodat je later niet een scheurenpaleis krijgt) wat 'gevoelig' vindt. Daarnaast heb je nog de aluminium hefschuifpui en ramen/deuren. Dat zou ik ook liever uitbesteden.

Punt is natuurlijk ook dat zolang er mensen zijn die de bedragen betalen ("Doen we toch via de hypotheek, lekker goedkoop" ) ik het nakijken heb. Beslist niet arrogant bedoeld, maar ik krijg ook sterk het idee dat een aannemer piekfijn aanvoelt of je er als opdrachtgever zelf een beetje kijk op hebt of niet (en of er dus easy money te maken valt). Zucht. Als ik er zo nog eens over nadenk lijkt het wel of ze gewoon de verkoopprijs per m2 in de buurt hebben opgezocht en dat hebben gebruikt voor de offerte. Komt akelig dicht in de buurt.

Punt is dat wij de verbouwing niet met een hypotheek financieren, maar er gewoon hard voor gespaard hebben. Sure, met het onderpand kan ik die 180k makkelijk financieren, maar ik laat me liever geen poot uitdraaien...

Ik had ook geen hele spannende zaken hoor (volgens mij).
Ik zal een opsomming van werkzaamheden maken voor je inzicht:
Badkamer 15m2 renoveren: Wastafelmeubel 120cm breed, inloopdouche, ligbad (quaryl), toilet
Nieuwe keuken,Keramisch werkblad, apotheekerskast, lemans kast, plafond afzuigkap, vrijstaand inductie fornuis, Quooker.
Toilet ruimte renoveren
Nieuwe tegelvloer onderverdieping (90m2)
Stucwerk wanden en plafonds voor badkamer, toilet, keuken, berging
Stucwerk plafond woonkamer
Volledige nieuw schakelmateriaal
Alle verlichting (spotjes) vervangen door dimbare leds
48 zonnepanelen
L/W warmtepomp installatie (gasloos)
Schilderwerk binnen incl. bovenverdieping
Beregeningsput incl beregeningsinstallatie tuin.

Alles bij elkaar voor om en nabij de 80K.

[WiseGuy!]

mwa schreef op donderdag 18 februari 2021 @ 10:04:
Misschien heeft de aannemer ook een irritatie-factor ingecalculeerd?

Zou kunnen. Zo vervelend en irritant ben ik eigenlijk niet hoor. Ik probeer oprecht te leren waar het aan ligt (dat kan idd ook prima deels aan mij liggen).

[WiseGuy!]

Xanaroth schreef op donderdag 18 februari 2021 @ 10:10:
[...]


Je leest mijn post niet goed. Ik heb het niet over 'luxe afwerking, wie wilt dat niet'. Ik heb het over details.

Stel de aannemer werkt liever (of heeft contacten met) een ander merk of andere standaard maten. Daar is hier geen ruimte voor, het moet volledig exact op jouw manier. Dat betekend dat je een dikke premium berekent krijgt, want risico.
Zeggen 'een dubbele wcd in de hoek' is aardig hetzelfde als 'een dubbele wcd, merk xx type yy, aangebracht op 573 mm hoogte en 476mm vanaf de muur'.
Echter in dat 1e geval kan er samen nagedacht worden over (goedkopere) alternatieven en is het risico voor de aannemer beheersbaar. In het 2e geval ziet de aannemer de bui al hange, 3 maanden lang terugkomen want het is nog niet volgens spec.


Als je dat doet op elk puntje (merk/type/dikte isolatie, merk/type/afmetingen bouwmateriaal, etc etc) zet je je aannemer helemaal klem. Ze kunnen niet voordelig inkopen, of werken met wat ze kennen (en dus kunnen). Daar betaal je voor.

Dat is jouw keuze, en je recht, alleen wees je bewust van dat keuzes geld kosten.

Duidelijk. Ik heb het opgeschreven als "4x WCD in zelfde schakelmateriaal als bestaand". Geen afmetingen of installatietechnische tekening of dat soort zaken. Isolatie omschreven als "Glaswol 170mm" etc. Alleen de gevelbekleding wel hel duidelijk gespecificeerd, want anders gedonder met de welstandscommissie.

[Yowzawood]

Het helpt nooit in de prijs als je met teveel onnodige details in de offerte fase komt en dan ook nog aangeeft dat zij bijvoorbeeld spullen die je al hebt moeten plaatsen en/of allerlei afwerkingdetails door jezelf worden gedaan. In de praktijk is dat zoveel gezeik voor iedereen dat aannemers daar een meerprijs voor rekenen of er liever helemaal niet aan beginnen.

Gewoon strakke grenzen neerzetten om te bepalen wat een aannemer doet en als er nog wat sanitair, wat je al hebt, moet worden geplaatst dan bespreek je dat later of laat je het iemand anders doen.

Zo'n aannemer ziet allerlei verschillende specialisaties en weet dat al die partijen ook de hoofdprijs gaan rekenen voor kleine flutklusjes naar al bestaande situaties. Als je het gemak wilt van één partij die je kan aanspreken dan betaal je altijd de hoofdprijs.

[Voor 22% gewijzigd door Yowzawood op 18-02-2021 10:21]

[WiseGuy!]

Yowzawood schreef op donderdag 18 februari 2021 @ 10:16:
Het helpt nooit in de prijs als je met teveel onnodige details in de offerte fase komt en dan ook nog aangeeft dat zij bijvoorbeeld spullen die je al hebt moeten plaatsen en/of allerlei afwerkingdetails door jezelf worden gedaan. In de praktijk is dat zoveel gezeik voor iedereen dat aannemers daar een meerprijs voor rekenen of er liever helemaal niet aan beginnen.

Gewoon strakke grenzen neerzetten om te bepalen wat een aannemer doet en als er nog wat sanitair, wat je al hebt, moet worden geplaatst dan bespreek je dat later of laat je het iemand anders doen.

Zo'n aannemer ziet allerlei verschillende specialisaties en weet dat al die partijen ook de hoofdprijs gaan rekenen voor kleine flutklusjes naar al bestaande situaties. Als je het gemak wilt van één partij die je kan aanspreken dan betaal je altijd de hoofdprijs.

Thanks. Ik ga denk ik nog een keer strippen in mijn opdrachtomschrijving. En idd de badkamer alleen installatietechnisch laten meenemen. Tegelen zou ik in principe ook zelf wel kunnen.

Het voelt allemaal zo tegenstrijdig. Ik denk juist door volledig en duidelijk te zijn om daarmee de aannemer goed te kunnen laten offreren. Maar het bijt me een beetje in m'n kont, begrijp ik.

Een andere variant zou zelfs nog kunnen worden om het casco te laten doen.

[m-vw]

Kosten van arbeid worden altijd behoorlijk onderschat.

Ooit een offerte gevraagd voor onze douche. Afmetingen ongeveer 1,5mx3m. Kosten €10.000,-

[Xanaroth]

WiseGuy! schreef op donderdag 18 februari 2021 @ 10:15:
[...]


Duidelijk. Ik heb het opgeschreven als "4x WCD in zelfde schakelmateriaal als bestaand". Geen afmetingen of installatietechnische tekening of dat soort zaken. Isolatie omschreven als "Glaswol 170mm" etc. Alleen de gevelbekleding wel hel duidelijk gespecificeerd, want anders gedonder met de welstandscommissie.

Wat is bestaand merk? type? kleurstelling? Is dat uberhaupt nog te krijgen, waar dan? Wat als door de jaren heen, side-by-side, er toch kleurverschil te zien is, mag ik dan als aannemer in het hele huis alles vervangen 'zodat het hetzelfde is als bestaand'?
Stapels risico's in slechts 1 kleine zin = kosten = jij krijgt een hoge prijs.

Nogmaals, gaat niet om de WCD. Gaat om je stijl van de aanvraag. Elke keer dat je specificaties of eisen neerzet, helemaal als dat eigenlijk niet nodig is (zoals maatvoering kalksteen, echt, wordt toch gestucd dus wat kan jou het schelen) of onduidelijk ("bestaand') gaat de prijs met factoren omhoog.
Waarom moet het 5x3 zijn voor dat kantoor, en zou bijvoorbeeld 4x3 ook geen optie zijn als het dan de helft goedkoper wordt? Idem 7x4, waarom zou 6x4 of 7x3 niet kunnen? Soms kan een kleine aanpassing exponentieel in de prijs doorwerken. Ene geval is het een standaard spul, andere geval speciaal te bestellen maatwerk en gaat het 2-3x over de kop.
Waarom praat je niet als mens-tot-mens over wat technisch/financieel interessanter of beter is, wat er anders kan, etc? Nog een leuke: waarom mag dat glaswol alleen specifiek 170 zijn, terwijl iets als 160/180 gangbaarder is en menige merken niet eens 170 voeren?


