Vastgoed als investering

[Qwerty-273]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 3 mei 2023 @ 10:10:
Het was uiteraard leuk dat veel meer mensen met ook een kleiner budget de afgelopen jaren een woning voor de verhuur hebben kunnen kopen. Maar dat heeft m.i. vooral tot 'verstoring' van de markt geleid. Met het opdrijven van prijzen, korte-termijn investeringen en het verschuiven van het zelfde woningaanbod van koop naar (vaak duurdere) huur.

De verstoring komt eerder door een al erg krappe en gespannen markt die door "geneuzel in de kantlijn" (ie de mensen die een eerste of tweede woning hebben gekocht voor verhuur) nog erger is geworden. De huidige veranderende regelgeving is natuurlijk maar een druppel op de hete plaat. Er moeten veel verdere plannen gemaakt worden om tot een "normale" markt te komen. Een groot punt daar zal bouwen, bouwen en bouwen zijn, en dan niet alleen in een lucratieve hoek met een nieuwbouwwijk bestaande uit twee-onder-een-kapwoningen en villa's, maar ook al het andere kwa segmenten woningen. En natuurlijk een kloppende infrastructuur en bedrijventerreinen om de "noodzaak" van ik moet in een straal van 2km van dit punt een woning hebben.

(en dan loop je onder anderen tegen klimaat/milieubeleid aan, protesten van de inwoners die niet in een groei gemeente willen wonen, problemen met capaciteit van het stroomnet waardoor regio's al af zullen vallen voor grotere projecten op de kortere termijn, etc. etc. etc. We waren zo goed in het polderen, overleggen met een gemeenschappelijk belang om de neuzen de juiste kant op te krijgen en grote kosten te dragen voor een rooskleurige toekomst, maar tegenwoordig moet het binnen 3-5 jaar uit de kosten zijn en is een politieke carrière op welk niveau dan ook eerder bezig met het eigenbelang dan de langere termijn toekomst /rant...)

[Henkdezoveelste]

Voor degenen die net boven de 187pt zitten of willen komen na verbouwing is dit wel interessant.

https://aedes.nl/huurbele...lbaarheid/huurbeleid-2023

"Per 1 juli 2023 wijzigt het aantal punten van de WOZ-waarde:

Voor elke € 14.146 van de WOZ-waarde krijgt een woning 1 punt (tot 1 juli 2023 € 12.090).
Voor de WOZ-waarde gedeeld door de oppervlakte van een woning, krijgt de woning 1 punt per € 222 (tot 1 juli 2023 € 189).
Voor kleine woningen (tot 40 m2) in Amsterdam en Utrecht geldt 1 punt per € 94 (tot 1 juli 2023 € 80)."

Voor mij persoonlijk betekend het dat er 9pt van de WWS telling af gaan na 1 juli 2023.

[outlandos]

Zijn er nog manieren om een vastgoed object dat nu wordt verhuurd over te hevelen naar mijn PH? (Personal holding)? Zonder 10%+ overdrachtsbelasting te hoeven betalen.

[mdlaat]

outlandos schreef op woensdag 10 mei 2023 @ 00:07:
Zijn er nog manieren om een vastgoed object dat nu wordt verhuurd over te hevelen naar mijn PH? (Personal holding)? Zonder 10%+ overdrachtsbelasting te hoeven betalen.

Wellicht via een fgr (fonds voor gemene rekening).

[ColeJ]

mdlaat schreef op woensdag 10 mei 2023 @ 00:25:
[...]


Wellicht via een fgr (fonds voor gemene rekening).

Het familiefonds, vanaf welk bedrag aan vermogen is dat een beetje zinvol? Het gaat me dan met name om het vermogen van de (groot)ouders om zoveel mogelijk erfbelasting te ontwijken.

[mannowlahn]

ColeJ schreef op woensdag 10 mei 2023 @ 08:01:
[...]


Het familiefonds, vanaf welk bedrag aan vermogen is dat een beetje zinvol? Het gaat me dan met name om het vermogen van de (groot)ouders om zoveel mogelijk erfbelasting te ontwijken.

Je wilt sowieso niet te lang wachten met bv je kind aandeelhouder te maken. Hoe groter het vermogen des te hoger de kosten om het kind in te kopen volgens mij.

[ColeJ]

mannowlahn schreef op woensdag 10 mei 2023 @ 09:40:
[...]

Je wilt sowieso niet te lang wachten met bv je kind aandeelhouder te maken. Hoe groter het vermogen des te hoger de kosten om het kind in te kopen volgens mij.

Ja, je wilt ieder jaar precies tot de successiegrens aan aandelen/certificaten van het familiefonds schenken aan de kinderen. Hoe groter het vermogen, hoe meer jaar je nodig hebt.

[Voor 3% gewijzigd door ColeJ op 10-05-2023 12:32]

[Wolly]

ColeJ schreef op woensdag 10 mei 2023 @ 12:31:
[...]


Ja, je wilt ieder jaar precies tot de successiegrens aan aandelen/certificaten van het familiefonds schenken aan de kinderen. Hoe groter het vermogen, hoe meer jaar je nodig hebt.

Bedoel je die 6k per jaar?

[ColeJ]

Wolly schreef op woensdag 10 mei 2023 @ 13:20:
[...]


Bedoel je die 6k per jaar?

Je kunt in ieder geval de 20% grens vermijden. De belastingvrije 6k lijkt me een beetje overbodig voor een familiefonds, die kun je ook gemakkelijk doen zonder fonds. Met een fonds kun je ervoor zorgen dat alles valt in de 10% categorie (en de vrije 6k dan).

[Wispe]

https://nos.nl/artikel/24...huurcontract-weer-de-norm

Kamer steunt initiatiefwet: vast huurcontract weer de norm

Tijdelijke huurcontracten worden, als het aan de Tweede Kamer ligt, grotendeels verboden. Een meerderheid steunt een initiatiefwetsvoorstel van de PvdA en de ChristenUnie dat als doel heeft de rechten van huurders beter te beschermen. Dat is de uitkomst van een debat dat vandaag werd gehouden in de Tweede Kamer.

[vortexnl1982]

Wispe schreef op donderdag 11 mei 2023 @ 17:48:
https://nos.nl/artikel/24...huurcontract-weer-de-norm


[...]

Kan ik me wat bij voorstellen. Lijkt me ook heel arelaxt dat je als huurder in de onzekerheid zit of je huurbaas wel je contract wilt verlengen omdat hij misschien een paar tientjes per maand meer aan huur kan vangen na 2 jaar verhuur...

Dit zouden ze eigenlijk ook moeten doen met tijdelijke arbeidscontracten : daar speelt hetzelfde probleem (onzekerheid of je nog werk houd bij het aflopen van je tijdelijke contract).

[Real]

Wispe schreef op donderdag 11 mei 2023 @ 17:48:
https://nos.nl/artikel/24...huurcontract-weer-de-norm

De redacteur van de NOS begrijpt overduidelijk niks van huurrecht, want de bestaande opzeggronden blijven bestaan. Daar komen twee nieuwe gronden bij: (1) een aanvullende grond voor tussenhuur en (2) een extra grond voor dringend eigen gebruik.

Het CDA heeft namelijk toenadering gezocht en het eerste amendement met de VVD uitgekleed naar de essentie.

Wat ik uit het debat begreep is dat het nieuwe amendement vereist dat een particuliere woningeigenaar éénmalig een tijdelijk contract mag aanbieden waarin staat opgenomen dat de woning na die periode weer betrokken kan worden door de eigenaar (kan nu ook al) of (en dat is nieuw) worden verkocht. Als de verhuurder niet daadwerkelijk de wil had om te verkopen, kan de huurder de verhuurder aansprakelijk stellen voor de schade.

Daarnaast kan er worden opgezegd bij dringend eigen gebruik en is verstrekken van de woning aan een eerstegraads familielid van de eigenaar ook mogelijk, maar alleen als er passende andere woonruimte is voor de huurder zoals dat nu ook bij dwingend eigen gebruik noodzakelijk is. En de verhuisvergoeding geldt in dat geval ook.

Effectief zijn hiermee de tijdelijke contracten die voor financieel belang werden ingezet inderdaad weer van de baan en heeft het CDA toch nog iets binnengesleept.

Let op: dit is wat ik uit het debat heb opgemaakt. Ik moet zelf het amendement en de nota van wijziging nog lezen.

[Frame164]

vortexnl1982 schreef op donderdag 11 mei 2023 @ 18:21:
[...]


Kan ik me wat bij voorstellen. Lijkt me ook heel arelaxt dat je als huurder in de onzekerheid zit of je huurbaas wel je contract wilt verlengen omdat hij misschien een paar tientjes per maand meer aan huur kan vangen na 2 jaar verhuur...

Dit zouden ze eigenlijk ook moeten doen met tijdelijke arbeidscontracten : daar speelt hetzelfde probleem (onzekerheid of je nog werk houd bij het aflopen van je tijdelijke contract).

Voor arbeidscontracten geloof ik meer in een model waar je gewoon een (vast) contract krijgt maar waar de ontslagregels veel soepeler zijn. In landen waar ze dat hebben zie je dat mensen altijd weer heel snel werk hebben (omdat het risico voor een werkgever kleiner is). In Denemarkt gaan ze uit van werkzekerheid en niet van baanzekerheid. In Zwitserland idem. Die hebben zelfs geen wettelijke geregelde opzegtermijn. Maar je hebt ook zo weer wat nieuws als je vandaag wordt ontslagen.

[outlandos]

Real schreef op donderdag 11 mei 2023 @ 18:42:
[...]


De redacteur van de NOS begrijpt overduidelijk niks van huurrecht, want de bestaande opzeggronden blijven bestaan. Daar komen twee nieuwe gronden bij: (1) een aanvullende grond voor tussenhuur en (2) een extra grond voor dringend eigen gebruik.

Het CDA heeft namelijk toenadering gezocht en het eerste amendement met de VVD uitgekleed naar de essentie.

Wat ik uit het debat begreep is dat het nieuwe amendement vereist dat een particuliere woningeigenaar éénmalig een tijdelijk contract mag aanbieden waarin staat opgenomen dat de woning na die periode weer betrokken kan worden door de eigenaar (kan nu ook al) of (en dat is nieuw) worden verkocht. Als de verhuurder niet daadwerkelijk de wil had om te verkopen, kan de huurder de verhuurder aansprakelijk stellen voor de schade.

Daarnaast kan er worden opgezegd bij dringend eigen gebruik en is verstrekken van de woning aan een eerstegraads familielid van de eigenaar ook mogelijk, maar alleen als er passende andere woonruimte is voor de huurder zoals dat nu ook bij dwingend eigen gebruik noodzakelijk is. En de verhuisvergoeding geldt in dat geval ook.

Effectief zijn hiermee de tijdelijke contracten die voor financieel belang werden ingezet inderdaad weer van de baan en heeft het CDA toch nog iets binnengesleept.

Let op: dit is wat ik uit het debat heb opgemaakt. Ik moet zelf het amendement en de nota van wijziging nog lezen.

Ik verhuur alleen aan (hoog opgeleide) expats. Die zitten hier toch helemaal niet op te wachten.

Maar goed als mijn huidige huurders er uit gaan mag ik dus niet meer de nieuwe huurders een tijdelijk contract geven om te kijken wat voor vis ik in de kuip heb? Niet dat het tot nu toe fout is gegaan, maar toch, waar bemoeit de overheid zich mee.

