Vastgoed als investering

[namliam_eht]

Thompson schreef op maandag 4 maart 2024 @ 19:34:
[...]


Aha, als ik het goed begrijp kan ik dus kiezen of die hypotheek woning B in box 1 valt; met HRA óf in box 3; zonder HRA maar met verrekenen van het vermogen in box3? Als dat het geval is; nooit geweten dat je die keus hebt.
Als ik dan kijk op www.berekenhet.nl lijkt het erop dat een hypotheek van 180k in mijn situatie zo'n 2600€ per jaar netto voordeel op en dat daalt elk jaar. Verrekenen met het vermogen in box 3 levert +/- 2% op dus 3600€ minder aan vermogensbelasting (ik zit sowieso boven de 57k met beleggingen).

Nee, door je eigen woning reserve (EWR) zal je hypotheek nooit in box 1 vallen, je krijgt dus nooit HRA.

Slechts wanneer je meer leent boven het al eerder genoten HRA heb je recht op nieuwe HRA.
Dus je verkoopprijs A is 290k, zonder hypotheek is je EWR 290k.
Of wel elke nieuwe woning die je koopt wordt van je verwacht dat je de EWR inzet ter financiering van de nieuwe woning en krijg je geen HRA over.
Koop je nu een nieuwe woning C voor 350k mag je die 60k lenen en mag je die 60k aftrekken van de inkomsten belasting in box 1.
Leen je voor C 90k mag je nog steeds 60k aftrekken in box 1, maar valt 30k in box 3 ondanks dat je maar 1 hypotheek hebt.

EWR is: Verkoopwaarde - Hypotheek schuld
Dus stel dat je op A nog 30k hypotheek had op moment van verkoop en je koopt C met 90K hypotheek mag je die dus wel helemaal aftrekken in BOX 1

Uitzondering voor zover ik die ken:
1) 3 jaar lang na verkoop A in een huurwoning of i.i.g. geen koopwoning, dit reset de EWR naar 0
2) Eventueel afgeloste hypotheek mag je binnen een jaar weer opnemen en de aftrek in box 1 behouden.

[Henkdezoveelste]

mannowlahn schreef op maandag 4 maart 2024 @ 15:13:
Ik ga vanavond mijn huurder vertellen dat het contract wat eind april afloopt niet verlengd kan worden naar onbepaalde tijd. Het risico kan ik helaas niet aangaan. Komend jaar zal ik mijn appartement in Amsterdam als werk kantoor gebruiken en na een jaar waarschijnlijk de verkoop in gooien. Ik wacht 9 maart nog even af wat er gaat gebeuren maar zie het niet echt meer goed komen met die puntentelling en contracten voor onbepaalde tijd.

Om mijn appartment te kopen moet je 90k bruto verdienen, ik hanteer 3 x huur aan inkomen. Dat is 4500 bruto. Voor die personen is er nu een woning minder op de markt en kopen kunnen ze niet met hun salaris., Deze persoon kan max 279.000 aan hypotheek krijgen. Ik wens je veel succes op de markt met dat salaris.

Deze situatie is natuurlijk voor iedereen waardeloos, huurder heeft niks, geen koopwoning op de markt, jij zit met een duur kantoor…

[mannowlahn]

Henkdezoveelste schreef op maandag 4 maart 2024 @ 20:49:
[...]


Deze situatie is natuurlijk voor iedereen waardeloos, huurder heeft niks, geen koopwoning op de markt, jij zit met een duur kantoor…

Op zich goedkoper dan de flex werkplekken, maar omdat het volgens gemeente geen kantoor mag zijn kan ik helaas mijzelf geen rekening sturen. ik kan er uiteraard wel gewoon gaan werken (na inschrijving op adres, geen box3 meer)

Net gesprek gehad met huurder en was er niet gelukkig mee. Hij werkt hier 10 dagen per maand in amsterdam en woont in het zuiden van europa. Hoewel dit voor hem een duur geintje was, werkte dit voor hem nog wel en hij zat met veel plezier in mijn appartement. Maar helaas kan ik het risico niet lopen dat hij straks toch permanent contract heeft en bv illegaal onder verhuurt. Ik krijg die onderhuurder er niet zomaar uit en dat is een risico die ik niet wil nemen.

[ Voor 32% gewijzigd door mannowlahn op 04-03-2024 20:56 ]

[Jumpman]

mannowlahn schreef op maandag 4 maart 2024 @ 15:13:
Ik ga vanavond mijn huurder vertellen dat het contract wat eind april afloopt niet verlengd kan worden naar onbepaalde tijd. Het risico kan ik helaas niet aangaan. Komend jaar zal ik mijn appartement in Amsterdam als werk kantoor gebruiken en na een jaar waarschijnlijk de verkoop in gooien. Ik wacht 9 maart nog even af wat er gaat gebeuren maar zie het niet echt meer goed komen met die puntentelling en contracten voor onbepaalde tijd.

Om mijn appartment te kopen moet je 90k bruto verdienen, ik hanteer 3 x huur aan inkomen. Dat is 4500 bruto. Voor die personen is er nu een woning minder op de markt en kopen kunnen ze niet met hun salaris., Deze persoon kan max 279.000 aan hypotheek krijgen. Ik wens je veel succes op de markt met dat salaris.

Is toch te triest voor woorden. Toch kan dit zo niet doorgaan. Het voelt als een grote ‘shake out’ en daarom zou ik niet 1,2,3 verkopen en even een paar jaar aankijken ook al kost dat geld in box 3. Maar dat moet wel kunnen. De politiek is verre van te voorspellen momenteel.

[Thompson]

namliam_eht schreef op maandag 4 maart 2024 @ 19:40:
[...]

Die 1,5% is een optelsom...
Over A tel je over de WOZ waarde 6% VRH op (iets meer)
Over de schuld van A (= de hypotheek) van trek je 2% weer af (iets meer).
Beide gaat dan een heffing over van 33%.
Netto is dat 4% * 33% = ongeveer die 1,5%, rekent gewoon even makkelijk en voor een bierviltje is het goed genoeg.... maar nee die % kloppen niet en zelfs iets aan de hoge kant maar liever iets meer kosten dan te veel opbrengsten ...
Exacte cijfers tot de euro nauwkeurig moet je zelf maar even berekenen.

En ja 3% heb ik zomaar als "reëel" percentage geprikt en over 200k rekent ook weer even makkelijk,
3% van 200k = 6.000
3,7% van 180k = 6.660
Scheelt natuurlijk wel weer 660 euro de verkeerde kant op, maar ja snel bierviltje werkt het goed genoeg en euro nauwkeurig ...

Je hebt de keuze A verkopen en hypotheek vrij leven of A aanhouden maar dan een woon-hypotheek op B.
Of je het zo wilt zien of niet, die hypotheek is om A aan te kunnen houden en moet je dus ook als kosten zien voor A.... maar dan heb ik hiervan de aflossing nog niet meegenomen.

Excuus, ik raak denk ik in de war met de vermelde bedragen. Ik heb het naar aanleiding van jouw informatie (dank!) nog even proberen uit te schrijven, nu iets nauwkeurig om verwarring te voorkomen.
Duidelijk is dus dat EWR er sowieso voor zorgt dat ik géén HRA krijg.
De hypotheek van B valt dan dus ook sowieso in box 3 en mag wel verrekend worden? Dan kom ik denk ik hier op uit;

Huis A:
WOZ 290k
Hypotheek 0k
Box 3

Huis B;
WOZ 200k
Hypotheek 180k
Box 3

Jaarlijkse kosten:
VRH box 3: 290+200-180=310k * 6% VRH * 33% = 6140€ (valt hoe dan ook volledig boven de vermogensvrije grens voor mij)
OZB, verzekering, onderhoud woning A van 290k * 2% = 5800€
Hypotheek van woning B 180k annuïtair * 3,7% = 10.450€ (Netto i.v.m. géén HRA, anders wat dit zo'n 2600€ lager, wat wel elk jaar langzaam afbouwt)
Totaal: €22.390 per jaar kosten voor de twee huizen.

Eventuele opbrengsten A = 15.600€ als ik ga verhuren.
Dit aanbod heb ik al een keer gekregen via een verhuur bemiddelaar, dat is incl alle kosten (risico leegstand, bemiddelingskosten etc zelfs klein onderhoud zeggen ze, al heb ik daar weinig verwachting van)
Volgens hun zeggen ook met weinig risico op huurders die langdurig niet willen vertrekken (zij bemiddelen tussen grote bedrijven en expats).

Stel het bevalt mij in B niet en ik moet 2 jaar wachten tot A weer vrij komt dat maakt me niet zoveel uit.
B moet ik natuurlijk wel sowieso echt zelf een tijd bewonen en aanhouden anders betaal ik 10,4% overdrachtsbelasting _{hoe controleren ze dat uberhaupt en wat is de termijn?}

@Bartjuh Natuurlijk ook dank voor de input!

[rube]

@Thompson ik heb het niet helemaal exact gevolgd, maar als je in huis B gaat wonen, is dit (normaal gesproken) je hoofdverblijf, die valt dan altijd in box 1.

Overigens betekent dat niet dat de hypotheeklening op dit huis ook automatisch in box 1 valt, box 3 kan best zo zijn door het niet voldoen aan de voorwaarden voor box 1). Omdat geval ziet het rekensommetje er dus nog iets anders (beter) uit.

[Galactic]

mannowlahn schreef op maandag 4 maart 2024 @ 15:13:
Ik ga vanavond mijn huurder vertellen dat het contract wat eind april afloopt niet verlengd kan worden naar onbepaalde tijd. Het risico kan ik helaas niet aangaan. Komend jaar zal ik mijn appartement in Amsterdam als werk kantoor gebruiken en na een jaar waarschijnlijk de verkoop in gooien. Ik wacht 9 maart nog even af wat er gaat gebeuren maar zie het niet echt meer goed komen met die puntentelling en contracten voor onbepaalde tijd.

Om mijn appartment te kopen moet je 90k bruto verdienen, ik hanteer 3 x huur aan inkomen. Dat is 4500 bruto. Voor die personen is er nu een woning minder op de markt en kopen kunnen ze niet met hun salaris., Deze persoon kan max 279.000 aan hypotheek krijgen. Ik wens je veel succes op de markt met dat salaris.

Maar wacht. Als niemand meer wil verhuren omdat de rendementcijfers niet meer gunstig uitpakken en mensen zoals je aanhaald kunnen jou woning niet meer veroorloven. Wie gaat dan die woning kopen die jij zo duur in de markt gaat zetten

Daar al eens serieus over nagedacht? De kans dat je net een Bitcoinmiljonair treft die net jou vastgoed wil kopen om het leeg te laten staan, hopende op een verdere prijsstijging (zoals in China) is nu ook weer niet zo heel groot...

[LED-Maniak]

Galactic schreef op maandag 4 maart 2024 @ 23:15:
[...]


Maar wacht. Als niemand meer wil verhuren omdat de rendementcijfers niet meer gunstig uitpakken en mensen zoals je aanhaald kunnen jou woning niet meer veroorloven. Wie gaat dan die woning kopen die jij zo duur in de markt gaat zetten

Daar al eens serieus over nagedacht? De kans dat je net een Bitcoinmiljonair treft die net jou vastgoed wil kopen om het leeg te laten staan, hopende op een verdere prijsstijging (zoals in China) is nu ook weer niet zo heel groot...

Heb je zelf al serieus over je post nagedacht?
Gaat dan dus naar een hoger segment. Gezien daar nog steeds veel van gebouwd wordt, zijn daar nog genoeg kopers voor. Dat is dus alleen jammer voor de persoon die kan kopen/huren in het lagere segment(zo'n beetje de grootste groep).

Het zijn niet alleen puur de rendementscijfers maar ook de grillen van de politiek die maatregel op maatregel stapelt en het de vraag is wat voor maatregel er volgende maand weer wordt bedacht.

Ik zag vastgoed toch altijd wel als niet te hoog rendement, maar wel stabiel en relatief laag risico vergeleken aandelen. Helaas lijkt dat nu wel anders te worden. We gaan het zien.

