Vastgoed als investering

[RichieB]

@Bimmert Was je op de hoogte van het overlijden van je huurder? Werd er voor het betalen van de huur na zijn overlijden een andere bankrekening met andere tenaamstelling gebruikt?

De procedure die je als verhuurder lijkt te moeten volgen is: de betaalde huur door de onder/nieuwe huurder terugstorten en een nieuw huurcontract laten tekenen. Of vertellen dat je wilt dat ze vertrekken.

[Bimmert]

RichieB schreef op dinsdag 13 februari 2024 @ 09:57:
@Bimmert Was je op de hoogte van het overlijden van je huurder? Werd er voor het betalen van de huur na zijn overlijden een andere bankrekening met andere tenaamstelling gebruikt?

De procedure die je als verhuurder lijkt te moeten volgen is: de betaalde huur door de onder/nieuwe huurder terugstorten en een nieuw huurcontract laten tekenen. Of vertellen dat je wilt dat ze vertrekken.

Uiteindelijk ben ik via een derde op de hoogte gesteld van de situatie. Partner beriep zich achteraf op de emotionele situatie en zijn hoge leeftijd.
Inmiddels heb ik via de wet 'goed verhuurderschap' af kunnen dwingen dat er sprake moet zijn van en huurcontract en e.e.a kunnen formaliseren. Ik heb echter helaas nooit de mogelijkheid gehad om de woning te moderniseren en/ of de huur fatsoenlijk te kunnen verhogen en de huidige huurder geeft voor het eerste ook geen gelegenheid.
Heb destijds e.e.a. aan juridisch advies ingewonnen maar uiteindelijk besloten geen gang naar de rechter te maken (want dat is het enige wat rest als een huurder niet mee werkt).

[namliam_eht]

Bimmert schreef op dinsdag 13 februari 2024 @ 08:27:
[...]


Ik kan bevestigen dat bovenstaande klopt. Nadat mijn huurder plots was overleden is besloot zijn partner (waar ik geen contract mee had) de huur te blijven betalen.
Na +30 jaar wilde ik echter liever de woning leeg en renoveren. Nu enkele jaren later kan ik bevestigen dat laatstgenoemde optie vrijwel onmogelijk is gebleken.
Wel hebben we enkele discussies gehad omdat de nieuwe bewoner zich wat mij betreft niet aan alle verplichtingen voldoet als huurder. Maarja er is geen contract waar ik naar kan verwijzen

Partner of mede huurder is net weer iets anders dan onderhuur.
Partners hebben nog meer rechten dan onderhuur, daar hoort dan wel een nieuw huurcontract bij maar volgens mij i.d.d dezelfde (achterhaalde) huur als van de hoofdhuurder.

[mannowlahn]

Perkouw schreef op maandag 12 februari 2024 @ 21:24:
@rube https://www.juridischloke...#Ik%20huur%20een%20woning


[...]

Tering jantje, dit gaat eigenlijk helemaal nergens over toch.

[vortexnl1982]

mannowlahn schreef op maandag 12 februari 2024 @ 09:11:
[...]

Om dit soort gezeik zou ik nooit een contract voor twee doen. Je haalt gewoon een hoop gezeik op de hals. Waarom niet 1 hoofdhuurder en die zoekt het maar uit met wel of niet extra huurder?

Alles heeft zijn voor en nadelen. Met twee handtekeningen kan ik bij twee personen de huur innen dus spreiding van betalingsrisico. Er kan niet 1 huurder blijven zitten want die verdient te weinig dus kan die er ook uit.

Hetzelfde heb je denk ik ook als je een stel als huurders hebt. Die kunnen ook uit elkaar gaan.

Daarnaast zijn het hele relaxte rustige dames. Ik vond ze de beste kandidaten van iedereen tijdens een kijkdag voor de woning die ik had georganiseerd. En ik kon hun verhaal volledig controleren LinkedIn / Facebook / loonstrookjes etc.

Ik had 1 kunnen laten tekenen en de andere onderhuur. Maar dan heb ik er geen zicht op wat die onderhuurder dan voor huur betaalt + daarnaast mag het niet volgens mijn modelcontract. Ik wil transparantie en ook de nieuwe huurder ziet precies wat zij gaat betalen (ipv een extra opslag door de hoofdhuurder).

En het is een tijdelijk huurcontract dus mocht het teveel gedoe zijn dan ben ik er ook klaar mee.

[almobass94]

Ik denk dat je de belastingen op de verkeerde manier berekent.

U past stap 4 niet toe, waarom? Please see link. "Bereken uw bijdrage aan de rendementsgrondslag" https://www.belastingdien...p-voorlopige-aanslag-2024

namliam_eht schreef op maandag 5 februari 2024 @ 08:29:
[...]

Omdat je 2% belasting mag betalen over die meerwaarde. Feitelijk is dat 6% * 33%
Dit is om exact te zijn i.d.d. 6,17%

Wanneer je schuld hebt mag je die in mindering brengen op je vermogen, echter slechts tegen 2% rente ook weer * 33% ... echter mag je ook 6% over het bezit aftikken... dus daarom 6%-2%
En ja, schulden krijg je niet 2% terug maar 2,47%, dat zou dus moeten zijn heel exact (6,17% - 2,47%) * 32%

Tevens is de 33% ook niet correct maar 32%
Dus her en der zit er een verschil in, maar voor een snel bierfiltje berekening ruimschoots voldoende
Immers 32% * 6,17% = om heel exact te zijn 1,9744% in tegenstelling tot de door mij gebruikte 2%

Die 6,17% geldt voor heel je vermogen of in dit geval heel de WOZ waarde
Misschien iets duidelijker om in plaats van
2000 Box 3 over lening deel (150.000 * (6% - 2%) * 33% )
5000 Box 3 over de meerwaarde (400-150 = 250.000*2%)

- 1000 Box 3 over de lening (150.000 * 2% * 33%, of als je het heel exact berekend 960 euro)
8000 Box 3 over de WOZ waarde (400.000 * 2% of feitelijk 400.000 * 6,17% * 32% = 7.897,60)


[...]

Google translate ? LOL

[namliam_eht]

almobass94 schreef op woensdag 14 februari 2024 @ 15:34:
Ik denk dat je de belastingen op de verkeerde manier berekent.

U past stap 4 niet toe, waarom? Please see link. "Bereken uw bijdrage aan de rendementsgrondslag" https://www.belastingdien...p-voorlopige-aanslag-2024


[...]

OMdat ik voor het gemak even uit ga van het feit dat veel zo niet alle vermogen boven het vrijgestelde bedrag uit zal komen. Vrijstelling is immers (met partner) 114k, het vermogen alleen al in de woning is 250k.

Effectief zal het misschien iets minder of iets meer zijn, maar geeft een goede indruk.
Anders moet je de details zelf invullen met je overig vermogen en op de cent nauwkeurig....

[Bartjuh]

Technisch gezien moet je ook nog 3400 of 3700 van de schuld aftrekken... maar goed; dat is helemaal peanuts.

[ericplan]

De grens voor de opkoopbescherming in Amsterdam is opgetrokken tot €641.000. Het gaat hierbij om de WOZ-waarde.
https://www.amsterdam.nl/.../wonen/opkoopbescherming/

[sjorsjuhmaniac]

ericplan schreef op woensdag 14 februari 2024 @ 18:35:
De grens voor de opkoopbescherming in Amsterdam is opgetrokken tot €641.000. Het gaat hierbij om de WOZ-waarde.
https://www.amsterdam.nl/.../wonen/opkoopbescherming/

Mensen die op zoek zijn naar een koopwoning om zelf in te wonen maken zo meer kans, waaronder starters

[mannowlahn]

ericplan schreef op woensdag 14 februari 2024 @ 18:35:
De grens voor de opkoopbescherming in Amsterdam is opgetrokken tot €641.000. Het gaat hierbij om de WOZ-waarde.
https://www.amsterdam.nl/.../wonen/opkoopbescherming/

Lol ik zat laatst te kijken, voor zoiets moet je een inkomen van 135k hebben geloof ik. Maar dit is WOZ, lol voor starters.

Maar vond dit wel een goede regel overigens. Zelf woonplicht is op zich niks mis mee.

[Laapo]

sjorsjuhmaniac schreef op woensdag 14 februari 2024 @ 19:07:
[...]


[...]

Feitelijk helemaal juist. 'Beleggers' uitsluiten vergroot de kans voor starters en andere eigenaar/bewoners.

Het is *tot* 641.000 eur. Daar valt dus ook dat twee kamer appartementje van 300k onder waar 'beleggers' zo verzot op zijn.

[Veenbrandt]

Als gevolg van de plannen van Hugo wil ik mijn huis ook gaan verkopen. Als ik zie hoeveel ik kwijt ben aan belastingen t.o.v. de huur is mijn rendement bedroevend. Gelukkig wil mijn huurder ook vertrekken, echter in deze tijden waarbij mensen hun huurhuizen verkopen is het niet gemakkelijk.

Dus als iemand nog een goede huurder zoekt in de regio van Amersfoort, ik hou mij aanbevolen

[Wolly]

Meerdere rechters zetten een streep door de manier waarop grote vastgoedbeleggers huren verhogen. Als dat standhoudt, hebben mogelijk duizenden huurders jarenlang te veel betaald.

In de meeste huurcontracten van grote verhuurders staat dat zij de huren jaarlijks mogen verhogen met de inflatie plus een opslag. Deze opslag is optioneel en verschilt per verhuurder. Het varieert vaak van maximaal 3% tot maximaal 5% van de maandhuur.

Hoewel deze zogeheten huurprijswijzigingsbepaling jarenlang als de standaard gold, blijken meerdere rechters het er nu niet mee eens. Zij achten de bepaling in strijd met Europese regels die consumenten moeten beschermen. Hun kritiek komt veelal naar voren in zaken over huurachterstanden die zijn aangespannen door verhuurders zelf of hun gerechtsdeurwaarders.

Hierdoor is de hele huurberekening ‘oneerlijk’ en schrappen rechters alle huurverhogingen. Alleen de huurprijs die is afgesproken aan het begin van het contract geldt dan nog.

Vastgoedbeleggers onder vuur: rechters achten huurverhogingen oneerlijk

Spannend

[rockhopper]

Wolly schreef op zondag 18 februari 2024 @ 19:29:
Vastgoedbeleggers onder vuur: rechters achten huurverhogingen oneerlijk

Ligt misschien aan mij, maar ik zie geen tekst bij het artikel.
Ik heb wel vragen: geld dit alleen voor vastgoed beleggers? Wie vallen daar dan onder?
Waarom van te veel huurverhoging naar helemaal geen huurverhoging? Of bedoelen ze dat het gewoon met de inflatie mee gaat? Want als ze de huur helemaal vastzetten dan gaat denk ik de hele huursector om.

[Wolly]

rockhopper schreef op zondag 18 februari 2024 @ 23:31:
[...]

Ligt misschien aan mij, maar ik zie geen tekst bij het artikel.
Ik heb wel vragen: geld dit alleen voor vastgoed beleggers? Wie vallen daar dan onder?
Waarom van te veel huurverhoging naar helemaal geen huurverhoging? Of bedoelen ze dat het gewoon met de inflatie mee gaat? Want als ze de huur helemaal vastzetten dan gaat denk ik de hele huursector om.

Geldt voor elke verhuurder die in zijn contract de mogelijkheid had en heeft gebruikt om een opslag bovenop de indexering te zetten.

En de rechter heeft geoordeeld dat dat dus niet mag en daarmee dat alle indexaties en opslagen teruggedraaid moeten worden.

Werkt deze link wel bij jou?

