Vastgoed als investering

[Bartjuh]

Galactic schreef op zondag 5 mei 2024 @ 23:16:
[...]
Vraag is hoeveel verhuurders zo denken en hun vastgoed effectief verkopen. Als dat aanzienlijk is, zal het niet bevorderlijk zijn voor de verkoopprijs. Vraag is dat je dan best als eerste verkoopt ipv afwachten tot er enkele (tien)duizenden extra wooneenheden de markt op komen. Dit zal ongetwijfeld een negatief effect hebben op vastgoedprijzen.

Ik denk dat dit geen noemenswaardig effect gaat hebben, want mensen moeten ergens wonen.

De vertrekkende huurder komt er extra bij op de koop- of huurmarkt*. De te koop gezette woning zal inderdaad n+1 koopaanbod geven, maar er is ook m+1 extra vraag.

Dus als er ineens 100k huurwoningen op de koopmarkt komen omdat huurders besluiten te vertrekken (of er enorm veel 2-jarige contracten zijn die aflopen), dan zal zelfs dat weinig effect gaan hebben op de koopprijzen denk ik. Mensen gaan niet massaal ineens op straat wonen of onder de brug.

* Uiteraard uitgaande van de CBS statistiek, dat er eerder minder dan meer mensen per huis wonen.
https://www.cbs.nl/nl-nl/...ensgrootte%20nog%203%2C52.

[rube]

Overigens, als mijn huidige huurders van het appartement dat ik later dit jaar ga verkopen het kunnen en willen kopen voor een goede prijs, dan krijgen ze van mij de voorkeur. Dat gaat het dus naar een expat stel....prima voor de Nederlandse economie, slimme jonge hardwerkende mensen. Minder goed voor de Nederlandse huizen starters.

Het vorige appartement is naar een iemand van 55+ gegaan die terugkeerde vanuit het buitenland naar Nederland.

Tot zover de N=1(+) ervaring voor verkoop van voormalige huurwoningen aan "starters".

[Wispe]

Stronk schreef op maandag 6 mei 2024 @ 17:20:
[...]


En dus wordt het verkocht. Dan hebben de starters (die nu moeten huren) ook weer wat om te kopen.

Vandaag twee transporten behandeld waarbij de huurwoning (in het starters segment) is verkocht aan buitenlanders.

Zijn de (Nederlandse) starters die nog thuiswonen nog steeds niet mee geholpen natuurlijk.

[Gene_Seq]

Stronk schreef op maandag 6 mei 2024 @ 17:20:
[...]


En dus wordt het verkocht. Dan hebben de starters (die nu moeten huren) ook weer wat om te kopen.

En welke investeerder gaat straks nog nieuwe huurwoningen bouwen of bestaande renoveren, als daar geen winst mee kan worden gemaakt?

Die toevoeging aan de koopmarkt is relatief zo klein dat dit ook geen prijsdrukkend effect op de koopmarkt heeft.

Wat doen mensen straks die niet willen/kunnen kopen, en op zoek zijn naar een huurwoning?

Waar zit volgens jou precies de winst?

[ColeJ]

Stronk schreef op maandag 6 mei 2024 @ 17:20:
[...]


En dus wordt het verkocht. Dan hebben de starters (die nu moeten huren) ook weer wat om te kopen.

Haha, alsof die starter nu ineens wel dat bedrag kan betalen/lenen

[mannowlahn]

Gefopt

[ Voor 96% gewijzigd door mannowlahn op 06-05-2024 20:46 ]

[mannowlahn]

(knip) off-topic

[ Voor 89% gewijzigd door t_captain op 08-05-2024 13:45 ]

[Wolly]

rube schreef op maandag 6 mei 2024 @ 18:11:
Overigens, als mijn huidige huurders van het appartement dat ik later dit jaar ga verkopen het kunnen en willen kopen voor een goede prijs, dan krijgen ze van mij de voorkeur. Dat gaat het dus naar een expat stel....prima voor de Nederlandse economie, slimme jonge hardwerkende mensen. Minder goed voor de Nederlandse huizen starters.

Het vorige appartement is naar een iemand van 55+ gegaan die terugkeerde vanuit het buitenland naar Nederland.

Tot zover de N=1(+) ervaring voor verkoop van voormalige huurwoningen aan "starters".

Ik denk dat vee huurders nog niet doorhebben dat er tig expats loeren op een huis.


Zie bijvoorbeeld DesiredPeanut in "Ervaring met huis kopen - Deel 8"

[radeoxx]

Stronk schreef op maandag 6 mei 2024 @ 17:20:
[...]


En dus wordt het verkocht. Dan hebben de starters (die nu moeten huren) ook weer wat om te kopen.

Eigenlijk mag je de troll niet feeden

Maar @Stronk, wat jij beweert, wordt tegengesproken in serieus onderzoek:

https://www.cbre.nl/insig...tarters-en-middeninkomens

[ Voor 6% gewijzigd door radeoxx op 06-05-2024 21:20 ]

[DesiredPeanut]

Wolly schreef op maandag 6 mei 2024 @ 20:47:
[...]


Ik denk dat vee huurders nog niet doorhebben dat er tig expats loeren op een huis.


Zie bijvoorbeeld DesiredPeanut in "Ervaring met huis kopen - Deel 8"

Hey, ik zat hier net te gluren . Even kijken hoe de discussie hier relevant is voor mijn vraag.

[mannowlahn]

DesiredPeanut schreef op maandag 6 mei 2024 @ 21:19:
[...]


Hey, ik zat hier net te gluren . Even kijken hoe de discussie hier relevant is voor mijn vraag.

Denk dat jullie verhuurder er op gokt dat er misschien gezinsuitbreiding oid komt waardoor jullie vertrek zonder een premie al geschieden?

Potentieel zal de verhuurder dan veel geld weg gooien door jullie nu er voor veel geld uit te kopen.

Tenzij jullie inmiddels de 40 gepasseerd zijn en bv. Kinderen niet meer aan bod komen.

De prijzen blijven doorstijgen dus vanuit dat perspectief is potentiële belastingen die hij nu betaald ruimschoots gecompenseerd door die stijging. Voor jullie wordt het er ook niet goedkoper op natuurlijk. Het is een kat en muis spelletje en degen met een langere horizon zal uiteindelijk er als winnaar uitkomen.

[DesiredPeanut]

mannowlahn schreef op maandag 6 mei 2024 @ 21:26:
[...]

Denk dat jullie verhuurder er op gokt dat er misschien gezinsuitbreiding oid komt waardoor jullie vertrek zonder een premie al geschieden?

Potentieel zal de verhuurder dan veel geld weg gooien door jullie nu er voor veel geld uit te kopen.

Tenzij jullie inmiddels de 40 gepasseerd zijn en bv. Kinderen niet meer aan bod komen.

De prijzen blijven doorstijgen dus vanuit dat perspectief is potentiële belastingen die hij nu betaald ruimschoots gecompenseerd door die stijging. Voor jullie wordt het er ook niet goedkoper op natuurlijk. Het is een kat en muis spelletje en degen met een langere horizon zal uiteindelijk er als winnaar uitkomen.

Ja, dat zou de verhuurder zeker kunnen denken—al worden vergelijkbare appartementen in hetzelfde gebouw wel grotendeels gekocht door mensen in onze levensfase, en is er genoeg ruimte om ook met een kind nog te blijven.

Ik ben ook wel benieuwd wat men als verhuurder als een redelijke "korting" zou zien op de marktwaarde. Ik heb even snel wat grove berekeningen gemaakt en het netto rendement (na VvE, belastingen etc) zit op minder dan 2%, dus dat lijkt me als verhuurder ook niet iets wat je nog jarenlang door wilt zetten.

[Capstie]

mannowlahn schreef op maandag 6 mei 2024 @ 20:44:
[...]

Stronk is een wel bekende troll in dit topic

Want iedereen die in dit topic geen lofzang afsteekt over verhuurders en huren is een troll. Want het moet hier natuurlijk wel een safe space blijven voor verhuurders Wat een enorm close minded redenatie.

Stukje inlevingsvermogen en compassie in de echte slachtoffers van de woningmarkt zou je/jullie sieren. En kleine hint, dat zijn niet de vastgoed eigenaren met meerdere panden die nu winst maken met de zogenaamde zelfopgelegde geforceerde verkoop

[Capstie]

DesiredPeanut schreef op maandag 6 mei 2024 @ 21:35:
[...]


Ja, dat zou de verhuurder zeker kunnen denken—al worden vergelijkbare appartementen in hetzelfde gebouw wel grotendeels gekocht door mensen in onze levensfase, en is er genoeg ruimte om ook met een kind nog te blijven.

Ik ben ook wel benieuwd wat men als verhuurder als een redelijke "korting" zou zien op de marktwaarde. Ik heb even snel wat grove berekeningen gemaakt en het netto rendement (na VvE, belastingen etc) zit op minder dan 2%, dus dat lijkt me als verhuurder ook niet iets wat je nog jarenlang door wilt zetten.

En in die 2% is ongetwijfeld de toename in waarde meegenomen? Of koop je ook alleen aandelen voor het dividend?

[mannowlahn]

DesiredPeanut schreef op maandag 6 mei 2024 @ 21:35:
[...]


Ja, dat zou de verhuurder zeker kunnen denken—al worden vergelijkbare appartementen in hetzelfde gebouw wel grotendeels gekocht door mensen in onze levensfase, en is er genoeg ruimte om ook met een kind nog te blijven.

Ik ben ook wel benieuwd wat men als verhuurder als een redelijke "korting" zou zien op de marktwaarde. Ik heb even snel wat grove berekeningen gemaakt en het netto rendement (na VvE, belastingen etc) zit op minder dan 2%, dus dat lijkt me als verhuurder ook niet iets wat je nog jarenlang door wilt zetten.

Ik heb zelf nu besloten dat als de volgende huurder er over een jaar of twee uitgaat, ik het niet verkoop. Ik lees en merk aan alle kanten dat een appartement in Amsterdam gewoon goud waard is en blijft. Over 5 jaar zit er gewoon weer 30% bovenop. Dat is dan rendement wat je niet meteen hebt maar ooit wel. Over twee jaar hou ik het dan aan voor bv af en toe thuis werk als verhuur nog steeds zo’n pleuris zooi is. Ooit wilt mijn dochter misschien studeren en dan heb ik dit nog. Tussentijds eventueel nog nichtjes ofzo. Maar heb nu de keuze gemaakt dat ik het niet weg doe.

Maar die mensen die kopen kunnen dan straks wel weer verkopen als ze weg moeten en bv twee kinderen moeten huisvesten. Past dat ook in die appartementen? Ik zie dat namenlijk best veel, mensen die een kind krijgen blijven nog, maar met een tweede gaan ze vaak toch buiten de stad kijken. In bos en lommer betaal je dan nu voor beneden woning al 750k voor 83m2 met twee slaapkamers en een klein tuintje. Met een tweede gaat zoiets meteen de verkoop in.

Maar wel blij dat ik geen permanente huurder heb. Maar in geval van jou kan ik mij voorstellen dan die verhuurder verwacht dat je ooit weg gaat. Want zolang niks niks koopt loopt je ook achter de feiten aan. Je kan er niet meer tegenop sparen met de hodge huizenprijzen en stijgingen. Als jij over tien jaar voor het eerst wat moet kopen, ga er maar aanstaan dan. Maar zo’n rekensom zal je vast al gemaakt hebben wat de financiële consequenties zijn.

[ Voor 11% gewijzigd door mannowlahn op 06-05-2024 21:55 ]

[mannowlahn]

Capstie schreef op maandag 6 mei 2024 @ 21:45:
[...]

Want iedereen die in dit topic geen lofzang afsteekt over verhuurders en huren is een troll. Want het moet hier natuurlijk wel een safe space blijven voor verhuurders Wat een enorm close minded redenatie.

Stukje inlevingsvermogen en compassie in de echte slachtoffers van de woningmarkt zou je/jullie sieren. En kleine hint, dat zijn niet de vastgoed eigenaren met meerdere panden die nu winst maken met de zogenaamde zelfopgelegde geforceerde verkoop

Zijn opmerking is gewoon bewijsbaar onjuist, hij is hier al vaker met dit soort one liner gekomen puur om mensen op stang te jagen. Strong is hier een wel bekende trol.

[DesiredPeanut]

mannowlahn schreef op maandag 6 mei 2024 @ 21:48:
[...]

Ik heb zelf nu besloten dat als de volgende huurder er over een jaar of twee uitgaat, ik het niet verkoop. Ik lees en merk aan alle kanten dat een appartement in Amsterdam gewoon goud waard is en blijft. Over 5 jaar zit er gewoon weer 30% bovenop. Dat is dan rendement wat je niet meteen hebt maar ooit wel. Over twee jaar hou ik het dan aan voor bv af en toe thuis werk als verhuur nog steeds zo’n pleuris zooi is. Ooit wilt mijn dochter misschien studeren en dan heb ik dit nog. Tussentijds eventueel nog nichtjes ofzo. Maar heb nu de keuze gemaakt dat ik het niet weg doe.

Maar wel blij dat ik geen permanente huurder heb. Maar in geval van jou kan ik mij voorstellen dan die verhuurder verwacht dat je ooit weg gaat. Want zolang niks niks koopt loopt je ook achter de feiten aan. Je kan er niet meer tegenop sparen met de hodge huizenprijzen en stijgingen. Als jij over tien jaar voor het eerst wat moet kopen, ga er maar aanstaan dan. Maar zo’n rekensom zal je vast al gemaakt hebben wat de financiële consequenties zijn.

Dat is waardevolle informatie, dank. Klinkt ook alsof er in jouw situatie meerdere redenen zijn om het appartement aan te houden. Ik zie wel dat er hier in de afgelopen 2 jaar ontzettend veel huizen zijn verkocht die eerst verhuurd werden, dus niet iedereen voelt er hetzelfde over.

