Vastgoed als investering

[martijn22222]

ColeJ schreef op vrijdag 24 maart 2023 @ 08:58:
[...]


Wij hebben voor de nieuwe woning een aflossingsvrij deel afsloten met 1,5% rente. Met de huidige plannen gaan we hier natuurlijk nooit op aflossen! Deze schuiven we lekker box 3 in

Helaas gaat dat niet zomaar voor zover ik weet ;-). Je moet dan een nieuwe hypotheek aanvraag/beschrijving doen met onderpand in box 3. Daarbij zit er minimaal 1,5% extra 'risico' rente op een hypotheek voor Box3 ipv je eigen woning. Je kunt het dus niet administratief even de schuld onder een andere box onder brengen.

Althans zo is het mij verteld.

[vortexnl1982]

mannowlahn schreef op vrijdag 24 maart 2023 @ 08:55:
[...]

Ik ben zo’n domme rukker geweest om maximaal af te gaan lossen op mijn hypotheek

Ligt beetje aan de rente die je moet betalen. Ik ga bij mijn 1,6% niet terugbetalen.

[achterop23]

vortexnl1982 schreef op vrijdag 24 maart 2023 @ 09:56:
[...]


Ligt beetje aan de rente die je moet betalen. Ik ga bij mijn 1,6% niet terugbetalen.

Stel je woz van je verhuurde woning daalt. Krijg je dan 34% van die daling terug van de fiscus?
Zou wel moeten lijkt mij.

Als woz het volgende patroon heeft:
2026: 500k
2027: 550k
2028: 500k
2029: 550k
2030: 500k
2031: 550k
Netto 50k erop vooruit gegaan. Maar als alleen woz stijging als aanwas wordt gezien, heb je in 6 jaar 50k belasting betaald over 50k stijging.

[ColeJ]

martijn22222 schreef op vrijdag 24 maart 2023 @ 09:56:
[...]


Helaas gaat dat niet zomaar voor zover ik weet ;-). Je moet dan een nieuwe hypotheek aanvraag/beschrijving doen met onderpand in box 3. Daarbij zit er minimaal 1,5% extra 'risico' rente op een hypotheek voor Box3 ipv je eigen woning. Je kunt het dus niet administratief even de schuld onder een andere box onder brengen.

Althans zo is het mij verteld.

De lening heeft bij ons nog nooit in een aangifte gestaan, deze is dit jaar afgesloten bij aankoop (nieuwbouw) woning. Ik geef in de aangifte aan dat ik hem niet "volledig gebruik" voor de woning en geen rente aftrek geniet - dan zit ie in box 3.

[mannowlahn]

vortexnl1982 schreef op vrijdag 24 maart 2023 @ 09:56:
[...]


Ligt beetje aan de rente die je moet betalen. Ik ga bij mijn 1,6% niet terugbetalen.

2,4 . Wat ik aan hypotheek heb, laat is staan. Maar dat is nog geen 10% van de woz, dus zet weinig zoden aan de dijk.

[Krisp]

ColeJ schreef op vrijdag 24 maart 2023 @ 10:27:
[...]


De lening heeft bij ons nog nooit in een aangifte gestaan, deze is dit jaar afgesloten bij aankoop (nieuwbouw) woning. Ik geef in de aangifte aan dat ik hem niet "volledig gebruik" voor de woning en geen rente aftrek geniet - dan zit ie in box 3.

Let er wel op dat het deel wat je wel gebruikt voor de woning, gewoon in box 1 thuishoort. Een lening staat in box 1 tenzij hij niet voldoet aan de voorwaarden, en niet standaard in box 3.

[ColeJ]

Krisp schreef op vrijdag 24 maart 2023 @ 10:53:
[...]

Let er wel op dat het deel wat je wel gebruikt voor de woning, gewoon in box 1 thuishoort. Een lening staat in box 1 tenzij hij niet voldoet aan de voorwaarden, en niet standaard in box 3.

Naja, de nieuwe woning is gekocht met 2 leningdelen: een stuk annuïtair en een stuk aflossingsvrij. Het annuiteiten deel wil ik box 1 en het aflossingsvrije deel in box 3.

Het is niet zo dat we vol rente aftrek hebben op de annuïteiten lening omdat we de oude woning hebben verkocht met overwaarde. Deze overwaarde wordt niet gebruikt in de nieuwe woning. Hoe kan ik weten/bepalen welk "deel" ik van de aflossingsvrije lening gebruik voor de woning?

[Krisp]

ColeJ schreef op vrijdag 24 maart 2023 @ 11:11:
[...]


Naja, de nieuwe woning is gekocht met 2 leningdelen: een stuk annuïtair en een stuk aflossingsvrij. Het annuiteiten deel wil ik box 1 en het aflossingsvrije deel in box 3.

Het is niet zo dat we vol rente aftrek hebben op de annuïteiten lening omdat we de oude woning hebben verkocht met overwaarde. Deze overwaarde wordt niet gebruikt in de nieuwe woning. Hoe kan ik weten/bepalen welk "deel" ik van de aflossingsvrije lening gebruik voor de woning?

Ha, dat is een mooi doolhof. Ik ben geen hypotheekadviseur, en raadpleeg die vooral als je een aangifte doet.

Sowieso is de eerste aangifte leidend. Heb je die gedaan (en is die definitief), dan is er geen keuze meer.

Je beroept je op twee redenen waardoor je lening niet meer in box 1 kan vallen:
- het leningdeel is aflossingsvrij (en valt onder het nieuwe stelsel van na 2013)
- het leningdeel is niet gebruikt voor de nieuwe woning

Het aflossingsvrije deel kan sowieso in box 3. Wat ik niet zeker weet, is of je mag 'starten' met de annuïteitenhypotheek (op basis van de tweede reden) onder te brengen in box 3, en daarna nog de aflossingsvrije hypotheek op basis van reden 1. Dat weet je hypotheekadviseur beter dan ik.

Het hangt er ook vanaf wat je wilt bereiken. Als je veel vermogen hebt, is het handig om zo veel mogelijk van de hypotheek in box 3 te krijgen. Als dat niet het geval is, boeit het een stuk minder.

[ColeJ]

Krisp schreef op vrijdag 24 maart 2023 @ 14:10:
[...]

Ha, dat is een mooi doolhof. Ik ben geen hypotheekadviseur, en raadpleeg die vooral als je een aangifte doet.

Sowieso is de eerste aangifte leidend. Heb je die gedaan (en is die definitief), dan is er geen keuze meer.

Je beroept je op twee redenen waardoor je lening niet meer in box 1 kan vallen:
- het leningdeel is aflossingsvrij (en valt onder het nieuwe stelsel van na 2013)
- het leningdeel is niet gebruikt voor de nieuwe woning

Het aflossingsvrije deel kan sowieso in box 3. Wat ik niet zeker weet, is of je mag 'starten' met de annuïteitenhypotheek (op basis van de tweede reden) onder te brengen in box 3, en daarna nog de aflossingsvrije hypotheek op basis van reden 1. Dat weet je hypotheekadviseur beter dan ik.

Het hangt er ook vanaf wat je wilt bereiken. Als je veel vermogen hebt, is het handig om zo veel mogelijk van de hypotheek in box 3 te krijgen. Als dat niet het geval is, boeit het een stuk minder.

Het is zeker een doolhof, tel daarbij nog de bijleenregeling, fictieve overwaarde partner door een boxwissel van haar woning (eerst eigen woning in box 1, daarna verhuurd box3) en het is een behoorlijk ingewikkeld geheel geworden. Leuker kunnen we het niet maken

De eerste aangifte met deze leningen moet nog gedaan worden . De annuiteiten lening hoeft van mij niet in box 3, dat maakt mij niet uit. De aflossingsvrije lening echter wel. Een hypotheekadviseur is vaak een omhooggevallen HBO'er aangevuld met wat WFT certificaten - daar ga ik niet veel heil halen waarschijnlijk.

[Krisp]

ColeJ schreef op vrijdag 24 maart 2023 @ 14:18:
[...]


Het is zeker een doolhof, tel daarbij nog de bijleenregeling, fictieve overwaarde partner door een boxwissel van haar woning (eerst eigen woning in box 1, daarna verhuurd box3) en het is een behoorlijk ingewikkeld geheel geworden. Leuker kunnen we het niet maken

De eerste aangifte met deze leningen moet nog gedaan worden . De annuiteiten lening hoeft van mij niet in box 3, dat maakt mij niet uit. De aflossingsvrije lening echter wel. Een hypotheekadviseur is vaak een omhooggevallen HBO'er aangevuld met wat WFT certificaten - daar ga ik niet veel heil halen waarschijnlijk.

Eens. Ik heb zelf eerst de aflossingsvrije lening onder box 3 gebracht, en daarna de rest van (in mijn geval ook fictieve) overwaarde op de annuïteitenhypotheek ondergebracht, de conservatieve optie dus. Maar het blijft een doolhof inderdaad. Ook met extra aflossingen: ik los nu eerst mijn box-1 deel (administratief) af met extra aflossingen, zodat mijn aangifte wat simpeler wordt. Houd iig een goede administratie bij, zodat je iig kunt uitleggen aan de fiscus wat je hebt gedaan. Ik verwacht overigens niet dat dat nodig is, dit is dusdanig complex geworden vanwege de vele wijzigingen, dat ook de fiscus door de bomen het bos niet meer ziet.

