Cookies op Tweakers

Tweakers maakt gebruik van cookies, onder andere om de website te analyseren, het gebruiksgemak te vergroten en advertenties te tonen. Door gebruik te maken van deze website, of door op 'Ga verder' te klikken, geef je toestemming voor het gebruik van cookies. Wil je meer informatie over cookies en hoe ze worden gebruikt, bekijk dan ons cookiebeleid.

Meer informatie

  • !null
  • Registratie: maart 2008
  • Laatst online: 12-07 15:30
Ik zal er naar kijken, naar het vastklikken. Geen idee wat ik kan verwachten aan kosten.

Douche WTW - Zonneboiler - L/W warmtepomp - energieneutraal huis


  • Freshnub
  • Registratie: december 2012
  • Laatst online: 21:41
!null schreef op dinsdag 19 maart 2019 @ 15:09:
Ik zal me er eens opnieuw in verdiepen. Wij hebben een vrij nieuw huis dus met een vrij jong contract wat nog het meeste van zijn 50 jaar moet uitdienen (en daarna vrolijk verder met ander tarief natuurlijk)

Het af te kopen bedrag was erg fors, maar zou met deze rentestanden nog gelijk kunnen komen met canon, netto weliswaar. Althans, ik heb daar geen beeld bij hoe dat werkt met afschaffing Wet Hillen.

Dan zou je zeggen, liever waarde opbouwen (afgekochte erfpacht in woningwaarde) dan canon jaarlijks betalen (want dat is huur en ben je kwijt).

Maar als ik bij verkoop wat van die waarde terug wil zien, betekent dus een fors hogere prijs, en moet de koper dus een fors hogere hypotheek kunnen afsluiten.

Als we dan binnen een paar jaar weg zouden gaan, dan is het allemaal voor niks geweest.
Ik heb ook een relatief nieuwe woning die nog 50 jaar doorloopt en betaal nu dus per jaar de canon, die na 10 jaar geindexeerd zal worden. Mag ik weten wat de WOZ waarde is waarmee er bij jou wordt gerekend en wat je als afkoop bedrag moet betalen?

Bij mij is de BSQ nog niet bekend en de tool rekent niet door. Ik ben benieuw welk bedrag ze bij jou wilden als afkoop, omdat ook jouw huis nog relatief lang doorloopt.

  • !null
  • Registratie: maart 2008
  • Laatst online: 12-07 15:30
@Freshnub Ik heb de berekening een tijd terug gedaan toen het nieuw was. Dus ik weet de exacte cijfers echt niet meer. Kan het ook niet even snel terugvinden in de mail.

Ons huis is uit 2014 (bouw net aan in 2013 begonnen denk ik) en er werd in ieder geval gerekend met een erg lage WOZ die inmiddels 2x zo hoog ligt. Jaarlijks canon is ~2600 en mag alleen geindexeerd worden.
Afkoop bedrag zou iets rond de 90K zijn staat me bij. Veel geld, maar gefinancieerd tegen lage rente (met HRA) op lange termijn interessant. Scheelt het in de maand/jaar weinig en bouw je toch wat op.

Echter, als wij het huis binnen een korte termijn verkopen geloof ik er niks van dat ik dan 90K meer voor ons huis zou kunnen vragen. Ik denk dat het wel waardevermeerding is, maar dat je er dus verlies op pakt als resultaat.

Douche WTW - Zonneboiler - L/W warmtepomp - energieneutraal huis


  • Freshnub
  • Registratie: december 2012
  • Laatst online: 21:41
!null schreef op woensdag 27 maart 2019 @ 10:54:
@Freshnub Ik heb de berekening een tijd terug gedaan toen het nieuw was. Dus ik weet de exacte cijfers echt niet meer. Kan het ook niet even snel terugvinden in de mail.

Ons huis is uit 2014 (bouw net aan in 2013 begonnen denk ik) en er werd in ieder geval gerekend met een erg lage WOZ die inmiddels 2x zo hoog ligt. Jaarlijks canon is ~2600 en mag alleen geindexeerd worden.
Afkoop bedrag zou iets rond de 90K zijn staat me bij. Veel geld, maar gefinancieerd tegen lage rente (met HRA) op lange termijn interessant. Scheelt het in de maand/jaar weinig en bouw je toch wat op.

Echter, als wij het huis binnen een korte termijn verkopen geloof ik er niks van dat ik dan 90K meer voor ons huis zou kunnen vragen. Ik denk dat het wel waardevermeerding is, maar dat je er dus verlies op pakt als resultaat.
Bedankt voor je antwoord. Mijn huis is gebouwd in 2015 opgeleverd in 2016 en ondertussen flink gestegen in WOZ waarde. Mijn jaarlijkse canon is 1800, maar de tool werkt niet voor mijn adres. 90k is een flink bedrag, hiermee betaal je dus in 1x de lopende periode af (+-50 jaar) en alles wat daarna komt, neem ik aan? (dus nooit meer 2600 per maand betalen). Zal bij mij niet al te ver dan hier vanaf liggen.

