Vastgoed als investering

[ColeJ]

winiustyco schreef op vrijdag 20 oktober 2023 @ 19:49:
[...]

Aankoopprijs rond de 100-150k en een rente op de onderliggende verhuurhypotheek van 3% geeft toch een aardige marge als je nette huurders hebt. Nu de rente stijgt moet je inderdaad wel maximaal blijven verhogen om het in de toekomst met hogere rente rendabel te houden.

Waar vind jij een aankoopprijs rond de 100-150k?

[Rubbergrover1]

ColeJ schreef op maandag 23 oktober 2023 @ 09:58:
[...]


Waar vind jij een aankoopprijs rond de 100-150k?

offtopic:
Op Funda, maar wel buiten de Randstad

Ik denk dat je het eigenlijk beter andersom zou kunnen bekijken. Er zijn een hoop woningen/flatjes die niet echt veel meer dan 750 euro per maand waard zijn. Als daar een koop-vraagprijs aan hangt van 3 ton of meer, dan zou je je kunnen afvragen of dat wel een logische koopsom zou zijn. En of je dat voor de verhuur zou moeten willen kopen.

Als je vervolgens besluit om die woning toch te kopen en het vervolgens tegen 1500 per maand wilt verhuren, zit het probleem dan in de huur die je vraagt of juist in de koopsom die je hebt betaald?

[ Voor 3% gewijzigd door Rubbergrover1 op 23-10-2023 11:30 ]

[rube]

Rubbergrover1 schreef op maandag 23 oktober 2023 @ 11:29:
[...]
Als je vervolgens besluit om die woning toch te kopen en het vervolgens tegen 1500 per maand wilt verhuren, zit het probleem dan in de huur die je vraagt of juist in de koopsom die je hebt betaald?

Is dat een retorische vraag?

Om hem toch te beantwoorden: dat ligt aan wie je het vraagt en wanneer. Op dit moment zou ik zeggen, dan ligt dat probleem in ieder geval volgens meeste politieke partijen en de (generaliserend) publieke opinie, aan de te hoge huur.
Maar daarom is er op dit moment ook geen belegger die nog dit soort vastgoed koop en is de vraag dus eigenlijk irrelevant .

[Rubbergrover1]

rube schreef op maandag 23 oktober 2023 @ 11:43:
[...]

Is dat een retorische vraag?

Om hem toch te beantwoorden: dat ligt aan wie je het vraagt en wanneer. Op dit moment zou ik zeggen, dan ligt dat probleem in ieder geval volgens meeste politieke partijen en de (generaliserend) publieke opinie, aan de te hoge huur.
Maar daarom is er op dit moment ook geen belegger die nog dit soort vastgoed koop en is de vraag dus eigenlijk irrelevant .

Nou, er zijn volgens mij juist een hoop beleggers die die woning wel willen kopen voor de verhuur. Om daar vervolgens een prijs van 1500 aan te plakken. Daar zit hem nu juist het probleem. Dat die woning in feite niet veel meer waard zou zijn dan 750 euro per maand, maar toch voor 1500 wordt verhuurd.

[namliam_eht]

Als een willekeurig product een kostprijs heeft van 50 cnt en voor 1 euro verkocht kan worden...
Maar iedereen wil het zo graag hebben dat het voor 5 euro verkocht wordt...
Of misschien zelfs 10 euro....

Woning nood is natuurlijk anders, maar denk tulpen mani, game stop, dot com, AI of welke bubbel dan ook.
Wie is er dan gek, de verkoper of de koper

Zolang huurders de prijs willen betalen, zal de prijs gevraagd worden.
Stoppen alle huurders morgen met het huren van appartementen voor 1.500 euro die maar 750 waard zijn, dan is er volgend jaar geen aanbod meer van deze appartementen.

Maar dan moet er wel een jaar lang geen nieuwe huurder gevonden worden en waar ligt dan dan punt der punten dat er niet iemand zegt... maar ik vind het wel 1.400 euro of 1.250 of 1.000 euro waard?

Dus tja.

[winiustyco]

ColeJ schreef op maandag 23 oktober 2023 @ 09:58:
[...]


Waar vind jij een aankoopprijs rond de 100-150k?

Reeds beantwoord, maar dan kom je in de regio Zuid-Limburg, Zeeland, Groningen/Friesland terecht. Voor de verhuur zou ik persoonlijk niet veel hoger willen gaan dan 160k. Hier kan je in principe nog een prima rendement op maken ook als je puur en alleen voor sociale huurprijs zou verhuren. Nu vind ik dat de overheid sociale verhuurders het afgelopen jaar steeds harder en asocialer aan het aanpakken is, dus je zult vanzelf zien dat hier een huur van 808 momenteel ook steeds meer ontoereikend wordt en je eigenlijk gedwongen wordt niet meer sociaal maar vrije sector te verhuren wil je een rendement van minimaal 5% netto uit de cashflow kunnen behouden.

[Rubbergrover1]

namliam_eht schreef op maandag 23 oktober 2023 @ 12:31:
Als een willekeurig product een kostprijs heeft van 50 cnt en voor 1 euro verkocht kan worden...
Maar iedereen wil het zo graag hebben dat het voor 5 euro verkocht wordt...
Of misschien zelfs 10 euro....

Woning nood is natuurlijk anders, maar denk tulpen mani, game stop, dot com, AI of welke bubbel dan ook.
Wie is er dan gek, de verkoper of de koper

Zolang huurders de prijs willen betalen, zal de prijs gevraagd worden.
Stoppen alle huurders morgen met het huren van appartementen voor 1.500 euro die maar 750 waard zijn, dan is er volgend jaar geen aanbod meer van deze appartementen.

Maar dan moet er wel een jaar lang geen nieuwe huurder gevonden worden en waar ligt dan dan punt der punten dat er niet iemand zegt... maar ik vind het wel 1.400 euro of 1.250 of 1.000 euro waard?

Dus tja.

Punt is dat veel huurders die keus niet hebben. Er zullen weinig mensen zijn die als ze de keus hebben tussen 1500 betalen en op staat leven dan maar kiezen voor een bestaan als dakloze. Ook al weten ze dat de woning maar 750 euro waard is. Die machtsongelijkheid maakt de woningmarkt tot een wezenlijk andere markt dan bijvoorbeeld tulpen of aandelen. En maakt ook dat enige extra regulering niet vreemd is.

[ColeJ]

Hoezo is de woning maar EUR 750 waard per maand, omdat de wet dat nu toevallig (misschien) gaat zeggen? De marktwaarde lijkt me inmiddels wel duidelijk - die is gewoonweg veel hoger dan 750. Sterker nog, in mijn omgeving is het overbieden nu niet op koopwoningen maar op huurwoningen.

Je kunt wel zeggen dat de koopprijzen dan veel te hoog zijn maar dat betekend dat iedereen zijn balanswaarde met 50% mag verlagen. Ik zie de impairments al komen bij de grote jongen. Dat gaat gewoonweg niet gebeuren want die impact is veel te groot - zelfs macro economisch.

[Rubbergrover1]

ColeJ schreef op maandag 23 oktober 2023 @ 13:20:
Hoezo is de woning maar EUR 750 waard per maand, omdat de wet dat nu toevallig (misschien) gaat zeggen? De marktwaarde lijkt me inmiddels wel duidelijk - die is gewoonweg veel hoger dan 750. Sterker nog, in mijn omgeving is het overbieden nu niet op koopwoningen maar op huurwoningen.

Volgens mij zijn er wel buurten waar de normale huurprijs voor huurwoningen X is. Als je dan als verhuurder een identieke woning voor 2X gaat verhuren, dan lijkt me dat niet echt de marktwaarde. Je zult die woning wel kwijt kunnen voor die prijs, maar dat is dan toch wel enigszins boven de marktwaarde.

[ColeJ]

Rubbergrover1 schreef op maandag 23 oktober 2023 @ 14:07:
[...]

Volgens mij zijn er wel buurten waar de normale huurprijs voor huurwoningen X is. Als je dan als verhuurder een identieke woning voor 2X gaat verhuren, dan lijkt me dat niet echt de marktwaarde. Je zult die woning wel kwijt kunnen voor die prijs, maar dat is dan toch wel enigszins boven de marktwaarde.

Als de verhuurder de woning kan verhuren voor een bepaalde prijs dan is dat toch de marktwaarde?

[winiustyco]

Rubbergrover1 schreef op maandag 23 oktober 2023 @ 12:53:
[...]

Punt is dat veel huurders die keus niet hebben. Er zullen weinig mensen zijn die als ze de keus hebben tussen 1500 betalen en op staat leven dan maar kiezen voor een bestaan als dakloze. Ook al weten ze dat de woning maar 750 euro waard is. Die machtsongelijkheid maakt de woningmarkt tot een wezenlijk andere markt dan bijvoorbeeld tulpen of aandelen. En maakt ook dat enige extra regulering niet vreemd is.

Ik ben het hier niet volledig mee eens. Voor zaken zoals voeding, water, energie welke ook primaire levensbehoeften zijn heb je deze keuze niet en hier heft de belastingdienst nog steeds meer belasting op gas dan wat de kostprijs is. Ik zie dit niet enkel als machtsongelijkheid, want ik ben ervan overtuigd dat iedereen met een modaal inkomen ergens in Nederland vast wel een woning zou kunnen kopen. Veelal merk ik op dat veel mensen persé in de grote stad willen wonen of in een dure provincie en daardoor moeten zij kopen op een voor hen onbetaalbare locatie. De huizenprijzen in de Randstad zijn ook gewoon zeer hoog en dat daar een hoge huur tegenover staat is mijns inziens gewoon marktwerking.

[Rubbergrover1]

winiustyco schreef op maandag 23 oktober 2023 @ 14:57:
[...]

Ik ben het hier niet volledig mee eens. Voor zaken zoals voeding, water, energie welke ook primaire levensbehoeften zijn heb je deze keuze niet en hier heft de belastingdienst nog steeds meer belasting op gas dan wat de kostprijs is.

Voor voeding heb je juist ongelofelijk veel keus uit producten. Als de aardappelboeren de prijzen over de kop jagen, dan kun je rijst kopen. Bij wijze van voorbeeld. Water is dan een beter voorbeeld. Maar dat je bij water afhankelijk bent van een monopolist is ook één van de belangrijkste redenen dat de watertarieven aan strenge regels gebonden zijn. Om de zelfde reden zouden huren ook aan strenge regels gebonden kunnen zijn.

Ik zie dit niet enkel als machtsongelijkheid, want ik ben ervan overtuigd dat iedereen met een modaal inkomen ergens in Nederland vast wel een woning zou kunnen kopen. Veelal merk ik op dat veel mensen persé in de grote stad willen wonen of in een dure provincie en daardoor moeten zij kopen op een voor hen onbetaalbare locatie. De huizenprijzen in de Randstad zijn ook gewoon zeer hoog en dat daar een hoge huur tegenover staat is mijns inziens gewoon marktwerking.

Lang niet iedereen heeft een modaal inkomen. De helft van de mensen zit daar onder . En voor een modaal inkomen kun je tegenwoordig in Nederland ook nauwelijks iets kopen. Ook in de periferie. Vind ik dus niet echt een heel sterk punt.

[winiustyco]

Rubbergrover1 schreef op maandag 23 oktober 2023 @ 15:50:
[...]

Voor voeding heb je juist ongelofelijk veel keus uit producten. Als de aardappelboeren de prijzen over de kop jagen, dan kun je rijst kopen. Bij wijze van voorbeeld. Water is dan een beter voorbeeld. Maar dat je bij water afhankelijk bent van een monopolist is ook één van de belangrijkste redenen dat de watertarieven aan strenge regels gebonden zijn. Om de zelfde reden zouden huren ook aan strenge regels gebonden kunnen zijn.

[...]

Lang niet iedereen heeft een modaal inkomen. De helft van de mensen zit daar onder . En voor een modaal inkomen kun je tegenwoordig in Nederland ook nauwelijks iets kopen. Ook in de periferie. Vind ik dus niet echt een heel sterk punt.

Dat je niets kan kopen, betekent toch ook automatisch dat als je de economische wet van vraag en aanbod volgt dat het marktevenwicht zich bevindt bij een prijs die hoger ligt dan de huidige marktprijs. Dat zou betekenen dat de huidige huurprijzen en koopprijzen naar het marktevenwicht nog te laag zijn.

Het punt wat ik probeerde te maken is dat er wel degelijk sprake is van een markt. Ja, dat gaat ten kosten van menigeen die niet mee kan doen of een flinke prijs betaalt. Aan de andere kant, als niemand meer ging huren voor meer dan 808 per maand daalden de huurprijzen vanzelf of werden de huurwoningen verkocht. De reden dat er nog steeds tegen deze prijzen gehuurd wordt is omdat er vraag of is. Dat het aanbod lager is dan de vraag is mijns inziens door de overheid zelf veroorzaakt, in beginsel is schaarste voor de overheid en gemeenten ook goed gezien de prijzen stijgen, de financieringscapaciteit stijgt en het inkomen uit belastingen op dezelfde vierkante meters grond stijgt. Als je goed je best doet en gewoon een redelijke carrière najaagt ben ik van mening dat 95%+ op termijn echt wel een huis zou kunnen kopen. Ja, daar hoort specialisatie bij, maar dat je zonder te werken en specialisatie een huis kan kopen is nog nooit zo geweest.
In wonen heb je juist ook ontzettend veel keus, je kan in Amsterdam, Utrecht, Haarlem wonen en als ze het daar over de kop jagen zijn er nog minstens 5 keer zoveel andere provincies over waar de huizenprijzen lager liggen. Er zijn zelfs nog meer dan 10 andere landen in Europa en er is keuze tussen een studio, appartement, woonhuis, flatgebouw, hotel, etc. Zelf denk ik dat het vooral het beeld is om in de randstad te willen blijven wonen ipv dat het echt onbetaalbaar is om in Nederland een huis te kopen. Ja, de prijzen stijgen gigantisch, maar het staat een ieder vrij om in diezelfde trein te stappen naar de voorwaarden van de markt.
Het is niet dat ik het er niet mee eens ben dat de huizenprijzen gigantisch hard stijgen en gemiddeld onbetaalbaar zijn, maar dat is echt voornamelijk te danken aan beleid van de overheid en dat hoor je niet verhuurders kwalijk te nemen.

