Hoelang heb jij je hypotheekrente vastgezet?

[JanHenk]

@Longcat
Begrijpelijke vragen, hierbij dan nog even een toelichting...

Ik zit in het nieuw regime met mijn huidige hypotheek (afgesloten voor het eerst in 2015) en dat is eveneens een 100% af te lossen hypotheek.

Omzetten zal inderdaad niet gemakkelijk gaan.. Mogelijk moet je daarvoor zelfs oversluiten naar een andere aanbieder, met alle kosten bijbehorende kosten.

Box 3 vermogen heb ik niet en voorzienbaar op middellange termijn ook niet > € 100.000. Er staat een deel op de bankrekening van de onderneming en ik stort eveneens een deel (fiscaal gefaciliteerd met o.a. de FOR) af in een box 1 beleggingsrekening.. Dus eigenlijk is alles wat ik heb, behalve een privébuffer, box 1.


Ik ben benieuwd naar je kijk op de genoemde aanbieders

[Ghosty J]

Hoi,

Ook ik wil mijn hypotheek gaan oversluiten, Nu kwam mijn adviseur met 2 hypotheken:
Allianz 1,15% en met Vista 1,17%. Voor 20 jaar vast. 30 jaar vind ik voor nu de rente te hoog (Vista 1,49%).
Zijn hier mensen met ervaringen met deze hypotheken ? Het gaat om Annuïtair met NHG.

[Uniciteit]

JanHenk schreef op dinsdag 2 maart 2021 @ 14:45:
***members only***

- ASR
- Argenta
- BLG Wonen.

Van alle drie de aanbieders heb ik de acceptatievoorwaarden doorlopen, dat moet wel goed komen.
ASR heeft verreweg de scherpste 1-jaars rente. BLG scoort juist vooral goed op < 60% MW (na maximaal 4 jaar kom ik in die klasse). Argenta is soort middenweg.

Nu de twijfel: wat is de 'reputatie' van deze verstrekkers qua rentehistorie? En hoe verhouden de algemene voorwaarden zich?

Ik ben vorig jaar ook voor 1 jaar gegaan en twijfelde toen vooral tussen ASR, Argenta en Obvion. BLG zat destijds allemaal net wat hoger. Uiteindelijk is het voor mij ASR geworden.

Voor mij waren eigenlijk twee rentes belangrijk: 1 jaar vast en 20 jaar vast, waarbij die laatste mijn 'nooduitgang' is voor het geval we in een langdurige periode terechtkomen waarin rentes gaan stijgen.

Met alle 3 zit je eigenlijk wel goed (als in: ze zullen altijd wel bij de groep 'lage percentages' zitten). Iets wat misschien nog een nadeel kan zijn bij Argenta is dat een extra aflossing minimaal €500 is.

[JanHenk]

@Uniciteit Dank voor het delen van de ervaring. BLG is ook niet super aantrekkelijk in de klassen boven 60% LTV. Obvion is momenteel niet de scherpste, maar was dat wel.

Belangrijk bij 1-jaar vast rente is dat ze ook scherp blijven, immers moet je na een jaar weer opnieuw. Niet al te grote schommelingen (stabiel) en wel bij de scherpste aanbieders blijven behoren, dat is eigenlijk wat je zoekt.

Als je kijkt naar de historie, was ASR op de korte termijn rentes nooit de scherpste of zelfs één van de duurste. Gek genoeg is dat helemaal veranderd en daarom twijfel ik nog, voor hetzelfde behoren ze over twee jaar weer tot de duurste...

In de hypotheekmarkt is de wijze van financiering van belang, omdat de toetskaders van de toezichthouders verschillen. Verzekeraars en pensioenfondsen hebben in de regel een langere horizon en uit hoofde van de wijze van financiering kunnen ze juist op de lange termijn (15 jaar+) scherp aanbieden. Banken daarentegen moeten voor langdurige contracten juist een onevenredige buffer aanhouden, waardoor banken inmiddels juist vooral op de korte termijn (sub 10 jaar) scherp kunnen aanbieden.

Vanuit die optiek zou je, als je korte termijn rentevast hypotheek wilt, juist een traditionele bank "moeten" kiezen. Obvion (Rabobank dochter, via securisatie), Argenta (Belgische bank), BLGWonen (dochter Volksbank), Lloyds Bank, maar ook gewoon de traditionele grootbanken zijn eigenlijk de partijen die je dan moet hebben..

Vista Hypotheken is ook van de Rabobank, maar verkrijgt zijn financiering via o.a. ABP (pensioenfonds) en is dus met name gericht op de lange looptijd. Maar, ook Vista is tegenwoordig (net als ASR) scherp op de korte looptijd. Beide zijn in die zin momenteel een beetje een vreemde eend in de bijt en om die reden twijfel ik..


Misschien denk ik er veel te veel over na is het uiteindelijk ook meer een gevoel..

[Freakertje]

Quadcheck schreef op maandag 1 maart 2021 @ 06:44:
Even een vraag van een starter.

Sta op het punt om mijn eerste huis te kopen met mijn vriendin. Nu zijn we aan het kijken naar de hypotheek.

We willen €360,000 hypotheek (100%) nemen, wat een stuk onder ons maximum ligt (€500,000). Daarnaast hebben we momenteel rond de 80k spaargeld die we op dit moment niet willen aanspreken.

We zitten te overwegen om alles 10 jaar vast te zetten op 1,33% en zelf een buffer op te bouwen van €100,000 over de komende 10 jaar. Misschien dat we een gedeelte al gebruiken om af te lossen naar een andere risico klasse, maar dat is nog niet helemaal duidelijk.

Zien jullie veel risico in het vastzetten van 10 jaar wetende dat we relatief veel spaargeld achter de hand hebben en niet op ons maximum lenen?

Het voelt zonde geld om het voor 20 jaar vast te zetten en de komende 10 jaar 0,4% rente extra te betalen.

Alvast bedankt voor de input

Enig tip die ik je kan meegeven: Waarom heb je die grote buffer? Met welk doel heb je dat geld op de plank liggen?
Ik heb mijn hypotheek voor 2/3e afgelost, om zeker in het begin minder rente te hoven betalen. Startte nog met 5% rente (2012) voor 10 jaar vast. Achteraf spijt van als haren op mijn hoofd, veel te lang vastgezet en heeft mij een aardige boeterente gekost bij oversluiten.
Nu heb ik ook geld 'over', maar dat is voor mij nu vele malen voordeliger om dat op de beurs te laten renderen dan af te lossen op dat ene procentje rente. En als de rente onverhoopt toch gaat stijgen, dan kan ik OF alsnog relatief laag lang vastzetten, OF de bank een schop geven en zeggen dat het huis nu echt van mij is. Boeterente zal ik nooit meer kennen met mijn huidige huis.

Wil je nagenoeg 0 risico? Lekker voor 30 jaar vastzetten. Moet je wel de nadelen slikken van een hogere rente, waarbij je een hoge mate van zekerheid hebt dat je binnen die periode toch wel weer gaat verhuizen, waarbij het niet eens zeker is dat je de huidige hypotheek(rente) mee mag nemen voor het dan resterende openstaande bedrag. Ook een puntje om op te letten bij je aanbieder(s).

Wil je wat meer risico en ben je bereid zeg eens elk kwartaal à half jaar de rentes een keertje te bekijken of er iets geks gebeurd (hard omhoog dus), waarbij je ook het risico neemt dat je er uiteindelijk minder voordelig uitkomt (hogere rente wat je eerdere voordeel van een kortere periode teniet doet), dan is een hele korte RVP ook prima.

Neem wel mee dat de huidige rentecurves, bijvoorbeeld die van 5-10 jaar echt nog platter dan een dubbeltje zijn. Als ik bij een aanbieder zie dat het verschil tussen 1 en 10 jaar maar 0,07% is, dan is nu 10 jaar vastzetten zo gek nog niet. In mijn tijd scheelde dat al snel 0,5% of nog meer. Maar bij tussentijdse verdere rentedalingen profiteer je dan ook niet van de nog lagere rentes, bij 1 jaar RVP heb je die reset wel elk jaar. Maar ja, dat kan dan ook een keer omhoog zijn, garantie tot de voordeur

En hierboven is het ook al een keer geroepen: HRA is nooit, nooit, nooit voordelig. Dit staatsinfuus naar de banken dempt hoogstens de extra rente die je alsnog aan de bank moet betalen en is een verkooppraatje om jou zo lang mogelijk aan een zo hoog mogelijke rente te helpen

[Trishul]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Freakertje]

Dat is wel grofweg €8.000,- die je betaald voor 10 jaar langer zekerheid. Inclusief HRA en natte vingerwerk wat de invloed van annuïtair is. Zeker met een buffer waarmee je een rentestijging kan dempen (mocht je de buffer daarvoor beschikbaar willen stellen), zou je de rekensommetjes nog allicht nog eens willen heroverwegen.
Ook hier: check je voorwaarden of je de hypotheekrente mee mag nemen als je gaat verhuizen, tenzij het de bedoeling is om hier over 20-30 jaar nog te wonen Als het je de rust waard is: prima. En vergeet niet dat er ook nog tussenstappen van 11, 12, 13 etc. etc. jaar mogelijk zijn.

[Mud]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Vsnah]

Mud schreef op vrijdag 5 maart 2021 @ 19:32:
***members only***

Ik zou zeggen zo snel mogelijk verhuizen om te profiteren van de nu nog lage rente 🤗

[Valorian]

Mud schreef op vrijdag 5 maart 2021 @ 19:32:
***members only***

Heb je de starterlening al afgelost? Zo niet, kijk dan eens of je die niet boetevrij kan herfinancieren tegen een veel lagere rente bij je bank. SVN heeft geen winstoogmerk, redelijke kans dat je er met administratiekosten vanaf kan. Aflossen kan ook op elk moment en boetevrij als ik het goed heb onthouden. Als je hypotheekadviseur destijds scherp geweest is dan heeft ie je hypotheek bij de bank zelfs al hoger ingeschreven zodat het je nog minder kosten maakt. Weet niet of het allemaal kan maar lijkt mij de moeite van het checken waard!!

Nb: Als het meezit kun je de starterslening in praktijk gewoon aflossen met de overwaarde op je huis (2014! Mooie timing om te kopen, met de kennis van nu) en betaal je dan een hele mooie lage rente op dat deel zometeen. Zit je bij een bank die niet ingewikkeld doet dan is een WOZ waarde al genoeg “bewijs” en maak je zelfs geen taxatiekosten.

[ Voor 20% gewijzigd door Valorian op 06-03-2021 18:45 ]

[BCUS]

Ik zou graag willen weten of en waarom er gekozen zou worden voor het opsplitsen van de hypotheek in meerdere leningdelen. We kijken nu naar een periode van 20 jaar rvp, maar wat zou wijsheid zijn als de hypotheek wordt gesplitst? Bv rondom de 20 jaar rvp steeds jaarlijks een 1/4 leningdeel rentevaste periode laten aflopen of om de 2 jaar, 3 jaar? Iemand anders hier misschien een goede beredenering voor? Met als doel toekomstige stijging en of daling beetje op te kunnen vangen.

[JanHenk]

@BCUS Ik zie hier verder niet zoveel wetenschap in.

Doorstromers hebben vaak sowieso al meerdere leningdelen, omdat niet ieder deel dezelfde looptijd heeft (in verband met fiscale vereisten) of een deel in box 3 dient te vallen, etc.

Voor leningdelen die verder gelijke fiscale vereisten hebben, kun je deze opdelen in stukken zoals je wilt. Niet iedere verstrekker wil daar echt aan meewerken overigens, heb ik me laten vertellen.

Maar, wat is het nut van je lening opknippen als je toch kiest voor 20 jaar rentevast? Tegen die tijd kun je zijn verhuisd, overleden, een erfenis hebben gekregen, noem maar op. En in tussentijd valt er helemaal niets te kiezen..

Meerdere delen is pas relevant bij korte looptijden.