Even heel ander voorbeeldje, omdat je blijft hangen in de WCD en het niet breder trekt naar je volledige aanvraag: mijn hovenier rekent een hele andere prijs voor 'trouwens, ik wil een stuk gras in de tuin om op te liggen' of iets als '5m2 gras aanleggen' en al helemaal '5m2 gras, ingezaaid, Lolium perenne, moet gedaan zijn voor de zomer".
Dat 1e geeft vrijheid in de vorm/maat/uitvoering bij het totale ontwerp, houdt de risico's beheersbaar, geeft vrijheid tot discussie en zorgt voor een gezonde relatie. Dat laatste... je mag van geluk spreken als ze je een offerte sturen, komt dan in het bakje voor als ze een rustige periode hebben om eens terug te bellen maar eigenlijk is dat het gedoe niet waard.

Terwijl mijn eindresultaat en eigenlijke wens, een mooi stukje groen om op te liggen en spelen, bij alle 3 hetzelfde is krijg ik 3 totaal reacties.. en 2-3 andere prijzen, afhankelijk of #3 een prijs afgegeven krijgt.

offtopic:
Zo is de prijs voor mijn >70m2 achtertuin en >15m2 voortuin SAMEN, lager dan mijn collega met <50m2 tuin. Terwijl hij de standaard tegels+gras+tegels heeft en wij een heel speciaal ontwerp. Simpelweg omdat ik de hovenier vrijheid geef in zaken als materialen ('wat raad je ons aan?', maatvoeringen (iets met gras, iets planten en stukje terras - hé dat ontwerp komt exact uit op hele tegels), uitvoeringsperiode (ergens komende jaar, desnoods af en toe een dagje tussendoor, we zitten toch thuis #corona) en dat soort grappen. Hij wou per se nu (want corona), en exact die 2 verschillende specifieke tegels van vrouwlief en moest 3 setjes van 1/3e zijn tegels-gras-tegels (die arme tegelsnijder daar...).
Eisen en stijl zijn echt goud waard in de wereld van aannemers.

[Voor 28% gewijzigd door Xanaroth op 18-02-2021 10:42]

[WiseGuy!]

Xanaroth schreef op donderdag 18 februari 2021 @ 10:30:
[...]


Wat is bestaand merk? type? kleurstelling? Is dat uberhaupt nog te krijgen, waar dan? Wat als door de jaren heen, side-by-side, er toch kleurverschil te zien is, mag ik dan als aannemer in het hele huis alles vervangen 'zodat het hetzelfde is als bestaand'?
Stapels risico's in slechts 1 kleine zin = kosten = jij krijgt een hoge prijs.

Nogmaals, gaat niet om de WCD. Gaat om je stijl van de aanvraag. Elke keer dat je specificaties of eisen neerzet, helemaal als dat eigenlijk niet nodig is (zoals maatvoering kalksteen, echt, wordt toch gestucd dus wat kan jou het schelen) of onduidelijk ("bestaand') gaat de prijs met factoren omhoog.
Waarom moet het 5v3 zijn, en zou bijvoorbeeld 4x3 ook geen optie zijn als het dan de helft goedkoper wordt? Idem 7x4, waarom zou 6x4 of 7x3 niet kunnen, waarom praat je niet als mens-tot-mens over wat technisch/financieel interessanter of beter is? Waarom mag dat glaswol alleen specifiek 170 zijn, terwijl iets als 160/180 gangbaarder is en sommige merken niet eens 170 voeren?


Even heel voorbeeldje, omdat je blijft hangen in de WCD en het niet breder trekt naar je volledige aanvraag: mijn hovenier rekent een hele andere prijs voor 'trouwens, ik wil een stuk gras in de tuin om op te liggen' of iets als '5m2 gras aanleggen' en al helemaal '5m2 gras, ingezaaid, Lolium perenne, moet gedaan zijn voor de zomer".
Dat 1e geeft vrijheid in de vorm/maat bij het totale ontwerp, houdt de risico's beheersbaar en zorgt voor een gezonde relatie. Dat laatste... je mag van geluk spreken als ze je een offerte sturen, komt dan in het bakje voor als ze een rustige periode hebben om eens terug te bellen.

Terwijl mijn eindresultaat en eigenlijke wens, een mooi stukje groen om op te liggen en spelen, bij alle 3 hetzelfde is krijg ik 3 totaal reacties.. en 2-3 andere prijzen, afhankelijk of #3 een prijs afgegeven krijgt.

Los van het feit dat ik open wil staan voor kritiek, ik hoef hier geen gelijk te halen, maar vind ik dit wel erg ver gaan. Eigenlijk zeg je: 'laat die aannemer maar lekker schuiven, heb jij straks je aanbouw'. En ja, 7x4 moet wel 7x4 zijn. Daar is namelijk een vergunning voor verleend. Haast heb ik overigens ook helemaal niet dus hoeft niet 'voor de zomer' klaar te zijn. Hoeft zelfs niet dit jaar, dus alle vrijheid om dit in te plannen voor ze.

Een WCD 'conform bestaand' heb ik met ze doorgesproken. Is gewoon hartstikke courant en supersimpel Jung LS990 wit. Dat er kleurverschil kan optreden lijkt me normaal. Daar zal je mij echt niet over horen. Punt is dus eigenlijk: wat schrijf ik dan wel op? Glaswol 170 tja... als ik het niet specificeer zit je straks met een rolletje van 4cm te koekeloeren en heb je het nogal koud in de winter. Even gechargeerd. Maar punt duidelijk, ik ga een aannemer carte blanche uitnodigen en zal het resultaat daarvan hier ook delen.

[Señor Sjon]

WiseGuy! schreef op donderdag 18 februari 2021 @ 09:56:
[...]


Bedankt. Tja, luxe afwerking. Wie wil dat niet als je dergelijke bedragen uit gaat geven?

Voor wat betreft tuinkantoor: deze is 'gewoon' in houtskelet hoor, niet gemetseld. Daar hoeft ook geen aparte ketel voor, want de huidige ketel (CW6) heeft meer dan voldoende vermogen. Er ligt al vloerverwarming in de hele woning, dus er hoeft alleen maar een paar vierkante meter bij aangelegd te worden.

Maar ik wil er ook helemaal niet tegenin gaan, dit topic helpt me wel om e.e.a. wat anders te gaan formuleren (lees vrijlaten voor interpretatie van aannemer).

Trouwens, hoe vaak wordt er wel niet op gewezen om afspraken goed op papier te zetten om gedonder te voorkomen...?

Een paar vierkante meter? Je hebt het over 7x4 = 28 m2 = 3 groepen als hoofdverwarming die ook weer ergens vandaan getrokken moet worden. En dat is alleen de woning. Het kantoor krijgt ook vloerverwarming (2 groepen) die dus graafwerk door de tuin van leidingen betekent?

Het valt me op dat je in je bewoording sommige dingen heel klein maakt, terwijl er wel een bak werk achter schuilt. Een badkamer heeft gewoon veel installatiewerk. Tegels alleen leggen zonder voegen en kitten? Waarom zou je daar als aannemer je vingers aan willen branden? Laat dan de badkamer afmaken met de notie dat tegels en sanitair directieleveringen zijn.

Ik ben het overigens niet helemaal eens met het kritiek op je bestek. Sommige dingen zoals de afmeting van KZS is wat overbodig, in de regel bepaalt de leverancier dat. Overigens wil je geen rood boorsel van poriso, maar poriso krimpt een stuk minder dan kalkzandsteen, dus in dat opzicht wel gunstiger om naadvorming te voorkomen. De WCD's zou ik wel naam en rugnummer geven. Bv. Jung LS990, kleur wit (RAL9010) en eventueel het typenummer van de Jung site. Dat is namelijk wel weer makkelijk vinden.

[Xanaroth]

WiseGuy! schreef op donderdag 18 februari 2021 @ 10:42:
[...]


Los van het feit dat ik open wil staan voor kritiek, vind ik dit wel erg ver gaan. Eigenlijk zeg je: 'laat die aannemer maar lekker schuiven, heb jij straks je aanbouw'. En ja, 7x4 moet wel 7x4 zijn. Daar is namelijk een vergunning voor verleend. Haast heb ik overigens ook helemaal niet dus hoeft niet 'voor de zomer' klaar te zijn. Hoeft zelfs niet dit jaar, dus alle vrijheid om dit in te plannen voor ze.

Een WCD 'conform bestaand' heb ik met ze doorgesproken. Is gewoon hartstikke courant en supersimpel Jung LS990 wit. Dat er kleurverschil kan optreden lijkt me normaal. Daar zal je mij echt niet over horen. Punt is dus eigenlijk: wat schrijf ik dan wel op? Glaswol 170 tja... als ik het niet specificeer zit je straks met een rolletje van 4cm te koekeloeren en heb je het nogal koud in de winter. Even gechargeerd. Maar punt duidelijk, ik ga een aannemer carte blanche uitnodigen en zal het resultaat daarvan hier ook delen.

