Vastgoed als investering

[masermex]

Thompson schreef op woensdag 21 juni 2023 @ 14:58:
[...]


Ik zit nog niet in de situatie dat ik aan het verhuren ben, ben me pas voorzichtig aan het oriënteren op een mogelijke verhuur vanaf Q1 2024. Deze vraag schoot me te binnen omdat ik laatst voor 3 jaar mijn elektra/gas heb vastgelegd voor een vrij gunstig tarief. Stel dat de tarieven Q1 2024 veel hoger zijn dan kan het voor een potentiele huurder wellicht interessant zijn om incl. te huren.

Maar als ik het goed begrijp wordt e.e.a. hoe dan ook verrekend? Ik verdien/verlies er sowieso niet zomaar iets aan? _{wat natuurlijk helemaal prima is, daar hoef ik niet op te verdienen}

Niet tussen gaan zitten, die energiekosten. Laat de huurders zelf maar een energiecontract afsluiten. Als je dat voor ze gaat regelen garandeer ik je een hoop discussie en sores. Been there, done that van een gekocht appartement met huurder er al in en verrekening van energiekosten in het bestaande contract wat ik moest respecteren. Heb ik in goed overleg toen het kon zsm beeindigd.

[ColeJ]

Ik verhuur altijd exclusief.

[wezzur079]

Goedemiddag allen,

Ik ben op zoek naar wat tips mbt tot ons huis. De situatie -sinds eind vorig jaar woon - en werk ik in het buitenland (ZO-Azie) met gezin, in eerste instantie voor een jaar maar dat zal zeer waarschijnlijk langer worden. We hebben in 2016 een hypotheek onder NHG kunnen afsluiten bij Aegon, die verhuur eigenlijk altijd wel verbieden. Nu hebben wij bij uitzondering dmv de diplomatenclausule ons huis een jaar mogen verhuren, maar het ziet er naar uit dat dit niet nog langer kan en Aegon verdere huur gaat verbieden.
Zoals ik het kan zien is een herfinanciering van een verhuur-hypotheek maar voor 70% van marktwaarde mogelijk? Of is deze ook te financieren vanuit de overwaarde?
Het liefst willen wij ons huis aanhouden maar het lijkt alsof verkoop onze enige optie is...

Volgende week een gesprek met de hypotheekadviseur maar ben ook benieuwd naar jullie reacties, dank alvast

[ColeJ]

wezzur079 schreef op woensdag 21 juni 2023 @ 15:27:
Goedemiddag allen,

Ik ben op zoek naar wat tips mbt tot ons huis. De situatie -sinds eind vorig jaar woon - en werk ik in het buitenland (ZO-Azie) met gezin, in eerste instantie voor een jaar maar dat zal zeer waarschijnlijk langer worden. We hebben in 2016 een hypotheek onder NHG kunnen afsluiten bij Aegon, die verhuur eigenlijk altijd wel verbieden. Nu hebben wij bij uitzondering dmv de diplomatenclausule ons huis een jaar mogen verhuren, maar het ziet er naar uit dat dit niet nog langer kan en Aegon verdere huur gaat verbieden.
Zoals ik het kan zien is een herfinanciering van een verhuur-hypotheek maar voor 70% van marktwaarde mogelijk? Of is deze ook te financieren vanuit de overwaarde?
Het liefst willen wij ons huis aanhouden maar het lijkt alsof verkoop onze enige optie is...

Volgende week een gesprek met de hypotheekadviseur maar ben ook benieuwd naar jullie reacties, dank alvast

Je kunt wel financieren maar de rente is behoorlijk hoog momenteel voor vastgoedhypotheken. Als je 70%> moet financieren vraag ik me af of je wel een business case hebt met een verdienmodel.

[namliam_eht]

wezzur079 schreef op woensdag 21 juni 2023 @ 15:27:

Zoals ik het kan zien is een herfinanciering van een verhuur-hypotheek maar voor 70% van marktwaarde mogelijk? Of is deze ook te financieren vanuit de overwaarde?

Overwaarde = waarde huis - hypotheek.... je kan dus niet "uit de overwaarde" iets financieren.

In algemene zin neem even waarde huis is 500.000 euro.
De waarde in verhuurde staat wordt dan 470.000 euro, waarvan je vervolgens 70% (soms 80%) kan financieren tegen 6+% rente tegenwoordig.
En dan moet meestal het meerdere boven de 50% nog worden afgelost.

Je zou in dit geval dus aan een financiering van 330.000 kunnen komen, a 6% = 18.000 = 1.500 euro per maand en dan de aflossing nog.
Daarnaast zit je nog met de nieuwe plannen waardoor verhuur voor een bepaalde periode lastig(er) wordt.... en je mogelijk met een huurder voor onbepaalde tijd wordt geconfronteerd en tot zover dan het huis dat je voor je toekomst wilde behouden.

[Megalomania]

Ik ben echt benieuwd wat voor verassingen er nog meer uit de hoge hoed komen die potentieel vervelend kunnen zijn voor verhuurders. Dit soort dingen bv.

[Perkouw]

Megalomania schreef op woensdag 21 juni 2023 @ 21:42:
Ik ben echt benieuwd wat voor verassingen er nog meer uit de hoge hoed komen die potentieel vervelend kunnen zijn voor verhuurders. Dit soort dingen bv.

Ben vooral benieuwd of de eenzijdigheid in alle besluiten ook ergens een rem gaat krijgen. Aan alle kanten wordt verhuur bemoeilijkt/verzwaard en ga zo maar door. Ondertussen blijven wel alle risico's, ook met nieuwe wet en regelgeving, voor zover ik weet en kan zien bij de verhuurder. Dat strookt m.i. niet meer met een juiste balans en voelt daarbij totaal niet rechtvaardig en realistisch.

[Thompson]

Megalomania schreef op woensdag 21 juni 2023 @ 21:42:
Ik ben echt benieuwd wat voor verassingen er nog meer uit de hoge hoed komen die potentieel vervelend kunnen zijn voor verhuurders. Dit soort dingen bv.

Daar zie ik niet direct een groot nadeel in, ja je hebt wat minder vrije keus in aan wie je het verhuurt/verkoopt, maar zolang ze niet ook nog eens de prijs voor je gaan bepalen. Zorgmedewerkers en basisschool leraren zullen gemiddeld genomen denk ik niet de meest vervelende huurders zijn en hebben wel een hoge baangarantie en daarmee dus ook zekerheid van inkomen / huur betalen.

[mannowlahn]

Het wordt steeds gekker hoor

De Raad van State waarschuwde eerder dat de nieuwe wet de huizenprijzen opdrijft. Wie zijn huis verkoopt voor een bedrag bóven de 355.000 euro, hoeft namelijk géén rekening te houden met de vergunningsplicht. De Jonge denkt echter dat dat meevalt. Zo zijn buiten de Randstad de gemiddelde huizenprijzen soms veel lager.

Deze vent, onnavolgbaar hoor

https://www.ad.nl/wonen/h...worden-verkocht~a72057df/

[ Voor 63% gewijzigd door mannowlahn op 22-06-2023 10:46 ]

[LED-Maniak]

Thompson schreef op donderdag 22 juni 2023 @ 08:10:
[...]


Daar zie ik niet direct een groot nadeel in, ja je hebt wat minder vrije keus in aan wie je het verhuurt/verkoopt, maar zolang ze niet ook nog eens de prijs voor je gaan bepalen. Zorgmedewerkers en basisschool leraren zullen gemiddeld genomen denk ik niet de meest vervelende huurders zijn en hebben wel een hoge baangarantie en daarmee dus ook zekerheid van inkomen / huur betalen.

Als je in eerste plaats alleen aan zorgmedewerkers en basisschool leraren mag gaan verkopen/verhuren, dan wordt de prijs toch al voor je bepaald? Nu is het probleem dat ze het niet kunnen betalen en daardoor niet zo'n huis kunnen kopen of huren en het buiten het dorp moeten zoeken.

Nu is het voor lagere inkomens soms lastig om op de krappe koopmarkt op te bieden tegen mensen die meer te besteden hebben. Straks krijgen gemeenten de vrijheid om rijkere aspirant-kopers geen vergunning te geven ergens te wonen.

Niet echt een oplossing voor het probleem. Want nu is er dus weer een groep die hier net boven zit en daardoor geen schijn van kans meer maakt. Hetzelfde geemmer als met toeslagen.

Misschien moeten we toch maar alle woningen onder de 3.5 ton aan de staat afstaan. Dan kunnen zij ze herverdelen. Goed voor de diversiteit. Meer vrijheid voor mensen die geld hebben, dat wel. Maar daar hebben de meeste politici zelf geen last van.

JanHenk schreef op donderdag 22 juni 2023 @ 11:01:
Wat ik niet zo goed begrijp is dat ze werkelijk de ene na de andere maatregel introduceren zonder even te reflecteren op;
- de huidige markt en;
- het effect van maatregelen die je eerder al hebt genomen.

Stuiptrekkingen.

[ Voor 45% gewijzigd door LED-Maniak op 22-06-2023 11:26 ]

[JanHenk]

Wat ik niet zo goed begrijp is dat ze werkelijk de ene na de andere maatregel introduceren zonder even te reflecteren op;
- de huidige markt en;
- het effect van maatregelen die je eerder al hebt genomen.

