Vastgoed als investering

[Henkdezoveelste]

JoopXXX schreef op zaterdag 30 december 2023 @ 12:47:
[...]


Ik vind het onderwerp huizenprijzen in relatie tot inflatie wel interessant.

Hoe kijken jullie naar de volgende stelling:

In een situatie dat:
-de leencapaciteit niet significant toeneemt, anders dan door de inkomensontwikkeling en rentestand*
kunnen de huizenprijzen op lange termijn niet meer stijgen dan de inflatie.

De eenvoudige gedachte hierachter is dat het toch niet eeuwig mogelijk kan zijn dat huizenprijzen meer stijgen dan inflatie, want wie kunnen die huizen dan nog kopen op termijn?

*in het verleden werden regels aangepast die tot een hogere leencapaciteit leidde. Bijvoorbeeld een hypotheek op 2 inkomens ipv 1, mogelijkheid om hypotheek te nemen tot 110% van de waarde van de woning, onbeperkte hypotheekrente aftrek, etc. Ik schat in dat als er de komende decennia regels aangepast worden op dit gebied, deze eerder leiden tot een lagere leencapaciteit (om meer in lijn te komen met de rest van Europa).

Dit vind ik wel een interessante stelling en ik heb er ook een tijd zo over gedacht. Maar als je dan kijkt naar de huizenmarkt in Londen zie je dat de prijzen niet gelimiteerd worden door wat Henk & Ingrid kunnen betalen. Men kan steeds kleiner gaan wonen en verder van de stadscentra. Dat is een beweging die ook in Nederland gaande is en nog veel langer door kan gaan, zolang er minder gebouwd wordt dan er aan mensen bij komt.

Mijn theorie is nu: het nieuwe normaal wordt een rijtjeshuis ipv tweeondereenkap, of een appartement ipv rijtjeshuis, of een studio ipv appartement enz.

Hoeveel de huizenprijzen omhoog gaan in de komende jaren weet niemand, maar ik ben niet verbaasd als het stelselmatig meer dan de inflatie is.

[rube]

Henkdezoveelste schreef op dinsdag 2 januari 2024 @ 15:17:
[...]
Ga je bij aandelen ook uit van alleen dividenduitkeringen en negeer je waardestijgingen?

De gemiddelde waardestijging over 70 jaar tijd is inclusief pieken en dalen dus ook inclusief de periode 2008-2013. Als je extreem veel pech hebt gehad dan kocht je in 2008 en was je in 2013 20% van de waarde kwijt. Als je iets eerder of later had gekocht dan was het aanzienlijk minder dan 20%, dat lijkt mij niet iets om wakker van te liggen als je er voor de lange termijn in zit en rekent met gemiddeld 5% jaarlijkse stijging.

Ik zeg ook niet dat je het (volledig) moet negeren, maar alleen dat het een onzekerheid is. De waardestijging is erg afhankelijk van locatie en type pand.

Als je 1000 verschillende type panden hebt die geografisch gespreid zijn (en je kunt langere termijn investeren), dan is het al een stuk minder onzeker. Maar als je maar een paar panden hebt is het al een stuk minder zeker. Ik denk dat de ontwikkeling in Noordoost Groningen heel anders is geweest dan in Amsterdam bijvoorbeeld.

Eigenlijk net als bij aandelen. Als ik twee verschillende aandelen heb durf ik niet uit te gaan een gemiddelde stijging van (b.v.) 8%. Heb ik een hele breed gespreide erf, ja, dan heb je ook cycli maar kun je er op lange termijn wel van uitgaan.

[Perkouw]

Real schreef op dinsdag 2 januari 2024 @ 14:17:
[...]


Waarom is dat vreemd? Ik ga ervan uit dat verhuurders al een selectieprotocol hebben, want uit art. 3 Wgv blijkt toch niet dat het hebben van zo'n protocol pas noodzakelijk is als een nieuwe huurder geselecteerd wordt?

De wet is gepubliceerd in maart 2023 en er werd een overgangstermijn van negen maanden gegeven om een selectiemethode op te stellen.

Hm. Toch even reageren. Je lijkt, gezien je reacties, best veel bezig met 'de wet' en op de hoogte van 'de wet'. Nu ben ik dat zelf persoonlijk niet. Er zijn zoveel wetten en regels dat ik ze echt niet allemaal uit het hoofd weet, weet wanneer ze zijn aangepast of weet wanneer er weer nieuwe regels zijn. En ja, dan kan je zeggen dat is een keuze want e.e.a. kan je best vinden. Maar ik ga persoonlijk niet 209 aanhangige wetvoorstellen en 155 in voorbereidende fase doornemen (klik, 02-01-2023) om daarbij ook nog bij te houden welke ik al heb gehad, welke hebben mogelijk impact op me nu of later, welke weer zijn bijgesteld/verandert/ingetrokken etc. Nog even los van dat ik veel van dit soort voorstellen en en wetten op zichzelf al helemaal bijzonder moeilijk te lezen en te begrijpen vind, maar dat is een eigen tekortkoming.

Wel maak ik een aanname dat veel mensen er ongeveer net zo instaan. Grote corporaties hebben legal afdelingen, de wat grote particuliere verhuurder besteed het uit (bij corporaties die een legal afdeling hebben vermoed ik zo) en de wat kleinere particuliere verhuurder die probeert zo goed en kwaad alles zelf online te zoeken en te vinden. En dat is stiekem nog best lastig. Het is niet dat iemand je wijst (laat staan proactief) op bijv. de WOZ waarde van een verhuurde woning en dat je hier een staffel op kunt (eigenlijk kon...) toepassen. En zo zijn er nog tal van zaken landelijk al dan niet gemeente specifiek.

En los daarvan met dat ik dit aan het typen ben, merk ik eigenlijk iets ironisch. Waar ik in ieder geval soms de overheid wel kan vervloeken dat dingen traag gaan, gaat het op vlakken die je als particuliere vastgoedbelegger raken maar bijzonder snel. Overdracht naar 10%, bewoningsplicht (gemeente specifiek soms ook weer regels die je ergens zelf moet vinden), WOZ staffel aanpassing, box3 aanpassing, Wet goed verhuurderschap, rem op maximale verhoging in particuliere sector en zo kan ik nog wel even doorgaan. . .

Je hebt eigenlijk niet genoeg tijd om te overzien wat voor effect dit allemaal op je heeft, wat je nu moet doen en wat je mág doen, hoe je dat moet doen en vervolgens welke mogelijkheden je nou eigenlijk hebt. En stiekem vind ik het onrechtvaardig, zoveel wijzigingen achter elkaar en ik mag bijvoorbeeld niet een contract open breken en mijn huis verkopen? En zelfs als dat wel kan. . .dan mag ik ook nog even een verhuisvergoeding betalen omdat 'ik' het contract beëindig, want die regel(s) hebben we ook.

Begrijp me niet verkeerd, het is goed dat we e.e.a. onder het vergrootglas plaatsen en zaken willen verbeteren zodat we wat minder gecowboy hebben, maar met hoe het nu gaat voelt het voor mij als de particuliere markt kapot maken op een bijzonder onrechtvaardige manier waarbij je de kleinere individu (particuliere verhuurder) écht hard raakt mét nul escape mogelijkheid.

Tot slot ik wil in geen geval voor Rube spreken en is dit ook alles behalve als aanval naar jou bedoelt. Wilde wel even reageren omdat ik soms het idee heb dat er geen regels genoeg kunnen zijn en dat mij het gevoel bekruipt dat 'men' lijkt te denken dat élke verhuurder maar een rijke stinkerd is én een slechte verhuurder én dat ze panden genoeg hebben én. . . het meest jammer vind ik nog wel dat er vanuit de politiek óók zo zwart/wit naar gekeken lijkt te worden naar particuliere verhuurders met een navenant beeld als ik hierboven schets. En dat vind ik gewoon doodzonde. . .

[ Voor 0% gewijzigd door Perkouw op 02-01-2024 19:11 . Reden: spelling ]

[Real]

Perkouw schreef op dinsdag 2 januari 2024 @ 17:54:
[...]
En ja, dan kan je zeggen dat is een keuze want e.e.a. kan je best vinden. Maar ik ga persoonlijk niet 209 aanhangige wetvoorstellen en 155 in voorbereidende fase doornemen

De afgelopen twee jaar zijn er drie relevante wijzigingen voor het huurrecht voorgesteld, waarvan één afgerond en één bijna afgerond. Het gaat dus niet om 155 voorstellen, maar om drie vrij grote wijzigingen. Is dat alles? Nee, maar dit zijn wel de drie grootste.

Wet goed verhuurderschap (Wgv)
Wet vaste huurcontracten (Wvh)
Wet betaalbare huur (Wbh)

Als ik zoek op "Wet goed verhuurderschap" in dit topic dan krijg ik 24 comments, waarvan 17 door mij. Als ik zoek op Wgv, dan krijg ik 8 comments, waarvan 6 door mij. Er is enige overlap tussen die twee, maar ik tel de quotes dan weer niet mee. Uiteraard is dat een simplificatie, want er zijn ook vast reacties waarin de woorden "Wet goed verhuurderschap" of "Wgv" niet staan, maar er toch over gaan. Maar dat is erg lastig tellen.

Wat ik hiermee vooral wil zeggen, is dat er (op zich begrijpelijk gezien de titel van dit topic) extreem veel aandacht in dit topic uitgaat naar de Wbh, een stuk minder naar de Wvh en er nauwelijks aandacht is voor de Wgv.

Terwijl de Wgv bij een potentieel zeer hoge bestuurlijke boete van de vierde of vijfde categorie mogelijk de grootste impact heeft op een investering. Ondertussen is dat dus maximaal € 25.750 respectievelijk € 103.000. Ongetwijfeld zal een gemeente dat niet meteen maximaal opleggen en anders zal een bestuursrechter dat nog kunnen matigen, maar desalniettemin zijn het serieuze bedragen.

Het is niet dat iemand je wijst (laat staan proactief) op

Dat is nu precies wat ik wel doe. Zelfs inclusief een overzicht van aangenomen amendementen en moties. Maar ik kan toch niet elke week een comment plaatsen met daarin een waarschuwing dat een wijziging in werking treedt?

Los daarvan ben ik zeer terughoudend in het adviseren over de duiding van de wijzigingen. Ten eerste gaat het om nieuwe wetgeving, waarover nog helemaal geen jurisprudentie is gepubliceerd behoudens dit civiele vonnis waarin de Wgv een bijrol speelde. Ten tweede is het min of meer onmogelijk om alle omstandigheden te overzien op een forum zoals dit en die omstandigheden wel relevant zijn.

Begrijp me niet verkeerd, het is goed dat we e.e.a. onder het vergrootglas plaatsen en zaken willen verbeteren zodat we wat minder gecowboy hebben, maar met hoe het nu gaat voelt het voor mij als de particuliere markt kapot maken op een bijzonder onrechtvaardige manier waarbij je de kleinere individu (particuliere verhuurder) écht hard raakt mét nul escape mogelijkheid.

De Wgv gaat o.a. over een belangrijk onderwerp waar de overheid tot nu toe nauwelijks iets aan gedaan heeft: woondiscriminatie. Dat leidt tot een gevoel van onrechtvaardigheid bij kandidaat-huurders die keer op keer afgewezen worden omdat ze niet Jansen of De Vries heten zonder dat ze dat goed kunnen onderbouwen met feiten.

Niet omdat alle verhuurders allemaal onrechtmatig discrimineren (uiteraard niet), maar omdat een deel dat wel doet of een deel van verhuurmakelaars blijkbaar bereid is om actief aan woondiscriminatie mee te werken. Overigens zal het merendeel van de verhuurders die onrechtmatig discrimineren dat onbewust doen en hebben dan helemaal niet door dat hun selectiemethode onrechtmatig is.

Je kunt uiteraard het gevoel hebben dat de wijzigingen onrechtvaardig zijn, maar aan dat gevoel of aan het gevoel van wie ook maar kan ik niets doen. Waar ik wel iets aan kan doen is erop wijzen dat er een wijziging in werking is getreden en dat verhuurders daar waarschijnlijk/mogelijk wat mee moeten.

