Vastgoed als investering

[Henkdezoveelste]

Huurplan van Hugo de Jonge dreigt te sneuvelen in de Tweede Kamer
De plannen van minister Hugo de Jonge (Volkshuisvesting) om huurders beter te beschermen, dreigen te sneuvelen in de Tweede Kamer. Een Kamermeerderheid twijfelt of de huren in de vrije sector nu aan banden moeten worden gelegd, zoals hij wil.

https://www.ad.nl/politie...de-tweede-kamer~abaa2381/

[Wispe]

Henkdezoveelste schreef op woensdag 31 januari 2024 @ 19:36:
Huurplan van Hugo de Jonge dreigt te sneuvelen in de Tweede Kamer
De plannen van minister Hugo de Jonge (Volkshuisvesting) om huurders beter te beschermen, dreigen te sneuvelen in de Tweede Kamer. Een Kamermeerderheid twijfelt of de huren in de vrije sector nu aan banden moeten worden gelegd, zoals hij wil.

https://www.ad.nl/politie...de-tweede-kamer~abaa2381/

"De Jonge probeert zijn voorstel nog te redden."


Ongelofelijk die vent.

[LED-Maniak]

Wispe schreef op woensdag 31 januari 2024 @ 19:41:
[...]


"De Jonge probeert zijn voorstel nog te redden."


Ongelofelijk die vent.

De Jonge stond vandaag nog elders in de krant dat zijn plan werkte en er nauwelijks verhuurders zijn die hun pand hebben verkocht.. hij gelooft er heilig in.

[Tweedledeedle]

Hierbij de link naar het debat voor wie het wil terugzien: https://debatdirect.tweed...isvesting-13-00/onderwerp

Ik ga er aan beginnen, maar ga eerst een goed biertje inschenken en daarna eens goed naar de (drog)redenen luisteren.

[rockhopper]

Tweedledeedle schreef op woensdag 31 januari 2024 @ 19:58:
Hierbij de link naar het debat voor wie het wil terugzien: https://debatdirect.tweed...isvesting-13-00/onderwerp

Ik ga er aan beginnen, maar ga eerst een goed biertje inschenken en daarna eens goed naar de (drog)redenen luisteren.

Doe mij maar de TLDR (of in dit geval de TLDL/W) als je wilt.

[Tweedledeedle]

rockhopper schreef op woensdag 31 januari 2024 @ 20:09:
[...]

Doe mij maar de TLDR (of in dit geval de TLDL/W) als je wilt.

Ik ga het ook in etappes moeten opknippen vrees ik, zie dat het 5 uur duurt.
Pvda/GroenLinks bijt het spits af. De insteek is niet slecht met het erkennen dat de droom van een eigen woning buiten het bereik van de meeste jongen mensen komt te liggen, maar jammer dat alle verhuurders direct gestigmatiseerd worden als profiteurs en dat ze het voorstel desondanks toch steunen. De NSC begint al genuanceerder.

Edit: en daar is de SP gelukkig alweer, nuance weg want ze beginnen direct over verhuurders in hun Maserati's en onteigeningen. Moet heerlijk zijn, zo veel in hokjes kunnen denken.

[ Voor 22% gewijzigd door Tweedledeedle op 31-01-2024 20:21 ]

[Wispe]

LED-Maniak schreef op woensdag 31 januari 2024 @ 19:56:
[...]

De Jonge stond vandaag nog elders in de krant dat zijn plan werkte en er nauwelijks verhuurders zijn die hun pand hebben verkocht.. hij gelooft er heilig in.

Anders hebben de huurders hun rijke vriend(in) toch nog.

[rockhopper]

Tweedledeedle schreef op woensdag 31 januari 2024 @ 20:14:
[...]
Ik ga het ook in etappes moeten opknippen vrees ik, zie dat het 5 uur duurt.
Pvda/GroenLinks bijt het spits af. De insteek is niet slecht met het erkennen dat de droom van een eigen woning buiten het bereik van de meeste jongen mensen komt te liggen, maar jammer dat alle verhuurders direct gestigmatiseerd worden als profiteurs en dat ze het voorstel desondanks toch steunen. De NSC begint al genuanceerder.

Edit: en daar is de SP gelukkig alweer, nuance weg want ze beginnen direct over verhuurders in hun Maserati's en onteigeningen. Moet heerlijk zijn, zo veel in hokjes kunnen denken.

Tja, niks nieuws onder de zon. In de politiek zitten nauwelijks experts en degene die er wel zitten worden veelal opzijgeschoven. En als men de experts "raadpleegt" dan negeren ze de adviezen. Het zwart/wit in hokjes denken en stereotypie past daar natuurlijk prima bij. Oh de arme huurders, laten we ze sponsoren en toeslagen geven, maar wacht, ging dat ook niet al mis....

Anyway allemaal redelijk offtopic, excuses. Ik vraag me alleen af of we hier in Nederland dezelfde kant op gaan als die puinhoop met twee partijen die ze momenteel in de VS hebben.

Meer ontopic, ik ga dus inderdaad geen 5u doornemen. Maar ik heb wel interesse wat er uit het debat gaat komen.

[Tweedledeedle]

rockhopper schreef op woensdag 31 januari 2024 @ 20:28:
[...]

Tja, niks nieuws onder de zon. In de politiek zitten nauwelijks experts en degene die er wel zitten worden veelal opzijgeschoven. En als men de experts "raadpleegt" dan negeren ze de adviezen. Het zwart/wit in hokjes denken en stereotypie past daar natuurlijk prima bij. Oh de arme huurders, laten we ze sponsoren en toeslagen geven, maar wacht, ging dat ook niet al mis....

Anyway allemaal redelijk offtopic, excuses. Ik vraag me alleen af of we hier in Nederland dezelfde kant op gaan als die puinhoop met twee partijen die ze momenteel in de VS hebben.

Meer ontopic, ik ga dus inderdaad geen 5u doornemen. Maar ik heb wel interesse wat er uit het debat gaat komen.

Ja, het zijn toch meer ongenuanceerde one-liners die voorbij komen dan helaas constructieve argumentatie.
D'66 probeert een verhaal te beginnen en PVV begint direct weer over massa-immigratie. D'66 ontkent vervolgens dat dit een oorzaak is voor de problemen op de woningmarkt.

De waarheid ligt natuurlijk in het midden; meer vraag veroorzaakt door een grotere bevolking stuwt de prijs bij achterblijvend aanbod omhoog. De mate waarin is mij echter niet direct bekend.

Ik hoop van harte niet dat wij hier zo een twee partijen systeem krijgen, want het helpt natuurlijk niet als iedereen in zijn eigen zwarte/witte bubbeltje blijft.

Edit: toch jammer dat Paternotte het over eenSgezinswoningen blijft hebben i.p.v. eengezinswoning, het lijkt kopen zonder kijken wel.

[ Voor 4% gewijzigd door Tweedledeedle op 31-01-2024 20:44 ]

[rockhopper]

Het is natuurlijk een probleem over meer fronten.
Er is te veel instroom van het buitenland (als je onze bevolking en beschikbare ruimte bekijkt)
Er wordt te weinig gebouwd
Het wordt particulieren zo onaantrekkelijk mogelijk gemaakt om te verhuren
Dat wat gebouwd wordt, wordt bemoeilijkt door hoge kostprijzen, verplicht goedkoop houden, dure bouwgrond en het uitblijven van het afgeven van vergunningen
Iets met stikstof
Het Nederlandse gezin is van 2 volwassenen en x-kinderen per huis naar 1 volwassene en x kind per huis gegaan, anders gezegd: daar waar men vroeger bij elkaar bleef zijn er nu veel meer single parent gezinnen die meestal een huis willen waar eerst twee volwassenen in zaten. Het gevolg is dat de vraag naar woningen nog meer toeneemt bij relaties die stuk gaan / uit elkaar gaan.
En zo zullen er nog wel wat meer zijn.

Ik denk dat ik het hier verder bij laat, ik word er persoonlijk niet vrolijk van om me met de politiek bezig te houden. Alvast bedankt voor degene(n) die een samenvatting gaan geven.

[Tweedledeedle]

Ik ben toch versneld aan het afspelen. Bij circa 03u42min. van het debat van vandaag begint Hugo de Jonge pas over de geplande wijzigingen voor de huursector. Ben benieuwd.

Edit: bij 03u47min beginnen we eindelijk over de Wet betaalbare huur.
Edit 2: De minister laat weten dat de Tweede Kamer de wet volgende week eindelijk kan inzien

[ Voor 33% gewijzigd door Tweedledeedle op 31-01-2024 21:35 ]

[Qwerty-273]

rockhopper schreef op woensdag 31 januari 2024 @ 20:57:
Het is natuurlijk een probleem over meer fronten.
Er is te veel instroom van het buitenland (als je onze bevolking en beschikbare ruimte bekijkt)
Er wordt te weinig gebouwd
Het wordt particulieren zo onaantrekkelijk mogelijk gemaakt om te verhuren
Dat wat gebouwd wordt, wordt bemoeilijkt door hoge kostprijzen, verplicht goedkoop houden, dure bouwgrond en het uitblijven van het afgeven van vergunningen
Iets met stikstof
Het Nederlandse gezin is van 2 volwassenen en x-kinderen per huis naar 1 volwassene en x kind per huis gegaan, anders gezegd: daar waar men vroeger bij elkaar bleef zijn er nu veel meer single parent gezinnen die meestal een huis willen waar eerst twee volwassenen in zaten. Het gevolg is dat de vraag naar woningen nog meer toeneemt bij relaties die stuk gaan / uit elkaar gaan.
En zo zullen er nog wel wat meer zijn.

Ik denk dat ik het hier verder bij laat, ik word er persoonlijk niet vrolijk van om me met de politiek bezig te houden. Alvast bedankt voor degene(n) die een samenvatting gaan geven.

Om daar wat cijfers en onderbouwing bij te geven: CBS: Achtergrond bij de huizenprijsstijgingen vanaf 2013
Er was een dieptepunt rond 2009-2018 waarbij de totale woningvoorraad het langzaamste groeide (door nieuwbouw en verandering van bestemming naar wonen) sinds het einde van de tweede wereld oorlog (ok 1948 dan, net iets later).

Het aantal huishoudens vs woningen is eigenlijk steeds dichterbij elkaar komen te liggen. In tegenstelling wat er hierboven wordt beweerd dat er meer huishoudens zijn (of ten minste op hoe ik de zin lees). In de jaren 60 waren er 300 duizend meer huishoudens dan woningen (dus woonde men gewoon bij elkaar met meerdere huishoudens in één huis - niet vanwege willen, maar vooral vanwege geen andere mogelijkheden). Nu is dat verschil van huishoudens en woningen nog slechts 77 duizend. Nog steeds wonen meerdere huishoudens samen in één woning. Maar dat zijn er wel een stuk minder. (de stijging van huishoudens loopt dus eigenlijk minder snel dan de snelheid waarmee woningen beschikbaar komen).
Het artikel noemt een heel stuk met kanttekeningen die belangrijk zijn om deze cijfers goed in perspectief te kunnen zien.

De makkelijke oneliners die je terug ziet in de politiek zijn leuk voor de achterban, maar hebben weinig van doen met de daadwerkelijke problemen op de huizenmarkt in NL (die al decennia behoefte heeft aan drastische veranderingen maar waar slechts stapels nieuwe regelgeving op gedumpt wordt met de belofte dat het wel een oplossing is).
Heel simpel, bouwen, bouwen, bouwen in alle prijsklassen (niet de huidige focus op voornamelijk het duurdere segment) geeft de benodigde lucht waarmee je een dynamischer en gezondere huizenmarkt kan realiseren. Zorg voor betaalbare compacte studio's voor de instroom van jong volwassenen. Zorg voor betaalbare kleine appartementen/huizen voor de jonge koppels die samen willen gaan wonen, of ouderen waarbij de kinderen op eigen benen zijn gaan staan. Daarmee komen de grote woningen vanzelf beter vrij doordat huidige bewoners wel iets passends kunnen vinden. Met een breed aanbod kan de koper/huurder veel beter een woning kopen/huren die bij de situatie past. En dan krijg je een veel dynamischer markt.

