Vastgoed als investering

[mannowlahn]

outlandos schreef op maandag 15 mei 2023 @ 20:09:
[...]


Dan zitten we zo'n beetje op het prijsniveau van 2 a 3 jaar geleden, dat valt toch wel mee?

Precies, ik vind allemaal niet zo raar. De boel is gewoon echt geëxplodeerd de afgelopen drie jaar, tot zieke hoogtes. Dus wat dat betreft zou het bijzonder gezond zijn als dat weer even genormaliseerd wordt.

Op de top gingen de appartementen uit 1930 met energielabel G in bos en lommer weg voor 475.000 Het ging en gaat nu nog in mindere mate helemaal nergens over, ze staan wat langer te koop maar volgens kadaster gaan ze nog weg voor vraagprijs. Als die terug gaan naar de 300.000 dan is daar niet zoveel aan de hand imho.

[Voor 27% gewijzigd door mannowlahn op 16-05-2023 07:11]

[Wispe]

Vorige week bleef verhuur van studentenwoningen en kamers mogelijk met tijdelijke contracten, maar nu niet meer.

[Rubbergrover1]

Wispe schreef op dinsdag 16 mei 2023 @ 08:06:
Vorige week bleef verhuur van studentenwoningen en kamers mogelijk met tijdelijke contracten, maar nu niet meer.

Maar de campuscontracten blijven dus wel gewoon toegestaan. Dus het blijft mogelijk om kamers alleen aan studenten te verhuren, voor zolang ze student zijn.In dat geval vind ik het een prima aanpassing van de wet.

[xiangpo]

Wispe schreef op dinsdag 16 mei 2023 @ 08:06:
Vorige week bleef verhuur van studentenwoningen en kamers mogelijk met tijdelijke contracten, maar nu niet meer.

Snap de redenatie wel, helemaal met het in stand houden van campus contracten. Postte gister toevallig in een ander topic hier ook over met een link naar een artikel in AT5.

Maar al staat iedereen netjes ingeschreven, dan nog vermijden studenten vaak contact met de huurbaas volgens Stichting !WOON. Dat komt door alle tijdelijke huurcontracten tegenwoordig. "Huurders zijn vaak bang dat de huurbaas hun vervelend vindt als ze te vaak bellen als er een gebrek in de woning is", vertelt Bakker. "Ze vrezen dat hun huurcontract dan niet wordt verlengd."

[Isildir]

Voor mij is het tijd om mijzelf af te melden in dit topic, de voorwaarden van het voorlopige verkoopcontract van onze voormalige huurwoning zijn gisteren verstreken. Daarmee ben ik dus 'verhuurder' af en pik ik het ook niet meer om als huisjesmelker te worden aangesproken op verjaardagen (grapje).

Voor ons was het doel van de verhuur:

• een middel om mijn pensioen als zzp'er in te vullen
• een appartement in bezit hebben als mijn kinderen later ook willen gaan wonen maar door de markt/huizen voorraad daar zelf dan geen mogelijkheden voor hebben.
• een goed gevoel krijgen door huurders die in een lastige situatie zitten zoals scheidingen e.d. een woonplek te kunnen bieden
• meeliften op de almaar stijgende huizenprijzen
• het verbeteren van onze financiële positie door vermogensopbouw en passief inkomen met als doel om eerder uit de "ratrace" te kunnen stappen.

Nu ik een punt achter dit avontuur zet heb ik een hoop geleerd over, mensen, contracten, juridische onderbouwing, onderhoud en tal van andere zaken. Er waren leuke momenten maar ook minder leuke momenten (huurder die appartement volledig uitwoont en 20k schade maakt). Maar all in all had ik wel het idee dat ik hiermee iets kon betekenen voor de maatschappij en ook voor de toekomst van ons gezin.

Het afgelopen jaar is een el nino geweest qua de verslechtering van de positie van verhuurders. En ondanks dat ik begrijp dat uitwassen moeten worden aangepakt vind ik ook dat het ingrijpen vanuit de overheid voor iedereen, goedwillend of niet, keihard is.

Het was even slikken toen ik besefte dat ik ons "plan" overhoop moest gooien maar inmiddels heeft dat gevoel plaats gemaakt voor opluchting en dankbaarheid dat ik er vanaf ben. Het valt mij ook op dat er bij ons in het Gooi er nu een enorme stroom aan appartementen op funda komt met de "niet zelfbewonings- clausule", ik denk dat dit de prijzen wel gaat drukken.

Daarnaast toch ook een kleine "plaagstoot" naar de overheid; de strekking dat dit steeds groter wordende aanbod starters meer kansen geeft op de markt betwijfel ik ook. Ons appartement is namelijk aan een oudere vrouw verkocht omdat zij meer kon bieden dan de jongere bieders en ook twee bevriende stellen hebben hun verhuurwoning beide om dezelfde reden aan ouderen (50+) verkocht.

[mannowlahn]

Wat ga je nu met je knaken doen? Index fonds, bitcoin of palm invest?

[Isildir]

mannowlahn schreef op dinsdag 16 mei 2023 @ 09:24:
Wat ga je nu met je knaken doen? Index fonds, bitcoin of palm invest?

Nog een klein stukje hypotheek aflossen en voor de rest moet ik nog een plan bedenken. Afgelopen tijd vooral bezig geweest met het appartement verkoop-klaar te maken.

[Krisp]

Isildir schreef op dinsdag 16 mei 2023 @ 09:09:
[...]

Daarnaast toch ook een kleine "plaagstoot" naar de overheid; de strekking dat dit steeds groter wordende aanbod starters meer kansen geeft op de markt betwijfel ik ook. Ons appartement is namelijk aan een oudere vrouw verkocht omdat zij meer kon bieden dan de jongere bieders en ook twee bevriende stellen hebben hun verhuurwoning beide om dezelfde reden aan ouderen (50+) verkocht.

Herkenbaar verhaal, op hoofdlijnen gelijk aan mijn verhaal.

De data suggereert toch iets anders. En dat is op zich ook prima. Ik denk alleen dat er nu een andere groep starters baalt, want er is onder de 1200 euro bijna geen woning meer te vinden, bijvoorbeeld in de stad Utrecht.

En ik heb alle begrip van Hugo de Jonge die iets moet doen en dat dit waarschijnlijk betekent dat hij door de zure appel heen moet bijten, maar ik vraag me oprecht af of je op deze manier de rotte appels er tussenuit haalt.

Ik heb inmiddels de opbrengst inmiddels geparkeerd op de beurs. Dat geeft mij op een gekke manier toch een stuk rust, omdat er niet zo veel 'fout' kan gaan.

[Rubbergrover1]

Isildir schreef op dinsdag 16 mei 2023 @ 09:09:
Voor ons was het doel van de verhuur:

• een appartement in bezit hebben als mijn kinderen later ook willen gaan wonen maar door de markt/huizen voorraad daar zelf dan geen mogelijkheden voor hebben.

Is dit deeldoel niet meer van toepassing? Zou voor mij namelijk wel een belangrijk argument kunnen zijn om ook een enigszins verlieslatende woning nog een tijdje aan te houden.

Daarnaast toch ook een kleine "plaagstoot" naar de overheid; de strekking dat dit steeds groter wordende aanbod starters meer kansen geeft op de markt betwijfel ik ook. Ons appartement is namelijk aan een oudere vrouw verkocht omdat zij meer kon bieden dan de jongere bieders en ook twee bevriende stellen hebben hun verhuurwoning beide om dezelfde reden aan ouderen (50+) verkocht.

Dat is volgens mij juist ook één van de dingen die ze in de woningmarkt zouden willen. Dat oudere mensen uit hun (te) grote woning gaan en naar een kleinere woning of appartement gaan. Zodat die grotere gezinswoning beschikbaar komt. Als dit een gevolg van de wijzigingen in het huurbeleid is, dan denk ik dat er geen reden tot klagen is.

[xiangpo]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 16 mei 2023 @ 12:53:
[...]

Is dit deeldoel niet meer van toepassing? Zou voor mij namelijk wel een belangrijk argument kunnen zijn om ook een enigszins verlieslatende woning nog een tijdje aan te houden.

Maar alleen als je de verwachting hebt dat vastgoed harder blijft stijgen dan de beurs? Bij eenzelfde rendement op vastgoed en de beurs lijkt verkopen mij altijd de betere optie. Wie zegt namelijk dat je kinderen daar uberhaupt willen wonen, misschien doen ze wel een studie of hebben ze een baan aan de andere kant van het land. Dan kun je beter je aandelen op dat moment verkopen en iets voor je kinderen kopen op de locatie waar ze wel behoefte aan hebben.

[Rubbergrover1]

xiangpo schreef op dinsdag 16 mei 2023 @ 13:08:
[...]


Maar alleen als je de verwachting hebt dat vastgoed harder blijft stijgen dan de beurs? Bij eenzelfde rendement op vastgoed en de beurs lijkt verkopen mij altijd de betere optie. Wie zegt namelijk dat je kinderen daar uberhaupt willen wonen, misschien doen ze wel een studie of hebben ze een baan aan de andere kant van het land. Dan kun je beter je aandelen op dat moment verkopen en iets voor je kinderen kopen op de locatie waar ze wel behoefte aan hebben.

