Vastgoed als investering

[mmmmmark]

namliam_eht schreef op woensdag 11 mei 2022 @ 15:59:
Waar je voor je nieuwe woning ook rekening mee moet houden is de overwaarde..... en de nieuwe hypotheek vs je inkomen.

Als je je oude appartement verkoopt ad 400k, met overwaarde 300k...
En je nieuwe huisje kost 600k, heb je slechts 300k aan nieuwe hypotheek nodig.

Verkoop je niet moet je de hele 600k financieren, moet je wel van je inkomen (meestal exclusief huur inkomsten) kunnen betalen. Anders gaat het hele verhaal natuurlijk niet op.

[...]

Ik zit in hetzelfde schuitje, dikke kans als de huurder vertrekt dat ik ook uitstap.... maar ja zeg nooit nooit.

We zitten in de luxe situatie dat we de nieuwe woning compleet kunnen financieren. Het "probleem" wat ik nu heb is de keuze om te verkopen of te verhuren? Waarom zou je jouw pand gaan verkopen en wat zou je dan als alternatieve investering zien?

[namliam_eht]

mmmmmark schreef op woensdag 11 mei 2022 @ 21:02:
[...]
Waarom zou je jouw pand gaan verkopen en wat zou je dan als alternatieve investering zien?

Het is ons oude appartement, wat we in de crisis rond 2011 niet (fatsoenlijk) verkocht kregen tenzij met grote restschuld.

Ben het toen gaan verhuren, met toestemming van de bank, en die situatie bestaat nu nog steeds.... feitelijk omdat de huurders die er toen in gingen er jaren lang stilletjes woonden is 2016 gekomen en voorbij gegaan wat feitelijk einde contract was.... door persoonlijke issues in die jaren heb ik niet het contract (tijdig) beëindigd en wonen de huurders er nog steeds met nu huurbescherming.

Ik had wel de overtuiging dat de markt zich zou herstellen, maar ben dus een beetje tegen wil en dank huisbaas geworden. Zit nu bovendien met een verhuurd appartement en een "bewoners" hypotheek, op zich gunstig.... en in principe weet de bank er van, maar tja wat als die komen klagen... Ze hebben overigens in de laatste 10 jaar nog nooit contact op genomen, dus waarom zouden ze maar je weet maar nooit.
Toch zit ik niet op een verhuurhypotheek te wachten met 3 tot 4 maal de kosten als dat niet nodig is, afgezien van de benodigde kosten om e.a. te regelen.
Daarnaast zit ik in een situatie waarbij ik door adviseur, notaris en advocaat verkeerd ben voorgelicht en foutieve informatie heb gekregen... dusdanig dat alle 3 uiteindelijk via een procedure behoorlijke schade vergoeding hebben moeten betalen, maar ondertussen zit ik er nog wel mee totdat de huurder vertrekt.

Nu is het gelukkig voorlopig nog allemaal in rustig vaarwater en we weten allemaal wat er met de huizenprijzen is gebeurd sinds 2011 naar nu toe... dus slechter ben ik er niet van van geworden en mag ik zeker niet klagen. Netto rendement op huur is momenteel zo een 3,5% van de verkoopbare waarde en met de waarde stijgingen van de afgelopen jaren is het een leuk rendement, de vraag is natuurlijk blijf ik als 1 pitter mazzel hebben met de huurder als ik in de toekomst een nieuwe huurder moet zoeken.... nou ja het is Amsterdam, dus huurder vinden moet niet heel moeilijk zijn.

Wat zou ik doen als alternatieve investering? Dat weet ik wel, ik zou mezelf graag de status van "Professioneel belegger" conform de WFT artikel 4.18c.... Om daaraan te voldoen heb je een (tijdelijk) startkapitaal/vrij vermogen nodig van 500.000 euro (cash dus, of aandelen, obligaties etc, (over)waarde in onroerend goed telt expliciet niet mee)
Deze wet zou de niet-professionele belegger moeten beschermen... maar doet feitelijk het tegenovergestelde.

[mmmmmark]

Korte update: denk dat ik ook maar ga verkopen. De ROI met dit appartement is aan de lage kant omdat het in het hogere segment zit. Doordat het ook niet in het stadscentrum bevind denk ik dat verhuur, voor een redelijke ROI, lastig zal zijn.

[Perkouw]

Mr_Blobby schreef op donderdag 19 mei 2022 @ 11:36:
Eerst werd de overdrachtsbelasting voor woningen verhoogd als je er niet zelf in gaat wonen. Toen kwam de opkoopbescherming zodat de gemeente wijken kan aanwijzen waar beleggers geen goedkope en middeldure woningen meer mogen opkopen. En nu gaan ze ingrijpen op de huur die je mag vragen:
https://nos.nl/artikel/24...zen-middenhuur-aan-banden

[...]

De Jonge wil de middenhuur gaan reguleren, door vanaf 2024 huurprijsbescherming in te voeren voor huren tot maximaal 1250 euro. Het exacte bedrag moet nog worden bepaald.

Wilde deze quote toch hier ook even delen (vanuit het FO topic). Je merkt wel dat vastgoed een hot topic is en blijft. Van zwaarder belasten tot en met meer en meer regels/beperkingen. En vergeet ook niet zaken zoals dat er straks (verplicht) meer aan verduurzaming gedaan moet worden.

Natuurlijk heeft niemand een glazen bol, maar met al deze versoberingen wordt het zo totaal niet relevant meer om wat te doen met vastgoed. Zowel particulier als zakelijk niet.

[Compuchip87]

Perkouw schreef op donderdag 19 mei 2022 @ 13:45:
[...]


[...]


Wilde deze quote toch hier ook even delen (vanuit het FO topic). Je merkt wel dat vastgoed een hot topic is en blijft. Van zwaarder belasten tot en met meer en meer regels/beperkingen. En vergeet ook niet zaken zoals dat er straks (verplicht) meer aan verduurzaming gedaan moet worden.

Natuurlijk heeft niemand een glazen bol, maar met al deze versoberingen wordt het zo totaal niet relevant meer om wat te doen met vastgoed. Zowel particulier als zakelijk niet.

Ik snap dat het vanuit het onderwerp van dit topic uit bekeken jammer is, maar dat is toch precies het doel van die 'versoberingen'?

[RichieB]

Ik vind het voorstel voor om de middenhuur te beperken zo gek nog niet. Als je bang bent van zo'n puntenlijst doe je als verhuurder iets verkeerd.

[Perkouw]

RichieB schreef op donderdag 19 mei 2022 @ 13:52:
Ik vind het voorstel voor om de middenhuur te beperken zo gek nog niet. Als je bang bent van zo'n puntenlijst doe je als verhuurder iets verkeerd.

Op zich geen gek idee nee, maar waar stopt het. We horen nu wel heel veel ideeën. Ben benieuwd of het straks dan ook 'en...en...en' gaat worden.

[ Voor 4% gewijzigd door Perkouw op 19-05-2022 13:55 ]

[JanHenk]

Ik weet niet of het totaal niet relevant meer is, maar de uitwassen gaan in ieder geval wel uit de markt.

Zelf maakt het mij niet zoveel uit. Ik neem aan dat het gekoppeld gaat worden aan het aantal punten uit het WWS. Dat is wat mij betreft een prima voorstel.

[JanHenk]

Perkouw schreef op donderdag 19 mei 2022 @ 13:55:
[...]


Op zich geen gek idee nee, maar waar stopt het. We horen nu wel heel veel ideeën. Ben benieuwd of het straks dan ook 'en...en...en' gaat worden.

De opeenstapeling van ideeën om verhuur van woningen aan banden te leggen is inderdaad wel opvallend.

De woningvoorraad in z'n totaliteit verander je er niet mee. Het is meer 'verhuurdertje pesten'. En in sommige gevallen is dat ook prima.

[Rubbergrover1]

JanHenk schreef op donderdag 19 mei 2022 @ 13:58:
[...]


De opeenstapeling van ideeën om verhuur van woningen aan banden te leggen is inderdaad wel opvallend.

De woningvoorraad in z'n totaliteit verander je er niet mee. Het is meer 'verhuurdertje pesten'. En in sommige gevallen is dat ook prima.

Maatregelen die de regels van verhuur aanscherpen zijn niet zozeer (allemaal) bedoeld om 'verhuurders te pesten'. Ze zijn deels ook bedoeld om de verhuur beter te reguleren en de 'kloof' tussen gereguleerde huur en overige woonmethodes te verkleinen. En dan met name de kloof met de 'cowboys' binnen het wilde westen van de geliberaliseerde huur te beperken. Voor 'normale' verhuurders die een 'normale' huur vragen hoeft het in veel gevallen helemaal niet zo veel problemen te geven.

[rube]

Compuchip87 schreef op donderdag 19 mei 2022 @ 13:50:
[...]
Ik snap dat het vanuit het onderwerp van dit topic uit bekeken jammer is, maar dat is toch precies het doel van die 'versoberingen'?

Tot op zekere hoogte. Als het te ver gaat, zijn er ook geen investeerders meer die nieuwe huurhuizen (kunnen) neerzetten en zullen huidige verhuurders wellicht verkopen.
Een bepaalde groep is hiermee geholpen, die kan dan wel kopen ipv "verplicht" moeten huren. Maar een andere groep die wel will huren valt dan wel buiten de boot aangezien er dan minder aanbod is.

Zoals altijd....we zullen zien hoe het gaat uitpakken.

[mannowlahn]

Deze al gezien? Als dit idd door gaat dan gaat mijn appartement de verkoop in. Persoonlijk denk ik dat de prijs in amsterdam even omlaag gaat maar dat er een hoop mensen geen woning meer kunnen huren. Sterker nog iedereen. Killing voor expats overigens. Mijn appartement red de nieuwe punten bij lange na niet. Wellicht dat gemeubileerd verhuren nog onder andere regels valt?

https://nul20.nl/kabinets...ro-omlaag-regio-amsterdam

[ Voor 8% gewijzigd door mannowlahn op 31-05-2022 11:40 ]

[Rubbergrover1]

mannowlahn schreef op dinsdag 31 mei 2022 @ 11:39:
Wellicht dat gemeubileerd verhuren nog onder andere regels valt?

Hangt er vanaf hoe die regels gaan worden. Best kans dat de regelgeving zodanig wordt dat de extra huur van gemeubileerd niet meer mag zijn dan de werkelijke meerkosten die je hebt voor die meubilering.

[JanHenk]

@mannowlahn De punten 'an sich' zijn niet nieuw. Er worden wel eens wat wijzigingen aangebracht in de waarderings-systematiek, maar het puntenaantal dat je appartement "heeft" is niet nieuw.

De WOZ-waarde telt echter maar voor een bepaald maximum mee in het puntenaantal, hetgeen zowel je puntenaantal als de maximale huur beperkt.