Capstie schreef op maandag 6 mei 2024 @ 21:47:
[...]

En in die 2% is ongetwijfeld de toename in waarde meegenomen? Of koop je ook alleen aandelen voor het dividend?

Als je mij kunt vertellen wat de toename in waarde voor de komende jaren is neem ik die mee in mijn berekening . Uiteraard telt dat ook mee, maar het is zeker niet gegarandeerd (en ook niet veel waard zolang wij nog in het huis zitten).

[CornermanNL]

Capstie schreef op maandag 6 mei 2024 @ 21:47:
[...]

En in die 2% is ongetwijfeld de toename in waarde meegenomen? Of koop je ook alleen aandelen voor het dividend?

Over waardegroei (prijs bepaling) en al dan niet meenemen is door veel mensen wel het een en ander aan gesleuteld. Het zijn 2 totaal verschillende zaken. Pas als je verkoopt is het liquide en kan je er iets mee. Dividend en huuropbrengsten zijn uitbetalingen (bij dividend cash of aandelen dit terzijde).

Heel veel mensen richten zich op inkomsten groei in hun portefeuille omdat prijs bepalen altijd lastig is en je dan bezit (wat je wil vergroten om meer cash uit te generen) moet verkopen en dus in aantal moet verminderen om je winst uit te laten betalen. Dat wil niet iedereen sterker, juist nu is er veel discussie of je niet beter 10% cash uitbetaling kan hebben en dus niet zozeer naar prijsvorming hoeft te kijken dan 8% in waardestijging en 2% uitbetaling.

Zeker in tijden waar de reëel groei achter blijft en de groei van aandeelhouders waarde voornamelijk uit buy backs komt en gedreven is door krediet verruiming.

Dan zou vastgoed voorheen ondanks de relatief lage percentages wel uitermate geschikt zijn om cash flow uit te genereren. Bij het juiste volume.

Of als je puur op zoek bent naar inkomsten X per jaar en daar heb ik Y aantal panden voor nodig.

Dat wordt nu definitief de nek omgedraaid omdat het al niet heel vet was. Zeker niet als je pas net bezig bent als verhuurder.

[rube]

DesiredPeanut schreef op maandag 6 mei 2024 @ 21:35:
[...]
Ik ben ook wel benieuwd wat men als verhuurder als een redelijke "korting" zou zien op de marktwaarde.

Je kan het verschil berekenen tussen marktwaarde in verhuurde en in verhuurde staat, dat betekent nog niet dat je dat ook kan krijgen als korting op koopprijs cq vertrekpremie.

Ik heb even snel wat grove berekeningen gemaakt en het netto rendement (na VvE, belastingen etc) zit op minder dan 2%, dus dat lijkt me als verhuurder ook niet iets wat je nog jarenlang door wilt zetten.

En waarom niet?
Als daar namelijk, ik noem maar even een getal, een 10% rendement per jaar bij komt op het moment dat je vertrekt en het dus leeg verkocht kan worden ipv verhuurd, kan het best wel eens de moeite waard zijn om geduldig te wachten.

Echter als de eigenaar geld nodig heeft of er spelen andere zaken, dan kan dat anders zijn. Kortom, het is heel erg situatie en persoonsafhankelijk.

[rube]

Degene met de diepste zakken, de langste adem en/of de beste onderhandelings technieken zal de beste deal er uit weten te halen. En no offence, maar er is een reële kans dat jij dat niet bent .

Dat hoef overigens nog niet te betekenen dat het niet een goede deal voor beide partijen kan zijn.

[ Voor 67% gewijzigd door rube op 06-05-2024 22:23 ]

[DesiredPeanut]

rube schreef op maandag 6 mei 2024 @ 22:19:
Je kan het verschil berekenen tussen marktwaarde in verhuurde en in verhuurde staat, dat betekent nog niet dat je dat ook kan krijgen als korting op koopprijs cq vertrekpremie.

Nee, daar ga ik sowieso niet vanuit inderdaad. Als jij een appartement hebt met huurder die (voor onbepaalde tijd) onder de marktprijs huurt en die huurder biedt aan om het appartement voor bijv 90% van de marktwaarde over te nemen, dan kan dat best interessant zijn toch?

rube schreef op maandag 6 mei 2024 @ 22:19:
En waarom niet?
Als daar namelijk, ik noem maar even een getal, een 10% rendement per jaar bij komt op het moment dat je vertrekt en het dus leeg verkocht kan worden ipv verhuurd, kan het best wel eens de moeite waard zijn om geduldig te wachten.

Echter als de eigenaar geld nodig heeft of er spelen andere zaken, dan kan dat anders zijn. Kortom, het is heel erg situatie en persoonsafhankelijk.

Degene met de diepste zakken, de langste adem en/of de beste onderhandelings technieken zal de beste deal er uit weten te halen. En no offence, maar er is een reële kans dat jij dat niet bent .

Dat hoef overigens nog niet te betekenen dat het niet een goede deal voor beide partijen kan zijn.

Ben ik het helemaal mee eens, en mijn hoop is inderdaad dat er een deal te vinden is die voor iedereen goed is, ook met bijvoorbeeld de potentiële besparingen op makelaarskosten vanuit beide kanten.

[rube]

DesiredPeanut schreef op maandag 6 mei 2024 @ 22:33:
[...]
Nee, daar ga ik sowieso niet vanuit inderdaad. Als jij een appartement hebt met huurder die (voor onbepaalde tijd) onder de marktprijs huurt en die huurder biedt aan om het appartement voor bijv 90% van de marktwaarde over te nemen, dan kan dat best interessant zijn toch?

Stel dat het appartement 400K is, dan is 10% korting 40K.

Stel dat het gewenste huur rendement 4% is ipv de door jou berekende 2% dat het nu is, dan scheelt hem dat dus circa 8K per jaar.

Maar 40K korting geven staat gelijk aan 5 jaar lang een te laag huur rendement. (40/8=5)

(Of eenvoudiger: korting % / gewenst extra jaar rendement % = jaar break even, 10% / 2% = 5 jaar)

Ik heb geen enkele huurder gehad die langer dan 4 jaar is blijven wonen, meestal korter. Als ik de verhuurder zou zijn, zou ik op basis van deze inschatting geen 10% geven..

Ik denk dat je erg hoopvol voor jezelf aan het rekenen bent. Het kan natuurlijk, afhankelijk van de positie van de verhuurder, maar het kan ook totaal niet lukken.

Bovendien, wat reken je als marktwaarde, want dat is ook erg lastig. Ik kreeg biedingen die tot 10% boven de bovenkant van de verwachte prijs lagen (wat al 6% boven de vraagprijs laag).

Als ik maar mezelf kijk, dan zou ik in één geval waar ik wel af wil van het appartement circa 4% korting willen geven. Niet omdat ik daar een slecht rendement maak, maar omdat er te vaak "gedoe" is. Toch ga ik ook daar geen 10% korting/vertrekpremie geven, dat staat niet in verhouding toe het gedoe e.d.

[ Voor 3% gewijzigd door rube op 06-05-2024 23:51 ]

[Joel22]

Vanwege werk kunnen wij geen huis kopen. Terwijl in mijn ogen dat de beste investering is. Huis kopen en verduurzamen. Met het oog op pensioen is het aanschaffen van een vakantiewoning en die laten verhuren dan een goede investering? (Vakantiewoning ten tijde van pensioen van de hand doen en dat gebruiken voor geld eigen huis)

[rube]

mannowlahn schreef op maandag 6 mei 2024 @ 21:48:
[...]
Over 5 jaar zit er gewoon weer 30% bovenop.

Wellicht, maar die stijging is natuurlijk niet zeker. Bovendien is een stijging van zo'n 6% per jaar gemiddeld genomen niet meer dan de gemiddelde stijging van een breed gespreide aandelen index fonds.
Overigens niet perse verkeerd om het vast te houden denk ik, zeker omdat er nog wat andere zaken meespelen zoals je schrijft (dochter mogelijk studeren e.d.)

[Henkdezoveelste]

Joel22 schreef op dinsdag 7 mei 2024 @ 08:39:
Vanwege werk kunnen wij geen huis kopen. Terwijl in mijn ogen dat de beste investering is. Huis kopen en verduurzamen. Met het oog op pensioen is het aanschaffen van een vakantiewoning en die laten verhuren dan een goede investering? (Vakantiewoning ten tijde van pensioen van de hand doen en dat gebruiken voor geld eigen huis)

Dat klinkt mooi maar in de praktijk is de enige die hier flink aan verdient de parkeigenaar, ook al koop je 'met eigen grond'. Lees je eerst heel goed in en dan kom je vanzelf tot de conclusie dat dit vrijwel nooit een goed plan is, je bent overgeleverd aan de grillen van de parkeigenaar (voor horrorverhalen google even op europarcs etc).

Neem een Brandnewday of Meesman rekening met een indexfonds als je voor langere termijn geld over hebt dat je wilt investeren en je slaapt een stuk beter

[Stronk]

Capstie schreef op maandag 6 mei 2024 @ 21:45:
[...]

Want iedereen die in dit topic geen lofzang afsteekt over verhuurders en huren is een troll. Want het moet hier natuurlijk wel een safe space blijven voor verhuurders Wat een enorm close minded redenatie.

Stukje inlevingsvermogen en compassie in de echte slachtoffers van de woningmarkt zou je/jullie sieren. En kleine hint, dat zijn niet de vastgoed eigenaren met meerdere panden die nu winst maken met de zogenaamde zelfopgelegde geforceerde verkoop

Dat is het probleem vaak in deze topics, veranderd in een echochamber waarin iedereen een schouderklopje nodig heeft. Tegengeluid verdwijnt volledig omdat zij persoonlijk aangevallen- en overtroffen worden met 5 tegen 1. Moderators treden vervolgens eenzijdig op (aantijgingen als "troll" worden al weken niet tegen op getreden, wat leidt tot acceptatie van dit gedrag). Mocht je grappen over de wijze waarop huurders en starters nu een goede deal te pakken hebben, wordt je reactie wel binnen 2 uur verwijdert want "niet contructief" (vertaald: verhuurders op de teentjes getrapt).

De bekende huisjesmelkers @ColeJ en @mannowlahn vinden al die ondernemingsrisico's maar lastig, die zoeken hier met name enkel naar troost van andere verhuurders nu de verhuur niet meer winstgevend is, en natuurlijk een zondebok (Hugo de Jonge en friends), ookal hebben al deze wetten gewoon het democratisch mandaat.

[ Voor 14% gewijzigd door Stronk op 07-05-2024 10:15 ]

[ericplan]

Ik vind 0% rendement op vastgoed om in te wonen wel voldoende. Maar inderdaad, wat @Stronk hierboven zegt klinkt heel bekend.

[winiustyco]

Joel22 schreef op dinsdag 7 mei 2024 @ 08:39:
Vanwege werk kunnen wij geen huis kopen. Terwijl in mijn ogen dat de beste investering is. Huis kopen en verduurzamen. Met het oog op pensioen is het aanschaffen van een vakantiewoning en die laten verhuren dan een goede investering? (Vakantiewoning ten tijde van pensioen van de hand doen en dat gebruiken voor geld eigen huis)

Ooit over nagedacht om iets te kopen voor de verhuur in Nederland, zijnde regulier vastgoed?
Mijns inziens blijven de huizen in de categorie starter altijd wel redelijk waardevast en kan je meestal toch op lange termijn een rendement behalen van 5-8% op de cashflow. Als je dan onder de box 3 vrijstelling blijft door het overige deel zoveel mogelijk in een beleggingspensioenproduct te storten kan je toch een mooie waardestijging meepakken die fiscaal voordelig is. Op het deel vreemd vermogen maak je op het begin nu wel relatief weinig winst, maar je mag de huur wel jaarlijks indexeren. Vastgoed in box 1 aankopen kan momenteel op lange termijn ook interessanter worden als box 3 wijzigingen doorgaan.

[ColeJ]

Stronk schreef op dinsdag 7 mei 2024 @ 10:05:
[...]

De bekende huisjesmelkers @ColeJ en @mannowlahn vinden al die ondernemingsrisico's maar lastig, die zoeken hier met name enkel naar troost van andere verhuurders nu de verhuur niet meer winstgevend is, en natuurlijk een zondebok (Hugo de Jonge en friends), ookal hebben al deze wetten gewoon het democratisch mandaat.

Ik vind het nogal een aantijging - mij een huisjesmelder noemen. Het is ook helemaal nergens op gebaseerd en ongefundeerd.

[s020506]

Stronk schreef op dinsdag 7 mei 2024 @ 10:05:
[...]


Dat is het probleem vaak in deze topics, veranderd in een echochamber waarin iedereen een schouderklopje nodig heeft. Tegengeluid verdwijnt volledig omdat zij persoonlijk aangevallen- en overtroffen worden met 5 tegen 1. Moderators treden vervolgens eenzijdig op (aantijgingen als "troll" worden al weken niet tegen op getreden, wat leidt tot acceptatie van dit gedrag). Mocht je grappen over de wijze waarop huurders en starters nu een goede deal te pakken hebben, wordt je reactie wel binnen 2 uur verwijdert want "niet contructief" (vertaald: verhuurders op de teentjes getrapt).

De bekende huisjesmelkers @ColeJ en @mannowlahn vinden al die ondernemingsrisico's maar lastig, die zoeken hier met name enkel naar troost van andere verhuurders nu de verhuur niet meer winstgevend is, en natuurlijk een zondebok (Hugo de Jonge en friends), ookal hebben al deze wetten gewoon het democratisch mandaat.

