Vastgoed als investering

[vortexnl1982]

Mooie quote in het Parool vandaag:

Volgens De Groot gaat minister De Jonge ervan uit dat de huurprijzen in de vrije sector zo hoog zijn omdat particuliere beleggers misbruik maken van de situatie. “Er wordt echter compleet voorbijgegaan aan het economische basisbeginsel dat voorschrijft dat prijzen nu eenmaal stijgen bij een grote vraag en een zeer gering aanbod. Het is de markt die de huurprijs bepaalt, niet de verhuurder.”

[Rubbergrover1]

vortexnl1982 schreef op woensdag 12 april 2023 @ 13:49:
Mooie quote in het Parool vandaag:


[...]

Dat economische basisbeginsel is uiteraard alleen valide in een vrij markteconomie. Dan zijn er dus twee opties. Of je zorgt ervoor dat de basis voor die markt verandert (minder vraag en/of meer aanbod). Of je zorg ervoor dat de prijs niet (meer) door de vrije markt wordt bepaald.

Als je als overheid niet mag, wilt of kunt sturen omdat je niet zelf extra woningen kunt bouwen, dan kun je dus voor de tweede optie kiezen.

[Henkdezoveelste]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 12 april 2023 @ 14:11:
[...]

Dat economische basisbeginsel is uiteraard alleen valide in een vrij markteconomie. Dan zijn er dus twee opties. Of je zorgt ervoor dat de basis voor die markt verandert (minder vraag en/of meer aanbod). Of je zorg ervoor dat de prijs niet (meer) door de vrije markt wordt bepaald.

Als je als overheid niet mag, wilt of kunt sturen omdat je niet zelf extra woningen kunt bouwen, dan kun je dus voor de tweede optie kiezen.

Dat klinkt leuk, maar de huurprijs is rechtstreeks gekoppeld aan de woningwaarde. Je kunt niet de huurprijs regeluren en de koopprijzen door de markt laten bepalen.

laat de tweede kamer eens een discussie starten over gereguleerde koopprijzen, ben benieuwd naar de reacties uit de maatschappij

[MrAcid]

Henkdezoveelste schreef op woensdag 12 april 2023 @ 15:22:
[...]


Dat klinkt leuk, maar de huurprijs is rechtstreeks gekoppeld aan de woningwaarde. Je kunt niet de huurprijs regeluren en de koopprijzen door de markt laten bepalen.

laat de tweede kamer eens een discussie starten over gereguleerde koopprijzen, ben benieuwd naar de reacties uit de maatschappij

Dat zou best wel een prima idee zijn, in de vorm van een belasting op onverdiende overwaarde (lees: overwaarde die is ontstaan door het meer waard worden van een locatie ipv van de stenen), te innen bij verkoop. De waarde toename op basis van de locatie is voor een zeer groot deel toe te schrijven aan investeringen vanuit de overheid (infrastructuur/voorzieningen). En nee, dat komt écht niet allemaal al uit de gemeentebelastingen. En dan ga je dus geen belasting betalen voor een uitbouw/verbeteringen die je zelf hebt aangebracht.

[ Voor 5% gewijzigd door MrAcid op 12-04-2023 15:36 ]

[ColeJ]

MrAcid schreef op woensdag 12 april 2023 @ 15:35:
[...]

Dat zou best wel een prima idee zijn, in de vorm van een belasting op onverdiende overwaarde (lees: overwaarde die is ontstaan door het meer waard worden van een locatie ipv van de stenen), te innen bij verkoop. De waarde toename op basis van de locatie is voor een zeer groot deel toe te schrijven aan investeringen vanuit de overheid (infrastructuur/voorzieningen). En nee, dat komt écht niet allemaal al uit de gemeentebelastingen. En dan ga je dus geen belasting betalen voor een uitbouw/verbeteringen die je zelf hebt aangebracht.

Dat is alleen heel moeilijk meetbaar en krijg je talloze bezwaarschriften.

[MrAcid]

ColeJ schreef op woensdag 12 april 2023 @ 15:37:
[...]


Dat is alleen heel moeilijk meetbaar en krijg je talloze bezwaarschriften.

Er wordt jaarlijks een grondprijs vastgesteld dus daar kun je gewoon het verschil van nemen tussen jaar van aankoop vs. jaar van verkoop? De rest is dan emotie en/of ‘verdiende’ waardevermeerdering.

[mithras1]

MrAcid schreef op woensdag 12 april 2023 @ 15:51:
[...]

Er wordt jaarlijks een grondprijs vastgesteld dus daar kun je gewoon het verschil van nemen tussen jaar van aankoop vs. jaar van verkoop? De rest is dan emotie en/of ‘verdiende’ waardevermeerdering.

Helemaal mee eens. een grondwaardebelasting is niet makkelijk en praktisch in te stellen, maar zou heel veel problemen met betrekking tot de woningmarkt oplossen. Het doet ook wonderen tegen speculatie en zorgt voor een doelmatiger gebruik van de beschikbare grond.

[Rubbergrover1]

Henkdezoveelste schreef op woensdag 12 april 2023 @ 15:22:
[...]


Dat klinkt leuk, maar de huurprijs is rechtstreeks gekoppeld aan de woningwaarde. Je kunt niet de huurprijs regeluren en de koopprijzen door de markt laten bepalen.

laat de tweede kamer eens een discussie starten over gereguleerde koopprijzen, ben benieuwd naar de reacties uit de maatschappij

Er zijn al verschillende manieren waarop de koopprijs van woningen enigszins gereguleerd kan worden. Of waarbij de koopprijs minder afhankelijk is van de locatie en meer van het bouwwerk zelf. Bijvoorbeeld koopgarant-achtige regelingen en erfpacht. Maar je ziet dat de houding van potentiële kopers dan ineens van het politiek correcte 'een woning is geen investering maar is om in te wonen' omslaat naar 'maar dat is niet goed voor mijn overwaarde'.

[Rubbergrover1]

mithras1 schreef op woensdag 12 april 2023 @ 16:05:
[...]


Helemaal mee eens. een grondwaardebelasting is niet makkelijk en praktisch in te stellen, maar zou heel veel problemen met betrekking tot de woningmarkt oplossen. Het doet ook wonderen tegen speculatie en zorgt voor een doelmatiger gebruik van de beschikbare grond.

Maar waarom zou je dan als gemeenschap überhaupt in de eerste plaats die grond verkopen in plaats van in eigen bezit houden?

[nubcaek]

ColeJ schreef op zondag 2 april 2023 @ 20:59:
[...]


Heb zo even geen bron maar ik had vernomen dat Hugo ook wil kijken naar bestaande contracten. Op dit moment kunnen huurders naar de huurcommissie binnen 6 maanden na het aangaan van het huurcontract.

Wat is nu de status van alle Hugo plannen trouwens? Wanneer moet er nog wat gebeuren?

EDIT: Lijkt mij dus zinvol om er nu nog een nieuwe huurder in te stoppen en daarna maar eens kijken of we gaan verkopen of niet. Nu direct verkopen zie ik nog niet zo zitten

Bijkomend voordeel, we gaan van een huur van 1400 naar een huur van 1700

die vlieger gaat toch niet op? Het contract wordt overeengekomen op basis van de regels die e.g. juni 2023 gelden. Hoe kan de huurcommissie daar dan iets ander veranderen? Die toetsen toch op moment van verhuur?

[ocn]

ColeJ schreef op woensdag 12 april 2023 @ 08:48:
[...]


Prima, maar trots is er niet hoor

Nogmaals, ik kan niet aan Nederlanders verhuren want die reageren niet.

Dat is wel gek. Waarom reageren die niet?

[ColeJ]

ocn schreef op woensdag 12 april 2023 @ 16:55:
[...]

Dat is wel gek. Waarom reageren die niet?

Geen idee waarom eigenlijk.

[FijneKnul]

nvm

[ Voor 175% gewijzigd door FijneKnul op 12-04-2023 20:25 ]

[martijn22222]

Berekenen jullie de rioolbelasting door aan de huurder?
Ik heb dit nog nooit gedaan, terwijl dat toch iets (in mijn woonplaats) van €200,00 per jaar is. Ben benieuwd wat jullie daarmee doen.

[ Voor 9% gewijzigd door martijn22222 op 14-04-2023 10:53 ]

[ColeJ]

martijn22222 schreef op vrijdag 14 april 2023 @ 10:52:
Berekenen jullie de rioolbelasting door aan de huurder?
Ik heb dit nog nooit gedaan, terwijl dat toch iets (in mijn woonplaats) van €200,00 per jaar is. Ben benieuwd wat jullie daarmee doen.

Ja, alle huurderslasten die belast ik door aan de huurder. Dit is de rioolbelasting en ik geloof ook de waterschapsbelasting.

[namliam_eht]

Nee ik belast helemaal niks door, dit soort facturen gaan direct naar de huurder.... voor het bewoners deel....

[RichieB]

Je huurder moet zich inschrijven bij de gemeente, dan krijgt hij/zij zelf deze aanslagen. Mijn huurder was dat “vergeten”. Na 2 jaar probeerde de gemeente de afvalstoffenheffing op mij te verhalen, toen heeft de huurder (na lichte druk van mij) zich toch maar bij de gemeente gemeld.

[Wispe]

martijn22222 schreef op vrijdag 14 april 2023 @ 10:52:
Berekenen jullie de rioolbelasting door aan de huurder?
Ik heb dit nog nooit gedaan, terwijl dat toch iets (in mijn woonplaats) van €200,00 per jaar is. Ben benieuwd wat jullie daarmee doen.

Nee, in mijn gemeente betalen de gebruikers ook voor riool, dus zij krijgen zelf de aanslag voor wat op hen van toepassing is.

[Wispe]

VVD en CDA willen af van huurcontract bij de verkoop van het huis

https://www.volkskrant.nl...op-van-het-huis~b6c7f2b9/

Zou mij wel goed uitkomen, eigenlijk. Als ik een vast contract moet geven, neig ik naar verkopen, maar de timing komt mij niet goed uit. Wilde eigenlijk nog een jaar of 2 wachten.

Ben benieuwd.

[ Voor 32% gewijzigd door Wispe op 15-04-2023 13:11 ]

[Krisp]

Als je de influx van woningen op de koopmarkt nog verder wil vergroten, en het aantal dakloze mensen wilt laten toenemen, dan is dit de beste aanpak die je kunt hebben.

