Hoelang heb jij je hypotheekrente vastgezet?

[.oisyn]

FreakNL schreef op donderdag 9 maart 2023 @ 22:23:
Dat bedoel ik niet. Ik geloof best dat dat 150k kost. Maar ik vind het onzin dat je dat volledig kan meefinancieren. Dat zorgt ook weer voor opgeblazen huizenprijzen wmb.

Dus als je zelf een huis laat bouwen dan mag je dat volgens jou niet volledig financieren met een hypotheek?

Je huis is daarna meer waard dan wat het casco kostte. Bovendien zei je dat je het niet bij zou willen lenen, maar niet iedereen heeft €150k (in mijn geval) op de plank liggen. En als je uitgaat van overwaarde leen je het vaak dus wel erbij, alleen wordt dan een deel gedekt door overbruggingskrediet.

Ik heb geen huis gekocht van €650k. Ik heb een huis gekocht van €800k.

[Sport_Life]

FreakNL schreef op donderdag 9 maart 2023 @ 22:23:
Dat bedoel ik niet. Ik geloof best dat dat 150k kost. Maar ik vind het onzin dat je dat volledig kan meefinancieren. Dat zorgt ook weer voor opgeblazen huizenprijzen wmb.

Dat staat toch los van de nieuwbouw? Een nieuwbouwwoning van 650k von + 150k meewerk is gelijk aan een bestaande woning van 800k. Dus dan zou je dat ook moeten laten gelden bij bestaande woningen .

[FreakNL]

Sinds wanneer staat 150k meerwerk gelijk aan 150k waardestijging?

Dat we dit met zijn allen normaal zijn gaan vinden is onderdeel van het probleem. Let wel: onderdeel, niet uitsluitend.

Dat je dit volledig kan meefinancieren is een factor in de bizarre prijsstijging in aannemersland. Een dakkapel hoort niet 15k te kosten.

[Voor 30% gewijzigd door FreakNL op 10-03-2023 00:01]

[Wild Chocolate]

K van k schreef op donderdag 9 maart 2023 @ 20:38:
(...)
Iedereen gek gemaakt, massaal ging Nederland hun hypotheek maar veranderen,ik ook toen.
Met als resultaat, van 350 hypotheekrenteaftrek elke maand terug naar 56 per maand nu.
(...)

Inderdaad, hier ook teruggegaan van €350,- teruggaaf per maand naar minder dan €50,-
Maar aangezien dat komt omdat ik van bijna €1000,- rente per maand naar ongeveer €200,- ben gegaan snap ik niet zo goed waarom dat negatief zou zijn...
Ik heb mijn aflossingsvrije deel omgezet naar annuïtair (het spaardeel ook, trouwens, lekker overzichtelijk), betaal nu de komende 20 jaar netto €20,- meer dan de afgelopen 10 jaar, maar dan is wel 100% van mijn hypotheek afgelost op einde looptijd i.p.v. 75%...

[.oisyn]

FreakNL schreef op donderdag 9 maart 2023 @ 23:59:
Sinds wanneer staat 150k meerwerk gelijk aan 150k waardestijging?

Sinds wanneer staat een huis dat 650k kost om te bouwen (+grond) gelijk aan een waarde van 650k?

Waarom is de casco bouw van een huis + meerwerk anders dan de volledige bouw van hetzelfde huis?

Het is bij nieuwbouw (of een flinke verbouwing) natuurlijk altijd een beetje natte vingerwerk of de kosten wel de waardestijging dekken. Maar ik daag je uit om een nieuwbouwhuis te vinden dat na succesvolle afronding minder waard is dan de kosten.

Onze originele achterburen hebben het huis na oplevering meteen in de verkoop gezet vanwege omstandigheden, ze hebben er dik op verdiend. Mijn hypotheekverstrekker schat mijn huis nu net geen 2 jaar na oplevering op $1,1 miljoen. Tja...

---

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Voor 65% gewijzigd door .oisyn op 10-03-2023 02:46]

[FreakNL]

Ik heb van 2017 tm 2022 weinig tot niks aan mijn huis gedaan... Een bescheiden tussenwoning uit 1991. De waarde is in die periode ook van pakweg 240k naar 400k gegaan.. Die waardestijging die jij noemt is leuk voor je maar dat is vooral meeliften op de hype.

Bovendien gaan jullie voorbij aan mijn punt.. Maar wellicht hoort dit meer thuis in Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 6

[Voor 15% gewijzigd door FreakNL op 10-03-2023 07:58]

[Rubbergrover1]

.oisyn schreef op vrijdag 10 maart 2023 @ 01:02:
[...]

Sinds wanneer staat een huis dat 650k kost om te bouwen (+grond) gelijk aan een waarde van 650k?

Waarom is de casco bouw van een huis + meerwerk anders dan de volledige bouw van hetzelfde huis?

Het is bij nieuwbouw (of een flinke verbouwing) natuurlijk altijd een beetje natte vingerwerk of de kosten wel de waardestijging dekken. Maar ik daag je uit om een nieuwbouwhuis te vinden dat na succesvolle afronding minder waard is dan de kosten.

Grote kans dat je dat in Schubbekutteveen wel zult zien.

Uiteraard heb je momenteel de situatie dat er in de afgelopen bijvoorbeeld 2 jaar tussen het tekenen voor de woning en de oplevering een flinke prijsstijging in de huizenmarkt is geweest. Dus als je twee jaar geleden voor een woning hebt getekend, dan zal die in de huidige markt wel veel met waard zijn geworden. Geldt trouwens zowel voor nieuwbouw als voor bestaande bouw. Dus op dit moment, zullen met terugwerkende kracht de bepaalde bouwkosten van een woning die nu wordt opgeleverd wel lager zijn dan de woningwaarde. Maar de vraag is of dat ook geldt als je nu voor nieuwbouw tekent. En dan net name voor smaakgevoelige meerkosten.

[.oisyn]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 10 maart 2023 @ 08:22:
[...]

Grote kans dat je dat in Schubbekutteveen wel zult zien.

Uiteraard heb je momenteel de situatie dat er in de afgelopen bijvoorbeeld 2 jaar tussen het tekenen voor de woning en de oplevering een flinke prijsstijging in de huizenmarkt is geweest. Dus als je twee jaar geleden voor een woning hebt getekend, dan zal die in de huidige markt wel veel met waard zijn geworden.

Natuurlijk, maar dat is dus een waardestijging vanaf casco+meerwerk, niet vanaf casco.

Maar @FreakNL blijft een beetje om mijn vraag heen dansen waarom hij vindt dat dat alleen geldt voor het meerwerk, maar niet voor de rest van het huis.

[Sport_Life]

FreakNL schreef op donderdag 9 maart 2023 @ 23:59:
Sinds wanneer staat 150k meerwerk gelijk aan 150k waardestijging?

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Al hangt het natuurlijk erg af van waar het meerwerk aan wordt uitgegeven. Een uitbouw voegt veel meer waarde toe dan een Siematic keuken bijvoorbeeld.

Bovendien is het nu voorbij met de pret en is de woning na 2 jaar bouwen waarschijnlijk minder waard dan de totale kosten , maar dat geldt natuurlijk ook voor bestaande bouw.

[Voor 20% gewijzigd door Sport_Life op 10-03-2023 09:24]

[redwing]

Wild Chocolate schreef op vrijdag 10 maart 2023 @ 00:33:
[...]




Inderdaad, hier ook teruggegaan van €350,- teruggaaf per maand naar minder dan €50,-
Maar aangezien dat komt omdat ik van bijna €1000,- rente per maand naar ongeveer €200,- ben gegaan snap ik niet zo goed waarom dat negatief zou zijn...
Ik heb mijn aflossingsvrije deel omgezet naar annuïtair (het spaardeel ook, trouwens, lekker overzichtelijk), betaal nu de komende 20 jaar netto €20,- meer dan de afgelopen 10 jaar, maar dan is wel 100% van mijn hypotheek afgelost op einde looptijd i.p.v. 75%...

Zijn verhaal is een beetje hetzelfde als een discussie die ik laatst had met iemand die zat te klagen dat ie na een promotie plotseling meer belasting moest gaan betalen!

[Rubbergrover1]

.oisyn schreef op vrijdag 10 maart 2023 @ 08:44:
[...]

Natuurlijk, maar dat is dus een waardestijging vanaf casco+meerwerk, niet vanaf casco.

Maar @FreakNL blijft een beetje om mijn vraag heen dansen waarom hij vindt dat dat alleen geldt voor het meerwerk, maar niet voor de rest van het huis.

Het zou in veel gevallen niet volledig voor het meerwerk gelden. Dat een hoop zaken ook waardevermeerdering geven aan de woning staat buiten kijf. Maar als iemand in een simpele eengezinswoning bijvoorbeeld 50k aan de keuken uitgeeft, dan zullen veel kopers dat er niet aan af zien. En zal dit geen waardeverhoging van 50k opleveren. Toch worden bij nieuwbouw alle aanpassingen op een hoop gegooid en 1 op 1 in een waardestijging vertaald.

[.oisyn]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 10 maart 2023 @ 09:56:
[...]

Het zou in veel gevallen niet volledig voor het meerwerk gelden. Dat een hoop zaken ook waardevermeerdering geven aan de woning staat buiten kijf. Maar als iemand in een simpele eengezinswoning bijvoorbeeld 50k aan de keuken uitgeeft, dan zullen veel kopers dat er niet aan af zien. En zal dit geen waardeverhoging van 50k opleveren. Toch worden bij nieuwbouw alle aanpassingen op een hoop gegooid en 1 op 1 in een waardestijging vertaald.

Dat is zeker waar, maar dat was zijn punt niet. Zijn punt was dat alles duurder werd omdat het makkelijk meegefinancieerd kan worden. Dat gaat dus niet over de keuken, maar over zaken die daadwerkelijk waardevermeerderend zijn. Als voorbeeld noemt hij een dakkapel die niet 15k hoort te kosten. Maar dat vind ik een rare stelling. Als een dakkapel 15k kost, dan kun je stellen dat het huis waar die dakkapel op zit minstens 15k meer waard is, want bewoners die de dakkapel zelf zouden willen plaatsen zouden diezelfde 15k kwijt zijn (+ al het gedoe eromheen, dus het feit dat ie er al op zit is ook wat waard). Het is wat dat betreft niet zo relevant wat de dakkapel kost. Je kunt je hooguit afvragen of er veel vraag zal zijn naar die specifieke dakkapel in dat specifieke huis (het smaak-afhankelijke deel dus).

En ja, hoe makkelijker het is om dingen te financieren, hoe meer vraag er is naar dat soort werkzaamheden, hoe duurder ze worden. Maar ik vind het een beetje kul om te stellen dat het daarom maar niet meegefinancieerd mag worden. Ik denk dat de grootste reden van de hoge huizenprijzen in de huidige situatie nog altijd het woningtekort is. Dan moet je het niet moeilijk gaan maken om nieuwe woningen te financieren.

[Rubbergrover1]

.oisyn schreef op vrijdag 10 maart 2023 @ 10:04:
[...]

Dat is zeker waar, maar dat was zijn punt niet. Zijn punt was dat alles duurder werd omdat het makkelijk meegefinancieerd kan worden. Dat gaat dus niet over de keuken, maar over zaken die daadwerkelijk waardevermeerderend zijn. Als voorbeeld noemt hij een dakkapel die niet 15k hoort te kosten. Maar dat vind ik een rare stelling. Als een dakkapel 15k kost, dan kun je stellen dat het huis waar die dakkapel op zit minstens 15k meer waard is, want bewoners die de dakkapel zelf zouden willen plaatsen zouden diezelfde 15k kwijt zijn (+ al het gedoe eromheen, dus het feit dat ie er al op zit is ook wat waard).

De opmerking over de dakkapel ging er niet om dat die dakkapel niet waardeverhogend zou zijn, maar precies andersom. Dat de aannemer weet hoeveel waardeverhogend een dakkapel kan zijn. En dat de aannemer weet dat de geldverstrekker meerwerk zonder blikken of blozen 100% financiert, zodat de kopers het daarop niet hoeven te laten afhangen. Dit samen betekent dat de aannemer daarom rustig 15k kan vragen. Omdat die 15k toch meegefinancierd kan worden. (Uiteraard als het bij het inkomen past.)

