Hoelang heb jij je hypotheekrente vastgezet?

[PsYgHo]

FreakNL schreef op donderdag 16 januari 2025 @ 09:16:
[...]


Waarom laat je 10 euro openstaan? Ik zie daar de meerwaarde niet van eigenlijk

Om zonder notaris kosten hem weer te kunnen ophogen... Indien aankoop 2e huis,vakantie woning op park, of het uitkopen van bv een familie lid bij overname ouderlijk huis,

[Herman]

PsYgHo schreef op donderdag 16 januari 2025 @ 13:01:
[...]

Om zonder notaris kosten hem weer te kunnen ophogen... Indien aankoop 2e huis,vakantie woning op park, of het uitkopen van bv een familie lid bij overname ouderlijk huis,

De inschrijving van de hypotheek blijft (v.z.i.w.) staan totdat deze wordt doorgehaald. Daar is een actie van de notaris voor nodig. Die EUR 10 heeft hier (v.z.i.w.) geen invloed op.

Ik zou ook die EUR 10 aflossen en bij een notaris de hypotheek laten doorhalen. Kost wat geld. Maar de kans dat je met de huidige (hypothecaire) inschrijving weer een hypotheek kunt krijgen, lijkt mij niet bijzonder groot

[PsYgHo]

Herman schreef op donderdag 16 januari 2025 @ 13:19:
[...]

De inschrijving van de hypotheek blijft (v.z.i.w.) staan totdat deze wordt doorgehaald. Daar is een actie van de notaris voor nodig. Die EUR 10 heeft hier (v.z.i.w.) geen invloed op.

Ik zou ook die EUR 10 aflossen en bij een notaris de hypotheek laten doorhalen. Kost wat geld. Maar de kans dat je met de huidige (hypothecaire) inschrijving weer een hypotheek kunt krijgen, lijkt mij niet bijzonder groot

Helaas werkt dat dus bij onze verstrekker even anders. Ook bij volledig aflossen blijft hij natuurlijk staan, daar is een actie van mijn kant voor nodig. Dat doorhalen, doel ik op.

Ik kan een heel groot deel onderhands opnemen wat ik afgelost heb. Daar heb ik dan geen nieuwe inschrijving voor nodig, en word dus aan onze huidige vast geplakt, met de dan geldende rentes, of mijn eigen rente als de dan geldende rente meer dan x lager is mijn rentevaste periode.

Dan moet er dus wel een hypotheek zijn met een rest schuld. Daar zit hem het in. Als deze er niet is, dus een afgeloste, niet doorgehaalde hypotheek, kan ik bij mijn verstrekker, niet onderhands opnemen, of verruimen.

Dan word dat gezien als nieuwe inschrijving, en dus notaris kosten voor het openen van een nieuwe hypotheek. Door iets te laten staan, is dit probleem er niet. Houd ik de optie om te kijken wat goedkoper is op dat moment.. Dat kan een onderhandse verhoging zijn, maar ook een hypotheek bij een nadere aanbieder.

Blijf graag flexibel.

Heb uiteraard eerst overleg gehad met mijn verstrekker, en hun voorwaarden goed bekeken, want vroeger werkte het anders.. Let dus even goed op wat jouw verstrekker heeft als voorwaarden..

[ Voor 3% gewijzigd door PsYgHo op 16-01-2025 16:35 ]

[JanHenk]

PsYgHo schreef op donderdag 16 januari 2025 @ 16:31:
[...]
Dan moet er dus wel een hypotheek zijn met een rest schuld. Daar zit hem het in. Als deze er niet is, dus een afgeloste, niet doorgehaalde hypotheek, kan ik bij mijn verstrekker, niet onderhands opnemen, of verruimen. Dan word dat gezien als nieuwe inschrijving, en dus notaris kosten voor het openen van een nieuwe hypotheek.

Dat is vreemd. Het recht van hypotheek is een bijzondere vorm van pandrecht, namelijk die op een registergoed. Als dat nog bestaand is en toereikend, hoef je niet opnieuw naar de notaris. Tenzij de inschrijving voor een hoger bedrag moet worden afgegeven natuurlijk.

Houd ik de optie om te kijken wat goedkoper is op dat moment.. Dat kan een onderhandse verhoging zijn, maar ook een hypotheek bij een nadere aanbieder.

Bij een andere aanbieder zal je juist wel opnieuw naar de notaris moeten, immers moet het hypotheekrecht gegeven worden aan een ander.

[PsYgHo]

Dat laatste weet ik natuurlijk…haha , maar met een paar procent punt lager kan dat vaak prima uit..

[FreakNL]

Je bent al bijna hypotheekloos. Waarom zou je überhaupt nog onderhands willen verhogen… Geld lenen kost geld… Maargoed, IMHO…

[redwing]

FreakNL schreef op donderdag 16 januari 2025 @ 21:20:
Je bent al bijna hypotheekloos. Waarom zou je überhaupt nog onderhands willen verhogen… Geld lenen kost geld… Maargoed, IMHO…

En geld maakt geld. Afhankelijk van wat je er mee doet kan het dus best een goede optie zijn om een lening te hebben. Zeker als ie zo goedkoop is als een hypotheek.

[de Peer]

FreakNL schreef op donderdag 16 januari 2025 @ 21:20:
Geld lenen kost geld…

Mensen die goed/handig zijn met geld lenen maar al te graag. Het is vaak een lucratieve manier voor extra rendement.

Ik heb overigens ook een lening met negatieve rente. Die kost dus geen geld maar levert geld op.

[ Voor 16% gewijzigd door de Peer op 16-01-2025 22:03 ]

[The Third Man]

FreakNL schreef op donderdag 16 januari 2025 @ 21:20:
Je bent al bijna hypotheekloos. Waarom zou je überhaupt nog onderhands willen verhogen… Geld lenen kost geld… Maargoed, IMHO…

Als je hypotheekloos bent draai je niet meer winst dan wat je aan hypotheeklasten uitspaart. Als je daarentegen een hypotheek neemt en dat investeert op zo'n 7% jaar over jaar, draai je een veelvoud meer winst over de lange termijn. Als je die weer gebruikt om af te lossen kost het je, inclusief rente, minder geld dan dat het opbrengt, dat is waar het om draait. Niks is gratis maar iets dat geld kost draait niet automatisch verlies. Gebruik je later de extra overwaarde van het huis om het af te lossen dan heb je dus in de tussentijd rendement gedraaid op je toekomstige overwaarde.

[ Voor 11% gewijzigd door The Third Man op 16-01-2025 21:56 ]

[Morpheusk]

Cyb schreef op woensdag 15 januari 2025 @ 20:01:
[...]

Misschien dat die stijging van tijdelijke duur is?, na nieuwe data van vandaag:
https://www.reuters.com/m...nflation-data-2025-01-15/

Tsja, zeg het maar. Ik zou niks lang vastzetten iig. Ik doe nu ieder jaar een jaar, omdat variabel wat hoog uitvalt.

“ Aanpassingen drukken ook lange rente omlaag

De verwachting dat de rente verder zal dalen, zorgt ervoor dat de rente op lange termijn ook omlaag gaat. In juni was de rente op Nederlandse staatsleningen voor 10 jaar nog 3%. Vervolgens daalde de rente naar 2,4% in december. De afgelopen maand is de 10-jaars rente weer wat opgelopen naar 2,8% vanwege de iets hogere rente in de VS onder invloed van de gunstigere berichten over de Amerikaanse economie. We denken dat de lange rente verder zal dalen naar 1,75% aan het einde van dit jaar. Hierdoor zullen ook de tarieven voor hypotheken met een langere periode waarin de rente vaststaat, omlaag gaan.”

https://www.abnamro.nl/nl...eling-hypotheekrente.html

[ Voor 38% gewijzigd door Morpheusk op 16-01-2025 22:13 ]

[Daannn1987]

Rentes klappen wel beetje omhoog de laatste tijd, moet binnen enkele weken een nieuwe hypotheek afsluiten. Hoop dat het nog een beetje afzwakt en sowieso een verstrekker kiezen die de laagste rente hanteerd. @Morpheusk naar 1.75 zie ik zelf niet gebeuren

[Cobb]

Hogere rentes en hogere vraagprijzen. Als de vraagprijzen niet zakken dan zullen de banken hun rentes wel weer iets gaan laten zakken en vice versa.
Uiteindelijk is de landelijke markt bepalender voor de hypotheek rentes dan de mondiale.

[VidaR-9]

Cobb schreef op maandag 20 januari 2025 @ 23:27:
Hogere rentes en hogere vraagprijzen. Als de vraagprijzen niet zakken dan zullen de banken hun rentes wel weer iets gaan laten zakken en vice versa.
Uiteindelijk is de landelijke markt bepalender voor de hypotheek rentes dan de mondiale.

Dat slaat echt nergens op. De vraagprijzen zijn eerder een afgeleide van de rente dan andersom.

Banken kijken wat het de kost om geld te lenen (ECB / spaargeld) + een risico opslag + marge. Die marge wordt uiteindelijk niet of nauwelijks verlaagd of verhoogd n.a.v. de landelijke woningmarkt.

[Cobb]

@VidaR-9 Een paar jaar geleden zou ik je gelijk hebben gegeven, maar langzaam zie je dat de banken echt zelf aan het schuifje zitten en alles aangrijpen om de rente op spaargeld laag te houden en hypotheek zo hoog mogelijk te houden. De ECB heeft in december nog de rente verlaagd maar de hypotheek rente gaat nu omhoog. Het argument nu is 'Trump'. Gaat er bij niet in, niet zo snel.

