Vastgoed als investering

[Omayyad]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 28 januari 2022 @ 16:58:
[...]

Hangt er vanaf wat je 'maatschappelijk verantwoord' vindt. Daarover kun je hele discussies voeren. Sommigen vinden het bijvoorbeeld per definitie 'fout' om winst te maken, anderen zien dat dit noodzakelijk is om continuiteit te waarborgen. Maar waar leg je dan de grens tussen een fatsoenlijke winst en onverantwoorde winst?

Woonruimte is aan de ene kant een schaars goed, en aan de andere kant een basisbehoefte. Dat sommige kuntswerken in waarde blijven stijgen heeft oa te maken met het feit dat de vraag (veel) groter is dan het aanbod (van dat specifieke kunstwerk) en omdat bepaalde vermogende partijen om welke reden dan ook toch perse dat kunstwerk willen hebben.

Maar om met een basisbehoefte product daar op dezelfde wijze mee om te gaan....? Stel er was maar 1 waterleverancier, de beschikbare hoeveelheid op de markt is beperkt, er kan slechts met veel moeite extra water worden geproduceerd EN we hebben het allemaal nodig... dan is een kwestie: de hoogste bieder wint' niet echt sociaal in mijn ogen.

Vergelijk het met voedsel in het midden van de jaren 80 in Afrika, of nu met beschikbare Corona vaccins..

[RichieB]

outlandos schreef op zondag 30 januari 2022 @ 19:51:
[...]

Ja dat is precies het punt, wat zou ik doen met 350 a 370k - 120k = minimaal een kwart miljoen. Alles in stable coin zetten en 11% APY pakken op bijv Celsius? Dat kent natuurlijk ook risico's. ETF's blijf ik liever vandaan, verwacht nog een hele vette correctie.

[...]

Wow. Celsius Network en ETF's hebben beiden risico's, dat klopt. Een correctie op de ETF koersen is zeker mogelijk en het Celcius kaartenhuis kan instorten. Ik denk alleen niet dat deze risico's in het voordeel van Celsius zijn.

[Rubbergrover1]

Omayyad schreef op maandag 31 januari 2022 @ 12:23:
[...]


Woonruimte is aan de ene kant een schaars goed, en aan de andere kant een basisbehoefte. Dat sommige kuntswerken in waarde blijven stijgen heeft oa te maken met het feit dat de vraag (veel) groter is dan het aanbod (van dat specifieke kunstwerk) en omdat bepaalde vermogende partijen om welke reden dan ook toch perse dat kunstwerk willen hebben.

Maar om met een basisbehoefte product daar op dezelfde wijze mee om te gaan....? Stel er was maar 1 waterleverancier, de beschikbare hoeveelheid op de markt is beperkt, er kan slechts met veel moeite extra water worden geproduceerd EN we hebben het allemaal nodig... dan is een kwestie: de hoogste bieder wint' niet echt sociaal in mijn ogen.

Ik zeg toch ook niet dat je met woonruimte het zelfde moet omgaan als met bv. kunstwerken? Ik stel alleen de vrij basale vraag wat je 'maatschappelijk verantwoord' vindt voor woningverhuur.

In jouw voorbeeld van water, in Nederland heb je per regio ook maar 1 waterbedrijf. Die waterbedrijven maken gewoon een fatsoenlijke winst. Dat is helemaal niet slecht, dat is nodig om een organisatie draaiende te houden. Tegelijk is die winst wel aan regels gebonden die de overheid oplegt.

In de woningverhuur is het maken van een fatsoenlijke winst ook niet 'vies'. Net als dat het niet 'fout' is als je salaris ontvangt als je bij een woningbouwvereniging (of waterbedrijf of wat dan ook) werkt. Dat betekent nog niet dat dit meteen inhoudt dat je in een situatie zit van 'de hoogste bieder wint'.

Vanouds waren er in Nederland bijvoorbeeld veel institutionele beleggers, zoals pensioenfondsen, die een fors aandeel in de woningbouw hadden. En in veel buitenlanden wordt sociale woningbouw sowieso door 'commerciële' bedrijven gedaan. Daar heb ik eerlijk gezegd totaal geen probleem mee. Zolang een en ander wel goed gereguleerd is. Ik vind ik het niet zo spannend of de woningbouw door een woningbouwvereniging of door een pensioenfonds of een projectontwikkelaar wordt gedaan. Belangrijker vind ik het dat de prijs in verhouding staat tot het gebodene. In die regulering zie ik een belangrijke taak voor de overheid. Net als bij water.

[rockhopper]

Omayyad schreef op maandag 31 januari 2022 @ 12:23:
[...]
Maar om met een basisbehoefte product daar op dezelfde wijze mee om te gaan....?

Goed punt, alleen zitten we helaas in een situatie waarin er schaarste is en deze ook niet makkelijk, niet snel en waarschijnlijk ook niet goedkoop opgelost gaat worden. Het gevolg is toch dat er marktwerking blijft optreden die de prijs opdrijft. Nu hoef je daar als verhuurder niet in mee te gaan, maar ja als je 25 geïnteresseerden hebt en 5 van die vijfentwintig bieden meer, dan moet je sterk in je schoenen staan om niet mee te gaan in die hogere prijs.
Ik denk dat discussie over of het wel of niet ethisch verantwoord is buiten dit topic gaat. Een interessante discussie, maar hier niet de plek voor.

[outlandos]

RichieB schreef op maandag 31 januari 2022 @ 13:09:
[...]

Wow. Celsius Network en ETF's hebben beiden risico's, dat klopt. Een correctie op de ETF koersen is zeker mogelijk en het Celcius kaartenhuis kan instorten. Ik denk alleen niet dat deze risico's in het voordeel van Celsius zijn.

Haha fud is er altijd en overal. Ik maak me daar niet zo druk om. En ik noemde met Celsius slechts een voorbeeld. Crypto.com geeft 10%, en zo kan ik nog wel een paar hele grote partijen noemen waar het risico imo zeer beperkt is. Zoals altijd is spreiden key. Anyway let's go back on-topic.

[Rubbergrover1]

rockhopper schreef op maandag 31 januari 2022 @ 13:27:
[...]

Ik denk dat discussie over of het wel of niet ethisch verantwoord is buiten dit topic gaat. Een interessante discussie, maar hier niet de plek voor.

Ik denk wel dat het zeker wel een relevante discussie is. Je ziet namelijk dat als er een te grote kloof komt tussen wat 'maatschappelijk gewenst' is en wat er gebeurt, er vaak wel maatregelen komen die die twee meer naar elkaar toe dwingen. Dat zie je nu al in de vorm van verhoogde overdrachtsbelasting en gemeentelijke anti verhuur- en anti speculatieregelingen. Het zou mij niet verbazen dat bijvoorbeeld de liberalisatiegrens flink zou gaan opschuiven en woningen die nu nog boven de liberalisatiegrens vallen ineens in het liberalisatie-regime gaan vallen. Iets wat voor iemand die in vastgoed wil investeren toch behoorlijk relevant kan zijn.

Of verhuur op zich verantwoord is, gaat dus inderdaad wel een beetje buiten dit topic. Maar een discussie over wanneer verhuur 'fatsoenlijk' is en wanneer het gaat om 'profiteren van andermans leed' lijkt mij best relevant.

[rockhopper]

Het blijven natuurlijk dingen die allemaal het gevolg zijn van te weinig bouwen. Daarnaast is de lage rente ook een aanjager voor het oplopen van de koopprijs. Die regels en aanpassingen daarvan zijn zeker relevant omdat deze direct gevolg hebben op een investering in vastgoed, zeker als de investering nog gedaan moet worden.

[begin rant]Het is al lang duidelijk dat de boomer generatie van 2 volwassenen per woning hier blind op doorgegaan is. Huwelijk en tot je dood bij elkaar. Verder is er veel te weinig rekening gehouden met zowel de groei van het aantal inwoners en de wens dan wel het gevolg dat de recentere generaties vaker wel uit elkaar gaan dan niet. Gevolg is dus dat je niet meer één woning per 2 volwassenen nodig hebt, maar eerder anderhalve woning. Want scheidingen komen veel meer voor.

En dan zitten we dus op het punt waar we nu zijn. Veel te weinig woningen en helemaal die betaalbaar zijn. Hoe ze dit gaan oplossen op de korte termijn zijn allemaal hoepels om het investeerders moeilijker te maken, maar dit creëert niet opeens extra woningen die beschikbaar komen. En dankzij de lage rente (en dus ook geen stimulans om te sparen via een rekening) heeft iedereen opeens diepe zakken. Tel daarbij dat de banken ook al lastig doen om als niet-investeerder een hypotheek te krijgen en je kan je afvragen in hoeverre de starter dan wel doorschuiver geholpen gaat zijn. [einde rant]

Maar ik krijg een beetje het gevoel dat de discussie in de richting van maatschappelijke verantwoordelijkheid dan wel fatsoenlijkheid aan het gaan is. En dat leek me hier niet binnen het topic te horen. Een mod mag van mij best toelichten of dit wel of niet de bedoeling is.

[Qwerty-273]

Nog een zijstraat, hoe verhoudt op het gebied van maatschappelijk verantwoord de verhuurder die een woning koopt en deze volledig (permanent) verhuurd tegenover de groep particulieren die een tweede woning kopen op een vakantie bestemming voor eigen gebruik en deze ook deels in de vakantie periode zullen verhuren voor korte verblijven. Waarbij deze hoogst waarschijnlijk in lagere seizoenen veel vaker volkomen leeg zullen staan. Op nationaal niveau is dat natuurlijk slechts een klein percentage, maar in de toeristische gebieden kan dat een behoorlijk groot deel van het huizenaanbod opslokken.
https://pointer.kro-ncrv....ing-vooral-waddeneilanden

[rockhopper]

@Qwerty-273 Goede zijstraat, maar we zitten sowieso in een raar land waarbij vakantiewoningen, want daar heb je het geloof ik over, meestal niet permanent bewoont mogen worden.
Dus ontneem je dan woonruimte? Eigenlijk niet.
Ontneemt de gemeente ons woonruimte? Eigenlijk wel.

Ik denk dat vakantiewoningen wel een manier zijn die als vastgoed investering in aanmerking komt. Maar ik zie het niet als onderdeel van "je ontneemt woonruimte" zolang er geen permanente bewoning is toegestaan.
Qua investering is het ook een apart verhaal, je bent al snel overgeleverd aan een park met een hoop extra kosten, soms ook nog huur voor de grond. Het artikel heeft wel een punt dat het de particuliere belegger de prijs op aan het drijven is, maar dan kom je weer op het andere punt: wat moet je anders met je geld doen?
Ook hier is een beperkt aanbod, de rente is laag en op de bank laten staan kost geld. Maar ik zie dit niet als probleem dat het het huizenaanbod opslokt. Tenminste zolang permanente bewoning niet mag.

[Qwerty-273]

Het stuk bij Pointer omschrijft het als volgt:

Tweede woningen zijn woningen die niet permanent bewoond worden. Het zijn vaak gewone dorps- of stadswoningen, dus geen recreatiewoningen, zoals op de vakantieparken.

Woningen in toeristische dorpskernen aan de kust zijn zeer in trek als tweede woning. Dat heeft ook een keerzijde. In de toch al krappe woningmarkt, drijft de groeiende vraag aan tweede woningen door (particuliere) beleggers de prijs op en dat pakt vaak slecht uit voor starters die te weinig financiële buffer hebben om te kunnen concurreren op woningen in dezelfde prijsklasse.

Dus een normale woning of appartement wordt uit het beperkte huizenaanbod getrokken en ingezet als vakantiewoning (ontsnappen uit de grote drukke randstad als voorbeeld) voor eigen gebruik en verhuur tijdens vakantieperiodes. Afhankelijk van de gemeente zal je daar makkelijker of moeilijker aan de benodigde vergunningen kunnen komen, of aan limieten zitten kwa duur van de verhuur periodes.

Ipv het object als vakantiewoning in te zetten, zou deze vaak maatschappelijk gezien in de normale verhuur gezet kunnen worden. Met wel permanente bewoning door een huurder. Je kan er dan alleen als eigenaar geen gebruik van maken voor vakantie

[rockhopper]

Nou ja ik ken alleen de regels op Texel redelijk als toeristengebied. Daar is al een tijdje (bijna 2 jaar?) een bewoningsvergunning nodig om een huis te kopen om in te wonen als je niet gebonden bent aan het eiland tot een bepaald bedrag. Uit m'n hoofd iets van 600k. Dus hierdoor blijven daar de betaalbare woningen vrij voor gewoon gebruik (lees: bewoners/arbeiders). Vakantiewoningen zijn daarvan weer vrij, maar niet permanent bewoonbaar.

Maar goed, de gemeentes kunnen wel klagen, maar die vakantie oorden hebben de toerist hard nodig, net zoals verblijfplaatsen. In mijn ogen zijn die prime plekken voor vakantie niet meteen perfect voor degene die er zouden moeten werken. Beetje zoals ze dat bij Monaco doen. De rijken in Monaco, het personeel 10km verderop in Frankrijk voor een habbekrats.

[Rubbergrover1]

Dit heb je trouwens beide kanten op. Permanent bewonen van vakantiehuizen kan ook ongewenste effecten hebben. En nog breder, wonen in een bedrijfspand of juist een lawaaiig beroep uitoefenen in een woonhuis is ook niet altijd gewenst. Om nog maar te zwijgen van kamerverhuur, waarmee je één woning voor veel meer 'starters' beschikbaar kunt maken.