En ja, ik vind het dan opvallend dat iemand vraagt hoe de selectiemethode vormgegeven moet worden, want de bedoeling was volgens mij dat die methode al was gemaakt vóór 1 januari gezien de overgangstermijn van negen maanden. Maar misschien hoeft dat inderdaad niet als er nog geen nieuwe huurders zijn en het lijkt mij op zich ook onwaarschijnlijk dat een gemeente gaat handhaven als er geen nieuwe kandidaat-huurders worden afgewezen.

Maar sommige gemeenten hanteren een vergunningstelsel en een van de moties roept de regering op om gemeenteen aan te zetten tot willekeurige controles. Geen idee of de gemeente dan ook gaat vragen om een selectiemethode, maar wat ga je doen als dat wel gebeurt?

[Perkouw]

@Real Volgens mij geef je nu precies aan waar voor mij de schoen wringt. Het is mooi dat jij persoonlijk wel probeert mensen proactief mee te nemen, maar zoals je zegt is het ondoenlijk om een waarschuwing te plaatsen elk keer dat er een wijziging voordoet. De overheid doet het in ieder geval sowieso niet zoals ik aangaf.

Je zal dus echt door o.a. die lijst moet die ik vermelde in mijn post hierboven om te achterhalen wat je mogelijk raakt of niet. En dan hebben we het dus nog niet over bijvoorbeeld gemeentelijke bepalingen. Je zal zelf moeten uitzoeken hoe wie wat waar en dan hopen dat je de juiste aanpak hanteert die mogelijk moet óf juist mag. Geholpen wordt je in ieder geval niet.

Al deze wetten en regels samen met andere zaken die ik aanhaalde van maximale huurverhoging, WOZ staffel etc. maken dit inderdaad dat ik de algehele aanpak bijzonder onrechtvaardig vind. En dan heb ik zelf nog niet eens alles, expliciet benoemd, pak bijvoorbeeld die WOZ. Jaarlijks betaal je wel a.d.h.v. WOZ gemeentelijke belastingen en ook je vermogensbelasting. Dat je niets kan met die 'gestegen WOZ', vergeten we maar even.

Maar goed, nu begin ook ik in herhaling te vallen. Heb er het fijne wel over gezegd nu.

[ColeJ]

Allemaal leuk die wetgeving - nu nog handhaven. Ik wil verhuren aan expats omdat die niet eeuwig blijven zitten. Dat is mijn beweegreden, niet omdat ze wit, paars of 3 trema’s in de achternaam hebben.

Ondanks die wetgeving blijft de wens om aan expats te verhuren. En eerlijk, die boete zal in de praktijk niet vaak gaan gebeuren. Enkel om een statement te maken.

[rube]

Real schreef op woensdag 3 januari 2024 @ 09:25:
[...]

Ik vind het echt niet verkeerd dat je hier regelmatig relevante updates plaatst, sterker nog, dat is goed om te doen.

En ja, ik vind het dan opvallend dat iemand vraagt hoe de selectiemethode vormgegeven moet worden, want de bedoeling was volgens mij dat die methode al was gemaakt vóór 1 januari gezien de overgangstermijn van negen maanden.

Maar deze reactie begrijp ik dan totaal niet. Er zijn toch ook gewoon mensen die hier komen (en nog helemaal niet verhuren) voor wie zulke details interessant zijn en vragen stellen. Dan kun je toch gewoon in gaan op de vraag in plaats van te zeggen, foei, foei, dat had je al moeten weten? Overigens deed je dat zonder dat je weet op welke manier, in welke gemeenten ik verhuur en je daar dan volgens mij ook helemaal niet over kan oordelen. Ik heb daarna ook al aangegeven dat ik dat (al sinds geruime tijd) uitbesteed aan gerenommeerde partijen. Bovendien vroeg ik niet hoe de hele selectiemethode vormgegeven moet worden, maar specifiek of er een definitie was van "objectieve rechtvaardigingsgrond"

Dus ja, je komt af en toe interessante updates delen, maar als er dan een vraag word gesteld geef je imo een vreemde niet inhoudelijke reactie terwijl je nu "klaagt". dat er geen aandacht voor is

Om dan toch maar on topic te blijven

Objectieve rechtvaardiging
Er is een uitzondering op dit verbod op indirecte discriminatie. Dat is als de persoon die hier verantwoordelijk voor is, dit objectief kan verantwoorden. Dit noemen we ook wel een objectieve rechtvaardiging.

Of sprake is van een objectieve rechtvaardiging moet per geval precies worden bekeken. Het is afhankelijk van de omstandigheden. De objectieve rechtvaardigingstoets bestaat uit drie onderdelen waaraan moet worden voldaan:

is er een legitiem doel? (komt het tegemoet aan een behoefte van de verhuurder en wordt daarmee geen onderscheid gemaakt)
is het onderscheid een geschikte manier om dat doel te bereiken?
zijn de gevolgen niet onevenredig zwaar
is het middel noodzakelijk?

Goed, er is dus geen definitie maar wel een uitleg. Desondanks blijft het erg lastig om het simpel en objectief te maken (naar mijn mening). Maar eigenlijk minstens net zo belangrijk, ik haal hieruit (vet gemaakte tekst door mij) dat "objectieve rechtvaardigheid" specifiek gaat over (indirecte) discriminatie. Over indirect discriminatie is dit aangegeven:

directe discriminatie
Zitten twee personen in ongeveer dezelfde situatie en worden ze verschillend behandeld vanwege hun godsdienst, levensovertuiging, politieke gezindheid, ras, geslacht, nationaliteit, seksuele gerichtheid of burgerlijke staat? Dan is dit directe discriminatie.
en
Indirecte discriminatie
Lijkt iets een neutrale regel, eis of handelswijze? Maar wordt een persoon ongelijk of oneerlijk benadeeld door een van de hierboven genoemde persoonskenmerken? Dan is dat indirecte discriminatie.

Het gaat dus om de "hierboven genoemde persoonskenmerken", die al staan genoemd bij direct discriminatie maar ook nog specifiek staan aangegeven:

godsdienst
levensovertuiging
politieke gezindheid
ras
geslacht
nationaliteit
seksuele gerichtheid
burgerlijke staat
Ook is het verboden onderscheid te maken vanwege een handicap of chronische ziekte van een (kandidaat) huurder of koper. Dat staat in de Wet gelijke behandeling op grond van handicap of chronische ziekte (WGBH/CZ). Ook in het wetboek van Strafrecht wordt discriminatie verboden en bovendien strafbaar gesteld.

Bron: https://www.volkshuisvest...e-wet-gelijke-behandeling

Kortom, je mag niet direct en indirect discimeren op de "standaard" zaken. Nogal logisch.
Op mijn vraag of je dan dus wel een voorkeur mag hebben voor iemand die een tijdelijke woonruimte zoekt (b.v. vanwege overbrugging van verkocht huis naar nog op te leveren nieuwe huis) lijkt mij het antwoord ja, dat mag. Want de persoon of personen die een tijdelijke overbrugging zoeken staat los van godsdienst, levensovertuiging, politieke gezindheid, ras, geslacht, nationaliteit, seksuele gerichtheid, burgerlijke staat en/of handicap of chronische ziekte

En niet mijn vraag maar kwam eerder wel ter sprake bij o.a. @ColeJ of verhuurders ook alleen op expats mag selecteren, kan het gezien worden dat je als verhuurder discrimineert op de Nederlandse nationaliteit. Maar eigenlijk gaat het niet om de nationaliteit die je wilt uitsluiten, maar om de positie waar ze (de Nederlanders) in zitten. Of eigenlijk, niet in zitten want geen expat. Ik neig er naar dat dit wel discriminatie is. Maar mag het dan alsnog onder Objectieve rechtvaardiging? Ik betwijfel het, maar ik ben dan ook geen jurist dus wellicht dat een goede advocaat dat prima kan rechtvaardigen.....wellicht heeft @Real betere inhoudelijke kennis en/of ervaring om specifiek over deze vraag meer aan te geven?

[xiangpo]

Maar zijn mensen hier echt zo bang dat niet-expats voor eeuwig in hun woning blijven zitten? Wat ik in mijn omgeving mee maak is dat iedereen begint met een veel te klein en te dure huurwoning in de stad. En na 2-3 jaar loonsverhogingen/promoties samen een woning gaan komen. Het gros verhuurt hier volgens mij kleine stadsappartementen? Als je nou een rijtjeshuis ergens in een buitenhuis zou verhuren waar mensen een heel gezin in kunnen opvoeden snap ik de angst nog enig zins

[rube]

xiangpo schreef op woensdag 3 januari 2024 @ 12:36:
Maar zijn mensen hier echt zo bang dat niet-expats voor eeuwig in hun woning blijven zitten?

Nee, ik denk dat het voor veel huurders wel mee valt. Voor mijzelf ook niet met de type huurders die ik (op dit moment nog) heb.

Maar zoals je zelf al zegt zal dat afhangen van een aantal factoren. Naast de door jezelf genoemde locatie, b.v. ook de huurprijs, de leencapaciteit van de huurder, kan die überhaupt genoeg lenen om te kopen? En daaraan gekoppeld de beschikbaarheid van koopwoningen (en of andere huurwoningen) en de type huurder zelf. Dus het zal variëren, maar in een aantal gevallen zal die kans er zeker wel zijn. Ook omdat er op lijkt dat de beschikbare hoeveelheid woningen in de lagere prijsklasse beroerd blijft.

Normaal gesproken is het alleen maar mooi als een huurder lang blijft zitten. Alleen heb je dat liever omdat de huurder tevreden is, niet omdat die geen mogelijkheden heeft, maar dat terzijde. Maar doordat de overheid allerlei zaken aanpast is er veel onrust en onzekerheid.

Bijvoorbeeld door de de aanpassing van de belasting percentages in box 3 en het WOZ percentage, dat hakt er behoorlijk in, helemaal bij mensen die voor een relatief lage prijs verhuren. En omdat er zoveel onzekerheid is, kun je je ook afvragen wat de overheid verder nog gaat aanpassen. Als je dan 1 of 2 huizen verhuurt en die huurders blijven toevallig wel 15+ jaar lang huren, tja, dan is het wel erg vervelend.

Dus wellicht is de kans niet zo groot of zelfs klein, maar de (mogelijke) gevolgen zijn voor sommigen verhuurders echt wel groot. Dus is er een behoorlijke onzekerheid en is het risico erg hoog. En als het er iets is waar investeerders/beleggers niet van houden, dan is het wel onzekerheid. Dat zie je nu dus ook terug in de markt.

[mannowlahn]

xiangpo schreef op woensdag 3 januari 2024 @ 12:36:
Maar zijn mensen hier echt zo bang dat niet-expats voor eeuwig in hun woning blijven zitten? Wat ik in mijn omgeving mee maak is dat iedereen begint met een veel te klein en te dure huurwoning in de stad. En na 2-3 jaar loonsverhogingen/promoties samen een woning gaan komen. Het gros verhuurt hier volgens mij kleine stadsappartementen? Als je nou een rijtjeshuis ergens in een buitenhuis zou verhuren waar mensen een heel gezin in kunnen opvoeden snap ik de angst nog enig zins

als je niet aan de vrije sector punten komt dan mag je niet meer dan sociale norm vragen. Apartementjer in amsterdam van 50m2 is dan goedkoper in de huur dan dat je een hypotheek neemt, dus ja, ikzie dan mensen niet meer weg gan.

[winiustyco]

mannowlahn schreef op woensdag 3 januari 2024 @ 14:29:
[...]

als je niet aan de vrije sector punten komt dan mag je niet meer dan sociale norm vragen. Apartementjer in amsterdam van 50m2 is dan goedkoper in de huur dan dat je een hypotheek neemt, dus ja, ikzie dan mensen niet meer weg gan.

Van de andere kant, komen nog af en toe wel leuke woningen voorbij in Zuid-Limburg van net boven de ton/120. Als je zelf een beetje handig bent en aardig wat op kan knappen en verhuren dan heb je toch een woning die je met gemak voor sociale huurnorm kan verhuren en die zit nu meen ik op 876. Bruto rendement van 8 tot 9% op de cash-flow en als je een beetje goed opknapt ook nog een aanzienlijke waardestijging. De kansen zijn er, maar je moet ze wel zien liggen.

