Vastgoed als investering

[rockhopper]

ColeJ schreef op dinsdag 29 augustus 2023 @ 15:23:
[...]
En daar heb je weer zo'n makelaar die dingen gaat roepen waar die geen verstand van heeft.

Of nog erger, is bewust de boel aan het verdraaien. Met "waarschijnlijk" kan je niks. Stel dat je chirurg dit zou zeggen voor je operatie: "waarschijnlijk overleef je het wel" ben benieuwd hoe je er dan in gaat

Ik denk dat je zelf even beter na kan gaan hoeveel punten de woning oplevert in verhuur. Dat geeft je in ieder geval een idee waar je nu onder zou vallen.

[mannowlahn]

rockhopper schreef op woensdag 30 augustus 2023 @ 01:00:
[...]

Of nog erger, is bewust de boel aan het verdraaien. Met "waarschijnlijk" kan je niks. Stel dat je chirurg dit zou zeggen voor je operatie: "waarschijnlijk overleef je het wel" ben benieuwd hoe je er dan in gaat

Ik denk dat je zelf even beter na kan gaan hoeveel punten de woning oplevert in verhuur. Dat geeft je in ieder geval een idee waar je nu onder zou vallen.

Die punten zullen nooit wat uitmaken. De zelfwoon plicht verbiedt het verhuren van deze woning omdat het nieuwbouw is en het betrokken werd na in werking treden van deze regel in 2020z

[Wispe]

mannowlahn schreef op woensdag 30 augustus 2023 @ 07:45:
[...]

Die punten zullen nooit wat uitmaken. De zelfwoon plicht verbiedt het verhuren van deze woning omdat het nieuwbouw is en het betrokken werd na in werking treden van deze regel in 2020z

Tuurlijk maken die punten wel wat uit. De gemeente en de huurcommissie/overheid zijn verschillende instanties.
As je gaat verhuren voor een te hoog bedrag en de gemeente doet er niks aan dat je verhuurt, heb je nog altijd de huurcommissie die de huur gaat verlagen. En andersom.

[Bimmert]

Nadat in mijn omgeving veel mensen hun 'beleggingspand' hebben verkocht ivm. vrees voor de eventuele nieuwe wetgeving zie ik voor het resterende deel een trend om het aantal punten te verhogen door toevoeging van allerhande zaken aan de woning icm. gemeubileerde verhuur.

Vanochtend een mooi artikel in de NOS hierover. Ik kende deze methodiek om het punten systeem te omzeilen in ieder geval nog niet...
https://nos.nl/artikel/24...n-door-regels-te-omzeilen

'Ook demissionair minister De Jonge voor Wonen meent dat het puntensysteem moet worden aangepast. Hij presenteerde dit jaar een nieuw systeem, waarin onder meer de maximale kamerhuurprijs op basis van punten met 20 procent wordt verhoogd. Op 12 september bepaalt de Tweede Kamer of deze wet nog wordt behandeld voordat er een nieuw kabinet is.'

[ Voor 29% gewijzigd door Bimmert op 30-08-2023 08:31 ]

[mannowlahn]

Wispe schreef op woensdag 30 augustus 2023 @ 07:50:
[...]

Tuurlijk maken die punten wel wat uit. De gemeente en de huurcommissie/overheid zijn verschillende instanties.
As je gaat verhuren voor een te hoog bedrag en de gemeente doet er niks aan dat je verhuurt, heb je nog altijd de huurcommissie die de huur gaat verlagen. En andersom.

Hoe zie jij dan die zelf woon plicht en dus vebod to verhuren? Zeg je dan dat die er eigenlij niet toe doet? Ik kan je opmerking niet zo goed plaatsen met huurpunten? Want als hij het gaat verhuren dan is een boete binnen no-time een gegeven. Dan boeien die huurpunten niet toch? Tenzij hij onder de radar gaat proberen te verhuren maar dan zijn die huurpunten ook weinig relevant want dan begeef je je sowieso op zeer glad ijs denk ik.

[symen89]

mannowlahn schreef op woensdag 30 augustus 2023 @ 07:45:
[...]

Die punten zullen nooit wat uitmaken. De zelfwoon plicht verbiedt het verhuren van deze woning omdat het nieuwbouw is en het betrokken werd na in werking treden van deze regel in 2020z

Onze woning valt niet onder zelfwoon plicht. De woning waar we nu in zitten is geen nieuwbouw maar wel grondig verbouwd in 2019.

[JanHenk]

symen89 schreef op woensdag 30 augustus 2023 @ 10:37:
[...]


Onze woning valt niet onder zelfwoon plicht. De woning waar we nu in zitten is geen nieuwbouw maar wel grondig verbouwd in 2019.

De verwarring zit hem dan in de zinssnede 'opgeleverd in 2021'. Dat impliceert nieuwbouw (blijkt ook uit de reacties in het topic). Als het bestaande bouw is, is de woning 'gewoon' geleverd.

[Henkdezoveelste]

MrAcid schreef op dinsdag 29 augustus 2023 @ 15:23:
[...]

Ok, mooie positie. Zou wel voorzichtig zijn met die aanname over het 'omzetten' van je woonhuishypotheek naar een verhuurhypotheek. Grote kans dat je de huidige marktrente + opslag gaat betalen.

Dit lijkt mij ook het grootste risico. Je betaald zomaar 6% rente over die 400.000 euro, dat is alleen al 2000 euro per maand. Met VVE, gemeentebelasting, wat onderhoud en bovenal de box 3 belasting wordt de cashflow vrijwel zeker negatief.

Tenzij de ABN meewerkt aan het omzetten naar een verhuurhypotheek op basis van de huidige rente + opslag, dan ben je spekkoper.

[mannowlahn]

symen89 schreef op woensdag 30 augustus 2023 @ 10:37:
[...]


Onze woning valt niet onder zelfwoon plicht. De woning waar we nu in zitten is geen nieuwbouw maar wel grondig verbouwd in 2019.

Betreft het dan een transformatie project, want dat klinkt wel meer als bv een nieuwe badkamer

"Bij transformatieprojecten waarbij de bestemming wijzigt is het verhuurverbod ook van kracht. Als de erfpachter een wijziging van het huidige erfpachtrecht aanvraagt waardoor in de nieuwe situatie 1 of meer nieuwe koopwoningen ontstaan, geldt het verhuurverbod ook voor deze woningen. Is de volledige aanvraag voor 8 juli 2020 ingediend, dan geldt het verhuurverbod niet."

Dus bv van een gebouw wat eerst geen woning was naar een appartement, bv bij westerpark is dat veel gedaan.

[Jumpman]

Members only: Situatie

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 20% gewijzigd door Jumpman op 15-09-2023 13:19 ]

[Perkouw]

@Jumpman Zonder als een eikel over te willen komen, wat heb je zelf al gezocht en gevonden? Het is even van belang te weten op wiens naam de huizen staan, over welke waarde we het hebben van het te kopen huis, hoe zit het met eventuele hypotheken etc. om ook maar iets zinnigs te kunnen zeggen over iets als overdrachtsbelasting. Laat staan dingen als HRA die je niet zomaar weer volledig kan pakken over het te financieren huis. . .

Wat betreft die 150k, kan ik ook een boekwerk schrijven, maar dat komt uiteindelijk neer op wat je zelf wilt. Je kan een lening nemen en uitrekenen wat dat kost en dat geld investeren in aandelen om maar wat te noemen. Of je steekt het in je eigen huis om daar de lening van te korten (maak even de aanname dat je een hypotheek hebt op je huis).

M.a.w ik zou zeggen doe echt even zelf goed onderzoek naar verscheidene opties en mocht je dan nog vragen hebben, stel die dan gericht. Nu kan je een boekwerk aan postst krijgen met allemaal hun eigen voor- en nadelen, maar je zal er echt zelf wat mee moeten en wat van moeten vinden.

[Jumpman]

Perkouw schreef op woensdag 30 augustus 2023 @ 11:37:
@Jumpman Zonder als een eikel over te willen komen, wat heb je zelf al gezocht en gevonden? Het is even van belang te weten op wiens naam de huizen staan, over welke waarde we het hebben van het te kopen huis, hoe zit het met eventuele hypotheken etc. om ook maar iets zinnigs te kunnen zeggen over iets als overdrachtsbelasting. Laat staan dingen als HRA die je niet zomaar weer volledig kan pakken over het te financieren huis. . .