Het wel of niet beschikbaar zijn voor permanente bewoning is dus maar één manier waarop het anders gebruiken van een gebouw ongewenste gevolgen heeft.

[n4m3l355]

outlandos schreef op zaterdag 29 januari 2022 @ 16:13:
Nu getaxeerd op 350k leeg, en 316k in verhuurde staat

Verwachte huuropbrengst: 1450 per maand kale huur

Wie is bereid voor een pand met huurder die slechts 1.450 euro per maand betaald 316k te betalen? Dat is een bruto 5.5% ...

Let wel dit is het risico van verhuren wat velen niet inzien, wanneer je verhuurt is het pand misschien veel hoger gewaardeerd als WOZ (kun je overigens aanvechten met succes), maar je verkoopwaarde wanneer je zwaar onrendabel bent, is beduidend lager. Tenzij je de huurder eruit weet te werken maar die zit verhoudingsgewijs erg goedkoop en met een beetje geluk blijft die juist heel lang.

[mannowlahn]

RichieB schreef op maandag 31 januari 2022 @ 13:09:
[...]

Wow. Celsius Network en ETF's hebben beiden risico's, dat klopt. Een correctie op de ETF koersen is zeker mogelijk en het Celcius kaartenhuis kan instorten. Ik denk alleen niet dat deze risico's in het voordeel van Celsius zijn.

Ik zit zelf ook veel in crypto maar zaken als Celsius en Nexo bekijk ik met veel argwaan. Als ik ooit mijn vastgoed verkoop dan gaat het toch echt in etf en niet in crypto. Crypto blijft onbetrouwbaar en dat zeg ik als iemand die de helft can zijn spaargeld in crypto heeft.

En Celsius is idd iets wat over niet al te lange tijd in het nieuws zal komen. Al die smerige finance gasten herhalen hun trucje in de ongereguleerde crypto wereld.

Waarom ik dan wel in crypto zit? Snelle winsten en misschien tegen beter weten in denken dat de crypto waar ik zelf in zit ik niet door belazerd wordt.

Er is zeker een markt voor DeFi tov traditioneel. Maar het gros nu is Ice Save all over again. Je linkjes leggen prima uit wat exact het probleem is met de hoge rente die gegeven worden. Meeste crypto mensen weten ook ergens wel dat het niet klopt. De grootste stable coin Tether doet precies hetzelfde als de US dollar. Bijtringen zonder dat er wat tegenover staat, toch blijven mensen dit als een veilige crypto munt zien.

Cognitieve dissonantie tot de Max in de crypto wereld. Maar het blijft wel interessant voor mij.

[ Voor 34% gewijzigd door mannowlahn op 02-02-2022 07:34 ]

[Morpheusk]

n4m3l355 schreef op woensdag 2 februari 2022 @ 06:26:
[...]


Wie is bereid voor een pand met huurder die slechts 1.450 euro per maand betaald 316k te betalen? Dat is een bruto 5.5% ...

Let wel dit is het risico van verhuren wat velen niet inzien, wanneer je verhuurt is het pand misschien veel hoger gewaardeerd als WOZ (kun je overigens aanvechten met succes), maar je verkoopwaarde wanneer je zwaar onrendabel bent, is beduidend lager. Tenzij je de huurder eruit weet te werken maar die zit verhoudingsgewijs erg goedkoop en met een beetje geluk blijft die juist heel lang.

Genoeg investeerders. Op de spaarrekening kost het je meer geld. En met de 2 jarige contracten ben je je huurders zo weer kwijt als je dat graag zou willen.

Al is het wel even aankijken wat die faalhaas van een Hugo gaat doen.

[ Voor 4% gewijzigd door Morpheusk op 02-02-2022 08:28 ]

[fsfikke]

n4m3l355 schreef op woensdag 2 februari 2022 @ 06:26:
[...]


Wie is bereid voor een pand met huurder die slechts 1.450 euro per maand betaald 316k te betalen? Dat is een bruto 5.5% ...

Let wel dit is het risico van verhuren wat velen niet inzien, wanneer je verhuurt is het pand misschien veel hoger gewaardeerd als WOZ (kun je overigens aanvechten met succes), maar je verkoopwaarde wanneer je zwaar onrendabel bent, is beduidend lager. Tenzij je de huurder eruit weet te werken maar die zit verhoudingsgewijs erg goedkoop en met een beetje geluk blijft die juist heel lang.

Leef je met die percentages (of woningprijzen) niet een beetje in het verleden? Toen spaargeld nog moest concurreren met een safe 2% op de bank.

Een beetje ‘premium’ nieuwbouwappartement op een goede locatie kost tegenwoordig al gauw €6.000/m2. Dus 6 ton voor een klein appartement van 100m2. Denk je echt dat je daar €5.000/maand voor krijgt? Dat zijn hogere prijzen dan in München of Parijs.

[JanHenk]

n4m3l355 schreef op woensdag 2 februari 2022 @ 06:26:
[...]


Wie is bereid voor een pand met huurder die slechts 1.450 euro per maand betaald 316k te betalen? Dat is een bruto 5.5% ...

Let wel dit is het risico van verhuren wat velen niet inzien, wanneer je verhuurt is het pand misschien veel hoger gewaardeerd als WOZ (kun je overigens aanvechten met succes), maar je verkoopwaarde wanneer je zwaar onrendabel bent, is beduidend lager. Tenzij je de huurder eruit weet te werken maar die zit verhoudingsgewijs erg goedkoop en met een beetje geluk blijft die juist heel lang.

De marktwaarde in verhuurde staat is juist een uitkomst van de toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen een gemiddeld rendement in de markt. Dat laatste is vaak weer een uitkomst van het rendement van 'risicoloze' alternatieven plus een premium. Het rendement van de risicoloze alternatieven (staatsobligaties bijvoorbeeld) is enorm gedaald. De risk-premium niet, maar per saldo het gemiddelde marktrendement wel.

Voor jou zou hetzelfde pand (met huurder er in, dus) ± € 174.000 waard zijn. Ook prima, maar denk dan dat er wel een hoop anderen zijn die zo ongeveer het dubbele willen betalen.

De rendementen staan dus gewoon onder druk. Dat komt niet door de kasstromen, maar door stimuleringsbeleid. Gelukkig wordt je ruimschoots gecompenseerd met waardestijging van de onderliggende asset.

Maar ik ben wel benieuwd of je je vastgoed gaat verkopen bij een huurdersmutatie? Wanneer ga je over tot liquidatie? Want je huidige rendement voldoet duidelijk niet aan de jouw gestelde eisen.

[n4m3l355]

Waarom zou je 5.5% bruto pakken, als je dan nog belastingen, WOZ(?), onderhoud moet betalen, dan blijft netto misschien 1-2% over. Ik heb perpetuals die direct converteerbaar zijn die meer opleveren. Ik heb nog nooit als ontwikkelaar beleggers gezien die dat accepteren. De norm is 7-9%, 10% is zelfs niet ongewoon en in dat geval is het pand slechts 174k waard. De enigste pluspunt zou kunnen zijn als de overeenkomst voor bepaalde tijd is.

[mannowlahn]

Op AT5 staat een artikel mbt de huur huizen in de Amsterdam

https://www.at5.nl/artike...dweilen-met-de-kraan-open

Afgelopen twee jaar 10.000 huur woning naar duurdere huur segment terwijl aantal koopwoningen afneemt. De druk werkt dus twee kanten op. Gemiddelde huur van 1466 euro in duurdere segment.

Zo te zien is de bestaande opkoopbescherming al van kracht sinds 1 jan, in februari neemt de gemeente een beslissing hierover. Utrecht gaat het per 1 maart invoeren. Persoonlijk denk ik dat het een goede maatregel is.

[Rubbergrover1]

n4m3l355 schreef op woensdag 2 februari 2022 @ 06:26:
[...]


Wie is bereid voor een pand met huurder die slechts 1.450 euro per maand betaald 316k te betalen? Dat is een bruto 5.5% ...

Er zijn een hoop mensen die grif meer dan 20 keer de jaarhuur betalen voor een pand. Hangt uiteraard wel af van de locatie en de aard van het pand.

Mensen zijn onder andere bereid dat te betalen omdat huizen op bepaalde locaties beter hun waarde houden en in waarde kunnen stijgen en omdat de huur ook ieder jaar wat omhoog kan gaan. En vooral omdat je momenteel tegen lage kosten een mooie hefboom op je vermogen kunt inbouwen.

[donleone83]

Edit: nvm

[ Voor 98% gewijzigd door donleone83 op 02-02-2022 09:38 ]

[rube]

https://fd.nl/bedrijfslev...reden-houden-jbb2aaapT7pC

Wel interessant om te kijken welke kant de politiek opgaat.

[mannowlahn]

fsfikke schreef op woensdag 2 februari 2022 @ 08:50:
[...]

Leef je met die percentages (of woningprijzen) niet een beetje in het verleden? Toen spaargeld nog moest concurreren met een safe 2% op de bank.

Een beetje ‘premium’ nieuwbouwappartement op een goede locatie kost tegenwoordig al gauw €6.000/m2. Dus 6 ton voor een klein appartement van 100m2. Denk je echt dat je daar €5.000/maand voor krijgt? Dat zijn hogere prijzen dan in München of Parijs.

haha 100m2 is klein? Hier in amsterdam is dat groot.

[mannowlahn]

n4m3l355 schreef op woensdag 2 februari 2022 @ 08:57:
Waarom zou je 5.5% bruto pakken, als je dan nog belastingen, WOZ(?), onderhoud moet betalen, dan blijft netto misschien 1-2% over. Ik heb perpetuals die direct converteerbaar zijn die meer opleveren. Ik heb nog nooit als ontwikkelaar beleggers gezien die dat accepteren. De norm is 7-9%, 10% is zelfs niet ongewoon en in dat geval is het pand slechts 174k waard. De enigste pluspunt zou kunnen zijn als de overeenkomst voor bepaalde tijd is.

Enige reden is verwachting dat de huizen prijzen door stijgen, dat moet je wel meenemen in je berekening.

[fsfikke]

mannowlahn schreef op woensdag 2 februari 2022 @ 09:51:
[...]

haha 100m2 is klein? Hier in amsterdam is dat groot.

Met 100m2 heb je vaak een grote woonkamer en twee slaapkamers. Prima voor een oud echtpaar die kleiner/gelijkvloers willen wonen, maar niet echt iets voor een familie van 4.

Natuurlijk is dat een ander segment dan een appartementje van 3ton ergens buiten het centrum, maar mijn punt is dat de huurprijzen niet meeschalen met de verkoopprijzen van nieuwbouwappartementen in het hogere segment. Dat oude echtpaar dat gelijkvloers wil gaan wonen gaat echt geen 10% = €5.000/maand betalen voor zo een appartement. Je kan blij zijn als je meer dan €2.500 krijgt.

[Rubbergrover1]

fsfikke schreef op woensdag 2 februari 2022 @ 10:17:
[...]
Dat oude echtpaar dat gelijkvloers wil gaan wonen gaat echt geen 10% = €5.000/maand betalen voor zo een appartement. Je kan blij zijn als je meer dan €2.000 krijgt.

Dat is dus het 'grappige' van de huidige financiële markt. Door de zo lage rente kan dat 'oude echtpaar' een groot deel van die 6 ton voor een habbekrats lenen En zouden ze wel gek zijn om het te huren. Door het grote verschil tussen een 'redelijke', bij de koopsom passende, huur en de maandlasten van koop, zou het gros van de mensen dat redelijkerwijs een woning kan kopen wel gek zijn om te gaan huren.

Daarom zul je je voor de verhuur dus moeten richten op de groep voor wie kopen niet echt een optie is. Dan kom je volgens mij grofweg terecht bij drie categorieën: ofwel expats of andere tijdelijke bewoners met geld, ofwel studenten ofwel mensen die te weinig verdienen om in de huidige markt te kopen (eigenlijk richting 'sociale huur' dus).

Elk van die drie categorieën heeft zo zijn eigen voordelen en risico's. En locaties waar je doelgroep kan zitten.

[mannowlahn]

fsfikke schreef op woensdag 2 februari 2022 @ 10:17:
[...]

Met 100m2 heb je vaak een grote woonkamer en twee slaapkamers. Prima voor een oud echtpaar die kleiner/gelijkvloers willen wonen, maar niet echt iets voor een familie van 4.

Natuurlijk is dat een ander segment dan een appartementje van 3ton ergens buiten het centrum, maar mijn punt is dat de huurprijzen niet meeschalen met de verkoopprijzen van nieuwbouwappartementen in het hogere segment. Dat oude echtpaar dat gelijkvloers wil gaan wonen gaat echt geen 10% = €5.000/maand betalen voor zo een appartement. Je kan blij zijn als je meer dan €2.500 krijgt.

De huurprijzen zijn al twee jaar niet meer in verhouding. Ik huur zelf ook in amsterdam, 180m2 voor 2200 euro (woz 1,1 miljoen volgens mij). Maar mijn eigen appartement van 50m2 doet 1400 euro per maand aan huur gemeubileerd (woz 280.000).

[Rubbergrover1]

fsfikke schreef op woensdag 2 februari 2022 @ 10:17:
[...]

Met 100m2 heb je vaak een grote woonkamer en twee slaapkamers. Prima voor een oud echtpaar die kleiner/gelijkvloers willen wonen, maar niet echt iets voor een familie van 4.

Een 'gelikt' appartement van 100 m2 kun je wel voor veel geld aan een expat verhuren. Maar de koopprijs zal dan ook behoorlijk zijn en wellicht uit verhouding. En het kan ook zijn dat er 5 studentenkamers in zijn die je voor een leuke maandelijkse (woeker-)huur kunt verhuren.

