Hoelang heb jij je hypotheekrente vastgezet?

[President]

JeroenVerweij schreef op woensdag 18 december 2024 @ 12:44:
Lineair 20 jaar vast tegen 1,52%, waarvan nog ruim 16 jaar resteert.

Intentie is om de lening met een jaar of 8-10 volledig te hebben afgelost. Maar we hebben we dus nog wat uitloop, mochten we toch wat andere keuzes (moeten) maken

Maar: je kan overbodig spaargeld toch beter tegen 2,5 tot 3% wegzetten op een spaarrekening?

[Rubbergrover1]

JeroenVerweij schreef op woensdag 18 december 2024 @ 12:44:
Lineair 20 jaar vast tegen 1,52%, waarvan nog ruim 16 jaar resteert.

We hadden het geluk dat toen we onze huidige woning wilden verbouwen, de rente super laag was. Daarom zo mooi vast kunnen zetten.

Juist als de rente laag is, zou ik weinig haast hebben gehad met het aflossen. Dus lineair zou dan wel de laatste keus zijn geweest, omdat je dan in het begin extra veel aflost.

Wat was je overweging om te kiezen voor lineair? En niet voor een andere vorm en het 'overtollige' geld elders te stallen?

[hajee999]

Annuïtair vast voor 1,39% tot einde looptijd in 2040..

Geen extra aflossing, geld rendeert beter op de spaarrekening...

<edit> vorm gewijzigd

[ Voor 13% gewijzigd door hajee999 op 18-12-2024 13:53 ]

[JeroenVerweij]

@President en @Rubbergrover1 ik snap dat het financieel niet de meest optimale beslissing is. Echter, een volledig afgelost huis geeft ons een goed gevoel.

We hebben een goed leven en financieel niks te klagen. Maximalisatie van geld of rendement is niet ons doel. Call me crazy

[de Peer]

hajee999 schreef op woensdag 18 december 2024 @ 13:11:
Linear vast voor 1,39% tot einde looptijd in 2040..

Geen extra aflossing, geld rendeert beter op de spaarrekening...

Ja, daarom was annuïtair een logischer keuze geweest

[Sport_Life]

sly___ schreef op zondag 15 december 2024 @ 18:39:
Moet t een definitief energielabel zijn bij de Rabo voor die rentekorting? In de app staat A maar ze weten blijkbaar dat dat een voorlopige was.

Ze kijken naar de ep online database. Zodra het label daar is aangepast pakt de Rabobank dit automatisch op en een maand later krijg je de korting.

Ik heb vanmorgen gebeld, het kan nog wel duren voordat ze bij ons een gratis label opstellen. Dus vandaar zelf maar een afspraak gemaakt bij een bureau tegen ~400 euro (dat is dan >250m2 woonruimte). Besparing per maand netto (geen HRA) 70 euro.

https://www.rvo.nl/onderw...regels-gebouwen/ep-online

Enig nadeel wat ik me zo kan bedenken is dat de WOZ waarde omhoog gaat, geen idee of dat zo is .

[ Voor 16% gewijzigd door Sport_Life op 18-12-2024 13:38 ]

[hajee999]

de Peer schreef op woensdag 18 december 2024 @ 13:21:
[...]

Ja, daarom was annuïtair een logischer keuze geweest

Correct, typo gecorrigeerd

[Rubbergrover1]

JeroenVerweij schreef op woensdag 18 december 2024 @ 13:15:
@President en @Rubbergrover1 ik snap dat het financieel niet de meest optimale beslissing is. Echter, een volledig afgelost huis geeft ons een goed gevoel.

We hebben een goed leven en financieel niks te klagen. Maximalisatie van geld of rendement is niet ons doel. Call me crazy

Dat is prima, ondanks dat het een financieel product is hoef je immers niet voor de financieel optimale keus te gaan. Ik vroeg me vooral af of je daar verder over nagedacht had.

Wij hebben ook de wens om op een (voor ons zelf min of meer vaststaand) moment X onze woning hypotheekvrij te hebben. Ondanks dat dit financieel misschien niet optimaal is. Maar wij hebben er voor gekozen om tot dat moment juist niet extra af te lossen, maar dat pas op dat moment te doen. Zelfde doel, andere strategie.

[JeroenVerweij]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 18 december 2024 @ 14:00:
[...]

Dat is prima, ondanks dat het een financieel product is hoef je immers niet voor de financieel optimale keus te gaan. Ik vroeg me vooral af of je daar verder over nagedacht had.

Wij hebben ook de wens om op een (voor ons zelf min of meer vaststaand) moment X onze woning hypotheekvrij te hebben. Ondanks dat dit financieel misschien niet optimaal is. Maar wij hebben er voor gekozen om tot dat moment juist niet extra af te lossen, maar dat pas op dat moment te doen. Zelfde doel, andere strategie.

Ah ja, dat is natuurlijk ook een manier om hetzelfde eindresultaat te bereiken. Wat is jullie aanpak? In plaats van extra aflossen het geld beleggen/sparen en bij het bereiken van het doelkapitaal de hypotheek aflossen? Of een andere aanpak?

[CaLeX]

JeroenVerweij schreef op woensdag 18 december 2024 @ 13:15:
@President en @Rubbergrover1 ik snap dat het financieel niet de meest optimale beslissing is. Echter, een volledig afgelost huis geeft ons een goed gevoel.

We hebben een goed leven en financieel niks te klagen. Maximalisatie van geld of rendement is niet ons doel. Call me crazy

Crazy

Dat goede gevoel waar je het over hebt, is dat echt alleen emotie? Want door volledig al je spaargeld in de aflossing te gooien kan wel meer risico lopen dan wanneer je het zou sparen. Bij baanverlies zou je bij het laatste minder snel in de geldproblemen kunnen komen.

Je pakt daarnaast meer rente op sparen / deposito dan wat je nu betaalt aan de lening. Als je morgen een aflossing van 1000 in een deposito zet ipv direct af te lossen scheelt het je op alleen deze termijn al honderden euro's in je looptijd.

Hier loopt de hypotheek nog 22 jaar. Als wij volledig aan het aflossen waren geslagen dan hadden we nu nog 3~5 jaar te gaan, door dit niet te doen kunnen we het nu al een tijdje volledig aflossen.

[Road-runner83]

Wij moeten volgend jaar de rente opnieuw vast zetten (in september). Hebben nu 3 delen (Spaar/Aflossingsvrij/Annuitair).

Rente die we nu hebben is 2,3 op Aflossingsvrij/Annuitair en 2,45 op Spaar.

Voor het spaargedeelte is het niet erg als de rente omhoog gaat volgend jaar

We hebben nog iets van 15jr te gaan. We lossen op Annuitair/Spaar niks extra's af maar sinds een aantal jaar zijn we wel het Aflossingsvrije deel elk jaar aan het aflossen. Dat was met het idee dat de rente volgend jaar een stuk hoger zou zijn en daarnaast willen wij ook hypotheekvrij zijn voor onze 60ste. Uiteraard even afwachten of je alles moet aflossen of je een stukje moet bewaren nog...

[Wailing_Banshee]

Road-runner83 schreef op woensdag 18 december 2024 @ 15:30:
Voor het spaargedeelte is het niet erg als de rente omhoog gaat volgend jaar

Wij hebben nog 2 jaar te gaan voordat onze rentevaste periode afloopt (november 2026). Ben er nog zeker niet uit wat we dan gaan doen (2x 100% spaarhypotheek, met dan nog 4 (en een beetje) en 10 jaar te gaan). Het zou best kunnen we dat dan alles volledig aflossen (we zouden dat nu theoretisch ook kunnen doen, behalve dat ik geen boete wil betalen ). Of dat we een heel groot deel gaan aflossen (met wat er al in de spaarpot zit) en voor de rest een nieuwe annuitaire hypotheek nemen.

[Jiffy]

3raser schreef op donderdag 12 december 2024 @ 20:46:
Ik lees dat de Rabobank de hypotheekrente gaat verlagen voor woningen met energielabel A. Mijn woning heeft geen energielabel maar dat zou zomaar een label A kunnen zijn. Ik vraag me dan wel af hoe ze dat gaan verrekenen met een bank spaarhypotheek die al 15 jaar loopt. Krijg je dan ook minder rente op je spaarrekening? Dan heeft het nogal wat consequenties.

Zoals de Rabobank zelf aangeeft is de renteverlaging voor een spaarhypotheek geen automatisme:

Bericht over de Duurzaamheidskorting en je spaarhypotheek

Heb je bericht van ons gekregen dat je Duurzaamheidskorting krijgt en een spaarhypotheek hebt? Bij een spaarhypotheek passen we Duurzaamheidskorting niet automatisch toe omdat we niet weten of dit interessant voor je is. Als we de hypotheekrente verlagen, krijg je namelijk ook minder rente op je spaarrekening. Om dan toch het afgesproken bedrag op te bouwen, zul je dan meer premie of inleg moeten gaan betalen. Wil je weten of Duurzaamheidskorting op jouw spaarhypotheek toch interessant voor je is? Vul dan het contactformulier onderaan deze pagina in.

Ik heb afgelopen week bericht gehad over de korting: annuïtaire lening, dus bij mij gaat het automatisch in per 1 januari a.s.

[JeroenVerweij]

CaLeX schreef op woensdag 18 december 2024 @ 15:03:
[...]

Crazy

Dat goede gevoel waar je het over hebt, is dat echt alleen emotie? Want door volledig al je spaargeld in de aflossing te gooien kan wel meer risico lopen dan wanneer je het zou sparen. Bij baanverlies zou je bij het laatste minder snel in de geldproblemen kunnen komen.

Je pakt daarnaast meer rente op sparen / deposito dan wat je nu betaalt aan de lening. Als je morgen een aflossing van 1000 in een deposito zet ipv direct af te lossen scheelt het je op alleen deze termijn al honderden euro's in je looptijd.

Hier loopt de hypotheek nog 22 jaar. Als wij volledig aan het aflossen waren geslagen dan hadden we nu nog 3~5 jaar te gaan, door dit niet te doen kunnen we het nu al een tijdje volledig aflossen.

Nice

Maarem, waar staat dat ik AL ons spaargeld gebruik voor extra aflossing? Dat doen we namelijk niet. We houden een meer dan goede buffer aan.

En ik snap het financieel helemaal. Super dom dit enzo. Maar we vinden het heerlijk om maandelijks extra af te lossen op onze hypotheek, onze bruto maandlast te zien dalen en te weten dat ons huis straks veel sneller helemaal van ons is.

[President]

JeroenVerweij schreef op woensdag 18 december 2024 @ 13:15:
@President en @Rubbergrover1 ik snap dat het financieel niet de meest optimale beslissing is. Echter, een volledig afgelost huis geeft ons een goed gevoel.

We hebben een goed leven en financieel niks te klagen. Maximalisatie van geld of rendement is niet ons doel. Call me crazy

O dat gevoel heb ik ook gehad hoor, tot ik besefte dat ik in plaats van 8 jaar aflossen het geld beter op een spaarrekening kan zetten. Dan kan ik het bedrag over 8 jaar ook in een keer aflossen, maar heb ik daarnaast nog 15k extra op mijn spaarrekening staan :-P

[Sport_Life]

JeroenVerweij schreef op woensdag 18 december 2024 @ 16:05:
[...]


Maar we vinden het heerlijk om maandelijks extra af te lossen op onze hypotheek, onze bruto maandlast te zien dalen en te weten dat ons huis straks veel sneller helemaal van ons is.

Jullie zijn al helemaal eigenaar van de woning .

Ik snap het gevoel wel hoor. En als je je daar prettig bij voelt lijkt me dat een prima uitgangspunt.

Ik laat zelf 1 of 2 ton aflossingsvrij open staan, dat kunnen we tzt dan aflossen met spaargeld of verlengen als de rente laag is. Eea ook afhankelijk wat fiscaal interessant is.
Al is de kans groot dat we over 30 jaar kleiner gaan wonen dus dan lossen we de aflossingsvrije hypotheek af met de verkoop van de woning.

[ Voor 57% gewijzigd door Sport_Life op 18-12-2024 17:10 ]

[de Peer]

Sport_Life schreef op woensdag 18 december 2024 @ 16:35:
[...]

Jullie zijn al helemaal eigenaar van de woning .

Ik snap het gevoel wel hoor. En als je je daar prettig bij voelt lijkt me dat een prima uitgangspunt.

ja inderdaad, volwaardig eigenaar werd je al bij het aanschaffen van de woning.