[ Voor 4% gewijzigd door Wolly op 18-02-2024 23:36 ]

[yoga]

Als je elk jaar 7,5 % rekent zonder specificatie gooit de rechter alle verhogingen in de prullenbak.
Veel huurders huren al 10jr bij die grote pandjesbazen met hun mega winsten.
Onrechtmatig handelen welke huur stond in aanvangscontract ... De rest is teveel betaald en kun je terug krijgen.
Terecht vindt ik

[mikedejong25]

Wolly schreef op zondag 18 februari 2024 @ 19:29:
[...]

Meerdere rechters zetten een streep door de manier waarop grote vastgoedbeleggers huren verhogen. Als dat standhoudt, hebben mogelijk duizenden huurders jarenlang te veel betaald.

In de meeste huurcontracten van grote verhuurders staat dat zij de huren jaarlijks mogen verhogen met de inflatie plus een opslag. Deze opslag is optioneel en verschilt per verhuurder. Het varieert vaak van maximaal 3% tot maximaal 5% van de maandhuur.

Hoewel deze zogeheten huurprijswijzigingsbepaling jarenlang als de standaard gold, blijken meerdere rechters het er nu niet mee eens. Zij achten de bepaling in strijd met Europese regels die consumenten moeten beschermen. Hun kritiek komt veelal naar voren in zaken over huurachterstanden die zijn aangespannen door verhuurders zelf of hun gerechtsdeurwaarders.

Hierdoor is de hele huurberekening ‘oneerlijk’ en schrappen rechters alle huurverhogingen. Alleen de huurprijs die is afgesproken aan het begin van het contract geldt dan nog.

Vastgoedbeleggers onder vuur: rechters achten huurverhogingen oneerlijk

Ik heb deze zin over de extra opslag altijd standaard doorgehaald in de contracten die ik opstel



Overigens in de uitzending van Kassa van 22-04-2023 kwam ook onder meer artikel 16 van de Algemene bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte ter sprake:

https://www.bnnvara.nl/ka...ctor-mogelijk-op-de-tocht



Deze tekst zou te lastig zijn voor de consument en daarmee niet meer geldig zijn conform de europese regels

"wordt de gewijzigde huurprijs berekend volgens de formule: de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de vierde kalendermaand die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de zestiende kalendermaand die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast"

Hier heb ik verder geen updates meer over gelezen.

[Tweedledeedle]

Donderdag 29 februari om 12:00 start de schriftelijke ronde van de Wet betaalbare huur. Daarna volgt de inhoudelijke behandeling.

Op vrijdag 16 februari heeft Hugo de Jonge ook nog een brief naar de Tweede Kamer gestuurd over het investeringsklimaat voor woningbouw.

De brief is hier te lezen: https://open.overheid.nl/...66-b41f-cc6bf8251654/file

Klinkt toch een beetje als mosterd na de maaltijd. Wel bijzonder om dit te lezen in die brief

bij de toekomstige vormgeving van box 3 is ook rekening gehouden met mogelijke
effecten op de verhuurmarkt. In het wetsvoorstel is opgenomen dat voor
verhuurwoningen een vermogenswinstbelasting zal gelden. Hiermee betalen
verhuurders alleen belasting over de daadwerkelijke huurinkomsten en wordt de
eventuele waardestijging pas bij verkoop belast.

Bedoelt hij hiermee het belasten van de 'overwaarde' of het belasten van box3- vermogen in zijn algemeenheid nadat het weer liquide is na verkoop?

Hieronder nog een korte samenvatting:

Met de afgekondigde maatregelen geeft de demissionair minister uitvoering aan de Motie Welzijn. NSC-kamerlid Merlien Welzijn verzocht de minister samen met marktpartijen in beeld te brengen welke ontwikkelingen er zijn in de investeringsbereidheid van marktpartijen op de woningmarkt in de periode 2021 tot nu.

Ondersteund door voormalig Rabobank Real Estate Finance-topman Roel van de Bilt, heeft de minister via een enquête gepolst wat er bij investeerders speelt, of dit nu institutionele beleggers, woningcorporaties of particuliere beleggers zijn. 8 op de 10 benaderde instanties (72 in totaal) stuurden volgens de minister een ingevulde vragenlijst retour.

Respondenten gaven zowel aan dat snel gewijzigde marktomstandigheden, alsmede de Nederlandse beleidsmaatregelen (zie onder) die zijn genomen op het gebied van de volkshuisvesting, effect hebben op het investeringsklimaat voor vastgoed.

De eerste stap die de minister in zijn brief aankondigt, is structureel overleg met de sector over de maatschappelijke opgave. ‘Het overleg heeft primair als doel om te zorgen dat marktpartijen en het Rijk elkaars rol en invulling daarvan beter leren kennen en begrijpen, zodat dit eraan kan bijdragen dat er voldoende kapitaal beschikbaar is, gegeven de aanpalende maatschappelijke doelstellingen op betaalbaarheid, verduurzaming, leefbaarheid en de aandacht voor specifieke doelgroepen, aldus De Jonge.

Daarnaast zegt de Jonge in de brief toe samen met marktpartijen te werken aan een periodieke rapportage van de vastgoedmarkt. Dit als antwoord op de constatering van marktpartijen dat er versnippering en verschillen in beelden een juiste besluitvorming op investeringsbeleid in de weg kan zitten.

Tot slot zet De Jonge in op ‘meer actieve en langdurige betrokkenheid van investeerders bij specifieke woningbouwprojecten via publiek-private samenwerking’. Dit is volgens hem te organiseren door meer structurele afspraken te maken tussen de betrokken partijen, oftewel ketensamenwerking inclusief principiële afname-afspraken op lange termijn tussen gemeenten, corporaties, ontwikkelaars en bouwers.

‘De specifieke invulling hiervan wil ik de komende periode samen met investeerders nader uitwerken en in de praktijk gaan vormgeven bij met name grotere projecten en locaties', aldus De Jonge.

Bron: https://stadszaken.nl/art...-investeringsklimaat-bouw

[rockhopper]

Wolly schreef op zondag 18 februari 2024 @ 23:36:
[...]
Geldt voor elke verhuurder die in zijn contract de mogelijkheid had en heeft gebruikt om een opslag bovenop de indexering te zetten.

En de rechter heeft geoordeeld dat dat dus niet mag en daarmee dat alle indexaties en opslagen teruggedraaid moeten worden.

Werkt deze link wel bij jou?

Bedankt, de link werkt!

[Wolly]

Vandaag een artikel in de krant over een Reddit groep die belangeloos huurders helpt om zaken aan te spannen bij de huurcommissie.

Het idee achter Rentbuster is simpel: huisbazen mogen wel wat minder hoge bedragen vragen, en desnoods worden ze daar een handje bij geholpen. Huurders worden aangemoedigd om zodra zij hun huurcontract getekend hebben naar de Huurcommissie te stappen en hun huisbaas te dwingen de huur te verlagen. Op basis van het puntensysteem dat in veel gemeenten geldt voor woningen in de vrije sector kan worden bewezen dat huurders te veel betalen voor hun woning. Rentbuster geeft huurders informatie en tips over de regelgeving, en wijst hen op verhuurders die mogelijk te veel vragen.

Zie https://archive.ph/NnpKH#selection-2053.20-2053.238

[Tweedledeedle]

Wolly schreef op maandag 19 februari 2024 @ 11:28:
Vandaag een artikel in de krant over een Reddit groep die belangeloos huurders helpt om zaken aan te spannen bij de huurcommissie.


[...]


Zie https://archive.ph/NnpKH#selection-2053.20-2053.238

Juridisch zullen ze wel gelijk hebben, maar in de praktijk betekent dit dat
1) eigenaars hun woning en/of kamer niet meer zullen verhuren
2) toekomstige huurders gaan hierdoor minder aanbod hebben

op microniveau dus 'fijn' voor een huurder, maar op macroniveau zeker niet.

Dit past wel mooi in de 'met gestrekt been ingaan' verdeel-en-heerspolitiek van Hugo de Jonge. De verhuurder als boze huisjesmelker neerzetten zonder dat we iets weten over het rendement en de kostenkant. Zo krijgen beide kanten niet meer begrip voor elkaar, maar juist minder.

[Wolly]

Tweedledeedle schreef op maandag 19 februari 2024 @ 11:34:
[...]


Juridisch zullen ze wel gelijk hebben, maar in de praktijk betekent dit dat
1) eigenaars hun woning en/of kamer niet meer zullen verhuren
2) toekomstige huurders gaan hierdoor minder aanbod hebben

op microniveau dus 'fijn' voor een huurder, maar op macroniveau zeker niet.

Dit past wel mooi in de verdeel-en-heerspolitiek van Hugo de Jonge. De verhuurder als boze huisjesmelker neerzetten zonder dat we iets weten over het rendement en de kostenkant. Zo krijgen beide kanten niet meer begrip voor elkaar, maar juist minder.

Ik vind het een goed initiatief, iedereen moet zich aan de wet houden. We zien nu dat huurders natuurlijk wel voor het blok staan gezien het tekort aan (betaalbare) woningen, dat is al een oneerlijke machtsverhouding.

Als de verhuurder vindt dat hij te weinig rendement maakt moet hij dat hogerop aankaarten en niet op illegale wijze aan de huurder opdringen.

[Tweedledeedle]

Wolly schreef op maandag 19 februari 2024 @ 11:37:
[...]


Ik vind het een goed initiatief, iedereen moet zich aan de wet houden. We zien nu dat huurders natuurlijk wel voor het blok staan gezien het tekort aan (betaalbare) woningen, dat is al een oneerlijke machtsverhouding.

Als de verhuurder vindt dat hij te weinig rendement maakt moet hij dat hogerop aankaarten en niet op illegale wijze aan de huurder opdringen.

Ik vind alleen niet dat beide partijen (huurder en verhuurder) te goeder trouw de huurovereenkomst aangaan als de huurder dit al van plan is. Maar soit, juridisch heb je gelijk natuurlijk. Alleen gaat dit niet helpen de huurwoningvoorraad te vergroten.

[rockhopper]

Tweedledeedle schreef op maandag 19 februari 2024 @ 11:34:
[...]
Juridisch zullen ze wel gelijk hebben, maar in de praktijk betekent dit dat
1) eigenaars hun woning en/of kamer niet meer zullen verhuren
2) toekomstige huurders gaan hierdoor minder aanbod hebben

op microniveau dus 'fijn' voor een huurder, maar op macroniveau zeker niet.

Dit past wel mooi in de 'met gestrekt been ingaan' verdeel-en-heerspolitiek van Hugo de Jonge. De verhuurder als boze huisjesmelker neerzetten zonder dat we iets weten over het rendement en de kostenkant. Zo krijgen beide kanten niet meer begrip voor elkaar, maar juist minder.

Ik ken het bedrijf, omdat het een bedrijf is, heb ik er weinig sympathie voor. Er is ook een (anonieme) gebruiker op reddit die mensen gewoon "gratis" juridisch advies geeft bij huurovereenkomsten. Dit is wat vriendelijker.

Sowieso ben ik geen voorstander om er met een gestrekt been in te gaan, maar goed ik ben ook niet bekend met zulke absurde verhoudingen tussen wat men aan huur vraagt en wat men eigenlijk hoort te vragen.

Het heikele punt is natuurlijk dat de huizenmarkt zowel een recht bevat om te mogen wonen/kunnen wonen maar daarnaast een economisch verhaal heeft. Een huis kost geld, er zitten verplichtingen aan vast die ook geld kosten. De wetten en puntentelling zijn daarin een mismatch met de huidige economische situatie.

Dat betekend overigens niet dat ik het te veel huur vragen goed keur, maar ik keur een heksenjacht zeker af.