[mannowlahn]

winiustyco schreef op woensdag 3 januari 2024 @ 21:55:
[...]

Van de andere kant, komen nog af en toe wel leuke woningen voorbij in Zuid-Limburg van net boven de ton/120. Als je zelf een beetje handig bent en aardig wat op kan knappen en verhuren dan heb je toch een woning die je met gemak voor sociale huurnorm kan verhuren en die zit nu meen ik op 876. Bruto rendement van 8 tot 9% op de cash-flow en als je een beetje goed opknapt ook nog een aanzienlijke waardestijging. De kansen zijn er, maar je moet ze wel zien liggen.

Dat is voor mij woning in buitenland qua afstand maar dat gaat mij te ver allemaal. Ik heb toevallig een appartement omdat ik zelf groter huur. Ik heb geen ambities om iets nieuws te kopen in een gebied die ik niet ken met regels die onzeker zijn.

[winiustyco]

Erasmo schreef op dinsdag 3 oktober 2023 @ 03:28:
[...]
Niet doen. Beter leg je in overleg een airco aan waar je ook mee kan verwarmen.

Ik had hier nog een vraag over. Is er bij een airco en een erfgrens binnen 2 meter niet een erg groot risico op bijvoorbeeld geluidsoverlast van omwonenden? Jullie hier een mening over? Verder lijkt het mij ook dat de elektrische installatie hiervoor wel geschikt moet zijn of worden gemaakt, wat ook volgens voorschriften dient te gebeuren.
Hoe kan je in de toekomst als de warmtepomp verplicht wordt tevens woningen dicht bij de erfgrens verduurzamen zonder geluidsoverlast te veroorzaken van meer dan 40 DB in de nacht?

[ Voor 14% gewijzigd door winiustyco op 05-01-2024 16:10 ]

[Qwerty-273]

Perkouw schreef op dinsdag 2 januari 2024 @ 17:54:
Wel maak ik een aanname dat veel mensen er ongeveer net zo instaan. Grote corporaties hebben legal afdelingen, de wat grote particuliere verhuurder besteed het uit (bij corporaties die een legal afdeling hebben vermoed ik zo) en de wat kleinere particuliere verhuurder die probeert zo goed en kwaad alles zelf online te zoeken en te vinden. En dat is stiekem nog best lastig. Het is niet dat iemand je wijst (laat staan proactief) op bijv. de WOZ waarde van een verhuurde woning en dat je hier een staffel op kunt (eigenlijk kon...) toepassen. En zo zijn er nog tal van zaken landelijk al dan niet gemeente specifiek.

Het is wel het vergeten kindje van ondernemen (ongeacht de sector), het op de hoogte blijven van de veranderende wetgeving op het gebied waar jij als ondernemer actief bent. Kan je het niet zelf (te klein om een volwaardige legal persoon aan te nemen) dan is het belangrijk om dat uit te besteden. Er zullen ongetwijfeld voldoende huurrecht juristen zijn die zich ook richten op het geven van advies en je te wijzen op de doorgevoerde veranderingen. En ja, dat kost geld (een eerste hit in de zoekmachine: AK: huurrecht advies of een abbo op een vakblad ala Huurrecht).

[Perkouw]

@Qwerty-273 In de quote van mij die je aanhaalt geef ik ook aan 'je probeert zo goed en kwaad alles zelf online te zieken en te vinden'. Mijn insteek was meer dat het nogal een omvang is aan zaken die op je afkomen waar je rekening mee moet houden. Van landelijke bepalingen tot gemeentelijke bepalingen tot en met impact van wijzigingen zoals Box3 en whatnot. En natuurlijk win je daar links/rechts advies over in.

Dat was het hele punt niet, zie de hele post. De conclusie 'het vergeten kindje' kan ik dan ook niet helemaal plaatsen, want m.i. is dat het dus júist niet.

@winiustyco dat is een wat specialistische vraag die je m.i. beter in een ander dan wel eigen topic kan stellen. Zowel rondom regelgeving van dergelijke apparatuur te plaatsen ten opzichte van een erfgrens en advies rondom het hebben van een airco / warmtepomp en of het dan L/L is of. . . .enfin offtopic voor hier.

[ Voor 21% gewijzigd door Perkouw op 05-01-2024 17:27 ]

[Qwerty-273]

Ik doelde eerder op het stukje over de kleine particuliere verhuurder die alleen online alles bij elkaar probeert te rapen. Die kunnen ook gewoon naar een (huurrecht) jurist stappen voor zulk soort advies. Niet alleen voor een specifieke conflict situatie maar ook voor het algemene plaatje. Het vergeten kindje is dan ook meer dat dit vaak niet mee wordt genomen als geplande kosten (want je kan het toch zelf wel gratis ergens lezen op een blog?) en je dan te horen krijgt dat er geen droog brood meer mee te verdienen is.

En er zijn ook nog zat ondernemers die het zelf beter weten dan de wet, en dus maar aanrommelen met alle gevolgen van dien op de langere termijn.

[Perkouw]

Cowboys zijn er inderdaad genoeg zowel in de verhuur als andere takken van 'ondernemen'. Check.

[vortexnl1982]

Over cowboys gesproken . Heeft iemand van jullie ervaring met de volgende situatie:

Twee huurders in 1 woning met een ROZ modelcontract. Beide huurders hebben het contract ondertekend en zijn dus medehuurders.

1 Huurder wilt iets voor zichzelf huren en geeft aan te gaan vertrekken. De blijvende huurder zoekt een nieuwe huurder om mee samen te wonen.

Ik dacht zelf aan (na acceptatie van nieuwe huurder) om een allonge op te stellen. Oftewel een toevoeging aan het huurcontract waarin ik de vertrekkende huurder uitschrijf en de nieuwe huurder inschrijf. Waarbij de voorwaarden van het oorspronkelijke contract geldig blijven. Iedereen laten krabbelen en we kunnen nu door met een nieuwe huurder.

[namliam_eht]

Als huurder A en B samen een huurcontract hebben en huurder A gaat weg, dan vervalt heel simpel het hele contract.

Je moet gewoon een nieuw contract aanbieden aan B en C.

[Wispe]

Of een (gedeeltelijke) contractovername?

[ Voor 25% gewijzigd door Wispe op 06-01-2024 21:36 ]

[vortexnl1982]

namliam_eht schreef op zaterdag 6 januari 2024 @ 21:31:
Als huurder A en B samen een huurcontract hebben en huurder A gaat weg, dan vervalt heel simpel het hele contract.

Je moet gewoon een nieuw contract aanbieden aan B en C.

Hmm ik las juist dat je het contract intact kan laten maar dan met een toevoeging:

https://radar.avrotros.nl...onnodig-geld-kosten-54795

Na goedkeuring van het verzoek tot contractwijziging zal de verhuurder een allonge opmaken. Een allonge is een toevoeging op het oorspronkelijke huurcontract om de wijzigingen in het contract door te voeren.

Eerder gemaakte afspraken, zoals de opzeggingstermijn en de huurprijs, blijven hierdoor bestaan en van toepassing, óók na het tekenen van de allonge. De contractwijziging is na het ondertekenen door de verhuurder, de oude bewoners én nieuwe bewoners voltooid.

Kan dat wettelijk zomaar het oude contract nietig verklaren en een nieuw contract aanbieden?

[Wispe]

vortexnl1982 schreef op zaterdag 6 januari 2024 @ 21:41:
[...]


Hmm ik las juist dat je het contract intact kan laten maar dan met een toevoeging:

https://radar.avrotros.nl...onnodig-geld-kosten-54795


[...]


Kan dat wettelijk zomaar het oude contract nietig verklaren en een nieuw contract aanbieden?

Tuurlijk kan je samen een contract ontbinden en meteen een nieuw contract opstellen/tekenen.

[rube]

namliam_eht schreef op zaterdag 6 januari 2024 @ 21:31:
Als huurder A en B samen een huurcontract hebben en huurder A gaat weg, dan vervalt heel simpel het hele contract.

Nou, het ligt een beetje aan de details in het contract. Maar als er samen is getekend is het mogelijk dat huurder A niet alleen (zelfstandig) kan opzeggen zonder dat B ook opzegt.

Je moet gewoon een nieuw contract aanbieden aan B en C.

@vortexnl1982 Je kan een "in de plaatstelling" doen, waarmee huurder C de plaats inneemt van huurder B op het originele contract
Personen A, B en C en de verhuurder dienen daar allemaal mee akkoord te gaan en het document (allonge/in de plaatstelling) te ondertekenen.

Overigens kan dat ook gunstiger zijn, als je b.v. ten tijde van het oorspronkelijke contract wel boven de liberaliseringsgrens zat en nu (op het moment ligt dat erg hoog op 147 punten) niet, dan kan dat invloed hebben op de huur die je voor een nieuw contract kan vragen.

[vortexnl1982]

Even kijken wat het handigste is.

Als ik een nieuw contract opstel dan moet ik ook weer een tijdje wachten totdat ik een huurverhoging mag doorvoeren (met het huidige contract is dat juli 2024). Ik wil het liefst de RVO modelcontract as-is gebruiken zodat ik zeker weet niks tegen de wet doe.

Daarnaast hanteer ik nu een tijdelijk (2 jaar contract). Als ik dat contract ontbind en een nieuw contract aanga (met 1 zelfde huurder) dan telt natuurlijk de ingang van de huur ten tijde van het eerste contract. Waardoor het RVO modelcontract niet meer correct is.

Volgens mij is een allonge dan het makkelijkste / in lijn met zo'n RVO modelcontract.

[JoopXXX]

Alvast een stukje huiswerk voor de nabije toekomst: hoe om te gaan met de waarde van vastgoed in de belastingaangifte box 3?

De leegwaarderatio is zo goed als afgeschaft. Dat zorgt vanaf 2023 voor een enorme extra belastingdruk bij verhuurde woningen (bij mij zorgt dit alleen al voor een verhoging van circa 40%).

Er bestaat blijkbaar een mogelijkheid om hier toch weer van af te wijken als je kan aantonen dat de waarde in het economisch verkeer meer dan 10% afwijkt van wat uit de leegwaarderatio komt:
https://www.nextens.nl/fi...n-box-3-op-taxatiewaarde/

De vragen die ik hieromtrent heb zijn als volgt:
1. hoe kan je op een praktische - niet kostbare methode- hier bewijs voor aanleveren?
2. wat is hierbij een realistisch bruto- of netto aanvangsrendement om te hanteren?

Toelichting op de vragen:
1. een officieel taxatierapport kost circa €650 per woning. Dat zou meteen het grootste gedeelte van het potentiele belastingvoordeel opeten zonder dat je weet hoe groot je kans van slagen is.
Zou het wellicht een mogelijkheid zijn om zelf een realistische indicatie op te stellen en aan te geven dat je op verzoek meer informatie levert?
2. In vastgoedmarktrapporten zijn actuele bruto aanvangsrendement (bar) cijfers te vinden (circa 4,75%). Die rapporten zijn echter vaak gebaseerd op cijfers uit de institutionele markt.
Ik schat in dat het bar voor de particuliere markt veel hoger is aangezien:
-de particuliere markt veelal last heeft van box 3
-de woningen waar particulieren in beleggen veelal niet interessant zijn voor institutionele beleggers.
Op de site beleggingspanden kom je veel bar tussen de 6 en 9 tegen (voor panden met een onbepaald huurcontract).

De taxatiemethodiek die het NWWI hanteer is overigens als volgt: waarde = nettohuur* netto aanvangsrendement (nar) - minus kosten koper.
https://site.nwwi.nl/down...AyMyB6b25kZXIgbGluay5wZGY

[frim]

Ik woon de laatste paar jaar in Duitsland en heb daar redelijk gespaard, maar al dat vermogen zou in box 3 vallen als ik terugkom naar Nederland.

Ik heb ook een appartement hier met een kleine hypotheek erop. Ik zou ervoor kunnen kiezen om dat appartement te houden ipv te verkopen bij terugkeer naar NL. Dat, samen met een nieuwe hypotheek voor een huis in NL zou mijn belastingdruk in box 3 redelijk laag maken (uitgaande van nieuwe hypotheek ook in box 3).

