Hoelang heb jij je hypotheekrente vastgezet?

[redwing]

RM-rf schreef op woensdag 29 september 2021 @ 14:04:
[...]
welnee.... ook als de rente stijgt is dat gewoon deel van een economische ontwikkeling.
en daarin kun je zeker enkele voorspellingen doen, die te koppelen vallen aan de economie (inflatie, vraag en aanbod op kapitaalmarkten en welk leenrisico je zelf draagt)...

Klinkt leuk, in de praktijk zitten zelfs alle experts er continue naast 20 jaar geleden werd er al overal geroepen dat we een historisch lage rente hadden en het niet veel meer zou gaan zakken, net als 10 jaar geleden, 5 jaar geleden en nu nog steeds.

Met vrijwel alle contracten is het een zeker voordeel om _niet_ ervoor te kiezen heel lang, dus meerdere jaren aan hetzelfde contract en een nu vastgelegd prijsniveau vast te gaan zitten.

En dat is eigenlijk bij leningen precies hetzelfde.
Het is juist fout om dat terug te voeren op een 'gok' die je doet of de rente volgens jou zou stijgen of dalen....

maar het voordeel van het niet kiezen voor een vaste rente is juist dat je er dan voor kiest niet dat prijs-fluctuatie-risico door je aanbieder te laten dragen op een voorwaarde die hij kan vastleggen...
gokken tegen de grote kapitaalbedrijven moet je ook nooit gaan doen, die verdienen altijd goed daaraan en de hypotheekmarkt is een prima voorbeeld waar de grote aanbieders heel veel geld verdienen aan mensen die uit angst snel naar heel lange rentevaste periodes stappen (en soms ook een beetje in die richting gepusht worden door hen door verkopers angst te löaten aanpraten, waarvoor veel mensen die een contract over meerdere tonnen aangaan altijd erg gevoelig voor zijn)

Tja, ik ken een paar mensen die in 2006 een huis kochten en in 2011 in de problemen kwamen omdat de rente van 4% naar 5.5% ging. Die konden het allemaal maar net betalen en deze stap was al teveel. Nu kun je wel zeggen dat je die rentestijging vantevoren aan had zien komen, maar zeker op zo'n korte termijn is dat heel lastig.

Je moet dus heel erg opletten met denken dat je het allemaal wel kun voorspellen en opvangen. Niet iedereen kan dat en je moet er zeker wel een goede afweging bij maken.

Ik zeg overigens niet dat dit voor iedereen geld en er geen goede gronden zijn een bepaalde rentevaste periode wel te kiezen...
maar dan moet je goed overwegen en 'langer' rentevast is volgens mij zeker niet automatisch ook 'beter'.

Mensen die een relatief groter leenrisico hebben, een hoge LTV en relatief veel rentelasten betalen hebben zeker een voordeel iig de periode dat ze nog niet zoveel afgeslost hebben of overwaarde opgebouwd een rentevaste periode te kiezen die iig die periode afdekt dat ze meer risico dragen.

maar de truc is wel op te passen langer je vast te leggen dan je eigen 'financiele horizon' is... de periode waarop je met enige zekerheid kunt bepalen wat je financiele mogelijkheden zijn, ongeveer kunt inschatten wat je inkomen is en of je nog veel langer in je woning wilt wonen of juist extra verbouwingen wilt bijfinancieren

En dit is ook precies wat ik zeg. Bekijk het gewoon als een verzekering waarbij je precies dezelfde afweging maakt (als het goed is ). Ook daar kijk je of je een risico zelf kunt en wilt dragen en pak je de verzekering als dat niet het geval is. Kun je dat echter wel, is een verzekering onzin en in de meeste gevallen duurder. Zo ook met een hypotheek, kun en wil je het risico dragen moet je vooral niet te lang vastzetten. Kun en wil je dat juist niet betaal je iets meer, maar weet je ook precies waar je aan toe bent.

Wat mezelf betreft kan ik daar heel simpel in zijn, als ik een paar tientjes per maand moet betalen om nergens naar te hoeven kijken doe ik dat graag. Die paar tientjes mis ik niet, terwijl als ik later een paar honderd per maand extra zou moeten gaan betalen dat iets is dat ik wel merk.

[outlandos]

outlandos schreef op zaterdag 25 september 2021 @ 16:47:
[...]


De beste plaats om dat te volgen is:

https://www.rentebox.nl/r...E0-4875-82E3-902151893771

Daar kondigen vrijwel alle geldverstrekkers 1 a 2 werkdagen van te voren hun wijzigingen aan.

Zoals je kan zien zitten we sinds half juli in een groene golf.

Ik heb natuurlijk geen glazen bol, maar het lijkt erop alsof de groene golf ten einde loopt.

[Rubbergrover1]

outlandos schreef op vrijdag 1 oktober 2021 @ 15:53:
[...]


Ik heb natuurlijk geen glazen bol, maar het lijkt erop alsof de groene golf ten einde loopt.

Belangrijker daarbij: wat zou je op grond van jouw 'intuïtie' dan doen? Zet je de rente voor lange tijd vast tegen een rente die misschien wat hoger is dan de korte rente of houd je vast aan de (mogelijk) iets lagere rente bij een kortere rentevaste periode?

[MagniArtistique]

20 jaar 2.6 (gekocht in 2016). Stiekem wel blij mee, we zijn inmiddels 5 jaar verder en ik zie de rente wel stijgen de komende jaren (begint al in Amerika). Daarnaast pak ik 2,7% rendement op iedere euro extra aflossing en dat is meer dan ik van de bank krijg

[ Voor 79% gewijzigd door MagniArtistique op 01-10-2021 23:10 ]

[outlandos]

MagniArtistique schreef op vrijdag 1 oktober 2021 @ 23:08:
20 jaar 2.6 (gekocht in 2016). Stiekem wel blij mee, we zijn inmiddels 5 jaar verder en ik zie de rente wel stijgen de komende jaren (begint al in Amerika). Daarnaast pak ik 2,7% rendement op iedere euro extra aflossing en dat is meer dan ik van de bank krijg

Wanneer de rente in die 5 jaar tijd gehalveerd is (en dat is het) dan kan je natuurlijk niet stiekem blij zijn. Wellicht dat je het zo voelt, maar rationeel gezien is dat totaal niet logisch.

[outlandos]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 1 oktober 2021 @ 20:01:
[...]

Belangrijker daarbij: wat zou je op grond van jouw 'intuïtie' dan doen? Zet je de rente voor lange tijd vast tegen een rente die misschien wat hoger is dan de korte rente of houd je vast aan de (mogelijk) iets lagere rente bij een kortere rentevaste periode?

Mijn intuïtie zegt korte termijn stabilisatie, lange termijn iets omhoog maar geen gekke sprongen. Maar ik kan er net zo goed naast zitten hoor. Wel vind ik het verschil in rente tussen 10j en 20j dusdanig klein dat ik overweeg om geheel 20j te gaan op m'n nieuwe huis (en geheel 10j op m'n huidige appartement, maar die hypotheek is nog maar een kwart op het totaal).

[MagniArtistique]

outlandos schreef op zaterdag 2 oktober 2021 @ 00:31:
[...]


Wanneer de rente in die 5 jaar tijd gehalveerd is (en dat is het) dan kan je natuurlijk niet stiekem blij zijn. Wellicht dat je het zo voelt, maar rationeel gezien is dat totaal niet logisch.

Ik ben tevreden. Het gaat om netto lasten. 250k in 2016 tegen 2.6 is nu 400k tegen 1.5. Je betaald nog steeds hetzelfde, namelijk zo rond de 1000 euro bruto. Ondertussen heb ik wel 2 ton overwaarde en doet een aflossing nog iets op mijn rente

Dat neemt overigens niet weg dat als ik nu een zelfde woning (2 onder 1) nieuwbouw kan kopen tegen 1% dat ik t direct zou doen (scheelt me netto 300 euro).

[ Voor 20% gewijzigd door MagniArtistique op 02-10-2021 00:44 ]

[pietje63]

MagniArtistique schreef op zaterdag 2 oktober 2021 @ 00:42:
[...]

Ik ben tevreden. Het gaat om netto lasten. 250k in 2016 tegen 2.6 is nu 400k tegen 1.5. Je betaald nog steeds hetzelfde, namelijk zo rond de 1000 euro bruto. Ondertussen heb ik wel 2 ton overwaarde en doet een aflossing nog iets op mijn rente

Dat neemt overigens niet weg dat als ik nu een zelfde woning (2 onder 1) nieuwbouw kan kopen tegen 1% dat ik t direct zou doen (scheelt me netto 300 euro).

Vergeet de aflossing niet bij de hogere waarde. Natuurlijk ben je super blij dat je in 2016 tegen 2.6 hebt gekocht en niet in 2021 tegen 1.5!

Had je achteraf beter 5 jaar vast kunnen zetten? Ja. Maakt dat het achteraf een slechte keus? Nee, want ook toen kon niemand vooruit kijken. Goed dat je er zo in zit!

[Rubbergrover1]

De afweging nu kopen tegen de huidige prijzen en de huidige rente of 5 jaar geleden kopen tegen de prijzen van toen en de rente van toen is natuurlijk een andere afweging dan is je 5 jaar geleden de rente langer of korter had moeten vastzetten. Achteraf was het voordeliger geweest om 5 jaar geleden de rente maar voor 5 jaar vast te zetten, omdat je in dat geval kunt profiteren van én de lagere koopprijs van 5 jaar geleden én de lagere rente van nu. Maar dat is achteraf gesproken. Als de rente was gestegen en de prijzen gedaald, dan had je precies de omgekeerde situatie gehad: duur gekocht en maar kort van de lagere rente geprofiteerd.

Daarom vind ik het helemaal niet zo gek om de rente lagere tijd vast te zetten als dit voor jou goede maandlasten betekent. Of je dan meteen voor 20 jaar zou moeten kiezen, dat vind ik dan wel weer erg lang.

[outlandos]

MagniArtistique schreef op zaterdag 2 oktober 2021 @ 00:42:
[...]

Ik ben tevreden. Het gaat om netto lasten. 250k in 2016 tegen 2.6 is nu 400k tegen 1.5. Je betaald nog steeds hetzelfde, namelijk zo rond de 1000 euro bruto. Ondertussen heb ik wel 2 ton overwaarde en doet een aflossing nog iets op mijn rente

Dat neemt overigens niet weg dat als ik nu een zelfde woning (2 onder 1) nieuwbouw kan kopen tegen 1% dat ik t direct zou doen (scheelt me netto 300 euro).

Tuurlijk een huis kopen in 2016 was altijd een gouden zet, zelfs al had je 30j vast gekozen. Ik had het over dat je blij was met je keuze voor 20j vast, met de wetenschap van nu kon ik me dat gewoon moeilijk voorstellen. Neemt niet weg dat wij vroege huizenbezitters natuurlijk allemaal in een bevoorrechte positie zitten.

[_Apache_]

Wij hebben hem in 2018 voor 2.99 voor 30j laten vastzetten. Door gestegen huizenprijs en gedane aflossing is de LTV verschoven. Hierdoor zijn we in een andere LTV klasse gekomen en is de rente gezakt naar 2.59%.

[outlandos]

pietje63 schreef op zaterdag 2 oktober 2021 @ 07:40:
[...]


Had je achteraf beter 5 jaar vast kunnen zetten? Ja. Maakt dat het achteraf een slechte keus? Nee, want ook toen kon niemand vooruit kijken. Goed dat je er zo in zit!

Wat is dan de definitie van achteraf volgens jou? Het is toch juist achteraf gezien een slechte keuze geweest om 20j vast te leggen?