[PsYgHo]

Aflossen op hypotheek mogen wij ook graag doen. Met name vanwege lagere maandlasten. Iedere 14k geeft toch weer 87,00 minder kosten per maand. Lijkt weinig, is het ook, maar na een paar keer kom het toch wel hard naar je toe... We hebben 10 jaar hard gespaard, en zijn nu zover dat we in het 11e jaar het huis op 1euro na, vrij kunnen hebben. Met daarnaast nog een passende reserve buffer op de spaar, in geval van een nieuwe auto, of weet ik veel wat.

In tussen tijd ook geïnvesteerd in nieuwe keuken, en wat zaken voor wat betreft extra duurzaamheid en woon genoot, etc,

Huis kent geen achterstallig onderhoud of dat soort zaken. Relatief jong huis van 2001 en label A, zonder zonnepanelen en of andere duurzame grapjes. Tuin op het zuiden... Dus dat is erg prettig.

Nu vanwege wat investeringen gaan we naar minimaal A+ / ++. Niet dat dat het doel was. Maar meer omdat de investering zich zelf terug verdiend, in lagere (maand) lasten.

Onze hypotheek bestaat uit 4/7deel, 4.1% annuitair ,NHG voor 20 jaar vast, looptijd 30 jaar, 1, en een 3/7 deel variabel, looptijd 30 jaar. Dit alles 10,5 jaar geleden in gegaan.

Het variabele deel is sinds dik 1 jaar al helemaal weg, omdat de rente voorbij de 4,1 steeg..
Gezien wij altijd onbeperkt konden aflossen op het variabele deel, hebben we dit in een keer gedaan toen de rente boven de 4,1 kwam te liggen.

Het annuitaire deel staat nu nog een beetje open, waarbij we verwachten deze in begin feb 2025 (na aflossing in januari) te hebben op een rest schuld van 118x,xx euro.

Hierbij denk ik dat ik hem met een paar euro boete rente, aflos (in feb 2025) tot een schuld van 1,00 Euro. Boete rente lijkt goedkoper dan nog een jaar wachten, en dan pas aflossen in 2026 op dit moment...

Helemaal vrij wil ik hem niet, want ben dan de eventuele voordelen kwijt, als ik een compleet nieuwe hypotheek moet nemen voor bv een buitenhuisje of een chalet ergens op een natuurcamping, wat een wens van ons is.

Of in het geval dat ik mijn zus (wil/moet) uitkopen voor overname van het huis van mijn vader of moeder. (ouders gescheiden)....

[Rubbergrover1]

JeroenVerweij schreef op woensdag 18 december 2024 @ 14:10:
[...]


Ah ja, dat is natuurlijk ook een manier om hetzelfde eindresultaat te bereiken. Wat is jullie aanpak? In plaats van extra aflossen het geld beleggen/sparen en bij het bereiken van het doelkapitaal de hypotheek aflossen? Of een andere aanpak?

We beleggen en sparen sowieso flink. We hebben naast de annuiteitenhypotheek (die loopt sinds de vorige verhuizing) ook nog een deel spaarhypotheek (die al langer liep). Op het moment dat die afloopt, is de annuiteitenhypotheek nog lang niet klaar. Maar is de resterende schuld ook niet meer extreem hoog, ongeveer eenderde van de totale hypotheek die we hadden toen we in deze woning kwamen. We zullen dan waarschijnlijk een stuk van onze beleggingen en spaargeld gebruiken om daar helemaal vanaf te zijn.

Niet omdat het moet, maar omdat het kan.

[CaLeX]

JeroenVerweij schreef op woensdag 18 december 2024 @ 16:05:
[...]


Nice

Maarem, waar staat dat ik AL ons spaargeld gebruik voor extra aflossing? Dat doen we namelijk niet. We houden een meer dan goede buffer aan.

En ik snap het financieel helemaal. Super dom dit enzo. Maar we vinden het heerlijk om maandelijks extra af te lossen op onze hypotheek, onze bruto maandlast te zien dalen en te weten dat ons huis straks veel sneller helemaal van ons is.

Als het een bewuste keuze is, dan vind ik het verre van super dom

[tormentor1985]

Ik denk dat het een veel bewustere keuze zou zijn om de hypotheek juist niet vroegtijdig af te lossen. Het enige wat het je geeft is een goed gevoel om van een verplichting af te zijn maar dat is dan ook wel alles.

Ik heb juist bewust gekozen vermogen op te bouwen en het geld voor mij te laten werken. Dit heeft inmiddels niveaus bereikt dat ik mijn eerste hypotheek uit 2009 zou kunnen financieren uit passief inkomen. Dit in combinatie met de mogelijkheid tot verkoop van investeringen geeft mij juist veel meer een gevoel van zekerheid dan meer geld dan strikt noodzakelijk in stenen stoppen die je in worst case scenarios er niet even uit kan halen.

Ik zeg altijd naar iedere euro die je nu leent is over 30 jaar niks meer waard. Een hypotheek zal daarom ook steeds makkelijker te betalen zijn tot op een punt dat het helemaal geen pijn meer doet deze te betalen.

[Wailing_Banshee]

de Peer schreef op woensdag 18 december 2024 @ 16:37:
[...]
ja inderdaad, volwaardig eigenaar werd je al bij het aanschaffen van de woning.

Dat is niet helemaal waar... Als je nog een hypotheek hebt, is je huis een onderpand en mag je niets doen wat de waarde van dat onderpad verlaagd (verhuren bijvoorbeeld).

tormentor1985 schreef op donderdag 19 december 2024 @ 01:37:
Ik denk dat het een veel bewustere keuze zou zijn om de hypotheek juist niet vroegtijdig af te lossen. Het enige wat het je geeft is een goed gevoel om van een verplichting af te zijn maar dat is dan ook wel alles.

Ik heb juist bewust gekozen vermogen op te bouwen en het geld voor mij te laten werken. Dit heeft inmiddels niveaus bereikt dat ik mijn eerste hypotheek uit 2009 zou kunnen financieren uit passief inkomen. Dit in combinatie met de mogelijkheid tot verkoop van investeringen geeft mij juist veel meer een gevoel van zekerheid dan meer geld dan strikt noodzakelijk in stenen stoppen die je in worst case scenarios er niet even uit kan halen.

Dat was ook onze bewuste keuze: tussentijds gaan we met 99.9% zekerheid niets extra's aflossen (voor het aflopen van de rentevaste periode). Daarom zijn we ook voor 100% spaarhypotheek gegaan (2000 en 2006). Toen we die extra hypotheek voor de verbouwing hebben genomen, hadden we wel zoiets van: die gaan we mogelijk eerder aflossen. Daarom zijn we daar voor annuitair gegaan. Die is ondertussen wel helemaal afbetaald.

[Rubbergrover1]

tormentor1985 schreef op donderdag 19 december 2024 @ 01:37:
Ik denk dat het een veel bewustere keuze zou zijn om de hypotheek juist niet vroegtijdig af te lossen. Het enige wat het je geeft is een goed gevoel om van een verplichting af te zijn maar dat is dan ook wel alles.

En dat kan dus juist voor veel mensen een belangrijk gevoel zijn.

Ik heb juist bewust gekozen vermogen op te bouwen en het geld voor mij te laten werken. Dit heeft inmiddels niveaus bereikt dat ik mijn eerste hypotheek uit 2009 zou kunnen financieren uit passief inkomen. Dit in combinatie met de mogelijkheid tot verkoop van investeringen geeft mij juist veel meer een gevoel van zekerheid dan meer geld dan strikt noodzakelijk in stenen stoppen die je in worst case scenarios er niet even uit kan halen.

Het een hoef het ander niet uit te sluiten. Juist als je naast de hypotheekschuld nog een (grote) zak geld hebt, kan het zijn dat de meeste worst-case scenario's afgedekt zijn. En dat het aflossen van je lening weinig extra risico geeft.

Bij ons is het enige 'echte' risico de situatie waarin bijvoorbeeld de kinderen een eigen woning zouden willen kopen en wij hen daarbij zouden willen/moeten helpen. Mocht dit voorkomen, en mocht dit meer zijn dan wat we uit eigen middelen zouden kunnen aanwenden, dan kunnen we alsnog kijken of we een lening aangaan. Maar de kans dat dit voorkomt lijkt mij vooralsnog zo klein, dat we niet alleen voor deze kans nog jarenlang een lening blijven aanhouden.

[CaLeX]

tormentor1985 schreef op donderdag 19 december 2024 @ 01:37:
Ik denk dat het een veel bewustere keuze zou zijn om de hypotheek juist niet vroegtijdig af te lossen. Het enige wat het je geeft is een goed gevoel om van een verplichting af te zijn maar dat is dan ook wel alles.

Ik heb juist bewust gekozen vermogen op te bouwen en het geld voor mij te laten werken. Dit heeft inmiddels niveaus bereikt dat ik mijn eerste hypotheek uit 2009 zou kunnen financieren uit passief inkomen. Dit in combinatie met de mogelijkheid tot verkoop van investeringen geeft mij juist veel meer een gevoel van zekerheid dan meer geld dan strikt noodzakelijk in stenen stoppen die je in worst case scenarios er niet even uit kan halen.

Ik zeg altijd naar iedere euro die je nu leent is over 30 jaar niks meer waard. Een hypotheek zal daarom ook steeds makkelijker te betalen zijn tot op een punt dat het helemaal geen pijn meer doet deze te betalen.

Ik heb dezelfde keuze als jou gemaakt.

De keuze om wel volledig af te lossen is misschien niet optimaal, maar nog altijd vele malen beter dan de buurman die beide niet doet.

[NiGeLaToR]

CaLeX schreef op donderdag 19 december 2024 @ 09:11:
[...]

Ik heb dezelfde keuze als jou gemaakt.

De keuze om wel volledig af te lossen is misschien niet optimaal, maar nog altijd vele malen beter dan de buurman die beide niet doet.

Tis ook voor iedereen persoonlijk:
- de rekensom, hypotheekrente vs rendement vs maandlasten (vs binnenkort belasting op dat rendement)
- comfort; waar voel je je goed bij
- woningmarkt (rond 2011 ging er zo 30k per jaar woz van je huis af en een hypotheek onder water is ook niet alles)
- financiele mogelijkheden & discipline

Ik probeer met mensen om mij heen financien bespreekbaar te maken, simpelweg om ze te motiveren een plan te maken. Dus helemaal eens met je stelling

Zag op LinkedIn een vrouw een foto van een brief delen dat ze haar hypotheek volledig had afgelost en die werd volledig met de grond gelijk gemaakt. Was dom, stom, onzin, etc.

Ondertussen heeft die mevrouw geen hypotheek meer. Dat dit ook een keerzijde heeft weet ze, maar dit was haar wens. Geld wat ze over heeft belegt en besteed ze. Ik was een van de weinig die maar een compliment gaf, vond het zo vaag - ze doet volgens mij iets heel goeds en knaps en altijd weten mensen het weer beter.

Zelf gestart met 6% rente en een spaarhypotheek, als je dan gaat aflossen scheelt het enorm per maand. Inmiddels op < 2% en deels aflossingsvrij en gaat de inleg in diverse potjes, fondsen en hobbies van de kinderen probeer elke paar jaar het plan te evalueren en aan te passen.

[tormentor1985]

CaLeX schreef op donderdag 19 december 2024 @ 09:11:
[...]

Ik heb dezelfde keuze als jou gemaakt.

De keuze om wel volledig af te lossen is misschien niet optimaal, maar nog altijd vele malen beter dan de buurman die beide niet doet.

Niets doen is sowieso nooit goed, inderdaad. Ik zie echter veel berichten van mensen die zoveel mogelijk tussendoor aflossen. Het enige wat ik dan denk, is dat het rendement daarvan (een klein beetje minder per maand betalen) vele malen lager is dan het rendement dat je kan behalen op andere vlakken.

Sterker nog, als je het huis waarin je woont bijvoorbeeld wil verduurzamen, dan is het eigenlijk zonde om daar niet gewoon een extra hypotheek voor af te sluiten, zelfs als je al het geld gewoon op de bank hebt staan. Die hypotheek kan je voor een groot deel betalen uit de besparing die eruit voortvloeit. En door een hoge hypotheekschuld gaat het belastbare inkomen weer omlaag. Dit heeft niet alleen invloed op de te betalen belasting, maar bijvoorbeeld ook op de hoogte van toeslagen.

Ik maak vaak de grap, geld lenen levert geld op. Al is het natuurlijk afhankelijk waarvoor je dat geld leent en welke financiële voordelen dat al dan niet heeft.

