Ervaringen met het verkopen van je woning

[Toke_gt]

loewie1984 schreef op woensdag 5 februari 2025 @ 14:39:

Nu hoe zouden jullie tegen bovenstaande aankijken?

Ik zou het beperken tot goede foto’s en op funda. En vervolgens de verkoopprijs als minimumprijs hanteren. Afhankelijk van je locatie kun je zelf bepalen welk bod van welke koper je fair vindt.
Je zou ook Makelaarsland kunnen overwegen, ik had daar recent als geïnteresseerde goede ervaringen mee bij bezichtigingen. Was wel met de eigenaar zelf, vond ik een voordeel.

De rapporten: bij een huis uit 2014 zou ik me daar als koper amper zorgen over maken. Dus laat dat over aan een enkeling die het wel zeker wil weten. De woningborggarantie lijkt me na tien jaar net verlopen.

[loewie1984]

Mickey77 schreef op woensdag 5 februari 2025 @ 15:00:
[...]


Leuk idee. Ik begrijp je wens maar als het gaat om de uitvoering vind ik het deels positief en deels niet handig. Om te beginnen: zelf technische rapporten aandragen is een mooie gedachte. Maar het kan zijn dat kopers dat niet vertrouwen. Omdat het niet gebruikelijk is. Er kan gedacht worden dat het dan wel een 'vriendje' van je is. Dan moet het wel van een gerenommeerde partij zijn.

Maar het deel "Wat mij betreft de eerste koper die de vraagprijs betaald (kan betalen) is dan de eigenaar" vind ik heel kort door de bocht. Als je laag inzet, dan laat daarmee behoorlijk wat liggen. Zet je hoog in, dan kan het zijn dat je zelf een tijd in de rats zit of dat de aanstaande koper na het bieden toch weer probeert te onderhandelen.

Ik denk dat jouw wensen ook te vervullen zijn door een makelaar te zoeken waar je wel een goed gevoel bij hebt. Voor het huis dat ik in 2021 met mijn toenmalige vriendin verkocht, waren binnen een paar dagen 100 belangstellenden. Dus werd het een open dag en een open inschrijving. Gewoon iedereen mag 1x bieden voor een bepaalde datum. Dat is zo eerlijk dat er weinig ruimte is voor spelletjes. Ik vond en vind dat ook een heel eerlijke manier.

Het resultaat was in ons geval dat er een aantal zo'n 10-40k boven de vraagprijs zaten. Dat was ongeveer onze verwachting. Maar er zaten er drie een heel end boven, zo hoog dat het ons verbaasde. In overleg met de makelaar hebben we daar uiteindelijk een keus in gemaakt. Ja, dan is het zo dat dan de hoogste bieder de meest kans maakt, maar die hebben wel een week nagedacht en hun huiswerk gemaakt. Ze maken een weloverwogen keuze. Dat vind ik ook waardevol en ook eerlijk.

In jouw beoogde plan komt de persoon die er wat langer over nadenken en meer wil betalen, wellicht nooit in beeld. je gaat dan waarschijnlijk in zee met een koper die impulsief is en heel snel heeft besloten. Daarom denk ik dat de kans bestaat dat dis alsnog gaan terug krabbelen of het niet rond krijgt. Wat doen je dan, als in de tussentijd er nog drie mensen hoger boden dan wat je wilde hebben.... kies je dan eerste van die drie of de hoogste van die drie?

Bedankt voor deze inzichten, dat geeft weer stof tot nadenken.
Zover ik weet is het heel gebruikelijk en wordt je zelfs verplicht in België als verkopende partij diverse rapporten op te laten stellen, zoals een elektro technische keuring. Dat men daar wantrouwend tegenover zou kunnen staan vind ik raar. Als iedere geïnteresseerde grondige research zou doen, dan zou iedereen met een bouwkundige komen bezichtigen maar in deze onzekere markt gaan mensen geen geld weggooien of besteden aan een woning waarvan nog maar de vraag is of ze deze uiteindelijk kopen.

En er wordt nu natuurlijk heel vaak overheen gestapt en wat ik niet netjes vindt is dat er verkopers zijn die eisen dat dergelijke eisen komen te vervallen bij verkoop (recht op bouwkundige keuring, verborgen gebreken) iedereen valt maar over elkaar heen om een woning te kunnen kopen waarbij de emotie regeert.

Als ik d.m.v. dergelijke rapporten kan aantonen dat ik niets te verbergen heb, de woning geen gebreken of achterstallig onderhoud vertoond en de elektrotechnische installatie in orde is had ik verwacht ook onze eigen concurrentie positie bij gelijksoortige woningen te versterken.

Blijft over de hoge courtage, hier in de regio is een kantoor dat nagenoeg alle woningen verkoopt omdat het bedrijf een gerenommeerde naam is voor kopers en verkopers. En ondanks dat we de eigenaar kennen en al eerder via hun gekocht en verkocht hebben, kwam de relatie korting niet verder dan 0.3% op 1.8%. Das toch 12k voor een dagje werk in deze markt en dat vind ik gewoon absurd.

Ik zou nog nadenken over een prestatiecontract met een makelaar, maar voor hun zijn het gouden tijden die gaan echt niet meer moeite doen omdat ik dat wil.

[Mickey77]

loewie1984 schreef op woensdag 5 februari 2025 @ 15:11:
[...]
Bedankt voor deze inzichten, dat geeft weer stof tot nadenken.
...
Als ik d.m.v. dergelijke rapporten kan aantonen dat ik niets te verbergen heb, de woning geen gebreken of achterstallig onderhoud vertoond en de elektrotechnische installatie in orde is had ik verwacht ook onze eigen concurrentie positie bij gelijksoortige woningen te versterken.

Als je een woning verkoopt dan vul je ook een lijst in van items die wel en niet bij de verkoop horen (neem je lampen mee, etc) en ook zit daar een lijst bij van gebreken. Die lijst is heel belangrijk, die MOET je naar waarheid invullen. Doe je dat niet en er is naderhand een gebrek dat je niet hebt opgeschreven (maar waar je wel van had kunnen weten) dan krijg je gedoe. Die lijst is belangrijk.

Je wilt uitstralen dat je huis picobello in orde is en dat je niets te verbergen hebt. Dat kun je doen middels die lijst. Als je echt goed naar je eigen huis kijkt, dan vind je altijd wel een paar details (vaatwasser werkt niet goed meer). Als je die eerlijk opschrijft maar die lijst toont geen grote punten, dan geef je jouw belangstellenden al de juiste indruk (de bevestiging voor wat iedereen al denkt: een huis van 2014 daar is weinig mis mee)

Blijft over de hoge courtage, hier in de regio is een kantoor dat nagenoeg alle woningen verkoopt omdat het bedrijf een gerenommeerde naam is voor kopers en verkopers. En ondanks dat we de eigenaar kennen en al eerder via hun gekocht en verkocht hebben, kwam de relatie korting niet verder dan 0.3% op 1.8%. Das toch 12k voor een dagje werk in deze markt en dat vind ik gewoon absurd.

Ik zou nog nadenken over een prestatiecontract met een makelaar, maar voor hun zijn het gouden tijden die gaan echt niet meer moeite doen omdat ik dat wil.

Natuurlijk zijn er huizen waar weinig werk in zit voor de verkoop, maar je moet het ook niet onderschatten. In ons geval naast 100+ belangstellenden informatie sturen, had de makelaar ook extra kennis die heel belangrijk bleek, die wij niet hadden (erfpacht). Die kennis heeft echt bijgedragen, in eerste instantie naar ons toe maar uiteindelijk dus ook naar de kopers, die vertrouwen hadden in hem en dus in ons.

Ja er zijn cowboys die snel geld willen verdienen, maar door onderzoek te doen en gesprekken te voeren kun je de professionals vinden. Vraag gewoon concreet wat ze voor je gaan doen en als ze zeggen "ah dit huis verkoopt zichzelf" dan zoek je gewoon verder. Maar nogmaals: de kosten kunnen hoog voelen maar (soms ruim) gecompenseerd worden door een hogere opbrengst.

[Sport_Life]

loewie1984 schreef op woensdag 5 februari 2025 @ 14:39:
Ik speel met de gedachte ons huis zelf te koop te zetten maar dit wel op een ietwat afwijkende manier te doen. Op dit moment zit onze woningwaarde zo rond de 600/685k.

Vorig jaar is een makelaar op bezoek geweest die het op 550k schatte, echter is er afgelopen maand in onze wijk een huis (weliswaar 5 jaar nieuwer) met 20m2 meer woonoppervlak en 120m2 meer tuinoppervalk voor maarliefst 850k verkocht. Dat is iets wat we toch niet kunnen negeren mee te nemen in de prijs van onze eigen woning.

Los daarvan zit ik na te denken over de volgende aanpak, om het kopers in deze oververhitte markt zo aantrekkelijk mogelijk te maken:

1. ik betaal uit eigen zak een bouwkundig rapport, dit ter inzage voor de geïnteresseerde/kopende partij
2. ik betaal uit eigen zak een elektrotechnische installatie keuring, zodat ook hier weer de kopende partij weet dat dit in orde is
3. ik laat zibber de foto's komen maken
4. ik schaf een funda doe hetzelf pakket aan of promoot de woning op facebook
5. ik overweeg een bevriende advocaat van mij die zelf zijn eigen huis heeft verkocht met modelcontract voor 2 bezichtingsdagen 'makelaartje spelen', tegen een redelijke vergoeding
6. ik hanteer een vaste verkoopprijs zonder biedingsprocedure. De koper heeft vast kunnen stellen wat hij/zij koopt a.d.h.v. de rapporten. Omdat het een nieuwbouwwoning uit 2014 betreft en er volgens mij nog bepaalde woningborg garanties op de woning rusten, is dit een risicoloze aankoop.

Wat mij betreft de eerste koper die de vraagprijs betaald (kan betalen) is dan de eigenaar van de nieuwe woning.

Ik vind de makelaarspraktijken zo schimmig en ondoorzichtig dat ik persoonlijk weinig alternatieven zie om kopers een faire kans te laten maken op het kopen van een woning en dat vind ik wel belangrijk, belangrijker dan het het meeste geld krijgen voor onze woning. Daar komt nog eens bij dat ik 1.8% courtage op een bedrag van bijna 700k niet zie zitten voor de beperkte effort die het makelaars tegenwoordig kost om een huis in de verkoop te zetten.