[Mastergo]

In 2018 30 jaar tegen 2,7% voor ons nieuwbouwhuis. Zo laag was de rente nog nooit geweest en hij zou snel stijgen ( maarja in 2008 bij mn eerste woning was het 4,9% en toen was hij ook nog nooit zo laag geweest ).
Niemand kan in de glazen bol kijken. Oa. door een erfenis zou ik de hypotheek per direct kunnen afbetalen maar de boete is nogal hoog. Maargoed we lossen jaarlijks de max 10% af. Over 6 jaar kunnen we hypotheekvrij zijn als we dit zo blijven doen.

Even bekeken na aflossen de volgende 10% zou de boete ongeveer 16k zijn.
Van de boete rente krijg je een deel terug. Die boete hebben we er in iets meer dan 2 jaar uit excl. wat we terugkrijgen van de belasting. hmm toch eens in verdiepen. Het geld staat nu op de bank te verdampen.
Beleggen doe ik al een beetje ben daar vorig jaar mee begonnen maar is totaal niet mijn ding. Dus kan beter hypotheek aflossen dat is safe.

[ Voor 31% gewijzigd door Mastergo op 02-10-2021 17:39 ]

[Wild Chocolate]

Wij hebben in 2011 gekocht, met een rente van 5,4% (dacht ik), 10 jaar vastgezet. Tussendoor wel gekeken of een rentenmiddeling een optie zou zijn, maar met spaarhypotheek was dat niet erg interessant (de spaarrente gaat dan ook naar beneden, dus inleg moet omhoog).

Nu dit jaar een rentevoorstel gekregen, en uiteindelijk besloten om beide delen (75% spaar, 25% aflossingsvrij) om te laten zetten naar annuïtair, tegen 1,31%, 20 jaar vast, dus tot einde looptijd. Betaal nu netto ca. €20,- per maand meer dan voorheen, maar heb dan aan einde looptijd alles afgelost, i.p.v. 75%. Ben daar erg tevreden mee!

[pietje63]

outlandos schreef op zaterdag 2 oktober 2021 @ 17:01:
[...]


Wat is dan de definitie van achteraf volgens jou? Het is toch juist achteraf gezien een slechte keuze geweest om 20j vast te leggen?

Terechte vraag. Ik bedoel "achteraf met de kennis van toen" (wat nog steeds een ander antwoord kan zijn dan "was ik er toen blij mee" en natuurlijk ook anders dan "achteraf met de kennis van nu".

[Mastergo]

MagniArtistique schreef op zaterdag 2 oktober 2021 @ 00:42:
[...]

Ik ben tevreden. Het gaat om netto lasten. 250k in 2016 tegen 2.6 is nu 400k tegen 1.5. Je betaald nog steeds hetzelfde, namelijk zo rond de 1000 euro bruto. Ondertussen heb ik wel 2 ton overwaarde en doet een aflossing nog iets op mijn rente

Dat neemt overigens niet weg dat als ik nu een zelfde woning (2 onder 1) nieuwbouw kan kopen tegen 1% dat ik t direct zou doen (scheelt me netto 300 euro).

Als je toen 5 jaar had vastgezet was de rente ook lager dan 2.6 geweest. En had je nu 1% gekregen.
Dan had je nu pas gelachen. En eerlijk 10k aflossen scheelt je misschien 40 euro per maand.

Ik zit in hetzelfde schuitje alleen 30 jaar tegen 2.7. Had ik in 2018 maar voor 2 jaar gedaan. Maarja achteraf heb een glazen bol nodig waar kan je die kopen?

[MagniArtistique]

Mastergo schreef op zondag 3 oktober 2021 @ 10:23:
[...]


Als je toen 5 jaar had vastgezet was de rente ook lager dan 2.6 geweest. En had je nu 1% gekregen.
Dan had je nu pas gelachen. En eerlijk 10k aflossen scheelt je misschien 40 euro per maand.

Ik zit in hetzelfde schuitje alleen 30 jaar tegen 2.7. Had ik in 2018 maar voor 2 jaar gedaan. Maarja achteraf heb een glazen bol nodig waar kan je die kopen?

Het kan altijd mooier. Maar ja, tevreden zijn is ook een ding. 45 euro per maand plus de rente(op rente). Das meer dan je er bij de bank voor krijgt. als je 10k aflost per jaar dan heb je na 5 jaar toch mooi netto 250 euro minder aan maandlasten. Dat scheelt weet een paar uur werken in de week.

[ Voor 20% gewijzigd door MagniArtistique op 03-10-2021 10:40 ]

[Longcat]

outlandos schreef op zaterdag 25 september 2021 @ 15:25:
[...]


Interessant om te zien is dat we nu al weken flink aan het stijgen zijn op de kapitaalmarkt qua rente, maar dat de hypotheekrente nog iedere week een nieuwe ATL (edit: all time low) neerzet. Dat geeft 2 dingen aan: 1) concurrentie zorgt dat de marges lager worden (maar schijnbaar was er nog marge te over), en 2) verwachtingscomponent van geldverstrekkers (als in, dat de rente niet structureel veel zal stijgen).

Het is niet zo zeer dat de marges zo enorm zijn. Het verwachte rendement op alle asset classes is enorm gedaald. Rendementsvereisten voor hypotheken zijn daarom omlaag bijgesteld.

outlandos schreef op vrijdag 1 oktober 2021 @ 15:53:
[...]


Ik heb natuurlijk geen glazen bol, maar het lijkt erop alsof de groene golf ten einde loopt.

De laatste jaren zitten hypotheektarieven in een lange dalende trend met tussendoor korte bewegingen omhoog. Het lijkt er inderdaad op dat er nu zo'n beweging omhoog aankomt. Zoals je zelf al aangaf, zijn de marges behoorlijk gedaald. Het spel tussen geldverstrekkers zal nu zijn om elkaar omhoog te volgen, met behoud van marktaandeel.

outlandos schreef op vrijdag 24 september 2021 @ 23:18:
[...]


Ik zou nooit voor 30 jaar gaan. Veel te duur. Hou dat geld lekker in je zak en gebruik het eventueel om extra af te lossen. 30 jaar vast is meer iets voor Truus van de boekenclub met als belangrijkste argument dat het zo fijn is dat je weet waar je aan toe bent voor de gehele looptijd

Als je 30 jaar vast zet, doe dat dan alsjeblieft met een verhuisregeling.

[ Voor 43% gewijzigd door Longcat op 03-10-2021 13:34 ]

[Vsnah]

Hier ook 30 jaar vast gezet in 2015. Toen der tijd voor 3.15%.
Achter af spijt van mijn eerste huis zat ik voor 4.30% dus ik dacht goede deal. En wij hadden al 10 jaar hra al gehad dus wij dachten de laatste 10 jaar krijgen wij geen hra. Wij hebben wel alles lineair.
En volgend jaar januari het laatste plukje aflossen en dan zijn wij klaar geen hypotheek meer🤗

[Pannencouque]

Vsnah schreef op zondag 3 oktober 2021 @ 14:56:
Hier ook 30 jaar vast gezet in 2015. Toen der tijd voor 3.15%.
Achter af spijt van mijn eerste huis zat ik voor 4.30% dus ik dacht goede deal. En wij hadden al 10 jaar hra al gehad dus wij dachten de laatste 10 jaar krijgen wij geen hra. Wij hebben wel alles lineair.
En volgend jaar januari het laatste plukje aflossen en dan zijn wij klaar geen hypotheek meer🤗

Die is wel dubbel zuur. En hoog vastgezet, en dan ook nog eens voor dertig jaar terwijl jullie enorm versneld afgelost hebben. Achteraf gezien had dat nog een stuk goedkoper gekund

[Vsnah]

Wij zijn allebei meer gaan verdienen, dat hadden wij niet verwacht. En de vaste lasten zijn veel lager omdat het huis een stuk nieuwer is.

[Barrycade]

Pannencouque schreef op zondag 3 oktober 2021 @ 20:24:
[...]
Die is wel dubbel zuur. En hoog vastgezet, en dan ook nog eens voor dertig jaar terwijl jullie enorm versneld afgelost hebben. Achteraf gezien had dat nog een stuk goedkoper gekund

Nou goh goh, in 7 jaar de hele hypotheek afgelost wat zal het "pijn" doen die paar procent extra betaalde rente.
Je kan het ook zien als over die 7 jaar dus wel steeds 3% rendement gepakt.

[Pannencouque]

Barrycade schreef op zondag 3 oktober 2021 @ 20:47:
[...]

Nou goh goh, in 7 jaar de hele hypotheek afgelost wat zal het "pijn" doen die paar procent extra betaalde rente.
Je kan het ook zien als over die 7 jaar dus wel steeds 3% rendement gepakt.

Nou zeg, je hoeft niet zo te reageren.
Ik vond het gewoon opvallend. Verder heeft hij het top voor elkaar inderdaad. Kunnen veel mensen nog een puntje aan zuigen, hypotheekvrij zijn ruim binnen de oorspronkelijke looptijd

[thatanas]

outlandos schreef op zaterdag 2 oktober 2021 @ 00:31:
[...]


Wanneer de rente in die 5 jaar tijd gehalveerd is (en dat is het) dan kan je natuurlijk niet stiekem blij zijn. Wellicht dat je het zo voelt, maar rationeel gezien is dat totaal niet logisch.

Oh, zeker wel. Ik heb mijn huis gekocht in 2017 met een rente van 3,25%. Ik had maar één doel: de financiering binnen een week rond.

Het was het eerste huis waar we op geboden hebben en we boden de vraagprijs. Woning uit 2010, in een van de betere delen van Rotterdam.

Dat was namelijk de reden waarom wij het winnende bod hadden: anderen gaven een tijd van zes of acht weken op die nodig was voor het regelen van de financiering.

Nu onze LTV onder de 67,5% zit betalen we nog maar 2,35%. Bij de Rabobank ging voor de rente die wij wilden betalen (de stand voor 15 jaar was toen bij anderen 2,3% in het beste geval) het werk ineens verschrikkelijk hard. De bank wilde geen termijn korter dan tien jaar omdat we een enorme lening hadden versus inkomen. We zaten op 99,9% van onze leencapaciteit. Het verschil tussen 10 en 15 jaar was 0,1% en daarmee een no-brainer.

De 'haast' heeft zich aardig uitbetaald. Onze huidige woning is bijna drie ton meer waard geworden in drie jaar tijd. Dat geldt voor alle woningen in de Randstad.

Mijn 'fuck de hoogte van de rente, met deze voorwaarde in ons bod zijn we aantrekkelijker' bleek te kloppen. Het was de reden dat wij met een bod van de vraagprijs werden geselecteerd uit vier boden (anderen twee keer de vraagprijs, één keer 10.000 hoger zelfs).

In deze tijd had ik dezelfde woning niet kunnen betalen met mijn vrouw, of echt NET, met héél veel hogere maandlasten (vrouw is ook flink minder gaan werken).

Dus ja, ik ben blij dat ik niet op een halve procent gekeken heb inderdaad. Iedere vriend/vriendin vond dat ik een irrationele keuze maakte. Enkelen van hen nog steeds een huurhuis, enkelen van hen jaren later tienduizenden euro's over aan het bieden. Juist ja.

Het mooiste is verder dat ik toen al wist dat mijn inkomen zou gaan stijgen, maar ik had geen idee dat het zo snel zou gaan de afgelopen vier jaar (inkomen is verdubbeld in vier jaar tijd). Inmiddels ruim een ton afgelost als de hypotheek vier jaar loopt. Daarmee zitten we op 30% afgelost. Mijn verwachting is dat we de hypotheek in precies vijftien jaar afgelost hebben, overeenkomstig met de duur van de huidige hypotheekrente

[ Voor 27% gewijzigd door thatanas op 04-10-2021 08:01 ]

[overhyped]

Waarom de verbouwing niet los financieren, met een tweede hypotheek? De bestaande gewoon die drie jaar laten lopen en dan beslissen wat je wilt. Of red je dat financieel niet? Als dat het geval is kan je misschien sowieso beter die drie jaar wachten in plaats van 9000€ weg te gooien.