[rockhopper]

Qwerty-273 schreef op woensdag 31 januari 2024 @ 21:46:
[...]
Het aantal huishoudens vs woningen is eigenlijk steeds dichterbij elkaar komen te liggen. In tegenstelling wat er hierboven wordt beweerd dat er meer huishoudens zijn (of ten minste op hoe ik de zin lees). In de jaren 60 waren er 300 duizend meer huishoudens dan woningen (dus woonde men gewoon bij elkaar met meerdere huishoudens in één huis - niet vanwege willen, maar vooral vanwege geen andere mogelijkheden). Nu is dat verschil van huishoudens en woningen nog slechts 77 duizend. Nog steeds wonen meerdere huishoudens samen in één woning. Maar dat zijn er wel een stuk minder. (de stijging van huishoudens loopt dus eigenlijk minder snel dan de snelheid waarmee woningen beschikbaar komen).
Het artikel noemt een heel stuk met kanttekeningen die belangrijk zijn om deze cijfers goed in perspectief te kunnen zien.

Interessante cijfers, ik weet niet of het helemaal mijn strekking omvat. Ik zie gewoon (maar mijn blik is natuurlijk beperkt) diverse single moeders en vaders die dus allebei "alleen" een appartement of zelfs rijtjeshuis bezetten. Uiteraard met kamer voor ieder kind dat braaf heen en weer geschoven wordt ieder weekend/door-de-week.

Jouw cijfers gaan over de verhouding tussen huishouden en bestaande woningen, maar als er slechts een verschil is van 77 duizend.... dan is er toch geen krapte meer (of veel minder krapte)?

Mis ik iets en is het tekort waarvan ik dacht (ja wederom een niet onderbouwt nummer van mij) dat het minimaal 300.000 woningen is al opgelost? Is het plan om het komend decennium 1.000.000 woningen te bouwen niet meer nodig?
Ik heb het hele artikel niet gelezen (te veel tekst zo laat op de avond), maar ik zag dat er bij de cijfers diverse kanttekeningen zijn alsmede interpretaties, enquêtes en extrapolaties. Daarnaast losse definities van zowel huishouden als woning.
Dus mja, het is van het CBS, maar het zijn allerminst harde cijfers. Dus of het nou een goed beeld geeft? Ik ben eigenlijk geneigd om te zeggen van niet (maar dat is weer mijn mening)

Ik ben het verder absoluut eens met je dat er veel meer gebouwd moet worden, en inderdaad in het betaalbare segment voor starters en senioren. Echter is betaalbaar inmiddels een lastig doel, er gaat niemand geld bijleggen om iets te bouwen, net zoals niemand wil betalen (geld toeleggen) voor de verhuur van een woning.

Men roept dat het moet gebeuren, maar puntje bij paaltje willen ze ook dat het gratis gebeurt. Ik zie het een beetje als bij de aanvang van de pandemie. OMG we komen ziekenhuizen te kort, er is te weinig capaciteit we hebben meer SEH nodig, meer medisch personeel. Kom we gaan aan de slag.
Nu 4 jaar verder is nog steeds niks gebeurd, geen uitbreiding, personeel dat wegvlucht en eerder dat er nog meer ziekenhuizen sluiten. Ondertussen groeit de bevolking wel door.

[Thompson]

Ik ga vandaag een bod uitbrengen op een 2e woning (dichterbij (naast ) mijn vriendin wonen).
Hoe wordt bepaald welke woning mijn hoofdverblijf is (en dus box 1) en welke in box 3 valt? Kan ik dat zelf kiezen of moet ik dat op een bepaalde manier aantonen? Ik zal in eerste instantie in beide woningen verblijven* maar het is voor mij natuurlijk gunstiger om de goedkoopste van de twee in box 3 te hebben.

Woning 1 (huidig) omdat ik regelmatig in het dorp zal zijn voor sport/vrienden en al mijn spullen staan daar voorlopig prima. Deze woning heeft een hogere WOZ, is zo goed als afbetaald.

Woning 2 (nieuw) omdat ik daar ga verbouwen en er dus ook de nodige tijd zal doorbrengen, ook slapen, dat is ook praktisch omdat deze woning 20km dichter bij mijn werk is.

En dan zal ik in de praktijk ook nog regelmatig bij de buurvrouw ernaast kruipen

Op termijn (laten we voor het gemak zeggen vanaf 1 januari 2025) wil ik een van beide gaan verhuren of verkopen, welke van de twee dat wordt en of het verkoop/verhuur wordt hangt allemaal af van regeringsplannen en hoe de relatie verder verloopt.
Tips/tricks/ideeën?

[Bartjuh]

Thompson schreef op donderdag 1 februari 2024 @ 10:18:
Ik ga vandaag een bod uitbrengen op een 2e woning (dichterbij (naast ) mijn vriendin wonen).
Hoe wordt bepaald welke woning mijn hoofdverblijf is (en dus box 1) en welke in box 3 valt? Kan ik dat zelf kiezen of moet ik dat op een bepaalde manier aantonen? Ik zal in eerste instantie in beide woningen verblijven* maar het is voor mij natuurlijk gunstiger om de goedkoopste van de twee in box 3 te hebben.

Woning 1 (huidig) omdat ik regelmatig in het dorp zal zijn voor sport/vrienden en al mijn spullen staan daar voorlopig prima. Deze woning heeft een hogere WOZ, is zo goed als afbetaald.

Woning 2 (nieuw) omdat ik daar ga verbouwen en er dus ook de nodige tijd zal doorbrengen, ook slapen, dat is ook praktisch omdat deze woning 20km dichter bij mijn werk is.

En dan zal ik in de praktijk ook nog regelmatig bij de buurvrouw ernaast kruipen

Op termijn (laten we voor het gemak zeggen vanaf 1 januari 2025) wil ik een van beide gaan verhuren of verkopen, welke van de twee dat wordt en of het verkoop/verhuur wordt hangt allemaal af van regeringsplannen en hoe de relatie verder verloopt.
Tips/tricks/ideeën?

Vergelijkbaar met wat ik heb doorlopen, al heb ik mijn oude woning verhuurd.

Een paar belangrijke punten:
* Je moet een hoofdverblijf aanmerken. Dit is je box 1 woning. Alle andere worden box 3.
* Hypotheekverstrekkers vinden het niet leuk als je zomaar de woning waar je hypotheek op rust van box 1 naar box 3 schuift, omdat je lasten omhoog gaan (geen HRA) én omdat je hem kunt gaan verhuren (krijgen ze huurder er niet uit).
* I.v.m. bovenstaande; betaal eerst af.
* Op het moment dat het schuift naar box 3 en/of verhuurd dan wordt de schuld op dat moment op de woning afgetrokken van de WOZ en opgeteld bij je Eigen Woning Reserve (EWR). Als je dan een nieuw huis koopt kun je over de EWR geen HRA krijgen !! Dit kan niet alleen honderden euro's per maand schelen (zeker in het begin), maar ook je maximaal te lenen bedrag omlaag brengen.
* Je nieuwe hypotheekverstrekker vindt het niet leuk als je nog een uitstaande schuld hebt. Als zij al een andere hypotheeklening accepteren, dan is je maximaal te lenen bedrag fors kleiner door hogere maandlasten.
* Huurinkomsten kunnen vaak niet als bestendige inkomsten worden opgeteld bij je inkomen. Alleen bij sommige verstrekkers, hypotheekvormen, en altijd met bepaalde eisen van bestendigheid.

[rube]

Bartjuh schreef op donderdag 1 februari 2024 @ 10:28:
[...]
* Hypotheekverstrekkers vinden het niet leuk als je zomaar de woning waar je hypotheek op rust van box 1 naar box 3 schuift, omdat je lasten omhoog gaan (geen HRA)

Er zijn natuurlijk ook situaties mogelijk waarin de woning je hoofdverblijf is (en dus box1) is maar de hypotheek in box 3. Geen HRA kan soms zelfs voordeliger zijn (dat was in ieder geval zo bij de lagere rentes en het verlagen van je box 3 vermogen)

én omdat je hem kunt gaan verhuren (krijgen ze huurder er niet uit).

Je kan een huis altijd verhuren - daarom is in vrijwel alle normale hypotheek overeenkomsten ook expliciet opgenomen dat dit niet mag.

[rube]

Thompson schreef op donderdag 1 februari 2024 @ 10:18:
Ik ga vandaag een bod uitbrengen op een 2e woning (dichterbij (naast ) mijn vriendin wonen).
....
Tips/tricks/ideeën?

Heb je al wel een berekening gemaakt van het (huur)rendement?
Evenals gekeken naar risico's mbt toekomstige puntentelling, belasting van huurinkomsten e.d.
Want als dat te laag is, kun je je wel heel erg verdiepen in allerlei details, maar maakt dat uiteindelijk niet zoveel uit.

[Wispe]

Thompson schreef op donderdag 1 februari 2024 @ 10:18:
Ik ga vandaag een bod uitbrengen op een 2e woning (dichterbij (naast ) mijn vriendin wonen).
Hoe wordt bepaald welke woning mijn hoofdverblijf is (en dus box 1) en welke in box 3 valt? Kan ik dat zelf kiezen of moet ik dat op een bepaalde manier aantonen? Ik zal in eerste instantie in beide woningen verblijven* maar het is voor mij natuurlijk gunstiger om de goedkoopste van de twee in box 3 te hebben.

Woning 1 (huidig) omdat ik regelmatig in het dorp zal zijn voor sport/vrienden en al mijn spullen staan daar voorlopig prima. Deze woning heeft een hogere WOZ, is zo goed als afbetaald.

Woning 2 (nieuw) omdat ik daar ga verbouwen en er dus ook de nodige tijd zal doorbrengen, ook slapen, dat is ook praktisch omdat deze woning 20km dichter bij mijn werk is.

En dan zal ik in de praktijk ook nog regelmatig bij de buurvrouw ernaast kruipen

Op termijn (laten we voor het gemak zeggen vanaf 1 januari 2025) wil ik een van beide gaan verhuren of verkopen, welke van de twee dat wordt en of het verkoop/verhuur wordt hangt allemaal af van regeringsplannen en hoe de relatie verder verloopt.
Tips/tricks/ideeën?

Als je je niet inschrijft in die 2de woning, betaal je 10,4% overdrachtsbelasting.
En let op de opkoopbescherming.

[Baytep]

namliam_eht schreef op woensdag 24 januari 2024 @ 22:27:
[...]

3435 Rente kosten
2000 Box 3 over lening deel (150.000 * (6% - 2%) * 33% )
5000 Box 3 over de meerwaarde (400-150 = 250.000*2%)
====
10435 / 12 = 870 euro

Komt dan nog bij Internet 50 euro,
gas licht water 150 euro
Reservering (groot) onderhoud 150 euro
WOZ belasting etc 100 euro
Klein grut 50 euro
Risico op wanbetaling/afbreuk van de woning etc ?? euro
Onderhoud / vervanging van CV

Zit je aan 1.400 euro kosten
Stel 2.000 opbrengsten
is 600 euro rendement, 7.200 euro per jaar
Is ongeveer 2% op je 400.000 euro, wel excl waarde stijging van de woning gemiddeld 5%?

Fijn bierviltje, zo doe ik het meestal ook in grote lijnen (en zie dan dat het niet past).
Overigens lijkt me het geinvesteerde bedrag 250.000 euro, dus het rendement in je laatste zin wordt dan een krappe 3%


offtopic: Heb me net door drie bladzijdes ethiek geworsteld, dacht dat dat hier niet de bedoeling was.

[Thompson]

Bartjuh schreef op donderdag 1 februari 2024 @ 10:28:
[...]

Vergelijkbaar met wat ik heb doorlopen, al heb ik mijn oude woning verhuurd.

Een paar belangrijke punten:
* Je moet een hoofdverblijf aanmerken. Dit is je box 1 woning. Alle andere worden box 3.
* Hypotheekverstrekkers vinden het niet leuk als je zomaar de woning waar je hypotheek op rust van box 1 naar box 3 schuift, omdat je lasten omhoog gaan (geen HRA) én omdat je hem kunt gaan verhuren (krijgen ze huurder er niet uit).
* I.v.m. bovenstaande; betaal eerst af.
* Op het moment dat het schuift naar box 3 en/of verhuurd dan wordt de schuld op dat moment op de woning afgetrokken van de WOZ en opgeteld bij je Eigen Woning Reserve (EWR). Als je dan een nieuw huis koopt kun je over de EWR geen HRA krijgen !! Dit kan niet alleen honderden euro's per maand schelen (zeker in het begin), maar ook je maximaal te lenen bedrag omlaag brengen.
* Je nieuwe hypotheekverstrekker vindt het niet leuk als je nog een uitstaande schuld hebt. Als zij al een andere hypotheeklening accepteren, dan is je maximaal te lenen bedrag fors kleiner door hogere maandlasten.
* Huurinkomsten kunnen vaak niet als bestendige inkomsten worden opgeteld bij je inkomen. Alleen bij sommige verstrekkers, hypotheekvormen, en altijd met bepaalde eisen van bestendigheid.