Wat betreft die 150k, kan ik ook een boekwerk schrijven, maar dat komt uiteindelijk neer op wat je zelf wilt. Je kan een lening nemen en uitrekenen wat dat kost en dat geld investeren in aandelen om maar wat te noemen. Of je steekt het in je eigen huis om daar de lening van te korten (maak even de aanname dat je een hypotheek hebt op je huis).

M.a.w ik zou zeggen doe echt even zelf goed onderzoek naar verscheidene opties en mocht je dan nog vragen hebben, stel die dan gericht. Nu kan je een boekwerk aan postst krijgen met allemaal hun eigen voor- en nadelen, maar je zal er echt zelf wat mee moeten en wat van moeten vinden.

Ik verduidelijk mijn post nog even, ik wil het geld voor de aan te kopen woning niet zelf lenen.

[Wispe]

mannowlahn schreef op woensdag 30 augustus 2023 @ 08:48:
[...]

Hoe zie jij dan die zelf woon plicht en dus vebod to verhuren? Zeg je dan dat die er eigenlij niet toe doet? Ik kan je opmerking niet zo goed plaatsen met huurpunten? Want als hij het gaat verhuren dan is een boete binnen no-time een gegeven. Dan boeien die huurpunten niet toch? Tenzij hij onder de radar gaat proberen te verhuren maar dan zijn die huurpunten ook weinig relevant want dan begeef je je sowieso op zeer glad ijs denk ik.

Jij insinueert dat als je ongeoorloofd verhuurt, die huurpunten er niet toedoen.
Natuurlijk doen ze er wel toe, ongeacht of je wel of niet mag verhuren van de gemeente.

[mannowlahn]

Wispe schreef op woensdag 30 augustus 2023 @ 12:07:
[...]


Jij insinueert dat als je ongeoorloofd verhuurt, die huurpunten er niet toedoen.
Natuurlijk doen ze er wel toe, ongeacht of je wel of niet mag verhuren van de gemeente.

ja ze doen er idd toe voor mensen die niet een huur verbod hebben, helemaal mee eens.

[Wispe]

mannowlahn schreef op woensdag 30 augustus 2023 @ 12:29:
[...]

ja ze doen er idd toe voor mensen die niet een huur verbod hebben, helemaal mee eens.

Dat op een woning een verhuurverbod zit, wil nog niet zeggen dat je het niet kán verhuren (met de bijhorende regels, waaronder die huurpunten).
Kan =/= mag.

[Jeroenneman]

Wispe schreef op woensdag 30 augustus 2023 @ 12:40:
[...]


Dat op een woning een verhuurverbod zit, wil nog niet zeggen dat je het niet kán verhuren (met de bijhorende regels, waaronder die huurpunten).
Kan =/= mag.

Aanzetten tot overtreden van de wet lijkt me niet de bedoeling op Tweakers....

[Wispe]

Jeroenneman schreef op woensdag 30 augustus 2023 @ 12:45:
[...]

Aanzetten tot overtreden van de wet lijkt me niet de bedoeling op Tweakers....

Huh? Dat doe ik niet? Svp geen woorden in mijn mond leggen.

mannowlahn zegt dat die huurpunten niet van toepassing zijn, terwijl dat wel zo is. Die is van toepassing op alle woningen, ongeacht of er nou een verhuurverbod op zit of niet.
Dat er een verhuurverbod op zit en er toch wordt verhuurd, is toch iets heel anders dan stellig beweren dat die huurpunten dan niet van toepassing zijn.

[mannowlahn]

Wispe schreef op woensdag 30 augustus 2023 @ 12:40:
[...]


Dat op een woning een verhuurverbod zit, wil nog niet zeggen dat je het niet kán verhuren (met de bijhorende regels, waaronder die huurpunten).
Kan =/= mag.

ja okay

[mannowlahn]

Wispe schreef op woensdag 30 augustus 2023 @ 13:21:
[...]

Huh? Dat doe ik niet? Svp geen woorden in mijn mond leggen.

mannowlahn zegt dat die huurpunten niet van toepassing zijn, terwijl dat wel zo is. Die is van toepassing op alle woningen, ongeacht of er nou een verhuurverbod op zit of niet.
Dat er een verhuurverbod op zit en er toch wordt verhuurd, is toch iets heel anders dan stellig beweren dat die huurpunten dan niet van toepassing zijn.

technisch gezien heb je gelijk hoor maar ik heb al eerder deze gespreks tactiek bij je bespeurt in dit topic met mij. Persoonlijk neem ik je altijd eerst serieus en denk ik dat ik iets gemist heb totdat ik er achter kom dat je op een niveau wilt discussieren die feitelijk weinig bijdraagt. Ik vind het bijzonder verwarrend om eerlijk te zijn.

Het zou hetzelfde zijn als je zou zeggen dat de huurpunten er nog steeds toe doen wanneer bv iemand helemaal geen hypotheek kan krijgen om iets te kopen om vervolgens te verhuren. ja de huurpunten doen er toe, maar de rand voorwaarden ervoor beletten uberhaupt om tot dat punt te komen. Dus wat is dan nou exact je hele punt?

[radeoxx]

Wat een artikel weer joh. In amsterdam geldt er sowieso al een aantal jaren dat bij kamerverhuur (woningomzetting) iedere huurder een eigen huurcontract moet hebben.

https://www.amsterdam.nl/...onen/kamerverhuur/regels/

Met overigens als gevolg dat er nog amper of geen woningen worden omgezet.

[Wispe]

mannowlahn schreef op woensdag 30 augustus 2023 @ 13:43:
[...]

technisch gezien heb je gelijk hoor

Nou, dan is deze discussie ook nergens voor nodig. Je snapt wat ik bedoel.

[rockhopper]

@Jumpman Lijkt me een zaak voor een financieel adviseur. Om te beginnen is er de vraag of jullie fiscaal partner zijn, als dat zo is, (correct me if i'm wrong) hebben jullie samen max 1 hoofdverblijf maar wel weer andere voordelen die je niet hebt als jullie geen fiscaal partner zijn. En zo zijn er nog wel een boel andere dingen om rekening mee te houden.

[Jumpman]

rockhopper schreef op woensdag 30 augustus 2023 @ 14:42:
@Jumpman Lijkt me een zaak voor een financieel adviseur. Om te beginnen is er de vraag of jullie fiscaal partner zijn, als dat zo is, (correct me if i'm wrong) hebben jullie samen max 1 hoofdverblijf maar wel weer andere voordelen die je niet hebt als jullie geen fiscaal partner zijn. En zo zijn er nog wel een boel andere dingen om rekening mee te houden.

We zijn geen fiscaal partner en willen dit eigenlijk pas worden van elkaar als we permanent samen gaan wonen (over vijf jaar).

[mannowlahn]

Wispe schreef op woensdag 30 augustus 2023 @ 13:53:
[...]

Nou, dan is deze discussie ook nergens voor nodig. Je snapt wat ik bedoel.

Ik vind je manier van redeneren bijzonder moeilijk te volgen hoor, er is niks logisch aan, dus die discussie is dan helaas onvermijdelijk.

[Wispe]

mannowlahn schreef op woensdag 30 augustus 2023 @ 15:01:
[...]

Ik vind je manier van redeneren bijzonder moeilijk te volgen hoor, er is niks logisch aan, dus die discussie is dan helaas onvermijdelijk.

Blijkbaar niet, want je hebt al toegegeven dat ik (technisch gezien) gelijk heb.
Zo moeilijk is het niet. Alle woningen zijn onderworpen aan die huurpunten, ondanks of er nou wel of geen verhuurverbod is.
Die twee dingen zijn aparte dingen en hangen niet samen met elkaar.

[ Voor 6% gewijzigd door Wispe op 30-08-2023 16:21 ]

[Perkouw]

Laten we vanaf hier dan even stoppen met de discussie, dit voegt nu voor niemand zoveel meer toe.

[Krisp]

De VVD heeft het licht gezien? https://www.vastgoedmarkt...ffen-voor-woningbeleggers

[Wolly]

Krisp schreef op maandag 4 september 2023 @ 07:51:
De VVD heeft het licht gezien? https://www.vastgoedmarkt...ffen-voor-woningbeleggers

Dat lijkt mij kletskoek voor de bühne, waarschijnlijk een van de eerste punten die ze laten vallen bij coalitie onderhandelingen.