OP vraag: waarom is mijn prijs zo hoog.
Ook jij: nee, er is echt niks bespreekbaar aan de inhoud. Zelfs niet als dat enorme invloed heeft op de prijs.

Weer mis je het punt...? Gaat niet om wat je wilt, of wat er kan, of wat de vergunning zegt. Gaat om de stijl van gevraagde details en communicatie!
Gaat niet om alleen om die WCD, waar je je op blijft vastbijten. Gaat niet alleen om de exacte maatgeving van de uitbouw of schuur. Het gaat om het totaalplaatje, dat er nu nergens ruimte zit in je aanvraag - en daar wordt je op afgerekend want dat betekend extra kosten en risico. Beiden worden doorberekend in de offerte.


Dus wat wil jij nou... Als je het exact eist en opgeleverd wilt zoals je aangeeft, is de prijs die je moet betalen bekend. 188k, waarschijnlijk via bankoverschrijving in delen, niet via pin. Gewoon handtekening zetten en klaar. Als je een andere prijs wilt, zul je bereid moeten zijn te communiceren - en daarmee automatisch de inhoud van je aanvraag open te stellen voor veranderingen. Anders heeft erover praten ook geen zin.

[servies]

WiseGuy! schreef op woensdag 17 februari 2021 @ 16:58:
[...]


Er komt een tijd dat ze consumenten die willen investeren weer hard nodig hebben. Ik vind dit voor de aannemerij niet echt reclame.

Dan verwachten ze dat de overheid hen komt redden...

[Yowzawood]

Señor Sjon schreef op donderdag 18 februari 2021 @ 10:48:
[...]
Het valt me op dat je in je bewoording sommige dingen heel klein maakt, terwijl er wel een bak werk achter schuilt. Een badkamer heeft gewoon veel installatiewerk. Tegels alleen leggen zonder voegen en kitten? Waarom zou je daar als aannemer je vingers aan willen branden? Laat dan de badkamer afmaken met de notie dat tegels en sanitair directieleveringen zijn.

Precies.... voor zoiets ren je als aannemer toch gewoon gelijk van weg. Als het later lekt wie gaat dan het gezeik krijgen?

En al die details. Daar ben je wil je een goede offerte kan maken dagen mee bezig om uit te zoeken. En als je dan weet dat je één van de vele offertes bent neem je daar gewoon zo'n marge op dat het altijd uitkan.

Maar nog steeds blijft het verhaal, de laatste 1,5 jaar zijn prijzen gewoon enorm omhoog gegaan. Als je dat niet kan of wil accepteren moet je gewoon niet uitbreiden of het zelf doen. Vergelijken met historische prijzen wordt je alleen ongelukkig van.

[Voor 3% gewijzigd door Yowzawood op 18-02-2021 10:59]

[WiseGuy!]

Xanaroth schreef op donderdag 18 februari 2021 @ 10:50:
[...]


OP vraag: waarom is mijn prijs zo hoog.
Ook jij: nee, er is echt niks bespreekbaar aan de inhoud. Zelfs niet als dat enorme invloed heeft op de prijs.

Weer mis je het punt...? Gaat niet om wat je wilt, of wat er kan, of wat de vergunning zegt. Gaat om de stijl van gevraagde details en communicatie!
Gaat niet om alleen om die WCD, waar je je op blijft vastbijten. Gaat niet alleen om de exacte maatgeving van de uitbouw of schuur. Het gaat om het totaalplaatje, dat er nu nergens ruimte zit in je aanvraag - en daar wordt je op afgerekend want dat betekend extra kosten en risico. Beiden worden doorberekend in de offerte.


Dus wat wil jij nou... Als je het exact eist en opgeleverd wilt zoals je aangeeft, is de prijs die je moet betalen bekend. 188k, waarschijnlijk via bankoverschrijving in delen, niet via pin. Gewoon handtekening zetten en klaar. Als je een andere prijs wilt, zul je bereid moeten zijn te communiceren - en daarmee automatisch de inhoud van je aanvraag open te stellen voor veranderingen. Anders heeft erover praten ook geen zin.

Als ik de aannemer bel naar aanleiding van zijn offerte en vraag of we verder kunnen praten om de mogelijkheden te onderzoeken waar we kunnen optimaliseren / veranderen geeft deze ook niet thuis. Ben prima bereid om concessies te doen, dat is echt het punt niet. Maar dat betekent wel dat er zo'n 40% van de prijs af zou moeten. Of anders gezegd: dat ik nog ergens 40% moet besparen met concessies. Als ik dat vertel geeft deze aan dat dat er niet in zit, ook niet met aanpassingen aan ontwerp/eisen/materiaal.

Maar goed, misschien zijn prijzen van 800 m3 wel niet meer reëel in 2021..

[Oon]

WiseGuy! schreef op donderdag 18 februari 2021 @ 11:00:
[...]


Als ik de aannemer bel naar aanleiding van zijn offerte en vraag of we verder kunnen praten om de mogelijkheden te onderzoeken waar we kunnen optimaliseren / veranderen geeft deze ook niet thuis. Ben prima bereid om concessies te doen, dat is echt het punt niet. Maar dat betekent wel dat er zo'n 40% van de prijs af zou moeten. Of anders gezegd: dat ik nog ergens 40% moet besparen met concessies. Als ik dat vertel geeft deze aan dat dat er niet in zit, ook niet met aanpassingen aan ontwerp/eisen/materiaal.

Maar goed, misschien zijn prijzen van 800 m3 wel niet meer reëel in 2021..

Heb je al eens geprobeerd om een offerte op te vragen met daarbij expliciet gemeld dat e.e.a. aan voorbereidend werk al gedaan is maar niet persé vast staat? Kan goed zijn dat een aannemer dan met een iets vagere offerte komt die een stuk lager uitvalt, maar uiteindelijk 99% hetzelfde levert

[MeTooPV]

WiseGuy! schreef op donderdag 18 februari 2021 @ 09:56:
[...]


Ja, precies. Dat gaf ik net al aan in een paar posts hierboven. Zou mij niet verbazen als er zo gecalculeerd wordt. Wat in principe belachelijk is, want dat zegt niks over de bouwkosten.

Waarom zou dat belachelijk zijn? Veel producten die je koopt zijn niet geprijsd als kosten + marge. Maar op basis van wat het jouw waard is. Dat laatste is inderdaad niet gebruikelijk in de bouw, maar belachelijk is het ook niet.

[Xanaroth]

WiseGuy! schreef op donderdag 18 februari 2021 @ 11:00:
[...]


Als ik de aannemer bel naar aanleiding van zijn offerte en vraag of we verder kunnen praten om de mogelijkheden te onderzoeken waar we kunnen optimaliseren / veranderen geeft deze ook niet thuis.

Dat zegt IMO alles over de onderlinge relatie en communicatie. Als je aannemer een offerte voor 180k neerlegt en geen zin heeft daarover te praten of verder moeite in te stoppen, zegt een hoop over het traject hiervoor en het volledige bestek/tekeningen (ook wat wij nu niet te zien krijgen).
Dat spreekt eerlijk gezegd niet direct in je voordeel, als een aannemer eigenlijk geen zin heeft om (volgens jouw indicatie) >100k winst te pakken.

Dus misschien dan toch terug naar stap 1... praten als mens tegen mens, als een particulier tegen aannemer. Niet via bestek/tekeningen/eisenpakket als starre organisatie tegen organisatie.


- Ik wil graag een uitbouw, 7x4, is zoiets mogelijk? Wat raden jullie aan daarbij?
- Trouwens wel volledig doorgebroken zodat het 1 ruimte wordt
- Graag goed geïsoleerd, dat hoort erbij tegenwoordig he, groen en alles. Wat raad je daarvoor aan voor materiaal&dikte?
- Voor de doorgang? Onze voorkeur is een schuifpui over de hele breedte, zeg 3-3,5m breed ofzo?
- Als we het dan toch daarover hebben, een lichtkoepel lijkt ons ook wel wat zodat het dieper in de kamer niet te donker wordt. Kun je dat ook meenemen in de aanbieding?
- we hebben nu trouwens beneden vloerverwarming, kan dat meegenomen worden in de uitbreiding?
- Oh ja, nog de afwerking straks. Het lijkt ons handig als je gelijk wanden/plafonds/tegelwerk ook meeneemt, zijn we in 1x klaar. Is zoiets mogelijk? Materiaal hebben we trouwens al liggen.
- (....)

- Ik wil ook nog een vrijstaand kantoor laten bouwen trouwens, 5x3. Kan vrij simpel buitenhuisje zijn van houtbouw oid, niks speciaals.
- Echter gezien ik er dagelijks veel tijd doorbreng, zoek ik wel wat comfort. Wat is handig om te doen voor de verwarming/isolatie/afwerking daar, wat raden jullie aan?
- We zaten zelf eerder te denken aan vloerverwarming, want dat hebben we hier binnen ook al. Is zoiets ook mogelijk, en is dat veel duurder?

