Vastgoed als investering

[s020506]

Wispe schreef op vrijdag 12 april 2024 @ 12:19:
[...]


We praten hier over vastgoed, niet over aandelen.

Volgens @Capstie is het geen recht van verhuurders om rendement te halen. Mijn argument is dat het wel zo is want er wordt met een (fictief) rendementspercentage gerekend én je wordt verplicht daarover belasting te betalen.

Ik snap niet wat je nu probeert te zeggen.

Mijn vraag is of in het fictieve rendement waarover belasting wordt betaald de waardevermeerdering wordt meegenomen. Ik vermoed van wel. En zo ja, dan betaal je daar belasting over. En dat kan betekenen dat je cashflow negatief wordt.

Ik vind het ook geen recht dat je rendement moet maken. Meer oorzaak - gevolg, geen rendement betekent geen investeerder.

[s020506]

mannowlahn schreef op vrijdag 12 april 2024 @ 12:21:
[...]

Er staat letterlijk dat het ministerie boter op het hoofd heeft. Aka Hugo de jonge. Maar tegen de tijd dat de stront de knikker raakt is die gast alweer lang verdwenen. Op naar zijn volgende baan waar hij alleen maar kwaad zal doen. Types als Hugo de jonge zijn enorm schadelijk voor onze samenleving. Opportunisme pur sang.

Nog bijzonderder vind ik eigenlijk dat dit experiment een paar jaar geleden al in Berlijn gedaan is. Met slechte gevolgen. Maar nee, hier gaat dat wel lukken.

[CornermanNL]

ColeJ schreef op vrijdag 12 april 2024 @ 11:41:
[...]


Er is 1 ding waar ik spijt van heb - dat ik niet veel meer (gefinancierd) vastgoed heb gekocht de afgelopen 10 jaar...

Met voldoende volume was het zeker de moeite. Voor mij alleen niet 😉. Ik kon niet snel genoeg groot worden. En nu met alle duurzaamheid en onderhoud daaromheen ben ik blij dat ik de keuze heb gemaakt. Maar ik ben altijd geïnteresseerd in keuze trajecten en ervaringen van anderen in alle gebieden van investeren daar leer ik van.

[Rubbergrover1]

Wispe schreef op vrijdag 12 april 2024 @ 12:19:
[...]


We praten hier over vastgoed, niet over aandelen.

Volgens @Capstie is het geen recht van verhuurders om rendement te halen. Mijn argument is dat het wel zo is want er wordt met een (fictief) rendementspercentage gerekend én je wordt verplicht daarover belasting te betalen.

Volgens mij zegt Capstie niet dat de verhuurder geen recht heeft om rendement te halen, maar sloeg de opmerking op de inhoud van het artikel. Dat een verhuurder dus niet "zomaar" de huur kan opzeggen, ook niet als de kosten van het in stand houden van de woning hoog zijn. Dat je zulke hoge kosten aan je broek krijgt is uiteraard niet fijn, maar ook wel aard van het risico van het verhuren van onroerend goed.

[Henkdezoveelste]

CornermanNL schreef op vrijdag 12 april 2024 @ 13:58:
[...]


Met voldoende volume was het zeker de moeite. Voor mij alleen niet 😉. Ik kon niet snel genoeg groot worden. En nu met alle duurzaamheid en onderhoud daaromheen ben ik blij dat ik de keuze heb gemaakt. Maar ik ben altijd geïnteresseerd in keuze trajecten en ervaringen van anderen in alle gebieden van investeren daar leer ik van.

Waarom denk je dat het met voldoende volume wel de moeite is? Als je 400 euro per maand verdient met één appartement, dan verdien je 4000/mnd met 10 appartementen, of mis ik iets?

In de praktijk zal het eerder wat gunstiger uitpakken voor de kleine verhuurder, omdat je met 1 of 2 appartementen wel wat reparaties zelf kunt doen af en toe en de administratie is ook wel te overzien. Dan maak je van die 400/mnd zomaar 600/mnd.

Waar zit volgens jou het schaalvoordeel?

[CornermanNL]

Henkdezoveelste schreef op vrijdag 12 april 2024 @ 16:33:
[...]


Waarom denk je dat het met voldoende volume wel de moeite is? Als je 400 euro per maand verdient met één appartement, dan verdien je 4000/mnd met 10 appartementen, of mis ik iets?

In de praktijk zal het eerder wat gunstiger uitpakken voor de kleine verhuurder, omdat je met 1 of 2 appartementen wel wat reparaties zelf kunt doen af en toe en de administratie is ook wel te overzien. Dan maak je van die 400/mnd zomaar 600/mnd.

Waar zit volgens jou het schaalvoordeel?

Dat zat toen in de verhouding leningen en toekomstige cash flows. Echter dat doorrekenen bleek dat met onderhoud en wat reserveringen ik het beter elders kon beleggen. Ik ben niet handig dus dat was sowieso geen gekdbesparend voordeel.

Het grote voordeel van schaal is dat je snel een grote portefeuille opbouwt en dan aan de hand van de cash flows het vreemd vermogen deels afbouwde en dan weer bijkopen.

Ook heb je dan genoeg spreiding om een of 2 tegenslagen makkelijk te kunnen dekken.

Met 1 of 2 had het voor mij geen zin. Dan verdiende ik er niets aan.

[rube]

CornermanNL schreef op vrijdag 12 april 2024 @ 17:24:
[...]
Het grote voordeel van schaal is dat je snel een grote portefeuille opbouwt en dan aan de hand van de cash flows het vreemd vermogen deels afbouwde en dan weer bijkopen.

Ik begrijp niet waarom dit alleen is bij een grote(re) portefeuille? Kun je dit verder uitleggen aan de hand van een rekenvoorbeeld oid?

Ook heb je dan genoeg spreiding om een of 2 tegenslagen makkelijk te kunnen dekken.

Dat is waar. Maar is de kans dat je een tegenslag krijgt ook groter. Bovendien moet je de kans op tegenslagen natuurlijk door goed risicomanagement sowieso zo klein mogelijk houden.

[CornermanNL]

rube schreef op vrijdag 12 april 2024 @ 19:04:
[...]

Ik begrijp niet waarom dit alleen is bij een grote(re) portefeuille? Kun je dit verder uitleggen aan de hand van een rekenvoorbeeld oid?

[...]

Dat is waar. Maar is de kans dat je een tegenslag krijgt ook groter. Bovendien moet je de kans op tegenslagen natuurlijk door goed risicomanagement sowieso zo klein mogelijk houden.

Het heeft te maken met exponentiële groei, na een bepaald volume wordt het makkelijker om groter te groeien, en loopt het risico er steeds sneller uit. Dus in korte tijd kan je zo veel cash flow generen tegen lage kosten. Het idee is dan wel go big or go home.

ik kan de cijfers wel opdiepen denk ik. Moet ik wel even de tijd voor nemen want het is even geleden.

De historisch lage rentes en de nog niet zo gek hard gestegen huizenprijzen waren de aanleiding van mijn onderzoek.

Achteraf gezien bleek mijn prognose te pessimistisch qua waardestijging al zat ik voor mijn gevoel al aardig hoog. Het was in de tijd dat ik mijn huidige huis kocht en iedereen mij voor gek verklaarde, want de prijzen gingen nog wel veel verder omlaag. Maar als ik keek waren de prijzen tegenover de historische en verwachte inflatie erg laag. Het probleem toen was de te kleine groep mensen die krediet konden krijgen. Met name de starters zaten vaak op tijdelijke contracten en die jagen de boel aan. Die ontbraken en de doorstroming stagneerde.

Het was dus een krediet probleem. Niet zozeer de aanbod zijde, geld was er zat, maar iemand die ze de hypotheek konden slijten.
Ik kon op het juiste moment wel lenen. Erg veel geluk gehad.

Ik denk dat als ik de boel als het ware back test ik wel de beoogde groei had kunnen halen.

Maar dat is een geval van “achteraf is mooi wonen”

Met de informatie en mogelijkheden van toen was het voor mij een te groot risico en was ik voor mijn risico bereidheid. Dus ik ging iets anders doen.

[JoopXXX]

Wellicht interessant:

In recente kamerbrief over het nieuwe belastingstelsel per 2027:


https://open.overheid.nl/...93-a814-a224a24a182d/file (blz7)

Het hanteren van waarde economisch verkeer bij het bepalen van de verkoopwinst zou bij woningen een flink nadeel zijn t.o.v het hanteren van de WOZ. Een woning in verhuurde staat heeft immers een veel lagere waarde economisch verkeer dan de WOZ.
Stel WOZ 400K. Waarde economisch verkeer 300K. Dan mag je bij verkoop opeens 36K meer belasting betalen.

Het hanteren van waarde economisch verkeer zou m.i. ook een oneerlijke maatregel zijn:
-de woning is meestal wel aangekocht voor de volle vrije markt prijs (daar is de WOZ op gebaseerd)
-waardestijgingen zijn meegenomen in de huidige belastingtarieven. Er is dus al belasting betaald over de waardestijging tot nu toe. Door nu opeens waarde economisch verkeer te introduceren zou je daar nog een keer belasting over moeten betalen
-de laatste jaren moet je al over de volledige WOZ waarde box 3 belasting betalen.

Er is uiteraard nog niks definitief. Maar leeg verkopen op korte termijn lijkt telkens verstandiger te worden..

[Wispe]

En werkt het dan niet om voor een tijd je in te schrijven in die woning zodat het in box 1 valt? En dan na de verkoop weer terug naar je oorspronkelijke woning.

[ Voor 25% gewijzigd door Wispe op 16-04-2024 19:43 ]

[rube]

Is het dan de bedoeling dat alle verhuurde woningen (in box 3) in januari 2027 getaxeerd worden? Dat lijkt me niet de bedoeling/realistisch.

Overigens is het maar zeer de vraag of het in 2027 ingevoerd kan gaan worden.

[Wispe]

https://www.nu.nl/economi...ijzen-stijgen-verder.html

Het is wachten op een bericht van onze Hugo dat Wet betaalbare huur broodnodig is.

[WiLLoW_TieN]

Is het niet een goed idee om alles wat voor minder dan DIE €879,66 verhuurd wordt vrij te stellen van AL die nieuwe regels ?
De huurder krijgt namelijk evt. huursubsidie. Heeft huurbescherming. Want als ook die woningen door verhuurders gaan worden verkocht wordt het nog schrijnender...en JA ik verhuur 1 zo een woning.

[StephaN900]

Wispe schreef op woensdag 17 april 2024 @ 07:37:
https://www.nu.nl/economi...ijzen-stijgen-verder.html

Het is wachten op een bericht van onze Hugo dat Wet betaalbare huur broodnodig is.

Nogal logisch ik ga mijn appartement ook verkopen als ik een rendement van 2%+ wil halen met de huidige belasting en overige kosten moet ik tegen de 3000 euro huur per maand gaan vragen (woz 620k) voor een appartement van 70m2.

En dan met het oog op de beperking van de maximum huur die er aan komt lijkt het mij geen mooi vooruitzicht voor de vrije huursector. Ook als ze dat plan schrappen zie ik niet echt een influx komen van nieuwe woningen in de vrije huur, immers echt rendabel is het nu niet, dus er komen geen woningen bij van mensen die het kopen voor de verhuur.

[ Voor 49% gewijzigd door StephaN900 op 17-04-2024 09:11 ]

[Perkouw]

@StephaN900 Voor wat betreft de Box3 gaat men uit van een minimaal rendement van 6.17%. En als je niet hoog genoeg kan verhogen (alleen met nieuwe huurder) dan maar verkopen. Kan je niet verkopen omdat er een huurder in zit, good luck.

Dus een rendement van 2+, maak daar maar 6+ van.

[ColeJ]

StephaN900 schreef op woensdag 17 april 2024 @ 09:05:
[...]