Ik neem aan dat dit een handreiking is naar verhuurders om ze toch wat speelruimte te geven, maar dit is een hele rare regel die volgens mij voor alle partijen nadelig werkt.

[ Voor 7% gewijzigd door Krisp op 15-04-2023 15:32 ]

[Real]

Wispe schreef op zaterdag 15 april 2023 @ 13:03:
VVD en CDA willen af van huurcontract bij de verkoop van het huis

Met een amendement dat dus niet besproken is in het debat of in de schriftelijke rondes daarvoor en plots de 'koop breekt geen huur' regeling in art. 7:226 BW doorkruist.

Bij de behandeling van een wet die beoogde meer zekerheid voor huurders te bewerkstelligen.

Niet alleen is het rampzalig voor huurders, maar de wijze waarop dit wordt uitgevoerd kan nog weleens tot (nog) grote(re) spanningen leiden binnen de coalitie.

[El Capitan]

Wispe schreef op zaterdag 15 april 2023 @ 13:03:
VVD en CDA willen af van huurcontract bij de verkoop van het huis

https://www.volkskrant.nl...op-van-het-huis~b6c7f2b9/

Zou mij wel goed uitkomen, eigenlijk. Als ik een vast contract moet geven, neig ik naar verkopen, maar de timing komt mij niet goed uit. Wilde eigenlijk nog een jaar of 2 wachten.

Ben benieuwd.

dan zit je als huurder toch echt niet lekker meer als je particulier huurt.. ik vind het een slecht plan.

[mannowlahn]

Idd enorm raar plan, kan mij niet voorstellen dat dit akkoord gaat.

[rube]

Bij regulering van max. huurprijzen in Barcelona en Berlijn was het gevolg minder huur aanbod en juist (gemiddeld) hogere prijzen:
https://www.parool.nl/wer...am-ook-gebeuren~b730b2f3/

Nou ken ik die markten zelf niet en gaat het artikel niet heel diep, dus blijven er wel wat vragen. Maar strekking is dat dit mogelijk een averechts effect heeft van wat de overheid tracht te bereiken.

[Real]

rube schreef op zondag 16 april 2023 @ 01:20:
Nou ken ik die markten zelf niet en gaat het artikel niet heel diep, dus blijven er wel wat vragen. Maar strekking is dat dit mogelijk een averechts effect heeft van wat de overheid tracht te bereiken.

Paywall. Op deze manier kun je niet discussiëren over de inhoud. Heb je een link naar het onderzoek zelf?

Hoe het onderzoek dus plaatsvond weet ik niet. maar meestal is het correlatief en zijn er teveel factoren die door elkaar spelen om goed te kunnen onderbouwen dat alleen een bepaalde wetswijziging tot bijvoorbeeld hogere prijzen hebben geleid.

Emigratie en immigratie, vestigingsklimaat, infrastructuur en lokale wetgeving zijn bijvoorbeeld ook allemaal van invloed op de huurprijsontwikkelimg. Hoe ga je dat uit elkaar rafelen?

De huizenmarkt is geen simpel oorzaak -> gevolg systeem. Toch doen veel onderzoekers net alsof het wek mogelijk is om te bewijzen dat X volgt uit Y. Maar misschien hebben deze onderzoekers iets slims gedaan waardoor je dat kut zeggen aldaar.

[rube]

Vanwege de paywall ga ik het niet niet plaatsen, maar ik kon het stuk vrij eenvoudig helemaal lezen door snel op "x" te drukken tijdens het laden.

Maar kort: de regulering van maximale huurprijzen in Berlijn en Barcelona pakte niet gunstig uit voor huurders.

De logische vraag is daarom, wat gaat er gebeuren in Nederland. Uiteraard spelen er veel zaken zodat het lastig zo niet onmogelijk is om het exact te voorspellen, maar je ziet nu natuurlijk wel een aantal zaken gebeuren waardoor verwacht kan worden dat de huren straks tot een hoger bedrag gereguleerd zijn, maar dat het eigenlijk weinig uitmaakt voor huurders, omdat er toch vrijwel geen huurwoningen meer zijn in dat segment (die worden allemaal verkocht).

[rockhopper]

Daarbij is de vraag wie de controles uit gaat voeren ook niet beantwoord. De gemeente heeft in principe deze taak, maar over het algemeen komen deze al niet rond met het beschikbare budget en het enorme takenpakket dat ze al hebben. Misschien dat in de grote steden er nog wel enige aandacht naar uit gaat, maar daarbuiten...

[ColeJ]

ColeJ schreef op woensdag 12 april 2023 @ 08:48:
[...]


Prima, maar trots is er niet hoor

Nogmaals, ik kan niet aan Nederlanders verhuren want die reageren niet.

Nou, ik ben inmiddels rond met de nieuwe huurder. Ik heb zijn arbeidscontract gezien (vrijwillig gekregen, ik zeg het er maar even bij voor de zekerheid...), hij zit hier voor 48 maanden en heeft een bruto salaris van 7k en krijgt daarbij netto 2.250 per maand van de werkgever om zich hier te huisvesten (is een expat). Die 1.800 huur die hij moet gaan betalen is natuurlijk peanuts voor hem, rara hoe komen die huurprijzen zo hoog? (omgeving Amsterdam)

Ik wens juf Annet en meester Joep veel succes om hier tegenop te boksen!

[Qwerty-273]

rube schreef op zondag 16 april 2023 @ 01:20:
Bij regulering van max. huurprijzen in Barcelona en Berlijn was het gevolg minder huur aanbod en juist (gemiddeld) hogere prijzen:
https://www.parool.nl/wer...am-ook-gebeuren~b730b2f3/

Het achterliggende onderzoek (of ten minste van de Catalaanse kant) is beschikbaar als pdf via https://bse.eu/sites/defa...rking_paper_pdfs/1345.pdf

The effect of second generation rent controls: New evidence from Catalonia
Joan Monràs, José García Montalvo
2022
Universitat Pompeu Fabra, Department of Economics and Business

Catalonia enacted a second-generation rental cap policy in late September 2020. The policy affected some municipalities but not others and, within the former, the policy only affected the units with prices above a certain reference price. Using microdata on rental units, we analyze the effect of the policy on both rental prices and the composition of rental supply. We find that the policy led to a reduction in rental prices of approximately 5 percent. The policy also led to a decline in the overall supply of rental units and to a significant shift in the composition of units available in the market. Using variation from the policy change, we compute a rental housing supply elasticity of approximately 3.

[Biggg]

rube schreef op zondag 16 april 2023 @ 08:07:
Vanwege de paywall ga ik het niet niet plaatsen, maar ik kon het stuk vrij eenvoudig helemaal lezen door snel op "x" te drukken tijdens het laden.

Maar kort: de regulering van maximale huurprijzen in Berlijn en Barcelona pakte niet gunstig uit voor huurders.

De logische vraag is daarom, wat gaat er gebeuren in Nederland. Uiteraard spelen er veel zaken zodat het lastig zo niet onmogelijk is om het exact te voorspellen, maar je ziet nu natuurlijk wel een aantal zaken gebeuren waardoor verwacht kan worden dat de huren straks tot een hoger bedrag gereguleerd zijn, maar dat het eigenlijk weinig uitmaakt voor huurders, omdat er toch vrijwel geen huurwoningen meer zijn in dat segment (die worden allemaal verkocht).

Als veel van de huidige huurders eigenlijk potentiele kopers zijn, die net niet kunnen kopen omdat beleggers de woning zeer rendabel aan ze kunnen verhuren en ze aftroeven bij de aankoop, dan kan het voor deze mensen heel veel uitmaken.

Dat gezegd, ik vind het dom dat er geen uitzondering gemaakt wordt voor nieuw gebouwde woningen (die de voorraad uitbreiden, dus niet eerst sloop, dan bouw). Dus, eerste x jaar geen huurplafond.

[ Voor 7% gewijzigd door Biggg op 17-04-2023 10:31 ]

[Real]

Qwerty-273 schreef op maandag 17 april 2023 @ 09:00:
[...]

Ik heb niet alle 39 pagina's in detail bekeken, maar het betreft dus een case-control (in de woorden van de auteurs: treated vs. non-treated) onderzoek naar verschillende gemeenten in Catalonië.

Blijkbaar is de prijsregulering wel of niet toegepast afhankelijk van de gemeente, en daarom zijn de gemeenten zonder regulering gebruikt als controle. Dat scheelt al een sloot aan variatie door andere factoren. Maar let op: de geografische verdeling was absoluut niet willekeurig. Het zijn met name de gebieden rondom Barcelona met prijsregulering die zijn vergeleken met gemeenten in het binnenland.

De prijzen zijn (anders dan werd gesteld) wel degelijk lager gebleven en gedaald in vergelijking met de controles, maar de onderzoekers vonden ook (niet verrassend) prijsconvergentie. De markt zoekt naar een maximum. Overigens was de stijging in huurprijs van 20% de reden voor prijsregulering. Met andere woorden, zonder deze regulering zou die stijging mogelijk zijn doorgezet.

Er werd inderdaad een daling in aanbod van 10% gezien, maar je kunt volgens mij niet uit deze analyse afleiden dat die daling causaal volgt uit de regulering. En dat doen de onderzoekers ook niet.

Al met al laat de publicatie wat mij betreft vooral zien hoe moeilijk het is om te kunnen vaststellen wat de gevolgen zijn van een bepaalde interventie in een complex systeem en dat uitspraken als 'het aanbod zal dalen' of 'de prijs zal stijgen' veel te kort door de bocht zijn.

[Real]

ColeJ schreef op maandag 17 april 2023 @ 08:33:
[...]
Ik wens juf Annet en meester Joep veel succes om hier tegenop te boksen!

En daarom moet bijvoorbeeld de 30% regeling voor expats verdwijnen. Heel goed voor het investeringsklimaat, maar een stad wordt deels onleefbaar omdat inderdaad docenten, verpleegkundigen of mensen die bijvoorbeeld bij de brandweer en politie werken niet meer een woning kunnen krijgen. Leuk dat je dan een 'hoofdkantoor' binnen hebt gehaald, maar een stad wordt er niet beter op.

Maar goed, ook zonder die 30% zijn er blijkbaar bedrijven die een gigantische woonvergoeding betalen. De overheid moet dus actief beleid gaan voeren waarbij niet vooral het vestigingsklimaat een rol speelt, want anders krijg je (net als bij stikstof bijvoorbeeld) vanzelf een keer maatschappelijk de deksel op de neus.