Merci voor de feedback.
Dat aanmerken als hoofdverblijf, dat is niet veel meer dan een vakje invullen in een formulier?
Qua hypotheek ben ik er inderdaad van op de hoogte dat e.e.a. lastiger is als je nog een hypotheek hebt lopen, de resterende hypotheek kan ik per direct aflossen dus dat is geen probleem.
Eventuele huurinkomsten heb ik niet nodig om e.e.a. te bekostigen.

@rube Geen HRA kan voordeliger zijn? Kun je dat iets meer toelichten? Daarvoor begrijp ik de verschillende constructies en tarieven denk ik niet goed genoeg.
Het huurrendement is voor nu nog niet relevant omdat ik de nieuwe woning ga verbouwen en tot die tijd de oude woning dus zelf in gebruik wil houden. Ook in de nabije toekomst maakt het me qua rendement eigenlijk niet heel veel uit, zolang ik er niet op toeleg vind ik het al goed. Huis 1 aanhouden zou puur zijn zodat ik iets heb om op terug te vallen in mijn geboortedorp, niet zozeer als investering/rendement. Maar dat is ook wel lastiger gemaakt doordat tijdelijke huurcontracten niet meer mogen (al mag dat geloof ik weer wel 1 of 2 jaar in geval van samenwonen?)

@Wispe Goed punt, ik moet me dus wel op het nieuwe adres inschrijven als hoofdverblijf. Ik kom namelijk in aanmerking voor vrijstelling overdrachtsbelasting want ik ben nog geen 35 en heb nooit eerder gebruik gemaakt van die regeling. Daarmee zou dan helaas wel automatisch de duurdere huidige woning in box 3 vallen. Scheelt ~1600€ per jaar aan belasting, maar 10,4% van de aan te kopen woning zou alsnog een heel stuk meer zijn.

[Bartjuh]

Thompson schreef op donderdag 1 februari 2024 @ 11:33:
[...]
Merci voor de feedback.
Dat aanmerken als hoofdverblijf, dat is niet veel meer dan een vakje invullen in een formulier?

Dat is je nieuwe adres aanmelden bij de gemeente Je wordt dan automatisch uitgeschreven op je andere adres. De overheid weet dan alles, en als het goed is komt dit automatisch tevoorschijn op je inkomstenbelasting.

Qua hypotheek ben ik er inderdaad van op de hoogte dat e.e.a. lastiger is als je nog een hypotheek hebt lopen, de resterende hypotheek kan ik per direct aflossen dus dat is geen probleem.
Eventuele huurinkomsten heb ik niet nodig om e.e.a. te bekostigen.

Super! Beiden zijn grote voordelen.

Ik denk dat je er goed aan doet om in gesprek te gaan met een hypotheekadviseur. Eerste kennismakingsgesprek is (zover ik heb ervaren) altijd gratis en vrijblijvend, maar levert je vaak al een hoop kennis en inzicht op!

rube schreef op donderdag 1 februari 2024 @ 10:42:
[...]
Er zijn natuurlijk ook situaties mogelijk waarin de woning je hoofdverblijf is (en dus box1) is maar de hypotheek in box 3. Geen HRA kan soms zelfs voordeliger zijn (dat was in ieder geval zo bij de lagere rentes en het verlagen van je box 3 vermogen)

Hmm, ik kan het mij voorstellen bij zeer lage rente + lage schuld, maar redelijk uitzonderlijk denk ik.

Over huren; dat was precies mijn punt

[rube]

Thompson schreef op donderdag 1 februari 2024 @ 11:33:
[...]
@rube Geen HRA kan voordeliger zijn? Kun je dat iets meer toelichten? Daarvoor begrijp ik de verschillende constructies en tarieven denk ik niet goed genoeg.

nu je schulden niet meer zomaar tegen hetzelfde tarief van vermogen in box 3 kunt aftrekken en met hogere rentes zal het niet zo snel meer gunstiger zijn. Maar dat was het in een aantal geval wel en kan het, mits je nog een lage rente hebt, interessant zijn. Waarschijnlijk voor jou dus niet van toepassing.
Hier zijn wat voorbeelden https://financialfocus.ab...box-3-soms-voordeliger-2/ als je toch wilt meer wilt weten.

Het huurrendement is voor nu nog niet relevant omdat ik de nieuwe woning ga verbouwen en tot die tijd de oude woning dus zelf in gebruik wil houden. Ook in de nabije toekomst maakt het me qua rendement eigenlijk niet heel veel uit, zolang ik er niet op toeleg vind ik het al goed.

Ha, met die laatste zin geef je eigenlijk aan dat het huurrendement wel degelijk belangrijk is. Je wilt er namelijk niet op toeleggen. Dat betekent dat je rendement gelijk of groter moet zijn dan je kosten (en dan is ook nog de vraag hoe/welke kosten je definieert). Persoonlijk zou ik toch kijken waar je staat qua huurrendement, kosten e.d. voor je zoiets helemaal op gaat tuigen.

Huis 1 aanhouden zou puur zijn zodat ik iets heb om op terug te vallen in mijn geboortedorp, niet zozeer als investering/rendement. Maar dat is ook wel lastiger gemaakt doordat tijdelijke huurcontracten niet meer mogen (al mag dat geloof ik weer wel 1 of 2 jaar in geval van samenwonen?)

Ja, dus wat ga je doen als je huurder er "vast" in zit? Dan klinkt het leuk om iets te hebben om op terug te vallen, maar in de praktijk heb je er niets aan.

Begrijp me niet verkeerd, misschien is het best een goed plan en moet je het vooral doen. Maar weet wat je doet, waarom je wat doet en ga niet uit van wat je "denkt" en een "gevoel" (komt wel goed, is fijn als ik iets heb om op terug te vallen etc.) want dat is mogelijk helemaal niet de praktijk.

[Bimmert]

Artikel op NOS vanochtend waarmee de hoeveelheid huurwoningen in de markt wat anders beoordeeld wordt.

"Veel verhuurders verkopen huizen aan andere verhuurders, waardoor ze in de huurmarkt blijven. Ook nieuwbouw voegt veel huurwoningen toe", zegt Paul de Vries, woningmarktexpert bij het Kadaster.

https://nos.nl/nieuwsuur/...-huurwoningen-op-de-markt

Persoonlijk vraag ik me af of dit te veel een korte termijn visie vertegenwoordigd. Daarnaast zie ik in mijn omgeving wel degelijk veel verhuurde panden de markt op gaan. Al zou dit statistisch gezien dan mee moeten vallen.
Zelf heb ik een woning in de sociale huur die met verlies verhuurd wordt na de nieuwe regelgeving. Zodra het kan overweeg ik dit ofwel totaal te renoveren om boven het punten systeem uit te komen, of hij gaat de markt op. Zo lang de huurder er nog in blijft wonen zit je echter in een pijnlijke situatie!

[Tweedledeedle]

Bimmert schreef op vrijdag 2 februari 2024 @ 09:34:
Artikel op NOS vanochtend waarmee de hoeveelheid huurwoningen in de markt wat anders beoordeeld wordt.

"Veel verhuurders verkopen huizen aan andere verhuurders, waardoor ze in de huurmarkt blijven. Ook nieuwbouw voegt veel huurwoningen toe", zegt Paul de Vries, woningmarktexpert bij het Kadaster.

https://nos.nl/nieuwsuur/...-huurwoningen-op-de-markt

Persoonlijk vraag ik me af of dit te veel een korte termijn visie vertegenwoordigd. Daarnaast zie ik in mijn omgeving wel degelijk veel verhuurde panden de markt op gaan. Al zou dit statistisch gezien dan mee moeten vallen.
Zelf heb ik een woning in de sociale huur die met verlies verhuurd wordt na de nieuwe regelgeving. Zodra het kan overweeg ik dit ofwel totaal te renoveren om boven het punten systeem uit te komen, of hij gaat de markt op. Zo lang de huurder er nog in blijft wonen zit je echter in een pijnlijke situatie!

Jammer dat het nieuwsbericht geen absolute nummers geeft bij de teksten. Dit is waardeloos nu om te beoordelen, vind ik.

Iedere verhuurder die ik spreek zit er over te denken zijn of haar woningen bij leegkomen mogelijk te verkopen. Die trend moet niet onderschat worden.

De Telegraaf meldde vandaag bijvoorbeeld dat er netto 5000 minder huurwoningen werden aangekocht dan verkocht. Absolute cijfers duiden deze trends beter.

(Ik heb trouwens wel een vermoeden waarom dat niet gebeurt; deze cijfers passen waarschijnlijk niet in het narratief van de Wet betaalbare huur).

[ Voor 4% gewijzigd door Tweedledeedle op 02-02-2024 10:09 ]

[rockhopper]

Het speelveld is ook veranderd. Dus de cijfers die er waren zijn op dit moment eigenlijk niet langer representatief voor de huidige situatie.

Wat je vooral ziet en merkt is dat alles wat in box 3 zit (en tot voor kort heeft gezeten) daar uit gehaald wordt. Lees de kleine beleggers met enkele panden, vaak als pensioen dan wel pensioen aanvulling, doen hun woningen van de hand (indien mogelijk). Ik denk dat als alle box3 woning eigenaren met zittende huurders de woning wel leeg mochten opleveren bij verkoop je een heel ander plaatje zou zien. Maar de leegloop is in dit stukje segment begonnen en zal waarschijnlijk niet snel meer terugkeren.

Box 2 merkt weinig tot niks van de nieuwe regels en daar bevinden zich veel woningen. Ook bijna alle nieuwbouw (zeker voor verhuur) zit meestal in deze box. Probleem hierbij is dat een aantal grote bezitters weer in het buitenland gevestigd zijn, hierbij is "probleem" natuurlijk een relatief begrip, maar ik zie het liefst dat panden gewoon Nederlands bezit blijven door Nederlandse eigenaren.

Als ik verder de cijfers bekijk (vluchtige blik) zie ik dat er weinig bestaande bouw maar vooral aangroei is door nieuwbouw. Mogelijk is dit ook een effect dat er een kleine inhaalslag is vanwege stilliggen door corona.

[radeoxx]

De AMvB met de uitzonderingscategorieën waaraan nog wel tijdelijk mag worden verhuurd is aangeboden aan de Tweede en Eerste Kamer. De betreffende groepen zijn:

1. Studenten
2. Huurders die in verband met dringende werkzaamheden of renovatie van hun woning tijdelijk elders wonen
3. Urgent woningzoekenden
4. Huurders met wie de verhuurder een tweedekanscontract aangaat: huurder waarvan een eerder huurcontract is beëindigd, bijvoorbeeld omdat deze ernstige overlast veroorzaakte
5. Wezen en nabestaanden
6. Gescheiden ouders
7. Huurders die werken op de Waddeneilanden
8. Vergunninghouders (statushouders) die direct uit een COA-opvanglocatie komen

Het doel is dat de Wet vaste huurcontracten en de bijbehorende AMvB op 1 juli 2024 in werking treden.

https://www.volkshuisvest...tracten-naar-beide-kamers

[Wispe]

Thompson schreef op donderdag 1 februari 2024 @ 10:18:
Ik ga vandaag een bod uitbrengen op een 2e woning (dichterbij (naast ) mijn vriendin wonen).

En, bod geaccepteerd?

[Thompson]

Wispe schreef op vrijdag 2 februari 2024 @ 20:34:
[...]

En, bod geaccepteerd?

Hoor ik helaas pas na het weekend. Maar hou jullie op de hoogte natuurlijk.

[Perkouw]

Kan iemand me helpen? Een paar pagina's terug gezocht, maar kan het niet vinden. Van de week had ik plots ergens een artikel gelezen wat ging over de verdeling v.d. woningen onder particuliere verhuurders. Stom genoeg geen bookmark gemaakt en niet afgelezen. Staat me nog bij dat dat er een aantal met kop en schouders bovenuit steken (vb werd gegeven van iemand met 5000+ woningen. . .) en dat wilde ik graag nog even verder lezen.

Iemand een idee?

[rockhopper]

Perkouw schreef op zaterdag 3 februari 2024 @ 10:19:
Kan iemand me helpen? Een paar pagina's terug gezocht, maar kan het niet vinden. Van de week had ik plots ergens een artikel gelezen wat ging over de verdeling v.d. woningen onder particuliere verhuurders. Stom genoeg geen bookmark gemaakt en niet afgelezen. Staat me nog bij dat dat er een aantal met kop en schouders bovenuit steken (vb werd gegeven van iemand met 5000+ woningen. . .) en dat wilde ik graag nog even verder lezen.

