Vastgoed als investering

[JanHenk]

Rubbergrover1 schreef op maandag 25 april 2022 @ 11:21:
[...]

Waarom houd je die woning dan wel aan? De keus om nu een huis voor de verhuur te kopen of niet zou immers de zelfde keus moeten zijn als de keus om een huis voor de verhuur aan te houden of niet.

Een verschil is dat voor nieuwe aankopen de instapkosten relatief hoog zijn (stevige overdrachtsbelasting o.a.), dus de rekensom is wel anders dan bij 'aanhouden'.

Daarnaast zijn de kosten voor leverage (de hypotheekrente dus) ook flink gestegen. Dat kan veel uitmaken in het rendement. Dit is denk ik de belangrijkste factor voor velen.

Verder zijn er niet heel veel verschillen.

[RichieB]

rockhopper schreef op zondag 24 april 2022 @ 23:57:
Maar goed dat het schappelijk en eerlijk is, kan best kloppen, maar als de overheid bepaald dat het niet meer mag zijn dan xx% dan zou je je daar natuurlijk aan moeten houden. Of je dat wel of niet doet is natuurlijk aan jezelf, maar je kan natuurlijk niet zoiets zomaar negeren als je huurders je erop wijzen. Met andere woorden, algemene bepalingen zijn leuk en een prima leidraad, maar staan niet boven de wet.
[...]

Uiteraard, dus ik ga me ook aan die 3,3% stijging houden dit jaar. Wellicht heeft de overheid bedoeld om de ongebreidelde huurverhogingen een halt toe te roepen met deze wet. Dat snap ik nog. Maar waarom er dan een heel andere berekeningsmethode voor wordt gehanteerd dan die uit de algemene bepalingen snap ik minder. Was die methode niet goed? Zijn daar klachten over geweest? Of was de werkgroep vergeten dat de algemene bepalingen bestonden?

[Rubbergrover1]

vortexnl1982 schreef op maandag 25 april 2022 @ 11:34:
[...]


Omdat die woning een hypotheek heeft van 400 euro en ik het heb gekocht in 2009 voor 215.000. Ik pak hiermee dus elke maand 1400 euro winst (excl onderhoud/vve/belastingen etc). Daarnaast heb ik nu al een waardestijging te pakken van 385k.

Als ik op dit moment dezelfde woning zou kopen voor verhuur dan : moet ik een hypotheek afsluiten voor 600k + overdrachtsbelasting. Moet ik eigen geld inleggen voor die hypotheek. M'n hypotheeklasten zijn dan een stuk hoger en m'n winst dus veel lager.

Dat hoeft niet per se. Je hebt nu een woning van 6 ton met 215k hypotheek en dus 385k eigen geld. Als je nu zou 'beginnen' met een (andere) verhuurwoning, dan heb je inderdaad de overdrachtsbelasting erbij, maar zou je voor de rest ook met 385k eigen geld en 215k hypotheek kunnen kopen. Het verschil tussen jouw nu aanhouden met 385k eigen geld en 215k hypotheek en de nieuwe aankoop van iemand anders met 385k eigen geld en 215k hypotheek zit dus alleen in de overdrachtsbelasting.

Daarbij kun je als nieuwe verhuurder wellicht een 'betere' woning kopen (bv duurder te verhuren, minder onderhoud of lagere aanschafkosten), zodat het verschil mogelijk kleiner wordt dan de volledige overdrachtsbelasting.

Als ik de woning zou verkopen en de overwaarde in en ETF dan :

* geen box 3 schuld van de woning (dus lagere VRH);
* geen huurinkomsten 1400 (bruto) per maand die ik ook maandelijks weer herbeleg in VWRL.

Ik wil ook diversificatie van investeren. Zo beleg ik nu maandelijks in VWRL, vastgoed en crypto. Die woning houd ik aan als pensioen (ben ZZPer).

Waarom is dit voor jou anders dan voor iemand anders die nu een woning zou kopen? Jouw situatie zie ik niet principieel heel anders dan iemand anders die nu 385k vermogen plus 215k hypotheek in een verhuurwoning zou willen stoppen. Daarom vind ik je opmerking "Ik zou nooit nu een woning kopen om te verhuren" nogal apart.

[radeoxx]

Niet doen.

[ Voor 90% gewijzigd door Ardana op 26-04-2022 15:16 ]

[vortexnl1982]

Rubbergrover1 schreef op maandag 25 april 2022 @ 13:38:
[...]

Dat hoeft niet per se. Je hebt nu een woning van 6 ton met 215k hypotheek en dus 385k eigen geld. Als je nu zou 'beginnen' met een (andere) verhuurwoning, dan heb je inderdaad de overdrachtsbelasting erbij, maar zou je voor de rest ook met 385k eigen geld en 215k hypotheek kunnen kopen. Het verschil tussen jouw nu aanhouden met 385k eigen geld en 215k hypotheek en de nieuwe aankoop van iemand anders met 385k eigen geld en 215k hypotheek zit dus alleen in de overdrachtsbelasting.

Daarbij kun je als nieuwe verhuurder wellicht een 'betere' woning kopen (bv duurder te verhuren, minder onderhoud of lagere aanschafkosten), zodat het verschil mogelijk kleiner wordt dan de volledige overdrachtsbelasting.

[...]

Waarom is dit voor jou anders dan voor iemand anders die nu een woning zou kopen? Jouw situatie zie ik niet principieel heel anders dan iemand anders die nu 385k vermogen plus 215k hypotheek in een verhuurwoning zou willen stoppen. Daarom vind ik je opmerking "Ik zou nooit nu een woning kopen om te verhuren" nogal apart.

Daar heb je gelijk in. Als ik inderdaad die 385k pak en daar een hypotheek bij neem van 215k dan heb ik netto hetzelfde (excl overdrachtsbelasting dan). Ik zat in mijn hoofd dat ik geen eigen geld / overwaarde inleg en dus de 600k volledig leen. Wat ook nog een nadeeltje is als je nu koopt : zelfbewoningsverplichting.

Ben wel benieuwd welke nieuwe regels er straks allemaal gaan komen mbt verhuren en VRH / huurinkomsten belasten...

[ColeJ]

Als alles doorgaat wat er nu in het plan staat kun je beter stoppen met verhuren.

- Leegwaarde ratio weg
- Huurinkomsten belasten
- Stijging pand belasten
- Salderen schulden box 3 mag niet meer
- Huurprijs maximaliseringen

Nee, het ziet er niet rooskleurig uit. Maar… ik denk niet dat dit plan er op deze manier gaat komen.

[Rubbergrover1]

vortexnl1982 schreef op maandag 25 april 2022 @ 15:32:
[...]


Daar heb je gelijk in. Als ik inderdaad die 385k pak en daar een hypotheek bij neem van 215k dan heb ik netto hetzelfde (excl overdrachtsbelasting dan). Ik zat in mijn hoofd dat ik geen eigen geld / overwaarde inleg en dus de 600k volledig leen.

Dat zie ik zelf als een kleine valkuil bij verhuur. Je hebt vaak in je achterhoofd het bedrag waarvoor je het pand ooit hebt gekocht. En gebruikt dat onbewust als referentie voor of je nú zou moeten (blijven) verhuren. Terwijl je eigenlijk meer rationeel zou moeten kijken naar wat het pand nu zou opleveren bij verkoop. En of het dan nog voordelig is om het pand aan te houden of niet.

Uiteraard ga je dan niet over een nacht ijs en moet je bij die afweging ook de extra kosten meenemen die je hebt als je alsnog weer een verhuurpand zou willen aanschaffen. Je moet dus niet bij het minste of geringste gaan verkopen. Maar af en toe even afstand nemen en een en ander op papier zetten (inclusief de alternatieven) kan soms wel eens verrassend uitpakken. Vandaar de (iets prikkelende) vraag: als je - even los van de overdrachtsbelasting etc. - de woning nu absoluut niet zou willen kopen, waarom zou je het pand dan nu wel aanhouden?

[ColeJ]

Helemaal mee eens hoor maar op de vraag wat is dan het alternatief? Die is ook heel lastig. Ik zit met hetzelfde dilemma maar wat te doen met de zak geld die vrijkomt?

Dan nog maar de vraag of je überhaupt ooit nog wel een beleggingspand kunt aankopen vanwege zelfbewoningsverplichtingen. Aan de andere kant, wat gaat box 3 doen? Lastig lastig!

[vortexnl1982]

Rubbergrover1 schreef op maandag 25 april 2022 @ 17:16:
[...]

Vandaar de (iets prikkelende) vraag: als je - even los van de overdrachtsbelasting etc. - de woning nu absoluut niet zou willen kopen, waarom zou je het pand dan nu wel aanhouden?

Simpel : spreiden van investeringen :

* VWRL
* Vastgoed (dus verhuren van mijn vorige woning in Amsterdam oost)
* Crypto.

Waar ik vroeger dacht de markt te kunnen timen met crypto / aandelen (=gokken) ben ik nu echt van de lange adem en spreiding.

Als ik even uitga van 1800 euro huurinkomsten en dat indexeer ik elk jaar met inflatie. De kosten zijn nu zo'n 9511 euro (ozb, onderhoud, funda-ads, hypotheek en leegstand). Houd ik over elk jaar : 12089 euro. Wat ik elke maand van de huur overhoud stop ik in VWRL + Crypto. Daarnaast heb je nog de waarde vermeerdering elk jaar van het pand zelf. Daartegen staat weer de VRH waar je rekening mee moet houden.

Toen ik mijn nieuwe huis kocht kwam ik een stuk beter uit met verhuren van de woning ipv aflossen nieuwe hypotheek of die overwaarde in VWRL stoppen.

Misschien met nieuwe wetgeving is dat weer anders maar dat zien we dan wel weer..

[ColeJ]

Indexeren met inflatie kan dus niet meer, dit jaar max 3.3%. Wat doe je bij negatieve inflatie, ook indexeren?

Heb je de nieuwe box 3 nota goed doorgelezen? Ik ben echt pro vastgoed en verhuren maar nu ik die helemaal heb gelezen sta ik er toch anders in….

[vortexnl1982]

ColeJ schreef op maandag 25 april 2022 @ 21:58:
Indexeren met inflatie kan dus niet meer, dit jaar max 3.3%. Wat doe je bij negatieve inflatie, ook indexeren?

Heb je de nieuwe box 3 nota goed doorgelezen? Ik ben echt pro vastgoed en verhuren maar nu ik die helemaal heb gelezen sta ik er toch anders in….

Nee, ik heb de nieuwe box 3 nota doorgelezen. Het is er nog niet doorheen toch ?

Wat inflatie betreft : ik moet ergens mee rekenen en ik heb voor mezelf even een inflatie van gemiddeld 2% gepakt (dus best wel laag).

[ColeJ]

Het is er zeker nog niet doorheen maar hierboven heb ik alle punten al genoemd. Het is wel even schrikken als je dat leest. Ik twijfel nu om te verkopen aangezien ik een pand heb waar op dit moment nog geen huurder in zit. Alleen de vraag is dan natuurlijk wat je met de vrijgekomen middelen gaat doen. Het verhuren van vastgoed vind ik erg leuk maar het moet wel rendabel zijn, en blijven.