Op zich interessant, maar betekent wel een appartement beheren op afstand. Dat samen met de relatief magere winst uit huur (~450K waarde appartement, te verhuren voor €1500/maand, kosten zelf misschien €500/maand, dan nog belasting daarover in DE) klinkt niet per se heel aantrekkelijk.

Mening hier? Ik heb een voordeel omdat ik het appartement al bezit, en makkelijk goede huurders kan vinden, maar is het de moeite waard?

[Perkouw]

@frim kijk vooral even goed naar hoe je de rekensom maakt. Het is niet meer zo simpel om te stellend dat het 'vermogen - schuld' is.

Verder betreft appartement op afstand. Hoe ver is het en hoe vaak verwacht je er zelf heen te moeten of ben je er bekend genoeg dat je een 'mannetje' hebt die zaken voor je kan fixen als het verkeerd gaat of dat je een lijstje hebt met bedrijven die je kent/goed aangeschreven staan die kunnen helpen?

En last but not least. Zorg dat je goed op de hoogte bent van de Duitse wetgeving m.b.t. verhuur.

[Fr33z]

frim schreef op zaterdag 13 januari 2024 @ 22:19:
Ik woon de laatste paar jaar in Duitsland en heb daar redelijk gespaard, maar al dat vermogen zou in box 3 vallen als ik terugkom naar Nederland.

Ik heb ook een appartement hier met een kleine hypotheek erop. Ik zou ervoor kunnen kiezen om dat appartement te houden ipv te verkopen bij terugkeer naar NL. Dat, samen met een nieuwe hypotheek voor een huis in NL zou mijn belastingdruk in box 3 redelijk laag maken (uitgaande van nieuwe hypotheek ook in box 3).

Op zich interessant, maar betekent wel een appartement beheren op afstand. Dat samen met de relatief magere winst uit huur (~450K waarde appartement, te verhuren voor €1500/maand, kosten zelf misschien €500/maand, dan nog belasting daarover in DE) klinkt niet per se heel aantrekkelijk.

Mening hier? Ik heb een voordeel omdat ik het appartement al bezit, en makkelijk goede huurders kan vinden, maar is het de moeite waard?

ik zou het verkopen en die 450k in een deposito stoppen a 3,5-4% rente. met wat geluk zit je dan rond 16-18 per jaar minus ~2000 belasting in box3 (36% van 0,96% ongeveer). Maar goed, dat werkt alleen met de rentes van nu. dus of het over 10 jaar handig blijkt te zijn is lastig natuurlijk. Voordeel van cash is dat het flexibel is. Als de rente echt omlaag dondert kun je dan opnieuw kijken wat te doen.

[psychodude]

xiangpo schreef op woensdag 3 januari 2024 @ 12:36:
Maar zijn mensen hier echt zo bang dat niet-expats voor eeuwig in hun woning blijven zitten? Wat ik in mijn omgeving mee maak is dat iedereen begint met een veel te klein en te dure huurwoning in de stad. En na 2-3 jaar loonsverhogingen/promoties samen een woning gaan komen. Het gros verhuurt hier volgens mij kleine stadsappartementen? Als je nou een rijtjeshuis ergens in een buitenhuis zou verhuren waar mensen een heel gezin in kunnen opvoeden snap ik de angst nog enig zins

Er zijn natuurlijk diverse onzekerheden die om de hoek komen kijken. Waarbinnen een belangrijke ook is, dat deze doorstroom optie zoals jij beschrijft, geen vanzelfsprekendheid meer is door het woningtekort. Ik zie best veel mensen die langer in huurwoningen verblijven, door gebrek aan doorschuifmogelijkheden naar koop als gevolg van krapte op de woningmarkt met daarbij gaand de hoge woningprijzen.

Bijvoorbeeld in het complex waar ik nu ook zelf huur. Dit is een wat hoger segment, appartementen zijn hier vrij ruim. Maar afgezet huurlasten hier, tegenover de lasten van koop van iets soortgelijks, is voor veel mensen moeilijk/niet haalbaar. Mensen komen dan dus ook vast te zitten. Hetgeen je ook terug hoort van mensen die hier zelf ook al wat langer zitten. Vroeger was het inderdaad zo dat mensen hier vaan zo'n 2 - 5 jaar zeten. Tegenwoordig zie je veel meer mensen die hier 5 - 10+ jaar zitten. Simpelweg niet wegkomen. Want ze hebben hier inmiddels een gezin. Kunnen wel de huur hier bekostigen. Maar kunnen niet de benodigde 500 - 600k voor een hypotheek krijgen om dit gezin kwijt te kunnen in koop in de buurt.

[Bonenstaak92]

JoopXXX schreef op donderdag 11 januari 2024 @ 19:53:
Alvast een stukje huiswerk voor de nabije toekomst: hoe om te gaan met de waarde van vastgoed in de belastingaangifte box 3?

De leegwaarderatio is zo goed als afgeschaft. Dat zorgt vanaf 2023 voor een enorme extra belastingdruk bij verhuurde woningen (bij mij zorgt dit alleen al voor een verhoging van circa 40%).

Er bestaat blijkbaar een mogelijkheid om hier toch weer van af te wijken als je kan aantonen dat de waarde in het economisch verkeer meer dan 10% afwijkt van wat uit de leegwaarderatio komt:
https://www.nextens.nl/fi...n-box-3-op-taxatiewaarde/

De vragen die ik hieromtrent heb zijn als volgt:
1. hoe kan je op een praktische - niet kostbare methode- hier bewijs voor aanleveren?
2. wat is hierbij een realistisch bruto- of netto aanvangsrendement om te hanteren?

Toelichting op de vragen:
1. een officieel taxatierapport kost circa €650 per woning. Dat zou meteen het grootste gedeelte van het potentiele belastingvoordeel opeten zonder dat je weet hoe groot je kans van slagen is.
Zou het wellicht een mogelijkheid zijn om zelf een realistische indicatie op te stellen en aan te geven dat je op verzoek meer informatie levert?
2. In vastgoedmarktrapporten zijn actuele bruto aanvangsrendement (bar) cijfers te vinden (circa 4,75%). Die rapporten zijn echter vaak gebaseerd op cijfers uit de institutionele markt.
Ik schat in dat het bar voor de particuliere markt veel hoger is aangezien:
-de particuliere markt veelal last heeft van box 3
-de woningen waar particulieren in beleggen veelal niet interessant zijn voor institutionele beleggers.
Op de site beleggingspanden kom je veel bar tussen de 6 en 9 tegen (voor panden met een onbepaald huurcontract).

De taxatiemethodiek die het NWWI hanteer is overigens als volgt: waarde = nettohuur* netto aanvangsrendement (nar) - minus kosten koper.
https://site.nwwi.nl/down...AyMyB6b25kZXIgbGluay5wZGY

Geen antwoord op je vraag helaas , maar ik was deze optie ook al tegengekomen.
Ik ben geneigd om een waarde van 60 a 70% van de vrije verkoopwaarde van de appartementen op te geven. (75 procent van de woz uiteindelijk) deze appartementen vallen onder het mogelijke toekomstige puntenstelsel en door alle onduidelijkheid daardoor op dit moment zo goed als onverkoopbaar voor een redelijke prijs. De woning die wij hebben waarbij dit niet speelt geef ik dan gewoon met de huidige woz op.

Ik kan mij niet voorstellen dat dit dan uiteindelijk geen stand houdt bij de rechter ondanks dat er geen taxatie is. Daarnaast moet de inspecteur, als er al een controle is, daar ook maar zin in hebben…

[Henkdezoveelste]

frim schreef op zaterdag 13 januari 2024 @ 22:19:
Ik woon de laatste paar jaar in Duitsland en heb daar redelijk gespaard, maar al dat vermogen zou in box 3 vallen als ik terugkom naar Nederland.

Ik heb ook een appartement hier met een kleine hypotheek erop. Ik zou ervoor kunnen kiezen om dat appartement te houden ipv te verkopen bij terugkeer naar NL. Dat, samen met een nieuwe hypotheek voor een huis in NL zou mijn belastingdruk in box 3 redelijk laag maken (uitgaande van nieuwe hypotheek ook in box 3).

Op zich interessant, maar betekent wel een appartement beheren op afstand. Dat samen met de relatief magere winst uit huur (~450K waarde appartement, te verhuren voor €1500/maand, kosten zelf misschien €500/maand, dan nog belasting daarover in DE) klinkt niet per se heel aantrekkelijk.

Mening hier? Ik heb een voordeel omdat ik het appartement al bezit, en makkelijk goede huurders kan vinden, maar is het de moeite waard?

Je kunt eens kijken naar België. Daar koop je voor 450k makkelijk 2 appartementen en krijg je wellicht wat meer huur in totaal, tevens betaal je dan geen Box 3 belasting in Nederland en in België in de praktijk ook amper zolang je onder de 700k aan waarde blijft dacht ik. De exacte regels zou je in moeten duiken.

Als je 1500 euro huur krijgt, heb je een BAR van 4%. Dat is niet heel hoog, in Nederland is 5% realistisch vandaag de dag naar mijn mening. Dat is ook niet hoog, daarom kopen investeerders bijna niets. Maar als je in Duitsland beperkt belasting betaald, kan het toch interessant zijn.

[Thompson]

https://www.nu.nl/economi...aalbare-koopwoningen.html

[rube]

Als de puntengrens verder omhoog gaat zal dit (hogere prijzen vrij sector, minder huuraanbod) alleen nog maar verder toenemen.

[mannowlahn]

Thompson schreef op dinsdag 16 januari 2024 @ 07:51:
https://www.nu.nl/economi...aalbare-koopwoningen.html

Dit gaat alleen maar erger worden

[mannowlahn]

rube schreef op dinsdag 16 januari 2024 @ 08:14:
Als de puntengrens verder omhoog gaat zal dit (hogere prijzen vrij sector, minder huuraanbod) alleen nog maar verder toenemen.

Amsterdam is straks alleen voor mensen met 80.000 inkomen per jaar

[Morpheusk]

Thompson schreef op dinsdag 16 januari 2024 @ 07:51:
https://www.nu.nl/economi...aalbare-koopwoningen.html

Dit kon een blinde zien aankomen. Helaas zal onze woning denk ik net niet in de vrije sector vallen.

[JanHenk]

Morpheusk schreef op dinsdag 16 januari 2024 @ 10:12:
[...]


Dit kon een blinde zien aankomen. Helaas zal onze woning denk ik net niet in de vrije sector vallen.

Die van mij zoals het nu lijkt net wel.. En dat is best gunstig.

Ik zie de huurprijzen bij ons in de regio ook enorm stijgen en het aanbod krimpen. Voorlopig kan ik alleen indexeren, ik zie nu al dat ik eigenlijk 'achter' loop bij de marktprijs.

[Jumpman]

Aardige shake-out van investeerders. Mensen met een woning in de verhuur waar geen financiering op rust, die kunnen het beste nog even blijven zitten, lijkt mij. Zodra het rendement minder wordt dan het rendement op spaargeld, moet je gaan nadenken voor de lange termijn.

[Perkouw]

@JanHenk dat het is het 'leuke' dat al die regels één kant op werken. Is je huur te hoog, moet die naar beneden bijgesteld worden. Kom je echter hoger uit met het puntenstelsel, jammer voor je dan zit je vast aan de indexering.

Ach ja, kan het blijven herhalen maar dat is net met al die regels dat je niet zomaar uit kan stappen ook al zou je dat willen. Dan zit je gelijk met verhuisvergoedingen en whatnot, weer heerlijk eenzijdig. Prima dat je mensen er niet zomaar uit kan wieberen, maar je kan nu écht geen kant op met vaste contracten. Zitten en geschoren worden.

[mannowlahn]

Jumpman schreef op dinsdag 16 januari 2024 @ 10:53:
Aardige shake-out van investeerders. Mensen met een woning in de verhuur waar geen financiering op rust, die kunnen het beste nog even blijven zitten, lijkt mij. Zodra het rendement minder wordt dan het rendement op spaargeld, moet je gaan nadenken voor de lange termijn.