Tegengeluid is niks mis mee. Hele dikke maar: dit topic gaat over vastgoed als investering. In dit topic wil ik graag discussieren met anderen hoe ik door middel van vastgoed mijn centen zo goed mogelijk kan laten renderen. En een opmerking als "Dan hebben de starters (die nu moeten huren) ook weer wat om te kopen." voegt niets aan dit topic toe. Zeuren over de woningmarkt kan elders.

En je mag me huisjesmelker noemen, helemaal prima. Ik kan inderdaad door hard werken en wat geluk nu fijn een huurder uitknuipen, want mensen ongelukkig maken is ongeveer het leukste wat ik doe. (/s) Maar volgens mij zijn we hier best nette verhuurders, houden ons aan de wet en bewegen mee met de markt. Don't hate the players, hate the game.

[mannowlahn]

ColeJ schreef op dinsdag 7 mei 2024 @ 10:50:
[...]


Ik vind het nogal een aantijging - mij een huisjesmelder noemen. Het is ook helemaal nergens op gebaseerd en ongefundeerd.

Beste negeren en rapporteren. Het heeft niet zoveel zin. Er zijn zat mensen die hier wel inhoudelijk kunnen reageren en daar wordt het topic wel beter van. Als er opmerkingen komen puur om mensen op de stang te jagen kan je er beter boven staan.

[Stronk]

s020506 schreef op dinsdag 7 mei 2024 @ 10:51:
[...]


Tegengeluid is niks mis mee. Hele dikke maar: dit topic gaat over vastgoed als investering. In dit topic wil ik graag discussieren met anderen hoe ik door middel van vastgoed mijn centen zo goed mogelijk kan laten renderen. En een opmerking als "Dan hebben de starters (die nu moeten huren) ook weer wat om te kopen." voegt niets aan dit topic toe. Zeuren over de woningmarkt kan elders.

Wie zeurt er over de woningmarkt? Als je even terug leest zie je dat ik een een discussie voer over de legitimiteit van democratische wetten die dienen ter bescherming van particuliere huurders. Dit is onderdeel van de discussie over verhuur van vastgoed aan particulieren en past in dit topic.

Ironisch. gezien wordt gesproken over "wetten volgen" en "mee bewegen".

ColeJ schreef op dinsdag 7 mei 2024 @ 10:50:
[...]
Ik vind het nogal een aantijging - mij een huisjesmelder noemen. Het is ook helemaal nergens op gebaseerd en ongefundeerd.

Die zet ik er met opzet in om aan te tonen dat mijn aantijging verwijdert zal worden, maar die van jou blijft staan.

[ Voor 6% gewijzigd door Stronk op 07-05-2024 11:08 ]

[radeoxx]

Joel22 schreef op dinsdag 7 mei 2024 @ 08:39:
Vanwege werk kunnen wij geen huis kopen. Terwijl in mijn ogen dat de beste investering is. Huis kopen en verduurzamen. Met het oog op pensioen is het aanschaffen van een vakantiewoning en die laten verhuren dan een goede investering? (Vakantiewoning ten tijde van pensioen van de hand doen en dat gebruiken voor geld eigen huis)

Tip: lees dit maar eens, en kom dan eens terug hier

https://radar-forum.avrot...uroparcs-t175091-s20.html


TLDR: Nooit doen!

Stronk schreef op dinsdag 7 mei 2024 @ 10:05:
[...]


Dat is het probleem vaak in deze topics, veranderd in een echochamber waarin iedereen een schouderklopje nodig heeft. Tegengeluid verdwijnt volledig omdat zij persoonlijk aangevallen- en overtroffen worden met 5 tegen 1. Moderators treden vervolgens eenzijdig op (aantijgingen als "troll" worden al weken niet tegen op getreden, wat leidt tot acceptatie van dit gedrag). Mocht je grappen over de wijze waarop huurders en starters nu een goede deal te pakken hebben, wordt je reactie wel binnen 2 uur verwijdert want "niet contructief" (vertaald: verhuurders op de teentjes getrapt).

De bekende huisjesmelkers @ColeJ en @mannowlahn vinden al die ondernemingsrisico's maar lastig, die zoeken hier met name enkel naar troost van andere verhuurders nu de verhuur niet meer winstgevend is, en natuurlijk een zondebok (Hugo de Jonge en friends), ookal hebben al deze wetten gewoon het democratisch mandaat.

Kun je nog even reageren op mijn post waarbij ik inhoudelijk reageer met een link naar gedegen onderzoek van CBRE waaruit het tegenovergestelde blijkt op jouw bewering dat de huizen die verkocht worden, beschikbaar komen voor starters?

[ Voor 54% gewijzigd door radeoxx op 07-05-2024 11:28 ]

[jeroenkb]

radeoxx schreef op dinsdag 7 mei 2024 @ 11:25:
[...]


Kun je nog even reageren op mijn post waarbij ik inhoudelijk reageer met een link naar gedegen onderzoek van CBRE waaruit het tegenovergestelde blijkt op jouw bewering dat de huizen die verkocht worden, beschikbaar komen voor starters?

Heb het onderzoek gelezen en moet natuurlijk even de flauwe opmerking maken dat het onderzoek door de firma WC eend is gedaan

Dat terzijde: goed onderzoek dat aan lijkt te geven dat de huizen niet naar starters zullen gaan.

Maar om meer huizen beschikbaar te krijgen voor starters hoeft een nu verhuurd huis niet gelijk aan een starter verkocht te worden. Het huis kan ook verkocht worden aan een doorstromer. Het huis van de doorstromer kan dan beschikbaar komen voor een starter.

En die analyse ontbreekt helaas in het onderzoek.

[ColeJ]

Stronk schreef op dinsdag 7 mei 2024 @ 11:03:
[...]


Wie zeurt er over de woningmarkt? Als je even terug leest zie je dat ik een een discussie voer over de legitimiteit van democratische wetten die dienen ter bescherming van particuliere huurders. Dit is onderdeel van de discussie over verhuur van vastgoed aan particulieren en past in dit topic.

Ironisch. gezien wordt gesproken over "wetten volgen" en "mee bewegen".


[...]

Die zet ik er met opzet in om aan te tonen dat mijn aantijging verwijdert zal worden, maar die van jou blijft staan.

Ben nog steeds benieuwd naar je onderbouwingen

[Wispe]

ColeJ schreef op dinsdag 7 mei 2024 @ 10:50:
[...]


Ik vind het nogal een aantijging - mij een huisjesmelder noemen. Het is ook helemaal nergens op gebaseerd en ongefundeerd.

Het is gebaseerd op jouw posts hier in dit topic. Ik snap wel waarom hij dat zegt.

[Stronk]

radeoxx schreef op dinsdag 7 mei 2024 @ 11:25:
[...]

Kun je nog even reageren op mijn post waarbij ik inhoudelijk reageer met een link naar gedegen onderzoek van CBRE waaruit het tegenovergestelde blijkt op jouw bewering dat de huizen die verkocht worden, beschikbaar komen voor starters?

Onderzoek stelt dat uitpondwoningen niet bereikbaar zijn voor middeninkomens, echter vergeten ze dat er ook mensen buiten Utrecht en Amsterdam wonen. Het onderzoek stelt dat in Amersfoort, Nijmegen, Haarlemermeer, Zwolle, Rotterdam, 's-Gravenhage, Tilburg, Groningen, Zoetermeer, Breda, Apeldoorn, Arnhem de uitpondwoningen wel betaalbaar zijn voor middeninkomen, met name die laatste 8 steden in dat rijtje. Je kan dus concluderen dat de maatregel enorm helpt voor starters in deze steden (natuurlijk zijn er nog meer maatregelen nodig, zoals meer bouwen, maar prioriteit op korte termijn is om woonbezit van verhuurders naar starters te verplaatsen zodat iedereen een dak boven het hoofd kan hebben).




Het artikel legt constant de nadruk op Utrecht en Amsterdam, en probeert daar vervolgens op basis daarvan conclusies te trekken. Serieus, elke alinea spreekt van Utrecht en Amsterdam.

Het artikel stelt dat omdat de maandelijkse kosten van kopen hoger uit kunnen vallen dan huren, dit niet gunstig is voor de particulier. Echter vergeten ze te vermelden dat de hogere kosten naar het eigen vermogen gaan van de particuliere starter, ipv de hypotheek van verhuurder.


Verder kwestie WC-eend, CBRE is een internationale vastgoedorganisatie die haar belangen probeert te beschermen door selectieve informatie over te brengen.

[ Voor 13% gewijzigd door Stronk op 07-05-2024 11:48 ]

[Thompson]

Stronk schreef op dinsdag 7 mei 2024 @ 11:40:
[...]


Onderzoek stelt dat uitpondwoningen niet bereikbaar zijn voor middeninkomens, echter vergeten ze dat er ook mensen buiten Utrecht en Amsterdam wonen. Het onderzoek stelt dat in Amersfoort, Nijmegen, Haarlemermeer, Zwolle, Rotterdam, 's-Gravenhage, Tilburg, Groningen, Zoetermeer, Breda, Apeldoorn, Arnhem de uitpondwoningen wel betaalbaar zijn voor middeninkomen, met name die laatste 8 steden in dat rijtje. Je kan dus concluderen dat de maatregel enorm helpt voor starters in deze steden (natuurlijk zijn er nog meer maatregelen nodig, zoals meer bouwen, maar prioriteit op korte termijn is om woonbezit van verhuurders naar starters te verplaatsen).

[Afbeelding]


Het artikel legt constant de nadruk op Utrecht en Amsterdam, en probeert daar vervolgens op basis daarvan conclusies te trekken. Serieus, elke alinea spreekt van Utrecht en Amsterdam.

Het artikel stelt dat omdat de maandelijkse kosten van kopen hoger uit kunnen vallen dan huren, dit niet gunstig is voor de particulier. Echter vergeten ze te vermelden dat de hogere kosten naar het eigen vermogen gaan van de starter, ipv de hypotheek van verhuurder.

Gemiddelde prijs uitpondwoning in Breda van 200k? Zitten hier ook studentenkamers in meegerekend? Van de 278 koopwoningen/appartementen beschikbaar in Breda is er welgeteld 1 van 25m2 voor minder dan 200k en 1 van 35m2 voor exact 200k. De rest begint vanaf 225 en loopt snel op, voor een woonhuis begin je bij 295k.

[ColeJ]

Wispe schreef op dinsdag 7 mei 2024 @ 11:39:
[...]

Het is gebaseerd op jouw posts hier in dit topic. Ik snap wel waarom hij dat zegt.

Ik snap het niet maar zou het wel graag willen weten. Als jij het wel snapt, kun jij het dan uitleggen?

[radeoxx]

Stronk schreef op dinsdag 7 mei 2024 @ 11:40:
[...]


Onderzoek stelt dat uitpondwoningen niet bereikbaar zijn voor middeninkomens, echter vergeten ze dat er ook mensen buiten Utrecht en Amsterdam wonen. Het onderzoek stelt dat in Amersfoort, Nijmegen, Haarlemermeer, Zwolle, Rotterdam, 's-Gravenhage, Tilburg, Groningen, Zoetermeer, Breda, Apeldoorn, Arnhem de uitpondwoningen wel betaalbaar zijn voor middeninkomen, met name die laatste 8 steden in dat rijtje. Je kan dus concluderen dat de maatregel enorm helpt voor starters in deze steden (natuurlijk zijn er nog meer maatregelen nodig, zoals meer bouwen, maar prioriteit op korte termijn is om woonbezit van verhuurders naar starters te verplaatsen zodat iedereen een dak boven het hoofd kan hebben).

[Afbeelding]


Het artikel legt constant de nadruk op Utrecht en Amsterdam, en probeert daar vervolgens op basis daarvan conclusies te trekken. Serieus, elke alinea spreekt van Utrecht en Amsterdam.

Dank voor je inhoudelijke reactie.

Wat betreft de steden in het rijtje. Lijkt me inderdaad geen speld tussen te krijgen. Maar dan nog. De meeste woningen die uitgepond worden, komen niet beschikbaar voor starters. Stel dat het om 80% van de uitgeponde woningen die niet beschikbaar komen voor de beoogde doelgroep, is de maatregel dan doelmatig?

Verder ga ik even in op jouw stelling:

Het artikel stelt dat omdat de maandelijkse kosten van kopen hoger uit kunnen vallen dan huren, dit niet gunstig is voor de particulier. Echter vergeten ze te vermelden dat de hogere kosten naar het eigen vermogen gaan van de particuliere starter, ipv de hypotheek van verhuurder.

Tja, is dat zo? Als je alleen de netto hypotheekrente + onderhoudskosten van de woning berekent, en je komt dan hoger dan de kale huur uit, is het dan inderdaad gunstig? Van welke vermogensoverdracht van particuliere starter naar verhuurder zou je dan kijken?

En als er een vermogensoverdracht plaatsvindt in de vorm van rente naar een grote bank toe, is dat dan wel acceptabel of acceptabeler? En hoe veel duurder / hoe veel extra vermogensoverdracht naar een bank toe i.p.v. een verhuurder zou acceptabel blijven?

[Stronk]

radeoxx schreef op dinsdag 7 mei 2024 @ 11:53:
[...]


Dank voor je inhoudelijke reactie.

Wat betreft de steden in het rijtje. Lijkt me inderdaad geen speld tussen te krijgen. Maar dan nog. De meeste woningen die uitgepond worden, komen niet beschikbaar voor starters. Stel dat het om 80% van de uitgeponde woningen die niet beschikbaar komen voor de beoogde doelgroep, is de maatregel dan doelmatig?

Dan is met dat percentage niet doelmatig, maar draagt wel bij. We moeten echter het resultaat observeren over langere termijn, voordat we kunnen stellen of de maatregelen voldoende doelmatig zijn.

radeoxx schreef op dinsdag 7 mei 2024 @ 11:53:
[...]
Tja, is dat zo? Als je alleen de netto hypotheekrente + onderhoudskosten van de woning berekent, en je komt dan hoger dan de kale huur uit, is het dan inderdaad gunstig? Van welke vermogensoverdracht van particuliere starter naar verhuurder zou je dan kijken?

