Vastgoed als investering

[sbmuc]

Dat is het “probleem”. We wonen nu in een “prima” rijtjes huis. Maar we willen naar een groot vrijstaand huis. Minimaal 200m2 en 500 grond, en midden regio utrecht. Dat is niet een paar ton bijleggen. De vrijstaande huizen waar wij naar kijken zitten rond de 9-12 ton. En dat is dan nog ex verbouwingen/nieuwe badkamer en keuken etc. Maar we gaan steeds meer offtopic 😉

[BekSide]

sbmuc schreef op dinsdag 8 februari 2022 @ 12:05:
Ik heb zelf nagedacht om onze huidige woning af te betalen. In 2015 gekocht voor 210k en inmiddels 450-500k waard. Maar toch overstag gegaan en besloten het te verkopen over 2 maanden ook met zicht op rentes die omhoog gaan en een verwachte financiële crisis. Dit is uiteraard puur speculeren aan mijn kant. Hierna gaan we 1-2 jaar vrije sector huren totdat wij onze droomwoning hebben gevonden.

Ik zit hier natuurlijk in een topic die meer in het vooroordeel is richting het vasthouden van een woning(en het liefst meerdere). Maar zijn er hier ook niet mensen die denken dat de piek inmiddels is bereikt en dat het verstandig kan zijn de woning(en) te verkopen en met de winst over een paar jaar weer terugkopen?

Als voorbeeld, ik geloof ook wel dat onze woning nooit meer 210k of minder waard zal worden maar ik zie het wel naar 325-375k gaan.

En idd inflatie is wel een ding maar als aandelen en huizen binnen 2 jaar meer in waarde dalen dan de inflatie kan je beter cash hebben.. Of alles op Olie zetten

Het is wel een leuke serie reacties geworden op jouw bericht. En vind het ook wel interessant maar voor mij speelt dan eerder te twijfel om wellicht verhuurde woningen te verkopen.
In principe komt dat op hetzelfde neer, waar jij huur zal gaan verbranden per maand, zal ik huurinkomsten ''verbranden'' omdat ik die niet meer heb.

Dan is de tweede vraag... wat ga je doen met dat geld dat vrijkomt. het is een luxe probleem maar het moet erg veel zakken wil ik het over een aantal jaar gunstiger kunnen terugkopen.

Kortgezegd was jouw vraag: ''zijn er hier mensen die het slim lijkt om nu met winst te verkopen en te wachten tot een daling en dan terug kopen''

Tot nu toe lijkt iedereen redelijk eensgezind en is dit niet het geval.
Wel heb ik het idee dat het besluit van jouw kant al genomen is betreft de situatie. Helemaal prima uiteraard.
Ik ga je geen succes wensen, want dat zou betekenen dat mijn porto over 2 jaar stevig minder waard is geworden

[Rubbergrover1]

BekSide schreef op woensdag 9 februari 2022 @ 00:04:
[...]

Dan is de tweede vraag... wat ga je doen met dat geld dat vrijkomt. het is een luxe probleem maar het moet erg veel zakken wil ik het over een aantal jaar gunstiger kunnen terugkopen.

Dat is eigenlijk het grote probleem in de huidige (financiële) markten. Alles is behoorlijk duur geprijsd. Als je je dure woning (voor bewoning of verhuur) verkoopt, wat moet je dan met de verhuuropbrengst doen? De meeste beleggingen staan ook zeer hoog en bij sparen heb je bij een beetje groot bedrag te maken met negatief rendement.

[Mikee007]

*knip*, dit mag even in een apart topic

[ Voor 92% gewijzigd door Perkouw op 11-02-2022 21:01 ]

[Maahes]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 8 februari 2022 @ 20:59:
Dat is iets minder dan 3,5% van de koopprijs per jaar.

Het bruto aanvangsrendement is in de hele markt ongeveer 3,5% is mijn inschatting. Is het dan eigenlijk nog zinvol om te beleggen in woningen?

Er gaan immers ook nog kosten vanaf:
- overdrachtsbelasting (8%)
- onderhoudskosten (0,5% ?)
- verhoging van belastingen in het vooruitzicht

Wat zou het netto rendement zijn? 2,5%?

Een hefboom met een lening is bijna zinloos, want die rentes zijn ook rond de 2,5%.

De E/P ratio op een brede aandelenportefeuille is 5% per jaar.

Ik ben benieuwd wat jullie gedachten hierbij zijn. Is bruto aanvangsrendement wellicht de verkeerde berekening en zit de verwachting van bevolkingsgroei of inflatie ingeprijsd?

Is het beleggen in woningen nog aantrekkelijk? Hoe staan jullie hier in?

[Maahes]

Daarbij, als je gewoon een paar REITS koopt, bijvoorbeeld Vonovia, dan heb je hetzelfde risicoprofiel. Het netto dividendrendement is 3,56%. Dat is dus na alle kosten. Is dat niet veel aantrekkelijker?

[mannowlahn]

xiangpo schreef op dinsdag 8 februari 2022 @ 18:22:
[...]


Inderdaad een kennis huurt nu een woning van 100m2 in de rivierenbuurt in amsterdam voor 1500 euro. De rente voor een soortgelijke woning (900k) komt al snel op 1200-1300 euro uit.

Dit kan ik beamen. Zodra je in huur segment van 100m2 gaat kijken krijg je al heel snel veel meer m2 voor je betaalde huur. Soms kan je beter nog naar iets groters zoeken, je betaald dan ietsjes meer maar krijgt een hoop terug.

Overigens 100m2 voor maar 1500? Ik verhuur mijn gemeubileerde appartement in bos en lommer voor 1400, 50m2 groot. Voor Corona voor 1550 overigens. Excl gas water en licht. Dat is dus echt wel een prikkie dan die huur waar jij aan refereert.

[xiangpo]

mannowlahn schreef op zaterdag 12 februari 2022 @ 14:48:
[...]

Dit kan ik beamen. Zodra je in huur segment van 100m2 gaat kijken krijg je al heel snel veel meer m2 voor je betaalde huur. Soms kan je beter nog naar iets groters zoeken, je betaald dan ietsjes meer maar krijgt een hoop terug.

Overigens 100m2 voor maar 1500? Ik verhuur mijn gemeubileerde appartement in bos en lommer voor 1400, 50m2 groot. Voor Corona voor 1550 overigens. Excl gas water en licht. Dat is dus echt wel een prikkie dan die huur waar jij aan refereert.

Jup, zeker een goeie deal. En wonen er ook pas een half jaar, dus niet alsof het nog een oude huurprijs is. Officieel is het iets van 85m2 volgens mij, maar ze hebben er een zolderkamertje bij van 15m2 waar ze via de algemene trap naar toe kunnen en wordt nu gebruikt als kantoortje.

[Rubbergrover1]

Maahes schreef op zaterdag 12 februari 2022 @ 11:00:
[...]


Het bruto aanvangsrendement is in de hele markt ongeveer 3,5% is mijn inschatting. Is het dan eigenlijk nog zinvol om te beleggen in woningen?

Er gaan immers ook nog kosten vanaf:
- overdrachtsbelasting (8%)
- onderhoudskosten (0,5% ?)
- verhoging van belastingen in het vooruitzicht

Wat zou het netto rendement zijn? 2,5%?

Een hefboom met een lening is bijna zinloos, want die rentes zijn ook rond de 2,5%.

De E/P ratio op een brede aandelenportefeuille is 5% per jaar.

Ik ben benieuwd wat jullie gedachten hierbij zijn. Is bruto aanvangsrendement wellicht de verkeerde berekening en zit de verwachting van bevolkingsgroei of inflatie ingeprijsd?

Is het beleggen in woningen nog aantrekkelijk? Hoe staan jullie hier in?

Veel verhuurders zullen in de berekening ook de toekomstige huurindexatie en waardestijgingen meenemen. Daarmee komt het rendement over bv 20 jaar gerekend wel een stuk hoger uit dan als je alleen kijkt naar de kasstroom van de aanvangshuur.

[Maahes]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 12 februari 2022 @ 17:00:
[...]

Veel verhuurders zullen in de berekening ook de toekomstige huurindexatie en waardestijgingen meenemen. Daarmee komt het rendement over bv 20 jaar gerekend wel een stuk hoger uit dan als je alleen kijkt naar de kasstroom van de aanvangshuur.

Geldt dat niet net zo goed voor een brede aandelenportefeuille?

[rockhopper]

Maahes schreef op zaterdag 12 februari 2022 @ 11:00:
[...]
Het bruto aanvangsrendement is in de hele markt ongeveer 3,5% is mijn inschatting. Is het dan eigenlijk nog zinvol om te beleggen in woningen?

Er gaan immers ook nog kosten vanaf:
- overdrachtsbelasting (8%)
- onderhoudskosten (0,5% ?)
- verhoging van belastingen in het vooruitzicht

Wat zou het netto rendement zijn? 2,5%?

Een hefboom met een lening is bijna zinloos, want die rentes zijn ook rond de 2,5%.

De E/P ratio op een brede aandelenportefeuille is 5% per jaar.

Ik ben benieuwd wat jullie gedachten hierbij zijn. Is bruto aanvangsrendement wellicht de verkeerde berekening en zit de verwachting van bevolkingsgroei of inflatie ingeprijsd?

Is het beleggen in woningen nog aantrekkelijk? Hoe staan jullie hier in?

Let wel dat die 8% overdracht maar eenmalig is, je laat het overkomen alsof het jaarlijks terugkomt.
behalve verhoging belasting stijgen normaal gesproken de huurprijzen ook mee. Dus het zijn niet alleen kosten die stijgen, de opbrengst stijgt ook mee.

[Maahes]

rockhopper schreef op zaterdag 12 februari 2022 @ 18:12:
[...]

Let wel dat die 8% overdracht maar eenmalig is, je laat het overkomen alsof het jaarlijks terugkomt.
behalve verhoging belasting stijgen normaal gesproken de huurprijzen ook mee. Dus het zijn niet alleen kosten die stijgen, de opbrengst stijgt ook mee.

Die 8% overdrachtsbelasting is inderdaad eenmalig, maar het heeft wel een 'opportunity cost'. Dat geld had in aandelen gewoon rendement gemaakt en nu ben je het kwijt.

Overigens, volgens de Discounted Cash Flow methode zou het equivalent zijn of je die 8% eenmalig betaalt over de investering of als een belasting op de huurinkomsten. De waarde van het object is volgens deze inschatting immers gelijk aan de toekomstige kasstromen.

Bij aandelen stijgt de opbrengst ook mee.

Ik wil niet beweren dat vastgoed een slechte investering is. Ik vraag mij alleen af of andere opties niet veel aantrekkelijker zijn.

[Rubbergrover1]

Maahes schreef op zaterdag 12 februari 2022 @ 18:08:
[...]


Geldt dat niet net zo goed voor een brede aandelenportefeuille?

Zeker. Daarom kijk je bij een aandelenportefeuille ook niet alleen naar de dividendstroom bij aanvang. Waarom zou je bij een verhuurpand dat dan wel doen?

[Maahes]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 12 februari 2022 @ 19:32:
[...]

Zeker. Daarom kijk je bij een aandelenportefeuille ook niet alleen naar de dividendstroom bij aanvang. Waarom zou je bij een verhuurpand dat dan wel doen?

Aandeleninkoop en dividend is equivalent. Het gaat om de 'earnings'. Die zijn bij aandelen dus ongeveer 2x zo hoog. Ik vraag mij dan af waarom vastgoed nog aantrekkelijk is. Ook bij een brede aandelenportefeuille zit er al een zeker percentage vastgoed in.