Je hebt hier dus te maken met twee dingen/discussies.
- Bij waardeverhogende zaken kan de aannemer de prijs baseren op hoeveel de waardevermeerdering is. Omdat de kopers graag een waardevermeerderende aanpassing hebben en die aanpassing toch 100% gefinancierd kan worden. Dit werkt dus prijsverhogend voor die dakkapellen. Terwijl ze misschien kritischer zouden zijn als die aanpassing niet 100% gefinancierd zou kunnen worden.

- Bij 'leuke' dingen geldt dat een koper zijn volledige leencapaciteit kan vullen met 'onzin'. Omdat de bank meerwerk 1 op 1 beschouwt als waardeverhogend. En die 'leuke' dingen dus volledig meegefinancierd kunnen worden. Daarmee maak je de woning dus duurder terwijl je kunt betwijfelen of die extra's wel 100% waardeverhogend zijn. En je dus sowieso de vraag zou moeten stellen of het 100% gefinancierd zou moeten worden.

[Deveon]

.oisyn schreef op vrijdag 10 maart 2023 @ 10:04:
[...]

Dat is zeker waar, maar dat was zijn punt niet. Zijn punt was dat alles duurder werd omdat het makkelijk meegefinancieerd kan worden. Dat gaat dus niet over de keuken, maar over zaken die daadwerkelijk waardevermeerderend zijn. Als voorbeeld noemt hij een dakkapel die niet 15k hoort te kosten. Maar dat vind ik een rare stelling. Als een dakkapel 15k kost, dan kun je stellen dat het huis waar die dakkapel op zit minstens 15k meer waard is, want bewoners die de dakkapel zelf zouden willen plaatsen zouden diezelfde 15k kwijt zijn (+ al het gedoe eromheen, dus het feit dat ie er al op zit is ook wat waard). Het is wat dat betreft niet zo relevant wat de dakkapel kost. Je kunt je hooguit afvragen of er veel vraag zal zijn naar die specifieke dakkapel in dat specifieke huis (het smaak-afhankelijke deel dus).

Het speelt natuurlijk ook een rol of die dakkapel elders niet voordeliger te krijgen is. Hier in de mail staat een offerte voor 8k voor een dakkapel zonder enige onderhandeling. Waarschijnlijk als je direct het bedrijf benaderd ben je vaak goedkoper uit. De trend dat alles duurder wordt herken ik vooral in de marge tussenpersonen vragen die wél bovenaan staan in Google of aannemers die zelf investeren in hun socials. Die acquisitie moet allemaal ook betaald worden.

[.oisyn]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 10 maart 2023 @ 10:20:
Je hebt hier dus te maken met twee dingen/discussies.
- Bij waardeverhogende zaken kan de aannemer de prijs baseren op hoeveel de waardevermeerdering is. Omdat de kopers graag een waardevermeerderende aanpassing hebben en die aanpassing toch 100% gefinancierd kan worden. Dit werkt dus prijsverhogend voor die dakkapellen. Terwijl ze misschien kritischer zouden zijn als die aanpassing niet 100% gefinancierd zou kunnen worden.

Maar dit gaat dus op voor het gehele huis he, niet alleen voor het meerwerk. Dus waarom alleen moeilijk doen over het meerwerk? En neem dan ook de laatste alinea van mijn vorige post in overweging.

- Bij 'leuke' dingen geldt dat een koper zijn volledige leencapaciteit kan vullen met 'onzin'. Omdat de bank meerwerk 1 op 1 beschouwt als waardeverhogend. En die 'leuke' dingen dus volledig meegefinancierd kunnen worden. Daarmee maak je de woning dus duurder terwijl je kunt betwijfelen of die extra's wel 100% waardeverhogend zijn. En je dus sowieso de vraag zou moeten stellen of het 100% gefinancierd zou moeten worden.

Je moet (dat moest ik althans) bij een bank wel een begroting opgeven waarvoor je het geld gaat gebruiken. Ik vraag me dus af of ze zomaar alles 1 op 1 als waardevermeerderend beschouwen.

Deveon schreef op vrijdag 10 maart 2023 @ 10:28:
[...]

Het speelt natuurlijk ook een rol of die dakkapel elders niet voordeliger te krijgen is. Hier in de mail staat een offerte voor 8k voor een dakkapel zonder enige onderhandeling. Waarschijnlijk als je direct het bedrijf benaderd ben je vaak goedkoper uit. De trend dat alles duurder wordt herken ik vooral in de marge tussenpersonen vragen die wél bovenaan staan in Google of aannemers die zelf investeren in hun socials. Die acquisitie moet allemaal ook betaald worden.

Het is natuurlijk een beetje een kort-door-de-bocht opmerking, die 15k, zonder verdere info. Het maakt nogal uit hoe groot hij is, van welk materiaal hij gemaakt is en wat voor opties je erbij hebt. Ter indicatie, ik heb in 2020 getekend voor 3 (aftermarket) dakkapellen van 3,5 meter breed met 2 draai/kiepramen voor €7500 per stuk, en dat was inclusief kwantumkorting met buurtbewoners.

[Voor 26% gewijzigd door .oisyn op 10-03-2023 10:49]

[Magpie]

Bij onze nieuwbouwwoning was de bank (ABNAMRO) daar totaal niet kritisch over, ik denk echter dat ook meespeelt hoeveel van de verwachte waarde daadwerkelijk gefinancierd moet worden. @.oisyn neemt net als wij destijds ruime overwaarde mee, waardoor de LTV aanvaardbaar blijft. In ons geval zat de LTV bij oplevering in juni 2020 iets onder de 70% (nu op 50%). Ik schat in wanneer alles tot de max gefinancierd wordt, ook in verhouding tot inkomen, de zaken wel eens anders kunnen liggen. Edit: ook nieuwbouw in Utrecht/Vleuten.

[Voor 4% gewijzigd door Magpie op 10-03-2023 11:04]

[.oisyn]

@Magpie Eens. Ik denk niet dat mijn bank moeilijk had gedaan als ik €150k voor een keuken wilde uitgeven, ik kon dat makkelijk bijlenen als consumptief krediet. Maar ik denk niet dat ze dan vervolgens die €150k ook bij de waarde van de woning hadden opgeteld (wat ook weer van invloed is op de LTV verhouding)

[Rubbergrover1]

.oisyn schreef op vrijdag 10 maart 2023 @ 10:45:
[...]

Maar dit gaat dus op voor het gehele huis he, niet alleen voor het meerwerk. Dus waarom alleen moeilijk doen over het meerwerk? En neem dan ook de laatste alinea van mijn vorige post in overweging.

Bij de woning zelf wordt dat deels ingeprijsd, maar wordt het effect in de bouwkosten ook voor een groot deel teniet gedaan door de bepaling van de residuele grondwaarde. De marge tussen bouwkosten en verkoopwaarde wordt grotendeels opgesnoept door de kavelkosten.

Even versimpeld, als een bouwer voor bv (fictieve getallen) 3k per m² een woning kan bouwen, dan kan die voor 3 ton een woning van 100 m² bouwen. Als de woningen in die buurt 6k per m² doen, dan kan die woning later voor 6 ton verkocht worden (6k per m²). En dan zal de residuele grondwaarde uitkomen op 3 ton. Als er dan door een uitbouw of dakkapel 10 m² bij komt, dan wordt de woningwaarde 6k × 10 = 60k hoger. Terwijl het bouwen van die extra's de bouwer bv maar 3k kost. Wat zou de prijs in de prijslijst dan worden?

De bouwer weet: de bank vindt alles best en als de koper het kan lenen, dan zal die het prima vinden om er ook voor te betalen. Zolang het niet duurder wordt dan de waardevermeerdering. Als de bouwer het meerwerk dan voor 55k in de prijslijst zet, dan denkt de koper: dat is minder dan de waardestijging van de woning, dus dat doe ik. Terwijl de bouwer zo 'gratis' 25k extra krijgt.

[FreakNL]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 10 maart 2023 @ 10:20:
[...]

De opmerking over de dakkapel ging er niet om dat die dakkapel niet waardeverhogend zou zijn, maar precies andersom. Dat de aannemer weet hoeveel waardeverhogend een dakkapel kan zijn. En dat de aannemer weet dat de geldverstrekker meerwerk zonder blikken of blozen 100% financiert, zodat de kopers het daarop niet hoeven te laten afhangen. Dit samen betekent dat de aannemer daarom rustig 15k kan vragen. Omdat die 15k toch meegefinancierd kan worden. (Uiteraard als het bij het inkomen past.)

Je hebt hier dus te maken met twee dingen/discussies.
- Bij waardeverhogende zaken kan de aannemer de prijs baseren op hoeveel de waardevermeerdering is. Omdat de kopers graag een waardevermeerderende aanpassing hebben en die aanpassing toch 100% gefinancierd kan worden. Dit werkt dus prijsverhogend voor die dakkapellen. Terwijl ze misschien kritischer zouden zijn als die aanpassing niet 100% gefinancierd zou kunnen worden.

- Bij 'leuke' dingen geldt dat een koper zijn volledige leencapaciteit kan vullen met 'onzin'. Omdat de bank meerwerk 1 op 1 beschouwt als waardeverhogend. En die 'leuke' dingen dus volledig meegefinancierd kunnen worden. Daarmee maak je de woning dus duurder terwijl je kunt betwijfelen of die extra's wel 100% waardeverhogend zijn. En je dus sowieso de vraag zou moeten stellen of het 100% gefinancierd zou moeten worden.

Dat is wat ik een beetje bedoel. En ik snap ook weer wel dat het niet zo zwart wit is. Maar ik ben in de markt geweest voor dakkapelen (ze staan inmiddels) en die zijn echt een factor 2 duurder geworden in 5 jaar tijd. Als het niet meer is. En dat heeft grotendeels te maken met gratis geld.

Aan de andere kant, zo is het met de gehele huizenmarkt natuurlijk. Maar aannemers pikten graag hun graantje mee.

Toen de rente een stuk hoger stond kon ik in ieder geval voor veel minder geld dingen laten doen in huis. Ik hoop dat die tijd weer een beetje terugkomt nu de rente weer hoog staat.

[Rubbergrover1]

Deveon schreef op vrijdag 10 maart 2023 @ 10:28:
[...]

Het speelt natuurlijk ook een rol of die dakkapel elders niet voordeliger te krijgen is. Hier in de mail staat een offerte voor 8k voor een dakkapel zonder enige onderhandeling. Waarschijnlijk als je direct het bedrijf benaderd ben je vaak goedkoper uit. De trend dat alles duurder wordt herken ik vooral in de marge tussenpersonen vragen die wél bovenaan staan in Google of aannemers die zelf investeren in hun socials. Die acquisitie moet allemaal ook betaald worden.

Er zit daarom ook wel een grens in wat een aannemer aan meerwerk kan vragen. Dat je dakkapel/uitbouw precies in de stijl van het huis (en van de dakkapel/uitbouw van de buren) is en het gemak van alles in een keer klaar hebben (en met maar één aannemer te maken hebben) is vaak wel een flinke som extra waard. Maar de aannemer kan het ook weer niet te gek maken. Dan ga je alsnog alles na oplevering laten doen.

Maar tegelijk zien de andere aannemers ook wat er in een project voor de dakkapel/uitbouw wordt gevraagd en kunnen ze daar hun prijs ook (naar boven toe) op aanpassen.

[T-MOB]

FreakNL schreef op vrijdag 10 maart 2023 @ 14:50:
[...]
Dat is wat ik een beetje bedoel. En ik snap ook weer wel dat het niet zo zwart wit is. Maar ik ben in de markt geweest voor dakkapelen (ze staan inmiddels) en die zijn echt een factor 2 duurder geworden in 5 jaar tijd. Als het niet meer is. En dat heeft grotendeels te maken met gratis geld.

Dat heeft niet alleen met gratis geld te maken, maar ook met prijzen van bouwmaterialen. Eerst corona en daarna energieprijzen die door het dak gaan hebben zo zijn weerslag. Hout is een tijd erg slecht verkrijgbaar geweest, glas en isolatiemateriaal zijn energieafhankelijk.

[Deveon]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 10 maart 2023 @ 15:11:
[...]

Er zit daarom ook wel een grens in wat een aannemer aan meerwerk kan vragen. Dat je dakkapel/uitbouw precies in de stijl van het huis (en van de dakkapel/uitbouw van de buren) is en het gemak van alles in een keer klaar hebben (en met maar één aannemer te maken hebben) is vaak wel een flinke som extra waard. Maar de aannemer kan het ook weer niet te gek maken. Dan ga je alsnog alles na oplevering laten doen.