Ik las ook een opmerking in de categorie ‘m’n vrouw moet het er ook mee eens zijn’ erg belangrijk! Zorg dat je samen praat over deze dingen, en tot een gezamenlijk beeld komt. Financiën in een relatie zijn een belangrijke reden voor problemen, met name omdat we er te weinig goed over praten.

Offens1490 schreef op woensdag 29 september 2021 @ 12:23:
Topic beetje aan het doorspitten.

Wij zijn aan het oriënteren voor evt verbouwing van mini badkamer en isolatie.
We hebben officieel 3 jaar te gaan dus boete rente is ca 9000.(10 jaar vast gezet
1 e huis)

Echter gaan we van 3.6% naar 1.19% voor 20 jaar als we het doen en betalen we zelfs minder dan nu
Lening is 50/50 lineaire/annuïteit.

[Barrycade]

Pannencouque schreef op maandag 4 oktober 2021 @ 06:35:
[...]
Nou zeg, je hoeft niet zo te reageren.
Ik vond het gewoon opvallend. Verder heeft hij het top voor elkaar inderdaad. Kunnen veel mensen nog een puntje aan zuigen, hypotheekvrij zijn ruim binnen de oorspronkelijke looptijd

Was niet persoonlijk bedoeld hoor.

Maar algemene trend hier in dit topic is soms wat vreemd, watttt?!?! Betaal je 1,5% rente!??!! Markt prijs is nu 1,25678% wat zonde!

Maar ik vraag me echt af wat de FOMO is die hier lijkt te regeren. Als je die 1,5/3/5% nu gewoon kan betalen, wat is er mis mee om daar gewoon tevreden mee te zijn? Zeker als je dus een huis hebt gekocht die redelijk over de kop is gedraaid lijkt het me verstandig om als je het kan betalen de hypotheek voor lekker lang vast te zetten, zeker als het op het randje is van wat je kan betalen.

Nu is het natuurlijk goed om op de centen te passen, zeker in een tijd dat veel huizenprijzen de pan uit rijzen maar je kan jezelf afvragen hoeveel starters het nog kunnen betalen als hun rente naar 5% gaat.

[Figo112]

Denk dat vaak ook van belang is met welke voorwaarden je bij een bepaalde bank zit. Bijv. met ING doe ik bijna elk jaar aan rente middelen, om de simpele reden ik betaal elk jaar minder. Elke keer doe ik dat voor 10 jaar.
Wellicht geen marktrente maar ben er wel tevreden omdat ik het elke jaar kan doen.

[pietje63]

@Figo112 Toevallig vandaag ook bij ABN gekeken, en afhankelijk van welk lening deel is het met één druk op de knop (OK, wellicht drie) geregeld. Scheelt niet veel, maar wel iets.

Ik vraag me wel af hoe de berekening exact is. Wordt er enkel "gemiddeld" rekening houdende met de nieuwe looptijd, of wordt er (bijvoorbeeld) ook rekening gehouden met de 10% boetvrij aflossen? Het enkele middelen is redelijk "broekzak vestzak", als er (bij de berekening van het percentage) ook rekening wordt gehouden met het boetevrij aflossen zit er een extra voordeel in. Ga er niet vanuit, want het zijn wel banken

[Figo112]

pietje63 schreef op maandag 4 oktober 2021 @ 15:31:
@Figo112 Toevallig vandaag ook bij ABN gekeken, en afhankelijk van welk lening deel is het met één druk op de knop (OK, wellicht drie) geregeld. Scheelt niet veel, maar wel iets.

Ik vraag me wel af hoe de berekening exact is. Wordt er enkel "gemiddeld" rekening houdende met de nieuwe looptijd, of wordt er (bijvoorbeeld) ook rekening gehouden met de 10% boetvrij aflossen? Het enkele middelen is redelijk "broekzak vestzak", als er (bij de berekening van het percentage) ook rekening wordt gehouden met het boetevrij aflossen zit er een extra voordeel in. Ga er niet vanuit, want het zijn wel banken

Eerlijk gezegd let ik daar niet eens op, ik kijk simpelweg kosten rentemiddeling (volgens mij afrekbaar) en wat levert het mij per maand op en wanneer is de terugverdientijd van de rentemiddeling. Als dat allemaal positief is al is het maar 10 euro per maand dan zeg ik lets go homie

[AMDFreak]

Figo, sinds wanneer is het mogelijk om jaarlijks de rente te middelen? Iets in mij zegt dat dit maar 1x kan gedurende de gehele looptijd?

[Rubbergrover1]

AMDFreak schreef op maandag 4 oktober 2021 @ 19:38:
Figo, sinds wanneer is het mogelijk om jaarlijks de rente te middelen? Iets in mij zegt dat dit maar 1x kan gedurende de gehele looptijd?

Waarom zou dat maar een keer kunnen? Het is alleen de vraag of je de rente er zo heel veel mee verlaagt.

Stel je hebt de rente nog 9 jaar vast staan tegen 2% rente en de huidige 10jaarsrente is 1%, dan wordt de nieuwe middelingsrente (9*2% + 1*1%)/10 = 1,9% voor tien jaar lang. Niet heel spectaculair. Als de tienjaarsrente het jaar erop nog steeds 1% is, dan gaat de rente op dat moment naar (9*1,9% + 1*1%)/10 = 1,81%. Nog steeds niet zo spectaculair. Als je dat een aantal jaar achter elkaar doet, dan daalt je rente wel langzaam maar zeker, maar is het verschil elke keer ook weer niet zo heel groot. De bank zal het dan prima vinden dat je jezelf op deze manier eigenlijk steeds weer voor 10 jaar bij de bank vastlegt.

[evleerdam]

Rubbergrover1 schreef op maandag 4 oktober 2021 @ 22:17:
[...]

Waarom zou dat maar een keer kunnen? Het is alleen de vraag of je de rente er zo heel veel mee verlaagt.

Stel je hebt de rente nog 9 jaar vast staan tegen 2% rente en de huidige 10jaarsrente is 1%, dan wordt de nieuwe middelingsrente (9*2% + 1*1%)/10 = 1,9% voor tien jaar lang. Niet heel spectaculair. Als de tienjaarsrente het jaar erop nog steeds 1% is, dan gaat de rente op dat moment naar (9*1,9% + 1*1%)/10 = 1,81%. Nog steeds niet zo spectaculair. Als je dat een aantal jaar achter elkaar doet, dan daalt je rente wel langzaam maar zeker, maar is het verschil elke keer ook weer niet zo heel groot. De bank zal het dan prima vinden dat je jezelf op deze manier eigenlijk steeds weer voor 10 jaar bij de bank vastlegt.

Veel hypotheek aanbieders nemen in het contract een max aantal keren middelen op. Ik durf niet te zeggen dat het heel gebruikelijk is dat het opgenomen wordt, maar het is zeker niet vreemd

Mogelijke voorbeelden:

• Boetevrij aflossen van de hypotheek is niet meer mogelijk (de Rabobank rekent 3% boete bij verkoop van de woning)
• Een eenmaal gemiddelde rente kan niet nogmaals worden gemiddeld
• Rentemiddeling mag slechts eens per 24 maanden worden aangevraagd
• Rentemiddeling kan slechts worden gedaan met bepaalde rentevaste perioden
• De nieuwe rentevaste periode moet minimaal gelijk zijn aan de resterende periode
• Herleving van de oorspronkelijke boete bij oversluiten kort na de rentemiddeling

https://www.homefinance.n...de%20resterende%20periode

[badboyqxy]

zelf betaal ik nu 1.35% rente in de laagste risico categorie, voor 20 jaar vast.

Ik heb 20 jaar vast gekozen, met simpele reden dat ook al zou over 20jaar de rente naar 9% zijn gestegen, betaal ik per maand minder dan ik eerst betaalde. Al kan ik natuurlijk altijd wat extra aflossen als ik dat nodig acht.

Wel heb ik specifiek gekeken naar een hypotheek, waar ik evt. onbeperkt boete vrij kan aflossen(dan wel met voorwaarde dat rente gestegen is)

Dan wel dat ik hypotheek mee kan nemen, dit omdat ik verwacht binnen 5-10 jaar misschien nog keer te willen verhuizen.

Dan wel die mee kon werken in het creatief benoemen van zelf bouw, zodat het er zonder gedoe door heen kwam.

[RM-rf]

Rubbergrover1 schreef op maandag 4 oktober 2021 @ 22:17:
[...]

Waarom zou dat maar een keer kunnen? Het is alleen de vraag of je de rente er zo heel veel mee verlaagt.

je verlaagt de rente er wel mee, maar relatief weinig vergeleken met de daadwerkelijke rentedaling...
overall is het redelijk duur en eigenlijk een sigaar uit eigen doos.

Het lijkt erop dat degene die dat zo graag doet voooral blij is dat zn maandlasten dalen, maar naar eigen zeggen schijnbaar de midddelingskosten direkt rekent en dan 'uitrekent hoe lang het duurt dat hij die weer erit heeft... maar de kans is groot dat dat langer duurt dan de periode dat hij de volgende keer wer middelt. in dat geval kan het zijn dat hij overall zelfs duurder uit is, omdat hij 'vergeet' die afschrijving eigenlijk mee te rekenenen bij zn overall maandlast.

MoneyView heeft dat in 2016 gedaan met de middelingsregelingen bij de meeste banken en kwam erop uit dat overall middeling vrijwel geen voordeel oplevert over het complete te betalen bedrag en soms juist leid tot meerkosten.
specifiek bij ABN-AMRO, Florius en Rabobank leidde het altijd tot het betalen van een hoger totaalbedrag aan je hypotheek tov het gewoon uitzitten van je rentevaste periode
https://download.moneyvie...emiddeling_10_08_2016.pdf

Wel positief voor die persoon die dat aangaf te doen bij ING, datzelfde onderzoek stelde iig vast dat in 2016 de ING de beste en meest voordelige middelingsregeling had en die het meeste voordel bood.
Dus het kan idd zijn dat als de ING die gunstige middelingsregeling aangehouden heeft dat hij iig niet zo sterk benadeeld wordt als mensen bij ABN-AAMro, Florius of Rabobank bij zn jaarlijkse middeling

Maar toch denk ik dat je je goed moet afvragen of dit op de lange termijn werkelijk een nuttige handelswijze blijft, telkens weer een lange renteveaste periode kiezen blijft relatief duur, en als je het niet echt nodig hebt omdat je genoeg bestedingsruimte hebt om een eventueel renterisico zelf op te vangen ben je overall juist duiidelijk gunstiger uit

[jedijkhuis]

Per 1 juli 2019 zijn er aangepaste regels voor rentemiddeling.

https://www.ikbenfrits.nl...duizenden-euros-per-bank/


Je kan dus naar mijn mening geen onderzoek uit 2016 citeren.

[pietje63]

Aandachtspuntje bij rentemiddelen is wellicht nog de afbouwende HRA. Theoretisch betaal je liever nu een hogere rente en later (na afbouw van de HRA) een lagere rente (minder voordeel). Geen idee of in de geciteerde onderzoeken daar al rekening mee is gehouden.

[extreem voorbeeld om duidelijk te maken wat ik bedoel, in het echt is de afbouw van de aftrek maar iets van 3% en het renteverschil wat kleiner, daarnaast geen rekening gehouden met NCV]

[zonder middeling]
Jaar 1: 10% rente - 50% aftrek
Jaar 2: 1% rente - 25% aftrek
Totale rentedruk: 5.25%

[met middeling]
Jaar 1: 5.5% rente - 50% aftrek
Jaar 2: 5.5% rente - 25% aftrek
Totale rentedruk: 6.875%

[DeZzL]

Situatie: wij wonen nu 10 jaar in onze woning. De komende 10 jaar willen we niet verhuizen. Maar we willen wel vrij fors aan-/verbouwen.