[ Voor 17% gewijzigd door winiustyco op 23-10-2023 19:42 ]

[rube]

Rubbergrover1 schreef op maandag 23 oktober 2023 @ 11:59:
[...]
Nou, er zijn volgens mij juist een hoop beleggers die die woning wel willen kopen voor de verhuur. Om daar vervolgens een prijs van 1500 aan te plakken.

300K koopsom + 30K overdrachtsbelasting + 5K notaris, taxatie, hypotheek etc., totaal 335K.

1500 huur min VvE 150 euro, Gemeentelijke lasten 50 euro, Onderhoud CV 10 euro, beheer 75 euro, 15 euro divers is totaal 300 euro maandelijkse kosten) en 1200 cashflow per maand, 14400 per jaar.

Dat is 4.3% rendement. Dit is nog exclusief opknapkosten (bij aankoop), verhuurkosten, groter onderhoud reservering etc.

En daar komt ook nog de 2% VRH om de hoek kijken. Als je het met een hypotheek financiert zal je een negatieve hefboom hebben (door de hogere rente en nadelen van box 3) hebben en zakt je rendement op eigen geld nog verder.

Er zijn op dit moment deposito's van 4.4% met een veel lagere VRH.

Dus nee, beleggers kopen op dit moment geen appartementen voor 300K om deze voor 1500 euro te verhuren.

En voor mensen gaan roepen "waardestijging"! Ja, dat is onzeker en reken maar even dat de verhuurkosten, lopend onderhoud, energietransitie e.d. net zoveel gaan kosten als toekomstige waardestijging en het is ook mogelijk om een (tijdelijke maar toch langdurige) waardedaling te krijgen! Denk aan begin jaren '80...)

Daar zit hem nu juist het probleem. Dat die woning in feite niet veel meer waard zou zijn dan 750 euro per maand, maar toch voor 1500 wordt verhuurd.

Zoals hierboven al bediscussieerd, wat bepaald de "waarde" en de juiste huurprijs?
Volgens een puntentelling (woningwaarderingsstelsel) is het misschien vrije sector 850, een bestaande huurder 600, bij nieuwe verhuur wellicht 1500 maar voor een belegger is dat zoals hierboven uitgelegd nog niet eens voldoende en die heeft misschien 2000 euro nodig, want dat is de correcte economische huur tov aankoopprijs en lopende kosten.

Kortom, in de praktijk is de correcte huurprijs wat de "markt" er op dat moment voor bereid is te betalen (uiteraard binnen van toepassing zijnde regelgeving).

[Rubbergrover1]

winiustyco schreef op maandag 23 oktober 2023 @ 19:34:
Het punt wat ik probeerde te maken is dat er wel degelijk sprake is van een markt. Ja, dat gaat ten kosten van menigeen die niet mee kan doen of een flinke prijs betaalt.

Op die manier is er voor alles een markt. Dat betekent nog niet dat het een faire markt is. Bij sommige producten en diensten is voor het creeren van een faire markt extra regelgeving nodig.

De reden dat er nog steeds tegen deze prijzen gehuurd wordt is omdat er vraag of is.

Uiteraard. Net als dat een mensensmokkelaar 10k kan vragen voor een reis naar de EU. Of dat er woekerprijzen kunnen worden gevraagd voor eten en drinken in een van de buitenwereld afgesloten enclave. Die zullen ook klandizie hebben. Omdat er vraag naar is. Zolang mensen dat kunnen betalen.

Als je goed je best doet en gewoon een redelijke carrière najaagt ben ik van mening dat 95%+ op termijn echt wel een huis zou kunnen kopen.

Ware het niet dat voor de helft van die mensen geldt dat de andere helft eerder of beter in de inkomenspositie zit om een huis te kopen. Als iedereen 50k meer gaat verdienen, dan is het niet zo dat bij magie ineens iedereen een woning kan kopen. Het betekent vooral dat de prijzen van de bestaande woningen een paar ton hoger worden. Het probleem is namelijk niet de prijs, maar vooral het gebrek aan aanbod. Wat ertoe leidt dat de groep met het laagste inkomen nog steeds buiten de boot valt.

Zelf denk ik dat het vooral het beeld is om in de randstad te willen blijven wonen ipv dat het echt onbetaalbaar is om in Nederland een huis te kopen. Ja, de prijzen stijgen gigantisch, maar het staat een ieder vrij om in diezelfde trein te stappen naar de voorwaarden van de markt.

Heb je überhaupt enig idee van de Nederlandse woningmarkt? En van hoeveel iemand met een modaal inkomen kan lenen? En hoe weinig woningen in Nederland dan bereikbaar zijn? Als ik dit lees twijfel ik daar toch sterk aan.

[winiustyco]

Rubbergrover1 schreef op maandag 23 oktober 2023 @ 20:38:
[...]

Op die manier is er voor alles een markt. Dat betekent nog niet dat het een faire markt is. Bij sommige producten en diensten is voor het creeren van een faire markt extra regelgeving nodig.

[...]

Uiteraard. Net als dat een mensensmokkelaar 10k kan vragen voor een reis naar de EU. Of dat er woekerprijzen kunnen worden gevraagd voor eten en drinken in een van de buitenwereld afgesloten enclave. Die zullen ook klandizie hebben. Omdat er vraag naar is. Zolang mensen dat kunnen betalen.

[...]

Ware het niet dat voor de helft van die mensen geldt dat de andere helft eerder of beter in de inkomenspositie zit om een huis te kopen. Als iedereen 50k meer gaat verdienen, dan is het niet zo dat bij magie ineens iedereen een woning kan kopen. Het betekent vooral dat de prijzen van de bestaande woningen een paar ton hoger worden. Het probleem is namelijk niet de prijs, maar vooral het gebrek aan aanbod. Wat ertoe leidt dat de groep met het laagste inkomen nog steeds buiten de boot valt.

[...]

Heb je überhaupt enig idee van de Nederlandse woningmarkt? En van hoeveel iemand met een modaal inkomen kan lenen? En hoe weinig woningen in Nederland dan bereikbaar zijn? Als ik dit lees twijfel ik daar toch sterk aan.

In de kern ben ik het helemaal niet zo zeer met je oneens. Ik ben het er helemaal mee eens dat we een probleem hebben op de woningmarkt, maar de huurprijs reguleren lost dat niet op op zichzelf. Uiteindelijk zorgt de huurprijs reguleren enkel voor minder aanbod in huurwoningen. Enige mate van regulering lijkt mij wenselijk, maar als er geen bruto rendement van tenminste 5 procent op de cash-flow te behalen meer is mijn visie dat beleggen niet meer interessant is en dat beleggers dat wel in het buitenland gaan doen. Daar mag je het mee oneens zijn, maar verschillende grote beleggers zijn momenteel gewoon aan het verkopen.

Ja, er is een probleem maar ik deel de visie niet dat op te moeten lossen puur met regulering want daarmee stagneer je enkel het aanbod. In alle voorbeelden die je schetst lost het stellen van een kunstmatig prijs evenwicht het probleem mijns inziens niet op. Leg je de maximumprijs onder de prijs van het marktevenwicht is er simpelweg geen aanbod meer. De definitie en het gevolg hiervan heb ik er eventjes voor je bij gepakt, namelijk het ontstaan van vraagoverschot door het toepassen van de economische wet van vraag en aanbod:
Wat gebeurt er door het instellen van een maximumprijs? Door de lagere prijs, willen consumenten meer kopen(lees huren) en producenten minder produceren( lees minder huurwoningen beschikbaar stellen). Er ontstaat een vraagoverschot. Het vraagoverschot kan leiden tot bijvoorbeeld wachtlijsten (het beschikbare aanbod moet namelijk op één of andere manier verdeeld worden).
Het instellen van een maximumprijs in jouw enclave lost geen enkel probleem op, het oplossen van de schaarste wel.
Ik weet dat een hypotheek met modaal niet veel verder komt dan €162.700,- en ik weet dat dat geen vetpot is. Echter, zelf ben ik van mening dat voor 95%+ van de Nederlanders op termijn(lees enkele jaren bikkelen) echt wel binnen handbereik is als je je hier toe zet. Dat betekent dat je inlevert op luxe, maar met modaal salaris en enkele jaren thuiswonen voor dat je op jezelf gaat heb je echt wel degelijk de mogelijkheid om in vele provincies een huis te kopen. Wellicht geen villa in de randstad en wellicht een kleine starterswoning. Ik probeer enkel aan te geven dat het naar mijn mening met goede strategie, doorzettingsvermogen en een op termijn krimpend woningtekort zou het op de lange termijn voor iedereen mogelijk moeten zijn.

Ik zit zelf niet ver bij modaal arbeidsinkomen vandaan, dus ik weet ook hoeveel er dan te lenen is. Zelf deel ik enkel mijn visie dat veel Nederlanders maar kiezen om te gaan huren in de grote steden in plaats van door te zetten. Zelfs op locaties waar huizen betaalbaar zijn hoor ik huurders zeggen: Ik zoek echt enkel een woning om te huren en ik ben niet op zoek naar te kopen.
Ja, ik zou ook graag in hartje Utrecht een villa kopen direct op 3 minuten fietsen van alle goedbetaalde banen maar de realiteit is dat dat nu niet lukt en dus accepteer ik dat en koop een woning op een locatie waar dat wel kan. Zelf ben ik van mening dat het dus uiteindelijk misschien niet voor 95% van de mensen per definitie mogelijk is, maar wel dat de mindset voor 95% van de mensen zichzelf totaal buitenspel zet door maar op die mooie plek met een huur van €1800,- te gaan huren.

[Rubbergrover1]

winiustyco schreef op maandag 23 oktober 2023 @ 21:39:
[...]


In de kern ben ik het helemaal niet zo zeer met je oneens. Ik ben het er helemaal mee eens dat we een probleem hebben op de woningmarkt, maar de huurprijs reguleren lost dat niet op op zichzelf.

Ik zie het ook zeker niet als een oplossing voor de problemen op de woningmarkt. Ik zie het eerder als een noodzakelijke maatregel om excessen te voorkomen, die mogelijk zijn vanwege de situatie op de woningmarkt. In een ideale wereld zou dat uiteraard ook niet nodig zijn.

[namliam_eht]

Rubbergrover1 schreef op maandag 23 oktober 2023 @ 12:53:
[...]

Punt is dat veel huurders die keus niet hebben. Er zullen weinig mensen zijn die als ze de keus hebben tussen 1500 betalen en op staat leven dan maar kiezen voor een bestaan als dakloze. Ook al weten ze dat de woning maar 750 euro waard is. Die machtsongelijkheid maakt de woningmarkt tot een wezenlijk andere markt dan bijvoorbeeld tulpen of aandelen. En maakt ook dat enige extra regulering niet vreemd is.

Ja want het merendeel van de huurders heeft alleen op straat wonen als alternatief

En moet natuurlijk perse om welke reden dan ook aan de gordel in amsterdam wonen

[ Voor 6% gewijzigd door namliam_eht op 24-10-2023 08:07 ]

[rube]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 24 oktober 2023 @ 07:46:
[...]

Ik zie het ook zeker niet als een oplossing voor de problemen op de woningmarkt. Ik zie het eerder als een noodzakelijke maatregel om excessen te voorkomen, die mogelijk zijn vanwege de situatie op de woningmarkt. In een ideale wereld zou dat uiteraard ook niet nodig zijn.

Op zich begrijp ik het ook wel. Alleen zoals ik hierboven al liet zien is zelfs 1500 euro huur nog niet rendabel voor een appartement van 300K. Dus wanneer is een prijs "te hoog"?

Maar als we het erover eens zouden zijn dat bepaalde prijzen te hoog zijn, kun je als overheid wel zeggen dat de huur lager moet zijn om huurders te beschermen, maar dan krimpt de huurmarkt dus gewoon (want uitponden) in plaats van dat de huurprijs werkelijk naar beneden gaat.
Dus uiteindelijk is het nut van regulering voor de bestaande en wannabe huurders beperkt?

Als de overheid* echt iets zou willen doen voor huurders zouden ze* zelf huurhuizen moeten aanbieden voor een lagere prijs? Dus gesubsidieerd want ook de overheid krijgt dat anders niet rond

*en "de overheid"en "ze" zijn wij allemaal natuurlijk, als maatschappij

[Rubbergrover1]

rube schreef op dinsdag 24 oktober 2023 @ 08:30:
[...]

Op zich begrijp ik het ook wel. Alleen zoals ik hierboven al liet zien is zelfs 1500 euro huur nog niet rendabel voor een appartement van 300K. Dus wanneer is een prijs "te hoog"?

