Hoelang heb jij je hypotheekrente vastgezet?

[Brilsmurfffje]

In december een hypotheek afgesloten, 20 jaar vast voor 1.28% bij Hypotrust, zie dat hij momenteel op 1.09% staat. Geen idee of het verstandig was om maar 1 jaar vast te zetten, dan zat je het eerste jaar op 0.8% rente.

Het idee zou dan zijn de golf naar benenden afrijden en als de rentes weer gaan stijgen vastzetten voor x-jaar met de hoop dat daar dan alsnog een lagere rente uitkomt dan de 1.28% voor nu

[Stefan79]

Brilsmurfffje schreef op maandag 8 februari 2021 @ 11:18:
In december een hypotheek afgesloten, 20 jaar vast voor 1.28% bij Hypotrust, zie dat hij momenteel op 1.09% staat. Geen idee of het verstandig was om maar 1 jaar vast te zetten, dan zat je het eerste jaar op 0.8% rente.

Het idee zou dan zijn de golf naar benenden afrijden en als de rentes weer gaan stijgen vastzetten voor x-jaar met de hoop dat daar dan alsnog een lagere rente uitkomt dan de 1.28% voor nu

Klopt, maar het probleem is dat niemand weet wanneer het dal precies is. Achteraf gezien denk ik dat je inderdaad beter voor een jaar had kunnen vastzetten, je had dan rond september een nieuw renteaanbod gehad. Maar je hebt nu zekerheid over 20 jaar met een lage rente, da`s ook wat waard. Ik denk dan ook dat de tactiek van op het laagste moment zo lang mogelijk vastzetten in theorie heel mooi klinkt maar voor velen niet werkt.

[evleerdam]

-Muncky- schreef op maandag 8 februari 2021 @ 10:51:
Een vraag aan de ervaringsdeskundigen en specialisten hier ;-)

Wij naderen de einde rentevastperiode (01/12/2021) van onze 10-jarige hypotheek bij ABN AMRO.
Voor zover ik weet krijgen we rond 01/09/2021 een nieuw aanbod van de bank voor een nieuwe periode. Dit zal dan, denk ik, wederom 10 jaar zijn met de dan geldende rente.

Hoe kan ik dit het beste aanpakken? Pro-actief met ze ingesprek gaan en een betere rente eruit proberen te slepen? Of werkt dat niet zo?
Tevens in het achterhoofd houdende dat we over, pak 'm beet, 2 jaar wel een keer willen verhuizen.

Wat is handig/aan te raden?

Zoals anderen al aangeven, krijg je inderdaad een brief met meerdere rente vaste periodes. Als je geen keuze opgeeft dan kiezen ze automatisch voor je, meestal dezelfde periode als die nu loopt (dus 10 jaar in jouw geval).

Betere rente eruit slepen werkt niet helemaal zo. De rentes die ze opgeven is gewoon een uitdraai van de website en die kan je gewoon online vinden

Eventueel kan je wel kijken of je niet een risico categorie lager kan, maar dit staat los van het aanbod.

Dan je verhuisvraag, dat vind ik een goede vraag. Ik zou daardoor geneigd zijn een wat langere renteperiode te kiezen dan je eigenlijk van plan was, want bij verhuizing kan je je rente meenemen of juist niet. Dus bij verhuizing kan je kijken of de nieuwe rente hoger is dan je huidige rente, als die hoger is, dan neem je je hypotheek gewoon mee. Als die lager is, dan sluit je een nieuwe hypotheek af.

[JanHenk]

Longcat schreef op zaterdag 6 februari 2021 @ 14:00:
[...]

Yup. nieuwe hypotheekakte. Hypotheekadvies mag je ook nog een keer betalen als je overstapt. Belangrijk om dus niet per se voor de goedkoopste te gaan, maar een stabiele verstrekker. Liefst ook eentje die aardig scherp prijst op bijv. 10 jaar voor het geval je daarop wil vastzetten bij stijgende rentes.

Dit.

Aanvullend nog de tip bij korte rvp... Knip je lening op in meerdere delen (doorstromers hebben die sowieso vaak al). Dan kun je een deel van je totale lening langer vastzetten op een later moment, in plaats van de gehele lening.

[Brilsmurfffje]

Stefan79 schreef op maandag 8 februari 2021 @ 12:48:
[...]

Klopt, maar het probleem is dat niemand weet wanneer het dal precies is. Achteraf gezien denk ik dat je inderdaad beter voor een jaar had kunnen vastzetten, je had dan rond september een nieuw renteaanbod gehad. Maar je hebt nu zekerheid over 20 jaar met een lage rente, da`s ook wat waard. Ik denk dan ook dat de tactiek van op het laagste moment zo lang mogelijk vastzetten in theorie heel mooi klinkt maar voor velen niet werkt.

Het verschil tussen 1.28% en 0.8% is in mijn geval minder dan 100 euro in de maand aan rente, ongeveer een tiende van het huidige maand bedrag. Ik denk dat als je een hogere hypotheek hebt dat het wel kan lonen om ieder jaar te kijken of je het vastzet voor 1 jaar of 10 a 20 jaar. Zeker omdat de rente relatief langzaam stijgt en daalt en je met een lagere rente van 0.8% ook een stuk sneller aan het aflossen bent op je restschuld.

[LED-Maniak]

Vraagje voor mensen met een bank- spaarhypotheek die zij volledig hebben afgelost:

Je zit normaal vast aan een bandbreedte van 1:10

In het jaar dat je de volledige hypotheek aflost heb je echter een gebroken jaar. Daardoor voldoe ik voor dat contractjaar dus niet aan de bandbreedte. Is dat normaal? Is dat OK? Of gaat de belastingdienst bokken?

[edit]
https://wetten.overheid.nl/BWBR0039569/2017-05-24

Correct geinterpreteerd dat het mag? De rentevastperiode wordt vroegtijdig beeindigd.

Ook is een goedkeuring opgenomen als de bandbreedte-eis die geldt voor de premie wordt overschreden als gevolg van het aflopen van een rentevastperiode van de aan een KEW gekoppelde eigenwoningschuld.

[ Voor 34% gewijzigd door LED-Maniak op 08-02-2021 16:53 ]

[Stefan79]

LED-Maniak schreef op maandag 8 februari 2021 @ 16:18:
Vraagje voor mensen met een bank- spaarhypotheek die zij volledig hebben afgelost:

Je zit normaal vast aan een bandbreedte van 1:10

In het jaar dat je de volledige hypotheek aflost heb je echter een gebroken jaar. Daardoor voldoe ik voor dat contractjaar dus niet aan de bandbreedte. Is dat normaal? Is dat OK? Of gaat de belastingdienst bokken?

[edit]
https://wetten.overheid.nl/BWBR0039569/2017-05-24

Correct geinterpreteerd dat het mag? De rentevastperiode wordt vroegtijdig beeindigd.


[...]

Ik begrijp niet zo goed dat je een gebroken jaar hebt als je bankspaarhypotheek eindigt. De jaren beginnen namelijk op het moment dat de hypotheek start en het zijn geen kalenderjaren. Je zou dus verwachten dat je precies goed afgerond op een jaar eindigt. Volgens mij is de uitzondering die hierboven staat bedoeld voor als je opeens met een hele hoge of lage rente te maken krijgt vanwege het opnieuw moeten kiezen na afloop van je rentevaste periode en je daardoor niet meer binnen de bandbreedte blijft. Ik kan er naast zitten maar ik dacht dat het zo was.

[ Voor 3% gewijzigd door Stefan79 op 08-02-2021 18:07 ]

[LED-Maniak]

Je krijgt een gebroken jaar als het jaar van november tot november is maar je de hypotheek voortijdig in februari aflost.

[Wailing_Banshee]

Stefan79 schreef op maandag 8 februari 2021 @ 18:05:
[...]

Volgens mij is de uitzondering die hierboven staat bedoeld voor als je opeens met een hele hoge of lage rente te maken krijgt vanwege het opnieuw moeten kiezen na afloop van je rentevaste periode en je daardoor niet meer binnen de bandbreedte blijft. Ik kan er naast zitten maar ik dacht dat het zo was.

Wat ik begreep is dat je vroeger altijd belasting mocht betalen als je je gespaarde deel wilde inzetten, na afloop van je rentevaste periode, om de hypotheek deels af te lossen (en je just minder schuld zou hebben). Maar die regel hebben ze aangepast, om mensen te stimuleren om de schuld af te betalen (dus minder hypocetaire schuld en dus ook minder HRA).

En ik kan wel zeggen dat je na 20 jaar sparen niet binnen die bandbreedte blijft We zitten nu op 21 jaar sparen op de eerste hypotheek van ons en zitten op meer dan 50% van het totaalbedag in de spaarpot (en dat bedrag gaat natuurlijk steeds harder omhoog...)

[Valorian]

Even hypothetische vraag tussendoor:
- persoon A zet een hypotheek voor 1 jaar vast op 1,25%
- persoon B zet een hypotheek voor 10 jaar vast op 1,30%.

De rente blijft ruim 4 jaar lang ongeveer gelijk. Persoon B doet niets, persoon A verlengt 4x met weer 1 jaar tegen dezelfde rente.

Tussen jaar 4 en 5 lijkt de rente behoorlijk "in de lift" en stijgt 'ie ongekend hard, bijvoorbeeld met wel een (historisch ongekende) 2% naar +/- 3,30% op 10 jaar vast.

Persoon A kan dan besluiten om aan het eind van zijn 5e jaar de hypotheek bijvoorbeeld 10 jaar vast te zetten tegen +/- 3,30%, omdat 'ie bang is dat het alleen maar verder gaat stijgen.

Kan persoon B tegen ongeveer dezelfde voorwaarden zijn hypotheek dan ook vast "vastzetten" voor de periode vanaf jaar 11, of kan die zo'n keuze pas maken aan het eind van jaar 10, als zijn vaste periode afloopt (met een risico dat de rente dan misschien wel op 5 of 6 procent staat)?

[ Voor 3% gewijzigd door Valorian op 09-02-2021 20:32 ]

[Stefan79]

Valorian schreef op dinsdag 9 februari 2021 @ 20:31:
Even hypothetische vraag tussendoor:
- persoon A zet een hypotheek voor 1 jaar vast op 1,25%
- persoon B zet een hypotheek voor 10 jaar vast op 1,30%.

De rente blijft ruim 4 jaar lang ongeveer gelijk. Persoon B doet niets, persoon A verlengt 4x met weer 1 jaar tegen dezelfde rente.

Tussen jaar 4 en 5 lijkt de rente behoorlijk "in de lift" en stijgt 'ie ongekend hard, bijvoorbeeld met wel een (historisch ongekende) 2% naar +/- 3,30% op 10 jaar vast.

Persoon A kan dan besluiten om aan het eind van zijn 5e jaar de hypotheek bijvoorbeeld 10 jaar vast te zetten tegen +/- 3,30%, omdat 'ie bang is dat het alleen maar verder gaat stijgen.

Kan persoon B tegen ongeveer dezelfde voorwaarden zijn hypotheek dan ook vast "vastzetten" voor de periode vanaf jaar 11, of kan die zo'n keuze pas maken aan het eind van jaar 10, als zijn vaste periode afloopt (met een risico dat de rente dan misschien wel op 5 of 6 procent staat)?

Persoon B kan niet na jaar 5 iets afspreken voor na jaar 10. Als je echt het risico niet wilt lopen dat de rente nog veel verder door stijgt zou je boetevrij een nieuwe rentevaste periode kunnen kiezen van bv 10 jaar. Maar dat zou niet slim zijn en kostbaar. Persoon B kan beter in eerste instantie de rente voor 20 jaar vastzetten om zeker te zijn van een langdurige lage rente.

[Valorian]

@Stefan79 Helder. Dus je kan nooit "alvast een contract aangaan" voor een periode volgend op je huidige vaststaande periode zonder die huidge af te kopen? En het is dus ook niet zo dat je bij het afkopen van een contract terwijl de marktrente hoger staat je een 'bonus' krijgt (ze maar: de omgekeerde boete)?

[bwerg]

Valorian schreef op dinsdag 9 februari 2021 @ 20:31:
Kan persoon B tegen ongeveer dezelfde voorwaarden zijn hypotheek dan ook vast "vastzetten" voor de periode vanaf jaar 11, of kan die zo'n keuze pas maken aan het eind van jaar 10, als zijn vaste periode afloopt (met een risico dat de rente dan misschien wel op 5 of 6 procent staat)?

Nu iets tegen de huidige rente vastleggen wat over 5 jaar ingaat zou een mooie zijn, dat gaat hem natuurlijk niet worden.

Je kunt de boel waarschijnlijk wel openbreken vanaf nu, maar dat zal je vast doen omdat je verwacht er op de lange termijn beter van te worden, en dat betekent dat de bank er niet beter op zal worden. Dus als daar mogelijkheden voor zijn zal daar vast een mooie boeterente tegenover staan zodat je er alsnog geen drol aan hebt.

[RM-rf]

Valorian schreef op dinsdag 9 februari 2021 @ 20:31:

Kan persoon B tegen ongeveer dezelfde voorwaarden zijn hypotheek dan ook vast "vastzetten" voor de periode vanaf jaar 11, of kan die zo'n keuze pas maken aan het eind van jaar 10, als zijn vaste periode afloopt (met een risico dat de rente dan misschien wel op 5 of 6 procent staat)?