- Heb je zelf nog suggesties of ideeën waar we niet aan gedacht hebben, of waar we iets beter/anders/goedkoper kunnen doen? Wij hebben hier niet veel ervaring mee namelijk.

Je kan dan de aannemer prima sturen naar vrijwel hetzelfde resultaat, maar de communicatie, relatie (en prijs) kan dan bijzonder anders uitpakken.
Dan bij vervolg gesprekken iets als

- Ja heb de offerte gehad, kunnen we binnenkort nog een keertje koffie doen het door te spreken? We hebben nog wat aanpassingen in gedachten die we even langs willen gaan, en misschien puntje zz verduidelijken.

- Jullie keuze voor die interne muren he, dat materiaal gebruik. Hoe zit dat nou met gaten boren, ik heb nu vaak last van oranje gruis in de muur bij klussen/boren. Is dat probleem hiermee ook? Is er nog andere materiaalkeuze mogelijk? (note: misschien komen ze dan nog met verrassingen, iets als metalstud, of minirail aanleggen om boren te voorkomen kan dan 'binnen die eis' ook ineens -> open vragen geeft mogelijkheid voor open antwoorden).
- Je gaat uit van x WCD, kunnen dat er iets meer worden? We hebben nu trouwens Jung xxx/yyy, kan dat hier ook toegepast worden?
- We willen later nog een gashaard aanleggen, kun je daarvoor alvast een leiding aanleggen naar die muur als je toch bezig bent?
Oh, ja, niet aan gedacht dat dan ALLES vanaf de meterkast tot dat punt opengebroken moet worden omdat die leiding ergens moet liggen.. en we hebben nog vloerverwarming ook! Dus eigenlijk moet dan de halve vloerverwarming en vloer in huis open en hersteld worden zeg je... voor dik 10k 1 gasleiding, laat dan maar zitten. We doen later wel een elektrische haard.
- (.....) etc etc

[Voor 83% gewijzigd door Xanaroth op 18-02-2021 11:48]

[ZeRoC00L]

Laat een aannemer wat losser bij het maken van een offerte.

Als je een offerte hebt, kun je vragen, hé ik zie dat je 4cm isolatie hebt geoffreerd (bijvoorbeeld) wat kost het om dit te veranderen naar xx cm ?

Hetzelfde voor het schakelmateriaal, laat ze hun standaard materiaal in de offerte zetten, kun je vragen wat het veranderen kost. Dan weet je de prijs en weet je ook of je het eventueel zelf naderhand goedkoper kunt veranderen (hoe stom ook, kan uiteindelijk voordeliger zijn).

Maar dan heb je wel een prijs wat het in basis kost, daarna kun je kijken wat de aanpassingen kosten.

[Señor Sjon]

WiseGuy! schreef op donderdag 18 februari 2021 @ 11:00:
[...]


Als ik de aannemer bel naar aanleiding van zijn offerte en vraag of we verder kunnen praten om de mogelijkheden te onderzoeken waar we kunnen optimaliseren / veranderen geeft deze ook niet thuis. Ben prima bereid om concessies te doen, dat is echt het punt niet. Maar dat betekent wel dat er zo'n 40% van de prijs af zou moeten. Of anders gezegd: dat ik nog ergens 40% moet besparen met concessies. Als ik dat vertel geeft deze aan dat dat er niet in zit, ook niet met aanpassingen aan ontwerp/eisen/materiaal.

Maar goed, misschien zijn prijzen van 800 m3 wel niet meer reëel in 2021..

Twee punten
1) Geen enkele aannemer gaat over een gat van 40% praten, daar komt nooit wat uit tenzij er een ander plan ligt. De planvorming daarvoor gaat hij dan weer niet onbetaald doen. Zal je net zien dat er dan een andere partij aan de haal gaat met jouw voorbereidingswerk.

2) Laat die prijs per kuub/m2 alsjeblieft vallen. Die slaan op recht toe recht aan een achtergevel uitbreken en een ruimte van 2-3m diep erachter zetten. Niet nog een tuinhuis als kantoor (is wel even wat meer dan een schuur), een badkamer half bouwen en diverse andere wensen/eisen.

Maarre, tekeningen? Die heb je toch wel?

Edit:
3) Je kan ook een oprotprijs hebben gekregen. Zo hoog dat je het nooit zou doen, maar als je het wel zou doen, de aannemer daar wel tijd voor vrij wil maken vanwege de marge.

[Voor 6% gewijzigd door Señor Sjon op 18-02-2021 11:11]

[WiseGuy!]

Señor Sjon schreef op donderdag 18 februari 2021 @ 11:08:
[...]

Twee punten
1) Geen enkele aannemer gaat over een gat van 40% praten, daar komt nooit wat uit tenzij er een ander plan ligt. De planvorming daarvoor gaat hij dan weer niet onbetaald doen. Zal je net zien dat er dan een andere partij aan de haal gaat met jouw voorbereidingswerk.

2) Laat die prijs per kuub/m2 alsjeblieft vallen. Die slaan op recht toe recht aan een achtergevel uitbreken en een ruimte van 2-3m diep erachter zetten. Niet nog een tuinhuis als kantoor (is wel even wat meer dan een schuur), een badkamer half bouwen en diverse andere wensen/eisen.

Maarre, tekeningen? Die heb je toch wel?

Edit:
3) Je kan ook een oprotprijs hebben gekregen. Zo hoog dat je het nooit zou doen, maar als je het wel zou doen, de aannemer daar wel tijd voor vrij wil maken vanwege de marge.

Duidelijk. Ja, tekeningen heb ik wel. Ik zal ze eens in een overzicht zetten. Het gaat dus om een helft van 2onder1 kap. De schuur/kantoor heb ik een conceptschets van gemaakt, zonder allemaal details vast te leggen.








Aanzicht om luifel duidelijk te tonen:

[Voor 42% gewijzigd door WiseGuy! op 18-02-2021 12:55]

[TheGhostInc]

@WiseGuy! waar kom jij vandaan? En waar komt de aannemer vandaan?
Stel jij komt oorspronkelijk uit de randstad en je zit met een stugge Fries te praten... wat denk je dat dat met de prijs doet?

Daarnaast hoorde ik laatst dat de druk op aannemers in de hoofdstad minder is dan waar ik woon. Ik weet niet hoe jouw regio eruit zit, maar als het daar gewoon te druk is, dan hebben de aannemers gewoon geen zin.

Overigens zijn specials voor bijna niemand meer interessant lijkt het wel. Ik heb stad en land afgezocht naar een monteur die een kanaal airco wilde installeren. Voor de gewone wandmodelletjes had ik zo een paar monteurs/installateurs die ff snel wat gaten wilden boren, maar mijn "bijzondere" vraag werd al snel weggewuifd. Om 'van je af te zijn' sturen ze soms nog maar gewoon een offerte voor de wandmodellen, zodat de discussie klaar is.

Dus ik denk dat je met je bestek een heleboel aannemers gewoon afschrikt. De gemiddelde aannemer heeft geen idee wat hij precies gebruikt. Een 'aluminium hefschuifpui'? Ga gewoon naar de leverancier van de aannemer en wijs aan wat je wilt. En dan belt de aannemer wanneer hij het ding nodig heeft en met welke buitenmaten en stuurt de leverancier zijn prijs door die de aannemer dan vertaalt naar jouw prijs.
Dus een beetje 'blond' vragen naar welke schuifpuien de aannemer heeft, dan krijg je waarschijnlijk een website, ff kijken of ze hebben wat je zoekt en die aanwijzen. Maar als de aannemer het normaal niet levert, dan wordt het al tricky.

WiseGuy! schreef op donderdag 18 februari 2021 @ 09:28:
Punt is alleen dat ik bang ben voor eindeloze discussies "jaaaa, zo had ik het niet bedoeld...". De meer- minderwerk val zeg maar.

Voor €100.000 kan ik heel heel heel heel heel heel lang discussiëren.

Daarnaast zou ik het ook wel spannend vinden als jij de montage doet in een badkamer. Ik wilde bij mijn badkamer zelf de leidingen klaarleggen, maar de badkamerjongens wilden dat toch echt zelf doen.

[Señor Sjon]

Op de schets mis ik wel de doorsnede? Zit er links van de pui een luifel of een sprong in de gevel?

[WiseGuy!]

Señor Sjon schreef op donderdag 18 februari 2021 @ 11:57:
Op de schets mis ik wel de doorsnede? Zit er links van de pui een luifel of een sprong in de gevel?

