Vastgoed als investering

[Rubbergrover1]

ColeJ schreef op vrijdag 29 september 2023 @ 10:10:
[...]
Als je 400k verspreid over buitenlandse banken met 4% rente (allen onder DSG) voor 1 jaar vast levert je dat al een cashflow op van 16k per jaar. Probeer dat maar eens te evenaren, gaat je niet lukken. Zeker niet omdat het sparen een veel lager risico heeft dan vastgoed verhuren. Wij hebben een appartement in de verhuur met een waarde van EUR 325-350k en heeft op dit moment een huurprijs van EUR 1.800.

Ik vind de verhouding sparen/beleggen uberhaupt enorm krom momenteel. Je kunt nu al "risicoloos" ruim 4% krijgen op een 1 jarig spaardeposito. Dit betekent dat je beleggingen al minimaal 6% moeten renderen wil je meer winst halen (beleggingen zijn belast met 2%). Het is natuurlijk wel zo dat dit op dit moment is - vastgoed heeft het tientallen jaren enorm goed gedaan en nu even wat minder. You win some you lose some.

Het zal misschien niet populair zijn in dit topic, maar de insteek van vastgoedbeleggingen zou m.i. ook moeten zijn dat het rendement (vooral) uit de waardeontwikkeling komt. Dat is bijvoorbeeld ook het uitgangspunt van hoe OG werd meegenomen in de berekening van het forfaitaire box 3 rendement (werd ieder jaar de procentuele verandering van het CBS-prijsindexcijfer voor Bestaande Koopwoningen (2015 = 100) in het betreffende jaar meegenomen in de formule.) Ik zou het juist een ongezonde situatie vinden als je met een flinke hefboom op de lange termijn "uit het niets" een fors rendement/inkomen zou kunnen behalen (even simpel uitgedrukt). Die situatie hebben we nu welliswaar een tijdje gehad, mede vanwege de lage leenrente, maar dat zou niet de standaard moeten zijn.

[Lordy79]

Wolly schreef op vrijdag 29 september 2023 @ 11:13:
[...]


Hoe bedoel je die korting? Een korting op het indexerings percentage of een soort credit nota van x bedrag?

Ik heb vorig jaar gezegd: ik snap dat die 14.5 wat veel is maar ik indexeer tóch maar je krijgt eenmalig in juni een lumpsum (uit mijn hoofd een procent of 6 van de jaarhuur) gecrediteerd.

En ik ben er blij mee want per 1 Jan 2024 kan ik 0.2pct meer huur vragen dus gemiddeld over 2 jaar ruwweg 7.4pct / jaar en dat is gezien de renteontwikkeling geen overbodige luxe.

[ColeJ]

Lordy79 schreef op vrijdag 29 september 2023 @ 12:01:
[...]

Ik heb vorig jaar gezegd: ik snap dat die 14.5 wat veel is maar ik indexeer tóch maar je krijgt eenmalig in juni een lumpsum (uit mijn hoofd een procent of 6 van de jaarhuur) gecrediteerd.

En ik ben er blij mee want per 1 Jan 2024 kan ik 0.2pct meer huur vragen dus gemiddeld over 2 jaar ruwweg 7.4pct / jaar en dat is gezien de renteontwikkeling geen overbodige luxe.

14.5!?

[Lordy79]

ColeJ schreef op vrijdag 29 september 2023 @ 12:02:
[...]


14.5!?

Ja

https://www.kolsterenbedr...-van-145-gerechtvaardigd/

[JanHenk]

Voor woonruimte is de indexering gemaximeerd, vandaar de verwarring.

[Plint]

ColeJ schreef op vrijdag 29 september 2023 @ 11:43:
[...]


Ik maak gebruik van Amsterdam Housing - tevreden over.

Hebben ze jou in de beginfase ook geholpen met huurwaarde bepaling etc?

Ik zal binnenkort toch eens een gesprek aan gaan met twee partijen.

[ColeJ]

Plint schreef op vrijdag 29 september 2023 @ 12:46:
[...]

Hebben ze jou in de beginfase ook geholpen met huurwaarde bepaling etc?

Ik zal binnenkort toch eens een gesprek aan gaan met twee partijen.

Yes

[rube]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 29 september 2023 @ 11:55:
[...]
Het zal misschien niet populair zijn in dit topic, maar de insteek van vastgoedbeleggingen zou m.i. ook moeten zijn dat het rendement (vooral) uit de waardeontwikkeling komt.

Ik denk dat dat heel erg bepalend is van je strategie. Daar stem je ook mede op af wat je koopt.
Ik verhuur b.v. een appartement aan studenten, niet het mooiste, niet het beste gelegen, ondertussen zal er na verloop best wat onderhoud nodig zijn met 4-5 studenten. Dus nee, die aankoop is niet voor de waardeontwikkeling geweest maar gewoon voor de cashflow.

Koop je wel voor waardeontwikkeling, dan koop je toch andere type panden op andere lokaties.

Er is niet een strategie of een methode die wel of niet goed of realistisch is.

[Wispe]

Plint schreef op vrijdag 29 september 2023 @ 11:23:
Zijn er hier mensen in en of rond Amsterdam die voor de verhuur een bedrijf inschakelen voor de begeleiding en huurders vinden?
We zijn de optie aan het onderzoeken of het de moeite waard is om ons huis te verhuren ipv te verkopen.
Je hebt meerdere bedrijven die wellicht wat zaken kunnen ophelderen zoals verwachte huurprijs en ook een groot bereik hebben van huurders / expats.


***members only***

Je hebt een hypotheek op, mag je verhuren van de bank?
Begin daar maar eens mee.

[Bonenstaak92]

Plint schreef op vrijdag 29 september 2023 @ 11:23:
Zijn er hier mensen in en of rond Amsterdam die voor de verhuur een bedrijf inschakelen voor de begeleiding en huurders vinden?
We zijn de optie aan het onderzoeken of het de moeite waard is om ons huis te verhuren ipv te verkopen.
Je hebt meerdere bedrijven die wellicht wat zaken kunnen ophelderen zoals verwachte huurprijs en ook een groot bereik hebben van huurders / expats.


***members only***

Ik maak gebruik van Housingnet, dat bevalt ook goed.

[mannowlahn]

Plint schreef op vrijdag 29 september 2023 @ 11:23:
Zijn er hier mensen in en of rond Amsterdam die voor de verhuur een bedrijf inschakelen voor de begeleiding en huurders vinden?
We zijn de optie aan het onderzoeken of het de moeite waard is om ons huis te verhuren ipv te verkopen.
Je hebt meerdere bedrijven die wellicht wat zaken kunnen ophelderen zoals verwachte huurprijs en ook een groot bereik hebben van huurders / expats.


***members only***

Ja heb ik gedaan en ik ben zeer negatief er over. Ze bieden totaal geen meerwaarde. Advertentie op Facebook en kamernet is ruim voldoende om genoeg reacties te krijgen. Die bedrijven doen niks voor je, behalve een standaar pararius contract opstellen.

Echt bespaar je de fee van een maand huur excl btw want je kan dit prima zelf. Kijk zelf ff rond op de huur sites voor een indicatie huurprijs.

Btw jullie huis valt straks nog in vrije sector wanneer de nieuwe huurpunten ingaan?

[ybos]

Lordy79 schreef op vrijdag 29 september 2023 @ 12:01:
[...]

Ik heb vorig jaar gezegd: ik snap dat die 14.5 wat veel is maar ik indexeer tóch maar je krijgt eenmalig in juni een lumpsum (uit mijn hoofd een procent of 6 van de jaarhuur) gecrediteerd.

En ik ben er blij mee want per 1 Jan 2024 kan ik 0.2pct meer huur vragen dus gemiddeld over 2 jaar ruwweg 7.4pct / jaar en dat is gezien de renteontwikkeling geen overbodige luxe.

Hoe kom je aan de berekening van 0,2%

(serieuze vraag, ik vrees dat ik ongeveer hetzelfde "probleem" ga hebben maar heb de berekening nog niet gemaakt.)

[mannowlahn]

ybos schreef op zaterdag 30 september 2023 @ 09:48:
[...]

Hoe kom je aan de berekening van 0,2%

(serieuze vraag, ik vrees dat ik ongeveer hetzelfde "probleem" ga hebben maar heb de berekening nog niet gemaakt.)

Inflatie cijfer

[ybos]

mannowlahn schreef op zaterdag 30 september 2023 @ 10:19:
[...]

Inflatie cijfer

Men past tijdens het spel de regels weer eens aan Halverwege het jaar de rekenmethode voor inflatie aanpassen. Al was de vorige methode inderdaad ook niet geheel reeel (alle huishuidens variabel maandcontract voor energie).

https://www.cbs.nl/nl-nl/...economie/prijzen/inflatie

En dan de visie van de rabobank over de aangepaste rekenmethode met een klein stukje tekst er uitgelicht:

https://www.rabobank.nl/k...stiek-anders-dan-beleving

Het officiële inflatiecijfer van augustus maskeert daarmee de daadwerkelijke inflatie die de gemiddelde Nederlander nog steeds zal ervaren. Zouden we de nieuwe methode van het CBS terugleggen op de volledige inflatiereeks, dan zou de inflatie in augustus namelijk niet 3,4 procent, maar 9,7 procent zijn

Om dan op indexatie van huurprijzen terug te komen:
Door de al gepubliceerde inflatiecijfers niet te herzien, heeft overschakelen op de nieuwe methode geen invloed op de indexatie over een tijdsbestek van twee jaar tijd. Waar op basis van de overschatting van de energie-inflatie de indexatie in 2023 te hoog zal zijn (door te hoge inflatiecijfers voor 2022), wordt dat namelijk in 2024 gecompenseerd door het kunstmatig te lage inflatiecijfer in 2023.
Omdat wij de indexatie een beetje te gortig vonden hebben wij dit maar deels doorgevoerd. Doordat nu de indexatie relatief laag uitkomt snijden we onszelf in de vingers. Maar ja, part of the game, elke dag leren we bij.

[ Voor 36% gewijzigd door ybos op 30-09-2023 11:33 ]

[Lordy79]

ybos schreef op zaterdag 30 september 2023 @ 09:48:
[...]

Hoe kom je aan de berekening van 0,2%

(serieuze vraag, ik vrees dat ik ongeveer hetzelfde "probleem" ga hebben maar heb de berekening nog niet gemaakt.)

Zie hieronder inderdaad. En dat is misschien tegenvallend maar op de lange termijn komt t gewoon goed, tenzij je permanente korting hebt gegeven op die 14.5pct van vorig jaar...

[Kartmans1]

Vind het wel vreemd dat ze nu het voorstel hebben dat de sociale huurindexatie hoger wordt dan de vrije sector indexatie. Waarom zouden vrije sector verhuurders niet dezelfde kostenstijging zien?

[yoga]

Kartmans1 schreef op zaterdag 30 september 2023 @ 18:46:
Vind het wel vreemd dat ze nu het voorstel hebben dat de sociale huurindexatie hoger wordt dan de vrije sector indexatie. Waarom zouden vrije sector verhuurders niet dezelfde kostenstijging zien?

Het is maximale huurverhoging, voor de scheefhuurders.
Degene die minder verdienen max 2,5 % de afgelopen jaren

[vortexnl1982]

mannowlahn schreef op zaterdag 30 september 2023 @ 07:54:
[...]

Ja heb ik gedaan en ik ben zeer negatief er over. Ze bieden totaal geen meerwaarde. Advertentie op Facebook en kamernet is ruim voldoende om genoeg reacties te krijgen. Die bedrijven doen niks voor je, behalve een standaar pararius contract opstellen.