Verder vraag ik mij dan ook af of een REIT niet veel aantrekkelijker is dan een directe investering in een enkele woning. Daar lijkt het namelijk wel op. Ik ben benieuwd hoe hierover gedacht wordt. Misschien klopt er iets niet in mijn redenatie, maar naar mijn idee zijn aandelen en REITS (veel) aantrekkelijker dan de aankoop van een woning voor de verhuur.

[Sethro]

Die 3,5% kan ook echt nog wel hoger. Net iets gekocht met Bar van 6%. Beperkt eigen geld hoeven inbrengen en dus heel goed rendement op eigen vermogen. Ongeveer 200% / 2x de inleg per jaar. Wordt natuurlijk gebruikt om zo snel mogelijk af te lossen.

[Rubbergrover1]

Maahes schreef op zaterdag 12 februari 2022 @ 19:43:
[...]


Aandeleninkoop en dividend is equivalent. Het gaat om de 'earnings'. Die zijn bij aandelen dus ongeveer 2x zo hoog. Ik vraag mij dan af waarom vastgoed nog aantrekkelijk is.

Omdat het niet alleen gaat om rendement. Maar ook om zaken als bijvoorbeeld risico en volatiliteit.

[Jumpman]

sbmuc schreef op dinsdag 8 februari 2022 @ 15:26:
Het is natuurlijk niet zo alsof we een klein appartementje(niks mis mee als dat voldoende voor je is) gaan huren. Het wordt minimaal een groot hoekhuis/2 onder 1 kapper / vrijstaand huis. Daarnaast komt er een hoop geld binnen en verwacht ik dat dit alleen maar meer wordt jaarlijks door uitbreiding van mijn onderneming. Dus elk jaar wordt het makkelijker om te kopen.

Conclusie voor mij:
- Op korte termijn willen we groter wonen en in de huidige koopmarkt is dat vrijwel onmogelijk / omzetten van alle assets en daarbij een te groot risico voor mijn gezin in een dalende markt en als mijn inkomen zou wegvallen.
- "tussenwoning" kopen zou makkelijk mogelijk zijn maar dan gaan we concessies in onze wensenlijst voor onze lange termijn woning dus dat gaan we niet doen

Daarom verkopen en huren, met het idee dat de markt naar beneden gaat.

In tijden dat alles stijgt verklaart iedereen mij voor gek, echter in tijden dat alles in elkaar zakt... We gaan het zien

Deze business case zie ik niet.

Je kan dan beter nu een gewone woning kopen. Als de markt hard gaat dalen gaan de grotere, duurdere woningen eerst. Woningnood blijft er, dus het laag en midden koopsegment zal veel minder hard dalen. Het klinkt mij als dat je nu gewoon meer woning wilt, dan je je kan veroorloven op de koopmarkt (Daar is overigens niets mis mee, is een keuze). Met het kopen van een normale woning ‘gooi je je geld i.i.g. niet weg’.

[Maahes]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 12 februari 2022 @ 20:08:
[...]

Omdat het niet alleen gaat om rendement. Maar ook om zaken als bijvoorbeeld risico en volatiliteit.

en wat denk je dan van REITS? Bijvoorbeeld Vonovia? Dat zijn min of meer woningen die op de beurs verhandeld worden. Ik neem aan dat dit een gelijk risicoprofiel heeft als een directe investering in vastgoed. Het heeft een netto rendement van 3,5% (plus nog de waardestijging). Dat klinkt toch een stuk aantrekkelijker dan zelf direct investeren in vastgoed?

[Maahes]

Sethro schreef op zaterdag 12 februari 2022 @ 20:00:
Die 3,5% kan ook echt nog wel hoger. Net iets gekocht met Bar van 6%. Beperkt eigen geld hoeven inbrengen en dus heel goed rendement op eigen vermogen. Ongeveer 200% / 2x de inleg per jaar. Wordt natuurlijk gebruikt om zo snel mogelijk af te lossen.

Is de jaarhuur 6% van de waarde van de woning, of 6% op het eigen vermogen?

[Sport_Life]

sbmuc schreef op dinsdag 8 februari 2022 @ 23:03:
Dat is het “probleem”. We wonen nu in een “prima” rijtjes huis. Maar we willen naar een groot vrijstaand huis. Minimaal 200m2 en 500 grond, en midden regio utrecht. Dat is niet een paar ton bijleggen. De vrijstaande huizen waar wij naar kijken zitten rond de 9-12 ton. En dat is dan nog ex verbouwingen/nieuwe badkamer en keuken etc. Maar we gaan steeds meer offtopic 😉

Eerlijk gezegd denk ik dat je plan iets te ambitieus is, je hebt ~300k overwaarde en wilt daarmee een woning kopen van nu 900-1.200k , plus verbouwing. Reken voor de verbouwing op 150k (incl vvw, hr++, evt warmtepomp etc).

Zo'n woning zakt bij een hoge rente hooguit tot 800k (na 2-4 jaar), en dan zit je met een rente voor het overige deel van 500k tegen de 3-4%. Zijn je lasten nog steeds erg hoog.
Plus je betaalt huur + bankkosten.

[ Voor 50% gewijzigd door Sport_Life op 13-02-2022 22:16 ]

[ColeJ]

Vergeten we niet het belastingvoordeel bij vastgoed? En de waardestijging van het pand? Alleen naar maar naar de BAR kijken is leuk maar dekt niet alles.

Het belastingvoordeel is al gigantisch. Daar mag je minimaal een procent per jaar voor rekenen, minimaal.

Dat REITS bijvoorbeeld 3.5% doen is leuk maar dat is het dividend inclusief de waardestijging. De BAR kijkt alleen maar naar de huurinkomsten. Opzich is dat helemaal niet erg want als lange termijn vastgoed belegger wil je helemaal niet dat het pand in waarde stijgt. Hoe hoger de waarde van het pand, hoe meer belasting er moet worden afgedragen.

Nog even het voorbeeld van REITS:

Ik koop voor 300K aan REITS en haal daar een rendement van 3.5%. Dan moet ik wel ieder jaar 1.x% aan VRH afdragen aan de fiscus over de volle 300K.

Ik koop een pand van 300K, gefinancierd met 150K hypotheek. Waarde van het pand in box 3 is (WOZ-afslag) is ~200K. Hypotheek van 150K nog eraf hou ik een waarde in box 3 van 50K over. Dat scheelt nogal wat VRH. Daarnaast ieder jaar de huur indexeren en alle huurinkomsten zijn belasting vrij. Nog niet gesproken over de waardestijging van het pand.

You do the math.

[ Voor 63% gewijzigd door ColeJ op 13-02-2022 22:12 ]

[Sport_Life]

ColeJ schreef op zondag 13 februari 2022 @ 22:03:
Vergeten we niet het belastingvoordeel bij vastgoed? En de waardestijging van het pand? Alleen naar maar naar de BAR kijken is leuk maar dekt niet alles.

Het belastingvoordeel is al gigantisch. Daar mag je minimaal een procent per jaar voor rekenen, minimaal.

Dat REITS bijvoorbeeld 3.5% doen is leuk maar dat is het dividend inclusief de waardestijging. De BAR kijkt alleen maar naar de huurinkomsten. Opzich is dat helemaal niet erg want als lange termijn vastgoed belegger wil je helemaal niet dat het pand in waarde stijgt. Hoe hoger de waarde van het pand, hoe meer belasting er moet worden afgedragen.

Nog even het voorbeeld van REITS:

Ik koop voor 300K aan REITS en haal daar een rendement van 3.5%. Dan moet ik wel ieder jaar 1.x% aan VRH afdragen aan de fiscus over de volle 300K.

Ik koop een pand van 300K, gefinancierd met 150K hypotheek. Waarde van het pand in box 3 is (WOZ-afslag) is ~200K. Hypotheek van 150K nog eraf hou ik een waarde in box 3 van 50K over. Dat scheelt nogal wat VRH. Daarnaast ieder jaar de huur indexeren en alle huurinkomsten zijn belasting vrij. Nog niet gesproken over de waardestijging van het pand.

You do the math.

Vergeet niet een fiscaal- of overheids risico in te calculeren. Ik zie het nog wel gebeuren dat er belasting op huurinkomsten komt of op de overwaarde bij verkoop (om zo de scheve verhouding inkomsten vs vermogen te reduceren).
Misschien een kleine kans, maar de gevolgen kunnen best vervelend zijn als iedereen op een zeker moment besluit om de verhuur appartementen te verkopen omdat het niet meer aantrekkelijk is.

[ColeJ]

Sport_Life schreef op zondag 13 februari 2022 @ 22:21:
[...]

Vergeet niet een fiscaal- of overheids risico in te calculeren. Ik zie het nog wel gebeuren dat er belasting op huurinkomsten komt of op de overwaarde bij verkoop (om zo de scheve verhouding inkomsten vs vermogen te reduceren).
Misschien een kleine kans, maar de gevolgen kunnen best vervelend zijn als iedereen op een zeker moment besluit om de verhuur appartementen te verkopen omdat het niet meer aantrekkelijk is.

Je kan het ook omdraaien. Zie in de toekomst nog maar aan een verhuur appartement te komen met die zelfbewoningsverplichtingen (die allemaal sneuvelen bij de rechter maar dat terzijde).

[Rubbergrover1]

ColeJ schreef op zondag 13 februari 2022 @ 23:22:
[...]


Je kan het ook omdraaien. Zie in de toekomst nog maar aan een verhuur appartement te komen met die zelfbewoningsverplichtingen (die allemaal sneuvelen bij de rechter maar dat terzijde).

Dat kan inderdaad ook een variant zijn. Maar dat is een beetje het idee van risico, he. Je weet niet welke kant het op gaat. Maar je hebt wel een hoop onzekerheid hoe de regelgeving over 10-20 jaar eruit ziet. Dat kan positief of negatief uitvallen, maar het is zeker een risico.

[Rubbergrover1]

ColeJ schreef op zondag 13 februari 2022 @ 22:03:
Dat REITS bijvoorbeeld 3.5% doen is leuk maar dat is het dividend inclusief de waardestijging. De BAR kijkt alleen maar naar de huurinkomsten. Opzich is dat helemaal niet erg want als lange termijn vastgoed belegger wil je helemaal niet dat het pand in waarde stijgt. Hoe hoger de waarde van het pand, hoe meer belasting er moet worden afgedragen.

Daarom vind ik het dus sowieso een lastige vergelijking. Mij zegt een dividendrendement helemaal niets als je niet ook iets weet over het koersrendement. Net als dat alleen (aanvangs-)huurrendement zonder de woningwaardestijging niets zegt over het totale rendement.

[Maahes]

ColeJ schreef op zondag 13 februari 2022 @ 22:03:

You do the math.

OK, vooruit dan maar:

Ook bij REITS is naast deze inkomstenstroom een waarde ontwikkeling. Die 3,5% is het dividend. Dit is na kosten en belastingen. Je kunt dividendbelasting immers verrekenen in box 3. Ook dit dividend stijgt elk jaar.

Er zit al leverage in de REITS zelf. Dus 300k in een REIT en '300k woningwaarde + 150k hypotheek' is niet de juiste vergelijking. Een REIT heeft vaak een leverage van 50%. Dus de eerlijke vergelijking is:
- 150k in een REIT geeft 3,5% netto huurinkomsten (5k) + waardestijging
- 10k huurinkomsten op een directe investering van 150k (300k woning + 150k hypotheek) minus rente-lasten (2%, 3k) over 150k en verdere kosten aan de woning (2k per jaar?).

