Vastgoed als investering

[Jeroenneman]

namliam_eht schreef op woensdag 19 april 2023 @ 12:01:
[...]

Nog afgezien van het feit dat je om het pand van Box 3 naar BV te krijgen, je 10% overdracht belasting mag aftikken.

Of rente nu hoog of laag is, zou voor de overheid geen verschil moeten maken....

Heeft ongeveer net zo veel te maken met de beurs, of de AEX, DOW of NASDAQ nu +50% of -50% doet .... maakt voor MIJN rendement weinig uit, voor de (r)overheid nog minder die heeft namelijk gewoon een bepaald budget nodig... of het budget nu van loonbelasting, btw, vrh af komt boeit niet veel. Alleen is het makkelijk praten als je de massa al mee hebt en dus verhuurdertje kan pesten in plaats van de auto-rijder....

De overheid aanduiden als "(r)overheid" en zelf teren op de inkomsten van huurders duidt op gemis aan zelfkennis.

Overigens wordt de autorijder ook gepest hoor, maak je daar geen zorgen over!

[Real]

ColeJ schreef op donderdag 20 april 2023 @ 12:14:
[...]
Bestaande contracten wijzigen is nooit rechtsgeldig, dat gaat dus ook nooit gebeuren. Minister de Jonge heeft zelf ook al aangegeven dat dat juridisch niet haalbaar is.

De Jonge gaat daar niet over, maar de Staten Generaal en een rechter. Maar het is ook flauwekul dat een wet geen werking kan hebben op een lopende overeenkomst.

Zo zijn in augustus vorig jaar door de implementatie van een EU richtlijn in alle bestaande arbeidsovereenkomsten eventuele scholingsbedingen ongeldig geworden voor zover die scholing geen verplichting was waar de wet en richtlijn op zien.

Waar het in dit geval om gaat is of een wijziging dermate ver strekt, dat bijvoorbeeld een inbreuk op het eigendomsrecht niet te rechtvaardigen valt. Maar het kan best zijn dat kantonrechters en gerechtshoven voorafgaande aan bijvoorbeeld een arrest van de Hoge Raad of een Europese rechter zo'n wijziging wel van toepassing verklaren. En hou er ook rekening mee dat een inbreuk op het eigendomsrecht gerechtvaardigd kan zijn als de wet voorziet in woonrecht, wat eveneens een fundamenteel recht is.

Het gaat dus om de afweging van de belangen van de verhuurder en huurder. Niet alleen maar om de belangen van de verhuurder.

[Wispe]

Jeroenneman schreef op donderdag 20 april 2023 @ 12:49:
[...]


De overheid aanduiden als "(r)overheid" en zelf teren op de inkomsten van huurders duidt op gemis aan zelfkennis.

Dus als ik mijn fiets verhuur aan iemand omdat diegene niet aan een fiets kan komen, en diegene wil daar wel voor betalen, teer ik op zijn inkomsten?

[ColeJ]

Real schreef op donderdag 20 april 2023 @ 13:21:
[...]


En hou er ook rekening mee dat een inbreuk op het eigendomsrecht gerechtvaardigd kan zijn als de wet voorziet in woonrecht, wat eveneens een fundamenteel recht is.

Vind jij dat gerechtvaardigd of is dat ergens vastgelegd? Is daar jurisprudentie van?

[El Capitan]

Jeroenneman schreef op donderdag 20 april 2023 @ 12:49:
[...]


De overheid aanduiden als "(r)overheid" en zelf teren op de inkomsten van huurders duidt op gemis aan zelfkennis.

Overigens wordt de autorijder ook gepest hoor, maak je daar geen zorgen over!

nvm

[Voor 16% gewijzigd door El Capitan op 20-04-2023 14:29]

[Perkouw]

Met de kans als moraalridder over te komen vind ik de situatie oprecht bijzonder lastig. Vastgoed lijkt wel volatiel te worden als ik het zo mag noemen.

Als ik dan denk aan een casus waarbij een woning vrij is, voor een lage prijs verhuurd wordt (net boven sociaal), er geen hypotheek aan de orde is en de alsmaar stijgende kosten (even los van onderhoud) van gemeente, verzekeringen e.d. dan is denk ik de enige uitweg, op tijd, verkopen? Al wil je dat ook niet. Dan zet je ineens iemand op straat en los van dat je dat niet wil kan dat ook niet zomaar als deze al wat jaren in de woning zit.

En aan de andere kant ben je niet zo'n grote jongen die even wat geld kan stukslaan op een adviseur / accountant en dan ook nog eens de stappen (lees investering) kan maken naar bijv. een BV-constructie om maar wat te noemen.

Dus ja; enorm stressvol al die berichten afwachten, meer kan je niet echt doen?

[Krisp]

ColeJ schreef op woensdag 19 april 2023 @ 11:10:
Je kunt geen plan meer trekken met deze onbetrouwbare overheid.

Even hierop terugkomend. Laten we wel zijn: tot nu toe zijn het alleen maar plannen. Er is nog niets definitiefs. Het is een bekende strategie om plannen iets extremer in te zetten, zodat je later op iets redelijkers uit komt dat toch voldoende impact heeft. Dat heeft niets met onbetrouwbaarheid te maken.

Dat verhuurders inspelen op de intentie van de regering, is hun goed recht (en ik denk ook slim), maar dat maakt de overheid nog niet onbetrouwbaar. Het is dus nog steeds goed mogelijk dat de plannen afgezwakt, uitgesteld of zelfs helemaal niet doorgevoerd worden. En reken maar dat hier hard op gelobbyd wordt.

[Real]

ColeJ schreef op donderdag 20 april 2023 @ 14:25:
[...]
Is daar jurisprudentie van?

Bijvoorbeeld EHRM 28 september 1995, applicatie nummer 12868/87 (Italië)

Uiteraard heb je nergens in de geschiedenis precies zo'n wetsvoorstel als nu voor ligt. Maar het is dus (uiteraard) niet zo dat het eigendomsrecht onaantastbaar is. De belangen van een huurder en verhuurder moeten worden gewogen.

Ik vermoed dat een lopende huurovereenkomst waar een wet met overgangsrecht op ingrijpt bij het EHRM wel zwaar zal wegen mocht een Nederlandse verhuurder ooit bij het EHRM belanden overigens.

[ColeJ]

Real schreef op donderdag 20 april 2023 @ 16:38:
[...]


Bijvoorbeeld EHRM 28 september 1995, applicatie nummer 12868/87 (Italië)

Uiteraard heb je nergens in de geschiedenis precies zo'n wetsvoorstel als nu voor ligt. Maar het is dus (uiteraard) niet zo dat het eigendomsrecht onaantastbaar is. De belangen van een huurder en verhuurder moeten worden gewogen.

Ik vermoed dat een lopende huurovereenkomst waar een wet met overgangsrecht op ingrijpt bij het EHRM wel zwaar zal wegen mocht een Nederlandse verhuurder ooit bij het EHRM belanden overigens.

Ik waardeer de input en het gevonden werk maar dit is een risico dat ikzelf persoonlijk op nihil schat. Iedereen moet dat voor zichzelf weten natuurlijk

[Real]

ColeJ schreef op donderdag 20 april 2023 @ 22:05:
[...]
dit is een risico dat ikzelf persoonlijk op nihil schat

Jij vraagt aan mij: is een inbreuk op het eigendomsrecht gerechtvaardigd en is daar jurisprudentie over gepubliceerd?

Ik antwoord: een inbreuk op het eigendomsrecht kan afhankelijk van de omstandigheden gerechtvaardigd zijn en daar is inderdaad jurisprudentie over gepubliceerd.

Het ontgaat mij echt volkomen waarom je het hebt over 'een risico' want het is gewoon een feit dat het eigendomsrecht niet in ijzer gegoten is. Nogmaals: het gaat om de belangenafweging.

Wegen de belangen van verhuurders voor wat betreft hun eigendom altijd zwaarder dan de belangen van huurders? Nee, natuurlijk niet. Er is nu ook al huurprijsregulering bijvoorbeeld. Maar jij hebt volgens mij een of ander beeld in je hoofd waarvan jij het risico 'op nihil schat' maar je weet toch pas wat er gaat gebeuren als een wetsvoorstel door de Tweede en Eerste Kamer is aangenomen?

Er zijn overigens talloze zaken waarbij de Nederlandse regering grondrechten aan de kant heeft geschoven en waar (pas veel) later een rechter oordeelt dat het beleid onrechtmatig was. Tot die tijd zitten de betrokkenen er echter wel mee. Van vluchtelingen die om gezinshereniging vragen tot belastingplichtigen die onterecht veel box 3 belasting moeten betalen.

[Wispe]

M'n huurders hebben opgezegd.
Dit weekend maar nadenken wat te doen...

[Isildir]

Ons verhuurappartement is onlangs helemaal opgeknapt. Gisteren de makelaar langs gehad en nu straks in de verkoop.

Zelf vind ik de overheid op dit moment erg onbetrouwbaar mbt huur/verhuur.

Ik ben blij als wij er straks vanaf zijn. Alle verhuurders die ik ken gaan in de verkoop zodra het kan.

Wees heel blij als je huurders opzeggen en maak er het beste van nu het nog kan.

[vortexnl1982]

Isildir schreef op vrijdag 21 april 2023 @ 18:34:
Ons verhuurappartement is onlangs helemaal opgeknapt. Gisteren de makelaar langs gehad en nu straks in de verkoop.

Zelf vind ik de overheid op dit moment erg onbetrouwbaar mbt huur/verhuur.

Ik ben blij als wij er straks vanaf zijn. Alle verhuurders die ik ken gaan in de verkoop zodra het kan.

Wees heel blij als je huurders opzeggen en maak er het beste van nu het nog kan.

Nog meer schaarste creëren?

Ik krijg volgende week zaterdag weer nieuwe huurders en ben er blij mee ! Zij zijn ook blij dat ze een leuk opgeknapt appartement kunnen huren in een leuke buurt.

[Morpheusk]

vortexnl1982 schreef op vrijdag 21 april 2023 @ 21:17:
[...]


Nog meer schaarste creëren?

