Hoelang heb jij je hypotheekrente vastgezet?

[Rubbergrover1]

Volgens bij begrijp je het nog niet helemaal. Je ze de rente wel langer vast dan wat je had en tegen een lagere rente dan je had, maar tegelijk ook tegen een veel hogere rente dan de huidige marktrente.

Even een simpel voorbeeld. Stel jouw rente staat nog 5 jaar vast tegen 3% rente en de huidige tien jaar rente is 1%. Als je dan gaat middelen, dan ga je tien jaar lang 2% per jaar betalen. In jouw redenering is dat alleen maar gunstig, omdat je én lagere rente krijgt én langer zekerheid. Terwijl als je niets zou doen, je na die resterende 5 jaar dus waarschijnlijk gewoon tegen 1% zou kunnen vastzetten. Voor de bank is het dus erg fijn dat ze je straks geen 1% rente hoeven te bieden, maar dat je je nu al voor 10 jaar tegen 2% wilt vastleggen.

[Napsju]

@alaintje Administratiekosten €300 bruto voor rentemiddelen bij ING? Die waren bij mij vorige maand nog €225 bruto. Hebben ze dat verhoogd dan?

Gevonden. €225.

[ Voor 29% gewijzigd door Napsju op 26-05-2021 22:43 ]

[alaintje]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 26 mei 2021 @ 22:36:
Volgens bij begrijp je het nog niet helemaal. Je ze de rente wel langer vast dan wat je had en tegen een lagere rente dan je had, maar tegelijk ook tegen een veel hogere rente dan de huidige marktrente.

Even een simpel voorbeeld. Stel jouw rente staat nog 5 jaar vast tegen 3% rente en de huidige tien jaar rente is 1%. Als je dan gaat middelen, dan ga je tien jaar lang 2% per jaar betalen. In jouw redenering is dat alleen maar gunstig, omdat je én lagere rente krijgt én langer zekerheid. Terwijl als je niets zou doen, je na die resterende 5 jaar dus waarschijnlijk gewoon tegen 1% zou kunnen vastzetten. Voor de bank is het dus erg fijn dat ze je straks geen 1% rente hoeven te bieden, maar dat je je nu al voor 10 jaar tegen 2% wilt vastleggen.

Ja zeker. Op dit moment is dat gewoon een aanbod welke beter is dan je momenteel dan al hebt toch.
Uiteraard 5 jaar wachten en hopen dat die op 0,5% staat is fijner. Maar dat is hopen.
Wel kun je na aflopen dan naar elke rentevasteperiode toe.

De enige andere verklaring is dat de bank een glazen bol heeft en weet dat er geen rentestijging komt.
Maar je zou rente middelen dus in dat geval uit willen stellen tot de rentes lijken te gaan stijgen ( en dat is time the market dan maar zullen we zeggen).

Iig bedankt voor je versimpelde uitleg.

@Napsju klopt, had mij vergist!.

[Rubbergrover1]

De bank heeft geen glazen bol, maar haalt gewoon opnieuw geld voor 10 jaar 'uit de markt' tegen de huidige, lage, rente.

Even mijn voorbeeld met een ton hypotheek uitwerken. Rente staat nog 5 jaar vast tegen 3%, huidige 10 jaars rente is 1%
Oude situatie:
Bank heeft nu met 'de kapitaalmarkt' afgesproken: we betalen ieder jaar 3k en over 5 jaar betalen we een ton terug. En jij betaalt die 3k per jaar en over 5 jaar betaal je de bank terug (of je leent opnieuw een ton).

Nieuwe situatie:
Bank leent voor 10 jaar een ton extra op 'de kapitaalmarkt' en spreekt af daar ieder jaar 1k over te betalen. Die ton hebben ze pas over 5 jaar nodig, dus kunnen ze het geld eerst nog 5 jaar wegzetten en daar bv 1k per jaar voor ontvangen. Komende 5 jaar kost die ton hen niets, maar ze ontvangen vanwege de middeling wel 1k minder van jou. Kosten dus 3k + 1k voor 2 keer een ton, inkomsten 2k van jou plus 1k van de extra ton die ze hebben kunnen uitlenen. Ze missen de komende 5 jaar dus ieder jaar 1k.
Voor de komende 5 jaar hebben ze daarom dus nog 5k nodig: daarom lenen ze in feite 105k en zetten ze maar een ton weer voor 5 jaar weg. En die 5k zetten ze zo weg dat er ieder jaar 1k van vrij komt. In de tweede 5 jaar ontvangen ze ieder jaar 1k meer van jou, zodat ze die extra geleende 5k weer kunnen terugbetalen.

Er komt dan voor de bank een mooi tabelletje uit met bedragen die voor 1 t/m 10 jaar vast staan, met daarbij de kosten en baten van elk van die bedragen. De bank heeft dus helemaal geen glazen bol, maar weet precies hoeveel ze ieder jaar moeten gaan betalen en hoeveel ze gaan ontvangen. Of er wel of geen rentestijging komt maakt daarvoor niet uit, omdat ze die geldstromen al bij voorbaat allemaal hebben vastgelegd.

De grote winst voor de bank zit hem er in dat ze dat geld niet tegen 3% of 1% hebben moeten lenen, maar dat er een marge zit tussen wat zij op de kapitaalmarkt moeten betalen en wat jij betaalt. Door de rentevaste termijn 5 jaar langer vast te zetten, is de bank dus al zeker van 5 jaar langer die marge op het kapitaal.

[Longcat]

Longcat schreef op maandag 10 augustus 2020 @ 16:53:
[...]

Ik heb gekozen voor Obvion omdat ik bereid ben voor 10 jaar te kiezen als het 1 jaar tarief absurd duur wordt. Het leek me waarschijnlijker dat Obvion in de toekomst scherp staat op 10 jaar dan verzekeraars. Hypotrust is nog veel meer 'hit or miss' wat dat betreft.

Ik laat vanaf 1-8 weer een nieuwe rentevastperiode ingaan van 1 jaar. Dit keer op 0.81% (ik betaal nu 0.86%).

[Cheesy]

Longcat schreef op donderdag 27 mei 2021 @ 19:40:
[...]

Ik laat vanaf 1-8 weer een nieuwe rentevastperiode ingaan van 1 jaar. Dit keer op 0.81% (ik betaal nu 0.86%).

Zoiets heeft mijn adviseurs destijds nou nooit als optie genoemd. Achteraf wel jammer. Ik had toen niet de kennis (en tijd) van nu om me erin te verdiepen en dan leun je toch heel sterk op een adviseur.

[Bschnitz]

Longcat schreef op donderdag 27 mei 2021 @ 19:40:
[...]

Ik laat vanaf 1-8 weer een nieuwe rentevastperiode ingaan van 1 jaar. Dit keer op 0.81% (ik betaal nu 0.86%).

Why not 10 jaar, net zo hoog. Zoveel lager kan het haast niet worden....

[fsfikke]

Bschnitz schreef op donderdag 27 mei 2021 @ 20:15:
[...]


Why not 10 jaar, net zo hoog. Zoveel lager kan het haast niet worden....

Zelfde verhaal als altijd, waarom zou je nu voor 10 jaar vastzetten als je weet dat de komende par jaar de rente laag is? Dat koop je zekerheid zonder dat je er echt voordeel van hebt.

[Morpheusk]

fsfikke schreef op donderdag 27 mei 2021 @ 20:19:
[...]

Zelfde verhaal als altijd, waarom zou je nu voor 10 jaar vastzetten als je weet dat de komende par jaar de rente laag is? Dat koop je zekerheid zonder dat je er echt voordeel van hebt.

Ja, zit wel wat in. Als het niet gelijk in procenten stijgt kan je voor jezelf ook nog een drempel bedrag in je hoofd nemen als de rente op X uitkomt zet ik het langer vast.

[evleerdam]

Cheesy schreef op donderdag 27 mei 2021 @ 20:10:
[...]

Zoiets heeft mijn adviseurs destijds nou nooit als optie genoemd. Achteraf wel jammer. Ik had toen niet de kennis (en tijd) van nu om me erin te verdiepen en dan leun je toch heel sterk op een adviseur.

Wat voor optie? Een hypotheekverstrekker is verplicht 3 maanden voor het aflopen van je periode, je een nieuwe aanbieding te doen.

Als je hypotheek dus afloopt op 1/8 dan moeten ze een offerte voor 1/5 sturen. Je kan die dan accepteren tussen 1/5 en 1/8. Afhankelijk van je contract geldt op 1/8 dan de aanbieding of het laagste van je aanbieding en de dan geldende rente.

[Bschnitz]

fsfikke schreef op donderdag 27 mei 2021 @ 20:19:
[...]

Zelfde verhaal als altijd, waarom zou je nu voor 10 jaar vastzetten als je weet dat de komende par jaar de rente laag is? Dat koop je zekerheid zonder dat je er echt voordeel van hebt.

True, maar dit lijkt mij toch echt wel het dieptepunt. Vastzetten op 0.8 is niet echt een slechte gok. Laag zal het blijven en dat klopt. Laag is echter ook 1 tot 1.5%.

Ik zie het vanaf hier alleen nog maar omhoog gaan, de kans dat het lager dan 0.7% gaat zie ik als nul kans.

[AMDFreak]

Het zal ligt stijgen, maar ik zie de 10 jaars rente echt niet zo snel naar 2% klimmen.
Stijging van rente betekend ook minder leencapaciteit, iets wat juist nu hard nodig is in de huidige huizenmarkt.. anders krijgen we alsnog weer een daling in de huizenprijzen

[pagani]

AMDFreak schreef op donderdag 27 mei 2021 @ 20:39:
Het zal ligt stijgen, maar ik zie de 10 jaars rente echt niet zo snel naar 2% klimmen.
Stijging van rente betekend ook minder leencapaciteit, iets wat juist nu hard nodig is in de huidige huizenmarkt.. anders krijgen we alsnog weer een daling in de huizenprijzen

De wereldmarkten zijn van véél grotere invloed op je rentepercentage dan onze lokale huizenmarkt. De verwachting is nu stabiel, maar met een grote onzekerheid met betrekking tot de post-covid economie. Als mensen het geld wat ze de afgelopen anderhalf jaar niet hebben uitgegeven ineens wel gaan besteden kan de rente vrij explosief gaan stijgen. Bedenk je dat de hypotheekrente over decennia heen gemiddeld zo'n 4 procent is maar uitschieters naar boven en beneden heeft en je kan je voorstellen dat met bovenstaand scenario je in een paar jaar richting de zes+ procent kan gaan.

[Longcat]

Bschnitz schreef op donderdag 27 mei 2021 @ 20:15:
[...]


Why not 10 jaar, net zo hoog. Zoveel lager kan het haast niet worden....

Op 04-05 (na het rentevoorstel) ging de rente bij Obvion naar 0.7% voor 1 jaar vast. Het tegendeel is dus al bewezen.

[Rubbergrover1]

Cheesy schreef op donderdag 27 mei 2021 @ 20:10:
[...]

Zoiets heeft mijn adviseurs destijds nou nooit als optie genoemd. Achteraf wel jammer. Ik had toen niet de kennis (en tijd) van nu om me erin te verdiepen en dan leun je toch heel sterk op een adviseur.

Bij afsluiten van een hypotheek moeten ze bij een rentevaste periode van minder dan 10 jaar toetsen met een vaste, veel hogere, toetsrente (momenteel 5%). Dat betekent dat de leencapaciteit ook veel lager wordt. Voor veel mensen is het bij afsluiten daarom niet mogelijk om voor korter dan 10 jaar te kiezen. Grote kans dat je adviseur dit daarom ook niet voorstelde.

[President]

Cheesy schreef op donderdag 27 mei 2021 @ 20:10:
[...]

Zoiets heeft mijn adviseurs destijds nou nooit als optie genoemd. Achteraf wel jammer. Ik had toen niet de kennis (en tijd) van nu om me erin te verdiepen en dan leun je toch heel sterk op een adviseur.

Mja, een 1 jaar vaste rente is ook niet zonder risico's hoor. Ik heb hem nu gewoon 10 jaar op 1,04 vastgezet. 0,81 is minder, maar wat als de rente straks met 0,1% per 2 maanden gaat stijgen? Op welk moment ga je je rente vaste periode dan langer vastzetten....?

[fsfikke]

Bschnitz schreef op donderdag 27 mei 2021 @ 20:27:
[...]


True, maar dit lijkt mij toch echt wel het dieptepunt. Vastzetten op 0.8 is niet echt een slechte gok. Laag zal het blijven en dat klopt. Laag is echter ook 1 tot 1.5%.

Ik zie het vanaf hier alleen nog maar omhoog gaan, de kans dat het lager dan 0.7% gaat zie ik als nul kans.

Hoezo dat? In Duitsland zitten ze onder de 0.30%. In Nederland nemen banken natuurlijk gratis wat extra marge genaamd HRA.

[Sandyman538]

President schreef op donderdag 27 mei 2021 @ 21:28:
[...]

Mja, een 1 jaar vaste rente is ook niet zonder risico's hoor. Ik heb hem nu gewoon 10 jaar op 1,04 vastgezet. 0,81 is minder, maar wat als de rente straks met 0,1% per 2 maanden gaat stijgen? Op welk moment ga je je rente vaste periode dan langer vastzetten....?

Risico is gewoon niet enorm groot. Je krijgt als voorbeeld op 1 oktober rente aanbod wat op 1 januari in gaat. Bij mijn aanbieder krijg ik op 1 januari de lagere rente mocht het nog naar beneden zijn gegaan, anders het aanbod van 1 oktober. En dan is het 9 maanden aankijken en krijg je weer op 1 oktober het nieuwe aanbod toegestuurd. En als je echt zenuwachtig wordt kun je het in de tussen periode altijd voor 10 of 20 jaar vast zetten met praktisch 0 boeterente ivm korte looptijd. Op een hypotheek van 3 ton scheelt het met 0,2 procent verschil toch 600 euro rente per jaar.