Echt bespaar je de fee van een maand huur excl btw want je kan dit prima zelf. Kijk zelf ff rond op de huur sites voor een indicatie huurprijs.

Btw jullie huis valt straks nog in vrije sector wanneer de nieuwe huurpunten ingaan?

Inderdaad, wat voegt zo'n verhuurpartij toe ? Ik heb een funda advertentie gezet via huizenbalie. Voor 200 euro knallen ze een advertentie op funda met jouw foto's en tekst. Mensen die geïnteresseerd zijn kunnen dan reageren door een uitgebreide vragenlijst in te vullen. Vervolgens maak je zelf de eerste schifting en nodig je mensen uit voor een bezichtiging.

Het grote voordeel is dat je zelf je potentiële huurders ontmoet en al een beetje een indruk krijgt. Ik heb vervolgens een keuze gemaakt en zelf een kleine background check gedaan (zoals linkedin / facebook / etc nagaan). Ik heb zo'n modelcontract met wat extra toevoegingen wat ze dan moeten ondertekenen en twee maanden aan huur als borg.

Voor de verhuurprijs kijk zelf op funda wat andere vragen in de buurt.

Ik had eerder via facebook advertenties gezet maar ik kreeg alleen maar hele vage reacties en ook lang niet zoveel als via funda.

[ybos]

Lordy79 schreef op zaterdag 30 september 2023 @ 18:33:
[...]

Zie hieronder inderdaad. En dat is misschien tegenvallend maar op de lange termijn komt t gewoon goed, tenzij je permanente korting hebt gegeven op die 14.5pct van vorig jaar...

Wij hebben geindexeerd met ik meen 8%. Dat is dus wel een soort van permanente korting want dat blijft tot in lengte van dagen minder, zeker als je uit gaat van het "rente op rente" effect.
Ach, zullen het maar "goed verhuurdersschap" noemen

[Lordy79]

ybos schreef op zaterdag 30 september 2023 @ 22:02:
[...]

Wij hebben geindexeerd met ik meen 8%. Dat is dus wel een soort van permanente korting want dat blijft tot in lengte van dagen minder, zeker als je uit gaat van het "rente op rente" effect.
Ach, zullen het maar "goed verhuurdersschap" noemen

Nou, ik weet niet hoe lang je huurcontract loopt, maar dat loopt vaak na 5 jaar of korter af, met een opzegtermijn van meestal een jaar.
Je kunt natuurlijk in gesprek met je huurder en aangeven dat je de afspraken respecteert en per 01-01-2024 met 0.2% verhoogt, maar dat de totale inflatie vanaf sept 2022 t/m sept 2024 toch écht 14.7% was en je de huur per nieuwe contractperiode dus nog eens met 6 procent wilt verhogen.

Als ze heel hard gaan klagen kun je de huur opzeggen, maar ja, dan ben je wel de huurder kwijt en staat de zaak op scherp. Het ligt er dus ook helemaal aan of de huur ook zonder die 6pct een prima bedrag is, en wat de kwaliteit van de huurder is. Want een huurder die op tijd betaalt en bijv. zelf een hoop onderhoud regelt (die jij dan wel betaalt, maar ZIJ regelen het) is ook heel veel waard.

Enfin, dat weet je zelf allemaal ook wel

[ybos]

Lordy79 schreef op zaterdag 30 september 2023 @ 22:27:
[...]

Nou, ik weet niet hoe lang je huurcontract loopt, maar dat loopt vaak na 5 jaar of korter af, met een opzegtermijn van meestal een jaar.
Je kunt natuurlijk in gesprek met je huurder en aangeven dat je de afspraken respecteert en per 01-01-2024 met 0.2% verhoogt, maar dat de totale inflatie vanaf sept 2022 t/m sept 2024 toch écht 14.7% was en je de huur per nieuwe contractperiode dus nog eens met 6 procent wilt verhogen.

Als ze heel hard gaan klagen kun je de huur opzeggen, maar ja, dan ben je wel de huurder kwijt en staat de zaak op scherp. Het ligt er dus ook helemaal aan of de huur ook zonder die 6pct een prima bedrag is, en wat de kwaliteit van de huurder is. Want een huurder die op tijd betaalt en bijv. zelf een hoop onderhoud regelt (die jij dan wel betaalt, maar ZIJ regelen het) is ook heel veel waard.

Enfin, dat weet je zelf allemaal ook wel

Toevallig is die huurder die ik gematst heb er alsnog uitgebonjourd door ons vanwege op meerdere fronten plegen van cnotractbreuk. En de andere 2 huurders zijn in 2022 gestart en afgesproken voor 2023 geen inflatiecorrectie, soort verkapte huurkorting die voor hen dus goed heeft uitgepakt.
Ach ja, het is wat het is. Kan er ook niet van wakker liggen. Sometimes you win, sometimes you loose

[winiustyco]

Empty

[ Voor 101% gewijzigd door winiustyco op 13-12-2023 01:17 ]

[Wispe]

winiustyco schreef op zaterdag 30 september 2023 @ 23:13:
Zou ik hier een inhoudelijke vraag mogen stellen en jullie mening over de volgende situatie mogen vragen? Momenteel heeft een huurder in een verhuurde woning verzoek gedaan om een houtkachel te installeren en een rookkanaal via de gevel aan te leggen(nadat deze in gebruik gesteld was via gevel doorvoer en na enige discussie met buren nu weer afgekoppeld is in afwachting van eventuele goedkeuring).
Nu begrijp ik uiteraard de reden waarom de betreffende huurder dit wil, maar het lijkt mij ook dat er desondanks toch een groter risico op brand zou ontstaan. Tevens lijkt het mij intensief als ik elk jaar zou moeten gaan controleren of kanaal geveegd is en houtkachel onderhoud heeft gehad en is schoongemaakt. Ondanks dat dit alles door een professioneel bedrijf zou kunnen gebeuren ben je tevens voor tijdig onderhoud toch afhankelijk van de huurder. Voor mij als verhuurder lijkt het voornamelijk veel risico toe te voegen met als risico lange tijd geen rendement bij bijvoorbeeld brand en tevens puur alleen de reiskosten bij calamiteiten zijn al aardig wat gezien ze niet om de hoek liggen van waar ik woon.
Wat is jullie mening hierover in deze kwestie? Het betreft tevens een sociale huurwoning.

Zegt genoeg tcoh?

[Qwerty-273]

winiustyco schreef op zaterdag 30 september 2023 @ 23:13:
....het lijkt mij ook dat er desondanks toch een groter risico op brand zou ontstaan.

Buiten het vergrote risico op brand, zit er ook een gezondheidsrisico aan vast. Dat kan je (als stoker) minimaliseren door goed te stoken met de juiste brandstof op de juiste momenten. Maar het blijft altijd impact hebben op de gezondheid van iedereen in de buurt. Juist om die reden zou ik er niet happig op zijn als er directe buren in het spel zijn. Een vrijstaand huis met voldoende ruimte er omheen is natuurlijk een ander scenario.

https://www.milieucentraa...houtkachel-of-open-haard/

Hout stoken is ongezond voor iedereen: voor mensen die in de buurt wonen, maar ook voor jezelf als stoker. De rook van een houtvuur bevat namelijk altijd schadelijke stoffen, zoals fijnstof, kankerverwekkende koolwaterstoffen (PAK’s) en koolmonoxide. Dat zorgt voor ongezonde lucht, niet alleen buiten maar ook in je eigen huis. Hoeveel last iemand heeft of welke klachten hij krijgt, hangt van verschillende dingen af: de hoeveelheid rook, hoe lang je het inademt, hoe gezond je bent en welke stoffen er precies in de rook zitten.

[mikedejong25]

https://vastgoedjournaal....-aan-fiscale-aanpassingen

De Jonge wil investeringsklimaat voor woningmarkt verbeteren, denkt aan fiscale aanpassingen

Toevallig iemand die dit hele artikel beschikbaar heeft?

[Baytep]

Na wat gedoe in het verleden staat in mijn huurcontracten dat de borg pas terugbetaald wordt na bewijs van uitschrijving op het adres.

Bij de gemeente (Amsterdam) kan de huiseigenaar niet inzien wie er ingeschreven staan. Op afspraak wel hoeveel mensen er ingeschreven staan, maar dat is ook gedoe.

Tot nog toe levert dit een eclectische hoeveelheid screenshots op van (meestal) expat mensen die de weg kwijt zijn in onze bureaucratie.

Weet iemand hier of er een transparante methode is om dit te doen?

[Wispe]

Baytep schreef op maandag 2 oktober 2023 @ 17:19:
Na wat gedoe in het verleden staat in mijn huurcontracten dat de borg pas terugbetaald wordt na bewijs van uitschrijving op het adres.

Bij de gemeente (Amsterdam) kan de huiseigenaar niet inzien wie er ingeschreven staan. Op afspraak wel hoeveel mensen er ingeschreven staan, maar dat is ook gedoe.

Tot nog toe levert dit een eclectische hoeveelheid screenshots op van (meestal) expat mensen die de weg kwijt zijn in onze bureaucratie.

Weet iemand hier of er een transparante methode is om dit te doen?

Verhuurder moet waarborgsom terugbetalen na einde huur
De verhuurder moet de waarborgsom binnen 14 dagen na het einde van de huur aan u terugbetalen. Hij hoeft geen rente over de waarborgsom aan u te betalen.

https://www.rijksoverheid...%20aan%20u%20te%20betalen.

Beetje vreemd dat je eigen wetten en regels gaat verzinnen.

[Baytep]

Wispe schreef op maandag 2 oktober 2023 @ 17:30:
[...]

Beetje vreemd dat je eigen wetten en regels gaat verzinnen.

Valt wel mee hoor, zolang de huurder zich niet uitgeschreven is de huur nog niet afgelopen

[rockhopper]

Baytep schreef op maandag 2 oktober 2023 @ 17:38:
[...]

Valt wel mee hoor, zolang de huurder zich niet uitgeschreven is de huur nog niet afgelopen

Mij lijkt het moment dat jij als verhuurder een opzeg brief bevestigd het moment (zoals aangegeven/afgesproken in die brief) van opzegging. Ik zie niet direct in hoe je dit aan inschrijving op adres wilt koppelen, te meer je hier geen inzicht in hebt en dit niet direct onder jouw verantwoording valt. Ik weet verder niet welk "gedoe" je hebt gehad, maar een opzegging is normaal gesproken genoeg bewijs. Dus ergens ben ik wel benieuwd waarom je deze zware eisen stelt.

[Baytep]

rockhopper schreef op maandag 2 oktober 2023 @ 18:02:
[...]
ben ik wel benieuwd waarom je deze zware eisen stelt.

Bij een verhuurvergunning mogen niet meer mensen op het adres ingeschreven zijn dan op de vergunning vermeldt staat.

[rockhopper]

Baytep schreef op maandag 2 oktober 2023 @ 18:05:
[...]

Bij een verhuurvergunning mogen niet meer mensen op het adres ingeschreven zijn dan op de vergunning vermeldt staat.

Dat begrijp ik, maar je kan met een opzeggingsbrief makkelijk aantonen dat deze persoon er niet meer ingeschreven hoort te staan. Daarmee leg je het probleem bij de persoon die foutief ingeschreven staat, in plaats van dat je het jouw probleem maakt. Immers je kan aantonen er is opgezegd, zou er niet meer mogen wonen, woont er ook niet volgens jou. En je zal waarschijnlijk ook een nieuw contract hebben voor de woning.

Het wordt natuurlijk een ander verhaal als er ECHT te veel mensen wonen.

[Wispe]

Baytep schreef op maandag 2 oktober 2023 @ 17:38:
[...]