---

Voor buiten de grote steden zijn er nog wel wat opties voor verhuurders. Sowieso liggen prijzen in noord/oost/zuid lager, maar de gemeente heeft hier bijvoorbeeld nauwelijks regels voor kortlopende verhuur via sites als airbnb. Dus kan je via een extern bureau je huis gegarandeerd kort verhuren. Echt heel jammer, maar na zeer fors geinvesteerd te hebben om het hius (bijna) energieneutraal te krijgen, gaat het niet voor sociale huur weg met alle kosten en risico's van dien en nu verkopen doet die hele investering te niet. Paar jaar kortlopende verhuur en we zien wel weer. Gezien (meerdere) kennissen van mij 100% bezetting hebben is daar blijkbaar ook schreeuwende vraag naar.

[ Voor 4% gewijzigd door LED-Maniak op 04-03-2024 23:37 ]

[Thompson]

rube schreef op maandag 4 maart 2024 @ 23:06:
@Thompson ik heb het niet helemaal exact gevolgd, maar als je in huis B gaat wonen, is dit (normaal gesproken) je hoofdverblijf, die valt dan altijd in box 1.

Overigens betekent dat niet dat de hypotheeklening op dit huis ook automatisch in box 1 valt, box 3 kan best zo zijn door het niet voldoen aan de voorwaarden voor box 1). Omdat geval ziet het rekensommetje er dus nog iets anders (beter) uit.

Dan zou de WOZ van woning B dus niet meetellen in box 3 maar de bijbehorende hypotheek wel? Dat zou inderdaad helemaal gunstiger zijn. Echter als ik dan hier informatie van de belastingdienst lees lijkt het overigens weer zo dat rente aftrekken (wordt daar niet HRA mee bedoelt?) wél mogelijk is op de eigen woning en dat deze hypotheek niet in box 3 valt?

Verwarrend dit

[sjorsjuhmaniac]

@LED-Maniak wat is kortlopend? =< 6mnd?

[LED-Maniak]

sjorsjuhmaniac schreef op maandag 4 maart 2024 @ 23:48:
@LED-Maniak wat is kortlopend? =< 6mnd?

Correct. Minimaal 1 week, maximaal 6 maanden aan dezelfde huurder. Anders heb je weer andere regels begreep ik en moet de verhuurder bewijzen dat het écht korte verhuur is. Heb er net zoveel werk aan als een vaste huurder gezien alles geregeld wordt door een 3e partij.

Is zeker geen oplossing voor iedereen, toch wel een probleem in de grote populaire steden, maar hier gelukkig wel een tussenoplossing zolang het nog in balans is in de stad. Gemeente staat er in ieder geval voor open, dat zegt al iets.

[ Voor 9% gewijzigd door LED-Maniak op 05-03-2024 00:02 ]

[antidote]

Thompson schreef op maandag 4 maart 2024 @ 22:44:
[...]


Excuus, ik raak denk ik in de war met de vermelde bedragen. Ik heb het naar aanleiding van jouw informatie (dank!) nog even proberen uit te schrijven, nu iets nauwkeurig om verwarring te voorkomen.
Duidelijk is dus dat EWR er sowieso voor zorgt dat ik géén HRA krijg.

Er wordt hier meermaals gesteld dat door woning A een EWR ontstaat, zodat op woning B de HRA niet van toepassing is. Mijn eigen ervaring is toch iets anders.

Op een gedeelte van de hypotheek van woning B krijg ik wel renteaftrek. Dit betreft een deel annuïteiten en een deel aflossingsvrij waarop de oude regels van voor 2012 van toepassing zijn.

Het andere hypotheekdeel is aflossingsvrij onder de nieuwe hypotheekregels, en valt dus onder box 3. Dat zou ook het geval zijn zonder dat sprake is van woning A.

[mannowlahn]

Galactic schreef op maandag 4 maart 2024 @ 23:15:
[...]


Maar wacht. Als niemand meer wil verhuren omdat de rendementcijfers niet meer gunstig uitpakken en mensen zoals je aanhaald kunnen jou woning niet meer veroorloven. Wie gaat dan die woning kopen die jij zo duur in de markt gaat zetten

Daar al eens serieus over nagedacht? De kans dat je net een Bitcoinmiljonair treft die net jou vastgoed wil kopen om het leeg te laten staan, hopende op een verdere prijsstijging (zoals in China) is nu ook weer niet zo heel groot...

Haha dat klinkt idd wel als een contradictie maar als ik kijk naar gemiddelde verkoop tijd op funda en voor welke prijzen de appartementen rond om mijn straat weg gaan, is er blijkbaar nog genoeg animo. Blijkbaar zijn er nog genoeg jonge een verdieners die een behoorlijk salaris ontvangen in de stad. Ik vermoed dat dit met name expats zijn en niet Nederlanders die met overwaarde doorstromen naar een appartementje van 50m2

[Galactic]

LED-Maniak schreef op maandag 4 maart 2024 @ 23:34:
[...]

Heb je zelf al serieus over je post nagedacht?
Gaat dan dus naar een hoger segment. Gezien daar nog steeds veel van gebouwd wordt, zijn daar nog genoeg kopers voor. Dat is dus alleen jammer voor de persoon die kan kopen/huren in het lagere segment(zo'n beetje de grootste groep).

Het zijn niet alleen puur de rendementscijfers maar ook de grillen van de politiek die maatregel op maatregel stapelt en het de vraag is wat voor maatregel er volgende maand weer wordt bedacht.

Ik zag vastgoed toch altijd wel als niet te hoog rendement, maar wel stabiel en relatief laag risico vergeleken aandelen. Helaas lijkt dat nu wel anders te worden. We gaan het zien.

---

Voor buiten de grote steden zijn er nog wel wat opties voor verhuurders. Sowieso liggen prijzen in noord/oost/zuid lager, maar de gemeente heeft hier bijvoorbeeld nauwelijks regels voor kortlopende verhuur via sites als airbnb. Dus kan je via een extern bureau je huis gegarandeerd kort verhuren. Echt heel jammer, maar na zeer fors geinvesteerd te hebben om het hius (bijna) energieneutraal te krijgen, gaat het niet voor sociale huur weg met alle kosten en risico's van dien en nu verkopen doet die hele investering te niet. Paar jaar kortlopende verhuur en we zien wel weer. Gezien (meerdere) kennissen van mij 100% bezetting hebben is daar blijkbaar ook schreeuwende vraag naar.

Dat hogere segment is ook beperkt. Er zijn geen 1 miljoen Nederlanders die hiervoor in aanmerking komen, en nog minder buitenlanders want die kopen nog vaker om te investeren. Nu zeg ik niet dat de waarde zal crashen maar het zal wel een domper op de waardestijging zetten de komende 2-3 jaren net in dat hogere segment. Het is dan ook te verwachten dat dit zal onderpresteren ten op zichte van de bredere vastgoedmarkt.

[rube]

@Galactic de verhouding koop-(ver)huur prijzen varieert in der loop tijd binnen een bepaalde bandbreedte door diverse factoren (regelgeving, rentepercentage, staat economie, vraag-aanbod, fiscale situatie). Daardoor kun je niet automatisch de conclusie trekken dat als verhuur niet meer interessant is, verkoop ook lastiger gaat worden. Op dit moment is er (binnen een bepaalde categorie huizen) nog ruim voldoende vraag naar koop tegen (relatief) hoge prijzen en is de verhuur prijs vooral gelimiteerd door (verwachte) regelgeving.

Wij hadden vorige week de overdracht van het appartement dat we verkocht hadden. Koper was er erg blij mee (geen typische starter, agent, leraar e.d. wat de politiek zo graag zou zien). Over een aantal maanden moeten we beslissen wat we gaan doen met een ander appartement als het tijdelijke contract de twee jaar gaat nadert.

[Galactic]

rube schreef op dinsdag 5 maart 2024 @ 07:53:
@Galactic de verhouding koop-(ver)huur prijzen varieert in der loop tijd binnen een bepaalde bandbreedte door diverse factoren (regelgeving, rentepercentage, staat economie, vraag-aanbod, fiscale situatie). Daardoor kun je niet automatisch de conclusie trekken dat als verhuur niet meer interessant is, verkoop ook lastiger gaat worden. Op dit moment is er (binnen een bepaalde categorie huizen) nog ruim voldoende vraag naar koop tegen (relatief) hoge prijzen en is de verhuur prijs vooral gelimiteerd door (verwachte) regelgeving.

Wij hadden vorige week de overdracht van het appartement dat we verkocht hadden. Koper was er erg blij mee (geen typische starter, agent, leraar e.d. wat de politiek zo graag zou zien). Over een aantal maanden moeten we beslissen wat we gaan doen met een ander appartement als het tijdelijke contract de twee jaar gaat nadert.

Ik ben het met je eens hoor, maar deze vraag kan zomaar teruglopen de komende jaren.

Bovendien als wetten erdoor komen, zal het aanbod aanzienlijk kunnen stijgen.

Maar niets is te voorspellen natuurlijk, ook niet met zekerheid wat die wetten gaan doen.

[namliam_eht]

Thompson schreef op maandag 4 maart 2024 @ 23:44:
[...]


Dan zou de WOZ van woning B dus niet meetellen in box 3 maar de bijbehorende hypotheek wel? Dat zou inderdaad helemaal gunstiger zijn. Echter als ik dan hier informatie van de belastingdienst lees lijkt het overigens weer zo dat rente aftrekken (wordt daar niet HRA mee bedoelt?) wél mogelijk is op de eigen woning en dat deze hypotheek niet in box 3 valt?

Verwarrend dit

De woning valt in box 1, de hypotheek of lening valt in box 3
Het is je hoofd verblijf, dus de woning in box 1
Door de EWR valt de lening in box 3, zie https://www.belastingdien...nregeling/bijleenregeling

Overigens ook nog maar de vraag of je A zo makkelijk weer leeg gaat krijgen, zie de discussie rondom tijdelijke contracten.... en huurders met een onbepaalde tijd contract zijn zwaar beschermd en krijg je er niet makkelijk uit zelfs als ze de huur niet betalen

antidote schreef op dinsdag 5 maart 2024 @ 00:24:
[...]

Er wordt hier meermaals gesteld dat door woning A een EWR ontstaat, zodat op woning B de HRA niet van toepassing is. Mijn eigen ervaring is toch iets anders.

Op een gedeelte van de hypotheek van woning B krijg ik wel renteaftrek. Dit betreft een deel annuïteiten en een deel aflossingsvrij waarop de oude regels van voor 2012 van toepassing zijn.

Het andere hypotheekdeel is aflossingsvrij onder de nieuwe hypotheekregels, en valt dus onder box 3. Dat zou ook het geval zijn zonder dat sprake is van woning A.

Je kan best EN EN hebben het een sluit het ander nniet uit.
In jou geval zal B duurder zijn geweest dan EWR = (verkoopwaarde A - Restant Hypotheek), dan hou je recht op HRA over het meerdere boven van de EWR

[Thompson]

namliam_eht schreef op dinsdag 5 maart 2024 @ 08:14:
[...]

De woning valt in box 1, de hypotheek of lening valt in box 3
Het is je hoofd verblijf, dus de woning in box 1
Door de EWR valt de lening in box 3, zie https://www.belastingdien...nregeling/bijleenregeling

Overigens ook nog maar de vraag of je A zo makkelijk weer leeg gaat krijgen, zie de discussie rondom tijdelijke contracten.... en huurders met een onbepaalde tijd contract zijn zwaar beschermd en krijg je er niet makkelijk uit zelfs als ze de huur niet betalen


[...]