[Wispe]

Ik weet niet wie toegang heeft tot Vastgoedjournaal:
https://vastgoedjournaal....erbindend-wordt-verklaard

Ben benieuwd.

[ybos]

Thompson schreef op vrijdag 24 maart 2023 @ 09:08:
[...]


Merci, een 2e andere vorm van hypotheek erbij is natuurlijk ook mogelijk, dat had ik even over het hoofd gezien. In dat geval zou het zelfs nog veel interessanter zijn om er familiebank naast te nemen? Die mogelijkheid heb ik waarschijnlijk wel.

Volgens mij werkt het zo niet. De bank moet jou "beschermen" tegen overfinanciering. Als jij volgens de bank 220K kan lenen en je leent 50K bij familie moet je dit volgens mij melden bij de bank en krijg je daar dan nog maar 170K.

[Wispe]

ybos schreef op vrijdag 24 maart 2023 @ 18:21:
[...]

Volgens mij werkt het zo niet. De bank moet jou "beschermen" tegen overfinanciering. Als jij volgens de bank 220K kan lenen en je leent 50K bij familie moet je dit volgens mij melden bij de bank en krijg je daar dan nog maar 170K.

Officieel wel. Al zijn daar natuurlijk weggetjes in te vinden.
Paar weken geleden stond mijn droomhuis dichtbij met behulp van een schenking/lening van mijn ouders en omdat ik daar hartstikke open over was tegen mijn hypotheekadviseur/financieel adviseur, viel mijn droom in duigen.
Volgende keer ga ik daarover zwijgen.

Neemt niet weg dat je als beste eerlijk over kunt zijn, puur ter bescherming van jezelf.

[Voor 6% gewijzigd door Wispe op 24-03-2023 21:34]

[achterop23]

Nu tijdelijke contracten wellicht in de toemomst aan banden wordt gelegd zou het fijn zijn als de situatie voor verhuurders gelijk blijft ipv verder wordt toegetakeld, zodat een onbepaalde tijd contract uit kan.
Toch?

[vortexnl1982]

achterop23 schreef op zaterdag 25 maart 2023 @ 09:25:
Nu tijdelijke contracten wellicht in de toemomst aan banden wordt gelegd zou het fijn zijn als de situatie voor verhuurders gelijk blijft ipv verder wordt toegetakeld, zodat een onbepaalde tijd contract uit kan.
Toch?

Ik weet wel dat als er geen tijdelijke contracten meer zijn ik altijd maximaal de huur ga verhogen.

En dan nog ik moet ook nog zien wat er daadwerkelijk allemaal gaat gebeuren. Niets is zo onbetrouwbaar als de overheid dus dat kan ook wel eens goed uitvallen

Ik zie het een beetje als de wet dba. Ook zo'n drama wat ze niet goed geregeld krijgen. Iedereen in paniek maar uiteindelijk sukkelen we weer door als voor de wet dba.

[Zwartoog]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Frame164]

ybos schreef op vrijdag 24 maart 2023 @ 18:21:
[...]

Volgens mij werkt het zo niet. De bank moet jou "beschermen" tegen overfinanciering. Als jij volgens de bank 220K kan lenen en je leent 50K bij familie moet je dit volgens mij melden bij de bank en krijg je daar dan nog maar 170K.

Klopt. Mijn broer heeft onlangs mijn nichtje (zijn dochter dus) geholpen en ze moesten een schriftelijke verklaring afgeven aan de geldverstrekker over hoe het complete bedrag gefinancierd ging worden. Je kunt natuurlijk sel als familie zeggen dat het een gift is, en dat je de afbetaling onderhands regelt. Maar de hoogte van een gift is ook weer gelimiteerd (qua belasting en zo).

[Rubbergrover1]

ybos schreef op vrijdag 24 maart 2023 @ 18:21:
[...]

Volgens mij werkt het zo niet. De bank moet jou "beschermen" tegen overfinanciering. Als jij volgens de bank 220K kan lenen en je leent 50K bij familie moet je dit volgens mij melden bij de bank en krijg je daar dan nog maar 170K.

Zo rechtstreeks extra lenen via een familiebank zal waarschijnlijk lastig worden. Maar het is bij aankoop van een nieuwe woning niet ongebruikelijk om een overbruggingshypotheek te nemen voor de periode waarin de oude woning nog niet verkocht is. Er is geen haan die er naar kraait als die overbruggingshypotheek wordt afgelost vanuit een familiebank lening.

[mithras1]

Heeft er iemand ervaring met investeren in horecapanden? Het rendement lijkt aantrekkelijk maar ik overzie de risico's niet helemaal. Is dat vooral het feit dat ze langer leeg kunnen staan? Of zijn er ook dingen met betrekking tot de vergunningen etc?

[Krisp]

Zwartoog schreef op zaterdag 25 maart 2023 @ 20:03:
***members only***

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Krisp]

Gisteravond heb ik een voorlopige koopovereenkomst getekend voor de verkoop van mijn appartement. Met een prijs die 10% boven (door 3 makelaars) geadviseerde prijs ligt, ben ik dik tevreden. De opbrengst is (op basis van 3,5% SWR) dusdanig dat ik voor hetzelfde rendement (op cashflow) niets meer hoef te doen.

Hugo mag zien hoe hij de huurmarkt op gang gaat houden. De kopers zijn blij, en ik ben ook blij.

[Rubbergrover1]

Even uit nieuwsgierigheid, als ik dit topic lees, dan lijkt het er op dat de meeste mensen een verhuurwoning hebben in de dure delen van het land (dure steden, stadscentra, expats etc.). Maar het kan ook zijn dat dit een bias is, omdat dit de groep die het met de verhuurplannen van de overheid waarschijnlijk het lastigste krijgen. En dat dit daardoor de groep is die zich ook laat horen. Maar zijn er in dit topic ook verhuurders die juist (bewust of niet) in de goedkopere delen van het land verhuren? En wat zijn die ervaringen?

Ik heb namelijk het idee dat je bij het verhuren in een goedkoper deel van het land minder snel problemen hebt met de overheidsmaatregelen. Omdat de waarde van de woningen veel lager ligt en de huren daarom makkelijker ook binnen de puntennorm kunnen liggen. En daarnaast kun je voor de spreiding misschien beter meer goedkopere panden hebben dan een duur pand. Of zie ik dit allemaal verkeerd?

[Krisp]

Daar heb je wel een punt. Boven de grote steden/Randstad zal het allemaal wat minder kritisch zijn. Anderzijds is de WOZ-waarde een stevige component voor het aantal punten. Buiten de Randstad zal die WOZ-waarde lager zijn, en daarmee de huur dus ook. Dit scheelt ±15% maximaal in het aantal punten.

[rube]

In de randstad/steden zullen absoluut gezien meer zijn, simpelweg omdat daar meer huizen staan. Maar ook omdat daar o.a. meer studenten en expats wonen (die graag willen huren) en daar dus meer vraag naar is.
Maar ook daarbuiten zijn echt wel huurhuizen van (particuliere) verhuurders.

[Rubbergrover1]

rube schreef op maandag 27 maart 2023 @ 09:30:
In de randstad/steden zullen absoluut gezien meer zijn, simpelweg omdat daar meer huizen staan. Maar ook omdat daar o.a. meer studenten en expats wonen (die graag willen huren) en daar dus meer vraag naar is.
Maar ook daarbuiten zijn echt wel huurhuizen van (particuliere) verhuurders.

Maar het lijkt soms alsof in dit topic alleen mensen in de duurste delen van het land verhuren, vandaar mijn vraag.

De onderliggende vraag is eigenlijk waarom hiervoor wordt gekozen. Is dat omdat je als 'randstedeling' liever iets bij je in de buurt verhuurt? Of zijn er andere redenen? Ik zie zelf namelijk dus best voordelen bij het verhuren van meerdere goedkope woningen. In eerste instantie vanwege de spreiding van risico, maar ook nu met de nieuwe huurregels dat je sneller binnen de puntengrens rendabel kunt verhuren als de aankoopprijs van een woning bv drie keer zo laag is als die in de randstad. Tegelijk heb ik ook wel een onbekend-maakt-onbemind gevoel: in voor mij bekende steden weet je bv ook wat 'goede' en 'slechte' buurten zijn. Dus is het weer een stap verder om in een onbekende periferie te gaan verhuren.

[rube]

Ik denk: kleinere verhuurders beginnen vaak dicht bij huis. Daarnaast, bij kleinere portefeuilles is het handig om dat geografisch niet te veel te spreiden (management, lokale regelgeving e.d.)

Pas zeer recent is er "gedoe" mbt de puntentelling, ik denk niet dat dat eerder specifiek een reden was om buiten de randstad te gaan verhuren.

[Krisp]

En daarnaast is de vraag in de Randstad bijna gegarandeerd. In ieder geval in de perceptie kan een huis buiten de Randstad (en dan bedoel ik niet Amersfoort) langer leeg staan, en dat vreet behoorlijk aan je rendement.