Maar als we het erover eens zouden zijn dat bepaalde prijzen te hoog zijn, kun je als overheid wel zeggen dat de huur lager moet zijn om huurders te beschermen, maar dan krimpt de huurmarkt dus gewoon (want uiteinden) in plaats van dat de huurprijs werkelijk naar beneden gaat.
Dus uiteindelijk is het nut van regulering voor de bestaande en wannabe huurders beperkt?

Als de overheid* echt iets zou willen doen voor huurders zouden ze* zelf huurhuizen moeten aanbieden voor een lagere prijs? Dus gesubsidieerd want ook de overheid krijgt dat anders niet rond

*en "de overheid"en "ze" zijn wij allemaal natuurlijk, als maatschappij

Het reguleren van de huurprijzen heeft inderdaad tot gevolg dat er minder huurwoningen zullen zijn. Daar is helaas niet aan te ontkomen. Tegelijk voorkom je daarmee wel dat er vooral huurwoningen worden aangeboden die slechts door de happy few te betalen zijn. Het is dus een afweging of je zou willen dat een groot deel van de Nederlanders een schaarse huurwoning zou moeten kunnen betalen, of dat je zou willen dat er meer aanbod is, maar dat aanbod door een groot deel van de Nederlanders onbetaalbaar is.

Ik ben het er ook wel mee eens dat er veel meer huurwoningen vanuit de overheid (of via de overheid, bv via woningbouwverenigingen) gebouwd zouden moeten/kunnen worden. Dat hoeft op zich nog niet eens fors gesubsidieerd te worden. Massabouw hoeft namelijk helemaal niet duur te zijn, de voornaamste prijsverhogende factor zit hem in de locatie en daarmee de bouwgrond. Als die niet in de verkoop gaat maar slechts ter beschikking gesteld wordt (bv via erfpacht), dan zou dat een hoop schelen. Die "grondhuur" zou je als samenleving uiteraard wel kunnen subsidiëren, als je dat zou willen. En uiteraard ook niet op de duurste plekken van het land goedkope huur willen bouwen.

[rube]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 24 oktober 2023 @ 08:53:
[...]
Het is dus een afweging of je zou willen dat een groot deel van de Nederlanders een schaarse huurwoning zou moeten kunnen betalen,

Wat is het nut als iets theoretisch betaalbaar is, maar het niet te verkrijgen is? Want in de praktijk is het dan niet duur of goedkoop, het is er simpelweg niet.
De (voorgenomen) maat regelen zijn daarom misschien sympathiek maar het lost het probleem niet op, dus waarom zou je die maatregelen dan nemen? De enige reden die ik kan bedenken is dat je minder huur wilt hebben en meer eigen woningen. En tot een jaar of twee geleden waren de maandbedragen dan ook flink lager geweest, nu (helaas) niet meer door de gestegen rente. Dus mensen zijn niet goedkoper uit.

Ik heb mijn beheerder aangegeven dat ik van plan ben om mijn appartement te verkopen als het binnenkort leegkomt. We hebben het nog over huurprijzen gehad waarbij hij ook aangaf, oh, je kan er echt wel 500 euro meer voor krijgen en misschien nog wel weer. Maar hij was daar geen voorstander van en ikzelf ook niet omdat als "te veel" aanvoelt, bovendien krijg je dan huurders die uit pure wanhoop dit huren maar uiteraard niet lang zullen blijven zitten. Meer verloop geeft ook weer meer kosten aan verhuur/onderhoud e.d. Plus.....zelfs met 500 euro meer vind ik het rendement niet voldoende in dit geval.

[desmond]

De NOS heeft met Marielle Tweebeeke een informatieve serie gemaakt over de Nederlandse huurmarkt genaamd Van krot tot vinex. Dit biedt een prachtig overzicht van de huidige staat van woningen, van wijken en van bewezen oplossingen. Want krapte op de huizenmarkt hebben we eerder meegemaakt.

[ColeJ]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 24 oktober 2023 @ 08:53:
[...]

Het reguleren van de huurprijzen heeft inderdaad tot gevolg dat er minder huurwoningen zullen zijn. Daar is helaas niet aan te ontkomen. Tegelijk voorkom je daarmee wel dat er vooral huurwoningen worden aangeboden die slechts door de happy few te betalen zijn. Het is dus een afweging of je zou willen dat een groot deel van de Nederlanders een schaarse huurwoning zou moeten kunnen betalen, of dat je zou willen dat er meer aanbod is, maar dat aanbod door een groot deel van de Nederlanders onbetaalbaar is.

Ik ben het er ook wel mee eens dat er veel meer huurwoningen vanuit de overheid (of via de overheid, bv via woningbouwverenigingen) gebouwd zouden moeten/kunnen worden. Dat hoeft op zich nog niet eens fors gesubsidieerd te worden. Massabouw hoeft namelijk helemaal niet duur te zijn, de voornaamste prijsverhogende factor zit hem in de locatie en daarmee de bouwgrond. Als die niet in de verkoop gaat maar slechts ter beschikking gesteld wordt (bv via erfpacht), dan zou dat een hoop schelen. Die "grondhuur" zou je als samenleving uiteraard wel kunnen subsidiëren, als je dat zou willen. En uiteraard ook niet op de duurste plekken van het land goedkope huur willen bouwen.

Dat klinkt allemaal heel nobel maar zo werkt het simpelweg niet. Uberhaupt zijn de bouwkosten de laatste jaren gigantisch gestegen. Een appartement met een huur van ~700 euro valt amper te bouwen - dan komen de grondkosten etc. er nog bij. Ik ben het met je eens dat grondprijzen zeer speculatief zijn en daar moet echt naar gekeken worden - het zijn sluitposten bij gemeenten.

Dat ik mijn appartement in Amsterdam en omgeving voor een huurprijs van >1500 verhuur voel ik mij prima bij. Er zijn immers tientallen gegadigden iedere keer, nul medelijden dus met de mensen die dat er voor willen betalen. Zou ik het er zelf voor betalen? Hell no! Maar ik wil dan ook niet in een wereldstad zoals Amsterdam wonen.

Is het lullig voor de steeds groter wordende groep mensen die geen woning kunnen betalen? Voor een bepaalde groep wel maar voor een bepaalde groep ook zeker niet. Een gescheiden stel dat ineens van 1 naar 2 woningen gaat is zielig en moeilijk maar dat is het al 100 jaar, niet ineens anders nu.

Echter, de jongere generatie die voor hun 25e al 3 keer op Bali is geweest, maar 24-32 uur werken (want je gaat toch niet meer fulltime werken in 2023!?) en in de randstad willen wonen hebben wij mij betreft dikke pech.

[mannowlahn]

Ik was afgelopen week over cv onderhoud in mijn verhuur appartement. Zit sinds anderhalf jaar een huurder is die 1500 betaald incl meubels(geen IKEA meuk, gloednieuw stoffering en boxspring bed van goed materiaal)

Ik wilde even peilen of hij de intentie had om weg te gaan volgend jaar. Hij wilt graag verlengen, persoonlijk blij mee want dit is een huurder die het spik en span houdt. Is een expat met geen intentie tot permanente bewoning omdat hij een gezin elders heeft. Komt puur 10 dagen per maand naar Amsterdam.

Hij vertelde me al dat meerdere collega’s dangle vrienden 1800 euro betalen voor een soort gelijke woning( 49m2 in bos en lommer/westerpark) de prijzen zijn dus flink omhoog geknalt in anderhalf jaar.

Zal mij benieuwen volgend jaar wat die prijzen doen.

[Rubbergrover1]

rube schreef op dinsdag 24 oktober 2023 @ 10:31:
[...]

Wat is het nut als iets theoretisch betaalbaar is, maar het niet te verkrijgen is?

Wat is het nut als iets theoretisch te verkrijgen is, maar het niet betaalbaar is?

[ Voor 22% gewijzigd door Rubbergrover1 op 24-10-2023 12:53 ]

[mannowlahn]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 24 oktober 2023 @ 12:52:
[...]


Wat is het nut als iets theoretisch te verkrijgen is, maar het niet betaalbaar is?

Dan kan je subsidies geven

Geen huizen is veel minder makkelijk op te lossen, kijk maar eens om je heen, dat is nu de situatie.

[ColeJ]

mannowlahn schreef op dinsdag 24 oktober 2023 @ 12:49:
Ik was afgelopen week over cv onderhoud in mijn verhuur appartement. Zit sinds anderhalf jaar een huurder is die 1500 betaald incl meubels(geen IKEA meuk, gloednieuw stoffering en boxspring bed van goed materiaal)

Ik wilde even peilen of hij de intentie had om weg te gaan volgend jaar. Hij wilt graag verlengen, persoonlijk blij mee want dit is een huurder die het spik en span houdt. Is een expat met geen intentie tot permanente bewoning omdat hij een gezin elders heeft. Komt puur 10 dagen per maand naar Amsterdam.

Hij vertelde me al dat meerdere collega’s dangle vrienden 1800 euro betalen voor een soort gelijke woning( 49m2 in bos en lommer/westerpark) de prijzen zijn dus flink omhoog geknalt in anderhalf jaar.

Zal mij benieuwen volgend jaar wat die prijzen doen.

Hier exact dezelfde situatie. Mijn expat zit er nu 1,5 jaar in en heeft niet de intentie om weg te gaan. Als ik kijk op verhuurwebsites zie ik soortgelijke appartement voor veel hogere huren weg gaan dan wat hij betaald. Oftewel, ik hobbel nu alweer achter de feiten aan . Ach, het is een goede huurder en ben er blij mee. Ohja, hij krijgt wel een maximale indexering straks .

Als ik het aanhou en het toilet ga verbouwen dan overweeg ik om een "jet washer" erin te bouwen. Heb die vraag al een aantal keer gehad bij potentiele huurders. Zoiets:

https://www.sanitairwinke...GOc833EBc3yBoCf44QAvD_BwE

[ Voor 14% gewijzigd door ColeJ op 24-10-2023 13:15 ]

[rockhopper]

ColeJ schreef op dinsdag 24 oktober 2023 @ 13:11:
[...]
Hier exact dezelfde situatie. Mijn expat zit er nu 1,5 jaar in en heeft niet de intentie om weg te gaan. Als ik kijk op verhuurwebsites zie ik soortgelijke appartement voor veel hogere huren weg gaan dan wat hij betaald. Oftewel, ik hobbel nu alweer achter de feiten aan . Ach, het is een goede huurder en ben er blij mee. Ohja, hij krijgt wel een maximale indexering straks .

Als ik het aanhou en het toilet ga verbouwen dan overweeg ik om een "jet washer" erin te bouwen. Heb die vraag al een aantal keer gehad bij potentiele huurders. Zoiets:

https://www.sanitairwinke...GOc833EBc3yBoCf44QAvD_BwE

Voor in het toilet? Hoe moet ik dat voor me zien? Water bende naast de pot? Goedkoop alternatief voor een volledige bidet? Gewoon een vraag uit interesse....

[rube]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 24 oktober 2023 @ 12:52:
[...]
Wat is het nut als iets theoretisch te verkrijgen is, maar het niet betaalbaar is?

Blijkbaar zijn er nog steeds genoeg mensen die het kunnen betalen, want dat is de actuele situatie als in, de huidige prijzen worden betaald. Grif zelfs, er is nog veel meer vraag van huurders. En verhuurders kijken daarbij ook nog inkomen, zodat de kans kleiner is dat ze met een huurder komen te zitten die het na verloop van tijd toch niet kan betalen.

Kijk dat Jan of Chantal Modaal dergelijke huren niet kunnen betalen en dat dat een probleem is voor de samenleving omdat het lastig om die politieagent, die verpleger e.d. in de stad te houden of te krijgen is wat anders.Maar de vraag is gewoon veeeels te hoog voor het aanbod (zeg maar, het aanbod is te laag).

[ Voor 11% gewijzigd door rube op 24-10-2023 15:28 ]

[mannowlahn]

rockhopper schreef op dinsdag 24 oktober 2023 @ 14:13:
[...]

Voor in het toilet? Hoe moet ik dat voor me zien? Water bende naast de pot? Goedkoop alternatief voor een volledige bidet? Gewoon een vraag uit interesse....

In Azië zie je niks anders.

Persoonlijk zou ik dan meteen een Japans toilet bril doen. Je wilt echt niks anders als je dat geprobeerd hebt. Uitsmeren met papier blijft goor.

[Snow_King]

Ik ben mij toch even gaan verdiepen in Box 3, had ik eerder moeten doen, maar geen tijd gehad. Tevens is al het vastgoed verhuurd, dus verkopen kan niet.

Ik heb 909k aan WOZ waarde in box 3 zitten (zonder schulden) en kom daarmee uit op:

code:

909.000 - 114.000 * 6,17% * 32% = € 15.696

Dat is wel even schrikken, je rendement gaat daarmee helemaal door de gootsteen, je blijft op een schamele 1% steken als je alle kosten mee neemt.

Nu ben ik even gaan zoeken en kom ik deze link tegen (onder andere): https://www.jongbloed-fis.../box_3_niet_rechtsgeldig/

De belastingdienst is al bezig met een standaard brief en formulier voor alle box 3 bezwaren en herstellen die gaan komen. Dit volgt uit deze kamerbrief. De aanleiding is een conclusie van de Advocaat Generaal (adviseur Hoge Raad) op 1 september 2023. Wachten is nu op het standpunt van de Hoge Raad (verwachting eind 2023/ begin 2024).