[Wispe]

Krisp schreef op maandag 4 september 2023 @ 07:51:
De VVD heeft het licht gezien? https://www.vastgoedmarkt...ffen-voor-woningbeleggers

De verkiezingen zijn er weer bijna.

[LED-Maniak]

Wispe schreef op maandag 4 september 2023 @ 08:26:
[...]


De verkiezingen zijn er weer bijna.

jaha, maar nieuwe bestuurscultuur en frisse wind met nieuwe politici hè? Je kan beter stemmen nadat een coalitie gevormd is.. Het verhaal van VVD klinkt weer fan-tas-tisch. Die van D66 ook. Maar ik geloof er he-le-maal niets meer van wat ze beloven.

[ Voor 17% gewijzigd door LED-Maniak op 04-09-2023 09:24 ]

[Wispe]

LED-Maniak schreef op maandag 4 september 2023 @ 09:21:
[...]

jaha, maar nieuwe bestuurscultuur en frisse wind met nieuwe politici hè? Je kan beter stemmen nadat een coalitie gevormd is.. Het verhaal van VVD klinkt weer fan-tas-tisch. Die van D66 ook. Maar ik geloof er he-le-maal niets meer van wat ze beloven.

Het is toch om je ogen uit je kop te schamen dat ze durven dit te roepen.

[Krisp]

Het is puur politiek opportunisme wat de VVD doet. Het gaat offtopic om al die punten te bespreken, maar het programma bestaat voor een significant deel uit 'u vraagt, wij draaien'. Alles wat mensen willen horen staat erin.

[JoopXXX]

Krisp schreef op maandag 4 september 2023 @ 10:04: ....Alles wat mensen willen horen staat erin.

Daar lijkt me helemaal niks mis mee. Zolang je als partij maar wel de oprechte intentie hebt je daar hard voor te maken ;-)

[Krisp]

JoopXXX schreef op maandag 4 september 2023 @ 13:40:
[...]


Daar lijkt me helemaal niks mis mee. Zolang je als partij maar wel de oprechte intentie hebt je daar hard voor te maken ;-)

Mwah, je kunt niet de kool en de geit sparen. Je kunt niet huurprijsstijgingen afremmen (blz 51 concept verkiezingsprogramma) en van het Woningwaarderingsstelsel afwillen. Dat staat ook in het verkiezingsprogramma, maar dan eufemistisch onder het zinnetje "We maken het voor particulieren, investeerders en bouwers aantrekkelijk te investeren in middenhuur, door knelpunten die de bouw van middenhuur bemoeilijken, tegen het licht te houden."

Het programma staat bol van dit soort shit, en dit is alleen nog een deel uit de vastgoedparagraaf.

[JoopXXX]

Krisp schreef op maandag 4 september 2023 @ 15:03:
[...]

Mwah, je kunt niet de kool en de geit sparen. Je kunt niet huurprijsstijgingen afremmen (blz 51 concept verkiezingsprogramma) en van het Woningwaarderingsstelsel afwillen.

Ik snap je punt.

Bij bovenstaand voorbeeld kan ik me overigens voorstellen (afhankelijk van de definitie van huurprijsstijging die gehanteerd wordt) dat ze wel samen kunnen gaan. Geen WWS maar wel een maximum aan de jaarlijkse huurstijging van bestaande huurovereenkomsten.

Begrijp met niet verkeerd. Mijn vertrouwen in de VVD is de laatste 10 jaar ook enorm afgenomen.
Toch vind ik de geluiden wel positief. Hopelijk is dit het begin van 'de wal zal het schip keren fase' voor de (ver)huursector.

[rockhopper]

Als er één ding duidelijk is, is het wel dat je niet kan varen op wat de politiek belooft en denkt waar te kunnen maken. Gezien de huidige koers en de "verlaat het schip nu het nog kan" tendens die er momenteel al is in de verhuursector ben ik benieuwd hoe de mensen in den haag dit gaan oplossen.

Het artikel staat achter een paywall, dus ik heb het verder niet kunnen lezen. Maar ik hoor eigenlijk nog geen enkele partij over concrete beloften om huizen erbij te gaan bouwen. Er is een aanbod probleem en ze proberen het aan de vraagkant op te lossen.

[Henkdezoveelste]

De kans dat de nieuwe wet regulering middenhuur dit jaar nog wordt goedgekeurd en 1 jan 2024 in werking treed lijkt me wel aanzienlijk gekrompen, door deze actie van de VVD.

Het was nog niet bekend of deze wet controversieel werd verklaard, maar ik denk dat ik hierbij het antwoord heb.

[Real]

Henkdezoveelste schreef op maandag 4 september 2023 @ 20:12:
De kans dat de nieuwe wet regulering middenhuur dit jaar nog wordt goedgekeurd en 1 jan 2024 in werking treed lijkt me wel aanzienlijk gekrompen, door deze actie van de VVD.

Hoezo? De VVD heeft geen meerderheid. De grote vastgoedinvesteerders willen juist graag dat de wet wel wordt ingevoerd, zodat er duidelijkheid komt.

https://www.woonbond.nl/n...-snel-wet-betaalbare-huur

[Henkdezoveelste]

Real schreef op maandag 4 september 2023 @ 22:23:
[...]


Hoezo? De VVD heeft geen meerderheid. De grote vastgoedinvesteerders willen juist graag dat de wet wel wordt ingevoerd, zodat er duidelijkheid komt.

https://www.woonbond.nl/n...-snel-wet-betaalbare-huur

Alleen wetten waar weinig discussie over is kunnen nu worden aangenomen, andere wetsvoorstellen worden controversieel verklaard. De VVD gaat nu die hele wet ter discussie stellen, lijkt mij voldoende reden om hem controversieel te verklaren

[Thunder]

Real schreef op maandag 4 september 2023 @ 22:23:
[...]


Hoezo? De VVD heeft geen meerderheid. De grote vastgoedinvesteerders willen juist graag dat de wet wel wordt ingevoerd, zodat er duidelijkheid komt.

https://www.woonbond.nl/n...-snel-wet-betaalbare-huur

Maar niet zoals die er nu ligt Gek genoeg zijn ze vooral geïnteresseerd in voor hun voordelige regelingen voor nieuwbouwwoningen en op nieuwbouwappartementen makkelijk te plaatsen balkonnetjes, en lijken minder geboeid door zwaardere telling van WOZ op oudere stadswoningen.

Aanvullende maatregelen

Zo willen IVBN en NEPROM dat in het wetsvoorstel wordt opgenomen dat voor nieuwbouwwoningen extra huur kan worden gevraagd. Ook zien ze graag dat het woningwaarderingsstelsel (WWS) ingrijpend wordt gewijzigd, zodat de verhuurder bijvoorbeeld voor een balkon meer punten en dus meer huur mag rekenen

Vooral niet teveel waarde aan hechten, iedereen probeert z'n eigen belang te pushen met persberichtjes, het is lobbyen 101.

[ Voor 6% gewijzigd door Thunder op 05-09-2023 10:31 ]

[Real]

Henkdezoveelste schreef op dinsdag 5 september 2023 @ 08:03:
[...]
Alleen wetten waar weinig discussie over is kunnen nu worden aangenomen, andere wetsvoorstellen worden controversieel verklaard. De VVD gaat nu die hele wet ter discussie stellen, lijkt mij voldoende reden om hem controversieel te verklaren

De VVD heeft geen vetorecht:

De Kamer in zijn geheel stelt vervolgens de lijst vast. Dit gebeurt tijdens stemmingen in de plenaire zaal. Nadat er is gestemd, wordt de lijst met controversieel verklaarde onderwerpen gepubliceerd op deze website.

https://www.tweedekamer.n...nderwerpen-controversieel

Dus welke meerderheid is er voor controversieel verklaring? De minister voor VRO is van het CDA. Uiteindelijk is het aan de Kamer, maar het is zeker geen gelopen race.

Thunder schreef op dinsdag 5 september 2023 @ 10:31:
[...]
Vooral niet teveel waarde aan hechten

Natuurlijk wel. In de echokamer van dit topic ben ik zo'n beetje de enige die af en toe eens opmerkt dat er ook andere belangen spelen dan die van individuele verhuurders. Hoewel ik blij verrast was met de opmerkingen over de idiotie in het VVD partijprogramma waarin wordt voorgesteld om nu het WWS af te schaffen.

