Overstappen naar eeuwigdurende erfpacht Amsterdam

[!null]

Ik zal er naar kijken, naar het vastklikken. Geen idee wat ik kan verwachten aan kosten.

[Freshnub]

!null schreef op dinsdag 19 maart 2019 @ 15:09:
Ik zal me er eens opnieuw in verdiepen. Wij hebben een vrij nieuw huis dus met een vrij jong contract wat nog het meeste van zijn 50 jaar moet uitdienen (en daarna vrolijk verder met ander tarief natuurlijk)

Het af te kopen bedrag was erg fors, maar zou met deze rentestanden nog gelijk kunnen komen met canon, netto weliswaar. Althans, ik heb daar geen beeld bij hoe dat werkt met afschaffing Wet Hillen.

Dan zou je zeggen, liever waarde opbouwen (afgekochte erfpacht in woningwaarde) dan canon jaarlijks betalen (want dat is huur en ben je kwijt).

Maar als ik bij verkoop wat van die waarde terug wil zien, betekent dus een fors hogere prijs, en moet de koper dus een fors hogere hypotheek kunnen afsluiten.

Als we dan binnen een paar jaar weg zouden gaan, dan is het allemaal voor niks geweest.

Ik heb ook een relatief nieuwe woning die nog 50 jaar doorloopt en betaal nu dus per jaar de canon, die na 10 jaar geindexeerd zal worden. Mag ik weten wat de WOZ waarde is waarmee er bij jou wordt gerekend en wat je als afkoop bedrag moet betalen?

Bij mij is de BSQ nog niet bekend en de tool rekent niet door. Ik ben benieuw welk bedrag ze bij jou wilden als afkoop, omdat ook jouw huis nog relatief lang doorloopt.

[!null]

@Freshnub Ik heb de berekening een tijd terug gedaan toen het nieuw was. Dus ik weet de exacte cijfers echt niet meer. Kan het ook niet even snel terugvinden in de mail.

Ons huis is uit 2014 (bouw net aan in 2013 begonnen denk ik) en er werd in ieder geval gerekend met een erg lage WOZ die inmiddels 2x zo hoog ligt. Jaarlijks canon is ~2600 en mag alleen geindexeerd worden.
Afkoop bedrag zou iets rond de 90K zijn staat me bij. Veel geld, maar gefinancieerd tegen lage rente (met HRA) op lange termijn interessant. Scheelt het in de maand/jaar weinig en bouw je toch wat op.

Echter, als wij het huis binnen een korte termijn verkopen geloof ik er niks van dat ik dan 90K meer voor ons huis zou kunnen vragen. Ik denk dat het wel waardevermeerding is, maar dat je er dus verlies op pakt als resultaat.

[Freshnub]

!null schreef op woensdag 27 maart 2019 @ 10:54:
@Freshnub Ik heb de berekening een tijd terug gedaan toen het nieuw was. Dus ik weet de exacte cijfers echt niet meer. Kan het ook niet even snel terugvinden in de mail.

Ons huis is uit 2014 (bouw net aan in 2013 begonnen denk ik) en er werd in ieder geval gerekend met een erg lage WOZ die inmiddels 2x zo hoog ligt. Jaarlijks canon is ~2600 en mag alleen geindexeerd worden.
Afkoop bedrag zou iets rond de 90K zijn staat me bij. Veel geld, maar gefinancieerd tegen lage rente (met HRA) op lange termijn interessant. Scheelt het in de maand/jaar weinig en bouw je toch wat op.

Echter, als wij het huis binnen een korte termijn verkopen geloof ik er niks van dat ik dan 90K meer voor ons huis zou kunnen vragen. Ik denk dat het wel waardevermeerding is, maar dat je er dus verlies op pakt als resultaat.

Bedankt voor je antwoord. Mijn huis is gebouwd in 2015 opgeleverd in 2016 en ondertussen flink gestegen in WOZ waarde. Mijn jaarlijkse canon is 1800, maar de tool werkt niet voor mijn adres. 90k is een flink bedrag, hiermee betaal je dus in 1x de lopende periode af (+-50 jaar) en alles wat daarna komt, neem ik aan? (dus nooit meer 2600 per maand betalen). Zal bij mij niet al te ver dan hier vanaf liggen.

Eerlijk gezegd zie ik mijzelf niet 50 jaar nog hier wonen dus alles in 1x afkopen lijkt mij zonde, maar voor 2020 moet ik toch een keus maken, ook met het oog op de toekomstige bewoners. Mijn gevoel zegt mij gewoon vastzetten, die 1800 + inflatie kan ik wel dragen zolang ik er zit en winst wordt er bij verkoop sowieso gemaakt op het huis, ongeacht de keuze voor afkopen of niet...

[!null]

@Freshnub Inderdaad, bij die 90K zou meteen de canon betalingen stoppen uiteraard.

Ben benieuwd wat dat vastklikken kost.

[Freshnub]

!null schreef op woensdag 27 maart 2019 @ 11:29:
@Freshnub Inderdaad, bij die 90K zou meteen de canon betalingen stoppen uiteraard.

Ben benieuwd wat dat vastklikken kost.

Van wat ik kon zien zou het bij mij van 1600 naar +-900 gaan per jaar met inflatie (eeuwigdurend vastleggen). Weet alleen niet of dit per direct was of na mijn tijdvak (2064).

Dit was met een soortgelijke woning in de buurt, en mijn woz erop losgelaten en mijn AB2000 aangevinkt.

[ Voor 11% gewijzigd door Freshnub op 27-03-2019 11:39 ]

[Baytep]

Ik vind het nog een lastig sommetje om te bepalen wat te doen.

WOZ 2104: 328.000
BSQ: 32%
afgekocht tot 2049

uit de berekening voor eeuwigdurend komt dan:
per jaar 1.469 Euro
afkopen 28.324 Euro

In verband met VRH lijkt eeuwigdurend afkopen me wel wat, maar dat is wel een klap geld!
Ik snap ook niet precies hoe het werkt als je eerst laat vastzetten, en later pas alles afkoopt.
@Figo112 zegt hier dat hij contact met de gemeente heeft gehad, maar dat is voor mij geen duidelijke taal.

Iemand die weet hoe het werkt, en of alleen met een inflatiecorrectie gewerkt wordt?

[euchromatic]

Baytep schreef op dinsdag 9 april 2019 @ 15:40:

afkopen 28.324 Euro

Iemand die weet hoe het werkt, en of alleen met een inflatiecorrectie gewerkt wordt?

Je raakt ook je 10% 'snelle beslissers' korting kwijt als je later toch wilt afkopen, en er wordt gerekend met de WOZ van dat jaar en niet die van 2014. En daaroverheen nog de inflatiecorrectie op de canon: het kan dus flink duurder worden.

[Anoniem: 1200194]

Ik heb mn aanbieding net toch maar geannuleerd. Ik vond ruim 18.500 euro toch wel heel veel geld, zeker omdat ik helemaal niet weet of ik over 20 jaar nog wel in Amsterdam woon / wil wonen.

Ik laat wel een jaarlijkse canon vastleggen, dat is nu 753 euro plus jaarlijkse inflatie dus komt bij een jaarlijkse inflatie van 1,8% in 2039 zo rond de 1100 euro uit en bij een inflatie van 3% zo uit rond de 1460 euro, wat nog best te overzien is.
Mocht ik mn huis binnen 10 jaar verkopen dan denk ik niet dat ik die 18.500 euro er nog ooit van terug zie.... Maar niets vastleggen is geen optie omdat mijn WOZ waarde sinds 2014 al 180.000 euro is gestegen en ook de buurstraatquote alleen maar zal stijgen (tot max 49%).
Moeilijke keuzes allemaal wel....

Toelichting berekening canon overstap
A: Woz waarde (peildatum: 2014) €224.500,00
B: Buurtstraatquote 24%
C: Grondwaarde (A x €53.880,00
D: Depreciatiefactor 10%
E: Erfpachtgrondwaarde (C-D) €48.492,00
F: Actueel canonpercentage 2,39% (prijspeil: 2017)
G: Overstappremie 35%
H: Jaarlijkse canon van uw erfpachtrecht, prijspeil: 2017) (E x F) – G
€753,32
Ingangsdatum nieuwe jaarlijkse canon 1-5-2039
Afkoop eeuwigdurende erfpacht per 1-5-2039: €18691,00

[Baytep]

euchromatic schreef op dinsdag 9 april 2019 @ 16:02:
[...]
Je raakt ook je 10% 'snelle beslissers' korting kwijt als je later toch wilt afkopen, en er wordt gerekend met de WOZ van dat jaar en niet die van 2014. En daaroverheen nog de inflatiecorrectie op de canon: het kan dus flink duurder worden.

Had de gemeente dezelfde vraag als @Figo112 gesteld en kreeg een iets uitgebreider antwoord (wijt ik volledig aan mijn charme).
Die 10% lijkt inderdaad verdwenen, maar WOZ blijft gebaseerd op 2014.
Ik zal volgende week eens terugmailen hoe dat zit, zodat je op basis van de huidige gegevens een modelletje voor de toekomst kan maken

Team Overstap Amterdam:
Als u kiest voor een jaarlijkse eeuwigdurende canon heeft u in de toekomst altijd nog de mogelijkheid om de canon eeuwigdurend af te kopen. Doordat u de canon heeft vastgeklikt maakt u nog steeds gebruik van de WOZ- waarde van 2014 en de 35% korting. Uitgangspunt voor de berekening is dan de jaarlijkse geïndexeerde eeuwigdurende canon. De jaarlijkse eeuwigdurende canon wordt geïndexeerd a.d.h.v. de actuele inflatie. De afkoopsom wordt berekend door het geïndexeerde jaarlijkse canonbedrag te delen door het op het moment van afkoop geldende canonpercentage. Dit percentage is op dit moment 2,39% en zal vanaf 2020 jaarlijks worden aangepast binnen een bandbreedte van 2,39% tot en met 4,23%. Ter verduidelijking heb ik hieronder een rekenvoorbeeld gemaakt.