Uiteraard geldt dit alleen als die woning ook op een locatie is waar de kinderen ook zouden willen wonen. Maar dat lijkt mij sowieso een logische aanname als je in het verleden een woning kocht met de intentie dat je kinderen daar later zouden kunnen wonen.

En uiteraard is een en ander ook afhankelijk van de leeftijd van de kinderen. Als ze 6 jaar oud zijn, dan zou ik ook eerder voor verkopen kiezen dan als ze 16 jaar oud zijn.

[Qwerty-273]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 16 mei 2023 @ 12:53:
Is dit deeldoel niet meer van toepassing? Zou voor mij namelijk wel een belangrijk argument kunnen zijn om ook een enigszins verlieslatende woning nog een tijdje aan te houden.

Ik zou mij daar zelf niet prettig bij voelen, je bepaald dan als ouder waar je kind (tijdelijk) gaat wonen en gaat rondkijken om een eigen leven op te bouwen. Ipv een adviserende rol aan de zijlijn. Ik denk dat de meeste ouders ook best de kinderen gewoon langer thuis laten wonen en dat het niet direct een aparte woning hoeft te zijn. Ik vond het als jong volwassene toch wel erg prettig dat ik volledig zelf mijn keuzes kon maken, waarbij je dan ook leert van een eventuele misstap. En niet dat paps/mams in heel veel punten blijven voorzien (al ken ik ook mensen die dat juist wel als prettig hebben ervaren - iedereen heeft zijn eigen voorkeur).

Daarnaast zit je dan ook met een planning, hoe plan je dat op datum x je huurders er uit zijn en dat het beschikbaar is voor jouw kind om in te kunnen trekken. En wat als je twee kinderen hebt die er gelijktijdig in willen, wie kies je dan?

[rockhopper]

Qwerty-273 schreef op dinsdag 16 mei 2023 @ 14:01:
[...]

Ik zou mij daar zelf niet prettig bij voelen, je bepaald dan als ouder waar je kind (tijdelijk) gaat wonen en gaat rondkijken om een eigen leven op te bouwen. Ipv een adviserende rol aan de zijlijn. Ik denk dat de meeste ouders ook best de kinderen gewoon langer thuis laten wonen en dat het niet direct een aparte woning hoeft te zijn. Ik vond het als jong volwassene toch wel erg prettig dat ik volledig zelf mijn keuzes kon maken, waarbij je dan ook leert van een eventuele misstap. En niet dat paps/mams in heel veel punten blijven voorzien (al ken ik ook mensen die dat juist wel als prettig hebben ervaren - iedereen heeft zijn eigen voorkeur).

Daarnaast zit je dan ook met een planning, hoe plan je dat op datum x je huurders er uit zijn en dat het beschikbaar is voor jouw kind om in te kunnen trekken. En wat als je twee kinderen hebt die er gelijktijdig in willen, wie kies je dan?

Goede punten, kijk die contracten zijn natuurlijk vooral bedoelt en bestemd om iets af te dwingen bij een meningsverschil. In goed overleg kan er ook vanaf geweken worden. Dus dingen zijn en vallen prima te regelen zolang iedereen zich aan afspraken houden. Maar juridisch gezien (een andere inval) is het niet zo makkelijk.

Ik vraag me af hoe ze het tijdelijk contract eruit, het met onderhuur/tijdelijke andere huurder willen opvangen. Het zal voor mij makkelijk zijn, en uiterst pijnlijk voor de huurder die eruit gaat: doorbetalen zonder dat je er woont of eruit want een tijdelijke wisseling is niet meer mogelijk (en onderhuur wil ik niet).

Ik vermoed dat het kamer tekort dat al enorm is vanwege de buitenlandse instroom, nog veel groter gaat worden met de tijdelijke contracten eruit.

[Rubbergrover1]

Qwerty-273 schreef op dinsdag 16 mei 2023 @ 14:01:
[...]

Ik zou mij daar zelf niet prettig bij voelen, je bepaald dan als ouder waar je kind (tijdelijk) gaat wonen en gaat rondkijken om een eigen leven op te bouwen. Ipv een adviserende rol aan de zijlijn.

Dat kan zijn, maar dat was blijkbaar niet de insteek van Isildir. Isildir vond dit een belangrijk doel voor het aanhouden van een woning voor de verhuur.

[mannowlahn]

Krisp schreef op dinsdag 16 mei 2023 @ 10:24:
[...]

Herkenbaar verhaal, op hoofdlijnen gelijk aan mijn verhaal.

De data suggereert toch iets anders. En dat is op zich ook prima. Ik denk alleen dat er nu een andere groep starters baalt, want er is onder de 1200 euro bijna geen woning meer te vinden, bijvoorbeeld in de stad Utrecht.

En ik heb alle begrip van Hugo de Jonge die iets moet doen en dat dit waarschijnlijk betekent dat hij door de zure appel heen moet bijten, maar ik vraag me oprecht af of je op deze manier de rotte appels er tussenuit haalt.

Ik heb inmiddels de opbrengst inmiddels geparkeerd op de beurs. Dat geeft mij op een gekke manier toch een stuk rust, omdat er niet zo veel 'fout' kan gaan.

Ik sta er misschien een beetje cynisch in maar ik zie de huidige maatregelen echt iets voor de jonge om zijn negatieve imago, van incompetent le bestuurder, op te poetsen. Feitelijk doen deze maatregelen niks voor het probleem, maar voor de bühne komt het natuurlijk als daadkrachtig over. De rotte appels kunnen door hun schaalbaarheid nog steeds er doorheen fietsen. Of verplaatsen hun business model naar appartementen naar iets wat meer dan 187 punten heeft. De concurrentie zal inmiddels gemarginaliseerd zijn, dus de rendementen zullen er niet door gedrukt worden.

[mannowlahn]

Qwerty-273 schreef op dinsdag 16 mei 2023 @ 14:01:
[...]

Ik zou mij daar zelf niet prettig bij voelen, je bepaald dan als ouder waar je kind (tijdelijk) gaat wonen en gaat rondkijken om een eigen leven op te bouwen. Ipv een adviserende rol aan de zijlijn. Ik denk dat de meeste ouders ook best de kinderen gewoon langer thuis laten wonen en dat het niet direct een aparte woning hoeft te zijn. Ik vond het als jong volwassene toch wel erg prettig dat ik volledig zelf mijn keuzes kon maken, waarbij je dan ook leert van een eventuele misstap. En niet dat paps/mams in heel veel punten blijven voorzien (al ken ik ook mensen die dat juist wel als prettig hebben ervaren - iedereen heeft zijn eigen voorkeur).

Daarnaast zit je dan ook met een planning, hoe plan je dat op datum x je huurders er uit zijn en dat het beschikbaar is voor jouw kind om in te kunnen trekken. En wat als je twee kinderen hebt die er gelijktijdig in willen, wie kies je dan?

Gewoon zeggen dat je allen de studie betaald in de stad waar woning X zit en wat betreft welk kind er recht op heeft, kwestie van fifoën.

Maar alle gekkigheid op een stokje, voor zelfde geld is de studie in een andere stad. Maar dan bestaat de hedge nog steeds. Je verpatst dat appartement en koopt dat een nieuwe in andere stad, mits de regels dat toestaan natuurlijk.

[Real]

De Wet vaste huurcontracten is zojuist aangenomen in de Tweede Kamer, evenals het amendement van D66/SP waardoor ook onzelfstandige woonruimte niet langer op grond van het huidige art. 7:271 lid 1 BW kan worden verhuurd als ook de Eerste Kamer instemt en de wet van kracht wordt.

[Isildir]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 16 mei 2023 @ 12:53:
[...]

Is dit deeldoel niet meer van toepassing? Zou voor mij namelijk wel een belangrijk argument kunnen zijn om ook een enigszins verlieslatende woning nog een tijdje aan te houden.

Dit doel is nog wel belangrijk maar omdat onze kinderen nu beide onder de vier zijn is verlieshoudend aanhouden tot dat ze volwassen zijn te veel risico.

Anderen geven aan dat zij hun kinderen niet met een zilveren lepel in de maatschappij willen zetten en daar heb ik respect voor. Kijkend naar de krapte nu zie ik het echter wel somber in voor over +/- 15 jaar. Mijn worse case scenario is dat er dan helemaal geen woonruimte beschikbaar is voor jongeren en om dat voor te zijn gaf het mij juist een prettig gevoel om toch alvast wat "extra" woonruimte achter de hand te hebben.

[Wispe]

Real schreef op dinsdag 16 mei 2023 @ 15:52:
De Wet vaste huurcontracten is zojuist aangenomen in de Tweede Kamer, evenals het amendement van D66/SP waardoor ook onzelfstandige woonruimte niet langer op grond van het huidige art. 7:271 lid 1 BW kan worden verhuurd als ook de Eerste Kamer instemt en de wet van kracht wordt.