[Thunder]

Controversieel verklaringen hebben geen meerderheid nodig:

quote: https://www.parlement.com/id/vkd6cdn4i4va/controversieel

Een informele/ongeschreven regel is dat als een aanzienlijke minderheid vindt dat iets controversieel is, het onderwerp niet wordt geagendeerd.

Kijk ook even hier voor wat voorbeelden van controversieel verklaringen uit het verleden. Bijvoorbeeld heftige zaken als: "Intrekking van de Zondagswet en wijziging van de Gemeentewet in verband met de bescherming van sportbeoefening en andere vormen van ontspanning op zondag (Intrekkingswet Zondagswet)"

En nee, in de regel zijn persberichten van lobbyclubs niet zo interessant. Evenals het VVD program doorgaans overigens, maar het lijkt zeker in verkiezingstijd, onwaarschijnlijk dat de VVD voor een wetsvoorstel gaat stemmen waar ze in hun programma het tegenovergestelde stellen. Zeker als je met een controversieel verklaring eronderuit kan, en er een geschiedenis is van tegenstand.

Desalniettemin, we gaan erachter komen.

[rube]

De VVD wil nu opeens het WWS niet meer doortrekken naar "middenhuur", maar de PVDA/Groen Links wil juist alle huurhuizen onder het WWS laten vallen:

Voor alle huurwoningen, ook in de vrije sector, gaat een maximumhuur gelden op basis van een puntenstelsel.

https://www.ad.nl/politie...v-klimaatkaart~a3efe01a8/

[rockhopper]

rube schreef op dinsdag 5 september 2023 @ 19:53:
De VVD wil nu opeens het WWS niet meer doortrekken naar "middenhuur", maar de PVDA/Groen Links wil juist alle huurhuizen onder het WWS laten vallen:

[...]

https://www.ad.nl/politie...v-klimaatkaart~a3efe01a8/

Sowieso vallen alle huurhuizen nu al onder het WWS, de vraag is of en waar er een grens komt te liggen voor een maximum prijs. Misschien semantisch geneuzel, maar wel belangrijk om het verschil te kennen.

Wederom mooie propaganda praat, maar weer niks over erbij bouwen "een nog op te richten woonfonds" Tuurlijk, tegen de tijd dat er iets gebeurd zijn de huidige babies al overgrootouders. En dan is het niet eens duidelijk waar het geld vandaan gaat komen.

[ocn]

rube schreef op dinsdag 5 september 2023 @ 19:53:
De VVD wil nu opeens het WWS niet meer doortrekken naar "middenhuur", maar de PVDA/Groen Links wil juist alle huurhuizen onder het WWS laten vallen:

[...]

https://www.ad.nl/politie...v-klimaatkaart~a3efe01a8/

Tuurlijk wil VVD dit niet. Die positioneren zich nu heel sterk (sterker dan ooit) als partij voor de gevestigde belangen van de gegoede burgerij, want er is teveel keuze onder partijen met socialere standpunten.

[ Voor 4% gewijzigd door ocn op 06-09-2023 10:10 ]

[Rubbergrover1]

ocn schreef op woensdag 6 september 2023 @ 10:09:
[...]

Tuurlijk wil VVD dit niet. Die positioneren zich nu heel sterk (sterker dan ooit) als partij voor de gevestigde belangen van de gegoede burgerij, want er is teveel keuze onder partijen met socialere standpunten.

Eigenlijk zijn ze juist terug bij waar ze eerst stonden.

Ze zijn de laatste decennia wat meer naar het midden opgeschoven, als een soort allemansvriend, ook om stemmen van het cda af te snoepen. Waar ze kwantitatief zeer goed in zijn geslaagd, maar wat er ook toe leidde dat het een beetje vlees noch vis werd. Maar nu er weer een paar sterke fronten zijn net duidelijke standpunten, zullen ze zich toch ook wel wat meer moeten gaan profileren. Groepen als PvdA/GL, BBB en Omtzigt hebben allen vrij uitgesproken meningen over diverse onderwerpen. En zijn daarin veel proactiever en minder afwachtend dan bij vorige verkiezingen. Dan kom je niet meer weg met algemeenheden om iedereen te vriend te houden. Vvd zal zelf ook duidelijke standpunten moeten gaan innemen. Omdat anders te veel mensen naar een andere partij overstappen die wèl een duidelijke mening heeft.

[mikedejong25]

https://www.vastgoedmarkt...afschaffen-voor-beleggers

Herstel: VVD wil WWS toch niet afschaffen voor beleggers

Vastgoedmarkt berichtte vrijdag dat de VVD het Woningwaarderingsstelsel wilde afschaffen voor beleggers. Maar dat blijkt niet (meer) zo te zijn.

'De VVD vindt de huidige regels voor woningbeleggers te streng. Het Woningwaarderingsstelsel (WWS) zou voortaan alleen nog maar moeten gelden voor corporaties.' Dit was vrijdag te lezen op de website van de VVD onder het kopje 'standpunten' bij het verkiezingsprogramma voor de komende verkiezingen.

Het bericht was opvallend, omdat het breekt met het huidige regeringsbeleid. Ook zou het impliceren dat de VVD tegen de al lang en breed aangekondigde middenhuurwetgeving is. Dit is immers een uitbreiding van het WWS. Vastgoedmarkt besloot daarop dit bericht te publiceren. Het artikel ging vervolgens viral via de verschillende sociale media.

Niet in het verkiezingsprogramma

Na bestudering van het hele conceptprogramma ontdekte de redactie dat de passage over het schrappen van het WWS ontbrak. Ook was de passage op de website van de VVD op dinsdag plotseling offline gehaald. Wat is er aan de hand?

'Het bericht klopt niet,' laat een VVD-woordvoerder weten. 'Het conceptverkiezingsprogramma is leidend,' en daar staat het niet in. Hoe de passage over het schrappen van het WWS op de website bij standpunten heeft kunnen staan, weet de VVD-woordvoerder niet.

Oud standpunt

Het doorspitten van het vorige verkiezingsprogramma biedt opheldering. Hier is de passage te lezen:
'We passen het puntenstelsel voor huurwoningen (woningwaarderingsstelsel) alleen nog toe op woningcorporaties, zodat het voor investeerders zoals pensioenfondsen aantrekkelijk is te investeren in het middensegment.'

Het ging dus om een oude passage, die intussen is geschrapt. Het toont de veranderlijkheid van standpunten van politieke partijen, maar maakt in ieder geval duidelijk: Ook de VVD steunt de middenhuurregulering en wil dus niet langer dat het WWS alleen nog maar van toepassing is op corporaties.

De redactie van Vastgoedmarkt betreurt de ontstane verwarring. Het onjuiste artikel is inmiddels verwijderd van de website van Vastgoedmarkt.

[rockhopper]

En nog altijd is men verbaasd dat niemand meer wil investeren in de vastgoed sector. Standpunten veranderen per uur en duidelijkheid of überhaupt een lange termijn plan is ver te zoeken.

[radeoxx]

De plannen voor de woningmarkt van De Jonge worden naar alle waarschijnlijkheid niet controversieel verklaard. In de procedurevergadering woensdagavond heeft de Tweede Kamer-commissie Binnenlandse Zaken geen enkel wetsvoorstel controversieel verklaard.

https://vastgoedjournaal....-controversieel-verklaard

Weet iemand wat dit precies betekent? Gaat het nu sowieso door? Of wordt er nu op 12 september over gestemd?

[Krisp]

radeoxx schreef op donderdag 7 september 2023 @ 09:33:
[...]

Weet iemand wat dit precies betekent? Gaat het nu sowieso door? Of wordt er nu op 12 september over gestemd?

Dit is nu het voorstel dat naar de Tweede Kamer gaat, die stemt daar inderdaad over. Als het niet controversieel wordt verklaard, kan De Jonge gewoon door met de plannen en worden deze (waarschijnlijk) gewoon doorgevoerd.

[ColeJ]

Het moet nog naar de tweede kamer en dan zijn er straks weer verkiezingen... We gaan he zien.

[Thunder]

radeoxx schreef op donderdag 7 september 2023 @ 09:33:...

Weet iemand wat dit precies betekent? Gaat het nu sowieso door? Of wordt er nu op 12 september over gestemd?

Dit staat er in het artikel waar je naar linkt, veel meer informatie is er niet. 12 september is de controversieelverklaringstemming.

