Vastgoed als investering

[rube]

@vortexnl1982 facebookgroep + kamernet is natuurlijk ook nog wel een beetje beperkt. Waarom gooi je het niet ook op alle grote sites (pararius, funda). Kost je iets van 100-200 euro, maar dan heb je ook veel meer mensen die het zien verwacht ik zo. Elke week dat het nu leegstaat scheelt je inkomsten.

[vortexnl1982]

rube schreef op woensdag 22 december 2021 @ 12:42:
@vortexnl1982 facebookgroep + kamernet is natuurlijk ook nog wel een beetje beperkt. Waarom gooi je het niet ook op alle grote sites (pararius, funda). Kost je iets van 100-200 euro, maar dan heb je ook veel meer mensen die het zien verwacht ik zo. Elke week dat het nu leegstaat scheelt je inkomsten.

Heb je nog tips via welke site dat handig is ?

Ik had zelf gevonden :

https://www.huiszelfverhuren.nl/Werkwijze

Die doen voor 300 euro plaatsing op alle grote sites + screening van huurders + huurcontract.

[Rubbergrover1]

vortexnl1982 schreef op woensdag 22 december 2021 @ 10:08:
[...]


Ja daar ben ik me van bewust. Ik heb alleen al 10k in dat appartement geïnvesteerd. Ik wilde het eerst proberen kaal te verhuren. Dat heb ik nu 2 weken geprobeerd en ik merk dat dat niet zo hard loopt. Dus ga ik het nu meubileren.

Dat bedrijfje gaf ook aan dat als je gemeubileerd verhuurt je ook vaker de wat betere huurders krijgt (garantie tot aan de poort). Ik ga marktplaats eens afstruinen

Ja, het is een ander soort mensen en je kunt een fors hogere huur vragen voor gemeubileerd dan voor kaal. Dat verdien je wel terug.

[vortexnl1982]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 22 december 2021 @ 13:13:
[...]

Ja, het is een ander soort mensen en je kunt een fors hogere huur vragen voor gemeubileerd dan voor kaal. Dat verdien je wel terug.

Ja, het gaat me ook nog niet perse voor een hoger bedrag maar meer dat het makkelijker verhuurbaar is. Ik zit niet te wachten op leegstand (=geen huurinkomsten).

Ik ga van de week eens kijken naar wat inboedel op marktplaats .

[ColeJ]

In omgeving Amsterdam en verhuren aan expats heb ik nu meerdere keren gebruik gemaakt van Amsterdam Housing. Deze club kan ik aanbevelen! Heb nog nooit problemen met huurders gehad via deze organisatie.

[rube]

vortexnl1982 schreef op woensdag 22 december 2021 @ 13:12:
[...]
Heb je nog tips via welke site dat handig is ?

Ik had zelf gevonden :

https://www.huiszelfverhuren.nl/Werkwijze

Die doen voor 300 euro plaatsing op alle grote sites + screening van huurders + huurcontract.

Ik zie dat de 2 sites die ik in het verleden gebruikte funda er niet meer bij hebben zitten.
Deze nog wel (maar zelf geen ervaring mee) https://huizenbalie.nl/pr...ng-bij-pararius-en-funda/

[vortexnl1982]

rube schreef op woensdag 22 december 2021 @ 14:02:
[...]

Ik zie dat de 2 sites die ik in het verleden gebruikte funda er niet meer bij hebben zitten.
Deze nog wel (maar zelf geen ervaring mee) https://huizenbalie.nl/pr...ng-bij-pararius-en-funda/

Bedankt, ik heb net alle foto's, video's en tekst naar huizenbalie.

[vortexnl1982]

Ik heb inmiddels al wat reacties via funda.

Ook kijkers gehad via zo'n expat verhuur bedrijfje. Die kwamen aanzetten met twee fietskoeriers expats die bij elkaar zo'n 3600 euro verdienen. Binnenkort zal dat 4k worden zeiden ze. Lijkt me nogal weinig als de woning 1800 euro kost...

Ik heb ook reacties van nederlanders die op zoek zijn naar een woning.

Ik houd in ieder geval twee maanden huur als borg aan.

[n4m3l355]

Vond het volgende wel leuk om ff te delen, recentelijk bezoek gehad van 2 boa's en een ambtenaar die zonder aankondiging bij mijn huurders aanklopte om even rond te kijken, en dat dan ook lieten gebeuren. Dit werd mij achteraf verteld door de huurders, waarom en waarvoor werd door de boa's/ambtenaar niet meegedeeld enkel dat ze een inspectie wilden doen. Twee weken later kreeg ik een serieuze brief van 6 pagina's met dwangsom dat mijn pand aan een groot aantal eisen niet voldeed, veel juridisch taal, frappant genoeg ook nogal wat (onjuist) bouwbesluit argumenten.

Dit is vrij verwonderlijk omdat het een vergunningsplichtig pand is dat door de brandweer regelmatig is geinspecteerd. Vervolgens werd ik uitgenodigd om samen met de desbetreffende ambtenaar samen nog eens rond te lopen en kwam het erop neer dat het pand nog een aantal zachtboard plafonds heeft en dat de brandlatten rondom brandwerende kozijnen niet afgekit waren. Ik ben de discussie niet aangegaan, het laatste is niet nodig, nooit gevraagd, zeer ongewoon in de bouwwereld. Enfin binnen 4 maanden moet alles opgelost worden of ik krijg een behoorlijke dwangsom te verduren.

De desbetreffende zachtboards zal ik zeker oppakken, dit is nogal gedateerd maar niet geheel verwonderlijk met een pand uit 1800. En idem voor de kozijnen. Maar ik vond het nogwal imposant hoe men met boa's langs kwam. Ik ben een vrij bekende eigenaar (in het buitenland wonend) en een telefoontje was eigenlijk genoeg geweest maar blijkbaar is dit de nieuwe insteek richting verhuurders, na blijkbaar 20 jaar de bal te laten vallen van hun eigen kant bij afgave van de vergunning en het controleren van de staat van het pand.

[rube]

@n4m3l355 ja, er lijken haast alleen slechte huurders te bestaan als je kijkt naar de acties van de diverse gemeentes...
Mijn huurders informeerden mij laatst ook dat er mensen van de gemeente binnen waren geweest. Ik heb er (nog) niets van gehoord. In mijn geval ging het overigens ook niet een vergunningsplichtig pand, waarschijnlijk kwamen ze kijken of er niet meer mensen woonden dan toegestaan, of het wel goed bewoonbaar was.

[Rubbergrover1]

n4m3l355 schreef op dinsdag 28 december 2021 @ 04:31:
Maar ik vond het nogwal imposant hoe men met boa's langs kwam. Ik ben een vrij bekende eigenaar (in het buitenland wonend) en een telefoontje was eigenlijk genoeg geweest maar blijkbaar is dit de nieuwe insteek richting verhuurders, na blijkbaar 20 jaar de bal te laten vallen van hun eigen kant bij afgave van de vergunning en het controleren van de staat van het pand.

Als je al zo'n 20 jaar in de verhuurwereld zit, dan weet je waarschijnlijk ook wel dat er naast de normale verhuurders ook een aantal nogal louche verhuurders is. Verhuurders die het, voorzichtig uitgedrukt, minder waarderen als er een controle langskomt. Daarom kan ik het me goed voorstellen dat ze in sommige plaatsen bij de controles standaard enige begeleiding meenemen. Heeft weinig met jou individuele situatie te maken maar zal meer de standaardprocedure zijn geworden.

[RichieB]

Fijn die gemeentes. Ik kreeg doodleuk een aanslag voor afvalstoffenheffing omdat men geconstateerd had dat de woning bewoond was. Correct, maar ik sta al jaren niet meer ingeschreven in die gemeente. Dus ik heb op basis daarvan een bezwaarschrift ingediend. Werd ik gebeld door de belastingafdeling van de gemeente, met de vraag wie er dan wel woont. Het antwoord "mijn huurder" was niet specifiek genoeg. De beste expat heeft zich kennelijk niet ingeschreven bij de gemeente. De gemeente had nog navraag gedaan bij het ministerie van Buitenlandse zaken of het een diplomaat betreft (is hij inderdaad niet). Daarop heb ik gezegd dat ik eerst toestemming zou vragen aan mijn huurder of ik zijn gegevens door mocht geven aan de gemeente. Hiervoor kreeg ik een direct E-mail adres. Dit adres heb ik doorgegeven aan mijn huurder die zich vervolgens kenbaar heeft gemaakt bij de gemeente. Pas daarna werd mijn bezwaar gegrond verklaard.

Wel fijn zo'n nette huurder. Hij wist wel dat hij zich in had moeten schrijven maar was zich niet bewust dat hij belasting aan het ontduiken was.

[vortexnl1982]

Heb inmiddels een huurder gevonden. Een nederlandse man, woont al in dezelfde buurt en net gescheiden (en dus op zoek naar nieuwe woonruimte).

Heb het Model door de Raad voor Onroerende Zaken modelcontract gebruikt en voor de optie gekozen voor 2 jarige verhuur. Ik heb daarnaast nog wat extra voorwaarden toegevoegd. Ook heb ik een proces verbaal van oplevering opgesteld die ik samen met de huurder zal doorlopen voor de sleutel overdracht op 3 januari... Het plan is dus :

* Huurder id-bewijs kopie, loonstrook en bankafschrift (vanwaar de huur wordt betaald) laten opsturen.
* Ondertekend contract naar huurder sturen voor ondertekenen. Ook de vve voorwaarden en algemene bepalingen meesturen. In het contract zit ook de plattegrond van het appartement.
* Huurder borg (2 maand huur) + 1 maand huur laten overmaken.
* Proces verbaal van oplevering in de woning doorlopen met huurder.
* Controle fysieke id-bewijs.
* Sleutels overdragen en that's it.

Het viel me al eerder op dat de nieuw gelegde laminaatvloer ontzettend bol stond in het midden van de woning. Ik heb de meeste klussen zelf gedaan in de woning behalve het leggen van de vloer, dat heb ik uitbesteed. Ik heb de vloerenlegger laten komen en die is vandaag de hele dag bezig geweest om te kijken waar de vloer de muur raakt. Hij heeft de vloer vrij gemaakt maar de bolling ging niet weg. Toen heeft hij de halve vloer losgehaald en de bolle planken vervangen door nieuwe planken. Uiteraard alle plinten weer opnieuw tegen de muur geplakt...

Nu nog gordijnrails ophangen en een deurklink vervangen en ik ben er klaar voor

Ik heb dus de woning via huizenbalie op funda gezet en dat helpte ontzettend. Ik kreeg een stuk serieuzere reacties dan via die facebook groep.

[martijn22222]

Stelling:
Hoe kijken jullie aan tegen vastgoed (woonhuizen) als belegging anno Q1 2022.

Mijn eigen verwachting:
- Huizenmarkt (prijzen) blijft stabiel
- Geen grote stijgingen meer omdat er veel bijgebouwd wordt
- De overheid bouwt niet sneller dan de vraag groeit, waardoor ik ook geen flinke daling van de prjizen verwacht
- Ook gaat de rente niet plotseling snel omhoog (ondanks dat nu de FED de rente verhoogd. Daardoor ontstaat paniek. Geleidelijk zou kunnen maar daar gaan jaren overheen

Daardoor denk ik dat het nog steeds interessant is om te investeren in vastgoed (kleine woningen) mits je het voor bv. max. 260k excl. 8% belasting (en afhankelijk van locatie) kunt aankopen. Helaas is de verwachting dat vanaf 2023 het niet meer mogelijk is om leegwaarde ratio toe te passen waardoor je dus meer belasting betaald (gelijk aan andere investeringen) en hierdoor minder rendement hebt.

Toch hoor ik ook dat verschillende vastgoed investeerders niet of minder willen investeren en de markt afkijken het komend jaar.

Een alternatief kan ook bv. vakantie woningen zijn. Voor mij overigens nog een volledig onbekende markt.