[Napo]

outlandos schreef op donderdag 11 mei 2023 @ 20:44:
[...] maar toch, waar bemoeit de overheid zich mee.

quote: https://www.rijksoverheid...orstroming-huurmarkt-2015

Druk op huurders
Huurders en huurdersvertegenwoordigers waarmee is gesproken wijzen er op dat de korte doorlooptijd
van tijdelijke contracten voor mentale druk bij huurders zorgen omdat zij vervolghuisvesting te vinden.

Ervaren van minder rechtszekerheid
De Wet beoogt huurders meer rechtszekerheid te geven door het mogelijk te maken de huurprijs bij een
tijdelijk huurcontract door de Huurcommissie te laten beoordelen. In de praktijk wordt deze mogelijkheid
weinig gebruikt en ervaren door de korte periode van twee jaar veel huurders juist minder
rechtsbescherming

De Overheid komt op voor hun inwoners.

[outlandos]

Napo schreef op donderdag 11 mei 2023 @ 21:07:
[...]


[...]


De Overheid komt op voor hun inwoners.

Uiteindelijk komt de rekening van al die bemoeizucht en belastingverhoging toch terecht bij de huurders. Zeker nu de marges verdampt zijn. Nog even zo doorgaan en er zijn geen huurhuizen meer. Wat dan?

Wat de overheid ook doet, het heeft altijd het tegenovergestelde effect. Daarom blijft de overheid het beleid 180 graden draaien. Overheid is de minst betrouwbare partner die je je kan bedenken.

[Voor 35% gewijzigd door outlandos op 11-05-2023 21:13]

[Napo]

outlandos schreef op donderdag 11 mei 2023 @ 21:10:
[...]


Uiteindelijk komt de rekening van al die bemoeizucht en belastingverhoging toch terecht bij de huurders. Zeker nu de marges verdampt zijn. Nog even zo doorgaan en er zijn geen huurhuizen meer. Wat dan?

Lijkt me een nogal doorslaan in de situatie waarin we zaten en nu zitten. Geen huurhuizen lijkt me geen evident uitgangspunt dat deze aanpassing gaat opleveren

Wat de overheid ook doet, het heeft altijd het tegenovergestelde effect. Daarom blijft de overheid hij beleid 180 graden aanpassen. Overheid is de minst betrouwbare partner die je je kan bedenken.

Wat was dan de wenselijk keuze geweest? Niets doen en accepteren dat het nu suboptimaal is of toch een bepaalde rol spelen als landelijke overheid. In een ideale wereld was dit wellicht niet nodig geweest, realiteit is weerbarstiger waardoor je zowel regelgeving nodig hebt om excessen te beperken alsmede om doelgroepen te beschermen.

[vortexnl1982]

outlandos schreef op donderdag 11 mei 2023 @ 21:10:
[...]


Uiteindelijk komt de rekening van al die bemoeizucht en belastingverhoging toch terecht bij de huurders. Zeker nu de marges verdampt zijn. Nog even zo doorgaan en er zijn geen huurhuizen meer. Wat dan?

Wat de overheid ook doet, het heeft altijd het tegenovergestelde effect. Daarom blijft de overheid het beleid 180 graden draaien. Overheid is de minst betrouwbare partner die je je kan bedenken.

Ben zelf ook verhuurder en ook niet blij met bemoeizucht van de overheid. MAAR zoals ik al eerder zei kan ik me wel voorstellen dat je als huurder je iets van vastigheid wilt.

Ik heb zelf ook gehuurd, dat was maar korte duur. Maar als ik kans had om na een 2 jaar er gewoon uit kon worden gegooid zou ik dat ook niet fijn vinden. Zeker niet als je een vloer in die woning hebt gelegd, gordijnen hebt gekocht en je hele inboedel verhuist naar die huurwoning en aan de buurt bent gewend.

Als je als verhuurder van een slechte huurder af wilt dan moet je denk ik toch andere manieren vinden dan om de huurder er uit te gooien.

En ja, je kan je huurprijs ook niet misschien weer marktconform maken na 2 jaar. Maar aan de andere kant heb je wel weer meer zekerheid aan vaste huurinkomsten (minder wisseling van huurders, minder leegstand).

[Voor 8% gewijzigd door vortexnl1982 op 11-05-2023 21:21]

[LED-Maniak]

vortexnl1982 schreef op donderdag 11 mei 2023 @ 21:18:
[...]

Als je als verhuurder van een slechte huurder af wilt dan moet je denk ik toch andere manieren vinden dan om de huurder er uit te gooien.

Dit is voor mij dus de enige reden om voor kort lopende contracten te gaan en waarom ik van de nieuwe regels baal. Als het minder ingewikkeld zou zijn om aantoonbaar slechte huurders het huis uit te zetten hoeven die kort lopende contracten (voor mij) niet, tenzij de huurder dat wil.

[outlandos]

Napo schreef op donderdag 11 mei 2023 @ 21:16:
[...]


Lijkt me een nogal doorslaan in de situatie waarin we zaten en nu zitten. Geen huurhuizen lijkt me geen evident uitgangspunt dat deze aanpassing gaat opleveren


[...]


Wat was dan de wenselijk keuze geweest? Niets doen en accepteren dat het nu suboptimaal is of toch een bepaalde rol spelen als landelijke overheid. In een ideale wereld was dit wellicht niet nodig geweest, realiteit is weerbarstiger waardoor je zowel regelgeving nodig hebt om excessen te beperken alsmede om doelgroepen te beschermen.

Het is het zoveelste voorbeeld van wetgeving (dit maal uit 2016) dat wordt teruggedraaid. Ander voorbeeld is de huurverhoging, eerst mocht je dat zelf bepalen, daarna mocht het niet hoger dan inflatie (+1%) en nu is het weer capped op (uit mijn hoofd) 3% terwijl de inflatie 2 tot 3 keer zo hoog is. Neem daarbij de belachelijke overdrachtsbelasting verhoging en de plannen om huurinkomsten in box 1 te belasten (lees: 49,5% belasting) en je kan met de huidige woningprijzen nauwelijks nog rendement maken.

Maar we dragen wel al het risico en dat risico wordt nu nog groter doordat we gelijk worden gedwongen tot een vast contract. Zie je huurder er dan nog maar eens uit te krijgen bij wanbetaling of verwaarlozing van je eigendom. Geen land waarin huurders zo goed zijn beschermd in dat opzicht. En dan heb ik het nog niet gehad over de maximale huurprijzen tot 187 punten. De regels worden steeds tijdens het spel veranderd.

Gevolg is wat ik al zei, woningen die uit de huurmarkt naar de verkoop gaan en projecten die worden geannuleerd. De cijfers wijzen het uit, tot wel 80% van de projecten met huurhuizen zijn geannuleerd.

Links juicht maar ze hebben niet door dat zij (de mensen die niet kunnen kopen) uiteindelijk hier alleen maar slechter van worden door de steeds grotere krapte op de huurmarkt. En met de huidige prijzen van arbeid en grondstoffen (noch maar te zwijgen over alle klimaat gerelateerde eisen) is goedkoop bouwen een utopie.

[Comma]

outlandos schreef op donderdag 11 mei 2023 @ 21:10:
[...]


Uiteindelijk komt de rekening van al die bemoeizucht en belastingverhoging toch terecht bij de huurders. Zeker nu de marges verdampt zijn. Nog even zo doorgaan en er zijn geen huurhuizen meer. Wat dan?

Wat de overheid ook doet, het heeft altijd het tegenovergestelde effect. Daarom blijft de overheid het beleid 180 graden draaien. Overheid is de minst betrouwbare partner die je je kan bedenken.

De beste stuurlui staan aan wal, als het zo slecht is hier, waarom dan niet de moeite nemen om het te verbeteren en de politiek in te gaan?

Blijkbaar heb jij de oplossingen zonder tegenwind en iedereen blij in pacht.

[Laapo]

outlandos schreef op donderdag 11 mei 2023 @ 20:44:
[...]
Ik verhuur alleen aan (hoog opgeleide) expats. Die zitten hier toch helemaal niet op te wachten.

outlandos schreef op donderdag 11 mei 2023 @ 21:26:
[...]
Links juicht maar ze hebben niet door dat zij (de mensen die niet kunnen kopen) uiteindelijk hier alleen maar slechter van worden door de steeds grotere krapte op de huurmarkt. En met de huidige prijzen van arbeid en grondstoffen (noch maar te zwijgen over alle klimaat gerelateerde eisen) is goedkoop bouwen een utopie.

Lol. Uitstekend overheidsbeleid. Verhuurders die afhankelijk zijn van tijdelijke contracten, expats only beleid van de markt af. Treurt echt niemand om.

[outlandos]

Laapo schreef op donderdag 11 mei 2023 @ 21:46:
[...]


[...]


Lol. Uitstekend overheidsbeleid. Verhuurders die afhankelijk zijn van tijdelijke contracten, expats only beleid van de markt af. Treurt echt niemand om.

Ik ben van niemand afhankelijk. Maar ik mag zelf toch weten aan wie ik verhuur? Kwestie van voorkeur. Heb liever hoogopgeleide expats dan Henk en Ingrid. Dat mag ik toch zelf bepalen. Of hebben expats geen recht op huisvesting?

[MrAcid]

*Nevermind, geen zin om me in dit geschop te mengen.*

[Voor 88% gewijzigd door MrAcid op 11-05-2023 22:13]

[Laapo]

outlandos schreef op donderdag 11 mei 2023 @ 21:52:
[...]


Ik ben van niemand afhankelijk. Maar ik mag zelf toch weten aan wie ik verhuur? Kwestie van voorkeur. Heb liever hoogopgeleide expats dan Henk en Ingrid. Dat mag ik toch zelf bepalen. Of hebben expats geen recht op huisvesting?

Tuurlijk, met jou vele andere verhuurders. Maar om vervolgens het argument aan te halen dat mensen die niet kunnen kopen de dupe zijn van linkse politiek vind ik dan slecht rijmen.

[Napo]

outlandos schreef op donderdag 11 mei 2023 @ 21:26:
[...]. De regels worden steeds tijdens het spel veranderd.

Wat is dan een realistische verwachting? Nooit de regels veranderen? Sterfhuisconstructies? Wijzigende regels zijn niet optimaal edoch nodig om bepaalde zaken de vermeende goede kant op te sturen.

[outlandos]

MrAcid schreef op donderdag 11 mei 2023 @ 22:10:
*Nevermind, geen zin om me in dit geschop te mengen.*

Volgens mij valt het geschop naar elkaar in deze discussie nog wel mee. Ik schop vooral op het zwalkende beleid dat in mijn optiek totaal de verkeerde kant op gaat. Het massaal te koop zetten door particulieren van hun huurwoning en het verkleinen cq geheel annuleren van veel vastgoedprojecten onderbouwt dat vermoeden.

Laapo schreef op donderdag 11 mei 2023 @ 22:21:
[...]


Tuurlijk, met jou vele andere verhuurders. Maar om vervolgens het argument aan te halen dat mensen die niet kunnen kopen de dupe zijn van linkse politiek vind ik dan slecht rijmen.

1 van meedere argumenten he, maar fair enough je hebt een punt .

[Megalomania]

Comma schreef op donderdag 11 mei 2023 @ 21:29:
[...]


De beste stuurlui staan aan wal, als het zo slecht is hier, waarom dan niet de moeite nemen om het te verbeteren en de politiek in te gaan?

Blijkbaar heb jij de oplossingen zonder tegenwind en iedereen blij in pacht.