[Wailing_Banshee]

JanHenk schreef op donderdag 11 maart 2021 @ 10:19:

Meerdere delen is pas relevant bij korte looptijden.

Bij ons was meerdere delen ook relevant voor de kosten...

Wij hebben drie delen. Eerste deel is onze eerste hypotheek die we hebben meegenomen. De rest van de hypotheek die we nodig hadden, is weer in twee delen geknipt omdat dat fiscaal aantrekkelijker was (iets met NHG en belastingen, etc). Ik weet niet meer precies waarom dat was (het is ondertussen ook weer 15 jaar geleden en ik heb helemaal geen verstand van dat soort dingen). Alle drie de delen hebben we wel op 20 jaar vast gezet.

[JanHenk]

@Wailing_Banshee

Als je dan mijn stelling probeert te weerleggen, zou het ook wel mooi zijn als je uit kan leggen wat precies de achtergrond is van die twee aanvullende delen in plaats van één.. . (Dat eerste deel heeft waarschijnlijk een kortere looptijd t.b.v. renteaftrek, dus dat is "logisch" en ook niet onderdeel van de oorspronkelijke vraag).

Ik heb het over de situatie dat je fiscaal gezien met 1 deel prima zou toekunnen (dus geen verschil in fiscale behandeling, kosten, of whatever..), maar deze alsnog in 2, 3 of misschien wel 4 stukken op zou knippen. Dat is nuttig, als je in eerste aanleg wilt kiezen voor korte rentevast periode. Dat is niet nuttig wanneer je alles op 20 jaar rentevast zet...

[Cheesy]

Ik kan me voorstellen dat men wil opknippen in delen van 15, 17, 20, 25 jaar rvp met als doel een stukje risicospreiding voor de toekomst. Mocht de rente over 15 jaar hoog staan, dan heeft dat slechts effect op een kwart van je lening. Maar ik verwacht niet het 2 jaar later (bij 17 jaar dus) opeens veel beter is. Verschil tussen 15 en 25 jaar is dan wel weer 10 jaar waarin veel kan gebeuren.

[BCUS]

Cheesy schreef op donderdag 11 maart 2021 @ 11:16:
Ik kan me voorstellen dat men wil opknippen in delen van 15, 17, 20, 25 jaar rvp met als doel een stukje risicospreiding voor de toekomst. Mocht de rente over 15 jaar hoog staan, dan heeft dat slechts effect op een kwart van je lening. Maar ik verwacht niet het 2 jaar later (bij 17 jaar dus) opeens veel beter is. Verschil tussen 15 en 25 jaar is dan wel weer 10 jaar waarin veel kan gebeuren.

Exact, dit dus, goed verwoord. Het is zo een lange termijn, maar zoals ook eerder werd benoemd je weet niet eens hoe het er over 5 jaar allemaal uitziet. Maar mijn gedachte was meer van: zodra de rvp eindigt, dat je dan niet voor het totaal een mogelijke slechte rente moet accepteren maar voor een deel. Andersom kan het evengoed van toepassing zijn..

[Valorian]

BCUS schreef op donderdag 11 maart 2021 @ 13:23:
[...]


Exact, dit dus, goed verwoord. Het is zo een lange termijn, maar zoals ook eerder werd benoemd je weet niet eens hoe het er over 5 jaar allemaal uitziet. Maar mijn gedachte was meer van: zodra de rvp eindigt, dat je dan niet voor het totaal een mogelijke slechte rente moet accepteren maar voor een deel. Andersom kan het evengoed van toepassing zijn..

Kan het opdelen niet bijv relevant zijn voor iemand die bijv een totale hypotheek heeft van 400K en denkt de eerste 10 jaar bijv nog geen extra aflossingen te doen maar rond die tijd wel (door bijv vrijkomen verwachcte erfenis)? Dan wil je bijv met 200K 20 jaar vast en risico afkopen, terwijl je met de rest juist flexibeler wilt zijn omdat je anders tegen de grens van wat je max mag aflossen aanloopt. Of klinkt dat niet logisch?

[fonsoy]

Cheesy schreef op donderdag 11 maart 2021 @ 11:16:
Ik kan me voorstellen dat men wil opknippen in delen van 15, 17, 20, 25 jaar rvp met als doel een stukje risicospreiding voor de toekomst. Mocht de rente over 15 jaar hoog staan, dan heeft dat slechts effect op een kwart van je lening. Maar ik verwacht niet het 2 jaar later (bij 17 jaar dus) opeens veel beter is. Verschil tussen 15 en 25 jaar is dan wel weer 10 jaar waarin veel kan gebeuren.

Dit vind ik een goed advies.

Zelf heb ik in 2018 een deel 20 jaar voor 2.5% en een deel 7 jaar tegen 1.7% afgesloten. Achteraf gezien had ik een 50:50 kort/lang willen afsluiten. Want een halve hypotheek, daar kan ik het risico van een rentestijging van dragen. Nu heb ik slechts 10-15% tegen een kortere looptijd.

Dan nog is 2.5% helemaal geen slechte rente. Maar de getallen die je heden ten dage soms ziet spreken tot de verbeelding

[ChillPascal]

Wellicht niet het goede topic, maar vond een eigen topic ook wat overkill voor de onderstaande vraag.

Begin 2018 hebben wij onze eerste woning gekocht. Na een grondige verbouwing op de begane grond uit eigen financiële middelen wonen wij er al bijna drie jaar met veel plezier. Echter zitten wij nu toch sterk te twijfelen om de badkamer te gaan renoveren. An sich is de badkamer nog prima te noemen, maar de onhandige indeling en het afschot dat wegloopt van het putje begint ons nu toch wel te irriteren. Hoewel wij circa €15k direct opneembaar vermogen hebben met daarnaast nog circa 25k in beleggingen, zijn we toch aan het oriënteren op een aanvullende (bouw)hypotheek. Met het oog op de toekomst zouden wij ons huidige spaargeld liever niet compleet op willen laten gaan aan een nieuwe badkamer. Het opnemen van de beleggingen zien wij ook niet zitten. De keuze blijft dan of we nog een aantal jaar willen doorsparen of nu gebruik willen maken van een aanvullende hypotheek.

Als ik het goed heb komen daar wel weer aanvullende kosten bij voor advisering en de notariële akte. Dit was respectievelijk ongeveer €1800 en €250 toen wij de aankoophypotheek afsloten. Zou dat in dit geval weer vergelijkbaar zijn? Dat zijn namelijk dan nog wel aanzienlijke kosten voor een hypotheek van €15K.

Hoe kijken jullie daar tegenaan?

[Morpheusk]

ChillPascal schreef op donderdag 18 maart 2021 @ 10:04:
Wellicht niet het goede topic, maar vond een eigen topic ook wat overkill voor de onderstaande vraag.

Begin 2018 hebben wij onze eerste woning gekocht. Na een grondige verbouwing op de begane grond uit eigen financiële middelen wonen wij er al bijna drie jaar met veel plezier. Echter zitten wij nu toch sterk te twijfelen om de badkamer te gaan renoveren. An sich is de badkamer nog prima te noemen, maar de onhandige indeling en het afschot dat wegloopt van het putje begint ons nu toch wel te irriteren. Hoewel wij circa €15k direct opneembaar vermogen hebben met daarnaast nog circa 25k in beleggingen, zijn we toch aan het oriënteren op een aanvullende (bouw)hypotheek. Met het oog op de toekomst zouden wij ons huidige spaargeld liever niet compleet op willen laten gaan aan een nieuwe badkamer. Het opnemen van de beleggingen zien wij ook niet zitten. De keuze blijft dan of we nog een aantal jaar willen doorsparen of nu gebruik willen maken van een aanvullende hypotheek.

Als ik het goed heb komen daar wel weer aanvullende kosten bij voor advisering en de notariële akte. Dit was respectievelijk ongeveer €1800 en €250 toen wij de aankoophypotheek afsloten. Zou dat in dit geval weer vergelijkbaar zijn? Dat zijn namelijk dan nog wel aanzienlijke kosten voor een hypotheek van €15K.

Hoe kijken jullie daar tegenaan?

Als je je hypotheek destijds hoger hebt ingeschreven hoef je niet opnieuw langs de notaris. Ik weet niet of jullie dit hebben gedaan? Notaris is denk snel al €800. Hypotheekadvies tussen de €2000,- á €2500,- en een taxatie €600,- als een woz bepaling niet voldoende is.
De kosten zijn wel aftrekbaar.

Maar uiteraard bij zo’n kleine opname zijn de kosten relatief hoger.

[ChillPascal]

Morpheusk schreef op donderdag 18 maart 2021 @ 10:09:
[...]


Als je je hypotheek destijds hoger hebt ingeschreven hoef je niet opnieuw langs de notaris. Ik weet niet of jullie dit hebben gedaan? Notaris is denk snel al €800. Hypotheekadvies tussen de €2000,- á €2500,- en een taxatie €600,- als een woz bepaling niet voldoende is.
De kosten zijn wel aftrekbaar.

Maar uiteraard bij zo’n kleine opname zijn de kosten relatief hoger.

Thanks voor je reactie. Ik heb de oude akte er even bijgezocht. De noteriële kosten voor de hypotheekakte waren €265 en de advieskosten bedraagde €2150. Het e.e.a. zou theoretisch dus al snel richting de €3000 gaan voor het afsluiten van een extra hypotheek. Toch wel aanzienlijk op €15K.

Helaas hebben wij onze huidige hypotheek niet hoger ingeschreven. Eerlijkheid gebiedt te zeggen dat wij hierover destijds ook (volgens mij) niet geïnformeerd zijn. Pas nu ik op zoektocht ben gegaan naar een aanvullende hypotheek kwam ik deze optie tegen.

Hoe dan ook heb ik ook een oriënterende mail naar onze financieel adviseur van de oorspronkelijke hypotheek gestuurd met de vraag wat mogelijke opties zijn.

Mochten er hier nog Tweakers zijn die tips hebben voor onze situatie hoor ik het graag.

[Wilke]

ChillPascal schreef op donderdag 18 maart 2021 @ 10:04:
Echter zitten wij nu toch sterk te twijfelen om de badkamer te gaan renoveren. An sich is de badkamer nog prima te noemen, maar de onhandige indeling en het afschot dat wegloopt van het putje begint ons nu toch wel te irriteren. Hoewel wij circa €15k direct opneembaar vermogen hebben met daarnaast nog circa 25k in beleggingen, zijn we toch aan het oriënteren op een aanvullende (bouw)hypotheek. Met het oog op de toekomst zouden wij ons huidige spaargeld liever niet compleet op willen laten gaan aan een nieuwe badkamer. Het opnemen van de beleggingen zien wij ook niet zitten. De keuze blijft dan of we nog een aantal jaar willen doorsparen of nu gebruik willen maken van een aanvullende hypotheek.

Je gaat hierover beide extremen als antwoord krijgen, van: gewoon doen, tot: no way.

Paar overwegingen:

Je betaalt momenteel sowieso de hoofdprijs voor arbeid, en dan moet je nog lang wachten ook. Vraag is natuurlijk wel wanneer dat beter wordt, maar goed, als je geen haast hebt, is dit niet het voor de hand liggende moment, om het nog voorzichtig te zeggen.

Daarnaast zou ik zelf niet snel een hypotheek nemen (of verhogen) voor zoiets als een nieuwe keuken of badkamer. Ok, als die uit elkaar valt, lekt, of eigenlijk niet meer schoon te krijgen is door slijtage is het een ander verhaal, maar met de omstandigheden die je noemt zou ik het ofwel niet doen, of uit eigen middelen betalen. Als je wacht, wil je misschien tegen die tijd wel ergens anders gaan wonen, dan is het probleem ook opgelost. In elk geval, wat je er evt. aan geld insteekt ga je zeker niet terugzien bij
verkoop. Anders gezegd: je overeeegt dus te gaan lenen (met aanzienlijke kosten) voor consumptieve doeleinden, terwijl je zelf ook vermogen hebt.

Misschien helpt dat om te bedenken of je dat gewoon OK vind, of misschien toch minder wenselijk; zoals gezegd, daarover hebben mensen uiteenlopende meningen.

