:strip_icc():strip_exif()/u/302353/crop57f7af887b2ce_cropped.jpeg?f=community)
Ja gelezen maar ik pak de popcorn wel bij voor alle naïeve tranen die over twee jaar gaan vloeien van de mensen die denken dat de nieuwe regels het beter maken. Buiten dit topic zijn er echt een hoop die nog steeds denken dat het er beter op wordt. Dat ze nu pas met kritische artikelen komen is eigenlijk mosterd na de maaltijd.radeoxx schreef op zondag 31 maart 2024 @ 10:57:
[...]
Heb je het artikel gelezen? Het is juist geen popcorn pakken maar een kritische blik.
:strip_icc():strip_exif()/u/1242208/crop63b3ed8fa17de_cropped.jpg?f=community)
Ik heb enigszins vergelijkbare situaties gehad en heb hierna verwezen: https://www.rijksoverheid...-welke-voor-de-verhuurder
in een geval heeft de huurder het uiteindelijk heel makkelijk zelf opgelost en in het andere geval lag de verstopping een stuk verder weg (niet meer in het appartement) en heb ik het uiteraard op mijn kosten (nou ja, via de VvE maar dus ook indirect mijn kosten) laten verhelpen.
Ik heb overigens nu ook iets dergelijks waarbij de huurder klaagt waarbij het volgens de informatie van de bovenstaande link toch echt onder hun eigen verantwoording valt. Meestal ben ik makkelijk en doe ik meer dan dat ik moet doen. Dat zou ik normaal gesproken nu ook gedaan hebben, gewoon zodat ze blij zijn met wat ze huren en ik vind dat helemaal niet erg. Maar in dit geval is de huurder erg veeleisend waarbij ze soms nogal absurde dingen vragen en ook echt van mening zijn dat ik dat moet oplossen, dat ging zelfs tot het weghalen van het stof bij de ribbels van radiatoren aan toe
.
Hoezo doet hij dit? Dit dient de verhuurder te regelen. De rekening gaat andere kant op wegens schade. Zelf je mannetje regelen en zorgen dat er elk jaar onderhoud is. Hier ben je zelf dan nalatig geweest denk ik.:
[...]
Ik heb enigszins vergelijkbare situaties gehad en heb hierna verwezen: https://www.rijksoverheid...-welke-voor-de-verhuurder
in een geval heeft de huurder het uiteindelijk heel makkelijk zelf opgelost en in het andere geval lag de verstopping een stuk verder weg (niet meer in het appartement) en heb ik het uiteraard op mijn kosten (nou ja, via de VvE maar dus ook indirect mijn kosten) laten verhelpen.
Ik heb overigens nu ook iets dergelijks waarbij de huurder klaagt waarbij het volgens de informatie van de bovenstaande link toch echt onder hun eigen verantwoording valt. Meestal ben ik makkelijk en doe ik meer dan dat ik moet doen. Dat zou ik normaal gesproken nu ook gedaan hebben, gewoon zodat ze blij zijn met wat ze huren en ik vind dat helemaal niet erg. Maar in dit geval is de huurder erg veeleisend waarbij ze soms nogal absurde dingen vragen en ook echt van mening zijn dat ik dat moet oplossen, dat ging zelfs tot het weghalen van het stof bij de ribbels van radiatoren aan toe
Goeie opmerking. Ik neem aan dat de huurder contact op genomen heeft met de energiewacht maar het onderhoudsabonnement staat natuurlijk op mijn naam. Ik zal de energiewacht eens benaderen hoe dit nu kon gebeuren.
Bedankt voor de bevestiging
Vrije sector. Ik vind persoonlijk 1 maand vrij kort maar ja, als er nog geen uitsluitsel over de maximale verhoging is
:strip_icc():strip_exif()/u/119144/crop5da3d1fdca8b6_cropped.jpeg?f=community)
/u/275760/crop5da9b701a185c_cropped.png?f=community)
Gewoon nieuwsgierig, wat is jouw rendementseis en hoe heb je die vastgesteld?