Er zijn heel veel redenen te bedenken waarom hij niet de politiek in zou willen gaan, maar lijkt me off topic. Een goed team van designers met design thinking ervaring zou een goede start zijn, dit soort problematiek los je niet zomaar even op in je eentje.

Belangrijkste punt is denk ik de mate van risico die een verhuurder heeft. Kans op een slechte huurder maar ook op het instorten van de huizenmarkt. Er komt een recessie aan, daar is bijna iedereen het over eens volgens mij. Wat heeft dat voor impact ?

[BekSide]

Heeft iedereen hier eigenlijk een verhuurdersaansprakelijkheidsverzekering?

Opstal verzekering uiteraard sowieso en vaak ik VVE maar een aansprakelijkheidsverzekering?

En zoja, bij welke partij als particulier verhuurder?

[Lordy79]

outlandos schreef op woensdag 10 mei 2023 @ 00:07:
Zijn er nog manieren om een vastgoed object dat nu wordt verhuurd over te hevelen naar mijn PH? (Personal holding)? Zonder 10%+ overdrachtsbelasting te hoeven betalen.

Nee. De enige manier is om een vof aan te gaan met je PH en het pand zo geruisloos in te brengen in de VOF en dat gaat zonder overdrachtsbelasting.
Maar dit mag alleen als je PH het pand voor eigen bedrijfsvoering gaat gebruiken en ik vermoed dat dit niet het geval is omdat het verhuurd is

Mocht je kinderen hebben: Als je dan tóch gaat kiezen voor de overdrachtsbelasting kun je overwegen om een BV voor je kinderen op te richten en het pand aan hun BV te verkopen. Dan plukken zij er de vruchten van (en ook de waardestijging) en dat scheelt weer een sloot erfbelasting op lange termijn.

[Lordy79]

Inevitable schreef op woensdag 3 mei 2023 @ 18:48:
Waar ik even benieuwd naar ben; hebben jullie de belegging prive of in een onderneming? Ik heb vastgoed in mijn onderneming maar twijfel nu toch om 2 nieuwe objecten prive aan te kopen en deze in de BTW te verhuren.

Lastige keuze nu omdat er veel onzekerheid is over de box3 plannen. Het hangt ook af van de vraag of je een flinke hefboom (lening) hebt of niet want als je prive veel geld leent en dat in een pand belegt blijft er na belasting weinig over.
In de BV heb je voordeel dat je niks betaalt over waardestijging en dat blijft ook wel zo. Verder kun je genieten van een flat tax van 40pct over de winst als je de centen naar prive haalt maar je kunt ook gewoon geld in de BV oppotten.

Ook hangt veel af van je verdere prive situatie. Als je 25 bent zou ik een ander advies geven dan wanneer je 55 bent en als je 10x miljonair bent ook anders dan wanneer je nog geen net worth van een miljoen hebt.

last but not least: als je met pensioen gaat en niet al te veel box1 inkomen hebt neem je een salaris uit de BV en betaal je vrij weinig belasting. De BV financiert dit salaris uit huurinkomsten.

Zelf zou ik NU kiezen voor de BV en mocht je kinderen hebben, denk er dan over na hen (mede)aandeelhouder te maken. Scheelt veel erfbelasting op lange termijn.

[Lordy79]

mdlaat schreef op woensdag 10 mei 2023 @ 00:25:
[...]


Wellicht via een fgr (fonds voor gemene rekening).

Dit gaat niet meer. Vraag me even niet waarom maar deze weg (die veel werd gebruikt) is afgesneden door nieuwe wetgeving. Geldt ook voor de OFGR

[ColeJ]

outlandos schreef op donderdag 11 mei 2023 @ 21:52:
[...]


Ik ben van niemand afhankelijk. Maar ik mag zelf toch weten aan wie ik verhuur? Kwestie van voorkeur. Heb liever hoogopgeleide expats dan Henk en Ingrid. Dat mag ik toch zelf bepalen. Of hebben expats geen recht op huisvesting?

Ik verhuur ook het liefst alleen aan expats, geen Henk & Ingrid voor mij meer (been there, done that). Maar kijk uit wat je zegt, voordat je het weet roepen ze hier weer dat je aan het discrimineren bent.

[Rubbergrover1]

Frame164 schreef op donderdag 11 mei 2023 @ 19:14:
[...]


Voor arbeidscontracten geloof ik meer in een model waar je gewoon een (vast) contract krijgt maar waar de ontslagregels veel soepeler zijn. In landen waar ze dat hebben zie je dat mensen altijd weer heel snel werk hebben (omdat het risico voor een werkgever kleiner is). In Denemarkt gaan ze uit van werkzekerheid en niet van baanzekerheid. In Zwitserland idem. Die hebben zelfs geen wettelijke geregelde opzegtermijn. Maar je hebt ook zo weer wat nieuws als je vandaag wordt ontslagen.

Dat heeft voor een groot deel meer met cultuur te maken dan met regelgeving. In Nederland wordt er bijvoorbeeld (in veel sectoren) nog steeds erg moeilijk gedaan bij bv 55+ers. Als je dan werkloos wordt, dan kom je in de praktijk vaak heel lastig weer aan de bak, omdat veel werkgevers dan toch denken dat je een 'moeilijk geval' bent. In zo'n situatie zijn wettelijke regels om die werknemer te beschermen wel belangrijk. Als je makkelijk kunt doorstromen, dan is wetgeving ook minder nodig. Maar hier zijn oorzaak en gevolg wel belangrijk. Je kunt het makkelijk aannemen van die 55+er niet afdwingen met makkelijker wetgeving, maar het is eerder andersom, dat je 'moeilijker' wetgeving moet hebben om meer zekerheid te bieden aan die 55+er.

Iets vergelijkbaars heb je bij de woningmarkt. Als er voldoende aanbod is en je als huurder makkelijk aan een nieuwe woning komt, dan is het minder bezwaarlijk als de verhuurder de keus heeft om je bv. een tijdelijk contract te geven. Je kunt dan zonder veel moeite bij het opzeggen een nieuwe woning vinden. Maar het is niet zo dat je die keuzevrijheid kunt afdwingen met makkelijker wetgeving. Ook hier is het juist andersom, dat je 'moeilijker' wetgeving moet hebben omdat er (te) weinig keus is en je daarom ook de huurder meer zekerheid moet bieden.

[Rubbergrover1]

ColeJ schreef op vrijdag 12 mei 2023 @ 08:03:
[...]


Ik verhuur ook het liefst alleen aan expats, geen Henk & Ingrid voor mij meer (been there, done that). Maar kijk uit wat je zegt, voordat je het weet roepen ze hier weer dat je aan het discrimineren bent.

Het wordt vooral een probleem als het voor heel veel verhuurders gaat gelden dat ze eigenlijk alleen aan expats willen verhuren. (Wat in de praktijk dus ook al wel speelt, zoals je in dit forum ook ziet.) Want dan blijft er voor die Henk en Ingrid uiteindelijk geen mogelijkheid meer over om nog ergens een woning te huren.

[Wolly]

Lordy79 schreef op vrijdag 12 mei 2023 @ 06:04:
[...]

last but not least: als je met pensioen gaat en niet al te veel box1 inkomen hebt neem je een salaris uit de BV en betaal je vrij weinig belasting. De BV financiert dit salaris uit huurinkomsten.

Is er dan, bij een beperkt aantal objecten (1 of 2), geen uitdaging ivm de gebruikelijk loon regeling?

Echt veel werk is het immers ook niet om de huur te innen

[Perkouw]

Denk dat we het er in die zin met elkaar echt wel over eens kunnen worden dat er e.e.a. aan regelgeving en handhaving moet komen. Gevoelsmatig lijkt mij de discussie nogal één kant op te leunen, die van de huurder. En dan in breedste zin 'huurder'.

Daarbij zie ik dat de discussie vaak op emotie wordt gevoerd waarbij er van links- naar rechts gegaan wordt, maar ik ook gelijk actie-actie-actie zie. Kijk naar alle maatregelen benoemd door de overheid. Van het afbouwen wet-van-hillen (niet iedereen heeft een lening op een woning) tot het verhogen van overdrachtsbelasting tot en met het beperken van verhogingen tot . . . kan zo nog wel even doorgaan.

Ik zal mezelf niet gaan quoten, maar even linken Perkouw in "Vastgoed als investering" Ik zou zo graag inzicht krijgen in die data. Volgens mij maakt dat het mogelijk om een duidelijke visie/strategie neer te leggen en hieromheen acties te formuleren.

[ColeJ]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 12 mei 2023 @ 08:18:
[...]

Het wordt vooral een probleem als het voor heel veel verhuurders gaat gelden dat ze eigenlijk alleen aan expats willen verhuren. (Wat in de praktijk dus ook al wel speelt, zoals je in dit forum ook ziet.) Want dan blijft er voor die Henk en Ingrid uiteindelijk geen mogelijkheid meer over om nog ergens een woning te huren.

Ik kies voor expats omdat die meestal geen 10 jaar blijven zitten. Hierboven is gezegd dat het goed is dat tijdelijke contracten verdwijnen zodat de verhuurder de huur na niet na 2 jaar weer met een paar tientjes kan verhogen. Ik kan je vertellen, in mijn regio is dat een paar honderd per maand geweest in 2 jaar tijd.

Het gros vind dat natuurlijk weer schandalig dat de huur omhoog gaat, zelfs de gemeente vind het schandalig. Maar denk maar niet dat de gemeente voorzichtig is met de WOZ verhoging of de gemeentelijke belastingen, die worden allemaal maximaal geïndexeerd. Tevens is het onderhoud en VvE bijdrage natuurlijk ook gewoon maximaal geïndexeerd en onderhevig aan de inflatieprijzen. Maar stel je voor dat ik de huur verhoog ...

In mijn regio kunnen Henk & Ingrid gewoon niet meer wonen, hoe moeilijk dat ook klinkt. Mijn nieuwe huurder (expat) komt hier voor 48 maanden werken en verdiend 7k bruto en krijgt 2k NETTO per maand om hier te wonen en te leven. Alleen die 2k netto toeslag doet Henk&Ingrid buitenspel zetten, ze zijn totaal kansloos. Met zulke expats is het niet zo gek dat regio's waar veel expats (Amsterdam, Amstelveen, Veldhoven bij ASML, etc) zitten de "inheemse" bevolking helemaal geen kans meer heeft. Dat ligt echt niet alleen aan de verhuurder hoor.

[Lordy79]

Wolly schreef op vrijdag 12 mei 2023 @ 08:26:
[...]


Is er dan, bij een beperkt aantal objecten (1 of 2), geen uitdaging ivm de gebruikelijk loon regeling?

Echt veel werk is het immers ook niet om de huur te innen

Ja daar moet je wel op letten. Ik weet ook niet hoe groot de objecten zijn die gekocht moeten worden.

[Rubbergrover1]

ColeJ schreef op vrijdag 12 mei 2023 @ 08:31:
[...]


Ik kies voor expats omdat die meestal geen 10 jaar blijven zitten. Hierboven is gezegd dat het goed is dat tijdelijke contracten verdwijnen zodat de verhuurder de huur na niet na 2 jaar weer met een paar tientjes kan verhogen. Ik kan je vertellen, in mijn regio is dat een paar honderd per maand geweest in 2 jaar tijd.

Ook hier geldt weer: als enkele individuele verhuurder een begrijpelijke situatie, maar tegelijk is het voor de woningmarkt als geheel voor de lange termijn een situatie die niet heel erg gewenst is. Ook daarom vind ik het voor de markt als geheel niet slecht als ze dit inperken.