[vortexnl1982]

ColeJ schreef op maandag 25 april 2022 @ 22:15:
Het is er zeker nog niet doorheen maar hierboven heb ik alle punten al genoemd. Het is wel even schrikken als je dat leest. Ik twijfel nu om te verkopen aangezien ik een pand heb waar op dit moment nog geen huurder in zit. Alleen de vraag is dan natuurlijk wat je met de vrijgekomen middelen gaat doen. Het verhuren van vastgoed vind ik erg leuk maar het moet wel rendabel zijn, en blijven.

Ja zag al een opsomming hier. De huurinkomsten belasten lijkt me wel erg cru (vermogensaanwasbelasting). Ik ben benieuwd of je alle kosten dan wel eerst van je inkomsten mag aftrekken (dus onderhoud van woning, ozb, etc).

Je kan het ook zo zien dat de overheid met deze maatregelen het huuraanbod gaat beperken. Want vele pandjesbazen gaan nu misschien wel hun verhuurpand in de verkoop zetten. Daardoor gaat het huuraanbod omlaag en dus de huren omhoog.

Het is wel een beetje een oneerlijk speelveld aan het worden zo als we straks de schuld niet meer mogen verrekenen in box 3, de inflatie-indexatie wordt gemaximaliseerd en de huurinkomsten worden belast...

[rockhopper]

RichieB schreef op maandag 25 april 2022 @ 12:48:
[...]
Uiteraard, dus ik ga me ook aan die 3,3% stijging houden dit jaar. Wellicht heeft de overheid bedoeld om de ongebreidelde huurverhogingen een halt toe te roepen met deze wet. Dat snap ik nog. Maar waarom er dan een heel andere berekeningsmethode voor wordt gehanteerd dan die uit de algemene bepalingen snap ik minder. Was die methode niet goed? Zijn daar klachten over geweest? Of was de werkgroep vergeten dat de algemene bepalingen bestonden?

Omdat er een pandemie geweest is dus. De overheid heeft besloten in te grijpen zodat huurders in de vrije sector niet hun huis uitgeprijst worden. En inderdaad om de ongebreidelde huurverhogingen een halt toe te roepen. De berekeningsmethode is verder prima en als er geen nieuwe mededelingen gedaan worden zal er volgend jaar weer gewoon op teruggevallen worden. Maar of dat inderdaad zo gaat zijn, dat is dus afwachten want ik heb nog geen functionele kristallen bol.
In de kamerverhuur mocht je vorig jaar helemaal geen huurverhoging toepassen. Dit jaar max 2,2%. Maar daar zijn de grenzen eigenlijk altijd aanwezig en mag je nooit onbeperkt verhogen.

En inderdaad box 3 ziet er minder fraai uit. Ik wacht voorlopig maar even af wat er wel en niet doorkomt. Er zijn behoorlijk veel mensen die niet een pensioenfonds hebben maar juist wat stenen in de verhuur om zo na het werk (pensioen) op te kunnen terugvallen. Dit kan natuurlijk niet zomaar gekort worden.

[Emgeebee]

Allemaal mooi hè, met die tonnen overwaarde en honderden Euro's winst per maand die hierboven genoemd worden. Maar vind je zelf dan ook niet dat dat dit gigantische ongelijkheid in de hand werkt? Stel dat je niet kon kiezen in welke positie je in onze maatschappij zou zitten (verhuurder/huurder), zou je dit dan eerlijk vinden? En zou je dan niet ook vinden dat er iets aan de scheve verdeling (en die wordt steeds schever) tussen de haves en de have nots?

Ik mis hier totale zelfreflectie.

[rockhopper]

@Emgeebee Ik heb niks aan overwaarde, kost mij alleen maar geld. Ik kan verder niet over anderen oordelen qua zelfreflectie, maar de huidige situatie is inderdaad al erg lang dat je als eigenaar meer voordelen hebt ten opzichte van huurders. Van de andere kant kan je als huurder weer subsidies en toeslagen aanvragen en geniet je bescherming. Dus op de korte termijn is het redelijk gelijk, op de lange termijn gooi je als huurder geld weg, of anders gezegd als eigenaar bouw je een bezit op.
Maar iedereen in ons land kan in principe een woning kopen mits je werkt. Helaas zijn de prijzen momenteel hoog, maar dat is ook anders geweest, en je kan zeker niet altijd in een huis die aan al je wensen/eisen voldoet of op een plek die precies perfect is voor jou.
Of het eerlijk is? Sinds wanneer is het leven eerlijk? Dat is een filosofische vraag, gaat hier in mijn ogen een beetje offtopic. In mijn ogen is het met name verkeerd gegaan dat er te pas en te onpas geld bij gemaakt wordt (hypotheken) en dat er veel te laat, veel te weinig gebouwd is. Dat er daarnaast een aantal rampen achter elkaar en synchroon gebeuren (corona, energiecrisis, stikstofproblematiek, oorlog, hoge inflatie) helpt de boel natuurlijk ook niet.

[rube]

ColeJ schreef op maandag 25 april 2022 @ 21:58:
...Indexeren met inflatie kan dus niet meer,...

Inflatie + 1% voor 2022.

[Lordy79]

Wat betreft het nu instappen vs het eerder instappen en nu uitstappen:

Als je nu netto 300K kunt vrijmaken door je pand te verkopen en je geeft een winst van 12.000 euro op zul je dit alleen doen als je met die 300K meer kunt verdienen dan 12.000 euro.
Momenteel is de rente nog veel te laag om dit te doen.

Maar stel dat je eind 2023 die 300K kunt wegzetten in veilige obligaties en er 10K / jaar voor krijgt dan zou ik toch wel overwegen het pand te verkopen.

Immers: de prijs van je woning kan dalen - iets dat bij een stijgende rente ook wel logisch zou zijn - en dan verdampt een deel van je overwaarde winst.

Over de immoraliteit van het hebben van een 2e woning: dit kun je een individu niet aanwrijven want als dat individu het niet doet, doet een ander het wel. Het kan beter politiek/fiscaal ontmoedigd worden om te investeren in een 2e woning. Daar is natuurlijk al een start mee gemaakt.

[Rubbergrover1]

vortexnl1982 schreef op maandag 25 april 2022 @ 21:41:
[...]


Simpel : spreiden van investeringen :

* VWRL
* Vastgoed (dus verhuren van mijn vorige woning in Amsterdam oost)
* Crypto.

Waar ik vroeger dacht de markt te kunnen timen met crypto / aandelen (=gokken) ben ik nu echt van de lange adem en spreiding.

Mee eens hoor, dat og een goede manier biedt voor diversificatie. Wat dus ook kan gelden voor iemand die die woning nu nog niet in bezit heeft. Maar in die situatie zou je dus blijkbaar absoluut niet een woning willen kopen. Wat ik een vreemde en inconsequente geachte vind.

[Oekol]

vortexnl1982 schreef op maandag 25 april 2022 @ 22:11:
[...]


Nee, ik heb de nieuwe box 3 nota doorgelezen. Het is er nog niet doorheen toch ?

Wat inflatie betreft : ik moet ergens mee rekenen en ik heb voor mezelf even een inflatie van gemiddeld 2% gepakt (dus best wel laag).

CPI is 2,7% over heel 2021.

[ColeJ]

vortexnl1982 schreef op maandag 25 april 2022 @ 22:21:
[...]


Ja zag al een opsomming hier. De huurinkomsten belasten lijkt me wel erg cru (vermogensaanwasbelasting). Ik ben benieuwd of je alle kosten dan wel eerst van je inkomsten mag aftrekken (dus onderhoud van woning, ozb, etc).

Je kan het ook zo zien dat de overheid met deze maatregelen het huuraanbod gaat beperken. Want vele pandjesbazen gaan nu misschien wel hun verhuurpand in de verkoop zetten. Daardoor gaat het huuraanbod omlaag en dus de huren omhoog.

Het is wel een beetje een oneerlijk speelveld aan het worden zo als we straks de schuld niet meer mogen verrekenen in box 3, de inflatie-indexatie wordt gemaximaliseerd en de huurinkomsten worden belast...

Het ziet er naar uit dat je de kosten eraf mag trekken. Net als dat je verrekenbare verliezen mag opbouwen.

Ik zie alweer een hoofdpijn dossier aankomen bij de fiscus. Hoe ga je deze monster administraties nu weer aanvliegen . Niet voor niets heeft Capgemini ernstige twijfels over het invoeren van de nieuwe box 3 vanwege capaciteits en IT problemen bij de fiscus. Tevens hebben ze nog een aantal stevige casussen af te handelen zoals de toeslagenaffaire.

[President]

vortexnl1982 schreef op maandag 25 april 2022 @ 22:21:
Het is wel een beetje een oneerlijk speelveld aan het worden zo als we straks de schuld niet meer mogen verrekenen in box 3, de inflatie-indexatie wordt gemaximaliseerd en de huurinkomsten worden belast...

Je lijkt op de fabriek eigenaren van vroeger, die vonden het ook vervelend dat we wetten kwamen om de werknemers te beschermen.... Als we gaan kijken naar verhuurders en huurders is het al een gigantisch oneerlijk speelveld, het is goed dat we steeds meer regels krijgen.

Wel jammer voor de verhuurders die hun makkelijke winst zien verminderen natuurlijk.

Nu nog een maximum instellen dat de huur maximaal 2-4% op jaarbasis van de WOZ waarde mag bedragen, inclusief servicekosten/gemeubileerd/etc (exclusief energie uiteraard). Geen idee welk percentage eerlijk is... Ik zou denken ergens rond de 3,5 als maximum, dan betaalt een huurder in 30 jaar het 'huis af'

[ Voor 17% gewijzigd door President op 26-04-2022 07:44 ]

[Qwerty-273]

ColeJ schreef op maandag 25 april 2022 @ 17:06:
- Huurinkomsten belasten

Het belasten van huurinkomsten is wel een stuk logischer dan het belasten van de waarde van een woning (die in bezit blijft). Het belasten van transacties (in welke vorm dan ook) is juist de plek waar het mijns inziens zou moeten zitten, en niet het jaarlijks belasten van een geschat vermogen.

[Lordy79]

ColeJ schreef op dinsdag 26 april 2022 @ 07:13:
[...]


Het ziet er naar uit dat je de kosten eraf mag trekken. Net als dat je verrekenbare verliezen mag opbouwen.

Ik zie alweer een hoofdpijn dossier aankomen bij de fiscus. Hoe ga je deze monster administraties nu weer aanvliegen .

Tja waarom beschouw je elk individu niet als ondernemer die gewoon een micro balans moet opgeven elk jaar met zijn bezittingen en schulden.
Over het verschil tussen de saldi betaal je een belastingtarief net zoals VPB. Tarief moet je dan nog vaststellen en kan progressief en verrekenbare verliezen kun je ook gewoon administreren.

Die hele infrastructuur bestaat al voor micro BV's alleen krijgt de fiscus fors meer "klanten".

[JanHenk]

De geschiedenis herhaalt zich in ieder geval.

In 2001 hebben we juist die inkomstenbelasting (op dividend, huur, etc.) én de vermogensbelasting (op kapitaal) vervangen voor de wet inkomstenbelasting met het boxenstelsel.