Aan de andere kant van het spectrum zijn er buiten de randstad ook goedkope woningen die je juist in het lagere segment kunt verhuren. Zeker als je een zo goedkope woning hebt dat de huur onder de liberaliseringsgrens rendabel is, dan ben je nagenoeg gegarandeerd van huurders.

[mannowlahn]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 2 februari 2022 @ 10:32:
[...]

Dat is dus het 'grappige' van de huidige financiële markt. Door de zo lage rente kan dat 'oude echtpaar' een groot deel van die 6 ton voor een habbekrats lenen En zouden ze wel gek zijn om het te huren. Door het grote verschil tussen een 'redelijke', bij de koopsom passende, huur en de maandlasten van koop, zou het gros van de mensen dat redelijkerwijs een woning kan kopen wel gek zijn om te gaan huren.

Daarom zul je je voor de verhuur dus moeten richten op de groep voor wie kopen niet echt een optie is. Dan kom je volgens mij grofweg terecht bij drie categorieën: ofwel expats of andere tijdelijke bewoners met geld, ofwel studenten ofwel mensen die te weinig verdienen om in de huidige markt te kopen (eigenlijk richting 'sociale huur' dus).

Elk van die drie categorieën heeft zo zijn eigen voordelen en risico's. En locaties waar je doelgroep kan zitten.

oude echtpaar kan helemaal niks lenen als je bv boven de 57 ofzo zijn? Die moeten dat dan cash gaan aftikken volgens mij.

[Freeaqingme]

mannowlahn schreef op woensdag 2 februari 2022 @ 10:59:
[...]


oude echtpaar kan helemaal niks lenen als je bv boven de 57 ofzo zijn? Die moeten dat dan cash gaan aftikken volgens mij.

Volgens mij kunnen die op zich wel lenen, alleen wordt er dan (gedeeltelijk) gerekend met een inkomen van AOW+Pensioen ipv inkomen uit arbeid. Doorgaans ligt dat iets/fors lager dan inkomen uit arbeid, en vandaar de perceptie dat lenen niet kan als je eenmaal rond die leeftijd zit.

[vortexnl1982]

mannowlahn schreef op woensdag 2 februari 2022 @ 08:59:
Op AT5 staat een artikel mbt de huur huizen in de Amsterdam

https://www.at5.nl/artike...dweilen-met-de-kraan-open

Afgelopen twee jaar 10.000 huur woning naar duurdere huur segment terwijl aantal koopwoningen afneemt. De druk werkt dus twee kanten op. Gemiddelde huur van 1466 euro in duurdere segment.

Zo te zien is de bestaande opkoopbescherming al van kracht sinds 1 jan, in februari neemt de gemeente een beslissing hierover. Utrecht gaat het per 1 maart invoeren. Persoonlijk denk ik dat het een goede maatregel is.

Ja denk ook dat de opkoop bescherming een goede maatregel is. Maar het probleem blijft : iedereen wilt op dat kleine stukje grond wonen. Of mensen nou huren of iets kopen : de prijs wordt opgedreven door vraag en aanbod. Sterker nog : de gemeente profiteert hier net zo hard van namelijk door TORENHOGE erfpacht te vragen. Wij pachten nu een stukje grond van 5x20 meter, kost 11k erfpacht per jaar ! En deze erfpacht wordt ook nog jaarlijks geïndexeerd op consumenten prijs index. We moesten ook nog een TON aftikken aan BTW voor het pachten van de grond. De gemeente zegt zelf ook : iedereen wilt die grond, dus waarom zouden we minder vragen ? Hetzelfde geldt voor het verkopen of verhuren van een woning. Kijk naar een grote stad als New York, denk je dat je daar voor een paar knaken wat kan kopen of huren ?

Ik las zelfs dat grote partijen zoals pensioenfondsen niet meer gaan bouwen in Amsterdam omdat de verhouding van kosten voor het bouwen en de kosten van grond niet meer in verhouding zijn.

[Ko.Kane]

n4m3l355 schreef op woensdag 2 februari 2022 @ 08:57:
Waarom zou je 5.5% bruto pakken, als je dan nog belastingen, WOZ(?), onderhoud moet betalen, dan blijft netto misschien 1-2% over. Ik heb perpetuals die direct converteerbaar zijn die meer opleveren. Ik heb nog nooit als ontwikkelaar beleggers gezien die dat accepteren. De norm is 7-9%, 10% is zelfs niet ongewoon en in dat geval is het pand slechts 174k waard. De enigste pluspunt zou kunnen zijn als de overeenkomst voor bepaalde tijd is.

Nu woon ik niet in NL, maar hier worden nieuwbouw appartementen geadverteerd als investering object met bv 2% netto rendement. Ik zou dat zelf ook niet doen, maar die verkopen prima.

En het mooie is: grote investeerders verhuren ze niet eens, want dat is alleen maar hassle. Vanaf 3 jaar later staan ze weer te koop, als nieuwbouw/eerste bewoning. Omdat het voor veel investeerders al aantrekkelijk genoeg is om te speculeren op de prijsstijging van 5 a 10% per jaar.

Ook daar weer: ik zou dat ook niet doen, want zonder de cashflow van huur, puur gokken op dat die huizen markt blijft groeien is niet mijn cup of tea.

Wat deze investeerders wel helpt is dat dit op zo'n grote schaal gebeurt dan de leegstand quote nu bijna 9% is in de stad, wat erg helpt met de woningnood op te drijven. Maar er is kans dat de politiek gaat ingrijpen. link

Maar verkijk je niet op hoeveel geld er nog is wat een bestemming zoekt. En die niet zoeken naar 7% of meer operationeel rendement, maar gewoon überhaupt stenen om te kopen. Een makelaar uit kenniskring verkocht recent zo ongezien 3 appartementen in 1 koop gebaseerd op alleen de folder aan investeerder. Met de huizen prijzen hier is dat minimaal een transactie van 1 mil.

[rube]

En weer een nieuw plan, ditmaal van GL:
https://www.nu.nl/politie...e-er-zelf-gaat-wonen.html

Oftewel, 1) huis kopen om te verhuren mag niet meer.
Dat is een uitbreiding van wat er nu al op veel plaatsen is/binnenkort komt

En 2 verdere aanpassing van/maximalisering huren. Ook al eerder gehoord.

Maar ook 3) Als een huurder eruit gaat "valt deze onder de plicht", wat ik lees onder de "zelf bewoningsplicht"
Dus dan heb je als bestaande verhuurder alleen nog de opties om leeg te laten staan of te verkopen?

En als bestaande verhuurder kun je dan je huidige pand praktisch gezien niet verkopen (voor een redelijke prijs) zolang er een huurder in zit. Want niet interessant voor andere beleggers (want mag niet verhuren nadat huidige huurder er uit gaat) en niet interessant voor woningzoekenden want die kunnen er niet wonen (huurrecht gaat voor).

Heeft ook minder huurwoningen tot gevolg. Mooi voor de mensen die dan kunnen kopen, maar wat voor de mensen die graag willen huren.....zoals, ik noem maar wat, studenten, net gescheiden mensen.

Ik heb de commentaren niet gelezen, maar I'm schat in dat die varieren van "Net goed voor al die bloedzuigers" tot aan "we leven in een communistisch land!"

My 2 cents, iets met politiek en hete soep enzo.

[Morpheusk]

@rube volgens mij staat er bij punt 3, alleen als de woning wordt verkocht. Als je dus nu zelfs eigenaar bent met huurders geldt dat niet.

Verder staat er ook: Bestaande huurhuizen mogen deze bestemming wel houden.

[ Voor 22% gewijzigd door Morpheusk op 05-02-2022 09:31 ]

[trekker22]

Nou als je dan juist verhuurder blijft van kamers en komt niet meer aanbod bij; wordt jou product juist schaarser😜.

Maar ik heb er op zich steeds minder moeite mee dat mijn portefeuille in april verkocht wordt.

[ColeJ]

n4m3l355 schreef op woensdag 2 februari 2022 @ 08:57:
Waarom zou je 5.5% bruto pakken, als je dan nog belastingen, WOZ(?), onderhoud moet betalen, dan blijft netto misschien 1-2% over. Ik heb perpetuals die direct converteerbaar zijn die meer opleveren. Ik heb nog nooit als ontwikkelaar beleggers gezien die dat accepteren. De norm is 7-9%, 10% is zelfs niet ongewoon en in dat geval is het pand slechts 174k waard. De enigste pluspunt zou kunnen zijn als de overeenkomst voor bepaalde tijd is.

Die perpetuals gaan voor de volle waarde box 3 in. Vastgoed gaat voor WOZ box 3 in, scheelt een beetje VRH. Bij vastgoed is een hefboom mogelijk door het deels te financieren. Je kunt een mooie kasstroom genereren waar je vervolgens ook weer mee kunt beleggen cq. Dan nog niet gesproken over de waardestijging van het pand.

[psychodude]

Qwerty-273 schreef op maandag 31 januari 2022 @ 20:36:
Nog een zijstraat, hoe verhoudt op het gebied van maatschappelijk verantwoord de verhuurder die een woning koopt en deze volledig (permanent) verhuurd tegenover de groep particulieren die een tweede woning kopen op een vakantie bestemming voor eigen gebruik en deze ook deels in de vakantie periode zullen verhuren voor korte verblijven. Waarbij deze hoogst waarschijnlijk in lagere seizoenen veel vaker volkomen leeg zullen staan. Op nationaal niveau is dat natuurlijk slechts een klein percentage, maar in de toeristische gebieden kan dat een behoorlijk groot deel van het huizenaanbod opslokken.
https://pointer.kro-ncrv....ing-vooral-waddeneilanden

Maar dit gaat natuurlijk niet alleen op voor de toeristische gebieden. Ik ken persoonlijk alleen al meerdere mensen die appartementen in de randstad aanhouden waar ze bijvoorbeeld eenmaal of tweemaal per jaar kort verblijven. Soms ook met bijkomende argumentatie dat hun kinderen er dan ook eventueel gebruik van kunnen maken in studietijd. Kinderen die op dat moment dan bijvoorbeeld een jaar of 4 zijn.

Het woningtekort in Nederland is en blijft dan ook een som van meerdere problemen. En de aanpak gaat niet eenvoudig zijn.

n4m3l355 schreef op woensdag 2 februari 2022 @ 06:26:
[...]

Wie is bereid voor een pand met huurder die slechts 1.450 euro per maand betaald 316k te betalen? Dat is een bruto 5.5% ...

Wie niet? Het is nagenoeg gratis geld. De woning die je koopt voor bedrag X is na 2 jaar niet ineens 0 waard. Sterker nog, enkel en alleen de woning op zich, zonder verhuur toont al zijn rendement. Die huur komt daar nog eens bovenop als bonus.

[rube]

Morpheusk schreef op zaterdag 5 februari 2022 @ 09:30:
@rube volgens mij staat er bij punt 3, alleen als de woning wordt verkocht. Als je dus nu zelfs eigenaar bent met huurders geldt dat niet.

Ik bedoelde als toekomstige koper kun je dan na vertrek bestaande huurder alleen nog maar verkopen of leeg laten staan?

Verder staat er ook: Bestaande huurhuizen mogen deze bestemming wel houden.

Ook na verkoop?

Ach, het maakt ook niet zoveel uit. Gewoon een van de vele hersenspinsels....

[rube]

trekker22 schreef op zaterdag 5 februari 2022 @ 09:38:
Nou als je dan juist verhuurder blijft van kamers en komt niet meer aanbod bij; wordt jou product juist schaarser😜.

Maar ik heb er op zich steeds minder moeite mee dat mijn portefeuille in april verkocht wordt.

Heb je toch alles in een keer verkocht of houd je nog iets aan?
Al enig idee waar je dan in gaat investeren? Alles op spaarrekeningen met 7% inflatie is ook niet alles....

Wil je iets aangeven over de factor (netto) huur en verkoopprijs? Mag ook pm.

[Morpheusk]

rube schreef op zaterdag 5 februari 2022 @ 10:24:
[...]

Ik bedoelde als toekomstige koper kun je dan na vertrek bestaande huurder alleen nog maar verkopen of leeg laten staan?

Zo lees ik het ook inderdaad.

Ook na verkoop?

Ach, het maakt ook niet zoveel uit. Gewoon een van de vele hersenspinsels....

Na verkoop dan idd niet meer.

[trekker22]

rube schreef op zaterdag 5 februari 2022 @ 10:27:
[...]

Heb je toch alles in een keer verkocht of houd je nog iets aan?
Al enig idee waar je dan in gaat investeren? Alles op spaarrekeningen met 7% inflatie is ook niet alles....

Wil je iets aangeven over de factor (netto) huur en verkoopprijs? Mag ook pm.

ja toch in een keer alles; wilde op zich wel een knip doen en het latere vastgoed (aankoop 2019; vooral appartementen) behouden (hier zit maar 25% van de winst).

Maar al met al gewoon de keus gemaakt, ben er klaar mee; iets te ver op afstand; steeds meer onderhoud; aanpassing box3; gezeur gemeente en aankomende energie transitie om te kiezen alles weg te doen.

Cash gaat dadelijk opbouwende in rap tempo naar ETF met aanhouden 2 jaar cash voorziening. Tevens ga ik 30% richting project financiering op korte afstand. Zelfs bij grote beurs drops is de kans nagenoeg onmogelijk om failliet te gaan bij mijn withdrawal rate van een 3%.
Ook is mijn horizon dusdanig lang (40-50 jaar) dat ik wel moet beleggen om vermogen in stand te houden of te laten groeien.
Tevens ben ik ook jong genoeg om er bij te gaan werken mocht ik daar behoefte of nood aan hebben

Na aftrek kosten heb ik nagenoeg 18x de bruto jaarhuur ontvangen (dus kale huur prijs). en ik heb aangekocht alles opgeteld en gemiddeld op 12x de bruto jaar huur.