[ColeJ]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 12 mei 2023 @ 08:39:
[...]

Ook hier geldt weer: als enkele individuele verhuurder een begrijpelijke situatie, maar tegelijk is het voor de woningmarkt als geheel voor de lange termijn een situatie die niet heel erg gewenst is. Ook daarom vind ik het voor de markt als geheel niet slecht als ze dit inperken.

Daar ben ik het overigens helemaal mee eens

[Wolly]

Waar zit nou het verschil in dat mensen graag twee jaar willen verhuren 'omdat ze willen weten wat voor vlees er in de kuip zit' terwijl er bij zakelijke verhuur gewoon bijna standaard contracten voor 5 jaar + optie verlenging 5 jaar worden afgesproken?

Zijn de rendementen bij zakelijke verhuur dan zoveel hoger dat beleggers dit risico wel willen nemen? Een BV is zo opgezet en ook in een mum van tijd failliet, het is dus niet zo dat je bij zakelijke verhuur geen risico hebt op wanbetalers of mensen die je eigendom slopen.

[Perkouw]

Zakelijk verhuur is een hele andere categorie. Dan heb je het als het gaat over vastgoed óf over huisvesting van flexwerkers of het gaat over kantoorpanden/loodsen. Daarbij gelden ook hele andere regels dan in de verhuur richting 'particulieren'.

[ybos]

Wolly schreef op vrijdag 12 mei 2023 @ 09:11:
Waar zit nou het verschil in dat mensen graag twee jaar willen verhuren 'omdat ze willen weten wat voor vlees er in de kuip zit' terwijl er bij zakelijke verhuur gewoon bijna standaard contracten voor 5 jaar + optie verlenging 5 jaar worden afgesproken?

Zijn de rendementen bij zakelijke verhuur dan zoveel hoger dat beleggers dit risico wel willen nemen? Een BV is zo opgezet en ook in een mum van tijd failliet, het is dus niet zo dat je bij zakelijke verhuur geen risico hebt op wanbetalers of mensen die je eigendom slopen.

Je kan je huurder er ook een stuk makkelijker uitgooien he.
ook al is er een contract van 5 jaar, doen ze iets wat niet volgens contract is -> contractbreuk -> wegwezen (als je dat wil).

[Wolly]

ybos schreef op vrijdag 12 mei 2023 @ 09:17:
[...]

Je kan je huurder er ook een stuk makkelijker uitgooien he.
ook al is er een contract van 5 jaar, doen ze iets wat niet volgens contract is -> contractbreuk -> wegwezen (als je dat wil).

Volgens mij moet je dan nog steeds een dossier aanleggen, termijnen stellen, dagvaarden en wachten op een uitspraak. Bij bijvoorbeeld een faillisement ben je zo 6 maanden huur kwijt voor je het weer kan verhuren.

Ik zie dus niet in hoe dat makkelijker is, het proces is hetzelfde alleen heb je misschien kans dat de rechter iets zakelijker oordeelt en niet kijkt naar de aanwezigheid van 3 kindjes of zieke schoonmoeder die echt nergens anders tereecht kunnen.

[Perkouw]

Denk dat je niet moet onderschatten dat je ineens geen punten telling meer hebt, geen verhuisvergoeding en ga zo maar door. Dus op veel vlakken zit dat echt anders in elkaar. Uiteraard in beide gevallen met een slechte huurder kan je het 'treffen' dat je juridische stappen moet ondernemen.

[Wolly]

Perkouw schreef op vrijdag 12 mei 2023 @ 09:12:
Zakelijk verhuur is een hele andere categorie. Dan heb je het als het gaat over vastgoed óf over huisvesting van flexwerkers of het gaat over kantoorpanden/loodsen. Daarbij gelden ook hele andere regels dan in de verhuur richting 'particulieren'.

Natuurlijk is dat een hele andere categorie, maar er zal een reden zijn dat veel mensen hier een huis verhuren en niet een kantoorpand, kleine loods of ander pand. Er is minder wettelijke bescherming en je moet meer zelf vastleggen maar zoals ik hierboven al zei ben je bij trammelant toch al snel het haasje als verhuurder.

[Wolly]

Perkouw schreef op vrijdag 12 mei 2023 @ 09:22:
Denk dat je niet moet onderschatten dat je ineens geen punten telling meer hebt, geen verhuisvergoeding en ga zo maar door. Dus op veel vlakken zit dat echt anders in elkaar. Uiteraard in beide gevallen met een slechte huurder kan je het 'treffen' dat je juridische stappen moet ondernemen.

Geen verhuisvergoeding nee, waarschijnlijk wel compensatie van de kosten die natuurlijk stukken hoger zijn dan die van een gezinnetje wat weg moet omdat je andere plannen met het pand hebt.

En ja, het zit anders in elkaar maar als ik even terug ga naar ´ik wil twee jaar verhuren om te kijken wat voor huurder het is´dan zie ik echt niet in waarom daar bij particuliere verhuur de nadruk op wordt gelegd en dat dat bij zakelijke blijkbaar een stuk anders ligt omdat je je daar al snel voor 10+ jaar vastlegt.

Zijn particuliere verhuurders dan te weinig gespreid in hun objecten dat ze geen risico durven te nemen? Zijn zakelijke verhuurders meer gewend om tegenslag te hebben?

[JanHenk]

Wolly schreef op vrijdag 12 mei 2023 @ 09:11:
Zijn de rendementen bij zakelijke verhuur dan zoveel hoger dat beleggers dit risico wel willen nemen?

Ja, afhankelijk van het type object is meer dan 10% BAR vrij gebruikelijk.

Verschilt wel heel erg per type zakelijk vastgoed overigens, loodsen op een industrieterrein zijn in trek, detailhandel is bedroevend (wordt weer iets beter trouwens).

Het is ook veel moeilijker om er financiering voor te verkrijgen overigens (ten opzichte van woningen). En als het je al lukt, is ook 7%+ rente op vreemd vermogen eerder regel dan uitzondering.

Heel ander speelveld dus, waarbij er met significant veel meer eigen vermogen wordt gefinancierd.

Daarnaast, door de diversiteit aan objecten is het ook niet altijd eenvoudig om een geschikte huurder te vinden. Een woning is een woning, paar slaapkamers, badkamer, etc. Een zakelijke huurder kan zeer diverse eisen hebben.

Vind commerciële ruimten overigens ook wel een plek in dit topic hebben, maar er zijn er maar weinig die dat bezit hebben.

[Lordy79]

Wolly schreef op vrijdag 12 mei 2023 @ 09:21:
[...]


Volgens mij moet je dan nog steeds een dossier aanleggen, termijnen stellen, dagvaarden en wachten op een uitspraak. Bij bijvoorbeeld een faillisement ben je zo 6 maanden huur kwijt voor je het weer kan verhuren.

Dat valt wel mee hoor... Na een maand of 3 niet betalen kun je gewoon vorderen tot ontruiming en als dat dan niet wordt gedaan kun je het (op hun kosten) laten ontruimen. Als de tent dan failliet gaat heb je niks te verhalen maar meestal heb je 2 maanden borg dus dat gaat nog wel. Als de tent niet failliet gaat kun je na ontruiming gewoon huur blijven innen tot je een nieuwe huurder hebt gevonden.

Belangrijkste is dat je van een vervelende huurder af wil dit gewoon kan na een aantal jaar.

Natuurlijk is het in de praktisch iets lastiger bij een wanbetaler maar wel veel(!) eenvoudiger dan iemand uit zijn woonadres zetten.

[Perkouw]

Ik weet niet of de mensen hier a) veelal alleen een huis verhuren en b) of deze groep representatief is voor de gehele particuliere groep van mensen die verhuren.

Als verhuurder ben je bij trammelant altijd het haasje, maar de manier van verhuur is heel anders en de bedragen veelal ook. Vergeet niet dat een kantoorpand een wat andere orde van grootte is dan een rijtjeswoning. Een kleine loods of iets kan nog, en dat wordt (aanname mijn kant) echt wel gedaan. Maar écht zakelijk vastgoed is een hele andere orde van grootte...

[ybos]

Wolly schreef op vrijdag 12 mei 2023 @ 09:21:
[...]


Volgens mij moet je dan nog steeds een dossier aanleggen, termijnen stellen, dagvaarden en wachten op een uitspraak. Bij bijvoorbeeld een faillisement ben je zo 6 maanden huur kwijt voor je het weer kan verhuren.

Ik zie dus niet in hoe dat makkelijker is, het proces is hetzelfde alleen heb je misschien kans dat de rechter iets zakelijker oordeelt en niet kijkt naar de aanwezigheid van 3 kindjes of zieke schoonmoeder die echt nergens anders tereecht kunnen.

Tuurlijk, ik schrijf het wat gechargeerd, maar het is stukken makkelijker dan particulier

[Lordy79]

Wolly schreef op vrijdag 12 mei 2023 @ 09:23:
[...]


Natuurlijk is dat een hele andere categorie, maar er zal een reden zijn dat veel mensen hier een huis verhuren en niet een kantoorpand, kleine loods of ander pand.

Als er een kans is koop ik graag een loods maar er is weinig moois te koop momenteel. Kantoren brand ik me liever niet aan...

[ybos]

Lordy79 schreef op vrijdag 12 mei 2023 @ 09:30:
[...]

Als er een kans is koop ik graag een loods maar er is weinig moois te koop momenteel. Kantoren brand ik me liever niet aan...

Ik hou t ook met een schuin oog in de gaten maar de prijzen zijn bizar hoog...

[Lordy79]

ybos schreef op vrijdag 12 mei 2023 @ 09:33:
[...]

Ik hou t ook met een schuin oog in de gaten maar de prijzen zijn bizar hoog...

Jup. Voor industrie terrein grond onbebouwd wordt al snel 200-250 euro betaald. Plakje van 3000 meter kost dan al snel 7 ton. Gebouwtje erop van 2000 meter kost een miljoen.
Maar de huur is een ton... Misschien 120k
Das geen fraai rendement.

Hopelijk leidt een recessie tot wat lagere prijs/huur verhoudingen...

[Wolly]

OK, dus hoger rendement en borgsom die je zelf kan afspreken. Heb je twijfels bij de net gestarte firma dan probeer je 3 maanden borg te regelen, is het een groot concern dan bijvoorbeeld 1 maand.

Zit je nog wel met de huurvrije periode van een paar maanden tot een jaar, die je rendement toch weer aardig naar beneden kunnen laten trekken. Dat is natuurlijk weer een nadeel, je kan een contract van 5+5 hebben en bij de eerste gemiste huurbetalingen gelijk ten strijde trekken maar je mag wel weer een paar maanden huur weggeven bij een nieuwe huurder.

Ik denk dat het ook te maken heeft met de emotionele binding die particuliere verhuurders hebben wanneer zij bijvoorbeeld hun oude huis verhuren. Zij hebben er altijd goed voor gezorgd en zien dat graag voortgezet worden door huurders, ook omdat ze de buren en buurt natuurlijk kennen (en vice versa).

[Perkouw]

@ybos @Lordy79 Viel me laatst ook op bij de categorie 'kleinschalige loods/kantoorruimte'. En dan nog specifieker vaak zie je storageboxen gebouwd worden, maar veelal ook kleinere loodsen met een kantoorruimte hierboven. Je tikt hier gerust 50k meer voor af tegenwoordig.

Andere kant is het wel weer mooi om te zien dat er vaak voorzien is in laadpaal + een kleine hoeveelheid zonnepanelen. Van binnen is het uiteraard casco.

