Vastgoed als investering

vrijdag 17 maart 2023 14:52

Investeringen

El Capitan schreef op vrijdag 17 maart 2023 @ 08:45:
[...]

als je een kopie van je paspoort geeft moet je er altijd op zetten dat het een kopie is, zodat niemand het nog kan gebruiken. tenminste, dat doe ik bij online identificeren bijvoorbeeld bij het openen van bankrekeningen. gewoon in paint op meerdere plekken kopie zetten en de dingen als bsn (deels) zwart maken.

Het openen van een bankrekening is nu juist een van de zaken waarbij de bank wel je bsn moet kunnen controleren.

Daarnaast is simpel 'kopie' zetten niet echt afdoende. Als een instantie kopieën accepteert, dan zou iemand die kwaad zou willen immers die kopie ook op verschillende plekken kunnen gebruiken. Daarom is het altijd verstandig om erbij te zetten waarvoor de kopie is. Dus bv 'kopie tbv verhuurder xyz'.

Acties:

El Capitan

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 17 maart 2023 @ 12:45:
[...]

Het openen van een bankrekening is nu juist een van de zaken waarbij de bank wel je bsn moet kunnen controleren.

Daarnaast is simpel 'kopie' zetten niet echt afdoende. Als een instantie kopieën accepteert, dan zou iemand die kwaad zou willen immers die kopie ook op verschillende plekken kunnen gebruiken. Daarom is het altijd verstandig om erbij te zetten waarvoor de kopie is. Dus bv 'kopie tbv verhuurder xyz'.

in het buitenland welke het met de bsn wegwerken. t zal verschillen.
Laatste punt, mee eens. dat hoort er bij.

vrijdag 17 maart 2023 17:25

Acties:

vrijdag 17 maart 2023 21:05

mannowlahn schreef op vrijdag 17 maart 2023 @ 08:27:
[...]

[mbr]Reageer netjes, reageer niet, of dien een TR in. Wannabe-modden is ook niet de bedoeling.[/]

Imho is het volkomen normaal dat als je als particulier gaat verhuren je risico wil vermijden. In mijn drie jaar als verhuurder heb ik continue gezeik gehad. Huurder 1 liet de boel zo smerig achter dat er twee volle werkdagen nodig waren om een appartement weer verhuurbaar te krijgen.

Verhuurder twee was tien keer erger. Die heeft in een jaar tijd alleen maar binnen gerookt en was een absolute smeerlap waardoor zelf de houten vloer zwarte vet vlekken had. De laden in de keuken rottende groenten had. Compleet boxspring naar de tyfus met brandgaten. Dure vitrages die naar rook roken en niet schoon werden. 4 jaar oude bank helemaal onder de thee vlekken en asbak vlekken. Het hele appartment opnieuw gewit moest worden. Een maand huur weg en kostenpost van 3k.

Dus ja als je gaat verhuren en je kan in principe geen kut doen dan wil je zekerheid hebben. Huurders kunnen een maand van te voren niet meer de huur betalen en zeggen je hebt mijn borg. Ze kunnen je hele toko vernachelen en met de noorderzon vertrokken zijn. Ja zal je zeggen, dat is je risico, maar dat risico is nogal eenzijdig in dit land. Dan wil je nog een kleine beetje zekerheid hebben, door de huurder het gevoel te geven dat een kopie paspoort hem of haar niet anoniem maakt. Los van het feit dat men werkcontracten en what not zeer makkelijk kan overhandigen als ze niet hoeven te bewijzen wie ze zijn.

Maar goed dit is aan dovemansoren besteed.

Dan zijn er twee mogelijkheden:
1. je aan de wet houden en niet zo flauw doen dat er nog 100 anderen zijn als iemand zijn paspoort niet wil afgeven, of
2. niet gaan beginnen met verhuren.

Maar goed, aan de wet houden en niet zo flauw doen is ook aan dovemansoren besteed.

Acties:

zaterdag 18 maart 2023 09:18

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 17 maart 2023 @ 12:45:
[...]
Het openen van een bankrekening is nu juist een van de zaken waarbij de bank wel je bsn moet kunnen controleren.

offtopic:
De werkwijze van banken en de wondere wereld van het wel of niet beschrijven van een kopie, de Wwft en andere curiosa staan mooi beschreven in deze weblog: https://ellentimmer.com/2023/02/20/wwft-779/.

Uiteindelijk doet iedereen maar wat een bank wil, want niemand wil zonder bankrekening zitten. Maar zoals ik het begrijp doen de banken veel meer dan nodig is en als dat inderdaad zonder rechtsgrond gebeurt, dan is dat onrechtmatig.

Voor onbepaalde tijd ben ik gestopt met reageren op dit forum.

Acties:

Frame164

Henkdezoveelste schreef op donderdag 16 maart 2023 @ 16:15:
[...]

Ik werk met een gerenommeerd verhuurmakelaar, zij vragen ook een kopie paspoort aan de potentiële huurders en delen dat met mij.

Misschien mag het niet, maar de markt is zo dat huurders niks te kiezen hebben…. Ik gebruik de data die ik krijg om te beoordelen of een huurder te vertrouwen is, maak er uiteraard geen misbruik van

Ik neem aan dat jij niet 1 van de reageerders bent die er schande van spreekt als een bedrijf weer eens slordig met persoonsgegevens omgaat.

zaterdag 18 maart 2023 10:10

Acties:

zaterdag 18 maart 2023 11:20

Investeringen

Een van mijn vroegere beheerders maakt(e) gebruik van huurcheck.nl om huurders te screenen. Een van van de onderdelen was het checken van de identiteitsbewijs, dit staat op hun website:
ID-check, toets wereldwijde reisdocumenten op echtheid, geldigheid en in de vermist / gestolen database.
Zelf claimen ze te voldoen aan de AVG.

En even afgezien van deze partij, aan een kant zijn huurders het misschien niet verplicht om te geven (mogen verhuurders het niet vragen?), maar aan de andere kant ben je als verhuurder wel verplicht om je huurders goed na te trekken, regelmatig controles te houden gedurende de verhuur e.d. m.b.t. illegale onderhuur, hennep kwekerij etc. en o wee als je ook maar iets hebt na gelaten en er blijkt iets aan de hand zijn, dan zijn sommige gemeentes heel snel om jou ook als mede schuldige aan te wijzen.

Overigens heb ik situaties gehad waarbij ik huurders niet kon ontmoeten (door covid, verblijf in het buitenland) en ja, dan zegt een kopie van een id-bewijs in combinatie met aanvullende documenten toch meer dan b.v. alleen een salarisstrook, bank inschrijving en is het niet altijd mogelijk/praktisch om te wachten tot je die persoon fysiek kan ontmoeten.

Maar goed, meer over investeren in vastgoed: gaan de verkiezingsuitslag nog enig invloed hebben op de plannen? Denk het niet echt, maaar ben wel benieuwd. Het bouwen van nieuwe huizen zal denk ik in ieder geval niet versnellen....

Acties:

zaterdag 18 maart 2023 11:40

Investeringen

rube schreef op zaterdag 18 maart 2023 @ 10:10:

Overigens heb ik situaties gehad waarbij ik huurders niet kon ontmoeten (door covid, verblijf in het buitenland) en ja, dan zegt een kopie van een id-bewijs in combinatie met aanvullende documenten toch meer dan b.v. alleen een salarisstrook, bank inschrijving en is het niet altijd mogelijk/praktisch om te wachten tot je die persoon fysiek kan ontmoeten.

Maar wat zie je dan specifiek aan dat id-bewijs? Dat gaat dan toch snel richting discriminerende vooroordelen. Over afkomst en uiterlijk. Veel andere extra informatie naast de gewone formulieren geeft sec een id-bewijs m.i. niet.

Acties:

zaterdag 18 maart 2023 12:47

rube schreef op zaterdag 18 maart 2023 @ 10:10:
Een van mijn vroegere beheerders maakt(e) gebruik van huurcheck.nl om huurders te screenen. Een van van de onderdelen was het checken van de identiteitsbewijs, dit staat op hun website:
ID-check, toets wereldwijde reisdocumenten op echtheid, geldigheid en in de vermist / gestolen database.
Zelf claimen ze te voldoen aan de AVG.

En even afgezien van deze partij, aan een kant zijn huurders het misschien niet verplicht om te geven (mogen verhuurders het niet vragen?), maar aan de andere kant ben je als verhuurder wel verplicht om je huurders goed na te trekken, regelmatig controles te houden gedurende de verhuur e.d. m.b.t. illegale onderhuur, hennep kwekerij etc. en o wee als je ook maar iets hebt na gelaten en er blijkt iets aan de hand zijn, dan zijn sommige gemeentes heel snel om jou ook als mede schuldige aan te wijzen.

Overigens heb ik situaties gehad waarbij ik huurders niet kon ontmoeten (door covid, verblijf in het buitenland) en ja, dan zegt een kopie van een id-bewijs in combinatie met aanvullende documenten toch meer dan b.v. alleen een salarisstrook, bank inschrijving en is het niet altijd mogelijk/praktisch om te wachten tot je die persoon fysiek kan ontmoeten.

Maar goed, meer over investeren in vastgoed: gaan de verkiezingsuitslag nog enig invloed hebben op de plannen? Denk het niet echt, maaar ben wel benieuwd. Het bouwen van nieuwe huizen zal denk ik in ieder geval niet versnellen....

Het schijnt dat sommige users hier dat documentnummer heel erg belangrijk vinden en het zouden opschrijven, als ze geen een kopie mogen/krijgen.
Wat wil/kun je daarmee doen, vraag ik me af? Doet dat ertoe?

Acties:

zaterdag 18 maart 2023 16:25

Investeringen

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 18 maart 2023 @ 11:20:
[...]
Maar wat zie je dan specifiek aan dat id-bewijs? Dat gaat dan toch snel richting discriminerende vooroordelen. Over afkomst en uiterlijk.

Nou nou, ik denk weet zeker dat je zelf iets te snel generaliseert hier....

Veel andere extra informatie naast de gewone formulieren geeft sec een id-bewijs m.i. niet.

In "gewone" situaties inderdaad niet. Maar er zijn dus ook "niet gewone" situaties. Maar ik laat het hierbij want dit gaat een discussie worden die verder meer zo relevant is voor dit topic.

Acties:

zaterdag 18 maart 2023 22:37

Ik had ongeveer 50 reacties op mijn Funda advertentie van maandag. Ik heb 25 mensen terug gemaild voor een bezichtiging vandaag en morgen.

Vandaag zijn er zo'n 6 geïnteresseerden die kwamen kijken in de woning. Zaten denk ik 2 of 3 kandidaten tussen waar ik wel een klik mee had.

Morgen nog een uurtje bezichtiging en dan iemand uitkiezen.

Acties:

FreakNL

Well do ya punk?

mannowlahn schreef op vrijdag 17 maart 2023 @ 08:27:
[...]

[mbr]Reageer netjes, reageer niet, of dien een TR in. Wannabe-modden is ook niet de bedoeling.[/]

Imho is het volkomen normaal dat als je als particulier gaat verhuren je risico wil vermijden. In mijn drie jaar als verhuurder heb ik continue gezeik gehad. Huurder 1 liet de boel zo smerig achter dat er twee volle werkdagen nodig waren om een appartement weer verhuurbaar te krijgen.

Verhuurder twee was tien keer erger. Die heeft in een jaar tijd alleen maar binnen gerookt en was een absolute smeerlap waardoor zelf de houten vloer zwarte vet vlekken had. De laden in de keuken rottende groenten had. Compleet boxspring naar de tyfus met brandgaten. Dure vitrages die naar rook roken en niet schoon werden. 4 jaar oude bank helemaal onder de thee vlekken en asbak vlekken. Het hele appartment opnieuw gewit moest worden. Een maand huur weg en kostenpost van 3k.

Dus ja als je gaat verhuren en je kan in principe geen kut doen dan wil je zekerheid hebben. Huurders kunnen een maand van te voren niet meer de huur betalen en zeggen je hebt mijn borg. Ze kunnen je hele toko vernachelen en met de noorderzon vertrokken zijn. Ja zal je zeggen, dat is je risico, maar dat risico is nogal eenzijdig in dit land. Dan wil je nog een kleine beetje zekerheid hebben, door de huurder het gevoel te geven dat een kopie paspoort hem of haar niet anoniem maakt. Los van het feit dat men werkcontracten en what not zeer makkelijk kan overhandigen als ze niet hoeven te bewijzen wie ze zijn.

Maar goed dit is aan dovemansoren besteed.

Vervelend. Maar wat helpt een kopie paspoort daaraan?

zondag 19 maart 2023 09:33

Acties:

zondag 19 maart 2023 13:59

FreakNL schreef op zaterdag 18 maart 2023 @ 22:37:
[...]

Vervelend. Maar wat helpt een kopie paspoort daaraan?

Een kopie paspoort verteld mij in ieder geval wie het is mocht ik de juridische weg moeten bewandelen. Kopie is idd niet nodig maar moet in ieder geval verifiëren dat de persoon is wij het zegt wie het is, dat kan dus dmv identificatie.

Acties:

Ardana

Mens

Graag de discussie over wel of niet kopie van 'n paspoort maken verder laten. Die is hier ondertussen echt heel ver OT.

Investeer in een nieuwe vorm van anti-conceptie: Choice!

zondag 19 maart 2023 21:36

Acties:

zondag 19 maart 2023 21:43

mannowlahn schreef op vrijdag 17 maart 2023 @ 08:27:
[...]