Ik heb eerst 9 jaar huur rendement gepakt en nu trek ik nog eens 7,5 jaar een rendement naar voren.

Qua box3 ga ik er dik op achter uit (is voor verhuurders zo relaxt; WOZ waardes, schuld hefboom en huur bescherming die 15% korting geeft);
echter dat speelt pas per 1-1-2023 en ondertussen met een fiscalist praten wat legaal mogelijk is. (en wat de politiek doet!)

[ Voor 14% gewijzigd door trekker22 op 05-02-2022 11:35 ]

[Ko.Kane]

rube schreef op zaterdag 5 februari 2022 @ 09:17:


My 2 cents, iets met politiek en hete soep enzo.

Inderdaad: aint gonna happen

ALS, ALS, dit het al haalt zullen veel gemeentes ook gebruik maken van de uitzonderingen, want niemand zit op zo'n blanket regel te wachten: Studentensteden willen niet een terugval in kamer verhuur, de meeste Uni's willen juist uitbreiden. Veel steden willen ook aantrekkelijk blijven voor expats, of eigenlijk aantrekkelijk blijven voor de firmas of ngo's die de expats aantrekken. En niet alleen expats, maar ook hele hordes 'young proffessionals' die eerst bij bekende top firmas starten in de grote steden en willen huren omdat ze super arbeidsmobiel zijn in die eerste jaren. En later ergens anders neer willen strijken.

Verder totaal niet uitgewerkt: er is een antwoord dat de totale huurmarkt niet kleiner zou moeten worden, maar alleen als huurder er uit gaat na verloop van tijd bij een verkocht woning. Nou studenten woningen wisselen sowieso vaak huurders, en groot segment van de huurmarkt is juist oplossing voor kortlopende huisvestigingsproblemen. Voor bv de arbeidsmobiliteit van expats en YP's.

Gerichte zelfbewoningsplicht kunnen gemeentes nu al toe passen voor het juiste doel segment.

GroenLinks is daarom bezig met twee eigen wetsvoorstellen. Het eerste, waarvoor de Raad van State al om advies is gevraagd, moet de huurprijzen maximeren. Of de coalitiepartijen hier warm voor lopen, is nog de vraag.

Dat wordt weinig uitgewerkt in interview. Maar er bestaat natuurlijk al punten systeem. In de vrije markt zie ik het hoogstens gekoppeld kunnen worden aan % van de WOZ waarde, waarbij dat percentage aantrekkelijk genoeg blijft om te exploiteren. Want stel je voor dat het ineens onaantrekkelijk word en en masse huizen worden verkocht. Als er huurder inzit heeft die bescherming dus nieuwe verkoopwaarde moet passen met de gemaximaliseerde huur. Zit er geen huurder in dan alsnog meer aanbod en niet interessant voor verhuur. Geeft iig neerwaartse druk op de prijs, en dat is ook niet succesvol voor alle tophypotheken van Henk en Ingrid. Dan zitten veel mensen weer jaren vast in een woning.

GL zit trouwens natuurlijk vooral klem door hun groene beleid tov bouwen (natuur/stikstof). Feit is dat er nu al krapte op de markt is en ook dat die toeneemt door bevolkingsgroei en influx, tevens veranderende samenstelling van samenleving (meer alleen wonenden). Huidige krapte kun je alleen met bouwen oplossen, bevolkingsgroei en influx alleen als je netto sneller bouwt dan de toename of de influx afremt. Sneller en meer bouwen en influx afremmen knelt met andere punten van GL.
Dus dan roep je wat moois voor de bühne.

[ Voor 10% gewijzigd door Ko.Kane op 05-02-2022 12:23 ]

[rockhopper]

Persoonlijk zou ik liever iets zien wat ze in NZ gedaan hebben. Geen aankoop door buitenlanders en dat landelijk toegepast op alles (nieuw en bestaand). Daarmee weer je buitenlandse beleggers, en maatschappijen die niet in NL zijn gevestigd (en de "vage belastingconstructies" die ermee gepaard gaan)

Verder leuk bedacht maar zeer onrealistisch van GL. Je kunt wachten op de massale schadeclaims die bezitters en beleggers gaan opstarten bij zo'n besluit.

[DutchChelsea]

rube schreef op zaterdag 5 februari 2022 @ 09:17:
En weer een nieuw plan, ditmaal van GL:
https://www.nu.nl/politie...e-er-zelf-gaat-wonen.html

Oftewel, 1) huis kopen om te verhuren mag niet meer.
Dat is een uitbreiding van wat er nu al op veel plaatsen is/binnenkort komt

En 2 verdere aanpassing van/maximalisering huren. Ook al eerder gehoord.

Maar ook 3) Als een huurder eruit gaat "valt deze onder de plicht", wat ik lees onder de "zelf bewoningsplicht"
Dus dan heb je als bestaande verhuurder alleen nog de opties om leeg te laten staan of te verkopen?

En als bestaande verhuurder kun je dan je huidige pand praktisch gezien niet verkopen (voor een redelijke prijs) zolang er een huurder in zit. Want niet interessant voor andere beleggers (want mag niet verhuren nadat huidige huurder er uit gaat) en niet interessant voor woningzoekenden want die kunnen er niet wonen (huurrecht gaat voor).

Heeft ook minder huurwoningen tot gevolg. Mooi voor de mensen die dan kunnen kopen, maar wat voor de mensen die graag willen huren.....zoals, ik noem maar wat, studenten, net gescheiden mensen.

Ik heb de commentaren niet gelezen, maar I'm schat in dat die varieren van "Net goed voor al die bloedzuigers" tot aan "we leven in een communistisch land!"

My 2 cents, iets met politiek en hete soep enzo.

Iets met verbeter de wereld en begin bij jezelf: https://www.gelderlander....jmegen-verhuurt~a17ec749/

[ColeJ]

trekker22 schreef op zaterdag 5 februari 2022 @ 11:29:
[...]

ja toch in een keer alles; wilde op zich wel een knip doen en het latere vastgoed (aankoop 2019; vooral appartementen) behouden (hier zit maar 25% van de winst).

Maar al met al gewoon de keus gemaakt, ben er klaar mee; iets te ver op afstand; steeds meer onderhoud; aanpassing box3; gezeur gemeente en aankomende energie transitie om te kiezen alles weg te doen.

Cash gaat dadelijk opbouwende in rap tempo naar ETF met aanhouden 2 jaar cash voorziening. Tevens ga ik 30% richting project financiering op korte afstand. Zelfs bij grote beurs drops is de kans nagenoeg onmogelijk om failliet te gaan bij mijn withdrawal rate van een 3%.
Ook is mijn horizon dusdanig lang (40-50 jaar) dat ik wel moet beleggen om vermogen in stand te houden of te laten groeien.
Tevens ben ik ook jong genoeg om er bij te gaan werken mocht ik daar behoefte of nood aan hebben

Na aftrek kosten heb ik nagenoeg 18x de bruto jaarhuur ontvangen (dus kale huur prijs). en ik heb aangekocht alles opgeteld en gemiddeld op 12x de bruto jaar huur.

Ik heb eerst 9 jaar huur rendement gepakt en nu trek ik nog eens 7,5 jaar een rendement naar voren.

Qua box3 ga ik er dik op achter uit (is voor verhuurders zo relaxt; WOZ waardes, schuld hefboom en huur bescherming die 15% korting geeft);
echter dat speelt pas per 1-1-2023 en ondertussen met een fiscalist praten wat legaal mogelijk is. (en wat de politiek doet!)

Gefeliciteerd! Nu inderdaad box 3 flink betalen, dat is een nadeel. Ach, er komt vast iets op je pad! Ik hou het voorlopig nog aan.

18x de jaarhuur vind ik niet bijzonder hoog. Verkocht in verhuurde staat? Dan wel:)

[mannowlahn]

DutchChelsea schreef op zaterdag 5 februari 2022 @ 21:40:
[...]


Iets met verbeter de wereld en begin bij jezelf: https://www.gelderlander....jmegen-verhuurt~a17ec749/

Beetje flauw maar er zijn wat zaken die meegenomen moeten worden.

Zij werd in 2017 verkozen tot tweede kamerlid. Dan ga je niet meteen je huis verkopen omdat je niet weet hoe lang je in Den Haag gaat vertoeven. Laten we wel zijn, verkopen is echt financieel af te raden want je moet meedoen aan die rat race om zelf niet het onderspit te delven als blijkt dat je het moet verkopen voor iets anders.

Ten tweede is dit standpunt pas echt door gevoerd en kan je niet verwachten dat ze meteen haar huis verkoopt omdat Jesse iets gevonden heeft voor de bühne. Die stikstof wet is veel ingrijpender.

Ten derde heeft zij niet dat huis gekocht ter investering maar voor eigen woning en verhuurd dat nu.

[Morpheusk]

DutchChelsea schreef op zaterdag 5 februari 2022 @ 21:40:
[...]


Iets met verbeter de wereld en begin bij jezelf: https://www.gelderlander....jmegen-verhuurt~a17ec749/

Tsja, GroenLinks

[Morpheusk]

mannowlahn schreef op zondag 6 februari 2022 @ 11:21:
[...]

Beetje flauw maar er zijn wat zaken die meegenomen moeten worden.

Zij werd in 2017 verkozen tot tweede kamerlid. Dan ga je niet meteen je huis verkopen omdat je niet weet hoe lang je in Den Haag gaat vertoeven. Laten we wel zijn, verkopen is echt financieel af te raden want je moet meedoen aan die rat race om zelf niet het onderspit te delven als blijkt dat je het moet verkopen voor iets anders.

Ten tweede is dit standpunt pas echt door gevoerd en kan je niet verwachten dat ze meteen haar huis verkoopt omdat Jesse iets gevonden heeft voor de bühne. Die stikstof wet is veel ingrijpender.

Ten derde heeft zij niet dat huis gekocht ter investering maar voor eigen woning en verhuurd dat nu.

Zo kun je altijd iets wat krom is recht proberen te praten. Maar als je partij standpunt is dat koopwoningen niet is om door te verhuren. Dan doet de grondslag niet terzake.

[assje]

psychodude schreef op zaterdag 5 februari 2022 @ 10:16:
Wie niet? Het is nagenoeg gratis geld. De woning die je koopt voor bedrag X is na 2 jaar niet ineens 0 waard. Sterker nog, enkel en alleen de woning op zich, zonder verhuur toont al zijn rendement. Die huur komt daar nog eens bovenop als bonus.

In het verleden behaalde resultaten....

Misschien bevinden we ons nu wel op het punt waar Japan in 1990 stond, wie zal het zeggen.

Persoonlijk acht ik die kans groter dan dat we de komende 30 jaar een herhaling van de afgelopen 30 jaar gaan zien.

[ Voor 20% gewijzigd door assje op 06-02-2022 12:39 ]

[psychodude]

assje schreef op zondag 6 februari 2022 @ 12:38:
[...]


In het verleden behaalde resultaten....

Misschien bevinden we ons nu wel op het punt waar Japan in 1990 stond, wie zal het zeggen.

Persoonlijk acht ik die kans groter dan dat we de komende 30 jaar een herhaling van de afgelopen 30 jaar gaan zien.

Historisch gezien is er enkel en alleen maar een waardestijging van woningen geweest. Sure, er zijn zo nu en dan wat pieken en dalen. Maar de kans dat woningen in waarde gaan dalen tot bijvoorbeeld een pre-1900 niveau, pre-1950 niveau of vermoedelijk zelfs pre-1990 niveau is gewoon verwaarloosbaar. In tegenstelling tot parkeren van geld op een bankrekening zal een woning toch redelijk met inflatie meestijgen. Wonen is tenslotte nog altijd een basale levensbehoefte.

En in Nederland zijn wij als land gewoonweg te klein om onderhevig te zijn aan echt verval van regionen. Nederland is qua landoppervlakte naar rato slechts een beperkte fractie groter dan de grootste metropolen ter wereld.

Het enige potentiële probleem dat wij hier zullen zien is het verval van de randstad tot Atlantis.

[assje]

psychodude schreef op zondag 6 februari 2022 @ 12:49:
Het enige potentiële probleem dat wij hier zullen zien is het verval van de randstad tot Atlantis.

Wat een extreme simplificactie. Huizenprijzen zijn vrijwel volledig het gevolg van rente, financieringsvormen en sentiment. Al die factoren kunnen variëren en er is niemand die ons garandeert dat de huidge waarde houdbaar is.

Demografie gaat veranderen, de vraag is wat dat doet met het perspectief op groei. Een vraagstuk breder dan alleen de woningmarkt.

[assje]

psychodude schreef op zondag 6 februari 2022 @ 12:49:
Historisch gezien is er enkel en alleen maar een waardestijging van woningen geweest.

Je zou ook kunnen stellen dat je bij alle stijging boven de inflatie vraagtekens kan hebben.

[assje]

Het huizenmarktopic loopt sinds 2008:
Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 1

Wel een leuke terugblik in sentiment en voorspelling door banken toen.

[psychodude]

assje schreef op zondag 6 februari 2022 @ 12:54:
[...]


Je zou ook kunnen stellen dat je bij alle stijging boven de inflatie vraagtekens kan hebben.

