Vastgoed als investering

[Henkdezoveelste]

Wispe schreef op donderdag 30 maart 2023 @ 18:00:
Vraagje. Mij is de WOZ-cap niet helemaal duidelijk.

Mijn woning is nu 180 punten waard, waarvan de WOZ 43 punten oplevert.
Volgens de berekening van de Huurcommissie heb ik nu geen last van de WOZ-cap,

Als ik nu zonnepanelen erop plemp en daardoor van energielabel C naar B ga, levert dat mij +13 punten op. Dan kom ik op 193 punten, dus zit ik boven de grens voor de voorgestelde middenhuur.
Ga ik dan last krijgen van de WOZ-cap? Want met WOZ-cap zou ik wel onder de grens zitten, omdat 43x33%=14,33 punten, afgerond 15 punten, dus levert mijn woning 'maar' 165 punten (193-43+15) op? Of heb ik nog steeds geen last van de WOZ-cap en zit ik safe?

Zo werkt het niet. Zolang de 43pt voor de WOZ niet meer dan 33% van de totale 193pt bedragen zit je goed.

Bestaat de 193pt echter voor bijvoorbeeld 70pt (=36%) uit de WOZ, dan treed de cap in werking en ga je aantal punten omlaag.

[Wispe]

Henkdezoveelste schreef op donderdag 30 maart 2023 @ 21:18:
[...]


Zo werkt het niet. Zolang de 43pt voor de WOZ niet meer dan 33% van de totale 193pt bedragen zit je goed.

Bestaat de 193pt echter voor bijvoorbeeld 70pt (=36%) uit de WOZ, dan treed de cap in werking en ga je aantal punten omlaag.

Thanks.

Wel bijzonder (en mazzel). Een paar K investeren in zonnepanelen en daardoor in de vrije sector vallen waar de huurprijs door het dak gaat. Je hebt je investering in 1/2 jaar terug en tegelijk neemt de woningwaarde toe.

[ Voor 23% gewijzigd door Wispe op 31-03-2023 07:27 ]

[mannowlahn]

Ik kan de volgende opmerking in een ander topic hiertegen.

als je de woning van je ouders koopt, maar er zélf niet gaat wonen, moet je alsnog 8% overdrachtsbelasting betalen..
en je bent gedwongen een minimale huur te vragen voor het terughuren aan je ouders van minimaal 6% van de WOZ.

Dit gaat toch straks mooi conflicteren met de nieuwe huur regels? Je ouders moeten minimaal 6% huur betalen maar de max huur is bv 1100 als je een woning met woz van 400000 hebt is dat bijna een verdubbeling. Kunnen je ouders je dan voor de huurcomissie slepen?

[Uhuruburu]

Wispe schreef op donderdag 30 maart 2023 @ 16:08:
[...]


Klinkt als misgunning en jaloezie.

Wanneer de vastgoedmarkt jarenlang toprendementen haalt, verschijnt Piet Particulier terwijl het toetje bijna op is. Dus altijd te laat.

[radeoxx]

mannowlahn schreef op vrijdag 31 maart 2023 @ 07:28:
Ik kan de volgende opmerking in een ander topic hiertegen.


[...]


Dit gaat toch straks mooi conflicteren met de nieuwe huur regels? Je ouders moeten minimaal 6% huur betalen maar de max huur is bv 1100 als je een woning met woz van 400000 hebt is dat bijna een verdubbeling. Kunnen je ouders je dan voor de huurcomissie slepen?

6% huur? Bestaat hier een bron van?

[Remigius]

radeoxx schreef op vrijdag 31 maart 2023 @ 11:33:
[...]
6% huur? Bestaat hier een bron van?

Als je even googled op huis ouders kopen en terug verhuren komt dit een aantal keer terug. De directe link bij de belastingdienst kan ik zo snel niet vinden. Maar dit is om te voorkomen dat je schenkbelasting moet betalen.

[Laapo]

rube schreef op donderdag 30 maart 2023 @ 16:13:
@Strotgrondel slechts één partij (zover ik weet), PME, laat weten niet tegen de plannen te zijn. Ik las dat andere partijen zich al afvroegen waar PME hun inzicht vandaan haalt....

Het inzicht dat zij (vermoedelijk) al relatief lagere huur vragen en de rest van de aanbieders de komende tijden worden weggevaagd.

Al die plannen voor betaalbare middenhuur etc moeten er komen van institutioneel geld, pensioenfondsen etc.

[ColeJ]

Na veel erover meegepraat te hebben is het dan nu ook zover dat hier de huurder heeft opgezegd. Nu komt dus de keuze voor een nieuwe huurder of het appartement te verkopen (Amsterdam). We gaan weer terug naar de tekentafel

WOZ-waarde is 311K, 165 punten, energielabel C (bouwjaar 1978), appartement met lage maar gezonde VvE.

Huurprijs zat op 1.400 maar zal nu (nu in de vrije sector nog) rond de 1.800-1.900 zitten. Echter, woning valt straks natuurlijk in het middensegment. Ik zie 2 opties:

Nieuwe huurder VOOR 1 juli 2023 want dan is het huurcontract >6 maanden oud en kan de huurprijs niet aangepast worden per 1 januari 2024 naar het nieuwe stelsel. Als de nieuwe huurder dan weg gaat natuurlijk wel weer.

Verkopen, klinkt altijd leuk maar wat is dan het alternatief? Wij hebben ons andere appartement vorig jaar verkocht maar het is best lastig om die middelen ergens renderend in te stoppen.

[Krisp]

Tja, dit blijft een gok. Ik verwacht de komende maanden een behoorlijke influx aan ex-huurwoningen op de markt, en ik sluit niet uit dat dit impact gaat hebben op de prijs. Het zal ook een deel van de bestaande huurders overtuigen om te gaan kopen, en daarmee heeft het een zichzelf versterkend effect (nog meer woningen die vrijkomen, nog meer woningen te koop, potentieel meer impact op de prijs).

Een nieuwe huurder erin kan heel lucratief zijn, mits deze een aantal jaar blijft zitten. Dan zit je na de influx van nieuwe woningen in de verkoop.

Ik snap niet zo goed dat je moeite hebt om je vermogen ergens renderend in te stoppen. Een indexfonds is geen optie?

[Rubbergrover1]

Krisp schreef op vrijdag 31 maart 2023 @ 14:47:

Ik snap niet zo goed dat je moeite hebt om je vermogen ergens renderend in te stoppen. Een indexfonds is geen optie?

Als je voor de komende jaren geen vertrouwen hebt in de aandelenmarkt, dan is dat inderdaad geen optie.

[Henkdezoveelste]

ColeJ schreef op vrijdag 31 maart 2023 @ 14:19:
Na veel erover meegepraat te hebben is het dan nu ook zover dat hier de huurder heeft opgezegd. Nu komt dus de keuze voor een nieuwe huurder of het appartement te verkopen (Amsterdam). We gaan weer terug naar de tekentafel

WOZ-waarde is 311K, 165 punten, energielabel C (bouwjaar 1978), appartement met lage maar gezonde VvE.

Huurprijs zat op 1.400 maar zal nu (nu in de vrije sector nog) rond de 1.800-1.900 zitten. Echter, woning valt straks natuurlijk in het middensegment. Ik zie 2 opties:

Nieuwe huurder VOOR 1 juli 2023 want dan is het huurcontract >6 maanden oud en kan de huurprijs niet aangepast worden per 1 januari 2024 naar het nieuwe stelsel. Als de nieuwe huurder dan weg gaat natuurlijk wel weer.

Verkopen, klinkt altijd leuk maar wat is dan het alternatief? Wij hebben ons andere appartement vorig jaar verkocht maar het is best lastig om die middelen ergens renderend in te stoppen.

Een huurprijs van 1800-1900 is zeer goed voor een appartement van 311k WOZ. Is de werkelijke waarde vergelijkbaar met de WOZ?

PS als je het energielabel naar A+ kunt krijgen dan krijg je er 28 punten bij, heb je die mogelijkheden al onderzocht?

[ColeJ]

Henkdezoveelste schreef op vrijdag 31 maart 2023 @ 14:52:
[...]


Een huurprijs van 1800-1900 is zeer goed voor een appartement van 311k WOZ. Is de werkelijke waarde vergelijkbaar met de WOZ?

PS als je het energielabel naar A+ kunt krijgen dan krijg je er 28 punten bij, heb je die mogelijkheden al onderzocht?

De werkelijke waarde ligt wel een stukje hoger dan de WOZ. Ik denk als ik het nu verkoop (zonder huurder) dat de verkoopprijs rond de 350-360k.

Ik zal nog eens naar de punten kijken maar 28 punten erbij fietsen zie ik zo snel niet gebeuren. Omdat het een appartement is kan ik weinig aan isolatie doen.

[mannowlahn]

rube schreef op donderdag 30 maart 2023 @ 16:13:
@Strotgrondel slechts één partij (zover ik weet), PME, laat weten niet tegen de plannen te zijn. Ik las dat andere partijen zich al afvroegen waar PME hun inzicht vandaan haalt....