[Rubbergrover1]

martijn22222 schreef op vrijdag 7 januari 2022 @ 10:32:
Daardoor denk ik dat het nog steeds interessant is om te investeren in vastgoed (kleine woningen) mits je het voor bv. max. 260k excl. 8% belasting (en afhankelijk van locatie) kunt aankopen.

Ik denk dat hier een beetje de kern van het probleem zit. Het is in de huidige markt lastig om een woning voor 260k te kunnen kopen. Woningen met een vraagprijs in die prijsklasse worden of flink overboden of hebben een zodanige verbouwing nodig dat je alsnog fors boven budget uitkomt. En vaak allebei tegelijk. De woningen die wél netjes zijn en voor minder dan 260k te kopen zijn, zijn ofwel in een niet geliefde woonomgeving (bv afgelegen op het Friese platteland) en moeilijk te verhuren, ofwel ze zijn zo klein dat je er nauwelijks een fatsoenlijke (renderende) huur voor kunt vragen.

Een alternatief kan ook bv. vakantie woningen zijn. Voor mij overigens nog een volledig onbekende markt.

Dat is wel een heel andere tak van sport. Niet om zomaar even de overstap te maken, je zult er wel echt goed onderzoek naar moeten doen.

[ColeJ]

Helaas is de verwachting dat vanaf 2023 het niet meer mogelijk is om leegwaarde ratio toe te passen waardoor je dus meer belasting betaald (gelijk aan andere investeringen) en hierdoor minder rendement hebt.

Dan heb je toch nog steeds dat je maar belasting betaald over de WOZ waarde ipv de werkelijke waarde. Als je 300K aandelen hebt word je aangeslagen voor 300K. Bij een pand met marktwaarde 300K word je aangeslagen voor WOZ (250K?), voordeel van 50K.

[JanHenk]

ColeJ schreef op maandag 10 januari 2022 @ 03:54:
[...]


Dan heb je toch nog steeds dat je maar belasting betaald over de WOZ waarde ipv de werkelijke waarde. Als je 300K aandelen hebt word je aangeslagen voor 300K. Bij een pand met marktwaarde 300K word je aangeslagen voor WOZ (250K?), voordeel van 50K.

In theorie is de WOZ gelijk aan de marktwaarde van het onroerend goed. In de praktijk echter wijkt het, vooral de laatste jaren, behoorlijk af. Of beter gezegd; loopt de WOZ-waarde sterk achter op de realiteit. Dus ja, dat voordeel is er (nog) wel. In een dalende markt kan ook andersom het geval zijn, al heb je dan altijd nog de route van bezwaar.

Inherent kent onroerend goed gewoon niet echt een marktwaarde tot het daadwerkelijk verkocht wordt. Er is geen "frequente marktnotering" (ook vanwege het ontbreken van homogeniteit) en dat maakt de waardering wat lastiger dan aandelen. Het systeem van de WOZ is echter toch een prima (redelijke) benadering en grondslag voor de belastingen.

[Rubbergrover1]

JanHenk schreef op maandag 10 januari 2022 @ 10:07:
[...]


In theorie is de WOZ gelijk aan de marktwaarde van het onroerend goed. In de praktijk echter wijkt het, vooral de laatste jaren, behoorlijk af. Of beter gezegd; loopt de WOZ-waarde sterk achter op de realiteit. Dus ja, dat voordeel is er (nog) wel.

Dat vooral. Je doet bijna halverwege 2022 aangifte over 2021, waarbij je voor de waarde van een woning de WOZ waarde van 1-1-2020 kunt nemen. En die waarde is weer gebaseerd op de verkopen in het jaar daarvoor. Dus dan kom je uit op het prijspeil van half 2019. Met de extreem gestegen woningwaardes staat dat vaak ver af van de huidige waarde of van de waarde van 1-1-2021.

[ColeJ]

In de praktijk is dit natuurlijk een gigantisch voordeel. Ieder jaar ga je natuurlijk ook in bezwaar tegen de WOZ. In bezwaar tegen je aandelenportefeuille is niet mogelijk:).

[rube]

ColeJ schreef op maandag 10 januari 2022 @ 10:51:
In de praktijk is dit natuurlijk een gigantisch voordeel. Ieder jaar ga je natuurlijk ook in bezwaar tegen de WOZ. In bezwaar tegen je aandelenportefeuille is niet mogelijk:).

Soms is een hogere WOZ handig - b.v. om volgens de puntentelling boven de liberaliseringsgrens uit te komen. Dus nee, het isniet natuurlijk dat je altijd bezwaar maakt tegen je WOZ om deze lager te krijgen. Bovendien, als het al laag is kun je er maar beter ook geen bezwaar maken.

[ColeJ]

rube schreef op maandag 10 januari 2022 @ 10:59:
[...]

Somss is een hogere WOZ handig - b.v. om volgens de puntentelling boven de liberaliseringsgrens uit te komen. Dus nee, het is natuurlijk dat je altijd bezwaar maakt tegen je WOZ om deze lager te krijgen. Bovendien, als het al laag is kun je er maar beter ook geen bezwaar maken.

Daar heb je een punt. WOZ gaat ook zwaarder meewegen bij liberalisatiegrens.

[Perkouw]

rube schreef op maandag 10 januari 2022 @ 10:59:
[...]

Somss is een hogere WOZ handig - b.v. om volgens de puntentelling boven de liberaliseringsgrens uit te komen. Dus nee, het is natuurlijk dat je altijd bezwaar maakt tegen je WOZ om deze lager te krijgen. Bovendien, als het al laag is kun je er maar beter ook geen bezwaar maken.

Interessant. Die puntentelling geld toch alleen voor woningen die niet in de vrije sector vallen?

[JanHenk]

Perkouw schreef op maandag 10 januari 2022 @ 11:21:
[...]


Interessant. Die puntentelling geld toch alleen voor woningen die niet in de vrije sector vallen?

Als eerste staat vast; de WOZ-waarde is een (redelijk zwaarwegende bij mijn weten) factor in de puntentelling.

Dan is de vraag, valt een woning in de vrij sector (geliberaliseerde huur) of in de sociale sector. Die vraag moet in eerste instantie beantwoord worden aan de hand van de huurprijs; is deze hoger dan de liberalisatiegrens, dan valt de woning in eerste instantie in de vrije sector huur. Echter kan een huurder, als blijkt dat op basis van de puntentelling een lagere huur dan de liberalisatiegrens redelijk is, sociale huur afdwingen. De situatie bij aanvang van contract is hierbij leidend.

In 2021 ligt die grens bij 145 punten (2022 is mij nu even niet bekend). Dus als je woning meer dan 145 punten scoort, is een redelijke huur boven de liberalisatiegrens. Is het aantal punten minder, dan zou het puntenstelsel sociale huur kunnen afdwingen op basis van de redelijke huur.

[Perkouw]

@JanHenk thanks, weer wat geleerd.

Gelijk even wat verder gedoken in de WOZ en de waarde daarvan bij de puntentelling. Die telt inderdaad best fors mee als ik het zo lees. En dan is het inderdaad zoals Rube schrijft weer gunstig en makkelijk om de woning in de vrije sector te krijgen/houden.

Thanks beide.

[namliam_eht]

JanHenk schreef op maandag 10 januari 2022 @ 11:26:
[...]


Als eerste staat vast; de WOZ-waarde is een (redelijk zwaarwegende bij mijn weten) factor in de puntentelling.

Perkouw schreef op maandag 10 januari 2022 @ 11:30:
@JanHenk thanks, weer wat geleerd.

Gelijk even wat verder gedoken in de WOZ en de waarde daarvan bij de puntentelling.

Ik heb het voor mijn verhuurde woning even nagekeken...
m2 punten + WOZ punten + WOZ per m2 rato punten is al meer dan 150 punten
Nog een "gratis" categorie het Energie label C = 15 punten
Ruime meerderheid van de punten voor de verhuurwoning ...

[stokmeister]

Het grote verschil tussen 2021 en 2022 is dat de punten die de woz waard zijn, vanaf dit jaar maar maximaal 33% van het totaal aantal punten mag zijn. Vorig jaar kregen veel kleine appartementen, vanwege de hoge woz waarde, een hoog aantal punten. Dat is vanaf dit jaar dus meer in verhouding met de rest van het appartement. Mocht je vorig jaar op het randje qua punten zitten, is de kans groot dat je dit jaar te weinig punten hebt. Dus even checken kan geen kwaad.

[outlandos]

Iemand hier ervaring met een verhuurhypotheek van NN?

Waar ik probeer achter te komen: ze verstrekken tot 70% van de waarde in verhuurde staat, maar kan dat in zn geheel aflossingsvrij?

Voor hun ''normale'' hypotheken hebben ze namelijk een maximum van 50% van de marktwaarde aflossingsvrij.

[Morpheusk]

outlandos schreef op dinsdag 11 januari 2022 @ 18:55:
Iemand hier ervaring met een verhuurhypotheek van NN?

Waar ik probeer achter te komen: ze verstrekken tot 70% van de waarde in verhuurde staat, maar kan dat in zn geheel aflossingsvrij?

Voor hun ''normale'' hypotheken hebben ze namelijk een maximum van 50% van de marktwaarde aflossingsvrij.

Ja, bij verhuurhypotheek ook max. 50% van de marktwaarde in verhuurde staat.

[appelflap1992]

Hoe zit dat eigenlijk: wat als je wel 800 euro huur vraagt voor een woning die eigenlijk in de sociale huursector zou moeten zitten volgens het punten systeem. Kan dan de huurder ook naar de huurders commissie? Of is dat alleen voor sociale huur? En kun je daar als verhuurder iets tegen doen?

[outlandos]

Morpheusk schreef op dinsdag 11 januari 2022 @ 19:23:
[...]


Ja, bij verhuurhypotheek ook max. 50% van de marktwaarde in verhuurde staat.

Oke thanks!

Ik twijfel tussen NN en Dynamic. Iemand ervaring met een van beide partijen? Rente scheelt niet zo heel veel, 0.07% bij aflossingsvrij en 0.02% bij annuïteit in het voordeel van Dynamic.

[ Voor 9% gewijzigd door outlandos op 11-01-2022 20:04 ]

[JanHenk]

appelflap1992 schreef op dinsdag 11 januari 2022 @ 20:00:
Hoe zit dat eigenlijk: wat als je wel 800 euro huur vraagt voor een woning die eigenlijk in de sociale huursector zou moeten zitten volgens het punten systeem. Kan dan de huurder ook naar de huurders commissie? Of is dat alleen voor sociale huur? En kun je daar als verhuurder iets tegen doen?

Een huurder kan dan inderdaad naar de huurcommissie, die een procedure kan starten tegen de verhuurder. Zowel binnen zes maanden na aanvang van het contract (met terugwerkende kracht) als op enig ander moment (zonder terugwerkende kracht). Volgens mij kun je daar niet veel tegen doen, behalve weinig medewerking verlenen…

In de praktijk zal een huurder met een tijdelijk contract dat niet durven doen.

outlandos schreef op dinsdag 11 januari 2022 @ 20:01:
[...]


Oke thanks!

Ik twijfel tussen NN en Dynamic. Iemand ervaring met een van beide partijen? Rente scheelt niet zo heel veel, 0.07% bij aflossingsvrij en 0.02% bij annuïteit in het voordeel van Dynamic.

Ik heb zowel mijn eigen woning als verhuurde woning ondergebracht bij NN en ben daar eigenlijk uitermate tevreden over. Er zijn ruime acceptatiecriteria en er is prima communicatie mogelijk. Wel een adviseur noodzakelijk. Voor de verhuurhypotheek volstond tevens een nwwi taxatie met een bijlage inzake verhuurde staat. Was destijds geen commerciële taxatie nodig. Daarnaast kun je via hun app/website ook de nodige zaken regelen mocht je dat willen. Gewoon een goed product en goede rente, wat mij betreft.

