Vastgoed als investering

[Rubbergrover1]

radeoxx schreef op vrijdag 26 april 2024 @ 11:03:
Stel je hebt een niet te duur pand al enige tijd geleden gekocht voor 200.000 euro. Dus dat is wel even geleden;

Aankoop: 200.000
Huidige waarde (en WOZ) 350.000

Thans verhuurd voor EUR 1.250
Straks mag je het verhuren voor EUR 900

De hypotheek laten we even buiten beschouwing om het voorbeeld eenvoudig te houden. De hypotheek is overigens maar voor circa 50% aftrekbaar van je box 3.


Inkomsten huur nieuwe situatie: € 10.800
Box 3 350.000 * 0,95 (leegwaarderatio) * 6,2% * 34% = € 7.000 (afgerond)
VvE bijdragen en/of onderhoud (1%?) = € 3.500

Inkomsten: 10.800
Uitgaven in ieder geval 10.500
Resultaat: € 300 (<0,1%)

Nee, cashflow is € 300. Daarnaast is er een belangrijke factor de waardeontwikkeling van de woning. Laatste stand was gemiddeld 5,4% op jaarbasis, dus 18.900 euro waardestijging. Totale resultaat dus 19.200 euro, ongeveer 5,5%.

[radeoxx]

ColeJ schreef op vrijdag 26 april 2024 @ 11:16:
[...]


Hoe kom je daarbij? Ik heb amper financiering maar ga geen woning met een WOZ van bijna 350k verhuren voor 1000 euro, dat slaat gewoon nergens op. Risicoloos op een spaarrekening levert nog meer op...

Precies!!

Precies zoals ik in bovenstaand voorbeeld schets. Toch?

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 26 april 2024 @ 11:21:
[...]

Nee, cashflow is € 300. Daarnaast is er een belangrijke factor de waardeontwikkeling van de woning. Laatste stand was gemiddeld 5,4% op jaarbasis, dus 18.900 euro waardestijging. Totale resultaat dus 19.200 euro, ongeveer 5,5%.

1) Als je wilt speculeren op waardeontwikkeling in de woningen kun je ook gewoon een vastgoed-ETF kopen of iets dergelijks.
2) De waarde in verhuurde staat neemt direct 30-50% af. Zeker omdat je alleen nog onbepaalde tijd mag verhuren. De huurder blijft voor altijd zitten. Waarom zou hij weggaan in zo'n gewilde huurwoning waar een wachttijd van 20 jaar op zit? Kopen is vele malen duurder!

[ Voor 50% gewijzigd door radeoxx op 26-04-2024 11:23 ]

[s020506]

radeoxx schreef op vrijdag 26 april 2024 @ 11:21:
[...]


Precies!!

Precies zoals ik in bovenstaand voorbeeld schets. Toch?


[...]


1) Als je wilt speculeren op waardeontwikkeling in de woningen kun je ook gewoon een vastgoed-ETF kopen of iets dergelijks.
2) De waarde in verhuurde staat neemt direct 30-50% af. Zeker omdat je alleen nog onbepaalde tijd mag verhuren. De huurder blijft voor altijd zitten. Waarom zou hij weggaan in zo'n gewilde huurwoning waar een wachttijd van 20 jaar op zit? Kopen is vele malen duurder!

De nieuwe wet raakt alleen de kleine verhuurders met 1 of een paar pandjes. Ik geloof wel dat de institutionele vastgoed belegger er voor de hele lange termijn in zitten. Voor hen is de waardeontwikkeling wel belangrijk, en het verhuurrendement een stuk minder.

Ik denk dus dat ook dat een (groot) deel van de kleine verhuurder zijn vermogen elders gaat laten renderen, op het moment dat de huurder eruit is. De grote speler blijft lekker zitten in de verhuurmarkt. Ik heb gisteren geprobeerd wat cijfers op te zoeken, maar kon het zo snel niet vinden. Misschien is dit aantal niet heel groot en heeft Hugo gewoon gelijk. Of misschien is dit aantal aanzienlijk en wordt het een bende.

[Bimmert]

Stel een woning is al jaren in bezit met een aanvangshuur onder de sociale huurgrens. Deze mag momenteel niet zonder meer tot boven de sociale huurgrens verhoogd worden van €879,66.

Als de woning meer dan 186 punten heeft volgens het stelsel mag de huur echter straks wel hoger worden. De 'sociale huurgrens' schuift daarmee namelijk op van €879,66 naar CA €1100,00.
Omdat volgens eerder gedeelde tabel het systeem bij sociale huurwoningen van toepassing gaat worden op bestaande contracten kan de huurder daarmee een verhoging van zo'n €220,- tegemoet zien?

Ieder nadeel heb zijn voordeel? Of andersom?

[mannowlahn]

ColeJ schreef op vrijdag 26 april 2024 @ 10:51:
[...]


En de optie:

1000 euro kale huur (conform punten)
800 euro huur inboedel
Totaal huur: 1800

Bovenstaande legaal? Je gaat nu natuurlijk allerlei trucs tegenkomen. Zeker in de randstad is de vraag gewoon zo hoog dat huurders aan het overbieden zijn.

Nee zo werkt dat niet.

Er is al een keer uitspraak gedaan door de rechter. Maar de inboedel wordt dan op leeftijd geschat. Restwaarde en dan kom je vaak nog niet eens op 100 euro per maand.

[mannowlahn]

ocn schreef op vrijdag 26 april 2024 @ 10:55:
[...]

Veel mensen in dit topic zijn vastgoedspeculanten, die laten een eenzijdige kant van het verhaal horen.
Geloof me maar dat er genoeg woningzoekenden en maatschappelijke belangenorganisaties zijn voor wie dit enorm goed nieuws is. De woningvoorraad word er niet minder op, de huurwoningen wel goedkoper.

Huh hoe zie je dat voor je dat de woningvoorraad er niet minder op wordt? goedkoper wel iddd, maar als je van 10 huizen naar drie gaat schiet je als woning zoekende behoorlijk op in. Of denk je dat die woningzoekende nu wel een toereikende hypotheek krijgen?

[Snow_King]

s020506 schreef op vrijdag 26 april 2024 @ 11:57:
[...]


De nieuwe wet raakt alleen de kleine verhuurders met 1 of een paar pandjes. Ik geloof wel dat de institutionele vastgoed belegger er voor de hele lange termijn in zitten. Voor hen is de waardeontwikkeling wel belangrijk, en het verhuurrendement een stuk minder.

Ik denk dus dat ook dat een (groot) deel van de kleine verhuurder zijn vermogen elders gaat laten renderen, op het moment dat de huurder eruit is. De grote speler blijft lekker zitten in de verhuurmarkt. Ik heb gisteren geprobeerd wat cijfers op te zoeken, maar kon het zo snel niet vinden. Misschien is dit aantal niet heel groot en heeft Hugo gewoon gelijk. Of misschien is dit aantal aanzienlijk en wordt het een bende.

Zoals ik. Zodra een huurder er uit gaat, dan gaat het direct de verkoop in de vrije markt op. Huurvoorraad neemt zo dus af en die groeit niet meer. Net zoals dat je in veel binnensteden niet meer mag kopen om daarna te verhuren.

[Stronk]

Qwerty-273 schreef op vrijdag 26 april 2024 @ 10:20:
[...]

Met Rutte en de VVD sinds 2010 aan de macht, kan ik echt nergens ook maar iets van een economisch links beleid terug zien. Wellicht hier en daar een stukje van de linksere kant dan de VVD (maar dat is ook al heel snel centrum ipv links) dat er door druppelt, maar dat is echt nog geen volledig beleid met een toekomstvisie.

Ik denk dat je me verkeerd hebt begrepen. Wat ik bedoel te zeggen is dat we met Rutte en de VVD sinds 2010 aan de macht juist geen economisch links beleid hadden. De verhuurder had daarom de faveur, zij konden onbelemmerd verhuren waardoor de prijzen door het dak stegen. Immers heeft hij baat bij een laag aanbod op de markt om zo de prijs te doen stijgen. Verhuurders hebben helaas ook niet verantwoord gehandeld met deze vrijheid, zij hebben grotendeels "misbruik" gemaakt van deze "vrije" markt en exorbitante bedragen gevraagd voor panden. Alhoewel, je zou kunnen zeggen dat dat het resultaat is van de markt.

Met de PVV aan de macht zul je nu meer economisch links beleid zien, met de faveur naar de huurder. De verhuurder zal te maken krijgen met een minder vrije markt: overheid zal zich vaker bemoeien met als doel om de huurprijzen te doen dalen (we moeten nog ervaren of dit gaat werken, wat de markt gaat doen).

Qwerty-273 schreef op vrijdag 26 april 2024 @ 10:20:
[...]
De "particuliere verhuurder" die als zondebok is aangewezen door de politiek, is slechts een druppel die een badkuip doet overlopen. Dit gaan proberen te reguleren via allerlei draconische oplossingen om daar maar een halve druppel van te maken, heeft nog steeds een overlopend bad als resultaat. Er zal echt veel op de schop moeten om meer woningen beschikbaar te krijgen in NL (en dan kijkend naar de lange termijn ook op hoger gelegen gebied). De lange visie die NL vroeger kende met bijvoorbeeld de Deltawerken is al heel lang verdwenen uit het politieke landschap.

Eens, maar we moeten nog ervaren wat dit linkse beleid gaat doen op de lange termijn. Wel hebben we sinds 2010 al mogen ervaren wat economisch rechts beleid doet met de woningmarkt, het resultaat spreekt voor zich, dat werkt dus duidelijk ook niet. Ik vind daarom dat de verandering welkom is, en het is immers wat het volk wilt op dit moment: verandering. Daar hebben ze naar gestemd.

[ Voor 10% gewijzigd door Stronk op 26-04-2024 12:59 ]

[jeroenkb]

Stronk schreef op vrijdag 26 april 2024 @ 12:49:
[...]


Ik denk dat je me verkeerd hebt begrepen. Wat ik bedoel te zeggen is dat we met Rutte en de VVD sinds 2010 aan de macht juist geen economisch links beleid hadden. De verhuurder had daarom de faveur, zij konden onbelemmerd verhuren waardoor de prijzen door het dak stegen. Immers heeft hij baat bij een laag aanbod op de markt om zo de prijs te doen stijgen. Huurders hebben helaas ook niet verantwoord gehandeld met deze vrijheid, zij hebben grotendeels "misbruik" gemaakt van deze "vrije" markt en exorbitante bedragen gevraagd voor panden. Alhoewel, je zou kunnen zeggen dat dat het resultaat is van de markt.

Met de PVV aan de macht zul je nu meer economisch links beleid zien, met de faveur naar de verhuurder. De verhuurder zal te maken krijgen met een minder vrije markt: overheid zal zich vaker bemoeien met als doel om de huurprijzen te doen dalen (we moeten nog ervaren of dit gaat werken, wat de markt gaat doen).


[...]


