Vastgoed als investering

[Weicool]

rockhopper schreef op donderdag 30 november 2023 @ 17:15:
[...]

Tja ik kan niet zien wat er afgesproken is. Lijkt me bij onduidelijkheid een kwestie van "lawyer up". Dit is de reden dat ik graag alles duidelijk van te voren vastleg.

Helpt niet! Het incassobureau was hierbij de opdrachtgever van de ontruiming, waarvan de kosten door de deurwaarder voorgeschoten is. Er is geen eens een directe overeenkomst tussen de verhuurder en de deurwaarder die 5000 euro extra wil. Dus tsja!

[outlandos]

Qwerty-273 schreef op donderdag 30 november 2023 @ 17:34:
[...]

Heerlijke framing weer met links-rechts. Ik zou het CDA zeker niet in een linkse hoek neer willen zetten (de partij waar Hugo de Jonge toe behoort). Dat is centrum met een stapje naar rechts. Maar om verder met de framing te gaan, wordt het niet eens eindelijk tijd dat "rechts" eens aan de macht komt? We zouden de VVD en vergelijkbaren eens aan de macht moeten hebben ipv het linkse gespuis wat al decennia aan het roer heeft gestaan!
^{Oh wacht....... laten we eens goed kijken wat de rechtse partijen / coalities van Nederland nou echt hebben gedaan de afgelopen tijd}

Ik had het over "hier". Dus in dit draadje, lees: de mensen die veelal de steeds veranderende wetgeving verdedigen, maar zeer zelden zelf iets verhuren. Bovendien zou je metafoor zoals jij die ziet niet eens van toepassing zijn, want CDA is geen stuurman die aan wal stond.

[ Voor 5% gewijzigd door outlandos op 30-11-2023 17:42 ]

[Yaksa]

mannowlahn schreef op donderdag 23 november 2023 @ 12:47:
Nu de pvv de grootste is, vraag ik mij af hoe die wetten er voor staan. PVV was zelf ook terug houdend op dit vlak. Kunnen we stellen dat dit allemaal set in stone is of dat er misschien een hoop nog zal sneuvelen?

Ik zou in ieder geval niet langer investeren in vastgoed wat lager gebouwd is dan 4 meter boven NAP. Gezien de PVV klimaatverandering en de daarbij behorende zeespiegelstijging allemaal onzin vindt.

[outlandos]

Yaksa schreef op donderdag 30 november 2023 @ 17:45:
[...]

Ik zou in ieder geval niet langer investeren in vastgoed wat lager gebouwd is dan 4 meter boven NAP. Gezien de PVV klimaatverandering en de daarbij behorende zeespiegelstijging allemaal onzin vindt.

Het maakt voor de zeespiegel echt geen drol uit wie er hier aan de macht is.

[JoopXXX]

Yaksa schreef op donderdag 30 november 2023 @ 17:45:
[...]

Ik zou in ieder geval niet langer investeren in vastgoed wat lager gebouwd is dan 4 meter boven NAP. Gezien de PVV klimaatverandering en de daarbij behorende zeespiegelstijging allemaal onzin vindt.

Bedankt, wat een goede reactie!

Nu PVV geen 200 miljard wil uitgeven om de wereldtemperatuur 0,00000036 minder te laten stijgen is het inderdaad veel riskanter geworden.

[Perkouw]

Modbreak:

En zullen we dan weer ontopic verder gaan mensen? Vastgoed als investering, niet 'welke politieke partij als investering'

[ Voor 4% gewijzigd door Perkouw op 01-12-2023 21:44 ]

[Henkdezoveelste]

Interessant artikel, waarin Coen Teulings (oud directeur CPB) voorrekent dat je voor 750 euro/mnd appartementen zou kunnen bouwen van 25m2. Daar is wel vraag maar, maar het is niet toegestaan. De huidige regulering middenhuur richt heel veel schade aan betoogd hij. Gratis te lezen op vastgoedmarkt.nl, als je account maakt.

"Woonminister Hugo de Jonge (CDA) heeft met ingrepen als de Wet Betaalbare Huur een ramp aangericht op de woningmarkt. De goede reputatie van Nederland onder beleggers die op lange termijn in Nederlandse woningen willen investeren staat op het spel. Dat betoogt hoogleraar Coen Teulings in zijn keynote die hij uitsprak tijdens het Nationaal Vastgoeddiner van Vastgoedmarkt."


https://www.telegraaf.nl/...op-woningmarkt-aangericht

https://www.vastgoedmarkt...de-woningmarkt-aangericht

[ybos]

Henkdezoveelste schreef op maandag 4 december 2023 @ 12:48:
Interessant artikel, waarin Coen Teulings (oud directeur CPB) voorrekent dat je voor 750 euro/mnd appartementen zou kunnen bouwen van 25m2. Daar is wel vraag maar, maar het is niet toegestaan. De huidige regulering middenhuur richt heel veel schade aan betoogd hij. Gratis te lezen op vastgoedmarkt.nl, als je account maakt.

"Woonminister Hugo de Jonge (CDA) heeft met ingrepen als de Wet Betaalbare Huur een ramp aangericht op de woningmarkt. De goede reputatie van Nederland onder beleggers die op lange termijn in Nederlandse woningen willen investeren staat op het spel. Dat betoogt hoogleraar Coen Teulings in zijn keynote die hij uitsprak tijdens het Nationaal Vastgoeddiner van Vastgoedmarkt."


https://www.telegraaf.nl/...op-woningmarkt-aangericht

https://www.vastgoedmarkt...de-woningmarkt-aangericht

Misschien maar goed ook dat hokjes van 25m2 niet toegestaan zijn (is 5x5mtr he...). Dan slurpt een tweepersoons bed al eng veel ruimte op.
Tuurlijk is er vraag naar, men wordt wanhopig en zal bijna alles accepteren om een eigen plekje te hebben.

[rockhopper]

ybos schreef op maandag 4 december 2023 @ 13:21:
[...]

Misschien maar goed ook dat hokjes van 25m2 niet toegestaan zijn (is 5x5mtr he...). Dan slurpt een tweepersoons bed al eng veel ruimte op.
Tuurlijk is er vraag naar, men wordt wanhopig en zal bijna alles accepteren om een eigen plekje te hebben.

En toch zitten dingen als een tiny house ook gevangen onder dezelfde regelgeving al zijn die vaak iets groter en hebben natuurlijk de vrijheid van een tuin erbij. Vergeet niet dat het zeker te doen is met zo'n kleine ruimte, zolang je nog single bent. En beter een te kleine woning dan geen woning.

Nederland groeit nog altijd veel harder qua inwoner aantal dan dat er leefruimte bij komt.

[Henkdezoveelste]

25m2 is misschien wel erg klein, maar er zijn zat mensen die liever een kleine woning huren voor 750 a 1000euro per maand dan overgeleverd zijn aan de huidige markt waarbij je rustig 1750 euro betaald in de vrije sector voor een 2 of 3 kamer appartement.

Punt is, door kleine woningen te verbieden voor 750 euro, krijg je niet ineens grote woningen op de markt voor 750 euro.

[Wispe]

ybos schreef op maandag 4 december 2023 @ 13:21:
[...]

Misschien maar goed ook dat hokjes van 25m2 niet toegestaan zijn (is 5x5mtr he...). Dan slurpt een tweepersoons bed al eng veel ruimte op.
Tuurlijk is er vraag naar, men wordt wanhopig en zal bijna alles accepteren om een eigen plekje te hebben.

Ik heb 6 jaar gewoond in een 28m2 in Amsterdam. Prima te doen en er past een een driezitsbank en een twijfelaar in.

[jesperber]

Ik lees al een tijdje mee maar heb toch wat vragen.
Situatie: wij hebben aardig wat spaargeld en willen dat gaan stallen in een "zekere" investering zoals stenen voor verhuur.

Hebben jullie een financieel adviseur die jullie aanraden? (regio midden zou top zijn)
Bij welke partij hebben jullie de vastgoed financiering en raden jullie aan?


Hulp mag ook via een direct berichtje!
Alvast bedankt! Ik hoop dat we meer duidelijkheid over krijgen.

Groeten,
JB

[ Voor 5% gewijzigd door jesperber op 06-12-2023 10:29 ]

[martijn22222]

jesperber schreef op woensdag 6 december 2023 @ 10:08:
Ik lees al een tijdje mee maar heb toch wat vragen.
Situatie: wij hebben aardig wat spaargeld en willen dat gaan stallen in een "zekere" investering zoals stenen voor verhuur.

Hebben jullie een financieel adviseur die jullie aanraden? (regio midden zou top zijn)
Bij welke partij hebben jullie de vastgoed financiering en raden jullie aan?

Alvast bedankt! Ik hoop dat we meer duidelijkheid over krijgen.

Groeten,
JB

Ik zou starten met een eigen rekensom te maken:
- Hoeveel wil je investeren en is dit volledig eigen geld of ook gedeeltelijk met geleend geld?
- Wat voor type huis? En staan er betaalbare woningen of appartementen in jouw directe omgeving te koop?
- Eigen beheer of besteed je het uit?
- Belastingtarieven doorrekenen (spaargeld in box 3 heeft vanaf heden een ander vermogensbelasting tarief dan vastgoed)
- Post opnemen voor kosten als onderhoud, belastingen e.d.
- Gemiddelde huurprijs bepalen (zie websites als funda)
- Daarna weet je welk rendement je kunt behalen. Ben je daar tevreden mee? Indien je daar Ja op kunt beantwoorden is het een goed idee. Let wel op; stel voor jezelf ook de vraag of je wakker ligt op moment dat iemand bijvoorbeeld 5 maanden achter loopt in de huurbetaling. Indien je daar wakker van ligt, zou ik er niet aan beginnen.
- Je kunt ook naar alternatieven kijken zoals bv. ETF fondsen als Northern Trust. Het blijft een persoonlijke keus.

[JanHenk]

Daarnaast hebben een aantal goedkope geldverstrekkers zich teruggetrokken uit de markt. Zo wil o.a. Nationale Nederlanden, waar ik een verhuurhypotheek heb lopen, geen geld meer vertrekken voor de verhuur. Er zijn wel enkele partijen over, maar die vragen momenteel minimaal 7 à 8% rente.

Met de huidige huizenprijzen in relatie tot de potentiële huuropbrengst, is het goed denkbaar dat je bij vreemd geld een negatieve hefboom hebt. Dan moet je het dus met eigen middelen doen, anders blijft er helemaal weinig over. Kortom, heb je die tussenpersoon wel nodig?

[jesperber]

martijn22222 schreef op woensdag 6 december 2023 @ 10:29:
[...]