[mbr]Reageer netjes, reageer niet, of dien een TR in. Wannabe-modden is ook niet de bedoeling.[/]

Imho is het volkomen normaal dat als je als particulier gaat verhuren je risico wil vermijden. In mijn drie jaar als verhuurder heb ik continue gezeik gehad. Huurder 1 liet de boel zo smerig achter dat er twee volle werkdagen nodig waren om een appartement weer verhuurbaar te krijgen.

Verhuurder twee was tien keer erger. Die heeft in een jaar tijd alleen maar binnen gerookt en was een absolute smeerlap waardoor zelf de houten vloer zwarte vet vlekken had. De laden in de keuken rottende groenten had. Compleet boxspring naar de tyfus met brandgaten. Dure vitrages die naar rook roken en niet schoon werden. 4 jaar oude bank helemaal onder de thee vlekken en asbak vlekken. Het hele appartment opnieuw gewit moest worden. Een maand huur weg en kostenpost van 3k.

Dus ja als je gaat verhuren en je kan in principe geen kut doen dan wil je zekerheid hebben. Huurders kunnen een maand van te voren niet meer de huur betalen en zeggen je hebt mijn borg. Ze kunnen je hele toko vernachelen en met de noorderzon vertrokken zijn. Ja zal je zeggen, dat is je risico, maar dat risico is nogal eenzijdig in dit land. Dan wil je nog een kleine beetje zekerheid hebben, door de huurder het gevoel te geven dat een kopie paspoort hem of haar niet anoniem maakt. Los van het feit dat men werkcontracten en what not zeer makkelijk kan overhandigen als ze niet hoeven te bewijzen wie ze zijn.

Maar goed dit is aan dovemansoren besteed.

Ik vraag me af heb je die huurders zelf uitgekozen of kwam een makelaar ermee aan zetten?

Wat zou jullie voorkeur hebben als huurder? Een gepensioneerde man of twee vrouwen van in de dertig (vriendinnen van elkaar dus woning delers of een stel)? Voor zover ik kan beoordelen allemaal prima aardige relaxte mensen.

Ik denk dat de gepensioneerde man het meest stabiele is. Want gegarandeerd inkomen.

De woning delers misschien risicovoller want wat als er eentje weg wilt? Ik hoorde dat je het beste het contract op 1 naam kan zetten en die verantwoordelijk houden..

Maar goed ik zie huren als flexibel dus als verhuurder moet je ook voorbereid zijn dat huurders niet al te lang blijven zitten. Maar minimaal 1 jaar is toch wel fijn..

Acties:

zondag 19 maart 2023 21:49

Investeringen

vortexnl1982 schreef op zondag 19 maart 2023 @ 21:36:
[...]

Ik denk dat de gepensioneerde man het meest stabiele is. Want gegarandeerd inkomen.

Maar tegelijk ook een inkomen dat in de loop van de jaren niet veel zal stijgen. Zodat je wellicht je huur niet goed met de inflatie kunt laten meestijgen.

De woning delers misschien risicovoller want wat als er eentje weg wilt? Ik hoorde dat je het beste het contract op 1 naam kan zetten en die verantwoordelijk houden..

Ik zou daar ook naar streven als ik voor de dames zou kiezen.

Acties:

maandag 20 maart 2023 07:21

Rubbergrover1 schreef op zondag 19 maart 2023 @ 21:43:
[...]

Maar tegelijk ook een inkomen dat in de loop van de jaren niet veel zal stijgen. Zodat je wellicht je huur niet goed met de inflatie kunt laten meestijgen.

[...]

Ik zou daar ook naar streven als ik voor de dames zou kiezen.

Ik heb het gevoel dat de meeste huurders toch niet langer blijven hangen dan twee jaar. Dus dan twee verhogingen.

De beste verhoging is een nieuwe huurder want dan kun je weer een nieuwe huurprijs bepalen.

Acties:

maandag 20 maart 2023 07:28

vortexnl1982 schreef op zondag 19 maart 2023 @ 21:36:
[...]

Ik vraag me af heb je die huurders zelf uitgekozen of kwam een makelaar ermee aan zetten?

Wat zou jullie voorkeur hebben als huurder? Een gepensioneerde man of twee vrouwen van in de dertig (vriendinnen van elkaar dus woning delers of een stel)? Voor zover ik kan beoordelen allemaal prima aardige relaxte mensen.

Ik denk dat de gepensioneerde man het meest stabiele is. Want gegarandeerd inkomen.

De woning delers misschien risicovoller want wat als er eentje weg wilt? Ik hoorde dat je het beste het contract op 1 naam kan zetten en die verantwoordelijk houden..

Maar goed ik zie huren als flexibel dus als verhuurder moet je ook voorbereid zijn dat huurders niet al te lang blijven zitten. Maar minimaal 1 jaar is toch wel fijn..

Waren makelaar huurders, die gebruik ik na de laatste ervaring dus ook niet meer. Kost een maand huur plus btw en dat werd te gortig. Mijn laatste huurder via kamernet en dat gaat perfect

Wat betreft je keuze. De gepensioneerde zal er nooit meer uit gaan denk ik. Als je dat niet erg vind moet je voor hem gaan. ik weet niet dat als die minder goed kan lopen of je dan verplicht aanpassingen in huis moet gaan doen.

Ze gaan toch die korte contracten straks verbieden dus dan zit je er al nog aan vast.

De woning delers zonder romantische relatie is een risico. Contract altijd op een naam houden anders ben jij verplicht een huisgenoot te zoeken. Maar hoe doe je dan je inkomenseis? Op een gegeven moment gaan ze waarschijnlijk uit je huis. Tenzij een een partner vond en daar blijft wonen.

Anyway, als je bv geen expat als huurder neemt moet je er vanuit gaan dat je huurders er jaren in kunnen blijven, als dat voor jou geen issue is dan prima toch. Persoonlijk zou ik dat enorm spannend vinden met oog op hoe de regering nu regels steeds wijzigd. Je weet niet hoe groot je risico is.

Acties:

maandag 20 maart 2023 08:43

Investeringen

vortexnl1982 schreef op zondag 19 maart 2023 @ 21:49:
[...]

Ik heb het gevoel dat de meeste huurders toch niet langer blijven hangen dan twee jaar. Dus dan twee verhogingen.

De beste verhoging is een nieuwe huurder want dan kun je weer een nieuwe huurprijs bepalen.

Bij een gepensioneerde zal de behoefte aan verhuizen waarschijnlijk niet zo sterk zijn.
Als je een geen-gedoe huurder wij die langer blijft zitten, dan zou je dus voor de gepensioneerde kunnen kiezen. Maar als je liever wat doorstroming hebt om zo ook de huurprijs te kunnen opkrikken, en niet opziet tegen vaker zoeken naar nieuwe huurders, dan zijn de dames handiger.

Acties:

maandag 20 maart 2023 10:42

Ik kijk altijd naar iemand zijn LinkedIn en dan kan ik al wel een redelijke inschatting maken. Ook wil ik een kopie paspoort, zo niet - voor jou 10 anderen. Mag je wat van vinden, prima. Soms huur ik een partij in om een huurder te zoeken en dan ontvang ik van die partij ook altijd paspoorten en arbeidscontracten.

Ik hanteer 2 maanden borg en de borg mag absoluut niet verrekend worden met de laatste 2 maanden huur. Waarschijnlijk heb ik geluk maar ik heb nog nooit gezeur gehad

Overigens verhuur ik eigenlijk alleen maar aan expats, die gaan op een gegeven moment weer weg. Dat geeft als voordeel dat ik dan weer een marktconforme huur kan vragen. Ter voorbeeld: Twee jaar geleden verhuurd voor 1.350 (dat was toen marktconform) terwijl als die nu vertrekt kan ik 2.000 huur vragen. Met indexaties kom ik nooit zo snel aan de marktconforme huur. Het nadeel van expats is (ik ga geen landen/afkomsten noemen, die mag je zelf bedenken) is dat ze vaak toch niet zo hygiënisch zijn als wijzelf, laat staan het kookgedrag. Ik zou nooit een gepensioneerde erin willen want die vertrekt waarschijnlijk nooit meer.

[ Voor 44% gewijzigd door ColeJ op 20-03-2023 08:47 ]

Acties:

maandag 20 maart 2023 10:54

ColeJ schreef op maandag 20 maart 2023 @ 08:43:
Ik hanteer 2 maanden borg en de borg mag absoluut niet verrekend worden met de laatste 2 maanden huur.

Ik denk dat een huurder inderdaad niet de bevoegdheid heeft om de huurprijs van de laatste twee maanden te verrekenen met de waarborgsom dus is een verrekeningsbeding wat betreft die specifieke verrekening waarschijnlijk niet onredelijk bezwarend, maar wat ga je als verhuurder doen als een huurder toch verrekend?

Voor onbepaalde tijd ben ik gestopt met reageren op dit forum.

Acties:

maandag 20 maart 2023 10:59

Real schreef op maandag 20 maart 2023 @ 10:42:
[...]

Ik denk dat een huurder inderdaad niet de bevoegdheid heeft om de huurprijs van de laatste twee maanden te verrekenen met de waarborgsom dus is een verrekeningsbeding wat betreft die specifieke verrekening waarschijnlijk niet onredelijk bezwarend, maar wat ga je als verhuurder doen als een huurder toch verrekend?

Tsja, dan heb ik waarschijnlijk een probleem - is gelukkig nog nooit gebeurd. Ik denk dat ik in ieder geval elke dag even aanbel om de huur op te vragen. Als de huurder echt besluit om te verrekenen dan heb ik inderdaad nergens recht op. Echter, dan kan hij waarschijnlijk ook nooit meer huren van mijn verhuurmakelaar.

Het is een beetje lastig, net als bij krakers. Wat doe je dan? Politie bellen - de legale weg? Dan trek je als verhuurder in ieder geval aan het kortste eind.

Acties:

maandag 20 maart 2023 11:03

Investeringen

ColeJ schreef op maandag 20 maart 2023 @ 08:43:
Overigens verhuur ik eigenlijk alleen maar aan expats, die gaan op een gegeven moment weer weg. Dat geeft als voordeel dat ik dan weer een marktconforme huur kan vragen. Ter voorbeeld: Twee jaar geleden verhuurd voor 1.350 (dat was toen marktconform) terwijl als die nu vertrekt kan ik 2.000 huur vragen. Met indexaties kom ik nooit zo snel aan de marktconforme huur. Het nadeel van expats is (ik ga geen landen/afkomsten noemen, die mag je zelf bedenken) is dat ze vaak toch niet zo hygiënisch zijn als wijzelf, laat staan het kookgedrag. Ik zou nooit een gepensioneerde erin willen want die vertrekt waarschijnlijk nooit meer.

Bij de huurstijgingen van de laatste jaren is dat wel een goede tactiek. Maar ik kan me voorstellen dat je bij een huurderswissel dan toch elke keer wat dingetjes wilt/moet aanpakken en dan niet alleen kosten maakt voor het zoeken van een nieuwe huurder, maar dat je ook extra kosten maakt aan het opknappen en ook aan b.v. een maand geen huur tijdens het opknappen. Als de huren wat stabieler zouden zijn, dan kan het zijn dat je beter een huurder hebt waar je 20 jaar geen omkijken naar hebt dan dat je elk jaar of elke paar jaar een nieuwe huurder moet zoeken.

Maar voorlopig denk ik dat je de huren nog wel een tijdje steeds naar boven kunt bijstellen.

Acties:

maandag 20 maart 2023 12:14

Rubbergrover1 schreef op maandag 20 maart 2023 @ 10:59:
[...]

Bij de huurstijgingen van de laatste jaren is dat wel een goede tactiek. Maar ik kan me voorstellen dat je bij een huurderswissel dan toch elke keer wat dingetjes wilt/moet aanpakken en dan niet alleen kosten maakt voor het zoeken van een nieuwe huurder, maar dat je ook extra kosten maakt aan het opknappen en ook aan b.v. een maand geen huur tijdens het opknappen. Als de huren wat stabieler zouden zijn, dan kan het zijn dat je beter een huurder hebt waar je 20 jaar geen omkijken naar hebt dan dat je elk jaar of elke paar jaar een nieuwe huurder moet zoeken.

Maar voorlopig denk ik dat je de huren nog wel een tijdje steeds naar boven kunt bijstellen.

De afgelopen jaren heeft er bij de huurderwisseling maximaal 2-3 dagen tussen gezeten. In die 2-3 dagen saus ik het (deels) en check alles even. Ik verhuur gemeubileerd dus als er iets stuk is of er moet iets komen dan trek ik dan snel van Marktplaats. De kosten die ik dan heb zijn echt minimaal.

Acties:

maandag 20 maart 2023 12:19

Investeringen

ColeJ schreef op maandag 20 maart 2023 @ 11:03:
[...]

De afgelopen jaren heeft er bij de huurderwisseling maximaal 2-3 dagen tussen gezeten. In die 2-3 dagen saus ik het (deels) en check alles even. Ik verhuur gemeubileerd dus als er iets stuk is of er moet iets komen dan trek ik dan snel van Marktplaats. De kosten die ik dan heb zijn echt minimaal.

offtopic:
Het verbaast mij wel eens dat je zulke goede spullen via Marktplaats op de kop kunt tikken. Voor een appartement met 2000 huur verwacht ik geen standaard kringloop spul. Maar je kunt inderdaad soms heel mooie dingen voor weinig geld op Marktplaats vinden. Zeker als het niet bij je eigen smaak hoeft te passen, maar meer een algemene huurderssmaak, is dat een goede mogelijkheid om toch goed spul voor weinig geld te vinden.