[Rubbergrover1]

Real schreef op maandag 17 april 2023 @ 10:44:
[...]


Ik heb niet alle 39 pagina's in detail bekeken, maar het betreft dus een case-control (in de woorden van de auteurs: treated vs. non-treated) onderzoek naar verschillende gemeenten in Catalonië.

Blijkbaar is de prijsregulering wel of niet toegepast afhankelijk van de gemeente, en daarom zijn de gemeenten zonder regulering gebruikt als controle. Dat scheelt al een sloot aan variatie door andere factoren. Maar let op: de geografische verdeling was absoluut niet willekeurig. Het zijn met name de gebieden rondom Barcelona met prijsregulering die zijn vergeleken met gemeenten in het binnenland.

De prijzen zijn (anders dan werd gesteld) wel degelijk lager gebleven en gedaald in vergelijking met de controles, maar de onderzoekers vonden ook (niet verrassend) prijsconvergentie. De markt zoekt naar een maximum. Overigens was de stijging in huurprijs van 20% de reden voor prijsregulering. Met andere woorden, zonder deze regulering zou die stijging mogelijk zijn doorgezet.

Er werd inderdaad een daling in aanbod van 10% gezien, maar je kunt volgens mij niet uit deze analyse afleiden dat die daling causaal volgt uit de regulering. En dat doen de onderzoekers ook niet.

Al met al laat de publicatie wat mij betreft vooral zien hoe moeilijk het is om te kunnen vaststellen wat de gevolgen zijn van een bepaalde interventie in een complex systeem en dat uitspraken als 'het aanbod zal dalen' of 'de prijs zal stijgen' veel te kort door de bocht zijn.

Ik vind het ook een beetje vreemd welke conclusies er worden getrokken. Er worden juist maatregelen genomen als de huren zich excessief gedragen. Dat betekent dat het eerder zal gaan om een situatie (tijd en locatie) waar hoge huurstijgingen voorkomen. En dat de 'referentie' zal met name locaties betreffen waar maatregelen niet nodig zijn en daarnaast andere momenten in tijd, waarbij maatregelen ook nog niet zo sterk nodig waren. Dan is het te verwachten dat in de gebieden waar maatregelen zijn genomen de huurmarkt zeer moeilijk is. Niet als de causaliteit dat maatregelen tot een krappe markt leidt, maar eerder als de causaliteit dat in een te krappe markt maatregelen noodzakelijk zijn. Anders gezegd, de kans is groot dat zonder maatregelen de markt nog veel slechter zou zijn geweest.

Overigens is er ook al een hoop onderzoek over de effecten van prijsregulering beschikbaar. Even heel simpel gezegd komt het er op neer dat zonder prijsregulering er meer huurwoningen zijn, maar dat de beschikbare woningen voor een hoop mensen niet bereikbaar zijn.

[rockhopper]

Ik wil even een opmerking plaatsen bij Catalonië. Iedereen begrijpt hopelijk dat het "probleem" eigenlijk alleen over problemen in Barcelona gaan. In hoeverre deze cijfers alleen over dat gebied gaan, of dat het verwaterd met cijfers uit heel Catalonië is mij niet duidelijk.
In zekere zin heb je in Nederland ook de situatie dat de meeste problemen in de grote steden zitten, maar ik heb niet het idee dat beide markten (Catalonië vs Nederland) goed met elkaar te vergelijken zijn. Wellicht heb ik dit mis, maar in tegenstelling tot Spanje is Nederland bijna vol.

[Rubbergrover1]

rockhopper schreef op maandag 17 april 2023 @ 13:59:
Ik wil even een opmerking plaatsen bij Catalonië. Iedereen begrijpt hopelijk dat het "probleem" eigenlijk alleen over problemen in Barcelona gaan. In hoeverre deze cijfers alleen over dat gebied gaan, of dat het verwaterd met cijfers uit heel Catalonië is mij niet duidelijk.
In zekere zin heb je in Nederland ook de situatie dat de meeste problemen in de grote steden zitten, maar ik heb niet het idee dat beide markten (Catalonië vs Nederland) goed met elkaar te vergelijken zijn. Wellicht heb ik dit mis, maar in tegenstelling tot Spanje is Nederland bijna vol.

Je moet dan ook niet de situatie van Spanje, Catalonië en het stedelijk gebied van Barcelona door elkaar gebruiken. Het stedelijk gebied van Barcelona heeft in mijn optiek wel grote overeenkomsten met de Randstad (economisch, bevolking, oppervlak). Het contrast met de rest van Catalonië (dat wat betreft 'leegte' veel overeenkomsten heeft met de rest van Spanje) is een stuk groter dan het contrast met de rest van Nederland.

[Wispe]

Kamer ruziët over verbod op tijdelijke huurcontracten en het plan van VVD/CDA

https://www.ad.nl/politie...uurders-afhaken~ac5b2d20/

Ben benieuwd naar de stemming morgen.

[Real]

Wispe schreef op maandag 17 april 2023 @ 17:06:
Kamer ruziët over verbod op tijdelijke huurcontracten en het plan van VVD/CDA

Dit is toch niet nieuw? Je hebt dit vorige week ook al genoemd:

Wispe in "Vastgoed als investering"

De berichtgeving van het AD is ook weinig indrukwekkend. Voor 2016 was 'koop breekt geen huur' namelijk volstrekt normaal en nu is het ineens een enorm probleem?

Uit de evaluatie van de Wet doorstroming huurmarkt bleek nu juist dat tijdelijke contracten maatschappelijk ongewenste effecten opleveren, maar deze partijen vinden dat blijkbaar geen probleem want dit is gewoon weer een variant op tijdelijke verhuur.

[rockhopper]

Rubbergrover1 schreef op maandag 17 april 2023 @ 14:46:
[...]
Je moet dan ook niet de situatie van Spanje, Catalonië en het stedelijk gebied van Barcelona door elkaar gebruiken. Het stedelijk gebied van Barcelona heeft in mijn optiek wel grote overeenkomsten met de Randstad (economisch, bevolking, oppervlak). Het contrast met de rest van Catalonië (dat wat betreft 'leegte' veel overeenkomsten heeft met de rest van Spanje) is een stuk groter dan het contrast met de rest van Nederland.

Je mist mijn punt dat ik probeer te maken. Het is mij dus niet duidelijk wat de Catalaanse statistiek inhoudt, welke lading deze dekt en hoe deze toegepast is bij hun conclusies. En juist doordat het een groot gebied is met twee hele verschillende markten (zoals je zelf al aangaf) is dit wel relevant.

[Wispe]

Real schreef op maandag 17 april 2023 @ 21:46:
[...]


Dit is toch niet nieuw? Je hebt dit vorige week ook al genoemd:

Wispe in "Vastgoed als investering"

De berichtgeving van het AD is ook weinig indrukwekkend. Voor 2016 was 'koop breekt geen huur' namelijk volstrekt normaal en nu is het ineens een enorm probleem?

Uit de evaluatie van de Wet doorstroming huurmarkt bleek nu juist dat tijdelijke contracten maatschappelijk ongewenste effecten opleveren, maar deze partijen vinden dat blijkbaar geen probleem want dit is gewoon weer een variant op tijdelijke verhuur.

Nee hoor, dat is niet nieuw. Dat nieuwsbericht was van gisteren, en vorige week was een ander nieuwsbericht.

[Theo]

Ik volg dit topic al een tijdje, en ben zelf ook aan het rekenen gegaan, en vraag mij oprecht af hoe het kan dat verhuren van vastgoed lucratief kan zijn. Volgens vele is het winstgevend, maar wanneer ik ga rekenen is het verre van winstgevend. Ik heb zelf maar één woning (hypotheekvrij, en ik woon daar zelf in), dus geen praktijkervaring die het tegendeel bewijst.

Maar stel, ik heb 300.000 euro op de rekening staan, en ik koop voor dat geld een appartement van 270.000 euro. Dan betaal je uiteindelijk zo'n 300.000 euro gezien de belasting en notariskosten. Stel ik verhuur de woning gelijk voor 833 euro per maand (exact 10.000 euro per jaar), en deze is altijd verhuurd (geen leegstand), en de huur stijgt jaarlijks 3%
In dit geval zorgt kopen dus voor een drukking op mijn vermogen van 30.000 euro.

Doordat de woning van 'vrije woning' naar 'verhuurd object' gaat devalueert de woning gelijk met zo'n 30% Ofwel. Die 270K is plots nog maar 180K waard waarmee er een afschrijving is van 90.000 euro. Wel kan worden aangenomen dat de woning jaarlijks met 3% in waarde stijgt.

Per maand zal ik 200 euro aan kosten hebben. Hiervan is een deel de VRH, plus de eigenaarskosten, onderhoud en belastingen van de woning. Effectief levert de woning dan 600 euro per maand op, ofwel 7.200 euro per jaar aan passief inkomsten.

Mijn totale vermogen is echter geen 3 ton meer, maar 180K. Over deze 180K komt jaarlijks 3% bij door de waardevermeerdering van de asset, plus 7k2 aan huur(die jaarlijks met 3% stijgt). Het duurt dus 8 jaar voordat de som van de woningwaarde plus huurinkomsten samen weer 3 ton zijn. Na totaal 15 jaren is de som 4.5 ton, en is de 3 ton startkapitaal dus naar 4.5 ton gegroeid.

Stel, ik zou die 3 ton op de spaarrekening hebben gezet, en dat tegen 3.5% hebben weggezet, dan zal in 15 jaren tijd die 3 ton ook (na belasting) 4.5 ton waard zijn. Met defensief beleggen kan 4% rendement worden behaald en is het rendement dus nog hoger.

Ik weet dat ik ergens een rekenfout moet maken. Maar wat maakt het verhuren van vastgoed zo winstgevend? In dit voorbeeld heb ik bewust niet gekeken naar onderhoud van de woning, lastige huurders, leegstand en andere kosten/risico die het rendement kunnen drukken. Of zit de catch er vooral in dat de woning ooit weer 'vrij' wordt verkocht waardoor die 30% waardevermindering niet relevant is?

[hoevenpe]

Theo schreef op dinsdag 18 april 2023 @ 08:00:
Ik weet dat ik ergens een rekenfout moet maken. Maar wat maakt het verhuren van vastgoed zo winstgevend?