Sinds vandaag hebben we ook inzicht in PME klantenbestand vanwege de grote datalek

[mannowlahn]

ColeJ schreef op vrijdag 31 maart 2023 @ 14:19:
Na veel erover meegepraat te hebben is het dan nu ook zover dat hier de huurder heeft opgezegd. Nu komt dus de keuze voor een nieuwe huurder of het appartement te verkopen (Amsterdam). We gaan weer terug naar de tekentafel

WOZ-waarde is 311K, 165 punten, energielabel C (bouwjaar 1978), appartement met lage maar gezonde VvE.

Huurprijs zat op 1.400 maar zal nu (nu in de vrije sector nog) rond de 1.800-1.900 zitten. Echter, woning valt straks natuurlijk in het middensegment. Ik zie 2 opties:

Nieuwe huurder VOOR 1 juli 2023 want dan is het huurcontract >6 maanden oud en kan de huurprijs niet aangepast worden per 1 januari 2024 naar het nieuwe stelsel. Als de nieuwe huurder dan weg gaat natuurlijk wel weer.

Verkopen, klinkt altijd leuk maar wat is dan het alternatief? Wij hebben ons andere appartement vorig jaar verkocht maar het is best lastig om die middelen ergens renderend in te stoppen.

Meesman? Dat is straks mijn keuze indien ik ga verkopen.

Alternatief? Tja wat dacht je van een duur appartement kopen die wel in vrije sector gaat vallen?Maar dan moet je creatief zijn mbt de zelfwoon plicht? Wellicht op papier even een relatie dip en moet je ergens anders wonen. schrijf je daar in en wil je een huis genoot voor de gezelligheid? I dont know

[mannowlahn]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 31 maart 2023 @ 14:50:
[...]

Als je voor de komende jaren geen vertrouwen hebt in de aandelenmarkt, dan is dat inderdaad geen optie.

Dan is het simpel, yolo in bitcoin

[ColeJ]

mannowlahn schreef op vrijdag 31 maart 2023 @ 15:30:
[...]

Meesman? Dat is straks mijn keuze indien ik ga verkopen.

Alternatief? Tja wat dacht je van een duur appartement kopen die wel in vrije sector gaat vallen?Maar dan moet je creatief zijn mbt de zelfwoon plicht? Wellicht op papier even een relatie dip en moet je ergens anders wonen. schrijf je daar in en wil je een huis genoot voor de gezelligheid? I dont know

Meesman klinkt leuk maar ga je dan alles lumpsum in Meesman storten? Of in tranches van X per maand? Bij de verkoop van ons andere appartement dacht ik ook dat het wel makkelijk zou zijn maar het tegendeel is waar. Een deel ging in in Meesman (wat nu lager staat) en een deel staat nu bij Bunq tegen 2,01% te verdampen. Als we deze ook verkopen wordt het "probleem" alleen maar groter

Ik ga vanavond nog even de casus opnieuw maken, ik kom er op terug

[ Voor 4% gewijzigd door ColeJ op 31-03-2023 15:38 ]

[mannowlahn]

ColeJ schreef op vrijdag 31 maart 2023 @ 15:38:
[...]


Meesman klinkt leuk maar ga je dan alles lumpsum in Meesman storten? Of in tranches van X per maand? Bij de verkoop van ons andere appartement dacht ik ook dat het wel makkelijk zou zijn maar het tegendeel is waar. Een deel ging in in Meesman (wat nu lager staat) en een deel staat nu bij Bunq tegen 2,01% te verdampen. Als we deze ook verkopen wordt het "probleem" alleen maar groter

Ik ga vanavond nog even de casus opnieuw maken, ik kom er op terug

Meesman is lange termijn he, minimaal 5-10 jaar. Maar het is idd best wel kut met peren wat te doen.

Ik ben ook nog steeds alles aan het nalopen. Ik heb al een Bv en holding dus zit te kijken of ik appartement naar bv kan krijgen. Moet even kijken hoe ik dat met een soort gesloten portemonnee kan doen icm Agio storting in BV. Scheelt dan in ieder geval die box3 ellende. Vind op zich prima om straks een lagere huur te hebben, dan gok ik op waarde stijging van het appartement.

[ColeJ]

mannowlahn schreef op vrijdag 31 maart 2023 @ 15:42:
[...]

Meesman is lange termijn he, minimaal 5-10 jaar. Maar het is idd best wel kut met peren wat te doen.

Ik ben ook nog steeds alles aan het nalopen. Ik heb al een Bv en holding dus zit te kijken of ik appartement naar bv kan krijgen. Moet even kijken hoe ik dat met een soort gesloten portemonnee kan doen icm Agio storting in BV. Scheelt dan in ieder geval die box3 ellende. Vind op zich prima om straks een lagere huur te hebben, dan gok ik op waarde stijging van het appartement.

Sinds kort werk ik op ZZP basis (geen BV maar EMZ). Misschien moet ik ook eens kijken naar de gevolgen van een BV icm met ZZP, appartement, beleggingen etc. Voor nu heb ik voor een EMZ gekozen vanwege de startersaftrek etc. Het extra werk/kosten een BV structuur vind ik niet zo belangrijk, jaarrekeningen, deponeren, AVA besluitjes kan ik allemaal zelf regelen (werk in de financiële sector dus weet daar wel raad mee).

[mannowlahn]

ColeJ schreef op vrijdag 31 maart 2023 @ 15:46:
[...]


Sinds kort werk ik op ZZP basis (geen BV maar EMZ). Misschien moet ik ook eens kijken naar de gevolgen van een BV icm met ZZP, appartement, beleggingen etc. Voor nu heb ik voor een EMZ gekozen vanwege de startersaftrek etc. Het extra werk/kosten een BV structuur vind ik niet zo belangrijk, jaarrekeningen, deponeren, AVA besluitjes kan ik allemaal zelf regelen (werk in de financiële sector dus weet daar wel raad mee).

Als je no snel bent kunnen ze dat nog voor dit jaar voor je regelen. Mijn omslag punt lag bij 150k per jaar en sindsdien is mijn tarief flink omhoog gegaan. Ik beleg ook vanuit de bv tbv pensioen, dus met die insteek is een verhuizing van appartement naar bv op zich interessant. Als ik het verkoop dan gaat die box 3 mij flink pakken ben ik bang.

Ik heb een bureau in de arm genomen voor alle zaken zoals opzetten afhandeling salaris etc. 2500 euro voor twee jaar (BV,Holding)

Je kan het ook zelf gaan doen, maar als ik na reken hoeveel uur ik daar an kwijt ben, denk ik, dan besteed ik het liever uit Ook hebben zij wel de juiste belasting technische kennis in huis mbt constructies etc.

[Rubbergrover1]

mannowlahn schreef op vrijdag 31 maart 2023 @ 15:42:
[...]

Meesman is lange termijn he, minimaal 5-10 jaar. Maar het is idd best wel kut met peren wat te doen.

Dat is een beetje het zelfde probleem als waar veel mensen de laatste jaren mee zaten. Sparen doet niets, je hebt het idee dat de aandelen alleen maar omlaag kunnen, dus waar heen met je geld? Dan maar in onroerend goed...

En nu dus de omgekeerde beweging. Waarbij je misschien nog steeds zit met het idee dat die bijvoorbeeld Meesman de komende jaren wellicht meer daalt dan het oplevert.

[Rubbergrover1]

mannowlahn schreef op vrijdag 31 maart 2023 @ 15:30:
[...]
Alternatief? Tja wat dacht je van een duur appartement kopen die wel in vrije sector gaat vallen?

Of een appartement in een iets minder gehypete, maar nog steeds gewilde, stad dan Amsterdam. Waar je een koopprijs kunt hebben die ook bij (toekomstige) gereguleerde huur nog een goede businesscase geeft.

[rube]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 31 maart 2023 @ 16:21:
[...]
Of een appartement in een iets minder gehypete, maar nog steeds gewilde, stad dan Amsterdam. Waar je een koopprijs kunt hebben die ook bij (toekomstige) gereguleerde huur nog een goede businesscase geeft.

De prijzen zijn daarvoor nog niet genoeg gedaald. Bovendien hebben veel gemeentes lokale regelgeving mbt verhuren (lees niet toegestaan) en/of niet aan meer dan 2 huurders (geen groepen). En de vraag is natuurlijk wat gaat de overheid in de toekomst doen met de wws (doortrekken naar nog meer punten)? Geen tijdelijke huurcontracten meer? Huur niet meer mee indexeren met inflatie, huren verplicht met terugwerkende kracht verlagen.....

Kortom, de overheid heeft zicht (voor mij) erg onbetrouwbaar opgesteld en voordat ik opnieuw/meer ga investeren in vastgoed, denk ik wel twee keer na. Vorig jaar heb ik 1 appartement verkocht, dit jaar (of begin volgend jaar) ga ik een 2de verkopen (nadat ik het huidige contract niet ga verlengen). Tenzij de plannen echt flink aangepast gaan worden.De overige huurders hebben een contract voor onbepaalde tijd of een tijdelijk contract dat nog een tijd loopt. Dus maar even aankijken hoe/wat er gaat gebeuren.