Stel dat de canon vanaf 2019 fictief wordt vastgesteld op € 1.211,-. Over 10 jaar is dit (fictief) door inflatie € 1.600,- geworden. Het geldende canonpercentage over 10 jaar is (fictief) 3,3%. De formule voor de afkoopsom is dan 1600 / 0,033 = € 48.485,-. Dit zou dan dus de afkoopsom zijn die u dient te betalen

[Figo112]

@Baytep

Dat is inderdaad veel duidelijker dan het antwoord die ze mij hebben gegeven. Dus eigenlijk zou je op basis van die 1211 voor 2020 kunnen afkopen voor ong 24k? En na 10 jaar zou het naar schatting bijna het dubbele zijn?

[Darth_Fedor]

Waarom betaald jouw buurman/vrouw meer/minder dan jij?

"Buurtstraatquote (BSQ)
Erfpachtkosten zijn gebaseerd op de grondwaarde van de woning. Voor het bepalen van de grondwaarde, maakt de gemeente gebruik van de buurtstraatquote (BSQ). Dit is het percentage van de WOZ-waarde van een woning dat bestaat uit de waarde van de grond. Een BSQ doet recht aan de verschillen die er in een buurt zijn. Ligt een huis aan het water, aan een park of aan een drukke straat?"

https://maps.amsterdam.nl/bsq/

Orginele link van de gemeente: https://www.amsterdam.nl/...rfpacht/buurtstraatquote/

[ Voor 4% gewijzigd door Darth_Fedor op 15-04-2019 12:23 ]

[Baytep]

@Darth_Fedor
Prachtig kaartje, goeie achtergrond informatie voor als je een andere woning zoekt.
Je ziet ook goed dat binnen de ring aan westzijde de Kostverlorenvaart, en aan de oostzijde de Wiboutstraat het kaf van het koren scheidt.

[Baytep]

Antwoord op de overgebeleven vragen:

• Tot wanneer is de 10% extra korting geldig?
• Hoe wordt het canonpercentage uitgerekend?

Erfpachtbeheerder:

Vraag 1:
U krijgt bij overstappen altijd 25% overstappremie. Dat is 25% korting op de jaarlijkse canon of de afkoopsom. Deze overstappremie krijgt u ook als u ná 2019 wilt overstappen naar eeuwigdurende erfpacht. Tot 1 januari 2020 geldt een extra overstapkorting van 10%. Deze tijdelijke extra korting wordt opgeteld bij de standaard overstappremie van 25%.
Als ik het goed begrijp wilt u weten, hoe de afkoopsom eeuwigdurende tijdvak wordt berekend, als u op dit moment kiest voor eeuwigdurende canonbetaling. Om dit duidelijk te maken geef ik hieronder een voorbeeld:
Stel u heeft op dit moment de volgende opties om over te stappen:
- € 10.000,- eeuwigdurend canon afkopen
- €100 ,- eeuwigdurend canon betalen. ( Dit bedrag wordt wel nog jaarlijks geïndexeerd.)
Op dit moment kiest u ervoor, om na uw huidige tijdvak eeuwigdurend canon te betalen. Na 2031 zult u dus het jaarlijks het geïndexeerde canonbedrag betalen.
Maar in bijv. 2031 besluit u, of eventuele koper om toch eeuwigdurend af te kopen. De afkoopsom wordt op dat moment op een ander wijze berekend. Dit betekent dat de afkoopsom van €10.000 niet meer geldig is. De afkoopsom wordt dan namelijk berekend op basis van de eeuwigdurende te betalen canon. Het wordt dus gebaseerd op de geïndexeerde €100. Hierbij wordt dan de volgende formule gehanteerd:
eeuwigdurende canon (geïndexeerd)
A=: _______________________________
Het dan geldende canon percentage

A= afkoopsom eeuwigdurende canon
vraag 2:

Het college van B&W stelt elk kwartaal de canonpercentages vast. Dit gebeurt op basis van het gemiddeld rendement op staatsleningen, verhoogd met een toeslag die afhankelijk is van de gekozen canonvariant. Het blijft 2,39 % tot 1 januari 2020.
https://www.amsterdam.nl/wonen-leefomgeving/erfpacht/canonpercentages/
U kunt de website nog lezen.

Antwoord is deels een herhaling van zetten, maar wel duidelijk.
Ik verwacht dat de rente op staatsleningen niet erg snel zal toenemen.
In dat geval rijst de afkoop mee met de inflatie, en komt er 10% "boete" bij over een jaar of tien.
Dus nu "vastklikken" en tegen die tijd afbetalen lijkt me wel het handigste

[!null]

Erfpacht is in Amsterdam ook afhankelijk van het gebouw wat er op staat, daar zijn rekenmodellen voor.

Daarnaast is het jaar van aanvang blijkbaar ook van belang. Bij ons is de overkant net in een ander boekjaar geregistreerd, en die betalen een stuk meer erfpacht voor dezelfde huizen, waarbij zij de tuin nog eens op het noorden hebben.

[Figo112]

Inmiddels zijn we halverwege 2019, nog anderen die overwegen om wel of niet af te kopen?
Niks doen is volgens mij geen optie.

[ Voor 17% gewijzigd door Figo112 op 23-05-2019 11:15 ]

[ickers]

Ik twijfel ook nog steeds:

- Woz waarde (Laagste Woz waarde van 2014 of 2015) € 228.500,00 (huidige woz 359k)
- Buurtstraatquote (BSQ) (grondwaarde tov WOZ) - 25%

De huidige canon is afgekocht tot juni 2051
Ik kan nu eeuwigdurig kanon vastklikken op €851 per jaar (ex info.) of afkopen voor €14.7k

Ik verhuur het huis nu en ik verwacht er ook nooit meer zelf te gaan wonen, maar weet nog niet of ik het nog moet/wil gaan verkopen de komende jaren. Ik denk dat vastklikken een nobrainer is, maar twijfel over het afkopen, veel geld (paar jaar huurinkomsten..).

ik weet ook nog niet hoe makkelijk ik in de erpachtbepaling kan laten aanpassen dat ik het huis verhuur, dan krijg ik nog een extra 3k korting op het afkopen.

[MoshiMoshi84]

Baytep schreef op vrijdag 12 april 2019 @ 12:35:
Had de gemeente dezelfde vraag als @Figo112 gesteld en kreeg een iets uitgebreider antwoord (wijt ik volledig aan mijn charme).
Die 10% lijkt inderdaad verdwenen, maar WOZ blijft gebaseerd op 2014.
Ik zal volgende week eens terugmailen hoe dat zit, zodat je op basis van de huidige gegevens een modelletje voor de toekomst kan maken.

quote: Ambtenaar

Stel dat de canon vanaf 2019 fictief wordt vastgesteld op € 1.211,-. Over 10 jaar is dit (fictief) door inflatie € 1.600,- geworden. Het geldende canonpercentage over 10 jaar is (fictief) 3,3%. De formule voor de afkoopsom is dan 1600 / 0,033 = € 48.485,-. Dit zou dan dus de afkoopsom zijn die u dient te betalen.

Nou ben ik geen rekenwonder, maar dat rekenvoorbeeld van de ambtenaar komt me onwaarschijnlijk voor: vervang ik het fictieve canonpercentage door 2,4%, dan is de uitkomst 1600 / 0,024 = € 66.666,-. Een hogere afkoopsom bij een lager canonpercentage, dat kan toch niet de bedoeling zijn?

[mhoedema]

Hier ook bezig met erfpacht keuze. Handig om mee te lezen met de andere bedenkingen.

Mijn situatie.
2014 WOZ 244k
Eeuwig vastzetten: 515 (2014 +inflatie) per jaar vanaf 2032
Eeuwig vastzetten: 15k eenmalig in 2020
2018 WOZ 408k

Het vastzetten lijkt me een no-brainer omdat de stijging in WOZ erg hard gaat. De vraag is dan per jaar of eenmalig.

Ik vind de beslissing lastig om de volgende redenen:
Je moet nu 15k ophoesten terwijl het voor de volgende koper is.
Als je per jaar doet hoef je pas vanaf 2032 te gaan betalen. Dat scheelt 12 jaar in financiële impact (andere dingen met dat geld kunnen doen)
Geen idee wat voor fratsen de gemeente in de tussentijd bedenkt
Geen idee hoe zwaar de toekomstige koper jaarlijkse (vastgezette) kosten tov geen kosten afweegt in de prijs van het huis
Geen idee hoe lang ik hier nog blijf wonen en of je het bij verhuizing aan zou kunnen houden (in de familie houden)

De beste situatie voor mij zou zijn (denk ik) om nu vast te zetten en dan in 2032 te bepalen of het ineens te betalen of dan in jaarlijkse termijnen te doen.

In de eerdere berichten lees ik dat dat misschien mogelijk is. Weet iemand dat?