Ik las vandaag ook dat de wachttijd voor studenten voor een kamer tegenwoordig langer is dan de studieduur. Dat is natuurlijk mede een gevolg van deze scheve economische verhouding en over bescherming. Particuliere kamerverhuur droogt in hard tempo op momenteel omdat deze veelal in de verkoop gaan.

[Wolly]

Tweedledeedle schreef op maandag 19 februari 2024 @ 11:39:
[...]


Ik vind alleen niet dat beide partijen (huurder en verhuurder) te goeder trouw de huurovereenkomst aangaan als de huurder dit al van plan is. Maar soit, juridisch heb je gelijk natuurlijk. Alleen gaat dit niet helpen de huurwoningvoorraad te vergroten.

Dat heeft in mijn ogen te maken met de scheve machtsverhoudingen tussen woningzoekende en verhuurder.

En enorm hoge huren rekenen helpt misschien wel de huurwoningvoorraad te vergroten maar leidt weer tot andere problemen zoals mensen die nooit een (starters)woning kunnen kopen. Uiteindelijk is het de wetgever die zaken moet oplossen.

[mannowlahn]

Wolly schreef op maandag 19 februari 2024 @ 11:28:
Vandaag een artikel in de krant over een Reddit groep die belangeloos huurders helpt om zaken aan te spannen bij de huurcommissie.


[...]


Zie https://archive.ph/NnpKH#selection-2053.20-2053.238

Ja die is bekend. Ik ken iemand die bij elke post van die gast op reddit de verhuurder aanschrijft dat hij in het vizier is haha, puur om hem weer te trollen. Zo is het cirkeltje weer rond. Uiteindelijk geen woningen meer en niemand die bewust iets kan gaan huren om daarna de huurverlaging aan te vragen.

[Tweedledeedle]

Wolly schreef op maandag 19 februari 2024 @ 11:53:
[...]


Dat heeft in mijn ogen te maken met de scheve machtsverhoudingen tussen woningzoekende en verhuurder.

En enorm hoge huren rekenen helpt misschien wel de huurwoningvoorraad te vergroten maar leidt weer tot andere problemen zoals mensen die nooit een (starters)woning kunnen kopen. Uiteindelijk is het de wetgever die zaken moet oplossen.

Klopt en hierbij komen regionale belangen vaak in conflict met het landelijk belang.
Zo heb je in Rotterdam sinds 2021 een vergunning nodig als een woning door meer dan 2 personen gedeeld wordt. Dit is weer een extra stap in het verhuurproces. Een woning met 3 starters kan daardoor niet altijd meer.

Deze starters blijven vervolgens weer langer in hun studentenkamers omdat ze geen woning meer kunnen vinden. Deze woning komt vervolgens weer niet vrij voor studenten etc. etc.

[SquareOne]

mannowlahn schreef op maandag 19 februari 2024 @ 12:01:
[...]

Ja die is bekend. Ik ken iemand die bij elke post van die gast op reddit de verhuurder aanschrijft dat hij in het vizier is haha, puur om hem weer te trollen. Zo is het cirkeltje weer rond. Uiteindelijk geen woningen meer en niemand die bewust iets kan gaan huren om daarna de huurverlaging aan te vragen.

haha, hilarisch dat artikel.

Wat een droeftoeter
"Ik richt me juist op kleine huisbazen. Die nemen risico door een tweede huis te kopen, en laten de wanhopige huurder daarvoor opdraaien. Daar heb ik geen medelijden mee.”

[s020506]

SquareOne schreef op maandag 19 februari 2024 @ 12:24:
[...]

haha, hilarisch dat artikel.

Wat een droeftoeter
"Ik richt me juist op kleine huisbazen. Die nemen risico door een tweede huis te kopen, en laten de wanhopige huurder daarvoor opdraaien. Daar heb ik geen medelijden mee.”

Die quote viel me ook op. Ik hoop wel dat dit een beetje uit zijn verband getrokken is, anders is het inderdaad wel een erg treurig geval van alle huurbazen zijn slecht. Ik heb die subreddit wel eens bekeken, daar staan wel wat voorbeelden waarvan ik denk dat de wet zijn werk goed doet.

Heel eerlijk gezegd vind ik ook dat mijn verhuurobject ook behoorlijk aan de prijs is, maar ja, dat is de markt. Niet dat het onbeschoft veel is, ik vind alle huizen gewoon duur.

[Patriot]

rockhopper schreef op maandag 19 februari 2024 @ 11:44:
[...]

Ik ken het bedrijf, omdat het een bedrijf is, heb ik er weinig sympathie voor. Er is ook een (anonieme) gebruiker op reddit die mensen gewoon "gratis" juridisch advies geeft bij huurovereenkomsten. Dit is wat vriendelijker.

Ik vind bedrijf wel een groot woord voor iemand die op donatiebasis werkt.

Sowieso ben ik geen voorstander om er met een gestrekt been in te gaan, maar goed ik ben ook niet bekend met zulke absurde verhoudingen tussen wat men aan huur vraagt en wat men eigenlijk hoort te vragen.

Het is wel een vrij.. antagonistische houding, ja. Tegelijkertijd kan ik weinig medelijden opbrengen voor mensen die zich niet aan de wet houden. Ik snap dat er soms gevoelens spelen van een onterechte aanwijzing als "boze huisjesmelker", maar dat wil niet zeggen dat die boze huisjesmelker helemaal niet bestaat.

Het heikele punt is natuurlijk dat de huizenmarkt zowel een recht bevat om te mogen wonen/kunnen wonen maar daarnaast een economisch verhaal heeft. Een huis kost geld, er zitten verplichtingen aan vast die ook geld kosten. De wetten en puntentelling zijn daarin een mismatch met de huidige economische situatie.

Dat betekend overigens niet dat ik het te veel huur vragen goed keur, maar ik keur een heksenjacht zeker af.

Ik vind een heksenjacht niet echt een gepaste term. Echt grootschalig kun je het niet noemen en het woord heeft toch een beetje de connotatie dat het onterecht zou zijn, waar hier in principe geen sprake van is. Dit is geen situatie waarin de verhuurder sowieso als verliezer uit de bus komt, tenzij je niet aan de wet houdt.

Ik las vandaag ook dat de wachttijd voor studenten voor een kamer tegenwoordig langer is dan de studieduur. Dat is natuurlijk mede een gevolg van deze scheve economische verhouding en over bescherming. Particuliere kamerverhuur droogt in hard tempo op momenteel omdat deze veelal in de verkoop gaan.

Je komt bij die discussie heel snel uit op het feit dat het gewoon klote is dat er zo'n woningtekort is. Een duurder aanbod waarbij net zoveel mensen niet kunnen wonen omdat ze zich de hogere huur niet kunnen veroorloven is natuurlijk niet per se beter.

[mannowlahn]

SquareOne schreef op maandag 19 februari 2024 @ 12:24:
[...]

haha, hilarisch dat artikel.

Wat een droeftoeter
"Ik richt me juist op kleine huisbazen. Die nemen risico door een tweede huis te kopen, en laten de wanhopige huurder daarvoor opdraaien. Daar heb ik geen medelijden mee.”

Deze gast is aan absolute zuiger, als je zijn reddit manier van communiceren volgt merk je al snel op dat het een zeer markant figuur is. Een Ier die nogal vol van zichzelf is, alles zwart wit ziet, tikkeltje parasitisch ingesteld, vind dat men overal recht op heeft, verantwoordelijkheden hoor je hem nooit over. Ergens is zijn intentie wel goed maar het is een enorm slechte mascotte voor zijn doel.

[rockhopper]

Patriot schreef op maandag 19 februari 2024 @ 12:44:
[...]
Ik vind bedrijf wel een groot woord voor iemand die op donatiebasis werkt.

Het is wel een vrij.. antagonistische houding, ja. Tegelijkertijd kan ik weinig medelijden opbrengen voor mensen die zich niet aan de wet houden. Ik snap dat er soms gevoelens spelen van een onterechte aanwijzing als "boze huisjesmelker", maar dat wil niet zeggen dat die boze huisjesmelker helemaal niet bestaat.

Ik vind een heksenjacht niet echt een gepaste term. Echt grootschalig kun je het niet noemen en het woord heeft toch een beetje de connotatie dat het onterecht zou zijn, waar hier in principe geen sprake van is. Dit is geen situatie waarin de verhuurder sowieso als verliezer uit de bus komt, tenzij je niet aan de wet houdt.

Je komt bij die discussie heel snel uit op het feit dat het gewoon klote is dat er zo'n woningtekort is. Een duurder aanbod waarbij net zoveel mensen niet kunnen wonen omdat ze zich de hogere huur niet kunnen veroorloven is natuurlijk niet per se beter.

Gezien zijn frequentie van posten en adverteren / promoten zie ik het als een bedrijf, actief op zoek naar mensen gaan. Maar ok als je een betere term hebt sta ik er voor open.

Het is een onsympathiek figuur, gaat eigenlijk met kwade bedoelingen overeenkomsten aan. Wat dat betreft ben ik het helemaal met @mannowlahn eens. En dat schuurt daardoor dus tegen heksenjacht aan in mijn ogen. Met name ook dat er vooral op de kleintjes gejaagd wordt. In de twee steden waar ik wat meer bekend ben, zijn het vooral de grote bezitters die er een potje van maken. Maar ja die hebben dan weer "fuck-you" money daar waagt hij zich niet aan.

Verder ben ik het met je eens, je hoort je in principe aan de regels te houden. En ja er is een enorm tekort, dat zeker niet opgelost wordt met dit soort personen. En ook niet met het huidige beleid van zowel de overheid in het algemeen als de lokale regelgevingen rondom bouwvergunningen.

Je gaat overigens wel licht over mijn punt dat de huidige huren kunstmatig -te- laag gehouden worden, zie kosten nieuwbouw, inflatie, onderhoud etc. Maar goed dat is een discussie die ook al vaak gehouden is.

[Patriot]

rockhopper schreef op maandag 19 februari 2024 @ 13:52:
[...]

Gezien zijn frequentie van posten en adverteren / promoten zie ik het als een bedrijf, actief op zoek naar mensen gaan. Maar ok als je een betere term hebt sta ik er voor open.

Ik zie het meer als activisme dan als bedrijfsvoering. Het neigt toch een beetje naar hem omschrijven als een profiteur, terwijl zijn beloning afhankelijk is van de dankbaarheid/gulheid van de mensen die hij bijstaat. Ik bedoel maar te zeggen dat wat je ook van zijn methodes vind, het weinig weg heeft van zelfverrijking als hij "leeft" van giften.

Het is een onsympathiek figuur, gaat eigenlijk met kwade bedoelingen overeenkomsten aan. Wat dat betreft ben ik het helemaal met @mannowlahn eens. En dat schuurt daardoor dus tegen heksenjacht aan in mijn ogen. Met name ook dat er vooral op de kleintjes gejaagd wordt. In de twee steden waar ik wat meer bekend ben, zijn het vooral de grote bezitters die er een potje van maken. Maar ja die hebben dan weer "fuck-you" money daar waagt hij zich niet aan.

Dat hij zich juist zou richten op kleine huisbazen dat is wel vrij onsympathiek ja. Tegelijkertijd vraag ik me af, waarom zou hij niet achter de 'grote jongens' aan zitten? Van wat ik van - hooguit een handjevol - gevallen die ik op Reddit heb gezien begrijp maakt het niet per se uit wie de huurbaas is en doet hij in de basis iets heel simpels, namelijk mensen wijzen op hun rechten en hoe ze dat maximaal kunnen exploiteren (in de breedste zin van het woord). Wat maakt het anders om dat bij 'de grote jongens' te doen?