Nu hoe zouden jullie tegen bovenstaande aankijken?

Niet doen, gewoon op funda zetten via een goede makelaar, dan krijg je de hoogste prijs op dat moment.
Qua courtage zou ik een vaste prijs afspreken, ergens tussen de 6-8k.

Mensen betalen ook veel meer voor een auto die bij een dealer staat aangeboden dan via marktplaats, zo geeft een verkoopmakelaar ook een gevoel van vertrouwen bij kopers.

[ Voor 3% gewijzigd door Sport_Life op 05-02-2025 15:50 ]

[jeroenkb]

Het is vooral, vind ik, van de zotte dat merendeel van de makelaars met een percentage rekenen, terwijl grosso modo (vooral in de huidige markt) de werkzaamheden gelijk zullen zijn

Huis van 4 ton verkopen bij 1,5%: 6000 euro courtage

Huis straat verderop met uitbouw 5 ton bij 1,5%: 7500 euro courtage

Waarom????

(makelaars hebben wat dat betreft de afgelopen jaren de meest riante salarisverhogingen van heel Nederland ontvangen)

[THM0]

jeroenkb schreef op woensdag 5 februari 2025 @ 16:03:
Het is vooral, vind ik, van de zotte dat merendeel van de makelaars met een percentage rekenen, terwijl grosso modo (vooral in de huidige markt) de werkzaamheden gelijk zullen zijn

Huis van 4 ton verkopen bij 1,5%: 6000 euro courtage

Huis straat verderop met uitbouw 5 ton bij 1,5%: 7500 euro courtage

Waarom????

(makelaars hebben wat dat betreft de afgelopen jaren de meest riante salarisverhogingen van heel Nederland ontvangen)

Het percentage is vaak lager bij hogere prijsklassen.
Maar ik heb het al vaker gezegd: de verkoopopdrachten liggen niet voor het oprapen voor makelaars, dus je kunt gewoon onderhandelen over het courtage. Ook een fixed price model is vaak prima te regelen, ook al noemt de makelaar dat zelf niet.

[Arwen.]

Inderdaad. Wij hebben ons huis verkocht voor ruim 900k, maar.we hadden van tevoren een vast bedrag van 5000 euro afgesproken..

[Sport_Life]

jeroenkb schreef op woensdag 5 februari 2025 @ 16:03:
Het is vooral, vind ik, van de zotte dat merendeel van de makelaars met een percentage rekenen, terwijl grosso modo (vooral in de huidige markt) de werkzaamheden gelijk zullen zijn

Huis van 4 ton verkopen bij 1,5%: 6000 euro courtage

Huis straat verderop met uitbouw 5 ton bij 1,5%: 7500 euro courtage

Waarom????

(makelaars hebben wat dat betreft de afgelopen jaren de meest riante salarisverhogingen van heel Nederland ontvangen)

Daarom hadden wij een vaste prijs afgesproken .

[Mickey77]

Arwen. schreef op woensdag 5 februari 2025 @ 18:35:
Inderdaad. Wij hebben ons huis verkocht voor ruim 900k, maar.we hadden van tevoren een vast bedrag van 5000 euro afgesproken..

Dat brengt mij op het mogelijke nadeel. Om maar even in de hoek van @loewie1984 te blijven: op het moment dat er een koper is voor het prijspeil dat voor de opdrachtgever acceptabel is... wat voor incentive is er dan nog om dat bod af te slaan en te zoeken naar een koper die een beter bod wil doen? Dat kost alleen maar tijd en in principe wordt die tijd dus niet (meer) vergoed als je een vast bedrag overeen komt

[jeroenkb]

Mickey77 schreef op woensdag 5 februari 2025 @ 18:45:
[...]


Dat brengt mij op het mogelijke nadeel. Om maar even in de hoek van @loewie1984 te blijven: op het moment dat er een koper is voor het prijspeil dat voor de opdrachtgever acceptabel is... wat voor incentive is er dan nog om dat bod af te slaan en te zoeken naar een koper die een beter bog wil doen? Dat kost alleen maar tijd en in principe wordt die tijd dus niet (meer) vergoed als je een vast bedrag overeen komt

Bovenstaande is natuurlijk het argument van makelaars. En ergens midden in de vorige crisis had ik dat nog wel een beetje geloofd, maar ben eerlijk: hoezo moet een makelaar zijn best doen in de huidige markt?

En hoe kan hij dan op zoek naar een betere koper?

Merendeel van de huizen is op Funda plaatsen. Dan de administratie doen van de tientallen mensen die willen kijken. Dan de administratie doen van alle biedingen. Beetje op het randje wat mensen tegen elkaar uitspelen en klaar is de verkoop. Nog even administratief koopcontract invullen en klaar

[Mickey77]

hahaha Ik denk dat velen van jullie onderschatten wat het nut en de meerwaarde is van een goede professionele makelaar. De ene advertentie op funda is de andere niet en de ene prospectus is de andere niet. Mijn ervaring was een perfecte samenwerking met een mooi resultaat voor alle drie de partijen.

Maar ik denk dat afgezien van @loewie1984 hier niet zoveel mensen nadenken over de manier van verkopen. Kennelijk is het chaos en verkoopt alles zichzelf en heb je er weinig invloed op? Ik denk dat het tegenovergestelde waar is, ik denk dat je zelf heeeel veel invloed hebt op het resultaat. Succes met de verkoop allemaal!

[Martinusz]

Eens met bovenstaande, aanpak op Funda wat neem je wel/niet af, moment van plaatsing, wat staat er in de buurt online etc.
Onze makelaar heeft dat goed uitgedacht, staan sinds gisteren online, bovenaan de lijstjes op onze woonplaats, maar ook bij plaatsen eromheen.

Kortom het spel is begonnen eerste bezichtigingen zijn gepland.

[Gijsje22]

Mickey77 schreef op woensdag 5 februari 2025 @ 18:45:
[...]

Dat brengt mij op het mogelijke nadeel. Om maar even in de hoek van @loewie1984 te blijven: op het moment dat er een koper is voor het prijspeil dat voor de opdrachtgever acceptabel is... wat voor incentive is er dan nog om dat bod af te slaan en te zoeken naar een koper die een beter bod wil doen? Dat kost alleen maar tijd en in principe wordt die tijd dus niet (meer) vergoed als je een vast bedrag overeen komt

Maar dit geldt ook enkel als je een zelfstandige makelaar hebt. Als je er eentje in loondienst hebt van een wat groter kantoor dan maakt dat stukje extra courtage ook niet meer uit.

[K1p]

Regio Alphen aan den Rijn vaste prijs 3800 euro, compleet pakket. Bij 1 van de betere makelaarskantoren. 4 dagdelen kijk momenten.

Ik vind 6000 of meer wel bizar

[bie100]

K1p schreef op woensdag 5 februari 2025 @ 21:58:

Ik vind 6000 of meer wel bizar

Tja ligt er aan als je 150K ( of meer) winst kan maken op je huisje maakt die 6K ook geen reet uit denk ik

Al is het in mijn beleving meer hoe een makelaar overkomt en of je er een goed gevoel bij hebt daar zou ik op selecteren

[Flix20]

Wat denk ik ook wel onderschat wordt van een makelaar is het netwerk wat ze onderling hebben.

Zo hadden wij bij de verkoop een stel dat oprecht geïnteresseerd was en een bod had neergelegd maar vervolgens v/d aardbodem verdwenen.
Daarover heb ik nog contact gehad met de makelaar en die zei al ja dit soort grappen kunnen ze maar 1/2x doen. De makelaars bij onze middelgrote stad hebben wel een groepsapp waar dit soort figuren besproken worden om elkaar te waarschuwen er niet teveel tijd/energie in te steken.

Als je het zelf gaat doen, heb je geen toegang tot dat netwerk.
Als je 50 aanmeldingen krijgt ga je natuurlijk een voorselectie maken. Alleen al in die screening gaat al meer tijd zitten dan dat je aan kosten bespaard.

[Spherix]

bie100 schreef op donderdag 6 februari 2025 @ 10:36:
[...]


Tja ligt er aan als je 150K ( of meer) winst kan maken op je huisje maakt die 6K ook geen reet uit denk ik

Al is het in mijn beleving meer hoe een makelaar overkomt en of je er een goed gevoel bij hebt daar zou ik op selecteren

Dus op het moment dat je overwaarde uit de stenen komt en tastbaar wordt, geef jij het graag weg? Procentueel is het misschien iets kleins, maar iedereen zegt graag ja tegen een extra 1000 euro netto op de rekening denk ik

[bie100]

Spherix schreef op donderdag 6 februari 2025 @ 11:15:
[...]


Dus op het moment dat je overwaarde uit de stenen komt en tastbaar wordt, geef jij het graag weg? Procentueel is het misschien iets kleins, maar iedereen zegt graag ja tegen een extra 1000 euro netto op de rekening denk ik

Nee geef niks weg ik neem een dienst af en de ene is goedkoper dan een ander zeg ook niet dat de duurdere beter is of de goedkopere slechter

Het gaat toch over het gevoel of vertrouwen je heb met die makelaar dan is de prijs toch niet het allerbelangrijkste

Net zo als een auto kopen de ene koopt een Mercedes omdat die daar meer vertrouwen in heeft terwijl je met een Dacia ook gewoon op de plaats van bestemming kan komen

[Martinusz]

Spherix schreef op donderdag 6 februari 2025 @ 11:15:
[...]


Dus op het moment dat je overwaarde uit de stenen komt en tastbaar wordt, geef jij het graag weg? Procentueel is het misschien iets kleins, maar iedereen zegt graag ja tegen een extra 1000 euro netto op de rekening denk ik

Zie het meer als afkopen van in theorie kun je alles zelf in het leven, zelf huis bouwen etc. etc. etc. alles kan je zelf, maar soms besteed je zaken uit omdat je het niet kan, om het jezelf gemakkelijker te maken of dat het resultaat door een professional bijv. beter kan zijn etc. etc..

[fub]

Joh, als je geen verkoopmakelaar wilt gebruiken, dan doe je dat toch niet? Als je denkt dat je het allemaal goed genoeg kunt, dan doe je dat toch lekker? Ons hoef je niet te overtuigen, wij hebben geen belang bij de verkoop van jouw huis.

Wij waren voor onze verkoopmakelaar zo'n 7k kwijt. Ja, dat is een hoop geld, maar dat is het ons waard geweest voor alle advies en geregel.