In het Kerst-arrest heeft de Hoge Raad bepaald dat het box 3 stelsel vanaf 2017 niet juist is en dat belastingplichtigen moeten worden gecompenseerd. Het werkelijke rendement is immers veelal veel lager dan het fictieve rendement waarmee wordt gerekend voor de box 3 heffing. Op dit moment wordt er wederom gerekend met fictieve rendementen, het wachten is dus op de volgende procedures.

Hoe kijken jullie hier naar?

[outlandos]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 24 oktober 2023 @ 08:53:
[...]

Het reguleren van de huurprijzen heeft inderdaad tot gevolg dat er minder huurwoningen zullen zijn. Daar is helaas niet aan te ontkomen. Tegelijk voorkom je daarmee wel dat er vooral huurwoningen worden aangeboden die slechts door de happy few te betalen zijn. Het is dus een afweging of je zou willen dat een groot deel van de Nederlanders een schaarse huurwoning zou moeten kunnen betalen, of dat je zou willen dat er meer aanbod is, maar dat aanbod door een groot deel van de Nederlanders onbetaalbaar is.

Modbreak:

We spelen op de discussie, niet op de man

[ Voor 13% gewijzigd door Outerspace op 25-10-2023 09:37 ]

[MrAcid]

outlandos schreef op dinsdag 24 oktober 2023 @ 22:22:
[...]

<knip>

13 pagina’s aan behoorlijk inhoudelijke bijdrages in het topic, dus een beetje relaxter zou niet gek zijn (überhaupt)?

[ Voor 24% gewijzigd door Outerspace op 25-10-2023 09:37 . Reden: Quote aangepast ]

[winiustyco]

MrAcid schreef op dinsdag 24 oktober 2023 @ 22:40:
[...]

13 pagina’s aan behoorlijk inhoudelijke bijdrages in het topic, dus een beetje relaxter zou niet gek zijn (überhaupt)?

Respect is zeker fijn, maar uiteindelijk klopt het wel dat de visie vooral gedeeld wordt door voornamelijk links. Economisch lost het invoeren van een maximumprijs een vraagoverschot niet op.

[ColeJ]

Snow_King schreef op dinsdag 24 oktober 2023 @ 21:19:
Ik ben mij toch even gaan verdiepen in Box 3, had ik eerder moeten doen, maar geen tijd gehad. Tevens is al het vastgoed verhuurd, dus verkopen kan niet.

Ik heb 909k aan WOZ waarde in box 3 zitten (zonder schulden) en kom daarmee uit op:

code:

909.000 - 114.000 * 6,17% * 32% = € 15.696

Dat is wel even schrikken, je rendement gaat daarmee helemaal door de gootsteen, je blijft op een schamele 1% steken als je alle kosten mee neemt.

Nu ben ik even gaan zoeken en kom ik deze link tegen (onder andere): https://www.jongbloed-fis.../box_3_niet_rechtsgeldig/


[...]


[...]


Hoe kijken jullie hier naar?

Hetzelfde als jij, met grote ogen. No offence maar als je dit niet voorbij hebt zien komen dan heb je niet opgelet hoor.

[Strotgrondel]

Uit het verkiezingsprogramma van NSC:

''Voor mensen met een middeninkomen is het steeds lastiger om een betaalbare huurwoning te vinden.
Wij vinden het van belang dat de huurprijsbescherming wordt versterkt en dat het gereguleerde deel van
de huursector wordt uitgebreid, zodat de huren van honderdduizenden middenhuurwoningen effectief
gereguleerd worden. We zorgen ervoor dat ontwikkelaars voldoende ruimte houden om te bouwen.''

Er is een breed draagvlak in de Tweede Kamer en dat zal na de verkiezingen echt niet anders zijn. En de NSC gaat (een van ) de grootste worden. Het komt mede omdat de kinderen van heel veel kiezers (van welke partij ook) niet meer een betaalbare huurwoning kunnen vinden. Ze zitten thuis opgescheept met die kids. Die Wet betaalbare huur gaat er wel komen (zal vast wel weer later dan gepland worden, medio 2024, maar toch). Er blijft een tekort en dat zal wellicht groter worden, maar huurhuizen worden tenminste betaalbaar. Bijbouwen is het devies!! En particuliere verhuurders: ga lekker beleggen in ETF's of sluit deposito's af. Het is binnenkort gedaan met exorbitante huren vragen. Laat verhuren maar aan de grote professionele ontwikkelaars/investeerders/verhuurders over (ja, ook daar denkt NSC aan, dat zij een redelijk rendement zullen hebben). P. 20 - 22 Verkiezingsprogramma.

https://bijlagen.nos.nl/a...ingsprogramma_2023_01.pdf

[rockhopper]

mannowlahn schreef op dinsdag 24 oktober 2023 @ 20:02:
[...]
In Azië zie je niks anders.

Persoonlijk zou ik dan meteen een Japans toilet bril doen. Je wilt echt niks anders als je dat geprobeerd hebt. Uitsmeren met papier blijft goor.

Je moet het ook niet uitsmeren maar wegvegen

Nou ja zo leer ik ook weer eens wat. Het enige toilet dat ik in Azië bezocht heb was meer een gat in de grond, dus zo kom je nog eens ergens achter. Zo'n ding lijkt me wel beter dan een bidet (grote lompe in de weg dingen) al vraag ik me dan weer af hoe/waar het zit. Hetzelfde met een Japanse toilet bril. Dubbele water aanvoer?

Goed bedankt voor de info, laten we maar weer ontopic gaan

[Snow_King]

ColeJ schreef op dinsdag 24 oktober 2023 @ 22:48:
[...]


Hetzelfde als jij, met grote ogen. No offence maar als je dit niet voorbij hebt zien komen dan heb je niet opgelet hoor.

No offence taken :-) Ik heb mij de laatste tijd met hele andere dingen bezig gehouden. Verkopen was sowieso geen optie in de afgelopen 18 maanden, want alles is verhuurd. In verhuurde staat verkopen is niet interessant.

Of ik dus wel of niet had opgelet, het had de situatie niet veranderd.

Ik zie echter dat er nu dus zaken lopen tegen het fictieve rendement van 6,17%. Ik heb werkelijk nog nooit 6,17% gehaald aan rendement en het kerstarrest veranderd de zaak. De belastingdienst lijkt zelf ook te twijfelen.

Hoe kijken jullie daar tegenaan?

[MrAcid]

winiustyco schreef op dinsdag 24 oktober 2023 @ 22:45:
[...]

Respect is zeker fijn, maar uiteindelijk klopt het wel dat de visie vooral gedeeld wordt door voornamelijk links. Economisch lost het invoeren van een maximumprijs een vraagoverschot niet op.

Economisch en sociaal is het ook onwenselijk dat een deel van de bevolking kan rentenieren op de ‘pech’ van het andere deel van de bevolking.

[JanHenk]

Snow_King schreef op woensdag 25 oktober 2023 @ 06:01:
[...]

No offence taken :-) Ik heb mij de laatste tijd met hele andere dingen bezig gehouden. Verkopen was sowieso geen optie in de afgelopen 18 maanden, want alles is verhuurd. In verhuurde staat verkopen is niet interessant.

Of ik dus wel of niet had opgelet, het had de situatie niet veranderd.

Ik zie echter dat er nu dus zaken lopen tegen het fictieve rendement van 6,17%. Ik heb werkelijk nog nooit 6,17% gehaald aan rendement en het kerstarrest veranderd de zaak. De belastingdienst lijkt zelf ook te twijfelen.

Hoe kijken jullie daar tegenaan?

Er is een heel topic over de box 3 kroniek die zich de afgelopen jaren af heeft gespeeld, al ben ik daar ook niet echt een actief deelnemer omdat het lastig is om politieke meningen te scheiden van wetgeving en rechtspraak.

Om te beginnen heb je geen probleem met de overbruggingswet box 3 (het huidige stelsel) waarbij overig bezit met 6,17% forfaitair rendement in de heffing wordt betrokken, als jouw werkelijk rendement hoger is dan dit percentage. Ben je van mening dat je werkelijk rendement lager is, dan voelt dat wél onrechtvaardig.

De kern van het verhaal is daardoor: wat hoort allemaal wel en niet bij het rendement? Hoe gaan we dat uniform bepalen? Specifiek voor vastgoed heb je dan vragen als:
- wat is de scheidslijn tussen investeringen (activering, verbetering) en onderhoud (kosten);
- hoort de waardestijging ook bij het rendement en;
- hoe ga die waardestijging bepalen?

Jij stelt dat je nog nooit 6,17% rendement hebt behaald, maar ik twijfel daar wel aan als je kijkt naar de algemene waardestijgingen van de afgelopen jaren.

Het enige wat je kunt doen op dit moment is afwachten en eventueel te zijner tijd een (pro-forma) bezwaarschrift (om je rechten veilig te stellen) sturen op een definitieve aanslag (maar die worden momenteel niet opgelegd bij belasting op box 3 vermogen).

Er lopen diverse procedures van belastingplichtigen tegen de Belastingdienst, er zijn ook reeds diverse uitspraken gedaan bij rechtbank en gerechtshof en ook de A-G heeft inmiddels een plasje gedaan met een advies aan de HR. Het is echt afwachten welke kant het opgaat, ook politiek gezien. Er zijn diverse opties om uit het moeras te komen maar een feest voor belastingplichtigen zal het m.i. nooit worden.

[Dark Matter]

JanHenk schreef op woensdag 25 oktober 2023 @ 09:35:
[...]


Er is een heel topic over de box 3 kroniek die zich de afgelopen jaren af heeft gespeeld, al ben ik daar ook niet echt een actief deelnemer omdat het lastig is om politieke meningen te scheiden van wetgeving en rechtspraak.

Om te beginnen heb je geen probleem met de overbruggingswet box 3 (het huidige stelsel) waarbij overig bezit met 6,17% forfaitair rendement in de heffing wordt betrokken, als jouw werkelijk rendement hoger is dan dit percentage. Ben je van mening dat je werkelijk rendement lager is, dan voelt dat wél onrechtvaardig.

De kern van het verhaal is daardoor: wat hoort allemaal wel en niet bij het rendement? Hoe gaan we dat uniform bepalen? Specifiek voor vastgoed heb je dan vragen als:
- wat is de scheidslijn tussen investeringen (activering, verbetering) en onderhoud (kosten);
- hoort de waardestijging ook bij het rendement en;
- hoe ga die waardestijging bepalen?

Jij stelt dat je nog nooit 6,17% rendement hebt behaald, maar ik twijfel daar wel aan als je kijkt naar de algemene waardestijgingen van de afgelopen jaren.

Het enige wat je kunt doen op dit moment is afwachten en eventueel te zijner tijd een (pro-forma) bezwaarschrift (om je rechten veilig te stellen) sturen op een definitieve aanslag (maar die worden momenteel niet opgelegd bij belasting op box 3 vermogen).

Er lopen diverse procedures van belastingplichtigen tegen de Belastingdienst, er zijn ook reeds diverse uitspraken gedaan bij rechtbank en gerechtshof en ook de A-G heeft inmiddels een plasje gedaan met een advies aan de HR. Het is echt afwachten welke kant het opgaat, ook politiek gezien. Er zijn diverse opties om uit het moeras te komen maar een feest voor belastingplichtigen zal het m.i. nooit worden.

Voor velen gaat het niet om het verwachte rendement van 6,17% waarde stijging, maar dat over dit rendement belasting moet worden afgedragen terwijl het nog niet is gerealiseerd.

Hierdoor kan het goed mogelijk zijn dat je meer belasting moet betalen, dan dat je verdiensten zijn voor dat jaar. Oftewel negatief inkomen.

Ik denk dat de meeste er geen probleem mee hebben om belasting te moeten betalen over het werkelijk rendement van de waardestijging bij de verkoop.

De overheid kan dit echter niet verwezenlijken, omdat hun dat over de komende jaren een tekort gaat opleveren. Dus komen ze met deze onredelijke maatregel.

Verder heeft iedere verhuurder een serieuze investering gedaan bij een bepaald belasting stelsel, en dit wordt gewoon a la minute veranderd, terwijl de huizenmarkt niet super liquide is, zeker als je vastzit aan een lopend huurcontract.

Ze hadden beter een geleidelijke aanpassing kunnen doen, die de maatregel van huurverlaging en hogere belasting uitsmeert over de komende 10 jaar, waarbij uiteindelijk wel over het werkelijk rendement belasting moet worden betaald bij verkoop.

Het hele koophuizen probleem wordt met de huidige regels niet opgelost, druppel op een gloeiende plaat. En nu wordt er ook nog een midden huur probleem gecreëerd.

Foei foei foei.

Ik had het geluk dat mijn huurder ging verhuizen, dus heb ik mijn huurwoning, met tegenzin, in Januari al verkocht.

[Rubbergrover1]

winiustyco schreef op dinsdag 24 oktober 2023 @ 22:45:
[...]

Respect is zeker fijn, maar uiteindelijk klopt het wel dat de visie vooral gedeeld wordt door voornamelijk links. Economisch lost het invoeren van een maximumprijs een vraagoverschot niet op.

Het stukje tekst dat geciteerd wordt geeft alleen een vrij bekend economisch principe weer, dat links noch rechts is. Of je op basis van dit principe bepaalde maatregelen neemt, dát zou je wel meer of minder links of rechts kunnen noemen.

In Nederland staat het grootse deel van de mensen achter de gedachte dat het onwenselijk en onmenselijk is om in een fatsoenlijke beschaving een grote groep mensen aan hun lot over te laten. En dat de overheid randvoorwaarden moet creëren zodat (nagenoeg) iedereen een menswaardig bestaan kan hebben. Waar onder andere een dak boven je hoofd bij hoort. Dat kun je een "linkse" gedachte vinden. Maar het is wel een breed gedragen gedachte dat deze basale vorm van menselijkheid gewenst is.