Overigens klopt eerder genoemd, ook de verhuurhypotheek kan tot max 50% van de waarde in verhuurde staat.

[Morpheusk]

JanHenk schreef op dinsdag 11 januari 2022 @ 20:14:

[...]


Ik heb zowel mijn eigen woning als verhuurde woning ondergebracht bij NN en ben daar eigenlijk uitermate tevreden over. Er zijn ruime acceptatiecriteria en er is prima communicatie mogelijk. Wel een adviseur noodzakelijk. Voor de verhuurhypotheek volstond tevens een nwwi taxatie met een bijlage inzake verhuurde staat. Was destijds geen commerciële taxatie nodig. Daarnaast kun je via hun app/website ook de nodige zaken regelen mocht je dat willen. Gewoon een goed product en goede rente, wat mij betreft.

Overigens klopt eerder genoemd, ook de verhuurhypotheek kan tot max 50% van de waarde in verhuurde staat.

Kan mij hier volledig bij aansluiten. Al was zo’n taxatie toch al snel €1000 euro. Kwamen diverse bijlagen bij, hoe snel de verwachting was dat het object verhuurd was, verwachte huurprijs en hoe de marktwaarde in verhuurde staat tot stand is gekomen. En vast nog wel een paar dingetjes.

[outlandos]

JanHenk schreef op dinsdag 11 januari 2022 @ 20:14:
[...]


Een huurder kan dan inderdaad naar de huurcommissie, die een procedure kan starten tegen de verhuurder. Zowel binnen zes maanden na aanvang van het contract (met terugwerkende kracht) als op enig ander moment (zonder terugwerkende kracht). Volgens mij kun je daar niet veel tegen doen, behalve weinig medewerking verlenen…

In de praktijk zal een huurder met een tijdelijk contract dat niet durven doen.


[...]


Ik heb zowel mijn eigen woning als verhuurde woning ondergebracht bij NN en ben daar eigenlijk uitermate tevreden over. Er zijn ruime acceptatiecriteria en er is prima communicatie mogelijk. Wel een adviseur noodzakelijk. Voor de verhuurhypotheek volstond tevens een nwwi taxatie met een bijlage inzake verhuurde staat. Was destijds geen commerciële taxatie nodig. Daarnaast kun je via hun app/website ook de nodige zaken regelen mocht je dat willen. Gewoon een goed product en goede rente, wat mij betreft.

Overigens klopt eerder genoemd, ook de verhuurhypotheek kan tot max 50% van de waarde in verhuurde staat.

Morpheusk schreef op dinsdag 11 januari 2022 @ 20:25:
[...]


Kan mij hier volledig bij aansluiten. Al was zo’n taxatie toch al snel €1000 euro. Kwamen diverse bijlagen bij, hoe snel de verwachting was dat het object verhuurd was, verwachte huurprijs en hoe de marktwaarde in verhuurde staat tot stand is gekomen. En vast nog wel een paar dingetjes.

Top dan toch maar "veilig" voor NN kiezen.

Zij verhogen komende vrijdag hun rente. De taxatie wordt pas volgende week gestart (kon niet eerder, iedereen is druk en volgens mij zitten niet veel mensen te wachten om een taxatierapport te maken voor verhuurde staat).

Ik wil graag 50% van de waarde aflossingsvrij (het liefst alles maar dat is dus niet mogelijk bij NN), de rest annuïtaire. In totaal wens ik 150.000 euro te lenen. Financieel makkelijk haalbaar, maar kan ik al wel een hypotheek aanvragen zonder taxatierapport en zo ja, hoe weet ik dan voor welk bedrag ik maximaal aflossingsvrij kan aanvragen?

WOZ is 272.000 op 1 januari 2020 (dus inmiddels alweer ruim 2 jaar geleden).

[ Voor 11% gewijzigd door outlandos op 11-01-2022 20:33 ]

[JanHenk]

@outlandos Niet iedere taxateur doet en/of wil dat inderdaad. Ik heb een connectie die het leuk vindt om te doen, ze heeft voor € 700 het rapport (wat eigenlijk een normale taxatie is) plus de bijlagen (wat @Morpheusk noemde) opgesteld.

Kun je niet alvast (via je adviseur) een aanvraag inschieten? Je krijgt dan een rentevoorstel (rente staat dan een periode vast) en daarna is pas het moment om alle stukken aan te leveren.

[outlandos]

JanHenk schreef op dinsdag 11 januari 2022 @ 20:56:
@outlandos Niet iedere taxateur doet en/of wil dat inderdaad. Ik heb een connectie die het leuk vindt om te doen, ze heeft voor € 700 het rapport (wat eigenlijk een normale taxatie is) plus de bijlagen (wat @Morpheusk noemde) opgesteld.

Kun je niet alvast (via je adviseur) een aanvraag inschieten? Je krijgt dan een rentevoorstel (rente staat dan een periode vast) en daarna is pas het moment om alle stukken aan te leveren.

€ 700 is een erg nette prijs. Ik heb een goede taxateur gevonden die het wil doen voor € 850, maar pas volgende week tijd heeft.

Ja de adviseur wil morgen de aanvraag inschieten zodat inderdaad de rente vast staat. Maar hij vraagt mij via mail welk deel van de € 150.000 ik aflossingsvrij wil. Het maximale graag (50% van de waarde in verhuurde staat), maar welk bedrag dat dan wordt kan ik nu toch onmogelijk zeggen?

[martijn22222]

Krijg een aanbod om een appartement á 175.000 aan te kopen. (incl. 8% overdracht 190k). Centrum van een groot dorp (bijna stad). Grootte 40m2.

Ik verwacht minimaal de verhuursubsidie grens te kunnen verhuren á €763,00.

Benieuwd naar wat jullie zouden doen.

[ Voor 8% gewijzigd door martijn22222 op 11-01-2022 21:29 ]

[Freeaqingme]

martijn22222 schreef op dinsdag 11 januari 2022 @ 21:22:
Benieuwd naar wat jullie zouden doen.

Het flauwe antwoord is 'geen impulsaankoop' en 'mijn huiswerk'.

En dat is wat flauw, maar er zijn hierbij zo veel factoren van belang, dat niemand hier iets zinnigs over kan zeggen.

Heb je al een spreadsheet gemaakt over welke kosten je met dit pand hebt de komende 30 jaar, en welke opbrengsten? Heb je die 190K op de bank staan? Zo nee, heb je dan in ieder geval een bedrag van +/- 190000-(175000*0.85*0.7) = 86K EUR op de bank staan? Want dat is wat je vermoed ik ongeveer nodig gaat hebben om de boel te kunnen financieren (exclusief renovaties etc).

[Morpheusk]

outlandos schreef op dinsdag 11 januari 2022 @ 21:06:
[...]


€ 700 is een erg nette prijs. Ik heb een goede taxateur gevonden die het wil doen voor € 850, maar pas volgende week tijd heeft.

Ja de adviseur wil morgen de aanvraag inschieten zodat inderdaad de rente vast staat. Maar hij vraagt mij via mail welk deel van de € 150.000 ik aflossingsvrij wil. Het maximale graag (50% van de waarde in verhuurde staat), maar welk bedrag dat dan wordt kan ik nu toch onmogelijk zeggen?

Dat wordt wat lastig. Of je moet enige zekerheid hebben dat je pand in verhuurde staat 300k opbrengt, dan kan je die 150k wel aflossingsvrij lenen

Bij ons lag de de waarde in verhuurde staat slechts 14,5% onder de waarde vrij van huur.

[outlandos]

Morpheusk schreef op dinsdag 11 januari 2022 @ 22:58:
[...]


Dat wordt wat lastig. Of je moet enige zekerheid hebben dat je pand in verhuurde staat 300k opbrengt, dan kan je die 150k wel aflossingsvrij lenen

Bij ons lag de de waarde in verhuurde staat slechts 14,5% onder de waarde vrij van huur.

Oh dat is wel netjes zeg. Is +/- 14,5% onder de waarde vrij van huur gangbaar?

[mrbootster]

outlandos schreef op dinsdag 11 januari 2022 @ 23:22:
[...]


Oh dat is wel netjes zeg. Is +/- 14,5% onder de waarde vrij van huur gangbaar?

Ik weet niet wat gangbaar is maar bij het appartement dat ik verhuur ligt de "waarde in verhuurde staat" slechts 10.2% onder de "waarde in niet verhuurde staat"

[wimjongil]

JanHenk schreef op dinsdag 11 januari 2022 @ 20:14:
[...]


Een huurder kan dan inderdaad naar de huurcommissie, die een procedure kan starten tegen de verhuurder. Zowel binnen zes maanden na aanvang van het contract (met terugwerkende kracht) als op enig ander moment (zonder terugwerkende kracht). Volgens mij kun je daar niet veel tegen doen, behalve weinig medewerking verlenen…

In de praktijk zal een huurder met een tijdelijk contract dat niet durven doen.

Dat is inderdaad de machtsasymmetrie in de huidige huurmarkt. Ik heb overigens wel een keer zo'n procedure gestart bij de huurcommissie (met een voor mij gunstige uitspraak). Denk dat je vooral bij expats te veel huur kunt vragen, die kennen NL recht minder/niet en hebben minder terugvalopties. Maar goed, meer huur vragen dan mag: dat moet je maar net willen als verhuurder.

[outlandos]

Morpheusk schreef op dinsdag 11 januari 2022 @ 22:58:
[...]


Dat wordt wat lastig. Of je moet enige zekerheid hebben dat je pand in verhuurde staat 300k opbrengt, dan kan je die 150k wel aflossingsvrij lenen

Bij ons lag de de waarde in verhuurde staat slechts 14,5% onder de waarde vrij van huur.

Zojuist bericht van mijn taxateur op mijn vraag of hij een indicatie kan geven:

Ik heb het net voor de Mauritshof uitgewerkt. Dit is 71m2 en eigendom-parkeerplaats. Zit ik op 340.000 leeg en 330.000 in verhuurde staat. Dit is 1 complex verder en nieuwer, met een andere VvE. Met een aantal slagen om de arm kun je dit als richting aanhouden.

Dat er zo weinig verschil zit tussen leeg en verhuurde staat verbaast me echt, maar mij hoor je niet klagen.

[mannowlahn]

Ik zit al heel lang met en gedachte te spelen en berekeningen te doen waardoor ik mij afvraag of we gezien de huidige prijzen niet een moment over zijn dat investeren in vastgoed tov bv etf minder opbrengt.

In mijn geval, appartement van 48m2 in amsterdam(bolo). Nog hypotheek van 30k over en waarde zal ergens tussen de 350 en 400k zitten. Huur inkomsten per maand in gemeubileerde staat is 1400 maar zal na afloop van huidige huur contract(over 1 jaar, ik doe alleen maar contracten van twee jaar aan expats) en dan nieuwe huurder weer terug naar pre COVID prijs gaan van 1550 per maand.

Met aftrek van resterende hypotheek per maand(270 euro), vve(130) en 1000 euro per jaar aan onderhoudskosten zit ik op een rendement van 3%.

Als ik richting conservatieve ETF kijk zit je zo op 7% maar kan je al oprekken als je bv je euro’s stalt bij een partij als nexo.(10%) maar uiteraard ander risicoprofiel.

Dan mis ik wel verdere stijging van huis, maar daar slaat bij mij de twijfel. Is dit houdbaar en is die stijging dan het verschil tussen ETF en huur. Ja de afgelopen jaren wel, maar dat moet een keer klappen en dat het doet dan gaat het echt hard denk ik. Hogere rentes zullen bv de prijzen flink gaan drukken.

Ik ben benieuwd in hoeverre jullie deze afweging maken in deze tijden?

[Freeaqingme]

@mannowlahn om iets te zeggen over ETF's moet je ook een inschatting maken wat de toekomstige prijzen daarvan gaan doen. Dat ligt een beetje buiten de scope van dit topic, en een glazen bol heeft niemand.