Valt wel mee hoor, zolang de huurder zich niet uitgeschreven is de huur nog niet afgelopen

Dat staat niet in de wet.

[ColeJ]

Snap best dat je dat als toevoeging in je huurcontract zet. Of het nou in de wet staat of niet - het is wel iets dat de huurder leest en dan misschien niet vergeet om uit te schrijven.

[Wispe]

ColeJ schreef op maandag 2 oktober 2023 @ 20:49:
Snap best dat je dat als toevoeging in je huurcontract zet. Of het nou in de wet staat of niet - het is wel iets dat de huurder leest en dan misschien niet vergeet om uit te schrijven.

Dat is hetzelfde niveau als je woning verhuren terwijl er een hypotheek op rust en je ervoor hebt getekend dat je niet mag verhuren zonder toestemming. "Ja maar de LTV-ratio is laag...."

[Real]

Baytep schreef op maandag 2 oktober 2023 @ 17:19:
Na wat gedoe in het verleden staat in mijn huurcontracten dat de borg pas terugbetaald wordt na bewijs van uitschrijving op het adres.

Mooi, maar sinds 1 juli is dat beding nietig op grond van art. 7:265 BW. Art. 7:261b BW is namelijk in werking getreden zonder overgangsrecht.

Baytep schreef op maandag 2 oktober 2023 @ 17:38:
[...]
Valt wel mee hoor, zolang de huurder zich niet uitgeschreven is de huur nog niet afgelopen

Welnee. Een huurovereenkomst is privaatrecht en een BRP inschrijving bestuursrecht. Een huurovereenkomst kan dus eindigen als een huurder nog steeds in de BRP staat ingeschreven.

Wispe schreef op maandag 2 oktober 2023 @ 17:30:
[...]
Hij hoeft geen rente over de waarborgsom aan u te betalen.

Maar wel als de termijn in art. 7:261b BW is verstreken.

[ColeJ]

Wispe schreef op maandag 2 oktober 2023 @ 20:58:
[...]

Dat is hetzelfde niveau als je woning verhuren terwijl er een hypotheek op rust en je ervoor hebt getekend dat je niet mag verhuren zonder toestemming. "Ja maar de LTV-ratio is laag...."

Nou nee. Iets in een huurcontract opnemen wat bij een rechtbank geen stand houd is niet per definitie iets dat niet mag. Verhuren zonder toestemming is iets dat niet mag.

[Erasmo]

winiustyco schreef op zaterdag 30 september 2023 @ 23:13:
Zou ik hier een inhoudelijke vraag mogen stellen en jullie mening over de volgende situatie mogen vragen? Momenteel heeft een huurder in een verhuurde woning verzoek gedaan om een houtkachel te installeren en een rookkanaal via de gevel aan te leggen(nadat deze in gebruik gesteld was via gevel doorvoer en na enige discussie met buren nu weer afgekoppeld is in afwachting van eventuele goedkeuring).
Nu begrijp ik uiteraard de reden waarom de betreffende huurder dit wil, maar het lijkt mij ook dat er desondanks toch een groter risico op brand zou ontstaan. Tevens lijkt het mij intensief als ik elk jaar zou moeten gaan controleren of kanaal geveegd is en houtkachel onderhoud heeft gehad en is schoongemaakt. Ondanks dat dit alles door een professioneel bedrijf zou kunnen gebeuren ben je tevens voor tijdig onderhoud toch afhankelijk van de huurder. Voor mij als verhuurder lijkt het voornamelijk veel risico toe te voegen met als risico lange tijd geen rendement bij bijvoorbeeld brand en tevens puur alleen de reiskosten bij calamiteiten zijn al aardig wat gezien ze niet om de hoek liggen van waar ik woon.
Wat is jullie mening hierover in deze kwestie? Het betreft tevens een sociale huurwoning.

Niet doen. Beter leg je in overleg een airco aan waar je ook mee kan verwarmen.

[rube]

Nou komt dit niet ui te beste krant van Nederland en citeren ze een grote vastgoedbelegger (JLL), maar toch:

Het goede nieuws, in ieder geval voor huurders:

In Berlijn werden in 2020 bijna alle huren gereguleerd door het linkse stadsbestuur. Het leidde tot een daling van de huren met 10%, meldt internationaal vastgoedadviseur JLL dinsdag in een rapport over de effecten van dergelijke maatregelen in Europa. Zo liepen de huurprijzen in Catalonië met 5% terug.

En dan het slechte nieuws voor mensen die iets willen gaan huren:

Tegelijk daalde het aanbod drastisch omdat beleggers er geen brood meer in zagen en huurders bleven zitten. „In Berlijn was de daling van beschikbare huurwoningen maar liefst 51,8%. In Catalonië 10%”, aldus het rapport. De regulering zorgde ook voor lange wachtlijsten en prijsverstoringen in Zweden en Oostenrijk.

https://www.telegraaf.nl/...e-reguleren-is-desastreus
Dus worden veel meer mensen gedwongen om te kopen. Maar oh, wacht, dat valt ook niet mee [understatement].....

Nou ja, voorlopig is het nog maar een plan.

[Rubbergrover1]

rube schreef op dinsdag 3 oktober 2023 @ 08:30:
Nou komt dit niet ui te beste krant van Nederland en citeren ze een grote vastgoedbelegger (JLL), maar toch:

Het goede nieuws, in ieder geval voor huurders:

[...]

En dan het slechte nieuws voor mensen die iets willen gaan huren:

[...]

https://www.telegraaf.nl/...e-reguleren-is-desastreus
Dus worden veel meer mensen gedwongen om te kopen. Maar oh, wacht, dat valt ook niet mee [understatement].....

Nou ja, voorlopig is het nog maar een plan.

Dat is een bekend effect. Even simpel gezegd, veel aanbod tegen prijzen die bijna niemand kan betalen of minder aanbod tegen prijzen die veel mensen wel kunnen betalen.

[JanHenk]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 3 oktober 2023 @ 08:35:
[...]

Dat is een bekend effect. Even simpel gezegd, veel aanbod tegen prijzen die bijna niemand kan betalen of minder aanbod tegen prijzen die veel mensen wel kunnen betalen.

Dan zou er leegstand zijn geweest en gaat de prijs vanzelf naar beneden, tot het equilibrium. Dus dat lijkt me niet helemaal waar, toch? Zo lang er niet of nauwelijks leegstand is kan iedereen de huren betalen.

Overigens kunnen wachtlijsten ook oplopen door een hógere vraag (ten opzichte van een situatie zonder prijsregulatie) en niet alleen krimpend aanbod. Lagere prijzen geeft namelijk ook een hogere vraag. Regulatie van de prijs heeft dus een dubbel effect.

Het idee is dat er meer aanbod in de koopsector komt en daar de prijzen dus dalen. Hoe zit dat in die regio's @rube ? (Excuses, even geen tijd om zelf wat info te zoeken )

[rube]

JanHenk schreef op dinsdag 3 oktober 2023 @ 09:04:
[...]
Het idee is dat er meer aanbod in de koopsector komt en daar de prijzen dus dalen. Hoe zit dat in die regio's @rube ? (Excuses, even geen tijd om zelf wat info te zoeken )

Nou, daar heb ik toevallig gisteren naar gekeken, aangezien ik voor 1 pand deze week de opzegbrief naar de huurder ga brengen en dat pand dus waarschijnlijk over 3 maanden op funda als te koop komt te staan.

Ik kijk dan naar 1) wat te koop staat op funda, 2) wat verkocht is en beide in combinatie met hoe lang het te koop staat/stond 3) "mijn huis" waarde indicatie op Funda en 4) het Walterliving rapport. Als laatste kan ik nog het overzicht met de transactie prijzen kopen bij het kadaster, maar omdat ik nog even de tijd heb om zaken definitief te bepalen doe ik dat later. Bovendien loopt dat ook altijd aardig achter op de markt, dus was voor mij nu even minder belangrijk.

Mijn conclusie: in de 2 appartementencomplexen die ik heb bekeken zie ik dat het aanbod iets hoger is dan zeg in de periode 2019-2022. Ik zie daar ook objecten tussen die voorheen verhuurd werden. Er gaat dus huur naar koop.
Echter, staat het ook nog steeds binnen 1-4 weken als verkocht. Het lijkt dus dat het aanbod iets hoger is geworden maar de doorlooptijd is nog steeds erg kort. De prijzen zijn zo'n 5% lager dan vorig jaar, maar de afgelopen maanden stijgen ze weer. Eigenlijk gaan deze specifieke appartementen mee net zoals de gehele markt. Wellicht dat de prijzen nog zelfs weer wat meer stijgen omdat het een beetje de onderkant van de markt is, denk 225K-275K, en daardoor ook snel verkopen.

Kortom, mijn conclusie op basis van een klein lokaal niet wetenschappelijk onderzoekje: ik zie iets verplaatsing van huur naar koop, maar prijzen liggen stabiel en lijken met de algehele markt mee te bewegen, wellicht zelfs iets meer/sneller weer omhoog te gaan. Er is geen sprake van veel meer aanbod en daardoor lagere prijzen.

[rockhopper]

rube schreef op dinsdag 3 oktober 2023 @ 09:22:
[...]
snip

Mooi onderzoek, hier mijn casus (cijfers zijn losse schattingen, voel je vrij deze te corrigeren):

Nederland, ieder jaar instroom dan wel groei van plusminus: 70.000 inwoners
Nederland, ieder jaar nieuwbouw 15.000 tot 25.000 woningen met dalende trend.
Nederland, steeds meer 1 ouder gezinshuishoudens (lees 2 woningen nodig voor een voormalig 2 persoons-gezin)

Je kan heen en weer schuiven met huur en koop wat je wilt, maar iedere kleuter (behalve de regering) kan zien dat het probleem daarmee niet opgelost wordt. Er zijn te weinig woningen, er komen te weinig woningen bij dus de vraag stijgt alleen maar.

[ybos]

Weet er iemand of er een partij is die een pand op funda in business kan zetten voor de verhuur
Ik kan het via onze oud makelaar regelen maar die rekent een schandalig bedrag voor de combi van funda en template van een huurcontract invullen, dat is een principekwestie, dat doe ik niet.

[MrAcid]

rockhopper schreef op dinsdag 3 oktober 2023 @ 11:36:
[...]

Mooi onderzoek, hier mijn casus (cijfers zijn losse schattingen, voel je vrij deze te corrigeren):

Nederland, ieder jaar instroom dan wel groei van plusminus: 70.000 inwoners
Nederland, ieder jaar nieuwbouw 15.000 tot 25.000 woningen met dalende trend.
Nederland, steeds meer 1 ouder gezinshuishoudens (lees 2 woningen nodig voor een voormalig 2 persoons-gezin)

Je kan heen en weer schuiven met huur en koop wat je wilt, maar iedere kleuter (behalve de regering) kan zien dat het probleem daarmee niet opgelost wordt. Er zijn te weinig woningen, er komen te weinig woningen bij dus de vraag stijgt alleen maar.

Er wordt onderkend dat er veel meer woningen nodig zijn.

Er wordt gekozen om tot (en met?) dat die er zijn de kans om een huis te kopen groter te maken dan de kans om ermee te investeren/speculeren.

En ja, dat is een politieke keuze.

[rube]

MrAcid schreef op dinsdag 3 oktober 2023 @ 13:20:
[...]
En ja, dat is een politieke keuze.