Op dit moment heb ik de volgende NHG hypotheek, waarbij de rentevasteperiode van 2 leningdelen dit jaar afloopt:

deel	vorm	rente%	vastgezet tot
29%	aflossingsvrij	4,4	2021
21%	Annuitair	4,8	2031
22%	aflossingsvrij	4,6	2031
29%	bankspaar	4,4	2021

We zetten dit nu eerst om, voordat we de uitbreiding voor de verbouwing aanvragen.
We hebben gekozen om de bankspaarhypotheek eruit te gooien, het gespaarde in te lossen de som van het bankspaardeel en dit deel om te zetten naar een annuïtaire lening.
De 2 vernieuwde leningdelen zetten we 10 jaar vast.

Inmiddels heb ik de offerte ontvangen om dit aan te passen naar het volgende:

deel	vorm	rente%	vastgezet tot
31%	aflossingsvrij	1,26	2031
22%	annuïtair	4,8	2031
23%	aflossingsvrij	4,6	2031
23%	annuïtair	1,1	2031

Begin volgend jaar gaan we verbouwen. We willen geen eigen geld voor de verbouwing gebruiken. Daarmee lossen we liever op de leningdelen met hoge rente af. De verwachting is dat we ieder jaar maximaal (10% van de hoofdsom) extra kunnen aflossen. Daarom breiden we de hypotheek voor de verbouwing uit met 1 of 2 delen. Hiermee blijven we in de <80% tariefklasse maar komen we boven de NHG grens, hoe dit zit moet ik nog uitzoeken.

Deze nieuwe 2 delen gaan we waarschijnlijk 20 jaar vastzetten om het risico bij evt. hypotheekrenteverhoging de komende 10 jaar wat te spreiden. Dat zou er ongeveer als volgt uit gaan zien.

deel	vorm	rente%	vastgezet tot
20%	aflossingsvrij	1,26	2031
14%	annuïtair	4,8	2031
14%	aflossingsvrij	4,6	2031
15%	annuïtair	1,1	2031
17%	?	1,55?	2041
17%	?	1,55?	2041

Is dit een handige aanpak? Tips of andere inzichten zijn welkom

[ Voor 96% gewijzigd door DeZzL op 05-10-2021 10:16 ]

[Rubbergrover1]

RM-rf schreef op dinsdag 5 oktober 2021 @ 09:44:
[...]


je verlaagt de rente er wel mee, maar relatief weinig vergeleken met de daadwerkelijke rentedaling...
overall is het redelijk duur en eigenlijk een sigaar uit eigen doos.

Vandaar dat ik dus ook geen reden zie waarom aanbieders het niet toestaan dat je dit vaker dan 1 keer zou doen . Banken hebben er vooral een voordeel bij, omdat de kans groot is dat je bij hen blijft. En je in feite ook de 'oude' rente nog gewoon gaat betalen, uitgesmeerd over een paar extra jaren.

MoneyView heeft dat in 2016 gedaan met de middelingsregelingen bij de meeste banken en kwam erop uit dat overall middeling vrijwel geen voordeel oplevert over het complete te betalen bedrag en soms juist leid tot meerkosten.

Even los van dat dit dus op de oude regels slaat, rentemiddeling geeft je vooral zekerheid over de maandlasten. Dat je niet hoeft te wachten tot je rentevaste periode afloopt voordat je de huidige lage rente voor langere tijd kunt vast leggen. En je dan ook niet een fors bedrag boeterente moet betalen als je dat geld niet hebt.

Daarnaast kan het wel een interessante optie zijn als je (ruim) voor het einde van de nieuwe looptijd van plan was om te gaan verhuizen. Je kunt dan wel een aantal jaren van een iets lagere rente profiteren dan als je niets had gedaan.

[redwing]

@DeZzL Heb je goed berekend of het echt voordeliger is om de bankspaar om te zetten? Vaak is die over de gehele looptijd bezien goedkoper dan annuiteit/lineair.
Je moet daarbij wel goed kijken hoe het zit met tussendoor aflossen want dat kan wel wat lastiger zijn, maar dat ligt aan de voorwaarden.

Voor de rest lijkt het me een prima plan waarbij je alleen moet kijken of die NHG grens je niet een extra risico-opslag geeft waardoor het uiteindelijk weer duurder is.

[Figo112]

AMDFreak schreef op maandag 4 oktober 2021 @ 19:38:
Figo, sinds wanneer is het mogelijk om jaarlijks de rente te middelen? Iets in mij zegt dat dit maar 1x kan gedurende de gehele looptijd?

Hoi,
dat kan bij ING elk jaar opnieuw, dus na elke 12 maanden.

[JanHenk]

redwing schreef op dinsdag 5 oktober 2021 @ 10:47:
@DeZzL Heb je goed berekend of het echt voordeliger is om de bankspaar om te zetten? Vaak is die over de gehele looptijd bezien goedkoper dan annuiteit/lineair.

Ik ben van de generatie NA de bankspaarhypotheek, dus ik heb er geen persoonlijke ervaring mee en heb er ook weinig aan gerekend.

Een bankspaarhypotheek is m.i. vooral gunstig als er;
- Een lange rentevastperiode is en/of;
- Er al veel geld in de pot zit, ten opzichte van het doelbedrag (dus al even onderweg bent).

Het probleem met zo'n bankspaarhypotheek is dat nu de rentevastperiode afloopt terwijl je nog niet zolang onderweg bent, de rentevergoeding (volgens mij) ook sterk daalt. Dan kun je net zo goed omzetten naar een annuïtaire of lineaire lening, die lijken me dan (over de looptijd) goedkoper.

In ieder geval wel even het berekenen waard.

Ik zie in mijn omgeving (wat jongere generatie) veel die hun bankspaarproduct 10 jaar vast hebben gezet en nu, na afloop van die 10 jaar, er weinig voordeel van hebben (er zit nog weinig geld in de pot en de rentevergoeding is nu best laag).

Maar nogmaals; ik heb er weinig aan gerekend.

[redwing]

JanHenk schreef op donderdag 7 oktober 2021 @ 10:35:
[...]
Ik ben van de generatie NA de bankspaarhypotheek, dus ik heb er geen persoonlijke ervaring mee en heb er ook weinig aan gerekend.

Een bankspaarhypotheek is m.i. vooral gunstig als er;
- Een lange rentevastperiode is en/of;
- Er al veel geld in de pot zit, ten opzichte van het doelbedrag (dus al even onderweg bent).

Een lage rente met kleine pot is goed en hoge rente met grote pot is goed. Ertussenin is het aardig vergelijkbaar met een annuitare hypotheek, alleen heb je meer HRA.

Het probleem met zo'n bankspaarhypotheek is dat nu de rentevastperiode afloopt terwijl je nog niet zolang onderweg bent, de rentevergoeding (volgens mij) ook sterk daalt. Dan kun je net zo goed omzetten naar een annuïtaire of lineaire lening, die lijken me dan (over de looptijd) goedkoper.

In ieder geval wel even het berekenen waard.

Ik zie in mijn omgeving (wat jongere generatie) veel die hun bankspaarproduct 10 jaar vast hebben gezet en nu, na afloop van die 10 jaar, er weinig voordeel van hebben (er zit nog weinig geld in de pot en de rentevergoeding is nu best laag).

Maar nogmaals; ik heb er weinig aan gerekend.

Aangezien de hypotheek al bijna 10 jaar niet meer mag zal in veel gevallen er toch al een aardig spaarpotje zijn. Maar dat ligt aan wat je hebt ingelegd en hoe snel je aan het sparen bent. Hoe dan ook is het wat kosten betreft meestal de best mogelijke hypotheek, alleen ben je er minder flexibel mee omdat extra aflossen vaak lastig is. Als je dus puur de hypotheek wil laten staan is de keuze meestal simpel, maar als je eerder wil aflossen moet je even goed rekenen. Dan ga je nl. op het punt dat de hypotheek het meest lucratief is juist versneld aflossen (eigenlijk moet je juist aan het begin extra geld inleggen)

En waar je ook naar moet kijken is wat je anders met dat geld zou doen. Vanf ongeveer halverwege ben je nl. daadwerkelijk aan het sparen met een positieve rente. Iets wat je op een spaarrekening momenteel niet meer lukt.

Maar dus net als met andere hypotheken even goed narekenen en bedenken wat het beste past. Ik heb alleen gemerkt dat hypotheekadviseurs nogal eens proberen je van de bankspaar af te praten terwijl het toch vaak wel een goede optie is.

[JanHenk]

redwing schreef op donderdag 7 oktober 2021 @ 10:53:
[...]

Dan ga je nl. op het punt dat de hypotheek het meest lucratief is juist versneld aflossen (eigenlijk moet je juist aan het begin extra geld inleggen)

En waar je ook naar moet kijken is wat je anders met dat geld zou doen. Vanf ongeveer halverwege ben je nl. daadwerkelijk aan het sparen met een positieve rente. Iets wat je op een spaarrekening momenteel niet meer lukt.

Hier raak je inderdaad m.i. de kern van de bankspaarhypotheek, het grootste voordeel heb je als je in de beginfase veel inlegt . Als je dat niet doet en de pot is nog niet zo hoog en de rentevasteperiode loopt af, dan heb je er eigenlijk ook weinig aan gehad (maar ook weinig nadeel van, zo is het ook).

Maar dus net als met andere hypotheken even goed narekenen en bedenken wat het beste past. Ik heb alleen gemerkt dat hypotheekadviseurs nogal eens proberen je van de bankspaar af te praten terwijl het toch vaak wel een goede optie is.

Ik denk dat het komt omdat de bankspaarhypotheek onder het overgangsrecht valt, dat is extra moeite en werk voor ze... Stel je voor dat je nog iets ingewikkelds moet doen voor de gigantische bemiddelingsfees

[pennywiser]

Ik heb dit jaar gemiddeld. Rest van de looptijd nu ruim 2% ipv van 5.7%. Moest anders nog 3 of 4 jaar. Die kosten ontkom je sws niet aan, of je nou wacht of middelt, want oversluiten had ook gekund, dan boeterente betalen + provisie die ook niet kinderachtig is. Of wachten en rente betalen. Of middelen dus, dit was het handigst/goedkoopst voor ons.

[redwing]

JanHenk schreef op donderdag 7 oktober 2021 @ 11:06:
[...]
Hier raak je inderdaad m.i. de kern van de bankspaarhypotheek, het grootste voordeel heb je als je in de beginfase veel inlegt . Als je dat niet doet en de pot is nog niet zo hoog en de rentevasteperiode loopt af, dan heb je er eigenlijk ook weinig aan gehad (maar ook weinig nadeel van, zo is het ook).

Alleen blijt het zo dat je naar het einde toe (zelfs met een lage rente) juist voordeliger uit bent dan andere hypotheken. Halverwege stoppen is wat dat betreft dan ook raar, de echte voordelen komen dan juist

[...]
Ik denk dat het komt omdat de bankspaarhypotheek onder het overgangsrecht valt, dat is extra moeite en werk voor ze... Stel je voor dat je nog iets ingewikkelds moet doen voor de gigantische bemiddelingsfees

Dat verwacht ik ook en zoals ik al zei zijn ze minder flexibel omdat eerder aflossen lastiger is. Zeker als je dus van plan bent af te lossen moet je er erg mee opletten. Ik heb hem hier daarom bij het kopen van ons huidige huis ook wat verlaagd tot het bedrag dat ik toch tot het einde open wil laten staan.

[Sport_Life]

JanHenk schreef op donderdag 7 oktober 2021 @ 10:35:
[...]