[President]

Sandyman538 schreef op donderdag 27 mei 2021 @ 21:46:
[...]

Risico is gewoon niet enorm groot. Je krijgt als voorbeeld op 1 oktober rente aanbod wat op 1 januari in gaat. Bij mijn aanbieder krijg ik op 1 januari de lagere rente mocht het nog naar beneden zijn gegaan, anders het aanbod van 1 oktober. En dan is het 9 maanden aankijken en krijg je weer op 1 oktober het nieuwe aanbod toegestuurd. En als je echt zenuwachtig wordt kun je het in de tussen periode altijd voor 10 of 20 jaar vast zetten met praktisch 0 boeterente ivm korte looptijd. Op een hypotheek van 3 ton scheelt het met 0,2 procent verschil toch 600 euro rente per jaar.

Juist, maar het is nu makkelijk praten met al jaren dalende rente. Maar als die gaat stijgen ga je het ook niet direct vast zetten voor langer, je gaat afwachten om te zien of de stijging gaat afvlakken of niet...

[Sandyman538]

President schreef op donderdag 27 mei 2021 @ 21:47:
[...]

Juist, maar het is nu makkelijk praten met al jaren dalende rente. Maar als die gaat stijgen ga je het ook niet direct vast zetten voor langer, je gaat afwachten om te zien of de stijging gaat afvlakken of niet...

Tsja, het gaat al 30 jaar globaal naar beneden, het zal een keer weer omhoog gaan. Dat is wat ik bedoel dat het risico niet heel groot is (en ik begrijp ook dat niet voor iedereen 1 jaars rente de oplossing is (of een goed idee)). Ik heb het al jaren steeds voor 1 jaar vast staan. Daar heb ik dus elk jaar voordeel van gehad ten opzichte van een 10 of 20 jaars rente. Mocht het omhoog gaan in die 9 maanden kun je ingrijpen (en mijn verwachting is niet dat het in 9 maanden met 2 procent omhoog gaat, maar mocht dat zo zijn kun je altijd tussentijds vastzetten en heb je het voordeel van de afgelopen jaren misschien weg gegooid).

[Morpheusk]

fsfikke schreef op donderdag 27 mei 2021 @ 21:36:
[...]

Hoezo dat? In Duitsland zitten ze onder de 0.30%. In Nederland nemen banken natuurlijk gratis wat extra marge genaamd HRA.

Dan is het lenen bij een Duitse bank wel interessant. Alleen zal voor sommigen de 30% eigen inleg een beperkende factor zijn.

[YakuzA]

Morpheusk schreef op donderdag 27 mei 2021 @ 22:16:
[...]
Dan is het lenen bij een Duitse bank wel interessant. Alleen zal voor sommigen de 30% eigen inleg een beperkende factor zijn.

Denk dat niet veel mensen alleen voor de hypotheekrente naar Duitsland verhuizen?

[Cheesy]

evleerdam schreef op donderdag 27 mei 2021 @ 20:25:
[...]


Wat voor optie? Een hypotheekverstrekker is verplicht 3 maanden voor het aflopen van je periode, je een nieuwe aanbieding te doen.

Als je hypotheek dus afloopt op 1/8 dan moeten ze een offerte voor 1/5 sturen. Je kan die dan accepteren tussen 1/5 en 1/8. Afhankelijk van je contract geldt op 1/8 dan de aanbieding of het laagste van je aanbieding en de dan geldende rente.

De mogelijkheid om voor een rvp van 1 jaar te gaan. Kwam er min of meer op neer dat de meeste mensen voor 10 jaar kiezen en wij dat ook maar moesten doen. Als we voor heel safe wilden gaan konden we voor 30 jaar kiezen.

Rubbergrover1 schreef op donderdag 27 mei 2021 @ 21:24:
[...]

Bij afsluiten van een hypotheek moeten ze bij een rentevaste periode van minder dan 10 jaar toetsen met een vaste, veel hogere, toetsrente (momenteel 5%). Dat betekent dat de leencapaciteit ook veel lager wordt. Voor veel mensen is het bij afsluiten daarom niet mogelijk om voor korter dan 10 jaar te kiezen. Grote kans dat je adviseur dit daarom ook niet voorstelde.

Goed punt haal je hier aan! Naar mijn weten hadden we voldoende ruimte destijds. Ik denk niet dat het een rol speelde omdat we niet voor het uiterste gingen.

President schreef op donderdag 27 mei 2021 @ 21:28:
[...]

Mja, een 1 jaar vaste rente is ook niet zonder risico's hoor. Ik heb hem nu gewoon 10 jaar op 1,04 vastgezet. 0,81 is minder, maar wat als de rente straks met 0,1% per 2 maanden gaat stijgen? Op welk moment ga je je rente vaste periode dan langer vastzetten....?

Inderdaad. Daar is discussie over te voeren en dat gebeurt in dit topic regelmatig.
En dat is ook goed, zodat iedereen die overweging zelf kan maken.

[Morpheusk]

YakuzA schreef op donderdag 27 mei 2021 @ 22:19:
[...]

Denk dat niet veel mensen alleen voor de hypotheekrente naar Duitsland verhuizen?

Dat hoeft ook niet. De Duitse bank brengt de euro’s gewoon naar Nederland.

https://www.dervolksbanke...-volksbank-hypotheek.html

[ Voor 17% gewijzigd door Morpheusk op 27-05-2021 22:29 ]

[eamelink]

In 2014 begonnen met 20 jaar rente vast tegen 4,1%.

In 2016 kon ik meer risico nemen; de boel afgekocht en overgesloten tegen 1,45% voor vijf jaar. Tienjaarsrente was toen 1,91%; een fors verschil.

Twee maanden geleden liep die vijf jaar af; nu tien jaar gekozen voor 1,09%. Ben in de tussentijd een andere grote lening aangegaan, dus de tien jaar zekerheid is nu welkom. Verschil met vijf jaar is ook véél kleiner dan in 2016.

Tot nu toe erg tevreden met de keuzes geweest

[Valorian]

eamelink schreef op donderdag 27 mei 2021 @ 22:26:
In 2014 begonnen met 20 jaar rente vast tegen 4,1%.

In 2016 kon ik meer risico nemen; de boel afgekocht en overgesloten tegen 1,45% voor vijf jaar. Tienjaarsrente was toen 1,91%; een fors verschil.

Twee maanden geleden liep die vijf jaar af; nu tien jaar gekozen voor 1,09%. Ben in de tussentijd een andere grote lening aangegaan, dus de tien jaar zekerheid is nu welkom. Verschil met vijf jaar is ook véél kleiner dan in 2016.

Tot nu toe erg tevreden met de keuzes geweest

Tevreden? Het was in 2014 niet te voorzien maar in retrospectief zul je toch enorm gebaald hebben dat je toen voor 20 jaar vast bent gegaan ipv korter? Die afkoop moet enorm geweest zijn?

[Rukapul]

Valorian schreef op donderdag 27 mei 2021 @ 22:34:
[...]


Tevreden? Het was in 2014 niet te voorzien maar in retrospectief zul je toch enorm gebaald hebben dat je toen voor 20 jaar vast bent gegaan ipv korter? Die afkoop moet enorm geweest zijn?

De afkoopsom zal afhankelijk zijn van de de 18-jarige rente in 2016. Kans is dat die beperkt afweek van de 4.1% uit 2014 en dus een beperkte contante waarde van het verschil.

[Rubbergrover1]

Morpheusk schreef op donderdag 27 mei 2021 @ 22:25:
[...]


Dat hoeft ook niet. De Duitse bank brengt de euro’s gewoon naar Nederland.

https://www.dervolksbanke...-volksbank-hypotheek.html

Let dan wel goed op de 'kleine lettertjes'. Sommige dingen die in Nederland vanzelfsprekend zijn, zo'n dat in het buitenland niet.

[Valorian]

Rukapul schreef op donderdag 27 mei 2021 @ 22:39:
[...]

De afkoopsom zal afhankelijk zijn van de de 18-jarige rente in 2016. Kans is dat die beperkt afweek van de 4.1% uit 2014 en dus een beperkte contante waarde van het verschil.

Oh misschien zie ik iets dan verkeerd, maar hij is toch van 4.1 die eigenlijk nog 18 jaar vast staat naar 1,45 gegaan voor 5 jaar? Hoe werkt dat dan precies?

[eamelink]

Valorian schreef op donderdag 27 mei 2021 @ 22:34:
Tevreden? Het was in 2014 niet te voorzien maar in retrospectief zul je toch enorm gebaald hebben dat je toen voor 20 jaar vast bent gegaan ipv korter?

In 2014 was dit de beste keuze. Vrij defensief, maar dat was toen prima. Achteraf kan je typisch concluderen dat het defensieve niet nodig was geweest, maar dat maakt de keuze niet fout. Het is bijvoorbeeld ook geen foute keuze geweest dat ik de afgelopen tien jaar een opstalverzekering heb gehad.

Die afkoop moet enorm geweest zijn?

Ik had geluk; mijn hypotheek was bij een one-off partij: Dela die via Hypotrust 300m in de markt had gezet. Toen hun geld ‘op’ was hebben ze de rente daarna kunstmatig hoog gehouden om geen nieuwe hypotheken te slijten. Dat is gunstig als je wilt oversluiten. De twintigjaarsrente op de markt lag in 2016 op iets boven de 2% geloof ik, maar voor mijn specifieke hypotheek op iets van 3,6%.

Dus ik kon oversluiten van 4,1 naar 1,45, met een boete over het verschil tussen 4,1 en 3,6. Dat is snel terugverdiend

_{Misschien heeft dit wel enige impact op mijn tevredenheid over de situatie}

[ Voor 3% gewijzigd door eamelink op 27-05-2021 23:04 ]

[Morpheusk]

eamelink schreef op donderdag 27 mei 2021 @ 23:03:
[...]


In 2014 was dit de beste keuze. Vrij defensief, maar dat was toen prima. Achteraf kan je typisch concluderen dat het defensieve niet nodig was geweest, maar dat maakt de keuze niet fout. Het is bijvoorbeeld ook geen foute keuze geweest dat ik de afgelopen tien jaar een opstalverzekering heb gehad.


[...]

Ik had geluk; mijn hypotheek was bij een one-off partij: Dela die via Hypotrust 300m in de markt had gezet. Toen hun geld ‘op’ was hebben ze de rente daarna kunstmatig hoog gehouden om geen nieuwe hypotheken te slijten. Dat is gunstig als je wilt oversluiten. De twintigjaarsrente op de markt lag in 2016 op iets boven de 2% geloof ik, maar voor mijn specifieke hypotheek op iets van 3,6%.

Dus ik kon oversluiten van 4,1 naar 1,45, met een boete over het verschil tussen 4,1 en 3,6. Dat is snel terugverdiend

_{Misschien heeft dit wel enige impact op mijn tevredenheid over de situatie}

In jouw geval pakt het nu goed uit. Maar soms ben je achteraf bij een prijsvechter duurder uit. Bijv. Als je rente vast periode is afgelopen en je dus wel moet overstappen omdat ze geen concurrerende prijzen meer hebben. Dan zit je dus vast aan enkele duizenden euro’s kosten, taxatie, notaris, hypotheekadvieskosten. Geen baan of lager salaris kan dan ook nog is tegen zitten.

[YakuzA]

eamelink schreef op donderdag 27 mei 2021 @ 23:03:
[...]
In 2014 was dit de beste keuze. Vrij defensief, maar dat was toen prima. Achteraf kan je typisch concluderen dat het defensieve niet nodig was geweest, maar dat maakt de keuze niet fout. Het is bijvoorbeeld ook geen foute keuze geweest dat ik de afgelopen tien jaar een opstalverzekering heb gehad.

Ik dacht dat opstalverzekering verplicht was vanuit hypotheek verstrekkers?
Niet echt een ‘keuze’

Wat ik zo snel kan vinden bevestigd dat ook.
https://www.consumentenbo.../eigen-huis-verzekeringen

[bart.koppers]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 26 mei 2021 @ 22:00:
[...]

Als de boete te hoog wordt, dan wilt die juist weer in je nadeel. Als de rente nog redelijk lang en tegen een redelijk hoge rente vast staat, dan kan die boete in de tienduizenden euro's lopen. Dat kan betekenen dat een deel van die boeterente niet of nauwelijks aftrekbaar is.

Huh?
Je redenatie dat een deel van de boeterente niet of nauwelijks aftrekbaar zou zijn, die lijkt me niet te kloppen. Wat bedoel je dan?

Een boete naar voren trekken - waar dat kan - werkt juist bij grote boete-sommen in je voordeel.
Mede vanwege de dalende % aftrek.

En je moet die tienduizenden euro's dan ook beschikbaar hebben. Het is dan zeker aan te raden om ook de doorrekening te maken van rentemiddeling plus een forse extra aflossing. In plaats van dat geld voor boeterente te gebruiken.

Eens. Al kun je zelfs boete meefinancieren dacht ik? (geen ervaring mee - ik kon een andere polis vrijmaken)

Een deel aflossen kan idd helpen om wat boetes te verlagen.

Echter, met de kennis van nu - ja, I know, heb ik niks an - zou ik het niet meer doen.
Ik ging daarna beter doorrekenen, en eigenlijk bleek dat het aflossen nauwelijks wat uitmaakte.
Ja, op de boete iets.
Omgerekend was het effect van 25k aflossen....: een paar euro per maand.
Veel minder effect dan van de rente.

Met aflossen verlaag je daarnaast de eigen liquide middelen.
Heb inmiddels liever flexibel die middelen beschikbaar dan "in de stenen" zitten.
Ook hier: dat is een persoonlijke (budgettaire) afweging.

Het is dus altijd goed om beide scenario's te bekijken, omdat niet één van beide scenario's in het algemeen beter is dan de ander.

Klopt. Of combinaties van maatregelen

Ik raad eenieder trouwens wat rust toe.
Kijk het even aan, neem tijd om (zelf) door te rekenen.