[Wispe]

ColeJ schreef op vrijdag 31 maart 2023 @ 14:19:
Na veel erover meegepraat te hebben is het dan nu ook zover dat hier de huurder heeft opgezegd. Nu komt dus de keuze voor een nieuwe huurder of het appartement te verkopen (Amsterdam). We gaan weer terug naar de tekentafel

WOZ-waarde is 311K, 165 punten, energielabel C (bouwjaar 1978), appartement met lage maar gezonde VvE.

Huurprijs zat op 1.400 maar zal nu (nu in de vrije sector nog) rond de 1.800-1.900 zitten. Echter, woning valt straks natuurlijk in het middensegment. Ik zie 2 opties:

Nieuwe huurder VOOR 1 juli 2023 want dan is het huurcontract >6 maanden oud en kan de huurprijs niet aangepast worden per 1 januari 2024 naar het nieuwe stelsel. Als de nieuwe huurder dan weg gaat natuurlijk wel weer.

Verkopen, klinkt altijd leuk maar wat is dan het alternatief? Wij hebben ons andere appartement vorig jaar verkocht maar het is best lastig om die middelen ergens renderend in te stoppen.

Ik zou voor de 1ste optie kiezen, voor je het weet worden de plannen van De Jonge onverbindend verklaard/allemaal teruggedraaid/gaat het niet door en ben je je woning kwijt.

[ColeJ]

Wispe schreef op vrijdag 31 maart 2023 @ 17:43:
[...]

Ik zou voor de 1ste optie kiezen, voor je het weet worden de plannen van De Jonge onverbindend verklaard/allemaal teruggedraaid/gaat het niet door en ben je je woning kwijt.

Dit speelt ook deels in mijn hoofd. Weg is weg en zie er nog maar eens aan aan te komen met die overdrachtsbelastingen, zelf bewoning clausules etc. Ik neig ook naar een nieuwe huurder maar ga het nog even doorrekenen allemaal.

Qua box 3 heb ik nog wel voordeel van onroerend goed (ook al is het een stuk minder dan voorheen). Het 6,17% fictieve rendement gaat over de WOZ waarde van het appartement. Als ik het verkoop en stop het in Meesman heb ik een fictief rendement van 6,17% over de verkoopprijs van het appartement.

[Wispe]

ColeJ schreef op vrijdag 31 maart 2023 @ 19:46:
[...]


Dit speelt ook deels in mijn hoofd. Weg is weg en zie er nog maar eens aan aan te komen met die overdrachtsbelastingen, zelf bewoning clausules etc. Ik neig ook naar een nieuwe huurder maar ga het nog even doorrekenen allemaal.

Qua box 3 heb ik nog wel voordeel van onroerend goed (ook al is het een stuk minder dan voorheen). Het 6,17% fictieve rendement gaat over de WOZ waarde van het appartement. Als ik het verkoop en stop het in Meesman heb ik een fictief rendement van 6,17% over de verkoopprijs van het appartement.

Dan ben je toch al klaar?

[Megalomania]

@ColeJ ik zit met ongeveer hetzelfde dilemma. Zit een hypotheek van 1.2% dus zou die het liefst niet zomaar eruit gooien. Ga je dan voor een tijdelijk contract van 2 jaar? When the shit hits the fan kan je de boel iig nog kwijt ipv dat je nog 10jaar vast zit aan een huurder voor 1k per maand.

Edit: sorry voor de onduidelijkheid, de originele hypotheek is 1.2, daar komt nog een procent op sinds het een verhuur hypotheek is.

[ Voor 18% gewijzigd door Megalomania op 01-04-2023 05:34 ]

[Wispe]

Megalomania schreef op vrijdag 31 maart 2023 @ 20:29:
@ColeJ ik zit met ongeveer hetzelfde dilemma. Zit een hypotheek van 1.2% dus zou die het liefst niet zomaar eruit gooien. Ga je dan voor een tijdelijk contract van 2 jaar? When the shit hits the fan kan je de boel iig nog kwijt ipv dat je nog 10jaar vast zit aan een huurder voor 1k per maand.

Nooit geweten dat verhuurhypotheken ooit een dieptepunt van 1,2% hadden bereikt, of verhuur je zonder toestemming van de hypotheekhouder?

[ColeJ]

Wispe schreef op vrijdag 31 maart 2023 @ 20:43:
[...]


Nooit geweten dat verhuurhypotheken ooit een dieptepunt van 1,2% hadden bereikt, of verhuur je zonder toestemming van de hypotheekhouder?

Lekker belangrijk als het zonder toestemming is, moet iedereen voor zichzelf weten. Daar hoeven we hier geen ethische discussie of opmerkingen van te maken toch?

[ Voor 17% gewijzigd door ColeJ op 31-03-2023 21:21 ]

[ColeJ]

Megalomania schreef op vrijdag 31 maart 2023 @ 20:29:
@ColeJ ik zit met ongeveer hetzelfde dilemma. Zit een hypotheek van 1.2% dus zou die het liefst niet zomaar eruit gooien. Ga je dan voor een tijdelijk contract van 2 jaar? When the shit hits the fan kan je de boel iig nog kwijt ipv dat je nog 10jaar vast zit aan een huurder voor 1k per maand.

Ik heb eigenlijk nog nooit met een tijdelijk verhuur contract gewerkt, expats (mijn huurders) blijven niet/nooit eeuwig. Misschien moet ik daar maar eens naar kijken inderdaad Een hypotheek van 1.2% zou ik zeker niet eruit gooien

[Wispe]

ColeJ schreef op vrijdag 31 maart 2023 @ 21:21:
[...]


Lekker belangrijk als het zonder toestemming is, moet iedereen voor zichzelf weten. Daar hoeven we hier geen ethische discussie of opmerkingen van te maken toch?

Oh, ben jij er ook zo'n een?
Ik zou dit forum van harte aanbevelen om users niet te aanmoedigen om posts te plaatsen waarbij de regels/wetten worden verbroken alsof het de doodnormaalste zaak van de wereld is.
De regels zijn er niet voor niets.

Om dan maar in de sfeer van het topiconderwerp te blijven: totaal geen medelijden met verhuurders die illegaal hun woning verhuren en door de plannen van De Jonge in de knel zitten.

[ Voor 42% gewijzigd door Wispe op 31-03-2023 21:39 ]

[Laapo]

Wispe schreef op vrijdag 31 maart 2023 @ 20:43:
[...]


Nooit geweten dat verhuurhypotheken ooit een dieptepunt van 1,2% hadden bereikt, of verhuur je zonder toestemming van de hypotheekhouder?

Er zijn verschillende gronden waarop een bank toestemming kan verlenen voor tijdelijke verhuur tegen een relatief kleine opslag. Als iemand door de werkgever in het buitenland wordt gedetacheerd of bijvoorbeeld onder de leegstandswet als er zich geen kopers voordoen.

[Wispe]

Laapo schreef op vrijdag 31 maart 2023 @ 21:57:
[...]


Er zijn verschillende gronden waarop een bank toestemming kan verlenen voor tijdelijke verhuur tegen een relatief kleine opslag. Als iemand door de werkgever in het buitenland wordt gedetacheerd of bijvoorbeeld onder de leegstandswet als er zich geen kopers voordoen.

Het was een vraag, geen verwijt.

[vortexnl1982]

Megalomania schreef op vrijdag 31 maart 2023 @ 20:29:
@ColeJ ik zit met ongeveer hetzelfde dilemma. Zit een hypotheek van 1.2% dus zou die het liefst niet zomaar eruit gooien. Ga je dan voor een tijdelijk contract van 2 jaar? When the shit hits the fan kan je de boel iig nog kwijt ipv dat je nog 10jaar vast zit aan een huurder voor 1k per maand.

Kijk het gewoon effe aan man. De politiek waait alle kanten op. Ik krijg nieuwe huurders in mei die mogen er twee jaar in blijven. Daarna zie ik wel wat er allemaal is overgebleven van al die box 3 ellende etc. Misschien blazen ze morgen het kabinet wil op en zijn we zo een paar jaar verder.

Mijn woning zit wel boven de 187 punten dus misschien heb ik makkelijk praten...

[ColeJ]

Wispe schreef op vrijdag 31 maart 2023 @ 21:30:
[...]


Oh, ben jij er ook zo'n een?
Ik zou dit forum van harte aanbevelen om users niet te aanmoedigen om posts te plaatsen waarbij de regels/wetten worden verbroken alsof het de doodnormaalste zaak van de wereld is.
De regels zijn er niet voor niets.

Om dan maar in de sfeer van het topiconderwerp te blijven: totaal geen medelijden met verhuurders die illegaal hun woning verhuren en door de plannen van De Jonge in de knel zitten.