Toch is er wel 1 algemeen advies dat hier van toepassing is denk ik; namelijk dat je er goed aan doet je risico's te spreiden.

Op dit moment zou ik 't persoonlijk lastig vinden om uberhaupt te investeren in vastgoed of ETF's. Na de crisis van 2008 zag je dat woningprijzen hard zakten. In mijn perceptie staan we op de vooravond van een volgende bubbel die gaat barsten op de financiele markten, en is het niet ondenkbaar dat huizenprijzen dan ook weer genadeloos hard zakken.

Daar staat natuurlijk tegenover dat de afgelopen 70 jaar het langjarig rendement altijd positief was. Dus wat dat betreft kan je beredeneren dat dat ook nu - er van uitgaande dat je horizon langjarig is - wel weer goed komt. Echter zag je na de beurscrash van 1929 ook dat het wel 20 jaar duurde voordat alles weer een beetje ging aantrekken.

Mocht je bang zijn voor dingen als hyperinflatie dan is vastgoed (of wellicht goud) wel aan te raden. Daar zit dan wel weer een risico aan als je dat met een hypotheek financiert: in theorie inflatteert zo'n hypotheek gewoon weg en is het lekker goedkoop. Maar als je pech hebt bedenkt de overheid een noodwet om hypotheken te herindexeren of iets dergelijks en schiet je er nog niets mee op (iets dergelijks gebeurde in de Weimaraanse republiek iirc).

[rockhopper]

mannowlahn schreef op zondag 23 januari 2022 @ 10:56:
Ik zit al heel lang met en gedachte te spelen en berekeningen te doen waardoor ik mij afvraag of we gezien de huidige prijzen niet een moment over zijn dat investeren in vastgoed tov bv etf minder opbrengt.

In mijn geval, appartement van 48m2 in amsterdam(bolo). Nog hypotheek van 30k over en waarde zal ergens tussen de 350 en 400k zitten. Huur inkomsten per maand in gemeubileerde staat is 1400 maar zal na afloop van huidige huur contract(over 1 jaar, ik doe alleen maar contracten van twee jaar aan expats) en dan nieuwe huurder weer terug naar pre COVID prijs gaan van 1550 per maand.

Met aftrek van resterende hypotheek per maand(270 euro), vve(130) en 1000 euro per jaar aan onderhoudskosten zit ik op een rendement van 3%.

Als ik richting conservatieve ETF kijk zit je zo op 7% maar kan je al oprekken als je bv je euro’s stalt bij een partij als nexo.(10%) maar uiteraard ander risicoprofiel.

Dan mis ik wel verdere stijging van huis, maar daar slaat bij mij de twijfel. Is dit houdbaar en is die stijging dan het verschil tussen ETF en huur. Ja de afgelopen jaren wel, maar dat moet een keer klappen en dat het doet dan gaat het echt hard denk ik. Hogere rentes zullen bv de prijzen flink gaan drukken.

Ik ben benieuwd in hoeverre jullie deze afweging maken in deze tijden?

Ik snap dat je je zorgen maakt over de bubbel die kan gaan barsten. Maar ik kan niet uit je verhaal opmaken dat je overweegt om het vastgoed te verkopen, je praat namelijk alleen over de cashflow inkomsten. En die zullen aan de hand van of dat de bubbel barst of niet, niet snel en ook niet flink veranderen in mijn ogen. Je weet verder dat je in principe ieder jaar de huur kan verhogen. Het is een ander verhaal als je nu de stenen gaat verkopen natuurlijk....

[mannowlahn]

rockhopper schreef op zondag 23 januari 2022 @ 13:58:
[...]

Ik snap dat je je zorgen maakt over de bubbel die kan gaan barsten. Maar ik kan niet uit je verhaal opmaken dat je overweegt om het vastgoed te verkopen, je praat namelijk alleen over de cashflow inkomsten. En die zullen aan de hand van of dat de bubbel barst of niet, niet snel en ook niet flink veranderen in mijn ogen. Je weet verder dat je in principe ieder jaar de huur kan verhogen. Het is een ander verhaal als je nu de stenen gaat verkopen natuurlijk....

Zorgen maak mij absoluut niet. Ik zal nooit verlies draaien op mijn appartement. Maar door de stijgingen kom ik wel op een punt dat ik naar het rendement tov waarde van appartement ga kijken.

ETF geeft idd ook geen garantie en vandaar dat ik ook nog geen absolute overtuiging heb om te verkopen maar blijf het wel continuering de gaten houden. De huur verhogen kan idd maar op zich blijft die stijging wel vrij minimaal hoor. Toen ik in mijn appartement kwam in 2005 werd het boven mij verhuurd voor 1100 euro. Complete gekkenhuis daar de appartementen voor ongeveer 135.000 weg gingen toentertijd. 15 jaar later wordt dat appartement voor 1400 verhuurd( ongemeubileerd) . Laten we zeggen 30% omhoog in 15 jaar tijd. De huren blijven in amsterdam eigenlijk wel stabiel en volgen niet dezelfde stijgingen als verkoop prijzen.

Ik zei altijd, dit appartement doe ik nooit meer weg, dit is mijn pensioen. Maar nu ik naast crypto ook de weg van ETF etc aan het verkennen ben, twijfel ik over het aanhouden van het appartement. Misschien is het ook meer een gevoeld kwestie en is een echt eenduidige berekening niet te maken omdat je een grote factor van onzekerheid hebt mbt beide markten op dit moment.

[RichieB]

De verhouding tussen marktwaarde en de huurinkomsten staat zeker onder druk. Dat is ook een indicator die aangeeft hoe overspannen de huizenmarkt momenteel is. Voor de korte termijn lijkt verkopen gunstig, maar wat ga je dan met het vrijgekomen geld doen? ETFs aankopen? Dat is een investering voor de lange termijn. Dus moet je dat vergelijken met het aanhouden van het verhuurobject voor langere termijn. En dan voorzie ik toch weer dezelfde orde van grootte qua rendementen voor beide investeringen. Kortom: het is koffiedik kijken.

[rockhopper]

@mannowlahn Ik bedoelde "zorgen" in de zin van overwegen / erover aan het afwegen...

@RichieB Inderdaad, zeer scheve verhouding. Maar goed, verhuur op zich is natuurlijk ook niet zonder risico. Je weet niet of en hoeverre dit aan beperkingen gelegd gaat worden. Je huurders kunnen tegenvallen / schade / achter je geld aan moeten. Tot slot wat de waarde van de stenen zelf gaan doen (al heb ik daar wel vertrouwen in).
En inderdaad, als je het wel van de hand doet, nu lijkt een prima moment, wat doe je dan met je geld?

[ Voor 29% gewijzigd door rockhopper op 23-01-2022 17:36 ]

[outlandos]

Jullie maken me nu toch wel aan het twijfelen!

Ik ben nu de hypotheek van mijn appartement aan het oversluiten naar NN (verhuurhypotheek). 10j rentevast voor 2,22% aflossingsvrij.

- Verhuur wordt €1450 per maand.
- Hypotheek 150k dus 277,50 per maand
- Overdrachtsbelasting hoeven we niet te betalen want het appartement was al mijn eigendom.

Nu verkopen voor 350k is ook een optie. Maar precies wat hierboven al wordt gezegd: wat te doen met het geld?

Ik wil natuurlijk zo min mogelijk belasting betalen en zo veel als mogelijk spreiden. Dan lijkt aanhouden toch wel een verstandige zet? Ben pas begin 30 dus heb sowieso een lange termijn visie.

Wat bij mij ook wel twijfel zaait is betaling over het daadwerkelijk gemaakte rendement. En mogelijk al eerder dan 2025. Moet ik dan rekening houden met 31% belasting?

https://www.telegraaf.nl/...en-na-uitspraak-hoge-raad

De eenmalige kosten van hypotheek oversluiten, taxatie en notaris zijn overigens ook best fors.

[ Voor 5% gewijzigd door outlandos op 24-01-2022 14:12 ]

[Perkouw]

@outlandos Ik focus even op dit topic. Vastgoed als investering. Als ik dan naar je vraag kijk; niemand weet wat er in 2025 mogelijk gaat gebeuren. Dat blijft koffiedik kijken.

Wat je wel kunt doen is voor jou bepalen of de kosten het opwegen tegen de (mogelijke) baten. Dus kijk goed naar die kosten die je noemt. En vind je het dan nog waard. Vergeet ook geen reservering van onderhoud te doen en houd rekening met lopende kosten van bijvoorbeeld de gemeente, verzekering etc.

[JanHenk]

@outlandos Ik zie toch best een mooi rendement, vooral over het eigen vermogen. Wat is je alternatief? Ga je naar alternatieven kijken voor dat vermogen, dan vraag ik me af of je hetzelfde rendement haalt.

Het zijn economisch spannende tijden. Niemand kan de toekomst voorspellen. Staan we aan de vooravond van forse inflatie? (Dan is dat m.i. wel gunstig). Staan we aan de vooravond van een economische crash? Wie zal het zeggen.

Belasting op werkelijk rendement is m.i. ook nog best ver weg, ook al wil men doen geloven dat die naar voren gehaald gaat worden. Het stond niet voor niets op de planning voor over een aantal jaar, er zijn nog veel hobbels te nemen. Met name in de informatievoorziening richting de fiscus en capaciteit bij de Belastingdienst op controle ervan.

[n4m3l355]

Sinds wanneer is 4.9% bruto een net rendement? Daar gaat vervolgens nog eens box 3 vanaf, beetje onderhoud, rente en wat heb je dan nog in je pocket? Hoogstens 7.000 euro en dan moet absoluut niks misgaan of je zit gewoon in een keer 6 maanden zonder huur en nog eens 6.000 euro uitzetting.

Direct verkopen en lekker 200k in je pocket zonder verder gezeur, tenzij je de huur weet op te trekken naar een respectabele 10% zodat je tenminste nog een beetje rendement maakt.

[Jeroenneman]

JanHenk schreef op dinsdag 11 januari 2022 @ 20:14:
[...]


Een huurder kan dan inderdaad naar de huurcommissie, die een procedure kan starten tegen de verhuurder. Zowel binnen zes maanden na aanvang van het contract (met terugwerkende kracht) als op enig ander moment (zonder terugwerkende kracht). Volgens mij kun je daar niet veel tegen doen, behalve weinig medewerking verlenen…

In de praktijk zal een huurder met een tijdelijk contract dat niet durven doen.

Toch een beetje triest dat we op Tweakers mensen aanraden om bewust weinig medewerking te verlenen, en dat we benoemen dat iets geen probleem omdat een huurder iets "niet zal durven doen".

[Perkouw]

@Jeroenneman weet niet zeker of JanHenk daadwerkelijk adviseert om dit te doen. Ik las het eigenlijk meer als een mededeling (lees ter kennisgeving)?

[martijn22222]

n4m3l355 schreef op woensdag 26 januari 2022 @ 10:50:
Sinds wanneer is 4.9% bruto een net rendement? Daar gaat vervolgens nog eens box 3 vanaf, beetje onderhoud, rente en wat heb je dan nog in je pocket? Hoogstens 7.000 euro en dan moet absoluut niks misgaan of je zit gewoon in een keer 6 maanden zonder huur en nog eens 6.000 euro uitzetting.

Direct verkopen en lekker 200k in je pocket zonder verder gezeur, tenzij je de huur weet op te trekken naar een respectabele 10% zodat je tenminste nog een beetje rendement maakt.

10% rendement is niet realistisch denk ik in 'normaal vastgoed' zoals appartementen of huizen met de waarde van nu, met name in een tijd waarin de markt weer wat rustiger is. Ik zelf ben ook tevreden met om en nabij de 5-6% bruto rendement. Je hebt in ieder geval, los van wat de huizenprijzen doen, een extra passief inkomen. Op moment dat je bv. voor 100k aandelen/fonds koopt, en het gaat vervolgens 5 jaar lang naar beneden in plaats van omhoog, dan heb je in ieder geval die aankomende 5 jaar niets 'extra's' waar je wat mee kunt doen. Al hoop ik natuurlijk net als iedereen dat het stabiel door blijft stijgen... het zijn moeilijke overwegingen. Zelf heb ik dus gekozen voor spreiding over verschillende type beleggingen.