Ik zou starten met een eigen rekensom te maken:
- Hoeveel wil je investeren en is dit volledig eigen geld of ook gedeeltelijk met geleend geld?
- Wat voor type huis? En staan er betaalbare woningen of appartementen in jouw directe omgeving te koop?
- Eigen beheer of besteed je het uit?
- Belastingtarieven doorrekenen (spaargeld in box 3 heeft vanaf heden een ander vermogensbelasting tarief dan vastgoed)
- Post opnemen voor kosten als onderhoud, belastingen e.d.
- Gemiddelde huurprijs bepalen (zie websites als funda)
- Daarna weet je welk rendement je kunt behalen. Ben je daar tevreden mee? Indien je daar Ja op kunt beantwoorden is het een goed idee. Let wel op; stel voor jezelf ook de vraag of je wakker ligt op moment dat iemand bijvoorbeeld 5 maanden achter loopt in de huurbetaling. Indien je daar wakker van ligt, zou ik er niet aan beginnen.
- Je kunt ook naar alternatieven kijken zoals bv. ETF fondsen als Northern Trust. Het blijft een persoonlijke keus.

Bedankt voor de vragen, dan weet ik in ieder geval waar ik rekening mee kan houden.
Nu kunnen we hieraan beginnen en bekijken of dit uberhaupt zin heeft.

Maandelijks leggen wij al een vast bedrag in ETF's en hebben andere investeringen al.
Alleen het vastgoed hebben we nooit aangekocht.

Misschien als meerdere mensen nog wat informatie voor ons hebben waar we rekening mee kunnen houden is dit altijd welkom!

[Perkouw]

jesperber schreef op woensdag 6 december 2023 @ 10:08:
Ik lees al een tijdje mee maar heb toch wat vragen.
Situatie: wij hebben aardig wat spaargeld en willen dat gaan stallen in een "zekere" investering zoals stenen voor verhuur.

Hebben jullie een financieel adviseur die jullie aanraden? (regio midden zou top zijn)
Bij welke partij hebben jullie de vastgoed financiering en raden jullie aan?


Hulp mag ook via een direct berichtje!
Alvast bedankt! Ik hoop dat we meer duidelijkheid over krijgen.

Groeten,
JB

Goed om te kijken naar mogelijkheden om te investeren. Denk wel verstandig om zelf ook wat voor onderzoek te doen en ons daar in mee te nemen. Zonder enige context en indicatie van bedragen kan het allen kanten op gaan. . .

[Hendrik H.]

Investeren in stenen is natuurlijk meer dan een woning of een appartement.
Je kunt op zoek gaan naar een bedrijfsmakelaar in de buurt die je kan adviseren in bedrijfsonroerend goed.
Rendement in kantoren, winkels of bedrijfsunits kan goed uitpakken.

[rockhopper]

jesperber schreef op woensdag 6 december 2023 @ 11:09:
[...]
Bedankt voor de vragen, dan weet ik in ieder geval waar ik rekening mee kan houden.
Nu kunnen we hieraan beginnen en bekijken of dit uberhaupt zin heeft.

Maandelijks leggen wij al een vast bedrag in ETF's en hebben andere investeringen al.
Alleen het vastgoed hebben we nooit aangekocht.

Misschien als meerdere mensen nog wat informatie voor ons hebben waar we rekening mee kunnen houden is dit altijd welkom!

Kijk ook goed naar het soort huurder dat je wenst te hebben. Afhankelijk van de waarde van de woning en je doelgroep (sociaal, kamerverhuur, onder de vrije huurgrens of juist gemeubileerd en gericht op expat of misschien juist minder validen) zit je vast aan andere regels dan in de vrije sector. Je zult eventueel ook rekening moeten houden met een aanvraag voor een vergunning om te mogen verhuren. Er kunnen ook regels staan in de VVE akte van splitsing of huisregels, ik weet niet in hoeverre deze dwingend zijn (IANAL) bij een appartement.

Investeren in stenen is meestal lange termijn werk, dus hou rekening dat je je geld lang gaat parkeren. Als je dit niet wilt zijn er andere stenen investeringen die je kan doen maar dan kom je meer in het huizen flippen segment, dat heeft weer weinig met verhuur te maken.

De huidige markt tendens is dat het ongunstig is om op dit moment in te stappen. Dit heeft veel te maken met de rente en het politieke beleid dat recentelijk is ingevoerd. Of er binnenkort een kanteling aankomt weet niemand. Schat zelf in welke koers een nieuw kabinet gaat varen en wat de rente doet. (rente is natuurlijk alleen relevant als je een hypotheek nodig hebt)

Tot slot, er komt behoorlijk wat bij kijken. Dus mocht je denken "makkelijk cashen" dan kan je je borst natmaken.

[Saven]

Henkdezoveelste schreef op maandag 4 december 2023 @ 14:38:
25m2 is misschien wel erg klein, maar er zijn zat mensen die liever een kleine woning huren voor 750 a 1000euro per maand [..]

Uit pure noodzaak ja. Niemand is gebaat bij 25m2 woonoppervlakte. Een slaapkamer is leuk als je student bent, niet om als volwassene te wonen.

Wat mij betreft overigens ook de compleet verkeerde oplossing, kleiner bouwen omdat groter te duur is. Op die manier krijg je vanzelf Hongkong taferelen

Zal nog wel decennia duren (if all) voordat het ooit goed komt hier in NL. In de landen om ons heen hebben ze dat toch een stuk beter voor elkaar gekregen.

[rockerpoet]

Zijn er mensen die onlangs voor het dilemma hebben gestaan uit te ponden? Welke factoren heb je hierin mee laten wegen? Mijn appartement is net leeg gekomen en twijfel nog of voor het eind v/h jaar een tijdelijk huurcontract van max 2 jaar aan wil plakken.

[rube]

rockerpoet schreef op zaterdag 9 december 2023 @ 11:52:
Zijn er mensen die onlangs voor het dilemma hebben gestaan uit te ponden? Welke factoren heb je hierin mee laten wegen? Mijn appartement is net leeg gekomen en twijfel nog of voor het eind v/h jaar een tijdelijk huurcontract van max 2 jaar aan wil plakken.

ja. Rendement, verdeling portefeuille (ander vastgoed, beleggingen), persoonlijke voorkeur, hoeveelheid werk/gedoe, onduidelijkheid toekomstige.regels maar ook oplopend tekort woningen.
Viel bij dit appartement uit naar verkopen en als het goed is gaat bij ons volgende week het verkoopcontract getekend worden.

Bij een ander appartement ga ik het volgend jaar opnieuw bekijken. Daar is de situatie wat anders dus kan het best zijn dat we het opnieuw gaan verhuren. Dan overigens niet voor dezelfde prijs. Dat zal (helaas) de 2de keer zijn dat ik een tijdelijk contract niet ga verlengen door veranderde regels.

[El Capitan]

Saven schreef op woensdag 6 december 2023 @ 15:55:
[...]

Uit pure noodzaak ja. Niemand is gebaat bij 25m2 woonoppervlakte. Een slaapkamer is leuk als je student bent, niet om als volwassene te wonen.

Wat mij betreft overigens ook de compleet verkeerde oplossing, kleiner bouwen omdat groter te duur is. Op die manier krijg je vanzelf Hongkong taferelen

Zal nog wel decennia duren (if all) voordat het ooit goed komt hier in NL. In de landen om ons heen hebben ze dat toch een stuk beter voor elkaar gekregen.

ooit eens door te couchsurfen in zo'n complex geslapen. het is klein (30m2) maar er leven hele gezinnen. Onze gastheer vond het de meest normale zaak van de wereld om op een dergelijk oppervlak te leven. De Chunking Mansions zijn en voorbeeld van wat je niet wil. kruipdoor/sluipdoor. Mocht er brand uitbreken in een van dit soort complexen dan lijkt mij dat een grote kans op een ramp.

[RichieB]

rube schreef op zaterdag 9 december 2023 @ 12:41:
[...]

Dat zal (helaas) de 2de keer zijn dat ik een tijdelijk contract niet ga verlengen door veranderde regels.

<knip> Zie TW. En op de man / onvriendelijk is ook niet gewenst.

[ Voor 50% gewijzigd door Ardana op 12-12-2023 19:34 ]

[rube]

RichieB schreef op zaterdag 9 december 2023 @ 13:14:
[...]
......

Je doet allerlei aannames die op diverse punten incorrect zijn. En dat had je kunnen weten want je leest ook al langer mee. Maar dit riedeltje hebben we al vaak genoeg gehad en is verder ook niet relevant voor dit topic. Dus succes verder met verhuurders (liefst elders) te bashen .
Ik zal er ook (proberen om er) verder niet meer over te posten.

[Marzman]

rockhopper schreef op maandag 4 december 2023 @ 14:00:
[...]

En toch zitten dingen als een tiny house ook gevangen onder dezelfde regelgeving al zijn die vaak iets groter en hebben natuurlijk de vrijheid van een tuin erbij. Vergeet niet dat het zeker te doen is met zo'n kleine ruimte, zolang je nog single bent. En beter een te kleine woning dan geen woning.

Nederland groeit nog altijd veel harder qua inwoner aantal dan dat er leefruimte bij komt.

Een tinyhouse kunnen mensen gewoon zelf zonder hypotheek kopen.

[RichieB]

@rube Ik werd getriggerd door het woord "helaas". Je vindt het kennelijk (een beetje) jammer dat je het contract van je huurders niet gaat verlengen. Maar dat is een economische afweging. Die doet je besluiten om ze er uit te zetten. Dat mag, maar dat is toch echt je eigen beslissing.

[JoopXXX]

RichieB schreef op zaterdag 9 december 2023 @ 14:33:
@rube Ik werd getriggerd door het woord "helaas". Je vindt het kennelijk (een beetje) jammer dat je het contract van je huurders niet gaat verlengen. Maar dat is een economische afweging. Die doet je besluiten om ze er uit te zetten. Dat mag, maar dat is toch echt je eigen beslissing.

Wat wil je daar nu mee zeggen..?

Ik kan Rube heel goed begrijpen. De omstandigheden zijn dusdanig gewijzigd dat je tot de beslissing komt dat doorverhuren financieel onverantwoord is. Dat is dan inderdaad je eigen beslissing, maar dat wil nog niet zeggen dat je er blij van wordt. Al helemaal niet richting je huurders.

Zo vreemd is het woord 'helaas' dan ook niet m.i.

[RichieB]

Het doet me denken aan uitspraken als “helaas kunnen we u geen lening geven”, “helaas is er geen budget voor een loonsverhoging”. Niemand vindt het daadwerkelijk jammer, het is gewoon een economische afweging. Als verhuurder zeg je eigenlijk “als ik jullie contract verleng loop ik extra financieel risico en dat vermeiden vind ik belangrijker dan jullie eerste levensbehoefte”. Dat mag, maar zeg dan niet “helaas”.

[El Capitan]

RichieB schreef op zondag 10 december 2023 @ 11:43:
Het doet me denken aan uitspraken als “helaas kunnen we u geen lening geven”, “helaas is er geen budget voor een loonsverhoging. Niemand vindt het daadwerkelijk jammer, het is gewoon een economische afweging. Als verhuurder zeg je eigenlijk “als ik jullie contract verleng loop ik extra financieel risico en dat vermeiden vind ik belangrijker dan jullie eerste levensbehoefte”. Dat mag, maar zeg dan niet “helaas”.