Eens, maar we moeten nog ervaren wat dit linkse beleid gaat doen op de lange termijn. Wel hebben we sinds 2010 al mogen ervaren wat economisch rechts beleid doet met de woningmarkt, het resultaat spreekt voor zich, dat werkt dus duidelijk ook niet. Ik vind daarom dat de verandering welkom is, en het is immers wat het volk wilt op dit moment: verandering. Daar hebben ze naar gestemd.

Denk dat je op een aantal plekken in je betoog 'huurder' en 'verhuurder' door elkaar haalt

[Stronk]

jeroenkb schreef op vrijdag 26 april 2024 @ 12:58:
[...]

Denk dat je op een aantal plekken in je betoog 'huurder' en 'verhuurder' door elkaar haalt

Klopt inderdaad, gefixed

[ocn]

mannowlahn schreef op vrijdag 26 april 2024 @ 12:25:
[...]

Huh hoe zie je dat voor je dat de woningvoorraad er niet minder op wordt? goedkoper wel iddd, maar als je van 10 huizen naar drie gaat schiet je als woning zoekende behoorlijk op in. Of denk je dat die woningzoekende nu wel een toereikende hypotheek krijgen?

Die woningen worden niet gesloopt hoor. Ze blijven ook niet leeg staan.
Hooguit worden ze verkocht, waarmee we de druk op de kopersmarkt weer een beetje verlagen. Wat indirect de druk op de huurmarkt weer verlaagd, want die koper was waarschijnlijk een huurder.

Ik kan er niet bij dat mensen dit niet lijken te snappen.

[mannowlahn]

ocn schreef op vrijdag 26 april 2024 @ 13:07:
[...]

Die woningen worden niet gesloopt hoor. Ze blijven ook niet leeg staan.
Hooguit worden ze verkocht, waarmee we de druk op de kopersmarkt weer een beetje verlagen. Wat indirect de druk op de huurmarkt weer verlaagd, want die koper was waarschijnlijk een huurder.

Ik kan er niet bij dat mensen dit niet lijken te snappen.

Jij snapt het zelf ook niet. Die kopersmarkt is enorm overspannen. Al die huurwoningen die verkocht worden gaan naar mensen die veel geld hebben. De mensen die geen hypotheek kunnen krijgen, krijgen het steeds moeilijker. Kijk eens rond op funds en zie waar woningen voor weg gaan en hoe snel ze nog verkocht worden.

De druk op de huurmarkt wordt juist enorm verhoogd. Mijn huurder die er over een paar dagen uitgaat heeft te kennen gegeven voorlopig een nieuwe huurwoning uit zijn hoofd te zetten. Het is complete gekkenhuis op de markt waar mensen elkaar overbieden, voor een appartement van 50m2 a 1800/1900 euro.

[s020506]

ocn schreef op vrijdag 26 april 2024 @ 13:07:
[...]

Die woningen worden niet gesloopt hoor. Ze blijven ook niet leeg staan.
Hooguit worden ze verkocht, waarmee we de druk op de kopersmarkt weer een beetje verlagen. Wat indirect de druk op de huurmarkt weer verlaagd, want die koper was waarschijnlijk een huurder.

Ik kan er niet bij dat mensen dit niet lijken te snappen.

De druk op de huurmarkt en de druk op de kopersmarkt kunnen niet tegelijk dalen he. Het aantal woningen blijft gelijk. Waar blijft de huurder die in de verkochte woning woonde?

Ik denk wel dat het gros van de middenhuurwoningen in de verkoop te duur is voor de mensen waarvoor de wet bedoelt is. Die huurder uit jouw voorbeeld kan waarschijnlijk de woning niet kopen, maar wel huren. Ik snap niet dat mensen dit niet lijken te snappen.

[mannowlahn]

s020506 schreef op vrijdag 26 april 2024 @ 13:24:
[...]


De druk op de huurmarkt en de druk op de kopersmarkt kunnen niet tegelijk dalen he. Het aantal woningen blijft gelijk. Waar blijft de huurder die in de verkochte woning woonde?

Ik denk wel dat het gros van de middenhuurwoningen in de verkoop te duur is voor de mensen waarvoor de wet bedoelt is. Die huurder uit jouw voorbeeld kan waarschijnlijk de woning niet kopen, maar wel huren. Ik snap niet dat mensen dit niet lijken te snappen.

Wederom simpele wiskunde is teveel lijkt het.

Appartement in Amsterdam met huur 1500 is bereikbaar voor iemand die 60.000 per jaar verdient. Meeste verhuurder hanteren drie keer de huur als bruto inkomen.

Wat krijg je aan hypotheek met 60.000? 250/280k. Succes om wat te vinden. Staan wel te koop in Amsterdam, heb je 25m2.

Buiten Amsterdam wel wat beschikbaar, maar dan wordt het flink overbieden.

[JoopXXX]

Bimmert schreef op vrijdag 26 april 2024 @ 12:18:
Stel een woning is al jaren in bezit met een aanvangshuur onder de sociale huurgrens. Deze mag momenteel niet zonder meer tot boven de sociale huurgrens verhoogd worden van €879,66.

Als de woning meer dan 186 punten heeft volgens het stelsel mag de huur echter straks wel hoger worden. De 'sociale huurgrens' schuift daarmee namelijk op van €879,66 naar CA €1100,00.
Omdat volgens eerder gedeelde tabel het systeem bij sociale huurwoningen van toepassing gaat worden op bestaande contracten kan de huurder daarmee een verhoging van zo'n €220,- tegemoet zien?

Ieder nadeel heb zijn voordeel? Of andersom?

Interessante gedachte. De tabel lijkt dat wel te impliceren.
Dat bots alleen uiteraard wel met de maximale huurverhoging.

[Bimmert]

JoopXXX schreef op vrijdag 26 april 2024 @ 13:33:
[...]


Interessante gedachte. De tabel lijkt dat wel te impliceren.
Dat bots alleen uiteraard wel met de maximale huurverhoging.

Die gedachte over de max toegestane huurverhoging had ik ook.
Echter voor andere bestaande huurcontracten vervalt ook totaal de huidige situatie en gaan men nu naar de regels volgens het WWS kijken.

Voor de bestaande woningvoorraad die nu 'omgekat' wordt om buiten het WWS te vallen kunnen huurders dan ook een enorme prijsverhoging tegemoet zijn. Vraag me af wat Hugo zijn idee hierover is...

[JoopXXX]

mannowlahn schreef op vrijdag 26 april 2024 @ 13:32:
[...]

Wederom simpele wiskunde is teveel lijkt het.

Appartement in Amsterdam met huur 1500 is bereikbaar voor iemand die 60.000 per jaar verdient. Meeste verhuurder hanteren drie keer de huur als bruto inkomen.

Wat krijg je aan hypotheek met 60.000? 250/280k. Succes om wat te vinden. Staan wel te koop in Amsterdam, heb je 25m2.

Buiten Amsterdam wel wat beschikbaar, maar dan wordt het flink overbieden.

Ronald Plasterk maakte een paar jaar terug de volgende opmerking over de stikstof 'problematiek': je moet een beta probleem niet door alfa mensen laten oplossen.

Dat was wat mij betreft een perfecte samenvatting. En die gaat op de huurdersmarkt ook goed op.

[ocn]

mannowlahn schreef op vrijdag 26 april 2024 @ 13:23:
[...]

Jij snapt het zelf ook niet. Die kopersmarkt is enorm overspannen. Al die huurwoningen die verkocht worden gaan naar mensen die veel geld hebben. De mensen die geen hypotheek kunnen krijgen, krijgen het steeds moeilijker. Kijk eens rond op funds en zie waar woningen voor weg gaan en hoe snel ze nog verkocht worden.

De druk op de huurmarkt wordt juist enorm verhoogd. Mijn huurder die er over een paar dagen uitgaat heeft te kennen gegeven voorlopig een nieuwe huurwoning uit zijn hoofd te zetten. Het is complete gekkenhuis op de markt waar mensen elkaar overbieden, voor een appartement van 50m2 a 1800/1900 euro.

Iemand kan vanaf 1 juli/1 januari wel een huurprijs overbieden, maar een dag na ingang van het contract kan diegene meteen huurverlaging aanvragen bij de gemeente danwel Huurcommissie

Je merkt in dit topic dat het vooral de huisjesmelkers zijn die boos zijn dat hun woekerwinsten verdwijnen, en dat de 'gewone man' gewoon enorm blij is dat er paal en perk word gesteld aan de woekerhuurprijzen.

[ Voor 10% gewijzigd door ocn op 26-04-2024 13:47 ]

[Perkouw]

ocn schreef op vrijdag 26 april 2024 @ 13:44:
[...]

Iemand kan vanaf 1 juli/1 januari wel een huurprijs overbieden, maar een dag na ingang van het contract kan diegene meteen huurverlaging aanvragen bij de gemeente danwel Huurcommissie

Je merkt in dit topic dat het vooral de huisjesmelkers zijn die boos zijn dat hun woekerwinsten verdwijnen, en dat de 'gewone man' gewoon enorm blij is dat er paal en perk word gesteld aan de woekerhuurprijzen.

Nou nou nou
Ik lees vooral dialoog met gebruikers onderling in dit topic en daar zit af en toe wel een randje aan. Om nu dit soort harde aantijgingen met bijbehorende aannames te maken. . . dat draagt m.i. dan niet zoveel bij.

Denk, maar dat is een aanname aan mijn kant, namelijk dat het gros van de mensen hier huurder/verhuurder of gewoon 'passant' het écht niet zal ontkennen dat het goed is dat er meer gedaan wordt tegen die duistere verhuurpraktijken die sommige erop na houden hoor. Volgens mij is het met name een consensus dat men slecht gaat op de regel op regel op regel waarbij er geen visie lijkt te zijn op de lange termijn.

[Capstie]

Het blijft hilarisch hoe het meest gehoorde argument tegen de regulering het dalen van de voorraad huurwoningen is. Blijkbaar realiseert niemand hier zich vanuit zijn bevoorrechte positie met meer dan 1 pand dat verreweg het overgrote deel van de huurders helemaal niet wil huren, maar dit doet uit noodzaak en liever koopt. Iedereen doet hier alsof ze zo'n ontzettend grote bijdrage leveren aan de samenleving door huizen toegankelijk te maken, terwijl ze juist het tegenovergestelde doen. De panden die vrijkomen omdat de private vastgoedbelegger vertrekt zijn bij uitstek starterswoningen, die nu weggekaapt worden waarna diezelfde starter de woning moet huren

Pandjesbazen voegen niks van waarde toe in de keten rondom de woningmarkt en het is prachtig dat daar eens een keer op ingegrepen wordt. De vastgoedmarkt kan inderdaad niet zonder beleggers die daadwerkelijk bouwen, maar kan prima zonder mensen die pandjes opkopen en de hypotheek betalen van de huuropbrengsten.

[Bimmert]

Perkouw schreef op vrijdag 26 april 2024 @ 13:57:
[...]