Adviseurs werken - logisch - niet voor niets.
Ikzelf heb ze in mijn "woon/hypotheekcarriere" net wat te vaak op inconsequenties, fouten, vergeten zaken tot en met wegsluizen in de eigen portemonnee "betrapt".

Je gaat er echt anders naar kijken als je het zelf echt snapt en doorrekent.
Laatste ronde dan ook uiteindelijk zonder adviseur gewerkt. (disclaimer: ik beweer zeker niet dat dit voor iedereen geschikt is! - ieder het zijne/hare...)

Je kunt ook onrustig worden van de rente-wijzigingen.
Zoom je even uit, dan zijn de wijzigingen in het afgelopen jaar minder substantieel (rond de Hypotheekrentes dan) dan ze soms lijken.
En als kleine % wijziging door de verstrekkers (meestal per maand) zo essentieel zijn dat de tijd dringt, heb je volgens mij andere issues (danwel "luxe-problemen")

[Rubbergrover1]

bart.koppers schreef op vrijdag 28 mei 2021 @ 02:25:
[...]


Huh?
Je redenatie dat een deel van de boeterente niet of nauwelijks aftrekbaar zou zijn, die lijkt me niet te kloppen. Wat bedoel je dan?

Een boete naar voren trekken - waar dat kan - werkt juist bij grote boete-sommen in je voordeel.
Mede vanwege de dalende % aftrek.

Even een extreem voorbeeld, als je de rente nog 20 jaar vast hebt staan tegen 4% of meer en de huidige marktrente is anderhalf procent, dan kan de boeterente bij een hypotheek van 3 ton meer dan een ton zijn. Als je inkomen minder dan een ton is, dag gaat er dus een stuk renteaftrek verloren.

Met aflossen verlaag je daarnaast de eigen liquide middelen.

Dat heb je ook als je dat zelfde bedrag aan boete betaalt. Als je in plaats daarvan de boete gaat bijlenen, dan wordt het plaatje op de lange duur van juist een stuk minder voordelig.

[Valorian]

eamelink schreef op donderdag 27 mei 2021 @ 23:03:
[...]


In 2014 was dit de beste keuze. Vrij defensief, maar dat was toen prima. Achteraf kan je typisch concluderen dat het defensieve niet nodig was geweest, maar dat maakt de keuze niet fout. Het is bijvoorbeeld ook geen foute keuze geweest dat ik de afgelopen tien jaar een opstalverzekering heb gehad.

Tsja, ik begrijp je redenering maar ik denk dat we dan verschillende interpretatie hebben van hoe je de 'beste keuze' definieert. In 2014 kon je niet voorzien hoe de markt en je persoonlijke leven zich zou ontwikkelen, dus voor jou was toen wellicht die 20-jaar-vast de beste keuze. Maar in mijn optiek kan je achteraf makkelijk stellen wat de beste keuze echt geweest zou zijn, want dan heb je alle variabelen. En met hoe de markt zich heeft ontwikkeld was dat in jouw geval niet 20 jaar vast (een van de slechtste keuzes, op 30 jaar vast na) maar waarschijnlijk 1 jaar vast (met een vanaf dag 1 lagere rente en geheel geen afkoopsom in 2016). Ik begrijp dat in 2014 jij dit de keuze vond die het beste paste bij de risico's die je toen kon voorzien/inschatten, maar dat maakt het niet de beste keuze als je in 2021 terugkijkt naar wat er allemaal mogelijk was aan opties

[...]

Ik had geluk; mijn hypotheek was bij een one-off partij: Dela die via Hypotrust 300m in de markt had gezet. Toen hun geld ‘op’ was hebben ze de rente daarna kunstmatig hoog gehouden om geen nieuwe hypotheken te slijten. Dat is gunstig als je wilt oversluiten. De twintigjaarsrente op de markt lag in 2016 op iets boven de 2% geloof ik, maar voor mijn specifieke hypotheek op iets van 3,6%.

Dus ik kon oversluiten van 4,1 naar 1,45, met een boete over het verschil tussen 4,1 en 3,6. Dat is snel terugverdiend

_{Misschien heeft dit wel enige impact op mijn tevredenheid over de situatie}

Ah, dank voor de toevoeging. Dit heeft je inderdaad geen windeieren gelegd! Daar zou ik ook tevreden mee zijn ja!

[fsfikke]

Valorian schreef op vrijdag 28 mei 2021 @ 09:07:
[...]


Tsja, ik begrijp je redenering maar ik denk dat we dan verschillende interpretatie hebben van hoe je de 'beste keuze' definieert. In 2014 kon je niet voorzien hoe de markt en je persoonlijke leven zich zou ontwikkelen, dus voor jou was toen wellicht die 20-jaar-vast de beste keuze. Maar in mijn optiek kan je achteraf makkelijk stellen wat de beste keuze echt geweest zou zijn, want dan heb je alle variabelen. En met hoe de markt zich heeft ontwikkeld was dat in jouw geval niet 20 jaar vast (een van de slechtste keuzes, op 30 jaar vast na) maar waarschijnlijk 1 jaar vast (met een vanaf dag 1 lagere rente en geheel geen afkoopsom in 2016). Ik begrijp dat in 2014 jij dit de keuze vond die het beste paste bij de risico's die je toen kon voorzien/inschatten, maar dat maakt het niet de beste keuze als je in 2021 terugkijkt naar wat er allemaal mogelijk was aan opties

[...]


[...]


Ah, dank voor de toevoeging. Dit heeft je inderdaad geen windeieren gelegd! Daar zou ik ook tevreden mee zijn ja!

De keuze wordt natuurlijk ook wel erg vergemakkelijkt doordat de staat klaar staat om de rekening van die foute keuzes over te nemen. De banken smullen er natuurlijk van. Vandaar dat ze mensen met succes op emotionele gronden proberen te overtuigen de rente lang vast te zetten. Als het de verkeerde keuze blijkt te zijn geweest gaan mensen toch wel middelen en krijgt de bank alsnog hun geld.

[redwing]

Valorian schreef op vrijdag 28 mei 2021 @ 09:07:
[...]
Tsja, ik begrijp je redenering maar ik denk dat we dan verschillende interpretatie hebben van hoe je de 'beste keuze' definieert. In 2014 kon je niet voorzien hoe de markt en je persoonlijke leven zich zou ontwikkelen, dus voor jou was toen wellicht die 20-jaar-vast de beste keuze. Maar in mijn optiek kan je achteraf makkelijk stellen wat de beste keuze echt geweest zou zijn, want dan heb je alle variabelen. En met hoe de markt zich heeft ontwikkeld was dat in jouw geval niet 20 jaar vast (een van de slechtste keuzes, op 30 jaar vast na) maar waarschijnlijk 1 jaar vast (met een vanaf dag 1 lagere rente en geheel geen afkoopsom in 2016). Ik begrijp dat in 2014 jij dit de keuze vond die het beste paste bij de risico's die je toen kon voorzien/inschatten, maar dat maakt het niet de beste keuze als je in 2021 terugkijkt naar wat er allemaal mogelijk was aan opties

Ik heb mijn rente rond die tijd (paar jaar later) ook voor 20 jaar vast gezet en dat vind ik zelfs met wat ik nu weet nog steeds de beste keuze. Prijstechnisch gezien misschien niet, maar had ik het niet vastgezet had ik ieder jaar moeten nadenken over wat ik ging doen. En dat terwijl ik nu zeker weet dat ik het tot het eind kan blijven betalen. De eerste jaren staat het ten slotte vast en daarna heb ik zoveel afgelost dat de rente niet zoveel meer uitmaakt. Ik ben dus voor meer zekerheid boven iets goedkoper, want zelfs toen ik het toen vast zette was het al bekend dat korte termijn vast zetten zeer waarschijnlijk goedkoper zou zijn.
En zelfs met de gegevens van nu zou ik me daar druk over maken

[Valorian]

redwing schreef op vrijdag 28 mei 2021 @ 09:58:
[...]

Ik heb mijn rente rond die tijd (paar jaar later) ook voor 20 jaar vast gezet en dat vind ik zelfs met wat ik nu weet nog steeds de beste keuze. Prijstechnisch gezien misschien niet, maar had ik het niet vastgezet had ik ieder jaar moeten nadenken over wat ik ging doen. En dat terwijl ik nu zeker weet dat ik het tot het eind kan blijven betalen. De eerste jaren staat het ten slotte vast en daarna heb ik zoveel afgelost dat de rente niet zoveel meer uitmaakt. Ik ben dus voor meer zekerheid boven iets goedkoper, want zelfs toen ik het toen vast zette was het al bekend dat korte termijn vast zetten zeer waarschijnlijk goedkoper zou zijn.
En zelfs met de gegevens van nu zou ik me daar druk over maken

Ha, begrijp ik helemaal hoor. Het wordt zo ook meer een semantische discussie over het woord 'beste'. Is dat wat financieel het beste is, of qua kopzorgen, etc. .. Het is al decennia bekend dat je gemiddeld genomen het beste uit bent met kort vast maar daar heb je inderdaad niets aan als je net in de verkeerde curve terecht komt bij het moeten verlengen. Zelf ben ik begonnen met 10 jaar vast @ 4,5%, en dat was vooral ingegeven doordat ik NHG + Starterslening had en die combinatie ook niet anders toeliet dan minimaal 10 jaar vast. Maar eerlijk gebied mij te zeggen dat ik zonder die voorwaarden óok minimaal 10 jaar vast zou hebben gezet, want de rente was immers 'historisch laag' en kon toch echt niet nog veel verder zakken...

En 4 jaar geleden heb ik het aflossingsvrije deel opengebroken en met 1,94% vast laten zetten voor weer 10 jaar. Want de bodem moest nu toch écht wel bijna bereikt zijn. Beste keuze (achteraf, financieel): nee. Maar inderdaad, het feit dat ik er niet over na hoef te denken is ook wat waard.

[Rubbergrover1]

Valorian schreef op vrijdag 28 mei 2021 @ 10:36:
Zelf ben ik begonnen met 10 jaar vast @ 4,5%, en dat was vooral ingegeven doordat ik NHG + Starterslening had en die combinatie ook niet anders toeliet dan minimaal 10 jaar vast. Maar eerlijk gebied mij te zeggen dat ik zonder die voorwaarden óok minimaal 10 jaar vast zou hebben gezet, want de rente was immers 'historisch laag' en kon toch echt niet nog veel verder zakken...

Los daarvan heb je als starter vaak ook (nog) niet de ruimte om het risico te willen lopen dat je na korte tijd al tegen een hogere rente aanloopt. Dus wil je de eerste jaren zekerheid dat er geen stijging komt. Omdat veel mensen een paar jaar later die ruimte wel hebben, kun je een paar jaar later de rente makkelijker flexibel houden.

[Longcat]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 28 mei 2021 @ 12:31:
[...]

Los daarvan heb je als starter vaak ook (nog) niet de ruimte om het risico te willen lopen dat je na korte tijd al tegen een hogere rente aanloopt. Dus wil je de eerste jaren zekerheid dat er geen stijging komt. Omdat veel mensen een paar jaar later die ruimte wel hebben, kun je een paar jaar later de rente makkelijker flexibel houden.

Iemand die in zijn eerste baantje zit, zal juist veel snellere salarisgroei doormaken dan anderen. Dit mitigeert het risico van snel stijgende rentes. Is voor mij de reden geweest om in 2016 voor 10 jaar vast te zetten ipv 20 (kon niet korter ivm max financieringsbedrag). Mijn salarisgroei is nu niet zo bijzonder meer. Toch koos ik voor zo kort mogelijk vast zetten. Mijn vermogen werkt nu als mitigerende factor. Als rentes bijzonder hard stijgen, kan ik meer dan de helft van de hypotheek aflossen als ik dat zou willen.

[Rubbergrover1]

Longcat schreef op vrijdag 28 mei 2021 @ 12:42:
[...]
Iemand die in zijn eerste baantje zit, zal juist veel snellere salarisgroei doormaken dan anderen. Dit mitigeert het risico van snel stijgende rentes.

Meestal wel, maar je zit dan ook juist in de meest onzekere positie. Dat je juist de eerste bent die eruit moet. Dat je baan wellicht totaal niet bij je past en toch bij een veel lager betaalde baan uitkomt. Etc. En als je er dan uit wordt gegooid, heb je maar relatief kort recht op WW. Daarom leveren die eerste jaren juist een hoop onzekerheid op, waarin je misschien liever zekerheid hebt over de lasten dan dat je kans hebt op lagere lasten, maar ook kans op hogere lasten. 10 jaar vastzetten is dan vaak geen slechte keus.

offtopic:
Het zou m.i. nog beter zijn als je die onzekerheid kunt 'afkopen' door tijdens de eerste onzekere jaren in een huurwoning te wonen. Maar dat is in de huidige woningmarkt vaak niet echt een reële optie.

[bart.koppers]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 28 mei 2021 @ 07:33:
[...]

Even een extreem voorbeeld, als je de rente nog 20 jaar vast hebt staan tegen 4% of meer en de huidige marktrente is anderhalf procent, dan kan de boeterente bij een hypotheek van 3 ton meer dan een ton zijn. Als je inkomen minder dan een ton is, dag gaat er dus een stuk renteaftrek verloren.

Hmmm. Zo extreem is dat voorbeeld niet - komt in de buurt van het mijne .
De goedkoopste manier om over te sluiten is - qua HR - om te verhuizen.
Dan moet je suc6 gewenst worden in huidige markt

De hoogte van de boeterente hangt af van verschil in rente * resterende looptijd.

Om een ton/100k boeterente te betalen, heb je het bv over een afkoop voor een resterende looptijd van 10 jaar over 400k aan hypotheek.
Dat is nog de helft te gaan dus mss niet zo slim, **lijkt het**?
Dat is het echter wel ** als je het kan **!