[ColeJ]

Van alle maatregelen (behalve de fiscus) is er nog geen 1 werkelijkheid. Ik moet het dus allemaal nog zien.

[mannowlahn]

JanHenk schreef op donderdag 22 juni 2023 @ 11:01:
Wat ik niet zo goed begrijp is dat ze werkelijk de ene na de andere maatregel introduceren zonder even te reflecteren op;
- de huidige markt en;
- het effect van maatregelen die je eerder al hebt genomen.

Het gaat gewoon richting oude soviet ideeen. En het lost geen flikker op. je moet de import oplossen en meer huizen bouwen. Deze regels gaan niks fixen. Het is zelfs gewoon een oplossing om hun eigen falen te maskeren.

[ColeJ]

mannowlahn schreef op donderdag 22 juni 2023 @ 10:44:
Het wordt steeds gekker hoor


[...]


Deze vent, onnavolgbaar hoor

https://www.ad.nl/wonen/h...worden-verkocht~a72057df/

Hij is getrouwd met een rijke vriendin, wist je dat niet

[MrNOnamE]

@ColeJ Heb inderdaad dit duidelijk in het huurcontract staan met ook dat een huurder verantwoordelijk is voor de naheffing.

@fsfikke Het vervelde is natuurlijk als ze er achter komen en ineens een lange tijd terug gaan om het te corrigeren.

@Rubbergrover1 Zo zag ik van de week een stukje Kassa wat ging over huurverhogingen op woningen die afhankelijk van het huurcontract terug gedraaid konden worden. Stond de huurverhoging namelijk niet duidelijk in het contract dan kon je dat mogelijk met terugwerkende kracht aanvechten op basis van een uitspraak van een Europese rechter. Dit zou dan afhankelijk van hoe lang een huurder in de woning zit dus om 20+ jaar kunnen gaan. Dan gaat het ineens om een serieuze hoeveelheid euro's. (hierover moet nog een proef zaak gestart worden maar het risico is er wel).

Juist daarom zou ik altijd adviseren om het opstellen van contracten uit te besteden zodat deze kloppen. Erg handig als een huurder een keer te laat is met betalen bijvoorbeeld

[namliam_eht]

MrNOnamE schreef op donderdag 22 juni 2023 @ 15:48:
@Rubbergrover1 Zo zag ik van de week een stukje Kassa wat ging over huurverhogingen op woningen die afhankelijk van het huurcontract terug gedraaid konden worden. Stond de huurverhoging namelijk niet duidelijk in het contract dan kon je dat mogelijk met terugwerkende kracht aanvechten op basis van een uitspraak van een Europese rechter. Dit zou dan afhankelijk van hoe lang een huurder in de woning zit dus om 20+ jaar kunnen gaan. Dan gaat het ineens om een serieuze hoeveelheid euro's. (hierover moet nog een proef zaak gestart worden maar het risico is er wel).

Juist daarom zou ik altijd adviseren om het opstellen van contracten uit te besteden zodat deze kloppen. Erg handig als een huurder een keer te laat is met betalen bijvoorbeeld

Het enge is dan dat als je dat stukje goed kijkt en met name luistert ze een stukje voorleest wat zo 1 op 1 uit een huurcontract van de ROZ zou kunnen komen.

Iets als "de huur verhoging is het consumenten index cijfers van 6 maanden voor de huurverhoging van het betreffende jaar met als basis jaar 2017"
Of iets van dien strekking.... 100100100 contracten met zo een soort clausule, aangezien dat in menig standaard huurcontract op die manier staat.

Niemand die vervolgens iets er tegen in brengt als
1) een contract dat je niet snapt teken je toch niet (zonder daarover advies in te winnen)
2) 20+ jaar is absurd lang, had je meer dan de tijd om punt 1 op te pakken

Tuurlijk, misschien loop je dan je eerste huurcontract er tegen aan dat de verhuurder een ander neemt. Maar dan ben je bij je volgende woning/huurcontract wel goed geinformeerd.

[ColeJ]

MrNOnamE schreef op donderdag 22 juni 2023 @ 15:48:
Juist daarom zou ik altijd adviseren om het opstellen van contracten uit te besteden zodat deze kloppen. Erg handig als een huurder een keer te laat is met betalen bijvoorbeeld

Als je het uit besteed wil lang niet altijd zeggen dat het dan klopt. Mocht het niet kloppen, is het alsnog jouw verantwoordelijkheid.

[mannowlahn]

Volgens huizen verklikker is de prijs van 1.200.000 naar 500.000 verlaagd. Is dit een nieuwe regel mbt canon prijzen ofzo?

https://www.funda.nl/koop...kenburgerstraat-138-a-pp/

[G83]

mannowlahn schreef op donderdag 22 juni 2023 @ 17:01:
Volgens huizen verklikker is de prijs van 1.200.000 naar 500.000 verlaagd. Is dit een nieuwe regel mbt canon prijzen ofzo?

https://www.funda.nl/koop...kenburgerstraat-138-a-pp/

In de tekst staat dat je een reservering van 6 ton voor toekomstige canon moet aanhouden. Waarschijnlijk zat dat eerst in de vraagprijs en nu niet meer. Dus maar 1 ton gezakt

[Wispe]

G83 schreef op donderdag 22 juni 2023 @ 17:23:
[...]


In de tekst staat dat je een reservering van 6 ton voor toekomstige canon moet aanhouden. Waarschijnlijk zat dat eerst in de vraagprijs en nu niet meer. Dus maar 1 ton gezakt

Wow, zo zie je maar weer dat erfpacht niet goedkoop is, en zeker niet in Amsterdam.
Ik hou mijn hart ook vast voor eigenaren die nu hebben gekozen voor jaarlijkse indexering na eind tijdvak. Nu is het bv. vastgelegd voor 2500 euro per 2050. Maar in 2050 is 2500 euro natuurlijk 7500 euro geworden. Inflatie dus.

Maar da's ander topic.

[Real]

Aedes: Commerciële privé woningverhuur bestuurders en commissarissen woningcorporaties niet gewenst

Uit journalistiek onderzoek is gebleken dat een aantal bestuurders en commissarissen van woningcorporaties ook privé in vastgoed hebben geïnvesteerd.

[ColeJ]

Wispe schreef op donderdag 22 juni 2023 @ 20:14:
[...]


Wow, zo zie je maar weer dat erfpacht niet goedkoop is, en zeker niet in Amsterdam.

Whats new?

[ColeJ]

Real schreef op donderdag 22 juni 2023 @ 20:42:
Aedes: Commerciële privé woningverhuur bestuurders en commissarissen woningcorporaties niet gewenst

Uit journalistiek onderzoek is gebleken dat een aantal bestuurders en commissarissen van woningcorporaties ook privé in vastgoed hebben geïnvesteerd.

Tsja, iedereen staat gelijk weer op zijn achterste poten. Zo bijzonder vind ik het niet, waarom zou zo'n een bestuurder in privé geen woning mogen verhuren als dit op een eerlijke manier gaat.

[Real]

ColeJ schreef op vrijdag 23 juni 2023 @ 10:27:
[...]
Tsja, iedereen staat gelijk weer op zijn achterste poten. Zo bijzonder vind ik het niet, waarom zou zo'n een bestuurder in privé geen woning mogen verhuren als dit op een eerlijke manier gaat.

Omdat er zo'n 10 jaar geleden een parlementaire enquete woningcorporaties is geweest n.a.v. onder andere ernstige financiële problemen bij een woningcorporatie.

Een van de conclusies was dat er meer aandacht moest komen voor integriteit, waardoor dus ook de schijn van belangenverstrengeling moet worden voorkomen.

Aedes vindt het ongewenst dat partijen met kennis van allerlei ontwikkelingen op de woningmarkt, gesprekken met wethouders, keuzes over waar woningen gebouwd moeten worden etc. ook een positie bekleden als bestuurder of commissaris bij een woningcorporatie.

[Biggg]

ColeJ schreef op vrijdag 23 juni 2023 @ 10:27:
[...]


Tsja, iedereen staat gelijk weer op zijn achterste poten. Zo bijzonder vind ik het niet, waarom zou zo'n een bestuurder in privé geen woning mogen verhuren als dit op een eerlijke manier gaat.

Belangenverstrengeling. Bijv. de corporatie heeft plannen om te investeren in een wijk, snel wat pandjes daar opkopen en meegenieten van de algemene waardestijging als gevolg van deze investeringen (of andersom, vooral investeren in de wijken waar je al pandjes hebt).

[Zatervan]

Eerlijk aangekomen?
Jaja
Wie appelen vaart, die appelen eet
En zouden ze er eerlijk aan zijn gekomen, dan waren sommige commissarissen niet opgestapt

ColeJ schreef op vrijdag 23 juni 2023 @ 10:27:
[...]


Tsja, iedereen staat gelijk weer op zijn achterste poten. Zo bijzonder vind ik het niet, waarom zou zo'n een bestuurder in privé geen woning mogen verhuren als dit op een eerlijke manier gaat.

[rube]

Zatervan schreef op vrijdag 23 juni 2023 @ 11:01:
En zouden ze er eerlijk aan zijn gekomen, dan waren sommige commissarissen niet opgestapt
[...]