Het was dus eigenlijk precies zoals de voorstellen er nu liggen. Een administratieve crime. Box 3 was een prima oplossing, echter monetair beleid en internationalisering heeft alles uit verband getrokken. Daardoor lopen de werkelijke inkomsten en de belastingheffing niet meer in de pas.

In de tijd van de vermogensbelasting (en hogere rentes) verklaarde iedereen je voor gek als je een pand kocht voor de verhuur. Bijna iedereen huurde of wilde huren en (commercieel) vastgoed was zeer moeilijk te slijten. Het kan verkeren.

[mdlaat]

rockhopper schreef op maandag 25 april 2022 @ 23:56:
Maar iedereen in ons land kan in principe een woning kopen mits je werkt.

Kom even onder je steen vandaan aub.
Ik ben niet zielig, verre van dat. Maar ik werk fulltime en een beetje huis kost 3 a 4x meer dan wat iedere bank mij wil lenen.

[ColeJ]

Niet iedereen kan een woning kopen maar het gros kan gewoon een woning kopen. Alleen niet de wonig die ze graag willen hebben.

[ColeJ]

JanHenk schreef op dinsdag 26 april 2022 @ 10:01:
De geschiedenis herhaalt zich in ieder geval.

In 2001 hebben we juist die inkomstenbelasting (op dividend, huur, etc.) én de vermogensbelasting (op kapitaal) vervangen voor de wet inkomstenbelasting met het boxenstelsel.

Het was dus eigenlijk precies zoals de voorstellen er nu liggen. Een administratieve crime. Box 3 was een prima oplossing, echter monetair beleid en internationalisering heeft alles uit verband getrokken. Daardoor lopen de werkelijke inkomsten en de belastingheffing niet meer in de pas.

In de tijd van de vermogensbelasting (en hogere rentes) verklaarde iedereen je voor gek als je een pand kocht voor de verhuur. Bijna iedereen huurde of wilde huren en (commercieel) vastgoed was zeer moeilijk te slijten. Het kan verkeren.

Dus eigenlijk komt de fiscus nu met een beleid inclusief verrekenbare verliezen. De woningmarkt is wel redelijk om geslagen dus als we de komende jaren dalende prijzen hebben kunnen we deze verliezen parkeren. Vervolgens weer jaren met winst en mogen we de verliezen verrekenen. Maak er voor het gemak 3 dalende jaren van en 3 stijgende jaren van... gaan we over 6 jaar voor het eerst belasting betalen

Politiek Den Haag met zijn en haar ideeen

[Rubbergrover1]

JanHenk schreef op dinsdag 26 april 2022 @ 10:01:
Het was dus eigenlijk precies zoals de voorstellen er nu liggen. Een administratieve crime. Box 3 was een prima oplossing, echter monetair beleid en internationalisering heeft alles uit verband getrokken. Daardoor lopen de werkelijke inkomsten en de belastingheffing niet meer in de pas.

Met daarbij als versterkende factor dat de maatschappelijke ontwikkeling ook is dat mensen zich steeds meer richten op de eigen situatie op dit moment en minder op het grote geheel. Zowel in verhouding heden/toekomst als in verhouding tussen mensen onderling.

[rockhopper]

mdlaat schreef op dinsdag 26 april 2022 @ 10:05:
[...]
Kom even onder je steen vandaan aub.
Ik ben niet zielig, verre van dat. Maar ik werk fulltime en een beetje huis kost 3 a 4x meer dan wat iedere bank mij wil lenen.

Er is zat te koop, maar of de locatie is ruk of je zult met de handen uit de mouwen moeten of gewoon voor iets kleiners gaan. Het verschil is dat jij het hebt over "een beetje huis" waarschijnlijk in/rond de randstad en ik over "een huis" op welke plek dan ook in Nederland, en jij en ik weten allebei wel waar woningen te betalen zijn.
Maar ik geef toe dat met de inflatie trend die nu gaande is het voorlopig erg lastig wordt om te kunnen sparen voor een eigen woning zonder als een monnik/spartaan te leven.

[Wolly]

ColeJ schreef op dinsdag 26 april 2022 @ 12:32:
[...]


Dus eigenlijk komt de fiscus nu met een beleid inclusief verrekenbare verliezen. De woningmarkt is wel redelijk om geslagen dus als we de komende jaren dalende prijzen hebben kunnen we deze verliezen parkeren. Vervolgens weer jaren met winst en mogen we de verliezen verrekenen. Maak er voor het gemak 3 dalende jaren van en 3 stijgende jaren van... gaan we over 6 jaar voor het eerst belasting betalen

Politiek Den Haag met zijn en haar ideeen

7/8 jaar geleden waren de huizen niet aan de straatstenen kwijt te raken. Daarna zijn er maatregelen genomen om het mensen makkelijk te maken om een huis te kopen, overdrachtsbelasting omlaag en jubelton.

En nu zijn de prijzen weer te hoog en de inflatie giert door alle schulden die we zijn aangegaan.

Het probleem van de politiek is dat deze altijd naar de korte termijn kijkt.

[rube]

President schreef op dinsdag 26 april 2022 @ 07:40:
[...]
Nu nog een maximum instellen dat de huur maximaal 2-4% op jaarbasis van de WOZ waarde mag bedragen, inclusief servicekosten/gemeubileerd/etc (exclusief energie uiteraard). Geen idee welk percentage eerlijk is... Ik zou denken ergens rond de 3,5 als maximum, dan betaalt een huurder in 30 jaar het 'huis af'

Klinkt heel sociaal hoor, daar niet van, maar dat gaat natuurlijk niet werken voor alles wat geen woningbouwcorporatie is. En zelfs daar betwijfel ik of dat ze dat nog kunnen doen aangezien de meeste ook niet ruim bij kas zitten.

Alleen onderhoud is al 1-2% van je WOZ, tel daarbij op je rentelasten 2-3%, verhuurkosten (incl. korte leegstand bij huurderswissel), beheerkosten etc. en je zit al ruim over de 3.5% heen. Niemand gaat voor een negatief rendement verhuren.

Dus het klinkt natuurlijk heel mooi dat een huurder dan zogenaamd in 30 jaar het huis zou af betalen enzo, maar er is geen investeerder die dat gaan doen. Geen probleem voor de investeerder hoor, die zoekt wel wat anders om zijn geld in te stoppen. Wel jammer voor mensen die een huurhuis zoeken.

[vortexnl1982]

rube schreef op dinsdag 26 april 2022 @ 15:44:
[...]

Klinkt heel sociaal hoor, daar niet van, maar dat gaat natuurlijk niet werken voor alles wat geen woningbouwcorporatie is. En zelfs daar betwijfel ik of dat ze dat nog kunnen doen aangezien de meeste ook niet ruim bij kas zitten.

Alleen onderhoud is al 1-2% van je WOZ, tel daarbij op je rentelasten 2-3%, verhuurkosten (incl. korte leegstand bij huurderswissel), beheerkosten etc. en je zit al ruim over de 3.5% heen. Niemand gaat voor een negatief rendement verhuren.

Dus het klinkt natuurlijk heel mooi dat een huurder dan zogenaamd in 30 jaar het huis zou af betalen enzo, maar er is geen investeerder die dat gaan doen. Geen probleem voor de investeerder hoor, die zoekt wel wat anders om zijn geld in te stoppen. Wel jammer voor mensen die een huurhuis zoeken.

Sjah ik denk dat de overheid zichzelf in de vingers snijdt. Ze killen straks de vrije huursector met hun maatregelingen.

Ik zie het ook met de grondprijs in Amsterdam. Het is gewoon niet meer op te brengen. Grote pensioenfondsen gaan al niet meer bouwen in Amsterdam omdat de verhouding grondprijs / kosten van het bouwen zijn scheef. Er gaat teveel geld naar de grond waardoor er geen geld meer over is om een fatsoenlijk gebouw neer te zitten wat 30/50 jaar mee gaat..

[rockhopper]

Even het unieke Amsterdam en de bijzondere prijzen daar, daargelaten, zelfs met gratis grond stijgen de bouwkosten zo hard dat ik me al afvraag waar het gaat eindigen. Meeste offertes zijn nog maar een week, of twee weken als je geluk hebt, geldig bij de meeste aannemers. Dus de bouwkosten alleen al gaan op het huidige inflatie tempo en de tekorten een probleem vormen. Daar komen de nieuwe eisen en strengere normen nog bij die niet goedkoper maken.

[Rubbergrover1]

rockhopper schreef op dinsdag 26 april 2022 @ 13:20:
[...]

Er is zat te koop, maar of de locatie is ruk of je zult met de handen uit de mouwen moeten of gewoon voor iets kleiners gaan. Het verschil is dat jij het hebt over "een beetje huis" waarschijnlijk in/rond de randstad en ik over "een huis" op welke plek dan ook in Nederland, en jij en ik weten allebei wel waar woningen te betalen zijn.

Een gemiddelde HBO starter kan 135k lenen. Kijk je op Funda naar woningen met een maximale vraagprijs van 135k, dan valt letterlijk 99,8% van de woningen af. Als je dan de seniorenwoningen en bouwvallen waar nog enkele 10k tegenaan moeten voor ze bewoonbaar zijn (dus niet cosmetisch), vanaf haalt, dan houd je niet veel woningen over met een vraagprijs binnen je budget. Helaas worden die ook nog eens met enkele 10k overboden, zodat het voor een gemiddelde HBO starter zonder grote zak geld feitelijk onmogelijk is om een woning te kopen.

(En dan zwijg ik nog over dat dit op een gemiddeld startsalaris gebaseerd is en er dus een hoop mensen zijn die minder budget hebben)

[Citroentjuh]

rube schreef op dinsdag 26 april 2022 @ 15:44:
[...]
Dus het klinkt natuurlijk heel mooi dat een huurder dan zogenaamd in 30 jaar het huis zou af betalen enzo, maar er is geen investeerder die dat gaan doen. Geen probleem voor de investeerder hoor, die zoekt wel wat anders om zijn geld in te stoppen. Wel jammer voor mensen die een huurhuis zoeken.

Dit argument lees ik vaker in dit soort topics en er waren ook enkele schrijnende gevallen te zien in het programma Sander en de Kloof. Meen je werkelijk dat je een pandjesbaas ziet als iemand die de maatschappij een grote dienst bewijst? Dat het wegkapen van woningen voor starters om het ze vervolgens te gaan verhuren tegen een flinke meerprijs omdat hun rendement er in moet zitten voorziet in een grote behoefte?

[Perkouw]

Citroentjuh schreef op dinsdag 26 april 2022 @ 19:48:
[...]

Dit argument lees ik vaker in dit soort topics en er waren ook enkele schrijnende gevallen te zien in het programma Sander en de Kloof. Meen je werkelijk dat je een pandjesbaas ziet als iemand die de maatschappij een grote dienst bewijst? Dat het wegkapen van woningen voor starters om het ze vervolgens te gaan verhuren tegen een flinke meerprijs omdat hun rendement er in moet zitten voorziet in een grote behoefte?

Mja dan moeten we eerst consensus bereiken over wat is de definitie van een 'pandjesbaas'. Is dat zoals beschreven op het welbetrouwbare wikipedia?