Het ontloopt elkaar niet zo veel. Met een REIT heb je echter ook het onderhoud uitbesteed. Waarom zou je dan zelf nog direct willen investeren in vastgoed?

[Maahes]

Rubbergrover1 schreef op maandag 14 februari 2022 @ 08:16:
[...]

Daarom vind ik het dus sowieso een lastige vergelijking. Mij zegt een dividendrendement helemaal niets als je niet ook iets weet over het koersrendement. Net als dat alleen (aanvangs-)huurrendement zonder de woningwaardestijging niets zegt over het totale rendement.

Die waardestijging wordt bepaald door de (verwachte) huurinkomsten en wat iemand bereid is daarvoor vandaag nominaal te betalen.

[koksie]

Het lastige bij de vergelijking met REITs vind ik wel (en dat is vanuit een persoonlijke context, niet vanuit de casus waar we het nu over hebben) dat ik geen 300k heb om in een pand te steken maar wel 100k heb en 200k hypotheek kan krijgen. Waarmee ik dus een hefboom kan creeeren die ik bij REITs alleen kan creeeren door geld te lenen en daarmee de beurs op te gaan. Dat is in het verleden zeer risicovol gebleken en daarbij komt nog de vraag of een geldverstrekker bereid zou zijn mij 200k te lenen om de beurs mee op te gaan. Ik denk het niet. Dus in mijn geval is de vergelijking:
100k inleggen en 200k lenen en een pand van 300k kopen voor de verhuur of
100k inleggen in een REIT

Natuurlijk hangt het allemaal af van de bedragen, rendementen en %, maar all things being equal zorgt de hefboom ervoor dat bij een beleggingspand er flink hoger rendement op de eigen inleg gemaakt kan worden.
Als de keuze is: 300k REITs kopen of 300k een beleggingspand kopen, dan ziet het plaatje er wellicht heel anders uit maar dat is voor mij niet de keuze.

Helaas: de huizenprijzen zijn nu dusdanig hoog dat een geschikt pand met een net rendement (en ja, dat is een definitiekwestie) vinden voor de verhuur in mijn omgeving nu niet te doen is.

[ColeJ]

Maahes schreef op maandag 14 februari 2022 @ 10:07:
[...]


OK, vooruit dan maar:

Ook bij REITS is naast deze inkomstenstroom een waarde ontwikkeling. Die 3,5% is het dividend. Dit is na kosten en belastingen. Je kunt dividendbelasting immers verrekenen in box 3. Ook dit dividend stijgt elk jaar.

Ik bedoelde eigenlijk het verschil in vermogensrendementsheffing. Het voordeel bij fysiek vastgoed is gigantisch groot.

Daarbij komt natuurlijk nog dat je aan fysiek vastgoed echt wat hebt. Je kan er zelf (of je studerende kinderen) ook echt gaan wonen. Ook het erven van fysiek vastgoed is veel minder onderhevig aan erfbelasting.

Ach, ieder zo zijn voorkeuren

[Maahes]

koksie schreef op maandag 14 februari 2022 @ 11:15:
Dus in mijn geval is de vergelijking:
100k inleggen en 200k lenen en een pand van 300k kopen voor de verhuur of
100k inleggen in een REIT

Dit is inderdaad de juiste vergelijking. Er zit al leverage in de REIT. Waarom zou je meer leverage toevoegen? Met 100k aan aandelen bezit je dus vastgoed met een waarde van 200k. Het rendement is daar ook naar.

[Maahes]

ColeJ schreef op maandag 14 februari 2022 @ 14:05:
[...]


Ik bedoelde eigenlijk het verschil in vermogensrendementsheffing. Het voordeel bij fysiek vastgoed is gigantisch groot.

Daarbij komt natuurlijk nog dat je aan fysiek vastgoed echt wat hebt. Je kan er zelf (of je studerende kinderen) ook echt gaan wonen. Ook het erven van fysiek vastgoed is veel minder onderhevig aan erfbelasting.

Ach, ieder zo zijn voorkeuren

Corrigeer mij als ik het mis heb, maar 300k aan vastgoed en 150k lening geeft toch precies dezelfde box 3 belasting als 150k aan aandelen/REITS?

[rube]

Maahes schreef op maandag 14 februari 2022 @ 10:07:
[...]
Het ontloopt elkaar niet zo veel. Met een REIT heb je echter ook het onderhoud uitbesteed. Waarom zou je dan zelf nog direct willen investeren in vastgoed?

Persoonlijk voorkeur (tastbaar - volledig uitbesteed), situaties (kinderen studeren, wel/niet voldoende geld voor eigen vastgoed).
Qua rendement: als je er goed in bent (kennis, tijd, netwerk) kun je met eigen vastgoed veel meer waarde toevoegen/creeeren.

Ik heb in de jaren 2015-2019 een aantal panden gekocht met een NAR van 6-10%. Samen met een hypotheek rente van 2% geeft je dat een rendement op eigen vermogen, bij 50% LTV, van 8-18%. Dat had ik overigens niet want ik ben erg concervatief geweest met een LTV van ruim onder de 40%.
Zulke hoge divenden rendementen heb je bij aandelen meestal niet. Vandaar mijn reden om destijds vooral in vastgoed te gaan en niet in aandelen.

Op dit momenten zijn de huurrendementen in NL veelal een stuk lager, dus wellicht is een REIT in bepaalde situaties beter. Let daarbij wel op dat de ene REIT niet de andere is. DWZ lokatie, type klant, wat voor leningen (hoe lang nog lopend, welke %, LTV etc.).

Waardeontwikkeling van aandelen (in het algemeen) is natuurlijk uitstekend geweest, maar die van vastgoed ook (naast de huurrendementen). Ik heb niet gekeken of ik achteraf gezien, alles meegenomen, beter aandelen had kunnen doen.

[Maahes]

@rube Dan begrijp ik je keuze. Als je er goed in bent, dan kunnen de rendementen inderdaad bovengemiddeld zijn.

[rube]

Maahes schreef op maandag 14 februari 2022 @ 14:50:
@rube Dan begrijp ik je keuze. Als je er goed in bent, dan kunnen de rendementen inderdaad bovengemiddeld zijn.

Ja, ik had het hierboven nog niet genoemd maar splitsen, uitbouw/opbouw, transofrmatie van bestemming etc. zijn ook mogelijkheden om waarde toe te voegen. Maar dit verschilt allemaal hel erg met je kennis, ervaring, mogelijkheden e.d. en is meestal niet voor beginners.
Ik ben niet op zoek naar nog/nieuwe baan dus die kant ben ik niet op gegaan. Maar als je nu nog een beetje goed rendement zou willen maken in vastgoed zou ik het in die hoek zoeken. Niet meer in een standaard appartementje van Funda en die verhuren aan een single/stelletje, zoals je een aantal jaar geleden nog goed kon doen om prima rendement te maken.

Ik heb overigens inmiddels wel al een aantal keer een lening verstrekt aan mensen die wel de kennis/ervaring hebben en transformatieprojecten doen. Dat is een soort van indirect investeren in vastgoed met een (voor mij) hoger rendement dan de 3.5% als bij reits/aandelen. Maar upside is natuurlijk beperkt tot de rentevergoeding, maar risico is ook erg beperkt bij door lage LTV en 1ste hypotheekrecht.

[Rubbergrover1]

Maahes schreef op maandag 14 februari 2022 @ 10:10:
[...]


Die waardestijging wordt bepaald door de (verwachte) huurinkomsten en wat iemand bereid is daarvoor vandaag nominaal te betalen.

Wat ik bedoel is dat het dividend van een REIT niet 1-op-1 vergelijkbaar is met het huurrendement van 'eigen' OG bezit. Dat dividend kan hoger of lager uitpakken afhankelijk van hoe de REIT handelt. Bv. meer OG aankopen ipv dividend uitkeren of juist deelnemingen verkopen etc. Volgens mij is dit ook deels vergelijkbaar met gewone aandelen: aandelendividend zegt daar ook niet alles over de winstgevendheid van de activiteiten.

[Perkouw]

Maahes schreef op maandag 14 februari 2022 @ 14:09:
[...]


Corrigeer mij als ik het mis heb, maar 300k aan vastgoed en 150k lening geeft toch precies dezelfde box 3 belasting als 150k aan aandelen/REITS?

Nee, want het gaat over de WOZ waarde. En...woning in verhuurde staat mag je nog een x-percentage van die WOZ afhalen waardoor je dus ook een lager belastbaar vermogen overhoud. Zie ook o.a. deze pagina van de belastingdienst.

[ Voor 28% gewijzigd door Perkouw op 14-02-2022 20:02 ]

[ColeJ]

Perkouw schreef op maandag 14 februari 2022 @ 20:01:
[...]


Nee, want het gaat over de WOZ waarde. En...woning in verhuurde staat mag je nog een x-percentage van die WOZ afhalen waardoor je dus ook een lager belastbaar vermogen overhoud. Zie ook o.a. deze pagina van de belastingdienst.

En daar zit hem nou net de crux. Dat is een gigantisch belastingvoordeel. Dit voordeel is bij het erven weer aanwezig.

[JanHenk]

Die leegwaarderatio box 3 (zoals dat wordt genoemd) staat overigens op de nominatie om geschrapt te worden per 2023. Dit is opgenomen in het coalitieakkoord. Valt te lezen in de budgettaire bijlage, even zoeken naar leegwaarderatio.

Is nog geen wetgeving, maar het is vrijwel zeker dat er de komende jaren wat gaat veranderen aan box 3 voor vastgoed. Overigens ook voor andere beleggingscategorieën.

[ColeJ]

JanHenk schreef op maandag 14 februari 2022 @ 21:29:
Die leegwaarderatio box 3 (zoals dat wordt genoemd) staat overigens op de nominatie om geschrapt te worden per 2023. Dit is opgenomen in het coalitieakkoord. Valt te lezen in de budgettaire bijlage, even zoeken naar leegwaarderatio.

Is nog geen wetgeving, maar het is vrijwel zeker dat er de komende jaren wat gaat veranderen aan box 3 voor vastgoed. Overigens ook voor andere beleggingscategorieën.

De leegwaarde ratio wel maar het WOZ voordeel blijft aanwezig. En ach, eerst maar kijken of dat allemaal stand gaat houden bij de fiscus.

[n4m3l355]

ColeJ schreef op maandag 14 februari 2022 @ 21:12:
En daar zit hem nou net de crux. Dat is een gigantisch belastingvoordeel. Dit voordeel is bij het erven weer aanwezig.

Hoezo is dat de crux? Het is simpele rendements belasting gebaseerd op de realiteit. Dit is helemaal geen voordeel. Sterker nog ik heb een aantal boerderijen, op papier is dat veel waard maar omdat het wordt verpacht door mezelf en dat dit extreem reguleerd is, is de beleggingswaarde ongeveer 15% van de lege verkoop waarde. Je krijgt dit nooit voor 100% verkocht tenzij de boer overlijd en diens zoon (of dochter) afstand neemt van de pachtovereenkomst.

Dit is hetzelfde met vastgoed (iets wat ik overigens regelmatig hier aanhaal). Op papier mag een pand wel 3 ton waard zijn zij het via WOZ of zelfs door een waardeloze taxatie. Maar iedere belegger kijkt naar rendement en als die slechts 5% is, bied die nooit 3 ton, de helft is veel realistischer.