Iemand een idee?

Deze post van @Qwerty-273 (of de comments daar vlak voor/na?) misschien?

[Perkouw]

@rockhopper had ik idd bekeken, maar dat is hem niet en er tussen zie ik hem ook niet terug. Jammer wel.

[Qwerty-273]

Ik verwacht niet dat het dat artikel is waar ik het over had. Ik kan wel een artikel uit 2019 terugvinden wat waarschijnlijk een kern heeft wat @Perkouw zoekt. Dat was een onderzoek van de Volkskrant.
https://www.woonbond.nl/n...e-verhuurders-nederland/#

Ook het Kadaster doet regelmatig onderzoek, ik kan niet 1-2-3 iets terugvinden over grote verhuurders, wel een onderzoek uit midden 2023 over kleine verhuurders (max 8 woningen).
https://www.kadaster.nl/-...-vooral-in-4-grote-steden

[Perkouw]

@Qwerty-273 Vind ook niets recents met de tekst die ik zoek. Jammer dat het kadaster zich ook lijkt te beperken tót maximaal 8 woningen. Ben wel benieuwd naar de rest v.d. verhoudingen.

Zo vind ik nu een artikel uit 2017 terug, met sec privé bezit in Amsterdam. Ook wel serieuze aantallen. . .21 mensen met per persoon meer dan 100+ panden. Nogmaals privé en alleen Amsterdam.

Bron: https://www.parool.nl/nie...se-vastgoedmarkt~b5fea4c9

Enfin even verder zoeken. Want het artikel waar ik naar op zoek ben nog niet gevonden. haha.

[namliam_eht]

Baytep schreef op donderdag 1 februari 2024 @ 11:28:
[...]


Fijn bierviltje, zo doe ik het meestal ook in grote lijnen (en zie dan dat het niet past).
Overigens lijkt me het geinvesteerde bedrag 250.000 euro, dus het rendement in je laatste zin wordt dan een krappe 3%

Hangt er vanaf of je kijkt naar het geinvesteerde bedrag, of naar het eigen vermogen.
Daar zit natuurlijk wel een belangrijk verschil met vastgoed vs aandelen of ETF.

Probeer maar eens een lening van 150k te krijgen om daarmee een ETF te kopen, ga je nooit van zijn leven krijgen.... 150k (verhuur)hypotheek knippert niemand met zijn ogen waardoor er een hefboom ontstaat en er een rendement op eigen vermogen ontstaat dat hoger is dan het rendement op [u[geinvesteerd vermogen[/u].
Maar je hebt op zich dan wel gelijk, bijna 3% op eigen vermogen.

[namliam_eht]

Tweedledeedle schreef op vrijdag 2 februari 2024 @ 10:09:
[...]

Iedere verhuurder die ik spreek zit er over te denken zijn of haar woningen bij leegkomen mogelijk te verkopen. Die trend moet niet onderschat worden.

Daar ligt de crux, veel woning zullen gewoon een huurcontract van 2 jaar of zelfs onbepaalde tijd hebben... tot die tijd is er weinig dat je reeel aan de situatie kan doen, behalve wachten.

NU een verkoop golf of zelfs binnenkort gaat er natuurlijk niet zijn, leuk voor de buhne en retoriek om dat te roepen, maar is geheel niet logisch

[psychodude]

Bimmert schreef op vrijdag 2 februari 2024 @ 09:34:
Artikel op NOS vanochtend waarmee de hoeveelheid huurwoningen in de markt wat anders beoordeeld wordt.

"Veel verhuurders verkopen huizen aan andere verhuurders, waardoor ze in de huurmarkt blijven. Ook nieuwbouw voegt veel huurwoningen toe", zegt Paul de Vries, woningmarktexpert bij het Kadaster.

https://nos.nl/nieuwsuur/...-huurwoningen-op-de-markt

Persoonlijk vraag ik me af of dit te veel een korte termijn visie vertegenwoordigd. Daarnaast zie ik in mijn omgeving wel degelijk veel verhuurde panden de markt op gaan. Al zou dit statistisch gezien dan mee moeten vallen.
Zelf heb ik een woning in de sociale huur die met verlies verhuurd wordt na de nieuwe regelgeving. Zodra het kan overweeg ik dit ofwel totaal te renoveren om boven het punten systeem uit te komen, of hij gaat de markt op. Zo lang de huurder er nog in blijft wonen zit je echter in een pijnlijke situatie!

Hetgeen de meeste hinder heeft van de nieuwe regelgeving zijn de relatief kleine, particuliere verhuurders. Voor de grotere investeringsmaatschappijen is het veel minder interessant.

Hetgeen je ook hier in dit topic vaak genoeg bemerkt qua waarde schatting van maandelijkse huur is afzet tegen hypotheeklasten als verhuurder.

Maar voor grote spelers, is de maandelijkse huur natuurlijk veel meer een kers op de taart.

De waarde ontwikkeling van woningen in Nederland is de afgelopen 30 jaar circa 500% geweest. Vastgoed is een rendabele lange termijn investering voor organisaties die vastgoed voor decennia vast kunnen houden, indien "nodig". Zelfs indien een huis volledig vervalt, is op veel locaties de waardestijging van de grond op zich afdoende om goede rendementen te behalen over een langere tijd. Zeker in en rondom grote steden als in een land als Nederland.

Vastgoedfonsen, pensioenfondsen, verzekeraars en buitenlandse institutionele beleggers zijn onder de streep natuurlijk gewoon de grootbezitters die hier niet voor de korte termijn inzitten en sterk afhankelijk zijn van de periodieke inkomsten.

Even geen meer recentelijke info in deze zo snel:
https://www.pbl.nl/sites/...ngsmarkt_in_Nederland.pdf

Maar pagina 13 zie je mooi het overzicht per gemeente hoe groot de omvang hiervan is binnen de Randstad. Zeker indien je dit afzet tegen het gegeven van circa 20 miljard directe beleggingen zoals zichtbaar op pagina 6.

In het NOS artikel zie je de kortzichtige blik van de particuliere belegger ook terug:

In Den Haag verkocht verhuurder Niek Verra onlangs een appartement van 53 vierkante meter. "De huur was 1150 euro per maand. Met de nieuwe wet zou ik 850 euro kunnen vragen, dat scheelt 300 euro. Dan komen we gewoon niet meer uit." De aankoop en verbouwing van het appartement kostte hem in 2015 zo'n 140.000 euro. Het appartement is nu verkocht voor 286.000 euro.

Aankoop + verbouwing 140k. Circa 8 ~ 9 jaar later, verkocht voor 286k. Meer dan 100% rendement, nog exclusief de verkregen netto huur inkomsten over de afgelopen jaren bij de gevraagde huur van 1150 in de maand.

[Thompson]

Perkouw schreef op zaterdag 3 februari 2024 @ 10:19:
Kan iemand me helpen? Een paar pagina's terug gezocht, maar kan het niet vinden. Van de week had ik plots ergens een artikel gelezen wat ging over de verdeling v.d. woningen onder particuliere verhuurders. Stom genoeg geen bookmark gemaakt en niet afgelezen. Staat me nog bij dat dat er een aantal met kop en schouders bovenuit steken (vb werd gegeven van iemand met 5000+ woningen. . .) en dat wilde ik graag nog even verder lezen.

Iemand een idee?

Deze post van mij waarin ik link naar stinkend rijke particuliere huisjesmelkers wellicht?

[Flatisa]

psychodude schreef op zaterdag 3 februari 2024 @ 15:43:
[...]


Hetgeen de meeste hinder heeft van de nieuwe regelgeving zijn de relatief kleine, particuliere verhuurders. Voor de grotere investeringsmaatschappijen is het veel minder interessant.

Hetgeen je ook hier in dit topic vaak genoeg bemerkt qua waarde schatting van maandelijkse huur is afzet tegen hypotheeklasten als verhuurder.

Maar voor grote spelers, is de maandelijkse huur natuurlijk veel meer een kers op de taart.

De waarde ontwikkeling van woningen in Nederland is de afgelopen 30 jaar circa 500% geweest. Vastgoed is een rendabele lange termijn investering voor organisaties die vastgoed voor decennia vast kunnen houden, indien "nodig". Zelfs indien een huis volledig vervalt, is op veel locaties de waardestijging van de grond op zich afdoende om goede rendementen te behalen over een langere tijd. Zeker in en rondom grote steden als in een land als Nederland.

Vastgoedfonsen, pensioenfondsen, verzekeraars en buitenlandse institutionele beleggers zijn onder de streep natuurlijk gewoon de grootbezitters die hier niet voor de korte termijn inzitten en sterk afhankelijk zijn van de periodieke inkomsten.

Even geen meer recentelijke info in deze zo snel:
https://www.pbl.nl/sites/...ngsmarkt_in_Nederland.pdf

Maar pagina 13 zie je mooi het overzicht per gemeente hoe groot de omvang hiervan is binnen de Randstad. Zeker indien je dit afzet tegen het gegeven van circa 20 miljard directe beleggingen zoals zichtbaar op pagina 6.

In het NOS artikel zie je de kortzichtige blik van de particuliere belegger ook terug:

[...]


Aankoop + verbouwing 140k. Circa 8 ~ 9 jaar later, verkocht voor 286k. Meer dan 100% rendement, nog exclusief de verkregen netto huur inkomsten over de afgelopen jaren bij de gevraagde huur van 1150 in de maand.

Dat vind ik ook altijd zo storend aan de houding van veel particuliere beleggers. Dat ze doen alsof de waardestijging niet bestaat en absoluut niet als relevante factor mag worden meegerekend (zowel voor de berekening van het rendement als de belastinggrondslag). Als je een lening verstrekt krijg je ook meer terug dan alleen de rente. Als je een aandeel koopt heb je ook andere vruchten dan dividend. Ja, vastgoed is moeilijker te verkopen maar dat maakt de waardestijging niet opeens waardeloos.

De kleine beleggers die de kasstroom bebben om de panden met een klein maandelijks verlies of winst aan te houden zijn spekkopers. Ik heb een tweede woning waar ik blijkbaar 300 euro per maand op verlies. Pak ik zeer conservatief 3% waardestijging zit ik opeens op 700 euro winst per maand.

Grappig hoe vastgoed als langetermijn pensioenvoorziening wordt gezien, maar diezelfde beleggers klagen dat het niet uit kan omdat de cashflow wat minder is. Dat is pas korte termijn denken en speculatie.

[fsfikke]

Flatisa schreef op zondag 4 februari 2024 @ 10:09:
[...]

De kleine beleggers die de kasstroom bebben om de panden met een klein maandelijks verlies of winst aan te houden zijn spekkopers. Ik heb een tweede woning waar ik blijkbaar 300 euro per maand op verlies. Pak ik zeer conservatief 3% waardestijging zit ik opeens op 700 euro winst per maand.

De lopende kosten en inkomsten zijn dan ook beter de becijferen. Als na alle moeite die je er in steekt en het risico wat je loopt je enkel maar moet hopen op de waardestijging kan je het geld beter meteen in een ETF stoppen.

Dan lijkt het voor de meesten enkel de hefboom te zijn die ze met een beleggingspand makkelijker kunnen creëren. Een lening voor een huis voelt dan toch veiliger dan beleggen op marge. Maar als de markt toch enkel omhoog gaat is dat toch eigenlijk ook geen rationeel argument

[masermex]

Flatisa schreef op zondag 4 februari 2024 @ 10:09:
[...]

Dat vind ik ook altijd zo storend aan de houding van veel particuliere beleggers. Dat ze doen alsof de waardestijging niet bestaat en absoluut niet als relevante factor mag worden meegerekend (zowel voor de berekening van het rendement als de belastinggrondslag). Als je een lening verstrekt krijg je ook meer terug dan alleen de rente. Als je een aandeel koopt heb je ook andere vruchten dan dividend. Ja, vastgoed is moeilijker te verkopen maar dat maakt de waardestijging niet opeens waardeloos.

De kleine beleggers die de kasstroom bebben om de panden met een klein maandelijks verlies of winst aan te houden zijn spekkopers. Ik heb een tweede woning waar ik blijkbaar 300 euro per maand op verlies. Pak ik zeer conservatief 3% waardestijging zit ik opeens op 700 euro winst per maand.

Grappig hoe vastgoed als langetermijn pensioenvoorziening wordt gezien, maar diezelfde beleggers klagen dat het niet uit kan omdat de cashflow wat minder is. Dat is pas korte termijn denken en speculatie.