Dat is wel een erg voorbarige conclusie.....iets van schuldig bij voorbaat is jou motto denk ik?
Misschien hadden ze gewoon geen zin in de discussie of de functie van commissaris wel ethisch is als je ook verhuurt.
Dan kun je twee dingen doen: verkopen of de functie niet meer uitoefenen.

Kan natuurlijk ook dat ze sowieso al plannen hadden om te stoppen met de functie

Ander nieuws: ik zag dat er nu ook een consultatie was over het pensioenstelsel puntenstelsel voor kamers. Ik heb er zelf niet naar gekeken en ga dat waarschijnlijk ook niet doen, maar mensen die op basis van kamers verhuren is het misschien wel interessant.

[Real]

rube schreef op vrijdag 23 juni 2023 @ 13:57:
[...]
het pensioenstelsel voor kamers

Ik denk dat je bedoelt 'het woningwaarderingsstelsel'?

(En als auto-correctie: hoe komt auto-correctie hier in vredesnaam aan pensioenstelsel?)

[Rubbergrover1]

Real schreef op vrijdag 23 juni 2023 @ 14:45:
[...]


Ik denk dat je bedoelt 'het woningwaarderingsstelsel'?

(En als auto-correctie: hoe komt auto-correctie hier in vredesnaam aan pensioenstelsel?)

offtopic:
Ik gok dat het een correctie is van "puntenstelsel"

[rube]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 23 juni 2023 @ 15:31:
[...]

offtopic:
Ik gok dat het een correctie is van "puntenstelsel"

offtopic:
Inderdaad. Misschien dat de slechte AI van de autocorrectie "dacht" dat het puntenstelsel met pensioen ging, maar dat is natuurlijk niet zo, het is alleen een aanpassing

Hier ook nog even de link: https://www.internetconsultatie.nl/wwso/b1

[ Voor 8% gewijzigd door rube op 23-06-2023 16:40 ]

[Bimmert]

Goedemorgen,

Al enkele maanden zit ik met een huurder dit niet, vervolgens weer te laat, enz betaald. Erg vervelend en behalve een incassobureau lijkt er niet veel wat ik kan ondernemen?
Heb hulp aangeboden om e.e.a. te automatiseren maar dit wil hij ook niet. Ik weet dat hij voldoende geld heeft om te kunnen betalen.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ColeJ]

Bimmert schreef op maandag 26 juni 2023 @ 06:56:
Goedemorgen,

Al enkele maanden zit ik met een huurder dit niet, vervolgens weer te laat, enz betaald. Erg vervelend en behalve een incassobureau lijkt er niet veel wat ik kan ondernemen?
Heb hulp aangeboden om e.e.a. te automatiseren maar dit wil hij ook niet. Ik weet dat hij voldoende geld heeft om te kunnen betalen.


***members only***

Direct een dossier gaan opbouwen - niet mee wachten. Dus op papier vastleggen wie/wat/waar/wanneer/hoeveel.

[namliam_eht]

Beginnen met dossier opbouwen, heel goed bijhouden hoeveel wanneer wel of niet betaald wordt.

Dubbele betaling kan je zeker bij onregelmatige betaling als extra borg reserveren, mocht de huurder ooit vertrekken moet je het wel netjes terug betalen.
Of het helemaal netjes is dat je de (dubbele) huur nu houd... als goed verhuurder stort je natuurlijk het te veel ontvangen bedrag terug.

[thamaster88]

Ik hoop dat ik geen stomme vraag stel. Ik heb weinig ervaring met investeren in vastgoed.

Ik heb nu een huis met nog 170k hypotheek. Het huis naast ons is verkocht voor 425k. Ik verwacht dat ik ongeveer een overwaarde heb van zeker 2 ton. Wat is jullie mening? Laten staan of iets mee doen alsin investeren in vastgoed en zo ja wat?

Zoals gezegd ik heb hier geen ervaring mee. Maar ik hoor rondom mij dat ik wat met die overwaarde moet doen.

[Wispe]

thamaster88 schreef op maandag 26 juni 2023 @ 16:34:
Ik hoop dat ik geen stomme vraag stel. Ik heb weinig ervaring met investeren in vastgoed.

Ik heb nu een huis met nog 170k hypotheek. Het huis naast ons is verkocht voor 425k. Ik verwacht dat ik ongeveer een overwaarde heb van zeker 2 ton. Wat is jullie mening? Laten staan of iets mee doen alsin investeren in vastgoed en zo ja wat?

Zoals gezegd ik heb hier geen ervaring mee. Maar ik hoor rondom mij dat ik wat met die overwaarde moet doen.

Ik zou zeggen: begin met inlezen in box 3, de WWS-plannen van De Jonge, het huurrecht, de overdrachtsbelasting, de opkoopbescherming, de verhuurhypotheken en de bijhorende regels/tarieven.

Persoonlijk denk ik dat je te laat om de hoek komt kijken.

[ Voor 3% gewijzigd door Wispe op 26-06-2023 17:17 ]

[thamaster88]

Wispe schreef op maandag 26 juni 2023 @ 17:17:
[...]


Ik zou zeggen: begin met inlezen in box 3, de WWS-plannen van De Jonge, het huurrecht, de overdrachtsbelasting, de opkoopbescherming, de verhuurhypotheken en de bijhorende regels/tarieven.

Persoonlijk denk ik dat je te laat om de hoek komt kijken.

Dank je wel. Ik dacht al dat ik een beetje te laat was.

[Klont_44]

thamaster88 schreef op maandag 26 juni 2023 @ 17:39:
[...]


Dank je wel. Ik dacht al dat ik een beetje te laat was.

Nog niet alle nieuwe potentieel negatieve wetten zijn aangenomen. Daarnaast denkt een aantal mensen in dit topic dat deze wetten niet eens stand zouden kunnen houden en dus mogelijk teruggedraaid gaan worden.

Het ligt een beetje aan je huidige portfolio, zit je gehele vermogen nu in stenen? Dan is dat nu misschien niet het slimst. Maar als je verder goed diversified bent kan dat plaatje er anders uit komen te zien. Bedenk je daarnaast ook dat als je nu verkoopt, het in de toekomst waarschijnlijk moeilijker gaat worden om weer in te stappen.

Wispe heeft net al zijn woningen van de hand gedaan, dus natuurlijk adviseert hij jou hetzelfde te doen.

[Wispe]

Klont_44 schreef op maandag 26 juni 2023 @ 19:21:
[...]

Wispe heeft net al zijn woningen van de hand gedaan, dus natuurlijk adviseert hij jou hetzelfde te doen.

Hij vraagt om onze mening mbt investeren in vastgoed. Ik geef aan dat hij dingen moet inlezen voordat hij als een kip zonder kop iets gaat doen. Ik adviseer hem allesbehalve om zijn woning te verkopen.

En dat ik eind 2021 een jaren 30 woning met energielabel E van de hand heb gedaan is de beste keuze van mijn leven geweest. Volgens WalterLiving is dat ding nu 280k waard en ik heb er 345k voor gekregen. En de verhuurhypotheekrente zou begin volgend jaar aflopen. Gaat wel even duren voordat dat ding weer richting de 345k gaat en dan heb je de onderhoud niet meegerekend.
En die andere woning die ik nu verkoop, is ook een goede keuze (vind ik zelf), gezien ik anders met vaste contracten moet gaan werken en ik denk dat de prijzen nog verder gaan dalen, zeker gezien de locatie/wijk.

En voor de rest heb ik mijn eigen huis nog.

[Megalomania]

Het was geen aanval hoor, hij plaatst het alleen in perspectief

[ColeJ]

Dalende prijzen vind ik niet zo erg, scheelt belasting.

[rube]

En punten....de vraag is of dat erg is of gaat worden.

[Wispe]

rube schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 06:22:
En punten....de vraag is of dat erg is of gaat worden.

Bij een overwaarde van 200k, laten we dan voor het gemak daar 175k van maken dat je kunt "opnemen" en de rest + k.k. zul je moeten financieren. Gezien de huidige prijzen + 10,4% overdrachtsbelasting, is 250k financiering niet ondenkbaar. Dat tegen 6/7% verhuurhypotheekrente. Dan kan ik me wel voorstellen dat een beperking van huurpunten erg is, want dan ga je juist inleveren.

Even op een bierviltje hoor.

[ Voor 3% gewijzigd door Wispe op 27-06-2023 06:49 ]

[Wispe]

ColeJ schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 05:48:
Dalende prijzen vind ik niet zo erg, scheelt belasting.

Lekker makkelijk te praten met alleen expats die er altijd wel uitgaan.

[mannowlahn]

Klont_44 schreef op maandag 26 juni 2023 @ 19:21:
[...]


Nog niet alle nieuwe potentieel negatieve wetten zijn aangenomen. Daarnaast denkt een aantal mensen in dit topic dat deze wetten niet eens stand zouden kunnen houden en dus mogelijk teruggedraaid gaan worden.