Nou nou nou
Ik lees vooral dialoog met gebruikers onderling in dit topic en daar zit af en toe wel een randje aan. Om nu dit soort harde aantijgingen met bijbehorende aannames te maken. . . dat draagt m.i. dan niet zoveel bij.

Denk, maar dat is een aanname aan mijn kant, namelijk dat het gros van de mensen hier huurder/verhuurder of gewoon 'passant' het écht niet zal ontkennen dat het goed is dat er meer gedaan wordt tegen die duistere verhuurpraktijken die sommige erop na houden hoor. Volgens mij is het met name een consensus dat men slecht gaat op de regel op regel op regel waarbij er geen visie lijkt te zijn op de lange termijn.

Waarvan akte.

Deze verhuurder durft zijn huurder bijna niet te vertellen dat zijn ene huurder + €200 huurverhoging aan de broek krijgt omdat de overheid een WWS punten systeem bedacht heeft dat dwingend toegepast MOET worden om de huur te berekenen.
Deze verhuurder durft zijn andere huurder bijna niet te vertellen dat de 'luxe aankleding' (*mengkraan in de douche, extra tegels in de keuken, etc.) van de huurwoning zorgt voor een huurverhoging die toegepast MOET worden volgens het dwingend WWS stelsel.
Daarbij overwoog deze verhuurder een extra huurwoning te creeren in een reeds bestaand pand maar dat is nu nooit meer rond te rekenen...

[Bonenstaak92]

Na er een nachtje over geslapen te hebben overweeg ik ook de appartementen gewoon leeg te laten staan na vertrek van de huurders. Het scheelt wat huur maar klaarblijkelijk moeten we het toch vooral van waardestijging hebben. Daar heb ik alleen niets aan als ik ooit wil verkopen en de huurder nooit meer weggaat. Dan beter met de huidige prijsstijgingen de woning leeg laten staan tot er een definitieve bestemming is voor het geld.

Zal absoluut de bedoeling niet zijn, maar wellicht wel een logisch gevolg.

[radeoxx]

Bimmert schreef op vrijdag 26 april 2024 @ 14:36:
[...]


Waarvan akte.

Deze verhuurder durft zijn huurder bijna niet te vertellen dat zijn ene huurder + €200 huurverhoging aan de broek krijgt omdat de overheid een WWS punten systeem bedacht heeft dat dwingend toegepast MOET worden om de huur te berekenen.
Deze verhuurder durft zijn andere huurder bijna niet te vertellen dat de 'luxe aankleding' (*mengkraan in de douche, extra tegels in de keuken, etc.) van de huurwoning zorgt voor een huurverhoging die toegepast MOET worden volgens het dwingend WWS stelsel.
Daarbij overwoog deze verhuurder een extra huurwoning te creeren in een reeds bestaand pand maar dat is nu nooit meer rond te rekenen...

Een dwingend maximum aan huur ja. Het staat je vrij lager te verhuren.

[jeroenkb]

Bonenstaak92 schreef op vrijdag 26 april 2024 @ 14:42:
Na er een nachtje over geslapen te hebben overweeg ik ook de appartementen gewoon leeg te laten staan na vertrek van de huurders. Het scheelt wat huur maar klaarblijkelijk moeten we het toch vooral van waardestijging hebben. Daar heb ik alleen niets aan als ik ooit wil verkopen en de huurder nooit meer weggaat. Dan beter met de huidige prijsstijgingen de woning leeg laten staan tot er een definitieve bestemming is voor het geld.

Zal absoluut de bedoeling niet zijn, maar wellicht wel een logisch gevolg.

En dan verbaast zijn over het imago dat huizenverhuurders hebben bij het publiek..

[Bimmert]

radeoxx schreef op vrijdag 26 april 2024 @ 14:53:
[...]


Een dwingend maximum aan huur ja. Het staat je vrij lager te verhuren.

Verhuren brengt ook kosten met zich mee. 'Vrij' is dat in ieder geval niet dus de vraag is hoe dat dan kan.

[jeroenkb]

Bimmert schreef op vrijdag 26 april 2024 @ 15:05:
[...]


Verhuren brengt ook kosten met zich mee. 'Vrij' is dat in ieder geval niet dus de vraag is hoe dat dan kan.

Het ging erom dat deze poster met een argument kwam dat hij de huidige huur zou moeten verhogen puur en alleen door de wet (om aan te tonen hoe slecht de wet wel niet is).

En dat is dus niet waar. Ging verder niet over kosten

[Bonenstaak92]

jeroenkb schreef op vrijdag 26 april 2024 @ 14:53:
[...]

En dan verbaast zijn over het imago dat huizenverhuurders hebben bij het publiek..

Ik ga me daar geen zorgen meer over maken. Heb 2 keurige appartementen (naast een woning) die ik verhuur voor een bedrag van 1300 euro per maand, contracten onbepaalde tijd en 1 van de 2 huurders is een kennis. Alles geheel in lijn met een huur die in verhouding staat tot waarde en goed verhuurderschap. Als er vervolgens regelgeving komt waardoor er geen andere optie meer is dan verkopen dan is dat maar zo maar doe ik het wel op een moment waarop het mij uitkomt.

Het “publiek” leeft geheel op sentiment gecreëerd door een tekortkoming van onze overheid zelf. Hetzelfde “publiek” gaat over enkele jaren inzien dat dit toch niet helemaal de wens was waarna de volgende regering weer een andere halve oplossing bedenkt.

[rube]

Bonenstaak92 schreef op vrijdag 26 april 2024 @ 14:42:
Dan beter met de huidige prijsstijgingen de woning leeg laten staan tot er een definitieve bestemming is voor het geld.

Let er wel op dat in sommige gemeentes er een maximale tijd zit dat leegstand mag (zonder dat het te huur/ koop staat of verbouwd word).

[Wispe]

rube schreef op vrijdag 26 april 2024 @ 15:30:
[...]

Let er wel op dat in sommige gemeentes er een maximale tijd zit dat leegstand mag (zonder dat het te huur koop staat of verbouwd word).

En dat je gewoon de volle mep betaalt in box 3. Beetje zonde van je geld dan…

[ Voor 5% gewijzigd door Wispe op 26-04-2024 15:43 ]

[radeoxx]

Bimmert schreef op vrijdag 26 april 2024 @ 15:05:
[...]


Verhuren brengt ook kosten met zich mee. 'Vrij' is dat in ieder geval niet dus de vraag is hoe dat dan kan.

Ik reageer alleen op het woordje moeten in jouw betoog.

Jij zegt: ik MOET de huur verhogen
Ik zeg: je moet niks, het dwingende WWS is immers de maximumprijs.

[Bonenstaak92]

Wispe schreef op vrijdag 26 april 2024 @ 15:42:
[...]

En dat je gewoon de volle mep betaalt in box 3. Beetje zonde van je geld dan…

Met de huidige woningwaarde stijging is dat denk ik interessanter dan verhuren en nooit weten wanneer je kan verkopen. Op t moment dat de prijzen stabiliseren en je box 3 rendement niet meer gemaakt wordt kan ik altijd besluiten te verkopen. Das wellicht beter dan gelijk verkopen en het op een spaarrekening zetten. Met wat mazzel komt in de tussentijd de overheid ook tot inkeer.

[Tweedledeedle]

Bonenstaak92 schreef op vrijdag 26 april 2024 @ 15:57:
[...]


Met de huidige woningwaarde stijging is dat denk ik interessanter dan verhuren en nooit weten wanneer je kan verkopen. Op t moment dat de prijzen stabiliseren en je box 3 rendement niet meer gemaakt wordt kan ik altijd besluiten te verkopen. Das wellicht beter dan gelijk verkopen en het op een spaarrekening zetten. Met wat mazzel komt in de tussentijd de overheid ook tot inkeer.

We zouden eigenlijk een poll moeten maken over hoe lang het duurt voordat het sentiment weer draait en men inziet dat men nu fout zit.

[LED-Maniak]

rube schreef op vrijdag 26 april 2024 @ 15:30:
[...]

Let er wel op dat in sommige gemeentes er een maximale tijd zit dat leegstand mag (zonder dat het te huur koop staat of verbouwd word).

Daar zijn zat omleidingen voor. Zo heeft er jaren lang een leeg huis "te koop" gestaan op funda voor een astronomisch bedrag(want emotionele waarde).

Bonenstaak92 schreef op vrijdag 26 april 2024 @ 15:57:
[...]


Met de huidige woningwaarde stijging is dat denk ik interessanter dan verhuren en nooit weten wanneer je kan verkopen. Op t moment dat de prijzen stabiliseren en je box 3 rendement niet meer gemaakt wordt kan ik altijd besluiten te verkopen. Das wellicht beter dan gelijk verkopen en het op een spaarrekening zetten. Met wat mazzel komt in de tussentijd de overheid ook tot inkeer.

Ga ik wel van uit.


Je kan ook nog verhuren voor maximaal 6 maanden via een verhuurbedrijf(dat is de limiet tot het gezien wordt als vast verhuur). Heb je er zelf geen werk aan(dus geen box 1) en geen vaste contracten. Wel een beetje een stoelendans. In een (universiteits) stad zal je zien dat er zeer veel animo voor is tegen interessante opbrengst.

[Rubbergrover1]

Tweedledeedle schreef op vrijdag 26 april 2024 @ 16:04:
[...]


We zouden eigenlijk een poll moeten maken over hoe lang het duurt voordat het sentiment weer draait en men inziet dat men nu fout zit.

Welke "men" bedoel je hier? De mensen in dit topic?

[ericplan]

Als de wet door de Eerste Kamer is, dan kan er een slotje op dit topic.

[Perkouw]

ericplan schreef op vrijdag 26 april 2024 @ 17:09:
Als de wet door de Eerste Kamer is, dan kan er een slotje op dit topic.

Nu ja, vastgoed gaat verder dan alleen verhuur van woningen en/of de verhuur hiervan aan particulieren. Al voert dat wel de boventoon in dit topic. Dat ben ik met je eens.

[rube]

ericplan schreef op vrijdag 26 april 2024 @ 17:09:
Als de wet door de Eerste Kamer is, dan kan er een slotje op dit topic.

Ik zie, al een tijd overigens, dat veel mensen verkopen in Nederland en naar andere landen gaan om te investeren in vastgoed. Vooral UK, Spanje, Dubai en oost Europa zie ik dan voorbij komen. Dat overweeg ik zelf niet, maar in principe genoeg mogelijkheden om geen slotje op dit topic te zetten.

Maar goed, de volgende stap is inderdaad de eerste kamer. Ik ga er wel vanuit, maar soms weet je het niet. Denk recentelijk de salderingsregeling die wel door de 2de kamer ging en niet de eerste kamer.

[Wispe]

Perkouw schreef op vrijdag 26 april 2024 @ 17:13:
[...]


Nu ja, vastgoed gaat verder dan alleen verhuur van woningen en/of de verhuur hiervan aan particulieren. Al voert dat wel de boventoon in dit topic. Dat ben ik met je eens.

