Vastgoed als investering

[m2011]

Wispe schreef op donderdag 1 juni 2023 @ 19:57:
Nou, ik heb weer eens iets geks meegemaakt.

De huurders hebben vorige week de woning opgeleverd en ik ben vandaag naar de woning gegaan om het verkoopklaar te maken. Zijn de wasmachine en de droger foetsie. Toen heb ik de huurders gemaild en gevraagd waar ze waren. Ze zeiden: "Wij hebben bij de sleuteloverdracht van de makelaar destijds vernomen dat je die had laten staan en voor de bewoners waren." Als ik een hotelkamer huur, mag ik dan ook de kussens en de mini-koelkast toe-eigenen?

Bij een hotelkamer is het duidelijk dat de koelkast een service is die bij de prijs in zit. Gaat hij kapot: niet jouw probleem.

Was er in dit geval ook deze afspraak? Dus wasmachine of droger kapot, dan zorg jij voor de reparatie? Zij betalen immers een huurprijs inclusief deze faciliteit.

Of was je idee dat jij het beste van 2 werelden zou krijgen? Dus wel een huurprijs die hoort bij de extra faciliteit, de huurders mogen het niet meenemen, maar als het kapot gaat dan wel zelf betalen voor de reparatie of de hogere huur blijven betalen ook al werkt de extra faciliteit niet meer?

Je geeft aan dat je het gedrag van de huurders vreemd vind, maar je geeft niet aan wat je verwachting of afspraak met de huurders is.

Mocht het nou zo zijn dat jij steeds geld hebt betaald om de wasmachine operationeel te houden en ze nemen hem uiteindelijk mee: OK, dan is het echt vreemd.

[Wispe]

m2011 schreef op vrijdag 2 juni 2023 @ 19:08:
[...]


Bij een hotelkamer is het duidelijk dat de koelkast een service is die bij de prijs in zit. Gaat hij kapot: niet jouw probleem.

Was er in dit geval ook deze afspraak? Dus wasmachine of droger kapot, dan zorg jij voor de reparatie? Zij betalen immers een huurprijs inclusief deze faciliteit.

Of was je idee dat jij het beste van 2 werelden zou krijgen? Dus wel een huurprijs die hoort bij de extra faciliteit, de huurders mogen het niet meenemen, maar als het kapot gaat dan wel zelf betalen voor de reparatie of de hogere huur blijven betalen ook al werkt de extra faciliteit niet meer?

Je geeft aan dat je het gedrag van de huurders vreemd vind, maar je geeft niet aan wat je verwachting of afspraak met de huurders is.

Mocht het nou zo zijn dat jij steeds geld hebt betaald om de wasmachine operationeel te houden en ze nemen hem uiteindelijk mee: OK, dan is het echt vreemd.

Wasmachine en droger zaten bij de huur in, dus als ze kapot gingen, was het inderdaad mijn verantwoordelijkheid. Net zoals de keukenapparatuur.

[mannowlahn]

Wispe schreef op vrijdag 2 juni 2023 @ 18:22:
[...]


Wacht maar tot je huurders hebt met een kat en zij het doodnormaal vinden dat de kat binnen bij de voordeur pist en blijft pissen.
Om dan maar te doen alsof ze nergens van wisten (of roken). Zit ik daar op mijn knieën het beton uit te hakken en aan te vullen met cement. Uiteraard verrekend met de borg, incl. 4x reiskosten van Amsterdam naar de woning zelf, want zelf oplossen wilden ze niet. Was in totaal 500 euro, ofzoiets.

Ja fuck dit soort huurders. Heb er ook zo’n een gehad, hele woning doorrookt, brandgaten in matras en plissé gordijnen. Die heeft zijn borg niet terug gezien want dat betaalde maar de helft. Ik was er daarna eigenlijk ook wel klaar mee, was de tweede op rij die niet gewoon normaal met spullen kon omgaan. Sommige mensen zijn gewoon echt asociaal.

[Megalomania]

mannowlahn schreef op dinsdag 16 mei 2023 @ 06:59:
[...]

Precies, ik vind allemaal niet zo raar. De boel is gewoon echt geëxplodeerd de afgelopen drie jaar, tot zieke hoogtes. Dus wat dat betreft zou het bijzonder gezond zijn als dat weer even genormaliseerd wordt.

Op de top gingen de appartementen uit 1930 met energielabel G in bos en lommer weg voor 475.000 Het ging en gaat nu nog in mindere mate helemaal nergens over, ze staan wat langer te koop maar volgens kadaster gaan ze nog weg voor vraagprijs. Als die terug gaan naar de 300.000 dan is daar niet zoveel aan de hand imho.

De prognose van banken is een veel kleinere daling, paar procent hooguit in 2024. De wens is de vader van de gedachte hier of hoe lees ik dat?

[outlandos]

mannowlahn schreef op vrijdag 2 juni 2023 @ 20:14:
[...]

Ja fuck dit soort huurders. Heb er ook zo’n een gehad, hele woning doorrookt, brandgaten in matras en plissé gordijnen. Die heeft zijn borg niet terug gezien want dat betaalde maar de helft. Ik was er daarna eigenlijk ook wel klaar mee, was de tweede op rij die niet gewoon normaal met spullen kon omgaan. Sommige mensen zijn gewoon echt asociaal.

Ik heb 2 super nette expats er in zitten, zo nu en dan kom ik er nog wel eens (voornamelijk omdat er weer post is geleverd met nog mn oude adres) en mn appartement ziet er nog netter uit dan toen ik er zelf woonde. Bovenstaande verhalen zou ik het toch wel drama vinden hoor, voor dit rendement zou ik er dan vrij snel klaar mee zijn. Ik was trouwens helemaal vergeten dat ze een borg hebben betaald, heb ik mij ten onrechte rijk(er) gerekend

[Rubbergrover1]

Megalomania schreef op zondag 4 juni 2023 @ 21:58:
[...]


De prognose van banken is een veel kleinere daling, paar procent hooguit in 2024. De wens is de vader van de gedachte hier of hoe lees ik dat?

Ik denk dat hier ook meehelpt dat de inflatie nu zo hoog is. Met een inflatie die de prijzen in een paar jaar met 20% laat stijgen, betekent een daling van een paar procent in feite dat de prijzen in vergelijking met andere goederen flink achter blijven.

[Oon]

Morpheusk schreef op vrijdag 2 juni 2023 @ 18:49:
[...]
Qua huisdieren staan wij die niet toe

Een verhuurder mag alleen huisdieren niet verbieden, want dat maakt inbreuk op het woongenot van de huurder. Als dus ooit iemand toch een huisdier koopt moet je kunnen aantonen dat de schade daardoor dusdanig groot is dat het zwaarder weegt

[Morpheusk]

Oon schreef op maandag 5 juni 2023 @ 05:52:
[...]

Een verhuurder mag alleen huisdieren niet verbieden, want dat maakt inbreuk op het woongenot van de huurder. Als dus ooit iemand toch een huisdier koopt moet je kunnen aantonen dat de schade daardoor dusdanig groot is dat het zwaarder weegt

In huurovereenkomst is het zeker wel toegestaan om te verbieden. Alleen als het je het voor laat komen wordt vaak in het belang van de huurder gekozen. Maar in de basis mag je het verbieden.

Anyhow bij aanvang melden zich diegene met huisdieren meestal niet voor de woning. Wat ik lastiger vindt is waar ligt de grens bij huisdieren, een goudvis?

[vortexnl1982]

Morpheusk schreef op maandag 5 juni 2023 @ 08:14:
[...]


In huurovereenkomst is het zeker wel toegestaan om te verbieden. Alleen als het je het voor laat komen wordt vaak in het belang van de huurder gekozen. Maar in de basis mag je het verbieden.

Anyhow bij aanvang melden zich diegene met huisdieren meestal niet voor de woning. Wat ik lastiger vindt is waar ligt de grens bij huisdieren, een goudvis?

Ik heb opgenomen in het huurcontract dat als er schade ontstaat door een huisdier dat dat dan hersteld of vergoed moet worden. Zelfde geld voor roken : als de muren geel worden / stank in de woning ontstaat dan mag de huurder dat oplossen / betalen. En ik voeg de VVE regels toe aan het huurcontract ivm eventuele overlast van een huisdier / feestjes die huurders eventueel geven..

[JanHenk]

Ik heb zelf een hond, het interieur wordt er inderdaad wel sneller smoezelig van dus je hoeft geen designerbanken in je huis te zetten. Maar met de onroerende zaak is niks aan de hand.

Ik zou niet gauw huisdieren verbieden, heb ik dus ook niet gedaan. Maar ik heb ook geen ervaring met huurders met huisdieren, ze hebben ze vaak niet. Wat ook wel een bepaalde logica heeft; huurders willen vaak flexibel zijn in waar ze wonen, een hond of kat past daar in principe niet bij.

[Oon]

Morpheusk schreef op maandag 5 juni 2023 @ 08:14:
[...]


In huurovereenkomst is het zeker wel toegestaan om te verbieden. Alleen als het je het voor laat komen wordt vaak in het belang van de huurder gekozen. Maar in de basis mag je het verbieden.

Anyhow bij aanvang melden zich diegene met huisdieren meestal niet voor de woning. Wat ik lastiger vindt is waar ligt de grens bij huisdieren, een goudvis?

Nouja dat is 't dus ook een beetje, een goudvis verbieden gaat een rechter nooit goedkeuren, maar bijvoorbeeld een loslopend konijn dat overal aan knaagt misschien wel. Maar wat @vortexnl1982 noemt is wat mij betreft de juiste oplossing, gewoon in de overeenkomst opnemen dat schade door huisdieren altijd wordt doorberekend (en dus niet onder schade door gewoon gebruik van de woning valt).

[mannowlahn]

vortexnl1982 schreef op maandag 5 juni 2023 @ 09:38:
[...]


Ik heb opgenomen in het huurcontract dat als er schade ontstaat door een huisdier dat dat dan hersteld of vergoed moet worden. Zelfde geld voor roken : als de muren geel worden / stank in de woning ontstaat dan mag de huurder dat oplossen / betalen. En ik voeg de VVE regels toe aan het huurcontract ivm eventuele overlast van een huisdier / feestjes die huurders eventueel geven..

Ik had een zonder huur maand te overbuggen, nieuw matras had gewoon een lange levertijd. Dus leuk dat ze het vergoeden danwel de borg kost, maar dat is maar een stuk van het geheel.

Voor mij geen rokers of huisdieren. of ik het echt kan eisen is een tweede. Heb nu twee maanden borg, maar als iemand weer zon tering zooi er van maakt door in huis te roken, dan is zelf 2 maanden borg niet genoeg.

[namliam_eht]

Probeer maar eens de geur van 5 jaar Kattepis uit de muren/grond te krijgen...