Het ligt een beetje aan je huidige portfolio, zit je gehele vermogen nu in stenen? Dan is dat nu misschien niet het slimst. Maar als je verder goed diversified bent kan dat plaatje er anders uit komen te zien. Bedenk je daarnaast ook dat als je nu verkoopt, het in de toekomst waarschijnlijk moeilijker gaat worden om weer in te stappen.

Wispe heeft net al zijn woningen van de hand gedaan, dus natuurlijk adviseert hij jou hetzelfde te doen.

Wiske heeft gewoon gelijk. Nu in vastgoed stappen zou nergens op slaan. Financieel totaal niet niet interessant met de nieuwe wetten.

[mannowlahn]

Wispe schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 06:56:
[...]


Lekker makkelijk te praten met alleen expats die er altijd wel uitgaan.

Tijdelijke contracten mogen niet meer, dus voor hetzelfde geld blijft die expat er tien jaar in. Genoeg expat vrienden van mij die pas na minimaal 8 jaar hier duur huren iets kochten. En dat was zelfs in de periode dat je een 50m2 appartement nabij Vondelpark kon kopen voor 220k in 2014.

[Wispe]

mannowlahn schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 07:29:
[...]

Tijdelijke contracten mogen niet meer, dus voor hetzelfde geld blijft die expat er tien jaar in. Genoeg expat vrienden van mij die pas na minimaal 8 jaar hier duur huren iets kochten. En dat was zelfs in de periode dat je een 50m2 appartement nabij Vondelpark kon kopen voor 220k in 2014.

Klopt, voor je het weet zie je je overwaarde verdampen.

[Hendrik H.]

Er is natuurlijk meer onroerend goed dan een woning/appartementje in Amsterdam..

[Krisp]

mannowlahn schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 07:27:
[...]

Wiske heeft gewoon gelijk. Nu in vastgoed stappen zou nergens op slaan. Financieel totaal niet niet interessant met de nieuwe wetten.

Alles hangt af van de prijs. Zeker panden in verhuurde staat gaan nu best wel aantrekkelijk weg. Maar goed, dan moet je wel zo'n pand vinden....

[Real]

Vandaag is het inwerkingstredingsbesluit van de Wet goed verhuurderschap gepubliceerd:

https://zoek.officielebekendmakingen.nl/stb-2023-227.html

De wet treedt zoals verwacht a.s. zaterdag 1 juli in werking. Verhuurders moeten dus onder andere voor lopende huurovereenkomsten binnen nu en een jaar de huurder informeren over diverse punten. Bij nieuwe contracten die ingaan vanaf zaterdag geldt dat meteen.

De gemeente kan bij overtreding een maximale boete van €22.500 opleggen of (bij herhaalde overtreding) een boete van maximaal €90.000. Zo nodig mag de gemeente ook het beheer van een huurwoning overnemen.

Interessant is ook het nieuwe art. 7:261b BW, want vanaf zaterdag moeten alle verhuurders de waarborgsom binnen 14 dagen na einde huurovereenkomst terugboeken tenzij een van de uitzonderingen van toepassing is. Er geldt geen overgangsrecht voor art. 7:261b BW, dus dat is direct van toepassing op alle rechtstoestanden. Ook op lopende overeenkomsten dus.

Interessant is dan de vraag of verhuurders die een waarborgsom van meer dan twee maanden huurprijs hebben bedongen door de huurder kunnen worden aangesproken om een derde van de waarborgsom terug te betalen na vernietiging van dat beding door de huurder.

Ik heb er zelf niet meteen een antwoord op, maar zie zo snel niet in waarom dat niet zou kunnen. Evenzeer kun je de vraag stellen of verhuurders met wie bijvoorbeeld vijf weken geleden een huurovereenkomst is geëindigd a.s. zaterdag van rechtswege in verzuim zijn als de waarborgsom nog niet is terugbetaald.

Wellicht dat @fopjurist hier een idee over heeft?

Voor wie een woning verhuurt kan het in ieder geval belangrijk zijn om zelf advies in te winnen, en dan met name gezien de mogelijke bestuursrechtelijke sanctie. In hoeverre gemeenten direct aan komen zetten met het bonnenboekje moet nog blijken uiteraard, maar een gewaarschuwd mens telt voor twee. Let in ieder geval op dat een huurder zo nodig een verzoek tot handhaving kan indienen bij de gemeente. Het risico dat samenhangt met (niet) handelen naar wat ik hierboven noem blijft in ieder geval bij iedereen die dit leest.

[namliam_eht]

Real schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 18:36:
De wet treedt zoals verwacht a.s. zaterdag 1 juli in werking. Verhuurders moeten dus onder andere voor lopende huurovereenkomsten binnen nu en een jaar de huurder informeren over diverse punten.

Welke punten ?

[fopjurist]

Real schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 18:36:
Interessant is ook het nieuwe art. 7:261b BW, want vanaf zaterdag moeten alle verhuurders de waarborgsom binnen 14 dagen na einde huurovereenkomst terugboeken tenzij een van de uitzonderingen van toepassing is. Er geldt geen overgangsrecht voor art. 7:261b BW, dus dat is direct van toepassing op alle rechtstoestanden. Ook op lopende overeenkomsten dus.

Interessant is dan de vraag of verhuurders die een waarborgsom van meer dan twee maanden huurprijs hebben bedongen door de huurder kunnen worden aangesproken om een derde van de waarborgsom terug te betalen na vernietiging van dat beding door de huurder.

Ik heb er zelf niet meteen een antwoord op, maar zie zo snel niet in waarom dat niet zou kunnen. Evenzeer kun je de vraag stellen of verhuurders met wie bijvoorbeeld vijf weken geleden een huurovereenkomst is geëindigd a.s. zaterdag van rechtswege in verzuim zijn als de waarborgsom nog niet is terugbetaald.

Wellicht dat @fopjurist hier een idee over heeft?

Er is geen overgangsbepaling en de toelichting bij het amendement Van Baarle meldt niets over bestaande overeenkomsten. Wel blijkt uit het amendement dat het doel is om te "(...) voorkomen dat de waarborgsom in de praktijk een extra financiële drempel is die de kansengelijkheid op de woningmarkt zou kunnen vergroten". Je zou daaruit kunnen bepleiten dat bestaande overeenkomsten in stand kunnen blijven omdat als er al sprake was van een kansongelijkheid, dat die is overwonnen door het aangaan van een huurovereenkomst en het betalen van de waarborgsom. Echter.....in de jurisprudentie vond ik HR 30 januari 1987, ECLI:NL:PHR:1987:AG5526, NJ 1987/529 over de Wet van 4 oktober 1978 houdende vaststelling van enkele bepalingen met betrekking tot tijdelijke verhuur van woonruimte in gebouwen, welke aan een gemeente toebehoren en voor afbraak bestemd zijn (Stb. 521). De HR moest oordelen of de wet gold ten aanzien van bestaande huurovereenkomsten of dat die overeenkomsten dienden te worden geëerbiedigd:

Noch de tekst, noch de strekking van deze wet — die geen overgangsbepalingen bevat — geeft echter grond voor de veronderstelling dat haar onmiddellijke werking niet toekomt. Anders dan de Rb. meent, wettigt het feit dat in de Memorie van Toelichting op het ontwerp dat tot genoemde wet heeft geleid, wordt opgemerkt (en dat in de Memorie van Antwoord in iets andere bewoordingen wordt herhaald) dat het de regering 'van belang (lijkt) de mogelijkheid te scheppen dat voor afbraak bestemde panden tijdelijk verhuurd kunnen worden, zonder dat bij het einde van de huur een beroep op huurbescherming mogelijk is' (Bijl. Hand. II 1972–1973, 12 306, nr. 3), niet de slotsom dat zou zijn beoogd de wet ten aanzien van voor haar in werking treden gesloten overeenkomsten eerbiedigende werking te geven. Dat valt evenmin af te leiden uit het bij Nota van Wijzigingen (Bijl. Hand. II 1974–1975, 12 306, nr. 6) in de tekst van art. I welke, voor zover thans van belang, oorspronkelijk luidde: 'De art. 1623b–1623g zijn voorts niet van toepassing op woonruimte in gebouwen welke aan een gemeente toebehoren en voor afbraak bestemd zijn', invoegen van de woorden 'en ten tijde van het aangaan van de overeenkomst', omdat die invoeging — blijkens de daarop bij Memorie van Antwoord gegeven toelichting — enkel ertoe strekte te voorkomen dat ten aanzien van een aan een gemeente toebehorende woning welke na het aangaan van de huurovereenkomst voor afbraak wordt bestemd, dientengevolge de huurbescherming zou komen te ontvallen. Het ligt te minder voor de hand aan de genoemde wet onmiddellijke werking te ontzeggen nu zij, zoals bij haar mondelinge behandeling in de Tweede Kamer van verscheidene kanten werd opgemerkt, in wezen — zij het met de beperking tot woonruimte in gebouwen die toebehoren aan een gemeente — overeenstemde met wat blijkens HR 30 mei 1975, NJ 1975, 464 rechtens reeds gold.

Hieruit maak ik op dat je niet teveel betekenis kunt toekennen aan de toelichting bij het amendement, en dat art. 7:261b BW ook ziet op huurovereenkomsten die voor 1 juli 2023 zijn gesloten.
Interessant arrest wel, zeker als je de conclusie erbij pakt ("...overgangsrecht zullen wij dus zelf hebben te vinden...huurbescherming ......fundamenteel recht in onze huurwetgeving......wetsgeschiedenis....."), want het arrest is contrair.