Ik snap wel wat je zegt maar waarom kan je het oprecht niet jammer vinden als door een externe factor, zoals in dit geval overheidsbeleid, je je standpunt hebt moeten wijzigen. Dan is het toch helaas? Voor zowel verhuurder als huurder.

[RichieB]

@El Capitan Omdat je daarmee de oorzaak externaliseert en de schuld buiten jezelf legt. Dan wordt het te makkelijk om het “helaas” zo te “moeten” doen, terwijl er maar een iemand het besluit neemt en dat ben je zelf. Er wordt vaak gezegd dat de overheid meer menselijkheid moet tonen, maar mensen zijn niet veel beter. Verhuren doe je niet voor maar 2 jaar per huurder als je de woning niet zelf nodig hebt.

[JoopXXX]

RichieB schreef op zondag 10 december 2023 @ 14:22:
@El Capitan Verhuren doe je niet voor maar 2 jaar per huurder als je de woning niet zelf nodig hebt.

Bij voorkeur niet nee.

Maar de huurder er nooit meer uit kunnen krijgen i.c.m.:
-een verwaarloosbaar rendement door verdubbeling van belastingdruk
-een investering die nog maar max 50% van de marktwaarde oplevert bij verkoop tov leeg verkopen
is ook niet echt een realistisch alternatief.

Voor jou misschien wel (makkelijk praten zonder woning in box 3) maar voor vele anderen niet. En die zijn daar veelal niet blij mee. Maar dat mogen ze niet zeggen van jou…

[ Voor 3% gewijzigd door JoopXXX op 10-12-2023 14:34 ]

[RichieB]

@JoopXXX Als je besluit om je verhuurwoning in het huidige fiscale klimaat te verkopen dan snap ik dat best. Als je het contract van je huurders niet verlengt omdat je dan weer 2 jaar een hogere huur kan vragen (zoals werd gesuggereerd) dan moet je dat vooral doen, maar niet te makkelijk over het leed dat je “helaas” veroorzaakt bij je huurders heen stappen.

[JoopXXX]

RichieB schreef op zondag 10 december 2023 @ 14:39:
@JoopXXX Als je besluit om je verhuurwoning in het huidige fiscale klimaat te verkopen dan snap ik dat best. Als je het contract van je huurders niet verlengt omdat je dan weer 2 jaar een hogere huur kan vragen (zoals werd gesuggereerd) dan moet je dat vooral doen, maar niet te makkelijk over het leed dat je “helaas” veroorzaakt bij je huurders heen stappen.

Over dat laatste hoef je je geen zorgen te maken. Ik heb een erg goede band met mijn huurders en vind het oprecht heel vervelend voor mijn huurder dit voor het eerst te moeten gaan doen.

Ik zou heel graag een alternatief hebben die voor beide partijen aantrekkelijker is. Bijv. een 5-jaars contract met een opzegtermijn van 1 jaar oid.

[rube]

RichieB schreef op zondag 10 december 2023 @ 14:39:
@JoopXXX Als je besluit om je verhuurwoning in het huidige fiscale klimaat te verkopen dan snap ik dat best. Als je het contract van je huurders niet verlengt omdat je dan weer 2 jaar een hogere huur kan vragen (zoals werd gesuggereerd) dan moet je dat vooral doen, maar niet te makkelijk over het leed dat je “helaas” veroorzaakt bij je huurders heen stappen.

Ik kan het toch niet nalaten.....lees mijn reactie terug en dan zie je dat dit niet de standaard is zoals ik (en vele andere) werk(t)en. Sterker nog, ik heb nog nooit een contract beëindigd om het daarna voor meer te kunnen verhuren. Wellicht ga ik dat volgend jaar wel doen. Maar de reden daarvoor komt (o.a.) juist door de maatregelen die zijn genomen (en komen) waardoor risicos voor verhuurders toegenomen zijn en inkomsten afnemen.
Ik zal dus een afweging moeten maken:
A) contract voor bepaalde tijd over laten gaan in contract voor onbepaalde tijd. Daarmee daalt de waarde van de woning van de een op de andere dag met zo 35%, circa 90K.
B ) contract beëindigen en opnieuw tegen een hogere prijs verhuren. Zodanig hoog dat dit per definitie alleen geschikt is voor mensen die dit tijdelijk gaan doen.
C) contract beëindigen en verkopen.

Sorry, maar A kost mij te veel. Dus ja, dan kies ik voor mijzelf. En toch kan dat "helaas" zijn want liever zou ik het niet doen.

Optie B heb ik dus nooit gedaan. Maar aangezien optie A voor mij nu niet meer rendabel (en het kost niet 100 of 200 euro in de maand maar zoals ik aangeef gaat de waarde per direct met 35% omlaag wat dus circa 90K is) zou ik dat eventueel kunnen doen zodat de verhuur voor mij (financieel) nog de moeite waard is en iemand die b.v. een tijdelijke periode moet overbruggen tussen oplevering verkochte woning en gekochte nieuwe woning daarmee geholpen is.
En ja, die persoon is dan best bereid is om daar een paar honderd euro per maand extra (dan gebruikelijk) voor te betalen. Maar daarmee kom ik niet "klem" te zitten door eventuele verdere aanpassing van regels etc. en een waarde die 90K lager ligt. Deze optie is dus niet bedoeld voor mensen die een huis zoeken voor een "betaalbare prijs" voor 5+ jaren. Sorry, dat heb ik niet, zoek verder, vraag minister de Jonge voor een oplossing. Ja, en dat vind ik alsnog "helaas" vervelend voor de huidige huurder.

Optie C: verkoop. Gewoon aan de hoogste bieder. Simpel, clean, geen gez.... maar die persoon die eigenlijk even een half jaar of 9 maanden moet huren heeft daarmee ook weer minder kans om iets te vinden.

En ook dat vind ik alsnog "helaas" vervelend voor de huidige huurder.

Maar ik ga in geen geval voor optie A. Dus of ik nu voor optie B of C ga kiezen, het is en blijft helaas voor de huidige huurder. En moeten mensen die tijdelijk een overbrugging nodig hebben vanwege werk, oplevering huis, relatie-break dan direct maar kopen, optie C, ipv optie B, tijdelijk iets kunnen huren (als is het tegen een hogere huur?).

Dus zeg mij maar, als jij in deze situatie zou zitten, zou B dan een moreel gezien een slechtere optie zijn als optie C? En waarom dan?

Grote kans trouwens dat het uit gaat draaien op optie C, maar ik ga de opties B en C tegen die tijd wel naast elkaar leggen en vergelijken voordat ik te gehaast een beslissing ga nemen.

[RichieB]

Ik heb wellicht “makkelijk praten”. Ik heb mijn woning nooit tijdelijk verhuurd, maar direct voor onbepaalde tijd. Tijdelijke verhuur sprak mij ethisch gezien niet aan en sloot ook niet aan bij mijn voornemen langdurig te verhuren. Toen mijn huurder na 5+ jaar aangaf te vertrekken heb ik uiteraard voor dezelfde keuzes gestaan en voor C (verkoop) gekozen. Dat verhuurders de afgelopen tijd elke 2 jaar deze keus konden maken is nooit de bedoeling geweest. Dit heeft er juist toe geleidt dat particuliere verhuur nu in het verdomhoekje zit en er maatregelen worden genomen. Veel te laat en misschien veel te zwaar, maar de balans was te ver doorgeslagen in het voordeel van de verhuurders.

[rube]

Wellicht om mijn situatie in perspectief te plaatsen, ik heb ook drie andere woningen, die zijn verhuurd voor onbepaalde tijd. Want zoals ik aangaf, ik heb nooit eerder een contract voor onbepaalde tijd opgezegd.
Dat is ook altijd mijn intentie geweest en dat wisten de nieuwe huurders eigenlijk ook weer van de oude huurders (vaak kwamen huurders die vertrokken zelf al met vrienden die wel nieuwe huurders wilden worden). Maar goed, daar zitten dus huurders is, misschien wel heel lang. Het zij zo.

Wellicht was de balans doorgeslagen in het belang van verhuurders, kun je over discussiëren. Maar het gevolg is nu wel dat er door ingrijpen straks nog minder huurhuizen zijn. Jij hebt al verkocht, ik binnenkort een en misschien volgend jaar nog een. Dus tja....

In de situatie van het appartement volgend jaar ga ik dat (contract voor onbepaalde tijd) dus niet meer ook laten gebeuren. De voornaamste reden dat ik daar eventueel voor optie B zou kiezen, is omdat het een fijn appartement is en ik het als mogelijkheid zie om een van onze kinderen daar over een aantal jaar te laten wonen. En ja, dat is ook eigen belang.
Maar goed, het kan best zijn dat het ook daar uitdraait op optie C, verkopen.
Maar of dat moreel beter is, of dat beter is voor huurders, ik weet het niet. Het is alleen een heel klein beetje beter voor kopers omdat er voor hen iets meer keus is.

[ Voor 22% gewijzigd door rube op 10-12-2023 16:39 ]

[Rubbergrover1]

rube schreef op zondag 10 december 2023 @ 16:10:
[...]

Ik kan het toch niet nalaten.....lees mijn reactie terug en dan zie je dat dit niet de standaard is zoals ik (en vele andere) werk(t)en. Sterker nog, ik heb nog nooit een contract beëindigd om het daarna voor meer te kunnen verhuren. Wellicht ga ik dat volgend jaar wel doen. Maar de reden daarvoor komt (o.a.) juist door de maatregelen die zijn genomen (en komen) waardoor risicos voor verhuurders toegenomen zijn en inkomsten afnemen.

In deze discussie is voor beide perspectieven wat te zeggen. De olifant in de kamer is dat de overheid een tijdje diverse maatregelen heeft genomen (of bewust heeft nagelaten) die verhuur extra interessant maakten. Dat maakte het interessant om in te stappen voor een hoop mensen die helemaal niet waren geïnteresseerd in lange termijn ververhuren, maar gewoon op zoek waren naar een goed rendement. Tegelijk is het niet onverwacht dat die maatregelen (of nalaten van maatregelen) voor de korte termijn misschien gunstig zouden zijn, maar voor de lange termijn niet houdbaar zouden zijn.

Dat iemand van die gunstige voorwaarden heeft geprofiteerd vind ik niet vreemd. En dat iemand weer wil uitstappen op het moment dat die voorwaarden minder gunstig worden vind ik ook niet vreemd. Maar de verslechtering van die voorwaarden zie ik zelf vooral als een poging om naar een 'normale' situatie terug te keren.

[mikedejong25]

https://www.telegraaf.nl/...ije-sector-pakt-hoger-uit
https://www.rijksoverheid...aatsen%20van%20woonboten.

Maximale huurstijging in vrije sector pakt hoger uit

DEN HAAG (ANP/DFT) De huren van huurwoningen in de vrije sector mogen maximaal 5,5% omhoog in januari, meldt het ministerie van Binnenlandse Zaken. Dat is hoger dan de 4,9% die werd verwacht in september.