Eerlijk gezegd zie ik mijzelf niet 50 jaar nog hier wonen dus alles in 1x afkopen lijkt mij zonde, maar voor 2020 moet ik toch een keus maken, ook met het oog op de toekomstige bewoners. Mijn gevoel zegt mij gewoon vastzetten, die 1800 + inflatie kan ik wel dragen zolang ik er zit en winst wordt er bij verkoop sowieso gemaakt op het huis, ongeacht de keuze voor afkopen of niet...

  • !null
  • Registratie: maart 2008
  • Laatst online: 12-07 15:30
@Freshnub Inderdaad, bij die 90K zou meteen de canon betalingen stoppen uiteraard.

Ben benieuwd wat dat vastklikken kost.

Douche WTW - Zonneboiler - L/W warmtepomp - energieneutraal huis


  • Freshnub
  • Registratie: december 2012
  • Laatst online: 21:41
!null schreef op woensdag 27 maart 2019 @ 11:29:
@Freshnub Inderdaad, bij die 90K zou meteen de canon betalingen stoppen uiteraard.

Ben benieuwd wat dat vastklikken kost.
Van wat ik kon zien zou het bij mij van 1600 naar +-900 gaan per jaar met inflatie (eeuwigdurend vastleggen). Weet alleen niet of dit per direct was of na mijn tijdvak (2064).

Dit was met een soortgelijke woning in de buurt, en mijn woz erop losgelaten en mijn AB2000 aangevinkt.

Freshnub wijzigde deze reactie 27-03-2019 11:39 (11%)


Acties:
  • +1Henk 'm!

  • Baytep
  • Registratie: november 2017
  • Niet online
Ik vind het nog een lastig sommetje om te bepalen wat te doen.

WOZ 2104: 328.000
BSQ: 32%
afgekocht tot 2049

uit de berekening voor eeuwigdurend komt dan:
per jaar 1.469 Euro
afkopen 28.324 Euro

In verband met VRH lijkt eeuwigdurend afkopen me wel wat, maar dat is wel een klap geld!
Ik snap ook niet precies hoe het werkt als je eerst laat vastzetten, en later pas alles afkoopt.
@Figo112 zegt hier dat hij contact met de gemeente heeft gehad, maar dat is voor mij geen duidelijke taal.

Iemand die weet hoe het werkt, en of alleen met een inflatiecorrectie gewerkt wordt?

  • euchromatic
  • Registratie: mei 2006
  • Laatst online: 21:21
Baytep schreef op dinsdag 9 april 2019 @ 15:40:

afkopen 28.324 Euro

Iemand die weet hoe het werkt, en of alleen met een inflatiecorrectie gewerkt wordt?
Je raakt ook je 10% 'snelle beslissers' korting kwijt als je later toch wilt afkopen, en er wordt gerekend met de WOZ van dat jaar en niet die van 2014. En daaroverheen nog de inflatiecorrectie op de canon: het kan dus flink duurder worden.

  • bubz2005
  • Registratie: april 2019
  • Laatst online: 10-04 10:59
Ik heb mn aanbieding net toch maar geannuleerd. Ik vond ruim 18.500 euro toch wel heel veel geld, zeker omdat ik helemaal niet weet of ik over 20 jaar nog wel in Amsterdam woon / wil wonen.

Ik laat wel een jaarlijkse canon vastleggen, dat is nu 753 euro plus jaarlijkse inflatie dus komt bij een jaarlijkse inflatie van 1,8% in 2039 zo rond de 1100 euro uit en bij een inflatie van 3% zo uit rond de 1460 euro, wat nog best te overzien is.
Mocht ik mn huis binnen 10 jaar verkopen dan denk ik niet dat ik die 18.500 euro er nog ooit van terug zie.... Maar niets vastleggen is geen optie omdat mijn WOZ waarde sinds 2014 al 180.000 euro is gestegen en ook de buurstraatquote alleen maar zal stijgen (tot max 49%).
Moeilijke keuzes allemaal wel....

Toelichting berekening canon overstap
A: Woz waarde (peildatum: 2014) €224.500,00
B: Buurtstraatquote 24%
C: Grondwaarde (A x B) €53.880,00
D: Depreciatiefactor 10%
E: Erfpachtgrondwaarde (C-D) €48.492,00
F: Actueel canonpercentage 2,39% (prijspeil: 2017)
G: Overstappremie 35%
H: Jaarlijkse canon van uw erfpachtrecht, prijspeil: 2017) (E x F) – G
€753,32
Ingangsdatum nieuwe jaarlijkse canon 1-5-2039
Afkoop eeuwigdurende erfpacht per 1-5-2039: €18691,00