Een huisjesmelker is een uitdrukking voor een nalatige verhuurder die meerdere panden bezit. De huisjesmelker probeert door minimale bestedingen aan onderhoud een zo groot mogelijke winst te halen. Vaak hebben huisjesmelkers door woningnood de kans om een hogere huurprijs te vragen.

Als we die definitie nu aanhouden, dan scheren we dus alle verhurende 'partijen' onder één kam. M.i. niet een juiste insteek als je een serieuze discussie hierover wilt starten. Nog even los van de grote al dan niet emotionele woorden die ik lijk te lezen (mijn interpretatie van je tekst). 'wegkapen', 'flinke meerprijs'.

[rube]

@Citroentjuh ik heb het niet over "een pandjesbaas" en "wegkapen van woningen voor starters".
Ik heb het simpelweg over het feit dat als er een max. huur gevraagd mag worden van 3.5% van de WOZ waarde, dit betekend dat er geen nieuwe huurhuizen meer bij zullen komen omdat elke investering hierin een negatief rendement gaat opleveren. Dat is dus ook geen nieuwbouw huur meer.

Het is net zoiets als tegen de auto industrie zeggen, allemaal mooi en aardig, maar vanaf 2023 mogen nieuwe auto's nog maar maximaal 2500 euro kosten. Oh ja, de regels waar ze aan moeten voldoen blijven hetzelfde (of worden zelf strenger). Wat denk jij dat een Volkswagen gaat doen, auto's voor 2500 euro verkopen en per auto 10K+ verlies maken?

En ja, ik ben een particuliere verhuurder. Een best wel nette als zeg ik hetzelf, fatsoenlijke huren, goed onderhoud etc. Ook denk ik niet dat ik iets heb "weggekaapt" voor kopers als panden al meerdere jaren te koop stonden etc. Maar zeker, ik wil er graag wel iets aan verdienen, tegen een negatief rendement ga ik dan ook niet verhuren.

De overheid moet de juiste regels vaststellen zodat dat voor de maatschappij goed kan werken. Maar alleen kijken naar uitwassen en dat als standaard en de/alle particuliere verhuurders daarvan de schuld geven is natuurlijk onzin.

Kom ik dus terug bij mijn punt richting @President een maximale huur van 3.5% tov de WOZ is simpelweg te laag om, terugkomend op dit topic, nog iets te doen met betrekking tot vastgoed als investering.

[RichieB]

Oekol schreef op dinsdag 26 april 2022 @ 07:11:
[...]

CPI is 2,7% over heel 2021.

De maximale huurstijging wordt nu (grofweg) berekend door de gemiddelde maandelijkse prijsindex over 2021 te delen door de gemiddelde maandelijkse prijsindex over 2020 + 1 procentpunt. Dus de jaarlijkse inflatie speelt geen rol meer. Dat dempt en vertraagt ten opzichte van de oude methode.

[mdlaat]

rockhopper schreef op dinsdag 26 april 2022 @ 13:20:
[...]

Er is zat te koop, maar of de locatie is ruk of je zult met de handen uit de mouwen moeten of gewoon voor iets kleiners gaan.

"Handen uit de mouwen" is geen probleem, maar zelfs als je een klushuis zelf aanpakt, kost het flink aan materialen.

rockhopper schreef op dinsdag 26 april 2022 @ 13:20:
[...]
Het verschil is dat jij het hebt over "een beetje huis" waarschijnlijk in/rond de randstad en ik over "een huis" op welke plek dan ook in Nederland, en jij en ik weten allebei wel waar woningen te betalen zijn.

Nee hoor, ik heb het niet over de randstad of omgeving.
In heel Nederland staan nu (bron: funda.nl) 16 huizen en 18 appartementen te koop met een vraagprijs tot 125k. De verkoopprijs zal hoger liggen.
Er is dus niet voor iedereen "zat te koop". Niet iedereen is IT-er of hartchirurg, vergeet dat niet.

[RocketKoen]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 26 april 2022 @ 19:06:
[...]

Een gemiddelde HBO starter kan 135k lenen. Kijk je op Funda naar woningen met een maximale vraagprijs van 135k, dan valt letterlijk 99,8% van de woningen af. Als je dan de seniorenwoningen en bouwvallen waar nog enkele 10k tegenaan moeten voor ze bewoonbaar zijn (dus niet cosmetisch), vanaf haalt, dan houd je niet veel woningen over met een vraagprijs binnen je budget. Helaas worden die ook nog eens met enkele 10k overboden, zodat het voor een gemiddelde HBO starter zonder grote zak geld feitelijk onmogelijk is om een woning te kopen.

(En dan zwijg ik nog over dat dit op een gemiddeld startsalaris gebaseerd is en er dus een hoop mensen zijn die minder budget hebben)

Maar dan kun je toch huren?

Voor sociale huur moet je minder dan €2k/m verdienen. Helaas, daar zit je boven. Dan maar particulier. Dat is in theorie vanaf ongeveer €800. Als je het kan vinden.
Die eisen al snel dat je bruto inkomen 3-4x de huur bedraagt, dus kun je (met €2150/m) een huur betalen van €575 tot €717. Hey, maar dat was toch het bedrag voor sociale huur?

Conclusie: Geen hypotheek en geen huurhuis. De HBO starter kan zonder werkende partner nergens terecht. Dat wordt hopen dat je terug kan naar je ouders.

En dan te bedenken dat je met een HBO diploma in Nederland bij de top 39% hoort. 61% van de bevolking heeft een lager opleidingsniveau.

[Galinsky]

rube schreef op dinsdag 26 april 2022 @ 20:29:
@Citroentjuh ik heb het niet over "een pandjesbaas" en "wegkapen van woningen voor starters".
Ik heb het simpelweg over het feit dat als er een max. huur gevraagd mag worden van 3.5% van de WOZ waarde, dit betekend dat er geen nieuwe huurhuizen meer bij zullen komen omdat elke investering hierin een negatief rendement gaat opleveren. Dat is dus ook geen nieuwbouw huur meer.

Het is net zoiets als tegen de auto industrie zeggen, allemaal mooi en aardig, maar vanaf 2023 mogen nieuwe auto's nog maar maximaal 2500 euro kosten. Oh ja, de regels waar ze aan moeten voldoen blijven hetzelfde (of worden zelf strenger). Wat denk jij dat een Volkswagen gaat doen, auto's voor 2500 euro verkopen en per auto 10K+ verlies maken?

En ja, ik ben een particuliere verhuurder. Een best wel nette als zeg ik hetzelf, fatsoenlijke huren, goed onderhoud etc. Ook denk ik niet dat ik iets heb "weggekaapt" voor kopers als panden al meerdere jaren te koop stonden etc. Maar zeker, ik wil er graag wel iets aan verdienen, tegen een negatief rendement ga ik dan ook niet verhuren.

De overheid moet de juiste regels vaststellen zodat dat voor de maatschappij goed kan werken. Maar alleen kijken naar uitwassen en dat als standaard en de/alle particuliere verhuurders daarvan de schuld geven is natuurlijk onzin.

Kom ik dus terug bij mijn punt richting @President een maximale huur van 3.5% tov de WOZ is simpelweg te laag om, terugkomend op dit topic, nog iets te doen met betrekking tot vastgoed als investering.

Dat zou opgaan als volkswagen auto's verhuurd ipv verkoopt. Zijn genoeg projectontwikkelaars die huizen bouwen voor de verkoop, daar is geen pandjesbaas voor nodig. Die realiseren op zichzelf niets.

[Rubbergrover1]

RocketKoen schreef op dinsdag 26 april 2022 @ 23:25:
[...]

Maar dan kun je toch huren?

Voor sociale huur moet je minder dan €2k/m verdienen. Helaas, daar zit je boven.

Hoe kom je daar bij? De grens ligt bij 40.765 per jaar (voor 85% van de woningen). Niet dat je zo veel keus hebt om te kopen als je inkomen daar net boven valt. Maar het geeft in elk geval wel meer mogelijkheden dan bij iemand die bv rond de 30k per jaar verdient.

[Rubbergrover1]

Galinsky schreef op dinsdag 26 april 2022 @ 23:36:
[...]


Dat zou opgaan als volkswagen auto's verhuurd ipv verkoopt. Zijn genoeg projectontwikkelaars die huizen bouwen voor de verkoop, daar is geen pandjesbaas voor nodig. Die realiseren op zichzelf niets.

Als je het hebt over het voorbeeld van vervoer tegen een maximale 'huur', dat geeft mij associaties met het OV. Daar spreken de overheden ook een bepaalde prijs per km af. Dat kan op veel plekken alleen gerealiseerd worden door subsidiëring of 'kruisbestuiving' tussen rendabele en niet-rendabele lijnen. Anders houd je maar een beperkt netwerk van alleen de meest rendabele lijnen over.

Bij huurwoningen zul je een vergelijkbaar beeld krijgen. Wil je de prijzen te veel inperken, maar huur wel in grote delen van het land bereikbaar houden, dan zul je ook niet ontkomen aan een vorm van subsidiëring. Anders houd je alleen de meest rendabele fractie van de huurwoningen over en valt het gros van de huurmogelijkheden weg.

[Harry Nak]

RocketKoen schreef op dinsdag 26 april 2022 @ 23:25:
[...]

Maar dan kun je toch huren?

Voor sociale huur moet je minder dan €2k/m verdienen. Helaas, daar zit je boven. Dan maar particulier. Dat is in theorie vanaf ongeveer €800. Als je het kan vinden.
Die eisen al snel dat je bruto inkomen 3-4x de huur bedraagt, dus kun je (met €2150/m) een huur betalen van €575 tot €717. Hey, maar dat was toch het bedrag voor sociale huur?

Conclusie: Geen hypotheek en geen huurhuis. De HBO starter kan zonder werkende partner nergens terecht. Dat wordt hopen dat je terug kan naar je ouders.

En dan te bedenken dat je met een HBO diploma in Nederland bij de top 39% hoort. 61% van de bevolking heeft een lager opleidingsniveau.

Onzin.

[RocketKoen]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 27 april 2022 @ 06:59:
[...]

Hoe kom je daar bij? De grens ligt bij 40.765 per jaar (voor 85% van de woningen). Niet dat je zo veel keus hebt om te kopen als je inkomen daar net boven valt. Maar het geeft in elk geval wel meer mogelijkheden dan bij iemand die bv rond de 30k per jaar verdient.

Oops. Mijn zoekresultaten gingen blijkbaar over België.

[Remco d]

Met een HBO diploma ben je 22-23 jaar oud. Dan hoor je bij die 39%

Met mbo heb je dan al 4 jaar gewerkt en kunnen sparen, als je thuis woont 50k op de bank. Volgens mij haal je ook makkelijk 160-170k hypotheek.

Oja zoek een partner dan kun je er nog 50% bij tellen. Mogelijkheden genoeg. Opleidingsniveau zegt niks over het pad in je leven, en je hoeft echt geen medelijden te hebben met lager opgeleiden.

Dus ja, handen uit de mouwen en aanpakken. Koop je alleen een huis dan heb je aan een appartement met één slaapkamer toch ook genoeg?