Ik krijg volgende week zaterdag weer nieuwe huurders en ben er blij mee ! Zij zijn ook blij dat ze een leuk opgeknapt appartement kunnen huren in een leuke buurt.

Want jij gaat er vrijwillig geld op toeleggen? Ik wacht het hier even af hoe het uitgaat pakken. Maar ben geen liefdadigheidsinstelling.

[Wispe]

Wat zouden jullie doen, per 1 juni 2023 opnieuw (proberen) verhuren voor 2 jaar of verkopen?

Lastig.

[vortexnl1982]

Wispe schreef op zaterdag 22 april 2023 @ 00:56:
Wat zouden jullie doen, per 1 juni 2023 opnieuw (proberen) verhuren voor 2 jaar of verkopen?

Lastig.

Ligt eraan of je boven of onder de 187 punten grens zit..

Morpheusk schreef op zaterdag 22 april 2023 @ 00:09:
[...]


Want jij gaat er vrijwillig geld op toeleggen? Ik wacht het hier even af hoe het uitgaat pakken. Maar ben geen liefdadigheidsinstelling.

Als je onder de punten grens zit is het wel karig inderdaad. Maar dan nog is de vraag in hoeverre alle plannen nu daadwerkelijk doorgaan. Ik zie het appartement wat ik verhuur wel iets voor de lange termijn. Dus als ik het ga verkopen moet ik wel heel zeker weten dat die plannen die mijn rendement opeten werkelijk worden..

[Isildir]

Je kunt zoals een aantal hier doen er vanuit gaan dat de plannen van nu nog geen wetgeving is. Dat klopt natuurlijk.

Voor mij is het wel duidelijk welke lijn er is ingezet, de tendens is dat verhuurders allemaal “huisjesmelkers” zijn en daarom streng gereguleerd moeten worden. Wij stoppen er daardoor mee. Zoals eerder gezegd; ik ben geen liefdadigheidsinstelling. Een beetje wel natuurlijk (ik vond het heel fijn om mensen aan woonruimte te kunnen helpen die nergens terecht konden) maar de risico’s zijn nu niet meer te dragen.

Zie voor de tendens ook hoe er in de kranten over gesproken wordt(artikel van vandaag in nrc):

[Voor 30% gewijzigd door Isildir op 22-04-2023 07:25]

[mannowlahn]

Wispe schreef op zaterdag 22 april 2023 @ 00:56:
Wat zouden jullie doen, per 1 juni 2023 opnieuw (proberen) verhuren voor 2 jaar of verkopen?

Lastig.

Ik weet niet wat je kosten zijn? Eventueel Airbnb een paar keer in tussen tijd en pas rond oktober wanneer er waarschijnlijk meer duidelijkheid is pas de keuze maken.

Als je kosten gering zij. Of een acceptabel verlies tov bv die box 3 ellende, kan je overwegen om het even leeg te houden.

Soms heb je op Airbnb ook mensen die wat voor een paar maanden wat zoeken

[Perkouw]

Mja, klik, met de huidige leegwaarderatio kom je dan bijv op 73% van de WOZ waarde. Dan blijf je nog steeds een aardige brok vermogen in Box3 houden. Zelfs met volledig leegstand v.d. woning.

[Real]

Isildir schreef op zaterdag 22 april 2023 @ 07:18:

Er is gewoon geen grote behoefte aan private verhuurders, want in dat segment kunnen grote organisaties ook prima voorzien.

Wat je dus overhoudt zijn particulieren die met verhuren geld verdienen, terwijl een deel van de huurders van die verhuurders met hetzelfde inkomen en huurprijs de hypotheekrente zelf kunnen betalen.

De vraag is dus: waarom mag zo'n huurder wel de hypotheekrente van de verhuurder betalen en een winstmarge daar bovenop, maar niet het huis kopen?

Leg mij maar uit wat de logica daarachter is.

[fsfikke]

Real schreef op zaterdag 22 april 2023 @ 18:49:
[...]


Er is gewoon geen grote behoefte aan private verhuurders, want in dat segment kunnen grote organisaties ook prima voorzien.
[..]

Want grote organisaties maken geen winst en verhuren enkel voor huurprijzen die lagen zijn dan de hypotheeklasten voor die woning

[Voor 4% gewijzigd door fsfikke op 22-04-2023 18:56]

[Real]

fsfikke schreef op zaterdag 22 april 2023 @ 18:55:
[...]
Want grote organisaties maken geen winst en verhuren enkel voor huurprijzen die lagen zijn dan de hypotheeklasten voor die woning

Nee, natuurlijk niet. Maar waarom moeten private verhuurders in dat segment verhuren?

Want waar het vervolgens vooral misgaat is dat private verhuurders bijvoorbeeld vooral tijdelijke contracten hanteren en grote sprongen met de huurprijs maken, weinig professioneel optreden omdat ze niks van huurrecht begrijpen, de waarborgsom om allerlei vagen redenen niet terugbetalen etc.

[JanHenk]

Dat is beleid geweest. Zo klein mogelijke woningcorporaties en zoveel mogelijk privaat bezit (zowel grote, zelfs buitenlandse, beleggingsinstellingen of kleinere ondernemers en particulieren).

Financieel, fiscaal en juridisch kregen deze private beleggers (groot en klein) alle ruimte.

En dat is waarom ze in dat segment moeten verhuren. Dat is de uitwerking van (wenselijk geacht) beleid.

En wat is winst?.. Mijn bezit holt inmiddels in waarde achteruit.

[Isildir]

Real schreef op zaterdag 22 april 2023 @ 18:59:
[...]


Nee, natuurlijk niet. Maar waarom moeten private verhuurders in dat segment verhuren?

Want waar het vervolgens vooral misgaat is dat private verhuurders bijvoorbeeld vooral tijdelijke contracten hanteren en grote sprongen met de huurprijs maken, weinig professioneel optreden omdat ze niks van huurrecht begrijpen, de waarborgsom om allerlei vagen redenen niet terugbetalen etc.

Jij maakt wel heel wat aanname’s. Zo schrijf je dat een huurder niet mijn hypotheekrente hoeft te betalen. Waarom denk je dat er een hypotheek zit op mijn verhuur vastgoed?

Ook de stelling dat grote partijen moeten voorzien in de vraag is leuk maar dat gebeurd gewoon niet. Daarnaast zijn deze partijen vooral voor “urgentie” huurders.

Ook de opmerkingen over weinig professioneel optreden leg ik ver naast mij neer. Maar goed, jouw opinie is wel duidelijk. Ben wel benieuwd wat je uit deze discussie hoopt te kunnen halen.

[Real]

Isildir schreef op zaterdag 22 april 2023 @ 19:33:
[...]

Ik heb het helemaal niet over jou, maar over het fenomeen private verhuur en je opmerking over hetgeen er in het NRC artikel staat:

de tendens is dat verhuurders allemaal “huisjesmelkers” zijn en daarom streng gereguleerd moeten worden. Wij stoppen er daardoor mee.

Dit topic zit echt vol met mensen die blijkbaar maar niet kunnen begrijpen waarom die tendens zo is. Daarbij komt: je kunt in dit topic gewoon de voorbeelden vinden waaruit weinig professionaliteit blijkt.

Ook de opmerkingen over weinig professioneel optreden leg ik ver naast mij neer.

Doe dat, want je voelt je blijkbaar persoonlijk aangesproken. Tamelijk zinloos want we weten helemaal niet wie je bent. Je kunt het uiteraard alleen maar zelf ontkennen of bevestigen, maar uit je comment history maak ik op dat je in de ICT werkt. Hoe ben je dan tegelijk ook een professionele verhuurder?

Ben wel benieuwd wat je uit deze discussie hoopt te kunnen halen.

Dat verhuurders begrijpen waarom er maatschappelijke onvrede is over deze manier van verhuren en dat de situatie voor 2016 niet rampzalig was.

[namliam_eht]

Real schreef op zaterdag 22 april 2023 @ 19:58:
[...]
Dat verhuurders begrijpen waarom er maatschappelijke onvrede is over deze manier van verhuren en dat de situatie voor 2016 niet rampzalig was.

Verhuur gebeurd ook al langer dan 2016, echter met (alle) nieuwe voorstellen gaan we verre van "terug naar pre-2016"

Een professioneel verhuurder kan best goed bezig zijn met zijn Onroerend Goed en daarnaast nog een fulltime baan hebben.
Zeker als je een appartement hebt dat in een VVE valt, waardoor al het (externe) onderhoud ook al voor je geregeld wordt.

Als je 100 appartementen verhuurd wordt het wellicht een andere zaak, maar 1 of 2 zeker geen probleem.... zeker wanneer het spraken is van naast goed verhuurder schap, ook goed huurder schap.

[Real]

namliam_eht schreef op zaterdag 22 april 2023 @ 20:13:
[...]
Een professioneel verhuurder kan best goed bezig zijn met zijn Onroerend Goed en daarnaast nog een fulltime baan hebben.

Uiteraard kan dat, maar de meeste voorbeelden van onprofessioneel gedrag liggen toch echt bij een relatief kleine groep private verhuurders die verhuur 'erbij' doen of leunen op makelaars die ook de klok hebben horen luiden maar niet weten waar de klepel hangt.

Zeker als je een appartement hebt dat in een VVE valt, waardoor al het (externe) onderhoud ook al voor je geregeld wordt.

Het gaat niet alleen maar over onderhoud, maar bijvoorbeeld over elementaire vragen die huurrecht betreffen en ronduit slecht verhuurderschap. De Wet goed verhuurderschap is er uiteraard niet omdat de grote verhuurders zich zo afwijkend gedroegen.

En ja, dat is vervelend voor een private verhuurder die niet aan de definitie 'prutser' voldoet. Maar het is toch echt een feit van algemene bekendheid dat veel private verhuurders op allerlei gebieden maar wat aanrommelen, terwijl er voor de huurder hele grote belangen op het spel staan.

Er zijn tal van sectoren waar diploma's en registers met vakbekwaamheid vereist zijn, maar iedereen en z'n moeder met veel geld kan morgen gaan verhuren. Dát is waar die maatschappelijke onvrede deels door ontstaat.

[namliam_eht]

Waar maatschappelijke onvrede over bestaat is een gebrek aan woningen, daar kan geen verhuurder wat aan doen.