Maar tegelijk zien de andere aannemers ook wat er in een project voor de dakkapel/uitbouw wordt gevraagd en kunnen ze daar hun prijs ook (naar boven toe) op aanpassen.

Die luxe van één aannemer komt alleen niet terug in de meerwaarde. Dezelfde stijl natuurlijk wel maar dat is bij ons al een vereiste uit de welstand.

[Rubbergrover1]

Deveon schreef op vrijdag 10 maart 2023 @ 16:08:
[...]

Die luxe van één aannemer komt alleen niet terug in de meerwaarde. Dezelfde stijl natuurlijk wel maar dat is bij ons al een vereiste uit de welstand.

Dat komt niet terug in de meerwaarde, maar komt wel terug in dat de hoofdaannemer meer kan vragen dan andere aannemers. Omdat de drempel om het niet door de hoofdaannemer te laten doen hoger wordt. Je stapt pas naar een andere aannemer als het prijsverschil te groot wordt.

[Magpie]

@Rubbergrover1 Eens met de nuance dat er verschil zit. Een uitbouw is vrijwel nooit handig om na oplevering te doen, daar kan de aannemer flink op cashen. Bij een dakkapel is die drempel al lager en bij de zaken in het huis nog lager. Zo hebben wij juist bewust de hele indeling van de zolder (twee kamers en een badkamertje) na oplevering door een ZZP-er die we kenden laten doen. Ook die rekende een behoorlijke prijs, maar kwaliteit voor een veel lagere prijs dan meenemen in de bouw zelf. Maar moet wel toegeven dat ik dan relatief een prijsbewuste koper was die ook wel zaken zelf aanpakte in ons welgestelde wijkje haha

Edit: ik was zo'n type die zelf identieke kastjes van de badkamer uit de showroom van de aannemer in Duitsland bestelde en deze dan liet plaatsen door de ZZP-er die onze keuken installeerde... die keuken was dan weer besteld in drie losse delen bij verschillende leveranciers (kasten, apparatuur en blad). Uren werk aan gehad, maar duizenden euro's minder voor dezelfde kwaliteit.

[Voor 23% gewijzigd door Magpie op 10-03-2023 17:00]

[.oisyn]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 10 maart 2023 @ 16:18:
[...]

Dat komt niet terug in de meerwaarde, maar komt wel terug in dat de hoofdaannemer meer kan vragen dan andere aannemers. Omdat de drempel om het niet door de hoofdaannemer te laten doen hoger wordt. Je stapt pas naar een andere aannemer als het prijsverschil te groot wordt.

Dit is wel waar, de meerprijs die de aannemer rekent voor dingen als stucwerk, sausen, etc. lag echt belachelijk hoog. Dat hebben wij dan ook allemaal na oplevering laten doen, dat scheelde duizenden euro's. Maar goed, voor sommige dingen heb je die keuze amper (zoals het verplaatsen van lichtpunten in de plafondplaten, of idd een uitbouw waardoor je gesteggel krijgt met de buren over of je muur op hun grond mag staan - doe je dat vanuit de bouw dan hebben ze geen keuze, en het is natuurlijk sowieso een deel kapitaalvernietiging om een afgewerkt stuk gevel weer te slopen).

En kwa dakkapel hadden we alleen de keuze uit een miezerig klein kapelletje van 1,5m breed in het midden van de zolder. Nu hebben we er 3 van 3,5 meter

[Voor 12% gewijzigd door .oisyn op 10-03-2023 16:35]

[FreakNL]

T-MOB schreef op vrijdag 10 maart 2023 @ 15:16:
[...]


Dat heeft niet alleen met gratis geld te maken, maar ook met prijzen van bouwmaterialen. Eerst corona en daarna energieprijzen die door het dak gaan hebben zo zijn weerslag. Hout is een tijd erg slecht verkrijgbaar geweest, glas en isolatiemateriaal zijn energieafhankelijk.

Dat is ook een factor. Maar je zag dit al gebeuren voor de tekorten.

[dragonhaertt]

Wij zijn nu aan het kijken naar een hypotheek en de rentes liggen rond de 4%
Het verschil tussen 10 jaar vast en 30 jaar vast is miniem (bij de meest aantrekkelijke aanbieder voor ons)
Natuurlijk erg lastig voorspellen wat de markt gaat doen, maar misschien heeft iemand hier een beter onderbouwd advies dan ik zelf kan bedenken, met mijn beperkte ervaring?

10 jaar en 30 jaar liggen zo'n 0.02% uit elkaar. 1-5 jaar is wel lager, 0.2% ongeveer.

[Voor 11% gewijzigd door dragonhaertt op 13-03-2023 11:33]

[Magpie]

@dragonhaertt Geen advies in te geven, alles hangt af van je risicoprofiel. Zit je op het randje qua financiering, dan kun je minder risico nemen en is langer vastzetten de veiliger optie. Heb je meer ruimte qua inkomen (en/of veel cash) dan kan korter vastzetten vaak lonen. Wat ik ook wel eens zie is bijvoorbeeld een deel op 10 jaar vast en een deel op 20 jaar of een deel op 5, deel op 10 en deel op 20 jaar. Alle variaties te verzinnen, maar dan spreid je het risico meer en kun je wel (deels) profiteren van eventuele renteverlagingen op termijn.

[dragonhaertt]

Magpie schreef op maandag 13 maart 2023 @ 11:42:
@dragonhaertt Geen advies in te geven, alles hangt af van je risicoprofiel. Zit je op het randje qua financiering, dan kun je minder risico nemen en is langer vastzetten de veiliger optie. Heb je meer ruimte qua inkomen (en/of veel cash) dan kan korter vastzetten vaak lonen. Wat ik ook wel eens zie is bijvoorbeeld een deel op 10 jaar vast en een deel op 20 jaar of een deel op 5, deel op 10 en deel op 20 jaar. Alle variaties te verzinnen, maar dan spreid je het risico meer en kun je wel (deels) profiteren van eventuele renteverlagingen op termijn.

Precies wat ik ook ongeveer denk, maar zoals ik zei heb ik hier niet uitgebreid onderzoek naar kunnen doen, dus enigszins twijfelachtig.

Wij hebben als advies gekregen om de helft op 15 jaar te zetten, en de andere helft op 30.
De rentes van deze twee opties zijn nagenoeg gelijk.

Qua risico zitten we (imho) relatief hoog. We hebben wat ruimte maar het wordt erg krap als één salaris wegvalt. Liever dus wat minder risico nemen.

[Herman]

@dragonhaertt
Tien jaar geleden zou ik hebben gezegd, 4% gelijk doen en zo lang mogelijk vastleggen. 4% is een buitenkansje.
Twee jaar geleden zou ik hebben gezegd, 4% wat een bizar hoge hypotheekrente...

[EXCalibur_EeK]

dragonhaertt schreef op maandag 13 maart 2023 @ 11:46:
[...]


Precies wat ik ook ongeveer denk, maar zoals ik zei heb ik hier niet uitgebreid onderzoek naar kunnen doen, dus enigszins twijfelachtig.

Wij hebben als advies gekregen om de helft op 15 jaar te zetten, en de andere helft op 30.
De rentes van deze twee opties zijn nagenoeg gelijk.

Qua risico zitten we (imho) relatief hoog. We hebben wat ruimte maar het wordt erg krap als één salaris wegvalt. Liever dus wat minder risico nemen.

30 jaar vind ik momenteel erg lang. Woningtekort blijft de komende jaren een groot probleem. Dus de waarde van je woning zal niet ineens instorten, maar verwacht juist dat deze omhoog blijft gaan. Steeds minder mensen zijn dan in staat om een woning te kopen. Als vervolgens ook nog de hypotheekrente blijft stijgen dan wordt het al helemaal niet meer betaalbaar. Sowieso zal nieuwbouw duurder gaan worden aangezien materialen en personeel duurder zijn geworden. Ik zie eerder dat over 5 of 10 jaar de rente lager is dan 4% dan dat ie meer dan 5 a 6% zal worden. Daarnaast zul je komende jaren meer gaan verdienen (zeker als inflatie hoog blijft) dus dan ben je relatief bezien minder geld kwijt aan je hypotheek iedere maand.

Mijn rentevasteperiiode loopt komende mei af. Twijfel tussen 10 en 5 jaar. Neig eerder naar 5 jaar.
Maar goed, tis natuurlijk de vraag hoeveel risico neem je en welk risico verwacht je.

[Waah]

EXCalibur_EeK schreef op maandag 13 maart 2023 @ 14:49:
[...]


30 jaar vind ik momenteel erg lang. Woningtekort blijft de komende jaren een groot probleem. Dus de waarde van je woning zal niet ineens instorten, maar verwacht juist dat deze omhoog blijft gaan. Steeds minder mensen zijn dan in staat om een woning te kopen. Als vervolgens ook nog de hypotheekrente blijft stijgen dan wordt het al helemaal niet meer betaalbaar. Sowieso zal nieuwbouw duurder gaan worden aangezien materialen en personeel duurder zijn geworden. Ik zie eerder dat over 5 of 10 jaar de rente lager is dan 4% dan dat ie meer dan 5 a 6% zal worden. Daarnaast zul je komende jaren meer gaan verdienen (zeker als inflatie hoog blijft) dus dan ben je relatief bezien minder geld kwijt aan je hypotheek iedere maand.

Mijn rentevasteperiiode loopt komende mei af. Twijfel tussen 10 en 5 jaar. Neig eerder naar 5 jaar.
Maar goed, tis natuurlijk de vraag hoeveel risico neem je en welk risico verwacht je.

De rente word bepaald door de economische omstandigheden. En die zorgen nu voor hogere rentes. In jou voorbeeld worden woningen steeds duurder, kunnen steeds minder mensen een woning kopen. Dus vraag wordt laag, de rente blijft hoog.... De enige manier waarop mensen dan nog kunnen kopen is dat de huizenprijzen omlaag moeten.

Ook elders in de wereld beginnen prijzen te dalen. In Canada gaan huizenprijzen al omlaag. De USA heeft steeds minder groei net als hier. Huizen staan langer op de markt... Het is niet alsof de hypotheekrente daalt als er minder huizen worden verkocht. Het is de verkoopprijs die daalt, niet de rente.

kwa inflatie ben ik het met je eens. Maar ik durf momenteel niet mijn hand in het vuur te steken dat de rentes over 5 jaar lager zijn dan nu. We wachten nog steeds op een recessie, en de eerste banken (in de USA) vallen al om. Of dat slechts pech is, of een start van iets groters is afwachten.

[Wild Chocolate]

@dragonhaertt Ik zou denk ik ergens tussenin gaan zitten.

Paar overwegingen:
- Stel je zet vast voor 10 jaar, en over 10 jaar gaat je rente naar 6 of 8%, kan je het dan betalen? (Je zal inmiddels een deel afgelost hebben, en normaal gesproken alleen al door inflatie een behoorlijk hoger inkomen hebben.)
- Hoe erg zou je het vinden als je nu voor 20 jaar vastzet, en over 10 jaar is de rente 2%?
- Hoe erg zou je het vinden als je nu voor 10 jaar vastzet, en over 10 jaar is de rente 6%?

Je moet denk ik niet willen voorspellen wat de rente doet. Historisch gezien is 4% nog steeds aan de lage kant. Jaren 90 was 8% heel normaal, en daarvoor >10% zelfs...
Daarnaast moet je je ook niet teveel rijk rekenen met hypotheekrenteaftrek, want je weet niet wat die in de komende 10-20-30 jaar gaat doen.

Wat spreekt voor langer vastzetten, is dat je weet waar je aan toe bent, en de "schade" van de "te lang" vastzetten nooit kan zijn dat je in de problemen komt met betalen. Daar tegenover staat dat zelfs een verdubbeling van de rente over 10-15-20 jaar niet een verdubbeling van je woonlasten betekent, en wellicht zelfs niet eens een verhoging van meer dan de inflatie over die 10-15-20 jaar...

Ik heb toen mijn rente verlengd moest worden, een Excel gemaakt waarin ik zelf de verschillende scenario's kon narekenen. (voor annuïtaire berekening kent Excel de functie BET, waarmee je de annuïteit uitrekent (dus het bedrag per periode aan rente + aflossing)).