En ja een starter overbieden en dan voor groot geld verhuren is moreel verwerpelijk. Staat het huis al lang te koop en wil niemand het hebben dan wordt het anders. Jammer dat de overheid er met regelgeving aan te pas moet komen omdat veel mensen geen enkel geweten hebben en net wat diepere zakken dan een starter.

[JanHenk]

Ik ken er zelfs een paar die bewust woning(en) kopen voor hun kind(eren). De kinderen mogen het dan huren. En uiteraard wel voor een marktconforme prijs..

Daar heb ik wel mijn bedenkingen bij.

[Rubbergrover1]

Remco d schreef op woensdag 27 april 2022 @ 13:39:
Met een HBO diploma ben je 22-23 jaar oud. Dan hoor je bij die 39%

Met mbo heb je dan al 4 jaar gewerkt en kunnen sparen, als je thuis woont 50k op de bank. Volgens mij haal je ook makkelijk 160-170k hypotheek.

Oja zoek een partner dan kun je er nog 50% bij tellen. Mogelijkheden genoeg.

De stelling waar ik op reageerde was de nogal boude opmerking "iedereen in ons land kan in principe een woning kopen mits je werkt." Dat is een nogal externe stelling. En heel wat anders dan de genuanceerdere strekking "in ons land kun je in principe een woning kopen mits je al wat jaren werkt en/of een flinke spaarpot of een werkende partner hebt."

[Rubbergrover1]

JanHenk schreef op woensdag 27 april 2022 @ 13:51:
Ik ken er zelfs een paar die bewust woning(en) kopen voor hun kind(eren). De kinderen mogen het dan huren. En uiteraard wel voor een marktconforme prijs..

Daar heb ik wel mijn bedenkingen bij.

Dat is niet echt iets nieuws. Dat is al enkele decennia vrij gebruikelijk bij ouders met geld of leencapaciteit. Koop een huisje voor de kinderen en verhuur die aan ze, liefst tegen een huur over de toeslaggrens.

[Remco d]

Ik ben het eens met het huidige overbieden dat het moeilijk wordt. Maar een huis kopen heeft al eeuwen betekend dat je moet sparen of goed moet verdienen. In Duitsland mag je 30% (pin me daar niet op vast) sparen omdat men maar iets van 70-80% financiert. Mogen ze van mij per direct hier invoeren. Spaarzaamheid is niks mis mee.

[True]

RocketKoen schreef op dinsdag 26 april 2022 @ 23:25:
Conclusie: Geen hypotheek en geen huurhuis. De HBO starter kan zonder werkende partner nergens terecht. Dat wordt hopen dat je terug kan naar je ouders.

Ik deel je sentiment. Maar als je partner niet werkt (of niet veel werkt) kan die wel in aanmerking komen om sociaal te huren en dan trek je daarbij in.

Dat is deels ook hoe ik mijn sociale huurwoning verkregen heb. Tot juli van jaar X (bijv. juli 2022) kan je de belastingaangifte/uittreksel van jaar X-2 (bijv. dan 2020) opgeven waardoor je met een heel vertekend beeld (parttime werkende student) wel in aanmerking kan komen. De ethische discussie sla ik even over, ik wil zo snel mogelijk wat kopen, wanneer het kan zonder dat ik achteruit ga in wooncomfort .

Remco d schreef op woensdag 27 april 2022 @ 14:16:
Ik ben het eens met het huidige overbieden dat het moeilijk wordt. Maar een huis kopen heeft al eeuwen betekend dat je moet sparen of goed moet verdienen. In Duitsland mag je 30% (pin me daar niet op vast) sparen omdat men maar iets van 70-80% financiert. Mogen ze van mij per direct hier invoeren. Spaarzaamheid is niks mis mee.

Behalve dat je hiermee mensen met geld in de hand speelt die meer keuze krijgen omdat de vraag ineens zakt. Puik idee, verbaasd mij niets in dit topic.

[ Voor 26% gewijzigd door True op 27-04-2022 14:22 ]

[Remco d]

Liefst nog wat maatregelen erbij om beleggers te ontmoedigen (belasting op tweede woning). Dan zakken de prijzen en is het weer nuttig om te sparen. Wordt de samenleving beter van. Nu heeft sparen alleen nadelen, dat huis is volgend jaar meer in prijs gestegen dan de meesten kunnen sparen en dat effect moet eruit. Sparen moet lonen. En schulden maken zoveel mogelijk beperkt. Dan maar wat minder economische groei.

[vortexnl1982]

Remco d schreef op woensdag 27 april 2022 @ 14:28:
Liefst nog wat maatregelen erbij om beleggers te ontmoedigen (belasting op tweede woning). Dan zakken de prijzen en is het weer nuttig om te sparen. Wordt de samenleving beter van. Nu heeft sparen alleen nadelen, dat huis is volgend jaar meer in prijs gestegen dan de meesten kunnen sparen en dat effect moet eruit. Sparen moet lonen. En schulden maken zoveel mogelijk beperkt. Dan maar wat minder economische groei.

Maar is het zo dat mensen met een tweede woning zorgen voor een groot gedeelte van de woningnood? Of is dat een gevoel in de samenleving?

[Remco d]

Dat maakt niet uit, het gaat erom dat je als mens met een eigen woning loopt te overbieden tegen een starter die zo de kansen worden ontnomen om een gezond financieel leven te starten. Dat ligt niet zozeer aan regelgeving maar aan gewetenloos handelen van de belegger. Wonen is een eerste levensbehoefte. Het is zoiets als eten in de supermarkt opkopen en dan voor het dubbele verkopen aan mensen die minder geld hebben te besteden dan jij. En dan durven roepen dat ze die mensen een dienst bewijzen.

Beleggen in woningen kan wel, koop een huis in verhuurde staat of koop een huis in een crisis van iemand die het te grote huis anders aan de bank moet verkopen en failliet gaat. Op dit moment is concurreren met starters naar mijn mening onbeschoft.

[Qwerty-273]

vortexnl1982 schreef op woensdag 27 april 2022 @ 15:45:
Maar is het zo dat mensen met een tweede woning zorgen voor een groot gedeelte van de woningnood? Of is dat een gevoel in de samenleving?

Daar zijn verschillende onderzoeken naar gedaan (die elke periode weer opnieuw uitgevoerd worden). De hoofdoorzaak is niet de vastgoedbelegger die woning koopt voor de verhuur. Een zelfbewoonplicht, verhogen van de overdrachtsbelasting of opkoopverboden zijn in dat opzicht alleen maar maatregelen om de druk een klein beetje van de ketel af te halen (en die zijn voor de overheid makkelijker in te voeren, want regelgeving).

De echte oplossing is duidelijk, meer betaalbare woningen bouwen in alle segmenten op de juiste locaties (en daar daar zitten een heleboel problemen aan vast om dat op te schroeven naar niveaus die de bevolking eigenlijk nodig heeft). Maar ook dat mensen misschien weer wat meer samen moeten gaan wonen, ipv dat iedereen een ruim paleisje voor zichzelf wilt hebben. En dat men genoegen neemt met iets minder ruimte.

Oorzaak woningtekort ligt niet alleen bij vastgoedbeleggers, waar dan wel?
EC: Size of housing

[Perkouw]

Remco d schreef op woensdag 27 april 2022 @ 16:03:
Dat maakt niet uit, het gaat erom dat je als mens met een eigen woning loopt te overbieden tegen een starter die zo de kansen worden ontnomen om een gezond financieel leven te starten. Dat ligt niet zozeer aan regelgeving maar aan gewetenloos handelen van de belegger. Wonen is een eerste levensbehoefte. Het is zoiets als eten in de supermarkt opkopen en dan voor het dubbele verkopen aan mensen die minder geld hebben te besteden dan jij. En dan durven roepen dat ze die mensen een dienst bewijzen.

Beleggen in woningen kan wel, koop een huis in verhuurde staat of koop een huis in een crisis van iemand die het te grote huis anders aan de bank moet verkopen en failliet gaat. Op dit moment is concurreren met starters naar mijn mening onbeschoft.

Wellicht het nadeel van gebruik van een metafoor, maar wie zegt er dat er voor het dubbel verkocht wordt aan de ander? Wie zegt dat die ander het kan kopen? Wie zegt dat die ander het wil kopen? Wie zegt dat er altijd exorbitante huren gevraagd moeten worden (relatie tot je ''dubbele verkopen")?

We lijken nu nogal over uitersten te praten en alles over één kam te scheren, waarom? Een dialoog hierover is prima, maar het lijkt nu nogal vanuit emotie te gaan waarbij we ook gelijk alles over één kam scheren. Wat mij erg interessant lijkt voor discussies als deze, data! Hoeveel mensen hebben een extra woning, hoeveel woningen gaat het dan om, hoe verhouden verhuurinkomsten zich tot WOZ, over wat voor regio's hebben we het, wat voor bouwjaren v.d. woningen, hoe is de verhouding particulier/zakelijk en hoe is die verhouding in de regio's etc.

Zonder die informatie kan ik nu van alles gaan vinden en roepen, maar dan ga ik me beroepen op mijn gevoel en/of aannames en/of mijn beperkte blik (mijn wereldje qua mensen in mijn omgeving, mijn ervaring etc.). Een statement als 'overbieden tegen een starter die zo kansen worden ontnomen kan ik nu gewoon niet zo goed plaatsen. Wat ook daarop weer interessant is, hoe verhoud zich de 'wat wil ik' tot de 'wat kan ik'. Voor mij zit een privé yacht er niet in (wil ik dat wel echt?), maar een wat normalere boot wel. Ga ik dan schreeuwen dat die oligarchen het allemaal verpesten voor me?

Enfin, my 2 cents. Inhoudelijke discussie op dit vlak lijkt me maar inhoudelijke discussie op dit vlak lijkt me enorm zinvol, maar dan wel op basis van juiste gegevens al dan niet met aanvulling van een eigen opinie.

[Rubbergrover1]

True schreef op woensdag 27 april 2022 @ 14:21:
[...]

Behalve dat je hiermee mensen met geld in de hand speelt die meer keuze krijgen omdat de vraag ineens zakt.

Ik zie het als niet meer dan logisch dat iemand die een woning wil kopen ook eigen geld heeft. Dat is lange tijd om zo geweest. Pas relatief recent was er een periode van overbelening waarin koopsom plus overdrachtsbelasting kon worden geleend en kon je kopen zonder eigen geld. Maar dat maakte de markt in mijn optiek niet echt beter.

[Backpacker]

Schrikbarend hoe weinig hier in dit topic over verduurzaming van jullie vastgoed wordt gesproken. Jullie kijken alleen maar naar eigen rendement, de portemonnee van jullie huurder kan jullie kennelijk gestolen worden 🤮

[JanHenk]

Backpacker schreef op zaterdag 30 april 2022 @ 12:22:
Schrikbarend hoe weinig hier in dit topic over verduurzaming van jullie vastgoed wordt gesproken. Jullie kijken alleen maar naar eigen rendement, de portemonnee van jullie huurder kan jullie kennelijk gestolen worden 🤮

A-label tussenwoning, triple glas, gemiddeld 550 m3 voor warm water én verwarming. Plus 12 zonnepanelen die ongeveer 3400 kWh op jaarbasis opwekken. Ik heb de huurder er nog niet over horen klagen..