Dat heb ik, maar no way dat ik permanente contracten ga uitgeven. Ik huur zelf en heb maar 1 appartement van 50 m2 die ik verhuur. Wil pas verkopen als we zelf toe zijn aan kopen, maar die vlieger gaat niet meer op.
Als mijn huidige huurder er uit is, dan is verkopen de enige optie.

[Kartmans1]

Jumpman schreef op dinsdag 16 januari 2024 @ 10:53:
Aardige shake-out van investeerders. Mensen met een woning in de verhuur waar geen financiering op rust, die kunnen het beste nog even blijven zitten, lijkt mij. Zodra het rendement minder wordt dan het rendement op spaargeld, moet je gaan nadenken voor de lange termijn.

Hypotheekvrij op de woning die ik verhuur, maar ook ik gooi hem in de verkoop wanneer de huurster eruit gaat (lijkt spoedig te gaan gebeuren gezien een oproep op Facebook ). Rendement is gewoon laag nu leegwaarderatio box 3 is aangepast. Ga nu bijna op de volledige woz waarde box 3 belasting betalen, en het percentage rendement waarmee de belastingdienst rekent is hoger dan mijn daadwerkelijke rendement…

Ga mooi de opbrengst steken in onze nieuwe hypotheek van onze nieuwe woning. Met de rentes van 4% levert dat ook leuk op en leven we als de koning te rijk straks.

[Maahes]

mannowlahn schreef op dinsdag 16 januari 2024 @ 10:55:
[...]

Dat heb ik, maar no way dat ik permanente contracten ga uitgeven. Ik huur zelf en heb maar 1 appartement van 50 m2 die ik verhuur. Wil pas verkopen als we zelf toe zijn aan kopen, maar die vlieger gaat niet meer op.
Als mijn huidige huurder er uit is, dan is verkopen de enige optie.

Hoe ben je in de situatie gekomen dat je zelf huurt en ook een andere woning verhuurt? Het is vanuit asset allocatie weliswaar een neutrale positie, maar je hebt nu wel te maken met box 3, geen recht op HRA, etc.

[Wispe]

Chapeau Hugo. Het land is trots op je.

[mannowlahn]

Maahes schreef op dinsdag 16 januari 2024 @ 12:03:
[...]


Hoe ben je in de situatie gekomen dat je zelf huurt en ook een andere woning verhuurt? Het is vanuit asset allocatie weliswaar een neutrale positie, maar je hebt nu wel te maken met box 3, geen recht op HRA, etc.

Neme een persoon die 15 jaar geleden een appartement kocht waar je 1 slaapkamer hebt. Neme een vriendin. Je gaat samenwonen maar verkopen is nog te spannend. Na 3 maanden samenwonen breekt covid uit en de kartonnen muren en plafonds maken thuiswerken met zijn tween onmogelijk ivm touwtje springende kinderen bij de bovenburen. Je gaat dan maar zelf vrije sector huren waar je in meer nieuw bouw zit. Et voila.

Geen recht op HRA is prima, dan krijg ik die straks als ik een hogere hypo hebt, mocht die HRA nog bestaan. Box 3 is idd killing. Maar wilt gewoon nu niet verkopen zodat ik een hedge heb als we ooit zelf willen kopen. Op dit moment is onze huur tov een hypotheek voor zelfde woning 50% lager (begin corona vertrok de helft van expoats dus vele lagere huren dan nu), dus heeft geen zin. Ook weten we niet of we in deze stad eeuwig willen blijven.

[ariebombarie2k]

Het pand wat ik verhuur staat niet in de Randstad. Kom waarschijnlijk wel boven de grens voor liberale verhuur volgens de in te voeren wetgeving. Wel 50% gefinancierd. Met die nieuwe belastingmaatregelen is het rendement niet bijzonder hoog (waardestijging neem ik daarin even niet mee). Tijdelijk contract verloopt eind december.

Ik houd het in ieder geval nog even aan, zelfs als dat een vast contract betekent. Ik vind het fijn om m’n middelen wat te spreiden tussen vastgoed, ETF en spaargeld.

[ Voor 3% gewijzigd door ariebombarie2k op 16-01-2024 17:17 ]

[rube]

Voor iedereen die niet verkoopt en wel nieuwe huurders moeten selecteren, hier (in navolging van de eerdere discussie omtrent het selecteren van een huurder conform de nieuwe wetgeving) een document van ROZ wat wellicht behulpzaam kan zijn: https://roz.nl/wp-content...uurders-december-2023.pdf

[Wolly]

https://twitter.com/hugodejonge/status/1747520876545802628

Hugo gaat dus stoicijns door met zijn beleid.

Hier het artikel waarnaar verwezen wordt met een duidelijk meningsverschl tussen Pararius en Hugo de Jonge.

[ Voor 29% gewijzigd door Wolly op 17-01-2024 10:18 ]

[s020506]

Wel goed dat hij de verhuurders keihard aanpakt. De problemen op de huizenmarkt worden steeds kleiner... /s

Als ik Hugo was zou ik mijn ongelijk ook niet toe willen geven

[mannowlahn]

Niemand zal ontkennen dat er een groot probleem op de huizenmarkt is.Maar de regels van de jonge verergeren het probleem alleen maar. Kwestie van nieuwe huizen wordt niet geadresseerd, want dat kan onze vriend niet. Dat is nou ook het pijnlijke hier aan, hij denkt oprecht dat hij met iets goed bezig is maar is niet bij machte om daadwerkelijke vooruit te kijken.

Betaalbare huur is op zich nog wel te overzien, echter icm box3 en permanente contracten is het effect dat juist tegenovergestelde wordt bereikt.

[s020506]

mannowlahn schreef op woensdag 17 januari 2024 @ 10:31:

Betaalbare huur is op zich nog wel te overzien, echter icm box3 en permanente contracten is het effect dat juist tegenovergestelde wordt bereikt.

Vooral het effect van de box 3. Het is gewoon niet rendabel meer. Die permanente contracten werd misbruik van gemaakt, dus dat snap ik wel.

[ColeJ]

Wolly schreef op woensdag 17 januari 2024 @ 10:04:
[Afbeelding]
https://twitter.com/hugodejonge/status/1747520876545802628

Hugo gaat dus stoicijns door met zijn beleid.

Hier het artikel waarnaar verwezen wordt met een duidelijk meningsverschl tussen Pararius en Hugo de Jonge.

Zodat investeren blijft renderen... die man is de verbinding met de werkelijkheid echt hopeloos verloren.

[ocn]

ColeJ schreef op woensdag 17 januari 2024 @ 11:21:
[...]


Zodat investeren blijft renderen... die man is de verbinding met de werkelijkheid echt hopeloos verloren.

Volgens mij ben jij de verbinding met de werkelijkheid verloren.
Leg mij maar uit waarom woningen die jaren geleden zijn gebouwd en gefinancierd tegen de marktprijs van vandaag verhuurd moeten worden om te kunnen renderen.

De graaicultuur in de vastgoedsector is volledig uit de hand gelopen, en overheidsingrijpen is nodig om te samenleving te beschermen.

[ Voor 13% gewijzigd door ocn op 17-01-2024 14:32 ]

[ColeJ]

ocn schreef op woensdag 17 januari 2024 @ 14:30:
[...]

Volgens mij ben jij de verbinding met de werkelijkheid verloren.
Leg mij maar uit waarom woningen die jaren geleden zijn gebouwd en gefinancierd tegen de marktprijs van vandaag verhuurd moeten worden om te kunnen renderen.

De graaicultuur in de vastgoedsector is volledig uit de hand gelopen, en overheidsingrijpen is nodig om te samenleving te beschermen.

Daar zijn tal van redenen voor. Het onderhoud op de woningen gaat ook niet tegen de prijzen van jaren geleden. Evenmin als de VVE lasten, verzekeringpremies en de allermooiste: de gemeentelijke belastingen en heffingen.

Ik wil best mijn huur verlagen maar dan zie ik ook graag een verlaging in de kosten. Oh nee, die indexeren wel lekker mee met de huidige inflatiecijfers. Tijdens COVID heb ik besloten om niet voor een maximale huurverhoging te gaan - iets met solidariteit. Tevens vroeg de politiek toen ook aan verhuurders om niet voor het maximale te gaan. Zo netjes als ik was heb ik dat toen ook niet gedaan.

Totdat.... ik de verhogingen van de WOZ beschikking zag. De gemeente ging de verhuurder wel volledig indexeren en deed geen water bij de wijn. Zelfde verhaal met de prijzen van VVE, onderhoudskosten en verzekeringen. Dan ben je solidair en krijg je een middelvinger terug.

Neuh - ik ben de verbinding met de werkelijkheid niet verloren. Jij?

[ocn]

ColeJ schreef op woensdag 17 januari 2024 @ 14:44:
[...]


Daar zijn tal van redenen voor. Het onderhoud op de woningen gaat ook niet tegen de prijzen van jaren geleden. Evenmin als de VVE lasten, verzekeringpremies en de allermooiste: de gemeentelijke belastingen en heffingen.

Ik wil best mijn huur verlagen maar dan zie ik ook graag een verlaging in de kosten. Oh nee, die indexeren wel lekker mee met de huidige inflatiecijfers. Tijdens COVID heb ik besloten om niet voor een maximale huurverhoging te gaan - iets met solidariteit. Tevens vroeg de politiek toen ook aan verhuurders om niet voor het maximale te gaan. Zo netjes als ik was heb ik dat toen ook niet gedaan.

Totdat.... ik de verhogingen van de WOZ beschikking zag. De gemeente ging de verhuurder wel volledig indexeren en deed geen water bij de wijn. Zelfde verhaal met de prijzen van VVE, onderhoudskosten en verzekeringen. Dan ben je solidair en krijg je een middelvinger terug.

Neuh - ik ben de verbinding met de werkelijkheid niet verloren. Jij?

Je kan toch ook je huurverhoging alleen over dat deel waarvan jouw kosten stijgen berekenen?
Maar nee, je rekent meteen het volle inflatiecijfer over de volledige huur. Dan ben je gewoon een graaier.

[ColeJ]

ocn schreef op woensdag 17 januari 2024 @ 14:48:
[...]

Je kan toch ook je huurverhoging alleen over dat deel waarvan jouw kosten stijgen berekenen?
Maar nee, je rekent meteen het volle inflatiecijfer over de volledige huur. Dan ben je gewoon een graaier.

Hoe zie je dat voor je dan? De indexering van huurcontracten is al onderhevig aan een maximum. Oftewel, ik doe al water bij de wijn... Ik mag met 5% verhogen maar mijn kosten stijgen met 10%...

En dan ben ik de graaier ...

[ Voor 3% gewijzigd door ColeJ op 17-01-2024 14:51 ]

[JanHenk]

ocn schreef op woensdag 17 januari 2024 @ 14:48:
[...]

Je kan toch ook je huurverhoging alleen over dat deel waarvan jouw kosten stijgen berekenen?
Maar nee, je rekent meteen het volle inflatiecijfer over de volledige huur. Dan ben je gewoon een graaier.

Ik heb huurders gevraagd of ze willen kopen voor de marktwaarde.

Helaas, ze betalen nu juist minder huur dan ze anders alleen al aan rente kwijt zijn..

Deze filantroop gaat dus noodgedwongen door met verhuren. Indexatie van huur (die dan weer is gemaximeerd), is een doekje voor het bloeden. Meer niet.

[El Capitan]

ColeJ schreef op woensdag 17 januari 2024 @ 14:51:
[...]


Hoe zie je dat voor je dan? De indexering van huurcontracten is al onderhevig aan een maximum. Oftewel, ik doe al water bij de wijn... Ik mag met 5% verhogen maar mijn kosten stijgen met 10%...

En dan ben ik de graaier ...

Of je even (extra) wil gaan toeleggen, maak je nu verlies? boeit mij niks.

[s020506]

ocn schreef op woensdag 17 januari 2024 @ 14:30:
[...]

Volgens mij ben jij de verbinding met de werkelijkheid verloren.
Leg mij maar uit waarom woningen die jaren geleden zijn gebouwd en gefinancierd tegen de marktprijs van vandaag verhuurd moeten worden om te kunnen renderen.

De graaicultuur in de vastgoedsector is volledig uit de hand gelopen, en overheidsingrijpen is nodig om te samenleving te beschermen.