Dit heb je in ieder geval een situatie waar je op hetzelfde moment begint met betalen. En dan zou je er evt ook al voor kunnen sparen.

Dus de situatie zou dan medio 2030 zijn:
Jaarlijks 700 betalen (515x1.02^15)
Eenmalig 20k betalen (15k x1.02^15)
Hierbij reken ik vanaf 2014 waar al 4 jaar van gepasseerd zijn met aanname dat inflatie 2% gemiddeld is de komende 10 jaar.

Het voordeel van WOZ 2014 lijkt me dus wel zwaar genoeg om het iig vast te zetten. Alleen als de markt dermate crasht dat de WOZ onder 2014 niveau uit gaat komen zou dat een slechte beslissing zijn.

[Baytep]

@MoshiMoshi84 klopt, je deelt door het canonpercentage, dus hoe lager dat is hoe hoger het resultaat.
Komt inderdaad niet intuitief over.

@mhoedema Ik ben ook nog een beetje aan het puzzelen, maar neig wel naar alles afkopen in 2020 (dus na deze zomer offerte vragen).
Paar redenen:

• Je krijgt de 10% extra korting
• WOZ gaat niet omhoog, dus geld "verdwijnt" voor de belastingdienst
• Ik vertrouw de rekenmethodes, inclusief canonpercentages niet voldoende om een lange termijn gok mee te wagen.

Nadeel is natuurlijk dat je een flinke zak geld kwijt raakt zonder dat je daar wezenlijk rendement van geniet. Maar met de huidige rente standen had je dat toch risicovol moeten beleggen om er veel beters uit te krijgen.

Maar belangrijkste is dat ik een taxateur gesproken heb die het volgende te melden had:
Als je het afbetaald en laat taxeren om je LTV voor de hypotheek te bepalen kan de taxateur het meenemen waardoor je vooral bij hoog percentage financiering je snel een stapje terug kunt doen in LTV, en dus in hypotheek rente.

Nou weet ik nog niet precies hoe hij het bedoelt want het was tussen neus en lippen door, maar stel dat je bij afkoop tegen gereduceerd tarief het bedrag van de afkoop (zonder gereduceerd tarief) bij je woningwaarde op kunt tellen, dan scheelt dat aanzienlijk.
Voorbeeld:
huidige waarde huis = 400.000
Hypotheek = 300.000
afkoop erfpacht nu = 25.000
afkoop zonder kortingen = 40.000

Door nu 25.000 te betalen gaat je woningwaarde naar 440.000 Euro, waardoor je LTV daalt van 75% naar 68%.
Dat is een goeie klap, waardoor je waarschijnlijk binnnen een jaar een rente staffel lager zit.
Erger, wat LTV betreft kom je beter uit dan wanneer je die 25.000 direct aflost op de hypotheek

Wat de verkoopprijs betreft gaf hij aan dat het meer zin heeft naarmate je dichter bij de datum komt waar de erfpacht afloopt. Dus als die in 2032 afloopt en je er nog wel een jaar of vijf wilt wonen lijkt het me een zinnige investering.

Maarja, je kan er ook een mooie auto voor kopen...

[MoshiMoshi84]

Baytep schreef op dinsdag 11 juni 2019 @ 09:31:
@MoshiMoshi84 klopt, je deelt door het canonpercentage, dus hoe lager dat is hoe hoger het resultaat.
Komt inderdaad niet intuitief over.

Daar kwam ik ook op uit. Maar begrijp jij of iemand anders de logica van die berekening? Een hoger canonpercentage betekent nu dat je meer erfpacht moet betalen, maar toch dat de afkoopsom lager is. Wat zou daar de gedachte achter kunnen zijn? Ook wel relevant voor de beslissing afkopen of niet, want het canonpercentage staat nu op het laagste punt van de bandbreedte.

[fonsoy]

Hoe lang hebben jullie moeten wachten op een aanbod van de gemeente na het aanvragen?
Mijn woning heeft geen 2014 WOZ, maar na een brief van de gemeente toch maar een offerte aangevraagd via het portal.

[Figo112]

@fonsoy denk als je een nieuwbouw woning hebt waar in 2014 geen woz waarde van bekend was dat het nog lang kan duren.

[Figo112]

@Baytep zo denk ik er ook over. Denk als we er vanuit gaan dat uiteindelijk alles duurder gaat worden dan kan ik mij niet voorstellen dat het ooit goedkoper gaat worden. Afkopen is zuur ben ik met je eens, maar als dezelfde afkoop na 2020 minimaal 2x duurder wordt kan het dan uberhaupt een miskoop worden?

[mhoedema]

Baytep schreef op dinsdag 11 juni 2019 @ 09:31:
Nou weet ik nog niet precies hoe hij het bedoelt want het was tussen neus en lippen door, maar stel dat je bij afkoop tegen gereduceerd tarief het bedrag van de afkoop (zonder gereduceerd tarief) bij je woningwaarde op kunt tellen, dan scheelt dat aanzienlijk.
Voorbeeld:
huidige waarde huis = 400.000
Hypotheek = 300.000
afkoop erfpacht nu = 25.000
afkoop zonder kortingen = 40.000

Door nu 25.000 te betalen gaat je woningwaarde naar 440.000 Euro, waardoor je LTV daalt van 75% naar 68%.
Dat is een goeie klap, waardoor je waarschijnlijk binnnen een jaar een rente staffel lager zit.
Erger, wat LTV betreft kom je beter uit dan wanneer je die 25.000 direct aflost op de hypotheek

@Baytep goed punt van de LTV. Hier zit wel een belangrijke aanname dat de verkoopprijs 40k hoger wordt als je 25k aan eeuwigdurende erfpacht doet. Zolang een taxateur hierin mee gaat is dit een prima investering/rendement. Op deze manier kun je er zelf nog profijt van hebben met de rentekorting. De tredes die ik ken zitten op 85% en 65%, scheelt ongeveer 0,2%. Daar zit qua woning waarde nog wel veel tussen in jouw voorbeeld.

Dus heb jij gegronde redenen dat die taxateur idd aanzienlijk hoger gaat taxeren als de erfpacht is afgekocht? Mijn ervaring was dat tot op heden alleen als de erfpacht binnen een paar jaar afliep. Nu komt 2032 ook steeds dichterbij maar goed.

Verder wil ik dus ook zeker het vastzetten vanwege WOZ 2014, maar ik twijfel nog over afkopen of jaarlijks betalen. 20 jaar na 2032 zou het dan pas breakeven zijn.

Vandaar dat ik de constructie van nu vastzetten naar jaar tarieven en dan bijv over 8 jaar alsnog het (geïndexeerde) gehele afkoopbedrag betaalt. Dan hoef je het geld nog niet uit te geven en kunnen verder de toekomst meemaken om te zien wat er voor je eigen situatie handig is.

[Timba-]

Heeft iemand een notaris die hij/zij hiervoor kan aanraden?

[Baytep]

@Timba-
Denk dat je een taxateur zoekt....

PM verstuurt.

[Timba-]

@Baytep

Sorry maar ik heb echt geen idee waar je het over hebt in je pm. Ik zoek een notaris om de akte te regelen voor overstap naar eeuwigdurende erfpacht in Amsterdam. Dat is volgens mij waar dit topic over gaat..

Er hoeft helemaal niets getaxeerd te worden, het gaat op basis van woz waarde en dan bsq etc etc.

[Baytep]

@Timba-
Oh, sorry, dacht dat je refereerde naar de laatste discussie hierboven.

Ik geloof dat de gemeente een lijst heeft met notarissen die de akte kunnen regelen

[wouter12345]

Ik overweeg ook mijn erfpacht af te kopen, en zou dit contant kunnen afrekenen. Mijn hypotheek loopt bij ABN, en volgens hun website zou je dan naast de erfpachtakte ook een nieuwe hypotheekakte moeten laten opmaken.
Dat leek mij wat overbodig aangezien de positie van ABN alleen maar verbeterd, dus heb ik de hypotheken-helpdesk gebeld, en ik kreeg een wat onduidelijk verhaal dat dit niet in alle gevallen moet maar per casus wordt beoordeeld. Wat precies de criteria zijn kon (/wilde) de helpdeskmedewerker niet vertellen, maar wel dat een nieuwe hypotheekakte voor mij "vrijwel zeker" niet van toepassing zou zijn. Hij had begrepen dat het voor appartementen nooit nodig zou zijn (lijkt me sterk want vrijwel elk huis in Amsterdam is een appartement).

Heeft hier iemand zijn erfpacht af kunnen kopen zonder een nieuwe hypotheekakte af te moeten sluiten? En iemand enig idee wat de criteria zijn van ABN AMRO? Hypotheekakte is toch weer zo'n 600 euro extra wat een redelijk deel van de totale kosten is in mijn geval.

[Baytep]

@wouter12345 even uit de losse pols:
Heeft dat er niet mee te maken dat een hypotheek voor een bepaald bedrag wordt ingeschreven (bij het kadaster?). Meestal is dat bedrag hoger dan de afgesloten hypotheek zodat er ruimte is om de hypotheek te verhogen voor een verbouwing.
Als je de erfpacht afbetaling niet zelf regelt, maar er je hypotheek voor verhoogd kan het dan zijn dat je boven het ingeschreven bedrag komt, en er een nieuwe akte gemaakt moet worden. Dit is bij jou dan niet het geval.
Maar nogmaals, het is giswerk...