Per wanneer?

[Real]

Wispe schreef op dinsdag 16 mei 2023 @ 17:52:
[...]
Per wanneer?

Een dag nadat de wet is gepubliceerd of een nader te bepalen moment.

Ik verwacht zelf dat het bijvoorbeeld al 1 juli zou kunnen zijn, maar dat is uiteraard niet aan mij.

[vortexnl1982]

Real schreef op dinsdag 16 mei 2023 @ 15:52:
De Wet vaste huurcontracten is zojuist aangenomen in de Tweede Kamer, evenals het amendement van D66/SP waardoor ook onzelfstandige woonruimte niet langer op grond van het huidige art. 7:271 lid 1 BW kan worden verhuurd als ook de Eerste Kamer instemt en de wet van kracht wordt.

Niet langer kan worden verhuurd... Geldt dus niet voor bestaande contracten ?

[Wispe]

vortexnl1982 schreef op dinsdag 16 mei 2023 @ 20:19:
[...]


Niet langer kan worden verhuurd... Geldt dus niet voor bestaande contracten ?

Die sterven vanzelf wel uit, toch?

[outlandos]

https://www.parool.nl/ams...en%20tijdelijk%20contract.

Ik kan hem helaas niet lezen vanwege het verdampen van mijn marge.

[Voor 43% gewijzigd door outlandos op 16-05-2023 23:24]

[hoevenpe]

Real schreef op dinsdag 16 mei 2023 @ 18:36:
Ik verwacht zelf dat het bijvoorbeeld al 1 juli zou kunnen zijn, maar dat is uiteraard niet aan mij.

Het moet nog door de nieuwe eerste kamer, hoe liggen de verhoudingen daar?

De Volkskrant heeft het over begin 2024.

[Voor 27% gewijzigd door hoevenpe op 16-05-2023 23:40]

[Real]

Jaarverslag van de Huurcommissie:

https://www.huurcommissie...-aan-bij-de-huurcommissie

Huurders van particuliere verhuurders krijgen veel vaker gelijk dan huurders van woningcorporaties.

[Real]

Hugo de Jonge stuurt een Kamerbrief met nieuwe plannen naar de Tweede Kamer. Dat gaat grotendeels over innovatieve acties zoals het 'optoppen' van woningen met een extra woonlaag:

https://www.rijksoverheid...-bestaande-woningvoorraad

Maar op pagina 8 merkt de minister ook op:

Per 1 januari 2022 hebben gemeenten aanvullende mogelijkheden gekregen in de crisis en herstelwet voor het aanpakken van leegstand. Gemeenten kunnen eigenaren hierdoor (sneller) verplichten te verhuren en de huurprijs bepalen. Ook het boetebedrag voor het niet melden van leegstand bij de gemeente is omhoog gegaan.

Ik moedig gemeenten aan om daadwerkelijk gebruik te maken van de aangeboden en aangevulde instrumenten. Om deze nieuwe mogelijkheden onder de aandacht te brengen organiseer ik werksessies over het gebruik van de Leegstandwet en Crisis en herstelwet en de handreiking die hiervoor is geactualiseerd.

Ik vermoed dat daarmee wordt gedoeld op art. 6t lid 6 aanhef onder b en c Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet:

6 Burgemeester en wethouders kunnen in de leegstandbeschikking, bedoeld in het vijfde lid:

b. indien de woonruimte is bestemd voor verhuur, de maximale marktconforme huurprijs bepalen waartegen de woonruimte te huur wordt aangeboden;

c. indien het een woonruimte betreft die is bestemd voor verkoop en als woonruimte kan worden verhuurd op grond van artikel 15, eerste lid, onder b of d, van de Leegstandwet, de eigenaar verplichten de woonruimte te verhuren, met een vergunning als bedoeld in artikel 15, eerste lid, van die wet;

Het is mij alleen niet duidelijk of dit alleen voor Amsterdam geldt of ook daarbuiten. Maar het lijkt erop dat het leeg laten staan van woonruimte in Amsterdam tot actie van de gemeente kan leiden.

[Real]

Nee, het lijkt niet alleen beperkt tot Amsterdam. Dit is de Leegstandsverordening van Haarlem. Maar daar lijkt het weer anders georganiseerd te zijn.

[Henkdezoveelste]

Zijn er al mensen die ervaring hebben met het boven de 187pt krijgen van je woning door verbouwing/verduurzamen?

[rube]

Ik niet. Eerder wel om boven de toendertijd aantal benodigde punten voor de liberalisatiegrens uit te komen.
Er zijn een paar bedrijfjes die het e.e.a. kunnen onderzoeken en aanbevelingen kunnen doen, kost je een paar honderd euro (zag laatst iets van 400-600 excl. per appartement/ huis)

Je kan zelf natuurlijk al wel een inschatting maken om te kijken of je überhaupt de it dat er mogelijkheden zijn. Bij een appartement kun je b.v.de oppervlakte meestal niet vergroten, als je uitgaat van max. aantal punten voor sanitair en keuken dan kun je spelen met punten van verschillende energielabels om tot het maximale aantal punten te komen.
Als je ziet dat je dan zelfs met A++++ en het hoogst aantal mogelijke punten voor sanitair en keuken er nog 20 punten onder zit.....dan is het waarschijnlijk onmogelijk. Ook omdat een energie maatregelen binnen een appartement vaak nog wat lastiger zijn dan bij een huis.

[Bonenstaak92]

Vanaf 1 juli komt een van onze appartementen vrij, 50m2 in de randstad met een waarde van rond de 265k ik twijfel sterk om nog even te verhuren tegen 1300 euro per maand, 1 of 2 jaar, of gewoon maar gelijk te verkopen.

Ik heb de hoop dat het puntenstelsel milder wordt of niet doorgaat maar vrees dat het toch echt wishful thinking is..

[Kartmans1]

Bonenstaak92 schreef op zaterdag 20 mei 2023 @ 22:28:
Vanaf 1 juli komt een van onze appartementen vrij, 50m2 in de randstad met een waarde van rond de 265k ik twijfel sterk om nog even te verhuren tegen 1300 euro per maand, 1 of 2 jaar, of gewoon maar gelijk te verkopen.

Ik heb de hoop dat het puntenstelsel milder wordt of niet doorgaat maar vrees dat het toch echt wishful thinking is..

Hypotheekvrij? Dan zou je met een lagere huur nog steeds rendement maken als je straks ook een lagere huur moet vragen. Vraag is natuurlijk of dat meer zal zijn dan het rendement op de beurs. Maar verkoopprijs zal niet significant dalen in de komende jaren denk ik zo.

[Bonenstaak92]

Kartmans1 schreef op zaterdag 20 mei 2023 @ 22:38:
[...]

Hypotheekvrij? Dan zou je met een lagere huur nog steeds rendement maken als je straks ook een lagere huur moet vragen. Vraag is natuurlijk of dat meer zal zijn dan het rendement op de beurs. Maar verkoopprijs zal niet significant dalen in de komende jaren denk ik zo.

Hypotheekvrij inderdaad. Rendement zal er altijd wel blijven, alleen de Vve lasten met 140 euro drukken al vrij zwaar, als je maar 900 euro mag vragen bijvoorbeeld.

Prijsdaling inschatten vind ik lastig, iemand die daar op dit moment ervaring mee heeft in deze prijsklasse ? Ik hoor toch min 5 procent op jaarbasis, maar ik kan me dat bij starters appartementen eigenlijk nauwelijks voorstellen. Zeker nu nieuwbouw zo duur is.

[Lordy79]

Bonenstaak92 schreef op zondag 21 mei 2023 @ 07:50:
[...]


Hypotheekvrij inderdaad. Rendement zal er altijd wel blijven, alleen de Vve lasten met 140 euro drukken al vrij zwaar, als je maar 900 euro mag vragen bijvoorbeeld.

4pct rendement is niet gek maar het hangt helemaal af van je complete assets. Als je al een aandelenportefeuille hebt van een miljoen en 1 appartement van 265K vind ik dat helemaal niet gek.

[ColeJ]

Bedenk dat als je het verkoopt je het nooit meer terug kunt kopen (zelfbewoningsverplichting, overdrachtsbelasting).

[Wolly]

Bonenstaak92 schreef op zondag 21 mei 2023 @ 07:50:
[...]


Prijsdaling inschatten vind ik lastig, iemand die daar op dit moment ervaring mee heeft in deze prijsklasse ? Ik hoor toch min 5 procent op jaarbasis, maar ik kan me dat bij starters appartementen eigenlijk nauwelijks voorstellen. Zeker nu nieuwbouw zo duur is.

Even de bot volgen in jouw gebied en je krijgt een aardig idee.

Dagelijks overzicht van prijsdalingen op funda per netcode:

https://t.me/s/prijsdaling_020

https://t.me/prijsdaling_010

https://t.me/prijsdaling_030

https://t.me/prijsdaling_040

https://t.me/prijsdaling_070

https://t.me/prijsdaling_013

https://t.me/prijsdaling_024

https://t.me/prijsdaling_058

https://t.me/prijsdaling071

https://t.me/prijsdaling_achterhoek

https://t.me/s/prijsdaling_0345

Bron

[Voor 3% gewijzigd door Wolly op 21-05-2023 10:18]

[Kartmans1]

Lordy79 schreef op zondag 21 mei 2023 @ 08:56:
[...]