Rare redenering. Juist als je het als pensioenvoorziening hebt ben je voornamelijk in de cashflow geinteresseerd. Zowel voor als na je pensioen. En juist als je in alle jaren voor je pensionering er elk jaar dik op toe moet leggen is het een waardeloze pensioenvoorziening. En dat zo'n pand winst oplevert moet je maar afwachten. Er zijn veel perioden aan te wijzen waar het zo 10 jaar kan duren voor een pand weer een beetje op winst staat.

[masermex]

fsfikke schreef op zondag 4 februari 2024 @ 10:39:
[...]

De lopende kosten en inkomsten zijn dan ook beter de becijferen. Als na alle moeite die je er in steekt en het risico wat je loopt je enkel maar moet hopen op de waardestijging kan je het geld beter meteen in een ETF stoppen.

Correct. Waarbij een ETF ook prima in kleine stukjes kan worden verkocht voor je pensioen. Zelfs in een neergaande markt kun je dan alsnog verkopen, en de verliezen worden dan wel gecompenseerd als de markt weer gaat draaien, er van uitgaand dat je pensioentijd lang genoeg is.
Een pand moet je in 1 keer verkopen, hopelijk met winst, maar dat is maar de vraag.

[Telecom_Kay]

Ik moet nog eens een keer naar een financieel adviseur. Maar ik ben nog benieuwd of er lezers zijn die een vergelijkbare situatie hebben als ik. Ik zou graag willen weten of er op termijn nog voor mij een mogelijkheid is om naar een grotere woning te verhuizen zonder mijn huidige woning te hoeven verkopen.

Globaal is mijn situatie als volgt.

Ik ben getrouwd en zijn beide in loondienst. Daarnaast hebben wij huurinkomsten van ongeveer 2K per maand.

Woning A is ons hoofdverblijf.
- hier heb ik een hypotheek op tegen een rente van 1,5% voor 20%. Voor het gemak is de WOZ 800K en mijn hypotheek is 500K.
- Mocht woning C te realiseren is willen wij deze woning in de verhuur zetten:

Woning B is onze oude woning
- deze woning is volledig afgelost
- voor het gemak is de woz 550K.


Woning C:
Mijn droomscenario is om nog een nieuwbouw Woning C te kopen. Ons eindstation en dat dit het hoofdverblijf gaat worden.

Kan iemand mij op weg helpen en aangeven of een woning C te realiseren is?

[RichieB]

@Telecom_Kay Dan koop je dus C en neem je de hypotheek van A mee naar C. Dan wordt A afgelost en is dan vrij om te verhuren. Heb je daar de middelen niet zelf voor dan sluit je een verhuurhypotheek af voor A.

[ Voor 47% gewijzigd door RichieB op 04-02-2024 13:41 ]

[Telecom_Kay]

RichieB schreef op zondag 4 februari 2024 @ 13:38:
@Telecom_Kay Dan koop je dus C en neem je de hypotheek van A mee naar C. Dan wordt A afgelost en is dan vrij om te verhuren. Heb je daar de middelen niet zelf voor dan sluit je een verhuurhypotheek af voor A.

Werkt dit ook als Woning C een nieuwbouw woning is.

Ik vind het een gek idee als ik een verhuurhypotheek afsluit terwijl ik nog in woning A moet wonen, zolang woning C nog niet is af is

[almobass94]

namliam_eht schreef op woensdag 24 januari 2024 @ 22:27:
[...]

3435 Rente kosten
2000 Box 3 over lening deel (150.000 * (6% - 2%) * 33% )
5000 Box 3 over de meerwaarde (400-150 = 250.000*2%)
====
10435 / 12 = 870 euro

Komt dan nog bij Internet 50 euro,
gas licht water 150 euro
Reservering (groot) onderhoud 150 euro
WOZ belasting etc 100 euro
Klein grut 50 euro
Risico op wanbetaling/afbreuk van de woning etc ?? euro
Onderhoud / vervanging van CV

Zit je aan 1.400 euro kosten
Stel 2.000 opbrengsten
is 600 euro rendement, 7.200 euro per jaar
Is ongeveer 2% op je 400.000 euro, wel excl waarde stijging van de woning gemiddeld 5%?

​Waarom past u 2% toe over de meerwaarde?

[almobass94]

namliam_eht schreef op woensdag 24 januari 2024 @ 22:27:
[...]

3435 Rente kosten
2000 Box 3 over lening deel (150.000 * (6% - 2%) * 33% )
5000 Box 3 over de meerwaarde (400-150 = 250.000*2%)
====
10435 / 12 = 870 euro

Komt dan nog bij Internet 50 euro,
gas licht water 150 euro
Reservering (groot) onderhoud 150 euro
WOZ belasting etc 100 euro
Klein grut 50 euro
Risico op wanbetaling/afbreuk van de woning etc ?? euro
Onderhoud / vervanging van CV

Zit je aan 1.400 euro kosten
Stel 2.000 opbrengsten
is 600 euro rendement, 7.200 euro per jaar
Is ongeveer 2% op je 400.000 euro, wel excl waarde stijging van de woning gemiddeld 5%?

Kan iemand mij de twee onderstaande berekeningen uitleggen? Ze lijken mij verkeerd.

1) 2000 Box 3 over leningdeel (150.000 * (6% - 2%) * 33% )
2) 5000 Box 3 over de meerwaarde (400-150 = 250.000*2%)[/i][/i]

Ten eerste moet Box 3 over leningdeel 150k * 2,57% * 33% bedragen. De 6% (wat niet klopt, het is 6,17% voor 2023!!) geldt voor bezittingen, niet voor de hypotheek. Rechts?

Ten tweede bedraagt de belasting over de overwaarde (400.000 – 150.000)*6,17%*33%. Die 2% slaat hier nergens op. Rechts?

[namliam_eht]

almobass94 schreef op zondag 4 februari 2024 @ 15:26:
[...]


​Waarom past u 2% toe over de meerwaarde?

Omdat je 2% belasting mag betalen over die meerwaarde. Feitelijk is dat 6% * 33%
Dit is om exact te zijn i.d.d. 6,17%

Wanneer je schuld hebt mag je die in mindering brengen op je vermogen, echter slechts tegen 2% rente ook weer * 33% ... echter mag je ook 6% over het bezit aftikken... dus daarom 6%-2%
En ja, schulden krijg je niet 2% terug maar 2,47%, dat zou dus moeten zijn heel exact (6,17% - 2,47%) * 32%

Tevens is de 33% ook niet correct maar 32%
Dus her en der zit er een verschil in, maar voor een snel bierfiltje berekening ruimschoots voldoende
Immers 32% * 6,17% = om heel exact te zijn 1,9744% in tegenstelling tot de door mij gebruikte 2%

Die 6,17% geldt voor heel je vermogen of in dit geval heel de WOZ waarde
Misschien iets duidelijker om in plaats van
2000 Box 3 over lening deel (150.000 * (6% - 2%) * 33% )
5000 Box 3 over de meerwaarde (400-150 = 250.000*2%)

- 1000 Box 3 over de lening (150.000 * 2% * 33%, of als je het heel exact berekend 960 euro)
8000 Box 3 over de WOZ waarde (400.000 * 2% of feitelijk 400.000 * 6,17% * 32% = 7.897,60)

almobass94 schreef op zondag 4 februari 2024 @ 15:26:
[...]
Rechts?

Google translate ? LOL

[ariebombarie2k]

Telecom_Kay schreef op zondag 4 februari 2024 @ 13:48:
[...]


Werkt dit ook als Woning C een nieuwbouw woning is.

Ik vind het een gek idee als ik een verhuurhypotheek afsluit terwijl ik nog in woning A moet wonen, zolang woning C nog niet is af is

Dat kan.
Je sluit een hypotheek af voor je nieuw te bouwen woning met een overbruggingskrediet op de bestaande woning. Het moment dat je gaat verhuizen zet je het overbruggingskrediet om in een verhuurhypotheek (met bijbehorende hogere rente). Wat wel lastig is (ik had een vergelijkbare situatie), is dat er gevraagd wordt naar een getekend huurcontract. Terwijl je er op dat moment zelf nog woont. Qua timing is het soms wat lastig. Laat je even goed adviseren door een adviseur die ook verhuurhypotheken bemiddelt.

[MrAcid]

De Jonge past wet aan: iets hogere huur voor woningen die op korte termijn worden gebouwd is toegestaan

https://www.volkskrant.nl...d-is-toegestaan~b2f1243b/

Drie aanpassingen

Om daaraan tegemoet te komen heeft De Jonge zijn definitieve wetsvoorstel op enkele punten aangepast. In het oog springt de uitzondering voor verhuurders van nieuwbouwwoningen die in de komende twee jaar, tussen de ingang van de wet en 2026 worden gebouwd. Voor die woningen mag 10 procent meer huur worden gevraagd dan voor bestaande woningen. Dat moet de bouw en de verhuur van deze woningen aantrekkelijk houden.

Daarnaast krijgen verhuurders iets meer ruimte voor huurverhogingen. De maximale jaarlijkse verhoging wordt wettelijk vastgelegd op de cao-loonontwikkeling plus 1 procent. In een eerdere versie van het voorstel was dat 0,5 procent. Om het concreet te maken: in 2023 stegen de cao-lonen gemiddeld met 6,1 procent. De huren in het middensegment zouden dan met 7,1 procent mogen stijgen.

Een derde aanpassing heeft te maken met de WOZ-waarde. De zogeheten ‘WOZ-cap’ bepaalt dat verhuurders van woningen in het dure, vrije segment de WOZ-waarde maar voor 33 procent mogen meetellen bij het berekenen van de huurpunten. Dat is bedoeld om tegen te gaan dat alleen de ligging van een pand allesoverheersend is bij de waardebepaling. Om te voorkomen dat woningen met name in de grote steden door deze ingreep opeens terugvallen in het gereguleerde middenhuursegment en ver onder de maximale huur van 1.123 euro uitkomen, mogen verhuurders in deze gevallen altijd de maximale middenhuur rekenen. Ook dat moet voorkomen dat verhuurders massaal afhaken en hun woningen nu te koop gaan zetten.

[Tweedledeedle]

MrAcid schreef op dinsdag 6 februari 2024 @ 13:52:

De Jonge past wet aan: iets hogere huur voor woningen die op korte termijn worden gebouwd is toegestaan

https://www.volkskrant.nl...d-is-toegestaan~b2f1243b/


[...]

Vanavond komt het onderwerp ook aan bod in het NOS Journaal van 20:00 uur.
Benieuwd of het tegengeluid uit de markt dit keer iets beter belicht wordt, maar heb vernomen dat die interviews ook uitgezonden zouden moeten worden.

[mannowlahn]

MrAcid schreef op dinsdag 6 februari 2024 @ 13:52:

De Jonge past wet aan: iets hogere huur voor woningen die op korte termijn worden gebouwd is toegestaan

https://www.volkskrant.nl...d-is-toegestaan~b2f1243b/


[...]

Maakt geen reet uit. Meerendeel heeft die mogelijkheid niet door vve etc

[Thompson]

Wispe schreef op vrijdag 2 februari 2024 @ 20:34:
[...]

En, bod geaccepteerd?

Geaccepteerd
Vrijdag langs om even te babbelen over wat zaken zodat die gelijk afgestemd kunnen worden voor de opmaak van het koopcontract.

[Tweedledeedle]

Hier de link naar de nota die hoort bij de aanbieding van het wetsvoorstel betaalbare huur: https://open.overheid.nl/...18-89c2-5aa7ade354b2/file

Ik zie hierin ook dat de extra 15% huuropslag die woning gelegen in een rijksbeschermde dorps- en stadsgezichten kregen komt te vervallen (zie pagina 5). Ik vind dit wel zeer flauw aangezien werkzaamheden in zulke gebieden qua onderhoud en renovatie sowieso al kostelijker zijn (denk aan speciale vereisten m.b.t. isolatie, dubbelglas, kozijnen etc. etc.)

[Tweedledeedle]

Tweedledeedle schreef op dinsdag 6 februari 2024 @ 14:23:
[...]


Vanavond komt het onderwerp ook aan bod in het NOS Journaal van 20:00 uur.
Benieuwd of het tegengeluid uit de markt dit keer iets beter belicht wordt, maar heb vernomen dat die interviews ook uitgezonden zouden moeten worden.

Uiteindelijk kwam het item pas gisteren kort voorbij bij het NOS Journaal van 23u50 (vanaf 7min30s), had er wel iets meer verwacht.