Jij @Rubbergrover1 bedoelt misschien: wat je niet hebt betaald (in IB) kun je ook niet terugvragen?
Die cut-off zit ergens anders als ik er zo over nadenk.

Want:
- In schijf 1 betaal je tot 68,5K belastbaar inkomen / verzamelinkomen een 37,10% aan IB.
- alles daarboven (> 68,5k) komt in schijf 2 : 49,5%
- en je kunt in 2021 max 43% van de boete (en je hypotheekrente) aftrekken.

Stel :
- je verdient modaal (bruto 36,5k, peil CBS 2020)
- dan betaal je al 37,10% * 36,5k = 13,5k aan IB

Tot een boete van ca 36k aan boete (nl 13,5k/37,1%) krijg je uit IB het maximale van 37,1% terug.
Mits je niet al teveel andere aftrekposten hebt
(voor de lezers hier het vergeten: belastbaar inkomen <> je bruto inkomen dus reken je ook niet rijk...)

Wat break-evens berekend met deze voorbeeld-36k (boete)
En het door @Rubbergrover1 geopperde renteverschil van 2,5% (=4%-1,5%):

Gerekend naar optimale resterende looptijd:
- openbreken als 10 jaar resteert in geval hypotheeksom 144k
- openbreken als 6 jaar resteert bij een hypotheeksom van 240k (6 jaar 240k a 2,5% = 36k)
- openbreken als 4 jaar resteert bij een hypotheeksom van 360k

Of gerekend vanuit bedrag uitstaande hypotheek en de terugverdientijd van de boete:
- hypotheek 200k --> in 7,2 jaar terugverdiend
- hypotheek 400k --> in 3,6 jaar terugverdiend (3,6 jaar * 2,5% * 400k = 36000)
- hypotheek 500k --> in 2,9 jaar terugverdiend

En dat is met een modaal (verzamel)inkomen doorgerekend.

In totaal scheelt het over de looptijd over de genoemde 400k:
10 jaar - 4 jaar => 6 jaar rente,a 2,5% over 400 k ==> 60k.
Mooi bedrag toch voor leven, op vakantie, of... om mee af te lossen ? (zie onder)

In werkelijkheid heb je met een modaal inkomen waarschijnlijk geen hypotheek van 400k.
En is de maximale teruggave uit IB hoger
Dit alles is ook best behoudend doorgerekend.

Ergo:
- je moet idd wel geld hebben/vrijmaken om überhaupt in 1 keer te kunnen oversluiten
- als dat niet kan, heb je met middelen een werkbare optie
- uiteindelijk is middelen duurder, tenminste als je blijft wonen.

Irt aflossen:
Als banken roepen: "los af", is dat voor mij een helder signaal zaken door te rekenen.
De vraag op verzoek gaan invullen (aflossen) ben ik kritisch over, want belang van de bank is nl zelden gelijk aan het mijne / de klant.

[Monkeydancer]

Morpheusk schreef op donderdag 27 mei 2021 @ 22:16:
[...]


Dan is het lenen bij een Duitse bank wel interessant. Alleen zal voor sommigen de 30% eigen inleg een beperkende factor zijn.

De rente kan je ook minder lang vastzetten in Duitsland. In NL is 30 jaar mogelijk, in tegenstelling tot DE.

[Rubbergrover1]

Monkeydancer schreef op zaterdag 29 mei 2021 @ 14:32:
[...]


De rente kan je ook minder lang vastzetten in Duitsland. In NL is 30 jaar mogelijk, in tegenstelling tot DE.

Zou ook wel een behoorlijk risico met zich meebrengen, omdat er een redelijke kans is dat je binnen 30 jaar een keer verhuist en je bij verhuizing niet boetevrij mag aflossen.

[marvel27]

Ik twijfel tussen 20 en 30 jaar vastzetten. Ik heb daarom wat zitten rekenen in een Excelsheet, en een paar scenario's naast elkaar gezet.
Scenario A is vastzetten voor 30 jaar.
Scenario's B-E gaan uit van 20 jaar vast, en dan in 2041 de dan geldende rente vastzetten voor 10 jaar, en dan een aantal rentes tegenover elkaar gezet.
Dat is een aanname natuurlijk: dat je in 2041 het weer vastzet voor 10 jaar. Wie weet kies je dan voor 1 jaar vast. Maar goed, ik wilde de berekening niet te complex maken, ik heb ook andere dingen te doen

Totaal betaalde rente is de rente die je aan het eind van de looptijd van de hypotheek betaald zal hebben. Ik stuur op dit bedrag (ook omdat het in maandlasten niet erg veel verschilt): ik wil in eerste plaats zo min mogelijk kwijt zijn aan rente. Minimaliseren van kopzorgen is daarnaast ook een factor natuurlijk: het voordeel van 30 jaar vast is dat je het vastlegt en er verder geen omkijken meer naar hebt. Daar betaal je dan wel 0,3% voor.

Ik lees vaak dat mensen het principe aanhouden dat je de hypotheekrente niet langer moet vastzetten dan de tijd die je van plan bent in het huis te wonen. Ik snap alleen niet zo goed waarom mensen dit roepen: de meeste verstrekkers hebben best een goede verhuisregeling. Mij lijkt juist dat je deze bodemrente zo lang mogelijk moet vastleggen, en die neem je dan gewoon mee naar een volgend huis.

Ik ga ervan uit dat we de bodem bereikt hebben (en er al voorbij zijn), en dat we stilletjes weer omhoog gaan. Ik moet zeggen dat ik dat drie jaar geleden toen ik mijn huidige hypotheek vastlegde aan 2,75% ook dacht, en we weten hoe dat is afgelopen. Maar goed, hoe lager de rente, hoe minder een verdere daling uitmaakt. Een daling van 5 naar 2,5% is veel impactvoller dan van 1,5% naar 0,75%.

Gezien we geen glazen bol hebben, maar hypotheekrentes blijkbaar historisch rond de 4% schommelen, lijkt 30 jaar vastzetten mij het meest interessant.

Wat denken jullie hierover?

[Longcat]

marvel27 schreef op donderdag 10 juni 2021 @ 18:03:
[Afbeelding]

Ik lees vaak dat mensen het principe aanhouden dat je de hypotheekrente niet langer moet vastzetten dan de tijd die je van plan bent in het huis te wonen. Ik snap alleen niet zo goed waarom mensen dit roepen: de meeste verstrekkers hebben best een goede verhuisregeling. Mij lijkt juist dat je deze bodemrente zo lang mogelijk moet vastleggen, en die neem je dan gewoon mee naar een volgend huis.

Dat komt denk ik vanuit de gedachte dat je boetevrij kan aflossen wanneer je verhuist. Hierbij wordt er van uitgegaan dat rentes dalen of rond de huidige niveaus blijven.

Gezien we geen glazen bol hebben, maar hypotheekrentes blijkbaar historisch rond de 4% schommelen, lijkt 30 jaar vastzetten mij het meest interessant.

Wat denken jullie hierover?

Ga je nooit extra aflossen? Als je dat wel doet (en zeker als je er dan ook voor kiest om de looptijd in te korten i.p.v. maandlasten verlagen), dan snijd je jezelf alleen maar in de vingers met 30 jaar vast. En ongeacht welk van de twee opties je kiest, wanneer je 20 jaar vast zet en extra aflost gedurende die 20 jaar, dan kan je ook een grotere stijging op de 10 jaar daarna hebben.

[fsfikke]

quote: https://nos.nl/l/2384453

Een hogere rente is volgens Brzeski voorlopig niet aan de orde. "Een eerste renteverhoging verwachten wij niet voor eind 2023. De rente wordt dan iets hoger maar het absolute niveau blijft laag."

Ik blijf erbij dat nu voor lange tijd vastzetten weinig nut heeft en dat de Nederlandse hypotheekrentes nog genoeg marge hebben om te dalen. Ik zal deze maand m’n vorig jaar afgesloten hypotheek na 1 jaar vast + 2 jaar rentebedenktijd nu voor 0 + 2 jaar rentebedenktijd verlengen.

[ Voor 7% gewijzigd door fsfikke op 10-06-2021 19:05 ]

[Sovieto]

marvel27 schreef op donderdag 10 juni 2021 @ 18:03:
[Afbeelding]

Ik twijfel tussen 20 en 30 jaar vastzetten. Ik heb daarom wat zitten rekenen in een Excelsheet, en een paar scenario's naast elkaar gezet.
Scenario A is vastzetten voor 30 jaar.
Scenario's B-E gaan uit van 20 jaar vast, en dan in 2041 de dan geldende rente vastzetten voor 10 jaar, en dan een aantal rentes tegenover elkaar gezet.
Dat is een aanname natuurlijk: dat je in 2041 het weer vastzet voor 10 jaar. Wie weet kies je dan voor 1 jaar vast. Maar goed, ik wilde de berekening niet te complex maken, ik heb ook andere dingen te doen

Totaal betaalde rente is de rente die je aan het eind van de looptijd van de hypotheek betaald zal hebben. Ik stuur op dit bedrag (ook omdat het in maandlasten niet erg veel verschilt): ik wil in eerste plaats zo min mogelijk kwijt zijn aan rente. Minimaliseren van kopzorgen is daarnaast ook een factor natuurlijk: het voordeel van 30 jaar vast is dat je het vastlegt en er verder geen omkijken meer naar hebt. Daar betaal je dan wel 0,3% voor.

Ik lees vaak dat mensen het principe aanhouden dat je de hypotheekrente niet langer moet vastzetten dan de tijd die je van plan bent in het huis te wonen. Ik snap alleen niet zo goed waarom mensen dit roepen: de meeste verstrekkers hebben best een goede verhuisregeling. Mij lijkt juist dat je deze bodemrente zo lang mogelijk moet vastleggen, en die neem je dan gewoon mee naar een volgend huis.

Ik ga ervan uit dat we de bodem bereikt hebben (en er al voorbij zijn), en dat we stilletjes weer omhoog gaan. Ik moet zeggen dat ik dat drie jaar geleden toen ik mijn huidige hypotheek vastlegde aan 2,75% ook dacht, en we weten hoe dat is afgelopen. Maar goed, hoe lager de rente, hoe minder een verdere daling uitmaakt. Een daling van 5 naar 2,5% is veel impactvoller dan van 1,5% naar 0,75%.

Gezien we geen glazen bol hebben, maar hypotheekrentes blijkbaar historisch rond de 4% schommelen, lijkt 30 jaar vastzetten mij het meest interessant.

Wat denken jullie hierover?

Je ziet dat je potentiële winst met 30 jaar klein is. Je winst met 20 jaar kan wel groter zijn. Daarnaast zijn er (voor mij) belangrijke zaken als fijn om te gunnen met lagere maandlasten, de kans dat je extra gaat wegens inflatie, hogere inkomens of erfenis.

Daarnaast zou je er ook voor kunnen kiezen om het verschil in nettomaandlasten tussen 20 jaar en 30 jaar extra af te lossen. Dan bouw je ook je risico af.

[Rubbergrover1]

marvel27 schreef op donderdag 10 juni 2021 @ 18:03:

Ik lees vaak dat mensen het principe aanhouden dat je de hypotheekrente niet langer moet vastzetten dan de tijd die je van plan bent in het huis te wonen. Ik snap alleen niet zo goed waarom mensen dit roepen: de meeste verstrekkers hebben best een goede verhuisregeling. Mij lijkt juist dat je deze bodemrente zo lang mogelijk moet vastleggen, en die neem je dan gewoon mee naar een volgend huis.

Er zijn meerdere redenen om eerder voor 20 dan voor 30 te kiezen. Je hebt bij ben geldverstrekkers inderdaad een verhuisregeling, maar dan moet je de volgende hypotheek wel bij de zelfde instelling nemen. Wat nu de goedkoopste is, gaan over 10 of 20 jaar wel eens een duurdere of middelmatige rente geven. Als je bij je verhuizing naar een duurdere woning gaat en veel meer bij wilt lenen, dan is het de vraag of je niet beter naar een andere geldverstrekker kunt gaan.

Daarnaast wil een groot deel van de mensen liever wat eerder van de lening af zijn. Als je een extra aflossing doet, dan nemen de verschillen ook af.

Maar het belangrijkste aspect is nog wel dat je te maken hebt met inflatie en loonstijgingen. Als je inkomen gemiddeld 2% per jaar stijgt, dan is over 20 jaar je inkomen de helft hoger. Ook als je straks 1453 zou moeten betalen, dan is dat waarschijnlijk nog steeds een veel kleiner deel van je inkomen dan de 1224 die je nu moet gaan betalen. Of beter gezegd, met de 1453 van straks kun je veel minder doen dan met die 1224 van nu. Het is daarom de vraag of een mogelijk hogere maandlast over 20 jaar wel zo erg is.

(Het is trouwens ook wel leuk om het verschil door te rekenen als je die 43 euro maandelijks in beleggingen stort een daar een redelijk beleggingsrendement over berekent.)

[CaLeX]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 11 juni 2021 @ 07:43:
[...]


(Het is trouwens ook wel leuk om het verschil door te rekenen als je die 43 euro maandelijks in beleggingen stort een daar een redelijk beleggingsrendement over berekent.)

Die 43 euro is wel grotendeels rente (en dus bruto), dus om eerlijk te rekenen zou je dat bedrag wel netto moeten maken.

Reken je met 30 euro 20 jaar lang 4% kom je op 11k en met 7% kom je op 15.7k. Op een inleg van 7.2k (afhankelijk van je hypotheekvoorwaarden zou je die misschien beter af kunnen lossen met sneeuwbal en de rentestaffel eerder pakken)

[Rubbergrover1]

CaLeX schreef op vrijdag 11 juni 2021 @ 12:05:
[...]

Die 43 euro is wel grotendeels rente (en dus bruto), dus om eerlijk te rekenen zou je dat bedrag wel netto moeten maken.