Prima dat dat een politieke keuze is, maar waarom worden (particuliere) verhuurders nou zo vaak zo negatief weg gezet met zo'n negatieve ondertoon?
Dit zeft namelijk hetzelfde:

de kans om een huis te kopen groter te maken dan de kans om deze te kunnen huren.

en geeft ook gewoon weer wat de discussie om gaat.
Particuliere verhuurders speculeren over het algemeen niet. Ja, ze investeren, so what? Maar het gaat in dit geval ook om de huurders...nou ja, in een aantal gevallen mensen die huurders zouden willen worden maar dat niet kunnen door het tekort aan aanbod.

[ Voor 5% gewijzigd door rube op 03-10-2023 13:57 ]

[MrAcid]

rube schreef op dinsdag 3 oktober 2023 @ 13:56:
[...]

Prima dat dat een politieke keuze is, maar waarom worden (particuliere) verhuurders nou zo vaak zo negatief weg gezet met zo'n negatieve ondertoon?

Volgens mij lees jij ook al lang mee in dit topic - dan heb je denk ik het antwoord al. Laatste pagina alweer voorbeelden van dingen die 'bij een rechter geen stand houden' maar toch als waarschuwing/dreiging in een huurcontract worden opgenomen.

Dit zeft namelijk hetzelfde:

[...]

en geeft ook gewoon weer wat de discussie om gaat.
Particuliere verhuurders speculeren over het algemeen niet. Ja, ze investeren, so what? Maar het gaat in dit geval ook om de huurders...nou ja, in een aantal gevallen mensen die huurders zouden willen worden maar dat niet kunnen door het tekort aan aanbod.

Voor particulieren is denk ik inderdaad alleen investeren, maar dan nog geldt: in een krappe markt is het geen gelijk speelveld tussen starter (zelfbewoning) en investeerders met een gegarandeerd hoog rendement. Daarom wordt de politieke keuze gemaakt (wat mij betreft terecht) om de verhuurbusinesscase op dit moment maar de nek om te draaien ten faveure van starters (en huurders die straks nog wél een woning vinden/hebben in het middensegment).

En je hebt gelijk: dat gaat dus óók ten kostte van het aanbod voor huurders. Maar het kan niet en-en totdat er weer voldoende woningen zijn (liefst een overschot zodat een marktconforme prijs ook daadwerkelijk een marktconforme prijs wordt, en niet opgedreven door een geknepen aanbod).

[mannowlahn]

winiustyco schreef op zaterdag 30 september 2023 @ 23:13:
Zou ik hier een inhoudelijke vraag mogen stellen en jullie mening over de volgende situatie mogen vragen? Momenteel heeft een huurder in een verhuurde woning verzoek gedaan om een houtkachel te installeren en een rookkanaal via de gevel aan te leggen(nadat deze in gebruik gesteld was via gevel doorvoer en na enige discussie met buren nu weer afgekoppeld is in afwachting van eventuele goedkeuring).
Nu begrijp ik uiteraard de reden waarom de betreffende huurder dit wil, maar het lijkt mij ook dat er desondanks toch een groter risico op brand zou ontstaan. Tevens lijkt het mij intensief als ik elk jaar zou moeten gaan controleren of kanaal geveegd is en houtkachel onderhoud heeft gehad en is schoongemaakt. Ondanks dat dit alles door een professioneel bedrijf zou kunnen gebeuren ben je tevens voor tijdig onderhoud toch afhankelijk van de huurder. Voor mij als verhuurder lijkt het voornamelijk veel risico toe te voegen met als risico lange tijd geen rendement bij bijvoorbeeld brand en tevens puur alleen de reiskosten bij calamiteiten zijn al aardig wat gezien ze niet om de hoek liggen van waar ik woon.
Wat is jullie mening hierover in deze kwestie? Het betreft tevens een sociale huurwoning.

Heeft de huurder illegaal een gat gemaakt in de gevel voor het rookkanaal? Dan zou voor mij meteen het antwoord nee zijn en schade verhalen, moet niet gekker worden.

[outlandos]

https://www.telegraaf.nl/...e-reguleren-is-desastreus

Voor degene zonder abonnement op deze "kwaliteitskrant" hieronder een copy/paste:

’Plan De Jonge om middenhuur te reguleren is desastreus’

Met de regulering van de middenhuur tot €1100 wil het kabinet excessieve huren uitbannen. Lessen uit het buitenland leren dat het inderdaad zorgt voor lagere huren, maar ook veel minder aanbod. Woonminister Hugo de Jonge lijkt iets bij te draaien: „Het telt allemaal op.”

Integraal quoten van artikelen achter een paywall is niet de bedoeling. Schending van auteursrecht.

[ Voor 75% gewijzigd door Ardana op 03-10-2023 22:20 ]

[MrAcid]

Kwalitatief weer een ijzersterk verhaal waarin alle belangen goed worden afgewogen en weergegeven.

JLL: "JLL biedt advies en begeleiding bij al uw vastgoedambities."
IVBN: "Doel van IVBN is het bevorderen van een evenwichtig investeringsklimaat voor vastgoed en een goede marktwerking, met name in Nederland."
VVD slaat uiteraard lekker mee op de verkiezingstrom voor welvarend Nederland.
De Jonge wordt ook nog even selectief gequote, zodat het lijkt of hij er ook niet meer achterstaat - maar grosso-modo vindt hij het blijkbaar nog wél een goed idee aangezien hij wel door wil met de wetgeving.

[masermex]

MrAcid schreef op dinsdag 3 oktober 2023 @ 16:07:
Kwalitatief weer een ijzersterk verhaal waarin alle belangen goed worden afgewogen en weergegeven.

JLL: "JLL biedt advies en begeleiding bij al uw vastgoedambities."
IVBN: "Doel van IVBN is het bevorderen van een evenwichtig investeringsklimaat voor vastgoed en een goede marktwerking, met name in Nederland."
VVD slaat uiteraard lekker mee op de verkiezingstrom voor welvarend Nederland.
De Jonge wordt ook nog even selectief gequote, zodat het lijkt of hij er ook niet meer achterstaat - maar grosso-modo vindt hij het blijkbaar nog wél een goed idee aangezien hij wel door wil met de wetgeving.

OK, behalve cynisme en 4 Ad Hominem's nog inhoudelijke argumenten ?

[MrAcid]

masermex schreef op dinsdag 3 oktober 2023 @ 17:32:
[...]


OK, behalve cynisme en 4 Ad Hominem's nog inhoudelijke argumenten ?

Meer argumenten ter onderbouwing dat het een eenzijdig, gekleurd, lobbyverhaal is?

[mannowlahn]

MrAcid schreef op dinsdag 3 oktober 2023 @ 18:38:
[...]

Meer argumenten ter onderbouwing dat het een eenzijdig, gekleurd, lobbyverhaal is?

Maar die cijfers uit Berlijn geven toch prima weer wat ons te wachten staat. Huizenprijzen in Berlijn zijn afgelopen 10 jaar met 85% gestegen. Hoewel we al een flinke stijging hebben, zal het netto resultaat straks zijn dat niemand meer in het midden segment kan huren en dus iets moet kopen. Gezien de prijzen rente percentages gok ik dat de prijzen van kleine appartementen straks flink de lucht in zullen gaan. Dat het van de Telegraaf komt zegt niet zoveel, Google maar eens op rent price decrease Berlin and result en je ziet dat er heel lang over geschreven wordt.

[MrAcid]

mannowlahn schreef op dinsdag 3 oktober 2023 @ 18:42:
[...]

Maar die cijfers uit Berlijn geven toch prima weer wat ons te wachten staat. Huizenprijzen in Berlijn zijn afgelopen 10 jaar met 85% gestegen. Hoewel we al een flinke stijging hebben, zal het netto resultaat straks zijn dat niemand meer in het midden segment kan huren en dus iets moet kopen. Gezien de prijzen rente percentages gok ik dat de prijzen van kleine appartementen straks flink de lucht in zullen gaan. Dat het van de Telegraaf komt zegt niet zoveel, Google maar eens op rent price decrease Berlin and result en je ziet dat er heel lang over geschreven wordt.

Ik kende de specifieke situatie niet, maar dit lijkt een goede samenvatting:
https://www.exberliner.co...n-mietendeckel-enteignen/

Vat volgens mij de NL-situatie ook vrij goed samen. Behalve dat ze in Berlijn, bij de inmiddels nietig verklaarde 'Mietendeckel' zo slim waren om die níet huurcap van toepassing te laten zijn op alles wat vanaf 2014 gebouwd was, waardoor ze de bouw wél beoogde te stimuleren.

Huur- en huizenprijzen stijgingen lijken verder grotendeels toe te schrijven aan verkoop van publieke eigendom (woningen) aan private investeerders (2002-2019) in combinatie met een enorme toename in populariteit van de stad.

Of je nu wéér een stijging van huizenprijzen gaat krijgen in NL doordat de vraag van huurders (die niet meer kunnen huren) naar koopappartementen toeneemt vind ik lastig te voorspellen. In het artikel over Berlijn wordt dat wel genoemd maar daar hebben ze het over '5 geinteresseerden per woning', dat is een situatie die we in de grote steden in NL al láng hebben, dus dat wordt niet nieuw.

[winiustyco]

Empty

[ Voor 109% gewijzigd door winiustyco op 13-12-2023 01:13 ]

[mannowlahn]

winiustyco schreef op dinsdag 3 oktober 2023 @ 20:14:
[...]

Inderdaad was er een gat door de gevel geboord zonder hiervoor toestemming te vragen en was deze initieel geplaatst met uitmonding direct door de gevel. Dat dit niet de gang van zaken is zoals ik die verwacht is mij reeds bekend, ik heb teruggegeven het verzoek in overweging te nemen gezien ik in de regel nooit snelle beslissingen neem met lange termijn gevolgen, maar neig toch naar nee mede omdat er geen enkele eenvoudige manier is om alleen al het onderhoud binnen de 1-jarige termijn uit te voeren als huurder spontaan geen medewerking meer zou verlenen.
Ik vind het in de regel natuurlijk ook niet echt netjes dat je iemand een sociale huurwoning gunt en je vervolgens van de buren hierover bericht krijgt

Als het mijn woning was, was het antwoord permanent nee. Permanente schade, overlast van buren, extra brand gevaar en je verzekering ongeldig en gewoon niet het fatsoen gehad om dit te vragen. Ik zou mijn twijfels hebben bij het feit dat de huurder echt niet wist dat dit gewoon eerst gevraagd moet worden. De buren hebben het denk ik niet voor niets verteld. Houtkachels zijn gewoon enorm overlast gevend voor andere mensen. Hoe gezellig die dingen ook mogen zijn, dat rook kanaal moet minimaal boven het huis komen om overlast te beperken.

[masermex]

mannowlahn schreef op dinsdag 3 oktober 2023 @ 18:42:
[...]

Maar die cijfers uit Berlijn geven toch prima weer wat ons te wachten staat. Huizenprijzen in Berlijn zijn afgelopen 10 jaar met 85% gestegen. Hoewel we al een flinke stijging hebben, zal het netto resultaat straks zijn dat niemand meer in het midden segment kan huren en dus iets moet kopen. Gezien de prijzen rente percentages gok ik dat de prijzen van kleine appartementen straks flink de lucht in zullen gaan. Dat het van de Telegraaf komt zegt niet zoveel, Google maar eens op rent price decrease Berlin and result en je ziet dat er heel lang over geschreven wordt.

Doe geen moeite @mannowlahn , de categorie mensen die denken dat meer regulering en meer bemoeienis van overheid met de woningmarkt de problemen zal oplossen, overtuig je toch niet.