Hoeveel de huren maximaal omhoog mogen, hangt af van de inflatie of de ontwikkeling van de cao-prijzen. Hierbij wordt steevast gekeken naar het laagste getal. Deze keer is dat de inflatie, die 4,5% bedraagt. Daar mogen verhuurders een procentpunt bij optellen (De CAO-loonontwikkeling van december 2022 tot december 2023 was 5,8%).

De huurstijging geldt voor zelfstandige woningen, studio's en appartementen in de vrije sector. Het moment waarop huurders in de vrije sector de jaarlijkse huurprijsverhoging kunnen krijgen, is meestal afhankelijk van de ingangsdatum van hun huurcontract.

De maximaal toegestane huurverhoging van 5,5% geldt tot 1 mei 2024. Als deze ingreep in de vrije markt niet wordt verlengd, keert de oude situatie terug waarin huurder en verhuurder hierover zelf afspraken maken.

Het definitieve percentage waarmee de huren in de sociale sector vanaf 1 juli 2024 mogen stijgen, wordt later deze maand bekendgemaakt.

Voorstel voor verlenging maximering

Het moment waarop huurders in de vrije sector de jaarlijkse huurprijsverhoging gaan merken, is doorgaans afhankelijk van de ingangsdatum van hun huurcontract. De toegestane huurverhoging van 5,5% geldt van 1 januari 2024 tot 1 mei 2024. Op 1 mei 2024 loopt de wet die de maximering regelt af. Minister Hugo de Jonge werkt aan een voorstel om huurders in de vrije sector ook na 1 mei te beschermen tegen hoge huurprijsstijgingen. Huurders in de vrije sector worden zonder verlenging van de maximering na 1 mei 2024 niet meer beschermd.

[ Voor 23% gewijzigd door mikedejong25 op 15-12-2023 12:50 ]

[Qwerty-273]

rube schreef op zondag 10 december 2023 @ 16:10:
A) contract voor bepaalde tijd over laten gaan in contract voor onbepaalde tijd. Daarmee daalt de waarde van de woning van de een op de andere dag met zo 35%, circa 90K.

Maar is dat een daadwerkelijk probleem? Of puur op papier?
Op het moment dat de huurder er uitgaat, stijgt ook onmiddellijk weer de waarde van het pand. (en ja bij een vast huurcontract kan dat wel in de weg zitten om de huurder te bewegen om te vertrekken waardoor dat lang uitgerekt kan worden).

[rockhopper]

Qwerty-273 schreef op vrijdag 15 december 2023 @ 13:21:
[...]
Maar is dat een daadwerkelijk probleem? Of puur op papier?
Op het moment dat de huurder er uitgaat, stijgt ook onmiddellijk weer de waarde van het pand. (en ja bij een vast huurcontract kan dat wel in de weg zitten om de huurder te bewegen om te vertrekken waardoor dat lang uitgerekt kan worden).

Beetje een rare opmerking, als je wilt verkopen is het een probleem, zolang je niet wilt verkopen niet. Dat is toch geen vraag... En ja, waarde is altijd puur op papier, tot die ene dag dat er een verkoop plaatsvind en je precies de "marktwaarde" vangt normaal gesproken.

[mannowlahn]

Qwerty-273 schreef op vrijdag 15 december 2023 @ 13:21:
[...]

Maar is dat een daadwerkelijk probleem? Of puur op papier?
Op het moment dat de huurder er uitgaat, stijgt ook onmiddellijk weer de waarde van het pand. (en ja bij een vast huurcontract kan dat wel in de weg zitten om de huurder te bewegen om te vertrekken waardoor dat lang uitgerekt kan worden).

Laten we zeggen dat je bv geen hypotheek meer op je enige appartementje hebt, want je hebt maximaal afgelost. Dat is ook het enige wat je in bezit hebt.

Je wilt op een gegeven moment iets gaan kopen wat een aanzienlijk bedrag is. Dan zou je afbetaalde woning als onderpand kunnen dienen. Maar met een huurder die er voor lange tijd in zit, gaat dit je minder mogelijkheden geven.

Geen idee of deze vlieger op gaat, maar dit is het eerste wat mij te binnen schiet waar het dus een issue kan zijn.

[ariebombarie2k]

mikedejong25 schreef op vrijdag 15 december 2023 @ 12:43:
https://www.telegraaf.nl/...ije-sector-pakt-hoger-uit
https://www.rijksoverheid...aatsen%20van%20woonboten.

Maximale huurstijging in vrije sector pakt hoger uit

DEN HAAG (ANP/DFT) De huren van huurwoningen in de vrije sector mogen maximaal 5,5% omhoog in januari, meldt het ministerie van Binnenlandse Zaken. Dat is hoger dan de 4,9% die werd verwacht in september.

Hoeveel de huren maximaal omhoog mogen, hangt af van de inflatie of de ontwikkeling van de cao-prijzen. Hierbij wordt steevast gekeken naar het laagste getal. Deze keer is dat de inflatie, die 4,5% bedraagt. Daar mogen verhuurders een procentpunt bij optellen (De CAO-loonontwikkeling van december 2022 tot december 2023 was 5,8%).

De huurstijging geldt voor zelfstandige woningen, studio's en appartementen in de vrije sector. Het moment waarop huurders in de vrije sector de jaarlijkse huurprijsverhoging kunnen krijgen, is meestal afhankelijk van de ingangsdatum van hun huurcontract.

De maximaal toegestane huurverhoging van 5,5% geldt tot 1 mei 2024. Als deze ingreep in de vrije markt niet wordt verlengd, keert de oude situatie terug waarin huurder en verhuurder hierover zelf afspraken maken.

Het definitieve percentage waarmee de huren in de sociale sector vanaf 1 juli 2024 mogen stijgen, wordt later deze maand bekendgemaakt.

Voorstel voor verlenging maximering

Het moment waarop huurders in de vrije sector de jaarlijkse huurprijsverhoging gaan merken, is doorgaans afhankelijk van de ingangsdatum van hun huurcontract. De toegestane huurverhoging van 5,5% geldt van 1 januari 2024 tot 1 mei 2024. Op 1 mei 2024 loopt de wet die de maximering regelt af. Minister Hugo de Jonge werkt aan een voorstel om huurders in de vrije sector ook na 1 mei te beschermen tegen hoge huurprijsstijgingen. Huurders in de vrije sector worden zonder verlenging van de maximering na 1 mei 2024 niet meer beschermd.

Ik verhuur 1 pand, verhoging altijd op 1 juli. Benieuwd wat er na 1 mei gaat gebeuren. Ik vind 5,5% ook prima. Ik ga er wel een beetje vanuit dat het in dit geval of 5,5% is of afspraak volgens huurcontract. Al weet je natuurlijk nooit of een nieuw kabinet voor 1 juli weer hele andere regels bedenkt.

[rube]

Qwerty-273 schreef op vrijdag 15 december 2023 @ 13:21:
[...]
Maar is dat een daadwerkelijk probleem? Of puur op papier?
Op het moment dat de huurder er uitgaat, stijgt ook onmiddellijk weer de waarde van het pand. (en ja bij een vast huurcontract kan dat wel in de weg zitten om de huurder te bewegen om te vertrekken waardoor dat lang uitgerekt kan worden).

Wat @rockhopper dus zegt. En ja, de kans dat de huurder er heel lang in blijft zitten, denk 10 jaar of zelfs veel langer, was heel erg groot. Want geen aanbod van huurhuizen of koopwoningen waar ze voor in aanmerking komt. En dat zie ik voorlopig niet veranderen.

Overigens, op basis van de verkoopprijs (contract is getekend) zou het huurrendement op basis van huur - vaste lasten (maar excl reserveringen voor onderhoud binnen en excl vrh) op maar 3.0% uitkomen. En nee, dat is geen hartje Amsterdam waar huur rendementen vaker wat lager zijn.

[rockerpoet]

rube schreef op vrijdag 15 december 2023 @ 21:08:
[...]
Wat @rockhopper dus zegt. En ja, de kans dat de huurder er heel lang in blijft zitten, denk 10 jaar of zelfs veel langer, was heel erg groot. Want geen aanbod van huurhuizen of koopwoningen waar ze voor in aanmerking komt. En dat zie ik voorlopig niet veranderen.

Is inderdaad een risico, kan enigszins beperken door kritisch te zijn aan wie je verhuurt.

Overigens, op basis van de verkoopprijs (contract is getekend) zou het huurrendement op basis van huur - vaste lasten (maar excl reserveringen voor onderhoud binnen en excl vrh) op maar 3.0% uitkomen. En nee, dat is geen hartje Amsterdam waar huur rendementen vaker wat lager zijn.

Mijn casus is soortgelijk, uitgaande van marktwaarde, en moet de knoop gaan doorhakken gezien het pand net leeg staat. Je kan waardestijging nog mee te nemen in je calculatie.

[ Voor 5% gewijzigd door rockerpoet op 16-12-2023 09:40 ]

[Jumpman]

Een aantal vrienden van mij hebben ook al enkele huur huizen uit hun portfolio verkocht en investeren nu in een huis in het buitenland (Spanje en Italië). Dit is helaas niets voor ons, want ik wil niet aan een huisje vastzitten (ver weg ‘op dezelfde plaats’). en er ook geen beheerder en huurders in hebben zitten als het een moetje is om er zelf heen te gaan.

De overheid heeft het met signaal afgeven alleen maar moeilijker gemaakt voor verhuurders en huurders en kapitaal vloeit naar het buitenland. Want huisje wordt daar gekocht. Bedrijven en bouwmateriaal wordt daar gekocht.

[vortexnl1982]

mikedejong25 schreef op vrijdag 15 december 2023 @ 12:43:
https://www.telegraaf.nl/...ije-sector-pakt-hoger-uit
https://www.rijksoverheid...aatsen%20van%20woonboten.

Maximale huurstijging in vrije sector pakt hoger uit

DEN HAAG (ANP/DFT) De huren van huurwoningen in de vrije sector mogen maximaal 5,5% omhoog in januari, meldt het ministerie van Binnenlandse Zaken. Dat is hoger dan de 4,9% die werd verwacht in september.

Hoeveel de huren maximaal omhoog mogen, hangt af van de inflatie of de ontwikkeling van de cao-prijzen. Hierbij wordt steevast gekeken naar het laagste getal. Deze keer is dat de inflatie, die 4,5% bedraagt. Daar mogen verhuurders een procentpunt bij optellen (De CAO-loonontwikkeling van december 2022 tot december 2023 was 5,8%).

De huurstijging geldt voor zelfstandige woningen, studio's en appartementen in de vrije sector. Het moment waarop huurders in de vrije sector de jaarlijkse huurprijsverhoging kunnen krijgen, is meestal afhankelijk van de ingangsdatum van hun huurcontract.

De maximaal toegestane huurverhoging van 5,5% geldt tot 1 mei 2024. Als deze ingreep in de vrije markt niet wordt verlengd, keert de oude situatie terug waarin huurder en verhuurder hierover zelf afspraken maken.

Het definitieve percentage waarmee de huren in de sociale sector vanaf 1 juli 2024 mogen stijgen, wordt later deze maand bekendgemaakt.

