Vastgoed als investering

[Wolly]

ybos schreef op dinsdag 23 januari 2024 @ 08:37:
Waarom schakelt niemand om naar zakelijk vastgoed
Geen moeilijke regels met punten, zakelijke contracten zijn oneindig 2 jaarlijks (of welke periode dan ook) af te sluiten

Goede vraag. Ik denk de onbekendheid van velen.

Je vergeet trouwens als voordelen het flink hogere rendement en minder issues met zeurende huurders en onderhoudszaken (bij casco verhuur).

[ybos]

Wolly schreef op dinsdag 23 januari 2024 @ 08:54:
[...]


Goede vraag. Ik denk de onbekendheid van velen.

Je vergeet trouwens als voordelen het flink hogere rendement en minder issues met zeurende huurders en onderhoudszaken (bij casco verhuur).

Inderdaad.
Al valt het hogere rendement op dit moment mee als ik de vraagprijzen zie (als je nu zou moeten kopen, los dat er weinig te koop is).
Wij hadden een potentiële huurder die +/- 300m2 opslag zocht. Ik heb gezocht bij ons in de regio om mogelijk wat te kopen, he-le-maal niets.
Er worden alleen maar standaard halletjes de grond uitgestampt. 5x10 met een verdieping. 100m2 over 2 verdiepingen, en dan de ene wat groter, de andere wat kleiner. Daar zie ik geen markt in want concurrentie is giga .

[mannowlahn]

ybos schreef op dinsdag 23 januari 2024 @ 08:37:
Waarom schakelt niemand om naar zakelijk vastgoed
Geen moeilijke regels met punten, zakelijke contracten zijn oneindig 2 jaarlijks (of welke periode dan ook) af te sluiten

Ik hoop ooit nog op een constructie dat ik als particulier, mijn appartement kan verhuren aan een bedrijf die dat bv ter beschikking stelt aan zijn werknemer. Bv een Shell die af en toe werknemer per half jaar hier heeft. Dat zou denk ik een eer mooie oplossing voor velen zijn

[Skyaero]

ybos schreef op dinsdag 23 januari 2024 @ 08:37:
Waarom schakelt niemand om naar zakelijk vastgoed
Geen moeilijke regels met punten, zakelijke contracten zijn oneindig 2 jaarlijks (of welke periode dan ook) af te sluiten

Je bedoelt kantoren verhuren?
Kantoren, die inmiddels aan een label C verplichting moeten voldoen.
Kantoren, die (veelal) te maken krijgen met artikel 2.15 van het Activiteitenbesluit Milieu en daarmee (aantoonbaar) alle Erkende Maatregelen moeten nemen?
Kantoren, die als zij een huurder hebben die onder de EED (European Energy Directive) vallen, mee moeten doen in het maken van 4-jaarlijkse energie-audits.
Kantoren, die een steeds hoger leegstandsrisico hebben vanwege thuiswerk?

Het stikt van de regels en risico's in zakelijk vastgoed.

[Skyaero]

mannowlahn schreef op dinsdag 23 januari 2024 @ 10:41:
[...]

Ik hoop ooit nog op een constructie dat ik als particulier, mijn appartement kan verhuren aan een bedrijf die dat bv ter beschikking stelt aan zijn werknemer. Bv een Shell die af en toe werknemer per half jaar hier heeft. Dat zou denk ik een eer mooie oplossing voor velen zijn

Het onderzoeksinstituut waar ik ooit voor werkte had zo'n constructie. De appartementen waren daarbij gewoon in eigendom van het instituut. Waarschijnlijk stuk goedkoper dan huren.

[radeoxx]

Skyaero schreef op dinsdag 23 januari 2024 @ 11:10:
[...]

Je bedoelt kantoren verhuren?
Kantoren, die inmiddels aan een label C verplichting moeten voldoen.
Kantoren, die (veelal) te maken krijgen met artikel 2.15 van het Activiteitenbesluit Milieu en daarmee (aantoonbaar) alle Erkende Maatregelen moeten nemen?
Kantoren, die als zij een huurder hebben die onder de EED (European Energy Directive) vallen, mee moeten doen in het maken van 4-jaarlijkse energie-audits.
Kantoren, die een steeds hoger leegstandsrisico hebben vanwege thuiswerk?

Het stikt van de regels en risico's in zakelijk vastgoed.

En kantoren waarbij het veel moeilijker (en duurder) financieren is.
En kantoren, waarbij, als er leegstand is, je het niet voor een lagere prijs mag verhuren van de bank, omdat die dan (een deel van de) lening opeist, waardoor je het maar leeg laat staan en zelf de rente en aflossing ophoest.
En kantoren, waarbij de vraag is of daar nog wel zo veel behoefte is nu we met z'n allen veel meer thuiswerken.

[martin_v_z]

Perkouw schreef op zaterdag 20 januari 2024 @ 08:38:
[...]


Even selectief quoten hoor. Wat mij nogal tegen de borst stuit is wanneer je met de puntentelling meer kan vragen je gewoon dikke pech hebt. Is het andersom en blijk je teveel te vragen moet dat gecorrigeerd worden. Que. . .

Blijf het zo ridicuul vinden al die regels die letterlijk maar één kant op werken. Voordeel huurder of voordeel (lokale)overheid.

Ik geef toe ik val wat in herhaling, kan het niet loslaten blijkt.

Ik snap niet waarom je dit zo'n probleem vind. Je bent als verhuurder toch aan het ondernemen, als ondernemer zoek je toch voordat je je ruimte gaat verhuren uit wat voor huur je kan vragen? Vraag je te weinig dan heb je jezelf wel heel slecht voorbereid als verhuurder. Ik neem aan dat je alles goed uitzoekt voordat je een huurder accepteert. Zoals de kosten van onderhoud, de staat van de woning en alle wetten waaraan je moet voldoen.

Ik snap dus wel dat als een verhuurder dit heeft verzuimd dat dit niet zomaar rechtgetrokken kan worden.

Ook zit je nog met het punt dat een verhuurder een huurder kan lokken met een hele aantrekkelijke prijs en als deze dan in de woning zit opeens de huur naar het maximum kan omzetten, hierdoor komt de huurder dan in een hele vervelende situatie.

In Nederland zijn particulieren nu eenmaal meer beschermd.

[Perkouw]

@martin_v_zKan niet voor iedereen spreken, maar zit er niet in om maximaal 'huisjesmelker' te zijn en steeds 'maximaal' te verhogen. Tot....er ineens allerlei regels komen dat je moet voldoen aan punten telling, er allerlei verzwaringen komen van box3 tot leegwaarderatio die je niet meer toe kan passen en een maximale verhoging per jaar etc.

En dan. . . vind ik het inderdaad wel een probleem dat je met je goede gedrag dus maximaal 'gepakt' wordt (zo voelt het) en álles ten nadele is v.d. verhuurder ongeacht de situatie. Al is het allicht een gebrek aan mijn kant dat ik als 'ondernemer' zoals je dat noemt niet dergelijke maatregelen had zien aankomen en wat voor impact dit zou hebben. Dat voelt voor mij wel als gebrek aan een glazenbol dan gebrek aan eigen inzicht.

Kijk als je, met jou bericht, beredeneert vanuit de 'huisjesmelker' die maximaal probeert winst te maken dan kan ik me er wat bij voorstellen. Maar die heeft dan ook óf geen last v.d. puntentelling want hij/zij vraagt dat bedrag óf heeft er last van want die moet nu reduceren tot het bedrag als voortkomt uit de puntentelling.

[Wolly]

Skyaero schreef op dinsdag 23 januari 2024 @ 11:10:
[...]

Je bedoelt kantoren verhuren?
Kantoren, die inmiddels aan een label C verplichting moeten voldoen.
Kantoren, die (veelal) te maken krijgen met artikel 2.15 van het Activiteitenbesluit Milieu en daarmee (aantoonbaar) alle Erkende Maatregelen moeten nemen?
Kantoren, die als zij een huurder hebben die onder de EED (European Energy Directive) vallen, mee moeten doen in het maken van 4-jaarlijkse energie-audits.
Kantoren, die een steeds hoger leegstandsrisico hebben vanwege thuiswerk?

Het stikt van de regels en risico's in zakelijk vastgoed.

Zakelijk vastgoed behelst wel wat meer dan kantoren.

[Thompson]

martin_v_z schreef op dinsdag 23 januari 2024 @ 11:54:
[...]

Als ondernemer zoek je toch voordat je je ruimte gaat verhuren uit wat voor huur je kan vragen?

In Nederland zijn particulieren nu eenmaal meer beschermd.

Even een selectieve quote.

Veel mensen die 1 of 2 pandjes in de verhuur hebben zien zichzelf niet als ondernemer, of in ieder geval niet als ondernemer "in panden". Het zijn vaak wel ondernemers ja; schilder, ICT'er, accountant. Eenmanszaken die dat pand als een goede pensioeninvestering zagen.

Daar komt bij dat ze waarschijnlijk ook weldegelijk goed hebben uitgezocht wat e.e.a. kost en opbrengt, echter worden die spelregels halverwege het spel gewijzigd. Als je in 2015 voor de lange termijn een "pensioenpand" hebt gekocht, hoe had je dan kunnen weten dat je daar in 2024 ~7400€ aan belasting voor moet afdragen wat voorheen niet zo was. (2% van gemiddelde WOZ NL) Afgezien nog van veel andere kosten die harder stijgen dan je bent toegestaan om te verhogen.

En die particulieren die beschermd zijn, dat behoren dus ook deze mensen, die 1 of 2 panden in de verhuur hebben, te zijn. Wat "aangepakt" moet worden zijn de stinkend rijke particuliere huisjesmelkers die alleen maar opkopen voor winst en nooit de bedoeling hebben iets te (laten) bouwen om de woningmarkt echt te verbeteren, zoals bijvoorbeeld een woningcorporatie, als het goed is, wel heeft.

_{Ik meld me weer eens in dit topic, toch weer aan het kijken naar de mogelijkheden om mijn (vrije sector, hypotheekvrij) woning te gaan verhuren i.v.m. mogelijk samenwonen}

[ Voor 5% gewijzigd door Thompson op 23-01-2024 13:28 ]

[ybos]

Skyaero schreef op dinsdag 23 januari 2024 @ 11:10:
[...]

Je bedoelt kantoren verhuren?
Kantoren, die inmiddels aan een label C verplichting moeten voldoen.
Kantoren, die (veelal) te maken krijgen met artikel 2.15 van het Activiteitenbesluit Milieu en daarmee (aantoonbaar) alle Erkende Maatregelen moeten nemen?
Kantoren, die als zij een huurder hebben die onder de EED (European Energy Directive) vallen, mee moeten doen in het maken van 4-jaarlijkse energie-audits.
Kantoren, die een steeds hoger leegstandsrisico hebben vanwege thuiswerk?

Het stikt van de regels en risico's in zakelijk vastgoed.

Als je alleen in problemen denkt zal je niet ver komen in ieder geval
Wij verhuren een bedrijfshal met een klein stukje kantoor / groot deel casco.
Als de huurder daar een kantoor van maakt moeten ze zelf dealen met alle vergunningen en regels die daar bij komen kijken.

[martin_v_z]

Perkouw schreef op dinsdag 23 januari 2024 @ 12:35:
@martin_v_zKan niet voor iedereen spreken, maar zit er niet in om maximaal 'huisjesmelker' te zijn en steeds 'maximaal' te verhogen. Tot....er ineens allerlei regels komen dat je moet voldoen aan punten telling, er allerlei verzwaringen komen van box3 tot leegwaarderatio die je niet meer toe kan passen en een maximale verhoging per jaar etc.