De twee wetsvoorstellen liggen op dit moment bij de Raad van State (RvS), hoe lang die behandeling daar duurt is onduidelijk. Uiteindelijk geeft de RvS een eindoordeel over het voorstel, waarna de minister waar nodig aanpassingen doet. Vervolgens stuurt de minister de aangepaste wet naar de Tweede Kamer. Dit proces kan behoorlijk tijdrovend zijn en veel tijd is er niet tot de verkiezingen op 22 november. Op 27 oktober begint het verkiezingsreces en de kans is erg klein dat voor die tijd de wetten naar de Tweede Kamer worden gestuurd. Dat betekent voorlopig geen nieuws, maar het betekent ook dat na de verkiezingsperiode de wetsvoorstellen zonder vertraging in behandeling genomen kunnen worden en erover gedebatteerd kan worden.

[mikedejong25]

https://www.vastgoedmarkt...-investeerders-hard-nodig

Vastgoedinvesteerders: institutioneel én particulier

BBB benoemt private woninginvesteerders expliciet als partij die net als institutionele partijen gestimuleerd dienen te worden om meer betaalbare woningen te realiseren. Vanuit fiscaal en financieel perspectief moet het voor iedereen interessant blijven om in sociale en middeldure huurwoningen te investeren. Om te voorkomen dat kapitaal wegvloeit uit Nederland, wil BBB de fiscale regelgeving versoepelen en de aanpassing van de leegwaarderatio (box 3) terugdraaien.
En niet onbelangrijk: het doortrekken van het WWS naar 187 wordt als het aan BBB ligt voorlopig bevroren.

[WiLLoW_TieN]

De soep wordt niet zo heet gegeten als ze wordt opgediend

[Wispe]

mikedejong25 schreef op woensdag 13 september 2023 @ 08:05:
https://www.vastgoedmarkt...-investeerders-hard-nodig

Vastgoedinvesteerders: institutioneel én particulier

BBB benoemt private woninginvesteerders expliciet als partij die net als institutionele partijen gestimuleerd dienen te worden om meer betaalbare woningen te realiseren. Vanuit fiscaal en financieel perspectief moet het voor iedereen interessant blijven om in sociale en middeldure huurwoningen te investeren. Om te voorkomen dat kapitaal wegvloeit uit Nederland, wil BBB de fiscale regelgeving versoepelen en de aanpassing van de leegwaarderatio (box 3) terugdraaien.
En niet onbelangrijk: het doortrekken van het WWS naar 187 wordt als het aan BBB ligt voorlopig bevroren.

Dat wordt 16+ zetels voor BBB in de TK.

[Wolly]

Ik probeer van een bedrijfspand uit te vogelen wat nou wijsheid is.

Huur 40.000
WOZ 243.000

Verkoopwaarde pand is mij onbekend, ik heb alleen de WOZ. Het is mij wel bekend dat de verkoopwaarde flink hoger kan zijn dan de WOZ omdat alleen al de huur x 12 of 13 (gemiddelde kapitalisatiefactor op die locatie) al tussen de 480.000 en 520.000 euro uitkomt.

Is het dan aannemelijk om te veronderstellen dat het BAR rendement 40.000 / 500.000 = 8% zit? Of moet je wegens gebrek aan een marktprijs door de WOZ waarde delen?

PS. Ik neem aan dat de gemeente niet op de hoogte is van de huurprijs danwel ergens een steek heeft laten vallen ivm de lage WOZ waarde tegenover de huurprijs. Het lijkt mij dus een flink risico dat de gemeente dit ergens in de komende jaren bijstelt.

[ Voor 21% gewijzigd door Wolly op 14-09-2023 22:33 ]

[JoopXXX]

Wolly schreef op donderdag 14 september 2023 @ 22:32:
Ik probeer van een bedrijfspand uit te vogelen wat nou wijsheid is.

Huur 40.000
WOZ 243.000

Verkoopwaarde pand is mij onbekend, ik heb alleen de WOZ. Het is mij wel bekend dat de verkoopwaarde flink hoger kan zijn dan de WOZ omdat alleen al de huur x 12 of 13 (gemiddelde kapitalisatiefactor op die locatie) al tussen de 480.000 en 520.000 euro uitkomt.

Is het dan aannemelijk om te veronderstellen dat het BAR rendement 40.000 / 500.000 = 8% zit? Of moet je wegens gebrek aan een marktprijs door de WOZ waarde delen?

PS. Ik neem aan dat de gemeente niet op de hoogte is van de huurprijs danwel ergens een steek heeft laten vallen ivm de lage WOZ waarde tegenover de huurprijs. Het lijkt mij dus een flink risico dat de gemeente dit ergens in de komende jaren bijstelt.

Het lijkt me dat je de BAR berekent over de koopsom, dus die kan je bepalen o.b.v je eventuele bod.

Woz stijging o.b.v huurprijs zou ik me geen zorgen aangezien de gemeente geen inzicht heeft in de huurprijs. De aanpassing van de WOZ wordt over het algemeen -voor alle panden in een bepaalde categorie- generiek vastgesteld.

[Wolly]

JoopXXX schreef op donderdag 14 september 2023 @ 23:28:
[...]


Het lijkt me dat je de BAR berekent over de koopsom, dus die kan je bepalen o.b.v je eventuele bod.

Woz stijging o.b.v huurprijs zou ik me geen zorgen aangezien de gemeente geen inzicht heeft in de huurprijs. De aanpassing van de WOZ wordt over het algemeen -voor alle panden in een bepaalde categorie- generiek vastgesteld.

De gemeente heeft wel degelijk inzicht in huurprijzen, die vragen ze nl. op bij de eigenaren van panden om de WOZ te bepalen. Bij dit pand is dat alleen nooit gebeurd blijkbaar maar er zijn genoeg referentiepanden waar ze de huur uit kunnen afleiden.

[ Voor 4% gewijzigd door Wolly op 14-09-2023 23:54 ]

[Rubbergrover1]

Wolly schreef op donderdag 14 september 2023 @ 22:32:.

Is het dan aannemelijk om te veronderstellen dat het BAR rendement 40.000 / 500.000 = 8% zit? Of moet je wegens gebrek aan een marktprijs door de WOZ waarde delen?

De definitie van het bar is de huur in het eerste jaar gedeeld door de totale investering. En staat dus los van de huidige waarde van het object.

Het lijkt mij vooral van belang wat je met jouw berekende rendement zou willen doen. Zelf zou ik vooral geïnteresseerd zijn in de verhouding tussen de huidige huuropbrengst een de te verwachten verkoopopbrengst. En hoe dit zich in de komende jaren naar verwachting ontwikkelt. Dat zou voor mij namelijk bepalen of ik de belegging aan zou willen houden of niet.

[Wolly]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 15 september 2023 @ 07:05:
[...]

De definitie van het bar is de huur in het eerste jaar gedeeld door de totale investering. En staat dus los van de huidige waarde van het object.

Dank. De BAR is dus eigenlijk niet meer zo relevant bij bijvoorbeeld het bepalen van het rendement bij nieuwe huurperiodes van een pand wat je al langer in bezit hebt?

Het lijkt mij vooral van belang wat je met jouw berekende rendement zou willen doen. Zelf zou ik vooral geïnteresseerd zijn in de verhouding tussen de huidige huuropbrengst een de te verwachten verkoopopbrengst. En hoe dit zich in de komende jaren naar verwachting ontwikkelt. Dat zou voor mij namelijk bepalen of ik de belegging aan zou willen houden of niet.

De inflatie heeft de huren zodanig omhoog gestuwd dat de huren onder druk staan. Veel ondernemers vragen/eisen een huurprijsherziening zodra die mogelijkheid er is.

[Rubbergrover1]

Wolly schreef op vrijdag 15 september 2023 @ 07:56:
De inflatie heeft de huren zodanig omhoog gestuwd dat de huren onder druk staan. Veel ondernemers vragen/eisen een huurprijsherziening zodra die mogelijkheid er is.

Daar zou ik dan ook zeker rekening mee houden.

[JoopXXX]

Wolly schreef op donderdag 14 september 2023 @ 23:54:
[...]


De gemeente heeft wel degelijk inzicht in huurprijzen, die vragen ze nl. op bij de eigenaren van panden om de WOZ te bepalen. Bij dit pand is dat alleen nooit gebeurd blijkbaar maar er zijn genoeg referentiepanden waar ze de huur uit kunnen afleiden.