Wordt het nu niet veel interessanter om in bedrijfsvastgoed te investeren?
Ik weet niet hoe het met de regels daar zit.

[ Voor 5% gewijzigd door Wispe op 26-04-2024 17:15 ]

[Bonenstaak92]

LED-Maniak schreef op vrijdag 26 april 2024 @ 16:05:
[...]

Daar zijn zat omleidingen voor. Zo heeft er jaren lang een leeg huis "te koop" gestaan op funda voor een astronomisch bedrag(want emotionele waarde).


[...]

Ga ik wel van uit.


Je kan ook nog verhuren voor maximaal 6 maanden via een verhuurbedrijf(dat is de limiet tot het gezien wordt als vast verhuur). Heb je er zelf geen werk aan(dus geen box 1) en geen vaste contracten. Wel een beetje een stoelendans. In een (universiteits) stad zal je zien dat er zeer veel animo voor is tegen interessante opbrengst.

Dat klinkt interessant! Ik ga even opzoek naar wat meer achtergrond, mocht je tips hebben hoor ik het graag. De vve”s verbieden korte termijn verhuur maar dat heeft volgens mij betrekking op airbnb en vakantie verhuur.

[LED-Maniak]

Bonenstaak92 schreef op vrijdag 26 april 2024 @ 17:49:
[...]


Dat klinkt interessant! Ik ga even opzoek naar wat meer achtergrond, mocht je tips hebben hoor ik het graag. De vve”s verbieden korte termijn verhuur maar dat heeft volgens mij betrekking op airbnb en vakantie verhuur.

Dat zal vooral zo zijn ivm. overlast. Zelfs als je via airbnb verhuurt voor minimaal 1 maand en maximaal 6 dan krijg je niet het volk waarom die regel is ingesteld.

[mikedejong25]

radeoxx schreef op vrijdag 26 april 2024 @ 10:08:
[...]



1 De kwaliteit van de woning bij toetsing van de huurprijs is leidend.

Wat betekent dit nou? Dus dan gaat het om een toetsing laten we zeggen 1-7-2025, precies één jaar na invoering wet. Gelden de punten zoals de telling plaatsvindt op 1-7-2025? En dan valt hij sowieso in het puntenregime lijkt me toch? Dus niet-geliberaliseerde huur meer. Dus woning valt voortaan onder gereguleerde huur. Tenzij deze woning dan 188 punten heeft, dan valt deze voortaan in de vrije sector. Maar lijkt me niet realistisch als een woning een paar jaar geleden <~145 punten had.


Zo is het denk ik, niet? Hoe denken jullie erover?

Vraagje als een vrije sector woning al bijna 10 jaar met huurprijs boven de liberalisatie grens zit (huurcontract voldeed aan toenmalig liberalisatiegrens) en bij ingang van de nieuwe wet per 01-07-2024 of 01-01-2025 net onder 145 punten zit dan zou nu de geel gemarkeerde situatie van toepassing zijn? Dan hoeft er toch (max in 1 jaar tijd) maar weer een paar punten bij om weer op die >=145 uit te komen en dan volstaat de huidige huurprijs en wordt dan niet verlaagd? Deze lagere huurprijs zou dan pas gelden bij evt nieuwe huurder? En wat als bij huidige verhuur en na aanpassingen over een paar jaar je dan net onder de grens komt mag er dan weer worden getoetst en heb je dan weer een jaar de tijd om genoeg punten te halen om aan de dan van toepassing zijnde grens te voldoen?

[ Voor 10% gewijzigd door mikedejong25 op 27-04-2024 12:02 ]

[Tweedledeedle]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 26 april 2024 @ 16:59:
[...]

Welke "men" bedoel je hier? De mensen in dit topic?

Ook, maar vooral de politiek eigenlijk

[ariebombarie2k]

Mijn huis komt gelukkig ruim boven de 186 punten.

Met alle belastingmaatregelen is het rendement echter wel gedaald obv cashflow. De waarde van de woning is afgelopen jaren flink gestegen maar dat is nooit een garantie voor de toekomst. Het 2-jarig huurcontract eindigt einde jaar.

Wat zouden jullie doen? Verlengen in de hoop dat regels beter worden? Of verkopen en het geld beleggen?

Voordelen behouden:
- rendement waardestijging
- eenmaal verkocht is het lastig om een verhuurobject te vinden
- geen negatief rendement cashflow, echter lager dan 2% na belasting
- wellicht in de verre toekomst te schenken aan kinderen

Voordelen verkoop:
- geen zorgen over veranderende regels
- vermogen direct beschikbaar ipv wachten tot huurder vertrekt
- hoger rendement op korte termijn (beleggen, maar zelfs sparen is op dit moment rendabeler)


Ik neig zelf naar behouden.

[Perkouw]

Hoe zit onderhoud in dat plaatje @ariebombarie2k die zou ik wel even meenemen als je dat niet al gedaan hebt in je verondersteld rendement van sub 2%

[Erik1]

*knip* past echt het beste in het aangifte topic. Cross posten is nooit de bedoeling

[ Voor 93% gewijzigd door ZieMaar! op 27-04-2024 18:06 ]

[ariebombarie2k]

Perkouw schreef op zaterdag 27 april 2024 @ 11:02:
Hoe zit onderhoud in dat plaatje @ariebombarie2k die zou ik wel even meenemen als je dat niet al gedaan hebt in je verondersteld rendement van sub 2%

Ik houd rekening met 15% van de huuropbrengst als onderhoud. Dat zit in de berekening.

[Rubbergrover1]

ariebombarie2k schreef op zaterdag 27 april 2024 @ 10:56:
Mijn huis komt gelukkig ruim boven de 186 punten.

Met alle belastingmaatregelen is het rendement echter wel gedaald obv cashflow. De waarde van de woning is afgelopen jaren flink gestegen maar dat is nooit een garantie voor de toekomst. Het 2-jarig huurcontract eindigt einde jaar.

Wat zouden jullie doen? Verlengen in de hoop dat regels beter worden? Of verkopen en het geld beleggen?

Voordelen behouden:
- rendement waardestijging
- eenmaal verkocht is het lastig om een verhuurobject te vinden
- geen negatief rendement cashflow, echter lager dan 2% na belasting
- wellicht in de verre toekomst te schenken aan kinderen

Voordelen verkoop:
- geen zorgen over veranderende regels
- vermogen direct beschikbaar ipv wachten tot huurder vertrekt
- hoger rendement op korte termijn (beleggen, maar zelfs sparen is op dit moment rendabeler)


Ik neig zelf naar behouden.

Even heel flauw, als je het in S&P 500 stopt, is je bruto cashflow gemiddeld 1,8% (dividendrendement). Als vanuit de verhuur de cashflow op een positief rendement uitkomt van 2%, ook na kosten voor belastingen en onderhoudskosten, en je daar bovenop ook nog waardestijging hebt, dan denk ik dat het een prettige investering is. En zou ik het aanhouden.

[s020506]

@ariebombarie2k nu zit mijn glazen bol in de vaatwasser, maar aangezien er de komende jaren nog veel vraag en weinig woningen zijn, zie ik de woningwaarde niet zo snel dalen. Als mijn verhuurhut boven de 186 punten zou zitten, zou ik het aanhouden.

[Wispe]

ariebombarie2k schreef op zaterdag 27 april 2024 @ 10:56:
Mijn huis komt gelukkig ruim boven de 186 punten.

Met alle belastingmaatregelen is het rendement echter wel gedaald obv cashflow. De waarde van de woning is afgelopen jaren flink gestegen maar dat is nooit een garantie voor de toekomst. Het 2-jarig huurcontract eindigt einde jaar.

Wat zouden jullie doen? Verlengen in de hoop dat regels beter worden? Of verkopen en het geld beleggen?

Voordelen behouden:
- rendement waardestijging
- eenmaal verkocht is het lastig om een verhuurobject te vinden
- geen negatief rendement cashflow, echter lager dan 2% na belasting
- wellicht in de verre toekomst te schenken aan kinderen

Voordelen verkoop:
- geen zorgen over veranderende regels
- vermogen direct beschikbaar ipv wachten tot huurder vertrekt
- hoger rendement op korte termijn (beleggen, maar zelfs sparen is op dit moment rendabeler)


Ik neig zelf naar behouden.

Als het ruim boven de 186 punten zit, zou ik het houden.
Wellicht handig om een check naar de punten te doen door iemand die van reilen en zeilen weet, aangezien wij, als leken (en omdat het ons beter uitkomt), toch sneller geneigd zijn om aan iets punten te geven terwijl de huurcommissie daar anders over kan denken (bv. luxe-afwerking e.d.).

[rube]

@ariebombarie2k Ik zou zelf ook even uitzoomen en kijken welk percentage van je vermogen in het huis zit en of je je daar nog steeds okay bij voelt. Dat is dan dus afgezien van de exacte percentages mbt rendementen e.d.

[ColeJ]

Kom net terug van een weekendje weg in de provincie. Heb toch het idee dat die "hutjes op hei" een behoorlijk rendement opleveren. Je betaald zo 500 euro voor een weekendje en als je kijkt zijn ze bijna altijd wel verhuurd. Dit huisje heeft een waarde van zo'n 300k en was gemiddeld 15 nachten verhuurd in de maand (a 140 euro per nacht).

Natuurlijk je moet er zin in hebben: airbnb, schoonmaak of schoonmaakkosten, etc etc. Het kan best interessant zijn en je hebt geen Hugo regels bij recreatieverhuur. Mooie instagram pagina, VT wonen fototje's, inrichting a la Roos en je bent hot. Hoe kijken jullie aan tegen recreatieverhuur?

[ Voor 17% gewijzigd door ColeJ op 28-04-2024 19:17 ]

[Qwerty-273]

ColeJ schreef op zondag 28 april 2024 @ 19:15:
Natuurlijk je moet er zin in hebben: airbnb, schoonmaak of schoonmaakkosten, etc etc.

Vergeet ook niet de kosten voor het meubilair. Zeker in de recreatie toestand zal er vaker wel dan niet een kleine schade door een overnachter worden gemaakt. Of delen van het servies (of andere inboedel) die zoekraken. Zeker in een drukke periode ga je niet alles inventariseren of het er nog is, als de huurder eind van de ochtend vertrekt en de volgende in de loop van de middag al weer op de stoep staat. De focus zal op de schoonmaak liggen. Het zal dus lastig zijn om aan te tonen welke huurder precies verantwoordelijk is geweest (om de kosten te kunnen verhalen).

Er zit wel erg veel werk omheen (of je dat nou zelf doet of uitbesteed) waarmee het niet meer een huurwoning is waar je achterover kan leunen om maandelijks een bedrag te krijgen.

[ariebombarie2k]

En staat zo’n hutje op een park? Dan ben je ook nog eens afhankelijk van de eigenaar voor de faciliteiten en rechten en plichten. Wat als zo’n park stopt? Is jouw huisje dan waardeloos? Betaal je een jaarlijkse fee aan t park?