[André]

Afgelopen weken even zitten rekenen, ik betaal nu maandelijks €1967 bruto (€1443 netto) voor een annuïtaire hypotheek die nog 2 jaar en 9 maanden vast staat op 4,7%. Ik kan die periode afwachten en hopen dat de rente zo laag blijft als nu...of toch oversluiten.

Als ik naar 10 jaar vast ga kom ik voor 80% woningwaarde uit op 1,15%. Ik ga dan voor maximaal aflossingsvrij en de rest annuïtair. Dat aflossingsvrije gedeelte spaar ik zelf zodat ik die vrij beschikbaar heb. De boete is €17000 (aftrekbaar) en die is na 3 jaar wel ingelopen. Dus qua kosten maakt het voor de komende 3 jaar niet zoveel uit.

Enige verschil is dat ik nu na 3 jaar zelf €23.000 in mijn eigen aflossingspot heb en voor de komende 10 jaar zeker ben van een lage rente.

En het enige nadeel wat ik nu zie is dat als we binnen 3 jaar gaan verhuizen het een beetje voor niets geweest is.

[Valorian]

André schreef op donderdag 18 maart 2021 @ 11:15:
Afgelopen weken even zitten rekenen, ik betaal nu maandelijks €1967 bruto (€1443 netto) voor een annuïtaire hypotheek die nog 2 jaar en 9 maanden vast staat op 4,7%. Ik kan die periode afwachten en hopen dat de rente zo laag blijft als nu...of toch oversluiten.

Als ik naar 10 jaar vast ga kom ik voor 80% woningwaarde uit op 1,15%. Ik ga dan voor maximaal aflossingsvrij en de rest annuïtair. Dat aflossingsvrije gedeelte spaar ik zelf zodat ik die vrij beschikbaar heb. De boete is €17000 (aftrekbaar) en die is na 3 jaar wel ingelopen. Dus qua kosten maakt het voor de komende 3 jaar niet zoveel uit.

Enige verschil is dat ik nu na 3 jaar zelf €23.000 in mijn eigen aflossingspot heb en voor de komende 10 jaar zeker ben van een lage rente.

En het enige nadeel wat ik nu zie is dat als we binnen 3 jaar gaan verhuizen het een beetje voor niets geweest is.

Kan je de boete niet middelen? Als je dan alsnog binnen 3 jaar gaat verhuizen dan kom je supergoed weg (omdat die boete eigenlijk gespreid over 10 jaar betaald wordt via de rente), en als je er nog 10 jaar zit niet veel slechter dan bij vooruitbetalen van die boete. Moet je wel even goed opletten bij middelen dat er geen clausule in verwerkt wordt mbt verhuisboete.

[André]

Valorian schreef op donderdag 18 maart 2021 @ 11:19:
[...]


Kan je de boete niet middelen? Als je dan alsnog binnen 3 jaar gaat verhuizen dan kom je supergoed weg (omdat die boete eigenlijk gespreid over 10 jaar betaald wordt via de rente), en als je er nog 10 jaar zit niet veel slechter dan bij vooruitbetalen van die boete. Moet je wel even goed opletten bij middelen dat er geen clausule in verwerkt wordt mbt verhuisboete.

Obvion compact hypotheek, die doen niet aan middelen helaas.

[Morpheusk]

ChillPascal schreef op donderdag 18 maart 2021 @ 10:27:
[...]


Thanks voor je reactie. Ik heb de oude akte er even bijgezocht. De noteriële kosten voor de hypotheekakte waren €265 en de advieskosten bedraagde €2150. Het e.e.a. zou theoretisch dus al snel richting de €3000 gaan voor het afsluiten van een extra hypotheek. Toch wel aanzienlijk op €15K.

Helaas hebben wij onze huidige hypotheek niet hoger ingeschreven. Eerlijkheid gebiedt te zeggen dat wij hierover destijds ook (volgens mij) niet geïnformeerd zijn. Pas nu ik op zoektocht ben gegaan naar een aanvullende hypotheek kwam ik deze optie tegen.

Hoe dan ook heb ik ook een oriënterende mail naar onze financieel adviseur van de oorspronkelijke hypotheek gestuurd met de vraag wat mogelijke opties zijn.

Mochten er hier nog Tweakers zijn die tips hebben voor onze situatie hoor ik het graag.

Bij die €265 komen nog kadastraalrecht, recherche kosten kadaster e.d. bij. En nog doorhaling huidige akte. Als je deze omzet naar een nieuwe hypotheek, wat zal moeten omdat de nieuwe hypotheek een verhuurhypotheek zal zijn.

[ Voor 3% gewijzigd door Morpheusk op 18-03-2021 13:04 ]

[TrailBlazer]

ChillPascal schreef op donderdag 18 maart 2021 @ 10:04:
Wellicht niet het goede topic, maar vond een eigen topic ook wat overkill voor de onderstaande vraag.

Begin 2018 hebben wij onze eerste woning gekocht. Na een grondige verbouwing op de begane grond uit eigen financiële middelen wonen wij er al bijna drie jaar met veel plezier. Echter zitten wij nu toch sterk te twijfelen om de badkamer te gaan renoveren. An sich is de badkamer nog prima te noemen, maar de onhandige indeling en het afschot dat wegloopt van het putje begint ons nu toch wel te irriteren. Hoewel wij circa €15k direct opneembaar vermogen hebben met daarnaast nog circa 25k in beleggingen, zijn we toch aan het oriënteren op een aanvullende (bouw)hypotheek. Met het oog op de toekomst zouden wij ons huidige spaargeld liever niet compleet op willen laten gaan aan een nieuwe badkamer. Het opnemen van de beleggingen zien wij ook niet zitten. De keuze blijft dan of we nog een aantal jaar willen doorsparen of nu gebruik willen maken van een aanvullende hypotheek.

Als ik het goed heb komen daar wel weer aanvullende kosten bij voor advisering en de notariële akte. Dit was respectievelijk ongeveer €1800 en €250 toen wij de aankoophypotheek afsloten. Zou dat in dit geval weer vergelijkbaar zijn? Dat zijn namelijk dan nog wel aanzienlijke kosten voor een hypotheek van €15K.

Hoe kijken jullie daar tegenaan?

Wij doen het volgende we lossen af op onze huidige aflossingsvrije deel mbv spaargeld en nemen een nieuwe lineaire hypotheek voor de verbouwing. Die lineaire heeft een lagere rente dan de aflossingsvrije hypotheek. We gaan netto wel meer betalen maar daar hebben we de ruimte wel voor ondertussen. We houden wel wat spaargeld over voor de wasmachine/ijskast die stuk gaat natuurlijk.

Wij konden wel goedkoop verhogen dmv verhogen zonder advies je krijgt dan nul advies en je kan max 100k lenen. De kosten zijn dan maar 300 euro.

[ Voor 3% gewijzigd door TrailBlazer op 18-03-2021 13:33 ]

[Railgunner]

ChillPascal schreef op donderdag 18 maart 2021 @ 10:27:
[...]
Helaas hebben wij onze huidige hypotheek niet hoger ingeschreven. Eerlijkheid gebiedt te zeggen dat wij hierover destijds ook (volgens mij) niet geïnformeerd zijn. Pas nu ik op zoektocht ben gegaan naar een aanvullende hypotheek kwam ik deze optie tegen.

Ook zonder hogere inschrijving kun je wellicht bijlenen zonder naar de notaris te hoeven. Ik zou kijken hoeveel je in de afgelopen 3 jaar hebt afgelost. Grote kans dat dat in de richting van 15K zit. Je kunt dan je hypotheek verhogen naar de oorspronkelijke waarde en dan hoef je niet naar de notaris.

En zoals de vorige poster al aangaf, bij veel aanbieders kun je tegen weinig kosten verhogen. De grootste kostenpost is dan de adviseur, maar het lijkt me niet fair als jouw adviseur je hetzelfde tarief zou rekenen als voor een volledig (nieuw) hypotheektraject. Ik zou eerder verwachten dat hij voor een kleine verbouwing een laag tarief rekent.

[marshallq]

Ik ben aan het twijfelen of ik mijn hypotheek moet oversluiten of niet.

Huidige:
Rente 3.15%
Looptijd tot 12-2024 (10 jaar)

Optie:
Rente 1.93% (1% standaard + 0.93% rentemiddelingsopslag)
Looptijd van 10 jaar
Oversluitkosten: 150 EUR

Hierbij gaat de bruto maandlast met 80 EUR omlaag. Reken ik dit om dan gaat me dit volgens mij rond de (80x0.60 (HRA)x12(MND)x4(JRN)) 2300 EUR besparen in de eerste 4 jaar.

Op dit moment is de rente voor 10 jaar vast rond de 1%. Dit houdt in dat als ik niet oversluit ik in totaal iets minder aan rente % zal betalen:

Geen bemiddeling:
3.15% x 4 + 6 x 1% = 18.6%

Wel bemiddeling:
1.93% x 10 = 19.3%

Natuurlijk klopt dit niet helemaal, zo los ik in deze tijd ook af waardoor een lagere rentestand op dit moment beter is dan later. Overigens zit mijn LTV rond de 68% (en lager indien ik het huis opnieuw zou later taxeren want het is inmiddels meer waard). Verder is de kans aanwezig dat ik binnen 5 jaar zal verhuizen.

Zouden jullie oversluiten of niet? Mijn gevoel zegt me dat het lood om oud ijzer is maar van de andere kant is 1.93% aanlokkelijk.

[PLAE]

Wat is de boeterente voor het aflossen van je oude? Of zit dat dan verwerkt in de hogere rente die je gaat betalen?

[marshallq]

PLAE schreef op vrijdag 26 maart 2021 @ 18:34:
Wat is de boeterente voor het aflossen van je oude? Of zit dat dan verwerkt in de hogere rente die je gaat betalen?

Dat laatste, zal mijn post even aanpassen.

[PLAE]

Even simpel geredeneerd ga je 10 jaar lang 0,93% opslag betalen (ik weet niet of je aflost?) over een x bedrag.

Als je je huidige termijn uitzit betaal je nog 3,75 jaar een opslag van 2,15% over een x bedrag.

Je weet natuurlijk niet wat de rentes daarna zijn. Maar ik zou op dat soort dingen wat berekeningen loslaten.

Stel je hypotheek is aflossingvrij en de rente blijft gelijk tot eind '24. Dan ben je goedkoper uit en vrijer met niks doen. Maar er zijn zoveel variabelen waardoor we er nu niet zo heel veel zinnigs over kunnen zeggen.

Ik gebruik berekenhet.nl voor dit soort berekeningen en een excelsheet.

[ Voor 6% gewijzigd door PLAE op 26-03-2021 18:42 . Reden: berekenhet.nl toegevoegd ]

[Rubbergrover1]

marshallq schreef op vrijdag 26 maart 2021 @ 18:32:
Verder is de kans aanwezig dat ik binnen 5 jaar zal verhuizen.

Dit is dus wel een belangrijk gegeven. Wat je aangeeft, over 10 jaar gezien maakt het weinig uit, maar de verdeling van de lasten over de jaren verschilt wel sterk. De rentemiddeling levert je de komende jaren 1,22% besparing per jaar op, na ongeveer 4 jaar kost het je zo'n 0,93% per jaar. Als je tussentijds wilt verhuizen, dan profiteer je dus wel van ongeveer 4 jaar lagere rente, maar heb je veel minder last van de hogere rente na afloop van die 4 jaar.

Juist als je misschien over een paar jaar zou willen verhuizen is middeling dus gunstig.

[Area]

Weet iemand hoeveel je maandelijkse hypotheeklasten zou zijn bij een huis van 2 of 2,5 ton met een volledig aflossingsvrije hypotheek?

[evleerdam]

Area schreef op zondag 28 maart 2021 @ 18:02:
Weet iemand hoeveel je maandelijkse hypotheeklasten zou zijn bij een huis van 2 of 2,5 ton met een volledig aflossingsvrije hypotheek?