Waar maatschappelijke onvrede over bestaat is het beeld dat geschapen wordt, dat door verhuur je slapende rijk wordt. Deels misschien door de ontwikkelingen op de huizenmarkt in de afgelopen 10 jaar wel, de waarde stijging van woningen is wel erg hard gegaan. Maar dan nog al is een huis 100% in waarde gestegen, is dat nog geen 7,5% per jaar
Maar vergelijk dat met de AEX op 31/12/2012 342 punten
naar 31/12/2022 689 punten
Dat is 7,25% gemiddelde koerswinst per jaar, exclusief dividend en andere zaken.

Dan zie je dat het veelal nogal mee zal vallen met die woeker winsten.

[ColeJ]

Isildir schreef op vrijdag 21 april 2023 @ 18:34:
Ons verhuurappartement is onlangs helemaal opgeknapt. Gisteren de makelaar langs gehad en nu straks in de verkoop.

Zelf vind ik de overheid op dit moment erg onbetrouwbaar mbt huur/verhuur.

Ik ben blij als wij er straks vanaf zijn. Alle verhuurders die ik ken gaan in de verkoop zodra het kan.

Wees heel blij als je huurders opzeggen en maak er het beste van nu het nog kan.

Wat ga je met de vrijgekomen gelden straks doen - wat is het alternatief? Besef ook het feit “weg is weg”. Met de overdrachtsbelasting en zelfbewoningsverplichting is er straks niet meer aan te komen. Zou jammer zijn als je hebt verkocht en de plannen niet door gaan of bijgeschaafd worden.

Wij kiezen voor een nieuwe huurder en zingen de tijd nog wel even uit. Mocht het allemaal doorgaan kunnen we altijd nog verkopen.

[Isildir]

ColeJ schreef op zaterdag 22 april 2023 @ 23:17:
[...]


Wat ga je met de vrijgekomen gelden straks doen - wat is het alternatief? Besef ook het feit “weg is weg”. Met de overdrachtsbelasting en zelfbewoningsverplichting is er straks niet meer aan te komen. Zou jammer zijn als je hebt verkocht en de plannen niet door gaan of bijgeschaafd worden.

Wij kiezen voor een nieuwe huurder en zingen de tijd nog wel even uit. Mocht het allemaal doorgaan kunnen we altijd nog verkopen.

Wij hebben nog een klein stukje hypotheek waar binnenkort een renteverhoging op zal komen, die gaan we hiermee volledig aflossen. Daarna blijft er nog een flink restant over, ik denk dat ik dat voor de time being in een deposito stop. Maar hier nog geen vaststaand plan over.

De risico’s die je benoemd zijn valide. Het zou kunnen dat voorstellen weer worden ingetrokken of afgezwakt. Echter zitten er ook risico’s aan aanhouden. Met de huidige situatie, puntentelling, box3, max borg van twee maanden en nu het voorstel voor het afschaffen van de tijdelijke contracten kan ik de risico’s (volgens mijn risk appetite) niet meer afdekken.

Één voorbeeld hiervan is de max borg naar twee maanden huur, die vrijwel in recordtijd met grote meerderheid in de kamer als wetsvoorstel is aangenomen. Als je een huurder hebt die grotere schades maakt dan kun je dat via de borg niet meer voldoende afdekken. De verliespost is dan voor de verhuurder, en zo werkt eigenlijk alle nieuwe wetgeving in het nadeel van de verhuurder.

In het algemeen ben ik van mening dat huurders en verhuurders elkaar nodig hebben voor een gezonde balans in de voorziening van woonruimte. Echter, de tendens is nu zo negatief dat er flinke verstoringen in de symbiose aan zitten te komen.

Fijn dat er nog verhuurders zijn die het aankijken maar ik sluit mijn positie. Gisteren weer een smeekbede van iemand via via of we niet toch nog een keer wilden verhuren, want geen woonruimte etc. Nu gaat me dat best aan het hart, maar ik waag me er niet meer aan. Je kunt dan beter gaan klagen in Den Haag maar daar hoor je huurders veelal niet over. Die vinden deze wetgeving over het algemeen wel prima ondanks het feit dat zij daarmee ook hun eigen belang indirect verstoren.

[Zwartoog]

Perkouw schreef op zaterdag 22 april 2023 @ 08:53:
Mja, klik, met de huidige leegwaarderatio kom je dan bijv op 73% van de WOZ waarde. Dan blijf je nog steeds een aardige brok vermogen in Box3 houden. Zelfs met volledig leegstand v.d. woning.

Zijn toch plannen dat ook die per 2024 naar 100% gaat?

[Wispe]

Ben nu 2 dagen verder en ik neig naar verkopen. Het verhuren wordt niet leuk meer gemaakt door de overheid en ik zie zoveel leuke woningen in de buurten (Amsterdam) waar ik wel met mijn kont zou willen zitten. Als het meezit, zou ik hypotheekvrij kunnen zijn. En dan de rest in aandelen stoppen of zo.

Ik heb aan mijn verhuurmakelaar en een bekende van me (ook makelaar) gevraagd wat zij zouden doen aan vraagprijs en wat ze verwachten aan opbrengst. Calcasa zegt 350K. Ben benieuwd.

[NLxAROSA]

Zijn hier ook mensen die verder kijken dan Nederland? Ben wel benieuwd naar de ervaringen van mensen met vastgoed in andere landen van de EU zoals Portugal, Spanje, etc. (buiten EU ook prima als je daar wat interessants over te vertellen hebt)

Heb zelf vorig jaar een appartement in Spanje gekocht, in eerste instantie als tweede/vakantiehuis, maar gezien de regio (niet te toeristisch, wel heel erg in opkomst) kan ik hier een prima bezettingsgraad en rendement realiseren en dat dan weer voor de volgende.

Maar ben wel benieuwd naar ervaringen, valkuilen, etc. Vind prima om belasting te betalen, wil netjes binnen de lijnen van de wet blijven. Dus ben aan het oriënteren wat de beste aanpak is hier.

Heb al: een prima lokale advocaat/jurist die zowel NL als Spaans spreekt. Idem voor keyholding/beheer. Zoek nog iemand voor het online verhuur gebeuren.

[El Capitan]

NLxAROSA schreef op zondag 23 april 2023 @ 11:59:
Zijn hier ook mensen die verder kijken dan Nederland? Ben wel benieuwd naar de ervaringen van mensen met vastgoed in andere landen van de EU zoals Portugal, Spanje, etc. (buiten EU ook prima als je daar wat interessants over te vertellen hebt)

Heb zelf vorig jaar een appartement in Spanje gekocht, in eerste instantie als tweede/vakantiehuis, maar gezien de regio (niet te toeristisch, wel heel erg in opkomst) kan ik hier een prima bezettingsgraad en rendement realiseren en dat dan weer voor de volgende.

Maar ben wel benieuwd naar ervaringen, valkuilen, etc. Vind prima om belasting te betalen, wil netjes binnen de lijnen van de wet blijven. Dus ben aan het oriënteren wat de beste aanpak is hier.

Heb al: een prima lokale advocaat/jurist die zowel NL als Spaans spreekt. Idem voor keyholding/beheer. Zoek nog iemand voor het online verhuur gebeuren.

zou ik ook een interessant topic vinden. misschien leuk om te openen als t niet al ergens staat op Tweakers?

[rube]

Tenzij er genoeg posters zijn met specifieke onderwerpen zou ik het nu nog gewoon in dit topic houden, het onderwerp is nog steeds investeren in vastgoed.

[ColeJ]

Ik ben ook oriënterende in Spaans vastgoed maar heb nog niets aangekocht.

[rockhopper]

Niks mis met vastgoed over de grens maar zoals altijd zit je met extra hindernissen.
In willekeurige volgorde van belangrijkheid: taalbarrière, andere regelgeving, lastiger om de markt in te schatten, lastiger om regelgeving verandering te volgen, afstand tot object

Het -kan- natuurlijk ook voordelen opleveren, zoals beter rendement, lagere kosten, hogere opbrengst.

Het grootste probleem dat ik zelf heb is dat je veel uit handen moet geven aan mensen die je min of meer moet kunnen vertrouwen zonder dat je ze echt kent. En dat in een gebied met een taal en regels die je wel/niet kent.

Als je veel of alle obstakels weg kan halen, of kan accepteren lijkt het me verder een prima investering.

[Rubbergrover1]

rockhopper schreef op maandag 24 april 2023 @ 12:19:
Niks mis met vastgoed over de grens maar zoals altijd zit je met extra hindernissen.
In willekeurige volgorde van belangrijkheid: taalbarrière, andere regelgeving, lastiger om de markt in te schatten, lastiger om regelgeving verandering te volgen, afstand tot object

Het -kan- natuurlijk ook voordelen opleveren, zoals beter rendement, lagere kosten, hogere opbrengst.

Het grootste probleem dat ik zelf heb is dat je veel uit handen moet geven aan mensen die je min of meer moet kunnen vertrouwen zonder dat je ze echt kent. En dat in een gebied met een taal en regels die je wel/niet kent.

Als je veel of alle obstakels weg kan halen, of kan accepteren lijkt het me verder een prima investering.

En in aansluiting hierop is aan de meeste van die bezwaren het eenvoudigste tegemoet te komen door het uit te besteden en in bijvoorbeeld een onroerend goed fonds te investeren.

Wat ik vooral tegenkom is dat mensen een huis in het buitenland eerder hebben als tweede (vakantie-) huis. En het daarnaast verhuren. De prioriteit ligt dan niet zozeer bij een goede vastgoedinvestering, maar eerder bij een leuke woning die 'toevallig' ook te verhuren is.

[Qwerty-273]

Als zijstraat als je toch erg wilt richten op Spaans vastgoed maar niet ter plekke bent met de juiste connecties (volgens mij zijn die toch erg belangrijk in Spanje om succesvol zaken te doen). Dan kan je ook nog kijken naar investeringsprojecten als Brickstarter. Die richten zich op het aankopen van vastgoed (voornamelijk appartementen), renoveren ze tot een verhuurbare staat geschikt voor toeristen, verhuren ze via verschillende platformen om ze na x periode te verkopen. Nu rekent het platform tal van kosten in verschillende fases van het project, maar je kan deze publieke info wel meenemen in jouw eigen kijk of het überhaupt iets voor jouw is, of dat je dan te veel afhankelijk bent van de lokale partijen.