Meer woningen vallen hierdoor inderdaad onder de 'gereguleerde middenhuur'. Het kabinet wil hiermee "het aanbod middenhuur vergroten". De praktijk zal echter precies omgekeerd zijn. Ook woningcorporaties hebben dit segment een aantal jaar geleden massaal de rug toegekeerd in verband met de administratieve lasten. Er moest namelijk specifiek een administratieve of zelfs juridische scheiding zijn van de activiteiten die onder deze middenhuur vallen. ("Niet-DAEB" vastgoed). Beleggers zijn juist in dat segment gestapt omdat daar gaten vielen...

De praktijk is dat er straks maar weinig huurwoningen meer zijn in het segment middenhuur in de grote steden als Amsterdam en Utrecht. Wellicht heeft het tot gevolg dat de vastgoedprijzen op de koopmarkt meer 'normaliseren' (hetgeen ik me op zich kan voorstellen). Maar het aanbod op de huurmarkt zal zeker weten verschralen.

[mannowlahn]

Ik denk dat het gros van de huur woningen in vrije sector zeer snel zal verdwijnen. Zelf kan ik nog die verschraling permitteren daar mijn appartement hypotheek vrij is maar rendement zal zo laag zijn. Dat het totaal niet uit kan.

Ik denk zelf dat er met de nieuwe regels een enorm probleem op de huur markt zal ontstaan. De huurders hebben niet genoeg inkomen om te kopen en zullen dus zonder huis eindigen. De expat markt gaat ook in de problemen komen want die kunnen nergens terecht.

[kamstra]

mannowlahn schreef op dinsdag 31 mei 2022 @ 11:39:
Deze al gezien? Als dit idd door gaat dan gaat mijn appartement de verkoop in. Persoonlijk denk ik dat de prijs in amsterdam even omlaag gaat maar dat er een hoop mensen geen woning meer kunnen huren. Sterker nog iedereen. Killing voor expats overigens. Mijn appartement red de nieuwe punten bij lange na niet. Wellicht dat gemeubileerd verhuren nog onder andere regels valt?

https://nul20.nl/kabinets...ro-omlaag-regio-amsterdam

Ouch.
Snelle check leert me dat mijn appt rond de 240 punten zou uitkomen dus alsnog niet veel aan de hand, maar wel issue natuurlijk dat gereguleerde aanbod veel groter wordt waardoor ook boven de 232 punten grens (zal wel 187 en een beetje worden, Polderland NL kennende) de prijzen zullen gaan dalen om nog aantrekkelijk te blijven.

Voor mij persoonlijk maakt het niet heel veel uit in the end, 2e huis is het huis wat ik in 2017 al heb gekocht, geen hypotheek op en volgend jaar is mijn nieuwe huis klaar waar we wel een hypotheek op zullen hebben, maar die gaat voor 60% betaald worden met huuropbrengst van appartement waar we nu in wonen.

Ik ga er sowieso geen bammetje hagelslag minder van eten

[mannowlahn]

kamstra schreef op dinsdag 31 mei 2022 @ 13:27:
[...]

Ouch.
Snelle check leert me dat mijn appt rond de 240 punten zou uitkomen dus alsnog niet veel aan de hand, maar wel issue natuurlijk dat gereguleerde aanbod veel groter wordt waardoor ook boven de 232 punten grens (zal wel 187 en een beetje worden, Polderland NL kennende) de prijzen zullen gaan dalen om nog aantrekkelijk te blijven.

Voor mij persoonlijk maakt het niet heel veel uit in the end, 2e huis is het huis wat ik in 2017 al heb gekocht, geen hypotheek op en volgend jaar is mijn nieuwe huis klaar waar we wel een hypotheek op zullen hebben, maar die gaat voor 60% betaald worden met huuropbrengst van appartement waar we nu in wonen.

Ik ga er sowieso geen bammetje hagelslag minder van eten

240 is nog al wat, is het een nieuwe woning van 100m2 ?

[kamstra]

mannowlahn schreef op dinsdag 31 mei 2022 @ 20:40:
[...]

240 is nog al wat, is het een nieuwe woning van 100m2 ?

116m2

En nieuw, yep.

[Rubbergrover1]

Ik vraag me vooral af of de 'huurprijs per punt' gelijk blijft of ook langzaam maar zeker wat hoger wordt. Het grootste probleem bij de gereguleerde huurprijzen is namelijk de grote sprong in huurprijs tussen gereguleerde huur en geliberaliseerde huur. Die sprong zul je slechts op een hoger niveau brengen als je alleen de puntengrens opschroeft.

In mijn optiek zou het daarom vooral belangrijk zijn om in die nieuwe range de maximale huur relatief meer te laten stijgen naarmate het aantal punten toeneemt. Momenteel is het maximum grofweg 5 euro per punt, of je nou weinig of veel punten hebt. Als je die prijs in die nieuwe range langzaam opschroeft, dan zul je bij de duurdere huurwoningen ook dichter bij de gewone marktwaarde komen. En zal een woning die net boven de puntengrens ligt niet meteen heel veel duurder worden.

In mijn optiek zou het doel namelijk niet zozeer moeten zijn dat de huren omlaag worden gedwongen, het doel zou moeten zijn dat een vergelijkbare woning een vergelijkbare huur krijgt. De machtspositie van verhuurders maakt namelijk dat sommige verhuurders exorbitant hoge huren vragen en dat dan ook nog verhuurd krijgen. Zulke uitwassen zou je moeten voorkomen.

[Maahes]

JanHenk schreef op donderdag 19 mei 2022 @ 13:58:
[...]


De opeenstapeling van ideeën om verhuur van woningen aan banden te leggen is inderdaad wel opvallend.

De woningvoorraad in z'n totaliteit verander je er niet mee. Het is meer 'verhuurdertje pesten'. En in sommige gevallen is dat ook prima.

De woningvoorraad in z'n totaliteit verander je ook niet door beleggers wel toe te laten.

[Rubbergrover1]

Maahes schreef op woensdag 1 juni 2022 @ 09:44:
[...]


De woningvoorraad in z'n totaliteit verander je ook niet door beleggers wel toe te laten.

Daarom moet het beleid ook niet zijn gericht op wel of geen verhuur toestaan, maar op de voorwaarden waaronder die verhuur gebeurt. Je kunt immers wel de voorraad betaalbare woningen veranderen door beleggers toe te laten. Dat was helaas de praktijk van de laatste jaren (of decennia?): door de transformatie van koop naar huur verdween vaak een betaalbare koopwoning en kwam er een huurwoning in het hoge segment voor terug.

[Skyaero]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 1 juni 2022 @ 08:25:
dan zul je bij de duurdere huurwoningen ook dichter bij de gewone marktwaarde komen.

"gewone marktwaarde" is nou juist net het probleem. Die marktwaarde wordt gebaseerd op een percentage van de taxatiewaarde van de woning, oftewel bruto-aanvangsrendement (BAR). Die BAR heeft een bepaalde hoogte, omdat anders de ROI op de investering het niet waard is.

Stel dat de BAR 8% is

De marktwaarde van woning wordt voor het grootste deel bepaald door de rentestand. Leencapaciteit is gebaseerd op de maandelijkse last die iemand kan dragen. Bij gelijkblijvende annuïteit en hogere rente neemt het leenbedrag af.

Stel iemand kan een maandlast van 1000 euro hebben. Het leenbedrag is dan 270.000 euro bij 2% rente en 185.000 euro bij 5% rente.

De huur zou dan respectievelijk 1.800 euro en 1.233 euro zijn.
Dus hoewel de verhuurder/koper dezelfde maandlasten heeft, heeft de huurder 30% verschil in huurprijs.

Sociaal maatschappelijk gezien zou de BAR eigenlijk direct gekoppeld moeten zijn aan het rentepercentage (rente + opslag voor kosten) om een veel eerlijker huur te krijgen.

Dat soort modellen zie je wel in de sociale woningbouw, maar niet in de vrije markt. Aangezien wonen een eerste levensbehoefte is, moet je als maatschappij dus afvragen waar je de (huur)grens tussen sociaal maatschappelijk verantwoord en vrije markt moet liggen.

[Rubbergrover1]

Skyaero schreef op woensdag 1 juni 2022 @ 11:08:
[...]
Sociaal maatschappelijk gezien zou de BAR eigenlijk direct gekoppeld moeten zijn aan het rentepercentage (rente + opslag voor kosten) om een veel eerlijker huur te krijgen.

Maar ook economisch gezien zou dat voor de verhuurder zo moeten zijn. Het acceptabele BAR zou geen vast gegeven moeten zijn, maar zou je moeten relateren aan wat je op alternatieve manieren zou kunnen krijgen. Als de langetermijnrente 0% is, dan zou je als verhuurder ook een veel lagere BAR acceptabel moeten vinden dan als de langetermijnrente 5% is. Zowel vanuit het perspectief van alternatieve investeringsmogelijkheden als vanuit het perspectief van gedeeltelijke financiering van de aankoop.

[Bimmert]

Volgens het volgende artikel op NOS

'Woningcorporaties en particuliere verhuurders mogen vanaf 2030 geen woningen meer verhuren met een energielabel E, F, of G.'

Op straffe waarvan is nog niet bekend.

'Hoe deze verduurzaming betaald gaat worden, is nog niet precies uitgewerkt. Voor kleinere - private - verhuurders is er een subsidiepot geopend. Daarvoor is tot 2025 ongeveer 120 miljoen euro beschikbaar.'

Ik ben benieuwd hoe deze zak geld verdeeld moet worden. Het lijkt me in ieder geval wat weinig, zeker met de huidige inflatie en tekorten meegerekend. Iemand al aanvullende informatie gevonden?

[rockhopper]

Te kleine pot en leuk dat ze dat al zo snel willen, maar niet haalbaar op die termijn. Als ik nu al iets geregeld wil hebben moet ik al wachten tot 2023 voor ik aan de beurt ben. Dat gaat echt niet minder worden met al die ideeën die ze bedenken maar niet uitvoerbaar zijn.

[Real]

Bimmert schreef op donderdag 2 juni 2022 @ 11:21:
Ik ben benieuwd hoe deze zak geld verdeeld moet worden. Het lijkt me in ieder geval wat weinig, zeker met de huidige inflatie en tekorten meegerekend. Iemand al aanvullende informatie gevonden?

Een verhuurder doet er denk ik goed aan om een deel van de huurinkomsten te reserveren voor de voorfinanciering van verduurzaming gezien wat er staat bepaald in art. 7:243 BW.

Ik snap eigenlijk niet goed waarom er nog zoveel huurwoningen slecht geïsoleerd zijn, want huurders kunnen verhuurders dus al tijden aanspreken om op een aantal aspecten te verduurzamen en zo nodig de rechter verzoeken (geen dagvaarding nodig dus) om de verhuurder te verplichten tot die verduurzaming. Er zijn immers maar weinig redenen waarom een verhuurder een redelijk verzoek zou kunnen weigeren, hoewel een rechter een onredelijk of verkeerd verzoek uiteraard wel kan afwijzen.