En als er een vermogensoverdracht plaatsvindt in de vorm van rente naar een grote bank toe, is dat dan wel acceptabel of acceptabeler? En hoe veel duurder / hoe veel extra vermogensoverdracht naar een bank toe i.p.v. een verhuurder zou acceptabel blijven?

Blijft subjectief, maar ik vind niet dat CBRE hier een conclusie over kan/mag maken. Eigenlijk bepaald de koper/huurder dat voor zichzelf. De een vind huren voordeliger (flexibel) en de ander kopen (deels vermogens opbouw... eigenlijk een groot deel want waardestijging).

Een overdracht naar de bank vind ik niet erg zolang dat betekent dat een deel daarvan naar mijn eigen vermogen / aflossing hypotheek gaat. Bij huur verdwijnt het bedrag de lucht in.

[Gene_Seq]

Het begint: https://radar.avrotros.nl...gen-weer-bij-ouders-60525

Dit worden weer leuke discussies in de talkshows. Er moet blijkbaar een leerproces voorafgaan aan het terugtrekken van deze wet..
De meest basale werking van markt, vraag en aanbod blijft voor velen toch moeilijk te begrijpen. Ach ja.

[radeoxx]

Stronk schreef op dinsdag 7 mei 2024 @ 12:07:

Blijft subjectief, maar ik vind niet dat CBRE hier een conclusie over kan/mag maken. Eigenlijk bepaald de koper/huurder dat voor zichzelf. De een vind huren voordeliger (flexibel) en de ander kopen (deels vermogens opbouw... eigenlijk een groot deel want waardestijging).

Een overdracht naar de bank vind ik niet erg zolang dat betekent dat een deel daarvan naar mijn eigen vermogen / aflossing hypotheek gaat. Bij huur verdwijnt het bedrag de lucht in.

1) Jij (en niet CBRE) zei dat je het positief vond dat er geen vermogensoverdracht meer plaatsvond van huurder naar particuliere verhuurder. Ik betwijfel of dit meer vermogensoverdracht is dan bij een reguliere bank.

2) Ik had het over NETTO hypotheekrente + onderhoudskosten. Dat verdwijnt, net als bij huur, de lucht in.

[ Voor 12% gewijzigd door radeoxx op 07-05-2024 12:11 ]

[Stronk]

radeoxx schreef op dinsdag 7 mei 2024 @ 12:10:
[...]


1) Jij (en niet CBRE) zei dat je het positief vond dat er geen vermogensoverdracht meer plaatsvond van huurder naar particuliere verhuurder. Ik betwijfel of dit meer vermogensoverdracht is dan bij een reguliere bank.

2) Ik had het over NETTO hypotheekrente + onderhoudskosten. Dat verdwijnt, net als bij huur, de lucht in.

Ja dat zei ik maar blijft dus subjectief. Bij huur verdwijnt het volledige bedrag de lucht in, maar kan je flexibel zijn in waar je wilt wonen.

Bij koop als de Netto hypotheekrente + onderhoudskosten het huurbedrag overstijgen, is dat niet leuk, maar heb je als troost de aflossing en stijging in waarde van de woning. Dit is de reden waarom iedereen liever koopt, dan heb je nog wat om achter te laten voor vrouw en kinders. In het begin is het duurduur, maar na verloop van tijd pluk je de vruchten. Die hypotheekrente en onderhoudskosten zijn dan peanuts.

Lijkt me gezonder voor de samenleving, maar CBRE concludeert het tegenovergestelde omdat het niet gezond is voor haar winstoogmerk. Het leest dan ook niet als een wetenschappelijk onderzoek, maar eerder een betoog waarin selectief informatie wordt overgebracht.

[ Voor 14% gewijzigd door Stronk op 07-05-2024 12:29 ]

[Wolly]

winiustyco schreef op dinsdag 7 mei 2024 @ 10:45:
[...]

Ooit over nagedacht om iets te kopen voor de verhuur in Nederland, zijnde regulier vastgoed?
Mijns inziens blijven de huizen in de categorie starter altijd wel redelijk waardevast en kan je meestal toch op lange termijn een rendement behalen van 5-8% op de cashflow. Als je dan onder de box 3 vrijstelling blijft door het overige deel zoveel mogelijk in een beleggingspensioenproduct te storten kan je toch een mooie waardestijging meepakken die fiscaal voordelig is. Op het deel vreemd vermogen maak je op het begin nu wel relatief weinig winst, maar je mag de huur wel jaarlijks indexeren. Vastgoed in box 1 aankopen kan momenteel op lange termijn ook interessanter worden als box 3 wijzigingen doorgaan.

Vastgoed in box 1 verhuren? Dan moet je wel een ontbijt of beddengoed erbij doen denk ik.

[s020506]

Stronk schreef op dinsdag 7 mei 2024 @ 11:03:
[...]


Wie zeurt er over de woningmarkt? Als je even terug leest zie je dat ik een een discussie voer over de legitimiteit van democratische wetten die dienen ter bescherming van particuliere huurders. Dit is onderdeel van de discussie over verhuur van vastgoed aan particulieren en past in dit topic.

Ironisch. gezien wordt gesproken over "wetten volgen" en "mee bewegen".


[...]

Die zet ik er met opzet in om aan te tonen dat mijn aantijging verwijdert zal worden, maar die van jou blijft staan.

Wat is er ironisch? Ik mag toch zeker wel een mening hebben over iets wat mijn investering raakt? Maar dat wil toch niet zeggen dat ik me er niet aan houdt?

Ik vind de legitimiteit van wetten ook niet horen in dit topic. Het effect van deze wetten wel, maar of wetten moeten worden ingevoerd vind ik off topic gezeur. Niet waar dit topic voor bedoelt is.

Ergens vind ik dat alleen mensen die vastgoed als investering hebben (of plannen om te hebben) hier mogen reageren. Niet omdat je niet welkom bent, maar omdat je niet de doelgroep bent.

[winiustyco]

Wolly schreef op dinsdag 7 mei 2024 @ 12:36:
[...]


Vastgoed in box 1 verhuren? Dan moet je wel een ontbijt of beddengoed erbij doen denk ik.

Als je zelf alle administratieve handelingen uitvoert, eventuele aan- en verkoop in eigen beheer doet, het financiële en technische beheer zelf doet, het meeste onderhoud uitvoert kwalificeert dit mijns inziens gewoon als box 1. Dit gaat normaal vermogensbeheer namelijk te buiten.

[CornermanNL]

Joel22 schreef op dinsdag 7 mei 2024 @ 08:39:
Vanwege werk kunnen wij geen huis kopen. Terwijl in mijn ogen dat de beste investering is. Huis kopen en verduurzamen. Met het oog op pensioen is het aanschaffen van een vakantiewoning en die laten verhuren dan een goede investering? (Vakantiewoning ten tijde van pensioen van de hand doen en dat gebruiken voor geld eigen huis)

Je kan toch prima een huis in Nederland kopen voor eigen gebruik? Dan is je huis tegen die tijd afbetaald en als je in Nederland bent gebruik je het. En je kan het aan kennissen verhuren of korte termijn aan expats. (Of niet)

Of je studerende kinderen er t.z.t. in.

En verder gewoon je geld in een ETF stoppen. Zo heb je spreiding in zowel vastgoed als aandelen.

[ Voor 10% gewijzigd door CornermanNL op 07-05-2024 12:55 ]

[Wolly]

winiustyco schreef op dinsdag 7 mei 2024 @ 12:49:
[...]

Als je zelf alle administratieve handelingen uitvoert, eventuele aan- en verkoop in eigen beheer doet, het financiële en technische beheer zelf doet, het meeste onderhoud uitvoert kwalificeert dit mijns inziens gewoon als box 1. Dit gaat normaal vermogensbeheer namelijk te buiten.

Ik wens je veel succes bij de belastingdienst met 1 pandje, denk dat ze het niet met je eens zijn.

[Bartjuh]

Stronk schreef op dinsdag 7 mei 2024 @ 11:40:
[...]
Onderzoek stelt dat uitpondwoningen niet bereikbaar zijn voor middeninkomens, echter vergeten ze dat er ook mensen buiten Utrecht en Amsterdam wonen. Het onderzoek stelt dat in Amersfoort, Nijmegen, Haarlemermeer, Zwolle, Rotterdam, 's-Gravenhage, Tilburg, Groningen, Zoetermeer, Breda, Apeldoorn, Arnhem de uitpondwoningen wel betaalbaar zijn voor middeninkomen, met name die laatste 8 steden in dat rijtje. Je kan dus concluderen dat de maatregel enorm helpt voor starters in deze steden (natuurlijk zijn er nog meer maatregelen nodig, zoals meer bouwen, maar prioriteit op korte termijn is om woonbezit van verhuurders naar starters te verplaatsen zodat iedereen een dak boven het hoofd kan hebben).

[Afbeelding]

Het artikel legt constant de nadruk op Utrecht en Amsterdam, en probeert daar vervolgens op basis daarvan conclusies te trekken. Serieus, elke alinea spreekt van Utrecht en Amsterdam.

Het artikel stelt dat omdat de maandelijkse kosten van kopen hoger uit kunnen vallen dan huren, dit niet gunstig is voor de particulier. Echter vergeten ze te vermelden dat de hogere kosten naar het eigen vermogen gaan van de particuliere starter, ipv de hypotheek van verhuurder.

Verder kwestie WC-eend, CBRE is een internationale vastgoedorganisatie die haar belangen probeert te beschermen door selectieve informatie over te brengen.

Er zijn wel een aantal van je overtuigingen die niet helemaal kloppen.

- De huidige rentelast is zeker aan het begin van een hypotheek tegenwoordig veel hoger dan het aflossingsdeel. Bijvoorbeeld bij 350k lening tegen 4% is dit 1160 bruto rente en 500 aflossing. Die rentekosten zijn bruto, na HRA gaat hier nog wel wat vanaf, maar zeker bij starters met een klein salaris is dit een beperkt percentage en zijn de rentekosten nog steeds veel hoger dan de aflossing.
- Je vergeet de kosten koper. Bij 350k zo iets van 14k. Hop, weg.
- Niet iedereen wil op dit moment kopen. Er zijn legio groepen. Ik heb er ook een aantal keer voor gekozen.
- Stel je koopt en woont er 2 jaar, dan ben je echt veel meer geld kwijt dan zelfs de meest exorbitante huren.
- Utrecht en Amsterdam zijn de plekken van hoge huren, dus relevant in licht van de maatregelen, want daar zou de meeste prijsdruk gaan ontstaan. Iemand die nu dus voor een hoog bedrag huurt in Amsterdam kan daar straks dan niet meer kopen. Het wordt dus niet betaalbaarder, maar eerder andersom. Echter, in Arnhem kun je naast je lagere huur dus veel meer betaalbaar kopen. In deze stad dus weinig verschil met de nieuwe maatregelen, en dus weinig relevant.

[MrAcid]

s020506 schreef op dinsdag 7 mei 2024 @ 12:48:
[...]

Ergens vind ik dat alleen mensen die vastgoed als investering hebben (of plannen om te hebben) hier mogen reageren. Niet omdat je niet welkom bent, maar omdat je niet de doelgroep bent.

Ik heb vastgoed als investering en kan me prima vinden in de meeste punten die hier gemaakt worden door Stronk. Reageren en redeneren vanuit het “algemeen belang” (wat uiteraard gekleurd en politiek is) wordt in dit topic gewoon niet zo gewaardeerd door de meesten zodra dat botst met rendement maken. Als je geen behoefte hebt aan weerwoord of alternatieve zienswijzes zou ik lekker in het gastenboek van “Vastgoedbelang” gaan discussiëren.

[Philip Ross]

Bartjuh schreef op dinsdag 7 mei 2024 @ 13:48:
[...]

- Stel je koopt en woont er 2 jaar, dan ben je echt veel meer geld kwijt dan zelfs de meest exorbitante huren.

De rest van je bericht ben ik het grotendeels mee eens maar je vergeet de toegenomen waarde van de woning. Die kan in 2 jaar al ver de totale kosten overstijgen.
N=1 voorbeeld: Vrienden van ons werden een paar jaar geleden voor gek verklaard dat ze gingen kopen in een stad waar ze maar tijdelijk zouden gaan wonen.
Toen ze iets later met flinke winst konden verkopen was de rekensom toch echt dat ze ondanks alle eenmalige kosten goedkoper uit waren dan als ze 2-3 jaar hadden gehuurd.

[rube]

Philip Ross schreef op dinsdag 7 mei 2024 @ 15:46:
[...]
De rest van je bericht ben ik het grotendeels mee eens maar je vergeet de toegenomen waarde van de woning. Die kan in 2 jaar al ver de totale kosten overstijgen.

Dat klopt, maar ik heb het belangrijkste deel wel even vet gemaakt. Mijn N=2 is namelijk dat ik twee keer heb gekocht van mensen die in een paar jaar tijd tussen de 10% en 20% kwijt waren door dalende prijzen tot 2014. Zolang je daar bewust van bent en dat risico kan en wilt dragen kan het natuurlijk beter zijn.

[rube]

Gene_Seq schreef op dinsdag 7 mei 2024 @ 12:08:
Het begint: https://radar.avrotros.nl...gen-weer-bij-ouders-60525

Dit worden weer leuke discussies in de talkshows. Er moet blijkbaar een leerproces voorafgaan aan het terugtrekken van deze wet..
De meest basale werking van markt, vraag en aanbod blijft voor velen toch moeilijk te begrijpen. Ach ja.