Kan je dit nou echt niet zelf berekenen? Lijkt me de meest simpele berekening die ik me kan voorstellen bij een hypotheek...

1% x 200.000 / 12 = 167 euro.

[Sport_Life]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 8% gewijzigd door Sport_Life op 08-04-2021 20:23 ]

[President]

Wij gaan voor een nieuwe hypotheek: 1,04% voor 10 jaar vast. 1 jaar vast heb ik ook nog over nagedacht, maar dan 'moet' ik straks wekelijks of maandelijks de rente in de gaten gaan houden... Daar heb ik weinig zin in!

5 jaar vast en 10 jaar vast verschilt zo weinig, dat ik toch voor de 10 jaar kies. 20 jaar vind ik dan weer te ver vooruit, vooral omdat we ook van plan zijn jaarlijks 5% extra af te gaan lossen de komende jaren.

[Rubbergrover1]

Sport_Life schreef op donderdag 8 april 2021 @ 20:13:
***members only***

Ik vraag me af hoe je aan het 'nadelige bedrag' bent gekomen. Dat vind ik nl behoorlijk hoog bij de gegevens die je geeft.

[TimDJ]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 8 april 2021 @ 20:48:
[...]

Ik vraag me af hoe je aan het 'nadelige bedrag' bent gekomen. Dat vind ik nl behoorlijk hoog bij de gegevens die je geeft.

Lijkt me ook. Als haar huidige rente percentage 1,8% kan de boeterente toch nooit zoveel zijn

[evleerdam]

Sport_Life schreef op donderdag 8 april 2021 @ 20:13:
***members only***

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[bart.koppers]

President schreef op donderdag 8 april 2021 @ 20:19:
Wij gaan voor een nieuwe hypotheek: 1,04% voor 10 jaar vast. 1 jaar vast heb ik ook nog over nagedacht, maar dan 'moet' ik straks wekelijks of maandelijks de rente in de gaten gaan houden... Daar heb ik weinig zin in!

Mooi laag rentepercentage 1,04%.

Een hypotheek voor 1 jaar vastzetten voor een koopwoning is - behoudens overbrugging - mijns inziens zinloos. Dan zie je de rente stijgen (als dat zou gebeuren) en kun je alsnog weinig. Dus ik begrijp het niet als mensen daar voor kiezen.

Verder lijkt 0,1% verschil weinig, over 10 jaar is het grofweg 1% (zonder rente op rente effect).
Op een hypotheek van zeg 2 ton is dat 2000,=.

Termijn erg afhankelijk van hoe lang je wil blijven zitten.
Dertig jaar vastzetten is stuk duurder dan 10.
Banken verkopen graag 30 jaar, die willen nl ook zekerheden.
Terwijl je er mss niet eens 10 jaar blijft wonen.

Verkopen is een mooie mogelijkheid tot boetevrij aflossen .
Nadeel is dat je toch ook weer wat moet kopen.

[bart.koppers]

Sport_Life schreef op donderdag 8 april 2021 @ 20:13:
***members only***

Tsja, je schoonmoeder is een goudmijn voor deze adviseur.
Daar wordt vast een (ander) hypotheek - die van de adviseur - van betaald

[Sport_Life]

evleerdam schreef op donderdag 8 april 2021 @ 21:12:
[...]


***members only***

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 9% gewijzigd door Sport_Life op 08-04-2021 21:54 ]

[Sport_Life]

evleerdam schreef op donderdag 8 april 2021 @ 21:12:
[...]


***members only***

De boeterente wordt vergeleken met 3 jaar vast (resterende looptijd), dat verschil is groter. Heb niet de exacte cijfers, maar het verschil is zo'n 1-1,25%.

[ Voor 13% gewijzigd door Sport_Life op 08-04-2021 21:32 ]

[D-dark]

Sport_Life schreef op donderdag 8 april 2021 @ 21:28:
[...]


***members only***

Hier raak je mij kwijt.
Als ze genoeg spaargeld heeft om een groot gedeelte aftelossen waarom dan uberhaupt nog een hypotheek voor 20 jaar? Logischer zou dan zijn om per jaar maximum bedrag extra aftelossen wat mogelijk is zodat de hypotheekschuld lager wordt en mocht de rente over 3 jaar toch opeens extreem worden dat er al zoveel is afgelost dat het niet meer uitmaakt?

[Sport_Life]

D-dark schreef op donderdag 8 april 2021 @ 21:32:
[...]


Hier raak je mij kwijt.
Als ze genoeg spaargeld heeft om een groot gedeelte aftelossen waarom dan uberhaupt nog een hypotheek voor 20 jaar? Logischer zou dan zijn om per jaar maximum bedrag extra aftelossen wat mogelijk is zodat de hypotheekschuld lager wordt en mocht de rente over 3 jaar toch opeens extreem worden dat er al zoveel is afgelost dat het niet meer uitmaakt?

Haha dat is mijn punt ook . Wat je zegt klopt. Vandaar ook dat ik vind dat deze adviseur de boel loopt op te lichten om zelf (weer) 2.400,- te verdienen.. Iedere 5 jaar..

[JanHenk]

Die adviseur weet het blijkbaar goed te verkopen.. Absoluut proberen te voorkomen dat ze hierop ingaat. Of, als alternatief, je schoonmoeder ervan overtuigen dat ze haar situatie nog eens aan een andere adviseur voorlegt.

[Sport_Life]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 8 april 2021 @ 20:48:
[...]

Ik vraag me af hoe je aan het 'nadelige bedrag' bent gekomen. Dat vind ik nl behoorlijk hoog bij de gegevens die je geeft.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 25% gewijzigd door Sport_Life op 08-04-2021 21:48 ]

[HereIsTom]

Sport_Life schreef op donderdag 8 april 2021 @ 21:34:
[...]

Haha dat is mijn punt ook . Wat je zegt klopt. Vandaar ook dat ik vind dat deze adviseur de boel loopt op te lichten om zelf (weer) 2.400,- te verdienen.. Iedere 5 jaar..

Precies wat ik dacht toen ik je verhaal had gelezen, met 1,8% zou ik het mooi zo laten en maximaal extra aflossen, spaarrente heeft ze ook niks aan.

[Rubbergrover1]

Sport_Life schreef op donderdag 8 april 2021 @ 21:28:
[...]


***members only***

Nu reken je dingen dubbel.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Verder is oversluiten naar een andere geldverstrekker juist bij een lange rentevaste periode vaak ook een voordeliger keuze dan bij de oude geldverstrekker blijven.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Sport_Life]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 9 april 2021 @ 08:13:
[...]

Nu reken je dingen dubbel.

***members only***

Verder is oversluiten naar een andere geldverstrekker juist bij een lange rentevaste periode vaak ook een voordeliger keuze dan bij de oude geldverstrekker blijven.

***members only***

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 24% gewijzigd door Sport_Life op 09-04-2021 09:36 ]

[JanHenk]

@Sport_Life Ik begrijp dat de betreffende adviseur ook nog een proactieve benadering heeft gekozen, dus op eigen initiatief iets probeert te "verkopen"? Dat vind ik best wel kwalijk. Of kwam het initiatief toch van je schoonmoeder?

Iedere opdrachtnemer heeft een zorgplicht. Zie 7:401 Burgerlijk wetboek. Dat is ook op deze opdracht van toepassing. Als een "redelijk handelend en bekwaam adviseur" dit advies niet zo hebben gegeven, kun je hem aansprakelijk stellen voor de negatieve gevolgen van het advies. In hoeverre er echt negatieve gevolgen zijn is ook afhankelijk van de perceptie van de ontvanger, of hij of zij alles volledig heeft begrepen, etc.

Ik zou in ieder geval, alleen daarom al, echt je het advies willen geven (voor negatieve gevolgen kun je mij in dit geval niet aansprakelijk stellen ) om een tweede opinie te vragen bij een andere hypotheekbemiddelaar.

En wat heb je gedaan dat je schoonmoeder jou niet vertrouwt?

[evleerdam]

Sport_Life schreef op vrijdag 9 april 2021 @ 09:23:
[...]


***members only***

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[HereIsTom]

evleerdam schreef op vrijdag 9 april 2021 @ 13:34:
[...]


***members only***

Waarom niet extra aflossen als je genoeg spaargeld hebt, spaarrente brengt nu geen 1,8% op!
En je maandlasten gaan omlaag, ook bij 1,8% waardoor je meer kunt aflossen/sparen, het sneeuwbal effect en het is ook wel fijn als je hypotheek is afgelost als je met pensioen gaat.

[D-dark]

evleerdam schreef op vrijdag 9 april 2021 @ 13:34:
[...]


***members only***

Ben het eens met het dillema

Hypotheek 123 K
Rente voor nu 1,8 nog 3 jaar doorlopend.

Stel het kost 10000 om deze voor 1,5% ? voor 20 jaar vast te zetten.
Spaargeld voor nu is genoeg om de huidige hypotheek grotendeels aftelossen.

Ben het met je eens dat de aflossing erg laag is en prima kan doorlopen.
Maar los je in 3 jaar tijd laten we zeggen een 1/4 tot 1/3 van de schuld af dan blijft er nog genoeg spaargeld over en is de restschuld zo gedaald dat een evt stijging van de hypotheekrente ook kan worden opgevangen.

[evleerdam]

HereIsTom schreef op vrijdag 9 april 2021 @ 13:45:
[...]

Waarom niet extra aflossen als je genoeg spaargeld hebt, spaarrente brengt nu geen 1,8% op!
En je maandlasten gaan omlaag, ook bij 1,8% waardoor je meer kunt aflossen/sparen, het sneeuwbal effect en het is ook wel fijn als je hypotheek is afgelost als je met pensioen gaat.

Maar 1,8%... en dan nog hypotheekrenteaftrek eraf... Je betaalt echt misschien maar 2200 euro per jaar aan rente waar je nog 700 euro van terug krijgt. Je noemt het sneeuwbal effect maar bij zo'n lage rente is dat echt heel weinig.

Daarnaast is het zeker fijn als je hypotheek is afgelost, maar je wilt ook niet dat al je vermogen in steen zit. Vooral niet als je met pensioen gaat, als je nog verre reizen wilt maken, geld schenken aan kinderen etc. etc. Er zijn behoorlijk wat ouderen die rond pensioenleeftijd juist weer een hypotheek nemen op hun al afbetaalde huis, juist om weer wat geld te krijgen.

Als de rente van iemand z'n hypotheek nou 5% is, dan lijkt aflossen me al snel een verstandige keuze. Maar bij 1,8% kan je veel beter gaan beleggen. Zelfs een defensief aandelenfonds heeft een hoger verwacht rendement.

[Rubbergrover1]

HereIsTom schreef op vrijdag 9 april 2021 @ 13:45:
[...]

Waarom niet extra aflossen als je genoeg spaargeld hebt, spaarrente brengt nu geen 1,8% op!
En je maandlasten gaan omlaag, ook bij 1,8% waardoor je meer kunt aflossen/sparen, het sneeuwbal effect en het is ook wel fijn als je hypotheek is afgelost als je met pensioen gaat.

Bijvoorbeeld omdat er een goed inkomen is en een zak spaargeld beter van of kan komen dan die paar tientjes lagere woonlasten per maand. En hoop mensen willen juist liever een leuke zak geld als ze met pensioen gaan da een fractie lagere woonlasten.

[Sport_Life]

JanHenk schreef op vrijdag 9 april 2021 @ 10:53:
@Sport_Life Ik begrijp dat de betreffende adviseur ook nog een proactieve benadering heeft gekozen, dus op eigen initiatief iets probeert te "verkopen"? Dat vind ik best wel kwalijk. Of kwam het initiatief toch van je schoonmoeder?

Iedere opdrachtnemer heeft een zorgplicht. Zie 7:401 Burgerlijk wetboek. Dat is ook op deze opdracht van toepassing. Als een "redelijk handelend en bekwaam adviseur" dit advies niet zo hebben gegeven, kun je hem aansprakelijk stellen voor de negatieve gevolgen van het advies. In hoeverre er echt negatieve gevolgen zijn is ook afhankelijk van de perceptie van de ontvanger, of hij of zij alles volledig heeft begrepen, etc.