Graaicultuur in de vastgoedsector? Wat denk je dat het gemiddelde rendement hier is? Het moet verhuurd worden tegen marktprijs van vandaag verhuurd worden om te renderen, alles is duurder geworden. Met name de belasting.

En als je vindt dat het niet mag renderen, dan zie je wat er gebeurt. Middelhuurhuizen verdwijnen en de prijzen gaan alleen maar omhoog.

Ik ben het eens dat overheidsingrijpen nodig is, maar de verhuurder aanpakken gaat niet helpen. Misschien is de opvolger van Hugo wel capabel (en minder eigenwijs).

[ocn]

JanHenk schreef op woensdag 17 januari 2024 @ 15:24:
[...]


Ik heb huurders gevraagd of ze willen kopen voor de marktwaarde.

Helaas, ze betalen nu juist minder huur dan ze anders alleen al aan rente kwijt zijn..

Deze filantroop gaat dus noodgedwongen door met verhuren. Indexatie van huur (die dan weer is gemaximeerd), is een doekje voor het bloeden. Meer niet.

Wat is de marktwaarde volgens jou, hoeveel is de huur, en hoeveel is het rentedeel bij een hypotheek?
Vraag mij af binnen hoeveel jaar het kantelpunt in zicht komt dat de huur na een aantal huurprijsstijgingen hoger is dan het rentedeel bij hypotheek.

Overigens is de marktwaarde in verhuurde staat natuurlijk een stuk lager, ben benieuwd of je daar rekening mee hebt gehouden.

En aangezien je aangeeft filantroop te zijn: hoeveel verlies maak je jaarlijks op deze woning?

[ Voor 5% gewijzigd door ocn op 17-01-2024 17:39 ]

[rube]

@ocn oprechte vraag: heb je ooit zelf verhuurd? Of enige vergelijkbare ervaring?

Theorie en praktijk (met eigen geld) is namelijk vaak wat anders.

[ Voor 29% gewijzigd door rube op 17-01-2024 18:07 ]

[ColeJ]

ocn schreef op woensdag 17 januari 2024 @ 17:26:
[...]

Overigens is de marktwaarde in verhuurde staat natuurlijk een stuk lager, ben benieuwd of je daar rekening mee hebt.

Die vlieger gaat dan toch niet op - zou helemaal lekker zijn. Huurder koopt het voor een bedrag in verhuurde staat en zet het daarna direct weer te koop. Maar dan voor de volle mep. Zo, dat is lekker geld verdienen!

Ik ben echt wel voor een inhoudelijke discussie maar dan zul je echt met betere argumenten moeten komen.

[ocn]

ColeJ schreef op woensdag 17 januari 2024 @ 18:28:
[...]


Die vlieger gaat dan toch niet op - zou helemaal lekker zijn. Huurder koopt het voor een bedrag in verhuurde staat en zet het daarna direct weer te koop. Maar dan voor de volle mep. Zo, dat is lekker geld verdienen!

Ik ben echt wel voor een inhoudelijke discussie maar dan zul je echt met betere argumenten moeten komen.

Dus als je het aan een andere belegger zou verkopen zou je wel genoegen nemen met een korting, maar aan een huurder niet? Iets met meten met twee maten. Een woning in verhuurde staat is minder waard. Je ziet nu precies waarom: de huurder wil er mogelijk niet uit. Wat een volgende eigenaar zou kunnen verdienen sta jij helemaal buiten, voor hetzelfde geld stort de markt de dag na verkoop in.

[ Voor 8% gewijzigd door ocn op 17-01-2024 20:57 ]

[s020506]

ocn schreef op woensdag 17 januari 2024 @ 20:56:
[...]

Dus als je het aan een andere belegger zou verkopen zou je wel genoegen nemen met een korting, maar aan een huurder niet? Iets met meten met twee maten. Een woning in verhuurde staat is minder waard. Je ziet nu precies waarom: de huurder wil er mogelijk niet uit. Wat een volgende eigenaar zou kunnen verdienen sta jij helemaal buiten, voor hetzelfde geld stort de markt de dag na verkoop in.

Ik denk dat je aan het trollen bent, maar goed.

Verkopen in verhuurde staat doe je omdat het echt niet anders kan. Of wanneer je echt een heel goed bod krijgt. In dit geval hoeft JanHenk er niet vanaf. Het klopt dat in verhuurde staat het pand minder waard is, naar dat is dus niet relevant hier.

Verder is verkopen aan de huurder niet echt verkopen in verhuurde staat. Technisch gezien wel natuurlijk, maar het huurcontract vervalt meteen na de verkoop. Dus niet echt eerlijk om dit verkoop in verhuurde staat te noemen.

En je kunt wel allemaal niet eerlijk vinden hier, maar don't hate the player, hate the game

[Wispe]

s020506 schreef op woensdag 17 januari 2024 @ 22:07:
[...]
maar het huurcontract vervalt meteen na de verkoop.

Kort door de bocht. Koop breekt geen huur. Het huurcontract zal eerst ontbonden moeten worden voordat die "vervalt". Maar dat kan inderdaad tegelijk met de verkoop.

[ColeJ]

ocn schreef op woensdag 17 januari 2024 @ 20:56:
[...]

Dus als je het aan een andere belegger zou verkopen zou je wel genoegen nemen met een korting, maar aan een huurder niet? Iets met meten met twee maten. Een woning in verhuurde staat is minder waard. Je ziet nu precies waarom: de huurder wil er mogelijk niet uit. Wat een volgende eigenaar zou kunnen verdienen sta jij helemaal buiten, voor hetzelfde geld stort de markt de dag na verkoop in.

Bij verkopen aan een andere belegger blijft de waarde toch hetzelfde. De huurder blijft er immers inzitten… Bij verkoop aan de huurder is het huurcontract ontbonden want dat is hij zelf - pats meteen waardestijging.

Maar goed, wij gaan het hier niet met elkaar eens worden.

[trangelang]

s020506 schreef op woensdag 17 januari 2024 @ 22:07:
[...]


Ik denk dat je aan het trollen bent, maar goed.

Verkopen in verhuurde staat doe je omdat het echt niet anders kan. Of wanneer je echt een heel goed bod krijgt. In dit geval hoeft JanHenk er niet vanaf. Het klopt dat in verhuurde staat het pand minder waard is, naar dat is dus niet relevant hier.

Verder is verkopen aan de huurder niet echt verkopen in verhuurde staat. Technisch gezien wel natuurlijk, maar het huurcontract vervalt meteen na de verkoop. Dus niet echt eerlijk om dit verkoop in verhuurde staat te noemen.

En je kunt wel allemaal niet eerlijk vinden hier, maar don't hate the player, hate the game

Laten we het helder hebben wat we met marktwaarde in bewoonbare staat en verhuurde staat bedoelen. Als je de woning aan de zittende huurder wilt verkopen dan pas je natuurlijk de marktwaarde in bewoonbare staat toe. Als iemand jouw beleggingspand wilt overnemen dan pas je de verhuurde staat toe. De huurder krijg je gratis bij dit kan zowel voordelen als nadelen hebben. Hierbij kijken we voornamelijk naar de NAR netto aanvangsrendement. Je hebt immers kosten en die moet je wel uit halen. Denk hierbij aan de overdrachtsbelasting, financieringslasten, belastingen etc. Door Hugo de jonge oftewel overheidsbemoeienissen gaat de woningmarkt totaal de verkeerde kant op.

De waarde in verhuurde staat zit met name in het verhuurrendement. Een woning met een sociale huurder kent natuurlijk een andere waarde dan een woning in de vrije sector. Ook als het om identieke woningen gaat. Een huurder heeft eenmaal bepaalde rechten en plichten. Dit is voor de potentiële vastgoedbelegger een risico. Dit vertaalt zich in de prijs. In Amsterdam zie je veel woningen uitgepond worden omdat men bang is dat woningen in de vrije sector naar de sociale huur gaan. De nieuwe puntentelling gaat enorm veel veranderen. Als je nu 1500 huur ontvangt en later toch naar de 800 huur moet doet pijn.
Een beetje woning kost al gauw 350k, verduurzamen voor de verhuur met minimaal label C etc etc. Stel je leent hiervoor 275k met een vastgoedrente van 5,5%. Dan zijn je rentelasten als jaarlijks 19k. Hier zit niet eens aflossingen in. Met 800 euro huur per maand dan is je brutorendement maar 3,4%. Kortom je maakt verlies. Als klap op de vuurpijl verwacht onze belastinginspecteur dat je wel een rendement maakt van minimaal 6%, de leegwaarderatio is versoberd etc. Conclusie, je houdt niks over. Het kost alleen maar. Dit is ook een van de redenen waarom er niks gebouwd wordt. Er worden geen nieuwe woningen gebouwd vanwege de hoge kosten en financieringslasten. Zou jij wel zelf woningen bouwen wetende dat er meer kosten zijn dan dat er aan huur binnenkomt. Ik kan je vertellen dat de bouwkosten niet veel lager worden. Duurzame woningen bouwen kost eenmaal meer geld. De inflatie speelt ook een grote rol. Het enige wat we kunnen doen dat zijn de grondkosten verlagen, maar dit is een gevoelig onderwerp bij gemeentes.

1 voordeel, de rentes dalen weer.

Het blijft interessante tijden. Veel vastgoedbeleggers kijken nu naar alternatieven zoals beleggen. Terwijl ze vroeger nooit willen beleggen, want beleggen in stenen is tastbaarder.

[Laapo]

s020506 schreef op woensdag 17 januari 2024 @ 15:37:
[...]


Graaicultuur in de vastgoedsector? Wat denk je dat het gemiddelde rendement hier is? Het moet verhuurd worden tegen marktprijs van vandaag verhuurd worden om te renderen, alles is duurder geworden. Met name de belasting.

En als je vindt dat het niet mag renderen, dan zie je wat er gebeurt. Middelhuurhuizen verdwijnen en de prijzen gaan alleen maar omhoog.

Ik ben het eens dat overheidsingrijpen nodig is, maar de verhuurder aanpakken gaat niet helpen. Misschien is de opvolger van Hugo wel capabel (en minder eigenwijs).

Beleid werkt anders uitstekend. Starters op de koopmarkt hebben het afgelopen jaar een flinke opmars gemaakt. Beleggers kopen niet meer en hebben meer dan eerder woningen te koop gezet. Investeringen in nieuwbouw dalen over de hele linie, nieuwbouw voor koop en huur daalt. Dat hangt dus niet alleen af van de mogelijke huuropbrengsten.

Pararius, niet meer dan een verkoper van verhuur advertenties zoekt ieder kwartaal redenen bij het hoe en waarom van de huurstijgingen. Dat propaganda praatje moet je een beetje doorheen prikken.

[rube]

Laapo schreef op woensdag 17 januari 2024 @ 23:33:
[...]
Beleid werkt anders uitstekend.

De bedoeling van het beleid was toch om "betaalbare huur" te creëren? Dat gaat helemaal niet zo lekker geloof ik. En het ligt er maar net aan wat voor "starter" je bent: https://eenvandaag.avrotr...niet-zomaar-mee-geholpen/

[vortexnl1982]

Wolly schreef op woensdag 17 januari 2024 @ 10:04:
[Afbeelding]
https://twitter.com/hugodejonge/status/1747520876545802628

Hugo gaat dus stoicijns door met zijn beleid.

Hier het artikel waarnaar verwezen wordt met een duidelijk meningsverschl tussen Pararius en Hugo de Jonge.

Overheid doet precies hetzelfde met de grond prijzen.

Als ik kijk naar Amsterdam en hoeveel procent de erfpacht is geïndexeerd (8,6 procent vorig jaar) dan mag Hugo ook eens in de spiegel kijken.

[rockhopper]

Wispe schreef op woensdag 17 januari 2024 @ 22:10:
[...]
Kort door de bocht. Koop breekt geen huur. Het huurcontract zal eerst ontbonden moeten worden voordat die "vervalt". Maar dat kan inderdaad tegelijk met de verkoop.

Klopt, maar in deze casus specifiek wordt de nieuwe eigenaar de huidige huurder.
Dus mja je verhuurt het dan aan jezelf... Dat zie ik als contract bestaat niet meer. (tenzij hij/zij het leuk vind om iedere maand geld van de ene rekening naar de andere over te boeken.

