Een vriend die in het bankwezen werkt heeft me eens uitgelegd dat de geofreeerde hypotheekrentes ook worden bepaald door het geldaanbod van de hypotheekverstrekker, dus niet zuiver door risicoprofiel. Achter het geldaanbod zit natuurlijk ook weer een bepaald risicoprofiel. Het zou dus kunnen dat Merius niet zo'n trek heeft (of niet zoveel mogelijkheden heeft) om hypotheken met NHG-profiel weg te zetten, maar mogelijk wel met en zeer risico-avers profiel (dus LTV <=60%).Valorian schreef op woensdag 8 mei 2024 @ 08:50:
[...]
Interessant om te zien in jouw tabel dat bij deze hypotheeknemer de rente het scherpste is bij < 60% ltv, en niet bij NHG. Ik dacht altijd dat je bij NHG altijd de meeste 'korting' kreeg op rente, bij ING Bank is dat in ieder geval wel het geval, maar kennelijk verschilt dat nog per bank/hypotheeknemer. Wel interessant, want een bank loopt bij een hypotheek met NHG nog altijd minder risico dan bij een hypotheek < 60% ltv toch?
Ik heb hem 20 jaar vast gezet tegen 1,6% dacht het kan toch niet lager 
En dan loopt de hypotheek ook af dus ben ik ook hypotheek vrij.
En dan loopt de hypotheek ook af dus ben ik ook hypotheek vrij.
/u/414526/Avatar-grijs.png?f=community){kind=avatar}
:strip_icc():strip_exif()/u/307619/crop6156fca0d382b_cropped.jpg?f=community)
:strip_icc():strip_exif()/u/253181/crop5e31727079e83_cropped.jpeg?f=community)
/u/275760/crop5da9b701a185c_cropped.png?f=community)
:strip_icc():strip_exif()/u/69689/crop58f8f44313c83.jpeg?f=community)
Toyota Supra Legend Premium AT GR 3.0 340pk (01/2022) - Pallet Kachel - 9 Zonnepanelen, 3915 WP - Geen gas aanslutiing
Toyota Supra Legend Premium AT GR 3.0 340pk (01/2022) - Pallet Kachel - 9 Zonnepanelen, 3915 WP - Geen gas aanslutiing
:strip_icc():strip_exif()/u/892849/crop58baa20e54d4d_cropped.jpeg?f=community)
:strip_icc():strip_exif()/u/279104/avatar%2520tweakers%25202.jpg?f=community){kind=avatar}
Server 1: Intel N305 | 48GB RAM | 5*4TB NVME | 4x 2.5GbE
Server 2: Intel N5105 | 64GB RAM | 1TB NVME | 4x 2.5GbE
Server 3: Intel Xeon E5-2670 | 128GB RAM | 512+750GB SATA SSD | 6x10TB HDD | 6x 1GbE [Buiten gebruik]
Ik vind het toch wel een beetje bijzonder dat de adviseur blijkbaar zo'n kwalitatief hoogwaardige glazen bol heeft dat hij weet dat de rentes over 5 jaar lager zullen liggen dan nu. Hopelijk is hij tegen die tijd ook bereid om bij een eventuele toch net flink gestegen rente de extra maandlasten die je tzt hebt omdat je de rente niet hebt vastgezet te betalen
.Ik zou sowieso doen wat je zelf prettig vind, 20 jaar vast betekent ook 20 jaar niet nadenken over wat de rente gaat doen/wat je maandlasten zullen zijn. Of, zoals aangegeven (zie ook elders in dit topic) een mix maken. Je kunt vanalles doen, dus bijv. 50% voor 20 jaar, 30% voor 5 en nog een stukje voor 10. Heb ik zelf uiteindelijk ook gedaan. Stel dat de rente over 5 of 10 jaar hoger ligt, dan is dat niet meteen voor je gehele hypotheekbedrag.
Voordeel kan zijn dat je bij extra aflossen je dat op je duurste leningdeel kunt doen.
Sowieso kan een beetje scrollen/klikken in dit topic geen kwaad, velen met dit dilemma zijn u voorgegaan
.