Borg is hoe dan ook een lachertje, het zou een stok achter de deur moeten zijn om schade op de kunnen verhalen... maar 1, 2 of 3 maanden schiet in een beetje schade geval niet op natuurlijk

[Lordy79]

Ik hoop voor de mensen hier in dit topic dat ze eventuele financieringen langlopend hebben gedaan.
Een relatie van mij heeft een aanbod gekregen voor 1 jaar rentevast verlenging tegen ruim 7 procent rente. Gaat niet om een woning maar een verhuurd bedrijfspand. Nog niet lang geleden was dat onder de 3 procent.
Nu is het een leuk pandje maar met zwakke huurders dus misschien kan er bij een couranter pand nog wat af maar ik denk dat een percentage onder de 6.5 er niet meer inzit.
Maar ja de 12 mnds eurobor is met bijna 4.5 punt gestegen in 1.5 jaar dus heel gek is het niet.

Ik heb haar overigens gezegd dat hoge inflatie hoge rente betekent maar dat ze niet moet vergeten wat de huurverhoging was die ze op 1.1.23 kon doorvoeren.

Toch is 7+ procent best schokkend....

[Megalomania]

Ook goed om te weten dat NN gestopt is met hun best lucratieve huur hypotheken (+1%). Staat nog wel op de site maar kan niet meer.

[Wispe]

Lordy79 schreef op dinsdag 6 juni 2023 @ 05:58:
Ik hoop voor de mensen hier in dit topic dat ze eventuele financieringen langlopend hebben gedaan.
Een relatie van mij heeft een aanbod gekregen voor 1 jaar rentevast verlenging tegen ruim 7 procent rente. Gaat niet om een woning maar een verhuurd bedrijfspand. Nog niet lang geleden was dat onder de 3 procent.
Nu is het een leuk pandje maar met zwakke huurders dus misschien kan er bij een couranter pand nog wat af maar ik denk dat een percentage onder de 6.5 er niet meer inzit.
Maar ja de 12 mnds eurobor is met bijna 4.5 punt gestegen in 1.5 jaar dus heel gek is het niet.

Ik heb haar overigens gezegd dat hoge inflatie hoge rente betekent maar dat ze niet moet vergeten wat de huurverhoging was die ze op 1.1.23 kon doorvoeren.

Toch is 7+ procent best schokkend....

Zo schokkend is dat toch niet als de reguliere hypotheken vorig jaar 1% was, en de verhuurhypotheken ruim 3%, en nu de reguliere hypotheken 4,5% en de verhuurhypotheken dus ook evenredig stijgt? Dan kom je al op 7,5%.

[Lordy79]

Wispe schreef op dinsdag 6 juni 2023 @ 07:24:
[...]


Zo schokkend is dat toch niet als de reguliere hypotheken vorig jaar 1% was, en de verhuurhypotheken ruim 3%, en nu de reguliere hypotheken 4,5% en de verhuurhypotheken dus ook evenredig stijgt? Dan kom je al op 7,5%.

Nee het is goed verklaarbaar maar ondernemers met een bedrijfspand wiens rentevast gaan aflopen moeten zich wel schrap zetten voor enorm hogere lasten, net als mensen met een vastgoedportefeuille met hoge LTV. Het is echt heel snel hard omhoog gegaan.

[Real]

Wispe schreef op vrijdag 2 juni 2023 @ 19:09:
[...]
Wasmachine en droger zaten bij de huur in, dus als ze kapot gingen, was het inderdaad mijn verantwoordelijkheid. Net zoals de keukenapparatuur.

Tja, je kunt in ieder geval niet het verwijt krijgen dat je geen advies hebt ingewonnen, want blijkbaar heeft een huurrechtadvocaat je geadviseerd om de kosten voor het witgoed niet als servicekosten in rekening te brengen.

Persoonlijk vind ik het echter een ontwijking van de servicekostenregeling als het roerende zaken betreft. Als het een tijdelijk contract betrof van twee jaar of korter, kunnen de vertrokken huurders nog een verzoek indienen bij de huurcommissie om de aanvangshuurprijs te laten toetsen en daarbij nadrukkelijk aangeven dat het gebruik van het witgoed en de keukenapparatuur niet als servicekosten in rekening werd gebracht.

Als het om onroerende zaken gaat, moeten die kosten uit de huurprijs worden betaald en is er niet zoveel aan de hand. Maar de kosten van roerende zaken niet als servicekosten in rekening brengen, gaat richting een all-in prijs. Verhuurders worden nog weleens door rechters de hand boven het hoofd gehouden, maar het is hopeloos duidelijk dat 'gratis' witgoed, bruingoed en bijvoorbeeld internet niks anders zijn dan servicekosten.

De huurcommissie mag een all-in prijs ambtshalve splitsen en dat kost je als verhuurder 20% van de totaal in rekening gebrachte prijs naast de leges (€300 als je niet eerder in het ongelijk bent gesteld). Maar een all-in huurovereenkomst is ook niet geliberaliseerd, want er was geen huurprijs bij aanvang. De huurcommissie zal dus ook de WWS waarde als huurprijs aanhouden na splitsing en dat kan betekenen dat je de huurders nog meer verschuldigd bent.

Of ging het om onroerende zaken? Want dan wordt de soep niet zo heet gegeten.

[Wispe]

Real schreef op dinsdag 6 juni 2023 @ 10:20:
[...]


Tja, je kunt in ieder geval niet het verwijt krijgen dat je geen advies hebt ingewonnen, want blijkbaar heeft een huurrechtadvocaat je geadviseerd om de kosten voor het witgoed niet als servicekosten in rekening te brengen.

Persoonlijk vind ik het echter een ontwijking van de servicekostenregeling als het roerende zaken betreft. Als het een tijdelijk contract betrof van twee jaar of korter, kunnen de vertrokken huurders nog een verzoek indienen bij de huurcommissie om de aanvangshuurprijs te laten toetsen en daarbij nadrukkelijk aangeven dat het gebruik van het witgoed en de keukenapparatuur niet als servicekosten in rekening werd gebracht.

Als het om onroerende zaken gaat, moeten die kosten uit de huurprijs worden betaald en is er niet zoveel aan de hand. Maar de kosten van roerende zaken niet als servicekosten in rekening brengen, gaat richting een all-in prijs. Verhuurders worden nog weleens door rechters de hand boven het hoofd gehouden, maar het is hopeloos duidelijk dat 'gratis' witgoed, bruingoed en bijvoorbeeld internet niks anders zijn dan servicekosten.

De huurcommissie mag een all-in prijs ambtshalve splitsen en dat kost je als verhuurder 20% van de totaal in rekening gebrachte prijs naast de leges (€300 als je niet eerder in het ongelijk bent gesteld). Maar een all-in huurovereenkomst is ook niet geliberaliseerd, want er was geen huurprijs bij aanvang. De huurcommissie zal dus ook de WWS waarde als huurprijs aanhouden na splitsing en dat kan betekenen dat je de huurders nog meer verschuldigd bent.

Of ging het om onroerende zaken? Want dan wordt de soep niet zo heet gegeten.

We kunnen eindeloos discussiëren of de wasmachine en de droger onroerende of roerende zaken zijn, net zoals de keukenapparatuur en de wc-borstel die aan een tegel hing. Feit blijft dat ze mijn wasmachine en droger hebben toe-geeigend. Kun je er veel van vinden of uitwegen verzinnen hoe het geïnterpreteerd moet worden, feit blijft dat het van mij was en bleef.

Mensen.

[ Voor 5% gewijzigd door Wispe op 06-06-2023 18:23 ]

[ColeJ]

Wispe schreef op dinsdag 6 juni 2023 @ 18:11:
[...]


We kunnen eindeloos discussiëren of de wasmachine en de droger onroerende of roerende zaken zijn, net zoals de keukenapparatuur en de wc-borstel die aan een tegel hing. Feit blijft dat ze mijn wasmachine en droger hebben toe-geeigend. Kun je er veel van vinden of uitwegen verzinnen hoe het geïnterpreteerd moet worden, feit blijft dat het van mij was en bleef.

Mensen.

Ach, jij vangt 500 euro van je oude huurders en tikt voor 400 euro een soortgelijk setje op de kop via marktplaats . Als je nog zou gaan verhuren natuurlijk

[ Voor 3% gewijzigd door ColeJ op 07-06-2023 08:27 ]

[Perkouw]

En terug ontopic. We verzanden nu in een wat detail discussie

[appelmoes3]

Wanneer wordt het WWS weer aangepast? Zou in juni toch zijn?

[Frenkpie]

Ik heb twee jaar geleden met de overwaarde van mijn woning een aflossingsvrije hypotheek afgesloten (box 3) als financiering voor de aanschaf van een 2e woning voor de verhuur.
Ik wil mijn huidige woning waar ik zelf in woon verkopen en een andere woning kopen. Kan ik deze box 3 aflossingsvrije hypotheek meenemen als box 1 naar mijn volgende woning? Ik heb gelezen dat je daarvoor sowieso de vorm moet omzetten naar annuitair of lineair, maar weet niet of ik het mijn geval überhaupt mag om laten zetten naar box 1.

Iemand hier ervaring mee?

[JanHenk]

Hoi @Frenkpie. Nee, dat kan niet. In verband met het 'oogmerkvereiste'. De lening is destijds niet aangewend voor verwerving, onderhoud of verbetering van de eigen woning (dat is de woning die als hoofdverblijf ter beschikking staat, of kort gezegd waar je zelf woont).

Welke onroerend goed als hypothecair onderpand heeft gediend is niet relevant.

[Henkdezoveelste]

appelmoes3 schreef op donderdag 8 juni 2023 @ 07:08:
Wanneer wordt het WWS weer aangepast? Zou in juni toch zijn?

Waar wacht je precies op? Alle wijzigingen zijn toch bekend?

[Megalomania]

ik hoor van mijn financieel adviseur dat er zelfs sprake is van de grens van 187 optrekken naar 195. Zou goed kunnen dat hij niet goed op de hoogte is maar heeft iemand anders hier ook wat over gehoord? 190 haal ik zeker maar daarboven moet ik toch gaan zorgen dat bij badkamer en keuken een luxe plafond krijgen .

[Wispe]

Megalomania schreef op zaterdag 10 juni 2023 @ 10:06:
ik hoor van mijn financieel adviseur dat er zelfs sprake is van de grens van 187 optrekken naar 195. Zou goed kunnen dat hij niet goed op de hoogte is maar heeft iemand anders hier ook wat over gehoord? 190 haal ik zeker maar daarboven moet ik toch gaan zorgen dat bij badkamer en keuken een luxe plafond krijgen .

Heb er niets over gehoord, maar zou echt een regelrechte ramp zijn.