Volgens mij spreek je jezelf tegen. Als ze zo zouden werken als jij in de laatste zin beschrijft zou de WOZ nu toch hoger zijn.
En v.w.b. huurprijzen opvragen. In de voorbeelden die ik ken uit de praktijk wordt het of niet opgevraagd, of wel opgevraagd maar gebeurt er niks als je niets antwoord.

[Henkdezoveelste]

https://aedes.nl/politiek...n-te-pakken-moet-doorgaan

Blijkbaar is de wet regulering middenhuur niet controversieel verklaard en probeerd men deze er nog snel doorheen te krijgen. Ben benieuwd, we zullen het gaan zien in de komende maanden.

[ColeJ]

De gemeente heeft mij nog nooit gevraagd om huurprijzen.

[Wolly]

JoopXXX schreef op vrijdag 15 september 2023 @ 12:17:
[...]


Volgens mij spreek je jezelf tegen. Als ze zo zouden werken als jij in de laatste zin beschrijft zou de WOZ nu toch hoger zijn.
En v.w.b. huurprijzen opvragen. In de voorbeelden die ik ken uit de praktijk wordt het of niet opgevraagd, of wel opgevraagd maar gebeurt er niks als je niets antwoord.

PS. Ik neem aan dat de gemeente niet op de hoogte is van de huurprijs danwel ergens een steek heeft laten vallen ivm de lage WOZ waarde tegenover de huurprijs.

Er gebeurt inderdaad niets als je niet antwoord op de gestelde vragen rondom het huurcontract maar dat wil toch niet zeggen dat de gemeente geen valide schatting kan maken om daar de WOZ op te baseren?

[Wolly]

ColeJ schreef op maandag 18 september 2023 @ 08:23:
De gemeente heeft mij nog nooit gevraagd om huurprijzen.

Heb je het dan ook over verhuur van zakelijk vastgoed?

[JanHenk]

Bij commercieel vastgoed (detailhandel, groothandel, etc.) is uitvraag van huurgegevens gebruikelijk.

Verstrekking van de gegevens is wel verplicht, onder art. 47 AWR. In principe blijft het niet-verstrekken ervan echter zonder (directe) consequenties. De gemeente zal ook zonder jouw antwoord een WOZ-waarde vaststellen. Echter, een bezwaar op deze beschikking (WOZ) kan lastiger worden als je niet aan je informatieverplichting hebt voldaan. Er kan dan ook sprake zijn van zogenaamde 'omkering en verzwaring' van de bewijslast en dat beperkt de kans van slagen van een bezwaar aanzienlijk...

Aan ieder de keuze wat hiermee te doen. Als je sowieso niet in bezwaar wilt gaan tegen de WOZ-waarde, dan kun je er ook voor kiezen om niet aan het verzoek te voldoen.

Overigens worden de huurgegevens niet (enkel) gebruikt voor de eigen WOZ, maar met name om de markt te volgen.

[ Voor 79% gewijzigd door JanHenk op 18-09-2023 09:12 ]

[Wolly]

JanHenk schreef op maandag 18 september 2023 @ 09:00:
Bij commercieel vastgoed (detailhandel, groothandel, etc.) is uitvraag van huurgegevens gebruikelijk.

Verstrekking van de gegevens is wel verplicht, onder art. 47 AWR. In principe blijft het niet-verstrekken ervan echter zonder (directe) consequenties. De gemeente zal ook zonder jouw antwoord een WOZ-waarde vaststellen. Echter, een bezwaar op deze beschikking (WOZ) kan lastiger worden als je niet aan je informatieverplichting hebt voldaan. Er kan dan ook sprake zijn van zogenaamde 'omkering en verzwaring' van de bewijslast en dat beperkt de kans van slagen van een bezwaar aanzienlijk...

Aan ieder de keuze wat hiermee te doen. Als je sowieso niet in bezwaar wilt gaan tegen de WOZ-waarde, dan kun je er ook voor kiezen om niet aan het verzoek te voldoen.

Overigens worden de huurgegevens niet (enkel) gebruikt voor de eigen WOZ, maar met name om de markt te volgen.

Duidelijk verhaal.

Bedoel je met 'markt te volgen' dat de gemeente deze gegevens ook verstrekt aan andere partijen? Zo weten bepaalde partijen altijd goed de exacte huurprijzen op te lepelen van nabijgelegen referentiepanden wanneer de huurprijsherziening aan de orde komt.

Ik nam altijd aan dat zij dit zelf verzamelden door contacten bij makelaars of (grote) huurders, maar zou de gemeente daar ook een rol in spelen?

[JanHenk]

Wolly schreef op maandag 18 september 2023 @ 09:31:
[...]


Duidelijk verhaal.

Bedoel je met 'markt te volgen' dat de gemeente deze gegevens ook verstrekt aan andere partijen? Zo weten bepaalde partijen altijd goed de exacte huurprijzen op te lepelen van nabijgelegen referentiepanden wanneer de huurprijsherziening aan de orde komt.

In beginsel mag de gemeente die gegevens alleen gebruiken voor de juiste belastingheffing en niet aan derden verstrekken.

Maar als er sprake is van een procedure omtrent de WOZ-waarde is het mogelijk dat jouw huurgegevens worden gebruikt als onderbouwing van de WOZ-waarde (van een ander object). Net als bij woningen heeft de gemeente referenties nodig en daarom doen ze de uitvraag.

Ik vond nog een leuk stukje van een expert op dit gebied op accountant.nl. Ik vraag me wel af of dit nog actueel is, want het opiniestuk is uit 2018 en inmiddels is er een hoop veranderd op het gebied van de AVG (ook bij gemeentes).

Ik nam altijd aan dat zij dit zelf verzamelden door contacten bij makelaars of (grote) huurders, maar zou de gemeente daar ook een rol in spelen?

Bij mijn weten verzamelen gemeentes alleen gegevens door uitvraag aan belastingplichtigen en niet bij derden zoals makelaars.

[ybos]

ColeJ schreef op maandag 18 september 2023 @ 08:23:
De gemeente heeft mij nog nooit gevraagd om huurprijzen.

Mij wel.
eerste keer vergeten in te vullen. Na een herinnering dacht ik, moet ik nog ff doen. Uiteindelijk weer vergeten, benieuwd of ik er nog wat van hoor

[mannowlahn]

Ik kwam deze net tegen op funda, compleet blok met verhuur appartementen in de verkoop

https://www.funda.nl/koop...4433-bestevaerstraat-259/

61k huur inkomsten nu, maar die kiest nu ook eieren voor zijn geld lijkt het. 2 miljoen vind ik nog al een hoge vraagprijs als je ziet dat aparte appartementen ongeveer 350/400 k doen daar.

En ook een artikel die weergeeft dat we eigenlijk een veel groter probleem hebben:
https://www.at5.nl/artike...rt-aantal-nieuwe-woningen

[ Voor 21% gewijzigd door mannowlahn op 18-09-2023 14:24 ]

[Rubbergrover1]

mannowlahn schreef op maandag 18 september 2023 @ 14:07:
Ik kwam deze net tegen op funda, compleet blok met verhuur appartementen in de verkoop

https://www.funda.nl/koop...4433-bestevaerstraat-259/

61k huur inkomsten nu, maar die kiest nu ook eieren voor zijn geld lijkt het. 2 miljoen vind ik nog al een hoge vraagprijs als je ziet dat aparte appartementen ongeveer 350/400 k doen daar.

7k à 8k per m2 lijkt daar een redelijk normale prijs, dus dan is 2 miljoen voor iets meer dan 200 m² wel aan de hoge kant, ja. Ook omdat de jaarhuur (bij volledige verhuur) dan waarschijnlijk onder de 4% van de koopsom komt. Nog los van de vraag hoe deze appartementen het onder het woningwaarderingssysteem doen.

(Aan de andere kant vind ik het eigenlijk ook belachelijk dat we een huur van zo'n 20k per jaar voor iets van 55 m² woonruimte tegenwoordig normaal vinden.)

[mannowlahn]

Rubbergrover1 schreef op maandag 18 september 2023 @ 14:19:
[...]