Dat is het ook niet, met de voorgestelde box 3 regels wordt het helemaal mager. Voor het rendement zijn er veel betere opties, dat particuliere eigenaren van één huurpand asociale geldwolven zijn is deels beeldvorming.

[Rubbergrover1]

Theo schreef op dinsdag 18 april 2023 @ 08:00:
Maar stel, ik heb 300.000 euro op de rekening staan, en ik koop voor dat geld een appartement van 270.000 euro. Dan betaal je uiteindelijk zo'n 300.000 euro gezien de belasting en notariskosten. Stel ik verhuur de woning gelijk voor 833 euro per maand (exact 10.000 euro per jaar), en deze is altijd verhuurd (geen leegstand), en de huur stijgt jaarlijks 3%
In dit geval zorgt kopen dus voor een drukking op mijn vermogen van 30.000 euro.
...
Ik weet dat ik ergens een rekenfout moet maken. Maar wat maakt het verhuren van vastgoed zo winstgevend?

De rekenfout, of denkfout, is dat je een woning van 270k voor 833 per maand verhuurt. En denkt dat dat een 'goede' huur is. Maar die verhouding ligt niet goed. Een goede/realistische maandhuur is grofweg ½ % van de woningwaarde per maand. Bij zo'n (aanvangs-)huur kan huren wel rendabel zijn.

Maar in de huidige koopmarkt is het zo dat de koopprijzen van woningen vaak veel te hoog liggen voor de huur die je er voor kunt vragen. In de huidige markt is het dus inderdaad vaak niet rendabel om een koopwoning om te zetten naar verhuurwoning.

Dat heeft overigens deels ook te maken met dat een hoop particulieren de laatste jaren per se wilden instappen in de woning(verhuur)markt. Dat heeft de prijzen flink opgedreven. En die verwachting van hoge waardestijging heeft er ook toe geleid dat veel mensen een (te) lage huur geen probleem vonden.

[ColeJ]

Theo schreef op dinsdag 18 april 2023 @ 08:00:

Doordat de woning van 'vrije woning' naar 'verhuurd object' gaat devalueert de woning gelijk met zo'n 30% Ofwel. Die 270K is plots nog maar 180K waard waarmee er een afschrijving is van 90.000 euro. Wel kan worden aangenomen dat de woning jaarlijks met 3% in waarde stijgt.

Juist die devaluatie is fiscaal voordelig. Je bent uiteindelijk niet van plan om de woning met huurder te verkopen en aangezien je er voor de lange termijn in zit - is dat geen probleem. Als je wilt verkopen, doe je dat zonder huurder.

[Rubbergrover1]

ColeJ schreef op dinsdag 18 april 2023 @ 08:34:
[...]


Juist die devaluatie is fiscaal voordelig. Je bent uiteindelijk niet van plan om de woning met huurder te verkopen en aangezien je er voor de lange termijn in zit - is dat geen probleem. Als je wilt verkopen, doe je dat zonder huurder.

Voor een kleine box 3 verhuurder is dit niet (meer) zo, omdat voor de fiscale waardering in de nieuwe situatie gewoon de WOZ waarde wordt genomen (op enkele uitzonderingen na).

[fsfikke]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 18 april 2023 @ 08:37:
[...]

Voor een kleine box 3 verhuurder is dit niet (meer) zo, omdat voor de fiscale waardering in de nieuwe situatie gewoon de WOZ waarde wordt genomen (op enkele uitzonderingen na).

En dan gaan ze nog van 6,17% rendement uit

[hoevenpe]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 18 april 2023 @ 08:20:
De rekenfout, of denkfout, is dat je een woning van 270k voor 833 per maand verhuurt. En denkt dat dat een 'goede' huur is. Maar die verhouding ligt niet goed. Een goede/realistische maandhuur is grofweg ½ % van de woningwaarde per maand. Bij zo'n (aanvangs-)huur kan huren wel rendabel zijn.

Van die 6% per jaar hou je effectief de helft over: financiering, box 3, verhuurbedrijf, onderhoud, risico op wanbetaling/schade, etc. moet je in de businesscase meenemen.

Rond 3% rendement kon interessant zijn toen de rente nul was, anno 2023 met minder gedoe meer bij een buitenlandse bank, als dividend bij Shell of Unilever, 6,5% achtergestelde Rabo certificaten, etc.

[ColeJ]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 18 april 2023 @ 08:37:
[...]

Voor een kleine box 3 verhuurder is dit niet (meer) zo, omdat voor de fiscale waardering in de nieuwe situatie gewoon de WOZ waarde wordt genomen (op enkele uitzonderingen na).

Klopt, maar dan nog blijft dat die devaluatie niet zo belangrijk is omdat je toch niet van plan bent om het met huurder te verkopen. Althans, zo zit ik in de wedstrijd. Feit blijft dat er meestal een klein voordeel blijft omdat de WOZ waarde lager is dan de marktwaarde. Een zak aandelen kost dan iets meer box 3 belasting.

[ Voor 13% gewijzigd door ColeJ op 18-04-2023 08:47 ]

[Rubbergrover1]

hoevenpe schreef op dinsdag 18 april 2023 @ 08:43:
[...]

Van die 6% per jaar hou je effectief de helft over: financiering, box 3, verhuurbedrijf, onderhoud, risico op wanbetaling/schade, etc. moet je in de businesscase meenemen.

Rond 3% rendement kon interessant zijn toen de rente nul was, anno 2023 met minder gedoe meer bij een buitenlandse bank, als dividend bij Shell of Unilever, 6,5% achtergestelde Rabo certificaten, etc.

Belangrijk (zo niet belangrijkste) aspect bij woningverhuur is ook de waardestijging van de woning. Die moet je ook meenemen.

Daarnaast is het uiteraard een andere risicofactor of je in woningen investeert of in Rabo certificaten of divindend-aandelen. Niet zozeer meer of minder risico, maar eerder ander risico, zodat spreiding over die verschillende categorieën mij ook een gezonder strategie lijkt.

[Rubbergrover1]

fsfikke schreef op dinsdag 18 april 2023 @ 08:41:
[...]

En dan gaan ze nog van 6,17% rendement uit

Ja, dat gaat namelijk niet over de huurinkomsten. Maar over de waardeontwikkeling. Iets wat in dit hele rekenvoorbeeld niet voorbij komt.

[ColeJ]

Kan ik ergens zien wat er met mijn energielabel gebeurd als er gevel en/of dakisolatie in het appartementcomplex waarin ik verhuur wordt gerealiseerd?

[ Voor 6% gewijzigd door ColeJ op 18-04-2023 08:58 ]

[JanHenk]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 18 april 2023 @ 08:54:
[...]

Ja, dat gaat namelijk niet over de huurinkomsten. Maar over de waardeontwikkeling. Iets wat in dit hele rekenvoorbeeld niet voorbij komt.

Over zowel huurinkomsten als waardeontwikkeling, zou ik zeggen.

[fsfikke]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 18 april 2023 @ 08:54:
[...]

Ja, dat gaat namelijk niet over de huurinkomsten. Maar over de waardeontwikkeling. Iets wat in dit hele rekenvoorbeeld niet voorbij komt.

Volgens mij gaat het over het fictieve rendement op de hele bezitting. Waar dus fictief de huurinkomsten en waardestijging mee afgedekt worden. Maar je betaalt box 3 over de totale waarde, niet enkel de waardestijging.

Theo schreef op dinsdag 18 april 2023 @ 08:00:

Per maand zal ik 200 euro aan kosten hebben. Hiervan is een deel de VRH, plus de eigenaarskosten, onderhoud en belastingen van de woning. Effectief levert de woning dan 600 euro per maand op, ofwel 7.200 euro per jaar aan passief inkomsten.

Waarbij ik hier dus aan twijfel. €270k woz met 6,17% fictief rendement = €16.659. Daarover 32% belasting: €5.330. Per maand dus al €440 VRH.

[ Voor 42% gewijzigd door fsfikke op 18-04-2023 09:07 ]

[olafmol]

Theo schreef op dinsdag 18 april 2023 @ 08:00:
Ik volg dit topic al een tijdje, en ben zelf ook aan het rekenen gegaan, en vraag mij oprecht af hoe het kan dat verhuren van vastgoed lucratief kan zijn. Volgens vele is het winstgevend, maar wanneer ik ga rekenen is het verre van winstgevend. Ik heb zelf maar één woning (hypotheekvrij, en ik woon daar zelf in), dus geen praktijkervaring die het tegendeel bewijst.

Maar stel, ik heb 300.000 euro op de rekening staan, en ik koop voor dat geld een appartement van 270.000 euro. Dan betaal je uiteindelijk zo'n 300.000 euro gezien de belasting en notariskosten. Stel ik verhuur de woning gelijk voor 833 euro per maand (exact 10.000 euro per jaar), en deze is altijd verhuurd (geen leegstand), en de huur stijgt jaarlijks 3%
In dit geval zorgt kopen dus voor een drukking op mijn vermogen van 30.000 euro.

Doordat de woning van 'vrije woning' naar 'verhuurd object' gaat devalueert de woning gelijk met zo'n 30% Ofwel. Die 270K is plots nog maar 180K waard waarmee er een afschrijving is van 90.000 euro. Wel kan worden aangenomen dat de woning jaarlijks met 3% in waarde stijgt.

Per maand zal ik 200 euro aan kosten hebben. Hiervan is een deel de VRH, plus de eigenaarskosten, onderhoud en belastingen van de woning. Effectief levert de woning dan 600 euro per maand op, ofwel 7.200 euro per jaar aan passief inkomsten.

Mijn totale vermogen is echter geen 3 ton meer, maar 180K. Over deze 180K komt jaarlijks 3% bij door de waardevermeerdering van de asset, plus 7k2 aan huur(die jaarlijks met 3% stijgt). Het duurt dus 8 jaar voordat de som van de woningwaarde plus huurinkomsten samen weer 3 ton zijn. Na totaal 15 jaren is de som 4.5 ton, en is de 3 ton startkapitaal dus naar 4.5 ton gegroeid.

Stel, ik zou die 3 ton op de spaarrekening hebben gezet, en dat tegen 3.5% hebben weggezet, dan zal in 15 jaren tijd die 3 ton ook (na belasting) 4.5 ton waard zijn. Met defensief beleggen kan 4% rendement worden behaald en is het rendement dus nog hoger.