Acties:

maandag 20 maart 2023 12:25

Rubbergrover1 schreef op maandag 20 maart 2023 @ 12:14:
[...]

offtopic:
Het verbaast mij wel eens dat je zulke goede spullen via Marktplaats op de kop kunt tikken. Voor een appartement met 2000 huur verwacht ik geen standaard kringloop spul. Maar je kunt inderdaad soms heel mooie dingen voor weinig geld op Marktplaats vinden. Zeker als het niet bij je eigen smaak hoeft te passen, maar meer een algemene huurderssmaak, is dat een goede mogelijkheid om toch goed spul voor weinig geld te vinden.

Hoezo verbaas je je daarover dan? De huurprijs wordt bijna alleen maar bepaald aan de hand van de 3 L's: locatie, locatie en nog eens locatie. Omdat het 2.000 euro per maand huur kost betekent niet automatisch dat er allerlei designer spul staat. Als de wasmachine bijvoorbeeld stuk is dan trek ik gewoon een goede refurbished wasmachine ergens vandaan etc. Inrichting is vaak zo smaak gevoelig dat het zinloos is om er dure spullen in te zetten. Beter (goedkope) degelijke spullen die een beetje op elkaar afgestemd zijn.

Acties:

maandag 20 maart 2023 12:28

Investeringen

ColeJ schreef op maandag 20 maart 2023 @ 12:19:
[...]

Hoezo verbaas je je daarover dan? De huurprijs wordt bijna alleen maar bepaald aan de hand van de 3 L's: locatie, locatie en nog eens locatie. Omdat het 2.000 euro per maand huur kost betekent niet automatisch dat er allerlei designer spul staat. Als de wasmachine bijvoorbeeld stuk is dan trek ik gewoon een goede refurbished wasmachine ergens vandaan etc. Inrichting is vaak zo smaak gevoelig dat het zinloos is om er dure spullen in te zetten. Beter (goedkope) degelijke spullen die een beetje op elkaar afgestemd zijn.

Het hoeven uiteraard geen design spullen te zijn. Maar spul dat al dertig jaar in een studentenkamer heeft gestaan (wat ik soms bij de kringloop zie) is weer het andere uiterste. Dat zou ik niet in een verhuur appartement van 2000 durven zetten.

Acties:

maandag 20 maart 2023 12:30

Rubbergrover1 schreef op maandag 20 maart 2023 @ 12:25:
[...]

Het hoeven uiteraard geen design spullen te zijn. Maar spul dat al dertig jaar in een studentenkamer heeft gestaan (wat ik soms bij de kringloop zie) is weer het andere uiterste. Dat zou ik niet in een verhuur appartement van 2000 durven zetten.

Het moet natuurlijk wel een beetje fatsoenlijk en netjes zijn

Maar er zijn prima 2e hands spullen te vinden waar een huurder ook tevreden mee is.

Acties:

maandag 20 maart 2023 12:31

Investeringen

ColeJ schreef op maandag 20 maart 2023 @ 12:28:
[...]

Het moet natuurlijk wel een beetje fatsoenlijk en netjes zijn Maar er zijn prima 2e hands spullen te vinden waar een huurder ook tevreden mee is.

Ja, dat is dus precies wat ik zeg. Dat het mij verbaast hoeveel mooi spul er op Marktplaats te vinden is voor weinig geld.

Acties:

maandag 20 maart 2023 14:07

Rubbergrover1 schreef op maandag 20 maart 2023 @ 12:30:
[...]

Ja, dat is dus precies wat ik zeg. Dat het mij verbaast hoeveel mooi spul er op Marktplaats te vinden is voor weinig geld.

Excuus, ik las het verkeerd

Acties:

maandag 20 maart 2023 15:44

Real schreef op maandag 20 maart 2023 @ 10:42:
[...]

Ik denk dat een huurder inderdaad niet de bevoegdheid heeft om de huurprijs van de laatste twee maanden te verrekenen met de waarborgsom dus is een verrekeningsbeding wat betreft die specifieke verrekening waarschijnlijk niet onredelijk bezwarend, maar wat ga je als verhuurder doen als een huurder toch verrekend?

Mogen niet maar wat doen je er aan als verhuurder? Je hebt weinig tijd om u erhaupt nog iets er aan te doen.

Probleem is ook dat sommige huisbazen soms die borg niet terug storten of bullshit dingen verzinnen om de borg teruggave te verlagen.

Acties:

JoopXXX

mannowlahn schreef op maandag 20 maart 2023 @ 14:07:
[...]

Mogen niet maar wat doen je er aan als verhuurder? Je hebt weinig tijd om u erhaupt nog iets er aan te doen.

Ik zou tegenwoordig denk ik het volgende doen:
-huurder informeren dat er sprake is van een betalingsachterstand en dat borg niet gebruikt kan worden om laatste maanden huur te betalen.
-als huurder eruit is en er mankeert verder niks aan de woning: dan het erbij laten.
-als huurder eruit is en er mankeert wel wat aan de woning: een incassojurist inschakelen om no cure no pay de 2 openstaande huurbedragen toch nog te innen. Ik zou dit laatste alleen doen als het om een financieel gezonde huurder gaat. De schade zou ik dan verrekenen met de borg nadat de 2 maanden huur alsnog geïncasseerd zijn

maandag 20 maart 2023 15:46

Acties:

maandag 20 maart 2023 16:13

mannowlahn schreef op maandag 20 maart 2023 @ 14:07:
[...]
Probleem is ook dat sommige huisbazen soms die borg niet terug storten of bullshit dingen verzinnen om de borg teruggave te verlagen.

En dit is waarom de Wet goed verhuurderschap denk ik voor zowel huurders als verhuurders een goede zaak is, want de verhuurders die onrechtmatig de waarborgsom achterhouden zorgen er vermoedelijk voor dat verhuurders van woonruimte als groep ten onrechte een slechte naam krijgen. De nieuwe waarborgregeling in art. 7:261b BW helpt er in ieder geval bij om dat soort onrechtmatige handelingen door verhuurders tegen te gaan zodra de wet van kracht is.

Je ziet overigens in allerlei sectoren dat er keurmerken zijn of tuchtrecht, puur omdat de legitieme leden van een groep geen zin hebben in een slecht imago waar ze zelf niks aan kunnen doen en een paar cowboys de boel voor de rest verpesten. Dat zouden de verhuurders wellicht ook kunnen doen, voorzover er nog geen keurmerk bestaat.

Voor onbepaalde tijd ben ik gestopt met reageren op dit forum.

Acties:

JanHenk

Van een klant van mij die in de (bemiddeling) in financiering zit, krijg ik signalen dat de complete financieringsmarkt van verhuurwoningen is stilgevallen.

In deze sector wordt er veel kapitaal vanuit private equity of institutionele beleggers beschikbaar gesteld. De bemiddelaar haalt er dan een bepaald percentage uit voor de bemiddeling. Van dit soort partijen zijn er een aantal in Nederland.

Ze hebben vaak een bepaalde financieringsopdracht (het uitzetten van x aantal miljoen euro aan leningen), maar deze wordt op dit moment bij lange na niet gehaald omdat de vraag vanuit de markt totaal is stilgevallen.

Niets spannends overigens, zoals verwacht. Een zoveelste signaal dat de huurmarkt totaal is omgeslagen in een zeer korte tijd.

En dat terwijl de nieuwe wetgeving nog niet eens is ingevoerd... Iets wat ik eerder al zei; financieringsrente in combinatie met huizenprijzen heeft sowieso de markt al doen stilvallen. Het kabinet doet er zoals gewoonlijk weer een schepje bovenop met wat pro-cyclisch beleid...

vw id.7 tourer pro s | evcc | holtkamper aero | fiscalist & prutser

maandag 20 maart 2023 16:27

Acties:

maandag 20 maart 2023 17:03

Investeringen

Real schreef op maandag 20 maart 2023 @ 15:46:
[...]
En dit is waarom de Wet goed verhuurderschap denk ik voor zowel huurders als verhuurders een goede zaak is,....

Ben ik (als verhuurder) mee eens hoor. Maar het is wel jammer dat de verhuurders (altijd) als de bad guys worden weggezet terwijl de verhuurders er soms een puinhoop van maken (zie ervaring @mannowlahn ) en daar bij dit soort zaken nooit over gesproken wordt. En voor de bühne klinkt "bedrijfsrisico" e.d. natuurlijk wel goed, maar voor de particuliere verhuurder zijn dat soort situaties toch wel zuur.
Maar goed, ik het het dus eens dat de redelijke regels omtrent de borg straks wettelijke geregeld zijn.

Acties:

maandag 20 maart 2023 17:41

rube schreef op maandag 20 maart 2023 @ 16:27:
[...]

Maar goed, ik het het dus eens dat de redelijke regels omtrent de borg straks wettelijke geregeld zijn.

Die zijn nu al wettelijk geregeld, het enige dat ik weet dat er een max komt van 2 maanden huur als borg.
Wat bizar is, aangezien de huurder zo ongeveer het hele appartement/woning kan slopen en slechts de borg achter laat wat bij een kleine schade al snel meer is dan die 2 maanden borg.

Acties:

maandag 20 maart 2023 18:58

namliam_eht schreef op maandag 20 maart 2023 @ 17:03:
[...]
Die zijn nu al wettelijk geregeld

Nee, dat is nu juist nog niet geregeld. Maar de Wet goed verhuurderschap brengt eindelijk een privaatrechtelijke regeling voor de waarborgsom met art. 7:261b BW als de wet in werking treedt.

het enige dat ik weet dat er een max komt van 2 maanden huur als borg.

Samengevat (maar lees het bij inwerkingtreding vooral zelf goed na):
- Waarborgsom is maximaal twee maanden aanvangshuurprijs
- Verhuurder moet terugbetalen binnen 14 dagen na einde huurovereenkomst, tenzij verrekening
- Verrekening alleen op grond van aantoonbare schade art. 7:218 BW of openstaande posten die samenhangen met definities in art. 7:237 BW en binnen 30 dagen
- Verhuurder stelt huurder schriftelijk in kennis over verrekening en verstrekt kostenspecificatie

De bedoeling is dus onder andere dat verhuurders niet meer wat uit de losse pols aan schade schatten, maar de schade moet aantoonbaar zijn en er komt dus een tijdsbeperking.

Voor onbepaalde tijd ben ik gestopt met reageren op dit forum.

Acties:

dinsdag 21 maart 2023 09:43

tijdsklemmen waren er al op basis van jurisprudentie, al was dat iets langer.
En als goed verhuurder breng je alleen "echte" schade in rekening, niet uit de losse pols.

Cowboys be Cowboys

(en boeven be boeven, zowel huurders als verhuurders)

Acties:

dinsdag 21 maart 2023 09:54

Rubbergrover1 schreef op zondag 19 maart 2023 @ 21:43:
[...]

Maar tegelijk ook een inkomen dat in de loop van de jaren niet veel zal stijgen. Zodat je wellicht je huur niet goed met de inflatie kunt laten meestijgen.

[...]

Ik zou daar ook naar streven als ik voor de dames zou kiezen.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Acties:

Henkdezoveelste

vortexnl1982 schreef op dinsdag 21 maart 2023 @ 09:43:
[...]

***members only***

Twee dingen vallen me op
- fascinerend wat je allemaal online kunt vinden over de potentiele huurders, je hebt je due diligence goed uitgevoerd zo te zien
- als je een woning wilt huren in de vrije huursector en je bent bereid de marktprijs de betalen is het nog steeds zeer moeilijk om aan een woning te komen blijkt wel

dinsdag 21 maart 2023 10:21

Acties:

rockhopper

Pinguïn geen klimmer!

@vortexnl1982 Ik denk de juiste beslissing, al kan je dat van te voren nooit zeker zeggen. (Ik vind trouwens het afschuiven van problemen op je zoon weer wat minder fraai, maar dat is hopelijk een geintje)

Verder inhakend op de financiële markt en verhuur vastgoed, dat zag iedereen met verstand al mijlenver aankomen. Ik verwacht dat die leningen pas weer op gang gaan komen als de rente een tijdje stabiel is (kan nog wel even duren) en de markt gecorrigeerd is (kan nog veel langer duren). Dan heb je nog de onzekere factoren van de aangekondigde plannen, die zullen sowieso duidelijker en zeker moeten worden wil er weer beweging in komen.
Nu is het gewoon stilstaan en afwachten als je de keuze (en luxe) hebt om te kunnen wachten.

[ Voor 3% gewijzigd door rockhopper op 21-03-2023 10:22 ]

Canon R7 || RF 100-500mm F/4.5-7.1 L IS USM || 100-400mm F/4.5-5.6 L IS USM || EF-S 15-85mm F/3.5-5.6 IS USM || 50mm F1.4 USM || Speedlite 430EX II

dinsdag 21 maart 2023 11:10

Acties:

dinsdag 21 maart 2023 13:21

rockhopper schreef op dinsdag 21 maart 2023 @ 10:21:
@vortexnl1982 Ik denk de juiste beslissing, al kan je dat van te voren nooit zeker zeggen. (Ik vind trouwens het afschuiven van problemen op je zoon weer wat minder fraai, maar dat is hopelijk een geintje)

Haha uiteraard een geintje, hij is pas negen

. Ik laat mijn keuze niet afhangen van wat hij vindt maar kijk naar de feiten.

En je hebt gelijk : zekerheid heb je nooit. De in-het-begin perfecte huurder kan dik in de problemen komen (buiten zijn/haar schuld om) en dan heb je daar als verhuurder gewoon mee te dealen.

Henkdezoveelste schreef op dinsdag 21 maart 2023 @ 09:54:
[...]