Als ik daar zo even wat in rommel (onder voorbehoud, ben geen hypotheekadviseur!):
Stel je sluit nu een hypotheek af van €450.000,- annuïtair, rente 4% looptijd 30 jaar. (Dan rekenen we met die 4% de hele looptijd door), dan kost dat ongeveer €2170,- per maand (bruto, rente-aftrek dus nog niet meegerekend). Na 10 jaar heb je dan nog een schuld van ca. €353.700,-.

Stel, de rente is over 10 jaar 6%, looptijd nog 20 jaar, dan wordt je nieuwe annuïteit ca. €2570,- per maand (wederom bruto). Dat is dus een verhoging van 18,5% t.o.v. 10 jaar eerder. Is natuurlijk wel ff slikken omdat je het in 1 keer voor je kiezen krijgt... Maar vergeleken met een huurwoning die elk jaar een paar procent stijgt, valt het wel weer mee...
Met de rente op 8% wordt datzelfde maandbedrag ca. €3000,-

Stel nu, we zetten eerst 15 jaar vast, dan is op dat moment de schuld nog zo'n €290.000,-.
Bij 6% gaat dan het maandbedrag naar zo'n €2500,- per maand
En bij 8% gaat het naar zo'n €2870,- (Wat dan zo'n 33% verhoging in 15 jaar is, ter vergelijk bij een jaarlijkse inflatie van 2% kom je op 34,6% in 15 jaar uit).

Eerste 20 jaar vast: schuld nog ca. €211.000,-
Maandbedrag bij 6% ca. €2390,-
bij 8% ca. €2620,-

EDIT: Dit stond op de verkeerde plek: Bij een lineaire aflossing daalt je schuld veel sneller, dus is de impact van een rente-verhoging veel kleiner. Maar dan is je maandbedrag bij 4% nu €2750,-

Let wel, bovenstaande op basis van het fictieve bedrag van €450.000,-. En onder voorbehoud van rekenfouten Maar je kan in principe terugrekenen naar deelbedragen, leen je €300.000,- dan neem je 2/3 van de bedragen, bijvoorbeeld.

[Voor 4% gewijzigd door Wild Chocolate op 13-03-2023 15:59. Reden: volgorde klopte niet...]

[EXCalibur_EeK]

Waah schreef op maandag 13 maart 2023 @ 15:00:
[...]

De rente word bepaald door de economische omstandigheden. En die zorgen nu voor hogere rentes. In jou voorbeeld worden woningen steeds duurder, kunnen steeds minder mensen een woning kopen. Dus vraag wordt laag, de rente blijft hoog.... De enige manier waarop mensen dan nog kunnen kopen is dat de huizenprijzen omlaag moeten.

Dus mensen kunnen het niet meer kopen, want ik zie de huizenprijzen niet echt (veel) omlaag gaan. Zeker als je ziet wat nieuwbouw tegenwoordig kost. Geen enkele aannemer gaat woningen bouwen met verlies. Vind het erg voor de starters. Onmogelijk voor hun om iets te kopen. Of je moet al 10 jaar thuis wonen om wat te sparen.

Geen idee waar het allemaal naartoe gaat. Nederland vergelijken met andere landen blijft lastig.

[Wild Chocolate]

Ik heb even wat zitten knutselen om mijn Excelletje bruikbaar voor anderen te maken.

Als er iemand met verstand naar wil kijken en op schieten, graag. Uitleg staat bovenaan in het bestand, en verder hoop ik dat het redelijk zichzelf wijst...

Hier te downloaden.
https://nx35866.your-storageshare.de/s/z4dHLkPYL8bYA4t

Mochten jullie het wat vinden, kan het misschien in de TS toegevoegd worden? Maar schiet er eerst maar even op.

EDIT: Ik zie dat er ook iets in de TS staat, maar die link is dood.

[Voor 7% gewijzigd door Wild Chocolate op 13-03-2023 17:42]

[Wailing_Banshee]

Wild Chocolate schreef op maandag 13 maart 2023 @ 15:51:
@dragonhaertt Ik zou denk ik ergens tussenin gaan zitten.

Paar overwegingen:
- Stel je zet vast voor 10 jaar, en over 10 jaar gaat je rente naar 6 of 8%, kan je het dan betalen? (Je zal inmiddels een deel afgelost hebben, en normaal gesproken alleen al door inflatie een behoorlijk hoger inkomen hebben.)
- Hoe erg zou je het vinden als je nu voor 20 jaar vastzet, en over 10 jaar is de rente 2%?
- Hoe erg zou je het vinden als je nu voor 10 jaar vastzet, en over 10 jaar is de rente 6%?

Je moet denk ik niet willen voorspellen wat de rente doet. Historisch gezien is 4% nog steeds aan de lage kant. Jaren 90 was 8% heel normaal, en daarvoor >10% zelfs...
Daarnaast moet je je ook niet teveel rijk rekenen met hypotheekrenteaftrek, want je weet niet wat die in de komende 10-20-30 jaar gaat doen.

Wat spreekt voor langer vastzetten, is dat je weet waar je aan toe bent, en de "schade" van de "te lang" vastzetten nooit kan zijn dat je in de problemen komt met betalen. Daar tegenover staat dat zelfs een verdubbeling van de rente over 10-15-20 jaar niet een verdubbeling van je woonlasten betekent, en wellicht zelfs niet eens een verhoging van meer dan de inflatie over die 10-15-20 jaar...

Ik heb toen mijn rente verlengd moest worden, een Excel gemaakt waarin ik zelf de verschillende scenario's kon narekenen. (voor annuïtaire berekening kent Excel de functie BET, waarmee je de annuïteit uitrekent (dus het bedrag per periode aan rente + aflossing)).

Toen wij ons huidige huis kochten (en ook ons eerste huis), zijn we naar de hypotheek adviseur gegaan. En die vroeg precies dezelfde vragen en heeft ook die verschillende scenario's uitgerekend. Wat als de rente naar beneden zou gaan, wat als de rente omhoog zou gaan, etc. Uiteindelijk zijn wij (risicomijdend) gegaan voor 20 jaar vast (spaarhypotheek), gewoon omdat dat ons veel rust gaf.

[dfbt]

(knip)

Prijzen van bouw en verbouwing zijn zijdelings relevant voor hypotheken, maar dit topic gaat specifiek over rentevaste periodes.

[Voor 121% gewijzigd door t_captain op 16-03-2023 14:46]

[dfbt]

je mag ook 1x rente middelen in de looptijd van je hypotheek. Ik had een nieuwbouwwoning gekocht met 20 jaar vast in 2018 tegen +- 2,95 %. toen de rentes rond 1.3-1.5 % waren ergens in 2021/2022 ging ik even rekenen (afkopen en nieuw afsluiten had iets voordeliger geweest, maar boete vond mijn vrouw niet zo leuk ) toen maar voor bemiddelen gegaan, rente van 3 % naar 2.4 % dacht ik voor wat administratief geld van 500 euro. Maar leuke bijkomstigheid van bemiddelen bij mijn verstrekker was dat je looptijd weer terug naar 20 jaar.
Mijn nieuwe looptijd werd dus even 4 jaar verlengd. Ik moet nu voor 6.5 jaar een nieuwe lening afsluiten ergens in 2041/2042. Dan is mijn aflossingsbedrag zo laag, dat het denk niet heel veel meer scheelt of rentes nou 2 of 5 of 10 % zijn. eventueel versnellen van aflossen kan ook nog helpen .

[Rubbergrover1]

dfbt schreef op dinsdag 14 maart 2023 @ 08:53:
je mag ook 1x rente middelen in de looptijd van je hypotheek. Ik had een nieuwbouwwoning gekocht met 20 jaar vast in 2018 tegen +- 2,95 %. toen de rentes rond 1.3-1.5 % waren ergens in 2021/2022 ging ik even rekenen (afkopen en nieuw afsluiten had iets voordeliger geweest, maar boete vond mijn vrouw niet zo leuk ) toen maar voor bemiddelen gegaan, rente van 3 % naar 2.4 % dacht ik voor wat administratief geld van 500 euro. Maar leuke bijkomstigheid van bemiddelen bij mijn verstrekker was dat je looptijd weer terug naar 20 jaar.
Mijn nieuwe looptijd werd dus even 4 jaar verlengd. Ik moet nu voor 6.5 jaar een nieuwe lening afsluiten ergens in 2041/2042. Dan is mijn aflossingsbedrag zo laag, dat het denk niet heel veel meer scheelt of rentes nou 2 of 5 of 10 % zijn. eventueel versnellen van aflossen kan ook nog helpen .

Ehm, de looptijd van je hypotheek zal gewoon 30 jaar vanaf het begin zijn gebleven, dus tot 2048. Alleen de rentevaste periode loopt eerder af. Tegen die tijd hoef je dus ook geen nieuwe lening af te sluiten, maar alleen te kijken welke nieuwe rente je aanbieder je biedt.

[dfbt]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 14 maart 2023 @ 09:20:
[...]

Ehm, de looptijd van je hypotheek zal gewoon 30 jaar vanaf het begin zijn gebleven, dus tot 2048. Alleen de rentevaste periode loopt eerder af. Tegen die tijd hoef je dus ook geen nieuwe lening af te sluiten, maar alleen te kijken welke nieuwe rente je aanbieder je biedt.

ja excuus, ik bedoelde rentevaste periode, die is opnieuw ingegaan van 20 jaar na bemiddelen. Dus 20 jaar afgesloten in 2018, in eind 2021 bemiddeld, waarna ik weer 20 jaar rentevast had. zodoende heb ik soort van ''bijna gratis'' 3,5/4 jaar extra rentevast gekregen.

[RM-rf]

dfbt schreef op dinsdag 14 maart 2023 @ 10:18:
[...]

ja excuus, ik bedoelde rentevaste periode, die is opnieuw ingegaan van 20 jaar na bemiddelen. Dus 20 jaar afgesloten in 2018, in eind 2021 bemiddeld, waarna ik weer 20 jaar rentevast had. zodoende heb ik soort van ''bijna gratis'' 3,5/4 jaar extra rentevast gekregen.

"gratis" kent kennelijk een fikse inflatie als je een dienst waarvoor je een vast bedrag van 500 euro moest betalen en je ook nog eens dezelfde boete die je eerst weigerde als direkt bedrag, alsnog over deze tijd betaald door een iets verhoogd rentepercentage,


de truc van "middelen" is eigenlijk dat je ook de boeterente indirekt financiert...
als je zonder deze boeterente dan bv een marktrente van 1,3 tot 1,5% zou betalen, betaal je nu volgens eigen zeggen 2,4%... dat is dus bijna een dubbel zo hoge rente dan zonder die middeling.


Alles leuk en aardig, maar gaan roepen dat de bank dingen 'Gratis' zou doen geeft mischien een fijn gevoel dat je zo voordelig uitbent, maar je moet er niet al teveel geloof aan hechten dat je bank niet ontzettend grinnikend in zn knuitjes knijpt en lekker aan je verdient...
Zelfs al betaal je nu duidelijk minder aan maandlasten dan voorheen met je lange vaststaande rente, grotendeels is het een sigaar uit eigen dos waarbij de kostenbesparing veroorzaakt wordt doordat de rente nog veel sterke gedaald was in die tijd dat je an die 20 jaar rentevast vastzat (en veelal zijn ookd e lange rentevaste periodes vooral een pure winstaanjager voor de kredietfinanciers, die tegen een relatief laag risico dit kunnen verzkeeren maar er wel meestal een hogere rente vor terugkrijgen)

[FreakNL]

Ja dat ben ik wel met je eens maar voor veel mensen is het een keuze tussen niets doen of rente middelen, door ofwel geldgebrek ofwel verhuisplannen binnen de terugverdientijd van het boetebedrag.

Ik heb in 2018 ook gemiddeld. Toen ging mijn rente van 4% naar 3.4%. Tegen 250 euro kosten. Ik had het kunnen afkopen maar ik wist toen nog niet of ik nog ging verhuizen binnen 5 a7 jaar… Het is echt 50/50 geweest dat ik hier bleef wonen. Ik ben in 2020 en 2021 ook in de markt geweest voor een andere woning. Het is in 2022 pas definitief geworden dat we hier blijven.

Het alternatief was dus niks doen en 4% blijven betalen. Zeg jij het maar….

Overigens had ik in principe nog later moet middelen gezien de rentes in 2021 maar dat wist niemand vantevoren.. Behalve wellicht mijn hypotheekgever (Aegon) want die schafte middelen af in 2019..