Je kan best EN EN hebben het een sluit het ander nniet uit.
In jou geval zal B duurder zijn geweest dan EWR = (verkoopwaarde A - Restant Hypotheek), dan hou je recht op HRA over het meerdere boven van de EWR

Ok hoofdverblijf woning is dus wel box 1 qua waarde, maar de bijbehorende hypotheek mag in box3? Dat is hetzelfde als wat @rube inderdaad ook aangaf. Ik kan dit alleen moeilijk terugvinden bij de belastingdienst oid.
Voor die bijleenregeling maakt het dan niet uit of ik de woning daadwerkelijk wel of niet verkoop?
Want ik verkoop 'm niet, hij wisselt alleen van Box 1 naar Box 3.

M.b.t. de huurder er uit krijgen, ik zou het via een bemiddelaar doen die expats huizen. Hun klanten zijn voornamelijk grote (tech en petrochemie) werkgevers. Dan kan je er natuurlijk alsnog een bijhebben die voor lange tijd in Nederland wil blijven en perse in mijn huis en niet wil verhuizen naar een van de andere huizen uit hun huizenbestand, maar de kans is wel aanzienlijk kleiner.
Maar ook als dat niet zou lukken heb ik daar vrede mee, huis A is een erg prettig huis maar zolang het me een klein rendement oplevert (en dat doet het met WOZ 290k / 15.5k inkomsten) kan ik ook prima ergens anders gaan wonen als t.z.t. woning B niet bevalt. Voor tijdelijk (paar maanden ~jaar) kan ik altijd bij familie terecht, vader woont nog in hetzelfde dorp als huis A en heeft plek te over.

[s020506]

Thompson schreef op dinsdag 5 maart 2024 @ 08:24:
[...]


Ok hoofdverblijf woning is dus wel box 1 qua waarde, maar de bijbehorende hypotheek mag in box3? Dat is hetzelfde als wat @rube inderdaad ook aangaf. Ik kan dit alleen moeilijk terugvinden bij de belastingdienst oid.
Voor die bijleenregeling maakt het dan niet uit of ik de woning daadwerkelijk wel of niet verkoop?
Want ik verkoop 'm niet, hij wisselt alleen van Box 1 naar Box 3.

Als je de woning wisselt van box 1 naar box 3, dan zegt de balastingdienst dat je hem verkoopt. Zie https://www.belastingdien...aties-gelijk-aan-verkoop/

[namliam_eht]

Thompson schreef op dinsdag 5 maart 2024 @ 08:24:
[...]


Ok hoofdverblijf woning is dus wel box 1 qua waarde, maar de bijbehorende hypotheek mag in box3? Dat is hetzelfde als wat @rube inderdaad ook aangaf. Ik kan dit alleen moeilijk terugvinden bij de belastingdienst oid.
Voor die bijleenregeling maakt het dan niet uit of ik de woning daadwerkelijk wel of niet verkoop?
Want ik verkoop 'm niet, hij wisselt alleen van Box 1 naar Box 3.

De bijbehorende hypotheek (of lening) MOET in box 3, niks mag...

Op die link die ik gaf staat letterlijk dit voorbeeld:
"
De overwaarde van de woning die u verkoopt is € 40.000. U koopt een nieuwe woning van € 200.000. De rente is dan aftrekbaar over een hypotheek of lening van maximaal € 160.000 (€ 200.000 - € 40.000). Leent u meer dan € 160.000? Dan mag u over het bedrag boven die € 160.000 geen rente aftrekken.
"
Waarbij overwaarde is Verkoop waarde - restant Hypotheek


Of je fysiek verkoopt of een woning aanhoud als niet hoofdverblijf maakt niet uit....
Enige verschil zal zijn dat je bij verkoop de Verkoop prijs gebruikt als basis voor bovenstaande, bij het aanhouden moet je of een Taxatie laten doen, of kan je de WOZ waarde aanhouden... WOZ is en gratis (taxatie is al snel 500 euro) en is meestal gunstiger dan taxatie.

Thompson schreef op dinsdag 5 maart 2024 @ 08:24:
[...]
Maar ook als dat niet zou lukken heb ik daar vrede mee, huis A is een erg prettig huis maar zolang het me een klein rendement oplevert (en dat doet het met WOZ 290k / 15.5k inkomsten) kan ik ook prima ergens anders gaan wonen als t.z.t. woning B niet bevalt. Voor tijdelijk (paar maanden ~jaar) kan ik altijd bij familie terecht, vader woont nog in hetzelfde dorp als huis A en heeft plek te over.

Je hebt net zelf berekend dat je 22k kosten maakt en je stelt nu dat je met 15,5k inkomsten een klein rendement oplevert.... ik snap het niet helemaal....

[antidote]

namliam_eht schreef op dinsdag 5 maart 2024 @ 08:14:
[...]

Je kan best EN EN hebben het een sluit het ander nniet uit.
In jou geval zal B duurder zijn geweest dan EWR = (verkoopwaarde A - Restant Hypotheek), dan hou je recht op HRA over het meerdere boven van de EWR

Dat is niet de verklaring: het bedrag aan hypotheekdelen met HRA op woning B is hoger dan de aankoopsom van woning B minus EWR (woningwaarde A - restant hypotheek).

[namliam_eht]

Thompson schreef op maandag 4 maart 2024 @ 22:44:
[...]


Stel het bevalt mij in B niet en ik moet 2 jaar wachten tot A weer vrij komt dat maakt me niet zoveel uit.
B moet ik natuurlijk wel sowieso echt zelf een tijd bewonen en aanhouden anders betaal ik 10,4% overdrachtsbelasting _{hoe controleren ze dat uberhaupt en wat is de termijn?}

@Bartjuh Natuurlijk ook dank voor de input!

Je zal na aankoop B je aldaar moeten gaan inschrijven, dit verklaar je bij het aankopen van B bij de notaris.
Doe je dit niet geldt dat als oplichting met bijkomende gevolgen.

Dit wordt controleerbaar bij verkoop bij de volgende Notaris en/of bij de belastingdienst als je besluit eerder B te gaan verhuren.

Hoe "echt" controleerbaar is en wat de pakkans is, dat is maar de vraag natuurlijk.
Lang niet iedereen die met een mobieltje in de hand rijdt krijgt een boete.... maar als je die krijgt is het niet goedkoop.

[namliam_eht]

antidote schreef op dinsdag 5 maart 2024 @ 08:37:
[...]

Dat is niet de verklaring: het bedrag aan hypotheekdelen met HRA op woning B is hoger dan de aankoopsom van woning B minus EWR (woningwaarde A - restant hypotheek).

Huh wat? dat is volgens mij juist precies wat ik zeg.

A
200k WOZ / Verkoopprijs
20k hypotheek

B
250k aankoopprijs
80k hypotheek

EWR 200k - 20k = 180k
250k - 180k = 70k hypotheek recht op HRA
Dus 10k in Box 3

Ofwel voor alles wat je meer koopt dan die 180k EWR en bekostigd met een hypotheek is HRA

In het geval van Thomson is B goedkoper dan zijn EWR, dus heeft hij geen recht op HRA.

Wat ik niet weet is hoe het zit met verjaring van EWR in dit geval, als je 3 jaar huurt vervalt je hele EWR.... wat nou als hij 3 jaar in B blijft wonen daalt dan zijn EWR ? Voor een toekomstige aanschaf van D?

[Henkdezoveelste]

LED-Maniak schreef op maandag 4 maart 2024 @ 23:34:
[...]

Heb je zelf al serieus over je post nagedacht?
Gaat dan dus naar een hoger segment. Gezien daar nog steeds veel van gebouwd wordt, zijn daar nog genoeg kopers voor. Dat is dus alleen jammer voor de persoon die kan kopen/huren in het lagere segment(zo'n beetje de grootste groep).

Het zijn niet alleen puur de rendementscijfers maar ook de grillen van de politiek die maatregel op maatregel stapelt en het de vraag is wat voor maatregel er volgende maand weer wordt bedacht.

Ik zag vastgoed toch altijd wel als niet te hoog rendement, maar wel stabiel en relatief laag risico vergeleken aandelen. Helaas lijkt dat nu wel anders te worden. We gaan het zien.

---

Voor buiten de grote steden zijn er nog wel wat opties voor verhuurders. Sowieso liggen prijzen in noord/oost/zuid lager, maar de gemeente heeft hier bijvoorbeeld nauwelijks regels voor kortlopende verhuur via sites als airbnb. Dus kan je via een extern bureau je huis gegarandeerd kort verhuren. Echt heel jammer, maar na zeer fors geinvesteerd te hebben om het hius (bijna) energieneutraal te krijgen, gaat het niet voor sociale huur weg met alle kosten en risico's van dien en nu verkopen doet die hele investering te niet. Paar jaar kortlopende verhuur en we zien wel weer. Gezien (meerdere) kennissen van mij 100% bezetting hebben is daar blijkbaar ook schreeuwende vraag naar.

Wat voor partijen zijn dat die kortlopende huur verzorgen? Zie je het ook terug in een hoger rendement, ivm hogere kans op slopers?

[Thompson]

namliam_eht schreef op dinsdag 5 maart 2024 @ 08:35:
[...]

De bijbehorende hypotheek (of lening) MOET in box 3, niks mag...

Op die link die ik gaf staat letterlijk dit voorbeeld:
"
De overwaarde van de woning die u verkoopt is € 40.000. U koopt een nieuwe woning van € 200.000. De rente is dan aftrekbaar over een hypotheek of lening van maximaal € 160.000 (€ 200.000 - € 40.000). Leent u meer dan € 160.000? Dan mag u over het bedrag boven die € 160.000 geen rente aftrekken.
"
Waarbij overwaarde is Verkoop waarde - restant Hypotheek


Of je fysiek verkoopt of een woning aanhoud als niet hoofdverblijf maakt niet uit....
Enige verschil zal zijn dat je bij verkoop de Verkoop prijs gebruikt als basis voor bovenstaande, bij het aanhouden moet je of een Taxatie laten doen, of kan je de WOZ waarde aanhouden... WOZ is en gratis (taxatie is al snel 500 euro) en is meestal gunstiger dan taxatie.


[...]

Je hebt net zelf berekend dat je 22k kosten maakt en je stelt nu dat je met 15,5k inkomsten een klein rendement oplevert.... ik snap het niet helemaal....

Duidelijk, ik raakte in de war doordat ik niet wist dat het niet daadwerkelijk verkopen geen verschil maakt.
Dat ik rendement maak met 22k kosten en 15,5k inkomsten komt doordat in die berekening bij de kosten ook de volledige hypotheek van woning B is meegerekend.
Als ik echt alleen naar woning A zou kijken kan ik daar, erg voorzichtig gerekend, een rendement van ~1,5% op pakken, eventuele waardestijging niet meegerekend. Ja verkopen en het in een deposito zeten levert me aanzienlijk meer op met 0 risico, maar dan ben ik ook wel permanent die woning kwijt, dat wil ik de komende paar jaar nog niet.

namliam_eht schreef op dinsdag 5 maart 2024 @ 08:40:
[...]

Je zal na aankoop B je aldaar moeten gaan inschrijven, dit verklaar je bij het aankopen van B bij de notaris.
Doe je dit niet geldt dat als oplichting met bijkomende gevolgen.

Dit wordt controleerbaar bij verkoop bij de volgende Notaris en/of bij de belastingdienst als je besluit eerder B te gaan verhuren.

Hoe "echt" controleerbaar is en wat de pakkans is, dat is maar de vraag natuurlijk.
Lang niet iedereen die met een mobieltje in de hand rijdt krijgt een boete.... maar als je die krijgt is het niet goedkoop.

Ik wil me ook daadwerkelijk in B gaan inschrijven en daar gaan wonen, dus oplichting ben ik zeker niet van plan. Het zou echter wel kunnen dat ik over 8 maanden denk, wat een kut dorp, en woning B weer wil verkopen. Dat mag dan wel zonder dat het als oplichting (en dus met 10,4% overdrachtsbelasting) wordt gezien?

Woning B is de woning naast de woning van mijn vriendin, dus vandaar dat e.e.a. ook afhankelijk is van hoe die relatie blijft verlopen. Daarnaast is woning B ook 20km dichter bij mijn werk dan woning A, wat ook prettig is.