[Maasluip]

Ik dacht altijd dat de renteschuifjes bedoeld waren om beschikbaar geld voor de bank te genereren.
Hebben ze geen geld nodig: lage spaarrente, anderom, hebben ze wel geld nodig: hoge spaarrente.
Zelfde met hypotheekrente. Is er geld over: lage hypotheekrente. Is er geld tekort: hoge hypotheekrente.

[JanHenk]

Cobb schreef op dinsdag 21 januari 2025 @ 08:06:
@VidaR-9 Een paar jaar geleden zou ik je gelijk hebben gegeven, maar langzaam zie je dat de banken echt zelf aan het schuifje zitten en alles aangrijpen om de rente op spaargeld laag te houden en hypotheek zo hoog mogelijk te houden. De ECB heeft in december nog de rente verlaagd maar de hypotheek rente gaat nu omhoog. Het argument nu is 'Trump'. Gaat er bij niet in, niet zo snel.

Debetrente op spaargeld is inderdaad laag en daar maken ze ook behoorlijk wat marge op, wat mij betreft is dat ook een gebrek aan concurrentie (ze houden elkaar in de gaten en verhogen rente als het even kan zo weinig mogelijk natuurlijk). Nauwelijks overstappers maakt het makkelijk om rente laag te houden.

Zo ook bij de hypotheekmarkt, verlagingen gaan altijd wat trager dan verhogingen, maar ook die zijn vertraagd; men houdt elkaar in de gaten.

De ECB heeft geen directe invloed op onze hypotheekrente. Zij bepalen de rente op de geldmarkt (markt voor kortlopend krediet en stortingen). De kapitaalmarkt (rentetermijncontracten) is een afgeleide en daar zit de ECB niet tussen. Het kan prima dat de rente op de geldmarkt naar beneden gaat (onder besluit van de ECB), maar de kapitaalmarkt rente omhoog om wat voor reden ook, kwestie van vraag en aanbod van marktpartijen.

De kredietverstrekker sluit zo'n contract en geeft die aan jou door met een opslag. Niets meer of minder. Die opslag kan wel eens groter of kleiner zijn (vertraging zoals hierboven beschreven).

Er is geen sprake van een complet van banken of iets dergelijk hoor.

Voor een voorspelling van de 10-jaars rente op de hypotheekmarkt kun je het beste kijken naar de 10-jaar NL staatsobligatie. Je ziet dat die recent ook weer behoorlijk zijn gestegen (vanaf begin december in de lift). Van 2,3% naar 2,9%. De 10-jaars hypotheekrente volgt dit patroon ook; de marge op de markt is heel krap dus wordt er verhoogd de laatste weken.

[Cobb]

@JanHenk Ik stel ook niet dat er een complot is. Ik stelde dat de banken zelf hun rente bepalen adhv de (verziekte weinig concurrentie, woningprijzen, HRA) woningmarkt. Bijna exact zoals jij nu weergeeft.

[JanHenk]

Cobb schreef op dinsdag 21 januari 2025 @ 08:55:
@JanHenk Ik stel ook niet dat er een complot is. Ik stelde dat de banken zelf hun rente bepalen adhv de (verziekte weinig concurrentie, woningprijzen, HRA) woningmarkt. Bijna exact zoals jij nu weergeeft.

De marge op 10-jaars hypotheken (verreweg de grootste markt) is dus flink afgenomen de laatste maand. De kapitaalmarktrente is 0,60% gestegen, maar de hypotheekrente nog (maar) met zo'n 0,15 - 0,20 %.

Ik voorzie nog wat verhogingen dus, tenzij de kapitaalmarktrente snel weer daalt

[Rubbergrover1]

Cobb schreef op dinsdag 21 januari 2025 @ 08:55:
@JanHenk Ik stel ook niet dat er een complot is. Ik stelde dat de banken zelf hun rente bepalen adhv de (verziekte weinig concurrentie, woningprijzen, HRA) woningmarkt. Bijna exact zoals jij nu weergeeft.

En dat is dus onzin. Ze baseren de lange termijn hypotheekrente op de (lange termijn) kapitaalmarktrente. En die is, na een dipje begin december, nu hoger dan in november. En weer op het niveau van de eerste helft van het jaar.
https://www.iex.nl/Rente-...56/Nederland-10-jaar.aspx

Omdat de hypotheekrente niet direct 1-op-1 met ieder piekje of dalletje meebeweegt, maar de pieken en dalen wat worden afgevlakt, zou ik verwachten dat de hypotheekrente nu rond het zelfde niveau zou liggen als de eerste helft van het jaar, of misschien iets lager. Wat ook het geval is.
https://www.dnb.nl/statis...n/hypotheekrentes-banken/

[The Third Man]

Cobb schreef op dinsdag 21 januari 2025 @ 08:55:
@JanHenk Ik stel ook niet dat er een complot is. Ik stelde dat de banken zelf hun rente bepalen adhv de (verziekte weinig concurrentie, woningprijzen, HRA) woningmarkt. Bijna exact zoals jij nu weergeeft.

Als banken zelf hun rente bepalen zou het alle kanten op gaan. Je ziet juist dat het over de hele linie dezelfde kant op gaat. Oftewel er is dan een complot/kartel (logischerwijs niet het geval), oftewel ze bepalen het linea recta op hun inkoopmarkt. En die is inderdaad gewoon omhoog gegaan.

[Inperiosus]

Ik hoop dat mijn vraag hier relevant is, maar ik twijfel over het volgende: volgens mijn hypotheekverstrekker is de woningwaarde waarschijnlijk hoger (schatting ca. 553 k) dan de waarde die nu bekend is (435 k).

Als ik mijn huis opnieuw zou laten taxeren (investering á 600-700 euro), zou ik in een lagere rentestaffel komen. De openstaande hypotheek is nog 411 k, dus ongeveer 94% van de huidige marktwaarde.
Mijn huidige rente is 1,73% (tot oktober 2041), maar dit zou verlaagd kunnen worden tot 1,51% wanneer de woning getaxeerd wordt op een bedrag >513 k (openstaande hypotheek delen door 0,8 wanneer de volgende rentestaffel begint).

Is dit sowieso verstandig om te doen of zijn er dingen die ik over het hoofd zie?

[Sovieto]

Probeer te kijken of je een desktoptaxatie kan doen, dan is de investering een stuk kleiner.

Je kan de taxatie aftrekken bij de inkomstenbelasting.

[dfbt]

Inperiosus schreef op dinsdag 21 januari 2025 @ 11:28:
Ik hoop dat mijn vraag hier relevant is, maar ik twijfel over het volgende: volgens mijn hypotheekverstrekker is de woningwaarde waarschijnlijk hoger (schatting ca. 553 k) dan de waarde die nu bekend is (435 k).

Als ik mijn huis opnieuw zou laten taxeren (investering á 600-700 euro), zou ik in een lagere rentestaffel komen. De openstaande hypotheek is nog 411 k, dus ongeveer 94% van de huidige marktwaarde.
Mijn huidige rente is 1,73% (tot oktober 2041), maar dit zou verlaagd kunnen worden tot 1,51% wanneer de woning getaxeerd wordt op een bedrag >513 k (openstaande hypotheek delen door 0,8 wanneer de volgende rentestaffel begint).

Is dit sowieso verstandig om te doen of zijn er dingen die ik over het hoofd zie?

ik kan bij Nationale Nederlanden gewoon mijn jaarlijkse WOZ waarde indienen om waarde woning te bepalen.(loopt weliswaar een jaar achter)

[de Peer]

Inperiosus schreef op dinsdag 21 januari 2025 @ 11:28:


Is dit sowieso verstandig om te doen of zijn er dingen die ik over het hoofd zie?

elke maand die je langer wacht kost je geld... dus ik zou het maar snel doen.

[Inperiosus]

Sovieto schreef op dinsdag 21 januari 2025 @ 11:34:
Probeer te kijken of je een desktoptaxatie kan doen, dan is de investering een stuk kleiner.

Je kan de taxatie aftrekken bij de inkomstenbelasting.

Desktoptaxatie al overwogen, maar mijn woning komt daar helaas niet voor in aanmerking.

dfbt schreef op dinsdag 21 januari 2025 @ 11:35:
[...]


ik kan bij Nationale Nederlanden gewoon mijn jaarlijkse WOZ waarde indienen om waarde woning te bepalen.(loopt weliswaar een jaar achter)

Helaas loopt mijn WOZ-waarde erg (paar ton) achter doordat we recentelijk veel verbouwingen/investeringen gedaan hebben.

[JanHenk]

dfbt schreef op dinsdag 21 januari 2025 @ 11:35:
[...]


ik kan bij Nationale Nederlanden gewoon mijn jaarlijkse WOZ waarde indienen om waarde woning te bepalen.(loopt weliswaar een jaar achter)

NN accepteert naast WOZ ook de desktoptaxatie. In combinatie met hun verfijnde risicoklassen (stappen van 10%) heb ik vorig jaar zelfs twee keer een desktoptaxatie laten opmaken en ingediend bij NN. Beide keren weer een stap omlaag op de ladder.

Recent veel verkopen in mijn straat van nagenoeg gelijke woningen (projectbouw).