Blijft bijzonder dat de wethouder wonen van Den Haag met droge ogen blijft beweren da 7000 huurwoningen goedkoper zullen worden zonder te vermelden dat een groot deel van deze woningen helemaal niet meer beschikbaar wordt voor de verhuur vanwege de verkoop hiervan.

Blijkbaar wordt er vandaag door de Tweede Kamer gestemd of de wet in behandeling zal worden genomen.

https://npo.nl/start/seri...s-journaal_91695/afspelen

[mannowlahn]

Tweedledeedle schreef op donderdag 8 februari 2024 @ 09:34:
[...]


Uiteindelijk kwam het item pas gisteren kort voorbij bij het NOS Journaal van 23u50 (vanaf 7min30s), had er wel iets meer verwacht.

Blijft bijzonder dat de wethouder wonen van Den Haag met droge ogen blijft beweren da 7000 huurwoningen goedkoper zullen worden zonder te vermelden dat een groot deel van deze woningen helemaal niet meer beschikbaar wordt voor de verhuur vanwege de verkoop hiervan.

Blijkbaar wordt er vandaag door de Tweede Kamer gestemd of de wet in behandeling zal worden genomen.

https://npo.nl/start/seri...s-journaal_91695/afspelen

Even kijken of ze nog even de boel kunnen verneuken voordat het nieuwe kabinet er is. Ik zou zeggen, ga hierover pas stemmen als die er is, als dat nu er nog doorheen drukt hebe je straks veel meer damage control te doen.

[Tweedledeedle]

mannowlahn schreef op donderdag 8 februari 2024 @ 10:36:
[...]

Even kijken of ze nog even de boel kunnen verneuken voordat het nieuwe kabinet er is. Ik zou zeggen, ga hierover pas stemmen als die er is, als dat nu er nog doorheen drukt hebe je straks veel meer damage control te doen.

Het feit dat men twijfelt of het nieuwe kabinet deze wet zou steunen, zou voor mij als politicus al genoeg reden zijn om deze wet überhaupt niet te laten voordragen. Blijkbaar willen ze echter toch nog hun stempel drukken op het land. Kunnen toekomstige politici weer lekker de rotzooi hiervan gaan opruimen.

[mannowlahn]

Tweedledeedle schreef op donderdag 8 februari 2024 @ 11:09:
[...]


Het feit dat men twijfelt of het nieuwe kabinet deze wet zou steunen, zou voor mij als politicus al genoeg reden zijn om deze wet überhaupt niet te laten voordragen. Blijkbaar willen ze echter toch nog hun stempel drukken op het land. Kunnen toekomstige politici weer lekker de rotzooi hiervan gaan opruimen.

Dat is namelijk het grootste probleem van onze regering de laatste 20 jaar, korte termijn visie. Alles voor de likes maar de lange termijn gevolgen lijken vaak niet meegenomen te worden.

[rockhopper]

Wat dat betreft mogen ze wel een grote poster ophangen (of nog beter in steen metselen) bij het binnenhof: Regeren is vooruitzien. Iets dat ze kennelijk nooit meegekregen hebben.

De hele politiek is sowieso een poppenkast tegenwoordig, maar goed, laat ik daar maar niet over beginnen.

Ik hoop ook dat de plannen van de Sloper er niet doorheen komen. Laat er eerst maar eens met een andere blik naar gekeken worden in plaats van het er vlug doorheen drammen als een 4 jarig kindje dat een ijsje wil.

[Tweedledeedle]

mannowlahn schreef op donderdag 8 februari 2024 @ 11:29:
[...]

Dat is namelijk het grootste probleem van onze regering de laatste 20 jaar, korte termijn visie. Alles voor de likes maar de lange termijn gevolgen lijken vaak niet meegenomen te worden.

En een paar jaar later zien ze dat hun beleid verkeerd uitpakt en roepen ze dat er nog meer regulering nodig is, en dit blijft zichzelf herhalen.

[Tweedledeedle]

rockhopper schreef op donderdag 8 februari 2024 @ 11:36:
Wat dat betreft mogen ze wel een grote poster ophangen (of nog beter in steen metselen) bij het binnenhof: Regeren is vooruitzien. Iets dat ze kennelijk nooit meegekregen hebben.

De hele politiek is sowieso een poppenkast tegenwoordig, maar goed, laat ik daar maar niet over beginnen.

Ik hoop ook dat de plannen van de Sloper er niet doorheen komen. Laat er eerst maar eens met een andere blik naar gekeken worden in plaats van het er vlug doorheen drammen als een 4 jarig kindje dat een ijsje wil.

Eens, de gevolgen zijn te groot om dit nu ondoordacht in een paar dagen er doorheen drukken.

[Real]

Zojuist heeft de commissie Binnenlandse Zaken van de Tweede Kamer tijdens een procedurevergadering de behandeling van de Wet betaalbare huur niet controversieel verklaard (m.a.w.: er was dus geen meerderheid voor een controversieelverklaring)

[ Voor 16% gewijzigd door Real op 08-02-2024 11:55 ]

[mannowlahn]

Real schreef op donderdag 8 februari 2024 @ 11:54:
Zojuist heeft de commissie Binnenlandse Zaken van de Tweede Kamer tijdens een procedurevergadering de behandeling van de Wet betaalbare huur niet controversieel verklaard (m.a.w.: er was dus geen meerderheid voor een controversieelverklaring)

ik verwacht ook wel dat dit er gewoon door heen gedrukt wordt. Want ja, dan is het al besloten en kan het volgende kabinet er niet op gepakt worden

[Chros]

Is er een manier om een huis of appartement (geen nieuwbouw) te kopen en daarna verhuren zonder dat zijn totaal belastbaar inkomen toeneemt?

[rockhopper]

Chros schreef op donderdag 8 februari 2024 @ 20:42:
Is er een manier om een huis of appartement (geen nieuwbouw) te kopen en daarna verhuren zonder dat zijn totaal belastbaar inkomen toeneemt?

Wie bedoel je met zijn?

Je hebt het over inkomen, dat valt in box 1, vastgoed buiten je eigen woning valt in box 3 en heeft dus geen effect op je "belastbaar inkomen".

Theoretisch kan het overigens als je iets heel goedkoops vind met een fiscaal partner en je verder geen spaargeld hebt of ander bezit buiten je eigen woning. Daarmee doel ik op de vrijstelling binnen box 3 (57k alleen en met fiscaal partner 2x57k dus 114k) Maar of je zoiets vandaag de dag nog ergens kan vinden...

[deejeebv]

rockhopper schreef op donderdag 8 februari 2024 @ 21:46:
[...]

Wie bedoel je met zijn?

Je hebt het over inkomen, dat valt in box 1, vastgoed buiten je eigen woning valt in box 3 en heeft dus geen effect op je "belastbaar inkomen".

Theoretisch kan het overigens als je iets heel goedkoops vind met een fiscaal partner en je verder geen spaargeld hebt of ander bezit buiten je eigen woning. Daarmee doel ik op de vrijstelling binnen box 3 (57k alleen en met fiscaal partner 2x57k dus 114k) Maar of je zoiets vandaag de dag nog ergens kan vinden...

Het verschil tussen waarde (en je totale andere vermogen in bijvoorbeeld spaarrekeningen en beleggingen) minus de hypotheek die je hebt afgesloten om dt pand te kopen mag dan max. 114k zijn.
Een verhuurhypotheek gaat meestal tot max 75% van de waarde in verhuurde staat, dus zou je een woning met een WOZ waarde van 400k kopen en dat voor 75% kunnen financieren dan zou je vermogen in box 3 100k zijn en dus buiten ver vermogensrendementsheffing vallen.
Moet je natuurlijk wel een bank vinden die je de 300k wil lenen.
Een andere mogelijkheid zou kunnen zijn als je voldoende overwaarde hebt op je eigen woning en op je eigen woning een (extra) hypotheek neemt om de te verhuren woning te financieren. Ook dan telt die hypotheek mee in box 3.

[Chros]

Met zijn, bedoel ik de persoon die het vastgoed koopt.
Het vastgoed wordt gekocht met eigen vermogen, zonder een lening aan te gaan. Het wordt gekocht als opbrengsteigendom. De persoon bezit al een eigen woning.

[Thompson]

Chros schreef op vrijdag 9 februari 2024 @ 11:17:
Met zijn, bedoel ik de persoon die het vastgoed koopt.
Het vastgoed wordt gekocht met eigen vermogen, zonder een lening aan te gaan. Het wordt gekocht als opbrengsteigendom. De persoon bezit al een eigen woning.

Dan komt die woning gewoon in box 3, that's it.

[deejeebv]

Thompson schreef op vrijdag 9 februari 2024 @ 12:32:
[...]


Dan komt die woning gewoon in box 3, that's it.

Daar zit het vermogen nu ook al, alleen wordt vastgoed op basis van een ander fictief rendement belast als geld dat op een bankrekening staat.

[antidote]

deejeebv schreef op vrijdag 9 februari 2024 @ 07:47:
[...]

Het verschil tussen waarde (en je totale andere vermogen in bijvoorbeeld spaarrekeningen en beleggingen) minus de hypotheek die je hebt afgesloten om dt pand te kopen mag dan max. 114k zijn.
Een verhuurhypotheek gaat meestal tot max 75% van de waarde in verhuurde staat, dus zou je een woning met een WOZ waarde van 400k kopen en dat voor 75% kunnen financieren dan zou je vermogen in box 3 100k zijn en dus buiten ver vermogensrendementsheffing vallen.
Moet je natuurlijk wel een bank vinden die je de 300k wil lenen.
Een andere mogelijkheid zou kunnen zijn als je voldoende overwaarde hebt op je eigen woning en op je eigen woning een (extra) hypotheek neemt om de te verhuren woning te financieren. Ook dan telt die hypotheek mee in box 3.

Dat is toch de oude methode waarmee in box 3 werd gerekend? Vanaf belastingjaar 2023 gaat die niet meer op: bezittingen mogen niet meer tegen schulden worden weggestreept. Er wordt nu gerekend met verondersteld rendement op bezit (6,17%) en rente op schulden (2,46%), wat een stuk minder gunstig uitpakt.

[winiustyco]

Ik vroeg me af of er hier al andere verhuurders zitten die weten wat ze met de huurverhoging gaan doen dit jaar?
Zelf ben ik voornemens om in ieder geval onze sociale huurwoningen richting de maximum verhoging te sturen tenzij dat volgens de punten net iets te veel zou zijn, dan volgen we het maximum van de punten.
Verder hebben we er ook een in de vrije sector, gezien die huurder niet de lastigste lijkt momenteel met onderhoud en in de omgang wilde ik deze nog wel constant houden.
Hoe kijken jullie aan tegen de huurverhoging? Ik weet meestal wel dat er wat commentaar op komt van huurders, maar van de andere kant hebben we al zeer nette huurprijzen onder de huidige sociale huurnorm en verhogen we ook zeker niet elk jaar de huur. Verder pakt de overheid dit jaar wel behoorlijk door met belasting en lijken de kosten ook erg hard te stijgen voor onderhoud.

[Perkouw]

winiustyco schreef op zondag 11 februari 2024 @ 16:09:
Ik vroeg me af of er hier al andere verhuurders zitten die weten wat ze met de huurverhoging gaan doen dit jaar?
Zelf ben ik voornemens om in ieder geval onze sociale huurwoningen richting de maximum verhoging te sturen tenzij dat volgens de punten net iets te veel zou zijn, dan volgen we het maximum van de punten.
Verder hebben we er ook een in de vrije sector, gezien die huurder niet de lastigste lijkt momenteel met onderhoud en in de omgang wilde ik deze nog wel constant houden.
Hoe kijken jullie aan tegen de huurverhoging? Ik weet meestal wel dat er wat commentaar op komt van huurders, maar van de andere kant hebben we al zeer nette huurprijzen onder de huidige sociale huurnorm en verhogen we ook zeker niet elk jaar de huur. Verder pakt de overheid dit jaar wel behoorlijk door met belasting en lijken de kosten ook erg hard te stijgen voor onderhoud.

Vziw kan je niet zomaar boven de 5.5% die is afgeven door de overheid. Of je moet verbeteringen aan de woning hebben gerealiseerd dat je meer kan vragen óf in het unieke geval dat je bijzonder laag onder de marktprijs zit dat dit te rechtvaardigen is.

Dus ja tegenwoordig gewoon maximaal de verhoging pakken die de overheid aangeeft.

[ Voor 8% gewijzigd door Perkouw op 12-02-2024 09:36 ]

[Wispe]

Verhuurders van 17e-eeuwse panden opgelet.

Dat in samen hang met het verboden wordt om woningen met energielabel E, F en G te verhuren, zou ik maar snel je biezen pakken...