Ik weet dat ik ergens een rekenfout moet maken. Maar wat maakt het verhuren van vastgoed zo winstgevend? In dit voorbeeld heb ik bewust niet gekeken naar onderhoud van de woning, lastige huurders, leegstand en andere kosten/risico die het rendement kunnen drukken. Of zit de catch er vooral in dat de woning ooit weer 'vrij' wordt verkocht waardoor die 30% waardevermindering niet relevant is?

Als ik hier in Utrecht bij mij in de buurt kijk: koop een woning. Splits deze op in aparte units (kamers, studios, geef het een naam, kort gezegd studentenwoning) en stop er 4 studenten in die je elk 900 euro huur per maand laat betalen.

[Hbeez]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 18 april 2023 @ 08:54:
[...]

Ja, dat gaat namelijk niet over de huurinkomsten. Maar over de waardeontwikkeling. Iets wat in dit hele rekenvoorbeeld niet voorbij komt.

Theo schreef op dinsdag 18 april 2023 @ 08:00:
Wel kan worden aangenomen dat de woning jaarlijks met 3% in waarde stijgt.

Over deze 180K komt jaarlijks 3% bij door de waardevermeerdering van de asset, plus 7k2 aan huur(die jaarlijks met 3% stijgt).

[mannowlahn]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 18 april 2023 @ 08:54:
[...]

Ja, dat gaat namelijk niet over de huurinkomsten. Maar over de waardeontwikkeling. Iets wat in dit hele rekenvoorbeeld niet voorbij komt.

Waarde ontwikkeling heb je geen reet aan tot dat je verkoopt. Het is een smerige belasting. Belast gewoon op moment van verkoop tov aanschaf waarde. Dat aftikken tussentijds op een zogenaamde rendement waar je niks van in je portomonnee ziet is gewoon van de gekken.

We hebben hier te maken met zeer kromme belastingregels omdat ze daar in Apeldoorn decennia vertikt hebben om hun cobol uit te faseren. Een simpele feature request kan niet eens toegepast worden. Zie die variable btw wijziging van paar jaar terug op fruit volgens mij. Het zijn een stel faalhazen en daar betalen wij bizarre belastingen voor.

[Real]

olafmol schreef op dinsdag 18 april 2023 @ 09:00:
[...]
Als ik hier in Utrecht bij mij in de buurt kijk: koop een woning. Splits deze op in aparte units (kamers, studios, geef het een naam, kort gezegd studentenwoning) en stop er 4 studenten in die je elk 900 euro huur per maand laat betalen.

Dat moet dan wel een behoorlijke woning zijn, want €900 voor een aanvangshuurprijs voor een zelfstandige huurwoning is na splitsing waarschijnlijk niet eenvoudig te halen.

En alle onzelfstandige woonruimte is sowieso gereguleerd.

Goede kans dus dat een huurder voor dit soort ruimtes naar de huurcommissie stapt en de aanvangshuurprijs laat toetsen als de WWS waarde onder de liberalisatiegrens ligt. En bij tijdelijke contracten voor twee jaar of korter kan dat ook tot zes maanden achteraf.

Als zo'n zelfstandige studio na splitsing eigenlijk maar €600 waard blijkt te zijn mag de verhuurder worst case na twee jaar dus bijna €30k aftikken en een paar duizend euro aan leges.

[masermex]

mannowlahn schreef op dinsdag 18 april 2023 @ 09:26:
[...]

Waarde ontwikkeling heb je geen reet aan tot dat je verkoopt. Het is een smerige belasting. Belast gewoon op moment van verkoop tov aanschaf waarde. Dat aftikken tussentijds op een zogenaamde rendement waar je niks van in je portomonnee ziet is gewoon van de gekken.

We hebben hier te maken met zeer kromme belastingregels omdat ze daar in Apeldoorn decennia vertikt hebben om hun cobol uit te faseren. Een simpele feature request kan niet eens toegepast worden. Zie die variable btw wijziging van paar jaar terug op fruit volgens mij. Het zijn een stel faalhazen en daar betalen wij bizarre belastingen voor.

Die belasting op waardevermeerdering is een heel linke. Hoe om te gaan met waardevermeerderende investeringen in het object ? Die kosten kun je als prive-verhuurder niks mee. Een belasting op waardevermeerdering bij verkoop remt alle investeringen, bijv. verduurzaming.

[Qwerty-273]

Theo schreef op dinsdag 18 april 2023 @ 08:00:
Ik volg dit topic al een tijdje, en ben zelf ook aan het rekenen gegaan, en vraag mij oprecht af hoe het kan dat verhuren van vastgoed lucratief kan zijn. Volgens vele is het winstgevend, maar wanneer ik ga rekenen is het verre van winstgevend.
...
Stel, ik zou die 3 ton op de spaarrekening hebben gezet, en dat tegen 3.5% hebben weggezet, dan zal in 15 jaren tijd die 3 ton ook (na belasting) 4.5 ton waard zijn. Met defensief beleggen kan 4% rendement worden behaald en is het rendement dus nog hoger.
...
Maar wat maakt het verhuren van vastgoed zo winstgevend? In dit voorbeeld heb ik bewust niet gekeken naar onderhoud van de woning, lastige huurders, leegstand en andere kosten/risico die het rendement kunnen drukken. Of zit de catch er vooral in dat de woning ooit weer 'vrij' wordt verkocht waardoor die 30% waardevermindering niet relevant is?

Ik denk niet dat veel mensen het woord lucratief zullen gebruiken. Het is een ander productklasse dan sparen of beleggen op de beurs. En reageert dan ook anders dan die twee andere productklassen. En elke klasse kent andere vormen van uitbetalingen en risico's met leegstand, mindere rente vergoedingen (of bij een deposito pas uitkering van de rente bij aflopen), dalende beurskoersen etc.

Vooral de stabiele stroom inkomsten van huur spreekt de verhuurder aan (leegstand en problematische huurders daar gelaten). De waardeontwikkeling van het verhuurobject lijkt mij zeker niet het voornaamste uitgangspunt.

Pas op het moment met schaalvoordeel zal je ook hogere rendementen terugzien. Maar dan ben je een handvol appartementjes/pandjes al wel lang voorbij.

[Rubbergrover1]

JanHenk schreef op dinsdag 18 april 2023 @ 08:59:
[...]


Over zowel huurinkomsten als waardeontwikkeling, zou ik zeggen.

Nee, in de bepaling van het fictieve fiscale rendement (waar het hier over ging) wordt alleen de waardeontwikkeling van de woningen meegenomen. De huurinkomsten worden daarin niet meegenomen.

[fsfikke]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 18 april 2023 @ 10:40:
[...]

Nee, in de bepaling van het fictieve fiscale rendement (waar het hier over ging) wordt alleen de waardeontwikkeling van de woningen meegenomen. De huurinkomsten worden daarin niet meegenomen.

Ik snap niet helemaal wat je nou bedoelt. In het eerder genoemde voorbeeld en mijn snelle berekening daarvan:

Waarbij ik hier dus aan twijfel. €270k woz met 6,17% fictief rendement = €16.659. Daarover 32% belasting: €5.330. Per maand dus al €440 VRH.

Zeg je dat dit verkeerd is (zou ik geweldig vinden) en de daadwerkelijke som zo is:

€270k woz met 3% waardestijging = €8.100. Daarvan dan 6,17% => €500 met 32% VRH => €160 per jaar VRH ipv €5.330? Dan lees ik de zaken wel heel verkeerd.

[ColeJ]

fsfikke schreef op dinsdag 18 april 2023 @ 10:56:
[...]

Waarbij ik hier dus aan twijfel. €270k woz met 6,17% fictief rendement = €16.659. Daarover 32% belasting: €5.330. Per maand dus al €440 VRH.

Dit is correct. Maar die VRH betaal je bij een pot met aandelen ook - waarschijnlijk nog een stukje meer.

Stel je hebt een pot met aandelen van 270K - dan betaal je over die 270K je VRH. Als je van die 270K een pand zou kopen met een WOZ waarde van 240K - betaal je "maar" over 240K de VRH.

[fsfikke]

ColeJ schreef op dinsdag 18 april 2023 @ 11:10:
[...]


Dit is correct. Maar die VRH betaal je bij een pot met aandelen ook - waarschijnlijk nog een stukje meer.

Stel je hebt een pot met aandelen van 270K - dan betaal je over die 270K je VRH. Als je van die 270K een pand zou kopen met een WOZ waarde van 240K - betaal je "maar" over 240K de VRH.

Maar die aandelen leveren (waarschijnlijk) ook daadwerkelijk zo een rendement op. Om die 6,17% rendement met je huurwoning te behalen moet je voor die woning een dusdanige huur per maand vragen dat je €1.400 winst over houdt.

Dat probleem is veel groter dan het beetje ‘winst’ door te hopen dat je WOZ-waarde achterblijft.

[ Voor 8% gewijzigd door fsfikke op 18-04-2023 12:10 ]

[Krisp]

masermex schreef op dinsdag 18 april 2023 @ 10:10:
[...]


Die belasting op waardevermeerdering is een heel linke. Hoe om te gaan met waardevermeerderende investeringen in het object ? Die kosten kun je als prive-verhuurder niks mee. Een belasting op waardevermeerdering bij verkoop remt alle investeringen, bijv. verduurzaming.

Daar heb je twee opties voor:
- niets, vanwege de lage administratieve last. Je hoef ook niet meteen 30% te vragen, maar een belasting van 10-15% gaat echt geen verandering brengen in de verbouwingsdrang van bewoners. Hooguit in het gedrag van flippers, maar dat zou ik geen slechte zaak vinden.
- Je kunt een aftrekpost maken voor grote verbouwingen, waarvoor je vergunning en/of subsidie hebt aangevraagd. Het bedrag waarover je leges betaald hebt, is dan belastingvrij.

En natuurlijk krijg je dan veranderingen. Maar het feit dat waardevermeerdering (ook bij de eerste woning) totaal niet belast wordt, is als je er over nadenkt heel erg onlogisch. Er zijn dan ook genoeg landen (o.a. Frankrijk) waar dit prima werkt.

[Rubbergrover1]

fsfikke schreef op dinsdag 18 april 2023 @ 10:56:
[...]

Ik snap niet helemaal wat je nou bedoelt. In het eerder genoemde voorbeeld en mijn snelle berekening daarvan:

[...]