Man man, als je het zo graag wilt weten: pand is hypotheekvrij. Ik zou je van harte aanbevelen om dit topic te verlaten en aankomend weekend een flesje azijn te halen

[Rubbergrover1]

Laapo schreef op vrijdag 31 maart 2023 @ 21:57:
[...]


Er zijn verschillende gronden waarop een bank toestemming kan verlenen voor tijdelijke verhuur tegen een relatief kleine opslag. Als iemand door de werkgever in het buitenland wordt gedetacheerd of bijvoorbeeld onder de leegstandswet als er zich geen kopers voordoen.

Maar als het, om wat voor reden dan ook, om tijdelijke verhuur of tijdelijke toestemming gaat, dan lijkt mij dat wel een belangrijk aspect in de afweging of je de woning beter zou verkopen of niet. Daarom is het, ook zonder ethische discussie, best een relevante vraag of het gaat om een permanente verhuur hypotheek of om een andere, aan dan niet toegestane, mogelijk tijdelijke, constructie.

[Wispe]

ColeJ schreef op vrijdag 31 maart 2023 @ 23:26:
[...]


Man man, als je het zo graag wilt weten: pand is hypotheekvrij. Ik zou je van harte aanbevelen om dit topic te verlaten en aankomend weekend een flesje azijn te halen

Dan wanwaar je agressieve reactie op mijn post aan Megalomania?
Als je hypotheekvrij bent en je aan de regeltjes houdt, discussieer ik dolgraag met je verder in dit topic.

[ColeJ]

Wispe schreef op vrijdag 31 maart 2023 @ 23:59:
[...]


Dan wanwaar je agressieve reactie op mijn post aan Megalomania?
Als je hypotheekvrij bent en je aan de regeltjes houdt, discussieer ik dolgraag met je verder in dit topic.

Het is geen agressieve reactie maar gezien je reactie trek je nogal snel conclusies die niet relevant zijn.

Wij hebben besloten om toch door te gaan met verhuurder. We gaan op zoek naar een nieuwe huurder . Huidige huurder blijft tot 31 mei dus vanaf 1 juni kan er een nieuwe in. Dat is mooi 7 maanden voor 1 januari 2024 waardoor dat huurcontract niet aangepast kan worden (aanvang is dan meer dan half jaar voor 1 januari 2024). Maar, we weten allemaal dat ze in Den Haag met een pennenstreep alles weer kunnen omgooien.

[Henkdezoveelste]

Gisteren in de Telegraaf, een mooie samenvatting van de situatie

[nubcaek]

ColeJ schreef op zaterdag 1 april 2023 @ 08:18:
[...]


Het is geen agressieve reactie maar gezien je reactie trek je nogal snel conclusies die niet relevant zijn.

Wij hebben besloten om toch door te gaan met verhuurder. We gaan op zoek naar een nieuwe huurder . Huidige huurder blijft tot 31 mei dus vanaf 1 juni kan er een nieuwe in. Dat is mooi 7 maanden voor 1 januari 2024 waardoor dat huurcontract niet aangepast kan worden (aanvang is dan meer dan half jaar voor 1 januari 2024). Maar, we weten allemaal dat ze in Den Haag met een pennenstreep alles weer kunnen omgooien.

hoe kan een huurder de nieuwe regels toepassen op een bestaand contract? Ten tijde van het tekenen van het contract (dit jaar), gelden de regels van dat moment - mis ik dan iets? Heb je ergens een link / referentie naar waar dit gedocumenteerd staat?

[Wispe]

nubcaek schreef op zondag 2 april 2023 @ 11:17:
[...]


hoe kan een huurder de nieuwe regels toepassen op een bestaand contract? Ten tijde van het tekenen van het contract (dit jaar), gelden de regels van dat moment - mis ik dan iets? Heb je ergens een link / referentie naar waar dit gedocumenteerd staat?

Een jaar na de inwerkingtreding kunnen de huurders de huurprijs laten verlagen.

[ColeJ]

nubcaek schreef op zondag 2 april 2023 @ 11:17:
[...]


hoe kan een huurder de nieuwe regels toepassen op een bestaand contract? Ten tijde van het tekenen van het contract (dit jaar), gelden de regels van dat moment - mis ik dan iets? Heb je ergens een link / referentie naar waar dit gedocumenteerd staat?

Heb zo even geen bron maar ik had vernomen dat Hugo ook wil kijken naar bestaande contracten. Op dit moment kunnen huurders naar de huurcommissie binnen 6 maanden na het aangaan van het huurcontract.

Wat is nu de status van alle Hugo plannen trouwens? Wanneer moet er nog wat gebeuren?

EDIT: Lijkt mij dus zinvol om er nu nog een nieuwe huurder in te stoppen en daarna maar eens kijken of we gaan verkopen of niet. Nu direct verkopen zie ik nog niet zo zitten

Bijkomend voordeel, we gaan van een huur van 1400 naar een huur van 1700

[ Voor 23% gewijzigd door ColeJ op 04-04-2023 14:44 ]

[ColeJ]

Ik kom nu uit op de volgende casus (WOZ 317K, schuld 80K)

Huur 20.400

Annuiteit -4.176
VVE -1.560
OZB -300
Verzekering -480
Klein onderhoud -1.200
Overig -1.200
Kosten 8.916

Bruto rendement 11.484
BOX 3 heffing 4.294
Netto rendement 7.190

Dit geeft een rendement op eigen vermogen (voor belastingen) van 4,85%. Op basis van deze gegevens ben ik voornemens om nog een jaar te verhuren en daarna maar eens kijken hoe de situatie erbij staat.

[RichieB]

@ColeJ Zit in de annuïteit niet ook een stuk aflossing? Dat zijn natuurlijk geen kosten.

[Henkdezoveelste]

ColeJ schreef op vrijdag 7 april 2023 @ 11:17:
Ik kom nu uit op de volgende casus (WOZ 317K, schuld 80K)

Huur 20.400

Annuiteit -4.176
VVE -1.560
OZB -300
Verzekering -480
Klein onderhoud -1.200
Overig -1.200
Kosten 8.916

Bruto rendement 11.484
BOX 3 heffing 4.294
Netto rendement 7.190

Dit geeft een rendement op eigen vermogen (voor belastingen) van 4,85%. Op basis van deze gegevens ben ik voornemens om nog een jaar te verhuren en daarna maar eens kijken hoe de situatie erbij staat.

Tel hier 3% waardestijging bij op (gemiddeld sinds 1960 is 5%) en je zit op een schitterend rendement van 7,85% per jaar, met een stabiele cashflow. Dat is toch super?

Een huur van 20.400/jaar voor een 317k WOZ pand is overigens zeer mooi, dat is mij niet gelukt.

[ColeJ]

Henkdezoveelste schreef op vrijdag 7 april 2023 @ 13:15:
[...]


Tel hier 3% waardestijging bij op (gemiddeld sinds 1960 is 5%) en je zit op een schitterend rendement van 7,85% per jaar, met een stabiele cashflow. Dat is toch super?

Een huur van 20.400/jaar voor een 317k WOZ pand is overigens zeer mooi, dat is mij niet gelukt.

Lang leven de expats Het voordeel van expats zijn dat ze gewoon meer te besteden hebben dan de gemiddelde Nederlander (zeker ook door het belastingvoordeel dat ze hebben) en dat ze niet eeuwig in je woning blijven zitten. Je kunt dus vrij snel de huurprijs weer op "marktprijs" krijgen.

Voor nu is het een leuke casus, als ik straks nog maar 1000 euro huur mag vragen draai ik negatief. Maar - dat zien we dan wel weer Wij hebben 1 van de 2 appartementen verkocht maar willen niet alles weg doen.

[mannowlahn]

Maar met die woz kom je straks niet aan de nieuwe punten neem ik aan? dus nog eenmalig verhuren en dan de verkoop in?

Ik heb zelf een expat er in die maar 10 dagen per maand vanuit portugal hier heen komt. Hij heeft daar zijn gezin, zijn vrouw is arts en hij ziet dit meer als een leuk tripje elke maand. Volgend jaar april loopt het twee jarig contract af. Ik ben niet bang voor het feit dat hij eeuwig er in blijft zitten. Maar heb het gevoel dat ik misschien nog voor eind juni het contract moet open breken om zeker te zijn dat er geen gezeik komt mbt huurpunten? ik kan bv voorstellen om zijn vrouw als hoofdhuurder te maken dmv nieuw contract met dezelfde voorwaarden, alleen weet dus niet of dit juridisch genoeg is? Ik acht de kans klein dat hij gaat mekkeren over huurpunten, maar je kan in principe niemand er op vertrouwen.

[ Voor 75% gewijzigd door mannowlahn op 07-04-2023 14:32 ]

[ColeJ]

mannowlahn schreef op vrijdag 7 april 2023 @ 14:28:
Maar met die woz kom je straks niet aan de nieuwe punten neem ik aan? dus nog eenmalig verhuren en dan de verkoop in?