[ Voor 5% gewijzigd door martijn22222 op 26-01-2022 11:22 ]

[n4m3l355]

Bij 5-6% werk je zoals ik al aangaf voor minder dan 2% netto, je hebt een slechte huurder nodig en je zit 2-3 jaar in de min. Je hebt een huurder nodig die 10 jaar blijft zitten en je zit plots langdurig in de min met vaste kosten die onevenredig stijgen. Ik kan zo nog wel even doorgaan maar zeker met slechts 1 a 2 panden is dit op zijn zachtst gezegd onverstandig. Met dat geld kun je net zo goed naar de bank en het hun laten beleggen, verdien je hetzelfde lager risico en liquide.

[Perkouw]

@n4m3l355 Goed om dergelijke kritische noots te plaatsen. Denk alleen wel dat het voor eenieder afhankelijk is hoe hij/zij zich voelt bij een dergelijke investering. De een doet het ter diversificatie van zijn portfolio, de ander omdat het fysiek een object betreft en dat meer rust geeft. En weer iemand anders omdat hij een hypotheek kan krijgen voor de verhuur, maar liever geen lening aangaat voor aandelen of dat niet voor elkaar kan krijgen of......

Er kleven, net als aandelen, best wat risico's aan. Van onderhoud, leegstand, slechte huurder tot maar stijgende prijzen vanuit de overheid/gemeente waarbij je kan denken aan bijvoorbeeld OZB enz. Of het onverstandig is met maar 1 of 2 panden.... Ik denk dat dit geheel afhankelijk is van de situatie van de persoon, zijn wensen/eisen en waar hij/zij zich goed bij voelt.

[JanHenk]

Praten in percentages ontstijgt voor mij het niveau borrelpraat niet.

Bruto of netto huur? Eigen vermogen of totaal vermogen? Waarde in verhuurde staat of vrije verkoop? Huidige waarde of aanvangswaarde?

Kan er niet zoveel mee...

Overigens staat de BAR (waar hierboven naar wordt gerefereerd) stevig onder druk, de markt met panden waar 10% BAR op gehaald kan worden droogt finaal op. Dat was 3 jaar geleden al behoorlijk moeilijk, maar tegenwoordig gewoon onmogelijk. Simpelweg omdat de huurprijs de waardestijging niet bij kan houden.

Jeroenneman schreef op woensdag 26 januari 2022 @ 10:54:
[...]


Toch een beetje triest dat we op Tweakers mensen aanraden om bewust weinig medewerking te verlenen, en dat we benoemen dat iets geen probleem omdat een huurder iets "niet zal durven doen".

Zoals @Perkouw al zegt was dat zeer zeker niet de intentie van mijn post, mijn excuses als dat zo is overgekomen.

Sterker nog, mijn persoonlijke mening is dat de wetgever wel eens iets mag doen aan die machts-asymmetrie tussen huurder en verhuurder. Niet financieel, maar qua wetgeving. Teveel tijdelijke contracten, teveel verhuur boven de toegestane huur volgens puntensysteem (waar alleen in theorie iets aan gedaan kan worden), puntensysteem mag wat mij betreft ook wel doorgetrokken worden boven de toeslaggrens, etc.

Maar dat is een andere discussie

[phobosdeimos]

Momenteel ben ik eigenaar (bijna 5 jaar) én bewoner van een appartement in Brussel. 80m2, alles piekfijn in orde, vorig jaar nog een volledige renovatie van de badkamer gedaan. Nu ga ik waarschijnlijk de komende maanden een huis kopen in Antwerpen om er zelf in te wonen, en dat brengt een knoop mee om door te hakken, wat doe ik met m'n appartement, verkopen of verhuren?

• geschatte waarde van het appartement is rond de 300k, huuropbrengst 900/maand, beide conservatief geschat
• toekomstig huis zal tussen de 500 en 700k zijn (voor notariskosten en registratie rechten)
• 250k kapitaal beschikbaar als eigen inbreng
• belangrijk detail: als ik het appartement verkoop hoef ik maar 3% registratierechten te betalen op de nieuwe eigendom ipv 12%, oftewel een besparing tussen 45k a 63k

Advies is welkom. Verkopen of verhuren? Hoeveel kapitaal zelf inbrengen? Lening op 15 of 20 jaar? Kapitaal zit momenteel in een mix van spaarrekening en ETF / beurs.

[Rubbergrover1]

n4m3l355 schreef op woensdag 26 januari 2022 @ 10:50:
Sinds wanneer is 4.9% bruto een net rendement? Daar gaat vervolgens nog eens box 3 vanaf, beetje onderhoud, rente en wat heb je dan nog in je pocket? Hoogstens 7.000 euro en dan moet absoluut niks misgaan of je zit gewoon in een keer 6 maanden zonder huur en nog eens 6.000 euro uitzetting.

Direct verkopen en lekker 200k in je pocket zonder verder gezeur, tenzij je de huur weet op te trekken naar een respectabele 10% zodat je tenminste nog een beetje rendement maakt.

Nu kijk je volgens mij alleen naar het verhuurrendement bij aanvang. Daarnaast heb je nog te maken met waardeontwikkeling en met toekomstige huurstijgingen. Net als bij aandelen zou je ook bij verhuur moeten kijken naar de verwachte opbrengsten over 10-20-30 jaar. Ik heb dat bij dit voorbeeld niet nagerekend, maar net als dat ik bij aandelen niet alleen naar het dividend kijk, zou ik bij verhuur ook niet alleen naar de huuropbrengsten kijken.

Ik zou overigens op basis van alleen deze huuropbrengsten ook niet de woning aanhouden. Dat zou ik vooral doen als ik het idee zou hebben dat ook de waarde van de woning zou stijgen. Of als ik bijvoorbeeld over een tijdje de woning zelf weer zou willen gebruiken (bv. voor als je kind het huis uit gaat).

[Rubbergrover1]

phobosdeimos schreef op woensdag 26 januari 2022 @ 12:14:
Momenteel ben ik eigenaar (bijna 5 jaar) én bewoner van een appartement in Brussel. 80m2, alles piekfijn in orde, vorig jaar nog een volledige renovatie van de badkamer gedaan. Nu ga ik waarschijnlijk de komende maanden een huis kopen in Antwerpen om er zelf in te wonen, en dat brengt een knoop mee om door te hakken, wat doe ik met m'n appartement, verkopen of verhuren?

• geschatte waarde van het appartement is rond de 300k, huuropbrengst 900/maand, beide conservatief geschat
• toekomstig huis zal tussen de 500 en 700k zijn (voor notariskosten en registratie rechten)
• 250k kapitaal beschikbaar als eigen inbreng
• belangrijk detail: als ik het appartement verkoop hoef ik maar 3% registratierechten te betalen op de nieuwe eigendom ipv 12%, oftewel een besparing tussen 45k a 63k

Advies is welkom. Verkopen of verhuren? Hoeveel kapitaal zelf inbrengen? Lening op 15 of 20 jaar? Kapitaal zit momenteel in een mix van spaarrekening en ETF / beurs.

Bij een appartement van 300k vind ik een huuropbrengst van 900/maand niet echt heel hoog. Daar zou ik niet heel enthousiast van worden. Als je daar bovenop ook nog eens fors op de registratierechten kunt besparen, dan zou ik het appartement gewoon verkopen.

Je kunt dan zelf de afweging maken of je meer of minder eigen geld wilt inbrengen op je nieuwe woning. Als je ook al de verkoopopbrengst van je appartement kunt inbrengen, dan zou ik je huidige beschikbare kapitaal zo veel mogelijk op de beurs laten.

[outlandos]

n4m3l355 schreef op woensdag 26 januari 2022 @ 10:50:
Sinds wanneer is 4.9% bruto een net rendement? Daar gaat vervolgens nog eens box 3 vanaf, beetje onderhoud, rente en wat heb je dan nog in je pocket? Hoogstens 7.000 euro en dan moet absoluut niks misgaan of je zit gewoon in een keer 6 maanden zonder huur en nog eens 6.000 euro uitzetting.

Direct verkopen en lekker 200k in je pocket zonder verder gezeur, tenzij je de huur weet op te trekken naar een respectabele 10% zodat je tenminste nog een beetje rendement maakt.

Hoe kom je aan die 4.9% precies?

Het pand is aangekocht in 2016 voor 200k
Huidige hypotheek (waar dus nog geen verhuurrecht op zit) is 120k

10% lijkt me totaal niet realistisch, dat zou 3000 euro huur voor ons appartement betekenen.... Dat is het dubbele van wat hier gangbaar is. Mind you het is slechts 72m en niet in Amsterdam (30 min van Adam om precies te zijn).

Verkopen betekent 230k naar de spaarrekening, dan komt box 3 alsnog om de hoek kijken toch, te meer wanneer daar geen hypotheek meer tegenover staat.

Ik sta best open voor verkoop hoor, heb al wel wat kosten gemaakt (taxatie a 850 EUR, en ik zal mijn adviseur waarschijnlijk ook wel wat moeten betalen, maar de hypotheekoffertje is nog niet getekend en er staat ook nog geen afspraak bij de notaris dus de sunk costs zijn te overzien). Ik ben echter nog niet overtuigd of over een periode van 20 a 30 jaar verkopen de beste/meest logische optie is.

[ Voor 22% gewijzigd door outlandos op 26-01-2022 12:56 ]

[Qwerty-273]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 26 januari 2022 @ 12:15:
Daarnaast heb je nog te maken met waardeontwikkeling en met toekomstige huurstijgingen. Net als bij aandelen zou je ook bij verhuur moeten kijken naar de verwachte opbrengsten over 10-20-30 jaar.

Waardeontwikkeling is vooral leuk op papier, maar net zoals met aandelen heeft het natuurlijk niet direct enige betekenis (al denkt de belastingdienst daar anders over). Het wordt pas relevant op het moment dat je het vastgoed (of aandelen) wilt/moet verkopen (waarbij het moet scenario je vaak weinig tot geen mogelijkheden geeft om flexibel om te gaan kwa tijd om op een beter moment te wachten). Als op dat specifieke moment de waarde in een dal zit (1978-'85 of 2008-'13 voor de nationale NLse vastgoed markt) dan zit je in de maag met een significante waardedaling die werkelijkheid wordt (ook al had je de jaren er voor een mooie stijging op papier).

Huuropbrengsten (of dividenden bij aandelen) zijn in dat opzicht een veel tastbaarder resultaat van rendement. Dat heeft namelijk direct op dit moment een waarde die je vervolgens kan gebruiken naar eigen inzicht.

[n4m3l355]

Eerst moet je je afvragen wat voor belegger je bent, zij het in de waardestijging of huur. Deze zijn niet met elkaar verenigbaar. Voor diegene die in de huur diens winst zoeken, doen dat omdat vastgoed zelf waardevast is, deze stijgt sterk mee met de inflatie. Dat betekend niet dat er bubbels kunnen zijn of sterke dalingen (typisch genoeg op de lange termijn is dit bij oorlog of ziekte), maar wanneer je in vastgoed zit voor 30+ jaar (je hypotheek bijvoorbeeld) zijn bubbels vaak teniet. Meer details hiervoor kun je vinden in de grachten index, een paper die wij vroeger op de uni kregen.