7k à 8k per m2 lijkt daar een redelijk normale prijs, dus dan is 2 miljoen voor iets meer dan 200 m² wel aan de hoge kant, ja. Ook omdat de jaarhuur (bij volledige verhuur) dan waarschijnlijk onder de 4% van de koopsom komt. Nog los van de vraag hoe deze appartementen het onder het woningwaarderingssysteem doen.

(Aan de andere kant vind ik het eigenlijk ook belachelijk dat we een huur van zo'n 20k per jaar voor iets van 55 m² woonruimte tegenwoordig normaal vinden.)

7k a 8k per m2 ook voor verhuurde staat een redelijke prijs? Dit vraagt bijna 10k per m2, voor verhuurde staat. Maar goed, wel een dikke tuin er bij, die appartementen met uitbouw gaan voor 700 a 800k weg daar. Maar krijg de huurders er maar uit

deze appartementen zullen straks allemaal onder de 187 punten komen, is gewoon niet mogelijk qua oppervlakte en leeftijd van die appartementen.

Advertentie geeft 61 k aan inkomsten aan nu, dus idd minder dan 4 % aan huur inkomsten.

Die huur van 20k voor zoiets is idd van de gekke. Maar als dit straks in de sociale norm valt is de huur ver onder wat je aan hypotheek kwijt zal zijn als je zon appartement koopt voor 400k.

[ Voor 33% gewijzigd door mannowlahn op 18-09-2023 14:31 ]

[Rubbergrover1]

mannowlahn schreef op maandag 18 september 2023 @ 14:25:
[...]

7k a 8k per m2 ook voor verhuurde staat een redelijke prijs?

Hoe kom je daar nu weer bij? Dat zeg ik helemaal niet. Ik geef aan dat 7k à 8k voor die buurt een redelijk normale prijs is voor een gewone koopwoning en dat dit dus juist aan de hoge kant is.

[Wispe]

Het is idd wel aan de hoge kant, maar vergeet niet dat een heel pand in Amsterdam ook wat waard is.
Maar deze €/m2 praat het niet voldoende goed.

[Krisp]

Vragen mag altijd, of deze persoon het krijgt is een tweede.

[mannowlahn]

Rubbergrover1 schreef op maandag 18 september 2023 @ 16:19:
[...]

Hoe kom je daar nu weer bij? Dat zeg ik helemaal niet. Ik geef aan dat 7k à 8k voor die buurt een redelijk normale prijs is voor een gewone koopwoning en dat dit dus juist aan de hoge kant is.

Omdat dit pand namenlijk in verhuurde staat is en ik dacht dat je daar aan refereerde. Ff van die kast komen joh

[Real]

In de troonrede kwam naar voren dat het demissionaire kabinet verder wil met de plannen voor de middenhuur.

(...) Ook werkt het kabinet aan betere bescherming van huurders, door de regulering van de middenhuur. Voor al die politieagenten, leraren, verpleegkundigen en anderen met een salaris rond modaal is dat van groot belang. Een goede, betaalbare woning – in koop- of huursector – is immers een van de basisvoorwaarden voor bestaanszekerheid.

https://www.rijksoverheid...2023/09/19/troonrede-2023

[mannowlahn]

Real schreef op dinsdag 19 september 2023 @ 14:19:
In de troonrede kwam naar voren dat het demissionaire kabinet verder wil met de plannen voor de middenhuur.


[...]


https://www.rijksoverheid...2023/09/19/troonrede-2023

Fijn om te zien dat een nieuw kabinet dezelfde incompetentie meeneemt

[Real]

mannowlahn schreef op dinsdag 19 september 2023 @ 15:16:
[...]
Fijn om te zien dat een nieuw kabinet dezelfde incompetentie meeneemt

Er is nog geen nieuw kabinet.

[JoopXXX]

Wolly schreef op maandag 18 september 2023 @ 08:35:
[...]


[...]


Er gebeurt inderdaad niets als je niet antwoord op de gestelde vragen rondom het huurcontract maar dat wil toch niet zeggen dat de gemeente geen valide schatting kan maken om daar de WOZ op te baseren?

Maar als dat het geval zou zijn, zou de woz van het pand waar jij aan refereert toch een stuk hoger moeten zijn?

[JoopXXX]

Wolly schreef op maandag 18 september 2023 @ 08:35:
[...]


Heb je het dan ook over verhuur van zakelijk vastgoed?

Ja

[mikedejong25]

https://www.nu.nl/economi...jna-6-procent-omhoog.html

Huurprijzen volgend jaar mogelijk bijna 6 procent omhoog

Wie in een sociale huurwoning zit, betaalt volgend jaar mogelijk bijna 6 procent meer huur. Dat meldt demissionair minister voor Volkshuisvesting Hugo de Jonge dinsdag. In de vrije sector mogen de huren maximaal zo'n 5 procent worden verhoogd.

Verhuurders mogen hun prijzen elk jaar in juli opschroeven. Daarbij krijgen ze van het kabinet een maximum opgelegd.

De Jonge verwacht dat dit maximum volgend jaar uitkomt op 5,8 procent voor de gereguleerde sector. Voor de vrije sector komt het plafond waarschijnlijk iets lager uit, op 4,9 procent. De verhogingen worden bepaald aan de hand van de inflatie en de gemiddelde loonstijging.

De percentages die dinsdag naar buiten zijn gekomen, zijn voorlopige inschattingen. De definitieve maxima worden in december bepaald.

Verder kan het zijn dat verhuurders besluiten om de huren minder te verhogen dan het maximum. Daardoor kunnen de daadwerkelijke huurverhogingen volgend jaar lager uitvallen.

[rockhopper]

mikedejong25 schreef op woensdag 27 september 2023 @ 21:17:
https://www.nu.nl/economi...jna-6-procent-omhoog.html

Mooie samenvatting, maar op dit moment pure speculatie. De echte cijfers worden aan het eind van het jaar bepaald. Het is wel, als dit artikel gaat kloppen, een aparte situatie waarbij de sociale huur harder mag stijgen dan de vrije sector. Maar zoals gezegd, het voegt nog niets toe omdat het giswerk is op dit moment.

[CornermanNL]

mannowlahn schreef op maandag 18 september 2023 @ 14:07:
Ik kwam deze net tegen op funda, compleet blok met verhuur appartementen in de verkoop

https://www.funda.nl/koop...4433-bestevaerstraat-259/

61k huur inkomsten nu, maar die kiest nu ook eieren voor zijn geld lijkt het. 2 miljoen vind ik nog al een hoge vraagprijs als je ziet dat aparte appartementen ongeveer 350/400 k doen daar.

En ook een artikel die weergeeft dat we eigenlijk een veel groter probleem hebben:
https://www.at5.nl/artike...rt-aantal-nieuwe-woningen

Met wat kosten erbij zit je na aankoop ruim onder de 4% bruto rendement. Dat gaat nooit uitkomen voor de toekomstige eigenaar.

Daar moet wel een flinke slok van de vraagprijs af in verhuurde staat. Als ik de huidige eigenaar was zou ik het verkopen aan de huurders.

Ik ben benieuwd hoeveel er nog gaan volgen.

[Rubbergrover1]

CornermanNL schreef op donderdag 28 september 2023 @ 07:15:
[...]


Met wat kosten erbij zit je na aankoop ruim onder de 4% bruto rendement. Dat gaat nooit uitkomen voor de toekomstige eigenaar.

Daar moet wel een flinke slok van de vraagprijs af in verhuurde staat. Als ik de huidige eigenaar was zou ik het verkopen aan de huurders.

Ik denk dat de verkoper dat ook wel zal hebben geprobeerd. Maar de bewoners zullen ook niet zo gek zijn om een half miljoen te betalen voor een appartementje van 50 m². Als ze dat überhaupt kunnen betalen, zonder geld uit overwaarde. Die zullen liever wachten tot de nieuwe wetgeving wat doet aan de 20k per jaar aan huur.

[Marzman]

Dat lijken me studentenkamers, die gaan echt die kamer niet kopen.

[ColeJ]

mikedejong25 schreef op woensdag 27 september 2023 @ 21:17:
https://www.nu.nl/economi...jna-6-procent-omhoog.html

Verder kan het zijn dat verhuurders besluiten om de huren minder te verhogen dan het maximum. Daardoor kunnen de daadwerkelijke huurverhogingen volgend jaar lager uitvallen.