[Bonkdoos]

Mijn situatie:

WOZ 2014/2015: € 343.500,00
BSQ: 23%
Canonpercentage: 2,39%
Soort woning: Eengezinswoning
Erfpacht is momenteel afgekocht t/m: 31-01-2049

Overstappen met afkoop van eeuwigdurende canon (met recht op optimumkorting): € 21.640

Wij zitten er ook mee in ons maag om dezelfde redenen als genoemd: flinke smak geld en onduidelijk wat het effect op de woningwaarde is in de toekomst.
Ik heb het topic even doorgelezen, maar snap het nog niet helemaal. Een aantal hebben het over 'vastzetten'. Wordt hiermee bedoeld Optie 1: Overstappen met jaarlijkse canonbetaling? Waarom is het volgens hen zo belangrijk om het in ieder geval vast te zetten ipv helemaal niets te doen? Zit er een beetje mee want ook bij optie 1 moet je naar de notaris en daar zijn volgens mij ook flinke kosten aan verbonden.

[ Voor 3% gewijzigd door Bonkdoos op 27-06-2019 21:25 ]

[Figo112]

@wouter12345 het klopt dat je bij abn een nieuwe hypotheekakte moet laten opstellen. Dit is trouwens afhankelijk van de bank. Bij de ing hoeft dit niet.

[Figo112]

@Bonkdoos als je het in iedergeval vastzet dan doe je dat op basis van de oude woz waarde 2014 en inclusief de korting. Als je dit niet doet en je gaat bijv in 2021 vastzetten dan wordt gerekend met de huidige woz waarde en zonder korting. Als voorbeeld je gaat vastzetten met optie 1 voor 2020 voor een bedrag van 1000 euro per jaar. Na 2020 kan het bedrag 2500 zijn.

Met vastzetten/vastklikken zorg je ervoor dat je weet waar je aan toe bent ook na het aflopen van huidige erfpacht. Wat ik dan het nadeel van vastklikken vind is dat de gemeente wel elk jaar vanaf nu een inflatie correctie toepast. Dit betekent dat als je vastklikt voor 1000 euro per jaar vanaf 2040 bijv met inflatie correctie 1800 moet betalen.

[ Voor 31% gewijzigd door Figo112 op 27-06-2019 17:37 ]

[wouter12345]

Figo112 schreef op donderdag 27 juni 2019 @ 17:30:
@wouter12345 het klopt dat je bij abn een nieuwe hypotheekakte moet laten opstellen. Dit is trouwens afhankelijk van de bank. Bij de ing hoeft dit niet.

Ja dat is wat ik las op het artikel op de website van het Parool, maar ik heb inmiddels twee keer de helpdesk van ABN gebeld en die reageren dat wanneer je het oneindig afkoopt en dan zelf contant afrekent er met grote waarschijnlijkheid geen nieuwe hypotheekakte hoeft te komen. In welk scenario er toch wél een hypotheekakte moet konden ze niet beantwoorden, dat werd per geval besloten en zoveel gevallen waren er nog niet geweest, en dat vond ik dus nogal vaag.

Maar goed ik denk dat ik het er maar op waag en dan hopelijk geen nieuwe akte hoef op te laten stellen.

[Figo112]

@wouter12345 das inderdaad vaag. Gewoon afkopen en dan zie je het wel die 600 euro kan er dan ook wel bij

[gertjanm]

Hier nog een twijfelaar...

Wat achtergrondinformatie; ik ben bezig met een zelfbouwkavel in Oosterwold, en denk mijn huidige woning aan het einde van het jaar of aan het begin van volgend jaar te verkopen. Als ik 'm op tijd verkoop dan kunnen de nieuwe kopers het nog aanvragen en afkopen, maar als het later wordt dan moet ik het nu doen, zeker omdat het tijd kost voordat alles verwerkt is. Nadeel is natuurlijk dat het geld kost, en dat heb ik nu juist hard nodig voor de nieuwbouw woning.

WOZ: € 137.000,-
BSQ: 6% (Amsterdam Noord)
Canonpercentage: 2,39%
Soort woning: Eengezinswoning
Erfpacht is momenteel afgekocht t/m: 31-12-2052

Eeuwigdurend afkopen kost €2048 + notaris en mogelijk een hypoteekakte
Vastzetten kost jaarlijks €118,17 + inflatie

Als ik van plan zou zijn om hier te blijven wonen dan zou ik er geen moment over twijfelen om het af te kopen. Het gaat er dus meer om of het de investering waard is. Vergelijkbare woningen worden momenteel verkocht voor €300-320.000,- en dat vind ik een hoop geld voor zo'n klein (45m2) huisje. Een makelaar vertelde mij eens dat de woning zomaar €10.000-15.000 extra waard zou kunnen zijn. Dit leek mij nogal enthousiast...

[Figo112]

@gertjanm echt zonde om niet af te kopen met zo een lage BSQ en lage woz waarde. Denk dat je die 2/3k zeker terugverdiend.

[Bonkdoos]

Vraagje: als ik nu vastzet en ik of mijn rechtsopvolger later alsnog de erfpacht volledig wil afkopen, wat zijn dan de kosten? Wordt er dan nog steeds met de lage WOZ etc. gerekend? Ik weet echt niet wat ik moet doen.

[Figo112]

@Bonkdoos ik begrijp dat bij het vastzetten ook de lage woz waarde en bsq vast ligt. Alleen wordt volgens mij wel geidexeerd met de inflatie. Misschien dat iemand anders het kan bevestigen.

[gertjanm]

Figo112 schreef op dinsdag 2 juli 2019 @ 10:10:
@Bonkdoos ik begrijp dat bij het vastzetten ook de lage woz waarde en bsq vast ligt. Alleen wordt volgens mij wel geidexeerd met de inflatie. Misschien dat iemand anders het kan bevestigen.

'U stapt over naar eeuwigdurende erfpacht met een jaarlijkse canonbetaling.
De canon vanaf 1 januari 2053 wordt jaarlijks aangepast aan de inflatie. Voor 2018 is de inflatie 1,1% en voor 2019 1,7%.'

[Tdem]

Er staat nu een update van het erfpachtportal online. Wij hebben in 2017 al een aanvraag gedaan die nog in behandeling was. Die is nu geannuleerd, waardoor we een nieuwe aanvraag in het nieuwe systeem moesten doen. Werkt goed! Was nu wel direct een bedrag zichtbaar en we krijgen binnenkort de aanbieding.

Daarnaast kun je een uitgebreide gepersonaliseerde PDF downloaden met alle opties en gevolgen.

[ Voor 15% gewijzigd door Tdem op 24-07-2019 08:15 ]

[Rebunted]

* Hier stond een verhaal over onze situatie, maar aangezien het topic dood is heb ik deze weggehaald

[ Voor 100% gewijzigd door Rebunted op 09-08-2019 18:53 ]

[Figo112]

Inmiddels is de zomer ook bijna voorbij en is het einde van het jaar in zicht. Zijn er al mensen die de afkoop al achter de rug hebben?

[Binkovsky]

Oktober 2018 een offerte opgevraagd. Tot op heden geen reactie ontvangen.

Betreft wel een nieuwbouwwoning (per 2016) en derhalve maatwerk.

Het schiet dus nog niet op bij de gemeente.

[stokmeister]

Nope, hier ook niet. Maart 2019 aangevraagd, geen reactie. Zolang je het maar voor 2020 aangevraagd hebt, dan geldt gewoon de korting.

[mouse86]

Woepiiiee vandaag ontvangen. Ergens in April aangevraagd.
Nu notaris zoeken en hypotheek navragen of ik ook hypotheek akte moet laten herzien / opnieuw tekenen.

[Freshnub]

Ik heb heb gister ook ontvangen, was al sinds oktober 2017? aan het wachten. Ik ben echter een beetje teleurgesteld in het aanbod en weet niet zo goed wat ik moet doen.

De huidige situatie is dat ik jaarlijks erfpacht betaal a €1600 netto per jaar. Dit wordt elke tien jaar herzien en stijgt met de grondprijs denk ik, maar het tijdvak loopt tot 2064. Zie onderstaande screenshot voor alle keuzes die ik nu heb ontvangen. De huidige hypotheek op het huis is 140k, de WOZ waarde 2018 is 400k. En de WOZ waarmee wordt gerekend in onderstaande aanbod is 250k.

De kans was klein dat ik binnen nu en 20 jaar nog in dit huis zou blijven wonen, het is een kleine eengezinswoning. Maar met de stijgende huizen prijzen, zou ik nu mijn huidige woning op 2 salarissen moeten aanschaffen.

Bijna alle opties zijn pas van toepassing na 2064, tot die tijd blijf ik gewoon 1600+ betalen, wat elke tien jaar wordt herzien en geïndexeerd. Met de stijgende prijzen zal het in 2030 wel 5k zijn ofzo. De enige optie is de hypotheek verhogen met 75k, zodat het zwaard van Damocles niet boven mijn hoofd blijft hangen, maar als ik toch binnen 10 jaar verhuis dan is het weggegooid geld ten koste van mijn potentiele winst. Wat is in dit geval slim? Gewoon geen keuze maken en hopen dat er in de toekomst een beter voorstel komt?

[Figo112]

@Freshnub

Niks doen is geen optie. Minimaal voor optie 1 gaan. Zijn er woningen in de buurt waarvan het huidige canon is afgekocht? Zoja, wat is het verschil in verkoopprijs?