En dan. . . vind ik het inderdaad wel een probleem dat je met je goede gedrag dus maximaal 'gepakt' wordt (zo voelt het) en álles ten nadele is v.d. verhuurder ongeacht de situatie. Al is het allicht een gebrek aan mijn kant dat ik als 'ondernemer' zoals je dat noemt niet dergelijke maatregelen had zien aankomen en wat voor impact dit zou hebben. Dat voelt voor mij wel als gebrek aan een glazenbol dan gebrek aan eigen inzicht.

Kijk als je, met jou bericht, beredeneert vanuit de 'huisjesmelker' die maximaal probeert winst te maken dan kan ik me er wat bij voorstellen. Maar die heeft dan ook óf geen last v.d. puntentelling want hij/zij vraagt dat bedrag óf heeft er last van want die moet nu reduceren tot het bedrag als voortkomt uit de puntentelling.

Ik wil zeker niet elke verhuurder afschilderen als huisjesmelker. Ik weet dat er een hoop zijn die echt proberen een goede dienst te leveren voor een redelijke prijs.

Maar wat ik wil zeggen is dat als je besluit om een huis of ruimte te verhuren is dat je een commerciële dienst aanleverd. En het maakt niet uit of je 1 of 100 panden hebt, je bent dan dus een partij die een dienst aanleverd aan een particulier. Je verdient tenslotte geld met deze dienst die je levert, dus ben je een ondernemer. En dan mag je als particulier verwachten dat de partij die die dienst levert dit volgens de wettelijke regels doet.

Ik ben het overigens helemaal met jou eens dat als de overheid zonder een goede overbruggingstermijn veel extra kosten op de verhuurder legt dat ze de verhuurders daarmee in de problemen brengen. Je kan geen financiële beslissingen nemen als er zonder pardon de regels veranderen. Wel sta je als verhuurder voor de keus om als het niet rendabel is je pand te verkopen. Dit hebben we het laatste jaar ook zien gebeuren.

Ik pleit helemaal voor duidelijke spelregels voor beide partijen zodat iedereen weet waar hij aan toe is. Maar daar zou dus eigenlijk bij uitgesloten moeten zijn dat achteraf de huurprijs omhoog gaat omdat de verhuurder niet correct de punten heeft berekend voordat het contract wordt opgesteld. Op dat scenario was mijn reactie bedoeld.

[Perkouw]

@martin_v_z dank voor je toelichting. Panden verkopen kan helaas niet zomaar als je investering niet rendabel is even los van de verhuisvergoeding vind ik het nogal heftig om mensen er uit te moeten bonjouren die nu prima zitten en bijv. net een kleine hebben. . .

En huurprijs berekenen a.h.d.v. punten -> die waren vooraf voor de vrije sector niet van toepassing en zelfs als je dat wel gedaan hebt kan je keuze(s) gemaakt hebben om bijv. niet maximaal te verhogen (los van de verhogingslimiet die later kwam).

Maar...volgens mij begrijpen we elkaar. Thanks again voor je toelichting.

[outlandos]

In april gaan mijn huurders (expats) uit het appartement. Zij betalen 1800 euro per maand, dit is inclusief alles (gas, water, licht en internet). Het is energielabel A dus de kosten vallen mee.

Hoe dan ook, met al die wijzigingen qua belasting en dergelijke ben ik een beetje het overzicht kwijt. Ik vermoed dat ik vrij gemakkelijk de huur kan verhogen bij nieuwe huurders, maar wil graag uitrekenen wat ik er dan aan netto rendement overhoud. Zijn hier tools voor of hebben jullie goede websites die jullie hiervoor aanraden?

Het appartement heeft 201 punten dus blijft voorlopig in de vrije sector. Maar vergelijkbare appartementen gaan tegen de 400k van de hand, dus verkoop is ook zeker een optie. Ik heb er een aflossingsvrije verhuur hypotheek op van 150k tegen 2,29% rente (nog 8 jaar rentevaste te gaan).

Alvast bedankt.

[Perkouw]

@outlandos zijn her en der wel wat dingetjes te vinden, maar belangrijkste is toch denk ik zelf even aan de slag te gaan. Ik weet nu bijvoorbeeld ook niet alle ins- en outs van jou situatie om te kunnen zeggen gebruik tool A of B.

Juist goed om even zelf even het overzicht te creëren (dat is zonder aanval bedoelt) zodat je precies weet hoe en wat. Dat gaat een tooltje niet kunnen en als die het wel kan dan wil je het nog steeds zelf wel valideren/snappen.

Dus probeer even alles op een rij te zetten van je hypotheeklasten, box3 tot en met de gemeentelijke lasten en verzekering(en) v.d. woning.

[namliam_eht]

outlandos schreef op woensdag 24 januari 2024 @ 11:49:
Maar vergelijkbare appartementen gaan tegen de 400k van de hand, dus verkoop is ook zeker een optie. Ik heb er een aflossingsvrije verhuur hypotheek op van 150k tegen 2,29% rente (nog 8 jaar rentevaste te gaan).

3435 Rente kosten
2000 Box 3 over lening deel (150.000 * (6% - 2%) * 33% )
5000 Box 3 over de meerwaarde (400-150 = 250.000*2%)
====
10435 / 12 = 870 euro

Komt dan nog bij Internet 50 euro,
gas licht water 150 euro
Reservering (groot) onderhoud 150 euro
WOZ belasting etc 100 euro
Klein grut 50 euro
Risico op wanbetaling/afbreuk van de woning etc ?? euro
Onderhoud / vervanging van CV

Zit je aan 1.400 euro kosten
Stel 2.000 opbrengsten
is 600 euro rendement, 7.200 euro per jaar
Is ongeveer 2% op je 400.000 euro, wel excl waarde stijging van de woning gemiddeld 5%?

[Wispe]

namliam_eht schreef op woensdag 24 januari 2024 @ 22:27:
[...]

3435 Rente kosten
2000 Box 3 over lening deel (150.000 * (6% - 2%) * 33% )
5000 Box 3 over de meerwaarde (400-150 = 250.000*2%)
====
10435 / 12 = 870 euro

Komt dan nog bij Internet 50 euro,
gas licht water 150 euro
Reservering (groot) onderhoud 150 euro
WOZ belasting etc 100 euro
Klein grut 50 euro
Risico op wanbetaling/afbreuk van de woning etc ?? euro
Onderhoud / vervanging van CV

Zit je aan 1.400 euro kosten
Stel 2.000 opbrengsten
is 600 euro rendement, 7.200 euro per jaar
Is ongeveer 2% op je 400.000 euro, wel excl waarde stijging van de woning gemiddeld 5%?

Zorgeloos 400k op de spaarrekeningen zetten tegen 1,5% klinkt aantrekkelijker dan dit.

[namliam_eht]

Wispe schreef op woensdag 24 januari 2024 @ 22:32:
[...]


Zorgeloos 400k op de spaarrekeningen zetten tegen 1,5% klinkt aantrekkelijker dan dit.

Hangt er helemaal vanaf, je kan hele nette huurders hebben 10 jaar lang hoor je geen piep en elke maand netjes je huur en wanneer ze weg gaan de hele woning nog prima in orde

Je kan ook het treffen en diezelfde 10 jaar lang elke maand achter de huur aan moeten en wanneer ze dan eindelijk vertrekken is je woning een ramp en dekt de borg niet eens de kosten van de schoonmaak kosten... laat staan reparaties en schilder werk

Plus na 10 jaar is het wel zomaar 600k waard in bijna welke staat dan ook.... aangenomen het jaarlijks gemiddelde van de woning markt

[outlandos]

namliam_eht schreef op woensdag 24 januari 2024 @ 22:27:
[...]

3435 Rente kosten
2000 Box 3 over lening deel (150.000 * (6% - 2%) * 33% )
5000 Box 3 over de meerwaarde (400-150 = 250.000*2%)
====
10435 / 12 = 870 euro

Komt dan nog bij Internet 50 euro,
gas licht water 150 euro
Reservering (groot) onderhoud 150 euro
WOZ belasting etc 100 euro
Klein grut 50 euro
Risico op wanbetaling/afbreuk van de woning etc ?? euro
Onderhoud / vervanging van CV

Zit je aan 1.400 euro kosten
Stel 2.000 opbrengsten
is 600 euro rendement, 7.200 euro per jaar
Is ongeveer 2% op je 400.000 euro, wel excl waarde stijging van de woning gemiddeld 5%?

Bedankt voor het meedenken/berekenen!


170 euro VvE moeten er ook nog bij. Met 1800 euro speel ik dus net aan breakeven? Wat een grap.

Ik kom zelf uit op 5400 euro box 3 belasting, maar wellicht begrijp ik het niet goed.

Die 6% wordt gaat over de WOZ waarde, toch? Die is 353k. En in verhuurde staat mag je daar 85% van nemen, dus 300k. Daar dan 6% van is 18.000
Lening 150k, 2% is 3000
Maakt 15.000 en daar dan 36% belasting op: 5400
De rentekosten 277,50 per maand maakt 3330 per jaar. Kom je uit op 8730/12 = 727.50

VvE 170 kom je uit op (afgerond) 900 euro. Dus eigenlijk alsnog hoger dan jouw 870... Op dit moment is de huurprijs zoals gezegd 1800, dus dat is een rendement van likmevestje.

Toevallig heb ik de huurders (expats) gesproken vanavond. Ze vroegen of het contract verlengd kan worden tot november. Ik heb gezegd dat er dan 300 a 400 euro bij zal komen per maand, in de veronderstelling dat ik dan wel goed zit. Maar nu we het even zo onder elkaar zetten is zelfs die prijs dan nog aan de "lage" kant. Het is ook nog eens gemeubileerd.

Moet zeggen dat ze er nu 2 jaar inzitten en ik ze nog nooit heb gehoord. Altijd netjes tijdige betaling en het appartement ziet er tip top uit (paar keer langsgeweest om post op te halen). Dus in dat opzicht heb ik niks te klagen.

[rockhopper]

outlandos schreef op woensdag 24 januari 2024 @ 23:45:
[...]
Ik kom zelf uit op 5400 euro box 3 belasting, maar wellicht begrijp ik het niet goed.

Die 6% wordt gaat over de WOZ waarde, toch? Die is 353k. En in verhuurde staat mag je daar 85% van nemen, dus 300k. Daar dan 6% van is 18.000
Lening 150k, 2% is 3000
Maakt 15.000 en daar dan 36% belasting op: 5400
De rentekosten 277,50 per maand maakt 3330 per jaar. Kom je uit op 8730/12 = 727.50

VvE 170 kom je uit op (afgerond) 900 euro. Dus eigenlijk alsnog hoger dan jouw 870... Op dit moment is de huurprijs zoals gezegd 1800, dus dat is een rendement van likmevestje.

Ik zou even je box 3 85% verhuurde staat nagaan, want dat is nou juist ook één van de vele dingen die nadelig veranderd zijn.

[outlandos]

rockhopper schreef op woensdag 24 januari 2024 @ 23:59:
[...]

Ik zou even je box 3 85% verhuurde staat nagaan, want dat is nou juist ook één van de vele dingen die nadelig veranderd zijn.

Je hebt gelijk. Ik zit op 4,9% dus zou 95% mogen nemen. Weer een tegenvaller. Niet dat je medelijden met mij hoeft te hebben of dat ik daarom vraag. Maar de propositie is echt veel veranderd in 2,5 jaar tijd.

Stel de huurders willen 2100 a 2200 betalen (vermoed van wel), dan denk ik dat ik ze die plezier doe. Ze willen uiterlijk begin december terug naar Denemarken (waar ze nu ook al geregeld zijn gezien aan het energiegebruik). Dan kan ik voor 2400-2600 per maand een nieuwe huurder gaan zoeken die ik kan vertrouwen en als dat niet lukt verkopen.