Nogal logisch ik ga mijn appartement ook verkopen als ik een rendement van 2%+ wil halen met de huidige belasting en overige kosten moet ik tegen de 3000 euro huur per maand gaan vragen (woz 620k) voor een appartement van 70m2.

En dan met het oog op de beperking van de maximum huur die er aan komt lijkt het mij geen mooi vooruitzicht voor de vrije huursector. Ook als ze dat plan schrappen zie ik niet echt een influx komen van nieuwe woningen in de vrije huur, immers echt rendabel is het nu niet, dus er komen geen woningen bij van mensen die het kopen voor de verhuur.

3000 per maand is toch wel haalbaar met een WOZ van 620? Ik verhuur voor 1800 euro met een WOZ van 310k.

[mannowlahn]

ColeJ schreef op woensdag 17 april 2024 @ 09:49:
[...]


3000 per maand is toch wel haalbaar met een WOZ van 620? Ik verhuur voor 1800 euro met een WOZ van 310k.

Welke gek gaat 3000 betalen voor 70m2?

Ik weet al wel dat ik mij weer ga inschrijven op mij appartement. Ik verhuur het nog een keer aan een vriendin die recentelijk gescheiden is en wacht op oplevering van nieuwe woning in Bijlmerkwartier. Na twee jaar moet ik even gaan bekijken wat ik doe, verkopen staat mij steeds meer tegen gezien de huizenmarkt. Het blijft mijn hedge mocht ik ooit zelf weer wat gaan kopen.

[StephaN900]

Wellicht dat er iemand is die er 3000 voor wil betalen (lijkt mij sterk), maar vind dat persoonlijk nogal een bedrag om te vragen, ik vind 2100 al hoog.

Ja inderdaad wachten tot deze huurder er uit gaat.

[Rubbergrover1]

mannowlahn schreef op woensdag 17 april 2024 @ 10:08:
[...]

Welke gek gaat 3000 betalen voor 70m2?

Bij huur ben je dan een gek, bij koop hebben mensen dat er zonder blikken of blozen voor over.

[ColeJ]

mannowlahn schreef op woensdag 17 april 2024 @ 10:08:
[...]

Welke gek gaat 3000 betalen voor 70m2?

Ik weet al wel dat ik mij weer ga inschrijven op mij appartement. Ik verhuur het nog een keer aan een vriendin die recentelijk gescheiden is en wacht op oplevering van nieuwe woning in Bijlmerkwartier. Na twee jaar moet ik even gaan bekijken wat ik doe, verkopen staat mij steeds meer tegen gezien de huizenmarkt. Het blijft mijn hedge mocht ik ooit zelf weer wat gaan kopen.

Dat ligt helemaal aan de locatie? Er zijn er zat die voor 25m2 1000 euro per maand betalen (Dam, Amsterdam etc).

[rube]

Ik had eerder al e.e.a. gelezen over dat groepscontracten vaak werden gezien als omzeiling van verhuur onzelfstandige woonruimten.
Ik lees ook dat ze de WWS voor onzelfstandige kamers met 25% omhoog gaan doen. Zojuist heb ik even een aantal grove berekeningen gemaakt.
Mijn conclusie is dat vaak, 3-5 kamers en niet al te hogere energielabels, de verhuur als losse kamers nu vaak een stuk minder opbrengt dan als verhuur als zelfstandige (geliberaliseerde) woonruimte aan een groep van 3-5. Maar dat volgens dit voorstel het straks andersom zal zijn en verhuur als losse kamers (onzelfstandige woonruimte) meer op gaat brengen (in ieder geval bij 3-5 kamers) dan straks als zelfstandige (en niet meer geliberaliseerde) woonruimte.
Bron: https://www.tweedekamer.n...2024D15485&did=2024D15485

We gaan het zien wat het uiteindelijk gaat worden allemaal.

[ Voor 4% gewijzigd door rube op 17-04-2024 11:49 ]

[Wispe]

ColeJ schreef op woensdag 17 april 2024 @ 10:39:
[...]


Dat ligt helemaal aan de locatie? Er zijn er zat die voor 25m2 1000 euro per maand betalen (Dam, Amsterdam etc).

Dat is niet te vergelijken.
Of wil je beweren dat als appartementjes van 30m2 voor €350.000 worden verkocht, appartementjes van 90m2 voor €1.050.000 worden verkocht?
Of dat de WOZ-waarde ook zo gaat?

[Perkouw]

StephaN900 schreef op woensdag 17 april 2024 @ 10:20:
Wellicht dat er iemand is die er 3000 voor wil betalen (lijkt mij sterk), maar vind dat persoonlijk nogal een bedrag om te vragen, ik vind 2100 al hoog.

Ja inderdaad wachten tot deze huurder er uit gaat.

Dat gaat hem ook niet 'zomaar' worden afhankelijk hoe je met je puntentelling uitkomt. En met zo'n klein appartement verwacht ik die punten niet heel hoog. Aanname though, maar wel iets om ook nog steeds in het achterhoofd te houden.

[ColeJ]

Wispe schreef op woensdag 17 april 2024 @ 11:45:
[...]

Dat is niet te vergelijken.
Of wil je beweren dat als appartementjes van 30m2 voor €350.000 worden verkocht, appartementjes van 90m2 voor €1.050.000 worden verkocht?
Of dat de WOZ-waarde ook zo gaat?

Er zijn (zat) appartementjes van 80-90m2 die voor meer dan een miljoen verkocht worden. De huurprijs daarvan is dan ook 3000+

[ Voor 3% gewijzigd door ColeJ op 17-04-2024 11:59 ]

[vortexnl1982]

StephaN900 schreef op woensdag 17 april 2024 @ 09:05:
[...]


En dan met het oog op de beperking van de maximum huur die er aan komt lijkt het mij geen mooi vooruitzicht voor de vrije huursector. Ook als ze dat plan schrappen zie ik niet echt een influx komen van nieuwe woningen in de vrije huur, immers echt rendabel is het nu niet, dus er komen geen woningen bij van mensen die het kopen voor de verhuur.

Hmm ik dacht waar heeft hij het over maar ik lees net dit bericht:

https://www.ad.nl/politie...len-voor-woning~a732e056/

Als ik maar 1023 euro per maand mag vragen (ipv 1900 euro nu) aan huur dan is het klaar. Of ik moet een andere constructie verzinnen dat ik alleen aan bedrijven verhuur die dan hun medewerkers erin zet. Het huurcontract loopt nog een jaar en sowieso dat ik dat niet ga verlengen!

Omdat het minder lucratief wordt om te verhuren, zal er minder gebouwd worden. De Jonge denkt dat dat mee zal vallen. ,,Ik denk dat er nog steeds goed aan verhuren te verdienen blijft. Maar we moeten iets doen, want voor veel huurders is een woning niet meer te betalen.’’

Volgens mij kan de Jonge niet rekenen Dat kan toch gewoon nooit uit!

[mannowlahn]

ColeJ schreef op woensdag 17 april 2024 @ 10:39:
[...]

Dat ligt helemaal aan de locatie? Er zijn er zat die voor 25m2 1000 euro per maand betalen (Dam, Amsterdam etc).

Ja maar je kan dat geld the niet zo door trekken. Dat iemand dat betaald voor 25m2 is niet meteen keer drie.

Ik zelf huur 178 m2(5 woonlagen) voor 2400 euro. Mijn appartement van 50m2 heeft een huur van 1500.

Wellicht als straks de hele markt opgedroogd is, dat men zo gek zal zijn om 3000 te betalen voor 70m2. Maar weet zelf niet welke locatie dat waard is? Persoonlijk zou ik niet dood gevonden willen worden op de Dam, maar dat is een persoonlijk dingetje.

[ColeJ]

vortexnl1982 schreef op woensdag 17 april 2024 @ 12:04:
[...]


Hmm ik dacht waar heeft hij het over maar ik lees net dit bericht:

https://www.ad.nl/politie...len-voor-woning~a732e056/

Als ik maar 1023 euro per maand mag vragen (ipv 1900 euro nu) aan huur dan is het klaar. Of ik moet een andere constructie verzinnen dat ik alleen aan bedrijven verhuur die dan hun medewerkers erin zet. Het huurcontract loopt nog een jaar en sowieso dat ik dat niet ga verlengen!


[...]


Volgens mij kan de Jonge niet rekenen Dat kan toch gewoon nooit uit!

Hier hetzelfde. Voorlopig geen last van want mijn expat zit er al een jaartje in. Als hij eruit gaat en ik mag nog maar 900 euro huur vragen dan wordt het verkocht.

[ColeJ]

mannowlahn schreef op woensdag 17 april 2024 @ 12:07:
[...]

Persoonlijk zou ik niet dood gevonden willen worden op de Dam, maar dat is een persoonlijk dingetje.

Ik ook niet. Maar de groep die dat wel wil die blijkt ieder jaar groter te worden

[vortexnl1982]

ColeJ schreef op woensdag 17 april 2024 @ 12:07:
[...]


Hier hetzelfde. Voorlopig geen last van want mijn expat zit er al een jaartje in. Als hij eruit gaat en ik mag nog maar 900 euro huur vragen dan wordt het verkocht.

Volgens mij heb ik het niet goed gelezen. Hugo wil niet alle vrije sector woningen terug brengen naar 1023€. Volgens mij als je voldoende punten hebt kun je toch nog steeds vragen wat je wilt?

Wat hij probeert te voorkomen is Hugo juist aan het veroorzaken. Wat hij wil is niet houdbaar want geen business case betekent dat er geen woningen worden gebouwd voor verhuur.

[Thunder]

vortexnl1982 schreef op woensdag 17 april 2024 @ 12:04:
[...]


Hmm ik dacht waar heeft hij het over maar ik lees net dit bericht:

https://www.ad.nl/politie...len-voor-woning~a732e056/

Als ik maar 1023 euro per maand mag vragen (ipv 1900 euro nu) aan huur dan is het klaar. Of ik moet een andere constructie verzinnen dat ik alleen aan bedrijven verhuur die dan hun medewerkers erin zet. Het huurcontract loopt nog een jaar en sowieso dat ik dat niet ga verlengen!


[...]


Volgens mij kan de Jonge niet rekenen Dat kan toch gewoon nooit uit!

Dat is een artikel van begin 2023 en gaat over de huurwet die hier continu besproken wordt. Maakt het niet minder een prut-idee van de minister.

[mannowlahn]

vortexnl1982 schreef op woensdag 17 april 2024 @ 12:04:
[...]


Hmm ik dacht waar heeft hij het over maar ik lees net dit bericht:

https://www.ad.nl/politie...len-voor-woning~a732e056/

Als ik maar 1023 euro per maand mag vragen (ipv 1900 euro nu) aan huur dan is het klaar. Of ik moet een andere constructie verzinnen dat ik alleen aan bedrijven verhuur die dan hun medewerkers erin zet. Het huurcontract loopt nog een jaar en sowieso dat ik dat niet ga verlengen!


[...]


Volgens mij kan de Jonge niet rekenen Dat kan toch gewoon nooit uit!

Aan zo’n constructie heb ik ook gedacht, maar de bewoner bouwt gewoon huurrechten op, dus je blijft de Sjaak.

[ColeJ]

vortexnl1982 schreef op woensdag 17 april 2024 @ 12:27:
[...]


Volgens mij heb ik het niet goed gelezen. Hugo wil niet alle vrije sector woningen terug brengen naar 1023€. Volgens mij als je voldoende punten hebt kun je toch nog steeds vragen wat je wilt?

Wat hij probeert te voorkomen is Hugo juist aan het veroorzaken. Wat hij wil is niet houdbaar want geen business case betekent dat er geen woningen worden gebouwd voor verhuur.

Zeker, alleen het aantal punten wil hij ook graag veranderen. Momenteel heb ik een vrije sector appartement in de verhuur. Met de nieuwe regels valt deze in het sociale stelsel.

[StephaN900]

Inderdaad en voor zover ik weet moet je in de randstad toch echt aan 90m2+ zitten wil je die punten halen (naast dat je uiteraard alle andere maatregelen moet doorvoeren voor extra punten).