[JanHenk]

Inperiosus schreef op dinsdag 21 januari 2025 @ 11:28:

Als ik mijn huis opnieuw zou laten taxeren (investering á 600-700 euro), zou ik in een lagere rentestaffel komen. De openstaande hypotheek is nog 411 k, dus ongeveer 94% van de huidige marktwaarde.
Mijn huidige rente is 1,73% (tot oktober 2041), maar dit zou verlaagd kunnen worden tot 1,51% wanneer de woning getaxeerd wordt op een bedrag >513 k (openstaande hypotheek delen door 0,8 wanneer de volgende rentestaffel begint).

Is dit sowieso verstandig om te doen of zijn er dingen die ik over het hoofd zie?

Dat is zo'n 900 euro op jaarbasis aan rente besparen, en één keer taxeren à 700 euro. Dat heb je er gauw weer uit.

Als je een annuïtaire hypotheek hebt gaat je jaarlast overigens niet met 900 per jaar omlaag; de component aflossing wordt groter in het maandbedrag. Je lost dus sneller af.

Ik zou het doen.

Is er nog een lagere risicoklasse bij je leningverstrekker dan sub 80%? Misschien is die ook heel nabij.

[RobbyTown]

Inperiosus schreef op dinsdag 21 januari 2025 @ 11:43:

[...]

Helaas loopt mijn WOZ-waarde erg (paar ton) achter doordat we recentelijk veel verbouwingen/investeringen gedaan hebben.

Enige wat ik kan bedenken zit daar het enige nadeel.
Je gaat meer dan een tonnetje omhoog en daar ga je gemeentelijke belastingen over betalen.

Kwestie van afweging maken. Tonnetje WOZ omhoog = meer gemeentelijke belasting of opnieuw waarde bepalen lagere (boete) rente.

Wat levert meer op (ook meerdere jaren bereken, niet alleen korte termijn).

[W1ck1e]

Inperiosus schreef op dinsdag 21 januari 2025 @ 11:43:
...
Helaas loopt mijn WOZ-waarde erg (paar ton) achter doordat we recentelijk veel verbouwingen/investeringen gedaan hebben.

In het kader van betalen van belastingen zou je toch blij moeten zijn met een (te) lage WOZ waarde. Of zie ik dat fout ?

[Cheesy]

RobbyTown schreef op dinsdag 21 januari 2025 @ 11:55:
[...]

Enige wat ik kan bedenken zit daar het enige nadeel.
Je gaat meer dan een tonnetje omhoog en daar ga je gemeentelijke belastingen over betalen.

die woz-waarde staat al (nagenoeg) vast.

Kwestie van afweging maken.

Dus die afweging hoef je niet meer te maken

[de Peer]

RobbyTown schreef op dinsdag 21 januari 2025 @ 11:55:
[...]


Je gaat meer dan een tonnetje omhoog en daar ga je gemeentelijke belastingen over betalen.

je gaat de bank informeren, en niet (pro-actief) de gemeente. wellicht dat ze er zelf achterkomen... maar mogelijk niet.

[RobbyTown]

Cheesy schreef op dinsdag 21 januari 2025 @ 12:03:
[...]
die woz-waarde staat al (nagenoeg) vast.

[...]

Dus die afweging hoef je niet meer te maken

WOZ. Dat zijn gemiddelde en lopen een jaar achter. Bij nieuwe waarde bepaling (door taxatie) gaat het ineens een ton omhoog ipv het gemiddelde. Dus dat staat toch niet nagenoeg vast?

@de Peer hier zelf de gemeente niet geïnformeerd. Denk dat de bank dat heeft gedaan. Calcaza wat bank gebruikte is ineens precies dat WOZ bedrag. Gelukkig nog in de tijd gedaan voor de prijzen skyhigh ging. Ander zelfde huis type zit met de WOZ ruim 2 ton hoger.

Zie opmerking @W1ck1e . Heerlijk inderdaad dat WOZ bij mij dus zo lekker laag is ipv hoger bij de buren . Ik ga ook daardoor omhoog maar gelukkig een gemiddelde en niet direct een ton of 2.

[ Voor 37% gewijzigd door RobbyTown op 21-01-2025 12:19 ]

[Cheesy]

RobbyTown schreef op dinsdag 21 januari 2025 @ 12:10:
[...]

WOZ. Dat zijn gemiddelde en lopen een jaar achter. Bij nieuwe waarde bepaling (door taxatie) gaat het ineens een ton omhoog ipv het gemiddelde. Dus dat staat toch niet nagenoeg vast?

Ik las je post alsof je zelf de woz-waard kan aanpassen, maar blijkbaar doelde je op de taxatie

[dutchgio]

de Peer schreef op dinsdag 21 januari 2025 @ 12:09:
[...]

je gaat de bank informeren, en niet (pro-actief) de gemeente. wellicht dat ze er zelf achterkomen... maar mogelijk niet.

Doet de gemeente dat niet op basis van waarvoor een huis verkocht is in plaats van het taxatierapport?
Gaat de WOZ dan ook omhoog met alleen een taxatie maar als je niet verkoopt?

[de Peer]

dutchgio schreef op dinsdag 21 januari 2025 @ 12:26:
[...]

Doet de gemeente dat niet op basis van waarvoor een huis verkocht is in plaats van het taxatierapport?

onder andere, ja. Ze rijden ook rond en maken foto's, kijken naar satelietbeelden. Dit om onder andere te kijken of er zichtbare waardeverhogende maatregelen aan het huis zijn geweest.

Gaat de WOZ dan ook omhoog met alleen een taxatie maar als je niet verkoopt?

Als de gemeente er van op de hoogte is wel mogelijk, en anders niet.

[Inperiosus]

W1ck1e schreef op dinsdag 21 januari 2025 @ 12:02:
[...]

In het kader van betalen van belastingen zou je toch blij moeten zijn met een (te) lage WOZ waarde. Of zie ik dat fout ?

Met "helaas" bedoelde ik uiteraard dat mijn rentepercentage relatief hoog blijft. Uiteraard ben ik erg blij dat het lager ingeschat wordt waardoor mijn gemeentelijke belastingen weer relatief laag zijn.

Ik doelde met mijn vraag inderdaad deels op het verhogen van de WOZ-waarde door het proactief laten taxeren. Informeert de hypotheekverstrekker standaard de gemeente of staat dit compleet los van elkaar?

JanHenk schreef op dinsdag 21 januari 2025 @ 11:51:
[...]
Is er nog een lagere risicoklasse bij je leningverstrekker dan sub 80%? Misschien is die ook heel nabij.

Volgens mij niet. In ieder geval niet dat ik erover kan vinden. Misschien een goed idee om hierover ook even contact over te zoeken bij de hypotheekverstrekker.

Als ik het zo goed lees, is het sowieso een betere investering dan beleggen (uitgaande van gemiddeld 5-6% rendement) en kan ik beter (indien de WOZ-waarde niet direct wordt verhoogd, dan moet ik de rekensom even opnieuw maken) zo spoedig mogelijk een taxatie laten uitvoeren.

[de Peer]

Inperiosus schreef op dinsdag 21 januari 2025 @ 13:17:
[...]

Informeert de hypotheekverstrekker standaard de gemeente of staat dit compleet los van elkaar?

Volgens mij staat het in principe los van elkaar, maar er kunnen natuurlijk koppelingen zijn of onderlinge afspraken. Wellicht kan de gemeente het gewoon opvragen bij de bank bij de jaarlijkse WOZ-waardebepaling.

als ik dit hier lees kun je vrij duidelijk aangeven dat ze het met niemand mogen delen:
https://vkmakelaars.nl/bl...et-wie-wordt-het-gedeeld/

Het rapport zelf zou de gemeente niet snel in handen moeten krijgen, maar de geschatte woningwaarde die de bank hanteert mogelijk wel.

[ Voor 36% gewijzigd door de Peer op 21-01-2025 13:25 ]

[W1ck1e]

Inperiosus schreef op dinsdag 21 januari 2025 @ 13:17:

Met "helaas" bedoelde ik uiteraard dat mijn rentepercentage relatief hoog blijft. Uiteraard ben ik erg blij dat het lager ingeschat wordt waardoor mijn gemeentelijke belastingen weer relatief laag zijn.

...

Een paar ton achterlopen met de WOZ waarde lijkt mij meer op te leveren dan een daling van de hypotheek rente. Maar ik kan mij vergissen.

[BertVK]

JanHenk schreef op dinsdag 21 januari 2025 @ 11:51:
[...]


Dat is zo'n 900 euro op jaarbasis aan rente besparen, en één keer taxeren à 700 euro. Dat heb je er gauw weer uit.

Als je een annuïtaire hypotheek hebt gaat je jaarlast overigens niet met 900 per jaar omlaag; de component aflossing wordt groter in het maandbedrag. Je lost dus sneller af.

Ik zou het doen.

Is er nog een lagere risicoklasse bij je leningverstrekker dan sub 80%? Misschien is die ook heel nabij.

Dit klopt niet, of in ieder geval niet voor alle banken. Bij NN gaan je maandlasten omlaag als je in een lagere risicoklasse valt. Je lost niet sneller af.

[BertVK]

de Peer schreef op dinsdag 21 januari 2025 @ 13:21:
[...]

Volgens mij staat het in principe los van elkaar, maar er kunnen natuurlijk koppelingen zijn of onderlinge afspraken. Wellicht kan de gemeente het gewoon opvragen bij de bank bij de jaarlijkse WOZ-waardebepaling.

als ik dit hier lees kun je vrij duidelijk aangeven dat ze het met niemand mogen delen:
https://vkmakelaars.nl/bl...et-wie-wordt-het-gedeeld/

Het rapport zelf zou de gemeente niet snel in handen moeten krijgen, maar de geschatte woningwaarde die de bank hanteert mogelijk wel.