Inflatie is dan ook gewoon het middelpunt bij woningen. Er is voor Nederland gewoon 300 jaar aan data terug te zoeken hierin. Er is geen verlies. Zoals gezegd, pieken en dalen kunnen voorkomen. Maar op de lange termijn zijn woningen gewoon waardevast. En huurinkomsten is dan ook gewoon gratis geld.

[RichieB]

Als je er van uit gaat dat de waarde van vastgoed de inflatie volgt met pieken en dalen dan zijn de huurinkomsten je echte rendement. De pieken en dalen zijn dan een boete of bonus waarbij je de boete waarschijnlijk nooit zal verzilveren maar een bonus wellicht wel.

[assje]

psychodude schreef op zondag 6 februari 2022 @ 13:30:
Inflatie is dan ook gewoon het middelpunt bij woningen. Er is voor Nederland gewoon 300 jaar aan data terug te zoeken hierin. Er is geen verlies. Zoals gezegd, pieken en dalen kunnen voorkomen. Maar op de lange termijn zijn woningen gewoon waardevast. En huurinkomsten is dan ook gewoon gratis geld.

Wat zeg je nu eigelijk? Is de basis dat woningen de inflatie volgen of is er een manier waarop ze oneindig kunnen blijven stijgen in reële termen?

In reële termen is de woningmarkt in Nederland ongeveer verdrievoudigd sinds 1990. Leuk vraagstuk om te bedenken waar dat middelpunt zou (kunnen) liggen.

Deze discussie past overigens beter in het huizenmarkttopic.

[ Voor 15% gewijzigd door assje op 06-02-2022 14:32 ]

[mannowlahn]

Morpheusk schreef op zondag 6 februari 2022 @ 12:20:
[...]


Zo kun je altijd iets wat krom is recht proberen te praten. Maar als je partij standpunt is dat koopwoningen niet is om door te verhuren. Dan doet de grondslag niet terzake.

Haha geloof mij, ik heb een enorme afkeer tegen die schijnheilige partij als groen links en vind klaver gewoon een linkse populist. Maar als dit soort zaken gepresenteerd worden mag je best even verder kijken en nadenken dan puur meteen op de kast te zitten. Sommige zaken zijn prima te verklaren waarom ze zijn. Dit standpunt van klaver met deze details is recenter dan de situatie beschreven in dat artikel. Chronologie doet er wel toe.

[mannowlahn]

psychodude schreef op zondag 6 februari 2022 @ 12:49:
[...]


Historisch gezien is er enkel en alleen maar een waardestijging van woningen geweest. Sure, er zijn zo nu en dan wat pieken en dalen. Maar de kans dat woningen in waarde gaan dalen tot bijvoorbeeld een pre-1900 niveau, pre-1950 niveau of vermoedelijk zelfs pre-1990 niveau is gewoon verwaarloosbaar. In tegenstelling tot parkeren van geld op een bankrekening zal een woning toch redelijk met inflatie meestijgen. Wonen is tenslotte nog altijd een basale levensbehoefte.

En in Nederland zijn wij als land gewoonweg te klein om onderhevig te zijn aan echt verval van regionen. Nederland is qua landoppervlakte naar rato slechts een beperkte fractie groter dan de grootste metropolen ter wereld.

Het enige potentiële probleem dat wij hier zullen zien is het verval van de randstad tot Atlantis.

Er zijn een hoop facetten die gaan bepalen wat de waarde van huizen zal bepalen. Ten eerste aanbod, maar ook bestedingsruimte. Aanbod is niet verbeterd de afgelopen jaren, bestedingsruimte wel door de lage rente. Ik denk dat als de rente weer richting 5 % zal gaan zoals 2005, we prima even 30% naar benden kunnen gaan hoor. Helemaal als je nagaat dat er een hoop mensen zijn die niet zo bezig zijn met een hypo en de afgelopen 5 jaar allemaal maximaal gingen lenen en de rente vaste periode maar laag zette, want dan kon men nog wel ergens op bieden.

Die gaan straks stuk voor stuk compleet nat. Gruwelijk nat zelfs. Wellicht in sommige gevallen de hypo niet meer kunnen betalen nat. Dat is een kant. Maar als ze nog wel de hypotheek kunnen betalen dan kunne. Ze niet meer bijlenen. Hopelijk kunnen ze de hypotheek nog meenemen als ze willen verhuizen. Dit gaat een enorme prijs verlaging forceren. Men kan niet meer als een halve dwaas gaan overbieden.

Dan is de vraag, die rente, waarom zal die nou omhoog gaan? Nou die rente, als die verder omlaag gaat zijn we helemaal de pisang wereldwijd qua economie. Nou ja, tenzij je erdogan heet, dan heb je daar een ander idee over.

Crisis van 2008 is gesnoozed naar mijn mening en door Corona gaan we straks een extra dikke vette rekening betalen met zijn allen.

En dat rendement van 5% op een apartment van 300k( lol die vind je niet meer in amsterdam als je nog wel 1450 huur wilt ontvangen) is gewoon vrij karig tegenover andere beleggings mogelijkheden die in mijn ogen in de huidige situatie misschien zelfs veiliger zijn.

Los daarvan, de prijzen van huizen zijn de afgelopen 5 jaar zowat verdubbeld. Verdubbeld in 5 jaar is krankjorum. Kan je wel stellen dat huizen altijd meer waard zijn geworden. Maar volgens mij hebben we niet eerder meegemaakt de prijzen van huizen in 5 jaar verdubbelden.

[ Voor 5% gewijzigd door mannowlahn op 06-02-2022 14:44 ]

[psychodude]

assje schreef op zondag 6 februari 2022 @ 14:20:
[...]


Wat zeg je nu eigelijk? Is de basis dat woningen de inflatie volgen of is er een manier waarop ze oneindig kunnen blijven stijgen in reële termen?

In reële termen is de woningmarkt in Nederland ongeveer verdrievoudigd sinds 1990. Leuk vraagstuk om te bedenken waar dat middelpunt zou (kunnen) liggen.

Deze discussie past overigens beter in het huizenmarkttopic.

Vastgoed volgt in Nederland al eeuwen inflatie, niets meer niets minder.

En ik zie dan ook weinig in waarom dit beter in het huizenmarkttopic zou passen. Waarom is het daar interessant? Je koopt een woning voor privébezit met intentie tot wonen niet als waarde object. Niet als asset voor je portfolio. Bakstenen kun je tenslotte niet eten, kun je geen brood van kopen.

mannowlahn schreef op zondag 6 februari 2022 @ 14:42:
Los daarvan, de prijzen van huizen zijn de afgelopen 5 jaar zowat verdubbeld. Verdubbeld in 5 jaar is krankjorum. Kan je wel stellen dat huizen altijd meer waard zijn geworden. Maar volgens mij hebben we niet eerder meegemaakt de prijzen van huizen in 5 jaar verdubbelden.

Sterke pieken in korte tijden zijn echt niets nieuws.

Voor investeerders maakt dit dan ook allemaal relatief gezien minder uit. Je moet niet vergeten dat de grote jongens woningen verhandelen alsof het aandelen zijn, wanneer je het vergelijkt met de meeste tweakers. Je hebt het niet over één woning die wordt aangekocht en je dus gevoelig bent voor het aankomende dal. Maar indien je vastgoed serieus als investering wilt kunnen noemen je dan ook gewoon spreiding in tijd hebt.

Vesteda zat 3 jaar geleden bijvoorbeeld al op een portfolio met meer dan 27000 woningen. En de 10 grootste particuliere beleggers hadden destijds al gezamenlijk 35000 woningen, waarbij de grootste particuliere belegger een ruime 5800 woningen in zijn bezit had.

[mannowlahn]

psychodude schreef op zondag 6 februari 2022 @ 15:32:
[...]


Vastgoed volgt in Nederland al eeuwen inflatie, niets meer niets minder.

En ik zie dan ook weinig in waarom dit beter in het huizenmarkttopic zou passen. Waarom is het daar interessant? Je koopt een woning voor privébezit met intentie tot wonen niet als waarde object. Niet als asset voor je portfolio. Bakstenen kun je tenslotte niet eten, kun je geen brood van kopen.


[...]


[Afbeelding]

Sterke pieken in korte tijden zijn echt niets nieuws.

Voor investeerders maakt dit dan ook allemaal relatief gezien minder uit. Je moet niet vergeten dat de grote jongens woningen verhandelen alsof het aandelen zijn, wanneer je het vergelijkt met de meeste tweakers. Je hebt het niet over één woning die wordt aangekocht en je dus gevoelig bent voor het aankomende dal. Maar indien je vastgoed serieus als investering wilt kunnen noemen je dan ook gewoon spreiding in tijd hebt.

Vesteda zat 3 jaar geleden bijvoorbeeld al op een portfolio met meer dan 27000 woningen. En de 10 grootste particuliere beleggers hadden destijds al gezamenlijk 35000 woningen, waarbij de grootste particuliere belegger een ruime 5800 woningen in zijn bezit had.

Ik blijf even gefocussed op wat we aan het bespreken waren, de stijgingen en negeer je bijschriften met hoe vastgoed handelaren ethisch handelen. Anders blijven we continue van spoor wisselen, tevens kan ik je laatste twee alineas niet echt plaatsen met hetgeen waar we ervoor over hadden?

Ook kijk ik even niet naar het jaar 1700, die periode is niet te vergelijken met wat we nu hebben qua mensen die in aanmerking voor een hypotheek kom en en globale invloeden op onze financiele markt.

Ik waardeer je plaatje omdat we nu visueel zien wat de prijs verhoudingen gedaan hebben. Geen verdubbelingen in 5 jaar tijd, 1980 wel een zeer sterke daling van bijna 40% in 10 jaar tijd. Als we dan even de hypotheek rentes er bij gaan pakken uit die periode dan zie je een correlatie:



Waar ik op in ging en wat dus niet waar is(zie jouw eigen plaatje), is dat huizen prima kunnen dalen, of dat tot een niveau van 1990 is, nee dat niet. Maar als we 40% daling hebben gaat dat grote gevolgen hebben voor een hoop mensen voor enorm lange tijd (>15 jaar).

[assje]

psychodude schreef op zondag 6 februari 2022 @ 15:32:
Vastgoed volgt in Nederland al eeuwen inflatie, niets meer niets minder.

Nogmaals:

In reële termen is de woningmarkt in Nederland ongeveer verdrievoudigd sinds 1990.

Dat noem jij inflatie volgen? Dan wil het dus ook zeggen dat de komende 30 jaar de woningwaarde (in reële termen (dat betekent gecorrigeerd voor inflatie) de prijs eens gedeeld door drie zou kunnen gaan.

Als je case voor rendabele verhuur is gebaseerd op waardestijging dan is dat een aardige domper. Ik ben heel benieuwd hoe alle kersverse verhuurders die nergens anders heen konden met hun geld daar op zouden reageren.

[Rubbergrover1]

assje schreef op zondag 6 februari 2022 @ 16:44:
[...]


Nogmaals:

[...]


Dat noem jij inflatie volgen? Dan wil het dus ook zeggen dat de komende 30 jaar de woningwaarde (in reële termen (dat betekent gecorrigeerd voor inflatie) de prijs eens gedeeld door drie zou kunnen gaan.

Als je sec naar de periode vanaf 1990 kijkt, dan kijk je dus bijvoorbeeld alleen naar een periode met een trend van dalende rente (op enkele tijdelijke 'hikjes' na). Niet bepaald representatief voor een algemeen langetermijnvisie beeld. Dat beeld zal heel wat anders worden als de rente voor de langere termijn stabiel blijft en nog weer anders als de rente een stijgende trend zou laten zien. Als de rente weer naar (structureel) 7% zou gaan, dan is een zo grote daling zeker wel mogelijk. Maar ik acht de kans niet groot dat de rente weer naar dat niveau zou gaan, dus voorlopig zie ik nog niet een zo grote daling. Ik denk eerder dat de woningprijzen deels flink zullen dalen en deels een tijd lang stabiel blijven. En daarmee dus feitelijk achterblijven bij de inflatie. Zodat ze gecorrigeerd voor inflatie feitelijk dalen.

[rockhopper]

Rubbergrover1 schreef op zondag 6 februari 2022 @ 18:09:
[...]
Als je sec naar de periode vanaf 1990 kijkt, dan kijk je dus bijvoorbeeld alleen naar een periode met een trend van dalende rente (op enkele tijdelijke 'hikjes' na). Niet bepaald representatief voor een algemeen langetermijnvisie beeld. Dat beeld zal heel wat anders worden als de rente voor de langere termijn stabiel blijft en nog weer anders als de rente een stijgende trend zou laten zien. Als de rente weer naar (structureel) 7% zou gaan, dan is een zo grote daling zeker wel mogelijk. Maar ik acht de kans niet groot dat de rente weer naar dat niveau zou gaan, dus voorlopig zie ik nog niet een zo grote daling. Ik denk eerder dat de woningprijzen deels flink zullen dalen en deels een tijd lang stabiel blijven. En daarmee dus feitelijk achterblijven bij de inflatie. Zodat ze gecorrigeerd voor inflatie feitelijk dalen.

Klopt natuurlijk. Maar we hebben het over 30 jaar, op een mensenleven is dit toch wel echt lange termijn. Ik bedoel, hoeveel langer wil je kijken?
Behalve rente kunnen er meerdere oorzaken zijn waardoor er toch daling optreed. De meeste hiervan zijn niet zo vrolijk, denk aan een dodelijke(re) versie van covid of een mutatie daarvan die de bevolking decimeert, of een totale oorlog als gevolg van de spanning rondom Oekraïne. Of en hoe reëel deze scenario's zijn mag iedereen zelf bedenken. Maar zonder kristallen bol zullen we het alleen achteraf kunnen zeggen.