Het maakt niet uit hoe groen je appartement van 60m2 is in Amsterdam je gaat het kwa punten niet redden. Maar goed het is nog niet definitief dus we zien wel of het zover komt.

[mannowlahn]

StephaN900 schreef op donderdag 18 april 2024 @ 05:49:
Inderdaad en voor zover ik weet moet je in de randstad toch echt aan 90m2+ zitten wil je die punten halen (naast dat je uiteraard alle andere maatregelen moet doorvoeren voor extra punten).

Het maakt niet uit hoe groen je appartement van 60m2 is in Amsterdam je gaat het kwa punten niet redden. Maar goed het is nog niet definitief dus we zien wel of het zover komt.

Ik denk dat de regel ingevoerd wordt en dat over twee jaar zie gasten met hun boter op het hoofd tot de realisatie komen dat het alleen maar dingen erger gemaakt heeft.

Minder kennis migranten, belangrijke bedrijven die hun heil ergens anders zoeken, etc etc.

Maar ja, het heft in eigen handen nemen met betrekking tot bouwen van nieuwe woningen lijkt wel een project die ver boven hun macht ligt. Het traject bouwgrond tot realisatie moet gewoon meer in beheer van overheid zijn. Dan zal je zien dat die huizen in eens veel minder gaan kosten. De overheid heeft zelf ook aandeel in dit geheel.

[sjorsjuhmaniac]

mannowlahn schreef op donderdag 18 april 2024 @ 07:15:
[...]

Het traject bouwgrond tot realisatie moet gewoon meer in beheer van overheid zijn. Dan zal je zien dat die huizen in eens veel minder gaan kosten. De overheid heeft zelf ook aandeel in dit geheel.

Lol. Ja tuurlijk. Ze hebben zo’n goede track record voor project-deadlines en kosten.
Bedoel je dat het voordeel is dat er dan geen winst gemaakt hoeft te worden met de verhuur?

[s020506]

mannowlahn schreef op donderdag 18 april 2024 @ 07:15:
[...]

Ik denk dat de regel ingevoerd wordt en dat over twee jaar zie gasten met hun boter op het hoofd tot de realisatie komen dat het alleen maar dingen erger gemaakt heeft.

Minder kennis migranten, belangrijke bedrijven die hun heil ergens anders zoeken, etc etc.

Maar ja, het heft in eigen handen nemen met betrekking tot bouwen van nieuwe woningen lijkt wel een project die ver boven hun macht ligt. Het traject bouwgrond tot realisatie moet gewoon meer in beheer van overheid zijn. Dan zal je zien dat die huizen in eens veel minder gaan kosten. De overheid heeft zelf ook aandeel in dit geheel.

Het is niet 1 overheid, volgens mij werken gemeentelijke, provinciale en landelijke overheid ook fijn langs elkaar heen. Landelijk moet er meer gebouwd worden, maar de provincie wijst alleen onmogelijke plekken aan. Waarna de vergunningen van de gemeente jaren duren. Maar onze Hugo wil gewoon makkelijk scoren voor de buhne, echte problemen pakken ze later maar aan.

[rockhopper]

s020506 schreef op donderdag 18 april 2024 @ 08:41:
[...]
Maar onze Hugo wil gewoon makkelijk scoren voor de buhne, echte problemen pakken ze later maar aan.

Maar onze Hugo wil gewoon makkelijk scoren voor de buhne, echte problemen pakken ze later maar nooit aan.

Fixed it for you!

[mannowlahn]

sjorsjuhmaniac schreef op donderdag 18 april 2024 @ 08:23:
[...]


Lol. Ja tuurlijk. Ze hebben zo’n goede track record voor project-deadlines en kosten.
Bedoel je dat het voordeel is dat er dan geen winst gemaakt hoeft te worden met de verhuur?

Haha ja overheid en projecten is natuurlijk een kansloze bedoeling. Echter kan je de prijzen van huizen bijzonder veel drukken als je het moment van bouwgrond verklaren in eigen beheer houdt. Dit zit tegen corruptie aan met bevriende project ontwikkelaars en gemeentes. Probleem zal zijn dat de overheid dan ineens een monopolie krijgt. Maar het is van de zotte dat we in deze tijden waar we een enorme urgentie hebben, nog rekening gaan houden met de belangen van bouw bedrijven.

[mannowlahn]

https://nos.nl/artikel/25...eerderheid-af-te-stevenen

PVV waarschijnlijk om dus hij zal er wel doorheen gaan

[Tweedledeedle]

mannowlahn schreef op maandag 22 april 2024 @ 15:39:
https://nos.nl/artikel/25...eerderheid-af-te-stevenen

PVV waarschijnlijk om dus hij zal er wel doorheen gaan

"Bij twijfel niet doen", zou ik zeggen.
En over 2 jaar gaat iedereen roepen hoe het toch kan dat er amper huurwoningen zijn en wordt er weer gevraagd om extra overheidsingrijpen. Het is toch zo voorspelbaar.

[Perkouw]

'nadeel' is dat ze het effect allicht ook niet gelijk gaan zien. Het geld immers niet voor bestaande huur contracten, maar nieuwe huur objecten vanuit particulieren kan je sowieso wel op je buik gaan schrijven ja. En dan parallel hieraan een verondersteld rendement van 6,17% hanteren bij de Box3. Wat een grap.

[ColeJ]

mannowlahn schreef op maandag 22 april 2024 @ 15:39:
https://nos.nl/artikel/25...eerderheid-af-te-stevenen

PVV waarschijnlijk om dus hij zal er wel doorheen gaan

Dan nog de eerste kamer.

[winiustyco]

Perkouw schreef op maandag 22 april 2024 @ 16:57:
'nadeel' is dat ze het effect allicht ook niet gelijk gaan zien. Het geld immers niet voor bestaande huur contracten, maar nieuwe huur objecten vanuit particulieren kan je sowieso wel op je buik gaan schrijven ja. En dan parallel hieraan een verondersteld rendement van 6,17% hanteren bij de Box3. Wat een grap.

Dan noteer je de woning in box 1 en beheer je deze actief, heb je daar geen last van en betaal je gewoon over het werkelijke rendement belasting.

[Stronk]

*Knip* graag constructief reageren

[ Voor 131% gewijzigd door ZieMaar! op 23-04-2024 08:09 ]

[radeoxx]

winiustyco schreef op maandag 22 april 2024 @ 21:03:
[...]

Dan noteer je de woning in box 1 en beheer je deze actief, heb je daar geen last van en betaal je gewoon over het werkelijke rendement belasting.

Moet de inspecteur wel mee akkoord gaan.

Misschien ziet deze het maken van een huurovereenkomstje en het doen van een keer wat schilderbeurtje wel als normaal vermogensbeheer (box 3 dus). Zelf aan je CV ketel klussen mag al niet meer bijv....

En wat voor werk heb je nou echt serieus aan je pand?

[CyBeRSPiN]

Tweedledeedle schreef op maandag 22 april 2024 @ 16:33:
[...]


"Bij twijfel niet doen", zou ik zeggen.
En over 2 jaar gaat iedereen roepen hoe het toch kan dat er amper huurwoningen zijn en wordt er weer gevraagd om extra overheidsingrijpen. Het is toch zo voorspelbaar.

Tja, m.i. moet de overheid (via woningbouwcorporaties) weer veel meer zelf gaan bouwen en verhuren, iets wat de VVD vakkundig heeft gesloopt. Waarom zou je het aan de vrije markt over laten, die gaan enkel voor winstmaximalisatie, niet voor een optimaal aanbod en een zo laag mogelijke huurprijs. Er is grote schaarste aan woonruimte, als je de markt zn gang laat gaan krijg je dus dit soort idiote huurprijzen van 1900 euro wat ook 1100 had kunnen wezen zonder verhuurder als tussenpersoon. Die 800 euro die een huurder nu extra kwijt is gaat ten koste van de koopkracht en dus van onze economie.

Mensen die nu roepen dat het straks niet meer uit kan, reken je dan bewust de waardestijging van de woning niet mee? Dat lijkt me toch een significant onderdeel van je langetermijnrendement?

[ Voor 9% gewijzigd door CyBeRSPiN op 23-04-2024 18:37 ]

[rube]

CyBeRSPiN schreef op maandag 22 april 2024 @ 22:10:
[...]
tussenpersoon.

Je bedoelt "verhuurder" neem ik aan?
Verhuurders heb je in allerlei soorten en maten, maar de term tussenpersoon is vrijwel nooit van toepassing volgens mij

En ja, als je als overheid (=de maatschappij) zegt wij gaan zelf huizen verhuren, zonder winstoogmerk, dan kan dat. Zal op sommige punten efficiënter kunnen, op andere niet. Maar meer aanbod zou sowieso goed zijn. Helaas is dat niet echt te verwachten met de besproken en voorgestelde plannen.

[LED-Maniak]

CyBeRSPiN schreef op maandag 22 april 2024 @ 22:10:
[...]

Die 800 euro die een huurder nu extra kwijt is gaat ten koste van de koopkracht en dus van onze economie.

Want die 800 euro geeft de huurder wel uit en de verhuurder zou het oppotten?

Mensen die nu roepen dat het straks niet meer uit kan, reken je dan bewust de waardestijging van de woning niet mee? Dat lijkt me toch een significant onderdeel van je langetermijnrendement?

Is dat gegarandeerd dan?
Misschien gaat de overheid wel keihard huizen bouwen, daalt zomaar de waarde van je woning.

De overheid maakt langetermijndenken met hun zwabberbeleid onmogelijk, dus gaat men naar kortetermijn rendementen kijken.

[ Voor 16% gewijzigd door LED-Maniak op 23-04-2024 00:33 ]

[winiustyco]

radeoxx schreef op maandag 22 april 2024 @ 22:02:
[...]


Moet de inspecteur wel mee akkoord gaan.

Misschien ziet deze het maken van een huurovereenkomstje en het doen van een keer wat schilderbeurtje wel als normaal vermogensbeheer (box 3 dus). Zelf aan je CV ketel klussen mag al niet meer bijv....

En wat voor werk heb je nou echt serieus aan je pand?

Ik heb deze maand al een waterleiding moeten trekken van een kelder naar een tweede verdieping. Verder ook al een dakreparatie uitgevoerd in hetzelfde pand deze maand en thermostaat vervangen.
De daklijsten zijn ook niet opperbest, dus ik kan er nog wel 2 zaterdagen spenderen om er hpl voor te schieten.
Verder is de oprit wat verzakt, dus die moet nog verhoogd worden.
Al met al nog best wat te doen met 1 pand. Maar het is heel erg afhankelijk van, soms krijg je een melding dat de batterijen van de thermostaat leeg zijn, dat is technische installatie dus in principe moet je dat oplossen etc.

[Rubbergrover1]

LED-Maniak schreef op dinsdag 23 april 2024 @ 00:28:
[...]

Is dat gegarandeerd dan?
Misschien gaat de overheid wel keihard huizen bouwen, daalt zomaar de waarde van je woning.

De waarde van bijvoorbeeld een investering in aandelen is ook niet gegarandeerd en kan ook zomaar dalen. Toch nemen de meeste mensen bij aandelen het rendement op de onderliggende waarden wel mee en kijken ze niet alleen naar de directe inkomsten (dividend).

[Stronk]

Bimmert schreef op donderdag 11 april 2024 @ 15:04:
Zal dan eens een tegengeluid geven.


***members only***

***members only***

Ja dit is eerlijk. Er is een contract getekend en je loopt altijd risico bij je investering. Die wetten beschikken overigens over het democratische mandaat, dat houdt in dat het volk daar voor heeft gestemd. Ik snap niet zo goed wat daar oneerlijk aan kan zijn?