4pct rendement is niet gek maar het hangt helemaal af van je complete assets. Als je al een aandelenportefeuille hebt van een miljoen en 1 appartement van 265K vind ik dat helemaal niet gek.

Alleen met de leegwaarderatio op de WOZ waarde vanaf 2023 welke erg ongunstig uitpakt blijft er weinig meer van dat rendement over na de VVE bijdrage en het betalen van de belasting. Ook nog eventueel wat onderhoud binnenshuis.

Is natuurlijk wel zo dat je met aandelen ook die belasting zal betalen

[Lordy79]

Kartmans1 schreef op zondag 21 mei 2023 @ 10:44:
[...]


Alleen met de leegwaarderatio op de WOZ waarde vanaf 2023 welke erg ongunstig uitpakt blijft er weinig meer van dat rendement over na de VVE bijdrage en het betalen van de belasting. Ook nog eventueel wat onderhoud binnenshuis.

Is natuurlijk wel zo dat je met aandelen ook die belasting zal betalen

Tja puur voor het rendement aan huur is het niet zo interessant maar het is een beetje een hedge voor inflatie. Ik hou wel van wat onroerend goed in een grote portefeuille

[Inevitable]

Lordy79 schreef op zondag 21 mei 2023 @ 11:31:
[...]

Tja puur voor het rendement aan huur is het niet zo interessant maar het is een beetje een hedge voor inflatie. Ik hou wel van wat onroerend goed in een grote portefeuille

Mag ik vragen hoe het dan kan dat je 4 procent rendement heel behoorlijk vind? Dat soort rendementen teken ik persoonlijk niet voor. Dan kun je bijna net zo goed een aandelenportefeuille Shell nemen en wachten op het dividend.

[Lordy79]

Inevitable schreef op zondag 21 mei 2023 @ 11:55:
[...]

Mag ik vragen hoe het dan kan dat je 4 procent rendement heel behoorlijk vind? Dat soort rendementen teken ik persoonlijk niet voor. Dan kun je bijna net zo goed een aandelenportefeuille Shell nemen en wachten op het dividend.

Omdat alleen aandelen shell kopen niet heel verstandig is. Een brede portefeuille met aandelen, obligaties en vastgoed erin vind ik een stuk verstandiger.
En voor een safe haven zoals vastgoed vind ik 4pct dan nog redelijk.

[Inevitable]

Lordy79 schreef op zondag 21 mei 2023 @ 12:00:
[...]

Omdat alleen aandelen shell kopen niet heel verstandig is. Een brede portefeuille met aandelen, obligaties en vastgoed erin vind ik een stuk verstandiger.
En voor een safe haven zoals vastgoed vind ik 4pct dan nog redelijk.

Shell wordt niet voor niets een 'pensioenaandeel' genoemd. Redelijk risicoloos en v.w.b. een aandeel een prima dividend. Als je dan ook nog de eventuele waardestijging mee kunt rekenen zit je denk ik qua risico/rendement prima.

4 procent, dan kom je bijna niet uit de kosten. Knap dat je op zulke projecten intekent. Ik teken niet eerder dan dat ik minimaal een rendement van 7 of 8 procent heb.

Ik wilde mijn vorige woning verkopen, die heb ik helemaal verbouwd naar eigen smaak. Door die kosten kwam mijn rendement ook rond de 4 procent uit en heb ik besloten het (net op tijd nog) te verkopen. Dat geld in de verbouwing en aflossing van de nieuwe woning gestopt.

[Lordy79]

Inevitable schreef op zondag 21 mei 2023 @ 12:07:
[...]

Shell wordt niet voor niets een 'pensioenaandeel' genoemd. Redelijk risicoloos

Ik vind shell ook een mooi aandeel. Maar nogmaals: al je geld in aandelen stoppen vind ik niet verstandig. Shell is ook een keer redelijk gecrasht tijdens corona. Daar heb ik trouwens leuk geld aan verdiend maar heb veel(!!!) te vroeg verkocht. Affijn, van winst word je nooit slechter.

En ik teken niet in op 4pct maar dat was de casus ook niet. Als ik nu in mijn portefeuille een appartement had met 4pct rendement en naar mijn mening zou residentieel onroerend goed in Nederland niet overwogen zijn in mijn portefeuille zou ik het niet verkopen om nog meer aandelen te kopen.

Ik wilde in mijn vorige post nog schrijven safe haven EN inflatiehedge maar dat laatste schreef ik blijkbaar toch niet

[Voor 7% gewijzigd door Lordy79 op 21-05-2023 12:30]

[Bonenstaak92]

Wolly schreef op zondag 21 mei 2023 @ 10:17:
[...]


Even de bot volgen in jouw gebied en je krijgt een aardig idee.


[...]

Bron

Bedankt, postcode gebied staat er helaas niet tussen maar ik kan wel iets vergelijken denk ik.

Lordy79 schreef op zondag 21 mei 2023 @ 08:56:
[...]

4pct rendement is niet gek maar het hangt helemaal af van je complete assets. Als je al een aandelenportefeuille hebt van een miljoen en 1 appartement van 265K vind ik dat helemaal niet gek.

Verhouding is op dit moment grofweg:

950k aan vastgoed los van eigen woning.
300k Crowdfunding
350k leningen in de vorm van hypotheken
240k aandelen
300k banktegoeden welke langzaamaan omgezet worden naar aandelen.

En dan nog 160k in aandelen op een pensioenrekening.

2 van de 3 vastgoed objecten gaan onder de puntentelling vallen.

Je opmerking heeft me wel getriggerd, wellicht kan ik beter verhuren zolang ik geen andere bestemming heb tenzij een spaarrekening hetzelfde of meer opbrengt..


Overigens zag ik enkele opmerkingen over de vermogensbelasting, mijn fiscalist heeft op basis van jurisprudentie aangegeven dat hij er vrij zeker van is dat bij een lager daadwerkelijk rendement een bezwaar vrijwel altijd gegrond gaat worden..

ColeJ schreef op zondag 21 mei 2023 @ 10:00:
Bedenk dat als je het verkoopt je het nooit meer terug kunt kopen (zelfbewoningsverplichting, overdrachtsbelasting).

Heb je helemaal gelijk in!

[Lordy79]

Bonenstaak92 schreef op zondag 21 mei 2023 @ 23:14:
[...]

Je opmerking heeft me wel getriggerd, wellicht kan ik beter verhuren zolang ik geen andere bestemming heb tenzij een spaarrekening hetzelfde of meer opbrengt..

Ja, dat samen met het feit dat, zoals @ColeJ aangeeft, het een eenrichtingsweg is.
Met een portefeuille zoals jij zou ik inderdaad nog even goed nadenken wat te doen. Het hangt ook af van andere buitenkansjes en de noodzaak om het appartement liquide te maken.

Wat ik dan weer interessant vindt is of jouw fiscalist vrij zeker is kijkend naar puur het appartement of naar de hele portefeuille.
Want als je op het appartement 3pct maakt en op een aandelenportefeuille van dezelfde waarde 10 procent zit je gemiddeld alsnog boven de 6.17(?) Pct waar ze vanuit gaan/gingen.

[JanHenk]

Bonenstaak92 schreef op zondag 21 mei 2023 @ 23:14:
Overigens zag ik enkele opmerkingen over de vermogensbelasting, mijn fiscalist heeft op basis van jurisprudentie aangegeven dat hij er vrij zeker van is dat bij een lager daadwerkelijk rendement een bezwaar vrijwel altijd gegrond gaat worden..

Heftige uitspraak, dat zou ik nooit zo aan mijn cliënten durven stellen (dit is mijn vakgebied).

Ik ken de jurisprudentie. Hoge Raad heeft ook geoordeeld dat 4% forfaitair rendement over alle vermogenscategorieën een prima maatstaf van heffing is. Het ging pas 'mis' toen de wetgever fijnmazigheid probeerde aan te brengen. Het probleem dat aan de kaak is gesteld in het Kerstarrest is dus de forfaitaire vermogensmix en niet het forfaitaire rendement. De oplossing die de Hoge Raad gaf was een belasting op basis van het werkelijke rendement (bij gebrek aan een andere oplossing), maar dat was niet de kern van de uitspraak.

Uiteraard worden er inmiddels weer wat kanonnen in stelling gebracht, dus er zullen nog vele uitspraken volgen, maar om nu blind te varen op deze uitspraak van je fiscalist zou ik je zeker niet aanraden.

Het is een slangenkuil geworden, ik probeer het te beschouwen en er vandaan te blijven met allemaal uitspraken.

Dat even los van het rendement op je vastgoed zelf.