Ik ken ook mensen die geen cent te makken hebben die gemiddeld hebben in 2021… Ook bij hun was de keuze dus niks doen of middelen.. Wat zou jij dan aanraden?

Ik ben het met je eens:
Zelf had ik achteraf in 2018 die 18k moeten neerleggen (boete) ipv middelen… Maar dat vond ik echt toen teveel geld en ik had nog serieuze verhuisplannen.

Ik ben tevreden met die 3.4%, mijn schuld is ook zeer laag (net boven een ton), dus dan praat je over tientjeswerk…

[Voor 91% gewijzigd door FreakNL op 15-03-2023 18:48]

[Figo112]

RM-rf schreef op dinsdag 14 maart 2023 @ 16:18:
[...]


"gratis" kent kennelijk een fikse inflatie als je een dienst waarvoor je een vast bedrag van 500 euro moest betalen en je ook nog eens dezelfde boete die je eerst weigerde als direkt bedrag, alsnog over deze tijd betaald door een iets verhoogd rentepercentage,


de truc van "middelen" is eigenlijk dat je ook de boeterente indirekt financiert...
als je zonder deze boeterente dan bv een marktrente van 1,3 tot 1,5% zou betalen, betaal je nu volgens eigen zeggen 2,4%... dat is dus bijna een dubbel zo hoge rente dan zonder die middeling.


Alles leuk en aardig, maar gaan roepen dat de bank dingen 'Gratis' zou doen geeft mischien een fijn gevoel dat je zo voordelig uitbent, maar je moet er niet al teveel geloof aan hechten dat je bank niet ontzettend grinnikend in zn knuitjes knijpt en lekker aan je verdient...
Zelfs al betaal je nu duidelijk minder aan maandlasten dan voorheen met je lange vaststaande rente, grotendeels is het een sigaar uit eigen dos waarbij de kostenbesparing veroorzaakt wordt doordat de rente nog veel sterke gedaald was in die tijd dat je an die 20 jaar rentevast vastzat (en veelal zijn ookd e lange rentevaste periodes vooral een pure winstaanjager voor de kredietfinanciers, die tegen een relatief laag risico dit kunnen verzkeeren maar er wel meestal een hogere rente vor terugkrijgen)

Opzich is het gratis tegenover niks doen, want je hebt immers direct voordeel van, daarnaast heb ik in mijn geval elk jaar gemiddeld en uiteindelijk netzo laag als de marktrente van mijn eerste bemiddeling gekomen.
Omdat ik elk jaar middel verleng je de duur van je hypotheekrente ook steeds met een jaar tegen hele schappelijke rente tarieven toen. Ben begonnen in 2018 met 2.5% rente en geeindigd in 2022 met 1.5% rente. Volgens mij 3x gemiddeld in die tijd. Ik ben er zelf blij mee, afkoop had ik zeker niet gedaan. Dus voor een bedrag van 250 euro die nog is aftrekbaar is. Nu is een rentepercentage van 1.5 bijna gratis tegenover de huidige marktrente. Kijk als je het vergelijkt met meteen afkopen is het een ander verhaald, maar middelen tegenover niks doen is denk ik geen slecht idee.

[Z___Z]

Afkopen was alleen gunstig omdat de HRA aan het afbouwen was. In alle andere gevallen kan je het boete bedrag beter middelen in een hogere rente. Bij afkopen moet je wel heel zeker zijn dat je nog lange tijd in je woning wil blijven wonen, anders gooi je dat geld dus gewoon weg (gedeeltelijk gesponsord door de overheid).

[RM-rf]

Figo112 schreef op donderdag 16 maart 2023 @ 08:58:
[...]


Opzich is het gratis tegenover niks doen, ....

als iemand voorheen dus de rente heel lang vastgezet heeft, is het 'voordeel' dus vooral dat het opvangt dat dit lang vastzetten zelf ook een nadeel kan hebben (als de rente verder daalt in de jaren hierna), en betaal je alsnog nog wat extra initieel om op de langere termijn wat minder te gaan betalen.

Echter is het goed te realiseren dat je eigenlijk al dit kunt opvangen door de rente _niet_ te lang te willen vastzetten, als je dat niet daadwerkelijk nodig hebt.
Ook kan het zeer wel zijn dat je op de lange termijn meer betaald (het is goed je niet blind te staren op maandlast alleen, maar ook eens berekeningen te maken hoeveel je over de daadwerkelijke vaststaande periode betaald)

Als je aangeeft "iedere jaar de rente te middelen" betwijfel ik eigenlijk zeer of je nu werkelijk daarvan echt overall een voordel eraan houd of hooguit jezelf voor de gek houd. het kan wel 'lijken' alsof je maandlast iedere keer wat lager wordt, maar overall kan het ebst zijn dat je over de complete looptijd juist nauwelijks enig voordeel eraan hebt en soms zelfs juist meer betaald over de (steeds langer uitgesmeerde) looptijd

[YakuzA]

RM-rf schreef op donderdag 16 maart 2023 @ 10:31:
[...]
Als je aangeeft "iedere jaar de rente te middelen" betwijfel ik eigenlijk zeer of je nu werkelijk daarvan echt overall een voordel eraan houd of hooguit jezelf voor de gek houd. het kan wel 'lijken' alsof je maandlast iedere keer wat lager wordt, maar overall kan het ebst zijn dat je over de complete looptijd juist nauwelijks enig voordeel eraan hebt en soms zelfs juist meer betaald over de (steeds langer uitgesmeerde) looptijd

Het 'lijkt' niet alleen zo, het is ook objectief meetbaar op je bankrekening dat het een stuk lager is dan niet middelen.

[Z___Z]

RM-rf schreef op donderdag 16 maart 2023 @ 10:31:
[...]


als iemand voorheen dus de rente heel lang vastgezet heeft, is het 'voordeel' dus vooral dat het opvangt dat dit lang vastzetten zelf ook een nadeel kan hebben (als de rente verder daalt in de jaren hierna), en betaal je alsnog nog wat extra initieel om op de langere termijn wat minder te gaan betalen.

Echter is het goed te realiseren dat je eigenlijk al dit kunt opvangen door de rente _niet_ te lang te willen vastzetten, als je dat niet daadwerkelijk nodig hebt.
Ook kan het zeer wel zijn dat je op de lange termijn meer betaald (het is goed je niet blind te staren op maandlast alleen, maar ook eens berekeningen te maken hoeveel je over de daadwerkelijke vaststaande periode betaald)

Als je aangeeft "iedere jaar de rente te middelen" betwijfel ik eigenlijk zeer of je nu werkelijk daarvan echt overall een voordel eraan houd of hooguit jezelf voor de gek houd. het kan wel 'lijken' alsof je maandlast iedere keer wat lager wordt, maar overall kan het ebst zijn dat je over de complete looptijd juist nauwelijks enig voordeel eraan hebt en soms zelfs juist meer betaald over de (steeds langer uitgesmeerde) looptijd

Wat je zegt is onzin. Rente middelen zorgt voor lagere maandlasten. Het enige scenario waar het geld kost is als je van 5 jaar vast middelt naar bijvoorbeeld 10 jaar vast en na 5 jaar is de rente lager dan wat je aan het betalen bent. Dan heb je 5 jaar nadeel ten opzichte van het niet middelen. Maar dat is ook als je de rente nu vast zet tegen 4,5% en over 5 jaar is de rente weer gezakt naar 2%.

Direct de boete ophoesten is gratis geld voor de bank. Je kan beter de rente middelen en die boete die je direct wou betalen aflossen. Dan heb je en een lagere rente en minder maandlasten door lagere aflossing. Maar goed rente middelen is anno 2023 sowieso voor vrijwel niemand van toepassing, omdat iedereen nu wel een lagere hypotheekrente heeft dan de huidige marktrente.

[de Peer]

YakuzA schreef op donderdag 16 maart 2023 @ 10:34:
[...]

Het 'lijkt' niet alleen zo, het is ook objectief meetbaar op je bankrekening dat het een stuk lager is dan niet middelen.

Dat was zijn punt niet. hij geeft aan dat als je naar het grotere plaatje kijkt (en niet alleen de maandlasten) je duurder uit zou kunnen zijn.

[Z___Z]

de Peer schreef op donderdag 16 maart 2023 @ 10:52:
[...]

Dat was zijn punt niet. hij geeft aan dat als je naar het grotere plaatje kijkt (en niet alleen de maandlasten) je duurder uit zou kunnen zijn.

Dat is alleen relevant als de rente daalt. Als de rente stijgt ben je op de langere termijn goedkoper uit. Als je die glazen bol hebt, dan hoef je je niet druk te maken over je hypotheek

[YakuzA]

de Peer schreef op donderdag 16 maart 2023 @ 10:52:
[...]

Dat was zijn punt niet. hij geeft aan dat als je naar het grotere plaatje kijkt (en niet alleen de maandlasten) je duurder uit zou kunnen zijn.

Ja, maar aan een 'zou kunnen dat' heb je niet zoveel, dat is puur afhankelijk van de variatie in hypotheek rente aan het einde van de vaste looptijd.
De kans dat er weer net een historisch lage rente is, lijkt me vrij klein.

De kans is dus groot dat middelen ook over de langere termijn voordeliger is.

[RM-rf]

YakuzA schreef op donderdag 16 maart 2023 @ 10:34:
[...]

Het 'lijkt' niet alleen zo, het is ook objectief meetbaar op je bankrekening dat het een stuk lager is dan niet middelen.

sorry, maar dat kan soms ook een vertekening geven,

een maandlast die lager is zal aanvoelen alsof dat altijd een voordeel is, maar als het bv samengaat met een langere betaalverplichting of bv een relatief hogere rente tov de marktrente die je eigenlijk zou kunnen betalen, kan je wel degelijk eigenlijk benadeeld zijn.


om bv een voorbeeld aan te halen uit de post waarop ik oorspronkelijke reageerde..
dat was iemand die middelde toen de marktrente rond de 1,3 tot 1,5% was... en bij middeling kreeg hije en rente van 2,4%
alhoewel hij van bijna 4% kwam is dat wel een voordeel, maar de bank krijgt nog altijd een rente die bijna dubbel zo hoog is als de marktrente (en de klant moet ook nog daarbij een vast bedrag betalen als administratiekosten).

Op zulke manieren wordt je als kredietnemer makkelijk in het 'gevoel' gebracht dat je zo weinig betaald (in de zin dat je 'minder' gaat betalen dan voorheen), terwijl je eigenlijk wel degelijk ruim boven de marktrente betaald en overall over de hele looptijd veel meer betaald..

zeker als iemand aangeeftjaarlijks te middelen vraag ik me wel degelijk srieus af of je daar over de hele looptijd nu werkelijk zo gunstig mee uitbent, of dat het hooguit voortkomt uit een eerder emotioneel 'gevoel'voordeel te hebben dat de rente een klein beetje zakt (maar lang niet zoveel als in die tijd de marktrente)


kleine aanvulling:
we zitten in een overgang van een periode van bijna structureel afnemende rente sinds 10 jaar (vanaf een tijdelijke piek rond 2013, die toen rond de 4,5% stond) naar een in korte tijd weer enorm opgelopen rente (ongeveer naar het niveau van 2013) met een wisselende verwachting voor de toekomst... ofwel er komt een verdere stijging of stabilisering op een blijvend hoger niveau, of er gaat weer enperiode van langzam dalende trend in....
Dat kan invloed hebben op middelen, maar als mensen zich nu laten aanzetten tot het kiezen voor zeer lange rentevaste looptijden, ervanuitgaande dat de rente weer structureel gaat dalen, ben je eigenlijk vermoedelijk _niet_ gunstger uit als je weer iedere jaar leuk gaat middelen maar tegelijkertijd kiest een zeer lange looptijd te nemen (van 20 jaar)

[RM-rf]

YakuzA schreef op donderdag 16 maart 2023 @ 11:07:
[...]