Twee dingen vallen me op
- fascinerend wat je allemaal online kunt vinden over de potentiele huurders, je hebt je due diligence goed uitgevoerd zo te zien
- als je een woning wilt huren in de vrije huursector en je bent bereid de marktprijs de betalen is het nog steeds zeer moeilijk om aan een woning te komen blijkt wel

Ja het viel me ook op dat er ontzettend veel reacties kwamen op de advertentie (60 stuks). En dat er toch nog een stuk of 20 kwamen bezichtigen. Daarvan waren er wel 12 die direct wel wilden huren. Eentje vroeg zelfs hoe het zat met de huurprijs, of mensen tegen elkaar op moeten bieden. Uiteraard heb ik dat niet gedaan !

[ Voor 37% gewijzigd door vortexnl1982 op 21-03-2023 11:14 ]

Acties:

rockhopper

Pinguïn geen klimmer!

vortexnl1982 schreef op dinsdag 21 maart 2023 @ 11:10:
[...]
Haha uiteraard een geintje, hij is pas negen . Ik laat mijn keuze niet afhangen van wat hij vindt maar kijk naar de feiten.

En je hebt gelijk : zekerheid heb je nooit. De in-het-begin perfecte huurder kan dik in de problemen komen (buiten zijn/haar schuld om) en dan heb je daar als verhuurder gewoon mee te dealen.
[...]

Zelfs al komen ze in de problemen, wat uiteraard erg vervelend is, dan nog hoeft dat niet een drama te worden zolang er goed gecommuniceerd wordt. Problemen zijn er om opgelost te worden en als je elkaar de ruimte geeft om oplossingen te vinden komt het eigenlijk altijd wel goed. Ik probeer altijd in te schatten of iemand realistisch is en goed communiceert. Dat en natuurlijk nog een flink aantal andere punten die meewegen.

Die mensen die het over bieden hebben of je proberen om te kopen, ik blijf er meestal van weg. Meer onder het motto van de kat in het nauw die gekke sprongen maakt. Het is helaas wel een teken dat de markt aan het veranderen is, ten nadele van bijna iedereen (verhuurder en huurder) en dat het aanbod opdroogt (door verkoop maar ook door aantrekkende vraag via immigratie en stelletjes die uit elkaar gaan (grof gezegd de normaal 2 persoons gezin met kinderen is 2 één persoonsgezinnen met kinderen aan het worden)

Canon R7 || RF 100-500mm F/4.5-7.1 L IS USM || 100-400mm F/4.5-5.6 L IS USM || EF-S 15-85mm F/3.5-5.6 IS USM || 50mm F1.4 USM || Speedlite 430EX II

dinsdag 21 maart 2023 14:23

Acties:

dinsdag 21 maart 2023 17:56

rockhopper schreef op dinsdag 21 maart 2023 @ 13:21:
[...]

Zelfs al komen ze in de problemen, wat uiteraard erg vervelend is, dan nog hoeft dat niet een drama te worden zolang er goed gecommuniceerd wordt. Problemen zijn er om opgelost te worden en als je elkaar de ruimte geeft om oplossingen te vinden komt het eigenlijk altijd wel goed. Ik probeer altijd in te schatten of iemand realistisch is en goed communiceert. Dat en natuurlijk nog een flink aantal andere punten die meewegen.

Die mensen die het over bieden hebben of je proberen om te kopen, ik blijf er meestal van weg. Meer onder het motto van de kat in het nauw die gekke sprongen maakt. Het is helaas wel een teken dat de markt aan het veranderen is, ten nadele van bijna iedereen (verhuurder en huurder) en dat het aanbod opdroogt (door verkoop maar ook door aantrekkende vraag via immigratie en stelletjes die uit elkaar gaan (grof gezegd de normaal 2 persoons gezin met kinderen is 2 één persoonsgezinnen met kinderen aan het worden)

Klopt, je schiet er niks mee op om overdreven te gaan reageren in zo'n situatie. Zeker niet als je huurders op tijd aan de bel trekken. Als mensen goed voor mij zijn ben ik dat ook voor hun, dat geldt ook voor huurders

Ja dat overbieden doe ik ook niet aan mee. Het gaat mij niet om het hoogste bedrag maar meer of ik een goede klik heb met iemand. En of die persoon bv al uit de buurt komt.

Acties:

Bonenstaak92

Aan het begin van het communiceren over de nieuwe huurderswet werd er regelmatig gesproken over een aantal punten extra of een percentage van het totaal punten extra bij renovatie/verbouwing boven bedrag X.

Ik kan hier niets meer over terug vinden, weet iemand of hier uiteindelijk nog iets mee is gedaan in de huidige plannen ?

woensdag 22 maart 2023 16:04

Acties:

woensdag 22 maart 2023 17:10

Investeringen

Politiek gaat stemmen over vaste en tijdelijke contracten https://archive.fo/jEHZU
Ik vond een vast contract oorspronkelijk altijd wel fijn, minder kans dat de huurder weg zou gaan, dat je weer kosten moet maken voor een nieuwe e.d.
Maar de afgelopen tijd was ik er al minder dol op door alle onzekerheden en nu vind ik het wel helemaal riskant worden. Zeker nu er dus in de voorstellen ook in bepaalde lopende contracten ingegrepen gaat worden.
Dus als je straks een huurder hebt, met een vast contract, ben je aan de goden overheid overgeleverd of er niet weer verdere aanpassingen (lees huurverlagingen, beperkingen, verplichtingen) gaat komen

.

Tegelijkertijd

Met name in het duurdere woningsegment en het huursegment liggen sommige projecten stil, ziet hij. ‘Investeerders trekken zich terug uit huurwoningen door regulering en de hogere rente.’

https://archive.fo/Nnn2K/...-zakt-in-nee-hij-stort-in
Dus succes voor de mensen die wel een huurwoning zoeken (overigens valt het voor een koopwoning ook niet mee).

Acties:

woensdag 22 maart 2023 17:11

rube schreef op woensdag 22 maart 2023 @ 16:04:
Politiek gaat stemmen over vaste en tijdelijke contracten https://archive.fo/jEHZU
Ik vond een vast contract oorspronkelijk altijd wel fijn, minder kans dat de huurder weg zou gaan, dat je weer kosten moet maken voor een nieuwe e.d.
Maar de afgelopen tijd was ik er al minder dol op door alle onzekerheden en nu vind ik het wel helemaal riskant worden. Zeker nu er dus in de voorstellen ook in bepaalde lopende contracten ingegrepen gaat worden.
Dus als je straks een huurder hebt, met een vast contract, ben je aan de goden overheid overgeleverd of er niet weer verdere aanpassingen (lees huurverlagingen, beperkingen, verplichtingen) gaat komen .

Tegelijkertijd

[...]
https://archive.fo/Nnn2K/...-zakt-in-nee-hij-stort-in
Dus succes voor de mensen die wel een huurwoning zoeken (overigens valt het voor een koopwoning ook niet mee).

Met die tijdelijke huur contracten is toch exact hetzelfde als met tijdelijke arbeidscontracten ? Als werkgever mag je ook iemand 2 keer een jaarcontract geven. Dat mag je vervolgens ook gewoon niet verlengen. Gaat de politiek aan die onzekerheid (wel of geen werk na 2 jaar contracten) ook iets doen ?

Ik vind het ook best dat huurders standaard een vast contract krijgen MAAR dan wil ik wel een marktconforme huur kunnen blijven vragen. En daarnaast als een huurder niet fatsoenlijk is (moeilijk betalen, huis laten verpauperen) dan moet de overheid mij ook makkelijk maken om van zo iemand af te komen. Voor wat hoort wat ! Het kan niet alleen maar 1 richting op.

Ik heb een beetje het gevoel dat de overheid af wil van de kleine belegger met 1 of 2 huisjes. Alleen de grote corporaties mogen overblijven, die zijn straks spekkoper ! Dat is net als op de flexibele arbeidsmarkt : de ZZPer moet weg, iedereen de detachering / uitzendmarkt in.

Acties:

radeoxx

rube schreef op woensdag 22 maart 2023 @ 16:04:

Ik vond een vast contract oorspronkelijk altijd wel fijn, minder kans dat de huurder weg zou gaan, dat je weer kosten moet maken voor een nieuwe e.d.

Een vast contract (met eventueel dus een minimale huurperiode van bijv. 12 mnd) is ook nu gewoon mogelijk.

SUZ-SWM80VA2 + ERSD-VM2D + DJG 200 WPS - Tibber uitnodiging x34450jb

woensdag 22 maart 2023 17:20

Acties:

woensdag 22 maart 2023 17:37

Investeringen

radeoxx schreef op woensdag 22 maart 2023 @ 17:11:
[...]
Een vast contract (met eventueel dus een minimale huurperiode van bijv. 12 mnd) is ook nu gewoon mogelijk.

Ja...maar dat was mijn punt niet.
Welke kleine belegger gaar nu nog een vast contract geven als de overheid continue de regels aan blijft passen. Veels te risicovol.

[ Voor 20% gewijzigd door rube op 22-03-2023 17:22 ]

Acties:

radeoxx

rube schreef op woensdag 22 maart 2023 @ 17:20:
[...]

Ja...maar dat was mijn punt niet.
Welke kleine belegger gaar nu nog een vast contract geven als de overheid continue de regels aan blijft passen. Veels te risicovol.

Eens.

En zeker nu ze in het wetsvoorstel (wet betaalbare huur) (https://www.internetconsultatie.nl/wetbetaalbarehuur/b1) ook een stukje er in hebben verwerkt waarbij er alsnog in bestaande contracten inbegrepen kan worden. Dus mocht je ooit zo vriendelijk zijn geweest om een onbepaalde tijd contract aan iemand te verstrekken (toen tijdelijke huur mogelijk was), dan ben je dus aardig dom geweest door vertrouwen te hebben in de overheid.

SUZ-SWM80VA2 + ERSD-VM2D + DJG 200 WPS - Tibber uitnodiging x34450jb

woensdag 22 maart 2023 17:57

Acties:

woensdag 22 maart 2023 18:48

radeoxx schreef op woensdag 22 maart 2023 @ 17:37:
[...]

Eens.

En zeker nu ze in het wetsvoorstel (wet betaalbare huur) (https://www.internetconsultatie.nl/wetbetaalbarehuur/b1) ook een stukje er in hebben verwerkt waarbij er alsnog in bestaande contracten inbegrepen kan worden. Dus mocht je ooit zo vriendelijk zijn geweest om een onbepaalde tijd contract aan iemand te verstrekken (toen tijdelijke huur mogelijk was), dan ben je dus aardig dom geweest door vertrouwen te hebben in de overheid.

Niets is zo onbetrouwbaar als de overheid. Zij kunnen als enige de spelregels veranderen tijdens het spel ! En dat doen ze ook van harte.

Er blijven straks alleen maar grote verhuurders over die de risico's kunnen dragen.

Acties:

donderdag 23 maart 2023 02:42

radeoxx schreef op woensdag 22 maart 2023 @ 17:11:
[...]
Een vast contract (met eventueel dus een minimale huurperiode van bijv. 12 mnd) is ook nu gewoon mogelijk.

Ik heb nooit begrepen waarom een minimale periode van een jaar in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd mogelijk zou kunnen zijn op grond van de wet, maar het wordt gek genoeg gedaan zonder dat de ACM ingrijpt.

Een minimale periode is immers niets anders een opzegverbod. En een huurder van woonruimte kan een overeenkomst voor een jaar altijd tussentijds opzeggen. Maar een huurder kan een overeenkomst voor onbepaalde tijd uiteraard ook opzeggen.

Een opzegverbod is duidelijk strijdig met de opzegtermijn in art. 7:271 lid 5 BW en art. 7:271 BW is van dwingend recht. Dus hoe kun je nu een opzegverbod overeenkomen?

Het gekke is alleen dat huurders hierover niet lijken te procederen. Waarom weet ik niet, maar daardoor liggen er geen uitspraken van rechters waarin een dagvaarding wordt behandeld waarin een huurder een verklaring voor recht vordert dat een opzegverbod van een jaar niet overeen gekomen kan worden.

En dat maakt het lastig om te voorspellen hoe een rechter zal reageren als een huurder eerder vetrekt en niet zelf procedeert. Wat uiteraard tot een hoge huurschuld kan leiden als een rechter een opzegverbod zou toestaan.

Overigens heeft de Tweede Kamer in 2021 nota bene art. 7:271 BW gewijzigd om een minimum periode toe te staan, maar de senaat heeft dat geblokkeerd. Dat lijkt mij het meest overtuigende argument dat een opzegverbod van een jaar bij een overeenkomst voor onbepaalde tijd niet kan.

Voor onbepaalde tijd ben ik gestopt met reageren op dit forum.

Acties:

donderdag 23 maart 2023 07:12

Investeringen

Verhuurders verkopen hun panden als de huurder vertrekt, stuk in het FD https://archive.fo/4DNAz.

Dus minder huurwoningen, meer koopwoningen. Door de gestegen rente zullen de hypotheeklasten veelal een heel stuk hoger zullen dan de huidige huren en meer dan doelgroep van Hugo de Jonge (leraren, verpleegkundigen of agenten) kunnen/willen betalen?

Acties:

donderdag 23 maart 2023 07:21

rube schreef op donderdag 23 maart 2023 @ 02:42:
Verhuurders verkopen hun panden als de huurder vertrekt, stuk in het FD https://archive.fo/4DNAz.

Dus minder huurwoningen, meer koopwoningen. Door de gestegen rente zullen de hypotheeklasten veelal een heel stuk hoger zullen dan de huidige huren en meer dan doelgroep van Hugo de Jonge (leraren, verpleegkundigen of agenten) kunnen/willen betalen?