Een verzoek kan ook gepaard gaan met een dwangsom voor elke dag dat een verhuurder te laat is met het aanpassen van een woning en dat kan oplopen. Zie bijvoorbeeld:

https://deeplink.rechtspr...d=ECLI:NL:RBAMS:2020:2613

[JanHenk]

Eens met @Real , al is de keerzijde wel dat huurder ook bereid moet zijn tot een "redelijke" huurverhoging.

Ik denk dat het ook een stuk informatie-asymmetrie is tussen huurder en verhuurder. Verhuurders kennen (over het algemeen) hun rechten en plichten, maar kennen huurders die ook? En áls de huurder ze al kent, zijn ze dan ook bij machte om hun recht te halen? Gezien dat in Nederland ook regelmatig gepaard gaat met de nodige tijd en kosten...

Ik zou geen vastgoed met die slechte labels meer willen hebben. Woningcorporaties zetten ze ook massaal in de verkoop... Dan kun je als particuliere belegger ze op willen pikken, maar het is dan meer iets voor een bezitter om die investeringen te doen. Maar dat is slechts mijn mening.

[Rubbergrover1]

Bimmert schreef op donderdag 2 juni 2022 @ 11:21:
Volgens het volgende artikel op NOS

'Woningcorporaties en particuliere verhuurders mogen vanaf 2030 geen woningen meer verhuren met een energielabel E, F, of G.'

Op straffe waarvan is nog niet bekend.

'Hoe deze verduurzaming betaald gaat worden, is nog niet precies uitgewerkt. Voor kleinere - private - verhuurders is er een subsidiepot geopend. Daarvoor is tot 2025 ongeveer 120 miljoen euro beschikbaar.'

Ik ben benieuwd hoe deze zak geld verdeeld moet worden. Het lijkt me in ieder geval wat weinig, zeker met de huidige inflatie en tekorten meegerekend. Iemand al aanvullende informatie gevonden?

Tsja, het hangt er vanaf hoe je die subsidie ziet. Het zullen in de regel immers maatregelen zijn die je normaliter vroeger of later ook zou moeten nemen. De subsidie zal daarom vooral bedoeld zijn voor het vroeger dan gepland toepassen van de maatregelen. En de kosten van die vervroeging zijn uiteraard maar een fractie van de kosten van de maatregel zelf.

[Real]

JanHenk schreef op donderdag 2 juni 2022 @ 11:55:
Eens met @Real , al is de keerzijde wel dat huurder ook bereid moet zijn tot een "redelijke" huurverhoging.

Het is renovatie op verzoek, dus dat lijkt mij ook logisch. Maar de voorfinanciering voor de verduurzaming moet wel gedaan worden door de verhuurder. De huurder hoeft daarna vermoedelijk door kostenbesparing minder aan nuts te betalen en woont daarnaast comfortabeler.

Ik denk dat het ook een stuk informatie-asymmetrie is tussen huurder en verhuurder. Verhuurders kennen (over het algemeen) hun rechten en plichten, maar kennen huurders die ook?

Veel huurders zijn inderdaad onvoldoende op de hoogte. Er staan allerlei rare bedingen in huurcontracten die helemaal niet overeengekomen kunnen worden. Zie bijvoorbeeld:

https://www.bnnvara.nl/ka...-regels-in-huurcontracten

Maar ook de jaarlijkse afrekenverplichting door de verhuurder over de nutsvoorzieningen bij een individuele meter met inzage in de energierekening wordt lang niet altijd nagekomen. De verhuurders die dat nalaten kunnen dus niet het voorschot verhogen, ook al schieten de energieprijzen door het dak.

En áls de huurder ze al kent, zijn ze dan ook bij machte om hun recht te halen? Gezien dat in Nederland ook regelmatig gepaard gaat met de nodige tijd en kosten...

Een art. 7:243 BW verzoek verloopt dus via een verzoekschriftprocedure en dat scheelt in kosten zoals het laten schrijven van een dagvaarding als een huurder dat niet kan. Persoonlijk vind ik het overigens geen slecht idee als huurders standaard per verzoekschrift zouden kunnen procederen, want het lijkt in zekere zin op de situatie bij een arbeidsgeschil of familiezaken.

Een huurder die nog on speaking terms is, kan overigens in overleg met een verhuurder ook gezamenlijk een willekeurige kantonrechter vragen om een uitspraak te doen over bijvoorbeeld art. 7:243 BW op basis van art. 96 Rv. Dat scheelt veel geld (in principe slechts griffierecht 50% elk) en onderling kan worden afgesproken of een hoger beroep mogelijk moet zijn.

Ik zou geen vastgoed met die slechte labels meer willen hebben.

Daarom snap ik de subsidie dus ook niet. Eigenaren moeten dat naar ik begrijp vaak maar gaan lenen en verhuurders krijgen subsidie? Lijkt mij dat ook de verhuurders dan moeten lenen als ze het niet kunnen betalen, tegen bedrijfsmatige voorwaarden.

[YakuzA]

Real schreef op donderdag 2 juni 2022 @ 11:36:
[...]
Ik snap eigenlijk niet goed waarom er nog zoveel huurwoningen slecht geïsoleerd zijn, want huurders kunnen verhuurders dus al tijden aanspreken om op een aantal aspecten te verduurzamen en zo nodig de rechter verzoeken (geen dagvaarding nodig dus) om de verhuurder te verplichten tot die verduurzaming. Er zijn immers maar weinig redenen waarom een verhuurder een redelijk verzoek zou kunnen weigeren, hoewel een rechter een onredelijk of verkeerd verzoek uiteraard wel kan afwijzen.

Ik snap dat wel, als huurder ben je bang door de verhuurder als 'lastige huurder' gezien te worden, waardoor je tegen allerlei problemen aan gaat lopen. (en als beloning een huurverhoging die groter is dan je besparing op gas/electra)

Denk dat je die machtspositie/verhouding ook wel moet snappen.

[ Voor 4% gewijzigd door YakuzA op 02-06-2022 12:32 ]

[XOR]

Real schreef op donderdag 2 juni 2022 @ 11:36:
Ik snap eigenlijk niet goed waarom er nog zoveel huurwoningen slecht geïsoleerd zijn, want huurders kunnen verhuurders dus al tijden aanspreken om op een aantal aspecten te verduurzamen en zo nodig de rechter verzoeken (geen dagvaarding nodig dus) om de verhuurder te verplichten tot die verduurzaming. Er zijn immers maar weinig redenen waarom een verhuurder een redelijk verzoek zou kunnen weigeren, hoewel een rechter een onredelijk of verkeerd verzoek uiteraard wel kan afwijzen.

Op basis van de vragen die regelmatig door huurders gesteld worden: omdat huurder geen idee hebben wat hun rechten zijn. Mensen laten zich van alles gebeuren, terwijl een simpele zoekopdracht vaak al laat zien dat de situatie in hun voordeel is.

[Real]

YakuzA schreef op donderdag 2 juni 2022 @ 12:31:
[...]
Ik snap dat wel, als huurder ben je bang door de verhuurder als 'lastige huurder' gezien te worden, waardoor je tegen allerlei problemen aan gaat lopen. (en als beloning een huurverhoging die groter is dan je besparing op gas/electra)

Denk dat je die machtspositie/verhouding ook wel moet snappen.

Een verhuurder kan sinds vorig jaar niet zomaar de huur verhogen naar eigen inzicht maar is altijd gebonden aan een maximum, en een huurder kan daarvoor altijd naar de huurcommissie. Daarnaast zijn er huurwoningen die helemaal niet geliberaliseerd blijken te zijn en dan is er zeker een maximum. De WOZ is ondertussen nog maar 1/3 vertegenwoordigd in het WWS.

En ja, ik snap dat er een scheve machtsverhouding kan bestaan tussen huurder en verhuurder. Dat is ook een van de redenen waarom we z.s.m. van de tijdelijke huurcontracten af moeten in Nederland. Vaste contracten zouden de norm blijven, maar ondertussen hanteren particuliere verhuurders in meer dan de helft van de gevallen een tijdelijk contract. Of dat denken ze, want het gaat ook gemakkelijk fout, zoals in de uitzending hierboven ook bleek. Die huurder wilde weg, maar had zich ook kunnen beroepen op huurbescherming en dus zolang blijven als nodig.

[XOR]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 2 juni 2022 @ 12:06:
Tsja, het hangt er vanaf hoe je die subsidie ziet. Het zullen in de regel immers maatregelen zijn die je normaliter vroeger of later ook zou moeten nemen. De subsidie zal daarom vooral bedoeld zijn voor het vroeger dan gepland toepassen van de maatregelen. En de kosten van die vervroeging zijn uiteraard maar een fractie van de kosten van de maatregel zelf.

Waarom zouden die maatregelen uiteindelijk toch al genomen moeten worden? Fraai is wellicht anders, maar ik gok dat veel verhuurders isolatie minder belangrijk zullen vinden. De rekening gaat toch naar de huurder. Die situatie kan je in principe eindeloos laten bestaan.

[Real]

XOR schreef op donderdag 2 juni 2022 @ 12:55:
[...]
Waarom zouden die maatregelen uiteindelijk toch al genomen moeten worden? Fraai is wellicht anders, maar ik gok dat veel verhuurders isolatie minder belangrijk zullen vinden. De rekening gaat toch naar de huurder. Die situatie kan je in principe eindeloos laten bestaan.

Dus is het een goed idee om het ook via de overheid te verplichten. In Groningen hebben ze een verhuurvergunning bijvoorbeeld. De plannen in het nieuwsbericht komen overigens o.a. uit dit document:

https://www.rijksoverheid...rzaming-gebouwde-omgeving

De SVOH subsidie (p. 19) staat naar ik begrijp overigens alleen open voor gereguleerde huurwoningen, dus niet voor geliberaliseerde huurwoningen (wat ik al erg vreemd vond, maar dat begreep ik dus verkeerd).

[ Voor 3% gewijzigd door Real op 02-06-2022 14:11 ]

[ColeJ]

Tsja, nog meer verplichtingen... Het is krom om de verhuurder te verplichten om kosten te maken terwijl hij de huren met een maximaal percentage mag verhogen, staat haaks op elkaar.

[ColeJ]

ColeJ schreef op zondag 1 mei 2022 @ 17:01:
Hier in ieder geval zo ver dat ik aankomende week groen licht ga geven om 1 beleggingspand te verkopen (zonder huurder erin, dus vrije verkoop). Ben benieuwd voor wat het uiteindelijk weg gaat. Makelaar verwacht tussen de 340-360K en huurprijs is rond de 1250 excl.