[ Voor 25% gewijzigd door Thompson op 05-03-2024 09:29 ]

[Perkouw]

Interessante casus. @namliam_eht hoe uit zich zoiets op een aangifte? Kan me daar niet echt een voorstelling bij maken eerlijk gezegd.

Er zal een gedeelte opgevoerd worden in Box1. Lees automatisch door de overheid. De gehele hypotheek en bijbehorende betaalde rente voor dat jaar. Woning A wordt automatisch in Box3 gezet.

Dan zal je handmatig een gedeelte van B in Box3 moeten zetten en ook de betaalde rente voor A naar rato moeten aanpassen of?

[namliam_eht]

Thompson schreef op dinsdag 5 maart 2024 @ 09:25:
[...]


Duidelijk, ik raakte in de war doordat ik niet wist dat het niet daadwerkelijk verkopen geen verschil maakt.
Dat ik rendement maak met 22k kosten en 15,5k inkomsten komt doordat in die berekening bij de kosten ook de volledige hypotheek van woning B is meegerekend.
Als ik echt alleen naar woning A zou kijken kan ik daar, erg voorzichtig gerekend, een rendement van ~1,5% op pakken, eventuele waardestijging niet meegerekend. Ja verkopen en het in een deposito zeten levert me aanzienlijk meer op met 0 risico, maar dan ben ik ook wel permanent die woning kwijt, dat wil ik de komende paar jaar nog niet.

Het is en blijft een keuze, maar neem jezelf niet in de maling.
Als je A verkoopt heb je geen hypotheek nodig voor B, die kosten moet je dus wel degelijk meenemen.
En ja de waarde stijging is niet meegenomen, maar een eventuele daling ook niet.
Objectief gezien kost A aanhouden je gewoon 7k per jaar out of pocket of 600 euro per maand.

Als je geen afscheid wil nemen van A, is een keuze maar dat levert je -voorlopig- geen geld op tot je potentieel wel afscheid wil nemen, dan kan het je of nog meer geld kosten (bij een daling) of minder geld kosten (bescheiden stijging) of wat opleveren (bij gemiddelde of betere stijging).

Dat is nog aangenomen dat er niet iets catastrofaals gebeurt, bijvoorbeeld problemen met de fundering, niemand verwacht dat maar blijft een (klein) risico.

Thompson schreef op dinsdag 5 maart 2024 @ 09:25:
[...]
Ik wil me ook daadwerkelijk in B gaan inschrijven en daar gaan wonen, dus oplichting ben ik zeker niet van plan. Het zou echter wel kunnen dat ik over 8 maanden denk, wat een kut dorp, en woning B weer wil verkopen. Dat mag dan wel zonder dat het als oplichting (en dus met 10,4% overdrachtsbelasting) wordt gezien?

Woning B is de woning naast de woning van mijn vriendin, dus vandaar dat e.e.a. ook afhankelijk is van hoe die relatie blijft verlopen. Daarnaast is woning B ook 20km dichter bij mijn werk dan woning A, wat ook prettig is.

Hoe de regels precies gelden in geinterperteerd worden weet ik niet, is 6 maanden genoeg?
12? 24 ? Ik weet het niet exacte termijnen worden niet genoemd.
Ik denk zolang je er daadwerkelijk bent ingeschreven geweest en er daadwerkelijk (stel) 8 maanden hebt gewoond en er een motivatie aan vast kan plakken zoals je relatie die toch beeindigd (of juist gaat trouwen) en B verkoopt je geen problemen zal tegen komen.

Besluit je echter na 3 maanden om toch te gaan trouwen en B te gaan verhuren en na de verhuur over 3 jaar te verkopen tja dan kom je wel in de moeilijkheden denk ik.
Maar wat ik zeg, heb er feitelijk geen idee van mede omdat exacte termijnen en voorwaarden voor zover ik weet niet bestaan en er ook (nog) geen jurisprudentie over is

[namliam_eht]

Perkouw schreef op dinsdag 5 maart 2024 @ 09:33:
Dan zal je handmatig een gedeelte van B in Box3 moeten zetten en ook de betaalde rente voor A naar rato moeten aanpassen of?

Ik neem even aan dat hier het woordje "Hypotheek" ontbreekt,
Dan moet je inderdaad handmatig een deel van de hypotheek handmatig van box 1 naar box 3 verplaatsen....
Al is het meestal zo dat mensen een eventueel box 3 hypotheek deel ook apart financieren (via aflossingsvrij) dus dan kan je bij de vraag "Hoort dit in box 1" nee beantwoorden en dan gaat het semi-automatisch, maar stel dat je een hypotheekdeel hebt volledig annuïtair dan moet je het handmatig splitsen.

[Bartjuh]

Thompson schreef op maandag 4 maart 2024 @ 19:34:
[...]
Aha, als ik het goed begrijp kan ik dus kiezen of die hypotheek woning B in box 1 valt; met HRA óf in box 3; zonder HRA maar met verrekenen van het vermogen in box3? Als dat het geval is; nooit geweten dat je die keus hebt.

Je hebt niet de keus om te schuiven met die lening van boxen, maar je hebt wel wat andere keuzes die beïnvloeden waar die lening (deels) terechtkomt. Op allerlei van die keuzes doelde ik. Je kunt bijvoorbeeld 3 jaar gaan huren terwijl je jouw woning A verhuurd, dan vervalt je EWR en valt een nieuwe hypotheek voor eigen woning weer in box 1.

Je kunt ook bijvoorbeeld een boel verbouwen en aflossen aan woning B, dit verlaagd de EWR met die bedragen. Ook allerlei kosten koper kun je van de EWR afhalen.

[mannowlahn]

Mijn huurder baalt verschrikkelijk. Hij snapt mijn punt maar hoopt nu op een eventuele optie zodat we wat meer tijd kunnen kopen? Is er zoets als een periode die je moet overbruggen wanneer je iemand bv weer en tijdelijkc ontract kan geven? hij woont in poortugal dus is niet continue hier. Heb al gekeken naar airbnb vergunning, wellicht dat we 4 x een week kunenn doen zodat hij dan een paar maanden de tijd heeft. hij is maar een week per maand in amsterdam. Geen idee of dit juridisch gezien wordt als verlenging van verhuur en dus permanente rechten geven? Iemand hier ene creatieve oplossing die geheel wettelijk is? Ik kan mij niet permiteren dat iemand permanente rechten heeft helaas

[Tweedledeedle]

mannowlahn schreef op dinsdag 5 maart 2024 @ 15:38:
Mijn huurder baalt verschrikkelijk. Hij snapt mijn punt maar hoopt nu op een eventuele optie zodat we wat meer tijd kunnen kopen? Is er zoets als een periode die je moet overbruggen wanneer je iemand bv weer en tijdelijkc ontract kan geven? hij woont in poortugal dus is niet continue hier. Heb al gekeken naar airbnb vergunning, wellicht dat we 4 x een week kunenn doen zodat hij dan een paar maanden de tijd heeft. hij is maar een week per maand in amsterdam. Geen idee of dit juridisch gezien wordt als verlenging van verhuur en dus permanente rechten geven? Iemand hier ene creatieve oplossing die geheel wettelijk is? Ik kan mij niet permiteren dat iemand permanente rechten heeft helaas

Juridisch advies: niet doen.
Hoe sympathiek de huurder ook is, de wet zal bij een mogelijke verlenging aan zijn of haar kant staan en niet aan de jouwe.

[rube]

mannowlahn schreef op dinsdag 5 maart 2024 @ 15:38:
Iemand hier ene creatieve oplossing die geheel wettelijk is? Ik kan mij niet permiteren dat iemand permanente rechten heeft helaas

Is dit werkbaar: Als de huurbetaling per maand is, kan hij maximaal 3 maanden van te voren opzeggen. Laat hem de huur dus 3 maanden van te voren opzeggen, uiterlijk 1 maand voor het aflopen van het 2 jaars contract (anders kun jij het 2 jaars contract niet meer opzeggen met min. 1 maand opzeg termijn).
Hiermee kan hij dan dus nog 2 maanden na aflopen van het tijdelijke contract blijven zitten, aangezien hij zelf heeft opgezegd moet hij er na 2 maanden uit.

[namliam_eht]

rube schreef op dinsdag 5 maart 2024 @ 17:10:
[...]

Is dit werkbaar: Als de huurbetaling per maand is, kan hij maximaal 3 maanden van te voren opzeggen. Laat hem de huur dus 3 maanden van te voren opzeggen, uiterlijk 1 maand voor het aflopen van het 2 jaars contract (anders kun jij het 2 jaars contract niet meer opzeggen met min. 1 maand opzeg termijn).
Hiermee kan hij dan dus nog 2 maanden na aflopen van het tijdelijke contract blijven zitten, aangezien hij zelf heeft opgezegd moet hij er na 2 maanden uit.

Nope, wanneer de huurder na afloop van het tijdelijke huurcontract er nog woont zal dit door elke rechter gezien worden als een verlening...

[rube]

namliam_eht schreef op dinsdag 5 maart 2024 @ 17:49:
[...]
Nope, wanneer de huurder na afloop van het tijdelijke huurcontract er nog woont zal dit door elke rechter gezien worden als een verlening...

Dat klopt ook, het contract voor bepaalde tijd (2 jaar) gaat over naar onbepaalde tijd. Maar de huurder zegt het contract dan zelf op. Is dat ook niet acceptabel? Heb je daar meer informatie over?

[namliam_eht]

rube schreef op dinsdag 5 maart 2024 @ 17:54:
[...]

Dat klopt ook, het contract voor bepaalde tijd (2 jaar) gaat over naar onbepaalde tijd. Maar de huurder zegt het contract dan zelf op. Is dat ook niet acceptabel? Heb je daar meer informatie over?

Deze afspraak zal gezien worden als bewuste poging van de verhuurder om e.a. te manipuleren.
Huurder zal zich kunnen verdedigen op basis van de scheve machtsverhouding tussen verhuurder en huurder.

De rechter zal de opzegging derhalve kunnen laten vervallen (overeenkomst onder druk) waardoor de huur defacto verlengt is en je aan een contract onbepaalde tijd vast zit.

Alles kan in vertrouwen in wederzijds goedvinden kan je van de wet afwijken wat je wil, echter wanneer de huurder in dit geval op zijn strepen gaat staan krijgt hij hoe dan ook gelijk en hang je als verhuurder.

Elke overeenkomst die leid tot de huurder daar nog woont na einde contract datum zal als verlenging gezien worden door een rechter...
Nogmaals, zolang je nooit bij een rechter uit komt kan je afwijken van de wet dat je wil en zolang we samen de afspraken nakomen kan je in dit geval best afspreken met de huurder, je mag er blijven wonen tot ik zeg dat het niet meer mag en dan heb je bv 6 maanden om te vertrekken.
Maar... als je huurder dit verhaal naar de rechter brengt hang je als verhuurder ongeacht hoe of wat

[Wolly]

mannowlahn schreef op dinsdag 5 maart 2024 @ 15:38:
Mijn huurder baalt verschrikkelijk. Hij snapt mijn punt maar hoopt nu op een eventuele optie zodat we wat meer tijd kunnen kopen? Is er zoets als een periode die je moet overbruggen wanneer je iemand bv weer en tijdelijkc ontract kan geven? hij woont in poortugal dus is niet continue hier. Heb al gekeken naar airbnb vergunning, wellicht dat we 4 x een week kunenn doen zodat hij dan een paar maanden de tijd heeft. hij is maar een week per maand in amsterdam. Geen idee of dit juridisch gezien wordt als verlenging van verhuur en dus permanente rechten geven? Iemand hier ene creatieve oplossing die geheel wettelijk is? Ik kan mij niet permiteren dat iemand permanente rechten heeft helaas

Je wilt wel de lusten, niet de lasten. Dat kan niet en kan grote gevolgen hebben, beter niet doen dus.