Is die vent nou echt zo dom? Kan die nou niet even nagaan wat het salaris van die mensen is en snappen dat die überhaupt niet iets kunnen kopen. Als dit echt hetgeen is waarom de regel ingevoerd worden dan is het een godswonder dat hij deze functie mag invullen.

Ik kan echt niet wachten op de situatie van volgend jaar, popcorn staat al klaar in ieder geval. Grote steden alleen nog voor mensen die hoge hypotheken kunnen krijgen en Jan modaal woont nog tien jaar langer bij ouders.

“ De Jonge liet eerder weten zich niet zo druk te maken over de verkopen door beleggers. 'Heel veel leraren, verpleegkundigen of agenten hadden best heel graag een woning gekocht', zei hij daar eerder over. 'Maar die werd voor hun neus weggekocht door iemand die de woning vervolgens voor een veel te hoog bedrag verhuurde. Dit is een correctie daarop.'”

Acties:

donderdag 23 maart 2023 07:33

mannowlahn schreef op donderdag 23 maart 2023 @ 07:12:
[...]

Is die vent nou echt zo dom? Kan die nou niet even nagaan wat het salaris van die mensen is en snappen dat die überhaupt niet iets kunnen kopen. Als dit echt hetgeen is waarom de regel ingevoerd worden dan is het een godswonder dat hij deze functie mag invullen.

Ik kan echt niet wachten op de situatie van volgend jaar, popcorn staat al klaar in ieder geval. Grote steden alleen nog voor mensen die hoge hypotheken kunnen krijgen en Jan modaal woont nog tien jaar langer bij ouders.

“ De Jonge liet eerder weten zich niet zo druk te maken over de verkopen door beleggers. 'Heel veel leraren, verpleegkundigen of agenten hadden best heel graag een woning gekocht', zei hij daar eerder over. 'Maar die werd voor hun neus weggekocht door iemand die de woning vervolgens voor een veel te hoog bedrag verhuurde. Dit is een correctie daarop.'”

Walgelijk ventje is het ook.

Zal je zien dat de Hoge Raad de nieuwe box 3 afschiet en de plannen van De Jonge helemaal niet doorgaan...

Acties:

wimjongil

Real schreef op woensdag 22 maart 2023 @ 18:48:
[...]

Ik heb nooit begrepen waarom een minimale periode van een jaar in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd mogelijk zou kunnen zijn op grond van de wet, maar het wordt gek genoeg gedaan zonder dat de ACM ingrijpt.

Een minimale periode is immers niets anders een opzegverbod. En een huurder van woonruimte kan een overeenkomst voor een jaar altijd tussentijds opzeggen. Maar een huurder kan een overeenkomst voor onbepaalde tijd uiteraard ook opzeggen.

Een opzegverbod is duidelijk strijdig met de opzegtermijn in art. 7:271 lid 5 BW en art. 7:271 BW is van dwingend recht. Dus hoe kun je nu een opzegverbod overeenkomen?

Het gekke is alleen dat huurders hierover niet lijken te procederen. Waarom weet ik niet, maar daardoor liggen er geen uitspraken van rechters waarin een dagvaarding wordt behandeld waarin een huurder een verklaring voor recht vordert dat een opzegverbod van een jaar niet overeen gekomen kan worden.

En dat maakt het lastig om te voorspellen hoe een rechter zal reageren als een huurder eerder vetrekt en niet zelf procedeert. Wat uiteraard tot een hoge huurschuld kan leiden als een rechter een opzegverbod zou toestaan.

Overigens heeft de Tweede Kamer in 2021 nota bene art. 7:271 BW gewijzigd om een minimum periode toe te staan, maar de senaat heeft dat geblokkeerd. Dat lijkt mij het meest overtuigende argument dat een opzegverbod van een jaar bij een overeenkomst voor onbepaalde tijd niet kan.

Misschien omdat de meeste huurders god op hun blote knietjes mogen bedanken als ze eenmaal een huurwoning hebben gevonden?

donderdag 23 maart 2023 07:43

Acties:

eMiz0r

Volgens mij koppelen veel mensen (veelal de beleggers) verkeerde oorzaak en gevolg aan elkaar.

De vraag naar huur is volgens mij groot door het gebrek aan de mogelijkheid om te kopen. Het is niet dat de vraag naar huur op een “natuurlijke wijze” heel hoog is lijkt me.

De verkoopdruk op de woningmarkt zal gaan toenemen waardoor huizenprijzen gaan dalen, naast de extra druk op de huizenprijzen als gevolg van de gestegen rente.

Het lijkt mij dat de meeste beleggers hier kopen om te verhuren om winst te maken en niet om een maatschappelijke rol te vervullen (huurwoningen beschikbaar maken). De tijd van het maken van die mooie winst lijkt nu wel een beetje voorbij. Is dat niet waar de meeste frustratie uit voortkomt?

donderdag 23 maart 2023 07:43

Acties:

donderdag 23 maart 2023 07:45

Wispe schreef op donderdag 23 maart 2023 @ 07:21:
[...]

Walgelijk ventje is het ook.

Zal je zien dat de Hoge Raad de nieuwe box 3 afschiet en de plannen van De Jonge helemaal niet doorgaan...

Dat hele fictieve rendement maakt het natuurlijk wel echt een bizarre regel.

Puur omdat de tech van de belastingdienst geen effectieve rendement kan verwerken moeten ze het op deze wijze doen.

Ik denk nog steeds dat er wel het een en ander er door gejakkerd wordt maar naderhand zullen er wel flink wat rechtszaken komen. Dan is natuurlijk het kwaad al geschied.

Acties:

Lordy79

Vastberaden

Even rekenen...
4 ton x 3pct = 12000 rente - HRA = 8000 netto
4 ton / 30 jaar = 13.333 aflossing

Totale lasten 21.333 / 12 = 1800 netto + een beetje voor onderhoud en eigenaarslasten woz enzo

Dus zeker 2100 / maand

Als je als tweeverdieners dus een huis van 4 ton koopt en je bent beide leraar/verpleegkundige dan zou dat moeten lukken toch?

In feite is de wetenschap op zoek naar de Ein Sof

donderdag 23 maart 2023 07:46

Acties:

Galactic

vortexnl1982 schreef op woensdag 22 maart 2023 @ 17:57:
[...]

Niets is zo onbetrouwbaar als de overheid. Zij kunnen als enige de spelregels veranderen tijdens het spel ! En dat doen ze ook van harte.

Er blijven straks alleen maar grote verhuurders over die de risico's kunnen dragen.

Professionalisering van de verhuurmarkt is wenselijk. Weg met de huisjesmelker. Dan nog regels opgelegd door de overheid om al die verhuurhokken uit energielabel E-F en G te halen en dan zijn we pas echt goed bezig.

donderdag 23 maart 2023 08:02

Acties:

Lordy79

Vastberaden

mannowlahn schreef op donderdag 23 maart 2023 @ 07:56:
[...]
3%? Lol dat is al heel lang niet meer zo

Aiii ik loop een beetje achter... Maar momenteel vliegt de lange rente alle kanten op en is thans 0.5 punt lager dan de piek van 2 weken geleden. Althans, de 5 jaars NL staatslening.

Met 4pct betaal je nog eens 2600 meer per jaar netto.
Met 2 verdiener kan dat maar dan zit je wel aan de max. En blijkbaar als je het niet zoals ik op de achterkant van een bierviltje doet kan het inderdaad niet eens.

Maar dan is het met de huidige rente al helemaal niet interessant om te verhuren!
16k rente
4k kosten

Dan moet je dus al 2000 huur vragen per maand voor een huis van 4 ton om iets meer te verdienen dan een spaardeposito.
Nu kan ik me ook helemaal vergissen in de huren maar volgens mij betaalt geen mens 2k huur voor een huis van 4 ton

In feite is de wetenschap op zoek naar de Ein Sof

donderdag 23 maart 2023 08:04

Acties:

RzrBck

mannowlahn schreef op donderdag 23 maart 2023 @ 07:48:
[...]

Tuurlijk zullen de prijzen wat dalen maar door de enorm hoge vraag zal dat niet een prijsdrukkend veroorzaken waardoor de beoogde doelgroep van modaal verdieners überhaupt een mogelijkheid zal krijgen.

Als je kijkt naar het aantal woningen wat hier mee op de markt komt is dat sowieso een druppel op een gloeiende plaat. Korte termijn wordt het erger en lange termijn niet beter. Er wordt niks gebouwd dus de vraag blijft enorm hoog. Alleen als je kijkt hoeveel woningen per jaar nodig zijn voor nieuwe mensen. Men loopt nu al 25% achter per jaar met op te leveren huizen.

En iedereen hier zal meteen zeggen, prima taxeer de huur winsten. Maar de regels die nu voorgesteld zijn slaan natuurlijk nergens op. Sociale huur prijzen als Max, box drie mogen aftikken. Hoe kan je überhaupt nog zonder verlies iets gaan verhuren? Die huurpunten valt nog wat voor te zeggen, maar elk jaar over je woz waarde extra aftikken zonder dat je dat rendement hebt is waanzin.

Lange termijn (~10-15 jaar) sterft de rijke huisbezittende babyboomer generatie, en komt er een sloot woningen vrij - dat we niet meer weten wat we ermee aan moeten. Koffiedik kijken, maar dat ze sterven is wel een feit.
Dus het gaat met name om de korte termijn m.i. En die leraren/agenten/verplegers hoeven geen jaren 30 rijtjeshuisje. Die zijn ook prima tevreden met een galerijflat van 70-100m2. Last time I checked, precies de range van 350-400k.

Los daarvan wel interessante discussie, waar de markt heen gaat m.b.t. investeringsvastgoed; wat de kansen zijn.

donderdag 23 maart 2023 08:18

Acties:

Qwerty-273

Meukposter

***** ***

Investeringen

mannowlahn schreef op donderdag 23 maart 2023 @ 07:48:
Als je kijkt naar het aantal woningen wat hier mee op de markt komt is dat sowieso een druppel op een gloeiende plaat. Korte termijn wordt het erger en lange termijn niet beter. Er wordt niks gebouwd dus de vraag blijft enorm hoog. Alleen als je kijkt hoeveel woningen per jaar nodig zijn voor nieuwe mensen. Men loopt nu al 25% achter per jaar met op te leveren huizen.

Tja, dat is een beetje het punt waarmee de overheid zichzelf in de knel heeft gezet. Leuke zware milieuregels, maar daardoor kunnen grotere nieuwbouw projecten wat moeilijker uit op de meeste plekken in NL. En laat dat nou juist broodnodig zijn. Daarnaast heeft de overheid volledige controle over regelgeving en is het makkelijk om kleine stukken (zoals verhuur regelgeving en de bijbehorende belastingen) op de schop te nemen, dan samen te werken met verschillende partijen om nieuwe woningen (en de bijbehorende infrastructuur, denk daarbij aan wegen maar ook openbare voorzieningen) neer te plempen.

Erzsébet Bathory | Strajk Kobiet | You can lose hope in leaders, but never lose hope in the future.

donderdag 23 maart 2023 08:31

Acties:

donderdag 23 maart 2023 08:46

Investeringen

Lordy79 schreef op donderdag 23 maart 2023 @ 08:02:
[...]
Maar dan is het met de huidige rente al helemaal niet interessant om te verhuren!
16k rente
4k kosten

Dan moet je dus al 2000 huur vragen per maand voor een huis van 4 ton om iets meer te verdienen dan een spaardeposito.
Nu kan ik me ook helemaal vergissen in de huren maar volgens mij betaalt geen mens 2k huur voor een huis van 4 ton

Dan zou je die woning inderdaad niet voor de verhuur moeten willen kopen.

Ik heb het idee dat een hoop (potentiële) nieuwe verhuurders de situatie van de laatste paar jaar, met extreem lage rentestanden, als het nieuwe normaal zijn gaan zien. En vervolgens te dure huizen hebben gekocht waarvoor te weinig huur gevraagd kon worden. Omdat dat bij die lage rentes nog wel uit kon. Maar dan heb je een businessmodel dat op termijn, als de rentes normaliseren, onhoudbaar is.

En vervolgens krijgt de rente of de overheid de schuld als er een onrendabele verhuursituatie komt. Terwijl de basis al verkeerd was, een te hoge koopsom bij een te lage bruto huur. Want een bruto huur van ongeveer een half procent van de woningwaarde zou juist wel de norm moeten zijn. Als dat niet lukt, dan is inderdaad de vraag of je wel voor verhuur zou moeten kiezen.

Acties:

Krisp

like.no.other

@Rubbergrover1 Het is m.i. veel simpeler: de huidige prijzen van huizen staan niet in verhouding tot de huur die je kunt vragen. Dus als je de keuze hebt en je kunt verkopen, dan verkoop je. Dit staat los van de eventuele rente. Voor institutionele verhuurders geldt daarnaast dat vastgoed inmiddels een te groot onderdeel is van hun portefeuille. Voor hen is verkopen een manier om te balanceren.

De overheid voert hier gewoon cyclisch beleid. Dat kan, maar dan krijg je hele hoge prijspieken (dankzij de jubelton, koopsubsidies, HRA, aangevuld door de lage rente en het krappe aanbod), en diepe dalen (iig op de huurmarkt).

Toevallig gisteren op Pararius gekeken. In de stad Utrecht zijn er 17 woningen te vinden tot 1200 euro huur, waarvan 3 onder optie. Je kunt vinden wat je wilt van deze aanpak, maar de resultante is niet dat de huurmarkt in balans is. En met dit aanbod denk ik ook niet dat huurders beter af zijn.

Life is what happens to you, while you're busy making other plans (John Lennon)

donderdag 23 maart 2023 09:06

Acties:

donderdag 23 maart 2023 09:08

wimjongil schreef op donderdag 23 maart 2023 @ 07:33:
[...]
Misschien omdat de meeste huurders god op hun blote knietjes mogen bedanken als ze eenmaal een huurwoning hebben gevonden?