IMHO stevenen we simpelweg af op een woninginfarct de komende 5 jaar. Vraag blijft onverminderd hoog, neemt eigenlijk alleen maar toe gezien instroom en diverse andere demografische ontwikkelingen.
Belastingdruk, rente en inflatie komen daar nog bovenop. Privaat geld trekt zich terug, ook uit de nieuwbouw die zo hard nodig is.

Het recept dat de betaalbare huurmarkt volledig gaat vastlopen. Laat de overheid het maar zelf oplossen. Die denken ondanks de kennis en ervaring in de markt toch dat ze het beter weten.

[Perkouw]

MrAcid schreef op dinsdag 3 oktober 2023 @ 14:18:
[...]


Volgens mij lees jij ook al lang mee in dit topic - dan heb je denk ik het antwoord al. Laatste pagina alweer voorbeelden van dingen die 'bij een rechter geen stand houden' maar toch als waarschuwing/dreiging in een huurcontract worden opgenomen.


[...]

Voor particulieren is denk ik inderdaad alleen investeren, maar dan nog geldt: in een krappe markt is het geen gelijk speelveld tussen starter (zelfbewoning) en investeerders met een gegarandeerd hoog rendement. Daarom wordt de politieke keuze gemaakt (wat mij betreft terecht) om de verhuurbusinesscase op dit moment maar de nek om te draaien ten faveure van starters (en huurders die straks nog wél een woning vinden/hebben in het middensegment).

En je hebt gelijk: dat gaat dus óók ten kostte van het aanbod voor huurders. Maar het kan niet en-en totdat er weer voldoende woningen zijn (liefst een overschot zodat een marktconforme prijs ook daadwerkelijk een marktconforme prijs wordt, en niet opgedreven door een geknepen aanbod).

Hm, toch even reageren en dan met name op het stukje 'gegarandeerd hoog rendement'. Ik krijg hierbij de indruk dat je de aanname maakt dat 'elke' verhuurder bakken met geld heeft, flinke hefboom inzet en bovendien flinke huur rekent. Dat is m.i. ietwat kort door de bocht en precies waarvan ik nu het gevoel heb dat het mis gaat. We vliegen van de ene maatregel naar de andere (toekomstige) maatregel ten nadele van de verhuurder op basis van . . .

Daarmee zeg ik niet dat er niets moet veranderen, maar het zou leuker zijn als we met elkaar actief zouden kunnen kijken hoe we huur/verhuur naast elkaar kunnen laten bestaan. De teneur lijkt nu te zijn verhuurder is per definitie slecht en verdient bergen en zit er gebakken bij dus daar moeten we links en rechts snoeien wat we kunnen. Verhuur is zo'n enorm breed spectrum.

Er wordt niet alleen aan gezinnetjes verhuurd, ook aan expats, ook aan studenten en ook aan (seizoen)arbeiders uit landen als Polen e.d. en het is zowel door een particulier, zakelijk en/of (groot) belegger. Het is met lening (of verhuur hypotheek), zonder lening en ga zo maar door. . .

'gegarandeerd hoog rendement', en dus verhuur maar de nek omdraaien ten faveure voor de starter als conclusie....dat is mij ietwat kort door de bocht beredeneerd.

[FijneKnul]

ybos schreef op dinsdag 3 oktober 2023 @ 12:23:
Weet er iemand of er een partij is die een pand op funda in business kan zetten voor de verhuur
Ik kan het via onze oud makelaar regelen maar die rekent een schandalig bedrag voor de combi van funda en template van een huurcontract invullen, dat is een principekwestie, dat doe ik niet.

Heb je (al) een antwoord kunnen vinden elders? Ik heb exact dezelfde vraag.

[ybos]

FijneKnul schreef op donderdag 5 oktober 2023 @ 16:04:
[...]


Heb je (al) een antwoord kunnen vinden elders? Ik heb exact dezelfde vraag.

helaas niet. Had gehoopt dat iemand hier al eens met het bijltje had gehakt.
Ik las hier al eerder in het topic over een partij die het deed voor huurwoningen maar dat was de normale funda, niet de "in business".

[rube]

Tja, kon je op wachten natuurlijk, 12.000 stuks minder huurwoningen over een tijdje:
https://www.bnr.nl/nieuws...zenden-huurwoningen-kwijt

Zelf heb ik eerder deze week ook het slechte nieuws gebracht aan een huurder dat hij helaas oud en nieuw niet kan vieren waar hij nu woont . Erg vervelend allemaal maar het gaat gewoon niet meer. Dus dan maar verkopen. Gelukkig zijn de prijzen voor het 2de kwartaal op rij weer gestegen dus dat is dan weer goed nieuws voor de kopende starter mij

[masermex]

rube schreef op donderdag 5 oktober 2023 @ 20:58:
Tja, kon je op wachten natuurlijk, 12.000 stuks minder huurwoningen over een tijdje:
https://www.bnr.nl/nieuws...zenden-huurwoningen-kwijt

Zelf heb ik eerder deze week ook het slechte nieuws gebracht aan een huurder dat hij helaas oud en nieuw niet kan vieren waar hij nu woont . Erg vervelend allemaal maar het gaat gewoon niet meer. Dus dan maar verkopen. Gelukkig zijn de prijzen voor het 2de kwartaal op rij weer gestegen dus dat is dan weer goed nieuws voor de kopende starter mij

Gewoon een grote professionele partij die waarschuwt, zoals zovele eerder al. Maar ja, dat zal ook wel weer een "eenzijdig, gekleurd, lobbyverhaal" zijn. En Hugo weet het allemaal beter.

Bij mij gaan er eerste kwartaal volgend jaar ook 2 huurders uit, en dan gaan de panden direct in de verkoop. De overige appartementen zitten huurders in met contract voor onbepaalde tijd, zodra die vertrekken gaan die ook op de markt. Zal wel een aantal jaren duren, want iedereen blijft zitten waar ie zit.

[ColeJ]

Ik hou het nog lekker aan. Ja, het zijn nu mindere tijden maar vooralsnog merk ik daar nog niets van. Weg is weg en zie in de toekomst maar weer aan vastgoed te komen.

Ik roep al sinds het begin van de Hugo plannen: wacht nou maar even en ga nu niet halsoverkop verkopen. Je ziet nu wat er gebeurd - de plannen koelen al af en box 3 moeten we ook nog maar afwachten. Voorlopig komt er hier nog een goede huur binnen (vrije sector/expat) en is er nog niets veranderd.

[ Voor 47% gewijzigd door ColeJ op 06-10-2023 08:52 ]

[Thunder]

Zelfde hier, zolang er nog iemand inzit voor de goede prijs is het prima. En het lijkt erop alsof ze er nog minstens negen maanden inblijven zitten, dus dan zien we wel weer verder.

[MrAcid]

ybos schreef op donderdag 5 oktober 2023 @ 17:36:
[...]

helaas niet. Had gehoopt dat iemand hier al eens met het bijltje had gehakt.
Ik las hier al eerder in het topic over een partij die het deed voor huurwoningen maar dat was de normale funda, niet de "in business".

https://onlinebedrijfsmakelaar.nl/funda-voor-bedrijven
https://mkbinternetmakelaar.nl/
https://bedrijfsmakelaarsnet.nl/menukaart/

Geen ervaring mee.

[MrAcid]

Perkouw schreef op woensdag 4 oktober 2023 @ 10:28:
[...]


Hm, toch even reageren en dan met name op het stukje 'gegarandeerd hoog rendement'. Ik krijg hierbij de indruk dat je de aanname maakt dat 'elke' verhuurder bakken met geld heeft, flinke hefboom inzet en bovendien flinke huur rekent. Dat is m.i. ietwat kort door de bocht en precies waarvan ik nu het gevoel heb dat het mis gaat. We vliegen van de ene maatregel naar de andere (toekomstige) maatregel ten nadele van de verhuurder op basis van . . .

Daarmee zeg ik niet dat er niets moet veranderen, maar het zou leuker zijn als we met elkaar actief zouden kunnen kijken hoe we huur/verhuur naast elkaar kunnen laten bestaan. De teneur lijkt nu te zijn verhuurder is per definitie slecht en verdient bergen en zit er gebakken bij dus daar moeten we links en rechts snoeien wat we kunnen. Verhuur is zo'n enorm breed spectrum.

Er wordt niet alleen aan gezinnetjes verhuurd, ook aan expats, ook aan studenten en ook aan (seizoen)arbeiders uit landen als Polen e.d. en het is zowel door een particulier, zakelijk en/of (groot) belegger. Het is met lening (of verhuur hypotheek), zonder lening en ga zo maar door. . .

'gegarandeerd hoog rendement', en dus verhuur maar de nek omdraaien ten faveure voor de starter als conclusie....dat is mij ietwat kort door de bocht beredeneerd.

Ja. het is uiteraard een generalisatie die in de afgelopen jaren opging met de historisch gezien extreem lage rente icm schaarste in de grote steden (en op veel plekken daarbuiten). Zie ook de opkomst van alle 'cursussen' vastgoedmanagement. De drempel was om de gaan dropshippen of cryptoshitcoins te kopen was op een gegeven moment nog hoger dan om een verhuurpandje op de kop te tikken als je een 70% LTV kon bereiken met eigen geld.

Wat voor mij overeind blijft: (1) huizen zijn primair om in te wonen en (2) mensen moeten de keuze hebben tussen huren of kopen met (3) voldoende aanbod zodat de (3) er een échte marktprijs ontstaat.

Op dit moment staat 1, 2 en 4 onder druk met 3 als belangrijkste oorzaak. De oplossing ligt in meer aanbod en tot die tijd vind ik het persoonlijk prima dat het ten kostte gaat van investeerders/beleggers/vermogende particulieren. Daarvoor zijn voldoende andere opties om rendement te maken. Uiteraard moet je dan wel borgen dat er voldoende gebouwd blijft worden, maar dat kun je dan wat mij betreft beter ondervangen door maar even géén middenhuur te bouwen en te focussen op betaalbare starterswoningen, sociale huur en 'vrije sector' op basis van de nieuwe regulering.

[Snow_King]

ColeJ schreef op vrijdag 6 oktober 2023 @ 08:47:
Ik hou het nog lekker aan. Ja, het zijn nu mindere tijden maar vooralsnog merk ik daar nog niets van. Weg is weg en zie in de toekomst maar weer aan vastgoed te komen.

Ik roep al sinds het begin van de Hugo plannen: wacht nou maar even en ga nu niet halsoverkop verkopen. Je ziet nu wat er gebeurd - de plannen koelen al af en box 3 moeten we ook nog maar afwachten. Voorlopig komt er hier nog een goede huur binnen (vrije sector/expat) en is er nog niets veranderd.

Ik ga ook niet verkopen. Net weer een nieuwe huurder er in. Ik heb het op een lokale marktplaats (Zeelandnet Prikbord) geplaatst toen een appartement in Middelburg van mij vrij kwam: Mijn telefoon stond roodgloeiend met smeekmedes van mensen.

Nee, ik houd het vastgoed gewoon aan. Wellicht moet ik iets op rendement inleveren, maar al mijn vastgoed is hypotheek vrij.

Schaarste is alleen maar prima voor mij als verhuurder. Al vind ik dat ik geen absurde prijzen vraag en ben ik altijd voorzichting met de jaarlijkse indexatie.

Als ik nu het vastgoed verkoop zit ik met allemaal cash waar je dan weer iets mee moet gaan doen. Rente is nu ook maximaal 2,46% (bunq) en met verhuur haal ik meer.

Indextrackers kan ook, maar huur levert gewoon elke maand cash op.

[ColeJ]

Snow_King schreef op vrijdag 6 oktober 2023 @ 11:15:
[...]