[Real]

Kassa heeft afgelopen zaterdag aandacht besteed aan het prijswijzigingsbeding in geliberaliseerde huurovereenkomsten voor woonruimte en daaruit volgt dat zulke prijswijzigingsbedingen niet per se stand zullen houden voor een rechter:

Huurverhogingen vrije sector mogelijk op de tocht

Zoals ik het begrijp draait dit om het RWE Vertrieb arrest C-92/11 van het Hof van Justitie van de Europese Unie en daarmee om EU richtlijn 93/13.

In de uitzending wordt onder andere Marco Loos geïnterviewd die stelt dat het misschien gaat om honderduizenden huurovereenkomsten waarvan het prijswijzigingsbeding door een rechter kan worden vernietigd en de huurprijsstijgingen van de afgelopen jaren door huurders kunnen worden teruggevorderd.

Relevant zal dan zijn of een huurovereenkomst voor woonruimte een consumentenovereenkomst betreft. Overigens heeft een rechter eerder al geoordeeld dat daarvoor niet per se wordt verhuurd vanuit bijvoorbeeld een besloten vennootschap (zie 4.33):

https://deeplink.rechtspr...d=ECLI:NL:RBMNE:2021:4680

Hoewel er in richtlijn 93/13 in het Nederlands het woord 'verkoper' wordt gebruikt heeft het Hof van Justitie in arrest C-488/11 (eveneens in 2013) geoordeeld dat verhuur van woonruimte onder de werking van de richtlijn kan vallen. Het zal van de omstandigheden afhangen hoe een rechter de huurovereenkomst dus duidt.

[rockhopper]

Rubbergrover1 schreef op maandag 24 april 2023 @ 12:34:
[...]

En in aansluiting hierop is aan de meeste van die bezwaren het eenvoudigste tegemoet te komen door het uit te besteden en in bijvoorbeeld een onroerend goed fonds te investeren.

Wat ik vooral tegenkom is dat mensen een huis in het buitenland eerder hebben als tweede (vakantie-) huis. En het daarnaast verhuren. De prioriteit ligt dan niet zozeer bij een goede vastgoedinvestering, maar eerder bij een leuke woning die 'toevallig' ook te verhuren is.

Goed punt, maar @ColeJ en @NLxAROSA hadden het over aankoop. Dus je antwoord geeft een goed alternatief maar niet direct een antwoord op de vraag.

[Rubbergrover1]

rockhopper schreef op dinsdag 25 april 2023 @ 12:55:
[...]

Goed punt, maar @ColeJ en @NLxAROSA hadden het over aankoop. Dus je antwoord geeft een goed alternatief maar niet direct een antwoord op de vraag.

De oorspronkelijke vraag was of er ook mensen zijn die verder kijken dan Nederland. Ik geef een argumentatie waarom er waarschijnlijk relatief weinig mensen zijn met een rechtstreekse vastgoedinvestering in het buitenland. Volgens mij daarom best een antwoord op de vraag.

[NLxAROSA]

Ik vind het antwoord van @Rubbergrover1 zeker nuttig. Want vaak begint het wel zo.

Mensen kopen een appartement in Spanje, Portugal, Italië, etc. voor eigen gebruik. Daarna gaan ze nadenken over verhuur voor de periodes dat ze er zelf niet zijn. En vervolgens gaan ze nadenken om eens iets volledig voor de verhuur aan te schaffen.

Het gaat ook allemaal net wat makkelijker als je al bekend bent in de regio en er een 'uitvalsbasis' hebt, mensen kent, de taal (een beetje) spreekt, etc. Mijn 'normale' baan is al op afstand (en op heel Europa georiënteerd), dus vaker daar zijn is geen enkel probleem.

Van een appartement voor eigen gebruik in bv Spanje naar verhuren is wel een extra stap, je moet dan wel extra dingen regelen qua belastingen, etc. in zowel NL as ES.

Zou niet aanraden om dit zo even blind vanuit de heup schietend vanuit NL te doen, werkt daar echt wel ff anders dan hier.

[Real]

Real schreef op maandag 24 april 2023 @ 19:00:
Kassa heeft afgelopen zaterdag aandacht besteed aan het prijswijzigingsbeding in geliberaliseerde huurovereenkomsten voor woonruimte en daaruit volgt dat zulke prijswijzigingsbedingen niet per se stand zullen houden voor een rechter:

Nou, dat was snel. Daar is de eerste uitspraak al:

https://deeplink.rechtspr...d=ECLI:NL:RBAMS:2023:2420

Let ook op één van de overwegingen in rov 10:

(...) Daarbij geldt nog dat het de vraag is of sprake is van een reële mogelijkheid voor [gedaagde] om de huur op te zeggen, gelet op de bestaande situatie op de huurwoningmarkt in Amsterdam en omgeving. (...)

De rechter betrekt dus bij de overwegingen de krapte op de huurmarkt en merkt behoudens de inhoudelijke punten in het contract op dat deze huurder mogelijk niet kon opzeggen.

Let op: het is dus relevant dat de huurovereenkomst een consumentenovereenkomst betreft (zie rov 6), maar verhuur hoeft niet per se vanuit bijvoorbeeld een besloten vennootschap plaats te vinden. Daar lijkt in het vonnis ook geen sprake van te zijn.

[Vijeta]

Mijn huurders gaan er nu ook en ik twijfel nu ook wat te doen. Woning 3 jaar geleden aangekocht voor 365K. Eigen geld ongeveer 92K ingestopt en 300K gefinancierd (annuïtair, 10j, rente 1,94%). Rente is vrij gunstig en staat nog 7 jaar vast.

Als ik kijk waarvoor de woning nu verkocht kan worden komt dat uit op ongeveer EUR 450-475K. Dus dat zou zo'n 180K-195K cash kunnen opleveren (90-100K winst). Heb alleen geen plan nu wat ik het met geld zou doen en ook beleggingen worden met een fictief rendement van 6,17% belast dus ik vraag me af of dat überhaupt een beter optie is.

Onderstaande de berekening die ik heb gemaakt op basis van de huur die ik nu zou kunnen vragen (denk max 2000 p/m, maar ik heb rekening gehouden met 1900 euro p/m). Wat zouden jullie doen in mijn situatie?

[Perkouw]

@Vijeta Huur die je nu kán vragen zeg je. Wijkt dit veel af met wat je al vroeg? Zou het anders wat conservatief houden. Voor wat betreft de vermogensbelasting reken je nu sec met de woning en niet je eventuele andere vermogen en. . . je hebt niets aan de leegwaarde ratio dus 383 woz = 383 box3 vermogen.

ninja edit: gemeentelijke lasten maar 300+ voor een jaar? Dat lijkt me aan de lage kant?

Also. Met die lage rente maak ik de aanname dat je geen verhuur hypotheek hebt. Let hier echt mee op. . .

[Voor 10% gewijzigd door Perkouw op 28-04-2023 14:07]

[Wispe]

Vijeta schreef op vrijdag 28 april 2023 @ 13:57:
Mijn huurders gaan er nu ook en ik twijfel nu ook wat te doen. Woning 3 jaar geleden aangekocht voor 365K. Eigen geld ongeveer 92K ingestopt en 300K gefinancierd (annuïtair, 10j, rente 1,94%). Rente is vrij gunstig en staat nog 7 jaar vast.

Als ik kijk waarvoor de woning nu verkocht kan worden komt dat uit op ongeveer EUR 450-475K. Dus dat zou zo'n 180K-195K cash kunnen opleveren (90-100K winst). Heb alleen geen plan nu wat ik het met geld zou doen en ook beleggingen worden met een fictief rendement van 6,17% belast dus ik vraag me af of dat überhaupt een beter optie is.

Onderstaande de berekening die ik heb gemaakt op basis van de huur die ik nu zou kunnen vragen (denk max 2000 p/m, maar ik heb rekening gehouden met 1900 euro p/m). Wat zouden jullie doen in mijn situatie?

[Afbeelding]

Je maakt negatief rendement en dan vraag je wat je moet doen?

[Vijeta]

Perkouw schreef op vrijdag 28 april 2023 @ 14:06:
@Vijeta Huur die je nu kán vragen zeg je. Wijkt dit veel af met wat je al vroeg? Zou het anders wat conservatief houden. Voor wat betreft de vermogensbelasting reken je nu sec met de woning en niet je eventuele andere vermogen en. . . je hebt niets aan de leegwaarde ratio dus 383 woz = 383 box3 vermogen.

ninja edit: gemeentelijke lasten maar 300+ voor een jaar? Dat lijkt me aan de lage kant?

Also. Met die lage rente maak ik de aanname dat je geen verhuur hypotheek hebt. Let hier echt mee op. . .

Verschil in huur valt mee. In 2019 vroeg ik er al 1900 euro voor, toen wel met 3 huurders. Tijdens corona lager ingezet, op 1750. Denk dat ik safe zit met 1900 euro nu.

Onroerende zaakbelasting en rioolheffing was voor dit jaar idd 361 euro.

Het is een verhuur hypotheek, maar bij een Duitse bank, Volksbank. Rente was 3 jaar geleden 1,94% bij 10j vast.

Wispe schreef op vrijdag 28 april 2023 @ 14:26:
[...]


Je maakt negatief rendement en dan vraag je wat je moet doen?

Najah mijn vraag is ook of het helemaal klopt hoe ik het bereken. Ik neem mijn hypotheekaflossing daarin ook mee.

Maar als ik jou zo hoor, zou je het verkopen?

[Perkouw]

@Vijeta Thnx voor je update. Helder. Andere kosten schaar je verzekering e.d. onder? Ik zou persoonlijk wat meer reserveren ook voor eventueel onderhoud e.d. van de woning

Verder nog wat ik je aangaf over de Box3 belasting. Die klopt nu niet van 2023. Leegwaarde ratio, https://www.belastingdien...uurde-of-verpachte-woning, kan je niet toepassen (jij komt op 5,95%) dus in jou geval is die 383.000 volledig in box3. Dan nog je, eventuele, andere vermogen.