Ja dat kan. en behalve wat extra kosten voor het omsluiten hoeft het, als de rente dan hoger staat niet heel veel duurder te zijn (behalve dan dat de maandlasten wel omhoog gaan omdat je rente dan hoger zou zijn).
Boeterente is natuurlijk iets dat enkel geld als de rente lager staat.
In theorie zou ook rentemiddelen best mogelijk kunnen zijn, dan zou je zelfs een ietwat lagere rente kunnen krijgen dan de marktrente (maar dus het gemiddelde van je nog lopende rente en de rente daarop en de marktrente)

waarom je het zou willen doen is me overigens een raadsel..... het is totale nonsens om te gaan denken dat je de rente over 5 jaar kunt gaan 'voorspellen'... ook als je 'denkt' dat de rente verder gaat stijgen kan dat net zo goed een totaal onjuist gevoel zijn als dat het zou kunnen kloppen. Wat eigen is aan 'natte-vinger-werk'.

Iedereen die volgens mij een hypotheek gaat afsluiten zou er goed aan doen om af te zien aan het idee dat je de hele tijd bezig moet zijn met wat de rente gaat doen..... Waarbij dat net zo goed geld voor mensen die de rente kort vastzetten als die een langere rentevaste periode kennen.

Mensen die voor een korte renteduur gaan zouden er meestal goed aan doen als ze wat speelruimte nemen en gewoon er rekening mee houden dat de rente een of twee procentpunten zou kunnen oplopen, zonder dat ze gelijk in paniek moete raken.

mensen die de rente lang vastzetten hebben al helemaal niks te winnen aan je druk te maken over de rentestand... het idee van vastzetten is nu juist dat je er dan niet je mee bezig hoeft te houden (en een beetje contraproductief is het ook _als_ je dan tussentijds gaat aanpassen, je betaald altijd een kleine renteopslag als je deze langer vastzet, als je de hele tijd wil aanpassen is het goedkoper die opslag niet erbovenop te betalen)

[Stefan79]

Valorian schreef op dinsdag 9 februari 2021 @ 20:53:
@Stefan79 Helder. Dus je kan nooit "alvast een contract aangaan" voor een periode volgend op je huidige vaststaande periode zonder die huidge af te kopen? En het is dus ook niet zo dat je bij het afkopen van een contract terwijl de marktrente hoger staat je een 'bonus' krijgt (ze maar: de omgekeerde boete)?

Op beide vragen is het antwoord nee. Dat van die bonus is best een interessante gedachte maar zo werkt het in de praktijk niet.

[Cheesy]

@Valorian Rentemiddeling toepassen komt het meest dicht bij casus in de buurt, ware het niet dat veel verstrekkers een voorwaarde hebben zoals "Uw huidige rente is hoger dan de actuele marktrente".

Maar wel leuke vraag. Stel dat de wereld op z'n kop staat en de rente naar 10 of 20% stijgt. Ik denk dat veel mensen dan alvast willen middelen. Maar echt realistisch is dit natuurlijk niet.

[pietje63]

Ik denk dat het theoretisch best kan, maar dat er weinig tot geen aanbieders van het product zijn.. Maar aangezien het mogelijk is om short te gaan op aandelen, kunnen er vast ook wel aanbieders van een dergelijk product komen..

Zou overigens wel interessant zijn wat de "bonus" doet qua hypotheelrenteaftrek. Als ik me niet vergis, is de boete aftrekbaar. Is de bonus dan ook negatieve rente en daarmee inkomsten uit eigen woning?

[RM-rf]

pietje63 schreef op woensdag 10 februari 2021 @ 08:16:
Ik denk dat het theoretisch best kan, maar dat er weinig tot geen aanbieders van het product zijn..

de rente is ook nooit veel hoger komen te staan... dat is de enige reden dat dit nu niet aangeboden wordt, er zijn nu geen klanten te vinden die met een lagere rente willen 'midddelen' naar een hogere rentestand.
Maar dat kan best veranderen _als_ de rente zou gaan stijgen, en dan passen zij hun dienstverlening aan.

Verder is het principe exact hetzelfde als rentemiddeling nu (in de zin dat ze dan een rente samenstellen uit het 'middelen van de rente over de nog lopende rvp en een verlenging tegen het nu geldende tarief), hooguit de verkoopmethode zal anders worden;
en eventueel ook de berekentools (die nu vaak uitgaan van het meefinancieren van de boeterente en wat andere kosten in een nieuwe lening)

Waar financiele dienstverleners nu graag rentemiddeling aanbieden als method om te profiteren van de 'lage rente' zal het in een scenario van hogere rente vast en zeker aangeboden worden als 'methode om enige tijd voordat je rvp afloopt alvast zekerheid te hebben'...

Als kredietafnemer betaal je altijd wat extra voor zulke diensten, zij het administratiekosten maar ook vak zitten er in de berekening wat trucjes waardoor deze rente voor de bank een paar tienden procentpuntjes in hun voordel afgerond worden.. wat voor de klanten een schijnbaar kleine afwjking maakt van en paar euro, maar die banken oer langere looptijden en heel veel klanten honderduizende extra opleveren...
daarom zijn dit soort diensten voor hen een erg leuke en winstgevende business; los ervan of de rente hoog staat of laag en of hij daalt of juist stijgt, verkopen zij wel hun dienstverlening.

[ Voor 3% gewijzigd door RM-rf op 10-02-2021 12:46 ]

[Trasos]

Ik ben bezig geweest met het bepalen of het voor ons interessant is om de huidige rentevaste periode open te breken.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Zit ik wat jullie betreft juist met mijn voornemen om te kiezen voor rentemiddeling voor een periode van 5 jaar?
Of hebben jullie nog andere inzichten, of zitten er wellicht fouten in mijn Excel-berekeningen?

[ Voor 4% gewijzigd door Trasos op 17-02-2021 23:57 ]

[Tommel]

Middelen kan volgens mij niet op deze manier of heb je al concreet aanbod?
Heb je risico opslag? Zo ja is volgens mij gunstig om je woning opnieuw te laten taxeren en risico opslag eraf te krijgen. Zal een vergelijkbare besparing opleveren verwacht ik.

[Cheesy]

Trasos schreef op woensdag 17 februari 2021 @ 23:21:
Ik ben bezig geweest met het bepalen of het voor ons interessant is om de huidige rentevaste periode open te breken.


***members only***


Zit ik wat jullie betreft juist met mijn voornemen om te kiezen voor rentemiddeling voor een periode van 5 jaar?
Of hebben jullie nog andere inzichten, of zitten er wellicht fouten in mijn Excel-berekeningen?

Als ik het niet verkeerd zie, baseer je je beslissingen nu op de besparing na 5 jaar (laatste kolom). Dat zou ik niet doen. Ik zou over de gehele looptijd de kosten bekijken. Met rentemidddeling ben je vaak de eerste jaren voordeliger uit, maar je voordeel na 5 jaar wordt minder of verdwijnt. Je hebt kans dat je over 5 jaar 'teveel' betaalt voor je hypotheek als de rente dan nog steeds laag staat.

Uiteraard is dit de onzekere factor. Zelf reken ik verschillende scenario's door en maak ik daarop een afweging tussen risico, kosten over 30 jaar en liquiditeit. Vooral die laatste 2 factoren bijten elkaar nogal eens

Hieronder als voorbeeld mijn eigen hypotheek met rentemiddeling.
De staafjes zijn de totale besparing. Na ~5 jaar lijkt dat heel hoog, maar over 20 jaar is de besparing negatief.



+ wat @Tanooki hieronder aangeeft, check de voorwaarden voor rentemiddeling. Mijn verstrekker geeft bijvoorbeeld aan: "De nieuwe rentevaste periode moet minstens 5 jaar langer zijn dan de huidige resterende rentevaste periode."

[ Voor 18% gewijzigd door Cheesy op 19-02-2021 10:17 ]

[Tanooki]

Trasos schreef op woensdag 17 februari 2021 @ 23:21:
Ik ben bezig geweest met het bepalen of het voor ons interessant is om de huidige rentevaste periode open te breken.


***members only***


Zit ik wat jullie betreft juist met mijn voornemen om te kiezen voor rentemiddeling voor een periode van 5 jaar?
Of hebben jullie nog andere inzichten, of zitten er wellicht fouten in mijn Excel-berekeningen?

Rentemiddeling met behoud van dezelfde rentevastperiode (5 jaar) lijkt me niet mogelijk. Het idee van rentemiddeling is dat je de negatieve waarde die in je huidige hoge rente verdisconteerd zit, uitsmeert over een langere periode.

Of hebben we het niet over hetzelfde?

[Trasos]

Cheesy schreef op vrijdag 19 februari 2021 @ 08:02:
[...]

Als ik het niet verkeerd zie, baseer je je beslissingen nu op de besparing na 5 jaar (laatste kolom). Dat zou ik niet doen. Ik zou over de gehele looptijd de kosten bekijken. Met rentemidddeling ben je vaak de eerste jaren voordeliger uit, maar je voordeel na 5 jaar wordt minder of verdwijnt. Je hebt kans dat je over 5 jaar 'teveel' betaalt voor je hypotheek als de rente dan nog steeds laag staat.

Ik wil de huidige rentevaste periode niet (significant) verlengen, juist vanwege wat jij ook zegt.
Het lijkt nu wellicht voordelig, maar ik verwacht niet dat de marktrente over vijf jaar ineens stukken hoger ligt.
Middelen en verlengen met 10, 15, 20, 25 jaar vond ik dus ook niet interessant, ook omdat die rentepercentages dan weer vrij hoog uitvielen, dat heb ik dus ook niet echt verder uitgewerkt.
Ik heb alleen het verschil uitgerekend over de komende vijf jaar, omdat het de periode is dat mijn huidige rentevaste periode nog doorloopt. Ik heb me eigenlijk dus gefocust op het verschil tussen boete en middelen, en dan met een maximale looptijd van vijf jaar dus.

De huidige rentevaste periode loopt per 1 februari 2026 af.
Ik heb nu de optie om rentevaste periode van 5 jaar af te sluiten, die ingaat per 1 maart en dan loopt tot 1 maart 2026. De rente daarvan wordt dan gemiddeld.
Dat levert per saldo eigenlijk niets op natuurlijk, zoals ik het zie komt ons voordeel dan uit het feit dat we dan we dan zakken in het percentage risico-opslag. Omdat we een nieuwbouwhypotheek hebben was dat percentage vastgezet op een LTV van 100%, als voordeel had je dan geen extra opslag voor het aflossingsvrije deel.
Door het open te breken vervalt dat, en komen we in de LTV-schaal van 60-70%.

(Waar heb je die grafiek van jou eigenlijk mee gemaakt? Ziet er fancy uit )

Tanooki schreef op vrijdag 19 februari 2021 @ 09:45:
[...]


Rentemiddeling met behoud van dezelfde rentevastperiode (5 jaar) lijkt me niet mogelijk. Het idee van rentemiddeling is dat je de negatieve waarde die in je huidige hoge rente verdisconteerd zit, uitsmeert over een langere periode.

Of hebben we het niet over hetzelfde?

De huidige rentevaste periode loopt per 1 februari 2026 af.
Ik heb nu de optie om rentevaste periode van 5 jaar af te sluiten, die ingaat per 1 maart aanstaande en dan loopt tot 1 maart 2026. De rentevaste periode wordt dus met 1 maand verlengd.
Maar voor die maand extra krijg ik wel het voordeel van de lagere risico-opslag, zoals ik hierboven beschrijf.

Volgens mij is het goede deal. De rente gaat omlaag, de rentevaste periode wordt er eigenlijk niet langer van. Over vijf jaar kan ik gewoon gebruik maken van de marktrente.

Edit:
Bij mijn verstrekker hoef de nieuwe periode kennelijk niet minimaal vijf jaar langer vast te liggen.
1 maand langer is blijkbaar al prima.
De opties die ik heb uitgewerkt zijn daadwerkelijk opties die ik kan kiezen.

[ Voor 3% gewijzigd door Trasos op 19-02-2021 10:41 ]

[Tanooki]

Als je de boeterente niet over een langere rentevastperiode uitsmeert, zul je als het goed is geen significant lagere rente gaan betalen.

Iets anders is uiteraard die lagere LTV. Een hertaxatie van je woning kan inderdaad snel terugverdiend zijn als je in een lagere risicoklasse komt.

[Trasos]

Tanooki schreef op vrijdag 19 februari 2021 @ 10:46:
Als je de boeterente niet over een langere rentevastperiode uitsmeert, zul je als het goed is geen significant lagere rente gaan betalen.

Iets anders is uiteraard die lagere LTV. Een hertaxatie van je woning kan inderdaad snel terugverdiend zijn als je in een lagere risicoklasse komt.

De boete betalen en dan juist flink verlengen, om het zo flink uit te smeren, heb ik inderdaad niet berekend. Maar ik wilde eigenlijk sowieso af van die hele lange rentevaste periodes, zeker niet zolang de rente maar blijft dalen.

In de berekening die ik terugkrijg hebben ze ook een eigen taxatiewaarde opgegeven. Die lijkt aardig marktconform, misschien wat te ruim zelfs. Een extra taxatie is niet nodig dus. Nog een extra voordeeltje.