Ik ga ook niet verkopen. Net weer een nieuwe huurder er in. Ik heb het op een lokale marktplaats (Zeelandnet Prikbord) geplaatst toen een appartement in Middelburg van mij vrij kwam: Mijn telefoon stond roodgloeiend met smeekmedes van mensen.

Nee, ik houd het vastgoed gewoon aan. Wellicht moet ik iets op rendement inleveren, maar al mijn vastgoed is hypotheek vrij.

Schaarste is alleen maar prima voor mij als verhuurder. Al vind ik dat ik geen absurde prijzen vraag en ben ik altijd voorzichting met de jaarlijkse indexatie.

Als ik nu het vastgoed verkoop zit ik met allemaal cash waar je dan weer iets mee moet gaan doen. Rente is nu ook maximaal 2,46% (bunq) en met verhuur haal ik meer.

Indextrackers kan ook, maar huur levert gewoon elke maand cash op.

Je kunt wel 4.3% halen met 1 jarige deposito's in Italie. Klinkt eng maar valt gewoon onder het DSG stelsel, niets aan de hand. Een stuk minder risico dan vastgoed en toch een behoorlijk (nagenoeg belastingvrij) rendement. Echter, dat is op dit moment - we weten niet hoe het in de toekomst is.

Ik ben eens voorzichtig geweest met de jaarlijkse inflatie maar dat doe ik nooit meer. Ik indexeer maximaal - zeker nu. Ook dat hebben de huurders aan ome Hugo te danken.

[masermex]

ColeJ schreef op vrijdag 6 oktober 2023 @ 11:34:
[...]
Je kunt wel 4.3% halen met 1 jarige deposito's in Italie. Klinkt eng maar valt gewoon onder het DSG stelsel, niets aan de hand. Een stuk minder risico dan vastgoed en toch een behoorlijk (nagenoeg belastingvrij) rendement. Echter, dat is op dit moment - we weten niet hoe het in de toekomst is.

Ik ben eens voorzichtig geweest met de jaarlijkse inflatie maar dat doe ik nooit meer. Ik indexeer maximaal - zeker nu. Ook dat hebben de huurders aan ome Hugo te danken.

Eens dat vastgoed, zeker als het hypo-vrij is, nog een goed rendement oplevert. Plus een stuk spreiding, ook erg belangrijk. Maar persoonlijk heb ik besloten toch wat geld van tafel te halen door volgend jaar 2 appartementen te verkopen, hou er daarnaast nog een paar aan waar ik op zich geen haast mee heb. Prijzen zijn nog goed. Ik ben nu wel wat zwaar overwogen in OG, tijd om te herbalanceren.

Aandachtspunt is nog wel de regelgeving op het gebied van duurzaamheid, minimaal verhuurlabel, enz., dus een wat ouder pand met een label vanaf D zou ook nog wel wat problemen kunnen gaan geven in de verdere toekomst.

Ook hier vanaf afgelopen jaar maximaal indexeren, heb het vaak overgeslagen. Nu niet meer.

[mannowlahn]

ColeJ schreef op vrijdag 6 oktober 2023 @ 08:47:
Ik hou het nog lekker aan. Ja, het zijn nu mindere tijden maar vooralsnog merk ik daar nog niets van. Weg is weg en zie in de toekomst maar weer aan vastgoed te komen.

Ik roep al sinds het begin van de Hugo plannen: wacht nou maar even en ga nu niet halsoverkop verkopen. Je ziet nu wat er gebeurd - de plannen koelen al af en box 3 moeten we ook nog maar afwachten. Voorlopig komt er hier nog een goede huur binnen (vrije sector/expat) en is er nog niets veranderd.

Ik ben eigenlijk het overzicht kwijt, wat is nu al zeker?

Nieuwe huur punten
Geen tijdelijke contracten
Box3 ?

[ColeJ]

mannowlahn schreef op vrijdag 6 oktober 2023 @ 15:12:
[...]

Ik ben eigenlijk het overzicht kwijt, wat is nu al zeker?

Nieuwe huur punten
Geen tijdelijke contracten
Box3 ?

Er is helemaal niets zeker, 0.0.

[rockhopper]

Een gedeelte van box 3 is veranderd, dat is al actief, dat deel is zeker. Wat en of daar meer veranderd is weer niet zeker.

[Snow_King]

ColeJ schreef op vrijdag 6 oktober 2023 @ 11:34:
[...]


Je kunt wel 4.3% halen met 1 jarige deposito's in Italie. Klinkt eng maar valt gewoon onder het DSG stelsel, niets aan de hand. Een stuk minder risico dan vastgoed en toch een behoorlijk (nagenoeg belastingvrij) rendement. Echter, dat is op dit moment - we weten niet hoe het in de toekomst is.

Ik ben eens voorzichtig geweest met de jaarlijkse inflatie maar dat doe ik nooit meer. Ik indexeer maximaal - zeker nu. Ook dat hebben de huurders aan ome Hugo te danken.

Dan lees ik net dit: https://nos.nl/artikel/24...ent-gestegen-aanbod-daalt

In het derde kwartaal van dit jaar zijn de huren in de vrije sector met zo'n 5,2 procent gestegen ten opzichte van een jaar eerder. Dat meldt woningverhuursite Pararius.

Gemiddeld betaal je bij een nieuw huurcontract nu 17,77 euro per vierkante meter per maand. Voor een woning van 80 vierkante meter komt dat neer op zo'n 1420 euro. Vorig jaar lag de vierkante meterprijs voor nieuwe huurders nog op 16,90 euro per maand.

Ik ga niets verkopen, want de schaarste neemt gewoon toe.

[radeoxx]

Snow_King schreef op donderdag 12 oktober 2023 @ 10:45:
[...]

Dan lees ik net dit: https://nos.nl/artikel/24...ent-gestegen-aanbod-daalt


[...]


Ik ga niets verkopen, want de schaarste neemt gewoon toe.

Precies zoals verwacht dus. In tegenstelling tot allerlei berichten waarin wordt gesteld dat 'de verkoopgolf uitblijft' (simpelweg omdat men wacht tot huurders vertrekken alvorens te verkopen).

Wat opvalt in het stuk:

"Als de woning wordt verkocht aan een middeninkomen dat anders zou huren, dan neemt tegelijkertijd de vraag naar middenhuur af. Het betreffende middeninkomen heeft immers een betaalbare woning gevonden, alleen is dit geen huur-, maar een koopwoning", aldus minister De Jonge eerder.

Ik vraag me af of dat waar is. Wat is een betaalbare woning? Stel je hebt een woning van EUR 400.000, tegen de huidige rente van 4,8% dan hebben we het over EUR 19.200 bruto rentelasten per jaar, laten we zeggen EUR 12.800 netto rente. Plus aflossing. Plus onderhoud. Etc. Is dat echt betaalbaar? voor mensen die een middenhuurwoning zouden willen?

[ Voor 9% gewijzigd door radeoxx op 12-10-2023 11:17 ]

[mannowlahn]

Hier een link "Overbieden op huurwoning is in Amsterdam steeds gebruikelijker: ‘Een zorgelijk fenomeen’"
https://archive.ph/1mwha

Bonus quote

"“Onze ervaring is dat mensen liever te duur wonen dan dat ze helemaal geen woonruimte hebben. Wij zien in het overbieden een argument om voor alle huurwoningen een maximumhuur in te voeren.”"

Maw, er straks gewoon een gat, niks te vinden onder 70m2 en er boven ga je gewoon per maand aan huur betalen wat anders een bruto hypotheek kost, reken maar op bedragen van 2500 euro per maand.

Zjjn we dan straks beter af, of eigenlijk de potentiele vrije sector huurders? Nu zou dit nog verhuurd worden voor misschien 1600 euro.

Nog een link van wc eend, maar goed, cijfers zijn interessant:
https://www.pararius.nl/n...rdwijnt-naar-de-koopmarkt
"Van alle woningen die het afgelopen kwartaal te koop werden aangeboden, was 7 procent afkomstig uit de vrije sector huurmarkt. Dit percentage is het afgelopen jaar sterk gestegen van 4 naar 7 procent, meldt woningplatform Pararius. Het aantal beschikbare vrije sector huurwoningen voor nieuwe huurders is in een jaar tijd gedaald met 31,7 procent terwijl het aantal reacties op deze beschikbaar gekomen huurwoningen blijft stijgen. De gemiddelde vierkantemeterprijs van een huurwoning in de vrije sector is in het derde kwartaal van 2023 met 5,2 procent gestegen ten opzichte van een jaar geleden. In vier van de vijf grootste steden van Nederland steeg de vierkantemeterprijs veel meer dan het landelijk gemiddelde van 5,2 procent. "

[ Voor 50% gewijzigd door mannowlahn op 12-10-2023 11:38 ]

[namliam_eht]

Aflossing is geen kosten...
Maar het appartement van 400.000 euro is alleen al aan belasting kosten 700 euro per maand.
Komt nog diverse kosten bij stel totaal eens 1000 euro kosten per maand.
Wat is dan de huur ? 1.500 euro ? per maand... of meer ? waar je nooit wat van terug ziet.

Ja als eigenaar moet je dan zelf onderhoud doen (of VVE) en loop je een bepaald risico op dalende huizenprijzen en kapotte CV etc...
Over 10 jaar huilen we weer allemaal dat er zoveel huizen "onder water staan"

Een annuiteit van 400k over 30 jaar 4,8% is 2100 euro
Daarvan krijg je een 350 euro aan rente terug = 1750 euro
Voordeel is dan dat dit 10 jaar vast ligt.
Als je nu met 1.500 euro huur begint en daar 9 jaar lang 3% bij optelt zit je ook aan 1.950 euro huur

In die 10 jaar heb je dan annuïtair 75k afgelost, of als je blijft huren niks.

Blijft natuurlijk nog het risico van onderhoud en tussentijds "moeten" verkopen ivm een verbroken relatie of andere zaken ....

[ Voor 32% gewijzigd door namliam_eht op 12-10-2023 11:47 ]

[Krisp]

radeoxx schreef op donderdag 12 oktober 2023 @ 11:16:
[...]


Ik vraag me af of dat waar is. Wat is een betaalbare woning? Stel je hebt een woning van EUR 400.000, tegen de huidige rente van 4,8% dan hebben we het over EUR 19.200 bruto rentelasten per jaar, laten we zeggen EUR 12.800 netto rente. Plus aflossing. Plus onderhoud. Etc. Is dat echt betaalbaar? voor mensen die een middenhuurwoning zouden willen?

Het is op de langere termijn waar, aangezien je er als koper wel vanuit kunt gaan dat huizen op de langere termijn meer waard worden en je daarvan profiteert. Daarnaast los je in 30 jaar een huis af, en ben je meer bestendig tegen inflatie (de hypotheek stijgt niet meer). Dus op de langere termijn is er voor veel mensen een significant voordeel om te kopen. En ja, je kunt ook beleggen en daarmee net zo ver/verder komen, maar dat doet 99,5% van de mensen niet.

Over het algemeen gezien vind ik de ambitie om zo veel mogelijk Nederlanders in een koopwoning te krijgen daarom niet gek. Die mensen zijn doorgaans -zeker op latere leeftijd- minder afhankelijk van de overheid. Echter, een particuliere huurmarkt is ook wenselijk: soms is huren een hele goede oplossing, ook als je te veel verdient voor sociale huur en/of niet lang genoeg op een wachtlijst staat. Ik denk dat de 8% van de markt die het nu is, een prima hoeveelheid daarvoor is, en meer in de grote steden waar de doorloopsnelheid doorgaans hoger is (expats, studenten die starter worden).