De huizenmarkt ziet er weer sterk uit, met verwachtte rentedalingen in de 2e helft van dit jaar en heel volgend jaar. Dus veel haast erbij heb ik niet.

Maar even serieus, die huurprijzen gaan eigenlijk nergens meer over. Doordat er een groot te kort is zal het worden betaald (en wij moeten het rekenen om het nog enigzins de moeite van het risico waard te maken).

Niemand wint echt met al die nieuwe regels.

[ Voor 22% gewijzigd door outlandos op 25-01-2024 00:33 ]

[Wolly]

outlandos schreef op woensdag 24 januari 2024 @ 23:45:
[...]

(paar keer langsgeweest om post op te halen). Dus in dat opzicht heb ik niks te klagen.

Na twee jaar komt er toch geen post van betekenis meer op je oude adres?

[Henkdezoveelste]

outlandos schreef op donderdag 25 januari 2024 @ 00:24:
[...]


Je hebt gelijk. Ik zit op 4,9% dus zou 95% mogen nemen. Weer een tegenvaller. Niet dat je medelijden met mij hoeft te hebben of dat ik daarom vraag. Maar de propositie is echt veel veranderd in 2,5 jaar tijd.

Stel de huurders willen 2100 a 2200 betalen (vermoed van wel), dan denk ik dat ik ze die plezier doe. Ze willen uiterlijk begin december terug naar Denemarken (waar ze nu ook al geregeld zijn gezien aan het energiegebruik). Dan kan ik voor 2400-2600 per maand een nieuwe huurder gaan zoeken die ik kan vertrouwen en als dat niet lukt verkopen.

De huizenmarkt ziet er weer sterk uit, met verwachtte rentedalingen in de 2e helft van dit jaar en heel volgend jaar. Dus veel haast erbij heb ik niet.

Maar even serieus, die huurprijzen gaan eigenlijk nergens meer over. Doordat er een groot te kort is zal het worden betaald (en wij moeten het rekenen om het nog enigzins de moeite van het risico waard te maken).

Niemand wint echt met al die nieuwe regels.

Ik doe iets fout geloof ik, welke regio is dat waar mensen 2000+ huur betalen voor een appartement van 400k? Zelf verhuur ik voor 1350/mnd en 1650/mnd, beide ongeveer 350k….

[namliam_eht]

Henkdezoveelste schreef op donderdag 25 januari 2024 @ 08:46:
[...]


Ik doe iets fout geloof ik, welke regio is dat waar mensen 2000+ huur betalen voor een appartement van 400k? Zelf verhuur ik voor 1350/mnd en 1650/mnd, beide ongeveer 350k….

Huur is natuurlijk zo zo zo veel meer dan alleen maar de (WOZ) waarde van het appartement, inrichting, eventuele meubels, incl/excl GWL/internet en natuurlijk lokatie lokatie lokatie...
Daarnaast maakt je doelgroep ook nog al uit, expats zitten meestal wel hoger v.w.b. huur, maar kunnen ook wel sneller met de noorderzon vertrekken naar "huis"

[s020506]

Henkdezoveelste schreef op donderdag 25 januari 2024 @ 08:46:
[...]


Ik doe iets fout geloof ik, welke regio is dat waar mensen 2000+ huur betalen voor een appartement van 400k? Zelf verhuur ik voor 1350/mnd en 1650/mnd, beide ongeveer 350k….

Ik gok Amsterdam, of in ieder geval randstad. Tja, daar ligt de huur hoger dan in Schubbekutteveen

[Mvt1994]

outlandos schreef op donderdag 25 januari 2024 @ 00:24:
[...]


Je hebt gelijk. Ik zit op 4,9% dus zou 95% mogen nemen. Weer een tegenvaller. Niet dat je medelijden met mij hoeft te hebben of dat ik daarom vraag. Maar de propositie is echt veel veranderd in 2,5 jaar tijd.

Stel de huurders willen 2100 a 2200 betalen (vermoed van wel), dan denk ik dat ik ze die plezier doe. Ze willen uiterlijk begin december terug naar Denemarken (waar ze nu ook al geregeld zijn gezien aan het energiegebruik). Dan kan ik voor 2400-2600 per maand een nieuwe huurder gaan zoeken die ik kan vertrouwen en als dat niet lukt verkopen.

De huizenmarkt ziet er weer sterk uit, met verwachtte rentedalingen in de 2e helft van dit jaar en heel volgend jaar. Dus veel haast erbij heb ik niet.

Maar even serieus, die huurprijzen gaan eigenlijk nergens meer over. Doordat er een groot te kort is zal het worden betaald (en wij moeten het rekenen om het nog enigzins de moeite van het risico waard te maken).

Niemand wint echt met al die nieuwe regels.

De reden dat ik heb besloten een nieuwe huurder te nemen met jaarcontract eind afgelopen jaar. Het levert nu vrij weinig op, maar door de belastingdruk+verkopende verhuurders zou de huurprijs in de markt zomaar in een jaar nog flink kunnen stijgen.

[namliam_eht]

outlandos schreef op woensdag 24 januari 2024 @ 23:45:
[...]
170 euro VvE moeten er ook nog bij. Met 1800 euro speel ik dus net aan breakeven? Wat een grap.

Nee, daar tel ik 150 euro (groot) onderhoud voor ... zou dus 20 euro per maand verschil zijn met mijn berekening zowel 150 als 170 is best conservatief trouwens.

outlandos schreef op woensdag 24 januari 2024 @ 23:45:
Ik kom zelf uit op 5400 euro box 3 belasting, maar wellicht begrijp ik het niet goed.

Die 6% wordt gaat over de WOZ waarde, toch? Die is 353k. En in verhuurde staat mag je daar 85% van nemen, dus 300k. Daar dan 6% van is 18.000
Lening 150k, 2% is 3000
Maakt 15.000 en daar dan 36% belasting op: 5400
De rentekosten 277,50 per maand maakt 3330 per jaar. Kom je uit op 8730/12 = 727.50

Ik heb maar een snelle berekening gedaan verre van volledig op de details, mede gezien je WOZ niet had vermeld. Ja gaat op WOZ, maar uiteindelijk beweegt WOZ zich als het goed is naar de marktwaarde toe.... dus wellicht nu nog 353, maar volgende is al 380 of 390

En zoals je al achtergekomen bent denk ik is leegwaarderatio al zo goed als afgeschaft

Rente heb ik simpel 150.000 * 2,29%, als de rente kosten iets minder zijn prima.

Uiteindelijk een direct rendement van minder dan 2% is m.i. correct ingeschat als zijnde "een rendement van likmevestje", als je 5% waardestijging meerekent en het feit dat het feitelijk met goede huurders ongeveer 0 risico en 0 brains is .... valt het misschien wel mee.

Pas op met je huidige huurders een nieuw contract te geven, een contract bepaalde tijd wordt maar op een manier verlengt ... dat is voor onbepaalde tijd.... maakt niet uit wat je op het contract zet, maakt niet uit wat je afspreekt... elk nieuw contract dat je direct of indirect aan deze huurders aanbied is per definitie voor onbepaalde tijd....
Moeten ze wellicht nog afdwingen bij huurcommissie of rechter, maar een gewaarschuwd mens telt voor 2

[mannowlahn]

Wispe schreef op woensdag 24 januari 2024 @ 22:32:
[...]


Zorgeloos 400k op de spaarrekeningen zetten tegen 1,5% klinkt aantrekkelijker dan dit.

en die 1,5 kan je zelfs prima zorgeloos naar 3% brengen als je een beetje rond zoekt.

[outlandos]

Henkdezoveelste schreef op donderdag 25 januari 2024 @ 08:46:
[...]


Ik doe iets fout geloof ik, welke regio is dat waar mensen 2000+ huur betalen voor een appartement van 400k? Zelf verhuur ik voor 1350/mnd en 1650/mnd, beide ongeveer 350k….

Apartment zit op de rand van Oegstgeest en Rijnsburg. 10 min van Leiden Centraal, 15 min vanaf de Universiteit van Leiden en last but not least 10 min van het Science Park gelegen waar grote bedrijven (zoals Janssen zitten). Daar werken veel beta expats die werk doen waar wij Nederlander te weinig geschikte mensen voor hebben. En vooral die groep is bereid te betalen wat je vraagt.

Wolly schreef op donderdag 25 januari 2024 @ 06:52:
[...]


Na twee jaar komt er toch geen post van betekenis meer op je oude adres?

Geen idee wat dit voor toegevoegde waarde heeft. Maar vorig jaar is het 2 maal voorgekomen dat we ergens iets besteld hadden en het oude adres nog in hun systeem stond. Zodoende dus.

[ Voor 21% gewijzigd door outlandos op 25-01-2024 09:55 ]

[outlandos]

namliam_eht schreef op donderdag 25 januari 2024 @ 09:01:
[...]

Nee, daar tel ik 150 euro (groot) onderhoud voor ... zou dus 20 euro per maand verschil zijn met mijn berekening zowel 150 als 170 is best conservatief trouwens.


[...]

Ik heb maar een snelle berekening gedaan verre van volledig op de details, mede gezien je WOZ niet had vermeld. Ja gaat op WOZ, maar uiteindelijk beweegt WOZ zich als het goed is naar de marktwaarde toe.... dus wellicht nu nog 353, maar volgende is al 380 of 390

En zoals je al achtergekomen bent denk ik is leegwaarderatio al zo goed als afgeschaft

Rente heb ik simpel 150.000 * 2,29%, als de rente kosten iets minder zijn prima.

Uiteindelijk een direct rendement van minder dan 2% is m.i. correct ingeschat als zijnde "een rendement van likmevestje", als je 5% waardestijging meerekent en het feit dat het feitelijk met goede huurders ongeveer 0 risico en 0 brains is .... valt het misschien wel mee.

Pas op met je huidige huurders een nieuw contract te geven, een contract bepaalde tijd wordt maar op een manier verlengt ... dat is voor onbepaalde tijd.... maakt niet uit wat je op het contract zet, maakt niet uit wat je afspreekt... elk nieuw contract dat je direct of indirect aan deze huurders aanbied is per definitie voor onbepaalde tijd....
Moeten ze wellicht nog afdwingen bij huurcommissie of rechter, maar een gewaarschuwd mens telt voor 2

Je berekening zat ondanks mijn halve informatie zeker dichtbij, nogmaals bedankt 👍

Wat het contact betreft, dat is een goed aandachtpunt. Alhoewel ik er geen twijfels over heb dat ze ook daadwerkelijk terug naar Denemarken willen. Hier zijn dus geen uitzondering voor mogelijk? Ik zou natuurlijk wel 2100 pm op het contact kunnen zetten met een appendix dat het na een half jaar 2400 per maand wordt.

[namliam_eht]

outlandos schreef op donderdag 25 januari 2024 @ 09:59:
[...]
Wat het contact betreft, dat is een goed aandachtpunt. Alhoewel ik er geen twijfels over heb dat ze ook daadwerkelijk terug naar Denemarken willen. Hier zijn dus geen uitzondering voor mogelijk? Ik zou natuurlijk wel 2100 pm op het contact kunnen zetten met een appendix dat het na een half jaar 2400 per maand wordt.

Geen uitzonderingen, punt, uitroepteken(s)
Een appendix die de huurverhoging op die manier regelt blijft niet overeind in een rechtszaak, zou het daar op aan komen. De huurders kunnen dus gewoon 2100 per maand blijven betalen en kan jij er niks aan doen.

Als ze echt echt echt naar Denemarken terug gaan, tja.
Zolang er geen haan naar kraait, kraait er geen haan naar... of wel als het allemaal gaat volgens de onderling gemaakte afspraken, dan is er geen probleem... maar als er problemen van komen dan sta jij aan de verkeerde kant van de wet.