Pand is voor verhuur minder interessant vanwege vrij forse hoge servicekosten en herfinancieren wordt steeds duurder met deze rente. Ene kant vind ik het jammer maar andere kant denk ik het is goed zo.

De grote vraag die daarna gaat komen; wat te doen met de middelen?

Pand is inmiddels verkocht

[vortexnl1982]

ColeJ schreef op donderdag 2 juni 2022 @ 15:35:
[...]


Pand is inmiddels verkocht

Wat nu doen met de knaken dan ? VWRL ofzo ?

[ColeJ]

vortexnl1982 schreef op donderdag 2 juni 2022 @ 15:37:
[...]


Wat nu doen met de knaken dan ? VWRL ofzo ?

Dat is nog een best lastige keuze. Ik zou er voor kunnen kiezen om mijn eigen woning schuld te verlagen maar dat gaat een beetje tegen het zere been. Heel blij met mijn financiering van 1.49% maar dan vervolgens gaan aflossen... Jippie 1,49% rendement ...

Waarschijnlijk gaat er een groot deel in Meesman (soort VWRL) maar dan nog de vraag: bedrag per maand of lumpsum? Het andere deel, nog geen idee. Ik wil het in ieder geval wel investeren..

[Real]

ColeJ schreef op donderdag 2 juni 2022 @ 15:34:
Tsja, nog meer verplichtingen... Het is krom om de verhuurder te verplichten om kosten te maken terwijl hij de huren met een maximaal percentage mag verhogen, staat haaks op elkaar.

Nee, dat is niet zo. Waarom denk je dat?

[Rubbergrover1]

XOR schreef op donderdag 2 juni 2022 @ 12:55:
[...]

Waarom zouden die maatregelen uiteindelijk toch al genomen moeten worden? Fraai is wellicht anders, maar ik gok dat veel verhuurders isolatie minder belangrijk zullen vinden. De rekening gaat toch naar de huurder. Die situatie kan je in principe eindeloos laten bestaan.

Omdat woningen in de loop van de tijd ook bijvoorbeeld van de steenkool af zijn gegaan. En het sanitair tegenwoordig ook meer is dan een gezamenlijk badhuis en een schijthuis in de tuin. Had je die situatie ook eindeloos moeten laten bestaan?

[XOR]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 2 juni 2022 @ 17:31:
Omdat woningen in de loop van de tijd ook bijvoorbeeld van de steenkool af zijn gegaan. En het sanitair tegenwoordig ook meer is dan een gezamenlijk badhuis en een schijthuis in de tuin. Had je die situatie ook eindeloos moeten laten bestaan?

In de bestaande situatie was er geen enkele incentive voor verhuurders om iets aan isolatie te doen. Dat had rustig decennia zo kunnen blijven bestaan. Zoals al gezegd, de huurders draaien toch voor de kosten op.

[rockhopper]

XOR schreef op donderdag 2 juni 2022 @ 17:33:
[...]

In de bestaande situatie was er geen enkele incentive voor verhuurders om iets aan isolatie te doen. Dat had rustig decennia zo kunnen blijven bestaan. Zoals al gezegd, de huurders draaien toch voor de kosten op.

Maar dat is het punt ook, geen enkele incentive. Puur op het gebied van investering wil je als verhuurder ook iets terug zien voor het verbeteren van de woning. Als het alleen kosten zijn en je krijgt er niks voor terug is het een slechte keuze, dat mag je natuurlijk ook begrijpen.

In mijn ogen mag het wat beter aangepakt worden in het puntensysteem, mits ze dit gaan doorvoeren. Ik ben helemaal voor verbeteringen aanbrengen, maar dan mag je op zijn minst een beetje voordeel meepakken.

[Morpheusk]

Benieuwd hoe ze dit met appartementen willen gaan doen. Hier ben je toch sterk afhankelijk van de VVE.

[AMARONE]

Goedemorgen,

4 jaar geleden heb ik mijn tussen hoekappartement gekocht voor zo'n €150k, deze zal in de huidige markt waarschijnlijk minimaal €250k kunnen opbrengen maar toch speel ik met het idee om deze woning aan te houden en te gaan verhuren. Met de overwaarde kan ik een behoorlijke nieuwe woning kopen maar met zo'n lage hypotheek is het zonde om de kans niet nu te pakken om later profijt van te hebben door te verhuren. De woning staat in Rijswijk op een locatie die erg gewild is voor expats.

Nu heb ik een aantal zaken die ik dan geregeld wil hebben/nodig zijn?:
- hypotheek oversluiten naar een verhuurhypotheek
- De gemeente moet eventueel toestemming verlenen voor verhuur
- In de splitsingsakte staat niets maar als de gemeente toestemming wilt geven moeten ze op papier toestemming van de vve hebben wat elkaar bijt aangezien de vve volgens mij geen verbod kan uitspreken op verhuur? --> Ik wil ze wel bij de aankomende vergadering gewoon netjes om toestemming vragen (uit ervaring, moet ik een heel verhaal schrijven waarom of gewoon kort en krachtig?)

Ik zie nog wel wat haken en ogen qua toestemmingen vanuit de vve/gemeente (hypotheek komt goed) maar daarnaast lijkt mij het handig om een tussenpartij ertussen te doen die alles regelt van het vinden van huurders tot aan het contact en kleine reparaties. Zijn er bekende partijen(expats) hier welke aangeraden worden?

[ Voor 6% gewijzigd door AMARONE op 15-06-2022 11:34 ]

[JanHenk]

@AMARONE Gemeentes stellen hun eigen regels m.b.t. verhuur. Dat is aan jou om uit te zoeken. Ik heb geen ervaring met vve's en gemeentes die regels maken..

Je hypotheek zal je inderdaad over moeten sluiten, als je de woning nu gebruikt voor eigen bewoning.

Kijk ook even naar eventuele boeterente op je huidige hypotheek; met de huidige rentes is het aannemelijk dat je geen boeterente verschuldigd bent bij oversluiten. Indien wel, is het goed om die af te kopen voordat je gaat verhuizen. De boeterente is dan nog aftrekbaar in de inkomstenbelasting. Je moet dan wel 'zeker weten' dat je woning niet alsnog wilt verkopen, anders is het zonde van de betaalde boeterente.

Verder heb ik zelf geen verhuurbemiddelaar c.q. handyman. Als je meerdere objecten zou hebben, kan ik me voorstellen dat het handig is.

[Sethro]

AMARONE schreef op woensdag 15 juni 2022 @ 11:31:
Goedemorgen,

4 jaar geleden heb ik mijn tussen hoekappartement gekocht voor zo'n €150k, deze zal in de huidige markt waarschijnlijk minimaal €250k kunnen opbrengen maar toch speel ik met het idee om deze woning aan te houden en te gaan verhuren. Met de overwaarde kan ik een behoorlijke nieuwe woning kopen maar met zo'n lage hypotheek is het zonde om de kans niet nu te pakken om later profijt van te hebben door te verhuren. De woning staat in Rijswijk op een locatie die erg gewild is voor expats.

Nu heb ik een aantal zaken die ik dan geregeld wil hebben/nodig zijn?:
- hypotheek oversluiten naar een verhuurhypotheek
- De gemeente moet eventueel toestemming verlenen voor verhuur
- In de splitsingsakte staat niets maar als de gemeente toestemming wilt geven moeten ze op papier toestemming van de vve hebben wat elkaar bijt aangezien de vve volgens mij geen verbod kan uitspreken op verhuur? --> Ik wil ze wel bij de aankomende vergadering gewoon netjes om toestemming vragen (uit ervaring, moet ik een heel verhaal schrijven waarom of gewoon kort en krachtig?)

Ik zie nog wel wat haken en ogen qua toestemmingen vanuit de vve/gemeente (hypotheek komt goed) maar daarnaast lijkt mij het handig om een tussenpartij ertussen te doen die alles regelt van het vinden van huurders tot aan het contact en kleine reparaties. Zijn er bekende partijen(expats) hier welke aangeraden worden?

Rijswijk is een makkelijke gemeente dus daar geen problemen en ik zou dat laatste gewoon zelf doen. De grootste verhuur risico's kun je mitigeren door goede relatie met de huurder op te bouwen. Dat gaat makkelijker zonder tussenpersoon.

De beste huurder is er eentje uit je netwerk / via-via.

[AMARONE]

JanHenk schreef op woensdag 15 juni 2022 @ 12:00:
@AMARONE Gemeentes stellen hun eigen regels m.b.t. verhuur. Dat is aan jou om uit te zoeken. Ik heb geen ervaring met vve's en gemeentes die regels maken..

Je hypotheek zal je inderdaad over moeten sluiten, als je de woning nu gebruikt voor eigen bewoning.

Kijk ook even naar eventuele boeterente op je huidige hypotheek; met de huidige rentes is het aannemelijk dat je geen boeterente verschuldigd bent bij oversluiten. Indien wel, is het goed om die af te kopen voordat je gaat verhuizen. De boeterente is dan nog aftrekbaar in de inkomstenbelasting. Je moet dan wel 'zeker weten' dat je woning niet alsnog wilt verkopen, anders is het zonde van de betaalde boeterente.

Verder heb ik zelf geen verhuurbemiddelaar c.q. handyman. Als je meerdere objecten zou hebben, kan ik me voorstellen dat het handig is.

Klopt, dat ga ik even uitzoeken. Heb jij wel ervaringen met hoe dit aan te vliegen naar de VvE? De constructie gaat zijn om mijn nieuwe woning te kopen en door het oversluiten van de hypotheek de k.k. in die oversluting mee te nemen.

Een bemiddelaar zou voor mij puur zijn om niet gebeld te worden/gezeur aan te moeten horen als er iets is + ik het prettig zou vinden als het korte verhuur is d.m.v. expats. Hoewel ik ook snap dat als er een goede relatie is er weinig problemen zijn als je alles in samenspraak kan oplossen. (via-via gaat denk niet lukken in mijn kring)

[ Voor 5% gewijzigd door AMARONE op 15-06-2022 12:16 ]

[Skyaero]

AMARONE schreef op woensdag 15 juni 2022 @ 12:15:
[...]
Klopt, dat ga ik even uitzoeken. Heb jij wel ervaringen met hoe dit aan te vliegen naar de VvE? De constructie gaat zijn om mijn nieuwe woning te kopen en door het oversluiten van de hypotheek de k.k. in die oversluting mee te nemen.

Als voormalig VvE bestuurder, wel ervaring gehad met dit soort dingen. Een VvE kan het niet verbieden, hoe de sfeer rond dit soort dingen is meestal wel te peilen op de vergaderingen. Ik neem aan dat je die de afgelopen jaren als eigenaar gewoon hebt bijgewoond.