Je zult als overheid daarom, of je het wilt of niet, er niet aan ontkomen om maatregelen te nemen die je al gauw als "links" kunt bestempelen. Bijvoorbeeld woningen in staatsbezit, subsidies als linkse hobby, extra markt-inperkende regelgeving en ga zo maar door. Het is dan wel erg makkelijk om de boodschapper als "links" te bestempelen.

[Dark Matter]

dubbel

[ Voor 99% gewijzigd door Dark Matter op 25-10-2023 09:57 ]

[Wolly]

Dark Matter schreef op woensdag 25 oktober 2023 @ 09:55:
[...]


Ik had het geluk dat mijn huurder ging verhuizen, dus heb ik mijn huurwoning, met tegenzin, in Januari al verkocht.

En dan? Alles op je spaarrekening? Zet je het vast in effecten zit je immers met hetzelfde euvel.

[Rubbergrover1]

winiustyco schreef op dinsdag 24 oktober 2023 @ 22:45:
[...]
Economisch lost het invoeren van een maximumprijs een vraagoverschot niet op.

Dat is ook helemaal niet het doel van deze maatregelen.

[Dark Matter]

Wolly schreef op woensdag 25 oktober 2023 @ 09:57:
[...]


En dan? Alles op je spaarrekening? Zet je het vast in effecten zit je immers met hetzelfde euvel.

Ik woon tijdelijk in het buitenland, dus effecten vallen voor mij onder het buitenlandse belastingstelsel.
Maar voor Nederlandse inwoners is dat inderdaad een probleem.

Dit was mijn enige woning in Nederland voor tijdelijke verhuur, die ik graag had willen aanhouden voor mezelf, wanneer ik weer terug kom. Maar omdat deze woning in box 3 zit, heb ik hem met tegenzin moeten verkopen. Ik kan mezelf geen negatief inkomen veroorloven over deze woning.

Verder denk ik dat er geen enkele particuliere investeerder meer geïnteresseerd is in Nederlandse Staats obligaties, en dat is toch erg jammer en vreemd.

[ Voor 20% gewijzigd door Dark Matter op 25-10-2023 10:06 ]

[Rubbergrover1]

Dark Matter schreef op woensdag 25 oktober 2023 @ 10:00:
[...]


Ik woon tijdelijk in het buitenland, dus effecten vallen voor mij onder het buitenlandse belastingstelsel.
Maar voor Nederlandse inwoners is dat inderdaad een probleem.

Dit was mijn enige woning in Nederland voor tijdelijke verhuur, die ik graag had willen aanhouden voor mezelf, wanneer ik weer terug kom. Maar omdat deze woning in box 3 zit, heb ik hem met tegenzin moeten verkopen. Ik kan mezelf geen negatief inkomen veroorloven over deze woning.

Verder denk ik dat er geen enkele particuliere investeerder meer geïnteresseerd is in Nederlandse Staats obligaties, en dat is toch erg jammer en vreemd.

Als je voor je spaargeld onder een buitenlands stelsel zij vallen, waarom zou de verhuurde woning dan wel in box 3 vallen ? Of is dit meer bedoeld als voorsorteren op als je weer terug naar Nederland komt?

[Dark Matter]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 25 oktober 2023 @ 10:13:
[...]

Als je voor je spaargeld onder een buitenlands stelsel zij vallen, waarom zou de verhuurde woning dan wel in box 3 vallen ? Of is dit meer bedoeld als voorsorteren op als je weer terug naar Nederland komt?

Een woning is onroerend goed, als deze is verhuurd dan valt dit in box 3 onder het Nederlandse belastingstelsel, ongeacht waar je woont.

https://www.belastingdien...erland-nederlands-inkomen

[ Voor 22% gewijzigd door Dark Matter op 25-10-2023 10:19 ]

[Rubbergrover1]

Dark Matter schreef op woensdag 25 oktober 2023 @ 10:14:
[...]


Een woning is onroerend goed, als deze is verhuurd dan valt in box 3 onder het Nederlandse belastingstelsel, ongeacht waar je woont.

https://www.belastingdien...erland-nederlands-inkomen

Ah, dank je, dat wist ik niet. Ik heb niet zo veel te kennis van wonen in het buitenland.

[ColeJ]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 25 oktober 2023 @ 09:55:
[...]

Het stukje tekst dat geciteerd wordt geeft alleen een vrij bekend economisch principe weer, dat links noch rechts is. Of je op basis van dit principe bepaalde maatregelen neemt, dát zou je wel meer of minder links of rechts kunnen noemen.

In Nederland staat het grootse deel van de mensen achter de gedachte dat het onwenselijk en onmenselijk is om in een fatsoenlijke beschaving een grote groep mensen aan hun lot over te laten. En dat de overheid randvoorwaarden moet creëren zodat (nagenoeg) iedereen een menswaardig bestaan kan hebben. Waar onder andere een dak boven je hoofd bij hoort. Dat kun je een "linkse" gedachte vinden. Maar het is wel een breed gedragen gedachte dat deze basale vorm van menselijkheid gewenst is.

Je zult als overheid daarom, of je het wilt of niet, er niet aan ontkomen om maatregelen te nemen die je al gauw als "links" kunt bestempelen. Bijvoorbeeld woningen in staatsbezit, subsidies als linkse hobby, extra markt-inperkende regelgeving en ga zo maar door. Het is dan wel erg makkelijk om de boodschapper als "links" te bestempelen.

Er zijn zat betaalbare woningen te vinden in Nederland - alleen niet op de plekken waar mensen graag willen wonen.

[Rubbergrover1]

Dark Matter schreef op woensdag 25 oktober 2023 @ 10:00:
[...]
Verder denk ik dat er geen enkele particuliere investeerder meer geïnteresseerd is in Nederlandse Staats obligaties, en dat is toch erg jammer en vreemd.

Dat particulieren niet in staatsobligaties zitten vind ik niet zo gek. Vanuit het rente -perspectief renderen deposito's volgens mij beter en obligaties vallen ook nog eens onder het dure box 3 tarief. Dat maakt het helemaal onaantrekkelijk.

Als het je om koersrendement gaat, dan wordt het erg speculatief en zou je er vanuit gaan dat de lange termijn rente flink gaat dalen. Wat ik ook niet zo snel die gebeuren.

[Rubbergrover1]

ColeJ schreef op woensdag 25 oktober 2023 @ 10:21:
[...]


Er zijn zat betaalbare woningen te vinden in Nederland - alleen niet op de plekken waar mensen graag willen wonen.

Voor huurwoningen heb je een flinke wachtlijst. En de hoeveelheid beschikbare betaalbare huurwoningen is er ook niet echt groter op geworden

Voor koopwoningen geldt dat in heel Nederland ongeveer een half procent van de woningen dat te koop staat, met een modaal inkomen te kopen is. En dat is inclusief de studentenkamers en seniorenwoningen. Aangezien de helft van de mensen daar nog onder zit, en in een nog kleinere vijver moet vissen, zou ik het niet echt "zat" betaalbare woningen vinden.

[ Voor 5% gewijzigd door Rubbergrover1 op 25-10-2023 10:32 ]

[Dark Matter]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 25 oktober 2023 @ 10:21:
[...]

Dat particulieren niet in staatsobligaties zitten vind ik niet zo gek. Vanuit het rente -perspectief renderen deposito's volgens mij beter en obligaties vallen ook nog eens onder het dure box 3 tarief. Dat maakt het helemaal onaantrekkelijk.

Als het je om koersrendement gaat, dan wordt het erg speculatief en zou je er vanuit gaan dat de lange termijn rente flink gaat dalen. Wat ik ook niet zo snel die gebeuren.

Precies dat is de reden, het nieuwe dure box 3 tarief maakt het onaantrekkelijk. Tot vorig jaar was dit wel nog mogelijk.

Vanuit risicospreiding zijn staatsobligaties historisch gezien een welkome aanvulling in een gediversifieerde investering portefeuille. Maar in Nederland is dit niet meer rendabel, en moet je juist alleen maar risicovolle
beleggingen opzoeken, om nog enigszins rendement te kunnen halen.
Onroerend goed, staatsobligaties, goud, valuta's, zijn geen goede investeringen meer in box 3.

Dit is wat mij betreft belachelijk.

[JanHenk]

@Dark Matter Specifiek voor vastgoed ben ik het wel met je eens dat de cash flow een dingetje is met de te betalen belasting onderaan de streep, maar het maakt het totale rendement niet anders. Dat er ook een deel ongerealiseerd en niet liquide is, is wel een probleem in de heffing met de huidige wetgeving (overbruggingswet box 3).

Overigens houdt het belastingstelsel in beginsel geen rekening met liquiditeit omdat deze is gebaseerd op analytische begrippen zoals het goed koopmansgebruik, toerekeningsbeginsel, etc. Daar waar nodig zijn echter wel faciliteiten. Daarnaast zijn er reeds contouren geschetst van een nieuw box 3 stelsel waarbij hier wel rekening mee wordt gehouden. Al hebben we daar nu nog niets aan.

[outlandos]

Wolly schreef op woensdag 25 oktober 2023 @ 09:57:
[...]


En dan? Alles op je spaarrekening? Zet je het vast in effecten zit je immers met hetzelfde euvel.

Deposito van 6 maanden vast zit nu al op 4% op jaarbasis. En vrijwel onbelast. Dat is meer dan ik onder de streep overhoud aan de verhuur. Met dat "rentenieren over de rug van mensen die pech hebben" valt het dus allemaal wel mee.

Gek dat het idee nog steeds is alsof mensen die verhuren er een disproportioneel hoog rendement aan over houden, terwijl het tegenovergestelde tegenwoordig waar is. Wij zijn de paria en als je ons "aanpakt" is het lek vast en zeker boven, yeah right.

[ColeJ]

outlandos schreef op woensdag 25 oktober 2023 @ 11:10:
[...]


En vrijwel onbelast.

Dat dacht ik ook maar dat is niet zo. Het forfaitair rendement gaat natuurlijk nog aangepast worden - het huidige is gebaseerd toen de spaarrentes nog nul waren.

[Dark Matter]

outlandos schreef op woensdag 25 oktober 2023 @ 11:10:
[...]


Deposito van 6 maanden vast zit nu al op 4% op jaarbasis. En vrijwel onbelast. Dat is meer dan ik onder de streep overhoud aan de verhuur. Met dat "rentenieren over de rug van mensen die pech hebben" valt het dus allemaal wel mee.

Gek dat het idee nog steeds is alsof mensen die verhuren er een disproportioneel hoog rendement aan over houden, terwijl het tegenovergestelde tegenwoordig waar is. Wij zijn de paria en als je ons "aanpakt" is het lek vast en zeker boven, yeah right.

En de oplossing is om de gehele midden huur markt ook om zeep te helpen.
Waardoor vervolgens de huurprijzen voor woningen die niet onder het puntensysteem vallen nog veel hoger worden. Er wordt al overboden op de huur voor deze woningen in de grote steden.

Ook particuliere huur voor kleine winkelpanden wordt minder interessant en veel van deze panden verdwijnen uit de winkelstraat.
Verder worden ook particuliere panden met studentenkamers opgedoekt en verkocht omdat ze niet meer rendabel zijn. En er zijn al veel te weinig studentenkamers beschikbaar.

Mooie oplossing...

[ Voor 15% gewijzigd door Dark Matter op 25-10-2023 11:48 ]

[Richh]

outlandos schreef op woensdag 25 oktober 2023 @ 11:10:
[...]


Deposito van 6 maanden vast zit nu al op 4% op jaarbasis. En vrijwel onbelast. Dat is meer dan ik onder de streep overhoud aan de verhuur. Met dat "rentenieren over de rug van mensen die pech hebben" valt het dus allemaal wel mee.

Gek dat het idee nog steeds is alsof mensen die verhuren er een disproportioneel hoog rendement aan over houden, terwijl het tegenovergestelde tegenwoordig waar is.

Er zijn natuurlijk een hele hoop verhuurders die nog een hypotheek hebben van toen de prijzen 50% lager lagen, en de rente nabij de 1-2% schommelde. Daar resteert in principe, óók na nieuwe regelgeving, een disproportioneel hoog rendement.

Het is natuurlijk een logisch gevolg dat verkoopprijzen reageren op de huurprijzen die gevraagd kunnen worden. Op die manier kan je dus letterlijk áltijd stellen dat het rendement, als je NU een woning van de markt gaat kopen en die zal verhuren, nabij het rendement van andere investeringen/beleggingen/etc ligt. Dat is een logisch gevolg van de prijsbepaling.

Het kernprobleem is imho dat woningen in een korte periode veel te hard in waarde zijn gestegen en dat hierdoor extreme vermogensverschillen zijn ontstaan. De gemiddelde koopwoningbezitter heeft letterlijk meer overwaarde dan een modaal inkomen aan hypotheek kan krijgen. Maarja, los dat probleem maar eens op. Zeker omdat het merendeel van de stemmers zelf een koopwoning bezit.

Wij zijn de paria en als je ons "aanpakt" is het lek vast en zeker boven, yeah right.

De prijsbepaling van woningen is uiteindelijk afhankelijk van wat degene met het meest beschikbare vermogen ervoor wil geven. We hebben nou eenmaal op dit moment een politieke bezetting die streeft naar eigenwoningbezit. En de realiteit is dat een belegger vaak meer geld kan besteden aan een woning, dan dat een starter aan hypotheek kan krijgen. Met dat in het achterhoofd gehouden is het niet heel gek dat de overheid poogt om die balans iets anders in te stellen.