Zeg je dat dit verkeerd is (zou ik geweldig vinden) en de daadwerkelijke som zo is:

€270k woz met 3% waardestijging = €8.100. Daarvan dan 6,17% => €500 met 32% VRH => €160 per jaar VRH ipv €5.330? Dan lees ik de zaken wel heel verkeerd.

Hoe kom je daar nu weer bij? Enige wat ik zeg is dat ze voor onroerend goed bij de bepaling van dat fictieve rendement van van 6,17% alleen kijken naar de waardestijging. Dat heeft niets te maken met hoe jouw bezit zich ontwikkelt.

(Om precies te zijn wordt voor het onderdeel onroerende zaken gebruik gemaakt van de procentuele verandering van het CBS-prijsindexcijfer voor Bestaande Koopwoningen (2015 =100).)

[ColeJ]

fsfikke schreef op dinsdag 18 april 2023 @ 12:07:
[...]

Maar die aandelen leveren (waarschijnlijk) ....

Niemand heeft een glazen bol

[masermex]

Krisp schreef op dinsdag 18 april 2023 @ 12:23:
[...]

Daar heb je twee opties voor:
- niets, vanwege de lage administratieve last. Je hoef ook niet meteen 30% te vragen, maar een belasting van 10-15% gaat echt geen verandering brengen in de verbouwingsdrang van bewoners. Hooguit in het gedrag van flippers, maar dat zou ik geen slechte zaak vinden.
- Je kunt een aftrekpost maken voor grote verbouwingen, waarvoor je vergunning en/of subsidie hebt aangevraagd. Het bedrag waarover je leges betaald hebt, is dan belastingvrij.

En natuurlijk krijg je dan veranderingen. Maar het feit dat waardevermeerdering (ook bij de eerste woning) totaal niet belast wordt, is als je er over nadenkt heel erg onlogisch. Er zijn dan ook genoeg landen (o.a. Frankrijk) waar dit prima werkt.

Verduurzaming zijn vaak grote kostenposten waarvoor bijna nooit vergunningen hoeven worden aangevraagd, maar toch fors in de papieren kunnen lopen als je alle maatregelen optelt. je hoeft geen huizenflipper te zijn om dat soort overwegingen toch mee te nemen in een wel/niet doen beslissing als er toch weer een deel wordt afgeroomd.

Dat het in FR goed werkt zal wel, daar hebben ze weer een heel andere belastingstructuur. Van dt soort individuele maatregelen aangeven dat het elders wel werkt doet het totaalplaatje tekort.

[Krisp]

masermex schreef op dinsdag 18 april 2023 @ 13:28:
[...]


Verduurzaming zijn vaak grote kostenposten waarvoor bijna nooit vergunningen hoeven worden aangevraagd, maar toch fors in de papieren kunnen lopen als je alle maatregelen optelt. je hoeft geen huizenflipper te zijn om dat soort overwegingen toch mee te nemen in een wel/niet doen beslissing als er toch weer een deel wordt afgeroomd.

Met alle respect: van wat ik aan flippers gezien heb, is verduurzaming wel het laatste waar ze aan werken. En als het al gedaan wordt, is het puur om een hoger label te halen. Dus daar verliezen we niets aan.

[Real]

Stemming Wet vaste huurcontracten wordt uitgesteld.

Nijboer maakt opmerking die suggereert dat de minister heeft gepoogd om de CDA fractie te bewegen om de amendementen in te dienen.

CDA woordvoerder protesteert.

Samenvatting: heropening debat.

[fsfikke]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 18 april 2023 @ 13:01:
[...]

Hoe kom je daar nu weer bij? Enige wat ik zeg is dat ze voor onroerend goed bij de bepaling van dat fictieve rendement van van 6,17% alleen kijken naar de waardestijging. Dat heeft niets te maken met hoe jouw bezit zich ontwikkelt.

(Om precies te zijn wordt voor het onderdeel onroerende zaken gebruik gemaakt van de procentuele verandering van het CBS-prijsindexcijfer voor Bestaande Koopwoningen (2015 =100).)

Volgens mij praten we (bewust of onbewust) langs elkaar heen.

De belastingdienst:

quote: https://www.belastingdien...p-voorlopige-aanslag-2023

Rendementspercentages 2023
In de voorlopige aanslag 2023 gebruiken we fictieve rendementspercentages die dicht bij het werkelijke rendement van uw box 3-inkomen liggen. Dit zijn de rendementspercentages voor 2023:

Bank- en spaartegoeden en contant geld: 0,36%
Beleggingen/andere bezittingen: 6,17%
Schulden: 2,57%

Jouw stelling is dat die 6.17% fictief rendement over 'Beleggingen/andere bezittingen' aan het CBS-prijsindexcijfer voor koopwoningen gekoppeld

Heb je daar misschien een bron of iets voor voordat je weer dezelfde zin neerschrijft Of misschien een ;betere berekening van de VRH op een woning van €290k?

ColeJ schreef op dinsdag 18 april 2023 @ 13:20:
[...]


Niemand heeft een glazen bol

Hetzelfde geldt voor mogelijke huurinkomsten. Om €1800 huur te vangen voor een woning met een WOZ van €290k hoef ik niet in een glazen bol te kijken.

[ Voor 22% gewijzigd door fsfikke op 18-04-2023 16:04 ]

[radeoxx]

ColeJ schreef op dinsdag 18 april 2023 @ 08:57:
Kan ik ergens zien wat er met mijn energielabel gebeurd als er gevel en/of dakisolatie in het appartementcomplex waarin ik verhuur wordt gerealiseerd?

Nee, dat is helaas niet mogelijk. Vroeger met het oude energielabel kon je online wel wat 'aanpassen' om te kijken naar welk label je zou gaan; thans is dit niet meer mogelijk voor zover ik weet.

[Rubbergrover1]

fsfikke schreef op dinsdag 18 april 2023 @ 15:49:
[...]

Jouw stelling is dat die 6.17% fictief rendement over 'Beleggingen/andere bezittingen' aan het CBS-prijsindexcijfer voor koopwoningen gekoppeld

Heb je daar misschien een bron of iets voor voordat je weer dezelfde zin neerschrijft Of misschien een ;betere berekening van de VRH op een woning van €290k?

Ik zeg niet dat dit 6,17% fictief rendement alleen aan die index gekoppeld is. Ik zeg dat bij de bepaling van dat rendement het deel voor onroerend goed alleen van de waardeontwikkeling afhankelijk is. En niet van de huurinkomsten
https://download.belastin...rend_box3_ib3401b21pl.pdf

[rockhopper]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 18 april 2023 @ 17:41:
[...]

Ik zeg niet dat dit 6,17% fictief rendement alleen aan die index gekoppeld is. Ik zeg dat bij de bepaling van dat rendement het deel voor onroerend goed alleen van de waardeontwikkeling afhankelijk is. En niet van de huurinkomsten
https://download.belastin...rend_box3_ib3401b21pl.pdf

Leuk bedacht, maar als ze dat willen belasten, belast dan gewoon de meerwaarde bij verkoop. Dit wordt in andere landen ook gedaan.
Je hebt tot de verkoop niks aan woz stijging en het idee om het zo te belasten is gewoon vreemd. En ik begrijp daardoor dus ook niet hoe ze het rendement wel hoog vastleggen maar ondertussen de huur niet vrij laten (WWS).

[Real]

Onder andere de gemeenten, Kences en Aedes zijn ook tegen de plannen van het CDA en de VVD, die voorlopig dus weer in de ijskast staan in afwachting van een nieuw debat:

Huurders en gemeenten hekelen huurplannen VVD en CDA

[hoevenpe]

Voorzie leuke rechtszaken: een overheid die met een fictief rendement van 6,17% in box 3 rekent en dezelfde overheid die het behalen van dat rendement middels huurbegrenzing effectief onmogelijk maakt...

[Krisp]

hoevenpe schreef op dinsdag 18 april 2023 @ 21:09:
Voorzie leuke rechtszaken: een overheid die met een fictief rendement van 6,17% in box 3 rekent en dezelfde overheid die het behalen van dat rendement middels huurbegrenzing effectief onmogelijk maakt...

Als je kijkt naar hoe dat percentage is opgebouwd, dan kan het m.i. niet anders dan dat dit percentage komende jaren gaat dalen. En zo niet, dan zullen beroepen en rechtszaken gewoon slagen.

[fsfikke]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 18 april 2023 @ 17:41:
[...]

Ik zeg niet dat dit 6,17% fictief rendement alleen aan die index gekoppeld is. Ik zeg dat bij de bepaling van dat rendement het deel voor onroerend goed alleen van de waardeontwikkeling afhankelijk is. En niet van de huurinkomsten
https://download.belastin...rend_box3_ib3401b21pl.pdf

Wat je dus zo kan interpreteren dat de Belastingdienst wenst dat verhuurders precies kiet spelen op huurinkomsten vs lopende kosten en hun winst puur uit de waardeontwikkeling halen. Terwijl liet spelen onmogelijk is voor de woningen in het lagere segment waarbij de huur gelimiteerd wordt.

[ Voor 11% gewijzigd door fsfikke op 19-04-2023 00:04 ]

[ColeJ]

Dat we meer belasting moeten betalen in box 3 vind ik opzich niet zo'n groot probleem. Afgelopen jaren was het natuurlijk een paradijs voor vastgoedbeleggers (WOZ afslag ivm leegwaarderatio, lage rente, schulden aftrekbaar etc.). Wat mij meer zorgen baart zijn de punten van Hugo in combinatie met de nieuwe box 3 regels.

Het appartement dat ik verhuur heeft een WOZ-waarde van ongeveer 320K - dit geeft een VRH in box 3 van ~2% dus 6.400 EUR. Als ik dan maar een huur van ~1000 EUR mag vragen kom ik natuurlijk nooit meer rond. Het zal mij dan ook niet verbazen als die hele puntengrens niet door gaat, of bijgeschaafd gaat worden - net als iedereen zijn pandje heeft verkocht natuurlijk. Je kunt geen plan meer trekken met deze onbetrouwbare overheid.

Voor nu heb ik de beslissing genomen om toch een nieuwe huurder erin te zetten en het niet te verkopen. De huur is 1.700 EUR per maand (laagste in de regio maar heb geen makelaarskosten gehad omdat de nieuwe huurder de oude huurder kent). Als het echt allemaal doorgaat dan zal mijn huurder wel een keer vertrekken omdat hij dan goedkoper elders kan huren. Pas dan ga ik kijken of we gaan verkopen of niet.