  • Baytep
  • Registratie: november 2017
  • Niet online
euchromatic schreef op dinsdag 9 april 2019 @ 16:02:
[...]
Je raakt ook je 10% 'snelle beslissers' korting kwijt als je later toch wilt afkopen, en er wordt gerekend met de WOZ van dat jaar en niet die van 2014. En daaroverheen nog de inflatiecorrectie op de canon: het kan dus flink duurder worden.
Had de gemeente dezelfde vraag als @Figo112 gesteld en kreeg een iets uitgebreider antwoord (wijt ik volledig aan mijn charme).
Die 10% lijkt inderdaad verdwenen, maar WOZ blijft gebaseerd op 2014.
Ik zal volgende week eens terugmailen hoe dat zit, zodat je op basis van de huidige gegevens een modelletje voor de toekomst kan maken
Team Overstap Amterdam:
Als u kiest voor een jaarlijkse eeuwigdurende canon heeft u in de toekomst altijd nog de mogelijkheid om de canon eeuwigdurend af te kopen. Doordat u de canon heeft vastgeklikt maakt u nog steeds gebruik van de WOZ- waarde van 2014 en de 35% korting. Uitgangspunt voor de berekening is dan de jaarlijkse geïndexeerde eeuwigdurende canon. De jaarlijkse eeuwigdurende canon wordt geïndexeerd a.d.h.v. de actuele inflatie. De afkoopsom wordt berekend door het geïndexeerde jaarlijkse canonbedrag te delen door het op het moment van afkoop geldende canonpercentage. Dit percentage is op dit moment 2,39% en zal vanaf 2020 jaarlijks worden aangepast binnen een bandbreedte van 2,39% tot en met 4,23%. Ter verduidelijking heb ik hieronder een rekenvoorbeeld gemaakt.

Stel dat de canon vanaf 2019 fictief wordt vastgesteld op € 1.211,-. Over 10 jaar is dit (fictief) door inflatie € 1.600,- geworden. Het geldende canonpercentage over 10 jaar is (fictief) 3,3%. De formule voor de afkoopsom is dan 1600 / 0,033 = € 48.485,-. Dit zou dan dus de afkoopsom zijn die u dient te betalen

  • Figo112
  • Registratie: augustus 2008
  • Laatst online: 18:15
@Baytep

Dat is inderdaad veel duidelijker dan het antwoord die ze mij hebben gegeven. Dus eigenlijk zou je op basis van die 1211 voor 2020 kunnen afkopen voor ong 24k? En na 10 jaar zou het naar schatting bijna het dubbele zijn?

  • Darth_Fedor
  • Registratie: januari 2001
  • Laatst online: 12-07 22:21
Waarom betaald jouw buurman/vrouw meer/minder dan jij?

"Buurtstraatquote (BSQ)
Erfpachtkosten zijn gebaseerd op de grondwaarde van de woning. Voor het bepalen van de grondwaarde, maakt de gemeente gebruik van de buurtstraatquote (BSQ). Dit is het percentage van de WOZ-waarde van een woning dat bestaat uit de waarde van de grond. Een BSQ doet recht aan de verschillen die er in een buurt zijn. Ligt een huis aan het water, aan een park of aan een drukke straat?"


https://maps.amsterdam.nl/bsq/

Orginele link van de gemeente: https://www.amsterdam.nl/...rfpacht/buurtstraatquote/

Darth_Fedor wijzigde deze reactie 15-04-2019 12:23 (4%)

"May The Force be with me"


  • Baytep
  • Registratie: november 2017
  • Niet online
@Darth_Fedor
Prachtig kaartje, goeie achtergrond informatie voor als je een andere woning zoekt.
Je ziet ook goed dat binnen de ring aan westzijde de Kostverlorenvaart, en aan de oostzijde de Wiboutstraat het kaf van het koren scheidt.

  • Baytep
  • Registratie: november 2017
  • Niet online
Antwoord op de overgebeleven vragen:
  • Tot wanneer is de 10% extra korting geldig?
  • Hoe wordt het canonpercentage uitgerekend?
Erfpachtbeheerder:
Vraag 1:
U krijgt bij overstappen altijd 25% overstappremie. Dat is 25% korting op de jaarlijkse canon of de afkoopsom. Deze overstappremie krijgt u ook als u ná 2019 wilt overstappen naar eeuwigdurende erfpacht. Tot 1 januari 2020 geldt een extra overstapkorting van 10%. Deze tijdelijke extra korting wordt opgeteld bij de standaard overstappremie van 25%.
Als ik het goed begrijp wilt u weten, hoe de afkoopsom eeuwigdurende tijdvak wordt berekend, als u op dit moment kiest voor eeuwigdurende canonbetaling. Om dit duidelijk te maken geef ik hieronder een voorbeeld:
Stel u heeft op dit moment de volgende opties om over te stappen:
- € 10.000,- eeuwigdurend canon afkopen
- €100 ,- eeuwigdurend canon betalen. ( Dit bedrag wordt wel nog jaarlijks geïndexeerd.)
Op dit moment kiest u ervoor, om na uw huidige tijdvak eeuwigdurend canon te betalen. Na 2031 zult u dus het jaarlijks het geïndexeerde canonbedrag betalen.
Maar in bijv. 2031 besluit u, of eventuele koper om toch eeuwigdurend af te kopen. De afkoopsom wordt op dat moment op een ander wijze berekend. Dit betekent dat de afkoopsom van €10.000 niet meer geldig is. De afkoopsom wordt dan namelijk berekend op basis van de eeuwigdurende te betalen canon. Het wordt dus gebaseerd op de geïndexeerde €100. Hierbij wordt dan de volgende formule gehanteerd:
eeuwigdurende canon (geïndexeerd)
A=: _______________________________
Het dan geldende canon percentage