Ik zou in ieder geval, alleen daarom al, echt je het advies willen geven (voor negatieve gevolgen kun je mij in dit geval niet aansprakelijk stellen ) om een tweede opinie te vragen bij een andere hypotheekbemiddelaar.

En wat heb je gedaan dat je schoonmoeder jou niet vertrouwt?

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 5% gewijzigd door Sport_Life op 09-04-2021 20:50 ]

[HereIsTom]

evleerdam schreef op vrijdag 9 april 2021 @ 15:04:
[...]


Maar 1,8%... en dan nog hypotheekrenteaftrek eraf... Je betaalt echt misschien maar 2200 euro per jaar aan rente waar je nog 700 euro van terug krijgt. Je noemt het sneeuwbal effect maar bij zo'n lage rente is dat echt heel weinig.

Daarnaast is het zeker fijn als je hypotheek is afgelost, maar je wilt ook niet dat al je vermogen in steen zit. Vooral niet als je met pensioen gaat, als je nog verre reizen wilt maken, geld schenken aan kinderen etc. etc. Er zijn behoorlijk wat ouderen die rond pensioenleeftijd juist weer een hypotheek nemen op hun al afbetaalde huis, juist om weer wat geld te krijgen.

Als de rente van iemand z'n hypotheek nou 5% is, dan lijkt aflossen me al snel een verstandige keuze. Maar bij 1,8% kan je veel beter gaan beleggen. Zelfs een defensief aandelenfonds heeft een hoger verwacht rendement.

Het is anders als je 25 bent of 50 jaar bent. En je weet nooit wat de rente gaat doen, lager kan misschien nog iets, maar ook veel hoger, staat je rente 30 jaar vast voor 1,8% hoef je je ook geen zorgen te maken.
Maar @Sport_Life had het over 3 jaar, dan kan de rente alweer gestegen zijn en dan is het wel fijn als je al extra hebt afgelost en zeker als je die kosten ziet van oversluiten.
En met aandelen kan je geluk hebben, maar is geen garantie, als de rentes ooit weer eens flink gaan stijgen, dan dalen de de aandelen meestal.
Maar goed je moet doen waar je jezelf goed bij voelt, wij hebben wel extra afgelost met het sneeuwbal effect en kunnen nu extra sparen of leuke dingen ervan doen.

[page404]

Even een vraagje gerelateerd aan hypotheken: wie doet de toetsing van je inkomen bij een aanvraag of aanpassing? De adviseur of de verstrekker zelf?

[JanHenk]

De hypotheekverstrekker zelf (of een derde partij aan wie ze het hebben uitbesteed).

De adviseur vraagt vaak namens jou een bepaalde hypotheek aan (hoogte, voorwaarden, etc.) en bemiddeld in de aan te leveren documenten. Een goede adviseur kent ook het toetsingskader en de voorwaarden en kan je op basis daarvan adviseren, maar de uiteindelijke toetsing ligt bij de verstrekker.

[page404]

JanHenk schreef op donderdag 15 april 2021 @ 15:33:
De hypotheekverstrekker zelf (of een derde partij aan wie ze het hebben uitbesteed).

De adviseur vraagt vaak namens jou een bepaalde hypotheek aan (hoogte, voorwaarden, etc.) en bemiddeld in de aan te leveren documenten. Een goede adviseur kent ook het toetsingskader en de voorwaarden en kan je op basis daarvan adviseren, maar de uiteindelijke toetsing ligt bij de verstrekker.

Thanks, dat vermoedde ik al. Ik lig een beetje in de clinch met BLG Wonen, ze willen me voor een kleine aanpassing doorverwijzen naar een adviseur die doodleuk 2000€ vraagt voor de geleverde "diensten". Ik zei dat ik geen adviseur nodig had, maar zij vinden van wel en na lang drammen gaven ze als reden dat hij de inkomenstoetsing doet. Dacht al dat dat een leugen was.

[JanHenk]

Sommige verstrekkers willen geen rechtstreeks contact met de uiteindelijke leningnemer. Bij weer andere verstrekkers kun je juist wel "execution only" leningen afsluiten.

Je hebt gelijk dat BLG Wonen degene is die de toetsing doet, maar wellicht werken ze simpelweg alleen met tussenpersonen als kanaal en willen ze per se dat een tussenpersoon een advies geeft. Een beetje hetzelfde idee als groothandels die alleen met (andere) ondernemers zaken willen doen (vanwege het omzeilen van het consumentenrecht voornamelijk).

Ik denk dat het in dit geval met de zorgplicht te maken heeft. Leningen verstrekken aan particulieren betekent dat je ze voldoende moeten informeren over de consequenties. Bij "execution only" hypotheken heb je, bij mijn weten, vooraf ook een soort toets. Zo kan de hypotheekverstrekker bewijzen dat jij de implicaties van de lening begrijpt. Als BLG Wonen dat niet heeft geïmplementeerd, verwijzen ze je inderdaad naar de adviseur..

Edit: Ik zie inderdaad dat BLG Wonen niet voorziet in execution only hypotheken. Dan moet je voor iedere "aanpassing" (niet zijnde een administratieve aanpassing) dus inderdaad naar een tussenpersoon.

Note to self: bij de volgende hypotheek zorgen dat de hypotheekverstrekker ook execution only hypotheken aanbiedt

[ Voor 14% gewijzigd door JanHenk op 15-04-2021 16:16 ]

[page404]

JanHenk schreef op donderdag 15 april 2021 @ 16:05:
Sommige verstrekkers willen geen rechtstreeks contact met de uiteindelijke leningnemer. Bij weer andere verstrekkers kun je juist wel "execution only" leningen afsluiten.

Je hebt gelijk dat BLG Wonen degene is die de toetsing doet, maar wellicht werken ze simpelweg alleen met tussenpersonen als kanaal en willen ze per se dat een tussenpersoon een advies geeft. Een beetje hetzelfde idee als groothandels die alleen met (andere) ondernemers zaken willen doen (vanwege het omzeilen van het consumentenrecht voornamelijk).

Ik denk dat het in dit geval met de zorgplicht te maken heeft. Leningen verstrekken aan particulieren betekent dat je ze voldoende moeten informeren over de consequenties. Bij "execution only" hypotheken heb je, bij mijn weten, vooraf ook een soort toets. Zo kan de hypotheekverstrekker bewijzen dat jij de implicaties van de lening begrijpt. Als BLG Wonen dat niet heeft geïmplementeerd, verwijzen ze je inderdaad naar de adviseur..

Probleem is dat ze het omdraaien. Je hebt geen adviseur gehad dús ben je niet geinformeerd. Dat ze zelf aan de telefoon wel kunnen constateren dat ik heel goed weet wat ik doe en dat zij ook wel kunnen zien dat het nergens over gaat (we hebben het over heropnemen van afgelost geld voor een klein bedragje voor verbouwing) maakt niet uit voor ze.
In het kader van "comply or explain" doen ze voor de zekerheid maar alleen comply. Explain, dat is boven de paygrade van de telefoonmedewerker dus daar doen we niet aan. Ik wordt daar altijd erg chagrijnig van.

[Wailing_Banshee]

JanHenk schreef op donderdag 15 april 2021 @ 16:05:
Edit: Ik zie inderdaad dat BLG Wonen niet voorziet in execution only hypotheken. Dan moet je voor iedere "aanpassing" (niet zijnde een administratieve aanpassing) dus inderdaad naar een tussenpersoon.

Note to self: bij de volgende hypotheek zorgen dat de hypotheekverstrekker ook execution only hypotheken aanbiedt

Hangt ervan af wat je wilt. We zitten al 20 jaar bij BLG Wonen en klopt, als we iets zouden willen aanpassen aan onze spaarhypotheek zouden we dat via een adviseur moeten doen. Persoonlijk heb ik daar niet zoveel moeite mee, aangezien ik dat sowieso zou doen. Ik kan onze annuitaire hypotheek gewoon zelf extra aflossen en dat is zover mijn kennis wat betreft hypotheken gaat

[page404]

Wailing_Banshee schreef op vrijdag 16 april 2021 @ 07:26:
[...]

Hangt ervan af wat je wilt. We zitten al 20 jaar bij BLG Wonen en klopt, als we iets zouden willen aanpassen aan onze spaarhypotheek zouden we dat via een adviseur moeten doen. Persoonlijk heb ik daar niet zoveel moeite mee, aangezien ik dat sowieso zou doen. Ik kan onze annuitaire hypotheek gewoon zelf extra aflossen en dat is zover mijn kennis wat betreft hypotheken gaat

Ik zie net de edit van @JanHenk pas. Hier ook een note to self.
Weet je, het is fijn als je een adviseur in kan schakelen, maar het is nog fijner als je de keuze hebt dat niet te doen als het niet nodig is. Maar daar ben ik helaas te laat mee nu.

Ik heb trouwens een leuke loophole bedacht. Blijkbaar heb je maar één certificaat nodig, namelijk WFT basis. Dan ben je dus zelf hypotheekadviseur! Kost je maximaal 600€ en dan kan je 1) jezelf advies geven en dus 2000€ uitsparen en 2) zelf achterlijke tarieven gaan vragen voor simpel advies

[ Voor 18% gewijzigd door page404 op 16-04-2021 07:38 ]

[Rubbergrover1]

page404 schreef op vrijdag 16 april 2021 @ 07:31:
[...]

Ik zie net de edit van @JanHenk pas. Hier ook een note to self.
Weet je, het is fijn als je een adviseur in kan schakelen, maar het is nog fijner als je de keuze hebt dat niet te doen als het niet nodig is. Maar daar ben ik helaas te laat mee nu.

Ik heb trouwens een leuke loophole bedacht. Blijkbaar heb je maar één certificaat nodig, namelijk WFT basis. Dan ben je dus zelf hypotheekadviseur! Kost je maximaal 600€ en dan kan je 1) jezelf advies geven en dus 2000€ uitsparen en 2) zelf achterlijke tarieven gaan vragen voor simpel advies

Voor hypotheekadviseur moet je niet alleen wft basis hebben, maar ook wft vermogen en wft hypothecair krediet.

Bovendien betekent het hebben van een wft kwalificatie nog niet meteen dat een geldverstrekker zaken met je wil doen. Dat een geldverstrekker niet rechtstreeks met particulieren werkt houdt niet in dat ze met iedere hypotheekadviseur zaken doen.

[CurlyMo]

Volgens Triodos maak ik een denkfout en ben benieuwd of jullie me er op kunnen wijzen.

Even fictieve bedragen, wat verder weinig afdoet aan het verhaal.

Ik heb een hypotheek voor 300k bij 2% rentevast voor nog 7 jaar. Mijn maandlasten zijn ~ € 900,-
Die hypotheek kan ik oversluiten naar 1% rentevast voor 5 jaar. Mijn maandlasten dalen dan met ~ € 75,-.
Oversluiten kost me ~ € 7500

Triodos zegt dan, 7500 / 75 = 100 maanden / 12 = 8,3 jaar, dus langer dan die rentevaste periode van 5 jaar en dus niet rendabel.

Als ik nu echter die € 7500,- versneld aflos dan levert dat me ~ € 50,- lagere maandlasten op. Dat is dus voor hetzelfde geld minder dan bij oversluiten.

Moet ik het dan zo zien dat ik bij oversluiten mijn hypotheek niet daadwerkelijk verlaag, maar enkel de betaalde rente, terwijl bij aflossing het openstaande bedrag daadwerkelijk lager wordt. En ik daardoor de twee maandlasten verlagingen niet gelijkwaardig zou mogen vergelijken? Of zit mijn denkfout ergens anders?

[Martinusz]

Bij oversluiten is de 7500 een boete, geen aflossing dus idd je hypotheek bedrag blijft net zo hoog als dat die nu al is, alleen dan tegen 1% rente.