Ik
Het probleem met zo'n bankspaarhypotheek is dat nu de rentevastperiode afloopt terwijl je nog niet zolang onderweg bent, de rentevergoeding (volgens mij) ook sterk daalt. Dan kun je net zo goed omzetten naar een annuïtaire of lineaire lening, die lijken me dan (over de looptijd) goedkoper.

Wij hadden bij de start 10k startkapitaal ingelegd, dat rendeerde best lekker met 5,5% rente (op rente) en HRA over de te betalen rente.
Uiteindelijk bij onze nieuwe woning omgezet naar aflossingsvrij, imo is het product alleen interessant bij voldoende recht op HRA , met beperkte HRA is het een (fiscaal) blok aan je been. Bovendien is de keuze van hypotheek verstrekker beperkt tot de grootbanken, dat hoeft niet per se de beste te zijn.

[redwing]

Sport_Life schreef op donderdag 7 oktober 2021 @ 11:42:
[...]
Wij hadden bij de start 10k startkapitaal ingelegd, dat rendeerde best lekker met 5,5% rente en HRA over de te betalen rente.
Uiteindelijk bij onze nieuwe woning omgezet naar aflossingsvrij, imo is het product alleen interessant bij voldoende recht op HRA , met beperkte HRA is het een (fiscaal) blok aan je been. Bovendien is de keuze van hypotheek verstrekker beperkt tot de grootbanken, dat hoeft niet per se de beste te zijn.

Tuurlijk hangt het samen met HRA omdat je daarmee juist de rente op het aflossingsvrije gedeelte bijna halveert, terwijl de rente op je spaargedeelte wel volledig meetelt. Maar voor de meeste mensen geldt dat ze nog recht hebben op HRA. En dan is de gecombineerde rente die je krijgt (kosten voor aflossingsvrije deel min de HRA en min de opbrengst spaardeel) meestal positief. En dat is dan gegarandeerd, iets dat je bij geen enkele andere vorm kunt hebben.

Maar daarom moet je ook rekenen en bedenken wat je precies wil doen. Je kunt b.v. ook met wat geld gaan beleggen wat wat meer risico heeft, maar meestal wel een hoger rendement.

[Rubbergrover1]

JanHenk schreef op donderdag 7 oktober 2021 @ 10:35:
[...]
Een bankspaarhypotheek is m.i. vooral gunstig als er;
- Een lange rentevastperiode is en/of;
- Er al veel geld in de pot zit, ten opzichte van het doelbedrag (dus al even onderweg bent).

Het probleem met zo'n bankspaarhypotheek is dat nu de rentevastperiode afloopt terwijl je nog niet zolang onderweg bent, de rentevergoeding (volgens mij) ook sterk daalt. Dan kun je net zo goed omzetten naar een annuïtaire of lineaire lening, die lijken me dan (over de looptijd) goedkoper.

Dat laatste idee hebben veel mensen, maar dat is dus niet zo. De bruto maandlasten van een annuitaire hypotheek en van een bankspaarhypotheek zijn bij de zelfde looptijd en rente gelijk. Alleen heb je daar bovenop bij bankspaarhypotheek het voordeel dat je meer renteaftrek hebt, terwijl de annuitaire hypotheek het voordeel van minder fiscale regeltjes heeft. Netto is een bankspaarhypotheek daardoor goedkoper dan annuitair, of in het ergste geval even duur

Een lage rente (of hoger EWF) maken dat voordeel kleiner, maar het wordt nooit een nadeel.

[Sport_Life]

redwing schreef op donderdag 7 oktober 2021 @ 11:50:
[...]

Tuurlijk hangt het samen met HRA omdat je daarmee juist de rente op het aflossingsvrije gedeelte bijna halveert, [..]

Rente halveren is al enige tijd niet meer mogelijk:

De hypotheekrenteaftrek wordt versneld afgebouwd. Vanaf volgend jaar daalt de maximale renteaftrek elk jaar met 3% tot deze in 2023 nog 37,05% is. Met de versnelde afbouw onder Rutte 3 zit de hypotheekrenteaftrek 19 jaar eerder op de genoemde ondergrens dan in de plannen van het vorige kabinet.

Verder kom je met een lage rente en lage LTV op een gegeven moment op een punt waarbij de HRA in de buurt komt van het EWF .

Maargoed het is per situatie verschillend, in ons geval was het niet (meer) gunstiger , zijn ook gevallen te bedenken waarbij het wel aantrekkelijk is .

En er is al sinds 2 kabinetten geleden discussie over de (hoogte van) HRA, dus ik zou niet zeggen dat je gegarandeerd HRA hebt in de toekomst. (Gokje van mij : vanaf 2023 verder afbouwen naar uiteindelijk 0).

Bij onze nieuwe woning gaan we ook uit van bruto woonlasten, eventuele HRA is mooi meegenomen, maar is niet per se noodzakelijk . En met die lage rente ook niet meer interessant. De energiekosten zullen vermoedelijk hoger zijn.

[ Voor 27% gewijzigd door Sport_Life op 07-10-2021 12:47 ]

[Sport_Life]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 7 oktober 2021 @ 11:52:
[...]

Een lage rente (of hoger EWF) maken dat voordeel kleiner, maar het wordt nooit een nadeel.

Banksparen heeft (altijd?) een iets hogere rente dan lineair (0,1%) , dus in die zin kan het bij beperkte of geen HRA wel nadelig zijn tov lineair.
Rekenkundig is de rente 10% hoger, dus van de (maximaal) 37% HRA gaat 1/3e naar de bank , bij verdere afbouw of nihil hra is het nog negatiever .

[redwing]

@Sport_Life
Inderdaad, vandaar ook even berekenen

En als je de rest van je hypotheek al heel ver hebt afgelost wordt het inderdaad minder rendabel. Banksparen hangt vooral vast aan de HRA, dus als die minder wordt/wegvalt door EWF is het minder voordelig (alhoewel het dan als spaarpotje nog steeds vaak voordeliger is dan ergens anders te sparen). En voor de langere termijn is het ook gokken wat het kabinet doet.

[Rubbergrover1]

Sport_Life schreef op donderdag 7 oktober 2021 @ 12:52:
[...]

Aflossingsvrij/ banksparen heeft (altijd?) een iets hogere rente dan lineair (0,1%) , dus in die zin kan het bij beperkte of geen HRA wel nadelig zijn tov lineair.
Rekenkundig is de rente 10% hoger, dus van de (maximaal) 37% HRA gaat 1/3e naar de bank , bij verdere afbouw of nihil hra is het nog negatiever .

Er zit lang niet altijd een verschil in de rente. Maar daarom gaf ik ook aan dat dit bij gelijke looptijd en rente geldt.

[Wessel0101]

30 jaar 1,2%

[Bschnitz]

Wessel0101 schreef op donderdag 7 oktober 2021 @ 13:04:
30 jaar 1,2%

Waar dan, België?

[Wessel0101]

Bschnitz schreef op donderdag 7 oktober 2021 @ 13:08:
[...]

Waar dan, België?

Nederland, niet bij een bank

[outlandos]

Niet op de man spelen, blijf vriendelijk of dien een TR in.

[ Voor 79% gewijzigd door Ardana op 08-10-2021 09:34 ]

[evleerdam]

Wessel0101 schreef op donderdag 7 oktober 2021 @ 13:04:
30 jaar 1,2%

Zonder ook maar enige duiding (NHG, risico klasse, groene kortingen, werkgevers kortingen) vind ik het een onzinnige post en voelt het als trollen.

[Sport_Life]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 7 oktober 2021 @ 13:02:
[...]

Er zit lang niet altijd een verschil in de rente. Maar daarom gaf ik ook aan dat dit bij gelijke looptijd en rente geldt.

Bij welke bank is de rente van het bankspaarproduct dan gelijk aan lineair? Toen ik het uitzocht hadden de grootbanken die banksparen nog aanbieden allemaal een hogere rente op aflossingsvrij/banksparen.
Wat vroeger toen het product populair was icm een hoge rente niet zo'n probleem was dat je 5,1% betaalde ipv 5,0% (= 2% duurder bij lage woningprijzen). Maar met de afbouw van HRA icm de lage rente (= 10% duurder bij hoge woningprijzen/woz/ewf) wordt het allemaal imo minder interessant. Of zelfs duurder (oa mijn geval > ewf is hoger dan de rente).

Aflossingsvrij is idd soms gelijk (bij onze hypotheek verstrekker, maar die biedt geen banksparen aan - is overigens ook geen grootbank maar een verzekeraar ).

[ Voor 30% gewijzigd door Sport_Life op 07-10-2021 22:32 ]

[Wessel0101]

outlandos schreef op donderdag 7 oktober 2021 @ 20:27:
[...]

Quote verwijderd.

Nee, bij de eigenaar van een bedrijf die wij goed kennen. Beetje gunfactor.

[ Voor 8% gewijzigd door Ardana op 08-10-2021 09:35 ]

[Rubbergrover1]

Sport_Life schreef op donderdag 7 oktober 2021 @ 22:16:
[...]

Bij welke bank is de rente van het bankspaarproduct dan gelijk aan lineair? Toen ik het uitzocht hadden de grootbanken die banksparen nog aanbieden allemaal een hogere rente op aflossingsvrij/banksparen.

Bijvoorbeeld bij ABN AMRO. Overigens is het de vraag of mensen die nu nog een bankspaarhypotheek kunnen hebben wel voordeliger uit zijn bij een lage rente. Dat zullen hypotheken zijn die al langere tijd lopen en dan kan het goed zijn dat er al zo veel geld in de pot zit dat een hogere rente juist voordeliger is.

[Wailing_Banshee]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 8 oktober 2021 @ 07:27:
[...]

Bijvoorbeeld bij ABN AMRO. Overigens is het de vraag of mensen die nu nog een bankspaarhypotheek kunnen hebben wel voordeliger uit zijn bij een lage rente. Dat zullen hypotheken zijn die al langere tijd lopen en dan kan het goed zijn dat er al zo veel geld in de pot zit dat een hogere rente juist voordeliger is.

Absoluut niet! Ik hoop dan ook dat de rente de komende 5 jaar weer omhoog gaat (2026 loopt onze rentevaste periode van 20 jaar af)

Voor de helft van het hypotheekbedrag zitten we dan op 26 jaar van de totale looptijd (dus dat spaarbedrag gaat nu heel hard omhoog omdat we daar ook veel rente op krijgen), en de andere helft moet dan nog 10 jaar (we hebben de hypotheek van ons vorige huis meegenomen, inclusief looptijd).

We moeten nog kijken wat dan het voordeligst is, waarschijnlijk zullen we onze hypotheek aflossen met het gespaarde deel en voor het nog openstaande deel een nieuwe hypotheek afsluiten.

De annuïtaire hypotheek voor de keuken zal eind 2022/begin 2023 afgelost zijn.

[Barrycade]

Wessel0101 schreef op donderdag 7 oktober 2021 @ 22:51:
[...]

Nee, bij de eigenaar van een bedrijf die wij goed kennen. Beetje gunfactor.

De trol voeren waarschijnlijk, maar dat is niet een beetje een gun factor das bijna een gift.

[Blackouts]

Deze week ook een aanbod van de bank gekregen.

Situatie:
Spaarhypotheek van 159.000 euro met een opgebouwd bedrag van 50.000
Daarnaast hadden we een aflossingsvrij deel, wat inmiddels volledig is afgelost.
Hypotheekrente en rente die we krijgen op de spaarhypotheek is 5% (destijds 30 jaar vast, nog 17 jaar te gaan)

Bruto maandbedrag rente + aflossing = 662+133 = 796
Netto maandbedrag is 551

Aanbod van de bank:
nieuwe rente: 1,45%
Bruto maandbedrag rente + aflossing = 258 + 394 = 653
Netto maandbedrag: 490 556
Vergoeding voor de bank: 4203 euro


Zou dus duurder uit zijn....