A= afkoopsom eeuwigdurende canon
vraag 2:

Het college van B&W stelt elk kwartaal de canonpercentages vast. Dit gebeurt op basis van het gemiddeld rendement op staatsleningen, verhoogd met een toeslag die afhankelijk is van de gekozen canonvariant. Het blijft 2,39 % tot 1 januari 2020.
https://www.amsterdam.nl/wonen-leefomgeving/erfpacht/canonpercentages/
U kunt de website nog lezen.
Antwoord is deels een herhaling van zetten, maar wel duidelijk.
Ik verwacht dat de rente op staatsleningen niet erg snel zal toenemen.
In dat geval rijst de afkoop mee met de inflatie, en komt er 10% "boete" bij over een jaar of tien.
Dus nu "vastklikken" en tegen die tijd afbetalen lijkt me wel het handigste

  • !null
  • Registratie: maart 2008
  • Laatst online: 12-07 15:30
Erfpacht is in Amsterdam ook afhankelijk van het gebouw wat er op staat, daar zijn rekenmodellen voor.

Daarnaast is het jaar van aanvang blijkbaar ook van belang. Bij ons is de overkant net in een ander boekjaar geregistreerd, en die betalen een stuk meer erfpacht voor dezelfde huizen, waarbij zij de tuin nog eens op het noorden hebben.

Douche WTW - Zonneboiler - L/W warmtepomp - energieneutraal huis


  • Figo112
  • Registratie: augustus 2008
  • Laatst online: 18:15
Inmiddels zijn we halverwege 2019, nog anderen die overwegen om wel of niet af te kopen? :)
Niks doen is volgens mij geen optie.

Figo112 wijzigde deze reactie 23-05-2019 11:15 (17%)


Acties:
  • 0Henk 'm!

  • ickers
  • Registratie: februari 2010
  • Laatst online: 10-07 17:16
Ik twijfel ook nog steeds:

- Woz waarde (Laagste Woz waarde van 2014 of 2015) € 228.500,00 (huidige woz 359k)
- Buurtstraatquote (BSQ) (grondwaarde tov WOZ) - 25%

De huidige canon is afgekocht tot juni 2051
Ik kan nu eeuwigdurig kanon vastklikken op €851 per jaar (ex info.) of afkopen voor €14.7k

Ik verhuur het huis nu en ik verwacht er ook nooit meer zelf te gaan wonen, maar weet nog niet of ik het nog moet/wil gaan verkopen de komende jaren. Ik denk dat vastklikken een nobrainer is, maar twijfel over het afkopen, veel geld (paar jaar huurinkomsten..).

ik weet ook nog niet hoe makkelijk ik in de erpachtbepaling kan laten aanpassen dat ik het huis verhuur, dan krijg ik nog een extra 3k korting op het afkopen.

Acties:
  • 0Henk 'm!

  • MoshiMoshi84
  • Registratie: juli 2018
  • Laatst online: 25-06 20:47
Baytep schreef op vrijdag 12 april 2019 @ 12:35:
Had de gemeente dezelfde vraag als @Figo112 gesteld en kreeg een iets uitgebreider antwoord (wijt ik volledig aan mijn charme).
Die 10% lijkt inderdaad verdwenen, maar WOZ blijft gebaseerd op 2014.
Ik zal volgende week eens terugmailen hoe dat zit, zodat je op basis van de huidige gegevens een modelletje voor de toekomst kan maken.
quote: Ambtenaar
Stel dat de canon vanaf 2019 fictief wordt vastgesteld op € 1.211,-. Over 10 jaar is dit (fictief) door inflatie € 1.600,- geworden. Het geldende canonpercentage over 10 jaar is (fictief) 3,3%. De formule voor de afkoopsom is dan 1600 / 0,033 = € 48.485,-. Dit zou dan dus de afkoopsom zijn die u dient te betalen.
Nou ben ik geen rekenwonder, maar dat rekenvoorbeeld van de ambtenaar komt me onwaarschijnlijk voor: vervang ik het fictieve canonpercentage door 2,4%, dan is de uitkomst 1600 / 0,024 = € 66.666,-. Een hogere afkoopsom bij een lager canonpercentage, dat kan toch niet de bedoeling zijn? :?