[psychodude]

assje schreef op zondag 6 februari 2022 @ 16:44:
[...]


Nogmaals:

[...]


Dat noem jij inflatie volgen? Dan wil het dus ook zeggen dat de komende 30 jaar de woningwaarde (in reële termen (dat betekent gecorrigeerd voor inflatie) de prijs eens gedeeld door drie zou kunnen gaan.

Als je case voor rendabele verhuur is gebaseerd op waardestijging dan is dat een aardige domper. Ik ben heel benieuwd hoe alle kersverse verhuurders die nergens anders heen konden met hun geld daar op zouden reageren.

Maar dat maakt toch allemaal geen zak uit? Indien jij in 1972, 1978 en 1984 ieder een woning gekocht hebt. Dan was 1972 voor een prikke, 1978 op de piek, 1984 weer beter betaalbaar. Gemiddeld genomen heb je 3x 1984 betaald. En of je dit nu vast hebt gehouden tot 1990, 2000, 2008 of zelfs 2009, in alle gevallen heb je het toch echt gewoon voor een goede prijs kunnen verkopen. Plus circa dertig - veertig jaar aan huur (rendement) gevangen.

Ja. Indien jij nu anno 2022 in één klap 4000 woningen koopt, en dit jouw portfolio laat zijn. Ja, dan kan het nog wel eens lastig worden. Maar dit is toch totaal geen realistisch scenario? Evenmin als dat het een zinnig scenario is om één object aan te schaffen als vastgoed investering. Je hebt dan gewoonweg geen enkele risicospreiding. Of dit nu is omdat de markt instort of omdat je woning compleet wordt uitgewoond door drugscriminelen.

rockhopper schreef op zondag 6 februari 2022 @ 18:59:
Klopt natuurlijk. Maar we hebben het over 30 jaar, op een mensenleven is dit toch wel echt lange termijn. Ik bedoel, hoeveel langer wil je kijken?
Behalve rente kunnen er meerdere oorzaken zijn waardoor er toch daling optreed. De meeste hiervan zijn niet zo vrolijk, denk aan een dodelijke(re) versie van covid of een mutatie daarvan die de bevolking decimeert, of een totale oorlog als gevolg van de spanning rondom Oekraïne. Of en hoe reëel deze scenario's zijn mag iedereen zelf bedenken. Maar zonder kristallen bol zullen we het alleen achteraf kunnen zeggen.

Sure, dertig jaar is een lange termijn, op een mensenleven. Maar niet op het bestaan van een pand. Dat zal toch al snel 100 - 200 jaar meegaan, en genoeg nog langer.

En dat zie je dan ook gewoon terug bij vastgoed investeerders. Kijk naar de grote spelers, juist ook particulier, bijvoorbeeld in Amsterdam.

Dan heb je als grote spelers over bijvoorbeeld de broers Peter en Mark Bakker. Hun vader was hier al mee begonnen. Elly Dijkhuis en voorheen Van der Vloodt; na het overlijden heeft de zoon van Van der Vloodt een riant aantal woningen in beheer over kunnen nemen. De Rappange familie, inmiddels doorgezet van generatie op generatie sinds 1906. Verder zit er nog een belangrijk aandeel oud geld en nieuw geld dat uiteraard meerdere woningen op heeft kunnen kopen.

Ook landelijk gezien heb je de familie Grouwels. Als ook van Wettum, van vader op zoon. Ton Hendriks, zelf inmiddels bijna 50 jaar geleden gestart waarbij inmiddels zijn zoon ook het spelletje meespeelt.

Maar indien je serieus bent op het vlak van vastgoed als investering is dit natuurlijk niet iets dat je doet voor de korte termijn visie. En dit zie je dan ook terugkomen in alle grote steden, niet alleen in bijvoorbeeld Amsterdam. Maar in alle grote steden. Zo ook bijvoorbeeld Rotterdam, in 2019 ruim 7000 woningen in het bezit van 100 particuliere verhuurders waarvan meer dan 3000 bij de top 13.

Veelal heb je het dus helemaal niet over investeringen van tot 30 jaar, maar investeringsfamilies die hier voor 50 - 100 jaar inzitten, sommige misschien zelfs al wel langer. Waarin tussentijds uiteraard ook woningen verkocht worden. Maar door de groottes van portfolios dit door de serieuze spelers veel meer naar hun wensen gedaan kan worden dan dat ze hier echt op in hoeven te leveren.

mannowlahn schreef op zondag 6 februari 2022 @ 16:42:Waar ik op in ging en wat dus niet waar is(zie jouw eigen plaatje), is dat huizen prima kunnen dalen, of dat tot een niveau van 1990 is, nee dat niet. Maar als we 40% daling hebben gaat dat grote gevolgen hebben voor een hoop mensen voor enorm lange tijd (>15 jaar).

Sure, het zal grote gevolgen hebben voor een groot aantal mensen. Maar let wel, dat zal meer gelden voor het persoonlijke woningbezit met daadwerkelijke bestemming 'wonen'. En voor de eventuele particuliere verhuurder die het verstandig lijkt om zich te beperken tot verhuren van een enkele woning.

Maar de serieuze spelers op de markt gaan hier toch echt weinig van merken. Als investeringsobject blijft het gewoon van sterke waarde, simpelweg omdat de primaire noodzaak tot een dak boven het hoofd aanwezig zal blijven en zoals al gezegd bij investeringen op de lange termijn het zich gewoon uit middelt. En wat je dus overhoudt is de huur.

[Rubbergrover1]

rockhopper schreef op zondag 6 februari 2022 @ 18:59:
[...]

Klopt natuurlijk. Maar we hebben het over 30 jaar, op een mensenleven is dit toch wel echt lange termijn. Ik bedoel, hoeveel langer wil je kijken?

Als we 30 jaar lang in een sterk dalende rentetrend hebben gezeten, met sterk stijgende prijzen, flink hoger dan de inflatie, waarom zouden we dan straks niet 30 jaar lang in een sterk stijgende rentetrend kunnen zitten? Met woningwaarde die 30 jaar lang juist onder de inflatie zit?

[Omayyad]

Mooi dat de huizenprijzen blijven stijgen, maar houd wel in de gaten dat het gemiddelde huizenprijzen zijn... De jaren 30 huizen (mits redelijk tot goed onderhouden) en de recente woningen (late jaren 70 tot nu) en recente appartementen (jaren 80 to nu) gaan goed, maar vergeet niet dat massa's jaren 40, 50, 60 en begin jaren 70 woningen onderhand al gesloopt zijn voor nieuwbouw. Had je dus destijds in een dergelijk huis geinvesteerd, dan had je de sloop- danwel afkoopwaarde gehad aan het einde van de rit, en dat was vast niet een zelfde waarde stijging als waar we nu over praten...

[Rubbergrover1]

Omayyad schreef op maandag 7 februari 2022 @ 09:58:
De jaren 30 huizen (mits redelijk tot goed onderhouden) en de recente woningen (late jaren 70 tot nu) en recente appartementen (jaren 80 to nu) gaan goed, maar vergeet niet dat massa's jaren 40, 50, 60 en begin jaren 70 woningen onderhand al gesloopt zijn voor nieuwbouw.

Dat is dus ook zo met een hoop jaren '30 huizen. Daar is al een hoop van gesloopt. Datgene wat nu is overgebleven zal grotendeels wel blijven, inderdaad, Maar datzelfde zie je ook wel bij de massa's woningen van de decennia daarna. Daar is ook al een hoop 'troep' van gesloopt. En blijft vanzelf ook datgene over wat wel de moeite waard is. Uiteraard geldt wel hoe jonger de woning, hoe minder er relatief gesloopt is en hoe meer 'troep' er nog tussen staat. Maar het is geen 'carte blanche' voor vooroorlogs versus naoorlogs. Gewoon je verstand blijven gebruiken is hier de beste remedie.

[ColeJ]

mannowlahn schreef op zondag 6 februari 2022 @ 14:42:
[...]

En dat rendement van 5% op een apartment van 300k( lol die vind je niet meer in amsterdam als je nog wel 1450 huur wilt ontvangen) is gewoon vrij karig tegenover andere beleggings mogelijkheden die in mijn ogen in de huidige situatie misschien zelfs veiliger zijn.

Zoals?

[mannowlahn]

ColeJ schreef op maandag 7 februari 2022 @ 17:40:
[...]


Zoals?

Meesman bv. Die komt vaak langs by bv Dutchfire Reddit als goed alternatief.

[ Voor 19% gewijzigd door mannowlahn op 07-02-2022 21:39 ]

[ColeJ]

mannowlahn schreef op maandag 7 februari 2022 @ 21:38:
[...]

Meesman bv. Die komt vaak langs by bv Dutchfire Reddit als goed alternatief.

Dat zijn gewoon ETF’s. Andere assetclass. Zie niet in waarom dat een veiliger alternatief is?

[mannowlahn]

ColeJ schreef op maandag 7 februari 2022 @ 23:03:
[...]


Dat zijn gewoon ETF’s. Andere assetclass. Zie niet in waarom dat een veiliger alternatief is?

Hoger rendement en met huidige huizenprijzen en dito huren zitten we voor mijn gevoel op een moeilijk punt.

[ColeJ]

mannowlahn schreef op maandag 7 februari 2022 @ 23:05:
[...]

Hoger rendement en met huidige huizenprijzen en dito huren zitten we voor mijn gevoel op een moeilijk punt.

En huidige aandelenmarkten dan? Mijn meesman heeft bizarre rendementen gemaakt afgelopen twee jaar. En vastgoed ook trouwens.

[Rubbergrover1]

mannowlahn schreef op maandag 7 februari 2022 @ 23:05:
[...]

Hoger rendement en met huidige huizenprijzen en dito huren zitten we voor mijn gevoel op een moeilijk punt.

Daarin zie ik weinig verschil tussen de aandelenmarkt en de huizenmarkt. Zijn de omzet en winst van de bedrijven zo veel gestegen dat dit de hoge koersrendementen van de laatste jaren .rechtvaardigen? Of is het wellicht zo dat een lagere winst per aandeel geaccepteerd wordt omdat andere assets ook een lagere winst per geïnvesteerde euro (bv rente en huur) opleveren?

[mannowlahn]

ColeJ schreef op maandag 7 februari 2022 @ 23:35:
[...]


En huidige aandelenmarkten dan? Mijn meesman heeft bizarre rendementen gemaakt afgelopen twee jaar. En vastgoed ook trouwens.

Zelf met aandelen kan ook maar dat kost keer tijd en onderzoek en minder spreiding en dus hoger risico.

[Rubbergrover1]

mannowlahn schreef op dinsdag 8 februari 2022 @ 07:20:
[...]

Zelf met aandelen kan ook maar dat kost keer tijd en onderzoek en minder spreiding en dus hoger risico.

Volgens mij was het punt meer dat de aandelenmarkten net zo goed op een 'moeilijk punt' zitten. Dat het zeker niet zo evident is dat je een betere keus maakt als je nu in aandelen stapt in plaats van onroerend goed.

[CornermanNL]

Het ligt er maar helemaal aan hoe het vastgoed gefinancierd is of een waardedaling rampzalig is. Is alles cash betaald en heb je een mooie vaste inkomsten stroom dan is er niets aan de hand.

Heb je de afgelopen 5 jaar vastgoed koning gespeeld en veelal gestapeld door schulden aan te gaan en moet je over een paar jaar herfinancieren dan kan het problematisch worden.

De onderliggende waarde is dan ineens een stuk belangrijker. De meeste startende vastgoed verhuurders kopen geen huizen waar al huurders in zitten dus er zit al een demping in qua financiering.

Ik ben benieuwd hoeveel van deze nieuwbakken vastgoed koningen(innen) een forse rentestijging en waarde daling kunnen hebben.

Of wanneer ze belasting moeten gaan betalen over de inkomsten en ze break even gaan spelen.

[ColeJ]

Een waarde daling is ansich niet erg, verkopen wil je namelijk toch niet. Minder belasting betalen wel. Belasting betalen over inkomsten gaat voorlopig niet gebeuren.

[n4m3l355]

ColeJ schreef op dinsdag 8 februari 2022 @ 08:42:
Een waarde daling is ansich niet erg, verkopen wil je namelijk toch niet. Minder belasting betalen wel. Belasting betalen over inkomsten gaat voorlopig niet gebeuren.

Reken je daar maar alvast niet op, in 2008 toen de WOZ omlaag ging hoewel deze in mijn geval bij een groot aantal panden gekoppeld zijn aan het rendement op basis van huur (dus beduidend lager dan wat soort gelijke reguliere panden kosten), ging gewoon de multiplier omhoog. Ik betaalde dus effectief meer!

Daarnaast wanneer de vastgoed in waarde omlaag gaat, zagen we in 2008 dat rente standen beduidend omhoog gingen (ik heb toen onderandere geherfinancierd tegen 8% bij ABN voor 5 jaar, er was weinig keus).

Dus reken ermaar op dat wanneer de markt omlaag gaat, jou vaste kosten plots hard omhoog kunnen gaan en mag je hopen dat jou hypotheek niet vrij komt op dat moment, doet die dat wel is 8-10-15% helemaal niet ongewoon. We hebben dit in de jaren 80 meegemaakt. Toen verloren we overigens ook en masse huurders dus dat was dubbel pret, je rente die opeens 3-4x zo hoog is, en je inkomsten die plots opdrogen.

[JanHenk]

n4m3l355 schreef op dinsdag 8 februari 2022 @ 08:55:
[...]