Yeah right - dat heb ik eens gedaan tijdens de COVID periode maar dat doe ik nooit meer. De politiek/gemeente vroeg toen aan de belegger/verhuurder om de huren niet maximaal te verhogen. Tegelijkertijd kreeg ik een middelvinger terug met maximale verhoging op de WOZ aanslag, VVE lasten en overige (gemeentelijke) belastingen.

[Rubbergrover1]

Marzman schreef op donderdag 28 september 2023 @ 10:29:
Dat lijken me studentenkamers, die gaan echt die kamer niet kopen.

Het zijn driekamerappartementen (behalve de bovenste). Met ieder een huur van zo'n 1700 per maand. Niet bepaald studendenkamers.

Wat betreft 'levensfase' zijn het wel mensen die nog niet zo lang het studentenleven ontgroeid zijn. En daardoor waarschijnlijk die woningen zowel niet willen als niet kunnen kopen.

[Wispe]

Marzman schreef op donderdag 28 september 2023 @ 10:29:
Dat lijken me studentenkamers, die gaan echt die kamer niet kopen.

Er zijn genoeg mensen die tot hun dood in een driekamerappartement willen blijven zitten.
Niet iedereen wil/hoeft een vrijstaande villa met een lap grond.
Moet er niet aan denken zeg.

[vortexnl1982]

ColeJ schreef op donderdag 28 september 2023 @ 10:35:
[...]


Yeah right - dat heb ik eens gedaan tijdens de COVID periode maar dat doe ik nooit meer. De politiek/gemeente vroeg toen aan de belegger/verhuurder om de huren niet maximaal te verhogen. Tegelijkertijd kreeg ik een middelvinger terug met maximale verhoging op de WOZ aanslag, VVE lasten en overige (gemeentelijke) belastingen.

Dat doe ik ook niet meer. Ik verhoog voortaan nu ook maximaal. Tenzij het echt de spuigaten uitloopt maar de overheid beschermt de huurder wat dat betreft wel.

Mijn belastingen worden ook elk jaar hoger en ik betaal erfpacht (ab2016) dat wordt ook elk jaar maximaal geïndexeerd. Vorig jaar zelfs 8,5 procent en de pachters werd niet gespaard. Die verhogingen gaan mijn huurders betalen. Hoe aardig ik ze ook vind en hoe jammer ik het vind. Wat dat betreft heeft de overheid mijn ogen wel geopend.

[Lordy79]

ColeJ schreef op donderdag 28 september 2023 @ 10:35:
[...]


Yeah right - dat heb ik eens gedaan tijdens de COVID periode maar dat doe ik nooit meer.

Altijd maximaal verhogen en eventueel een eenmalige(!) Korting geven....

[ColeJ]

Lordy79 schreef op donderdag 28 september 2023 @ 22:07:
[...]

Altijd maximaal verhogen en eventueel een eenmalige(!) Korting geven....

Goede tip, thanks.

[namliam_eht]

Mensen vergeten dat een huurprijs voor een groot deel directe kosten is.
Stel een appartement van 400.000 euro
725 euro = 2,17% VRH 8.680 / 12
200 euro = VVE / reservering onderhoud buitenkant van de woning
50 euro eigenaaarsdeel OZB, riool etc.
25 euro reservering voor 1 maand leegstand per 5 jaar door verhuizing(en) van huurder
50 euro reservering voor wanbetaling (schaalt mee omhoog met hogere huur)
500 euro cashflow als je alleen die 400.000 euro bij een grootbank wegzet.
====
1.550 euro per maand kostprijs, dat levert niks "echt" op behalve dan wel waarde stijging van het appartement over de jaren heen.

Daarnaast moet je misschien nog wat reserveren voor nieuwe keuken, badkamer
En dit is met volledig eigen geld, stel dat je een verhuurhypotheek hebt/moet ad 5% rente worden de lasten nog hoger.

De huur voor dit appartement moet dus bij 1.750 of zelfs 2.000 euro per maand beginnen om negatieve cashflow te voorkomen, dan is het gewoonweg niet interessant (meer)

[ColeJ]

namliam_eht schreef op vrijdag 29 september 2023 @ 09:17:
Mensen vergeten dat een huurprijs voor een groot deel directe kosten is.
Stel een appartement van 400.000 euro
725 euro = 2,17% VRH 8.680 / 12
200 euro = VVE / reservering onderhoud buitenkant van de woning
50 euro eigenaaarsdeel OZB, riool etc.
25 euro reservering voor 1 maand leegstand per 5 jaar door verhuizing(en) van huurder
50 euro reservering voor wanbetaling (schaalt mee omhoog met hogere huur)
500 euro cashflow als je alleen die 400.000 euro bij een grootbank wegzet.
====
1.550 euro per maand kostprijs, dat levert niks "echt" op behalve dan wel waarde stijging van het appartement over de jaren heen.

Daarnaast moet je misschien nog wat reserveren voor nieuwe keuken, badkamer
En dit is met volledig eigen geld, stel dat je een verhuurhypotheek hebt/moet ad 5% rente worden de lasten nog hoger.

De huur voor dit appartement moet dus bij 1.750 of zelfs 2.000 euro per maand beginnen om negatieve cashflow te voorkomen, dan is het gewoonweg niet interessant (meer)

Als je 400k verspreid over buitenlandse banken met 4% rente (allen onder DSG) voor 1 jaar vast levert je dat al een cashflow op van 16k per jaar. Probeer dat maar eens te evenaren, gaat je niet lukken. Zeker niet omdat het sparen een veel lager risico heeft dan vastgoed verhuren. Wij hebben een appartement in de verhuur met een waarde van EUR 325-350k en heeft op dit moment een huurprijs van EUR 1.800.

Ik vind de verhouding sparen/beleggen uberhaupt enorm krom momenteel. Je kunt nu al "risicoloos" ruim 4% krijgen op een 1 jarig spaardeposito. Dit betekent dat je beleggingen al minimaal 6% moeten renderen wil je meer winst halen (beleggingen zijn belast met 2%). Het is natuurlijk wel zo dat dit op dit moment is - vastgoed heeft het tientallen jaren enorm goed gedaan en nu even wat minder. You win some you lose some.

[ Voor 12% gewijzigd door ColeJ op 29-09-2023 10:12 ]

[JanHenk]

Het lijkt me zeker wijs om gebruik te maken van de maximaal mogelijke verhoging. Het ergste wat er kan gebeuren is dat je huurders uiteindelijk vertrekken...

De markt is nogal extreem gekanteld, bij vertrek heb je ook de mogelijkheid om verkoop weer te overwegen. De waarde in vrije verkoop lijkt nog wel aardig goed gestut voor het meeste vastgoed. Ik verwacht dat verkoop voor veel situaties aantrekkelijker is dan opnieuw verhuren.

[Wolly]

Lordy79 schreef op donderdag 28 september 2023 @ 22:07:
[...]

Altijd maximaal verhogen en eventueel een eenmalige(!) Korting geven....

Hoe bedoel je die korting? Een korting op het indexerings percentage of een soort credit nota van x bedrag?

[Plint]

Zijn er hier mensen in en of rond Amsterdam die voor de verhuur een bedrijf inschakelen voor de begeleiding en huurders vinden?
We zijn de optie aan het onderzoeken of het de moeite waard is om ons huis te verhuren ipv te verkopen.
Je hebt meerdere bedrijven die wellicht wat zaken kunnen ophelderen zoals verwachte huurprijs en ook een groot bereik hebben van huurders / expats.

Members only: situatie

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ColeJ]

Wolly schreef op vrijdag 29 september 2023 @ 11:13:
[...]


Hoe bedoel je die korting? Een korting op het indexerings percentage of een soort credit nota van x bedrag?

Geen korting op het percentage maar een creditnota van X bedrag. Dan kun je volgend jaar weer indexeren op de volledige indexering (waar je dus geen percentagekorting op hebt gegeven) van het huidige jaar

[ColeJ]

Plint schreef op vrijdag 29 september 2023 @ 11:23:
Zijn er hier mensen in en of rond Amsterdam die voor de verhuur een bedrijf inschakelen voor de begeleiding en huurders vinden?
We zijn de optie aan het onderzoeken of het de moeite waard is om ons huis te verhuren ipv te verkopen.
Je hebt meerdere bedrijven die wellicht wat zaken kunnen ophelderen zoals verwachte huurprijs en ook een groot bereik hebben van huurders / expats.


***members only***

Ik maak gebruik van Amsterdam Housing - tevreden over.