Voorstel voor verlenging maximering

Het moment waarop huurders in de vrije sector de jaarlijkse huurprijsverhoging gaan merken, is doorgaans afhankelijk van de ingangsdatum van hun huurcontract. De toegestane huurverhoging van 5,5% geldt van 1 januari 2024 tot 1 mei 2024. Op 1 mei 2024 loopt de wet die de maximering regelt af. Minister Hugo de Jonge werkt aan een voorstel om huurders in de vrije sector ook na 1 mei te beschermen tegen hoge huurprijsstijgingen. Huurders in de vrije sector worden zonder verlenging van de maximering na 1 mei 2024 niet meer beschermd.

Wat doen de meeste mensen hier? Per 1 januari verhogen of per 1 juli?

Mijn huurders zitten er vanaf 1 april in en ik ben wel voornemens om per 1-1-2024 met 5,5% te gaan verhogen.

[Bonenstaak92]

vortexnl1982 schreef op zaterdag 16 december 2023 @ 17:02:
[...]


Wat doen de meeste mensen hier? Per 1 januari verhogen of per 1 juli?

Mijn huurders zitten er vanaf 1 april in en ik ben wel voornemens om per 1-1-2024 met 5,5% te gaan verhogen.

Ik ken je contract natuurlijk niet, maar ik kan maar 1x per jaar verhogen met minimaal 1 jaar na start datum.. ik doe altijd 1 juli, dus zou nu niet in een keer 1 januari kunnen doen. Dan zou ik een halfjaar inlopen…

[vortexnl1982]

Bonenstaak92 schreef op zaterdag 16 december 2023 @ 18:29:
[...]


Ik ken je contract natuurlijk niet, maar ik kan maar 1x per jaar verhogen met minimaal 1 jaar na start datum.. ik doe altijd 1 juli, dus zou nu niet in een keer 1 januari kunnen doen. Dan zou ik een halfjaar inlopen…

Heb een model contract en ik kan per 1-1-2024 verhogen. En dan 1x per jaar.

[Jumpman]

vortexnl1982 schreef op zaterdag 16 december 2023 @ 17:02:
[...]


Wat doen de meeste mensen hier? Per 1 januari verhogen of per 1 juli?

Mijn huurders zitten er vanaf 1 april in en ik ben wel voornemens om per 1-1-2024 met 5,5% te gaan verhogen.

Als je nu nog op 1 januari 2024 wilt verhogen, dan zou ik dat wel snel communiceren. Een maand van te voren vind ik altijd wel netjes.

[vortexnl1982]

Jumpman schreef op zaterdag 16 december 2023 @ 22:33:
[...]


Als je nu nog op 1 januari 2024 wilt verhogen, dan zou ik dat wel snel communiceren. Een maand van te voren vind ik altijd wel netjes.

Maandag zijn ze de eersten!

Ik krijg van de gemeente Amsterdam ook pas in de laatste week van november te horen dat ik 5,7 procent meer mag gaan betalen voor de erfpacht canon voor 2024. Wel graag betalen voor 1-1-2024.

[ericplan]

vortexnl1982 schreef op zaterdag 16 december 2023 @ 23:20:
[...]
Maandag zijn ze de eersten!

Ik krijg van de gemeente Amsterdam ook pas in de laatste week van november te horen dat ik 5,7 procent meer mag gaan betalen voor de erfpacht canon voor 2024. Wel graag betalen voor 1-1-2024.

Bij een sociale huurwoning is die termijn twee maanden en met reden. Maar laten we het hier vooral niet over ethiek gaan hebben.

[Wolly]

vortexnl1982 schreef op zaterdag 16 december 2023 @ 23:20:
[...]


Maandag zijn ze de eersten!

Ik krijg van de gemeente Amsterdam ook pas in de laatste week van november te horen dat ik 5,7 procent meer mag gaan betalen voor de erfpacht canon voor 2024. Wel graag betalen voor 1-1-2024.

Dan ben je 1,5 maand te laat.

Het voorstel moet ten minste twee maanden voor de ingangsdatum van de huurverhoging door de huurder zijn ontvangen.

https://www.justitia.nl/huurrecht/huurverhoging#

[ybos]

Wolly schreef op zondag 17 december 2023 @ 10:15:
[...]


Dan ben je 1,5 maand te laat.


[...]

https://www.justitia.nl/huurrecht/huurverhoging#

Ook als het gewoon contractueel is vastgelegd en hoe tot die verhoging gekomen gaat worden
Stel in contract staat: jaarlijkse verhoging van 4% elke eerste maand van het nieuwe jaar.
Dan kan iedereen zijn nieuwe huur gewoon bepalen en is het wat mij betreft onzin om 2 maanden van tevoren een nieuw "voorstel" te doen.

[Wolly]

ybos schreef op zondag 17 december 2023 @ 10:22:
[...]

Ook als het gewoon contractueel is vastgelegd en hoe tot die verhoging gekomen gaat worden
Stel in contract staat: jaarlijkse verhoging van 4% elke eerste maand van het nieuwe jaar.
Dan kan iedereen zijn nieuwe huur gewoon bepalen en is het wat mij betreft onzin om 2 maanden van tevoren een nieuw "voorstel" te doen.

In zo'n geval heeft de huurder er al kennis van.

Zie ook algemene bepalingen die je normaliter hanteert, artikel 16.

Huurprijswijziging
16. Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs betreft:
 vindt de jaarlijkse huurprijswijziging plaats op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de
consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens (2015=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de
Statistiek (CBS);
 wordt de gewijzigde huurprijs berekend volgens de formule: de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs
op wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de vierde kalendermaand die ligt voor de kalendermaand
waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de zestiende kalendermaand die ligt voor de
kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast;
 zal de huurprijs niet gewijzigd worden indien de aanpassing leidt tot een lagere huurprijs dan de laatstgeldende, doch
6/9
in dat geval blijft die laatstgeldende huurprijs ongewijzigd, totdat bij een volgende indexering het indexcijfer van de
kalendermaand, die ligt vier kalendermaanden vóór de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, hóger is
dan het indexcijfer op basis waarvan de huurprijs voor het laatst is gewijzigd;
 zal een zoveel mogelijk vergelijkbaar indexcijfer worden gehanteerd, indien het CBS de bekendmaking van bedoeld
prijsindexcijfer staakt of de basis van de berekening daarvan wijzigt, en kan bij verschil van mening hieromtrent door
meest gerede partij aan de directeur van het CBS een uitspraak worden gevraagd die voor partijen bindend is. De
eventueel hieraan verbonden kosten worden door partijen elk voor de helft gedragen;
 geldt de gewijzigde huurprijs ook indien van de wijziging aan huurder geen afzonderlijke mededeling wordt gedaan

Ik ga er wel vanuit dat het bij de vraag niet om sociale huur gaat.

[vortexnl1982]

Het gaat bij mij niet om een sociale huurwoning en daarnaast staat de huur verhoging al aangekondigd in het huur contract. Het is een modelcontract.

Dus helaas voor alle moeilijk denkers en mensen met ethische bezwaren.

[Wolly]

vortexnl1982 schreef op zondag 17 december 2023 @ 10:40:
Het gaat bij mij niet om een sociale huurwoning en daarnaast staat de huur verhoging al aangekondigd in het huur contract. Het is een modelcontract.

Dus helaas voor alle moeilijk denkers en mensen met ethische bezwaren.

Je komt hier informatie halen en de mensen die je informatie geven die volgens jou niet van toepassing is noem je vervolgens 'moeilijk denkers'.

Beetje zielig is dat wel.

[vortexnl1982]

Wolly schreef op zondag 17 december 2023 @ 11:06:
[...]


Je komt hier informatie halen en de mensen die je informatie geven die volgens jou niet van toepassing is noem je vervolgens 'moeilijk denkers'.

Beetje zielig is dat wel.

Ik vroeg me gewoon af wanneer anderen de huurverhoging plannen. En dan reageren er mensen over ethiek en doen aannames dat ik een sociale huurwoning zou hebben waarbij ik dus te laat ben met het doorgeven van de huurverhoging.

Ik ben niet van plan om me niet aan de regels te houden of niet ethisch bezig te zijn.

Ik houd me juist aan een standaard modelcontract. Zo mag je bij mij ook binnen roken en huisdieren houden. Zolang je je maar aan de regels houdt en alles in dezelfde staat oplevert. Ik heb ook geen expats als huurders en de huurders mogen langer dan twee jaar erin blijven als ze dat willen.

[ALH]

vortexnl1982 schreef op zondag 17 december 2023 @ 11:37:
[...]


Ik vroeg me gewoon af wanneer anderen de huurverhoging plannen. En dan reageren er mensen over ethiek en doen aannames dat ik een sociale huurwoning zou hebben waarbij ik dus te laat ben met het doorgeven van de huurverhoging.

Ik ben niet van plan om me niet aan de regels te houden of niet ethisch bezig te zijn.

Ik houd me juist aan een standaard modelcontract. Zo mag je bij mij ook binnen roken en huisdieren houden. Zolang je je maar aan de regels houdt en alles in dezelfde staat oplevert. Ik heb ook geen expats als huurders en de huurders mogen langer dan twee jaar erin blijven als ze dat willen.

Als voorbeeld, wij hebben onze huurder reeds in september geinformeerd over een 4% indexatie voor 2024.
Contract is volgens ROZ model. Huurder heeft onbepaalde tijd.

[Galactic]

Er zijn hier ongetwijfeld mensen met meerdere gebouwen in bezit. Ik vraag mij momenteel af. Wat is een realistische inschatting van alle tijd in uren per jaar die je besteed aan het verhuren van dit vastgoed. Dus huurder zoeken, administratie, alles opvolgen enz. Ben vooral benieuw of er veel verschil zit tussen personen maar ook type vastgoed.

[rube]

Galactic schreef op maandag 18 december 2023 @ 13:45:
Ben vooral benieuw of er veel verschil zit tussen personen

ja

maar ook type vastgoed.

en ja

en besteed je het (gedeeltelijk) uit of niet?

Een appartement met een goede VvE en waar binnen alles tip top is en huurders altijd betalen en lang blijven zitten is niet te vergelijken met een oud (niet goed onderhouden) studentenpand met buitenlandse studenten die elke 6 maanden wisselen.....

[rockerpoet]

Galactic schreef op maandag 18 december 2023 @ 13:45:
Er zijn hier ongetwijfeld mensen met meerdere gebouwen in bezit. Ik vraag mij momenteel af. Wat is een realistische inschatting van alle tijd in uren per jaar die je besteed aan het verhuren van dit vastgoed. Dus huurder zoeken, administratie, alles opvolgen enz. Ben vooral benieuw of er veel verschil zit tussen personen maar ook type vastgoed.

Ja hangt van veel factoren af, en inderdaad of je veel zelf doet of uitbesteed. Administratie, huurwissels, screening doe ik allemaal zelf, evenals kleine klusjes. Ik gok 25u per jaar max

[Henkdezoveelste]

Zijn er mensen die een vastgoedaankoop in het buitenland overwegen of hebben gedaan, bijvoorbeeld Belgie of Spanje, zodat je dan niet 2% VRH moet betalen in Nederland? Je hebt dan wel te maken met de belastingregels van dat specifieke land, maar dat kan een heel stuk gunstiger uitpakken dan die 2% die je hier betaalt.