Dat dat vervolgens allerlei vervelende bij-effecten heeft, bijvoorbeeld op gebied van aanbod, daar heeft men dan minder aandacht voor. Al kan ik me daar ook wel wat bij voorstellen, er zijn immers maar weinig particuliere beleggers die in nieuwbouw investeren en daarmee daadwerkelijk wat toevoegen aan de woningvoorraad.

[ Voor 9% gewijzigd door Richh op 25-10-2023 11:49 ]

[winiustyco]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 25 oktober 2023 @ 09:55:
[...]

Het stukje tekst dat geciteerd wordt geeft alleen een vrij bekend economisch principe weer, dat links noch rechts is. Of je op basis van dit principe bepaalde maatregelen neemt, dát zou je wel meer of minder links of rechts kunnen noemen.

In Nederland staat het grootse deel van de mensen achter de gedachte dat het onwenselijk en onmenselijk is om in een fatsoenlijke beschaving een grote groep mensen aan hun lot over te laten. En dat de overheid randvoorwaarden moet creëren zodat (nagenoeg) iedereen een menswaardig bestaan kan hebben. Waar onder andere een dak boven je hoofd bij hoort. Dat kun je een "linkse" gedachte vinden. Maar het is wel een breed gedragen gedachte dat deze basale vorm van menselijkheid gewenst is.

Je zult als overheid daarom, of je het wilt of niet, er niet aan ontkomen om maatregelen te nemen die je al gauw als "links" kunt bestempelen. Bijvoorbeeld woningen in staatsbezit, subsidies als linkse hobby, extra markt-inperkende regelgeving en ga zo maar door. Het is dan wel erg makkelijk om de boodschapper als "links" te bestempelen.

Zoals ik het zie zouden woningen in staatsbezit zonder de reeds bestaande vrije markt aan te tasten uiteindelijk een prima oplossing zijn zonder de huidige beleggers te raken. Wat mijn vermoeden is, is dat de overheid hier niet aanwil gezien dat de overheid geld kosten en dat betekent dus bezuinigen op de rest van de zaken in de samenleving. Ongeacht of het links of rechts is, de politieke partijen die met dit soort ideeën komen, zie ik nooit concreet met onderbouwing komen voor het oplossen van het echte probleem. Het enige wat me met deze symboolpolitiek doen is symbolisch de kans creëren op een betaalbare woning die niet beschikbaar is zoals reeds eerder genoemd. De overheid zou ook gewoon de Huurtoeslag van toepassing kunnen maken op huren boven de sociale huurgrens, in dat geval zou je zonder afbreuk te doen aan de markt voor iedereen met een laag inkomen de woningen betaalbaarder kunnen maken. Echter, zo werkt het simpelweg niet omdat het uiteindelijk neerkomt op een tekort wat de overheid vooralsnog niet bereid is zelf op te lossen door hiervoor geld op tafel te leggen.
Uiteindelijk zou de overheid indien zij echt van mening is dit op te moeten lossen, gewoon zelf de investeringen moeten doen. Lubach had hier gisteren nog een mooie uitleg bij waarom het momenteel blijkt dat het lijkt alsof de overheid momenteel zelf niets uit kan voeren. Zoals reeds meermaals genoemd is het reguleren van de bestaande huurprijs zonder het oplossen van het vraagoverschot geen oplossing die het aanbod verhoogt en lost dit in de regel niets op voor nieuwe huurders omdat dat aanbod dan verdwijnt. Het komt er simpelweg op neer maximering van de huurprijs ervoor zorgt dat er helemaal geen aanbod meer beschikbaar is. Het prachtige gedachtengoed met ingrijpen en regulering alles op te lossen heeft mijns inziens eigenlijk nog nooit gewerkt. Ook het verhogen van de overdrachtsbelasting voor beleggers lijkt mijns inziens eerder een nog verder verkrappend effect op de huurmarkt gehad te hebben.
Off-topic: Ditzelfde fenomeen zie je bij het oplossen van klimaatproblemen met zonne-energie door links. Oplossing vanuit politiek.: we moeten beter samenwerken-> realiteit: Er staan zonneparken klaar zonder aansluiting op stroomnet omdat de overheid onvoldoende geld overmaakt naar Enexis.
Ditzelfde fenomeen zie je mijns inziens ook gewoon op de woningmarkt, overheid wil geen geld bijleggen maar wel symboolpolitiek bedrijven wat de overheid zelf niets kost.

[namliam_eht]

outlandos schreef op woensdag 25 oktober 2023 @ 11:10:
[...]


Deposito van 6 maanden vast zit nu al op 4% op jaarbasis. En vrijwel onbelast. Dat is meer dan ik onder de streep overhoud aan de verhuur. Met dat "rentenieren over de rug van mensen die pech hebben" valt het dus allemaal wel mee.

Gek dat het idee nog steeds is alsof mensen die verhuren er een disproportioneel hoog rendement aan over houden, terwijl het tegenovergestelde tegenwoordig waar is. Wij zijn de paria en als je ons "aanpakt" is het lek vast en zeker boven, yeah right.

Jou huurrendement is natuurlijk niet het enige rendement, je huisjes nemen ook nog in waarde toe over de tijd stel gemiddeld 5% en dat is recentelijk (schijnbaar) ook wel zo hoog als 20% geweest.

Als je dan een appartement van 300k koopt een jaar verhuurt en daar 1.000 mee verdient.
Daarnaast met slechts 100k eigen geld omdat je 200k gefinancieerd hebt...
En je ook nog 10% stijging van de woning waarde ziet, a 30k.
Dan heb je een rendement op eigen geld van 31k/100k = 31%, ondanks de netto cashflow waar je amper dagelijks een brood van kan kopen. Heb je toch een (over het algemeen gezien als) risicoloos rendement waar je U tegen zegt.

Het eerlijke verhaal is natuurlijk dat een appartement van 300.000 (volledige belast en volledig eigen geld) al 5.923 euro kost alleen aan VRH en dus 500 euro per maand alleen VRH is.
Daarnaast nog andere directe kosten en reservering voor diverse zaken, zit je al snel op 700-800 euro aan direct verplichte onvermijdbare kosten... (ik heb eerder al eens een gedetailleerdere berekening gemaakt)
Op eens is dan een huur van 1.000 euro niet zo heel hoog, maar ja politiek is dat natuurlijk geen goed verhaal

[Perkouw]

@namliam_eht Volgens mij beschrijf je precies met je midden alinea hoe het gros van de mensen over verhuur 'denkt' (even los dat we het hier over ongerealiseerd rendement hebben) inclusief dik hefboompje erop (ook weer los van de kosten daarvan)

Overdrachtsbelasting, kosten van afsluiten van financiëring, jaarlijks kostenpercentage van de financiëring, verzekering, gemeentelijke lasten, jaarlijkse kosten van onderhoud (CV keuring en whatnot), reservering van kosten groot onderhoud etc. . .

Je moet dan wel met waardestijging gaan rekenen alsof je die jaarlijks incasseert, anders kom je niet bepaald uit nee. Al zeg ik niet per definitie dat dit verkeerd is overigens. Het niet lekker kunnen uitkomen door bijv te hefbomen. Dat was misschien soms wel iets té makkelijk.

Wat ik allen probeer te zeggen dat we denk ik moeten uitkijken met dergelijke bierviltjes berekeningen. M.i. voed dat een nogal gekleurd en eenzijdig beeld.

[Rubbergrover1]

Dark Matter schreef op woensdag 25 oktober 2023 @ 11:44:
[...]


En de oplossing is om de gehele midden huur markt ook om zeep te helpen.
Waardoor vervolgens de huurprijzen voor woningen die niet onder het puntensysteem vallen nog veel hoger worden. Er wordt al overboden op de huur voor deze woningen in de grote steden.

Op veel plekken is de hele middenhuurmarkt al om zeep geholpen. Juist door de harde 'knip', op een relatief laag niveau, tussen gereguleerde huur en geliberaliseerde huur. Daardoor betekent 10% meer punten soms niet dat de huur in de orde van grootte van 10% hoger ligt, maar dat de huur ineens twee keer zo hoog kan worden. Omdat de woning nét boven de puntengrens komt.

Het zou logischer zijn als de systematiek zodanig zou zijn dat (eventueel vanaf een bepaald puntenniveau) 10% meer punten bijvoorbeeld een 20% hogere maximale huur zou betekenen. Dat zal dan ook betekenen dat de grens voor geliberaliseerde huur in euro's een stuk hoger komt te liggen. Als je dan de grens van de punten oprekt, dan heb je die 'knip' niet meer, maar zijn de huren die onder de nieuwe puntengrens vallen in elk geval niet extreem laag in verhouding tot de woningwaardes. De ergste excessen voorkom je dan wel, iets waar volgens mij de meeste mensen in dit topic ook wel achter staan, maar je maakt het niet in een klap onmogelijk om te verhuren.

[ColeJ]

Dat hele puntensysteem is toch een lachertje. Betegel je je toilet tot het plafond krijg je een puntje extra. Plaats je een sociale woningbouw keukentje erin (wel even letten op bladlengte) met de juiste Lidl/Aldi apparatuur en je krijgt de volle punten. Of je nou deze keuken neemt of een Next125 met Miele apparatuur, evenveel punten.

Er zijn nu situaties waarbij oma die al 60 jaar huurt een huurtje betaald van 400 euro maar de buurman het appartement heeft gekocht voor 350k met een bijbehorende maandlast van 1300 euro...

[Rubbergrover1]

winiustyco schreef op woensdag 25 oktober 2023 @ 12:11:
[...]

Zoals ik het zie zouden woningen in staatsbezit zonder de reeds bestaande vrije markt aan te tasten uiteindelijk een prima oplossing zijn zonder de huidige beleggers te raken. Wat mijn vermoeden is, is dat de overheid hier niet aanwil gezien dat de overheid geld kosten en dat betekent dus bezuinigen op de rest van de zaken in de samenleving. Ongeacht of het links of rechts is, de politieke partijen die met dit soort ideeën komen, zie ik nooit concreet met onderbouwing komen voor het oplossen van het echte probleem.

Pas maar op, zo'n 'links' plan wordt in dit topic niet gewaardeerd . Maar zou zeker een oplossing kunnen zijn voor het gebrek aan betaalbare (huur-)woningen. Dat zou je uiteraard naar lokaal niveau kunnen delegeren en dan krijg je weer de woningbouwverenigingen zoals die vroeger waren en zoals die bedoeld zijn. Maar de laatste decennia was er juist een beweging de andere kant op, wellicht dat nu het tij keert en we weer terug gaan naar de oude situatie.

Het enige wat me met deze symboolpolitiek doen is symbolisch de kans creëren op een betaalbare woning die niet beschikbaar is zoals reeds eerder genoemd. De overheid zou ook gewoon de Huurtoeslag van toepassing kunnen maken op huren boven de sociale huurgrens, in dat geval zou je zonder afbreuk te doen aan de markt voor iedereen met een laag inkomen de woningen betaalbaarder kunnen maken. Echter, zo werkt het simpelweg niet omdat het uiteindelijk neerkomt op een tekort wat de overheid vooralsnog niet bereid is zelf op te lossen door hiervoor geld op tafel te leggen.

In de huurtoeslagplannen voor 2024 verdwijnt de maximale huur voor toeslag ook.

Uiteindelijk zou de overheid indien zij echt van mening is dit op te moeten lossen, gewoon zelf de investeringen moeten doen.

Klopt. Een van de grootste remmen op het bouwen van veel nieuwe woningen is dat dit voor de bouwers een te groot (financieel) risico oplevert. Zowel bij koop als bij huur. Daardoor willen ze alleen bouwen als er voldoende zekerheden zijn. Als je als overheid die zekerheden biedt en/of zelf opdracht geeft, dan vallen een hoop remmen weg.

Lubach had hier gisteren nog een mooie uitleg bij waarom het momenteel blijkt dat het lijkt alsof de overheid momenteel zelf niets uit kan voeren. Zoals reeds meermaals genoemd is het reguleren van de bestaande huurprijs zonder het oplossen van het vraagoverschot geen oplossing die het aanbod verhoogt en lost dit in de regel niets op voor nieuwe huurders omdat dat aanbod dan verdwijnt. Het komt er simpelweg op neer maximering van de huurprijs ervoor zorgt dat er helemaal geen aanbod meer beschikbaar is.

Maar nogmaals, die maatregelen zijn ook helemaal niet ingevoerd om tot meer woningen te leiden. Die maatregelen zijn er alleen om de kans op excessen te voorkomen, die het gevolg zijn van het gebrek aan woningen.

Het prachtige gedachtengoed met ingrijpen en regulering alles op te lossen heeft mijns inziens eigenlijk nog nooit gewerkt. Ook het verhogen van de overdrachtsbelasting voor beleggers lijkt mijns inziens eerder een nog verder verkrappend effect op de huurmarkt gehad te hebben.

Klopt. Het is alleen een verschuiving van 'doelgroep'. Even heel cynisch gezegd is het vooral een maatregel die het voor het gewenste electoraat makkelijker maakt om een woning te krijgen, ten koste van groepen die electoraal minder interessant en minder mondig zijn.