  • mhoedema
  • Registratie: september 2008
  • Laatst online: 29-06 22:59
Hier ook bezig met erfpacht keuze. Handig om mee te lezen met de andere bedenkingen.

Mijn situatie.
2014 WOZ 244k
Eeuwig vastzetten: 515 (2014 +inflatie) per jaar vanaf 2032
Eeuwig vastzetten: 15k eenmalig in 2020
2018 WOZ 408k

Het vastzetten lijkt me een no-brainer omdat de stijging in WOZ erg hard gaat. De vraag is dan per jaar of eenmalig.

Ik vind de beslissing lastig om de volgende redenen:
Je moet nu 15k ophoesten terwijl het voor de volgende koper is.
Als je per jaar doet hoef je pas vanaf 2032 te gaan betalen. Dat scheelt 12 jaar in financiële impact (andere dingen met dat geld kunnen doen)
Geen idee wat voor fratsen de gemeente in de tussentijd bedenkt
Geen idee hoe zwaar de toekomstige koper jaarlijkse (vastgezette) kosten tov geen kosten afweegt in de prijs van het huis
Geen idee hoe lang ik hier nog blijf wonen en of je het bij verhuizing aan zou kunnen houden (in de familie houden)

De beste situatie voor mij zou zijn (denk ik) om nu vast te zetten en dan in 2032 te bepalen of het ineens te betalen of dan in jaarlijkse termijnen te doen.

In de eerdere berichten lees ik dat dat misschien mogelijk is. Weet iemand dat?

Dit heb je in ieder geval een situatie waar je op hetzelfde moment begint met betalen. En dan zou je er evt ook al voor kunnen sparen.

Dus de situatie zou dan medio 2030 zijn:
Jaarlijks 700 betalen (515x1.02^15)
Eenmalig 20k betalen (15k x1.02^15)
Hierbij reken ik vanaf 2014 waar al 4 jaar van gepasseerd zijn met aanname dat inflatie 2% gemiddeld is de komende 10 jaar.

Het voordeel van WOZ 2014 lijkt me dus wel zwaar genoeg om het iig vast te zetten. Alleen als de markt dermate crasht dat de WOZ onder 2014 niveau uit gaat komen zou dat een slechte beslissing zijn.

  • Baytep
  • Registratie: november 2017
  • Niet online
@MoshiMoshi84 klopt, je deelt door het canonpercentage, dus hoe lager dat is hoe hoger het resultaat.
Komt inderdaad niet intuitief over.

@mhoedema Ik ben ook nog een beetje aan het puzzelen, maar neig wel naar alles afkopen in 2020 (dus na deze zomer offerte vragen).
Paar redenen:
  • Je krijgt de 10% extra korting
  • WOZ gaat niet omhoog, dus geld "verdwijnt" voor de belastingdienst
  • Ik vertrouw de rekenmethodes, inclusief canonpercentages niet voldoende om een lange termijn gok mee te wagen.
Nadeel is natuurlijk dat je een flinke zak geld kwijt raakt zonder dat je daar wezenlijk rendement van geniet. Maar met de huidige rente standen had je dat toch risicovol moeten beleggen om er veel beters uit te krijgen.

Maar belangrijkste is dat ik een taxateur gesproken heb die het volgende te melden had:
Als je het afbetaald en laat taxeren om je LTV voor de hypotheek te bepalen kan de taxateur het meenemen waardoor je vooral bij hoog percentage financiering je snel een stapje terug kunt doen in LTV, en dus in hypotheek rente.

Nou weet ik nog niet precies hoe hij het bedoelt want het was tussen neus en lippen door, maar stel dat je bij afkoop tegen gereduceerd tarief het bedrag van de afkoop (zonder gereduceerd tarief) bij je woningwaarde op kunt tellen, dan scheelt dat aanzienlijk.
Voorbeeld:
huidige waarde huis = 400.000
Hypotheek = 300.000
afkoop erfpacht nu = 25.000
afkoop zonder kortingen = 40.000

Door nu 25.000 te betalen gaat je woningwaarde naar 440.000 Euro, waardoor je LTV daalt van 75% naar 68%.
Dat is een goeie klap, waardoor je waarschijnlijk binnnen een jaar een rente staffel lager zit.
Erger, wat LTV betreft kom je beter uit dan wanneer je die 25.000 direct aflost op de hypotheek

Wat de verkoopprijs betreft gaf hij aan dat het meer zin heeft naarmate je dichter bij de datum komt waar de erfpacht afloopt. Dus als die in 2032 afloopt en je er nog wel een jaar of vijf wilt wonen lijkt het me een zinnige investering.

Maarja, je kan er ook een mooie auto voor kopen...