[ybos]

Galactic schreef op maandag 18 december 2023 @ 13:45:
Er zijn hier ongetwijfeld mensen met meerdere gebouwen in bezit. Ik vraag mij momenteel af. Wat is een realistische inschatting van alle tijd in uren per jaar die je besteed aan het verhuren van dit vastgoed. Dus huurder zoeken, administratie, alles opvolgen enz. Ben vooral benieuw of er veel verschil zit tussen personen maar ook type vastgoed.

Dat scheelt giga...

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Bimmert]

Henkdezoveelste schreef op dinsdag 19 december 2023 @ 09:02:
Zijn er mensen die een vastgoedaankoop in het buitenland overwegen of hebben gedaan, bijvoorbeeld Belgie of Spanje, zodat je dan niet 2% VRH moet betalen in Nederland? Je hebt dan wel te maken met de belastingregels van dat specifieke land, maar dat kan een heel stuk gunstiger uitpakken dan die 2% die je hier betaalt.

Dit snap ik niet. 2e woning in het buitenland valt gewooon met de volledige waarde in box 3?

https://www.belastingdien.../uw_bezittingen/2e_woning

Als er andere mogelijkheden zijn hoor ik het graag!

[GJ69]

Ik heb een vakantiewoning in België. Deze wordt bij het box 3 inkomen opgeteld maar met een zelfde bedrag weer gecorrigeerd omdat Nederland en België een belastingverdrag hebben. Effectief betaal je dus in Nederland geen belasting in box3.

Je bent dan wel belastingplichtig in België maar als de waarde van het onroerend goed (kadastraal inkomen) onder een bepaalde waarde blijft dan betaal je daar geen IB belasting.

[Bimmert]

GJ69 schreef op dinsdag 19 december 2023 @ 12:45:
Ik heb een vakantiewoning in België. Deze wordt bij het box 3 inkomen opgeteld maar met een zelfde bedrag weer gecorrigeerd omdat Nederland en België een belastingverdrag hebben. Effectief betaal je dus in Nederland geen belasting in box3.

Je bent dan wel belastingplichtig in België maar als de waarde van het onroerend goed (kadastraal inkomen) onder een bepaalde waarde blijft dan betaal je daar geen IB belasting.

Leuk om te weten! In Frankrijk is dit niet het geval kan ik bevestigen...

[Henkdezoveelste]

Bimmert schreef op dinsdag 19 december 2023 @ 12:13:
[...]


Dit snap ik niet. 2e woning in het buitenland valt gewooon met de volledige waarde in box 3?

https://www.belastingdien.../uw_bezittingen/2e_woning

Als er andere mogelijkheden zijn hoor ik het graag!

Je kunt het proberen in je voorlopige aangifte op belastingdienst.nl. Ik heb de proef op de som genomen met Spanje en België en zie dat het eerst wordt meegeteld en later weer wordt afgetrokken van je box 3 belastbaar inkomen.

[ybos]

GJ69 schreef op dinsdag 19 december 2023 @ 12:45:
Ik heb een vakantiewoning in België. Deze wordt bij het box 3 inkomen opgeteld maar met een zelfde bedrag weer gecorrigeerd omdat Nederland en België een belastingverdrag hebben. Effectief betaal je dus in Nederland geen belasting in box3.

Je bent dan wel belastingplichtig in België maar als de waarde van het onroerend goed (kadastraal inkomen) onder een bepaalde waarde blijft dan betaal je daar geen IB belasting.

Weet je per ongeluk die waarde, kan best interessant zijn

[GJ69]

ybos schreef op dinsdag 19 december 2023 @ 14:32:
[...]

Weet je per ongeluk die waarde, kan best interessant zijn

In onderstaand document op pagina 7/8 staan de voorwaarden:
https://financien.belgium...elichting-2023.pdf#page=7

Max 2.500, afhankelijk van andere voorwaarden

[Jumpman]

Ik zat net dit te lezen: https://www.nu.nl/economi...ienen-nu-fors-minder.html

En dan de blije reacties, maar die mensen begrijpen niet dat het aanbod in de vrije sector ook hard minder wordt en de krapte groter wordt.

[FijneKnul]

Wat moet ik eigenlijk doen m.b.t. electriciteitsbedrijven als ik een maandje, of langer, geen huurder in de woning heb zitten?

Mijn huurder heeft electra afgenomen op zijn eigen naam en de woning staat nu leeg sinds 1 december. De woning gebruikt nog wel wat electra natuurlijk - maar ik heb nog geen nieuw contract ergens afgesloten.

[ybos]

FijneKnul schreef op woensdag 20 december 2023 @ 13:52:
Wat moet ik eigenlijk doen m.b.t. electriciteitsbedrijven als ik een maandje, of langer, geen huurder in de woning heb zitten?

Mijn huurder heeft electra afgenomen op zijn eigen naam en de woning staat nu leeg sinds 1 december. De woning gebruikt nog wel wat electra natuurlijk - maar ik heb nog geen nieuw contract ergens afgesloten.

Je krijgt vanzelf een boze brief van de netbeheerder dat je contractloos bent.
Over t algemeen kan je er wel wat weken overheen laten gaan en je nieuwe huurder gewoon (wanneer bekend) de oude standen laten opgeven. Dan de huurder wel even compenseren voor de verbruiken die tijdens leegstand zijn geweest.
(of gewoon huidige standen door laten geven, meestal hoor je daar niets van, is voor de netbeheerder klein bier om daar achteraan te gaan)

[dog4life]

vortexnl1982 schreef op zaterdag 16 december 2023 @ 18:49:
[...]


Heb een model contract en ik kan per 1-1-2024 verhogen. En dan 1x per jaar.

Volgens mij mag ook een modelcontract niet afwijken van de wet, en mag je wettelijk pas na 1 jaar verhogen.

In mijn geval kan ik in januari verhogen, maar weer niet of ik dat ga doen. Kans is groot dat de huurder weg wilt, en onder het huidige fiscale klimaat wordt het steeds minder rendabel. Met als waarschijnlijke uitkomst dat ik het maar ga verkopen, want onder het nieuwe WWS wordt het sociale verhuur (in Amsterdam Zuid, prima appartement!)

Moeilijke keuze!

[vortexnl1982]

dog4life schreef op woensdag 20 december 2023 @ 15:54:
[...]

Volgens mij mag ook een modelcontract niet afwijken van de wet, en mag je wettelijk pas na 1 jaar verhogen.

In mijn geval kan ik in januari verhogen, maar weer niet of ik dat ga doen. Kans is groot dat de huurder weg wilt, en onder het huidige fiscale klimaat wordt het steeds minder rendabel. Met als waarschijnlijke uitkomst dat ik het maar ga verkopen, want onder het nieuwe WWS wordt het sociale verhuur (in Amsterdam Zuid, prima appartement!)

Moeilijke keuze!

Sociale huur? Hoe kan het dat je zo laag scoort met die woning?

[rube]

dog4life schreef op woensdag 20 december 2023 @ 15:54:
[...]
Volgens mij mag ook een modelcontract niet afwijken van de wet, en mag je wettelijk pas na 1 jaar verhogen.

Klik even op de link hieronder en zoek dit stukje dit even op, dan weet je dat er uitzonderingen zijn waaronder deze die hier aangegeven werd:

U zit in het eerste jaar van uw huur

Bron: https://www.rijksoverheid...er-voor-een-huurverhoging

[rube]

dog4life schreef op woensdag 20 december 2023 @ 15:54:
[...]
onder het nieuwe WWS wordt het sociale verhuur

Bedoel je de nieuwe wws per 1 januari 2024?
147 punten moet toch wel snel te halen zijn in Amsterdam?

Of bedoel je de voorstellen voor de middenhuurregeling? Want dat is voorlopig nog een voorstel en geen nieuwe wws....

[Harm_H]

rube schreef op woensdag 20 december 2023 @ 22:35:
[...]

Bedoel je de nieuwe wws per 1 januari 2024?
147 punten moet toch wel snel te halen zijn in Amsterdam?

Of bedoel je de voorstellen voor de middenhuurregeling? Want dat is voorlopig nog een voorstel en geen nieuwe wws....

Klopt dit artikel niet? https://nos.nl/l/2455730
Blijkbaar wordt de middenhuur vanaf 1 januari aan banden gelegd. Als ik mijn appartement tijdelijk wil verhuren mag ik geen 1500 ofzo vragen voor goed onderhouden, AAA-locatie?

[ybos]

Onze bedrijfshal stond al een tijdje leeg.
Sinds 2 weken al even bezig met iemand en afgelopen dinsdag nog een geïnteresseerde. 2 keer wezen kijken (dinsdag en woensdag).
Donderdag nog een telefoontje, die was donderdagmiddag nog langs geweest. In de avond de eerste partij medegedeeld dat de "donderdag-klant" erg geïnteresseerd was en vrijdag nog een keer kwam kijken.
Vrijdagochtend telefoon van partij 1 (waar mijn voorkeur eerlijk gezegd ook naar uitging). Wat voorwaarden besproken en we hebben een nieuwe huurder, top!
Donderdag-klant appje gestuurd dat het verhuurd was dus de kijkafspraak vrijdag niet door zou gaan, reactie: jammer het was de perfecte locatie voor ons, ik kan nog wel wat cash betalen als wij het toch krijgen
Helaas, zo doe ik geen zaken. (Als ze op die manier proberen binnen te komen, zullen zo ook ons een keer gaan behandelen en daar pas ik voor...)
Zaterdag telefoon van kijker 2: ik zou het graag huren. Helaas, je bent de 2e in de wachtrij
(zo maf. staat 3 maanden leeg en ineens loopt het "storm")

[rube]

Harm_H schreef op zondag 24 december 2023 @ 20:27:
[...]
Klopt dit artikel niet? https://nos.nl/l/2455730
Blijkbaar wordt de middenhuur vanaf 1 januari aan banden gelegd. Als ik mijn appartement tijdelijk wil verhuren mag ik geen 1500 ofzo vragen voor goed onderhouden, AAA-locatie?

Van je eigen link, een artikel van december 2022

Het is de bedoeling dat het nieuwe systeem over een jaar ingaat, op 1 januari 2024.

Ik wil niet lullig doen, maar als je echt niet weet wat nu de actuele situatie is, dan moet je misschien gewoon eens gaan praten met een goede verhuurmakelaar en alles uitbesteden (zoek en kies dan wel een betrouwbare verhuurder, ja, kost ook wat moeite en tijd)

[Sunri5e]

El Capitan schreef op dinsdag 21 november 2023 @ 14:55:
[...]


Vrienden van mij hebben vastgoed en zien hun pensioenbelegging in een jaar tijd de nek omgedraaid worden. Ik heb zelf geen vastgoed in de verhuur maar ben wel ondernemer. Misschien zie ik het daarom wel zo.