Reken je daar maar alvast niet op, in 2008 toen de WOZ omlaag ging hoewel deze in mijn geval bij een groot aantal panden gekoppeld zijn aan het rendement op basis van huur (dus beduidend lager dan wat soort gelijke reguliere panden kosten), ging gewoon de multiplier omhoog. Ik betaalde dus effectief meer!

Wat je zegt is dus dat je WOZ-waarde omhoog ging in 2008?

Daarnaast wanneer de vastgoed in waarde omlaag gaat, zagen we in 2008 dat rente standen beduidend omhoog gingen (ik heb toen onderandere geherfinancierd tegen 8% bij ABN voor 5 jaar, er was weinig keus).

Dus reken ermaar op dat wanneer de markt omlaag gaat, jou vaste kosten plots hard omhoog kunnen gaan en mag je hopen dat jou hypotheek niet vrij komt op dat moment, doet die dat wel is 8-10-15% helemaal niet ongewoon. We hebben dit in de jaren 80 meegemaakt. Toen verloren we overigens ook en masse huurders dus dat was dubbel pret, je rente die opeens 3-4x zo hoog is, en je inkomsten die plots opdrogen.

Er zijn tegenwoorden een aantal partijen in de markt waar je 'gewoon' een 30-jarige lening kunt krijgen tegen hele acceptabele rente mits je niet meer dan 4 panden in bezit hebt. Dan hoef je niet gauw te herfinancieren. Daarnaast volgt de rente die van de consumentenhypotheken voor eigen bewoning met een opslag (± 1% meestal). Zelfs gedeeltelijk aflossingsvrij is vaak mogelijk.

Voorgaande was vroeger ondenkbaar. Het wordt je met deze producten ook wel makkelijk gemaakt om in de stappen in de vastgoedmarkt.

[n4m3l355]

JanHenk schreef op dinsdag 8 februari 2022 @ 09:11:
Wat je zegt is dus dat je WOZ-waarde omhoog ging in 2008?

Nee de WOZ ging beperkt omhoog, maar de calculatie is multiplier x WOZ-waarde, de multiplier ging omhoog (nooit meer overigens aangepast). Dus nu de huur stevig omhoog gaat, gaan de rekeningen stevig mee omhoog. Overigens ook voor rioolrecht enz.

Voorgaande was vroeger ondenkbaar. Het wordt je met deze producten ook wel makkelijk gemaakt om in de stappen in de vastgoedmarkt.

Dat is enkel het geval dan wanneer je inderdaad langdurig hebt vastgezet op dit moment, zeker het overwegen waard tegelijkertijd verlies van 1% rendement over de afgelopen 14 jaar telt ook hard aan.

[JanHenk]

n4m3l355 schreef op dinsdag 8 februari 2022 @ 09:25:
[...]

Nee de WOZ ging beperkt omhoog, maar de calculatie is multiplier x WOZ-waarde, de multiplier ging omhoog (nooit meer overigens aangepast). Dus nu de huur stevig omhoog gaat, gaan de rekeningen stevig mee omhoog. Overigens ook voor rioolrecht enz.

Welke multiplier? Ik denk dat je doelt op de OZB of de waterschapslasten? Die 'multiplier' noemen we dan meestal gewoon het tarief.

Dat tarief is natuurlijk per gemeente verschillend. Goed mogelijk dat gemeenten die toen in het grondbedrijf zaten (waar forse verliezen werden geleden) inderdaad het tarief behoorlijk hebben opgeschroefd, om hun begroting te dichten.

'Minder belasting betalen door lagere WOZ-waarde' zoals de stelling was, hoeft inderdaad zeer zeker niet het geval te zijn, dat ben ik met je eens. De tarieven worden gewoon aangepast om de begroting dicht te harken. Dan nog, 'belasting' is mij een veel te algemene term, hebben we het dan over inkomstenbelasting, onroerende zaakbelasting, waterschapsbelasting, afvalstoffenheffing, rioolheffing? Ieder heeft z'n specifieke maatstaf; in sommige gevallen is de WOZ-waarde ook niet eens de maatstaf van heffing.

Overigens is in mijn gemeente het OZB-tarief al 5 jaar op rij verlaagd. Maar de af te dragen OZB stijgt (tariefdaling compenseert niet volledig voor WOZ-stijging).

[...]

Dat is enkel het geval dan wanneer je inderdaad langdurig hebt vastgezet op dit moment, zeker het overwegen waard tegelijkertijd verlies van 1% rendement over de afgelopen 14 jaar telt ook hard aan.

Ik heb momenteel 10 jaar vast en dat vind ik al een lange horizon. Daarna zien we wel weer.

[ColeJ]

Wij hebben hier 20 jaar vast, daarna zien we inderdaad wel weer. Ergens is het wel een goed moment om een pand te verkopen. Het eerste appartement is inmiddels financieringsvrij en de tweede heeft een LTV van ~55%.

Echter, wat dan te doen met de middelen? Met die inflatiecijfers van nu is de geldontwaarding wel heel fors. We zouden de eigen woning schuld kunnen verminderen maar die is ook deels aflossingsvrij (om box 3 te drukken). Keuzes..

[sbmuc]

Ik heb zelf nagedacht om onze huidige woning af te betalen. In 2015 gekocht voor 210k en inmiddels 450-500k waard. Maar toch overstag gegaan en besloten het te verkopen over 2 maanden ook met zicht op rentes die omhoog gaan en een verwachte financiële crisis. Dit is uiteraard puur speculeren aan mijn kant. Hierna gaan we 1-2 jaar vrije sector huren totdat wij onze droomwoning hebben gevonden.

Ik zit hier natuurlijk in een topic die meer in het vooroordeel is richting het vasthouden van een woning(en het liefst meerdere). Maar zijn er hier ook niet mensen die denken dat de piek inmiddels is bereikt en dat het verstandig kan zijn de woning(en) te verkopen en met de winst over een paar jaar weer terugkopen?

Als voorbeeld, ik geloof ook wel dat onze woning nooit meer 210k of minder waard zal worden maar ik zie het wel naar 325-375k gaan.

En idd inflatie is wel een ding maar als aandelen en huizen binnen 2 jaar meer in waarde dalen dan de inflatie kan je beter cash hebben.. Of alles op Olie zetten

[BekSide]

sbmuc schreef op dinsdag 8 februari 2022 @ 12:05:
Ik heb zelf nagedacht om onze huidige woning af te betalen. In 2015 gekocht voor 210k en inmiddels 450-500k waard. Maar toch overstag gegaan en besloten het te verkopen over 2 maanden ook met zicht op rentes die omhoog gaan en een verwachte financiële crisis. Dit is uiteraard puur speculeren aan mijn kant. Hierna gaan we 1-2 jaar vrije sector huren totdat wij onze droomwoning hebben gevonden.

Ik zit hier natuurlijk in een topic die meer in het vooroordeel is richting het vasthouden van een woning(en het liefst meerdere). Maar zijn er hier ook niet mensen die denken dat de piek inmiddels is bereikt en dat het verstandig kan zijn de woning(en) te verkopen en met de winst over een paar jaar weer terugkopen?

Als voorbeeld, ik geloof ook wel dat onze woning nooit meer 210k of minder waard zal worden maar ik zie het wel naar 325-375k gaan.

En idd inflatie is wel een ding maar als aandelen en huizen binnen 2 jaar meer in waarde dalen dan de inflatie kan je beter cash hebben.. Of alles op Olie zetten

In geval van verhuurde woningen en dat je zegt die ga ik verkopen, kan ik me nog indenken. Maar ook dan is de vraag… en wat dan met het geld?

Je eigen woning verkopen en daarmee de “gok” nemen dat binnen 1-2 jaar de huizenmarkt dusdanig corrigeert dat het rendabel is nu uit te stappen vind ik een vreemde keuze.

- hypotheekrente aftrek kwijt
- iedere maand een €1.500,- kwijt aan huur
- inflatie
- negatieve rente op spaarrekening?
- de kans dat alles gewoon nog doorstijgt

Maar misschien zie ik iets over het hoofd.

[sbmuc]

Ik begrijp je punten hoor(ik denk eerder 2000 elke maand aan huur haha). Maar het kan dus ook de andere kant opgaan met de markt. Daar gok ik dus op.. en die paar euro negatieve rente, graag

[Ko.Kane]

sbmuc schreef op dinsdag 8 februari 2022 @ 13:34:
Ik begrijp je punten hoor(ik denk eerder 2000 elke maand aan huur haha). Maar het kan dus ook de andere kant opgaan met de markt. Daar gok ik dus op.. en die paar euro negatieve rente, graag

Dit heeft bijna altijd negatieve exspected value wat je doet. Zelfs als de huizen prijzen dalen.

Je moet de beide scenario's "blijven zitten en zoeken naar droomwoning" vs "nu verkopen en huren tijdens zoektocht" uitwerken voor 3 mogelijkheden: huizen prijzen stijgen, blijven gelijk, dalen. En dan daar nog % aanhangen van wat de verdeling is over de huizenprijs ontwikkeling. Verschillende tijdspannen van huren etc.

Maar op een bierviltje:

Want stel de huizenprijs daalt, je droomwoning is waarschijnlijk iets duurder dan je huidige woning. Dus stel de huizenprijs daalt 10%. Je hebt je woning voor 5ton verkocht en je droomwoning is nu 8ton. Die is dan 80k goedkoper geworden...Maar je hebt al iets van 50k aan huur uitgeven, plus extra kosten. Dan denk je dat je misschien iets van 30k bespaard...Maar je hebt dus nog 4,5t en je koopt voor 7,2t, dus je moet 1,7ton bijlappen.

Was je blijven zitten dan was je woning 50k minder waard geworden, je droomwoning 80k: opnieuw 7,2t-4,5t=1,7 ton.

Maw zelfs met 10% daling is er al geen voordeel, maar als de prijzen gelijk blijven of stijgen is het duidelijk beter om te blijven zitten en te zoeken vanuit je huidige woning. Extra nadelige risico's bij huren: uitlopende zoektocht wegens niet de juiste woning kunnen vinden. Of door blijven huren om maar te blijven wachten op die daling....die dan na 5 jaar nog niet geweest is...

Serieuze dalingen in de huizenprijzen zijn lastig wegens lage aanbod, en dat iedereen nog steeds maximaal gefinancierd is (daling leidt dan tot lockup en dat knijpt aanbod dus frusteert mogelijke verdere daling). Hoge inflatie en rente lijdt vermoedelijk op zijn best tot een stagnatie zodat het in reële termen goedkoper wordt, maar in dat scenario kun je dus ook beter blijven zitten, omdat je doodbloed op de huur.

En een vrij reëel scenario is ook dat je na 3 jaar moet opgeven, 75k verbrandt heb, 4,25t over hebt en je oude woning ondertussen 6ton kost en je dus 1,75t kan lappen om weer op hetzelfde uit te komen of een stap terug moet doen. (Of je droomwoning is ondertussen 9,6t en je moet 5,35t bijleggen, terwijl als je was blijven zitten dat maar 3,6t was geweest)

Je moet zelf met eigen getallen gaan rekeningen en eigen inschattingen, maar zou me al mee vallen als nu verkopen in 10% gevallen winst oplevert, in 20% gevallen om het even en in 70% gevallen geld kost.

[Viper®]

sbmuc schreef op dinsdag 8 februari 2022 @ 13:34:
Ik begrijp je punten hoor(ik denk eerder 2000 elke maand aan huur haha). Maar het kan dus ook de andere kant opgaan met de markt. Daar gok ik dus op.. en die paar euro negatieve rente, graag

Persoonlijk zou ik niet zo snel speculeren met mijn eigen woning. Je eigen woning zou woongenot moeten zijn. Investeren in vastgoed en verkopen met de gedachte dat je denkt dat de woningprijzen omlaag zullen gaan is geen probleem, maar ik zou dat doen met woningen die je hebt naast die van jezelf.

Als ik kijk naar alle kosten/energie/tijd die hierin zitten, denk aan verkoop, verhuizen, andere woning zoeken hypotheek + alles eromheen

[sbmuc]

De woningen waar wij naar kijken zitten rond de 900-1200k. Ik vind dat het gewoon momenteel niet waard. Ondanks dat we het misschien wel kunnen betalen maar dan zou ik de volledige overwaarde, spaargeld en aandelen moeten gebruiken. En als ondernemer zijnde vind ik dat risico te groot.

En doodbloeden op de huur... Dat is aanname .

En huren als verbranden zien vind ik dan weer erg negatief. Als ik hier over 2 jaar het volledige dak moet vervangen, buiten en binnen kozijnen weer (laten) schilderen en andere onderhoudt zaken... Samen ben je dan zo 25k kwijt. Dak is inmiddels 25 jaar oud bitumen..

Ik geloof dat je gemiddels 1-2% van je woningwaarde als jaarlijks onderhoudt moet rekenen?

[Morpheusk]

sbmuc schreef op dinsdag 8 februari 2022 @ 15:01:
De woningen waar wij naar kijken zitten rond de 900-1200k. Ik vind dat het gewoon momenteel niet waard. Ondanks dat we het misschien wel kunnen betalen maar dan zou ik de volledige overwaarde, spaargeld en aandelen moeten gebruiken. En als ondernemer zijnde vind ik dat risico te groot.

En doodbloeden op de huur... Dat is aanname .

En huren als verbranden zien vind ik dan weer erg negatief. Als ik hier over 2 jaar het volledige dak moet vervangen, buiten en binnen kozijnen weer (laten) schilderen en andere onderhoudt zaken... Samen ben je dan zo 25k kwijt. Dak is inmiddels 25 jaar oud bitumen..