Let hier overigens ook mee op met de big4, die willen veel liever de WOZ gebruiken in plaats van de daadwerkelijke vastgoed waarde. Die hebben namelijk geen zin om voor jou als kleine belegger met de belasting te keuvelen.

[CornermanNL]

sbmuc schreef op dinsdag 8 februari 2022 @ 12:05:
Ik heb zelf nagedacht om onze huidige woning af te betalen. In 2015 gekocht voor 210k en inmiddels 450-500k waard. Maar toch overstag gegaan en besloten het te verkopen over 2 maanden ook met zicht op rentes die omhoog gaan en een verwachte financiële crisis. Dit is uiteraard puur speculeren aan mijn kant. Hierna gaan we 1-2 jaar vrije sector huren totdat wij onze droomwoning hebben gevonden.

Ik zit hier natuurlijk in een topic die meer in het vooroordeel is richting het vasthouden van een woning(en het liefst meerdere). Maar zijn er hier ook niet mensen die denken dat de piek inmiddels is bereikt en dat het verstandig kan zijn de woning(en) te verkopen en met de winst over een paar jaar weer terugkopen?

Als voorbeeld, ik geloof ook wel dat onze woning nooit meer 210k of minder waard zal worden maar ik zie het wel naar 325-375k gaan.

En idd inflatie is wel een ding maar als aandelen en huizen binnen 2 jaar meer in waarde dalen dan de inflatie kan je beter cash hebben.. Of alles op Olie zetten

Dat kost je dan nogal veel geld , verhuizen en andere kosten rondom een woning wissel , je geld voor een korte termijn stallen kost je met de reken inflatie van 2% goed geld.

Dan hoop je op een economische crisis zodat de prijzen zakken , dat duurt altijd even. Stel je bent je baan kwijt dan verlies je je leencapaciteit en is dat droomhuis niet meer bereikbaar. Ondanks je geld op de bank.

En dan zit je in je dure particuliere huur. Terug naar lage cash flow die je had in je bijna afgeloste eigen woning kan niet meer. En dan kan je interen op je spaargeld dat je sowieso nodig had voor je droomhuis.

Nogal een set risico’s met een primaire levensbehoefte in de hoop op kopen met korting.

Vergeet niet dat in veel gevallen je geld eerder op is dan dat de daling daar is. Je zit ongedekt short op de huizenmarkt als je dit doet.

Je kan beter verkopen op het moment dat je wil verhuizen. De daling komt terug in de aankoop van het nieuwe huis, en wat je ‘verliest’ in verkoop van je eigen woning is dan niet relevant. De mogelijkheden om kapitaal aan te trekken zijn vele malen belangrijker dan je cash positie die toch wel vrijkomt na verkoop.

[sbmuc]

CornermanNL schreef op dinsdag 15 februari 2022 @ 06:42:
[...]

Dat kost je dan nogal veel geld , verhuizen en andere kosten rondom een woning wissel , je geld voor een korte termijn stallen kost je met de reken inflatie van 2% goed geld.

Dan hoop je op een economische crisis zodat de prijzen zakken , dat duurt altijd even. Stel je bent je baan kwijt dan verlies je je leencapaciteit en is dat droomhuis niet meer bereikbaar. Ondanks je geld op de bank.

En dan zit je in je dure particuliere huur. Terug naar lage cash flow die je had in je bijna afgeloste eigen woning kan niet meer. En dan kan je interen op je spaargeld dat je sowieso nodig had voor je droomhuis.

Nogal een set risico’s met een primaire levensbehoefte in de hoop op kopen met korting.

Vergeet niet dat in veel gevallen je geld eerder op is dan dat de daling daar is. Je zit ongedekt short op de huizenmarkt als je dit doet.

Je kan beter verkopen op het moment dat je wil verhuizen. De daling komt terug in de aankoop van het nieuwe huis, en wat je ‘verliest’ in verkoop van je eigen woning is dan niet relevant. De mogelijkheden om kapitaal aan te trekken zijn vele malen belangrijker dan je cash positie die toch wel vrijkomt na verkoop.

Ik ben ondernemer, enige manier dat mijn cashflow stopt is als ik (extreem langdurig)ziek ben / dood neerval. Als mijn geld uit loondienst zou komen zou ik prima het risico willen aangaan om voor het "max" huis te gaan. Echter als ondernemer zijnde...

Met mijn inkomen een huurwoning van 2k per maand hou ik maandelijks alsnog x3-4 dat bedrag over...Geen lage cashflow...

Heel simpel, ik kan mijn droomwoning kopen. Echter heb ik daar mijn volledige overwaarde en spaargeld voor nodig. Als ik kort na de koop (langdurig)ziek wordt heb ik geen buffer meer om dat op te vangen. Vervolgens zullen we de woning moeten verkopen. En stel dat de woningmarkt gecrasht is en het huis extreem onder water staat.... Dan hebben wij een probleem.

Ik kan het risico gewoon niet aangaan met een gezin, dus het is:
- Of doorsparen totdat ik het makkelijker kan kopen zonder risico (2 jaar doorsparen).
- Of nu verkopen en huren en hopen op een "crash" in de huizenmarkt zodat ik volgend jaar of over 2 jaar makkelijk kan kopen. Met de maximale overwaarde die er nu nog is(vraag is voor hoelang met de stijgende rente...).

Maar we hebben het al teveel over mijn case gehad. Wij gaan gewoon verkopen en zien het wel Ik post wel over een jaar of 2 hoe het is gegaan

[Rubbergrover1]

n4m3l355 schreef op dinsdag 15 februari 2022 @ 04:01:
[...]
Dit is hetzelfde met vastgoed (iets wat ik overigens regelmatig hier aanhaal). Op papier mag een pand wel 3 ton waard zijn zij het via WOZ of zelfs door een waardeloze taxatie. Maar iedere belegger kijkt naar rendement en als die slechts 5% is, bied die nooit 3 ton, de helft is veel realistischer.

Maar punt blijft dat er dus wel een groot verschil kan zijn tussen de WOZ waarde voor jou als particulier en de boekhoudkundige waarde die een investeringsmaatschappij voor dat zelfde pand zou hanteren.

(Overigens, als je waarde in verhuurde staat maar de helft zou zijn van de waarde in onverhuurde staat, dan zou je wel gek zijn om die woning te gaan verhuren.)

[n4m3l355]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 15 februari 2022 @ 09:29:
Maar punt blijft dat er dus wel een groot verschil kan zijn tussen de WOZ waarde voor jou als particulier en de boekhoudkundige waarde die een investeringsmaatschappij voor dat zelfde pand zou hanteren.

Een investerings maatschappij heeft heel andere redenen om iets te waarderen dan jij als particulier. Neemt niet weg als belegger dat het raar zou zijn dat je een pand gaat waarderen op WOZ/waardeloze taxatie wanneer jou box 3 daarover gaat. Je hebt er zelf alle baat bij om dit zo laag mogelijk te houden.

(Overigens, als je waarde in verhuurde staat maar de helft zou zijn van de waarde in onverhuurde staat, dan zou je wel gek zijn om die woning te gaan verhuren.)

Dit is een discussie die ik hier veel ben aangegaan. Velen hier hebben de gedachte dat de waarde van het pand los staat van de huurstroom. Echter iedere belegger, klein of groot kijkt puur naar rendement. En als uit het rendement een beduidend lagere vastgoed waarde komt, dan is dat nou eenmaal zo. Juist het verhuren van tenzij daar een reden voor is dat deze snel aangepast kan worden, is langdurig. Daarom rekenen velen zich hier naar mijn inziens rijk met ongerealiseerde rendementen gebaseerd op vasgoed stijgingen.

[ColeJ]

n4m3l355 schreef op dinsdag 15 februari 2022 @ 10:01:
[...]

Een investerings maatschappij heeft heel andere redenen om iets te waarderen dan jij als particulier. Neemt niet weg als belegger dat het raar zou zijn dat je een pand gaat waarderen op WOZ/waardeloze taxatie wanneer jou box 3 daarover gaat. Je hebt er zelf alle baat bij om dit zo laag mogelijk te houden.

[...]

Dit is een discussie die ik hier veel ben aangegaan. Velen hier hebben de gedachte dat de waarde van het pand los staat van de huurstroom. Echter iedere belegger, klein of groot kijkt puur naar rendement. En als uit het rendement een beduidend lagere vastgoed waarde komt, dan is dat nou eenmaal zo. Juist het verhuren van tenzij daar een reden voor is dat deze snel aangepast kan worden, is langdurig. Daarom rekenen velen zich hier naar mijn inziens rijk met ongerealiseerde rendementen gebaseerd op vasgoed stijgingen.

Ik ga uit van een verkoopwaarde zonder verhuurde staat. De verhuurcontracten zijn allemaal tijdelijke twee jarige contracten dus iedere twee jaar kun je gewoon vrij verkopen.

[rockhopper]

ColeJ schreef op dinsdag 15 februari 2022 @ 12:36:
[...]
Ik ga uit van een verkoopwaarde zonder verhuurde staat. De verhuurcontracten zijn allemaal tijdelijke twee jarige contracten dus iedere twee jaar kun je gewoon vrij verkopen.

Dat is voor -jouw- situatie een goed uitgangspunt, maar er wordt hier over een algemeen beeld gesproken. Daar moet je dus wel uitgaan van huurwaarde met waarschijnlijk ook huurders die niet meteen vertrekken, immers de meeste huurders zitten niet tijdelijk. Nu kan die huurwaarde ook nog in drie verschillende situaties zitten: te laag (waardoor laag rendement), goed (realistisch rendement) en te hoog (op papier fijn tot er problemen ontstaan)
Dus ik denk dat ik probeer te zeggen let even op of iemand het over persoonlijke situaties heeft of in het algemeen.

[outlandos]

Voor degene die mijn posts nog herinneren: ik heb besloten tot verhuur (ipv verkoop) en heb met 1 post op een besloten fb groep 15 reacties gehad.

Een selectie van 3 gemaakt die vanmorgen zijn langs geweest voor een viewing. Uiteindelijk gekozen voor een Deens echtpaar, scheikundige expats. Veel saaier ga je het niet treffen maar dat is alleen maar fijn.

We beginnen met een contract van 12 maanden. 1650 inclusief utilities, exclusief parkeerplaats (die hadden ze niet nodig en kan ik voor 50 verhuren aan iemand anders). De insteek was 1450 kale huur maar inclusief parkeerplaats. Dus met 1650 exclusief parkeerplaats ben ik eigenlijk heel tevreden.

Het betreft een recente bouw appartement met energielabel A dus verwacht ook niet te veel geld qua kosten maar alles is op basis van fair use policy dus mochten ze echt gek doen met verbruik dan mag ik dat ter sprake brengen en in het ergste geval doorberekenen. Maar zo ver zie ik het niet komen.

Anyway wat ik wilde vragen: weten jullie een goede template voor een standaard huurcontract? Ik zie online wel het een en ander langskomen maar vraag me af of jullie wellicht goede ervaringen hebben met een bepaalde template. Bij voorbaat dank.

[Morpheusk]

Ik zou deze pakken wat gebruikelijk is. https://roz.nl/
Kan je natuurlijk zelf nog wel dingen in opnemen. Bijv. Niet binnen roken, geen huisdieren etc.
Maar het eerst probeer ik er al uit te filteren door huurder te nemen die niet roken.