[Sircuri]

Mickey77 schreef op woensdag 5 februari 2025 @ 19:02:
hahaha Ik denk dat velen van jullie onderschatten wat het nut en de meerwaarde is van een goede professionele makelaar. De ene advertentie op funda is de andere niet en de ene prospectus is de andere niet. Mijn ervaring was een perfecte samenwerking met een mooi resultaat voor alle drie de partijen.

Maar ik denk dat afgezien van @loewie1984 hier niet zoveel mensen nadenken over de manier van verkopen. Kennelijk is het chaos en verkoopt alles zichzelf en heb je er weinig invloed op? Ik denk dat het tegenovergestelde waar is, ik denk dat je zelf heeeel veel invloed hebt op het resultaat. Succes met de verkoop allemaal!

Als eenvoudige koper of verkoper kun je hier niks mee. Het is niet alsof je elke week 5 huizen koopt of verkoopt. Ik kan enkel een gevoel hebben dat ik er wat aan had. Maar is dat ook echt zo geweest? Was het zonder makelaar ook zo gelopen? Je kan het nergens mee vergelijken.

[Toke_gt]

jeroenkb schreef op woensdag 5 februari 2025 @ 18:50:
[...]
Merendeel van de huizen is op Funda plaatsen. Dan de administratie doen van de tientallen mensen die willen kijken. Dan de administratie doen van alle biedingen. Beetje op het randje wat mensen tegen elkaar uitspelen en klaar is de verkoop. Nog even administratief koopcontract invullen en klaar

Zo simpel is het volgens mij nou ook weer niet. Het in de markt zetten vraagt om goede timing, inzicht van de lokale markt, recente verkopen in de buurt, belangstelling voor het type huis etc.
Je kunt alle geïnteresseerden een kijkje gunnen, maar als er meer dan 50 belangstellenden zijn, is dat bijna niet te doen. Dus die selectie is al een karweitje waar kennis en inzicht voor nodig zijn, vervolgens moet je uit de biedingen die volgen de onzinbiedingen wegselecteren, goed inschatten welk bod van wie voor jouw klant het beste bod is.
Dat zijn allemaal dingen die je zelf zonder kennis ook kunt doen, maar het kost je waanzinnig veel tijd en je weet niet of je de goede keuzes maakt. Een heel aantrekkelijk bod van iemand die je vervolgens weken aan het lijntje houdt of die zijn financiele situatie heeft onderschat; dat wil je echt liever niet. Met een makelaar ertussen lijkt mij die kans kleiner.
Nu vind ik 1,8% ook veel te veel, maar daar kun je zelf de keuze in maken door te onderhandelen of voor een andere makelaar te kiezen.

[Eppo ©]

Misschien heeft iemand hier ervaring met mijn situatie. We hebben onlangs onze woning te koop gezet, maar het is een beetje een bijzondere woning. Officieel zijn het drie appartementen (met de bijbehorende appartementsrechten) die zijn samengevoegd tot één woning. We hebben een eigen ingang en exclusief gebruiksrecht van het trappenhuis, dat officieel onder de VVE valt.

Het 'probleem' is dat de woning voor een appartement vrij duur is, maar voor een woning een normale of zelfs goedkope prijs heeft. We vroegen onze makelaar of het verstandiger zou zijn om de woning op Funda als woning in plaats van als appartement aan te bieden. Ik verwacht dat we daarmee meer geïnteresseerden kunnen bereiken (ik filterde zelf ook op woning in plaats van appartement toen we een nieuwe woning zochten). De makelaar gaf echter aan dat dit niet kon omdat het officieel geen woning is, maar een appartement. Klopt dit echt? Of maakt het voor Funda niet uit hoe je het omschrijft?

[THM0]

Eppo © schreef op donderdag 6 februari 2025 @ 14:34:
Misschien heeft iemand hier ervaring met mijn situatie. We hebben onlangs onze woning te koop gezet, maar het is een beetje een bijzondere woning. Officieel zijn het drie appartementen (met de bijbehorende appartementsrechten) die zijn samengevoegd tot één woning. We hebben een eigen ingang en exclusief gebruiksrecht van het trappenhuis, dat officieel onder de VVE valt.

Het 'probleem' is dat de woning voor een appartement vrij duur is, maar voor een woning een normale of zelfs goedkope prijs heeft. We vroegen onze makelaar of het verstandiger zou zijn om de woning op Funda als woning in plaats van als appartement aan te bieden. Ik verwacht dat we daarmee meer geïnteresseerden kunnen bereiken (ik filterde zelf ook op woning in plaats van appartement toen we een nieuwe woning zochten). De makelaar gaf echter aan dat dit niet kon omdat het officieel geen woning is, maar een appartement. Klopt dit echt? Of maakt het voor Funda niet uit hoe je het omschrijft?

Ik heb er geen ervaring mee maar ik kan me zo voorstellen dat Funda naar de BAG of Kadaster kijkt om de complexaanduiding te achterhalen, en dat die niet aangepast kan worden.
Is het nou feitelijk gewoon een woning volledig in eigendom die enkel administratief uit appartementsrechten bestaat? Want dan zou je ook even het Kadaster kunnen bellen wat er voor nodig is om de complexaanduiding aan te laten passen naar woning. Kun je daarna de VVE ook opdoeken.

Ben het met je eens dat je waarschijnlijk kopers gaat missen als het niet goed staat…

[Toke_gt]

Eppo © schreef op donderdag 6 februari 2025 @ 14:34:
Misschien heeft iemand hier ervaring met mijn situatie. We hebben onlangs onze woning te koop gezet, maar het is een beetje een bijzondere woning. Officieel zijn het drie appartementen (met de bijbehorende appartementsrechten) die zijn samengevoegd tot één woning. We hebben een eigen ingang en exclusief gebruiksrecht van het trappenhuis, dat officieel onder de VVE valt.

Het 'probleem' is dat de woning voor een appartement vrij duur is, maar voor een woning een normale of zelfs goedkope prijs heeft. We vroegen onze makelaar of het verstandiger zou zijn om de woning op Funda als woning in plaats van als appartement aan te bieden. Ik verwacht dat we daarmee meer geïnteresseerden kunnen bereiken (ik filterde zelf ook op woning in plaats van appartement toen we een nieuwe woning zochten). De makelaar gaf echter aan dat dit niet kon omdat het officieel geen woning is, maar een appartement. Klopt dit echt? Of maakt het voor Funda niet uit hoe je het omschrijft?

Maar ben je met de drie samengevoegde appartementen onderdeel van een groter complex? Dan snap ik de makelaar. Of is het een gebouw met drie appartementen, tuin etc en verder geen anderen in de VVE?

[Eppo ©]

Nee, het is onderdeel van een groter complex. Het hele complex bestaat uit oude portiekwoning uit de jaren 50. Drie woonlagen boven elkaar en dan per 6 appartementen een ingang (totaal 27 appartementen). Omdat ik op de hoek woon, zijn het maar 3 appartementen die op die ingang zitten, welke alle 3 van mij zijn en samen mijn woning vormen.

[Flix20]

Eppo © schreef op donderdag 6 februari 2025 @ 15:39:
Nee, het is onderdeel van een groter complex. Het hele complex bestaat uit oude portiekwoning uit de jaren 50. Drie woonlagen boven elkaar en dan per 6 appartementen een ingang (totaal 27 appartementen). Omdat ik op de hoek woon, zijn het maar 3 appartementen die op die ingang zitten, welke alle 3 van mij zijn en samen mijn woning vormen.

\Denk dat de crux vooral gaat zitten in hoe het in de kadaster staat ingeschreven.
Ik vermoed dat het om appartementsrechts gaat. Dus dan blijft het ook een appartement, hetzij een grote.

[Toke_gt]

Eppo © schreef op donderdag 6 februari 2025 @ 15:39:
Nee, het is onderdeel van een groter complex. Het hele complex bestaat uit oude portiekwoning uit de jaren 50. Drie woonlagen boven elkaar en dan per 6 appartementen een ingang (totaal 27 appartementen). Omdat ik op de hoek woon, zijn het maar 3 appartementen die op die ingang zitten, welke alle 3 van mij zijn en samen mijn woning vormen.

Dan begrijp ik waarom het als appartement omschreven is, want je bent onderdeel van een groter geheel, zij het met een zelfstandige ingang. En je hebt waarschijnlijk geen eigen grond (?).
Ik weet natuurlijk niet hoe de makelaar het nu heeft omschreven, maar ik zou wel aandringen op enige creativiteit. Want ik denk dat je inderdaad wel kopers mist.
Optie kan zijn om de appartementen ook afzonderlijk aan te bieden (als ze in die staat terug te brengen zijn) of aan te duiden als xxx-straat nr 1A+1B+1C. Of zoiets.
Maar meeste zal afhangen van de omschrijving en de foto’s. Die moeten meteen duidelijk maken dat het om de hele kolom gaat (bijv met een rood kader, of uitgelicht ten opzichte van de rest).

Overigens denk ik dat zo’n samengevoegde woning niet voor iedereen even aantrekkelijk is, ook al woon jij er heel fijn. Het ziet er waarschijnlijk toch uit als een flat, dat wil je dan juist niet. Verklaart mogelijk verminderde interesse, maar ook daar ligt dan mooie taak voor makelaar. Is verkoop in drie delen een optie?

[ Voor 12% gewijzigd door Toke_gt op 06-02-2025 17:26 ]

[mYpzaa]

Eppo © schreef op donderdag 6 februari 2025 @ 14:34:
Misschien heeft iemand hier ervaring met mijn situatie. We hebben onlangs onze woning te koop gezet, maar het is een beetje een bijzondere woning. Officieel zijn het drie appartementen (met de bijbehorende appartementsrechten) die zijn samengevoegd tot één woning. We hebben een eigen ingang en exclusief gebruiksrecht van het trappenhuis, dat officieel onder de VVE valt.

Het 'probleem' is dat de woning voor een appartement vrij duur is, maar voor een woning een normale of zelfs goedkope prijs heeft. We vroegen onze makelaar of het verstandiger zou zijn om de woning op Funda als woning in plaats van als appartement aan te bieden. Ik verwacht dat we daarmee meer geïnteresseerden kunnen bereiken (ik filterde zelf ook op woning in plaats van appartement toen we een nieuwe woning zochten). De makelaar gaf echter aan dat dit niet kon omdat het officieel geen woning is, maar een appartement. Klopt dit echt? Of maakt het voor Funda niet uit hoe je het omschrijft?