Ik vind dat namelijk het lastigste in mijn nog steeds te maken keus tussen verkopen of verhuren; wat vind ik een acceptabel rendement bij verhuren.
Ik neig nu toch weer meer naar verkopen;
hypotheekvrij leven in nieuwe huis
een zak geld over om in een deposito te zetten; 0 risico en 3%+ rendement
25k om een mooie auto van te kopen
[ Voor 18% gewijzigd door Thompson op 05-04-2024 10:22 ]
Beeromaniac
Kom eens buurten bij Passief beleggen met indexfondsen - Deel 1 , gemiddeld 6-7% rendement zonder wat te doen.:
[...]
Gewoon nieuwsgierig, wat is jouw rendementseis en hoe heb je die vastgesteld?
Ik vind dat namelijk het lastigste in mijn nog steeds te maken keus tussen verkopen of verhuren; wat vind ik een acceptabel rendement bij verhuren.
Ik neig nu toch weer meer naar verkopen;
hypotheekvrij leven in nieuwe huis
een zak geld over om in een deposito te zetten; 0 risico en 3%+ rendement
25k om een mooie auto van te kopen
Daar kom ik af en toe nog en ben dan inmiddels ook al ruim 4 jaar een portfolio aan het opbouwen die inmiddels al 2 jaar eerder stoppen met werken vertegenwoordigd
Gewoon gevalletje spreid je win/risico kansen.
Beeromaniac
Op dit moment haal ik met alleen de huuropbrensten een 5% rendement. Tel daar de waardestijging op van het OG en het is toch wel een mooi rendement. Ik ben er ook zeker tevreden mee.:
[...]
Gewoon nieuwsgierig, wat is jouw rendementseis en hoe heb je die vastgesteld?
Ik vind dat namelijk het lastigste in mijn nog steeds te maken keus tussen verkopen of verhuren; wat vind ik een acceptabel rendement bij verhuren.
Ik neig nu toch weer meer naar verkopen;
hypotheekvrij leven in nieuwe huis
een zak geld over om in een deposito te zetten; 0 risico en 3%+ rendement
25k om een mooie auto van te kopen
De 7-8% van hierboven met betrekking tot indexfondsen ben ik het zeker mee eens. Daarom beleg ik naast OG ook flink in indexfondsen (Meesman). Echter, fiscaal heeft vastgoed nog steeds een (veel) gunstigere positie dan een aandelenportefeuille. Dit is met de nieuwe box 3 regels wel een stuk minder geworden maar het is nog steeds fiscaal voordeliger. Daarnaast is erven van OG heel veel voordeliger dan het erven van een zak geld of aandelen portefeuille.
Zelfs hoger vorig jaar (18%) Meesman .
Dit is natuurlijk geen garantie maar de huizen stijgen minder hard as we speak. Als je 4 a 5 ton er in knalt is dat een leuk bedrag, bedrag wat je wel meteen terug ziet overigens
Dat soort dingen zijn leuk maar vaak alleen (financieel) interessant voor de "echte" vermogenden. Zulke constructies zijn ook niet gratis en het advies ook niet.:
[...]
Dan moet je dat slim aanpakken door een baby bv op te zetten en via de bv je vermogen te gaan beheren
:strip_exif()/u/3981/icon.gif?f=community){kind=icon}
Mijn huidige huurder die er dus uit moet (2 jaar) verteld nu al dat aanbod van 50m2 in bolo/westerpark nihil is en dat je sowieso met 15 a 20 man op een bezichtiging komt. Overbieden en bedragen van > 1800.
Maar reken voor de grap uit, wat kost jouw appartement nu aan hypotheek per maand als iemand het zou kopen. Wat zijn de inkomenseisen die de bank hanteert, wat hanteer jij? Je zal meteen zien dat een hele grote groep mensen zullen afvallen voor kopen.
Ja, 1800 is niet eens zo gek als je je bedenkt dat voor een appartement als dat (WOZ ~450-500k) je 2200-2500 bruto aan hypotheek kwijt bent, waar je ~100k/jaar voor moet verdienen. Dat is inderdaad niet mijn inkomenseis geweest ook.:
[...]