Verder ben ik het met je eens, je hoort je in principe aan de regels te houden. En ja er is een enorm tekort, dat zeker niet opgelost wordt met dit soort personen. En ook niet met het huidige beleid van zowel de overheid in het algemeen als de lokale regelgevingen rondom bouwvergunningen.

Ik denk dat bij deze gast het woningtekort ook een beetje verantwoording na het feit is. Het is hem, me dunkt, allemaal vooral te doen om zijn Robin Hood-complex te bevredigen

Je gaat overigens wel licht over mijn punt dat de huidige huren kunstmatig -te- laag gehouden worden, zie kosten nieuwbouw, inflatie, onderhoud etc. Maar goed dat is een discussie die ook al vaak gehouden is.

Dat was wel bewust hoor, omdat die discussie mijns inziens heel breed gevoerd moet worden en daar is dit topic niet de juiste plek voor

[Wolly]

Interessante uitspraak vandaag, voor de mensen die twijfelen of ze de hypotheek van hun tweede huis moeten omzetten naar een verhuurhypotheek.

Hypotheekverschaffer Obvion mag van het hof Arnhem-Leeuwarden de woning van een echtpaar in Arnhem in het openbaar verkopen. Het echtpaar verhuurt namelijk kamers in de woning zonder toestemming van Obvion. Het echtpaar vond dat Obvion geen redelijk belang heeft bij openbare verkoop, omdat zij hun hypotheek betaalden en Obvion volgens hen geen last heeft van de kamerverhuur.


Geen toestemming
Volgens de hypotheekvoorwaarden mag alleen verhuurd worden als Obvion daar toestemming voor geeft. Het echtpaar heeft die toestemming niet gevraagd en dus ook niet gekregen. Obvion heeft duidelijk gemaakt waarom zij dit niet toestaat. Er gelden andere voorwaarden (bijvoorbeeld wat betreft de inkomenstoets) en rentetarieven in geval van een hypotheeklening voor een woning waarin wel kamers mogen worden verhuurd.

Recht op verkoop woning
In de procedure is duidelijk geworden dat het echtpaar de hypotheek maandelijks niet kan betalen als de huurinkomsten wegvallen. Bovendien heeft het echtpaar Obvion onvoldoende op de hoogte gehouden over hun financiële toestand. Obvion heeft het echtpaar tijdig gewaarschuwd en heeft hun een redelijke termijn gegund om alsnog hun verplichtingen na te komen. Onder deze omstandigheden mag Obvion volgens het hof haar recht uitoefenen om de woning openbaar te verkopen.¨

Obvion mag hypothecaire lening opeisen na verhuur zonder toestemming

[rockhopper]

Lijkt me duidelijk, als je je niet aan de gestelde voorwaarden houdt en/of de boel moedwillig loopt te verzwijgen, en vervolgens ook niet meegaan (of kunnen gaan) in de geboden oplossingen. Wel jammer natuurlijk.

Ergens vreemd dat ze maatregelen treffen gezien ze kennelijk wel aan hun betaalverplichtingen voldeden, ik verwacht dat in de huidige omstandigheden de opbrengst matig is en ze verlies draaien ten opzichte van de situatie handhaven "as is". Maar ik ken de ins en outs natuurlijk niet, er zal wel meer spelen.

Van de hele hypotheekverstrekker trouwens nog nooit gehoord.

[ Voor 47% gewijzigd door rockhopper op 19-02-2024 17:37 ]

[Wolly]

rockhopper schreef op maandag 19 februari 2024 @ 17:34:
Lijkt me duidelijk, als je je niet aan de gestelde voorwaarden houdt en/of de boel moedwillig loopt te verzwijgen, en vervolgens ook niet meegaan (of kunnen gaan) in de geboden oplossingen. Wel jammer natuurlijk.

Ergens vreemd dat ze maatregelen treffen gezien ze kennelijk wel aan hun betaalverplichtingen voldeden, ik verwacht dat in de huidige omstandigheden de opbrengst matig is en ze verlies draaien ten opzichte van de situatie handhaven "as is". Maar ik ken de ins en outs natuurlijk niet, er zal wel meer spelen.

Van de hele hypotheekverstrekker trouwens nog nooit gehoord.

Ze voldeden aan hun verplichtingen voor een type contract wat niet geldig was. Er zit voor zo’n bedrijf natuurlijk een hoger risico aan vast dus logisch dat ze willen dat de klant het product omzet.

[rockhopper]

Wolly schreef op maandag 19 februari 2024 @ 17:42:
[...]
Ze voldeden aan hun verplichtingen voor een type contract wat niet geldig was. Er zit voor zo’n bedrijf natuurlijk een hoger risico aan vast dus logisch dat ze willen dat de klant het product omzet.

Mja er zullen wel extra kosten zijn die ze niet kunnen dragen. Ik zie het als opzettelijk misleiden van de hypotheekverstrekker als ik het artikel vrij interpreteer. Veranderde financiële omstandigheden verzwijgen is natuurlijk nooit een goed uitgangspunt. Mogelijk veel hogere rente nu, en een flinke inbreng nodig van eigen kapitaal dat er niet is. Maar toch je zou verwachten dat het een en ander inmiddels al deels afgelost is.

Maar ze zijn verder wel streng hoor. Alsof kamerverhuur stil zou vallen in de huidige krappe markt. En dan ook nog eens allemaal tegelijk.

[Alicanto]

Volgens de hypotheekvoorwaarden mag alleen verhuurd worden als Obvion daar toestemming voor geeft. Het echtpaar heeft die toestemming niet gevraagd en dus ook niet gekregen

Lijkt me niet dat ze die toestemming ooit zullen geven als je er wél om vraagt. Dan wijzen ze je er natuurlijk op dat je het dient om te zetten naar een verhuurhypotheek, zeker bij kamerverhuur / onbepaalde tijd.

Heeft iemand hier dit wel eens gevraagd, bijv. voor tijdelijke verhuur van 1 a 2j? Lijkt mij ook wel interessant voor bijv. tijdens een wereldreis of als ik een poosje iets wil huren in een andere stad.

[Wolly]

@rockhopper Puur toeval, maar vanavond in Radar is Obvion ook te zien (in een ander casus denk ik).

Obvion-bank straft hospita voor goede daad
Kitty Melse verhuurt een hospitakamer aan een jongevrouw die moeilijk aan een woning komt na haar tijd in de jeugdzorg. Als Kitty dit vertelt aan haar hypotheekverstrekker Obvion, eist die meteen de hypotheek op, omdat het verhuren van een kamer in je koopwoning officieel niet mag. Dat betekent dat Kitty ergens tienduizenden euro's vandaan moet toveren.

Waarom handelt Obvion op deze manier? En hoe gaan andere banken hier mee om? Presentator Fons Hendriks duikt in de problemen rond hospitacontracten.

https://radar.avrotros.nl...n-en-hospitaverhuur-60217

[ericplan]

Verhuren van een gehele woning is natuurlijk een zakelijke activiteit en daar horen de zakelijke (hypotheek)voorwaarden bij, of dat nu leuk is of niet.

[mannowlahn]

Wolly schreef op maandag 19 februari 2024 @ 17:22:
Interessante uitspraak vandaag, voor de mensen die twijfelen of ze de hypotheek van hun tweede huis moeten omzetten naar een verhuurhypotheek.

[...]


Obvion mag hypothecaire lening opeisen na verhuur zonder toestemming

Ja terecht, als je niet aan de betalingen kan voldoen als je geen huur inkomsten heb, dan is het risico dus veel groter en dus terecht dat Obvion wilt dat het een verhuurders hypotheek is.

[mannowlahn]

rockhopper schreef op maandag 19 februari 2024 @ 17:34:
Lijkt me duidelijk, als je je niet aan de gestelde voorwaarden houdt en/of de boel moedwillig loopt te verzwijgen, en vervolgens ook niet meegaan (of kunnen gaan) in de geboden oplossingen. Wel jammer natuurlijk.

Ergens vreemd dat ze maatregelen treffen gezien ze kennelijk wel aan hun betaalverplichtingen voldeden, ik verwacht dat in de huidige omstandigheden de opbrengst matig is en ze verlies draaien ten opzichte van de situatie handhaven "as is". Maar ik ken de ins en outs natuurlijk niet, er zal wel meer spelen.

Van de hele hypotheekverstrekker trouwens nog nooit gehoord.

Lol nooit van Obvion gehoord?

[vortexnl1982]

Wolly schreef op maandag 19 februari 2024 @ 17:22:
Interessante uitspraak vandaag, voor de mensen die twijfelen of ze de hypotheek van hun tweede huis moeten omzetten naar een verhuurhypotheek.

[...]


Obvion mag hypothecaire lening opeisen na verhuur zonder toestemming

Ja pas op met verhuren zonder een verhuur hypotheek! Banken controleren hier op door te kijken waar je staat ingeschreven. Is dat adres niet gelijk aan het adres van je verhuur woning dan ben je de sjaak.

Dat is in ieder geval bij Florius het geval (ook wel abn amro).

Het gaat goed zolang het goed gaat...

[Flextrip]

Wat betreft Obvion. Het volgende stukje uit de link is dan ook wel belangrijk aan te halen:

"...In de procedure is duidelijk geworden dat het echtpaar de hypotheek maandelijks niet kan betalen als de huurinkomsten wegvallen. Bovendien heeft het echtpaar Obvion onvoldoende op de hoogte gehouden over hun financiële toestand. Obvion heeft het echtpaar tijdig gewaarschuwd en heeft hun een redelijke termijn gegund om alsnog hun verplichtingen na te komen. Onder deze omstandigheden mag Obvion volgens het hof haar recht uitoefenen om de woning openbaar te verkopen..."

Dit is wel wat anders dan direct openbaar verkopen.

EDIT:

Ik heb het radar stukje ook even gekeken. Ook dat liep uiteindelijk nog wel met een sisser af. De verhuurder (hospita) mocht naar een andere hypotheekverstrekker, maar vanwege de hogere rente had ze daar geen zin in en heeft het 'anders opgelost'. Waarschijnlijk gewoon afgelost denk ik.

[ Voor 19% gewijzigd door Flextrip op 20-02-2024 00:33 ]

[Wispe]

vortexnl1982 schreef op maandag 19 februari 2024 @ 22:14:
[...]


Ja pas op met verhuren zonder een verhuur hypotheek! Banken controleren hier op door te kijken waar je staat ingeschreven. Is dat adres niet gelijk aan het adres van je verhuur woning dan ben je de sjaak.

Dat is in ieder geval bij Florius het geval (ook wel abn amro).

Het gaat goed zolang het goed gaat...

Gewoon geheim adres aanvragen bij de gemeente. Dan kan de bank het ook niet controleren in het kadaster.

[SquareOne]

vortexnl1982 schreef op maandag 19 februari 2024 @ 22:14:
[...]


Ja pas op met verhuren zonder een verhuur hypotheek! Banken controleren hier op door te kijken waar je staat ingeschreven. Is dat adres niet gelijk aan het adres van je verhuur woning dan ben je de sjaak.

Dat is in ieder geval bij Florius het geval (ook wel abn amro).

Het gaat goed zolang het goed gaat...

Bank kan toch niet zomaar in GBA?

[Wolly]

SquareOne schreef op dinsdag 20 februari 2024 @ 08:31:
[...]


Bank kan toch niet zomaar in GBA?

Ik zie ze ook niet in de lange lijst staan van organisaties die er toegang toe hebben.

Kan mij wel voorstellen dat ze het moeten hebben in het kader van hun taken (clientenonderzoek, witwascontrole etc).