[El Capitan]

mithras1 schreef op maandag 27 maart 2023 @ 08:00:
Heeft er iemand ervaring met investeren in horecapanden? Het rendement lijkt aantrekkelijk maar ik overzie de risico's niet helemaal. Is dat vooral het feit dat ze langer leeg kunnen staan? Of zijn er ook dingen met betrekking tot de vergunningen etc?

Horeca leeft je pand aardig uit. daarnaast het risico op faillissementen van de ondernemers waardoor je geen huur meer krijgt. Risico op brand is ook groter ivm keukens.

[Rubbergrover1]

Krisp schreef op maandag 27 maart 2023 @ 10:13:
En daarnaast is de vraag in de Randstad bijna gegarandeerd. In ieder geval in de perceptie kan een huis buiten de Randstad (en dan bedoel ik niet Amersfoort) langer leeg staan, en dat vreet behoorlijk aan je rendement.

Dat vraag ik mij dus sterk af. Ik kan mij goed voorstellen dat je juist een woning met een huur onder de toeslaggrens bijna overal wel in no-time verhuurd hebt. Terwijl je een expat-woning van 2k+ in slechtere tijden misschien moeilijker kunt verhuren.

[mithras1]

Rubbergrover1 schreef op maandag 27 maart 2023 @ 10:30:
[...]

Dat vraag ik mij dus sterk af. Ik kan mij goed voorstellen dat je juist een woning met een huur onder de toeslaggrens bijna overal wel in no-time verhuurd hebt. Terwijl je een expat-woning van 2k+ in slechtere tijden misschien moeilijker kunt verhuren.

De meeste investeerders hopen toch op waardestijging op termijn, dat is in die regio's natuurlijk minder zeker.

[rube]

Toen ik onderzoek deed voor onze eerste aankoop was de "sweetspot" voor huur rendement het beste (met niet al te grote risicos) bij niet al te grote appartementen op een goede maar niet extreem dure locatie.

Ik heb later ook nog wel eens echt in het Noorden van Nederland gekeken maar huurrendement in combinatie met meer kans op krimp gemeenten (op langere termijn) en wat andere nadelen waren voor mij persoonlijk een reden om niet daarheen uit te breiden.
Ik heb zelfs nog wel eens naar nieuwbouw (echt nog te bouwen) gekeken, maar daar kwam ik (toen was het al 2019 ofzo) niet uit met mijn eis voor minimaal huurrendement. Zal nu nog lastiger zijn....

[Rubbergrover1]

mithras1 schreef op maandag 27 maart 2023 @ 10:39:
[...]


De meeste investeerders hopen toch op waardestijging op termijn, dat is in die regio's natuurlijk minder zeker.

Dat is een goed punt. Daar had ik niet bij stilgestaan. Dus ondanks dat je soms 'koopjes' hebt met een prima BAR (soms koopprijs van 10 keer de jaarhuur) heb je dan op termijn toch een slechter rendement vanwege de lagere waardestijging.

Dan is een wat duurdere woning op een wat meer gewilde locatie toch beter.

[Krisp]

Relatief verschilt de waardestijging niet zo veel. De absolute waardestijging is natuurlijk wel lager, maar daar staat tegenover dat de investering zelf ook lager is. Vanuit die optiek is het vaak handiger om juist buiten de hotspots te investeren, omdat je de investering op die manier beter kunt spreiden.

[Rubbergrover1]

Krisp schreef op maandag 27 maart 2023 @ 11:49:
Relatief verschilt de waardestijging niet zo veel. De absolute waardestijging is natuurlijk wel lager, maar daar staat tegenover dat de investering zelf ook lager is. Vanuit die optiek is het vaak handiger om juist buiten de hotspots te investeren, omdat je de investering op die manier beter kunt spreiden.

Dat laatste leek mij inderdaad een goede (aanvullende) reden waarom een investering buiten de hotspots mij handiger leek. Maar het verschil in waardeontwikkeling herken ik ook wel.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[mmmmarc]

Ik ga verhuizen naar een nieuwe koopwoning en kan mijn oude hypotheekvrije woning verkopen of gestoffeerd verhuren (met huurcontracten van max 2 jaar). Een enorm dilemma

Het betreft een goed verzorgde tussenwoning uit 1996 in de regio Rotterdam. De WOZ en verwachte verkoopprijs ongeveer € 370.000, aan huur verwacht ik € 1600. Als ik alle kosten van gemeentebelastingen, € 200 per maand onderhoud, verzekeringen, acquisitie via makelaar, 1 maand per jaar leegstand en box3 of rente voor mijn nieuwe woning bij elkaar optel hou ik slechts zo'n € 600 per maand over.

Ik betaal nog 8 jaar 1,22% rente op mijn nieuwe woning, waarvan € 310.000 aflossingsvrij. Die schuld valt mooi af te trekken in box 3. Als ik de woning verkoop heeft het aflossen met de huidige deposito spaarrentes totaal geen zin. Ik zou dus niet weten wat ik nu met dat geld zou moeten. Na deze 8 jaar is het met de huidige hypotheekrentes een ander verhaal.

Wat zouden jullie doen? Verkopen is een zorg minder, maar voelt bijna als weggeven met de huidige prijzen. Het verhuurrendement is onder de streep echter maar een paar procent. Als ik het zou verhuren zou dit meer voor de lange termijn zijn, in de hoop dat prijzen weer gaan stijgen.

[Voor 6% gewijzigd door mmmmarc op 27-03-2023 22:12]

[Krisp]

mmmmarc schreef op maandag 27 maart 2023 @ 22:08:
[...]

Wat zouden jullie doen? Verkopen is een zorg minder, maar voelt bijna als weggeven met de huidige prijzen. Het verhuurrendement is onder de streep echter maar een paar procent. Als ik het zou verhuren zou dit meer voor de lange termijn zijn, in de hoop dat prijzen weer gaan stijgen.

Ik trigger even op het 'weggeven'. Met welke daling reken jij? Ik verkocht deze week 7% onder de (bij mij bekende, en tegen de absolute) piek, want gegeven de snel gestegen rente volgens mij dikke prima is? Het is in ieder geval meer dan 2x zo veel als dat ik in 2014 neerlegde.

[Voor 5% gewijzigd door Krisp op 27-03-2023 22:22]

[mmmmarc]

Krisp schreef op maandag 27 maart 2023 @ 22:21:
[...]

Ik trigger even op het 'weggeven'. Met welke daling reken jij? Ik verkocht deze week 7% onder de (bij mij bekende, en tegen de absolute) piek, want gegeven de snel gestegen rente volgens mij dikke prima is? Het is in ieder geval meer dan 2x zo veel als dat ik in 2014 neerlegde.

Ik heb de oude woning al 14 jaar. Uit de tijd dat je nog 6% overdrachtsbelasting betaalde, en de rente ook bijna 5% was Na een tijd van daling is de huidige waarde wel wat meer dan toen, maar de winst op die woning is beperkt voor zo'n lange tijd. De nieuwe woning moest in 2021 uiteraard wel overboden worden (en wat gezien de lage rente achteraf wel ok is). Weggeven is misschien wat overdreven, maar het blijft wat zuur.

[Krisp]

mmmmarc schreef op maandag 27 maart 2023 @ 23:10:
[...]


Ik heb de oude woning al 14 jaar. Uit de tijd dat je nog 6% overdrachtsbelasting betaalde, en de rente ook bijna 5% was Na een tijd van daling is de huidige waarde wel wat meer dan toen, maar de winst op die woning is beperkt voor zo'n lange tijd. De nieuwe woning moest in 2021 uiteraard wel overboden worden (en wat gezien de lage rente achteraf wel ok is). Weggeven is misschien wat overdreven, maar het blijft wat zuur.

Ik zou nooit kijken naar het stijging van de eigen woningwaarde, en zeker niet treuren over hoeveel je een jaar eerder had kunnen vangen. De prijzen worden enorm gedicteerd door de rente, en die staat nu simpelweg een stuk hoger. Ik zou zelfs willen zeggen dat de huizenprijzen momenteel meer overgewaardeerd zijn dan vorig jaar, puur omdat de rente zo hoog staat. Mensen zijn nu (netto) significant meer kwijt dan een jaar eerder. Ik verwacht om die reden voorlopig nog wel wat neerwaartse druk, die op termijn weer wat gecompenseerd wordt door de inflatie.

Verder is je BAR op basis van jouw cijfers 5,5%. Dat is leuk voor de kortere termijn en zolang jouw rentevaste periode duurt. Wees er wel wat bewust dat box 3 op termijn (medio 2027) op de schop gaat (lees je ook in over de aanpassingen die nu al gedaan zijn en wat het effect voor jou is). Op de langere termijn zul je meer rendement moeten maken om het rendabel te houden, zeker als je ook te maken krijgt met een hogere rente.

Alternatief is de opbrengst van het huis beleggen op de beurs. Ook daar speelt de rente momenteel een grote rol, net als de inflatie. Voordeel daarvan is dat je er niet veel werk aan hebt. Uiteindelijk is het een persoonlijke beslissing, die je zelf moet maken.