Persoonlijk hecht ik er wel veel waarde aan. Kan ook met de generatie te maken hebben. Veel particuliere verhuurders zijn van de wat oudere generatie. Die hebben een mentaliteit van “het zal mijn tijd wel duren”..

[RichieB]

Backpacker schreef op zaterdag 30 april 2022 @ 12:22:
Schrikbarend hoe weinig hier in dit topic over verduurzaming van jullie vastgoed wordt gesproken. Jullie kijken alleen maar naar eigen rendement, de portemonnee van jullie huurder kan jullie kennelijk gestolen worden 🤮

Ik verhuur een 0-op-de-meter woning aan een expat. De huur wordt betaald door zijn werkgever. Dus waar heb je het precies over?

[stokmeister]

Backpacker schreef op zaterdag 30 april 2022 @ 12:22:
Schrikbarend hoe weinig hier in dit topic over verduurzaming van jullie vastgoed wordt gesproken. Jullie kijken alleen maar naar eigen rendement, de portemonnee van jullie huurder kan jullie kennelijk gestolen worden 🤮

Als je een slecht label hebt, wordt verhuur al een stuk lastiger omdat je het benodigde puntenaantal moeilijk haalt. Verduurzaming wordt dus op die manier aangemoedigd.

[LED-Maniak]

Backpacker schreef op zaterdag 30 april 2022 @ 12:22:
Schrikbarend hoe weinig hier in dit topic over verduurzaming van jullie vastgoed wordt gesproken. Jullie kijken alleen maar naar eigen rendement, de portemonnee van jullie huurder kan jullie kennelijk gestolen worden 🤮

Dit topic heet dan ook "vastgoed als investering". Dan gaat het al snel om geld. Verder heb je geen enkel idee of men dat hier doet of wat de staat van de woningen is dus is dit niet anders dan de zoveelste troll..


Zelf ben ik de te verhuren woning(uit 1917!) aan het renoveren met 14cm PIR, warmtepomp, balansventilatie en vloerverwarming. En zo zijn er wel meer zoals je hierboven leest. Had het ook een tochthok kunnen laten zijn en voor hetzelfde bedrag kunnen verhuren, maar zoals je hierboven leest is het voor velen al vanzelfsprekend om een fatsoenlijke woning te verhuren.

[ Voor 26% gewijzigd door LED-Maniak op 30-04-2022 16:15 ]

[Backpacker]

stokmeister schreef op zaterdag 30 april 2022 @ 15:06:
[...]


Als je een slecht label hebt, wordt verhuur al een stuk lastiger omdat je het benodigde puntenaantal moeilijk haalt. Verduurzaming wordt dus op die manier aangemoedigd.

Daar heb je gelijk in, maar er zijn genoeg verhuurders die niet naar de puntentelling kijken en gewoon een hoge huur vragen (kom er in mijn werk schrikbarend veel tegen)

[Backpacker]

LED-Maniak schreef op zaterdag 30 april 2022 @ 15:56:
[...]

Dit topic heet dan ook "vastgoed als investering". Dan gaat het al snel om geld. Verder heb je geen enkel idee of men dat hier doet of wat de staat van de woningen is dus is dit niet anders dan de zoveelste troll..


Zelf ben ik de te verhuren woning(uit 1917!) aan het renoveren met 14cm PIR, warmtepomp, balansventilatie en vloerverwarming. En zo zijn er wel meer zoals je hierboven leest. Had het ook een tochthok kunnen laten zijn en voor hetzelfde bedrag kunnen verhuren, maar zoals je hierboven leest is het voor velen al vanzelfsprekend om een fatsoenlijke woning te verhuren.

Ohw nu ben ik een troll

Sorry maar het feit is gewoon dat er hier NIET over verduurzaming gesproken wordt in dit topic, zelfs niets bij rendementsberekeningen. En natuurlijk zou het kunnen zijn dat alle verhuurders in dit topic het allemaal goed op orde hebben, maar die kans is klein als je naar de markt kijkt. Feit is gewoon dat heel veel huurders in een slecht onderhouden/niet verduurzaamde woning zitten.

[JanHenk]

@Backpacker Ik ben van mening dat je a. een hogere huur kunt vragen en b. daardoor ook de waarde van de woning stijgt.

Voor mij gaan verduurzaming en rendement hand in hand..

[ Voor 4% gewijzigd door JanHenk op 30-04-2022 17:11 ]

[stokmeister]

Backpacker schreef op zaterdag 30 april 2022 @ 17:03:
[...]


Daar heb je gelijk in, maar er zijn genoeg verhuurders die niet naar de puntentelling kijken en gewoon een hoge huur vragen (kom er in mijn werk schrikbarend veel tegen)

Ik denk dat het hier in dit topic nog wel meevalt. De woningbouwverenigingen zijn de grote boosdoener. Daar zitten veel mensen met slecht geventileerde en onzuinige huizen. Als ik bij mijn eigen vve, waar het grootste deel van de woningbouwvereniging is, begin over zonnepanelen en verduurzaming, word ik nog net niet uitgelachen.

[rube]

@Backpacker wellicht word er hier niet zoveel over gesproken omdat er niet zoveel te bespreken is? Ik heb 2 jaar geleden een appartement laten renoveren en een hogere isolatiewaarde aan laten brengen dan het advies van een rapport dat ik had laten opstellen. Zo ook al bij 2 appartementen het enkelglas wat er nog inzat laten vervangen door dubbelglas (ja helaas geen tripleglas, maar ja kozijnen-VvE e.d.).

Tuurlijk zijn er verhuurders die het niets kan schelen. Maar dat zie je ook bij mensen die in hun eigen huis wonen. Niet allemaal over een kam scheren en te snel aannames doen svp.

[rockhopper]

Verduurzaming is altijd nuttig. Maar het is niet iets dat goed in dit topic past. Op dit moment krijg je als verhuurder nog weinig compensatie voor verduurzaming, afhankelijk van hoe en wat je verhuurt. Wat dat betreft kunnen er nog wel wat stappen gezet worden.
Wat @JanHenk zegt dat je hogere huur -kan- vragen is ergens wel zo, maar in het puntensysteem wordt er op dit moment nog te weinig aandacht aan besteed. Verder is het natuurlijk ook sterk afhankelijk waar je bent in je portefeuille (net begonnen met hypotheek of zoveelste huis zonder hypotheek), wat de woning zelf is (oud huis/nieuw huis) en of het geld is dat je weer terugverdient (huurprijs/afspraken huurders) of niet.

[Richh]

Harry Nak schreef op woensdag 27 april 2022 @ 08:10:
[...]


Onzin.

Haha, ook wel weer typisch. Een hele post vol (controleerbare!) cijfers waarin gefundeerde zorgen worden uitgesproken.

In het beleggerstopic reageer je daar gewoon met 'onzin' op, kop in het zand, niks aan de hand, gewoon doorlopen mensen!

Niet iedere belegger zal er zo over denken; ik weet dat er een serieus aantal Tweakers in dit topic actief is die zeer betrokken zijn bij ontwikkelingen op de huizenmarkt, die tevens de problemen onderkennen.

Zolang er posts zoals deze geplaatst worden in dit topic (en geliked worden) is het niet heel gek dat de publieke opinie rondom verhuurders niet altijd positief is.

[ Voor 32% gewijzigd door Richh op 30-04-2022 23:32 ]

[LED-Maniak]

Backpacker schreef op zaterdag 30 april 2022 @ 17:07:
[...]


Ohw nu ben ik een troll

Sorry maar het feit is gewoon dat er hier NIET over verduurzaming gesproken wordt in dit topic, zelfs niets bij rendementsberekeningen. En natuurlijk zou het kunnen zijn dat alle verhuurders in dit topic het allemaal goed op orde hebben, maar die kans is klein als je naar de markt kijkt. Feit is gewoon dat heel veel huurders in een slecht onderhouden/niet verduurzaamde woning zitten.

Absoluut. Je komt hier -net zoals laatst een andere tweaker die het te kotsen vond dat mensen in vastgoed investeren- het topic binnen gewandeld en gooit een verwijd met een kots smiley er in. Hoe moeten we dit anders interpreteren?

"Wat doen jullie eigen aan verduurzaming in de woningen die je verhuurt? Is dat iets waar je op let of gaat het puur om het geld?"

Voorbeeld hoe het wat constructiever had gekund..

[Verwijderd]

rockhopper schreef op zaterdag 30 april 2022 @ 17:30:
Verduurzaming is altijd nuttig. Maar het is niet iets dat goed in dit topic past. Op dit moment krijg je als verhuurder nog weinig compensatie voor verduurzaming, afhankelijk van hoe en wat je verhuurt. Wat dat betreft kunnen er nog wel wat stappen gezet worden.
Wat @JanHenk zegt dat je hogere huur -kan- vragen is ergens wel zo, maar in het puntensysteem wordt er op dit moment nog te weinig aandacht aan besteed. Verder is het natuurlijk ook sterk afhankelijk waar je bent in je portefeuille (net begonnen met hypotheek of zoveelste huis zonder hypotheek), wat de woning zelf is (oud huis/nieuw huis) en of het geld is dat je weer terugverdient (huurprijs/afspraken huurders) of niet.

Klopt, vooral zonnepanelen. Je kunt als verhuurder meteen een hogere huur rekenen, terwijl voor de huurder het afwachten is of ze genoeg energie opwekken om de hogere huur te kunnen betalen.
Gelukkig zijn de meeste mensen hier niet zo

[Backpacker]

LED-Maniak schreef op zaterdag 30 april 2022 @ 20:47:
[...]

Absoluut. Je komt hier -net zoals laatst een andere tweaker die het te kotsen vond dat mensen in vastgoed investeren- het topic binnen gewandeld en gooit een verwijd met een kots smiley er in. Hoe moeten we dit anders interpreteren?

"Wat doen jullie eigen aan verduurzaming in de woningen die je verhuurt? Is dat iets waar je op let of gaat het puur om het geld?"

Voorbeeld hoe het wat constructiever had gekund..

Ik kwam hier niet "net binnen gewandeld", ik lees al een hele tijd mee. Wijs mij dan maar eens op posts waarin over verduurzaming van de panden wordt gesproken. Ik kan je al verklappen dat er niets over wordt geschreven in dit topic en dat is gewoon de harde waarheid.

Misschien had het wat genuanceerder gekund maar in de werkelijkheid is het gewoon zo dat de meerderheid van de verhuurders (nogmaals in mijn werk kom ik ze heel veel tegen) niets doet aan verduurzaming voor hun verhuurders. Wat mij betreft mag de overheid hier strengere eisen aan stellen en het puntenstelsel meer laten gelden voor de vrije sector!

[Perkouw]

Backpacker schreef op zaterdag 30 april 2022 @ 12:22:
Schrikbarend hoe weinig hier in dit topic over verduurzaming van jullie vastgoed wordt gesproken. Jullie kijken alleen maar naar eigen rendement, de portemonnee van jullie huurder kan jullie kennelijk gestolen worden 🤮

En nu geef je aan dat dit wat genuanceerder had gekund? Vervolgens geef je alsnog een statement 'in werkelijkheid is het gewoon zo'. Diverse posts die je nu maakt zijn, als ik zo vrij mag zijn, (persoonlijke) statements. Op zich niets mis mee, maar de manier waarop nodigt niet echt uit om de discussie aan te gaan.