[mikedejong25]

https://www.volkshuisvest...-sector-naar-tweede-kamer

https://www.tweedekamer.n...&qry=wetsvoorstel%3A36511

Wetsvoorstel voor verlengde begrenzing jaarlijkse huurstijging vrije sector naar Tweede Kamer
Nieuwsbericht | 05-03-2024 | 09:02

Huurders in de vrije sector bescherming blijven bieden tegen excessieve huurprijsstijgingen; dat is de insteek van de wijziging van de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten die minister Hugo de Jonge gisteren naar de Tweede Kamer stuurde. Het voorstel houdt in om voor nog eens drie jaar een maximumgrens aan de jaarlijkse huurverhoging in de vrije sector te stellen. De maximaal toegestane huurverhoging in de vrije sector blijft gelijk aan de gemiddelde CAO-loonontwikkeling plus 1%. Die verlenging moet ingaan vanaf 1 mei 2024 en geldt dan de komende drie jaar tot 1 mei 2027.

Circa 640.000 huishoudens huren een huis in de vrije sector. Sinds 1 mei 2021 is de jaarlijkse huurverhoging die verhuurders aan deze groep huurders kunnen voorstellen, aan een maximum verbonden. Vóór 2021 ontbrak deze grens. Huurders kregen daardoor regelmatig te maken met forse huurprijsstijgingen.

Maximum geldt ongeacht afspraken in huurcontract
De begrenzing van de huurprijsstijging geldt ongeacht wat er in het huurcontract staat. Bij geliberaliseerde huurcontracten kan de huurprijs alleen jaarlijks worden verhoogd als dit in het huurcontract is afgesproken. Als in het contract een hogere huurverhoging staat dan het wettelijk maximum, dan wordt deze door de wet beperkt tot het maximumpercentage. De huurder betaalt in dat geval geen hogere huurverhoging dan het jaarlijks vastgestelde maximum.
Als de verhuurder toch meer huurverhoging dan het wettelijk maximum vraagt en dat niet wil bijstellen, dan kan de huurder terecht bij de Huurcommissie.

Na twee jaar wordt de noodzaak voor de begrenzing opnieuw geëvalueerd. Uit evaluatie van de wettelijke begrenzing in 2023 bleek dat de noodzaak om een maximum te stellen aan de jaarlijkse huurverhoging, nog steeds aanwezig is.

[mannowlahn]

Wolly schreef op dinsdag 5 maart 2024 @ 18:46:
[...]


Je wilt wel de lusten, niet de lasten. Dat kan niet en kan grote gevolgen hebben, beter niet doen dus.

Voor mij zijn die paar maanden geen lusten, eerder een enorme kopzorg. Dat doe ik dan echt voor hem

[rube]

namliam_eht schreef op dinsdag 5 maart 2024 @ 18:21:
[...]

Bedankt voor je uitgebreide antwoord. Ik moet zeggen dat toen mijn huurder mij vroeg of er niet nog verlengd kon worden, ik ook simpelweg nee heb gezegd omdat ik geen risico daar in wilde lopen. Maar later vroeg ik me af of deze constructie niet mogelijk was geweest.

Aan een kant begrijp ik heel goed de bescherming voor de huurder. Maar in dit geval wil je de huurder eigenlijk helpen maar kun je dat niet.

@Wolly het gaat niet zozeer om wel de lusten en niet de lasten maar om de huurder te helpen door iets meer tijd te geven om iets anders te kunnen vinden (wat al niet meevalt). Voor mij was het geen enkel probleem dat ik de huur beëindigde, voor mijn huurder wel.

[antidote]

namliam_eht schreef op dinsdag 5 maart 2024 @ 08:47:
[...]

Huh wat? dat is volgens mij juist precies wat ik zeg.

A
200k WOZ / Verkoopprijs
20k hypotheek

B
250k aankoopprijs
80k hypotheek

EWR 200k - 20k = 180k
250k - 180k = 70k hypotheek recht op HRA
Dus 10k in Box 3

Ofwel voor alles wat je meer koopt dan die 180k EWR en bekostigd met een hypotheek is HRA

In het geval van Thomson is B goedkoper dan zijn EWR, dus heeft hij geen recht op HRA.

Wat ik niet weet is hoe het zit met verjaring van EWR in dit geval, als je 3 jaar huurt vervalt je hele EWR.... wat nou als hij 3 jaar in B blijft wonen daalt dan zijn EWR ? Voor een toekomstige aanschaf van D?

Mijn situatie is anders dan in jouw voorbeeld:

-in jouw voorbeeld is het maximale bedrag hypotheek met recht op HRA gelijk aan aankoopprijs woning B minus EWR woning A
-in mijn geval is het bedrag hypotheek met HRA groter dan aankoopprijs woning B minus EWR woning A

De praktijk wijkt dus af van de rekenvoorbeelden, zoals ook door de Belastingdienst gegeven. Dit illustreert dat de uitvoerbaarheid van de bijleenregeling complexer is dan gesuggereerd door de regels en rekenvoorbeelden.

[Wolly]

mannowlahn schreef op dinsdag 5 maart 2024 @ 20:04:
[...]

Voor mij zijn die paar maanden geen lusten, eerder een enorme kopzorg. Dat doe ik dan echt voor hem

Als je echt iets voor hem wil doen dan verhuur je die hut gewoon voor langere tijd zodat hij niet elke twee jaar hetzelfde bericht hoort van zijn verhuurder.

[mannowlahn]

edit lol ik blijf maar in dat getroll trappen

[ Voor 91% gewijzigd door mannowlahn op 05-03-2024 21:29 ]

[RichieB]

@mannowlahn Een contract voor onbepaalde tijd aan deze huurder aanbieden zie je als een risico:

Maar helaas kan ik het risico niet lopen dat hij straks toch permanent contract heeft en bv illegaal onder verhuurt. Ik krijg die onderhuurder er niet zomaar uit en dat is een risico die ik niet wil nemen.

Tegelijkertijd wil je hem wel graag helpen met een constructie om hem langer te kunnen laten huren. Zoals al aangegeven kleven hier exact dezelfde risico's aan: als de huurder er na afloop van het tijdelijke contract nog woont heeft hij dezelfde rechten alsof er een permanent contract is afgesloten.

Dus het komt neer op de originele vraag: durf je dat risico te nemen met deze huurder?

[mannowlahn]

RichieB schreef op woensdag 6 maart 2024 @ 12:42:
@mannowlahn Een contract voor onbepaalde tijd aan deze huurder aanbieden zie je als een risico:

[...]

Tegelijkertijd wil je hem wel graag helpen met een constructie om hem langer te kunnen laten huren. Zoals al aangegeven kleven hier exact dezelfde risico's aan: als de huurder er na afloop van het tijdelijke contract nog woont heeft hij dezelfde rechten alsof er een permanent contract is afgesloten.

Dus het komt neer op de originele vraag: durf je dat risico te nemen met deze huurder?

Nee want in the end kan je niemand vertrouwen. Ik ben bang dat ik hem moet melden dat het risico voor mij helaas niet te dragen is.

[ericplan]

*knip*, dit voegt inderdaad niets toe. Zie ook de topicwaarschuwing.

[ Voor 82% gewijzigd door Perkouw op 07-03-2024 07:51 ]

[s020506]

*knip*, volgende keer is een TR voldoende

[ Voor 88% gewijzigd door Perkouw op 07-03-2024 07:52 ]

[Thompson]

mannowlahn schreef op woensdag 6 maart 2024 @ 12:49:
[...]

Nee want in the end kan je niemand vertrouwen. Ik ben bang dat ik hem moet melden dat het risico voor mij helaas niet te dragen is.

Ik vrees dat dat wel de juiste conclusie is. Ja, nu lijkt het allemaal goed en wel te gaan en kun je duidelijke afspraken met hem maken. Als het hem straks mogelijk 1000'en euro's gaat kosten om tijdelijk in hotels te verblijven of zelfs op zoek moeten naar een andere baan; dan kan het zomaar zijn dat hij ineens anders over de situatie denkt.

[ColeJ]

Wij hebben op onze nieuwbouwwoning (hoofdverblijf) een hypotheek van 500k (deel aflosvrij en deel annuiteit) tegen 1,4% rente, heel blij mee. Wij krijgen geen hypotheekrente aftrek omdat we de overwaarde van onze verkochte hoofdverblijf woningen niet in de nieuwe woning hebben gestopt, dat rendeert elders hoger dan 1,4% (excl HRA). Wellicht als ik het helemaal ga uitrekenen dat de EWR gewijzigd is na al het eigen geld dat in de nieuwbouwwoning is gestopt. Dat wordt overigens wel een draak van een berekening en vraag me af hoe dat in hemelsnaam allemaal bij te houden is - laat staan controleren.

Bij onze aangifte zien we dat beide delen (aflosvrij en annuiteit) in box 3 als schulden vallen. Dit is voor ons heel gunstig omdat er op deze manier nagenoeg geen VRH wordt betaald.

[mannowlahn]

Thompson schreef op donderdag 7 maart 2024 @ 08:11:
[...]


Ik vrees dat dat wel de juiste conclusie is. Ja, nu lijkt het allemaal goed en wel te gaan en kun je duidelijke afspraken met hem maken. Als het hem straks mogelijk 1000'en euro's gaat kosten om tijdelijk in hotels te verblijven of zelfs op zoek moeten naar een andere baan; dan kan het zomaar zijn dat hij ineens anders over de situatie denkt.

Ja precies, met alles wat ik lees is er geen situatie waarmee hij langer kan verblijven zonder een permanente huurrechten te krijgen. Dat is voor mij gewoon niet acceptabel. Als hij vervolgens in Portugal verblijft en het onder verhuurd ben ik lang bezig en kost mij dat een vermogen om die onderhuurder er uit te krijgen.

[mannowlahn]

Nog even contact gehad met mijn huurder met afronding van alles. Hij gaf aan dat het complete teringzooi in Amsterdam is qua huur, valt niks te vinden of teveel animo. De markt is opgedroogd en wat er over is wordt massaal bezocht. Tevens hoorde ik van een vriend van mij dat bedrijven als MVGM geen aandragingen meer accepteren. Mensen schijnen grof geld te betalen om aangedragen te worden om een huur woning over te nemen. Het is toch werkelijk van de gekke dat zelfs deze kleine vrije sector markt nu compleet naar de tandjes geholpen is? De stad Amsterdam is nu, of 20 jaar sociale wachtlijst, bruto >85.000 euro per jaar verdienen of vrije sector woning van >2300 euro huren. Blijkbaar was mijn volledige gemeubilleerde appartement van 1500 vulgair.

Ik twijfel nog om nog een keer te verhuren voordat alle regels in werking treden op 1 juli. Twee jaar is te overzien (ondanks box3) en gezien de nieuwe huur prijzen is het best lucratief. In mijn buurt zie ik niks onder 1900 staan, het is een bizarre situatie om eerlijk te zijn.

Toch erg benieuwd wanneer wet betaalbare huur straks er doorheen is.

oh en btw, kreeg een melding op reddit dat mijn account op r/rentbusters gebanned was. Blijkbaar zijn mijn niet zo positieve woorden over die shane white hier hem ten gehore gekomen.

[WiLLoW_TieN]

mannowlahn schreef op woensdag 13 maart 2024 @ 08:12:

oh en btw, kreeg een melding op reddit dat mijn account op r/rentbusters gebanned was. Blijkbaar zijn mijn niet zo positieve woorden over die shane white hier hem ten gehore gekomen.

Jammer dat Shane achter een PayWall zit ; https://www.trouw.nl/verd...tegen-de-rijken~b70660ab/

[namliam_eht]

mannowlahn schreef op woensdag 13 maart 2024 @ 08:12:
Nog even contact gehad met mijn huurder met afronding van alles. Hij gaf aan dat het complete teringzooi in Amsterdam is qua huur, valt niks te vinden of teveel animo. De markt is opgedroogd en wat er over is wordt massaal bezocht. Tevens hoorde ik van een vriend van mij dat bedrijven als MVGM geen aandragingen meer accepteren. Mensen schijnen grof geld te betalen om aangedragen te worden om een huur woning over te nemen. Het is toch werkelijk van de gekke dat zelfs deze kleine vrije sector markt nu compleet naar de tandjes geholpen is? De stad Amsterdam is nu, of 20 jaar sociale wachtlijst, bruto >85.000 euro per jaar verdienen of vrije sector woning van >2300 euro huren. Blijkbaar was mijn volledige gemeubilleerde appartement van 1500 vulgair.