Ik ken een geval uit mijn indirecte omgeving van iemand die in deze situatie het appartement heeft verhuurd aan de ouders van de huurder, met een bepaalde periode er in.... Is uiteindelijk een hele zaak geworden en voor de rechter gekomen, rechter heeft geoordeeld dat het huurcontract duidelijk een constructie was in een poging de wet te omzeilen en dus in voordeel van de huurders geoordeeld.
Deze hadden vervolgens een onbepaalde tijd contract en konden er niet meer (zomaar) uitgezet worden i.v.m. einde contract.

Nogmaals, een afspraak is een afspraak, gaat het goed gaat het goed, maar een gewaarschuwd mensch telt voor 2

[ Voor 24% gewijzigd door namliam_eht op 25-01-2024 10:16 ]

[outlandos]

namliam_eht schreef op donderdag 25 januari 2024 @ 10:12:
[...]

Geen uitzonderingen, punt, uitroepteken(s)
Een appendix die de huurverhoging op die manier regelt blijft niet overeind in een rechtszaak, zou het daar op aan komen. De huurders kunnen dus gewoon 2100 per maand blijven betalen en kan jij er niks aan doen.

Als ze echt echt echt naar Denemarken terug gaan, tja.
Zolang er geen haan naar kraait, kraait er geen haan naar... of wel als het allemaal gaat volgens de onderling gemaakte afspraken, dan is er geen probleem... maar als er problemen van komen dan sta jij aan de verkeerde kant van de wet.

Ik ken een geval uit mijn indirecte omgeving van iemand die in deze situatie het appartement heeft verhuurd aan de ouders van de huurder, met een bepaalde periode er in.... Is uiteindelijk een hele zaak geworden en voor de rechter gekomen, rechter heeft geoordeeld dat het huurcontract duidelijk een constructie was in een poging de wet te omzeilen en dus in voordeel van de huurders geoordeeld.
Deze hadden vervolgens een onbepaalde tijd contract en konden er niet meer (zomaar) uitgezet worden i.v.m. einde contract.

Nogmaals, een afspraak is een afspraak, gaat het goed gaat het goed, maar een gewaarschuwd mensch telt voor 2

Ze geven aan over 7 a 8 maanden terug naar Denemarken te gaan.

Zou ik ze een contract voor onbepaalde tijd kunnen geven met een all-in prijs van €2400 met een "korting" van €300 per maand voor de eerste 8 maanden?

Beetje ongebruikelijk misschien, maar ik denk dat dit voor beide partijen een goede middenweg zou zijn.

[ Voor 3% gewijzigd door outlandos op 25-01-2024 19:41 ]

[Bonenstaak92]

outlandos schreef op donderdag 25 januari 2024 @ 19:40:
[...]


Ze geven aan over 7 a 8 maanden terug naar Denemarken te gaan.

Zou ik ze een contract voor onbepaalde tijd kunnen geven met een all-in prijs van €2400 met een "korting" van €300 per maand voor de eerste 8 maanden?

Beetje ongebruikelijk misschien, maar ik denk dat dit voor beide partijen een goede middenweg zou zijn.

Met de nadruk op dat ik het niet zeker weet…

Volgens mij mag je bij het omzetten van contract bepaalde tijd naar onbepaalde tijd met dezelfde huurders überhaupt geen nieuwe huur afspreken, maar enkel indexeren van de huidige huur binnen de regels.

Kan zijn dat ik de plank volslagen mis sla, maar een makelaar heeft me dit jaren terug ooit eens ingefluisterd.

[Henkdezoveelste]

Vanaf 2027 wil men de daadwerkelijke waardestijging van vastgoed gaan belasten bij verkoop. Daar zullen ze een waarde voor vast moeten stellen op 1 januari 2027, iemand een idee hoe dat in zijn werk gaat?

De reden dat ik het vraag, is ivm met bezwaar tegen WOZ waarde. Als de WOZ nu 20k omlaag gaat door een bezwaar, maar dit levert later 20k extra waardestijging op omdat de start waarde in 2027 20k lager is….

Zou men hiervoor leunen op de WOZ?

[rube]

Henkdezoveelste schreef op donderdag 25 januari 2024 @ 23:04:
Zou men hiervoor leunen op de WOZ?

Dat is wel het laatste plan: Bonenstaak92 in "Vermogensrendementsheffing 2.0"

[Wispe]

Henkdezoveelste schreef op donderdag 25 januari 2024 @ 23:04:
Vanaf 2027 wil men de daadwerkelijke waardestijging van vastgoed gaan belasten bij verkoop. Daar zullen ze een waarde voor vast moeten stellen op 1 januari 2027, iemand een idee hoe dat in zijn werk gaat?

De reden dat ik het vraag, is ivm met bezwaar tegen WOZ waarde. Als de WOZ nu 20k omlaag gaat door een bezwaar, maar dit levert later 20k extra waardestijging op omdat de start waarde in 2027 20k lager is….

Zou men hiervoor leunen op de WOZ?

Zou er een verkoopgolf komen in 2026?

[JanHenk]

Of een golf van bezwaarschriften waarbij iedereen een hogere WOZ-waarde wil

[namliam_eht]

outlandos schreef op donderdag 25 januari 2024 @ 19:40:
[...]


Ze geven aan over 7 a 8 maanden terug naar Denemarken te gaan.

Zou ik ze een contract voor onbepaalde tijd kunnen geven met een all-in prijs van €2400 met een "korting" van €300 per maand voor de eerste 8 maanden?

Beetje ongebruikelijk misschien, maar ik denk dat dit voor beide partijen een goede middenweg zou zijn.

Wettelijk, nee, punt, uitroepteken(s)

Wat je onderling afspreekt tegen de wet in kan altijd op basis van goed vertrouwen totdat dat vertrouwen geschaad wordt en je met zijn alle voor de rechter staat.... een huurder staat zowiezo al veel sterker dan een verhuurder en je staat hier ook nog eens (bewust) tegen de regels in .... de rechter lacht om zo een zaak.

Nogmaals, als het goed gaat gaat het goed, zolang het goed gaat.

[Henkdezoveelste]

JanHenk schreef op vrijdag 26 januari 2024 @ 07:11:
Of een golf van bezwaarschriften waarbij iedereen een hogere WOZ-waarde wil

Dit heb ik vorig jaar gedaan, met het zicht op regulering middenhuur en een aantal punten tekort. Nu vraag ik me alleen sterk af of die wet wel doorgaat en wordt ik gebeten door verhoogde box 3 belasting. Kiezen tussen 2 kwaden….

[Tweedledeedle]

Net gehoord dat mijn huidige huurder per maart uit het appartement zal vertrekken, zat er al aan te komen dus niet echt een verrassing voor mij.
Was wel sterk aan het twijfelen tussen verhuur en verkoop. Omdat het appartement momenteel nog verhuurd kan worden met een contract van bepaalde tijd (max. 24 maanden) en de Wet betaalbare huur (middenhuur) nog niet doorgevoerd is, ga ik toch de woning weer te huur aanbieden. Appartement bevindt zich in een geliefde wijk van een van de G4-gemeenten, dus er zal wel genoeg animo zijn.

[ocn]

Tweedledeedle schreef op dinsdag 30 januari 2024 @ 10:51:
Net gehoord dat mijn huidige huurder per maart uit het appartement zal vertrekken, zat er al aan te komen dus niet echt een verrassing voor mij.
Was wel sterk aan het twijfelen tussen verhuur en verkoop. Omdat het appartement momenteel nog verhuurd kan worden met een contract van bepaalde tijd (max. 24 maanden) en de Wet betaalbare huur (middenhuur) nog niet doorgevoerd is, ga ik toch de woning weer te huur aanbieden. Appartement bevindt zich in een geliefde wijk van een van de G4-gemeenten, dus er zal wel genoeg animo zijn.

In ieder geval is jouw redenatie een mooi voorbeeld waarom het nodig is dat de Wet betaalbare huur er snel komt. In een gezonde maatschappij roepen we het uitmelken van middenhuurders een halt toe.

[Tweedledeedle]

ocn schreef op dinsdag 30 januari 2024 @ 10:56:
[...]

In ieder geval is jouw redenatie een mooi voorbeeld waarom het nodig is dat de Wet betaalbare huur er snel komt. In een gezonde maatschappij roepen we het uitmelken van middenhuurders een halt toe.

Oneens, want het doel van de Wet betaalbare huur is het verlagen van de huurprijs.
Met de verplichte verlaagde huurprijs i.c.m. de box-3 regelgeving zou deze woning verkocht zijn vanwege het negatieve rendement en is er dus geen huurwoning beschikbaar. Is dat het doel van deze wet?

Overigens heb ik niks gezegd over mijn huurprijs, die vind ik zelf heel fair geweest en deze zal zo blijven. Liever een goede huurder dan per se een hoge huur.

[El Capitan]

ocn schreef op dinsdag 30 januari 2024 @ 10:56:
[...]

In ieder geval is jouw redenatie een mooi voorbeeld waarom het nodig is dat de Wet betaalbare huur er snel komt. In een gezonde maatschappij roepen we het uitmelken van middenhuurders een halt toe.

Wees blij dat er een huurwoning voor de markt behouden blijft. Daarnaast weet je niet eens wat voor huur iemand vraagt dus hoe kan je het hebben over uitmelken?
Nogal kort door de bocht met dat gestrekte been..

[ocn]

El Capitan schreef op dinsdag 30 januari 2024 @ 11:10:
[...]

Wees blij dat er een huurwoning voor de markt behouden blijft. Daarnaast weet je niet eens wat voor huur iemand vraagt dus hoe kan je het hebben over uitmelken?
Nogal kort door de bocht met dat gestrekte been..

Ik weet dat hij een huurprijs hoger dan € 1.123,13 vraagt, want blijkbaar valt hij met zijn verhuurwoning binnen de regels van de Wet betaalbare huur.

En of een dergelijke huurwoning voor de markt behouden blijft doet er niet echt toe. De woning zou naar de koopmarkt gaan, waar óók een tekort is. Uiteindelijk kunnen er in deze woning evenveel Nederlanders wonen, en veranderd de status koop of huur niks aan het tekort.

In ander nieuws:
Het land schreeuwt om de Wet Betaalbare Huur https://www.ad.nl/opinie/...betaalbare-huur~ae170f3d/

[ Voor 17% gewijzigd door ocn op 30-01-2024 11:25 ]

[El Capitan]

ocn schreef op dinsdag 30 januari 2024 @ 11:24:
[...]

Ik weet dat hij een huurprijs hoger dan € 1.123,13 vraagt, want blijkbaar valt hij met zijn verhuurwoning binnen de regels van de Wet betaalbare huur.

In ander nieuws:
Het land schreeuwt om de Wet Betaalbare Huur https://www.ad.nl/opinie/...betaalbare-huur~ae170f3d/

oke, en is die wet al ingegaan of goedgekeurd?
Leuk zeg, een opiniestuk.

[masermex]

El Capitan schreef op dinsdag 30 januari 2024 @ 11:27:
[...]

oke, en is die wet al ingegaan of goedgekeurd?
Leuk zeg, een opiniestuk.

Opinions are like *ssholes. Everyone has one.

For some nice alternatives:
https://en.wiktionary.org/wiki/opinions_are_like_assholes

[ Voor 15% gewijzigd door masermex op 30-01-2024 11:34 ]

[ocn]

masermex schreef op dinsdag 30 januari 2024 @ 11:31:
[...]


Opinions are like *ssholes. Everyone has one.

Mooie dooddoener op een discussieforum. Je kan je account wel verwijderen denk ik

[masermex]

ocn schreef op dinsdag 30 januari 2024 @ 11:32:
[...]

Mooie dooddoener op een discussieforum. Je kan je account wel verwijderen denk ik

Je discussieert niet. Je brengt iemand anders z'n opinie naar voren als een belangrijk standpunt. Ik relativeer dat een beetje. Geen dank.

[ocn]

masermex schreef op dinsdag 30 januari 2024 @ 11:33:
[...]


Je discussieert niet. Je brengt iemand anders z'n opinie naar voren als een belangrijk standpunt. Ik relativeer dat een beetje. Geen dank.

Waar heb ik gesuggereerd dat het een 'belangrijk standpunt' is?

[masermex]

ocn schreef op dinsdag 30 januari 2024 @ 11:34:
[...]

Waar heb ik gesuggereerd dat het een 'belangrijk standpunt' is?

je bent een trol. Meer niet. Misschien ander forum proberen.

[ocn]

masermex schreef op dinsdag 30 januari 2024 @ 11:35:
[...]


je bent een trol. Meer niet. Misschien ander forum proberen.

Blijkbaar zijn je inhoudelijke argumenten op. Nogmaals, als je geen discussie wilt voeren op een forum, dan zit je op de verkeerde plek. Veel plezier op X.

[LED-Maniak]

ocn schreef op dinsdag 30 januari 2024 @ 11:24:
[...]

Ik weet dat hij een huurprijs hoger dan € 1.123,13 vraagt, want blijkbaar valt hij met zijn verhuurwoning binnen de regels van de Wet betaalbare huur.

En of een dergelijke huurwoning voor de markt behouden blijft doet er niet echt toe. De woning zou naar de koopmarkt gaan, waar óók een tekort is. Uiteindelijk kunnen er in deze woning evenveel Nederlanders wonen, en veranderd de status koop of huur niks aan het tekort.

In ander nieuws:
Het land schreeuwt om de Wet Betaalbare Huur https://www.ad.nl/opinie/...betaalbare-huur~ae170f3d/

Veel mensen met middeninkomen kunnen uberhaupt niet kopen omdat ze daar te weinig voor verdienen. De prijs van huizen gaat echt niet gehalveerd worden als verhuurders ze gaan verkopen omdat verhuren niet meer loont, dus komt er weer een huis minder beschikbaar.

Maar laten we vooral de gemeentelijke belastingen met 8.5% verhogen, verhuurders vanuit verschillende hoeken extra belasten en huurprijzen limiteren. Dan blijft er helemaal niets meer over om te huren.


Er is maar één oplossing: bijbouwen of bevolkingsgroei verminderen waardoor de druk verlaagt. Rommelen met halfslachtige wetten zorgt voor alleen maar extra drama.

[ Voor 8% gewijzigd door LED-Maniak op 30-01-2024 11:41 ]

[ocn]

LED-Maniak schreef op dinsdag 30 januari 2024 @ 11:39:
[...]

Veel mensen met middeninkomen kunnen uberhaupt niet kopen omdat ze daar te weinig voor verdienen. De prijs van huizen gaat echt niet gehalveerd worden als verhuurders ze gaan verkopen omdat verhuren niet meer loont, dus komt er weer een huis minder beschikbaar.

Maar laten we vooral de gemeentelijke belastingen met 8.5% verhogen, verhuurders vanuit verschillende hoeken extra belasten en huurprijzen limiteren. Dan blijft er helemaal niets meer over om te huren.


Er is maar één oplossing: bijbouwen of bevolkingsgroei verminderen waardoor de druk verlaagt. Rommelen met halfslachtige wetten zorgt voor alleen maar extra drama.

Ik snap je rekensom niet echt. Hoe komt er een huis minder beschikbaar? De woning gaat naar de koopmarkt. Daar zal hij gekocht worden door iemand met een lange termijn binding met Nederland. Zeker in de G4, waar een zelfwoonplicht is ingevoerd voor woningen die in het middensegment vallen. De koper zal niet meer afhankelijk zijn van de huurmarkt als hij hiervoor huurde, of hij zal een andere woning achterlaten als hij hiervoor in een koopwoning zat. Als hij hiervoor inwonend was, staat deze persoon (of gezin) niet meer wachtend op wachtlijstjes voor een huur- of koopwoning en verlicht dat de druk op de woningmarkt.

[ Voor 13% gewijzigd door ocn op 30-01-2024 11:47 ]

[ColeJ]

ocn schreef op dinsdag 30 januari 2024 @ 11:24:
[...]

Ik weet dat hij een huurprijs hoger dan € 1.123,13 vraagt, want blijkbaar valt hij met zijn verhuurwoning binnen de regels van de Wet betaalbare huur.

En of een dergelijke huurwoning voor de markt behouden blijft doet er niet echt toe. De woning zou naar de koopmarkt gaan, waar óók een tekort is. Uiteindelijk kunnen er in deze woning evenveel Nederlanders wonen, en veranderd de status koop of huur niks aan het tekort.

In ander nieuws:
Het land schreeuwt om de Wet Betaalbare Huur https://www.ad.nl/opinie/...betaalbare-huur~ae170f3d/

Waarom zouden mensen wel een hypotheekrente van meer dan EUR 1.123 mogen betalen maar geen huur boven dat bedrag? Met een rentepercentage van 4% mag de woning dus al niet meer kosten dan EUR 337k want dan is het rentebedrag al hoger dan de EUR 1.123.

Het is een schande dat er mensen zijn die voor een habbekrats in G4 centrum kunnen wonen.

[Tweedledeedle]

ocn schreef op dinsdag 30 januari 2024 @ 11:24:
[...]

Ik weet dat hij een huurprijs hoger dan € 1.123,13 vraagt, want blijkbaar valt hij met zijn verhuurwoning binnen de regels van de Wet betaalbare huur.

En of een dergelijke huurwoning voor de markt behouden blijft doet er niet echt toe. De woning zou naar de koopmarkt gaan, waar óók een tekort is. Uiteindelijk kunnen er in deze woning evenveel Nederlanders wonen, en veranderd de status koop of huur niks aan het tekort.

In ander nieuws:
Het land schreeuwt om de Wet Betaalbare Huur https://www.ad.nl/opinie/...betaalbare-huur~ae170f3d/

Mijn huurprijs was lager dan € 1.123,13 en dit bedrag had ik 2 jaar niet geïndexeerd.
Echter, o a. door stijgingen van diverse lasten (VvE, gemeentelijke lasten, hoogheemraadschap, onderhoudscontracten etc.) zal het bedrag nu wel boven die grens moeten uitkomen (en dan heb ik nog niet eens de verhoogde 'box-3 belasting' meegenomen).

In de vrije markt is deze woning minimaal EUR 350.000,- waard. Met een huidige hypotheekrente van rond de 4% zou dit een maandelijkse aflossing van EUR 1.670,95 worden. Dan is mijn huurprijs toch beter voor de portemonnee.

Om nog even toe te voegen: om EUR 350.000,- als hypotheek te kunnen krijgen moet je als alleenstaande toch al snel bruto EUR 73.000,- per jaar verdienen (zonder studieschuld of andere schulden). Ook niet voor iedereen weggelegd.

[ Voor 8% gewijzigd door Tweedledeedle op 30-01-2024 11:57 ]

[LED-Maniak]

ocn schreef op dinsdag 30 januari 2024 @ 11:44:
[...]

Ik snap je rekensom niet echt. Hoe komt er een huis minder beschikbaar? De woning gaat naar de koopmarkt.

Lees je wel wat ik zeg?

Veel mensen met middeninkomen kunnen uberhaupt niet kopen omdat ze daar te weinig voor verdienen.

Hoe ga je die inflatie van huizen uitleggen? Het gebeurt wereldwijd en is niet uniek door Nederlandse wetten.
Huizenprijzen gaan niet magisch in het bereik van middeninkomens liggen als de huurmarkt kleiner wordt.

[ Voor 41% gewijzigd door LED-Maniak op 30-01-2024 11:56 ]

[ColeJ]

Inflatie is dit jaar geloof ik 5,5%. Dit jaar ga ik hem voor het eerst vol doorbelasten naar de huurder - met de groeten van Hugo erbij.

[ocn]

ColeJ schreef op dinsdag 30 januari 2024 @ 11:51:
[...]


Waarom zouden mensen wel een hypotheekrente van meer dan EUR 1.123 mogen betalen maar geen huur boven dat bedrag? Met een rentepercentage van 4% mag de woning dus al niet meer kosten dan EUR 337k want dan is het rentebedrag al hoger dan de EUR 1.123.

Het is een schande dat er mensen zijn die voor een habbekrats in G4 centrum kunnen wonen.

Jij gaat uit van een woning die door de belegger voor 100% is gefinancierd met vreemd vermogen.
Je wilt dus dat de huurder volledig de hypotheek van de verhuurder betaald, en dat die verhuurder er nog op verdiend ook.
Dat is natuurlijk compleet gestoord en past niet binnen een maatschappij waarin wonen een grondrecht is.
De verhuurder zou er in zo'n geval natuurlijk tussenuit moeten, want die voegt 0,0 waarde toe voor onze maatschappij.

[Tweedledeedle]

ocn schreef op dinsdag 30 januari 2024 @ 11:58:
[...]

Jij gaat uit van een woning die door de belegger voor 100% is gefinancierd met vreemd vermogen.
Je wilt dus dat de huurder volledig de hypotheek van de verhuurder betaald, en dat die verhuurder er nog op verdiend ook.
Dat is natuurlijk compleet gestoord en past niet binnen een maatschappij waarin wonen een grondrecht is.
De verhuurder zou er in zo'n geval natuurlijk tussenuit moeten, want die voegt 0,0 waarde toe voor onze maatschappij.

Ik ken genoeg verhuurders die een woning in oude staat gekocht vervolgens deze verbeterd hebben (zowel qua duurzaamheid als esthetiek). In sommige gevallen hebben ze zelfs een extra verdieping of zelfs een geheel zelfstandige woning gecreëerd d.v.m. een dakopbouw. Dit voegde zelfs een woning toe aan de woningvoorraad. Deze woning was er anders niet geweest. Voegt dat geen waarde toe?

[ocn]

Tweedledeedle schreef op dinsdag 30 januari 2024 @ 11:52:
[...]


Mijn huurprijs was lager dan € 1.123,13 en dit bedrag had ik 2 jaar niet geïndexeerd.
Echter, o a. door stijgingen van diverse lasten (VvE, gemeentelijke lasten, hoogheemraadschap, onderhoudscontracten etc.) zal het bedrag nu wel boven die grens moeten uitkomen (en dan heb ik nog niet eens de verhoogde 'box-3 belasting' meegenomen).

In de vrije markt is deze woning minimaal EUR 350.000,- waard. Met een huidige hypotheekrente van rond de 4% zou dit een maandelijkse aflossing van EUR 1.670,95 worden. Dan is mijn huurprijs toch beter voor de portemonnee.

Om nog even toe te voegen: om EUR 350.000,- als hypotheek te kunnen krijgen moet je als alleenstaande toch al snel bruto EUR 73.000,- per jaar verdienen (zonder studieschuld of andere schulden). Ook niet voor iedereen weggelegd.

Je kan een huurprijs niet 1-op-1 vergelijken met de hypotheeklasten van een woning die voor 100% met vreemd vermogen word gefinancierd.

In het geval een woning een belegging is, zou de woning voor minimaal 30% met eigen vermogen gefinancierd moeten zijn. Dat is dan ook de vereiste bij de meeste verhuurhypotheken. En persoonlijk vind ik zelfs 30% een te laag percentage, en zou dit wat mij betreft naar 100% moeten gaan.

[radeoxx]

ocn schreef op dinsdag 30 januari 2024 @ 11:58:
[...]

Jij gaat uit van een woning die door de belegger voor 100% is gefinancierd met vreemd vermogen.
Je wilt dus dat de huurder volledig de hypotheek van de verhuurder betaald, en dat die verhuurder er nog op verdiend ook.
Dat is natuurlijk compleet gestoord en past niet binnen een maatschappij waarin wonen een grondrecht is.
De verhuurder zou er in zo'n geval natuurlijk tussenuit moeten, want die voegt 0,0 waarde toe voor onze maatschappij.

Dat argument 'wonen is een grondrecht', gaat mank. Immers, voeding is ook een grondrecht. En daar is minder prijsregulering.

Ik ben het deels met je eens dat de verhuurder 0 toevoegt. De verhuurder loopt een stuk risico wat de huurder niet draagt.

Maar stel je zou voor 'huurders' een soort van 'speciale hypotheek' hebben, waarbij de bank het bezit (en risico) houdt en huurders aanbiedt om tegen een hypotheekrente+opslag te wonen in een dergelijk huis. Zou je dat wel binnen de maatschappij vinden passen? Dan maakt de bank de winst i.p.v. de (particuliere) verhuurder.

Wat zou je wél redelijk vinden? Het is natuurlijk logisch dat voor een middenhuurprijs je niet rendabel kunt verhuren, met alle box 3 belastingen er bij. Dit zeggen de deskundigen ook in rapporten. De huurprijsregulering zal zorgen voor een vermindering van het aanbod.
Maar wat is dan wél een eerlijke vergoeding voor het woonrecht? Is dat de gemiddelde 10-jaars hypotheekrente + een opslag? Is dat de gemiddelde hypotheekrente zonder opslag? Wat doe je als de rente stijgt? Wat zou dan redelijk zijn qua belastingen?

[ Voor 5% gewijzigd door radeoxx op 30-01-2024 12:05 ]

[ocn]

ColeJ schreef op dinsdag 30 januari 2024 @ 11:56:
Inflatie is dit jaar geloof ik 5,5%. Dit jaar ga ik hem voor het eerst vol doorbelasten naar de huurder - met de groeten van Hugo erbij.

<knip> Op de man is niet de bedoeling.

[ Voor 14% gewijzigd door Ardana op 30-01-2024 16:39 ]

[Tweedledeedle]

ocn schreef op dinsdag 30 januari 2024 @ 12:01:
[...]

Je kan een huurprijs niet 1-op-1 vergelijken met de hypotheeklasten van een woning die voor 100% met vreemd vermogen word gefinancierd.

In het geval een woning een belegging is, zou de woning voor minimaal 30% met eigen vermogen gefinancierd moeten zijn. Dat is dan ook de vereiste bij de meeste verhuurhypotheken. En persoonlijk vind ik zelfs 30% een te laag percentage, en zou dit wat mij betreft naar 100% moeten gaan.

Ik vergelijk hier huur met koop.

Ik kan deze woning wel verhuren aan bijv. een politieagent of docent ( ik neem de politieke retoriek hier maar eens over) met gemiddeld salaris van bijv. EUR 50.000.

Deze politieagent of docent zou met dit zelfde salaris deze woning dus niet kunnen kopen en hier dus niet kunnen wonen.

Mijn vraag is: waar heeft deze persoon in de praktijk nu meer aan?

plus, je vergeet dat niet iedereen wil kopen. Er is een 'flexibele schil' aan huurwoningen nodig. Mensen willen zich niet direct committeren om legitieme en uiteenlopende redenen; bijv. voor het eerst samenleven etc.

[WiLLoW_TieN]

ocn schreef op dinsdag 30 januari 2024 @ 12:02:
[...]
<knip>

<knip> Vriendelijk blijven.

[ Voor 39% gewijzigd door Ardana op 30-01-2024 16:40 ]

[ColeJ]

ocn schreef op dinsdag 30 januari 2024 @ 12:02:
[...]

[mbr]<knip>

<knip> Gedraag je niet als 'n klein kind.
Nou vooruit, laten we het eens concreet maken:

Ik verhuur een appartement met een WOZ waarde van 330k (vrije marktwaarde 375k). Er zit nagenoeg geen financiering meer op de woning. Hoeveel huur mag ik vragen volgens jou? Appartement is in de G4 en is 70m2 (nu nog boven de puntengrens, straks niet meer).

[ Voor 12% gewijzigd door Ardana op 30-01-2024 16:41 ]

[ocn]

LED-Maniak schreef op dinsdag 30 januari 2024 @ 11:52:
[...]
Lees je wel wat ik zeg?


[...]


Hoe ga je die inflatie van huizen uitleggen? Het gebeurt wereldwijd en is niet uniek door Nederlandse wetten.
Huizenprijzen gaan niet magisch in het bereik van middeninkomens liggen als de huurmarkt kleiner wordt.

Precies, steviger ingrijpen door de overheid is nodig. Bijvoorbeeld hogere belastingen op vermogen, zodat daarmee subsidies (onder voorwaarden) kunnen worden verstrekt aan koopstarters. Een betere welvaartsverdeling is nodig om de balans op de woningmarkt te herstellen.

[ocn]

ColeJ schreef op dinsdag 30 januari 2024 @ 12:05:
[...]

<knip>

Nou vooruit, laten we het eens concreet maken:

Ik verhuur een appartement met een WOZ waarde van 330k (vrije marktwaarde 375k). Er zit nagenoeg geen financiering meer op de woning. Hoeveel huur mag ik vragen volgens jou? Appartement is in de G4 en is 70m2 (nu nog boven de puntengrens, straks niet meer).

<knip> Niet uit de tent laten lokken.

[ Voor 20% gewijzigd door Ardana op 30-01-2024 16:41 ]

[ColeJ]

<knip> Laat dat.

Laatst hadden wij ook al een discussie met betrekking tot indexatie. Toen riep je dat het eerlijk zou zijn als je mocht indexeren op basis van de gestegen lasten. Toen zei ik dat er al een maximale indexatie is - maar die is veel lager dan mijn werkelijke gestegen lasten. Je reageert dan vervolgens niet meer en gaat nu weer vrolijk verder met trollen.

Ik ben wel oprecht geïnteresseerd - wat voor huurprijs zou ik dan mogen vragen volgens jou? Ik wil de casus nog wel aanvullen met wat details mocht het nodig zijn (verzekeringen, VVE lasten etc).

[ Voor 36% gewijzigd door Ardana op 30-01-2024 16:42 ]

[LED-Maniak]

ocn schreef op dinsdag 30 januari 2024 @ 12:05:
[...]

Precies, steviger ingrijpen door de overheid is nodig. Bijvoorbeeld hogere belastingen op vermogen, zodat daarmee subsidies (onder voorwaarden) kunnen worden verstrekt aan koopstarters. Een betere welvaartsverdeling is nodig om de balans op de woningmarkt te herstellen.

Hypotheekrenteaftrek dus? Goedkope startersleningen(deels van de gemeente..)? Gaan we kopers voortrekken op huurders? Wie betaalt die hogere belasting op vermogen(hint: niet de "rijken")?

Je hebt gezien wat er de laatste jaren is gebeurd? De jubelton en andere voordeeltjes(lagere overdrachtsbelasting) waardoor prijzen juist harder zijn gestegen dan gedaald omdat sommige mensen koopkrachtiger werden?

Het ingrijpen door de overheid heeft alleen maar tot hogere prijzen en meer ellende geleid. Waarom zou nu nog-harder-ingrijpen ineens werken?

[ Voor 3% gewijzigd door LED-Maniak op 30-01-2024 12:11 ]

[ocn]

radeoxx schreef op dinsdag 30 januari 2024 @ 12:02:
[...]


Dat argument 'wonen is een grondrecht', gaat mank. Immers, voeding is ook een grondrecht. En daar is minder prijsregulering.

Ik ben het deels met je eens dat de verhuurder 0 toevoegt. De verhuurder loopt een stuk risico wat de huurder niet draagt.

Maar stel je zou voor 'huurders' een soort van 'speciale hypotheek' hebben, waarbij de bank het bezit (en risico) houdt en huurders aanbiedt om tegen een hypotheekrente+opslag te wonen in een dergelijk huis. Zou je dat wel binnen de maatschappij vinden passen? Dan maakt de bank de winst i.p.v. de (particuliere) verhuurder.

Wat zou je wél redelijk vinden? Het is natuurlijk logisch dat voor een middenhuurprijs je niet rendabel kunt verhuren, met alle box 3 belastingen er bij. Dit zeggen de deskundigen ook in rapporten. De huurprijsregulering zal zorgen voor een vermindering van het aanbod.
Maar wat is dan wél een eerlijke vergoeding voor het woonrecht? Is dat de gemiddelde 10-jaars hypotheekrente + een opslag? Is dat de gemiddelde hypotheekrente zonder opslag? Wat doe je als de rente stijgt? Wat zou dan redelijk zijn qua belastingen?

Wat je zegt over prijsregulering m.b.t. voedsel klopt simpelweg niet. Er is een lager btw tarief op voeding t.o.v. de reguliere btw. Bovendien is iets circulairs als voedsel niet te vergelijken met een schaars goed als woonruimte.

Die 'speciale hypotheek' waar je het over hebt die is er al, dat heet een aflossingsvrije hypotheek.

Wat wel redelijk is, zit grotendeels in de Wet betaalbare huur. Die moeten ze gauw invoeren.

[ocn]

ColeJ schreef op dinsdag 30 januari 2024 @ 12:09:
[...]
<knip>
Ik ben wel oprecht geïnteresseerd - wat voor huurprijs zou ik dan mogen vragen volgens jou? Ik wil de casus nog wel aanvullen met wat details mocht het nodig zijn (verzekeringen, VVE lasten etc).

Zie Wet betaalbare huur.

[ Voor 39% gewijzigd door Ardana op 30-01-2024 16:42 ]

[El Capitan]

ocn schreef op dinsdag 30 januari 2024 @ 12:06:
[...]

<knip>

<knip> Ook voor jou geldt: on-topic en vriendelijk houden.

[ Voor 53% gewijzigd door Ardana op 30-01-2024 16:43 ]

[ColeJ]

ocn schreef op dinsdag 30 januari 2024 @ 12:13:
[...]

Zie Wet betaalbare huur.

Maar je ziet toch wat er dan gebeurd? De huurhuizen worden verkocht en er blijven alleen nog maar koopwoningen over. De koopwoningen blijven maar in prijs stijgen dus politieagent kan nog steeds niet in de stad wonen. Sterker nog, die kan er nu nooit meer wonen.

[ocn]

ColeJ schreef op dinsdag 30 januari 2024 @ 12:15:
[...]


Maar je ziet toch wat er dan gebeurd? De huurhuizen worden verkocht en er blijven alleen nog maar koopwoningen over. De koopwoningen blijven maar in prijs stijgen dus politieagent kan nog steeds niet in de stad wonen. Sterker nog, die kan er nu nooit meer wonen.

Ik denk dat er niemand is die tegen extra sociale woningbouw is, zodat de politieagent of verpleger ook een woning in de buurt van zijn/haar werk heeft. Dat er extra woningen nodig zijn lijkt me evident. Evenals dat de toestroom van immigranten moet worden beperkt.

[ColeJ]

ocn schreef op dinsdag 30 januari 2024 @ 12:16:
[...]

Ik denk dat er niemand is die tegen extra sociale woningbouw is, zodat de politieagent of verpleger ook een woning in de buurt van zijn/haar werk heeft. Dat er extra woningen nodig zijn lijkt me evident. Evenals dat de toestroom van immigranten moet worden beperkt.

Zonder die immigranten is er straks helemaal niemand meer over in NL. De kenniswerker (hey - mijn huurder) komt hier alleen maar geld en kennis brengen. Er is ook een grote groep immigranten dat na 25 jaar nog steeds een "netto-ontvanger" van de staat is - die ben ik ook liever kwijt dan rijk. Maar goed, dat is een andere discussie.

Je kunt wel stoïcijns blijven roepen dat er meer woningen nodig zijn maar de komende 100 jaar is er gewoon een tekort. Je lost het niet op door allerlei overheidsingrijpen te verzinnen, zie het verleden en de huidige situatie.

[ Voor 8% gewijzigd door ColeJ op 30-01-2024 12:22 ]

[ocn]

<knip> En klaar nu.

[ Voor 93% gewijzigd door Ardana op 30-01-2024 16:43 ]

[ocn]

ColeJ schreef op dinsdag 30 januari 2024 @ 12:21:
[...]


Zonder die immigranten is er straks helemaal niemand meer over in NL. De kenniswerker (hey - mijn huurder) komt hier alleen maar geld en kennis brengen. Er is ook een grote groep immigranten dat na 25 jaar nog steeds een "netto-ontvanger" van de staat is - die ben ik ook liever kwijt dan rijk. Maar goed, dat is een andere discussie.

Je kunt wel stoïcijns blijven roepen dat er meer woningen nodig zijn maar de komende 100 jaar is er gewoon een tekort. Je lost het niet op door allerlei overheidsingrijpen te verzinnen, zie het verleden en de huidige situatie.

Ik denk dat we hier verschillen van zienswijze. Jij berust je in het probleem, en vind het prima dat daarvan geprofiteerd word door mensen die al prima boeren in de maatschappij.

Ik wil dat het probleem word opgelost voor zover dat kan, en dat voorkomen wordt dat mijn medemens wordt uitgeknepen omdat er misbruik word gemaakt van de schaarste. Dat betekent dat we als maatschappij, politiek gestuurd (door de maatschappij verkozen), maatregelen moeten treffen om de symptomen van het probleem te bestrijden. Dat gaat niet vanzelf, daar is de politiek gestuurd overheidsingrijpen voor nodig.

[radeoxx]

ocn schreef op dinsdag 30 januari 2024 @ 12:11:
[...]

Wat je zegt over prijsregulering m.b.t. voedsel klopt simpelweg niet. Er is een lager btw tarief op voeding t.o.v. de reguliere btw. Bovendien is iets circulairs als voedsel niet te vergelijken met een schaars goed als woonruimte.

Die 'speciale hypotheek' waar je het over hebt die is er al, dat heet een aflossingsvrije hypotheek.

Wat wel redelijk is, zit grotendeels in de Wet betaalbare huur. Die moeten ze gauw invoeren.

Nee, die hypotheek, even los van het feit dat 100% aflossingsvrij helemaal niet wordt aangeboden, en 50% aflossingsvrij fiscaal wordt gestraft, verplicht je alsnog tot het kopen van de woning.

Wat ik bedoel, nogmaals, maar dan anders uitgelegd:
Stel je wilt als bewoner wél het woongenot, maar niet het kopen met risico van de woning. Wat voor constructie wil je dan bedenken? Mag dit een hypotheek zijn waarbij je alleen rente + een opslag betaald voor de woonrecht van de woning? En dus geen aflossing? En dus ook geen bezit? En wat voor rente % zou je dan hanteren? En mag daar een opslag bij, of niet?

[ocn]

radeoxx schreef op dinsdag 30 januari 2024 @ 12:43:
[...]


Nee, die hypotheek, even los van het feit dat 100% aflossingsvrij helemaal niet wordt aangeboden, en 50% aflossingsvrij fiscaal wordt gestraft, verplicht je alsnog tot het kopen van de woning.

Wat ik bedoel, nogmaals, maar dan anders uitgelegd:
Stel je wilt als bewoner wél het woongenot, maar niet het kopen met risico van de woning. Wat voor constructie wil je dan bedenken? Mag dit een hypotheek zijn waarbij je alleen rente + een opslag betaald voor de woonrecht van de woning? En dus geen aflossing? En dus ook geen bezit? En wat voor rente % zou je dan hanteren? En mag daar een opslag bij, of niet?

Ik snap niet zo goed waar je naar zoekt. Volgens mij is het vernieuwde woningwaarderingsstelsel een goede oplossing.

[radeoxx]

ocn schreef op dinsdag 30 januari 2024 @ 12:47:
[...]

Ik snap niet zo goed waar je naar zoekt. Volgens mij is het vernieuwde woningwaarderingsstelsel een goede oplossing.

Tja, is dat echt zo?

Waarom is de conclusie van de onderzoeksrapporten dan dat het aanbod, bij invoering van deze nieuwe regels, sterk zal verminderen?

En daarnaast:

Is het wel zo eerlijk dat een huurder, bijv. 1100 euro per maand betaalt, (=13.200) voor een woning die bijv. 450.000 euro kost? Dan betaalt de huurder omgerekend minder dan 3% rente waarbij alle bijkomende kosten voor onderhoud, risico en dergelijke voor iemand anders zijn? Dit is toch heel oneerlijk voor iemand anders, die deze bijkomende kosten wel echt moet dragen?

Je argument dat niemand met 100% geleend geld een woning koopt gaat ook mank, daar je makkelijk 4% rente risicoloos in een deposito kunt zetten tegenwoordig.

Verder laten we het hele fiscale aspect even buiten beschouwing.

[Tweedledeedle]

ocn schreef op dinsdag 30 januari 2024 @ 12:47:
[...]

Ik snap niet zo goed waar je naar zoekt. Volgens mij is het vernieuwde woningwaarderingsstelsel een goede oplossing.

Jammer alleen dat er geen woningen meer zullen zijn om te huren omdat het verhuren verlieslatend gaat worden voor de verhuurder.

Zie hier de data:

[ Voor 35% gewijzigd door Tweedledeedle op 30-01-2024 13:01 ]

[Wolly]

LED-Maniak schreef op dinsdag 30 januari 2024 @ 12:10:
[...]

Hypotheekrenteaftrek dus? Goedkope startersleningen(deels van de gemeente..)? Gaan we kopers voortrekken op huurders? Wie betaalt die hogere belasting op vermogen(hint: niet de "rijken")?

Je hebt gezien wat er de laatste jaren is gebeurd? De jubelton en andere voordeeltjes(lagere overdrachtsbelasting) waardoor prijzen juist harder zijn gestegen dan gedaald omdat sommige mensen koopkrachtiger werden?

Het ingrijpen door de overheid heeft alleen maar tot hogere prijzen en meer ellende geleid. Waarom zou nu nog-harder-ingrijpen ineens werken?

Sommige mensen zijn hardleers en denken dat nog meer wet- en regelgeving de problemen oplossen. De waarheid is echter dat daardoor de problmen nog groter worden dan ze al zijn.

[s020506]

Ik snap ook niet waar het vandaan komt dat er geen winst gemaakt mag worden. Dat is toch hele idee van het hele gebeuren? Iemand kan iets zo goed of goedkoop dat hij, inclusief winst, iets kan aanbieden wat competatief is.

En als je vindt dat wonen een basisrecht is, dan vraag ik me af waarom je niet protesteerde toen de sociale huurmaatschappijen een poot werd uitgedraaid.

Over oplossingen gesproken, ik zou groot voorstander zijn van dat de overheid een zak met geld open trekt en groot aantal sociale huurwoningen gaat bouwen of mede financieert. Of flats.

[masermex]

s020506 schreef op dinsdag 30 januari 2024 @ 13:20:
Over oplossingen gesproken, ik zou groot voorstander zijn van dat de overheid een zak met geld open trekt en groot aantal sociale huurwoningen gaat bouwen of mede financieert. Of flats.

Ik niet. Daarme zou de overheid de hele keten van huizenbouw 'in handen' hebben. Van grondposities, vergunningverlening, welstand, bouwbesluiten door de jaren heen. En dan nu ook bouwen ?

En op de bouw mag dan geen winst gemaakt worden waarschijnlijk ? Gaat de overheid zelf een bouwbedrijf beginnen ?

En dan lage 'sociale' huur subsidieren uit de zak van de belastingbetaler ?



Edit: waarschijnlijk zou de eigen regelgeving van de overheid hun net zoveel in de weg zitten als nu het laatste stukje 'markt'. Onmogelijk dus om een groot volume te bouwen de komende jaren.

[ Voor 12% gewijzigd door masermex op 30-01-2024 13:32 ]

[s020506]

masermex schreef op dinsdag 30 januari 2024 @ 13:29:
[...]


Ik niet. Daarme zou de overheid de hele keten van huizenbouw 'in handen' hebben. Van grondposities, vergunningverlening, welstand, bouwbesluiten door de jaren heen. En dan nu ook bouwen ?

En op de bouw mag dan geen winst gemaakt worden waarschijnlijk ? Gaat de overheid zelf een bouwbedrijf beginnen ?

En dan lage 'sociale' huur subsidieren uit de zak van de belastingbetaler ?



Edit: waarschijnlijk zou de eigen regelgeving van de overheid hun net zoveel in de weg zitten als nu het laatste stukje 'markt'. Onmogelijk dus om een groot volume te bouwen de komende jaren.

Niet dat de overheid gaat bouwen, maar laat bouwen. Er zijn te weinig woningen en ik vind wonen ook een basisrecht, dus laat het de overheid maar regelen. Privatisering en marktwerking werkt blijkbaar niet op een woningmarkt. En als de overheid goedkoper een huis kan aanbieden dan ik dat kan, dan verkoop ik met liefde en plezier mijn verhuurobject. Maar allemaal regels bedenken om te verbloemen dat er te weinig huizen zijn, heb ik wel moeite mee.

En ja, als dat dan betekend dat we lage 'sociale' huur subsidieren uit de zak van de belastingbetaler, dan is dat maar zo.

Wat stel jij dan voor?

[JoopXXX]

ocn schreef op dinsdag 30 januari 2024 @ 10:56:
[...]

In ieder geval is jouw redenatie een mooi voorbeeld waarom het nodig is dat de Wet betaalbare huur er snel komt. In een gezonde maatschappij roepen we het uitmelken van middenhuurders een halt toe.

Beste ocn,

Als ik het goed begrijp ben je groot voorstander van het woningwaarderingsstelsel voor huurwoningen omdat wonen een grondrecht is.

Ben benieuwd. Zou je dan ook voor een woningwaarderingsstelsel voor koopwoningen zijn?
En zo nee, waarom niet?

Als wonen een grondrecht is, is het toch ook niet wenselijk dat koopprijzen onbeperkt kunnen stijgen en mensen in een paar jaar een ton winst kunnen maken op hun huis.
Voor iemand met een modaal inkomen is het nagenoeg onmogelijk om een huis te kopen.

[ocn]

JoopXXX schreef op dinsdag 30 januari 2024 @ 16:28:
[...]


Beste ocn,

Als ik het goed begrijp ben je groot voorstander van het woningwaarderingsstelsel voor huurwoningen omdat wonen een grondrecht is.

Ben benieuwd. Zou je dan ook voor een woningwaarderingsstelsel voor koopwoningen zijn?
En zo nee, waarom niet?

Als wonen een grondrecht is, is het toch ook niet wenselijk dat koopprijzen onbeperkt kunnen stijgen en mensen in een paar jaar een ton winst kunnen maken op hun huis.
Voor iemand met een modaal inkomen is het nagenoeg onmogelijk om een huis te kopen.

Hi Joop, ik ben het met je eens. Een woningmarkt waar vraag en aanbod volledig uit balans is, moet gereguleerd worden. We spreken hier van marktfalen. Bij marktfalen is overheidsingrijpen nodig. We hebben het hier namelijk niet over een luxegoed, of andere niet-essentiële goederen, maar over een primaire levensbehoefte: een dak boven je hoofd, toekomstzekerheid en een veilig thuis.

Overheidsingrijpen kan trouwens aan twee kanten, zowel aan aanbodzijde als aan de vraagzijde. Dat kan bijvoorbeeld betekenen dat je de vraag gaat beperken door de toestroom aan immigranten te beperken. Een immigrant heeft namelijk ook een dak boven zijn hoofd nodig, en heeft dus directe impact op de woningmarkt. Het kan ook betekenen dat je gaat dereguleren om de markt meer woningen te laten bouwen.

Ik nodig je uit je verder te verdiepen in het begrip marktfalen.

[ Voor 15% gewijzigd door ocn op 30-01-2024 16:42 ]

[Ardana]

Modbreak:

Zo, bij deze stopt het
- uit de tent lokken
- happen
- onvriendelijk reageren
- off-topic reageren.

Ik wijs nogmaals op de Topic Warning: Dit topic is NIET voor: discussies over de ethiek van het verhuren. Reacties die hieraan afwijken worden nu zonder pardon naar de trashcan gegooid.

[ Voor 14% gewijzigd door Perkouw op 30-01-2024 17:21 ]

[JoopXXX]

ocn schreef op dinsdag 30 januari 2024 @ 17:03:
[...]

Hi Joop, ik vind je idee van een woningwaarderingsstelsel in de koopmarkt charmant. Denk je dat daar voldoende draagvlak voor zal zijn in de Tweede Kamer? Zoals dat voor de Wet betaalbare huur waarschijnlijk wel zal zijn? Dat is de plek waar we in onze democratie dit soort ideeën een grondslag kunnen geven.

Beste ocn,

Het antwoord is uiteraard (en ik schat in dat jij dat ook wel weet ) dat daar nooit een meerderheid voor gaat komen. Electoraal zou dat zelfmoord zijn.

Maar dat was natuurlijk ook mijn punt. Als je spreekt van marktfalen op de huurmarkt kan je niet anders dan ook spreken van marktfalen op de koopmarkt. De enige nuttige aanpak van een verondersteld marktfalen op de woningmarkt is een gecombineerde aanpak van koop- en huurmarkt. Als je de prijskant als overheid wilt aanpakken moet je dat aan zowel de huur- als koopkant doen. Als je dat bij maar 1 kant doet maak je de marktverstoring alleen maar groter.
M.i. zou je dus of bij zowel bij koop- als huurmarkt aan prijscontrole moeten doen of het in het geheel niet moeten doen. Dus ook niet voor de huurmarkt.

In de praktijk zie je dat de huurmarkt in verregaande mate gereguleerd is aangezien verhuurders electoraal een te verwaarlozen groep is. Dat maakt het beleid om maar 1 van de beide markten aan te pakken er m.i. niet slechter op. Ieder (economisch) weldenkend mens snapt dat dit verstorend werkt.

[namliam_eht]

Een ieder die denkt dat verhuren niet overgereguleerd is en zwaar in het nadeel van de verhuurder zou zich eens moeten verdiepen in het hele systeem.... al gaat het dan alleen om als verhuurder een poging te doen om een huurder die niet de huur betaald uit de woning te zetten...
En/of de kosten van herstel van een woning na een dergelijke huurder, borg is wat dat betreft maar een lachertje.

Gelukkig zijn de meeste huurders net als verhuurders gewoon goede mensen

[MrAcid]

namliam_eht schreef op dinsdag 30 januari 2024 @ 19:10:
Een ieder die denkt dat verhuren niet overgereguleerd is en zwaar in het nadeel van de verhuurder zou zich eens moeten verdiepen in het hele systeem.... al gaat het dan alleen om als verhuurder een poging te doen om een huurder die niet de huur betaald uit de woning te zetten...
En/of de kosten van herstel van een woning na een dergelijke huurder, borg is wat dat betreft maar een lachertje.

Gelukkig zijn de meeste huurders net als verhuurders gewoon goede mensen

En gelukkig maar dat het in het “nadeel” van de verhuurder is. Vrij ongelijke belangen van “het recht op winst” vs “het recht op wonen” - het tweede is uiteraard vele malen belangrijker. Juist en zeker bij te krap aanbod.

[Wolly]

Wolly schreef op woensdag 17 januari 2024 @ 10:04:
[Afbeelding]
https://twitter.com/hugodejonge/status/1747520876545802628

Hugo gaat dus stoicijns door met zijn beleid.

Hier het artikel waarnaar verwezen wordt met een duidelijk meningsverschl tussen Pararius en Hugo de Jonge.

De antwoorden op kamervragen nav dit artikel zijn beschikbaar.

Zie https://open.overheid.nl/...80-81fe-741b1cda225d/file

[Tweedledeedle]

Wolly schreef op dinsdag 30 januari 2024 @ 19:58:
[...]


De antwoorden op kamervragen nav dit artikel zijn beschikbaar.

Zie https://open.overheid.nl/...80-81fe-741b1cda225d/file

Zeer selectief en opportunistisch gebruik van cijfers zonder deze te kaderen in het grotere plaatje.
Ach, de wal zal het schip wel keren als men er over 5 jaar achterkomt dat uiteindelijk alles averechts heeft gewerkt.

[mannowlahn]

Edit zag dat er al een einde aan de troll was

[ Voor 80% gewijzigd door mannowlahn op 30-01-2024 21:36 ]

[psychodude]

ColeJ schreef op dinsdag 30 januari 2024 @ 12:09:

Ik ben wel oprecht geïnteresseerd - wat voor huurprijs zou ik dan mogen vragen volgens jou? Ik wil de casus nog wel aanvullen met wat details mocht het nodig zijn (verzekeringen, VVE lasten etc).

Ik ben niet de persoon waarop je reageert. En wil hier ook niet zozeer een ethiek draai aangeven.

Maar meer gewoon pragmatisch gezien, een bedrag dat redelijk uitlegbaar is. Zonder zicht op de staat van het object, zonder kennis van de omvang van het object of diens locatie is dat lastig te duiden.

Echter, vind ik het persoonlijk slecht uitlegbaar dat je aan de andere kant van het contract, als verhuurder, enerzijds een particuliere verhuurder kunt hebben die een 160 m2 appartement in een woon woontoren in hartje Rotterdam, kan verhuren voor circa 1700 euro in de maand met een energielabel B (mijn huidige situatie).

En dat er verhuurders zijn die op een B-locatie, een appartement in een galerijflat uit de jaren 70 met nog geen 100m2, en energielabel E voor 1850 in de maand verhuren, zoals e.g., https://www.funda.nl/huur...1-cordell-hullplaats-333/

Of bijvoorbeeld dit 1-kamer, 63 m2 appartement met energielabel D voor 1500 euro in de maand, https://www.funda.nl/huur...aen-van-der-doeslaan-177/

Het zijn met name dit soort discrepanties die mijn inziens weinig uitlegbaar zijn uit maatschappelijk oogpunt. De huurprijs is een beetje wat de gek er voor betaald. Maar een huurder wordt in zekere zin vaak ook gewoon een beetje gedwongen. Je moet tenslotte ergens wonen.

En daarmee zit er wat dat betreft dus ook gewoon een breed spectrum in het aanbod van verhuurders. Een deel bied huurwoningen aan tegen een mijn inziens redelijk faire prijs. Waarin het ter overbrugging prima is. Maar er is ook gewoon een selectie aan verhuurders die mijn inziens te veel inzitten voor hetgeen lijkt te veel eigen gewin.

Waarbij het nota bene ook deze club is die het voor de rest van beide partijen eigenlijk verpest. Want dit is de groep die ervoor zorgt dat reguleringen voor verhuurders stricter gemaakt wordt en allerlei wijzigingen geforceerd opgelegd worden. Was de verhuurders markt over de gehele linie fair geweest, was dit niet nodig.

[s020506]

psychodude schreef op dinsdag 30 januari 2024 @ 22:27:
[...]


Ik ben niet de persoon waarop je reageert. En wil hier ook niet zozeer een ethiek draai aangeven.

Maar meer gewoon pragmatisch gezien, een bedrag dat redelijk uitlegbaar is. Zonder zicht op de staat van het object, zonder kennis van de omvang van het object of diens locatie is dat lastig te duiden.

Echter, vind ik het persoonlijk slecht uitlegbaar dat je aan de andere kant van het contract, als verhuurder, enerzijds een particuliere verhuurder kunt hebben die een 160 m2 appartement in een woon woontoren in hartje Rotterdam, kan verhuren voor circa 1700 euro in de maand met een energielabel B (mijn huidige situatie).

En dat er verhuurders zijn die op een B-locatie, een appartement in een galerijflat uit de jaren 70 met nog geen 100m2, en energielabel E voor 1850 in de maand verhuren, zoals e.g., https://www.funda.nl/huur...1-cordell-hullplaats-333/

Of bijvoorbeeld dit 1-kamer, 63 m2 appartement met energielabel D voor 1500 euro in de maand, https://www.funda.nl/huur...aen-van-der-doeslaan-177/

Het zijn met name dit soort discrepanties die mijn inziens weinig uitlegbaar zijn uit maatschappelijk oogpunt. De huurprijs is een beetje wat de gek er voor betaald. Maar een huurder wordt in zekere zin vaak ook gewoon een beetje gedwongen. Je moet tenslotte ergens wonen.

En daarmee zit er wat dat betreft dus ook gewoon een breed spectrum in het aanbod van verhuurders. Een deel bied huurwoningen aan tegen een mijn inziens redelijk faire prijs. Waarin het ter overbrugging prima is. Maar er is ook gewoon een selectie aan verhuurders die mijn inziens te veel inzitten voor hetgeen lijkt te veel eigen gewin.

Waarbij het nota bene ook deze club is die het voor de rest van beide partijen eigenlijk verpest. Want dit is de groep die ervoor zorgt dat reguleringen voor verhuurders stricter gemaakt wordt en allerlei wijzigingen geforceerd opgelegd worden. Was de verhuurders markt over de gehele linie fair geweest, was dit niet nodig.

Ik ben het helemaal met je eens. Kleine maar: je 2e voorbeeld, die huurprijs is niet zo heel gek. Gebasseerd op appartementen die in die flat te koop staan, denk ik dat deze wel 325k op kan brengen. Met een rente van 4% zit op je op netto maandlasten 1124 per maand. Met VVE kosten en belasting zit je al op 1400 per maand. 100 Euro per maand reserveren voor onderhoud en je zit op de huurprijs. Dus geen verschil in lasten in huur of koop. Is dat oneerlijk? Vergeten we nog wat je moet binnenharken per maand om er een hypotheek voor te krijgen.

Je hebt een punt hoor, ik ben het helemaal eens dat het in sommige gevallen wel ver gaat, zoals in je 1e voorbeeld dat lijkt te zijn. Maar vergeet niet dat huizen op dit moment gewoon duur zijn.

[namliam_eht]

<knip> Off-topic. Hoe verwend mensen al dan niet zijn heeft NIKS te maken met Vastgoed als investering".

[ Voor 90% gewijzigd door Ardana op 31-01-2024 16:44 ]

[El Capitan]

<knip> Off-topic. Hoe verwend mensen al dan niet zijn heeft NIKS te maken met Vastgoed als investering".

[ Voor 95% gewijzigd door Ardana op 31-01-2024 16:44 ]

[El Capitan]

-

[ Voor 100% gewijzigd door El Capitan op 31-01-2024 10:23 ]

[namliam_eht]

<knip> Off-topic. Hoe verwend mensen al dan niet zijn heeft NIKS te maken met Vastgoed als investering".

[ Voor 92% gewijzigd door Ardana op 31-01-2024 16:43 ]