Edit/toevoeging:

Aangezien ik als ZZP'er in een eenmanszaak werk is het misschien nog een idee om een BV holding structuur op te richten. Een holding BV met daaronder 2 werkmaatschappijen (1 met met mijn werkzaamheden en 1 met vastgoed). Ik moet dit nog verder uitwerken maar misschien is er iemand die dat hier al gedaan heeft? Ik kan mij wel voorstellen dat er behoorlijk afgerekend moet worden bij een eventuele verkoop omdat er dan boekwinst is.

[ Voor 37% gewijzigd door ColeJ op 19-04-2023 11:26 ]

[masermex]

ColeJ schreef op woensdag 19 april 2023 @ 11:10:
Aangezien ik als ZZP'er in een eenmanszaak werk is het misschien nog een idee om een BV holding structuur op te richten. Een holding BV met daaronder 2 werkmaatschappijen (1 met met mijn werkzaamheden en 1 met vastgoed). Ik moet dit nog verder uitwerken maar misschien is er iemand die dat hier al gedaan heeft? Ik kan mij wel voorstellen dat er behoorlijk afgerekend moet worden bij een eventuele verkoop omdat er dan boekwinst is.

Vastgoed is typisch iets dat je in een holding zet/laat voor je toekomstige pensioen. Daar hoef je geen aparte werkbv voor op te richten, tenzij je het op grotere schaal wil doen en er weer een eigen soort risico ontstaat.
BV's richt je op voor scheiding tussen aansprakelijkheid.
Zo'n holding met je vastgoed erin is ook mooi om wat uit te breiden met een aandelenportefeuille. Komt het passieve inkomen uit huur en dividend langzaam op stoom.

Edit: afrekenen later zou ik me nog niet druk om maken. Zo'n BV kun je heel lang aanhouden, en biedt de mogelijkheid om vele soorten beleggingen in onder te brengen. Je wordt in een BV ook altijd fair afgerekend op de werkelijk gerealiseerde winst (behalve bij de stand van je cash en de waarde van aandelen, dat reken je elk jaar af als een soort RC). Verliezen op deze en gene kun je ook altijd verrekenen.

[ Voor 17% gewijzigd door masermex op 19-04-2023 11:56 ]

[namliam_eht]

ColeJ schreef op woensdag 19 april 2023 @ 11:10:

Edit/toevoeging:

Aangezien ik als ZZP'er in een eenmanszaak werk is het misschien nog een idee om een BV holding structuur op te richten. Een holding BV met daaronder 2 werkmaatschappijen (1 met met mijn werkzaamheden en 1 met vastgoed). Ik moet dit nog verder uitwerken maar misschien is er iemand die dat hier al gedaan heeft? Ik kan mij wel voorstellen dat er behoorlijk afgerekend moet worden bij een eventuele verkoop omdat er dan boekwinst is.

Nog afgezien van het feit dat je om het pand van Box 3 naar BV te krijgen, je 10% overdracht belasting mag aftikken.

Of rente nu hoog of laag is, zou voor de overheid geen verschil moeten maken....

Heeft ongeveer net zo veel te maken met de beurs, of de AEX, DOW of NASDAQ nu +50% of -50% doet .... maakt voor MIJN rendement weinig uit, voor de (r)overheid nog minder die heeft namelijk gewoon een bepaald budget nodig... of het budget nu van loonbelasting, btw, vrh af komt boeit niet veel. Alleen is het makkelijk praten als je de massa al mee hebt en dus verhuurdertje kan pesten in plaats van de auto-rijder....

[Maahes]

ColeJ schreef op woensdag 19 april 2023 @ 11:10:

Je kunt geen plan meer trekken met deze onbetrouwbare overheid.

Er is tijdens kabinet Rutte 2 een heleboel beleid gemaakt dat nadelig is voor huurders en gunstig voor beleggers. Huurders vonden de overheid toen waarschijnlijk ook 'onbetrouwbaar'.

[mannowlahn]

ColeJ schreef op woensdag 19 april 2023 @ 11:10:
Dat we meer belasting moeten betalen in box 3 vind ik opzich niet zo'n groot probleem. Afgelopen jaren was het natuurlijk een paradijs voor vastgoedbeleggers (WOZ afslag ivm leegwaarderatio, lage rente, schulden aftrekbaar etc.). Wat mij meer zorgen baart zijn de punten van Hugo in combinatie met de nieuwe box 3 regels.

Het appartement dat ik verhuur heeft een WOZ-waarde van ongeveer 320K - dit geeft een VRH in box 3 van ~2% dus 6.400 EUR. Als ik dan maar een huur van ~1000 EUR mag vragen kom ik natuurlijk nooit meer rond. Het zal mij dan ook niet verbazen als die hele puntengrens niet door gaat, of bijgeschaafd gaat worden - net als iedereen zijn pandje heeft verkocht natuurlijk. Je kunt geen plan meer trekken met deze onbetrouwbare overheid.

Voor nu heb ik de beslissing genomen om toch een nieuwe huurder erin te zetten en het niet te verkopen. De huur is 1.700 EUR per maand (laagste in de regio maar heb geen makelaarskosten gehad omdat de nieuwe huurder de oude huurder kent). Als het echt allemaal doorgaat dan zal mijn huurder wel een keer vertrekken omdat hij dan goedkoper elders kan huren. Pas dan ga ik kijken of we gaan verkopen of niet.

Edit/toevoeging:

Aangezien ik als ZZP'er in een eenmanszaak werk is het misschien nog een idee om een BV holding structuur op te richten. Een holding BV met daaronder 2 werkmaatschappijen (1 met met mijn werkzaamheden en 1 met vastgoed). Ik moet dit nog verder uitwerken maar misschien is er iemand die dat hier al gedaan heeft? Ik kan mij wel voorstellen dat er behoorlijk afgerekend moet worden bij een eventuele verkoop omdat er dan boekwinst is.

Ik heb zelf als een bv holding structuur. Het zou financieel uit kunnen met oog op box drie betaling. De tien procent overdracht is er dan binnen 6 jaar uit.

Echter heeft mijn bv niet genoeg liquide middelen om het pand van mijzelf te kopen. Ik zit nog een beetje te kijken hoe ik met een eventueel Agio storting toch het appartment over te nemen. Waarschijnlijk kort stond Inge lening vanuit bv aangaan. Appartement kopen. Van het geld op privé een agio storting doen en dan die bv lening weer aflossen?

[ColeJ]

mannowlahn schreef op woensdag 19 april 2023 @ 12:28:
[...]

Ik heb zelf als een bv holding structuur. Het zou financieel uit kunnen met oog op box drie betaling. De tien procent overdracht is er dan binnen 6 jaar uit.

Echter heeft mijn bv niet genoeg liquide middelen om het pand van mijzelf te kopen. Ik zit nog een beetje te kijken hoe ik met een eventueel Agio storting toch het appartment over te nemen. Waarschijnlijk kort stond Inge lening vanuit bv aangaan. Appartement kopen. Van het geld op privé een agio storting doen en dan die bv lening weer aflossen?

De overdrachtsbelasting valt toch wel een beetje te drukken in het grijze gebied ?

[ColeJ]

Maahes schreef op woensdag 19 april 2023 @ 12:23:
[...]


Er is tijdens kabinet Rutte 2 een heleboel beleid gemaakt dat nadelig is voor huurders en gunstig voor beleggers. Huurders vonden de overheid toen waarschijnlijk ook 'onbetrouwbaar'.

Tsja, dat maakt het alleen maar erger natuurlijk. Toen was het dus ook al onbetrouwbaar.

[Real]

Maahes schreef op woensdag 19 april 2023 @ 12:23:
[...]
Er is tijdens kabinet Rutte 2 een heleboel beleid gemaakt dat nadelig is voor huurders en gunstig voor beleggers. Huurders vonden de overheid toen waarschijnlijk ook 'onbetrouwbaar'.

Tamelijk eenzijdige stelling, want de Wet doorstroming huurmarkt is ook tot stand gekomen onder Rutte II en dat zou ik nou niet echt een wet noemen die is gemaakt voor beleggers.

[masermex]

mannowlahn schreef op woensdag 19 april 2023 @ 12:28:
[...]

Ik heb zelf als een bv holding structuur. Het zou financieel uit kunnen met oog op box drie betaling. De tien procent overdracht is er dan binnen 6 jaar uit.

Echter heeft mijn bv niet genoeg liquide middelen om het pand van mijzelf te kopen. Ik zit nog een beetje te kijken hoe ik met een eventueel Agio storting toch het appartment over te nemen. Waarschijnlijk kort stond Inge lening vanuit bv aangaan. Appartement kopen. Van het geld op privé een agio storting doen en dan die bv lening weer aflossen?

"Verstrekking vanuit prive naar je BV" is hier het toverwoord. Prima oplossing om kort of zelfs langer met liquiditeitsproblemen in je BV om te gaan.
Check je accountant.

[mannowlahn]

masermex schreef op woensdag 19 april 2023 @ 13:45:
[...]


"Verstrekking vanuit prive naar je BV" is hier het toverwoord. Prima oplossing om kort of zelfs langer met liquiditeitsproblemen in je BV om te gaan.
Check je accountant.

Merci! Zal dit zeker even gaan bespreken. Het hangt wel af of het verhuren nog uit kan zelfs als box3 niet mee speelt. Als mijn huur straks van 1500 voor volledig gemeubileerd naar 900 gaat met alleen contracten voor onbepaalde tijd, dan is verkopen beter.

[Perkouw]

Bijkomend voordeel van een BV zijn natuurlijk ook nog eens de kosten die je kan opvoeren en de BTW weer kan aftrekken. Al weet ik eigenlijk niet of je dan weer over je huur ook weer BTW moet rekenen. . .

[JanHenk]

Perkouw schreef op woensdag 19 april 2023 @ 14:44:
Bijkomend voordeel van een BV zijn natuurlijk ook nog eens de kosten die je kan opvoeren en de BTW weer kan aftrekken. Al weet ik eigenlijk niet of je dan weer over je huur ook weer BTW moet rekenen. . .

Verhuur van onroerend goed woningen is vrijgesteld van omzetbelasting.

Daarmee kun je voorbelasting die toeziet op de verhuur van onroerend goed dus ook niet verrekenen.