[namliam_eht]

Perkouw schreef op woensdag 25 oktober 2023 @ 13:00:
Je moet dan wel met waardestijging gaan rekenen alsof je die jaarlijks incasseert, anders kom je niet bepaald uit nee. Al zeg ik niet per definitie dat dit verkeerd is overigens. Het niet lekker kunnen uitkomen door bijv te hefbomen. Dat was misschien soms wel iets té makkelijk.

Is wel precies de kern van het probleem.
Stel je hebt i.d.d. 100.000 euro, dan koop je met redelijk gemak een appartement van 400.000 euro (of meer).

Stel je wil met dezelfde 100.000 euro voor 400.000 aandelen of obligaties kopen, dan krijg je nergens een lening.

Ik hoor regelmatig een reclame voorbij komen van o.a. Mogelijk.nl om het vooral te promoten

[Perkouw]

namliam_eht schreef op woensdag 25 oktober 2023 @ 13:55:
[...]

Is wel precies de kern van het probleem.
Stel je hebt i.d.d. 100.000 euro, dan koop je met redelijk gemak een appartement van 400.000 euro (of meer).

Stel je wil met dezelfde 100.000 euro voor 400.000 aandelen of obligaties kopen, dan krijg je nergens een lening.

Ik hoor regelmatig een reclame voorbij komen van o.a. Mogelijk.nl om het vooral te promoten

De kern van het verhuur probleem? Daarmee bedoel je dan indirect dat gros van huizen verhuurd wordt het gros aan verhuurders dat met hefbomen werkt? Ik weet niet of het zo simpel is.

Dan zou een easy fix zijn dat er geen huizen gekocht mogen worden met financiëringen (even los dat daar ook uiteraard haken en ogen aan zitten). Volgens mij lost dat niet zoveel op, maar dat is een onderbuik gevoel net als die van jou hierover vermoed ik.

[rube]

namliam_eht schreef op woensdag 25 oktober 2023 @ 13:55:
[...]
Is wel precies de kern van het probleem.
Stel je hebt i.d.d. 100.000 euro, dan koop je met redelijk gemak een appartement van 400.000 euro (of meer).

Momenteel is dat wel een stukje moeilijker hoor, bovendien heeft het dan meestal geen zin aangezien de rente hoger is als het rendement dus heb je een negatieve hefboom.

Stel je wil met dezelfde 100.000 euro voor 400.000 aandelen of obligaties kopen, dan krijg je nergens een lening.

Volgens mij kun je bij je broker dan gewoon geld lenen?

Ik hoor regelmatig een reclame voorbij komen van o.a. Mogelijk.nl om het vooral te promoten

Maar je ziet dat de leningen niet mee zo snel worden geclaimed als tot zeg 18 maanden geleden en wellicht hebben ze wel meer reclames omdat ze anders niet voldoende klanten hebben? .

[namliam_eht]

Perkouw schreef op woensdag 25 oktober 2023 @ 14:23:
[...]
Dan zou een easy fix zijn dat er geen huizen gekocht mogen worden met financiëringen (even los dat daar ook uiteraard haken en ogen aan zitten). Volgens mij lost dat niet zoveel op, maar dat is een onderbuik gevoel net als die van jou hierover vermoed ik.

Huizen financieren is een ding, investeringen financieren een ander.

rube schreef op woensdag 25 oktober 2023 @ 14:25:
Volgens mij kun je bij je broker dan gewoon geld lenen?

Zeker niet in de mate die van toepassing is op onroerend goed, sterker nog in ik geloof Kifid II wordt de consument zeer beperkt in het handelen met hefboom in aandelen/futures etc.
Maar dat is een geheel andere discussie.

[Galactic]

namliam_eht schreef op woensdag 25 oktober 2023 @ 14:34:
[...]

Huizen financieren is een ding, investeringen financieren een ander.


[...]

Zeker niet in de mate die van toepassing is op onroerend goed, sterker nog in ik geloof Kifid II wordt de consument zeer beperkt in het handelen met hefboom in aandelen/futures etc.
Maar dat is een geheel andere discussie.

Nee hefboom bij investeringen is perfect mogelijk bij broker of private bankier. Maar de meeste personen zijn daar gewoon niet in thuis en dat is misschien ook maar goed, want er zouden veel ongelukken mee gebeuren. Natuurlijk zal de hefboom kleiner zijn dan vastgoed, omdat er simpelweg (historisch en toekomstig) meer risico aan gekoppeld zit. Ter info kan ik mijn mijn huidige portefeuille samenstelling ik kan voor elke 1 euro tot wel 2,20 euro lenen om aankopen te doen. Maar dat soort hefboom neem ik nooit, wegens extreem gevaarlijk.

[namliam_eht]

1 op 2 is toch wel heel iets anders dan de 1 op 5 of meer in vastgoed,

[Dark Matter]

namliam_eht schreef op woensdag 25 oktober 2023 @ 19:44:
1 op 2 is toch wel heel iets anders dan de 1 op 5 of meer in vastgoed,

Dat is natuurlijk appels met peren vergelijken.
Een hypotheek sluit je af op je eigen geld en verwachte inkomsten, plus een percentage van de waarde van het onroerend goed.

Een beleggingsaccount sluit je af puur en alleen op je ingelegde geld.

Een hefboom kun je krijgen met een margin account.
Hierbij geld dat als de waarde van je belegging meer daalt dan je ingelegde hoeveelheid geld, dat je meer moet inleggen, of je account wordt gesloten en je geld is weg.

Bij een hypotheek kun je onder water staan zolang als je wilt, als je maar je maandelijkse hypotheek bedrag overmaakt.

[rube]

Dark Matter schreef op woensdag 25 oktober 2023 @ 20:19:
[...]
Bij een hypotheek kun je onder water staan zolang als je wilt, als je maar je maandelijkse hypotheek bedrag overmaakt.

Voor consumenten is dat vrijwel altijd het geval maar voor verhuurd vastgoed ligt dat iets subtieler.

[rockhopper]

rube schreef op woensdag 25 oktober 2023 @ 21:07:
[...]

Voor consumenten is dat vrijwel altijd het geval maar voor verhuurd vastgoed ligt dat iets subtieler.

Even uit interesse, de hypotheek wordt netjes betaald en toch grijpt de bank in? Verhuurd of niet, zolang je aan je verplichtingen voldoet (betalen hypotheek) mag/kan een bank toch niet ingrijpen. En ja ik ga er natuurlijk wel vanuit dat het verhuurd -mag- worden.
Hoe zit dat dan?

[rube]

rockhopper schreef op donderdag 26 oktober 2023 @ 00:04:
[...]

Even uit interesse, de hypotheek wordt netjes betaald en toch grijpt de bank in? Verhuurd of niet, zolang je aan je verplichtingen voldoet (betalen hypotheek) mag/kan een bank toch niet ingrijpen. En ja ik ga er natuurlijk wel vanuit dat het verhuurd -mag- worden.
Hoe zit dat dan?

Als het onderpand in waarde daalt en de ltv toeneemt kan de bank vragen om bij te storten (extra af te lossen) zodat de ltv voor hen weer acceptabel is. Taxatie kosten hiervoor is voor de geldlener.
De meeste geldverstrekkers hebben iets dergelijks in hun voorwaarden voor verhuur hypotheken staan en kunnen en mogen dan dus wel degelijk op deze wijze handelen.

Zie ook hier:

Wil de geldverstrekker dat je extra gaat aflossen als je woning onder water staat?

https://thuiz-hypotheken....-vragen-verhuurhypotheek/

Nu staat hier dat dat alleen van toepassing is op de professionele belegger bij 5 of meer panden maar elders staat ook dat je door sommige banken al professioneel gezien word bij minder panden en andere situaties.

[ Voor 20% gewijzigd door rube op 26-10-2023 07:13 ]

[namliam_eht]

rube schreef op woensdag 25 oktober 2023 @ 21:07:
[...]

Voor consumenten is dat vrijwel altijd het geval maar voor verhuurd vastgoed ligt dat iets subtieler.

Want elke bank/verzekeraar die een hypotheek verstrekt controleert met regelmaat de waarde van het onroerend goed en de solvabiliteit van de mensen waar ze geld aan uitgeleend hebben.

** oh wacht ik bedoelde "welke"

Welke bank of "adviseur" voldoet uberhaubt aan de zorgplicht die hun wordt toegedicht, ik heb er nog van geen een gehoord. Bij welke hypotheek of lening dan ook, zelfs verzekeringen pensioenen etc...

[Isildir]

namliam_eht schreef op donderdag 26 oktober 2023 @ 08:26:
[...]

Want elke bank/verzekeraar die een hypotheek verstrekt controleert met regelmaat de waarde van het onroerend goed en de solvabiliteit van de mensen waar ze geld aan uitgeleend hebben.

** oh wacht ik bedoelde "welke"

Welke bank of "adviseur" voldoet uberhaubt aan de zorgplicht die hun wordt toegedicht, ik heb er nog van geen een gehoord. Bij welke hypotheek of lening dan ook, zelfs verzekeringen pensioenen etc...

Dit is letterlijk wat hypotheekbank bankiers de hele dag doen LOL. Vertekend beeld als je denkt dat dit niet gebeurt.

[namliam_eht]

Isildir schreef op donderdag 26 oktober 2023 @ 08:50:
[...]


Dit is letterlijk wat hypotheekbank bankiers de hele dag doen LOL. Vertekend beeld als je denkt dat dit niet gebeurt.

Ja want een bank weet precies wat er in de afgelopen 20 jaar in mijn leven veranderd is?
Kinderen, getrouwd of juist gescheiden of allebei.
Hoe het huis er bij staat v.w.b. onderhoud
Nieuwe baan of juist ontslag
Mijn nieuwe hobby, trein koppen en alcohol snuiven

Nog nooit heeft welke vraag dan ook mij bereikt en ik heb het er nog wel eens over in mijn omgeving maar ook daar niemand die ooit een checkup heeft gehad. Ook niet in de jaren 2011/2012 ter diepte van de crisis toen toch e.a. aan huizen behoorlijk "onder water" stonden. "Zolang je betaald" kraait er geen haan naar.

[ColeJ]

namliam_eht schreef op donderdag 26 oktober 2023 @ 08:58:
[...]

Ja want een bank weet precies wat er in de afgelopen 20 jaar in mijn leven veranderd is?
Kinderen, getrouwd of juist gescheiden of allebei.
Hoe het huis er bij staat v.w.b. onderhoud
Nieuwe baan of juist ontslag
Mijn nieuwe hobby, trein koppen en alcohol snuiven

Nog nooit heeft welke vraag dan ook mij bereikt en ik heb het er nog wel eens over in mijn omgeving maar ook daar niemand die ooit een checkup heeft gehad. Ook niet in de jaren 2011/2012 ter diepte van de crisis toen toch e.a. aan huizen behoorlijk "onder water" stonden. "Zolang je betaald" kraait er geen haan naar.

Dit dus. Ken genoeg mensen die de woning hebben verhuurd met een reguliere hypotheek, zolang je betaald kraait er geen haan naar. Heb het in het verleden zelf ook wel gedaan maar met een hele lage LTV - inmiddels is deze helemaal afgelost. Ik was toen nieuw in het "wereldje" en kwam er pas later achter dat het niet mocht, toen heb ik het gewoon zo gelaten.

Als ik vandaag een hypotheek afsluit en morgen mijn baan op zeg en een krantenwijk neem dan hoor je niemand klagen.

[rube]

@namliam_eht en @ColeJ De originele opmerking gaat over een verhuurhypotheek.....

[ Voor 18% gewijzigd door rube op 26-10-2023 09:09 ]

[Frame164]

ColeJ schreef op donderdag 26 oktober 2023 @ 09:03:
[...]


Dit dus. Ken genoeg mensen die de woning hebben verhuurd met een reguliere hypotheek, zolang je betaald kraait er geen haan naar. Heb het in het verleden zelf ook wel gedaan maar met een hele lage LTV - inmiddels is deze helemaal afgelost. Ik was toen nieuw in het "wereldje" en kwam er pas later achter dat het niet mocht, toen heb ik het gewoon zo gelaten.

Als ik vandaag een hypotheek afsluit en morgen mijn baan op zeg en een krantenwijk neem dan hoor je niemand klagen.

Je hebt alleen wel een probleem als er iets fout gaat. Zowel met het verhuren zonder toestemming als proberen je hypotheeklasten te betalen van een krantenwijk.

[rockhopper]

rube schreef op donderdag 26 oktober 2023 @ 07:02:
[...]

Als het onderpand in waarde daalt en de ltv toeneemt kan de bank vragen om bij te storten (extra af te lossen) zodat de ltv voor hen weer acceptabel is. Taxatie kosten hiervoor is voor de geldlener.
De meeste geldverstrekkers hebben iets dergelijks in hun voorwaarden voor verhuur hypotheken staan en kunnen en mogen dan dus wel degelijk op deze wijze handelen.

https://thuiz-hypotheken....-vragen-verhuurhypotheek/

Nu staat hier dat dat alleen van toepassing is op de professionele belegger bij 5 of meer panden maar elders staat ook dat je door sommige banken al professioneel gezien word bij minder panden en andere situaties.

Tja commercieel en professioneel worden wel vaker door elkaar gegooid al is het niet altijd hetzelfde. Bedankt voor de uitleg, gezien de voorwaarde van taxatie zal het dus niet zo snel gebeuren, maar het is inderdaad niet uitgesloten. Ik denk verder gezien de langdurige tendens (waardestijging vastgoed) en de aflossing van hypotheken dat het ook minder vaak voorkomt. Dat zal inderdaad veranderen als er een bubbel barst, iets dat met kantoren en in iets mindere mate winkels wel realistischer is.