[Cheesy]

Trasos schreef op vrijdag 19 februari 2021 @ 10:39:
[...]
Bij mijn verstrekker hoef de nieuwe periode kennelijk niet minimaal vijf jaar langer vast te liggen.
1 maand langer is blijkbaar al prima.

Ok, duidelijk dan begrijp ik je beter en is de geposte grafiek van mij niet van toepassing. Komt overigens van ikbenfrits.

Moet je per se oversluiten/openbreken om in een lagere LTV-klasse te vallen? Bij veel verstrekkers kan dit geregeld worden met een simpel mailtje of formuliertje. Soms volstaat een WOZ-beschikking en anders een taxatierapport. Je hebt geen NHG neem ik aan?

https://www.consumentenbond.nl/hypotheek/risico-opslag#no5

[Stefan79]

https://www.hypotheekshop...rlopig-dan-toch-een-einde

Interessant artikel over een mogelijk lichte stijging van de hypotheekrente. Benieuwd of het echt gaat gebeuren of dat het slechts om een kleine verhoging gaat om later weer verder te zakken...

[Orthodroom]

Ik heb een bankspaarhypotheek waarvan de eerste rentevaste periode binnenkort afloopt (10 jaar). Het nieuwe aanbod is 1,2% rente voor 1 jaar en 1,7% voor 20 jaar en allerlei gradaties ertussen. Momenteel zit ik op 4,65% dus het is behoorlijk wat minder.

Tot nu heb ik 20% van de hypotheek gespaard. Is het nou gunstig om een zo’n laag mogelijke rente te hebben of is het juist vanwege het bankspaargedeelte beter om een hoge rente te hebben. Voorlopig is er natuurlijk ook nog de hypotheekrenteaftrek.

[_JGC_]

Orthodroom schreef op vrijdag 26 februari 2021 @ 00:13:
Ik heb een bankspaarhypotheek waarvan de eerste rentevaste periode binnenkort afloopt (10 jaar). Het nieuwe aanbod is 1,2% rente voor 1 jaar en 1,7% voor 20 jaar en allerlei gradaties ertussen. Momenteel zit ik op 4,65% dus het is behoorlijk wat minder.

Tot nu heb ik 20% van de hypotheek gespaard. Is het nou gunstig om een zo’n laag mogelijke rente te hebben of is het juist vanwege het bankspaargedeelte beter om een hoge rente te hebben. Voorlopig is er natuurlijk ook nog de hypotheekrenteaftrek.

Ik reken alvast maar even met 37% HRA omdat we dat over 2 jaar al bereikt hebben...

Je betaalt nu rente over 100% van het hypotheekbedrag, daarvan mag je 37% aftrekken. In feite betaal je over 63% van het bedrag rente.
Tegelijkertijd heb je 20% van het bedrag opgebouwd en krijg je daar diezelfde rente over. Je betaalt dus nog netto rente over 43% van het bedrag zelf.
Zolang je dus onder de 63% opgebouwd bedrag zit is een hogere rente nadelig.

Als je kort vastzet met lage rente betaal je minder rente en meer inleg. Je ingelegde bedrag stijgt daarmee ook sneller. Netto is dit op dit moment voor jou voordeliger. Kijk ook of je extra bij kunt storten, bij sommige hypotheken kan dat tussendoor, bij anderen (Delta Lloyd toevallig?) alleen bij renteherziening.

Wat je wilt is de inleg naar 63% laten stijgen en dan mag de rente gerust 20% worden, op voorwaarde dat er dan nog steeds HRA is en die nog voor 37% aftrekbaar is. Tot dat moment liefst zo laag mogelijke rente.

[Orthodroom]

Bedankt voor de heldere uitleg.

[Valorian]

Orthodroom schreef op vrijdag 26 februari 2021 @ 07:53:
Bedankt voor de heldere uitleg.

Als je ziet wat de verschillen zijn , na trrguggave HRA dan zie je dat dat echt minimaal is, want zoals hierboven al toegelicht: lagere rente is meer inleg en hogere rente is meer rentelast maar lagere inleg. Netto betaal je nét iets minder bij lagere rente. Zelf zit ik in ongeveer dezelfde situatie als jij en heb ik besloten nu steeds met één jaar vast te zetten. Mocht ik veel gaan bijstorten en de inleg zo groot wordn dat hogere rente aantrekkelijke wordt dan kan ik altijd weer voor een langere periode gaan kiezen met hogere rente. Tot slot: omdat de netto verschillen bij bankspaar zo miniem zijn is overstappen naar een andere partij sowieso niet lonend, de extra eenmalir kosten overstijgen dan de baten.

Zelf ook net weer voorstel gehad voor verlengen bankspaar. Ik ga voor 1 jaar vast tegen 1.04% bij ING. Mijn inleg is 28K vd 125K.

Edit: ik ga er daarbij vanuit dat ik zelf geen bijstortingen doe. Als je dat wel (veel) doet de komende jaren

[ Voor 5% gewijzigd door Valorian op 26-02-2021 08:35 ]

[Freakertje]

_JGC_ schreef op vrijdag 26 februari 2021 @ 00:53:
[...]

Ik reken alvast maar even met 37% HRA omdat we dat over 2 jaar al bereikt hebben...

Je betaalt nu rente over 100% van het hypotheekbedrag, daarvan mag je 37% aftrekken. In feite betaal je over 63% van het bedrag rente.
Tegelijkertijd heb je 20% van het bedrag opgebouwd en krijg je daar diezelfde rente over. Je betaalt dus nog netto rente over 43% van het bedrag zelf.
Zolang je dus onder de 63% opgebouwd bedrag zit is een hogere rente nadelig.

Je mag geen 37% aftrekken van je betaalde rente.. Eerst moet je EWF er nog af. En zeker bij lage rentes tikt dat hard aan, het kan zomaar betekenen dat je over de eerste ton van je hypotheek geen renteaftrek hebt.

Voorbeeldje: 1% rente. 200.000 hypotheek en WOZ.
Rente: 2.000
EWF 2021: 0,5*200.000=1.000
Aftrekbare rente: 1.000
Dus de eerste ton hypotheek heb je al geen aftrek meer over.
Feitelijk is je HRA dus nog maar 18,5% hier.

[ Voor 12% gewijzigd door Freakertje op 26-02-2021 08:30 ]

[peacelord]

Stefan79 schreef op zaterdag 20 februari 2021 @ 12:39:
https://www.hypotheekshop...rlopig-dan-toch-een-einde

Interessant artikel over een mogelijk lichte stijging van de hypotheekrente. Benieuwd of het echt gaat gebeuren of dat het slechts om een kleine verhoging gaat om later weer verder te zakken...

Peter de Waard verwijst dit verhaal (deels) naar het rijk der fabelen. https://www.volkskrant.nl...s-als-inflatie~b43f44976/

De ‘hypotheekindustrie’ is gebaat bij dynamiek of de suggestie ervan of is er toch meer aan de hand? Best spannend want ik heb mijn hypotheek zelf overgesloten naar ASR en ga daar 0,7% betalen. Ik kom van Bijbouwe waar de rente nog 72 maanden vast ( tegen 1,87%) stond dus betaal ik best een aardig bedrag aan boeterente (bijna 10k). Dat is weliswaar aftrekbaar maar een flinke stijging zou mij nu niet goed uitkomen.

Al zal de wereld economie zich daar niet veel gelegen aan laten liggen ben ik bang.

[ Voor 2% gewijzigd door peacelord op 26-02-2021 08:31 . Reden: Linkje ]

[mddd]

peacelord schreef op vrijdag 26 februari 2021 @ 08:30:
Dat is weliswaar aftrekbaar maar een flinke stijging zou mij nu niet goed uitkomen.

Als jouw contract afgesloten is maakt het toch helemaal niks uit wat de rente nu doet? Ja natuurlijk, "wat als ik anders had gedaan.." maar als je op die manier denkt maak je het jezelf alleen maar moeilijk.

[_JGC_]

Freakertje schreef op vrijdag 26 februari 2021 @ 08:23:
[...]

Je mag geen 37% aftrekken van je betaalde rente.. Eerst moet je EWF er nog af. En zeker bij lage rentes tikt dat hard aan, het kan zomaar betekenen dat je over de eerste ton van je hypotheek geen renteaftrek hebt.

Voorbeeldje: 1% rente. 200.000 hypotheek en WOZ.
Rente: 2.000
EWF 2021: 0,5*200.000=1.000
Aftrekbare rente: 1.000
Dus de eerste ton hypotheek heb je al geen aftrek meer over.
Feitelijk is je HRA dus nog maar 18,5% hier.

EWF laat ik erbuiten omdat de wet Hillen stapsgewijs wordt afgebouwd en EWF over de WOZ waarde gaat ipv je schuld.
Wil je het 100% netto met EWF en Hillen erbij betrekken verandert je berekening elk jaar: je WOZ gaat als een raket en de wet Hillen wordt jaarlijks met 3,33% afgebouwd.

[Valorian]

_JGC_ schreef op vrijdag 26 februari 2021 @ 08:37:
[...]

EWF laat ik erbuiten omdat de wet Hillen stapsgewijs wordt afgebouwd en EWF over de WOZ waarde gaat ipv je schuld.
Wil je het 100% netto met EWF en Hillen erbij betrekken verandert je berekening elk jaar: je WOZ gaat als een raket en de wet Hillen wordt jaarlijks met 3,33% afgebouwd.

Goede toelichting, dit hele EWF verhaal had ik mij nooit zo gerealiseerd. Ik moet zeggen dat ik het best complex vind. Twee vragen:

1. Klopt het grosso modo dan dat je in praktijk – ook bij een bankspaarhypotheek – effectief een steeds kleiner HRA voordeel overhoudt (ook al zou die HRA zelf op 37% blijven staan) en het daarom nóg aantrekkelijker is om je rente zo laag mogelijk te houden (met als resultaat hogere inleg), of ga ik dan tekort door de bocht?

2. Kan je dan stellen dat je tót het moment dat je die 63% inleg vs hypotheek bereikt sowieso beter je rente lager kan hebben, en het daarna afhankelijk van WOZ / EWF mógelijk interessanter is om een hogere rente te hebben?

EDIT: Nog even verdiept in wet Hillen, snap nu hoe het opgebouwd is denk ik, bovenstaande vragen niet meer relevant (was tekort door de bocht).

Freakertje schreef op vrijdag 26 februari 2021 @ 08:23:
[...]

Je mag geen 37% aftrekken van je betaalde rente.. Eerst moet je EWF er nog af. En zeker bij lage rentes tikt dat hard aan, het kan zomaar betekenen dat je over de eerste ton van je hypotheek geen renteaftrek hebt.

Voorbeeldje: 1% rente. 200.000 hypotheek en WOZ.
Rente: 2.000
EWF 2021: 0,5*200.000=1.000
Aftrekbare rente: 1.000
Dus de eerste ton hypotheek heb je al geen aftrek meer over.
Feitelijk is je HRA dus nog maar 18,5% hier.

Wow.. dus bij 125K hypotheek betaal ik met 1.04% 1.300 euro rente maar kan ik maar over 300 euro renteaftrek krijgen? Goed om te weten. Hiernaast heb ik nog een aflossingsvrije hypotheek waar ik ook zo'n 1300 euro rente per jaar voor betaal. Dus in totaal betaal ik dan 2600 euro rente en krijg ik aftrek over 1600 euro rente. Die aftrek is dan in mijn geval 37% is 592 euro = 22% feitelijk.

[ Voor 33% gewijzigd door Valorian op 26-02-2021 08:59 ]

[peacelord]

@mddd Dat klopt. Alleen ga ik nu vh eerst in mijn leven (en dit is denk ik mijn zesde hypotheek) voor een korte rentevastperiode. Vanuit de gedachte dat de rente de komende jaren nog laag zal blijven. Enerzijds omdat het post covid tijdperk dit nodig zal hebben, anderzijds omdat er enorm veel geld in de markt zit.

[ Voor 27% gewijzigd door peacelord op 26-02-2021 08:52 ]

[mddd]

@peacelord Daarmee ben ik het helemaal eens hoor. Ik heb zelf 2 jaar geleden gekocht en gesplitst. Een deel 20 jaar maar ook een deel kwartaalrente. Tot ik er achter kwam dat ik voor kwartaal meer betaalde dan voor 1 jaar vast ... nu staat het dus 1 jaar vast.

[c-nan]

Hey een hypotheken topic Ik hoop dat ik mijn verhaal hier mag doen inclusief wat vragen.

In 2011 een bankspaarhypotheek genomen, 5.25% 15 jaar vast. Helaas zit ik bij Delta Lloyd (tegenwoordig NN) en mag ik dus niet extra inleggen. Ten tijde van afsluiten van mijn hypotheek wist ik niet dat dit niet kon, ik had beter de voorwaardes moeten lezen en de Hypotheker had mij hierop moeten wijzen, vind ik.

Ik mag per jaar maximaal 10% aflossen.

Daar heb ik vorig jaar gebruik van gemaakt en wil dat dit jaar ook doen. Eind 2026 is er een renteherziening. Als ik de komende jaren steeds 10% aflos ben ik eind 2026 hypotheekvrij.

Door extra af te lossen wordt het einddoel verlaagd waardoor ik minder hoef in te leggen, minder rente moet betalen, maar ook minder HRA krijg.