[ Voor 9% gewijzigd door Blackouts op 11-10-2021 19:08 ]

[redwing]

Dat heb je inderdaad met een spaarhypotheek. Zo op de helft moet de rente wel heel raar gaan doen wil je het echt merken. Je moet het zoals hier eerder besproken dan ook vooral hebben van de HRA.

Volgens mij zit er wel een foutje in trouwens, bij de 1.45% is er berekend met een HRA van 63% ipv 37%.
Als ik zo snel kijk zeggen ze nl. dat je van de 662 euro er 245 terugkrijgt (37% ), maar je van de 258 er 163euro terugkrijgt (63% ). Bij de laatste zou dat ook 37% moeten zijn oftewel 95 euro. En dan wordt het netto 551 vs. 557 (dus je verdient het helemaal niet terug)

Maar vooral moet je nog controleren wat de EWF precies voor je doet. Ik zou nl. verwachten dat met de EWF erbij genomen de 5% rente wat voordeliger zou zijn omdat dan de EWF een kleiner gedeelte van de rente compenseert.

[outlandos]

Kapitaalmarktrente flink omhoog, de eerste hypotheekverstrekkers volgen. Vooral de langere periodes gaan omhoog. Vista 20j morgen met 0.06% omhoog en Munt zelfs 0.13% (wat op zo'n 1,5% natuurlijk best een flinke stijging is). Grootbanken zullen waarschijnlijk snel volgen.

[eborn]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 8 oktober 2021 @ 07:27:
[...]

Bijvoorbeeld bij ABN AMRO. Overigens is het de vraag of mensen die nu nog een bankspaarhypotheek kunnen hebben wel voordeliger uit zijn bij een lage rente. Dat zullen hypotheken zijn die al langere tijd lopen en dan kan het goed zijn dat er al zo veel geld in de pot zit dat een hogere rente juist voordeliger is.

Ik heb zelf nog 16 jaar een bankspaar lopen. Oorspronkelijk tegen 3.65 maar door een lagere schuldmarktwaarde inmiddels nog tegen 3.15.

Ik werk toe naar een maximum dus er moet nu elke maand een tientje bij om tot hetzelfde eindbedrag te komen. Maar dat weegt prima op tegen de lagere rente per maand en het stukje minder HRA.

[Longcat]

outlandos schreef op maandag 11 oktober 2021 @ 18:20:
Kapitaalmarktrente flink omhoog, de eerste hypotheekverstrekkers volgen. Vooral de langere periodes gaan omhoog. Vista 20j morgen met 0.06% omhoog en Munt zelfs 0.13% (wat op zo'n 1,5% natuurlijk best een flinke stijging is). Grootbanken zullen waarschijnlijk snel volgen.

Jij zit ook in de sector?

Het heeft even geduurd, swaps waren al langer flink aan het stijgen, maar het lijkt er op dat het nu echt genoeg is. Het ging de laatste week ook wel heel erg hard op de kapitaalmarkt.

Zelf heb ik 1 jaar vast, waarbij ik me heb voorgenomen om 10 of 20 jaar vast te zetten wanneer de rentes écht hard stijgen. Ik verwacht niet dat ik dat ga doen met deze (verwachte) golf. Ik schat (glazen bol, met huidige swaps rates) dat hypotheekrentes hooguit 0.2-0.3% stijgen en vervolgens weer langzaam dalen.

[ Voor 20% gewijzigd door Longcat op 11-10-2021 19:48 ]

[outlandos]

Longcat schreef op maandag 11 oktober 2021 @ 19:37:
[...]

Jij zit ook in de sector?

Het heeft even geduurd, swaps waren al langer flink aan het stijgen, maar het lijkt er op dat het nu echt genoeg is. Het ging de laatste week ook wel heel erg hard op de kapitaalmarkt.

Zelf heb ik 1 jaar vast, waarbij ik me heb voorgenomen om 10 of 20 jaar vast te zetten wanneer de rentes écht hard stijgen. Ik verwacht niet dat ik dat ga doen met deze (verwachte) golf. Ik schat (glazen bol, met huidige swaps rates) dat hypotheekrentes hooguit 0.2-0.3% stijgen en vervolgens weer langzaam dalen.

Ik werk voor een grootbank inderdaad, maar niet op de hypotheekafdeling. Wel volg ik het op de voet omdat ik ook in de markt ben voor een hypotheek (zelfs 2, ook eentje met verhuurrecht voor mijn huidige appartement naar over te sluiten).

Het is en blijft natuurlijk koffiedik kijken, maar wat je schetst lijkt me niet onwaarschijnlijk.

Ik heb inmiddels een maand of 4 gewacht en aangezien ik in januari de boel geregeld moet hebben denk ik dat ik deze week mijn hypotheek ga aanvragen. De absolute low callen is sowieso vrijwel kansloos, maar ik verwacht in elk geval de komende maanden geen verdere daling dus kan ik net zo goed eindelijk beginnen met die aanvraag.

[ Voor 14% gewijzigd door outlandos op 12-10-2021 00:17 ]

[Ugchel]

Onze hypotheekrente staat, deels annuïtair en deels aflossingsvrij vast voor 20 jaar, met een totale looptijd van 30 jaar. Misschien een kleine zijsprong maar:

Momenteel los ik maandelijks een bedrag af, met als gedachte/doel om na 20 jaar alles afgelost te hebben. Nu met de verhalen/gedachte/fantasie om de eigen woning te verplaatsen naar box 3 vroeg ik me af of (versneld) aflossen eigenlijk wel verstandig is. Heeft iemand daar een advies over?

[Wailing_Banshee]

Ugchel schreef op vrijdag 15 oktober 2021 @ 10:38:
Onze hypotheekrente staat, deels annuïtair en deels aflossingsvrij vast voor 20 jaar, met een totale looptijd van 30 jaar. Misschien een kleine zijsprong maar:

Momenteel los ik maandelijks een bedrag af, met als gedachte/doel om na 20 jaar alles afgelost te hebben. Nu met de verhalen/gedachte/fantasie om de eigen woning te verplaatsen naar box 3 vroeg ik me af of (versneld) aflossen eigenlijk wel verstandig is. Heeft iemand daar een advies over?

Als we maar eens in de toekomst konden kijken

In mijn geval: hoeveel geld ben ik kwijt met m'n hypotheek (per jaar0 en hoeveel geld zou ik kwijt zijn als ze die box 3 plannen gaan uitvoeren (per jaar) en ik m'n hypotheek afgelost heb. Aangezien wij onze hypotheek in 2006 afgesloten hebben (en dus ook de rente van die tijd hebben), is het voor ons nog steeds goedkoper om af te lossen omdat de kosten voor de hypotheek nog altijd behoorlijk hoger zijn dan dat we aan belasting zouden moeten betalen. Misschien als de hypotheek afloopt, we gewoon weer een hypotheek nemen, om maar geen bezit te hebben omdat dat goedkoper is, maar dat zien we dan wel weer.

[Rubbergrover1]

Ugchel schreef op vrijdag 15 oktober 2021 @ 10:38:
Onze hypotheekrente staat, deels annuïtair en deels aflossingsvrij vast voor 20 jaar, met een totale looptijd van 30 jaar. Misschien een kleine zijsprong maar:

Momenteel los ik maandelijks een bedrag af, met als gedachte/doel om na 20 jaar alles afgelost te hebben. Nu met de verhalen/gedachte/fantasie om de eigen woning te verplaatsen naar box 3 vroeg ik me af of (versneld) aflossen eigenlijk wel verstandig is. Heeft iemand daar een advies over?

Hangt van de rente af en hangt af van wat je anders met dat geld zou doen.

Als je de rente heel laag hebt staan, op bv. 1½% of zo, dan zijn er een hoop mensen die het uitgangspunt hebben dat het zeer waarschijnlijk is dat het netto rendement op beleggingen in 20 jaar meer is dan gemiddeld 1½% per jaar. Dan kun je beter het geld niet gebruiken om af te lossen, maar om te beleggen. Grote kans dat je dan na 20 jaar meer overhoudt dan als je rechtstreeks zou aflossen. En in het onwaarschijnlijke geval dat het rendement na 20 jaar tegenvalt, dan kun je altijd alsnog kiezen om de hypotheek iets langer te laten doorlopen en is het nog steeds niet dramatisch.

[mddd]

Wailing_Banshee schreef op vrijdag 15 oktober 2021 @ 10:46:
Misschien als de hypotheek afloopt, we gewoon weer een hypotheek nemen, om maar geen bezit te hebben omdat dat goedkoper is, maar dat zien we dan wel weer.

Misschien snap ik het niet, maar.. als je je geld niet in aflossen hypotheek stopt, moet dat geld toch ergens blijven? Je kunt het sparen of beleggen, maar ook dan is het je bezit. Dat is toch de hele motivatie van een eventuele verplaatsing van woning naar box 3: dat het niet uitmaakt of je huurt en een spaarrekening hebt van 2 ton, of dat je koopt en een overwaarde hebt van 2 ton, in beide gevallen is het vermogen waarover je belast zou worden.

[Stefan79]

mddd schreef op vrijdag 15 oktober 2021 @ 14:00:
[...]


Misschien snap ik het niet, maar.. als je je geld niet in aflossen hypotheek stopt, moet dat geld toch ergens blijven? Je kunt het sparen of beleggen, maar ook dan is het je bezit. Dat is toch de hele motivatie van een eventuele verplaatsing van woning naar box 3: dat het niet uitmaakt of je huurt en een spaarrekening hebt van 2 ton, of dat je koopt en een overwaarde hebt van 2 ton, in beide gevallen is het vermogen waarover je belast zou worden.

Ja de belasting die het kost zal dan niet uitmaken (allebei box3 belasting). Maar als je het geld in de hypotheek stopt als aflossing krijg je er minder voor terug dan als je het belegt. De rente is tegenwoordig zo laag, met ook nog hra dat aflossen je waarschijnlijk minder dan een procent oplevert. Lange termijn beleggen in wereldwijd gespreide fondsen levert veel meer op. Los van de flexibiliteit die je hebt als je niet aflost.

[mddd]

@Stefan79 Mee eens hoor. Mijn opmerking was puur op het punt 'ik wil niet aflossen want dan heb ik meer bezit'.

[Rubbergrover1]

Stefan79 schreef op vrijdag 15 oktober 2021 @ 15:29:
[...]

Ja de belasting die het kost zal dan niet uitmaken (allebei box3 belasting). Maar als je het geld in de hypotheek stopt als aflossing krijg je er minder voor terug dan als je het belegt. De rente is tegenwoordig zo laag, met ook nog hra dat aflossen je waarschijnlijk minder dan een procent oplevert. Lange termijn beleggen in wereldwijd gespreide fondsen levert veel meer op. Los van de flexibiliteit die je hebt als je niet aflost.

Dat geldt momenteel ook met de woning in box 1. Ook als dat verschil zo'n 1,5% kleiner wordt vanwege de vermogensrendementsheffing.

[peacelord]

Zelf blijf ik een beetje in kringetjes denken.

De situatie is als volgt: 1 deel aflossingsvrij 1 jr vast van 100k en 1 deel annuïteiten 1 jr vast van 200k.
Gezien de publiciteit rondom een verwachte stijging van de langere rente periodes ICB het feit dat we nog zeker minimaal 15 jr in onze huidige woning willen blijven wonen lijkt het moment daar om de rente voor langere tijd vast te gaan zetten.

Aangezien het ongewisse van de situatie wil ik dan kiezen vh annuïteiten deel voor langere tijd vast (15-20 jr) en het aflossingsvrije deel gewoon zo laten. Stijging vh rentepercentage op dat laatste leningsdeel is goed op te vangen. En verder vind ik het zonde om teveel ‘rente premie’ te betalen vd aanvullende zekerheid.