[Z___Z]

CurlyMo schreef op woensdag 28 april 2021 @ 20:55:
Volgens Triodos maak ik een denkfout en ben benieuwd of jullie me er op kunnen wijzen.

Even fictieve bedragen, wat verder weinig afdoet aan het verhaal.

Ik heb een hypotheek voor 300k bij 2% rentevast voor nog 7 jaar. Mijn maandlasten zijn ~ € 900,-
Die hypotheek kan ik oversluiten naar 1% rentevast voor 5 jaar. Mijn maandlasten dalen dan met ~ € 75,-.
Oversluiten kost me ~ € 7500

Triodos zegt dan, 7500 / 75 = 100 maanden / 12 = 8,3 jaar, dus langer dan die rentevaste periode van 5 jaar en dus niet rendabel.

Als ik nu echter die € 7500,- versneld aflos dan levert dat me ~ € 50,- lagere maandlasten op. Dat is dus voor hetzelfde geld minder dan bij oversluiten.

Moet ik het dan zo zien dat ik bij oversluiten mijn hypotheek niet daadwerkelijk verlaag, maar enkel de betaalde rente, terwijl bij aflossing het openstaande bedrag daadwerkelijk lager wordt. En ik daardoor de twee maandlasten verlagingen niet gelijkwaardig zou mogen vergelijken? Of zit mijn denkfout ergens anders?

Als je de argumentatie van de bank niet begrijpt, is er ook een grote kans dat je een fout hebt gemaakt in het fictief maken van je situatie. In dat geval kan je beter naar een hypotheek adviseur gaan.

[redwing]

CurlyMo schreef op woensdag 28 april 2021 @ 20:55:
Volgens Triodos maak ik een denkfout en ben benieuwd of jullie me er op kunnen wijzen.

Even fictieve bedragen, wat verder weinig afdoet aan het verhaal.

Ik heb een hypotheek voor 300k bij 2% rentevast voor nog 7 jaar. Mijn maandlasten zijn ~ € 900,-
Die hypotheek kan ik oversluiten naar 1% rentevast voor 5 jaar. Mijn maandlasten dalen dan met ~ € 75,-.
Oversluiten kost me ~ € 7500

Triodos zegt dan, 7500 / 75 = 100 maanden / 12 = 8,3 jaar, dus langer dan die rentevaste periode van 5 jaar en dus niet rendabel.

Als ik nu echter die € 7500,- versneld aflos dan levert dat me ~ € 50,- lagere maandlasten op. Dat is dus voor hetzelfde geld minder dan bij oversluiten.

Moet ik het dan zo zien dat ik bij oversluiten mijn hypotheek niet daadwerkelijk verlaag, maar enkel de betaalde rente, terwijl bij aflossing het openstaande bedrag daadwerkelijk lager wordt. En ik daardoor de twee maandlasten verlagingen niet gelijkwaardig zou mogen vergelijken? Of zit mijn denkfout ergens anders?

Als je 7500 versneld aflost kom ik op 2% van 7500=150 euro uit verspreid over 12 maanden.Dus hoe kan dat zorgen voor 50 euro lagere maandlasten? Daarnaast is de 7500 euro bij het oversluiten in het ene geval een boete en in het andere geval een echte aflossing. Bij oversluiten blijft je hypotheek dus precies hetzelfde, bij 7500 aflossen aat je hypotheek met 7500 omlaag.

[CurlyMo]

redwing schreef op woensdag 28 april 2021 @ 22:42:
[...]
Bij oversluiten blijft je hypotheek dus precies hetzelfde, bij 7500 aflossen aat je hypotheek met 7500 omlaag.

Dat is dus wat @Martinusz ook al onderstreepte en wat daarmee aansloot bij mijn eigen conclusie. Omdat die € 7500,- echt een boete is, moet je dat bedrag met je besparing kunnen terugverdienen binnen je rentevaste periode. Dat lukt dus niet. Alles wat na die rentevaste periode komt is onzekerheid.

[JanHenk]

@CurlyMo
Aflossen geeft je een besparing voor de gehele resterende looptijd van de hypotheek en niet enkel op die korte periode die je nu aan het vergelijken bent. Dat is dus geen eerlijk vergelijk.

De rentevaste periode afkopen en daarna korter vastzetten dan de huidige periode kan eigenlijk nooit uit.

Enige wat ik me kan bedenken is een fiscaal motief (nu boeterente betalen en aftrekken in plaats van uitsmeren over die 7 jaar waarin er wellicht per saldo minder aftrek is door eigenwoningforfait of sterk verminderd inkomen). Maar fiscaal motief lijkt hier niet aan de orde.

[CurlyMo]

JanHenk schreef op woensdag 28 april 2021 @ 23:03:
@CurlyMo
Aflossen geeft je een besparing voor de gehele resterende looptijd van de hypotheek en niet enkel op die korte periode die je nu aan het vergelijken bent. Dat is dus geen eerlijk vergelijk.

Heel stom inderdaad. Ik dacht even andersom. Dat mijn huidige rente die nog ~ 7 jaar loopt een last is die ik voor de volledige periode draag en dat is ook niet zo Zo simpel kan het inderdaad zijn.

De rentevaste periode afkopen en daarna korter vastzetten dan de huidige periode kan eigenlijk nooit uit.

Dat blijkt inderdaad. De grap was dat de Triodos online rekentool mij wist te vertellen dat het heel erg aantrekkelijk was Dus ik trok de stoute schoenen aan en vroeg een berekening aan.

Enige wat ik me kan bedenken is een fiscaal motief (nu boeterente betalen en aftrekken in plaats van uitsmeren over die 7 jaar waarin er wellicht per saldo minder aftrek is door eigenwoningforfait of sterk verminderd inkomen). Maar fiscaal motief lijkt hier niet aan de orde.

Ook wel weer een mooi perspectief inderdaad.

[Phony]

Binnenkort loopt de rvp van onze spaarhypotheek na 10 jaar af. Tegelijk willen we erfpacht afkopen en zullen we de lening een stukje moeten ophogen. Een ideaal moment dus om de boel eens tegen het licht te houden en kijken wat er beter kan.

Nu is een (bank)spaarhyptheek doorgaans netto een stuk(je) goedkoper dan annuïtair of lineair, al zijn de verschillen bij lage rentes niet meer heel groot. Ook is het dempende karakter bij stijgende rentes ook best prettig. Genoeg reden om deze hypotheekvorm niet per se kwijt te willen. Ik vind het ook niet per se een hele lastige of vervelende vorm qua bandbreedte-eisen.
Ook in dit topic wordt vaak aangeraden om de spaarhypotheek te behouden in plaats van deze om te zetten naar een ander vorm.

Door de lage HRA (combinatie hoge WOZ/EWF en lage rente) wordt het steeds interessanter om een deel in box 3 te plaatsen. Het voordeel van wegvallende VRH weegt op termijn wellicht op tegen het voordeel van HRA. Ik zou daarom een aflossingvrij deel in box 3 willen plaatsen.

Nu zijn er twee uitdagingen:
1) Oude regime hypotheek kan niet zomaar omgezet worden: een deel zal dus in box 1 moeten blijven. Prima
2) Je kunt tegenwoordig slechts 50% aflossingvrij lenen (i.v.m. gedragscode) en wordt de huidige spaarhypotheek ook als zodanig gezien. Het lukt me dus niet om de spaarhypotheek volledig te behouden als ik een deel in box 3 wil.

Natuurlijk is het deels een rekensom om te kijken wat financieel beter uitpakt en dat lukt ook wel. Ik ben vooral benieuwd naar andere zaken waar ik op zou moeten letten en of er anderen zijn die om deze reden hun spaarhypotheek (deels) hebben omgezet, of dit van plan zijn.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[evleerdam]

Phony schreef op dinsdag 4 mei 2021 @ 16:00:
Binnenkort loopt de rvp van onze spaarhypotheek na 10 jaar af. Tegelijk willen we erfpacht afkopen en zullen we de lening een stukje moeten ophogen. Een ideaal moment dus om de boel eens tegen het licht te houden en kijken wat er beter kan.

Nu is een (bank)spaarhyptheek doorgaans netto een stuk(je) goedkoper dan annuïtair of lineair, al zijn de verschillen bij lage rentes niet meer heel groot. Ook is het dempende karakter bij stijgende rentes ook best prettig. Genoeg reden om deze hypotheekvorm niet per se kwijt te willen. Ik vind het ook niet per se een hele lastige of vervelende vorm qua bandbreedte-eisen.
Ook in dit topic wordt vaak aangeraden om de spaarhypotheek te behouden in plaats van deze om te zetten naar een ander vorm.

Door de lage HRA (combinatie hoge WOZ/EWF en lage rente) wordt het steeds interessanter om een deel in box 3 te plaatsen. Het voordeel van wegvallende VRH weegt op termijn wellicht op tegen het voordeel van HRA. Ik zou daarom een aflossingvrij deel in box 3 willen plaatsen.

Nu zijn er twee uitdagingen:
1) Oude regime hypotheek kan niet zomaar omgezet worden: een deel zal dus in box 1 moeten blijven. Prima
2) Je kunt tegenwoordig slechts 50% aflossingvrij lenen (i.v.m. gedragscode) en wordt de huidige spaarhypotheek ook als zodanig gezien. Het lukt me dus niet om de spaarhypotheek volledig te behouden als ik een deel in box 3 wil.

Natuurlijk is het deels een rekensom om te kijken wat financieel beter uitpakt en dat lukt ook wel. Ik ben vooral benieuwd naar andere zaken waar ik op zou moeten letten en of er anderen zijn die om deze reden hun spaarhypotheek (deels) hebben omgezet, of dit van plan zijn.


***members only***

Ik denk dat het vooral rendabel is als je nu een flink bedrag in box 3 hebt. Want alleen dan heeft een box 3 hypotheek zin. Maar goed, dat is natuurlijk uit te rekenen.

Spaarhypotheek is meestal niet voordelig om over te zetten naar box 3, omdat die al vrij gunstig is in box 1. Maar dat is ook een kwestie van narekenen.

Verder is de rente van belang. Misschien heb je nu een lage HRA vanwege lage rente, maar een stijgende rente maakt een box 1 hypotheek aantrekkelijk. Dus hoe lang ga je je rente vastzetten? Bij een korte rente zou je eerder kunnen overwegen om hem in box 1 te houden, want dan is je rente onzeker en zou de HRA een buffer zijn voor een stijgende rente. Natuurlijk zijn er genoeg die roepen dat de rente voorlopig niet gaat stijgen, maar dat is koffiedik kijken.

Uiteindelijk is het een afweging van wat je nu betaalt aan rente/EWF/box 3 en wat er binnenkoment/zou komen via HRA of box 3 voordeel. En dan een afweging van wat de rente gaat doen: een stijgende rente maakt box 1 voordeliger.

Het is mij overigens niet geheel duidelijk of je zomaar die nieuwe hypotheek in box 3 kan laten vallen?

Als ik bijvoorbeeld in onderstaande link lees, kan dat alleen voor hypotheken die afgesloten zijn na 2012.

https://www.fdc.nl/2020/0...s%20fiscaal%20aftrekbaar.

[alaintje]

Ik dien om de hypotheek te verhogen mijn rente te middelen.
Dit omdat mijn rentevaste periode 10jaar< is met nhg. En met de rekenrente van 5% krijg ik niet minimaal 10k bijgeleend (op de oorsprongelijke som?).

Dus oude hypotheek som komt nu 0.04% lager uit. Maar ik kan alleen naar 10 jaar toe voor dit deel.
Hier begrijp ik nog niet helemaal waarom niet meer jaren?
-Dat wordt denk ik heel ongunstig voor de bank, want mijn maandlasten dalen juist.
-Mag dit dan wel als de rente hoger wordt dan de huidige rente?