Als ik de voorlopige berekening erbij pak dan kom je op 5.302 aan Box3 exc. je eventuele andere vermogen.

[Vijeta]

Perkouw schreef op vrijdag 28 april 2023 @ 14:45:
@Vijeta Thnx voor je update. Helder. Andere kosten schaar je verzekering e.d. onder? Ik zou persoonlijk wat meer reserveren ook voor eventueel onderhoud e.d. van de woning

Verder nog wat ik je aangaf over de Box3 belasting. Die klopt nu niet van 2023. Leegwaarde ratio, https://www.belastingdien...uurde-of-verpachte-woning, kan je niet toepassen (jij komt op 5,95%) dus in jou geval is die 383.000 volledig in box3. Dan nog je, eventuele, andere vermogen.

Als ik de voorlopige berekening erbij pak dan kom je op 5.302 aan Box3 exc. je eventuele andere vermogen.

Inderdaad, andere kosten zijn verzekering e.d.

Goed punt mbt onderhoud. Zal even kijken wat gangbaar is in mijn geval.

Ik had inderdaad een leegwaarde ratio toegepast nav dit artikel https://www.businessinsid...-in-2023-belasting-box-3/. Maar dat geldt dan dus ook niet 😅.

Wat zou jij in mijn situatie doen?

[namliam_eht]

Vijeta schreef op vrijdag 28 april 2023 @ 13:57:
Mijn huurders gaan er nu ook en ik twijfel nu ook wat te doen. Woning 3 jaar geleden aangekocht voor 365K. Eigen geld ongeveer 92K ingestopt en 300K gefinancierd (annuïtair, 10j, rente 1,94%). Rente is vrij gunstig en staat nog 7 jaar vast.

Verhuurhypotheek ? < 2% 10 jaar vast, spekkoper!
Ik heb in der tijd ook naar buitenlandse banken gekeken, maar dat ging toen (nog niet) al wat langer dan 3 jaar geleden.

Ik kom wel iets hoger uit voor vermogens belasting, even geen rekening houdend met de vrije voet.
383.000 * 6.17% = 23.631
290.000 * 2.46% = 7.134
-/-
== 16.497 * 32% = 5.279 euro

Daarbij snap ik je aflossing/rente niet. 1.94% op 290.000 = 5.626
Als ik annuiteit bereken met 1,94% op 298.000 op 27 jaar = 1.182 euro per maand = 14.187 euro per jaar

Hier zit 700+ euro aflossing in.

Valt het onderhoud in de service kosten ?

Dus herberekening hier en daar is denk ik wel nodig

Voor nu als je per maand die 300 euro kan investeren, loop je netto op basis van deze berekening per maand 400 euro "positief" en krijg je in 2024 100.000 euro meer dan in 2022
Dus tegen investering van 12.000 euro krijg je 100.000 euro terug

De vraag is dus uiteindelijk kan je die 300 euro per maand negatieve cashflow dragen of niet

[xiangpo]

Wispe schreef op vrijdag 28 april 2023 @ 14:26:
[...]


Je maakt negatief rendement en dan vraag je wat je moet doen?

Zijn cashflow is negatief, het rendement niet. Er zit namelijk nog een component van 8100 euro aflossing in.
Daarnaast heeft hij in de afgelopen 3 jaar nog zo'n 30.000 euro per jaar aan waardestijging gekregen van de woning op een inleg van 90k. Dat is ook nog gauw zo'n 30% per jaar rendement wat je buiten beschouwing laat.

[JanHenk]

Even een wat meer praktische vraag.

Ik zit nu bij NH1816 voor de opstalverzekering waarbij permanente verhuur van het geheel is toegestaan, edoch met een opslag. Ik ben op zoek naar een andere verzekeraar waarbij je een losse 'basis'polis kunt afsluiten waarbij verhuur ook is toegestaan.

Ik kom op Centraal Beheer. Als ik de voorwaarden doorneem is verhuur voor hen geen bezwaar, krijg je ook geen specifieke premieopslag en maakt het niet uit wat voor andere polissen je hebt lopen.

Zijn er nog meer opties?

(Bij de meeste verzekeraars is het geheel niet mogelijk óf alleen als je je 'hoofdwoning' ook bij ze verzekerd hebt.)

[Henkdezoveelste]

Vijeta schreef op vrijdag 28 april 2023 @ 13:57:
Mijn huurders gaan er nu ook en ik twijfel nu ook wat te doen. Woning 3 jaar geleden aangekocht voor 365K. Eigen geld ongeveer 92K ingestopt en 300K gefinancierd (annuïtair, 10j, rente 1,94%). Rente is vrij gunstig en staat nog 7 jaar vast.

Als ik kijk waarvoor de woning nu verkocht kan worden komt dat uit op ongeveer EUR 450-475K. Dus dat zou zo'n 180K-195K cash kunnen opleveren (90-100K winst). Heb alleen geen plan nu wat ik het met geld zou doen en ook beleggingen worden met een fictief rendement van 6,17% belast dus ik vraag me af of dat überhaupt een beter optie is.

Onderstaande de berekening die ik heb gemaakt op basis van de huur die ik nu zou kunnen vragen (denk max 2000 p/m, maar ik heb rekening gehouden met 1900 euro p/m). Wat zouden jullie doen in mijn situatie?

[Afbeelding]

Even een bierviltje berekening, uitgaande van 3% waardestijging per jaar ( dit is conservatief, afgelopen 70 jaar was bijna 5% per jaar)

Waardestijging 450k x 3% =13,5k/jaar
Aflossing 8k/jaar

Je verdient dus circa 21,5k netto per jaar nu, huidige cashflow is ongeveer 0.


Alternatief is liquideren en ETF aankopen met overwaarde van 180k. Stel het bruto rendement is 6%, netto 4%. Je hebt dan jaarlijks 7,2k rendement netto.

Je kan discussiëren over punten en komma’s in deze berekening, maar mijn conclusie is aanhouden. (tenzij <187pt, maar dat is een ander verhaal)

[BekSide]

Vijeta schreef op vrijdag 28 april 2023 @ 13:57:
Mijn huurders gaan er nu ook en ik twijfel nu ook wat te doen. Woning 3 jaar geleden aangekocht voor 365K. Eigen geld ongeveer 92K ingestopt en 300K gefinancierd (annuïtair, 10j, rente 1,94%). Rente is vrij gunstig en staat nog 7 jaar vast.

Als ik kijk waarvoor de woning nu verkocht kan worden komt dat uit op ongeveer EUR 450-475K. Dus dat zou zo'n 180K-195K cash kunnen opleveren (90-100K winst). Heb alleen geen plan nu wat ik het met geld zou doen en ook beleggingen worden met een fictief rendement van 6,17% belast dus ik vraag me af of dat überhaupt een beter optie is.

Onderstaande de berekening die ik heb gemaakt op basis van de huur die ik nu zou kunnen vragen (denk max 2000 p/m, maar ik heb rekening gehouden met 1900 euro p/m). Wat zouden jullie doen in mijn situatie?

[Afbeelding]

Met dit plaatje en zoals je het hebt berekend zou je er eigenlijk niet eens aan begonnen moeten zijn. Je maakt een €3.800,- winst per jaar met alle risico's van dien.
Wanneer je de waardestijging meeneemt is het natuurlijk een ander verhaal, dan is het ineens prachtig maar dat weet je niet.

Ikzelf verkoop waar een huurder uitgaat. niet langer rendabel tov de waarde die het vertegenwoordigt. Hetzelfde bedrag als hypotheek uitlenen + 1ste recht van hypotheek lukt makkelijk tegen een 6% of meer.

[appelmoes3]

[/quote]
Ikzelf verkoop waar een huurder uitgaat. niet langer rendabel tov de waarde die het vertegenwoordigt. Hetzelfde bedrag als hypotheek uitlenen + 1ste recht van hypotheek lukt makkelijk tegen een 6% of meer.
[quote]

Is hiervoor ergens een website of organisatie die dit aanbied/faciliteerd? Of enkel friends and familie?

[BekSide]

appelmoes3 schreef op zaterdag 29 april 2023 @ 09:36:
[/quote]
Ikzelf verkoop waar een huurder uitgaat. niet langer rendabel tov de waarde die het vertegenwoordigt. Hetzelfde bedrag als hypotheek uitlenen + 1ste recht van hypotheek lukt makkelijk tegen een 6% of meer.
[quote]

Is hiervoor ergens een website of organisatie die dit aanbied/faciliteerd? Of enkel friends and familie?

De meest bekende en grote die dat volgens mij ook doen is ''mogelijk.nl''. Heb hier zelf echter geen ervaring mee.
Zelf klop ik aan bij een schuldmakelaar, ik geef aan welk bedrag ik beschikbaar heb. Hij heeft dan meestal een paar kandidaten in de wachtrij staan.
Zo doen banken steeds moeilijker in het algemeen en is dit een prima oplossing <60% gefinancierd op panden tegen een 7% of meer. 1st recht van hypotheek.

in mijn ogen nu een stuk beter dan woningen.

[Henkdezoveelste]

BekSide schreef op zaterdag 29 april 2023 @ 09:23:
[...]


Met dit plaatje en zoals je het hebt berekend zou je er eigenlijk niet eens aan begonnen moeten zijn. Je maakt een €3.800,- winst per jaar met alle risico's van dien.
Wanneer je de waardestijging meeneemt is het natuurlijk een ander verhaal, dan is het ineens prachtig maar dat weet je niet.

Ikzelf verkoop waar een huurder uitgaat. niet langer rendabel tov de waarde die het vertegenwoordigt. Hetzelfde bedrag als hypotheek uitlenen + 1ste recht van hypotheek lukt makkelijk tegen een 6% of meer.

‘Wanneer je waardestijging meeneemt ‘, neem je waardestijging wel mee bij aandelen? Of reken je dan alleen met dividend?

[BekSide]

Henkdezoveelste schreef op zaterdag 29 april 2023 @ 10:21:
[...]


‘Wanneer je waardestijging meeneemt ‘, neem je waardestijging wel mee bij aandelen? Of reken je dan alleen met dividend?