De makelaar kan volgens mij zelf een eigenschap meegeven in de Funda advertentie bij ‘soort woonhuis’ - eengezinswoning, tussenwoning, etc.

Ik heb officieel ook een appartementsrecht maar van buiten ziet het eruit als een woonhuis. Het binnen(parkeer)terrein wordt gedeeld daarom is het o.a. volgens mij in een vve gegoten.

Het huis van de buren staat op Funda omschreven als woonhuis.

[Eppo ©]

@Toke_gt had inderdaad mijn woning gevonden, dus credits daarvoor.

Mijn achtertuin valt wel onder mijn appartementsrecht, maar kadastraal is 1 groot blok en is het nooit verdeeld. Ze los verkopen zou ook mogelijk zijn, maar gezien mijn splitlevel woning is dat niet logisch. Heb er wel over nagedacht om dat te doen, zeker als ik zie wat buren voor 1 appartement krijgen, maar het ontbreken aan tijd, onverwacht een andere woning gevonden en een tweede kleine Eppo onderweg heeft mijn vriendin mij overtuigd dat niet haalbaar is.

@mYpzaa Kan en wil jij de link naar je buren met mij delen? Mag gewoon via een prive bericht, maar dan kan ik dat delen met mijn makelaar.

Als mensen de situatie willen zien, dan wil ik hier wel een link wel delen. Wist niet zeker of dat mocht

[Sircuri]

Eppo © schreef op donderdag 6 februari 2025 @ 21:03:
@Toke_gt had inderdaad mijn woning gevonden, dus credits daarvoor.

Als mensen de situatie willen zien, dan wil ik hier wel een link wel delen. Wist niet zeker of dat mocht

Ik zou het wel willen zien ja. Ben heel benieuwd hoe dit eruit ziet

[Toke_gt]

Eppo © schreef op donderdag 6 februari 2025 @ 21:03: Ze los verkopen zou ook mogelijk zijn, maar gezien mijn splitlevel woning is dat niet logisch. Heb er wel over nagedacht om dat te doen, zeker als ik zie wat buren voor 1 appartement krijgen, maar het ontbreken aan tijd, onverwacht een andere woning gevonden en een tweede kleine Eppo onderweg heeft mijn vriendin mij overtuigd dat niet haalbaar is.

Klinkt logisch. Woninglagen zien er wel top uit, dus voor een flipper is het een fluitje van een cent om deze terug te brengen en apart met fijne winst te verkopen. Makelaar zou daar op kunnen inspelen in de omschrijving. Daarmee vergroot je de groep belangstellenden.

Zijn er al wel mensen komen kijken? Enig idee wat hun bevindingen waren?

[Eppo ©]

Dit is de woning:

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

We hebben 6 kijkers gehad wat resulteerde in 1 bod, maar die ligt ver onder de vraagprijs. De makelaar geeft aan de markt lastig is en dat we daar iets mee moeten doen. In december werd nog gezegd dat de vraagprijs meer een startprijs moet zien en nu geeft hij aan dat we al moeten dalen. Weet niet of het gewoon een slechte inschatting is of dat hij meer denkt aan zijn courtage en het snel wil afronden (sowieso, dat ik al bedenk heb ik ook niet meer het beste gevoel bij mijn makelaar).

De terugkoppeling die we hebben gekregen is dat mensen de zolder nog wel veel werk vinden en daarom afhaken, andere kijkers twijfelde over de wijk.

[Kreuk]

Eppo © schreef op vrijdag 7 februari 2025 @ 12:10:
Dit is de woning:

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Ik zou de flink voor de zekerheid tussen mo tags zetten. Voor het geval dat potentiële kopers gaan googlen en dit topic tegenkomen. Versterkt je positie niet.

[Flix20]

De makelaarslingo bingo kaart kan er in iedergeval bij gepakt worden...

het object biedt alle gemakken van een VVE

Overigens valt me op dat nergens terug te vinden valt wat de VVE kosten zijn.

[jvk024]

Eppo © schreef op vrijdag 7 februari 2025 @ 12:10:
Dit is de woning:
[

We hebben 6 kijkers gehad wat resulteerde in 1 bod, maar die ligt ver onder de vraagprijs. De makelaar geeft aan de markt lastig is en dat we daar iets mee moeten doen. In december werd nog gezegd dat de vraagprijs meer een startprijs moet zien en nu geeft hij aan dat we al moeten dalen. Weet niet of het gewoon een slechte inschatting is of dat hij meer denkt aan zijn courtage en het snel wil afronden (sowieso, dat ik al bedenk heb ik ook niet meer het beste gevoel bij mijn makelaar).

De terugkoppeling die we hebben gekregen is dat mensen de zolder nog wel veel werk vinden en daarom afhaken, andere kijkers twijfelde over de wijk.

Wow ik vind dit wel heel veel huis voor je geld, of liggen de prijzen in Breda zoveel lager dan in Nijmegen (mijn referentie). Het is gewoon one of a kind en het zal wat langer duren om er een liefhebber voor te vinden denk ik. Wat me wel opvalt is dat de periodieke bijdrage VVE niet vermeld staat, zou die ms aan de hoge kant zijn?

[ Voor 3% gewijzigd door jvk024 op 07-02-2025 13:02 ]

[bie100]

@Eppo ©

Mooi appartement en een eigen trappenhuis ook nog heel apart

[Pat911]

jvk024 schreef op vrijdag 7 februari 2025 @ 12:47:
[...]

Wow ik vind dit wel heel veel huis voor je geld, of liggen de prijzen in Breda zoveel lager dan

Dit ^

Ik vind de geplaatste tekst niet geweldig/niet uitnodigend. Eerst heel veel info over de wijk en dan pas iets over het huis. Uit de tekst haal je met moeite dat het 3 samengevoegde appartementen zijn die tot eigenlijk 1 groot herenhuis is gemaakt.

Flinke woonoppervlakte voor dat geld. Wat misschien mensen tegenhoudt is dat je via een uitwendig lijkend trappenhuis van keuken naar woonkamer moet. En misschien vinden mensen het raar dat de woonkamer op de 1e verdieping is en de keuken op de begane grond. Even drinken/chips halen als je lekker tv aan het kijken bent is dan niet zo makkelijk (maar goed op te lossen door een kleine pantry/tafelkoelkastje natuurlijk).

Als ik in die regio iets zou zoeken, zou ik zeker geinteresseerd zijn. Succes.

[stin00]

Eppo © schreef op vrijdag 7 februari 2025 @ 12:10:
Dit is de woning:

***members only***


We hebben 6 kijkers gehad wat resulteerde in 1 bod, maar die ligt ver onder de vraagprijs. De makelaar geeft aan de markt lastig is en dat we daar iets mee moeten doen. In december werd nog gezegd dat de vraagprijs meer een startprijs moet zien en nu geeft hij aan dat we al moeten dalen. Weet niet of het gewoon een slechte inschatting is of dat hij meer denkt aan zijn courtage en het snel wil afronden (sowieso, dat ik al bedenk heb ik ook niet meer het beste gevoel bij mijn makelaar).

De terugkoppeling die we hebben gekregen is dat mensen de zolder nog wel veel werk vinden en daarom afhaken, andere kijkers twijfelde over de wijk.

Veel ruimte, prijs lijkt me niet gek!

Wellicht persoonlijk, maar ik vind dat de presentatie wel wat netter kon. De foto's vind ik mwah, ze zijn wat wazig en niet goed genomen. Daarnaast staan sommige ruimtes erg vol naar mijn smaak, vooral boven. Het komt op mij wat rommelig over zo. Het nodigt me niet uit. De tekst is ook erg lang waardoor ik hem niet wil lezen. Ben benieuwd hoe anderen hier over denken.

Ik begreep eerst de trappenhuis foto's tussendoor niet, maar dat is dus je eigen trappenhuis. Geinig Ik dacht eerst dat het gedeelde trappen waren en dat zou het huis voor mij al laten afvallen. Succes met de verkoop, hopelijk komt de juiste kijker snel langs.

[Flix20]

Klein puntje ook wel;
De eerste 3 woonlagen zijn zo goed als af, smaak daargelaten.
Alleen dan is de zolder gewoon niet af. Daar moet nog wel e.e.a. aan gebeuren.
Je valt daardoor denk ik ook beetje tussen wal en schip tussen de mensen die een turnkey woning zoeken, maar ook de mensen die wel klusbereid zijn. Daarvoor is het woongedeelte weer net te af.

Persoonlijk had ik voor de zolder de stukadoor laten langskomen. Dan is het gewoon klaar.

[THM0]

stin00 schreef op vrijdag 7 februari 2025 @ 13:01:
[...]


Veel ruimte, prijs lijkt me niet gek!

Wellicht persoonlijk, maar ik vind dat de presentatie wel wat netter kon. De foto's vind ik mwah, ze zijn wat wazig en niet goed genomen. Daarnaast staan sommige ruimtes erg vol naar mijn smaak, vooral boven. Het komt op mij wat rommelig over zo. Het nodigt me niet uit. De tekst is ook erg lang waardoor ik hem niet wil lezen. Ben benieuwd hoe anderen hier over denken.

Ik begreep eerst de trappenhuis foto's tussendoor niet, maar dat is dus je eigen trappenhuis. Geinig Ik dacht eerst dat het gedeelde trappen waren en dat zou het huis voor mij al laten afvallen. Succes met de verkoop, hopelijk komt de juiste kijker snel langs.

Nou dat trappenhuis ziet er inderdaad zó kil uit..
@Eppo © is dat echt een eigen trappenhuis waar niemand in kan of is het meer dat je de enige gebruiker bent? Ik kan me zo voorstellen dat je het qua verfkleuren etc niet mag aanpassen vanwege 'alle gemakken van een VVE'. Die zin zou ik overigens weghalen, dat slaat natuurlijk nergens op.
En maak foto 1 of foto 2 een foto van de gevel met daarin aangegeven met een rode omkadering oid welk deel daarvan het om gaat.

En ruim die zolder op zijn minst op voor de foto's en bezichtigingen. Weg met die zooi als je het wilt verkopen.

Kan niet echt zeggen dat de makelaar zijn best heeft gedaan de unieke omstandigheden van je woning goed naar voren te brengen...