Nou ja, die ene dame van ik meen 35, was al 8 jaar op zoek in Amsterdam en omstreken naar een sociale huurwoning. Dat begint niet nu pas een probleem te worden door de wet betaalbare huur, de wachttijd voor een sociale huurwoning in die omgeving, eigenlijk overal, is al jaren heel erg lang. Ik ben het wel met je eens dat het te verwachten is dat het, in zijn algemeenheid, nog erger gaat worden voor de huurmarkt.

[rube]

ericplan schreef op dinsdag 7 mei 2024 @ 10:35:
Ik vind 0% rendement op vastgoed om in te wonen wel voldoende.

Dat weten . Ik zou zeggen, start een nieuwe topic of een politieke partij om dat te gaan organiseren. Verder voegt je opmerking namelijk niet zoveel toe in dit topic "vastgoed als investering".

[ Voor 7% gewijzigd door rube op 07-05-2024 16:16 ]

[Philip Ross]

Gene_Seq schreef op dinsdag 7 mei 2024 @ 12:08:
Het begint: https://radar.avrotros.nl...gen-weer-bij-ouders-60525

Dit worden weer leuke discussies in de talkshows. Er moet blijkbaar een leerproces voorafgaan aan het terugtrekken van deze wet..
De meest basale werking van markt, vraag en aanbod blijft voor velen toch moeilijk te begrijpen. Ach ja.

Is dit niet gewoon een heel makkelijk excuus van de verhuurder? Was die ooit wel van plan voor onbepaalde tijd contact te geven?
Want dan geef je normaal helemaal niet eerst een jaarcontract. En al helemaal niet als je al lang weet dat dit soort maatregelen er aan zitten te komen.

“Ik had erop gereageerd omdat de woning voor onbepaalde tijd was”, vertelt hij verder. Toch kreeg hij in eerste instantie een contract voor één jaar. Zijn verhuurder verzekerde hem dat dit alleen zo geregeld was voor het geval dat hij voor onrust zou zorgen. Zijn contract zou na dat jaar zéker verlengd worden.

Verhuurder klinkt niet erg oprecht als ik dit zo lees.

[ Voor 20% gewijzigd door Philip Ross op 07-05-2024 16:17 ]

[fsfikke]

MrAcid schreef op dinsdag 7 mei 2024 @ 15:36:
[...]
Reageren en redeneren vanuit het “algemeen belang” (wat uiteraard gekleurd en politiek is) wordt in dit topic gewoon niet zo gewaardeerd door de meesten zodra dat botst met rendement maken

Omdat het totaal losstaat van de realiteit misschien? Het is alsof je in een topic over boeren gaat roepen dat het crimineel zou moeten zijn om een primaire levensbehoefte zoals voedsel voor meer als de kostprijs te verkopen. Heel mooi in het algemeen belang natuurlijk (op de korte termijn), maar waarom de specifieke verontwaardiging hier? Ik zie @Stronk en @ericplan bijvoorbeeld helemaal niet actief in Ervaringen met het verkopen van je woning, waar het er (ook) over gaat hoe je zoveel mogelijk winst met je koopwoning kan maken.

[ericplan]

Het gaat er mij om dat ik uit principe tegen het verhuren van woningen door particulieren ben. Laat verhuren over aan woningcorporaties en zorg dat die voor voldoende aanbod aan betaalbare huurwoningen kan zorgen.
Wonen is een recht, geen verdienmodel.

[Stronk]

fsfikke schreef op dinsdag 7 mei 2024 @ 16:24:
[...]

Omdat het totaal losstaat van de realiteit misschien? Het is alsof je in een topic over boeren gaat roepen dat het crimineel zou moeten zijn om een primaire levensbehoefte zoals voedsel voor meer als de kostprijs te verkopen. Heel mooi in het algemeen belang natuurlijk (op de korte termijn), maar waarom de specifieke verontwaardiging hier? Ik zie @Stronk en @ericplan bijvoorbeeld helemaal niet actief in Ervaringen met het verkopen van je woning, waar het er (ook) over gaat hoe je zoveel mogelijk winst met je koopwoning kan maken.

Hoezo los van de realiteit? Verhuur vanuit algemeen belang bestaat nu toch al in de sociale sector? En we zien nu dat de vrije sector ook steeds socialer wordt met de nieuwe wetten. Het is interessant om daarover te praten en valt binnen de scope van dit topic (lees: Discussies over maatschappelijke ontwikkelingen rondom vastgoed als investering (aankoop dan wel aankoop & verhuur).

[radeoxx]

ericplan schreef op dinsdag 7 mei 2024 @ 16:33:
Het gaat er mij om dat ik uit principe tegen het verhuren van woningen door particulieren ben. Laat verhuren over aan woningcorporaties en zorg dat die voor voldoende aanbod aan betaalbare huurwoningen kan zorgen.
Wonen is een recht, geen verdienmodel.

Leuk argument!
Hoe zie je dat “recht” als het gaat om voedsel?

[rube]

ericplan schreef op dinsdag 7 mei 2024 @ 16:33:
Het gaat er mij om dat ik uit principe tegen het verhuren van woningen door particulieren ben. Laat verhuren over aan woningcorporaties en zorg dat die voor voldoende aanbod aan betaalbare huurwoningen kan zorgen.
Wonen is een recht, geen verdienmodel.

Dat is natuurlijk helemaal prima want gelukkig leven we hier nog wel in een vrij land. Maar is niet waar dit topic over gaat, dus zie rube in "Vastgoed als investering".

[Paprika]

fsfikke schreef op dinsdag 7 mei 2024 @ 16:24:
[...]
waar het er (ook) over gaat hoe je zoveel mogelijk winst met je koopwoning kan maken.

Historisch gezien win je op de lange termijn, met een 30 jarige totale looptijd, als koper altijd, maar als huurder verlies je eveneens over diezelfde lange termijn altijd. In die zin zal de "koper die duur koopt" nog altijd op de lange termijn voordeel halen.

Staat overigens los van dat ik niet begrijp waarom de investeerder (eerste eigenaar) niet vrij staat van deze huurrestricties. Zo zou bouwen interessant blijven en wordt je op het moment dat deze in de verkoop gaat, als zijnde iemand die een koopwoning zoekt, niet overboden door iemand die zoveel woningen op naam heeft staan dat de jaaromzet uit de huur genoeg is om die woning cash te kopen. Met als extra verschil dat iemand die genoeg panden bezit dit kan zonder voorbehoud van financiering, terwijl hij of zij die er zelf gaat wonen die flexibiliteit misschien niet heeft.

[Rubbergrover1]

fsfikke schreef op dinsdag 7 mei 2024 @ 16:24:
[...]

Omdat het totaal losstaat van de realiteit misschien? Het is alsof je in een topic over boeren gaat roepen dat het crimineel zou moeten zijn om een primaire levensbehoefte zoals voedsel voor meer als de kostprijs te verkopen. Heel mooi in het algemeen belang natuurlijk (op de korte termijn), maar waarom de specifieke verontwaardiging hier?

Omdat dat 'algemeen belang' wel iets is wat invloed heeft op hoe de regelgeving is en wordt danwel hoeveel steun er is voor het aanpassen van regels meer in de richting van dat 'algemeen belang'. Voor een discussie over een langetermijn investering is het dus zeer relevant hoe mensen over (ver-)huur denken. En dat het geen "wij van WC-eend"-topic wordt.

[rube]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 7 mei 2024 @ 16:44:
[...]
Omdat dat 'algemeen belang' wel iets is wat invloed heeft op hoe de regelgeving is en wordt danwel hoeveel steun er is voor het aanpassen van regels meer in de richting van dat 'algemeen belang'. Voor een discussie over een langetermijn investering is het dus zeer relevant hoe mensen over (ver-)huur denken. En dat het geen "wij van WC-eend"-topic wordt.

Ik begrijp de gedachte gang, maar in dit geval is het net zoiets als de mening van XR vragen over Schiphol o.i.d. en dat dan aannemen als de algemene mening hoe iedereen in Nederland daar over denkt.

[ericplan]

Paprika schreef op dinsdag 7 mei 2024 @ 16:44:
[...]


[…]
Staat overigens los van dat ik niet begrijp waarom de investeerder (eerste eigenaar) niet vrij staat van deze huurrestricties. Zo zou bouwen interessant blijven en wordt je op het moment dat deze in de verkoop gaat, als zijnde iemand die een koopwoning zoekt, niet overboden door iemand die zoveel woningen op naam heeft staan dat de jaaromzet uit de huur genoeg is om die woning cash te kopen. Met als extra verschil dat iemand die genoeg panden bezit dit kan zonder voorbehoud van financiering, terwijl hij of zij die er zelf gaat wonen die flexibiliteit misschien niet heeft.

De overheid had lang geleden een anti-speculatiebeding bij woningen die vielen onder de zogenaamde premie A regeling. Daarbij was verkoop in de eerste jaren alleen voor de aankoopprijs mogelijk. Eventuele winst ging terug naar het rijk.

[Paprika]

ericplan schreef op dinsdag 7 mei 2024 @ 17:10:
[...]

De overheid had lang geleden een anti-speculatiebeding bij woningen die vielen onder de zogenaamde premie A regeling. Daarbij was verkoop in de eerste jaren alleen voor de aankoopprijs mogelijk. Eventuele winst ging terug naar het rijk.

Ja, maar er bestaat ook nog een segment dat boven deze bedragen zit. Het typische voorbeeld geen recht op sociale huur, geen recht op toeslagen, geen recht op... Inmiddels ook geen recht op middenhuur en middenkoop.

[ericplan]

Paprika schreef op dinsdag 7 mei 2024 @ 17:14:
[...]
Ja, maar er bestaat ook nog een segment dat boven deze bedragen zit. Het typische voorbeeld geen recht op sociale huur, geen recht op toeslagen, geen recht op... Inmiddels ook geen recht op middenhuur en middenkoop.

Eens, maar het instrument bestaat. Je zou het breder verbindend kunnen inzetten. In eerste instantie om de verstoorde markt te herstellen, maar bijvoorbeeld ook om de woningflippers een beetje in toom te houden.

[CornermanNL]

Als investering heeft vastgoed voor veel mensen uit de box 3 pret box periode zijn beste tijd gewoon gehad. Het fenomeen van je eigen overwaarde en lage rente gebruiken om leuk bij te verdienen is over.

Maar zoals altijd zijn er wel kansen, als je nu een kleine portefeuille hebt en je hebt ruimte kan je best uitbreiden wellicht.

Of mensen die samen (ok dat is niet investeren) een gebouw kunnen overnemen en een eigen coöperatie opzetten.

Ik denk nog steeds dat het bij voldoende volume nog steeds uit kan, is het de snelweg naar makkelijk geld zoals voorheen? Nee, maar met een beetje geluk kan je er best een leuk bedrijf van maken. Zeker als je aan de slag gaat met verduurzaming. Wat tenslotte ook moet gebeuren. Dus niet meer voor erbij maar full time er voor gaan.

[CornermanNL]

Paprika schreef op dinsdag 7 mei 2024 @ 17:14:
[...]

Ja, maar er bestaat ook nog een segment dat boven deze bedragen zit. Het typische voorbeeld geen recht op sociale huur, geen recht op toeslagen, geen recht op... Inmiddels ook geen recht op middenhuur en middenkoop.

Dat blijf je altijd houden, hoeveel peperdure woningen in bijvoorbeeld Amsterdam zijn eigenlijk pied a terre voor wat rijkere mensen die er maar af en toe zijn. Of mensen die alvast een appartement erbij kopen voor als ze ouder zijn. Het kan maar alvast in bezit zijn tenslotte.

[s020506]

MrAcid schreef op dinsdag 7 mei 2024 @ 15:36:
[...]

Ik heb vastgoed als investering en kan me prima vinden in de meeste punten die hier gemaakt worden door Stronk. Reageren en redeneren vanuit het “algemeen belang” (wat uiteraard gekleurd en politiek is) wordt in dit topic gewoon niet zo gewaardeerd door de meesten zodra dat botst met rendement maken. Als je geen behoefte hebt aan weerwoord of alternatieve zienswijzes zou ik lekker in het gastenboek van “Vastgoedbelang” gaan discussiëren.

Mja, hij maakt mensen ook uit voor huisjesmelker. Ik wil vooral ergens over verhuren kunnen ouwehoeren zonder voor rotte vis te worden uitgemaakt.

[Anakha]

s020506 schreef op dinsdag 7 mei 2024 @ 21:52:
[...]

Mja, hij maakt mensen ook uit voor huisjesmelker. Ik wil vooral ergens over verhuren kunnen ouwehoeren zonder voor rotte vis te worden uitgemaakt.

Dat kun je proberen op een besloten forum waar je zelf de macht hebt om mensen te weigeren die meningen verkondigen die jou niet aanstaan. Maar zelfs op een plek waar volgens jouw voorstel alleen verhuurders mogen meepraten, kun je dit soort discussies krijgen.

Jij zegt: don't hate the players, hate the game. En ik denk dat velen het ermee eens zijn dat het 'spel' op dit moment niet eerlijk is, omdat het mechanisme (op macro-niveau) rijken rijker maakt en armen armer. Men zal het er hooguit over oneens zijn of dat gebrek aan eerlijkheid nou heel erg is. Maar binnen het spel kun je nog steeds constateren dat Jantje continu de randjes van de spelregels opzoekt en daar regelmatig even overheen gaat om nog een paar euro extra te verdienen ten koste van zijn huurder, dat Pietje binnen de regels blijft maar niets meer doet dan hoeft om zijn rendement niet in gevaar te brengen, dat Klaasje genoegen neemt met (veel) minder rendement omdat hij te doen heeft met de veel lastiger financiële positie van zijn huurder, en dat Fredje zich heeft teruggetrokken uit het spel omdat hij morele bezwaren heeft tegen de regels. Wie een tijdje in deze thread meeleest, komt meerdere Jantjes, Pietjes, Klaasjes en Fredjes tegen. En dan is het nog steeds best mogelijk om negatief te zijn over de spelers en niet alleen over het spel.