Het tweede deel, wat bijgeleend wordt in de vorm van een vrij opneembaar bouwdepot (dit deel zonder nhg) wordt 10 tot 20 jaar vast gezet.
Hier wil ik kiezen voor 20 jaar, met de gedachte dat ooit een boeterente betalen, goedkoper is met een hogere rente. Het verschil is 0.43% tussen 10j en 20j. Voor het deel wat bij wordt geleend niet zo relevant.
Hoe wordt een boeterente namelijk berekent als de huidige rente hoger is ?
(net zoals dat voor middelen zou betekenen dat je omhoog gaat in kosten).

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Morpheusk]

@alaintje als de huidige rente hoger is dan de rente die je betaald mag je boetevrij aflossen. De bank kan het immers voor een hoger rentepercentage weer wegzetten.

[Rubbergrover1]

[b]alaintje schreef op dinsdag 25 mei 2021 @ 23:06:[/b
Hier wil ik kiezen voor 20 jaar, met de gedachte dat ooit een boeterente betalen, goedkoper is met een hogere rente.

Dat hoeft niet zo te zijn. Er wordt dan namelijk ook met een andere rente vergeleken. Er wordt voor de boete gekeken naar wat de rente op dat moment is voor de resterende looptijd. Dus als je over 5 jaar wilt oversluiten, dan wordt als je nu kiest voor 10 jaar vast, de rente vergeleken met de rente die op dat moment voor 5 jaar geldt. Kies je nu voor 20 jaar vast, dan wordt over 5 jaar voor de boete gekeken wat de rente op dat moment voor 15 jaar vast is.

[bart.koppers]

@alaintje Middelen is veelal minder gunstig dan in 1 keer de boete betalen.
De boete kun je ook nog aftrekken van je IB als hypotheekrente.
Als kan : meefinancieren of aftikken.

(Het percentage dat je kan aftrekken van je belasting daalt best hard komende jaren, nl 3% per jaar)

[Rubbergrover1]

bart.koppers schreef op woensdag 26 mei 2021 @ 09:21:
@alaintje Middelen is veelal minder gunstig dan in 1 keer de boete betalen.
De boete kun je ook nog aftrekken van je IB als hypotheekrente.
Als kan : meefinancieren of aftikken.

(Het percentage dat je kan aftrekken van je belasting daalt best hard komende jaren, nl 3% per jaar)

Als je denkt (ruim) binnen de rentevaste periode te gaan verhuizen, dan is rentemiddeling juist vaak wel de betere keus. De 'uitgesmeerde boeterente' bij rentemiddeling betaal je dan namelijk alleen zo lang je in de woning blijft wonen. Bij gewone rentemiddeling moet je in één keer de boete voor de hele rentevaste periode betalen, dus ook voor de periode dat je mogelijk niet meer in de woning woont.

[badboyqxy]

page404 schreef op donderdag 15 april 2021 @ 15:26:
Even een vraagje gerelateerd aan hypotheken: wie doet de toetsing van je inkomen bij een aanvraag of aanpassing? De adviseur of de verstrekker zelf?

beiden niet, dit wordt meestal outsourced naar een partij die dit voor meerdere hypotheek verstrekkers doet. zeker in het geval van hypotheekverstrekkers die met investeringsmaatschappijen samen werken.

ander leuk feitje, bijna alle hypotheken onder de <400k komt vaak niet eens meer een menselijke stap bij kijken, voor de toetsingstest.

[ Voor 12% gewijzigd door badboyqxy op 26-05-2021 10:32 ]

[page404]

badboyqxy schreef op woensdag 26 mei 2021 @ 10:31:
[...]


beiden niet, dit wordt meestal outsourced naar een partij die dit voor meerdere hypotheek verstrekkers doet. zeker in het geval van hypotheekverstrekkers die met investeringsmaatschappijen samen werken.

ander leuk feitje, bijna alle hypotheken onder de <400k komt vaak niet eens meer een menselijke stap bij kijken, voor de toetsingstest.

Ik vermoed dat er een verdienmodel achter zit bij BLG Wonen en aangesloten adviseurs. Of ze zijn echt het contact met de werkelijkheid kwijt dat ze voor 20.000 aan heropname een uitgebreide toetsing incl woningwaardecheck gaan doen.
Ik kan me ook niet voorstellen dat er voor die 90%-scenarios veel handwerk gedaan wordt. Ze zijn heus niet gek.

[André]

André schreef op donderdag 18 maart 2021 @ 11:15:
Afgelopen weken even zitten rekenen, ik betaal nu maandelijks €1967 bruto (€1443 netto) voor een annuïtaire hypotheek die nog 2 jaar en 9 maanden vast staat op 4,7%. Ik kan die periode afwachten en hopen dat de rente zo laag blijft als nu...of toch oversluiten.

Als ik naar 10 jaar vast ga kom ik voor 80% woningwaarde uit op 1,15%. Ik ga dan voor maximaal aflossingsvrij en de rest annuïtair. Dat aflossingsvrije gedeelte spaar ik zelf zodat ik die vrij beschikbaar heb. De boete is €17000 (aftrekbaar) en die is na 3 jaar wel ingelopen. Dus qua kosten maakt het voor de komende 3 jaar niet zoveel uit.

Enige verschil is dat ik nu na 3 jaar zelf €23.000 in mijn eigen aflossingspot heb en voor de komende 10 jaar zeker ben van een lage rente.

En het enige nadeel wat ik nu zie is dat als we binnen 3 jaar gaan verhuizen het een beetje voor niets geweest is.

Uiteindelijk ben ik nu voor 30 jaar vast gegaan op 1.7% met een goede verhuisclausule. Dus voor de komende 30 jaar zit ik op een mooie lage rente die ik gewoon mee kan nemen. Daarbij het maximale gedeelte wat mogelijk is aflossingsvrij, die ga ik zelf apart leggen.

[ Voor 3% gewijzigd door André op 26-05-2021 11:14 ]

[Valorian]

Phony schreef op dinsdag 4 mei 2021 @ 16:00:
Binnenkort loopt de rvp van onze spaarhypotheek na 10 jaar af. Tegelijk willen we erfpacht afkopen en zullen we de lening een stukje moeten ophogen. Een ideaal moment dus om de boel eens tegen het licht te houden en kijken wat er beter kan.

Nu is een (bank)spaarhyptheek doorgaans netto een stuk(je) goedkoper dan annuïtair of lineair, al zijn de verschillen bij lage rentes niet meer heel groot. Ook is het dempende karakter bij stijgende rentes ook best prettig. Genoeg reden om deze hypotheekvorm niet per se kwijt te willen. Ik vind het ook niet per se een hele lastige of vervelende vorm qua bandbreedte-eisen.
Ook in dit topic wordt vaak aangeraden om de spaarhypotheek te behouden in plaats van deze om te zetten naar een ander vorm.

Door de lage HRA (combinatie hoge WOZ/EWF en lage rente) wordt het steeds interessanter om een deel in box 3 te plaatsen. Het voordeel van wegvallende VRH weegt op termijn wellicht op tegen het voordeel van HRA. Ik zou daarom een aflossingvrij deel in box 3 willen plaatsen.

Nu zijn er twee uitdagingen:
1) Oude regime hypotheek kan niet zomaar omgezet worden: een deel zal dus in box 1 moeten blijven. Prima
2) Je kunt tegenwoordig slechts 50% aflossingvrij lenen (i.v.m. gedragscode) en wordt de huidige spaarhypotheek ook als zodanig gezien. Het lukt me dus niet om de spaarhypotheek volledig te behouden als ik een deel in box 3 wil.

Natuurlijk is het deels een rekensom om te kijken wat financieel beter uitpakt en dat lukt ook wel. Ik ben vooral benieuwd naar andere zaken waar ik op zou moeten letten en of er anderen zijn die om deze reden hun spaarhypotheek (deels) hebben omgezet, of dit van plan zijn.


***members only***

Mijn spaarhypotheek liep na de eerste 10 jaar rentevast op 4,5% vorig jaar af. Toen uitgebreid gekeken naar mogelijkheden maar kwam er op neer dat het voor het spaar-deel in mijn geval lood om oud ijzer was qua vastzetten. Logisch, want langere looptijd = hogere rente = lagere inleg en visa versa. De dempende werking zorgde ervoor dat het nauwelijks uitmaakte. Alleen als je opgebouwde spaarbedrag al heel hoog is (bijv richitng einde looptijd) loont het om te zoeken naar juist een zo hoog mogelijk rente. Uiteindelijk heb ik gekozen om het spaardeel nu per 1 jaar vast te zetten. Dat was onder aan de streep nog nét iets goedkoper dan langer vast en belangrijker geeft mij de grootste vorm van flexibiliteit zonder dat daar risico's aan verbonden zijn (want zelf bij stijging rente blijven lasten min of meer gelijk). Vooral het idee dat ik qua wel/niet bijsparen/aflossen/looptijd verkorten zo flexibeler blijf spreekt mij aan.

[kwon]

bart.koppers schreef op woensdag 26 mei 2021 @ 09:21:
@alaintje Middelen is veelal minder gunstig dan in 1 keer de boete betalen.
De boete kun je ook nog aftrekken van je IB als hypotheekrente.
Als kan : meefinancieren of aftikken.

(Het percentage dat je kan aftrekken van je belasting daalt best hard komende jaren, nl 3% per jaar)

Rubbergrover1 schreef op woensdag 26 mei 2021 @ 09:58:
[...]

Als je denkt (ruim) binnen de rentevaste periode te gaan verhuizen, dan is rentemiddeling juist vaak wel de betere keus. De 'uitgesmeerde boeterente' bij rentemiddeling betaal je dan namelijk alleen zo lang je in de woning blijft wonen. Bij gewone rentemiddeling moet je in één keer de boete voor de hele rentevaste periode betalen, dus ook voor de periode dat je mogelijk niet meer in de woning woont.

Ik heb ook gemiddeld, ging van 3,15% naar 1,77% bij een nieuwe rentevaste periode van 20 jaar. De administratiekosten bedroegen € 250. De rente zou 1,37% zijn als ik een boete had betaald.

Het vreemde is dat het bij mijn aanbieder kennelijk ook mogelijk is om ná middeling opnieuw een rentevrije periode te kiezen. Middelen is dan niet meer mogelijk, maar het betalen van een boete wel. Het saillante is dat die boete fiks lager is dan in de oude situatie. De boete wordt namelijk berekend met het nieuwe rentepercentage als uitgangspunt.

In de oude situatie zou ik ruim € 5.000,00 aan boete moeten betalen en dan zou ik de marktrente krijgen. Nu is dat bedrag nog maar € 1.000,00.

[ Voor 17% gewijzigd door kwon op 26-05-2021 15:46 ]

[Valorian]

kwon schreef op woensdag 26 mei 2021 @ 15:43:
[...]


[...]


Ik heb ook gemiddeld, ging van 3,15% naar 1,77% bij een nieuwe rentevaste periode van 20 jaar. De administratiekosten bedroegen € 250. De rente zou 1,37% zijn als ik een boete had betaald.

Het vreemde is dat het bij mijn aanbieder kennelijk ook mogelijk is om ná middeling opnieuw een rentevrije periode te kiezen. Middelen is dan niet meer mogelijk, maar het betalen van een boete wel. Het saillante is dat die boete fiks lager is dan in de oude situatie. De boete wordt namelijk berekend met het nieuwe rentepercentage als uitgangspunt.

In de oude situatie zou ik ruim € 5.000,00 aan boete moeten betalen en dan zou ik de marktrente krijgen. Nu is dat bedrag nog maar € 1.000,00.

Het lijkt mij onwaarschijnlijk dat je een “loophole” ontdekt hebt van deze orde van grootte. Ik vrees dat je ergens iets over het hoofd ziet. Maar ben zelf te weinig financieel onderlegd om je claim te weerleggen dus dat laat ik even aan anderen hier over .. Tot die tijd hoop ik voor je dat je gelijkt hebt en hier een mooie besparing gevonden hebt

[YakuzA]

bart.koppers schreef op woensdag 26 mei 2021 @ 09:21:
@alaintje Middelen is veelal minder gunstig dan in 1 keer de boete betalen.
De boete kun je ook nog aftrekken van je IB als hypotheekrente.
Als kan : meefinancieren of aftikken.