Je kan je huurder eventueel nog helpen, als hij iemand vind die in vergelijkbare situatie zit... kan hij met die persoon ruilen van woning met ieder een nieuw contract en positieve verwijzing van respectievelijke verhuurders.

win-win-win,
Huurder A heeft een nieuwe woning, verhuurder A heeft een nieuwe goede huurder
Huurder B heeft een nieuwe woning, verhuurder B heeft een nieuwe goede huurder

MAAR ze moeten natuurlijk wel ECHT verhuizen en niet alleen op papier.
Echter op die manier zetten de huurders wel de hele markt "buiten spel"

[mannowlahn]

namliam_eht schreef op woensdag 13 maart 2024 @ 10:06:
[...]

Je kan je huurder eventueel nog helpen, als hij iemand vind die in vergelijkbare situatie zit... kan hij met die persoon ruilen van woning met ieder een nieuw contract en positieve verwijzing van respectievelijke verhuurders.

win-win-win,
Huurder A heeft een nieuwe woning, verhuurder A heeft een nieuwe goede huurder
Huurder B heeft een nieuwe woning, verhuurder B heeft een nieuwe goede huurder

MAAR ze moeten natuurlijk wel ECHT verhuizen en niet alleen op papier.
Echter op die manier zetten de huurders wel de hele markt "buiten spel"

Ja dat is nog een optie ja, ze moeten idd daadwerkelijk verhuren anders hebben ze als nog permanente huur rechten. Dat is iets wat ik niet aan durf aangezien de signalen daar zijn dat straks nieuwe wetten retroactief geimplementeerd worden.

[mikedejong25]

WiLLoW_TieN schreef op woensdag 13 maart 2024 @ 08:39:
[...]

Jammer dat Shane achter een PayWall zit ; https://www.trouw.nl/verd...tegen-de-rijken~b70660ab/

https://archive.ph/TIYft

[rockhopper]

@mannowlahn Ik zie het ook bij studentenwoningen/kamers. Als ze onbepaalde termijn hebben (de regel) gingen ze voorheen binnen een jaar na afstuderen wel elders heen. Inmiddels is er bijna geen beweging meer, loopt de gemiddelde leeftijd op. De weinige die wel uit de kamers wegtrekken gaan zonder uitzondering samenwonen. Alleen heb je nul kans om er tussen te komen.

[ColeJ]

mannowlahn schreef op woensdag 13 maart 2024 @ 08:12:
De stad Amsterdam is nu, of 20 jaar sociale wachtlijst, bruto >85.000 euro per jaar verdienen of vrije sector woning van >2300 euro huren. Blijkbaar was mijn volledige gemeubilleerde appartement van 1500 vulgair.

Ik twijfel nog om nog een keer te verhuren voordat alle regels in werking treden op 1 juli. Twee jaar is te overzien (ondanks box3) en gezien de nieuwe huur prijzen is het best lucratief. In mijn buurt zie ik niks onder 1900 staan, het is een bizarre situatie om eerlijk te zijn.

Tsja, het is en blijft de hoofdstad van Nederland waar veel mensen willen wonen. Dat zijn dus dure vierkante meters die betaald moeten worden.

Over Amsterdam gesproken.. Is het niet zo dat de wachtlijst sociale huur inmiddels zo groot is dat bijna alles naar "urgentie" gaat? Dat er dus alleen nog maar (rijke) expats wonen in de vrije sector en in de sociale huur: mensen met een beperking, ouderen, etc.?

[Thunder]

ColeJ schreef op donderdag 14 maart 2024 @ 08:09:
[...]


Tsja, het is en blijft de hoofdstad van Nederland waar veel mensen willen wonen. Dat zijn dus dure vierkante meters die betaald moeten worden.

Over Amsterdam gesproken.. Is het niet zo dat de wachtlijst sociale huur inmiddels zo groot is dat bijna alles naar "urgentie" gaat? Dat er dus alleen nog maar (rijke) expats wonen in de vrije sector en in de sociale huur: mensen met een beperking, ouderen, etc.?

Anecdotisch kan ik zeggen: nee. Best veel (jonge) stelletjes die bereid zijn om 50/60% van hun gecombineerde netto inkomen neer te leggen voor particuliere huur. Geen hands-on ervaring met urgentieverklaringen, maar de lijst met mogelijke eigenschappen die kwalificeren is best lang, en zeker meer dan "beperking" & "ouderen". (Waarbij specifiek voor ouderen 65+ een ding an sich is wat je kwalificeert voor seniorenwoningen en je geen urgentieverklaring krijgt).

[Trichoglossus]

ColeJ schreef op donderdag 14 maart 2024 @ 08:09:
[...]


Tsja, het is en blijft de hoofdstad van Nederland waar veel mensen willen wonen. Dat zijn dus dure vierkante meters die betaald moeten worden.

Over Amsterdam gesproken.. Is het niet zo dat de wachtlijst sociale huur inmiddels zo groot is dat bijna alles naar "urgentie" gaat? Dat er dus alleen nog maar (rijke) expats wonen in de vrije sector en in de sociale huur: mensen met een beperking, ouderen, etc.?

In 2022:

Van de 12.385 woningen (exclusief tijdelijke- en studentenverhuur) zijn er slechts 22 vrijgegeven aan woningzoekenden zonder voorrangslabel, urgentie of indicatie. Dat is één woning minder dan het jaar ervoor.

https://www.at5.nl/artike...rrang-of-urgentie-in-2022

[mannowlahn]

Trichoglossus schreef op donderdag 14 maart 2024 @ 19:09:
[...]


In 2022:

[...]


https://www.at5.nl/artike...rrang-of-urgentie-in-2022

Lmao Ben benieuwd naar die urgentie gevallen, is dat net zoiets als als die invalide parkeerplekken ergens in een buurt in den haag?

22 normale plaatsingen op 12.500 woningen. De fuck is hier gaande joh. Zou graag wat meer statistiek hiervan willen zien.

[RichieB]

Ik heb mijn kinderen bij geboorte al ingeschreven als woningzoekende in de 10 grootste steden van Nederland. Regeren is vooruitzien, toch?

[hoevenpe]

mannowlahn schreef op donderdag 14 maart 2024 @ 20:56:
22 normale plaatsingen op 12.500 woningen. De fuck is hier gaande joh. Zou graag wat meer statistiek hiervan willen zien.

Weinig nieuwbouw, weinig doorstroming, urgentie voor statushouders en kwetsbare groepen, etc.

Mede daarom staat verhuren voor onbepaalde tijd inmiddels gelijk aan verhuren tot je pensioen. Eenmaal een leuke huurwoning kan/wil niemand meer verkassen.

Vastgoed als investering is klaar.

[ColeJ]

RichieB schreef op vrijdag 15 maart 2024 @ 07:53:
Ik heb mijn kinderen bij geboorte al ingeschreven als woningzoekende in de 10 grootste steden van Nederland. Regeren is vooruitzien, toch?

Bij veel plekken kan dat volgens mij niet. 18 jaar..

[Immutable]

RichieB schreef op vrijdag 15 maart 2024 @ 07:53:
Ik heb mijn kinderen bij geboorte al ingeschreven als woningzoekende in de 10 grootste steden van Nederland. Regeren is vooruitzien, toch?

Dan schrijf ik ze al in, in de nacht dat ik de daad ga verrichten. Hebben mijn kinderen toch even 9 maanden voorsprong! Elke seconden zal tellen. Kan ook bij basisscholen en kinderopvang dus ja... waarom niet bij huur huizen?

[Marzman]

Misschien moet het systeem gewoon herzien worden, meer zoals in Belgie dat minder mensen sociaal huren (veel mensen hebben het niet echt nodig). In Belgie doet bijna niemand dat, ook veel 18 jarigen in de priivesector omdat je met sociale huur gewoon geen keuze hebt en de eisen vrij streng zijn wat je mag verdienen en bezitten.

[Henkdezoveelste]

Heeft iemand een idee van de tijdlijn van de wet middenhuur? Er staat een stappenplan op de website van de tweede kamer, echter geen data bij de toekomstige stappen.

https://www.tweedekamer.n...&qry=wetsvoorstel%3A36496

[MrAcid]

Dat weet niemand momenteel echt. Ik vind dit wel een aardige bron om e.e.a. te volgen: https://hielkemaco.nl/nieuws-huur-en-vastgoedrecht/ (wel een vrij gekleurd verhaal altijd - maar de feitelijkheden zijn op orde).

[M.Pantoffel]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[radeoxx]

M.Pantoffel schreef op zaterdag 23 maart 2024 @ 11:53:
***members only***

Met zo'n groot equity component kun je ook verkoop overwegen en vervolgens

Optie a) inleggen in spaardeposito in het buitenland via Raisin (meerdere dan, 100k per bank gedekt). Rendement circa 4% belasting vrij laag omdat het valt in de categorie spaargeld
Optie b) inleggen in wereldwijde ETF via meesman.nl bijv. Risico hoog. Historisch langjarig rendement 5-8%, belasting dus die ~2,3%.

Overigens zou ik, als je al verhuur zou overwegen, gewoon een advertentie maken op facebook of wat dan ook. Niet via een makelaar die 1800 euro (netto!!) geld vangt voor iets wat je zelf ook kunt in minder dan een dag werk.

[mannowlahn]

radeoxx schreef op zaterdag 23 maart 2024 @ 11:57:
[...]


Met zo'n groot equity component kun je ook verkoop overwegen en vervolgens

Optie a) inleggen in spaardeposito in het buitenland via Raisin (meerdere dan, 100k per bank gedekt). Rendement circa 4% belasting vrij laag omdat het valt in de categorie spaargeld
Optie b) inleggen in wereldwijde ETF via meesman.nl bijv. Risico hoog. Historisch langjarig rendement 5-8%, belasting dus die ~2,3%.

Overigens zou ik, als je al verhuur zou overwegen, gewoon een advertentie maken op facebook of wat dan ook. Niet via een makelaar die 1800 euro (netto!!) geld vangt voor iets wat je zelf ook kunt in minder dan een dag werk.

Meesman doet nu 3,9 % met hun rente fonds dus dat Raisan is een verhoogd risico tov Meesman lijkt mij

Je vind de wereldwijde etf van Meesman een hoog risico en Raisan weer niet? Apart, ik zou juist Raisan typeren als verhoogd risico omdat het niet Nederlands is en Meesman wereldwijd juist gemiddelde risico. Afgelopen jaar was het overigens 18% rendement. Wat bedoel je met 5-8%?



Overigens mee eens dat verhuur makelaar echt weggegooid geld is. De markt is enorm overspannen, een post op kamernet, pararius etc is al voldoende.

[mannowlahn]

M.Pantoffel schreef op zaterdag 23 maart 2024 @ 11:53:
***members only***

Als jij het prima vind om voor altijd een huurder er in te hebben en je dus wellicht nooit meer je huis kan verkopen, dan kan je verhuren.

Anders zorgen dat je voor 1 juli nog verhuurd zodat je nog een keer een twee jarig contract kan toepassen. Daarna moet je permanente contracten uitgeven. Ik zal je dan adviseren om verder te gaan dan 1800 euro huur. De stelregel zal dan moeten worden, wat je anders aan hypotheek kwijt bent en dan er flink wat opgooien. Waarom zal een huurder anders ooit weg gaan als de huur veel minder is? Ik heb dat nu bv met mijn huur. 180m2 in Amsterdam voor 2200 euro huur. WOZ van pand is 1.350.000. Als ik dit zou kunnen kopen zou ik minimaal twee keer zoveel kwijt zijn. Dus wij zullen hier niet zo snel weg gaan.

[radeoxx]

mannowlahn schreef op zaterdag 23 maart 2024 @ 12:14:
[...]