Ik heb zelf een expat er in die maar 10 dagen per maand vanuit portugal hier heen komt. Hij heeft daar zijn gezin, zijn vrouw is arts en hij ziet dit meer als een leuk tripje elke maand. Volgend jaar april loopt het twee jarig contract af. Ik ben niet bang voor het feit dat hij eeuwig er in blijft zitten. Maar heb het gevoel dat ik misschien nog voor eind juni het contract moet open breken om zeker te zijn dat er geen gezeik komt mbt huurpunten? ik kan bv voorstellen om zijn vrouw als hoofdhuurder te maken dmv nieuw contract met dezelfde voorwaarden, alleen weet dus niet of dit juridisch genoeg is? Ik acht de kans klein dat hij gaat mekkeren over huurpunten, maar je kan in principe niemand er op vertrouwen.

Ik kom niet boven de 187 punten helaas. Echter, ik moet nog maar zien of dat ook allemaal door gaat. Als het wel doorgaat dan verkoop ik het tegen die tijd wel - dan zal mijn huurder toch wel vertrekken.

Je zou het contract open kunnen breken maar waarom zou jouw huurder daar akkoord mee gaan? Een nieuw contract zou wel het beste zijn aangezien ze niet aan bestaande contracten kunnen sleutelen.

[mannowlahn]

ColeJ schreef op vrijdag 7 april 2023 @ 14:54:
[...]


Ik kom niet boven de 187 punten helaas. Echter, ik moet nog maar zien of dat ook allemaal door gaat. Als het wel doorgaat dan verkoop ik het tegen die tijd wel - dan zal mijn huurder toch wel vertrekken.

Je zou het contract open kunnen breken maar waarom zou jouw huurder daar akkoord mee gaan? Een nieuw contract zou wel het beste zijn aangezien ze niet aan bestaande contracten kunnen sleutelen.

Anders is het per april einde contract voor hem, ik zie weinig mogelijkheden dan nog in amsterdam. Ik verhuur 1500 volledig gemeubilleerd, geen ikea meubels etc.

Als het contract gewoon doorloopt is het technisch een nieuw contract denk ik na april. En dan kan hij als nog beroepen op de huurpunten.

[s020506]

mannowlahn schreef op vrijdag 7 april 2023 @ 14:57:
[...]

Anders is het per april einde contract voor hem, ik zie weinig mogelijkheden dan nog in amsterdam. Ik verhuur 1500 volledig gemeubilleerd, geen ikea meubels etc.

Als het contract gewoon doorloopt is het technisch een nieuw contract denk ik na april. En dan kan hij als nog beroepen op de huurpunten.

Een nieuw contract is een papiertje met een nieuwe krabbel. Ligt er dus aan hoe het beschreven staat in het huidige contract. Als het eindigt moet er een nieuw contract komen, anders is er niks. Misschien heb je wel beschreven dat het door kan lopen, dan is het geen nieuw contract. Denk ik, ik ben geen expert.

Maar ik zie het nog wel gebeuren dat de regering valt over de stikstof ellende (fingers crossed).

[ColeJ]

s020506 schreef op vrijdag 7 april 2023 @ 15:07:
[...]

Maar ik zie het nog wel gebeuren dat de regering valt over de stikstof ellende (fingers crossed).

Eens maar ik heb geen idee wat dat voor gevolgen heeft voor de verhuur. Verhuurders zijn tegenwoordig de parasiet van de maatschappij en iedereen protesteert om voor 900 euro in hartje Amsterdam te wonen.

[Henkdezoveelste]

ColeJ schreef op vrijdag 7 april 2023 @ 16:07:
[...]


Eens maar ik heb geen idee wat dat voor gevolgen heeft voor de verhuur. Verhuurders zijn tegenwoordig de parasiet van de maatschappij en iedereen protesteert om voor 900 euro in hartje Amsterdam te wonen.

Laten we hierna de koopwoningmarkt ook nog even oplossen, eenvoudigweg met een puntensysteem. Maximale prijs 3 ton, woningmarkt probleem opgelost!

[Chillmeister]

https://www.ey.com/nl_nl/...ates/box-3-ontwikkelingen

Goede samenvatting van enkele lopende zaken omtrent box 3.

Met andere woorden, het voordeel van een stelsel op basis van werkelijk rendement is dat dit beter aansluit bij het werkelijk rendement van belastingplichtigen, maar dit leidt om naar verwachting tot meer benodigde capaciteit, dienstverlening en toezicht van de kant van de Belastingdienst.

Dus maar een manier bedenken die niet klopt met de werkelijkheid omdat ze anders nog meer werk hebben!?

ongerealiseerde vermogenswinsten volgens hof geen werkelijk behaald rendement

Goed zo.

[rube]

Ook in de UK zijn verhuurders aan het verkopen, een van de stukken in de kranten aldaar:
https://archive.fo/6GkmJ

[RichieB]

rube schreef op zaterdag 8 april 2023 @ 07:24:
[...]
https://archive.fo/6GkmJ

Deze archief site heeft problemen met hun TLS configuratie. Heb je ook de echte URL?

[LED-Maniak]

RichieB schreef op zaterdag 8 april 2023 @ 11:16:
[...]

Deze archief site heeft problemen met hun TLS configuratie. Heb je ook de echte URL?

https://www.thetimes.co.u...-time-landlords-tjgjxn3px

[rube]

Nvm

[ Voor 99% gewijzigd door rube op 08-04-2023 11:45 ]

[Wispe]

Tweede Kamer verbiedt tijdelijke huurcontracten: "Een goede dag voor huren"
11 april 2023, 17.00 uur · Aangepast 17.19 uur · Door Michiel Klaassen


De Tweede Kamer zal vrijwel zeker een initiatiefwet aannemen die een streep zet door tijdelijke huurcontracten. Contracten van twee jaar en korter mogen hierdoor in de meeste gevallen niet meer. Bij de stemming kan de wet rekenen op een meerderheid, zo meldt RTL Nieuws.

Luuk Koenen
Luuk Koenen
Tijdelijke contracten werden in 2016 geïntroduceerd, met de bedoeling het huuraanbod te vergroten. Dat gebeurde niet, zo blijkt uit een evaluatie. Bovendien dreven de tijdelijke contracten vooral de prijs op: nieuwe huurders kregen keer op keer te maken met een forse huurverhoging.

Initiatiefwet
Kamerleden Henk Nijboer (PvdA) en Pieter Grinwis (ChristenUnie) willen de tijdelijke contracten nu met een initiatiefwet verbieden. De afgelopen weken was al duidelijk dat er brede steun was voor het plan. Vanavond worden de laatste vragen over de wet behandeld; de stemming vindt volgende week plaats. RTL Nieuws meldt dat het vaststaat dat tijdelijke huren zullen verdwijnen.

"De verhouding tussen huurder en huisbaas gaat veranderen"
MATHIJS TEN BROEKE, WOONBOND
"Dit is heel goed nieuws", zegt Woonbond-woordvoerder Mathijs ten Broeke. "Voor huurders betekent dit dat er veel onzekerheid wegvalt. Als je een tijdelijk contract hebt, durf je soms niet op te komen voor je rechten." Een huisbaas kan 'lastige huurders' immers gemakkelijk op straat zetten bij afloop van het contract. Ten Broeke: "Maar nu gaat de verhouding tussen huurder en huisbaas dus veranderen. Ik hoop dat mensen hierdoor langer in Amsterdam kunnen blijven en niet de stad uit worden gejaagd."

In enkele specifieke gevallen blijft tijdelijke verhuur mogelijk. Woningen die op de lijst staan gesloopt te worden, mogen tot die tijd tijdelijk worden verhuurd. En mensen die tijdelijk hun huis uit moeten vanwege een renovatie, mogen een tijdelijk huurcontract aangaan.

Studenten
Ook voor promovendi en studenten blijven tijdelijke contracten bestaan. Een goede zaak, vindt Bor van Zeeland, bestuurder bij studentenvakbond ASVA. "Vooral internationale studenten hebben bij aankomst in Amsterdam nog geen sociaal netwerk om hen te helpen bij het vinden van een kamer", zegt Van Zeeland. "Voor die groep is er op dit moment een aantal woningen gereserveerd als zogeheten landingsplek, waar ze één jaar mogen blijven."

De Woonbond is juist minder blij met de uitzonderingen. "Dat is oneerlijk. Daar zit bij de behandeling van dinsdagavond nog wel de spanning: het kan zijn dat daar nog iets gaat veranderen", zegt Ten Broeke. Maar dat vaste huurcontracten weer de norm worden, staat volgens hem wel vast. "Voor een stad als Amsterdam is het gezond dat iedereen die er wil kunnen blijven wonen daar zekerheid op heeft."

https://www.at5.nl/artike...tijdelijke-huurcontracten

[Real]

Om 19:15 uur begint deel twee van het debat over het initiatiefvoorstel om de tijdelijke huurcontracten voor twee jaar of korter af te schaffen. Ik begrijp uit diverse media dat er waarschijnlijk een meerderheid voor bestaat.

Ik zal het debat hier kort samenvatten, want er kunnen uiteraard nog moties of amendementen volgen. Ik vermoed dat er donderdag gestemd wordt over dit wetsvoorstel. Daarna gaat het naar de Eerste Kamer en ik vermoed dat het daar als hamerstuk wordt afgedaan.