[Thlinx]

Ik ben een verhuurder van 3 eengezinswoningen. Begonnen als verhuurder in sociale verhuur. Sociale verhuur gaf mij voldoende rendement en kon de huurder zelfs nog 'trakteren' op verbeteringen. Huurders tevreden, aannemer(s) tevreden en ik tevreden.
Aanpak van verhuurders en vermogen zag ik gelukkig tijdig aankomen, dus bij vertrek huurder overgestapt op vrije sector en tijdelijke verhuur. Zit nog 1 gezin in een woning voor sociale huurprijs en die zie ik niet op korte termijn vertrekken. Rendement is nihil (vanwege box3 belasting en aanpassing leegwaarderatio inmiddels lager dan een spaarrekening).

Als belegger kijk ik ook naar de toekomst en zie geen echte kentering in de politiek of maatschappelijk sentiment. Verhuurders worden nog steeds afgeschilderd als gewetenloze huisjesmelkers en iedere nieuwe regulering of belastingmaatregel wordt met applaus ontvangen (zie laatste maatregel : afschaffing tijdelijke contracten)

Mijn huidige vermogen (inclusief eigen huis) zit voor 60% in vastgoed. Hierbij reken ik anders dan anderen, ik zie mijn pre-pensioen (waar ik gebruik van zou kunnen maken) als extra beschikbaar vermogen. Als ik dat niet mee zou rekenen zit ik op ruimt 80% in vastgoed.
Mijn vermogen zit dus grotendeels in vastgoed en dat vind ik een groot risico voor de toekomst. Een kennis van mij heeft een woning van 8 ton waar een huurder in zit die ongeveer 500 Euro per maand betaalt (onbepaalde tijd). Vervolgens wordt hij voor bijna 16.000 Euro in box3 belast. Huurder in de woning is een stuk jonger dan mijn kennis dus dit is een financieel blok aan zijn been - waarschijnlijk tot aan zijn dood.
Bizar en extreem voorbeeld, maar huurrecht in combinatie met een regulerende en belastende overheid kan zo'n scenario veroorzaken.

Er zijn hier vast andere verhuurders die hier mee worstelen. Kennissen van mij die verhuren denken er allemaal over na om uit te stappen zodra dat kan. Ook degene die wel boven de 187 puntengrens vallen, want met onbepaald contract ben je aan de overheid overgeleverd. Zou me niets verbazen als ze de grens verder omhoog trekken. Wat worden de berichten in de media als volgend jaar de huren omhoog mogen met loonstijging? Ik zie zelfs klachten dat er dit jaar te veel verhoogd mag worden en dat is ruim onder de inflatie. De politiek volgt sentiment in de samenleving en die is nog steeds extreem anti-verhuurders. Ik zou het zelfs iets verder trekken: sentiment is anti-'vermogenden' en anti-bedrijfsleven (zie discussie over graaiflatie).

Kortom ik denk dat ik na afloop tijdelijke contracten ga verkopen. Hou ik er nog 1 aan, dat is dan een slecht renderende investering maar wie weet komen er betere tijden of gaat de huurder er ooit uit.
Voor beleggers die bedrijfsmatig (box2) kunnen verhuren denk ik dat het plaatje een stuk gunstiger is en huizen flippen zie ik ook nog wel als kansrijk. De box3 verhuurder neemt mijns inziens echter een te groot risico om te blijven verhuren in Nederland en is beter af door zijn/haar geld elders te investeren (of zelfs te verhuizen naar landen waar ondernemers/beleggers/verhuurders meer worden gewaardeerd).

Hoe steken jullie hierin? Zijn er verhuurders die kijken naar overstappen naar verhuur in het buitenland?

[Krisp]

Thlinx schreef op zaterdag 10 juni 2023 @ 12:00:
Mijn huidige vermogen (inclusief eigen huis) zit voor 60% in vastgoed. Hierbij reken ik anders dan anderen, ik zie mijn pre-pensioen (waar ik gebruik van zou kunnen maken) als extra beschikbaar vermogen. Als ik dat niet mee zou rekenen zit ik op ruimt 80% in vastgoed.

[...]

Hoe steken jullie hierin? Zijn er verhuurders die kijken naar overstappen naar verhuur in het buitenland?

Ik snap je opmerking over pre-pensioen niet zo goed. Dat is (neem ik aan) het deel van je pensioen dat je kunt inzetten voordat je met pensioen gaat, maar daar zijn regels aan verbonden (iig voor de derde pijler). Hoe bepaal je dat? Is dat zeg 20% van jouw pensioenpot?

Verder zou ik de eigen woning niet meerekenen, tenzij je serieuze en haalbare plannen hebt om kleiner te wonen. Let wel: verhuizen naar een kleinere woning is vaak helemaal niet zo goedkoop, vanwege zaken als overdrachtsbelasting en onvermijdelijke klussen. Ik merk daarom dat bij de generatie waarbij dat nu van toepassing is, het gewoon niet gebeurt. De eisen zijn te hoog en het voordeel daardoor te klein.

Verder deel ik je analyse. De onzekerheid is groot, de prijzen goed, en daardoor is er voor particuliere verhuurders in box 3 weinig meer te halen. Ik hoop dat de analyses van de overheid kloppen en dat hiermee het probleem opgelost wordt, maar ik vrees het ergste. De huizenprijzen zakken minder dan dat je op basis van de aanpassingen zou verwachten, en de huurmarkt zit compleet op slot. Tegelijkertijd zitten de rotte appels al lang in box 2 te werken, en die worden niet geraakt. Maar goed, ik zal een beperkte blik hebben op het geheel.

[Thlinx]

Krisp schreef op zaterdag 10 juni 2023 @ 13:11:
[...]

Ik snap je opmerking over pre-pensioen niet zo goed. Dat is (neem ik aan) het deel van je pensioen dat je kunt inzetten voordat je met pensioen gaat, maar daar zijn regels aan verbonden (iig voor de derde pijler). Hoe bepaal je dat? Is dat zeg 20% van jouw pensioenpot?

Ik snap dat je het niet snapt . Het is ook een wat andere en wellicht eigenwijze kijk naar mijn totale vermogen. Ik zie de pensioenpot als toekomstig vermogen, je kunt het ook als toekomstig (uitgesteld) inkomen zien. Het is maar hoe je er naar kijkt. Ik bereken het dan netto, betaal dan flink meer belasting maar zoals je uit mijn post hebt kunnen opmaken vertrouw ik de overheid niet zo. Het is maar helemaal de vraag of AOW/Pensioen nog in de huidige opzet blijft bestaan. Eerder met pensioen kost me wel wat meer dan 20% van de pot, maar stel ik ga met prepensioen dan heb ik het wel alvast binnen en kan zelf kiezen hoe ik beleg (en waar). Ik denk hier dus wel ernstig over na.
Pensioenfondsen beleggen veel in obligaties en effecten dus een andere beleggingscategorie dan vastgoed (uiteraard zitten pensioenfondsen ook in vastgoed, maar een veel kleiner percentage). Mijn pensioen zie ik daarom wel als een andere categorie belegd vermogen.

Mijn eigen huis neem ik wel mee omdat ik emigratie als optie zie of verhuizen naar deel van Nederland waar de prijzen lager zijn. Ook een eigen huis is vastgoed en zeker gezien de plannen van de oppositie, sommige economen en DNB om deze naar box3 te brengen komt dit voor mij in dezelfde risico categorie.

Op zich is het wel een beetje subjectief rekenen en maakt voor de conclusie niet veel uit - hoe je mijn vermogen ook bekijkt, het bestaat uit (te) veel vastgoed.

[Thlinx]

Krisp schreef op zaterdag 10 juni 2023 @ 13:11:
[...]
Ik hoop dat de analyses van de overheid kloppen en dat hiermee het probleem opgelost wordt, maar ik vrees het ergste. De huizenprijzen zakken minder dan dat je op basis van de aanpassingen zou verwachten, en de huurmarkt zit compleet op slot. Tegelijkertijd zitten de rotte appels al lang in box 2 te werken, en die worden niet geraakt. Maar goed, ik zal een beperkte blik hebben op het geheel.

Nee, ik denk dat je helemaal gelijk hebt. De particuliere verhuurders zijn grotendeels amateurs. Daar zitten natuurlijk ook knuppels tussen die zaken niet op orde hebben en daardoor het voor de goede verhuurders verpesten. Dit soort berichten zie je dan in de media. Je ziet eigenlijk nooit een tevreden huurder bij een particuliere verhuurder in het nieuws, maar toch heb ik er veel gehad.

Het weren van verhuurders helpt ook zeker niet voor de huur of koopmarkt. Daar is de groep te klein voor, rente is veel bepalender. Het is contraproductief beleid wat resulteert in veel minder aanbod en de prijzen in de vrije sector kunnen wel eens gaan exploderen. Institutionele beleggers trekken zich ook terug vanwege reguleren middenhuur.

[Hendrik H.]

Een onroerend goed belegger neemt al veel risico, het gaat tenslotte vaak om veel geld....betaald ruim 10% overdrachtsbelasting en mag jaarlijks ook nog eens een keer een flinke duit in de belastingpot doen. De financiele ruimte wordt krap...we zijn een uitstervend ras..

[Krisp]

Thlinx schreef op zaterdag 10 juni 2023 @ 13:44:
[...]


Ik snap dat je het niet snapt . Het is ook een wat andere en wellicht eigenwijze kijk naar mijn totale vermogen. Ik zie de pensioenpot als toekomstig vermogen, je kunt het ook als toekomstig (uitgesteld) inkomen zien. Het is maar hoe je er naar kijkt. Ik bereken het dan netto, betaal dan flink meer belasting maar zoals je uit mijn post hebt kunnen opmaken vertrouw ik de overheid niet zo. Het is maar helemaal de vraag of AOW/Pensioen nog in de huidige opzet blijft bestaan. Eerder met pensioen kost me wel wat meer dan 20% van de pot, maar stel ik ga met prepensioen dan heb ik het wel alvast binnen en kan zelf kiezen hoe ik beleg (en waar). Ik denk hier dus wel ernstig over na.
Pensioenfondsen beleggen veel in obligaties en effecten dus een andere beleggingscategorie dan vastgoed (uiteraard zitten pensioenfondsen ook in vastgoed, maar een veel kleiner percentage). Mijn pensioen zie ik daarom wel als een andere categorie belegd vermogen.

We gaan hier wat offtopic, maar jouw pensioen is zekerder dan je nu schetst. Twee redenen: (1) de AOW is voor veel mensen zo'n significante lifeline, dat die afschatten politieke zelfmoord is. Nederland gaat nog eerder failliet vermoed ik. (2) de pensioenpotten zijn opgebouwd uit assets. Net zoals ETF's vertegenwoordigen die een inherente waarde.