Je kent het advies zelf al: je bent vrij om hem uit te kopen. Lukt dat niet, dan kan je een persoonlijke lening aanvragen om hem een nog hoger bod te doen. Desnoods verkoop je je andere investering om het gewenste bedrag te kunnen betalen. Hoe dan ook, het is zijn goed recht om gebruik te maken van de woning waar hij voor heeft getekend.

[ Voor 10% gewijzigd door Stronk op 23-04-2024 09:30 ]

[Bimmert]

Stronk schreef op dinsdag 23 april 2024 @ 09:21:
[...]


Ja dit is eerlijk. Er is een contract getekend en je loopt altijd risico bij je investering. Die wetten beschikken overigens over het democratische mandaat, dat houdt in dat het volk daar voor heeft gestemd. Ik snap niet zo goed wat daar oneerlijk aan kan zijn?

Je kent het advies zelf al: je bent vrij om hem uit te kopen. Lukt dat niet, dan kan je een persoonlijke lening aanvragen om hem een nog hoger bod te doen. Desnoods verkoop je je andere investering om het gewenste bedrag te kunnen betalen. Hoe dan ook, het is zijn goed recht om gebruik te maken van de woning waar hij voor heeft getekend.

Je probeert het maar gewoon opnieuw?. Een 'democratisch mandaat' is totaal irrelevant en een wet is geen (huur)contract of vice versa.
Bovendien heb je niet goed gelezen: ik heb al gemeld dat de huurder niet mee wil in (uit) cq. ver kopen.
Maak je verder geen zorgen over mijn financiele situatie en deze investering. Ooit gaat de huurder er uit en de woning is tot nu toe in waarde ruim verdubbeld.

Mijn reactie was ter beeldvorming over de algemene huurmarkt. Op deze manier gaat geen mens nog een woning verhuren. Het zou prettig zijn als je constructief wil bijdragen en niet op de man speelt.

[Tweedledeedle]

Ik ben blij dat mijn woning deze maand opnieuw verhuurd is, maar als deze huurders eruit gaan is de kans groot dat ze in de verkoop gaat, gezien alle onkunde in de Tweede kamer. Het totale gebrek aan kennis en visie vind ik echt schrikbarend.

Hopelijk blijven deze huurders er nog even in.

[Tweedledeedle]

Stronk schreef op dinsdag 23 april 2024 @ 09:21:
[...]


Ja dit is eerlijk. Er is een contract getekend en je loopt altijd risico bij je investering. Die wetten beschikken overigens over het democratische mandaat, dat houdt in dat het volk daar voor heeft gestemd. Ik snap niet zo goed wat daar oneerlijk aan kan zijn?

Je kent het advies zelf al: je bent vrij om hem uit te kopen. Lukt dat niet, dan kan je een persoonlijke lening aanvragen om hem een nog hoger bod te doen. Desnoods verkoop je je andere investering om het gewenste bedrag te kunnen betalen. Hoe dan ook, het is zijn goed recht om gebruik te maken van de woning waar hij voor heeft getekend.

Het mandaat van een demissionair minister zeker.

[Stronk]

Je wordt namelijk helemaal niet oneerlijk behandelt.

Bimmert schreef op dinsdag 23 april 2024 @ 10:04:
[...]
Een 'democratisch mandaat' is totaal irrelevant en een wet is geen (huur)contract of vice versa.

Het democratische mandaat bepaald in hoeverre een wet legitiem is. De wet bepaald wat mogelijk is binnen het contract dat is getekend.

Bimmert schreef op dinsdag 23 april 2024 @ 10:04:
[...]
Ik heb al gemeld dat de huurder niet mee wil in (uit) cq. ver kopen.
Maak je verder geen zorgen over mijn financiele situatie en deze investering. Ooit gaat de huurder er uit en de woning is tot nu toe in waarde ruim verdubbeld.

Als je hem niet kan uitkopen dan is dat inderdaad je enige optie: wachten. Maar dat wist je al toen je een uitvoerige risicoanalyse had uitgevoerd bij de aanschaf van deze investering... toch?

Bimmert schreef op dinsdag 23 april 2024 @ 10:04:
[...]
Mijn reactie was ter beeldvorming over de algemene huurmarkt. Op deze manier gaat geen mens nog een woning verhuren. Het zou prettig zijn als je constructief wil bijdragen en niet op de man speelt.

Jouw emoties zijn niet constructief en doen er niet toe op de algemene huurtmarkt. Deze wordt bepaald door de marktwerking, en kan beïnvloed worden door het volk middels een democratisch proces (lees Tweede & Eerste Kamer).

[ Voor 6% gewijzigd door Stronk op 23-04-2024 11:02 ]

[rube]

Het grootste probleem is wellicht dat de overheid heel snel heel veel regels wijzigt, zodanig dat investeerders extra risico hebben. Zelfs als een investering onder de voorgestelde regels wel interessant is, zullen ze wel twee keer nadenken en scenario's bekijken als "wat wanneer het punten stelsel nog verder aangepast zal worden" of andere regels worden geïntroduceerd of aangepast.

Ik bemerk dit bij mezelf ook eigenlijk. Zelfs al zou ik op zich nog voldoende rendement maken, zelfs al komt de wet er niet doorheen, de "risico's" nemen toe omdat ik niet weet waar ik volgend jaar, het jaar daarop of over 5 jaar aan toe ben. Er gaat dus sowieso verkocht worden als de huurders er uitgaan.

[Stronk]

Tweedledeedle schreef op dinsdag 23 april 2024 @ 10:15:
[...]

Het mandaat van een demissionair minister zeker.

Het mandaat van een demissionair minister is het mandaat van de Tweede Kamer, en dus gesteund door het volk. Een dergelijke minister heeft geen absolute macht, verre van.

In het democratisch proces kan een demissionair kabinet meestal minder; er is namelijk geen politieke steun meer voor het kabinet. Echter heeft de meerderheid van de kamer in dit geval het groene licht gegeven.

[ Voor 5% gewijzigd door Stronk op 23-04-2024 11:09 ]

[Tweedledeedle]

Stronk schreef op dinsdag 23 april 2024 @ 11:08:
[...]


Het mandaat van een demissionair minister is het mandaat van de Tweede Kamer, en dus gesteund door het volk. Een dergelijke minister heeft geen absolute macht, verre van.

In het democratisch proces kan een demissionair kabinet meestal minder; er is namelijk geen politieke steun meer voor het kabinet. Echter heeft de meerderheid van de kamer in dit geval het groene licht gegeven.

Alleen niet bepaald in het belang van het volk om alle waarschuwingen vanuit de markt en de Raad van State naast zich neer te leggen.

En plus, als we iedere overheidsbeslissing klakkeloos accepteren omdat er een zogenaamd mandaat is dan blijft er weinig over om over te discussiëren.

[ Voor 10% gewijzigd door Tweedledeedle op 23-04-2024 11:13 ]

[Stronk]

Tweedledeedle schreef op dinsdag 23 april 2024 @ 11:11:
[...]


Alleen niet bepaald in het belang van het volk om alle waarschuwingen vanuit de markt en de Raad van State naast zich neer te leggen.

Dat is jouw emotie en mag je vinden, maar in de praktijk is enkel het democratische mandaat van de wet geldig. De Raad van State heeft enkel een adviserende rol daarin, de minister past de belangen van het volk toe, en dat kan enkel als hij daar steun voor heeft.

Dat is de Nederlandse democratie.

[ Voor 8% gewijzigd door Stronk op 23-04-2024 11:18 ]

[Stronk]

Tweedledeedle schreef op dinsdag 23 april 2024 @ 11:11:
[...]

En plus, als we iedere overheidsbeslissing klakkeloos accepteren omdat er een zogenaamd mandaat is dan blijft er weinig over om over te discussiëren.

Tuurlijk kan je erover discussiëren, ging me er even om dat het proces eerlijk is. Jij en @Bimmert impliceren dat dat niet zo zou zijn.

[ColeJ]

Stronk schreef op dinsdag 23 april 2024 @ 09:21:
[...]


Ja dit is eerlijk. Er is een contract getekend en je loopt altijd risico bij je investering. Die wetten beschikken overigens over het democratische mandaat, dat houdt in dat het volk daar voor heeft gestemd. Ik snap niet zo goed wat daar oneerlijk aan kan zijn?

Je kent het advies zelf al: je bent vrij om hem uit te kopen. Lukt dat niet, dan kan je een persoonlijke lening aanvragen om hem een nog hoger bod te doen. Desnoods verkoop je je andere investering om het gewenste bedrag te kunnen betalen. Hoe dan ook, het is zijn goed recht om gebruik te maken van de woning waar hij voor heeft getekend.

Man man man... Nee, het is niet eerlijk. Het is wel eerlijk als er een exit regeling is voor verhuurders. Nu is het eenzijdig te regelgeving (box3) aan passen tijdens de wedstrijd.

Buiten dit alles, reguleren lukt niet. Niet in Berlijn, niet in Barcelona, niet in Nederland. Het heeft nooit gewerkt en het gaat niet werken. Zolang er steeds meer mensen zijn die op dezelfde vierkante meter willen wonen stijgt de prijs - les 1 basiseconomie HAVO 1. Bouwen is een oplossing maar zolang de instroom groter is dan het bouwtempo blijft je dit probleem houden.

De politiek is gevaarlijk bezig door aan drie grote knoppen tegelijk te draaien terwijl ze eigenlijk niet eens scherp hebben wat de impact is van 1 knop, laat staan 3 knoppen: huurwet, box 3 en expatregeling. De combinatie van deze 3 is gigantisch...

Door de nieuwe huurwet gaan de volgende dingen gebeuren:

- Vrije sector huurprijzen stijgen nog veel en veel harder
- De wachtlijsten op sociale huur worden nog veel langer
- Je hebt meer woningen nodig want de huisgenoten die nu samen wonen vanwege de prijs - kunnen straks wel in hun eentje een plek betalen. Dan heb je dus ineens 2 woningen nodig...

Mijn huurder zit er nu een jaar in en zie hem ook niet zomaar vertrekken. Alles om hem heen is veel duurder geworden en door de nieuwe wet kan hij ook achteraan in de rij aansluiten. Nee, alleen als hij koopt dan gaat ie eruit. Mocht de nieuwe huurwet er dan doorheen zijn verkoop ik de boel en haal ik gewoon ergens anders rendement.

Dat is nog wel het grappige eraan, het volk steunt de huurwet omdat de "huismelkers" en "pandjesbazen" nu wel genoeg hebben verdiend - ze moeten bloeden. Niet wetende dat ze gewoon verkopen en ergens anders lekker doorgaan met geld verdienen...

[ Voor 37% gewijzigd door ColeJ op 23-04-2024 11:33 ]

[ColeJ]

-

[ Voor 100% gewijzigd door ColeJ op 23-04-2024 11:33 ]

[Thompson]

Ik kan heel moeilijk inschatten wat dit nou gaat betekenen voor woningen die nog wél in de vrije sector blijven vallen; die gaan toch alleen nog maar harder in huurprijs stijgen zo?
Want immers is totale huuraanbod straks nog kariger dus hetgeen er nog wel is stijgt in prijs, mits binnen de regels toegestaan.
Dan overweeg ik toch weer verhuur aangezien ik wel aan die 186 punten kom. Gelukkig heb ik nog een paar maanden voor ik een knoop door moet/wil hakken.

[ColeJ]

Thompson schreef op dinsdag 23 april 2024 @ 11:32:
Ik kan heel moeilijk inschatten wat dit nou gaat betekenen voor woningen die nog wél in de vrije sector blijven vallen; die gaan toch alleen nog maar harder in huurprijs stijgen zo?
Want immers is totale huuraanbod straks nog kariger dus hetgeen er nog wel is stijgt in prijs, mits binnen de regels toegestaan.
Dan overweeg ik toch weer verhuur aangezien ik wel aan die 186 punten kom. Gelukkig heb ik nog een paar maanden voor ik een knoop door moet/wil hakken.