  • MoshiMoshi84
  • Registratie: juli 2018
  • Laatst online: 25-06 20:47
Baytep schreef op dinsdag 11 juni 2019 @ 09:31:
@MoshiMoshi84 klopt, je deelt door het canonpercentage, dus hoe lager dat is hoe hoger het resultaat.
Komt inderdaad niet intuitief over.
Daar kwam ik ook op uit. Maar begrijp jij of iemand anders de logica van die berekening? Een hoger canonpercentage betekent nu dat je meer erfpacht moet betalen, maar toch dat de afkoopsom lager is. Wat zou daar de gedachte achter kunnen zijn? Ook wel relevant voor de beslissing afkopen of niet, want het canonpercentage staat nu op het laagste punt van de bandbreedte.

  • fonsoy
  • Registratie: juli 2009
  • Laatst online: 20:55
Hoe lang hebben jullie moeten wachten op een aanbod van de gemeente na het aanvragen?
Mijn woning heeft geen 2014 WOZ, maar na een brief van de gemeente toch maar een offerte aangevraagd via het portal.

Lenovo W520 - i7 2720QM - 8GB DDR3 1333Mhz - 1080p - Nvidia 1000M - 9 cell accu


  • Figo112
  • Registratie: augustus 2008
  • Laatst online: 18:15
@fonsoy denk als je een nieuwbouw woning hebt waar in 2014 geen woz waarde van bekend was dat het nog lang kan duren.

  • Figo112
  • Registratie: augustus 2008
  • Laatst online: 18:15
@Baytep zo denk ik er ook over. Denk als we er vanuit gaan dat uiteindelijk alles duurder gaat worden dan kan ik mij niet voorstellen dat het ooit goedkoper gaat worden. Afkopen is zuur ben ik met je eens, maar als dezelfde afkoop na 2020 minimaal 2x duurder wordt kan het dan uberhaupt een miskoop worden?

  • mhoedema
  • Registratie: september 2008
  • Laatst online: 29-06 22:59
Baytep schreef op dinsdag 11 juni 2019 @ 09:31:
Nou weet ik nog niet precies hoe hij het bedoelt want het was tussen neus en lippen door, maar stel dat je bij afkoop tegen gereduceerd tarief het bedrag van de afkoop (zonder gereduceerd tarief) bij je woningwaarde op kunt tellen, dan scheelt dat aanzienlijk.
Voorbeeld:
huidige waarde huis = 400.000
Hypotheek = 300.000
afkoop erfpacht nu = 25.000
afkoop zonder kortingen = 40.000

Door nu 25.000 te betalen gaat je woningwaarde naar 440.000 Euro, waardoor je LTV daalt van 75% naar 68%.
Dat is een goeie klap, waardoor je waarschijnlijk binnnen een jaar een rente staffel lager zit.
Erger, wat LTV betreft kom je beter uit dan wanneer je die 25.000 direct aflost op de hypotheek
@Baytep goed punt van de LTV. Hier zit wel een belangrijke aanname dat de verkoopprijs 40k hoger wordt als je 25k aan eeuwigdurende erfpacht doet. Zolang een taxateur hierin mee gaat is dit een prima investering/rendement. Op deze manier kun je er zelf nog profijt van hebben met de rentekorting. De tredes die ik ken zitten op 85% en 65%, scheelt ongeveer 0,2%. Daar zit qua woning waarde nog wel veel tussen in jouw voorbeeld.

Dus heb jij gegronde redenen dat die taxateur idd aanzienlijk hoger gaat taxeren als de erfpacht is afgekocht? Mijn ervaring was dat tot op heden alleen als de erfpacht binnen een paar jaar afliep. Nu komt 2032 ook steeds dichterbij maar goed.

Verder wil ik dus ook zeker het vastzetten vanwege WOZ 2014, maar ik twijfel nog over afkopen of jaarlijks betalen. 20 jaar na 2032 zou het dan pas breakeven zijn.

Vandaar dat ik de constructie van nu vastzetten naar jaar tarieven en dan bijv over 8 jaar alsnog het (geïndexeerde) gehele afkoopbedrag betaalt. Dan hoef je het geld nog niet uit te geven en kunnen verder de toekomst meemaken om te zien wat er voor je eigen situatie handig is.

  • Timba-
  • Registratie: juni 2007
  • Laatst online: 13:17
Heeft iemand een notaris die hij/zij hiervoor kan aanraden? :)

  • Baytep
  • Registratie: november 2017
  • Niet online
@Timba-
Denk dat je een taxateur zoekt....

PM verstuurt.

  • Timba-
  • Registratie: juni 2007
  • Laatst online: 13:17
@Baytep

Sorry maar ik heb echt geen idee waar je het over hebt in je pm. Ik zoek een notaris om de akte te regelen voor overstap naar eeuwigdurende erfpacht in Amsterdam. Dat is volgens mij waar dit topic over gaat..

Er hoeft helemaal niets getaxeerd te worden, het gaat op basis van woz waarde en dan bsq etc etc.