[Wispe]

rockhopper schreef op donderdag 18 januari 2024 @ 20:21:
[...]

Klopt, maar in deze casus specifiek wordt de nieuwe eigenaar de huidige huurder.
Dus mja je verhuurt het dan aan jezelf... Dat zie ik als contract bestaat niet meer. (tenzij hij/zij het leuk vind om iedere maand geld van de ene rekening naar de andere over te boeken.

I know. Weet niet precies hoe het dan zit, maar lijkt me dat het contract gewoon ontbonden moet worden. Hij vervalt niet zomaar.
Als hij voortduurt, is de verhuurder in gebreke omdat hij de woning niet meer beschikbaar kan stellen. Dus er moet wel iets gebeuren.

[ Voor 11% gewijzigd door Wispe op 18-01-2024 20:26 ]

[rockhopper]

Wispe schreef op donderdag 18 januari 2024 @ 20:26:
[...]

I know. Weet niet precies hoe het dan zit, maar lijkt me dat het contract gewoon ontbonden moet worden. Hij vervalt niet zomaar.
Als hij voortduurt, is de verhuurder in gebreke omdat hij de woning niet meer beschikbaar kan stellen. Dus er moet wel iets gebeuren.

Een contract met jezelf... is dat een contract? Misschien, maar aangezien je beide partijen bent... Zeg het maar, lijkt me meer een semantische kwestie dan een juridische (IANAL)

[Wispe]

rockhopper schreef op donderdag 18 januari 2024 @ 20:32:
[...]

Een contract met jezelf... is dat een contract? Misschien, maar aangezien je beide partijen bent... Zeg het maar, lijkt me meer een semantische kwestie dan een juridische (IANAL)

Werk in het notariaat en als de huurder de woning koopt, dan zetten we in de leveringsakte dat de huurovereenkomst is beëindigd en de lopende huren/waarborgsommen zijn verrekend.

Maar wellicht dat andere Tweakers het beter weten.

[Sandburd]

Zelf geen vastgoed, maar volg het topic met interesse.

Kwam vanochtend dit nieuwsbericht tegen: https://www.rtlnieuws.nl/...euro-korting-op-kamerhuur

Dat zal vast nog wel meer gaan gebeuren vermoed ik?

[namliam_eht]

Kamerhuur is hoe dan ook (bijna) altijd veel te hoog en aan te vechten bij de huurcommissie.
Lang niet alle huurders weten natuurlijk die weg te vinden, aan de andere kant de huurders hebben willens en wetens dat contract getekend... dat je dat 1 week later via de huurcommissie gaat aanvechten is natuurlijk meh,
Aan de andere kant is de kamerverhuur inmiddels dusdanig kapot gemaakt dat geen enkele vorm nog ook maar enigszins rendabel te doen is.

Een nette verhuurder maakt gewoon een puntentelling en die komt dan overeen met de gevraagde huur.
Of komt op vrije sector en is dan vrije sector.

[Henkdezoveelste]

namliam_eht schreef op vrijdag 19 januari 2024 @ 10:36:
Kamerhuur is hoe dan ook (bijna) altijd veel te hoog en aan te vechten bij de huurcommissie.
Lang niet alle huurders weten natuurlijk die weg te vinden, aan de andere kant de huurders hebben willens en wetens dat contract getekend... dat je dat 1 week later via de huurcommissie gaat aanvechten is natuurlijk meh,
Aan de andere kant is de kamerverhuur inmiddels dusdanig kapot gemaakt dat geen enkele vorm nog ook maar enigszins rendabel te doen is.

Een nette verhuurder maakt gewoon een puntentelling en die komt dan overeen met de gevraagde huur.
Of komt op vrije sector en is dan vrije sector.

Een nette verhuurder komt erachter dat kamerverhuur helemaal niet kan volgens de regels en begint er dus niet aan. Gevolg, alleen maar cowboys in de kamerverhuur. Sta er niet raar van te kijken als je bedreigd of weggepest wordt na een huurcommissie procedure.

Huurbescherming kan goed zijn, maar kan ook averechts werken. Zelf heb ik onderzocht of ik een kamerverhuurpand kon kopen, maar ben afgehaakt.

[namliam_eht]

Henkdezoveelste schreef op vrijdag 19 januari 2024 @ 11:28:
[...]


Een nette verhuurder komt erachter dat kamerverhuur helemaal niet kan volgens de regels en begint er dus niet aan.

Op zich kan kamerverhuur prima, er zijn echter delen/wijken/gemeenten waar het niet is toegestaan.
Bovendien is tegenwoordig (in verre weg de meeste gevallen) de puntentelling en alsgevolg de huurprijs voor kamers niet rendeert in vergelijking met het verhuren van de hele woning.

[rockhopper]

Ja het probleem is inderdaad dat de puntentelling niet in de pas meeloopt met de huizenprijzen dan wel inflatie. Ergens goed natuurlijk om huurders niet te veel te laten betalen, maar aan de andere kant slaat op dit moment de financiële balans zo ver door dat er bijna geen nieuwe sociale woningen gebouwd kunnen worden. Het rendement is weg en in veel scenarios leg je geld toe.

[com2,1ghz]

Hoe zit het nou met de nieuwe regels dat tijdelijke contracten aan banden worden gelegd?
Is dat nou in 2024 ingegaan of komt daar nog een datum voor?
Geldt dit dan ook voor kamerverhuur?

Hier staat dat het nog kan: https://www.rijksoverheid...er-kan-ik-tijdelijk-huren
Maar op een hoop websites staat dat de wet door de eerste kamer heen is en dat het in werking is.

[Henkdezoveelste]

rockhopper schreef op vrijdag 19 januari 2024 @ 15:04:
Ja het probleem is inderdaad dat de puntentelling niet in de pas meeloopt met de huizenprijzen dan wel inflatie. Ergens goed natuurlijk om huurders niet te veel te laten betalen, maar aan de andere kant slaat op dit moment de financiële balans zo ver door dat er bijna geen nieuwe sociale woningen gebouwd kunnen worden. Het rendement is weg en in veel scenarios leg je geld toe.

Dit is inderdaad echt een spanningsveld. Natuurlijk is het goed om huurders te beschermen, maar volgens mij zit de oplossing echt in cooperatiewoningen.

Als we morgen nou eens besluiten om een maximumprijs voor elektrische auto's in te stellen van €20.000 om deze toegankelijk te maken voor iedereen.......?

[rockhopper]

com2,1ghz schreef op vrijdag 19 januari 2024 @ 15:56:
Hoe zit het nou met de nieuwe regels dat tijdelijke contracten aan banden worden gelegd?
Is dat nou in 2024 ingegaan of komt daar nog een datum voor?
Geldt dit dan ook voor kamerverhuur?

Hier staat dat het nog kan: https://www.rijksoverheid...er-kan-ik-tijdelijk-huren
Maar op een hoop websites staat dat de wet door de eerste kamer heen is en dat het in werking is.

Een hoop websites beweren dat Trump de verkiezingen van 2024 al gewonnen heeft... Doe even een betrouwbaarheidscheck. Alles en iedereen quote elkaar zonder dat er gedegen onderzoek wordt gedaan of het nog wel klopt wat ze posten.

Die van de rijksoverheid klopt, de wet is wel gepasseerd door de 1e kamer, maar er moeten nog aanpassingen komen. De ingangsdatum is nog niet bekend. Uitgegaan wordt van of 1 april of 1 juli, maar zover ik weet nog niets definitief. Tot die tijd is de huidige regelgeving zoals op de rijksoverheid site staat van toepassing.

Hoe de wet er precies uitziet is dan ook bekend. Ik ga er zelf op dit moment vanuit dat die ook toegepast wordt op kamerverhuur, dus geen tijdelijke contracten meer. Wellicht wel campuscontracten. Maar hier weet ik de details niet van.

[com2,1ghz]

rockhopper schreef op vrijdag 19 januari 2024 @ 16:42:
[...]

Een hoop websites beweren dat Trump de verkiezingen van 2024 al gewonnen heeft... Doe even een betrouwbaarheidscheck. Alles en iedereen quote elkaar zonder dat er gedegen onderzoek wordt gedaan of het nog wel klopt wat ze posten.

Die van de rijksoverheid klopt, de wet is wel gepasseerd door de 1e kamer, maar er moeten nog aanpassingen komen. De ingangsdatum is nog niet bekend. Uitgegaan wordt van of 1 april of 1 juli, maar zover ik weet nog niets definitief. Tot die tijd is de huidige regelgeving zoals op de rijksoverheid site staat van toepassing.

Hoe de wet er precies uitziet is dan ook bekend. Ik ga er zelf op dit moment vanuit dat die ook toegepast wordt op kamerverhuur, dus geen tijdelijke contracten meer. Wellicht wel campuscontracten. Maar hier weet ik de details niet van.

Ik vraag het voor de zekerheid omdat de site van de overheid vaak ook achterloopt. Dat weet ik namelijk van belastingregels waarbij de berekeningen niet kloppen.

Ik zag meerdere datums genoemd zoals 1 januari 2024, april of juli vandaar

[ariebombarie2k]

https://www.nu.nl/economi...27-aan-banden-gelegd.html

Huurverhoging in de vrije sector tot 2027 aan banden gelegd
Door Tom van Gurp
19 jan 2024 om 14:08
Update: 12 uur geleden

1.2K reacties
Het demissionaire kabinet beperkt de huurverhogingen in de vrije sector tot zeker mei 2027. Dat heeft de ministerraad vrijdag besloten. Dit moet helpen duurdere huurwoningen betaalbaarder te houden.
Sinds 2021 is er paal en perk gesteld aan huurverhogingen die woningeigenaren in de vrije sector mogen doorvoeren. Maar deze maatregel zou in mei van dit jaar aflopen. Demissionair minister Hugo de Jonge (Wonen) had eerder al laten weten dat hij met een voorstel wil komen om ook na die datum iets aan de prijzen te doen.
Het plan is om de maximale huurverhoging te beperken tot de gemiddelde loonstijging in cao's plus 1 procentpunt. Het voorstel wordt nu voorgelegd aan de Raad van State, een belangrijk adviesorgaan van het kabinet. Onderdeel van het voorstel is om de wet na twee jaar te evalueren.
Eind vorig jaar werd al duidelijk dat verhuurders in de vrije sector hun prijzen dit jaar met maximaal 5,5 procent mogen verhogen. Dit betekent overigens niet dat de huurprijzen ook allemaal met dat percentage omhooggaan. Verhuurders kunnen er ook voor kiezen om hun huren met een lager percentage op te schroeven.

[Perkouw]

namliam_eht schreef op vrijdag 19 januari 2024 @ 10:36:
Kamerhuur is hoe dan ook (bijna) altijd veel te hoog en aan te vechten bij de huurcommissie.
Lang niet alle huurders weten natuurlijk die weg te vinden, aan de andere kant de huurders hebben willens en wetens dat contract getekend... dat je dat 1 week later via de huurcommissie gaat aanvechten is natuurlijk meh,
Aan de andere kant is de kamerverhuur inmiddels dusdanig kapot gemaakt dat geen enkele vorm nog ook maar enigszins rendabel te doen is.

Een nette verhuurder maakt gewoon een puntentelling en die komt dan overeen met de gevraagde huur.
Of komt op vrije sector en is dan vrije sector.

Even selectief quoten hoor. Wat mij nogal tegen de borst stuit is wanneer je met de puntentelling meer kan vragen je gewoon dikke pech hebt. Is het andersom en blijk je teveel te vragen moet dat gecorrigeerd worden. Que. . .

Blijf het zo ridicuul vinden al die regels die letterlijk maar één kant op werken. Voordeel huurder of voordeel (lokale)overheid.

Ik geef toe ik val wat in herhaling, kan het niet loslaten blijkt.

[JoopXXX]

Bonenstaak92 schreef op maandag 15 januari 2024 @ 20:01:
[...]