[Qwerty-273]

outlandos schreef op donderdag 11 mei 2023 @ 21:26:
Links juicht maar ze hebben niet door dat zij (de mensen die niet kunnen kopen) uiteindelijk hier alleen maar slechter van worden door de steeds grotere krapte op de huurmarkt. En met de huidige prijzen van arbeid en grondstoffen (noch maar te zwijgen over alle klimaat gerelateerde eisen) is goedkoop bouwen een utopie.

Dan zouden we toch eindelijk eens moeten zorgen dat een partij aan de rechterkant van het spectrum die de ondernemer centraal stelt wordt verkozen. Dat zou zomaar de VVD kunnen zijn die daar perfect in past.... Ohhh wacht, die zijn al weer een behoorlijke tijd aan de macht, en zijn juist de partij waar al dit geneuzel de laatste decennia vandaan komt.

Het hele stuk van rechts of links is ook maar een sticker die mensen met een ander motief er op willen plakken. Als je zou kijken naar een volgens de boekjes linkse doelstelling dan is betaalbare woonruimte voor iedereen eerder een standpunt dan wel of niet dit geneuzel in de kant lijn op een verstoorde markt. Rechts zou liever de vrijheid hebben om zonder tussenkomst van de overheid gewoon te verhuren zoals men zelf wilt. Dat werkt in een gezonde markt, maar niet in deze verstoorde kluit die de woningmarkt in Nederland is.

Ipv meer regelgeving, zou men eerste de huidige grondig moeten schonen en het een stuk simpelere maken. Geen uitzonderingen, geen lastige complexe regels, gewoon rechttoe en rechtaan eenvoudige regels. Als er eindelijk eens een partij zou opstaan met een KISS principe en met voldoende stemmen alles op de schop zou nemen naar eenvoudige regels. Dat zou tof zijn
^{niet dat dat ooit zal gebeuren, je schrapt daarmee jouw eigen werk omdat je voor eenvoudige regels ook minder mensen nodig hebt om het uit te voeren / controleren / handhaven/ etc.}

[Wolly]

Perkouw schreef op vrijdag 12 mei 2023 @ 09:22:
Denk dat je niet moet onderschatten dat je ineens geen punten telling meer hebt,

Nog even terugkomend op dit argument, je hebt wel degelijk een mechanisme waardoor de prijs onder druk kan staan bij een reeds gesloten contract. De huurder kan immers na de eerste periode een huurprijsaanpassing vorderen gebaseerd op de huurprijzen van vergelijkbare objecten.

[Kuusj]

Ik heb een appartement op het oog (onderdeel van een gebouw met 100+ van die dingen) met een vraagprijs die ergens rond de 125.000,- ligt. Nu hebben de laatste maanden enkele van die appartementen te koop gestaan van 110.000-130.000,- ongeveer, en zoals ik al vermoedde gaat het hier vaak om appartementen die verhuurd waren en nu verkocht zijn.

Nu ben ik vrijgesteld van de overdrachtsbelasting van 2% als ik dat wil. Maar ik ben niet van plan daar langer dan 1-2-3 jaar te gaan wonen met mijn vriendin, om vervolgens iets te zoeken qua huis wat we wel echt willen hebben. Het lijkt me daarom verstandig die overdrachtsbelasting wél te betalen aangezien het om een beperkt bedrag gaat.

Nu had ik ook het idee om dus na die periode het object te gaan verhuren. Maar dan vraag ik me dus af:
- Moet ik dan alsnog die 6% overdrachtsbelasting betalen die ik tegen kom?
- Hoe ga je om met de gemeenten die wel iets over zelfbewoningsplicht/opkoopbescherming willen invoeren, maar daar niet concreet in zijn? Moet ik er vanuit gaan dat ik daar last van ga hebben of loopt het zo'n vaart niet als je nu iets koopt om zelf in te wonen en dan na een paar jaar wil gaan verhuren?

Kan het altijd verkopen natuurlijk tegen die tijd.. Maar ben wel benieuwd.

[Rubbergrover1]

Wolly schreef op vrijdag 12 mei 2023 @ 09:40:
Ik denk dat het ook te maken heeft met de emotionele binding die particuliere verhuurders hebben wanneer zij bijvoorbeeld hun oude huis verhuren. Zij hebben er altijd goed voor gezorgd en zien dat graag voortgezet worden door huurders, ook omdat ze de buren en buurt natuurlijk kennen (en vice versa).

Dat zal ook meespelen, maar ik denk dat het vooral iets breder is. Als je die buurt goed kent, dan weet je ook dat/of mensen graag in die buurt willen wonen. En dat je vaak ook voor de toekomst wel weet of het enigszins gewild blijft. Oftewel, die woning kun je ook op de lange termijn waarschijnlijk zonder veel moeite prima blijven verhuren waarbij de huur ook niet heel veel slechter zal worden.

Bij een bedrijfspand heb je veel meer verloop in de wensen van de bedrijven wat betreft soort gebouw en ook in de aantrekkelijkheid van een omgeving. Er zijn in Nederland een hoop treurige industrieterreinen en unheimische winkelcentra. Terwijl dit gebieden 10-20 jaar geleden misschien heel aantrekkelijk waren/leken. Dus groter risico dat je flink moet investeren om het pand te laten voldoen aan de nieuwe wensen of om (collectief) de omgeving te upgraden. Of dat je pand flink in waarde daalt.

[Perkouw]

Wolly schreef op vrijdag 12 mei 2023 @ 09:48:
[...]


Nog even terugkomend op dit argument, je hebt wel degelijk een mechanisme waardoor de prijs onder druk kan staan bij een reeds gesloten contract. De huurder kan immers na de eerste periode een huurprijsaanpassing vorderen gebaseerd op de huurprijzen van vergelijkbare objecten.

Heb je hier meer informatie over en hebben we het dan nog steeds over zakelijk verhuur?

Kuusj schreef op vrijdag 12 mei 2023 @ 09:51:
Ik heb een appartement op het oog (onderdeel van een gebouw met 100+ van die dingen) met een vraagprijs die ergens rond de 125.000,- ligt. Nu hebben de laatste maanden enkele van die appartementen te koop gestaan van 110.000-130.000,- ongeveer, en zoals ik al vermoedde gaat het hier vaak om appartementen die verhuurd waren en nu verkocht zijn.

Nu ben ik vrijgesteld van de overdrachtsbelasting van 2% als ik dat wil. Maar ik ben niet van plan daar langer dan 1-2-3 jaar te gaan wonen met mijn vriendin, om vervolgens iets te zoeken qua huis wat we wel echt willen hebben. Het lijkt me daarom verstandig die overdrachtsbelasting wél te betalen aangezien het om een beperkt bedrag gaat.

Nu had ik ook het idee om dus na die periode het object te gaan verhuren. Maar dan vraag ik me dus af:
- Moet ik dan alsnog die 6% overdrachtsbelasting betalen die ik tegen kom?
- Hoe ga je om met de gemeenten die wel iets over zelfbewoningsplicht/opkoopbescherming willen invoeren, maar daar niet concreet in zijn? Moet ik er vanuit gaan dat ik daar last van ga hebben of loopt het zo'n vaart niet als je nu iets koopt om zelf in te wonen en dan na een paar jaar wil gaan verhuren?

Kan het altijd verkopen natuurlijk tegen die tijd.. Maar ben wel benieuwd.

Overdrachtsbelasting is vziw voor niet zelfbewoning 10%. Concreet zou ik als ik jou was dat appartement kopen en dan pas daarna kijken wat je wilt doen. Het is nu zo wispelturig dat we van alles kunnen zeggen en bedenken, maar niemand van ons weet wat de toekomst doet en welke regels er al dan niet gelden op dat moment.

Dus ik zou zeggen kopen als je er toch wilt wonen en ''dan zie je het later wel''? Of is je intentie kopen, tijdelijk wonen, en kijken of je onder bovengenoemde regels uit kan komen.

[Voor 66% gewijzigd door Perkouw op 12-05-2023 10:00]

[Wolly]

Perkouw schreef op vrijdag 12 mei 2023 @ 09:58:
[...]


Heb je hier meer informatie over en hebben we het dan nog steeds over zakelijk verhuur?

Zakelijke verhuur inderdaad.
Zie bijvoorbeeld https://e-legal.nl/huurprijswijziging-huurprijsaanpassing

[Kuusj]

Perkouw schreef op vrijdag 12 mei 2023 @ 09:58:
[...]


Heb je hier meer informatie over en hebben we het dan nog steeds over zakelijk verhuur?


[...]


Overdrachtsbelasting is vziw voor niet zelfbewoning 10%. Concreet zou ik als ik jou was dat appartement kopen en dan pas daarna kijken wat je wilt doen. Het is nu zo wispelturig dat we van alles kunnen zeggen en bedenken, maar niemand van ons weet wat de toekomst doet en welke regels er al dan niet gelden op dat moment.

Dus ik zou zeggen kopen als je er toch wilt wonen en ''dan zie je het later wel''? Of is je intentie kopen, tijdelijk wonen, en kijken of je onder bovengenoemde regels uit kan komen.

Ah, 10% zelfs.. En dat vind ik een logisch antwoord, bedankt. Wat mij betreft is het doel niet om onder regels uit te komen, ik koop het niet met de intentie om meteen te gaan verhuren, maar om dit na een bepaalde tijd te gaan doen als ik een ander huis heb gevonden. En dan is dus de vraag of je alsnog die 10% moet betalen of niet.

Zoals ik zei kun je het altijd nog gewoon verkopen mocht het allemaal niet uitkomen, maar ik vraag het me gewoon af mocht je het wel gaan verhuren wat daar de consequenties van (kunnen) zijn.

[Perkouw]

Wolly schreef op vrijdag 12 mei 2023 @ 10:01:
[...]


Zakelijke verhuur inderdaad.
Zie bijvoorbeeld https://e-legal.nl/huurprijswijziging-huurprijsaanpassing

Zowel verhuurder als huurder kunnen een gerechtelijke procedure tot huurprijswijziging opstarten.

Ik zie daar dan dus ook niet zo'n probleem in eigenlijk vergeleken met particuliere verhuur. Daar kan je als verhuurder zoiets vziw niet starten.

Kuusj schreef op vrijdag 12 mei 2023 @ 10:04:
[...]

Ah, 10% zelfs.. En dat vind ik een logisch antwoord, bedankt. Wat mij betreft is het doel niet om onder regels uit te komen, ik koop het niet met de intentie om meteen te gaan verhuren, maar om dit na een bepaalde tijd te gaan doen als ik een ander huis heb gevonden. En dan is dus de vraag of je alsnog die 10% moet betalen of niet.

Zoals ik zei kun je het altijd nog gewoon verkopen mocht het allemaal niet uitkomen, maar ik vraag het me gewoon af mocht je het wel gaan verhuren wat daar de consequenties van (kunnen) zijn.

10.4% zelfs zie website overheid

Afgaande op de informatie die o.a. daar staat trek ik de voorzichtige conclusie dat je niet met terugwerkende kracht het verschil in overdrachtsbelasting moet betalen. Maar then again IANAL.

Verstandig denk ik om bij een juridisch loket te vragen, maar zou dat ook pas tegen de tijd doen dat het voor jou interessant wordt om te kijken naar opties als verhuur. Het kan zo maar zijn dat deze regels/voorwaarden ook tegen die tijd weer verandert zijn natuurlijk.

[Voor 15% gewijzigd door Perkouw op 12-05-2023 10:16]

[Wolly]

Perkouw schreef op vrijdag 12 mei 2023 @ 10:12:
[...]