Daarnaast is idd schoonmaak een dingetje. Als je dat uitbesteed kost t bakken met geld, zelf doen moet je zin in hebben.

[Bimmert]

Over de rendementen van vakantiehuizen op (beheerde) parken hoor je de meest schrikbarende verhalen.

Uitdaging is verder het beheer en schoonmaak. Heb zelf een woning in Frankrijk die alleen door bekenden en kennissen gebruikt wordt. Zelfs daar wordt je op zaterdagavond om 23uur gebeld over problemen als een lekke band met de auto of andere ongerelateerde geintjes.

Echter: 6 week verhuur per jaar in het hoogseizoen tegen een vriendenprijs en de vaste lasten zijn al gedekt in mijn geval. Rest van het jaar gebruik je het lekker zelf en doe je af en toe een klusje. Goedkoper kun je uiteindelijk niet vakantie vieren....

[CyBeRSPiN]

@ColeJ Het feit dat er op RTL reclame voor wordt gemaakt om zonder AFM toezicht in te investeren zegt mi al alles. Als het echt gegarandeerd goede rendementen levert gaan ze toch niet leuren bij particulieren?
Zie ook https://www.gelderlander....eleggingsobject~a4d5c3cc/

[LED-Maniak]

Qwerty-273 schreef op zondag 28 april 2024 @ 19:44:
[...]

Vergeet ook niet de kosten voor het meubilair. Zeker in de recreatie toestand zal er vaker wel dan niet een kleine schade door een overnachter worden gemaakt. Of delen van het servies (of andere inboedel) die zoekraken. Zeker in een drukke periode ga je niet alles inventariseren of het er nog is, als de huurder eind van de ochtend vertrekt en de volgende in de loop van de middag al weer op de stoep staat. De focus zal op de schoonmaak liggen. Het zal dus lastig zijn om aan te tonen welke huurder precies verantwoordelijk is geweest (om de kosten te kunnen verhalen).

Er zit wel erg veel werk omheen (of je dat nou zelf doet of uitbesteed) waarmee het niet meer een huurwoning is waar je achterover kan leunen om maandelijks een bedrag te krijgen.

Volledig uitbesteden. Kost je 20% per boeking + schoonmaakkosten. Onderhoud kunnen ze ook volledig doen, waardoor het dus nog steeds niet als inkomen uit arbeid gezien wordt.

Zorgen voor 'kwalitatieve klanten' ipv kwantiteit en het kan best prima uit als je niet vast wil zitten aan vaste contracten. Ik heb vooral zakelijke klanten of mensen die de universiteit bezoeken. 2 weken tot een maand. Je hebt er weinig omkijken naar, gezien ze toch vaak niet thuis zijn en er zeker niet zijn om te feesten.

Maar kan uiteraard niet overal(niet toegestaan of geen markt voor).

[ColeJ]

Qwerty-273 schreef op zondag 28 april 2024 @ 19:44:
[...]

Vergeet ook niet de kosten voor het meubilair. Zeker in de recreatie toestand zal er vaker wel dan niet een kleine schade door een overnachter worden gemaakt. Of delen van het servies (of andere inboedel) die zoekraken. Zeker in een drukke periode ga je niet alles inventariseren of het er nog is, als de huurder eind van de ochtend vertrekt en de volgende in de loop van de middag al weer op de stoep staat. De focus zal op de schoonmaak liggen. Het zal dus lastig zijn om aan te tonen welke huurder precies verantwoordelijk is geweest (om de kosten te kunnen verhalen).

Er zit wel erg veel werk omheen (of je dat nou zelf doet of uitbesteed) waarmee het niet meer een huurwoning is waar je achterover kan leunen om maandelijks een bedrag te krijgen.

Kosten voor meubilair is denk ik niet zoveel. Verhuur nu ook gemeubileerd en als er iets stuk is vervang ik het vaak via marktplaats oid. Dat hoeft allemaal niet zoveel te kosten.

[Wispe]

ColeJ schreef op zondag 28 april 2024 @ 21:38:
[...]


Kosten voor meubilair is denk ik niet zoveel. Verhuur nu ook gemeubileerd en als er iets stuk is vervang ik het vaak via marktplaats oid. Dat hoeft allemaal niet zoveel te kosten.

ColeJ schreef op vrijdag 26 april 2024 @ 10:51:
[...]


En de optie:

1000 euro kale huur (conform punten)
800 euro huur inboedel
Totaal huur: 1800

Bovenstaande legaal? Je gaat nu natuurlijk allerlei trucs tegenkomen. Zeker in de randstad is de vraag gewoon zo hoog dat huurders aan het overbieden zijn.

Als het toch niet zoveel hoeft te kosten, dan hoef je toch ook niet manieren te verzinnen om jouw huurders uit te knijpen omdat eurotekens in je ogen ziet?

[ColeJ]

Wispe schreef op zondag 28 april 2024 @ 21:45:
[...]


[...]


Als het toch niet zoveel hoeft te kosten, dan hoef je toch ook niet manieren te verzinnen om jouw huurders uit te knijpen omdat eurotekens in je ogen ziet?

Dus omdat ik mijn meubilair niet voor de hoofdprijs koop - knijp ik direct huurders uit. …..

[Wispe]

ColeJ schreef op zondag 28 april 2024 @ 21:50:
[...]


Dus omdat ik mijn meubilair niet voor de hoofdprijs koop - knijp ik direct huurders uit. …..

Wel als je 800 euro huur zou vragen voor gebruikte meuk van de marktplaats.

[ColeJ]

Wispe schreef op zondag 28 april 2024 @ 21:54:
[...]

Wel als je 800 euro huur zou vragen voor gebruikte meuk van de marktplaats.

Je trekt verkeerde conclusies. Als ik vraag of iets kan betekent niet direct dat ik dit zelf uitvoer.

Edit: en al zou het zo zijn, dit topic gaat niet over ethiek.

[ Voor 10% gewijzigd door ColeJ op 28-04-2024 22:03 ]

[Wispe]

ColeJ schreef op zondag 28 april 2024 @ 22:03:
[...]


Je trekt verkeerde conclusies. Als ik vraag of iets kan betekent niet direct dat ik dit zelf uitvoer.

Edit: en al zou het zo zijn, dit topic gaat niet over ethiek.

Gelukkig begreep je uiteindelijk mijn boodschap.

[wm1234]

Over vakantieparken, ik zou niet bij de partijen iets kopen die ook adverteren. Als je al iets doet, onafhankelijk op een leuke locatie of meer lokaal / onbekende partijen. Ik heb ook goede voorbeelden, hier vlakbij het strand maar dat wordt meer permanent verhuurd dan aan toeristen.

Ik heb nu een object in mijn portefeuille, klant heeft 2 jaar nieuw gekocht bij het grote Euro bedrijf (echte naam kan je wel raden) voor 115k maar kan het nu niet eens voor 40k kwijt. Zelf lokken ze zijn kijkers naar nieuwe objecten.

Aan alle kanten wordt je gepakt en zit je in de fuik van het bedrijf. Met allemaal extreme fees en vervolgens wordt je ook flink tegengewerkt/mag niets als je wil verkopen.

Ik lees net een review maar gasten geven ook veel een 1, die worden dus ook flink gepakt.

Je zit dus letterlijk vast met hoge kosten, net een soort ketting. Ik heb al een hoop gezien (zit zelf in het vastgoed) maar dit neigt zeer naar mafia praktijken en het is nog legaal ook.

[ Voor 27% gewijzigd door wm1234 op 29-04-2024 00:52 ]

[Rubbergrover1]

ColeJ schreef op zondag 28 april 2024 @ 19:15:
Dit huisje heeft een waarde van zo'n 300k en was gemiddeld 15 nachten verhuurd in de maand (a 140 euro per nacht).

Is dat over het hele jaar gerekend? Wat je vaak ziet is dat mensen die naar zo'n huisje gaan zien dat er veel verhuurd is, juist omdat ze het zien op een moment dat ze er zelf ook zijn. Je gaat er zelf ook naartoe op een gunstig verhuurmoment en kunt dan het beeld krijgen dat dit ook voor ongunstiger momenten geldt.

Natuurlijk je moet er zin in hebben: airbnb, schoonmaak of schoonmaakkosten, etc etc. Het kan best interessant zijn en je hebt geen Hugo regels bij recreatieverhuur. Mooie instagram pagina, VT wonen fototje's, inrichting a la Roos en je bent hot.

Die inrichting a la Roos is over 10 jaar een verouderde inrichting. Je zult daarom, als je in het zelfde verhuursegment wil blijven, voor zulke verhuur na 10 jaar weer een nieuw interieur willen. En dan gaat het niet alleen om de meubels, maar ook om de koperen kranen, Hongaarse punt tegels etcetera. (Los van dat de boel in de verhuur toch wat sneller slijt.) En dat zijn verbouwingen die je waarschijnlijk toch ook zult willen uitbesteden, omdat de verbouwing anders te lang duurt een je te veel omzet misloopt. Daarom moet je een flink deel van de omzet reserveren voor zulke toekomstige verbouwingen.

Daarnaast is de waardeontwikkeling van recreatiewoningen vaak minder gunstig dan van gewone woningen.

Je zult dus wel rekening moeten houden met een heel ander financieel plaatje. Niet noodzakelijk een ongunstig plaatje, maar het is toch lastig vergelijken met verhuur voor permanente bewoning.

[RichieB]

Tip: koop een vakantiewoning vooral voor jezelf. Verhuur gebruik je dan om je vaste kosten af te dekken. Zoals @Bimmert aangeeft: goedkoper kan je niet op vakantie gaan. Ik verheug me nu al op een maand in het hoogseizoen naar Frankrijk voor €0.

Bijkomend voordeel: omdat je er zelf gebruik van maakt hou je vanzelf het interieur leuk en fris en de inventaris compleet en bruikbaar. Dat helpt enorm in de verhuur. Niemand wil een net huisje zonder ziel huren, laat staan als het afgetrapt is.

[ Voor 33% gewijzigd door RichieB op 29-04-2024 08:39 ]

[s020506]

RichieB schreef op maandag 29 april 2024 @ 08:37:
Tip: koop een vakantiewoning vooral voor jezelf. Verhuur gebruik je dan om je vaste kosten af te dekken. Zoals @Bimmert aangeeft: goedkoper kan je niet op vakantie gaan. Ik verheug me nu al op een maand in het hoogseizoen naar Frankrijk voor €0.

Bijkomend voordeel: omdat je er zelf gebruik van maakt hou je vanzelf het interieur leuk en fris en de inventaris compleet en bruikbaar. Dat helpt enorm in de verhuur. Niemand wil een net huisje zonder ziel huren, laat staan als het afgetrapt is.

In die vaste kosten, zit daar het onderhoud ook in? En een nadeel van zo'n huisje kan zijn dat je altijd naar hetzelfde huisje gaat. En dat je regelmatig (elk jaar of paar jaar) een klustripje moet doen. Voor de rest helemaal eens met je tip.