De gemeente bepaalt de WOZ-waarde op basis van eigen gegevens, zoals recente verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in de buurt. Zij ontvangen alleen informatie van het Kadaster over verkoopsommen en transacties. Ze informeren niet bij hypotheekverstrekkers en ontvangen dus ook geen informatie van hen over de woningwaarde.

[ Voor 51% gewijzigd door BertVK op 21-01-2025 13:54 ]

[de Peer]

BertVK schreef op dinsdag 21 januari 2025 @ 13:52:
[...]

De gemeente bepaalt de WOZ-waarde op basis van eigen gegevens, zoals recente verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in de buurt. Zij ontvangen alleen informatie van het Kadaster over verkoopsommen en transacties. Ze informeren niet bij hypotheekverstrekkers en ontvangen dus ook geen informatie van hen over de woningwaarde.

En hoe verklaar je de post van RobbyTown in "Hoelang heb jij je hypotheekrente vastgezet?" dan?
Gebruikt de gemeente ook Calcasa en kwamen ze (toevallig) op hetzelfde uit?

[ Voor 6% gewijzigd door de Peer op 21-01-2025 14:03 ]

[Morpheusk]

Daannn1987 schreef op maandag 20 januari 2025 @ 21:15:
Rentes klappen wel beetje omhoog de laatste tijd, moet binnen enkele weken een nieuwe hypotheek afsluiten. Hoop dat het nog een beetje afzwakt en sowieso een verstrekker kiezen die de laagste rente hanteerd. @Morpheusk naar 1.75 zie ik zelf niet gebeuren

Check, die 1.75 gaat wel over de Nederlandse staatsleningen voor 10 jaar en niet de hypotheekrente an sich.

[Rubbergrover1]

BertVK schreef op dinsdag 21 januari 2025 @ 13:43:
[...]

Dit klopt niet, of in ieder geval niet voor alle banken. Bij NN gaan je maandlasten omlaag als je in een lagere risicoklasse valt. Je lost niet sneller af.

Dat is niet helemaal juist. Bij annuïteiten stijgt het stukje aflossing in de loop van de tijd. En bij een hogere rente is het verschil tussen aflossing in maand 1 en aflossing in maand 360 groter dan bij een lagere rente.
Extreem voorbeeld, als je rente 0% zou zijn, dan zou je aflossing in maand 1 gelijk zijn aan de aflossing in maand 360, in plaats van dat je laag begint en hoog eindigt.

Je aflossing gaat dus wel iets sneller, maar het maakt in de praktijk niet zo heel veel uit.

[BertVK]

de Peer schreef op dinsdag 21 januari 2025 @ 13:59:
[...]

En hoe verklaar je de post van RobbyTown in "Hoelang heb jij je hypotheekrente vastgezet?" dan?
Gebruikt de gemeente ook Calcasa en kwamen ze (toevallig) op hetzelfde uit?

De gemeente gebruikt 'een taxatiemodel', dat ze zelf vullen met gegevens. Zie uitleg.

Het is natuurlijk wel bijzonder als het exact overeen komt, maar het zal eerder met de modellen te maken hebben dan dat de gemeente actief gaat informeren. Dat kunnen ze niet (ze weten niet waar jij je hypotheek hebt) en het mag niet. Het woz-proces is wettelijk vastgelegd

[JanHenk]

de Peer schreef op dinsdag 21 januari 2025 @ 13:59:
[...]

En hoe verklaar je de post van RobbyTown in "Hoelang heb jij je hypotheekrente vastgezet?" dan?
Gebruikt de gemeente ook Calcasa en kwamen ze (toevallig) op hetzelfde uit?

Dat lijkt mij berusten op toeval. Beide waarderingen zijn wel 'modelmatig' (de gebruikte principes zijn hetzelfde) en zouden dus ook op hetzelfde uit kunnen komen.

Een gemeente kan verschillende bronnen gebruiken om objectgegevens te verifiëren. Zo heb ik een vragenlijst ontvangen toen ik onze huidige woning kocht met verzoek om inlichtingen te verstrekken.

In het verleden heb ik nog wel audits gedaan bij gemeentes en voor de WOZ-waarden wordt in beginsel het BAG gebruikt. Aanvullend worden de gegevens dus periodiek geverifieerd middels waarnemingen ter plaatse, verzoeken om inlichtingen, satellietfoto's etc. Daarnaast wordt een model gebruikt voor de waardering aan de hand van die objectgegevens en referentieverkopen en de uitkomst van het model geverifieerd aan de hand van recente transacties.

Lang verhaal kort; als jij je woning laat taxeren door een makelaar, heeft dat geen invloed op je WOZ-waarde. De gemeente gebruikt daar andere gegevens voor.

[Daannn1987]

Morpheusk schreef op dinsdag 21 januari 2025 @ 14:34:
[...]


Check, die 1.75 gaat wel over de Nederlandse staatsleningen voor 10 jaar en niet de hypotheekrente an sich.

Ja klopt, al lopen die over het algemeen redelijk met elkaar mee, met wat vertraging uiteraard.

[Richh]

JanHenk schreef op dinsdag 21 januari 2025 @ 11:51:
[...]


Dat is zo'n 900 euro op jaarbasis aan rente besparen, en één keer taxeren à 700 euro. Dat heb je er gauw weer uit.

Als je een annuïtaire hypotheek hebt gaat je jaarlast overigens niet met 900 per jaar omlaag; de component aflossing wordt groter in het maandbedrag. Je lost dus sneller af.

Ik zou het doen.

Is er nog een lagere risicoklasse bij je leningverstrekker dan sub 80%? Misschien is die ook heel nabij.

Ik zit in een vergelijkbaar schuitje als @Inperiosus maar kom op een andere conclusie uit.

Mijn rentes zijn vergelijkbaar (naar 80% -> 1.52% ipv de 1.71% waar we nu op zitten) al is onze openstaande hypotheek iets lager (350k). De woz is waarschijnlijk onvoldoende, maar taxatie gaat die 80% wel redden.

Het ding is... HRA. Als ik de netto gevolgen doorreken (berekenhet), maakt het in feite erg weinig uit.

De netto maandlasten dalen slechts met €10. Bruto gaat het om €30 ongeveer. Ik zie niet helemaal in hoe je tot de €900/jaar komt, zelfs bruto niet. Ik kom nog niet op de helft daarvan uit.

Nu is een desktop taxatie wel goedkoper dan 12 maanden maal €10 dus we gaan het denk ik wel doen, maar de netto opbrengst is wel erg minimaal. Een 'echte' taxatie kan iig helemaal niet uit.

Of zie ik iets over het hoofd / begrijp ik het niet goed?

[Daannn1987]

BTW Tipje, als je van te voren wil weten hoeveel de desktoptaxatie uit komt, selecteer je eerst;
Aankoop nieuwe woning

Dan kun je daarna spelen met het Verwacht hypotheekbedrag * om te kijken waar de desktoptaxatie op uit zou komen, dat zou dan 90% van het taxatie bedrag zijn. Verlaag dit bedrag net zo lang tot je wel volgende kan klikken

Wellicht al eens gedeeld, geen idee.

[JanHenk]

Richh schreef op woensdag 22 januari 2025 @ 01:49:
[...]

Ik zit in een vergelijkbaar schuitje als @Inperiosus maar kom op een andere conclusie uit.

Mijn rentes zijn vergelijkbaar (naar 80% -> 1.52% ipv de 1.71% waar we nu op zitten) al is onze openstaande hypotheek iets lager (350k). De woz is waarschijnlijk onvoldoende, maar taxatie gaat die 80% wel redden.

Het ding is... HRA. Als ik de netto gevolgen doorreken (berekenhet), maakt het in feite erg weinig uit.

De netto maandlasten dalen slechts met €10. Bruto gaat het om €30 ongeveer. Ik zie niet helemaal in hoe je tot de €900/jaar komt, zelfs bruto niet. Ik kom nog niet op de helft daarvan uit.

Nu is een desktop taxatie wel goedkoper dan 12 maanden maal €10 dus we gaan het denk ik wel doen, maar de netto opbrengst is wel erg minimaal. Een 'echte' taxatie kan iig helemaal niet uit.

Of zie ik iets over het hoofd / begrijp ik het niet goed?

Ik heb HRA buiten beschouwing gelaten. Want wat je over het hoofd ziet is dat die kosten voor de taxatie (of dat nu een desktoptaxatie of een echte is) óók aftrekbaar zijn... Daarnaast weet ik niet wat iemands inkomen is etc., dus ik kijk gewoon naar bruto lasten in deze beslissing.

Rente had ik uitgerekend op basis van het renteverschil en de openstaande schuld; ietwat grove berekening, de rente zal uiteraard iedere maand wat afnemen. In jouw geval kom ik op 665 rente (0,19% v. 350.000) in jaar 1.

In de maandlast an sich zal het minder uitmaken, want (zoals ik eerder al zei, al werd mijn stelling in twijfel getrokken...) bij een annuïteit gaat verhoudingsgewijs de component aflossing omhoog in het maandbedrag bij een lagere rente (de curve wordt wat vlakker, de looptijd an sich wordt niet anders). Maar ook deze aflossing laat ik verder buiten beschouwing...