[Real]

Wispe schreef op dinsdag 11 april 2023 @ 18:28:
[...]

Onze reacties kruisen elkaar

[mannowlahn]

Wispe schreef op dinsdag 11 april 2023 @ 18:28:
[...]


https://www.at5.nl/artike...tijdelijke-huurcontracten

Lol daaaaag expats

[Wispe]

Dan maar weer verhuren aan studenten.

[mannowlahn]

Wispe schreef op dinsdag 11 april 2023 @ 18:55:
Dan maar weer verhuren aan studenten.

Lol ik heb geen huis met meerdere kamers en volgens mij je moet je tegenwoordig dan iedereen een contract geven. Aan studenten verhuren lijkt mij echt een hoop gezeik.

[Wispe]

mannowlahn schreef op dinsdag 11 april 2023 @ 18:56:
[...]

Lol ik heb geen huis met meerdere kamers en volgens mij je moet je tegenwoordig dan iedereen een contract geven. Aan studenten verhuren lijkt mij echt een hoop gezeik.

Ik heb 2 slaapkamers en kamersgewijze verhuur mag van de VvE niet. Heb vaker verhuurd aan studenten. 2 vriendinnen/een stel die studeerden.

[Real]

Debat is begonnen. Eerste termijn initiatiefnemers/regering.

[Real]

Nijboer legt uit dat Wet doorstroming huurmarkt nooit bedoelt is om 'proefperiode' te introduceren.

[ColeJ]

mannowlahn schreef op dinsdag 11 april 2023 @ 18:37:
[...]

Lol daaaaag expats

Juist niet. Ik verhuur aan expats met gewoon normale contracten, geen tijdelijke. Dat maakt voor mij niet uit want een expat gaat uit eigen initiatief weg, gemiddeld een maand of 18.

[Real]

Evaluatie over vijf jaar. Beckerman (SP) vraagt of er niet ook monitoring moet plaatsvinden, om te kijken of er geen substitutie optreedt met andere vormen van tijdelijke contracten.

[Wispe]

Real schreef op dinsdag 11 april 2023 @ 19:42:
Evaluatie over vijf jaar. Beckerman (SP) vraagt of er niet ook monitoring moet plaatsvinden, om te kijken of er geen substitutie optreedt met andere vormen van tijdelijke contracten.

Joh...

[mannowlahn]

ColeJ schreef op dinsdag 11 april 2023 @ 19:39:
[...]


Juist niet. Ik verhuur aan expats met gewoon normale contracten, geen tijdelijke. Dat maakt voor mij niet uit want een expat gaat uit eigen initiatief weg, gemiddeld een maand of 18.

Ja sommige wel, mijn vrienden als expats hebben pas na 7! Jaar of langer pas wat gekocht. En huurden al die tijd.

Permanente contracten blijf ik spannend vinden omdat ik ooit misschien moet verkopen als ik zelf iets anders ga kopen( huur nu zelf vrije sector).

[Real]

Grinwis benoemt diverse varianten van tijdelijke contracten die blijven bestaan, zoals onder de leegstandswet.

[Real]

Grinwis noemt dat box 3 bij verhuur nog eens in een debat misschien nog eens besproken zou moeten worden

[Wispe]

Real schreef op dinsdag 11 april 2023 @ 20:15:
Grinwis noemt dat box 3 bij verhuur nog eens in een debat misschien nog eens besproken zou moeten worden

Wat bedoelt ie daarmee?

[Real]

Wispe schreef op dinsdag 11 april 2023 @ 20:22:
[...]
Wat bedoelt ie daarmee?

Dat de box 3 plannen bij veel verhuurders hard aankwam en hij blijkbaar vindt dat de plannen opnieuw besproken moeten worden. Maar goed, dat is één Kamerlid. Wel weer een Kamerlid van de coalitie uiteraard.

[Wispe]

Real schreef op dinsdag 11 april 2023 @ 20:26:
[...]


Dat de box 3 plannen bij veel verhuurders hard aankwam en hij blijkbaar vindt dat de plannen opnieuw besproken moeten worden. Maar goed, dat is één Kamerlid. Wel weer een Kamerlid van de coalitie uiteraard.

Maar de plannen zijn toch al doorgevoerd sinds dit jaar?

[Real]

Wispe schreef op dinsdag 11 april 2023 @ 20:27:
[...]
Maar de plannen zijn toch al doorgevoerd sinds dit jaar?

Je kunt toch belastingwetgeving ook weer wijzigen?

[Wispe]

Real schreef op dinsdag 11 april 2023 @ 20:31:
[...]


Je kunt toch belastingwetgeving ook weer wijzigen?

Op die manier. Het zijn geen plannen meer.

[Real]

Curieuze redenering van De Jonge: geen causaal verband aangetoond tussen invoering Wdh en woningaanbod, maar vreest wel afname woningen. Dat snijdt geen hout. De effecten zijn lastig te meten, dat geldt zowel de ene als de andere kant op.

[vortexnl1982]

mannowlahn schreef op dinsdag 11 april 2023 @ 19:52:
[...]

Ja sommige wel, mijn vrienden als expats hebben pas na 7! Jaar of langer pas wat gekocht. En huurden al die tijd.

Permanente contracten blijf ik spannend vinden omdat ik ooit misschien moet verkopen als ik zelf iets anders ga kopen( huur nu zelf vrije sector).

Ja vind ook wel tricky. Mijn oude buren verhuren hun woning aan Nederlanders. Die zitten er al dus 10 jaar in. Ik weet alleen niet hoeveel huur ze vangen nu maar dat zal minder zijn dan wat ik kan vragen omdat ik elke twee jaar een nieuwe huurder heb en de huur dus aan pas aan de markt. Maar dat werkt natuurlijk ook twee kanten op : als de markt in elkaar stort dan moet ik met mijn huur zakken en zitten mijn oude buren goed...

[Real]

vortexnl1982 schreef op dinsdag 11 april 2023 @ 21:05:
[...]
omdat ik elke twee jaar een nieuwe huurder heb en de huur dus aan pas aan de markt.

Ter info: dat vindt de Tweede Kamer onwenselijk en is een van de redenen waarom het tijdelijke contract voor twee jaar of korter uit art. 7:271 lid 1 BW gaat verdwijnen.

[Real]

Stemming volgende week dinsdag

[ColeJ]

vortexnl1982 schreef op dinsdag 11 april 2023 @ 21:05:
[...]


Ja vind ook wel tricky. Mijn oude buren verhuren hun woning aan Nederlanders. Die zitten er al dus 10 jaar in. Ik weet alleen niet hoeveel huur ze vangen nu maar dat zal minder zijn dan wat ik kan vragen omdat ik elke twee jaar een nieuwe huurder heb en de huur dus aan pas aan de markt. Maar dat werkt natuurlijk ook twee kanten op : als de markt in elkaar stort dan moet ik met mijn huur zakken en zitten mijn oude buren goed...

Daarom verhuur ik niet aan Nederlanders. Ik wil alleen expats. Als de markt instort dan gaat jouw huurder er gewoon uit omdat hij het huis van de buren voor veel minder kan huren.

[ Voor 8% gewijzigd door ColeJ op 11-04-2023 21:44 ]

[xiangpo]

ColeJ schreef op dinsdag 11 april 2023 @ 21:42:
[...]


Daarom verhuur ik niet aan Nederlanders. Ik wil alleen expats. Als de markt instort dan gaat jouw huurder er gewoon uit omdat hij het huis van de buren voor veel minder kan huren.

Altijd bijzonder hoe er hier in dit topic openlijk en trots gesproken wordt dat je discrimineert.

Voorbeelden van mogelijke discriminatie
Een verhuurder wil een woning alleen verhuren aan expats. De verhuurder heeft daarvoor geen goede reden (objectieve rechtvaardiging).

[vortexnl1982]

Real schreef op dinsdag 11 april 2023 @ 21:36:
[...]


Ter info: dat vindt de Tweede Kamer onwenselijk en is een van de redenen waarom het tijdelijke contract voor twee jaar of korter uit art. 7:271 lid 1 BW gaat verdwijnen.

Ja onwenselijk maar dat is toch de vrije markt? Wat is het verschil met iemand die zijn huis verkoopt en het hoogst mogelijk bod alleen accepteert. Je kan je huis ook verkopen aan starters voor een ton minder maar dat doet niemand. We verwachten wel zo'n offer van verhuurders. Dat vind ik raar...

[Real]

vortexnl1982 schreef op dinsdag 11 april 2023 @ 22:59:
[...]
Ja onwenselijk maar dat is toch de vrije markt?

Ik ben niet de Tweede Kamer en ga hier niet discussiëren over de wenselijkheid, maar noem slechts dat de tussentijdse huurprijsverhoging een van de redenen is voor de Tweede Kamer om de art. 7:271 lid 1 BW tijdelijke contracten van twee jaar of korter weer uit de wet te halen.