[rube]

Ik heb (geprobeerd om te) lopen rekenen aan de maximale huurprijzen voor onzelfstandige woonruimten volgens het voorstel modernisering van het waarderingstelsel van onzelfstandige woonruimte:
https://zoek.officielebekendmakingen.nl/blg-1126266.pdf samen met de prijstabel via deze website https://www.volkshuisvest...per-1-juli-2024-in-excel: (zie link naar tabel voor onzelfstandige woningen (kamers)).

Ik kom tot, voor mij, best wel verrassende uitkomsten. Voorbeeld: een appartement dat nu op 150 punten zit en dat nu dus in de vrije sector valt en verhuurd voor circa € 1225 (gezien WOZ, lokatie, label A e.d. is dat markt-economisch gezien redelijk). Dit appartement valt, met de wet die afgelopen week door de 2de kamer is aangenomen, in de toekomst bij nieuwe verhuur terug in de middenhuur (150 punten). Volgens huurprijscheck komt de max. huur voor juli 2024 uit op circa € 925. Ik vraag me af hoe veel dit nog aangepast gaat worden nav het wetsvoorstel (o.a. label A krijgt nog iets meer waardering?). Maar de huur zou hier dus circa € 300 terugvallen bij nieuwe verhuur.

Als ik dit appartement als losse kamers zou verhuren, kom ik volgens de huurprijscheck onzelfstandige woonruimtes op maar circa € 655 samen (er is een reden dat de WWSO aan modernisering toe is, volgens de nota van toelichting: "....Hierdoor sluiten dit stelsel en de bijbehorende maximale huurprijzen niet meer aan bij de huidige praktijk.....").
Bereken ik het nu volgens het voorgestelde modernisering waarderingsstelsel van onzelfstandige woonruimtes, dan kom ik voor maximale huur van de twee kamers samen op € 1227 uit! Nu is dit appartement redelijk luxe (douche/bad, vaatwasser e.d.) en dat het label A heeft (dat lijkt veel uit te maken, maar ik kan me haast niet voorstellen dat dit klopt..... Ook omdat in de tabel op bladzijde 23 en 24 een paar voorbeelden staan die lager zijn. Die zijn echter uitgesplitst naar of oppervlakte, of energielabel of locatie en niet allemaal en deze cijfers zijn al wat verouderd (de huurtabel volgens de puntentelling is wel voor juli 2024).

Ik heb ook andere andere berekeningen gemaakt met lagere energielabels, meer kamers in een woonruimte en dan is het minder extreem, maar dan lijkt het alsof kamer verhuur straks volgens de WWSO veelal nog wel een acceptabel (subjectief) rendement geeft. Dit in tegenstelling tot verhuur zelfstandige woonruimtes die terugvallen in middenhuur.

Vraag: heeft iemand anders ook al gerekend aan voorgestelde de maximale huurprijzen voor onzelfstandige woonruimten? Of een tool gemaakt/gevonden? Ik ben benieuwd naar de ervaringen en zou graag kijken of mijn berekeningen daadwerkelijk kloppen. Eventueel wil ik later wel wat excel files delen (na controle met/door anderen).

[RichieB]

s020506 schreef op maandag 29 april 2024 @ 08:47:
[...]

In die vaste kosten, zit daar het onderhoud ook in?

Dat ligt er aan hoe veel en wanneer je het verhuurt. Als je er zelf niet in het hoogseizoen gaat zitten maar juist dan verhuurt is het zeker mogelijk om ook de onderhoudskosten uit de verhuur te betalen. Verhuur in alleen het voor- en naseizoen levert natuurlijk minder op.

En een nadeel van zo'n huisje kan zijn dat je altijd naar hetzelfde huisje gaat.

Het is geen verplichting. Sterker nog: we hebben een keer een jaar overgeslagen en maakten prompt winst dat jaar. Dat moet je niet te vaak doen, anders moet je Franse inkomstenbelasting gaan betalen.

En dat je regelmatig (elk jaar of paar jaar) een klustripje moet doen.

Klopt. Ik vind dat helemaal geef straf, maar het is soms wel nodig inderdaad.

[Real]

CBS: Private huursector groeide afgelopen jaren vooral door nieuwe woningen

Het aantal private huurwoningen is in de periode tussen 1 januari 2021 en 1 januari 2023 toegenomen met 67 duizend. Het aandeel woningen in bezit van private verhuurders nam daarmee toe van 13,8 procent naar 14,3 procent. De private huursector groeide vooral door nieuwbouw, transformaties en splitsingen. Aankoop van bestaande woningen speelde een kleinere rol, melden het CBS en Kadaster op basis van nieuw onderzoek naar het eigendom van woningen.

[rockhopper]

Real schreef op maandag 29 april 2024 @ 16:48:
CBS: Private huursector groeide afgelopen jaren vooral door nieuwe woningen
[...]

Ik ben benieuwd wat het straks gaat zijn. Want dit is allemaal al weer een tijdje terug (tot 1 januari 2023). De nieuwbouw aanwas zal wel blijven. Ik denk dat de reeds bestaande huizen die nu in huur zijn, wel flink gaat afnemen in de private sector. Al zal het ook afhangen van hoe snel een huurder vertrekt.

[winiustyco]

Hier eventjes een vraagje van mijn kant. Een van mijn huurders klaagt dat het gasverbruik na aansluiten van warmwater op cv ketel hoger is dan het voormalig met de oude geiser was. Hij schat ongeveer 100 euro per 16 dagen.
Ik heb alleen geen idee wat ik hieraan zou kunnen doen, los van de cv ketel laten schoonmaken+onderhouden+wellicht inregelen. Nog ideeën vanaf jullie kant? Ik vermoed wel dat de cv ketel(HR) overigens veel meer warm water geeft, voorheen was de klacht dat er relatief weinig warm water geleverd werd door de warmwater geiser, wellicht dat dat ook verband houdt omdat je überhaupt met minder comfort minder graag lang doucht of lang een bad neemt. Afstand leiding is circa 10 meter, maar dat is in meer woningen redelijk standaard lijkt mij zo.

[mannowlahn]

rockhopper schreef op maandag 29 april 2024 @ 16:58:
[...]

Ik ben benieuwd wat het straks gaat zijn. Want dit is allemaal al weer een tijdje terug (tot 1 januari 2023). De nieuwbouw aanwas zal wel blijven. Ik denk dat de reeds bestaande huizen die nu in huur zijn, wel flink gaat afnemen in de private sector. Al zal het ook afhangen van hoe snel een huurder vertrekt.

Denk dat het voornamelijk tijdelijk contracten zijn. Moeilijk in te schatten of een nieuwbouw van twee jaar oud met bv 60m2 nog 187 punten zal hebben.

Nieuwbouw aanwas is juist het probleem de laatste jaren. Wat er gebouwd wordt zal nu niet meer verhuurd worden(wat op zich prima is naar mijn mening)

[mannowlahn]

winiustyco schreef op maandag 29 april 2024 @ 17:13:
Hier eventjes een vraagje van mijn kant. Een van mijn huurders klaagt dat het gasverbruik na aansluiten van warmwater op cv ketel hoger is dan het voormalig met de oude geiser was. Hij schat ongeveer 100 euro per 16 dagen.
Ik heb alleen geen idee wat ik hieraan zou kunnen doen, los van de cv ketel laten schoonmaken+onderhouden+wellicht inregelen. Nog ideeën vanaf jullie kant? Ik vermoed wel dat de cv ketel(HR) overigens veel meer warm water geeft, voorheen was de klacht dat er relatief weinig warm water geleverd werd door de warmwater geiser, wellicht dat dat ook verband houdt omdat je überhaupt met minder comfort minder graag lang doucht of lang een bad neemt. Afstand leiding is circa 10 meter, maar dat is in meer woningen redelijk standaard lijkt mij zo.

200 euro in de maand is bizar? Wat zijn de instellingen? Warm water op 85 graden leveren bv?

[winiustyco]

mannowlahn schreef op maandag 29 april 2024 @ 17:16:
[...]

200 euro in de maand is bizar? Wat zijn de instellingen? Warm water op 85 graden leveren bv?

Warm water staat op 65 graden tapwater en 50 graden verwarming en 65 graden tapwater is ook het maximum van deze ketel. Volgens mij hebben ze de cv er eerder wel een paar weken uitgehad, ze zeggen dat ze de verwarming helemaal niet gebruiken, maar lijkt mij dat het wel reëel is dat er altijd iets verbruikt wordt buiten bij rond de 10 graden ook in de nacht.
Ik kan verder alleen ook niet zien wat ze precies doen natuurlijk, als je comfortabel warm water hebt kan ik mij voorstellen dat je met een volledig gezin meer gebruikt.

[ Voor 3% gewijzigd door winiustyco op 29-04-2024 17:20 ]

[rube]

@winiustyco
Ik zou eerst even kijken hoeveel gas er verbruikt word voor warm water: lees de standen van de watermeter en gasmeter af, zet alleen de kraan voor het warme water open en lees beide meters na b.v. 10 minuten weer af. Aan de hand daarvan kun je wel bepalen of dat redelijk lijkt te zijn. Daarvandaan eventueel verder zoeken.

Maar als je meer tips wilt zou ik het in de duurzame kroeg oid vragen.

Edit Aanvulling: kosten zeggen niet zoveel, kijk naar gasverbruik.

[ Voor 7% gewijzigd door rube op 29-04-2024 17:48 ]

[winiustyco]

rube schreef op maandag 29 april 2024 @ 17:47:
@winiustyco
Ik zou eerst even kijken hoeveel gas er verbruikt word voor warm water: lees de standen van de watermeter en gasmeter af, zet alleen de kraan voor het warme water open en lees beide meters na b.v. 10 minuten weer af. Aan de hand daarvan kun je wel bepalen of dat redelijk lijkt te zijn. Daarvandaan eventueel verder zoeken.

Maar als je meer tips wilt zou ik het in de duurzame kroeg oid vragen.

Edit Aanvulling: kosten zeggen niet zoveel, kijk naar gasverbruik.

Mee eens, als je echt meer wil weten dan moet je iig ook het verbruik induiken. Maar als het water eerst niet heet genoeg was om een bad te pakken en nu wordt dat wel regelmatig gedaan mogelijk is het natuurlijk ook niet helemaal onwerkelijk.

[geekeep]

winiustyco schreef op maandag 29 april 2024 @ 17:18:
[...]

Warm water staat op 65 graden tapwater en 50 graden verwarming en 65 graden tapwater is ook het maximum van deze ketel. Volgens mij hebben ze de cv er eerder wel een paar weken uitgehad, ze zeggen dat ze de verwarming helemaal niet gebruiken, maar lijkt mij dat het wel reëel is dat er altijd iets verbruikt wordt buiten bij rond de 10 graden ook in de nacht.
Ik kan verder alleen ook niet zien wat ze precies doen natuurlijk, als je comfortabel warm water hebt kan ik mij voorstellen dat je met een volledig gezin meer gebruikt.