Geen antwoord op je vraag helaas , maar ik was deze optie ook al tegengekomen.
Ik ben geneigd om een waarde van 60 a 70% van de vrije verkoopwaarde van de appartementen op te geven. (75 procent van de woz uiteindelijk) deze appartementen vallen onder het mogelijke toekomstige puntenstelsel en door alle onduidelijkheid daardoor op dit moment zo goed als onverkoopbaar voor een redelijke prijs. De woning die wij hebben waarbij dit niet speelt geef ik dan gewoon met de huidige woz op.

Ik kan mij niet voorstellen dat dit dan uiteindelijk geen stand houdt bij de rechter ondanks dat er geen taxatie is. Daarnaast moet de inspecteur, als er al een controle is, daar ook maar zin in hebben…

Bij mijn weten wordt in de belastingaangifte de waarde automatisch bepaald. Dan zou je dus alleen een lagere waarde kunnen indienen door in bezwaar te gaan nadat de aanslag definitief is geworden?
Ik ben bang dat het bezwaar dan weinig kans van slagen heeft als er geen verdere onderbouwing van de 'lagere waarde in het economisch verkeer' wordt gegeven...

Wellicht dat iemand hier daar ervaring mee heeft?

[Perkouw]

JoopXXX schreef op zaterdag 20 januari 2024 @ 13:04:
[...]


Bij mijn weten wordt in de belastingaangifte de waarde automatisch bepaald. Dan zou je dus alleen een lagere waarde kunnen indienen door in bezwaar te gaan nadat de aanslag definitief is geworden?
Ik ben bang dat het bezwaar dan weinig kans van slagen heeft als er geen verdere onderbouwing van de 'lagere waarde in het economisch verkeer' wordt gegeven...

Wellicht dat iemand hier daar ervaring mee heeft?

WOZ-waarde is vooraf ingevuld, deze is immers bekend. Deze kan je ten alle tijden zelf aanpassen wat voorheen dus gedaan werd door bijv. de leegwaarderatio toe te passen. Met huidige regelgeving en aanpassing v.d. leegwaarde ratio komt dit in de praktijk neer op 100% WOZ waarde en hoef je deze niet meer aan te passen.

Zelf besluiten de WOZ te verlagen om reden 'x' is uiteraard op eigen risico.

[JoopXXX]

Perkouw schreef op zaterdag 20 januari 2024 @ 13:29:
[...]


WOZ-waarde is vooraf ingevuld, deze is immers bekend. Deze kan je ten alle tijden zelf aanpassen wat voorheen dus gedaan werd door bijv. de leegwaarderatio toe te passen. Met huidige regelgeving en aanpassing v.d. leegwaarde ratio komt dit in de praktijk neer op 100% WOZ waarde en hoef je deze niet meer aan te passen.

Zelf besluiten de WOZ te verlagen om reden 'x' is uiteraard op eigen risico.

Dat is inderdaad precies mijn punt. In de belastingaangifte kan je geen 'lagere waarde in het economisch verkeer' kwijt. Er wordt gewoon automatisch een woz en een leegwaarderatio ingevuld. Ook al zou je de woz handmatig kunnen aanpassen is dat zinloos want die woz waarde is juist.

Er is echter een grond om van deze waarde af te wijken als je kan aantonen dat de waarde in het economisch verkeer meer dan 10% afwijkt: https://www.nextens.nl/fi...n-box-3-op-taxatiewaarde/.
Dit lijkt me een realistisch pad aangezien verhuurde woningen tegenwoordig heel veel minder waard zullen zijn dan een niet verhuurde woning.

De enige methode die ik kan bedenken om van deze mogelijkheid gebruik te maken is het indienen van een bezwaar nadat je je belastingaanslag definitief is geworden. In dat bezwaarschrift zal je aannemelijk moeten maken dat de waarde in het economisch verkeer lager is.
Ik ben bang dat het bezwaar weinig kans van slagen heeft als er geen verdere onderbouwing van de 'lagere waarde in het economisch verkeer' wordt gegeven.

Daarmee blijft de vraag open staan: hoe kan je de lagere waarde onderbouwen zonder voor elke woning een taxatie van €650 te moeten doen?

Stel dat het lukt de waarde 40K naar beneden te krijgen (wat volgens mij niet onrealistisch is bij een woning van 200K) bespaar je per woning €800 per jaar. Dat levert toch een leuk bedrag op bij een paar woningen.
Maar niet als je eerst €650 per woning kwijt bent voor een taxatie..

[GJ69]

JoopXXX schreef op zondag 21 januari 2024 @ 14:00:
[...]

Er is echter een grond om van deze waarde af te wijken als je kan aantonen dat de waarde in het economisch verkeer meer dan 10% afwijkt: https://www.nextens.nl/fi...n-box-3-op-taxatiewaarde/.
Dit lijkt me een realistisch pad aangezien verhuurde woningen tegenwoordig heel veel minder waard zullen zijn dan een niet verhuurde woning. .

Volgens mij is de definitie van waarde in het economische verkeer dat die bepaald wordt in niet verhuurde staat. Verhuur zal dus geen invloed hebben op de waarde voor de belasting.

https://www.gemeenteweste...n_het_economische_verkeer

[Perkouw]

@JoopXXX Puur even ter informatie: een leegwaarderatio moest je altijd zelf toepassen. Dat wordt niet automatisch gedaan. De WOZ-waarde wordt er wel automatisch in geplempt.

[JoopXXX]

GJ69 schreef op zondag 21 januari 2024 @ 14:27:
[...]


Volgens mij is de definitie van waarde in het economische verkeer dat die bepaald wordt in niet verhuurde staat. Verhuur zal dus geen invloed hebben op de waarde voor de belasting.

https://www.gemeenteweste...n_het_economische_verkeer

Ik zie dat de link uit mijn eerdere post niet werkt. Deze link werkt als het goed is wel
https://www.nextens.nl/fi...n-box-3-op-taxatiewaarde/

Blijkbaar kan je dus economische waarde in verhuurde staat hanteren.

[JoopXXX]

Perkouw schreef op zondag 21 januari 2024 @ 20:19:
@JoopXXX Puur even ter informatie: een leegwaarderatio moest je altijd zelf toepassen. Dat wordt niet automatisch gedaan. De WOZ-waarde wordt er wel automatisch in geplempt.

Volgens moet je tegenwoordig de huurinkomsten invullen en wordt daarna automatisch de leegwaarderatio ingevuld.
Maar ook al zou dat niet het geval zijn, het heeft m.i. geen zin een lagere leegwaarderatio in te vullen want de leegwaarderatio staat vast.
Enige mogelijkheid voor een lagere waarde is m.i. in een bezwaar de economische waarde opgeven.

[ColeJ]

JoopXXX schreef op zondag 21 januari 2024 @ 20:53:
[...]


Volgens moet je tegenwoordig de huurinkomsten invullen en wordt daarna automatisch de leegwaarderatio ingevuld.
Maar ook al zou dat niet het geval zijn, het heeft m.i. geen zin een lagere leegwaarderatio in te vullen want de leegwaarderatio staat vast.
Enige mogelijkheid voor een lagere waarde is m.i. in een bezwaar de economische waarde opgeven.

Ik heb nog nooit huurinkomsten ingevuld. Leegwaarderatio zelf bepaald middels een tabel.

[ Voor 4% gewijzigd door ColeJ op 22-01-2024 07:58 ]

[rube]

@ColeJ gebruik je andere (niet Belastingdienst) software?

[ColeJ]

rube schreef op maandag 22 januari 2024 @ 08:15:
@ColeJ gebruik je andere (niet Belastingdienst) software?

Nope. Ik begin nu te twijfelen haha. Volgens mij heb ik nooit huurinkomsten ingevuld - zal het vanavond eens nakijken.

[namliam_eht]

Perkouw schreef op zaterdag 20 januari 2024 @ 08:38:
[...]


Even selectief quoten hoor. Wat mij nogal tegen de borst stuit is wanneer je met de puntentelling meer kan vragen je gewoon dikke pech hebt. Is het andersom en blijk je teveel te vragen moet dat gecorrigeerd worden. Que. . .

Blijf het zo ridicuul vinden al die regels die letterlijk maar één kant op werken. Voordeel huurder of voordeel (lokale)overheid.

Ik geef toe ik val wat in herhaling, kan het niet loslaten blijkt.

Klopt geheel en al, maar je moet helaas het spel spelen met de regels die er zijn.
Het hele particulier verhuren verhaal wordt al jaren lang langzamerhand de nek omgedraaid.

[vortexnl1982]

namliam_eht schreef op maandag 22 januari 2024 @ 08:27:
[...]

Klopt geheel en al, maar je moet helaas het spel spelen met de regels die er zijn.
Het hele particulier verhuren verhaal wordt al jaren lang langzamerhand de nek omgedraaid.

Zelfde geldt voor de ZZP markt. Het liefst ziet de overheid dat ook verdwijnen. De detacheringsbureaus doen hun lobby goed en lachen zich kapot!

Maar goed, je kan er heel zuur van worden of kijken hoe je omschakelt en omgaat met die veranderingen. Zoals aanpassen of misschien wel heel iets anders doen.

[Perkouw]

@vortexnl1982 dat is m.i. nu net het probleem. Iets anders doen? Dat gaat niet. Of ga je mensen met een vast contract zomaar op straat zetten? Nog even los dat dit een traject op zich is en dan noem ik ook de verhuisvergoeding voor het gemak nog even niet. . .

En aanpassen? Hoe? Wellicht dat ik er te somber en gekleurd naar kijk, maar volgens mij kan je écht niet meer dan zitten en geschoren worden op het moment of je moet rigoureus dingen veranderen en mensen op straat bonjouren (even los dat dit een traject op zich is) met een verhuisvergoeding dan wel kort lopende contracten niet verlengen als je die hebt en inderdaad iets anders gaan doen.

De éne regel na de ander wordt opgetuigd, maar als verhuurder kan je m.i. écht geen kant op.

#niet als aanval naar jou bedoelt overigens.

[vortexnl1982]

Perkouw schreef op maandag 22 januari 2024 @ 08:37:
@vortexnl1982 dat is m.i. nu net het probleem. Iets anders doen? Dat gaat niet. Of ga je mensen met een vast contract zomaar op straat zetten? Nog even los dat dit een traject op zich is en dan noem ik ook de verhuisvergoeding voor het gemak nog even niet. . .

En aanpassen? Hoe? Wellicht dat ik er te somber en gekleurd naar kijk, maar volgens mij kan je écht niet meer dan zitten en geschoren worden op het moment of je moet rigoureus dingen veranderen en mensen op straat bonjouren (even los dat dit een traject op zich is) met een verhuisvergoeding dan wel kort lopende contracten niet verlengen als je die hebt en inderdaad iets anders gaan doen.

De éne regel na de ander wordt opgetuigd, maar als verhuurder kan je m.i. écht geen kant op.

#niet als aanval naar jou bedoelt overigens.

Ja ik snap het en ik las ook in de Quote dat ook veel ondernemers klagen over een onbetrouwbare overheid. Dit maakt het dat veel ondernemers niet meer willen investeren in Nederland maar naar het buitenland gaan omdat ze niet weten of ze hun investering nog wel terug kunnen verdienen.

Ik baal er zelf ook best van omdat de woning die ik verhuur mijn pensioen zou worden (ben zzp-er). Gelukkig valt die woning in de vrije sector en heb ik huurders erin zitten met een tweejarig contract. Ook ik blijf verhuren want ik zit er 1) voor de lange termijn in en 2) ik diversificatie wil met mijn investeringen. Ik verwacht ook wel dat ze het licht gaan zien in Den Haag en dat de opvolger van Hugo de Sloper misschien wel bijdraait..

[ybos]

Waarom schakelt niemand om naar zakelijk vastgoed
Geen moeilijke regels met punten, zakelijke contracten zijn oneindig 2 jaarlijks (of welke periode dan ook) af te sluiten

[Perkouw]

@ybos Denk uiteen lopende punten. Zakelijk vastgoed kan aardig in de papieren lopen als je wat verder wilt kijken dan de kleine loodsjes/garageboxen e.d. Houd je de casus hetzelfde, maar de afnemer anders. Dus je particuliere woning wil je verhuren aan een zakelijke klant en niet een particulier. Dan zit je er nog even mee dat je niet zomaar een huurder op straat kunt zetten.

Om maar een aantal punten te noemen. . .