In het verleden wilde ik wel iets aankopen voor de verhuur maar niet gedaan. Nu zou ik prima kunnen maarja, de markt is nu compleet anders. En ik ben niet vies van wat anticyclisch beleggen of tegen de markt in gaan.

Ook in het verleden vaak genoeg een appartement gehuurd, zou het vreemd hebben gevonden als er niets aan de strijkstok zou zijn blijven hangen.

Ik snap het anti verhuurder sentiment gewoon niet zo. De echte huisjesmelkers daargelaten natuurlijk.

Ik zit in hetzelfde schuitje. Sinds 2 jaar succesvol een eigen BV. Het doel was om bij vermogensopbouw te investeren in panden voor de verhuur om mijn pensioen te regelen. Echter is dat nu helemaal niet meer rendabel. Echter ben ik er nu ook nog niet echt achter waar ik wel in zou moeten gaan investeren. Vastgoed in het buitenland zie ik niet echt zitten. Dat is te ver van mijn bed. Ik wil zelf de regie kunnen houden en het niet uit moeten besteden aan beheerders.

[mannowlahn]

Sunri5e schreef op dinsdag 26 december 2023 @ 07:14:
[...]


Ik zit in hetzelfde schuitje. Sinds 2 jaar succesvol een eigen BV. Het doel was om bij vermogensopbouw te investeren in panden voor de verhuur om mijn pensioen te regelen. Echter is dat nu helemaal niet meer rendabel. Echter ben ik er nu ook nog niet echt achter waar ik wel in zou moeten gaan investeren. Vastgoed in het buitenland zie ik niet echt zitten. Dat is te ver van mijn bed. Ik wil zelf de regie kunnen houden en het niet uit moeten besteden aan beheerders.

Gewoon beleggen in indexfondsen vanuit de bv. Doe ik ook, rendementje van 14 % vorig jaar. Kan je prima vermogen opbouw ondanks de vennootschap belasting.

[Wolly]

Sunri5e schreef op dinsdag 26 december 2023 @ 07:14:
[...]


Ik zit in hetzelfde schuitje. Sinds 2 jaar succesvol een eigen BV. Het doel was om bij vermogensopbouw te investeren in panden voor de verhuur om mijn pensioen te regelen. Echter is dat nu helemaal niet meer rendabel. Echter ben ik er nu ook nog niet echt achter waar ik wel in zou moeten gaan investeren. Vastgoed in het buitenland zie ik niet echt zitten. Dat is te ver van mijn bed. Ik wil zelf de regie kunnen houden en het niet uit moeten besteden aan beheerders.

Waarom zou verhuur van panden niet meer rendabel zijn? Het hoeven niet per se woningen te zijn.

[Rino]

mannowlahn schreef op dinsdag 26 december 2023 @ 09:46:
[...]

Gewoon beleggen in indexfondsen vanuit de bv. Doe ik ook, rendementje van 14 % vorig jaar. Kan je prima vermogen opbouw ondanks de vennootschap belasting.

Ik dacht altijd dat onderstaande waar is/was.

Een aloude vuistregel is dat laagrentende beleggingen (spaargeld, obligaties en vorderingen met relatief beperkte rente) het beste in de bv gedaan kunnen worden (stel beleggingen met maximaal 5% verwacht jaarlijks rendement). Hoogrenderende beleggingen zoals effecten en vastgoed waarbij naast dividend en huur vooral waardestijgingen verwacht worden, zijn privé gunstiger.

Zeker met jouw rendement van 14% lijkt mij privé veel beter of mis ik iets?

[mannowlahn]

Rino schreef op dinsdag 26 december 2023 @ 11:51:
[...]


Ik dacht altijd dat onderstaande waar is/was.

Een aloude vuistregel is dat laagrentende beleggingen (spaargeld, obligaties en vorderingen met relatief beperkte rente) het beste in de bv gedaan kunnen worden (stel beleggingen met maximaal 5% verwacht jaarlijks rendement). Hoogrenderende beleggingen zoals effecten en vastgoed waarbij naast dividend en huur vooral waardestijgingen verwacht worden, zijn privé gunstiger.

Zeker met jouw rendement van 14% lijkt mij privé veel beter of mis ik iets?

Ja want er zijn meerdere parameters die bepalen of een bv wel of niet de juiste beslissing is.

Ik heb een salaris van 60k wat ervoor zorgt dat er een enorm vermogen over blijft, +- 60k. Ik wil dit niet uitkeren naar privé wat extra dividend belasting kost en daarna box3 belasting gaat veroorzaken.

De bv is voor uit betalen van salaris ook tijdens pensioen en tevens wil ik mijn dochter aandeelhouder maken t.b.v. fiscale voordelen. Mocht ik ooit een hypotheek nodig hebben doe ik dat liever via bv constructie.

Overigens is benodigde netto rendement van mijn beleggingen in bv tbv pensioen slecht 4%z vorige jaar was een goed jaar maar mijn horizon is 20 jaar dus ik verwacht ook periodes van zware negatieve percentages.

[dog4life]

rube schreef op woensdag 20 december 2023 @ 22:35:
[...]

Bedoel je de nieuwe wws per 1 januari 2024?
147 punten moet toch wel snel te halen zijn in Amsterdam?

Of bedoel je de voorstellen voor de middenhuurregeling? Want dat is voorlopig nog een voorstel en geen nieuwe wws....

Onder het mom van beter laat dan nooit, nog bedankt voor je reactie
(Ik heb inmiddels een gesprek aangevraagd met (o.a.) een verhuurmakelaar.)

Per 1 januari is het inderdaad 147 punten, ik kom op plm 170 uit. Onder het nieuwe voorstel zou dit 180+ worden, vandaar mijn angst omtrent sociale huur.
Dat het een voorstel doet niets af aan het zwaard van Damocles wat ik wel zie (blijven) hangen, volgens mij is het onvermijdelijk dat er zwaardere regulatie plaats gaat vinden. Maar hoe, wat en wanneer is onduidelijk ivm vallende kabinetten en zwalkend beleid vs adviezen om het niet te doen (of tenminste in afgezwakte vorm).

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Jumpman]

dog4life schreef op vrijdag 29 december 2023 @ 14:28:
[...]

Onder het mom van beter laat dan nooit, nog bedankt voor je reactie
(Ik heb inmiddels een gesprek aangevraagd met (o.a.) een verhuurmakelaar.)

Per 1 januari is het inderdaad 147 punten, ik kom op plm 170 uit. Onder het nieuwe voorstel zou dit 180+ worden, vandaar mijn angst omtrent sociale huur.
Dat het een voorstel doet niets af aan het zwaard van Damocles wat ik wel zie (blijven) hangen, volgens mij is het onvermijdelijk dat er zwaardere regulatie plaats gaat vinden. Maar hoe, wat en wanneer is onduidelijk ivm vallende kabinetten en zwalkend beleid vs adviezen om het niet te doen (of tenminste in afgezwakte vorm).


***members only***

Geen pijl te trekken op het beleid de komende jaren, vind ik.

Volgens mij is de basisregel simpel. Als je een groot percentage moet lenen, dan heeft investeren in vastgoed voor verhuur niet zo heel veel zin meer (of je moet een bedrijfspand flippen naar verhuur of iets anders creatiefs).
Is het verhuurde pand al helemaal (of bijna op een klein percentage na al helemaal) jou bezit, misschien toch nog maar even vasthouden ook al is het rendement veel lager. Op dit moment is box 3 interessant voor geld gewoon op de bank (waar de rente vrij opneembaar ook al zo'n 3,7% is inmiddels). Ik ben wel bang als ze de verhuurders een beetje van hun pandjes hebben geschud (dus iedereen die het dan verkocht heeft, omdat er niet meer dan 2% te verdienen valt), ze het een goed idee gaan vinden om box 3 vermogen ook weer zwaar(der) te gaan belasten. Dan ben je dus je pand(en) kwijt en moet je weer nieuwe solide investeringen zoeken. Daarbij is de euro ook niet heilig. Het is best lastig om goede solide investeringen met een leuk rendement te vinden in deze tijden van economische onzekerheid, over regulering en niet voorspelbaar beleid.

[rube]

dog4life schreef op vrijdag 29 december 2023 @ 14:28:
[...]

Onder het mom van beter laat dan nooit, nog bedankt voor je reactie
(Ik heb inmiddels een gesprek aangevraagd met (o.a.) een verhuurmakelaar.)

Per 1 januari is het inderdaad 147 punten, ik kom op plm 170 uit. Onder het nieuwe voorstel zou dit 180+ worden, vandaar mijn angst omtrent sociale huur.
Dat het een voorstel doet niets af aan het zwaard van Damocles wat ik wel zie (blijven) hangen, volgens mij is het onvermijdelijk dat er zwaardere regulatie plaats gaat vinden. Maar hoe, wat en wanneer is onduidelijk ivm vallende kabinetten en zwalkend beleid vs adviezen om het niet te doen (of tenminste in afgezwakte vorm).


***members only***

Poeh, da's wel een erg laag rendement. Nu zit je met 170 punten voorlopig vrij hoog en het is Amsterdam, dus je kan nog even aankijken hoe het e.e.a. zich gaat ontwikkelen (plannen en huren).

Ik heb zelf net eentje verkocht omdat ik het huurre dement te laag vond (ook gehalveerd tov 2016). Maar ook omdat deze qua punten zo precies rondom de liberaliseringsgrens zat.

Succes in ieder geval.

[Henkdezoveelste]

dog4life schreef op vrijdag 29 december 2023 @ 14:28:
[...]

Onder het mom van beter laat dan nooit, nog bedankt voor je reactie
(Ik heb inmiddels een gesprek aangevraagd met (o.a.) een verhuurmakelaar.)

Per 1 januari is het inderdaad 147 punten, ik kom op plm 170 uit. Onder het nieuwe voorstel zou dit 180+ worden, vandaar mijn angst omtrent sociale huur.
Dat het een voorstel doet niets af aan het zwaard van Damocles wat ik wel zie (blijven) hangen, volgens mij is het onvermijdelijk dat er zwaardere regulatie plaats gaat vinden. Maar hoe, wat en wanneer is onduidelijk ivm vallende kabinetten en zwalkend beleid vs adviezen om het niet te doen (of tenminste in afgezwakte vorm).


***members only***

2% direct rendement is misschien erg laag, maar als je hier 3-5% waardestijging per jaar bij optelt (wat diverse partijen wel voorspellen) dan is het behoorlijk goed. Je praat dan over totaal 5-7% rendement na belastingen, dat is toch behoorlijk goed?

In de afgelopen 70 jaar was de huizenprijzenstijging gemiddeld 4,9 %!

[rube]

Henkdezoveelste schreef op zaterdag 30 december 2023 @ 09:16:
[...]
2% direct rendement is misschien erg laag, maar als je hier 3-5% waardestijging per jaar bij optelt (wat diverse partijen wel voorspellen) dan is het behoorlijk goed. Je praat dan over totaal 5-7% rendement na belastingen, dat is toch behoorlijk goed?

In de afgelopen 70 jaar was de huizenprijzenstijging gemiddeld 4,9 %!