Heeft iemand misschien nog een interessant ander perspectief of aanvullingen wellicht op bovenstaande? Dat zou me erg helpen om tot een vervolg actie te komen namelijk. Bij voorbaat dank.

[Figo112]

peacelord schreef op zaterdag 16 oktober 2021 @ 17:12:
Zelf blijf ik een beetje in kringetjes denken.

De situatie is als volgt: 1 deel aflossingsvrij 1 jr vast van 100k en 1 deel annuïteiten 1 jr vast van 200k.
Gezien de publiciteit rondom een verwachte stijging van de langere rente periodes ICB het feit dat we nog zeker minimaal 15 jr in onze huidige woning willen blijven wonen lijkt het moment daar om de rente voor langere tijd vast te gaan zetten.

Aangezien het ongewisse van de situatie wil ik dan kiezen vh annuïteiten deel voor langere tijd vast (15-20 jr) en het aflossingsvrije deel gewoon zo laten. Stijging vh rentepercentage op dat laatste leningsdeel is goed op te vangen. En verder vind ik het zonde om teveel ‘rente premie’ te betalen vd aanvullende zekerheid.

Heeft iemand misschien nog een interessant ander perspectief of aanvullingen wellicht op bovenstaande? Dat zou me erg helpen om tot een vervolg actie te komen namelijk. Bij voorbaat dank.

waarom niet beide leningsdelen 10 jaar vastzetten?

[Nicap]

Ik ga ook maar eens actie ondernemen. Heb een hypotheek uit 04-2014 van 216000 op 4,1% Annuiteiten.
Had hem voor 15 jaar vast staan. Mag 15% boetevrij aflossen, dus 32500 per jaar.
Het plan is om een nieuwe hypotheek te nemen van 65000 en in december en januari op de huidige hypotheek af te lossen. De bedoeling is op een lagere maandlast uit te komen(wat ook wel moet lukken). nu 1047 en dat zou op 676+82 uit moeten komen.

De hypotheekadviseur komt met een berekening van de week. Heb zelf dus ook wel het een en ander uitgerekend, dus ben benieuwd of dat enigszins overeen komt.

Nou zal die nieuwe hypotheek niet aftrekbaar zijn, maar moet ik verder nog ergens rekening mee houden? Heb wel vertrouwen in de adviseur, maar wil graag alle opties open houden.

[Z___Z]

Nicap schreef op dinsdag 19 oktober 2021 @ 20:45:
Ik ga ook maar eens actie ondernemen. Heb een hypotheek uit 04-2014 van 216000 op 4,1% Annuiteiten.
Had hem voor 15 jaar vast staan. Mag 15% boetevrij aflossen, dus 32500 per jaar.
Het plan is om een nieuwe hypotheek te nemen van 65000 en in december en januari op de huidige hypotheek af te lossen. De bedoeling is op een lagere maandlast uit te komen(wat ook wel moet lukken). nu 1047 en dat zou op 676+82 uit moeten komen.

De hypotheekadviseur komt met een berekening van de week. Heb zelf dus ook wel het een en ander uitgerekend, dus ben benieuwd of dat enigszins overeen komt.

Nou zal die nieuwe hypotheek niet aftrekbaar zijn, maar moet ik verder nog ergens rekening mee houden? Heb wel vertrouwen in de adviseur, maar wil graag alle opties open houden.

Al’s je aflost en binnen een jaar weer opneemt is de nieuwe hypotheek wel weer aftrekbaar, tenzij je nieuwe aflossingsvrij wordt. Dit was de regeling voor hypotheken tot 2013. Weet niet of deze regeling ook geldt voor hypotheken daarna.

[President]

Je wilt dus een nieuwe hypotheek afsluiten, dat geld 'cash' ontvangen en dit vervolgens gebruiken om je huidige/oude hypotheek af te lossen?

[Nicap]

President schreef op dinsdag 19 oktober 2021 @ 20:49:
Je wilt dus een nieuwe hypotheek afsluiten, dat geld 'cash' ontvangen en dit vervolgens gebruiken om je huidige/oude hypotheek af te lossen?

Ja dat is wel de strekking ja.
Verschil in rente maakt dat wel voordelig.

[Nicap]

Z___Z schreef op dinsdag 19 oktober 2021 @ 20:49:
[...]

Al’s je aflost en binnen een jaar weer opneemt is de nieuwe hypotheek wel weer aftrekbaar, tenzij je nieuwe aflossingsvrij wordt. Dit was de regeling voor hypotheken tot 2013. Weet niet of deze regeling ook geldt voor hypotheken daarna.

De nieuwe wordt aflossing vrij naar alle waarschijnlijkheid. Dus niet aftrekbaar.

[pietje63]

@Nicap waar je goed rekening mee moet houden is de eenmalige kosten (advies, bank, notaris, mogelijk taxatie). Grote kans dat de adviseur deze kosten meefinanciert en dat deze daardoor terugkomen in de maandelijkse kosten (technisch gezien enkel de rente als het aflossingsvrij is). De maandelijkste kosten zijn dan wellicht nog steeds lager, maar je restschuld is hoger (niet alleen omdat je niet aflost op je hypotheek, maar ook omdat deze kosten deel van je schuld worden). Zeker als je binnen een aantal jaar verhuist, is dat mogelijk niet voordelig. Gezien de hoogte van je hypotheek zijn deze kosten relatief hoog (kosten wel fiscaal aftrekbaar net als de rente). Wellicht is middelen dan een goed alternatief?

Daarnaast - maar daar heeft de adviseur je ongetwijfeld op gewezen - is het de vraag of een aflossingsvrije hypotheek bij je past.

[Napsju]

@Nicap Weet je zeker dat je huidige geldverstrekker deze aflossingen wel toe staat? Bij de ING bijvoorbeeld weet ik dat (extra) aflossen alleen mag uit eigen middelen. Een extra hypotheek is dat natuurlijk niet.

[Nicap]

pietje63 schreef op woensdag 20 oktober 2021 @ 08:35:
@Nicap waar je goed rekening mee moet houden is de eenmalige kosten (advies, bank, notaris, mogelijk taxatie). Grote kans dat de adviseur deze kosten meefinanciert en dat deze daardoor terugkomen in de maandelijkse kosten (technisch gezien enkel de rente als het aflossingsvrij is). De maandelijkste kosten zijn dan wellicht nog steeds lager, maar je restschuld is hoger (niet alleen omdat je niet aflost op je hypotheek, maar ook omdat deze kosten deel van je schuld worden). Zeker als je binnen een aantal jaar verhuist, is dat mogelijk niet voordelig. Gezien de hoogte van je hypotheek zijn deze kosten relatief hoog (kosten wel fiscaal aftrekbaar net als de rente). Wellicht is middelen dan een goed alternatief?

Daarnaast - maar daar heeft de adviseur je ongetwijfeld op gewezen - is het de vraag of een aflossingsvrije hypotheek bij je past.

De kosten zijn inderdaad wel een factor om mee te nemen. Daar heb ik ook wel rekening mee gehouden. In mijn plaatje komt het er in elk geval gunstig uit te zien als ik doorreken tot 2029 wanneer de hypotheek weer vernieuwd dient te worden.
Wat betreft de restschuld. Dat klopt, de nieuwe hypotheek is aflossingsvrij. Dus als ik niets doe zal dat bij het verlopen van de termijn(2044) op 65000 blijven staan. Daar kan ik mee leven. De hoofdhypotheek zou dan compleet afgelost moeten zijn.
Het plan is om niet te verhuizen. We wonen hier prima, al hebben we wel gekeken naar een ander huis(als reden om een lagere rente te krijgen). Maar zoals gezegd wonen we hier prima en ligt het niet in de planning om te gaan verhuizen. Er is simpelweg niets te koop wat in ons straatje ligt.

[Nicap]

Napsju schreef op woensdag 20 oktober 2021 @ 09:51:
@Nicap Weet je zeker dat je huidige geldverstrekker deze aflossingen wel toe staat? Bij de ING bijvoorbeeld weet ik dat (extra) aflossen alleen mag uit eigen middelen. Een extra hypotheek is dat natuurlijk niet.

Nee, ik weet dat nog niet 100% zeker. Daarom had ik deze vraag ook bij de adviseur neergelegd.
Eigenlijk best vreemd dat het uberhaupt onduidelijk is. Ik snap ook wel dat het vanuit de hypotheekverstrekker niet fijn is als dit gedaan wordt, maar waarom zou dit een probleem moeten zijn?

Ik kan het niet nagaan, maar waarschijnlijk is de schuld die ik ben aangegaan met de verstrekker aan hun kant allang weer herfinanciert voor een lagere rente. Mocht iemand weten dat dit niet zo is, dan hoor ik het graag.

[Rubbergrover1]

Nicap schreef op woensdag 20 oktober 2021 @ 11:29:
[...]

Ik kan het niet nagaan, maar waarschijnlijk is de schuld die ik ben aangegaan met de verstrekker aan hun kant allang weer herfinanciert voor een lagere rente. Mocht iemand weten dat dit niet zo is, dan hoor ik het graag.

Bij de 'simpele' hypotheekbank staat tegenover een 15 jaar rentevaste hypotheek ook een 15 jaar financiering voor hen. Daarbij zit de winst dus grofweg alleen in de marge tussen wat zijn moeten betalen voor die financiering en wat jij aan rente betaalt. En ligt de rente die zij moeten betalen dus ook voor 15 jaar vast

Daarnaast kan een geldverstrekker er ook voor kiezen om met speculatief te handelen en bv hun financiering maar voor 5 jaar vast te zetten als ze denken dat ze na die 5 jaar goedkoper zullen kunnen financieren. Maar dan heb je het dus meer over speculeren op de rentemarkt. Waarbij het ook kan dat ze het na 5 jaar juist duurder moeten herfinancieren.

[Rubbergrover1]

Napsju schreef op woensdag 20 oktober 2021 @ 09:51:
@Nicap Weet je zeker dat je huidige geldverstrekker deze aflossingen wel toe staat? Bij de ING bijvoorbeeld weet ik dat (extra) aflossen alleen mag uit eigen middelen. Een extra hypotheek is dat natuurlijk niet.

Bij het algemene boetevrije deel van 10-20% zitten er in het algemeen geen voorwaarden aan hoe je aan dat geld bent gekomen. Maar sommige geldverstrekkers bieden daar bovenop ook nog de mogelijkheid om extra af te lossen mits dat uit eigen geld komt. Dat geldt dan dus alleen voor dat extra stuk aflossing.

[RM-rf]

22 jaar 65000 aflossingsvrij lenen is mogelijk zelfs duurder dan gewoon dat deel in je huidige annuitaire hypotheek op 4,1% aanhouden. zeker als je daarop HRA hebt en straks niks terugkrijgt van de belasting op de betaalde rente over de volledige 22 jaar die de aflossingsvrije hypotheek zou lopen.
Ook al is de rente op de aflossingsvrije hypotheek véél lager.

Laat je niet verleiden je blind te staren op alleen die lagere maandlast, het voornaamste voordeel daarin zal zijn dat het aflossingsdeel wegvalt, maar dat is een sigaar uit eigen doos als je die na 2044 alsnog zelf zal moeten afbetalen.
Die extra restschuld komt overeen met 250 per maand extra last, 22 jaar lang, die 'verstopt' blijft omdat je het betalen ervan naar 'later' verschuift, en waar de rentelast bij de oorspronkelijke hypotheek juist daalt, blijft die bij de aflossingsvrije hypotheek de complete periode even hoog

Reken jezelf goed voor welke kosten dit je over de hele periode oplevert tot 2044 inclusief de dan resterende restschuld...
Ik heb een sterk vermoeden dat dan vooral uitkomt dat je er bijna niks mee wint of misschien zelf juist erop achteruit gaat

[ Voor 18% gewijzigd door RM-rf op 20-10-2021 12:21 ]

[Nicap]

RM-rf schreef op woensdag 20 oktober 2021 @ 12:12:
22 jaar 65000 aflossingsvrij lenen is mogelijk zelfs duurder dan gewoon dat deel in je huidige annuitaire hypotheek op 4,1% aanhouden. zeker als je daarop HRA hebt en straks niks terugkrijgt van de belasting op de betaalde rente over de volledige 22 jaar die de aflossingsvrije hypotheek zou lopen.
Ook al is de rente op de aflossingsvrije hypotheek véél lager.