[mannowlahn]

https://nos.nl/artikel/24...r-300-euro-meer-komt-voor

En dit zal straks dus ook gemeengoed zijn voor de vrije sector woningen die boven de 187 punten zitten. Indien je nog een woning boven de 187 punten hebt, gefeliciteerd, je rendement zal de spuitgaten uitlopen.

Ipv thanks Obama, kunnen we nu hashtag #ThanksHugo in het leven roepen

[vortexnl1982]

mannowlahn schreef op donderdag 29 juni 2023 @ 16:43:
https://nos.nl/artikel/24...r-300-euro-meer-komt-voor

En dit zal straks dus ook gemeengoed zijn voor de vrije sector woningen die boven de 187 punten zitten. Indien je nog een woning boven de 187 punten hebt, gefeliciteerd, je rendement zal de spuitgaten uitlopen.

Ipv thanks Obama, kunnen we nu hashtag #ThanksHugo in het leven roepen

Toen mijn woning te huur stond twee maanden terug probeerden sommigen ook al meer te bieden. Ik zit daar echter niet op te wachten en heb dat ook aangegeven aan de mensen die het voorstelden. De huur is wat in de advertentie staat. Ik zou het zelf ook huurder ook heel arelaxt vinden als dit soort praktijken voorkomen.

Het is ook slecht voor de markt : leuk tijdelijk wat meer huur vangen maar je kan erop wachten dat de vrije sector straks niet meer vrij is. Dat wordt ook gereguleerd als verhuurders dit soort streken gaan uithalen...

[Megalomania]

Lijkt me heel sterk dat ze hier niets aan gaan doen. Ze noemen het een unintended consequence en passen de regels weer aan.

[Rubbergrover1]

Megalomania schreef op vrijdag 30 juni 2023 @ 06:49:
Lijkt me heel sterk dat ze hier niets aan gaan doen. Ze noemen het een unintended consequence en passen de regels weer aan.

Wat zou je daartegen willen doen? (Even los van de vraag óf je er iets aan zou willen doen.)

[Megalomania]

Persoonlijk? Goeie vraag, Incalculeren dat je onder de 200 punten niet meer dan 1400 kan vragen bv.

[hoevenpe]

Megalomania schreef op vrijdag 30 juni 2023 @ 08:51:
Persoonlijk? Goeie vraag, Incalculeren dat je onder de 200 punten niet meer dan 1400 kan vragen bv.

Dan heet het opeens 'servicekosten' of een initiële eenmalige bijdrage. Er is schaarste, dat voorkom je dat niet.

[ColeJ]

mannowlahn schreef op donderdag 29 juni 2023 @ 16:43:
https://nos.nl/artikel/24...r-300-euro-meer-komt-voor

En dit zal straks dus ook gemeengoed zijn voor de vrije sector woningen die boven de 187 punten zitten. Indien je nog een woning boven de 187 punten hebt, gefeliciteerd, je rendement zal de spuitgaten uitlopen.

Ipv thanks Obama, kunnen we nu hashtag #ThanksHugo in het leven roepen

Dat hadden we hier ook voorspeld

[Rubbergrover1]

Megalomania schreef op vrijdag 30 juni 2023 @ 08:51:
Persoonlijk? Goeie vraag, Incalculeren dat je onder de 200 punten niet meer dan 1400 kan vragen bv.

Ik bedoel: wat zou de overheid moeten/kunnen doen tegen 'overbieden' op vrije sector huurwoningen? Lijkt me dat ze daar, net als bij overbieden op koopwoningen, niet echt middelen voor hebben.

[mikedejong25]

is er al globaal zicht op de terugkoppeling van de rvs over de "hugo plannen" voor volgend jaar?
Stemmen medio sept in de 2k en voor einde jaar nog in de 1k?

[RM-rf]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 30 juni 2023 @ 09:41:
[...]

Ik bedoel: wat zou de overheid moeten/kunnen doen tegen 'overbieden' op vrije sector huurwoningen? Lijkt me dat ze daar, net als bij overbieden op koopwoningen, niet echt middelen voor hebben.

Wat je in dat artikel vooral leest is dat 'makelaars' daar een spelletje spelen met het aanlokken van potentiele huurders voor een bepaalde prijs, en dan vervolgens hen pogen over te halen meer te gaan betalen omdat zogenaamd een andere huurder meer zou bieden. (helaas vormt dat artikel zelf ook een negatieve bevestiging ervan, omdat die bij verhuurmakelaars gaat 'navragen'of het zou gebeuren en niet zelf kritisch navraagt een probleem dat steeds meer media heeft, het niet daadwerkelijk zelf durven te controleren van de 'geloofwardigheid'maar puur aangaan op een subjectieve bewering van een belanghebbende partij).


De Overheid kan natuurlijk wel dit soort praktijken nutteloos maken door bv een verhuurder te verplichten de aangeboden verhuurprijs te registreren en dan huurders altijd het recht te geven zich te beroepen op die officieel aangeboden huurprijs...
Dat maakt een praktijk van het aanlokken van huurders met een lager aanbod en hen alsnog dwingen hoger te bieden om daadwerkelijk de koop af te sluiten (wat volgens mij bij veel verkooppraktijken niet zomaar toegestaan is ) vervolgens nutteloos, als een huurder die tekent voor een eventueel hogere huur zich direkt erna kan beroepen op het oorspronkelijke prijsaanbod

[Rubbergrover1]

RM-rf schreef op vrijdag 30 juni 2023 @ 10:32:
[...]
De Overheid kan natuurlijk wel dit soort praktijken nutteloos maken door bv een verhuurder te verplichten de aangeboden verhuurprijs te registreren en dan huurders altijd het recht te geven zich te beroepen op die officieel aangeboden huurprijs...
Dat maakt een praktijk van het aanlokken van huurders met een lager aanbod en hen alsnog dwingen hoger te bieden om daadwerkelijk de koop af te sluiten (wat volgens mij bij veel verkooppraktijken niet zomaar toegestaan is ) vervolgens nutteloos, als een huurder die tekent voor een eventueel hogere huur zich direkt erna kan beroepen op het oorspronkelijke prijsaanbod

Dat zou je net zo goed kunnen zeggen voor koopwoningen. Wat ik op zich een prima insteek zou vinden, daar niet van. Maar tegelijk zijn er ook weer allerlei manieren te bedenken waarop aanbieders zulke regels kunnen/proberen te omzeilen. Bijvoorbeeld allerlei aanvullende condities waar je aan moet voldoen om in aanmerking te komen voor de aangeboden prijs. Zodat je alleen voor de lage prijs in aanmerking komt als je aan onrealistische eisen voldoet (zoals inkomen 10 keer de huur of bij koop geen aanvullende (ontbindende) voorwaarden).

[ColeJ]

RM-rf schreef op vrijdag 30 juni 2023 @ 10:32:
[...]
De Overheid kan natuurlijk wel dit soort praktijken nutteloos maken door bv een verhuurder te verplichten de aangeboden verhuurprijs te registreren en dan huurders altijd het recht te geven zich te beroepen op die officieel aangeboden huurprijs...

Dus dan ga je eigenlijk ook de vrije sector weer reguleren?

[RM-rf]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 30 juni 2023 @ 10:38:
[...]

Dat zou je net zo goed kunnen zeggen voor koopwoningen.

volgens mij zijn er ook inderdaad bepaalde inofficiele regels die makelaars dienen aan te houden om te voorkomen dat er spelletjes gespeeld worden waarbij mensen aangezet worden op te bieden tegen een mogelijk imaginaire 'tegen-bieder'...

Je kunt inderdaad stellen dat dat niet voldoende werkt en het goed zou zijn als de overheid hierin ook een regulerende rol inneemt en bv als onafhankelijke partij meer transparantie in een biedproces kan garanderen...

helemaal voorkomen kan een overheid verder niks, maar men kan wel een marktproces transparanter laten werken en basisregels aanhouden.
Als ik dat artikel lees krijg ik toch ook de indruk dat men te makkelijk, ook die journalist alles laat afhangen van die huurmakelaars die ook er een belang bijhebben huurprijzen op te drukken, en men verder niet eens kritische vragen stelt of die vermeende bieders werkelijk bestaan (waarvoor gen enkel overtuigend argument gegeven wordt, behalve dat de makerlaars claimen dat dat de praktijk voorkomt dat er dus mensen toe aangezet worden over te bieden, sterker nog, in dat artikel doen ze het overkomen alsof huurders dat uit zichzelf doen).

ColeJ schreef op vrijdag 30 juni 2023 @ 11:08:
[...]
Dus dan ga je eigenlijk ook de vrije sector weer reguleren?

inderdaad, als een 'vrije-jongens-sector' vol huurmakelaars steeds verder ertoe leid dat een soort van cowboy-mentaliteit ontstaat en klanten/afnemers/huurders dus volledig afhankelijk zijn van slimme makelaars die prijzen opdrukken en trucjes uithalen met vage beweringen over 'andere geinterseerden die over-bieden', is het zeker slim om daar een stop tegen te zetten.

net zomin als je ook in de vrije sector niet zomaar vrij je huurprijs mag verhogen en ook daar de overheid een drempel tegen opwerpt, vrije sector betekent niet regel-loos.