[namliam_eht]

rube schreef op donderdag 26 oktober 2023 @ 09:09:
@namliam_eht en @ColeJ De originele opmerking gaat over een verhuurhypotheek.....

Verhuur of niet... hypotheek of lening... .levensverzekering... pensioen maakt in deze geen verschil

Zelfs zo iets simpels als verhuren op een normale bewonings hypotheek waarbij je bij dezelfde bank al jaren lang een hypotheek op een 2e woning hebt waar je WEL staat ingeschreven.... zou toch na verloop van tijd een vraag op moeten leveren waarom je 2 woningen hebt en hoe dat geregeld is enzo....
Tja, misschien raak je het aan de straat stenen niet kwijt... maar de woning zou dan toch in de actieve verkoop moeten staan ergens.
Zolang je betaald, geen piep.... geen zorg, geen ondersteuning helemaal niks.
Niet van banken en zo, ook niet van "adviseurs"

Zorgplicht... pft.

[Freakie1NL]

namliam_eht schreef op donderdag 26 oktober 2023 @ 12:23:
[...]

Verhuur of niet... hypotheek of lening... .levensverzekering... pensioen maakt in deze geen verschil

Zelfs zo iets simpels als verhuren op een normale bewonings hypotheek waarbij je bij dezelfde bank al jaren lang een hypotheek op een 2e woning hebt waar je WEL staat ingeschreven.... zou toch na verloop van tijd een vraag op moeten leveren waarom je 2 woningen hebt en hoe dat geregeld is enzo....
Tja, misschien raak je het aan de straat stenen niet kwijt... maar de woning zou dan toch in de actieve verkoop moeten staan ergens.
Zolang je betaald, geen piep.... geen zorg, geen ondersteuning helemaal niks.
Niet van banken en zo, ook niet van "adviseurs"

Zorgplicht... pft.

De zorgplicht betekend niet dat een bank als een papa of mama hoeft te fungeren.
De zorgplicht duid op het zorgen dat consumenten aan de voorkant dusdanig geïnformeerd zijn dat ze alle redelijke risico's hebben kunnen overwegen.

Het is gelukkig niet zo dat hieronder valt dat de bank je handje op hoeft te houden als je de hypotheek verstrekt hebt.

Gelukkig maar. Beetje eigen verantwoordelijkheid is best welkom.

[Dark Matter]

rube schreef op donderdag 26 oktober 2023 @ 07:02:
[...]

Als het onderpand in waarde daalt en de ltv toeneemt kan de bank vragen om bij te storten (extra af te lossen) zodat de ltv voor hen weer acceptabel is. Taxatie kosten hiervoor is voor de geldlener.
De meeste geldverstrekkers hebben iets dergelijks in hun voorwaarden voor verhuur hypotheken staan en kunnen en mogen dan dus wel degelijk op deze wijze handelen.

Zie ook hier:

[...]

https://thuiz-hypotheken....-vragen-verhuurhypotheek/

Nu staat hier dat dat alleen van toepassing is op de professionele belegger bij 5 of meer panden maar elders staat ook dat je door sommige banken al professioneel gezien word bij minder panden en andere situaties.

Bij verhuurhypotheken kan/hoort de bank erop toe te zien dat de waarde van het pand niet verder daalt dan onder de voorwaarde van de hypotheek. In de praktijk komt dit echter zelden voor, zolang de hypotheek netjes wordt betaald.

Bij een Margin account is dit echter onderdeel van de belegging en word je positie automatisch gesloten als je niet tijdig kunt bijstorten.

Dit is wel een wezenlijk verschil.

Vandoor ook andere hefbomen, het zijn andere investeringsconstructies met andere risico/rendements verhoudingen. Appels met peren dus.

[vortexnl1982]

Frame164 schreef op donderdag 26 oktober 2023 @ 10:49:
[...]


Je hebt alleen wel een probleem als er iets fout gaat. Zowel met het verhuren zonder toestemming als proberen je hypotheeklasten te betalen van een krantenwijk.

Klopt, het gaat goed totdat het niet goed gaat. Ik weet dat Florius hypotheken actief de GBA controleert van hun klanten.

Als je dus bij de GBA ergens anders staat ingeschreven dan het adres van het verhuurpand van je Florius hypotheekje dan ben je fucked

[radeoxx]

vortexnl1982 schreef op donderdag 26 oktober 2023 @ 20:40:
[...]


Klopt, het gaat goed totdat het niet goed gaat. Ik weet dat Florius hypotheken actief de GBA controleert van hun klanten.

Als je dus bij de GBA ergens anders staat ingeschreven dan het adres van het verhuurpand van je Florius hypotheekje dan ben je fucked

Hoe hebben ze toegang tot de GBA dan? Lijkt me niet dat ze hier zomaar toegang tot hebben.

[Wispe]

radeoxx schreef op vrijdag 27 oktober 2023 @ 00:13:
[...]


Hoe hebben ze toegang tot de GBA dan? Lijkt me niet dat ze hier zomaar toegang tot hebben.

Dit weet ik niet, maar via het Kadaster kan je al heel veel informatie inwinnen.
Openbare registers eh.

Enige oplossing is hiervoor om je adres bij de gemeente als geheim te laten markeren. Dan hebben de banken geen toegang/zicht op waar de eigenaar van de woning ingeschreven staat.

Maar... Een of andere user die hier het recht van erfpacht in zijn bezit heeft waarvan de notaris de toestemming moet vragen aan de bank voor de overstap van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht en hij het lekker illegaal verhuurt en casht, en je geen een kant op kan: you'e fucked up.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Kortom, vanuit het Kadaster kan je heel veel informatie uit halen.

[ Voor 68% gewijzigd door Wispe op 27-10-2023 01:38 ]

[vortexnl1982]

radeoxx schreef op vrijdag 27 oktober 2023 @ 00:13:
[...]


Hoe hebben ze toegang tot de GBA dan? Lijkt me niet dat ze hier zomaar toegang tot hebben.

Weet niet hoe ze het doen maar ze doen het:\. Misschien gebruiken ze wel een andere database dan de GBA.

https://www.florius.nl/ad...uws/ongeoorloofde-verhuur

In principe proberen ze je een verhuurhypotheek aan te smeren. Dan krijg je een rente op basis van de huidige rente van de hypotheek en een procent risico opslag.

Kan me er ook wel wat bij voorstellen dat banken de plicht krijgen van de overheid om dit soort checks uit te voeren. Het risico is wat groter bij de verhuur van een woning.

[JanHenk]

Een woning in verhuurde staat heeft (meestal) een lagere waarde in geval van executieverkoop, dus het is voor de bank simpelweg een vermindering van de waarde van het onderpand dat ze hebben en dus verhoging van het risico. Dat willen ze niet.

Daarnaast willen ze ook gewoon een graantje meepikken van de markt door een renteopslag mee te nemen ten opzichte van eigen bewoning...

[Erasmo]

radeoxx schreef op vrijdag 27 oktober 2023 @ 00:13:
[...]


Hoe hebben ze toegang tot de GBA dan? Lijkt me niet dat ze hier zomaar toegang tot hebben.

Zou niet eens hoeven. Een correspondentieadres dat anders is dan dat van het onderpand zou al een rode vlag kunnen zijn.

[Rubbergrover1]

vortexnl1982 schreef op donderdag 26 oktober 2023 @ 20:40:
[...]


Klopt, het gaat goed totdat het niet goed gaat. Ik weet dat Florius hypotheken actief de GBA controleert van hun klanten.

Als je dus bij de GBA ergens anders staat ingeschreven dan het adres van het verhuurpand van je Florius hypotheekje dan ben je fucked

Banken hebben geen toegang tot de BRP. Die zullen de data dus op andere wijze moeten verkrijgen. En of dat echt betrouwbare informatie is, is de vraag.

Ze zullen bij twijfel misschien wel je kunnen vragen om een uittreksel uit de BRP, maar dan moet daar uiteraard wel aanleiding voor zijn.

[almobass94]

Wat is de consequentie als de bank erachter komt dat ik zonder toestemming huur?

Als ik ook mijn eigen hypotheek (het huis waarin ik woon) bij dezelfde bank heb, denkt u dan dat de bank mij op een "black lijst" zou kunnen plaatsen en mij zou kunnen vragen om beide hypotheken onmiddellijk (uiteraard binnen een paar weken) terug te betalen?

[radeoxx]

almobass94 schreef op dinsdag 31 oktober 2023 @ 16:19:
Wat is de consequentie als de bank erachter komt dat ik zonder toestemming huur?

Als ik ook mijn eigen hypotheek (het huis waarin ik woon) bij dezelfde bank heb, denkt u dan dat de bank mij op een "black lijst" zou kunnen plaatsen en mij zou kunnen vragen om beide hypotheken onmiddellijk (uiteraard binnen een paar weken) terug te betalen?

Ja, als je pech hebt wel.
En markering op Fraude Signalering Lijst of iets dergelijks. Worst-case iets van 8 jaar geen hypotheek. Strafrechtelijke vervolging zal waarschijnlijk wel meevallen.

[namliam_eht]

als je zonder toestemming huurt, dat zal een bank een zorg zijn.

tot zover het formele antwoord

Zeker wanneer je verhuurde woning een hypotheek heeft bij dezelfde bank zou je verwachten/hopen dat de bank er vrij snel achter moeten kunnen komen dat e.a. niet meer recht is, met een vermoeden van verhuur.

In de praktijk schijnt het zolang je de hypotheek betaald mee te vallen
Als ze wel e.a. opmerken en stappen zetten is je hypotheek per direct opeisbaar en indien je dat niet kan betalen ook die van je woonhuis....
als je niet snel genoeg over de brug komt, volgt dan gedwongen verkoop

Afhankelijk van de respectievelijke waarden van de woningen tov de hypotheken (ltv) kan je met een behoorlijke restschuld blijven zitten en idd op een zwarte lijst waardoor toekomstige financiering lastig wordt.

[Thunder]

De enige situatie die ik daarvan mee heb gekregen is van mijn financieel adviseur die een ervaring deelde van een klant van hem. Deze persoon had zijn woning al een poos in de verhuur op een 'normale' woonhypotheek, had z'n bank gebeld of de hypotheek omgezet zou kunnen worden naar een verhuurhypotheek (wat schijnbaar geen uitzonderlijk veroek is). Helaas bleek de bankklerk met het verkeerde been uit bed gestapt, en verzocht de hypotheek per ommegaande compleet te voldoen. Dus helaas een paar duizend euro out of pocket om met matige voorwaarden ergens anders een verhuurhypotheek te krijgen.

Dit was wel zijn enige voorbeeld. Schijnbaar werkt de bank meestal wel constructief mee met het omzetten van normaal naar verhuur, zonder obscene kosten (exc hudige rente...). Hij had ons jaren geleden wel aangeraden een oude woning op de 'normale' woonhypotheek aan te houden en verder stil te blijven. Goed om zelf ook na te blijven denken dus ;-)

[rube]

Thunder schreef op donderdag 2 november 2023 @ 10:21:
...mijn financieel adviseur ...Hij had ons jaren geleden wel aangeraden een oude woning op de 'normale' woonhypotheek aan te houden en verder stil te blijven....

Dat een financieel adviseur aangeeft wat wellicht kan is tot daar aan toe, maar als hij aanraadt aan die klanten om zich willens en wetens niet te houden aan de voorwaarden van een lening, dan is dat een waardeloze adviseur in mijn ogen.

[Thunder]

rube schreef op donderdag 2 november 2023 @ 10:31:
[...]

Dat een financieel adviseur aangeeft wat wellicht kan is tot daar aan toe, maar als hij aanraadt aan die klanten om zich willens en wetens niet te houden aan de voorwaarden van een lening, dan is dat een waardeloze adviseur in mijn ogen.

Sterker nog, hij was niet de enige die we hebben gesproken, en niet de enige met dit advies. Ook de sentimenten op dit forum zijn door de jaren heen wel wat heen-en-weer geschommeld. Daarom, altijd zelf blijven nadenken en doen waar je je comfortabel bij voelt.

[rube]

Thunder schreef op donderdag 2 november 2023 @ 10:39:
[...]
...Daarom, altijd zelf blijven nadenken....

Inderdaad. Maar dit mis ik nogal eens, vooral als men met een "expert" of "adviseur" heeft gesproken. Of erger nog "maar iedereen zegt dat" .

[outlandos]

Na een weekend er even goed over na te hebben gedacht gaan we zeer waarschijnlijk ons appartement verkopen wanneer de Deense expats er half april uit gaan. Alhoewel ik echt de hoofdprijs zou kunnen vragen (en krijgen) ben ik die onzekerheid wat wet en regelgeving betreft wel een beetje zat.

Daarnaast zijn de woningprijzen nu nog zo riant dat het verkopen ook gewoon een interessante optie is. Mochten we er geen hele mooie prijs voor kunnen krijgen dan verhuren we het nog wel even langer, maar die kans acht ik klein.

[Perkouw]

Begrijpelijk hoor@outlandos.

Al is het natuurlijk nog even zien wat er daadwerkelijk gaat gebeuren. Blijf het wel wat krom vinden dat de duimschroeven maximaal aangedraaid lijken te worden, maar je ook geen mogelijkheid krijgt om uit te stappen mocht je dat willen.

Ik ga er voor het gemak dan even vanuit dat we het over goed verhuurderschap hebben, maar dan zit je dus met onbepaalde tijd contracten. Zie dan maar is van je vastgoed af te geraken als alle plannen hun doorgang vinden.