Ik kan me voorstellen dat je niet de hele pot mee neemt, maar zeg 70% is best redelijk. En als je er op die manier naar kijkt, is het uitkeren binnen de regels best logisch.

Mijn eigen huis neem ik wel mee omdat ik emigratie als optie zie of verhuizen naar deel van Nederland waar de prijzen lager zijn. Ook een eigen huis is vastgoed en zeker gezien de plannen van de oppositie, sommige economen en DNB om deze naar box3 te brengen komt dit voor mij in dezelfde risico categorie.

Op zich is het wel een beetje subjectief rekenen en maakt voor de conclusie niet veel uit - hoe je mijn vermogen ook bekijkt, het bestaat uit (te) veel vastgoed.

Die snap ik. En ik snap ook dat je te veel vastgoed hebt. Het is wat dat betreft jammer dat vastgoed (buiten REIT's e.d.) zo'n hoge instap heeft. Het is of heel veel, of niets.

[Perkouw]

Zijn er mensen die ook overwegen hun vastgoed anders te verhuren? Lees niet meer aan de particulier, maar aan zakelijke partijen die het al dan niet uitbaten met flexwerkers?

Ik bedoel verkopen is één ding, het op een andere manier verhuren kan daarentegen misschien ook een optie zijn.

[mannowlahn]

Perkouw schreef op zondag 11 juni 2023 @ 09:42:
Zijn er mensen die ook overwegen hun vastgoed anders te verhuren? Lees niet meer aan de particulier, maar aan zakelijke partijen die het al dan niet uitbaten met flexwerkers?

Ik bedoel verkopen is één ding, het op een andere manier verhuren kan daarentegen misschien ook een optie zijn.

Ik overweeg het in mijn bv onder te brengen mits ik die permanente contracten energizes kan ontwijken.

Ik hoop op een scenario dat straks grote multinationals in Amsterdam creatief kunnen worden. Bv dat ik verhuur aan Shell tbv een expats medewerker? Geen idee of er zo’n loophole mogelijk is.

Andere optie is mij weer op mijn oude adres in schrijven en leeg laten staan restje hypotheek en vve bijdrage is minder dan dat een box 3 aanslag zou zijn.

[Wispe]

mannowlahn schreef op zondag 11 juni 2023 @ 09:53:
[...]

Ik overweeg het in mijn bv onder te brengen mits ik die permanente contracten energizes kan ontwijken.

Ik hoop op een scenario dat straks grote multinationals in Amsterdam creatief kunnen worden. Bv dat ik verhuur aan Shell tbv een expats medewerker? Geen idee of er zo’n loophole mogelijk is.

Andere optie is mij weer op mijn oude adres in schrijven en leeg laten staan restje hypotheek en vve bijdrage is minder dan dat een box 3 aanslag zou zijn.

Ik weet niet of dat bij jou speelt, maar denk aan je parkeervergunning.
2 jaar geleden had ik nog een 3de (verhuur)huis en stond in de verkoop, en omdat ik dacht dat je hem niet leeg mocht laten, had ik me daar ingeschreven terwijl ik gewoon verbleef in mijn eigen huis. Binnen paar weken een brief van de gemeente op de mat dat ze mijn parkeervergunning wilden intrekken omdat ze zagen dat ik er "niet meer woonde".

[fsfikke]

mannowlahn schreef op zondag 11 juni 2023 @ 09:53:
[...]


Andere optie is mij weer op mijn oude adres in schrijven en leeg laten staan restje hypotheek en vve bijdrage is minder dan dat een box 3 aanslag zou zijn.

Maar dan komt het huis waar je nu in woont toch in box 3?

[Thlinx]

Krisp schreef op zaterdag 10 juni 2023 @ 16:21:
[...]
We gaan hier wat offtopic, maar jouw pensioen is zekerder dan je nu schetst. Twee redenen: (1) de AOW is voor veel mensen zo'n significante lifeline, dat die afschatten politieke zelfmoord is. Nederland gaat nog eerder failliet vermoed ik. (2) de pensioenpotten zijn opgebouwd uit assets. Net zoals ETF's vertegenwoordigen die een inherente waarde.
[...]

Vind ik niet zo offtopic. Vastgoed is door veel (vooral ZZPers) gezien als pensioen, maar daar is door de regelgeving / belasting een grote streep door gehaald.
Aangezien onze overheid op te grote voet leeft en alleen mensen met iets meer vermogen of flink pensioen nog geplukt kunnen worden denk ik dat ons pensioen op het spel staat. AOW voor mensen met weinig vermogen en weinig of geen pensioen is wel veilig. Iemand met enig vermogen na pensioenleeftijd zou echter best wel eens flink extra belast kunnen gaan worden of gekort op AOW.

Je ziet bijv. ook regelmatig de vraag:"waarom krijgt Beatrix AOW"?

Vastgoed is niet liquide en om flexibel op dit soort ontwikkelingen in te kunnen spelen (je ziet het aankomen, maar gaat niet van de een op andere dag) zie ik vastgoed in NL als steeds onaantrekkelijker. Ik wil met een pakket aandelen onder mijn arm dit land kunnen verlaten mocht het deze kant opgaan.

[Thlinx]

Perkouw schreef op zondag 11 juni 2023 @ 09:42:
Zijn er mensen die ook overwegen hun vastgoed anders te verhuren? Lees niet meer aan de particulier, maar aan zakelijke partijen die het al dan niet uitbaten met flexwerkers?

Ik bedoel verkopen is één ding, het op een andere manier verhuren kan daarentegen misschien ook een optie zijn.

Ik hoor inderdaad regelmatig dat verhuur via bedrijven een betere optie is (aan expats). Ligt denk ik aan locatie van vastgoed of dit mogelijk is - voor mijn vastgoed ben ik nooit door bedrijven benaderd.
Met expats ben je vrijwel gegarandeerd tijdelijk aan het verhuren, dat lijkt me met het beperken van tijdelijke verhuur ook een groot voordeel.

Gestoffeerd en gemeubileerd verhuren is dan waarschijnlijk wel een voorwaarde.

[Thlinx]

mannowlahn schreef op zondag 11 juni 2023 @ 09:53:
[...]

Ik overweeg het in mijn bv onder te brengen

Kennis van mij heeft 2 huurwoningen en verhuurt deze al jaren via zijn BV. Via BV verhuren heeft flink wat voordelen, zeker sinds box3 aanpassing. Lager belastingtarief en je kunt kosten aftrekken van de belasting.

[mannowlahn]

fsfikke schreef op zondag 11 juni 2023 @ 10:55:
[...]

Maar dan komt het huis waar je nu in woont toch in box 3?

Wij huren nu wat in Amsterdam, voor het geld en aantal m2 een koopje, of huurtje? . Als ik zoiets zou kopen zou ik 1,3 miljoen kwijt zijn 3 kerr zoveel kwijt zijn a aan hypotheek tov de huur.

[mannowlahn]

Wispe schreef op zondag 11 juni 2023 @ 10:14:
[...]


Ik weet niet of dat bij jou speelt, maar denk aan je parkeervergunning.
2 jaar geleden had ik nog een 3de (verhuur)huis en stond in de verkoop, en omdat ik dacht dat je hem niet leeg mocht laten, had ik me daar ingeschreven terwijl ik gewoon verbleef in mijn eigen huis. Binnen paar weken een brief van de gemeente op de mat dat ze mijn parkeervergunning wilden intrekken omdat ze zagen dat ik er "niet meer woonde".

Wij hebben een verplichte inpandige parkeerplek omdat de buurt niet veel parkeerplekken op straat beschikbaar had. Wel duur a 100 euro per maand , maar wel altijd plek

[Megalomania]

@mannowlahn je gedachte dat de huizenprijzen nog 25% dalen, zit daar niet een kleine wishful thinking bias aan? Ik denk eigenlijk dat de banken er niet zo ver naast zitten, zeker in Amsterdam. De krapte zorgt toch voor sentiment. En er zijn veel tekenen van een loon spiraal, zie bv de bakkers die 16% kregen om een staking te voorkomen.

[Krisp]

Thlinx schreef op zondag 11 juni 2023 @ 11:02:
[...]


Vind ik niet zo offtopic. Vastgoed is door veel (vooral ZZPers) gezien als pensioen, maar daar is door de regelgeving / belasting een grote streep door gehaald.
Aangezien onze overheid op te grote voet leeft en alleen mensen met iets meer vermogen of flink pensioen nog geplukt kunnen worden denk ik dat ons pensioen op het spel staat. AOW voor mensen met weinig vermogen en weinig of geen pensioen is wel veilig. Iemand met enig vermogen na pensioenleeftijd zou echter best wel eens flink extra belast kunnen gaan worden of gekort op AOW.

Je ziet bijv. ook regelmatig de vraag:"waarom krijgt Beatrix AOW"?

Vastgoed is niet liquide en om flexibel op dit soort ontwikkelingen in te kunnen spelen (je ziet het aankomen, maar gaat niet van de een op andere dag) zie ik vastgoed in NL als steeds onaantrekkelijker. Ik wil met een pakket aandelen onder mijn arm dit land kunnen verlaten mocht het deze kant opgaan.

Dat pensioeninkomsten op termijn zwaarder belast gaan worden, is wel logisch, iig voor hogere inkomens. Daar heb je echter geen last van wanneer je in het buitenland woont, je wordt dan daar belast. Maar bedenk ook: een grote kiezersgroep zal daar mordicus op tegen zijn. Tenzij het totaal niet meer houdbaar is, zullen er lichte aanpassingen gedaan worden. Denk aan de manier waarop de pensioenleeftijd is aangepast, of de HRA.

In die zin past deze aanpassing op de huurmarkt in een trend waarbij alternatieve vormen van inkomen gelijker belast gaan worden. Enige oplossing daarvoor is verhuizen naar het buitenland.

[mannowlahn]

Megalomania schreef op zondag 11 juni 2023 @ 12:29:
@mannowlahn je gedachte dat de huizenprijzen nog 25% dalen, zit daar niet een kleine wishful thinking bias aan? Ik denk eigenlijk dat de banken er niet zo ver naast zitten, zeker in Amsterdam. De krapte zorgt toch voor sentiment. En er zijn veel tekenen van een loon spiraal, zie bv de bakkers die 16% kregen om een staking te voorkomen.

Ik hoop het idd maar zal misschien nu nog niet zo hard lopen. Maar de daling zal van boven af ingezet worden dat geeft gewoon tijd nodig. Feit is wel dat die bubbel van af weggelopen twee jaar mede door die bizar lage rente kwam. Je kan nu in eens minder dan de helft lenen. Dat gaat gewoon een effect hebben denk ik.