Overigens zou ik het prefereren als de huurmakelaars ook zelf beter oppassen met het aanhouden van eigen richtlijnen ...
Overheidsregulatie zal pas afgedwongen worden als deze sector zelf dat soort excessen niet kan regelen en voorkomen.

[ Voor 26% gewijzigd door RM-rf op 30-06-2023 11:18 ]

[vortexnl1982]

Of zoiets als in rotterdam :

https://www.rijnmond.nl/n...ht-beginnen-lees-hier-hoe

In deze wijk in Rotterdam-Zuid zijn de excessen zó groot dat de gemeente Rotterdam met de Wet goed verhuurderschap in de hand een verplichte verhuurvergunning invoert.

Bij de aanvraag moeten de verhuurders de huurcontracten meesturen. De gemeente gaat de daarin genoemde huurprijzen langs de huurprijscalculator leggen. Komen daar afwijkingen uit, dan gaat de gemeente de huisbaas aanspreken en handhaven. Ze riskeren boetes die kunnen oplopen tot 90 duizend euro.

Dit is wel voor middenhuur maar zou me niks verbazen als de overheid ook zoiets gaat doen voor de 'vrije' sector (die dan niet meer zo vrij is).

[mannowlahn]

ColeJ schreef op vrijdag 30 juni 2023 @ 11:08:
[...]


Dus dan ga je eigenlijk ook de vrije sector weer reguleren?

Semi vrije sector haha.

Ondanks dat ik baal dat ik straks moet verkopen zit ik wel met popcorn klaar om deze absolute shitzooi en kneunzekermis te mogen aanschouwen. Werkelijk alles wat die de jonge aanraakt veranderd in stront. Het is een opmerkelijke gave moet ik zeggen.

[Real]

Er zijn allerlei manieren om overbieden tegen te gaan, maar dat hoeft niet altijd op de bestaande manier.

Je kunt bijvoorbeeld (zoals dat bij hypotheken ook gebruikelijk is) een maximum aan de huurder opleggen op basis van een inkomen. Dat verandert niets aan het eigendomsrecht van verhuurders, maar uiteindelijk zal het ook leiden tot lagere huurprijzen.

Maar je kunt ook een verplicht bied-logboek introduceren. Uiteraard wel op een sluitende manier en niet op de manier die nu bij kopen wordt gehanteerd.

[Rubbergrover1]

vortexnl1982 schreef op vrijdag 30 juni 2023 @ 11:16:
Dit is wel voor middenhuur maar zou me niks verbazen als de overheid ook zoiets gaat doen voor de 'vrije' sector (die dan niet meer zo vrij is).

Maar daar is geen sprake van een meetlat waar je de huurprijs tegenaan kunt houden.

Je kunt dan uiteraard wel andere excessen uitfilteren, maar ik denk dat het een flinke kluif wordt om bij iedere huurovereenkomst te controleren of er iets in staat wat niet zou mogen.

[Rubbergrover1]

Real schreef op vrijdag 30 juni 2023 @ 11:46:
Er zijn allerlei manieren om overbieden tegen te gaan, maar dat hoeft niet altijd op de bestaande manier.

Je kunt bijvoorbeeld (zoals dat bij hypotheken ook gebruikelijk is) een maximum aan de huurder opleggen op basis van een inkomen. Dat verandert niets aan het eigendomsrecht van verhuurders, maar uiteindelijk zal het ook leiden tot lagere huurprijzen.

Veel verhuurders hanteren al een minimaal inkomen in relatie tot de huur. Wat omgekeerd een maximale huur bij het inkomen betekent.

Het maximum bij een koopwoning geeft trouwens ook niet een maximale koopsom aan, maar alleen een maximale lening die door commerciële geldverstrekkers kan worden gegeven.

[Real]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 30 juni 2023 @ 12:00:
[...]
Veel verhuurders hanteren al een minimaal inkomen in relatie tot de huur. Wat omgekeerd een maximale huur bij het inkomen betekent.

Het maximum bij een koopwoning geeft trouwens ook niet een maximale koopsom aan, maar alleen een maximale lening die door commerciële geldverstrekkers kan worden gegeven.

Dat laatste snap ik, maar kan je ook anders inrichten. De vraag was: kun je huurprijzen reguleren om overbieden te voorkomen? En het antwoord is: ja, bijvoorbeeld door de maximum huurprijs die geboden kan worden te maximeren.

[rube]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 30 juni 2023 @ 11:58:
[...]
Maar daar is geen sprake van een meetlat waar je de huurprijs tegenaan kunt houden.

De woonbond pleitte daarom al om de grens van 187 op te trekken naar 250 punten en/of alles te reguleren (en die tabel gaat verder dan 187, dus dat kan. En die kan natuurlijk oneindig doorgetrokken worden)

Je kunt dan uiteraard wel andere excessen uitfilteren, maar ik denk dat het een flinke kluif wordt om bij iedere huurovereenkomst te controleren of er iets in staat wat niet zou mogen.

Straks is het niet al te moeilijk op op basis van een snelle check grofweg te kijken of de prijs in het huurcontract op basis van het WWS klopt (energielabel, WOZ, oppervlakte, gooi daar nog max. aantal punten bij voor sanitair en keuken en je zult vast niet meer dan een procent of 10-20(?) afwijken van wat je maximaal in het contract zou mogen zien staan).

[rube]

mannowlahn schreef op vrijdag 30 juni 2023 @ 11:37:
[...]

Semi vrije sector haha.

Ondanks dat ik baal dat ik straks moet verkopen zit ik wel met popcorn klaar om deze absolute shitzooi en kneunzekermis te mogen aanschouwen. Werkelijk alles wat die de jonge aanraakt veranderd in stront. Het is een opmerkelijke gave moet ik zeggen.

Ja, dit gaat echt wel voor problemen zorgen bij bepaalde groepen. Maar dat geeft niet, want het aantal huizen neemt hierdoor niet af, de huurders zijn beter beschermd en meer koopwoningen voor starters .

Bij een van onze appartementen loopt het huurcontract over 18 maanden af. Ik zou dat appartement echt heel graag willen behouden, zodat eventueel een of beide kinderen het in de toekomst kunnen huren, want ik voorzie echt dat het in de toekomst een crime gaat worden voor hen om iets te vinden. En dan wil ik best aan haar voor een lage prijs verhuren, maar het zal nog een jaar of 5 duren voor de oudste zover is en tja, als straks de tijdelijke contracten niet meer mogen, hoe ga ik dan die 3.5 jaar overbruggen? Zo lang leeg laten staan zonder enige opbrengst kost me denk ik een beetje teveel.....

[Perkouw]

@rube Lastig wel wat je dan moet doen inderdaad. Voor mensen met verhuur hypotheken e.d. kost het natuurlijk sowieso een bak geld om iets leeg te laten staan. Mensen die dat niet hebben, vraag ik me soms af of je het niet beter leeg kan laten.

Volgens de politiek sowieso want je maakt genoeg rendement op je huis a.d.h.v. alleen al de waardestijging toch? Goed, daar zie je niets direct van maar dat vergeten we maar even.. . . (sorry ik reageer even ietwat laconiek)

Anderzijds kan verhuur aan bedrijven interessant zijn (stouwen ze het 'vol' met flexwerkers (hallo SNF))

Maar goed leegstand als je op termijn zelf wat met de woning wilt.. . Beetje jammer natuurlijk dat je nog steeds kosten blijft hebben van de woning al is het maar omdat zaken als 'De wet van Hillen' worden afgebouwd. En ja, dan laat ik compleet buiten beschouwing dat een niet bewoond huis van je afloopt.

[ColeJ]

Je kunt ook gewoon accepteren dat het vraag en aanbod is... als ik mijn huurwoning te huur aanbied voor 2000 euro en ik heb overbieders dan is mijn verhuurprijs gewoonweg te laag. Is dat zielig voor de mensen die het niet kunnen opbrengen? Misschien wel, misschien niet.

De grote steden in NL worden steeds internationaler en aantrekkelijker. Daar trekken gewoon veel mensen (met geld) heen. Amsterdam is ook gewoon een wereldstad, wat geeft een net afgestudeerde of starter het recht om daar te wonen? Ze kunnen immers ook niet in New York. London of Vancouver wonen.

Ja er is een heel groot woningprobleem in NL. Echter, er zitten ook wel kanttekeningen aan. Een grote groep komt van school en start op de huizenmarkt. Ze hebben een flink eisenpakket en we gaan toch zeker niet in het dorp verderop wonen... Ohja, we gaan in juli trouwens wel weer 2 weken naar Bali want Thailand is ons vorig jaar zo goed bevallen....

[Rubbergrover1]

rube schreef op vrijdag 30 juni 2023 @ 12:03:
[...]