Om hier toch draai aan te geven. Verduurzamen is een hot topic voor iedereen op het moment. Ik ben met je eens dat het moment waar we nu in zitten wellicht het niet meest handige voorbeeld is. Prijzen van G/E zijn aardig gestegen en fluctueren enorm. Gevolg enorme, versnelde, run op het verduurzamen van huizen door jan en alleman.

Waar ik naar toe wil is dat voor velen en ik denk (gevoel/aanname) ook voor verhuurders dat het verduurzamen van een woning een langdurig traject is. Een meerjarenplan als je wilt en dat is op zich niet gek ook als je kijkt naar wat voor kosten er mee gemoeid zijn voor dergelijke trajecten.

Ben dan ook wel benieuwd naar wat jou beeld hierbij precies is. Is dit dat mensen het niet doen/niet willen doen of . . . dat het niet snel genoeg gaat?

[Qwerty-273]

Backpacker schreef op zaterdag 30 april 2022 @ 23:28:
Misschien had het wat genuanceerder gekund maar in de werkelijkheid is het gewoon zo dat de meerderheid van de verhuurders (nogmaals in mijn werk kom ik ze heel veel tegen) niets doet aan verduurzaming voor hun verhuurders. Wat mij betreft mag de overheid hier strengere eisen aan stellen en het puntenstelsel meer laten gelden voor de vrije sector!

De huurder kan natuurlijk ook er voor kiezen om een niet-verduurzaamde woning niet te gaan huren. En dan kom je automatisch terecht op de krapte op de woningmarkt waarom dat niet gebeurt (en daar moet je niet kijken naar verhuurders, maar naar de overheid). Ook brengt verduurzaming (op dit moment) weinig op voor de verhuurder, het is niet zo dat de verhuurprijs opeens bakken omhoog kan (die is al hoog vanwege de krapte).

Verduurzaming is belangrijk, maar ik denk dat je eerder moet kijken naar de overheid om de krapte op de woningmarkt op te lossen, ipv het toevoegen van tal van extra regels (die zou je dan ook moeten toevoegen voor mensen met een koophuis als ze niet verduurzamen). Maar ook het puntenstelsel is een uitvinding van de overheid voor het begrenzen van huurprijzen. Die begrenzing zou je niet nodig hebben op het moment dat er voldoende huuraanbod (en ook koopaanbod) zou zijn op de markt. Dan kan je namelijk met de keuze van de huurder direct de markt sturen. Wederom, het probleem is echt de krapte op de koop/huur huizenmarkt waardoor deze uit evenwicht is - de oplossing is niet om extra regels toe te voegen om iets proberen recht te maken, maar gewoon bouwen om ruimte te maken. Met voldoende aanbod zal een verhuurder wel gemotiveerd worden om aan te pakken - anders staat het leeg zonder inkomsten.

[Rubbergrover1]

Backpacker schreef op zaterdag 30 april 2022 @ 23:28:
[...]
Misschien had het wat genuanceerder gekund

Laat dat misschien maar weg. Er worden in dit topic diverse onderwerpen aangesneden en er zijn ook legio onderwerpen die de laatste tijd niet of weinig besproken zijn. Prima om die onderwerpen aan te snijden. Maar je eerste post neigt meer naar het trollerig bashen van verhuurders in plaats van het aansnijden van een onderwerp. Jammer, want het is wel een interessant onderwerp en zeker waard om over te discussiëren.

[Rubbergrover1]

Richh schreef op zaterdag 30 april 2022 @ 20:35:
[...]

Haha, ook wel weer typisch. Een hele post vol (controleerbare!) cijfers waarin gefundeerde zorgen worden uitgesproken.

In het beleggerstopic reageer je daar gewoon met 'onzin' op, kop in het zand, niks aan de hand, gewoon doorlopen mensen!

Punt is dat het hele betoog begon met een onjuiste veronderstelling. Waarmee de onderbouwing van de rest van het betoog wegviel. Een betoog gebaseerd op onjuiste vooronderstellingen zou je ook kunnen benoemen als 'onzin'.

[Harry Nak]

Richh schreef op zaterdag 30 april 2022 @ 20:35:
[...]

Haha, ook wel weer typisch. Een hele post vol (controleerbare!) cijfers waarin gefundeerde zorgen worden uitgesproken.

In het beleggerstopic reageer je daar gewoon met 'onzin' op, kop in het zand, niks aan de hand, gewoon doorlopen mensen!

Niet iedere belegger zal er zo over denken; ik weet dat er een serieus aantal Tweakers in dit topic actief is die zeer betrokken zijn bij ontwikkelingen op de huizenmarkt, die tevens de problemen onderkennen.

Zolang er posts zoals deze geplaatst worden in dit topic (en geliked worden) is het niet heel gek dat de publieke opinie rondom verhuurders niet altijd positief is.

En heb je de cijfers zelf al gecontroleerd?

[Richh]

Harry Nak schreef op zondag 1 mei 2022 @ 07:59:
[...]


En heb je de cijfers zelf al gecontroleerd?

Als je er toch zo op reageert heeft het geen zin om deze discussie verder aan te gaan

[rockhopper]

Perkouw schreef op zaterdag 30 april 2022 @ 23:44:
[...]
Om hier toch draai aan te geven. Verduurzamen is een hot topic voor iedereen op het moment. Ik ben met je eens dat het moment waar we nu in zitten wellicht het niet meest handige voorbeeld is. Prijzen van G/E zijn aardig gestegen en fluctueren enorm. Gevolg enorme, versnelde, run op het verduurzamen van huizen door jan en alleman.

Het is nog veel erger: Behalve de enorme vraag die via normale marktwerking de prijs al op zou drijven, zijn er ook nog eens een enorme tekorten op verschillende essentiële fronten: Chip-tekorten voor de panelen (en al het andere dat chips nodig heeft, grondstoffen over de gehele linie in de bouw, personeelstekorten.

Het enige gunstige is dat er momenteel goede subsidie regelingen zijn mits je 2 (of meer) verduurzamingsmaatregelingen treft. Maar die subsidie is nog best een gedoe en uitpluiswerk als je er weinig vanaf weet. En dan zit je ook nog met een financieel plaatje dat het allemaal door iemand betaald dan wel voorgeschoten moet gaan worden. In mijn ogen wel een apart topic waardig.

[LED-Maniak]

rockhopper schreef op zondag 1 mei 2022 @ 12:45:
[...]
Het enige gunstige is dat er momenteel goede subsidie regelingen zijn mits je 2 (of meer) verduurzamingsmaatregelingen treft. Maar die subsidie is nog best een gedoe en uitpluiswerk als je er weinig vanaf weet. En dan zit je ook nog met een financieel plaatje dat het allemaal door iemand betaald dan wel voorgeschoten moet gaan worden. In mijn ogen wel een apart topic waardig.

Goede regelingen? Ik heb het gevoel dat die regelingen puur zijn bedoeld om de industrie aan het werk te houden.

Je moet twee maatregelen tegelijk uitvoeren.. dit mag je niet zelf doen, maar moet je laten doen. Er is een schreeuwend tekort aan handen die dit kunnen(lees: mogen) doen.

De subsidie vergoed uiteindelijk een deel van het arbeidsloon en je moet in een keer behoorlijk ingrijpende wijzigingen uitvoeren want je kan niet eerst dit deel van een huis doen en dan dat deel.

Het is mij nog steeds een raadsel waarom mensen dit niet zelf mogen aanpakken met keuring achteraf en dat er meer tijd wordt gegeven om de hele maatregel uit te voeren.

[ Voor 6% gewijzigd door LED-Maniak op 01-05-2022 15:29 ]

[ColeJ]

Hier in ieder geval zo ver dat ik aankomende week groen licht ga geven om 1 beleggingspand te verkopen (zonder huurder erin, dus vrije verkoop). Ben benieuwd voor wat het uiteindelijk weg gaat. Makelaar verwacht tussen de 340-360K en huurprijs is rond de 1250 excl.

Pand is voor verhuur minder interessant vanwege vrij forse hoge servicekosten en herfinancieren wordt steeds duurder met deze rente. Ene kant vind ik het jammer maar andere kant denk ik het is goed zo.

De grote vraag die daarna gaat komen; wat te doen met de middelen?

[Perkouw]

ColeJ schreef op zondag 1 mei 2022 @ 17:01:
Hier in ieder geval zo ver dat ik aankomende week groen licht ga geven om 1 beleggingspand te verkopen (zonder huurder erin, dus vrije verkoop). Ben benieuwd voor wat het uiteindelijk weg gaat. Makelaar verwacht tussen de 340-360K en huurprijs is rond de 1250 excl.

Pand is voor verhuur minder interessant vanwege vrij forse hoge servicekosten en herfinancieren wordt steeds duurder met deze rente. Ene kant vind ik het jammer maar andere kant denk ik het is goed zo.

De grote vraag die daarna gaat komen; wat te doen met de middelen?

Hoge servicekosten? Care to elaborate? Mag via DM hoor.

[JanHenk]

Perkouw schreef op zondag 1 mei 2022 @ 17:49:
[...]


Hoge servicekosten? Care to elaborate? Mag via DM hoor.

Van de VvE, me dunkt?..

[rube]

rockhopper schreef op zondag 1 mei 2022 @ 12:45:
[...]
Het enige gunstige is dat er momenteel goede subsidie regelingen zijn mits je 2 (of meer) verduurzamingsmaatregelingen treft.

Ik dacht dat die subsidie niet van toepassing was op verhuurd vastgoed? Alleen op de woning die van jezelf is en die je ook bewoont?

[ColeJ]

Perkouw schreef op zondag 1 mei 2022 @ 17:49:
[...]


Hoge servicekosten? Care to elaborate? Mag via DM hoor.

Hoe bedoel je dat?

[Perkouw]

ColeJ schreef op zondag 1 mei 2022 @ 20:15:
[...]


Hoe bedoel je dat?

Ik was benieuwd wat je bedoelde met "vrij forse hoge servicekosten". Wat het o.a. niet interessant maakt. VVE zoals hierboven geopperd of?

[ColeJ]

Met de servicekosten bedoelde ik inderdaad de VvE. Die zijn vrij hoog in vergelijking met andere. Het (her)financieren is de afgelopen tijd ook een stuk duurder geworden. De combinatie van relatief lage huur icm relatief hoge kosten heeft mij doen besluiten om te verkopen.

[mmmmmark]

Wij hebben een huis gekocht en ons appartement on Rdam leent zich wel om te verhuren als luxe appartment (135m2). Twijfel tussen verkoop 550k opbrengst wellicht of verhuur (gemeubileerd) tussen de 1900 en 2100 euro. De servicekosten bedragen 230euro/maand en ook makelaar vraagt 10% courtage. Ik vind de ROI niet geweldig maar het geeft wel een mooie cashflow. Ook zou ik niet weten wat een goed alternatief is qua investeringen (aandelen heb ik al) Tips, ervaringen?

[RichieB]

Welke makelaar vraagt 10% waarvoor? Dat klinkt fors. Ik ben ooit begonnen met een beheer partij er tussen voor €50 per maand. Die gingen bij problemen even kijken maar ik moest zelf nog steeds er achter aan om het daadwerkelijk op te lossen. Dus die heb ik er tussenuit gehaald. Was zonde van het geld.