Wat is het verschil met iemand die zijn huis verkoopt en het hoogst mogelijk bod alleen accepteert. Je kan je huis ook verkopen aan starters voor een ton minder maar dat doet niemand. We verwachten wel zo'n offer van verhuurders. Dat vind ik raar...

Het verschil is de relatieve machtspositie die een verhuurder heeft t.o.v. een huurder en de wijze waarop huurprijsregulering wordt omzeild. Er zijn tal van huurders die niet kunnen kopen en dan maar instemmen met een hoge huurprijs.

Er is geen normale markt, omdat er een grote schaarste is en dat leidt tot excessief hoge huurprijzen die de Tweede Kamer onwenselijk vindt.

[vortexnl1982]

Real schreef op dinsdag 11 april 2023 @ 23:21:
[...]


Ik ben niet de Tweede Kamer en ga hier niet discussiëren over de wenselijkheid, maar noem slechts dat de tussentijdse huurprijsverhoging een van de redenen is voor de Tweede Kamer om de art. 7:271 lod 1 BW tijdelijke contracten van twee jaar of korter weer uit de wet te halen.


[...]


Het verschil is de relatieve machtspositie die een verhuurder heeft t.o.v. een huurder en de wijze waarop huurprijsregulering wordt omzeilt. Er zijn tal van huurders die niet kunnen kopen en dan maar instemmen met een hoge huurprijs.

Er is geen normale markt, omdat er een grote schaarste is en dat leidt tot excessief hoge huurprijzen die de Tweede Kamer onwenselijk vindt.

Dat is dezelfde macht die een koper (met heel veel overwaarde heeft) tov starters. Die Koper met veel overwaarde drijft de prijs van woningen op. Ze zouden de prijs stijgingen van woningen die worden verkocht aan banden moeten leggen ? Of zwaar moeten belasten a la box 3 belasting die verhuurders nu voor hun kiezen krijgen.

Mijn kinderen kunnen straks geen huis meer kopen omdat mensen veel te veel geld vragen voor hun huis en er grote schaarste is. Hetzelfde geldt voor hra : afschaffen voor iedereen. En daarnaast bouwen bouwen bouwen.

Maar dat soort maatregelen willen we niet want dat raakt de meerderheid van de mensen. Laten we dan de verhuurders aanpakken..

Ik vind het allemaal best maar laten we dan naast de verhuurders iedereen aan pakken. Wat Hugo nu weer verzint zet geen zoden aan de dijk. Pak dan de hele woning markt aan. En laat de overheid ook eens een normale grondprijs vragen want volgens mij is dat ook een groot component in de prijs van een woning....

[ Voor 6% gewijzigd door vortexnl1982 op 11-04-2023 23:31 ]

[Real]

vortexnl1982 schreef op dinsdag 11 april 2023 @ 23:29:
[...]

Nogmaals: je moet niet bij mij zijn, maar bij de Tweede Kamer. Die vindt het in meerderheid geen wenselijke uitkomst van de tijdelijke contracten.

Ik heb er ook wel een mening over, maar dat is off topic. Zet de discussie maar eens voort in een van de AWM forumonderdelen zoals deze zou ik zeggen en vraag wat anderen van je stelling vinden n.a.v. het debat vanavond. Dan vermoed ik dat velen het niet met je eens zijn. Wat dat betreft is dit topic een behoorlijke echokamer.

[ColeJ]

xiangpo schreef op dinsdag 11 april 2023 @ 22:13:
[...]


Altijd bijzonder hoe er hier in dit topic openlijk en trots gesproken wordt dat je discrimineert.


[...]

Pfff.. waar zie jij enige trots en/of discriminatie? Ik verhuur graag aan expats omdat statistisch is bewezen dat die minder lang blijven zitten Nederlanders. Als mijn uitgangspunt een bepaalde omloopsnelheid is dan discrimineer ik toch niet? Maar laat ook maar, waarschijnlijk sta jij anders in de wedstrijd.

Daarbij, ik heb ook weinig te kiezen want er reageren alleen maar expats in mijn regio.

[xiangpo]

ColeJ schreef op woensdag 12 april 2023 @ 08:37:
[...]


Pfff.. waar zie jij enige trots en/of discriminatie? Ik verhuur graag aan expats omdat statistisch is bewezen dat die minder lang blijven zitten Nederlanders. Als mijn uitgangspunt een bepaalde omloopsnelheid is dan discrimineer ik toch niet? Maar laat ook maar, waarschijnlijk sta jij anders in de wedstrijd.

Daarbij, ik heb ook weinig te kiezen want er reageren alleen maar expats in mijn regio.

Daarom verhuur ik niet aan Nederlanders. Ik wil alleen expats

Ja dat is discriminatie, hoe je het went of keert. Maarja whatever helps you sleep at night.

[ColeJ]

xiangpo schreef op woensdag 12 april 2023 @ 08:42:
[...]


[...]


Ja dat is discriminatie, hoe je het went of keert. Maarja whatever helps you sleep at night.

Prima, maar trots is er niet hoor

Nogmaals, ik kan niet aan Nederlanders verhuren want die reageren niet.

[ Voor 12% gewijzigd door ColeJ op 12-04-2023 08:49 ]

[Rubbergrover1]

xiangpo schreef op dinsdag 11 april 2023 @ 22:13:
[...]


Altijd bijzonder hoe er hier in dit topic openlijk en trots gesproken wordt dat je discrimineert.
[...]

En als je verder kijkt naar die 'objectieve rechtvaardiging', dan vind je daar onder andere als criteria:

"- is er een legitiem doel? (komt het tegemoet aan een behoefte van de verhuurder en wordt daarmee geen onderscheid gemaakt)
- is het onderscheid een geschikte manier om dat doel te bereiken?
- zijn de gevolgen niet onevenredig zwaar
- is het middel noodzakelijk?"

In het geval van een particuliere verhuurder die relatief flexibel wil zijn in of hij de woning wel of niet voor verhuur zou willen aanhouden (in deze markt en mede door de overheid veroorzaakte onzekerheid over veranderende marktomstandigheden niet heel onlogisch), dan kan de wens van iemand die waarschijnlijk relatief kort blijft een logische wens zijn. Lijkt mij een redelijk legitiem doel.

Middelen daarvoor kunnen zijn tijdelijke contracten of een "doelgroep" die met grote waarschijnlijkheid niet decennialang in de woning blijft wonen. Omdat we optie 1 afschaffen, kun je alleen nog selecteren op doelgroep. Waarbij je uiteraard geen onderscheid maakt naar godsdienst, levensovertuiging, politieke gezindheid, ras, geslacht, nationaliteit, seksuele gerichtheid of burgerlijke staat. Als je een kort-blijvende doelgroep wilt, dan kom je al snel uit op studenten, expats of oudere senioren. Omdat niet iedere woning voor studenten mag/kan en ook niet iedere woning even geschikt is voor senioren (bv trappen), kom je al snel op de keus voor expats als geschikt en noodzakelijk middel om het doel van korte verhuur te bereiken.

[mannowlahn]

xiangpo schreef op woensdag 12 april 2023 @ 08:42:
[...]


[...]


Ja dat is discriminatie, hoe je het went of keert. Maarja whatever helps you sleep at night.

Dit is echt spijkers op laag water zoeken hoor.

Ik verhuur ook graag alleen aan mensen die minimaal twee keer modaal verdienen, ook dat is idd discriminatie.

[Real]

Ik heb in onderstaande topic de politieke discussie over het debat van gisteravond m.b.t. de tijdelijke huurcontracten voortgezet:

Real in "De landelijke Nederlandse politiek 2023"

Ik zou het op prijs stellen als diverse verhuurders daar ook meelezen en reageren om uit te leggen waarom tijdelijke contracten een nuttige functie hebben of waarom ze niet zouden moeten verdwijnen. Ik denk namelijk dat de discussie hier teveel tussen verhuurders onderling wordt gevoerd.

[xiangpo]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 12 april 2023 @ 08:52:
[...]

En als je verder kijkt naar die 'objectieve rechtvaardiging', dan vind je daar onder andere als criteria:

"- is er een legitiem doel? (komt het tegemoet aan een behoefte van de verhuurder en wordt daarmee geen onderscheid gemaakt)
- is het onderscheid een geschikte manier om dat doel te bereiken?
- zijn de gevolgen niet onevenredig zwaar
- is het middel noodzakelijk?"

In het geval van een particuliere verhuurder die relatief flexibel wil zijn in of hij de woning wel of niet voor verhuur zou willen aanhouden (in deze markt en mede door de overheid veroorzaakte onzekerheid over veranderende marktomstandigheden niet heel onlogisch), dan kan de wens van iemand die waarschijnlijk relatief kort blijft een logische wens zijn. Lijkt mij een redelijk legitiem doel.