[Wolly]

Megalomania schreef op zondag 11 juni 2023 @ 12:29:
@mannowlahn je gedachte dat de huizenprijzen nog 25% dalen, zit daar niet een kleine wishful thinking bias aan? Ik denk eigenlijk dat de banken er niet zo ver naast zitten, zeker in Amsterdam. De krapte zorgt toch voor sentiment. En er zijn veel tekenen van een loon spiraal, zie bv de bakkers die 16% kregen om een staking te voorkomen.

Volgens mij stijgen de huizenprijzen momenteel niet, ze zakken zelfs wat in. Met 16% inflatie erbij zit je dus al gauw op 25% daling

[fsfikke]

Wolly schreef op zondag 11 juni 2023 @ 19:15:
[...]


Volgens mij stijgen de huizenprijzen momenteel niet, ze zakken zelfs wat in. Met 16% inflatie erbij zit je dus al gauw op 25% daling

16% inflatie? Hebben we het over Turkije of Nederland?

[Wolly]

fsfikke schreef op zondag 11 juni 2023 @ 19:37:
[...]

16% inflatie? Hebben we het over Turkije of Nederland?

Ik bedoel niet de jaarlijkse inflatie maar die van 2022 en 2023 bij elkaar.

Even snel gezocht, In 2022 was de inflatie 10,2%, voor 2023 zitten we nu gemiddeld op 6,6%.

Kan je zeggen 'Ja maar dat telt niet, 2022 en 2023 bij elkaar nemen' maar het is wel de realiteit waarom vastgoed minder waard wordt (koopkracht!) terwijl je het aan de vraagprijzen niet direct ziet.

[Henkdezoveelste]

Wolly schreef op zondag 11 juni 2023 @ 20:19:
[...]


Ik bedoel niet de jaarlijkse inflatie maar die van 2022 en 2023 bij elkaar.

Even snel gezocht, In 2022 was de inflatie 10,2%, voor 2023 zitten we nu gemiddeld op 6,6%.

Kan je zeggen 'Ja maar dat telt niet, 2022 en 2023 bij elkaar nemen' maar het is wel de realiteit waarom vastgoed minder waard wordt (koopkracht!) terwijl je het aan de vraagprijzen niet direct ziet.

Op de korte termijn drukt het de vastgoedprijzen, maar op de lange termijn zorgt inflatie voor stijging van alle prijzen inclusief vastgoed

[Rubbergrover1]

Henkdezoveelste schreef op maandag 12 juni 2023 @ 08:11:
[...]


Op de korte termijn drukt het de vastgoedprijzen, maar op de lange termijn zorgt inflatie voor stijging van alle prijzen inclusief vastgoed

Dat het langetermijnbeeld is dat vastgoed de inflatie enigszins volgt klopt wel, maar dat zegt dus weinig over het kortetermijnbeeld. Dat kan ook betekenen dat de prijzen bepaalde periodes veel meer stijgen dan de inflatie (zoals een aantal jaar met jaarlijkse dubbele cijfers grofweg tot een jaar geleden) maar ook dat de huizenprijzen periodes veel minder stijgen dan de inflatie. Ik vind het helemaal geen gekke gedachte dat de woningprijzen na de extreme stijgingen best wel eens in een paar jaar tijd 25% kunnen gaan achterblijven op de inflatie.

[helpme]

*knip*, dit hoort hier niet thuis

[ Voor 88% gewijzigd door Perkouw op 13-06-2023 11:58 ]

[Megalomania]

Even over het punten systeem wat vragen:

Moet een ruimte ook met cv verwarmd zijn of mag het ook elektrisch zijn? Zie daar niets over. Ik wild een elektrische design radiator in de badkamer hangen namelijk en misschien zelfs iets in de berging. Gebruiken huurders vaak als fitness namelijk en je krijg er punten voor?

Daarnaast, ik zie soms 40 punten voor een a label en soms 36. Wie weet het ? Deze site werkt met 40.

[Henkdezoveelste]

Megalomania schreef op woensdag 14 juni 2023 @ 14:07:
Even over het punten systeem wat vragen:

Moet een ruimte ook met cv verwarmd zijn of mag het ook elektrisch zijn? Zie daar niets over. Ik wild een elektrische design radiator in de badkamer hangen namelijk en misschien zelfs iets in de berging. Gebruiken huurders vaak als fitness namelijk en je krijg er punten voor?

Daarnaast, ik zie soms 40 punten voor een a label en soms 36. Wie weet het ? Deze site werkt met 40.

Goede vraag van die elektrische radiatoren, als dat mag dan hang ik er 1 in de gang ivm punten.

Het aantal punten voor een a label hangt af van eengezinswoning/appartement. Per 1 januari 2024 krijg je er 4punten extra voor.

Zie volledige tabel hier https://huurprijscheck.app/blog/wws-punten-2024

[Sandburd]

Volg dit topic al een hele tijd. Kwam nu toevallig op reddit iemand tegen die massaal huurverlagingen probeert te bewerkstelligen via het puntenstelsel. Bleek onderdeel te zijn van een community: Rentbusters
Die gaan het nog druk krijgen met de nieuwe regels....

Link: Rentbusters Community (Reddit) (https://www.reddit.com/r/Rentbusters/)

[ColeJ]

Sandburd schreef op woensdag 14 juni 2023 @ 15:15:
Volg dit topic al een hele tijd. Kwam nu toevallig op reddit iemand tegen die massaal huurverlagingen probeert te bewerkstelligen via het puntenstelsel. Bleek onderdeel te zijn van een community: Rentbusters
Die gaan het nog druk krijgen met de nieuwe regels....

Link: Rentbusters Community (Reddit) (https://www.reddit.com/r/Rentbusters/)

Tsja, dan zie je onderstaand:

https://www.reddit.com/r/...days_getting_over_turned/

Gelukkig nog wel met deze reactie eronder, die snapt het gelukkig:

For Amsterdam, not too bad. I’d like to compare with buying: assume this property including all costs would sell for 320.000, then your monthly interest cost is 1200€. Add municipal and national taxes, depreciation of kitchen & bathroom, maintenance, VVE, insurance. etc. You would also spend at least 1600€ monthly if you bought this house. So yes you pay a €300 premium for being flexible and able to live in the house for 1 year and close the door behind your back and hand in the key. €712 makes no sense at all.

[mannowlahn]

Sandburd schreef op woensdag 14 juni 2023 @ 15:15:
Volg dit topic al een hele tijd. Kwam nu toevallig op reddit iemand tegen die massaal huurverlagingen probeert te bewerkstelligen via het puntenstelsel. Bleek onderdeel te zijn van een community: Rentbusters
Die gaan het nog druk krijgen met de nieuwe regels....

Link: Rentbusters Community (Reddit) (https://www.reddit.com/r/Rentbusters/)

Die volg ik ook een beetje ja. Die gaat juist niks meer te doen hebben, althans dat denk ik. Ik voorzie dat straks het meerendeel van de vrije sector markt is en er niks meer te busten is. Hetgeen wat over blijft voor vrije sector markt is straks ruimschoots over die punten heen en verhuurders weten dan zelf ook dat die nieuwe wet veel meer publiekelijk uitgemeten is.

[JoopXXX]

mannowlahn schreef op woensdag 14 juni 2023 @ 17:14:
[...]

Die volg ik ook een beetje ja. Die gaat juist niks meer te doen hebben, althans dat denk ik. Ik voorzie dat straks het meerendeel van de vrije sector markt is en er niks meer te busten is. Hetgeen wat over blijft voor vrije sector markt is straks ruimschoots over die punten heen en verhuurders weten dan zelf ook dat die nieuwe wet veel meer publiekelijk uitgemeten is.

Dat vraag ik mij af.

Een heel groot deel van de -in particulier bezit zijnde- woningen die volgens het huidige puntenstelsel in de sociale sector vallen worden voor veel hogere huurprijzen aangeboden. Als ik op Funda of Pararius kijk houdt echt een heel groot gedeelte zich niet aan de toegestane prijzen.
Het feit dat die puntengrens opgetrokken wordt (middenhuur) zal daar m.i. niets in veranderen.

Het eventueel harder handhaven op het puntenstelsel zal er waarschijnlijk wel voor zorgen dat het gat tussen de toegestane huurprijs en de gevraagde huurprijs zal dalen.

[mannowlahn]

JoopXXX schreef op woensdag 14 juni 2023 @ 17:40:
[...]


Dat vraag ik mij af.

Een heel groot deel van de -in particulier bezit zijnde- woningen die volgens het huidige puntenstelsel in de sociale sector vallen worden voor veel hogere huurprijzen aangeboden. Als ik op Funda of Pararius kijk houdt echt een heel groot gedeelte zich niet aan de toegestane prijzen.
Het feit dat die puntengrens opgetrokken wordt (middenhuur) zal daar m.i. niets in veranderen.

Het eventueel harder handhaven op het puntenstelsel zal er waarschijnlijk wel voor zorgen dat het gat tussen de toegestane huurprijs en de gevraagde huurprijs zal dalen.

Die woningen gaan straks dikke belasting betalen en ik denk dat het meerendeel het niet meer aan durft met de lange contracten. Het risico om jezelf financieel op te hangen is aanzienlijk. Ik denk dat men eieren voor hun geld gaat kiezen.

[Henkdezoveelste]

Het grote verschil met het huidige systeem is dat de gereguleerde prijs tot 187 punten verplicht wordt, waarbij hoge boetes gehanteerd worden als je er niet aan houdt.

Nu is het legaal om hogere prijzen te vragen, totdat de huurcommissie wordt ingeschakeld door de huurder. In het ergste geval moet je de teveel betaalde huur terugbetalen.

Een heel ander speelveld mijn inziens.

[Phony]

Nee, het is ook nu niet de bedoeling om een hogere huur te vragen als je onder gereguleerde huur (149 punten) valt. Alleen wordt er niet actief gehandhaafd, is er geen sprake van serieuze boetes en moet de huurder binnen 6 maanden door de huurcommissie laten toetsen.

Het is op dit moment idd makkelijk om ermee weg te komen en het risico is beperkt.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 52% gewijzigd door Phony op 14-06-2023 19:30 ]

[Phony]

Megalomania schreef op woensdag 14 juni 2023 @ 14:07:
Even over het punten systeem wat vragen:

Moet een ruimte ook met cv verwarmd zijn of mag het ook elektrisch zijn? Zie daar niets over. Ik wild een elektrische design radiator in de badkamer hangen namelijk en misschien zelfs iets in de berging. Gebruiken huurders vaak als fitness namelijk en je krijg er punten voor?

Daarnaast, ik zie soms 40 punten voor een a label en soms 36. Wie weet het ? Deze site werkt met 40.