Dat lijk me niet, want het gaat juist om huurders die de huur willen opzeggen in het eerste jaar, maar dat contractueel niet zouden kunnen. Maar dat laatste betwijfel ik dus nogal zoals ik in mijn vorige comment heb uitgelegd.

Voor onbepaalde tijd ben ik gestopt met reageren op dit forum.

Acties:

eMiz0r

Krisp schreef op donderdag 23 maart 2023 @ 08:46:
@Rubbergrover1 Het is m.i. veel simpeler: de huidige prijzen van huizen staan niet in verhouding tot de huur die je kunt vragen. Dus als je de keuze hebt en je kunt verkopen, dan verkoop je. Dit staat los van de eventuele rente. Voor institutionele verhuurders geldt daarnaast dat vastgoed inmiddels een te groot onderdeel is van hun portefeuille. Voor hen is verkopen een manier om te balanceren.

De overheid voert hier gewoon cyclisch beleid. Dat kan, maar dan krijg je hele hoge prijspieken (dankzij de jubelton, koopsubsidies, HRA, aangevuld door de lage rente en het krappe aanbod), en diepe dalen (iig op de huurmarkt).

Toevallig gisteren op Pararius gekeken. In de stad Utrecht zijn er 17 woningen te vinden tot 1200 euro huur, waarvan 3 onder optie. Je kunt vinden wat je wilt van deze aanpak, maar de resultante is niet dat de huurmarkt in balans is. En met dit aanbod denk ik ook niet dat huurders beter af zijn.

Wat ik me afvraag is of enkel de huurders het doel zijn van Hugo. Volgens mij is “de woningmarkt” zijn portfolio en is zijn verantwoordelijkheid daarmee veel breder. Als je het kopen voor de verhuur minder aantrekkelijk maakt voor kleine beleggers dan wordt het aanbod op de kopersmarkt groter.

Bovenstaand argument m.b.t. de vergrijzing had ik nog niet eens in ogenschouw genomen maar wanneer inderdaad een groter gedeelte van onze bevolking overlijdt door ouderdom wordt de druk op de verkoopmarkt alleen maar groter. Die maximale hypotheek van de leraar, verzorgende, politieagent is ruim voldoende omdat de beoogde woning straks geen 4 ton meer kost maar gewoon een “gezonde/normale” 2 ton.

Fictieve bedragen natuurlijk, maar als de druk op verkoop toeneemt zal de waarde gegarandeerd dalen. Daar zorgt de rente op zichzelf ook al wel voor, maar daar komt nog een extra prijsdalend effect bij.

Het beleid van Hugo zal resulteren in lagere woningprijzen ten nadele van beleggers en ten voordele van kopers.

Ik heb zelf een overgewaardeerde woning op het hoogtepunt gekocht maar zit er niet mee. Als het huis over 30 jaar is afgelost (ik heb 30jr rentevast). Dan maakt het me niets uit als de prijs gehalveerd zou zijn. Een dak boven mn hoofd is een dak boven mn hoofd, of het nu meer/minder waard is geworden of gelijk is gebleven.

En ik blijf het zeggen: het belang van de meeste (particuliere) beleggers hier en buiten GoT is zoveel mogelijk winst maken op het vermogen, niet het voorzien in de voorraad van huurwoningen om de maatschappij te dienen. Dat Hugo de Jonge minder oog voor de kleine belegger heeft kan ik dan ook wel begrijpen.

[ Voor 5% gewijzigd door eMiz0r op 23-03-2023 09:14 ]

donderdag 23 maart 2023 09:18

Acties:

donderdag 23 maart 2023 09:21

Investeringen

@eMiz0r veel van wat je zegt hoor meer in dit topic: Cruiseganger in "Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 6"
Maar ik denk dat we bij lange na geen 50% daling gaan zien. En al die huizen van babyboomers die op de markt komen....heb je dit uit betrouwbare voorspellingen van het CBS ofzo? Want ik geloof eigenlijk niet niet zo dat de vraag naar woningen hierdoor de komende 10-15 jaar sterk af gaat nemen.

Acties:

Krisp

like.no.other

eMiz0r schreef op donderdag 23 maart 2023 @ 09:08:
[...]

Wat ik me afvraag is of enkel de huurders het doel zijn van Hugo. Volgens mij is “de woningmarkt” zijn portfolio en is zijn verantwoordelijkheid daarmee veel breder. Als je het kopen voor de verhuur minder aantrekkelijk maakt voor kleine beleggers dan wordt het aanbod op de kopersmarkt groter.

Klopt helemaal, maar ook de koopmarkt bedient hij hier m.i. niet mee. Door grote veranderingen door te voeren creëer je een grote influx, met prijsdalingen en onzekerheid tot gevolg. Consistent beleid dat stapsgewijs wordt ingevoerd zou hier logisch zijn. Nu krijgt de markt in 2-3 jaar tijd grofweg een halvering van het rendement voor z'n kiezen. Dan kiest 'iedereen' in die tijd voor hetzelfde: verkopen. Smeer je hetzelfde beleid over 2-3 jaar uit, dan is er vele minder aan de hand en kun je ook nog bijsturen.

Bovendien heeft Hugo de pech (of het geluk) dat het rentebeleid ook nogal snel verandert. Dat versterkt de beoogde effecten.

Bovenstaand argument m.b.t. de vergrijzing had ik nog niet eens in ogenschouw genomen maar wanneer inderdaad een groter gedeelte van onze bevolking overlijdt door ouderdom wordt de druk op de verkoopmarkt alleen maar groter. Die maximale hypotheek van de leraar, verzorgende, politieagent is ruim voldoende omdat de beoogde woning straks geen 4 ton meer kost maar gewoon een “gezonde/normale” 2 ton.

Fictieve bedragen natuurlijk, maar als de druk op verkoop toeneemt zal de waarde gegarandeerd dalen. Daar zorgt de rente op zichzelf ook al wel voor, maar daar komt nog een extra prijsdalend effect bij.

Het beleid van Hugo zal resulteren in lagere woningprijzen ten nadele van beleggers en ten voordele van kopers.

Dat heb ik ook een tijdje gedacht, maar de vergrijzing is een zeer geleidelijk effect en dat duurt 20 jaar. Bovendien groeit de bevolking in Nederland volgens prognoses tot iig 2070. Deels komt dat door immigratie.

Het effect van slecht verduurzaamde woningen is veel sterker bijvoorbeeld.

Ik heb zelf een overgewaardeerde woning op het hoogtepunt gekocht maar zit er niet mee. Als het huis over 30 jaar is afgelost (ik heb 30jr rentevast). Dan maakt het me niets uit als de prijs gehalveerd zou zijn. Een dak boven mn hoofd is een dak boven mn hoofd, of het nu meer/minder waard is geworden of gelijk is gebleven.

En ik blijf het zeggen: het belang van de meeste (particuliere) beleggers hier en buiten GoT is zoveel mogelijk winst maken op het vermogen, niet het voorzien in de voorraad van huurwoningen om de maatschappij te dienen.

Mij boeit de waarde van de woning (als verhuurder) eigenlijk ook maar weinig, zolang ik maar een redelijk rendement haal uit de huur. Wat mij betreft blijven huizenprijzen de komende 20 jaar gelijk. Maar mijn strategie is wel gebaseerd op een redelijke cashflow, en die mis ik nu. En daar ben ik niet de enige in.

Met die kennis had ik het prima gevonden als er een belasting werd geheven op de overwaarde bij verkoop. Maar goed, dat zou logischerwijs ingevoerd moten worden voor alle huizen, en dat ligt dan weer politiek gevoelig.

Life is what happens to you, while you're busy making other plans (John Lennon)

donderdag 23 maart 2023 09:25

Acties:

donderdag 23 maart 2023 09:40

Investeringen

Krisp schreef op donderdag 23 maart 2023 @ 08:46:
@Rubbergrover1 Het is m.i. veel simpeler: de huidige prijzen van huizen staan niet in verhouding tot de huur die je kunt vragen. Dus als je de keuze hebt en je kunt verkopen, dan verkoop je. Dit staat los van de eventuele rente. Voor institutionele verhuurders geldt daarnaast dat vastgoed inmiddels een te groot onderdeel is van hun portefeuille. Voor hen is verkopen een manier om te balanceren.

Dat is eigenlijk in iets minder subtiele bewoording wat ik ook bedoel

.

Als je ziet dat er (tot voor kort) soms woningen voor 25 keer de jaarhuur werden verkocht, dan vraag je je af wie die woningen kopen. Dat zullen waarschijnlijk vooral iets te opportunistische kleine beleggers zijn die de rekensom maken op basis van de extreem lage hypotheekrente die ze op dat moment konden krijgen (soms ook op de eigen woning). Als bestaande verhuurder erg verleidelijk om dan je woning te verkopen, maar waar moet je dan heen met je geld?

De omslag die je nu ziet komt, denk ik, vooral voort uit het gegeven dat er nu vanwege de gestegen rentes (en gedaalde beurskoersen) ook interessante alternatieven zijn. Dus er zijn nu wél interessante alternatieven om met je geld heen te gaan. Terwijl de huizen nog tegen forse prijzen over de toonbank gaan. Als kleine verhuurder is het nu dus best een heel interessante tijd om je woning te verkopen, vooral als de zittende huurder er uit gaat.

En dat staat allemaal nog los van de veranderende overheidsregels.

Acties:

Krisp

like.no.other

Hugo de Jonge ziet het niet als probleem, net als de woonbond.

En voor een deel kan ik het wel met ze eens zijn. Ik denk alleen dat de volle impact nog niet goed zichtbaar is.

Life is what happens to you, while you're busy making other plans (John Lennon)

donderdag 23 maart 2023 09:48

Acties:

Wolly

Krisp schreef op donderdag 23 maart 2023 @ 09:40:
Hugo de Jonge ziet het niet als probleem, net als de woonbond.

En voor een deel kan ik het wel met ze eens zijn. Ik denk alleen dat de volle impact nog niet goed zichtbaar is.

Het lijkt wel heel erg op het stuk van gisteren in het FD, maar dit springt er wat mij betreft wel uit:

Verhuurder Dirk van Hees wil vanwege de nieuwe regels zo graag van een verhuurde woning in Amsterdam af dat hij de huurders een hoge vertrekpremie biedt. Dan kan hij de woning leeg kan verkopen. "Ik moet eerst de huurders uitkopen, die bied ik 30.000 euro als ze iets anders vinden. Het is nu absoluut aantrekkelijker om te verkopen dan de woning aan te houden, zelfs als ik die 30.000 euro kwijt ben. Ik heb het allemaal laten doorrekenen door een fiscalist en accountant."

Een beetje slimme huurder die toch al van plan is om te vertrekken of om het huis te kopen en waarvan verhuurder weinig rendement meer maakt zal in de toekomst een opzegvergoeding kunnen vragen. Wil je dat ik opzeg? Prima, kost je xxx.

donderdag 23 maart 2023 09:55

Acties:

donderdag 23 maart 2023 11:28

RzrBck schreef op donderdag 23 maart 2023 @ 08:04:
[...]

Lange termijn (~10-15 jaar) sterft de rijke huisbezittende babyboomer generatie, en komt er een sloot woningen vrij - dat we niet meer weten wat we ermee aan moeten. Koffiedik kijken, maar dat ze sterven is wel een feit.
Dus het gaat met name om de korte termijn m.i. En die leraren/agenten/verplegers hoeven geen jaren 30 rijtjeshuisje. Die zijn ook prima tevreden met een galerijflat van 70-100m2. Last time I checked, precies de range van 350-400k.

Los daarvan wel interessante discussie, waar de markt heen gaat m.b.t. investeringsvastgoed; wat de kansen zijn.

Mee eens, dat is de generatie van mijn ouders. Niet rijk rijk, middenklasse, maar wel een huis van 4 ton afbetaald. Die willen straks naar een appartement oid.

Maar hoeveel kinderen had die generatie, volgens mij lost het niks op in aanbod.

Acties:

donderdag 23 maart 2023 13:02

mannowlahn schreef op donderdag 23 maart 2023 @ 09:55:
[...]

Mee eens, dat is de generatie van mijn ouders. Niet rijk rijk, middenklasse, maar wel een huis van 4 ton afbetaald. Die willen straks naar een appartement oid.

Maar hoeveel kinderen had die generatie, volgens mij lost het niks op in aanbod.

Als ze dat appartement (naar wens) kunnen vinden.
Mijn (schoon)moeder woont ook nog waar wij als gezin zijn opgegroeid, nu al een paar jaar (helaas) in haar eentje.

Ik hoop dat beide nog 50 jaar leven, maar bij overlijden komt er wel een 4 kamer appartement leeg.
Verhuizen is niet echt een optie om diverse redenen, maar een fatsoenlijk (huur) appartementje vinden dat aan hun eisen voldoen o.a. "ik wil in de buurt blijven" gaat het gewoon niet worden.

Acties:

donderdag 23 maart 2023 13:19

Investeringen

Wolly schreef op donderdag 23 maart 2023 @ 09:48:
[...]

Het lijkt wel heel erg op het stuk van gisteren in het FD, maar dit springt er wat mij betreft wel uit:

[...]

Een beetje slimme huurder die toch al van plan is om te vertrekken of om het huis te kopen en waarvan verhuurder weinig rendement meer maakt zal in de toekomst een opzegvergoeding kunnen vragen. Wil je dat ik opzeg? Prima, kost je xxx.