Die heb ik even niet paraat. Maar dat is een luifel, deze is vrijdragend (balklaag steekt over). Overigens hoeft daar geen elektra of dat soort zaken onder, maar gewoon een cementplaat onder tegenaan lijmen. Ik heb een plaatje toegevoegd @Señor Sjon

[Voor 26% gewijzigd door WiseGuy! op 18-02-2021 12:19]

[WiseGuy!]

TheGhostInc schreef op donderdag 18 februari 2021 @ 11:51:
@WiseGuy! waar kom jij vandaan? En waar komt de aannemer vandaan?
Stel jij komt oorspronkelijk uit de randstad en je zit met een stugge Fries te praten... wat denk je dat dat met de prijs doet?

Daarnaast hoorde ik laatst dat de druk op aannemers in de hoofdstad minder is dan waar ik woon. Ik weet niet hoe jouw regio eruit zit, maar als het daar gewoon te druk is, dan hebben de aannemers gewoon geen zin.

Overigens zijn specials voor bijna niemand meer interessant lijkt het wel. Ik heb stad en land afgezocht naar een monteur die een kanaal airco wilde installeren. Voor de gewone wandmodelletjes had ik zo een paar monteurs/installateurs die ff snel wat gaten wilden boren, maar mijn "bijzondere" vraag werd al snel weggewuifd. Om 'van je af te zijn' sturen ze soms nog maar gewoon een offerte voor de wandmodellen, zodat de discussie klaar is.

Dus ik denk dat je met je bestek een heleboel aannemers gewoon afschrikt. De gemiddelde aannemer heeft geen idee wat hij precies gebruikt. Een 'aluminium hefschuifpui'? Ga gewoon naar de leverancier van de aannemer en wijs aan wat je wilt. En dan belt de aannemer wanneer hij het ding nodig heeft en met welke buitenmaten en stuurt de leverancier zijn prijs door die de aannemer dan vertaalt naar jouw prijs.
Dus een beetje 'blond' vragen naar welke schuifpuien de aannemer heeft, dan krijg je waarschijnlijk een website, ff kijken of ze hebben wat je zoekt en die aanwijzen. Maar als de aannemer het normaal niet levert, dan wordt het al tricky.


[...]

Voor €100.000 kan ik heel heel heel heel heel heel lang discussiëren.

Daarnaast zou ik het ook wel spannend vinden als jij de montage doet in een badkamer. Ik wilde bij mijn badkamer zelf de leidingen klaarleggen, maar de badkamerjongens wilden dat toch echt zelf doen.

Ik kom zelf uit Drenthe en de aannemers ook.

[Señor Sjon]

WiseGuy! schreef op donderdag 18 februari 2021 @ 12:00:
[...]


Die heb ik even niet paraat. Maar dat is een luifel, deze is vrijdragend (balklaag steekt over). Overigens hoeft daar geen elektra of dat soort zaken onder, maar gewoon een cementplaat onder tegenaan lijmen.

Ik vind het wel grappig om te zien dat we bij elke vraag plus antwoord steeds meer van standaard afwijken.

Een cempanel lijmen is bv alweer een stuk vervelender dan schroeven. Maar ik snap ook dat je de schroeven niet wil zien.

[WiseGuy!]

Señor Sjon schreef op donderdag 18 februari 2021 @ 12:11:
[...]

Ik vind het wel grappig om te zien dat we bij elke vraag plus antwoord steeds meer van standaard afwijken.

Een cempanel lijmen is bv alweer een stuk vervelender dan schroeven. Maar ik snap ook dat je de schroeven niet wil zien.

Nou ja, die zou ik er ook zelf wel tegenaan kunnen lijmen als dat veel in de kosten scheelt Twee stempels eronder, klaar. De luifel is exact afgestemd op de afmeting van 1 plaat (Cembrit Patina).

[Voor 6% gewijzigd door WiseGuy! op 18-02-2021 12:54]

[banaliteit]

Jouw verhaaltje komt overeen met wat mijn buurman laatst ook zei. Absurd dure offerte voor uitbouw. N+1

[Anton2610]

Waarom wil je überhaupt een dergelijk groot risico nemen en zelf dragen door een uitgebreid bestek zelf te schrijven?

Andere optie was dat aannemer inschreef op 80k en na de eerste week al met 50k aan meerwerk aankomt omdat zaken niet goed in jouw bestek staan.

[WiseGuy!]

Anton2610 schreef op donderdag 18 februari 2021 @ 12:48:
Waarom wil je überhaupt een dergelijk groot risico nemen en zelf dragen door een uitgebreid bestek zelf te schrijven?

Andere optie was dat aannemer inschreef op 80k en na de eerste week al met 50k aan meerwerk aankomt omdat zaken niet goed in jouw bestek staan.

Ik heb mijn plannen door meerdere kundigen in de bouw laten bekijken en beoordelen. De constructie en fundering is door de constructeur berekend. Ik zie verder niet in wat de risico's zijn.

En idd, dat laatste dus, dat wil ik juist voorkomen.

[Xanaroth]

WiseGuy! schreef op donderdag 18 februari 2021 @ 11:32:
[...]


Duidelijk. Ja, tekeningen heb ik wel. Ik zal ze eens in een overzicht zetten. Het gaat dus om een helft van 2onder1 kap. De schuur/kantoor heb ik een conceptschets van gemaakt, zonder allemaal details vast te leggen.


[Afbeelding]

[Afbeelding]

Aanzicht om luifel duidelijk te tonen:

[Afbeelding][Afbeelding]

Dat ziet er al stuk meer uit als 2 verschillende uitbouwen en een overkapping. Niet een standaard rechthoekig 7x4 ding (standaard prefab spul). Eerder een 4,75x4 en een 2,5x2,5 die je naast elkaar zet.
De 'standaard' schuifpui van simpelweg 2,5 breed tussen de muren, wordt ook ineens op de hoek geplaatst mét een ander raam aan de zijkant op aangesloten. Nog een special.
Die maatvoeringen. Wie verzint er op de mm nauwkeurig 3994 x 4520... waarom geen standaard maten als 4x4 of 4x5? Enig idee wat voor een werk er zit om op dat niveau te voldoen conform bestek, dit is echt pure made-to-order unieke bestelling.

Dan daarnaast nog je bijzondere vormen, maatvoeringen, bijzondere afwerkingsniveau ipv gewoon baksteen, overkapping.. Elk van die zaken rond maatvoering, materiaalgebruik, dat is telkens meerprijs omdat er iemand speciaal voor jou moet gaan tekenen/ontwerpen/produceren en geen massa productie.

Ter indicatie: standaard prefab 7x4 uitbouw (volledige rechthoek, geen mm-nauwkeurig eisen pakket, standaard baksteen afwerking, etc) met 1 standaard schuifpui zit je al op 55-60k. Bovenop dat komen dan nog al jouw specials en dat volledige vrijstaande kantoor met alles erop en eraan (+verwarming/gas leiding door tuin + elektra door tuin..).
Komt IMO nog zo 20-40k bij voor al je binnenwerk conform eisen (badkamer, stucwerk, elektra, vloerverwarming, gasleiding etc) en 20-40k tegen de tijd dat je kantoor opgeleverd kan worden.


Ik neig steeds meer naar de inschatting van 80k als totaalprijs op het niveau kansloos, niet zozeer de offerte van 180k. Met dat soort vormgeving en afwijkingen vanuit 'standaard' 7x4 begint die best redelijk te ogen.
Als je echt goedkoper wilt, zou ik aanraden een aannemer te zoeken die verstand heeft van bouwen om de tekeningen te laten maken. Dan krijg je gewoon 4x4 en 2x2 (danwel 3x3) unit. Misschien zelfs gewoon 7x4 en danmaar geen afdakje. En schiet die prijs omlaag.

[Voor 13% gewijzigd door Xanaroth op 18-02-2021 13:05]

[WiseGuy!]

Xanaroth schreef op donderdag 18 februari 2021 @ 12:57:
[...]


Dat ziet er al stuk meer uit als 2 verschillende uitbouwen en een overkapping. Niet een standaard rechthoekig 7x4 ding (standaard prefab spul, ongeveer 50k).
De 'standaard' schuifpui van simpelweg 2,5 breed tussen de muren, wordt ook ineens een ander raam aan de zijkant op vastgemaakt. Nog een special.
Die maatvoeringen. Wie verzint er op de mm nauwkeurig 3994 x 4220...? Enig idee wat voor een werk er zit om op dat niveau te voldoen conform bestek?

Gezien je bijzondere vormen, maatvoeringen, bijzondere afwerkingsniveau ipv gewoon baksteen..

Ter indicatie: standaard prefab 7x4 uitbouw (echt rechthoekig, geen mm-nauwkeurig werk, standaard baksteen afwerking, etc) met 1 enkele schuifpui zit je al op 55-60k. Bovenop dat komen dan nog al jouw specials en vrijstaande kantoor met alles erop en eraan (+leidingwerk door tuin + elektra door tuin..).
Komt IMO nog zo 20-40k bij voor al je binnenwerk conform eisen (badkamer, stucwerk, elektra, vloerverwarming, gasleiding etc) en 20-40k tegen de tijd dat je kantoor opgeleverd kan worden.