Ik geloof dat je gemiddels 1-2% van je woningwaarde als jaarlijks onderhoudt moet rekenen?

Lastig. Ik denk dat het nooit een goede tijd is om te kopen over verkopen. Er is altijd wel wat… anyways het kwartje zal 1 van de 2 kanten opvallen. Vrienden van mij hebben 2 jaar terug hetzelfde gedaan en nu dus flink duurder moeten weer kopen, naast de 2 jaar betaalde huur van €1200 per maand.

[sbmuc]

Eens hoor, het kan beide kanten opvallen. Feit is inderdaad dat er momenteel een tekort aan woningen is en zelfs als er een financiele crisis is zal dit niet wijzigen. Dus of ik gelijk zal hebben of niet gaan we meemaken. Wij willen hier ook weg omdat we een kamer missen inmiddels ivm 2e kind. Dus extra reden voor ons om een grotere woning te zoeken en dus huren in dit geval.

[Ko.Kane]

Ik bedoel met doodbloeden niet dat je failliet gaat, maar dat een gewoon doorlopend lek is wat zich niet terugverdiend in de meeste scenario's.

Je kan het het nu wel niet waard vinden, maar de kans dat het later goedkoper is ook niet bijzonder groot. Zet het maar eens uit in een excel.

Zeker als je het nu al zou kunnen verwezenlijken, dat heb je boven op de negatieve exspeced value van je strategie ook nog eens jaren minder woongenoot in je droomwoning....

Je kan beter te veel hypotheekkosten maken aan eigen droomwoning, omdat die 'overpriced' was, dan dat je 24k per jaar aan een ander in dit topic doneert

Je noemt ook net "risico": volgens mij is je risico perceptie in dezen niet correct. Voordeel van nu in eigen droomwoning instappen is dat je daar 20 jaar kan wonen, en dat is reëel gezien altijd wel gunstig. En maakt een dip in de prijzen je over 2 jaar niet uit, want je blijft toch zitten en je bent 'long' qua investering. Maar over 2 jaar kan de huizenmarkt wel lager zijn, maar dat kan bredere economische redenen hebben, dus staan je aandelen wellicht ook laag en misschien is het ook net mindere tijd met zaak. Mijn inziens neem je je nu juist de risicovollere speculatiever insteek. (Speculeren is niet investeren, maar fancy woord voor ergens op gokken)

[ Voor 48% gewijzigd door Ko.Kane op 08-02-2022 15:18 ]

[sbmuc]

Het is natuurlijk niet zo alsof we een klein appartementje(niks mis mee als dat voldoende voor je is) gaan huren. Het wordt minimaal een groot hoekhuis/2 onder 1 kapper / vrijstaand huis. Daarnaast komt er een hoop geld binnen en verwacht ik dat dit alleen maar meer wordt jaarlijks door uitbreiding van mijn onderneming. Dus elk jaar wordt het makkelijker om te kopen.

Conclusie voor mij:
- Op korte termijn willen we groter wonen en in de huidige koopmarkt is dat vrijwel onmogelijk / omzetten van alle assets en daarbij een te groot risico voor mijn gezin in een dalende markt en als mijn inkomen zou wegvallen.
- "tussenwoning" kopen zou makkelijk mogelijk zijn maar dan gaan we concessies in onze wensenlijst voor onze lange termijn woning dus dat gaan we niet doen

Daarom verkopen en huren, met het idee dat de markt naar beneden gaat.

In tijden dat alles stijgt verklaart iedereen mij voor gek, echter in tijden dat alles in elkaar zakt... We gaan het zien

[ColeJ]

En wil je dan ook een hele inboedel gaan kopen voor die twee jaar? Nee, ik zie hier echt geen winst in. Rente zal straks ook hoger zijn dan nu, hou daar rekening mee.

Ook het verkopen van verhuurde woniningen vind ik op dit moment lastig. Ga je die namelijk ooit nog wel terug kunnen kopen? Wij zouden graag nog een appartement voor de verhuur willen (naast de huidige) maar dat is gewoonweg onmogelijk. Zelfbewoningsverplichting, 9% OB , etc.

[ Voor 45% gewijzigd door ColeJ op 08-02-2022 15:53 ]

[geekeep]

sbmuc schreef op dinsdag 8 februari 2022 @ 15:26:
Het is natuurlijk niet zo alsof we een klein appartementje(niks mis mee als dat voldoende voor je is) gaan huren. Het wordt minimaal een groot hoekhuis/2 onder 1 kapper / vrijstaand huis. Daarnaast komt er een hoop geld binnen en verwacht ik dat dit alleen maar meer wordt jaarlijks door uitbreiding van mijn onderneming. Dus elk jaar wordt het makkelijker om te kopen.

Conclusie voor mij:
- Op korte termijn willen we groter wonen en in de huidige koopmarkt is dat vrijwel onmogelijk / omzetten van alle assets en daarbij een te groot risico voor mijn gezin in een dalende markt en als mijn inkomen zou wegvallen.
- "tussenwoning" kopen zou makkelijk mogelijk zijn maar dan gaan we concessies in onze wensenlijst voor onze lange termijn woning dus dat gaan we niet doen

Daarom verkopen en huren, met het idee dat de markt naar beneden gaat.

In tijden dat alles stijgt verklaart iedereen mij voor gek, echter in tijden dat alles in elkaar zakt... We gaan het zien

Je insteek voelt een beetje als de put/call opties in de beleggingswereld. Met het verschil dat je bereid bent maandelijks te betalen in de vorm van huur en je afwacht wanneer de dip/datum afloopt met nul inzicht in wanneer dat zal zijn.

In de 2008 crisis was de dip ook pas op z'n laagst na 5 jaar (https://www.kop-munt.nl/m...ssie-na-de-kredietcrisis/). Banken verwachten nu nog minimaal 2 jaar stijging en dan een stabilisatie. Mocht er een crisis komen: hokken mensen zichzelf op, aanbod droogt nog verder op en prijzen blijven.
Eer je een (noemenswaardige) dip te pakken hebt, ben je makkelijk 5 en misschien wel 10 jaar verder.

[mannowlahn]

sbmuc schreef op dinsdag 8 februari 2022 @ 12:05:
Ik heb zelf nagedacht om onze huidige woning af te betalen. In 2015 gekocht voor 210k en inmiddels 450-500k waard. Maar toch overstag gegaan en besloten het te verkopen over 2 maanden ook met zicht op rentes die omhoog gaan en een verwachte financiële crisis. Dit is uiteraard puur speculeren aan mijn kant. Hierna gaan we 1-2 jaar vrije sector huren totdat wij onze droomwoning hebben gevonden.

Ik zit hier natuurlijk in een topic die meer in het vooroordeel is richting het vasthouden van een woning(en het liefst meerdere). Maar zijn er hier ook niet mensen die denken dat de piek inmiddels is bereikt en dat het verstandig kan zijn de woning(en) te verkopen en met de winst over een paar jaar weer terugkopen?

Als voorbeeld, ik geloof ook wel dat onze woning nooit meer 210k of minder waard zal worden maar ik zie het wel naar 325-375k gaan.

En idd inflatie is wel een ding maar als aandelen en huizen binnen 2 jaar meer in waarde dalen dan de inflatie kan je beter cash hebben.. Of alles op Olie zetten

Ik vind dat wel een gok. Ik zou nooit verkopen, tijdelijk huren en dan hopen dat je lager inkoopt. Maar dat ben ik. Persoonlijk denk ik dat je jezelf hier geen plezier mee gaat doen.

[Rubbergrover1]

sbmuc schreef op dinsdag 8 februari 2022 @ 15:01:
De woningen waar wij naar kijken zitten rond de 900-1200k. Ik vind dat het gewoon momenteel niet waard. Ondanks dat we het misschien wel kunnen betalen maar dan zou ik de volledige overwaarde, spaargeld en aandelen moeten gebruiken. En als ondernemer zijnde vind ik dat risico te groot.

En doodbloeden op de huur... Dat is aanname .

En huren als verbranden zien vind ik dan weer erg negatief. Als ik hier over 2 jaar het volledige dak moet vervangen, buiten en binnen kozijnen weer (laten) schilderen en andere onderhoudt zaken... Samen ben je dan zo 25k kwijt. Dak is inmiddels 25 jaar oud bitumen..

Ik geloof dat je gemiddels 1-2% van je woningwaarde als jaarlijks onderhoudt moet rekenen?

Ik kan je redenering wel volgen, maar veel hangt ook af van wat er lokaal te vinden is. In sommige plaatsen leidt de vraag naar koopwoningen tot zo absurde verkoopprijzen dat een goede vrije sector huurwoning soms veel aantrekkelijker is. Tegelijk moet je wel in je achterhoofd houden dat lagere verkooprijzen vaak gepaard gaan met hogere rentes. Wat kan betekenen dat de maandlasten van een goedkopere koopwoning niet per definitie ook lager zijn. Bovendien kan de maximale lening zo ook een stuk lager worden. Maar ik zou huur zeker niet uitsluiten.

[ColeJ]

Het zou best een goed idee kunnen zijn, de huren zijn immers amper gestegen in vergelijking met de koopprijzen. De redenatie dat huurprijzen hoog zijn vind ik ook zo´n dooddoener, in vergelijking met kopen is het nu erg goedkoop.

Jouw plan zou ik alleen nooit bij mij aan het thuisfront kunnen uitleggen, mijn vriendin zit me aankomen. Wonen is immers ook je eigen stek, je thuisbasis. In mijn ogen moet je, als je een mooie basis hebt, daar niet mee speculeren.

[xiangpo]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 8 februari 2022 @ 17:24:
[...]

Ik kan je redenering wel volgen, maar veel hangt ook af van wat er lokaal te vinden is. In sommige plaatsen leidt de vraag naar koopwoningen tot zo absurde verkoopprijzen dat een goede vrije sector huurwoning soms veel aantrekkelijker is. Tegelijk moet je wel in je achterhoofd houden dat lagere verkooprijzen vaak gepaard gaan met hogere rentes. Wat kan betekenen dat de maandlasten van een goedkopere koopwoning niet per definitie ook lager zijn. Bovendien kan de maximale lening zo ook een stuk lager worden. Maar ik zou huur zeker niet uitsluiten.

Inderdaad een kennis huurt nu een woning van 100m2 in de rivierenbuurt in amsterdam voor 1500 euro. De rente voor een soortgelijke woning (900k) komt al snel op 1200-1300 euro uit.

[Rubbergrover1]

ColeJ schreef op dinsdag 8 februari 2022 @ 17:35:
Het zou best een goed idee kunnen zijn, de huren zijn immers amper gestegen in vergelijking met de koopprijzen. De redenatie dat huurprijzen hoog zijn vind ik ook zo´n dooddoener, in vergelijking met kopen is het nu erg goedkoop.

Jouw plan zou ik alleen nooit bij mij aan het thuisfront kunnen uitleggen, mijn vriendin zit me aankomen. Wonen is immers ook je eigen stek, je thuisbasis. In mijn ogen moet je, als je een mooie basis hebt, daar niet mee speculeren.

Dat is voor veel mensen zeker een belangrijk punt. Het 'eigen thuis' waar je op een gegeven moment het gevoel hebt dat je er tot je dood kunt blijven wonen is zeker ook wat waard. (Tot je 10 jaar later toch andere wensen hebt en alsnog verhuist )

Maar omdat sbmuc zo te lezen iets minder 'honkvast' is, speelt dit misschien minder.

Soms kun je trouwens ook kiezen tussen beide varianten.
https://www.funda.nl/koop...baak-van-scheveningen-34/
https://www.funda.nl/huur...baak-van-scheveningen-34/
Kopen voor 7 ton (was eerst 8 ton) of huren voor 2k per maand. Dat is iets minder dan 3,5% van de koopprijs per jaar.

[Road-runner83]

sbmuc schreef op dinsdag 8 februari 2022 @ 15:26:
Het is natuurlijk niet zo alsof we een klein appartementje(niks mis mee als dat voldoende voor je is) gaan huren. Het wordt minimaal een groot hoekhuis/2 onder 1 kapper / vrijstaand huis. Daarnaast komt er een hoop geld binnen en verwacht ik dat dit alleen maar meer wordt jaarlijks door uitbreiding van mijn onderneming. Dus elk jaar wordt het makkelijker om te kopen.

Conclusie voor mij:
- Op korte termijn willen we groter wonen en in de huidige koopmarkt is dat vrijwel onmogelijk / omzetten van alle assets en daarbij een te groot risico voor mijn gezin in een dalende markt en als mijn inkomen zou wegvallen.
- "tussenwoning" kopen zou makkelijk mogelijk zijn maar dan gaan we concessies in onze wensenlijst voor onze lange termijn woning dus dat gaan we niet doen

Daarom verkopen en huren, met het idee dat de markt naar beneden gaat.

In tijden dat alles stijgt verklaart iedereen mij voor gek, echter in tijden dat alles in elkaar zakt... We gaan het zien

Ik vind het toch wel een grote gok met een boel geld om nu te gaan huren in de hoop dat het gaat zakken (en we nu op een hoogtepunt zitten). De schaarste op de woningmarkt zal voorlopig nog wel blijven, de rentes zijn iets aan het stijgen dus het zal nu wel meer gaan stabiliseren maar zakken zie ik voorlopig nog niet gebeuren.

Ik weet niet hoe je nu woont maar dat zal toch ook leuk gestegen zijn? Dan is het vaak een kwestie van een paar ton (2/3) bijleggen voor een volgende stap?