[...]

Ik zie daar dan dus ook niet zo'n probleem in eigenlijk vergeleken met particuliere verhuur. Daar kan je als verhuurder zoiets vziw niet starten.

Ik denk dat je als verhuurder van zakelijk vastgoed wel van hele goede huize moet komen én echt op een A1 lokatie moet zitten voor je zo'n procedure aanspant tegen je huurder. Het gros van de zaken zal gestart worden door huurder en die doet dat natuurlijk uitsluitend als er een verlaging in het verschiet ligt.

[Perkouw]

Mwa, laten we hier anders even in een apart topic over discussiëren denk dat die soep niet zo heet gegeten wordt.

Zakelijk vastgoed is een hele andere orde van verhuur en bedragen vaak. En of je nu wel of niet op een top locatie zit zal je altijd gedegen onderzoek moeten doen alvorens je een dergelijke procedure opstart. Belangrijkste altijd is denk ik eerst onderling contact tussen huurder / verhuurder.

[Wolly]

Perkouw schreef op vrijdag 12 mei 2023 @ 10:22:
Mwa, laten we hier anders even in een apart topic over discussiëren denk dat die soep niet zo heet gegeten wordt.

Zakelijk vastgoed is een hele andere orde van verhuur en bedragen vaak. En of je nu wel of niet op een top locatie zit zal je altijd gedegen onderzoek moeten doen alvorens je een dergelijke procedure opstart. Belangrijkste altijd is denk ik eerst onderling contact tussen huurder / verhuurder.

Het past prima in dit topic. En inderdaad gedegen onderzoek door een makelaar die je prima kan vertellen voor welke huurprijzen vergelijkbare objecten worden verhuurd is de eerste stap. Een huurprijsaanpassing hoeft niet voor de rechter te komen als je er gezamenlijk uitkomt, maar dat was eigenlijk ook niet de essentie van mijn verhaal.

Het ging mij er meer om dat je, net zoals nu met woningen en wijzigingen in het puntenstelsel, ook bij een reeds gesloten contract ermee geconfronteerd kan worden dat de huurder de huurprijs wil (laten) verlagen. In die zin zie ik dus weinig verschil tussen die twee doelgroepen.

[Inevitable]

Lordy79 schreef op vrijdag 12 mei 2023 @ 06:04:
[...]

Lastige keuze nu omdat er veel onzekerheid is over de box3 plannen. Het hangt ook af van de vraag of je een flinke hefboom (lening) hebt of niet want als je prive veel geld leent en dat in een pand belegt blijft er na belasting weinig over.
In de BV heb je voordeel dat je niks betaalt over waardestijging en dat blijft ook wel zo. Verder kun je genieten van een flat tax van 40pct over de winst als je de centen naar prive haalt maar je kunt ook gewoon geld in de BV oppotten.

Ook hangt veel af van je verdere prive situatie. Als je 25 bent zou ik een ander advies geven dan wanneer je 55 bent en als je 10x miljonair bent ook anders dan wanneer je nog geen net worth van een miljoen hebt.

last but not least: als je met pensioen gaat en niet al te veel box1 inkomen hebt neem je een salaris uit de BV en betaal je vrij weinig belasting. De BV financiert dit salaris uit huurinkomsten.

Zelf zou ik NU kiezen voor de BV en mocht je kinderen hebben, denk er dan over na hen (mede)aandeelhouder te maken. Scheelt veel erfbelasting op lange termijn.

Ik heb er toch voor gekozen om deze aankoop prive te doen na verschillende gesprekken met de accountant. De huurpenningen zijn netto en ik hoef bij een eventuele verkoop geen belasting over de verkoop te betalen.

Ik vraag prive een BTW nummer aan en kijk wel hoe het gaat. Ik ben nu 45 en ik hoop met mijn 50e in ieder geval mijn bedrijf over te kunnen dragen.

Ik laat in principe niks na aan mijn partner en kinderen, ik vind dat ze op een goede basis na zelf voor het succes moeten zorgen.

[Bimmert]

Perkouw schreef op vrijdag 12 mei 2023 @ 10:12:

[...]


10.4% zelfs zie website overheid

Afgaande op de informatie die o.a. daar staat trek ik de voorzichtige conclusie dat je niet met terugwerkende kracht het verschil in overdrachtsbelasting moet betalen. Maar then again IANAL.

Verstandig denk ik om bij een juridisch loket te vragen, maar zou dat ook pas tegen de tijd doen dat het voor jou interessant wordt om te kijken naar opties als verhuur. Het kan zo maar zijn dat deze regels/voorwaarden ook tegen die tijd weer verandert zijn natuurlijk.

Als ik de website lees dan staat er:
'Het tarief van de overdrachtsbelasting is:

- 2% voor de woning waarin de koper zélf voor langere tijd gaat wonen en waarvoor de startersvrijstelling niet geldt
- 10,4% voor alle andere onroerende zaken, zoals percelen onbebouwde grond, vakantiewoningen, bedrijfspanden en bijvoorbeeld een garage bij het huis die u niet gelijk met de woning koopt'

Dat interpreteer ik als volgt: wanneer ik een woning koop waar ik vervolgens ga wonen betaal ik 2% overdrachtsbelasting. Dat ik mijn oude woning vervolgens niet verkoop is mijn 'probleem' maar doet niet ter zake.
Deze constructie heet overigens ''leave to let'.

Als er iemand praktijkervaringen mee heeft hoor ik het graag.

[Qwerty-273]

Het is trouwens wel apart dat je bijvoorbeeld aan de overkant van het kanaal in het plaatsje Horden, dat ligt aan de kust tussen Newcastle en Middlesbrough, er straten leeg compleet leegstaan. En daar de huizen prijzen rond de 20k GBP liggen.

Wel is het een stadje waar de kolenmijn/industrie in 1987 gesloten is. En je nu sinds decennia een groep hebt die alleen op uitkeringen leeft, een groep met hoog drugsgebruik, en een groep die leegstaande huizen compleet stript van alles zolang ze daar wat voor kunnen vangen om hun drugsverslaving te bekostigen.

Je zou haast een complete straat op de kop kunnen tikken voor de prijs die je in NL voor een woning neer moet leggen. Wel een punt van kosten die je erbij krijgt is actieve bewaking om inbraken en strippen van de woningen te voorkomen. Een vakantieoord is wat lastig met het Engelse weer, het plaatselijke strand dat toch ook is gebruikt om kolenresten te dumpen, en dan eventuele een groep die alles probeert te strippen.

Een recente vlog van een YouTuber: £20,000 Houses In A Boarded Up Seaside Town!

[Lordy79]

Inevitable schreef op vrijdag 12 mei 2023 @ 10:31:
[...]

Ik heb er toch voor gekozen om deze aankoop prive te doen na verschillende gesprekken met de accountant. De huurpenningen zijn netto en ik hoef bij een eventuele verkoop geen belasting over de verkoop te betalen.

Ik vraag prive een BTW nummer aan en kijk wel hoe het gaat. Ik ben nu 45 en ik hoop met mijn 50e in ieder geval mijn bedrijf over te kunnen dragen.

Ik laat in principe niks na aan mijn partner en kinderen, ik vind dat ze op een goede basis na zelf voor het succes moeten zorgen.

Je geeft er blijk van er goed over nagedacht te hebben en dat is het belangrijkst! Succes!

[Napo]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 3 mei 2023 @ 09:06:
[...]

Een niet-zelfbewoningsclausule is een clausule waarin de verkoper verklaart dat ze er niet zelf hebben gewoond. En dat je als koper beter onderzoek moet doen, omdat er zaken kunnen zijn die de verkoper niet wist, terwijl hij dat als bewoner wel had geweten. Dat betekent dus simpelweg dat het een voormalige verhuurwoning is.

Zo stellig zou ik dat geeneens willen beweren. Genoeg woningen die op Funda staan met clausules die niet al te relevant zijn voor de situatie. Woningen van < 10 jaar oud met een ouderdomsclausule, niet-zelfbewoningsclausule terwijl je weet dat ze er woonde en ga zo maar door.

Regelmatig is het een standaard rits voorwaarden die een makelaar erin knalt.

[mannowlahn]

vortexnl1982 schreef op donderdag 11 mei 2023 @ 21:18:
[...]


Ben zelf ook verhuurder en ook niet blij met bemoeizucht van de overheid. MAAR zoals ik al eerder zei kan ik me wel voorstellen dat je als huurder je iets van vastigheid wilt.

Ik heb zelf ook gehuurd, dat was maar korte duur. Maar als ik kans had om na een 2 jaar er gewoon uit kon worden gegooid zou ik dat ook niet fijn vinden. Zeker niet als je een vloer in die woning hebt gelegd, gordijnen hebt gekocht en je hele inboedel verhuist naar die huurwoning en aan de buurt bent gewend.

Als je als verhuurder van een slechte huurder af wilt dan moet je denk ik toch andere manieren vinden dan om de huurder er uit te gooien.

En ja, je kan je huurprijs ook niet misschien weer marktconform maken na 2 jaar. Maar aan de andere kant heb je wel weer meer zekerheid aan vaste huurinkomsten (minder wisseling van huurders, minder leegstand).

Ik zou het bv een prima oplossing vinden dat als je bv een volledig gemeubileerd huis verhuurd, dat je dan wel twee jarige contracten doet. Aan alles is dan duidelijk dat het van tijdelijke duur is.

[Megalomania]

in het aandelen topic verwachten veel mensen dat een aanstaande recessie nog niet ingeprijsd is op de beurzen. Verwachten jullie ook nog een behoorlijke correctie in de vastgoedmarkt?

[wibblemoo]

Megalomania schreef op vrijdag 12 mei 2023 @ 14:01:
in het aandelen topic verwachten veel mensen dat een aanstaande recessie nog niet ingeprijsd is op de beurzen. Verwachten jullie ook nog een behoorlijke correctie in de vastgoedmarkt?

Commercieel vastgoed? Ja. Er zijn nu weinig transacties vanwege prijs mismatch tussen vraag en aanbod (men wacht af). Zodra leningen aflopen en vastgoed verkocht moet worden en er dus meer transacties komen, gaat het balletje rollen (naar beneden).

[mannowlahn]

Megalomania schreef op vrijdag 12 mei 2023 @ 14:01:
in het aandelen topic verwachten veel mensen dat een aanstaande recessie nog niet ingeprijsd is op de beurzen. Verwachten jullie ook nog een behoorlijke correctie in de vastgoedmarkt?

Ja zeker. Net zoals 2008 gaat dit eerst van boven af. De huizen in de categorie 8 ton gaan nu al een ton naar benden. Degene die dat eerst konden betalen hebben nu minder overwaarde en door de hoge rente minder hypotheek te besteden. Geef het een jaar en dan heeft het ook de onderkant bereikt. Als de hypotheek rente zo aanblijft dan gaan we over twee jaar misschien wel 25% zien verdampen. Die bubbel moet gewoon even leeg lopen, dat is voor iedereen beter.