Reken je met 30 euro 20 jaar lang 4% kom je op 11k en met 7% kom je op 15.7k. Op een inleg van 7.2k (afhankelijk van je hypotheekvoorwaarden zou je die misschien beter af kunnen lossen met sneeuwbal en de rentestaffel eerder pakken)

Als je dan ook het renteverschil na afloop van die 20 jaar netto bekijkt, dan kun je van die 11k tien jaar lang een renteverschil van 160 bruto betalen. Dus ook zonder rekening te houden met je eigen, naar alle waarschijnlijkheid, hogere inkomen zou je nog geen verlies maken als je na 20 jaar op 4% rente zit. Pas als je meer dan 4% rente moet gaan betalen, ga je er nominaal op achteruit. Maar dat dus zeker niet in voor inflatie gecorrigeerde euro's.

[Pannencouque]

Ik zou ook voor 20jr gaan, mogelijk in de tussentijd wat aflossen. Gezien inflatie e.d. heb je echt geen pijn meer van een rentestijging na die tijd. En als je wat extra aflost is het helemaal klaar.

[JanHenk]

@marvel27

Kijk eens naar het afossingsschema en de schuld die resteert op 20 jaar bij zowel 20-jaar rentevast als 30-jaar rentevast. Bij de laatste heb je weliswaar je lasten langer vastgezet, maar los je ook minder af in de beginfase en is je uitstaande schuld dus blijvend hoger.

Hoe korter de rentevastperiode (en dus hoe lager de rente) hoe meer je in de beginfase af (kunt) lossen.

Ik zou juist bij een hoge schuld (ten opzichte van het onderpand) kiezen voor een zo kort mogelijke looptijd, om de rente over de uitstaande schuld te beperken en de schuld sneller te verlagen. Dat is een vliegwiel. Mogelijk daal je ook nog sneller een paar risicoklasse's / renteopslagen.

Mocht de rente alsnog sterk stijgen en je koudwatervrees krijgen, kun je hem altijd langer vastzetten. Maar blijf daarbij goed kijken naar de betaalbaarheid voor jezelf. Grote kans dat ook een stijging geen probleem oplevert omdat je inkomsten mee zijn gegroeid.

Bedenk dus dat je met 30-jaar ook kiest voor de zo hoog mogelijke rente en ook met de laagste aflossing. Naar mijn mening kiezen te veel Nederlanders op de automatische piloot voor 20 of 30 jaar vast bij hun eerste (of tweede) woning.

[bart.koppers]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 11 juni 2021 @ 14:11:
[...]

van die 11k tien jaar lang een renteverschil van 160 bruto betalen.

Het risico/rendementen van 11k etc is dan ook niet-gegandeerd. Deze constructie lekker buiten de hypotheek om laten lopen zou ik zeggen.

Daarnaast: inkomenstijging de komende jaren is helemaal niet zeker, en uiteindelijk doet dat ook niks in berekening van bedragen.
Hooguit verandert dat je gevoel over een bedrag, in absolute zin verandert het niets.

Kijk dan naar wat je overhoudt/beschikbaar hebt om van te leven. Daar voorzie ik met stijgende inflatie wel “uitdagingen” (incl bij mijzelf)

(Maar in welke mate de schuld inflateert is eigenlijk nog interessanter, de hefboom daarop is groot.)

Zit je zelf in financieel advies / hypotheken @Rubbergrover1?

[Rubbergrover1]

bart.koppers schreef op vrijdag 11 juni 2021 @ 23:07:
[...]
Het risico/rendementen van 11k etc is dan ook niet-gegandeerd. Deze constructie lekker buiten de hypotheek om laten lopen zou ik zeggen.

Het is ook meer de 'kers op de taart' dat je 'dingen' kunt doen met het geld dat je uitspaart bij een lagere rente. Ook als je het geld gebruikt om iets meer (30 euro per maand) af te lossen, betekent dat dat je de laatste 10 jaar minder hoeft af te lossen en minder rente hoeft te betalen. Dat scheelt je bij elkaar netto ook zo'n 75 euro per maand in die laatste 10 jaar. Zonder beursrisico.

Daarnaast: inkomenstijging de komende jaren is helemaal niet zeker, en uiteindelijk doet dat ook niks in berekening van bedragen.
Hooguit verandert dat je gevoel over een bedrag, in absolute zin verandert het niets.

Klopt, je zult daarvoor altijd naar je persoonlijke situatie moeten kijken. Als je binnen de komende 30 jaar bijvoorbeeld met pensioen gaat, dan heeft dat in de regel ook grote impact op je inkomen. Dan zou ik dat ook meenemen in mijn planning.

De vraag is dan wel of er misschien handiger dingen zijn dan simpelweg de rente voor 30 jaar vast te zetten. Je kunt dan ook overwegen om juist voor je pensioen al wat meer af te lossen. Of, over een heel andere boeg, een deel aflossingsvrij te kiezen. Klein voorbeeldje, over 20 jaar heb je zo'n 60% van de lening aan afgelost. Als je dus nu kiest voor ook maar 20% aflossingsvrij en 80% annuïtair en de komende 20 jaar net zo veel aflost als eerst, dan is over 20 jaar het restant van je schuld voor de helft aflossingsvrij. Dat biedt een hoop vrijheid en flexibiliteit hoe of je dat restant wilt aflossen. En een hoop meer flexibiliteit in de maandlasten die je wilt hebben. (Uiteraard kun je dit zowel bij 20 jaar vast als bij 30 jaar vast overwegen.)

[Sport_Life]

Wij hebben een mooie woning gevonden . Nu hebben we beide 1 dag ouderschapsverlof, bij mij is de einddatum december 2021 (wordt jaarlijks verlengd), bij mijn vrouw is het oneindig (totdat uren op zijn).
Met de verwachte verkoopopbrengst van onze woning plus leencapaciteit obv 32u kunnen we de woning betalen, maar de bank gaat uit van 90% van de taxatiewaarde, en dat ligt flink lager.

Ik las dat tot 6 maanden ouderschapsverlof niet in mindering wordt gebracht , en anders wel. Weet iemand hoe dat precies zit ?

[ Voor 4% gewijzigd door Sport_Life op 24-09-2021 22:53 ]

[outlandos]

marvel27 schreef op donderdag 10 juni 2021 @ 18:03:
[Afbeelding]

Ik twijfel tussen 20 en 30 jaar vastzetten. Ik heb daarom wat zitten rekenen in een Excelsheet, en een paar scenario's naast elkaar gezet.
Scenario A is vastzetten voor 30 jaar.
Scenario's B-E gaan uit van 20 jaar vast, en dan in 2041 de dan geldende rente vastzetten voor 10 jaar, en dan een aantal rentes tegenover elkaar gezet.
Dat is een aanname natuurlijk: dat je in 2041 het weer vastzet voor 10 jaar. Wie weet kies je dan voor 1 jaar vast. Maar goed, ik wilde de berekening niet te complex maken, ik heb ook andere dingen te doen

Totaal betaalde rente is de rente die je aan het eind van de looptijd van de hypotheek betaald zal hebben. Ik stuur op dit bedrag (ook omdat het in maandlasten niet erg veel verschilt): ik wil in eerste plaats zo min mogelijk kwijt zijn aan rente. Minimaliseren van kopzorgen is daarnaast ook een factor natuurlijk: het voordeel van 30 jaar vast is dat je het vastlegt en er verder geen omkijken meer naar hebt. Daar betaal je dan wel 0,3% voor.

Ik lees vaak dat mensen het principe aanhouden dat je de hypotheekrente niet langer moet vastzetten dan de tijd die je van plan bent in het huis te wonen. Ik snap alleen niet zo goed waarom mensen dit roepen: de meeste verstrekkers hebben best een goede verhuisregeling. Mij lijkt juist dat je deze bodemrente zo lang mogelijk moet vastleggen, en die neem je dan gewoon mee naar een volgend huis.

Ik ga ervan uit dat we de bodem bereikt hebben (en er al voorbij zijn), en dat we stilletjes weer omhoog gaan. Ik moet zeggen dat ik dat drie jaar geleden toen ik mijn huidige hypotheek vastlegde aan 2,75% ook dacht, en we weten hoe dat is afgelopen. Maar goed, hoe lager de rente, hoe minder een verdere daling uitmaakt. Een daling van 5 naar 2,5% is veel impactvoller dan van 1,5% naar 0,75%.

Gezien we geen glazen bol hebben, maar hypotheekrentes blijkbaar historisch rond de 4% schommelen, lijkt 30 jaar vastzetten mij het meest interessant.

Wat denken jullie hierover?

Ik zou nooit voor 30 jaar gaan. Veel te duur. Hou dat geld lekker in je zak en gebruik het eventueel om extra af te lossen. 30 jaar vast is meer iets voor Truus van de boekenclub met als belangrijkste argument dat het zo fijn is dat je weet waar je aan toe bent voor de gehele looptijd

Ga zelf voor 80% 20j vast en 20% 10j vast. Mocht de rente over 10 jaar veel hoger zijn dan los ik dat leningdeel tzt gewoon af.

Moet daarnaast ook nog een hypotheek met verhuurrecht voor mijn huidige appartement. Ga voor 10j en gebruik de opbrengt om die over 10j ook volledig af te lossen (indien fiscaal aantrekkelijk genoeg).

[Barrycade]

Zo revolutionair gewaagd is 80% 20 jaar vast ook niet.

Punt tegenwoordig is dat huizen echt heel duur zijn.
En dat de rente laag is maar daartegenover staat dat je verplicht 50% moet aflossen voor HRA. Dat hakt er meer in dan de rente een paar tienden hoger of lager.

Dan is het wel fijn om zeker te weten dat je rente niet opeens ook richting de 2,5% kruipt en de HRA ondertussen afgeschaft is. Dus dan snap ik wel dat je zo lang mogelijk zekerheid wil hebben.

En dan heb ik het nog niet over mogelijk onder water komen en risico's op herfinanciering bij de volgende economische dip.

[de Peer]

outlandos schreef op vrijdag 24 september 2021 @ 23:18:
[...]
Ga zelf voor 80% 20j vast en 20% 10j vast.

Vind ik ook behoorlijk Truus van de boekenclub eigenlijk. 20 jaar...
Wat is jouw plan voor als de rente verder daalt?

[President]

Hier voor 10 jaar vast gezet tegen 0,99% rente :-)

Vond 20 jaar wat zonde, omdat ik over 10 jaar in principe het geld heb (als het leven gewoon zo doorgaat, 20k op jaarbasis over houden gemiddeld is over 10 jaar 200k en die 40k extra los ik de komende 10 jaar al wel af met mijn maandelijkse aflossing) om dan de hele schuld af te betalen :-)

[ Voor 26% gewijzigd door President op 25-09-2021 13:25 ]

[Rubbergrover1]

Barrycade schreef op zaterdag 25 september 2021 @ 11:59:
En dat de rente laag is maar daartegenover staat dat je verplicht 50% moet aflossen voor HRA. Dat hakt er meer in dan de rente een paar tienden hoger of lager.

Als je doorstromer bent, met tegenwoordig vaak een flinke overwaarde (of eigen geld) en met de lage rente van tegenwoordig is de betaalde rente min eigenwoningforfait vaak niet zo heel hoog. Dus het voordeel van de renteaftrek is dan ook niet zo hoog. Als de woningwaarde dan nog wat door zou stijgen, dan verdwijnt het kleine beetje voordeel van de renteaftrek (als je dat nog hebt) als sneeuw voor de zon.

Reken dus altijd eerst even door wat het werkelijke voordeel van de hypotheekrenteaftrek is. Dat kan nog wel eens flink tegenvallen, zeker op de wat langere termijn.

[outlandos]

Barrycade schreef op zaterdag 25 september 2021 @ 11:59:
Zo revolutionair gewaagd is 80% 20 jaar vast ook niet.

Punt tegenwoordig is dat huizen echt heel duur zijn.
En dat de rente laag is maar daartegenover staat dat je verplicht 50% moet aflossen voor HRA. Dat hakt er meer in dan de rente een paar tienden hoger of lager.

Dan is het wel fijn om zeker te weten dat je rente niet opeens ook richting de 2,5% kruipt en de HRA ondertussen afgeschaft is. Dus dan snap ik wel dat je zo lang mogelijk zekerheid wil hebben.

En dan heb ik het nog niet over mogelijk onder water komen en risico's op herfinanciering bij de volgende economische dip.

Zo duur zijn huizen nou toch ook weer niet? Iets duurder dan in 2007/2008, maar als je jaarlijkse infaltie van 2% meerekent en de VEEL lagere rente dan betaal je nu stukken minder voor een huis dan toen. En 20j is lang zat, geeft je alle mogelijkheden om tzt al een heel flink af te lossen waardoor je een evt hogere rente veel minder hard voelt.

de Peer schreef op zaterdag 25 september 2021 @ 12:02:
[...]

Vind ik ook behoorlijk Truus van de boekenclub eigenlijk. 20 jaar...
Wat is jouw plan voor als de rente verder daalt?

Niks, van mij mag hij verder dalen. Graag zelfs. Dat betekent dat m'n 2 huizen meer waard worden. Hoe meer mensen kunnen lenen hoe hoger de huizenprijzen immers.

[ Voor 16% gewijzigd door outlandos op 25-09-2021 14:03 ]

[de Peer]

outlandos schreef op zaterdag 25 september 2021 @ 14:00:
[...]


Zo duur zijn huizen nou toch ook weer niet? Iets duurder dan in 2007/2008, maar als je jaarlijkse infaltie van 2% meerekent en de VEEL lagere rente dan betaal je nu stukken minder voor een huis dan toen. En 20j is lang zat, geeft je alle mogelijkheden om tzt al een heel flink af te lossen waardoor je een evt hogere rente veel minder hard voelt.


[...]


Niks, van mij mag hij verder dalen. Graag zelfs. Dat betekent dat m'n 2 huizen meer waard worden. Hoe meer mensen kunnen lenen hoe hoger de huizenprijzen immers.