Overigens heb ik dezelfde mening als @Lordy79, vastgoed is in principe een goede hedge tegen inflatie (zowel qua waarde als directe inkomsten) en geeft stabiele inkomsten. Maar aan beide stoelpoten wordt gezaagd en dat is mi wel problematisch. Ik zou sterk overwegen uit te stappen als je het voor een goede prijs kan verkopen.

[ColeJ]

Wij hebben gekozen om nog 1 keer voor een nieuwe huurder te gaan. Op dit moment met een BAR van 6%. Mochten alle regels echt doorgaan dan verkopen we als deze huurder eruit gaat (expat dus blijft nooit jaren zitten). Ergens denk ik dat het allemaal nog wat versoepeld gaat worden, zou zonde zijn als het dan net verkocht is...

[namliam_eht]

ColeJ schreef op maandag 22 mei 2023 @ 09:59:
expat dus blijft nooit jaren zitten

Dacht ik ook, 9+ jaar geleden ....

[vortexnl1982]

ColeJ schreef op maandag 22 mei 2023 @ 09:59:
Wij hebben gekozen om nog 1 keer voor een nieuwe huurder te gaan. Op dit moment met een BAR van 6%. Mochten alle regels echt doorgaan dan verkopen we als deze huurder eruit gaat (expat dus blijft nooit jaren zitten). Ergens denk ik dat het allemaal nog wat versoepeld gaat worden, zou zonde zijn als het dan net verkocht is...

Zit je boven de 187 puntengrens ? Ik heb net ook weer nieuwe huurders, geen expats.

[Megalomania]

Toch is het riskant om nu nog 1 huurder af te wachten aangezien de verwachting is dat de prijzen voorlopig nog wel blijven dalen. Je moet niet eigenlijk de call maken om minimaal 5 jaar door te gaan in de hoop dat dan de prijzen weer terug zijn op het huidige niveau.

[ColeJ]

vortexnl1982 schreef op maandag 22 mei 2023 @ 11:18:
[...]


Zit je boven de 187 puntengrens ? Ik heb net ook weer nieuwe huurders, geen expats.

Nee, ik zit onder de 187 punten. Maar nu een nieuwe huurder betekent gewoon een marktconforme prijs op dit moment. Ik geloof nooit dat er aan bestaande contracten gesleuteld gaat worden dus als deze huurder weg gaat, en ik moet mijn huurprijs significant verlagen, ga ik pas verkopen.

(Marktwaarde is ongeveer 325k met een huurprijs van 1700 per maand)

[ColeJ]

namliam_eht schreef op maandag 22 mei 2023 @ 10:58:
[...]

Dacht ik ook, 9+ jaar geleden ....

Als de middenhuur regels echt werkelijkheid worden dan kan de nieuwe huurder in theorie het huis van de buren huren voor 700 euro minder per maand. Die blijft echt geen 9 jaar zitten.

[mannowlahn]

namliam_eht schreef op maandag 22 mei 2023 @ 10:58:
[...]

Dacht ik ook, 9+ jaar geleden ....

Zo dan, maar wel je huur maximaal verhoogt elk jaar dan?

[namliam_eht]

mannowlahn schreef op maandag 22 mei 2023 @ 12:51:
[...]

Zo dan, maar wel je huur maximaal verhoogt elk jaar dan?

Helaas was ik maar zo verstandig geweest, wel inflatie correctie maar nooit maximaal...

Kan alsnog niet echt klagen, andere optie was het met verlies te verkopen midden in de vorige huizen crisis.

[ColeJ]

namliam_eht schreef op maandag 22 mei 2023 @ 13:57:
[...]

Helaas was ik maar zo verstandig geweest, wel inflatie correctie maar nooit maximaal...

Kan alsnog niet echt klagen, andere optie was het met verlies te verkopen midden in de vorige huizen crisis.

Dat is dus de reden dat ik maximaal verhoog. Volgens sommige ben ik dan een typische huisjesmelker inclusief de politiek. Maar ik heb bijvoorbeeld nog nooit een gematigde WOZ of VvE indexering gezien....

[wimjongil]

Bonenstaak92 schreef op zondag 21 mei 2023 @ 23:14:
[...]


Bedankt, postcode gebied staat er helaas niet tussen maar ik kan wel iets vergelijken denk ik.


[...]


Verhouding is op dit moment grofweg:

950k aan vastgoed los van eigen woning.
300k Crowdfunding
350k leningen in de vorm van hypotheken
240k aandelen
300k banktegoeden welke langzaamaan omgezet worden naar aandelen.

En dan nog 160k in aandelen op een pensioenrekening.

2 van de 3 vastgoed objecten gaan onder de puntentelling vallen.

Je opmerking heeft me wel getriggerd, wellicht kan ik beter verhuren zolang ik geen andere bestemming heb tenzij een spaarrekening hetzelfde of meer opbrengt..


Overigens zag ik enkele opmerkingen over de vermogensbelasting, mijn fiscalist heeft op basis van jurisprudentie aangegeven dat hij er vrij zeker van is dat bij een lager daadwerkelijk rendement een bezwaar vrijwel altijd gegrond gaat worden..


[...]


Heb je helemaal gelijk in!

Interessante portefeuille. Wat is de reden dat je ruim de helft in illiquide vastgoed hebt gestoken?

[mannowlahn]

Ik heb zo’n Idee dat de waarde stijging van afgelopen jaren dat percentage flink beïnvloed heeft

[rube]

De vraag is niet aan mij gesteld, maar als je een wat grotere portefeuille hebt, kun je toch ook best een groter deel illiquide hebben?
Dat, samen met een stabiele inkomsten stroom was destijds voor mij de overweging om (te?) veel in vastgoed te zitten.
Helaas (voor mij , wellicht ook voor huurders) is die stabiele inkomstenstroom snel aan het afbrokkelen door alle maatregelen.

[wimjongil]

rube schreef op maandag 22 mei 2023 @ 16:58:
De vraag is niet aan mij gesteld, maar als je een wat grotere portefeuille hebt, kun je toch ook best een groter deel illiquide hebben?
Dat, samen met een stabiele inkomsten stroom was destijds voor mij de overweging om (te?) veel in vastgoed te zitten.
Helaas (voor mij , wellicht ook voor huurders) is die stabiele inkomstenstroom snel aan het afbrokkelen door alle maatregelen.

Dat ligt vooral aan je beleggingsdoelen en de aannames die je doet over verschillende asset classes. Maar het is idd logisch dat je bij een portefeuille van 100k geen plukje vastgoed hebt en bij een portefeuille van 2 mln wel.

Overigens is het verstandig om bij serieuze portefeuilles de beleggingen af en toe weer in het lood te zetten. Een portefeuille van ruim 2mln lijkt me groot genoeg om af en toe te herbalanceren.

[ColeJ]

wimjongil schreef op maandag 22 mei 2023 @ 18:03:
[...]


Dat ligt vooral aan je beleggingsdoelen en de aannames die je doet over verschillende asset classes. Maar het is idd logisch dat je bij een portefeuille van 100k geen plukje vastgoed hebt en bij een portefeuille van 2 mln wel.

Overigens is het verstandig om bij serieuze portefeuilles de beleggingen af en toe weer in het lood te zetten. Een portefeuille van ruim 2mln lijkt me groot genoeg om af en toe te herbalanceren.

Ik ken genoeg mensen die de afgelopen 20 jaar vuist en vuistdiep in vastgoed zaten. Veel te veel als je de modellen er naast zou leggen. Het heeft ze in ieder geval schathemeltjerijk gemaakt . Vastgoed was altijd de meest fiscaal vriendelijke belegging die je kon hebben.

[wimjongil]

ColeJ schreef op dinsdag 23 mei 2023 @ 08:22:
[...]


Ik ken genoeg mensen die de afgelopen 20 jaar vuist en vuistdiep in vastgoed zaten. Veel te veel als je de modellen er naast zou leggen. Het heeft ze in ieder geval schathemeltjerijk gemaakt . Vastgoed was altijd de meest fiscaal vriendelijke belegging die je kon hebben.

Die hadden beter bitcoins kunnen kopen.

Heeft verder ook vrij weinig te maken met het beheren van een beleggingsportefeuille en meer met toeval en geluk.

[Bonenstaak92]

Lordy79 schreef op maandag 22 mei 2023 @ 07:10:
[...]

Ja, dat samen met het feit dat, zoals @ColeJ aangeeft, het een eenrichtingsweg is.
Met een portefeuille zoals jij zou ik inderdaad nog even goed nadenken wat te doen. Het hangt ook af van andere buitenkansjes en de noodzaak om het appartement liquide te maken.

Wat ik dan weer interessant vindt is of jouw fiscalist vrij zeker is kijkend naar puur het appartement of naar de hele portefeuille.
Want als je op het appartement 3pct maakt en op een aandelenportefeuille van dezelfde waarde 10 procent zit je gemiddeld alsnog boven de 6.17(?) Pct waar ze vanuit gaan/gingen.

Zijn stelling is dat zolang er van 2 categorieën uit wordt gegaan het per categorie zo is. Als er inderdaad meer verschillende schijven komen zou het ook enkel om vastgoed kunnen gaan.