(Het percentage dat je kan aftrekken van je belasting daalt best hard komende jaren, nl 3% per jaar)

Rente middelen is soms binnen 1/2/3 maanden terug te verdienen.
(kosten zijn ergens rond de 100/250)

Met boete op een andere rente gaan zitten heeft een terugverdientijd van vaak 4+ jaar.

'veelal minder gunstig' blijft relatief.

(alleen voor spaarhypotheken levert middelen eigenlijk nooit iets op, omdat je spaar rente dan ook mee omlaag gaat)

[JanHenk]

@kwon Dat lijkt mij vreemd.

Zit er niet een verschil in de rentevaste periode bij beide "opties"?

De boeterente van € 1.000 is dan vergeleken bij de "marktrente" van 20 jaar, maar dan nog steeds met een rentevaste periode van 20 jaar, terwijl je bij de afkoop van de eerste RVP een veel kortere rentevaste periode hebt, toch?

Alleen boeterentes vergelijken zegt niet zoveel als je niet de resterende looptijd van rentevaste periode weet, m.i.

[Morax]

kwon schreef op woensdag 26 mei 2021 @ 15:43:
[...]


[...]


Ik heb ook gemiddeld, ging van 3,15% naar 1,77% bij een nieuwe rentevaste periode van 20 jaar. De administratiekosten bedroegen € 250. De rente zou 1,37% zijn als ik een boete had betaald.

Het vreemde is dat het bij mijn aanbieder kennelijk ook mogelijk is om ná middeling opnieuw een rentevrije periode te kiezen. Middelen is dan niet meer mogelijk, maar het betalen van een boete wel. Het saillante is dat die boete fiks lager is dan in de oude situatie. De boete wordt namelijk berekend met het nieuwe rentepercentage als uitgangspunt.

In de oude situatie zou ik ruim € 5.000,00 aan boete moeten betalen en dan zou ik de marktrente krijgen. Nu is dat bedrag nog maar € 1.000,00.

Klopt, je boetebedrag wordt na middelen berekend op basis van de nieuwe rente. Vergeet alleen niet dat het boetebedrag nu ook gebaseerd is op de nieuwe rentevaste periode van 20 jaar Ik kan me niet voorstellen dat 20 jaar 1,37% rente maar maar 1000 euro is. Als dat zo is is je hypotheek zo laag dat je waarschijnlijk beter in 1 keer kan aflossen

[kwon]

Ik heb het nog even nagekeken en ik denk dat ik de verklaring nu dankzij jullie weet. Overigens is in deze post mijn oude situatie te vinden. Als ik nu inlog ziet het er zo uit:

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Ik heb me duidelijk vergist in de boete, maar het bedrag is alsnog fors lager dan de ruim 5k die het eerst was.

Verder denk ik dat het gewoon wel mogelijk is maar dat het grote verschil onder andere door de lage hypotheeksom in combinate met een andere looptijd van de RVP kan worden verklaard.

Sorry, dit is achteraf gezien echt non-nieuws geweest maar ik ben weer wat wijzer geworden.

[ Voor 3% gewijzigd door kwon op 26-05-2021 16:54 ]

[MvHMontySCOUT]

kwon schreef op woensdag 26 mei 2021 @ 16:49:
Ik heb het nog even nagekeken en ik denk dat ik de verklaring nu dankzij jullie weet. Overigens is in deze post mijn oude situatie te vinden. Als ik nu inlog ziet het er zo uit:


***members only***


Ik heb me duidelijk vergist in de boete, maar het bedrag is alsnog fors lager dan de ruim 5k die het eerst was.

Verder denk ik dat het gewoon wel mogelijk is maar dat het grote verschil onder andere door de lage hypotheeksom in combinate met een andere looptijd van de RVP kan worden verklaard.

Sorry, dit is achteraf gezien echt non-nieuws geweest maar ik ben weer wat wijzer geworden.

Is dit een rekentooltje/overzicht die bij ING voor iedereen beschikbaar is?? Ik kan 'm niet vinden als ik ingelogd ben.

[kwon]

@MvHMontySCOUT de hypotheek loopt bij het tevens ook 'oranje' NN. In de online omgeving kun je een rentewijziging compleet geautomatiseerd berekenen en meteen (met iDeal) afhandelen of als offerte voor 3 weken laten staan.

[bart.koppers]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 26 mei 2021 @ 09:58:
[...]

De 'uitgesmeerde boeterente' bij rentemiddeling betaal je dan namelijk alleen zo lang je in de woning blijft wonen. Bij gewone rentemiddeling moet je in één keer de boete voor de hele rentevaste periode betalen, dus ook voor de periode dat je mogelijk niet meer in de woning woont.

Goed punt idd om deze optie dan mee te nemen in het doorrekenen.
En idd is het allemaal ook afhankelijk van ik-blijf-hier-wonen-termijn, voorwaarden door bank gesteld etc etc.

Mijn punt is: het uitsmeren geldt ook voor de IB-aftrek.
Stel 5000€ boete - die blijft 5000€, ook bij uitsmeren.
Die teruggave (in IB) smeer je ook uit.

En laat die aftrek nu de komende jaren met 3% per jaar dalen (tot max 37%)

*correctie: de aftrek daalt met 3%, natuurlijk niet de teruggave. Dat is weer een % IB van die 3%.

[ Voor 7% gewijzigd door bart.koppers op 26-05-2021 21:18 ]

[bart.koppers]

YakuzA schreef op woensdag 26 mei 2021 @ 16:27:
[...]

Rente middelen is soms binnen 1/2/3 maanden terug te verdienen.
(kosten zijn ergens rond de 100/250)

Met boete op een andere rente gaan zitten heeft een terugverdientijd van vaak 4+ jaar.

'veelal minder gunstig' blijft relatief.

Ik was mss wat algemeen met ‘veelal minder gunstig’, maar herken het door jou geschetste beeld niet hoor.
Mn het algemeen stellen van 1/2/3 is zo algemeen (en vaag) : dat klopt ook niet.
Kun je nl niet stellen zonder kennis hypotheekbedragen, oude en nieuwe rente etc.

(Heb een aflosvrij deel uit 2008 (20 jaar vast) in 2019 na lang en zorgvuldig doorrekenen overgesloten met boete.
Terugverdientijd idd niet kort (jaren idd), besparing echter zeer fors, maar veeeeel beter dan middelen.)

Het zal afhangen van de parameters, zullen we maar zeggen

[alaintje]

Bedankt allemaal alvast . Op het moment kan ik even niet op elk punt in gaan ivm tijd.

kwon schreef op woensdag 26 mei 2021 @ 16:49:
Ik heb het nog even nagekeken en ik denk dat ik de verklaring nu dankzij jullie weet. Overigens is in deze post mijn oude situatie te vinden. Als ik nu inlog ziet het er zo uit:


***members only***


Ik heb me duidelijk vergist in de boete, maar het bedrag is alsnog fors lager dan de ruim 5k die het eerst was.

Verder denk ik dat het gewoon wel mogelijk is maar dat het grote verschil onder andere door de lage hypotheeksom in combinate met een andere looptijd van de RVP kan worden verklaard.

Sorry, dit is achteraf gezien echt non-nieuws geweest maar ik ben weer wat wijzer geworden.

Ik zag dus een soortgelijk iets voor komen bij mij.
Alleen mag ik (ligt misschien aan mijn situatie), niet verder vastzetten dan de 'oude' 10 jaar. Wellicht omdat de rekenrente dan direct weer 5% is (alhoewel dat onder 10 jaar alleen geldt).

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 4% gewijzigd door alaintje op 26-05-2021 22:02 ]

[Rubbergrover1]

bart.koppers schreef op woensdag 26 mei 2021 @ 21:03:
[...]

Mijn punt is: het uitsmeren geldt ook voor de IB-aftrek.
Stel 5000€ boete - die blijft 5000€, ook bij uitsmeren.
Die teruggave (in IB) smeer je ook uit.

Als de boete te hoog wordt, dan wilt die juist weer in je nadeel. Als de rente nog redelijk lang en tegen een redelijk hoge rente vast staat, dan kan die boete in de tienduizenden euro's lopen. Dat kan betekenen dat een deel van die boeterente niet of nauwelijks aftrekbaar is. En je moet die tienduizenden euro's dan ook beschikbaar hebben. Het is dan zeker aan te raden om ook de doorrekening te maken van rentemiddeling plus een forse extra aflossing. In plaats van dat geld voor boeterente te gebruiken.

Het is dus altijd goed om beide scenario's te bekijken, omdat niet één van beide scenario's in het algemeen beter is dan de ander.

[YakuzA]

alaintje schreef op woensdag 26 mei 2021 @ 21:59:
Bedankt allemaal alvast . Op het moment kan ik even niet op elk punt in gaan ivm tijd.
[...]


Ik zag dus een soortgelijk iets voor komen bij mij.
Alleen mag ik (ligt misschien aan mijn situatie), niet verder vastzetten dan de 'oude' 10 jaar. Wellicht omdat de rekenrente dan direct weer 5% is (alhoewel dat onder 10 jaar alleen geldt).

***members only***


In mijn offerte om te middelen vind ik nergens de boete terug...


***members only***

Middelen heeft dan ook geen boete.

Middelen heeft administratiekosten en rente opslag.

[Rubbergrover1]

alaintje schreef op woensdag 26 mei 2021 @ 21:59:
Bedankt allemaal alvast . Op het moment kan ik even niet op elk punt in gaan ivm tijd.
***members only***

De rentevaste periode verandert zo te zien wel. Als ik de berekening zie, dan staat de huidige rente op dit moment nog achteneenhalf jaar vast en ga je die zo voor tien jaar vast zetten. De winst zit hem voor de bank in die extra anderhalf jaar. Die ga je nu ook al vast zetten, tegen een rente die een stuk hoger is dan de huidige tienjarige rente.

Dat er geen boete wordt vermeld is logisch. Er is immers geen sprake van een boete.

[alaintje]

YakuzA schreef op woensdag 26 mei 2021 @ 22:02:
[...]

Middelen heeft dan ook geen boete.

Middelen heeft administratiekosten en rente opslag.

Rubbergrover1 schreef op woensdag 26 mei 2021 @ 22:10:
[...]

De rentevaste periode verandert zo te zien wel. Als ik de berekening zie, dan staat de huidige rente op dit moment nog achteneenhalf jaar vast en ga je die zo voor tien jaar vast zetten. De winst zit hem voor de bank in die extra anderhalf jaar. Die ga je nu ook al vast zetten, tegen een rente die een stuk hoger is dan de huidige tienjarige rente.

Dat er geen boete wordt vermeld is logisch. Er is immers geen sprake van een boete.

Bedankt beide voor het snelle antwoord.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

vereniging eigen huis:
Rentemiddeling betekent dat je de huidige rentevaste periode openbreekt en vervangt. Je nieuwe rente is het gemiddelde van je vorige rente en de actuele marktrente. De boete die je betaalt als je tussentijds jouw rentevaste periode aanpast, wordt verwerkt in het nieuwe rentepercentage. Je betaalt de boete dus niet in een keer.

....

De bank brengt een boete in rekening voor het beëindigen van de lopende rentevaste periode. Voor een indicatie van die boete, houd de volgende berekening aan:

Stel: je hebt een hypotheek van € 200.000, je betaalt 5 %. De resterende rentevaste periode is 5 jaar. De huidige rente voor 5 jaar is 2%.

De boete is dan: € 200.000 * (5 % - 2 %) * 5 jaar = € 30.000

De bank verwacht nog 5 jaar 5 % rente te ontvangen. Aangezien de geldverstrekker het geld nu terug krijgt en het kan uitzetten tegen 2 %, wordt de gemiste rente als een boete in rekening gebracht.

Omdat in bovenstaande situatie de rente blijkbaar niet voor langer wordt vastgezet kan ik begrijpen dat de bank dan direct geld mist. Of staat dit gewoon verkeerd en hoort het niet bij middelen, maar opnieuw rente vast zetten?