Mijn huidige huurder die er dus uit moet (2 jaar) verteld nu al dat aanbod van 50m2 in bolo/westerpark nihil is en dat je sowieso met 15 a 20 man op een bezichtiging komt. Overbieden en bedragen van > 1800.
Maar reken voor de grap uit, wat kost jouw appartement nu aan hypotheek per maand als iemand het zou kopen. Wat zijn de inkomenseisen die de bank hanteert, wat hanteer jij? Je zal meteen zien dat een hele grote groep mensen zullen afvallen voor kopen.
:strip_icc():strip_exif()/u/71368/Zeealk-klein-icon.jpg?f=community){kind=icon}
Canon R7 || RF 100-500mm F/4.5-7.1 L IS USM || 100-400mm F/4.5-5.6 L IS USM || EF-S 15-85mm F/3.5-5.6 IS USM || 50mm F1.4 USM || Speedlite 430EX II
:strip_icc():strip_exif()/u/149211/images.jpg?f=community)
:strip_exif()/u/45096/Jumpman.gif?f=community)
@Bimmert zou toch kijken voor wat betreft het uitkopen van je huurder. Woning even up-to-date brengen (of niet) en deze dan verkopen. Echt een andere optie zie ik ook niet voor je. . .zou me nogal met de rug tegen de muur voelen staan als ik eerlijk ben.
@CornermanNL Niet als aanval bedoelt. Lees veel in je post rondom grote voordelen voor de vastgoedinvesteerder de 'afgelopen periode' (lees voor het gemak 'vroeger'). Je klinkt zo een beetje zoals 'de maatschappij' nu steeds naar verhuurders lijkt te kijken. Maximale winsten, bergen goedkoop geld. Het komt nog net niet aanwaaien en met nul risico's etc.
Ben echter wel benieuwd hoeveel van het particuliere vastgoed gefinancierd is en zo ja hoeveel dan met (als doel) een hefboom. Maar goed dat is meer oprechte interesse in de verdeling van vastgoed en ik kom helaas niet verder dan de Volkskrant met wat lijstjes en statistieken zoals de Top 10 grootste particuliere beleggers. Ben juist benieuwd naar die mensen met 2 á 3 woningen (exc. eigen woonverblijf) en hoe dat dan zit WOZ/Financiering/Locatie etc.
@CornermanNL Niet als aanval bedoelt. Lees veel in je post rondom grote voordelen voor de vastgoedinvesteerder de 'afgelopen periode' (lees voor het gemak 'vroeger'). Je klinkt zo een beetje zoals 'de maatschappij' nu steeds naar verhuurders lijkt te kijken. Maximale winsten, bergen goedkoop geld. Het komt nog net niet aanwaaien en met nul risico's etc.
Ben echter wel benieuwd hoeveel van het particuliere vastgoed gefinancierd is en zo ja hoeveel dan met (als doel) een hefboom. Maar goed dat is meer oprechte interesse in de verdeling van vastgoed en ik kom helaas niet verder dan de Volkskrant met wat lijstjes en statistieken zoals de Top 10 grootste particuliere beleggers. Ben juist benieuwd naar die mensen met 2 á 3 woningen (exc. eigen woonverblijf) en hoe dat dan zit WOZ/Financiering/Locatie etc.
Je zou er je voordeel mee kunnen doen en de woning nu alvast schenken aan je beoogde erfgenamen, de schenkbelasting zal een stuk lager zijn in verhuurde staat, en uiteindelijk loopt het huurcontract wel ooit af door natuurlijke redenen
https://www.steensenpartn...f-erven-verhuurde-woning/
Of je moet het proberen te gooien op een dusdanige renovatie die niet kan zolang de huurder er woont. Tenzij het huis schots en scheef staat lijkt me dat niet heel kansrijk.
https://www.volkshuisvest...0de%20huurovereenkomst%3B
Ik zou toch eens met een advocaat spreken over wat realistisch is.
Er is bijna altijd een prijs waartegen iemand bereid is om iets, in dit geval de huur opzeggen, te doen.