[mannowlahn]

mmmmarc schreef op maandag 27 maart 2023 @ 22:08:
Ik ga verhuizen naar een nieuwe koopwoning en kan mijn oude hypotheekvrije woning verkopen of gestoffeerd verhuren (met huurcontracten van max 2 jaar). Een enorm dilemma

Het betreft een goed verzorgde tussenwoning uit 1996 in de regio Rotterdam. De WOZ en verwachte verkoopprijs ongeveer € 370.000, aan huur verwacht ik € 1600. Als ik alle kosten van gemeentebelastingen, € 200 per maand onderhoud, verzekeringen, acquisitie via makelaar, 1 maand per jaar leegstand en box3 of rente voor mijn nieuwe woning bij elkaar optel hou ik slechts zo'n € 600 per maand over.

Ik betaal nog 8 jaar 1,22% rente op mijn nieuwe woning, waarvan € 310.000 aflossingsvrij. Die schuld valt mooi af te trekken in box 3. Als ik de woning verkoop heeft het aflossen met de huidige deposito spaarrentes totaal geen zin. Ik zou dus niet weten wat ik nu met dat geld zou moeten. Na deze 8 jaar is het met de huidige hypotheekrentes een ander verhaal.

Wat zouden jullie doen? Verkopen is een zorg minder, maar voelt bijna als weggeven met de huidige prijzen. Het verhuurrendement is onder de streep echter maar een paar procent. Als ik het zou verhuren zou dit meer voor de lange termijn zijn, in de hoop dat prijzen weer gaan stijgen.

Ben je op de hoogte van de nieuwe regels die er aan komen? Gezien je woz waarde val jij straks ook gewoon onder sociale sector huur prijzen en wordt je huur Max 8 a 900 euro per maand.

Geld opbrengst in een Meesman duwen is dan het meest logische. Weggeven vind ik een rare gedachte, de prijzen zijn afgelopen 3 jaar bizar gestegen, de huidige prijzen zijn nog steeds enorm opgeblazen.

[vortexnl1982]

Krisp schreef op dinsdag 28 maart 2023 @ 08:02:
[...]
Alternatief is de opbrengst van het huis beleggen op de beurs. Ook daar speelt de rente momenteel een grote rol, net als de inflatie. Voordeel daarvan is dat je er veel werk eraan hebt. Uiteindelijk is het een persoonlijke beslissing, die je zelf moet maken.

Ik stop de opbrengt van de huur elke maand in VWCE (wereldwijd etf). Daarmee maak ik op lange termijn ook nog meer winst..

[Rubbergrover1]

mmmmarc schreef op maandag 27 maart 2023 @ 23:10:
[...]
Na een tijd van daling is de huidige waarde wel wat meer dan toen, maar de winst op die woning is beperkt voor zo'n lange tijd. De nieuwe woning moest in 2021 uiteraard wel overboden worden (en wat gezien de lage rente achteraf wel ok is). Weggeven is misschien wat overdreven, maar het blijft wat zuur.

Je moet niet naar het verleden kijken, maar naar de toekomst. Het verleden verandert je niet, welke beslissing je ook neemt.

Je maandelijkse huuropbrengst is, als dat zo kan blijven, niet echt heel slecht. Maar je zult het dan vooral van de waardestijgingen moeten hebben. Als je verwacht dat de waarde nog flink omhoog gaat, dan kun je de woning aanhouden. Anders kun je waarschijnlijk beter je geld in een deposito stoppen dat netto net zo veel oplevert als je huur. Of beleggen, uiteraard, maar dat heeft weer meer risico.

[Voor 3% gewijzigd door Rubbergrover1 op 28-03-2023 08:41]

[Kaizah]

Hallo Allen,

Ik ben zelf reeds 3 jaar een verhuurder.

Nu ben ik benieuwd wat het meest correcte rendementsberekening model is?

Ik heb best een groot aantal reacties gelezen met verschillende calculaties maar deze verschillen nogal hoe en wat als basis wordt genomen tot een rendementspercentage.

Ik had mijn woning 8 jaar geleden gekocht, reken ik dan nog steeds met mijn oorspronkelijke aankoop bedrag of Huidig WOZ - aankoopbedrag?

e.g.
Aankoop in 2015 = 135K
WOZ waarde 2022 = 284K.
Verhuurhypotheek aflossingsvrij = 100K

Puur kijkend naar rendement op eigen vermogen moet ik dan rekenen met WOZ - Hypotheek?

[Voor 35% gewijzigd door Kaizah op 28-03-2023 11:47]

[JanHenk]

@Kaizah Daar verschillen de meningen over, er is geen gulden maatstaf om 'het' rendement te berekenen.

Ik kijk ook naar rendement op eigen vermogen, maar dan wel gerelateerd aan de huidige marktwaarde en die is niet noodzakelijkerwijs gelijk aan de WOZ-waarde. Of anders gezegd; die wijkt juist vaak af.

Je hebt overigens sowieso al een mooi rendement behaald met de (niet-gerealiseerde) waardestijging.

[Kaizah]

@JanHenk dat klopt, ik heb al een mooi rendement behaald met de waardestijging.

Ik ben vooral benieuwd wat de impact kan zijn van de Hugo regels, m.b.t. mijn verhuursituatie en rendement.

Tussen de verhalen door dat verhuuders verkopen zodra huur stopt en/of 30K premie aanbieden om in leegstand te verkopen, snap ik niet hoe dat tot stand komt.

[rube]

@Kaizah wat snap je niet?

[Krisp]

Kaizah schreef op dinsdag 28 maart 2023 @ 12:53:
@JanHenk dat klopt, ik heb al een mooi rendement behaald met de waardestijging.

Ik ben vooral benieuwd wat de impact kan zijn van de Hugo regels, m.b.t. mijn verhuursituatie en rendement.

Tussen de verhalen door dat verhuuders verkopen zodra huur stopt en/of 30K premie aanbieden om in leegstand te verkopen, snap ik niet hoe dat tot stand komt.

Op basis van de WOZ-waarde is het een safe bet dat je onder de regels valt. Dan ga je er qua inkomsten straks op achteruit. Hoeveel kun je bepalen door bij de huurcommissie zelf het aantal punten te bepalen. Heb je een slecht energielabel en/of geen buitenruimte, dan gaan er nog wat punten vanaf, heb je veel buitenruimte, dan komen er een paar punten bij.

Een aantal verhuurders zien de bui al hangen en denken nu meer te krijgen bij verkoop dan wanneer de huurder eruit gaat, ofwel komen in de problemen omdat ze qua cashflow niet uitkomen. Die inschatting is aan jou. Die mensen gaan nu zsm verkopen, en kopen het contract af.

[Kaizah]

Krisp schreef op dinsdag 28 maart 2023 @ 12:58:
[...]

Op basis van de WOZ-waarde is het een safe bet dat je onder de regels valt. Dan ga je er qua inkomsten straks op achteruit. Hoeveel kun je bepalen door bij de huurcommissie zelf het aantal punten te bepalen. Heb je een slecht energielabel en/of geen buitenruimte, dan gaan er nog wat punten vanaf, heb je veel buitenruimte, dan komen er een paar punten bij.

Een aantal verhuurders zien de bui al hangen en denken nu meer te krijgen bij verkoop dan wanneer de huurder eruit gaat, ofwel komen in de problemen omdat ze qua cashflow niet uitkomen. Die inschatting is aan jou. Die mensen gaan nu zsm verkopen, en kopen het contract af.

Volgens de calculator zou ik op 171 punten komen. Dus als mijn huurder weggaat zal ik dus ook beperkt worden in mijn huur. Dan is het idd logischer om te verkopen.

Bedankt voor de info.

[mannowlahn]

Op at5 staat nu ook een artikel mbt de problematiek.

https://www.at5.nl/artike...len-massaal-van-huizen-af

[rockhopper]

mannowlahn schreef op dinsdag 28 maart 2023 @ 20:57:
Op at5 staat nu ook een artikel mbt de problematiek.

https://www.at5.nl/artike...len-massaal-van-huizen-af

Geen sensatie, dus de meerderheid van de media zal er weinig aandacht aan besteden. Het zijn alleen de sappige "knoop de huisjesmelker op!" koppen die de voorpagina halen.

Het is overigens wel een duidelijk beeld dat het artikel schept, het laat alleen achterwege dat met het verdwijnen van de verhuurders dus ook de huurwoningen weg vallen. En Nederland is al bizar groot in eigen woning bezit (relatief gezien), daarnaast is het niet zo dat de arme starters nu opeens wel een hypotheek gaan krijgen.

[mannowlahn]

Consult over wws was tm gisteren. Waar kunnen we de voortgang mbt de wetsvoorstellen checken?

[Thompson]

mannowlahn schreef op dinsdag 28 maart 2023 @ 20:57:
Op at5 staat nu ook een artikel mbt de problematiek.

https://www.at5.nl/artike...len-massaal-van-huizen-af

Ik denk dat dit artikel goed weergeeft wat we hier in dit topic ook al lang doorhadden; vooral de kleinere verhuur met 1 of 2 panden wordt met deze wetswijziging hárd benadeeld en daarmee waarschijnlijk ook een grote groep (potentiele) huurders. De echte huisjesmelkers waar juist zo'n afkeer tegen is komen er met allerlei constructies vast weer goed vanaf.

[Trishul]

rockhopper schreef op woensdag 29 maart 2023 @ 00:27:
[...]