De kans dat er weer net een historisch lage rente is, lijkt me vrij klein.

waarop baseer je die aanname ? natte vinger of 'gevoel' helpt je niet zoveel...
de kans dat de rente verder stijgt is even goed als reaal risico te nemen als dat de kans dat de rente weer kan dalen; beide zijn zowel een risico als een winstkans
ook je rente zeer lang vastzetten is een 'risico' aangaan, en kan je eigenlijk geld 'kosten', als de rente dusdanig daalt dat je tov deze marktrente meer betaald aam je krediet en daar relatief lang nog als verplichting aan vastzit.

dat mensen bv tusentijds gaan 'middelen' en beweren hierdoor extra gunstg uit te zijn of zelfs beweren dat dat "gratis" zou zijn is gewoon een vertekening, omdat dat niet waar is...
ze betalen juist veelal meer rente en meer administratiekosten aan de kredietverleners die doorgaans juist veel winst halen uit dit soort transacties

[YakuzA]

RM-rf schreef op donderdag 16 maart 2023 @ 11:13:
[...]
waarop baseer je die aanname ? natte vinger of 'gevoel' helpt je niet zoveel...

Als je de laatste 30 jaar rente ernaast legt, lijkt me dat evident dat de kans op wederom historisch lage rente kleiner is dan een gemiddelde rente.

Dat grafiekje is overtuigender dan dezelfde natte vinger die jij aanhoud dat de rente nog lager is. (waardoor je dan mogelijk goedkoper uit gaat zijn aan het einde van de looptijd als je niet middelde)

[Voor 18% gewijzigd door YakuzA op 16-03-2023 11:19]

[Richh]

EXCalibur_EeK schreef op maandag 13 maart 2023 @ 14:49:
Sowieso zal nieuwbouw duurder gaan worden aangezien materialen en personeel duurder zijn geworden.

Dit lees je heel vaak, maar de conclusie dat nieuwbouw dan wel duurder zal worden is onjuist. Een aanzienlijk deel van de kosten van nieuwbouw zitten namelijk niet in de bouw. Zeker bij de duurdere woningen (>700k) is het heel normaal dat meer dan 2/3e van het geldbedrag naar bouwgrond gaat.

Veel mensen denken dat nieuwbouw geprijsd wordt op basis van de bouwkosten. Maar dat is niet waar: nieuwbouw krijgt altijd een 'marktconforme' prijs; de vraagprijs zal enigszins in evenwicht liggen met het indexatiejaar van huizen die in de omgeving zijn verkocht. Het verschil tussen bouwkosten en koopkosten zit in de grondopbrengst.

Nieuwbouw kan dus prima goedkoper (en zolang de rente stijgt zal dat wellicht ook moeten gebeuren), alleen moet een gemeente dan op een andere manier aan inkomen komen. Ik denk dat de gemeentelijke lasten de komende tijd zullen stijgen, ondanks een dalende WOZ*.

*=afhankelijk van de renteontwikkeling.

[Voor 4% gewijzigd door Richh op 16-03-2023 11:28]

[RM-rf]

YakuzA schreef op donderdag 16 maart 2023 @ 11:17:
[...]

Als je de laatste 30 jaar rente ernaast legt, lijkt me dat evident dat de kans op wederom historisch lage rente kleiner is dan een gemiddelde rente.

Dat grafiekje is overtuigender dan dezelfde natte vinger die jij aanhoud dat de rente nog lager is. (waardoor je dan mogelijk goedkoper uit gaat zijn aan het einde van de looptijd als je niet middelde)

huh? op welke manier denk je de toekomstrente te kunnen voorspellen dor een grafiekje te bekijken van historische rente van vroeger?

met alle respect, maar dat soort beweringen over toekomstige rente-ontwikkeling te doen op die gedachtegang gaan vaak op een heel gevaarlijk terrein en ik zou iedereen afraden zijn beslissingen te baseren op dat soort 'waarzeggerij'.


daartegenover zou ik iedereen aangaan zijn beslissingen te baseren op basis van verschillende toekomstscenarios, zowel de mogelijk dat de rente gaat stijgen alswel gaat zakken zonder een bepaalde scenario bij voorbaat uit te sluiten en te kijken welke effecten er dan kunnen ontstaan op zowel korte als lange termijn

[Z___Z]

RM-rf schreef op donderdag 16 maart 2023 @ 11:09:
[...]


sorry, maar dat kan soms ook een vertekening geven,

een maandlast die lager is zal aanvoelen alsof dat altijd een voordeel is, maar als het bv samengaat met een langere betaalverplichting of bv een relatief hogere rente tov de marktrente die je eigenlijk zou kunnen betalen, kan je wel degelijk eigenlijk benadeeld zijn.


om bv een voorbeeld aan te halen uit de post waarop ik oorspronkelijke reageerde..
dat was iemand die middelde toen de marktrente rond de 1,3 tot 1,5% was... en bij middeling kreeg hije en rente van 2,4%
alhoewel hij van bijna 4% kwam is dat wel een voordeel, maar de bank krijgt nog altijd een rente die bijna dubbel zo hoog is als de marktrente (en de klant moet ook nog daarbij een vast bedrag betalen als administratiekosten).

Op zulke manieren wordt je als kredietnemer makkelijk in het 'gevoel' gebracht dat je zo weinig betaald (in de zin dat je 'minder' gaat betalen dan voorheen), terwijl je eigenlijk wel degelijk ruim boven de marktrente betaald en overall over de hele looptijd veel meer betaald..

zeker als iemand aangeeftjaarlijks te middelen vraag ik me wel degelijk srieus af of je daar over de hele looptijd nu werkelijk zo gunstig mee uitbent, of dat het hooguit voortkomt uit een eerder emotioneel 'gevoel'voordeel te hebben dat de rente een klein beetje zakt (maar lang niet zoveel als in die tijd de marktrente)


kleine aanvulling:
we zitten in een overgang van een periode van bijna structureel afnemende rente sinds 10 jaar (vanaf een tijdelijke piek rond 2013, die toen rond de 4,5% stond) naar een in korte tijd weer enorm opgelopen rente (ongeveer naar het niveau van 2013) met een wisselende verwachting voor de toekomst... ofwel er komt een verdere stijging of stabilisering op een blijvend hoger niveau, of er gaat weer enperiode van langzam dalende trend in....
Dat kan invloed hebben op middelen, maar als mensen zich nu laten aanzetten tot het kiezen voor zeer lange rentevaste looptijden, ervanuitgaande dat de rente weer structureel gaat dalen, ben je eigenlijk vermoedelijk _niet_ gunstger uit als je weer iedere jaar leuk gaat middelen maar tegelijkertijd kiest een zeer lange looptijd te nemen (van 20 jaar)

Er waren maar 2 manieren om die lage marktrente te krijgen:
-1 verhuizen
-2 boeterente betalen

Als je 1 gaat doen is middelen sowieso voordelig, want je kon dan lagere rente betalen tot je ging verhuizen en de lening boetevrij aflossen.
Als je niet wil verhuizen, dan is het dus of middelen of boeterente betalen. Middelen is per direct lagere maandlasten zonder verdere kosten naast wat administratieve kosten. Alternatief is boete rente betalen. Dit is dus de bank gratis geld geven. In beide gevallen blijft de totale looptijd van je hypotheek gelijk. Alleen de rentevaste periode wijzigt. Dit heeft niks met gevoel te maken, maar zijn gewoon de feiten.

[YakuzA]

RM-rf schreef op donderdag 16 maart 2023 @ 11:27:
[...]
met alle respect, maar dat soort beweringen over toekomstige rente-ontwikkeling te doen op die gedachtegang gaan vaak op een heel gevaarlijk terrein en ik zou iedereen afraden zijn beslissingen te baseren op dat soort 'waarzeggerij'.

Misschien is het handig om even in de spiegel te kijken en te zien dat jouw redenatie alleen klopt als de rente aan het einde van je looptijd (veel) lager is dan de rente die uit de middeling is gekomen.
(Waar haal jij die 'waarzeggerij' vandaan dat die nog veel lager is dan 1,x% of 2.x%?)

Want als je niet middelt heb je bijv 14 jaar aan hogere kosten betaald, en zodra die vaste periode af is gelopen, ga je nog meer betalen als de rente is gestegen tov de potentiele gemiddelde rente.

[Voor 7% gewijzigd door YakuzA op 16-03-2023 11:41]

[de Peer]

YakuzA schreef op donderdag 16 maart 2023 @ 11:36:
[...]

Misschien is het handig om even in de spiegel te kijken en te zien dat jouw redenatie alleen klopt als de rente aan het einde van je looptijd (veel) lager is dan de rente die uit de middeling is gekomen.
(Waar haal jij die 'waarzeggerij' vandaan dat die nog veel lager is dan 1,x% of 2.x%?)

Want als je niet middelt heb je bijv 14 jaar aan hogere kosten betaald, en zodra die vaste periode af is gelopen, ga je nog meer betalen als de rente is gestegen tov de potentiele gemiddelde rente.

Waar het ook om gaat is dat je bij het middelen jezelf vaak (niet altijd) weer vastlegt voor X jaar. Daarmee verlies je weer flexibiliteit om op een rente-ontwikkeling in te spelen.
En ja tuurlijk blijft het een gok. Maar ik denk dat het ook wat naïef is om te denken dat je de bank en zijn risico-magagement team te slim af bent.

het is echt niet zo zwart-wit als het lijkt.

YakuzA schreef op donderdag 16 maart 2023 @ 11:36:
[...]

Want als je niet middelt heb je bijv 14 jaar aan hogere kosten betaald, en zodra die vaste periode af is gelopen ....

heb je op dat moment de mogelijkheid om te profiteren van een lage rente op dat moment.
Terwijl als je hebt gemiddeld en je zit voor 20 jaar vast aan een 'matige' rente (lager dan je had, maar niet echt laag), mis je ook kansen. Je verzekert jezelf tegen hogere kosten, maar mist daardoor de kans op een echt aantrekkelijk aanbod. Of dat in je voordeel is, hangt af van je risicobereidheid.

Daarnaast maak je (volgens mij?) ook vaak wat eenmalige kosten bij middelen, dus als je onverwachts moet verhuizen vlak na het middelen, ben je ook slechter af.

[Voor 28% gewijzigd door de Peer op 16-03-2023 11:52]

[YakuzA]

de Peer schreef op donderdag 16 maart 2023 @ 11:47:
[...]

Waar het ook om gaat is dat je bij het middelen jezelf vaak (niet altijd) weer vastlegt voor X jaar. Daarmee verlies je weer flexibiliteit om op een rente-ontwikkeling in te spelen.

Praktisch gezien heb je ook niet zoveel flexibiliteit als je origineel al voor 20 jaar vast lag natuurlijk
In theorie zou je na het middelen nog steeds dan op je originele einddatum kunnen afkopen en dan ben je voor hetzelfde geld klaar. De grap van middelen is dat het 'budget neutraal' is in principe.

En ja tuurlijk blijft het een gok. Maar ik denk dat het ook wat naïef is om te denken dat je de bank en zijn risico-magagement team te slim af bent.

het is echt niet zo zwart-wit als het lijkt.

Het is niet echt een gok, je legt je iets langer vast, tegen een iets lagere rente.
Als die rente aan het eind hoger is, ben je spekkoper.
Als die rente aan het eind lager is, heb je nog steeds de optie tot afkopen op originele einddatum en op die rente vast zetten, of wachten tot einde nieuwe looptijd en tegen de dan geldende rente vastleggen.
En je wint de flexibiliteit om op elk moment tussen originele eindtijd en nieuwe eindtijd af te kopen en goedkoper dan anders over te stappen naar een lagere rente als die toevallig langs komt.

(dit alles is middelen tov niks doen. Als je afkoopt en dan voor de lagere rente gaat, zijn weer allemaal andere scenarios)

[Voor 12% gewijzigd door YakuzA op 16-03-2023 12:06]

[.oisyn]

Richh schreef op donderdag 16 maart 2023 @ 11:23:
[...]

Dit lees je heel vaak, maar de conclusie dat nieuwbouw dan wel duurder zal worden is onjuist. Een aanzienlijk deel van de kosten van nieuwbouw zitten namelijk niet in de bouw. Zeker bij de duurdere woningen (>700k) is het heel normaal dat meer dan 2/3e van het geldbedrag naar bouwgrond gaat.

In 2019 getekend voor een nieuwbouwhuis in Utrecht van casco €650k, de grondprijs was €305k, en daar kwam nog iets van €75k aan meerwerk-opties bij. De bouw is in 2020 gestart en in 2021 opgeleverd.

Ongeveer hetzelfde type woning (zelfs kleiner woonoppervak en een kleiner perceel) in een deel van de wijk waar nog gebouwd moet worden gaat nu weg voor €1 miljoen . Heb helaas geen inzicht in de grondprijs op dit moment.