:strip_exif()/u/346455/crop588f4124788b6_cropped.gif?f=community)
/u/79923/DUT11.png?f=community)
:strip_exif()/u/1254458/crop6744558839b05_cropped.webp?f=community)
:strip_icc():strip_exif()/u/342739/deltadelta1.jpg?f=community)
:strip_exif()/u/12408/dm_u_judi.gif?f=community)
Juist omdat zoveel met elkaar in verband staat, zal de ene verandering van variabelen; vaak meerdere effecten hebben..
De sterk verhoogde rente (en hoge inflatie, prijzen werden duurder) hebben ook geleid tot meer loonsverhogingen en dus zijn veel mensen meer gaan verdienen; wat vervolgens alsnog een groep de mogelijkheid heeft gegeven meer te besteden aan woonlasten.
En je ziet het afgelopen jaar, vanaf begin 2023 ook dat de huizenprijzen ook weer gelijk sterk stijgen, en deze stijging vergelijkbaar is met de stijging voor de rente-verhoging.
Iig heeft de huizenprijs enkel tijdelijk een pas op de plaats gemaakt, maar is daarna doorgestegen... het is onmogelijk te stellen dat er een trendaanpassing plaatsgevonden heeft... hooguit zie je wel een enorme fluctuatie de laatste jaren, met best heftige prijsbewegingen tijdens bv het begin van de corona-crises, vervolgens een enorme prijsexplosie toen bleek dat dat meeviel en met het uitbreken van de oekraine-crisis zie je enigszins weer iets soortgelijks: een wat minder sterke 'paniek-reactie' qua verkoopprijzen die na enige tijd zichzelf corrigeert.
:fill(white):strip_exif()/f/image/PKZT58L8kGt0mRM7oPpoUw8R.png?f=user_large)
https://www.hypotheker.nl/actueel/huizenprijzen-nederland/ Grafiek huizenprijzen vanaf 1996 (lichtblauw: eensgezinswoningen, donkerblauw: apartementen)
Wel lijkt al 30 jaar lang de prijsstijging van woningen zo rond de 6-7% per jaar te liggen structureel... dat is zowel boven economische groei als inflatie en op den duur niet houdbaar.... anderszijds is het afbetalen van een gefinancierde koopwoning uiteindelijk nog steeds dusdanig veel gunstiger dan te huren, dat de keuze bijna onafwendbaar is voor de meesten..
Imho is het goed te realiseren dat op de lange termijn (en huizen-financiering is toch vooral iets van de lange termijn, aangezien het overgrote deel ook vermoedelijk tegen de dertig jaar zullen afbetalen hieraan) huizenprijzen een best stabiele en stevige groei kennen, bepalde angst-profetieen van een 'plotse enorme prijsdrop' lijkt onwaarschijnlijk tot onmogelijk, zelfs bepaalde 'paniek-effecten' op de huizenmarkt corrigeren zichzelf snel genoeg, ook bij sterke en histisrisch ongekende rente-stijgingen (verviervoudiging van de hypotheekrente in een jaar) verandert dat eerder weinig aan de werking van de markt, omdat juist heel veel factoren zeer stabiel zijn.
Intelligente mensen zoeken in tijden van crisis naar oplossingen, Idioten zoeken dan schuldigen
:strip_icc():strip_exif()/u/23872/Y2.jpg?f=community)
Met boven
0,8 procent of 0.08 procentpunt zou kunnen, maar 0,8 procentpunt lijkt me wat veel voor 1 corrrectie.
En om toch nog iets nuttigs te melden:
Door betere LTV volgende maand van 1,54% naar 1,46% rente
[ Voor 23% gewijzigd door YakuzA op 26-08-2024 14:47 ]
Death smiles at us all, all a man can do is smile back.