Wat is wijsheid? Gewoon zo doorgaan (ieder jaar 10% aflossen) of ..?

[nescafe]

@c-nan, zo zou ik het inderdaad doen. Alleen kun je zowel bij inleggen als aflossen ervoor kiezen om de inleg te verlagen dan wel de looptijd van je spaarverzekering te verkorten. Om de bandbreedte zo weinig mogelijk te verstoren kun je beter voor het laatste kiezen. Zeker omdat je niet extra mag inleggen moet je voorkomen dat je premie te laag gaat worden - dit kun je niet meer corrigeren.

[Valorian]

@c-nan Check ook even het "Financiële onafhankelijkheid"-topic" Daar worden dit soort casussen ook regelmatig ingebracht, en ook vergeleken met andere mogelijkheden om je geld in te zetten.

[TrailBlazer]

Met mijn nieuwe woz waarde zou het me bruto 0,1 % rente schelen. Ik vraag me zelfs af of ondertussen een lagere rente wel gunstig is voor mijn bankspaar mijn inleg wordt steeds hoger en vraag me af wat het kantelpunt is.

[Valorian]

TrailBlazer schreef op vrijdag 26 februari 2021 @ 13:55:
Met mijn nieuwe woz waarde zou het me bruto 0,1 % rente schelen. Ik vraag me zelfs af of ondertussen een lagere rente wel gunstig is voor mijn bankspaar mijn inleg wordt steeds hoger en vraag me af wat het kantelpunt is.

Hierboven in dit topic net een discussie geweest rond banksparen / inleg / kantelpunt. Bleek niet zo makkelijk te bepalen. Als je géén rekening houdt met WOZ-waarde en EWF dan zou de kantelwaarde – als ik het hier goed begrepen heb – ongeveer zijn bij > 63% inleg (t.o.v. hele hypotheekwaarde). Maar dat blijkt dus iets te gemakkelijk gerekend, in praktijk hebben immers de WOZ-waarde en EWF een invloed.

[kwon]

Ik zit in een situatie waarbij ik er in december 2014 voor heb gekozen om bij een nieuwe, 100% lineaire hypotheek (met NHG) de rente meteen voor 10 jaar vast te zetten tegen een percentage van 3,15%. Uiteraard heb ik spijt van die beslissing, maar met de kennis van nu is het natuurlijk anders.

Omdat de hypotheekrente weer een nieuw dieptepunt heeft bereikt zit ik er al maanden over te tobben om de rentevaste periode open te breken en een nieuwe af te sluiten bij dezelfde hypotheekverstrekker. Hier krijg ik namelijk ook maandelijks 25% van de betaalde rente terug via het loon door een personeelsregeling.

Ik ben erg bang dat over krap 4 jaar de rente weer is gestegen en ik de boot mis. Dit 'dilemma' zorgt bij mij enigszins voor kopbrekens omdat ik er maar niet uitkom of het voor mij per saldo voordelig is. Daarom wil ik schaamteloos de volgende mogelijkheden delen en vragen of jullie in deze situatie zouden kiezen voor een nieuwe periode mét rentemiddeling? Naar dit laatste gaat namelijk mijn voorkeur uit.

Members only: mogelijkheden nieuwe rentevaste periodes

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[_JGC_]

@kwon Als je besluit te middelen zou ik hem 20 jaar vast zetten. Dat is in jouw voorstel de laagste rente.

Houd er rekening mee dat als je 20 jaar verder bent je nog maar rente betaalt over 4/30 van het bedrag. Dat gaat nog om 13.000 euro, als je dan naar 5% rente gaat zit je nog maar op 5 tientjes per maand. Voor dat "risico" wil je niet de hogere rente nemen op de rest van de looptijd.

Heb even je middelvoorstel nagekeken voor 10 jaar, op zich betaal je dan netto gewoon die boete uitgesmeerd over 10 jaar, dus middelen is niet heel veel duurder.

10 jaar 1%, boete direct betalen: 11260 euro in 10 jaar
10 jaar 1,82%, boete uitsmeren: 11283 euro in 10 jaar

Die 23 euro werk je zo weg met een extra aflossing...

[NielsFL]

Wat @_JGC_ zegt - weinig aan toe te voegen. Enige ongevraagde alternatief dat ik wil toevoegen is: verhuizen. Als je bang bent dat de rente weer stijgt dan is dat ook van toepassing op toekomstige verhuisplannen, mocht je die hebben.

[_JGC_]

Als aanvulling:
20 jaar vast, boete direct: 17593 in 20 jaar
20 jaar vast, boete uitsmeren: 16326 in 20 jaar

Annuïteitenhypotheek zouden ze moeren verbieden, lineair rekent zoveel makkelijker

[croxz]

Hoe zit het met verhuizen na middelen? Betaal je dan alsnog een deel van de boete?

[_JGC_]

croxz schreef op zaterdag 27 februari 2021 @ 11:45:
Hoe zit het met verhuizen na middelen? Betaal je dan alsnog een deel van de boete?

Hangt af van de voorwaarden bij de bank. Bij sommige banken kan je na middelen niet nogmaals middelen tijdens de nieuwe looptijd.

[croxz]

Tnx. Ik heb een 3 + 3 hypotheek bij Florius, 10 jaar 2,95% rentevast met nog 4 jaar te gaan. Ik zal de voorwaarden eens door spitten.

[Martinusz]

_JGC_ schreef op zaterdag 27 februari 2021 @ 11:24:
@kwon Als je besluit te middelen zou ik hem 20 jaar vast zetten. Dat is in jouw voorstel de laagste rente.

Houd er rekening mee dat als je 20 jaar verder bent je nog maar rente betaalt over 4/30 van het bedrag. Dat gaat nog om 13.000 euro, als je dan naar 5% rente gaat zit je nog maar op 5 tientjes per maand. Voor dat "risico" wil je niet de hogere rente nemen op de rest van de looptijd.

Heb even je middelvoorstel nagekeken voor 10 jaar, op zich betaal je dan netto gewoon die boete uitgesmeerd over 10 jaar, dus middelen is niet heel veel duurder.

10 jaar 1%, boete direct betalen: 11260 euro in 10 jaar
10 jaar 1,82%, boete uitsmeren: 11283 euro in 10 jaar

Die 23 euro werk je zo weg met een extra aflossing...

Bij boete direct krijg je wel groot deel terug van de belastingdienst, hoe zit dat bij uitgesmeerd over de periode?

[RM-rf]

kwon schreef op zaterdag 27 februari 2021 @ 10:10:
Ik zit in een situatie waarbij ik er in december 2014 voor heb gekozen om bij een nieuwe, 100% lineaire hypotheek (met NHG) de rente meteen voor 10 jaar vast te zetten tegen een percentage van 3,15%. Uiteraard heb ik spijt van die beslissing, maar met de kennis van nu is het natuurlijk anders.

(...)

Ik ben erg bang dat over krap 4 jaar de rente weer is gestegen en ik de boot mis.

Een overweging:

stel je voor dat je 6 jaar terug in de tijd kan gaan, naar 2014, en met jezelf kan praten die _toen_ die keuze maakte voor 10 jaar vast te zetten... en jezelf dan zou vragen 'waarom' je die keuze denkt te moeten maken... Wat zou het antwoord zijn dat je toen zelf zou hebben gegeven?

ikzelf vermoed dat de motivatie toen voor 10 jaar vast te zetten exact gelijk is aan je 'gevoel' nu... een 'angst' de boot te missen met een schijnbaar ongekend 'lage' rente, als je niet zo snel mogelijk wat doet om het lang vast te gaan zetten, want 'de rente kan weer gaan stijgen' en je wilde misschien 'zekerheid'
Wat uiteindelijk over enkele jaren misschien je toch 'anders' zal zijn, als je 'angsten nu toch niet zo drukkend waren en enkel een 'Fear-Of-Missing-Out' was die je als druk ervaart een keuze te doen die misschien niet eens zo gunstig is.

Ik zou je aanraden heel goed af te wegen hoe groot de noodzaak is om nu te _moeten_ handelen.
Het gaat nu om een rentelast van 206 euro per maand... maar wil je versnel af van de rentevaste periode, _kost_ je dat 5000 euro ineens (ofwel, je keuze voor 10 jaar rentevast te gaan in 2014 kost je nu 5K extra ).
Bij 'middelen' financier je uiteindelijk die meerkosten doordat je een relatief hogere rente betaald dan de reele marktrente, en je je wéér nog langer vastlegt dan dat je je al vastgelegd had (en wat nu net de reden van je nadelige positie nu is, je zit 'vast' aan een langere rentevaste periode dan je eigenlijk zou willen)

Eerlijk gezegd zou ik sterk afraden te gaan middelen, omdat het vaak slappe en doorzichtige rekentrucjes zijn die wel leuk lijken, maar waaraan altijd maar één is die écht profiteert en dat is het kredietinstituut, dat jou laat bloeden vor de gevolgen van je eigen keuze...je 'leent' dan eigenlijk erbij tegen een relatief ongunstige rente (nl. een veel hogere rente dan de reeele marktrente)..
Het 'lijkt' gunstig als je het vergelijkt met je maandlasten nu, maar dat is hooguit als je het vergelijkt me een situatie die sowieso ongunstig voor je is.

Er is hooguit één of twee scenario's dat het een gunstige keuze zou maken en dat is als de rente idd binnen 4 jar een stevige stijging zal kennen, of als je verhuist binnen relatief korte termijn en je krediet dan sowieso kunt laten vallen.


Wat betreft een grote rentestijging in de komende 4 jaar ... uitsluiten is natuurlijk nooit geheel mogelijk, maar iig met de huidige seconomische situatie en ok de gevolgen van allerhande politieke maatregelen, zowel europese financiele politiek als ook de gevolgen van de pandemie en beleid de gevolgen daarvan te dempen, maakt het zeer onwaarschijnlijk dat er veel ruimte is voor rente-stijgingen.

[_JGC_]

Martinusz schreef op zaterdag 27 februari 2021 @ 11:57:
[...]

Bij boete direct krijg je wel groot deel terug van de belastingdienst, hoe zit dat bij uitgesmeerd over de periode?

Uitgesmeerd krijg je die HRA ook gewoon verspreid over de jaren.
Ineens doen kan wel voordeel hebben als je net op een randje zit mbt toeslagen of heffingskorting.

Ik had in 2018 mijn hypotheek moeten openbreken, had ik 5K aan de bank moeten betalen ipv aan de belastingdienst. Had dat jaar 8K meer winst gedraaid dan andere jaren, dat verdween gewoon aan extra belastingen en terugbetalen van toeslagen.

[Pannencouque]

Dat is wijsheid achteraf hè, JGC. Achteraf had ik mijn rente niet moeten openbreken twee jaar terug (of in elk geval meteen naar 1 jaar moeten gaan ipv het halve werk van nu). En had ik geen zonnepanelen moeten leggen. En had ik in eerste instantie m'n rvp niet op 20 jaar moeten zetten. Achteraf is lekker wonen.

[ Voor 6% gewijzigd door Pannencouque op 27-02-2021 19:00 ]

[TrailBlazer]

niet helemaal een vraag over het vastzetten van de rente maar wel hypotheek gerelateerd.
We willen gaan verbouwen en we hebben wel een flink deel gespaard maar niet alles. Nu zitten we te denken aan de volgende constructie.
De hypotheek is nu 3/4 bankspaar en 1/4 aflossingsvrij. We zitten op dit moment op 88% schuld waarde verhouding. Nu willen we eigenlijk een extra lineair leningdeel toevoegen aan de hypotheek. De rente hierop zal lager zijn dan op het huidige aflossingsvrije deel en we blijven nog onder 100% schuld waarde verhouding. We willen dan ons spaargeld te gebruiken om het aflossingsvrije deel af te lossen. Eigenlijk willen we dus een verbouwing aangrijpen om een deel van de aflossingsvrije hypotheek om te zetten in een lineaire. De extra kosten voor het lineaire deel kunnen we makkelijk dragen.

[helloitsme]

TrailBlazer schreef op zondag 28 februari 2021 @ 09:44:
niet helemaal een vraag over het vastzetten van de rente maar wel hypotheek gerelateerd.
We willen gaan verbouwen en we hebben wel een flink deel gespaard maar niet alles. Nu zitten we te denken aan de volgende constructie.
De hypotheek is nu 3/4 bankspaar en 1/4 aflossingsvrij. We zitten op dit moment op 88% schuld waarde verhouding. Nu willen we eigenlijk een extra lineair leningdeel toevoegen aan de hypotheek. De rente hierop zal lager zijn dan op het huidige aflossingsvrije deel en we blijven nog onder 100% schuld waarde verhouding. We willen dan ons spaargeld te gebruiken om het aflossingsvrije deel af te lossen. Eigenlijk willen we dus een verbouwing aangrijpen om een deel van de aflossingsvrije hypotheek om te zetten in een lineaire. De extra kosten voor het lineaire deel kunnen we makkelijk dragen.

wellicht zie ik iets over het hoofd, maar waarom betaal je de verbouwing dan niet gewoon van je spaargeld?

De aflossingsvrije hypotheek kan je daarna ook prima maandelijks aflossen, zelfs op een schema vergelijkbaar aan een lineaire hypotheek als je dat zou willen.

[kwon]

@_JGC_, @NielsFL en @RM-rf; heel erg bedankt voor jullie antwoorden. Ik stel het op prijs, meer dan jullie waarschijnlijk denken.