[Rubbergrover1]

RM-rf schreef op donderdag 16 maart 2023 @ 10:31:
[...]
Echter is het goed te realiseren dat je eigenlijk al dit kunt opvangen door de rente _niet_ te lang te willen vastzetten, als je dat niet daadwerkelijk nodig hebt.

Daar heb je niets aan als de vraag is of je wel of niet de rente wilt openbreken of wilt rentemiddelen. Dan zit je immers al in de situatie uit het verleden waarin je de rente lang vast hebt gezet.

Als je aangeeft "iedere jaar de rente te middelen" betwijfel ik eigenlijk zeer of je nu werkelijk daarvan echt overall een voordel eraan houd of hooguit jezelf voor de gek houd. het kan wel 'lijken' alsof je maandlast iedere keer wat lager wordt, maar overall kan het ebst zijn dat je over de complete looptijd juist nauwelijks enig voordeel eraan hebt en soms zelfs juist meer betaald over de (steeds langer uitgesmeerde) looptijd

De maandlasten worden in elk geval lager. Maar je hebt die maandlasten wel voor langere tijd vastgezet. Het kan dan zijn dat als aan het eind van de oude rentevaste periode de rente veel lager is dan je gemiddelde rente, het voordeliger was geweest als je niet had gemiddeld en de rentevaste periode eerder was afgelopen. Dan heb je, in dit geval, de afweging tussen 16 jaar hogere rente en 4 jaar mogelijk lagere rente, en 20 jaar iets lagere rente.

In die afweging zul je dus mee moeten nemen hoe groot het voordeel van de middeling over de komende 16 jaar is, hoe groot je de kans acht dat de rente over 16 jaar zo laag is dat je voordeliger de rente hoog kunt houden en pas in de daarop volgende 4 jaar met de lage rente het verschil terugverdient en uiteraard ook de 'kans' dat je over 16 jaar nog in deze woning woont. En dan moet je ook nog incalculeren dat een rentevoordeel nu waarschijnlijk/wellicht meer effect op je maandelijkse besteedbaar inkomen heeft dan een rentevoordeel na 16 jaar van loonstijgingen.

Bij rentemiddeling profiteer je in elk geval tot 16 jaar of tot een eerder moment van verhuizen van lagere lasten dan als je niets doet.

[Figo112]

RM-rf schreef op donderdag 16 maart 2023 @ 10:31:
[...]


als iemand voorheen dus de rente heel lang vastgezet heeft, is het 'voordeel' dus vooral dat het opvangt dat dit lang vastzetten zelf ook een nadeel kan hebben (als de rente verder daalt in de jaren hierna), en betaal je alsnog nog wat extra initieel om op de langere termijn wat minder te gaan betalen.

Echter is het goed te realiseren dat je eigenlijk al dit kunt opvangen door de rente _niet_ te lang te willen vastzetten, als je dat niet daadwerkelijk nodig hebt.
Ook kan het zeer wel zijn dat je op de lange termijn meer betaald (het is goed je niet blind te staren op maandlast alleen, maar ook eens berekeningen te maken hoeveel je over de daadwerkelijke vaststaande periode betaald)

Als je aangeeft "iedere jaar de rente te middelen" betwijfel ik eigenlijk zeer of je nu werkelijk daarvan echt overall een voordel eraan houd of hooguit jezelf voor de gek houd. het kan wel 'lijken' alsof je maandlast iedere keer wat lager wordt, maar overall kan het ebst zijn dat je over de complete looptijd juist nauwelijks enig voordeel eraan hebt en soms zelfs juist meer betaald over de (steeds langer uitgesmeerde) looptijd

Ik denk dat ik meetbaar veel voordeel heb gehad aan elk jaar middelen tegenover niks doen. Want als ik sinds 2017 niks had gedaan dan was mijn rente termijn bijna afgelopen en zou ik straks fors moeten betalen. Jouw voorbeeld oftewel rentemiddelen is duurder dan afkoop geldt alleen als de rente niet stijgt anders heb je er niks aan om de resterende periode uit te zitten zodat je gebruik kan maken van lagere marktrente. Want de marktrente vergeleken nu met vorig jaar is al een groot verschil. Eigenlijk weetje het pas achteraf of het voordelig is geweest of niet. In mijn geval waar de keuze niks doen of elk jaar middelen was zeker veel geld opgeleverd in combinatie met meer zekerheid de komende jaren.

[Dunedin]

de Peer schreef op donderdag 16 maart 2023 @ 11:47:
[...]
Waar het ook om gaat is dat je bij het middelen jezelf vaak (niet altijd) weer vastlegt voor X jaar. Daarmee verlies je weer flexibiliteit om op een rente-ontwikkeling in te spelen.

Misschien begrijp ik je verkeerd, maar rentemiddelen gaat volgens mij per definitie gepaard met het vastleggen van een langere rentevastperiode? Anders kun je de boeterente niet over meerdere jaren uitsmeren. Of zie ik nu iets over het hoofd?

[JanHenk]

de Peer schreef op donderdag 16 maart 2023 @ 11:47:
[...]

Waar het ook om gaat is dat je bij het middelen jezelf vaak (niet altijd) weer vastlegt voor X jaar. Daarmee verlies je weer flexibiliteit om op een rente-ontwikkeling in te spelen.
En ja tuurlijk blijft het een gok. Maar ik denk dat het ook wat naïef is om te denken dat je de bank en zijn risico-magagement team te slim af bent.

Rentemiddeling is per definitie een trade-off met langere rentevastperiode.

Immers, je hebt een rentecontract met een bepaalde (negatieve) waarde, doordat jouw huidige rente hoger is dan de marktrente (voor dezelfde resterende rentevastperiode). Je kunt deze afkopen en dan ben je een vrije vogel. Je ook deze negatieve waarde uitsmeren, echter alleen door de rentevastperiode te verlengen.

Als je deze negatieve waarde namelijk zou verdisconteren in dezelfde rentevastperiode, kom je precies op je huidige rente uit...

Als je (voorbeeld) een hypotheek hebt met looptijd van 30 jaar én reeds 30 jaar rentevast, valt er niets te middelen.

[...]

heb je op dat moment de mogelijkheid om te profiteren van een lage rente op dat moment.
Terwijl als je hebt gemiddeld en je zit voor 20 jaar vast aan een 'matige' rente (lager dan je had, maar niet echt laag), mis je ook kansen. Je verzekert jezelf tegen hogere kosten, maar mist daardoor de kans op een echt aantrekkelijk aanbod. Of dat in je voordeel is, hangt af van je risicobereidheid.

Precies. Achteraf is mooi wonen... Dan kunnen we allemaal winnen. Dus aan iedereen hierboven die z'n rente heeft gemiddeld, dus z'n rentevastperiode heeft verlengd: jullie contract heeft door de huidige rentestijging inderdaad een positieve waarde. Maar dat is dus zeker geen wetmatigheid.

[JanHenk]

Rentemiddeling zou overigens ook andersom moeten (kunnen) werken.

Ik heb nog 8,5 jaar rentevast voor een hele lage rente (± 1%). Stel dat ik verwacht dat de marktrente nog veel verder gaat stijgen en ik wil me graag voor langere tijd vastleggen, zou ik in principe mijn rentevastperiode moeten kunnen verlengen voor een rente lager dan de huidige marktrente. Immers is mijn rentecontract nu geld waard.

Dus stel; ik wil opnieuw vastleggen voor 20 jaar. Bij mijn hypotheekverstrekker is de huidige rente daarvoor 4,5%. Dan zou ik (ik heb de rekensom niet gemaakt) voor bijv. 3,5% met ingang van heden maar voor opnieuw 20 jaar moeten kunnen vastleggen.

Maar helaas werkt het (bij mijn weten) maar één kant op

[Waah]

JanHenk schreef op donderdag 16 maart 2023 @ 14:28:
Rentemiddeling zou overigens ook andersom moeten (kunnen) werken.

Ik heb nog 8,5 jaar rentevast voor een hele lage rente (± 1%). Stel dat ik verwacht dat de marktrente nog veel verder gaat stijgen en ik wil me graag voor langere tijd vastleggen, zou ik in principe mijn rentevastperiode moeten kunnen verlengen voor een rente lager dan de huidige marktrente. Immers is mijn rentecontract nu geld waard.

Dus stel; ik wil opnieuw vastleggen voor 20 jaar. Bij mijn hypotheekverstrekker is de huidige rente daarvoor 4,5%. Dan zou ik (ik heb de rekensom niet gemaakt) voor bijv. 3,5% met ingang van heden maar voor opnieuw 20 jaar moeten kunnen vastleggen.

Maar helaas werkt het (bij mijn weten) maar één kant op

Zou je dan geld toe krijgen omdat de bank meer rente ontvangt ipv minder? Dus een soort rentebonus ipv een renteboete

mooi alternatief voor het nemen van een extra hypotheek om te verbouwen

Zelf een jaar geleden (op het goede moment) toevallig een offerte voor rentemiddeling/boete aangevraagd. Precies op tijd (1,23% voor 20 jaar). Ja ik neem het risico dat de rente daar onder duikt. Maar in de maandlasten zal dat geen vetpot zijn dus dat "risico" neem ik wel. Dat is een beetje als op een dobbelsteen een 2 gooien, en dan opnieuw gooien in de hoop dat je een 1 gooit Veel schiet je er niet mee op maar het risico is hoog.

Geen rentemiddeling gedaan als in het opnemen in de hypotheek. maar gewoon de boete betaald. De gemaakte kosten krijgen we dit jaar weer van de belasting terug grotendeels

[Voor 22% gewijzigd door Waah op 16-03-2023 15:33]

[Rubbergrover1]

JanHenk schreef op donderdag 16 maart 2023 @ 14:28:
Rentemiddeling zou overigens ook andersom moeten (kunnen) werken.
...
Maar helaas werkt het (bij mijn weten) maar één kant op

Dat hoeft niet. Ik zou de voorwaarden van je hypotheek er even op nalezen, want het zou goed kunnen dat dit gewoon kan.

[JanHenk]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 16 maart 2023 @ 15:35:
[...]

Dat hoeft niet. Ik zou de voorwaarden van je hypotheek er even op nalezen, want het zou goed kunnen dat dit gewoon kan.

Bij mijn hypotheekverstrekker (NN) is dit in ieder geval geen mogelijkheid.

Is er een lijst van verstrekkers die ook aan middeling doen bij hogere marktrente? Wellicht goed om te weten voor andere lezers.

[NimRod1337]

JanHenk schreef op donderdag 16 maart 2023 @ 15:46:
[...]


Bij mijn hypotheekverstrekker (NN) is dit in ieder geval geen mogelijkheid.

Is er een lijst van verstrekkers die ook aan middeling doen bij hogere marktrente? Wellicht goed om te weten voor andere lezers.

2 jaar terug kon ik bij NN zelf middeling regelen via de portal. Kosten waren 250 euro, aftrekbaar.

[JanHenk]

NimRod1337 schreef op donderdag 16 maart 2023 @ 15:53:
[...]

2 jaar terug kon ik bij NN zelf middeling regelen via de portal. Kosten waren 250 euro, aftrekbaar.

We hadden het over een situatie waarbij de marktrente hoger is dan je huidige rente. Dat is (bij NN) niet mogelijk.

De 'reguliere' rentemiddeling is inderdaad heel eenvoudig om te berekenen en uit te voeren bij NN.

[NimRod1337]

JanHenk schreef op donderdag 16 maart 2023 @ 16:00:
[...]


De 'reguliere' rentemiddeling is inderdaad heel eenvoudig om te berekenen en uit te voeren bij NN.

In aanvulling daarop en op topictitel: vast tot einde looptijd, 2.19% inclusief boeterente. Achteraf, zo goed als laagste punt geweest, tot nu toe, inclusief boete dan. Ik denk dat de rente verder gaat stijgen, dus bankspaardeel kan ook een keer vastgezet worden, dit jaar.

[Figo112]

JanHenk schreef op donderdag 16 maart 2023 @ 16:00:
[...]


We hadden het over een situatie waarbij de marktrente hoger is dan je huidige rente. Dat is (bij NN) niet mogelijk.

De 'reguliere' rentemiddeling is inderdaad heel eenvoudig om te berekenen en uit te voeren bij NN.

Als de marktrente hoger is dan je huidige rente dan kan je gewoon boetevrij af van je hypotheek of is dat bij NN anders geregeld?