Die waardestijging/daling is erg onzeker, net als met aandelen. Waarom woningen zo prettig zijn (waren?) is een maandelijkse cashflow.
Ik kocht 10 jaar geleden een woning met een lening, 10% rendement. Structureel de inkomsten aflossen en na een jaar of 5/6 was het vrij van schuld. Die tijd is nu voorbij mede door de stijging maar ook de nieuwe regels.

Dividend is ook niet zeker, bij aandelen heb je alleen de gemiddelde rendementen van de afgelopen 100 jaar.

[Remco d]

BekSide schreef op zaterdag 29 april 2023 @ 10:17:
[...]


De meest bekende en grote die dat volgens mij ook doen is ''mogelijk.nl''. Heb hier zelf echter geen ervaring mee.
Zelf klop ik aan bij een schuldmakelaar, ik geef aan welk bedrag ik beschikbaar heb. Hij heeft dan meestal een paar kandidaten in de wachtrij staan.
Zo doen banken steeds moeilijker in het algemeen en is dit een prima oplossing <60% gefinancierd op panden tegen een 7% of meer. 1st recht van hypotheek.

in mijn ogen nu een stuk beter dan woningen.

Beetje off topic maar waar vind ik een schuldmakelaar? En wat is het verschil met crowdfunding?

[mannowlahn]

Maw je leent dan een groter som geld aan mensen die door een bank afgewezen zijn?

[Voor 9% gewijzigd door mannowlahn op 30-04-2023 07:26]

[rube]

Remco d schreef op zaterdag 29 april 2023 @ 21:35:
[...]
Beetje off topic maar waar vind ik een schuldmakelaar? En wat is het verschil met crowdfunding?

Crowd = groep. In het andere geval is het 1 op 1 (lener - geldverstrekker). Dat heeft zo zijn voor en nadelen.

[Real]

In een nota naar aanleiding van het verslag over wijziging van de Wet op de huurtoeslag noemt de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening op pagina 4 dat de Wet goed verhuurderschap op 1 juli aanstaande in werking treedt:

https://www.rijksoverheid...reenvoudiging-huurtoeslag

Dat betekent onder andere dat art. 7:261b BW van kracht wordt en er dus bij het aangaan en bij het einde van een huurovereenkomsten voor woonruimte een verplichte regeling voor het hanteren van een waarborgsom van toepassing is.

[Wispe]

Zie (ineens) veel meer woningen van rond de 65-80m2 binnen de A10 op Funda verschijnen waarin in de advertentie staat dat een niet-zelfbewoningsclausule wordt opgenomen, ook voor een redelijke prijs i.t.t. een jaar geleden.
Precies de woningen en de prijzen die ik zoek.

Eerst maar verkopen, dan pas iets doen.

[Voor 11% gewijzigd door Wispe op 03-05-2023 07:38]

[CornermanNL]

Vijeta schreef op vrijdag 28 april 2023 @ 14:50:
[...]


Inderdaad, andere kosten zijn verzekering e.d.

Goed punt mbt onderhoud. Zal even kijken wat gangbaar is in mijn geval.

Ik had inderdaad een leegwaarde ratio toegepast nav dit artikel https://www.businessinsid...-in-2023-belasting-box-3/. Maar dat geldt dan dus ook niet 😅.

Wat zou jij in mijn situatie doen?

Te weinig informatie om die vraag goed te beantwoorden, hoe groot is de verhouding tussen dit vastgoed en de verdeling in de rest van de portefeuille. Is er nog meer vastgoed dat verhuurd blijft , hoe groot zijn de andere categorieën , cash aandelen etc.

Wat zijn je plannen voor de toekomst. Hoe zit het met de overige inkomsten, uit bijvoorbeeld arbeid.
Als je huurders er nu uitgaan en je kan nu nog voor een mooi bedrag uitstappen en je papieren winst verzilveren zonder huurders erin kan het een overweging zijn. Maar het hangt van zoveel andere factoren af dat het niet op dit object hoeft te hangen of het een goed idee is of niet.

[CornermanNL]

BekSide schreef op zaterdag 29 april 2023 @ 10:26:
[...]


Die waardestijging/daling is erg onzeker, net als met aandelen. Waarom woningen zo prettig zijn (waren?) is een maandelijkse cashflow.
Ik kocht 10 jaar geleden een woning met een lening, 10% rendement. Structureel de inkomsten aflossen en na een jaar of 5/6 was het vrij van schuld. Die tijd is nu voorbij mede door de stijging maar ook de nieuwe regels.

Dividend is ook niet zeker, bij aandelen heb je alleen de gemiddelde rendementen van de afgelopen 100 jaar.

Als je de waardestijging niet meeneemt is vastgoed juist minder geschikt als investering, je hebt namelijk zeker als kleine investeerder vaak grote bedragen vast zitten in een beperkt aantal objecten. Stel je hebt 3 panden, 2 prima huurders en 1 die de boel afbreekt en vertrekt met een huurschuld. Dan is de enige redding van je hele portefeuille je waardestijging.

Bovendien is vastgoed minder snel te verkopen, zeker met huurders erin, en dat doet ook weer wat met de papieren waardestijging. (Even de laatste 2 jaren met snelle verkopen en overbieden buiten beschouwing gelaten )

Een paar keer dat ik naar vastgoed heb gekeken zag ik het pas interessant worden bij 10 of meer objecten, dan kan je daarbinnen iets doen wat lijkt op een risico spreiding die behapbaar is, voor mij althans. En dan nog is het de eerste jaren kop of munt of het goed zou uitpakken.

[Henkdezoveelste]

"In hoofdlijnen betekent het systeem van het woningwaarderingsstelsel dat een woning één punt krijgt voor elke € 11.041 (tot 1 juli 2022) of € 12.090 (vanaf 1 juli 2022). Voor de WOZ-waarde gedeeld door de oppervlakte krijgt de woning nogmaals één punt per € 172 (tot 1 juli 2022) of per € 189 (vanaf 1 juli 2022. "

bron https://www.waarderingska...woningwaarderingsstelsel/

Weet iemand wat de kentallen vanaf 1 juli 2023 worden? Kan het nergens vinden, maar het kan nogal wat impact hebben.

[Perkouw]

@CornermanNL In het geschetste voorbeeld ga je dan wel uit van investering in vastgoed met hierbij leningen/hypotheken of sec met eigen geld? Vraag me dan namelijk af of je niet met een significant kleiner getal afkan dan de genoemde 10. Al moet je de impact van een slechte huurder nooit onderschatten. . .

[CornermanNL]

Perkouw schreef op woensdag 3 mei 2023 @ 08:38:
@CornermanNL In het geschetste voorbeeld ga je dan wel uit van investering in vastgoed met hierbij leningen/hypotheken of sec met eigen geld? Vraag me dan namelijk af of je niet met een significant kleiner getal afkan dan de genoemde 10. Al moet je de impact van een slechte huurder nooit onderschatten. . .

Deels eigen geld en deels leningen, ik zou nooit 100% eigen geld in vastgoed steken. Voor mijn risico bereidheid kwam ik ongeveer uit op 10. In aanmerking genomen minimaal gezeur met huurders , goed te doen onderhoud en voldoende meer liquide investeringen zoals wat extra cash voor onvoorzien en de verhoudingen met betrekking tot aandelen.

Voor mij zat het voornamelijk in de beperkte liquiditeit en de langere doorlooptijd van het verkopen van panden met huurders er in. Ook al zijn vast betrouwbare huurders fijn, als het dan tijd wordt om te verkopen duurt alles langer.

En uiteraard heb je gelijk het kan al uit met minder (veel minder soms) dan 10, en ik heb ook rekening gehouden met een opbouw periode, ik kan niet in een keer met 10 beginnen . Uiteindelijk was voor mij de risk reward het niet waard om er aan te beginnen.

[mannowlahn]

Wispe schreef op woensdag 3 mei 2023 @ 07:37:
Zie (ineens) veel meer woningen van rond de 65-80m2 binnen de A10 op Funda verschijnen waarin in de advertentie staat dat een niet-zelfbewoningsclausule wordt opgenomen, ook voor een redelijke prijs i.t.t. een jaar geleden.
Precies de woningen en de prijzen die ik zoek.

Eerst maar verkopen, dan pas iets doen.

Geen zelfbewoningclausule? Hoe dan? Dat is toch gewoon een gemeente regel waar je niet onderuit kan komen? Heb je een voorbeeld van zo’n woning? Zijn dit woningen die bv wel boven de 187 punten komen?

[Rubbergrover1]

mannowlahn schreef op woensdag 3 mei 2023 @ 08:54:
[...]

Geen zelfbewoningclausule? Hoe dan? Dat is toch gewoon een gemeente regel waar je niet onderuit kan komen? Heb je een voorbeeld van zo’n woning? Zijn dit woningen die bv wel boven de 187 punten komen?

Een niet-zelfbewoningsclausule is een clausule waarin de verkoper verklaart dat ze er niet zelf hebben gewoond. En dat je als koper beter onderzoek moet doen, omdat er zaken kunnen zijn die de verkoper niet wist, terwijl hij dat als bewoner wel had geweten. Dat betekent dus simpelweg dat het een voormalige verhuurwoning is.

Ik zie dan ook weinig voordeel van een woning met niet-zelfbewoningsclausule. En zie het eerder als een teken dat veel verhuurders de woningen de deur uit doen omdat die straks onder het puntensysteem een veel lagere maximale huur hebben.

[Isildir]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 3 mei 2023 @ 09:06:
[...]

Een niet-zelfbewoningsclausule is een clausule waarin de verkoper verklaart dat ze er niet zelf hebben gewoond. En dat je als koper beter onderzoek moet doen, omdat er zaken kunnen zijn die de verkoper niet wist, terwijl hij dat als bewoner wel had geweten. Dat betekent dus simpelweg dat het een voormalige verhuurwoning is.

Ik zie dan ook weinig voordeel van een woning met niet-zelfbewoningsclausule. En zie het eerder als een teken dat veel verhuurders de woningen de deur uit doen omdat die straks onder het puntensysteem een veel lagere maximale huur hebben.