Geen sensatie, dus de meerderheid van de media zal er weinig aandacht aan besteden. Het zijn alleen de sappige "knoop de huisjesmelker op!" koppen die de voorpagina halen.

Het is overigens wel een duidelijk beeld dat het artikel schept, het laat alleen achterwege dat met het verdwijnen van de verhuurders dus ook de huurwoningen weg vallen. En Nederland is al bizar groot in eigen woning bezit (relatief gezien), daarnaast is het niet zo dat de arme starters nu opeens wel een hypotheek gaan krijgen.

Krijgen we dan niet gewoon een situatie met een ander type verhuurder? Waar dat nu nog veelal particuliere verhuurders zijn wordt dat straks bv. een woningcorporatie voor de woningen in een bepaalde puntenklasse. Het hoge/luxe segment zal dan wel weer opgekocht worden door investeringsmaatschappijen.

Natuurlijk zal er wel wat aanbod vrijkomen voor een starter of doorstromend gezin, maar niet iedereen kan een hypotheek rond krijgen inderdaad.

[W4lter]

Thompson schreef op woensdag 29 maart 2023 @ 10:32:
[...]
De echte huisjesmelkers waar juist zo'n afkeer tegen is komen er met allerlei constructies vast weer goed vanaf.

Is het verschil tussen een particulier met 1 tweede huis (groep1) en een huisjesmelker (groep2) met meerdere huizen dat de tweede groep niet door de box3 regels wordt geraakt? Omdat zij de huizen vaak in BV-achtige constructies aanhouden? En dat we daarom cocluderen dat de eerste groep veel harder geraakt wordt door de nieuwe regels dan groep twee? Dank alvast!

[Thompson]

W4lter schreef op woensdag 29 maart 2023 @ 11:54:
[...]


Is het verschil tussen een particulier met 1 tweede huis (groep1) en een huisjesmelker (groep2) met meerdere huizen dat de tweede groep niet door de box3 regels wordt geraakt? Omdat zij de huizen vaak in BV-achtige constructies aanhouden? En dat we daarom cocluderen dat de eerste groep veel harder geraakt wordt door de nieuwe regels dan groep twee? Dank alvast!

Dat beeld heb ik er nu wel van inderdaad, voor een particuliere belegger met 1 of 2 huizen is zo'n BV constructie niet interessant, hoe meer huizen je hebt hoe interessanter dat wordt. Dat soort "professionele melkers" zijn waarschijnlijk ook veel beter bij machte om investeringen te doen om een huis juist wel weer precies boven de puntengrens uit te laten komen.

Correct me if I'm wrong, ik beoordeel nu wellicht ook teveel op sentiment.

_{Ik zag mezelf als een toekomstig particulier belegger met 1 of 2 huizen, maar vind het nu een erg lastig te beoordelen situatie geworden; wat is wijsheid...}

[rockhopper]

Thompson schreef op woensdag 29 maart 2023 @ 12:37:
[...]
_{Ik zag mezelf als een toekomstig particulier belegger met 1 of 2 huizen, maar vind het nu een erg lastig te beoordelen situatie geworden; wat is wijsheid...}

Als het een duidelijk verhaal zou zijn had iedereen die move al gemaakt (de move die het meeste oplevert/het beste is). Het is een vorm van beleggen en daar hoort enig risico bij. Als je je beslissing wat langer uit wilt stellen zodat er hier over vastgoed meer duidelijkheid is kan je beter je geld tijdelijk ergens anders stallen. Dan wel deposito, spaarrekening of met meer risico beleggen in aandelen / derivaten.

Ik vind vooral het box 3 verhaal schrijnend met opnieuw een fictieve rente die over het algemeen nooit behaald gaat worden tenzij je huizen gaat flippen. Ik heb niks aan waardestijging in box 3 want ik ben (of in ieder geval was) niet van plan te verkopen op de korte of middellange termijn. Maar kennelijk moet die waardestijging wel betaald worden. Kan je die uit de huur halen? Nee want die mag niet meestijgen, ook niet met de inflatie zelfs.

@Trishul Het lijkt me in ieder geval duidelijk dat de huisjesmelker er nauwelijks door geraakt wordt. Of je blij moet zijn om al die individuele appartementen en huizen door een wooncorporatie te laten beheren denk ik ook niet. Het is niet voor niks dat ze deze in het verleden verkochten zodra er eigenlijk groot onderhoud nodig is.

Er zijn vast wel wat objecten te koop nu die nog altijd interessant zijn, maar het hangt erg van je doel voor ogen af de diepte van je zakken en wat er op termijn gaat gebeuren.

[Voor 11% gewijzigd door rockhopper op 29-03-2023 13:25]

[Laapo]

rockhopper schreef op woensdag 29 maart 2023 @ 00:27:
[...]

Geen sensatie, dus de meerderheid van de media zal er weinig aandacht aan besteden. Het zijn alleen de sappige "knoop de huisjesmelker op!" koppen die de voorpagina halen.

Het is overigens wel een duidelijk beeld dat het artikel schept, het laat alleen achterwege dat met het verdwijnen van de verhuurders dus ook de huurwoningen weg vallen. En Nederland is al bizar groot in eigen woning bezit (relatief gezien), daarnaast is het niet zo dat de arme starters nu opeens wel een hypotheek gaan krijgen.

Eigen woningbezit is in Nederland relatief gezien heel gemiddeld tov de rest van de EU. Zo'n 57% van de woningen is een koopwoning, en daar woont 70% van de bevolking in. De rest is huur.

De corporatiesector is wel buitengewoon groot, niet alleen binnen de EU maar wereldwijd best uniek. Beslaat ruim 28% van de woningvoorraad.

Er blijft eigenlijk maar ruimte voor twee smaken, koop of corporatie.

[Voor 3% gewijzigd door Laapo op 29-03-2023 15:02]

[Freeaqingme]

@Laapo heb je daar cijfers van? Is niet dat ik je niet geloof, maar zou zelf ook eens willen grasduinen in die cijfers

[Rubbergrover1]

Freeaqingme schreef op woensdag 29 maart 2023 @ 15:07:
@Laapo heb je daar cijfers van? Is niet dat ik je niet geloof, maar zou zelf ook eens willen grasduinen in die cijfers

https://ec.europa.eu/euro...us,_2018_(%25)_SILC20.png

In Nederland is de verhouding huur-koop ongeveer op het EU gemiddelde. Met nagenoeg alles tegen "markthuur", hoe ze dat ook definiëren. Waarbij we natuurlijk voor een hoop mensen huurtoeslag (of hypotheekrenteaftrek) hebben.

[rockhopper]

Mooie grafiek en inderdaad zo valt het wel mee. Hoewel er behoorlijk veel hypotheken uitstaan kennelijk.

Twee kanttekeningen bij deze grafiek. Ik kan er niet goed uit afleiden hoe/welke data ze precies hanteren en waar deze vandaan komt. Daarnaast data uit 2018, alweer een klein tijdje geleden.

Verder is dit alleen Europese data, er zijn nog flink meer landen maar misschien voor dit topic niet interessant of relevant.

[Dessertcrook]

Wat denken jullie dat de nieuwe regelgeving zal doen met de woningprijzen van kleinere appartementen van zeg rond de 50m^2 in de Randstad.

Ik heb het idee dat als daadwerkelijk zoveel kleine beleggers hun pandjes moeten gaan verkopen dat de prijzen voor deze huizen wel is flink kunnen dalen. Hierbij ga ik er vanuit dat kleine beleggers voornamelijk dit soort huizen zal bezitten.

Bijv. in Amsterdam waar volgens dat Artikel van AT5 staat dat er 33000 kleine verhuurders zijn, die gezamenlijk ongv. 47000 woningen bezitten. Stel dat ook maar een kwart hiervan zijn huizen zal moeten gaan verkopen zijn dat al bijna 12000 woningen in de verkoop de komende tijd. Dat zou dan bijna 10% van de koopwoningen in Amsterdam zijn.

Op funda staan er nu ongv. 3488 huizen te koop in Amsterdam.

Ik zou denk ik mijn rendement pakken en wegwezen voordat de echte daling pas kan beginnen. Ook aangezien de rentes nog niet eens klaar zijn met stijgen.

[Rubbergrover1]

rockhopper schreef op woensdag 29 maart 2023 @ 00:27:
[...]

Geen sensatie, dus de meerderheid van de media zal er weinig aandacht aan besteden. Het zijn alleen de sappige "knoop de huisjesmelker op!" koppen die de voorpagina halen.

Het is overigens wel een duidelijk beeld dat het artikel schept, het laat alleen achterwege dat met het verdwijnen van de verhuurders dus ook de huurwoningen weg vallen. En Nederland is al bizar groot in eigen woning bezit (relatief gezien), daarnaast is het niet zo dat de arme starters nu opeens wel een hypotheek gaan krijgen.

Ik vind het eerlijk gezegd ook wel een beetje eenzijdig naar de andere kant. Als je verhuurt, dan weet je dat het rendement uit waardestijging en uit huurinkomsten komt. Dat de cashflow soms niet voldoende is om de kosten te dekken is een risico dat je ook loopt zonder maatregelen van de overheid.