[PsYgHo]

Toeslagen? Nou ik weet het niet, maar wij konden geen huis kopen, toen we recht hadden op toeslagen.
Althans niet iets wat significant beter was dan wat we huurden, tegen dat bedrag.

Pas toen we alle recht op toeslagen hadden verspeeld door het gezamenlijke inkomen, werd het op een moment idd verstandig om een huis te kopen.. Maar dat was geboren uit het feit dat we toen scheefhuurders waren, en ieder jaar er 4,5 procent huur bij kwam.

De eerste 2 jaar waren we duurder uit, het 3e jaar speelden we quitte, en vanaf jaar 4 waren we goedkoper uit.
Net na de crisis waren de huizen relatief goedkoop, en hebben we mazzel gehad met ons huis bijna 10,5 jaar geleden.

Hypotheek later makkelijker afbetalen? Omdat geld minder waard word? , wat hier boven is geschreven?
Ben ik het niet mee eens, op papier leuk, maar verre van de waarheid..

[ Voor 68% gewijzigd door PsYgHo op 19-12-2024 13:34 ]

[CaLeX]

PsYgHo schreef op donderdag 19 december 2024 @ 13:23:
Toeslagen? Nou ik weet het niet, maar wij konden geen huis kopen, toen we recht hadden op toeslagen.
Althans niet iets wat significant beter was dan wat we huurden, tegen dat bedrag.

Kinderopvangtoeslag

[PsYgHo]

We hebben geen kinderen..

[ Voor 5% gewijzigd door PsYgHo op 19-12-2024 13:34 ]

[de Peer]

Wailing_Banshee schreef op donderdag 19 december 2024 @ 07:44:
[...]

Dat is niet helemaal waar... Als je nog een hypotheek hebt, is je huis een onderpand en mag je niets doen wat de waarde van dat onderpad verlaagd (verhuren bijvoorbeeld).

Ja dat is waar. Dat mag alleen in overleg. Desalniettemin ben je juridisch gezien gewoon de eigenaar.

[Rubbergrover1]

tormentor1985 schreef op donderdag 19 december 2024 @ 11:01:
[...]


Niets doen is sowieso nooit goed, inderdaad.

Ook dat is normatief. Het kan ook een bewuste keus zijn om helemaal niets af te lossen. Scheelt eenderde in de maandlasten en tegen de tijd dat je 30 jaar verder bent, 'voelt' een lening nog maar half zo zwaar (of minder). En is het misschien helemaal niet erg als je nog steeds elke maand rente moet betalen. Zo iemand heeft al die jaren wel een veel groter budget om andere dingen van te doen.

Het zou niet mijn keus zijn. maar als iemand op deze manier elk jaar een dure reis kan maken die diegene niet had kunnen maken bij een aflossende hypotheekvorm, dan zou ik niet zeggen dat die keus per definitie niet goed is.

[tormentor1985]

PsYgHo schreef op donderdag 19 december 2024 @ 13:23:
Hypotheek later makkelijker afbetalen? Omdat geld minder waard word? , wat hier boven is geschreven?
Ben ik het niet mee eens, op papier leuk, maar verre van de waarheid..

Hoezo? Mijn eerste hypotheek was 16 jaar geleden een enorme klap geld (netto +/- 600 euro per maand). Maar in die tijd waren de minimumlonen 1400 euro per maand, en verdiende ik als schoolverlater redelijk goed: 2000 euro per maand bij mijn eerste werkgever.

Spoelen we 16 jaar door, dan verdien je in de supermarkt meer dan 2000 euro per maand, en zijn de prijzen gemiddeld met ongeveer 60% gestegen. Die 600 euro is nu niet veel meer voor een hypotheek. Sterker nog, ik las onlangs dat jongeren jaloers zijn op mensen zoals ik en vinden dat we vooral maar veel geluk hebben gehad. Wat men echter vergeet, is het hele bovenstaande verhaal, want ook ik heb aardig wat dubbeltjes om moeten draaien om te komen waar ik nu ben.

Het is dus niet alleen op papier mooi, maar ook nog eens de waarheid. Waar ik in 2008 nog prima 400 broden kon kopen van die netto hypotheeklast, is dat tegenwoordig misschien 200 broden en tegen het einde van de looptijd misschien nog maar 50 tot 100 broden.

[Rubbergrover1]

tormentor1985 schreef op vrijdag 20 december 2024 @ 00:03:
[...]
Het is dus niet alleen op papier mooi, maar ook nog eens de waarheid. Waar ik in 2008 nog prima 400 broden kon kopen van die netto hypotheeklast, is dat tegenwoordig misschien 200 broden en tegen het einde van de looptijd misschien nog maar 50 tot 100 broden.

Maar dan ga je er aan voorbij dat dit alleen opgaat als je inkomen ook die prijsontwikkeling bijhoudt. En dat is lang niet altijd zo. Zeker als je aan het eind van de looptijd met pensioen bent, kan je inkomen wel eens een flinke verlaging hebben gekregen. Als je inkomen bij pensionering bv halveert, terwijl je juist 4 keer meer inkomen nodig hebt om de zelfde hoeveelheid broden te kopen, dan kan het best zijn dat er niet veel geld meer overblijft om de hypotheek van te betalen.

Uiteraard zal het meestal niet zo extreem zijn. Maar een vijftiger die nu na wat stappen dubbel modaal verdient, terwijl die in het verleden lange tijd modaal of minder heeft verdiend, zal waarschijnlijk een flink lager inkomen na pensionering hebben. En tegelijk zijn de salarisstappen op latere leeftijd statistisch veel lager dan als je jong bent. Dan is het niet onrealistisch dat hij 'straks' bij zijn pensionering ook in euro's een totaal pensioen heeft dat een stuk lager uitvalt dan zijn huidige inkomen. Als hij dan voor zijn overige uitgaven juist de helft meer euro's nodig heeft, dan kan het best een probleem worden om naast die broden nog geld over te houden voor de hypotheeklasten.

En dan maakt het weinig uit of die lasten dan het equivalent van 200 of 400 broden zijn.

[tormentor1985]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 20 december 2024 @ 08:42:
[...]

Maar dan ga je er aan voorbij dat dit alleen opgaat als je inkomen ook die prijsontwikkeling bijhoudt. En dat is lang niet altijd zo. Zeker als je aan het eind van de looptijd met pensioen bent, kan je inkomen wel eens een flinke verlaging hebben gekregen. Als je inkomen bij pensionering bv halveert, terwijl je juist 4 keer meer inkomen nodig hebt om de zelfde hoeveelheid broden te kopen, dan kan het best zijn dat er niet veel geld meer overblijft om de hypotheek van te betalen.

Uiteraard zal het meestal niet zo extreem zijn. Maar een vijftiger die nu na wat stappen dubbel modaal verdient, terwijl die in het verleden lange tijd modaal of minder heeft verdiend, zal waarschijnlijk een flink lager inkomen na pensionering hebben. En tegelijk zijn de salarisstappen op latere leeftijd statistisch veel lager dan als je jong bent. Dan is het niet onrealistisch dat hij 'straks' bij zijn pensionering ook in euro's een totaal pensioen heeft dat een stuk lager uitvalt dan zijn huidige inkomen. Als hij dan voor zijn overige uitgaven juist de helft meer euro's nodig heeft, dan kan het best een probleem worden om naast die broden nog geld over te houden voor de hypotheeklasten.

En dan maakt het weinig uit of die lasten dan het equivalent van 200 of 400 broden zijn.

Ik denk dat het onwenselijk is om nog een openstaande hypotheek op het moment dat je met pensioen gaat. Dan zou je idealiter niet meer willen betalen dan de steeds verder oplopende OZB. Voor de beeldvorming mijn eerste spaarplus hypotheek loopt af als ik 53 jaar ben. Dat geeft mij nog 14 jaar om het volledige bedrag wat ik besteed aan hypotheek verder te investeren en voor mij te laten werken. Dat is een prima pensioenvoorziening.

In the end heb ik nu ook woning waar ik een gezin met 2 kinderen in kan laten opgroeien en dan nog een ruimte heb voor persoonlijk vermaak (game room / cinema). Nou vraag ik mij af of het nog echt zinvol is als ten einde van de hypotheek ik nog langer in zo'n woning blijf wonen. Wat dat betreft is de eigen woning ook een prima pensioenvoorziening waarvan de waarde de komende jaren nog mee blijft bewegen met de markt. Ik zou de woning altijd kunnen verkopen en een kleinere woning terug kunnen kopen.

Overigens als je inkomen niet dezelfde prijsonwikkeling door maakt dan doe je iets niet goed tenzij het veroorzaakt wordt door bijvoorbeeld inkomen wat weg valt door arbeidsongeschiktheid. Dat laatste is natuurlijk iets waar ieder zich tegen zou moeten verzekeren.

[ Voor 5% gewijzigd door tormentor1985 op 20-12-2024 10:36 ]

[Rubbergrover1]

tormentor1985 schreef op vrijdag 20 december 2024 @ 10:34:
[...]


Ik denk dat het onwenselijk is om nog een openstaande hypotheek op het moment dat je met pensioen gaat. Dan zou je idealiter niet meer willen betalen dan de steeds verder oplopende OZB.

Ook dat hangt uiteindelijk natuurlijk van de situatie af. Maar het geeft dus wel aan dat de hypotheek 'later' afbetalen niet altijd makkelijker is.

Overigens als je inkomen niet dezelfde prijsonwikkeling door maakt dan doe je iets niet goed tenzij het veroorzaakt wordt door bijvoorbeeld inkomen wat weg valt door arbeidsongeschiktheid. Dat laatste is natuurlijk iets waar ieder zich tegen zou moeten verzekeren.

Dan heb je weinig gevolgd over (het uitblijven van) de indexering van pensioenen de laatste decennia. En sowieso zijn de loonstijgingen gemiddeld veel lager op hogere leeftijd. Om meerdere redenen, zoals minder promotiekansen (je zit soms al aan de top van je kunnen), minder periodieken (als je aan het eind van de schaal zit), minder neiging tot job hoppen (je hebt al vaak genoeg gezien dat het gras elders niet altijd groener is) etc.

Daarnaast kunnen er extra'tjes zijn die wegvallen. Minder onregelmatige diensten, minder overwerk etc. Maar ook simpelweg minder energie om nog 40 uur per week met alleen het wettelijk minimaal aantal vrije dagen te blijven werken. Waardoor niet alleen het uurloon kan achterblijven, maar ook hoeveel je werkt kan afnemen.

Het is vanaf een bepaalde leeftijd dus niet heel ongebruikelijk dat het inkomen achterblijft bij de prijsontwikkeling. Dat heeft weinig te maken met 'iets niet goed doen'.

[Mattie112]

Mijn rente verloopt begin volgend jaar. Kreeg het volgende aanbod:

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Bravertal]

Mattie112 schreef op vrijdag 20 december 2024 @ 15:56:
Mijn rente verloopt begin volgend jaar. Kreeg het volgende aanbod:


***members only***

Heb je ook nog een variabel aanbod gekregen?
Gevoelsmatig gaat de rente weer omlaag, vandaar variabel en dan over een tijdje eventueel weer vastzetten.

[Rubbergrover1]

Bravertal schreef op vrijdag 20 december 2024 @ 20:11:
[...]


Heb je ook nog een variabel aanbod gekregen?
Gevoelsmatig gaat de rente weer omlaag, vandaar variabel en dan over een tijdje eventueel weer vastzetten.

Het hoeft dan nog niet eens variabel te zijn. Bij een korte rentevaste periode (bv 1 of 2 jaar) is de boete bij voortijdig oversluiten ook heel laag. Als je het idee hebt dat de rente over niet al te lange tijd wel eens zou kunnen dalen, dan is dat ook een mogelijkheid.

[PsYgHo]

Variabel, en later vast zetten, kan ook gunstig werken, maar moet je wel kijken wat de evt kosten zijn om naar vast te gaan zeg maar..

[aex351]

PsYgHo schreef op vrijdag 20 december 2024 @ 23:41:
Variabel, en later vast zetten, kan ook gunstig werken, maar moet je wel kijken wat de evt kosten zijn om naar vast te gaan zeg maar..

Volgens mij ligt de huidige variabele rente juist flink hoger dan de 1 jaar > meer jaar rente. Daarbij komt ook nog kijken dat het krediet ook verschilt van de gekozen vorm/duur. Bij een variabele rente krijg je veelal minder krediet (lees: hypotheekkrediet).

[beyazz06]

aex351 schreef op zaterdag 21 december 2024 @ 01:50:
[...]