Die gaan ook volledig door het dak, dat zie je nu al gebeuren. Ze zullen dat ook wel "reguleren" door de maximale huurverhoging vast te leggen. Je ziet nu dat huurders gewoon overbieden op de huurprijs...

[Tweedledeedle]

https://eenvandaag.avrotr...-om-huurwoning-te-vinden/

Huurder Nathalie uit Scheveningen hoopt dat het de minister lukt om de nieuwe wet in te voeren. Ze woont samen met haar dochter in een bescheiden woning van 46 vierkante meter en betaalt 1013 euro aan maandelijkse huur. Ze werkt als sociaal werker en geeft elke maand zo'n groot deel van haar salaris uit aan huur, waardoor ze nauwelijks kan sparen.

Nathalie kijkt regelmatig naar een ander huis, maar iets goedkopers vinden valt niet mee. Ook kopen is voor haar niet te doen: "Ik krijg geen hypotheek, niet eens een kop koffie. Met wat ik aan hypotheek krijg, daarvan kan ik een garagebox kopen en geen huis." Ze hoopt daarom net als veel andere huurders, de Woonbond en tal van andere organisaties dat wet er gaat komen.

Denkt zij echt dat de goedkopere huurwoningen straks voor het oprapen liggen? Er zullen een stuk minder woningen zijn en daarnaast zal voor die ene woning die wel te huur komt veel meer vraag en dus meer concurrentie zijn. Vraag-aanbod leert dat een lagere prijs automatisch tot meer vraag zal leiden.

Veel huurwoningen worden verkocht en zelf geeft ze aan dat ze geen hypotheek kan krijgen. Zij is juist de groep die het meeste last gaat krijgen. Zij worden helaas lekker gemaakt met de valse verwachting dat ze straks een goedkopere huurwoning krijgt.

[ColeJ]

Tweedledeedle schreef op dinsdag 23 april 2024 @ 11:47:
https://eenvandaag.avrotr...-om-huurwoning-te-vinden/


[...]


Denkt zij echt dat de goedkopere huurwoningen straks voor het oprapen liggen? Er zullen een stuk minder woningen zijn en daarnaast zal voor die ene woning die wel te huur komt veel meer vraag en dus meer concurrentie zijn. Vraag-aanbod leert dat een lagere prijs automatisch tot meer vraag zal leiden.

Veel huurwoningen worden verkocht en zelf geeft ze aan dat ze geen hypotheek kan krijgen. Zij is juist de groep die het meeste last gaat krijgen. Zij worden helaas lekker gemaakt met de valse verwachting dat ze straks een goedkopere huurwoning krijgt.

De vraag wordt veel en en veel groter. Al die huisgenoten die nu samen wonen omdat ze het individueel niet kunnen betalen willen straks ook allemaal individueel een eigen plek - want dan is het ineens wel te betalen.

[Tweedledeedle]

ColeJ schreef op dinsdag 23 april 2024 @ 11:56:
[...]


De vraag wordt veel en en veel groter. Al die huisgenoten die nu samen wonen omdat ze het individueel niet kunnen betalen willen straks ook allemaal individueel een eigen plek - want dan is het ineens wel te betalen.

Klopt, inderdaad. Die ene huurder die het geluk gaat hebben een woning te vinden hoeft ze niet meer te delen. Het aanbod is echter niet groter (lees: veel kleiner). Waar doe huisgenoot gaat wonen mag Joost weten.

[CornermanNL]

Er is gewoon een fout gemaakt met het liberaliseren van de woningmarkt. We zijn vergeten wat wonen inhoudt. een betaalbaar dak boven het hoofd voor een ieder. We zijn het gaan zien als een van de motoren van de economische (lees consumptieve) groei. En het was een mooi middel om afgeschreven sociale huurwoningen te verkopen aan de gewone man zodat de overheid ze niet hoefde te renoveren.

Gecombineerd met het afstoten en slopen van ouderen opvang, en de invoering van het idee van zo lang mogelijk thuis wonen leek het allemaal lekker te gaan in de jaren 90.

Dat de overheid het nu weer via de prijs probeert op te lossen in schrijnend. Prijs is namelijk amper een factor, mensen moeten immers wonen. Het gaat om het uitgangspunt, betaalbaar wonen voor iedereen. En heel veel mensen kunnen prima in sociale huur terecht, wellicht verdeeld in categorieen. Maar we moeten van het winst oogmerk af voor een groot deel van onze woning voorraad.

Ze hebben het probleem overgelaten aan de markt zonder een goed kader af te geven, en dus zijn mensen vol in de ongerichte gaatjes gesprongen, leuke box 3 constructies enzovoort. En wat doet men nu? Via de prijs proberen een deel van de particulier huurwoningen om te toveren in sociale huur. Dat gaat natuurlijk nergens over, dan zou je de bezitters uit moeten kopen en de woningen onderbrengen bij de woningstichtingen. Immers de particuliere verhuurder heeft niets aan break even spelen. Die moet er per definitie een rendement uit halen.

En gaat ook niet voor het goede doel een deel van zijn rendement zelf teruggeven aan de maatschappij door de huren te verlagen.

Dus sociale huurwoningen bijbouwen en kleine woningbeleggers uitkopen, of een constructie verzinnen waarbij de huidige huurders de woning kunnen kopen. Alleen met deze prijs sturing gaat de scheve verhouding niet oplossen. Sterker er gaan nog meer rare situaties ontstaan waarbij verhuurders en huurders klem komen te zitten.

[Tweedledeedle]

CornermanNL schreef op dinsdag 23 april 2024 @ 12:00:
Er is gewoon een fout gemaakt met het liberaliseren van de woningmarkt. We zijn vergeten wat wonen inhoudt. een betaalbaar dak boven het hoofd voor een ieder. We zijn het gaan zien als een van de motoren van de economische (lees consumptieve) groei. En het was een mooi middel om afgeschreven sociale huurwoningen te verkopen aan de gewone man zodat de overheid ze niet hoefde te renoveren.

Gecombineerd met het afstoten en slopen van ouderen opvang, en de invoering van het idee van zo lang mogelijk thuis wonen leek het allemaal lekker te gaan in de jaren 90.

Dat de overheid het nu weer via de prijs probeert op te lossen in schrijnend. Prijs is namelijk amper een factor, mensen moeten immers wonen. Het gaat om het uitgangspunt, betaalbaar wonen voor iedereen. En heel veel mensen kunnen prima in sociale huur terecht, wellicht verdeeld in categorieen. Maar we moeten van het winst oogmerk af voor een groot deel van onze woning voorraad.

Ze hebben het probleem overgelaten aan de markt zonder een goed kader af te geven, en dus zijn mensen vol in de ongerichte gaatjes gesprongen, leuke box 3 constructies enzovoort. En wat doet men nu? Via de prijs proberen een deel van de particulier huurwoningen om te toveren in sociale huur. Dat gaat natuurlijk nergens over, dan zou je de bezitters uit moeten kopen en de woningen onderbrengen bij de woningstichtingen. Immers de particuliere verhuurder heeft niets aan break even spelen. Die moet er per definitie een rendement uit halen.

En gaat ook niet voor het goede doel een deel van zijn rendement zelf teruggeven aan de maatschappij door de huren te verlagen.

Dus sociale huurwoningen bijbouwen en kleine woningbeleggers uitkopen, of een constructie verzinnen waarbij de huidige huurders de woning kunnen kopen. Alleen met deze prijs sturing gaat de scheve verhouding niet oplossen. Sterker er gaan nog meer rare situaties ontstaan waarbij verhuurders en huurders klem komen te zitten.

Laten we vooral nog meer belastinggeld over de balk gooien. De rest (niet sociaal hurende personen) mag dat indirect weer betalen.

Plus, als de overheid gaat concurreren op de koopmarkt zorgt dit enkel voor hogere koopprijzen, leuk voor de starter die wil kopen. Het verschuift het probleem.

Er moet gewoon meer aanbod gebouwd worden.

[mannowlahn]

Bimmert schreef op dinsdag 23 april 2024 @ 10:04:
[...]


Je probeert het maar gewoon opnieuw?. Een 'democratisch mandaat' is totaal irrelevant en een wet is geen (huur)contract of vice versa.
Bovendien heb je niet goed gelezen: ik heb al gemeld dat de huurder niet mee wil in (uit) cq. ver kopen.
Maak je verder geen zorgen over mijn financiele situatie en deze investering. Ooit gaat de huurder er uit en de woning is tot nu toe in waarde ruim verdubbeld.

Mijn reactie was ter beeldvorming over de algemene huurmarkt. Op deze manier gaat geen mens nog een woning verhuren. Het zou prettig zijn als je constructief wil bijdragen en niet op de man speelt.

Er zijn hier continue trollen in dit topic, je leert snel hun username te herkennen en je kan ze beter compleet negeren. Ze zullen vanzelf weg gaan. Verwachten dat er constructief gediscussieerd wordt is soms een lange zit.

[Stronk]

ColeJ schreef op dinsdag 23 april 2024 @ 11:25:
[...]


Man man man... Nee, het is niet eerlijk. Het is wel eerlijk als er een exit regeling is voor verhuurders. Nu is het eenzijdig te regelgeving (box3) aan passen tijdens de wedstrijd.

Vrouw vrouw vrouw... Ja, het is wel eerlijk. De Nederlandse economie is een mengvorm van een plan- en vrijemarkteconomie. Je mag zelf weten waar jij je geld in wilt investeren. Vraag en aanbod bepalen daarbij de prijzen. Echter, als het nodig is, bijvoorbeeld tijdens een (woon)crisis, wilt het volk dat de overheid ingrijpt en worden regels opgesteld om de markt naar wens te beïnvloeden.

Jaren was de markt vrijer, omdat het volk grotendeels op de VVD (economisch rechts) stemde. Nu wordt de markt gereguleerd omdat het volk grotendeels op de PVV en Groenlinks (beiden economisch links) heeft gestemd. Economisch links betekent meer regulering van de markt.

Nee, je krijgt geen compensatie. Dat is weggelegd voor de mensen die dat echt nodig hebben, bijvoorbeeld studenten die in de schulden zitten, starters op de woningmarkt, ouders in de toeslagenaffaire, etc. Jij als vermogend entrepreneur kan de risico's zelf dragen.

[ Voor 9% gewijzigd door Stronk op 23-04-2024 12:17 ]

[mannowlahn]

Tweedledeedle schreef op dinsdag 23 april 2024 @ 11:47:
https://eenvandaag.avrotr...-om-huurwoning-te-vinden/


[...]


Denkt zij echt dat de goedkopere huurwoningen straks voor het oprapen liggen? Er zullen een stuk minder woningen zijn en daarnaast zal voor die ene woning die wel te huur komt veel meer vraag en dus meer concurrentie zijn. Vraag-aanbod leert dat een lagere prijs automatisch tot meer vraag zal leiden.

Veel huurwoningen worden verkocht en zelf geeft ze aan dat ze geen hypotheek kan krijgen. Zij is juist de groep die het meeste last gaat krijgen. Zij worden helaas lekker gemaakt met de valse verwachting dat ze straks een goedkopere huurwoning krijgt.

Nathalie uit het voorbeeld heeft net zoveel denk vermogen als onze overheid dan wel minister.

Ik snap niet dat die mensen niet even tot tien kunnen tellen dat Nathalie straks helemaal niks heeft. Geen huurwoning want die zijn er niet meer. Verdiend teveel voor sociale huur en kopen kan ze uberhaupt op haar pens schrijven.

Sommige mensen kan je dit voorbeeld zelfs met kralen nog niet eens duidelijk maken. Zie ook de mensen die af en toe hier in dit topic lang komen blaten. Inmiddels begint het echt lachwekkend te worden. Ja democratisch process, gesteund door mensen die waarschijnlijk een middelbare school wiskunde en economie niet eens zullen halen.