Je kunt dan ook opportunistisch zijn en kopen in slechte tijden (2008/2009 bv) en verkopen in goede tijden (nu). Maar dit is een specifieke keuze en je dient cash te hebben, in 2008 was het bijvoorbeeld nagenoeg onmogelijk te financieren en zeker niet tegen redelijke interest rates. Nogaals dit gaat niet samen met verhuur, verhuur verpest de in the moment waarde vanwege de huur contracten die ervoor zorgen dat de waarde op papier afhankelijk is van .. de inflatie. Een belegger gaat niet iets kopen wat slechts 5% oplevert.

Ben je zoals ikzelf iemand die op de lange termijn in vastgoed zit vanwege de huur dien je het dan ook te vinden in de huur, niet in de waarde stijging. Immers bij verkoop is het niets meer dan een wissel van de stenen. Dus je huur dient gewoon rendement te maken, ik koop bij aankoop niets onder de 10% of ik zie de mogelijkheid om deze tussentijds boven gemiddeld te verhogen (denk aan korte termijn contracten). Minder dan 10% bruto zoals ik al aangaf is een risico dat in geen verhouding staat met andere beleggingen. Bij obligaties heb ik dit moment tussen de 6 a 8% jaarlijks, bij REITs naverhand. Maar dit is wel zonder verdere kosten buiten box 3 onder bepaalde omstandigheden. Vastgoed daarintegen heb je risico van minimale huur verhogingen, onderhoud, derving, ook box 3, belastingen, mogelijkerwijs pacht, service kosten en nog meer verrassingen. Vooral onderhoud is iets wat je makkelijk onderschat. Neem bijvoorbeeld een nieuw dak, 1 keer per 50 jaar wanneer het pannen zijn, maar je schrijft wel snel 1.000 euro jaarlijks af enkel op het dak. Ik heb bijvoorbeeld in een pand nu een paar plafonds die moeten worden vervangen, wederom even 11.000 euro.

Derving wederom, het komt zelden voor, ik heb het zelf pas 2 keer meegemaakt dat ik echt iemand moest uitzetten maar je bent heden ten dagen snel 6.000 euro lichter, een hoop gedoe en 6 maanden verlies aan huur + mogelijkerwijs de kosten om weer een nieuwe kandidaat te vinden. Het maakt ook niet uit of je nou in de low end of high end zit, ik heb van collega's verhalen gehoord van expats die net zo vervelend waren. Het komt gewoon voor maar met een a twee panden hoewel het risico laag is, wanneer het gebeurd is de impact vele malen groter. Immers kun jij bij je enkele pandje de kosten dragen bij een uitzetting?

[rube]

n4m3l355 schreef op woensdag 26 januari 2022 @ 14:38:
.....Dus je huur dient gewoon rendement te maken, ik koop bij aankoop niets onder de 10% of ik zie de mogelijkheid om deze tussentijds boven gemiddeld te verhogen (denk aan korte termijn contracten). Minder dan 10% bruto zoals ik al aangaf is een risico dat in geen verhouding staat met andere beleggingen. .....

Ik zou daarbij de opmerking maken dat je naast het bruto huurrendement ook wel wil kijken naar andere zaken, b.v. de staat van het pand. De BAR kan wel heel hoog zijn, maar als je de komende 12 maanden al 50K aan een dak moet uitgaven is dat natuurlijk wel iets om mee te nemen.

Maar wel een vraag: kun jij op dit moment nog cases vinden waar de BAR 10% of meer is? Alles wat ik de afgelopen 2 jaar voorbij heb zien komen met een hogere BAR is alleen maar met speciale situaties (kamerverhuur aan migranten, slecht onderhoud, slechte locatie etc.). Dus voor de korte termijn lijkt de huurrendement dan wellicht (financieel) interessant maar als dat maar 1-2 duurt en/of je hebt er een hoop gezeur van, op die manier wil ik niet verhuren.

[Rubbergrover1]

Qwerty-273 schreef op woensdag 26 januari 2022 @ 12:58:
[...]

Waardeontwikkeling is vooral leuk op papier, maar net zoals met aandelen heeft het natuurlijk niet direct enige betekenis (al denkt de belastingdienst daar anders over). Het wordt pas relevant op het moment dat je het vastgoed (of aandelen) wilt/moet verkopen (waarbij het moet scenario je vaak weinig tot geen mogelijkheden geeft om flexibel om te gaan kwa tijd om op een beter moment te wachten). Als op dat specifieke moment de waarde in een dal zit (1978-'85 of 2008-'13 voor de nationale NLse vastgoed markt) dan zit je in de maag met een significante waardedaling die werkelijkheid wordt (ook al had je de jaren er voor een mooie stijging op papier).

Huuropbrengsten (of dividenden bij aandelen) zijn in dat opzicht een veel tastbaarder resultaat van rendement. Dat heeft namelijk direct op dit moment een waarde die je vervolgens kan gebruiken naar eigen inzicht.

Als je prioriteit bij de cashflow ligt dan is het inderdaad logisch om naar de huuropbrengsten of dividenden te kijken. Maar dan is het wel zo eerlijk om niet alleen naar de aanvangshuur te kijken, maar ook naar hoe de kosten en baten zich in de loop van de tijd ontwikkelen. En je moet al zeker niet doen alsof dat het totale rendement is. Aangezien een significant deel van het totale rendement uit de lange termijn waardeontwikkeling komt.

Dat je lastiger je vermogen te gelde kunt maken als het in stenen zit is zeker waar. Je moet dat daarom sowieso ook niet doen als je al weet dat je op moment X koste wat het kost de woning moet verkopen. Zeker niet als dat op redelijk korte termijn is. Maar als je een huis voor een termijn van 20 of 30 jaar in je bezit hebt, dan levert zelfs verkopen in de dip je in de regel nog een prima rendement op. Al zou je uiteraard ernaar moeten streven dat je niet in die dip hoeft te verkopen.

[JanHenk]

Eens met @rube.. "BAR onder de 10% = no go", lijkt me een vrij beperkte, grove en eenzijdige maatstaf om te bepalen of iets een goed verhuurobject is.

Ik denk ook dat @outlandos dat het beste zelf kan beoordelen en zich niet moet laten laten leiden door zo'n kengetal. Het zegt iets, maar eigenlijk ook weer niets...

[n4m3l355]

rube schreef op woensdag 26 januari 2022 @ 15:41:

Ik zou daarbij de opmerking maken dat je naast het bruto huurrendement ook wel wil kijken naar andere zaken, b.v. de staat van het pand. De BAR kan wel heel hoog zijn, maar als je de komende 12 maanden al 50K aan een dak moet uitgaven is dat natuurlijk wel iets om mee te nemen.

Bij aankoop dien je inderdaad rekening te houden met mogelijke grote uitgaves, dit gaat "mee" in de aankoop waarde. Dus buiten dat dit negatief je cashflow beinvloed, beinvloed het ook nog eens negatief je rendement.

Maar wel een vraag: kun jij op dit moment nog cases vinden waar de BAR 10% of meer is? Alles wat ik de afgelopen 2 jaar voorbij heb zien komen met een hogere BAR is alleen maar met speciale situaties (kamerverhuur aan migranten, slecht onderhoud, slechte locatie etc.). Dus voor de korte termijn lijkt de huurrendement dan wellicht (financieel) interessant maar als dat maar 1-2 duurt en/of je hebt er een hoop gezeur van, op die manier wil ik niet verhuren.

Zegt dit misschien niet iets over de huidige markt en dien je je af te vragen of je dan op dit moment dient in te stappen. Instappen in de markt omdat je dit emotioneel wilt is net zo verkeerd als nu instappen in de beurs omdat je het nu wilt.

Zo heb ik de afgelopen 6 jaar niks meer gekocht. Ik bouw cash op totdat er een goed moment komt. Er is zeker als amateur niet zoiets als kansen, vastgoed gaat eerst in een besloten cirkel rond, dan ruikt de makelaar (die koopt objecten voordat ze op de markt komen) en dan pas kom jij aan de beurt. Dus zeker nu is de kans nul op een gezond object.

Qwerty-273 schreef op woensdag 26 januari 2022 @ 12:58:
Aangezien een significant deel van het totale rendement uit de lange termijn waardeontwikkeling komt.

Vastgoed gaat met de inflatie dus deze waardeontwikkeling irrelevant. Stel je koopt een pand en na 20 jaar verkoop je die, zal deze inderdaad meer waard zijn normaal gesproken. Echter ook de rest van de markt als je net zo snel weer iets terug koopt. Tenzij je van plan bent om iets te kopen en op een piek te verkopen, dit is enkel realistisch wanneer het geen verhuurpand is (of het rendement moet goed zijn, waarom zou je dit van de hand willen doen), om vervolgens weer laag in te springen.

[ Voor 17% gewijzigd door n4m3l355 op 26-01-2022 15:56 ]

[JanHenk]

n4m3l355 schreef op woensdag 26 januari 2022 @ 15:52:
[...]

Zegt dit misschien niet iets over de huidige markt en dien je je af te vragen of je dan op dit moment dient in te stappen. Instappen in de markt omdat je dit emotioneel wilt is net zo verkeerd als nu instappen in de beurs omdat je het nu wilt.

Zo heb ik de afgelopen 6 jaar niks meer gekocht. Ik bouw cash op totdat er een goed moment komt. Er is zeker als amateur niet zoiets als kansen, vastgoed gaat eerst in een besloten cirkel rond, dan ruikt de makelaar (die koopt objecten voordat ze op de markt komen) en dan pas kom jij aan de beurt. Dus zeker nu is de kans nul op een gezond object.

Als je nu een huurdersmutatie hebt, stap je dan ook uit i.v.m. lagere BAR dan 10%? (verkoop dus)

Of blijf je je BAR bepalen met je eigen historische aankoopprijs in plaats van met de werkelijke waarde?

[Rubbergrover1]

n4m3l355 schreef op woensdag 26 januari 2022 @ 15:52:
Vastgoed gaat met de inflatie dus deze waardeontwikkeling irrelevant. Stel je koopt een pand en na 20 jaar verkoop je die, zal deze inderdaad meer waard zijn normaal gesproken. Echter ook de rest van de markt als je net zo snel weer iets terug koopt.

Dan ga je er vanuit dat je tot in de eeuwigheid zo'n beleggingspand aan zou willen houden. Dat lijkt mij een wat eenzijdige aanname.

[outlandos]

n4m3l355 schreef op woensdag 26 januari 2022 @ 15:52:
[...]

Bij aankoop dien je inderdaad rekening te houden met mogelijke grote uitgaves, dit gaat "mee" in de aankoop waarde. Dus buiten dat dit negatief je cashflow beinvloed, beinvloed het ook nog eens negatief je rendement.

[...]

Zegt dit misschien niet iets over de huidige markt en dien je je af te vragen of je dan op dit moment dient in te stappen. Instappen in de markt omdat je dit emotioneel wilt is net zo verkeerd als nu instappen in de beurs omdat je het nu wilt.

Zo heb ik de afgelopen 6 jaar niks meer gekocht. Ik bouw cash op totdat er een goed moment komt. Er is zeker als amateur niet zoiets als kansen, vastgoed gaat eerst in een besloten cirkel rond, dan ruikt de makelaar (die koopt objecten voordat ze op de markt komen) en dan pas kom jij aan de beurt. Dus zeker nu is de kans nul op een gezond object.


[...]


Vastgoed gaat met de inflatie dus deze waardeontwikkeling irrelevant. Stel je koopt een pand en na 20 jaar verkoop je die, zal deze inderdaad meer waard zijn normaal gesproken. Echter ook de rest van de markt als je net zo snel weer iets terug koopt. Tenzij je van plan bent om iets te kopen en op een piek te verkopen, dit is enkel realistisch wanneer het geen verhuurpand is (of het rendement moet goed zijn, waarom zou je dit van de hand willen doen), om vervolgens weer laag in te springen.

Je doet net alsof je van te voren kunt weten wat een goede en wat een slechte tijd is om te kopen. Dat kun je toch pas achteraf vaststellen? Je bent zelf 6 jaar geleden gestopt met kopen. Ik heb mijn appartement 6 jaar geleden gekocht en die is sindsdien bijna verdubbeld in waarde.