[Freshnub]

Figo112 schreef op donderdag 5 september 2019 @ 07:33:
@Freshnub

Niks doen is geen optie. Minimaal voor optie 1 gaan. Zijn er woningen in de buurt waarvan het huidige canon is afgekocht? Zoja, wat is het verschil in verkoopprijs?

Ja de meeste hebben het tijdvak tot 2064 afgekocht, eigenlijk allemaal. Ik moest toen deze constructie aangaan van jaarlijks erfpacht, omdat ik kocht op één salaris en met 50 jaar afkoop zou ik de hypotheek niet krijgen vanwege mijn salaris. Mijn salaris is nu gestegen en ik zou nu wederom op één salaris de erfpacht eeuwigdurend kunnen afkopen. Oorspronkelijk wilde ik al het tijdvak afkopen tot 50 jaar 3 jaar geleden, dus ik zie het nu als een tweede kans om tegen vrijwel de oorspronkelijke verkoopprijs de erfpacht eeuwigdurend af te kopen.

Ik denk dat ik dus voor optie 3 ga, als ik de financiering rond kan krijgen. Dan heb ik een hypotheek die nog te betalen is op 1 salaris en nog steeds flinke overwaarde en niet meer de jaarlijkse canon. Ben benieuwd hoe lang het duurt tussen accepteren en financiering rond krijgen.

[gertjanm]

Maar, wat als je het hebt aangevraagd, nog niet de aanbieding hebt ontvangen (kan volgens het overstapportaal enkele jaren duren!) en je je woning verkoopt na 1 januari?

Overigens hadden mijn buren het net zoals ik voor de 10% extra korting aangevraagd, geannuleerd, opnieuw aangevraagd, en zij kregen een dag later een aanbieding. Het kan dus wel snel.

stokmeister schreef op maandag 26 augustus 2019 @ 12:58:
Nope, hier ook niet. Maart 2019 aangevraagd, geen reactie. Zolang je het maar voor 2020 aangevraagd hebt, dan geldt gewoon de korting.

[Baytep]

Ben gestart met de aanvraag....
Volgens de (vernieuwde) website heb ik al een informatiepakket gedownload (is niet zo) met daarin alle financiele berekeningen.
Dit pakket kan ik niet opnieuw downloaden (bewaar het dus goed!).
Dus geen idee wat voor deal ik me nu heb ingeschreven.
Bellen heeft zoals de meeste Amsterdammers weten weinig zin.

In ieder geval is de aanvraag bevestigd, en kan het dus nog wel een paar jaar duren.

Met een beetje mazzel heeft de inflatie tegen die tijd het bdrag wat aanvaardbaarder gemaakt...

[stokmeister]

gertjanm schreef op zondag 8 september 2019 @ 08:56:
Maar, wat als je het hebt aangevraagd, nog niet de aanbieding hebt ontvangen (kan volgens het overstapportaal enkele jaren duren!) en je je woning verkoopt na 1 januari?

Overigens hadden mijn buren het net zoals ik voor de 10% extra korting aangevraagd, geannuleerd, opnieuw aangevraagd, en zij kregen een dag later een aanbieding. Het kan dus wel snel.

[...]

Volgens mij geldt de aanbieding voor de woning en niet voor de persoon. Mocht je de woning verkopen voordat je de aanbieding ontvangen hebt, dan kan je bij verkoop wel vermelden dat er van de aanbieding gebruik gemaakt kan worden.

[Nobby]

* Nobby heeft vandaag zijn aanbieding ontvangen!

Had ik niet meer op zo'n korte termijn verwacht na het lezen van: https://www.parool.nl/ams...erfpachtsysteem~bd9be0a8/

Aangevraagd op 18 maart 2019.

Nu nog een notaris, iemand daar aanbevelingen voor?

[Binkovsky]

Na een jaar wachten (wegens maatwerk berekening ivm nieuwbouwwoning) hier ook eerste (voorlopige) aanbod binnen. Helaas een flink hoger bedrag dan verwacht.

WOZ: € 316.500 (terwijl woning in 2014 nieuw voor 260k is gekocht )
BSQ: 26% (mij ook een raadsel, de rest om ons heen is allemaal 5-10%)
Canonpercentage: 2,39%
Soort woning: Eengezinswoning
Erfpacht afgekocht tot: 16-11-2058

Ben benieuwd of er ruimte is voor bezwaar. Bovenstaande vind ik erg discutabel.

[T-MOB]

Binkovsky schreef op maandag 16 september 2019 @ 09:45:
WOZ: € 316.500 (terwijl woning in 2014 nieuw voor 260k is gekocht )

Dat is niet onrealistisch, toch - voor Amsterdamse begrippen dan. Dat is iets meer dan 20% stijging in 4 (of 5, ik weet niet wat de peildatum was) jaar tijd. Alleen al voor 2016/2017 meldt het CBS een toename van 15%.

[Binkovsky]

T-MOB schreef op maandag 16 september 2019 @ 10:09:
[...]


Dat is niet onrealistisch, toch - voor Amsterdamse begrippen dan. Dat is iets meer dan 20% stijging in 4 (of 5, ik weet niet wat de peildatum was) jaar tijd. Alleen al voor 2016/2017 meldt het CBS een toename van 15%.

Klopt. Echter wordt voor de erfpacht berekening de WOZ van 2014 gehanteerd.

[mouse86]

Ben benieuwd of er hier mensen zijn die bij de MUNT Hypotheken zijn. Ik heb gevraagd of ik de hypotheekakte moet aanpassen, maar krijg er na weken wachten nog steeds geen antwoord op (antwoord: "ze hebben het in behandeling").

Weet iemand wat de gevolgen zijn als ik gewoon accepteer en naar de notaris ga zonder hypotheekakte mee te nemen? Ik ben bang dat ik straks te laat ben met het accepteren van het aanbod van amsterdam.

[stokmeister]

Na een paar keer bellen en een mailtje, kan ik sinds gister de aanbieding opvragen in het overstapportaal.
Mijn erfpacht is nu tot 2037 afgekocht dus het is vanaf 2037 385,55 (ex inflatie) per jaar of nu 9726 betalen om de erfpacht eeuwigdurend af te kopen.
Nu is natuurlijk de vraag, wat wordt de keuze....
Omdat ik de jaarlijkse canon van 385,55 best acceptabel vind, denk ik dat ik die vast ga laten zetten.
Het gaat om een appartement van 46m2 in stadsdeel Westerpark. Aangekocht in 2014 voor 150k, verwachte waarde nu 300k. Nieuwe woning is reeds aangekocht maar de bouw daarvan duurt nog 2 jaar. De bedoeling is dat ik het appartement ga verhuren zodra de nieuwe woning is opgeleverd.

[Baytep]

@stokmeister die 385,55 wordt wel geindexeerd naar inflatie etc. toch?
Grofweg gezegd geld dat je 25 jaar vooruit betaald als je het in 1 keer aftikt. Maar dan neem je niet mee dat als die 9726 Euro anders geinvesteerd was meer op zou brengen.
Lastig. Mijn onderbuik zegt dat als je het pand langer dan 25 jaar aanhoud je het beter af kan tikken...

[stokmeister]

Dubbel.

[ Voor 97% gewijzigd door stokmeister op 03-10-2019 10:12 ]

[stokmeister]

Baytep schreef op donderdag 3 oktober 2019 @ 09:27:
@stokmeister die 385,55 wordt wel geindexeerd naar inflatie etc. toch?
Grofweg gezegd geld dat je 25 jaar vooruit betaald als je het in 1 keer aftikt. Maar dan neem je niet mee dat als die 9726 Euro anders geinvesteerd was meer op zou brengen.
Lastig. Mijn onderbuik zegt dat als je het pand langer dan 25 jaar aanhoud je het beter af kan tikken...

Ja klopt, dat bedrag wordt geïndexeerd.
Zo had ik hem ook berekend inderdaad. Ik denk niet dat ik het pand langer dan 25 jaar aanhoud. Ik ben dan 61 en wil hem tegen die tijd wel verkopen zodat ik nog wat extra pensioen heb of een paar jaar eerder kan stoppen met werken.

Maar het blijft een lastige kwestie..

[Baytep]

@stokmeister Zit met ongeveer dezelfde afweging.

• Denk dat het een tijdje duurt voordat afbetaalde erfpacht volledig meegerekend wordt in de verkoopwaarde
• Als je in 1 keer afbetaalt kun je het geld niet met meer rendement dan de inflatie ergens anders investeren
• Direct afkopen verlaagt de VRH (zodra we over de drempel gaan).
• WOZ waarde stijging zal niet direct opgaan met eventuele afkoop (net als de verkoopwaarde).
• Voor toekomstige jaarlijkse erfpacht geldt HRA, maar tegen die tijd is dat niet veel meer.
• Directe afkoop samen met taxatie kan de hypotheek LTV verbeteren, dus misschien minder rente betalen

Uiteindelijk zijn het heel veel variabelen die moeilijk in te schatten zijn, mede door een wispelturige overheid.
En die wispelturigheid zorgt ervoor dat ik neig naar afkopen, dan sta ik later niet voor verassingen

[Guusz]

Ik zit nu in het zelfde schuitje.... Ik heb een tijdje terug een voorstel gekregen van de gemeente. Betaalde tot nu toe ongeveer 660 euro per jaar. Door de berekening met de al time low WOZ waarde van 2014 zou ik afkopen 3500 euro moeten betalen. Of 90 euro plus inflatie per jaar... Nu is dat jaarlijkse bedrag zo laag, dat het zelfs met de inflatie het nog te overzien is. Ik moet voor 17 oktober een keuze maken.