En dat kan twee kanten op. Een mooi experiment* liet zien dat mensen logischerwijze een hekel hebben aan freeloaders (wel nemen maar niets geven), maar óók aan mensen die het tegenovergestelde doen: veel geven en weinig nemen. Waarom? Ten eerste omdat jij dan opeens negatief afsteekt in vergelijking met die genereuze persoon, dus dat is niet goed voor je zelfbeeld. En ten tweede omdat die genereuze persoon zich op een bepaalde manier niet houdt aan de groepsnorm dat je ongeveer net zoveel geeft als neemt.

Dat effect zie je terug in heel veel situaties in het leven: de gemiddelde kantoorslaaf heeft bijvoorbeeld een hekel aan een collega die te duidelijk harder of beter werkt dan de rest. En dat zie je hier in de thread ook terug: Pietjes (verhuurders die zich 'gewoon aan de regels' van het spel houden) voelen zich bedreigd als er Klaasjes langs komen die ten gunste van de huurder afwijken van die norm. Dat is niet goed voor het zelfbeeld van de Pietjes, want iedereen wil zichzelf als 'goed' kunnen beschouwen. En dat wordt een stuk lastiger als Klaasjes en Fredjes ondertussen proberen de paaltjes te verzetten die bepalen wat 'goed' precies is.

Om maar even aan te geven dat je deze discussies dus kunt blijven houden, ook als je mensen die zelf geen vastgoed verhuren zou kunnen weren. Alleen zal dan de sociale norm binnen de thread sterker opschuiven in de richting van het afwijzen van iedereen die al te ruimhartig is richting huurders, om het zo makkelijker te maken voor de gemiddelde deelnemer aan de discussie om zijn positieve zelfbeeld te bewaken. En dan kun je er weer over discussiëren of dat uiteindelijk positief of negatief is, maar het voelt in ieder geval op korte termijn even prettig. Wat dat betreft begrijp ik je wens.

Maar als verhuurder die zelf soms morele bezwaren heeft tegen de genante hoeveelheid geld die ik verdien aan mensen die veel armer zijn dan ik (zelfs al zit ik onder de gangbare marktprijs per m2) vind ik het helemaal niet erg als er af en toe even iemand langskomt die verhuurders er aan probeert te herinneren dat iedereen die genoeg vermogen heeft om vastgoed te gaan verhuren zich sowieso al in een behoorlijk bevoorrechte positie bevindt, en zich dat soms misschien wat vaker zou mogen realiseren.

*Zie voor het experiment Parks & Stone (2010): The desire to expel unselfish members from the group

[s020506]

Anakha schreef op dinsdag 7 mei 2024 @ 23:11:
[...]


Dat kun je proberen op een besloten forum waar je zelf de macht hebt om mensen te weigeren die meningen verkondigen die jou niet aanstaan. Maar zelfs op een plek waar volgens jouw voorstel alleen verhuurders mogen meepraten, kun je dit soort discussies krijgen.

Jij zegt: don't hate the players, hate the game. En ik denk dat velen het ermee eens zijn dat het 'spel' op dit moment niet eerlijk is, omdat het mechanisme (op macro-niveau) rijken rijker maakt en armen armer. Men zal het er hooguit over oneens zijn of dat gebrek aan eerlijkheid nou heel erg is. Maar binnen het spel kun je nog steeds constateren dat Jantje continu de randjes van de spelregels opzoekt en daar regelmatig even overheen gaat om nog een paar euro extra te verdienen ten koste van zijn huurder, dat Pietje binnen de regels blijft maar niets meer doet dan hoeft om zijn rendement niet in gevaar te brengen, dat Klaasje genoegen neemt met (veel) minder rendement omdat hij te doen heeft met de veel lastiger financiële positie van zijn huurder, en dat Fredje zich heeft teruggetrokken uit het spel omdat hij morele bezwaren heeft tegen de regels. Wie een tijdje in deze thread meeleest, komt meerdere Jantjes, Pietjes, Klaasjes en Fredjes tegen. En dan is het nog steeds best mogelijk om negatief te zijn over de spelers en niet alleen over het spel.

En dat kan twee kanten op. Een mooi experiment* liet zien dat mensen logischerwijze een hekel hebben aan freeloaders (wel nemen maar niets geven), maar óók aan mensen die het tegenovergestelde doen: veel geven en weinig nemen. Waarom? Ten eerste omdat jij dan opeens negatief afsteekt in vergelijking met die genereuze persoon, dus dat is niet goed voor je zelfbeeld. En ten tweede omdat die genereuze persoon zich op een bepaalde manier niet houdt aan de groepsnorm dat je ongeveer net zoveel geeft als neemt.

Dat effect zie je terug in heel veel situaties in het leven: de gemiddelde kantoorslaaf heeft bijvoorbeeld een hekel aan een collega die te duidelijk harder of beter werkt dan de rest. En dat zie je hier in de thread ook terug: Pietjes (verhuurders die zich 'gewoon aan de regels' van het spel houden) voelen zich bedreigd als er Klaasjes langs komen die ten gunste van de huurder afwijken van die norm. Dat is niet goed voor het zelfbeeld van de Pietjes, want iedereen wil zichzelf als 'goed' kunnen beschouwen. En dat wordt een stuk lastiger als Klaasjes en Fredjes ondertussen proberen de paaltjes te verzetten die bepalen wat 'goed' precies is.

Om maar even aan te geven dat je deze discussies dus kunt blijven houden, ook als je mensen die zelf geen vastgoed verhuren zou kunnen weren. Alleen zal dan de sociale norm binnen de thread sterker opschuiven in de richting van het afwijzen van iedereen die al te ruimhartig is richting huurders, om het zo makkelijker te maken voor de gemiddelde deelnemer aan de discussie om zijn positieve zelfbeeld te bewaken. En dan kun je er weer over discussiëren of dat uiteindelijk positief of negatief is, maar het voelt in ieder geval op korte termijn even prettig. Wat dat betreft begrijp ik je wens.

Maar als verhuurder die zelf soms morele bezwaren heeft tegen de genante hoeveelheid geld die ik verdien aan mensen die veel armer zijn dan ik (zelfs al zit ik onder de gangbare marktprijs per m2) vind ik het helemaal niet erg als er af en toe even iemand langskomt die verhuurders er aan probeert te herinneren dat iedereen die genoeg vermogen heeft om vastgoed te gaan verhuren zich sowieso al in een behoorlijk bevoorrechte positie bevindt, en zich dat soms misschien wat vaker zou mogen realiseren.

*Zie voor het experiment Parks & Stone (2010): The desire to expel unselfish members from the group

Ik zal het nog 1 keer proberen.

Ik ben het met je eens hoor. En misschien heb ik de indruk gewekt dat ik geen tegengeluid wens, maar dat is niet waar.

Er zijn eigenlijk 2 dingen waar ik me aan stoor. Ten eerste is het prima dat iedereen hier komt met een mening, maar ik vind wel dat dtit topic er is voor de verhuurder. Dus ja, dat komt misschien met een moreel kompas wat niet iedereen aanstaat. Nog steeds prima dat hier een discussie over is, maar ik vind wel dat er bijvoorbeeld ook gemodereerd mag worden vanuit het oogpunt van de verhuurder.

En ten tweede vind ik ook dat het minder mag gaan over de maatschappelijke ontwikkelingen rondom vastgoed als investering. Nogmaals, prima als hier de randen van worden opgezocht en een goede discussie over is. Maar als iemand hier een financiele overweging plaatst om bijvoorbeeld te verkopen, komt er een "tegendenker" overheen komt met gejuich en "goed voor koopmarkt". Als je alleen maar komt om te roepen dat iedereen hier huisjesmelker is, dan mag je van mij wegblijven.

Blijkbaar is het lastig om zakelijke en persoonlijke zaken te scheiden. Prima, ik lees er vanag nu wel overheen.

[Thompson]

@GJ69 @Bimmert @RichieB

Ik zie dat jullie een vakantiehuis in België/Frankrijk hebben. Hoe vind ik makkelijk hoe dat zit qua belastingen? En eventueel ook hoe dat in andere Europese landen zit? Is er een website/forum die daar wat dieper op in gaat?

Mijn moeder overweegt namelijk om een vakantiehuisje te gaan kopen, dat zal waarschijnlijk 80% "eigen gebruik" (Daadwerkelijk zelf en tegen kostprijs verhuur aan familie/kennissen) worden en alleen af en toe echt verhuur, als dat al gebeurt. Mocht dat financieel ook interessant kunnen zijn wil ik daar misschien wel een fikse bijdrage aan doen zodat we 50/50 iets leukers kunnen kopen.

Momenteel gaat de voorkeur uit naar iets in de stijl van klein simpel huisje (<100m2) met beetje grond (~1000m2) platteland Frankrijk. Ik had als website al www.huisenaanbod.nl gevonden om op te zoeken.

[ Voor 13% gewijzigd door Thompson op 08-05-2024 08:28 ]

[Gene_Seq]

Stronk schreef op dinsdag 7 mei 2024 @ 16:35:
[...]


Hoezo los van de realiteit? Verhuur vanuit algemeen belang bestaat nu toch al in de sociale sector? En we zien nu dat de vrije sector ook steeds socialer wordt met de nieuwe wetten. Het is interessant om daarover te praten en valt binnen de scope van dit topic (lees: Discussies over maatschappelijke ontwikkelingen rondom vastgoed als investering (aankoop dan wel aankoop & verhuur).

De vrije sector wordt niet socialer met nieuwe wetten, de vrije sector verdwijnt door nieuwe wetten.

Een brandende vraag: hoe zie jij het bouwen van huizen idealiter straks voor je, wordt dat betaald door de overheid? En dus moet iedereen die belasting betaalt bijdragen aan een huis van iemand anders? Er zijn landen waar dit zo is geregeld, deze landen worden doorgaans als communistisch bestempeld. Is dat het doel?

[Stronk]

Gene_Seq schreef op woensdag 8 mei 2024 @ 09:01:
[...]
En dus moet iedereen die belasting betaalt bijdragen aan een huis van iemand anders?

Ik ben voor financiering van huisvesting door de overheid. Maar niet perse voorstander van om de belastingen te verhogen, ik werk namelijk ook hard voor mijn geld en vind dat ik al genoeg wordt belast. Vooral kijken naar waar we uitgaven kunnen minderen, want in Nederland smijten we met het geld. Budgetten voor ontwikkelingshulp naar het buitenland inkorten, stoppen met financieren van oorlogen in het buitenland. Dat geld kan hier goed gebruikt worden voor het oplossen van maatschappelijke problemen die nu alleen maar bijdragen aan het destabiliseren van het land (bijvoorbeeld extreme divisie verhuurders vs huurders). Maar dat is misschien een beetje off-topic want het gaat om een heel zwaarwegend ethisch dilemma waar alle partijen anders over denken, "wie heeft het hulp, en dus het geld, het hardst nodig"? Ik kies liever voor eigen land, maar die opvatting verschilt per persoon.

Gene_Seq schreef op woensdag 8 mei 2024 @ 09:01:
[...]
Er zijn landen waar dit zo is geregeld, deze landen worden doorgaans als communistisch bestempeld. Is dat het doel?

Die labels zijn niet relevant. Een deel van de Amerikanen zien het sociale stelsel in West-Europa al als communistisch. Laten we aub niet bepalen wat goed of fout is op basis hiervan, want dan eindigen we in een land zonder sociale-wetten (want dat is communisme). Een dystopische wereld zoals we die zien in de VS.

[Paprika]

Gene_Seq schreef op woensdag 8 mei 2024 @ 09:01:
[...]
Een brandende vraag: hoe zie jij het bouwen van huizen idealiter straks voor je, wordt dat betaald door de overheid? En dus moet iedereen die belasting betaalt bijdragen aan een huis van iemand anders?

Genoeg Nederlanders die deze wens wel hebben. Ik kan mij echter niet aan het idee ontrekken dat het overgrote deel van de mensen die hiervoor zijn, niet degenen zijn waarbij het inkomen boven modaal zal zijn. Immers mag het nooit de eigen portemonnee raken, ongeacht het onderwerp dat er wordt behandeld in de politiek.

[ Voor 13% gewijzigd door Paprika op 08-05-2024 10:42 ]

[s020506]

Gene_Seq schreef op woensdag 8 mei 2024 @ 09:01:
[...]

Een brandende vraag: hoe zie jij het bouwen van huizen idealiter straks voor je, wordt dat betaald door de overheid? En dus moet iedereen die belasting betaalt bijdragen aan een huis van iemand anders? Er zijn landen waar dit zo is geregeld, deze landen worden doorgaans als communistisch bestempeld. Is dat het doel?

Wat mij betreft gaan we terug naar door de overheid geregelde woning coöperaties. Schaffen we gelijk de huurtoeslag af.

Communistisch gaat wat ver, maar het mag van mij wel wat socialer.

[Maahes]

radeoxx schreef op dinsdag 7 mei 2024 @ 16:35:
[...]


Leuk argument!
Hoe zie je dat “recht” als het gaat om voedsel?

Het zou natuurlijk prima zijn als de huurmarkt goed functioneert. D.w.z., als een hogere vraag, en dus een hogere huurprijs zorgt voor nieuwbouw en extra aanbod. Dan is er sprake van een goede marktwerking waar iedereen van profiteert. Huurder en verhuurder zouden dan blij zijn. Net zoals producent en consument van voedsel in principe tevreden is om zaken te doen. Voor een heleboel type producten heeft dergelijke concurrentie en marktwerking ons allen ongelooflijk veel welvaart gegeven.