Al is dat voor mijzelf niet nodig. Ik vind het niet erg belasting te betalen, maar dan wel over werkelijk rendement..

[LED-Maniak]

Als ik dit soort artikelen lees dan gaat er nog wel gesleuteld worden aan de wetgeving gok ik zo. De Jonge geeft de schuld aan inflatie en kosten van de grond, maar hij mag zijn hand toch in eigen boezem gaan steken.

Artikel komt er op neer dat het rijk flink verdient aan de huurverlaging(want minder toeslagen) en wooncorpraties hierdoor geen zin/geld meer hebben om woningen te bouwen en renoveren.

Waar zijn we met zijn allen toch mee bezig. Je zou denken dat dit doorgerekend is.. en zo niet, echt een brevet van onkunde.

https://www.tubantia.nl/h...en-zich-bekocht~a92ba332/

[Voor 31% gewijzigd door LED-Maniak op 23-05-2023 18:37]

[Lordy79]

Bonenstaak92 schreef op dinsdag 23 mei 2023 @ 18:25:
[...]
Zijn stelling is dat zolang er van 2 categorieën uit wordt gegaan het per categorie zo is.

Interessant. En ik kan hier voor en tegenargumenten voor vinden en verwacht dat er jurisprudentie over komt.
Mijn rendement uit OG ligt fors hoger dan die 6pct dus voorlopig hoef ik geen zaak te starten.

[Wolly]

LED-Maniak schreef op dinsdag 23 mei 2023 @ 18:33:
Als ik dit soort artikelen lees dan gaat er nog wel gesleuteld worden aan de wetgeving gok ik zo.

Natuurlijk gaat er aan de wet gesleuteld worden, dat gebeurt immers altijd als blijkt dat het beoogde doel niet gehaald wordt.

Echter weet je de tijdslijn niet, al weet je waarschijnlijk wel hoe snel de Tweede Kamer werkt en daarmee heb je al een deel van je antwoord.

[ColeJ]

wimjongil schreef op dinsdag 23 mei 2023 @ 17:23:
[...]


Die hadden beter bitcoins kunnen kopen.

Heeft verder ook vrij weinig te maken met het beheren van een beleggingsportefeuille en meer met toeval en geluk.

Nee want er is niemand die Bitcoins op 1 euro heeft gekocht en ze nu nog steeds heeft, zulke stalen zenuwen bestaan bijna niet. Dan waren ze in de loop der tijd allang verkocht. Bij vastgoed zit er vaak een huurder in en krijg je huurinkomsten waardoor je al sneller denkt: laat maar lekker gaan . Tevens was op Bitcoin geen leegwaarderatio en financieringsaftrek mogelijk in box 3, minder fiscaal vriendelijk dus.

Buiten dat, Bitcoins/Crypto was 10 jaar geleden ook helemaal geen investering maar een speculatief speeltje. Wellicht is dat recent wat meer verschoven naar een investering maar zeker in het begin was het allemaal speculatief en zeker niet te vergelijken met een investering.

[Perkouw]

Friendly reminder all, we zitten hier in het topic 'Vastgoed als investering', andere investeringen en/of mogelijkheden om rendement te maken buiten vastgoed om horen hier niet thus

[Wispe]

Bonenstaak92 schreef op zaterdag 20 mei 2023 @ 22:28:
Vanaf 1 juli komt een van onze appartementen vrij, 50m2 in de randstad met een waarde van rond de 265k ik twijfel sterk om nog even te verhuren tegen 1300 euro per maand, 1 of 2 jaar, of gewoon maar gelijk te verkopen.

Ik heb de hoop dat het puntenstelsel milder wordt of niet doorgaat maar vrees dat het toch echt wishful thinking is..

Ik heb besloten te gaan verkopen. Ik wil me niet binden aan vaste contracten en ik heb behoefte aan een andere woonruimte voor mezelf in een duurdere segment (Amsterdam). En het bevalt me niet hoe de overheid ermee bemoeit. Straks heb ik ruim 300K op mijn bankrekening met stijgende spaarrentes, en ik verwacht dat de huizenprijzen wel verder gaan dalen (en de hypotheekrentes hoog blijven/verder gaan stijgen). Icm met mijn carrière wacht ik 2 jaar af, dan maar verder kijken.

In mijn geval was het een afweging tussen 2 jaar opnieuw verhuren voor 1200/1300 per maand met dalende huizenprijzen (afhankelijk zijn) en nu op de bankrekening zetten en afwachten (onafhankelijk zijn).

Mijn huurders hebben van de week de woning leeg opgeleverd. Volgende week donderdag ga ik naar m'n woning om schoon te maken en de sleutels af te geven aan de makelaar, dan de deur achter me dichttrekken. Voor mij een hoofdstuk afgesloten.

[Voor 10% gewijzigd door Wispe op 26-05-2023 20:45]

[Enri]

Goedemorgen, ik lees al een tijdje mee hier. Wij hebben 3 appartementen in de verhuur, wat goed loopt.
Net als iedereen hier, behoorlijke angst voor de Hugo plannen.
Dus aan het kijken naar oplossingen.

Als we voor 1 juli alle huur contracten omzetten naar huur contracten voor onbepaalde tijd, tegen een goede huur, waar zowel huurder als wij tevreden over zijn, maar wel boven de nieuwe punten grens zou liggen( nu wel vrije sector), zou dat dan alsnog terug gedraaid kunnen worden, of kan deze dan gehandhaafd blijven zolang de huurder er in zit?
Ik begrijp dat als de huurder er uit gaat, je dan onder de nieuwe punten telling valt.

[rube]

Enri schreef op zondag 28 mei 2023 @ 10:29:
tegen een goede huur, ....( nu wel vrije sector),

Ik ga geen advies geven want teveel onbekend, juridische details.....maar, zou dat nu ook volgens de correcte puntentelling boven de geliberaliseerde grens? Zo niet, dan kunnen huurders het nu (ook na tekenen) al aanvechten via de huurcommisie. Indien wel....dan zit je gunstiger.

[rube]

Ik heb gisteren nogmaals bekeken als ik het appartement waar het 2 jarige contract eind dit jaar van afloopt, zou gaan renoveren naar energieklasse A++++, nieuwe badkamer en keuken e.d., dan kom ik nog niet boven de 187 punten uit. En dus moet ik de huur volgens het WWS volgen en zit ik met het huurrendement zo rond de 4%. Dat is dus nog exclusief toekomstige verbouwingen, leegstand, kosten huurderswissel etc, dus realistisch gezien eerder richting de 2 a 3%. Als ik dan box 3 er af haal....dan kan ik het dus beter op een spaarrekening zetten of in een deposito stoppen.
Hoe graag ik het ook wil, ik krijg het gewoon niet rond gerekend. We hebben nog een paar maanden om te kijken wat de politiek gaat doen, maar in oktober/november moet ik duidelijkheid hebben, anders zie ik geen andere mogelijkheid* als het appartement in de verkoop te doen. Dat is dan nummer 2, aangezien nummer 1 vorig jaar al verkocht is.

En bij een ander apartement loopt het contract eind 2024 af. Daar heb ik nog een gunstige lening op heb zitten met slechts 2% rente, dus kan ik op dit moment wel een stuk in huur zakken naar het toekomstige WWS stelsel. Maar ja, tijdelijke contracten mogen niet meer en de hypotheekrente blijft geen 2% en dan zit ik met een huurder met lage huur en hoge rente. Dus hier heb ik nog zo'n ander half jaar voor, maar als de plannen zo doorgaan zal ook deze wel in de verkoop gaan. Dat is dan nummer 3 die verkocht gaat worden.

Nou ja, komende maanden maar eens kijken wat de politiek definitief gaat doen.

*goede doelen kies ik zelf wel uit

[Rubbergrover1]

rube schreef op zondag 28 mei 2023 @ 11:03:
Hoe graag ik het ook wil, ik krijg het gewoon niet rond gerekend.

Misschien wel als je de ontwikkeling van de woningwaarde meeneemt.

[JanHenk]

Rubbergrover1 schreef op zondag 28 mei 2023 @ 12:10:
[...]

Misschien wel als je de ontwikkeling van de woningwaarde meeneemt.

Die is op de korte termijn in ieder geval negatief. En op de middellange en lange termijn zal dit vast met inflatie meelopen, maar heb je dus nog geen ‘extra’ rendement uit waardeontwikkeling (hooguit een inflatiebestendig asset).

Blijft koffiedik kijken..

[rube]

JanHenk schreef op zondag 28 mei 2023 @ 12:25:
[...]
Die is op de korte termijn in ieder geval negatief. En op de middellange en lange termijn zal dit vast met inflatie meelopen, maar heb je dus nog geen ‘extra’ rendement uit waardeontwikkeling (hooguit een inflatiebestendig asset).

Blijft koffiedik kijken..