[Stronk]

mannowlahn schreef op dinsdag 23 april 2024 @ 12:11:
[...]
Er zijn hier continue trollen in dit topic, je leert snel hun username te herkennen en je kan ze beter compleet negeren. Ze zullen vanzelf weg gaan. Verwachten dat er constructief gediscussieerd wordt is soms een lange zit.

mannowlahn schreef op dinsdag 23 april 2024 @ 12:17:
[...]
Sommige mensen kan je dit voorbeeld zelfs met kralen nog niet eens duidelijk maken. Zie ook de mensen die af en toe hier in dit topic lang komen blaten. Inmiddels begint het echt lachwekkend te worden. Ja democratisch process, gesteund door mensen die waarschijnlijk een middelbare school wiskunde en economie niet eens zullen halen.

Laten we ons debat verrijken door concrete argumenten te gebruiken in plaats van de democratie te ondermijnen en uitspraken te doen over opleidingsniveau wat een niveau. Je reageert uit emotie omdat je op dit moment de risico's van het ondernemen in Nederland ervaart.

[ Voor 4% gewijzigd door Stronk op 23-04-2024 12:27 ]

[mannowlahn]

Even zijstraat ter voorbeeld hoe de overheid boter op het hoofd heeft.

Ipv verantwoordelijkheid te nemen en te kijken hoe men de kosten kunnen drukken, gaat men voor de simpele oplossing. Gewoon verkopen, dan zijn ze er van af, marktwerking toch. Maar je kan natuurlijk op je vingers natellen dat binnen no time de burger op kosten gedreven wordt. Het geld zal hoe dan gehaald worden. Zie dus ook hoe de overheid nalaat om huizen te bouwen om het probleem aan te pakken.

https://www.at5.nl/artike...-te-koop-na-verboden-deal

[ColeJ]

mannowlahn schreef op dinsdag 23 april 2024 @ 12:17:
[...]

Sommige mensen kan je dit voorbeeld zelfs met kralen nog niet eens duidelijk maken. Zie ook de mensen die af en toe hier in dit topic lang komen blaten. Inmiddels begint het echt lachwekkend te worden. Ja democratisch process, gesteund door mensen die waarschijnlijk een middelbare school wiskunde en economie niet eens zullen halen.

Lekker laten gaan, het heeft geen zin

[CornermanNL]

Tweedledeedle schreef op dinsdag 23 april 2024 @ 12:05:
[...]


Laten we vooral nog meer belastinggeld over de balk gooien. De rest (niet sociaal hurende personen) mag dat indirect weer betalen.

Plus, als de overheid gaat concurreren op de koopmarkt zorgt dit enkel voor hogere koopprijzen, leuk voor de starter die wil kopen. Het verschuift het probleem.

Er moet gewoon meer aanbod gebouwd worden.

En dan als dat aanbod gericht is op winstmaximalisatie dus hele Vinex wijken vol met huizen voor de 2 keer modale categorie omdat daar het meeste aan te verdienen is veranderd er niets in het aanbod. Er blijven tekorten voor mensen met geen of beperkte leencapaciteit.

En dat worden er steeds meer door de markt werking op het gebied van arbeid (gelukkig deels teruggedraaid).

Niemand betaald sociale huur indirect, juist nu betalen veel mensen die geen leencapaciteit hebben teveel voor hun huurwoning. En de sociale huren stijgen gewoon. Dat kan prima uit. De te dure particuliere huur & gebrek aan leencapaciteit plus aanbod gebrek maakt dat mensen stagneren.

Belangrijke dingen voor de maatschappij zoals kinderen krijgen worden uitgesteld.

Mijn maandlasten voor wonen dalen al vanaf het begin van mijn koopwoning ten opzichte van de alternatieve huur varianten.

Nogmaals, er moet beleid worden gemaakt met wonen als uitgangspunt niet de markt voor op blijven stellen.

Vastgoed als investering kan dus alleen nog uit in het duurste segment evenals koopwoningen. Dat ontbrekende aanbod is dan sociale huur. Of noem het doelgroepen huur. Want de mensen kunnen de heilige graal van de Nederlandse economie, een koopwoning nu eenmaal niet meer betalen.

Die toegang tot de koopmarkt is voor velen afgesloten. Dan kan je wel bezig blijven met aan prijs condities voor bepaalde delen van de huurmarkt blijven rommelen maar dat lost niets op.

Ook niet als verhuurders straks noodgedwongen moeten verkopen, aan wie? Aan de huurders zonder leencapaciteit? Daar moet dan iets op gevonden worden.

En dat kan best met beleid wat het doel wonen voor ogen heeft en niet vrije markt werking maar blijft promoten en ondertussen via prijs iets wil proberen te forceren.

Dan blijft er namelijk niets over. Iedereen komt klem te zitten.

[ Voor 22% gewijzigd door CornermanNL op 23-04-2024 13:28 ]

[ColeJ]

CornermanNL schreef op dinsdag 23 april 2024 @ 13:20:
[...]


En dan als dat aanbod gericht is op winstmaximalisatie dus hele Vinex wijken vol met huizen voor de 2 keer modale categorie omdat daar het meeste aan te verdienen is veranderd er niets in het aanbod. Er blijven tekorten voor mensen met geen of beperkte leencapaciteit.

Die grote huizen zorgen wel voor het bouwen van sociale huurwoningen. Het bouwen van sociale huurwoningen kan bijna niet uit en wordt dus ook bijna niet gedaan. Wat ze doen is de duurdere (niet-sociale huurwoningen) duurder maken zodat het gehele project (inclusief de sociale huurwoningen) een positief rendement heeft.

Oftewel, diegene in de 2-kappers/vrij betalen op deze manier "gewoon" mee aan de sociale huurwoningen...

[CornermanNL]

ColeJ schreef op dinsdag 23 april 2024 @ 13:25:
[...]


Die grote huizen zorgen wel voor het bouwen van sociale huurwoningen. Het bouwen van sociale huurwoningen kan bijna niet uit en wordt dus ook bijna niet gedaan. Wat ze doen is de duurdere (niet-sociale huurwoningen) duurder maken zodat het gehele project (inclusief de sociale huurwoningen) een positief rendement heeft.

Oftewel, diegene in de 2-kappers/vrij betalen op deze manier "gewoon" mee aan de sociale huurwoningen...

Klopt, echter bijna nergens wordt die sociale verplichting gehandhaafd. In Utrecht heeft de gemeente de project ontwikkelaar op zijn blauwe ogen gelooft en nergens in de contracten opgenomen dat er ook daadwerkelijk sociale huurwoningen gebouwd moesten worden. Gaandeweg zijn dat gewoon vrije sector huur woningen geworden. Misschien is het nu anders maar tot een paar jaar geleden kwam er in Utrecht amper iets bij via deze wijze.

[ColeJ]

CornermanNL schreef op dinsdag 23 april 2024 @ 13:31:
[...]


Klopt, echter bijna nergens wordt die sociale verplichting gehandhaafd. In Utrecht heeft de gemeente ..

Bij het lezen van het woordje "gemeente" proeste ik koffie over het scherm

[CornermanNL]

ColeJ schreef op dinsdag 23 april 2024 @ 13:57:
[...]


Bij het lezen van het woordje "gemeente" proeste ik koffie over het scherm

Het is misschien lachwekkend maar om te lachen is het allerminst. Een overheid die zich zo laat wegzetten op een dossier als wonen is falen van de bovenste plank. Aan de andere kant van de medaille faalt ook de handhaving van het puntenstelsel voor bepalen van de huurprijs en dus status van de huurwoningen.

Beide dus gaten in het systeem die om wat voor reden dan ook niet gedicht zijn en ruimte laten voor allerlei vormen van winstmaximalisatie.

Dus een terugkeer naar sociale bouw door woningcorporaties is zo slecht nog niet. Kan de huurmarkt gewoon zijn ding doen en zitten ook niet allerlei kleine verhuurders met een hoop stenen die veranderd zijn in gebakken peren.

We moeten alleen wel durven en niet bezig blijven als een stel boekhouders aan een kant en een stel speculanten aan de andere kant.

[masermex]

CornermanNL schreef op dinsdag 23 april 2024 @ 14:03:
[...]

Dus een terugkeer naar sociale bouw door woningcorporaties is zo slecht nog niet. Kan de huurmarkt gewoon zijn ding doen en zitten ook niet allerlei kleine verhuurders met een hoop stenen die veranderd zijn in gebakken peren.

Ook dat is niet de haarlemmerolie. Die sociale woningen kunnen met de al langer bestaande en zeker recente regelgeving (bouwbesluit, verduurzaming en vele andere) gewoon niet zodanig goedkoop meer gebouwd worden door de woningstichtingen dat er een 'redelijke' cq betaalbare huur kan worden gevraagd. Moet dus meteen al een hoop belastinggeld in de vorm van huurtoeslag achteraan.
En dan heb je alleen nog maar de Capex. Die dingen moeten ook onderhouden worden voor een jaar of 50. Zelfs een woningstichting krijgt dat qua exploitatie niet of nauwelijks meer rondgerekend.

Alles in dit land is op het gebied van wonen gewoon te duur: begint bij de grond, de ontwikkelkosten, ontwerp, bouw, mankracht, materialen en ga zo maar door. En als zo'n woning dan 'staat' moet er gewoon nog geld worden verdiend om 'm gedurende tientallen jaren te kunnen onderhouden.

[Thompson]

masermex schreef op dinsdag 23 april 2024 @ 14:23:
[...]

Alles in dit land is op het gebied van wonen gewoon te duur:

En dat valt dan vrijwel altijd weer terug te herleiden naar; te veel mensen te weinig huizen.
Wat weer allerlei onderliggende oorzaken heeft die hier ook regelmatig voorbij komen;
Te weinig bouwvakkers
Milieuwetgeving
Teveel nieuwe instroom
Financiele onzekerheid
Te veel m2 p.p.
Ouderenzorg afgebroken

Minder mensen gaan we voorlopig niet hebben. Dus is de enige oplossing meer beschikbare woonruimte.
Ik zeg expres, meer beschikbare woonruimte en niet zomaar meer huizen. Die beschikbare woonruimte kunnen ook containerwoningen, omgebouwde kantoorunits, tiny houses of het splitsen van huizen zijn. Of makkelijker maken dat er geen "boete" staat op samenwonen.

[CornermanNL]

masermex schreef op dinsdag 23 april 2024 @ 14:23:
[...]


Ook dat is niet de haarlemmerolie. Die sociale woningen kunnen met de al langer bestaande en zeker recente regelgeving (bouwbesluit, verduurzaming en vele andere) gewoon niet zodanig goedkoop meer gebouwd worden door de woningstichtingen dat er een 'redelijke' cq betaalbare huur kan worden gevraagd. Moet dus meteen al een hoop belastinggeld in de vorm van huurtoeslag achteraan.
En dan heb je alleen nog maar de Capex. Die dingen moeten ook onderhouden worden voor een jaar of 50. Zelfs een woningstichting krijgt dat qua exploitatie niet of nauwelijks meer rondgerekend.

Alles in dit land is op het gebied van wonen gewoon te duur: begint bij de grond, de ontwikkelkosten, ontwerp, bouw, mankracht, materialen en ga zo maar door. En als zo'n woning dan 'staat' moet er gewoon nog geld worden verdiend om 'm gedurende tientallen jaren te kunnen onderhouden.

En de andere keuze is dan? Nog meer marktwerking? Iets dat al decennia lang niet werkt?

Laten we nu eens kijken naar de functie van wonen. Dat hebben we nodig als stabiele basis. Zodat we onze kinderen onderdak kunnen bieden en we ze naar school kunnen laten gaan. Ook kunnen we zelf een bijdrage leveren aan de maatschappij, brengen we wat toegevoegde waarde tot stand en kunnen we belasting betalen.

De waarde van de woningen zit hem dus vooral ook in de bijdrage die ze leveren aan onze maatschappij. Dat mag best wat kosten omdat het een veelvoud opbrengt.

Bovendien kan de rest van de markt de functie hebben van het bedienen van de consument met meer te wensen betalen whatever.