De woonbond pleitte daarom al om de grens van 187 op te trekken naar 250 punten en/of alles te reguleren (en die tabel gaat verder dan 187, dus dat kan. En die kan natuurlijk oneindig doorgetrokken worden)

Dat zou ik helemaal geen slecht idee vinden. Maar het is wel zo dat hoe duurder het (huidige) segment, hoe meer mensen er relatief voor over hebben. Ik zou dan dus wel een stijgende "prijs per punt" toepassen naar mate je bij een hoger puntenaantal terecht komt. In plaats van de huidige situatie, waarbij het verschil tussen 40 en 50 punten net zo groot is als het verschil tussen 200 en 210 punten.

Maar zolang men daar nog niet aan wil en er in de duurdere vrije huur ook echt vrijheid is in het bepalen van de huur, valt er weinig aan te doen als de ene huurder 2000 betaalt en de ander 2500 moet betalen.

[Perkouw]

@ColeJ Denk dat er ergens een middenweg is. Volgens mij gaan we nu van uitersten, naar uitersten. Ook getuige de maatregelen en de algehele consensus die voor mij persoonlijk neerkomt op -> verhuurder is uitmelker en foutief en verdient bergen geld al dan niet door hefboomconstructies.

Ik merk in mijn omgeving veel wat ik ''entitled'' noem. Dat lijkt in te haken op jou laatste alinea. Men wil van alles en vind ook dat men recht heeft op van alles. En begrijp me niet verkeerd, snap echt wel dat het 50 jaar geleden compleet anders was. Alleen lijkt de mentaliteit ook te zijn verandert van er hard voor vechten, naar eisen/klagen en achteroverleunen (en me bewust dat ik hier nu enorm lijk te generaliseren). Maar ook hier is een middenweg uit te halen. Alleen moeten we die wel met zijn allen ophalen en daar dan wat aan gaan doen.

Nu is het m.i. echt paniekvoetbal en gaan we van links- naar rechts op basis van uitersten. Zonde. Want goed verhuurderschap (ook in de vrije sector) lijkt me en gezonde en waardevolle aanvulling op de mogelijkheid tot kopen.

[mannowlahn]

rube schreef op vrijdag 30 juni 2023 @ 12:11:
[...]

Ja, dit gaat echt wel voor problemen zorgen bij bepaalde groepen. Maar dat geeft niet, want het aantal huizen neemt hierdoor niet af, de huurders zijn beter beschermd en meer koopwoningen voor starters .

Bij een van onze appartementen loopt het huurcontract over 18 maanden af. Ik zou dat appartement echt heel graag willen behouden, zodat eventueel een of beide kinderen het in de toekomst kunnen huren, want ik voorzie echt dat het in de toekomst een crime gaat worden voor hen om iets te vinden. En dan wil ik best aan haar voor een lage prijs verhuren, maar het zal nog een jaar of 5 duren voor de oudste zover is en tja, als straks de tijdelijke contracten niet meer mogen, hoe ga ik dan die 3.5 jaar overbruggen? Zo lang leeg laten staan zonder enige opbrengst kost me denk ik een beetje teveel.....

Ik ga icm met mijn boekhoud kantoor waar fiscaal juristen zitten een weg verkennen of er mogelijkheden zijn om bv aan een multinational te verhuren. Bv Shell die dan de woning ter beschikking stelt aan een werknemer. Geen idee of dit juridisch zo ingericht kan worden maar ik denk dat die multinationals straks echt in de knoop zullen zitten.

[Perkouw]

@mannowlahn is dat niet ''hetzelfde'' als verhuren aan een ''firma x'' die hier vervolgens 'flexwerkers' in plaatst? In jou geval enkelvoud, volgens mij zelfde principe. Wel leuk als je terugkoppeling wilt geven indien je met die juristen hebt gezeten!

[mannowlahn]

Perkouw schreef op vrijdag 30 juni 2023 @ 13:47:
@mannowlahn is dat niet ''hetzelfde'' als verhuren aan een ''firma x'' die hier vervolgens 'flexwerkers' in plaatst? In jou geval enkelvoud, volgens mij zelfde principe. Wel leuk als je terugkoppeling wilt geven indien je met die juristen hebt gezeten!

Zal ik zeker doen. Ik ga wat zaken uitzoeken. Of zelf weer inschrijven zodat box3 wegvalt, maar dat heeft invloed op fiscale partners met mijn vrouw. Of onderbrengen in de bv zodat box3 wegvalt, maar probleem is dan we dan nog steeds die langdurige contracten hebben. Als laatste dus aan een firma verhuren. Zal de uitkomst hier wel plaatsen zodat anderen er wat aan hebben. Zal pas rond oktober zijn zodat alle regels duidelijk zijn. Moet het ook communiceren met mijn huurder omdat contract in april afloopt. Echter heb ik met hem geen vrees, hij is hier maar 10 dagen per maand en de rest bij zijn gezin Portugal. Dus wat dat betreft de ideale huurder. Als ik quitte draai zou ik het prima vinden hem er in te houden.

[Perkouw]

@mannowlahn thanks!

Vooral benieuwd als alle regels definitief zijn wat voor impact dit heeft op verhuurders en contracten met onbepaalde tijd. Zal ook vast geen overgangsregeling komen dat je als verhuurder kan zeggen ik stop er mee; laat het huis leeg, verkoop het. Goed eerst maar afwachten wat voor consequenties het op bestaande al dan niet onbepaalde tijd contracten heeft.

[mikedejong25]

Is er nog een kans dat deze wet maar gedeeltelijk wordt aangenomen in de 2e en 1e kamer en dat bijv. de regels niet gaan gelden voor de reeds lopende huurcontracten? Zoals onlangs dat Hugo de Jonge ook niet zijn zin kreeg voor het door de gemeente toewijzen van woningen voor de bestaande bouw en alleen voor nieuwbouw en huurwoningen.

[Perkouw]

Dat is allemaal zo koffiedik kijken. Dat weet niemand. Het kan in die zin nog bijna alle kanten op, al lijkt er wel een duidelijke tendens te zijn en dat is dat vastgoed verhuren totaal niet interessant meer wordt gemaakt zowel voor de particulier als de zakelijke investeerder.

[Real]

De Jonge (minister van VWS, sic) heeft een brief naar de TK gestuurd over de regulering van servicekosten.

1) Van de lijst in het Besluit servicekosten mag niet meer worden afgeweken
2) Er komt mogelijk een maximumvergoeding

https://www.rijksoverheid...het-besluit-servicekosten

[Hendrik H.]

Het verhuren van vastgoed is nog wel degelijk interessant maar dat geldt voor woningen in steeds mindere mate. Zoek naar alternatieven.

[Wispe]

Hendrik H. schreef op dinsdag 4 juli 2023 @ 16:54:
Het verhuren van vastgoed is nog wel degelijk interessant maar dat geldt voor woningen in steeds mindere mate. Zoek naar alternatieven.

Wat zijn de alternatieven dan? Vakantiehuisjes zijn ook niet interessant. Bedrijfsruimten zijn niet goedkoop. Voor commerciële vastgoed moet je behoorlijk veel vermogen, deskundigheid en tijd hebben.

[JanHenk]

Het gaat hier helaas relatief weinig over commercieel vastgoed en met name wel over woningen. Zal wel aan de investeringsdrempel liggen.

Maar commercieel vastgoed is naar mijn idee ook zeker geen walhalla. Specifieke sectoren of locaties uitgezonderd.

[Qwerty-273]

ColeJ schreef op vrijdag 30 juni 2023 @ 12:29:
De grote steden in NL worden steeds internationaler en aantrekkelijker. Daar trekken gewoon veel mensen (met geld) heen. Amsterdam is ook gewoon een wereldstad, wat geeft een net afgestudeerde of starter het recht om daar te wonen? Ze kunnen immers ook niet in New York. London of Vancouver wonen.

Ik denk dat het grootste probleem niet direct is dat men in hartje Amsterdam wilt wonen. Maar dat er gewoon geen enkele woonwijk meer is waar je iets "betaalbaars" kan vinden. En de omliggende steden en dorpen door bouwstoppen ook niet meer uitbreiden (want de stikstof!). De onderkant van de markt met sociale huur zit zoo op slot door wachtlijsten die haast decennia aan gaan tikken (of in het geval van Amsterdam al op 13 jaar gemiddeld zitten). Waar moet/kan de middenmoot van de mensen dan gaan wonen als ze wel werk in Amsterdam hebben? Je zit dan al snel met reistijden van 1-1,5 uur wat niet ideaal is voor een dagelijkse rit voor een klein tot gemiddeld loon. Dan zoek je wel iets dichterbij (waar je dan ook bent gaan wonen). Op een gegeven moment zit je als Amsterdam dan met het probleem dat een groot deel van de banen moeilijker te vullen zullen zijn (voor het geboden loon).

Is dat een probleem veroorzaakt door de woningen die verhuurd worden aan expats? Nee dat niet. Maar dat is wel het gaatje waar de regering zich op richt. Ipv een structurele oplossing te bedenken en uit te voeren.

[ColeJ]

Qwerty-273 schreef op woensdag 5 juli 2023 @ 01:26:
[...]

Is dat een probleem veroorzaakt door de woningen die verhuurd worden aan expats? Nee dat niet. Maar dat is wel het gaatje waar de regering zich op richt. Ipv een structurele oplossing te bedenken en uit te voeren.

Ik durf met zekerheid te zeggen dat als je expats weert uit Amstelveen de koop en huurprijzen gigantisch gaan dalen.