Even vetgemaakt welke onzekerheid je hebt.
De statisticus verdronk in het water van gemiddeld 10 cm diep
Voor sommige mensen werkt het, maar persoonlijk ben ik altijd voorzichtig om uit te gaan van waardestijgingen. Ook in Nederland daalde de huizenprijzen meerdere jaren (2008-2013?) en duurde het weer een tijd voor ze op het 2008 niveau waren.

[JoopXXX]

rube schreef op zaterdag 30 december 2023 @ 09:34:
[...]

Even vetgemaakt welke onzekerheid je hebt.
De statisticus verdronk in het water van gemiddeld 10 cm diep
Voor sommige mensen werkt het, maar persoonlijk ben ik altijd voorzichtig om uit te gaan van waardestijgingen. Ook in Nederland daalde de huizenprijzen meerdere jaren (2008-2013?) en duurde het weer een tijd voor ze op het 2008 niveau waren.

Ik vind het onderwerp huizenprijzen in relatie tot inflatie wel interessant.

Hoe kijken jullie naar de volgende stelling:

In een situatie dat:
-de leencapaciteit niet significant toeneemt, anders dan door de inkomensontwikkeling en rentestand*
kunnen de huizenprijzen op lange termijn niet meer stijgen dan de inflatie.

De eenvoudige gedachte hierachter is dat het toch niet eeuwig mogelijk kan zijn dat huizenprijzen meer stijgen dan inflatie, want wie kunnen die huizen dan nog kopen op termijn?

*in het verleden werden regels aangepast die tot een hogere leencapaciteit leidde. Bijvoorbeeld een hypotheek op 2 inkomens ipv 1, mogelijkheid om hypotheek te nemen tot 110% van de waarde van de woning, onbeperkte hypotheekrente aftrek, etc. Ik schat in dat als er de komende decennia regels aangepast worden op dit gebied, deze eerder leiden tot een lagere leencapaciteit (om meer in lijn te komen met de rest van Europa).

[rube]

JoopXXX schreef op zaterdag 30 december 2023 @ 12:47:
[...]
Hoe kijken jullie naar de volgende stelling:
In een situatie dat:
-de leencapaciteit niet significant toeneemt, anders dan door de inkomensontwikkeling en rentestand*
kunnen de huizenprijzen op lange termijn niet meer stijgen dan de inflatie.

en wat als de koopkracht meer toeneemt dan inflatie (b.v. door een hogere productiviteit).
Stel je geeft 30% uit aan wonen, 20% boodschappen etc., totaal 100%
Door koopkracht toename (gecorrigeerd voor inflatie) neemt dit toe naar 110%. Dus je hebt 10% meer te besteden, dan kun je vaker op vakantie, duurdere auto maar ook (gedeeltelijk) meer aan wonen uitgeven.
De vraag is natuurlijk dan, hoeveel harder zal en kan de koopkracht toenemen dan de inflatie. Gaat AI echt veel productiviteit brengen?

Dit even afgezien van het feit dat mensen (beperkt) kunnen gaan schuiven binnen binnen hun uitgaven, b.v. niet meer op vakantie en daardoor meer naar wonen. Of je dat wilt als gemeenschap is een tweede, maar dat kan. Mensen in minder ontwikkelde (zeg maar arme) landen zullen over het algemeen ook veel minder (relatief) uitgeven aan luxe zaken en veel (relatief) meer aan eten en wonen.

[JoopXXX]

rube schreef op zaterdag 30 december 2023 @ 13:15:
[...]

en wat als de koopkracht meer toeneemt dan inflatie (b.v. door een hogere productiviteit).
Stel je geeft 30% uit aan wonen, 20% boodschappen etc., totaal 100%
Door koopkracht toename (gecorrigeerd voor inflatie) neemt dit toe naar 110%. Dus je hebt 10% meer te besteden, dan kun je vaker op vakantie, duurdere auto maar ook (gedeeltelijk) meer aan wonen uitgeven.
De vraag is natuurlijk dan, hoeveel harder zal en kan de koopkracht toenemen dan de inflatie. Gaat AI echt veel productiviteit brengen?

Goede toevoeging!

[RichieB]

@JoopXXX Als de schaarste toe blijft nemen (dat is zo voor woningen de komende jaren) dan kunnen de prijzen zeker nog verder stijgen dan de inflatie. Alleen de rijkere mensen kunnen het dan nog betalen.

[Real]

Ter info: op 1 januari 2024 is ook artikel 3 van de Wet goed verhuurderschap in werking getreden. Dat betekent dat verhuurders een transparante selectiemethode moeten hanteren en kunnen overleggen. Dat geldt niet alleen voor verblijfsruimte voor arbeidsmigranten, maar ook voor woonruimte.

U heeft een werkwijze om woondiscriminatie te voorkomen.
Om woondiscriminatie tegen te gaan, moet u:

een heldere en transparante selectieprocedure gebruiken en bekendmaken;
gebruikmaken van niet-discriminerende selectiecriteria;
aan de afgewezen kandidaat-huurders uitleggen waarom voor een andere huurder is gekozen.

Vanaf 1 januari 2024 moet u de werkwijze:

schriftelijk vastleggen:
openbaar maken;
aanpassen als dat nodig is;
bekend maken bij uw eventuele werknemers.

https://www.rijksoverheid...rbemiddelaars-1-juli-2023

Elke kandidaat-huurder die is afgewezen kan een handhavingsverzoek indienen bij de gemeente indien niet aan deze voorwaarden wordt voldaan. Selectie op 'alleen expats' bijvoorbeeld, is waarschijnlijk niet toegestaan als er geen objectieve rechtvaardigingsgrond voor bestaat.

Een verhuurder wil een woning alleen verhuren aan expats. De verhuurder heeft daarvoor geen goede reden (objectieve rechtvaardiging).

https://www.volkshuisvest...minatie-op-de-woningmarkt

De gemeente is bevoegd om een bestuurlijke boete op te leggen van maximaal de vierde categorie (thans € 22.500) of zelfs de vijfde categorie (thanks €90k) indien de Wgv wordt overtreden. Zo nodig mag de gemeente ook de naam van de verhuurder publiceren als de gemeente daar aanleiding toe ziet.

Hou er wel rekening mee dat het op een forum zoals dit niet mogelijk is om alle feiten te overzien. Mede daarom blijft elk risico dat samenhangt met handelen naar wat ik noem bij iedere huurder en verhuurder zelf.

[rube]

Real schreef op dinsdag 2 januari 2024 @ 09:47:
Selectie op 'alleen expats' bijvoorbeeld, is waarschijnlijk niet toegestaan als er geen objectieve rechtvaardigingsgrond voor bestaat.

Wat is dan een objectieve rechtvaardigingsgrond? Is dat ergens gedefinieerd?

Er hangt nog een hoop onzekerheid in de markt, veel verhuurders twijfelen daardoor of ze gaan verkopen of toch doorgaan met verhuren. Als een verhuurder dan een huurder kiest waarbij de kans vrijwel zeker is dat die na een x-tijd vertrekt, b.v. iemand die een aantal maanden moet overbruggen tussen verkoop eigen huis en oplevering al nieuwe gekocht huis, is dat dan wel een "objectieve rechtvaardigingsgrond"?
Want voor een verhuurder lijkt me dat een aardige rechtvaardigingsgrond en ook voor anderen lijkt me dat dat redelijk objectief (is geen discriminatie op basis van onderbuikgevoel e.d.).

[Real]

rube schreef op dinsdag 2 januari 2024 @ 10:26:
[...]
Wat is dan een objectieve rechtvaardigingsgrond? Is dat ergens gedefinieerd?

Maar waarom kom je nu pas met die vraag? De Wgv is al een half jaar geleden in werking getreden toch?

[rube]

Real schreef op dinsdag 2 januari 2024 @ 13:53:
[...]
Maar waarom kom je nu pas met die vraag? De Wgv is al een half jaar geleden in werking getreden toch?

wat is dit nu voor vreemde reactie?
Maar om je vraag/opmerking toch te beantworden, ik heb het afgelopen half jaar nog geen nieuwe huurders hoeven te selecteren en verwacht dat overigens ook de komende tijd niet te hoeven doen. Dus was en is dit specifieke gedeelte voor mij ook nog niet relevant (geweest). En wellicht (zeer waarschijnlijk) dat het ook niet relevant voor mij gaat worden.

Desalniettemin ben ik nooit te beroerd om te leren. En omdat jij specifiek dat stukje over de expats benadrukte, dus vroeg ik me af, wat de officiële definitie er dan van is (als die er wel is).

Is dit een correct antwoord voor je, zodat je dan inhoudelijk op mijn vraag in kunt gaan (in plaats van suggestieve opmerkingen maken)?

[Real]

rube schreef op dinsdag 2 januari 2024 @ 14:01:
[...]
wat is dit nu voor vreemde reactie

Waarom is dat vreemd? Ik ga ervan uit dat verhuurders al een selectieprotocol hebben, want uit art. 3 Wgv blijkt toch niet dat het hebben van zo'n protocol pas noodzakelijk is als een nieuwe huurder geselecteerd wordt?

De wet is gepubliceerd in maart 2023 en er werd een overgangstermijn van negen maanden gegeven om een selectiemethode op te stellen.

[rube]

Real schreef op dinsdag 2 januari 2024 @ 14:17:
[...]

Ik besteed alles uit aan gerenommeerde externe partijen, die hebben mij ook al geïnformeerd over het een en ander en ook mijn huurders al geïnformeerd over het e.e.a. Maar dit specifieke stukje kennis heb ik niet. Ik heb dat zelf ook niet specifiek nodig gezien bovenstaande. Maar zoals ik aangaf, nooit te beroerd om meer te leren.
Maar ondertussen probeer je verhuurders weer om een of andere reden in een slechte daglicht te stellen en ga je ondertussen niet eens in op de vraag. Dit kan toch ook gewoon interessant zijn voor een potentiële (ver)huurder, het is een openbaar topic etc.

Ach, weet je, laat ook maar zitten .

[Henkdezoveelste]

rube schreef op zaterdag 30 december 2023 @ 09:34:
[...]

Even vetgemaakt welke onzekerheid je hebt.
De statisticus verdronk in het water van gemiddeld 10 cm diep
Voor sommige mensen werkt het, maar persoonlijk ben ik altijd voorzichtig om uit te gaan van waardestijgingen. Ook in Nederland daalde de huizenprijzen meerdere jaren (2008-2013?) en duurde het weer een tijd voor ze op het 2008 niveau waren.

Ga je bij aandelen ook uit van alleen dividenduitkeringen en negeer je waardestijgingen?

De gemiddelde waardestijging over 70 jaar tijd is inclusief pieken en dalen dus ook inclusief de periode 2008-2013. Als je extreem veel pech hebt gehad dan kocht je in 2008 en was je in 2013 20% van de waarde kwijt. Als je iets eerder of later had gekocht dan was het aanzienlijk minder dan 20%, dat lijkt mij niet iets om wakker van te liggen als je er voor de lange termijn in zit en rekent met gemiddeld 5% jaarlijkse stijging.