In de woningmarkt heeft de hoge vraag niet geresulteerd in meer productie. De nieuwbouw wordt afgeknepen om allerlei redenen, die in dit topic ook al besproken zijn. NIMBY, stikstofregels, grondpolitiek, en nog veel meer. Er is op korte termijn geen oplossing. De rekening is al jarenlang voor de huurders, die steeds hogere huren betalen zonder perspectief op een oplossing.

Op het moment dat een markt niet functioneert of als er tekorten zijn die op korte termijn niet op te lossen zijn, dan is rantsoeneren en een maximumprijs instellen een redelijk alternatief. Dit gebeurt ook als er in noodsituaties tekorten zijn aan energie of voedsel. Rantsoeneren en de prijs bepalen is geen geweldige oplossing, maar de minst slechte.

[mannowlahn]

Paprika schreef op woensdag 8 mei 2024 @ 10:36:
[...]

Genoeg Nederlanders die deze wens wel hebben. Ik kan mij echter niet aan het idee ontrekken dat het overgrote deel van de mensen die hiervoor zijn, niet degenen zijn waarbij het inkomen boven modaal zal zijn. Immers mag het nooit de eigen portemonnee raken, ongeacht het onderwerp dat er wordt behandeld in de politiek.

Dat is een penny wise pound foolish gedachte. Ik zou graag zien dat de overheid meer huizen bouwt. In eigen beheer en dus vanuit belastingen. Overall zal dat de huizenprijzen flink verlagen, want meer beschikbaarheid en ook hogere segment de prijs drukken . Ten tweede zal dit er ook voor zorgen dat we een politiek klimaat krijgen die minder een ruk naar extreem rechts zal zorgen. Dit zie je steeds meer in Europa gebeuren en ik denk dat dit komt door dat de primaire levensbehoeften steeds minder bereik liggen.

[Gene_Seq]

Stronk schreef op woensdag 8 mei 2024 @ 10:11:
[...]

Ik ben voor financiering van huisvesting door de overheid. Maar niet perse voorstander van om de belastingen te verhogen, ik werk namelijk ook hard voor mijn geld en vind dat ik al genoeg wordt belast. Vooral kijken naar waar we uitgaven kunnen minderen, want in Nederland smijten we met het geld. Budgetten voor ontwikkelingshulp naar het buitenland inkorten, stoppen met financieren van oorlogen in het buitenland. Dat geld kan hier goed gebruikt worden voor het oplossen van maatschappelijke problemen die nu alleen maar bijdragen aan het destabiliseren van het land (bijvoorbeeld extreme divisie verhuurders vs huurders). Maar dat is misschien een beetje off-topic want het gaat om een heel zwaarwegend ethisch dilemma waar alle partijen anders over denken, "wie heeft het hulp, en dus het geld, het hardst nodig"? Ik kies liever voor eigen land, maar die opvatting verschilt per persoon.


[...]

Die labels zijn niet relevant. Een deel van de Amerikanen zien het sociale stelsel in West-Europa al als communistisch. Laten we aub niet bepalen wat goed of fout is op basis hiervan, want dan eindigen we in een land zonder sociale-wetten (want dat is communisme). Een dystopische wereld zoals we die zien in de VS.

Financiering van huisvesting door de overheid is dus precies wat ik bedoel. Iedere werkende Nederlander gaat dan betalen voor een huis van iemand anders. Met name de Nederlanders die veel belasting betalen. Dat klinkt allemaal hartstikke oneerlijk in een land waarin de belasting voor beterverdieners al heel hoog is.

V.w.b. stopzetten van ontwikkelingssamenwerking ben ik het eens, maar stopzetten van financiering van oorlogen absoluut niet: de oorlog in Oekraïne gaat ons allemaal aan vanuit geopolitiek oogpunt en veiligheid. Wat mij betreft stoppen we vooral met alle 'linkse hobbies', zoals natuurbescherming, CO2-uitstoot, etc. Dat is een 'luxe' die we ons niet kunnen veroorloven gezien de kortetermijnproblemen. Nederland hoeft ook niet 'klimaatkoploper' te zijn, aangezien het daadwerkelijke effect op het klimaat bijna 0 is. Maar dat wordt off-topic zo.

Hier valt dus wel wat geld te halen, maar het lijkt mij veel slimmer dit geld in te zetten om het voor bouwers aantrekkelijk te maken te gaan bouwen. Ik heb er geen enkel vertrouwen in dat een overheid dit beter kan dan bedrijven die met elkaar concurreren. Kijk maar eens naar de verbouwing van de TK of IT-projecten van de overheid. Ambtenaren hebben geen enkele incentive om dingen efficiënt te doen.

Daarnaast kan ook aardig wat worden gedaan aan koopkracht door verlagen van de IKB, Zvw, VPB en dividendbelasting.

[rube]

Maahes schreef op woensdag 8 mei 2024 @ 10:45:
[...]
In de woningmarkt heeft de hoge vraag niet geresulteerd in meer productie.

eens. Althans, er is wel productie, maar niet voldoende om te voldoen aan de vraag.

De rekening is al jarenlang voor de huurders, die steeds hogere huren betalen zonder perspectief op een oplossing.

Nou, dat moet je denk ik veel breder trekken. Er is namelijk gewoon een veel grotere vraag naar huizen, zowel koop als huur, en dus een steeds hogere koopprijs tot gevolg met als logisch gevolg ook een hogere huurprijs. Net zo min als dat er voor huurders een duidelijk perspectief is, is dat er veelal ook niet voor (potentiële) kopers. Dat wil niet zeggen dat er in sommige gevallen geen absurde (subjectief) huurprijzen werden/worden gevraagd, maar datzelfde geldt naar mijn mening ook voor sommige koopwoningen waar absurde bedragen voor worden gevraagd en ook betaald.

Overigens als ik even naar mijn eigen situatie kijk (een paar N), komen huurders er in vergelijking met kopers veelal nog niet eens zo verkeerd vanaf: de huurprijzen die ik hanteer zijn in de afgelopen ~6-8 jaar "maar" 20 a 40% gestegen, terwijl de huizenprijzen zelf zo'n 125-150% zijn gestegen.

Het huurrendement is dan ook lang niet meer zo goed als zeg een jaar of 10 geleden, de rente is hoger, kosten gestegen, allerlei strengere regels vanuit de overheid en het is logisch dat er nog maar weinig huizen voor de verhuur worden gebouwd/verbouwd/gekocht. Sterker nog, veel investeerders zijn bezig/gaan nu uitponden. Deze investeerders hebben veelal "geluk" gehad dat de prijzen zo stegen. Maar goed, als je kijkt naar de goudprijs, de beursindices van de afgelopen 10 jaar, dan zijn alle assets enorm gestegen (ZIRP?). Dus alle mensen (investeerders) die het geluk heb gehad dat ze na de kredietcrisis ergens goed zijn ingestapt hebben hiervan geprofiteerd en dat is zo'n beetje wereldwijd hetzelfde. Helaas hebben de mensen die toen nog te jong waren of nog niet "ingestapt" nu een achterstand. Dat zal tijd kosten om te halen en voor sommigen lukt dat helemaal nooit meer helemaal. Net zoals een best wel grote groep die in de jaren '80 langdurig werkloos waren en die financiële achterstand nooit hebben kunnen inhalen....

Goed, on-topic: vrijwel niet meer interessant om in NL in residentieel vastgoed te investeren. Verhuurders gaan uitponden. Een interessante niche kan wellicht nog zijn: verhuurde huizen met een goede korting kopen en rustig wachten tot je kan uitponden. Moet je wel de liquiditeiten voor hebben. en moet je natuurlijk niet een huis kopen in Amsterdam waar een stel van 30 woont tegen een huur van € 600,-, maar eerder dat alleenstaand omaatje van 85 maar waar de verhuurder snel geld nodig heeft....

[Rubbergrover1]

radeoxx schreef op dinsdag 7 mei 2024 @ 16:35:
[...]


Leuk argument!
Hoe zie je dat “recht” als het gaat om voedsel?

Gene_Seq schreef op woensdag 8 mei 2024 @ 13:51:
[...]
Financiering van huisvesting door de overheid is dus precies wat ik bedoel. Iedere werkende Nederlander gaat dan betalen voor een huis van iemand anders. Met name de Nederlanders die veel belasting betalen. Dat klinkt allemaal hartstikke oneerlijk in een land waarin de belasting voor beterverdieners al heel hoog is.

Even in de vergelijking met voedsel, binnen de EU worden jaarlijks tientallen miljarden euro's aan landbouwsubsidies uitgegeven. Omdat voedsel en de voedselvoorziening wordt gezien als een belangrijke en onmisbare voorziening waarbij er voldoende voedsel voor iedereen geproduceerd zou moeten worden. En tegen betaalbare prijzen. Is dat ook "communistisch"?

Maar dit is meer een algemene woningmarkt discussie die beter in het toepasselijke topic kan worden gevoerd. Wat in dit kader in mijn optiek wél een interessante discussie is, is welke kant "we" in Nederland uit kunnen/zullen gaan. Ik vind de maatschappelijke ontwikkelingen rondom vastgoed als investering namelijk wél zeer relevant in dit topic. Dat raakt namelijk direct aan de manier waarop je vastgoed als langetermijninvestering kunt zien/gebruiken. De maatschappelijke tendens is toch dat de overheid "iets" moet doen. Wat direct impact op je investering en/of huuropbrengst kan hebben.

Even als voorbeeld twee scenario's. De overheid kan alles vrij laten en daarnaast bijvoorbeeld een lading goedkope sociale huur woonkazernes bouwen. Voor je particuliere verhuurpand betekent dit scenario een flinke opbrengst en financieel gewin. Een tweede extreem scenario is dat de overheid alle huren aan banden legt en zo nagenoeg alles gereguleerde huur wordt. In dat scenario schieten de huuropbrengst en woningwaard omlaag. Voor de discussie over vastgoed als investering is het daarom zeer relevant wat de maatschappelijke tendens is. Daarom vind ik dat ook een behoorlijk belangrijk onderdeel van deze discussie. Niet met oogkleppen op kijken, maar juist ook breder kijken naar wat er in de omgeving allemaal aan de fundamenten van het vastgoed rammelt.

[s020506]

rube schreef op woensdag 8 mei 2024 @ 13:57:
[...]

Goed, on-topic: vrijwel niet meer interessant om in NL in residentieel vastgoed te investeren. Verhuurders gaan uitponden. Een interessante niche kan wellicht nog zijn: verhuurde huizen met een goede korting kopen en rustig wachten tot je kan uitponden. Moet je wel de liquiditeiten voor hebben. en moet je natuurlijk niet een huis kopen in Amsterdam waar een stel van 30 woont tegen een huur van € 600,-, maar eerder dat alleenstaand omaatje van 85 maar waar de verhuurder snel geld nodig heeft....

Voor de particuliere verhuurder ben ik het met je eens. Maar de grote partijen rekenen denk ik de waardestijging zeker mee in hun rendements berekening. En aangezien de huizenprijzen de komende jaren nog wel blijven stijgen, zal de instituonele belegger nog niet snel gaan verkopen. De ex huurhuizen die verkocht worden komen ook nog eens gespreid beschikbaar, dus waarschijnlijk ook nog geen effect op de huizenprijzen.

Maar ja, mijn glazen bol zit nog steeds in de vaatwasser

[JanHenk]

Ik ben heel bewust gestopt met het volgen van Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 6...

Komen ze nu allemaal hier


Nog een gedachte over het nieuwe WWS in combinatie met het Wetsvoorstel betaalbare huur; volgens mij kunnen investeringen in panden buiten de grote steden nog steeds uit. De WOZ-cap in het puntenstelsel maakt juist de panden in de grote steden (met hoge waarde, maar klein oppervlak) oninteressant, terwijl je buiten die steden (in dorpen, randprovincies, etc.) voor een lagere investering aan het nodige puntenaantal komt voor vrije verhuur.

Maar bij die gedachte zijn wel twee problemen:
- De potentiële huuropbrengst is lager. Ook al wordt die niet begrensd door het puntenstelsel en de bijbehorende maximale huur. Een beetje woning kan dan alsnog wel een redelijk rendement opbrengen.
- Het alternatief van je investering: de risicovrije rente is flink gestegen (4% om en nabij), waardoor je je af kunt vragen of een 6 tot zelfs 8% rendement met het bijbehorende risico alsnog de moeite waard is. Waarschijnlijk is dat alleen de moeite als de schaal groter is (en het risico in de opbrengsten afneemt).

[rube]

JanHenk schreef op woensdag 8 mei 2024 @ 14:55:
Komen ze nu allemaal hier

guilty. Ik zal proberen om weer on topic te blijven.

Maar bij die gedachte zijn wel twee problemen:
- De potentiële huuropbrengst is lager. Ook al wordt die niet begrensd door het puntenstelsel en de bijbehorende maximale huur. Een beetje woning kan dan alsnog wel een redelijk rendement opbrengen.
- Het alternatief van je investering: de risicovrije rente is flink gestegen (4% om en nabij), waardoor je je af kunt vragen of een 6 tot zelfs 8% rendement met het bijbehorende risico alsnog de moeite waard is. Waarschijnlijk is dat alleen de moeite als de schaal groter is (en het risico in de opbrengsten afneemt).

Ik zou nog één punt willen toevoegen: de onzekerheid die de politiek heeft geïntroduceerd waardoor het m.i. ook nodig is om rekening te houden met een scenario dat er nog meer wijzigingen komen in het wws.

[RichieB]

Thompson schreef op woensdag 8 mei 2024 @ 08:25:
Ik zie dat jullie een vakantiehuis in België/Frankrijk hebben. Hoe vind ik makkelijk hoe dat zit qua belastingen?

Zodra je een login hebt voor impots.gouv.fr is het een simpel webformulier invullen. Om die login te krijgen moet je eerst een aangifte doen op papier. PDF downloaden, invullen en in een enveloppe met postzegel stoppen.
Verder ben je verplicht om je in te schrijven als bedrijf (SIREN/SIRET) omdat verhuur een zakelijke activiteit is.