Dat bijvoorbeeld de verhuurder in de Baarsjes het 'moeilijk' heeft, komt vooral doordat de woningwaardes in de Baarsjes sinds hij acht jaar geleden de woningen in bezit kreeg, meer dan verdubbeld is. En vermoedelijk had zijn moeder voor die tijd ook al een forse waardestijging gehad. Dat de huuropbrengsten achter blijven komt vooral doordat er zo'n grote waardestijging van de woningen geweest is. Dat is iets wat in het artikel 'toevallig' niet genoemd wordt.

[rockhopper]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 29 maart 2023 @ 16:34:
[...]

Ik vind het eerlijk gezegd ook wel een beetje eenzijdig naar de andere kant. Als je verhuurt, dan weet je dat het rendement uit waardestijging en uit huurinkomsten komt. Dat de cashflow soms niet voldoende is om de kosten te dekken is een risico dat je ook loopt zonder maatregelen van de overheid.

Dat bijvoorbeeld de verhuurder in de Baarsjes het 'moeilijk' heeft, komt vooral doordat de woningwaardes in de Baarsjes sinds hij acht jaar geleden de woningen in bezit kreeg, meer dan verdubbeld is. En vermoedelijk had zijn moeder voor die tijd ook al een forse waardestijging gehad. Dat de huuropbrengsten achter blijven komt vooral doordat er zo'n grote waardestijging van de woningen geweest is. Dat is iets wat in het artikel 'toevallig' niet genoemd wordt.

Dus prima tegengas voor de legio andere artikelen vanuit het perspectief van de huurder geschreven.

Hij heeft het vooral "moeilijk" omdat opeens de belasting aangepast wordt en er een nieuw wws komt. Dat is op zich prima maar alles bij elkaar krijg je fors zwaardere belasting en een flinke beperking in de huurinkomsten, en de indexering wordt ook nog eens losgekoppeld van de inflatie.

Zoals aangekaart, wat heb je aan waardestijging als je niet verkoopt? En waarom levert dit zogenaamd extra geld op waar men belasting over moet betalen?

[Rubbergrover1]

rockhopper schreef op woensdag 29 maart 2023 @ 16:41:
[...]
Zoals aangekaart, wat heb je aan waardestijging als je niet verkoopt? En waarom levert dit zogenaamd extra geld op waar men belasting over moet betalen?

Tsja, wat heb je aan waardestijging van aandelen als je niet verkoopt? En waarom levert dit zogenaamd extra geld op waar men belasting over moet betalen? Bij aandelen gaan mensen er ook niet vanuit dat het rendement alleen of voornamelijk bestaat uit dividend.

Als je aan vastgoed begint, dan weet je bij voorbaat al dat je rendement bestaat uit waardeontwikkeling en uit netto huurinkomsten. Als het je puur om de cashflow gaat, dan moet je niet aan verhuren beginnen.

[Wispe]

1,5 jaar geleden had ik een advocaat ingeschakeld om de door mijn verhuurmakelaar opgestelde huurovereenkomst te controleren. Paar weken geleden kreeg ik een mailtje van mijn huurders dat ze nog 2 jaar langer wilden blijven, maar i.v.m. onbepaalde tijd + de plannen van De Jonge heb ik nee gezegd.
Ik heb net mijn advocaat gemaild met de vraag of een vaststellingsovereenkomst/huurbeëindigingsovereenkomst met voortgezet gebruik o.i.d. een optie zou kunnen zijn om de huurders geen onbepaalde tijd te geven, maar ze nog wel 2 jaar langer kunnen blijven huren van mij en dat ik mijn huidige huurinkomsten blijf behouden ondanks de plannen van De Jonge.

Geen idee of dat iets is...

[Voor 5% gewijzigd door Wispe op 29-03-2023 19:12]

[namliam_eht]

Nee is geen optie, omdat de huurders kunnen aanvechten bij de rechter dat ze een soortelijke overeenkomst zijn aangegaan onder "druk" .... immers anders staan ze op straat zonder woning.
Een rechter zal met gedegen kans dat toewijzen aan de huurders, waardoor ji geconfronteerd wordt met huur voor onbepaalde tijd ongaacht wat je hebt vastgelegd.

Tenminste is mij door een rechtsheer uitgelegd.

[Wispe]

namliam_eht schreef op woensdag 29 maart 2023 @ 19:35:
Nee is geen optie, omdat de huurders kunnen aanvechten bij de rechter dat ze een soortelijke overeenkomst zijn aangegaan onder "druk" .... immers anders staan ze op straat zonder woning.
Een rechter zal met gedegen kans dat toewijzen aan de huurders, waardoor ji geconfronteerd wordt met huur voor onbepaalde tijd ongaacht wat je hebt vastgelegd.

Tenminste is mij door een rechtsheer uitgelegd.

Ik heb ze aangeboden om te kunnen kopen van mij, wilden ze ook niet...
Tja... Dan ga je maar de straat op zonder woning.

[mannowlahn]

Wispe schreef op woensdag 29 maart 2023 @ 19:52:
[...]


Ik heb ze aangeboden om te kunnen kopen van mij, wilden ze ook niet...
Tja... Dan ga je maar de straat op zonder woning.

Nou ja wel top dat je het aanbood. Misschien willen ze langer huren omdat ze verwachten dat de prijzen dalen? Weet jij in ieder geval waar je aan toe bent

[mannowlahn]

https://www.at5.nl/artike...aas-wil-huurders-uitkopen

Sommige huurders kunnen dus nog wel er een slaatje uit slaan.

[twisterNL]

mannowlahn schreef op woensdag 29 maart 2023 @ 21:40:
https://www.at5.nl/artike...aas-wil-huurders-uitkopen

Sommige huurders kunnen dus nog wel er een slaatje uit slaan.

Is daar een probleem mee? Lijkt mij volstrekt logisch.

[mannowlahn]

twisterNL schreef op woensdag 29 maart 2023 @ 23:01:
[...]

Is daar een probleem mee? Lijkt mij volstrekt logisch.

geen probleem nee!

Maar mochten die regels straks ook met terugwerkende kracht ingesteld worden, dan heb je je wel een vreemde situatie.

[s020506]

mannowlahn schreef op donderdag 30 maart 2023 @ 06:55:
[...]

geen probleem nee!

Maar mochten die regels straks ook met terugwerkende kracht ingesteld worden, dan heb je je wel een vreemde situatie.

Ik zie dat je verschillende keren zegt dat de regels misschien met terugwerkende kracht worden ingevoerd, terwijl er volgens mij ook is gezegd dat regels niet gaan gelden voor lopende contracten. Of weet jij meer dan ik?

[Wispe]

mannowlahn schreef op woensdag 29 maart 2023 @ 21:37:
[...]

Nou ja wel top dat je het aanbood. Misschien willen ze langer huren omdat ze verwachten dat de prijzen dalen? Weet jij in ieder geval waar je aan toe bent

Ja, denk het. Ze hebben net een kind gekregen en volgens hun eigen woorden "is de volgende stap een huis kopen". Ik denk dat ze mijn woning niet willen omdat het geen tuin heeft.
Nouja, ik wacht wel af wat de advocaat zegt, zal wel weer niet kunnen.

[Wispe]

s020506 schreef op donderdag 30 maart 2023 @ 07:14:
[...]


Ik zie dat je verschillende keren zegt dat de regels misschien met terugwerkende kracht worden ingevoerd, terwijl er volgens mij ook is gezegd dat regels niet gaan gelden voor lopende contracten. Of weet jij meer dan ik?

Ze gaan gelden voor lopende contracten vanaf 1 januari 2025, maar niet met terugwerkende kracht volgens mij. Dus de huurders kunnen naar de huurcommissie en in hun voordeel laten bepalen dat de huurprijs naar beneden bijgesteld moet worden, maar per 1 januari 2025.

[Lordy79]

W4lter schreef op woensdag 29 maart 2023 @ 11:54:
[...]


Is het verschil tussen een particulier met 1 tweede huis (groep1) en een huisjesmelker (groep2) met meerdere huizen dat de tweede groep niet door de box3 regels wordt geraakt? Omdat zij de huizen vaak in BV-achtige constructies aanhouden? En dat we daarom cocluderen dat de eerste groep veel harder geraakt wordt door de nieuwe regels dan groep twee? Dank alvast!

Aangezien er een vrijstelling.is van 70k(?) Vermogen zou een kleine verhuurder daar relatief meer van profiteren dan een grote. Dit in box3.

Via de BV blijft het redelijk lucratief omdat er wordt belast op werkelijk rendement en er als je de opbrengsten verdeelt over meerdere Bvs meerdere keren gebruik gemaakt kan worden van het 20pct tarief. Dan betaal je effectief 40pct over het werkelijke rendement. Omdat huizen verhuur volgens mij geen 6.17pct (netto!) Oplevert is de BV dus handiger.

Maar als je nu huizen in prive hebt kun je die niet zonder overdrachtsbelasting naar een BV verhuizen.

[Wolly]

Lordy79 schreef op donderdag 30 maart 2023 @ 07:58:
[...]

Aangezien er een vrijstelling.is van 70k(?) Vermogen zou een kleine verhuurder daar relatief meer van profiteren dan een grote. Dit in box3.