@RM-rf je hebt helemaal gelijk in je reply en vanuit die invalshoek heb ik het ook bekeken. Het is een bijna exacte herhaling van 'gevoelens' en de vraag is of het dan wel rationeel is.

@_JGC_ ik vind het wel opmerkelijk (in positieve zin) dat bij 20 jaar je feitelijk minder 'boete' (€ 3.760 i.p.v. € 5.027) betaalt als je middelt. Daar komt het 'inflatievoordeel' nog bovenop. Wat is de reden voor de hypotheekverstrekker om dit aan te bieden? Concurrentie-overwegingen misschien?

Ik ben er nog niet helemaal over uit wat ik ga doen. Ik ben hier echter al sinds oktober mee bezig en sindsdien moet ik bekennen dat ik wel wat meer ben opgeschoven ben richting middelen voor 20 jaar. In oktober trok ik nog de conclusie dat het allemaal onzin is en dat ik de rentevaste periode wel gewoon uitzit.

Enkele overwegingen die ook meespelen:

• Ik sluit niet uit dat ik op middellange termijn ga verhuizen en de hypotheek dan sowieso helemaal kan aflossen.
• Dit betreft een personeelshypotheek en als ik uit dienst ga is er de mogelijkheid om de hypotheek boetevrij over te sluiten.

[TrailBlazer]

helloitsme schreef op zondag 28 februari 2021 @ 10:00:
[...]


wellicht zie ik iets over het hoofd, maar waarom betaal je de verbouwing dan niet gewoon van je spaargeld?

De aflossingsvrije hypotheek kan je daarna ook prima maandelijks aflossen, zelfs op een schema vergelijkbaar aan een lineaire hypotheek als je dat zou willen.

Ik wil gaan werken aan het aflossen van het aflossingsvrije deel. De rente op het aflossingsvrije deel is hoger dan de rente op het nieuwe lineaire deel. Als ik de verbouwing betaal met spaargeld. Heb ik nog steeds een aflossingsvrij deel met hoge rente. Met deze constructie heb ik een lineair deel met lage rente en het aflossingsvrije deel is een stuk minder geworden.

[fsfikke]

TrailBlazer schreef op zondag 28 februari 2021 @ 11:21:
[...]

Ik wil gaan werken aan het aflossen van het aflossingsvrije deel. De rente op het aflossingsvrije deel is hoger dan de rente op het nieuwe lineaire deel. Als ik de verbouwing betaal met spaargeld. Heb ik nog steeds een aflossingsvrij deel met hoge rente. Met deze constructie heb ik een lineair deel met lage rente en het aflossingsvrije deel is een stuk minder geworden.

De vraag is natuurlijk of het handig was een groot spaarpotje op te bouwen terwijl je nog een aflossingsvrije hypotheek had met een hoge rente

[fsfikke]

_JGC_ schreef op zaterdag 27 februari 2021 @ 14:14:
[...]

Uitgesmeerd krijg je die HRA ook gewoon verspreid over de jaren.
Ineens doen kan wel voordeel hebben als je net op een randje zit mbt toeslagen of heffingskorting.

De vraag is dan wel wat het effect is van de afbouw van de HRA, de wet Hillen en de steeds stijgende WOZ/EWF.

[TrailBlazer]

fsfikke schreef op zondag 28 februari 2021 @ 11:26:
[...]

De vraag is natuurlijk of het handig was een groot spaarpotje op te bouwen terwijl je nog een aflossingsvrije hypotheek had met een hoge rente

We wisten dat die verbouwing er aan kwam dus daarom wat meer gespaard, we hadden beide wat meevallers met werk, vakantie relatief goedkoop door corona. Nu de verbouwing echt dichtbij is echt goed gaan nadenken over de beste manier van financieren.
Misschien hadden we een half jaar geleden al een deel kunnen aflossen inderdaad.

[ Voor 7% gewijzigd door TrailBlazer op 28-02-2021 11:32 ]

[_JGC_]

Pannencouque schreef op zaterdag 27 februari 2021 @ 19:00:
Dat is wijsheid achteraf hè, JGC. Achteraf had ik mijn rente niet moeten openbreken twee jaar terug (of in elk geval meteen naar 1 jaar moeten gaan ipv het halve werk van nu). En had ik geen zonnepanelen moeten leggen. En had ik in eerste instantie m'n rvp niet op 20 jaar moeten zetten. Achteraf is lekker wonen.

Achteraf had ik voor 20.000 euro aan bitcoins moeten kopen ipv aflossen op de hypotheek. Dan had ik nu geen hypotheek meer gehad en was ik inmiddels verhuisd naar een 3x zo duur vrijstaand huis, had ik een dure auto gehad ipv een 17 jaar oud brik, dikke spaarrekening... maar ja, bitcoins... dat was onzin en weggegooid geld

Inderdaad, achreraf is makkelijk lullen.

[Rukapul]

TrailBlazer schreef op zondag 28 februari 2021 @ 09:44:
niet helemaal een vraag over het vastzetten van de rente maar wel hypotheek gerelateerd.
We willen gaan verbouwen en we hebben wel een flink deel gespaard maar niet alles. Nu zitten we te denken aan de volgende constructie.
De hypotheek is nu 3/4 bankspaar en 1/4 aflossingsvrij. We zitten op dit moment op 88% schuld waarde verhouding. Nu willen we eigenlijk een extra lineair leningdeel toevoegen aan de hypotheek. De rente hierop zal lager zijn dan op het huidige aflossingsvrije deel en we blijven nog onder 100% schuld waarde verhouding. We willen dan ons spaargeld te gebruiken om het aflossingsvrije deel af te lossen. Eigenlijk willen we dus een verbouwing aangrijpen om een deel van de aflossingsvrije hypotheek om te zetten in een lineaire. De extra kosten voor het lineaire deel kunnen we makkelijk dragen.

Welke bank?
En wat is het opgebouwde bedrag in de bankspaarconstructie?

Ik heb vorig jaar bij de Rabo mijn lening opgehoogd tot 90% van waarde onderpand+spaarhypotheekpolis. Dat betekende het opnemen van overwaarde, reeds afgeloste bedragen en extra stortingen in de kapitaalverzekering. Vervolgens heb ik vorig jaar en dit jaar 20% van de nog openstaande 40% van de dure aflossingsvrije hypotheek boetevrij afgelost zodat ik van de hoge rente op dat deel af was en weer in het laagste risicocategorie viel.

Zit nu dus met een 5.4% spaarhypotheek (box 1, , oorspronkelijk 30jr maar looptijdverkorting), een 1.45% annuitaire hypotheek (box 3, 10jr), en een deel vrij belegbaar vermogen. Op zich had het zo opgezet kunnen worden dat een deel van de nieuwe lening in box 1 zou vallen, maar dat is bewust niet gedaan (verbouwing en herfinanciering uit eigen middelen zijn in mijn geval voordeliger).

[ Voor 7% gewijzigd door Rukapul op 28-02-2021 11:40 ]

[_JGC_]

fsfikke schreef op zondag 28 februari 2021 @ 11:30:
[...]

De vraag is dan wel wat het effect is van de afbouw van de HRA, de wet Hillen en de steeds stijgende WOZ/EWF.

Het is koffiedik kijken.
HRA is oneerlijk, slaat nergens op.
EWF is oneerlijk, slaat ook nergens op.
Wet Hillen is een herstelwet op EWF.

We gaan het zien bij een nieuw kabinet wat er gaat gebeuren. Als men HRA kwijt wil is dat nu het moment omdat de rentes laag staan. Ik hoop dat ze EWF dan ook door de plee spoelen.

[TrailBlazer]

Rukapul schreef op zondag 28 februari 2021 @ 11:35:
[...]

Welke bank?
En wat is het opgebouwde bedrag in de bankspaarconstructie?

Ik heb vorig jaar bij de Rabo mijn lening opgehoogd tot 90% van waarde onderpand+spaarhypotheekpolis. Dat betekende het opnemen van overwaarde, reeds afgeloste bedragen en extra stortingen in de kapitaalverzekering. Vervolgens heb ik vorig jaar en dit jaar 20% van de nog openstaande 40% van de dure aflossingsvrije hypotheek afgelost zodat ik van de hoge rente op dat deel af was en weer in het laagste risicocategorie viel.

Zit nu dus met een 5.4% spaarhypotheek (box 1, ), een 1.45% annuitaire hypotheek (box 3), en een deel vrij belegbaar vermogen.

ING.
de waarde van het spaardeel is ongeveer 1/3 van het doelbedrag. Volgens mij snap ik jouw constructie wel maar ik weer niet of het heel zinvol is voor ons. ING neemt ook de waarde in het spaardeel niet mee voor de SW verhouding. Dus de ruimte tot verhogen is dan waarschijnlijk ook beperkt

Op dit moment heeft ING een aktie dat je voor 300 euro aan kosten een extra deel kan toevoegen. Dit is een relatief goedkope manier natuurlijk.

[Freakertje]

_JGC_ schreef op vrijdag 26 februari 2021 @ 08:37:
[...]

EWF laat ik erbuiten omdat de wet Hillen stapsgewijs wordt afgebouwd en EWF over de WOZ waarde gaat ipv je schuld.
Wil je het 100% netto met EWF en Hillen erbij betrekken verandert je berekening elk jaar: je WOZ gaat als een raket en de wet Hillen wordt jaarlijks met 3,33% afgebouwd.

Ik snap even niet zo goed waarom je hier de wet Hillen erbij haalt. Die is alleen van toepassing als je schuld dermate laag is, dat je EWF hoger is dan je betaalde rente. Niet veel hier zullen daarmee te maken hebben.
En daarbij, de afbouw van de wet Hillen maakt de som op dat moment alleen maar erger: naast dat je geen HRA meer hebt, krijg je ook nog eens te maken met een bijtelling, die de wet Hillen neutraliseerde....

[_JGC_]

Freakertje schreef op zondag 28 februari 2021 @ 18:39:
[...]

Ik snap even niet zo goed waarom je hier de wet Hillen erbij haalt. Die is alleen van toepassing als je schuld dermate laag is, dat je EWF hoger is dan je betaalde rente. Niet veel hier zullen daarmee te maken hebben.
En daarbij, de afbouw van de wet Hillen maakt de som op dat moment alleen maar erger: naast dat je geen HRA meer hebt, krijg je ook nog eens te maken met een bijtelling, die de wet Hillen neutraliseerde....

EWF is een bijtelling van 0,5% van de WOZ waarde bij je inkomen op. Die moet je los zien van de HRA, want ongeacht je hypotheek betaal je over dat bedrag inkomstenbelasting (en ook in de schijf waarin je belasting valt ipv 37% voor HRA).

Wet Hillen is een extra aftrekpost die het verschil tussen EWF en hypotheekrente aftrekt, en die wordt afgebouwd, waardoor hypotheekrente en EWF compleet los van elkaar komen te staan.
EWF is geen correctie op de HRA maar een losstaande belasting. Als je hypotheekkosten laag genoeg wordt zorgt wet Hillen voor een correctie van het EWF ipv andersom. Als we 20 jaar verder zijn is wet Hillen voor 23*3,33% afgebouwd en is er nauwelijks nog correctie.

Als we EWF erbij gaan betrekken mag je ook gemeentelijke belastingen en waterschapsbelasting erbij pakken, dat is ook een percentage van je WOZ.

[fsfikke]

_JGC_ schreef op zondag 28 februari 2021 @ 20:10:
[...]

EWF is een bijtelling van 0,5% van de WOZ waarde bij je inkomen op.

0,6% op het moment (en dat alleen voor het deel onder €1.090.000, daarboven is het pas echt kassa)

Die moet je los zien van de HRA, want ongeacht je hypotheek betaal je over dat bedrag inkomstenbelasting (en ook in de schijf waarin je belasting valt ipv 37% voor HRA).


Als we EWF erbij gaan betrekken mag je ook gemeentelijke belastingen en waterschapsbelasting erbij pakken, dat is ook een percentage van je WOZ.

Nu nog niet want die worden juist niet gecorrigeerd met de HRA. Voor de afweging een boeterente direct of gespreid te betalen is het EWF dus wel een factor die meespeelt.

[ Voor 7% gewijzigd door fsfikke op 01-03-2021 00:00 ]

[fsfikke]

Freakertje schreef op zondag 28 februari 2021 @ 18:39:
[...]

Ik snap even niet zo goed waarom je hier de wet Hillen erbij haalt. Die is alleen van toepassing als je schuld dermate laag is, dat je EWF hoger is dan je betaalde rente. Niet veel hier zullen daarmee te maken hebben.

Als je jaren geleden 20 jaar vast, aflossingsvrij voor 3.5% hebt afgesloten misschien niet, maar met de huidige rentes van onder de 1% met een lage LTV stelt de HRA al snel niks meer voor.

[_JGC_]

fsfikke schreef op zondag 28 februari 2021 @ 23:52:
[...]

0,6% op het moment (en dat alleen voor het deel onder €1.090.000, daarboven is het pas echt kassa)

[...]

Nu nog niet want die worden juist niet gecorrigeerd met de HRA. Voor de afweging een boeterente direct of gespreid te betalen is het EWF dus wel een factor die meespeelt.

2020 is 0.6%, 2021 is 0.5%.