Oftewel ik kijk alleen naar de besparing op bruto rente versus (bruto) (desktop)taxatie. Meer factoren voegen onnodige complexiteit toe en maken de uitkomst imo ook niet anders...

En zoals hierboven gesteld, als je een desktoptaxatie kunt indienen, zou ik dat eerst proberen. Ze hebben in mijn herinnering zelfs een soort 'doel niet gehaald, geld terug' garantie. Maar via die tip kun je het ook eerst uitvinden...

[YakuzA]

Richh schreef op woensdag 22 januari 2025 @ 01:49:
[...]
De netto maandlasten dalen slechts met €10. Bruto gaat het om €30 ongeveer. Ik zie niet helemaal in hoe je tot de €900/jaar komt, zelfs bruto niet. Ik kom nog niet op de helft daarvan uit.

Nu is een desktop taxatie wel goedkoper dan 12 maanden maal €10 dus we gaan het denk ik wel doen, maar de netto opbrengst is wel erg minimaal. Een 'echte' taxatie kan iig helemaal niet uit.

Of zie ik iets over het hoofd / begrijp ik het niet goed?

Je moet wel bruto met bruto vergelijken, dus als het bruto 30eu scheelt, heb je je desktop taxatie er binnen 3 maanden weer mee terug verdiend?

[ Voor 22% gewijzigd door YakuzA op 22-01-2025 09:58 ]

[Sport_Life]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 11% gewijzigd door Sport_Life op 22-01-2025 23:32 ]

[Intelcore]

Moet binnenkort een hypotheek afsluiten, nog twijfelend tusssen 20 jaar vastzetten ivm zekerheid, of 1 jaar en dan volgend jaar 20 jaar vastzetten ivm mogelijk dalende trend voor dit jaar. Wat zouden jullie doen?

[stin00]

Intelcore schreef op woensdag 22 januari 2025 @ 10:20:
Moet binnenkort een hypotheek afsluiten, nog twijfelend tusssen 20 jaar vastzetten ivm zekerheid, of 1 jaar en dan volgend jaar 20 jaar vastzetten ivm mogelijk dalende trend voor dit jaar. Wat zouden jullie doen?

Hypotheek opsplitsen in 2 leningdelen. Een deel 1 jaar vast, ander deel 10 tot 20 jaar.

Maar alles hangt af van hoeveel risico je durft te nemen. Kan je de hypotheek nog dragen als over 1 jaar ineens de rente onverwacht 4.5% wordt vanwege een oorlog/ramp/gedoe?

[de Peer]

Intelcore schreef op woensdag 22 januari 2025 @ 10:20:
Moet binnenkort een hypotheek afsluiten, nog twijfelend tusssen 20 jaar vastzetten ivm zekerheid, of 1 jaar en dan volgend jaar 20 jaar vastzetten ivm mogelijk dalende trend voor dit jaar. Wat zouden jullie doen?

Ik zou telkens voor 1 jaar gaan, tot de rente weer onder de 2% komt, en dan zou ik het voor 10 jaar vastzetten.

[Rubbergrover1]

Intelcore schreef op woensdag 22 januari 2025 @ 10:20:
Moet binnenkort een hypotheek afsluiten, nog twijfelend tusssen 20 jaar vastzetten ivm zekerheid, of 1 jaar en dan volgend jaar 20 jaar vastzetten ivm mogelijk dalende trend voor dit jaar. Wat zouden jullie doen?

Wat is verder de situatie? Zit de benodigde lening dicht tegen je maximum aan? Dan kan het zijn dat je 10 jaar of langer moet/wil kiezen omdat je dan de maximale hypotheeksom met een gunstiger toetsrente kunt berekenen. En dan wil je waarschijnlijk ook minder kortetermijn-risico hebben.

Maar als het gaat om een relatief lage lening ten opzichte van je inkomen/maximum, dan kun je meer risico's nemen. Waarbij uiteraard ook de vraag is hoe veel je bespaart als de rente omlaag zou gaan en hoeveel het je extra kost als de rente zou stijgen. Als er weinig winst te behalen is, heeft het ook weinig zin om risico's te nemen.

[assje]

de Peer schreef op woensdag 22 januari 2025 @ 12:18:
Ik zou telkens voor 1 jaar gaan, tot de rente weer onder de 2% komt, en dan zou ik het voor 10 jaar vastzetten.

De strategie van per jaar vastzetten had ik vroeger ook; dit onder aanname dat variabel/kort op lange termijn gemiddeld de goedkoopste optie is. De kortlopende rente was dan altijd lager dan de langere rente, ofwel een besparing tegenover hoger risico.

Maar, op dit moment is de korte rente hoger dan de langere rente. Dat maakt de beslissing toch wel wat lastiger vind ik persoonlijk; je betaalt effectief een meerprijs op basis van speculatie op rentedaling.

Het kan alsnog een valide strategie zijn maar het voelt toch anders naar mijn mening.

[ Voor 5% gewijzigd door assje op 22-01-2025 12:33 ]

[TrailBlazer]

assje schreef op woensdag 22 januari 2025 @ 12:32:
[...]


De strategie van per jaar vastzetten had ik vroeger ook; dit onder aanname dat variabel/kort op lange termijn gemiddeld de goedkoopste optie is. De kortlopende rente was dan altijd lager dan de langere rente, ofwel een besparing tegenover hoger risico.

Maar, op dit moment is de korte rente hoger dan de langere rente. Dat maakt de beslissing toch wel wat lastiger vind ik persoonlijk; je betaalt effectief een meerprijs op basis van speculatie op rentedaling.

Het kan alsnog een valide strategie zijn maar het voelt toch anders naar mijn mening.

Dit dus bij ING is de rente voor 5 jaar het laagst op dit moment. 5 jaar is ook een mooie tijd voor een 1e periode vind ik. 5 jaar zekerheid en de mogelijkheid om te groeien in salaris mocht de rente dan toch nog hoger zijn dan van de afgelopen jaren kun je dat mooi opvangen.

[solidslayer]

Ikzelf zit met hetzelfde dilemma

3 hypotheekdelen LTV 58%
20 jaar op 1,6% Annuïteiten herziening 2040
7 jaar op 0,9% Annuïteiten herziening 2028
5 jaar 1,1% liniar herziening jaar april

Nu geeft ASR een voorstel van 3,44% voor 5 jaar als goedkoopste optie, maar zelf dacht ik eraan om 1 jaar te kiezen of voor variabel en wachten tot een rente daling, echter is de 1 jaar en variabel duurder dan 5 jaar..

Als het moet kan ik dit deel in 1 keer helemaal aflossen maar dit is niet mijn voorkeur.

[JanHenk]

assje schreef op woensdag 22 januari 2025 @ 12:32:
[...]


De strategie van per jaar vastzetten had ik vroeger ook; dit onder aanname dat variabel/kort op lange termijn gemiddeld de goedkoopste optie is. De kortlopende rente was dan altijd lager dan de langere rente, ofwel een besparing tegenover hoger risico.

Maar, op dit moment is de korte rente hoger dan de langere rente. Dat maakt de beslissing toch wel wat lastiger vind ik persoonlijk; je betaalt effectief een meerprijs op basis van speculatie op rentedaling.

Het kan alsnog een valide strategie zijn maar het voelt toch anders naar mijn mening.

De inverse rentecurve... Een indicatie voor een aankomende recessie. Die ook al een behoorlijke tijd uitblijft. Dus zeg het maar

Helemaal met je eens verder hoor, ik zou nu (zoals hierboven ook gezegd) 5 jaar vast kiezen en daarna weer verder kijken.

Overigens wil ik even aanvullen dat, wanneer het risico op onbetaalbaarheid van de schuld is gemitigeerd, je bij kortere of langere periode eigenlijk altijd aan het speculeren bent.

[JanHenk]

Overigens is mijn huidige hypotheekverstrekker (Nationale Nederlanden) tegenwoordig totaal niet meer concurrerend op de rente. Oftewel ze trekken zich terug uit de markt.

Na afloop van de rentevastperiode zal ik dus vrijwel zeker overstappen op een andere partij, met dito kosten....

Volgende keer kies ik weer een partij die een bewezen track record heeft in (relatief) scherpe hypotheekrente en niet weer de (op dat moment) goedkoopste. BLG, Obvion, Lloyds Bank schieten mij te binnen als partijen die door de jaren heen regelmatig scherp zijn op de kortere rentevastperiodes.

Als je 20 jaar vast zet maakt dit natuurlijk niet uit.

[assje]

JanHenk schreef op woensdag 22 januari 2025 @ 13:19:
Helemaal met je eens verder hoor, ik zou nu (zoals hierboven ook gezegd) 5 jaar vast kiezen en daarna weer verder kijken.

Dit heb ik november 2023 ook gedaan; 4,45% voor 5 jaar vast, 1 jaar vast was op dat moment 5,13% geweest. November 2024 stond de rente 5 jaar vast op 3,93%, achteraf had het dus zeker uitgekund.

Intussen is er enige overweging om rentecontract open te breken, mede omdat ik 0,15% duurzaamheidskorting pas krijg bij aangaan nieuw rentecontract.

Dan zie je met de huidige renteverhouding echter ook iets interessant gebeuren. De boeterente wordt steeds lager vanwege minder resterende looptijd. Echter, de boeterente wordt berekend op rentetarief van die resterende looptijd en die wordt steeds hoger.

Een rentecontract met relatief korte resterende looptijd open breken wordt daarmee relatief dus minder interessant.