Voor wat betreft vastgoed verkopen aan een BV: overdrachtsbelasting is een forse drempel, maar als je daar overheen wilt is het best eenvoudig om het in te brengen. Mits er geen recht van hypotheek rust op het pand. Of indien wel, dit afgelost kan worden.

[Perkouw]

JanHenk schreef op woensdag 19 april 2023 @ 15:02:
[...]


Verhuur van onroerend goed woningen is vrijgesteld van omzetbelasting.

Daarmee kun je voorbelasting die toeziet op de verhuur van onroerend goed dus ook niet verrekenen.

Voor wat betreft vastgoed verkopen aan een BV: overdrachtsbelasting is een forse drempel, maar als je daar overheen wilt is het best eenvoudig om het in te brengen. Mits er geen recht van hypotheek rust op het pand. Of indien wel, dit afgelost kan worden.

Ben hier niet in thuis, dat blijkt. Maar zeg je dan feitelijk dat de kosten die je maakt waarover je BTW afdracht doet (bijv. een lekkage laten verhelpen of juist een verbetering realiseren) ook niet kan aftrekken in de BV constructie en dat je daarbij dus privé of BV geen BTW hoeft te heffen over de gevraagde huur?

Denk dat een gesprek met een accountant geen verkeerde kan zijn. Ben wel benieuwd wanneer het wél gunstig is om dit vanuit een BV te doen. Maakt het doorgeven van de bezittingen na overlijden ook makkelijker vziw.

[JanHenk]

Perkouw schreef op woensdag 19 april 2023 @ 15:15:
[...]


Ben hier niet in thuis, dat blijkt. Maar zeg je dan feitelijk dat de kosten die je maakt waarover je BTW afdracht doet (bijv. een lekkage laten verhelpen of juist een verbetering realiseren) ook niet kan aftrekken in de BV constructie en dat je daarbij dus privé of BV geen BTW hoeft te heffen over de gevraagde huur?

Voor de wet omzetbelasting maakt het niet uit of er sprake is van verhuur vanuit een natuurlijk persoon of vanuit een rechtspersoon.

Dus de wetgeving voor de Btw is precies zoals je hem kent, gelijk bij verhuur van woningen in een BV. Dus; verhuur is btw onbelast, maar de keerzijde is ook dat je btw op onderhoud en andere kosten niet kan verrekenen.

Denk dat een gesprek met een accountant geen verkeerde kan zijn. Ben wel benieuwd wanneer het wél gunstig is om dit vanuit een BV te doen. Maakt het doorgeven van de bezittingen na overlijden ook makkelijker vziw.

Dat is niet noodzakelijkerwijs het geval; je kunt de bezittingen van een BV niet verdelen bij een nalatenschap; immers vallen in de nalatenschap slechts de aandelen van de BV en dat is wat je kan verdelen. Het geplaatst aandelenkapitaal moet zich daar dan wel voor lenen. Dan nog zit je met erfbelasting over de waarde van het beleggingsvastgoed (de erfbelasting kijkt hier als het ware door de BV heen).

Hangt helemaal af van de situatie en de wensen dus.

Als stelregel; vooral bij een verwacht laag rendement kan beleggen in een BV wel uit. Net als dat we vroeger de spaar-BV hadden, krijgen we nu de beleggings-BV.

[masermex]

JanHenk schreef op woensdag 19 april 2023 @ 15:32:
[...]

Dus de wetgeving voor de Btw is precies zoals je hem kent, gelijk bij verhuur van woningen in een BV. Dus; verhuur is btw onbelast, maar de keerzijde is ook dat je btw op onderhoud en andere kosten niet kan verrekenen.

[...]
Als stelregel; vooral bij een verwacht laag rendement kan beleggen in een BV wel uit. Net als dat we vroeger de spaar-BV hadden, krijgen we nu de beleggings-BV.

Kleine aanvulling: je kosten in de BV zijn dus de kosten incl. BTW. Het is niet zo dat je de BTW kwijt bent om als kostenpost op te voeren. Het kostennivo ligt dus iets hoger.

Mbt de beleggingsBV: die krijgen we niet, die hebben we al heel lang. Veel DGA's bouwen gedurende hun 'carriere' langzaamaan belangen op in hun holding BV, meestal voor hun pensioen. Dat kan OG zijn, en/of een aandelen en/of obligatie-portefeuille en nog vele andere beleggingsassets.

[JanHenk]

masermex schreef op woensdag 19 april 2023 @ 15:47:
[...]


Kleine aanvulling: je kosten in de BV zijn dus de kosten incl. BTW. Het is niet zo dat je de BTW kwijt bent om als kostenpost op te voeren. Het kostennivo ligt dus iets hoger.

Voorbelasting btw die niet te verrekenen is, kun je wel als kosten meenemen voor de vennootschapsbelasting, bedoel je? Dat klopt.

Mbt de beleggingsBV: die krijgen we niet, die hebben we al heel lang. Veel DGA's bouwen gedurende hun 'carriere' langzaamaan belangen op in hun holding BV, meestal voor hun pensioen. Dat kan OG zijn, en/of een aandelen en/of obligatie-portefeuille en nog vele andere beleggingsassets.

Ja, als de vruchten opkomen uit een andere onderneming, is ie er zeker al lang. Er is dan ook een AB-claim op de waarde van die aandelen. Maar desondanks werd er dan alsnog geleend aan de natuurlijk persoon DGA t.b.v. aanschaf vastgoed in privé (box 3). Die mensen zitten nu in de knel agv Wet excessief lenen bij de eigen BV i.c.m. hoge overdrachtsbelasting.

Gaat mij om situaties waarbij vanuit een natuurlijk persoon een vermogen heeft (geld, aandelen, vastgoed, etc.) en die inbrengt in een (nog op te richten) BV om fiscale redenen. Dat was eerst het geval voor spaargeld (althans, ik heb er een aantal opgericht destijds) en ik zie nu dat de interesse voor de (nog op te richten) beleggings-BV toeneemt.

[Perkouw]

@JanHenk waardevolle input, dankjewel hiervoor. Blijft lastig te bepalen waar je nu goed aan doet.

Ja, er is nog niet echt iets definitief vanuit de overheid, dus meer dan afwachten kan je nog niet echt doen. Al zijn alle opties verkennen nu geen verkeerde zodat je tijdig kan schakelen wanneer zaken wel definitief worden. Gedoe.

[Wispe]

Perkouw schreef op donderdag 20 april 2023 @ 07:45:
@JanHenk waardevolle input, dankjewel hiervoor. Blijft lastig te bepalen waar je nu goed aan doet.

Ja, er is nog niet echt iets definitief vanuit de overheid, dus meer dan afwachten kan je nog niet echt doen. Al zijn alle opties verkennen nu geen verkeerde zodat je tijdig kan schakelen wanneer zaken wel definitief worden. Gedoe.

Ja, ik heb ook een beetje te doen met verhuurders die nu verkopen en als dan achteraf blijkt dat het allemaal niet doorgaat...
Ik heb nog geluk dat mijn huidig huurcontract tot en met 31 december 2023 is.

[ColeJ]

Wispe schreef op donderdag 20 april 2023 @ 09:44:
[...]


Ja, ik heb ook een beetje te doen met verhuurders die nu verkopen en als dan achteraf blijkt dat het allemaal niet doorgaat...
Ik heb nog geluk dat mijn huidig huurcontract tot en met 31 december 2023 is.

Vandaar dat ik ook gekozen heb voor een nieuwe huurder. Ik zie het allemaal wel wat er gaat gebeuren.

[hoevenpe]

ColeJ schreef op donderdag 20 april 2023 @ 10:24:
Vandaar dat ik ook gekozen heb voor een nieuwe huurder. Ik zie het allemaal wel wat er gaat gebeuren.

Daarnaast zal het gelden voor nieuwe contacten, een twee-jaars contact wat je nu afsluit zal niet veranderen.

Met terugwerkende kracht huurbescherming opleggen gaat de rechter imo nooit goedkeuren.

[Wispe]

hoevenpe schreef op donderdag 20 april 2023 @ 11:37:
[...]

Daarnaast zal het gelden voor nieuwe contacten, een twee-jaars contact wat je nu afsluit zal niet veranderen.

Zoals het voorstel ligt, wel.

Met terugwerkende kracht huurbescherming opleggen gaat de rechter imo nooit goedkeuren.

In jouw optiek ja, dan moet je niet zeggen dat het niet gaat veranderen...

[ColeJ]

Wispe schreef op donderdag 20 april 2023 @ 12:07:
[...]


Zoals het voorstel ligt, wel.


[...]


In jouw optiek ja, dan moet je niet zeggen dat het niet gaat veranderen...

Bestaande contracten wijzigen is nooit rechtsgeldig, dat gaat dus ook nooit gebeuren. Minister de Jonge heeft zelf ook al aangegeven dat dat juridisch niet haalbaar is.

[hoevenpe]

Wispe schreef op donderdag 20 april 2023 @ 12:07:
Zoals het voorstel ligt, wel.

Dus je hebt een jaar geleden iemand bewust volgens de dan geldende regelgeving een twee jaars contact gegeven en dan zou je opeens die huurders er tot sint-juttemis niet uit kunnen krijgen?

Dat werkt toch zo niet, hooguit zouden alle lopende contacten ongeldig worden en de verhuurder de keus hebben per direct te ontruimen/verkopen dan wel een onbepaalde tijd contact aan te bieden. Achteraf de spelregels veranderen is onbehoorlijk bestuur en zal voor de rechter geen stand houden.

[Wispe]

hoevenpe schreef op donderdag 20 april 2023 @ 12:15:
[...]

Dus je hebt een jaar geleden iemand bewust volgens de dan geldende regelgeving een twee jaars contact gegeven en dan zou je opeens die huurders er tot sint-juttemis niet uit kunnen krijgen?

Dat werkt toch zo niet, hooguit zouden alle lopende contacten ongeldig worden en de verhuurder de keus hebben per direct te ontruimen/verkopen dan wel een onbepaalde tijd contact aan te bieden. Achteraf de spelregels veranderen is onbehoorlijk bestuur en zal voor de rechter geen stand houden.

ColeJ schreef op donderdag 20 april 2023 @ 12:14:
[...]


Bestaande contracten wijzigen is nooit rechtsgeldig, dat gaat dus ook nooit gebeuren. Minister de Jonge heeft zelf ook al aangegeven dat dat juridisch niet haalbaar is.

Ik had het over regulering ivm middenhuur en de huurprijs.
Miscommunicatie.