Vreemde redenatie.
bovendien heb je pas wat aan die hoge huizenprijs bij verkoop.
tot die tijd zit je met je 20 jaar aan (relatief) hoge rente

[outlandos]

de Peer schreef op zaterdag 25 september 2021 @ 14:12:
[...]

Vreemde redenatie.
bovendien heb je pas wat aan die hoge huizenprijs bij verkoop.
tot die tijd zit je met je 20 jaar aan (relatief) hoge rente

1.28% voor 20j hoog noemen, dat is pas een vreemde redenering.

[Barrycade]

outlandos schreef op zaterdag 25 september 2021 @ 14:00:
[...]


Zo duur zijn huizen nou toch ook weer niet? Iets duurder dan in 2007/2008, maar als je jaarlijkse infaltie van 2% meerekent en de VEEL lagere rente dan betaal je nu stukken minder voor een huis dan toen. En 20j is lang zat, geeft je alle mogelijkheden om tzt al een heel flink af te lossen waardoor je een evt hogere rente veel minder hard voelt.


[...]


Niks, van mij mag hij verder dalen. Graag zelfs. Dat betekent dat m'n 2 huizen meer waard worden. Hoe meer mensen kunnen lenen hoe hoger de huizenprijzen immers.

Duur als in maandelijkse (rente)lasten bedoel je dan?
Huizen waar ik woon (omgeving Haarlem) nou niet echt koopjes te noemen. Starters kunnen het wel vergeten.

Nieuwbouw rijtjeshuis in Haarlem kost 6 ton. Dat noem ik niet goedkoop.

Jij praat zoals zoveel huizenbezitters vanuit hun eigen gunstige kant van het verhaal.

[outlandos]

Barrycade schreef op zaterdag 25 september 2021 @ 14:27:
[...]


Duur als in maandelijkse (rente)lasten bedoel je dan?
Huizen waar ik woon (omgeving Haarlem) nou niet echt koopjes te noemen. Starters kunnen het wel vergeten.

Nieuwbouw rijtjeshuis in Haarlem kost 6 ton. Dat noem ik niet goedkoop.

Jij praat zoals zoveel huizenbezitters vanuit hun eigen gunstige kant van het verhaal.

Ja, wat je zeg maar na 30 jaar voor je huis hebt betaald, inclusief rente dus. Kijk naar de rentes van die tijd, 7 a 8% per jaar was heel normaal. Doe dat eens maal 30 jaar... en corrigeer vervolgens nog voor 2% inflatie per jaar en dan zijn huizen nu helemaal niet zo duur.

Jij praat zoals zoveel huizenbezitters vanuit hun eigen gunstige kant van het verhaal.

Touche, dat kan ik niet ontkennen.

[ Voor 5% gewijzigd door outlandos op 25-09-2021 14:39 ]

[Rubbergrover1]

outlandos schreef op zaterdag 25 september 2021 @ 14:37:
[...]


Ja, wat je zeg maar na 30 jaar voor je huis hebt betaald, inclusief rente dus. Kijk naar de rentes van die tijd, 7 a 8% per jaar was heel normaal. Doe dat eens maal 30 jaar... en corrigeer vervolgens nog voor 2% inflatie per jaar en dan zijn huizen nu helemaal niet zo duur.

In totale lasten over 30 jaar zijn de huizen niet zo duur, maar in verhouding tot de maximale hypotheek die je kunt krijgen (zeker als starter met weinig eigen geld of overwaarde) zijn de huizen wel heel duur. Vandaar dat er zo gehamerd wordt op het verschil tussen de 'haves' en de 'have nots'. Heb je eenmaal een woning, dan zit je gebakken. Maar veel mensen kunnen er helemaal niet tussen komen.

[ Voor 13% gewijzigd door Rubbergrover1 op 25-09-2021 14:59 ]

[de Peer]

outlandos schreef op zaterdag 25 september 2021 @ 14:20:
[...]


1.28% voor 20j hoog noemen, dat is pas een vreemde redenering.

Tuurlijk, maar vandaar het woord relatief.
Voor mij zit de sweet spot meer bij 5 of 10 jaar.

En wie weet vinden we 1,28 inderdaad relatief hoog over 15 jaar.

[ Voor 10% gewijzigd door de Peer op 25-09-2021 15:11 ]

[outlandos]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 25 september 2021 @ 14:57:
[...]

In totale lasten over 30 jaar zijn de huizen niet zo duur, maar in verhouding tot de maximale hypotheek die je kunt krijgen (zeker als starter met weinig eigen geld of overwaarde) zijn de huizen wel heel duur. Vandaar dat er zo gehamerd wordt op het verschil tussen de 'haves' en de 'have nots'. Heb je eenmaal een woning, dan zit je gebakken. Maar veel mensen kunnen er helemaal niet tussen komen.

Klopt, dat verschil wordt alleen maar groter.

de Peer schreef op zaterdag 25 september 2021 @ 15:10:
[...]

Tuurlijk, maar vandaar het woord relatief.
Voor mij zit de sweet spot meer bij 5 of 10 jaar.

En wie weet vinden we 1,28 inderdaad relatief hoog over 15 jaar.

Dat laatste zou zo maar kunnen, al acht ik de kans groter dat we 1.28 voor 20j over 15 jaar (erg) laag vinden. Maar dit is koffiedik kijken natuurlijk.

Met 10j is ook niks mis. Ik kies ook niet voor niks met mijn verhuur hypotheek voor 10j aflossingsvrij. Sterker nog, als ik niet had besloten mijn appartement te houden voor verhuur dan had ik opzeker de hypotheek voor mijn nieuwe huis met rentevasteperiode 10j afgesloten.

5j vind ik persoonlijk wel een beetje tricky, dan liever 1 of 2j of variabel. Dat geeft net even wat meer flexibiliteit om bij te sturen indien nodig.

Je zag het deze week met de kapitaalmarktrente die flink is opgelopen na nieuws dat ze Nieuw-Zeelandse bank de rente gaat verhogen van 0 naar 0,25 en ook de Engelse Centrale Bank is dat van plan.

Voor degene die de kapitaalmarktrente willen volgen is dit een goede link:

https://nl.investing.com/...rlands-30-year-bond-yield

je hebt hem ook van 10j.

Interessant om te zien is dat we nu al weken flink aan het stijgen zijn op de kapitaalmarkt qua rente, maar dat de hypotheekrente nog iedere week een nieuwe ATL (edit: all time low) neerzet. Dat geeft 2 dingen aan: 1) concurrentie zorgt dat de marges lager worden (maar schijnbaar was er nog marge te over), en 2) verwachtingscomponent van geldverstrekkers (als in, dat de rente niet structureel veel zal stijgen).

[ Voor 13% gewijzigd door outlandos op 25-09-2021 15:34 ]

[Rubbergrover1]

outlandos schreef op zaterdag 25 september 2021 @ 15:25:
[...]
Voor degene die de kapitaalmarktrente willen volgen is dit een goede link:

https://nl.investing.com/...rlands-30-year-bond-yield

je hebt hem ook van 10j.

Interessant om te zien is dat we nu al weken flink aan het stijgen zijn op de kapitaalmarkt qua rente, maar dat de hypotheekrente nog iedere week een nieuwe ATL (edit: all time low) neerzet. Dat geeft 2 dingen aan: 1) concurrentie zorgt dat de marges lager worden (maar schijnbaar was er nog marge te over), en 2) verwachtingscomponent van geldverstrekkers (als in, dat de rente niet structureel veel zal stijgen).

Wat mijn idee is over de hypotheekrente:
1) niemand wil de eerste zijn met stijgende rentes. Net als dat niemand bij sparen de eerste wou zijn met negatieve rentes. Dan liever eerst even wat minder marge.
2) geldverstrekkers volgen niet 1 op 1 de kapitaalmarktrente, daar zit altijd een vertraging/demping in. De kapitaalmarktrente is nu op het zelfde niveau als begin juli. De rente is dus niet zozeer aan het pieken, de rente is eerder door een dal gegaan deze zomer. Ik weet niet wat de geldverstrekkers de laatste maanden met de rente hebben gedaan, maar ik kan mij goed voorstellen dat ze die rente liever gewoon de hele tijd stabiel houden.

[outlandos]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 25 september 2021 @ 16:27:
[...]

Wat mijn idee is over de hypotheekrente:
1) niemand wil de eerste zijn met stijgende rentes. Net als dat niemand bij sparen de eerste wou zijn met negatieve rentes. Dan liever eerst even wat minder marge.
2) geldverstrekkers volgen niet 1 op 1 de kapitaalmarktrente, daar zit altijd een vertraging/demping in. De kapitaalmarktrente is nu op het zelfde niveau als begin juli. De rente is dus niet zozeer aan het pieken, de rente is eerder door een dal gegaan deze zomer. Ik weet niet wat de geldverstrekkers de laatste maanden met de rente hebben gedaan, maar ik kan mij goed voorstellen dat ze die rente liever gewoon de hele tijd stabiel houden.

De beste plaats om dat te volgen is:

https://www.rentebox.nl/r...E0-4875-82E3-902151893771

Daar kondigen vrijwel alle geldverstrekkers 1 a 2 werkdagen van te voren hun wijzigingen aan.

Zoals je kan zien zitten we sinds half juli in een groene golf.

[geenstijl]

Ik heb mijn rente onlangs overgesloten naar het volgende:

% van totaal	vorm	Rente %
19%	1 jaar annuïtair	0.83%
50%	10 jaar annuïtair	0.95%
19%	1 jaar aflosvrij	0.93%
12%	10 jaar aflosvrij	1.05%

LTV ≈ 48%, LTI 2.13

[Batata007]

geenstijl schreef op zaterdag 25 september 2021 @ 18:27:
Ik heb mijn rente onlangs overgesloten naar het volgende:

% van totaal	vorm	Rente %
19%	1 jaar annuïtair	0.83%
50%	10 jaar annuïtair	0.95%
19%	1 jaar aflosvrij	0.93%
12%	10 jaar aflosvrij	1.05%

LTV ≈ 48%, LTI 2.13

Mag ik vragen hoe je hier precies op bent gekomen?
Waarom de leningdelen van 1 jaar?

[geenstijl]

Batata007 schreef op maandag 27 september 2021 @ 17:47:
[...]


Mag ik vragen hoe je hier precies op bent gekomen?
Waarom de leningdelen van 1 jaar?

Zodat ik een beetje flexibel ben, maar toch zekerheid heb.
De percentages lijken afwijkend, maar dat komt omdat het mooi afgeronde duizendtallen zijn
Over 10 jaar is mijn hypotheek nagenoeg nihil, dus daarom ook geen langere periode vastgezet.

[Sport_Life]

Iemand hier bekend met ASR Digithuis?
De rente is erg interessant als je bereid bent kort vast te zetten.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Bender]

Sport_Life schreef op maandag 27 september 2021 @ 21:45:
Iemand hier bekend met ASR Digithuis?
De rente is erg interessant als je bereid bent kort vast te zetten.


***members only***

Ik ken het niet, maar volgens mij zijn die rentestanden niet heel bijzonder te noemen. Korte/Variabele hypotheken kennen altijd wel lange rentestanden.

[Rubbergrover1]

Sport_Life schreef op maandag 27 september 2021 @ 21:45:
Iemand hier bekend met ASR Digithuis?
De rente is erg interessant als je bereid bent kort vast te zetten.

Dat laatste is wel een beetje een valkuil. Lokken met een lage rente voor korte rentevaste termijn, maar tegelijk weten ze dat een hoop mensen de hypotheek op een gegeven moment toch liever langer vast zetten. Verder hebben ze een redelijk beperkte doelgroep van 'makkelijke gevallen'. Lening van minder dan 80% woningwaarede en geen NHG.

[Sport_Life]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 28 september 2021 @ 10:50:
[...]

Dat laatste is wel een beetje een valkuil. Lokken met een lage rente voor korte rentevaste termijn, maar tegelijk weten ze dat een hoop mensen de hypotheek op een gegeven moment toch liever langer vast zetten. Verder hebben ze een redelijk beperkte doelgroep van 'makkelijke gevallen'. Lening van minder dan 80% woningwaarede en geen NHG.

Klopt, het is met name voor de haves (aankoop <2017) en boomers natuurlijk. Voor starters is het niet geschikt en daar zijn ze ook vrij helder over . (Hoger risico).

Met een lage LTV (<50%) waarom zou je dan 10 jaar vastzetten. Maar dat is natuurlijk persoonlijk. Worst case gaat rente omhoog en zet je alsnog 10 jaar vast tegen de rente gelijk aan grootbanken.

Anders gezegd : waarom zou je bij de abn amro 1% moeten betalen terwijl het risico nihil is bij <50% LTV? Vind ik eerder een naaiactie van de banken .

[ Voor 13% gewijzigd door Sport_Life op 28-09-2021 11:25 ]

[Rubbergrover1]

Sport_Life schreef op dinsdag 28 september 2021 @ 11:10:
[...]

Klopt, het is met name voor de haves (aankoop <2017) en boomers natuurlijk. Voor starters is het niet geschikt en daar zijn ze ook vrij helder over .

Met een lage LTV (<50%) waarom zou je dan 10 jaar vastzetten. Maar dat is natuurlijk persoonlijk. Worst case gaat rente omhoog en zet je alsnog 10 jaar vast tegen de rente gelijk aan grootbanken.

Anders gezegd : waarom zou je bij de abn amro 1% moeten betalen terwijl het risico nihil is bij <50% LTV? Vind ik eerder een naaiactie van de banken .

Als je toch in die lage categorie zit, dan kun je dus prima daarheen gaan. Tegelijk is het ook de vraag hoe lang ze zo laag blijven, want vaak het het bij aanbieders zo dat als ze een lage korte rente hebben, dat eerder een 'tijdelijk' lokkertje is en dat ze een paar jaar later juist weer aan de hoge kant zitten. Maar tegen die tijd kun je natuurlijk prima weer ergens anders kijken.