Kijk ik naar EWF voor mijn eigen huis: 0,5% over 198.000 als bijtelling tegen aftrekbare hypotheek van 132.000 op 1.3%. Of ik nu 1716 rente betaal of ik gooi daar 5000 euro boete bovenop omdat ik zonodig nu de rente wil openbreken, beide keren betaal ik belasting over 990 euro EWF. Wet Hillen gaat pas werken als resterend hypotheekbedrag en WOZ enorm uitelkaar liggen. Met 66% hypotheek tov WOZ en de lage rentes van nu betaal ik nog steeds de volle klap aan EWF. (en als ik in 2040 de hypotheek heb afgelost betaal ik nog steeds EWF want wet Hillen is dan zo goed als weg).

[Quadcheck]

Even een vraag van een starter.

Sta op het punt om mijn eerste huis te kopen met mijn vriendin. Nu zijn we aan het kijken naar de hypotheek.

We willen €360,000 hypotheek (100%) nemen, wat een stuk onder ons maximum ligt (€500,000). Daarnaast hebben we momenteel rond de 80k spaargeld die we op dit moment niet willen aanspreken.

We zitten te overwegen om alles 10 jaar vast te zetten op 1,33% en zelf een buffer op te bouwen van €100,000 over de komende 10 jaar. Misschien dat we een gedeelte al gebruiken om af te lossen naar een andere risico klasse, maar dat is nog niet helemaal duidelijk.

Zien jullie veel risico in het vastzetten van 10 jaar wetende dat we relatief veel spaargeld achter de hand hebben en niet op ons maximum lenen?

Het voelt zonde geld om het voor 20 jaar vast te zetten en de komende 10 jaar 0,4% rente extra te betalen.

Alvast bedankt voor de input

[Napsju]

@Quadcheck Waarom niet gewoon een veel lagere hypotheek nemen als je zo veel spaargeld hebt? En sparen kunnen jullie goed, dus wellicht ook nog een beetje tussentijds aflossen om de lasten nog verder te drukken? Rente betalen is alleen maar zonde. Zeker als je dat geld elders op de bank hebt staan en dat niets oplevert.

[pietje63]

@Quadcheck
Let wel op: als je na10 jaar sparen EUR 180K op de bank hebt staan, ga je daar belasting over betalen (box 3). Het is een beetje koffiedik kijken hoe de tarieven dan zijn, maar het zou zomaar kunnen zijn dat de hypotheekrente aftrek lager is dan de belasting in box 3. Aflossen is dan zo gek nog niet. Let op: aflossen is wel altijd "definitief", als na 10 jaar de rente een stuk hoger is (waardoor de hra voordeliger is dan box 3 heffing), kun je niet meer terug.

Daarnaast kun je - gezien je twijfel - ook kiezen voor spreiding, bijvoorbeeld:
- 1/3e op 1 jaar vast
- 1/3e op 10 jaar vast
- 1/3e op 20 jaar vast

[Quadcheck]

Ik snap wat je zegt ja. Doel is denk ik inderdaad om het spaargeld niet boven de grens van het belastbare vermogen te krijgen. Zodra dat gebeurt zullen we waarschijnlijk extra aflossen.

Mijn gedachtegang is dat we zelfs een rente stijging naar 5% (wat ik niet verwacht) kunnen opvangen doordat we het spaargeld als buffer gebruiken.

Dan zouden we zelfs alsnog extra kunnen aflossen als het zover is. Maar Pietje, als ik jou verhaal zo lees zou je niet extra aflossen bij een rente van 5% om het HrA voordeel te krijgen?

[RM-rf]

Quadcheck schreef op maandag 1 maart 2021 @ 06:44:
Even een vraag van een starter.

Sta op het punt om mijn eerste huis te kopen met mijn vriendin. Nu zijn we aan het kijken naar de hypotheek.

We willen €360,000 hypotheek (100%) nemen, wat een stuk onder ons maximum ligt (€500,000). Daarnaast hebben we momenteel rond de 80k spaargeld die we op dit moment niet willen aanspreken.

We zitten te overwegen om alles 10 jaar vast te zetten op 1,33% en zelf een buffer op te bouwen van €100,000 over de komende 10 jaar. Misschien dat we een gedeelte al gebruiken om af te lossen naar een andere risico klasse, maar dat is nog niet helemaal duidelijk.

Zien jullie veel risico in het vastzetten van 10 jaar wetende dat we relatief veel spaargeld achter de hand hebben en niet op ons maximum lenen?

Het voelt zonde geld om het voor 20 jaar vast te zetten en de komende 10 jaar 0,4% rente extra te betalen.

Alvast bedankt voor de input

Je overwegingen klinken wat mij betreft best correct en komen overeen met wat ik ook zou aanraden.
Mijn eigen basis-advies is altijd om nooit een 'rentevaste' periode te kiezen die langer is dan je eigen 'financiele event-horizon'... dus een periode betreft die je nog enigszins kunt 'voorspellen/voorzien' en je een voorstelling kunt maken hoe je leven dan uitziet:
Zowel risico's kunt afwegen als bepaalde risico-dempende effecten (spaargeld, inkomenszekerheid).
Lange RVP's hebben zelf ook juist een risico doordat je flexibiliteit 'wegnemen' en je vastpinnen aan die contractuele lasten over een lange periode.

Ik mis hooguit in je uiteenzetten wel wat duidelijkheid over je inkomenspositie in de toekomst.
Ik neem aan dat je inkomen nu zowel van jou als je partner beiden is en fulltime, blijft dat zo of kan het zijn dat als je aan gezinsvorming doet een van de partners minder gaat werken (en misschien ook minder aandacht voor de beroepscarriere zal ontstaan en dat inkomen ook weinig verder gaat groeien of terugloopt).
Is het ook een zeer zeker en avst inkomen of bestaan er ook beroepsrisico's of mogelkjke onzekerheden, waardoor een groot deel an het inkomen in sommige scenarios ook kan wegvallen?

In jouw geval vind ik echter eigenlijk zelfs 10 jaar gezien je aangave's bijna 'overdone'.... volgens mij is je risico qua stijgende rente vrijwel nihil, als je ook tegelijkertijd al 80K spaargeld hebt en daarnaast nog eens verwacht in 10 jaar 100K erbij te kunnen sparen...
In dat geval is dat al de helft van je hele leensom, die je in theorie dus ook rente-opleverd kunt wegzetten en waarbij je profiteert van een stijgende rente.

Ik zou bv overwegen hooguit de helft van je hypotheekkrediet 10 jaar vast te zetten (als je echt een stukje 'vastigheid' wil), en de rest gewoon de meeste gunstige korte RVP te nemen, vermoedelijk 1 jaar.
dat risico over dat korter vaststaand deel kan je goed opvangen met je spaargeld en het gepland spaarvermogen dat je sowieso verwacht te kunnen opbouwen in de komende 10 jaar

[TrailBlazer]

Omdat ik mijn hypotheek zonder advies wil uitbreiden bij de ING moet ik een online kennisquiz doen. Heeft iemand hier ervaring mee. Ik ga hem vanavond even doen maar ben benieuwd naar het niveau.

[_JGC_]

Quadcheck schreef op maandag 1 maart 2021 @ 09:22:
Ik snap wat je zegt ja. Doel is denk ik inderdaad om het spaargeld niet boven de grens van het belastbare vermogen te krijgen. Zodra dat gebeurt zullen we waarschijnlijk extra aflossen.

Mijn gedachtegang is dat we zelfs een rente stijging naar 5% (wat ik niet verwacht) kunnen opvangen doordat we het spaargeld als buffer gebruiken.

Dan zouden we zelfs alsnog extra kunnen aflossen als het zover is. Maar Pietje, als ik jou verhaal zo lees zou je niet extra aflossen bij een rente van 5% om het HrA voordeel te krijgen?

Extra rente betalen om HRA te krijgen is niet voordelig, houd dat in je achterhoofd. Rente die niet betaald wordt is nog altijd het voordeligst.

Wat betreft lagere of hogere hypotheek nemen en je spaargeld in je huis stoppen: met spaargeld ben je vrij. Je kunt verbouwen, investeren/beleggen, andere auto kopen, op vakantie, etc. Stop je dat in de stenen, ben je die vrijheid kwijt. Nu is de rente vrij laag, je betaalt dus 1,33% rente voor die vrijheid. Een stuk lager dan de rente op creditcard gespreid betalen, banklening of rood staan. In jouw geval zou ik gewoon de hypotheek nemen volgens je planning en tussentijds aflossen als daar aanleiding toe is. Spaargeld boven VRH-vrije grens bijvoorbeeld, of als de rente gaat stijgen.

[Wailing_Banshee]

_JGC_ schreef op maandag 1 maart 2021 @ 13:27:
[...]
In jouw geval zou ik gewoon de hypotheek nemen volgens je planning en tussentijds aflossen als daar aanleiding toe is. Spaargeld boven VRH-vrije grens bijvoorbeeld, of als de rente gaat stijgen.

Dit is wat onze strategie ook is. Maar de VRH-vrije grens wordt elk jaar weer opgehoogd (het is nu 50K per persoon).

Maar zonder deze strategie hadden we begin vorig jaar niet die nieuwe (tweedehands) auto kunnen kopen, zonder dat we daarvoor eerst naar de bank hadden gemoeten... (nu was het alleen even regelen dat we een hoog bedrag mochten overmaken...)

[Valorian]

Quadcheck schreef op maandag 1 maart 2021 @ 06:44:
Even een vraag van een starter.

Sta op het punt om mijn eerste huis te kopen met mijn vriendin. Nu zijn we aan het kijken naar de hypotheek.

We willen €360,000 hypotheek (100%) nemen, wat een stuk onder ons maximum ligt (€500,000). Daarnaast hebben we momenteel rond de 80k spaargeld die we op dit moment niet willen aanspreken.

We zitten te overwegen om alles 10 jaar vast te zetten op 1,33% en zelf een buffer op te bouwen van €100,000 over de komende 10 jaar. Misschien dat we een gedeelte al gebruiken om af te lossen naar een andere risico klasse, maar dat is nog niet helemaal duidelijk.

Zien jullie veel risico in het vastzetten van 10 jaar wetende dat we relatief veel spaargeld achter de hand hebben en niet op ons maximum lenen?

Het voelt zonde geld om het voor 20 jaar vast te zetten en de komende 10 jaar 0,4% rente extra te betalen.

Alvast bedankt voor de input

Kan je niet voor 1 jaar vast gaan en steeds met 1 jaar verlengen (met laagste rente als gevolg)? Binnen een jaar stijgt de rente zelden hard, en als er toch een curve omhoog lijkt te komen kan je hem dan relatief snel alsnog vast zetten voor langer. Mocht je echt stress krijgen dan is halverwege een jaar alsnog voor 10 vastzetten ook nog prima te doen omdat de afkoop boete dan minimaal is.

[TrailBlazer]

Wailing_Banshee schreef op dinsdag 2 maart 2021 @ 07:50:
[...]

Dit is wat onze strategie ook is. Maar de VRH-vrije grens wordt elk jaar weer opgehoogd (het is nu 50K per persoon).

Maar zonder deze strategie hadden we begin vorig jaar niet die nieuwe (tweedehands) auto kunnen kopen, zonder dat we daarvoor eerst naar de bank hadden gemoeten... (nu was het alleen even regelen dat we een hoog bedrag mochten overmaken...)

Ik zou gewoon goed kijken hoeveel je zelfs als spaarpot wil houden. 10k voor onvoorziene dingen aan je huis. 5k voor een auto die vervangen moet worden. 5k voor de wasmachine/droger/vaatwasser die tegelijk stuk gaan bijvoorbeeld. Hoe zeker is je inkomen ZZP of niet?

[Wailing_Banshee]

TrailBlazer schreef op dinsdag 2 maart 2021 @ 08:06:
[...]

Ik zou gewoon goed kijken hoeveel je zelfs als spaarpot wil houden. 10k voor onvoorziene dingen aan je huis. 5k voor een auto die vervangen moet worden. 5k voor de wasmachine/droger/vaatwasser die tegelijk stuk gaan bijvoorbeeld. Hoe zeker is je inkomen ZZP of niet?

Wij hebben nu 3 potjes, in volgorde van vulling:

buffer (15K)
vakantie (10K)
verbouwing (15K)

Alles wat daarna nog over is, is vrij te besteden.

Wij hebben een periode gehad dat we elke maand nog een paar dagen over hadden en absoluut geen reserve (tweede jaar dat we in ons huidige huis wonen, die we helemaal hebben opgeknapt). In ons eerste huis hadden we best veel geld over, maar nooit echt gespaard (waren jong, net student af, eerste salaris, dus het geld moest gelijk uitgeven worden!). Pas toen we het een keer meegemaakt hadden dat we gewoon geen geld meer hadden, hebben we ingezien dat we echt een buffer moesten opbouwen, dus dat zijn we gaan doen toen dat kon.

En nu zou ik niet meer zonder een flinke buffer willen leven Vind het wel een lekker gevoel dat wanneer we NU iets duurs willen kopen, we dat gewoon kunnen doen en dat we daarna wel weer kunnen sparen om dat bedrag weer bij elkaar te verzamelen ipv eerst sparen en dan pas kopen.

[TrailBlazer]

Wailing_Banshee schreef op dinsdag 2 maart 2021 @ 08:27:
[...]