Dat is toch niet echt iets nieuws? Is volgens mij niet heel ongebruikelijk. Alleen moet je dan wel weten of de verhuurder van je af wil.

Acties:

Wolly

Rubbergrover1 schreef op donderdag 23 maart 2023 @ 13:02:
[...]

Dat is toch niet echt iets nieuws? Is volgens mij niet heel ongebruikelijk. Alleen moet je dan wel weten of de verhuurder van je af wil.

Voorheen werden huurders uitgekocht als er verbouwingsplannen waren of inderdaad verhuurders die wilden verkopen. Dat was echter sporadisch en bedragen van 30k zullen niet vaak uitbetaald zijn.

Ik zie het nu wel gebeuren dat dit meer gemeengoed gaat worden, de kleine verhuurder verliest keihard geld met de nieuwe regels en de huidige rentestand.

donderdag 23 maart 2023 13:48

Acties:

T-MOB

RzrBck schreef op donderdag 23 maart 2023 @ 08:04:
[...]
Lange termijn (~10-15 jaar) sterft de rijke huisbezittende babyboomer generatie, en komt er een sloot woningen vrij - dat we niet meer weten wat we ermee aan moeten. Koffiedik kijken, maar dat ze sterven is wel een feit.
Dus het gaat met name om de korte termijn m.i. En die leraren/agenten/verplegers hoeven geen jaren 30 rijtjeshuisje. Die zijn ook prima tevreden met een galerijflat van 70-100m2. Last time I checked, precies de range van 350-400k.

Ik zou er niet op rekenen dat de demografie op termijn de woningmarkt vlot trekt. De prognose van het CSB is groei van de bevoking tot 2070. De kans dat er tegen die tijd minder inwoners zijn dan nu schatten ze rond 5% in.

Regeren is vooruitschuiven

donderdag 23 maart 2023 19:35

Acties:

Sevennation

Zojuist elders een topic gestart over box3 in 2026 aangaande verhuren van een 2e woning.

Wellicht past het hier beter.

Bij deze de vraag:

Zoals ik nu lees wordt de waarde vermeerdering van deze 2e woning belast. Naast dat ook je huurinkomsten worden belast.
Op deze manier kan toch niemand meer particulier verhuren?
Je hebt een woning van woz 500.000 dat een jaar later woz 550.000 is. Je huur is €2000 in de maand/24000 per jaar.
Totale vermogensaanwas: 74.000€. Verwacht wordt 34% belasting daarover.
Totale belasting te betalen: ruim 25.000€.

Dat is minder dan de huur.
Reken ik volledig verkeerd? Of zie ik oprecht bestaande beren op de weg aangaande verhuur van een woning na 2025.

Het is natuurlijk reeds meer belast geworden sinds afgelopen januari 2023.

donderdag 23 maart 2023 19:38

Acties:

radeoxx

Sevennation schreef op donderdag 23 maart 2023 @ 19:35:
Zojuist elders een topic gestart over box3 in 2026 aangaande verhuren van een 2e woning.

Wellicht past het hier beter.

Bij deze de vraag:

Zoals ik nu lees wordt de waarde vermeerdering van deze 2e woning belast. Naast dat ook je huurinkomsten worden belast.
Op deze manier kan toch niemand meer particulier verhuren?
Je hebt een woning van woz 500.000 dat een jaar later woz 550.000 is. Je huur is €2000 in de maand/24000 per jaar.
Totale vermogensaanwas: 74.000€. Verwacht wordt 34% belasting daarover.
Totale belasting te betalen: ruim 25.000€.

Dat is minder dan de huur.
Reken ik volledig verkeerd? Of zie ik oprecht bestaande beren op de weg aangaande verhuur van een woning na 2025.

Het is natuurlijk reeds meer belast geworden sinds afgelopen januari 2023.

Correct, als in: niemand is zo gek nog te gaan verhuren. Heb de berekening niet gecontroleerd.

De fiscus stelt dat er ook een mogelijke waardestijging verdisconteerd zit in het veronderstelde rendement. Echter, heeft de fiscus zojuist bakzeil gehaald in Hoger Beroep: https://uitspraken.rechts...id=ECLI:NL:GHSHE:2023:945

[ Voor 3% gewijzigd door radeoxx op 23-03-2023 19:38 ]

SUZ-SWM80VA2 + ERSD-VM2D + DJG 200 WPS - Tibber uitnodiging x34450jb

vrijdag 24 maart 2023 07:29

Acties:

vrijdag 24 maart 2023 07:39

radeoxx schreef op donderdag 23 maart 2023 @ 19:38:
[...]

Echter, heeft de fiscus zojuist bakzeil gehaald in Hoger Beroep

Goh, what's else new.

-

https://nos.nl/artikel/24...an-tijdelijk-huurcontract

Tweede Kamer wil af van tijdelijk huurcontract

Verhuurders mogen niet meer gemakkelijk een tijdelijk huurcontract afsluiten. Er tekent zich in de Tweede Kamer een meerderheid af voor een initiatiefwet van coalitiepartij ChristenUnie en oppositiepartij PvdA om een einde te maken aan tijdelijke huurcontracten.

De invoering in 2016 van de tijdelijke huurcontracten voor maximaal twee jaar pakt in de praktijk verkeerd uit. Het was de bedoeling dat er meer huurwoningen bij zouden komen, maar dat is niet gebeurd.

Stress

Verder leiden de tijdelijke huurcontacten tot onzekerheid, stress en hoge verhuiskosten bij huurders, stellen de indieners. Gemeenten klagen over het achteruitgaan van de leefbaarheid van wijken, omdat huurders er maar korte tijd wonen en weer vertrekken.

Ook heeft de verhuurder vaak een sterkere machtspositie en kan die zonder verzet van de bewoner een huurverhoging invoeren of afzien van het aanpakken van achterstallig onderhoud. "Studenten zitten vaak in de klem, wonen in schimmelende etages maar durven hun huurbaas niets te vragen", benadrukt voorstander D66-Kamerlid Boulakjar.

Zoektocht

"Er is onder huurders grote onzekerheid die soms zelfs leidt tot de uitstel van het krijgen van een kind", verwoordt CDA-Kamerlid Geurts het gevoel van meerdere partijen. "De spanning van het opnieuw zoeken van een woning leidt tot slapeloze nachten."

De initiatiefwet om het vaste contract weer de norm te laten zijn, wordt gesteund door coalitiepartij D66, SP, GroenLinks, de Partij voor de Dieren en hoogstwaarschijnlijk het CDA en de PVV, zo bleek vanavond tijdens een debat in de Tweede Kamer.

De PVV wil dat er wel een uitzondering wordt gemaakt voor ouderen die voor hun pensioen een extra woning hebben gekocht en die tijdelijk willen verhuren. "Kunnen ze hun huis dan nog verkopen of zitten ze voor onbepaalde tijd vast aan die huurder?", wil PVV-Kamerlid Kops weten.

In het wetsvoorstel komen een aantal uitzonderingen te staan: zo blijven tijdelijke huurcontracten voor grote gezinnen, jongeren, studenten en promovendi wel bestaan, maar dan waarschijnlijk voor vijf jaar. Het CDA wil dat de groep uitzonderingen wordt uitgebreid met onder meer contracten voor shortstaywoningen, voor noodopvang en voor wezen.

Knauw

Regeringspartij VVD is niet erg enthousiast over het aanpassen van de huidige praktijk. VVD-Kamerlid De Groot vreest dat het aantal huurwoningen in deze wooncrisis zal teruglopen. "Het aanbod zal een knauw krijgen en daar helpen we niemand mee."

Minister De Jonge (Wonen) ziet weinig in het afschaffen van de tijdelijke huurcontracten. Hij pakt huurverhogingen al aan door het puntensysteem ook te laten gelden voor huren in de vrije sector tot maximaal 1000 euro per maand.

De minister wil gemeenten wel toestaan lokaal in bepaalde wijken tijdelijke huurcontracten te verbieden.

Het debat wordt later afgemaakt en bij de stemmingen over het wetsvoorstel zal uiteindelijk duidelijk worden hoeveel partijen er steun geven.

Als ik zo al die uitzonderingen zie, wat schaffen we dan precies af en voor wie?

[ Voor 88% gewijzigd door Wispe op 24-03-2023 07:34 ]

Acties:

vrijdag 24 maart 2023 07:51

Investeringen

Wispe schreef op vrijdag 24 maart 2023 @ 07:29:
[...]

Goh, what's else new.

Ik vind de uitspraak toch wel opvallend. En eigenlijk een voorschot geven op de richting waarin we voor box 3 blijkbaar moeten gaan

De uitspraak dat de fiscus niet mag uitgaan van "ongerealiseerde vermogenswinst, aangezien dergelijke winst niet aangemerkt kan worden als “werkelijk behaald rendement” in de zin van het kerstarrest." lijkt mij ook een indicatie van dat een nieuwe box 3 systematiek, als die zou moeten aansluiten bij het werkelijk behaalde rendement, niet zou moeten uitgaan van de ongerealiseerde rendementen. En dan ga je al snel richting generiek pas betalen over behaalde rendementen bij verkoop/uitkering. (Ook voor bijvoorbeeld aandelen.)

Acties:

vrijdag 24 maart 2023 07:55

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 24 maart 2023 @ 07:39:
[...]

Ik vind de uitspraak toch wel opvallend. En eigenlijk een voorschot geven op de richting waarin we voor box 3 blijkbaar moeten gaan

De uitspraak dat de fiscus niet mag uitgaan van "ongerealiseerde vermogenswinst, aangezien dergelijke winst niet aangemerkt kan worden als “werkelijk behaald rendement” in de zin van het kerstarrest." lijkt mij ook een indicatie van dat een nieuwe box 3 systematiek, als die zou moeten aansluiten bij het werkelijk behaalde rendement, niet zou moeten uitgaan van de ongerealiseerde rendementen. En dan ga je al snel richting generiek pas betalen over behaalde rendementen bij verkoop/uitkering. (Ook voor bijvoorbeeld aandelen.)

En dat zou prima te beargumenteren zijn, klinkt ook eerlijker. Maar ik vind het top hoor. Belastingdienst die vanwege brakke tech niet anders kan dan een statische waardes kan omgaan $_/-\o_$ maar ze zijn overigens wel flink op zoek naar iters hoor, alleen spijtig dat hun tarieven bijna 20% onder de markt zitten

Acties:

vrijdag 24 maart 2023 08:05

Sevennation schreef op donderdag 23 maart 2023 @ 19:35:
Zojuist elders een topic gestart over box3 in 2026 aangaande verhuren van een 2e woning.

Wellicht past het hier beter.

Bij deze de vraag:

Zoals ik nu lees wordt de waarde vermeerdering van deze 2e woning belast. Naast dat ook je huurinkomsten worden belast.
Op deze manier kan toch niemand meer particulier verhuren?
Je hebt een woning van woz 500.000 dat een jaar later woz 550.000 is. Je huur is €2000 in de maand/24000 per jaar.
Totale vermogensaanwas: 74.000€. Verwacht wordt 34% belasting daarover.
Totale belasting te betalen: ruim 25.000€.

Dat is minder dan de huur.
Reken ik volledig verkeerd? Of zie ik oprecht bestaande beren op de weg aangaande verhuur van een woning na 2025.

Het is natuurlijk reeds meer belast geworden sinds afgelopen januari 2023.

Met de huidige regels ben je ook al 2% van 500.000 euro aan vermogensbelasting kwijt.
Zeg even 800 euro per maand
Dan komt daarbij nog 0,5% van de woning waarde aan onderhoud = 200 euro / VVE bijdrag
30 euro in de maand Gemeente belastingen
20 euro per maand verzekering
50 euro reservering leegstand
100 euro per maand reservering wanbetaling
100 euro in de maand voor nieuwe keuken/badkamer een keer in de zoveel tijd
xxx euro bemiddeling (verhuur) makelaar of andere intermediar
Dan zit je al op 1300 aan lasten, als je de woning al voor 2000 euro kwijt raakt betekend dat je 700 euro in de maand verdient = 8.400 euro op jaar basis
8.400 / 500.000 = 1.68%

Dat is dan welliswaar zonder waarde stijging van de woning, als je zo een jaar hebt als vorig jaar met +20% (papieren) waarde stijging ben je spek koper
Zie je in de periode 2008-2013, doe je nog eens -4% per jaar in waarde van de woning.

Als of wanneer de vermogens groei in het lopende jaar wordt belast dan krijg je al vrij snel dat je lasten per jaar hoger zijn dan de lusten, netto zal je papieren vermogen dan nog steeds toenemen.... maar er zit niemand te wachten op een appartement dat je verhuurt en er maandelijks 200 euro op toe moet leggen, ook al verdien je er over 10 jaar dan misschien 40.000 euro mee (= Netto resultaat +16.000 euro)

Acties:

vrijdag 24 maart 2023 08:21

namliam_eht schreef op vrijdag 24 maart 2023 @ 07:55:
[...]

Met de huidige regels ben je ook al 2% van 500.000 euro aan vermogensbelasting kwijt.
Zeg even 800 euro per maand
Dan komt daarbij nog 0,5% van de woning waarde aan onderhoud = 200 euro / VVE bijdrag
30 euro in de maand Gemeente belastingen
20 euro per maand verzekering
50 euro reservering leegstand
100 euro per maand reservering wanbetaling
100 euro in de maand voor nieuwe keuken/badkamer een keer in de zoveel tijd
xxx euro bemiddeling (verhuur) makelaar of andere intermediar
Dan zit je al op 1300 aan lasten, als je de woning al voor 2000 euro kwijt raakt betekend dat je 700 euro in de maand verdient = 8.400 euro op jaar basis
8.400 / 500.000 = 1.68%

Dat is dan welliswaar zonder waarde stijging van de woning, als je zo een jaar hebt als vorig jaar met +20% (papieren) waarde stijging ben je spek koper
Zie je in de periode 2008-2013, doe je nog eens -4% per jaar in waarde van de woning.