[pietje63]

Hebben ze een historie van lage rentes? Wat als over 2 jaar de rentevast periode voorbij is en hun rentes dan (tov de markt) gestegen zijn? Overstappen mag dan, maar is vaak niet aantrekkelijk (door extra kosten)

[fsfikke]

Sport_Life schreef op dinsdag 28 september 2021 @ 11:10:
[...]

Klopt, het is met name voor de haves (aankoop <2017) en boomers natuurlijk. Voor starters is het niet geschikt en daar zijn ze ook vrij helder over . (Hoger risico).

Met een lage LTV (<50%) waarom zou je dan 10 jaar vastzetten. Maar dat is natuurlijk persoonlijk. Worst case gaat rente omhoog en zet je alsnog 10 jaar vast tegen de rente gelijk aan grootbanken.

Anders gezegd : waarom zou je bij de abn amro 1% moeten betalen terwijl het risico nihil is bij <50% LTV? Vind ik eerder een naaiactie van de banken .

ABN valt toch wel mee? Ik heb daar vorig jaar als starter een prima hypotheek kunnen krijgen en betaal nu 0.82% voor 2 jaar met rentebedenktijd (<65% LTV). Als je hier de juiste vinkjes kan zetten zijn ze vrij consistent een van de goedkoopste.

[Rubbergrover1]

fsfikke schreef op dinsdag 28 september 2021 @ 11:53:
[...]

ABN valt toch wel mee? Ik heb daar vorig jaar als starter een prima hypotheek kunnen krijgen en betaal nu 0.82% voor 2 jaar met rentebedenktijd (<65% LTV). Als je hier de juiste vinkjes kan zetten zijn ze vrij consistent een van de goedkoopste.

0,7% is natuurlijk nog wel weer wat lager dan 0,82%. Maar als je over een paar jaar alsnog naar een andere aanbieder zou moeten/willen overstappen, dan verdwijnt dat voordeel snel als sneeuw voor de zon.

[Valorian]

fsfikke schreef op dinsdag 28 september 2021 @ 11:53:
[...]

ABN valt toch wel mee? Ik heb daar vorig jaar als starter een prima hypotheek kunnen krijgen en betaal nu 0.82% voor 2 jaar met rentebedenktijd (<65% LTV). Als je hier de juiste vinkjes kan zetten zijn ze vrij consistent een van de goedkoopste.

Klinkt goed. Maar denk dat je in jouw situatie niet representatief bent voor de “gemiddelde starter”, die zal eerder rond de 95-100% LTV lenen verwacht ik

[Sport_Life]

fsfikke schreef op dinsdag 28 september 2021 @ 11:53:
[...]

ABN valt toch wel mee? Ik heb daar vorig jaar als starter een prima hypotheek kunnen krijgen en betaal nu 0.82% voor 2 jaar met rentebedenktijd (<65% LTV). Als je hier de juiste vinkjes kan zetten zijn ze vrij consistent een van de goedkoopste.

Klopt maar dan moet alles weer over naar de abn. (Bankzaken ed).

Woning die we op het oog hebben heeft wel label A , dat scheelt weer in de rente (ironisch genoeg met 2 houtkachels + zwembad )

[ Voor 11% gewijzigd door Sport_Life op 28-09-2021 14:35 ]

[Rubbergrover1]

Valorian schreef op dinsdag 28 september 2021 @ 12:39:
[...]


Klinkt goed. Maar denk dat je in jouw situatie niet representatief bent voor de “gemiddelde starter”, die zal eerder rond de 95-100% LTV lenen verwacht ik

Maar niet iedereen is starter...

[mauwz]

Barrycade schreef op zaterdag 25 september 2021 @ 11:59:
Zo revolutionair gewaagd is 80% 20 jaar vast ook niet.

Punt tegenwoordig is dat huizen echt heel duur zijn.
En dat de rente laag is maar daartegenover staat dat je verplicht 50% moet aflossen voor HRA. Dat hakt er meer in dan de rente een paar tienden hoger of lager.

Dan is het wel fijn om zeker te weten dat je rente niet opeens ook richting de 2,5% kruipt en de HRA ondertussen afgeschaft is. Dus dan snap ik wel dat je zo lang mogelijk zekerheid wil hebben.

En dan heb ik het nog niet over mogelijk onder water komen en risico's op herfinanciering bij de volgende economische dip.

Met de huidige woningwaardes en de lage rente is de HRA sowieso iets waar je niet al te veel mee moet rekenen. Het woningforfait stijgt en de rente daalt, resultaat is een automatische afbouw van de HRA. Als deze ineens wordt afgeschaft, zouden de meeste woningeigenaren het niet eens direct merken op het moment.

Ik ben het wel met je eens dat je inderdaad niet ineens naar de 2,5% wilt kruipen. Een stijging van 100% op je rente is voor de meeste kopers nu niet wenselijk. Wat ik veel om mij heen zie is een 50/50 verdeling van de hypotheek. De ene helft is tegen 10 jaar en de andere helft tegen 20 jaar rentevast afgesloten. Het blijft voor iedereen een ander gevoel natuurlijk.

Het enige risico bij economische dips is werkloosheid, want zo lang jij je maandlasten kan betalen, zou je niet over de LTV na hoeven denken.

[Offens1490]

Topic beetje aan het doorspitten.

Wij zijn aan het oriënteren voor evt verbouwing van mini badkamer en isolatie.
We hebben officieel 3 jaar te gaan dus boete rente is ca 9000.(10 jaar vast gezet
1 e huis)

Echter gaan we van 3.6% naar 1.19% voor 20 jaar als we het doen en betalen we zelfs minder dan nu
Lening is 50/50 lineaire/annuïteit.

[redwing]

Offens1490 schreef op woensdag 29 september 2021 @ 12:23:
Topic beetje aan het doorspitten.

Wij zijn aan het oriënteren voor evt verbouwing van mini badkamer en isolatie.
We hebben officieel 3 jaar te gaan dus boete rente is ca 9000.(10 jaar vast gezet
1 e huis)

Echter gaan we van 3.6% naar 1.19% voor 20 jaar als we het doen en betalen we zelfs minder dan nu
Lening is 50/50 lineaire/annuïteit.

Tja, zeker met nog maar een paar jaar te gaan is het een grote gok. Als de rente over 3 jaar nog zo laag staat dan betaal je nu weliswaar 3 jaar minder, maar daarna juist 17 jaar teveel. Maar gaat de rente tussendoor stijgen moet je het juist altijd doen. En wat die rente gaat doen weet niemand, er wordt ten slotte al 10 jaar gezegd dat we de bodem nu wel bereikt hebben.

[Offens1490]

redwing schreef op woensdag 29 september 2021 @ 12:35:
[...]

Tja, zeker met nog maar een paar jaar te gaan is het een grote gok. Als de rente over 3 jaar nog zo laag staat dan betaal je nu weliswaar 3 jaar minder, maar daarna juist 17 jaar teveel. Maar gaat de rente tussendoor stijgen moet je het juist altijd doen. En wat die rente gaat doen weet niemand, er wordt ten slotte al 10 jaar gezegd dat we de bodem nu wel bereikt hebben.

Blijft altijd een gok 1ekeer ook achteraf gedacht had ik maar 5 jaar vastgezet IPV 10 maar ken ook mensen die voor 1 jaar vast zetten.

Aan de ander kant het is ook het gevoel dat je erbij hebt 20 jaar geen geen gezeik/moeite hoe en doen.

Ben zelf aan twijfelen of isolatie via gemeente/provincie zou doen of via hypotheek.

[-Muncky-]

Per 1 december kunnen wij een nieuwe RVP aangaan. Huidige verstrekker is ABN AMRO (Budgethypotheek met NHG).

Iemand een advies?

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[wortelsoft]

-Muncky- schreef op woensdag 29 september 2021 @ 12:56:
Per 1 december kunnen wij een nieuwe RVP aangaan. Huidige verstrekker is ABN AMRO (Budgethypotheek met NHG).

Iemand een advies?


***members only***

Waarschijnlijk kan je een NHG hypotheek niet meeverhuizen naar je nieuwe woning(navragen/uitzoeken), dan heeft een lange rentvast periode weinig zin als je gaat verhuizen.

[RM-rf]

Offens1490 schreef op woensdag 29 september 2021 @ 12:41:
[...]


Blijft altijd een gok 1ekeer ook achteraf gedacht had ik maar 5 jaar vastgezet IPV 10 maar ken ook mensen die voor 1 jaar vast zetten.

Aan de ander kant het is ook het gevoel dat je erbij hebt 20 jaar geen geen gezeik/moeite hoe en doen.

Meen je dat nu echt?
Je geeft direkt erboven duidelijk aan dat je zelfs van die 10 jaar vast spijt hebt en dat je nu 9000 euro boeterente gaat betalen om er vroegtijdig vanaf te zijn.
Dan kan je toch nooit gelijktijdig beweren dat ze zo 'blij' bent dat je 'er geen gezeik/moeite mee hebt'....?
Die heb je juist wel van het te lang vastzetten van je rente... in jouw geval 9000 euro nodeloze kosten omdat je de verkeerde afweging trof.

De kans is volgens mij zéér, zéér groot dat je geen 20 jaar lang exact dezelfde lening blijft willen hebben. ook je voorgaande lening wil je nu dus al 7 jaar later aanpassen wegens verbouwingen/renovatie.
Tevens is er best een kans dat je nog een keer zal gaan verhuizen, als dit je eerste huis is.
In dat geval is de meerwaarde van 20 jaar lang de rente vastzetten zo goed als nul... Je legt je dan vast ver boven een periode die nog voor jou als een overzienbaar riusico geld dat je logischerwijze wilt afdekken.
De kans is héél groot dat je ook voor aflopen van die periode je toch een reden zult hebben om te financieren.

ik vermoed echter dat die 20 jaar vastzetten vooral 'gunstig' lijkt omdat je bij middelen dan je boeterente ook over die tijd 'afschrijft' en het dus de 'schijn' wekt dat je goedkoper uitbent, terwijl je eigenlijk juist je kosten naar de verre toekomst affschuift.

Het is geen 'gok' bepaalde realistische risico's af te dekken.. het is enkel een 'gok' om heel lang je ergens in een contractuele verplichting vast te leggen waarbij je een boeterente moet betalen als je tussentijds mogelijk onder die verplichting uitwil.

Ik kan je enkel waarschuwen voor dat idee...
Het gevaar je rente te lang vast te zetten is eigenlijk groter dan andersom en de kosten ervan zijn ook best hoog;
Om je eigen voorbeeld te nemen, je hebt nu 7 jaar afgelost op je hypotheek en overweegt nu dus 9000 boeterente te betalen.
Dat is over die 7 jaar dus eigenlijk 1200 euro per jaar... of 100 euro per maand die die beslissing de rente 10 jaar vast te zetten je extra kost.
Genoeg grond om nu iet wat voorzichtigheid te hebben bij een beslissing nu over te stappen naar een rentevaste periode die nog eens tweemaal zo lang is als je keuze toen.

[ Voor 6% gewijzigd door RM-rf op 29-09-2021 13:12 ]

[jeroenkb]

Als ik de reacties van sommigen lees twijfel ik soms of ze het woord boeterente wel begrijpen.

Het is niet meer of minder dan: originele rente - nieuwe rente over de resterende looptijd van je huidige rentevaste termijn. Nooit begrepen waarom ze het boete noemen.

enige afweging (wat mij betreft) is dan ook je eigen persoonlijke renteinschatting over de rente op het tijdstip dat je huidige rentetermijn periode afloopt.

Denk je dat die dan hoger is: slim om nu de rente aan te passen
Denk je dat die lager is: niets doen

[assje]

jeroenkb schreef op woensdag 29 september 2021 @ 13:16:
Het is niet meer of minder dan: originele rente - nieuwe rente over de resterende looptijd van je huidige rentevaste termijn. Nooit begrepen waarom ze het boete noemen.

Kleine nuance; wordt (doorgaans) berekend op bedrag na aftrek van wat boetevrij afgelost zou kunnen worden. Voor mijn situatie waar 20% per jaar afgelost mocht worden scheelt dat dus aanzienlijk. Daarnaast weet je dat de HRA per jaar verder afgebouwd wordt, dat geeft ook een klein voordeel aan naar voren halen van de lasten.

[jeroenkb]

assje schreef op woensdag 29 september 2021 @ 13:19:
[...]


Kleine nuance; wordt (doorgaans) berekend op bedrag na aftrek van wat boetevrij afgelost zou kunnen worden. Voor mijn situatie waar 20% per jaar afgelost mocht worden scheelt dat dus aanzienlijk. Daarnaast weet je dat de HRA per jaar verder afgebouwd wordt, dat geeft ook een klein voordeel aan naar voren halen van de lasten.

Klopt: wilde het niet te complex maken. Een en ander wordt ook contant gemaakt wat weer wat scheelt. BIj mij scheelde het naar voren halen alleen al op de HRA (ivm de afbouw) ongeveer 1000 euro. Snel verdiend.

[Offens1490]

RM-rf schreef op woensdag 29 september 2021 @ 13:10:
[...]


Meen je dat nu echt?
Je geeft direkt erboven duidelijk aan dat je zelfs van die 10 jaar vast spijt hebt en dat je nu 9000 euro boeterente gaat betalen om er vroegtijdig vanaf te zijn.
Dan kan je toch nooit gelijktijdig beweren dat ze zo 'blij' bent dat je 'er geen gezeik/moeite mee hebt'....?
Die heb je juist wel van het te lang vastzetten van je rente... in jouw geval 9000 euro nodeloze kosten omdat je de verkeerde afweging trof.