Exact dat dus. En groot onderhoud binnen, o.a. badkamer/keuken, had ik ook nog niet meegenomen.
Mijn originele investering was ook op basis van cashflow, niet op basis van waarde-ontwikkeling. Dat "werkt" niet meer en waardeontwikkeling is mij te onzeker, dus dan maar verkopen zoals het er nu uitziet. en ondanks dat ik deze appartementen graag had aangehouden gezien de ligging, goede kwaliteit e.d., vind ik het ook niet heel erg dat ik niet meer na hoef te denken over rookmelders, controle/onderhoud CV ketel, vragen van huurders, onverwachte problemen dat iets niet werkt e.d.
Ik zie zo voor me dat uiteindelijk al het vastgoed er wel uit gaat, maakt me ook weer wat flexibeler met andere investeringen e.d.

[Perkouw]

Ben vooral benieuwd of er nog een transitie mogelijkheid ook komt voor de verhurende partij. Allerlei nieuwe regels en die maken het straks mogelijk verliesgevend of erg slecht renderend. Beetje vervelend wel als je dan gewoon een huurder hebt zitten, niet het pand mag verkopen, maar wel op diverse fronten meer mag betalen. Dan kan je écht geen kant op. . .

[JanHenk]

Perkouw schreef op zondag 28 mei 2023 @ 18:01:
Ben vooral benieuwd of er nog een transitie mogelijkheid ook komt voor de verhurende partij. Allerlei nieuwe regels en die maken het straks mogelijk verliesgevend of erg slecht renderend. Beetje vervelend wel als je dan gewoon een huurder hebt zitten, niet het pand mag verkopen, maar wel op diverse fronten meer mag betalen. Dan kan je écht geen kant op. . .

Transitiemogelijkheid. Mijn vader zou zeggen;

“Kun je rekenen?… Reken er maar niet op.”

Er is nu al een behoorlijke cumulatie van maatregelen. Met name voor investeerders die vastgoed in box 3 hebben met leningen vanuit eigen BV. Die zitten nu al klem en daar wordt verder geen rekening mee gehouden. Eerder is al geopperd dat dat meer dan terecht is, ik hou me verder van politieke standpunten, maar dat ze klem zitten (met name qua cash flow) is zeker.

Ik denk net als @rube dat particuliere huurwoningen tot aan de nieuwe “gereguleerde huurgrens” tot het verleden gaan behoren. We krijgen met name vastgoed tot de sociale huurgrens en alles wat daar (ver) boven zit.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Phony]

JanHenk schreef op zondag 28 mei 2023 @ 18:29:


Ik denk net als @rube dat particuliere huurwoningen tot aan de nieuwe “gereguleerde huurgrens” tot het verleden gaan behoren. We krijgen met name vastgoed tot de sociale huurgrens en alles wat daar (ver) boven zit.

Met alles regels wordt het wel heel lastig idd. Wat ik vooral wrang vind, is dat de overheid nu bepaalt wat zij een redelijke prijs vindt voor een huurwoning. En hoe zit dat met koopwoningen? Die zijn toch ook duur?
Allemaal leuk en aardig, maar als je naar werkelijke kosten en opbrengsten kijkt is het soms niet meer rond te krijgen. Mogelijke waardestijging is leuk maar onzeker waardoor de cashflow wel in orde moet zijn.

Wanneer er genoeg woningen zouden zijn zouden we deze maatregelen helemaal niet nodig hebben.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Voor 4% gewijzigd door Phony op 28-05-2023 19:03]

[Rubbergrover1]

Perkouw schreef op zondag 28 mei 2023 @ 18:01:
Ben vooral benieuwd of er nog een transitie mogelijkheid ook komt voor de verhurende partij. Allerlei nieuwe regels en die maken het straks mogelijk verliesgevend of erg slecht renderend. Beetje vervelend wel als je dan gewoon een huurder hebt zitten, niet het pand mag verkopen, maar wel op diverse fronten meer mag betalen. Dan kan je écht geen kant op. . .

Uiteraard kunt je je woning wel gewoon verkopen. Alleen zal de opbrengst in verhuurde staat in dat geval vermoedelijk lager zijn dan de opbrengst als de woning leeg zou zijn.

[Perkouw]

Rubbergrover1 schreef op maandag 29 mei 2023 @ 07:32:
[...]

Uiteraard kunt je je woning wel gewoon verkopen. Alleen zal de opbrengst in verhuurde staat in dat geval vermoedelijk lager zijn dan de opbrengst als de woning leeg zou zijn.

V.z.i.w. kan je niet zomaar verkopen zolang er een huurder, naar tevredenheid en voor onbepaalde tijd, in zit?

[Wolly]

Perkouw schreef op maandag 29 mei 2023 @ 10:16:
[...]


V.z.i.w. kan je niet zomaar verkopen zolang er een huurder, naar tevredenheid en voor onbepaalde tijd, in zit?

Natuurlijk wel, alleen moet de nieuwe koper wel het huurcontract volgen.

[Perkouw]

Ja, check wanneer iemand het huis over wil nemen met een huurder dan kan je inderdaad gewoon verkopen en het huur contract over laten nemen.

Erg benieuwd hoe het e.e.a. gaat lopen en wat het effect op bestaande contracten gaat zijn. Nu maar gewoon stil blijven zitten en geschoren worden. Afbouw wet van hillen, beperking op huurverhoging etc. hebben we vandaag de dag al mee te maken.

[Wispe]

Je kan altijd je huurders contacten met de vraag of ze willen kopen van je. Zo niet, heb je het geprobeerd.
Mijn huurders mailden mij met de vraag of ze na deze huurcontract langer mochten blijven, waarop ik nee heb gezegd en ze van mij mochten kopen. Wilden ze niet en binnen 2-3 maanden waren ze verhuisd (ze wisten natuurlijk dat ze dat toch moesten).

Is natuurlijk een ander verhaal als ze een onbepaalde tijd hebben en voor een dubbeltje van je huren.

[Voor 12% gewijzigd door Wispe op 29-05-2023 12:09]

[mannowlahn]

Perkouw schreef op maandag 29 mei 2023 @ 10:16:
[...]


V.z.i.w. kan je niet zomaar verkopen zolang er een huurder, naar tevredenheid en voor onbepaalde tijd, in zit?

Als het je enige woning is kan je nog beroep doen op zelf woon. Maar in principe ben je wel de sjaak ja met een huurder voor onbepaalde tijd. Ik zal dat zelf dus nooit willen gezien hoe de regels nu allemaal veranderen.

[Wispe]

Nou, ik heb weer eens iets geks meegemaakt.

De huurders hebben vorige week de woning opgeleverd en ik ben vandaag naar de woning gegaan om het verkoopklaar te maken. Zijn de wasmachine en de droger foetsie. Toen heb ik de huurders gemaild en gevraagd waar ze waren. Ze zeiden: "Wij hebben bij de sleuteloverdracht van de makelaar destijds vernomen dat je die had laten staan en voor de bewoners waren." Als ik een hotelkamer huur, mag ik dan ook de kussens en de mini-koelkast toe-eigenen?
Ze hebben aangeboden om het terug te brengen of van mij over te nemen. Daarop heb ik gezegd dat ik er 500 euro voor wil hebben en dat hebben ze geaccepteerd. De wasmachine is 15 jaar oud en de droger 8 jaar, dus prima deal leek me. Scheelt mij ook weer een rit naar de andere kant van het land en het afvoeren naar de stort. Dat verrekend met de borg en verder was de woning keurig achtergelaten.

Nu nog een koper vinden en een goede prijs voor vangen (in 2014 gekocht, dus op het dieptepunt) en het is een afgesloten hoofdstuk. Met al die regeltjes en beperkingen van de overheid is de lol wel eraf.

[Voor 3% gewijzigd door Wispe op 01-06-2023 19:58]

[mannowlahn]

Lol dat is wel heel brutaal ja. Voor de bewoners om te gebruiken. Maar goede deal idd voor 15 jaar oude meuk, zelfs als dat een Miele is. Hoe is de markt in Amsterdam nu? Ik volg zo’n telegram bot die bijhoud wat de prijzen doen en zie gemiddelld 8% daling in de afgelopen 6 maanden.

[Wispe]

mannowlahn schreef op donderdag 1 juni 2023 @ 20:23:
Hoe is de markt in Amsterdam nu? Ik volg zo’n telegram bot die bijhoud wat de prijzen doen en zie gemiddelld 8% daling in de afgelopen 6 maanden.

Ik zie idd woningen opnieuw geplaatst worden of in de prijs gezakt worden. Ook veel woningen uit de verhuur.
Ben benieuwd hoe de komende maanden zich gaan ontwikkelen.

[vortexnl1982]

mannowlahn schreef op donderdag 1 juni 2023 @ 20:23:
Lol dat is wel heel brutaal ja. Voor de bewoners om te gebruiken. Maar goede deal idd voor 15 jaar oude meuk, zelfs als dat een Miele is. Hoe is de markt in Amsterdam nu? Ik volg zo’n telegram bot die bijhoud wat de prijzen doen en zie gemiddelld 8% daling in de afgelopen 6 maanden.

Koop weet ik niet maar huurprijzen dalen niet echt volgens mij (hier in oost)..