Wij hebben nu 3 potjes, in volgorde van vulling:

buffer (15K)
vakantie (10K)
verbouwing (15K)

Alles wat daarna nog over is, is vrij te besteden.

Wij hebben een periode gehad dat we elke maand nog een paar dagen over hadden en absoluut geen reserve (tweede jaar dat we in ons huidige huis wonen, die we helemaal hebben opgeknapt). In ons eerste huis hadden we best veel geld over, maar nooit echt gespaard (waren jong, net student af, eerste salaris, dus het geld moest gelijk uitgeven worden!). Pas toen we het een keer meegemaakt hadden dat we gewoon geen geld meer hadden, hebben we ingezien dat we echt een buffer moesten opbouwen, dus dat zijn we gaan doen toen dat kon.

En nu zou ik niet meer zonder een flinke buffer willen leven Vind het wel een lekker gevoel dat wanneer we NU iets duurs willen kopen, we dat gewoon kunnen doen en dat we daarna wel weer kunnen sparen om dat bedrag weer bij elkaar te verzamelen ipv eerst sparen en dan pas kopen.

Dit lijkt me prima als marge hoewel vakantie wel hoog is imho. Gezien wat je kan lenen moet je elk jaar wel een redelijk bedrag krijgen als vakantiegeld tenzij je ZZP’er bent. Mijn ervaring bij mijn eerste huis vergelijkbaar bedrag maar al weer 12 jaar geleden dat ik me in het begin bezig was met de kosten en hypotheek. Nu heb ik dat helemaal niet meer.

[JanHenk]

Valorian schreef op dinsdag 2 maart 2021 @ 08:04:
[...]


Kan je niet voor 1 jaar vast gaan en steeds met 1 jaar verlengen (met laagste rente als gevolg)? Binnen een jaar stijgt de rente zelden hard, en als er toch een curve omhoog lijkt te komen kan je hem dan relatief snel alsnog vast zetten voor langer. Mocht je echt stress krijgen dan is halverwege een jaar alsnog voor 10 vastzetten ook nog prima te doen omdat de afkoop boete dan minimaal is.

In navolging op bovenstaand; een rentevast periode van 1 jaar kun je zelfs op IEDER moment en direct ingaand kosteloos langer vastzetten. En dus niet alleen na afloop van dat jaar.

De variabele rente is namelijk hoger dan de 1-jaars-rente. Dat is de vergelijkingsrente. Je hebt dus nooit te maken met boeterente bij het openbreken en langer vastzetten.

Kies je voor een 1-jaars-rente, knip je lening dan op in meerdere delen. Zo heb je verschillende 'achterdeurtjes' mocht het je toch te heet onder de voeten worden.

@Quadcheck
Met zo'n enorme bult spaargeld zou ik kiezen voor 1-jaars-rente en ik zou ook overwegen om 10% zelf in te leggen, zodat je niet aan de 'tophypotheek'-rentes zit. Die 10% eigen inleg kan best een verschil maken.

Disclaimer: ik kan niet je gehele financiële situatie overzien (zekerheid werk en inkomen, achtervang bij werkloosheid, dat soort zaken). Laat je adviseren buiten het forum om, dus .

[Wailing_Banshee]

TrailBlazer schreef op dinsdag 2 maart 2021 @ 08:35:
[...]

Dit lijkt me prima als marge hoewel vakantie wel hoog is imho. Gezien wat je kan lenen moet je elk jaar wel een redelijk bedrag krijgen als vakantiegeld tenzij je ZZP’er bent. Mijn ervaring bij mijn eerste huis vergelijkbaar bedrag maar al weer 12 jaar geleden dat ik me in het begin bezig was met de kosten en hypotheek. Nu heb ik dat helemaal niet meer.

Wij gaan niet elk jaar op (een dure) vakantie, dus die 10K gaat zeker niet elk jaar op (twee weekjes kamperen met een tent en een MX5 kost echt geen 10K ). Het was wel de bedoeling om die 2020 op te maken (cruise ging echter niet door, reden hoef ik waarschijnlijk niet te geven )

Eigenlijk ben ik in 2018 weer begonnen om me bezig te houden met de kosten en hypotheek. Toen waren we klaar met het aflossen van de studielening en ben ik eens gaan kijken hoe dat extra aflossen van de hypotheek zou betekenen. Een (zeer klein) deel van onze hypotheek is een annuitaire hypotheek (afgesloten voor de keuken) en die zijn we nu dus extra aan het aflossen. De spaarhypotheek (de rest) is wat lastiger, dat zie ik over 6 jaar wel...

[Quadcheck]

Bedankt voor alle reacties. Ik ga hem dan waarschijnlijk wegzetten op de 10 jaar zoals ik eerder aangaf.

Niemand kan natuurlijk in de toekomst kijken. Maar zijn er hier mensen die denken dat rentes van 5% of hoger tot het verleden behoren (in ieder geval voor de komende 10 jaar) door de huidige economische situatie en schuldenlast of is dit gewoon weer mogelijk?

[Wailing_Banshee]

Quadcheck schreef op dinsdag 2 maart 2021 @ 09:16:
Bedankt voor alle reacties. Ik ga hem dan waarschijnlijk wegzetten op de 10 jaar zoals ik eerder aangaf.

Niemand kan natuurlijk in de toekomst kijken. Maar zijn er hier mensen die denken dat rentes van 5% of hoger tot het verleden behoren (in ieder geval voor de komende 10 jaar) door de huidige economische situatie en schuldenlast of is dit gewoon weer mogelijk?

Toen wij 14 jaar geleden onze hypotheek afsloten, waren rentes van 1% absoluut niet voor te stellen. Dus, ik denk niet dat het tot het verleden gaat horen. Maar ik weet niet of dat het werkelijk gaat gebeuren...

[BBTM]

Ben nieuw op dit topic, ik heb vorig jaar ook mijn rente voor 10 jaar vast gezet, NHG op 1,23%. Mij werd geadviseerd dit te doen nadat ik mijn toekomst heb moeten schetsen, waar zie ik mijzelf over X aantal jaar?

Dit was tevens mijn 1e koopwoning op 23e jarige leeftijd..

Ik lees ook dat anderen hier vroeger weinig spaarde toen ze net hun 1e huis gekocht hebben en kan mij daar heel goed in vinden. Ook al weet ik dat het gezonder en veiliger is om een buffer te hebben kom ik daar zelf momenteel niet aan toe. Ik hoop daar eind dit jaar een betere positie in te hebben.

[RM-rf]

Quadcheck schreef op dinsdag 2 maart 2021 @ 09:16:
Bedankt voor alle reacties. Ik ga hem dan waarschijnlijk wegzetten op de 10 jaar zoals ik eerder aangaf.

Niemand kan natuurlijk in de toekomst kijken. Maar zijn er hier mensen die denken dat rentes van 5% of hoger tot het verleden behoren (in ieder geval voor de komende 10 jaar) door de huidige economische situatie en schuldenlast of is dit gewoon weer mogelijk?

natuurlijk is een rentestijging mogelijk...
echter, aangezien de toekomst beinvloed wordt door economische factoren die nu ook al spelen kun je best een aantal waarschijnlijkheden vavststellen, of aangeven waarom bepaalde scenario's vergezocht zijn

Als je naar de huidige economische realiteit kijkt is de lage rente nu ook gekoppeld aan een zwakke economische groei. Zolang de conjunctuur relatief zwak blijft zorgen veel spelers ervoor dat de incentive om het geld rollend te houden grot is, en een lage rente hoort daarbij.
Een andere kwestie is, dat er zo ontzettend veel geld op de kapitaalmarkt in omloop is en investeerders dol zijn op relatief 'zekere' wijzen om je geld weg te zetten... laat een hypotheekkrediet doordat de hypotheek altijd een dekking geeft, zeer zeker zijn... nederlandse hypotheken al helemaal.


Voor de nederlandse hypotheekrente om stevig op te gaan lopen zou er dus vermoedelijk een sterkere economische groei moeten bestaan.
Prima, maar ook dat heeft dan een duidelijk minder negatief effect op je eigen financiele situatie (aangenomen dat je daarvan zelf ook profiteert) en je inkomenspositie.

De andere kans is dat nederlandse hypotheken opeens enorm 'onzeker' zouden gaan worden, Of kapitaalinstituten afschrikken wegens te hoge risico's.... een nog onrealistischere voorstelling.
Je kunt bv eens kijken naar een aantal macro-economische cijfers:
in 2008, toen de laatste kredietcrisis ontstond doordat de rente opeens opliep wegen te hoge risico's, was het totale uitstaande Hypotheekkrediet rond de 500 miljard. In diezelfde tijd was de totale staatsschuld 347 miljard en het totale pensioenvermogen 615 miljard.

in 2019 daarentegen is de totale uitstaande hypotheekschuld 530 miljard .... goed hierbij te bedenken dat deze dus in ruim 12 jaar slechts minimaal gestegen is, ondanks dat de huizenprijzen misschienw el toenemen, wordt dat effect sterk gedempt doordat nu hypotheken verplicht afgelost moeten worden en ook sowieso aflossing steeds normaler is
https://nos.nl/artikel/23...9-miljard-is-dat-erg.html

de staatsschuld staat in 2019 op 395 miljard, ook een stijging tov 12 jaar terug, maar een opvallend kleine, en tot voor de coronacrisis was de trend zelfs dalend en overigens is ook nadat deze in 2020 een stevige toename kende de rente erop nog negatief, waardoor de overheid geld overhoud op haar schuld.

Imho echter een van de opvalende cijfers is het pensioenvermogen nu... dat ligt in 2019 (4e kwartaal) op 1560 euro. Dit kende dus wel een ruime verdubbeling (bija efdrrievoudiging).
Nu zijn daarbij ook problemen, maar die hangen vooral samen met de 'lage rente'. Pensioenfondsen moeten een rendement van tussen de 4% en 6% minimaal behalen om aan hun dekking te kunnen blijven voldoen, halen ze dat niet, daalt hun dekking van de uitstaande pensioenbetalingsverplichtingen.
een Hypotheekrente van 5% zou voor pensioenfondsen zou voor pensioenfondsen enorm tof zijn, dan kunnen ze dit direkt in Nederlandse hypotheken beleggen, en alle nederlands hypotheken zelfs tweemaal opkopen.

Overal denk ik dat je kunt vaststellen dat een stijgende rente geen 'zwart' scenario is, maar eigenlijk een scenario waarin ok enorme vordelen bestaan, juist voor vermogensontwikkeling...
Als iemand zelf weinig risico's heeft en veel meer spaarvermogen, zou het zelfs wenselijk zijn te hopen op een hogere rente.
Tegelijkertijd moet je echter vaststellen dat de kans erop eigenlijk niet zeer hoog is.

Dan moet je je vervolgens ook afvragen of het veel nut heeft jezelf te gaan 'verzekeren' tegen een oplopende rente tegen meerkosten en extra verplichtingen... dus een iets hogere rente te gaan betalen en je heel lang vast te gaan leggen in en contractuele verplichting waaraan je vastzit tenzij je een boeterente betaald of gaat verhuzien....
Ik vrees dat de nadelen darvan helemaal niet opwegen tegen de voordelen.
dat veel mensen op het moment dat ze ervoor kiezen heel blij zijn omdat het hun situatie ten tijde van het maken van die keuzepast... maar de kans groot is dat ze enkele jaren later toch graag er uit 'weg' willen en juist dan eraan vastzitten en gedwongen worden boeterente te betalen.

[Valorian]

Quadcheck schreef op dinsdag 2 maart 2021 @ 09:16:
Bedankt voor alle reacties. Ik ga hem dan waarschijnlijk wegzetten op de 10 jaar zoals ik eerder aangaf.

Niemand kan natuurlijk in de toekomst kijken. Maar zijn er hier mensen die denken dat rentes van 5% of hoger tot het verleden behoren (in ieder geval voor de komende 10 jaar) door de huidige economische situatie en schuldenlast of is dit gewoon weer mogelijk?

Lastig te zeggen. We zitten in een zeer uitzonderlijke situatie én op eerdere momenten dat de rente opmerkelijke hoogtes of laagtes aannamen zagen mensen dat ook niet 10 jaar van tevoren al aankomen .. Duidelijk is dat de geldverstrekkers er ook van uit gaan dat het zo'n vaart niet loopt, anders zouden ze geen 20 jaar op zo'n 1.7% aanbieden, maar goed, die geldverstrekkers hebben ook niet alle wijsheid in pacht en zijn ook wel eens eerder nat gegaan. Ik denk dat die 10-jaar-vast optie die je noemt ook helemaal geen gek idee is hoor: tegen die tijd heb je als het goed is al ongeveer 1/3 van je hypotheek afgelost én meer dan 100K spaargeld (ijs en weder dienende). Dus zelfs áls de rente torenhoog is na die 1e tien jaar kan je altijd nog een extra deel aflossen en heb je waarschijnlijk nog maar op de helft van je oorspronkelijke hypotheek waarde die hoge rente, waar je dan ook nog eens een deel van terugkrijgt HRA.

En vergeet niet: als de rente zo hard stijgt geldt dat niet alleen voor de hypotheekrente. Het zijn communicerende vaten, dus dan ga je op die 100K spaargeld straks ook gewoon 5% per jaar pakken zonder het te hoeven beleggen.