Wees verder transparant
- Geef aan dat het appartement in de verhuur gaat
- Zorg dat huurders het huisregelement onder ogen krijgen en daar mee akkoord gaan
- Deel contactgegevens van huurders met de VvE (daarvoor moet de huurder toestemming geven).
- Blijf als eigenaar aanwezig bij de jaarlijkse vergadering.

[ColeJ]

AMARONE schreef op woensdag 15 juni 2022 @ 12:15:
[...]


Een bemiddelaar zou voor mij puur zijn om niet gebeld te worden/gezeur aan te moeten horen als er iets is + ik het prettig zou vinden als het korte verhuur is d.m.v. expats. Hoewel ik ook snap dat als er een goede relatie is er weinig problemen zijn als je alles in samenspraak kan oplossen. (via-via gaat denk niet lukken in mijn kring)

Bedenk dat verhuren gewoon werk met zich meebrengt. Alles wat je gaat uitbesteden kost je rechtstreeks rendement. Aangezien je nu nog moet oversluiten, weet je zeker dat je nog een goed rendement gaat halen? Een beetje vastgoed hypotheek zit inmiddels al op bijna 5%.

Wat voor huur ga je ongeveer vragen? Hoe staat de huur ten opzichte van de pamdwaarde, BAR/NAR?Welk energielabel heeft het pand? Is het pand klaar voor de toekomst of moet de energietransitie nog plaatsvinden? Hoe gezond is de VvE?

[ Voor 14% gewijzigd door ColeJ op 19-06-2022 22:46 ]

[ColeJ]

Foutje

[ Voor 98% gewijzigd door ColeJ op 19-06-2022 22:45 ]

[sawtomyer]

Hello, ik ben een doorstromer en heb op dit moment twee particuliere hypotheken lopen. 1 voor mijn huidige woning en 1 voor een nieuwbouw woning. Ik heb geen overbruggingskrediet. Mijn huidige woning had ik graag willen verhuren echter dit idee heb ik laten varen, want verhuren is niet toegestaan vanwege een zelfbewoningsbeding. Er zit op deze woning een erg aantrekkelijke hypotheek gevestigd. Is er dat jullie weten een mogelijkheid voor mij om deze hypotheek die hierop is gevestigd al dan niet gewijzigd vanwege verhuur element mee te nemen voor de aankoop van een andere woning met behoud van de lage rente?

[Compuchip87]

sawtomyer schreef op zaterdag 9 juli 2022 @ 23:41:
Hello, ik ben een doorstromer en heb op dit moment twee particuliere hypotheken lopen. 1 voor mijn huidige woning en 1 voor een nieuwbouw woning. Ik heb geen overbruggingskrediet. Mijn huidige woning had ik graag willen verhuren echter dit idee heb ik laten varen, want verhuren is niet toegestaan vanwege een zelfbewoningsbeding. Er zit op deze woning een erg aantrekkelijke hypotheek gevestigd. Is er dat jullie weten een mogelijkheid voor mij om deze hypotheek die hierop is gevestigd al dan niet gewijzigd vanwege verhuur element mee te nemen voor de aankoop van een andere woning met behoud van de lage rente?

Bij sommige hypotheken kan dit maar niet bij allemaal. Moet je dus even in de voorwaarden duiken.

[Qwerty-273]

Ik neem aan dat je het in details al hebt uitgezocht, maar uit interesse: waar komt je zelfbewoningsbeding vandaan? Is dat uit een erfpachtovereenkomst, een kettingbeding uit de koopovereenkomst, ergens anders? Afhankelijk van waar dit beding vandaan komt, is er een mogelijkheid om een aanvraag voor ontheffing in te dienen (ok in de huidige krapte van de markt is het een kleine kans, maar wie weet).

Over de hypotheek zal je inderdaad de voorwaarden door moeten nemen, en vervolgens in gesprek gaan met de hypotheekverstrekker(s).

[sig69]

sawtomyer schreef op zaterdag 9 juli 2022 @ 23:41:
Hello, ik ben een doorstromer en heb op dit moment twee particuliere hypotheken lopen. 1 voor mijn huidige woning en 1 voor een nieuwbouw woning. Ik heb geen overbruggingskrediet. Mijn huidige woning had ik graag willen verhuren echter dit idee heb ik laten varen, want verhuren is niet toegestaan vanwege een zelfbewoningsbeding. Er zit op deze woning een erg aantrekkelijke hypotheek gevestigd. Is er dat jullie weten een mogelijkheid voor mij om deze hypotheek die hierop is gevestigd al dan niet gewijzigd vanwege verhuur element mee te nemen voor de aankoop van een andere woning met behoud van de lage rente?

Toevallig recent op nu.nl: https://www.nu.nl/wonen/6...aar-een-volgend-huis.html.

[Marzman]

sawtomyer schreef op zaterdag 9 juli 2022 @ 23:41:
Hello, ik ben een doorstromer en heb op dit moment twee particuliere hypotheken lopen. 1 voor mijn huidige woning en 1 voor een nieuwbouw woning. Ik heb geen overbruggingskrediet. Mijn huidige woning had ik graag willen verhuren echter dit idee heb ik laten varen, want verhuren is niet toegestaan vanwege een zelfbewoningsbeding. Er zit op deze woning een erg aantrekkelijke hypotheek gevestigd. Is er dat jullie weten een mogelijkheid voor mij om deze hypotheek die hierop is gevestigd al dan niet gewijzigd vanwege verhuur element mee te nemen voor de aankoop van een andere woning met behoud van de lage rente?

Er zijn banken die het wel toestaan. Ik heb een appartement gehuurd een paar jaar terug en de eigenaar had 3 gebouwen (24 appartementen) en had daarvoor ook een hypotheek (bij ING). Ondertussen zal het wel ver afbetaald zijn met de huuropbrengsten.

[sawtomyer]

Dank voor de terugkoppelingen allen, het is een hypo bij Florius en ik heb online gezien dat zij een verhuis regeling aanbieden. Ik zal mijn hypotheek adviseur eens bellen morgen om e.e.a. voor te leggen en kan op basis van deze informatie gerichter de vraag stellen.

Ik heb overigens ondererfpacht. De woning coöperatie heeft erfpacht en de gemeente is eigenaar van de grond. In de koopakte/leveringsakte is opgenomen dat het niet toegestaan is te verhuren muv familieleden

[namliam_eht]

Is hier toevallig iemand die (meer) verstand heeft van het splitsen van een pand (met al meerdere etage woningen) naar een VVE constructie?

[init6]

Vorige week stond er een artikel in de Telegraaf over een advies:
https://www.telegraaf.nl/...-meer-vermogensgelijkheid

Wat is jullie mening hierover? Zou je hierdoor stoppen met vastgoed?

[mannowlahn]

init6 schreef op maandag 11 juli 2022 @ 08:37:
Vorige week stond er een artikel in de Telegraaf over een advies:
https://www.telegraaf.nl/...-meer-vermogensgelijkheid

Wat is jullie mening hierover? Zou je hierdoor stoppen met vastgoed?

De huurpunten zullen eerder een issue worden. Mijn appartement is zo goed als al afbetaald dus die rente maakt mij niet uit. Maar als ik straks max 700 euro mag vragen voor mijn appartement dan is verkopen het beste.

[wimjongil]

mannowlahn schreef op maandag 11 juli 2022 @ 09:59:
[...]

De huurpunten zullen eerder een issue worden. Mijn appartement is zo goed als al afbetaald dus die rente maakt mij niet uit. Maar als ik straks max 700 euro mag vragen voor mijn appartement dan is verkopen het beste.

700 euro ligt ook nu al onder de liberalisatiegrens.

[namliam_eht]

init6 schreef op maandag 11 juli 2022 @ 08:37:
Vorige week stond er een artikel in de Telegraaf over een advies:
https://www.telegraaf.nl/...-meer-vermogensgelijkheid

Wat is jullie mening hierover? Zou je hierdoor stoppen met vastgoed?

Dit betreft alleen maar eigenwoning bezit....

Stel huis van 500.000 met 100% hypotheek bij 2,5% rente
Scheelt de HRA verlaging van 6% toch 750 euro op jaar basis

En het EWF van 0,45% naar 2,45% (bij 37% inkomsten belasting) 3700 euro.

Scheelt bij elkaar bijna 4500 euro = 400 euro per maand... Dat scheelt natuurlijk nogal voor de gemiddelde Nederlander die maar een gemiddeld appartement/huisje heeft.

Dit zou dan (eenmalig) moeten worden teruggegeven aan alle nederlanders, dus stel even dat iederen via de normale loonheffing 200 euro terug krijgt.... ga je toch direct voor 200 euro het schip in en zal die 200 euro alleen maar groeien immers de WOZ zal vanzelf weer omhoog gaan

[mannowlahn]

wimjongil schreef op maandag 11 juli 2022 @ 10:47:
[...]


700 euro ligt ook nu al onder de liberalisatiegrens.

Dan was ik niet volledig in mijn uitleg. Ze willen straks die grens oprekken naar 180 dan wel 220 punten. Dan gaan de meesten nat. Ik zit nu nog boven die 140 punten maar bij lange na niet bij de 180.

[init6]

En het hogere woning forfait, is dit iets waar jullie nog een mening over hebben?

[rube]

Allemaal verhalen en ideeen. Onzinnig om op daar een mening compleet op vast te pinnen.

In het algemeen kijk ik wat mijn mogelijke kansen en vooral de risico's zijn. Dat afzetten tegen alternatieven en dan bepalen of/wanneer/welke active je gaat nemen. Is voor iedereen en elke situatie weer anders.

[s020506]

Stukje in het NRC over het verhuren van de 2e woning:

https://www.nrc.nl/nieuws...erkopen-dan-maar-a4136175

Het is nog afwachten wat regels precies worden, maar de 2e woning aanhouden wordt hem waarschijnlijk niet meer.

[Morpheusk]

s020506 schreef op dinsdag 12 juli 2022 @ 09:30:
Stukje in het NRC over het verhuren van de 2e woning:

https://www.nrc.nl/nieuws...erkopen-dan-maar-a4136175

Het is nog afwachten wat regels precies worden, maar de 2e woning aanhouden wordt hem waarschijnlijk niet meer.

Ik zou hem dan uit principe aanhouden ;-)

[Skyaero]

s020506 schreef op dinsdag 12 juli 2022 @ 09:30:
Stukje in het NRC over het verhuren van de 2e woning:

https://www.nrc.nl/nieuws...erkopen-dan-maar-a4136175

Het is nog afwachten wat regels precies worden, maar de 2e woning aanhouden wordt hem waarschijnlijk niet meer.

Allemaal weer supercomplexe maatregelen bij een toch al complexe belastingaangifte en een Box 3 die nog altijd op de schop moet.

Weet je wat makkelijk zou zijn? Werkelijk rendement belasten! Ben je letterlijk in 1 keer klaar.