Via de BV blijft het redelijk lucratief omdat er wordt belast op werkelijk rendement en er als je de opbrengsten verdeelt over meerdere Bvs meerdere keren gebruik gemaakt kan worden van het 20pct tarief. Dan betaal je effectief 40pct over het werkelijke rendement. Omdat huizen verhuur volgens mij geen 6.17pct (netto!) Oplevert is de BV dus handiger.

Maar als je nu huizen in prive hebt kun je die niet zonder overdrachtsbelasting naar een BV verhuizen.

Vergeet niet dat de overwaarde bij een BV ook wordt belast ( en bij box 3 niet).

[mannowlahn]

Wispe schreef op donderdag 30 maart 2023 @ 07:51:
[...]


Ze gaan gelden voor lopende contracten vanaf 1 januari 2025, maar niet met terugwerkende kracht volgens mij. Dus de huurders kunnen naar de huurcommissie en in hun voordeel laten bepalen dat de huurprijs naar beneden bijgesteld moet worden, maar per 1 januari 2025.

Dat vind ik terugwerkende kracht. Dus als je nu een huurder hebt die voor 1500 euro huurt, dan zit die er straks per 1 Jan 2025 voor 900 euro.

[mannowlahn]

Lordy79 schreef op donderdag 30 maart 2023 @ 07:58:
[...]

Aangezien er een vrijstelling.is van 70k(?) Vermogen zou een kleine verhuurder daar relatief meer van profiteren dan een grote. Dit in box3.

Via de BV blijft het redelijk lucratief omdat er wordt belast op werkelijk rendement en er als je de opbrengsten verdeelt over meerdere Bvs meerdere keren gebruik gemaakt kan worden van het 20pct tarief. Dan betaal je effectief 40pct over het werkelijke rendement. Omdat huizen verhuur volgens mij geen 6.17pct (netto!) Oplevert is de BV dus handiger.

Maar als je nu huizen in prive hebt kun je die niet zonder overdrachtsbelasting naar een BV verhuizen.

Ook dat zal misschien nog best te overzien zijn. Een casus, woz 385k. Je hebt al een bv ivm freelance werk. Salaris is 60.000k . Ervanuit gaande dat de huur straks niet meer dan 900 euro is. Vaste lasten is 700 euro. Er is dus geen ruimte vanuit de huur om die box3 tax te betalen. Als je straks extra belast wordt in box3 moet je jezelf extra salaris geven, en daar draag je ook weer extra belasting af. Elk jaar 5k extra aftikken bij een woz van 385k. Omdat netto te krijgen mag je 7k uit gaan keren. Je hebt binnen 5 jaar die overdracht belasting er zo’n beetje uit. Als je salaris al hoger is dan gaat het nog sneller.

[Voor 3% gewijzigd door mannowlahn op 30-03-2023 08:49]

[mannowlahn]

Wolly schreef op donderdag 30 maart 2023 @ 08:29:
[...]


Vergeet niet dat de overwaarde bij een BV ook wordt belast ( en bij box 3 niet).

Bij verkoop that is ja. Maar dat is allemaal prima, dat zijn daadwerkelijke rendementen. Box3 tax is gewoon krom.

[Lordy79]

Wolly schreef op donderdag 30 maart 2023 @ 08:29:
[...]


Vergeet niet dat de overwaarde bij een BV ook wordt belast ( en bij box 3 niet).

Pas bij verkoop

[Wolly]

Lordy79 schreef op donderdag 30 maart 2023 @ 08:53:
[...]

Pas bij verkoop

Natuurlijk, maar als je het vergelijkt tegenover die 6% in box 3 we iets wat je moet meenemen.

Vennootschapsbelasting (en dividendbelasting) kan ook wijzigen in de toekomst, je schuift je rendement als gevolg van overwaarde dus naar het onzekere toe waar je bij Box 3 gelijk afrekent.

[Krisp]

Verhuren vanuit een BV is een prima strategie als je het wilt hebben van cashflow. Bijkomend voordeel is dat je geen overdrachtsbelasting betaalt als je de BV verkoopt, en de overwaarde evenmin belast wordt. Ik verwacht daarom dat verhuren vanuit een BV een veelgebruikte route wordt in de toekomst.

Dat je met een cashflow-strategie niet aan verhuren moet beginnen, is echt onzin. Net als dat je met aandelen een dividendstrategie kunt hebben, geldt datzelfde voor verhuur. Je neemt dan genoegen met een iets lager, maar wel stabiel rendement wat met de inflatie meestijgt. Bovendien behoudt de investering altijd een onderliggende waarde. Daar is niets mis mee.

Met de nieuwe wetgeving wordt die strategie voor particulieren wel lastiger, ook voor aandelen. Dat is een fundamentele keuze vanuit de overheid, en deze zou ander gedrag aanmoedigen wanneer de overheid belast bij verkoop. Dit geldt zowel voor aandelen als voor vastgoed. Als je belast bij verkoop, moedig je het aanhouden van bezit aan om zo de belasting uit te stellen. Bovendien wordt de inkomstenstroom voor de overheid dat minder stabiel. Omdat de overheid naar langjarig rendement kijkt en daarom middelt, is een rendement inclusief waardestijging voor de overheid aantrekkelijker. Bovendien verdwijnt dan die prikkel om investeringen aan te houden.

Persoonlijk ben ik fan van het belasten van de waardestijging van vastgoed bij de verkoop, in alle gevallen (dus ook voor de eigen woning). Het is gek dat de waardestijging van de eigen woning belastingvrij is, en dat creëert een groter verschil ten opzichte van starters dan strict noodzakelijk.

[Voor 12% gewijzigd door Krisp op 30-03-2023 09:09]

[mannowlahn]

Wolly schreef op donderdag 30 maart 2023 @ 09:01:
[...]


Natuurlijk, maar als je het vergelijkt tegenover die 6% in box 3 we iets wat je moet meenemen.

Vennootschapsbelasting (en dividendbelasting) kan ook wijzigen in de toekomst, je schuift je rendement als gevolg van overwaarde dus naar het onzekere toe waar je bij Box 3 gelijk afrekent.

Gelijk afrekent over iets waar je helemaal geen winst over hebt vind ik persoonlijk veel onzekerder. Zit je lekker tien jaar lang box3 af te tikken en pleurt de huizenmarkt in, leuk hoor die onbelast overwaarde die je dan hebt bij verkoop. Maar wel jarenlang zitten aftikken waar je niks aan had.

Los daarvan je moet het maar kunnen ophoesten vanuit privé die box3, ik weet niet hoeveel jij kan sparen maar dat hakt er best hard in. Ik ga er vanuit dat je straks met de nieuwe regels minimale winst zal hebben uit huur. En dus zal dat geld ergens anders vandaan moeten komen.

[Voor 3% gewijzigd door mannowlahn op 30-03-2023 09:18]

[JanHenk]

Krisp schreef op donderdag 30 maart 2023 @ 09:07:
Bijkomend voordeel is dat je geen overdrachtsbelasting betaalt als je de BV verkoopt,

Art. 4-1-a BRV, de fictieve onroerende zaak. Er wordt gewoon overdrachtsbelasting geheven als je een vastgoed-BV verkoopt.

Desniettemin kan een beleggings-BV nu wel een vlucht nemen. Er zijn enorm veel bezittingen waar geen 6,17% rendement op wordt gehaald. Vastgoed is al lastig, maar wat te denken van obligaties, leningen, etc.

[Wolly]

Vanochtend is er trouwens een Debat over het niet waarmaken van de woningbouwambities

De Tweede Kamer debatteert op 30 maart over het niet waarmaken van de woningbouwambities. Minister Hugo de Jonge voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening komt hiervoor naar de Kamer. U kunt het debat vanaf 10.16 uur volgen via de livestream en de app Debat Direct. Het debat wordt live ondertiteld.

[s020506]

mannowlahn schreef op donderdag 30 maart 2023 @ 08:41:
[...]

Dat vind ik terugwerkende kracht. Dus als je nu een huurder hebt die voor 1500 euro huurt, dan zit die er straks per 1 Jan 2025 voor 900 euro.

Wat vind je daar terugwerkend aan? Het is dus voor alle contracten per 1 jan 2025. Nieuw of bestaand.

[Henkdezoveelste]

s020506 schreef op donderdag 30 maart 2023 @ 09:43:
[...]


Wat vind je daar terugwerkend aan? Het is dus voor alle contracten per 1 jan 2025. Nieuw of bestaand.

Bij lopende huurcontracten van woningen <149 WWS punten kan de huur in lopende huurcontracten worden aangepast! De gedachten hierachter is dat je had moeten weten dat de huur te hoog is.

Bij lopende huurcontracten tussen de 149 en 187 WWS punten kan dit niet, dan is het bij de eerstevolgende huurderswissel.

bron: https://www.kadv.nl/parti...orstel-middenhuur-bekend/

[s020506]

Henkdezoveelste schreef op donderdag 30 maart 2023 @ 10:32:
[...]


Bij lopende huurcontracten van woningen <149 WWS punten kan de huur in lopende huurcontracten worden aangepast! De gedachten hierachter is dat je had moeten weten dat de huur te hoog is.