Het kan uiteindelijk best zijn dat zijn prijs voor jou te hoog is, maar misschien ook niet. En wellicht is er nog iets anders dan alleen geld wat voor de huurder belangrijk is (ergens anders gaan wonen, dichter bij (klein)kinderen, werk, een kleiner huis zonder tuin etc, nieuwe - comfortabeler). Misschien is de huurder dan best bereid om iets meer geld uit te geven voor een koopwoning, omdat het meer naar zijn zin is. en als hij dan een x-bedrag daarvoor meekrijgt, dan is hem dat het wellicht wel waard.
Overigens kun je natuurlijk ook afspreken in een overeenkomst dat de "uitkoopprijs" pas betaald zal worden aan de huurder bij daadwerkelijke verkoop en na overdracht. Dan hoef je dat niet vooruit te te betalen, mocht dat een probleem/niet wenselijk zijn.
En misschien is het inderdaad niet realistisch, ik ken tenslotte de situatie niet, maar "nee" accepteer ik zelf niet altijd zo direct als ik echt iets graag wil
.
Ik lees het niet als aanval hoor, ik ben gewoon geïnteresseerd in markten en hoe mensen risico's afwegen.:
@Bimmert zou toch kijken voor wat betreft het uitkopen van je huurder. Woning even up-to-date brengen (of niet) en deze dan verkopen. Echt een andere optie zie ik ook niet voor je. . .zou me nogal met de rug tegen de muur voelen staan als ik eerlijk ben.
@CornermanNL Niet als aanval bedoelt. Lees veel in je post rondom grote voordelen voor de vastgoedinvesteerder de 'afgelopen periode' (lees voor het gemak 'vroeger'). Je klinkt zo een beetje zoals 'de maatschappij' nu steeds naar verhuurders lijkt te kijken. Maximale winsten, bergen goedkoop geld. Het komt nog net niet aanwaaien en met nul risico's etc.
Ben echter wel benieuwd hoeveel van het particuliere vastgoed gefinancierd is en zo ja hoeveel dan met (als doel) een hefboom. Maar goed dat is meer oprechte interesse in de verdeling van vastgoed en ik kom helaas niet verder dan de Volkskrant met wat lijstjes en statistieken zoals de Top 10 grootste particuliere beleggers. Ben juist benieuwd naar die mensen met 2 á 3 woningen (exc. eigen woonverblijf) en hoe dat dan zit WOZ/Financiering/Locatie etc.
Net zo min ik iets heb tegen mensen die een mooie kans hebben gezien de afgelopen decennia en dachten dat ga ik doen. Het is echter niet mogelijk geweest zonder de Box 3 constructie de enorme stijging in waarde van bezit (vastgoed, aandelen etc.) en de ruime aanwezigheid van goedkoop krediet.
De hefboom is vaak het eigen woonhuis geweest, niets mis met een kans zien, echter waren ze eigenlijk al te laat. De verhuurders hebben ook geen schuld in deze hele crisis op woongebied. En zijn gewoon voor eigen kansen gegaan. De risico's zijn er altijd geweest, maar die liggen op macro niveau. En het individu kan zich daar niet goed tegen wapenen. Echter komen die wel, uiteindelijk, bij ze terecht. Immers je speelt mee met de 'grote jongens'.
Traditioneel was de sociale verhuurmarkt vrij groot, de private bestond uit wat mensen die een deel van het huis verhuurden of uit rijke middenstanders, boeren en schippers met wat panden. Daar is langzaam verandering in gekomen met de liberalisering van de markten. Langzaam schoof het op, in eerste instantie was het nog een enkeling, zeker in de tijd van 5% en meer hypotheek rente en langzamer stijgende prijzen. Toen begon er een tekort te ontstaan aan mensen die hypotheken konden financieren.
De overwaarde van de eigen woning was een mooie kans om wat hypotheken te slijten, was het niet aan een nieuwe keuken, dan kon het wel met wat extra risico in een huurwoning. En als je dan even je schouders eronder zet, wat sneller aflost en een deel laat staan heb je zo nummer 2 erbij. Enzovoorts. Dat het in box 3 terecht kwam was helemaal mooi.