Check eens of er een comfort stand actief is. Die loopt continu wat te stoken om snel warmwater te bieden en vaak ook nog eens op hoger vermogen bij warmwatervraag.

[DeadKennedy]

winiustyco schreef op maandag 29 april 2024 @ 17:54:
[...]

Mee eens, als je echt meer wil weten dan moet je iig ook het verbruik induiken. Maar als het water eerst niet heet genoeg was om een bad te pakken en nu wordt dat wel regelmatig gedaan mogelijk is het natuurlijk ook niet helemaal onwerkelijk.

Je moet in die twee weken zeker 50x een bad vullen om die €100 te verklaren, klinkt toch vrij onwerkelijk.

[winiustyco]

DeadKennedy schreef op woensdag 1 mei 2024 @ 03:08:
[...]


Je moet in die twee weken zeker 50x een bad vullen om die €100 te verklaren, klinkt toch vrij onwerkelijk.

Vond ik ook, maar het is op dit moment eigenlijk meer van horen zeggen, wil je er echt induiken moet je gewoon inloggen bij de leverancier en dan kan je het per uur zien. Maargoed, het is ook de vraag, 100 euro ten opzichte van wat, bij mij thuis hebben we ook 3 keer zoveel verbruikt in de tweede helft dan de eerste helft van april.
Verder als je met 5 personen 15 minuten doucht per dag en dat gaat nu niet meer op standje lauw met een geiser, maar gewoon normaal warm water denk ik toch dat dat wel degelijk verschil maakt.

[ Voor 14% gewijzigd door winiustyco op 01-05-2024 09:00 ]

[Perkouw]

En dan ook wat Rube zegt. Het bedrag ansich zegt helemaal niets, het verbruik zegt wat. We weten immers niet waar die 100 op gebaseerd is. . .

[martijn22222]

Krijg een brief binnen "inlichtingenformulier verhuurgegevens niet-woningen" vanuit de gemeente. Daarin staat dat ik een bedrijfspand heb (klopt inderdaad) maar dat zij niet over de recente verhuur-gegevens beschikken.

Die gegevens hebben zij nodig om de WOZ te bepalen; "De WOZ waarde is de waarde in het economisch verkeer en wordt voor winkels kantoren en bedrijfspanden bepaald op basis van actuele huurprijzen".

Bijgevoegd formulier waarbij ik aan moet geven of ik het wel / niet verhuurd heb en zo ja aan wie en wat de huurprijs is.

Dat is nieuw voor mij; iemand die hier bekend mee is? Dacht dat WOZ los stond van of iets verhuurd is of niet.

Fiscaal heb ik ooit doorgegeven dat het (schuur) in verhuurde staat is bij de belastingdienst om de WOZ te drukken, dat is al jaren zo, maar ik heb nog nooit bovengenoemde brief gehad. Wellicht een standaard iets maar voor mij nieuw. Iemand mee bekend?

Edit: Het lijkt dat het dit is; https://wetten.overheid.nl/BWBR0007165/2012-01-01 en https://www.bwbrabant.nl/...tingenformulier-te-vullen iets wat al lang bestaat maar had er nog nooit van gehoord.

[ Voor 14% gewijzigd door martijn22222 op 02-05-2024 11:21 ]

[JoopXXX]

Nog nooit ontvangen (en eigenaar van een bedrijfspand).

[ColeJ]

Ik zie dat er ineens een onderneming is ingeschreven op mijn verhuuradres. Het is in de branche "Software development en IT test diensten". De huurder is een expat in loondienst maar zijn partner was op moment van start verhuur werkloos. Ik denk dat zij als ZZP'er is begonnen in bovenstaande branche.

Wat zouden jullie doen? Even navragen bij de huurder?

[martijn22222]

ColeJ schreef op donderdag 2 mei 2024 @ 11:11:
Ik zie dat er ineens een onderneming is ingeschreven op mijn verhuuradres. Het is in de branche "Software development en IT test diensten". De huurder is een expat in loondienst maar zijn partner was op moment van start verhuur werkloos. Ik denk dat zij als ZZP'er is begonnen in bovenstaande branche.

Wat zouden jullie doen? Even navragen bij de huurder?

Gewoon uit belangstelling eens vragen kan geen kwaad toch. Dan weet je ook zeker dat het bv. ZZP is (en geen grotere activiteiten op die locatie) en als ze toch al ingeschreven staat officieel bij de gemeente op dat adres, voorzie ik daar geen problemen mee.

[Perkouw]

martijn22222 schreef op donderdag 2 mei 2024 @ 10:28:
Krijg een brief binnen "inlichtingenformulier verhuurgegevens niet-woningen" vanuit de gemeente. Daarin staat dat ik een bedrijfspand heb (klopt inderdaad) maar dat zij niet over de recente verhuur-gegevens beschikken.

Die gegevens hebben zij nodig om de WOZ te bepalen; "De WOZ waarde is de waarde in het economisch verkeer en wordt voor winkels kantoren en bedrijfspanden bepaald op basis van actuele huurprijzen".

Bijgevoegd formulier waarbij ik aan moet geven of ik het wel / niet verhuurd heb en zo ja aan wie en wat de huurprijs is.

Dat is nieuw voor mij; iemand die hier bekend mee is? Dacht dat WOZ los stond van of iets verhuurd is of niet.

Fiscaal heb ik ooit doorgegeven dat het (schuur) in verhuurde staat is bij de belastingdienst om de WOZ te drukken, dat is al jaren zo, maar ik heb nog nooit bovengenoemde brief gehad. Wellicht een standaard iets maar voor mij nieuw. Iemand mee bekend?

Edit: Het lijkt dat het dit is; https://wetten.overheid.nl/BWBR0007165/2012-01-01 en https://www.bwbrabant.nl/...tingenformulier-te-vullen iets wat al lang bestaat maar had er nog nooit van gehoord.

Ja, dat heb je ook bij verhuur aan bijv. een bedrijf dat het dan weer verhuurd aan mensen die zich dan bijvoorbeeld weer niet inschrijven bij de gemeente om maar wat te noemen.

Verdere vragen. . .kan je het beste het doorgegeven nummer even bellen.

[JanHenk]

martijn22222 schreef op donderdag 2 mei 2024 @ 10:28:
Krijg een brief binnen "inlichtingenformulier verhuurgegevens niet-woningen" vanuit de gemeente. Daarin staat dat ik een bedrijfspand heb (klopt inderdaad) maar dat zij niet over de recente verhuur-gegevens beschikken.

Die gegevens hebben zij nodig om de WOZ te bepalen; "De WOZ waarde is de waarde in het economisch verkeer en wordt voor winkels kantoren en bedrijfspanden bepaald op basis van actuele huurprijzen".

Bijgevoegd formulier waarbij ik aan moet geven of ik het wel / niet verhuurd heb en zo ja aan wie en wat de huurprijs is.

Dat is nieuw voor mij; iemand die hier bekend mee is? Dacht dat WOZ los stond van of iets verhuurd is of niet.

Fiscaal heb ik ooit doorgegeven dat het (schuur) in verhuurde staat is bij de belastingdienst om de WOZ te drukken, dat is al jaren zo, maar ik heb nog nooit bovengenoemde brief gehad. Wellicht een standaard iets maar voor mij nieuw. Iemand mee bekend?

Edit: Het lijkt dat het dit is; https://wetten.overheid.nl/BWBR0007165/2012-01-01 en https://www.bwbrabant.nl/...tingenformulier-te-vullen iets wat al lang bestaat maar had er nog nooit van gehoord.

Dit is heel gebruikelijk, de WOZ-waarde van bedrijfspanden wordt (grotendeels) bepaald op basis van huurwaarde.

In mijn familie zijn een aantal panden in verhuur voor gebruik in detailhandel en de gemeente vraagt bijna jaarlijks huurgegevens uit t.b.v. de juiste vaststelling van de WOZ.

Je dient dit verzoek om inlichtingen gewoon te beantwoorden voor zover de gegevens van belang zijn voor een juiste bepaling van de waarde.

Toen ik een paar jaar terug een andere woning kocht, kreeg ik overigens ook zo'n inlichtingenformulier. Dus het is niet enkel bij bedrijfspanden (maar bij die laatste wel veel vaker in verband met ontbrekende referenties en specifiek gebruik).

[Wolly]

JanHenk schreef op donderdag 2 mei 2024 @ 11:50:
[...]


Dit is heel gebruikelijk, de WOZ-waarde van bedrijfspanden wordt (grotendeels) bepaald op basis van huurwaarde.

In mijn familie zijn een aantal panden in verhuur voor gebruik in detailhandel en de gemeente vraagt bijna jaarlijks huurgegevens uit t.b.v. de juiste vaststelling van de WOZ.

Je dient dit verzoek om inlichtingen gewoon te beantwoorden voor zover de gegevens van belang zijn voor een juiste bepaling van de waarde.

Toen ik een paar jaar terug een andere woning kocht, kreeg ik overigens ook zo'n inlichtingenformulier. Dus het is niet enkel bij bedrijfspanden (maar bij die laatste wel veel vaker in verband met ontbrekende referenties en specifiek gebruik).

Krijg ook wel eens zo’n brief maar kies er altijd voor om deze niet in te vullen. De gegevens die je verstrekt kunnen weer nadelige gevolgen hebben voor andere verhuurde panden bij huurprijsherzieningen.

[Wolly]

martijn22222 schreef op donderdag 2 mei 2024 @ 10:28:

Dat is nieuw voor mij; iemand die hier bekend mee is? Dacht dat WOZ los stond van of iets verhuurd is of niet.

Integendeel. Zoek eens op huurwaarde kapitalisatie.

[Wolly]

ColeJ schreef op donderdag 2 mei 2024 @ 11:11:
Ik zie dat er ineens een onderneming is ingeschreven op mijn verhuuradres. Het is in de branche "Software development en IT test diensten". De huurder is een expat in loondienst maar zijn partner was op moment van start verhuur werkloos. Ik denk dat zij als ZZP'er is begonnen in bovenstaande branche.

Wat zouden jullie doen? Even navragen bij de huurder?

Niets, tenzij je in je contract hebt uitgesloten dat er bedrijfsmatige activiteiten mogen plaatsvinden.

[M.Pantoffel]

Ik ben nog steeds aan het twijfelen over verkoop vs verhuur van mijn appartement in Utrecht. Heb zojuist het puntensysteem nogmaals ingevuld en ik snap de uitkomst niet helemaal.

- ik zit met 201 punten boven de 187 puntengrens, maar alsnog geeft de calculator aan dat ik gebonden ben aan een maximale huurprijs van €1217,29 per maand?


- als ik niets verander aan de inputs, maar komend jaar invul (1 juli 2024 - 30 juni 2025), dan zie ik tot mijn verbazing een lagere puntentelling. Wil dat dus zeggen de hoogte van toegekende punten variabel is tussen jaren? Maw, als je woning dit jaar voldoende punten heeft om boven die 187 uit te komen, dan zou dat volgend jaar zo maar niet meer zo kunnen zijn, en dus potentieel een cap op huurprijs?