[ Voor 3% gewijzigd door Morpheusk op 27-02-2022 18:07 ]

[outlandos]

Morpheusk schreef op zondag 27 februari 2022 @ 18:07:
Ik zou deze pakken wat gebruikelijk is. https://roz.nl/
Kan je natuurlijk zelf nog wel dingen in opnemen. Bijv. Niet binnen roken, geen huisdieren etc.
Maar het eerst probeer ik er al uit te filteren door huurder te nemen die niet roken.

Iemand deze toevallig in het Engels?

Nederlandse versie is gratis maar de Engelse vertaling kost 75€...

[ybos]

koksie schreef op maandag 14 februari 2022 @ 11:15:
Het lastige bij de vergelijking met REITs vind ik wel (en dat is vanuit een persoonlijke context, niet vanuit de casus waar we het nu over hebben) dat ik geen 300k heb om in een pand te steken maar wel 100k heb en 200k hypotheek kan krijgen. Waarmee ik dus een hefboom kan creeeren die ik bij REITs alleen kan creeeren door geld te lenen en daarmee de beurs op te gaan. Dat is in het verleden zeer risicovol gebleken en daarbij komt nog de vraag of een geldverstrekker bereid zou zijn mij 200k te lenen om de beurs mee op te gaan. Ik denk het niet. Dus in mijn geval is de vergelijking:
100k inleggen en 200k lenen en een pand van 300k kopen voor de verhuur of
100k inleggen in een REIT

Natuurlijk hangt het allemaal af van de bedragen, rendementen en %, maar all things being equal zorgt de hefboom ervoor dat bij een beleggingspand er flink hoger rendement op de eigen inleg gemaakt kan worden.
Als de keuze is: 300k REITs kopen of 300k een beleggingspand kopen, dan ziet het plaatje er wellicht heel anders uit maar dat is voor mij niet de keuze.

Helaas: de huizenprijzen zijn nu dusdanig hoog dat een geschikt pand met een net rendement (en ja, dat is een definitiekwestie) vinden voor de verhuur in mijn omgeving nu niet te doen is.

Waarom kijk je ook niet eens naar een bedrijfshal
Kans op uitwonen veel minder groot, voor 200-300K heb je hele interessante objecten. Onze hal heeft een rendement van dik 12%

[ybos]

outlandos schreef op zondag 27 februari 2022 @ 18:59:
[...]


Iemand deze toevallig in het Engels?

Nederlandse versie is gratis maar de Engelse vertaling kost 75€...

Beter 75 betalen en een sluitend contract dan met googlen een halfbakken vertaling vinden.
Let erop dat je geen verkeerde zuinigheid gaat toepassen

[outlandos]

ybos schreef op zondag 27 februari 2022 @ 20:17:
[...]

Beter 75 betalen en een sluitend contract dan met googlen een halfbakken vertaling vinden.
Let erop dat je geen verkeerde zuinigheid gaat toepassen

Je hebt gelijk hoor, maar met wat googlen ben ik wel de officiele vertaling (althans, zo lijkt het) tegengekomen:

https://www.booijoz.nl/extra-informatie/documenten/

Toch even 75 pietermannen bespaard

[ Voor 4% gewijzigd door outlandos op 27-02-2022 21:09 ]

[sawtomyer]

ybos schreef op zondag 27 februari 2022 @ 20:12:
[...]

Waarom kijk je ook niet eens naar een bedrijfshal
Kans op uitwonen veel minder groot, voor 200-300K heb je hele interessante objecten. Onze hal heeft een rendement van dik 12%

Hi Yvos, hoe is het rendement berekend? Volgens mij moet je dan meer dan de helft zelf financieren. Bij bedrijfshallen zijn financierders voor zover ik weet namelijk wat betreft LTV meer terughoudend om te financieren t.o.v. residentieel. Ik heb een een aantal bedrijfshallen gekeken wat ik maximaal gefinancierd kon krijgen, voor een bedrijfspand van gemiddeld 275k dien ik ongeveer 180k eigen geld in te brengen..

[Freeaqingme]

sawtomyer schreef op maandag 28 februari 2022 @ 10:39:
[...]

voor een bedrijfspand van gemiddeld 275k dien ik ongeveer 180k eigen geld in te brengen..

En daar komen dan nog de kosten koper bij? Of zit dat al in die 180K?

[sawtomyer]

Freeaqingme schreef op maandag 28 februari 2022 @ 11:08:
[...]


En daar komen dan nog de kosten koper bij? Of zit dat al in die 180K?

De berekening van 180k hierboven is incl. kosten koper. Ex k.k. is de eigen inbreng - 27.500 dus 152.500 euro.

[rockhopper]

outlandos schreef op zondag 27 februari 2022 @ 21:09:
[...]
Je hebt gelijk hoor, maar met wat googlen ben ik wel de officiele vertaling (althans, zo lijkt het) tegengekomen:

https://www.booijoz.nl/extra-informatie/documenten/

Toch even 75 pietermannen bespaard

Je bent verkeerd zuinig bezig. Maar goed ik zou zeker even ergens vermelden dat op je huurcontract het Nederlands recht geldig is. Dat kan je wat ellende en onduidelijkheden besparen in de toekomst

[outlandos]

rockhopper schreef op maandag 28 februari 2022 @ 12:02:
[...]

Je bent verkeerd zuinig bezig. Maar goed ik zou zeker even ergens vermelden dat op je huurcontract het Nederlands recht geldig is. Dat kan je wat ellende en onduidelijkheden besparen in de toekomst

Hoezo? Dat document is toch gewoon het officiële document? Hoezo ben ik dan verkeerd zuinig bezig? Wat schiet ik ermee op om 75 euro te betalen voor een letterlijk identiek document dat ik thans in bezit heb?

En er staat gelijk bovenaan al in dat Dutch Civil Code [Burgerlijk Wetboek] van toepassing is...

[ Voor 19% gewijzigd door outlandos op 28-02-2022 13:45 ]

[vortexnl1982]

Morpheusk schreef op zondag 27 februari 2022 @ 18:07:
Ik zou deze pakken wat gebruikelijk is. https://roz.nl/
Kan je natuurlijk zelf nog wel dingen in opnemen. Bijv. Niet binnen roken, geen huisdieren etc.
Maar het eerst probeer ik er al uit te filteren door huurder te nemen die niet roken.

Ik heb ook dat contract van roz.nl gebruikt. Let op dat je ook:

* Proces verbaal verhuur opstelt (foto's maken van de woning tijdens oplevering !);
* Algemene bepalingen roz.nl modelcontract bijvoegt;
* Eventuele reglement van je VVE bijvoegt;

Dat roken + huisdieren verbieden is volgens mij helemaal niet rechtsgeldig. Je kan niet dingen verbieden die iemand in zijn privé tijd doet in jouw woning (tenzij die persoon illegaal bezig is).

Ik heb wel opgenomen in het contract dat ALS ze huisdieren nemen / roken in de woning dat alle gevolgschade voor de huurder is. Dus als de muren geel worden / hond sloopt iets : dokken. Ook dat een huisdier geen overlast mag veroorzaken.

Ik heb aan mijn huurder wel gevraagd of hij rookt / huisdieren heeft.

Volgens mij kun je ook geen jaarcontract aanbieden of zomaar een minimum huur periode eisen. Je kan kiezen uit een aantal constructies (bv 2 jaar contract / onbepaalde tijd).

[ColeJ]

Je mag mij een PB sturen, ik gebruik ook Engelse contracten. Waarom verhuur je eigenlijk inclusief?

[ybos]

sawtomyer schreef op maandag 28 februari 2022 @ 10:39:
[...]


Hi Yvos, hoe is het rendement berekend? Volgens mij moet je dan meer dan de helft zelf financieren. Bij bedrijfshallen zijn financierders voor zover ik weet namelijk wat betreft LTV meer terughoudend om te financieren t.o.v. residentieel. Ik heb een een aantal bedrijfshallen gekeken wat ik maximaal gefinancierd kon krijgen, voor een bedrijfspand van gemiddeld 275k dien ik ongeveer 180k eigen geld in te brengen..

Aanschafprijs incl overdrachtsbelasting als uitgangspunt genomen, dat weggezet tegen de huur.
Als ik ga rekenen met het deel dat gefinancierd is, dan is het rendement nog veel hoger (hal is eigenlijk vrij van hypotheek).

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[sawtomyer]

Ik heb een vraag wat betreft herfinanciering.

Ik heb een pand - ten einde de aankoop mogelijk te maken - met eigen middelen aangekocht voor 125.000 euro. Het betreft een pand in verhuurde staat voor 550 euro per maand, oppervlakte is 45 m2.
Er rust op dit pand momenteel geen hypotheek. De bedoeling is om op dit pand te herfinancieren.
Ik heb met een taxateur gesproken en die heeft aangegeven dat de waarde in verhuurde staat het aankoop bedrag zal benaderen. Ik ben al content als 70.000 euro kan worden gefinancierd, maar mik eigenlijk op 90.000 euro aan financiering.

Ik heb al een beleggingshypotheek voor een ander pand lopen bij RNHB.
Volgens mijn adviseur is het investeringsobject niet echt geschikt om bij RNHB onder te brengen, omdat het te financieren bedrag laag is. Hebben jullie misschien een suggestie op welke andere wijze ik deze financiering in orde kan maken? Crowdfunding wellicht? Ik heb al gekeken naar samen in geld, maar daarvan heb ik begrepen dat de administratiekosten hoog oploopt. Als jullie nog een adviseur kunnen adviseren die mij hier wellicht bij kan (wil) helpen, houd ik mij aanbevolen..

Ik zie uit naar jullie reacties.

[sawtomyer]

ybos schreef op maandag 28 februari 2022 @ 20:54:
[...]

Aanschafprijs incl overdrachtsbelasting als uitgangspunt genomen, dat weggezet tegen de huur.
Als ik ga rekenen met het deel dat gefinancierd is, dan is het rendement nog veel hoger (hal is eigenlijk vrij van hypotheek).


***members only***

Hi Ybos,

Ik heb zelf een combinatiepand, winkelruimte beneden en een dubbele bovenwoning en dit pand heb ik gefinancierd voor 60% dus 40% eigen inleg, in deze berekening heb ik geen rekening gehouden met overdrachtsbelasting. Met inbegrip van deze belasting is de eigen inleg vanzelfsprekend hoger.

Hoe ik het begrijp heb jij een combi pand aangekocht en deze voor 90% gefinancierd? Ik ben heel erg benieuwd op welke wijze jij deze financiering hebt afgesloten.

Edit: ik lees niet goed, je hebt dus het woongedeelte voor 90% weten te financieren, de bedrijfshal is volledig eigen inbreng, klopt dit? Wat is de verhouding van het woongedeelte versus werkgedeelte (bedrijfshal)? Ik ben dan nog steeds benieuwd via welke constructie/tussenpersoon jij een dergelijke financiering hebt geregeld. PM mag ook!

[ Voor 17% gewijzigd door sawtomyer op 04-03-2022 14:17 ]

[JanHenk]

Ik begrijp niet wat het probleem is om het bij RNHB onder te brengen? Ze hebben een minimum van € 50.000 voor zover ik kan zien, dat past wel dus.

Nationale Nederlanden, Lloyds Bank en Dynamic, zijn enkele van de andere partijen die hier in doen. Mits je hoofdinkomen uit arbeid komt..

[sawtomyer]

JanHenk schreef op vrijdag 4 maart 2022 @ 14:15:
Ik begrijp niet wat het probleem is om het bij RNHB onder te brengen? Ze hebben een minimum van € 50.000 voor zover ik kan zien, dat past wel dus.