[namliam_eht]

Een huurder tekent toch willens en wetens een huurcontract voor bepaalde tijd?
Wil een huurder dat niet omdat hij dan niet weet of hij hier langer kan wonen (hint: neem aan van niet) dan teken je het contract toch niet.... en ga je op zoek naar een woning waar je wel een onbepaalde tijd contract krijgt ???
"maar dat kan niet" want er is woning tekort... is dan het antwoord
"we zijn blij uberhaubt een woning te vinden" want er is een woning tekort... is dan het antwoord
Als iedereen in de sloot springt doe jij het dan ook ? Als niemand als huurder een tijdelijk huurcontract tekent, dan zullen ze ook uiteindelijk niet bestaan immers geen verhuurder kan dan voor dat tijdelijke huurcontract een huurder vinden.
Net zoals .... als je de huur te hoog vind, dan moet je er niet gaan wonen... en niet een huurcontract tekenen en dan gaan klagen dat de huur zo hoog is ... voor je 200 m2 op de grachten van Amsterdam.
Ga dan op 100 m2 wonen en buiten de ring van Amsterdam ben je een stuk minder kwijt, maar "ik moet wel op max 5 minuten lopen van Rembrandplein en Centraal station wonen" anders....
En ja ik heb een energielabel H woning gehuurd, maar ik heb nooit beseft/geweten/is me nooit uitgelegd dat ik dan 500 euro aan gas per (winter) maand gebruik en dus een heel hoog gas verbruik heb... dus moet nu de verhuurder maar per nu de hele toko isoleren, zonnepanelen en warmte pomp plaatsen en oh btw heb ik daar natuurlijk wel heel veel overlast van dus betaal ik tot e.a. klaar is maar de helft van de huur.
Man man man, hou toch eens op

Een arbeidscontract ga je ook zo ongeveer per default aan voor een bepaalde tijd... moeten we daar dan ook vanaf? Want ik als werknemer voel me wel heel onzeker of ik hier over een jaar nog wel werk en inkomen heb om mijn hypotheek te betalen. Daarnaast is het voor mij als werknemer geheel niet doorzichtig hoe mijn salaris verhogingen in de toekomst er uit zien aangezien die grotendeels bepaald worden door een CAO en ik geen idee heb hoe die percentage verhogingen tot stand komen en/of hoe het huidige salaris huis is ingericht en waarom ...
Daarbij voel ik me danig achter gesteld in dat salaris huis omdat de tredes niet consequent zijn en ik niet snap hoe dat werkt, staat ook nergens vastgelegd waarom en hoe die tredes tot stand komen en ik bij overgang van trede 4 naar 5 er 150 euro bij krijg en van 5 naar 6 maar 75 euro.
En waarom mijn functie nu in schaal 40, 35 of juist 45 zou vallen, is allemaal onduidelijk en ondoorzichtig.
Ik had eigenlijk verwacht dat mijn salaris over 5 jaar toch wel op 200.000 euro per maand zou zitten en door al die ondoorzichtigheid heb ik nooit kunnen weten dat dat niet realistisch was/is. Beste overheid zullen we dan maar het verschil delen zodat ik dan over 5 jaar maar 100.000 euro per maand krijg ?

Net zoals dat geneuzel over "de clausule voor huurverhoging is onduidelijk"
Als je het niet snapt, teken je het contract niet, vraag je om uitleg, ga je naar iemand toe desnoods juridisch loket om toelichting te vragen en te kijken of het door de beugel kan ??? Vooral aangezien de clausule 1 op 1 overeenkomt met een standaard ROZ contract. Hoezo zou dan de hele huurverhoging over de afgelopen 30 jaar niet "rechtsgeldig" zijn waardoor de huurder EN de huursverhogingen krijgt tergu betaald en er nog voor 20 jaar tegen huurprijs 1990 kan blijven wonen

Als we elk contract voortaan blind kunnen ondertekenen en dan 10 jaar later kunnen zeggen, maar dat heb ik niet geweten/begrepen dus dat is niet geldig dan houd de wereld toch wel een beetje op.

[Voor 38% gewijzigd door namliam_eht op 12-05-2023 14:28]

[Rubbergrover1]

namliam_eht schreef op vrijdag 12 mei 2023 @ 14:11:
Een huurder tekent toch willens en wetens een huurcontract voor bepaalde tijd?
Wil een huurder dat niet omdat hij dan niet weet of hij hier langer kan wonen (hint: neem aan van niet) dan teken je het contract toch niet.... en ga je op zoek naar een woning waar je wel een onbepaalde tijd contract krijgt ???
"maar dat kan niet" want er is woning tekort... is dan het antwoord
"we zijn blij uberhaubt een woning te vinden" want er is een woning tekort... is dan het antwoord
Als iedereen in de sloot springt doe jij het dan ook ?

Als je naast een bosbrand staat, dan wel ja. Om even in de analogie te blijven. Een hoop mensen hebben weinig keus en springen niet vrijwillig 'in de sloot', maar hebben geen keus.

Een arbeidscontract ga je ook zo ongeveer per default aan voor een bepaalde tijd... moeten we daar dan ook vanaf? Want ik als werknemer voel me wel heel onzeker of ik hier over een jaar nog wel werk en inkomen heb om mijn hypotheek te betalen. Daarnaast is het voor mij als werknemer geheel niet doorzichtig hoe mijn salaris verhogingen in de toekomst er uit zien aangezien die grotendeels bepaald worden door een CAO en ik geen idee heb hoe die percentage verhogingen tot stand komen en/of hoe het huidige salaris huis is ingericht en waarom ...

Leuk dat je de vergelijking met een arbeidscontract maakt. Aan dat arbeidscontract zitten namelijk juist ook een hoop (wettelijke) regels. En rechten voor de werknemer waar je als werkgever niet zomaar onderuit kunt. Zowel bij het aangaan van het contract als bij het einde van het contract. Niet zo gek dus dat ze bij verhuur ook een setje regels opstellen.

[s020506]

Jammer dat de tijdelijke contracten verdwijnen, maar er zijn natuurlijk weer een paar pandjesbazen die huur gruwelijk misbruik van hebben gemaakt. Ik snap wel dat de huurder een beetje beschermd wordt.

[RichieB]

Die tijdelijke huurcontracten waren gewoon een heel slecht idee. Dat experiment (waarvan nooit is aangetoond dat daardoor het aantal huurwoningen is toegenomen) had al veel eerder gestopt moeten worden.

[mannowlahn]

RichieB schreef op zaterdag 13 mei 2023 @ 17:32:
Die tijdelijke huurcontracten waren gewoon een heel slecht idee. Dat experiment (waarvan nooit is aangetoond dat daardoor het aantal huurwoningen is toegenomen) had al veel eerder gestopt moeten worden.

Ik denk persoonlijk dat het een slecht idee is om het niet meer toe te staan. Het weghalen van tijdelijke contracten is symptoom bestrijding, dat zijn overigens al deze maatregelen. Niemand gaat hier beter van worden. De beoogde groep die ze willen helpen zal alleen maar meer in de drup raken.

[Megalomania]

mannowlahn schreef op vrijdag 12 mei 2023 @ 14:07:
[...]

Ja zeker. Net zoals 2008 gaat dit eerst van boven af. De huizen in de categorie 8 ton gaan nu al een ton naar benden. Degene die dat eerst konden betalen hebben nu minder overwaarde en door de hoge rente minder hypotheek te besteden. Geef het een jaar en dan heeft het ook de onderkant bereikt. Als de hypotheek rente zo aanblijft dan gaan we over twee jaar misschien wel 25% zien verdampen. Die bubbel moet gewoon even leeg lopen, dat is voor iedereen beter.

25% is wel veel. Is dat zo is, is zo snel mogelijk alles van de hand doen de enige logische keuze?

[Lycaon]

Megalomania schreef op zaterdag 13 mei 2023 @ 22:25:
[...]


25% is wel veel. Is dat zo is, is zo snel mogelijk alles van de hand doen de enige logische keuze?

Ik denk niet dat iemand in dit topic beschikt over een glazen bol.

[Lordy79]

Megalomania schreef op zaterdag 13 mei 2023 @ 22:25:
[...]


25% is wel veel. Is dat zo is, is zo snel mogelijk alles van de hand doen de enige logische keuze?

Als er echt een loon/prijs spiraal komt en de lonen (en CPI) liggen over 3 jaar 30pct hoger dan begin 2022 dan kan het nog meevallen.

Maar je wilt ze de kost niet geven die een duur huis hebben gekocht met 5 ton schuld en een hypotheekrente van 1.5pct die ze voor 5 jaar hebben vastgezet.
Die mensen gaan dus van 7500 rentelasten naar misschien wel 27.500 rentelasten.
Dat is 20k meer en netto zeker zon 1200 euro per maand.
Als zij die lasten niet kunnen trekken dan kan het hard gaan.

Er zijn echter ook krachten die de huizenprijzen hoog houden, namelijk een enorme schaarste die alleen maar groter wordt door bevolkingsgroei in combinatie met weinig groei van de woning voorraad.

Tja, wie het weet mag het zeggen maar ik zou mijn geld niet in woningen stoppen. 1 woning vind ik voldoende en dat is het huis waar ik in woon
(En zelfs dat huis zou ik het liefst verkopen en terughuren omdat ik dan meer rendement kan maken maar gelukkig hebben ze daar hypothecaire leningen voor uitgevonden)

[fsfikke]

Lordy79 schreef op zondag 14 mei 2023 @ 06:05:
[...]

Maar je wilt ze de kost niet geven die een duur huis hebben gekocht met 5 ton schuld en een hypotheekrente van 1.5pct die ze voor 5 jaar hebben vastgezet.
Die mensen gaan dus van 7500 rentelasten naar misschien wel 27.500 rentelasten.
Dat is 20k meer en netto zeker zon 1200 euro per maand.
Als zij die lasten niet kunnen trekken dan kan het hard gaan.

Zodra je minder dan 10 jaar rente vastzet rekent de bank met een toetsrente van 5%. Pas als je daarmee de lasten ook kan dragen krijg je de hypotheek. Ik heb een paar jaar geleden toen de rentes nog aan het dalen waren mijn hypotheek ook maar 1 jaar vastgezet. Maar als de rente naar 5% gaat kan ik dat dus makkelijk dragen. (Gelukkig heb ik hem op tijd voor langere tijd vastgezet voor <1%) Dus het risico wat je noemt lijkt me heel beperkt.

edit:
Ook voor @mannowlahn dus, zo werkt het niet.

[Voor 5% gewijzigd door fsfikke op 14-05-2023 20:05]

[Lordy79]

fsfikke schreef op zondag 14 mei 2023 @ 07:13:
[...]

Dus het risico wat je noemt lijkt me heel beperkt.

We zullen zien!

[mannowlahn]

Lordy79 schreef op zondag 14 mei 2023 @ 06:05:
[...]

Als er echt een loon/prijs spiraal komt en de lonen (en CPI) liggen over 3 jaar 30pct hoger dan begin 2022 dan kan het nog meevallen.

Maar je wilt ze de kost niet geven die een duur huis hebben gekocht met 5 ton schuld en een hypotheekrente van 1.5pct die ze voor 5 jaar hebben vastgezet.
Die mensen gaan dus van 7500 rentelasten naar misschien wel 27.500 rentelasten.
Dat is 20k meer en netto zeker zon 1200 euro per maand.
Als zij die lasten niet kunnen trekken dan kan het hard gaan.

Er zijn echter ook krachten die de huizenprijzen hoog houden, namelijk een enorme schaarste die alleen maar groter wordt door bevolkingsgroei in combinatie met weinig groei van de woning voorraad.

Tja, wie het weet mag het zeggen maar ik zou mijn geld niet in woningen stoppen. 1 woning vind ik voldoende en dat is het huis waar ik in woon
(En zelfs dat huis zou ik het liefst verkopen en terughuren omdat ik dan meer rendement kan maken maar gelukkig hebben ze daar hypothecaire leningen voor uitgevonden)

Precies die doelgroep zie ik nog best nat gaan. Meerendeel heeft echt tot het gaatje moeten gaan en dus concessies moeten doen op gebied van rente periode vastzetten. Als ze straks gaan scheiden of moeten vernieuwen, het wordt een groot drama denk ik

[mannowlahn]

fsfikke schreef op zondag 14 mei 2023 @ 07:13:
[...]