Wij hebben ons verhuur vastgoed ook met een niet-zelfbewoningsclausule op de markt gezet. Het klopt dus wat hierover gezegd wordt door Rubbergrover1.

En de reden is heel simpel, omdat ik er niet zelf heb gewoond ben ik niet op de hoogte van evt. verborgen gebreken die mij niet via andere observaties of meldingen ter ore zijn gekomen.

[Voor 10% gewijzigd door Isildir op 03-05-2023 09:17]

[Perkouw]

@CornermanNL Check, dan snap ik je. Het is natuurlijk koffiedik kijken omdat we nog niet precies weten hoe en wat. Situaties waarbij mensen met geleend geld investeren in vastgoed lijkt wel echt definitief over of je moet gelijk grootschalig investeren en je niet beperken tot een paar panden.

Tijd zal het leren.

[Rubbergrover1]

Perkouw schreef op woensdag 3 mei 2023 @ 10:01:
@CornermanNL Check, dan snap ik je. Het is natuurlijk koffiedik kijken omdat we nog niet precies weten hoe en wat. Situaties waarbij mensen met geleend geld investeren in vastgoed lijkt wel echt definitief over of je moet gelijk grootschalig investeren en je niet beperken tot een paar panden.

Tijd zal het leren.

Voor de vastgoedmarkt als geheel lijkt mij dat ook een gezondere situatie.

Het was uiteraard leuk dat veel meer mensen met ook een kleiner budget de afgelopen jaren een woning voor de verhuur hebben kunnen kopen. Maar dat heeft m.i. vooral tot 'verstoring' van de markt geleid. Met het opdrijven van prijzen, korte-termijn investeringen en het verschuiven van het zelfde woningaanbod van koop naar (vaak duurdere) huur. Terwijl het bij grotere investeerders toch wat vaker om nieuwbouwcomplexen gaat en om de langere termijn.

Ik weet dat er, ook in dit topic, ook een hoop 'goede' verhuurders zijn. Maar helaas zijn er dus de laatste tijd een hoop mensen die het voor de goeden verziekt hebben.

[CornermanNL]

Perkouw schreef op woensdag 3 mei 2023 @ 10:01:
@CornermanNL Check, dan snap ik je. Het is natuurlijk koffiedik kijken omdat we nog niet precies weten hoe en wat. Situaties waarbij mensen met geleend geld investeren in vastgoed lijkt wel echt definitief over of je moet gelijk grootschalig investeren en je niet beperken tot een paar panden.

Tijd zal het leren.

Al het geleende geld en het loslaten van de taak die van oudsher door de overheid is vervuld op het gebied van huisvesting is de run gebleken op de constructie box3 pretboxhuisbaas die veel mensen gebruikt hebben in de afgelopen decennia. Dat gecombineerd met steeds lagere rente en hoge overwaardes hebben de boel aardig uit het verband gerukt.

Nu is het wel spannend aan het worden voor een aantal van deze spelers denk ik, herfinancieringen die er aan komen, waardes die zakken. Dat kan weleens voor wat penibele situaties gaan zorgen. En ook dat is een risico dat onderschat is geweest denk ik.

Het lijkt vaak in excel eenvoudiger dan wanneer je de risico's echt eens aandachtig gaat bekijken. Buiten alleen de directe euro's in cash flow.

[Perkouw]

@Rubbergrover1 @CornermanNL Zou dat dus oprecht wel een interessante vinden in de gehele discussie als we daar meer data over beschikbaar hadden. Denk dat we op die manier met zijn alleen meer inzicht zouden krijgen en een waardevollere discussie zouden kunnen voeren over vastgoed.

Vragen die ik graag beantwoord zou willen zien;
- Hoeveel van deze woningen zijn particulier, zakelijk (al dan niet 'hybride') aangekocht
- Hoeveel van de verhuurde woningen zijn belast met een lening (en wat voor type)
- Waar zijn deze woningen gesitueerd
- Wat voor type woning hebben we het over
- Wat zijn de huren die gevraagd worden
- Wat voor huurders hebben we het over (expats, 'regulier', flexwerkers etc.)
- Wat voor type verhuur (kamer, appartement..)

Ik ben ook maar een persoon en barst van de aannames en ben dan erg benieuwd hoe heet de soep nu eigenlijk gegeten wordt en/of hoe genuanceerd bepaalde zaken eigenlijk zijn.

[ColeJ]

Perkouw schreef op woensdag 3 mei 2023 @ 12:06:
hoe heet de soep nu eigenlijk gegeten wordt en/of hoe genuanceerd bepaalde zaken eigenlijk zijn.

Dat is voor mij ook nog een raadsel. Het zal mij ergens niet verbazen als de puntentelling van ome Hugo niet eens door gaat. Heb je net je pandje verkocht ...

Wij hebben gewoon een nieuwe huurder genomen en zien wel wat er gaat gebeuren (wij komen niet boven de 187 punten uit). Mocht het wel allemaal doorgaan dan kunnen we altijd nog wel verkopen.

[Krisp]

ColeJ schreef op woensdag 3 mei 2023 @ 13:45:
[...]


Dat is voor mij ook nog een raadsel. Het zal mij ergens niet verbazen als de puntentelling van ome Hugo niet eens door gaat. Heb je net je pandje verkocht ...

Wij hebben gewoon een nieuwe huurder genomen en zien wel wat er gaat gebeuren (wij komen niet boven de 187 punten uit). Mocht het wel allemaal doorgaan dan kunnen we altijd nog wel verkopen.

Het is voor mij een combinatie van factoren:
- de vastgoedprijzen zijn nog steeds hoog, en die prijzen staan onder druk door de hoge rente.
- daar komt bij dat de huur wel hoog kan zijn, maar dat (in mijn geval) de BAR ook niet echt goed is.
- met de aangekondigde maatregelen valt de cashflow weg, en dat vindt ik (als particulier) erg onhandig.

Ik ben het met je eens dat e.e.a. wel verzacht gaat worden. Niet zo zeer aan de inkomstenkant (de kamer buitelt bij wijzen van spreken over elkaar heen met de ene na de andere maatregel), maar de belastingdienst kan niet volhouden dat geïnvesteerd geld de afgelopen jaren 6,xx% rendement opleverde. Dat is vanwege de hoge huizenprijzen al niet zo met vastgoed, aandelen waren de afgelopen jaren evenmin denderend en obligaties doen het beter, maar zeker nog niet briljant. Ik verwacht daarom een verzachting naar 4,xx%, waarmee e.e.a. wat dragelijker wordt.

[ColeJ]

Krisp schreef op woensdag 3 mei 2023 @ 14:14:
[...]

Het is voor mij een combinatie van factoren:
- de vastgoedprijzen zijn nog steeds hoog, en die prijzen staan onder druk door de hoge rente.
- daar komt bij dat de huur wel hoog kan zijn, maar dat (in mijn geval) de BAR ook niet echt goed is.
- met de aangekondigde maatregelen valt de cashflow weg, en dat vindt ik (als particulier) erg onhandig.

Ik ben het met je eens dat e.e.a. wel verzacht gaat worden. Niet zo zeer aan de inkomstenkant (de kamer buitelt bij wijzen van spreken over elkaar heen met de ene na de andere maatregel), maar de belastingdienst kan niet volhouden dat geïnvesteerd geld de afgelopen jaren 6,xx% rendement opleverde. Dat is vanwege de hoge huizenprijzen al niet zo met vastgoed, aandelen waren de afgelopen jaren evenmin denderend en obligaties doen het beter, maar zeker nog niet briljant. Ik verwacht daarom een verzachting naar 4,xx%, waarmee e.e.a. wat dragelijker wordt.

We gaan het wel zien, ik ben ook huiverig om het te verkopen - weg = weg. Je kunt er nooit meer aankomen met die zelfbewoningsverplichtingen en overdrachtsbelastingen.

[Krisp]

ColeJ schreef op woensdag 3 mei 2023 @ 14:23:
[...]


We gaan het wel zien, ik ben ook huiverig om het te verkopen - weg = weg. Je kunt er nooit meer aankomen met die zelfbewoningsverplichtingen en overdrachtsbelastingen.

Absoluut waar. Ik heb daarom mijn heil gezocht buiten vastgoed. Er zijn genoeg andere kansen die ook een prima rendement opleveren.

[ColeJ]

Krisp schreef op woensdag 3 mei 2023 @ 14:30:
[...]

Absoluut waar. Ik heb daarom mijn heil gezocht buiten vastgoed. Er zijn genoeg andere kansen die ook een prima rendement opleveren.

Ik ben nog zoekende daarin, vind het lastig. Mag ik vragen waar je nu in zit?

[Krisp]

ColeJ schreef op woensdag 3 mei 2023 @ 14:39:
[...]


Ik ben nog zoekende daarin, vind het lastig. Mag ik vragen waar je nu in zit?

Ik ben nu in de indextrackers gegaan. Dat levert iets minder op dan vastgoed, maar het is vele malen flexibeler. Dat is met name in de afbouwfase voordelig: je hoeft niet in 1x te verkopen. Ik sluit niet uit dat ik het geld op een later moment weer wil investeren, dan is het gemakkelijk om flexibel te zijn.

Daar komt bij dat de koerscorrectie die vastgoed nog moet maken, bij aandelen inmiddels redelijk verwerkt is. Dat aspect is een stukje timing the market, dus dat moet je vooral negeren.

[Rubbergrover1]

Krisp schreef op woensdag 3 mei 2023 @ 14:14:
[...]

Het is voor mij een combinatie van factoren:
- de vastgoedprijzen zijn nog steeds hoog, en die prijzen staan onder druk door de hoge rente.
- daar komt bij dat de huur wel hoog kan zijn, maar dat (in mijn geval) de BAR ook niet echt goed is.
- met de aangekondigde maatregelen valt de cashflow weg, en dat vindt ik (als particulier) erg onhandig.