[LED-Maniak]

Wispe schreef op zondag 11 februari 2024 @ 17:08:
Verhuurders van 17e-eeuwse panden opgelet.

Dat in samen hang met het verboden wordt om woningen met energielabel E, F en G te verhuren, zou ik maar snel je biezen pakken...

Of een goede verhuurder zijn..?

[Wispe]

LED-Maniak schreef op zondag 11 februari 2024 @ 17:38:
[...]

Of een goede verhuurder zijn..?

Doelde meer op de kosten aan zo'n pand, ook icm om het naar een hoger energielabel te krijgen.
Krijg je moeilijk of nooit eruit.

[ Voor 6% gewijzigd door Wispe op 11-02-2024 17:41 ]

[vortexnl1982]

winiustyco schreef op zondag 11 februari 2024 @ 16:09:
Ik vroeg me af of er hier al andere verhuurders zitten die weten wat ze met de huurverhoging gaan doen dit jaar?
Zelf ben ik voornemens om in ieder geval onze sociale huurwoningen richting de maximum verhoging te sturen tenzij dat volgens de punten net iets te veel zou zijn, dan volgen we het maximum van de punten.
Verder hebben we er ook een in de vrije sector, gezien die huurder niet de lastigste lijkt momenteel met onderhoud en in de omgang wilde ik deze nog wel constant houden.
Hoe kijken jullie aan tegen de huurverhoging? Ik weet meestal wel dat er wat commentaar op komt van huurders, maar van de andere kant hebben we al zeer nette huurprijzen onder de huidige sociale huurnorm en verhogen we ook zeker niet elk jaar de huur. Verder pakt de overheid dit jaar wel behoorlijk door met belasting en lijken de kosten ook erg hard te stijgen voor onderhoud.

Maximaal toegestane verhoging voer ik door (vrije sector). Ik had daar het eerste jaar dat ik verhuurde wel mijn bedenkingen bij maar als ik zie welke prijsverhogingen ik voor mijn kiezen krijg (bv erfpachtindexatie van 8,6%!!!!) dan doe ik gewoon lekker mee. Daarnaast betaal ik nu veel meer box 3 belasting dankzij Hugo dus dat wil ik ook gecompenseerd zien.

Ik heb nu ook een mooie case: twee dames huren bij mij en beiden dus ook het huurcontract ondertekend.

1 Dame wilt ergens anders gaan huren (alleen). Prima, ik zeg zoek een andere huurder die aan de voorwaarden voldoet (zoals voldoende inkomen). Dan zorg ik voor een aanvulling op het huurcontract waarin dus 1 huurder wordt uitgeschreven en een nieuwe huurder erbij komt. Dat loopt dan onder de voorwaarden van het oorspronkelijke huurcontract.

Ik heb al aangegeven zorg nou op tijd voor een nieuwe huurder want anders betaalt de vertrekkende huurder straks een extra maand. Maar die vertrekkende huurder zegt dan de zittende huurder een andere huurder gaat zoeken. Echter zijn beide huurders verantwoordelijk en mij boeit het niet wie wat wanneer regelt. Ik schrijf de vertrekkende huurder pas uit als er een andere geschikte huurder voor in de plaats komt.

Als dat niet wordt geregeld blijft ze verantwoordelijk en moet dus huur betalen (als de zittende huurder niet betaalt).

Dus of regel een andere huurder OF beide huurders moeten zich uitschrijven omdat de zittende huurder te weinig verdient.

[ColeJ]

winiustyco schreef op zondag 11 februari 2024 @ 16:09:
Ik vroeg me af of er hier al andere verhuurders zitten die weten wat ze met de huurverhoging gaan doen dit jaar?
Zelf ben ik voornemens om in ieder geval onze sociale huurwoningen richting de maximum verhoging te sturen tenzij dat volgens de punten net iets te veel zou zijn, dan volgen we het maximum van de punten.
Verder hebben we er ook een in de vrije sector, gezien die huurder niet de lastigste lijkt momenteel met onderhoud en in de omgang wilde ik deze nog wel constant houden.
Hoe kijken jullie aan tegen de huurverhoging? Ik weet meestal wel dat er wat commentaar op komt van huurders, maar van de andere kant hebben we al zeer nette huurprijzen onder de huidige sociale huurnorm en verhogen we ook zeker niet elk jaar de huur. Verder pakt de overheid dit jaar wel behoorlijk door met belasting en lijken de kosten ook erg hard te stijgen voor onderhoud.

Ik ga sowieso voor de maximale indexatie (vrije sector). Tijdens COVID dacht ik aardig te zijn door de huur niet te indexeren. Dit ook een beetje omdat de politiek en gemeente dat vroeg aan verhuurders. Vervolgens kreeg ik van de diezelfde gemeente een middelvinger terug met maximale indexaties op alle heffingen en WOZ. Tevens zijn de VVE lasten, verzekeringen en al het andere ook fors geindexeerd.

Been there, done that

Wat je zou kunnen doen is een huurkorting geven. Dan kun je wel maximaal indexeren maar "geef" je toch iets.

[ Voor 3% gewijzigd door ColeJ op 11-02-2024 19:04 ]

[ColeJ]

vortexnl1982 schreef op zondag 11 februari 2024 @ 18:10:
[...]

Daarnaast betaal ik nu veel meer box 3 belasting dankzij Hugo dus dat wil ik ook gecompenseerd zien.

Ik snap dat je zo denkt maar het is niet natuurlijk niet de bedoeling dat jouw huurder jouw vermogensbelasting gaat betalen.

[ColeJ]

vortexnl1982 schreef op zondag 11 februari 2024 @ 18:10:
[...]

Ik heb nu ook een mooie case: twee dames huren bij mij en beiden dus ook het huurcontract ondertekend.

1 Dame wilt ergens anders gaan huren (alleen). Prima, ik zeg zoek een andere huurder die aan de voorwaarden voldoet (zoals voldoende inkomen). Dan zorg ik voor een aanvulling op het huurcontract waarin dus 1 huurder wordt uitgeschreven en een nieuwe huurder erbij komt. Dat loopt dan onder de voorwaarden van het oorspronkelijke huurcontract.

Ik heb al aangegeven zorg nou op tijd voor een nieuwe huurder want anders betaalt de vertrekkende huurder straks een extra maand. Maar die vertrekkende huurder zegt dan de zittende huurder een andere huurder gaat zoeken. Echter zijn beide huurders verantwoordelijk en mij boeit het niet wie wat wanneer regelt. Ik schrijf de vertrekkende huurder pas uit als er een andere geschikte huurder voor in de plaats komt.

Als dat niet wordt geregeld blijft ze verantwoordelijk en moet dus huur betalen (als de zittende huurder niet betaalt).

Dus of regel een andere huurder OF beide huurders moeten zich uitschrijven omdat de zittende huurder te weinig verdient.

Dit blijven lastige kwesties. Exact dit heb ik een aantal jaar geleden ook meegemaakt als verhuurder. Ik had de huurders wel beide laten tekenen voor de gehele huursom. Echter, had er toch wel wat gedoe mee toen er uiteindelijk 1 weg ging. Uiteindelijk is alles gelukt maar de theorie en de praktijk verschillen nogal eens van elkaar.

[vortexnl1982]

ColeJ schreef op zondag 11 februari 2024 @ 19:03:
[...]


Ik ga sowieso voor de maximale indexatie (vrije sector). Tijdens COVID dacht ik aardig te zijn door de huur niet te indexeren. Dit ook een beetje omdat de politiek en gemeente dat vroeg aan verhuurders. Vervolgens kreeg ik van de diezelfde gemeente een middelvinger terug met maximale indexaties op alle heffingen en WOZ. Tevens zijn de VVE lasten, verzekeringen en al het andere ook fors geindexeerd.

Been there, done that

Wat je zou kunnen doen is een huurkorting geven. Dan kun je wel maximaal indexeren maar "geef" je toch iets.

Nee ik ga geen korting geven. Ik zie het als iets zakelijks. Het is niet wat ik met plezier doe, de huur verhogen maar ik ben dief van mijn eigen portemonnee als ik het niet doe.

Ik moet wel zeggen dat ik altijd klaarsta voor mijn huurders. Als er wat is regel ik het meteen.

[vortexnl1982]

ColeJ schreef op zondag 11 februari 2024 @ 19:40:
[...]


Dit blijven lastige kwesties. Exact dit heb ik een aantal jaar geleden ook meegemaakt als verhuurder. Ik had de huurders wel beide laten tekenen voor de gehele huursom. Echter, had er toch wel wat gedoe mee toen er uiteindelijk 1 weg ging. Uiteindelijk is alles gelukt maar de theorie en de praktijk verschillen nogal eens van elkaar.

Ik lees op de Woonbond website:

Gezamenlijk opzeggen
In principe kan de huurovereen­komst alleen door de huurders gezamenlijk worden opgezegd. De contractuele huurder die de huurover­eenkomst voor het eigen deel opzegt, blijft dus ook na die opzegging aansprakelijk voor bijvoorbeeld de huurbetaling, ook al woont zij niet meer in de woning. Meestal gaat de verhuurder wel akkoord met een opzegging door één van de partijen. De verhuurder zal dit echter niet doen als duidelijk is dat de achterblij­ver de huur niet alleen kan opbrengen.

De vertrekkende huurder wilt er 29 februari uit en de zittende huurder blijft zitten en zoekt een nieuwe huurder.

Ik ga morgen de zittende huurder bellen en aangeven dat ze op tijd met een nieuwe huurder moet komen met voldoende inkomen. En dat ik geen partij ben tussen de twee huurders en dat ze het onderling moeten regelen. Ik bel ook alleen om problemen voor te zijn en duidelijke verwachtingen door te geven. Dan weet iedereen waar ze aan toe zijn en wat consequenties zijn van te laat met een nieuwe huurder komen.

Daarnaast stuur ik ze een nette email met daarin het verhaal dat ze beide hebben getekend en er niet zomaar eentje kan opzeggen en dat er dan misschien een keer een andere huurder komt. De zittende huurder kan niet de huur alleen betalen en dan heb ik straks een wanbetaler. Ik zal dan een verwijzing maken naar de tekst van de Woonbond website.

[Wispe]

vortexnl1982 schreef op zondag 11 februari 2024 @ 20:23:
[...]


Ik lees op de Woonbond website:


[...]


De vertrekkende huurder wilt er 29 februari uit en de zittende huurder blijft zitten en zoekt een nieuwe huurder.

Ik ga morgen de zittende huurder bellen en aangeven dat ze op tijd met een nieuwe huurder moet komen met voldoende inkomen. En dat ik geen partij ben tussen de twee huurders en dat ze het onderling moeten regelen. Ik bel ook alleen om problemen voor te zijn en duidelijke verwachtingen door te geven. Dan weet iedereen waar ze aan toe zijn en wat consequenties zijn van te laat met een nieuwe huurder komen.

Daarnaast stuur ik ze een nette email met daarin het verhaal dat ze beide hebben getekend en er niet zomaar eentje kan opzeggen en dat er dan misschien een keer een andere huurder komt. De zittende huurder kan niet de huur alleen betalen en dan heb ik straks een wanbetaler. Ik zal dan een verwijzing maken naar de tekst van de Woonbond website.

Waarom trek je het probleem meerderemalen naar je toe?
Zij hebben getekend, dus linksom of rechtsom krijg jij dat geld wel.

[vortexnl1982]

Wispe schreef op zondag 11 februari 2024 @ 20:29:
[...]

Waarom trek je het probleem meerderemalen naar je toe?
Zij hebben getekend, dus linksom of rechtsom krijg jij dat geld wel.

Ik trek niks naar me toe. Ik maak alleen aan ze duidelijk wat de regels zijn. Het is aan hun wat ze er mee doen.

Als ik niks zeg heb ik er achteraf mee gedoe mee.

[outlandos]

Misschien een domme vraag, maar stel mijn huurders gaan er per 1 april uit en ik krijg/neem geen nieuwe huurders meer, maar hou het nog wel aan ivm verwachte prijsstijging. Hoe zit het dan met de box 3 belasting volgend jaar? Leegstand tabel 0-1% is 73% maar dan moet ik dus 73% van 7000? Terwijl de inkomsten/het rendement 0 was?

[deejeebv]

outlandos schreef op zondag 11 februari 2024 @ 20:46:
Misschien een domme vraag, maar stel mijn huurders gaan er per 1 april uit en ik krijg/neem geen nieuwe huurders meer, maar hou het nog wel aan ivm verwachte prijsstijging. Hoe zit het dan met de box 3 belasting volgend jaar? Leegstand tabel 0-1% is 73% maar dan moet ik dus 73% van 7000? Terwijl de inkomsten/het rendement 0 was?