Bovendien hoef ik ook niet op zoek naar een geschikt appartement. Die heb ik al. Gebouwd in 2014 in een nieuwbouw buurt op een goede plek.

Voor de rest moet ik nog maar eens voor mezelf de afweging maken of de moeite opweegt tegen het rendement. Ik kan overigens wel voor 4,5% van de huuropbrengst (en 90% van de eerste maand huur) een professionele partij alles laten doen (financieel en technisch beheer) zodat ik anoniem kan blijven.

[Morpheusk]

outlandos schreef op woensdag 26 januari 2022 @ 19:19:
[...]


Je doet net alsof je van te voren kunt weten wat een goede en wat een slechte tijd is om te kopen. Dat kun je toch pas achteraf zeggen? Je bent zelf 6 jaar geleden gestopt met kopen. Ik ben mijn appartement 6 jaar geleden gekocht en die is sindsdien bijna verdubbeld in waarde.

Ik hoef ook niet op zoek naar een appartement hè. Die heb ik al. Gebrouwd in 2014 in een nieuwbouw buurt op een fijne plek.

Voor de rest moet ik nog maar eens voor mezelf de afweging maken of de moeite opweegt tegen het rendement. Ik kan overigens wel voor 4,5% van de huuropbrengst (en 90% van de eerste maand huur) een professionele partij alles laten doen (financieel en technisch beheer) zodat ik anoniem kan blijven.

Als je het als particulier verhuurt blijf je niet anoniem lijkt mij. In het huurcontract komen jouw gegevens en anders is een opvraging bij het Kadaster zo gedaan.

[outlandos]

Morpheusk schreef op woensdag 26 januari 2022 @ 19:21:
[...]


Als je het als particulier verhuurt blijf je niet anoniem lijkt mij. In het huurcontract komen jouw gegevens en anders is een opvraging bij het Kadaster zo gedaan.

Anoniem als in dat mijn naam niet in het huurcontract voorkomt. Via het kadaster zal het wel traceerbaar zijn natuurlijk, maar dat is op zich geen probleem.

[ Voor 4% gewijzigd door outlandos op 26-01-2022 19:23 ]

[Morpheusk]

outlandos schreef op woensdag 26 januari 2022 @ 19:23:
[...]


Anoniem als in dat mijn naam niet in het huurcontract voorkomt. Via het kadaster zal het wel traceerbaar zijn natuurlijk, maar dat is op zich geen probleem.

Waarom wil je je naam dan niet op het huurcontract? Ik vraag me af of het eigenlijk wel mag dat alleen de naam van de makelaar erop komt.

4.5% is trouwens wel een nette prijs.

[ Voor 4% gewijzigd door Morpheusk op 26-01-2022 19:27 ]

[outlandos]

Morpheusk schreef op woensdag 26 januari 2022 @ 19:26:
[...]


Waarom wil je je naam dan niet op het huurcontract? Ik vraag me af of het eigenlijk wel mag dat alleen de naam van de makelaar erop komt.

4.5% is trouwens wel een nette prijs.

Ik wil er zo min mogelijk mee bezig zijn. In dat kader lijkt het me mooi meegenomen als m'n naam helemaal niet voorkomt in het contract.

Ik heb het niet uitgezocht, maar de huurbemiddelaar stelde het zelf voor en gaf als voordeel dat ik anoniem kan blijven. Neem dus aan dat dat mag.

Ja 4,5% is zeker netjes maar qua technisch beheer wordt hier weinig werk verwacht, vandaar de korting.

[Rubbergrover1]

Morpheusk schreef op woensdag 26 januari 2022 @ 19:26:
[...]


Waarom wil je je naam dan niet op het huurcontract? Ik vraag me af of het eigenlijk wel mag dat alleen de naam van de makelaar erop komt.

Dat is toch niet zo ongebruikelijk? Volgens mij huren een hoop particulieren de woning van makelaar XYZ zonder dat ze weten of de woning nou eigendom is van pensioenfonds A, investeringsmaatschappij B of huisjesmelker C.

[Freeaqingme]

outlandos schreef op woensdag 26 januari 2022 @ 19:37:
[...]


Ik heb het niet uitgezocht, maar de huurbemiddelaar stelde het zelf voor en gaf als voordeel dat ik anoniem kan blijven. Neem dus aan dat dat mag.

Ik ben heel benieuwd tot in hoeverre die bemiddelaar juridisch onderlegd is. Of ga jij het verhuren aan de bemiddelaar, en verhuurt de bemiddelaar dat dan weer? Dat lijkt me om diverse redenen onwenselijk.

Als jij wel contractpartij bent dan lijkt het me dat in dat contract toch op z'n minst moet staan met wie je huurder een overeenkomst sluit. Dat kan dan natuurlijk wel heel goed iets zijn als "Verhuurd door $naam in dezen rechtsgeldig vertegenwoordigd door $bemiddelaar (hier na te noemen 'verhuurder')"

[RichieB]

In feite huurt de bemiddelaar het van jou en de huurder van de bemiddelaar. Lijkt me juridisch niets mis mee.

[rube]

RichieB schreef op woensdag 26 januari 2022 @ 20:55:
In feite huurt de bemiddelaar het van jou en de huurder van de bemiddelaar. Lijkt me juridisch niets mis mee.

Als dat het geval is, moet je wel goed opletten dat de bemiddelaar geen dingen in het contract zet wat jij niet wilt of waar jij problemen mee kan krijgen.
Bijvoorbeeld over duur van contract, huisvestigingsvergunningen e.d.

[RichieB]

@rube Uiteraard. Dat is bij elk contract zo..

[rube]

RichieB schreef op woensdag 26 januari 2022 @ 21:34:
@rube Uiteraard. Dat is bij elk contract zo..

In dit geval is dat toch wat anders: jouw huurder gaat een contract aan met een onderhuurder. Jij kan dan dus niet zien wat hij afspreekt met de onderhuurder. Terwijl jij wel verantwoordelijk gehouden kan worden voor een aantal zaken en/of dat er iets kan gebeuren wat jij niet wilt.

[RichieB]

@rube Je kan de voorwaarden van de onderhuur verbatim in je eigen contract met de bemiddelaar zetten. Na het tekenen krijg je uiteraard een kopie. Ik heb nooit deze constructie gebruikt maar het lijkt me haalbaar.

[rube]

Maar dat is dus wat ik bedoelde, moet je wel goed opletten hoe je het e.e.a. in het contract opneemt, het is net even wat anders als een standaard contract. Als je dat vergeet of niet goed doet, zit jij steaks met een onderhuurder waar je niet af kan, problemen met de gemeente etc.
Maar goed, ik beken eerlijk, ik sta altijd zelf als verhuurder op het contract met meestal een 3de partij als beheerder. Dus ik heb nooit op deze wijze verhuurd en onderverhuurd.

Eerlijk gezegd verwacht ik ook niet dat dit hier het voorstel is, dan neemt de makelaar ook het risico op zich van leegstand etc.? Dat is meestal niet wat verhuurmakelaars doen.

[ Voor 61% gewijzigd door rube op 26-01-2022 23:08 ]

[n4m3l355]

outlandos schreef op woensdag 26 januari 2022 @ 19:19:
Je doet net alsof je van te voren kunt weten wat een goede en wat een slechte tijd is om te kopen.

Je weet misschien niet of je in de top van de markt zit, je kunt wel zien of je ver naar beneden in de markt zit. Daarnaast dat iets in waarde verdubbelt (iets wat ik al meermaals heb aangegeven) is irrelevant tenzij je speculeert op waarde van het pand, en niet belegd voor lange termijn met de huur. Immers (zoals ik ook eerder aangaf) als je opportunistisch bent dien je waarschijnlijk nu te verkopen en te wachtent tot de boel in elkaar stort. Je hebt een mooi rendement echter, niemand geeft jou het dubbele wanneer er een huurder in zit tegen 4,5%, je pand is slechts de helft waard. Als je ervoor kiest om direct weer in de markt te zitten is deze waarde stijging irrelevant.

Bovendien hoef ik ook niet op zoek naar een geschikt appartement. Die heb ik al. Gebouwd in 2014 in een nieuwbouw buurt op een goede plek.

Ik kan overigens wel voor 4,5% van de huuropbrengst (en 90% van de eerste maand huur) een professionele partij alles laten doen (financieel en technisch beheer) zodat ik anoniem kan blijven.

Als je een pand koopt, nieuwbouw en het rendement op dat punt is 4,5% is het een absolute miskoop. En ik mag hopen dat dit 4,5% netto is na alle kosten inclusief onderhoud. Als je hier nog je box 3 voor moet betalen, onderhoud, service kosten verlies je gewoon geld. En dat jij een third party de boel voor je laat beleggen, naar mijn inziens is dat gewoon geld weggeven waar weinig tegen over staat. Vastgoed kun je je niet veroorloven met een enkel pandje dit weg te zetten tegen 5% minder rendement wat je nu hebt.

[ Voor 7% gewijzigd door n4m3l355 op 27-01-2022 02:32 ]

[Rubbergrover1]

n4m3l355 schreef op donderdag 27 januari 2022 @ 02:26:
[...]

Je weet misschien niet of je in de top van de markt zit, je kunt wel zien of je ver naar beneden in de markt zit. Daarnaast dat iets in waarde verdubbelt (iets wat ik al meermaals heb aangegeven) is irrelevant tenzij je speculeert op waarde van het pand, en niet belegd voor lange termijn met de huur. Immers (zoals ik ook eerder aangaf) als je opportunistisch bent dien je waarschijnlijk nu te verkopen en te wachtent tot de boel in elkaar stort. Je hebt een mooi rendement echter, niemand geeft jou het dubbele wanneer er een huurder in zit tegen 4,5%, je pand is slechts de helft waard. Als je ervoor kiest om direct weer in de markt te zitten is deze waarde stijging irrelevant.

Wederom is die laatste zin hier weer de grote beperkende factor in je betoog. Een hoop mensen hebben investeren in vastgoed niet als hoofddoel. Maar die willen investeren tegen een goed rendement. Als je de woning over 20 jaar tegen een goede prijs kunt verkopen en dat geld vervolgens in iets anders stopt waarvan het (totale) rendement naar verwachting beter is, dan is het irrelevant dat andere woningen ook veel duurder zijn geworden. Een (mogelijke) waardeverdubbeling is dan zeker wel relevant.

Verder hangt de keus om te blijven zitten of om te kopen of om te verkopen niet alleen af van de woning en de te verwachten huuropbrengst. Het hangt ook af van de verwachting van alternatieve investeringen en van bijvoorbeeld de rentestand voor de hypotheek. Afwachten tot de boel in elkaar klapt is daarbij zeker niet altijd de meest rendabele keus.

[n4m3l355]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 27 januari 2022 @ 08:28:
Wederom is die laatste zin hier weer de grote beperkende factor in je betoog. Een hoop mensen hebben investeren in vastgoed niet als hoofddoel. Maar die willen investeren tegen een goed rendement. Als je de woning over 20 jaar tegen een goede prijs kunt verkopen...

Hier ligt nou precies jou pijnpunt, ik heb huurders die al 30 jaar in hetzelfde pand zitten, waar de huur enkel recentelijk pas redelijk opgetrokken kan worden. Op papier is het pand veel meer waard maar.. vanwege dat de huurders er zolang in zitten en betrekkelijk weinig betalen is het pand veel minder waard. Een stijging in de getaxeerde waarde op basis van zonder huurders waar je hier dus vanuit gaat is helemaal niet reeel.

Het hangt ook af van de verwachting van alternatieve investeringen en van bijvoorbeeld de rentestand voor de hypotheek. Afwachten tot de boel in elkaar klapt is daarbij zeker niet altijd de meest rendabele keus.