[Speedy_han]

De berekening van de punten verschilt inderdaad van jaar tot jaar (niet elk jaar). Denk aan de WOZ waarde, die telt nu iets anders mee dan vroeger. (en die verandert ook nog eens, dus de kans is groot dat je wellicht meer punten in de toekomst krijgt op je appartement).

Ben je gebonden? Nee want je hebt blijkbaar een woning in de Vrije sector. Het puntensysteem loopt heel ver door, maar boven de 808 euro aan kale huur spreek je van de Vrije sector en mag je vragen wat je wilt.
Daar onder heeft een huurder de huurcommissie aan zijn zijde om een huurverlaging af te dwingen. Daar boven kan de huurcommissie wel jouw puntentelling controleren, maar zolang die huur boven die 808 blijft (na controle); dan doen zijn geen uitspraak want het valt dan buiten hun bevoegdheid.

Voor meer info: https://www.rijksoverheid...maximaal-voor-mijn-woning

Gegeven jouw aantal punten val je voorlopig nog wel in de Vrije sector (die grens gaat van 147 punten naar 186 punten) zie ook:
https://aedes.nl/huurbele...als-de-wet-werking-treedt

[deejeebv]

Speedy_han schreef op vrijdag 3 mei 2024 @ 14:14:
De berekening van de punten verschilt inderdaad van jaar tot jaar (niet elk jaar). Denk aan de WOZ waarde, die telt nu iets anders mee dan vroeger. (en die verandert ook nog eens, dus de kans is groot dat je wellicht meer punten in de toekomst krijgt op je appartement).

Ben je gebonden? Nee want je hebt blijkbaar een woning in de Vrije sector. Het puntensysteem loopt heel ver door, maar boven de 808 euro aan kale huur spreek je van de Vrije sector en mag je vragen wat je wilt.
Daar onder heeft een huurder de huurcommissie aan zijn zijde om een huurverlaging af te dwingen. Daar boven kan de huurcommissie wel jouw puntentelling controleren, maar zolang die huur boven die 808 blijft (na controle); dan doen zijn geen uitspraak want het valt dan buiten hun bevoegdheid.

Voor meer info: https://www.rijksoverheid...maximaal-voor-mijn-woning

Gegeven jouw aantal punten val je voorlopig nog wel in de Vrije sector (die grens gaat van 147 punten naar 186 punten) zie ook:
https://aedes.nl/huurbele...als-de-wet-werking-treedt

Die €808 is de grens voor 2023. In 2024 is de grens € 879,66.

[ColeJ]

Wel bizar. Ik zat op 168 punten oid een aantal jaar geleden. Nu voor de grap weer eens de puntentelling gedaan en ik zit op krap 153. Bizar wat de WOZ en energielabel met de punten doen. No way dat ik dit ga verhuren voor 1000 euro per maand als mijn huurder vertrekt.

[ Voor 18% gewijzigd door ColeJ op 04-05-2024 19:50 ]

[Galactic]

ColeJ schreef op zaterdag 4 mei 2024 @ 19:50:
Wel bizar. Ik zat op 168 punten oid een aantal jaar geleden. Nu voor de grap weer eens de puntentelling gedaan en ik zit op krap 153. Bizar wat de WOZ en energielabel met de punten doen. No way dat ik dit ga verhuren voor 1000 euro per maand als mijn huurder vertrekt.

Vraag is hoeveel verhuurders zo denken en hun vastgoed effectief verkopen. Als dat aanzienlijk is, zal het niet bevorderlijk zijn voor de verkoopprijs. Vraag is dat je dan best als eerste verkoopt ipv afwachten tot er enkele (tien)duizenden extra wooneenheden de markt op komen. Dit zal ongetwijfeld een negatief effect hebben op vastgoedprijzen.

Ik dacht me te herinneren dat er in UK en Canada ook enkele onaangenaamheden aan staan te komen voor verhuurders. Dit met wat hogere rentes die nog wel een tijdje hoger zullen blijven dan de bijna nulrente hiervoor, zou het mij niet verbazen dat de woningprijzen in het algmeen de komende 2-3 jaar nog heel "muted" blijven.

[ColeJ]

Galactic schreef op zondag 5 mei 2024 @ 23:16:
[...]


Vraag is hoeveel verhuurders zo denken en hun vastgoed effectief verkopen. Als dat aanzienlijk is, zal het niet bevorderlijk zijn voor de verkoopprijs. Vraag is dat je dan best als eerste verkoopt ipv afwachten tot er enkele (tien)duizenden extra wooneenheden de markt op komen. Dit zal ongetwijfeld een negatief effect hebben op vastgoedprijzen.

Persoonlijk denk ik dat dat wel meevalt. Je gaat pas verkopen bij het vertrekken van de huurder, dat zal gefaseerd gaan. Tevens worden de huizenprijzen stevig gestut door andere variabelen.

[Galactic]

ColeJ schreef op maandag 6 mei 2024 @ 08:29:
[...]


Persoonlijk denk ik dat dat wel meevalt. Je gaat pas verkopen bij het vertrekken van de huurder, dat zal gefaseerd gaan. Tevens worden de huizenprijzen stevig gestut door andere variabelen.

De negatieve impact zal idd wat meer gespreid zijn, er is vast data om te kijken hoeveel percentage een contact heeft met vaste duurtijd, dat geeft waarschijnlijk een indicatie of de druk op korte termijn niet te hoog zou zijn.

In de toekomst kijken is moeilijk, maar een onderprestatie van vastgoed tenopzichte van bijvoorbeeld beurzen is echter wel te verwachten, maar het is ook hard gegaan 2020-2022 natuurlijk, dan heb je steeds grotere kans op afkoeling.

Ik denk dat jou "andere variabelen" niet voor een daling zullen zorgen inderdaad, maar het zou mij niet verbazen dat de vastgoedprijzen dit en komend jaar de inflatie niet zouden volgen. Time will tell

[Gene_Seq]

Stronk schreef op vrijdag 26 april 2024 @ 12:49:
[...]


Ik denk dat je me verkeerd hebt begrepen. Wat ik bedoel te zeggen is dat we met Rutte en de VVD sinds 2010 aan de macht juist geen economisch links beleid hadden. De verhuurder had daarom de faveur, zij konden onbelemmerd verhuren waardoor de prijzen door het dak stegen. Immers heeft hij baat bij een laag aanbod op de markt om zo de prijs te doen stijgen. Verhuurders hebben helaas ook niet verantwoord gehandeld met deze vrijheid, zij hebben grotendeels "misbruik" gemaakt van deze "vrije" markt en exorbitante bedragen gevraagd voor panden. Alhoewel, je zou kunnen zeggen dat dat het resultaat is van de markt.

Met de PVV aan de macht zul je nu meer economisch links beleid zien, met de faveur naar de huurder. De verhuurder zal te maken krijgen met een minder vrije markt: overheid zal zich vaker bemoeien met als doel om de huurprijzen te doen dalen (we moeten nog ervaren of dit gaat werken, wat de markt gaat doen).


[...]


Eens, maar we moeten nog ervaren wat dit linkse beleid gaat doen op de lange termijn. Wel hebben we sinds 2010 al mogen ervaren wat economisch rechts beleid doet met de woningmarkt, het resultaat spreekt voor zich, dat werkt dus duidelijk ook niet. Ik vind daarom dat de verandering welkom is, en het is immers wat het volk wilt op dit moment: verandering. Daar hebben ze naar gestemd.

Verandering betekent niet vooruitgang. Dat de huizenmarkt op dit moment zo is als deze is, betekent niet dat rechts beleid daarvoor heeft gezorgd. Sterker, ik denk dat we met linkser beleid in een nog veel, veel slechtere situatie zouden zitten. Je ziet de 'problemen' met huizen in meer of mindere mate in heel noord-Europa, vooral ook in landen die linkser zijn/waren dan Nederland. Ik denk trouwens dat Nederland helemaal niet links is geweest de afgelopen jaren, zeker in vergelijking met de rest van de Westerse wereld.

Het is m.i. cruciaal om de meest basale werking van een economie niet uit ogen te verliezen. Rationele investeerders kiezen voor het hoogste rendement i.r.t. risico's. Dit linkse beleid zal zorgen voor het verjagen van deze investeerders. Huizen worden daarnaast gebouwd door mensen die daarmee geld willen verdienen, en die verdwijnen.

Welke rationele investeerder stopt 500.000eu in een woning in Nederland, om daar vervolgens 3-4% rendement uit te halen, als elders een rendement van 8-10% kan worden behaald? De particuliere huurmarkt zal extreem inkrimpen. Mijn plan was ook om op termijn financiële onafhankelijkheid te creëren, en als onderdeel daarvan 1-2 woningen te verhuren. Dat geld gaat nu naar het buitenland en/of naar ETFs.

Ik vrees dat de schade door dit Hugo de Jonge-beleid nooit goed zichtbaar zal zijn, aangezien dat lastig meetbaar is. Net zoals de schade die Nederland is opgelopen door het verjagen van Unilever en Shell (hier zie je dan wel weer een leereffect: ASML wordt nu wel gefaciliteerd).

[Gene_Seq]

ColeJ schreef op zaterdag 4 mei 2024 @ 19:50:
Wel bizar. Ik zat op 168 punten oid een aantal jaar geleden. Nu voor de grap weer eens de puntentelling gedaan en ik zit op krap 153. Bizar wat de WOZ en energielabel met de punten doen. No way dat ik dit ga verhuren voor 1000 euro per maand als mijn huurder vertrekt.

Zojuist ook eens hier berekend. Ik kom uit op ca. 1,3% rendement op de woningwaarde. Belachelijk, deze woning wordt natuurlijk nooit meer verhuurd.

[Stronk]

Gene_Seq schreef op maandag 6 mei 2024 @ 12:21:
[...]


Zojuist ook eens hier berekend. Ik kom uit op ca. 1,3% rendement op de woningwaarde. Belachelijk, deze woning wordt natuurlijk nooit meer verhuurd.

En dus wordt het verkocht. Dan hebben de starters (die nu moeten huren) ook weer wat om te kopen.

[rube]

Stronk schreef op maandag 6 mei 2024 @ 17:20:
[...]
En dus wordt het verkocht. Dan hebben de starters (die nu moeten huren) ook weer wat om te kopen.

Veel van mijn huidige huurders kunnen (en willen) niet kopen, o.a. studenten, net afgestudeerden.
Dus het riedeltje "er verdwijnen geen huizen" klopt natuurlijk wel, maar de druk op de huurmarkt neemt nog verder toe en de druk op de koopmarkt neemt hierdoor niet echt af.

Dus of dit nu echt op zijn plaats is, ik denk het eerlijk gezegd niet. Maar je hebt je mening al een paar keer duidelijk gemaakt. We gaan het over een paar jaar gaan we zien waar potentiële huurders terecht kunnen.