Met deze sturing bereik je niets meer dan verder vastlopen.

We kunnen best als maatschappij besluiten om meer te bouwen, circulaire bouw, meer mensen per vierkante kilometer. Noem maar op. Maar dat kunnen we niet als we vanuit alleen de markt denken. En op prijs proberen te sturen.

Tegelijkertijd proberen we dat ook met andere problemen zoals de klimaatverandering.

Dan verzand je. Het uitgangspunt moet anders. En dan kunnen de kleine vastgoedbezitters gewoon hun mooie cash flow behouden en hun kleine functie binnen de woning markt blijven uitoefenen

[Rubbergrover1]

masermex schreef op dinsdag 23 april 2024 @ 14:23:
[...]


Ook dat is niet de haarlemmerolie. Die sociale woningen kunnen met de al langer bestaande en zeker recente regelgeving (bouwbesluit, verduurzaming en vele andere) gewoon niet zodanig goedkoop meer gebouwd worden door de woningstichtingen dat er een 'redelijke' cq betaalbare huur kan worden gevraagd.

Er kan prima betaalbaar gebouwd worden. Ook haalbaar tegen sociale huurprijzen. Probleem is alleen dat die woningen/appartementen ook op een bepaalde plek moeten komen te staan. Die locatie en de daarmee samenhangende grondprijzen maakt de woningen zo veel duurder. Omdat in de huidige constellatie voor die grond ook voor sociale woningbouw prijzen moeten worden betaald die richting commerciële marktprijzen gaan.

Maar stel dat je dat niet zou doen. En de grond aan woningbouwverenigingen bijvoorbeeld voor de prijs van landbouwgrond zou aanbieden. Dat zou voor de woningbouwvereniging mogelijkheden bieden. Maar tegelijk betekent dat ook dat de gemeente een hoop inkomsten mist. Dat is de spagaat waarin we nu zitten. Want alleen al het bouwrijp maken en het aanleggen van basale voorzieningen/infrastructuur (wegen etc.) kost al een flinke duit. Zodat het een flink verlieslatende situatie wordt.

Je kunt zoiets dus volgens mij alleen goed voor elkaar krijgen als je die kosten niet voor rekening van de woningbouwverenigingen laat komen. Maar ook niet voor kosten van de gemeente. Het zou dus misschien wel een idee zijn als de rijksoverheid 'gewoon' op verschillende plekken lappen landbouwgrond koopt en de voorzieningen aanlegt, en die grond tegen lage (jaarlijkse) kosten (en onder duidelijke voorwaarden) aan de woningbouwverenigingen zou aanbieden. Dan kun je flinke stappen maken.

[masermex]

CornermanNL schreef op dinsdag 23 april 2024 @ 15:46:
[...]

En de andere keuze is dan? Nog meer marktwerking? Iets dat al decennia lang niet werkt?

Er is geen marktwerking. Eigenlijk nooit geweest ook. Al decennia lang niet. Er is geen enkele sector zo overheids-gereguleerd als de woningmarkt. Dus de rest van je verhaal doet geen opgeld. Een woningstichting is geen wondermiddel. Daar moet ook financiele verantwoording worden afgelegd.

Zolang de echte markt niet veel meer vrijheid krijgt waar en hoe er wordt gebouwd, maar de overheid alleen maar roadblocks opwerpt, wordt het niks. Het enige alternatief is een hoop belastinggeld ertegenaan smijten.

[masermex]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 23 april 2024 @ 16:02:
[...]

Er kan prima betaalbaar gebouwd worden. Ook haalbaar tegen sociale huurprijzen. Probleem is alleen dat die woningen/appartementen ook op een bepaalde plek moeten komen te staan. Die locatie en de daarmee samenhangende grondprijzen maakt de woningen zo veel duurder. Omdat in de huidige constellatie voor die grond ook voor sociale woningbouw prijzen moeten worden betaald die richting commerciële marktprijzen gaan.

Maar stel dat je dat niet zou doen. En de grond aan woningbouwverenigingen bijvoorbeeld voor de prijs van landbouwgrond zou aanbieden. Dat zou voor de woningbouwvereniging mogelijkheden bieden. Maar tegelijk betekent dat ook dat de gemeente een hoop inkomsten mist. Dat is de spagaat waarin we nu zitten. Want alleen al het bouwrijp maken en het aanleggen van basale voorzieningen/infrastructuur (wegen etc.) kost al een flinke duit. Zodat het een flink verlieslatende situatie wordt.

Je spreek jezelf tegen.Het is niet alleen de prijs van de grond, maar ook de infra kost een lieve duit. Dat klopt. En die is er helemaal niet bij verafgelegen goedkope landbouwgrond. De gemeente heeft trouwens vaak de grond voor landbouwprijzen verworven. Dus daar zit het probleem niet.

Je kunt zoiets dus volgens mij alleen goed voor elkaar krijgen als je die kosten niet voor rekening van de woningbouwverenigingen laat komen. Maar ook niet voor kosten van de gemeente. Het zou dus misschien wel een idee zijn als de rijksoverheid 'gewoon' op verschillende plekken lappen landbouwgrond koopt en de voorzieningen aanlegt, en die grond tegen lage (jaarlijkse) kosten (en onder duidelijke voorwaarden) aan de woningbouwverenigingen zou aanbieden. Dan kun je flinke stappen maken.

Iemand moet de rekening betalen. De markt wil het niet meer betalen, want geen return. De overheid heeft ook geen zin de beurs te trekken. Daarom zitten we nu waar we zitten: er wordt helemaal niks meer gebouwd.
Woningstichtingen waren vroeger trouwens gewoon overheid. Tot men ze 'op afstand' ging zetten. De hele sociale woningvoorraad kregen ze zo'n beetje gratis mee.

[CornermanNL]

masermex schreef op dinsdag 23 april 2024 @ 16:26:
[...]


Er is geen marktwerking. Eigenlijk nooit geweest ook. Al decennia lang niet. Er is geen enkele sector zo overheids-gereguleerd als de woningmarkt. Dus de rest van je verhaal doet geen opgeld. Een woningstichting is geen wondermiddel. Daar moet ook financiele verantwoording worden afgelegd.

Zolang de echte markt niet veel meer vrijheid krijgt waar en hoe er wordt gebouwd, maar de overheid alleen maar roadblocks opwerpt, wordt het niks. Het enige alternatief is een hoop belastinggeld ertegenaan smijten.

Als er geen marktwerking is waarom zou je dan investeren in de woningmarkt als kleine belegger? Alleen om de box 3 truc? Er zijn restricties zeker, maar de versoepelingen op gebied van de huurmarkt hebben zeker de marktwerking vergroot in bepaalde segmenten evenals het verkopen van grote delen van de sociale huurwoningen en de mogelijkheden die marktpartijen hebben gekregen bij project ontwikkeling zijn versoepeld.

Maar we zijn te klein gebleken en er is te weinig gebouwd voor de breedte van de vraag. Plus nog wat versnellingen in de prijsverhogingen door lage rentes en gebrek aan visie en nu zitten we hier.

Er is initieel altijd vanuit gegaan dat private partijen de markt voor lagere huur ook zouden gaan bedienen echter dat was geen verplichting dus alles wat gebouwd wordt is gericht op winstmarges. En die zijn nu eenmaal groter aan de bovenkant.

Is het bouwen van nieuwe woningen een markt met een hoge entree drempel jazeker. Was het de bedoeling dat iedereen het ging doen, nee. Maar de grondbeginselen van het neo liberale denken zijn zeker behoorlijk fanatiek toegepast op de woningmarkt. Zonder echt na te denken over de gevolgen. Zie de nota volkshuisvesting in de jaren 90.

[Rubbergrover1]

masermex schreef op dinsdag 23 april 2024 @ 16:32:
[...]


Iemand moet de rekening betalen. De markt wil het niet meer betalen, want geen return. De overheid heeft ook geen zin de beurs te trekken.

Wie bedoel je hier met 'de overheid'? De lokale overheid zou het wellicht nog wel willen, maar heeft er vaak geen middelen voor. En wil in elk geval geen bouwgrond kwijt die ze ook kunnen gebruiken voor dure koopwoningen. De landelijke overheid heeft er wel de middelen voor, maar wil dat geld waarschijnlijk niet steken in zulke "marktverstorende" acties. Ik weet niet precies hoeveel de kosten zijn voor basic infrastructuur. Maar stel dat het 20k per woning is, die de rijksoverheid dan zou moeten bekostigen, dan zou dat voor 100.000 woningen gaan om 2 miljard. Dat is een flinke hoeveelheid geld. Maar effectiever dan de vele honderden miljoenen die ze nu uitgeven voor verschillende maatregelen die nauwelijks effect hebben.

[masermex]

CornermanNL schreef op dinsdag 23 april 2024 @ 16:48:
[...]

Als er geen marktwerking is waarom zou je dan investeren in de woningmarkt als kleine belegger? Alleen om de box 3 truc? Er zijn restricties zeker, maar de versoepelingen op gebied van de huurmarkt hebben zeker de marktwerking vergroot in bepaalde segmenten evenals het verkopen van grote delen van de sociale huurwoningen en de mogelijkheden die marktpartijen hebben gekregen bij project ontwikkeling zijn versoepeld.

Dream on. Versoepelingen in de huurmarkt ? welke ? Versoepelingen op eerdere regulering waarschijnlijk.
Verkopen van sociale woningen heeft geholpen waarmee ?
25 jaar geleden waren er geen kleine woningbeleggers. Die kwamen pas na 2010 nadat de grote geldbubbel werd opgeblazen. Nu die leegloopt verdwijnt ook de kleine woningbelegger.

Maar we zijn te klein gebleken en er is te weinig gebouwd voor de breedte van de vraag. Plus nog wat versnellingen in de prijsverhogingen door lage rentes en gebrek aan visie en nu zitten we hier.

Er is initieel altijd vanuit gegaan dat private partijen de markt voor lagere huur ook zouden gaan bedienen echter dat was geen verplichting dus alles wat gebouwd wordt is gericht op winstmarges. En die zijn nu eenmaal groter aan de bovenkant.

Is het bouwen van nieuwe woningen een markt met een hoge entree drempel jazeker. Was het de bedoeling dat iedereen het ging doen, nee. Maar de grondbeginselen van het neo liberale denken zijn zeker behoorlijk fanatiek toegepast op de woningmarkt. Zonder echt na te denken over de gevolgen. Zie de nota volkshuisvesting in de jaren 90.

Het neoliberale denken, whatever that may be, is nooit van toepassing geweest, daarvoor was er altijd al veel regulering. Bubbelvorming door ultralage rentes hebben vooral een vernietigende werking gehad nu de prijs van geld weer duidelijk wordt. Private partijen, of ze nu klein of groot zijn, willen return. Als dat er niet meer is trekken ze hun handen er van af. En zo zou het in een gezonde markt ook moeten zijn. Ook een woningstichting moet een nette return on investment hebben om te kunnen onderhouden en vernieuwen.

[CornermanNL]

@masermex ik zou zeggen begin eens bij de geschiedenis en ga vanuit de jaren 80 naar nu en neem die nota eens door.

Dan kom je vanzelf wel uit op uit dat er een forse gesubsidieerde slag naar marktwerking is gemaakt. Dat jij vindt dat die wellicht niet ruim genoeg is, is een ander verhaal. En juist het verdere versoepelen om het gewenste resultaat te behalen is het neo liberale wensdenken (of derde weg zelfde verhaal vanuit de linkse hoek) wat ons in de problemen heeft gebracht als samenleving. Waarbij de economie niet meer werkt voor de samenleving.