[ Voor 11% gewijzigd door Wolly op 20-02-2024 08:50 ]

[ericplan]

Banken hebben natuurlijk ook andere middelen om iets te onderzoeken. Bedrijfsrecherche inhuren o.i.d. Bovendien is in veel gemeenten opkoopbescherming. Dat betekent dat een goedkoop beleggingspand niet doorverkocht kan worden aan de volgende belegger. Vooral bij kleinere VvE’s kan dat zomaar betekenen dat de bank informatie krijgt dat de eigenaar er niet woont.

[fsfikke]

vortexnl1982 schreef op maandag 19 februari 2024 @ 22:14:
[...]


Ja pas op met verhuren zonder een verhuur hypotheek! Banken controleren hier op door te kijken waar je staat ingeschreven. Is dat adres niet gelijk aan het adres van je verhuur woning dan ben je de sjaak.

Dat is in ieder geval bij Florius het geval (ook wel abn amro).

Het gaat goed zolang het goed gaat...

Als dan al zal dat zeker niet het enige zijn waar ze naar kijken. Ik ken genoeg mensen (waaronder ikzelf) die een hypotheek bij de ABN hebben zonder bij de gemeente ingeschreven te staan (vrijgesteld van de inschrijfplicht). Nooit vragen over gehad.

[Thunder]

[..]

[ Voor 98% gewijzigd door Thunder op 20-02-2024 15:19 ]

[vortexnl1982]

SquareOne schreef op dinsdag 20 februari 2024 @ 08:31:
[...]


Bank kan toch niet zomaar in GBA?

Ze schakelen daarvoor een bureau in.

https://www.florius.nl/ad...uws/ongeoorloofde-verhuur

[Wispe]

SquareOne schreef op dinsdag 20 februari 2024 @ 08:31:
[...]


Bank kan toch niet zomaar in GBA?

Nee, kunnen ze niet. Ze kunnen wel gewoon in het kadaster kijken; daar staat je inschrijfadres.
Daarom geheim adres aanvragen bij de gemeente.

[Perkouw]

Modbreak:

Zullen we weer back ontopic? Het wordt nu een ietwat hypotheek verstrekker topic en hoe die wel/niet omgaat met wel/niet geoorloofd verhuur van de woning waar de betreffende hypotheek op rust.

[Wolly]

Perkouw schreef op dinsdag 20 februari 2024 @ 10:29:
[modbreak]Zullen we weer back ontopic? Het wordt nu een ietwat hypotheek verstrekker topic en hoe die wel/niet omgaat met wel/niet geoorloofd verhuur van de woning waar de betreffende hypotheek op rust. [/]

Dat is toch prima ontopic? Genoeg mensen die dit topic bezoeken en informatie zoeken over de verhuur van hun eigen huis ivm samenwonen oid.

Dan is het ook prettig om bijvoorbeeld te lezen hoe de hypotheekverstrekkers hiertegen optreden en wat de juridische gevolgen kunnen zijn.

[ericplan]

Weer een uitstekende grafiek van Datagraver. Laat goed zien dat de institutionele vastgoedbelegger prima rendement kan halen met gewoon verhuren zonder het puntensysteem maximaal in te zetten. Als je wil corrigeren voor inflatie, dan is het cbs je vriend. https://www.cbs.nl/nl-nl/visualisaties/prijzen-toen-en-nu

https://mastodon.social/@Datagraver/111962595515619557

[mannowlahn]

Patriot schreef op maandag 19 februari 2024 @ 12:44:
[...]


Ik vind bedrijf wel een groot woord voor iemand die op donatiebasis werkt.


[...]


Het is wel een vrij.. antagonistische houding, ja. Tegelijkertijd kan ik weinig medelijden opbrengen voor mensen die zich niet aan de wet houden. Ik snap dat er soms gevoelens spelen van een onterechte aanwijzing als "boze huisjesmelker", maar dat wil niet zeggen dat die boze huisjesmelker helemaal niet bestaat.


[...]


Ik vind een heksenjacht niet echt een gepaste term. Echt grootschalig kun je het niet noemen en het woord heeft toch een beetje de connotatie dat het onterecht zou zijn, waar hier in principe geen sprake van is. Dit is geen situatie waarin de verhuurder sowieso als verliezer uit de bus komt, tenzij je niet aan de wet houdt.


[...]


Je komt bij die discussie heel snel uit op het feit dat het gewoon klote is dat er zo'n woningtekort is. Een duurder aanbod waarbij net zoveel mensen niet kunnen wonen omdat ze zich de hogere huur niet kunnen veroorloven is natuurlijk niet per se beter.

Lees en huiver deze uitspraak over die huurder en rentbuster shane white https://uitspraken.rechts...d=ECLI:NL:RBGEL:2023:7219 die is echt niet goed hij zijn hoofd hoor. Wat een gast

[s020506]

mannowlahn schreef op dinsdag 20 februari 2024 @ 14:15:
[...]

Lees en huiver deze uitspraak over die huurder en rentbuster shane white https://uitspraken.rechts...d=ECLI:NL:RBGEL:2023:7219 die is echt niet goed hij zijn hoofd hoor. Wat een gast

In een van zijn artikelen op Reddit (een Amerikaanse sociale nieuwswebsite) schrijft [gedaagde] : “I had a simple goal, find the most overpriced place with the trashiest energy label and then bring the landlord to the HC and get the rent price gutted.”

Natuurlijk is het zijn goed recht om voor zijn huurrechten op te komen, maar [gedaagde] lijkt de huurovereenkomst alleen te zijn aangegaan met de intentie om de strijd aan te gaan met zijn verhuurder en is doorgeschoten in de wijze waarop hij zich op zijn (vermeende) rechten beroept.

Als ik het zo lees is "doorgeschoten in de wijze waarop" een understatement. En hoe hij met zijn buren omgaat slaat ook nergens op. Die vent is gewoon een lul.

Prima dat je huren probeert te verlagen die onwettelijk hoog zijn, maar zo slaat nergens op.

[Capstie]

s020506 schreef op dinsdag 20 februari 2024 @ 18:03:
[...]


[...]


Als ik het zo lees is "doorgeschoten in de wijze waarop" een understatement. En hoe hij met zijn buren omgaat slaat ook nergens op. Die vent is gewoon een lul.

Prima dat je huren probeert te verlagen die onwettelijk hoog zijn, maar zo slaat nergens op.

En waarom precies niet? Die huur had nooit zo hoog mogen zijn, punt.
De intentie van de huurder veranderd daar niks aan. De verhuurder hoopt gewoon op iemand die z'n rechten niet kent, dat is minstens net zo shady

[ Voor 24% gewijzigd door Capstie op 20-02-2024 19:23 ]

[s020506]

Capstie schreef op dinsdag 20 februari 2024 @ 19:18:
[...]

En waarom precies niet? Die huur had nooit zo hoog mogen zijn, punt.
De intentie van de huurder veranderd daar niks aan. De verhuurder hoopt gewoon op iemand die z'n rechten niet kent, dat is minstens net zo shady

Eens, de huur had niet zo hoog mogen zijn. Maar heb je het gelezen? Hij bedreigt de verhuurder, de loodgieter, de dakdekker en zijn buren. En dan vergeet ik er nog een paar geloof ik. En hij er ging wonen omdat de huur te hoog en hij vindt daarom dat hij in zijn recht staat om te dreigen, niet mee te werken en te irriteren. Dat vind ik meer dan te ver gaan, die vent is van de pot gerukt.

[rube]

[

Capstie schreef op dinsdag 20 februari 2024 @ 19:18:
[...]
En waarom precies niet? Die huur had nooit zo hoog mogen zijn, punt.

Daarvoor was hij al naar de HC gegaan en had hij gelijk gekregen. Prima, punt ;-).

Maar zoals het vonnis aangeeft hield hij zich bezig met o.a. intimidatie, bedreigingen, onveilige (werk)situaties en overlast tov andere huurders (bewoners). En dat had niets te maken met een te hoge huur. Een ieder die zich zo gedraagt, onafhankelijk of dat nu een huurder, verhuurder of een eigenaar en bewoner is, daar kun je terecht consequenties van verwachten.

[Wolly]

Je zal maar zo’n onbeschofte huurder hebben, kost je een hoop geld om die eruit te krijgen.

Als die wat slimmer was had hij een hoop expats kunnen wijzen op hun rechten, precies de huurders die menigeen graag heeft.

[Capstie]

rube schreef op dinsdag 20 februari 2024 @ 19:49:
[
[...]

Daarvoor was hij al naar de HC gegaan en had hij gelijk gekregen. Prima, punt ;-).

Maar zoals het vonnis aangeeft hield hij zich bezig met o.a. intimidatie, bedreigingen, onveilige (werk)situaties en overlast tov andere huurders (bewoners). En dat had niets te maken met een te hoge huur. Een ieder die zich zo gedraagt, onafhankelijk of dat nu een huurder, verhuurder of een eigenaar en bewoner is, daar kun je terecht consequenties van verwachten.

s020506 schreef op dinsdag 20 februari 2024 @ 19:37:
[...]


Eens, de huur had niet zo hoog mogen zijn. Maar heb je het gelezen? Hij bedreigt de verhuurder, de loodgieter, de dakdekker en zijn buren. En dan vergeet ik er nog een paar geloof ik. En hij er ging wonen omdat de huur te hoog en hij vindt daarom dat hij in zijn recht staat om te dreigen, niet mee te werken en te irriteren. Dat vind ik meer dan te ver gaan, die vent is van de pot gerukt.

Zijn toon is zeker niet de mijne en hij klinkt als iemand waar ik geen biertje mee wil drinken.
Ik vind het echter wel tekend dat er meerdere keren over zijn (dubieuze) toon is gesproken in dit topic, maar nooit echt inhoudelijk wordt ingegaan op zijn (terechte) punten mbt de huurprijs, komt op mij een beetje over op tone policing. Niks inhoudelijks tegen in te brengen, dus dan maar over de toon beginnen. Hij wordt terecht aangesproken op slecht huurderschap, maar er wordt hier met geen woord gerept over het slechte verhuurderschap van de verhuurders. Dat vind ik tekenend voor de slachtofferrol die ik hier vaak lees

Het feit dat hij onder andere voorwendselen een huurovereenkomst is aangegaan veranderd niks aan de situatie. Het argument "dan had hij maar ergens anders moeten wonen" wat ik enkele keren voorbij heb zien komen is een non-argument in een wooncrisis en getuigt van weinig inlevingsvermogen in de huidige situatie van vele huurders

En mocht iemand nog twijfelen, ik heb inderdaad slechte ervaringen met louche huurbazen en ben uiteraard gefrustreerd over het feit dat ik ondanks mijn ruime inkomen niet in staat ben een huis te kopen

[Mania-92]

mannowlahn schreef op dinsdag 20 februari 2024 @ 14:15:
[...]

Lees en huiver deze uitspraak over die huurder en rentbuster shane white https://uitspraken.rechts...d=ECLI:NL:RBGEL:2023:7219 die is echt niet goed hij zijn hoofd hoor. Wat een gast

Dit is wel echt goud.

In een whatsapp bericht van 21 april 2023 schrijft de dakdekker:

“We hebben de schoorsteen vanochtend ingebrand. Wel kwam er een vreemde snuiter ons vertellen dat we direct moesten vertrekken omdat het zijn huis en zijn dak was? Haalde het wetboek erbij of zo. Wij hebben gezegd in opdracht van jou het dak te maken, en dat hij maar maar jou moet bellen. Dit is wel 15 min doorgegaan. Later kwam hij de ladder op en heeft ons op het dak weer gezegd dat we weg moesten gaan en dat hij de politie ging bellen.(…)”

Wat deze 'rare snuiter' vooral bereikt is dat de verhuurder al mijn sympathie heeft.