[Henkdezoveelste]

JanHenk schreef op woensdag 5 juli 2023 @ 00:21:
Het gaat hier helaas relatief weinig over commercieel vastgoed en met name wel over woningen. Zal wel aan de investeringsdrempel liggen.

Maar commercieel vastgoed is naar mijn idee ook zeker geen walhalla. Specifieke sectoren of locaties uitgezonderd.

Is er iemand hier op het forum die investeerd in winkel-, horeca- en bedrijfspanden? Als je nu een appartement zou kopen is 5% BAR wel ongeveer de max, terwijl ik bedrijfspanden te koop zie staan in verhuurde staat voor zomaar 8% BAR. Wat is het addertje? Kan iemand hier wat meer info over geven?

[Thompson]

Krappe huurmarkt zorgt voor flinke prijsverhoging in grote steden

Klasse beleid Dhr. De Jonge Dit had ook heus niemand voorspeld.

[Dark Matter]

ColeJ schreef op woensdag 5 juli 2023 @ 10:04:
[...]


Ik durf met zekerheid te zeggen dat als je expats weert uit Amstelveen de koop en huurprijzen gigantisch gaan dalen.

Die huurhuizen worden dan verkocht.
Met de nieuwe regels is een lagere huur niet meer rendabel.

Verder zijn er niet zoveel expats in Amstelveen in vergelijking met het aantal koophuizen dat verkocht wordt, dus zal dit weinig invloed zal hebben op de koopprijzen.


De nieuwe regels leiden al tot hogere huurprijzen in Amsterdam (Amstelveen) voor huurhuizen die boven de 187 puntengrens blijven.

Er zijn gewoon te weinig huizen voor koop en huur.

[Real]

Thompson schreef op donderdag 6 juli 2023 @ 09:21:
Klasse beleid Dhr. De Jonge Dit had ook heus niemand voorspeld.

Jawel, natuurlijk wel. Maar uit het artikel blijkt ook dat het gemeten over heel Nederland maar 0,4% is. Je trekt een conclusie alsof deze huurprijsstijging het causale gevolg is van het beleid, maar dat kun je helemaal niet aantonen zo.

Storm in een glas water dus. Dat de huurprijzen in grote steden excessief hoog liggen is niets nieuws.

En een deel van de huurhuizen is dus verkocht en die kopers hoeven niet te huren.

[El Capitan]

Real schreef op donderdag 6 juli 2023 @ 10:55:
[...]


Jawel, natuurlijk wel. Maar uit het artikel blijkt ook dat het gemeten over heel Nederland maar 0,4% is. Je trekt een conclusie alsof deze huurprijsstijging het causale gevolg is van het beleid, maar dat kun je helemaal niet aantonen zo.

Storm in een glas water dus. Dat de huurprijzen in grote steden excessief hoog liggen is niets nieuws.

En een deel van de huurhuizen is dus verkocht en die kopers hoeven niet te huren.

Probleem is natuurlijk dat wel door de verkoop van huurwoningen het totale aantal huurwoningen afneemt. Die verkoop door kleine beleggers is volgens mij wel dankzij Hugo de Jonge en zijn beleid/plannen

[Real]

El Capitan schreef op donderdag 6 juli 2023 @ 11:18:
[...]
Probleem is natuurlijk dat wel door de verkoop van huurwoningen het totale aantal huurwoningen afneemt.

Dat is maatschappelijk gezien niet per se een probleem natuurlijk.

Die verkoop door kleine beleggers is volgens mij wel dankzij Hugo de Jonge en zijn beleid/plannen

Wellicht, maar de vraag was of daardoor de huurprijzen stijgen. Het zou bijvoorbeeld ook kunnen zijn dat er meer expats zijn gekomen of bedrijven een gunstiger vergoeding bieden.

De huizen'markt' (wat helemaal geen normale 'markt' is) is een complex systeem. Omdat beleid A vooraf ging aan situatie B en die twee met elkaar lijken samen te hangen is dat geen bewijs dat die causaliteit ook bestaat. Daarvoor heb je een betere analyse nodig dan 'volgens mij' of 'ik denk dat' en waarschijnlijk ga je er nooit goed achterkomen.

[Biggg]

El Capitan schreef op donderdag 6 juli 2023 @ 11:18:
[...]


Probleem is natuurlijk dat wel door de verkoop van huurwoningen het totale aantal huurwoningen afneemt. Die verkoop door kleine beleggers is volgens mij wel dankzij Hugo de Jonge en zijn beleid/plannen

Het totaal aantal huurders neemt ook af, want het zijn voormalig (potentiele) huurders die de woning kopen.

Verhuurders lossen geen capaciteitsproblemen op als ze bestaande woningen opkopen en die beginnen te verhuren. Dit leidt niet tot meer woningen. Het leidt vooral tot mensen die willen kopen, maar noodgedwongen huren (afgetroefd door kapitaalkrachtige verhuurders), waarbij ze defacto meer geld betalen, geen fiscale voordelen genieten en de verhuurder een mooi rendement maakt.

Alleen verhuurders die nieuwe woningen bouwen (en geen bestaande eerst slopen) lossen daarwerkelijk capaciteitsproblemen op. Overheidsbeleid zou erop gebaseerd moeten dat alleen (of vooral) deze vorm rendabel is, en de rest dus niet of minder.

[Perkouw]

Weet niet of ik je bericht goed lees, maar je lijkt te suggereren dat huurders per definitie willen kopen? En als oorzaak noem je verhuurders die kapitaalkrachtiger zijn en zo potentieel kopers aftroeven? Ik weet niet of er zo stellig gezegd kan worden dat het aantal huurders afneemt omdat verhuurde woningen juist door die mensen weer gekocht worden.

Volgens mij ligt het niet zo eenvoudig dan wel zwart/wit? Al kan dat ook aan mij liggen natuurlijk.

[rube]

Real schreef op donderdag 6 juli 2023 @ 10:55:
[...]
Jawel, natuurlijk wel. Maar uit het artikel blijkt ook dat het gemeten over heel Nederland maar 0,4% is. Je trekt een conclusie alsof deze huurprijsstijging het causale gevolg is van het beleid, maar dat kun je helemaal niet aantonen zo.

Dat de huren over heel nederland maar licht stijgt, is vertekend omdat er weinig aanbod is:

Dat de prijsstijging in Nederland meevalt, komt volgens De Groot vooral doordat in de grote steden minder huizen te huur zijn. Die huizen zijn vaak duurder en als die wegvallen, daalt het gemiddelde.

Bron: https://www.nu.nl/economi...ging-in-grote-steden.html

Ik ben het met je eens dat je op moet passen met te snel conclusies trekken over causaal verband, maar in dit geval is er door verschillende partijen, ook die niet specifiek voor de belangen van verhuurders zijn, onderzoek naar gedaan en voor "gewaarschuwd".

Ik kan zelf moeilijk anders concluderen dat de (aangekondigde) maatregelen in het sterk beperktere aanbod van midden huurwoningen en de stijgingen van huurprijzen in het hogere segment hier tenminste een substantiële rol in spelen.

[Real]

rube schreef op donderdag 6 juli 2023 @ 12:39:
[...]
en voor "gewaarschuwd".

Er is ook "gewaarschuwd" dat ongereguleerde huur tot hoge huurprijzen leiden. Of dat tijdelijke contracten grootschalig worden ingezet.

En daar zitten we nu.

Het is wat gek om wel causaliteit te veronderstellen als het meer regulering betreft, maar niet als het minder regulering betreft. Maar misschien doe je dat ook niet.

[Biggg]

Perkouw schreef op donderdag 6 juli 2023 @ 12:34:
Weet niet of ik je bericht goed lees, maar je lijkt te suggereren dat huurders per definitie willen kopen? En als oorzaak noem je verhuurders die kapitaalkrachtiger zijn en zo potentieel kopers aftroeven? Ik weet niet of er zo stellig gezegd kan worden dat het aantal huurders afneemt omdat verhuurde woningen juist door die mensen weer gekocht worden.

Volgens mij ligt het niet zo eenvoudig dan wel zwart/wit? Al kan dat ook aan mij liggen natuurlijk.

Nee, genuanceerder. Niet alle huurders willen kopen, maar van de groep potentiële huurders is er wel een significant percentage dat liever een woning zou kopen, maar er in de afgelopen jaren niet meer tussen kwam. Als die nu daadwerkelijke kunnen kopen, dan neemt het aantal huurders dus gelijkmatig af tov het aantal huurwoningen

[Perkouw]

@Biggg alles behalve als aanval bedoelt, maar dat soort zaken zou ik graag over cijfers/feiten willen beschikken. Net als alle maatregelen vanuit de overheid. Want die zijn gebaseerd op?

Heb het al eens eerder gepost (Perkouw in "Vastgoed als investering"). Maar het zou ons allen denk ik enorm helpen als we feitelijke antwoorden hebben op dat soort vragen. En dan wel alert blijven dat er los van de cijfers altijd excessen kunnen zijn, maar het zou mij persoonlijk in ieder geval heel erg helpen om a) een adequate mening te vormen en b) hier al dan niet een positieve bijdrage aan te kunnen leveren