Het kernprobleem is domweg te weinig woningen. Het frustrerende aan dit beleid is dat probleem alleen maar erger wordt. Deels vanwege de hogere rente, deels vanwege de onzekerheid op de huur- en koopmarkt waardoor verhuurders niet bouwen en kopers niet kopen, deels vanwege de hoge bouwkosten (vanwege kwaliteitseisen en prijzen van bouwmaterialen). Daar acteert het kabinet bij monde van De Jonge totaal niet op.

[MrAcid]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Qwerty-273]

Nou het lijkt wel verkiezingstijd als de VVD daar nu mee op de proppen komt als idee. Waarom is dat niet eerder op tafel gekomen van een partij die elke keer prominent deel is geweest van het kabinet en elke keer ook de premier heeft geleverd (aka Rutte I, II, III en IV)? Dan had dat toch al veel eerder mogelijk geweest? Ik laat dan nog bewust de kabinetten van Lubbers, Kok en Balkenende waar de VVD ook in mee regeerde nog buiten beschouwing. Decennia de tijd gehad om voor goede regulering van de woninghuurmarkt te zorgen.

[Philflow]

Ik wil binnenkort een woning gaan verhuren en kom waarschijnlijk wat punten tekort om vrije sector te halen. Nu heb ik begrepen dat de keuken een plek is waar wellicht makkelijk extra punten kunnen worden gehaald.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Wat denken jullie hiervan? Maak ik fouten? Hoe kan ik het beste extra punten halen? Thanks.

[ Voor 66% gewijzigd door Philflow op 16-10-2023 13:54 ]

[MrAcid]

Door er een fatsoenlijke, luxe, keuken in te zetten als je graag een hoge huurprijs wilt vragen…?

Al je opties staan in je link.

[Philflow]

MrAcid schreef op zaterdag 14 oktober 2023 @ 11:11:
Door er een fatsoenlijke, luxe, keuken in te zetten als je graag een hoge huurprijs wilt vragen…?

Hele keuken vervangen is inderdaad ook een optie. Op dit moment was ik aan het kijken of er misschien simpelere ingrepen zijn waarmee ik een paar punten kan sprokkelen, tegen lagere kosten dan de hele keuken vervangen.

Ik zag bijvoorbeeld dat een langer aanrecht al punten oplevert. Dit aanrecht zou verlengt kunnen worden tot >2 meter als ik een andere koelkast neem. Als ik de koelkast zou vervangen door een inbouwkoelkast dan zou dat ook iets extras opleveren.

Ik hoopte dat er mensen met meer ervaring misschien wat tips kunnen geven.

[rockhopper]

Philflow schreef op zaterdag 14 oktober 2023 @ 13:22:
[...]

Hele keuken vervangen is inderdaad ook een optie. Op dit moment was ik aan het kijken of er misschien simpelere ingrepen zijn waarmee ik een paar punten kan sprokkelen, tegen lagere kosten dan de hele keuken vervangen.

Ik zag bijvoorbeeld dat een langer aanrecht al punten oplevert. Dit aanrecht zou verlengt kunnen worden tot >2 meter als ik een andere koelkast neem. Als ik de koelkast zou vervangen door een inbouwkoelkast dan zou dat ook iets extras opleveren.

Ik hoopte dat er mensen met meer ervaring misschien wat tips kunnen geven.

Alles wat punten oplevert kan je vinden bij de controlelijst van de huurcommissie die je zo te zien al een keer ingevuld hebt. Dit kan je prima zelf opzoeken. Tip, lees de items door en bereken wat meer kost, algehele verbouwing of kleine aanpassingen.

[Snow_King]

Huizenbeleggers dagvaarden de staat om nieuwe huurregels

Een groep particuliere beleggers gaat naar de rechter om de huurregels van de regering aan te vechten. Ze willen een schadevergoeding, omdat ze vinden dat de waarde van hun bezit niet voldoende terugkomt in de huurprijzen die ze mogen vragen.

Bron: https://nos.nl/artikel/24...taat-om-nieuwe-huurregels

Ik ben benieuwd wat hier uit gaat komen.

[rockhopper]

Snow_King schreef op maandag 16 oktober 2023 @ 10:13:
[...]
Bron: https://nos.nl/artikel/24...taat-om-nieuwe-huurregels

Ik ben benieuwd wat hier uit gaat komen.

400 particulieren en 10.000 woningen. Klinkt toch als behoorlijk bedrijfsmatig in mijn oren. Ik ben ook benieuwd, het is in ieder geval duidelijk dat het beoogde effect (meer betaalbare huurwoningen) niet behaald wordt. Het enige wat tot nu toe gebeurd is, is dat er een forse hoeveelheid woningen van de huurmarkt gehaald is. Maar goed dit zal wel weer tot in den treure uitgerekt worden, onderwijl doet de politiek niets aan het echte probleem: woningtekorten

[Rubbergrover1]

rockhopper schreef op maandag 16 oktober 2023 @ 10:33:
[...]

400 particulieren en 10.000 woningen. Klinkt toch als behoorlijk bedrijfsmatig in mijn oren. Ik ben ook benieuwd, het is in ieder geval duidelijk dat het beoogde effect (meer betaalbare huurwoningen) niet behaald wordt. Het enige wat tot nu toe gebeurd is, is dat er een forse hoeveelheid woningen van de huurmarkt gehaald is.

Maar de woningen die van de huurmarkt gehaald worden zullen waarschijnlijk niet die betaalbare huurwoningen zijn. De woningen die al in het betaalbare segment zaten zullen hier minder door worden geraakt. Van de woningen die niet van de markt worden gehaald, zullen er naar alle waarschijnlijkheid wel wat hun huurprijs (moeten) aanpassen. Dus zal het aantal betaalbare huurwoningen vermoedelijk juist wel toenemen.

Uiteraard zal die toename wel kleiner zijn dan de afname van het aantal duurdere huurwoningen.

[rockhopper]

Rubbergrover1 schreef op maandag 16 oktober 2023 @ 11:51:
[...]

Maar de woningen die van de huurmarkt gehaald worden zullen waarschijnlijk niet die betaalbare huurwoningen zijn. De woningen die al in het betaalbare segment zaten zullen hier minder door worden geraakt. Van de woningen die niet van de markt worden gehaald, zullen er naar alle waarschijnlijkheid wel wat hun huurprijs (moeten) aanpassen. Dus zal het aantal betaalbare huurwoningen vermoedelijk juist wel toenemen.

Uiteraard zal die toename wel kleiner zijn dan de afname van het aantal duurdere huurwoningen.

Dat is een forse aanname. Vergeet niet dat de box3 belasting en de woz stijging (die dus te weinig meetelt, aldus de rechtszaak) zorgen dat je rendement verdwijnt.
Laat ik een voorbeeld noemen: appartement gekocht 125k
huidige woz 250k -> box 3 -> 5k belasting, komt VVE, gemeente heffingen, waterschap en dergelijke overheen. zit je op 7.5k die je kwijt bent aan vanalles en nog wat.
Zeggen we 625 pm
Dan komt de rente/aflossing van de hypotheek er bij
zeggen we 250 pm
Ben je effectief zo'n 875 pm kwijt aan alle onkosten. Ok daar zit een waardevermeerderend element bij
Maar op een huur van 900 hou je geen cashflow over. En de woz stijgt veel harder dan de huur, de inflatie stijgt harder dan de huur.

Het zal dus afhangen hoe je investering is, wat je doel is en hoe de geldstromen zijn. Maar je kunt aan zien komen dat als je een betaalbare woning in de verhuur hebt, je rendement snel ziet verdampen zolang het hele box3 verhaal gekoppeld is aan je woz waarde. Dus omdat de huur niet mee kan/mag/gaat stijgen en je onkosten alleen oplopen (wel netjes in tred met de inflatie) en je woz (meetpunt) je geen/nauwelijks extra geld oplevert (en ondertussen hard meestijgt), zolang het niet verkocht wordt, heeft het juist weinig zin om betaalbare huurwoningen te maken. Er zit immers geen rendement in.

Je kan ze niet aanschaffen door de hoge overdracht belasting (begrijpelijk), je kan ze niet effectief verhuren want je huur wordt kunstmatig laag gehouden maar ondertussen stijgen je onkosten (onderhoud, woz-box3). Je bent gestoord als je er in stapt met zulke regels. Er wordt niet voor niks veel gedumpt.

[mannowlahn]

rockhopper schreef op maandag 16 oktober 2023 @ 12:38:
[...]

Dat is een forse aanname. Vergeet niet dat de box3 belasting en de woz stijging (die dus te weinig meetelt, aldus de rechtszaak) zorgen dat je rendement verdwijnt.
Laat ik een voorbeeld noemen: appartement gekocht 125k
huidige woz 250k -> box 3 -> 5k belasting, komt VVE, gemeente heffingen, waterschap en dergelijke overheen. zit je op 7.5k die je kwijt bent aan vanalles en nog wat.
Zeggen we 625 pm
Dan komt de rente/aflossing van de hypotheek er bij
zeggen we 250 pm
Ben je effectief zo'n 875 pm kwijt aan alle onkosten. Ok daar zit een waardevermeerderend element bij
Maar op een huur van 900 hou je geen cashflow over. En de woz stijgt veel harder dan de huur, de inflatie stijgt harder dan de huur.

Het zal dus afhangen hoe je investering is, wat je doel is en hoe de geldstromen zijn. Maar je kunt aan zien komen dat als je een betaalbare woning in de verhuur hebt, je rendement snel ziet verdampen zolang het hele box3 verhaal gekoppeld is aan je woz waarde. Dus omdat de huur niet mee kan/mag/gaat stijgen en je onkosten alleen oplopen (wel netjes in tred met de inflatie) en je woz (meetpunt) je geen/nauwelijks extra geld oplevert (en ondertussen hard meestijgt), zolang het niet verkocht wordt, heeft het juist weinig zin om betaalbare huurwoningen te maken. Er zit immers geen rendement in.

Je kan ze niet aanschaffen door de hoge overdracht belasting (begrijpelijk), je kan ze niet effectief verhuren want je huur wordt kunstmatig laag gehouden maar ondertussen stijgen je onkosten (onderhoud, woz-box3). Je bent gestoord als je er in stapt met zulke regels. Er wordt niet voor niks veel gedumpt.

5k belasting? Hoe zit jouw berekening? Volgens mij bereken je dit niet helemaal correct

[rockhopper]

mannowlahn schreef op maandag 16 oktober 2023 @ 12:48:
[...]

5k belasting? Hoe zit jouw berekening? Volgens mij bereken je dit niet helemaal correct

Wat mag het volgens jou zijn? Ik ga er even vanuit dat er geen vrijstelling is de woning geheel boven de vrijstelling valt.

[mannowlahn]

rockhopper schreef op maandag 16 oktober 2023 @ 13:07:
[...]

Wat mag het volgens jou zijn? Ik ga er even vanuit dat er geen vrijstelling is de woning geheel boven de vrijstelling valt.

Ik pak even mijn laatste aangifte erbij, opgesteld door mijn boekhouder die overigens ook de administratie van mijn BV's doet. Bureau met fiscaal juristen ook, dus ik vertrouw ze wel met wat ze fabriceren. Zelf snap ik er namelijk niet zoveel van, dus heb deze gekozen zodat ik zeker weet dat mijn administratie goed verloopt.