[Rizzi]

Wispe schreef op dinsdag 20 februari 2024 @ 06:38:
[...]

Gewoon geheim adres aanvragen bij de gemeente. Dan kan de bank het ook niet controleren in het kadaster.

Ik lees het vast verkeerd, want ik neem aan dat je niet bewust hiermee probeert de voorwaarden van de hypotheekverstrekker te omzeilen? Anders zou ik niet goed begrijpen waarom je een geheim adres zou aanvragen teneinde de bank het niet kan controleren.

[mannowlahn]

Mania-92 schreef op dinsdag 20 februari 2024 @ 20:12:
[...]

Dit is wel echt goud.

[...]


Wat deze 'rare snuiter' vooral bereikt is dat de verhuurder al mijn sympathie heeft.

Ja bizar gedrag, weet ook zijn buren compleet op de kast te jagen. Ik heb sterk het vermoeden dat deze gast het liefst zoveel heisa schopt.

[Wispe]

Rizzi schreef op dinsdag 20 februari 2024 @ 20:42:
[...]

Ik lees het vast verkeerd, want ik neem aan dat je niet bewust hiermee probeert de voorwaarden van de hypotheekverstrekker te omzeilen? Anders zou ik niet goed begrijpen waarom je een geheim adres zou aanvragen teneinde de bank het niet kan controleren.

Dat lees je inderdaad verkeerd.

[vortexnl1982]

Wispe schreef op dinsdag 20 februari 2024 @ 20:55:
[...]

Dat lees je inderdaad verkeerd.

Haha natuurlijk niet. Maar wat denk jij dat dat bureau gaat doen als ze je adres in geen databestand kunnen vinden? Rode vlaggen natuurlijk . Oh ja en als er iets niet klopt aan je verhaal dan doen ze een huis bezoek. Je komt er echt niet onder uit als je op het vizier komt.

Florius smeerde mij een verhuur hypotheek aan met dezelfde rente en 1 procent risico opslag. Het was dat of de hut verkopen of in 1x aftikken of zelf in gaan wonen.

Met 3 procent rente gemiddeld voor mij een nobrainer en direct de verhuur hypotheek afgesloten.

Ik had een lage rente op de woning dus ik koos voor de verhuur hypotheek.

[rockhopper]

Capstie schreef op dinsdag 20 februari 2024 @ 19:59:
Zijn toon is zeker niet de mijne en hij klinkt als iemand waar ik geen biertje mee wil drinken.
Ik vind het echter wel tekend dat er meerdere keren over zijn (dubieuze) toon is gesproken in dit topic, maar nooit echt inhoudelijk wordt ingegaan op zijn (terechte) punten mbt de huurprijs, komt op mij een beetje over op tone policing. Niks inhoudelijks tegen in te brengen, dus dan maar over de toon beginnen. Hij wordt terecht aangesproken op slecht huurderschap, maar er wordt hier met geen woord gerept over het slechte verhuurderschap van de verhuurders. Dat vind ik tekenend voor de slachtofferrol die ik hier vaak lees

Ik heb toch echt iedere keer aangegeven dat men zich aan de wet hoort te houden, dus dat hij daarin gelijk heeft. En volgens mij was ik hierin niet de enige. Ik vind het vervelend voor je dat je slechte ervaringen hebt met huurbazen in het verleden, maar je lijkt zelf datgene te doen waarvan je ons beschuldigd; namelijk dingen negeren die wel geschreven worden. Ik ga er verder niet diep op in, gelijk is immers gelijk. Maar ook de manier hoe en waarop dingen gebracht worden zijn belangrijk, dit is gewoon een douchebag.

De reddit gebruiker die ik vele malen beter vind is unanimousstargazer. Hij gaat gewoon neutraal in op de vragen (meestal discussies met betrekking op huurprijs of inbreuk van prive grond of duur contract) en onderbouwd dit netjes juridisch. Het is erg leerzaam en meestal erg uitgebreid. Voor de geïnteresseerden kan je zijn/haar posts in de comments vinden in de subreddit juridisch advies.

[WiLLoW_TieN]

Ik realiseer mij net dat ik ook verhuur ( bewust ) net onder de huursubsidie grens.
En dat mijn WOZ erg laag is. En er rust geen hypotheek op.
Dit ; WiLLoW_TieN in "Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 6"
Maar toch overweeg ik te verkopen binnenkort....is dat dan eigenlijk dom ?

[namliam_eht]

WiLLoW_TieN schreef op woensdag 21 februari 2024 @ 11:19:
Ik realiseer mij net dat ik ook verhuur ( bewust ) net onder de huursubsidie grens.
En dat mijn WOZ erg laag is. En er rust geen hypotheek op.
Dit ; WiLLoW_TieN in "Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 6"
Maar toch overweeg ik te verkopen binnenkort....is dat dan eigenlijk dom ?

WiLLoW_TieN schreef op woensdag 21 februari 2024 @ 11:06:
[...]


Ik verhuur een kleine nette hoekwoning ( 72m2 ) net onder de huursubsidie grens.
Heb het geheel uit handen gegeven aan een verhuurburo.
Huur is nu meen in €808 p/m
De woning is geheel hypotheekvrij.
Geen VVE kosten. Geen Erfpacht.
Eigen grond dus. Geen huur ketel ofzo.
WOZ is ( maar ) €153K

Toch overweeg ook ik om te verkopen zodra de huurder opstapt.
Of heb ik mijn rekensom dan verkeerd gemaakt. Zoals ik het begijp ben ik straks circa 3 maanden aan huur kwijt...aan HUGO belasting....toch ?

Aangenomen dat je met deze woning helemaal in box 3 valt (dus nog 57k ander spaar of belegd gelden hebt, of 114k inclusief partner)
Bierviltje: Betaal je 6(en een beetje)% * (iets minder dan)33% belasting in box 3. 2% van 153k = 3.060

Welliswaar geen VVE maar je moet wel reserveren voor onderhoud in de toekomst
Ook moet je o.a. rekening houden met potentiele wanbetaling en slopen van de woning door een slechte huurder.
Ook moet je nog opstal verzekering en OZB belasting meerekenen

Maar tja, neem even 200 euro voor onderhoud, 100 euro voor verzekering en OZB en nog eens 100 euro voor wanbetaling dan kom je aan 655 euro kosten op 808 euro inkomsten.
150 euro per maand rendement op 150.000 geinvesteerde euro's (aangenomen dat de WOZ ongeveer klopt, als de verkoop waarde veel hoger ligt mag je aannemen dat de WOZ binnenkort ook omhoog zal vliegen en daarmee de belasting die je mag afdragen).
Dit betekend dat je 0,1% rendement per maand maakt = 1,2% op jaar basis

Neem je natuurlijk nog niet mee de waarde stijging van het onroerend goed... langjarig gemiddelde (rendementen uit het verleden enzo) 5% geeft dan een redelijk net rendement van 6,2%.
Zolang je een positieve cashflow houd is verhuren nog geen rampzalig iets

Als je woz nu 300.000 zou worden, moet je per maand er 100 euro op toeleggen .... dan wordt de vraag.... waar doe je het voor ? Maar kan het nog steeds een positief verhaal zijn.

[rube]

en @WiLLoW_TieN het is geen "Hugo belasting" natuurlijk, dit is gewoon box 3 belasting (waar Hugo de Jonge helemaal niet over ging).
Denk er aan dat als je verkoopt en dat omzet in iets anders je daar nog steeds box 3 belasting over moet betalen. Dat kan gunstiger zijn, maar wellicht ook niet.

[Tweedledeedle]

Dit is wel een interessante (gratis) podcast van de Correspondent over wat er staat te gebeuren op de vastgoedmarkt door de voorgenomen Wet betaalbare huur.

https://open.spotify.com/...d=1&dlsi=32ee79c748f443de

[Tweedledeedle]

De Wet betaalbare huur staat komende donderdag 29 februari weer op de agenda van de Tweede Kamer.
Inbreng verslag staat op de agenda, volgens mij is dit nog geen debat.

https://www.tweedekamer.n...&qry=wetsvoorstel%3A36496

De verdere behandeling van het wetsvoorstel wordt vervolgens bepaald tijdens de procedurevergadering van 7 maart. Wordt nog vervolgd dus.

[Hertog_Martin]

ericplan schreef op dinsdag 20 februari 2024 @ 11:42:
Weer een uitstekende grafiek van Datagraver. Laat goed zien dat de institutionele vastgoedbelegger prima rendement kan halen met gewoon verhuren zonder het puntensysteem maximaal in te zetten. Als je wil corrigeren voor inflatie, dan is het cbs je vriend. https://www.cbs.nl/nl-nl/visualisaties/prijzen-toen-en-nu

https://mastodon.social/@Datagraver/111962595515619557[Afbeelding]

Wat ook wel mooi te zien is, is dat als de groei sinds 2015 had doorgezet je ook uitkwam waar we nu zitten, zonder de piek in 2022.

[JoopXXX]

https://fd.nl/opinie/1508...in-de-praktijk-onwerkbaar

[mannowlahn]

JoopXXX schreef op maandag 26 februari 2024 @ 16:28:
https://fd.nl/opinie/1508...in-de-praktijk-onwerkbaar

*knip* niet de bedoeling

[ Voor 13% gewijzigd door ZieMaar! op 05-03-2024 08:42 ]

[Hendrik H.]

Het hoeft ook niet zo moeilijk te zijn:

(vermogen minus schulden) x 1%+= vermogensbelasting. En per 2026 in te voeren.
Het werkelijk rendement wordt een ramp....behalve voor makelaars en administratieve dienstverleners.

[JanHenk]

mannowlahn schreef op maandag 26 februari 2024 @ 16:35:
[...]

Op zich weinig nieuws (voor mij thans in ieder geval niet, maar e.e.a. is hier ook al besproken).

De voorgestelde simpele vermogensbelasting, waar de auteurs naar refereren, is qua uitvoerbaarheid inderdaad een goed alternatief (maar op veel andere vlakken ook niet). Ze refereren naar een tijdperk van voor de invoering van de Wet IB 2001. Maar daar wil ik nog wel een belangrijke kanttekening bij plaatsen: vóór de invoering van Wet IB 2001, werden (netto) huurinkomsten óók nog eens progressief belast in de inkomstenbelasting (IB64). Kortom: de waarde van het vastgoed werd belast in de vermogensbelasting en de vruchten ervan belast in de inkomstenbelasting.

Dan is de belasting op werkelijk rendement zoals men nu als heilige graal ziet, misschien nog wel het beste alternatief. Ondanks zijn beperkingen, zoals ze door de auteurs van het stuk goed zijn omschreven.

De uitvoerbaarheid vind ik persoonlijk overigens niet eens zo slecht. We hebben in Nederland ook al 1,5 miljoen zelfstandigen, die ook een relatief ingewikkelde aangifte moeten doen en waarbij de uitvoeringslasten voor controle door de fiscus erg hoog zijn. Dan kunnen die paar vastgoedbeleggers er ook nog wel bij.

[ Voor 1% gewijzigd door ZieMaar! op 05-03-2024 08:42 ]

[ColeJ]

JanHenk schreef op dinsdag 27 februari 2024 @ 14:16:
[...]

We hebben in Nederland ook al 1,5 miljoen zelfstandigen, die ook een relatief ingewikkelde aangifte moeten doen en waarbij de uitvoeringslasten voor controle door de fiscus erg hoog zijn. Dan kunnen die paar vastgoedbeleggers er ook nog wel bij.