[JanHenk]

Financiering van een tweede woning is momenteel in ieder geval niet meer bijna gratis. Tezamen met de hoge prijzen maakt dat er nu weinig woningen bijkomen in het huursegment me dunkt.

Fiscale aspecten kan ik wel wat oplossingen voor bedenken als ze dit echt door willen zetten... (Belastingheffing op niet-gerealiseerde waardestijging, serieus?)

Het is wat een turbulente markt in ieder geval.

Ik ga in ieder geval de huur met 3,3% (maximum vrije sector voor dit jaar) verhogen en dan zien we het wel. Zolang ze er nog in blijven is verkoop in ieder geval niet interessant dus geen optie. Bij mutatie (vertrek) maak ik de balans weer eens even op, in tussentijd is er niet echt iets aan te doen.

[Gadgeteer]

AMARONE schreef op woensdag 15 juni 2022 @ 12:15:
[...]


Klopt, dat ga ik even uitzoeken. Heb jij wel ervaringen met hoe dit aan te vliegen naar de VvE? De constructie gaat zijn om mijn nieuwe woning te kopen en door het oversluiten van de hypotheek de k.k. in die oversluting mee te nemen.

Een bemiddelaar zou voor mij puur zijn om niet gebeld te worden/gezeur aan te moeten horen als er iets is + ik het prettig zou vinden als het korte verhuur is d.m.v. expats. Hoewel ik ook snap dat als er een goede relatie is er weinig problemen zijn als je alles in samenspraak kan oplossen. (via-via gaat denk niet lukken in mijn kring)

Skyaero schreef op woensdag 15 juni 2022 @ 13:01:
[...]


Als voormalig VvE bestuurder, wel ervaring gehad met dit soort dingen. Een VvE kan het niet verbieden, hoe de sfeer rond dit soort dingen is meestal wel te peilen op de vergaderingen. Ik neem aan dat je die de afgelopen jaren als eigenaar gewoon hebt bijgewoond.

Wees verder transparant
- Geef aan dat het appartement in de verhuur gaat
- Zorg dat huurders het huisregelement onder ogen krijgen en daar mee akkoord gaan
- Deel contactgegevens van huurders met de VvE (daarvoor moet de huurder toestemming geven).
- Blijf als eigenaar aanwezig bij de jaarlijkse vergadering.

@Skyaero Als VvE bestuurder kan ik ik je melden dat dit toch echt wel wat genuanceerder ligt. In onze VvE is het bijvoorbeeld verboden te verhuren. Dit is vastgelegd in onze splitsingsakte en gewoon rechtsgeldig.

Wanneer er nergens iets is vastgelegd over verhuur, is het inderdaad moeilijk om dit als VvE te verbieden.

[rube]

In het NRC stuk hebben ze het erover dat je over de WOZ waarde moet gaan betalen en niet meer met de laagwaarderatio. Eigenlijk gewoon het box 3, rendement uit vermogen. Duidelijk.

Maar daarna dat je (ook) moet betalen over de huurinkomsten?

Maar ze kunnen dat toch niet alle twee tegelijk invoeren. Want dan betaal je 2 x belasting over je vermogen? 1 x belasting over je (fictief) rendement uit je vermogen (ongeveer zoals het ook was) PLUS 1 x belasting over het werkelijk rendement (huurinkomsten minus alle kosten e.d.).

Of lees ik dat nu compleet verkeerd?

@JanHenk ja, belasting over aanwas zou imo absurd zijn.

We gaan het zien. Voorlopig nog een hoop onduidelijk. Voor de huurmarkt is dit in ieder geval niet echt een verbetering denk ik, zullen zo echt niet veel meer huurhuizen bijkomen. En kopen is met de hogere rente duurder geworden en voor studenten e.d. geheel niet een mogelijkheid.

[BekSide]

JanHenk schreef op dinsdag 12 juli 2022 @ 10:20:
Financiering van een tweede woning is momenteel in ieder geval niet meer bijna gratis. Tezamen met de hoge prijzen maakt dat er nu weinig woningen bijkomen in het huursegment me dunkt.

Fiscale aspecten kan ik wel wat oplossingen voor bedenken als ze dit echt door willen zetten... (Belastingheffing op niet-gerealiseerde waardestijging, serieus?)

Het is wat een turbulente markt in ieder geval.

Ik ga in ieder geval de huur met 3,3% (maximum vrije sector voor dit jaar) verhogen en dan zien we het wel. Zolang ze er nog in blijven is verkoop in ieder geval niet interessant dus geen optie. Bij mutatie (vertrek) maak ik de balans weer eens even op, in tussentijd is er niet echt iets aan te doen.

Zal het straks niet steeds meer interessant worden om juist je in verhuurde staat verkerende woning te verkopen?
Zelf actief in Eindhoven, daar mag je een woning met een WOZ lager dan 350k niet meer verhuren wanneer je hem aankoopt. Echter wanneer hij al verhuurd is dan is er natuurlijk niks aan de hand.

Het zijn voor de eerder gemaakte toekomst plannen wel enge tijden hoor, dat het serieus een plan was om de huurinkomsten met 31% te gaan belasten is voor mij wel nieuw, dan kan ik wel inpakken.

[rube]

JanHenk schreef op dinsdag 12 juli 2022 @ 10:20:
Ik ga in ieder geval de huur met 3,3% (maximum vrije sector voor dit jaar) verhogen en dan zien we het wel.

Gaat dat bij jou niet in per 1 juli?

Ik heb ook met 3.3% verhoogd. Blijven ze zitten, prima. Gaan ze eruit, mogelijk verkopen. Zal interessant zijn of/welke cap er volgend jaar komt op de maximale stijging met deze hoge inflatie.
Hopelijk is er dan ook wat meer duidelijk over de toekomstige regels zodat we daar dan rekening mee kunnen houden. Zeg maar: ongunstige regels. Sorry huurders, maximale verhoging want overheid will liever dat ik verkoop (en huurhuis minder op de markt) of, lieve huurders, ik zal niet maximaal verhogen want ik wil het liefst dat jullie blijven zitten.

[rube]

BekSide schreef op dinsdag 12 juli 2022 @ 10:58:
[...]


Zal het straks niet steeds meer interessant worden om juist je in verhuurde staat verkerende woning te verkopen?
Zelf actief in Eindhoven, daar mag je een woning met een WOZ lager dan 350k niet meer verhuren wanneer je hem aankoopt. Echter wanneer hij al verhuurd is dan is er natuurlijk niks aan de hand.
[...]
Het zijn voor de eerder gemaakte toekomst plannen wel enge tijden hoor, dat het serieus een plan was om de huurinkomsten met 31% te gaan belasten is voor mij wel nieuw, dan kan ik wel inpakken.

Als je geen leverage hebt en een nar van b.v. 5 of 6%, dan is is die 31% toch ongeveer hetzelfde als de VRH nu in box 3 (ook, minder door lagere WOZ en leegwaarde ratio). Maar geen enorm verschil.
Alleen als je flinke leverage hebt en meer rendement op eigen vermogen gaat het wel flink uitmaken.
(tenzij ze natuurlijk beiden gaan doen, VRH en huurinkomsten, maar dat kan ik me niet voorstellen)

[JanHenk]

@rube In eerste instantie schrapt men de leegwaarderatio. Geen waardedrukkende factor voor verhuurd vastgoed meer dus.

Daarnaast (parallel) 'plant' men de overgang naar een nieuw stelsel op basis van werkelijk rendement. Dan vervalt eigenlijk het gehele box 3 stelsel zoals we dat nu kennen...

Het schrappen van de leegwaarderatio in het huidige stelsel staat dus los van de overgang naar een geheel nieuw stelsel.

rube schreef op dinsdag 12 juli 2022 @ 11:02:
[...]

Gaat dat bij jou niet in per 1 juli?

Nee, per 1 september.

BekSide schreef op dinsdag 12 juli 2022 @ 10:58:
[...]


Zal het straks niet steeds meer interessant worden om juist je in verhuurde staat verkerende woning te verkopen?
Zelf actief in Eindhoven, daar mag je een woning met een WOZ lager dan 350k niet meer verhuren wanneer je hem aankoopt. Echter wanneer hij al verhuurd is dan is er natuurlijk niks aan de hand.

Dat kan natuurlijk. De laatste jaren lopen de waardes behoorlijk uit elkaar, met name door de afnemend rendement (huur heeft de prijs van vrije verkoop niet bij kunnen houden). Het kan net zo goed dat de waarde in verhuurde staat een forse inhaalslag gaat maken inderdaad.

Dan komen we ook weer wat meer in een situatie zoals die vroeger was (al was er m.i. altijd wel een 'gat').

[ Voor 54% gewijzigd door JanHenk op 12-07-2022 11:17 ]

[rube]

@JanHenk ja, dat is ook wat ik dacht. Maar lijkt erop of sommige mensen het nu allemaal bij elkaar lijken te gooien.
Die leegwaarde ratio is natuurlijk makkelijk om in te voeren. En kost ons wel iets, maar ja, niet de wereld. En een nieuwe box 3, gaat wel even duren denk ik...

[Skyaero]

Gadgeteer schreef op dinsdag 12 juli 2022 @ 10:31:
@Skyaero Als VvE bestuurder kan ik ik je melden dat dit toch echt wel wat genuanceerder ligt. In onze VvE is het bijvoorbeeld verboden te verhuren. Dit is vastgelegd in onze splitsingsakte en gewoon rechtsgeldig.

Met betrekking tot een algeheel verhuurverbod is dat niet zo simpel

In 2010 is de vraag of in de splitsingsakte een algeheel verhuurverbod opgelegd kan worden aan de rechtbank in Groningen voorgelegd. Het ging toen om een VvE met een splitsingsakte uit 1930. In 2008 is de splitsingsakte met instemming van alle toenmalige eigenaren aangepast en is een verhuurverbod opgenomen. In 2009 kocht een nieuwe eigenaar één van de appartementsrechten met het doel het appartement vervolgens weer te verkopen als verhuurobject voor studenten. De andere eigenaren verzetten zich hevig en uiteindelijk wordt de rechtbank gevraagd zich over deze kwestie uit te laten.

De rechtbank oordeelde dat op grond van de hierboven in het algemene deel aangehaalde wetsartikelen laten zien dat het niet ongeoorloofd is om een verhuurverbod op te nemen in het splitsingsreglement. In deze casus wist de nieuwe eigenaar van het verhuurverbod en hij heeft het appartementsrecht toch gekocht. De rechter oordeelde dat een verhuurverbod niet als een onaanvaardbare inbreuk op het eigendomsrecht gezien kan worden, omdat het verhuurverbod voor aankoop al bekend was.