Goede vraag. Op de overloop is het nooit koud omdat de warmte zich wel goed door de woning verdeelt. Is dat dan een verwarmde ruimte of niet? Zo nee, dan is ook dat weer makkelijk punten sprokkelen: in elk hokje komt dan een warmtebron

[Wispe]

mannowlahn schreef op woensdag 14 juni 2023 @ 18:45:
[...]

Die woningen gaan straks dikke belasting betalen en ik denk dat het meerendeel het niet meer aan durft met de lange contracten. Het risico om jezelf financieel op te hangen is aanzienlijk. Ik denk dat men eieren voor hun geld gaat kiezen.

<knip> Als je niks aardigs of opbouwends te zeggen hebt, zeg dan niets.

[ Voor 14% gewijzigd door Ardana op 15-06-2023 14:27 ]

[Phony]

Wispe schreef op woensdag 14 juni 2023 @ 22:18:
[...]


<knip>

Kun je dat nader toelichten? Doordat er in sommige gevallen fors meer VRH betaald moet worden kan het zomaar zijn dat er weinig tot geen direct rendement meer overblijft. Dan zou je je winst voornamelijk uit stijging van de woningwaarde moeten hebben. Daar heb je pas wat aan bij verkoop. Met vaste huurcontracten kun je moeilijker de markt timen om je winst te nemen. Tenzij je de woning in verhuurde staat verkoopt... maar dan is de opbrengst een stuk lager.

Ik vind het niet zo gek dat mensen met een (of enkele) extra pand(en) niet willen speculeren, maar op z'n minst een stabiele cashflow willen.

Natuurlijk ligt het in de lijn der verwachting dat de huizenprijzen op lange termijn wel stijgen. Maar niet iedereen heeft de zin/tijd om die rit uit te zitten.

[ Voor 14% gewijzigd door Ardana op 15-06-2023 14:28 ]

[Rubbergrover1]

Phony schreef op woensdag 14 juni 2023 @ 19:33:
[...]


Goede vraag. Op de overloop is het nooit koud omdat de warmte zich wel goed door de woning verdeelt. Is dat dan een verwarmde ruimte of niet? Zo nee, dan is ook dat weer makkelijk punten sprokkelen: in elk hokje komt dan een warmtebron

Daar gaat geen heel grote puntenwinst in zitten. Maar als je net op de grens zit, kun je zo misschien wel juist over de grens komen.

(Overigens levert die mogelijkheid m.i. ook daadwerkelijk wel iets meer leefcomfort op.)

[Real]

nvm

[ Voor 99% gewijzigd door Real op 15-06-2023 08:28 ]

[Wispe]

Phony schreef op woensdag 14 juni 2023 @ 23:33:
[...]


Kun je dat nader toelichten? Doordat er in sommige gevallen fors meer VRH betaald moet worden kan het zomaar zijn dat er weinig tot geen direct rendement meer overblijft. Dan zou je je winst voornamelijk uit stijging van de woningwaarde moeten hebben. Daar heb je pas wat aan bij verkoop. Met vaste huurcontracten kun je moeilijker de markt timen om je winst te nemen. Tenzij je de woning in verhuurde staat verkoopt... maar dan is de opbrengst een stuk lager.

Ik vind het niet zo gek dat mensen met een (of enkele) extra pand(en) niet willen speculeren, maar op z'n minst een stabiele cashflow willen.

Natuurlijk ligt het in de lijn der verwachting dat de huizenprijzen op lange termijn wel stijgen. Maar niet iedereen heeft de zin/tijd om die rit uit te zitten.

Je hebt gelijk hoor, maar de kennis van huurders wat voor rechten ze zullen hebben met deze wetswijzigingen zal niet toenemen. Als een verhuurder van een huurder af wil, verzint hij daar wel wat op. De torenhoge huurprijs zal wel betaald worden. Als A het niet doet, doet B het wel.

[FijneKnul]

Is er ergens een checklist / rekentool om de aanstaande situatie in kaart te brengen voor een particuliere verhuurder om zo een cost/profit-analyse te doen?

Ik verhuur nu net een jaar mijn vorige woning, en mijn kennis is nog niet groot genoeg om jullie te volgen en de aanstaande situatie voor mij te overzien.

[RiGhTeOuS]

Zijn hier Tweakers die ervaring hebben met het kopen en verhuren van een garagebox?

[Skyaero]

RiGhTeOuS schreef op vrijdag 16 juni 2023 @ 16:53:
Zijn hier Tweakers die ervaring hebben met het kopen en verhuren van een garagebox?

Geen ervaring, weet nog wel een aantal cijfers vanuit mijn bestuurstijd van een VVE (waar er ook garageboxen waren).

In de boxen paste net een auto en wat spulletjes (zeg 6 x 3 meter = 18 m2.
Geen nutsvoorzieningen.

Aankoopprijs: 25.000 euro
VVE kosten: 200 euro/jaar
Huurprijs: 100-130 euro/jaar.

Zit je op zo'n 5,5% BAV en zo'n 5% NAV
Risico zit denk in de verhuurbaarheid en verkoopbaarheid van het ding. Dat zal locatieafhankelijk zijn.

Even los van eventueel gezeik. Wij hadden een slagerij die een box huurde en daar de 30 gasflessen van de BBQ's in opsloeg. En dat met woningen boven de boxen. Krijg je als huurder en verhuurder wel de omgevingsdienst op je dak en die zijn niet kinderachtig (de box moest binnen 24 leeg zijn of er volgde een dwangsom van 15.000 euro)

[ Voor 20% gewijzigd door Skyaero op 16-06-2023 17:11 ]

[rube]

FijneKnul schreef op vrijdag 16 juni 2023 @ 14:07:
Is er ergens een checklist / rekentool om de aanstaande situatie in kaart te brengen voor een particuliere verhuurder om zo een cost/profit-analyse te doen?

Ik verhuur nu net een jaar mijn vorige woning, en mijn kennis is nog niet groot genoeg om jullie te volgen en de aanstaande situatie voor mij te overzien.

Als je het topic doorleest en echt in verdiept moet je toch een eind komen. Zo niet, schakel dan een echte specialist in (niet zomaar elke verhuur makelaar).

[michel111]

Volg dit topic ook al een hele tijd en lees graag mee. Wat ik mij afvroeg, zijn hier ook mensen die hun huis/appartement verkopen en nu overwegen recreatief vastgoed ervoor terug te kopen voor de verhuur. Dan zit je nog steeds wel met de nieuwe belastingregels, maar heb je geen last van de wijzigigingen vwb het puntensysteem en afschaffen van tijdelijke contracten.

En zo ja, in NL of in het buitenland?

[rube]

Maar heb je wel vaker te maken met andere (lokale) regels, parklasten, conjunctuur, meer "beheer" nodig want veel vaker nieuw huurders.

Maar goed, het rendement kan na deze (extra) kosten/risico nog steeds goed zijn. Ik doe het niet, familie van mij wel (in Nederland).

[Henkdezoveelste]

michel111 schreef op vrijdag 16 juni 2023 @ 20:55:
Volg dit topic ook al een hele tijd en lees graag mee. Wat ik mij afvroeg, zijn hier ook mensen die hun huis/appartement verkopen en nu overwegen recreatief vastgoed ervoor terug te kopen voor de verhuur. Dan zit je nog steeds wel met de nieuwe belastingregels, maar heb je geen last van de wijzigigingen vwb het puntensysteem en afschaffen van tijdelijke contracten.

En zo ja, in NL of in het buitenland?

Probleem is dat je nooit echt onafhankelijk bent, er is altijd een parkbeheerder die je bij de ballen heeft. Park kan verkocht worden en volgeramd met stacaravans, parklasten verdubbelen, regels omtrent onderhoud veranderen etc etc

Lijkt mij zeer riskant om je geld hierin te stoppen, of het moet een huisje buiten een park zijn. Maar dat bestaat vrijwel niet.

[Real]

Gisteren is de Regeling goed verhuurderschap gepubliceerd in Staatscourant 2023, 16746 (Stcrt. 2023, 16746).

De regeling volgt uit artikel 2 lid 5 Wet goed verhuurderschap (art. 2 lid 5 Wgv) en beschrijft welke informatie aan huurders moet worden verstrekt door verhuurders.

Uit de toelichting (onderaan de regeling) volgt overigens onder andere ook dat betreden van de woonruimte in verhuurde staat, uitsluitend op afspraak met de huurder mag plaatsvinden behoudens in noodgevallen. De meeste verhuurders zullen dat nu ook al doen, maar enkelen lijken te denken dat ze een woning ook zonder afspraak met de huurder mogen betreden als er geen sprake is van een noodgeval. De regeling vormt daarmee ook een rechtsgrond waar een huurder naar kan verwijzen indien een verhuurder dat doet.

Omdat de regeling een uitwerking is van art. 2 lid 2, onderdeel e en onder 1° Wgv, kan de gemeente ook handhaven op grond van art. 19 lid 1 Wgv. De bestuurlijke boete bedraagt maximaal het bedrag dat is vastgesteld voor de vierde categorie, bedoeld in artikel 23 lid 4 Wetboek van Strafrecht (€ 22.500) of (bij herhaling van een boete) de vijfde categorie (€90.000).

[ColeJ]

RiGhTeOuS schreef op vrijdag 16 juni 2023 @ 16:53:
Zijn hier Tweakers die ervaring hebben met het kopen en verhuren van een garagebox?

Dan zit je met BTW.

[Rubbergrover1]

Henkdezoveelste schreef op vrijdag 16 juni 2023 @ 23:23:
[...]


Probleem is dat je nooit echt onafhankelijk bent, er is altijd een parkbeheerder die je bij de ballen heeft. Park kan verkocht worden en volgeramd met stacaravans, parklasten verdubbelen, regels omtrent onderhoud veranderen etc etc

Lijkt mij zeer riskant om je geld hierin te stoppen, of het moet een huisje buiten een park zijn. Maar dat bestaat vrijwel niet.

Er zijn volgens mij best wel veel recreatiewoningen die niet op een park staan. Of waarbij het park weinig faciliteiten biedt en daarbij ook lage parklasten. Daar kun je ook je woning op selecteren.

Een recreatiewoning op een park met veel faciliteiten heeft vaak het nadeel dat je sterk afhankelijk bent van de faciliteiten die het park biedt. En daar ook weinig invloed op hebt. Simpel gezegd, als ik een bungalow huur bij Center Parks, dan verwacht ik bijvoorbeeld een goed zwemparadijs en andere faciliteiten. Dat moet dan dus op niveau blijven. Het kan dan zijn dat een park uit de gratie raakt, maar het kan ook zijn dat je flink moet meebetalen aan renovatie van de parkfaciliteiten of van je eigen woning, omdat die niet blijven voldoen aan de parkstandaard.