Waar ik ook tegenop zie is de in verhouding hoge notaris kosten... Tussen de 800 en 1200 euro ben je gemiddeld kwijt als ook de hypotheek akte aangepast moet worden.

[stokmeister]

Baytep schreef op donderdag 3 oktober 2019 @ 10:55:
@stokmeister Zit met ongeveer dezelfde afweging.

• Denk dat het een tijdje duurt voordat afbetaalde erfpacht volledig meegerekend wordt in de verkoopwaarde
• Als je in 1 keer afbetaalt kun je het geld niet met meer rendement dan de inflatie ergens anders investeren
• Direct afkopen verlaagt de VRH (zodra we over de drempel gaan).
• WOZ waarde stijging zal niet direct opgaan met eventuele afkoop (net als de verkoopwaarde).
• Voor toekomstige jaarlijkse erfpacht geldt HRA, maar tegen die tijd is dat niet veel meer.
• Directe afkoop samen met taxatie kan de hypotheek LTV verbeteren, dus misschien minder rente betalen

Uiteindelijk zijn het heel veel variabelen die moeilijk in te schatten zijn, mede door een wispelturige overheid.
En die wispelturigheid zorgt ervoor dat ik neig naar afkopen, dan sta ik later niet voor verassingen

Het klopt dat je simpelweg de meeste zekerheid hebt door gewoon af te kopen. Maar is het ook financieel verstandig? Die berekening is heel moeilijk te maken omdat er te veel variabelen zijn. Je moet het geld nu ook kunnen missen natuurlijk. En niet te vergeten de notaris kosten.
Hoe langer ik er over nadenk, hoe meer ik neig naar vast zetten van de canon.
Als ik de berichten moet geloven, zijn er sowieso maar heel weinig mensen die überhaupt een keuze maken.

@Guusz Het hangt er vanaf hoe lang je er blijft wonen. Als je snel gaat verhuizen, zou ik de canon vast zetten. Kan mij niet voorstellen dat een volgende koper die 90 piek jaarlijks een obstakel vindt.

[Guusz]

Nou ja.... Ik heb geen reden om binnen nu en een paar jaar te verhuizen, maar ook niet nog 10 jaar ofzo. Het is een 2 kamer appartement van 60m2.

Ik neig nu naar gewoon jaarlijks 90 euro. M’n rentevaste periode verloopt volgend jaar begin maart, dus dat valt in de periode dat de aktes gepasseerd moeten zijn bij de notaris en ik wil dan gelijk de starterslening hyptoheek oversluiten naar m’n hoofd hypotheek, dus daar moet je toch ook alweer een nieuwe akte voor hebben...

[webber87]

Sinds kort woon ik samen met mijn vriendin (zij is de eigenaar van een benedenwoning), in Amsterdam (Vogelbuurt). Ik ben me nu ook aan het inlezen over erfpacht e.d. na berichtgevingen erover in de krant. De buurt hier stijgt wel gigantisch hard in waarde. De WOZ in 2015 was nog 118.000 euro, in 2019 is deze al gesteld op 209.000 (!). Kijk ik naar de buurt, de buurtstraatquota van 2017 is 5 - 10%. In 2019 staat het al op 25-30%. Om een idee te krijgen of het wat voor ons zou kunnen zijn heb ik de gegevens verzameld en de tool van de gemeente heb ingevuld.

De erfpacht is al afgekocht tot en met 2054 (voortdurend, afkoop).Het geeft een indicatie terug dat ik de erfpacht eeuwig kan afkopen voor 1411,- (exl. notariskosten). Ik vraag me af of dit interessant zou zijn. Het is een behapbaar bedrag maar heeft het nut? De andere optie is vastleggen voor straks (na 2054 dus,, lijkt zo ver weg!). Dat kost dan 82 euro per jaar. //

Ik moet mijzelf er nog wat meer in verdiepen, maar als jullie dit zo lezen. Is dit sowieso de moeite waard, voor dat bedrag of is het met het oog op de einddatum in 2048 niet de moeite en de kosten (notaris etc.) niet waard. We zijn hier nog wel van plan om een jaar of 5 a 10 te wonen.

Misschien slim om sowieso voor het einde van het jaar een offerte aan te vragen. Misschien nuttig om toe te voegen. In het erfpachtrecht staat dat wij onder de Algemene bepalingen vallen van erfpacht 2000.

[ Voor 9% gewijzigd door webber87 op 07-10-2019 17:50 ]

[Figo112]

@webber87

Eerlijk gezegd met een bsq van 5-10% en een bedrag om het helemaal af te kopen voor 1400 euro, is het een no brainer. Gewoon afkopen.

Ik zit zelf met de situatie dat ik voor afkoop rond 25k moet aftikken en bsq is rond de 20-25%Eeuwigdurende canon is dan 1300 euro op dit moment maar over 30 jaar is het meer richting de 2k (incl inflatie) denk ik. Op dit moment is de bsq (2019) rond de 34%, verwachting is dat het in 2020 nog hoger is. Ik vind het erg lastig moet ik zeggen. gezien het gaat om een best wel hoog bedrag die je meteen kwijt bent, maar je bent er wel meteen vanaf . Maar goed ben er dus nog niet helemaal uit.

[Freshnub]

Figo112 schreef op maandag 14 oktober 2019 @ 12:32:
@webber87

Eerlijk gezegd met een bsq van 5-10% en een bedrag om het helemaal af te kopen voor 1400 euro, is het een no brainer. Gewoon afkopen.

Ik zit zelf met de situatie dat ik voor afkoop rond 25k moet aftikken en bsq is rond de 20-25%Eeuwigdurende canon is dan 1300 euro op dit moment maar over 30 jaar is het meer richting de 2k (incl inflatie) denk ik. Op dit moment is de bsq (2019) rond de 34%, verwachting is dat het in 2020 nog hoger is. Ik vind het erg lastig moet ik zeggen. gezien het gaat om een best wel hoog bedrag die je meteen kwijt bent, maar je bent er wel meteen vanaf . Maar goed ben er dus nog niet helemaal uit.

Ik wou dat het bij mij om €1400 ging. In mijn geval gaat om 75k om eeuwigdurende af te kopen. Resterende hypotheek is 135k en WOZ is 400k. Zou dus met afkopen voor altijd uitkomen op 210k aan hypotheek, wat nog steeds redelijk te betalen is vandaag de dag. Maar misschien gooi ik een hogere potentiele toekomstige winst weg.

Lastig dat de keuzes zo worden geforceerd en er zijn nog wat eigenaardigheden, zo is mijn BSQ 25% maar nog geen vijf meter om de hoek is het 5%. Dit lijkt me niet te kloppen, maar ja als je voor 2020 moet reageren heb je geen tijd om dit soort dingen aan te kaarten.

[Figo112]

@Freshnub

Je hebt gelijk blijft bijzonder en eerlijk is het zeker niet. Vooral hoe ze de BSQ bepalen blijft een raadsel. Maar goed denk inderdaad niet dat je er veel aan kan doen. Zoals eerder aangegeven altijd vastklikken. Als je van plan bent om niet te verhuizen en je hebt kinderen lijkt me dat afkopen dan beter is. Als je naar het verleden kijkt dan zie je eigenlijk dat het altijd alleen maar duurder is geworden en nooit goedkoper.

[fonsoy]

fonsoy schreef op dinsdag 11 juni 2019 @ 19:46:
Hoe lang hebben jullie moeten wachten op een aanbod van de gemeente na het aanvragen?
Mijn woning heeft geen 2014 WOZ, maar na een brief van de gemeente toch maar een offerte aangevraagd via het portal.

Heb hem onderhand binnen. Ze hebben gewoon teruggerekend, ondanks dat er helemaal geen WOZ in 2014 was. Die ligt ongeveer de helft lager dan de WOZ in 2019. Ondanks dat ik voor een vaste lange periode al heb afgekocht toch nog een flink bedrag (~5% van de totale WOZ).

[wouter12345]

Een artikel in het Parool over de naderende deadline.

Zelf ga ik de toekomstige erfpacht in ieder geval vastzetten. Getwijfeld over afkoop, maar vond de 10K toch net teveel met een erfpacht die al is afgekocht tot 2056 - ik verwacht het niet terug te krijgen als ik tussen nu en 5 jaar mijn huis verkoop.

[stokmeister]

wouter12345 schreef op dinsdag 22 oktober 2019 @ 16:52:
Een artikel in het Parool over de naderende deadline.

Zelf ga ik de toekomstige erfpacht in ieder geval vastzetten. Getwijfeld over afkoop, maar vond de 10K toch net teveel met een erfpacht die al is afgekocht tot 2056 - ik verwacht het niet terug te krijgen als ik tussen nu en 5 jaar mijn huis verkoop.

Ik ga precies hetzelfde doen. De Afkoop bij mij kost ook 10k. Hij is nu nog afgekocht tot 2034. Aanbieding heb ik binnen, nu nog een notaris.

[Erik Jan]

In mijn geval 120K voor volledig afkopen, of 25K alleen na 2064 (BSQ 34%).