Door advocaten en juristen is met enige verbazing gereageerd op dit vonnis. De meningen lopen uiteen en er worden vraagtekens gezet bij de overwegingen van de rechtbank. Iedereen is het erover eens dat er wel regels gesteld kunnen worden aan het gebruik van de privé delen, maar de meningen lopen uiteen of een algeheel verhuurverbod mogelijk is. Uit de parlementaire toelichting op de wettekst blijkt dat het niet de bedoeling is geweest van de wetgever om verhuur in zijn geheel te ontzeggen.

De vraag of een VvE verhuur kan verbieden is niet eenvoudig te beantwoorden. Is er geen verbod in de splitsingsakte/het splitsingsreglement opgenomen, dan mag een eigenaar zijn appartement verhuren. Is er wel een verhuurverbod opgenomen, dan zou dit verbod stand kunnen houden.

https://www.wooninfo.nl/vraagbaak/vve/verhuur-in-vve/

Je riskeert dus wel dat als iemand naar de rechter stapt, het algemeen huurverbod in de splitsingsakte mogelijk geen stand houdt

[JanHenk]

rube schreef op dinsdag 12 juli 2022 @ 11:18:
@JanHenk ja, dat is ook wat ik dacht. Maar lijkt erop of sommige mensen het nu allemaal bij elkaar lijken te gooien.
Die leegwaarde ratio is natuurlijk makkelijk om in te voeren. En kost ons wel iets, maar ja, niet de wereld. En een nieuwe box 3, gaat wel even duren denk ik...

Ja, er is best veel onduidelijkheid.

Wat op zich ook niet raar is, als je alle beleidsnotities en plannen moet volgen, die ook alle kanten op schieten...


In ieder geval proberen ze de huidige box 3 nog wat op te lappen door onder andere:
- Werkelijke vermogensmix te pakken als dat gunstiger is (zie Kerstarrest, voor de spaarders);
- Leegwaarderatio te schrappen.

Maar op termijn is het de bedoeling om het gehele stelsel om te vormen naar een soort werkelijk rendement. Op zichzelf sta ik daar niet negatief tegenover (maar pak dan ook meteen álles mee, niet alleen woningen). Daarvan volgen de proefballonnetjes elkaar in rap tempo op. En dan heb je nog de uitvoering.... Daar waar de fiscus nú al piept en kraakt. Het zal er vast ooit komen, al denk ik dat het dan alweer 'te laat' is en z'n doel voorbij geschoten. Wanneer het er dan eindelijk is, moeten we de huursector weer stimuleren

[AMARONE]

Gadgeteer schreef op dinsdag 12 juli 2022 @ 10:31:
[...]


[...]


@Skyaero Als VvE bestuurder kan ik ik je melden dat dit toch echt wel wat genuanceerder ligt. In onze VvE is het bijvoorbeeld verboden te verhuren. Dit is vastgelegd in onze splitsingsakte en gewoon rechtsgeldig.

Wanneer er nergens iets is vastgelegd over verhuur, is het inderdaad moeilijk om dit als VvE te verbieden.

Door alle onzekerheid en de leeftijd van mijn woning kies ik het verstandige pad en ga ik hem gewoon te koop zetten.

Ik kan de risico's niet dragen en zit ook niet op gedoe te wachten.

[namliam_eht]

JanHenk schreef op dinsdag 12 juli 2022 @ 11:11:
@rube In eerste instantie schrapt men de leegwaarderatio. Geen waardedrukkende factor voor verhuurd vastgoed meer dus.

Ik heb dit nog niet gehoord? Hoe wat waar?

Ah let-me-google-that-for-me, gevonden, blijkbaar per 2023 moet de leegwaarderatio worden afgeschaft...
Dat betekend simpelweg,
Stel appartement 450k woz, 1200 huur per maand. 3,2% rendement dus 62% leegwaarde ratio.

** Aanname totale box 3 vermogen < 1.000.000, dus nog niet eens maximale tarief **

Tel je dus "maar" 279k mee als vermogen, wat betekend dat je ongeveer 5000 euro VRH betaald.

Vanaf 2023, telt dus de volle 450k mee en betaal je 8.200 euro VRH
Van 14.400 huuropbrengsten bleef al maar 9.400 over, wordt dan dus nog maar 6.200 euro.
Dan moet je ook nog 2500 euro per jaar rekenen voor opstal verzekering, onderhoud en vervanging CV, Keuken, Badkamer, huis zelf. Bovendien zou je feitelijk moeten reserveren voor mogelijke wanbetaling van de huur.
Blijft er 3.700 euro over, minder dan 1% en dan heb je nog risico's in de aanstaande wijziging in het punten stelsel, isolatie regels/energie labels, warmte pomp/zonnepanelen... Op zich zit het verdien model dan nog in de waarde stijging, immers 5% per jaar waarde stijging is best aardig zeker als je tegen 3% geld kan/kon lenen, maar dat is waarde in stenen en kan je geen brood van kopen.
Je hele positieve cashflow gaat zo wel naar de knoppen.

Plus punt is dat je dan niet meer je druk hoeft te maken over "werkelijke" rendement heffing.

[Gadgeteer]

Skyaero schreef op dinsdag 12 juli 2022 @ 11:26:
[...]


Met betrekking tot een algeheel verhuurverbod is dat niet zo simpel


[...]

https://www.wooninfo.nl/vraagbaak/vve/verhuur-in-vve/

Je riskeert dus wel dat als iemand naar de rechter stapt, het algemeen huurverbod in de splitsingsakte mogelijk geen stand houdt

Dacht het niet:

https://www.flinckadvocat...iging%20van%20deze%20akte.

https://ak-advocaten.eu/k...n-verhuurverbod-opleggen/

En met de zoektermen 'verhuurverbod splitsingsakte' nog veel meer info te vinden. Zoals ik al aangaf is een verbod in de splitsingsakte wel belangrijk.

[rube]

@namliam_eht Dan verkoop je toch, dat is precies wat de overheid wil. Weer kans voor een starter om te kopen (meer een doorstromer trouwens met 450k WOZ). En een huurhuis minder.

1200 huur voor 450K WOZ, dat kan sowieso niet uit. Dat is filantropisch werk .

[Real]

Omdat dit topic eigenlijk impliciet ook als titel draagt 'Woning verhuren':

Geen dubbel glas, dan huurprijs omlaag vindt Woonbond: '8 jaar wachten op isolatie is voor huurders veel te lang'

De Woonbond wil dat minister te weinig isolatie aanmerkt als gebrek in bijlage II van het BHW.

Dat gaat dus niet alleen om woningbouwcorporaties, maar ook om particuliere verhuur want een kantonrechter is uiteraard al snel genegen om het BHW als norm te hanteren.

Zoals ik al eerder noemde kunnen huurders nu al op grond van art. 7:243 BW de rechter verzoeken (geen dagvaarding voor nodig dus) om de verhuurder te verplichten de woning te isoleren tegen een redelijke huurverhoging. Als het een gebrek wordt draait dat dus om: de huur kan worden verlaagd als er niet is geïsoleerd en isolatie is geen renovatie of woningverbetering waar een huurverhoging tegenover staat.

[namliam_eht]

rube schreef op woensdag 13 juli 2022 @ 09:13:
1200 huur voor 450K WOZ, dat kan sowieso niet uit. Dat is filantropisch werk .

Hangt natuurlijk helemaal van de situatie af, wat zou dan wel een redelijk(er) huur zijn voor WOZ 450k...

Zelfs als je 1490 rekent als huur komt er "slechts" 3480 euro bij op jaarbasis, ok is bijna 100% van die oorspronkelijke 3700 maar dan komt je totaal nog maar op 7180 = 1,6% ish....

Dus waar ligt een grens die mensen nog willen betalen voor een woning?

[rube]

En dat is de kern van het probleem waarom "de markt" vrijwel geen nieuwe huurwoningen creëert. En als er al nieuw bijkomen, dan zijn dat kleine studiootjes, appartementen.
Niet de woningen voor de politieman, de agent, verpleeegster waar de overheid ze zo graag aan wil geven.

[Marzman]

rube schreef op woensdag 13 juli 2022 @ 09:47:
En dat is de kern van het probleem waarom "de markt" vrijwel geen nieuwe huurwoningen creëert. En als er al nieuw bijkomen, dan zijn dat kleine studiootjes, appartementen.
Niet de woningen voor de politieman, de agent, verpleeegster waar de overheid ze zo graag aan wil geven.

De markt kijkt gewoon waar ze het meeste op kunnen verdienen en wat makkelijk verkoopt/verhuurt wordt. Je kan een huis bouwen, of 8 kleine appartementen op een stuk grond.

De overheid kan dat een beetje reguleren, maar dan zullen de mensen moeten stoppen met op VVD te stemmen (12 jaar Rutte?),

[BekSide]

Ben ik de enige die door de bomen het bos niet meer ziet inzake de (verwachtte) nieuwe regels in het belastingstelsel.

Is er ergens helder te krijgen wat de wijzigingen gaan worden of waar in ieder geval rekening mee gehouden dient te worden als vastgoed belegger?

Verhuurder van 4 verhuurde woningen. zonder financiering.

Zit een beetje in mijn maag met de lange termijn planning van mijn financiële positie. En dat dat toch wel eens een flinke dreun kan worden waardoor er zelfs de twijfel komt om ze te verkopen, en over te schakelen naar bedrijfspanden of op een andere manier beleggen.

[ Voor 6% gewijzigd door BekSide op 13-07-2022 11:50 ]

[mannowlahn]

BekSide schreef op woensdag 13 juli 2022 @ 11:49:
Ben ik de enige die door de bomen het bos niet meer ziet inzake de (verwachtte) nieuwe regels in het belastingstelsel.

Is er ergens helder te krijgen wat de wijzigingen gaan worden of waar in ieder geval rekening mee gehouden dient te worden als vastgoed belegger?

Verhuurder van 4 verhuurde woningen. zonder financiering.

Zit een beetje in mijn maag met de lange termijn planning van mijn financiële positie. En dat dat toch wel eens een flinke dreun kan worden waardoor er zelfs de twijfel komt om ze te verkopen, en over te schakelen naar bedrijfspanden of op een andere manier beleggen.

Is het inmiddels ook niet zo dat gezien de huidige prijzen van vastgoed je rendement via bv etf een stuk hoger is? Ik hang nu ook op twee gedachten en zodra mijn huurder er uit( max halverwege 2024) is en de huizenmarkt is nog niet geklapt, verkoop ik mijn appartement per direct. Het kan straks voor mij niet meer uit en ben ik echt een dief van mijn eigen portemonnee.

[Rubbergrover1]

mannowlahn schreef op woensdag 13 juli 2022 @ 12:56:
[...]

Is het inmiddels ook niet zo dat gezien de huidige prijzen van vastgoed je rendement via bv etf een stuk hoger is? Ik hang nu ook op twee gedachten en zodra mijn huurder er uit( max halverwege 2024) is en de huizenmarkt is nog niet geklapt, verkoop ik mijn appartement per direct. Het kan straks voor mij niet meer uit en ben ik echt een dief van mijn eigen portemonnee.