Nationale Nederlanden, Lloyds Bank en Dynamic, zijn enkele van de andere partijen die hier in doen. Mits je hoofdinkomen uit arbeid komt..

Hallo Jan Henk,

Dank voor je bijdrage.

Deze aangedragen alternatieve opties vallen dan denk ik af.
Ik geniet namelijk sinds kort geen hoofdinkomen meer uit arbeid. Het moet dus een financiering zijn waar box 1 inkomen geen rol speelt.

Volgens mij speelt bij RNHB inkomen uit box 1 geen rol. Mocht dit zo zijn, dan ben ik denk ik genoodzaakt om de RNHB financiering via een andere adviseur aan te vragen want mijn huidige adviseur wil mij niet helpen helaas. Ik heb ook gezien dat het ook mogelijk is bij RNHB om zelf de aanvraag te doen. Heeft iemand hier ervaring mee, wel of niet doen?

[JanHenk]

@sawtomyer Dan kom je inderdaad in een wat andere categorie financieringen, namelijk die voor 'professionals' in plaats van consumenten.

Ook voor professionals verstrekt RNHB gewoon hypotheken. Meestal is dan de basis van DSCR > 1 (Debt Service-Coverage Ratio) voldoende.

Wellicht dat jouw adviseur daar geen zin in heeft of niet die specifieke kennis heeft? Ik heb in ieder geval nog geen goede argumenten gehoord om het niet te doen... Een andere intermediair zoeken kan wel helpen.

Zelf aanvragen moet wellicht ook lukken, als je een beetje thuis bent in kasstroomoverzichten. Belangrijkste is dat je een goed beeld hebt bij wat je wilt (aflossingsvorm, rentevast periode, etc.).

[Freeaqingme]

@sawtomyer kan je dit nieuwe object niet toevoegen aan je bestaande hypotheek, in plaats van een nieuwe hypotheek af te sluiten?

[sawtomyer]

JanHenk schreef op vrijdag 4 maart 2022 @ 14:44:
@sawtomyer Dan kom je inderdaad in een wat andere categorie financieringen, namelijk die voor 'professionals' in plaats van consumenten.

Ook voor professionals verstrekt RNHB gewoon hypotheken. Meestal is dan de basis van DSCR > 1 (Debt Service-Coverage Ratio) voldoende.

Wellicht dat jouw adviseur daar geen zin in heeft of niet die specifieke kennis heeft? Ik heb in ieder geval nog geen goede argumenten gehoord om het niet te doen... Een andere intermediair zoeken kan wel helpen.

Zelf aanvragen moet wellicht ook lukken, als je een beetje thuis bent in kasstroomoverzichten. Belangrijkste is dat je een goed beeld hebt bij wat je wilt (aflossingsvorm, rentevast periode, etc.).

Heer Jan Henk,

Dank voor wederom de bijdrage, zeer gewaardeerd. Ik zal op zoek gaan naar een adviseur die mij wel kan helpen! Ik heb de vrije kas stroom zonet even vergelijken tussen consument en bedrijfsmatig. Het rentetarief is wanneer ik beroepsmatig kies nagenoeg identiek aan dat van consument, dus de vrije kas stroom blijft in dit geval boven de 200 euro p/mnd.

[sawtomyer]

Freeaqingme schreef op vrijdag 4 maart 2022 @ 14:55:
@sawtomyer kan je dit nieuwe object niet toevoegen aan je bestaande hypotheek, in plaats van een nieuwe hypotheek af te sluiten?

Goed punt. Ik zal deze suggestie eens voorleggen aan de toekomstige adviseur. Mijn eerste financiering bij RNHB is onder de noemer consument afgesloten, destijds was ik nog in loondienst. Wanneer ik nu dit nieuwe object aan mijn bestaande hypotheek wil toevoegen dan is mijn vermoeden (eerder aanname) dat ik niet meer voldoe aan de beoordelingscriteria. Maar zeker een interessant punt!

[ybos]

sawtomyer schreef op vrijdag 4 maart 2022 @ 14:04:
Ik heb een vraag wat betreft herfinanciering.

Ik heb een pand - ten einde de aankoop mogelijk te maken - met eigen middelen aangekocht voor 125.000 euro. Het betreft een pand in verhuurde staat voor 550 euro per maand, oppervlakte is 45 m2.
Er rust op dit pand momenteel geen hypotheek. De bedoeling is om op dit pand te herfinancieren.
Ik heb met een taxateur gesproken en die heeft aangegeven dat de waarde in verhuurde staat het aankoop bedrag zal benaderen. Ik ben al content als 70.000 euro kan worden gefinancierd, maar mik eigenlijk op 90.000 euro aan financiering.

Ik heb al een beleggingshypotheek voor een ander pand lopen bij RNHB.
Volgens mijn adviseur is het investeringsobject niet echt geschikt om bij RNHB onder te brengen, omdat het te financieren bedrag laag is. Hebben jullie misschien een suggestie op welke andere wijze ik deze financiering in orde kan maken? Crowdfunding wellicht? Ik heb al gekeken naar samen in geld, maar daarvan heb ik begrepen dat de administratiekosten hoog oploopt. Als jullie nog een adviseur kunnen adviseren die mij hier wellicht bij kan (wil) helpen, houd ik mij aanbevolen..

Ik zie uit naar jullie reacties.

Ik heb ook wel eens naar crowdfunding geinformeerd, maak je borst maar nat. Spreekwoordelijk is 5 creditcards nemen voor het bedrag dat jij wilt goedkoper
(iets van 8% rente, en 1,5% afsluitprovisie -> eenmalig en JAARLIJKS een half procent "onderhoudsprovisie", dus dat echt als last resort, je loopt er op leeg...)

Voor je andere vraag, zie pb.

[BekSide]

sawtomyer schreef op vrijdag 4 maart 2022 @ 14:04:
Ik heb een vraag wat betreft herfinanciering.

Ik heb een pand - ten einde de aankoop mogelijk te maken - met eigen middelen aangekocht voor 125.000 euro. Het betreft een pand in verhuurde staat voor 550 euro per maand, oppervlakte is 45 m2.
Er rust op dit pand momenteel geen hypotheek. De bedoeling is om op dit pand te herfinancieren.
Ik heb met een taxateur gesproken en die heeft aangegeven dat de waarde in verhuurde staat het aankoop bedrag zal benaderen. Ik ben al content als 70.000 euro kan worden gefinancierd, maar mik eigenlijk op 90.000 euro aan financiering.

Ik heb al een beleggingshypotheek voor een ander pand lopen bij RNHB.
Volgens mijn adviseur is het investeringsobject niet echt geschikt om bij RNHB onder te brengen, omdat het te financieren bedrag laag is. Hebben jullie misschien een suggestie op welke andere wijze ik deze financiering in orde kan maken? Crowdfunding wellicht? Ik heb al gekeken naar samen in geld, maar daarvan heb ik begrepen dat de administratiekosten hoog oploopt. Als jullie nog een adviseur kunnen adviseren die mij hier wellicht bij kan (wil) helpen, houd ik mij aanbevolen..

Ik zie uit naar jullie reacties.

Zou het vinden van een particuliere financier niet een goede zijn?
€90.000,-
6%
1ste hypotheek recht geven
5 jaar contract.
Geen afsluitkosten of provisie of niks.

Zou zeggen dat dat toch wel te doen moet zijn in deze tijd.

[rube]

BekSide schreef op zaterdag 5 maart 2022 @ 00:52:
[...]


Zou het vinden van een particuliere financier niet een goede zijn?
€90.000,-
6%
1ste hypotheek recht geven
5 jaar contract.
Geen afsluitkosten of provisie of niks.

Zou zeggen dat dat toch wel te doen moet zijn in deze tijd.

Ja, ik doe dat zelf ook (uitlenen). Maar rente van 6% is natuurlijk meer dan je bij een bank moet betalen.
Dus moet je dat alleen doen als je niet bij een bank terecht kan. Daarnaast is het rendement in dit geval niet zo hoog, zodat je waarschijnlijk een negatieve hefboom gaat krijgen bij 6%. Dan moet je dat alleen doen als je echt de cash nodig hebt.

[BekSide]

rube schreef op zaterdag 5 maart 2022 @ 09:11:
[...]

Ja, ik doe dat zelf ook (uitlenen). Maar rente van 6% is natuurlijk meer dan je bij een bank moet betalen.
Dus moet je dat alleen doen als je niet bij een bank terecht kan. Daarnaast is het rendement in dit geval niet zo hoog, zodat je waarschijnlijk een negatieve hefboom gaat krijgen bij 6%. Dan moet je dat alleen doen als je echt de cash nodig hebt.

Helemaal mee eens.
Van de andere kant heb je dan (afhankelijk van de eisen van uitlener) geen kosten aan: taxatie, afsluitkosten, een proces van meerdere weken van documentatie en alles aanleveren.

Ikzelf heb laatst heel mijn hypotheek gebeuren overgesloten en was bijna €5.000,- kwijt aan kosten adviseur/taxatie etc. bij een ''laag'' bedrag als hierboven beschreven kun je dan dus prima 1 of 2 meer rente betalen als dit alles niet nodig is toch.

En wellicht is 5% ook al wel voldoende als het onderpand prima is toch.

[sawtomyer]

BekSide schreef op zaterdag 5 maart 2022 @ 14:04:
[...]


Helemaal mee eens.
Van de andere kant heb je dan (afhankelijk van de eisen van uitlener) geen kosten aan: taxatie, afsluitkosten, een proces van meerdere weken van documentatie en alles aanleveren.

Ikzelf heb laatst heel mijn hypotheek gebeuren overgesloten en was bijna €5.000,- kwijt aan kosten adviseur/taxatie etc. bij een ''laag'' bedrag als hierboven beschreven kun je dan dus prima 1 of 2 meer rente betalen als dit alles niet nodig is toch.

En wellicht is 5% ook al wel voldoende als het onderpand prima is toch.

Dank voor jullie inzichten allen. Na lezing van de verschillende mogelijkheden kom ik op het volgende uit. Aangezien ik geen loon meer ontvang in box 1 vallen vele financierders bij voorbaat af. RNHB lijkt wel een mogelijkheid aan te bieden op basis van beroepsmatig beleggen. Het rentetarief bij RNHB is of ligt in de buurt van 3.7 procent, hierdoor is de maandelijkse cashflow positief (ongeveer 200 euro per maand). Ik zal daarom deze optie als eerste verkennen. Aangezien ik het pand wil aanhouden voor de lange termijn (pensioen) kies ik liever voor eenmalige kosten in plaats van hoge operationele kosten. Mocht RNHB of een soortgelijke lening niet het gewenste resultaat opleveren, dan kan de herfinanciering altijd later nog.

[outlandos]

ColeJ schreef op maandag 28 februari 2022 @ 19:34:
Je mag mij een PB sturen, ik gebruik ook Engelse contracten. Waarom verhuur je eigenlijk inclusief?

Ik lees je bericht nu pas. Dank je wel maar het is inmiddels gelukt.

Verhuur inclusief is meer uit gemak. Ik heb nog een jaar goede tarieven en een enorm zuinig appartement dus ik kan vrij nauwkeurig de kosten inschatten. We hebben nu een contract getekend voor 12 maanden met de optie voor nog 12 maanden als beide partijen hiermee instemmen.