Laat je niet verleiden je blind te staren op alleen die lagere maandlast, het voornaamste voordeel daarin zal zijn dat het aflossingsdeel wegvalt, maar dat is een sigaar uit eigen doos als je die na 2044 alsnog zelf zal moeten afbetalen.
Die extra restschuld komt overeen met 250 per maand extra last, 22 jaar lang, die 'verstopt' blijft omdat je het betalen ervan naar 'later' verschuift, en waar de rentelast bij de oorspronkelijke hypotheek juist daalt, blijft die bij de aflossingsvrije hypotheek de complete periode even hoog

Reken jezelf goed voor welke kosten dit je over de hele periode oplevert tot 2044 inclusief de dan resterende restschuld...
Ik heb een sterk vermoeden dat dan vooral uitkomt dat je er bijna niks mee wint of misschien zelf juist erop achteruit gaat

Het lukt me niet om een code scrollable te maken, dus zal niet de lap tekst plakken van 2014-2044.
Komt er op neer dat in de huidige situatie ik per maand 1047(bruto) betaal t/m 2044
Als er niks gebeurd dan betaal ik aan rente: 161K
Stel wat ik wil kan en doe ik. dan zou de rente zijn: 125K + rente van de aflossingsvrije 22K
maandlast 757 vanaf 2022
Maar dan rest in 2044 wel de 65K aflossingsvrije hypotheek in theorie. Die zou deels afgelost kunnen worden met het voordeel uit de lagere maandlast.
Verschil in betaalde rente zou bruto zijn 161K-147K=14K. Bruto, omdat ik een deel daarvan terug zou krijgen met HRA.

Het lijkt er idd op dat er weinig voordeel zit aan deze constructie als een lager maandbedrag het doel is.
Ik ga even narekenen of het verschil maakt als ik het verschil in maandbedrag ga gebruiken voor extra aflossing op de hypotheek met 4,1% vanaf 2023.

[ Voor 90% gewijzigd door Nicap op 20-10-2021 12:57 ]

[Barrycade]

En let op of je hypotheekakte niet heeft opgenomen dat er geen andere hypotheek op je huis mag worden genomen zonder toestemming van je hypotheek verstrekker oid.

Maar je tabel geeft helemaal je aflossingen en het aflossingsvrije deel niet aan. Dus weet niet wat je daarmee wil aantonen?

[Nutral]

Ik ben ook aan het kijken wat ik ga doen met de hypotheekrente. Ze zijn weer aan het stijgen? Ik heb een aflossingsvrije hypotheek bij de rabobank onder plus voorwaarden van 66k, waar de 5% rente in februari eindigt. Er zit geen NHG op.

Is het handiger om dit alvast om te zetten omdat de rente waarschijnlijk niet zakt of kan ik net zo goed wachten? Ik heb niet helemaal duidelijk gekregen hoe het nou zit.

Kan ik de rente van nu vast zetten en het verschil in de laatste paar maanden afbetalen of komen er nog veel extra kosten bij?

Ik wil ook later de hypotheek weer gaan aflossen, met deze rente heb ik meer rendement als ik dat spaar dan als ik de hypotheek afbetaal, maar ik kan max 10% van de som aflossen per jaar. Ik vind het raar dat ik niks kan doen aan de hypotheek behalve oversluiten of 10% per jaar aflossen, gezien de looptijd onbeperkt is.

[Nicap]

Barrycade schreef op woensdag 20 oktober 2021 @ 12:37:
En let op of je hypotheekakte niet heeft opgenomen dat er geen andere hypotheek op je huis mag worden genomen zonder toestemming van je hypotheek verstrekker oid.

Maar je tabel geeft helemaal je aflossingen en het aflossingsvrije deel niet aan. Dus weet niet wat je daarmee wil aantonen?

Ik wilde beide situaties laten zien, maar dat zouden een paar grote tabellen worden. Kon ze niet scrollable krijgen, dus dan maar gewoon de getallen in de post.

[evleerdam]

Nutral schreef op woensdag 20 oktober 2021 @ 12:53:
Ik ben ook aan het kijken wat ik ga doen met de hypotheekrente. Ze zijn weer aan het stijgen? Ik heb een aflossingsvrije hypotheek bij de rabobank onder plus voorwaarden van 66k, waar de 5% rente in februari eindigt. Er zit geen NHG op.

Is het handiger om dit alvast om te zetten omdat de rente waarschijnlijk niet zakt of kan ik net zo goed wachten? Ik heb niet helemaal duidelijk gekregen hoe het nou zit.

Kan ik de rente van nu vast zetten en het verschil in de laatste paar maanden afbetalen of komen er nog veel extra kosten bij?

Ik wil ook later de hypotheek weer gaan aflossen, met deze rente heb ik meer rendement als ik dat spaar dan als ik de hypotheek afbetaal, maar ik kan max 10% van de som aflossen per jaar. Ik vind het raar dat ik niks kan doen aan de hypotheek behalve oversluiten of 10% per jaar aflossen, gezien de looptijd onbeperkt is.

Je krijgt minimaal 3 maanden van tevoren een aanbod. Als hij op 1 februari zou vervallen dan zou je dus voor 1 november een aanbod krijgen. Die kan je dan voor 1 februari opsturen. Op 1 februari geldt dan of die rente uit het aanbod, of de dan geldende rente (welke lager is).

Verder kan je oversluiten of aflossen ja. Ik weet niet wat je nog meer zou willen doen? Rente middelen of iets dergelijks is niet handig gezien je rente binnenkort vervalt.

[pietje63]

@Nicap zou het niet overzichtelijker / logischer zijn om de berekening te maken tot aan het einde van de rentevastperiode? Dan kun je waarschijnlijk bij je eigen bank "zonder veel gedoe" een vergelijkbare rente krijgen. De vraag is daarom of je de hassle / kosten in 7.5 jaar terugverdient (en niet of je dat in 22.5 jaar doet).

[Rubbergrover1]

Nicap schreef op woensdag 20 oktober 2021 @ 12:31:
[...]


Het lukt me niet om een code scrollable te maken, dus zal niet de lap tekst plakken van 2014-2044.
Komt er op neer dat in de huidige situatie ik per maand 1047(bruto) betaal t/m 2044
Als er niks gebeurd dan betaal ik aan rente: 161K

Als er niets gebeurt, dan krijg je in 2029 de dan geldende marktrente. Wellicht een idee om in je berekening daarvoor de zelfde rente te nemen die je op dit moment kunt krijgen. Dus bv voor het gemak de rente die je nieuwe aflossingsvrije krijgt. En daarmee de periode van 2029-2044 door te rekenen. Als je de hele periode tot 2044 doorrekent met je oude, hoge, rente, dan maak je een onjuiste vergelijking.

[mr_evil08]

Stefan79 schreef op vrijdag 15 oktober 2021 @ 15:29:
[...]

Ja de belasting die het kost zal dan niet uitmaken (allebei box3 belasting). Maar als je het geld in de hypotheek stopt als aflossing krijg je er minder voor terug dan als je het belegt. De rente is tegenwoordig zo laag, met ook nog hra dat aflossen je waarschijnlijk minder dan een procent oplevert. Lange termijn beleggen in wereldwijd gespreide fondsen levert veel meer op. Los van de flexibiliteit die je hebt als je niet aflost.

Echter de HRA levert weinig op met lage rente en als je maar een klein huisje/hypotheek hebt zou mij dus echt weinig boeien als het eraf gaat, het is een leuk extratje meer niet.

[ Voor 4% gewijzigd door mr_evil08 op 20-10-2021 15:38 ]

[Nicap]

N.a.v. de tip van @pietje63 en @Rubbergrover1 nogmaals naar de berekeningen gekeken.
Dit zijn de getallen t/m de einde rentevastperiode(rvp) vanaf nu:
in de huidige situatie betaal ik tot 05-2029 50K aan rente
in de "nieuwe" situatie 32,5K

Ga ik na de rvp rekening houden met gelijke rentepercentages(1,5%) dan betaal ik:
in de huidige situatie 16,5K
in de "nieuwe" situatie 25K
tot einde looptijd.

Dus in totaal huidig vanaf nu 66,5K
Totaal nieuwe situatie 57,5K

Helaas is het grootste gedeelte van de rente al betaald, dus dit soort dingen leveren niet superveel meer op blijkt wel. Wel een les dat je echt alles goed moet doorrekenen. Gelukkig komen er veel bruikbare tips voorbij, waarvoor dank.

Op zich kan het uit om te doen, maar heb nog geen rekening gehouden met HRA in deze berekeningen.
Wat nog wel een optie is, is om het verschil in maandbedrag 1047 vs 757 dus weer af te lossen op de lening.
Betaalde rente is dan na de rvp 14K
Dan is het dus 66,5K(nu) vs 48,5K(nieuw)
kosten en HRA niet meegerekend. Voordeel is dan wel dat de lening 08-2037 is afgelost ipv 05-2044

Dus eigenlijk de volgende opties:
1 - Niets doen en wachten op de rvp die afloopt.

2 - 65K lenen en dit aflossen op huidige lening met als resultaat 9K voordeel(bruto) gaan nog kosten vanaf en lagere HRA door extra lening.

3 - 65K lenen en dit aflossen op huidige lening en maandbedrag gelijk houden met als resultaat 18K voordeel(bruto) en looptijd bijna 7 jaar korter.

Morgen komt de adviseur erop terug. Eens kijken waar hij mee komt. Lijkt me dat optie 3 dan het meeste bied.
Aangezien het grootste deel van de rente al betaald is zal de HRA in bovenstaande opties ook niet zo zwaar meewegen lijkt me.
Mocht iemand nog punten hebben n.a.v. bovenstaand dan hoor ik het graag.

[Patox]

Wij zijn bezig met een Hypotheekaanvraag bij de Triodos. Ze hebben een gunstige BENG (Bijna Energie Neutraal Gebouw) categorie voor Hypotheekrentes. Ons nieuwbouwhuis wordt volgens deze normen (wettelijk verplicht sinds dit jaar?) gebouwd.

Nu vraagt Triodos om een Energielabel document die dat bewijst, wat zullen wij hier uploaden? De Hypotheekadviseur is ook niet heel zeker, omdat het zo'n nieuwe regeling is.

Overigens gaan we het 20 jaar vastzetten

[Cheesy]

Patox schreef op maandag 25 oktober 2021 @ 13:36:
Wij zijn bezig met een Hypotheekaanvraag bij de Triodos. Ze hebben een gunstige BENG (Bijna Energie Neutraal Gebouw) categorie voor Hypotheekrentes. Ons nieuwbouwhuis wordt volgens deze normen (wettelijk verplicht sinds dit jaar?) gebouwd.

Nu vraagt Triodos om een Energielabel document die dat bewijst, wat zullen wij hier uploaden? De Hypotheekadviseur is ook niet heel zeker, omdat het zo'n nieuwe regeling is.

Overigens gaan we het 20 jaar vastzetten

Verrassend: je hebt de beng-berekening nodig
De opvolger van de zogenaamde epc-berekening

Deze berekening is verplicht voor de omgevingsvergunning, dus die zal zeker beschikbaar zijn of komen.