Ik neig steeds meer naar de inschatting van 80k als totaalprijs op het niveau kansloos, niet zozeer de offerte van 180k. Met dat soort vormgeving en afwijkingen vanuit 'standaard' 7x4 begint die best redelijk te ogen.

Bijzonder. Voor mij blijft het allemaal 1 pot nat. Prefab buiten beschouwing gelaten. En bijzondere vormen? Het is een rechthoek. En het blijft een rechthoek. 3 muren opmetselen, balklaag erop. Klaar. Of je je stelkozijn nou tegen een muur zet of tegen een kolom maakt m.i. helemaal niks uit. En een schuur is zo mogelijk nog rechthoekiger. Alleen dan geïsoleerd en gefundeerd, die hoeft van binnen niet eens afgewerkt te worden (balklaag in zicht), maar daar hoeft 'alleen maar' een dekvloer met verwarming in. Elektra ligt overigens al in een mantelbuis op de plek waar die schuur moet komen, daar had ik in een verleden al rekening mee gehouden. En graaf werk? Je moet toch al een bouwput uitgraven. Van de cv naar de plek waar de schuur moet komen is 2 meter.

En dat een houten regelwerk timmeren duurder is dan metselen + voegen moet iemand me ook eens uitleggen...

Maar goed, ik ben wel blij met de verschillende berichten in dit topic. Geeft mij een goed beeld van hoe er algemeen tegenaan gekeken wordt. De waarheid zal ergens in het midden liggen.

[Ernemmer]

banaliteit schreef op donderdag 18 februari 2021 @ 12:13:
Jouw verhaaltje komt overeen met wat mijn buurman laatst ook zei. Absurd dure offerte voor uitbouw. N+1

Je ziet het eigenlijk wel meer in de bouw, echt geld verdienen doe je niet op een uitbouw, en als de aannemer kan kiezen tussen;

-een particulier met al zijn wensen, perikelen en beperkt budget
of
-zakelijke opdrachtgever die voor 2 jaar werk heeft voor een goede prijs zonder gezeik

Dan kiest de aannemer toch vaak voor die 2e, en helemaal nu dat er genoeg goed verdienend werk voor het oprapen ligt.

Zelf zit ik ook in de bouw en deed eerder ook wel aanbouwtjes en verbouwingen voor particulieren uittekenen en berekenen, maar het gezeik (iedere particulier weet het tegenwoordig beter met internet) vind ik het zelf niet meer waard. Ik werk dan ook alleen nog maar voor zakelijke opdrachtgevers, die gewoon goed betalen en niet zeuren.

De 700-800 euro/m3 is een prijs voor een complete woning die niet al te luxe is afgebouwd. Maatwerk waar geen ''meters gemaakt'' kunnen worden zijn als snel 30-40% duurder.

[Voor 8% gewijzigd door Ernemmer op 18-02-2021 13:29]

[WiseGuy!]

Ernemmer schreef op donderdag 18 februari 2021 @ 13:04:
[...]


Je ziet het eigenlijk wel meer in de bouw, echt geld verdienen doe je niet op een uitbouw, en als de aannemer kan kiezen tussen;

-een particulier met al zijn wensen perikelen en beperkt budget
of
-zakelijke opdrachtgever die voor 2 jaar werk heeft voor een goede prijs zonder gezeik

Dan kiest de aannemer toch vaak voor die 2e, en helemaal nu dat er genoeg goed verdienend werk voor het oprapen ligt.

Zelf zit ik ook in de bouw en deed eerder ook wel aanbouwtjes en verbouwingen voor particulieren uittekenen en berekenen, maar het gezeik (iedere particulier weet het tegenwoordig beter met internet) vind ik het zelf niet meer waard. Ik werk dan ook alleen nog maar voor zakelijke opdrachtgevers, die gewoon goed betalen en niet zeuren.

En dat is uiteraard je goed recht. Ik hoop dat ze goede reserves aanleggen voor barre tijden (die ook zeker weer gaan komen). Bij mij hoeven ze dan niet op werk te rekenen.

[Xanaroth]

WiseGuy! schreef op donderdag 18 februari 2021 @ 13:04:
[...]


Bijzonder. Voor mij blijft het allemaal 1 pot nat. Prefab buiten beschouwing gelaten. En bijzondere vormen? Het is een rechthoek. En het blijft een rechthoek. 3 muren opmetselen, balklaag erop. Klaar. Of je je stelkozijn nou tegen een muur zet of tegen een kolom maakt m.i. helemaal niks uit. En een schuur is zo mogelijk nog rechthoekiger. Alleen dan geïsoleerd en gefundeerd, die hoeft van binnen niet eens afgewerkt te worden (balklaag in zicht), maar daar hoeft 'alleen maar' een dekvloer met verwarming in. Elektra ligt overigens al in een mantelbuis op de plek waar die schuur moet komen, daar had ik in een verleden al rekening mee gehouden. En graaf werk? Je moet toch al een bouwput uitgraven. Van de cv naar de plek waar de schuur moet komen is 2 meter.

En dat een houten regelwerk timmeren duurder is dan metselen + voegen moet iemand me ook eens uitleggen...

Maar goed, ik ben wel blij met de verschillende berichten in dit topic. Geeft mij een goed beeld van hoe er algemeen tegenaan gekeken wordt. De waarheid zal ergens in het midden liggen.

Het is geen 7x4 rechthoek volgens je tekening. Heb je wel de juiste geüpload hierboven? Een rechthoek heeft over het algemeen 1 lange en 1 korte zijde met 4 hoeken. Jouw tekening laat een uitbouw zien van 6 verschillende maten en 6 hoeken. Dat is echt geen standaard 7x4 (wat dus al >50k kosten meebrengt op jouw 80 inschatting als totaal all-in voor alles) waar je dit topic mee begon...

Kozijn in de muur, is simpel af te werken. Men neme 1 groot genoeg gat, kozijn erin, waterpas, fixeren/rest van het gat opvullen, afwerken en klaar niks van te zien. Behalve waterpas is precisie bijna irrelevant, want naderhand vul je dat op en klaar, niks van te zien. Centimeter te ver links of rechts? Ziet niemand. Kleine afwijking in hoe 'recht' het staat? Ziet niemand.
Kozijn in de hoek tegen een ander kozijn aan, is veel meer precisiewerk. Moet perfect aansluiten of je krijgt lekkage. En dat 2x.
Ik schat de kans groot in dat als je de schuifpui meer naar het midden zet (en dus stukje beton tussen de 2 kozijnen) de prijs omlaag gaat. Want minder werk aan én minder risico, 2x winst voor de aannemer.


Houten regelwerk is duur, omdat het special is. Stenen metselen doen ze dagelijks, touwtje spannen en klaar. Metsel/stenen over, hup naar het volgende project. Elk nieuwbouwproject heeft dat wel, die jaren 30 stijl is helemaal hip nu.
Dat hout gaat veel meer werken (woning gehad met zo'n look, bij de nieuwbouw prima maar na 2-3 jaar begon de hele wijk met rechtzaken, want hout+weersinvloeden vraagt expertise -> vandaar dat overal kunststof te vinden is tegenwoordig). Dus moeten ze net iemand voor vinden die daar kennis van heeft, alles wat er aan materiaal over blijft gaat naar de stort.
Vergis je niet, kijk eens naar de kosten van bakstenen. De kosten van bakstenen metselwerk zit in tijd. De materiaalprijs van jouw speciale hout gaat snel hoger uitvallen, en jouw klus kost daarbij meer tijd omdat ze dat weinig/niet doen.


edit:
even snel gekeken.
Jouw special 4,75x4 - grofweg 45k
Jouw special 2,5x2x5 - grofweg 30k
Schuur 5x3 - 7,5k voor el-cheapo schuur met isolatie n alles, en 2,5k voor de vloer? zoiets?
Daarmee zit ik al praktisch over je eigen inschatting, en ben ik niet bezig met details of specifieke eisen.


Dan staat de buitenkant pas. Dan moet alles binnen (binnenmuur, vloerverwarming aanleggen&aanpassen bestaande, dekvloer leggen, stucwerk, elektra, gasleiding) nog. En tevens alles voor de schuur (elektra, afwerking binnen, vloerverwarming+dekvloer, ..).
Dan nog alle specials zoals je overdekte luifel, werk badkamer/bijkeuken, warmte (gas+2e cv, danwel warm water leiding+isolatie) naar je schuur krijgen, extra isolatie zodat de vloerverwarming in de schuur kans maakt in de winter, speciale buitenafwerking, speciaal materiaal binnenmuur, aanpassen groepenkast....