Mijn gevoel zegt dat ik het enorm heb getroffen met mijn 2 academische Denen. Uiteraard moet dat nog blijken in de praktijk, maar zij sprongen er wel met kop en schouders boven uit. En ik kan de parkeerplaats los verhuren (want die hadden ze niet nodig) voor €50 dus dat is mooi meegenomen.

[ColeJ]

Net maar weer de aangifte afgerond. Toch lekker die afslag op de WOZ waarde

[sawtomyer]

De hoogste rechtscollege heeft vorig jaar vlak voor Kerst een bom gelegd onder de vermogensrendementheffing. Volgens mij is dit onderwerp hier eerder niet besproken.

De impact van deze uitspraak is nog onduidelijk en kennelijk wordt vanaf mei dit jaar meer duidelijk.

https://www.belastingdien...ermogensrendementsheffing

Hebben vastgoed beleggers iets te vrezen? Hoe kijken jullie tegen deze ontwikkeling aan?

[rockhopper]

sawtomyer schreef op dinsdag 8 maart 2022 @ 17:33:
Hebben vastgoed beleggers iets te vrezen? Hoe kijken jullie tegen deze ontwikkeling aan?

Er valt pas wat zinnigs over te zeggen zodra er een voorstel bekend wordt gemaakt. Vermoedelijk gaat het wel even duren, de termijn die jij noemt gaan ze natuurlijk nooit halen (ook al willen ze dat graag)
En vrees kan je altijd hebben, beleggen is nooit zonder risico.
Persoonlijk laat ik het allemaal op me af komen en ik zie tzt wel wat er gaat gebeuren. Maar mochten er hier mensen zijn met een insider blik, ik lees er graag over mee.

[namliam_eht]

ls je uit gaat van een gemiddeld rendement van 4% in het "huidige" stelsel.
En we weten wat de huizen prijzen gedaan hebben in de afgelopen tijd

De uitspraak komt er op neer dat er meer naar "werkelijk" rendement moet worden belast... Aangezien het werkelijke rendement aanzienlijk is geweest kan je bijna wel verwachten dat vastgoed beleggers het figuurtje zijn die er niet positief uit springen.

[Rubbergrover1]

namliam_eht schreef op woensdag 9 maart 2022 @ 10:59:
ls je uit gaat van een gemiddeld rendement van 4% in het "huidige" stelsel.

Waarom zou je uitgaan van een gemiddeld rendement van 4%?

[rockhopper]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 9 maart 2022 @ 14:38:
[...]
Waarom zou je uitgaan van een gemiddeld rendement van 4%?

Gefeliciteerd, je hebt begrepen waarom er rechtszaken over zijn aangespannen!

[Rubbergrover1]

rockhopper schreef op woensdag 9 maart 2022 @ 16:42:
[...]

Gefeliciteerd, je hebt begrepen waarom er rechtszaken over zijn aangespannen!

Wat ik bedoel is dat de overheid voor box 3 ook al jaren niet meer uit gaat van 4% rendement.

[RichieB]

Ik heb vandaag het akkoord gegeven op de verkoop van mijn verhuurobject. De huurder heeft de huur opgezegd dus de verkoop is in onverhuurde staat. De verkoopprijs komt neer op 22x de bruto (kale) huurprijs. Als ik de opbrengst van verkoop (gerealiseerde waardestijging) deel door de gerealiseerde winst uit verhuur in 2021 kom ik op 10. Ik haal dus 10x de jaarwinst direct naar voren.

Het rendement was met 7% best aardig, maar er zat wat onderhoud aan te komen die dat zou gaan drukken dit jaar. Bovendien zijn de huisprijzen zo bizar gestegen dat ik de huur 25% had moeten verhogen om het nog enigszins interessant te laten zijn. Ik denk niet dat ik daarmee snel een nieuwe betrouwbare huurder had kunnen vinden.

Al met al ben ik heel blij met de beslissing 4 jaar geleden om te gaan verhuren, laten we hopen dat ik over 4 jaar me niet voor m’n kop sla dat ik nu wel heb verkocht.

[sawtomyer]

RichieB schreef op woensdag 16 maart 2022 @ 16:44:
Ik heb vandaag het akkoord gegeven op de verkoop van mijn verhuurobject. De huurder heeft de huur opgezegd dus de verkoop is in onverhuurde staat. De verkoopprijs komt neer op 22x de bruto (kale) huurprijs. Als ik de opbrengst van verkoop (gerealiseerde waardestijging) deel door de gerealiseerde winst uit verhuur in 2021 kom ik op 10. Ik haal dus 10x de jaarwinst direct naar voren.

Het rendement was met 7% best aardig, maar er zat wat onderhoud aan te komen die dat zou gaan drukken dit jaar. Bovendien zijn de huisprijzen zo bizar gestegen dat ik de huur 25% had moeten verhogen om het nog enigszins interessant te laten zijn. Ik denk niet dat ik daarmee snel een nieuwe betrouwbare huurder had kunnen vinden.

Al met al ben ik heel blij met de beslissing 4 jaar geleden om te gaan verhuren, laten we hopen dat ik over 4 jaar me niet voor m’n kop sla dat ik nu wel heb verkocht.

Hallo RichieB, interessante overweging die je maakt en tot een bepaald punt snap ik je gedachtegang. Je vergelijkt de huuropbrengst hoe ik het begrijp direct met de opbrengst van de verkoop. Ik persoonlijk vind het eigenlijk niet zo interessant of het object in waarde daalt of stijgt, voor mij gaat het om de cashflow per maand en het rendement hiervan, de waardestijging is meer een bonus. Natuurlijk kijk ik naar de waardeontwikkeling vh object met het oog op herfinanciering en ingezette strategie. Ik vind je rendement al vrij aardig en deze kan alleen maar beter worden volgens mij als je ook nog eens jaarlijks kunt indexeren. Het wordt natuurlijk wel anders als je met het vrijgekomen vermogen een beter rendement kunt realiseren dan nu het geval is. Ik ben dan ook benieuwd waar je de vrijgekomen gelden gaat alloceren.

[RichieB]

sawtomyer schreef op woensdag 16 maart 2022 @ 17:35:
[...]

Hallo RichieB, interessante overweging die je maakt en tot een bepaald punt snap ik je gedachtegang. Je vergelijkt de huuropbrengst hoe ik het begrijp direct met de opbrengst van de verkoop.

Inderdaad. In mijn ogen moet je op het moment dat je het object vrij (zonder lopend huurcontract) kan verkopen de afweging maken: hoeveel geld levert me dat op en dan de huuropbrengsten afzetten tegenover die stapel geld. Daarmee prijs je eigenlijk de waardestijging periodiek in je investering ipv alleen achteraf bij daadwerkelijke verkoop. In mijn geval was de balans tussen waarde van de woning en huuropbrengsten hard aan het verschuiven. De waarde steeg veel harder dan dat ik de huur kon laten stijgen.

Ik persoonlijk vind het eigenlijk niet zo interessant of het object in waarde daalt of stijgt, voor mij gaat het om de cashflow per maand en het rendement hiervan, de waardestijging is meer een bonus.

Het is een bonus als je hem kan verzilveren. Daar is de markt nu extreem goed voor, dat is lang niet altijd het geval.

Het wordt natuurlijk wel anders als je met het vrijgekomen vermogen een beter rendement kunt realiseren dan nu het geval is. Ik ben dan ook benieuwd waar je de vrijgekomen gelden gaat alloceren.

Beter is de vraag en zal de toekomst moeten leren. Makkelijker wordt het wel. Het geld zal ik voornamelijk in ETF's stoppen.

[ybos]

RichieB schreef op woensdag 16 maart 2022 @ 16:44:
Ik heb vandaag het akkoord gegeven op de verkoop van mijn verhuurobject. De huurder heeft de huur opgezegd dus de verkoop is in onverhuurde staat. De verkoopprijs komt neer op 22x de bruto (kale) huurprijs. Als ik de opbrengst van verkoop (gerealiseerde waardestijging) deel door de gerealiseerde winst uit verhuur in 2021 kom ik op 10. Ik haal dus 10x de jaarwinst direct naar voren.

Het rendement was met 7% best aardig, maar er zat wat onderhoud aan te komen die dat zou gaan drukken dit jaar. Bovendien zijn de huisprijzen zo bizar gestegen dat ik de huur 25% had moeten verhogen om het nog enigszins interessant te laten zijn. Ik denk niet dat ik daarmee snel een nieuwe betrouwbare huurder had kunnen vinden.

Al met al ben ik heel blij met de beslissing 4 jaar geleden om te gaan verhuren, laten we hopen dat ik over 4 jaar me niet voor m’n kop sla dat ik nu wel heb verkocht.

Winst is Winst. Gerealiseerde winst is beter dan ongerealiseerde winst.
Congrats!

[sawtomyer]

JanHenk schreef op vrijdag 4 maart 2022 @ 14:44:
@sawtomyer Dan kom je inderdaad in een wat andere categorie financieringen, namelijk die voor 'professionals' in plaats van consumenten.

Ook voor professionals verstrekt RNHB gewoon hypotheken. Meestal is dan de basis van DSCR > 1 (Debt Service-Coverage Ratio) voldoende.

Wellicht dat jouw adviseur daar geen zin in heeft of niet die specifieke kennis heeft? Ik heb in ieder geval nog geen goede argumenten gehoord om het niet te doen... Een andere intermediair zoeken kan wel helpen.

Zelf aanvragen moet wellicht ook lukken, als je een beetje thuis bent in kasstroomoverzichten. Belangrijkste is dat je een goed beeld hebt bij wat je wilt (aflossingsvorm, rentevast periode, etc.).

Bovenstaande bijdrage van HenkJas was voor mij echt een eye-opener. Hierna heb ik naderhand dan ook het heft in eigen hand genomen en zelf maar de aanvraag ingeschoten bij RNHB als professional na mij goed ingelezen te hebben over de cashflow en DSCR positie! Ik heb het niet als consument ingeschoten omdat ik geen inkomen heb in box 1. Zoals jullie wellicht weten wilde mijn vorige hypotheekadviseur mij niet helpen. Vanmiddag heeft RNHB de financieringsaanvraag zonder wijzigingen geaccepteerd dus ik heb het naar nu blijkt in 1 keer goed aangevraagd. RNHB heeft in de tussentijd een renteverhoging aangekondigd tegen het einde van deze maand. Ik ben dan ook blij dat ik de lening nog heb kunnen afsluiten tegen het huidige rentetarief. We moeten nog de hypotheekakte laten passeren maar dat is een formaliteit.

Uiteindelijk ben ik zeer tevreden met het eindresultaat en ook de snelheid. De aanvraag heb ik 1 april ingeschoten dus binnen twee weken tot een vergelijk gekomen met RNHB. Ik moet er wel bij zeggen dat ik ze bijna om de dag heb gebeld voor een update, omdat tot eergisteren er geen schot zat in de zaak.

Ik heb echt iets opstoken van de informatie en de kennisdeling op dit forum. Ik wil jullie dan ook allemaal bedanken, in het bijzonder HenkJan en ook Ybos.

[JanHenk]

@sawtomyer Leuk om te lezen. Goed bezig!!

[RichieB]

In artikel 16 van de ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST WOONRUIMTE staat:

Huurprijswijziging
16. Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs betreft:
- vindt de jaarlijkse huurprijswijziging plaats op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens (2015=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS);
- wordt de gewijzigde huurprijs berekend volgens de formule: de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de vierde kalendermaand die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de zestiende kalendermaand die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast;

Ik gebruik voor de berekening altijd deze CBS site. In januari 2021 was het indexcijfer 107,62 en in januari 2022 was het 114,53. Dat betekent dat de huur stijgt met 114,53 / 107,62 = 1,064 = 6,4%. Dit is uiteraard het gevolg van de hoge inflatie van de afgelopen maanden.