Overigens wil ik even aanvullen dat, wanneer het risico op onbetaalbaarheid van de schuld is gemitigeerd, je bij kortere of langere periode eigenlijk altijd aan het speculeren bent.

Lastig, uiteindelijk is mitigeren van risico niet binair.

[assje]

JanHenk schreef op woensdag 22 januari 2025 @ 13:26:
Volgende keer kies ik weer een partij die een bewezen track record heeft in (relatief) scherpe hypotheekrente en niet weer de (op dat moment) goedkoopste. BLG, Obvion, Lloyds Bank schieten mij te binnen als partijen die door de jaren heen regelmatig scherp zijn op de kortere rentevastperiodes.

Dit inderdaad een heel belangrijk aspect bij de strategie van kort vastzetten. De kosten van overstappen zijn dusdanig hoog dat het simpelweg erg inflexibel is.

Dit is ook mijn voornaamste argument tegen het splitsen van een hypotheek in meerdere delen met verschillende RVP. Daarmee leg je je vast aan één aanbieder om competetief te zijn zowel qua korte als lange rente.

Ik zit bij de rabobank; die zijn gemiddeld ten opzichte van de markt het meest competetief op hun 10-jaars rente. Ik worstel dan een beetje of ik dat mee zou moeten laten wegen in mijn beslissing van RVP.

[VidaR-9]

JanHenk schreef op woensdag 22 januari 2025 @ 13:26:
Overigens is mijn huidige hypotheekverstrekker (Nationale Nederlanden) tegenwoordig totaal niet meer concurrerend op de rente. Oftewel ze trekken zich terug uit de markt.

Na afloop van de rentevastperiode zal ik dus vrijwel zeker overstappen op een andere partij, met dito kosten....

Volgende keer kies ik weer een partij die een bewezen track record heeft in (relatief) scherpe hypotheekrente en niet weer de (op dat moment) goedkoopste. BLG, Obvion, Lloyds Bank schieten mij te binnen als partijen die door de jaren heen regelmatig scherp zijn op de kortere rentevastperiodes.

Als je 20 jaar vast zet maakt dit natuurlijk niet uit.

Beter een meer echte hypotheekbank dan inderdaad.

Maar voor hetzelfde geld is NN wel weer gunstig op het moment dat je moet verlengen. Ik zou de hogere rentes niet zozeer zien als terug trekken uit de markt, maar waarschijnlijk hebben ze nu even geen behoefte aan verdere groei in hun asset portefeuille. Dat kan over een tijd zomaar weer anders zijn.

[JanHenk]

VidaR-9 schreef op woensdag 22 januari 2025 @ 13:53:
[...]


Beter een meer echte hypotheekbank dan inderdaad.

Maar voor hetzelfde geld is NN wel weer gunstig op het moment dat je moet verlengen. Ik zou de hogere rentes niet zozeer zien als terug trekken uit de markt, maar waarschijnlijk hebben ze nu even geen behoefte aan verdere groei in hun asset portefeuille. Dat kan over een tijd zomaar weer anders zijn.

Uiteraard kan dat op termijn zeker anders zijn, maar als 'nu' mijn rentevastperiode af zou lopen (is niet zo overigens), dan zou ik z.s.m. wegkomen. En dat gaat met best wel wat kosten gepaard (in mijn geval).

Ik heb destijds een wat langere periode gekozen (10 jaar) en met zulke periodes is het op zich prima om op die termijn over te stappen natuurlijk.

Je merkt ook wel verschil tussen hoe de partijen zijn gefinancierd. Banken zijn doorgaans wat scherper op de kortlopende rentes, partijen zoals verzekeraars en labels die gefinancierd zijn door pensioenfondsen zijn over het algemeen wat scherper op de lange rentecontracten.

[Sport_Life]

Sport_Life schreef op woensdag 22 januari 2025 @ 10:19:
***members only***

Iemand nog een suggestie?

[Rubbergrover1]

JanHenk schreef op woensdag 22 januari 2025 @ 13:26:
Overigens is mijn huidige hypotheekverstrekker (Nationale Nederlanden) tegenwoordig totaal niet meer concurrerend op de rente. Oftewel ze trekken zich terug uit de markt.

Volgens mij zijn ze al best wel enige tijd hoog. Althans, toen wij een jaar of 10 geleden vanwege verhuizing onze bankspaarhypotheek moesten vernieuwen, kwam NN als een van de hoogsten uit de bus. Die hebben we daarom gekozen, aangezien we op dat moment in de fase zaten dat een hoge rente voor ons gunstig was.

[assje]

Sport_Life schreef op woensdag 22 januari 2025 @ 15:11:
Iemand nog een suggestie?

Ik heb geen ervaring met aflossingsvrije hypotheken en me ook nog nooit verdiept in afwegingen tussen de boxen. Ik heb hier geen geinformeerde mening over.

[YakuzA]

Sport_Life schreef op woensdag 22 januari 2025 @ 15:11:
[...]

Iemand nog een suggestie?

Zelf zou ik zoveel mogelijk aflossen.

Blijft altijd een verrassing aan het einde hoe je de openstaande rest-schuld nog wil herfinancieren van je aflossingsvrije delen als je al met pensioen bent en je leencapaciteit net zo hard krimpt als je lengte

[ Voor 7% gewijzigd door YakuzA op 23-01-2025 15:01 ]

[wibblemoo]

Over het kiezen over een korte- versus lange renteperiode; Mathijs Bouman heeft in het FD daar een aardig stukje over geschreven:
https://fd.nl/politiek/15...eten-dan-de-kapitaalmarkt

Kort en goed:

De variabele en korte hypotheekrente was in 2024 — en ook nu — een stuk hoger dan de rente met een looptijd van meer dan tien jaar. Onder normale omstandigheden is dat precies andersom, zoals in 2016. Deze ‘inverse rentestructuur’ geeft aan dat de markt zijn werk heeft gedaan en dat ook huizenkopers die kiezen voor een vaste rente meeprofiteren van de verwachte rentedaling.

[Road-runner83]

Sport_Life schreef op woensdag 22 januari 2025 @ 15:11:
[...]

Iemand nog een suggestie?

Ik heb geen verstand van Box1 vs Box3 qua hypotheek maar wij hebben ook nog een aflossingsvrije hypotheek (afgesloten in 2009 samen met een spaarhypotheek). Dit jaar moeten we de rente opnieuw vastzetten en die is hoger dan 2,2% dus wij zijn een aantal jaar geleden (met in de veronderstelling dat de rente zou stijgen) al begonnen met aflossen.

Naast het feit dat je niet weet hoe hoog de rente gaat zijn over 5, 10, x jaar willen wij ook liever zo goed als hypotheek vrij zijn over een jaar of 15.

Persoonlijk zou ik de aflossingsvrije omzetten naar Annuitair (heeft mijn broer onlangs gedaan) of zelf gaan aflossen zodat je geen verrassingen hebt over x aantal jaar. Wellicht valt het allemaal mee maar ik kan geen garanties geven

[jurjen_g]

Sport_Life schreef op woensdag 22 januari 2025 @ 15:11:
[...]

Iemand nog een suggestie?

Niet zozeer een suggestie over hoe nu te doen, maar had jij de afgelopen jaren voor je aflossingsvrije deel geen recht op het overgangsrecht? In elk geval tot het bedrag wat je destijds in 2011 aflossingsvrij had? M.i. had (een deel) van je huidige aflossingsvrije lening nog in box 1 mogen vallen. Wij hadden in 2005 eerste woning gekocht en bij aankoop nieuwbouw in 2017 konden we een deel aflossingsvrij doen in box 1, maximaal ter hoogte van het oorspronkelijke (aflossingsvrije) hypotheekdeel (zolang dat minder dan de helft van de gehele hypotheek was).

[Morpheusk]

JanHenk schreef op woensdag 22 januari 2025 @ 13:26:
Overigens is mijn huidige hypotheekverstrekker (Nationale Nederlanden) tegenwoordig totaal niet meer concurrerend op de rente. Oftewel ze trekken zich terug uit de markt.

Na afloop van de rentevastperiode zal ik dus vrijwel zeker overstappen op een andere partij, met dito kosten....

Volgende keer kies ik weer een partij die een bewezen track record heeft in (relatief) scherpe hypotheekrente en niet weer de (op dat moment) goedkoopste. BLG, Obvion, Lloyds Bank schieten mij te binnen als partijen die door de jaren heen regelmatig scherp zijn op de kortere rentevastperiodes.

Als je 20 jaar vast zet maakt dit natuurlijk niet uit.

Niet scherp geprijsd, maar wel erg meewerkend met verhuurhypotheken, overcreditering, familiebank e.d. Dus het is ook wel een bank met mogelijkheden en daardoor wellicht niet de goedkoopste. Dat waren ze in het verleden ook niet denk ik.

[Zatarra]

Sport_Life schreef op woensdag 22 januari 2025 @ 10:19:
***members only***

Met 1.37% rente geniet je wel heel weinig renteaftrek. Met aflossingvrij kun je ook je vermogen afstrepen in box 3, als je die hebt. Dan betaal je minder vermogensrendementsheffing. Ook met 1.37% versla je niet de spaarrentes met het geld die je niet aflost....

Je situatie is niet geheel duidelijk bij mij, maar mijn eerste indruk is aflossingvrij houden.

[Theo]

Ik heb een luxeprobeem net het verlengen van de hypotheek en het extra aflossen ervan.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Ik ben daarmee een beetje kwijt wat het beste is om te doen. Aflossen of verlengen?