[ Voor 4% gewijzigd door THM0 op 07-02-2025 13:35 ]

[Gijsje22]

Gave woning, voor mij zou alleen het trappenhuis wat feitelijk buiten de schil van de woning zit wel echt een dealbreaker zijn. Verder lijkt het qua prijs voor de ruimte niet verkeerd!

[Orkaan]

Dat trappenhuis viel mij ook al meteen in negatieve zin op...juist daardoor zijn en lijken het het aparte etages/ appartementen. Zou je ze meer bij het huis zelf betrokken kunnen/mogen worden?.

Trappen mooie bekleden /muren stucen zou het al veel huiselijker maken

[Toke_gt]

Orkaan schreef op vrijdag 7 februari 2025 @ 14:03:
Dat trappenhuis viel mij ook al meteen in negatieve zin op...juist daardoor zijn en lijken het het aparte etages/ appartementen. Zou je ze meer bij het huis zelf betrokken kunnen/mogen worden?.

Trappen mooie bekleden /muren stucen zou het al veel huiselijker maken

Of (als bekleding wel mag van de vve) met renders laten zien hoe het zou kunnen worden. Ik zou geen fan zijn van de trap zoals die nu is, maar als ik zou weten dat ik de trap mag bekleden, wanden aankleden etc, zou het geen dealbreker meer zijn, ook al is het dan nog wel wat werk. Daar is de prijs ook naar. Als alles helemaal afgewerkt zou zijn, zou de vraagprijs stuk hoger zijn.
Makelaar laat hier wel wat liggen om het echt te verkopen. Het is in de markt gezet als ‘een appartement’, zie ook de foto’s, terwijl het veel meer is dan dat. Daar kom je als koper alleen achter door de tekst uit te pluizen, maar zover kom je niet, want bij de foto’s denk je dat het om een veel te dure portiekflat gaat. Dus makelaar zorgt er in mijn beleving niet goed voor dat de woning bij de juiste doelgroep in beeld komt.
@Eppo © Misschien beetje om je heen kijken naar makelaar die van zulke unieke projecten houdt en de uitdaging ziet. Jouw makelaar komt nu niet zo over.

[Eppo ©]

Oke, heb even alle adviezen bij elkaar gezet. Sowieso iedereen bedankt voor zijn en haar input!

• Eerste foto laten we aanpassen zodat er een kader komt om te laten zien dat het 1 woning is
• Kwaliteit foto's kan ik nu niet veel meer aan doen. Zibber heeft die bij ons gemaakt en ik als 'mijn telefoon makat goed genoege foto's'-type heeft die goedgekeurd. Ik zou ook niet weten hoe ze beter kunnen. Dus denk dat ik het daar gewoon mee moet doen.
• Volgorde van de foto's laat ik wel aanpassen zodat de tuin gelijk na de keuken komt.
• De trap heb ik nagevraagd bij de VVE wat mogelijk is. We hebben de woningen ooit als kluswoning gekocht en toen was de trap nog het beste stukje van de woning. Na het klussen ben ik gewend geraakt aan de trap en ergens vond ik het ook wel best. Snap dat andere mensen die voor het eerst komen kijken er anders tegen kijken.
• Zolder waren we mee bezig met opknappen, maar met de mini Eppo die komt is daar niet veel tijd meer in gegaan. Een stucadoor zou kunnen, maar ergens moet ik dan ook elektra, verwarming en vloer gaan regelen (en het kleine dakraam aan de voorkomt). Stiekem gaat er dan meer tijd inzitten dan alleen maar laten stucen
• Gevraagd om de tekst aan te passen. Het hele stuk over de buurt heb ik ingekort en naar beneden gezet. De info over de woning heb ik (door ChatGTP) laten schrijven en die kwam met bullets terug. Vond ik ook fijn lezen, maar ik heb het de makelaar laten weten dat het een opzetje is en dat er nog ruimte voor verbetering is.
• VVE bijdrage laat ik er ook bij zetten en mogelijk ook de voordelen van de VVE (zoals dat er al gespaard is voor onderhoud wat je erbij krijgt en dat de onderhoud aan de buitenkant altijd is afgedekt).

Had ik dan nog 1 van jullie tips gemist?

Edit: Ohhh ja, de hoeveelheid spullen. We hadden voor de foto's al een hoop weggedaan, maar het klopt, het zijn nog steeds een hoop spullen.

[ Voor 6% gewijzigd door Eppo © op 07-02-2025 15:12 ]

[Mickey77]

@Eppo © wat kost een los appartement in het gebouw (of de drie losse opgeteld) en wat zou het opnieuw verdelen kosten? Ik denk dat je het toch moet gaan overwegen, ondanks je omstandigheden.

[Arwen.]

Mickey77 schreef op woensdag 5 februari 2025 @ 18:45:
[...]


Dat brengt mij op het mogelijke nadeel. Om maar even in de hoek van @loewie1984 te blijven: op het moment dat er een koper is voor het prijspeil dat voor de opdrachtgever acceptabel is... wat voor incentive is er dan nog om dat bod af te slaan en te zoeken naar een koper die een beter bod wil doen? Dat kost alleen maar tijd en in principe wordt die tijd dus niet (meer) vergoed als je een vast bedrag overeen komt

Als je een fatsoenlijke makelaar hebt dan mag je toch wel verwachten dat hij gaat voor de beste prijs mogelijk?

Bovendien in deze buurt is het een paar kijkdagen,, >30.kijkers en.daaruit kun je uit meerdere biedingen kiezen.

En als er geen biedingen zijn of een bod lager dan verwacut, dan bespreek je met de makelaar wat het beste is. Wachten of doorpakken.

[Gijsje22]

Mickey77 schreef op vrijdag 7 februari 2025 @ 17:35:
@Eppo © wat kost een los appartement in het gebouw (of de drie losse opgeteld) en wat zou het opnieuw verdelen kosten? Ik denk dat je het toch moet gaan overwegen, ondanks je omstandigheden.

Dat is wel echt een klus als je het goed zou willen doen. Dan moeten er dus nog een paar keukens en badkamers bij. Ook lijkt de indeling van de appartementen dan op de schop te moeten (en dus muren en vloeren...)

[Novari131]

Trappenhuis is grootste dealbreker. Stucen, verven, bekleden, paar schilderijtjes maken wereld van verschil.

[Mickey77]

Natuurlijk gaat opsplitsen veel geld kosten. Maar als de opbrengst van 3 losse appartementen bijvoorbeeld 3x 250k is dan is het wel een rekensom die ik mij zinvol lijkt om te maken. Ik zeg niet dat het de oplossing is, maar ook als de verkoper er nu geen zin in heeft lijkt het mij waardevol om te weten. Indien de rekensom positief is, kan de makelaar die optie meer naar voren laten komen.

Maar als ik eerlijk ben... als ik dit budget zou hebben dan zou ik zoeken naar een (klus)huis van 400k in en straat waar verder 500k huizen staan. Simpelweg omdat een huis van 550k in een straat met huizen die veel minder waard zijn... weinig groeipotentie heeft. Drie kleine appartementen verkopen vast heel snel. Dit huis is misschien wel iets TE mooi verbouwd

[Luuk97]

Mijn vriendin gaat binnenkort haar huis verkopen om daarna bij mij in te trekken.
Haar huis is een courante, maar wel wat gedateerde gezinswoning, een rijtjeshuis met een garage, in een aantrekkelijk dorp, waar onze woning aan de onderkant van de markt zit. Wij verwachten behoorlijk veel interesse omdat er in deze prijsklasse maar weinig te koop komt.
We willen het huis op Funda laten publiceren voor maximale zichtbaarheid, met hopelijjk een behoorlijk aantal bezichtigingen tot gevolg en dan wellicht een deadline voor de biedingen instellen.

We hebben enkele makalaars uitgenodigd en gesproken en willen hier nu een keuze uit maken.
1 van de makelaars spreekt ons zeker aan, maar hij is meer gericht op enkele buurdorpen.
Ik verwacht dus dat hij niet veel potentiele kopers voor onze woning in zijn bestand heeft staan.
Bij andere makelaars zal dit meer zijn.

Mijn vraag is eigenlijk hoe belangrijk denken jullie dat dit feit is?
En worden nieuwe woningen eigenlijk eerst onder de çollega makelaars gedeeld?

Als ik zelf op zoek zou zijn, zou ik vooral vertrouwen op een zelf ingestelde zoekopdracht op Funda.
Maar ik heb geen recente ervaring en ik ben dus benieuwd wat tegenwoordig de meeste geinteresseerden genereert. Funda, social media, de bestanden bij de makelaar of nog anders.

[Sport_Life]

Luuk97 schreef op vrijdag 7 februari 2025 @ 23:19:
Mijn vriendin gaat binnenkort haar huis verkopen om daarna bij mij in te trekken.
Haar huis is een courante, maar wel wat gedateerde gezinswoning, een rijtjeshuis met een garage, in een aantrekkelijk dorp, waar onze woning aan de onderkant van de markt zit. Wij verwachten behoorlijk veel interesse omdat er in deze prijsklasse maar weinig te koop komt.
We willen het huis op Funda laten publiceren voor maximale zichtbaarheid, met hopelijjk een behoorlijk aantal bezichtigingen tot gevolg en dan wellicht een deadline voor de biedingen instellen.

We hebben enkele makalaars uitgenodigd en gesproken en willen hier nu een keuze uit maken.
1 van de makelaars spreekt ons zeker aan, maar hij is meer gericht op enkele buurdorpen.
Ik verwacht dus dat hij niet veel potentiele kopers voor onze woning in zijn bestand heeft staan.
Bij andere makelaars zal dit meer zijn.

Mijn vraag is eigenlijk hoe belangrijk denken jullie dat dit feit is?
En worden nieuwe woningen eigenlijk eerst onder de çollega makelaars gedeeld?

Als ik zelf op zoek zou zijn, zou ik vooral vertrouwen op een zelf ingestelde zoekopdracht op Funda.
Maar ik heb geen recente ervaring en ik ben dus benieuwd wat tegenwoordig de meeste geinteresseerden genereert. Funda, social media, de bestanden bij de makelaar of nog anders.

Funda.
De rest is allemaal kletskoek van makelaars.

[mmmmarc]

Ik ga binnenkort ook een rijtjeshuis in de randstad verkopen. Ik twijfel nog of het handig is om juist onder, op of boven de NHG grens van 450.000 te gaan zitten met de vraagprijs. Wat zijn jullie ervaringen met deze grens en doelgroep/interesse?