Bij lopende huurcontracten tussen de 149 en 187 WWS punten kan dit niet, dan is het bij de eerstevolgende huurderswissel.

bron: https://www.kadv.nl/parti...orstel-middenhuur-bekend/

Ik vind terugwerkende kracht wat ongelukkig gekozen term, maar ik begrijp je wat je bedoelt. Advocaat van de duivel spelend: ja kan natuurlijk een nieuw contract aanbieden met een lagere huur.

Hoe langer ik hier nu over nadenk, hoe liever ik eigenlijk wil dat mijn huurders weg gaan, zodat ik de hut (~170 punten) kan verkopen.

[mannowlahn]

s020506 schreef op donderdag 30 maart 2023 @ 09:43:
[...]


Wat vind je daar terugwerkend aan? Het is dus voor alle contracten per 1 jan 2025. Nieuw of bestaand.

Nou terugwerkende kracht vind ik als ook in eens bestaande contracten onder die regels vallen. Als het alleen voor nieuwe contracten die per 1 jan 225 afgesloten waren, was het een ander verhaal. Nu wordt je gewoon opgehangen. Je krijgt je huurders er niet uit maar je hangt over 1 1/2 jaar wel met je huur inkomsten.

edit ah ik zie dat dat alleen opgaat voor contarcten die eigenlijk in feite onder de 149 zaten, dat is dan fair enough.

[Voor 10% gewijzigd door mannowlahn op 30-03-2023 11:04]

[Real]

Een ander geluid. Deze pensioenbelegger juist blij met de aankomende huurprijsregulering van de 'middenhuur':

https://www.woonbond.nl/n...lans-betaalbare-nieuwbouw

[Real]

Het pensioenfonds ziet dus mogelijkheden om beter te kunnen concurreren t.o.v. de huidige situatie. Het bewijst in ieder geval dat de doemverhalen over een 'instortende' huizenmarkt wel enige nuancering vereist.

[Strotgrondel]

Ik lees hier veel dat door de nieuwe regels veel huurhuizen verkocht zullen worden en zo zullen verdwijnen van de huurmarkt; veel kleine huizenbeleggers zullen verkopen. Maar verlies niet uit het oog dat de (wat) grotere huizenbeleggers (> 50 panden) zulke panden maar wat graag zullen overnemen om te verhuren. Door de grotere schaal waar ze op opereren zal het rendement voor hun nog wel interessant zijn.

Ik vind het zuur voor de kleinere huizenbeleggers maar mede dankzij hun zijn de prijzen uit de pan gerezen. Ze willen immers zoveel mogelijk rendement ''voor het pensioen''. En meer vraag dan aanbod. Goed dus dat het aan banden wordt gelegd. Want 40 à 50 % van het inkomen kwijt zijn aan de huur om andermans pensioen te spekken, kan niet de bedoeling zijn.

[rube]

Strotgrondel schreef op donderdag 30 maart 2023 @ 14:20:
Ik lees hier veel dat door de nieuwe regels veel huurhuizen verkocht zullen worden en zo zullen verdwijnen van de huurmarkt; veel kleine huizenbeleggers zullen verkopen. Maar verlies niet uit het oog dat de (wat) grotere huizenbeleggers (> 50 panden) zulke panden maar wat graag zullen overnemen om te verhuren. Door de grotere schaal waar ze op opereren zal het rendement voor hun nog wel interessant zijn.

Nou, volgens mij gaat je verhaal niet echt op. Er zijn genoeg grotere beleggers die ook verkopen en projecten on-hold hebben gezet.
Efficiency door grotere schaal is vaak zeer beperkt.

[Strotgrondel]

@ Rube,

Tja anderen denken daar anders over..

uit het stukje waar Real net naar linkt:

''PME, een van de grootste vijf pensioenfondsen van Nederland, vindt dit goed nieuws. Voor huurders én voor de bouwplannen. Voor huurders zijn de huidige prijzen, die vaak niet in overeenstemming zijn met de kwaliteit, vaak amper op te brengen. Maar het huurprijsplafond biedt het pensioenfonds ook een 'gelijker speelveld' bij bouwplannen. ''

[Strotgrondel]

We zullen wel zien hoe het uitpakt...

[Wispe]

Strotgrondel schreef op donderdag 30 maart 2023 @ 14:20:

Ik vind het zuur voor de kleinere huizenbeleggers maar mede dankzij hun zijn de prijzen uit de pan gerezen. Ze willen immers zoveel mogelijk rendement ''voor het pensioen''. En meer vraag dan aanbod. Goed dus dat het aan banden wordt gelegd. Want 40 à 50 % van het inkomen kwijt zijn aan de huur om andermans pensioen te spekken, kan niet de bedoeling zijn.

Klinkt als misgunning en jaloezie.

[rube]

@Strotgrondel slechts één partij (zover ik weet), PME, laat weten niet tegen de plannen te zijn. Ik las dat andere partijen zich al afvroegen waar PME hun inzicht vandaan haalt....

[Baytep]

Wispe schreef op donderdag 30 maart 2023 @ 16:08:
[...]


Klinkt als misgunning en jaloezie.

yep, aan het laatste stukje zie je het al: "kan niet de bedoeling zijn".

Bij alle betogen die met dit soort argumenten aankomen, of uitgaan van "als we nu allemaal..." weet je dat ze gebaseerd zijn op ideologisch drijfzand.
Heeft duidelijk de topicregels niet gelezen.

[Wispe]

Vraagje. Mij is de WOZ-cap niet helemaal duidelijk.

Mijn woning is nu 180 punten waard, waarvan de WOZ 43 punten oplevert.
Volgens de berekening van de Huurcommissie heb ik nu geen last van de WOZ-cap,

Als ik nu zonnepanelen erop plemp en daardoor van energielabel C naar B ga, levert dat mij +13 punten op. Dan kom ik op 193 punten, dus zit ik boven de grens voor de voorgestelde middenhuur.
Ga ik dan last krijgen van de WOZ-cap? Want met WOZ-cap zou ik wel onder de grens zitten, omdat 43x33%=14,33 punten, afgerond 15 punten, dus levert mijn woning 'maar' 165 punten (193-43+15) op? Of heb ik nog steeds geen last van de WOZ-cap en zit ik safe?

[Voor 7% gewijzigd door Wispe op 30-03-2023 18:02]

[Thompson]

Misschien niet helemaal de juiste plaats maar hier zit wel de kennis. E.e.a. Is door een interessant huis wat op de markt is gekomen een beetje in een stroomversnelling gekomen.

Kan iemand hier voor mij, zeer indicatief, aangeven of en hoe ik een afbetaald huis van 262k WOZ kan inzetten om een hogere hypotheek te krijgen voor een ander huis. Dwz; heel ruim/simpel gerekend hoeveel zou ik bij mijn bruto jaarinkomen kunnen tellen met dat huis als onderpand / de verhuurinkomsten daaruit?

Dus; WOZ 262k, afbetaald. 20k eigen vermogen. 54k bruto jaarsalaris. 2e huis wil ik 280k (VP 262 WOZ 232) op bieden. Is dat haalbaar zonder huidige woning te verkopen?

Moet voor maandag 1700 bieden, ben zelf heel 't weekend in het buitenland en krijg dat voor die tijd dus niet meer fatsoenlijk met een financieel adviseur geregeld zonder daar penning 16 voor te betalen. Een ruwe indicatie ben ik al erg mee geholpen.

[Wispe]

Thompson schreef op donderdag 30 maart 2023 @ 18:11:
Misschien niet helemaal de juiste plaats maar hier zit wel de kennis. E.e.a. Is door een interessant huis wat op de markt is gekomen een beetje in een stroomversnelling gekomen.

Kan iemand hier voor mij, zeer indicatief, aangeven of en hoe ik een afbetaald huis van 262k WOZ kan inzetten om een hogere hypotheek te krijgen voor een ander huis. Dwz; heel ruim/simpel gerekend hoeveel zou ik bij mijn bruto jaarinkomen kunnen tellen met dat huis als onderpand / de verhuurinkomsten daaruit?

Dus; WOZ 262k, afbetaald. 20k eigen vermogen. 54k bruto jaarsalaris. 2e huis wil ik 280k (VP 262 WOZ 232) op bieden. Is dat haalbaar zonder huidige woning te verkopen?

Moet voor maandag 1700 bieden, ben zelf heel 't weekend in het buitenland en krijg dat voor die tijd dus niet meer fatsoenlijk met een financieel adviseur geregeld zonder daar penning 16 voor te betalen. Een ruwe indicatie ben ik al erg mee geholpen.

Geen enkele bank wil een verhuurde woning als onderpand als daar een "reguliere woonhypotheek" op moet komen. Dus jouw aan te kopen woning moet als onderpand dienen.
Huurinkomsten kunnen bij je bruto jaarinkomen opgeteld worden.
Houd rekening met de plannen van de De Jonge ivm regulering midden huur.

Gelet en vergeleken met mijn eigen cijfers en jouw cijfers, denk ik dat 280K wel haalbaar moet zijn qua financiering. Maar ja, dit moet je toch echt aan je financieel adviseur vragen (en penning 16 betalen).
Gewoon ontbindende voorwaarde ivm voorbehoud financiering opnemen.