[mmmmmark]

RichieB schreef op woensdag 11 mei 2022 @ 07:46:
Welke makelaar vraagt 10% waarvoor? Dat klinkt fors. Ik ben ooit begonnen met een beheer partij er tussen voor €50 per maand. Die gingen bij problemen even kijken maar ik moest zelf nog steeds er achter aan om het daadwerkelijk op te lossen. Dus die heb ik er tussenuit gehaald. Was zonde van het geld.

10% voor het vinden van een huurder en alles wat daarbij komt kijken (funda,screening etc). Het is maximaal 10% over de huur van 12 maanden. Ik vind het ook een fors bedrag, eigenlijk meteen 10% rendement weg. Aan de andere kant om op funda etc komen kost natuurlijk ook geld. En voor eerste woning verhuur wellicht goed om hulp te hebben van een externe partij.

Nog een andere vraag: wat zijn de type contracten dat mensen gebruiken, 2 jarig of onbepaalde tijd. Met onbepaalde tijd is het natuurlijk lastig/onmogelijk? om he huurders eruit te zetten indien ze problemen geven.

[vortexnl1982]

mmmmmark schreef op dinsdag 10 mei 2022 @ 21:15:
Wij hebben een huis gekocht en ons appartement on Rdam leent zich wel om te verhuren als luxe appartment (135m2). Twijfel tussen verkoop 550k opbrengst wellicht of verhuur (gemeubileerd) tussen de 1900 en 2100 euro. De servicekosten bedragen 230euro/maand en ook makelaar vraagt 10% courtage. Ik vind de ROI niet geweldig maar het geeft wel een mooie cashflow. Ook zou ik niet weten wat een goed alternatief is qua investeringen (aandelen heb ik al) Tips, ervaringen?

Hoeveel rendementen haal je als je alle kosten bij elkaar op telt?

Wat betreft die makelaar : zet zelf een Funda advertentie via huizenbalie of een soortgelijke website. Je kan dan zelf de beste huurder uitzoeken waar jij je prettig bij voelt. Gebruik een model huur contract en vraag twee maanden huur als borg.

Zekerheden heb je niet. Een goede huurder kan ook aan de drank raken etc.

Ik ben voor een contract gegaan van twee jaar. Had een klik met de huurder (kwam ook uit de buurt).

[Snow_King]

mmmmmark schreef op dinsdag 10 mei 2022 @ 21:15:
Wij hebben een huis gekocht en ons appartement on Rdam leent zich wel om te verhuren als luxe appartment (135m2). Twijfel tussen verkoop 550k opbrengst wellicht of verhuur (gemeubileerd) tussen de 1900 en 2100 euro. De servicekosten bedragen 230euro/maand en ook makelaar vraagt 10% courtage. Ik vind de ROI niet geweldig maar het geeft wel een mooie cashflow. Ook zou ik niet weten wat een goed alternatief is qua investeringen (aandelen heb ik al) Tips, ervaringen?

Huur levert vooral goede cashflow op. Als je je horizon ver naar voren hebt. Zet maar eens in een spreadsheet een conservatieve huurverhoging van 2% elk jaar.

Kijk dan eens wat je huurinkomsten zijn over 10 jaar. Zo kan je het op een gegeven moment inzetten als toevoeging op je AOW/pensioen/etc.

Vanaf dag 1 zal het rendement niet super hoog zijn, maar wel heb je dus een cashflow. Wat nou als je elke maand van de cash die er uit komt weer aandelen koopt? Die groeien dan ook weer en zo kan je verder investeren.

Later verkoop je die aandelen weer en gebruik je het om nog een appartement er bij te kopen.

Wat het vooral nodig heeft: Tijd

[badboyqxy]

@vortexnl1982 huizen verhuren is tegenwoordig alleen interessant als je bereid bent om de hefboom te gebruiken, dit heeft natuurlijk wel wat meer risico's.

Als je roi lager is dan 4.5 procent en of geen gebruik wil maken van de hefboom. Dan kun je beter in dividend aandelen investeren.

Voordeel van huizen is dat je maar 40 procent zelf hoeft in te leggen, maar met de huidige prijzen wordt je bar gewoon te laag.

[vortexnl1982]

badboyqxy schreef op woensdag 11 mei 2022 @ 08:52:
@vortexnl1982 huizen verhuren is tegenwoordig alleen interessant als je bereid bent om de hefboom te gebruiken, dit heeft natuurlijk wel wat meer risico's.

Als je roi lager is dan 4.5 procent en of geen gebruik wil maken van de hefboom. Dan kun je beter in dividend aandelen investeren.

Voordeel van huizen is dat je maar 40 procent zelf hoeft in te leggen, maar met de huidige prijzen wordt je bar gewoon te laag.

Ja ik heb ook een hefboom en ik heb mijn oude appartement verhuurd. Die heeft een behoorlijke overwaarde. Daarnaast investeer ik in etfs en crypto (dca). Dus een beetje spreiden van investeringen..

[mmmmmark]

badboyqxy schreef op woensdag 11 mei 2022 @ 08:52:
@vortexnl1982 huizen verhuren is tegenwoordig alleen interessant als je bereid bent om de hefboom te gebruiken, dit heeft natuurlijk wel wat meer risico's.

Als je roi lager is dan 4.5 procent en of geen gebruik wil maken van de hefboom. Dan kun je beter in dividend aandelen investeren.

Voordeel van huizen is dat je maar 40 procent zelf hoeft in te leggen, maar met de huidige prijzen wordt je bar gewoon te laag.

Daar zat ik zelf dus een beetje mee, hypotheek is zo goed als afbetaald dus een laag rendement als je alleen naar huuropbrengst kijkt. Daarom twijfel ik ook nog tussen verkoop en verhuren. Kan natuurlijk ook een nieuwe hypotheek nemen maar de rente is ook niet meer heel laag.

[Perkouw]

mmmmmark schreef op woensdag 11 mei 2022 @ 14:46:
[...]


Daar zat ik zelf dus een beetje mee, hypotheek is zo goed als afbetaald dus een laag rendement als je alleen naar huuropbrengst kijkt. Daarom twijfel ik ook nog tussen verkoop en verhuren. Kan natuurlijk ook een nieuwe hypotheek nemen maar de rente is ook niet meer heel laag.

Sowieso lag de hypotheekrente natuurlijk ook wat hoger voor dergelijke 'vastgoed-hypotheken'.

[JanHenk]

mmmmmark schreef op woensdag 11 mei 2022 @ 14:46:
[...]


Daar zat ik zelf dus een beetje mee, hypotheek is zo goed als afbetaald dus een laag rendement als je alleen naar huuropbrengst kijkt. Daarom twijfel ik ook nog tussen verkoop en verhuren. Kan natuurlijk ook een nieuwe hypotheek nemen maar de rente is ook niet meer heel laag.

Heb je op je nieuwe woning geen financiering nodig?

Je moet het totaal beschouwen, als je op de nieuwe woning een financiering nodig hebt, heb je op z'n totaliteit al een hefboom. Het maakt financieel gezien niet uit of je de feitelijke hypotheek (het recht van onderpand) op de ene of op de andere woning hebt.

Zoals @Perkouw zegt heb je op financieringen voor verhuur sowieso al een renteopslag ten opzichte van de financiering voor de eigen woning. In die zin kan het juist slim zijn om zoveel mogelijk op de eigen woning te financieren.

De renteopslag is overigens bij de meeste aanbieders exact 1% (NN, Lloyds Bank, etc.).

Met de huidige rente + opslag zou ik er niet (meer) aan beginnen. Als de rente op het vreemd vermogen hoger is dan het rendement op het totale vermogen, kun je er beter mee stoppen. Dan is het effect van de hefboom namelijk negatief (op het rendement op eigen vermogen).

Ik heb nog een financiering voor ± 2,2% (op de verhuurhypotheken) voor 10 jaar vast. Bij mutatie ga ik overigens wel serieus een verkoop overwegen (mede i.v.m. plannen voor de vermogensaanwasbelasting op ongerealiseerde winsten, die kan ik namelijk niet betalen). Maar het lijkt er op dat de huurders nog wel even blijven, dus tot die tijd zal ik niet 'uitstappen'.

[namliam_eht]

Waar je voor je nieuwe woning ook rekening mee moet houden is de overwaarde..... en de nieuwe hypotheek vs je inkomen.

Als je je oude appartement verkoopt ad 400k, met overwaarde 300k...
En je nieuwe huisje kost 600k, heb je slechts 300k aan nieuwe hypotheek nodig.

Verkoop je niet moet je de hele 600k financieren, moet je wel van je inkomen (meestal exclusief huur inkomsten) kunnen betalen. Anders gaat het hele verhaal natuurlijk niet op.

JanHenk schreef op woensdag 11 mei 2022 @ 15:27:
[...]
Bij mutatie ga ik overigens wel serieus een verkoop overwegen (mede i.v.m. plannen voor de vermogensaanwasbelasting op ongerealiseerde winsten, die kan ik namelijk niet betalen). Maar het lijkt er op dat de huurders nog wel even blijven, dus tot die tijd zal ik niet 'uitstappen'.

Ik zit in hetzelfde schuitje, dikke kans als de huurder vertrekt dat ik ook uitstap.... maar ja zeg nooit nooit.

[mmmmmark]

JanHenk schreef op woensdag 11 mei 2022 @ 15:27:
[...]


Heb je op je nieuwe woning geen financiering nodig?

Je moet het totaal beschouwen, als je op de nieuwe woning een financiering nodig hebt, heb je op z'n totaliteit al een hefboom. Het maakt financieel gezien niet uit of je de feitelijke hypotheek (het recht van onderpand) op de ene of op de andere woning hebt.

Zoals @Perkouw zegt heb je op financieringen voor verhuur sowieso al een renteopslag ten opzichte van de financiering voor de eigen woning. In die zin kan het juist slim zijn om zoveel mogelijk op de eigen woning te financieren.

De renteopslag is overigens bij de meeste aanbieders exact 1% (NN, Lloyds Bank, etc.).

Met de huidige rente + opslag zou ik er niet (meer) aan beginnen. Als de rente op het vreemd vermogen hoger is dan het rendement op het totale vermogen, kun je er beter mee stoppen. Dan is het effect van de hefboom namelijk negatief (op het rendement op eigen vermogen).
Ik heb nog een financiering voor ± 2,2% (op de verhuurhypotheken) voor 10 jaar vast. Bij mutatie ga ik overigens wel serieus een verkoop overwegen (mede i.v.m. plannen voor de vermogensaanwasbelasting op ongerealiseerde winsten, die kan ik namelijk niet betalen). Maar het lijkt er op dat de huurders nog wel even blijven, dus tot die tijd zal ik niet 'uitstappen'.

De nieuwe woning financieren we compleet met hypotheek. En je hebt gelijk het is handig om naar het totaal plaatje te kijken:) Hypotheek rente op nieuwe woning varieert van 1.4% tot 2,4% (variabel en 20 jaar vast).

Wat zou je doen met het vrijgekomen vermogen na vekoop?