Ik ben het met je eens dat e.e.a. wel verzacht gaat worden. Niet zo zeer aan de inkomstenkant (de kamer buitelt bij wijzen van spreken over elkaar heen met de ene na de andere maatregel), maar de belastingdienst kan niet volhouden dat geïnvesteerd geld de afgelopen jaren 6,xx% rendement opleverde. Dat is vanwege de hoge huizenprijzen al niet zo met vastgoed, aandelen waren de afgelopen jaren evenmin denderend en obligaties doen het beter, maar zeker nog niet briljant. Ik verwacht daarom een verzachting naar 4,xx%, waarmee e.e.a. wat dragelijker wordt.

Eens met je overweging. Ook los van de overheidsmaatregelen is het in mijn ogen nu een mooi verkoopmoment (flink gestegen en nog steeds hoge prijzen, rente stuk hoger dan eerst etc.). De maatregelen van de overheid kunnen daarbij net dat zetje geven om tot verkoop over te gaan.

Wat de belastingen betreft, dat hoge fictieve rendement is er nu juist o.a. vanwege de flink gestegen woningwaardes. In combinatie met de dempende doorwerking van die prijsstijgingen in het fictieve rendement, zodat een jaar met hoog werkelijk rendement maar voor een klein deel doorwerkt in het fictieve rendement. Met meer dan 80% gemiddelde waardestijging sinds 2015 zit je met een fictief rendement van bv. 6,17% nog steeds wel goed.

[mannowlahn]

ColeJ schreef op woensdag 3 mei 2023 @ 14:39:
[...]


Ik ben nog zoekende daarin, vind het lastig. Mag ik vragen waar je nu in zit?

Geeen idee hoe je financiën er uit zien, maar een bv kan nog wat redden mbt box3

Ik beleg zelf in etf via bv en dat is met oog op box3 een stuk voordeliger om te doen via bv dan privé.

[Voor 16% gewijzigd door mannowlahn op 03-05-2023 16:28]

[Wispe]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 3 mei 2023 @ 09:06:
[...]

Een niet-zelfbewoningsclausule is een clausule waarin de verkoper verklaart dat ze er niet zelf hebben gewoond. En dat je als koper beter onderzoek moet doen, omdat er zaken kunnen zijn die de verkoper niet wist, terwijl hij dat als bewoner wel had geweten. Dat betekent dus simpelweg dat het een voormalige verhuurwoning is.

Dat bedoelde ik idd.

[Rubbergrover1]

Wispe schreef op woensdag 3 mei 2023 @ 17:31:
[...]


Dat bedoelde ik idd.

Ik snap je enthousiasme niet zo goed. De huidige eigenaren gooien deze woningen in de verkoop omdat ze in het nieuwe stelsel waarschijnlijk niet meer rendabel te verhuren zijn. Dan zou ik met het oog op verhuur niet zo enthousiast zijn over de verhuurmogelijkheden.

[Wispe]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 3 mei 2023 @ 17:54:
[...]

Ik snap je enthousiasme niet zo goed. De huidige eigenaren gooien deze woningen in de verkoop omdat ze in het nieuwe stelsel waarschijnlijk niet meer rendabel te verhuren zijn. Dan zou ik met het oog op verhuur niet zo enthousiast zijn over de verhuurmogelijkheden.

Ik ben enthousiast omdat er veel meer keuze is in de prijsklasse/categorie woningen waar ik zoek om er zelf te wonen.

Sorry dat ik meld dat het me opvalt dat de laatste tijd veel woningen met een niet-zelfbewoningsclausule de markt op komen.
Ik zal het niet meer doen.

[Isildir]

Wispe schreef op woensdag 3 mei 2023 @ 18:08:
[...]


Ik ben enthousiast omdat er veel meer keuze is in de prijsklasse/categorie woningen waar ik zoek om er zelf te wonen.

Sorry dat ik meld dat het me opvalt dat de laatste tijd veel woningen met een niet-zelfbewoningsclausule de markt op komen.
Ik zal het niet meer doen.

@Wispe, wat heb je dan te zoeken in dit topic?

Heb je überhaupt wel vastgoed om te verhuren?

Of ben je de rentbuster die hier heimelijk meeleest 😂.

[Wispe]

Isildir schreef op woensdag 3 mei 2023 @ 18:15:
[...]


@Wispe, wat heb je dan te zoeken in dit topic?

Heb je überhaupt wel vastgoed om te verhuren?

Of ben je de rentbuster die hier heimelijk meeleest 😂.

[Rubbergrover1]

Wispe schreef op woensdag 3 mei 2023 @ 18:08:
[...]


Ik ben enthousiast omdat er veel meer keuze is in de prijsklasse/categorie woningen waar ik zoek om er zelf te wonen.

Sorry dat ik meld dat het me opvalt dat de laatste tijd veel woningen met een niet-zelfbewoningsclausule de markt op komen.
Ik zal het niet meer doen.

Ah, je zoekt dus een woning voor eigen gebruik. Dat had je er niet bij gezegd. Dat is een 'detail' dat zeker in dit topic nogal relevant is

[Wispe]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 3 mei 2023 @ 18:18:
[...]

Ah, je zoekt dus een woning voor eigen gebruik. Dat had je er niet bij gezegd. Dat is een 'detail' dat zeker in dit topic nogal relevant is

Dit topic gaat over vastgoed als investering.
Dit topic gaat al wekenlang over maatregelen van de regering om verhuurders het moeilijk te maken.
Mij valt nu op dat de laatste tijd veel woningen met een niet-zelfbewoningsclausule de markt op komen. Dus woningen die werden verhuurd. Waarschijnlijk als gevolg van die maatregelen.

Ik zie niet hoe irrelevant mijn post hier nu is?

Doe niet zo moeilijk, allemachtig zeg.

[Voor 6% gewijzigd door Wispe op 03-05-2023 18:22]

[Rubbergrover1]

Wispe schreef op woensdag 3 mei 2023 @ 18:21:
[...]


Dit topic gaat over vastgoed als investering.
Dit topic gaat al wekenlang over maatregelen van de regering om verhuurders het moeilijk te maken.
Mij valt nu op dat de laatste tijd veel woningen met een niet-zelfbewoningsclausule de markt op komen. Dus woningen die werden verhuurd. Waarschijnlijk als gevolg van die maatregelen.

Ik zie niet hoe irrelevant mijn post hier nu is?

Doe niet zo moeilijk, allemachtig zeg.

Huh? Wat heb ik nou weer verkeerd gezegd? Ik zeg nergens dat je post irrelevant is. Ik geef alleen aan dat in je post een nogal relevant detail ontbrak. Namelijk dat je een woning voor eigen gebruik zoekt en niet een woning voor de verhuur.

[Wispe]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 3 mei 2023 @ 18:25:
[...]

Huh? Wat heb ik nou weer verkeerd gezegd? Ik zeg nergens dat je post irrelevant is. Ik geef alleen aan dat in je post een nogal relevant detail ontbrak. Namelijk dat je een woning voor eigen gebruik zoekt en niet een woning voor de verhuur.

Ik heb (ook) een verhuurwoning om te verkopen, mede dankzij die maatregelen, om iets anders voor mezelf te kopen in de prijscategorie/woningcategorie waarin de laatste tijd veel woningen met een niet-zelfbewoningsclausule de markt op komen.

Nu blij?

[Inevitable]

Waar ik even benieuwd naar ben; hebben jullie de belegging prive of in een onderneming? Ik heb vastgoed in mijn onderneming maar twijfel nu toch om 2 nieuwe objecten prive aan te kopen en deze in de BTW te verhuren. Dan heb ik alleen een nieuw BTW nummer nodig voor deze verhuur. Als ik het kleinschalig kan houden vallen deze onder box 3.

Ik kan dan in ieder geval de BTW terugkrijgen op de aankoop en zijn de huurpenningen netto-inkomen. Nadeel is een stukje aansprakelijkheid.

Het gaat bij mij om zakelijke verhuur, woningen etc doe ik niks mee.

[mannowlahn]

Wispe schreef op woensdag 3 mei 2023 @ 18:08:
[...]


Ik ben enthousiast omdat er veel meer keuze is in de prijsklasse/categorie woningen waar ik zoek om er zelf te wonen.

Sorry dat ik meld dat het me opvalt dat de laatste tijd veel woningen met een niet-zelfbewoningsclausule de markt op komen.
Ik zal het niet meer doen.

Rare flex van je. Je zit hier in vastgoed topic, dan is het toch logisch dat je redeneert vanuit een verhuur perspectief en niet vanuit een zelf woon?

[mannowlahn]

Edit

[Voor 99% gewijzigd door mannowlahn op 03-05-2023 19:21]

[mannowlahn]

Wispe schreef op woensdag 3 mei 2023 @ 18:30:
[...]


Ik heb (ook) een verhuurwoning om te verkopen, mede dankzij die maatregelen, om iets anders voor mezelf te kopen in de prijscategorie/woningcategorie waarin de laatste tijd veel woningen met een niet-zelfbewoningsclausule de markt op komen.

Nu blij?

Maat, je hebt echt een rare communicatieve manier van reageren. Dat je niet kan inzien dat mensen je initiële reply als opmerkelijk bevinden in een topic over verhuur, dan mis je echt wat voel sprieten. Dan kan je nu gooien met nu blij? Maar dat komt dan een beetje infantiel over. Je kan bv ook gewoon meteen erkennen dat je reply wellicht als verrassend opgemerkt kan worden en zeggen, oh sorry gasten ik heb idd wat details nagelaten om te delen, mes culpa. Maar de manier hoe je erna reageert is best wel opmerkelijk

[Wispe]

mannowlahn schreef op woensdag 3 mei 2023 @ 19:18:
[...]

Maat, je hebt echt een rare communicatieve manier van reageren. Dat je niet kan inzien dat mensen je initiële reply als opmerkelijk bevinden in een topic over verhuur, dan mis je echt wat voel sprieten. Dan kan je nu gooien met nu blij? Maar dat komt dan een beetje infantiel over. Je kan bv ook gewoon meteen erkennen dat je reply wellicht als verrassend opgemerkt kan worden en zeggen, oh sorry gasten ik heb idd wat details nagelaten om te delen, mes culpa. Maar de manier hoe je erna reageert is best wel opmerkelijk

Ik vind jouw manier van reageren ook infantiel overkomen.

[ColeJ]

Gezellig weer!

[Perkouw]

Modbreak:

Zullen we dan nu weer ontopic verder gaan? Dank!