Maar als je een 'losse' woning koopt zonder al te veel faciliteiten er omheen, dan speelt dit veel minder. Zeker als de woning op eigen grond staat. Als de enige "faciliteiten" bestaan uit het onderhoud van de gezamenlijke toegangsweg, dan ben je heel wat minder afhankelijk van de grillen van de beheerders. Maar je moet dan wel houden van een rustige ligging in plaats van veel faciliteiten.

[ColeJ]

Wat denk je van al die mensen met een “huisje in de natuur” - chalet in de achtertuin? Er zijn er best een hoop in de provincie die dat hebben. 100 euro plus per nacht en bijna altijd vol. Is misschien een investering van 30-40k.

[Henkdezoveelste]

Rubbergrover1 schreef op maandag 19 juni 2023 @ 06:01:
[...]

Er zijn volgens mij best wel veel recreatiewoningen die niet op een park staan. Of waarbij het park weinig faciliteiten biedt en daarbij ook lage parklasten. Daar kun je ook je woning op selecteren.

Een recreatiewoning op een park met veel faciliteiten heeft vaak het nadeel dat je sterk afhankelijk bent van de faciliteiten die het park biedt. En daar ook weinig invloed op hebt. Simpel gezegd, als ik een bungalow huur bij Center Parks, dan verwacht ik bijvoorbeeld een goed zwemparadijs en andere faciliteiten. Dat moet dan dus op niveau blijven. Het kan dan zijn dat een park uit de gratie raakt, maar het kan ook zijn dat je flink moet meebetalen aan renovatie van de parkfaciliteiten of van je eigen woning, omdat die niet blijven voldoen aan de parkstandaard.

Maar als je een 'losse' woning koopt zonder al te veel faciliteiten er omheen, dan speelt dit veel minder. Zeker als de woning op eigen grond staat. Als de enige "faciliteiten" bestaan uit het onderhoud van de gezamenlijke toegangsweg, dan ben je heel wat minder afhankelijk van de grillen van de beheerders. Maar je moet dan wel houden van een rustige ligging in plaats van veel faciliteiten.

Wat je zegt is waar, maar er is een groot risico. Bedrijven als Europarcs kopen aan de lopende band parken op en veranderen de spelregels. Ze bouwen bijvoorbeeld wel alle faciliteiten die er eerst niet waren, verhogen de parklasten. En ook een mooie: mensen met een chalet/stacaravan mogen hun ‘huisje’ niet meer doorverkopen met staplaats.

Google ook eens op droomparken en investeringen. Er zijn veel mensen die al tijden niet meer slapen vanwege hun ‘investering’.

Zelf heb in behoorlijk veel uitgezocht op dit vlak en besloten er ver van weg te blijven. Mijn conclusie is dat je vastgoedinvesteringen en vakantie het best gescheiden kunt houden. Iedereen mag zijn eigen conclusie trekken uiteraard.

[Rubbergrover1]

Henkdezoveelste schreef op maandag 19 juni 2023 @ 07:58:
[...]


Wat je zegt is waar, maar er is een groot risico. Bedrijven als Europarcs kopen aan de lopende band parken op en veranderen de spelregels.

Ik kan het mis hebben, maar volgens mij zijn zulke partijen vooral geïnteresseerd in parken waar ze de grond ook in eigendom kunnen krijgen. En waar de recreatiewoningen dus op huurgrond staan. Als het om woningen op eigen grond gaat, zijn ze heel wat minder geïnteresseerd. Zeker als het ook nog om een kleinschalig park met enkele tientallen woningen gaat.

(En als je een losse woning koopt die niet op een park staat, is het risico helemaal klein.)

[ Voor 7% gewijzigd door Rubbergrover1 op 19-06-2023 08:20 ]

[Henkdezoveelste]

Rubbergrover1 schreef op maandag 19 juni 2023 @ 08:18:
[...]

Ik kan het mis hebben, maar volgens mij zijn zulke partijen vooral geïnteresseerd in parken waar ze de grond ook in eigendom kunnen krijgen. En waar de recreatiewoningen dus op huurgrond staan. Als het om woningen op eigen grond gaat, zijn ze heel wat minder geïnteresseerd. Zeker als het ook nog om een kleinschalig park met enkele tientallen woningen gaat.

(En als je een losse woning koopt die niet op een park staat, is het risico helemaal klein.)

De koopgrond is helaas geen enkele garantie, de parklasten ben je verplicht te betalen, daar kan je niet onderuit. Ook kunnen er eisen zijn aan de uitstraling van het chalet, max bouwjaar etc etc

Een huisje buiten een park zou een mooie oplossing zijn, ik heb dat echter nooit kunnen vinden. Weet iemand misschien een voorbeeld?

[Rubbergrover1]

Henkdezoveelste schreef op maandag 19 juni 2023 @ 08:36:
[...]

Een huisje buiten een park zou een mooie oplossing zijn, ik heb dat echter nooit kunnen vinden. Weet iemand misschien een voorbeeld?

Op Funda zijn er bijvoorbeeld op de Waddeneilanden wel wat te vinden die niet op een park staan. Daarnaast heb je in het buitenland volgens mij wel een hoop keus.

[WiLLoW_TieN]

Rubbergrover1 schreef op maandag 19 juni 2023 @ 09:23:
[...]

Op Funda zijn er bijvoorbeeld op de Waddeneilanden wel wat te vinden die niet op een park staan. Daarnaast heb je in het buitenland volgens mij wel een hoop keus.

Hongarije

Tip ; Elado.nl

[MrNOnamE]

ColeJ schreef op zondag 18 juni 2023 @ 22:17:
[...]


Dan zit je met BTW.

Ja en nee.. Het opslaan van spullen is vrij van BTW. Ik heb dus 2 soorten huur contracten, 1 met en 1 zonder BTW. Op de maandelijkse factuur zonder BTW staat ook iets in de trant van je mag er geen auto parkeren. Wil je dit wel neem contact op.

@ColeJ Redelijk wat ervaring mee. Helaas zijn de laatste 5 jaar de prijzen fors omhoog gegaan maar is de huur niet zo snel omhoog gegaan.

[JanHenk]

MrNOnamE schreef op maandag 19 juni 2023 @ 09:53:
[...]


Ja en nee.. Het opslaan van spullen is vrij van BTW. Ik heb dus 2 soorten huur contracten, 1 met en 1 zonder BTW. Op de maandelijkse factuur zonder BTW staat ook iets in de trant van je mag er geen auto parkeren. Wil je dit wel neem contact op.

Je bent niet verplicht om facturen uit te reiken aan particulieren, dat is (vind ik persoonlijk) onnodige ballast. Ook niet voor de btw belaste verhuur.

Als in het contract maar is opgenomen dat de ruimte niet gebruikt mag worden als stalling voor voertuigen (inclusief caravans, aanhangers).

[RiGhTeOuS]

ColeJ schreef op zondag 18 juni 2023 @ 22:17:
[...]


Dan zit je met BTW.

Bedankt voor je reactie, maar ik weet niet zo goed wat je bedoelt met je opmerking. Zou je wat meer uitleg kunnen geven?

[MrNOnamE]

RiGhTeOuS schreef op maandag 19 juni 2023 @ 10:37:
[...]


Bedankt voor je reactie, maar ik weet niet zo goed wat je bedoelt met je opmerking. Zou je wat meer uitleg kunnen geven?

Ik kan me zo indenken als je een box als particulier verhuurd met btw je ineens ook een btw aangifte moet doen bij de belastingdienst. Dit is voor een leek op dit gebied misschien wat lastig de eerste keer.

Ook gaat het natuurlijk om kleine bedragen. Dus naar een administratiekantoor gaan voor €20,- BTW is wat overkill. Dan staan de kosten van het administratiekantoor niet meer in verhouding.

[LED-Maniak]

RiGhTeOuS schreef op maandag 19 juni 2023 @ 10:37:
[...]


Bedankt voor je reactie, maar ik weet niet zo goed wat je bedoelt met je opmerking. Zou je wat meer uitleg kunnen geven?

Een garagebox verhuur je als opslag en niet als garagebox. Dan hoef je geen BTW te rekenen.
Zo doet de verhuurder waarvan ik een garagebox huur dat in ieder geval.

[OverSoft]

michel111 schreef op vrijdag 16 juni 2023 @ 20:55:
Volg dit topic ook al een hele tijd en lees graag mee. Wat ik mij afvroeg, zijn hier ook mensen die hun huis/appartement verkopen en nu overwegen recreatief vastgoed ervoor terug te kopen voor de verhuur. Dan zit je nog steeds wel met de nieuwe belastingregels, maar heb je geen last van de wijzigigingen vwb het puntensysteem en afschaffen van tijdelijke contracten.

En zo ja, in NL of in het buitenland?

Ja. Wij hebben al onze appartementen verkocht (of ze staan nog in de verkoop) en hebben er in Toscane (Italië) een villa voor teruggekocht. Overigens niet geheel voor de verhuur, we willen er zelf ook een aantal keren per jaar heen gaan (we zijn verliefd op Italië en komen er al lang).

Veel onderzoek gedaan naar de regelgeving, belastingregels en potentiële verhuur opbrengsten (door onderzoek in de omgeving te doen voor soortgelijke objecten).

Korte conclusie:

• Netto winst potentie (inclusief in acht nemen andere belastingstructuur in Italië en uit handen geven gasten afhandeling) is ongeveer 1.5x die van appartementen in Nederland (euro voor euro).
• Initiële tijdsinvesting is veel hoger (alles is trager in Italië, er zijn veel instanties die over kleine dingen heen willen pissen, uitzoeken van obscure regeltjes kost veel tijd). In de meeste gevallen is het dus niet kopen en direct verhuren.
• Doorlopende tijdsinvestering is veel hoger (zelfs bij uit handen geven van sleutel, schoonmaak en onderhoud).
• Potentiële impact wereld gebeurtenissen zijn veel groter (pandemie, natuurrampen, etc...). Leeg staan is geen inkomen, wel kosten.
• Het levert ook non-financiële winst op (huisje in de zon, "gratis" vakantie adres)

Het is dus bij lange na niet zo passief als een appartementje in Nederland, maar je krijgt er veel voor terug.

[ColeJ]

LED-Maniak schreef op maandag 19 juni 2023 @ 11:47:
[...]

Een garagebox verhuur je als opslag en niet als garagebox. Dan hoef je geen BTW te rekenen.
Zo doet de verhuurder waarvan ik een garagebox huur dat in ieder geval.

En daar zit nou net het pijnpuntje. Ik heb ook naar garageboxen gekeken maar ik heb geen zin om discussies hierover te voeren met de fiscus.

[MrNOnamE]

ColeJ schreef op maandag 19 juni 2023 @ 12:09:
[...]