Hier heb ik geen antwoord op, maar hou wel rekening met de leegstandswet. Je mag een huis niet meer dan 6 maanden leeg laten staan.

[Wolly]

ColeJ schreef op zondag 11 februari 2024 @ 19:03:
[...]


Ik ga sowieso voor de maximale indexatie (vrije sector). Tijdens COVID dacht ik aardig te zijn door de huur niet te indexeren. Dit ook een beetje omdat de politiek en gemeente dat vroeg aan verhuurders. Vervolgens kreeg ik van de diezelfde gemeente een middelvinger terug met maximale indexaties op alle heffingen en WOZ. Tevens zijn de VVE lasten, verzekeringen en al het andere ook fors geindexeerd.

Been there, done that

Wat je zou kunnen doen is een huurkorting geven. Dan kun je wel maximaal indexeren maar "geef" je toch iets.

Hoe ziet zo'n huurkorting er dan uit?

Is dat maandelijks? Voor hoe lang?

[ColeJ]

Wolly schreef op zondag 11 februari 2024 @ 21:54:
[...]


Hoe ziet zo'n huurkorting er dan uit?

Is dat maandelijks? Voor hoe lang?

Wat je zelf wilt, je kunt alles bedenken.

[Wolly]

ColeJ schreef op zondag 11 februari 2024 @ 22:08:
[...]


Wat je zelf wilt, je kunt alles bedenken.

Dat begrijp ik, ik probeer alleen uit te vinden wat regulier is. Kende de term huurkorting in relatie met de jaarlijkse indexatie nog niet.

[Bonenstaak92]

outlandos schreef op zondag 11 februari 2024 @ 20:46:
Misschien een domme vraag, maar stel mijn huurders gaan er per 1 april uit en ik krijg/neem geen nieuwe huurders meer, maar hou het nog wel aan ivm verwachte prijsstijging. Hoe zit het dan met de box 3 belasting volgend jaar? Leegstand tabel 0-1% is 73% maar dan moet ik dus 73% van 7000? Terwijl de inkomsten/het rendement 0 was?

<edit: zie reactie hieronder> je kan bezwaar maken achteraf en dat lukt dan waarschijnlijk wel, tenzij je in de rest van je beleggingen een hoog rendement maakt zodat je gemiddeld op 5 procent of hoger rendement uitkomt. Dan zal de rechter de totale aanslag als gepast zien.

[JanHenk]

outlandos schreef op zondag 11 februari 2024 @ 20:46:
Misschien een domme vraag, maar stel mijn huurders gaan er per 1 april uit en ik krijg/neem geen nieuwe huurders meer, maar hou het nog wel aan ivm verwachte prijsstijging. Hoe zit het dan met de box 3 belasting volgend jaar? Leegstand tabel 0-1% is 73% maar dan moet ik dus 73% van 7000? Terwijl de inkomsten/het rendement 0 was?

"Leegstand tabel" is niet de juiste term. Het percentage noemt men de leegwaarderatio, dat wil zeggen een percentage ván de leegwaarde. In verband met de waardedrukkende factor van verhuur. De leegwaarde is (wettelijk voorschrift) gewoon de WOZ-waarde.

Als er géén verhuur is, is er ook geen waarde drukkende factor. Gewoon de volledige WOZ-waarde aangeven dus.

Dit los van eventueel bezwaar op basis van recente jurisprudentie. Maar daar moet je ook een slag om de arm houden, want als je het aanhoudt voor waardestijging is die waardestijging ook gewoon rendement. Alleen niet gerealiseerd (verkocht) en ook niet direct, maar het is er wel.

[mannowlahn]

vortexnl1982 schreef op zondag 11 februari 2024 @ 20:23:
[...]


Ik lees op de Woonbond website:


[...]


De vertrekkende huurder wilt er 29 februari uit en de zittende huurder blijft zitten en zoekt een nieuwe huurder.

Ik ga morgen de zittende huurder bellen en aangeven dat ze op tijd met een nieuwe huurder moet komen met voldoende inkomen. En dat ik geen partij ben tussen de twee huurders en dat ze het onderling moeten regelen. Ik bel ook alleen om problemen voor te zijn en duidelijke verwachtingen door te geven. Dan weet iedereen waar ze aan toe zijn en wat consequenties zijn van te laat met een nieuwe huurder komen.

Daarnaast stuur ik ze een nette email met daarin het verhaal dat ze beide hebben getekend en er niet zomaar eentje kan opzeggen en dat er dan misschien een keer een andere huurder komt. De zittende huurder kan niet de huur alleen betalen en dan heb ik straks een wanbetaler. Ik zal dan een verwijzing maken naar de tekst van de Woonbond website.

Om dit soort gezeik zou ik nooit een contract voor twee doen. Je haalt gewoon een hoop gezeik op de hals. Waarom niet 1 hoofdhuurder en die zoekt het maar uit met wel of niet extra huurder?

[ybos]

mannowlahn schreef op maandag 12 februari 2024 @ 09:11:
[...]

Om dit soort gezeik zou ik nooit een contract voor twee doen. Je haalt gewoon een hoop gezeik op de hals. Waarom niet 1 hoofdhuurder en die zoekt het maar uit met wel of niet extra huurder?

Zo hebben wij het ook gedaan (wel zakelijke huur).
Pand was te groot dus ze hebben zelf een huurder gezocht voor een deel. Contracten lopen tegelijk af, dus als mijn huurder opzegt, loopt het deel wat ze onder hebben verhuurd ook af.
Ik stuur mijn huurder een factuur voor het geheel, en de betalingen onderling moet mijn huurder regelen.

[rube]

mannowlahn schreef op maandag 12 februari 2024 @ 09:11:
[...]
Om dit soort gezeik zou ik nooit een contract voor twee doen. Je haalt gewoon een hoop gezeik op de hals. Waarom niet 1 hoofdhuurder en die zoekt het maar uit met wel of niet extra huurder?

Bij twee huurders heb je, in geval van problemen met betaling, schade e.d., eventueel een persoon extra waar je achteraan kunt gaan. Dat vergroot je kans dat je zeker de huur (of schade) betaald krijgt.

Maar, ondanks dat het op papier dan zekerder is, is de praktijk soms wat anders.

Aanvulling: ik heb zelf (inmiddels) beide situaties. Het heeft allebei zijn voor en nadelen. Een voordeel voor 1 hoofdhuurder en daarbij toestaan van onderhuur (voor een specifieke huurder, waar ik toestemming voor geef) is dat als de hoofdhuurder opzegt, de onderhuurder geen huurbescherming heeft. Op die manier kan ik ooit nog het pand leegkrijgen en verkopen. Door iedere keer weer een nieuwe huurder bij te voegen op het contract gaat me dat niet lukken.

[ Voor 28% gewijzigd door rube op 12-02-2024 11:41 ]

[mannowlahn]

rube schreef op maandag 12 februari 2024 @ 09:21:
[...]

Bij twee huurders heb je, in geval van problemen met betaling, schade e.d., eventueel een persoon extra waar je achteraan kunt gaan. Dat vergroot je kans dat je zeker de huur (of schade) betaald krijgt.

Maar, ondanks dat het op papier dan zekerder is, is de praktijk soms wat anders.

Aanvulling: ik heb zelf (inmiddels) beide situaties. Het heeft allebei zijn voor en nadelen. Een voordeel voor 1 hoofdhuurder en daarbij toestaan van onderhuur (voor een specifieke huurder, waar ik toestemming voor geef) is dat als de hoofdhuurder opzegt, de onderhuurder geen huurbescherming heeft. Op die manier kan ik ooit nog het pand leegkrijgen en verkopen. Door iedere keer weer een nieuwe huurder bij te voegen op het contract gaat me dat niet lukken.

Je hebt dan met twee personen te dealen, twee rechtsvormen etc. Als je een huurder hebt dan kan je ook gewoon stellen dat als die niet betaald je de boel ontruimt, nu heb je dus nog een huurder er zitten. Als die huurde niemand kan vinden of niet overweg kan met een andere persoon heb je dat gezeik weer. Ik heb geen idee wat het voordeel nou zijn om jezelf zoveel problemen op de hals te halen.

[namliam_eht]

mannowlahn schreef op maandag 12 februari 2024 @ 09:11:
[...]

Om dit soort gezeik zou ik nooit een contract voor twee doen. Je haalt gewoon een hoop gezeik op de hals. Waarom niet 1 hoofdhuurder en die zoekt het maar uit met wel of niet extra huurder?

Kom je ook niet zomaar me weg, zeker in particuliere verhuur hebben onderhuurders voordat je het weet dezelfde rechten als de hoofdhuurder ....
Voor de rechter is het nog niet zo simpel als dat je het wel zou denken, alhoewel formeel je niks met de onderhuurder te maken hebt denkt de rechter daar echt heel anders over

Mits het natuurlijk zover komt... maar dat geldt natuurlijk voor wel meer dingen.

[rube]

namliam_eht schreef op maandag 12 februari 2024 @ 18:45:
[...]
...zeker in particuliere verhuur hebben onderhuurders voordat je het weet dezelfde rechten als de hoofdhuurder ....

Dit is anders dan ik begrepen had. Kun je aangeven hoe dat dan zit? Waar dit formeel staat?
Of, hoe/waarom een rechter daar anders over heeft geoordeeld?

[namliam_eht]

deels anekdotisch, maar als ik het goed heb is een onderhuurder niet per definitie dakloos wanneer de hoofdhuurder de huur opzegt... dit geldt met name als/wanneer het hele woning wordt onderverhuurt.
Je kan of moet dan naar de rechter als verhuurder om e.a. af te dwingen.

Als de onderhuur kamers betreft moet je weer oppassen dat niet alle woningen voldoen aan de gemeentelijke eisen voor meerdere non-partner volwassenen. Verkamering heet dat, vaak heb je dan een vergunning nodig ook wanneer jij als verhuurder aan 1 persoon verhuurt en die weer aan 2 of 3 onderhuurders

[Perkouw]

@rube https://www.juridischloke...#Ik%20huur%20een%20woning

U hoeft de woning dus niet uit. Ook als de eigenaar of verhuurder van de woning geen toestemming gaf voor onderhuur.

[rube]

Ah ja, thanks @Perkouw. Bij een hele woning inderdaad wel, dat herinner ik me nu weer dat ik diezelfde website ooit eens heb gezien. Maar bij onderhuur van alleen een kamer is dat niet zo en daar ging ik (gezien mijn eigen situatie) dus te snel vanuit.

[namliam_eht]

Ik heb me de situatie beter op het netvlies gekregen.
Was een situatie waar de onderhuurder besloot niet te willen vertrekken ondanks vertrek van de hoofd huurder.
Had gewoon de vaste lasten overgenomen, de eigenaar wilde het appartement graag leeg om op te knappen.... voormalig onderhuurder dacht daar dus anders over, dus gang naar de rechter, maar omdat de onderhuurder - tegen wil en dank van eigenaar - borg had overgemaakt en de huur netjes betaald had besloot de rechter dat omdat de betaling niet was teruggestort door de eigenaar dat daarmee defacto een nieuwe verhouding en overeenkomst was gestart.

[Bimmert]

namliam_eht schreef op dinsdag 13 februari 2024 @ 08:00:
Ik heb me de situatie beter op het netvlies gekregen.
Was een situatie waar de onderhuurder besloot niet te willen vertrekken ondanks vertrek van de hoofd huurder.
Had gewoon de vaste lasten overgenomen, de eigenaar wilde het appartement graag leeg om op te knappen.... voormalig onderhuurder dacht daar dus anders over, dus gang naar de rechter, maar omdat de onderhuurder - tegen wil en dank van eigenaar - borg had overgemaakt en de huur netjes betaald had besloot de rechter dat omdat de betaling niet was teruggestort door de eigenaar dat daarmee defacto een nieuwe verhouding en overeenkomst was gestart.

Ik kan bevestigen dat bovenstaande klopt. Nadat mijn huurder plots was overleden is besloot zijn partner (waar ik geen contract mee had) de huur te blijven betalen.
Na +30 jaar wilde ik echter liever de woning leeg en renoveren. Nu enkele jaren later kan ik bevestigen dat laatstgenoemde optie vrijwel onmogelijk is gebleken.
Wel hebben we enkele discussies gehad omdat de nieuwe bewoner zich wat mij betreft niet aan alle verplichtingen voldoet als huurder. Maarja er is geen contract waar ik naar kan verwijzen