Mijn theorie is dat je het eerste echt nooit meer terugziet in de verkoopprijs, mensen zoeken op Funda gewoon binnen hun budget en dan verschijnt mijn appartementje niet eens in de zoekresultaten.

Het tweede voelt eigenlijk ook als een cadeautje aan een toekomstige bewoner.

En als ik dan over een jaar of ~12 klaar ben om te verhuizen naar wat groters, wordt Haven-Stad net opgeleverd en zijn er natuurlijk duizenden identieke appartementjes in de aanbieding.

Dus dan kan ik mijn spaarcenten beter in een vakantiehuisje steken, of een wat stabielere belegging.

Ik post over 10 jaar wel weer of ik dom of slim ben geweest

[Figo112]

@Erik Jan

Ik denk dat je onderscheid moet maken wat betreft voortdurende erfpacht, dus je huidige tijdvak die je in termijnen tot 2064 moet betalen en de eeuwigdurende na 2064.

Ik ben het met je eens dat bij voortdurende erfpacht het verschil niet zo groot en merkbaar is.

Maar dit betekent niet dat dit ook straks gaat gelden voor de eeuwigdurende erfpacht. Ik zou zeker voor 2020 of kiezen voor vastklikken of afkoop overwegen. Maar als je van plan bent om binnen 12 jaar te verhuizen dan zou ik kiezen voor vastklikken. Denk dat je de verkoopbaarheid van je appartement daarmee wel vergroot als het zover is. Vooral als je weet dat na 2020 vastklikken of afkoop paar keer over de kop gaat.

[Dabbel]

Ik lees met veel interesse mee en heb nu zelf ook een voorbeeldaanbieding gekregen. Ik ga binnen 5 jaar wel verhuizen en de huidige woning ga ik verhuren. Mijn hypotheek is nu nog +/- 50k. Mijn erfpacht is afgekocht tot maart 2035.

A: Woz waarde (peiljaar: 2014) € 107.000,00
B: Buurtstraatquote - I 5%
C: Grondwaarde (A x B ) € 5.350,00
D: Depreciatiefactor 10%
E: Erfpachtgrondwaarde (C-D) € 4.815,00
F: Actueel canonpercentage 2,39% (prijspeil: 2019)
G: Overstappremie 35%

Ik kan kiezen uit 76eu per jaar vanaf 3-2035 of 2051eu ineens. Daar bovenop nog de notariskosten.
Ik vroeg me trouwens af of notarissen buiten de ring van Amsterdam ook deze erfpachtaktes kunnen laten passeren en moet de hypotheekakte nog apart aangepast worden?

Als iemand iets zinnig te zeggen heeft, hoor ik het graag. Ik neig naar afkopen, vooral omdat het zo'n laag bedrag is. Dan hoef ik er niet meer naar om te kijken. Maar aan de andere kant, die 76 euro per jaar stelt ook niets voor. *Zucht* Het is lastig om zo ver in de toekomst te kijken.

[ Voor 29% gewijzigd door Dabbel op 04-11-2019 12:40 ]

[Figo112]

@Dabbel Hey, even over die 76 euro dat is wel nu en na 20 jaar kan het bedrag afhankelijk van de inflatie veel hoger zijn. Bij afkoop heb je dit probleem niet. Of je hypotheekakte aangepast moet worden is afhankelijk van je bank en elke notaris ook buiten de ring is prima.

[euchromatic]

Bij mij in Oud-Oost komt dit eruit:

A: Woz waarde (peiljaar: 2014) € 303.000,00 (verkoopprijzen in 2019: >600k)
B: Buurtstraatquote - 27%
C: Grondwaarde € 82k
D: Depreciatiefactor 10%
E: Erfpachtgrondwaarde € 73k
F: Actueel canonpercentage 2,39%
G: Overstappremie 35%

Mijn erfpacht is afgekocht tot 2048. Volledig afkopen kost nu € 21.000, eeuwigdurende canon: jaarlijks € 1.100 + indexatie vanaf 2048.

Afkopen is interessant maar € 21k blijft een hoop geld waar je eigenlijk niets voor terug krijgt. Aan de andere kant: later afkopen kost 'iemand' hoe dan ook minstens het dubbele.

[stokmeister]

Ik heb een aantal offertes opgevraagd. De notarissen die niet op de aangeven lijst staan gaven mij geen offerte, daar moest ik apart contact over opnemen. Zoals ik het begrepen heb, hoeft je akte alleen aangepast te worden als je afkoopt, niet als je hem vast zet nadat je tijdvak afgelopen is.

In geval van @Dabbel, ik kan niet in je portemonnee kijken, maar voor 2000 piek zou ik hem afkopen. Reken daar nog wel een aanpassing van de akte en notariskosten bij.

[ Voor 22% gewijzigd door stokmeister op 28-10-2019 12:54 ]

[Figo112]

@stokmeister welke bank heb je? Volgens mij is dat afhankelijk van de bank of een akte wel of niet aangepast moet worden.

[Figo112]

euchromatic schreef op maandag 28 oktober 2019 @ 12:07:
Bij mij in Oud-Oost komt dit eruit:

A: Woz waarde (peiljaar: 2014) € 303.000,00 (verkoopprijzen in 2019: >600k)
B: Buurtstraatquote - 27%
C: Grondwaarde € 82k
D: Depreciatiefactor 10%
E: Erfpachtgrondwaarde € 73k
F: Actueel canonpercentage 2,39%
G: Overstappremie 35%

Mijn erfpacht is afgekocht tot 2048. Volledig afkopen kost nu € 21.000, eeuwigdurende canon: jaarlijks € 1.100 + indexatie vanaf 2048.

Afkopen is interessant maar € 21k blijft een hoop geld waar je eigenlijk niets voor terug krijgt. Aan de andere kant: later afkopen kost 'iemand' hoe dan ook minstens het dubbele.

Ik begrijp je dilemma, wel of niet afkopen. Zit in vergelijkbare situatie en eerlijkgezegd het is wel vermoeiend omdat je min of meer gedwongen wordt om voor 2020 een keuze te maken. Daarbij komt nog, stel dat je kiest voor afkoop omdat je het nu kan betalen, wat als de gemeente pas over 2 jaar met een aanbod komt en je kan het niet meer betalen? Kan je dan alsnog met terugwerkende kracht de keuze maken voor vastklikken of heb je je kans verspeeld?

Dat zijn van die mooie situaties waar nog geen goed antwoord op is, als gemeente zou je dan moeten zeggen we kunnen de druk niet aan en gezien de onduidelijkheid gaan we de deadline aanpassen. Maar helaas is de gemeente in deze onredelijk en niemand die wat daaraan kan doen.

[stokmeister]

Misschien dat ik het verkeerd begrepen heb hoor. Ik zit bij de rabobank. Heb daar nog niet geïnformeerd.

Edit: meteen maar even de rabobank gebeld, als je de erfpacht vast zet hoeft de akte niet aangepast te worden. De notaris dient wel standaard een verzoek in, maar de rabobank geeft dan aan dat de akte blijft zoals die nu is.

[ Voor 52% gewijzigd door stokmeister op 28-10-2019 13:28 ]

[euchromatic]

Figo112 schreef op maandag 28 oktober 2019 @ 13:11:
[...]
Maar helaas is de gemeente in deze onredelijk en niemand die wat daaraan kan doen.

Het afschaffen van de erfpacht was in 2014-2018 een speerpunt van de VVD en D66, gedoogd door de SP in ruil voor een stop op de verkoop van sociale huurwoningen. De huidige coalitie met PvdA en GL ziet dat niet meer zo zitten; ze kunnen er niet meer onderuit maar er is zeker geen enthousiasme.

[Dabbel]

Ik heb net naar ASR Bank gebeld met de vraag of de hypotheekakte aangepast dient te worden. Iemand van Stater nam de telefoon op. Stater verwerkt de administratie van ASR hypotheken.
Ik kreeg als antwoord:
"Dit moet u voorleggen bij de notaris. Zij dienen een verzoek in en dan gaat ASR kijken of het nodig is."

Dit is natuurlijk erg vervelend. Ik moet nu een offerte aanvragen bij diverse notarissen met:
Aanpassen van de erfpachtakte en eventueel de hypotheekakte.
De prijs kan daardoor variëren en het is achteraf pas te zien of het nodig is geweest.

[stokmeister]

Dat is apart, de asr zou jou nu toch kunnen vertellen of het nodig is. Raar dat ze dat niet doen. Dat verzoek wordt namelijk altijd ingediend. Het antwoord is van te voren al bekend bij de bank.

[Anoniem: 1269892]

Heeft er iemand nog een tip voor een goedkope notaris?

erfpachtnotarisamsterdam.nl komt in onze situatie neer op minimaal 1104 euro (2 personen, parkeerplaats + toestemming hypotheekbank). Vind ik best pittig bedrag.

[Anoniem: 1271646]

wij gaan dit jaar een huis kopen in amsterdam en tekenen dit jaar de koopakte. We kunnen er pas eind februari in. Geldt de kortingsregel van 2019 (woz 2014 ,10%) dan nog wel voor ons?
Maw kunnen wij al een aanvraag doen ondanks dat we pas per februari intrekken?

[President]

Anoniem: 1271646 schreef op zondag 3 november 2019 @ 21:11:
wij gaan dit jaar een huis kopen in amsterdam en tekenen dit jaar de koopakte. We kunnen er pas eind februari in. Geldt de kortingsregel van 2019 (woz 2014 ,10%) dan nog wel voor ons?
Maw kunnen wij al een aanvraag doen ondanks dat we pas per februari intrekken?