En eventueel ook hoe dat in andere Europese landen zit? Is er een website/forum die daar wat dieper op in gaat?
[...]

Gewoon een beetje Googlen.. dit is de eerste hit. Er zijn veel Britten met een huisje in Frankrijk, dus zoek ook in het Engels.

[FijneKnul]

Eergisteren hebben mijn huurders laten weten dat ze niet het stelletje zijn zoals ze zich hebben voorgedaan in persoon en in hun schrijven.

De ene man (huurder #1) heeft nu zijn vriendin ook in mijn woning wonen en bedreigt de andere jongen (huurder #2). Die wil dus niet langer huren. Morgen ga ik langs naar de woning om de kwestie te bespreken met ze. Ik moet daarvoor zelf ook nog e.e.a. uitzoeken.

Mijn gevoel is in ieder geval dat ik mij gigantisch bedrogen voel - en dat ik na dit gesprek ook niet met de huurders verder wil. Onze overeenkomst is tot stand gekomen op basis van 'moedwillige' leugens en wordt vervolgens ook niet gehonoreerd door de woning door andere personen te laten bewonen.

Ik weet niet wat ik hier anders had kunnen doen in mijn onderzoek naar de huurders. Financieel zit het allemaal wel goed, op basis van wat ik heb gezien dan (maar daar ga je dan nu ook aan twijfelen). Het verhaal kwam ook allemaal geloofwaardig over. Ik heb er zelf niet aan gedacht (of getwijfeld) om de relatie van mijn huurders daadwerkelijk na te kijken.

Mijn vraag aan jullie; doen jullie dit bij het nemen van nieuwe huurders? Zo ja, hoe?

[Wolly]

FijneKnul schreef op vrijdag 10 mei 2024 @ 09:33:
Eergisteren hebben mijn huurders laten weten dat ze niet het stelletje zijn zoals ze zich hebben voorgedaan in persoon en in hun schrijven.

De ene man (huurder #1) heeft nu zijn vriendin ook in mijn woning wonen en bedreigt de andere jongen (huurder #2). Die wil dus niet langer huren. Morgen ga ik langs naar de woning om de kwestie te bespreken met ze. Ik moet daarvoor zelf ook nog e.e.a. uitzoeken.

Mijn gevoel is in ieder geval dat ik mij gigantisch bedrogen voel - en dat ik na dit gesprek ook niet met de huurders verder wil. Onze overeenkomst is tot stand gekomen op basis van 'moedwillige' leugens en wordt vervolgens ook niet gehonoreerd door de woning door andere personen te laten bewonen.

Ik weet niet wat ik hier anders had kunnen doen in mijn onderzoek naar de huurders. Financieel zit het allemaal wel goed, op basis van wat ik heb gezien dan (maar daar ga je dan nu ook aan twijfelen). Het verhaal kwam ook allemaal geloofwaardig over. Ik heb er zelf niet aan gedacht (of getwijfeld) om de relatie van mijn huurders daadwerkelijk na te kijken.

Mijn vraag aan jullie; doen jullie dit bij het nemen van nieuwe huurders? Zo ja, hoe?

Afgezien van de (mogelijke) bedreiging, wat is precies de casus rondom een stelletje waarbij de vriendin ook in de woning woont?

Edit) Begrijp nu dat het gaat om één wooneinheid waar je twee huurders in hebt zitten die beide op het contract staan

[ Voor 8% gewijzigd door Wolly op 10-05-2024 11:17 ]

[mmmmarc]

FijneKnul schreef op vrijdag 10 mei 2024 @ 09:33:
Eergisteren hebben mijn huurders laten weten dat ze niet het stelletje zijn zoals ze zich hebben voorgedaan in persoon en in hun schrijven.

De ene man (huurder #1) heeft nu zijn vriendin ook in mijn woning wonen en bedreigt de andere jongen (huurder #2). Die wil dus niet langer huren. Morgen ga ik langs naar de woning om de kwestie te bespreken met ze. Ik moet daarvoor zelf ook nog e.e.a. uitzoeken.

Mijn gevoel is in ieder geval dat ik mij gigantisch bedrogen voel - en dat ik na dit gesprek ook niet met de huurders verder wil. Onze overeenkomst is tot stand gekomen op basis van 'moedwillige' leugens en wordt vervolgens ook niet gehonoreerd door de woning door andere personen te laten bewonen.

Ik weet niet wat ik hier anders had kunnen doen in mijn onderzoek naar de huurders. Financieel zit het allemaal wel goed, op basis van wat ik heb gezien dan (maar daar ga je dan nu ook aan twijfelen). Het verhaal kwam ook allemaal geloofwaardig over. Ik heb er zelf niet aan gedacht (of getwijfeld) om de relatie van mijn huurders daadwerkelijk na te kijken.

Mijn vraag aan jullie; doen jullie dit bij het nemen van nieuwe huurders? Zo ja, hoe?

Staat in je huurcontract niet dat je alleen en uitsluitend aan huurder #1 en huurder #2 verhuurd?

[namliam_eht]

FijneKnul schreef op vrijdag 10 mei 2024 @ 09:33:
De ene man (huurder #1) heeft nu zijn vriendin ook in mijn woning wonen en bedreigt de andere jongen (huurder #2). Die wil dus niet langer huren.

Is relatief simpel dus, Huurder 2 zegt het huurcontract op, daarmee vervalt het hele huurcontract dus moet Huurder 1 er ook uit.... woning leeg, nieuwe huurders zoeken.

Ergste geval, voor de rechter laten komen als verhuurder dat de overeenkomst via Dwaling/misleiding/oplichting tot stand is gekomen en je daarom ontbinding van de overeenkomst wenst.
Alhoewel dit niet veel te vinden is, zijn er via deze route best huurcontracten ontbonden.
Nog alternatief is dat door de bedreiging de huurders zich niet meer als "Goed huurder" gedragen mede omdat die problemen dus bij jou terecht komen en je daarom ontbinding wenst (is denk ik wel wankeler dan de dwaling optie)

Op je vraag, hoe controleer je (potentiele) huurders
Je kan natuurlijk vragen aan zo een stel, hoe lang zijn jullie al bij elkaar? Oh 5 jaar?
Waar zijn jullie zoal op vakantie geweest ? Oh New York 3 jaar geleden ? Samen ? Goh laat eens foto's zien dan ? Al zijn die tegenwoordig zeker met AI steeds makkelijker te faken.

Of als ze zeggen al langer samen te wonen hoe delen jullie de lasten en als er geld over en weer betaald wordt of een En/Of rekening is ... laat maar zien.... en dan met name transacties van langer geleden natuurlijk.

Uiteindelijk is het maar 1 van de vele manieren waarop je als verhuurder gepiepeld wordt en je worst-case een hennep tuin in je woning vindt. Of zoals een kennis van mij die verhuurd had aan een "net stelletje" maar 6 maanden later na klachten van buren 20 polen op stapelbedden in zijn woning aan trof, die de woning volledig geruïneerd hadden

[Wolly]

mmmmarc schreef op vrijdag 10 mei 2024 @ 10:59:
[...]


Staat in je huurcontract niet dat je alleen en uitsluitend aan huurder #1 en huurder #2 verhuurd?

Dat maakt niet uit, een huurder mag natuurlijk iemand laten inwonen zolang het geen overbewoning wordt.

[rube]

Wolly schreef op vrijdag 10 mei 2024 @ 11:17:
[...]
Dat maakt niet uit, een huurder mag natuurlijk iemand laten inwonen zolang het geen overbewoning wordt.

Vanuit een aantal gemeentes zijn daar regels en beperkingen over, die soms al ingaan vanaf 2 personen. Dus wellicht dat dat hier ook kan helpen.

[mannowlahn]

FijneKnul schreef op vrijdag 10 mei 2024 @ 09:33:
Eergisteren hebben mijn huurders laten weten dat ze niet het stelletje zijn zoals ze zich hebben voorgedaan in persoon en in hun schrijven.

De ene man (huurder #1) heeft nu zijn vriendin ook in mijn woning wonen en bedreigt de andere jongen (huurder #2). Die wil dus niet langer huren. Morgen ga ik langs naar de woning om de kwestie te bespreken met ze. Ik moet daarvoor zelf ook nog e.e.a. uitzoeken.

Mijn gevoel is in ieder geval dat ik mij gigantisch bedrogen voel - en dat ik na dit gesprek ook niet met de huurders verder wil. Onze overeenkomst is tot stand gekomen op basis van 'moedwillige' leugens en wordt vervolgens ook niet gehonoreerd door de woning door andere personen te laten bewonen.

Ik weet niet wat ik hier anders had kunnen doen in mijn onderzoek naar de huurders. Financieel zit het allemaal wel goed, op basis van wat ik heb gezien dan (maar daar ga je dan nu ook aan twijfelen). Het verhaal kwam ook allemaal geloofwaardig over. Ik heb er zelf niet aan gedacht (of getwijfeld) om de relatie van mijn huurders daadwerkelijk na te kijken.

Mijn vraag aan jullie; doen jullie dit bij het nemen van nieuwe huurders? Zo ja, hoe?

M.a.w. die twee jongens presenteerden zich als een romantisch stel.

Wie staan er op het huur contract? Is andere huurder bereid aangifte te doen?

Persoonlijk zou ik die bedrieger meteen er uit willen, niet te vertrouwen als die zich zo gedraagt.

Als er aangifte is, kan je wellicht zijn contract makkelijker opzeggen en doorgaan met die andere.

[FijneKnul]

namliam_eht schreef op vrijdag 10 mei 2024 @ 11:09:
[...]

Is relatief simpel dus, Huurder 2 zegt het huurcontract op, daarmee vervalt het hele huurcontract dus moet Huurder 1 er ook uit.... woning leeg, nieuwe huurders zoeken.

Dank voor je uitgebreide antwoord. Daar heb ik veel aan.
Dat is ook wat ik hoop als uitkomst te krijgen. Huurder #2 zou op willen zeggen, zei hij. Morgen ga ik met ze tegelijkertijd in gesprek. Dan zal ik wel zien hoe het loopt. Ga dat niet zoals gehoopt dan zal ik rechtshulp inschakelen.

mannowlahn schreef op vrijdag 10 mei 2024 @ 11:57:
[...]

M.a.w. die twee jongens presenteerden zich als een romantisch stel.

Wie staan er op het huur contract? Is andere huurder bereid aangifte te doen?

Ja, correct. Ze deden zich voor als en stel en hebben elkaar beschreven als 'boyfriend' in het introductiebriefje dat ze me hebben overhandigd. Tijdens de bezichtiging hebben ze ook met elkaar geknuffeld en zo waren er nog meer andere signalen. Over aangifte van bedreiging heb ik met huurder #2 niet gesproken.

De partijen die op het contract staan zijn alleen die twee jongens. Ik weet niets over/van de vriendin van huurder #1.
In het contract zit een clausule die stelt dat er niemand anders dan de hoofdhuurders en eventuele kinderen de woning mogen bewonen. Ik weet sinds vandaag dat deze clausule waarschijnlijk geen stand houdt in de rechtszaal, maargoed.

rube schreef op vrijdag 10 mei 2024 @ 11:37:
[...]

Vanuit een aantal gemeentes zijn daar regels en beperkingen over, die soms al ingaan vanaf 2 personen. Dus wellicht dat dat hier ook kan helpen.

Dat is van toepassing in deze gemeente. Dus door de leugen van de huurders ben ik nu aan het verhuren zonder de propere toestemming van de gemeente.

Dank voor jullie berichten. Ik ben voorbereid op het gesprek wat ik met ze heb morgen.

[Rubbergrover1]

De zelfde situatie kan uiteraard ontstaan als het wel een echt stel is en een van beiden krijgt een relatie met een ander. Ook in die situatie zul je krijgen dat een van beiden zal moeten/willen verkassen. En wellicht dat de blijvende persoon daar wil gaan samenwonen met een ander. Of niet. Ik zie dat dus niet echt iets heel bijzonders. Dat lijkt mij ook meer iets wat ze onderling moeten uitvechten.

Maar als je een woning voor twee personen hebt en er wil een derde in gaan wonen terwijl dat niet is toegestaan, dan heb je natuurlijk een goede reden om dat te weigeren. Dan moet het oude "stel" eerst maar zorgen dat een van beiden een andere woonplek vindt voordat de derde persoon komt inwonen.

[ Voor 27% gewijzigd door Rubbergrover1 op 11-05-2024 07:19 ]

[Wolly]

Ik moet wel zeggen dat het een bijzondere regel is van de gemeente. Als een stel een kind krijgt zouden ze dus de woning moeten opzeggen?

[rube]

Wolly schreef op zaterdag 11 mei 2024 @ 08:27:
Ik moet wel zeggen dat het een bijzondere regel is van de gemeente. Als een stel een kind krijgt zouden ze dus de woning moeten opzeggen?

Nee, want dat valt onder een "duurzaam gemeenschappelijk huishouden".
Zie b.v.: https://www.denhaag.nl/nl...enschappelijk-huishouden/

[Henkdezoveelste]

Een bommetje onder het forfaitair rendement box 3 voor vastgoed

https://www.taxlive.nl/nl...destijging-tweede-woning/

[RichieB]

Heel goed dat de “we weten dat het eigenlijk niet mag, maar we kijken wel of we er mee weg komen”-mentaliteit van het kabinet weer wordt afgestraft. Alleen het gerealiseerd rendement mag worden belast, bevestigt deze rechter nog maar eens.

[rockhopper]

Henkdezoveelste schreef op zaterdag 11 mei 2024 @ 08:55:
Een bommetje onder het forfaitair rendement box 3 voor vastgoed

https://www.taxlive.nl/nl...destijging-tweede-woning/

Wat betekend dit precies in Jip en Janneke taal?