[Catanan]

Eppo © schreef op vrijdag 7 februari 2025 @ 14:57:
Oke, heb even alle adviezen bij elkaar gezet. Sowieso iedereen bedankt voor zijn en haar input!

• Eerste foto laten we aanpassen zodat er een kader komt om te laten zien dat het 1 woning is
• Kwaliteit foto's kan ik nu niet veel meer aan doen. Zibber heeft die bij ons gemaakt en ik als 'mijn telefoon makat goed genoege foto's'-type heeft die goedgekeurd. Ik zou ook niet weten hoe ze beter kunnen. Dus denk dat ik het daar gewoon mee moet doen.
• Volgorde van de foto's laat ik wel aanpassen zodat de tuin gelijk na de keuken komt.
• De trap heb ik nagevraagd bij de VVE wat mogelijk is. We hebben de woningen ooit als kluswoning gekocht en toen was de trap nog het beste stukje van de woning. Na het klussen ben ik gewend geraakt aan de trap en ergens vond ik het ook wel best. Snap dat andere mensen die voor het eerst komen kijken er anders tegen kijken.
• Zolder waren we mee bezig met opknappen, maar met de mini Eppo die komt is daar niet veel tijd meer in gegaan. Een stucadoor zou kunnen, maar ergens moet ik dan ook elektra, verwarming en vloer gaan regelen (en het kleine dakraam aan de voorkomt). Stiekem gaat er dan meer tijd inzitten dan alleen maar laten stucen
• Gevraagd om de tekst aan te passen. Het hele stuk over de buurt heb ik ingekort en naar beneden gezet. De info over de woning heb ik (door ChatGTP) laten schrijven en die kwam met bullets terug. Vond ik ook fijn lezen, maar ik heb het de makelaar laten weten dat het een opzetje is en dat er nog ruimte voor verbetering is.
• VVE bijdrage laat ik er ook bij zetten en mogelijk ook de voordelen van de VVE (zoals dat er al gespaard is voor onderhoud wat je erbij krijgt en dat de onderhoud aan de buitenkant altijd is afgedekt).

Had ik dan nog 1 van jullie tips gemist?

Edit: Ohhh ja, de hoeveelheid spullen. We hadden voor de foto's al een hoop weggedaan, maar het klopt, het zijn nog steeds een hoop spullen.

Ik vind het een heel leuk huis. Misschien kan je in de eerste tekst ook vermelden dat er een garage bij zit (is die te gebruiken voor een auto, of zit hier geen oprit naar toe?).

[vidasci]

Eppo © schreef op vrijdag 7 februari 2025 @ 12:10:
Dit is de woning:

***members only***


We hebben 6 kijkers gehad wat resulteerde in 1 bod, maar die ligt ver onder de vraagprijs. De makelaar geeft aan de markt lastig is en dat we daar iets mee moeten doen. In december werd nog gezegd dat de vraagprijs meer een startprijs moet zien en nu geeft hij aan dat we al moeten dalen. Weet niet of het gewoon een slechte inschatting is of dat hij meer denkt aan zijn courtage en het snel wil afronden (sowieso, dat ik al bedenk heb ik ook niet meer het beste gevoel bij mijn makelaar).

De terugkoppeling die we hebben gekregen is dat mensen de zolder nog wel veel werk vinden en daarom afhaken, andere kijkers twijfelde over de wijk.

Wat kopers mogelijk afschrikt, is de onzekerheid rond de taxatie. Het lijkt me namelijk lastig om referentiewoningen te vinden voor deze woning, en onzekerheid over de taxatie kan ervoor zorgen dat kopers terughoudend zijn met bieden. Als er geen goede referentiewoningen zijn, bestaat de kans dat de taxatie aan de conservatieve kant uitvalt. Wat is de verwachting van je makelaar hierover? En heb je meerdere makelaars over de vloer gehad voor een waardebepaling?

[vidasci]

Luuk97 schreef op vrijdag 7 februari 2025 @ 23:19:
Mijn vriendin gaat binnenkort haar huis verkopen om daarna bij mij in te trekken.
Haar huis is een courante, maar wel wat gedateerde gezinswoning, een rijtjeshuis met een garage, in een aantrekkelijk dorp, waar onze woning aan de onderkant van de markt zit. Wij verwachten behoorlijk veel interesse omdat er in deze prijsklasse maar weinig te koop komt.
We willen het huis op Funda laten publiceren voor maximale zichtbaarheid, met hopelijjk een behoorlijk aantal bezichtigingen tot gevolg en dan wellicht een deadline voor de biedingen instellen.

We hebben enkele makalaars uitgenodigd en gesproken en willen hier nu een keuze uit maken.
1 van de makelaars spreekt ons zeker aan, maar hij is meer gericht op enkele buurdorpen.
Ik verwacht dus dat hij niet veel potentiele kopers voor onze woning in zijn bestand heeft staan.
Bij andere makelaars zal dit meer zijn.

Mijn vraag is eigenlijk hoe belangrijk denken jullie dat dit feit is?
En worden nieuwe woningen eigenlijk eerst onder de çollega makelaars gedeeld?

Als ik zelf op zoek zou zijn, zou ik vooral vertrouwen op een zelf ingestelde zoekopdracht op Funda.
Maar ik heb geen recente ervaring en ik ben dus benieuwd wat tegenwoordig de meeste geinteresseerden genereert. Funda, social media, de bestanden bij de makelaar of nog anders.

Ik zou gewoon gaan voor de makelaar die je het meest aanspreekt. Zeker omdat je al veel interesse verwacht zal dat geen probleem zijn als de woning op Funda komt, kopers weten de woning wel te vinden.

[Rudi01]

Eppo © schreef op vrijdag 7 februari 2025 @ 12:10:
Dit is de woning:

***members only***


We hebben 6 kijkers gehad wat resulteerde in 1 bod, maar die ligt ver onder de vraagprijs. De makelaar geeft aan de markt lastig is en dat we daar iets mee moeten doen. In december werd nog gezegd dat de vraagprijs meer een startprijs moet zien en nu geeft hij aan dat we al moeten dalen. Weet niet of het gewoon een slechte inschatting is of dat hij meer denkt aan zijn courtage en het snel wil afronden (sowieso, dat ik al bedenk heb ik ook niet meer het beste gevoel bij mijn makelaar).

De terugkoppeling die we hebben gekregen is dat mensen de zolder nog wel veel werk vinden en daarom afhaken, andere kijkers twijfelde over de wijk.

Als ik kijk naar de gemiddelde prijs per m2 voor de desbetreffende wijk (3856 euro per m2) dan is dit pand positief geprijsd (3119 euro per m2)
https://vandersande.nl/up...ijs-wijken-breda-2024.pdf
Ik verwacht wel dat deze prijs per m2 gebaseerd is op de nieuwbouw dichtbij het station en niet voor de oude delen van de wijk. Maar de prijs lijkt mij realistisch.

Misschien dat je nog wat met onderstaande kan:
Het pand staat als appartement op funda terwijl het meer de kenmerken van een huis heeft. Voor een appartement is het aan de grote kant, mensen die bewust op huizen zoeken vinden hem mogelijk niet. Misschien kenmerken als hoekhuis?

De wijk zelf is vnl sociale woningbouw. Ik neem aan dat het complex waar dit pand deel van uitmaakt ook sociale woningbouw is. Hier kun je weinig aan doen. Dit geldt voor de gehele wijk. De wijk ernaast, Belcrum, wordt al een tijdje gepositioneerd als up and coming. Deze grenst aan Linie. Tevens zijn er een aantal grootschalige nieuwbouw projecten om de hoek. Misschien dat de makelaar meer kan benadrukken dat de wijk zal gaan veranderen.

[ Voor 4% gewijzigd door Rudi01 op 08-02-2025 10:01 ]

[koentjuh]

Sport_Life schreef op vrijdag 7 februari 2025 @ 23:42:
[...]

Funda.
De rest is allemaal kletskoek van makelaars.

Precies dit! Onze verkoopmakelaar zei zelf al dat je ten alle tijden op funda moet gaan voor de maximale exposure.

Ons huis staat ook te koop inmiddels. De uitdaging zit vooral in het opgeruimd houden van de woning tussen de foto’s en kijkdagen met onze drie mannen :-)

[Sport_Life]

koentjuh schreef op zaterdag 8 februari 2025 @ 10:43:
[...]

Precies dit! Onze verkoopmakelaar zei zelf al dat je ten alle tijden op funda moet gaan voor de maximale exposure.

Ons huis staat ook te koop inmiddels. De uitdaging zit vooral in het opgeruimd houden van de woning tussen de foto’s en kijkdagen met onze drie mannen :-)

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 6% gewijzigd door Sport_Life op 08-02-2025 11:06 ]

[KoudeAardbei]

KoudeAardbei schreef op vrijdag 3 januari 2025 @ 11:05:
Ons huis komt hopelijk vandaag op Funda, regio zuid-oost Drenthe.
Erg benieuwd naar de animo, huis is zo goed als nieuw dus verwacht geen issues.

Uiteindelijk 13 bezichtigingen, 4 biedingen.
3 hoogste lagen met ~5k redelijk bij elkaar.

Vraagprijs 492, verkocht voor 529 (zonder voorbehouden). Denk dat we er het maximale hebben uitgehaald met onze makelaar.

Blij met het resultaat!

[SmashCruiser]

Luuk97 schreef op vrijdag 7 februari 2025 @ 23:19:
Mijn vriendin gaat binnenkort haar huis verkopen om daarna bij mij in te trekken.
Haar huis is een courante, maar wel wat gedateerde gezinswoning, een rijtjeshuis met een garage, in een aantrekkelijk dorp, waar onze woning aan de onderkant van de markt zit. Wij verwachten behoorlijk veel interesse omdat er in deze prijsklasse maar weinig te koop komt.
We willen het huis op Funda laten publiceren voor maximale zichtbaarheid, met hopelijjk een behoorlijk aantal bezichtigingen tot gevolg en dan wellicht een deadline voor de biedingen instellen.

We hebben enkele makalaars uitgenodigd en gesproken en willen hier nu een keuze uit maken.
1 van de makelaars spreekt ons zeker aan, maar hij is meer gericht op enkele buurdorpen.
Ik verwacht dus dat hij niet veel potentiele kopers voor onze woning in zijn bestand heeft staan.
Bij andere makelaars zal dit meer zijn.