PSN
/u/557020/crop66c4913a41f66_cropped.png?f=community)
Hieronder mijn gegevens:
Zekerheid voor de langere tijd vonden wij erg belangrijk, percentage was dusdanig laag dat 30 jaar vast helemaal prima was (relatief klein verschil met 10 jaar vast, wat dit precies was weet ik niet meer). Wij lossen vooralsnog niet versneld af, investeren in indexfondsen geeft een beter rendement. De hypotheek is afgesloten voor zo'n 50/60% van onze totale leencapaciteit destijds. Wij kwamen niet in aanmerking voor NHG en hebben helaas net nog overdrachtsbelasting moeten betalen
- Hypotheekverstrekker: Aegon (via bemiddelaar)
- Vorm: Annuïteit
- Rentevastperiode: 30 jaar (november 2020 afgesloten)
- Rente: 2,35% en na 3 jaar verlaagd naar 2,06%, eind dit jaar zal het nogmaals verlaagd worden naar 1,98% (ivm gunstige tariefklasse <67,50%)
Zekerheid voor de langere tijd vonden wij erg belangrijk, percentage was dusdanig laag dat 30 jaar vast helemaal prima was (relatief klein verschil met 10 jaar vast, wat dit precies was weet ik niet meer). Wij lossen vooralsnog niet versneld af, investeren in indexfondsen geeft een beter rendement. De hypotheek is afgesloten voor zo'n 50/60% van onze totale leencapaciteit destijds. Wij kwamen niet in aanmerking voor NHG en hebben helaas net nog overdrachtsbelasting moeten betalen
[ Voor 6% gewijzigd door Cullberg op 26-08-2024 14:41 ]
2024 Tesla Model 3 RWD LR
Jammer van die overdrachtsbelasting. Wat dat betreft zijn dat soort regelingen ook een soort lotterij, net hoe het uitpakt of je er (nog) gebruik van kan maken of juist niet. Zo heb ik een collega die een woning verkocht heeft voor 350K en nu een nieuwe koopt van bijna 500K. Die kan nu alsnog gebruik maken van de overdrachtsbelasting-vrijstelling die bedoeld was om "de starter" te helpen. Simpelweg omdat ze nog geen 35 is én nog geen gebruik heeft gemaakt van de regeling (vorige huis gekocht voor die regeling er was). Een andere collega wil na jaren sparen een eerste appartementje kopen aa 300K maar valt buiten de boot want net een jaar te oud voor de regeling.:
Hieronder mijn gegevens:Motivatie:
- Hypotheekverstrekker: Aegon (via bemiddelaar)
- Vorm: Annuïteit
- Rentevastperiode: 30 jaar (november 2020 afgesloten)
- Rente: 2,35% en na 3 jaar verlaagd naar 2,06%, eind dit jaar zal het nogmaals verlaagd worden naar 1,98% (ivm gunstige tariefklasse <67,50%)
Zekerheid voor de langere tijd vonden wij erg belangrijk, percentage was dusdanig laag dat 30 jaar vast helemaal prima was (relatief klein verschil met 10 jaar vast, wat dit precies was weet ik niet meer). Wij lossen vooralsnog niet versneld af, investeren in indexfondsen geeft een beter rendement. De hypotheek is afgesloten voor zo'n 50/60% van onze totale leencapaciteit destijds. Wij kwamen niet in aanmerking voor NHG en hebben helaas net nog overdrachtsbelasting moeten betalen
:strip_icc():strip_exif()/u/60902/crop625bd67396add_cropped.jpg?f=community)
Sorry jongens, ik bedoelde idd 0.08%. Het zou anders wel een extreem grote sprong zijn
. En inderdaad, afgelopen dagen de krantenkoppen met dat de rente op het laagste punt vh jaar staan. Hopelijk snoepen ze er nog snel wat vanaf de komende maand!
) en mag opeens 10k extra belasting betalen. Huiswaarde is 550k dus ook geen aanspraak op NHG-rentepercentages. Helaas pindakaas
Ligt er volledig aan wanneer je de hypotheek hebt afgesloten.
Wij hebben 20 jaar vast tegen 1,3%
Afgesloten begin 2021.
/u/2103858/crop6603cce153c30_cropped.png?f=community)
Het kan nog net iets lager.:
[...]
Ligt er volledig aan wanneer je de hypotheek hebt afgesloten.
Wij hebben 20 jaar vast tegen 1,3%
In september 2021 een hypotheek afgesloten. 150K, 15 jaar vast voor 1,05% en de rest van de hypotheek voor 1,5% (ook 15 jaar vast). Moet er wel bij zeggen dat het een hypotheek in Duitsland betreft.
Wij hebben in 2020 onze hypotheekrente verlengd, tegen 2,1%. Dit was een heel gangbaar rentepercentage in 2020. Hoewel de trend nog steeds dalen was, hebben we op zeker gespeeld en een lange rentevaste periode genomen.
De argumentatie was: als de rente verder daalt, zal dat in tienden van procenten gaan, en zeker niet meer dan die 2,1% zijn (in de praktijk is de rente net boven de 1% uitgekomen). Het risico dat we geld laten liggen door te kiezen voor een lange periode is dus laag.