Volgens mij ligt de huidige variabele rente juist flink hoger dan de 1 jaar > meer jaar rente. Daarbij komt ook nog kijken dat het krediet ook verschilt van de gekozen vorm/duur. Bij een variabele rente krijg je veelal minder krediet (lees: hypotheekkrediet).

Ik kijk zo nu en dan ook naar de standen; waar vroeger variabele rente meestal het gunstigst was, is dit al lange tijd niet zo. Het zit nu tussen de 2-5 jaar.

Als ik nu zou moeten verlengen had ik dan ook tussen de 2-5 jaar gekozen om te kijken wat de rente de komende jaren gaat doen. Mocht het net als 2/3 jaar terug explantioneel stijgen, kan je m nog altijd openbreken en langer vast zetten en andersom natuurlijk ook. De boete die erbij komt kijken zal behapbaar zijn.

[Rubbergrover1]

aex351 schreef op zaterdag 21 december 2024 @ 01:50:
[...]

Volgens mij ligt de huidige variabele rente juist flink hoger dan de 1 jaar > meer jaar rente. Daarbij komt ook nog kijken dat het krediet ook verschilt van de gekozen vorm/duur. Bij een variabele rente krijg je veelal minder krediet (lees: hypotheekkrediet).

Maar het gaat er daarbij om hoeveel je over de totale looptijd betaalt. En niet alleen om hoeveel je de komende periode betaalt. Zelfs als je een jaar lang een variabele rente betaalt die een procent hoger ligt, maar vervolgens na dat jaar wel de rente tegen eentiende minder rente voor 20 jaar vast kunt zetten, dan ben je alsnog veel voordeliger uit.

Daarom moet je niet alleen kijken naar de huidige percentages, maar ook naar de toekomst. Omdat niemand een glazen bol heeft, is die toekomst natuurlijk niet zeker. Maar je kunt wel nagaan dat als je een renteaanbod van 1,5% krijgt, de kans een stuk kleiner is dat die renet over een paar jaar nog wat lager ligt dan als je een aanbod tegen 6% krijgt.

[Janpietertje89]

Wij staan op het punt een projectmatig nieuwbouwhuis te kopen. We hebben vanaf tekenen 2 maanden om de financiering rond te krijgen. Voor mijn gevoel is het gunstig om zo lang mogelijk te wachten met tekenen want de kans is groot dat de komende maanden de rentes nog iets dalen. Makelaar lijkt ook niet echt haast te hebben en we hebben toch een optie dus ik til hem lekker over de kerstvakantie heen.

[aex351]

Janpietertje89 schreef op zaterdag 21 december 2024 @ 10:41:
Wij staan op het punt een projectmatig nieuwbouwhuis te kopen. We hebben vanaf tekenen 2 maanden om de financiering rond te krijgen. Voor mijn gevoel is het gunstig om zo lang mogelijk te wachten met tekenen want de kans is groot dat de komende maanden de rentes nog iets dalen. Makelaar lijkt ook niet echt haast te hebben en we hebben toch een optie dus ik til hem lekker over de kerstvakantie heen.

Inderdaad. Dit is precies wat ik nu aan het doen ben. Eind november getekend en wil nu voor eind januari de hypotheek rond hebben. Ook de NHG gaat omhoog en de kosten omlaag mocht je daar in aanmerking voor komen. Wat ik wel merk is dat het leenbedrag iets omlaag gaat in 2025. Wellicht compenseert een lagere rente dat.

Overigens kan je waarschijnlijk ook na die 2 maanden je hypotheek rond krijgen. Die 2 maanden wordt vaak gebruikt om ontbindende voorwaarden op te nemen. Dus mocht het je niet lukken om een bepaald hypotheekbedrag te krijgen of je maandelijkse lasten worden te hoog. Dan kan je er alsnog onderuit.

[Rubbergrover1]

Janpietertje89 schreef op zaterdag 21 december 2024 @ 10:41:
Wij staan op het punt een projectmatig nieuwbouwhuis te kopen. We hebben vanaf tekenen 2 maanden om de financiering rond te krijgen. Voor mijn gevoel is het gunstig om zo lang mogelijk te wachten met tekenen want de kans is groot dat de komende maanden de rentes nog iets dalen. Makelaar lijkt ook niet echt haast te hebben en we hebben toch een optie dus ik til hem lekker over de kerstvakantie heen.

Je kunt ook kiezen voor een hypotheek waarbij de afgesproken rente mee daalt als de marktrente daalt (tot het moment dat je bij de notaris zit). Dat is niet bij iedere hypotheek een mogelijkheid, en vaak zijn het niet de allerlaagste rentes, maar kan uiteindelijk wel de voordeligste optie zijn als er veel tijd zit tot je bij de notaris zit.

[Janpietertje89]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 21 december 2024 @ 13:04:
[...]

Je kunt ook kiezen voor een hypotheek waarbij de afgesproken rente mee daalt als de marktrente daalt (tot het moment dat je bij de notaris zit). Dat is niet bij iedere hypotheek een mogelijkheid, en vaak zijn het niet de allerlaagste rentes, maar kan uiteindelijk wel de voordeligste optie zijn als er veel tijd zit tot je bij de notaris zit.

Dit soort producten gaat een bank nooit verkopen als het -gemiddeld genomen- niet voordelig is voor ze. Kortom, niet aan beginnen want de kans is altijd 50+X% dat het uiteindelijk slechter voor je uit pakt, en die X% is dan voor de bank .

Tenminste, dat is mijn gevoel bij al dit soort producten.

[Rubbergrover1]

Janpietertje89 schreef op zaterdag 21 december 2024 @ 13:07:
[...]


Dit soort producten gaat een bank nooit verkopen als het -gemiddeld genomen- niet voordelig is voor ze. Kortom, niet aan beginnen want de kans is altijd 50+X% dat het uiteindelijk slechter voor je uit pakt, en die X% is dan voor de bank .

Tenminste, dat is mijn gevoel bij al dit soort producten.

De rente zal zo'n 0,2% hoger liggen, maar als je overtuiging is dat de rente flink zal gaan dalen, kan het alsnog een voordeliger keus zijn. Zeker als er nog veel tijd is voor je bij de notaris zit (wat soms bij nieuwbouw het geval is).

[Janpietertje89]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 21 december 2024 @ 13:24:
[...]

De rente zal zo'n 0,2% hoger liggen, maar als je overtuiging is dat de rente flink zal gaan dalen, kan het alsnog een voordeliger keus zijn. Zeker als er nog veel tijd is voor je bij de notaris zit (wat soms bij nieuwbouw het geval is).

Yep maar daar zit nu net mijn probleem met dit soort producten: "als je overtuiging is". Ik ben niet de juiste persoon om deze call te maken, en de bank heeft veel slimmere mensen in dienst om te bepalen of die 0.2% qua kosten-baten gunstig is voor de bank. Zoals ik zei, anders verkopen ze het product niet.

Kortom als de bank wil dat ik een product van ze afneem om een bepaald risico af te dekken, en daar 0.2% voor vraagt, dan zal de kans dat dit gunstig uitpakt voor de bank altijd groter dan 50% zijn.

[G83]

Janpietertje89 schreef op zaterdag 21 december 2024 @ 13:49:
[...]


Yep maar daar zit nu net mijn probleem met dit soort producten: "als je overtuiging is". Ik ben niet de juiste persoon om deze call te maken, en de bank heeft veel slimmere mensen in dienst om te bepalen of die 0.2% qua kosten-baten gunstig is voor de bank. Zoals ik zei, anders verkopen ze het product niet.

Kortom als de bank wil dat ik een product van ze afneem om een bepaald risico af te dekken, en daar 0.2% voor vraagt, dan zal de kans dat dit gunstig uitpakt voor de bank altijd groter dan 50% zijn.

Ik verwacht dat de opslag heel laag is en dat het de bank niet zoveel uitmaakt of je nu vastlegt voor bijvoorbeeld 3,5% of over een halfjaar voor 3,1%.

De bank zal een vrijwel gelijke winstmarge pakken op de rente van het moment en dus is er voor de bank weinig verschil of dat nu bijvoorbeeld 3,3% marktrente met een winstopslag van 0,2 is, of over een halfjaar met een gedaalde marktrente van 2,9% met wederom een winstopslag van 0,2.
In beide gevallen pakt de hypotheeknemer ongeveer 0,2%, ze gaan echt niet nu al het geld lenen/klaarzetten voor de huidige marktrente als je over een halfjaar tegen de dan geldende marktrente de lening pas vastlegt.

Ik verwacht dat het dus vooral goed is voor het marktaandeel en de marketing, dat huizenkopers die een dalende rente verwachten voor die specifieke aanbieders kiezen.

[Rubbergrover1]

Janpietertje89 schreef op zaterdag 21 december 2024 @ 13:49:
[...]


Yep maar daar zit nu net mijn probleem met dit soort producten: "als je overtuiging is". Ik ben niet de juiste persoon om deze call te maken, en de bank heeft veel slimmere mensen in dienst om te bepalen of die 0.2% qua kosten-baten gunstig is voor de bank. Zoals ik zei, anders verkopen ze het product niet.

Kortom als de bank wil dat ik een product van ze afneem om een bepaald risico af te dekken, en daar 0.2% voor vraagt, dan zal de kans dat dit gunstig uitpakt voor de bank altijd groter dan 50% zijn.

Maar je gaf eerst aan dat voor je gevoel de kans groot is dat de komende maanden de rentes nog iets dalen. Ik geef alleen aan hoe je iets met dat gevoel kunt doen.

[Janpietertje89]

G83 schreef op zaterdag 21 december 2024 @ 17:16:
[...]


Ik verwacht dat de opslag heel laag is en dat het de bank niet zoveel uitmaakt of je nu vastlegt voor bijvoorbeeld 3,5% of over een halfjaar voor 3,1%.

De bank zal een vrijwel gelijke winstmarge pakken op de rente van het moment en dus is er voor de bank weinig verschil of dat nu bijvoorbeeld 3,3% marktrente met een winstopslag van 0,2 is, of over een halfjaar met een gedaalde marktrente van 2,9% met wederom een winstopslag van 0,2.
In beide gevallen pakt de hypotheeknemer ongeveer 0,2%, ze gaan echt niet nu al het geld lenen/klaarzetten voor de huidige marktrente als je over een halfjaar tegen de dan geldende marktrente de lening pas vastlegt.

Ik verwacht dat het dus vooral goed is voor het marktaandeel en de marketing, dat huizenkopers die een dalende rente verwachten voor die specifieke aanbieders kiezen.

Je logica klopt natuurlijk niet want als die bank die lening niet vast klaarzet voor 3.3% marktrente en de rentes stijgen ineens dan maken ze verlies. De bank neemt dus hoe dan ook een risico, als ze de lening vastzetten kunnen de rentes dalen en moeten ze je een lening tegen een lagere rente aanbieden terwijl ze hem voor een hogere rente hebben ingekocht, en als ze hem niet inkopen en de rente stijgt hebben ze ook een probleem. De bank kan nooit in beide scenario's "0.2%" pakken.

Dat risico hebben veel knappe koppen bij die bank ingecalculeerd in de extra kosten van deze hypotheekvorm, plus een beetje extra want anders zou de bank dit risico niet willen nemen.

[Uniciteit]

Voor de rentedaling die sommigen hier verwachten o.b.v. ECB besluiten: alhoewel de ECB een goede leidraad kan zijn, is het niet gegarandeerd.

Een goed voorbeeld is de VS. Daar heeft de Fed de rente met 0,75% verlaagd… ondertussen ligt de gemiddelde hypotheekrente daar sindsdien 0,6% hoger!

[Johan Bogle]

Gezien de nu al hoge inflatie icm geopolitieke spanningen zou ik niet te zeker zijn van een daling.

Stel dat China iets doet in Taiwan ga je rentes uit de jaren 80 terugzien. Of Trump met zijn maffe tarieven zou ook behoorlijk inflattoir kunnen werken. Rusland die nog een nieuwe ‘vredesmissie’ start in een buurland….

Genoeg variabelen die het rentebeleid ondanks de megaschulden van landen flink in de war kan gooien.

[Rubbergrover1]

Janpietertje89 schreef op zondag 22 december 2024 @ 01:46:
[...]


Je logica klopt natuurlijk niet want als die bank die lening niet vast klaarzet voor 3.3% marktrente en de rentes stijgen ineens dan maken ze verlies. De bank neemt dus hoe dan ook een risico, als ze de lening vastzetten kunnen de rentes dalen en moeten ze je een lening tegen een lagere rente aanbieden terwijl ze hem voor een hogere rente hebben ingekocht, en als ze hem niet inkopen en de rente stijgt hebben ze ook een probleem. De bank kan nooit in beide scenario's "0.2%" pakken.

Dat risico hebben veel knappe koppen bij die bank ingecalculeerd in de extra kosten van deze hypotheekvorm, plus een beetje extra want anders zou de bank dit risico niet willen nemen.

De bank hoeft niet meteen jouw lening vast te zetten, maar kan wel, tegen enige kosten, de optie nemen om een lening tegen die rente af te sluiten. Die extra kosten daarvoor zitten in de extra opslag, zodat dat niet ten koste gaat van hun winstopslag. Maar die kosten zijn niet 1 op 1 gelijk aan het mogelijke voordeel dat je kunt behalen.

Je redeneertrant lijkt er op neer te komen dat je er vanuit gaat dat iedere manier waarop je enig voordeel zou kunnen behalen, door de bank al ingecalculeerd is in een hogere prijs die dat voordeel weer teniet doet. Dat zou betekenen dat bv. ook een korte rentevaste periode geen zin heeft. Als over bv. 10 of 20 jaar de rente voordeliger zou zijn, dan zou dat voordeel immers al ingecalculeerd zijn door de bank in een hogere rente voor de periode tot dat moment. En dan zou het geen zin hebben om een kortere rentevaste periode af te spreken dan 30 jaar. Je hebt dan wel een erg hoger dunk van de 'glazen bol' van de knappe koppen van de bank. En de praktijk leert dat dit toch niet altijd de meest voordelige strategie blijkt te zijn.

Even een voorbeeld met ING (daarvan zijn de historische rentes makkelijk te vinden). De rente voor 80% LTV was november vorig jaar 4,85% voor 10 jaar vast. Had je toen voor de nieuwbouwwoning getekend en 2 maanden gewacht met de hypotheekofferte, dan was de rente gedaald naar 4,43%. Even wachten was toen dus een goed idee geweest. Maar als je pas twee maanden daarna bij de notaris zat, was de rente inmiddels naar 4,15% gedaald. En was je met die dalrente variant nog weer beter uit geweest, ondanks de extra opslag op de rente.
En als je juist twee maanden eerder voor de nieuwbouwwoning had getekend, in september in plaats van november, toen stond de rente op 4,59%. Had je toen jouw tactiek toegepast en 2 maanden gewacht, dan had je dus die 4,85% van november gekregen. En was 'zomaar' wachten geen goed idee.

[Janpietertje89]

Rubbergrover1 schreef op zondag 22 december 2024 @ 10:35:
[...]

De bank hoeft niet meteen jouw lening vast te zetten, maar kan wel, tegen enige kosten, de optie nemen om een lening tegen die rente af te sluiten. Die extra kosten daarvoor zitten in de extra opslag, zodat dat niet ten koste gaat van hun winstopslag. Maar die kosten zijn niet 1 op 1 gelijk aan het mogelijke voordeel dat je kunt behalen.

Je redeneertrant lijkt er op neer te komen dat je er vanuit gaat dat iedere manier waarop je enig voordeel zou kunnen behalen, door de bank al ingecalculeerd is in een hogere prijs die dat voordeel weer teniet doet. Dat zou betekenen dat bv. ook een korte rentevaste periode geen zin heeft. Als over bv. 10 of 20 jaar de rente voordeliger zou zijn, dan zou dat voordeel immers al ingecalculeerd zijn door de bank in een hogere rente voor de periode tot dat moment. En dan zou het geen zin hebben om een kortere rentevaste periode af te spreken dan 30 jaar. Je hebt dan wel een erg hoger dunk van de 'glazen bol' van de knappe koppen van de bank. En de praktijk leert dat dit toch niet altijd de meest voordelige strategie blijkt te zijn.

Even een voorbeeld met ING (daarvan zijn de historische rentes makkelijk te vinden). De rente voor 80% LTV was november vorig jaar 4,85% voor 10 jaar vast. Had je toen voor de nieuwbouwwoning getekend en 2 maanden gewacht met de hypotheekofferte, dan was de rente gedaald naar 4,43%. Even wachten was toen dus een goed idee geweest. Maar als je pas twee maanden daarna bij de notaris zat, was de rente inmiddels naar 4,15% gedaald. En was je met die dalrente variant nog weer beter uit geweest, ondanks de extra opslag op de rente.
En als je juist twee maanden eerder voor de nieuwbouwwoning had getekend, in september in plaats van november, toen stond de rente op 4,59%. Had je toen jouw tactiek toegepast en 2 maanden gewacht, dan had je dus die 4,85% van november gekregen. En was 'zomaar' wachten geen goed idee.

Ik begrijp helemaal dat het goed -kan- uitpakken, dat is niet mijn punt. Mijn punt is dat een bank winst wil maken en dus bij zijn producten zoals die dalrente, ervoor zal zorgen dat het gemiddeld genomen (dus >50% van de tijd) gunstiger uitpakt voor de bank dan voor jou. Dat is ten slotte het doel van de bank, winst maken.

En wat betreft je eerste opmerking, dat een bank een "optie" kan nemen is exact datzelfde, die kosten van die optie is ook door knappe koppen uitgerekend als gemiddeld winstgevend voor degene die die optie verstrekt.

[Rubbergrover1]

Janpietertje89 schreef op zondag 22 december 2024 @ 12:36:
[...]


Ik begrijp helemaal dat het goed -kan- uitpakken, dat is niet mijn punt. Mijn punt is dat een bank winst wil maken en dus bij zijn producten zoals die dalrente, ervoor zal zorgen dat het gemiddeld genomen (dus >50% van de tijd) gunstiger uitpakt voor de bank dan voor jou. Dat is ten slotte het doel van de bank, winst maken.

En wat betreft je eerste opmerking, dat een bank een "optie" kan nemen is exact datzelfde, die kosten van die optie is ook door knappe koppen uitgerekend als gemiddeld winstgevend voor degene die die optie verstrekt.

Je gaat steeds uit van de onjuiste aanname dat een strategie die winstgevend voor de bank is, per definitie ongunstig is voor jou als klant. (En andersom.) En dat is dus niet zo.

[Janpietertje89]

Rubbergrover1 schreef op zondag 22 december 2024 @ 13:02:
[...]

Je gaat steeds uit van de onjuiste aanname dat een strategie die winstgevend voor de bank is, per definitie ongunstig is voor jou als klant. (En andersom.) En dat is dus niet zo.

Maar dat is toch een feit? Hoe beter voor mij, hoe slechter voor de bank, en andersom? Er is geen enkele manier waarop we allebei beter worden van deze dalrente constructie ten opzichte van een traditionele hypotheek.

[Mattie112]

Bravertal schreef op vrijdag 20 december 2024 @ 20:11:
[...]


Heb je ook nog een variabel aanbod gekregen?
Gevoelsmatig gaat de rente weer omlaag, vandaar variabel en dan over een tijdje eventueel weer vastzetten.

Nee, alleen 1-20 jaar

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 20 december 2024 @ 21:04:
[...]

Het hoeft dan nog niet eens variabel te zijn. Bij een korte rentevaste periode (bv 1 of 2 jaar) is de boete bij voortijdig oversluiten ook heel laag. Als je het idee hebt dat de rente over niet al te lange tijd wel eens zou kunnen dalen, dan is dat ook een mogelijkheid.

Klopt, de boete is laag maar je betaald wel notaris (en evt advies/nhg)kosten. Volgens mijn adviseur kan je rekenen op ~5k. Dat verdien je niet terug.

--

Het is trouwens wel zo dat op de dag dat de rente ingaat en hij is lager in de lagere rente krijg. Alleen het aanbod veranderd niet mee dus tot die tijd weet je niet precies wat het gaat worden.

[deejeebv]

Mattie112 schreef op zondag 22 december 2024 @ 20:30:
[...]
Klopt, de boete is laag maar je betaald wel notaris (en evt advies/nhg)kosten. Volgens mijn adviseur kan je rekenen op ~5k. Dat verdien je niet terug.

Kosten notaris heb je alleen als je van bank veranderd, dus een compleet nieuwe hypotheek afsluit. Bij een renteaanpassing bij dezelfde bank niet.

[Rubbergrover1]

Janpietertje89 schreef op zondag 22 december 2024 @ 17:45:
[...]


Maar dat is toch een feit? Hoe beter voor mij, hoe slechter voor de bank, en andersom? Er is geen enkele manier waarop we allebei beter worden van deze dalrente constructie ten opzichte van een traditionele hypotheek.

Nee, dat is dus juist niet zo. Als je daar zo stellig van overtuigd bent, dan denk ik dat het weinig zin heeft om verder te discussiëren. Kies dan vooral een 30 jaar vaste rente, als iedere andere constructie in jouw optiek nadelig is.

[Janpietertje89]

Rubbergrover1 schreef op maandag 23 december 2024 @ 07:51:
[...]

Nee, dat is dus juist niet zo. Als je daar zo stellig van overtuigd bent, dan denk ik dat het weinig zin heeft om verder te discussiëren. Kies dan vooral een 30 jaar vaste rente, als iedere andere constructie in jouw optiek nadelig is.

Tja als je zaken niet toe wil lichten moet je geen discussie aan gaan. Laat ik een poging wagen mijn logica te beschrijven, hopelijk helpt dat mij te corrigeren waar mijn logica niet klopt.

Een bank kiest ervoor een hypotheek aan te bieden waarbij de maximale rente vast staat en de minimale rente mee daalt. Ik kies als klant voor dit nieuwe product tegen 3.8% rente terwijl ik een hypotheek zonder deze voorwaarden bij dezelfde bank voor 3.6% af kan sluiten.

Besproken scenario's:
1) De rente daalt < 3.6%. Dit is ongunstig voor de bank en gunstig voor mij ten opzichte van hun standaard hypotheek product. De bank heeft immers kosten moeten maken om de maximale rente van 3.8% te kunnen garanderen (middels de door jou beschreven optie, of een andere constructie die hoe dan ook geld kost).
2) De rente blijft >3.6%. Dit is ongunstig voor mij ten opzichte van het standaard hypotheek product wat ik voor 3.6% had kunnen afsluiten.

Er is toch geen scenario waar de uitkomst gunstiger is voor zowel de bank als voor mij?

[The Third Man]

Als bedrijven altijd hun opslag en tarieven zouden berekenen op het 50/50 omslagpunt zou er behoorlijk veel zaken duurder worden. Een bank heeft ook gewoon targets, die hebben er meer aan dat jij wel tekent en zij kans lopen op een iets nadelige scenario dat de rente meer daalt dan hun opslag compenseert.

Vergeet ook niet dat zij hun leningen sowieso weer goedkoper inkopen dan hun eigen markttarief. Zeker bij een reguliere grootbank zit er een aardige marge op waar ze de betaalrekeningkorting er nog eens bij kunnen doen. Dat betekent dus ook dat zelfs al komt het slechter uit in het genoemde voorbeeld, het niet automatisch verlieslijdend wordt. Om echter zo goedkoop te kunnen inkopen hebben ze wel het volume nodig, dus ook daar spelen die targets.

[Janpietertje89]

The Third Man schreef op maandag 23 december 2024 @ 12:54:
Als bedrijven altijd hun opslag en tarieven zouden berekenen op het 50/50 omslagpunt zou er behoorlijk veel zaken duurder worden. Een bank heeft ook gewoon targets, die hebben er meer aan dat jij wel tekent en zij kans lopen op een iets nadelige scenario dat de rente meer daalt dan hun opslag compenseert.

Vergeet ook niet dat zij hun leningen sowieso weer goedkoper inkopen dan hun eigen markttarief. Zeker bij een reguliere grootbank zit er een aardige marge op waar ze de betaalrekeningkorting er nog eens bij kunnen doen. Dat betekent dus ook dat zelfs al komt het slechter uit in het genoemde voorbeeld, het niet automatisch verlieslijdend wordt. Om echter zo goedkoop te kunnen inkopen hebben ze wel het volume nodig, dus ook daar spelen die targets.

In essentie zeg je dat een bank er voor kan kiezen iets minder winst op een product te pakken om meer volume/targets te halen. Dat is altijd waar, onafhankelijk van het product, maar heeft verder niet zoveel met mijn argumentatie over een nieuw hypotheek product te maken.

[The Third Man]

Janpietertje89 schreef op maandag 23 december 2024 @ 13:43:
[...]


In essentie zeg je dat een bank er voor kan kiezen iets minder winst op een product te pakken om meer volume/targets te halen. Dat is altijd waar, onafhankelijk van het product, maar heeft verder niet zoveel met mijn argumentatie over een nieuw hypotheek product te maken.

Jij benoemt:

Besproken scenario's:
1) De rente daalt < 3.6%. Dit is ongunstig voor de bank en gunstig voor mij ten opzichte van hun standaard hypotheek product. De bank heeft immers kosten moeten maken om de maximale rente van 3.8% te kunnen garanderen (middels de door jou beschreven optie, of een andere constructie die hoe dan ook geld kost).

Waarbij ik aanteken dat het toch als klant van jou krijgen, een gunstige uitkomst voor de bank is. Oftewel voor beiden een gunstig scenario.

[jurjen_g]

Janpietertje89 schreef op zaterdag 21 december 2024 @ 10:41:
Wij staan op het punt een projectmatig nieuwbouwhuis te kopen. We hebben vanaf tekenen 2 maanden om de financiering rond te krijgen. Voor mijn gevoel is het gunstig om zo lang mogelijk te wachten met tekenen want de kans is groot dat de komende maanden de rentes nog iets dalen. Makelaar lijkt ook niet echt haast te hebben en we hebben toch een optie dus ik til hem lekker over de kerstvakantie heen.

Belangrijkste bij nieuwbouw - naast gunstige rentetarieven - is een hypotheek offerte te kiezen die überhaupt zo lang mogelijk geldig is, of tegen gunstige tarieven meermaals kan worden verlengd. De passeerdatum kan nog wel eens worden uitgesteld namelijk...

[pietje63]

Janpietertje89 schreef op maandag 23 december 2024 @ 11:51:
[...]

Probeer het niet zwart/wit te benaderen. Het is voor het casino ook positief als jij wint (want aan het eind van de dag heeft het casino toch wel winst)

- ga er vanuit dat de bank de risico's linksom of rechtsom afdekt
- alle risico's die de bank afdekt worden in de prijs begrepen
- het is gunstig voor de bank als jij hierdoor voor hen kiest en niet voor een andere bank

Wat voor jou gunstig is, hangt van je wensen af. Sommige mensen maken liever 1% rendement op een spaarrekening dan 2% op aandelen (gezien de zekerheid omdat ze elk moment over het geld willen kunnen beschikken), anderen gaat het alleen om wat er onder aan de streep over 20 jaar op hun rekening staat.

[Janpietertje89]

The Third Man schreef op maandag 23 december 2024 @ 13:58:
[...]
Jij benoemt:

[...]
Waarbij ik aanteken dat het toch als klant van jou krijgen, een gunstige uitkomst voor de bank is. Oftewel voor beiden een gunstig scenario.

Minder winst met een nieuw product ten opzichte van het klassieke product is geen gunstige uitkomst voor de bank.

[Janpietertje89]

jurjen_g schreef op maandag 23 december 2024 @ 14:11:
[...]

Belangrijkste bij nieuwbouw - naast gunstige rentetarieven - is een hypotheek offerte te kiezen die überhaupt zo lang mogelijk geldig is, of tegen gunstige tarieven meermaals kan worden verlengd. De passeerdatum kan nog wel eens worden uitgesteld namelijk...

Zeker waar! In ons geval heeft de aannemer 9 maanden aan ontbindende voorwaarden als wij tekenen, en wij maar 2 maanden voor onze ontbindende voorwaarden. Kortom, minimaal 7 maanden geldigheid offerte is noodzakelijk.

[jurjen_g]

Janpietertje89 schreef op maandag 23 december 2024 @ 14:15:
[...]


Zeker waar! In ons geval heeft de aannemer 9 maanden aan ontbindende voorwaarden als wij tekenen, en wij maar 2 maanden voor onze ontbindende voorwaarden. Kortom, minimaal 7 maanden geldigheid offerte is noodzakelijk.

Ik raad aan nog langer (of in elk geval gunsitg te verlengen), want de kans is groot dat ondanks dat de aannemer niet voldoet aan de ontbindende voorwaarden, je toch nog steeds wel het huis wil kopen.

Overigens bij een langdurig dalende rente natuurlijk minder van belang, maar dat weet je pas achteraf.

[The Third Man]

Janpietertje89 schreef op maandag 23 december 2024 @ 14:14:
[...]


Minder winst met een nieuw product ten opzichte van het klassieke product is geen gunstige uitkomst voor de bank.

Wel als jij daardoor wel tekent in plaats van naar de concurrent gaat. Stel dat er maar een product mogelijk was bij een bank, die met de opslag + dalende rente mogelijkheid. Dan was het toch ook kip en klaar dat het gunstig was als ze een klant erbij kregen. Dus nu zijn er twee producten, de voorgenoemede en het bekende reguliere offerterente=passeerrente en nu zou het opeens ongunstig zijn als men via de eerste een klant zouden krijgen

En dat geldt in het algemeen bij veel meer voorbeelden waarbij je sturing hebt in de voorwaarden met eventuele opslag dan wel korting.

[Rubbergrover1]

Janpietertje89 schreef op maandag 23 december 2024 @ 11:51:
[...]


Tja als je zaken niet toe wil lichten moet je geen discussie aan gaan. Laat ik een poging wagen mijn logica te beschrijven, hopelijk helpt dat mij te corrigeren waar mijn logica niet klopt.

Een bank kiest ervoor een hypotheek aan te bieden waarbij de maximale rente vast staat en de minimale rente mee daalt. Ik kies als klant voor dit nieuwe product tegen 3.8% rente terwijl ik een hypotheek zonder deze voorwaarden bij dezelfde bank voor 3.6% af kan sluiten.

Besproken scenario's:
1) De rente daalt < 3.6%. Dit is ongunstig voor de bank en gunstig voor mij ten opzichte van hun standaard hypotheek product. De bank heeft immers kosten moeten maken om de maximale rente van 3.8% te kunnen garanderen (middels de door jou beschreven optie, of een andere constructie die hoe dan ook geld kost).

Voor die kosten van het 'reserveren' van de originele rente betaal je juist die opslag. Het maakt daarna voor de winst van de bank niet uit of vervolgens de rente stijgt en ze de originele "gereserveerde" rente moeten aanbieden of dat de rente daalt en ze je de nieuwe marktrente aanbieden.

(Overigens is dit juist de klassieke standaard methode. Het is juist een nieuwere methode om goedkopere en uitgeklede producten aan te bieden, waarbij de rente juist niet meedaalt.

[JanHenk]

Het concept van rentetermijncontracten (renteswaps) is voor veel mensen toch ontzettend moeilijk te bevatten... Bij een hypotheek zijn gedekte termijncontracten de standaard, maar vroeger hadden veel instanties en bedrijven toegang tot het sluiten van ongedekte renteswaps (het is één van de derivaten, oftewel afgeleide contracten). Zoek maar eens op de Vestia-affaire.

Het helpt misschien voor de begripsvorming als je die derivatenmarkt los ziet van de daadwerkelijke lening.

De bank leent je namelijk wel geld uit, maar de rente daarover is (in beginsel) die van de geldmarkt (met een opslag). Voor de langere termijn (als jij als consument de rente vast wil zetten) gaat een bank naar de markt voor renteswaps en sluit daar een contract, die hij doorgeeft aan jou als consument (met een opslag). Gesimplificeerd gesteld.

Bijkomstigheid van die renteswap is dus ook dat ie een negatieve waarde krijgt als de rente voor renteswaps met vergelijkbare looptijd lager ligt. Dat is de reden dat je een 'boete' moet betalen voor het openbreken van dit contract. Die vergoeding houdt de bank niet, maar is voor de verstrekker van de renteswap. De wederpartij van de bank dus.

Andersom is die renteswap juist geld waard als de prijs voor een renteswap met vergelijkbare looptijd hoger wordt. Je zou als consument eigenlijk geld toe moeten krijgen om die open te breken (maar daar werkt de bank helaas niet aan mee... Dat is pure winst voor de bank).

Lang verhaal kort; het maakt de bank niet uit wat de rente op de markt is óf wordt, dat is allemaal al gedekt. Hij maakt z'n marge alsnog wel.

Uiteraard worden in de praktijk veel van dit soort contracten gebundeld, etc. Maar het principe blijft hetzelfde.

[JanHenk]

Kleine aanvulling... Jij als consument (leningnemer) bent dus uiteindelijk degene die het risico loopt op de waarde van het contract.

Als je de renteswap hebt gesloten om jouw risico's af te dekken, ben je goed bezig.

Als je hem (ook) hebt gesloten om te speculeren, realiseer je dan dat je ook echt aan het speculeren bent.

Renteswaps zijn er primair om risico's af te dekken. Bijvoorbeeld het risico van onbetaalbaarheid bij een flinke stijging van de geldmarktrente. Maar ik zie vaak motivaties voor langere rentevast periodes voorbijkomen die eigenlijk puur over speculatie gaan. Dan moet je soms even terug naar de basis en je afvragen: heb ik eigenlijk wel goed gekeken naar mijn persoonlijke risico's?

[UltraInstinct]

Ik sta op het punt om voor het eerst een nieuwbouwappartement te kopen. De bouw staat gepland om begin april te starten.

De rentepercentages zijn onlangs gestegen, maar nu weer gedaald. Ik wil hiervan profiteren, omdat ik het gevoel heb dat de percentages in 2025 opnieuw zullen stijgen.

Het appartement kost €367.750. Ik heb mijn hypotheekadviseur laten weten dat ik tussen de €100.000 en €150.000 aan eigen geld beschikbaar heb om in te leggen. Inmiddels heb ik een hypotheekvoorstel van de bank ontvangen voor €299.000, waarbij ik ongeveer €70.000 zelf inleg. Het rentepercentage bedraagt 3,23 (10 jaar vast), wat op dit moment het laagste is dat ik kon vinden.

Over een week heb ik een afspraak met mijn adviseur, maar ik wil alvast weten of anderen iets soortgelijks hebben meegemaakt. Is het mogelijk om het hypotheekbedrag in het voorstel aan te passen, of moet het hele voorstel worden geannuleerd en opnieuw aangevraagd?

De reden dat ik meer eigen geld wil inleggen, is om de totale rentekosten te verlagen. Of zie ik dit verkeerd?

[wortelsoft]

UltraInstinct schreef op dinsdag 24 december 2024 @ 21:44:
Ik sta op het punt om voor het eerst een nieuwbouwappartement te kopen. De bouw staat gepland om begin april te starten.

De rentepercentages zijn onlangs gestegen, maar nu weer gedaald. Ik wil hiervan profiteren, omdat ik het gevoel heb dat de percentages in 2025 opnieuw zullen stijgen.

Het appartement kost €367.750. Ik heb mijn hypotheekadviseur laten weten dat ik tussen de €100.000 en €150.000 aan eigen geld beschikbaar heb om in te leggen. Inmiddels heb ik een hypotheekvoorstel van de bank ontvangen voor €299.000, waarbij ik ongeveer €70.000 zelf inleg. Het rentepercentage bedraagt 3,23 (10 jaar vast), wat op dit moment het laagste is dat ik kon vinden.

Over een week heb ik een afspraak met mijn adviseur, maar ik wil alvast weten of anderen iets soortgelijks hebben meegemaakt. Is het mogelijk om het hypotheekbedrag in het voorstel aan te passen, of moet het hele voorstel worden geannuleerd en opnieuw aangevraagd?

De reden dat ik meer eigen geld wil inleggen, is om de totale rentekosten te verlagen. Of zie ik dit verkeerd?

Ik zou lekker je cash aanhouden, nieuwbouw kost nog best een boel extra als het is opgeleverd (weet ik uit ervaring:cash is king). Je kunt waarschijnlijk 10% kosteloos aflossen per jaar. Dan heb je dat extra bedrag zo afgelost!

[helloitsme]

UltraInstinct schreef op dinsdag 24 december 2024 @ 21:44:
Ik sta op het punt om voor het eerst een nieuwbouwappartement te kopen. De bouw staat gepland om begin april te starten.

De rentepercentages zijn onlangs gestegen, maar nu weer gedaald. Ik wil hiervan profiteren, omdat ik het gevoel heb dat de percentages in 2025 opnieuw zullen stijgen.

Het appartement kost €367.750. Ik heb mijn hypotheekadviseur laten weten dat ik tussen de €100.000 en €150.000 aan eigen geld beschikbaar heb om in te leggen. Inmiddels heb ik een hypotheekvoorstel van de bank ontvangen voor €299.000, waarbij ik ongeveer €70.000 zelf inleg. Het rentepercentage bedraagt 3,23 (10 jaar vast), wat op dit moment het laagste is dat ik kon vinden.

Over een week heb ik een afspraak met mijn adviseur, maar ik wil alvast weten of anderen iets soortgelijks hebben meegemaakt. Is het mogelijk om het hypotheekbedrag in het voorstel aan te passen, of moet het hele voorstel worden geannuleerd en opnieuw aangevraagd?

De reden dat ik meer eigen geld wil inleggen, is om de totale rentekosten te verlagen. Of zie ik dit verkeerd?

Heb je naast die 100k-150k nog 50k beschikbaar voor vloeren en muren afwerken, keuken, gordijnen, nieuwe inrichting, verhuiskosten, etc?
En houd je ook rekening met dubbele kosten tijdens de bouw? Je betaald dan meestal al een deel van de hypotheek en je hebt daarnaast nog de kosten van je huidige woning.

[ Voor 6% gewijzigd door helloitsme op 25-12-2024 06:04 ]

[Valorian]

UltraInstinct schreef op dinsdag 24 december 2024 @ 21:44:
Ik sta op het punt om voor het eerst een nieuwbouwappartement te kopen. De bouw staat gepland om begin april te starten.

De rentepercentages zijn onlangs gestegen, maar nu weer gedaald. Ik wil hiervan profiteren, omdat ik het gevoel heb dat de percentages in 2025 opnieuw zullen stijgen.

Het appartement kost €367.750. Ik heb mijn hypotheekadviseur laten weten dat ik tussen de €100.000 en €150.000 aan eigen geld beschikbaar heb om in te leggen. Inmiddels heb ik een hypotheekvoorstel van de bank ontvangen voor €299.000, waarbij ik ongeveer €70.000 zelf inleg. Het rentepercentage bedraagt 3,23 (10 jaar vast), wat op dit moment het laagste is dat ik kon vinden.

Over een week heb ik een afspraak met mijn adviseur, maar ik wil alvast weten of anderen iets soortgelijks hebben meegemaakt. Is het mogelijk om het hypotheekbedrag in het voorstel aan te passen, of moet het hele voorstel worden geannuleerd en opnieuw aangevraagd?

De reden dat ik meer eigen geld wil inleggen, is om de totale rentekosten te verlagen. Of zie ik dit verkeerd?

Bij 3.23 procent rente is de netto rente (na HRA) denk ik zo’n 2%. Het is heel makkelijk om die 2% rendement te realiseren met je spaargeld, zonder echte risico’s (met deposito’s bijvoorbeeld) of constructies waarbij je er lang niet meer bij kan. Dan hou je je vermogen liquide ipv vast in stenen. Het “gevoel” van een lagere schuld is fijn maar zou in mijn optiek bij iemand die goed en gedisciplineerd met geld kan omgaan niet op moeten wegen tegen de ratio van financieel aantrekkelijkere keuzes zolang de risico’s van diezelfde keuzes miniem zijn.

[RyuuPro]

UltraInstinct schreef op dinsdag 24 december 2024 @ 21:44:
Ik sta op het punt om voor het eerst een nieuwbouwappartement te kopen. De bouw staat gepland om begin april te starten.

De rentepercentages zijn onlangs gestegen, maar nu weer gedaald. Ik wil hiervan profiteren, omdat ik het gevoel heb dat de percentages in 2025 opnieuw zullen stijgen.

Het appartement kost €367.750. Ik heb mijn hypotheekadviseur laten weten dat ik tussen de €100.000 en €150.000 aan eigen geld beschikbaar heb om in te leggen. Inmiddels heb ik een hypotheekvoorstel van de bank ontvangen voor €299.000, waarbij ik ongeveer €70.000 zelf inleg. Het rentepercentage bedraagt 3,23 (10 jaar vast), wat op dit moment het laagste is dat ik kon vinden.

Over een week heb ik een afspraak met mijn adviseur, maar ik wil alvast weten of anderen iets soortgelijks hebben meegemaakt. Is het mogelijk om het hypotheekbedrag in het voorstel aan te passen, of moet het hele voorstel worden geannuleerd en opnieuw aangevraagd?

De reden dat ik meer eigen geld wil inleggen, is om de totale rentekosten te verlagen. Of zie ik dit verkeerd?

Bij nieuwbouw betaal je alleen de rente het bedrag dat uit het bouwdepot uitbetaald is. In het begin is daardoor de rente die je betaalt zeer laag. Dus als je de inkomensruimte voor de hogere hypotheek hebt, is dat altijd gunstig. Zoals wortelsoft zegt, je kan altijd 10% van het bedrag per kalenderjaar extra boetevrij aflossen.

Als voorbeeld: Neem het even ruim en zeg dat KO + start bouw bij elkaar 20% van het bouwdepot is en dat dat gemiddeld op 15% voor het 1e jaar uitkomt.
Dan betaal je voor dit 1e jaar bruto: 3.23% * 0.15 = 0.48%.

Als je die 30k extra leent is dat 144 euro voor het hele jaar. Ter vergelijking, diezelfde 30k een jaartje parkeren voor 2.5% levert je 750 euro op. Dat is 50 euro per maand 'gratis'.

(Sidenote: Ook handig om mee te nemen, zeker gezien de bouw nog moet starten, Zorg dat je een hypotheek uitzoekt die goede verlengingsvoorwaarden voor je bouwdepot heeft. 0.1% lager is leuk, maar als daardoor je bouwdepot afloopt voor het appartement af is, is dat voordeel heel snel verdwenen.)

[RM-rf]

UltraInstinct schreef op dinsdag 24 december 2024 @ 21:44:

De rentepercentages zijn onlangs gestegen, maar nu weer gedaald. Ik wil hiervan profiteren, omdat ik het gevoel heb dat de percentages in 2025 opnieuw zullen stijgen.

Definieer 'gevoel'?
Het is altijd weinig zinvol om als het om je eigen vermogenspositie gaat, uit te gaan van één scenario dat dan exact zou moeten uitkomen; De kans dat je ernaast zit is veel groter dat je juist zit.
Ga er gewoon uit dat je helemaal niet zo exact op de korte of middellange termijn de renteontwikkeling _kunt_ voorspellen en dat ook niet moet willen.

Reken gewoon meerdere scenario's uit, over een bepaalde bandbreedte van redelijk waarschijnlijke mogelijkheden, eventueel zelfs bepaalde minder waarschijnlijke, maar wel met een groter effect.

Kies vervolgens zelfs een positie waarbij je eigen financiële mogelijkheden uit de gevarenzone blijft in alle of zoveel mogelijk realistische scenarios (risico afdekken) en je zo min mogelijk dure en/of zeer langdurige verplichtingen aangaat en/of zoveel speelruimte overhoud om tussentijds aanpassingen te kunnen doen.
Wees je ook bewust dat het mogelijk is dat je financiële wensen tussentijds aangepast worden, je soms meer behoefte aan verdere investeringen nodig hebt (je schuld dan later zal groeien), of soms ook juist in staat bent meer vermogen op te bouwen en je daardoor soms schulden voortijdig kunt aflossen.
Er zijn weinig financiële planningen over dertig jaar die precies zo verlopen als vooraf bij het afsluiten en aangaan van verplichtingen gepland: daarom is vooral die speelruimte belangrijk; hoeveel ruimte is er een eventuele verplichting voortijdig aan te passen (en of welke boetes rusten daarop)

De reden dat ik meer eigen geld wil inleggen, is om de totale rentekosten te verlagen. Of zie ik dit verkeerd?

In een scenario waarbij je uitgaat van een in nabije toekomst / korte termijn een oplopende rente en je een bepaalde verplichting aangaat van een eigen nieuwbouwwoning is het eerder wenselijk meer eigen vermogen achter de hand te houden en wil je _nu_ juist eerder meer lenen tegen een wat langer vaststaande rente op een naar verwachting lager niveau.
(omdat je zelf stelt te 'geloven' dat de rente straks weer hoger zal worden)

Die nieuwe woning zal zeker een kans geven dat er relatief snel meer behoefte aan investeringskapitaal kan ontstaan, voor mogelijk oplopende kosten en/of aanvullende wensen. Dan is het fijn als je daarvoor later niet het krediet moet aanpassen, maar speelruimte hebt door een groter eigen vermogen.
Mocht je niet verder willen investeren, zal dat eigen vermogen juist meer rente-opbrengst opleveren, of iig liquiditeit bieden.

[Eric-Peric]

.

[ Voor 145% gewijzigd door Eric-Peric op 31-12-2024 13:14 ]

[Eric-Peric]

UltraInstinct schreef op dinsdag 24 december 2024 @ 21:44:


De rentepercentages zijn onlangs gestegen, maar nu weer gedaald. Ik wil hiervan profiteren, omdat ik het gevoel heb dat de percentages in 2025
De reden dat ik meer eigen geld wil inleggen, is om de totale rentekosten te verlagen. Of zie ik dit verkeerd?

De huizenprijzen stijgen alleen maar. Meer dan de rente.
Zorg dat je geld overhoud om te leven. Vast is vast.

[freaky]

[b]Eric-Peric schreef op maandag 30 december 2024 @ 20:46:
De huizenprijzen stijgen alleen maar. Meer dan de rente.
Zorg dat je geld overhoud om te leven. Vast is vast.

Zolang je huis geen verzakkingen, natuurrampen of brandjes te verduren heeft e.d. wel ja.

Gelukkig hebben we meestal happy-flow.

[PsYgHo]

Hier net de hypotheek afgelost op 10 euro na..
zat 1185 euro boven mijn max boete vrij aflossing. Maar er werd geen boete bedrag gerekend, zelf rekenen kwam ik op 12 tot 20 euro uit…. Das mooi meegenomen….

Krijg ik na deze betaling gedaan te hebben, een brief in mijn online omgeving, dat ik kans loop dat het systeem de hypotheek automatisch kan beëindigen…. WTF!

Maar even afwachten, wat het uiteindelijk gaat worden….

[helloitsme]

PsYgHo schreef op woensdag 15 januari 2025 @ 00:05:
Hier net de hypotheek afgelost op 10 euro na..
zat 1185 euro boven mijn max boete vrij aflossing. Maar er werd geen boete bedrag gerekend, zelf rekenen kwam ik op 12 tot 20 euro uit…. Das mooi meegenomen….

Krijg ik na deze betaling gedaan te hebben, een brief in mijn online omgeving, dat ik kans loop dat het systeem de hypotheek automatisch kan beëindigen…. WTF!

Maar even afwachten, wat het uiteindelijk gaat worden….

Als het huidige rente % hoger is dan de rente die jij hebt dan hoef je vaak geen boete te betalen

[Valorian]

freaky schreef op vrijdag 10 januari 2025 @ 16:53:
[...]

Zolang je huis geen verzakkingen, natuurrampen of brandjes te verduren heeft e.d. wel ja.

Gelukkig hebben we meestal happy-flow.

Tegen brandjes ben je als het goed is gewoon verzekerd, dat scheelt weer. Natuurrampen zijn schaars in Nederland, maar als die er wel zijn dan ben je inderdaad de pineut. Verzakkingen kan je in een groot aantal gevallen voorspellen waardoor een eventueel groter dan normaal risico daarop al verdiscontieerd zou moeten zijn in de huizenprijs (denk aan aardbevingsgebied, waar je nog steeds veel voor weinig kunt kopen).

Maar op zich eens, 100% zekerheid heb je nooit. Al leert de geschiedenis dat als je adem lang genoeg is de prijzen zelfs na een eventuele grote crash wel weer herstellen. Maar dan moet je wel genoeg buffer hebben om het “uit te zitten” en niet verplicht te hoeven verkopen na bijv baanverlies. Denk aan die ongelukkigen die in 2007 kochten op de piek en in 2012-2013 moesten verkopen op de dip, om te zien dat de prijzen daarna keihard zouden stijgen (tot vandaag aan toe).

[Maasluip]

PsYgHo schreef op woensdag 15 januari 2025 @ 00:05:
Hier net de hypotheek afgelost op 10 euro na..
zat 1185 euro boven mijn max boete vrij aflossing. Maar er werd geen boete bedrag gerekend, zelf rekenen kwam ik op 12 tot 20 euro uit…. Das mooi meegenomen….

Krijg ik na deze betaling gedaan te hebben, een brief in mijn online omgeving, dat ik kans loop dat het systeem de hypotheek automatisch kan beëindigen…. WTF!

Maar even afwachten, wat het uiteindelijk gaat worden….

En anders moet je over 10 euro een boete betalen? Kan nooit veel zijn. Alhoewel, banken kennende is die boete waarschijnlijk € 10.000 of zo.

Ik zie nu dat ik mijn hypotheek vanaf dit jaar volledig boetevrij kan aflossen. En tegen het eind van het jaar verwacht ik ook het geld daarvoor te hebben.

[ Voor 10% gewijzigd door Maasluip op 15-01-2025 08:37 ]

[Hertog_Martin]

Boete is toch niet meer dan het extra afgeloste bedrag maal het renteverschil tussen je huidige rente en de huidige rentes indien deze lager zijn?

Dus als je rente lager of gelijk is aan de huidige marktrente dan is je boete 0 zover ik begrijp.

Voor wie nu bezig is met afsluiten trouwens: de rentes gaan omhoog komende tijd aangezien de kapitaalmarktrente hard gestegen is de afgelopen weken, maar liefst 0,55% afgelopen 5 weken.

[ Voor 27% gewijzigd door Hertog_Martin op 15-01-2025 08:44 ]

[bie100]

Valorian schreef op woensdag 15 januari 2025 @ 08:33:
[...]

ongelukkigen die in 2007 kochten op de piek en in 2012-2013 moesten verkopen op de dip, om te zien dat de prijzen daarna keihard zouden stijgen (tot vandaag aan toe).

Daar zaten ook een hoop mensen bij die elke keer hun huis verkochten om de winst te pakken en in huis nummer vier die ze eigenlijk niet konden betalen nat gingen

Als ze in hun eerste huis hadden blijven zitten was er weinig aan de hand geweest buiten ziekte en werkeloosheid om dan

[m-vw]

Janpietertje89 schreef op zaterdag 21 december 2024 @ 13:07:
[...]


Dit soort producten gaat een bank nooit verkopen als het -gemiddeld genomen- niet voordelig is voor ze. Kortom, niet aan beginnen want de kans is altijd 50+X% dat het uiteindelijk slechter voor je uit pakt, en die X% is dan voor de bank .

Tenminste, dat is mijn gevoel bij al dit soort producten.

Mijn ervaring (2x) is dat enkel bij een daling de rente wordt aangepast. Bij een stijging wordt het niet doorberekend.

[Rubbergrover1]

m-vw schreef op woensdag 15 januari 2025 @ 09:04:
[...]


Mijn ervaring (2x) is dat enkel bij een daling de rente wordt aangepast. Bij een stijging wordt het niet doorberekend.

Daar ging de discussie ook helemaal niet over. Dat is namelijk evident bij deze hypotheekproducten.

Het ging er vooral om dat je voor die 'meedaalrente' een opslag op de rente betaalt (bv. 0,2%). En dat de bank dit alleen zou aanbieden als het gemiddeld gezien slecht voor je zou uitpakken. Terwijl dat dus principieel onjuist is. Want in de systematiek waarmee de rentes worden vastgelegd, is het niet per definitie zo dat wat voor jou goed is, voor de bank slecht is en andersom.

[PsYgHo]

helloitsme schreef op woensdag 15 januari 2025 @ 06:30:
[...]

Als het huidige rente % hoger is dan de rente die jij hebt dan hoef je vaak geen boete te betalen

@Maasluip
@Hertog_Martin

Dat klopt inderdaad, en bij ons variabele deel, konden we altijd boetevrij aflossen.Dit deel is overigens al een 2 jaar volledig afgelost. Onze hypotheek bestond uit een variabel gedeelte, en een vast gedeelte, wbt rente.

De rente ligt nu lager op het vaste deel, dan dat wij hem hadden vast staan in onze rente vaste periode..
Momenteel hebben wij 4,10 ,en nog 9,5 jaar te gaan op de rente vaste periode van 20 jaar. De rente op 10 jaar vast, bij dezelfde verstrekker ligt op 3,65. In dit geval kijken ze naar de resterende jaren rentevast, en niet naar het initieel rente vaste periode.

In ons geval, vergelijken ze dus de rente die wij afgesloten hadden voor 20 jaar vast met de nu 10 jaar vaste periode. Dit is bijna bij alle verstrekkers zo..

We mochten 14k boetevrij aflossen, en deden dus 15185.

Over die 1185 missen ze dus 1 jaar rente. Want volgend jaar mogen we weer 14k aflossen.
Over het gemis van die rente willen ze een vergoeding. Hoeveel die mag , en hoe die berekend moet zijn, staat vastgelegd bij de overheid..

Hier een rekentool
https://www.berekenhet.nl...boeterente-berekenen.html

[ Voor 13% gewijzigd door PsYgHo op 15-01-2025 12:31 ]

[Cyb]

Hertog_Martin schreef op woensdag 15 januari 2025 @ 08:43:
Voor wie nu bezig is met afsluiten trouwens: de rentes gaan omhoog komende tijd aangezien de kapitaalmarktrente hard gestegen is de afgelopen weken, maar liefst 0,55% afgelopen 5 weken.

Verbaast me dat daar in de media zo weinig over gesproken wordt. Allemaal berichten over de hoge prijzen van vorige week na publicatie van de nieuwe kwartaalcijfers van NVM, maar weinigen die het hebben over dat
er in diezelfde cijfers dalingen zijn in bepaalde cijfers van bepaalde gemeenten. En nog minder die het hebben over dat de hypotheekrente gestegen is, de laatste weken.
Soms denk je haast dat de journalisten uit dergelijke artikelen zelf recent een woning hebben gekocht, en daarom dat maar liever niet melden.

Hier een bron die het wel meldt: Van Bruggen op 13 januari 2025:
Hypotheekrentes stijgen: rentemarges op dieptepunt sinds 2008

[Rubbergrover1]

Cyb schreef op woensdag 15 januari 2025 @ 13:16:
[...]

Verbaast me dat daar in de media zo weinig over gesproken wordt. Allemaal berichten over de hoge prijzen van vorige week na publicatie van de nieuwe kwartaalcijfers van NVM, maar weinigen die het hebben over dat
er in diezelfde cijfers dalingen zijn in bepaalde cijfers van bepaalde gemeenten. En nog minder die het hebben over dat de hypotheekrente gestegen is, de laatste weken.
Soms denk je haast dat de journalisten uit dergelijke artikelen zelf recent een woning hebben gekocht, en daarom dat maar liever niet melden.

Lijkt me vrij logisch, aangezien dat iets is waar de NVM cijfers totaal niet over gaan.

[Cyb]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 15 januari 2025 @ 15:01:
[...]
Lijkt me vrij logisch, aangezien dat iets is waar de NVM cijfers totaal niet over gaan.

De NVM cijfers gaan niet over rente inderdaad, maar het NVM nieuwsbericht over de NVM cijfers, wordt wel over de rente daling gesproken. Kranten en andere nieuwsmedia (daarmee bedoel ik niet de NVM, maar NOS, NRC etc) zouden die cijfers naar mijn mening ook in de context van de huizenmarkt moeten plaatsen, waar rente veranderingen een grote invloed op hebben. Het dan niet melden dat de laatste weken een rentestijging heeft plaatgevonden, maar alleen praten over de daling is dan wel opvallend. Kan natuurlijk zijn dat die stijging tijdelijk is, vanwege de onzekerheid met Trump, maar meldt dat dan op zijn minst, als algemene nieuwsmedia.

[LankHoar]

Hertog_Martin schreef op woensdag 15 januari 2025 @ 08:43:
Boete is toch niet meer dan het extra afgeloste bedrag maal het renteverschil tussen je huidige rente en de huidige rentes indien deze lager zijn?

Dus als je rente lager of gelijk is aan de huidige marktrente dan is je boete 0 zover ik begrijp.

Voor wie nu bezig is met afsluiten trouwens: de rentes gaan omhoog komende tijd aangezien de kapitaalmarktrente hard gestegen is de afgelopen weken, maar liefst 0,55% afgelopen 5 weken.

Net mijn hypotheekadviseur gesproken en hij gaat onze aanvraag vandaag nog indienen; morgen stijgen de rentes, gaf hij aan.

[Cyb]

LankHoar schreef op woensdag 15 januari 2025 @ 17:20:
[...]
Net mijn hypotheekadviseur gesproken en hij gaat onze aanvraag vandaag nog indienen; morgen stijgen de rentes, gaf hij aan.

Misschien dat die stijging van tijdelijke duur is?, na nieuwe data van vandaag:
https://www.reuters.com/m...nflation-data-2025-01-15/

[Wailing_Banshee]

Valorian schreef op woensdag 15 januari 2025 @ 08:33:
[...]


Tegen brandjes ben je als het goed is gewoon verzekerd, dat scheelt weer. Natuurrampen zijn schaars in Nederland, maar als die er wel zijn dan ben je inderdaad de pineut. Verzakkingen kan je in een groot aantal gevallen voorspellen waardoor een eventueel groter dan normaal risico daarop al verdiscontieerd zou moeten zijn in de huizenprijs (denk aan aardbevingsgebied, waar je nog steeds veel voor weinig kunt kopen).

Maar op zich eens, 100% zekerheid heb je nooit. Al leert de geschiedenis dat als je adem lang genoeg is de prijzen zelfs na een eventuele grote crash wel weer herstellen. Maar dan moet je wel genoeg buffer hebben om het “uit te zitten” en niet verplicht te hoeven verkopen na bijv baanverlies. Denk aan die ongelukkigen die in 2007 kochten op de piek en in 2012-2013 moesten verkopen op de dip, om te zien dat de prijzen daarna keihard zouden stijgen (tot vandaag aan toe).

Nou, zelfs bij ons kun je weinig meer kopen voor weinig hoor... In het noorden zijn (zolang je niet in de steden zoekt), de prijzen wel lager dan in het westen, maar dat heeft volgens mij minder met aardbevingen te maken en meer met het voorzieningsniveau (minder tot geen voorzieningen in de buurt).

En ja, wij waren blij dat we in 2012 niet hoefden te verkopen, dan waren we persoonlijk failliet geweest (er werd geen huis meer verkocht na de beving in Huizingen) en we waren ook blij dat wij een hypotheek hadden bij een bank die niet klaagde dat de huizenwaarde meer dan 50% lager was dan de hypotheek waarde... (hij is nu bijna 2x de [oorspronkelijke] hypotheek waarde uit 2006, en we wonen echt in het aardbevingsgebied....)

[SillBro]

Cyb schreef op woensdag 15 januari 2025 @ 13:16:
[...]

Verbaast me dat daar in de media zo weinig over gesproken wordt. Allemaal berichten over de hoge prijzen van vorige week na publicatie van de nieuwe kwartaalcijfers van NVM, maar weinigen die het hebben over dat
er in diezelfde cijfers dalingen zijn in bepaalde cijfers van bepaalde gemeenten. En nog minder die het hebben over dat de hypotheekrente gestegen is, de laatste weken.
Soms denk je haast dat de journalisten uit dergelijke artikelen zelf recent een woning hebben gekocht, en daarom dat maar liever niet melden.

Hier een bron die het wel meldt: Van Bruggen op 13 januari 2025:
Hypotheekrentes stijgen: rentemarges op dieptepunt sinds 2008

Alles hangt af van Trump en zijn eventuele importtarieven. Als dat meevalt daalt het weer net zo snel als het gestegen is. Volgens mij 10 december stond de kapitaalmarkt op 2.28%. Mocht Trump op zijn eerste dag tarieven gaan inzetten en daad bij woord voegen, is het een ander verhaal. Het blijft lastig! Uiteindelijk is de vraag wil je zekerheid en/of kan je deze rente dragen? Zekerheid is ook heel veel waard namelijk

[ Voor 6% gewijzigd door SillBro op 16-01-2025 08:11 ]

[Janpietertje89]

Daarom zelf ook maar snel vastgezet voor 10 jaar afgelopen week. Zal in iedergeval voldoende zijn om het Trump tijdperk te overbruggen.

[FreakNL]

PsYgHo schreef op woensdag 15 januari 2025 @ 00:05:
Hier net de hypotheek afgelost op 10 euro na..
zat 1185 euro boven mijn max boete vrij aflossing. Maar er werd geen boete bedrag gerekend, zelf rekenen kwam ik op 12 tot 20 euro uit…. Das mooi meegenomen….

Krijg ik na deze betaling gedaan te hebben, een brief in mijn online omgeving, dat ik kans loop dat het systeem de hypotheek automatisch kan beëindigen…. WTF!

Maar even afwachten, wat het uiteindelijk gaat worden….

Waarom laat je 10 euro openstaan? Ik zie daar de meerwaarde niet van eigenlijk