[Voor 19% gewijzigd door Xanaroth op 18-02-2021 13:45]

[bie100]

WiseGuy! schreef op donderdag 18 februari 2021 @ 13:06:
[...]


En dat is uiteraard je goed recht. Ik hoop dat ze goede reserves aanleggen voor barre tijden (die ook zeker weer gaan komen). Bij mij hoeven ze dan niet op werk te rekenen.

met zulke werkzaamheden moet je juist wachten op barre tijden

[WiseGuy!]

bie100 schreef op donderdag 18 februari 2021 @ 13:25:
[...]


met zulke werkzaamheden moet je juist wachten op barre tijden

Haha, dat blijkt wel weer!

[WiseGuy!]

Xanaroth schreef op donderdag 18 februari 2021 @ 13:16:
[...]


Het is geen 7x4 rechthoek volgens je tekening. Heb je wel de juiste geüpload hierboven? Een rechthoek heeft over het algemeen 1 lange en 1 korte zijde met 4 hoeken. Jouw tekening laat een uitbouw zien van 6 verschillende maten en 6 hoeken. Dat is echt geen standaard 7x4 (wat dus al >50k kosten meebrengt op jouw 80 inschatting als totaal all-in voor alles) waar je dit topic mee begon...

Kozijn in de muur, is simpel af te werken. Men neme 1 groot genoeg gat, kozijn erin, waterpas, fixeren/rest van het gat opvullen, afwerken en klaar niks van te zien. Behalve waterpas is precisie bijna irrelevant, want naderhand vul je dat op en klaar, niks van te zien. Centimeter te ver links of rechts? Ziet niemand. Kleine afwijking in hoe 'recht' het staat? Ziet niemand.
Kozijn in de hoek tegen een ander kozijn aan, is veel meer precisiewerk. Moet perfect aansluiten of je krijgt lekkage. En dat 2x.
Ik schat de kans groot in dat als je de schuifpui meer naar het midden zet (en dus stukje beton tussen de 2 kozijnen) de prijs omlaag gaat. Want minder werk aan én minder risico, 2x winst voor de aannemer.


Houten regelwerk is duur, omdat het special is. Stenen metselen doen ze dagelijks, touwtje spannen en klaar. Metsel/stenen over, hup naar het volgende project. Elk nieuwbouwproject heeft dat wel, die jaren 30 stijl is helemaal hip nu.
Dat hout gaat veel meer werken (woning gehad met zo'n look, bij de nieuwbouw prima maar na 2-3 jaar begon de hele wijk met rechtzaken, want hout+weersinvloeden vraagt expertise -> vandaar dat overal kunststof te vinden is tegenwoordig). Dus moeten ze net iemand voor vinden die daar kennis van heeft, alles wat er aan materiaal over blijft gaat naar de stort.
Vergis je niet, kijk eens naar de kosten van bakstenen. De kosten van bakstenen metselwerk zit in tijd. De materiaalprijs van jouw speciale hout gaat snel hoger uitvallen, en jouw klus kost daarbij meer tijd omdat ze dat weinig/niet doen.


edit:
even snel gekeken.
Jouw special 4,75x4 - grofweg 45k
Jouw special 2,5x2x5 - grofweg 30k
Schuur 5x3 - 7,5k voor el-cheapo schuur met isolatie n alles, en 2,5k voor de vloer? zoiets?
Daarmee zit ik al bijna op/over je budget.

Dan staat de buitenkant. Dan moet alles binnen (binnenmuur, vloerverwarming, stucwerk, elektra, gasleiding) nog. En tevens alles voor de schuur (elektra, afwerking binnen, verwarming, ..). En alle specials zoals je overdekte luifel, werk badkamer/bijkeuken, warmte (gas+cv, danwel warm water) naar je schuur krijgen, extra isolatie zodat de vloerverwarming in de schuur kans maakt in de winter, speciale buitenafwerking...

Ik waardeer wel je uitgebreide reactie. Eigenlijk komt het dus door iets dat kennelijk heel erg 'special' is. Dus als je geen pukkel met trespa boeien wilt ben je eigenlijk gewoon de sjaak

[Frogmen]

Ik heb niet het hele topic gelezen maar eerlijk gezegd vraag ik mij af gezien je eigen werk wat je al gedaan hebt waarom je het niet in eigen beheer gaat uitvoeren. Dus gewoon zelf de mensen inplannen en aansturen, zeker omdat je geen strak schema hoeft te hanteren zou ik dat zeker overwegen.
Die aannemers zitten niet op jouw te wachten jij bent potentieel kritisch, hebt kennis en stelt eisen. Daar hebben ze geen zin in, zeker omdat je ook nog dingen zelf wilt doen etc. willen ze niet.
Heb het in het verleden zelf ook gehad ging om een badkamer en toilet verbouwen, kreeg offertes van 16000 euro en moest ik zelf ook meehelpen met slopen. We waren die gasten zo zat dat ik besloten heb 2 weken vrij te nemen en het zelf met pro hulp te doen. Mijn ex deed de planning (is er echt goed in) 2 weken klussen later hadden we het klaar voor 8000 maar met duur sanitair etc. Ik verdien geen 8000 euro in 2 weken.

[Xanaroth]

WiseGuy! schreef op donderdag 18 februari 2021 @ 13:44:
[...]


Ik waardeer wel je uitgebreide reactie. Eigenlijk komt het dus door iets dat kennelijk heel erg 'special' is. Dus als je geen pukkel met trespa boeien wilt ben je eigenlijk gewoon de sjaak

Nee, komt erop neer of je standaard massa-productie spul koopt een heel andere prijs krijgt dan wanneer iemand speciaal voor jou iets doen.
Ene geval hebben ze een fabriek die constant die beton plakken uitspuugt, en ze brengen er eentje naar je toe. Gaat er iets mis? Dan is dat er 1 op 100 of 1000, dus risico beheersbaar en te verdelen over de massa.

In dit geval moet er iemand gaan rekenen, tekenen, mal ontwerpen, produceren, bij fouten is het gelijk x2 of x3.. Of ze gaan ter plekke met blokken de buitenmuur opbouwen, goedkoper in materiaal inkoop maar dan gaan de manuren erg rap enkele factoren omhoog, want dat kost dagen werk.


Ga anders eens kijken naar gewoon 7x4 prefab, echt een rechthoek, en dus groter dan wat je nu wilt doen. Zonder alle specials (standaard uitbouw is massaproductie, geen aannemer of ontwerp nodig). Een saaie rechthoek, inclusief alle afwerkingen... Kom je niet meer in de buurt van 60k denk ik, zat geld over voor je schuur. Let wel: 60k ben je klaar, geverfd vloerverwarming aangesloten en wel.

Special is alles, zoals in alle sectoren. Die offerte lijkt te kloppen met de huidige tekeningen, en jouw inschatting lijkt te kloppen met een standaard uitbouw.
Laat anders eens iemand met verstand van de markt en kosten het ontwerp maken, want daar lijkt veruit het grootste verschil te zitten in jouw inschatting en de offerte. Die kan dan vast met een ontwerp komen dat meer in lijn is.

[Voor 62% gewijzigd door Xanaroth op 18-02-2021 13:59]

[PB-powell]

WiseGuy! schreef op donderdag 18 februari 2021 @ 13:44:
[...]


Ik waardeer wel je uitgebreide reactie. Eigenlijk komt het dus door iets dat kennelijk heel erg 'special' is. Dus als je geen pukkel met trespa boeien wilt ben je eigenlijk gewoon de sjaak

Als je afwijkt van de standaard kan je ook niet direct standaard prijzen verwachten, plus als je premium afwerking en materiaal wil, betaal je ook premium prijzen. En in je reacties proef ik ook een groot wantrouwen richting de gemiddelde aannemer en vind je dat je als halve oppas moet optreden, als je op die manier ook met hun communiceert kan ik mij goed voorstellen dat men huiverig wordt voor zo'n groot project.
Het voorstel van Frogmen is nog niet eens zo gek, wat als je zelf als niet meewerkend uitvoerder optreed? Of als je handig genoeg bent wel mee werkt?

[WiseGuy!]

Xanaroth schreef op donderdag 18 februari 2021 @ 13:49:
[...]


Nee, komt erop neer of je standaard massa-productie spul koopt een heel andere prijs krijgt dan wanneer iemand speciaal voor jou iets doen.
Ene geval hebben ze een fabriek die constant die beton plakken uitspuugt, en ze brengen er eentje naar je toe. Gaat er iets mis? Dan is dat er 1 op 100 of 1000, dus risico beheersbaar en te verdelen over de massa.

In dit geval moet er iemand gaan rekenen, tekenen, mal ontwerpen, produceren, bij fouten is het gelijk x2 of x3.. Of ze gaan ter plekke met blokken de buitenmuur opbouwen, goedkoper in materiaal inkoop maar dan gaan de manuren erg rap enkele factoren omhoog.