Daarentegen vonden we de kans dat de rente tegen die tijd (5 of 10 jaar, bijv.) gestegen zou zijn wel reëel, en daar zit niet echt een grens aan (we hebben allemaal wel ouders die het over 8-12% hebben gehad!). Hier was het risico dus redelijk tot hoog (en vooralsnog geeft de praktijk ons gelijk).
Vandaar:
- Aflossingsvrije deel voor de resterende 20 jaar op 2,1% vastgezet
- Bankspaardeel (dat mocht toen nog!) voor 15 jaar op 2,1% vastgezet
De rationale voor dit laatste: als over 15 jaar de rente veel hoger staat, weegt de rente over het opgebouwde spaardeel meer dan op tegen de extra rente die we zelf moeten betalen voor die laatste paar jaar.
En om helemaal compleet te zijn: we hebben in 2020 ook uitgerekend wat onze aflossing zou moeten zijn om het aflossingsvrije deel na 20 jaar af te lossen. Dit bedrag leggen we sindsdien maandelijks in op een Meesman-rekening.
Ook hier weer risico-analyse:
- worst case: Meesman rendeert minder dan 2,1% over al die jaren. Dan kunnen we tenminste een deel van de hypotheek aflossen
- break-even case: Meesman rendeert precies die 2,1%, dan zijn we 100% hypotheekvrij
- best case: Meesman rendeert meer dan 2,1%, dan zijn we hypotheekvrij én hebben we een leuk extraatje
Vooralsnog zitten we meer dan in de best case
.
/u/1271500/crop653fa05988bd5_cropped.png?f=community)
:strip_icc():strip_exif()/u/517503/crop602112b4ac9cb_cropped.jpeg?f=community)
Wat anderen doen is niet echt relevant, al snap ik de vraag wel. Een daling is de verwachting, maar je weet nooit wat er kan gebeuren. Je geeft aan dat jij risico avers bent en je partner kennelijk niet.
In dat geval zou ik de hypotheek opsplitsen in twee leningdelen:
50% variabel of 1 jaar rentevast.
50% 5 of 10 jaar rentevast.
Dan heb je deels zekerheid en deels speculatie. Je moet er wel beide volledig achter staan. Na 1 jaar zal de een tegen de ander zeggen "Zie je nou wel, hadden we nou maar voor 100% X gedaan...". Maar dat houd je altijd
Twee-onder-één-kap bj. 1937, 11x Radiator, Quatt hybrid Duo, houtkachel, Remeha Tzerra 39c, Fabrieksarbeider, Beunhaas, Platbodem It Houten Hynder, Amateur astronoom, Sky-Watcher 350P GoTo, Spectroscopie, Chasing Naked Singularities RS{4} < (2GM)/c2
:strip_icc():strip_exif()/u/2646/shine.jpg?f=community)
Twee-onder-één-kap bj. 1937, 11x Radiator, Quatt hybrid Duo, houtkachel, Remeha Tzerra 39c, Fabrieksarbeider, Beunhaas, Platbodem It Houten Hynder, Amateur astronoom, Sky-Watcher 350P GoTo, Spectroscopie, Chasing Naked Singularities RS{4} < (2GM)/c2
Twee-onder-één-kap bj. 1937, 11x Radiator, Quatt hybrid Duo, houtkachel, Remeha Tzerra 39c, Fabrieksarbeider, Beunhaas, Platbodem It Houten Hynder, Amateur astronoom, Sky-Watcher 350P GoTo, Spectroscopie, Chasing Naked Singularities RS{4} < (2GM)/c2
Twee-onder-één-kap bj. 1937, 11x Radiator, Quatt hybrid Duo, houtkachel, Remeha Tzerra 39c, Fabrieksarbeider, Beunhaas, Platbodem It Houten Hynder, Amateur astronoom, Sky-Watcher 350P GoTo, Spectroscopie, Chasing Naked Singularities RS{4} < (2GM)/c2
Nogmaals hartelijk dank voor de uitleg, het is me helemaal duidelijk zo
Twee-onder-één-kap bj. 1937, 11x Radiator, Quatt hybrid Duo, houtkachel, Remeha Tzerra 39c, Fabrieksarbeider, Beunhaas, Platbodem It Houten Hynder, Amateur astronoom, Sky-Watcher 350P GoTo, Spectroscopie, Chasing Naked Singularities RS{4} < (2GM)/c2
:strip_icc():strip_exif()/u/10406/eye.jpg?f=community)
Twee-onder-één-kap bj. 1937, 11x Radiator, Quatt hybrid Duo, houtkachel, Remeha Tzerra 39c, Fabrieksarbeider, Beunhaas, Platbodem It Houten Hynder, Amateur astronoom, Sky-Watcher 350P GoTo, Spectroscopie, Chasing Naked Singularities RS{4} < (2GM)/c2
:strip_icc():strip_exif()/u/270677/crop5dda418ea6cc7_cropped.jpeg?f=community)
Goede vraag. Ik weet het antwoord niet, maar ik verwacht het niet. Dit omdat de bank nieuw geld moet aanboren en dat zullen ze vast doen tegen huidige tarieven
Toyota Supra Legend Premium AT GR 3.0 340pk (01/2022) - Pallet Kachel - 9 Zonnepanelen, 3915 WP - Geen gas aanslutiing
/u/231297/crop572651531ab2b_cropped.png?f=community)
Toyota Supra Legend Premium AT GR 3.0 340pk (01/2022) - Pallet Kachel - 9 Zonnepanelen, 3915 WP - Geen gas aanslutiing
Toyota Supra Legend Premium AT GR 3.0 340pk (01/2022) - Pallet Kachel - 9 Zonnepanelen, 3915 WP - Geen gas aanslutiing
Voor je jezelf (te) rijk rekent: hou er rekening mee dat opnemen van overwaarde in praktijk betekent dat je je hypotheek verhoogd. Dat is vaak toegestaan, maar hoe veel je precies mag opnemen (en dus mag verhogen) hangt daarbij wel van je financiele draagkracht af. Als je al aan of richting de max zit van wat je kon lenen dan kan je nu niet of zeer beperkt verhogen. Heb je nog veel marge en/of grote sprongen gemaakt met inkomen waardoor je leencapaciteit (veel) hoger is dan kan uiteraard meer opnemen. Het is dus niet zo dat je het "gat" tussen hypotheeksom en huizenwaarde altijd volledig mag opnemen.
Even een voorbeeld:
- Inkomen (totaal) 50K per jaar
- Huidige hypotheek 150K
- Huidige waarde huis 500K
Iemand in dit voorbeeld heeft dus 350K overwaarde. Maar met 50K kan 'ie waarschijnlijk zo'n 200-250K lenen. Hij heeft al 150K geleend / open staande hypotheek. De maximale opneembare som uit de overwaarde zal dus eerder zo'n 50-100K zijn. (noot: dit is heel kort door de bocht, maar illustreert alleen even wat ik bedoel
)
[ Voor 6% gewijzigd door Valorian op 02-10-2024 13:36 ]
Thx , is me duidelijk, het zou bij mij om zo,n €20.000 gaan wat qua inkomen geen probleem is totale hypotheek bedrag zou dan op €180.000 komen bij 2x modaal.:
[...]
Voor je jezelf (te) rijk rekent: hou er rekening mee dat opnemen van overwaarde in praktijk betekent dat je je hypotheek verhoogd. Dat is vaak toegestaan, maar hoe veel je precies mag opnemen (en dus mag verhogen) hangt daarbij wel van je financiele draagkracht af. Als je al aan of richting de max zit van wat je kon lenen dan kan je nu niet of zeer beperkt verhogen. Heb je nog veel marge en/of grote sprongen gemaakt met inkomen waardoor je leencapaciteit (veel) hoger is dan kan uiteraard meer opnemen. Het is dus niet zo dat je het "gat" tussen hypotheeksom en huizenwaarde altijd volledig mag opnemen.
Even een voorbeeld:
- Inkomen (totaal) 50K per jaar
- Huidige hypotheek 150K
- Huidige waarde huis 500K
Iemand in dit voorbeeld heeft dus 350K overwaarde. Maar met 50K kan 'ie waarschijnlijk zo'n 200-250K lenen. Hij heeft al 150K geleend / open staande hypotheek. De maximale opneembare som uit de overwaarde zal dus eerder zo'n 50-100K zijn. (noot: dit is heel kort door de bocht, maar illustreert alleen even wat ik bedoel