Hangt natuurlijk ook af van hoe de etfs het gaan doen... Als die een paar jaar stagneren of dalen, dan schiet je daar ook weinig mee op.

[mannowlahn]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 13 juli 2022 @ 13:08:
[...]

Hangt natuurlijk ook af van hoe de etfs het gaan doen... Als die een paar jaar stagneren of dalen, dan schiet je daar ook weinig mee op.

Het is sowieso een plan voor 15 jaar. Als die nieuwe regels ingaan weet ik wel dat mijn rendement nog maar 2% zal zijn of minder. In ieder geval dermate laag dat ik het gedoe van verhuren niet meer waard vind.

[namliam_eht]

BekSide schreef op woensdag 13 juli 2022 @ 11:49:
Ben ik de enige die door de bomen het bos niet meer ziet inzake de (verwachtte) nieuwe regels in het belastingstelsel.

Is er ergens helder te krijgen wat de wijzigingen gaan worden of waar in ieder geval rekening mee gehouden dient te worden als vastgoed belegger?

Waar ik op dit moment van op de hoogte ben:

0. Maximering weging WOZ waarde (per 1 mei 2022)
Maximaal 33% van de punten mogen als gevolg van de WOZ waarde meetellen in het totaal.

1. Vervallen leegwaarde ratio 2023
In potentie +33% (kan ook meer of minder zijn) lasten als gevolg van de VRH
Voor de huidige liberalisatie (stel even 150 punten) dat niet meer dan 50 punten van de WOZ waarde af kunnen komen en de overige 100 dus uit vierkante meters, energie label

2. Werkelijke rendements heffing, ooit.
Afhankelijk van hoe het er uit gaat zien, maar potentieel belasting betalen over de papieren winst van de WOZ waarde, niet dat je van die papieren winst ook maar een broodje kan kopen.... maar je kan dan wel potentieel een paar duizend euro (extra) "vermogens aanwas"-belasting gaan moeten betalen.

3. Aanpassing van het punten stelsel
Waardoor meer woningen eerder/langer onder het punten stelsel/(semi)gereguleerde huur vallen, dus potentieel gedwongen lagere huren.
Of (verplicht) extra investeren om extra punten te halen zodat je wel boven de gereguleerde huren blijft.
Nu is als ik het goed is 142 punten de grens, maar dat gaat richting 188 punten of zelfs 232.
Voordeel is hier wel dat waar je bij 150 punten max 50 punten uit de WOZ mag halen, je om naar 232 te komen je 27 punten extra punten uit WOZ mag halen en dus "maar" 55 punten uit andere bronnen hoeft te halen

4. Aanpassing van Energie label stelsel && daarbij behorende eisen van isolatie.
Er lijkt nu zelfs een beweging te komen dat huurders met enkel glas, mogen "eisen" dat dat dubbel glas wordt of anders een lagere huur kunnen bedingen omdat het als een ernstig gebrek moet worden gezien.
Resultaat... een flinke (verplichte) investering... al dan niet mede gemotiveerd door punt 3.

5. Algemene plannen "van het gas af", aanleg warmte pomp, aansluiting warmte net, eventueel zonnepanelen o.a., etc.... ook t.b.v. 4 en 3
Ook weer een (verplichte) investering

mannowlahn schreef op woensdag 13 juli 2022 @ 12:56:
[...]
Het kan straks voor mij niet meer uit en ben ik echt een dief van mijn eigen portemonnee.

Ja dat is een ding, deel van de winst van verhuren zit natuurlijk in het meer waard worden van het onroerend goed, met daarbij de blinde aanname dat over gemiddelde periode van 10 jaar het altijd we meer waard wordt.
Stel dat je v.w.b. huur vs rente en andere kosten precies 1% rendement maakt op de aankoop prijs, stel 400.000 euro.
Met 200.000 euro financiering.
Stel dat de huizen prijzen per jaar 5% omhoog gaan pak je 20.000 euro "koerswinst" en 4.000 euro inkomsten
Is 24.000 euro op 200.000 euro geinvesteerd vermogen = 12%, is op zich natuurlijk een heel net rendement.
Maar voordeel van een ETF is dat je eventueel deel kan verkopen om brood mee te kopen, die nu 220.000 euro van je appartement zit vast in de stenen en krijg je er niet zo makkelijk uit tenzij je verkoopt.

Uiteindelijk heeft natuurlijk niemand een glazen bol die kan voorspellen wat de huizenmarkt en de beurzen gaan doen.
Geef mij de exacte hoogste en laagste punt (plus bijbehorende tijdstippen) van de AEX van morgen en ik ben morgen nog multi miljonair.

[ Voor 3% gewijzigd door namliam_eht op 13-07-2022 13:30 ]

[mannowlahn]

Ik heb sowieso straks een probleem met een appartement uit 1932 van 48m2 wel dubbelglas maar ik ga nooit aan die nieuwe punten van 180 komen. Dus een Max huur van 700 euro haalt de boel wel even flink naar beneden. Dan is die potentiële waarde stijging leuk maar ik denk en hoop dat de huizenmarkt wel een flinke klap maakt. Moet wel, want de prijzen zijn inmiddels abnormaal hoog. Mocht de huizenmarkt wel in elkaar pleuren dan gaat mijn rendement wel omhoog

[namliam_eht]

mannowlahn schreef op woensdag 13 juli 2022 @ 13:20:
Mocht de huizenmarkt wel in elkaar pleuren dan gaat mijn rendement wel omhoog

Tuurlijk, je appartement gaat van 300.000 eur naar 200.000 eur, maar het is goed voor mijn rendement
Immers 10.000 euro netto huuropbrengst gaat mijn rendement van 3,33% naar 5%.
Of het over het totaal gezien nou als positief te benoemen is....

[mannowlahn]

namliam_eht schreef op woensdag 13 juli 2022 @ 13:26:
[...]

Tuurlijk, je appartement gaat van 300.000 eur naar 200.000 eur, maar het is goed voor mijn rendement
Immers 10.000 euro netto huuropbrengst gaat mijn rendement van 3,33% naar 5%.
Of het over het totaal gezien nou als positief te benoemen is....

Nou ja, wel minder belasting over waarde van huis

[rube]

Kortom, niemand weet het.
Ik heb afgelopen maandag 1 van onze 6 appartementen die we verhuren verkocht.
Voelt beter voor onze "balans", zat sowieso teveel in vastgoed naar mijn wens.

Als er de huurders bij een van de andere 5 de huur opzegt, kijk ik dan weer hoe de situatie is en neem ik een beslissing over opnieuw verhuren of toch verkopen.

[ColeJ]

Capgemini heeft vanaf het begin af aan al twijfels gehad over de hervorming vanwege capaciteiten en interne problemen bij de fiscus. Sterker nog, wellicht hebben we al een nieuw kabinet voordat dit allemaal zo ver is.

Ik maak me dus ook totaal niet druk over de dingen die ze allemaal roeptoeteren in Den Haag. Het slaat kant noch wal.

[namliam_eht]

Heeft een ieder deze al gezien... ???

https://www.nrc.nl/nieuws...erkopen-dan-maar-a4136175

Meer plannen vanuit Den Haag.

[Perkouw]

namliam_eht schreef op donderdag 14 juli 2022 @ 20:17:
Heeft een ieder deze al gezien... ???

https://www.nrc.nl/nieuws...erkopen-dan-maar-a4136175

Meer plannen vanuit Den Haag.

Laatste posts gingen o.a. over leegwaarderatio dus yeap. Er staan wel meer van dit soort speculatieve artikelen online.

[Jack]

namliam_eht schreef op woensdag 13 juli 2022 @ 13:15:
[...]

Waar ik op dit moment van op de hoogte ben:

Dat wordt dan voortaan bezwaar indienen bij de gemeente dat je de WOZ-waarde te laag vind hehe

Betreft het energielabel, als het weer zon papieren wassen neus wordt als in het bouwbesluit nu, dan kom je wellicht nog wel weg met enkel 3 zonnepanelen op het dak

Ik ga er vanuit dat men óf over de cashflow óf over de waardestijging een belasting gaat rekenen, waarbij het bepalen van de waardestijging (op basis van de WOZ-waarde) waarschijnlijk het makkelijkste is voor de Belastingdienst.

[ Voor 20% gewijzigd door Jack op 18-07-2022 20:41 ]

[rockhopper]

Jack schreef op maandag 18 juli 2022 @ 20:35:
[...]
Dat wordt dan voortaan bezwaar indienen bij de gemeente dat je de WOZ-waarde te laag vind hehe

Betreft het energielabel, als het weer zon papieren wassen neus wordt als in het bouwbesluit nu, dan kom je wellicht nog wel weg met enkel 3 zonnepanelen op het dak

Ik ga er vanuit dat men óf over de cashflow óf over de waardestijging een belasting gaat rekenen, waarbij het bepalen van de waardestijging (op basis van de WOZ-waarde) waarschijnlijk het makkelijkste is voor de Belastingdienst.

Misschien makkelijk, maar met haken en ogen. Want woz waarde stijgt veel harder dan welk rendement dan ook, dus kijk je tegen een nieuwe serie rechtszaken aan (beetje hetzelfde als dat fictieve rendement vs werkelijk rendement). Verder ga je belasting heffen over iets dat in essentie niet eens geld opbrengt, immers woz is een indicatie maar niet iets op de bank en daarnaast wordt er al belasting geheven over de woz an sich. Ik ben geen jurist maar mag en kan je dingen twee keer belasten?
Overigens zie ik ze er wel tot toe in staat om het alsnog in te voeren want inderdaad het is makkelijk om mee te rekenen.

Op zich wacht ik even af wat en hoeveel ze waar op gaan heffen, want ze zullen toch wel iets gaan doen.

[mannowlahn]

rockhopper schreef op dinsdag 19 juli 2022 @ 00:20:
[...]

Misschien makkelijk, maar met haken en ogen. Want woz waarde stijgt veel harder dan welk rendement dan ook, dus kijk je tegen een nieuwe serie rechtszaken aan (beetje hetzelfde als dat fictieve rendement vs werkelijk rendement). Verder ga je belasting heffen over iets dat in essentie niet eens geld opbrengt, immers woz is een indicatie maar niet iets op de bank en daarnaast wordt er al belasting geheven over de woz an sich. Ik ben geen jurist maar mag en kan je dingen twee keer belasten?
Overigens zie ik ze er wel tot toe in staat om het alsnog in te voeren want inderdaad het is makkelijk om mee te rekenen.

Op zich wacht ik even af wat en hoeveel ze waar op gaan heffen, want ze zullen toch wel iets gaan doen.

Dingen twee keer belasten? Een lease auto komt in de buurt. Van import tot aan rijden is die aan l alle kanten belast.