[.oisyn]

Figo112 schreef op donderdag 16 maart 2023 @ 16:30:
[...]


Als de marktrente hoger is dan je huidige rente dan kan je gewoon boetevrij af van je hypotheek of is dat bij NN anders geregeld?

Nee, dat kan bij NN ook idd.

[Figo112]

.oisyn schreef op donderdag 16 maart 2023 @ 16:32:
[...]


Nee, dat kan bij NN ook idd.

Dit betekent dus ook gewoon boetevrij aflossen. Heeft dus ook wel zijn voordelen.

[.oisyn]

Figo112 schreef op donderdag 16 maart 2023 @ 16:34:
[...]


Dit betekent dus ook gewoon boetevrij aflossen. Heeft dus ook wel zijn voordelen.

Dan moet je dat geld wel hebben . Maar volgens mij ging het erom dat je een langere periode afspreekt tegen een lagere rente dan de huidige marktrente.

Stel je hebt nog 2% voor de resterende 5 jaar, en de huidige marktrente is 4%. Dan zou je bijvoorbeeld kunnen kiezen om nu te middelen door 'm voor 10 jaar vast te zetten tegen 3%. Betaal je nu meer, maar je speculeert daarmee feitelijk (of anders gezegd: je dekt het risico af) dat de rente na 5 jaar hoger gaat zijn dan 4%.

Het blijft natuurlijk een vorm van speculatie. De bank ontvangt nog steeds linksom of rechtsom hetzelfde bedrag in rente als dat het voorheen deed.

Het is wel suf dat middelen maar 1 kant op werkt (via de site iig). Ik heb nog 17 jaar resterend op mijn 1,64% rente, maar dan komen ze met dit soort voorstellen

[Z___Z]

de Peer schreef op donderdag 16 maart 2023 @ 11:47:
[...]

Waar het ook om gaat is dat je bij het middelen jezelf vaak (niet altijd) weer vastlegt voor X jaar. Daarmee verlies je weer flexibiliteit om op een rente-ontwikkeling in te spelen.
En ja tuurlijk blijft het een gok. Maar ik denk dat het ook wat naïef is om te denken dat je de bank en zijn risico-magagement team te slim af bent.

het is echt niet zo zwart-wit als het lijkt.


[...]

heb je op dat moment de mogelijkheid om te profiteren van een lage rente op dat moment.
Terwijl als je hebt gemiddeld en je zit voor 20 jaar vast aan een 'matige' rente (lager dan je had, maar niet echt laag), mis je ook kansen. Je verzekert jezelf tegen hogere kosten, maar mist daardoor de kans op een echt aantrekkelijk aanbod. Of dat in je voordeel is, hangt af van je risicobereidheid.

Daarnaast maak je (volgens mij?) ook vaak wat eenmalige kosten bij middelen, dus als je onverwachts moet verhuizen vlak na het middelen, ben je ook slechter af.

Je hoeft ook niet het risico management van de bank te verslaan. De bank haalt kapitaal op vanuit de markt aan de hand van jouw gekozen rentevaste periode. Dus als jij 10 jaar vast kiest tegen 4% haalt de bank dit op de markt op voor 3% voor 10 jaar vast. Het verschil is de marge van de bank. Na alle operationele kosten, het risico van niet terug betalen en eerder terugbetalen eraf en ze houden er een winst aan over.

De schulden die banken uit hebben staan van onze hypotheken met 1% rente zijn op de markt in waarde gekelderd. Dus als ze geld over zouden hebben kunnen ze die goedkoop terugkopen. Helaas kunnen wij niet zelf als eindklant terugkopen

[Notlupus]

Afgelopen jaar een huis gekocht hier in Finland. Gekozen de rente niet vast te zetten want voor 10 jaar vroegen ze een onmiddelijke betaling van zo'n 38000€ (en dat was nieteens echt vastzetten, meer een maximale verhoging), wat we gewoonweg niet konden betalen zonder een hogere hypotheek te nemen. Nu een jaar later zie ik dat mijn maandelijkse rente van 0,45% naar bijna 5% is gegaan dus enorm spijt van. Bang voor volgend jaar wat we dan gaan zien...

[JanHenk]

.oisyn schreef op donderdag 16 maart 2023 @ 16:51:
[...]


Dan moet je dat geld wel hebben . Maar volgens mij ging het erom dat je een langere periode afspreekt tegen een lagere rente dan de huidige marktrente.

Stel je hebt nog 2% voor de resterende 5 jaar, en de huidige marktrente is 4%. Dan zou je bijvoorbeeld kunnen kiezen om nu te middelen door 'm voor 10 jaar vast te zetten tegen 3%. Betaal je nu meer, maar je speculeert daarmee feitelijk (of anders gezegd: je dekt het risico af) dat de rente na 5 jaar hoger gaat zijn dan 4%.

Het blijft natuurlijk een vorm van speculatie. De bank ontvangt nog steeds linksom of rechtsom hetzelfde bedrag in rente als dat het voorheen deed.

Daar ging het mij om inderdaad.

Rentetermijncontracten zijn m.i. altijd een vorm van speculatie. Zet je je geld nu vast op een deposito voor 5 jaar, of doe je 1 jaar en verwacht je een stijging? Neem je 10 jaar rentevast, 5 jaar of 30 jaar?

Het heeft allemaal te maken met persoonlijke risico's, risicobereidheid, je horizon én jouw verwachtingen.

In het verleden (en misschien nog steeds wel, maar niet meer op grote schaal) werden rentetermijncontracten door banken los verkocht. Ze leenden dan geld uit tegen variabele rentes, maar je kon als (zakelijke) klant rentetermijncontracten afsluiten om die fluctuaties af te dekken. Dat maakte speculatie echter ook mogelijk: Vestia (o.a.) is min of meer ten onder gegaan aan het afsluiten van die rentetermijncontracten terwijl het niet eens onderliggende leningen had.

Bovenstaande is voor consumenten niet per se van toepassing... Maar het is altijd goed om te beseffen dat rentetermijncontracten in principe zijn bedoeld om risico's af te dekken en niet om te speculeren. Iets wat toch wel vaak gebeurd.

En, belangrijker, je kunt altijd de waarde van een rentetermijncontract uitrekenen. Toen de rente steeds verder dalende was, zaten veel consumenten met een soms flinke negatieve waarde (vanuit consument bekeken) op hun termijncontract.

Banken geven consumenten met een hypotheek echter een zeer vriendelijke escape: je kunt gratis van de negatieve waarde af door te verhuizen. Dat hebben we massaal gezien de afgelopen jaren. Nu zullen we het omgekeerde zien: mensen willen graag hun huidige rentetermijncontract meenemen naar de nieuwe schuld (verhuisregelingen).

[.oisyn]

Notlupus schreef op vrijdag 17 maart 2023 @ 09:36:
Nu een jaar later zie ik dat mijn maandelijkse rente van 0,45% naar bijna 5% is gegaan dus enorm spijt van. Bang voor volgend jaar wat we dan gaan zien...

Wacht, maandelijks 5%? Meestal is het jaarlijks, en dan delen door 12 voor het maandbedrag. Of bedoel je dat eigenlijk ook?

[Notlupus]

.oisyn schreef op vrijdag 17 maart 2023 @ 10:16:
[...]

Wacht, maandelijks 5%? Meestal is het jaarlijks, en dan delen door 12 voor het maandbedrag. Of bedoel je dat eigenlijk ook?

Sorry, het was iets onduidelijk. Het is inderdaad 4,62% rente over de periode 11.3.23 - 11.3.24. Voorheen 0,45% dus een fikse tegenvaller om het zo omhoog te zien schieten nog voor je eerste jaar hypotheek erop zit

[Voor 3% gewijzigd door Notlupus op 17-03-2023 10:21]

[Valorian]

Notlupus schreef op vrijdag 17 maart 2023 @ 10:20:
[...]


Sorry, het was iets onduidelijk. Het is inderdaad 4,62% rente over de periode 11.3.23 - 11.3.24. Voorheen 0,45% dus een fikse tegenvaller om het zo omhoog te zien schieten nog voor je eerste jaar hypotheek erop zit

Oef.. dat is wel pittig ja. Hebben jullie daar nog iets van hypotheekrente-aftrek of aan eigen woning gekoppelde belastingvoordelen die de rente dempen?

[Notlupus]

Valorian schreef op vrijdag 17 maart 2023 @ 10:28:
[...]


Oef.. dat is wel pittig ja. Hebben jullie daar nog iets van hypotheekrente-aftrek of aan eigen woning gekoppelde belastingvoordelen die de rente dempen?

Voor kopers van een eerste huis was de hypotheekrenteaftrek in 2018 35%. Helaas voor ons is deze sindsdien stapsgewijs afgebouwt tot 5% over 2022 en in 2023 bestaat deze niet meer. Het lijkt er dus niet op...

[Figo112]

Notlupus schreef op vrijdag 17 maart 2023 @ 10:34:
[...]


Voor kopers van een eerste huis was de hypotheekrenteaftrek in 2018 35%. Helaas voor ons is deze sindsdien stapsgewijs afgebouwt tot 5% over 2022 en in 2023 bestaat deze niet meer. Het lijkt er dus niet op...

Maar hoe werkt dat in finland met rentevaste perioden?

[Notlupus]

Figo112 schreef op vrijdag 17 maart 2023 @ 10:35:
[...]


Maar hoe werkt dat in finland met rentevaste perioden?

Ik gok dat het niet veel anders is als in Nederland. Bij het regelen van de hypotheek kregen we de mogelijkheid om de rente vast te zetten voor een periode 5-25 jaar tot ik geloof 3%. Bij een rente van op dat moment 0,45% zou de rente over die periode niet hoger worden als 3,45%. Dit klonk goed tot we hoorden dat er een flinke initiële betaling gedaan moest worden om het vast te laten zetten, dus we hebben besloten dit niet te doen. Dit was begin 2022 dus voordat alles los ging in Oost-Europa.

[Figo112]

Notlupus schreef op vrijdag 17 maart 2023 @ 10:52:
[...]


Ik gok dat het niet veel anders is als in Nederland. Bij het regelen van de hypotheek kregen we de mogelijkheid om de rente vast te zetten voor een periode 5-25 jaar tot ik geloof 3%. Bij een rente van op dat moment 0,45% zou de rente over die periode niet hoger worden als 3,45%. Dit klonk goed tot we hoorden dat er een flinke initiële betaling gedaan moest worden om het vast te laten zetten, dus we hebben besloten dit niet te doen. Dit was begin 2022 dus voordat alles los ging in Oost-Europa.

Maar blijkbaar werkt het heel anders met een soort plafond. In nederland kies je gewoon de periode en de daaraan gekoppelde percentage. Dus als je variabel neemt 1%, 5 jaar 1,5% en 10 jaar 2% als voorbeeld.
Maar jij hebt het over een bedrag van 30k die je extra moet inleggen? Of bedoel je wat anders?

[Notlupus]

Figo112 schreef op vrijdag 17 maart 2023 @ 10:56:
[...]

Maar jij hebt het over een bedrag van 30k die je extra moet inleggen? Of bedoel je wat anders?

Nee dat klopt, het kwam met een directe extra inleg om de potentiële verhoging af te kappen op een bepaald percentage. En voor 10 jaar kwam dat tot zo'n bedrag inderdaad. Misschien dat ik niet al te best onderhandeld heb, ik ben niet heel thuis in dit soort zaken, maar de tweede bank waar ik ook een aanvraag had gedaan kwam met een vergelijkbaar bedrag voor een vastzetten.

[JanHenk]

Ik ben ook wel nieuwsgierig hoe zoiets werkt.

Zou het zo kunnen zijn dat je de rente van 0,45% (die hele lage rente dus) langer vast zou kunnen zetten, echter dan dus tegen betaling? Bijvoorbeeld: de marktrente voor 20 jaar vast is 1,5%. Maar jij zet de rente voor 0,45% vast voor 20 jaar. De contante waarde van het renteverschil zal je dan vooraf moeten betalen.

In Nederland zouden we die premie dus betalen door de marktrente (bijv. die 1,5%) over de periode van het termijncontract. Je zou echter (in theorie) ook hier een termijncontract af kunnen sluiten met een lagere rente dan de marktrente, echter dan wel tegen betaling van de contante waarde van het renteverschil. Is niet heel zinvol, behalve als je toch al een flinke som geld hebt liggen...