Als of wanneer de vermogens groei in het lopende jaar wordt belast dan krijg je al vrij snel dat je lasten per jaar hoger zijn dan de lusten, netto zal je papieren vermogen dan nog steeds toenemen.... maar er zit niemand te wachten op een appartement dat je verhuurt en er maandelijks 200 euro op toe moet leggen, ook al verdien je er over 10 jaar dan misschien 40.000 euro mee (= Netto resultaat +16.000 euro)

Misschien ook wel handig om er je hypotheekschuld vanaf te trekken. Ik heb 1,6% aan hypotheekrente op die hypotheek en ik ga dus niks aflossen in ieder geval.

Acties:

eamelink

Droptikkels

Sevennation schreef op donderdag 23 maart 2023 @ 19:35:
Zojuist elders een topic gestart over box3 in 2026 aangaande verhuren van een 2e woning.

Wellicht past het hier beter.

Bij deze de vraag:

Zoals ik nu lees wordt de waarde vermeerdering van deze 2e woning belast. Naast dat ook je huurinkomsten worden belast.
Op deze manier kan toch niemand meer particulier verhuren?
Je hebt een woning van woz 500.000 dat een jaar later woz 550.000 is. Je huur is €2000 in de maand/24000 per jaar.
Totale vermogensaanwas: 74.000€. Verwacht wordt 34% belasting daarover.
Totale belasting te betalen: ruim 25.000€.

Dat is minder dan de huur.
Reken ik volledig verkeerd? Of zie ik oprecht bestaande beren op de weg aangaande verhuur van een woning na 2025.

Je hebt een rendement na belasting van 9,8%. Lijkt me niet verkeerd, toch? Dat geeft genoeg ruimte om de kleine liquiditeitsopgave in dit sommetje op te lossen

vrijdag 24 maart 2023 08:41

Acties:

achterop23

eamelink schreef op vrijdag 24 maart 2023 @ 08:21:
[...]

Je hebt een rendement na belasting van 9,8%. Lijkt me niet verkeerd, toch? Dat geeft genoeg ruimte om de kleine liquiditeitsopgave in dit sommetje op te lossen

Als nu de woz daalt, geldt dan dezelfde rekenmethode maar dan minus?

vrijdag 24 maart 2023 08:42

Acties:

vrijdag 24 maart 2023 08:43

radeoxx schreef op donderdag 23 maart 2023 @ 19:38:
[...]

Correct, als in: niemand is zo gek nog te gaan verhuren. Heb de berekening niet gecontroleerd.

De fiscus stelt dat er ook een mogelijke waardestijging verdisconteerd zit in het veronderstelde rendement. Echter, heeft de fiscus zojuist bakzeil gehaald in Hoger Beroep: https://uitspraken.rechts...id=ECLI:NL:GHSHE:2023:945

Deze uitspraak zet alles toch weer aan het wankelen? Als ik het even snel samenvat: 2e woning welke niet werd verhuurd dus er zijn alleen maar kosten gemaakt. Het werkelijk rendement is lager dan het fictief rendement - de teveel betaalde belasting over de afgelopen jaren wordt naar redelijkheid terugbetaald. Tevens passen de niet gerealiseerde winsten (stijging waarde vastgoed) niet binnen de term "werkelijk behaald rendement".

Betekent dit dan dat als ik een lager rendement haal dan het beoogde fictieve rendement - ik (waarschijnlijk) succesvol in beroep kan gaan? Mensen met een 2e woning in het buitenland (die ze niet verhuren) hebben ook veel baat bij deze uitspraak lijkt me?

Acties:

Thompson

Beeromaniac

Ik weet niet of dit het juiste topic is, maar hier zit denk ik wel veel kennis. Mocht het beter in een van de andere financiële topics passen of een eigen topic hoor ik het graag. Ik probeer er een TL;DR situatie van te maken;

Koophuis á 300k met nog 15k hypotheek.
50k bruto jaarsalaris.
20k eigen vermogen, geen schulden oid.

Wil 2e huis kopen van 265k, veel dichter bij werk.
1e huis bij voorkeur aanhouden en verhuren.

Vermogen streept rest hypotheek weg. Dus eigenlijk heb ik dan 265k nodig om dat andere huis te kopen zonder omkijken te hebben naar 1e huis? Echter kan ik met 50k bruto "maar" 210k lenen.

Hoe/in hoeverre mag ik de verhuur van huis 1 al wel/niet meetellen voor een hypotheek?
Of is dit echt iets wat ik bij een professionele hypotheek adviseur/verstrekker moet laten uitzoeken?

Reden dat ik huis 1 graag wil aanhouden is omdat dit in mijn geboortedorp is waar ik wellicht ooit nog wil terugkeren. Ik heb daar ook nog veel familie/vrienden wonen (ook familie waar ik prima een paar jaar zou kunnen wonen indien ik huurders er niet uit krijg). Daarnaast vind ik een "investering in stenen" een veel fijner/veiliger gevoel geven dan in beleggingen; die heb ik er overigens wel ook nog naast maar daar wil ik niet alles in hebben.

_{Mocht dat belangrijk zijn; huis 1 komt volgens mij wel boven de 187 punten}

[ Voor 24% gewijzigd door Thompson op 24-03-2023 08:46 ]

Beeromaniac

vrijdag 24 maart 2023 08:49

Acties:

vrijdag 24 maart 2023 08:49

Thompson schreef op vrijdag 24 maart 2023 @ 08:43:
Ik weet niet of dit het juiste topic is, maar hier zit denk ik wel veel kennis. Mocht het beter in een van de andere financiële topics passen of een eigen topic hoor ik het graag. Ik probeer er een TL;DR situatie van te maken;

Koophuis á 300k met nog 15k hypotheek.
50k bruto jaarsalaris.
20k eigen vermogen, geen schulden oid.

Wil 2e huis kopen van 265k, veel dichter bij werk.
1e huis bij voorkeur aanhouden en verhuren.

Vermogen streept rest hypotheek weg. Dus eigenlijk heb ik dan 265k nodig om dat andere huis te kopen zonder omkijken te hebben naar 1e huis? Echter kan ik met 50k bruto "maar" 210k lenen.

Hoe/in hoeverre mag ik de verhuur van huis 1 al wel/niet meetellen voor een hypotheek?
Of is dit echt iets wat ik bij een professionele hypotheek adviseur/verstrekker moet laten uitzoeken?

_{Mocht dat belangrijk zijn; huis 1 komt volgens mij wel boven de 187 punten}

Er zijn een aantal wegen die je kunt bewandelen maar de makkelijkste weg die je waarschijnlijk kunt nemen:

- Los de 15k af op je huidige woning A - dan is deze vrij en heb je er geen gezeur meer mee
- Leen 210k op basis van je inkomen voor de nieuwe woning B
- Leen het restant middels een vastgoedhypotheek op woning A

Bovenstaande staat los van de verhuurcasus - geen idee of die winstgevend is in jouw geval.

Acties:

Perkouw

Moderator General Chat

Thompson schreef op vrijdag 24 maart 2023 @ 08:43:
Ik weet niet of dit het juiste topic is, maar hier zit denk ik wel veel kennis. Mocht het beter in een van de andere financiële topics passen of een eigen topic hoor ik het graag. Ik probeer er een TL;DR situatie van te maken;

Koophuis á 300k met nog 15k hypotheek.
50k bruto jaarsalaris.
20k eigen vermogen, geen schulden oid.

Wil 2e huis kopen van 265k, veel dichter bij werk.
1e huis bij voorkeur aanhouden en verhuren.

Vermogen streept rest hypotheek weg. Dus eigenlijk heb ik dan 265k nodig om dat andere huis te kopen zonder omkijken te hebben naar 1e huis? Echter kan ik met 50k bruto "maar" 210k lenen.

Hoe/in hoeverre mag ik de verhuur van huis 1 al wel/niet meetellen voor een hypotheek?
Of is dit echt iets wat ik bij een professionele hypotheek adviseur/verstrekker moet laten uitzoeken?

Reden dat ik huis 1 graag wil aanhouden is omdat dit in mijn geboortedorp is waar ik wellicht ooit nog wil terugkeren. Ik heb daar ook nog veel familie/vrienden wonen (ook familie waar ik prima een paar jaar zou kunnen wonen indien ik huurders er niet uit krijg). Daarnaast vind ik een "investering in stenen" een veel fijner/veiliger gevoel geven dan in beleggingen; die heb ik er overigens wel ook nog naast maar daar wil ik niet alles in hebben.

_{Mocht dat belangrijk zijn; huis 1 komt volgens mij wel boven de 187 punten}

Verhuur inkomsten wel of niet mee tellen. Echt vragen aan je verstrekker/adviseur idd. Zijn ze niet allemaal even happig op. En let op dat je dus nog nul inkomsten hebt, maar dat je het hebt over een verwachting. . . Dat is wat anders dan dat je bijv. de genoemde woning al vijf jaar huurt (al dan niet met eenzelfde huurder)

vrijdag 24 maart 2023 08:55

Acties:

vrijdag 24 maart 2023 08:58

vortexnl1982 schreef op vrijdag 24 maart 2023 @ 08:05:
[...]

Misschien ook wel handig om er je hypotheekschuld vanaf te trekken. Ik heb 1,6% aan hypotheekrente op die hypotheek en ik ga dus niks aflossen in ieder geval.

Ik ben zo’n domme rukker geweest om maximaal af te gaan lossen op mijn hypotheek

Acties:

vrijdag 24 maart 2023 09:08

mannowlahn schreef op vrijdag 24 maart 2023 @ 08:55:
[...]

Ik ben zo’n domme rukker geweest om maximaal af te gaan lossen op mijn hypotheek

Wij hebben voor de nieuwe woning een aflossingsvrij deel afsloten met 1,5% rente. Met de huidige plannen gaan we hier natuurlijk nooit op aflossen! Deze schuiven we lekker box 3 in

Acties:

Thompson

Beeromaniac

ColeJ schreef op vrijdag 24 maart 2023 @ 08:49:
[...]

Er zijn een aantal wegen die je kunt bewandelen maar de makkelijkste weg die je waarschijnlijk kunt nemen:

- Los de 15k af op je huidige woning A - dan is deze vrij en heb je er geen gezeur meer mee
- Leen 210k op basis van je inkomen voor de nieuwe woning B
- Leen het restant middels een vastgoedhypotheek op woning A

Bovenstaande staat los van de verhuurcasus - geen idee of die winstgevend is in jouw geval.

Merci, een 2e andere vorm van hypotheek erbij is natuurlijk ook mogelijk, dat had ik even over het hoofd gezien. In dat geval zou het zelfs nog veel interessanter zijn om er familiebank naast te nemen? Die mogelijkheid heb ik waarschijnlijk wel.

Of de verhuurcasus in dit geval winstgevend is vind ik voor nu nog even van onderschikt belang. Zolang ik er geen verlies op maak vind ik het eigenlijk al goed. Het pand ligt namelijk ook op een locatie* waar <15 jaar waarschijnlijk een grote projectontwikkeling gaat komen waardoor ik uitgekocht zal worden.

_{*In de dorpskern van een dorp met circa 18k inwoners wat vrij hard groeit, tegen een groot transportbedrijf aan. Dat hele transportbedrijf gaat binnen nu en 15 jaar waarschijnlijk stoppen/verhuizen en dan komt er incl wat andere loze panden en bedrijfjes een terrein van bijna 2ha vrij voor inbreiding, waar nu dus slechts 4 oudere huizen op staan.}

Beeromaniac

vrijdag 24 maart 2023 09:19

Acties:

vrijdag 24 maart 2023 09:38

Thompson schreef op vrijdag 24 maart 2023 @ 09:08:
[...]

Merci, een 2e andere vorm van hypotheek erbij is natuurlijk ook mogelijk, dat had ik even over het hoofd gezien. In dat geval zou het zelfs nog veel interessanter zijn om er familiebank naast te nemen? Die mogelijkheid heb ik waarschijnlijk wel.

Of de verhuurcasus in dit geval winstgevend is vind ik voor nu nog even van onderschikt belang. Zolang ik er geen verlies op maak vind ik het eigenlijk al goed. Het pand ligt namelijk ook op een locatie* waar <15 jaar waarschijnlijk een grote projectontwikkeling gaat komen waardoor ik uitgekocht zal worden.

_{*In de dorpskern van een dorp met circa 18k inwoners wat vrij hard groeit, tegen een groot transportbedrijf aan. Dat hele transportbedrijf gaat binnen nu en 15 jaar waarschijnlijk stoppen/verhuizen en dan komt er incl wat andere loze panden en bedrijfjes een terrein van bijna 2ha vrij voor inbreiding, waar nu dus slechts 4 oudere huizen op staan.}

Gezien het feit dat je je overwaarde op woning A niet gebruikt voor woning B (je doet feitelijk een box wissel - van box 1 naar box 3 met woning A) zul je over het overgrote deel van de nieuwe lening voor woning B geen rente aftrek meer krijgen. Een familiebank lijkt dan minder zinvol omdat je de fiscus niet kan laten "meebetalen" (hoge rente - terugschenking trucje).

Tevens moet je je afvragen of een familiebank nog zinvol is. De lening valt namelijk voor de uitgever (diegene die de lening verstrekt) in box 3 onder de noemer: beleggingen. Net als bij aandelen zal de familielening belast worden met een fictief rendement van 6,17%.

Acties: