Vastgoed als investering

[Rubbergrover1]

Perkouw schreef op donderdag 6 juli 2023 @ 13:46:
@Biggg alles behalve als aanval bedoelt, maar dat soort zaken zou ik graag over cijfers/feiten willen beschikken. Net als alle maatregelen vanuit de overheid. Want die zijn gebaseerd op?

Heb het al eens eerder gepost (Perkouw in "Vastgoed als investering"). Maar het zou ons allen denk ik enorm helpen als we feitelijke antwoorden hebben op dat soort vragen. En dan wel alert blijven dat er los van de cijfers altijd excessen kunnen zijn, maar het zou mij persoonlijk in ieder geval heel erg helpen om a) een adequate mening te vormen en b) hier al dan niet een positieve bijdrage aan te kunnen leveren

https://www.woononderzoek...WoON_2021_INTERACTIEF.pdf
Een groot deel van de huurders die een andere woning zoeken wil opnieuw huur (iets meer dan de helft).

[Perkouw]

@Rubbergrover1 Thanks, leuk leesvoer. Nu even specifiek gezocht naar dit gedeelte en zie idd dat het percentage van 41% (2018) naar 48% is gestegen dat van huur naar koop wil. Dat is inderdaad zoals @Biggg aangeeft dan best een substantieel percentage.

Even verder doorlezen. Merci nogmaals!

[Biggg]

Perkouw schreef op donderdag 6 juli 2023 @ 15:42:
@Rubbergrover1 Thanks, leuk leesvoer. Nu even specifiek gezocht naar dit gedeelte en zie idd dat het percentage van 41% (2018) naar 48% is gestegen dat van huur naar koop wil. Dat is inderdaad zoals @Biggg aangeeft dan best een substantieel percentage.

Even verder doorlezen. Merci nogmaals!

En 1 zinnetje verder: "Overigens verhuizen zowel starters als doorstromers uit de huur in de praktijk relatief vaker naar een huurwoning dan de woonwensen aangeven."

Thanks voor de link inderdaad. Eerlijk is eerlijk, ik doe dat soort uitspraken niet op basis van rapporten, maar op basis van ervaringen in mijn sociale netwerk, wat natuurlijk biased kan zijn. Goed dat we elkaar scherp houden.

[Real]

De gemeente Amsterdam is (zoals verwacht) meteen begonnen met handhaven van de Wet goed verhuurderschap (Wgv):

https://www.amsterdam.nl/...rzicht/misstanden-melden/

De maximale boete is €22.500 of €90.000 bij recidive en de gemeente mag de naam van verhuurders die een boete hebben ontvangen ook publiceren (naming and shaming).

Een belanghebbende zoals een huurder kan zo nodig ook een formeel verzoek tot handhaving indienen (voor zover een melding bij het meldpunt niet al een handhavingsverzoek is) en de gemeente moet zo'n verzoek in principe ook uitvoeren en sanctioneren als de Wgv wordt overtreden.

[Perkouw]

Dit geld dus ook voor bestaande verhuur contracten?

Huurovereenkomst op schrift
Op 1 juli 2023 is de Wet goed verhuurderschap ingegaan. Zo kan de gemeente huurders goed beschermen bij misstanden. Verhuurders zijn nu verplicht de huurovereenkomst schriftelijk vast te leggen en de huurder schriftelijk te informeren over rechten en plichten. Ook moeten zij de contactgegevens van het meldpunt ‘Problemen met verhuurders’ van de gemeente doorgeven.

Raak hierdoor wat in de war. Wordt er nu verwacht dat je met terugwerkende kracht zaken ''her'' vastlegt en je huurder informeert over deze zaken en bijv. het meldpunt van de gemeente? Met al die regels en dingen vind ik het haast ondoenlijk te volgen wat je nu als verhuurder/huurder moet doen en waar je even een duidelijk overzicht hebt over het hoe en wat. Een snelle google op 'Meldpunt problemen met verhuurders'. Vind ik alleen bij gemeente Amsterdam als zodanig terug.

[Real]

Perkouw schreef op donderdag 6 juli 2023 @ 16:41:
Dit geld dus ook voor bestaande verhuur contracten?

De Wgv geldt voor lopende contracten en nieuwe contracten, maar er zijn soms overgangstermijnen bij lopende contracten zoals voor wat betreft de informatieverplichtingen. Zoals hierboven uitgelegd in de wisseling met @fopjurist lijkt art. 7:261b BW echter directe werking te hebben en zou het kunnen dat verhuurders die drie maanden huurprijs hebben geïncasseerd de derde maand eerder moeten restitueren.

Als een huurder daar duidelijkheid over wil, dan kan een huurder die drie maanden borg heeft betaald voor de Wgv in werking trad een handhavingsverzoek indienen. Als de gemeente het met de redenering eens is dat er teveel borg is betaald, dan moet de gemeente dus een boete opleggen.

De vraag is: gaat de gemeente of een bestuursrechter mee met de redenering hierboven gezien de afwezigheid van overgangsrecht voor art. 7:261b BW ja of nee? Want een handhavingsverzoek is appellabel in rechte.

Raak hierdoor wat in de war. Wordt er nu verwacht dat je met terugwerkende kracht zaken ''her'' vastlegt en je huurder informeert over deze zaken en bijv. het meldpunt van de gemeente? Met al die regels en dingen vind ik het haast ondoenlijk te volgen wat je nu als verhuurder/huurder moet doen en waar je even een duidelijk overzicht hebt over het hoe en wat. Een snelle google op 'Meldpunt problemen met verhuurders'. Vind ik alleen bij gemeente Amsterdam als zodanig terug.

Het klinkt misschien wat hard, maar als een verhuurder zich nu pas verdiept in de Wgv, dan is die verhuurder m.i. veel en veel te laat. De wet is al sinds vorig jaar in ontwikkeling, in maart gepubliceerd en ik heb er hier in dit forum ook meerdere reacties aan besteed. Daarom heb ik ook bij herhaling opgemerkt dat iedere verhuurder zelf moet afwegen of het verstandig is om advies in te winnen bij een expert.

Ik zag op een ander forum verhuurders ook een opmerking maken in de trend van 'loopt allemaal wel los', maar die verhuurders vergeten dat een bestuursorgaan op verzoek moet handhaven. Dat is geen keuze. Uiteraard moet het bestuursorgaan dan ook overtuigd zijn van een overtreding.

Dus ja, of je nu voldoet aan de Wgv vind ik lastig om te zeggen. Het is in ieder geval niet mogelijk om op een forum zoals dit alle relevante feiten te overzien en mede daarom blijft elk risico dat samenhangt met wat ik noem bij jou of wie dit ook maar leest.

[ColeJ]

Als het kabinet nu valt - liggen dan ook de plannen van Hugo de Jonge in de ijskast?

[Rubbergrover1]

ColeJ schreef op donderdag 6 juli 2023 @ 21:54:
Als het kabinet nu valt - liggen dan ook de plannen van Hugo de Jonge in de ijskast?

Als het niet als een controversieel plan wordt gezien, het het nog steeds door gaan. Uiteraard moet je dan wel een meerderheid in de kamer achter je hebben staan

[mannowlahn]

ColeJ schreef op donderdag 6 juli 2023 @ 21:54:
Als het kabinet nu valt - liggen dan ook de plannen van Hugo de Jonge in de ijskast?

Lmao jij denkt na alle vvd schandalen die niks gedaan hebben dat het kabinet nu wel in eens zou vallen? Allemaal voor de bühne joh, geen een partij die nou echt de stekker er uit trekt, te macht geil daar in Den Haag.

En als die valt zal het daarna weer in zelfde vorm terug keren. Sorry ik ben vrij cynisch over het kabinet, maar heb ze maar weinig kunnen betrappen op keuzes ten behoeve van de burgers en ten koste van politici. Politici first, burgers second.

[Rubbergrover1]

mannowlahn schreef op vrijdag 7 juli 2023 @ 07:57:
[...]

Lmao jij denkt na alle vvd schandalen die niks gedaan hebben dat het kabinet nu wel in eens zou vallen? Allemaal voor de bühne joh, geen een partij die nou echt de stekker er uit trekt, te nachts geil daar in Den Haag.

En als die valt zal het daarna weer in zelfde vorm terug keren.

Ben ik het niet mee eens. Met de nieuwe samenstelling van de Eerste Kamer kan de VVD ook met andere partijen regeren dan hiervoor. Partijen die misschien meer in de lijn denken die Rutte graag wil. Dus het zou me niets verbazen als Rutte een stok zoekt om mee te slaan opdat ze straks een nieuw kabinet kunnen samenstellen dat hem meer bevalt.

O ja, en dan is het uiteraard de schuld van de ChristenUnie dat het kabinet gevallen is .

[ Voor 6% gewijzigd door Rubbergrover1 op 07-07-2023 08:22 ]

[ColeJ]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 7 juli 2023 @ 07:07:
[...]

Als het niet als een controversieel plan wordt gezien, het het nog steeds door gaan. Uiteraard moet je dan wel een meerderheid in de kamer achter je hebben staan

Daar zit je dan als belegger - heb je net je panden verkocht.... iets wat ik al maanden roep...

EDIT:

"Op 16 juni heeft de ministerraad het wetsvoorstel vastgesteld. Nu wordt het voorstel aan de Raad van State aangeboden, die een advies hierover uitbrengt. De ministerraad kan na het ontvangen van het advies van de Raad van State besluiten het voorstel gewijzigd of ongewijzigd naar de Tweede Kamer te sturen.

Naar verwachting zal de Tweede Kamer het wetsvoorstel na het zomerreces behandelen (medio september). De Tweede Kamer kan het wetsvoorstel nog wijzigen. Indien de Tweede Kamer het wetsvoorstel aanneemt, gaat het door naar de Eerste Kamer. De Eerste Kamer kan geen wijzigingen meer aanbrengen en kan alleen voor of tegen het voorstel stemmen. De verwachting is dat het wetsvoorstel per 1 januari 2024 in werking treedt indien beide Kamers instemmen met het voorstel."

[ Voor 50% gewijzigd door ColeJ op 07-07-2023 09:18 ]

[mikedejong25]

ColeJ schreef op vrijdag 7 juli 2023 @ 08:43:
[...]


Daar zit je dan als belegger - heb je net je panden verkocht.... iets wat ik al maanden roep...

EDIT:

"Op 16 juni heeft de ministerraad het wetsvoorstel vastgesteld. Nu wordt het voorstel aan de Raad van State aangeboden, die een advies hierover uitbrengt. De ministerraad kan na het ontvangen van het advies van de Raad van State besluiten het voorstel gewijzigd of ongewijzigd naar de Tweede Kamer te sturen.

Naar verwachting zal de Tweede Kamer het wetsvoorstel na het zomerreces behandelen (medio september). De Tweede Kamer kan het wetsvoorstel nog wijzigen. Indien de Tweede Kamer het wetsvoorstel aanneemt, gaat het door naar de Eerste Kamer. De Eerste Kamer kan geen wijzigingen meer aanbrengen en kan alleen voor of tegen het voorstel stemmen. De verwachting is dat het wetsvoorstel per 1 januari 2024 in werking treedt indien beide Kamers instemmen met het voorstel."

Maximale huur

Door de uitbreiding van het WWS en een maximale jaarlijkse huurverhoging (gemiddelde CAO-loonstijging + 0,5%) krijgen huurders met een middeninkomen een betere huurprijsbescherming. Het WWS bestaat al voor het lagere huursegment. Dit zijn woningen tot circa 145 punten, vaak sociale huurwoningen. Met de uitbreiding van het puntensysteem gaat de huurprijsbescherming gelden voor woningen tot en met 186 punten (1). De regulering van middenhuurwoningen geldt voor nieuwe huurcontracten en zo lang er schaarste heerst op de woningmarkt. De noodzaak van de regulering wordt vijfjaarlijks geëvalueerd.

Ik dacht dat de regeling ook voor huidige huurcontracten zou gaan gelden?

[Real]

mikedejong25 schreef op vrijdag 7 juli 2023 @ 10:34:
[...]
Ik dacht dat de regeling ook voor huidige huurcontracten zou gaan gelden?

Het gaat hier over een wetsvoorstel. Niet over een wet.

Veel media schrijven berichten alsof het allemaal al in kannen en kruiken is, maar vergeten de instabiliteit van de coalitie. 'Vroegah' had een coalitie een meerderheid in de Tweede én Eerste Kamer. Een plan werd dus min of meer zeker ook uitgevoerd.

Maar dat is al heel lang niet meer het geval. Omdat de regering niet kan rekenen op een coalitiemeerderheid in de Eerste Kamer, moeten er steeds deals worden gesloten. Maar daarmee worden wetsvoorstellen ook een stuk minder voorspelbaar.

Pas als de Tweede én Eerste Kamer hebben ingestemd is de wet definitief, maar treedt daarnaast pas in werk op een moment dat de minister vaststelt. De minister kan dat moment eeuwig uitstellen.

[ColeJ]

mikedejong25 schreef op vrijdag 7 juli 2023 @ 10:34:
[...]
Ik dacht dat de regeling ook voor huidige huurcontracten zou gaan gelden?

Nee, alleen voor nieuwe contracten.

Maakt niet uit - het gaat toch niet gebeuren

[mikedejong25]

Real schreef op vrijdag 7 juli 2023 @ 10:42:
[...]


Het gaat hier over een wetsvoorstel. Niet over een wet.

Veel media schrijven berichten alsof het allemaal al in kannen en kruiken is, maar vergeten de instabiliteit van de coalitie. 'Vroegah' had een coalitie een meerderheid in de Tweede én Eerste Kamer. Een plan werd dus min of meer zeker ook uitgevoerd.

Maar dat is al heel lang niet meer het geval. Omdat de regering niet kan rekenen op een coalitiemeerderheid in de Eerste Kamer, moeten er steeds deals worden gesloten. Maar daarmee worden wetsvoorstellen ook een stuk minder voorspelbaar.

Pas als de Tweede én Eerste Kamer hebben ingestemd is de wet definitief, maar treedt daarnaast pas in werk op een moment dat de minister vaststelt. De minister kan dat moment eeuwig uitstellen.

dank voor de opheldering, ik ga er dan toch wel vanuit dat de kans dat dit via de RVS en de 2e K nog nadelig wordt aangepast en dit alsnog ook voor huidige huurcontracten zou kunnen gaan gelden beduidend kleiner is dan dat dit alsnog wordt aangepast

[namliam_eht]

Even een bierviltje berekening...

Stel je koopt een appartement 450.000 euro met een hypotheek 200.000 euro ad 6%

450.000 * 6% = 27.000 inkomsten uit vermogens belasting
200.000 * 2% = 4.000 lasten uit vermogens belasting
== 23.000 inkomsten * 32% = 7.360 euro per jaar VRH / 12 = 600 euro per maand

500 euro in het jaar aan gemeentelijke belastingen = 50 euro per maand

250 euro VVE/onderhoud per maand

1000 euro per maand rente lasten

Dan zou ik het appartement dus moeten verhuren voor 600 + 50 + 250 + 1000 = 1900 euro per maand om geen negatieve cashflow te hebben.... daarnaast moet ik nog reserveren voor leegstand, wanbetaling, onderhoud intern (badkamer, keuken, cv, etc). Dan zou ik dus eerder naar 2.100 of 2.200 euro per maand aan huur toe moeten.

Of doe ik iets verkeerd ?

[ColeJ]

namliam_eht schreef op vrijdag 7 juli 2023 @ 13:04:
Even een bierviltje berekening...

Stel je koopt een appartement 450.000 euro met een hypotheek 200.000 euro ad 6%

450.000 * 6% = 27.000 inkomsten uit vermogens belasting
200.000 * 2% = 4.000 lasten uit vermogens belasting
== 23.000 inkomsten * 32% = 7.360 euro per jaar VRH / 12 = 600 euro per maand

500 euro in het jaar aan gemeentelijke belastingen = 50 euro per maand

250 euro VVE/onderhoud per maand

1000 euro per maand rente lasten

Dan zou ik het appartement dus moeten verhuren voor 600 + 50 + 250 + 1000 = 1900 euro per maand om geen negatieve cashflow te hebben.... daarnaast moet ik nog reserveren voor leegstand, wanbetaling, onderhoud intern (badkamer, keuken, cv, etc). Dan zou ik dus eerder naar 2.100 of 2.200 euro per maand aan huur toe moeten.

Of doe ik iets verkeerd ?

Je vermogensbelasting is EUR 5.631 per jaar - 470 per maand.

bron: https://www.berekenhet.nl...eld-vermogen.html#calctop

Dus:

Belasting: 470
Rentelast: 1.000
VVE/Onderhoud: 250
Overig: 100
Totaal: 1.820

Dan nog reserveren voor leegstand etc. Je moet dus inderdaad voor 2k+ verhuren per maand om een goede cashflow te hebben. Je kunt natuurlijk wel hopen op waarde stijging van het onroerend goed.

"Oh wat zijn die huren toch hoog he "

[Real]

namliam_eht schreef op vrijdag 7 juli 2023 @ 13:04:
Even een bierviltje berekening...
(...)
Of doe ik iets verkeerd ?

Je laat de waardestijging weg,

[radeoxx]

ColeJ schreef op vrijdag 7 juli 2023 @ 13:16:
[...]


Je vermogensbelasting is EUR 5.631 per jaar - 470 per maand.

bron: https://www.berekenhet.nl...eld-vermogen.html#calctop

Dus:

Belasting: 470
Rentelast: 1.000
VVE/Onderhoud: 250
Overig: 100
Totaal: 1.820

Dan nog reserveren voor leegstand etc. Je moet dus inderdaad voor 2k+ verhuren per maand om een goede cashflow te hebben. Je kunt natuurlijk wel hopen op waarde stijging van het onroerend goed.

"Oh wat zijn die huren toch hoog he "

En hier komt nog bij: kun je niet beter die EUR 250.000 gewoon investeren in ETF's? Dan heb je 250.000 * 6% = EUR 15.000 per jaar (excl. belasting).

En: heb je wel 188 punten of meer? Anders is de huur ongeveer maximaal EUR 1050 bijv.

[s0ulmaster]

ColeJ schreef op vrijdag 7 juli 2023 @ 13:16:
[...]


Je vermogensbelasting is EUR 5.631 per jaar - 470 per maand.

bron: https://www.berekenhet.nl...eld-vermogen.html#calctop

Dus:

Belasting: 470
Rentelast: 1.000
VVE/Onderhoud: 250
Overig: 100
Totaal: 1.820

Dan nog reserveren voor leegstand etc. Je moet dus inderdaad voor 2k+ verhuren per maand om een goede cashflow te hebben. Je kunt natuurlijk wel hopen op waarde stijging van het onroerend goed.

"Oh wat zijn die huren toch hoog he "

de huur is dan toch ook hoog? of het TE hoog is? Dat hangt af van of je voor dat bedrag een matig opgeknap appartementje in amsterdam van 65m2 krijgt of dat je een volledig gerenoveerde woning van 130m2 in het noorden of oosten met 500m2 kavel. De hele huizenmarkt is ook gewoon oververhit en dat heeft ook zijn weerslag op de verhuurders helaas.

Het feit dat een verhuurder geen hypotheekrente aftrek genieg, maakt het al wel snel dat het een stuk duurder oogt dan wanneer iemand iets dergelijks zou kopen.

[ Voor 4% gewijzigd door s0ulmaster op 07-07-2023 14:07 ]

[ColeJ]

s0ulmaster schreef op vrijdag 7 juli 2023 @ 14:06:
[...]


de huur is dan toch ook hoog? of het TE hoog is? Dat hangt af van of je voor dat bedrag een matig opgeknap appartementje in amsterdam van 65m2 krijgt of dat je een volledig gerenoveerde woning van 130m2 in het noorden of oosten met 500m2 kavel. De hele huizenmarkt is ook gewoon oververhit en dat heeft ook zijn weerslag op de verhuurders helaas.

Hoezo maakt het verschil uit tussen een matig appartementje in Amsterdam en een grote woning in Habbekratteveen? Zoveel mensen, zoveel wensen.

Als je dit zou kopen voor 450k heb je ook een maandelijkse annuïteit van bruto 2300 euro.... Zo "duur/hoog" vind ik de huur van 2k dus niet

[ColeJ]

radeoxx schreef op vrijdag 7 juli 2023 @ 13:40:
[...]

En: heb je wel 188 punten of meer? Anders is de huur ongeveer maximaal EUR 1050 bijv.

Hoe kom je daarbij? Het is nog maar een wetsvoorstel, laat staan als het kabinet valt. Staar je daar niet blind op.

[s0ulmaster]

ColeJ schreef op vrijdag 7 juli 2023 @ 14:10:
[...]


Hoezo maakt het verschil uit tussen een matig appartementje in Amsterdam en een grote woning in Habbekratteveen? Zoveel mensen, zoveel wensen.

Als je dit zou kopen voor 450k heb je ook een maandelijkse annuïteit van bruto 2300 euro.... Zo "duur/hoog" vind ik de huur van 2k dus niet

Het maakt verschil voor de perceptie van wat als "duur" wordt gezien. Voor iemand uit het noorden is 450k voor een 65m2 appartement waanzin.
Dat het rekensommetje voor jou uitkomt op het feit dat je er met geluk 200 euro per maand aan overhoudt, doet niks af aan hoe iemand anders het ervaart. Het is terrecht, je zeg er prima wat aan overhouden!

Huurwoningen worden niet perse (niet exlusief) exorbitant duur omdat een verhuurder er 200 euro aan verdient.

De woningmarkt is gewoon duur omdat een woning de afgelopen 10 jaar gewoon flink in prijs is gestegen. Voor je 2000 euro van 10 jaar geleden krijg je nu gewoon veel minder dan je 2000 euro 10 jaar terug, ook als je rekening houdt moet hoe iemands besteedbaar inkomen de afgelopen 10 jaar is gegroeid.

Het maakt het voor mensen die een beperkt inkomen hebben gewoon heel moeilijk om in te stappen op de woning markt, maar ik denk dat deze discussie een beetje off topic is hier

[namliam_eht]

ColeJ schreef op vrijdag 7 juli 2023 @ 13:16:
[...]


Je vermogensbelasting is EUR 5.631 per jaar - 470 per maand.

aangenomen dat je geen ander vermogen hebt....

[ColeJ]

mannowlahn schreef op vrijdag 7 juli 2023 @ 07:57:
[...]

Lmao jij denkt na alle vvd schandalen die niks gedaan hebben dat het kabinet nu wel in eens zou vallen? Allemaal voor de bühne joh, geen een partij die nou echt de stekker er uit trekt, te macht geil daar in Den Haag.

Lmao? Zojuist gevallen.

Je zal nu maar je pandjes hebben verkocht…. We gaan weer terug naar de tekentafel

[mikedejong25]

Worden alle wetsvoorstellen bij een demissionair kabinet bevroren tot een nieuw kabinet is geïnstalleerd?

[ColeJ]

Grote kans dat dit inderdaad uitgesteld gaat worden.

[Phony]

Real schreef op vrijdag 7 juli 2023 @ 13:40:
[...]


Je laat de waardestijging weg,

De vraag is dan ook wat je ermee wilt. Waardestijging is alleen leuk op het moment dat je weer gaat verkopen, of wanneer je het als onderpand gebruikt voor een andere lening. In de tussentijd speel je ongeveer quitte en heb je er weinig aan. Het is mijns inziens dan ook niet gek dat je minstens wat cashflow wilt. Dat dekt enerzijds wat risico af, anderzijds is de waardestijging dan de spreekwoordelijke kers op de taart.

Persoonlijk vind ik 0 cashflow en alleen hopen op waardeontwikkeling niet zo'n handige belegging.

[El Capitan]

ColeJ schreef op vrijdag 7 juli 2023 @ 20:35:
Grote kans dat dit inderdaad uitgesteld gaat worden.

"De wens is de vader van de gedachte"
pas als het door de kamer controversieel wordt verklaard wordt, dan heb je voorlopig respijt. Van Hugo zijn we wel af waarschijnlijk over een paar maanden

[mannowlahn]

ColeJ schreef op vrijdag 7 juli 2023 @ 20:27:
[...]


Lmao? Zojuist gevallen.

Je zal nu maar je pandjes hebben verkocht…. We gaan weer terug naar de tekentafel

Latem we hopen maar ik denk dat het straks na nieuwe verkiezingen er nou niet heel veel zal veranderen.

[ColeJ]

mannowlahn schreef op vrijdag 7 juli 2023 @ 23:18:
[...]

Latem we hopen maar ik denk dat het straks na nieuwe verkiezingen er nou niet heel veel zal veranderen.

Mee eens maar dan is 1 januari 2024 natuurlijk niet meer haalbaar.

[Rubbergrover1]

namliam_eht schreef op vrijdag 7 juli 2023 @ 13:04:
Even een bierviltje berekening...

Stel je koopt een appartement 450.000 euro met een hypotheek 200.000 euro ad 6%
...
Dan zou ik het appartement dus moeten verhuren voor 600 + 50 + 250 + 1000 = 1900 euro per maand om geen negatieve cashflow te hebben.... daarnaast moet ik nog reserveren voor leegstand, wanbetaling, onderhoud intern (badkamer, keuken, cv, etc). Dan zou ik dus eerder naar 2.100 of 2.200 euro per maand aan huur toe moeten.

Of doe ik iets verkeerd ?

Een huuropbrengst van grofweg 6% per jaar is sowieso ook ongeveer waar je op zou moeten rekenen. Dus een huur van ongeveer 2250 per maand. Dat sluit wel aan op jouw berekening.

Als je de woning tegen deze prijs kunt verhuren, dan is het een prima mogelijkheid. Anders zou ik het niet doen.

Overigens wat je nog wel buiten beschouwing laat is de huurstijging die je de komende jaren in rekening kunt brengen. Omdat een van de grootste kostenposten (hypotheek) constant blijft en niet meestijgt met de inflatie, betekenen de toekomstige huurstijgingen dat die break even huur van dit moment, in de toekomst naar alle waarschijnlijkheid naar een positieve cashflow zal ombuigen.

[Jack]

namliam_eht schreef op vrijdag 7 juli 2023 @ 13:04:
Even een bierviltje berekening...

Stel je koopt een appartement 450.000 euro met een hypotheek 200.000 euro ad 6%

450.000 * 6% = 27.000 inkomsten uit vermogens belasting
200.000 * 2% = 4.000 lasten uit vermogens belasting
== 23.000 inkomsten * 32% = 7.360 euro per jaar VRH / 12 = 600 euro per maand

500 euro in het jaar aan gemeentelijke belastingen = 50 euro per maand

250 euro VVE/onderhoud per maand

1000 euro per maand rente lasten

Dan zou ik het appartement dus moeten verhuren voor 600 + 50 + 250 + 1000 = 1900 euro per maand om geen negatieve cashflow te hebben.... daarnaast moet ik nog reserveren voor leegstand, wanbetaling, onderhoud intern (badkamer, keuken, cv, etc). Dan zou ik dus eerder naar 2.100 of 2.200 euro per maand aan huur toe moeten.

Of doe ik iets verkeerd ?

1. Voor de Box 3 belasting is de waarde van de woning de WOZ waarde, niet de koopsom.
Gebruikelijk ligt de WOZ waarde lager dan de koopsom, dus dat scheelt al weer iets.

2. Als de huur laag is tov de WOZ waarde, dan heb je nog leegwaarderatio aftrek:
https://www.belastingdien...ning#leegwaarderatio-2023

3. Je hebt het Box 3 heffingsvrij vermogen nog van 57.000,- euro in 2023, dus die moet er nog af.

Stel WOZ is 4 ton.
Schuld aftrek drempel is 3.400,-
Netto vermogen is dan 400.000-57.000-200.000+3400= 146.400,- euro.

Rendement percentages 2023: spaar 0,36%, beleggingen 6,17%, schulden 2,57%.
Belastbaar rendement is 24.680-5.140= 19.540,- euro
Totale rendementspercentage wordt dan (19.540/203400=) 9,61%
Rendementsgrondslag wordt (146.400*9,62%=) 14064,19 euro.
Box 3 belasting wordt dan 14058,80 * 32% = 4.500 euro (375,- p/m).
Dus iets lager dan je zelf had berekend.

[Ko.Kane]

Jack schreef op zaterdag 8 juli 2023 @ 13:10:
[...]

3. Je hebt het Box 3 heffingsvrij vermogen nog van 57.000,- euro in 2023, dus die moet er nog af.

Dat is alleen zo als dit alles zal zijn. Maar in het geval van een extra huurhuis is die 57k al lang ergens gebruikt als aftrek post.

Dus die zou ik buiten beschouwing laten.

[Jack]

Ko.Kane schreef op zaterdag 8 juli 2023 @ 13:26:
[...]

Dat is alleen zo als dit alles zal zijn. Maar in het geval van een extra huurhuis is die 57k al lang ergens gebruikt als aftrek post.

Dus die zou ik buiten beschouwing laten.

Dit is een algemeen voorbeeld uiteraard. Ik weet niet wat een ieder aan vermogens heeft...

Met één huurhuis en wat spaargeld (geen andere beleggingen) klopt de berekening nog wel.

Regelmatig zie je dat mensen de hypotheek verhogen van de eigen woning bij de aankoop van een tweede woning of uit eigen BV (Box 2) lenen, dus dat is dan ook nog extra schuld in Box 3 (naast de tweede woning hypotheek), dus daardoor een lager netto vermogen in Box 3.

Je kan nog geld parkeren in Box 1 (aflossen of verbouwen en zo overwaarde opbouwen in Box 1).
Je kan nog geld parkeren in verzekeringen (levensverzekeringen, uitvaartverzekeringen etc), waardoor het niet meer onder Box 3 valt.
De mogelijkheden om die 57k heffingsvrij vermogen weer vrij te spelen zijn legio.

[namliam_eht]

Jack schreef op zaterdag 8 juli 2023 @ 13:10:
[...]


1. Voor de Box 3 belasting is de waarde van de woning de WOZ waarde, niet de koopsom.
Gebruikelijk ligt de WOZ waarde lager dan de koopsom, dus dat scheelt al weer iets.

2. Als de huur laag is tov de WOZ waarde, dan heb je nog leegwaarderatio aftrek:
https://www.belastingdien...ning#leegwaarderatio-2023

3. Je hebt het Box 3 heffingsvrij vermogen nog van 57.000,- euro in 2023, dus die moet er nog af.

Stel WOZ is 4 ton.
Schuld aftrek drempel is 3.400,-
Netto vermogen is dan 400.000-57.000-200.000+3400= 146.400,- euro.

Rendement percentages 2023: spaar 0,36%, beleggingen 6,17%, schulden 2,57%.
Belastbaar rendement is 24.680-5.140= 19.540,- euro
Totale rendementspercentage wordt dan (19.540/203400=) 9,61%
Rendementsgrondslag wordt (146.400*9,62%=) 14064,19 euro.
Box 3 belasting wordt dan 14058,80 * 32% = 4.500 euro (375,- p/m).
Dus iets lager dan je zelf had berekend.

1. ja WOZ, 450 is woz
2. Jaar Huur/woz 3,99% van 450k = 1495 euro per maand dan krijg je 10% korting op de WOZ, joepie
het zou misschien zoden aan de dijk zetten als hier gerekend wordt met je netto rendement na kosten en VRH dan komt misschien die 73% nog in beeld met een "redelijke" huur. dan nog scheelt dat 27% van de VRH natte duim is dat 150 euro
3. als het OG het enige vermogen is, is dan verhuren wel de verstandigste keuze in 1 appartement ?

400 of 600 euro maakt het verschil niet, mede gezien de afrondings verschillen en met name name door het gebruik van de 57k vrijstelling.

feit blijft toch wel dat je 2k huur per maand op zijn minst nodig hebt om enig rendement te kunnen maken. of in ieder geval geen negatieve cashflow.
Hopelijk volgt er nog enig extra rendement in de vorm van waarde stijging, maar dat is hopen op.....
En ja de huur stijgt elk jaar stel 100 euro in d emaand ( = 5% en dat is wel veel)

Bij wanbetaling mis je al gauw 6 maanden huur, leegstand 1 tot 2 maanden elke 5? jaar?
Nieuwe CV/Warmtepomp/keuken etc kan ook aardig in de papieren lopen maar gaat dan wel weer 10-15 jaar mee

zelfs als je een appartement helemaal met eigengeld financiert zit je bep op de 1.400 euro per maand en houd je er dus geen euro netto aan over (excl waarde stijging) en dan reken ik nog niet heel veel voor onverwachte zaken, leegstand, cv, keuken etc

[ Voor 10% gewijzigd door namliam_eht op 08-07-2023 21:59 ]

[Jack]

@namliam_eht de juiste conclusie is dan dat deze woning, met de hierboven genoemde woz waarde en verwachte huur, te duur is tov de markthuur. Er zal dus gezocht moeten worden naar een goedkopere woning,

[WiLLoW_TieN]

mikedejong25 schreef op vrijdag 7 juli 2023 @ 20:32:
Worden alle wetsvoorstellen bij een demissionair kabinet bevroren tot een nieuw kabinet is geïnstalleerd?

ColeJ schreef op vrijdag 7 juli 2023 @ 20:35:
Grote kans dat dit inderdaad uitgesteld gaat worden.

Hoop dat het hele HUGO-plan de prullenbak ingaat

[JoopXXX]

Particuliere huurhuizen ook sociaal verdeeld (dus niet meer zelf mogen bepalen wie je appartement huurt).

https://www.noordhollands...google&utm_medium=organic

In gemeente Alkmaar voor beleggers vanaf 20 woningen. In gemeente Heiloo op voorstel van de lokale PvdA vanaf 3 woningen...

[Rubbergrover1]

JoopXXX schreef op zondag 9 juli 2023 @ 11:43:
Particuliere huurhuizen ook sociaal verdeeld (dus niet meer zelf mogen bepalen wie je appartement huurt).

https://www.noordhollands...google&utm_medium=organic

In gemeente Alkmaar voor beleggers vanaf 20 woningen. In gemeente Heiloo op voorstel van de lokale PvdA vanaf 3 woningen...

Voor zover ik kan concluderen uit de minimale informatie die zonder betaling beschikbaar is, gerust dit alleen voor particuliere sociale woningen. En niet voor alle particuliere verhuur. Lijkt mij eigenlijk wel een prima situatie.

[JoopXXX]

Rubbergrover1 schreef op zondag 9 juli 2023 @ 11:48:
[...]

Voor zover ik kan concluderen uit de minimale informatie die zonder betaling beschikbaar is, gerust dit alleen voor particuliere sociale woningen. En niet voor alle particuliere verhuur. Lijkt mij eigenlijk wel een prima situatie.

Klopt, betreft alleen woningen onder de huidige puntengrens.

Als het doel is om het aanbod van sociale huurwoningen te verlagen en meer van dat soort woningen op de koopmarkt te hebben dan is het inderdaad een prima maatregel.

Ik heb zelf een aantal van zulk soort appartementen. Momenteel is het eigenlijk al niet meer interessant om ze aan te houden, maar ik zie het nog even aan om te kijken of het tij nog een beetje keert de komende 1 a 2 jaar.
Als echter bovenstaande maatregel voor mij zou gaan gelden zou dat 100% ervoor gaan zorgen dat ik verkoop bij opzeggende huurder.

Er is al zoveel onzekerheid als sociale verhuurder en de marges zijn momenteel ook al weg. Als ik dan ook nog eens niet zelf kan bepalen aan wie ik verhuur en opgezadeld word met een type huurder waar ik niet op zit te wachten, dat zou voor mij een absolute no-go zijn.

Dan wordt het tijd om wat anders te doen.

Wel vervelend voor de nette mensen die op zoek zijn naar een sociale huurwoning..

[ZpAz]

ColeJ schreef op vrijdag 7 juli 2023 @ 13:16:
[...]


Je vermogensbelasting is EUR 5.631 per jaar - 470 per maand.

bron: https://www.berekenhet.nl...eld-vermogen.html#calctop

Dus:

Belasting: 470
Rentelast: 1.000
VVE/Onderhoud: 250
Overig: 100
Totaal: 1.820

Dan nog reserveren voor leegstand etc. Je moet dus inderdaad voor 2k+ verhuren per maand om een goede cashflow te hebben. Je kunt natuurlijk wel hopen op waarde stijging van het onroerend goed.

"Oh wat zijn die huren toch hoog he "

Liever dat een verhuurder inderdaad niet een bestaande woning koopt. Immers iemand die hem koopt om te wonen, en dus geen winst hoeft te maken en geen rekening hoeft te houden met leegstand, zal dan uiteindelijk goedkoper uit zijn.

Hij heeft immers altijd minder kosten dan iemand die winst moet maken.

En dit zou kunnen, want als er minder beleggers zijn voor de winst, zullen de huis prijzen ook dalen. Dus het is helemaal goed dat de huurder klaagt over hoge huurprijzen in de vrije sector.

[Megalomania]

WiLLoW_TieN schreef op zondag 9 juli 2023 @ 11:17:
[...]


[...]


Hoop dat het hele HUGO-plan de prullenbak ingaat

Wat is de stand van zaken ook alweer? Het moest nog maar de 2e kamer toch? 187 punten verhaal.

[ColeJ]

Megalomania schreef op zondag 9 juli 2023 @ 13:24:
[...]


Wat is de stand van zaken ook alweer? Het moest nog maar de 2e kamer toch? 187 punten verhaal.

In september (na zomerreces) zou er een stemming zijn. Geen idee of die hele stemming nog door kan gaan nu, zou me niets verbazen als alles wordt uitgesteld. Invoering 1 januari 2024 lijkt mij dan onhaalbaar.

Misschien komt er wel een nieuwe minister met de portefeuille van de Dhr de Jonge en krijgt hij weer iets anders waar ie weer een ballonetje kan opblazen zonder iets op te lossen.

[ColeJ]

ZpAz schreef op zondag 9 juli 2023 @ 12:29:
[...]


Liever dat een verhuurder inderdaad niet een bestaande woning koopt. Immers iemand die hem koopt om te wonen, en dus geen winst hoeft te maken en geen rekening hoeft te houden met leegstand, zal dan uiteindelijk goedkoper uit zijn.

Hij heeft immers altijd minder kosten dan iemand die winst moet maken.

En dit zou kunnen, want als er minder beleggers zijn voor de winst, zullen de huis prijzen ook dalen. Dus het is helemaal goed dat de huurder klaagt over hoge huurprijzen in de vrije sector.

Tsja, dan koopt een koper de woning met een lening bij de bank en kan de bank winst maken.

Er is altijd wel ergens iemand die winst maakt, zo werkt het nou eenmaal.

[mikedejong25]

ColeJ schreef op maandag 10 juli 2023 @ 09:13:
[...]


In september (na zomerreces) zou er een stemming zijn. Geen idee of die hele stemming nog door kan gaan nu, zou me niets verbazen als alles wordt uitgesteld. Invoering 1 januari 2024 lijkt mij dan onhaalbaar.

Hoe nu verder met het beleid?

Het staat nu al vast dat Kamerleden deze zomer vaker van reces terug moeten komen. De komende weken gaan de verschillende Kamercommissies op hun thema bepalen welke onderwerpen nog door het demissionaire kabinet mogen worden behandeld. Op 27 juli volgt dan een debat waarin de hele lijst met zogenoemde controversiële onderwerpen wordt vastgesteld.

Gisteren deden zo'n twintig decentrale overheden, vakbonden, milieugroepen, netbeheerders en andere organisaties een oproep aan de Eerste en Tweede Kamer op om stilstand op verschillende beleidsterreinen te voorkomen.

https://nos.nl/artikel/24...-stilstand-na-val-kabinet

[Rubbergrover1]

mikedejong25 schreef op maandag 10 juli 2023 @ 10:40:
[...]


Hoe nu verder met het beleid?

Het staat nu al vast dat Kamerleden deze zomer vaker van reces terug moeten komen. De komende weken gaan de verschillende Kamercommissies op hun thema bepalen welke onderwerpen nog door het demissionaire kabinet mogen worden behandeld. Op 27 juli volgt dan een debat waarin de hele lijst met zogenoemde controversiële onderwerpen wordt vastgesteld.

Gisteren deden zo'n twintig decentrale overheden, vakbonden, milieugroepen, netbeheerders en andere organisaties een oproep aan de Eerste en Tweede Kamer op om stilstand op verschillende beleidsterreinen te voorkomen.

https://nos.nl/artikel/24...-stilstand-na-val-kabinet

Eerlijk gezegd zou ik het juist toejuichen als er niet meer door het kabinet als een olifant in een porseleinkast besluiten worden genomen. Maar dat de beleidsmakers eens een keer eerst goed zouden nadenken en analyseren. Lijkt mij beter dan de trend van de laatste jaren dat er willekeurig in het wilde weg met losse flodders wordt geschoten, omdat er dan vast wel iets slaagt.

[Thompson]

Huidige woning, geschakelde woning in dorp in het midden van NB;
262k WOZ
Hypotheek vrij

Nieuw woning;
200k hypotheek á 4,2%

Aanbod gekregen om via verhuur partij (zij werken weer samen met gespecialiseerde uitzendbureaus in de technische sector die huizen zoeken voor expats) om mijn huidige huis te verhuren á 1300€/maand.
Zij nemen verder alles in beheer / staan garant voor huurbetaling etc. Die 1300 is dus gegarandeerd en geen gezeik verder. Doordat ik aan hen verhuur en zij het weer doorverhuren zit ik ook niet aan de wetgeving m.b.t. particuliere verhuur en contracten voor onbepaalde tijd vast. Eerste contract zou dan ook voor 24 maanden zijn. Enkel groot onderhoud en opstalverzekering is voor mijn rekening*

Als ik het goed uitreken;
262k WOZ resulteert zonder verdere schulden en vermogen in box3 (want die zou ik in beide situaties wel/niet hebben) tot €4041 belasting per jaar, via;BerekenHet: Box3

Inkomsten 1300-100*(25 verzekering 75 onderhoud) = 14.400 op jaarbasis.
14.400-4041 = 10.359 / 262.000 = ~4% rendement.

Verkoop ik het huis kan ik de hypotheek op het nieuwe huis laten schieten dus daarmee is mijn rendement 4,2%.

Klopt deze (versimpelde?) berekening?
De hypotheek op mijn huidige eigen woning kan ik niet in box3 als schuld berekenen toch?

Voor een rendement verschil van 0,2% vind ik het denk ik nog wel interessant om het huis aan te houden.

[JoopXXX]

Thompson schreef op donderdag 13 juli 2023 @ 13:45:


Aanbod gekregen om via verhuur partij (zij werken weer samen met gespecialiseerde uitzendbureaus in de technische sector die huizen zoeken voor expats) om mijn huidige huis te verhuren á 1300€/maand.
Zij nemen verder alles in beheer / staan garant voor huurbetaling etc. Die 1300 is dus gegarandeerd en geen gezeik verder. Doordat ik aan hen verhuur en zij het weer doorverhuren zit ik ook niet aan de wetgeving m.b.t. particuliere verhuur en contracten voor onbepaalde tijd vast.

Ik heb dit ook verkend vanwege dezelfde reden.
Mijn conclusie was dat zulk soort bureaus een heel eenzijdig verhaal houden en dat je juist meer risico ipv minder risico krijgt:

-opzeggen kan opeens niet want huurder blijkt toch huurbescherming te hebben
-geen controle meer (jouw contractpartij verhuurt vaak weer aan een uitzendbureau die dan weer arbeidsmigranten erin zet)

Personeelshuisvestiging valt slechts in uitzonderlijke gevallen buiten huurbescherming:
https://vastgoedjournaal....let-op-de-huurbescherming
Alleen ‘naar haar aard tijdelijk gebruik’ zou wellicht mogelijkheden bieden, maar dan moet je bijv wel zeker weten dat arbeidsmigrant nog eigen woning heeft.

Info ter bevestiging van bovenstaande:

https://teamadvocaten.nl/...echten-van-een-werknemer/

https://bg.legal/huurbesc...anten-bij-beeindigen-huur
https://bg.legal/huisvest...cherming-en-eigenrichting

https://jure.nl/ecli:nl:rbnho:2022:12196
https://reviews.worldplac...eview/24061-be-aware.html

[ColeJ]

Thompson schreef op donderdag 13 juli 2023 @ 13:45:
Huidige woning, geschakelde woning in dorp in het midden van NB;
262k WOZ
Hypotheek vrij

Nieuw woning;
200k hypotheek á 4,2%

Aanbod gekregen om via verhuur partij (zij werken weer samen met gespecialiseerde uitzendbureaus in de technische sector die huizen zoeken voor expats) om mijn huidige huis te verhuren á 1300€/maand.
Zij nemen verder alles in beheer / staan garant voor huurbetaling etc. Die 1300 is dus gegarandeerd en geen gezeik verder. Doordat ik aan hen verhuur en zij het weer doorverhuren zit ik ook niet aan de wetgeving m.b.t. particuliere verhuur en contracten voor onbepaalde tijd vast. Eerste contract zou dan ook voor 24 maanden zijn. Enkel groot onderhoud en opstalverzekering is voor mijn rekening*

Als ik het goed uitreken;
262k WOZ resulteert zonder verdere schulden en vermogen in box3 (want die zou ik in beide situaties wel/niet hebben) tot €4041 belasting per jaar, via;BerekenHet: Box3

Inkomsten 1300-100*(25 verzekering 75 onderhoud) = 14.400 op jaarbasis.
14.400-4041 = 10.359 / 262.000 = ~4% rendement.

Verkoop ik het huis kan ik de hypotheek op het nieuwe huis laten schieten dus daarmee is mijn rendement 4,2%.

Klopt deze (versimpelde?) berekening?
De hypotheek op mijn huidige eigen woning kan ik niet in box3 als schuld berekenen toch?

Voor een rendement verschil van 0,2% vind ik het denk ik nog wel interessant om het huis aan te houden.

De schuld voor je nieuwe hypotheek, is die aflossingsvrij? Dan zou die in box 3 kunnen.

Maar, 75 euro onderhoud per maand is veel en veel te weinig. Denk aan schilderwerk, CV-ketel, afschrijving badkamer, toilet, keuken etc. De voorrijkosten voor ieder klusje zijn al 75 euro...


Daarnaast zijn er nog gemeentelijke belastingen op basis van WOZ welke je niet kunt doorrekenen aan de huurder.

[Thompson]

@Joop Merci, dat is wel iets om rekening mee te houden. Deze verhuurpartij werd me aanbevolen door een kennis die er goede ervaring mee heeft en krijgt ook erg goede waarderingen. Maar ik laat hier wel mijn jurist nog naar kijken.

@ColeJ De hypotheek moet ik nog afsluiten. Die 200k in box 3 scheelt zo'n 3500€ de box3 belasting maar ik kan dan volgens mij geen gebruik meer maken van HRA en dat zou ook ongeveer dat bedrag zijn. Levert niks op dus?
De OZB moet ik idd wel mee berekenen, afvalstoffen heffing e.d. Komt wel bij de huurder lijkt me? Wij werken bijv met ondergrondse containers, ik ga er natuurlijk niet voor betalen als hij voor elke scheet dat ding gebruikt.

Zeer bedankt in ieder geval alvast voor deze input, blijft toch een erg ingewikkeld verhaal dit als je daar niet helemaal in thuis bent en het gaat over de jaren heen snel over duizenden euro's.

[Mystikal]

mannowlahn schreef op vrijdag 7 juli 2023 @ 07:57:
[...]

Lmao jij denkt na alle vvd schandalen die niks gedaan hebben dat het kabinet nu wel in eens zou vallen? Allemaal voor de bühne joh, geen een partij die nou echt de stekker er uit trekt, te macht geil daar in Den Haag.

En als die valt zal het daarna weer in zelfde vorm terug keren. Sorry ik ben vrij cynisch over het kabinet, maar heb ze maar weinig kunnen betrappen op keuzes ten behoeve van de burgers en ten koste van politici. Politici first, burgers second.

Inderdaad vrij cynisch en daardoor vaak niet bij het rechte eind.

[ColeJ]

Thompson schreef op donderdag 13 juli 2023 @ 15:08:
@ColeJ De hypotheek moet ik nog afsluiten. Die 200k in box 3 scheelt zo'n 3500€ de box3 belasting maar ik kan dan volgens mij geen gebruik meer maken van HRA en dat zou ook ongeveer dat bedrag zijn. Levert niks op dus?
De OZB moet ik idd wel mee berekenen, afvalstoffen heffing e.d. Komt wel bij de huurder lijkt me? Wij werken bijv met ondergrondse containers, ik ga er natuurlijk niet voor betalen als hij voor elke scheet dat ding gebruikt.

Zeer bedankt in ieder geval alvast voor deze input, blijft toch een erg ingewikkeld verhaal dit als je daar niet helemaal in thuis bent en het gaat over de jaren heen snel over duizenden euro's.

Je krijgt geen HRA meer als je de hypotheek gebruikt voor het financiering van vastgoed (geen eigen woning). Met een vastgoedhypotheek druk je wel deels de box 3 belasting, maar dan moet je al wel boven de vrijstelling zitten. Je moet voor jezelf even nagaan of je nog meer beleggingen hebt. Tevens zijn de rentepercentages op vastgoedhypotheek momenteel vrij hoog (5,5%+) en heb je ook weer te maken met afsluitkosten.

Afvalstoffen heffing en andere gebruiksheffingen komen bij de huurder. Hoe dit precies in jouw constructie zit met die partij ertussen weet ik niet, even scherp zijn dat ze niet achteraf zeggen dat dat jouw lasten zijn.

[Wolly]

JoopXXX schreef op donderdag 13 juli 2023 @ 13:53:
[...]


Ik heb dit ook verkend vanwege dezelfde reden.
Mijn conclusie was dat zulk soort bureaus een heel eenzijdig verhaal houden en dat je juist meer risico ipv minder risico krijgt:

-opzeggen kan opeens niet want huurder blijkt toch huurbescherming te hebben

Wat zou het dat je niet kan opzeggen? Dat is toch het hele eieren eten als je iets verhuurt, dat je naast de lusten ook de lasten hebt?

Ik krijg een beetje het idee dat sommige (wannabe) verhuurders hier wel heel risio avers zijn en daarbij de verhuurders eigenlijk ook wel een slechte naam geven.

[Thompson]

Wolly schreef op donderdag 13 juli 2023 @ 21:00:
[...]


Wat zou het dat je niet kan opzeggen? Dat is toch het hele eieren eten als je iets verhuurt, dat je naast de lusten ook de lasten hebt?

Ik krijg een beetje het idee dat sommige (wannabe) verhuurders hier wel heel risio avers zijn en daarbij de verhuurders eigenlijk ook wel een slechte naam geven.

Tuurlijk horen er als verhuurder ook lasten bij de lusten. Maar met de huidige plannen lijkt dat zelden nog tegen elkaar op te wegen.

Met die 6,17% fictief rendement lever je ruwweg 2% van de WOZ per jaar terug in aan de belasting tov eerst, dat is bij een woning van 300k al 500/maand. De huur 500/maand verhogen kom je al snel bij huurprijzen wat menigeen al snel schandalig hoge huur / huisjesmelken noemt.

Hoe zeker is die 6,17% eigenlijk al? Was dat er al wel doorheen?

[Wolly]

Thompson schreef op donderdag 13 juli 2023 @ 21:10:
[...]


Tuurlijk horen er als verhuurder ook lasten bij de lusten. Maar met de huidige plannen lijkt dat zelden nog tegen elkaar op te wegen.

Met die 6,17% fictief rendement lever je ruwweg 2% van de WOZ per jaar terug in aan de belasting tov eerst, dat is bij een woning van 300k al 500/maand. De huur 500/maand verhogen kom je al snel bij huurprijzen wat menigeen al snel schandalig hoge huur / huisjesmelken noemt.

Hoe zeker is die 6,17% eigenlijk al? Was dat er al wel doorheen?

Dat is dus allemaal deel van de som die je maakt, een deel van de kosten zijn bekend, een ander deel zit in de pijplijn van de wetgever.

Maar het staat in mijn ogen los van `Het risico wordt groter want je kan niet opzeggen`, het is immers al vele jaren een gegeven dat je na bepaalde tijd een onbepaalde tijd contract hebt en dat zal je mee moeten wegen in je afweging. Als je niet bereid bent om onbepaalde tijd contracten aan te gaan met huurders ben in mijn ogen, een enkele uitzondering daargelaten, goed bezig om de markt een slechte naam te geven en daarmee het draagvlak onder de strengere maatregelen te vergroten.

[rube]

Wolly schreef op donderdag 13 juli 2023 @ 21:19:
[...]
`Het risico wordt groter want je kan niet opzeggen`,

Dat is inderdaad niet direct zo. Het risico is echter wel groter geworden, of in ieder geval zichtbaar groter geworden, door een overheid die in de afgelopen 18 maanden een waslijst aan regels heeft ingevoerd /wilde gaan invoeren.
Een tijdelijk contract kan je dan nog "beschermen" tegen deze maatregelen door aan het einde van het contract op te zeggen.

Voorheen liet ik bepaalde tijd contracten altijd doorlopen, ik heb er nog nooit één opgezegd. Op dit moment laat ik dat wel uit mijn hoofd want mij veel te link om vast komen te zitten aan een huurder icm een onbetrouwbare overheid die links en rechts alles aan het wijzigen is. Kan ik nu nog tijdelijke contracten afsluiten, dan kan ik eventueel nog overwegen om aan te zien wat de overheid gaat doen.

[Real]

rube schreef op donderdag 13 juli 2023 @ 21:41:
[...]
Dat is inderdaad niet direct zo. Het risico is echter wel groter geworden, of in ieder geval zichtbaar groter geworden, door een overheid die in de afgelopen 18 maanden een waslijst aan regels heeft ingevoerd /wilde gaan invoeren.
Een tijdelijk contract kan je dan nog "beschermen" tegen deze maatregelen door aan het einde van het contract op te zeggen.

Voorheen liet ik bepaalde tijd contracten altijd doorlopen, ik heb er nog nooit één opgezegd. Op dit moment laat ik dat wel uit mijn hoofd want mij veel te link om vast komen te zitten aan een huurder icm een onbetrouwbare overheid die links en rechts alles aan het wijzigen is. Kan ik nu nog tijdelijke contracten afsluiten, dan kan ik eventueel nog overwegen om aan te zien wat de overheid gaat doen.

Maar dan is het toch volstrekt logisch dat de Tweede Kamer de tijdelijke contracten de deur uitkiepert?

Je beschrijft precies wat het probleem voor huurders is met de tijdelijke contracten. Zolang ze bestaan zijn er verhuurders die er gebruik van maken uit eigen gewin. In jouw geval risico reductie. En blijkbaar in de periode hiervoor als proefperiode, want anders had je meteen een contract voor onbepaalde tijd kunnen aanbieden.

[vortexnl1982]

Real schreef op donderdag 13 juli 2023 @ 21:48:
[...]


Maar dan is het toch volstrekt logisch dat de Tweede Kamer de tijdelijke contracten de deur uitkiepert?

Je beschrijft precies wat het probleem voor huurders is met de tijdelijke contracten. Zolang ze bestaan zijn er verhuurders die er gebruik van maken uit eigen gewin. In jouw geval risico reductie. En blijkbaar in de periode hiervoor als proefperiode, want anders had je meteen een contract voor onbepaalde tijd kunnen aanbieden.

Waarom zou je niet voor risico reductie een tijdelijk contract kunnen aanbieden ? Wat is daar het probleem mee ? Als ik iemand in dienst wil nemen kan ik die persoon toch ook tijdelijke contracten aanbieden ? Waarom moet dat meteen een vast contract zijn ?

Een huurder kan toch ook de huur maandelijks opzeggen ? Of mag ik dan ook een contract afsluiten voor 5 jaar met allerlei verplichtingen ?

[Real]

vortexnl1982 schreef op donderdag 13 juli 2023 @ 21:53:
[...]
Waarom zou je niet voor risico reductie een tijdelijk contract kunnen aanbieden ? Wat is daar het probleem mee ? Als ik iemand in dienst wil nemen kan ik die persoon toch ook tijdelijke contracten aanbieden ? Waarom moet dat meteen een vast contract zijn ?

Een huurder kan toch ook de huur maandelijks opzeggen ? Of mag ik dan ook een contract afsluiten voor 5 jaar met allerlei verplichtingen ?

Vanuit het perspectief van de verhuurder is er niks mis mee, maar voor huurders wel. Hetzelfde geldt voor diverse flex-arbeidsovereenkomsten, waar de regering ook in gaat snoeien. Daarom is er dus regulering.

Ik ga hier niet bepalen wat een verhuurder moet doen en zolang tijdelijke contracten mogelijk zijn kan een verhuurder daarvoor kiezen. Vooral doen wat je zelf nodig vindt.

Maar een verhuurder hoeft (en hoefde) er niet voor te kiezen. Rest dus de vraag of je de belangen van een huurder meeweegt in je afweging. Doe jij dat?

[Wolly]

vortexnl1982 schreef op donderdag 13 juli 2023 @ 21:53:
[...]


Waarom zou je niet voor risico reductie een tijdelijk contract kunnen aanbieden ? Wat is daar het probleem mee ? Als ik iemand in dienst wil nemen kan ik die persoon toch ook tijdelijke contracten aanbieden ? Waarom moet dat meteen een vast contract zijn ?

Een huurder kan toch ook de huur maandelijks opzeggen ? Of mag ik dan ook een contract afsluiten voor 5 jaar met allerlei verplichtingen ?

Het gaat er niet om dat je ze vanaf dag 1 een vast contract moet aanbieden, echter weet je dat het de regel is dat een bepaalde tijd contract bij verlenging onbepaalde tijd wordt. Het is in mijn ogen dus wel heel kortzichtig om elke keer het contract dan op te zeggen ` omdat je dan het risico beperkt´. Dat doe je in de regel ook niet met mensen die je in dienst neemt.

Begin dan niet aan verhuren zou mijn boodschap zijn.

[vortexnl1982]

Real schreef op donderdag 13 juli 2023 @ 21:57:
[...]


Vanuit het perspectief van de verhuurder is er niks mis mee, maar voor huurders wel. Hetzelfde geldt voor diverse flex-arbeidsovereenkomsten, waar de regering ook in gaat snoeien. Daarom is er dus regulering.

Ik ga hier niet bepalen wat een verhuurder moet doen en zolang tijdelijke contracten mogelijk zijn kan een verhuurder daarvoor kiezen. Vooral doen wat je zelf nodig vindt.

Maar een verhuurder hoeft (en hoefde) er niet voor te kiezen. Rest dus de vraag of je de belangen van een huurder meeweegt in je afweging. Doe jij dat?

De regering heeft boter op haar hoofd en doet net zo hard mee met het aanbieden van tijdelijk contract na tijdelijk contract. Ik heb het zelf gezien bij de gemeente Amsterdam waar mijn vrouw werkt. Continue uitzendcontractjes en dan lekker een half jaar thuis zitten. En dat is dus gewoon overheid.

Ik vind het ook zeer kwalijk dat je als huurder er gewoon uit kan worden gegooid na twee jaar fijn wonen. Zeker als je aan de plek gewend bent !

Ik heb mijn huidige huurders gekozen op basis van hun verhaal en de klik. Ik had meer kunnen vangen, expats kunnen kiezen en ik had mensen erin kunnen zetten die veel meer verdienen dan mijn huidige huurders (minder risico voor mij) maar dat heb ik niet gedaan. Heb er nu twee dames in zitten die al in de buurt woonden en die er graag wilden blijven wonen.

Ik zou de dames graag een vast contract aanbieden MAAR wat gaat de overheid nu in de toekomst allemaal doen met de huurmarkt ? Heb ik straks nog wel voldoende rendement of schiet ik er zelfs bij in ? En ik denk die onzekerheid bij verhuurders zorgt ervoor dat a) verhuurders gaan verkopen of b) verhuurders proberen zolang mogelijk tijdelijke contracten aan te bieden.

Wolly schreef op donderdag 13 juli 2023 @ 21:59:
[...]


Het gaat er niet om dat je ze vanaf dag 1 een vast contract moet aanbieden, echter weet je dat het de regel is dat een bepaalde tijd contract bij verlenging onbepaalde tijd wordt. Het is in mijn ogen dus wel heel kortzichtig om elke keer het contract dan op te zeggen ` omdat je dan het risico beperkt´. Dat doe je in de regel ook niet met mensen die je in dienst neemt.

Begin dan niet aan verhuren zou mijn boodschap zijn.

Ik heb liever huurders waar ik van op aan kan die net zo lang huren als ze willen dan elke twee jaar weer nieuwe huurders zoeken. Ik ben echt geen slechte verhuurder : zorg dat de woning in goede staat is en ga ze ook niet wegpesten omdat ik een paar tientjes per maand meer kan vangen. Ik zit er echt in voor de lange termijn dus vast contract : prima MAAR dan moet ik wel zeker weten dat ik er straks niet dik bij in schiet..

[ Voor 20% gewijzigd door vortexnl1982 op 13-07-2023 22:06 ]

[rube]

Real schreef op donderdag 13 juli 2023 @ 21:57:
Rest dus de vraag of je de belangen van een huurder meeweegt in je afweging. Doe jij dat?

Ja, dat doe ik tot op zekere hoogte zeker.
Maar ik moet ook naar mijn eigen belangen kijken. Helaas zal dat nu, in tegenstelling tot alle andere keren, tot gevolg hebben dat ik een contract ga opzeggen.

Als ik dan maar niet aan verhuren had moeten beginnen.....tja, 8 jaar geleden was de situatie toch wel behoorlijk anders dan nu. Achteraf gezien....tja makkelijk praten.

[rube]

vortexnl1982 schreef op donderdag 13 juli 2023 @ 22:04:
[...]

Dit dus.

[Real]

vortexnl1982 schreef op donderdag 13 juli 2023 @ 22:04:
[...]
De regering heeft boter op haar hoofd

Zeker, helemaal mee eens.

Ik vind het ook zeer kwalijk dat je als huurder er gewoon uit kan worden gegooid na twee jaar fijn wonen. Zeker als je aan de plek gewend bent !

En hier gaat het dus veel huurders om.

Ik zou de dames graag een vast contract aanbieden MAAR wat gaat de overheid nu in de toekomst allemaal doen met de huurmarkt ? Heb ik straks nog wel voldoende rendement of schiet ik er zelfs bij in ? En ik denk die onzekerheid bij verhuurders zorgt ervoor dat a) verhuurders gaan verkopen of b) verhuurders proberen zolang mogelijk tijdelijke contracten aan te bieden.

En dit zijn dus precies de afwegingen die er onder andere toe leiden dat er grootschalig tijdelijke contracten zijn aangeboden door particuliere verhuurders.

Maar daarmee is dat (zoals je zelf ook aangeeft) maatschappelijk nog niet gewenst. En je kunt er als verhuurder ook voor kiezen om daarop vooruit te lopen. Nogmaals, niks moet, maar uiteindelijk komt het er toch gewoon op neer dat je je eigen belang boven dat van de huurders stelt voor wat betreft de duur van het contract?

Ik heb liever huurders waar ik van op aan kan die net zo lang huren als ze willen dan elke twee jaar weer nieuwe huurders zoeken. Ik ben echt geen slechte verhuurder : zorg dat de woning in goede staat is en ga ze ook niet wegpesten omdat ik een paar tientjes per maand meer kan vangen. Ik zit er echt in voor de lange termijn dus vast contract : prima MAAR dan moet ik wel zeker weten dat ik er straks niet dik bij in schiet..

En dit is waar @Wolly op doelt: 'dan moet ik wel zeker weten' is toch streven naar vrijwel nul risico?

rube schreef op donderdag 13 juli 2023 @ 22:09:
[...]
Ja, dat doe ik tot op zekere hoogte zeker.
Maar ik moet ook naar mijn eigen belangen kijken.

Dat begrijp ik, maar het gevolg is dus dat er jarenlang grootschalig en in toenemende mate tijdelijke contracten zijn aangeboden.

Hoe je het ook doet, particuliere verhuur leidt tot allerlei ongewenste maatschappelijke effecten. Commerciële verhuurders bieden in het overgrote deel van de gevallen wel contracten voor onbepaalde tijd en voor 2016 kon het ook niet heel anders.

Tot die tijd was een contract voor onbepaalde tijd volstrekt normaal. Maar sinds de tijdelijke contracten mogelijk zijn gemaakt kwamen en ineens veel tijdelijke contracten. Dat betekent dan toch gewoon dat er risico van verhuurders naar de huurders is verplaatst?

En dat wordt weer gecorrigeerd.

[rube]

Real schreef op donderdag 13 juli 2023 @ 22:21:
[...]
En dat wordt weer gecorrigeerd.

Ja. En dat is een politieke/maatschappelijke keuze.

Maar jammer is wel dat de overheid dan niet ook zorgt voor voldoende (nieuwe) verhuurders/huurhuizen. Want, je kan huren wel reguleren, maar als er steeds minder huurhuizen zijn dan hebben de mensen die wel willen huren (en niet kopen) er alsnog niets aan.

[Real]

rube schreef op donderdag 13 juli 2023 @ 22:31:
[...]
Ja. En dat is een politieke/maatschappelijke keuze.

Niet alleen een politieke. Je kunt er als verhuurder ook voor kiezen om meteen een contract voor onbepaalde tijd aan te bieden. Of je dat doet is uiteraard aan jezelf, maar je zadelt een huurder potentieel wel met een ernstig probleem op (dreigende dakloosheid) als het contract afloopt en jij niet wil verlengen. Dat is nogal wat en ook de reden waarom ik liever vandaag dan volgend jaar van die tijdelijke contracten afwil.

We kunnen natuurlijk om de hete brij heen draaien met z'n allen, maar de tijdelijke contracten uit 2016 waren gewoon een cadeautje voor particuliere verhuurders. En zo is het ook uitgepakt. Hoe je het ook doet, er zullen altijd verhuurders zijn die de ruimte pakken die er is.

Als morgen het verbod op kinderarbeid wordt afgeschaft, zullen er werkgevers zijn die kinderen aan het werk zetten. En vul maar in welke andere verboden er zijn ingevoerd de afgelopen 100-150 jaar. Maar daarom is kinderarbeid nog geen goed idee uiteraard.

Maar jammer is wel dat de overheid dan niet ook zorgt voor voldoende (nieuwe) verhuurders/huurhuizen. Want, je kan huren wel reguleren, maar als er steeds minder huurhuizen zijn dan hebben de mensen die wel willen huren (en niet kopen) er alsnog niets aan.

Ik vind dit een verkeerd frame. Natuurlijk moeten er voldoende huizen zijn, maar minder regulering (bijvoorbeeld door tijdelijke contracten toe te staan zoals in 2016) gaat dat probleem dus niet oplossen zoals we sinds 2016 hebben gezien. De huurprijzen zijn enorm gestegen.

[Real]

rube schreef op donderdag 13 juli 2023 @ 22:31:
[...]

Overigens noem je zelf dat je tijdelijke contracten hebt laten verlopen in contracten voor onbepaalde tijd. Dat had je ook niet kunnen doen en de huurprijs met nieuwe huurders omhoog kunnen gooien. Ik vind dat prijzenswaardig.

Er dus geen ja/nee/goed/fout. Daar gaat het mij niet om.

[ Voor 3% gewijzigd door Real op 13-07-2023 22:46 ]

[Perkouw]

Kan me indenken dat er een aversie heerst tegen de bepaalde tijd contracten, helemaal met het cowboy gedrag dat we hebben gezien bij het verhuur van vastgoed aan aan particulieren.

Wat ik alleen lijk te merken in de discussie is dat deze sec. om de hurende partij gaat die er zo zeker mogelijk bij moet zitten en zoveel mogelijk recht moet hebben op het een en ander. M.i. is de discussie en gehele situatie tweeledig en moet je die ook als zodanig behandelen.

Als we uitgaan van goed huur & verhuurderschap dan is er in die zin weinig aan de hand. Aan beide kanten zijn er helaas uitzonderingen en ik lijk met name te zien dat regels toegespitst zijn en worden op de huurder. De verhuurder, ongeacht de situatie, heeft die wijzigingen te accepteren en kan bijvoorbeeld ook niet zonder meer af van contracten en zijn investering. En dát betreft ook de niet cowboys.

Ik ben voorstander om duidelijke regels te hebben zodat we o.a. cowboy gedrag niet faciliteren, maar dan wel onder de noemer gelijke monniken gelijke kappen en niet alleen ge-end op de huurder.

[ColeJ]

Real schreef op donderdag 13 juli 2023 @ 22:41:
[...]


Ik vind dit een verkeerd frame. Natuurlijk moeten er voldoende huizen zijn, maar minder regulering (bijvoorbeeld door tijdelijke contracten toe te staan zoals in 2016) gaat dat probleem dus niet oplossen zoals we sinds 2016 hebben gezien. De huurprijzen zijn enorm gestegen.

De koopprijzen zijn ook enorm gestegen - dan gaan de huren ook vanzelf omhoog.

Waar ik mij verschrikkelijk aan irriteer is dat ik als verhuurder allerlei regels heb te slikken. Bijvoorbeeld dat mijn huurindexeringen zijn gelimiteerd. Krijg ik dan ook een gelimiteerde WOZ aanslag van diezelfde overheid, gemeentebelastingen en onderhoudskosten? Nee, die krijg ik niet - dat heb ik maar te slikken.

Maar goed, de regels van Ome Hugo gaan toch niet door, en nu met de val van het kabinet al helemaal niet. Iets wat ik al maanden roep - je zal al je vastgoed maar verkocht hebben... Terugkopen is bijna onmogelijk met de zelfbewoningsverplichtingen en overdrachtsbelastingen. Het zal mij overigens niets verbazen als het gewoon een proefballonetje is geweest zodat een groot deel van de beleggers hun vastgoed verkopen.

[ Voor 43% gewijzigd door ColeJ op 14-07-2023 08:31 ]

[ybos]

Iemand ervaring met investeren in Boxx?

In almere een nieuw project, rente 9,25% over de gehele looptijd (gepland 5 jaar). Ik heb de info opgevraagd en ziet er goed uit, mede door recht van eerste hypotheek lijkt het risico mee te vallen.

[vortexnl1982]

ColeJ schreef op vrijdag 14 juli 2023 @ 08:27:
[...]


De koopprijzen zijn ook enorm gestegen - dan gaan de huren ook vanzelf omhoog.

Waar ik mij verschrikkelijk aan irriteer is dat ik als verhuurder allerlei regels heb te slikken. Bijvoorbeeld dat mijn huurindexeringen zijn gelimiteerd. Krijg ik dan ook een gelimiteerde WOZ aanslag van diezelfde overheid, gemeentebelastingen en onderhoudskosten? Nee, die krijg ik niet - dat heb ik maar te slikken.

Maar goed, de regels van Ome Hugo gaan toch niet door, en nu met de val van het kabinet al helemaal niet. Iets wat ik al maanden roep - je zal al je vastgoed maar verkocht hebben... Terugkopen is bijna onmogelijk met de zelfbewoningsverplichtingen en overdrachtsbelastingen. Het zal mij overigens niets verbazen als het gewoon een proefballonetje is geweest zodat een groot deel van de beleggers hun vastgoed verkopen.

Aan de ene kant begrijp ik de limiet op de huurindexatie. Ik huur (pacht) een stuk grond in Amsterdam waar eeuwigdurende erfpacht op zit. Die erfpacht wordt jaarlijks geïndexeerd op CPI. Denk je dat de gemeente Amsterdam daar een limiet op heeft gezet ? Dacht het niet : vorig jaar 8,5 % ERBIJ ! Hoe hypocriet wil je als overheid zijn ?

Maar aan de andere kant worden woningen ook duurder, rente stijgt, onderhoudskosten stijgen. Hoe wil je de business case van verhuur rond krijgen als je dat soort maatregelen neemt (box 3 / punten / limiet op indexatie) ? En worden de prijsstijgingen van boodschappen dan ook gelimiteerd ? En hoe zit het met energie ?

En inderdaad eerst even afwachten wat er nou allemaal voor plannetjes doorgaan. Ik ben zelf zzp-er en het was ook totale paniekvoetbal onder de zzpe-ers / opdrachtgevers toen de wet DBA eraan kwam. Uiteindelijk is er niks van terecht gekomen. De overheid blijkt toch keer op keer incapabel om voor dit soort grote issues (waar een lange termijn visie voor nodig is met oogkleppen af) op te lossen.

[Thompson]

Ik heb e.e.a. nog wat meer nagerekend maar kan het bij mezelf niet verantwoorden om te kiezen voor verhuren, wat altijd meer risico met zich mee zal brengen, terwijl ik met moeite quite speel.

De 6,17% fictief rendement en de huidige hoge hypotheek rente doen de hele rekensom de das om, ook al heb ik het geluk dat ik niet te maken heb met de overdrachtsbelasting. Erg jammer, ik had heel lang een mooi beeld bij passief inkomen genereren door een huis in de verhuur, toch niet.

Voordeel is dan wel weer dat ik door te verkopen minder moeilijk hoef te doen qua verbouwkosten en keuzes maken in mijn nieuwe woning

[ColeJ]

Thompson schreef op zaterdag 22 juli 2023 @ 10:35:
Ik heb e.e.a. nog wat meer nagerekend maar kan het bij mezelf niet verantwoorden om te kiezen voor verhuren, wat altijd meer risico met zich mee zal brengen, terwijl ik met moeite quite speel.

De 6,17% fictief rendement en de huidige hoge hypotheek rente doen de hele rekensom de das om, ook al heb ik het geluk dat ik niet te maken heb met de overdrachtsbelasting. Erg jammer, ik had heel lang een mooi beeld bij passief inkomen genereren door een huis in de verhuur, toch niet.

Voordeel is dan wel weer dat ik door te verkopen minder moeilijk hoef te doen qua verbouwkosten en keuzes maken in mijn nieuwe woning

Je moet het wel 100% zeker weten. Weg = weg want terugkopen kan niet meer met zelfbewoningsverplichtingen en overdrachtsbelastingen. Nu het kabinet gevallen is zou het zomaar kunnen zijn dat alles anders gaat worden

Daarbij, het minder moeilijk doen qua verbouwkosten en keuzes maken in de nieuwe woning is discutabel. Waak ervoor dat je je vrijgekomen middelen niet gaat consumeren, dat zou immers zonde zijn. Het meergeld wat je nu in je nieuwe woning gaat stoppen - krijg je dat er nog wel voor terug? Is dat een investering die meer oplevert dan fictief 6,17%?

[ Voor 14% gewijzigd door ColeJ op 23-07-2023 20:25 ]

[Lordy79]

ColeJ schreef op donderdag 13 juli 2023 @ 15:36:
[...]


Tevens zijn de rentepercentages op vastgoedhypotheek momenteel vrij hoog (5,5%+) en heb je ook weer te maken met afsluitkosten.

Zeg maar 6.5-7.5 procent is mijn ervaring....

[Helixes]

ybos schreef op vrijdag 14 juli 2023 @ 08:29:
Iemand ervaring met investeren in Boxx?

In almere een nieuw project, rente 9,25% over de gehele looptijd (gepland 5 jaar). Ik heb de info opgevraagd en ziet er goed uit, mede door recht van eerste hypotheek lijkt het risico mee te vallen.

[Afbeelding]

9,25% rente...

Rente inpliceert dat we het hier hebben over een obligatie, of een vergelijkbare leningsvorm. 9,25% voor een lening is gewoon hoog. Mijn if-it's-too-good-to-be-true-alarm gaat een beetje af hier. Men koketteert met RTLZ en Telegraaf (hebben ze daarin geadverteerd??), iets wat ik associeer met eerdere oplichtingspraktijken. En, o ja. Beleggen buiten AFM-toezicht, altijd fijn

Ik zou deze willen bestempelen als zeer hoog risico, en zou dus onderdeel moeten zijn van een diverse mix die verliezen uit deze belegging kan opvangen.

[Thompson]

ColeJ schreef op zaterdag 22 juli 2023 @ 18:51:
[...]


Je moet het wel 100% zeker weten. Weg = weg want terugkopen kan niet meer met zelfbewoningsverplichtingen en overdrachtsbelastingen. Nu het kabinet gevallen is zou het zomaar kunnen zijn dat alles anders gaat worden

Daarbij, het minder moeilijk doen qua verbouwkosten en keuzes maken in de nieuwe woning is discutabel. Waak ervoor dat je je vrijgekomen middelen niet gaat consumeren, dat zou immers zonde zijn. Het meergeld wat je nu in je nieuwe woning gaat stoppen - krijg je dat er nog wel voor terug? Is dat een investering die meer oplevert dan fictief 6,17%?

Ja klopt dat was mijn grote struikelblok inderdaad het weg=weg gevoel maar het eerste jaar zou het al snel 2500+ euro (ten nadele van verhuren) schelen en voordat je dat verschil weer "goed hebt gemaakt" ben je ook weer jaren verder, als je het überhaupt al weet te compenseren in de jaren erna en niet nog meerdere jaren er 2500+ op toelegt.

Uiteraard ga ik wel waken voor e.e.a. qua kosten, ik ben gelukkig van nature niet iemand die (althans, op grotere bedragen) makkelijk geld uitgeeft.

Je komt hierbij ook wel in een gebied waarbij zaken niet meer te kwantificeren zijn. Want doordat ik nu ga verkopen en meer geld beschikbaar heb ga ik wellicht wel gelijk investeren in een goede warmtepomp die ook kan koelen, dat geeft weer meer woongenot t.o.v. een CV ketel en geen koeling. En ook toekomstbestendigheid en eventuele toekomstige besparingen van een warmtepomp zijn nog erg moeilijk uit te rekenen.

[Marzman]

Helixes schreef op maandag 24 juli 2023 @ 09:05:
[...]

9,25% rente...

Rente inpliceert dat we het hier hebben over een obligatie, of een vergelijkbare leningsvorm. 9,25% voor een lening is gewoon hoog. Mijn if-it's-too-good-to-be-true-alarm gaat een beetje af hier. Men koketteert met RTLZ en Telegraaf (hebben ze daarin geadverteerd??), iets wat ik associeer met eerdere oplichtingspraktijken. En, o ja. Beleggen buiten AFM-toezicht, altijd fijn

Ik zou deze willen bestempelen als zeer hoog risico, en zou dus onderdeel moeten zijn van een diverse mix die verliezen uit deze belegging kan opvangen.

Het is tot 9,25 procent en resultaten uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst

[Helixes]

Marzman schreef op maandag 24 juli 2023 @ 13:03:
[...]

Het is tot 9,25 procent en resultaten uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst

Okee wat graafwerk hier.

- De eerste vermelding van de obligaties vind ik Hier op de Boxx pagina van 2015.
- Ik heb het filmpje van RTLZ gevonden, Hier
- VEB maakte er in 2015 ook al een paar woordjes aan vuil
- Hier wellicht de beste inzage in het bedrijfsmodel van deze mensen.

Wat ik wel schattig vind is dat ze dus inderdaad koketteren met RTLZ in die screenshot, en op hun website. Men was daar dus erg kritisch - dat zegt meneer er gemakshalve niet bij. En hoezo schudt hij daar een rendement van 11% (toentertijd) uit de mouw? Nul onderbouwing, hier.

Verder kan ik van voor 2015 geen informatie vinden over deze obligaties, terwijl men toch zeker tot 2013 terug gaat met dat product. Op dat moment was er níéts over te vinden op het internet. Dat geeft mij te denken: Immers, je wilt niet de eerste zijn die belegt in zo'n product. Doen alsof er voorgangers waren mitigeert die situatie.

Ook wordt hier gesuggereerd dat er wordt geïnvesteerd in vastgoed. In de meest strikte juridische definitie is dat correct (volgens het aangehaalde hoger beroep). Maar, feitelijk financier je dus een houten box. Dat je die box mag terug hebben wanneer de obligatie verzaakt is buiten de context van die verhuurconstructie niet echt van toegevoegde waarde.


Wat mij ook stoort is dat de prospectus niet direct beschikbaar is op de website. Je moet je gegevens achterlaten, en dan worden ze je allicht toegestuurd. Waarom? Maak die gewoon beschikbaar! Ik wil in alle vrijheid jullie prospectus kunnen lezen zonder mijn gegevens achter te laten en, allicht, iedere dag te worden teruggebeld.

Ik zou voorzichtigheid betreden met deze partij...

EDIT: Deze uitspraak in de zaak van [Eiseres] B.V. tegen Boxx c.s. wil ik jullie niet onthouden.

Even los van het administratieve gekonkel wil ik graag nog even opmerken dat er drie beeveetjes de revue passeren. Blijkbaar maakt [Eiseres] voor ongeveer € 1.000 per BV per jaar de jaarrekening op. En dat het, over een periode van 2 jaar, om bijna € 38k gaat. Mijn indruk dat er maar wat graag met BV'tjes wordt gestapeld in het vastgoed gaat weer eens op, en dat is zeker ook een risico-indicatie voor mij...

[ Voor 20% gewijzigd door Helixes op 24-07-2023 14:51 ]

[xiangpo]

Helixes schreef op maandag 24 juli 2023 @ 13:39:
[...]

Wat mij ook stoort is dat de prospectus niet direct beschikbaar is op de website. Je moet je gegevens achterlaten, en dan worden ze je allicht toegestuurd. Waarom? Maak die gewoon beschikbaar! Ik wil in alle vrijheid jullie prospectus kunnen lezen zonder mijn gegevens achter te laten en, allicht, iedere dag te worden teruggebeld.

offtopic:
Hier gebruik ik altijd dingen als https://10minutemail.com/ voor.

[Henkdezoveelste]

Hebben jullie ervaring met gemeubileerd verhuren? Zit me af te vragen of dat voor ons interessant is, in regio Den Haag / Voorburg. Zijn er mensen die dit aan kunnen raden of juist afraden?

[Wispe]

Henkdezoveelste schreef op maandag 21 augustus 2023 @ 13:20:
Hebben jullie ervaring met gemeubileerd verhuren? Zit me af te vragen of dat voor ons interessant is, in regio Den Haag / Voorburg. Zijn er mensen die dit aan kunnen raden of juist afraden?

Heb het eerste 5 jaar gedaan. Gelukkig gaf ik niet veel om de meubels en de losse spullen die er lagen.

[Perkouw]

Henkdezoveelste schreef op maandag 21 augustus 2023 @ 13:20:
Hebben jullie ervaring met gemeubileerd verhuren? Zit me af te vragen of dat voor ons interessant is, in regio Den Haag / Voorburg. Zijn er mensen die dit aan kunnen raden of juist afraden?

Zoek voor de grap eens in dit topic op het woord 'gemeubileerd'. Dan vind je er al best wat over terug. Zowel van mensen die huren als mensen die verhuren.

[Rubbergrover1]

Perkouw schreef op maandag 21 augustus 2023 @ 13:36:
[...]


Zoek voor de grap eens in dit topic op het woord 'gemeubileerd'. Dan vind je er al best wat over terug. Zowel van mensen die huren als mensen die verhuren.

Even heel kort de bocht de samenvatting van beide kanten:
De verhuurder baalt dat na een paar jaar zijn mooie meubels zijn uitgeleefd.
De huurder baalt omdat hij het gevoel heeft dat hij flink veel (te veel) voor de meubels betaalt.

[Morpheusk]

Rubbergrover1 schreef op maandag 21 augustus 2023 @ 15:41:
[...]

Even heel kort de bocht de samenvatting van beide kanten:
De verhuurder baalt dat na een paar jaar zijn mooie meubels zijn uitgeleefd.
De huurder baalt omdat hij het gevoel heeft dat hij flink veel (te veel) voor de meubels betaalt.

Ik zie een voordeel dat een huurder niet te lang blijft zitten, omdat het niet zijn eigen spulletjes zijn, waarin hij zich thuis voelt.

En voor de doelgroep expats is de gemeubileerd ook wel handig.

[ Voor 9% gewijzigd door Morpheusk op 21-08-2023 16:46 ]

[mannowlahn]

Rubbergrover1 schreef op maandag 21 augustus 2023 @ 15:41:
[...]

Even heel kort de bocht de samenvatting van beide kanten:
De verhuurder baalt dat na een paar jaar zijn mooie meubels zijn uitgeleefd.
De huurder baalt omdat hij het gevoel heeft dat hij flink veel (te veel) voor de meubels betaalt.

Of je hebt gewoon vrije nieuwe spullen en vraagt conform de wet een vergoeding ervoor. Is geen moeilijke berekening, volgens mij is er zelf al een uitspraak geweest door een rechter. Uit mijn hoofd, bv een bank met aanschafwaarde 1000 euro. Inachtnemend dat levensduur 10 jaar is, is dat 100 euro per jaar wat je ervoor mag vragen zolang die 10 jaar niet gepasseerd is(vervangen of niet meer in rekening brengen). Je zal zien dat je echt vrij weinig aan extra kosten kan opvoeren voor meubels, dan voelt je huurder ook niet meteen genaaid.

edit volgens woonbond

"Meubilering/stoffering
Voor het berekenen van een redelijke prijs voor het gemeubileerd huren van een kamer moet je uitgaan van 20% van de aankoopwaarde van de meubels per jaar als servicekosten. Zijn ze ouder dan vijf jaar, dan mag je verhuurder jaarlijks 20% van de tweedehands- verkoopwaarde doorberekenen."

[ Voor 15% gewijzigd door mannowlahn op 21-08-2023 17:02 ]

[ColeJ]

Ik verhuur alleen gemeubileerd maar dat moet ook vanwege de expats in mijn regio. Echter, ik trek voor weinig een geheel interieur van de kringloop/marktplaats. Dat interieur verdiend zich 3 dubbel terug…

[Henkdezoveelste]

ColeJ schreef op maandag 21 augustus 2023 @ 17:18:
Ik verhuur alleen gemeubileerd maar dat moet ook vanwege de expats in mijn regio. Echter, ik trek voor weinig een geheel interieur van de kringloop/marktplaats. Dat interieur verdiend zich 3 dubbel terug…

Wat verwacht je dat het scheelt in de huurprijs? 200 euro p/mnd ofzo?

[ColeJ]

Henkdezoveelste schreef op maandag 21 augustus 2023 @ 19:18:
[...]


Wat verwacht je dat het scheelt in de huurprijs? 200 euro p/mnd ofzo?

Ik heb geen idee want heb nooit zonder verhuurd. Maar als het verschil 200 euro per maand is dan is het sowieso een no brainer.

[Rubbergrover1]

mannowlahn schreef op maandag 21 augustus 2023 @ 17:01:
[...]

Of je hebt gewoon vrije nieuwe spullen en vraagt conform de wet een vergoeding ervoor. Is geen moeilijke berekening, volgens mij is er zelf al een uitspraak geweest door een rechter. Uit mijn hoofd, bv een bank met aanschafwaarde 1000 euro. Inachtnemend dat levensduur 10 jaar is, is dat 100 euro per jaar wat je ervoor mag vragen zolang die 10 jaar niet gepasseerd is(vervangen of niet meer in rekening brengen). Je zal zien dat je echt vrij weinig aan extra kosten kan opvoeren voor meubels, dan voelt je huurder ook niet meteen genaaid.

Het gaat (voor beide partijen) ook niet zozeer over de feitelijke kosten en slijtage, maar om de perceptie daarvan. Als verhuurder hoor je vooral de horrorverhalen over uitgeleefde woningen, waardoor je al snel enige bias krijgt over hoe huurders met je spullen zullen omgaan. En voor een huurder is het soms moeilijk in te schatten wat een interieur gekost heeft. Vooral als het niet jouw interieur en jouw smaak is. Als een interieur helemaal niet je smaak is, dan kan het zijn dat je het idee hebt dat je in een interieur zit dat zo uit de kringloop of van Marktplaats zou kunnen komen. Of dat je er niet meer dan dat voor over zou hebben. Terwijl de verhuurder er misschien dik voor betaald heeft.

Maar wat ook genoemd is, het is wel een goede manier om ervoor te zorgen dat je geen huurders krijgt die voor lange tijd in de woning willen. Je zult toch eerder expats lokken, of anderen die ergens maar tijdelijk hoeven te wonen.

[symen89]

Ik heb een vraag waarbij ik graag jullie advies zou willen inwinnen.

Mijn vriendin en ik verwachten in november van dit jaar te verhuizen naar een nieuwbouwhuis in Amsterdam. Ondanks de ongunstige ontwikkelingen qua belasting en wettelijke voorwaarden voor verhuur, willen wij haar huidige huis graag aanhouden en verhuren. Hierdoor zal haar hypotheek aangepast moeten worden naar een verhuurhypotheek.

Hieronder heb ik enkele feiten op een rijtje gezet (mogelijk niet allemaal even relevant):

- Mijn vriendin heeft het huis in 2020 gekocht voor €505.000. Het huis is in januari 2021 opgeleverd en heeft een energielabel A.
- Er rust een hypotheek van ongeveer €400.000 (~1,5% rente, in twee delen vastgezet voor 20 en 10 jaar) op het huis bij ABN AMRO. Op dit moment is ongeveer de helft daarvan aflossingsvrij.
- Ze heeft nog ongeveer €50.000 aan spaargeld, maar ze wil dat liever niet in het huis investeren ten behoeve van de verhuurhypotheek.
- We willen het huis bij voorkeur vóór 1 januari 2024 verhuren. Dit vanwege verwachte ongunstige wet- en regelgeving die vanaf die datum van kracht wordt, waarbij enkel nog verhuurcontracten voor onbepaalde tijd zijn toegestaan.
- De verhuurmakelaar die wij in gedachten hebben, gaf aan dat het huis waarschijnlijk niet onder de nieuwe middenhuur regels valt (tenzij dat wetsvoorstel controversieel wordt verklaard) en kan een rapport hierover opstellen.
- We verwachten maandelijks tussen de €2.100 en €2.500 aan huur te ontvangen (ervan uitgaande dat het geen middenhuur betreft als die nieuwe regels doorgaan).

We zijn actief op zoek naar informatie over het bepalen van de woningwaarde in verhuurde staat. Is er een tool waarmee we kunnen berekenen wat deze waarde is? ABN AMRO geeft aan dat naast een opslag van 1% op bestaande hypotheken, slechts 80% van de woningwaarde in verhuurde staat gefinancierd kan worden. De belastingdienst baseert de woningwaarde op de leegwaarde ratio, maar ik weet niet of banken dezelfde rekenmethode hanteren voor waardebepaling. Wie kan ons hierbij helpen?

[Perkouw]

De beste die je hierbij kan helpen...is uiteindelijk de partij waar je een verhuur hypotheek wilt afnemen. Leegwaarde ratio v.d. overheid heeft te maken met belasting, maar heb je weinig aan met een bedrag als deze en dergelijke huurinkomsten. WOZ en 80% regel lijkt me redelijk safe. Again, dit zal je met je aanbieder v.d. verhuur hypotheek moeten checken.