[Real]

Wispe schreef op donderdag 1 juni 2023 @ 19:57:
Ze zeiden: "Wij hebben bij de sleuteloverdracht van de makelaar destijds vernomen dat je die had laten staan en voor de bewoners waren.

Als de huurders die toezegging kunnen aantonen, dan kan het best zijn dat ze rechtmatig de zaken hebben meegenomen en jij de makelaar had moeten aanspreken.

De huurders kunnen immers op grond van art. 3:61 lid 2 BW vertegenwoordigingsbevoegdheid vermoeden, juist omdat je blijkbaar een makelaar het werk hebt laten doen. Afhankelijk van de overeenkomst met de makelaar heb je mogelijk ook echt een volmacht gegeven tot het verrichten van zulke rechtshandelingen overigens.

[mannowlahn]

Ik vind het een enorm rare conclusie van die huurders. In de context dat die voor de bewoners zijn zou ik juist aannemen dat dit betekend dat dit bij de huur in zit. Niet om mee te nemen. Ja de tuin is voor de bewoners en kom je bij oplevering zijn alle tegels gewipt.

[Wispe]

Een ieder weldenkend, normaal mens kan bedenken dat je ze mag gebruiken, niet toe-eigenen.

[Rubbergrover1]

Real schreef op donderdag 1 juni 2023 @ 23:16:
[...]


Als de huurders die toezegging kunnen aantonen, dan kan het best zijn dat ze rechtmatig de zaken hebben meegenomen en jij de makelaar had moeten aanspreken.

Ik zou sowieso de makelaar informeren dat hij in het vervolg hierover duidelijker moet zijn. Het liep nu met een sisser af, maar dat had ook anders kunnen zijn.

[Real]

Wispe schreef op vrijdag 2 juni 2023 @ 08:05:
Een ieder weldenkend, normaal mens kan bedenken dat je ze mag gebruiken, niet toe-eigenen.

Het gaat er uiteraard om wat de makelaar heeft gezegd en hoe dat geïnterpreteerd kon worden. Maar afhankelijk van wat er gezegd is en of een huurder dat kan aantonen, kan het best zijn dat een verhuurder daaraan gebonden is.

[Real]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 2 juni 2023 @ 08:50:
[...
in het vervolg hierover duidelijker moet zijn

Je weet natuurlijk niet wat de makelaar echt gezegd heeft. Het is slechts een stelling van de huurders.

[Rubbergrover1]

Real schreef op vrijdag 2 juni 2023 @ 09:15:
[...]


Je weet natuurlijk niet wat de makelaar echt gezegd heeft. Het is slechts een stelling van de huurders.

Dat zou makkelijk te verifiëren zijn als een en ander netjes op papier zou staan. Wat dus een voorbeeld is van hoe de makelaar dit in het vervolg beter kan doen.

[Ray187]

Ik zit nu in dubio om een 2e huis te gaan kopen met 75% eigen geld en 25% lenen. Ik twijfel of dit rendabel is. De hypotheek rentes zijn flink gestegen, dus hogere maandelijkse kosten. Die 75% eigeninleg is vermogen, dus box 3?

Zo blijft er ~€500 over als ROI.

Ik wil dit doen om iets met ons vermogen te doen, maar ook om over 15 jaar een huis te hebben voor ons kind.

Als ik snel reken en het vermogen in index stop voor 15 jaar, dan is dat rendement ook prima.

Zijn er betrouwbare websites die hier meer inzicht in kunnen geven?

[ColeJ]

Morgen komt bij ons een nieuwe huurder (ze stonden in de rij). Wij hebben toch gekozen voor een nieuwe huurder en niet te verkopen. Ergens geloof ik nooit dat al de nieuwe regels werkelijkheid worden - en dan heb je net alles verkocht. Iets terugkopen is namelijk echt onmogelijk met overdrachtsbelasting en zelfbewoningsverplichtingen, weg = weg.

Mochten de regels doorgaan en mijn huurder vertrekt dan verkopen we het tegen die tijd wel.

[Zwartoog]

mannowlahn schreef op vrijdag 2 juni 2023 @ 07:11:
Ik vind het een enorm rare conclusie van die huurders. In de context dat die voor de bewoners zijn zou ik juist aannemen dat dit betekend dat dit bij de huur in zit. Niet om mee te nemen. Ja de tuin is voor de bewoners en kom je bij oplevering zijn alle tegels gewipt.

Mwah, hangt er vanaf of je gemeubileerd verhuurd of niet. Normaal wordt een woning leeg opgeleverd. In samenspraak met de volgende huurders kun je wel eens iets ter overname aanbieden of laten staan. Kan best zijn dat de oude bewoners naar hun idee moeite hebben gedaan om die oude meuk weg te brengen omdat ze dachten dat de boel leeg opgeleverd moest worden.

Alles staat of valt met de context, wat er in het contract staat en wat die makelaar precies heeft gezegd (en of dat ook zo is begrepen).

[Wispe]

Zwartoog schreef op vrijdag 2 juni 2023 @ 12:53:
[...]

Mwah, hangt er vanaf of je gemeubileerd verhuurd of niet. Normaal wordt een woning leeg opgeleverd. In samenspraak met de volgende huurders kun je wel eens iets ter overname aanbieden of laten staan. Kan best zijn dat de oude bewoners naar hun idee moeite hebben gedaan om die oude meuk weg te brengen omdat ze dachten dat de boel leeg opgeleverd moest worden.

Alles staat of valt met de context, wat er in het contract staat en wat die makelaar precies heeft gezegd (en of dat ook zo is begrepen).

De woning was leeg, op een grote, zware vitragekast, wasmachine en droger na. Vitragekast stond netjes nog op zijn plek. Makelaar zei dat ze dat niet gezegd hebben, maar ja, dat kun je ook vergeten zijn na 1,5 jaar en is idd voor meerdere interpretaties vatbaar, maar vind het nog steeds gek dat je ze gewoon even meeneemt zonder even (dubbel) na te checken.

Volgens mij was het gewoon een poging tot en verwachtten ze niet dat ik terug zou komen om alles na te lopen. Maar goed, het is opgelost.

[Henkdezoveelste]

Wispe schreef op vrijdag 2 juni 2023 @ 17:47:
[...]


De woning was leeg, op een grote, zware vitragekast, wasmachine en droger na. Vitragekast stond netjes nog op zijn plek. Makelaar zei dat ze dat niet gezegd hebben, maar ja, dat kun je ook vergeten zijn na 1,5 jaar en is idd voor meerdere interpretaties vatbaar, maar vind het nog steeds gek dat je ze gewoon even meeneemt zonder even (dubbel) na te checken.

Volgens mij was het gewoon een poging tot en verwachtten ze niet dat ik terug zou komen om alles na te lopen. Maar goed, het is opgelost.

Als een meegenomen wasmachine en droger van 15 jaar oud de grootste schade is die ik ga ondervinden met mijn huurders dan ben ik dik tevreden

[Wispe]

Henkdezoveelste schreef op vrijdag 2 juni 2023 @ 18:19:
[...]


Als een meegenomen wasmachine en droger van 15 jaar oud de grootste schade is die ik ga ondervinden met mijn huurders dan ben ik dik tevreden

Wacht maar tot je huurders hebt met een kat en zij het doodnormaal vinden dat de kat binnen bij de voordeur pist en blijft pissen.
Om dan maar te doen alsof ze nergens van wisten (of roken). Zit ik daar op mijn knieën het beton uit te hakken en aan te vullen met cement. Uiteraard verrekend met de borg, incl. 4x reiskosten van Amsterdam naar de woning zelf, want zelf oplossen wilden ze niet. Was in totaal 500 euro, ofzoiets.

[Morpheusk]

Wispe schreef op vrijdag 2 juni 2023 @ 18:22:
[...]


Wacht maar tot je huurders hebt met een kat en zij het doodnormaal vinden dat de kat binnen bij de voordeur pist en blijft pissen.
Om dan maar te doen alsof ze nergens van wisten (of roken). Zit ik daar op mijn knieën het beton uit te hakken en aan te vullen met cement. Uiteraard verrekend met de borg, incl. 4x reiskosten van Amsterdam naar de woning zelf, want zelf oplossen wilden ze niet. Was in totaal 500 euro, ofzoiets.

Voor een wasmachine en droger reken je ook normaal iets van tot 10 tot 20 huur per apparaat per maand.

Qua huisdieren staan wij die niet toe

[Wispe]

Morpheusk schreef op vrijdag 2 juni 2023 @ 18:49:
[...]


Voor een wasmachine en droger reken je ook normaal iets van tot 10 tot 20 huur per apparaat per maand.

Qua huisdieren staan wij die niet toe

In mijn huurcontract heb ik alleen 1200 kale huur opgenomen, dus in totaal 1200 euro. Wasmachine en droger inbegrepen.
Was op advies van huurrecht advocaat, want als je de kosten voor stoffering, apparatuur e.d. apart ging specificeren en de huurder ging procederen over die kosten, zou de rechter de huurder gelijk geven ivm afschrijfwaarde e.d.. Daar schijnt jurisprudentie over te zijn.