En daar zit nou net het pijnpuntje. Ik heb ook naar garageboxen gekeken maar ik heb geen zin om discussies hierover te voeren met de fiscus.

Valt wel mee. Wij zijn naar een jurist gegaan om een kloppend huur contract op te laten stellen. Resultaat is een paar versies waaronder 1 met en 1 zonder btw. Voor de zekerheid zet ik het nog op de factuur.

Maar de fiscus heeft echt wel iets beters te doen dan achter jou aangaan voor 250 euro aan BTW per jaar op je garagebox. Verhuur je er nu 40 dan zie ik wel dat dit een staartje kan krijgen.

Andere kant van het verhaal is dat je de BTW op aankoop terug kan krijgen. Al hangen hier wel wat haken en ogen aan. Verkoop je de garage na bijvoorbeeld 2 jaar dan kan het zijn dat je btw moet terugbetalen.

[ColeJ]

MrNOnamE schreef op maandag 19 juni 2023 @ 12:20:
[...]


Valt wel mee. Wij zijn naar een jurist gegaan om een kloppend huur contract op te laten stellen. Resultaat is een paar versies waaronder 1 met en 1 zonder btw. Voor de zekerheid zet ik het nog op de factuur.

Maar de fiscus heeft echt wel iets beters te doen dan achter jou aangaan voor 250 euro aan BTW per jaar op je garagebox. Verhuur je er nu 40 dan zie ik wel dat dit een staartje kan krijgen.

Andere kant van het verhaal is dat je de BTW op aankoop terug kan krijgen. Al hangen hier wel wat haken en ogen aan. Verkoop je de garage na bijvoorbeeld 2 jaar dan kan het zijn dat je btw moet terugbetalen.

Heb je dan in de huurcontracten staan dat het gehuurde absoluut niet als parkeerruimte mag worden verhuurd voor geen enkel motorvoertuig?

Ik hoor vaker "voor zo'n bedrag komen ze niet achter je aan". Toevallig ben ik wel gebeld door de fiscus vanwege een BTW verschil van 2 euro in mijn aangifte Q1. Het lijkt mij logisch dat iedereen dezelfde kans heeft op controle maar misschien heb ik dit fout. Anders zou toch iedereen frauderen die "klein" is?

[fsfikke]

ColeJ schreef op maandag 19 juni 2023 @ 12:31:
[...]


Heb je dan in de huurcontracten staan dat het gehuurde absoluut niet als parkeerruimte mag worden verhuurd voor geen enkel motorvoertuig?

Ik hoor vaker "voor zo'n bedrag komen ze niet achter je aan". Toevallig ben ik wel gebeld door de fiscus vanwege een BTW verschil van 2 euro in mijn aangifte Q1. Het lijkt mij logisch dat iedereen dezelfde kans heeft op controle maar misschien heb ik dit fout. Anders zou toch iedereen frauderen die "klein" is?

De vraag is natuurlijk hoe vaak de belastingdienst mensen controleert die helemaal geen BTW-aangifte doen om te kijken of ze niet toevallig een parkeerplek verhuren waar ze BTW over zouden moeten afdragen.

[JanHenk]

MrNOnamE schreef op maandag 19 juni 2023 @ 12:20:
[...]


Valt wel mee. Wij zijn naar een jurist gegaan om een kloppend huur contract op te laten stellen. Resultaat is een paar versies waaronder 1 met en 1 zonder btw. Voor de zekerheid zet ik het nog op de factuur.

Hou je de huurder in de huurovereenkomst ook verantwoordelijk voor mogelijke naheffingsaanslag btw die jij ontvangt als hij er wel een voertuig in stalt?

Dat van de factuur is niet nodig en die kan zelfs geheel achterwege blijven zoals gezegd. Maar als je graag die ballast hebt van het blijven uitschrijven van nota's, mag je dat zelf weten..

Ik stuur mijn huurders in ieder geval niets...

Maar de fiscus heeft echt wel iets beters te doen dan achter jou aangaan voor 250 euro aan BTW per jaar op je garagebox. Verhuur je er nu 40 dan zie ik wel dat dit een staartje kan krijgen.

Dat is een moreel vraagstuk, daar moeten we in de discussie maar vandaan blijven, lijkt me?

Andere kant van het verhaal is dat je de BTW op aankoop terug kan krijgen. Al hangen hier wel wat haken en ogen aan. Verkoop je de garage na bijvoorbeeld 2 jaar dan kan het zijn dat je btw moet terugbetalen.

Mits er btw op de aankoop zit, dat is geen gegeven.

De herzieningstermijn btw voor onroerende zaken is overigens 10 jaar.

[Rubbergrover1]

MrNOnamE schreef op maandag 19 juni 2023 @ 12:20:
[...]


Valt wel mee. Wij zijn naar een jurist gegaan om een kloppend huur contract op te laten stellen. Resultaat is een paar versies waaronder 1 met en 1 zonder btw. Voor de zekerheid zet ik het nog op de factuur.

Maar de fiscus heeft echt wel iets beters te doen dan achter jou aangaan voor 250 euro aan BTW per jaar op je garagebox. Verhuur je er nu 40 dan zie ik wel dat dit een staartje kan krijgen.

Andere kant van het verhaal is dat je de BTW op aankoop terug kan krijgen. Al hangen hier wel wat haken en ogen aan. Verkoop je de garage na bijvoorbeeld 2 jaar dan kan het zijn dat je btw moet terugbetalen.

Ik kan me de opmerking van ColeJ wel goed voorstellen. Je begint je reactie met "valt wel mee", maar tegelijk noem je in een paar zinnen het inroepen van een jurist voor 2 huurcontracten en dat er haken en ogen zitten aan het binnen 2 jaar verkopen van de garagebox. Dat betekent toch een hoop gedoe en daarnaast mogelijke onbekende regels waar je kennis van moet opdoen. Of misschien geen weet van hebt, zodat je alsnog discussies met de fiscus krijgt.

Dat maakt het toch tot een duidelijk andere tak van sport dan woningverhuur. Niet noodzakelijk moeilijker, maar wel anders. Waar je maar net zin in moet hebben.

[Wolly]

Als je verhuurt aan iemand die de btw kan aftrekken is een factuur wel nodig.

[Megalomania]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 15 juni 2023 @ 06:44:
[...]

Daar gaat geen heel grote puntenwinst in zitten. Maar als je net op de grens zit, kun je zo misschien wel juist over de grens komen.

(Overigens levert die mogelijkheid m.i. ook daadwerkelijk wel iets meer leefcomfort op.)

In dit document wordt best precies uiteengezet wat de regels zijn.

Over de verwarming, interpreteer ik het volgende goed: met 'buiten vertrekken' bedoelen ze ruimtes die niet als vertrek meetellen zoals een gang?

"Verwarmingselementen buiten vertrekken(5) doch binnen de woning en zijn onroerende aanhorigheden,
zoals radiatoren, vloerverwarming, of uitstroomopeningen voor hete lucht in een gang of een garage, kunnen
worden gewaardeerd met één punt per ruimte, tot in totaal een maximum van vier punten per woning."

[Rubbergrover1]

Megalomania schreef op maandag 19 juni 2023 @ 14:08:
[...]
Over de verwarming, interpreteer ik het volgende goed: met 'buiten vertrekken' bedoelen ze ruimtes die niet als vertrek meetellen zoals een gang?

"Verwarmingselementen buiten vertrekken(5) doch binnen de woning en zijn onroerende aanhorigheden,
zoals radiatoren, vloerverwarming, of uitstroomopeningen voor hete lucht in een gang of een garage, kunnen
worden gewaardeerd met één punt per ruimte, tot in totaal een maximum van vier punten per woning."

Klopt, behalve bij gaskachels. En stadsverwarming geeft maar 3/4 punt ipv 1 punt.
Het zijn uiteraard wel weer punten, maar maakt geen wereld van verschil

[Thompson]

Ik denk dat de meeste mensen hier excl GWL verhuren? Indien er mensen zijn die incl verhuren, hoe hebben jullie dan de prijs daarvoor bepaald en hoe ga je om met eventueel excessief verbruik?

Gaat in mijn geval om een geschakelde woning, 1 object met eigen meters.

[rube]

@Thompson wat heb je erover het in het contract staan?
Normaal gesproken zijn dat (electra, gas, water) servicekosten die je aan het eind van een periode dient af te rekenen. Zowel positief als negatief.
Als je nu na een korte periode al ziet dat het echt niet goed gaat kun je, in overleg, het voorschot bedrag omhoog doen zodat de huurders geen enorm hoge eind afrekening krijgen.

Een paar jaar geleden zag ik dat het elektra verbruik omhoog schoot. Ik appte naar de studenten zoiets als let even op het stroomverbruik want dat is tig keer zo hoog als normaal. Anders moet het voorschot echt flink omhoog. Weten jullie trouwens waardoor het verbruik zo hoog is, jullie zijn geen bitcoins aan het minen toch?

Antwoord, eh, ja......we zullen daar mee stoppen.
Wel inventief van die gasten om zo proberen hun studie te bekostigen zullen we maar zeggen

[Thompson]

rube schreef op woensdag 21 juni 2023 @ 14:50:
@Thompson wat heb je erover het in het contract staan?
Normaal gesproken zijn dat (electra, gas, water) servicekosten die je aan het eind van een periode dient af te rekenen. Zowel positief als negatief.
Als je nu na een korte periode al ziet dat het echt niet goed gaat kun je, in overleg, het voorschot bedrag omhoog doen zodat de huurders geen enorm hoge eind afrekening krijgen.

Een paar jaar geleden zag ik dat het elektra verbruik omhoog schoot. Ik appte naar de studenten zoiets als let even op het stroomverbruik want dat is tig keer zo hoog als normaal. Anders moet het voorschot echt flink omhoog. Weten jullie trouwens waardoor het verbruik zo hoog is, jullie zijn geen bitcoins aan het minen toch?

Antwoord, eh, ja......we zullen daar mee stoppen.
Wel inventief van die gasten om zo proberen hun studie te bekostigen zullen we maar zeggen

Ik zit nog niet in de situatie dat ik aan het verhuren ben, ben me pas voorzichtig aan het oriënteren op een mogelijke verhuur vanaf Q1 2024. Deze vraag schoot me te binnen omdat ik laatst voor 3 jaar mijn elektra/gas heb vastgelegd voor een vrij gunstig tarief. Stel dat de tarieven Q1 2024 veel hoger zijn dan kan het voor een potentiele huurder wellicht interessant zijn om incl. te huren.

Maar als ik het goed begrijp wordt e.e.a. hoe dan ook verrekend? Ik verdien/verlies er sowieso niet zomaar iets aan? _{wat natuurlijk helemaal prima is, daar hoef ik niet op te verdienen}