Middelen daarvoor kunnen zijn tijdelijke contracten of een "doelgroep" die met grote waarschijnlijkheid niet decennialang in de woning blijft wonen. Omdat we optie 1 afschaffen, kun je alleen nog selecteren op doelgroep. Waarbij je uiteraard geen onderscheid maakt naar godsdienst, levensovertuiging, politieke gezindheid, ras, geslacht, nationaliteit, seksuele gerichtheid of burgerlijke staat. Als je een kort-blijvende doelgroep wilt, dan kom je al snel uit op studenten, expats of oudere senioren. Omdat niet iedere woning voor studenten mag/kan en ook niet iedere woning even geschikt is voor senioren (bv trappen), kom je al snel op de keus voor expats als geschikt en noodzakelijk middel om het doel van korte verhuur te bereiken.

Tsja we kunnen er een ellenlange discussie over hebben, maar dan wordt het denk ik wel erg off-topic. En uiteindelijk heb ik ook geen rechten gestudeerd, dus mijn bijdrage zal in dit opzicht ook niet perfect zijn.

Totdat de tijdelijke huurcontracten afgeschafd worden, kunnen we in ieder geval concluderen dat selecteren op nationaliteit niet noodzakelijk was, omdat een optie tot tijdelijk contract altijd mogelijk was.

Maar of het selecteren op expats dan een geschikte manier is om het doel te behalen is twijfelachtig. Er zullen ook genoeg expats zijn die niet na 2 jaar weer terug willen en het erg naar hun zin hebben hier. En aan de andere kant zijn er genoeg Nederlanders die even proef samen willen wonen in een huurhuis voor 2 jaartjes voordat ze wat willen kopen. Dus naar mijn mening is het onderscheid discutabel.

[Rubbergrover1]

xiangpo schreef op woensdag 12 april 2023 @ 09:26:
[...]


Tsja we kunnen er een ellenlange discussie over hebben, maar dan wordt het denk ik wel erg off-topic. En uiteindelijk heb ik ook geen rechten gestudeerd, dus mijn bijdrage zal in dit opzicht ook niet perfect zijn.

Totdat de tijdelijke huurcontracten afgeschafd worden, kunnen we in ieder geval concluderen dat selecteren op nationaliteit niet noodzakelijk was, omdat een optie tot tijdelijk contract altijd mogelijk was.

Ik denk dat ook niet alle verhuurders expliciet selecteren op experts. Maar dat de combinatie van een tijdelijk huurcontract en de hoogte van de huurprijs de facto ertoe leidt dat er alleen expats op af komen.

Maar of het selecteren op expats dan een geschikte manier is om het doel te behalen is twijfelachtig. Er zullen ook genoeg expats zijn die niet na 2 jaar weer terug willen en het erg naar hun zin hebben hier. En aan de andere kant zijn er genoeg Nederlanders die even proef samen willen wonen in een huurhuis voor 2 jaartjes voordat ze wat willen kopen. Dus naar mijn mening is het onderscheid discutabel.

Het hoeft ook niet per se om 2 jaar te gaan. Het gaat er meer om dat de kans klein is dat een expat een halve eeuw in de woning blijft zitten. En dat de kans behoorlijk aanwezig is dat die expat binnen 10 jaar weer weg is. Bij een Nederlander zal de kans veel groter zijn dat die langer blijft zitten.

[JanHenk]

Real schreef op dinsdag 11 april 2023 @ 23:35:
[...]


Ik heb er ook wel een mening over, maar dat is off topic. Zet de discussie maar eens voort in een van de AWM forumonderdelen zoals deze zou ik zeggen en vraag wat anderen van je stelling vinden n.a.v. het debat vanavond. Dan vermoed ik dat velen het niet met je eens zijn. Wat dat betreft is dit topic een behoorlijke echokamer.

Het is hier inderdaad af en toe een echokamer. Niet alleen pro-, maar ook anti-verhuur, want ik zie beide 'kampen' elkaar hier regelmatig in de haren vliegen.

Dat is jammer, want ik waardeer je inhoudelijke bijdragen.

Is het niet zo dat tijdelijke huurovereenkomsten zijn ingevoerd toen de woningmarkt zo sterk dalende was (rond 2015) ter bevordering van de doorstroming en voorkomen van scheefwonen? Destijds was het nut van de wet (mijns inziens) al twijfelachtig om dat doel te behalen.

[Krisp]

JanHenk schreef op woensdag 12 april 2023 @ 10:24:
[...]

Is het niet zo dat tijdelijke huurovereenkomsten zijn ingevoerd toen de woningmarkt zo sterk dalende was (rond 2015) ter bevordering van de doorstroming en voorkomen van scheefwonen? Destijds was het nut van de wet (mijns inziens) al twijfelachtig om dat doel te behalen.

Klopt. Het idee van tijdelijke contracten was toentertijd dat ze gebruikt konden worden voor mensen die hun oude huis nog niet verkocht hadden, maar al wel een nieuw huis hadden. In de praktijk werd het niet daarvoor gebruikt. Dan is de deze wet gewoon niet doelmatig.

Ik ben blij dat de overheid deze wet daarom afschaft. In die zin is het gewoon de resultante van een evaluatiecyclus. Het valt te prijzen dat de overheid in deze casus voorspelbaar handelt. Dat dit voor een aantal mensen hier ongunstig uitkomt, doet mijns inziens niet zo ter zake.

[Rubbergrover1]

JanHenk schreef op woensdag 12 april 2023 @ 10:24:
[...]
Is het niet zo dat tijdelijke huurovereenkomsten zijn ingevoerd toen de woningmarkt zo sterk dalende was (rond 2015) ter bevordering van de doorstroming en voorkomen van scheefwonen? Destijds was het nut van de wet (mijns inziens) al twijfelachtig om dat doel te behalen.

Ja, het heeft er eerder toe geleid dat er een hoop mensen aan verhuur zijn begonnen zonder dat ze de intentie hadden om het voor langere termijn te doen. Maar eerder met het idee dat je (mede dankzij deze wet) in een paar kaar leuk zou kunnen cashen en de woning daarna (met winst) weer liquide maakt als je in een andere investering wilt stappen. Dat betekende dus vooral een aanwas aan excessen, verhuurders die snel veel rendement willen behalen in plaats van tevreden zijn met een stabiel maar bescheiden langetermijn rendement.

[Jumpman]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 12 april 2023 @ 10:35:
[...]

Ja, het heeft er eerder toe geleid dat er een hoop mensen aan verhuur zijn begonnen zonder dat ze de intentie hadden om het voor langere termijn te doen. Maar eerder met het idee dat je (mede dankzij deze wet) in een paar kaar leuk zou kunnen cashen en de woning daarna (met winst) weer liquide maakt als je in een andere investering wilt stappen. Dat betekende dus vooral een aanwas aan excessen, verhuurders die snel veel rendement willen behalen in plaats van tevreden zijn met een stabiel maar bescheiden langetermijn rendement.

Alleen dat stabiele lange termijn rendement is er nu ook niet meer als je dit afzet tegen het risico van verhuur van de woning. Dus breken ze nu meer af, dan dat ze opbouwen/voorkomen.

[JanHenk]

Jumpman schreef op woensdag 12 april 2023 @ 10:47:
[...]


Alleen dat stabiel lange termijn rendement is er nu ook niet meer als je dit afzet tegen het risico van verhuur van de woning. Dus breken ze nu meer af, dan dat ze opbouwen/voorkomen.

Maar dat staat (naar mijn mening) los van de mogelijkheid van tijdelijke contracten.

Er is andere wetgeving (box 3 forfaitair rendement, doortrekken gereguleerde huur) die daar een grotere 'bedreiging' voor is. En de huidige rentestand natuurlijk, die maakt de business case voor verhuur al helemaal niet meer rond te rekenen.

Dus ja, de huursector gaat geheid fors krimpen. Ten faveure van de koopmarkt uiteraard, want een woning verdwijnt niet uit de voorraad. Of dat wenselijk is of niet, dat laat ik even in het midden.

[Rubbergrover1]

JanHenk schreef op woensdag 12 april 2023 @ 11:03:
[...]


Maar dat staat (naar mijn mening) los van de mogelijkheid van tijdelijke contracten.

Er is andere wetgeving (box 3 forfaitair rendement, doortrekken gereguleerde huur) die daar een grotere 'bedreiging' voor is. En de huidige rentestand natuurlijk, die maakt de business case voor verhuur al helemaal niet meer rond te rekenen.

Op die lage rente zou je sowieso op de lange termijn niet moeten rekenen. Die is juist vooral/alleen relevant voor de korte termijn beleggers/speculanten. En niet voor investeerders die een woning enkele decennia aan zouden willen houden.

'Probleem' is dat veel 'business cases' vooral gericht zijn op kortetermijn rendementen. Dat mensen voor 4 ton een kleine eengezinswoning kopen en voor 1600 per maand verhuren, terwijl een reële huur voor het soort woning bv 1200 zou zijn, dat is een case die op de lange termijn niet werkt. Dat is een case die alleen werkt voor mensen die per se op dat moment 'moesten' instappen.

Een langetermijn (niet-box 3) investeerder laat die storm voorbij gaan en wacht tot de markt weer wat normaler is.