Nu komt mijn huurder met deze pagina van de Rijksoverheid (die nu ook gelinkt staat op de CBS indexeringspagina). Daarop staat:

Huurverhogingsafspraak in huurcontract (vrije sector)
In de vrije sector staat meestal in het huurcontract met hoeveel de huur jaarlijks stijgt:

- is het afgesproken percentage in het huurcontract lager dan of gelijk aan 3,3%? Dan is dat de huurverhoging die de verhuurder door mag berekenen;
- is het afgesproken percentage hoger dan 3,3%? In dit geval geldt voor kalenderjaar 2022 het maximum percentage van 3,3%. De verhuurder mag dan het afgesproken hogere percentage niet doorberekenen aan de huurder.

WTF? Ten eerste was de inflatie over heel 2021 volgens CBS 2,7%. Ten tweede had ik deze regeling compleet gemist. Weet iemand de achtergrond hiervan? Door gebruik te maken van de indexeringsregel uit artikel 16 volgt je toch al de inflatie? Waarom moet dat dan ook nog eens gemaximaliseerd worden per kalenderjaar? In 2023 wordt het alsnog een flinke verhoging lijkt me..

[Perkouw]

RichieB schreef op zaterdag 23 april 2022 @ 15:47:
Nu komt mijn huurder met deze pagina van de Rijksoverheid (die nu ook gelinkt staat op de CBS indexeringspagina). Daarop staat:

[...]


WTF? Ten eerste was de inflatie over heel 2021 volgens CBS 2,7%. Ten tweede had ik deze regeling compleet gemist. Weet iemand de achtergrond hiervan? Door gebruik te maken van de indexeringsregel uit artikel 16 volgt je toch al de inflatie? Waarom moet dat dan ook nog eens gemaximaliseerd worden per kalenderjaar? In 2023 wordt het alsnog een flinke verhoging lijkt me..

Dit is al even bekend hoor. Zie ook hier, klik. Per 1 mei zijn ze met deze regels gekomen, en voor 2022 dus vastgesteld op 3,3%

Dit soort wijzigingen, net als het stopzetten van de wet-van-hillen. En straks mogelijke aanpassingen in box3 maakt vastgoed niet echt interessant meer om te verhuren.

[ Voor 7% gewijzigd door Perkouw op 23-04-2022 16:03 ]

[rockhopper]

Tja vorig jaar mocht je ook de sociale huur sector helemaal niet verhogen. Wat je afspreekt in een contract is een leidraad waar je op terugvalt bij conflicten, maar des te langer het contract loopt, des te groter is de kans dat de wet en regelgeving anders wordt. In dit geval heeft de overheid wat extra regels opgezet. Je hebt het verder te slikken want wet staat boven de contract afspraak.

Qua achtergrond: het heeft allemaal te maken met corona en in mindere mate met de forse huurprijs stijging. Gooi er een politiek sausje overheen en je hebt de motivatie.

[vortexnl1982]

Perkouw schreef op zaterdag 23 april 2022 @ 16:02:
[...]


Dit is al even bekend hoor. Zie ook hier, klik. Per 1 mei zijn ze met deze regels gekomen, en voor 2022 dus vastgesteld op 3,3%

Dit soort wijzigingen, net als het stopzetten van de wet-van-hillen. En straks mogelijke aanpassingen in box3 maakt vastgoed niet echt interessant meer om te verhuren.

Lekker dan. Ik heb mijn vorige woning aangehouden om te gaan verhuren.

Ik wilde de huur inkomsten o.a. gebruiken om de erfpacht (Amsterdam, van onze nieuwe woning) indexering op de cpi te hedgen. Maar dat feest gaat dus ook al niet meer op. Ik ben benieuwd of de gemeente Amsterdam zich ook gaat houden aan die 3,3 %.

Ik ga me als verhuurder wel houden aan die 3.3%. Wel vreemd dat de rest van de wereld wel de inflatie mag doorrekenen maar een verhuurder niet...

[mannowlahn]

vortexnl1982 schreef op zaterdag 23 april 2022 @ 22:46:
[...]


Lekker dan. Ik heb mijn vorige woning aangehouden om te gaan verhuren.

Ik wilde de huur inkomsten o.a. gebruiken om de erfpacht (Amsterdam, van onze nieuwe woning) indexering op de cpi te hedgen. Maar dat feest gaat dus ook al niet meer op. Ik ben benieuwd of de gemeente Amsterdam zich ook gaat houden aan die 3,3 %.

Ik ga me als verhuurder wel houden aan die 3.3%. Wel vreemd dat de rest van de wereld wel de inflatie mag doorrekenen maar een verhuurder niet...

Tja zuur voor ons als verhuurders maar laten we wel wezen, in tijden waar de gwl verdubbelen is een verhoging van de huur met 12% wel killing voor huurders.

Maar als je echt afhankelijk ben van de inflatie correctie van 12 % op je huur dan is verhuren misschien wat minder rendabel.

Ik verhoog nooit tijdens contract maar dat is ook omdat mijn contracten max twee jaar zijn. Elke nieuwe huurder is weer ander huur prijs. In 2020 was het 1550, 2021 weer 1400, nu net weer voor 1500. Gemeubileerd verhuren aan goed betaalde expats is misschien dan wel een optie voor je zodat je wel soort van kan indexeren?

[ Voor 5% gewijzigd door mannowlahn op 23-04-2022 23:00 ]

[RichieB]

In Artikel 10 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte lid 3 staat dat de maximale huurverhoging wordt berekend adhv:

(het gemiddelde van de prijsindexcijfers van de maanden december t-2 tot en met november t-1) / (het gemiddelde van de prijsindexcijfers van de maanden december t-3 tot en met november t-2) vermeerderd met één procentpunt

Dat heeft dus een lekker vertragend effect, maar zal voor 2023 alsnog hoog zijn.

[ Voor 35% gewijzigd door RichieB op 24-04-2022 08:52 ]

[President]

vortexnl1982 schreef op zaterdag 23 april 2022 @ 22:46:
. Wel vreemd dat de rest van de wereld wel de inflatie mag doorrekenen maar een verhuurder niet...

Tja, in mijn salaris wordt die inflatie ook niet doorgerekend...

[JanHenk]

RichieB schreef op zondag 24 april 2022 @ 08:48:
In Artikel 10 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte lid 3 staat dat de maximale huurverhoging wordt berekend adhv:

[...]

Dat heeft dus een lekker vertragend effect, maar zal voor 2023 alsnog hoog zijn.

Precies..

Overigens is het een maximum en geen minimum. Ik weet niet of het verstandig is om altijd op maximale te zitten, dat hangt af van je plannen met het object en wat de marktconforme huur is.

[RichieB]

In mijn huurcontract staat gewoon een verwijzing naar artikel 16 van de Algemene Bepalingen Huuroverheenkomst Woonruimten. Die is vrij stellig: de huur wordt elk jaar verhoogd adhv de stijging van de prijsindex. Dat is heel schappelijk en eerlijk eigenlijk.

[rockhopper]

Maar goed dat het schappelijk en eerlijk is, kan best kloppen, maar als de overheid bepaald dat het niet meer mag zijn dan xx% dan zou je je daar natuurlijk aan moeten houden. Of je dat wel of niet doet is natuurlijk aan jezelf, maar je kan natuurlijk niet zoiets zomaar negeren als je huurders je erop wijzen. Met andere woorden, algemene bepalingen zijn leuk en een prima leidraad, maar staan niet boven de wet.

Overigens staat dit los van nieuwe contracten, dus dan kan je gewoon opnieuw je huurprijs bepalen. Verder ben ik het met @JanHenk eens, het is handig om een afweging te maken in hoeverre je altijd op het maximale wilt zitten.

[vortexnl1982]

mannowlahn schreef op zaterdag 23 april 2022 @ 22:58:
[...]

Tja zuur voor ons als verhuurders maar laten we wel wezen, in tijden waar de gwl verdubbelen is een verhoging van de huur met 12% wel killing voor huurders.

Maar als je echt afhankelijk ben van de inflatie correctie van 12 % op je huur dan is verhuren misschien wat minder rendabel.

Ik verhoog nooit tijdens contract maar dat is ook omdat mijn contracten max twee jaar zijn. Elke nieuwe huurder is weer ander huur prijs. In 2020 was het 1550, 2021 weer 1400, nu net weer voor 1500. Gemeubileerd verhuren aan goed betaalde expats is misschien dan wel een optie voor je zodat je wel soort van kan indexeren?

Nee ik ben niet echt afhankelijk van die paar procent. Ik heb de woning in 2009 gekocht en hij is inmiddels 2 keer over de kop gegaan qua waarde. Ik zou nooit nu een woning kopen om te verhuren, veel te lage opbrengsten en veel te veel kans op gezeik.

Het is meer dat ik in m'n hoofd had zitten dat ik de erfpacht indexering hedge / opvang met de indexering van mijn huurprijs . Vind het wel vreemd dat de overheid verhuurders zo de mes op de keel zet maar als ze zelf iets verhuren (=erfpacht) dan gelden de regels weer niet !

Zo'n hoge huurprijs indexering van XX% ga ik ook niet doorrekenen. Ben wel blij met m'n huurder en ik houd me ook netjes aan de wet (dus max 3,3%). Ik verwacht dat mijn huurder wel langer in de woning blijft dus is het voor mij wel aantrekkelijk om de huurprijs te indexeren.

[Rubbergrover1]

vortexnl1982 schreef op maandag 25 april 2022 @ 09:43:
[...]


Nee ik ben niet echt afhankelijk van die paar procent. Ik heb de woning in 2009 gekocht en hij is inmiddels 2 keer over de kop gegaan qua waarde. Ik zou nooit nu een woning kopen om te verhuren, veel te lage opbrengsten en veel te veel kans op gezeik.

Waarom houd je die woning dan wel aan? De keus om nu een huis voor de verhuur te kopen of niet zou immers de zelfde keus moeten zijn als de keus om een huis voor de verhuur aan te houden of niet.

[vortexnl1982]

Rubbergrover1 schreef op maandag 25 april 2022 @ 11:21:
[...]

Waarom houd je die woning dan wel aan? De keus om nu een huis voor de verhuur te kopen of niet zou immers de zelfde keus moeten zijn als de keus om een huis voor de verhuur aan te houden of niet.

Omdat die woning een hypotheek heeft van 400 euro en ik het heb gekocht in 2009 voor 215.000. Ik pak hiermee dus elke maand 1400 euro winst (excl onderhoud/vve/belastingen etc). Daarnaast heb ik nu al een waardestijging te pakken van 385k.

Als ik op dit moment dezelfde woning zou kopen voor verhuur dan : moet ik een hypotheek afsluiten voor 600k + overdrachtsbelasting. Moet ik eigen geld inleggen voor die hypotheek. M'n hypotheeklasten zijn dan een stuk hoger en m'n winst dus veel lager.

Als ik de woning zou verkopen en de overwaarde in en ETF dan :

* geen box 3 schuld van de woning (dus lagere VRH);
* geen huurinkomsten 1400 (bruto) per maand die ik ook maandelijks weer herbeleg in VWRL.

Ik wil ook diversificatie van investeren. Zo beleg ik nu maandelijks in VWRL, vastgoed en crypto. Die woning houd ik aan als pensioen (ben ZZPer).