Mijn auto is ook gewoon een ford, peugot, honda etc. Als ik er zelf een laat bouwen is dat ook helemaal naar mijn eisen... tja, ietsje duurder.


Ga anders eens kijken naar gewoon 7x4 prefab, zonder alle specials (letterlijk, zijn sites voor, standaard uitbouw is massaproductie). Een saaie rechthoek, inclusief alle afwerkingen, elektra, vloerverwarming... Kom je niet meer in de buurt van 80k, en ben je klaar, geverfd en wel.

Ik snap je punt over maatwerk, maar waar zit dat precies in? Kozijn/pui snap ik, maar dat is (bijna) altijd maatwerk. Houten gevelbekleding koop je off the shelf bij heel veel partijen in standaardlengtes. Een combinatievloer moet je altijd in het werk storten, dus dat kan het ook niet zijn. Waar zit dan al dat maatwerk in? Is dat puur het feit dat er een kolom en een luifel in zit? Of is het van alles een beetje? Zo complex ziet dit er toch allemaal niet uit?

[Sen]

Zelf als aannemer werken klinkt heel erg leuk maar het grootste probleem op dit moment is dat personeel wat iets kan gewoon niet werkt zonder hun vaste aannemer en gewoon niet beschikbaar is.

[WiseGuy!]

PB-powell schreef op donderdag 18 februari 2021 @ 13:55:
[...]

Als je afwijkt van de standaard kan je ook niet direct standaard prijzen verwachten, plus als je premium afwerking en materiaal wil, betaal je ook premium prijzen. En in je reacties proef ik ook een groot wantrouwen richting de gemiddelde aannemer en vind je dat je als halve oppas moet optreden, als je op die manier ook met hun communiceert kan ik mij goed voorstellen dat men huiverig wordt voor zo'n groot project.
Het voorstel van Frogmen is nog niet eens zo gek, wat als je zelf als niet meewerkend uitvoerder optreed? Of als je handig genoeg bent wel mee werkt?

Ja, ik begrijp wel wat je zegt hoor. Ik ben idd door ervaringen van derden wel wat wantrouwend / voorzichtig. Heb het vaak genoeg mis zien gaan of veel te duur zien worden. Ik communiceer echter zeker niet op die manier met de aannemer. Probeer ook open te staan voor alternatieven en zeker niet het gevoel te geven dat ze een wurgcontract met mij gaan tekenen. Maar misschien slaag ik daar gewoon niet zo goed in. Misschien mijn vrouw de volgende keer het woord laten voeren

[WiseGuy!]

Sen schreef op donderdag 18 februari 2021 @ 14:00:
Zelf als aannemer werken klinkt heel erg leuk maar het grootste probleem op dit moment is dat personeel wat iets kan gewoon niet werkt zonder hun vaste aannemer en gewoon niet beschikbaar is.

Daar ben ik idd ook een beetje bang voor. Het is een beroerde timing. Plannen paar jaartjes in de ijskast en dan een aannemer zoeken die het water aan de lippen staat?

[Xanaroth]

WiseGuy! schreef op donderdag 18 februari 2021 @ 14:00:
[...]


Ik snap je punt over maatwerk, maar waar zit dat precies in? Kozijn/pui snap ik, maar dat is (bijna) altijd maatwerk. Houten gevelbekleding koop je off the shelf bij heel veel partijen in standaardlengtes. Een combinatievloer moet je altijd in het werk storten, dus dat kan het ook niet zijn. Waar zit dan al dat maatwerk in? Is dat puur het feit dat er een kolom en een luifel in zit? Of is het van alles een beetje? Zo complex ziet dit er toch allemaal niet uit?

[Afbeelding]

Ga zelfs anders voor de grap eens met houten balkjes en touw je tekening namaken in de tuin. Als het ontwerp echt zo simpel is, en geen special ingewikkeld gebeuren, ben je in max 5 minuten klaar met alleen de tekening op A3 geprint, meetlint, wat houtjes en draad. Even 4 meter hier, 7 meter daar, en klaar. Geen rekenmachine of mobiel/gps/andere grappen.
Dan heb je overal waar een buiten muur moet komen een draad staan.

Let met dat in gedachten trouwens alvast op die milimeters als 3994mm lengte en 4420+381+dikte kozijn voor de breedte bij de woonkamer. Of waar de bijkeuken aan de rechterkant van je tekening begint (2846-1096=1750mm +dikte buitenmuur), gevolgd door de wand naar de voorgevel van de bijkeuken (2315+dikte muur) en de voorgevel zelf (2288-diktekozijn).
Denk persoonlijk dat je al snel iets van 7 houtjes nodig zult hebben ondanks dat het maar 5 stukjes muur zijn (#overkappingheeftgeenmuur). Bij echte standaard rechthoek uitbouw 4 houtjes voor 3 muren trouwens. Hint hint .

Het zou mij niks verbazen als je na een uur het nog niet helemaal lekker hebt staan, iets wat standaard minutenwerk is. Zó special is het.

[Voor 16% gewijzigd door Xanaroth op 18-02-2021 14:26]

[Passie-m]

Wij hebben vorig jaar ook een kantoor aan de zijkant van het huis laten plaatsen in zelfde lijn als ons jaren 30 woning. Baksteen met overstek dakrand. Alles volgens de nieuwe isolatie eisen, dak, vloer en muren met zeker niet de goedkoopste PiR platen etc.

20 m2 met een deur naar de woonkamer (door oude buitenmuur).
plat dak, en over de gehele breedte van de voorkant een buitendeur + glazen raam (2x3. gehele kozijn)

Binnen WC + tegelen, + vloerverwarming overal. Aansluiting warm en koud water voor keukentje (zelf geplaatst) denk 12 stopcontacten en diverse lichtpunten overal.

suc afwerking.

Tekeningen, vergunningaanvraag, Schilderwerk binnen en buiten + vloerafwerking heb ik zelf gedaan.

Totaal ongeveer 52.000 uiteindelijk voor de aannemer. De offertes waren tussen de 50.000 en 56.000 K toen.

[WiseGuy!]

Passie-m schreef op donderdag 18 februari 2021 @ 14:16:
Wij hebben vorig jaar ook een kantoor aan de zijkant van het huis laten plaatsen in zelfde lijn als ons jaren 30 woning. Baksteen met overstek dakrand. Alles volgens de nieuwe isolatie eisen, dak, vloer en muren met zeker niet de goedkoopste PiR platen etc.

20 m2 met een deur naar de woonkamer (door oude buitenmuur).
plat dak, en over de gehele breedte van de voorkant een buitendeur + glazen raam (2x3. gehele kozijn)

Binnen WC + tegelen, + vloerverwarming overal. Aansluiting warm en koud water voor keukentje (zelf geplaatst) denk 12 stopcontacten en diverse lichtpunten overal.

suc afwerking.

Tekeningen, vergunningaanvraag, Schilderwerk binnen en buiten + vloerafwerking heb ik zelf gedaan.

Totaal ongeveer 52.000 uiteindelijk voor de aannemer. De offertes waren tussen de 50.000 en 56.000 K toen.

Thanks. Dat ligt idd meer in de lijn der verwachting die ik op voorhand ook had, vandaar dit topic. Het prijsverschil zal dus zitten in de 'special' factor zoals hier al aangegeven.

[Den_S85]

WiseGuy! schreef op donderdag 18 februari 2021 @ 14:00:
[...]


Ik snap je punt over maatwerk, maar waar zit dat precies in? Kozijn/pui snap ik, maar dat is (bijna) altijd maatwerk. Houten gevelbekleding koop je off the shelf bij heel veel partijen in standaardlengtes. Een combinatievloer moet je altijd in het werk storten, dus dat kan het ook niet zijn. Waar zit dan al dat maatwerk in? Is dat puur het feit dat er een kolom en een luifel in zit? Of is het van alles een beetje? Zo complex ziet dit er toch allemaal niet uit?

[Afbeelding]

Neem nou het detailniveau van deze tekening als voorbeeld. Denk je dat ik als aannemer zou staan te springen om dit voor jou te maken? Als opdrachtgever leg je alles tot in detail vast, je laat nul ruimte over voor de aannemer om het slimmer / goedkoper op te lossen.

Je huurt een aannemer in om zijn expertise, je geeft hem randvoorwaarden voor het ontwerp mee en een ruwe schets en laat de bouw details over aan hem, hij is immers de vakman.

Bij mijn eigen garage gewoon aangegeven aan de aannemer dat we er toch ook graag een raam in wilden hebben. Ongeveer twee meter breed ofzo? Aannemer heeft even gebeld met zijn vaste kozijnen leverancier, had er nog wel een staan van 1.90, of dat ook goed was. Ja prima! levertijd nul dagen en voor een nette prijs gekregen.