En juist de kleinere partijen zijn nu de pineut, de verhuurders die niet met grote blokken kunnen werken en er proberen een bepaalde cash flow uit te halen. Want dat was het mooie aan investeren in vastgoed. De cash flow. En die loopt er nu hard uit. Zeker gezien de investeringen die men moet gaan doen

[ Voor 18% gewijzigd door CornermanNL op 23-04-2024 18:03 ]

[masermex]

CornermanNL schreef op dinsdag 23 april 2024 @ 18:01:
@masermex ik zou zeggen begin eens bij de geschiedenis en ga vanuit de jaren 80 naar nu en neem die nota eens door. Dan kom je vanzelf wel uit op uit dat er een forse gesubsidieerde slag naar marktwerking is gemaakt.

O, ik ken die historie heel goed, don't worry. En 'een forse gesubsidieerde slag naar marktwerking' is voor mij een contradictie. Dan is het geen levensvatbare markt blijkbaar voor langetermijn investering maar moet er eerst een zak geld op tafel. Er zijn altijd bestuurders die daar voor zwichten want het zingt hun tijd wel uit. Blijft dan een beetje ondernemertje spelen met publiek geld met eerst natuurlijk een Maserati voor de directie.

Dat jij vindt dat die wellicht niet ruim genoeg is, is een ander verhaal. En juist het verdere versoepelen om het gewenste resultaat te behalen is het neo liberale wensdenken (of derde weg zelfde verhaal vanuit de linkse hoek) wat ons in de problemen heeft gebracht als samenleving. Waarbij de economie niet meer werkt voor de samenleving.
En juist de kleinere partijen zijn nu de pineut, de verhuurders die niet met grote blokken kunnen werken en er proberen een bepaalde cash flow uit te halen. Want dat was het mooie aan investeren in vastgoed. De cash flow. En die loopt er nu hard uit. Zeker gezien de investeringen die men moet gaan doen

Je geeft het probleem zelf al aan: focus op cashflow zonder een onderliggende visie op de lange termijn. Als je nu schrikt van de investeringen die je moet doen dan ben je geen langetermijn investeerder. Die problematiek zie je mn nu bij kleine beleggers nu er onderhoud en verduurzaming gepleegd moet worden.
Cashflow is belangrijk, maar bij echt langetermijn moet je een onderliggend winstmodel hebben met eigen vermogen om te kunnen blijven investeren en onderhouden/vernieuwen.

[Galactic]

CornermanNL schreef op dinsdag 23 april 2024 @ 18:01:
@masermex ik zou zeggen begin eens bij de geschiedenis en ga vanuit de jaren 80 naar nu en neem die nota eens door.

Dan kom je vanzelf wel uit op uit dat er een forse gesubsidieerde slag naar marktwerking is gemaakt. Dat jij vindt dat die wellicht niet ruim genoeg is, is een ander verhaal. En juist het verdere versoepelen om het gewenste resultaat te behalen is het neo liberale wensdenken (of derde weg zelfde verhaal vanuit de linkse hoek) wat ons in de problemen heeft gebracht als samenleving. Waarbij de economie niet meer werkt voor de samenleving.

En juist de kleinere partijen zijn nu de pineut, de verhuurders die niet met grote blokken kunnen werken en er proberen een bepaalde cash flow uit te halen. Want dat was het mooie aan investeren in vastgoed. De cash flow. En die loopt er nu hard uit. Zeker gezien de investeringen die men moet gaan doen

Maar voor een instappende investeerder kan dat cashflow probleem weer opgelost worden als hij het goed voor laat ons zeggen 15% minder kan aankopen. Andere mogelijkheid is een grotere professionalisering van de markt. Nog kleinere oppervlaktes per unit. Buildings met meer wooneenheden. De Nederlandse markt ken ik beperkt (en is ook helemlal anders) maar de Beligsche des te beter.

Daar is momenteel een behoorlijke disconnect tussen wat de verkopende partij vraagt, en wat de aankomende partij wil betalen Die leven nog in 2021 en denken nog een gek te vinden die een investeringsgoed wil aankopen aan een bruto rendement van 2.7% . Die raken allemaal niet verkocht want ik hou het wat in de gaten.

Op de particuliere markt niet veel beter, ik heb enkele dagen een hoekwoning zien verkocht worden in Zuid-Limburg (je kan er wonen maar te renoveren) voor 79.000€. Vandaag nog een vrijstaande woning eveneens Noord-Limburg bouwjaar 1978 met 900m2 grond. Basics in orde, zeker geen krot maar wel te renoveren, biedprijs 197.000€. Vooral oudere woningen gaan echt door de put hier...

[Tweedledeedle]

Galactic schreef op dinsdag 23 april 2024 @ 18:54:
[...]


Maar voor een instappende investeerder kan dat cashflow probleem weer opgelost worden als hij het goed voor laat ons zeggen 15% minder kan aankopen. Andere mogelijkheid is een grotere professionalisering van de markt. Nog kleinere oppervlaktes per unit. Buildings met meer wooneenheden. De Nederlandse markt ken ik beperkt (en is ook helemlal anders) maar de Beligsche des te beter.

Daar is momenteel een behoorlijke disconnect tussen wat de verkopende partij vraagt, en wat de aankomende partij wil betalen Die leven nog in 2021 en denken nog een gek te vinden die een investeringsgoed wil aankopen aan een bruto rendement van 2.7% . Die raken allemaal niet verkocht want ik hou het wat in de gaten.

Op de particuliere markt niet veel beter, ik heb enkele dagen een hoekwoning zien verkocht worden in Zuid-Limburg (je kan er wonen maar te renoveren) voor 79.000€. Vandaag nog een vrijstaande woning eveneens Noord-Limburg bouwjaar 1978 met 900m2 grond. Basics in orde, zeker geen krot maar wel te renoveren, biedprijs 197.000€. Vooral oudere woningen gaan echt door de put hier...

In Nederland was het nooit aantrekkelijk om in kleine oppervlaktes te investeren omdat deze woning niet boven de liberalisatiegrens komen. Nog een voorbeeld dat deze regulering averechts gaat werken.

In Belgie heb je de renovatieverplichting natuurlijk, binnen 5 jaar moet de woning ten minste een EPC van niveau C hebben geloof ik. Dat is natuurlijk niet fijn voor de verkopers van zulke oude panden. Aan de andere kant; soms is het maar ook beter om die gewoon plat te gooien dus qua koopprijs is het evenveeld waard als bouwgrond. Soms zelfs minder omdat je bij bouwgrond niet eerst nog de oude hut hoeft te slopen / saneren. Het voordeel aan zulke oude woningen (vooral jaren 50/60/70/80) is dat het stuk grond dat erbij komt vaak aanzielijk is qua grootte en de ligging relatief dichterbij het centrum of de kern is.

Ook in Belgie zie ik trouwens (rond de centrumsteden) dat de lege stukke grond in een rap tempo worden verkocht en bebouwd, er blijft steeds minder bouwgrond over hier. Oude Belgische woningen vind ik trouwens qua onderhoud van binnen een stuk slechter dan Nederlandse. Veel Belgische woningen zijn al 50+ jaar door dezelfde mensen bewoond die het er van buiten wel netjes laten uitzien met een glad gazon en strakke haag, maar van binnen sedert de jaren stilletjes niks meer aangepakt hebben: mazout, gashaard, oude sanitair.

Nederlandse woningen zijn dan wel eentoniger en saaier van buiten en hebben een veel kleiner perceel, maar zijn van binnen vaak iets moderner en beter onderhouden.

Toevoeging: ik las dat het verlaagd btw-tarief van 6% (i.p.v. 21%) voor sloop en heropbouw nu ook voor nieuwbouwhuurwoningen (investeringen) gaat gelden. Voorwaarde is wel dat de woning 15 jaar verhuurd wordt. Positieve ontwikkeling vind ik.
https://www.vrt.be/vrtnws...sloop-en-heropbouw-van-h/

[ Voor 6% gewijzigd door Tweedledeedle op 23-04-2024 19:57 ]

[Wispe]

https://www.at5.nl/artike...-betekenen-voor-amsterdam

Ik lees heel veel ijdele hoop. Ben benieuwd of ze over 2-3 jaar nog durven om op het nieuws te verschijnen.

[Thunder]

Wispe schreef op woensdag 24 april 2024 @ 09:40:
https://www.at5.nl/artike...-betekenen-voor-amsterdam

Ik lees heel veel ijdele hoop. Ben benieuwd of ze over 2-3 jaar nog durven om op het nieuws te verschijnen.

Heb het altijd lastig met de mensen die nu tegen de 1k voor een kamer betalen, en met deze wet hopen op verbetering. Zoals ik het begrijp gaat deze wet niet met terugwerkende kracht werken op lopende huurcontracten, alleen op nieuwe. Dus de persoon in die kamer van 1k/maand moet ergens heen, nu kan ze nog naar een veel te duur appartement toe, maar na die wetgeving? Nergens, want niemand gaat een appartement met een WOZ waarde van 400k verhuren voor 1000 euro. Dus ze blijft zitten in die kamer, voor 1000 euro per maand, en niks verandert.

[Tweedledeedle]

Wispe schreef op woensdag 24 april 2024 @ 09:40:
https://www.at5.nl/artike...-betekenen-voor-amsterdam

Ik lees heel veel ijdele hoop. Ben benieuwd of ze over 2-3 jaar nog durven om op het nieuws te verschijnen.

Snap niet hoe je een hoogleraar of universitair docent kunt zijn zonder de echte gevolgen van deze wetten in te zien. Ik mis een heldere analyse ipv "het uitponden zal wel meevallen "

[mannowlahn]

Wispe schreef op woensdag 24 april 2024 @ 09:40:
https://www.at5.nl/artike...-betekenen-voor-amsterdam

Ik lees heel veel ijdele hoop. Ben benieuwd of ze over 2-3 jaar nog durven om op het nieuws te verschijnen.

“” Volkshuisvestingsdocent Wind denkt dat het zo'n vaart niet zal lopen. "Slechts een klein deel van de investeerders zal daadwerkelijk gaan verkopen, is de verwachting."”

Blijkbaar zien wij het allemaal verkeerd.

[Wispe]

Thunder schreef op woensdag 24 april 2024 @ 09:52:
[...]

Heb het altijd lastig met de mensen die nu tegen de 1k voor een kamer betalen, en met deze wet hopen op verbetering. Zoals ik het begrijp gaat deze wet niet met terugwerkende kracht werken op lopende huurcontracten, alleen op nieuwe. Dus de persoon in die kamer van 1k/maand moet ergens heen, nu kan ze nog naar een veel te duur appartement toe, maar na die wetgeving? Nergens, want niemand gaat een appartement met een WOZ waarde van 400k verhuren voor 1000 euro. Dus ze blijft zitten in die kamer, voor 1000 euro per maand, en niks verandert.

Of ze gaat de stad uit. Het is überhaupt geen recht om in Amsterdam te wonen. Maar dat heeft ze niet door geloof ik.

[Rubbergrover1]

Tweedledeedle schreef op dinsdag 23 april 2024 @ 19:54:
[...]


In Nederland was het nooit aantrekkelijk om in kleine oppervlaktes te investeren omdat deze woning niet boven de liberalisatiegrens komen. Nog een voorbeeld dat deze regulering averechts gaat werken.

Op zich zou het ook geen probleem hoeven te zijn als commerciële partijden dat niet doen, als er in die categorie maar voldoende vanuit de woningbouwverenigingen/sociale woningbouw zou worden gebouwd. Probleem is dat daarop de laatste decennia vooral flink bezuinigd is én dat die partijen ook steeds meer "marktconform" moesten gaan werken. Zodat die bouw stil is komen te liggen.

[Rubbergrover1]

mannowlahn schreef op woensdag 24 april 2024 @ 09:54:
[...]

“” Volkshuisvestingsdocent Wind denkt dat het zo'n vaart niet zal lopen. "Slechts een klein deel van de investeerders zal daadwerkelijk gaan verkopen, is de verwachting."”

Blijkbaar zien wij het allemaal verkeerd.

offtopic:
Slechts een klein deel van de investeerders is een (kleine) particuliere verhuurder, die op plekken zoals dit forum klaagt.