Zodra je minder dan 10 jaar rente vastzet rekent de bank met een toetsrente van 5%. Pas als je daarmee de lasten ook kan dragen krijg je de hypotheek. Ik heb een paar jaar geleden toen de rentes nog aan het dalen waren mijn hypotheek ook maar 1 jaar vastgezet. Maar als de rente naar 5% gaat kan ik dat dus makkelijk dragen. (Gelukkig heb ik hem op tijd voor langere tijd vastgezet voor <1%) Dus het risico wat je noemt lijkt me heel beperkt.

edit:
Ook voor @mannowlahn dus, zo werkt het niet.

Is dit een recente regel? Maar hoe dan ook 6 of 7 jaar vastzetten kan ook allemaal prima en dat geeft die mensen nog Max 3 jaar. Dus die 5 jaar van jou kan prima maar het echte probleem bestaat gewoon nog steeds toch?

[Rubbergrover1]

mannowlahn schreef op zondag 14 mei 2023 @ 20:16:
[...]

Is dit een recente regel? Maar hoe dan ook 6 of 7 jaar vastzetten kan ook allemaal prima en dat geeft die mensen nog Max 3 jaar. Dus die 5 jaar van jou kan prima maar het echte probleem bestaat gewoon nog steeds toch?

Die regel is er al meer dan 15 jaar. Als je een rentevaste periode korter dan 10 jaar hebt, dan moet de bank voor de bepaling van de maximale hypotheeklasten, en daaruit volgend de maximale hypotheek, rekenen met een toetsrente die al heel wat jaren op 5% staat.

[fsfikke]

mannowlahn schreef op zondag 14 mei 2023 @ 20:16:
[...]

Is dit een recente regel? Maar hoe dan ook 6 of 7 jaar vastzetten kan ook allemaal prima en dat geeft die mensen nog Max 3 jaar. Dus die 5 jaar van jou kan prima maar het echte probleem bestaat gewoon nog steeds toch?

Nee, iedereen die de rente minder dan 10 jaar heeft vastgezet kan de huidige rentestanden prima dragen omdat de bank de beoordeling obv 5% heeft gedaan.

[Voor 5% gewijzigd door fsfikke op 14-05-2023 20:40]

[Lordy79]

Rubbergrover1 schreef op zondag 14 mei 2023 @ 20:28:
[...]

Die regel is er al meer dan 15 jaar. Als je een rentevaste periode korter dan 10 jaar hebt, dan moet de bank voor de bepaling van de maximale hypotheeklasten, en daaruit volgend de maximale hypotheek, rekenen met een toetsrente die al heel wat jaren op 5% staat.

Tjonge. Dat is interessant.
Uitgaand van een gemiddelde prijs van 429.000 euro heb je het dan dus over een (fictieve) rentelast van 5% x 429.000 = 21.450 bruto x 0.73 = 15.660 / 12 mnd = 1305 euro netto.
Daar komt dan nog 429.000 / 30 = 14.300 / 12 mnd = 1190 euro netto.

Totaal heb je het dan over 2495 euro netto dus afgerond 2500

Een modaal salaris is 38.500 bruto en dat levert maandelijks netto 2611 euro op

Dus alleen redt Jan Modaal het niet en als Jan Modaal een partner heeft die 50% FTE werkt op hetzelfde salarisniveau, is het nog steeds geen vetpot.

Nu is de gemiddelde prijs van een woning natuurlijk niet de modale prijs van een woning.

[Rubbergrover1]

Lordy79 schreef op zondag 14 mei 2023 @ 20:51:
[...]

Tjonge. Dat is interessant.
Uitgaand van een gemiddelde prijs van 429.000 euro heb je het dan dus over een (fictieve) rentelast van 5% x 429.000 = 21.450 bruto x 0.73 = 15.660 / 12 mnd = 1305 euro netto.
Daar komt dan nog 429.000 / 30 = 14.300 / 12 mnd = 1190 euro netto.

Totaal heb je het dan over 2495 euro netto dus afgerond 2500

Een modaal salaris is 38.500 bruto en dat levert maandelijks netto 2611 euro op

Dus alleen redt Jan Modaal het niet en als Jan Modaal een partner heeft die 50% FTE werkt op hetzelfde salarisniveau, is het nog steeds geen vetpot.

Nu is de gemiddelde prijs van een woning natuurlijk niet de modale prijs van een woning.

Het zou ook een beetje een vreemde situatie zijn als die Jan modaal, die wat inkomen betreft ongeveer aan de bodem van de koopmarkt zit, zonder enig eigen geld of overwaarde de gemiddelde verkochte woning zou kunnen kopen.

[mannowlahn]

Rubbergrover1 schreef op zondag 14 mei 2023 @ 20:28:
[...]

Die regel is er al meer dan 15 jaar. Als je een rentevaste periode korter dan 10 jaar hebt, dan moet de bank voor de bepaling van de maximale hypotheeklasten, en daaruit volgend de maximale hypotheek, rekenen met een toetsrente die al heel wat jaren op 5% staat.

Haha zo leer ik nog eens wat. Met dat in mijn achterhoofd zal het idd wel meevallen met de eventuele negatieve resultaten op de huizenmarkt wanneer die rente vaste periode zal aflopen.

[Lordy79]

mannowlahn schreef op maandag 15 mei 2023 @ 12:36:
[...]

Haha zo leer ik nog eens wat. Met dat in mijn achterhoofd zal het idd wel meevallen met de eventuele negatieve resultaten op de huizenmarkt wanneer die rente vaste periode zal aflopen.

Inderdaad. Alleen de hogere rente zou dan geen probleem moeten geven. Wel zal dat tot een flinke dip leiden in consumptie omdat er meer geld naar rente gaat. Maar dat is eigenlijk gewenst om de economie af te koelen en inflatie te beperken.

Echter, als het gepaard gaat met scheiding, WW of WIA dan komt er tóch een groep in de problemen.
Verder holt de koopkracht voor veel mensen achteruit doordat er veel meer inflatie is dan inkomensstijging.
En ten slotte kan een daling van de woningprijzen er ook leiden dat een bank het allemaal niet zo leuk meer vindt.

Maar vooralsnog denk ik ook dat het wel meevalt.

[Richh]

mannowlahn schreef op maandag 15 mei 2023 @ 12:36:
[...]

Haha zo leer ik nog eens wat. Met dat in mijn achterhoofd zal het idd wel meevallen met de eventuele negatieve resultaten op de huizenmarkt wanneer die rente vaste periode zal aflopen.

Nouja, het gaat dus om een rentevaste periode kórter dan 10 jaar. Dus [variabel] tot 9 jaar vast. Daar heeft natuurlijk bijna niemand voor gekozen. 10, 20 of 30 jaar zijn al jaren het meest populair. Waarschijnlijk ook precies om de reden dat je dan ook veel meer geld mag lenen

Toch denk ik wel degelijk dat er een hoop mensen in 2015-2020 de boel voor 10 jaar aflossingsvrij tegen lage rente hebben vastgezet. Die zitten binnen niet al te lange tijd toch wel met een probleem, als ze tenminste niet daadwerkelijk zelf hebben afgelost... Maargoed, die hebben dan ook 10 jaar voor een prikkie riant kunnen wonen, ik vind ook echt niet dat we daar teveel medelijden mee moeten hebben.

Wie annuitair zit, kan in principe zo'n ~30% crash verduren in 10 jaar rentevast het gaat om bizar veel geld en forse beperkingen op de 'woningmarktladder' tov generaties waarbij het tegenovergestelde gebeurde, maar men komt niet op straat te staan en die zekerheid 'dempt' het effect op de huizenmarkt natuurlijk wel.
Ook heeft zo'n hogere rente en een dus hogere maandlast, zeker omdat men met die afbouwende HRA zit, wel invloed op de economie en het resterende besteedbaar inkomen.

Maar verder zijn inderdaad de lange rentevaste periodes die we in Nederland aangaan gecombineerd met de toetsrente bij korte rentevaste periodes, ook naar mijn mening, een belangrijk verschil met andere landen waar je nu al veel zwaardere correcties ziet op de woningmarkt.

[Voor 8% gewijzigd door Richh op 15-05-2023 16:45]

[Rubbergrover1]

Richh schreef op maandag 15 mei 2023 @ 16:42:
[...]
Toch denk ik wel degelijk dat er een hoop mensen in 2015-2020 de boel voor 10 jaar aflossingsvrij tegen lage rente hebben vastgezet. Die zitten binnen niet al te lange tijd toch wel met een probleem, als ze tenminste niet daadwerkelijk zelf hebben afgelost... Maargoed, die hebben dan ook 10 jaar voor een prikkie riant kunnen wonen, ik vind ook echt niet dat we daar teveel medelijden mee moeten hebben.

In 2015 waren de rentes nog niet zo extreem laag, dus ik denk dat dit een relatief kleine groep is en daarnaast de lastenstijging ook meevalt. Bovendien heb je tegen die tijd ook 10 jaar looninflatie gekregen.

Als je desondanks in de problemen komt na die 10 jaar rentevast, dan heb je dat toch vooral aan jezelf te danken.

[hoevenpe]

mannowlahn schreef op vrijdag 12 mei 2023 @ 14:07:
Als de hypotheek rente zo aanblijft dan gaan we over twee jaar misschien wel 25% zien verdampen. Die bubbel moet gewoon even leeg lopen, dat is voor iedereen beter.

Besef dat in dat geval de nieuwbouwmarkt totaal stil valt, voor minder dan de huidige prijzen is vrijwel niet te bouwen. Ben zelf inmiddels aan het verbouwen en een eenvoudige 'flip' kost minstens een ton, met een uitbouw en/of luxe keuken meer dan twee.

Schaarste zal altijd een bodem onder de markt leggen, in ieder geval voor goed onderhouden woningen waar mensen zo in kunnen.

[Richh]

hoevenpe schreef op maandag 15 mei 2023 @ 18:11:
[...]

Besef dat in dat geval de nieuwbouwmarkt totaal stil valt, voor minder dan de huidige prijzen is vrijwel niet te bouwen.

Als een eenvoudige, kale kavel voor een postzegel rijwoning al 2-3 ton moet opleveren, kan het inderdaad niet.
In plaats van 10 kavels pas volgend jaar verkopen 'want dan leveren ze meer op' zal een gemeente 100 kavels moeten gaan verkopen voor gelijke inkomsten.

Ben zelf inmiddels aan het verbouwen en een eenvoudige 'flip' kost minstens een ton

Een modale starterswoning kan prima een basis Ikea keuken hebben en een laminaatvloer van de Kwantum. Dat kost zeker een hoop geld bovenop de casco prijs + de grondprijs. Maar geen ton extra.

Het zijn allemaal keuzes en politiek beleid waar de bubbel op is gebouwd. Maarja, een meerderheid + overheidsinkomsten zijn er indirect van afhankelijk, dus het zal inderdaad wel niet veranderen.

[outlandos]

Megalomania schreef op zaterdag 13 mei 2023 @ 22:25:
[...]


25% is wel veel. Is dat zo is, is zo snel mogelijk alles van de hand doen de enige logische keuze?

Dan zitten we zo'n beetje op het prijsniveau van 2 a 3 jaar geleden, dat valt toch wel mee?