  • Baytep
  • Registratie: november 2017
  • Niet online
@Timba-
Oh, sorry, dacht dat je refereerde naar de laatste discussie hierboven.

Ik geloof dat de gemeente een lijst heeft met notarissen die de akte kunnen regelen

  • wouter12345
  • Registratie: november 2002
  • Laatst online: 16:13
Ik overweeg ook mijn erfpacht af te kopen, en zou dit contant kunnen afrekenen. Mijn hypotheek loopt bij ABN, en volgens hun website zou je dan naast de erfpachtakte ook een nieuwe hypotheekakte moeten laten opmaken.
Dat leek mij wat overbodig aangezien de positie van ABN alleen maar verbeterd, dus heb ik de hypotheken-helpdesk gebeld, en ik kreeg een wat onduidelijk verhaal dat dit niet in alle gevallen moet maar per casus wordt beoordeeld. Wat precies de criteria zijn kon (/wilde) de helpdeskmedewerker niet vertellen, maar wel dat een nieuwe hypotheekakte voor mij "vrijwel zeker" niet van toepassing zou zijn. Hij had begrepen dat het voor appartementen nooit nodig zou zijn (lijkt me sterk want vrijwel elk huis in Amsterdam is een appartement).

Heeft hier iemand zijn erfpacht af kunnen kopen zonder een nieuwe hypotheekakte af te moeten sluiten? En iemand enig idee wat de criteria zijn van ABN AMRO? Hypotheekakte is toch weer zo'n 600 euro extra wat een redelijk deel van de totale kosten is in mijn geval.

  • Baytep
  • Registratie: november 2017
  • Niet online
@wouter12345 even uit de losse pols:
Heeft dat er niet mee te maken dat een hypotheek voor een bepaald bedrag wordt ingeschreven (bij het kadaster?). Meestal is dat bedrag hoger dan de afgesloten hypotheek zodat er ruimte is om de hypotheek te verhogen voor een verbouwing.
Als je de erfpacht afbetaling niet zelf regelt, maar er je hypotheek voor verhoogd kan het dan zijn dat je boven het ingeschreven bedrag komt, en er een nieuwe akte gemaakt moet worden. Dit is bij jou dan niet het geval.
Maar nogmaals, het is giswerk...

  • Bonkdoos
  • Registratie: december 2000
  • Laatst online: 13-07 19:56
Mijn situatie:

WOZ 2014/2015: € 343.500,00
BSQ: 23%
Canonpercentage: 2,39%
Soort woning: Eengezinswoning
Erfpacht is momenteel afgekocht t/m: 31-01-2049

Overstappen met afkoop van eeuwigdurende canon (met recht op optimumkorting): € 21.640

Wij zitten er ook mee in ons maag om dezelfde redenen als genoemd: flinke smak geld en onduidelijk wat het effect op de woningwaarde is in de toekomst.
Ik heb het topic even doorgelezen, maar snap het nog niet helemaal. Een aantal hebben het over 'vastzetten'. Wordt hiermee bedoeld Optie 1: Overstappen met jaarlijkse canonbetaling? Waarom is het volgens hen zo belangrijk om het in ieder geval vast te zetten ipv helemaal niets te doen? Zit er een beetje mee want ook bij optie 1 moet je naar de notaris en daar zijn volgens mij ook flinke kosten aan verbonden.

Bonkdoos wijzigde deze reactie 27-06-2019 21:25 (3%)

zeg niet altijd wat je weet, maar weet altijd wat je zegt


  • Figo112
  • Registratie: augustus 2008
  • Laatst online: 18:15
@wouter12345 het klopt dat je bij abn een nieuwe hypotheekakte moet laten opstellen. Dit is trouwens afhankelijk van de bank. Bij de ing hoeft dit niet.

  • Figo112
  • Registratie: augustus 2008
  • Laatst online: 18:15
@Bonkdoos als je het in iedergeval vastzet dan doe je dat op basis van de oude woz waarde 2014 en inclusief de korting. Als je dit niet doet en je gaat bijv in 2021 vastzetten dan wordt gerekend met de huidige woz waarde en zonder korting. Als voorbeeld je gaat vastzetten met optie 1 voor 2020 voor een bedrag van 1000 euro per jaar. Na 2020 kan het bedrag 2500 zijn.

Met vastzetten/vastklikken zorg je ervoor dat je weet waar je aan toe bent ook na het aflopen van huidige erfpacht. Wat ik dan het nadeel van vastklikken vind is dat de gemeente wel elk jaar vanaf nu een inflatie correctie toepast. Dit betekent dat als je vastklikt voor 1000 euro per jaar vanaf 2040 bijv met inflatie correctie 1800 moet betalen.