De risico's leken er ook niet te zijn, en de hypotheek verstrekkers konden mooi hun overtollige centen kwijt. Dat is verder versneld door de verruimingen na 2008. Alleen gebeurd er dan iets vervelends. Waar je voorheen rond de 2 ton zat per huis, ging dat naar 4. Dus je risico stapelt zich in absolute euro's op. Is het een liquide investering dan kan je er snel uit. Vastgoed is dat per definitie niet. Dus als er maatregelen worden genomen ten nadele dan kom je er niet zo snel, of tijdig genoeg uit. De maatregelen ten voordele gaan altijd wat harder. En zoals altijd als je te laat bent is het leuke deel al voorbij.
Dat is denk ik het risico wat men heeft onderschat, of gewoon niet gezien. De liberalisering van de woningmarkt en de uiteindelijke negatieve effecten van andere maatregelen zoals geld verruiming en de lage rente landen nu pas op de stoep van de particuliere beleggers.
Je ziet het ook in de discussies rondom de VRH, de kleine en zichtbare vermogens zijn de pineut. De echte grote vermogens blijven buiten schot.
Ik heb te doen met de mensen die vast komen te zitten met vastgoed waar geld bij moet, en dat worden er steeds meer. En dan komen we op de aloude discussie hoe zelfredzaam is het individu. Of is en blijft risico's inschatten gewoon een kwestie van geluk hebben en net op tijd genoeg zijn om de grote winst te pakken en weg te zijn.
Het was gewoon veel te eenvoudig om vastgoed baron te gaan spelen. De cursussen vlogen je om de oren. Het was manie gedrag. En ik was het ook echt wel van plan, en achteraf is het mooi wonen. Maar ik heb geluk gehad, echt puur geluk dat ik wat mensen sprak die er al heel lang mee bezig waren op het moment dat ik het wilde doen. Die waarschuwden mij al dat de aankoopsommen te hoog waren om het risico binnen behoorlijk tijd af te bouwen binnen de schaal die ik eigenlijk nodig had. Huurders zitten er voor de lange tijd en 1 misbaksel in je portefeuille en je hele rendement is om zeep.
Dus ik heb het niet gedaan, en heel eerlijk ik ben weleens jaloers geweest op de enorme versneller die het voor sommigen is geweest. En die er op tijd uit waren hebben het mooi voor elkaar. Er zijn er nu ook die echt klem zitten. Ik gun niemand die stress. Want ze probeerden het ook gewoon goed te doen voor de huurders en zichzelf. Maar het is geen spelletje, er zijn significatie risico's onderschat.
En de crisis die hieruit ontstaan is heeft weer tot rare maatregelen geleidt die er niets doen aan de problemen en nu de verhuurders raken, voornamelijk de kleine inflexibele. Maar zoals gezegd, veranderen we onze perceptie op wat een samenleving moet zijn niet, en blijven we vasthouden aan individueel 'succes' dan krijgen we steeds te maken met dit soort raar, op incentives gedreven beleid wat met het verkeerde uitgangspunt bedacht is. En zullen er mensen behoorlijk financiële schade gaan lijden.
[ Voor 0% gewijzigd door CornermanNL op 11-04-2024 17:25 . Reden: spelfouten en verbeteringen ]
:strip_icc():strip_exif()/u/415953/hqdefault%2520-%2520kopie.jpg?f=community)
:strip_exif()/u/1254458/crop6744558839b05_cropped.webp?f=community)
Ik weet dat je posts altijd een meer holistische benadering hebben. Persoonlijk vind ik dat fijn om te lezen. Maar soms worden er statements gemaakt, die ik gewoon niet kan volgen. Excuseer mij dat ik één kleine quote uit je post haal.
Met wat kleine hick-ups rond financiële crisissen en uitschieters de afgelopen jaren, doet vastgoed op heel lange termijn gemiddeld ook 5% per jaar. (Edit: dankjewel @Henkdezoveelste voor het ondersteunen van mijn niet-onderbouwd statement)
Cash flow is inderdaad wel een ander verhaal.