Hoe denk je dat de handhaving is op die 1,5 miljoen zelfstandigen ?

[Rubbergrover1]

JanHenk schreef op dinsdag 27 februari 2024 @ 14:16:
[...]


Op zich weinig nieuws (voor mij thans in ieder geval niet, maar e.e.a. is hier ook al besproken).

De voorgestelde simpele vermogensbelasting, waar de auteurs naar refereren, is qua uitvoerbaarheid inderdaad een goed alternatief (maar op veel andere vlakken ook niet). Ze refereren naar een tijdperk van voor de invoering van de Wet IB 2001. Maar daar wil ik nog wel een belangrijke kanttekening bij plaatsen: vóór de invoering van Wet IB 2001, werden (netto) huurinkomsten óók nog eens progressief belast in de inkomstenbelasting (IB64). Kortom: de waarde van het vastgoed werd belast in de vermogensbelasting en de vruchten ervan belast in de inkomstenbelasting.

Dan is de belasting op werkelijk rendement zoals men nu als heilige graal ziet, misschien nog wel het beste alternatief. Ondanks zijn beperkingen, zoals ze door de auteurs van het stuk goed zijn omschreven.

De uitvoerbaarheid vind ik persoonlijk overigens niet eens zo slecht. We hebben in Nederland ook al 1,5 miljoen zelfstandigen, die ook een relatief ingewikkelde aangifte moeten doen en waarbij de uitvoeringslasten voor controle door de fiscus erg hoog zijn. Dan kunnen die paar vastgoedbeleggers er ook nog wel bij.

Volgens mij zit de grootste kritiek in het artikel ook niet in de nieuwe systematiek op zich. Maar gaat de kritiek vooral op de overgang van oude naar nieuwe systematiek. Dat je vanaf een X-moment gaat kijken naar de werkelijk behaald rendement. En dat die beginstand op moment X dus erg bepalend is voor hoeveel belastingen je in de toekomst gaat betalen, terwijl bij een aantal zaken (zoals onroerend goed) die waardering geen exacte wiskunde is.

Als bv de WOZ waarde als 'startpunt' geldt, dan kan er zo een paar tienduizenden euro's bandbreedte zitten in wat een reële waarde is. Als elke 10k lagere waarde betekent dat je in de toekomst 3k meer belasting moet afdragen, dan kun je dus een heleboel bezwaren gaan krijgen tegen te lage waarderingen op dat peilmoment.

[Rubbergrover1]

ColeJ schreef op woensdag 28 februari 2024 @ 08:14:
[...]


Hoe denk je dat de handhaving is op die 1,5 miljoen zelfstandigen ?

Bij een behoorlijk groot deel van die "zelfstandigen" gaat het volgens mij om schijnzelfstandigen of anderen die een vrij rechtttoe reachtaan "inkomsten uit overig werk"-aangifte doen.

[ColeJ]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 28 februari 2024 @ 11:10:
[...]

Bij een behoorlijk groot deel van die "zelfstandigen" gaat het volgens mij om schijnzelfstandigen of anderen die een vrij rechtttoe reachtaan "inkomsten uit overig werk"-aangifte doen.

De inkomsten uit overig werk zijn vrij rechttoe rechtaan. Echter, om die inkomsten te bepalen gaat een gehele zakelijke benadering aan vooraf. Kosten welke van de omzet aftrekbaar zijn etc. Van deze kosten kunnen heul veul dingen "grijs" zijn of zelfs gewoon niet legaal. Alleen wie gaat dat allemaal controleren? Een boekencontrole bij andermiljoen zelfstandigen? Het is 1 grote black box en volgens mij begint de fiscus totaal "lost" te raken, als ze dat al niet zijn.

[ Voor 12% gewijzigd door ColeJ op 28-02-2024 12:05 ]

[Rubbergrover1]

ColeJ schreef op woensdag 28 februari 2024 @ 12:04:
[...]


De inkomsten uit overig werk zijn vrij rechttoe rechtaan. Echter, om die inkomsten te bepalen gaat een gehele zakelijke benadering aan vooraf. Kosten welke van de omzet aftrekbaar zijn etc. Van deze kosten kunnen heul veul dingen "grijs" zijn of zelfs gewoon niet legaal. Alleen wie gaat dat allemaal controleren? Een boekencontrole bij andermiljoen zelfstandigen? Het is 1 grote black box en volgens mij begint de fiscus totaal "lost" te raken, als ze dat al niet zijn.

Ik bedoel dus dat het bij een heleboel mensen rechttoe-rechtaan zal zijn met weinig gereken aan aftrekbare kosten etc.

[Thompson]

Ik los mijn eerste hypotheek volledig af, dat huis ( A ) verkoop ik niet.
Ik koop een nieuw huis ( B ) met een nieuwe hypotheek, daar ga ik wonen.

Dan valt woning A automatisch in box 3, vanaf januari 2025?
Dan heb ik op de hypotheek op B gewoon recht op HRA of niet maar mag ik deze hypotheek wel in mindering brengen op het box3 vermogen of beide wel/niet?

[RichieB]

@Thompson HRA is box 1. Je kan dezelfde hypotheek(deel) niet zowel in box 1 of box 3 laten vallen. Als een hypotheek(deel) voldoet aan de voorwaarden van box 1 dan moet je hem daarin opgeven. Zo niet, dan geef je hem op in box 3.

[namliam_eht]

Thompson schreef op zaterdag 2 maart 2024 @ 16:10:
Ik los mijn eerste hypotheek volledig af, dat huis ( A ) verkoop ik niet.
Ik koop een nieuw huis ( B ) met een nieuwe hypotheek, daar ga ik wonen.

Dan valt woning A automatisch in box 3, vanaf januari 2025?
Dan heb ik op de hypotheek op B gewoon recht op HRA of niet maar mag ik deze hypotheek wel in mindering brengen op het box3 vermogen of beide wel/niet?

En wat wil je met A gaan doen?

Ja A in box 3 vanaf het moment dat je verhuisd, tenzij A te koop staat
Of je voor HRA in aanmerking komt, hangt van de waardes van de woningen af.
stel A 300.000, dus helemaal hypotheekvrij
B 350.000, hypotheek 350000
300.000 is eigenwoning reserve en geen HRA, 50.000 wel HRA

[Thompson]

namliam_eht schreef op zaterdag 2 maart 2024 @ 18:58:
[...]

En wat wil je met A gaan doen?

Ja A in box 3 vanaf het moment dat je verhuisd, tenzij A te koop staat
Of je voor HRA in aanmerking komt, hangt van de waardes van de woningen af.
stel A 300.000, dus helemaal hypotheekvrij
B 350.000, hypotheek 350000
300.000 is eigenwoning reserve en geen HRA, 50.000 wel HRA

A voorlopig aanhouden terwijl ik B verbouw en als het in nieuwe woonplaats B bevalt waarschijnlijk A verhuren.

WOZ A = 290k, hypotheek vrij.
WOZ B = 200k , 180k hypotheek.

Als ik het goed begrijp heb ik dan dus vanwege de eigenwoning reserve géén recht op HRA?
En ik kan de hypotheek ook niet verrekenen met het box 3 vermogen?

Het maakt uiteindelijk voor de keuzes die ik ga maken waarschijnlijk niks uit, want het tijdelijk aanhouden van woning A is me meer waard dan een paar procent redement (ja, ook als dat vele 1000'en euros per jaar is) maar het is wel prettig om te weten waar ik aan toe ben en vind het lastig om voor deze situatie de juiste informatie te vinden.

[namliam_eht]

hypotheek schuld die niet in box 1 valt (dus HRA over krijgt) valt automatisch in Box 3

Pas op met verhuren, zeker met alle aanpassingen die her en der aan zitten te komen kan het zo uitpakken dat je geld toe moet leggen op het verhuurde huis/appartement. Kan een keuze zijn, maar kan wel een beetje zuur zijn.Reken het goed door en laat je mogelijk eens adviseren.

[Bartjuh]

Thompson schreef op zaterdag 2 maart 2024 @ 22:49:
[...]
A voorlopig aanhouden terwijl ik B verbouw en als het in nieuwe woonplaats B bevalt waarschijnlijk A verhuren.

WOZ A = 290k, hypotheek vrij.
WOZ B = 200k , 180k hypotheek.

Als ik het goed begrijp heb ik dan dus vanwege de eigenwoning reserve géén recht op HRA?
En ik kan de hypotheek ook niet verrekenen met het box 3 vermogen?

Zeer vergelijkbare situatie met mij, alleen de bedragen iets anders. Je krijgt geen HRA op hypotheek B (EWR slokt volledig op*), waardoor je minder totaal kunt lenen op je salaris (immers, netto lasten zijn hoger). Je kunt wel NHG nemen en krijgt dezelfde rente. Bij mij is woning B duurder, en hogere hypotheek, dus slechts deels box 3. Huurinkomsten kun je meestal slechts deels mee laten rekenen (bijv. 50%), en vaak onder bestendigheidsnormen (bijv. minimaal 1,5 jaar huurinkomsten, contract, etc).

Je kunt de 180k schuld wel in box 3 aftrekken bij de berekening van de vermogensbelasting, dus dat scheelt wel een flinke slok op een borrel. Je moet even voor jezelf de berekening doen of dat netto gunstig of ongunstig uitpakt qua belastingen.

* uitzondering is als je geen woning B koopt en minimaal 3 jaar gaat huren in de tussentijd terwijl je woning A verhuurt. Dan vervalt je EWR.

[ Voor 12% gewijzigd door Bartjuh op 03-03-2024 10:32 ]

[Thompson]

Bartjuh schreef op zondag 3 maart 2024 @ 10:29:
[...]

Zeer vergelijkbare situatie met mij, alleen de bedragen iets anders. Je krijgt geen HRA op hypotheek B (EWR slokt volledig op*), waardoor je minder totaal kunt lenen op je salaris (immers, netto lasten zijn hoger). Je kunt wel NHG nemen en krijgt dezelfde rente. Bij mij is woning B duurder, en hogere hypotheek, dus slechts deels box 3. Huurinkomsten kun je meestal slechts deels mee laten rekenen (bijv. 50%), en vaak onder bestendigheidsnormen (bijv. minimaal 1,5 jaar huurinkomsten, contract, etc).

Je kunt de 180k schuld wel in box 3 aftrekken bij de berekening van de vermogensbelasting, dus dat scheelt wel een flinke slok op een borrel. Je moet even voor jezelf de berekening doen of dat netto gunstig of ongunstig uitpakt qua belastingen.

* uitzondering is als je geen woning B koopt en minimaal 3 jaar gaat huren in de tussentijd terwijl je woning A verhuurt. Dan vervalt je EWR.

Merci voor de verduidelijking. Wat ik echter niet begrijp is waarom het netto wellicht niet gunstig is om de hypotheek van huis B in box 3 te verrekenen met het vermogen van huis A? Minder vermogen in box3 lijkt me altijd gunstig, wat is dan de keerzijde?

Voor de hypotheek van B verwacht ik verder geen probleem, die zit sowieso maar op 70% van m'n max, eventuele huurinkomsten nog niet eens meegerekend.

[namliam_eht]

Thompson schreef op zondag 3 maart 2024 @ 21:47:
[...]


Merci voor de verduidelijking. Wat ik echter niet begrijp is waarom het netto wellicht niet gunstig is om de hypotheek van huis B in box 3 te verrekenen met het vermogen van huis A? Minder vermogen in box3 lijkt me altijd gunstig, wat is dan de keerzijde?

Voor de hypotheek van B verwacht ik verder geen probleem, die zit sowieso maar op 70% van m'n max, eventuele huurinkomsten nog niet eens meegerekend.