Is de overdracht van de woning dit jaar (waarbij de huidige mensen dus je woning huren tot eind februari), of pas straks in februari?

Anders is het mogelijk nog een optie om dit via de huidige eigenaren dit jaar te regelen?

[Figo112]

Anoniem: 1271646 schreef op zondag 3 november 2019 @ 21:11:
wij gaan dit jaar een huis kopen in amsterdam en tekenen dit jaar de koopakte. We kunnen er pas eind februari in. Geldt de kortingsregel van 2019 (woz 2014 ,10%) dan nog wel voor ons?
Maw kunnen wij al een aanvraag doen ondanks dat we pas per februari intrekken?

Laat de huidige eigenaren een aanvraag doen, dan kan jij er als het goed is ook gebruik van maken na overname woning.

[Dabbel]

Figo112 schreef op maandag 28 oktober 2019 @ 11:57:
@Dabbel Hey, even over die 76 euro dat is wel nu en na 20 jaar kan het bedrag afhankelijk van de inflatie veel hoger zijn. Bij afkoop heb je dit probleem niet. Of je hypotheekakte aangepast moet worden is afhankelijk van je bank en elke notaris ook buiten de ring is prima.

Ik was vergeten te vermelden dat mijn erfpacht was afgekocht tot maart 2035. Als ik de aanbieding neem, dan is het 76 euro(exclusief inflatie) vanaf maart 2035 of 2k+ ineens.

[Figo112]

@Dabbel en bedoelde dat die 76 euro onderhevig is aan de inflatie en dat het bedrag dus vanaf 2017 geïndexeerd gaat worden. In 2035 kan het bedrag zo 300 euro of meer kunnen zijn afhankelijk van de inflatie.

[Dabbel]

Ik heb de afgelopen week de hele lijst notarissen gemaild voor een offerte. De voordeligste waar ik op kom is 665 euro zonder hypotheek. Indien de hypotheekakte aangepast dient te worden, kom ik bij de twee laagste offertes uit op 1400eu. Zijn dit ongeveer de prijzen die jullie ook hebben?

Het is ongelooflijk dat ik bij ASR niet kan achterhalen of de hypotheekakte aangepast dient te worden. 2x gebeld en beide keren schuiven ze het op de notaris.

[Amsterdammer1]

Dabbel schreef op woensdag 6 november 2019 @ 10:59:
Ik heb de afgelopen week de hele lijst notarissen gemaild voor een offerte. De voordeligste waar ik op kom is 665 euro zonder hypotheek. Indien de hypotheekakte aangepast dient te worden, kom ik bij de twee laagste offertes uit op 1400eu. Zijn dit ongeveer de prijzen die jullie ook hebben?

Het is ongelooflijk dat ik bij ASR niet kan achterhalen of de hypotheekakte aangepast dient te worden. 2x gebeld en beide keren schuiven ze het op de notaris.

De meeste banken willen een nieuwe hyptheek(akte) begrijp ik van de website van erfpachtnotaris. Niet erg klantvriendelijk, terwijl afkoop me juist voordelig zou lijken voor de bank (onderpand wordt meer waard).

Ik vraag me af of, wachtend op de aanbieding (wat jaren kan duren), de contante waarde van de afkoop omhoog gaat (einde tijdvak komt immers dichterbij). Iemand die dat weet? De gemeentelijk medewerker erfpacht die ik daarover belde wist het antwoord in ieder geval niet

[ Voor 22% gewijzigd door Amsterdammer1 op 13-11-2019 17:25 ]

[vw23a]

Vastklikken: De canon wordt dan na 2019 jaarlijks aangepast aan de inflatie. Als de inflatie gaat oplopen (zoals in Zimbabwe: 50 %, Turkije 10 tot 25 %) dan is de vastklikker de verliezer. De huidige inflatie (1,1 % of 1,7 %) is erg laag: dat zal alleen maar hoger worden. Met eeuwig afkopen ben je daar wel tegen verzekerd – met vastklikken niet.

Eeuwigdurend afkopen: Voordelen zijn: (1) je hoeft nooit meer te betalen, (2) je schuift vermogen van box 3 naar box 1 en bespaart dus VRH in box 3 (of je leent het in de hypotheek en geniet dan belastingaftrek), (3) alles wordt toch alleen maar duurder, dus geniet dus vooral ook van die extra 10 % korting, (4) de WOZ van 2014 komt nooit meer terug (zie 3), (5) de volgende koper kan bij de bank makkelijker een hypotheek krijgen en zal dus meer kunnen betalen, (6) sparen heeft geen enkele zin want brengt niets op, (7) afkopen kan de LTV verlagen en de hypotheekkosten verminderen, maar …

Eeuwigdurend afkopen: Het nadeel is dat je met het geld voor de afkoop ook andere leuke of winstgevende dingen zou kunnen doen; de kans bestaat dat je over een paar jaar gaat verhuizen en het geld dat je in de afkoop hebt gestoken eigenlijk wel beter kunt gebruiken; de kans bestaat dat de hypotheekrenteaftrek nog veel sterker wordt ingekort en je meer gaat betalen dan je had gedacht; de kans bestaat dat het eigen huis naar box 3 wordt overgeplaatst en de waarde dus belast gaat worden; de kans bestaat dat de rente gaat stijgen en spaargeld meer gaat opleveren; de kans bestaat dat het de volgende koper worst zal wezen wat er na 20 jaar gaat gebeuren; de kans bestaat dat de VRH helemaal op de kop gaat en er een winstbelasting ook op woonhuizen wordt ingevoerd; de kans bestaat …

Maar ja, je moet wel wat. Als de BSQ maar blijft stijgen en de WOZ steeds maar hoger wordt is niets doen geen optie.

Ik kijk ook wel eens op Funda. Als daar staat dat de vraagprijs € 600.000 is en de jaarlijkse canon € 4000 dan weet ik dat er zo’n € 100.000 en een boel gedoe bij moet om de erfpacht af te kopen. Dan is het toch rustiger als er staat "eeuwig afgekocht." De opmerking is al eerder langsgekomen: "Afkoop doe je vooral voor de volgende eigenaar"

[onetime]

Rebunted schreef op woensdag 24 juli 2019 @ 17:50:
* Hier stond een verhaal over onze situatie, maar aangezien het topic dood is heb ik deze weggehaald

Niet dood, met vakantie... (jaar) einde naderd, de aanvragen moeten in ieder geval dit jaar de deur uit...

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 40% gewijzigd door onetime op 14-11-2019 22:53 ]

[vw23a]

onetime schreef op donderdag 14 november 2019 @ 21:37:[...]***members only***

Als je de WOZ waarde weet kan je met de BSQ de grondwaarde uitrekenen (met 10 % aftrek vanwege erfpachtgrond), en daarmee de "nieuwe" canon (2,39%). Met een beetje zoeken kan je dan ook vinden wat na vandaag verder voor eeuwig afkopen zou kosten. Let op de 35% overstappremie en de eerder genoemde 10% korting. Van wat je dan voor eeuwig moet betalen trek je af dat je tot 2035 al betaald hebt (dat zal door het "spaareffect" wat minder waard zijn dan 15 keer je canon (zoek op NPV)) en dan weet je wat je moet bijbetalen als je voor eeuwig wilt afkopen.

Op het overstapportaal staat een formulier waarmee je een "aanvraagdatum" zeker stelt - ik begrijp dat als je dat invult, je later nog wel eens aan de beurt komt maar wel met het recht op alle kortingen van voor 2020.

Maar ja, … Een coöperatie: dan ben je dus niet eens zelf de eigenaar. Dat wordt moeilijk. Ik zou over een jaar of tien gaan verhuizen. En als ik jou was zou ik me ook niet zoveel zorgen maken, want met € 90.- per jaar is het nog wel te doen. Er zijn mensen die € 9000 canon moeten betalen.

[ Voor 16% gewijzigd door vw23a op 15-11-2019 10:40 ]

[Amsterdammer1]

Nog anderhalve maand om een aanbieding aan te vragen... en de website ligt er al een week uit
Wat een gepruts zeg.

[vw23a]

Amsterdammer1 schreef op vrijdag 15 november 2019 @ 14:16:... en de website ligt er al een week uit Wat een gepruts zeg.

Oh, dat wisten ze niet. Goed dat je er over begon. En kort daarna deed ie het weer.

[Figo112]

onetime schreef op donderdag 14 november 2019 @ 21:37:
[...]

Niet dood, met vakantie... (jaar) einde naderd, de aanvragen moeten in ieder geval dit jaar de deur uit...


***members only***

Volgens mij heb je geen toestemming nodig van de vve en kan je zelf de aanvraag doen. Staat ook in de overstapportaal aangegeven u heeft geen toestemming nodig van de vve.

[Figo112]

Amsterdammer1 schreef op vrijdag 15 november 2019 @ 14:16:
Nog anderhalve maand om een aanbieding aan te vragen... en de website ligt er al een week uit
Wat een gepruts zeg.

Is onbegrijpelijk dat de gemeente keer op keer hun zaken niet op orde heeft en alsnog maar vasthouden aan een deadline waar niemand op zit te wachten. Hoe kan je nou van je burgers eisen dat ze voor 1 januari een aanvraag doen als je zelf niet eens een overstapportaal in de lucht kan houden of duidelijkheid kan bieden over de totstandkoming van de BSQ.