[Cheesy]

JanHenk schreef op dinsdag 2 maart 2021 @ 09:01:
[...]
In navolging op bovenstaand; een rentevast periode van 1 jaar kun je zelfs op IEDER moment en direct ingaand kosteloos langer vastzetten. En dus niet alleen na afloop van dat jaar.

De variabele rente is namelijk hoger dan de 1-jaars-rente. Dat is de vergelijkingsrente. Je hebt dus nooit te maken met boeterente bij het openbreken en langer vastzetten.

Deze tip had ik nog niet eerder gezien, klinkt interessant.
Als ik echter wat Google hierop kom ik wel andere gegevens tegen. Kun je jouw stelling wat meer toelichten, heb je hier bijvoorbeeld ervaring mee bij een specifieke bank?

Bijvoorbeeld AFM:

quote: https://www.afm.nl/nl-nl/...vroegd-aflossen/checklist

Rente resterende rentevast periode (vergelijkingsrente)
De aanbieder kijkt naar de resterende rentevast periode. De aanbieder bekijkt of hij een rente in zijn assortiment heeft met dezelfde looptijd. Als dit niet het geval is, kijkt de bank naar de naastgelegen rente met een langere of kortere looptijd en kiest de rente die het hoogst is. Dit wordt ook wel de ‘naast betere rente’ genoemd. De variabele rente wordt hierbij niet gebruikt, omdat dit geen rentevast periode is.

edit: duidelijk punt hieronder

[JanHenk]

@Cheesy

Ah. Je hebt gelijk, goed punt! Ik kom niet helemaal via de juiste weg tot de conclusie, maar die blijft wel overeind. De vergelijkingsrente is niet de variabele rente, maar de (hogere) 1-jaars-rente.

Even een voorbeeld.

Je hebt een rentevastperiode van 1 jaar gekozen. Daarvan zijn dus altijd 12 maanden of minder resterend. Nu stijgt de rente (in het algemeen, dus zowel 1 jaar als 10 jaar, etc.). Je voorziet een enorme boom en wilt nu nog profiteren van de in jouw perceptie lage 10-jaars rente.

De vergelijkingsrente die dan wordt gebruikt, is dus de 1 jaarsrente (de meest naastgelegen periode). Als het goed is, is die ook hoger dan je huidige rente (immers rentes zijn stijgend). Omdat die vergelijkingsrente ook hoger is, betaal je geen boeterente als je je hypotheek wilt openbreken.

Wellicht een belangrijke aantekening: andersom kan dus niet; van een dalende 1-jaars-rente kun je niet profiteren, want de vergelijkingsrente is lager en dan betaal je boeterente .

[Longcat]

@JanHenk Je gaat er dan wel vanuit dat de hele rentecurve met hetzelfde percentage stijgt. Het zou ook kunnen dat 1 jaar daalt en 10 jaar stijgt en dan betaal je alsnog een boete. Kanttekening is dat een eventuele boete laag uit zal komen gezien het over enkele maanden resterende rentevast gaat.
Hoe waarschijnlijk bovenstaand scenario is, kun je over twisten, maar vroeger was de rentecurve een stuk steiler. Men houdt er in dit topic rekening mee dat de rente weer zou kunnen stijgen, dus waarom zou de rentecurve niet steiler worden? Toegegeven, het is een stuk waarschijnlijker dat de curve steiler wordt doordat de 10-jaars rente meer stijgt dan de 1-jaars dan dat de 1-jaars daalt terwijl de 10-jaars stijgt.

[ Voor 42% gewijzigd door Longcat op 02-03-2021 11:50 ]

[Valorian]

Edit: nevermind, zat verkeerd te denken

[ Voor 98% gewijzigd door Valorian op 02-03-2021 11:58 ]

[Longcat]

Nog een opmerking over de 1-jaar rentevast. Deze is erg populair in dit topic en ik heb hem zelf ook maar houd alsjeblieft rekening met het volgende:
De 1-jaar rentevast beweegt veel minder dan 10 jaar en 20 jaar rentevast!
Met andere woorden, als de rentes op de kapitaalmarkten (swaps) dalen, dan zal je dit veel sneller terug zien in de rentes voor 10 en 20 jaar vast dan voor 1 jaar vast. In het afgelopen jaar zit er bijna 0.5% verschil tussen top en bodem op de (10 jaar) swap rentes. Als ik kijk naar 1 jaar (NHG) tarieven, dan liggen die al het hele jaar stil terwijl de 10-jaar rentes in april-juli stegen met ~0.3% en vervolgens ~0.4% zijn gedaald.

Belangrijkste reden is mijns inziens dat 1 jaar vast totaal niet belangrijk is voor verstrekkers. Het aandeel van 1 jaar vast in de totale markt is ~2%. Scherpe tarieven aanbieden op 1 jaar vast heeft dus weinig nut voor een verstrekker. De laatste tijd zie je de 1 jaar tarieven eigenlijk alleen bewegen als de 10 jaar omlaag gaat, zodat 10 jaar niet goedkoper wordt dan 1 jaar.

[JanHenk]

Longcat schreef op dinsdag 2 maart 2021 @ 11:48:
@JanHenk Je gaat er dan wel vanuit dat de hele rentecurve met hetzelfde percentage stijgt. Het zou ook kunnen dat 1 jaar daalt en 10 jaar stijgt en dan betaal je alsnog een boete. Kanttekening is dat een eventuele boete laag uit zal komen gezien het over enkele maanden resterende rentevast gaat.
Hoe waarschijnlijk bovenstaand scenario is, kun je over twisten, maar vroeger was de rentecurve een stuk steiler. Men houdt er in dit topic rekening mee dat de rente weer zou kunnen stijgen, dus waarom zou de rentecurve niet steiler worden? Toegegeven, het is een stuk waarschijnlijker dat de curve steiler wordt doordat de 10-jaars rente meer stijgt dan de 1-jaars dan dat de 1-jaars daalt terwijl de 10-jaars stijgt.

Daar ga ik inderdaad van uit. Ik kan me niet voorstellen hoe dat vorm moet krijgen; een dalende 1-jaars rente tegenover een stijgende 10-jaars rente.

De rentecurve is op dit moment redelijk vlak, maar nog wel met een normaal patroon; kortlopende rentes zijn lager dan langlopende rentes.

In jouw hypothetische situatie zouden we in een soort transitie komen naar een omgekeerde rentecurve; sterk stijgende kortlopende rentes onderwijl de langlopende rentes gelijk blijven of zelfs dalen. Dat is op de kapitaalmarkt nog wel enigszins voor te stellen en ook wel eens gebeurd (interbankrates versus obligatierentes), maar op de NL'se hypotheekmarkt is dat volgens mij nog nooit gebeurd.

We hebben het wel over verhoudingsgewijs erg lage kosten mocht het zich alsnog voordoen, dus wellicht is het niet eens het benoemen waard.


Mijn punt was en is vooral; je kan in praktisch iedere situatie van stijgende rentes je 1-jaars-rentevastperiode openbreken en langer vastzetten zonder boeterente. Dat kan best een argument zijn om voor 1 jaar te kiezen, want hoewel het klinkt als 'vast', ben je ondertussen gewoon best flexibel en heb je op gewoon een nooduitgang als de brand uitbreekt!

Longcat schreef op dinsdag 2 maart 2021 @ 12:09:
Nog een opmerking over de 1-jaar rentevast. Deze is erg populair in dit topic en ik heb hem zelf ook maar houd alsjeblieft rekening met het volgende:
De 1-jaar rentevast beweegt veel minder dan 10 jaar en 20 jaar rentevast!
Met andere woorden, als de rentes op de kapitaalmarkten (swaps) dalen, dan zal je dit veel sneller terug zien in de rentes voor 10 en 20 jaar vast dan voor 1 jaar vast. In het afgelopen jaar zit er bijna 0.5% verschil tussen top en bodem op de (10 jaar) swap rentes. Als ik kijk naar 1 jaar (NHG) tarieven, dan liggen die al het hele jaar stil terwijl de 10-jaar rentes in april-juli stegen met ~0.3% en vervolgens ~0.4% zijn gedaald.

Belangrijkste reden is mijns inziens dat 1 jaar vast totaal niet belangrijk is voor verstrekkers. Het aandeel van 1 jaar vast in de totale markt is ~2%. Scherpe tarieven aanbieden op 1 jaar vast heeft dus weinig nut voor een verstrekker. De laatste tijd zie je de 1 jaar tarieven eigenlijk alleen bewegen als de 10 jaar omlaag gaat, zodat 10 jaar niet goedkoper wordt dan 1 jaar.

Goede toevoeging

Een andere toevoeging nog m.b.t. 1-jaars rentevast dan. Zorg dat je een hypotheekaanbieder selecteert die ook scherp is op bijv. 7- of 10- jaar rente. Dan is de nooduitgang nog aangenaam ook.

[ Voor 25% gewijzigd door JanHenk op 02-03-2021 12:13 ]

[Longcat]

JanHenk schreef op dinsdag 2 maart 2021 @ 12:10:
[...]


In jouw hypothetische situatie zouden we in een soort transitie komen naar een omgekeerde rentecurve; sterk stijgende kortlopende rentes onderwijl de langlopende rentes gelijk blijven of zelfs dalen. Dat is op de kapitaalmarkt nog wel enigszins voor te stellen en ook wel eens gebeurd (interbankrates versus obligatierentes), maar op de NL'se hypotheekmarkt is dat volgens mij nog nooit gebeurd.

Omgekeerd juist. Ik had het over een rentecurve die van 'zo plat als een dubbeltje' weer steil wordt. Dus langere rentes stijgen en korte rente stijgen minder (of dalen). Dit kan gebeuren als er hoge inflatie en/of economische groei wordt verwacht.

We hebben het wel over verhoudingsgewijs erg lage kosten mocht het zich alsnog voordoen, dus wellicht is het niet eens het benoemen waard.

Eens. In principe is het met 1 jaar vast over het algemeen zo alsof je vergelijkingsrente variabel is, dus je betaalt vrijwel nooit een boete. (en in mijn hypothetische scenario zet je het gewoon nog een keer vast op de 1 jaars rente)

Een andere toevoeging nog m.b.t. 1-jaars rentevast dan. Zorg dat je een hypotheekaanbieder selecteert die ook scherp is op bijv. 7- of 10- jaar rente. Dan is de nooduitgang nog aangenaam ook.

Inderdaad! Heb ik ook al eens genoemd in dit topic en was voor mij reden om niet te kiezen voor de allerscherpste aanbieder op de 1 jaars rente, maar de nummer 2 of 3 of zo. Sterker nog, ik zou niet zo zeer kijken wie er nu scherp zijn op 1 en 10 jaar, maar ook van wie je dat de komende jaren mag verwachten. Dat is alleen wat moeilijker voor hypotheek-leken. Kan een adviseur wellicht wel mee helpen.
Je kan uiteraard altijd overstappen naar een andere aanbieder als jouw verstrekker niet meer scherp is op 1 jaar vast, maar dat kost je weer een paar duizend euro advieskosten. Dan moet het verschil wel heel erg groot zijn.

[ Voor 64% gewijzigd door Longcat op 02-03-2021 12:22 ]

[JanHenk]

Longcat schreef op dinsdag 2 maart 2021 @ 12:12:
[...]

Omgekeerd juist. Ik had het over een rentecurve die van 'zo plat als een dubbeltje' weer steil wordt. Dus langere rentes stijgen en korte rente stijgen minder (of dalen). Dit kan gebeuren als er hoge inflatie en/of economische groei wordt verwacht.

Ah, ik begreep je verkeerd, excuzes moi .

Ik ga ervan uit dat bij een oplopende lange termijn rente de korte termijn ook mee stijgt inderdaad, laat ik dat voorop stellen. Ik kan me zeker voorstellen dat de korte termijn rente niet zo hard mee omhoog gaat. Maar dat die nog daalt onderweg lijkt me wel erg ongebruikelijk, al is in theorie alles mogelijk, we hebben al veel gezien wat dat betreft

@Longcat Wellicht al eens voorbij gekomen, maar bij welke verstrekker zit jij? Ik heb nog geen (definitieve) keuze gemaakt wat dat betreft, al heb ik al wel een shortlist. Binnen nu en een kwartaal zal ik de keuze nog moeten maken

[ Voor 13% gewijzigd door JanHenk op 02-03-2021 12:24 ]

[Longcat]

@JanHenk Obvion. ASR was denk ik ook een goede keuze geweest.

[JanHenk]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

- ASR
- Argenta
- BLG Wonen.

Van alle drie de aanbieders heb ik de acceptatievoorwaarden doorlopen, dat moet wel goed komen.
ASR heeft verreweg de scherpste 1-jaars rente. BLG scoort juist vooral goed op < 60% MW (na maximaal 4 jaar kom ik in die klasse). Argenta is soort middenweg.

Nu de twijfel: wat is de 'reputatie' van deze verstrekkers qua rentehistorie? En hoe verhouden de algemene voorwaarden zich?

[Longcat]

@JanHenk Voor wat betreft aflossingsvrij een aantal vragen/punten:
- Heb je overgangsrecht?
- Omzetten van aflossingsvrij naar annuiteit is een stuk makkelijker dan omgekeerd
- Aflossingsvrij kan aantrekkelijk zijn omdat het een aftrekpost is in box 3 (als je geen overgangsrecht hebt)