Lang niet alle banken denken logisch, en/of de regels zijn niet logisch. Je zal blij mogen zijn dat je oude woning niet als risico en kosten wordt gezien.
Huis A zal eerder een risico zijn, immers de kosten daarvan zijn voor jou rekening dan dat die gezien zal worden als een "asset"

Waar je een probleem hebt met het positief krijgen is de verhuur.
3% van 200k = 6.000 euro rente lasten per jaar
1.5% van 200k = 3.000 euro VRH over WOZ - Nieuwe hypotheek
2% van (290 - 200k) 90k = 1.800 euro VRH
Dan komt er nog verzekering, onderhoud, risico voor wanbetaling, aflossing etc

Je zit dus al aan 11.000 euro aan kosten voor woning A, dus bij 1.000 euro per maand huur daar komt dan nog eens 150 euro voor onderhoud bij, 1.200 euro huur zit je nog niet eens break even.
Bovendien los je dan nog geen cent af....

[Thompson]

namliam_eht schreef op zondag 3 maart 2024 @ 22:06:
[...]

Lang niet alle banken denken logisch, en/of de regels zijn niet logisch. Je zal blij mogen zijn dat je oude woning niet als risico en kosten wordt gezien.
Huis A zal eerder een risico zijn, immers de kosten daarvan zijn voor jou rekening dan dat die gezien zal worden als een "asset"

Waar je een probleem hebt met het positief krijgen is de verhuur.
3% van 200k = 6.000 euro rente lasten per jaar
1.5% van 200k = 3.000 euro VRH over WOZ - Nieuwe hypotheek
2% van (290 - 200k) 90k = 1.800 euro VRH
Dan komt er nog verzekering, onderhoud, risico voor wanbetaling, aflossing etc

Je zit dus al aan 11.000 euro aan kosten voor woning A, dus bij 1.000 euro per maand huur daar komt dan nog eens 150 euro voor onderhoud bij, 1.200 euro huur zit je nog niet eens break even.
Bovendien los je dan nog geen cent af....

Goh daar had ik inderdaad niet aan gedacht dat huis A eerder als een risico dan een asset wordt gezien. Maar heel gek is dat inderdaad niet eens als je het zo omschrijft. Gelukkig heb ik, mocht het nodig zijn, voor de financiering van B nog wel andere mogelijkheden.

De 1,5% over de 200K van WOZ nieuwe hypotheek die je noemt, dat is toch geen VRH maar misgelopen HRA?
En de 3% van 200k snap ik ook niet helemaal? Is dat de hypotheek op B? Dat zou dan 3,7% van 180k zijn.

Volgens mij als je dat zo rekent waarbij je uitkomt op ruim 11k aan jaarlijkse kosten, dan heb je bij die "kosten woning A" ook wel de volledige financiering van woning B geteld.

[Bartjuh]

Thompson schreef op zondag 3 maart 2024 @ 21:47:
[...]
Merci voor de verduidelijking. Wat ik echter niet begrijp is waarom het netto wellicht niet gunstig is om de hypotheek van huis B in box 3 te verrekenen met het vermogen van huis A? Minder vermogen in box3 lijkt me altijd gunstig, wat is dan de keerzijde?

Sorry voor de onduidelijk, het is in dat geval natuurlijk geen keuze meer als je woning B al hebt aangeschaft. Dan is de lening een box 3 lening voor een hoofdverblijf (dus geen HRA, maar wel schuld (volgens percentage) wegstrepen tegen vermogen (waarde) woning A).

Ik ga er vanuit dat je voor de keuze staat of je woning B gaat kopen en woning A aanhouden, of iets anders (huren 3 jaar, of woning A verkopen, of iets anders?). Dan kun je kijken of de opbrengsten HRA groter zijn dan de opbrengsten lagere vermogensbelasting box 3. Zo ja, dan kost het je dus iets om A aan te houden, anders heb je er baat bij -> opportunity cost.

Voor de hypotheek van B verwacht ik verder geen probleem, die zit sowieso maar op 70% van m'n max, eventuele huurinkomsten nog niet eens meegerekend.

Wees met die aanname voorzichtig... ik dacht dat eerder ook. Ik schrok ook toen dat toch wel wat anders bleek. Lasten gaan ze altijd zwaarder wegen dan baten.

Gelukkig zit er geen hypotheek meer op woning A, anders gaan ze dat zien als risico en competitie (meerdere schuldeisers), en kan je echt dat bedrag * factor (factor >> 1) minder lenen.

Ik denk dat je wel goed zit, maar 70% max. bij standaard internetberekening van wat je maximaal kunt lenen is gebaseerd op een box 1 lening met HRA... dit is een box 3 lening (i.v.m. EWR)... dan is het bijvoorbeeld meer 85%.

[mannowlahn]

Ik ga vanavond mijn huurder vertellen dat het contract wat eind april afloopt niet verlengd kan worden naar onbepaalde tijd. Het risico kan ik helaas niet aangaan. Komend jaar zal ik mijn appartement in Amsterdam als werk kantoor gebruiken en na een jaar waarschijnlijk de verkoop in gooien. Ik wacht 9 maart nog even af wat er gaat gebeuren maar zie het niet echt meer goed komen met die puntentelling en contracten voor onbepaalde tijd.

Om mijn appartment te kopen moet je 90k bruto verdienen, ik hanteer 3 x huur aan inkomen. Dat is 4500 bruto. Voor die personen is er nu een woning minder op de markt en kopen kunnen ze niet met hun salaris., Deze persoon kan max 279.000 aan hypotheek krijgen. Ik wens je veel succes op de markt met dat salaris.

[ Voor 26% gewijzigd door mannowlahn op 04-03-2024 20:06 ]

[Bartjuh]

Zeker in steden als Amsterdam en Utrecht kan het straks echt niet meer uit in relatie tot de woningwaarde. Extreem krom. Dan zou ik zeker vluchten. Ik denk dat het in het diepe oosten, noorden, en zuiden hier en daar nog wel uit kan met kleine rendementen.

[rockhopper]

Bartjuh schreef op maandag 4 maart 2024 @ 15:19:
Zeker in steden als Amsterdam en Utrecht kan het straks echt niet meer uit in relatie tot de woningwaarde. Extreem krom. Dan zou ik zeker vluchten. Ik denk dat het in het diepe oosten, noorden, en zuiden hier en daar nog wel uit kan met kleine rendementen.

Zeg maar gerust alle steden waar een universiteit, station of ziekenhuis staat hoor, prijzen zijn overal flink gestegen. Maar ik begrijp @mannowlahn helemaal. De regelgeving, puntentelling en met name het beleid is met totaal geen visie vastgelegd.
Kennelijk verwachten ze dat "men" of "het" zichzelf wel zal regelen. Maar we hebben al gezien hoe dat uitwerkt met de zorg, de energie, het OV en de overheffing van overheidstaken naar de gemeentes. Ik hou ook nog even de adem in voor het komende overleg, maar ook hier weinig vertrouwen.

[Thompson]

Bartjuh schreef op maandag 4 maart 2024 @ 12:49:
[...]

Sorry voor de onduidelijk, het is in dat geval natuurlijk geen keuze meer als je woning B al hebt aangeschaft. Dan is de lening een box 3 lening voor een hoofdverblijf (dus geen HRA, maar wel schuld (volgens percentage) wegstrepen tegen vermogen (waarde) woning A).

Ik ga er vanuit dat je voor de keuze staat of je woning B gaat kopen en woning A aanhouden, of iets anders (huren 3 jaar, of woning A verkopen, of iets anders?). Dan kun je kijken of de opbrengsten HRA groter zijn dan de opbrengsten lagere vermogensbelasting box 3. Zo ja, dan kost het je dus iets om A aan te houden, anders heb je er baat bij -> opportunity cost.


[...]

Wees met die aanname voorzichtig... ik dacht dat eerder ook. Ik schrok ook toen dat toch wel wat anders bleek. Lasten gaan ze altijd zwaarder wegen dan baten.

Gelukkig zit er geen hypotheek meer op woning A, anders gaan ze dat zien als risico en competitie (meerdere schuldeisers), en kan je echt dat bedrag * factor (factor >> 1) minder lenen.

Ik denk dat je wel goed zit, maar 70% max. bij standaard internetberekening van wat je maximaal kunt lenen is gebaseerd op een box 1 lening met HRA... dit is een box 3 lening (i.v.m. EWR)... dan is het bijvoorbeeld meer 85%.

Aha, als ik het goed begrijp kan ik dus kiezen of die hypotheek woning B in box 1 valt; met HRA óf in box 3; zonder HRA maar met verrekenen van het vermogen in box3? Als dat het geval is; nooit geweten dat je die keus hebt.
Als ik dan kijk op www.berekenhet.nl lijkt het erop dat een hypotheek van 180k in mijn situatie zo'n 2600€ per jaar netto voordeel op en dat daalt elk jaar. Verrekenen met het vermogen in box 3 levert +/- 2% op dus 3600€ minder aan vermogensbelasting (ik zit sowieso boven de 57k met beleggingen).

[namliam_eht]

Thompson schreef op maandag 4 maart 2024 @ 10:14:
[...]
De 1,5% over de 200K van WOZ nieuwe hypotheek die je noemt, dat is toch geen VRH maar misgelopen HRA?
En de 3% van 200k snap ik ook niet helemaal? Is dat de hypotheek op B? Dat zou dan 3,7% van 180k zijn.

Volgens mij als je dat zo rekent waarbij je uitkomt op ruim 11k aan jaarlijkse kosten, dan heb je bij die "kosten woning A" ook wel de volledige financiering van woning B geteld.

Die 1,5% is een optelsom...
Over A tel je over de WOZ waarde 6% VRH op (iets meer)
Over de schuld van A (= de hypotheek) van trek je 2% weer af (iets meer).
Beide gaat dan een heffing over van 33%.
Netto is dat 4% * 33% = ongeveer die 1,5%, rekent gewoon even makkelijk en voor een bierviltje is het goed genoeg.... maar nee die % kloppen niet en zelfs iets aan de hoge kant maar liever iets meer kosten dan te veel opbrengsten ...
Exacte cijfers tot de euro nauwkeurig moet je zelf maar even berekenen.

En ja 3% heb ik zomaar als "reëel" percentage geprikt en over 200k rekent ook weer even makkelijk,
3% van 200k = 6.000
3,7% van 180k = 6.660
Scheelt natuurlijk wel weer 660 euro de verkeerde kant op, maar ja snel bierviltje werkt het goed genoeg en euro nauwkeurig ...

Je hebt de keuze A verkopen en hypotheek vrij leven of A aanhouden maar dan een woon-hypotheek op B.
Of je het zo wilt zien of niet, die hypotheek is om A aan te kunnen houden en moet je dus ook als kosten zien voor A.... maar dan heb ik hiervan de aflossing nog niet meegenomen.

[ Voor 3% gewijzigd door namliam_eht op 04-03-2024 19:43 ]

[Capstie]

mannowlahn schreef op maandag 4 maart 2024 @ 15:13:
Ik ga vanavond mijn huurder vertellen dat het contract wat eind april afloopt niet verlengd kan worden naar onbepaalde tijd. Het risico kan ik helaas niet aangaan. Komend jaar zal ik mijn appartement in Amsterdam als werk kantoor gebruiken en na een jaar waarschijnlijk de verkoop in gooien. Ik wacht 9 maart nog even af wat er gaat gebeuren maar zie het niet echt meer goed komen met die puntentelling en contracten voor onbepaalde tijd.

*knip* Zie topicwaarschuwing

[ Voor 6% gewijzigd door Zr40 op 04-03-2024 20:03 ]