Als je het hebt over percentages hebt, dan neem ik zelf ook de waardestijging mee. De toekomst is lastig te voorspellen, maar de afgelopen tien jaar is dat toch een enorme drijvende kracht van het rendement geweest? Juist door QE, mogelijkheid op goedkope hefbomen, etc. Ik kan me niet voorstellen dat het (verhuurd) bezit van mensen niet in waarde is gestegen.
Met wat kleine hick-ups rond financiële crisissen en uitschieters de afgelopen jaren, doet vastgoed op heel lange termijn gemiddeld ook 5% per jaar. (Edit: dankjewel @Henkdezoveelste voor het ondersteunen van mijn niet-onderbouwd statement
)Cash flow is inderdaad wel een ander verhaal.
[ Voor 3% gewijzigd door JanHenk op 12-04-2024 09:33 ]
skoda enyaq 80 | holtkamper aero | fiscalist én techneut
Het punt met risico is en zeker met vastgoed, althans toen ik er over nadacht is de exit. Stel ik heb in percentages een winst van 30% dan kan ik dat niet snel of verkopen of op een andere manier dan stapelen verzilveren. In een meer liquide asset kan ik dat wel. Op aandelen kan ik opties schrijven of een deel snel verkopen.:
Ik weet dat je posts altijd een meer holistische benadering hebben. Persoonlijk vind ik dat fijn om te lezen. Maar soms worden er statements gemaakt, die ik gewoon niet kan volgen. Excuseer mij dat ik één kleine quote uit je post haal.
[...]
Als je het hebt over percentages hebt, dan neem ik zelf ook de waardestijging mee. De toekomst is lastig te voorspellen, maar de afgelopen tien jaar is dat toch een enorme drijvende kracht van het rendement geweest? Juist door QE, mogelijkheid op goedkope hefbomen, etc. Ik kan me niet voorstellen dat het (verhuurd) bezit van mensen niet in waarde is gestegen.
Met wat kleine hick-ups rond financiële crisissen en uitschieters de afgelopen jaren, doet vastgoed op heel lange termijn gemiddeld ook 5% per jaar. (Edit: dankjewel @Henkdezoveelste voor het ondersteunen van mijn niet-onderbouwd statement
Cash flow is inderdaad wel een ander verhaal.
In de tussentijd heb je met vastgoed een inkomstenstroom en rendement uit verhuur die te laag is, naar mijns inziens, om het risico van een rottige exit te dekken. En dan moet de rest allemaal goed gaan. Met rentes en dividend ben ik liquide ook ongeveer daar.
Huizen is gewoon een echt specialisme, en een voordeel in die markt krijgen is niet zo eenvoudig. Je moet er echt lol in hebben, leuk huizen opknappen en dan verhuren om je aankoop en investerings bedrag zo laag mogelijk te houden. Prijs is hierin ook wel belangrijk, je kan een mooie asset veel te duur kopen en er nooit wat aan verdienen. En bij vastgoed ligt dat zeker op de loer. Ik kon gewoon niet snel genoeg volume kweken en de rest van mijn kapitaal was en is veel te laag om het qua diversificatie te kunnen verantwoorden. Ik zou altijd overwogen in vastgoed zitten. Mij het niet waard.
Holistisch is het niet echt, alhoewel ik wel weet dat voor mij meditatie erg goed werkt. Ik kijk altijd naar risico. En risico over tijd. Dus wat op papier leuk is, is het vaak niet en andersom. Instap en uitstapmomenten zijn ook een ding. Je kan niet altijd snel genoeg uit een positie, erin kan heel snel en dan lijkt het altijd een goed idee
Maar dat weet je pas na het uitstappen
[ Voor 4% gewijzigd door CornermanNL op 12-04-2024 09:48 ]
In verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst.
Antarctica smelt en voor je het weet krijgen wij natte voetjes. Ga mij niet vertellen dat het vastgoed nog steeds in de waarde gaat stijgen.
Dit topic is gesloten.