In mijn geval iets andere woz van 301.000

"Wanneer een woning wordt verhuurd wordt er een correctie doorgevoerd op de WOZ waarde. Bij verkoop van de verhuurde woning zal namelijk niet dezelfde waarde worden behaald als bij leegstand. Daarnaast wordt in de aangifte van 2022 altijd de peildatum van de WOZ op 1 januari 2021 aangehouden. Dat betekent dat de correctie wordt doorgevoerd op basis van de WOZ waarde van EUR 301.000, waardoor de waarde van de woning vervolgens wordt vastgesteld op EUR 219.730.
"

Onroerende zaken in Nederland 219.730 5,53 % 12.151

Aandeel rendement volgens rechtsherstel: 12.151 x grondslag / waarde vermogen = resulteert bij mij 2.404 euro
Beduidend minder dan die 5k van jou.

[ Voor 8% gewijzigd door mannowlahn op 16-10-2023 13:16 ]

[radeoxx]

mannowlahn schreef op maandag 16 oktober 2023 @ 13:15:
[...]

Ik pak even mijn laatste aangifte erbij, opgesteld door mijn boekhouder die overigens ook de administratie van mijn BV's doet. Bureau met fiscaal juristen ook, dus ik vertrouw ze wel met wat ze fabriceren. Zelf snap ik er namelijk niet zoveel van, dus heb deze gekozen zodat ik zeker weet dat mijn administratie goed verloopt.

Met alle respect. Maar als je er 'niet zo veel van snapt', lijkt het me jouw reactie: "5k belasting? Hoe zit jouw berekening? Volgens mij bereken je dit niet helemaal correct" niet echt gepast. Zonder verdere onderbouwing of iets dergelijks.

In mijn geval iets andere woz van 301.000

"Wanneer een woning wordt verhuurd wordt er een correctie doorgevoerd op de WOZ waarde. Bij verkoop van de verhuurde woning zal namelijk niet dezelfde waarde worden behaald als bij leegstand. Daarnaast wordt in de aangifte van 2022 altijd de peildatum van de WOZ op 1 januari 2021 aangehouden. Dat betekent dat de correctie wordt doorgevoerd op basis van de WOZ waarde van EUR 301.000, waardoor de waarde van de woning vervolgens wordt vastgesteld op EUR 219.730.
"

Onroerende zaken in Nederland 219.730 5,53 % 12.151

Aandeel rendement volgens rechtsherstel: 12.151 x grondslag / waarde vermogen = resulteert bij mij 2.404 euro
Beduidend minder dan die 5k van jou.

Het is heel simpel.

De algemene vrijstelling en heffingskorting buiten beschouwing te laten geldt in de meeste gevallen 100% van de WOZ waarde als 'waarde' in box 3.

EUR 301.000 bezit (jouw WOZ bedrag)
Maal een verondersteld rendement van 6,17% (bron)
Maal een belastingtarief van 32%

Uitgeschreven:

EUR 301.000 * 6,17% * 32% = € 5.943,- belasting per jaar.


De leegwaarderatio is grotendeels afgeschaft. Behoudens een kleine correctie op de WOZ waarde in het geval van een verhuurcontract voor onbepaalde tijd en een beperkte huurstroom. Verder wordt er gerekend met een verondersteld rendement. Het is overigens de vraag of dit bij de Hoge Raad stand gaat houden.

[ Voor 7% gewijzigd door radeoxx op 16-10-2023 13:34 ]

[Philflow]

Snow_King schreef op maandag 16 oktober 2023 @ 10:13:
[...]
Bron: https://nos.nl/artikel/24...taat-om-nieuwe-huurregels

Ik ben benieuwd wat hier uit gaat komen.

Ik ook!



Vrijwel mijn situatie. (Bron: FD)

[ybos]

Philflow schreef op maandag 16 oktober 2023 @ 14:01:
[...]

Ik ook!

[Afbeelding]

Vrijwel mijn situatie. (Bron: FD)

ik weet de uitkomst dan wel: 0,0 "betaalbare" huurwoningen want die gaan allemaal linea recta de verkoop in.
Er is een deel van die woningen waar huurders zitten met een contract voor onbepaalde tijd. Daarvan zal een deel het leven zo zuur gemaakt worden dat die uit zichzelf vertrekken en een deel zal de verhurende partij zijn verlies moeten pakken.

[rockhopper]

mannowlahn schreef op maandag 16 oktober 2023 @ 13:15:
[...]
Onroerende zaken in Nederland 219.730 5,53 % 12.151

Aandeel rendement volgens rechtsherstel: 12.151 x grondslag / waarde vermogen = resulteert bij mij 2.404 euro
Beduidend minder dan die 5k van jou.

Zie de reactie van @radeoxx
Ik heb de wat grovere methode van 2% woz aangehouden, maar 1,9744% is wat exacter.
Al gaat dit percentage ook nog aangepast (lees verhoogd) worden.

[Rubbergrover1]

ybos schreef op maandag 16 oktober 2023 @ 14:04:
[...]

ik weet de uitkomst dan wel: 0,0 "betaalbare" huurwoningen want die gaan allemaal linea recta de verkoop in.

Want alle particuliere huurwoningen staan op een 'toplocatie' in Amsterdam...?

[Rubbergrover1]

rockhopper schreef op maandag 16 oktober 2023 @ 12:38:
[...]

Dat is een forse aanname. Vergeet niet dat de box3 belasting en de woz stijging (die dus te weinig meetelt, aldus de rechtszaak) zorgen dat je rendement verdwijnt.

De box 3 aanpassing is niet een maatregel die is genomen om voor meer betaalbare huur te zorgen. Dus dat is niet echt een maatregeld die je in dit kader zou moeten meenemen.

En als ik het goed begrijp is het verwijt dat het rendement (waardestijging) ervoor zorgt dat je rendement verdwijnt? Interessante visie. Klinkt een beetje als iemand die klaagt dat het procentuele dividendrendement van zijn aandelen te laag wordt, doordat de waarde van de onderliggende aandelen is gestegen.

[rockhopper]

Rubbergrover1 schreef op maandag 16 oktober 2023 @ 16:21:
[...]

De box 3 aanpassing is niet een maatregel die is genomen om voor meer betaalbare huur te zorgen. Dus dat is niet echt een maatregeld die je in dit kader zou moeten meenemen.

En als ik het goed begrijp is het verwijt dat het rendement (waardestijging) ervoor zorgt dat je rendement verdwijnt? Interessante visie. Klinkt een beetje als iemand die klaagt dat het procentuele dividendrendement van zijn aandelen te laag wordt, doordat de waarde van de onderliggende aandelen is gestegen.

Maar belast dan ook het rendement, nu wordt de woz waarde belast.
Zet er belasting op bij verkoop, dat is het enige moment waarop je het "rendement" kan weten. Nu wordt het ter willekeur aan een taxateur van de gemeente overgelaten (gemeentes die geld zoeken) en alle stijgingen kan ik niet uit de huur halen.

Voor mij is huur en vastgoed investeren in het belang van cashflow. Ik flip niet en wil liever niet verkopen. Met andere woorden die hele woz stijging is zinloos voor mij.
Ik ben niet te beroerd om daar belasting aan af te dragen. Maar zoals het nu ingericht is, is het al niet rendabel en straks wordt er geld op toegelegd. Waarom moet ik ieder jaar 2% van de woz afdragen als ik niet verkoop.
Als de woning in de verhuur blijft zijn we 30 jaar verder en heb ik 60% (30j maal 2%) afgedragen op basis van? (die 60% zal overigens wel meer zijn gezien de waardestijging). Zet gewoon een belasting erop bij verkoop en een belasting op huurinkomsten. Dan zijn de cijfers duidelijk in plaats van dit geneuzel.

En leuke analogie van dividenten, maar dat zegt me weinig. Heb je een voorbeeld dat ik wel begrijp? Ik blijf juist weg van aandelen omdat ik dat te risicovol vind en vastgoed "stabiel" is was.

[Rubbergrover1]

rockhopper schreef op maandag 16 oktober 2023 @ 16:56:
[...]

Maar belast dan ook het rendement, nu wordt de woz waarde belast.
Zet er belasting op bij verkoop, dat is het enige moment waarop je het "rendement" kan weten. Nu wordt het ter willekeur aan een taxateur van de gemeente overgelaten (gemeentes die geld zoeken) en alle stijgingen kan ik niet uit de huur halen.

Voor mij is huur en vastgoed investeren in het belang van cashflow. Ik flip niet en wil liever niet verkopen. Met andere woorden die hele woz stijging is zinloos voor mij.
Ik ben niet te beroerd om daar belasting aan af te dragen. Maar zoals het nu ingericht is, is het al niet rendabel en straks wordt er geld op toegelegd. Waarom moet ik ieder jaar 2% van de woz afdragen als ik niet verkoop.
Als de woning in de verhuur blijft zijn we 30 jaar verder en heb ik 60% (30j maal 2%) afgedragen op basis van? (die 60% zal overigens wel meer zijn gezien de waardestijging). Zet gewoon een belasting erop bij verkoop en een belasting op huurinkomsten. Dan zijn de cijfers duidelijk in plaats van dit geneuzel.

En leuke analogie van dividenten, maar dat zegt me weinig. Heb je een voorbeeld dat ik wel begrijp? Ik blijf juist weg van aandelen omdat ik dat te risicovol vind en vastgoed "stabiel" is was.

Jouw wens beschrijft dus precies de plannen die er ook zijn voor de nieuwe box 3 belasting.

[ybos]

Rubbergrover1 schreef op maandag 16 oktober 2023 @ 16:15:
[...]

Want alle particuliere huurwoningen staan op een 'toplocatie' in Amsterdam...?

Ik denk dat er maar weinig huizen rendabel zijn met een huur van rond de 750.
Ik zie in ieder geval niet in hoe je hier rendement mee kan maken

[winiustyco]

ybos schreef op maandag 16 oktober 2023 @ 20:20:
[...]

Ik denk dat er maar weinig huizen rendabel zijn met een huur van rond de 750.
Ik zie in ieder geval niet in hoe je hier rendement mee kan maken

Aankoopprijs rond de 100-150k en een rente op de onderliggende verhuurhypotheek van 3% geeft toch een aardige marge als je nette huurders hebt. Nu de rente stijgt moet je inderdaad wel maximaal blijven verhogen om het in de toekomst met hogere rente rendabel te houden.

[MrAcid]

rockhopper schreef op maandag 16 oktober 2023 @ 16:56:
[...]

Maar belast dan ook het rendement, nu wordt de woz waarde belast.
Zet er belasting op bij verkoop, dat is het enige moment waarop je het "rendement" kan weten. Nu wordt het ter willekeur aan een taxateur van de gemeente overgelaten (gemeentes die geld zoeken) en alle stijgingen kan ik niet uit de huur halen.

Voor mij is huur en vastgoed investeren in het belang van cashflow. Ik flip niet en wil liever niet verkopen. Met andere woorden die hele woz stijging is zinloos voor mij.
Ik ben niet te beroerd om daar belasting aan af te dragen. Maar zoals het nu ingericht is, is het al niet rendabel en straks wordt er geld op toegelegd. Waarom moet ik ieder jaar 2% van de woz afdragen als ik niet verkoop.
Als de woning in de verhuur blijft zijn we 30 jaar verder en heb ik 60% (30j maal 2%) afgedragen op basis van? (die 60% zal overigens wel meer zijn gezien de waardestijging). Zet gewoon een belasting erop bij verkoop en een belasting op huurinkomsten. Dan zijn de cijfers duidelijk in plaats van dit geneuzel.

En leuke analogie van dividenten, maar dat zegt me weinig. Heb je een voorbeeld dat ik wel begrijp? Ik blijf juist weg van aandelen omdat ik dat te risicovol vind en vastgoed "stabiel" is was.

Op zich eens met (pas) belasten bij verkoop (en na aftrek van aantoonbare investeringen) - maar dan wel/ook belasting betalen over de huurinkomsten.