Meesman doet nu 3,9 % met hun rente fonds dus dat Raisan is een verhoogd risico tov Meesman lijkt mij

Je vind de wereldwijde etf van Meesman een hoog risico en Raisan weer niet? Apart, ik zou juist Raisan typeren als verhoogd risico omdat het niet Nederlands is en Meesman wereldwijd juist gemiddelde risico. Afgelopen jaar was het overigens 18% rendement. Wat bedoel je met 5-8%?

[Afbeelding]

Overigens mee eens dat verhuur makelaar echt weggegooid geld is. De markt is enorm overspannen, een post op kamernet, pararius etc is al voldoende.

Raisin is een bemiddelaar voor spaarproducten in het buitenland. En die spaarproducten vallen onder de depositogarantiestelsels van de desbetreffende landen, tot in ieder geval € 100.000. Dus je kunt overwegen een deposito te openen in meerdere landen. Dan is je risico m.i. beperkt tot het failliet gaan van dat land.

Wat bedoel je precies met Raisin en een hoger risico dan Meesman?

Met langjarig gemiddelde bedoel ik langjarig, in de zin van bijv. 100+ jaar. Zoek maar eens verder op.

Anders zorgen dat je voor 1 juli nog verhuurd zodat je nog een keer een twee jarig contract kan toepassen. Daarna moet je permanente contracten uitgeven. Ik zal je dan adviseren om verder te gaan dan 1800 euro huur. De stelregel zal dan moeten worden, wat je anders aan hypotheek kwijt bent en dan er flink wat opgooien. Waarom zal een huurder anders ooit weg gaan als de huur veel minder is? Ik heb dat nu bv met mijn huur. 180m2 in Amsterdam voor 2200 euro huur. WOZ van pand is 1.350.000. Als ik dit zou kunnen kopen zou ik minimaal twee keer zoveel kwijt zijn. Dus wij zullen hier niet zo snel weg gaan.

Ja, eens. Gewoon lekker blijven huren joh! Dat is echt een bizar laag rendement wat die eigenaar maakt, reken maar eens uit wat de box 3 belasting doet op zo'n waarde.

[ Voor 22% gewijzigd door radeoxx op 23-03-2024 12:21 ]

[mannowlahn]

radeoxx schreef op zaterdag 23 maart 2024 @ 12:20:
[...]


Raisin is een bemiddelaar voor spaarproducten in het buitenland. En die spaarproducten vallen onder de depositogarantiestelsels van de desbetreffende landen, tot in ieder geval € 100.000. Dus je kunt overwegen een deposito te openen in meerdere landen. Dan is je risico m.i. beperkt tot het failliet gaan van dat land.

Wat bedoel je precies met Raisin en een hoger risico dan Meesman?

Met langjarig gemiddelde bedoel ik langjarig, in de zin van bijv. 100+ jaar. Zoek maar eens verder op.


[...]


Ja, eens. Gewoon lekker blijven huren joh! Dat is echt een bizar laag rendement wat die eigenaar maakt, reken maar eens uit wat de box 3 belasting doet op zo'n waarde.

Ik ben sinds het tafereel van ice save, zelf nooit gebruikt, toch wat nationalistischer mbt te gebruiken partijen. Dat bedoel ik met hoog risico van raisan. Persoonlijk zie ik niet in wat wereldwijde fonds van Meesman een typering van hoog risico heeft. Puur aandelen handelen zie ik als hoog risico maar etf gewoon gematigd.

[deejeebv]

M.Pantoffel schreef op zaterdag 23 maart 2024 @ 11:53:
***members only***

Zou het niet doen. Je gaat ten eerste de hypotheek renteaftrek missen doordat je een reserve eigen woning bezit hebt. Je moet belasting betekening box 3 over een fictief rendement van 6.04%. Daarbij alle risico’s .

[fsfikke]

mannowlahn schreef op zaterdag 23 maart 2024 @ 12:14:
[...]

Meesman doet nu 3,9 % met hun rente fonds dus dat Raisan is een verhoogd risico tov Meesman lijkt mij

Volgens mij snap je het verschil nog niet helemaal tussen Meesman wat een geldmarktfonds (belegging, hoge box 3) is en Raisin wat spaarrekeningen met DGS zijn.

Daarnaast stopt het Meesman rentefonds 100% in het Amundi Euro Liquidity SRI IC C Fonds. Die kan je ook direct kopen als je liever een TER van 0.10% hebt ipv de 0.35% die Meesman rekent.

[ Voor 5% gewijzigd door fsfikke op 23-03-2024 12:51 ]

[mannowlahn]

fsfikke schreef op zaterdag 23 maart 2024 @ 12:47:
[...]

Volgens mij snap je het verschil nog niet helemaal tussen Meesman wat een geldmarktfonds (belegging, hoge box 3) is en Raisin wat spaarrekeningen met DGS zijn.

Daarnaast stopt het Meesman rentefonds 100% in het Amundi Euro Liquidity SRI IC C Fonds. Die kan je ook direct kopen als je liever een TER van 0.10% hebt ipv de 0.35% die Meesman rekent.

Ik weet wel wat het verschil is tussen pure rente rekening en etf. Echter vind ik etf wat wereldwijde spreiding heeft niet de typering hoog risico.

Goed om te weten dat die rente fonds ook direct gedaan kan worden.

[Perkouw]

deejeebv schreef op zaterdag 23 maart 2024 @ 12:43:
[...]

Zou het niet doen. Je gaat ten eerste de hypotheek renteaftrek missen doordat je een reserve eigen woning bezit hebt. Je moet belasting betekening box 3 over een fictief rendement van 6.04%. Daarbij alle risico’s .

Die EWR mis je volgens mij sowieso. Want zowel bij wél als geen verkoop dien je rekening te houden met de waarde van het pand (veelal de WOZ) en krijg je over dat gedeelte geen HRA meer. . IANAL though.

Verder sowieso wel verstandig om bij de volgende woning na te gaan waar je nog wél recht op hebt qua HRA. De rest van het hypotheek bedrag moet dan in Box3 en dat dempt de het vermogen weer ietwat vziw.

[deejeebv]

Perkouw schreef op zaterdag 23 maart 2024 @ 16:35:
[...]


Die EWR mis je volgens mij sowieso. Want zowel bij wél als geen verkoop dien je rekening te houden met de waarde van het pand (veelal de WOZ) en krijg je over dat gedeelte geen HRA meer. . IANAL though.

Verder sowieso wel verstandig om bij de volgende woning na te gaan waar je nog wél recht op hebt qua HRA. De rest van het hypotheek bedrag moet dan in Box3 en dat dempt de het vermogen weer ietwat vziw.

Verkoop je en stop je overwaarde in je nieuwe huis dan kun je de hypotheekrente op je nieuwe huis wel volledig aftrekken. Die hypotheek is dan natuurlijk wel lager.

[Magnaat]

Ik verhuur zelf ook een aantal panden, natuurlijk is het een investering maar er komt natuurlijk oon onderhoud e.d. bij kijken. Daarnaast hoef ik mijn winst niet te maximaliseren. In mijn ogen vraag ik een faire marktconforme prijs, uiteraard iets hoger dan een sociale huurwoning.

[rube]

@Magnaat ehm, misschien mis ik iets maar wat wil je zeggen, wat is je punt?

[ Voor 11% gewijzigd door rube op 23-03-2024 22:59 ]

[ColeJ]

mannowlahn schreef op zaterdag 23 maart 2024 @ 13:00:
[...]

Ik weet wel wat het verschil is tussen pure rente rekening en etf. Echter vind ik etf wat wereldwijde spreiding heeft niet de typering hoog risico.

Goed om te weten dat die rente fonds ook direct gedaan kan worden.

Icesafe was wel een hele andere situatie dan de banken op Raisin.

[Rubbergrover1]

ColeJ schreef op maandag 25 maart 2024 @ 11:01:
[...]


Icesafe was wel een hele andere situatie dan de banken op Raisin.

Los daarvan zijn alle spaarders bij Icesave vrij snel gecompenseerd voor het bedrag van het verhoogde garantiebedrag van 100.000. En hebben ze dus geen financieel risico geleden. Enige schade zit in de vertraging van het terugkrijgen van het geld.

(En spaarders met meer vermogen zijn later ook gecompenseerd.)

[ Voor 8% gewijzigd door Rubbergrover1 op 25-03-2024 11:15 ]

[M.Pantoffel]

radeoxx schreef op zaterdag 23 maart 2024 @ 11:57:
[...]


Met zo'n groot equity component kun je ook verkoop overwegen en vervolgens

Optie a) inleggen in spaardeposito in het buitenland via Raisin (meerdere dan, 100k per bank gedekt). Rendement circa 4% belasting vrij laag omdat het valt in de categorie spaargeld
Optie b) inleggen in wereldwijde ETF via meesman.nl bijv. Risico hoog. Historisch langjarig rendement 5-8%, belasting dus die ~2,3%.

Overigens zou ik, als je al verhuur zou overwegen, gewoon een advertentie maken op facebook of wat dan ook. Niet via een makelaar die 1800 euro (netto!!) geld vangt voor iets wat je zelf ook kunt in minder dan een dag werk.

Sorry voor de onduidelijkheid: de huuropbrengst is 1800, met daarin verdisconteerd de gemiddelde leegstand (2 weken tussen huurders) en gemiddelde verblijfsduur per huurder (2 jaar). Dus een halve courtage (~600) per jaar.

Ik heb eens van een financieel adviseur begrepen dat ik het wel via een makelaar moet verhuren, omdat ik voor mijn nieuwe hypotheekaanvraag een bewijs van een makelaar dien aan te leveren van de geprognotiseerde huuropbrengst. De woning zit immers nog niet in de verhuur. Doe ik dat niet, dan zal de bank v/d nieuwe hypotheek niet accepteren dat ik de schuld op mijn oude woning mag offsetten met huuropbrengst en wordt de schuld in mindering gebracht op de leenruimte.

[Thompson]

M.Pantoffel schreef op maandag 25 maart 2024 @ 15:58:
[...]


Sorry voor de onduidelijkheid: de huuropbrengst is 1800, met daarin verdisconteerd de gemiddelde leegstand (2 weken tussen huurders) en gemiddelde verblijfsduur per huurder (2 jaar). Dus een halve courtage (~600) per jaar.

Ik heb eens van een financieel adviseur begrepen dat ik het wel via een makelaar moet verhuren, omdat ik voor mijn nieuwe hypotheekaanvraag een bewijs van een makelaar dien aan te leveren van de geprognotiseerde huuropbrengst. De woning zit immers nog niet in de verhuur. Doe ik dat niet, dan zal de bank v/d nieuwe hypotheek niet accepteren dat ik de schuld op mijn oude woning mag offsetten met huuropbrengst en wordt de schuld in mindering gebracht op de leenruimte.

Ik heb vorig jaar via zo'n bemiddelaar ook een aanbod gekregen, dat was 1350€/maand op een WOZ van destijds 265k (geschakelde woning, middelgroot dorp in hartje Brabant). Het lijkt me dus dat het aanbod wat jij hebt gekregen niet heel denderend is en vandaar het tegenvallende rendement, ik kom iets gunstiger uit.
Ik zit ook nog steeds te twijfelen over verhuren/verkopen (begin mei sleutels nieuwe woning, maar die moet eerst nog verbouwd worden).

Huurinkomsten van je nog niet verhuurde 1e woning al wel laten meenemen in je hypotheekberekening zal overigens bijna geen een bank in meegaan volgens mij.

[M.Pantoffel]

Thompson schreef op maandag 25 maart 2024 @ 16:07:
[...]


Ik heb vorig jaar via zo'n bemiddelaar ook een aanbod gekregen, dat was 1350€/maand op een WOZ van destijds 265k (geschakelde woning, middelgroot dorp in hartje Brabant). Het lijkt me dus dat het aanbod wat jij hebt gekregen niet heel denderend is en vandaar het tegenvallende rendement, ik kom iets gunstiger uit.
Ik zit ook nog steeds te twijfelen over verhuren/verkopen (begin mei sleutels nieuwe woning, maar die moet eerst nog verbouwd worden).

Huurinkomsten van je nog niet verhuurde 1e woning al wel laten meenemen in je hypotheekberekening zal overigens bijna geen een bank in meegaan volgens mij.

Klopt, niet alle banken gaan er in mee, maar er waren er volgens die adviseur wel een paar die het doen. Hij stelde dat ze kijken naar de huuropbrengst minus een bepaalde kosten assumptie die je als eigenaar hebt (zeg 30%), minus je hypothecaire lasten en het positieve resultaat daarvan zou je dan mogen optellen bij je inkomen.

[M.Pantoffel]

Perkouw schreef op zaterdag 23 maart 2024 @ 16:35:
[...]


Die EWR mis je volgens mij sowieso. Want zowel bij wél als geen verkoop dien je rekening te houden met de waarde van het pand (veelal de WOZ) en krijg je over dat gedeelte geen HRA meer. . IANAL though.

Verder sowieso wel verstandig om bij de volgende woning na te gaan waar je nog wél recht op hebt qua HRA. De rest van het hypotheek bedrag moet dan in Box3 en dat dempt de het vermogen weer ietwat vziw.

Oh dat is wel een goed punt zeg, dat je zelfs bij geen verkoop alsnog gekort wordt op de HRA van de nieuwe hypotheek... Las het idd hier

[Thompson]

M.Pantoffel schreef op maandag 25 maart 2024 @ 16:16:
[...]


Klopt, niet alle banken gaan er in mee, maar er waren er volgens die adviseur wel een paar die het doen. Hij stelde dat ze kijken naar de huuropbrengst minus een bepaalde kosten assumptie die je als eigenaar hebt (zeg 30%), minus je hypothecaire lasten en het positieve resultaat daarvan zou je dan mogen optellen bij je inkomen.

Ah ok als je adviseur al banken kent die hier wel in mee willen gaan is dat natuurlijk mooi. Ik heb het niet nodig voor de financiering van de nieuwe woning maar eventueel voor in de toekomst goed om te weten.

Maar het dilemma blijft inderdaad, verkopen en eigenlijk nooit meer zoiets kunnen terugkopen, maar wel een garantie op korte termijn voor meer rendement. Of toch de gok nemen dat e.e.a. wel uit zal komen en het verhuren/behouden.

In mijn geval is het ook nog zo dat de woning zeer waarschijnlijk over ~10a20 jaar door de gemeente zal worden uitgekocht i.v.m. grootschalig nieuwbouwproject op die locatie. Volgens mij geldt dan het hele principe van minder opbrengst vanwege "in verhuurde staat verkopen" ook niet echt en kan ik wel gewoon marktwaarde reguliere verkoop krijgen.

[Tweedledeedle]

Precies wat de markt al verwachtte:

Beleggers verkopen nu meer huizen aan eigenaar-bewoners dan ze opkopen

https://esb.nu/beleggers-...-bewoners-dan-ze-opkopen/

De Wet Betaalbare Huur gaat echt niet voor meer huurwoningen zorgen.

[ Voor 15% gewijzigd door Tweedledeedle op 29-03-2024 09:08 ]

[s020506]

Tweedledeedle schreef op vrijdag 29 maart 2024 @ 09:07:
Precies wat de markt al verwachtte:

Beleggers verkopen nu meer huizen aan eigenaar-bewoners dan ze opkopen

https://esb.nu/beleggers-...-bewoners-dan-ze-opkopen/

De Wet Betaalbare Huur gaat echt niet voor meer huurwoningen zorgen.

Dit verwacht iedereen, maar Hugo vindt dit niet erg, omdat deze woningen dan beschikbaar komen op de koopmarkt.

Dat er minder goedkope huurwoningen over blijven, en dus het probleem alleen maar groter wordt, dat moet het volgende kabinet maar oplossen. Ofzo. Ik weet niet wat ze precies denken te bereiken.

[Zwartoog]

s020506 schreef op vrijdag 29 maart 2024 @ 09:20:
[...]


Dit verwacht iedereen, maar Hugo vindt dit niet erg, omdat deze woningen dan beschikbaar komen op de koopmarkt.

Dat er minder goedkope huurwoningen over blijven, en dus het probleem alleen maar groter wordt, dat moet het volgende kabinet maar oplossen. Ofzo. Ik weet niet wat ze precies denken te bereiken.

Er zijn natuurlijk ook veel mensen die huren, maar graag willen en in een normale markt zouden kunnen kopen. Die groep wordt kleiner, door meer aanbod op de koopmarkt. Indirect neemt het aantal mensen dat een huurwoning zoekt, dus af.

Dat huurders betere voorzieningen, contracten, stabiliteit, etc. krijgen, is allemaal luchtfietserij en wensdenken natuurlijk. Basisprobleem blijft een te beperkt aanbod van betaalbare woningen (huur en koop) in het algemeen. Tot dan zijn alle maatregelen broekzak/vestzak geneuzel.

[mannowlahn]

s020506 schreef op vrijdag 29 maart 2024 @ 09:20:
[...]


Dit verwacht iedereen, maar Hugo vindt dit niet erg, omdat deze woningen dan beschikbaar komen op de koopmarkt.

Dat er minder goedkope huurwoningen over blijven, en dus het probleem alleen maar groter wordt, dat moet het volgende kabinet maar oplossen. Ofzo. Ik weet niet wat ze precies denken te bereiken.

Goochelen met cijfers zodat ze op hun borst kunnen slaan.

[Perkouw]

@Tweedledeedle dank voor het delen. Met name één van de laatste stukjes vind ik erg interessant om te lezen omdat er steeds gezegd word dat er meer voor starters beschikbaar komt. Dat klopt dus kennelijk. . . maar dan wel voor de 'welbedeelde' starter. Daarentegen zijn er dus steeds minder huurwoningen en dan met name in het lagere segment.

In uitgebreider onderzoek hebben wij aangetoond dat de opkoopbescherming in 2022 tot een significante reductie van de opkoop van dit soort woningen leidde (Francke et al. 2023). Deze woningen worden daardoor nu vaker gekocht door koopstarters, maar die hebben wel aanzienlijk hogere inkomens dan de huurders die er anders hadden gewoond, en ze wonen daar ook met minder huisgenoten.

Vraag me oprecht af wat we oplossen met al dit soort matregelen maatregelen van;
- Hogere overdrachtsbelasting
- Leegwaarde ratio die vrijwel 99% van de keren niet is toe te passen
- Box3 verzwaring
- etc. . .

Nog even los dat er ondertussen ook aan andere knoppen gedraaid is waar wellicht niet iedereen even bij stilstaat. Wet van hillen wordt afgebouwd, hebben we een villatax voor duurdere woningen. Nog even los van het standaard pretpakket dat de WOZ heet i.c.m. de OZB e.d.

. . . wordt de woning de nieuwe melkkoe v.d. overheid i.p.v. de automobilist? Zonder gekheid ik zie, maar dat is allicht mijn beperking, écht niet in hoe al deze maatregelen de woningmarkt helpen voor koop / huur alswel de kant v.d. investeerder (koop/verhuur).

[outlandos]

Maandag gaan de huurders er uit en dinsdag afspraak met de makelaar bij mn appartement.

Ik ga verkopen tegen all time high en voor de rest kan de overheid met hun onredelijke regeltjes lekker de stront in zakken wat mij betreft.

[ Voor 3% gewijzigd door outlandos op 30-03-2024 20:52 ]

[vortexnl1982]

outlandos schreef op zaterdag 30 maart 2024 @ 20:15:
Maandag gaan de huurders er uit en dinsdag afspraak met de makelaar bij mn appartement.

Ik ga verkopen tegen all time high en voor de rest kan de overheid met hun onredelijke regeltjes lekker de stront in zakken wat mij betreft.

Maakt *knip* Naamverbasteringen zijn hier ongewenst overheid niet zoveel uit denk ik. Komt toch allemaal in box 3 jouw centjes dus vangen doen ze toch wel

Wat ga je met het vrijgekomen geld doen?

[ Voor 4% gewijzigd door Zr40 op 31-03-2024 20:30 ]

[Wispe]

vortexnl1982 schreef op zaterdag 30 maart 2024 @ 21:38:
[...]


Maakt overheid niet zoveel uit denk ik. Komt toch allemaal in box 3 jouw centjes dus vangen doen ze toch wel

Wat ga je met het vrijgekomen geld doen?

Een huis van 1 mio kopen

[ Voor 0% gewijzigd door Zr40 op 31-03-2024 20:30 ]

[outlandos]

vortexnl1982 schreef op zaterdag 30 maart 2024 @ 21:38:
[...]


Maakt overheid niet zoveel uit denk ik. Komt toch allemaal in box 3 jouw centjes dus vangen doen ze toch wel

Wat ga je met het vrijgekomen geld doen?

Je hebt helemaal gelijk. Maar heel lang in box 3 zal het niet blijven.

Er is een kleine outlandos onderweg dus we hebben een mooi huis gekocht in de buurt waar we altijd graag wilde wonen als we ooit kinderen zouden krijgen.

We hebben nog een erg gunstige hypotheek van 500k tegen 1,29% rente (20 jaar rentevast waarvan er nog 18 over zijn) die we meeverhuizen. We lenen 290k tegen 4% (de rest gaat in een overbrugging). Met het geld dat vrijkomt uit het appartement kan ik vrijwel volledig die 290k aflossen. Dan hebben we straks weer dezelfde hypotheek als nu, maar wel een veel groter huis.

[ Voor 1% gewijzigd door Zr40 op 31-03-2024 20:30 ]

[outlandos]

Wispe schreef op zaterdag 30 maart 2024 @ 21:45:
[...]

Een huis van 1 mio kopen

Dit is de korte versie

[vortexnl1982]

outlandos schreef op zaterdag 30 maart 2024 @ 21:50:
[...]


Je hebt helemaal gelijk. Maar heel lang in box 3 zal het niet blijven.

Er is een kleine outlandos onderweg dus we hebben een mooi huis gekocht in de buurt waar we altijd graag wilde wonen als we ooit kinderen zouden krijgen.

We hebben nog een erg gunstige hypotheek van 500k tegen 1,29% rente (20 jaar rentevast waarvan er nog 18 over zijn) die we meeverhuizen. We lenen 290k tegen 4% (de rest gaat in een overbrugging). Met het geld dat vrijkomt uit het appartement kan ik vrijwel volledig die 290k aflossen. Dan hebben we straks weer dezelfde hypotheek als nu, maar wel een veel groter huis.

Beter, goed geregeld! Wel over een tijdje villa tax

[s020506]

Als de wet betaalbare huur door gaat, kun je waarschijnlijk straks met een middeninkomen nog in Apeldoorn of Zoetermeer wonen, de grote stad wordt te duur:

Politieagent en leraar delven het onderspit bij verkoop huurwoningen

Niet dat we dit niet al wisten, maar nu is er in ieder geval iets van onderzoek naar gedaan.

[mannowlahn]

s020506 schreef op zondag 31 maart 2024 @ 08:26:
Als de wet betaalbare huur door gaat, kun je waarschijnlijk straks met een middeninkomen nog in Apeldoorn of Zoetermeer wonen, de grote stad wordt te duur:

Politieagent en leraar delven het onderspit bij verkoop huurwoningen

Niet dat we dit niet al wisten, maar nu is er in ieder geval iets van onderzoek naar gedaan.

Is gewoon lekker popcorn pakken, al die mensen die nu denken dat die regels iets oplossen. Die hebben net zo’n lange termijn visie als onze vriend Hugo de jonge.

[radeoxx]

mannowlahn schreef op zondag 31 maart 2024 @ 10:25:
[...]

Is gewoon lekker popcorn pakken, al die mensen die nu denken dat die regels iets oplossen. Die hebben net zo’n lange termijn visie als onze vriend Hugo de jonge.

Heb je het artikel gelezen? Het is juist geen popcorn pakken maar een kritische blik.