Mijn vraag is eigenlijk hoe belangrijk denken jullie dat dit feit is?
En worden nieuwe woningen eigenlijk eerst onder de çollega makelaars gedeeld?

Als ik zelf op zoek zou zijn, zou ik vooral vertrouwen op een zelf ingestelde zoekopdracht op Funda.
Maar ik heb geen recente ervaring en ik ben dus benieuwd wat tegenwoordig de meeste geinteresseerden genereert. Funda, social media, de bestanden bij de makelaar of nog anders.

Ja, een makelaarsbestand, dat is iets uit de jaren 80. Ik moet de eerste kennis nog tegenkomen die een aankoopmakelaar inschakeld en daarbij uitgaat van zijn netwerk. Iedereen houd het zelf in de gaten. En als ze het spannend vinden trekken ze er een makelaar bij voor de bezichtiging en het uitbrengen van een bod. Verder hebben ze geen functie.

Ok, dat is misschien wat kortzichtig, maar je begrijpt de boodschap denk ik wel .

[woekele]

Aan het dubben over de vraagprijs...

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Moeilijk moeilijk...

[ Voor 15% gewijzigd door woekele op 13-02-2025 20:51 ]

[Novari131]

woekele schreef op donderdag 13 februari 2025 @ 20:41:
Aan het dubben over de vraagprijs...


***members only***


Moeilijk moeilijk...

799500

[stin00]

Novari131 schreef op donderdag 13 februari 2025 @ 20:46:
[...]
799500

Het is toch wel redelijk standaard om precies op een Funda filter te zitten zodat je in beide ranges valt. Funda gaat van 750k naar 800k naar 900k. Met 800.000 word je dus gevonden door mensen die bijv 700-800k zoeken, maar ook mensen die 800-1000k zoeken.

Maar toegegeven, bij deze bedragen zal het vast wat minder een rol spelen. De filters gaan niet voor niets ineens met stappen van 50k of 100k omhoog, in plaats van de 25k bij de goedkopere woningen.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[koentjuh]

woekele schreef op donderdag 13 februari 2025 @ 20:41:
Aan het dubben over de vraagprijs...


***members only***


Moeilijk moeilijk...

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[woekele]

koentjuh schreef op donderdag 13 februari 2025 @ 21:11:
[...]

***members only***

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 25% gewijzigd door woekele op 13-02-2025 21:15 ]

[Sport_Life]

woekele schreef op donderdag 13 februari 2025 @ 20:41:
Aan het dubben over de vraagprijs...


***members only***


Moeilijk moeilijk...

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 35% gewijzigd door Sport_Life op 13-02-2025 22:22 ]

[stin00]

Sport_Life schreef op donderdag 13 februari 2025 @ 22:13:
[...]
***members only***

Zijn huis heeft juist géén kelder.. de andere woning wel.

[Sport_Life]

stin00 schreef op donderdag 13 februari 2025 @ 22:23:
[...]


Zijn huis heeft juist géén kelder.. de andere woning wel.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 14% gewijzigd door Sport_Life op 13-02-2025 22:49 ]

[woekele]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 4% gewijzigd door woekele op 14-02-2025 08:48 ]

[Hielko]

Ik zou je niet al te vastbijten in die ene transactie van de buren. Uiteindelijk is dat wat het is, slechts 1 transactie.

[koentjuh]

woekele schreef op vrijdag 14 februari 2025 @ 08:45:
***members only***

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Saven]

stin00 schreef op donderdag 13 februari 2025 @ 20:56:
[...]


Het is toch wel redelijk standaard om precies op een Funda filter te zitten zodat je in beide ranges valt. Funda gaat van 750k naar 800k naar 900k. Met 800.000 word je dus gevonden door mensen die bijv 700-800k zoeken, maar ook mensen die 800-1000k zoeken.

Maar toegegeven, bij deze bedragen zal het vast wat minder een rol spelen. De filters gaan niet voor niets ineens met stappen van 50k of 100k omhoog, in plaats van de 25k bij de goedkopere woningen.


***members only***

woekele schreef op donderdag 13 februari 2025 @ 20:41:
Aan het dubben over de vraagprijs...


***members only***


Moeilijk moeilijk...

Ik denk heel eerlijk gezegd dat mensen met een budget van 800k of meer (mijzelf incl) eigenlijk geen echt prijsfilter instellen. Alleen een filter op m2 perceel en woonoppervlakte. Dan kom je vanzelf in een soort minimale price range en kun je evt nog een minimale prijsfilter instellen om troep weg te filteren. Zo deed ik het iig toen ik een jaar lang opzoek was.

n=1 en mischien zit ik er naast hoor, maar toch. Als het een huis van 500k was zou ik het misschien wel tactischer doen.

Dus ik snap wel dat je overweegt om een iets hogere vraagprijs te hanteren

[ Voor 4% gewijzigd door Saven op 14-02-2025 09:24 ]

[Flix20]

stin00 schreef op donderdag 13 februari 2025 @ 20:56:
[...]


Het is toch wel redelijk standaard om precies op een Funda filter te zitten zodat je in beide ranges valt. Funda gaat van 750k naar 800k naar 900k. Met 800.000 word je dus gevonden door mensen die bijv 700-800k zoeken, maar ook mensen die 800-1000k zoeken.

Maar toegegeven, bij deze bedragen zal het vast wat minder een rol spelen. De filters gaan niet voor niets ineens met stappen van 50k of 100k omhoog, in plaats van de 25k bij de goedkopere woningen.


***members only***

Maar ik vrij mij wel af, hoeveel rek hebben mensen nog in het budget als ze tot 800k zoeken?
Is het daadwerkelijke budget dan 7 en een beetje maar willen ze weten wat aan de absolute bovenkant van het budget zit?
of mensen met budget van 850 maar die blijven zoeken tot 800 om te kunnen overbieden.

Waarschijnlijk zal het een mix zijn maar ik heb het vermoede dat van die eerste er meer zijn.

[jvk024]

wordt het belang van die filters niet schromelijk overschat?
Ik ben niet op zoek naar een woning, maar bekijk zo ongeveer iedere dag het volledige aanbod van mijn woonplaats +15km, puur om mijn fundaverslaving te bevredigen. Als je naarstig op zoek bent naar een nieuwe woning heb je toch zo het dagelijks binnenkomende aanbod bekeken?

[fub]

jvk024 schreef op vrijdag 14 februari 2025 @ 10:00:
Als je naarstig op zoek bent naar een nieuwe woning heb je toch zo het dagelijks binnenkomende aanbod bekeken?

Ligt er aan wat voor eisen of wensen je hebt. Ja, als je op zoek bent naar een standaard rijtjeswoning dan kan je prima elke dag eventjes kijken wat er in je (gewenste) woonplaats bij komt. Maar als je bijzondere wensen hebt (in ons geval: vrijstaande bungalow van >100 m2) dan kijk je met een veel grotere straal om je heen, en heb je de filters echt wel nodig.

[Immutable]

jvk024 schreef op vrijdag 14 februari 2025 @ 10:00:
wordt het belang van die filters niet schromelijk overschat?
Ik ben niet op zoek naar een woning, maar bekijk zo ongeveer iedere dag het volledige aanbod van mijn woonplaats +15km, puur om mijn fundaverslaving te bevredigen. Als je naarstig op zoek bent naar een nieuwe woning heb je toch zo het dagelijks binnenkomende aanbod bekeken?

Klopt, heb vaak wel wat filters. Locatie + range eromheen. (Vaak iets te ruim om niks mis te lopen)
En vaak wel een max prijs, maar zelfs die max prijs is net boven wat ik uberhaupt kan betalen.

Filters onderin en bovenin stel ik altijd net even iets ruimer op. Om echt de echte dingen eruit te filteren die ik absoluut geen trek in heb.

Weet niet hoe anderen dat doen... Maar zo heb ik het voorheen altijd gedaan. En natuurlijk als je echt op zoek bent naar een woning kijk je voor de lol toch elke dag het nieuwe aanbod. haha
Er is toch tegenwoordig maar weinig aanbod, dus denk dat serieuze kopers echt wel je woning zien.

[Immutable]

Eppo © schreef op vrijdag 7 februari 2025 @ 12:10:
Dit is de woning:

***members only***


We hebben 6 kijkers gehad wat resulteerde in 1 bod, maar die ligt ver onder de vraagprijs. De makelaar geeft aan de markt lastig is en dat we daar iets mee moeten doen. In december werd nog gezegd dat de vraagprijs meer een startprijs moet zien en nu geeft hij aan dat we al moeten dalen. Weet niet of het gewoon een slechte inschatting is of dat hij meer denkt aan zijn courtage en het snel wil afronden (sowieso, dat ik al bedenk heb ik ook niet meer het beste gevoel bij mijn makelaar).

De terugkoppeling die we hebben gekregen is dat mensen de zolder nog wel veel werk vinden en daarom afhaken, andere kijkers twijfelde over de wijk.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ShininNL]

Bijzondere ervaring hier met het bieden op inschrijving. N.a.v. het aantal bezichtigingen heeft onze makelaar besloten om dit systeem toe te passen, met een redelijke deadline zodat iedereen een eerlijke kans heeft. Volgens mij is het idee dat je 1 x een eindbod met voorwaarden neerlegt.

De makelaar heeft een vinkje aangezet waarmee we kunnen zien welke biedingen er binnen komen. Vreemd om te zien dat er een aantal mensen hun bod alsnog verhogen of ineens complete voorbehouden weglaten (van volledig voorbehoud van financiering naar geen voorbehoud?)

[Rukapul]

Eppo © schreef op vrijdag 7 februari 2025 @ 12:10:
Dit is de woning:

***members only***


We hebben 6 kijkers gehad wat resulteerde in 1 bod, maar die ligt ver onder de vraagprijs. De makelaar geeft aan de markt lastig is en dat we daar iets mee moeten doen. In december werd nog gezegd dat de vraagprijs meer een startprijs moet zien en nu geeft hij aan dat we al moeten dalen. Weet niet of het gewoon een slechte inschatting is of dat hij meer denkt aan zijn courtage en het snel wil afronden (sowieso, dat ik al bedenk heb ik ook niet meer het beste gevoel bij mijn makelaar).

De terugkoppeling die we hebben gekregen is dat mensen de zolder nog wel veel werk vinden en daarom afhaken, andere kijkers twijfelde over de wijk.