[nescafe]

@Theo heb je de (aflopende) Wet Hillen hierin meegenomen?

[Zatarra]

Theo schreef op zaterdag 25 januari 2025 @ 19:49:
Ik heb een luxeprobeem net het verlengen van de hypotheek en het extra aflossen ervan.


***members only***

Ik ben daarmee een beetje kwijt wat het beste is om te doen. Aflossen of verlengen?

Ik zou die 35k als een buffer aanhouden dus verlengen. Wel op een Raisin spaarrekening ipv 10 jaar deposito.

[Theo]

nescafe schreef op zaterdag 25 januari 2025 @ 20:14:
@Theo heb je de (aflopende) Wet Hillen hierin meegenomen?

Die heb ik meegenomen. Met een hypotheekrente van 3.6%, een spaarrente van 3% kom ik uit dat je inc afbouw wet Hillen, VRH en HRA redelijk quitte speelt, en het dus niet uit lijkt te maken of ik ga aflossen of niet..

[Frame164]

Theo schreef op zaterdag 25 januari 2025 @ 19:49:
Ik heb een luxeprobeem net het verlengen van de hypotheek en het extra aflossen ervan.


***members only***

Ik ben daarmee een beetje kwijt wat het beste is om te doen. Aflossen of verlengen?

Je praat over tientjes per jaar verschil. Is het dan niet gewoon lekkerder om de hele schuld af te lossen en schuldenvrij te zijn?

[W1ck1e]

@Theo Als je na het aflossen geen buffer met vrij opneembaar saldo meer zou hebben moet je dat niet doen.

[Theo]

Frame164 schreef op zaterdag 25 januari 2025 @ 20:41:
[...]


Je praat over tientjes per jaar verschil. Is het dan niet gewoon lekkerder om de hele schuld af te lossen en schuldenvrij te zijn?

Daar kom ik inderdaad ook op uit dat het gewoon amper scheelt; ook niet wanneer de WOZ nog leuk gaat stijgen. Maar mogelijk zie ik iets over het hoofd, of lijk ik er compleet naast te zitten in de berekening. Wanneer het echt om tientjeswerk gaat per jaar dan kan/mag het een keuze zijn die op emotie genomen wordt; dus of het prettiger voelt om een leuke spaarrekening te hebben of geen hypotheek.
Maar wanneer het echt om tientjes per maand gaat dan zal het een rationele keuze worden.

Ik lijk op meerdere manieren en berekeningen uit te komen dat het een beslissing op emotie/gevoel mag gaan worden. Maar het is altijd goed om hier even met vier ogen twee toetsenborden naar de cijfers te kijken.

[Theo]

W1ck1e schreef op zaterdag 25 januari 2025 @ 20:51:
@Theo Als je na het aflossen geen buffer met vrij opneembaar saldo meer zou hebben moet je dat niet doen.

Dat lijkt mij nooit handig om te doen. Er is altijd die metaforische kapotte wasmachine en vervangende auto waar rekening mee moet worden gehouden

[Sport_Life]

jurjen_g schreef op donderdag 23 januari 2025 @ 18:22:
[...]

Niet zozeer een suggestie over hoe nu te doen, maar had jij de afgelopen jaren voor je aflossingsvrije deel geen recht op het overgangsrecht? In elk geval tot het bedrag wat je destijds in 2011 aflossingsvrij had? M.i. had (een deel) van je huidige aflossingsvrije lening nog in box 1 mogen vallen. Wij hadden in 2005 eerste woning gekocht en bij aankoop nieuwbouw in 2017 konden we een deel aflossingsvrij doen in box 1, maximaal ter hoogte van het oorspronkelijke (aflossingsvrije) hypotheekdeel (zolang dat minder dan de helft van de gehele hypotheek was).

Het deel van onze eerste woning staat ook nog aflossingsvrij (was ooit banksparen) met behoud van HRA. De andere leningen zijn later afgesloten.

Gesprek met de bank gehad, ging nogal moeizaam eigenlijk. Ze willen duidelijk dat we niet aflossen op de hogere rente (ipv leningdeel dat met lagere rente op annuïteiten staat).

Uiteindelijk kan het wel maar dan wel aflossen in 22 jaar ipv 30 jaar.. Teveel gedoe allemaal, laat maar zitten.

[Rubbergrover1]

Theo schreef op zaterdag 25 januari 2025 @ 20:56:
[...]

Dat lijkt mij nooit handig om te doen. Er is altijd die metaforische kapotte wasmachine en vervangende auto waar rekening mee moet worden gehouden

De keus zou wat mij betreft afhangen van hoeveel buffer er na aflossen overblijft. Dat geef je niet aan. Het is wel fijn om als bij een storm je dak op je auto waait, je geld hebt om het dak te repareren en een nieuwe auto te kopen (bij wijze van spreken). Bij wijze van spreken. Dus ik zou altijd een paar 10k beschikbaar willen houden.

Overigens kun je natuurlijk ook een deel aflossen en/of elk jaar meer aflossen dan de standaard.

[bombadil]

Theo schreef op zaterdag 25 januari 2025 @ 19:49:
Ik heb een luxeprobeem net het verlengen van de hypotheek en het extra aflossen ervan.


***members only***

Ik ben daarmee een beetje kwijt wat het beste is om te doen. Aflossen of verlengen?

omdat je het hebt over Vermogensrendementsheffing, is er een vrijstelling van €57.684. Dus je hebt een riante veilige buffer, ook na aflossen?
Op Youtube kwam ik Dave Ramsey tegen welke pleit voor vooral af te lossen (na basis buffer). Eenvoud, zelfbescherming tegen uitgeven en principe boven maximaal rendement werkt in zijn praktijk het beste.

Daartegenover staat toch dat geld uit de stenen halen niet makkelijk is, dus allicht goed om af te wegen in hoeverre er nog grote investeringen aan komen (isolatie, kozijnen, keuken, badkamer) of toch kans op verlies van inkomen. Dat veegt een buffer zo weg. Als dat allemaal niet van belang is, zou ik persoonlijk aflossen met het geld dat je hebt boven de grens van VRH.

[ Voor 216% gewijzigd door bombadil op 26-01-2025 10:01 ]

[Nicap]

Als het niets uitmaakt(tientjeswerk) dan zou ik het geld lekker "beschikbaar" houden. Als je in de positie zit om, indien nodig, de schuld af te lossen is dat toch altijd de beste optie? Dat is het beste van de twee andere keuzes gecombineerd. En het geeft je eigenlijk ook het meest prettige gevoel.
En die reden van Dave Ramsey over zelfbescherming is hier denk ik niet van toepassing. Anders kwam Theo niet in deze luxe positie.

[W1ck1e]

Nicap schreef op zondag 26 januari 2025 @ 11:22:
... Als je in de positie zit om, indien nodig, de schuld af te lossen is dat toch altijd de beste optie? ...

Dat kan je niet zo algemeen zeggen, mocht je dat bedoelen.

In de tijd dat ik nog een hypotheek had (en daarnaast voldoende spaargeld) heb ik gewacht met extra of totaal aflossen totdat de netto spaarrente minder werd dan de netto hypotheek rente was.

Tot dat moment was het voordelig om met geleend geld (tegen een lagere rente) te sparen (voor een hogere rente).

[Nicap]

W1ck1e schreef op zondag 26 januari 2025 @ 12:06:
[...]

Dat kan je niet zo algemeen zeggen, mocht je dat bedoelen.

In de tijd dat ik nog een hypotheek had (en daarnaast voldoende spaargeld) heb ik gewacht met extra of totaal aflossen totdat de netto spaarrente minder werd dan de netto hypotheek rente was.

Tot dat moment was het voordelig om met geleend geld (tegen een lagere rente) te sparen (voor een hogere rente).

Idd niet in het algemeen, maar wel als het verschil in de andere opties tientjeswerk is. Dat was het uitgangspunt bij Theo.

[Theo]

W1ck1e schreef op zondag 26 januari 2025 @ 12:06:
[...]

Dat kan je niet zo algemeen zeggen, mocht je dat bedoelen.

In de tijd dat ik nog een hypotheek had (en daarnaast voldoende spaargeld) heb ik gewacht met extra of totaal aflossen totdat de netto spaarrente minder werd dan de netto hypotheek rente was.

Tot dat moment was het voordelig om met geleend geld (tegen een lagere rente) te sparen (voor een hogere rente).

Dit is ook mijn uitgangspunt geweest de afgelopen jaren. Met een hypotheekrente van 2% en een spaarrente van >3% is het gewoon doodzonde om extra af te lossen wanneer je het ook op de spaarrekening kan houden.Tot een jaar op 5 geleden was het daarentegen juist beter om wél af te lossen omdat de spaarrente gewoon nul was, en je in je vuistjes mocht knijpen wanneer je een deposito had dat boven de één procent had.. Maar nu de hypotheekrente stijgt heb ik de berekening opnieuw gemaakt en dan lijkt het echt tientjeswerk te zijn op jaarbasis dat het bespaart/kost om af te lossen, en is het echt afhankelijk van wat de VRH en de spaarrentes gaan doen..

Ik denk daarom dat het het renteaanbod daarom ga accepten en de hypotheek gewoon ga verlengen. Aflossen kan altijd nog (ook gewoon in één keer), en dat kan ook over 1-2-3 jaar, terwijl het andersom niet kan..