Let ook even op andere 'randzaken'. Je hebt het over een hypotheek en hebt hier dus al HRA op gehad. Let op dat je bij je nieuwe hypotheek niet HRA kan toepassen over het gehele bedrag om maar wat te noemen. En check natuurlijk of de nieuwe hypotheek verstrekker of het überhaupt wel gaat wat betreft vaste lasten etc. straks kan je het nieuwbouw huis niet gefinancierd krijgen. . .

Snap dat je er niet om vraagt @symen89, maar wel goed om die zaken ook allemaal mee te nemen. En reken alles écht goed door. Ja ja. Water is nat, maar ik zeg het toch.

[ Voor 10% gewijzigd door Perkouw op 29-08-2023 13:48 ]

[rube]

symen89 schreef op dinsdag 29 augustus 2023 @ 13:38:
.....vóór 1 januari 2024 verhuren....vanaf die datum ....waarbij enkel nog verhuurcontracten voor onbepaalde tijd zijn toegestaan.

Ik denk dat de informatie die je hebt gekregen eens moet verifiëren.

Hint: dit voorstel is door de 2de kamer, nog niet door de eerste kamer en de vraag is of het controversieel verklaard gaat worden of niet. Kortom, het is nog niet bekend of en wanneer dit van kracht gaat worden. Dat het, gezien het politieke klimaat voor verhuur wat ook met de toekomstige regering vroeg of laat niet meer toegestaan zal zijn, ben ik met je eens. Maar ik zou niet specifiek blind staren op 1 januari.

Overigens, wat ga je doen als je eerste contract voor bepaalde tijd erop zit en je mag dan inmiddels geen contract voor bepaalde tijd afsluiten? Als je wilt gaan verhuren zou ik niet nu van alles optuigen om het maar maximaal 2 jaar te doen.

[MrAcid]

Perkouw schreef op dinsdag 29 augustus 2023 @ 13:47:
De beste die je hierbij kan helpen...is uiteindelijk de partij waar je een verhuur hypotheek wilt afnemen. Leegwaarde ratio v.d. overheid heeft te maken met belasting, maar heb je weinig aan met een bedrag als deze en dergelijke huurinkomsten. WOZ en 80% regel lijkt me redelijk safe. Again, dit zal je met je aanbieder v.d. verhuur hypotheek moeten checken.

Let ook even op andere 'randzaken'. Je hebt het over een hypotheek en hebt hier dus al HRA op gehad. Let op dat je bij je nieuwe hypotheek niet HRA kan toepassen over het gehele bedrag om maar wat te noemen. En check natuurlijk of de nieuwe hypotheek verstrekker of het überhaupt wel gaat wat betreft vaste lasten etc. straks kan je het nieuwbouw huis niet gefinancierd krijgen. . .

Snap dat je er niet om vraagt @symen89, maar wel goed om die zaken ook allemaal mee te nemen. En reken alles écht goed door. Ja ja. Water is nat, maar ik zeg het toch.

Dit ^^

En hou inderdaad rekening met de 'Bijleenregeling' https://www.belastingdien...nregeling/bijleenregeling. Je bestaande huis aanhouden en gaan verhuren wordt gezien als een 'situatie gelijk aan verkoop' en over de overwaarde mag je dus geen hypotheekrenteaftrek meer doen.

Daarnaast ga je waarschijnlijk je nu gunstige hypotheek meeverhuizen naar je nieuwe woning en moet je (dus) voor de verhuurhypotheek tegen significant hogere rentes gaan afsluiten.

[mannowlahn]

symen89 schreef op dinsdag 29 augustus 2023 @ 13:38:
Ik heb een vraag waarbij ik graag jullie advies zou willen inwinnen.

Mijn vriendin en ik verwachten in november van dit jaar te verhuizen naar een nieuwbouwhuis in Amsterdam. Ondanks de ongunstige ontwikkelingen qua belasting en wettelijke voorwaarden voor verhuur, willen wij haar huidige huis graag aanhouden en verhuren. Hierdoor zal haar hypotheek aangepast moeten worden naar een verhuurhypotheek.

Hieronder heb ik enkele feiten op een rijtje gezet (mogelijk niet allemaal even relevant):

- Mijn vriendin heeft het huis in 2020 gekocht voor €505.000. Het huis is in januari 2021 opgeleverd en heeft een energielabel A.
- Er rust een hypotheek van ongeveer €400.000 (~1,5% rente, in twee delen vastgezet voor 20 en 10 jaar) op het huis bij ABN AMRO. Op dit moment is ongeveer de helft daarvan aflossingsvrij.
- Ze heeft nog ongeveer €50.000 aan spaargeld, maar ze wil dat liever niet in het huis investeren ten behoeve van de verhuurhypotheek.
- We willen het huis bij voorkeur vóór 1 januari 2024 verhuren. Dit vanwege verwachte ongunstige wet- en regelgeving die vanaf die datum van kracht wordt, waarbij enkel nog verhuurcontracten voor onbepaalde tijd zijn toegestaan.
- De verhuurmakelaar die wij in gedachten hebben, gaf aan dat het huis waarschijnlijk niet onder de nieuwe middenhuur regels valt (tenzij dat wetsvoorstel controversieel wordt verklaard) en kan een rapport hierover opstellen.
- We verwachten maandelijks tussen de €2.100 en €2.500 aan huur te ontvangen (ervan uitgaande dat het geen middenhuur betreft als die nieuwe regels doorgaan).

We zijn actief op zoek naar informatie over het bepalen van de woningwaarde in verhuurde staat. Is er een tool waarmee we kunnen berekenen wat deze waarde is? ABN AMRO geeft aan dat naast een opslag van 1% op bestaande hypotheken, slechts 80% van de woningwaarde in verhuurde staat gefinancierd kan worden. De belastingdienst baseert de woningwaarde op de leegwaarde ratio, maar ik weet niet of banken dezelfde rekenmethode hanteren voor waardebepaling. Wie kan ons hierbij helpen?

https://www.amsterdam.nl/...rbod-zelfbewoningsplicht/

volgens mij valt die woning voolropig nog onder verhuurverbod ivm zelfwoon verplichting van 4 jaar.

[symen89]

Bedankt voor de snelle reacties.

Een paar toevoegingen: op ons nieuwbouwhuis rust geen hypotheek, dus ik hoef geen hypotheek over te zetten naar de nieuwe woning. Daarnaast was de verhuurmakelaar van mening dat, in tegenstelling tot de Wet betaalbare huur (middenhuur), de Wet tijdelijke huurcontracten waarschijnlijk niet controversieel zal worden verklaard. Dit omdat er brede steun voor was in de Kamer. Mochten er contracten voor bepaalde tijd worden afgesloten, dan zijn we van plan om enkel expats als huurders te accepteren.

Natuurlijk zullen we nog in gesprek gaan met een hypotheekadviseur en uiteindelijk met de hypotheekverstrekker. Echter hoopte ik hier alvast wat inzichten te verkrijgen om een indicatie te hebben van de woningwaarde in verhuurde staat.

[almobass94]

symen89 schreef op dinsdag 29 augustus 2023 @ 13:38:
Ik heb een vraag waarbij ik graag jullie advies zou willen inwinnen.

Mijn vriendin en ik verwachten in november van dit jaar te verhuizen naar een nieuwbouwhuis in Amsterdam. Ondanks de ongunstige ontwikkelingen qua belasting en wettelijke voorwaarden voor verhuur, willen wij haar huidige huis graag aanhouden en verhuren. Hierdoor zal haar hypotheek aangepast moeten worden naar een verhuurhypotheek.

Hieronder heb ik enkele feiten op een rijtje gezet (mogelijk niet allemaal even relevant):

- Mijn vriendin heeft het huis in 2020 gekocht voor €505.000. Het huis is in januari 2021 opgeleverd en heeft een energielabel A.
- Er rust een hypotheek van ongeveer €400.000 (~1,5% rente, in twee delen vastgezet voor 20 en 10 jaar) op het huis bij ABN AMRO. Op dit moment is ongeveer de helft daarvan aflossingsvrij.
- Ze heeft nog ongeveer €50.000 aan spaargeld, maar ze wil dat liever niet in het huis investeren ten behoeve van de verhuurhypotheek.
- We willen het huis bij voorkeur vóór 1 januari 2024 verhuren. Dit vanwege verwachte ongunstige wet- en regelgeving die vanaf die datum van kracht wordt, waarbij enkel nog verhuurcontracten voor onbepaalde tijd zijn toegestaan.
- De verhuurmakelaar die wij in gedachten hebben, gaf aan dat het huis waarschijnlijk niet onder de nieuwe middenhuur regels valt (tenzij dat wetsvoorstel controversieel wordt verklaard) en kan een rapport hierover opstellen.
- We verwachten maandelijks tussen de €2.100 en €2.500 aan huur te ontvangen (ervan uitgaande dat het geen middenhuur betreft als die nieuwe regels doorgaan).

We zijn actief op zoek naar informatie over het bepalen van de woningwaarde in verhuurde staat. Is er een tool waarmee we kunnen berekenen wat deze waarde is? ABN AMRO geeft aan dat naast een opslag van 1% op bestaande hypotheken, slechts 80% van de woningwaarde in verhuurde staat gefinancierd kan worden. De belastingdienst baseert de woningwaarde op de leegwaarde ratio, maar ik weet niet of banken dezelfde rekenmethode hanteren voor waardebepaling. Wie kan ons hierbij helpen?

Need to do this in English - sorry for that.

1) Value in rented state: in a city like Ams, you can estimate it at around 85-90% of the value in "normal state" (which you could easily ask a makelaar). If your house is still worth €505k (it's definitely more given you bought in 2020), means you will have value in rented state of c. €430k and ABN will borrow you 80% of it (c. €340k). However, the income of you and your girlfriend are key as well
2) Leegwaarderatio has nothing to do with value in rented state, just with how your Box3 tax is calculated at year-end. Banks do not look at this at all. I would also not use the WOZ, applying the 85-90% haircut is to my understanding the best approach
3) Alternatively you can estimate market in rented state by applying a multiple to the annual rent. The multiple will depend on the city/area, you can take a look at this website to have an idea of which number makes sense (in Utrecht it's anywhere between 16-20x the annual rent) https://www.beleggingspanden.nl/

As people mentioned already, the law around prohibition of definite period rentals has not been approved. The govt has collapsed so highly doubt this will be done by the current cabinet. Question mark is which government will be next and whether they will re-propose this...

[ Voor 29% gewijzigd door almobass94 op 29-08-2023 14:46 ]

[MrAcid]

symen89 schreef op dinsdag 29 augustus 2023 @ 14:09:
Bedankt voor de snelle reacties.

Een paar toevoegingen: op ons nieuwbouwhuis rust geen hypotheek, dus ik hoef geen hypotheek over te zetten naar de nieuwe woning. Daarnaast was de verhuurmakelaar van mening dat, in tegenstelling tot de Wet betaalbare huur (middenhuur), de Wet tijdelijke huurcontracten waarschijnlijk niet controversieel zal worden verklaard. Dit omdat er brede steun voor was in de Kamer. Mochten er contracten voor bepaalde tijd worden afgesloten, dan zijn we van plan om enkel expats als huurders te accepteren.

Natuurlijk zullen we nog in gesprek gaan met een hypotheekadviseur en uiteindelijk met de hypotheekverstrekker. Echter hoopte ik hier alvast wat inzichten te verkrijgen om een indicatie te hebben van de woningwaarde in verhuurde staat.

Ok, mooie positie. Zou wel voorzichtig zijn met die aanname over het 'omzetten' van je woonhuishypotheek naar een verhuurhypotheek. Grote kans dat je de huidige marktrente + opslag gaat betalen.

[ColeJ]

symen89 schreef op dinsdag 29 augustus 2023 @ 14:09:
Bedankt voor de snelle reacties.

Daarnaast was de verhuurmakelaar van mening dat, in tegenstelling tot de Wet betaalbare huur (middenhuur), de Wet tijdelijke huurcontracten waarschijnlijk niet controversieel zal worden verklaard.

En daar heb je weer zo'n makelaar die dingen gaat roepen waar die geen verstand van heeft.

[mannowlahn]

ColeJ schreef op dinsdag 29 augustus 2023 @ 15:23:
[...]


En daar heb je weer zo'n makelaar die dingen gaat roepen waar die geen verstand van heeft.

Ja bizarre uitspraak van die knakker, met name het woordje waarschijnlijk, daar heb je niet zoveel aan. Ben ook benieuwd of symen89 heeft nagekeken of de woning valt onder zelf woon plicht. Ik ben vrijwel zeker dat dit geval is. Dat kan een behoorlijke boete worden indien die wel gaat verhuren, lees zal automatisch gesignaleerd worden bij inschrijving huurders. Ik zie een heleboel aannamens die enorm opportunistisch zijn. Maar goed, dat moet hij zelf weten maar volgens mij zullen ze behoorlijk nat gaan met een verhuur. Die makelaar die ze hebben zou ik zsm lozen want die zal ze niet veel goed doen heb ik het idee.

[ Voor 8% gewijzigd door mannowlahn op 29-08-2023 20:12 ]