Figo112 wijzigde deze reactie 27-06-2019 17:37 (31%)


  • wouter12345
  • Registratie: november 2002
  • Laatst online: 16:13
Figo112 schreef op donderdag 27 juni 2019 @ 17:30:
@wouter12345 het klopt dat je bij abn een nieuwe hypotheekakte moet laten opstellen. Dit is trouwens afhankelijk van de bank. Bij de ing hoeft dit niet.
Ja dat is wat ik las op het artikel op de website van het Parool, maar ik heb inmiddels twee keer de helpdesk van ABN gebeld en die reageren dat wanneer je het oneindig afkoopt en dan zelf contant afrekent er met grote waarschijnlijkheid geen nieuwe hypotheekakte hoeft te komen. In welk scenario er toch wél een hypotheekakte moet konden ze niet beantwoorden, dat werd per geval besloten en zoveel gevallen waren er nog niet geweest, en dat vond ik dus nogal vaag.

Maar goed ik denk dat ik het er maar op waag en dan hopelijk geen nieuwe akte hoef op te laten stellen.

  • Figo112
  • Registratie: augustus 2008
  • Laatst online: 18:15
@wouter12345 das inderdaad vaag. Gewoon afkopen en dan zie je het wel die 600 euro kan er dan ook wel bij :)

  • gertjanm
  • Registratie: juni 2019
  • Laatst online: 14-07 08:11
Hier nog een twijfelaar...

Wat achtergrondinformatie; ik ben bezig met een zelfbouwkavel in Oosterwold, en denk mijn huidige woning aan het einde van het jaar of aan het begin van volgend jaar te verkopen. Als ik 'm op tijd verkoop dan kunnen de nieuwe kopers het nog aanvragen en afkopen, maar als het later wordt dan moet ik het nu doen, zeker omdat het tijd kost voordat alles verwerkt is. Nadeel is natuurlijk dat het geld kost, en dat heb ik nu juist hard nodig voor de nieuwbouw woning.

WOZ: € 137.000,-
BSQ: 6% (Amsterdam Noord)
Canonpercentage: 2,39%
Soort woning: Eengezinswoning
Erfpacht is momenteel afgekocht t/m: 31-12-2052

Eeuwigdurend afkopen kost €2048 + notaris en mogelijk een hypoteekakte
Vastzetten kost jaarlijks €118,17 + inflatie

Als ik van plan zou zijn om hier te blijven wonen dan zou ik er geen moment over twijfelen om het af te kopen. Het gaat er dus meer om of het de investering waard is. Vergelijkbare woningen worden momenteel verkocht voor €300-320.000,- en dat vind ik een hoop geld voor zo'n klein (45m2) huisje. Een makelaar vertelde mij eens dat de woning zomaar €10.000-15.000 extra waard zou kunnen zijn. Dit leek mij nogal enthousiast...

Acties:
  • 0Henk 'm!

  • Figo112
  • Registratie: augustus 2008
  • Laatst online: 18:15
@gertjanm echt zonde om niet af te kopen met zo een lage BSQ en lage woz waarde. Denk dat je die 2/3k zeker terugverdiend.

Acties:
  • 0Henk 'm!

  • Bonkdoos
  • Registratie: december 2000
  • Laatst online: 13-07 19:56
Vraagje: als ik nu vastzet en ik of mijn rechtsopvolger later alsnog de erfpacht volledig wil afkopen, wat zijn dan de kosten? Wordt er dan nog steeds met de lage WOZ etc. gerekend? Ik weet echt niet wat ik moet doen.

zeg niet altijd wat je weet, maar weet altijd wat je zegt


Acties:
  • 0Henk 'm!

  • Figo112
  • Registratie: augustus 2008
  • Laatst online: 18:15
@Bonkdoos ik begrijp dat bij het vastzetten ook de lage woz waarde en bsq vast ligt. Alleen wordt volgens mij wel geidexeerd met de inflatie. Misschien dat iemand anders het kan bevestigen.

Acties:
  • 0Henk 'm!

  • gertjanm
  • Registratie: juni 2019
  • Laatst online: 14-07 08:11
Figo112 schreef op dinsdag 2 juli 2019 @ 10:10:
@Bonkdoos ik begrijp dat bij het vastzetten ook de lage woz waarde en bsq vast ligt. Alleen wordt volgens mij wel geidexeerd met de inflatie. Misschien dat iemand anders het kan bevestigen.
'U stapt over naar eeuwigdurende erfpacht met een jaarlijkse canonbetaling.
De canon vanaf 1 januari 2053 wordt jaarlijks aangepast aan de inflatie. Voor 2018 is de inflatie 1,1% en voor 2019 1,7%.'
Pagina: 1 2 Laatste


OnePlus 7 Pro (8GB intern) Nintendo Switch Lite LG OLED C9 Google Pixel 3a XL FIFA 19 Samsung Galaxy S10 Sony PlayStation 5 Grand prix

Tweakers vormt samen met Tweakers Elect, Hardware.Info, Autotrack, Nationale Vacaturebank, Intermediair en Independer de Persgroep Online Services B.V.
Alle rechten voorbehouden © 1998 - 2019 Hosting door True