Ik mag hopen dat je deze verdere factoren zowieso incalculeerd ongeacht de situatie als deze van invloed zijn op jou rendement. Het rendement, is het enigste wat telt, niks meer. En als de waarde van vastgoed hoog is, is je rendement als je op dat moment denkt in te stappen laag. Afwachten tot de boel inklapt mag niet de meest rendabele keus zijn, omdat de meeste op dat moment niet kunnen financieren. Zie je nu waar je als amateur waar je in terecht komt? Je kunt nooit tegen een goed rendement kopen, hooguit tegen een redelijk tenzij je de keus maakt om cash op te bouwen (ik doe dit dus in obligaties) en in slechte tijden instapt.

[Rubbergrover1]

n4m3l355 schreef op vrijdag 28 januari 2022 @ 02:36:
[...]
Een stijging in de getaxeerde waarde op basis van zonder huurders waar je hier dus vanuit gaat is helemaal niet reeel.

Dat een investering niet ieder moment te liquideren is, maakt een waardestijging nog niet niet-reëel.

Het rendement, is het enigste wat telt, niks meer. En als de waarde van vastgoed hoog is, is je rendement als je op dat moment denkt in te stappen laag.

Niet noodzakelijk dus. Als je de helft van de woning tegen 1% kunt financieren en de waarde is op dat moment 3 ton, dan haal je onder de streep een beter rendement dan als je dit woning van 250k kunt kopen, naar daarbij een ton tegen 10% moet lenen.

[Omayyad]

Hebben jullie gisteren ook Sander Schimmelpennick gezien met het programma Sander en de Kloof?

Hoe zou je maatsachappelijk verantwoord kunnen beleggen in woonhuizen?

https://www.vpro.nl/progr...columns/de-koopkloof.html

[JanHenk]

Ik vind Sander Schimmelpenninck best verfrissend in deze en ik ben het ook met veel van z'n standpunten eens. Ook al twijfel ik een klein beetje aan zijn intrinsieke motivatie voor deze kruistocht, maar dat staat los van zijn punten en argumentatie.

Als particuliere belegger kun je niet zoveel doen om 'maatschappelijk verantwoord' te beleggen, behalve een veel te lage huur vragen. Als je wat wilt doen, moet je dat landelijk aanpakken.

Om te beginnen moeten we fiscale behandeling van woningstichtingen en particuliere beleggers gelijk trekken. Te denken daarbij aan verplichte vennootschapsbelastingplicht (dus afrekenen volgens werkelijke rendement incl. waardestijging bij verkoop), verhuurdersheffing, huur volgens puntenstelsel en geen tijdelijke contracten meer toestaan.

Verder is 'de kloof' een maatschappelijk fenomeen dat niet slechts uit de woningmarkt bestaat. Het is een verdelingsvraagstuk dat veel breder is.

Tevens denk ik niet dat dit het topic is voor maatschappelijke vraagstukken, ook al ben ik er wel in geïnteresseerd.

[mannowlahn]

Omayyad schreef op vrijdag 28 januari 2022 @ 15:12:
Hebben jullie gisteren ook Sander Schimmelpennick gezien met het programma Sander en de Kloof?

Hoe zou je maatsachappelijk verantwoord kunnen beleggen in woonhuizen?

https://www.vpro.nl/progr...columns/de-koopkloof.html

Niet, tenzij je gaat verhuren tegen sociale huurprijzen.

[Rubbergrover1]

Omayyad schreef op vrijdag 28 januari 2022 @ 15:12:
Hoe zou je maatsachappelijk verantwoord kunnen beleggen in woonhuizen?

Hangt er vanaf wat je 'maatschappelijk verantwoord' vindt. Daarover kun je hele discussies voeren. Sommigen vinden het bijvoorbeeld per definitie 'fout' om winst te maken, anderen zien dat dit noodzakelijk is om continuiteit te waarborgen. Maar waar leg je dan de grens tussen een fatsoenlijke winst en onverantwoorde winst?

[Freeaqingme]

JanHenk schreef op vrijdag 28 januari 2022 @ 15:56:


Tevens denk ik niet dat dit het topic is voor maatschappelijke vraagstukken, ook al ben ik er wel in geïnteresseerd.

Is wat mij betreft niet offtopic, zolang het maar specifiek betrekking heeft tot maatschappelijke vraagstukken over het exploiteren van of investeren in vastgoed.

[rube]

mannowlahn schreef op vrijdag 28 januari 2022 @ 16:33:
[...]

Niet, tenzij je gaat verhuren tegen sociale huurprijzen.

Ik denk dat er eerlijk gezegd nog wel wat meer bij komt kijken, zoals bijvoorbeeld de kwaliteit van je dienstverlening.

Maar bedoel je met sociale huurprijzen, dat de huur onder de absolute grens moeten liggen van 763,43 euro of bedoel je dit letterlijk dat het sociaal, een redelijke prijs moet zijn? Ik ben dan wel benieuwd wat je denk dat een redelijk prijs zou zijn, hoe die vast te stellen.

[mannowlahn]

rube schreef op vrijdag 28 januari 2022 @ 20:06:
[...]

Ik denk dat er eerlijk gezegd nog wel wat meer bij komt kijken, zoals bijvoorbeeld de kwaliteit van je dienstverlening.

Maar bedoel je met sociale huurprijzen, dat de huur onder de absolute grens moeten liggen van 763,43 euro of bedoel je dit letterlijk dat het sociaal, een redelijke prijs moet zijn? Ik ben dan wel benieuwd wat je denk dat een redelijk prijs zou zijn, hoe die vast te stellen.

Redelijke prijs is 1/3 van iemand zijn salaris. Dus welke markt wil je bedienen? Degene die modaal verdient, twee keer modaal. Redelijke prijs is dus afhankelijk can vele factoren. Maar ik denk dat alle prijzen in private markt wel 1/3 af kan.

[outlandos]

Ik ben er nog steeds niet uit wat het meest verstandige is. Normaal zou ik altijd zeggen houden voor verhuur, omdat ik het geld niet nodig heb en sterk geloof in (verder toenemende) inflatie. Maar de prijzen van appartementen hier gaan alle redelijkheid te buiten en overheid die verhuur lastiger zal maken (of meer zal gaat belasten) is ook geen fijn vooruitzicht.

Mijn situatie nog eenmaal kort:

Appartement gekocht in 2016 voor 200k
Nu getaxeerd op 350k leeg, en 316k in verhuurde staat
Huidige hypotheek (zonder verhuurrecht): 120k
Nieuwe hypotheek (met verhuurrecht): 150k aflossingsvrij voor 2,22% dus 277,50 EUR per maand
Bouwjaar is 2014. Ik merk nu wel dat er wat kleine dingen aan vervanging toe zijn.

Verwachte huuropbrengst: 1450 per maand kale huur
Verwachte verkoopprijs 350-370k

[rockhopper]

@outlandos Tja wat wil je van ons horen? Overigens is 10% van 200k (je aankoopbedrag) toch 20.000 huur pj en dat komt toch op 1666,66€ pm dus heel ver zit je er niet vanaf. Dan hou ik uiteraard geen rekening met de extra onkosten van VVE, ozb en vervanging en in jouw geval een deel wegens uitbesteden.

Maar goed even het rekenwerk buiten beschouwing. Of je maakt een hoop geld vrij waar je zo te horen niks direct mee wilt doen met de daarbij behorende kosten. Of je laat het in de verhuur zitten, geeft je maandelijks wat inkomsten waar je weinig voor hoeft te doen en wacht af wat de markt doet (en de overheid)

Dus stel je zelf (en antwoord het hier gerust) waarom wil je nu verkopen? Verkoop het anders fictief aan je partner/ouder en kijk hoe je er op reageert, als je direct spijt hebt weet je je antwoord ook.

[rube]

@outlandos huur is wat mij betreft niet zo veel tov de waarde, maar ja...klopt het dat je na vaste lasten zo'n circa 6% huurrendement op eigen vermogen?

Er is niet echt een goed of fout hier. Je hebt altijd onzekerheden, zowel in vastgoed als enige andere investering.

De vraag is, wil je verhuren, vind je het niet erg dat je vermogen niet zo liquide is, dan kun je het doen. Stel dat je het maar niets vind dan verkoop je na 1 of 2 jaar alsnog (hou daar dan rekening mee met je huurcontract).
Uiteraard kun je dan net hebben dat de prijzen zijn gedaald of dat je 1 huurder hebt gehad die niet alles heeft betaald oid. Maar als je alles in een aandelen ETF gooit kan dat ook minder waard zijn. Kun je daar niet tegen, dan moet je het op een bankrekening zetten. Dan weet je zeker dat je langzaam (of snel...) aan koopkracht verliest.

[stokmeister]

Aanhouden en de inkomsten in etf's stoppen. Verkopen kan altijd nog, je hebt het appartement nu toch al.

[outlandos]

rockhopper schreef op zaterdag 29 januari 2022 @ 16:49:
@outlandos Tja wat wil je van ons horen? Overigens is 10% van 200k (je aankoopbedrag) toch 20.000 huur pj en dat komt toch op 1666,66€ pm dus heel ver zit je er niet vanaf. Dan hou ik uiteraard geen rekening met de extra onkosten van VVE, ozb en vervanging en in jouw geval een deel wegens uitbesteden.

Maar goed even het rekenwerk buiten beschouwing. Of je maakt een hoop geld vrij waar je zo te horen niks direct mee wilt doen met de daarbij behorende kosten. Of je laat het in de verhuur zitten, geeft je maandelijks wat inkomsten waar je weinig voor hoeft te doen en wacht af wat de markt doet (en de overheid)

Dus stel je zelf (en antwoord het hier gerust) waarom wil je nu verkopen? Verkoop het anders fictief aan je partner/ouder en kijk hoe je er op reageert, als je direct spijt hebt weet je je antwoord ook.

rube schreef op zaterdag 29 januari 2022 @ 16:50:
@outlandos huur is wat mij betreft niet zo veel tov de waarde, maar ja...klopt het dat je na vaste lasten zo'n circa 6% huurrendement op eigen vermogen?

Er is niet echt een goed of fout hier. Je hebt altijd onzekerheden, zowel in vastgoed als enige andere investering.

De vraag is, wil je verhuren, vind je het niet erg dat je vermogen niet zo liquide is, dan kun je het doen. Stel dat je het maar niets vind dan verkoop je na 1 of 2 jaar alsnog (hou daar dan rekening mee met je huurcontract).
Uiteraard kun je dan net hebben dat de prijzen zijn gedaald of dat je 1 huurder hebt gehad die niet alles heeft betaald oid. Maar als je alles in een aandelen ETF gooit kan dat ook minder waard zijn. Kun je daar niet tegen, dan moet je het op een bankrekening zetten. Dan weet je zeker dat je langzaam (of snel...) aan koopkracht verliest.

Ja dat is precies het punt, wat zou ik doen met 350 a 370k - 120k = minimaal een kwart miljoen. Alles in stable coin zetten en 11% APY pakken op bijv Celsius? Dat kent natuurlijk ook risico's. ETF's blijf ik liever vandaan, verwacht nog een hele vette correctie.

stokmeister schreef op zaterdag 29 januari 2022 @ 18:55:
Aanhouden en de inkomsten in etf's stoppen. Verkopen kan altijd nog, je hebt het appartement nu toch al.

Ja hier neig ik eigenlijk naar, maar dan niet zozeer ETFs maar eerder goud & zilver. Stel de kale huur is 1500 dan 750 fiat (euro), goud 500 en zilver 250. En dat dan tot mijn pensioen (nog 40 jaar ). Natuurlijk zou ik ook kunnen verkopen en de winst met een dergelijke ratio verdelen. Aan mogelijkheden geen gebrek.

[rockhopper]

Lijkt me best een goede optie, persoonlijk hecht ik veel meer waarde aan de steady inkomstenstroom. Een groot bedrag in één keer vind ik alleen interessant als ik zelf in de markt ben om iets groots aan te schaffen. Maar ieder zijn eigen keuzes.