De kans is volgens mij zéér, zéér groot dat je geen 20 jaar lang exact dezelfde lening blijft willen hebben. ook je voorgaande lening wil je nu dus al 7 jaar later aanpassen wegens verbouwingen/renovatie.
Tevens is er best een kans dat je nog een keer zal gaan verhuizen, als dit je eerste huis is.
In dat geval is de meerwaarde van 20 jaar lang de rente vastzetten zo goed als nul... Je legt je dan vast ver boven een periode die nog voor jou als een overzienbaar riusico geld dat je logischerwijze wilt afdekken.
De kans is héél groot dat je ook voor aflopen van die periode je toch een reden zult hebben om te financieren.

ik vermoed echter dat die 20 jaar vastzetten vooral 'gunstig' lijkt omdat je bij middelen dan je boeterente ook over die tijd 'afschrijft' en het dus de 'schijn' wekt dat je goedkoper uitbent, terwijl je eigenlijk juist je kosten naar de verre toekomst affschuift.

Het is geen 'gok' bepaalde realistische risico's af te dekken.. het is enkel een 'gok' om heel lang je ergens in een contractuele verplichting vast te leggen waarbij je een boeterente moet betalen als je tussentijds mogelijk onder die verplichting uitwil.

Ik kan je enkel waarschuwen voor dat idee...
Het gevaar je rente te lang vast te zetten is eigenlijk groter dan andersom en de kosten ervan zijn ook best hoog;
Om je eigen voorbeeld te nemen, je hebt nu 7 jaar afgelost op je hypotheek en overweegt nu dus 9000 boeterente te betalen.
Dat is over die 7 jaar dus eigenlijk 1200 euro per jaar... of 100 euro per maand die die beslissing de rente 10 jaar vast te zetten je extra kost.
Genoeg grond om nu iet wat voorzichtigheid te hebben bij een beslissing nu over te stappen naar een rentevaste periode die nog eens tweemaal zo lang is als je keuze toen.

Ik heb me misschien ongelukkig uitgedrukt mijn excuses.
Bovenstaande van 20 jaar is een eerste concept die ik gekregen heb.


Mbt tot lang vast zetten achteraf minder goed maar goed ik zit niet er alleen in mijn vrouw moet er ook mee eens zijn. Spijt te groot woord

Gezien grote van het huis zijn we niet snel van plan te verhuizen zeker nog 15 jaar mits buurt niet totaal veranderd .

Pa ben zelf nog aan het inlezen op deze materie.

[redwing]

RM-rf schreef op woensdag 29 september 2021 @ 13:10:
[...]
Meen je dat nu echt?
Je geeft direkt erboven duidelijk aan dat je zelfs van die 10 jaar vast spijt hebt en dat je nu 9000 euro boeterente gaat betalen om er vroegtijdig vanaf te zijn.
Dan kan je toch nooit gelijktijdig beweren dat ze zo 'blij' bent dat je 'er geen gezeik/moeite mee hebt'....?
Die heb je juist wel van het te lang vastzetten van je rente... in jouw geval 9000 euro nodeloze kosten omdat je de verkeerde afweging trof.

De kans is volgens mij zéér, zéér groot dat je geen 20 jaar lang exact dezelfde lening blijft willen hebben. ook je voorgaande lening wil je nu dus al 7 jaar later aanpassen wegens verbouwingen/renovatie.
Tevens is er best een kans dat je nog een keer zal gaan verhuizen, als dit je eerste huis is.
In dat geval is de meerwaarde van 20 jaar lang de rente vastzetten zo goed als nul... Je legt je dan vast ver boven een periode die nog voor jou als een overzienbaar riusico geld dat je logischerwijze wilt afdekken.
De kans is héél groot dat je ook voor aflopen van die periode je toch een reden zult hebben om te financieren.

ik vermoed echter dat die 20 jaar vastzetten vooral 'gunstig' lijkt omdat je bij middelen dan je boeterente ook over die tijd 'afschrijft' en het dus de 'schijn' wekt dat je goedkoper uitbent, terwijl je eigenlijk juist je kosten naar de verre toekomst affschuift.

Het is geen 'gok' bepaalde realistische risico's af te dekken.. het is enkel een 'gok' om heel lang je ergens in een contractuele verplichting vast te leggen waarbij je een boeterente moet betalen als je tussentijds mogelijk onder die verplichting uitwil.

Ik kan je enkel waarschuwen voor dat idee...
Het gevaar je rente te lang vast te zetten is eigenlijk groter dan andersom en de kosten ervan zijn ook best hoog;
Om je eigen voorbeeld te nemen, je hebt nu 7 jaar afgelost op je hypotheek en overweegt nu dus 9000 boeterente te betalen.
Dat is over die 7 jaar dus eigenlijk 1200 euro per jaar... of 100 euro per maand die die beslissing de rente 10 jaar vast te zetten je extra kost.
Genoeg grond om nu iet wat voorzichtigheid te hebben bij een beslissing nu over te stappen naar een rentevaste periode die nog eens tweemaal zo lang is als je keuze toen.

Zolang je weet dat de rente daalt heb je gelijk. Als de rente echter was gestegen had ie juist gehoopt op een langere rentevast termijn. Iets wat je in je hele verhaal even vergeet. En ik snap dat de rente al tijden aan het dalen is, maar die zal ook weer een keer omhoog gaan.

En zolang je weet dat je het makkelijk kunt betalen is langer vastzetten dus helemaal geen gevaar/risico maar juist het afdekken van een risico. Feitelijk is het een soort verzekering waarbij je wat meer betaald om zeker te zijn dat je geen last hebt van rente-stijgingen. Zijn huidige dilemma is puur ontstaan omdat de rente is gedaald, maar is feitelijk gezien helemaal geen probleem. Het is niet dat ie zich nu druk maakt dat ie het niet kan betalen. Iets wat hij wel zou doen als de rente zou zijn gestegen en zijn rentevast periode tussendoor was afgelopen.

Verder heb je wel gelijk dat je moet kijken naar wat je plannen zijn met een huis en wat je plannen zijn met de hypotheek. Als je van plan bent nog te gaan verhuizen en een hypotheek kiest die je niet mee kunt nemen, heeft een lange rentevast periode weinig nut. Als je voldoende inkomensruimte hebt om renteverschillen op te vangen is kort vastzetten weer handig. Maar gaat het allemaal maar net en is het plan om nog een langere tijd te blijven wonen is een langere rentevast periode vaak een goede keuze. En bovenal niet vergeten wat je zelf fijn vind. Ik heb b.v. mijn hypotheek 20 jaar vaststaan omdat ik gewoon wil weten waar ik aan toe ben (wat bij mij juist heel goed uitpakt met een spaarhypotheek waarvan ik de rente nog steeds op 5% heb staan )

[RM-rf]

redwing schreef op woensdag 29 september 2021 @ 13:39:
[...]

Zolang je weet dat de rente daalt heb je gelijk. Als de rente echter was gestegen had ie juist gehoopt op een langere rentevast termijn. Iets wat je in je hele verhaal even vergeet. En ik snap dat de rente al tijden aan het dalen is, maar die zal ook weer een keer omhoog gaan.

welnee.... ook als de rente stijgt is dat gewoon deel van een economische ontwikkeling.
en daarin kun je zeker enkele voorspellingen doen, die te koppelen vallen aan de economie (inflatie, vraag en aanbod op kapitaalmarkten en welk leenrisico je zelf draagt)...

Met vrijwel alle contracten is het een zeker voordeel om _niet_ ervoor te kiezen heel lang, dus meerdere jaren aan hetzelfde contract en een nu vastgelegd prijsniveau vast te gaan zitten.

En dat is eigenlijk bij leningen precies hetzelfde.
Het is juist fout om dat terug te voeren op een 'gok' die je doet of de rente volgens jou zou stijgen of dalen....

maar het voordeel van het niet kiezen voor een vaste rente is juist dat je er dan voor kiest niet dat prijs-fluctuatie-risico door je aanbieder te laten dragen op een voorwaarde die hij kan vastleggen...
gokken tegen de grote kapitaalbedrijven moet je ook nooit gaan doen, die verdienen altijd goed daaraan en de hypotheekmarkt is een prima voorbeeld waar de grote aanbieders heel veel geld verdienen aan mensen die uit angst snel naar heel lange rentevaste periodes stappen (en soms ook een beetje in die richting gepusht worden door hen door verkopers angst te löaten aanpraten, waarvoor veel mensen die een contract over meerdere tonnen aangaan altijd erg gevoelig voor zijn)


Ik zeg overigens niet dat dit voor iedereen geld en er geen goede gronden zijn een bepaalde rentevaste periode wel te kiezen...
maar dan moet je goed overwegen en 'langer' rentevast is volgens mij zeker niet automatisch ook 'beter'.

Mensen die een relatief groter leenrisico hebben, een hoge LTV en relatief veel rentelasten betalen hebben zeker een voordeel iig de periode dat ze nog niet zoveel afgeslost hebben of overwaarde opgebouwd een rentevaste periode te kiezen die iig die periode afdekt dat ze meer risico dragen.

maar de truc is wel op te passen langer je vast te leggen dan je eigen 'financiele horizon' is... de periode waarop je met enige zekerheid kunt bepalen wat je financiele mogelijkheden zijn, ongeveer kunt inschatten wat je inkomen is en of je nog veel langer in je woning wilt wonen of juist extra verbouwingen wilt bijfinancieren.

het is héél verkeerd dit voor te stellen alsof je aand e roulettetafel zet en je al je geld inzet op rood of zwart.. in de zin vane en rentedaling of -stijging denkt te kunnen voorspellen.
wat je moet doen is dit te zien als een mogelijk financieel risico dat je kunt afdekken door meerkosten of een lagere verplichting, of juist de zekerheid dat je die speelruimte ook met eigen vermogen/inkomen kunt financieren

[ Voor 7% gewijzigd door RM-rf op 29-09-2021 14:06 ]

[Cheezus]

RM-rf schreef op woensdag 29 september 2021 @ 14:04:
[...]


welnee.... ook als de rente stijgt is dat gewoon deel van een economische ontwikkeling.
en daarin kun je zeker enkele voorspellingen doen, die te koppelen vallen aan de economie (inflatie, vraag en aanbod op kapitaalmarkten en welk leenrisico je zelf draagt)...

Met vrijwel alle contracten is het een zeker voordeel om _niet_ ervoor te kiezen heel lang, dus meerdere jaren aan hetzelfde contract en een nu vastgelegd prijsniveau vast te gaan zitten.

En dat is eigenlijk bij leningen precies hetzelfde.
Het is juist fout om dat terug te voeren op een 'gok' die je doet of de rente volgens jou zou stijgen of dalen....

maar het voordeel van het niet kiezen voor een vaste rente is juist dat je er dan voor kiest niet dat prijs-fluctuatie-risico door je aanbieder te laten dragen op een voorwaarde die hij kan vastleggen...
gokken tegen de grote kapitaalbedrijven moet je ook nooit gaan doen, die verdienen altijd goed daaraan en de hypotheekmarkt is een prima voorbeeld waar de grote aanbieders heel veel geld verdienen aan mensen die uit angst snel naar heel lange rentevaste periodes stappen (en soms ook een beetje in die richting gepusht worden door hen door verkopers angst te löaten aanpraten, waarvoor veel mensen die een contract over meerdere tonnen aangaan altijd erg gevoelig voor zijn)


Ik zeg overigens niet dat dit voor iedereen geld en er geen goede gronden zijn een bepaalde rentevaste periode wel te kiezen...
maar dan moet je goed overwegen en 'langer' rentevast is volgens mij zeker niet automatisch ook 'beter'.

Mensen die een relatief groter leenrisico hebben, een hoge LTV en relatief veel rentelasten betalen hebben zeker een voordeel iig de periode dat ze nog niet zoveel afgeslost hebben of overwaarde opgebouwd een rentevaste periode te kiezen die iig die periode afdekt dat ze meer risico dragen.

maar de truc is wel op te passen langer je vast te leggen dan je eigen 'financiele horizon' is... de periode waarop je met enige zekerheid kunt bepalen wat je financiele mogelijkheden zijn, ongeveer kunt inschatten wat je inkomen is en of je nog veel langer in je woning wilt wonen of juist extra verbouwingen wilt bijfinancieren.

het is héél verkeerd dit voor te stellen alsof je aand e roulettetafel zet en je al je geld inzet op rood of zwart.. in de zin vane en rentedaling of -stijging denkt te kunnen voorspellen.
wat je moet doen is dit te zien als een mogelijk financieel risico dat je kunt afdekken door meerkosten of een lagere verplichting, of juist de zekerheid dat je die speelruimte ook met eigen vermogen/inkomen kunt financieren

Het verschil tussen 1 jaar vast (1%) of 20 jaar vast (1,6%) is vrij laag, met een hypotheek van 400.000 scheelt dat €110 per maand, netto nog een stuk minder. Voor dat bedrag verzeker je jezelf dus tegen bijvoorbeeld een netto stijging van €500 euro per maand als de rente naar 5% gaat. Niemand die dat kan voorspellen voor een periode van 20 jaar en ik ken mensen die een stuk meer uitgeven aan verzekeringen voor minder 'schade'.
Als je redelijk gesettled bent qua gezin/inkomen/huis lijkt me dat geen hele rare keuze.

[Rubbergrover1]

jeroenkb schreef op woensdag 29 september 2021 @ 13:16:
Als ik de reacties van sommigen lees twijfel ik soms of ze het woord boeterente wel begrijpen.

Het is niet meer of minder dan: originele rente - nieuwe rente over de resterende looptijd van je huidige rentevaste termijn. Nooit begrepen waarom ze het boete noemen.

enige afweging (wat mij betreft) is dan ook je eigen persoonlijke renteinschatting over de rente op het tijdstip dat je huidige rentetermijn periode afloopt.

Denk je dat die dan hoger is: slim om nu de rente aan te passen
Denk je dat die lager is: niets doen

Dat is wel wat kort door de bocht. Belangrijke aspect aan de boeteberekening is namelijk dat er vanuit wordt gegaan dat je verder niets aan de hypotheek verandert. Dus komende jaren geen extra aflossingen of verhuizing. Zodra je dat overweegt, kan boeterente wel eens een dure grap worden.