[W1ck1e]

Theo schreef op zondag 26 januari 2025 @ 14:37:

Dit is ook mijn uitgangspunt geweest de afgelopen jaren. Met een hypotheekrente van 2% en een spaarrente van >3% is het gewoon doodzonde om extra af te lossen wanneer je het ook op de spaarrekening kan houden.Tot een jaar op 5 geleden was het daarentegen juist beter om wél af te lossen omdat de spaarrente gewoon nul was, en je in je vuistjes mocht knijpen wanneer je een deposito had dat boven de één procent had.. Maar nu de hypotheekrente stijgt heb ik de berekening opnieuw gemaakt en dan lijkt het echt tientjeswerk te zijn op jaarbasis dat het bespaart/kost om af te lossen, en is het echt afhankelijk van wat de VRH en de spaarrentes gaan doen..

Ik denk daarom dat het het renteaanbod daarom ga accepten en de hypotheek gewoon ga verlengen. Aflossen kan altijd nog (ook gewoon in één keer), en dat kan ook over 1-2-3 jaar, terwijl het andersom niet kan..

Ik heb indertijd een excel sheet gemaakt waarmee ik dacht te kunnen bepalen wat het voordeligst was aflossen of niet. Geheel aflossen van de hypotheek (meer dan 15 jaar voor de oorspronkelijke datum) was 10-tallen duizenden euro's beter dan niet. Dus dat maar gedaan. Maar dat was toen (de spaarrentes laag waren)

[deejeebv]

Theo schreef op zondag 26 januari 2025 @ 14:37:
[...]


Dit is ook mijn uitgangspunt geweest de afgelopen jaren. Met een hypotheekrente van 2% en een spaarrente van >3% is het gewoon doodzonde om extra af te lossen wanneer je het ook op de spaarrekening kan houden.Tot een jaar op 5 geleden was het daarentegen juist beter om wél af te lossen omdat de spaarrente gewoon nul was, en je in je vuistjes mocht knijpen wanneer je een deposito had dat boven de één procent had.. Maar nu de hypotheekrente stijgt heb ik de berekening opnieuw gemaakt en dan lijkt het echt tientjeswerk te zijn op jaarbasis dat het bespaart/kost om af te lossen, en is het echt afhankelijk van wat de VRH en de spaarrentes gaan doen..

Ik denk daarom dat het het renteaanbod daarom ga accepten en de hypotheek gewoon ga verlengen. Aflossen kan altijd nog (ook gewoon in één keer), en dat kan ook over 1-2-3 jaar, terwijl het andersom niet kan..

Enige is dat als de rente gaat dalen je een boete zult moeten betalen bij vervroegd aflossen, en juist bij een lage (spaar)rente zul je misschien willen aflossen.

[Theo]

W1ck1e schreef op zondag 26 januari 2025 @ 14:46:
[...]

Ik heb indertijd een excel sheet gemaakt waarmee ik dacht te kunnen bepalen wat het voordeligst was aflossen of niet. Geheel aflossen van de hypotheek (meer dan 15 jaar voor de oorspronkelijke datum) was 10-tallen duizenden euro's beter dan niet. Dus dat maar gedaan. Maar dat was toen (de spaarrentes laag waren)

Ik kom nu uit op een besparing tussen de -1200 euro en de +700 euro, afhankelijk of de spaarrente 2.5 of 3.5% gaat zijn en afhankelijk van hoe de VRH na 2026 eruit komt te zien....

Met 10K aan besparing is het een no-brainer om af te lossen; zelfs wanneer je in verschillende rente/fiscale scenario's dit 3k meer of minder kan zijn.. Maar in mijn geval is echt plus of min centenwerk helaas..

[Theo]

deejeebv schreef op zondag 26 januari 2025 @ 14:53:
[...]

Enige is dat als de rente gaat dalen je een boete zult moeten betalen bij vervroegd aflossen, en juist bij een lage (spaar)rente zul je misschien willen aflossen.

Gelukkig kan/mag ik altijd boetevrij aflossen als het uit eigen middelen komt

[Maurice079]

Zo. Eens even een schopje in dit topic.
Wij gaan binnenkort de afrondende fase van de financiering in, na aankoop van een nieuw huis. We nemen een klein gedeelte (~25%) mee met relatief lage rentes vanuit een vorige koopwoning. Voor het resterende deel is het dus de vraag wat wijsheid is. Nu heeft niemand een glazen bol, maar ik wilde wel mijn gedachtes even delen:
Ik wil eigenlijk het gedeelte met nieuwe rente (~75%) splitsen voor wat betreft de rentevaste periode. Ik verwacht zelf dat de rente in de Eurozone zal dalen (de VS is uiteraard een ander verhaal). Daarom wil ik circa 50% van de hypotheek vastzetten voor een periode van 1 jaar. Motivatie hiervoor is dat ik inschat dat het potentieel voor neerwaartse rentebewegingen veel hoger is dan voor opwaartse rentebewegingen, Het resterende gedeelte zal vermoedelijk 10 jaar worden vastgezet. Ik zit nog een beetje te dubben over de verhoudingen. Andere input is vanzelfsprekend welkom en wordt onwijs gewaardeerd

[SillBro]

Maurice079 schreef op woensdag 29 januari 2025 @ 12:54:
Zo. Eens even een schopje in dit topic.
Wij gaan binnenkort de afrondende fase van de financiering in, na aankoop van een nieuw huis. We nemen een klein gedeelte (~25%) mee met relatief lage rentes vanuit een vorige koopwoning. Voor het resterende deel is het dus de vraag wat wijsheid is. Nu heeft niemand een glazen bol, maar ik wilde wel mijn gedachtes even delen:
Ik wil eigenlijk het gedeelte met nieuwe rente (~75%) splitsen voor wat betreft de rentevaste periode. Ik verwacht zelf dat de rente in de Eurozone zal dalen (de VS is uiteraard een ander verhaal). Daarom wil ik circa 50% van de hypotheek vastzetten voor een periode van 1 jaar. Motivatie hiervoor is dat ik inschat dat het potentieel voor neerwaartse rentebewegingen veel hoger is dan voor opwaartse rentebewegingen, Het resterende gedeelte zal vermoedelijk 10 jaar worden vastgezet. Ik zit nog een beetje te dubben over de verhoudingen. Andere input is vanzelfsprekend welkom en wordt onwijs gewaardeerd

Gezien het feit dat een of andere gek in de VS een tarriff war lijkt te starten, is het ook goed mogelijk dat het kwartje de andere kant op gaat vallen. Canada, Mexico en China zijn aan de beurt en Trump (de gek die ik eerder noemde) heeft al gezegd de EU ook aan te pakken.

Los van dat ECB rentes verder kunnen dalen geldt dit hoogstwaarschijnlijk als Trump doorzet niet voor de kapitaalmarktrente (maandag gaan we het zien, ik denk dat die flink hoger gaat openen). Dan zullen rentes met een looptijd van >10 jaar wel eens snel kunnen stijgen.

Maar goed geen glazen bol. Ik weet niet wat er nu voor spelletjes gespeeld worden daar aan de andere kant van de oceaan.

[Daannn1987]

SillBro schreef op zaterdag 1 februari 2025 @ 22:26:
[...]


Gezien het feit dat een of andere gek in de VS een tarriff war lijkt te starten, is het ook goed mogelijk dat het kwartje de andere kant op gaat vallen. Canada, Mexico en China zijn aan de beurt en Trump (de gek die ik eerder noemde) heeft al gezegd de EU ook aan te pakken.

Los van dat ECB rentes verder kunnen dalen geldt dit hoogstwaarschijnlijk als Trump doorzet niet voor de kapitaalmarktrente (maandag gaan we het zien, ik denk dat die flink hoger gaat openen). Dan zullen rentes met een looptijd van >10 jaar wel eens snel kunnen stijgen.

Maar goed geen glazen bol. Ik weet niet wat er nu voor spelletjes gespeeld worden daar aan de andere kant van de oceaan.

Ik was ook 2 maanden terug voornemens een groot deel voor 1 jaar vast te zetten, maar met alle onzekerheden in de markt durf ik het voor nu toch niet aan. Heb daarom besloten een mix te hebben van 5 en 10 jaar. Wel bij Neo hypotheken welke, als de marktrente lager is dan de offerterente tijdens passeren deze hanteert. Maar zoals je zegt ik zie het kwartje beide kanten wel opvallen momenteel..

[rekeewt]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[SillBro]

rekeewt schreef op zondag 2 februari 2025 @ 10:40:
***members only***

Ik dacht altijd dat ik niet snel jaloers was… hahaha

[Rubbergrover1]

rekeewt schreef op zondag 2 februari 2025 @ 10:40:
***members only***

Als je het geld op een spaarrekening zet, ben je waarschijnlijk al snel voordeliger uit.

[W1ck1e]

rekeewt schreef op zondag 2 februari 2025 @ 10:40:
Nog [veel] jaar, maar denk dat we hem in [paar] jaar aflossen (staat nog [veel geld] open).
tegen een [lage] rente

Zolang de rente (dit is bruto, maar reken even met netto) lager is dan je netto aan rente (rekening houdend met vrh) kan krijgen op een spaarrekening zou ik niet eerder aflossen dan moet.

[dutchgio]

Rubbergrover1 schreef op zondag 2 februari 2025 @ 12:55:
[...]

Als je het geld op een spaarrekening zet, ben je waarschijnlijk al snel voordeliger uit.

Niet eens waarschijnlijk, dat is voordeliger.
Dit zou ik juist niet eerder aflossen.