Er zijn een aantal problemen:
• de Funda registratie als appartement - dit is een gevecht waard
• de enorm slechte Funda advertentie waardoor het volstrekt onduidelijk is wat er aangeboden wordt - de eerste paragraaf moet gewoon iets vertellen als "Dit huis bestaat uit 3 samengevoegde voormalige appartementen, zolder, trappenhuis, garage, voortuin en achtertuin. De woning is onderdeel van de VVE van het complex."
• VVE - die dingen zijn de root of all evil, maar in de praktijk kun je er niet uitstappen als er meerdere eigenaren met meerdere hypotheekverstrekkers zijn.
• VVE bijdrage en financiele staat is onbenoemd
• garage wordt slecht onder de aandacht gebracht met 1x vermelding in tekst, 1 foto, verstopt op overzichtsplattegrond
• de staat van de zolder - met beperkte kosten zou dit verfklaar verkocht kunnen worden
• trappenhuis wat de woonlagen scheidt - dit kun je niet veranderen, maar is overkoombaar

Ik zou de makelaar een laatste kans geven, maar daarna rigoreus ontslaan.

[stin00]

ShininNL schreef op zondag 16 februari 2025 @ 09:37:
Bijzondere ervaring hier met het bieden op inschrijving. N.a.v. het aantal bezichtigingen heeft onze makelaar besloten om dit systeem toe te passen, met een redelijke deadline zodat iedereen een eerlijke kans heeft. Volgens mij is het idee dat je 1 x een eindbod met voorwaarden neerlegt.

De makelaar heeft een vinkje aangezet waarmee we kunnen zien welke biedingen er binnen komen. Vreemd om te zien dat er een aantal mensen hun bod alsnog verhogen of ineens complete voorbehouden weglaten (van volledig voorbehoud van financiering naar geen voorbehoud?)

Het hele idee van een inschrijving is dat je kopers gek/zenuwachtig maakt waardoor ze irrationele biedingen gaan doen. Nog even een paar duizend erbij of toch een voorbehoud weghalen om meer kans te maken. Er is immers geen onderhandeling meer, je krijgt één kans voor een goed bod. Dus ik zou je ervaring als redelijk normaal beschouwen. Kopers maken gekke sprongen in een nog steeds oververhitte markt.

[vidasci]

stin00 schreef op zondag 16 februari 2025 @ 10:35:
[...]


Het hele idee van een inschrijving is dat je kopers gek/zenuwachtig maakt waardoor ze irrationele biedingen gaan doen. Nog even een paar duizend erbij of toch een voorbehoud weghalen om meer kans te maken. Er is immers geen onderhandeling meer, je krijgt één kans voor een goed bod. Dus ik zou je ervaring als redelijk normaal beschouwen. Kopers maken gekke sprongen in een nog steeds oververhitte markt.

En kijk ook niet gek op als de meeste biedingen pas in het laatste uur binnenkomen, veel kopers laten pas op het laatst hun kaarten zien.

[Junia]

Optimaal gebruikmaken van FOMO, wie heeft er nog een makelaar nodig?

[Hielko]

Eppo © schreef op vrijdag 7 februari 2025 @ 12:10:
Dit is de woning:

***members only***


We hebben 6 kijkers gehad wat resulteerde in 1 bod, maar die ligt ver onder de vraagprijs. De makelaar geeft aan de markt lastig is en dat we daar iets mee moeten doen. In december werd nog gezegd dat de vraagprijs meer een startprijs moet zien en nu geeft hij aan dat we al moeten dalen. Weet niet of het gewoon een slechte inschatting is of dat hij meer denkt aan zijn courtage en het snel wil afronden (sowieso, dat ik al bedenk heb ik ook niet meer het beste gevoel bij mijn makelaar).

De terugkoppeling die we hebben gekregen is dat mensen de zolder nog wel veel werk vinden en daarom afhaken, andere kijkers twijfelde over de wijk.

Ik denk dat het gewoon een moeilijk object is om te verkopen. Dat trappenhuis zou voor mij genoeg reden zijn om uberhaupt geen bezichtiging in te plannen, nu voelt het niet aan als 1 samenhangende woning. Tegelijkertijd is er teveel mee gebeurd om het weer makkelijk naar 3 losse appartementen te splitsen, terwijl het toch ook nog half eruit ziet als een klusproject. Denk dat het voor veel mensen simpelweg noch vlees noch vis is. Maar er zijn vast potentiele kopers die daar minder zwaar aan tillen, je krijgt natuurlijk wel veel ruimte.

[Toke_gt]

Hielko schreef op zondag 16 februari 2025 @ 13:53:
[...]

Ik denk dat het gewoon een moeilijk object is om te verkopen. Dat trappenhuis zou voor mij genoeg reden zijn om uberhaupt geen bezichtiging in te plannen, nu voelt het niet aan als 1 samenhangende woning. Tegelijkertijd is er teveel mee gebeurd om het weer makkelijk naar 3 losse appartementen te splitsen, terwijl het toch ook nog half eruit ziet als een klusproject. Denk dat het voor veel mensen simpelweg noch vlees noch vis is. Maar er zijn vast potentiele kopers die daar minder zwaar aan tillen, je krijgt natuurlijk wel veel ruimte.

Probleem is vooral dat de makelaar van @Eppo © het niet presenteert als een bijzonder project, bedoeld voor een specifieke doelgroep. Hij verkoopt het als elk ander appartement, qua omschrijving en beelden (inmiddels wel iets verbeterd). Je hebt dus vooral een makelaar nodig die de potentie ziet en beseft dat hij actief op zoek moet naar mensen die veel ruimte willen (atelierruimte bijv), of die dicht bij elkaar willen wonen maar toch min of meer met een eigen ingang. Mantelzorgers of mensen met jongvolwassen kinderen bijv. Of klussers die de potentie van twee of drie appartementen wel zien zitten. Maar dan moet de beschrijving daar ook direct op aanspreken.
Nu spreekt het de doelgroep voor een appartement niet aan (te groot, te duur) en je mist de doelgroep die het wel zou kunnen aanspreken. Ik zou idd op zoek gaan naar een makelaar met kennis van deze specifieke markt. Van funda halen en opnieuw laten aanbieden door een ander.

[Eppo ©]

@Immutable Uit de VVE stappen is (helaas) niet mogelijk, maar ik ga even kijken of we wat meer informatie over de VVE kunnen toevoegen. Het is een actieve VVE met een positief saldo, dus dat scheelt Qua kosten betalen we de VVE aan de hand van de woning oppervlakte, dus ja, in theorie betaal je 3x VVE bijdrage. Nu is het zo geregeld dat ik de gezamenlijke kosten (voor bijv de schoonmaak) weer terugkrijg aan het eind van het jaar. Verwacht dat dit ook gebeurt voor de nieuwe kopers, maar dat weet ik niet zeker. Voor de rest valt de VVE redelijk mee.

Trappenhal is niet verwarmt, maar daar heb ik bewust voor gekozen. Het is een groot gat waar ik op een dag max 15 minuten ben. Het is mee geïsoleerd met de spouwmuur isolatie, dus het is daar altijd tussen de 14 en 18 graden (winter wat frisjes, zomer heerlijk koel). De rest van de woning is verwarmt met 1 CV en inzicht in het verbruik kan je gewoon krijgen als potentiële koper, maar dat is niet iets wat ik in de advertentie laat zetten, of wel?

Het extra risico zie ik zo snel niet. Denk dat het zelf minder risico geeft met de VVE, je krijgt er namelijk 7 jaar spaargeld bij en het onderhoud aan de buitenkant is allemaal geregeld door de VVE.

De roze keuken is inderdaad een punt. Heb de keuken 7 jaar geleden laten zetten omdat ik hem mooi vond en niet met een mogelijke verkoop in het achterhoofd. Zou de 6 deurtjes kunnen laten vervangen door iets neutralers, maar zou dat het grote verschil geven?

@Rukapul Weet jij of een makelaar zelf aangeeft dat het een woning/appartement is? Of haalt Funda zoiets uit het BAG register?

@Hielko Gewoon uit interesse, waarom zie jij de woning als een groot klusproject? Alleen vanwege de zolder? Het is bij ons altijd een opslag/rommel zolder geweest en aangezien het 4de gezinslid zich heeft aangekondigd zijn we een dakkapel gaan plaatsen. Voor de foto's hebben we van we werkplek op de woonkamer een speelplek gemaakt en de werkplek verplaatst naar de zolder. We hebben er aan gedacht om het te laten stucen voor de verkoop, maar dan zouden de nieuwe bewoners toch weer moeten gaan klussen want stroom en verwarming is er niet. Om nu maar lukraak stopcontacten te plaatsen en een verwarming erin te zetten had ons besloten om het afwerken aan de nieuwe bewoners over te laten.

@Toke_gt Zie voor mijn woning meer de doelgroep die ik nu ook ben, twee verdiener met 1 kind, die graag in de buurt van het centrum wilt wonen. Daarnaast nog de ruimte heeft om 2 slaapkamers en werkkamer te realiseren. Zou het niet zo snel terug zetten naar losse woonunits omdat het toevallig een trappenhal heeft (heb die hele trappenhal ook nooit anders bekeken dan een hal met een trap erin zoals bij een normale woning. Hij is alleen groter dan bij een normale woning)

@iedereen: Heb geprobeerd de tekst aan te laten passen met meer nadruk op de woning. Daar hoorde we eerst niks van bij de makelaar en na een week gaven ze aan dat ze de tekst wel zouden aanpassen, maar dat ze er niet achter stonden (ik had een opzetje gemaakt met het idee vanuit daar kunnen we in gesprek met elkaar gaan). Ze trokken toen ook de autoriteitskaart (wij doen dit al jaren en wij weten wat we doen), wat bij mij verkeerd schoot. Het is dat mijn vriendin het lastig vind om afscheid te nemen en de kosten die we dan extra moeten maken.

[Hielko]

Groot klusproject is wellicht overdreven, maar zolder is totaal niet af. Maar ook dingen zoals missend stucwerk plafond keuken en trappenhuis is kaal. Dan is er teveel gedaan om het nog naar eigen smaak in te richten, maar weer te weinig dat je denkt hier kan ik zo in. Niet perse een onoverkomelijk probleem, maar maakt het gewoon lastiger denk ik.

[Eppo ©]

Aha, dan snap ik het. Het missende stucwerk in de keuken is gewoon de koof van de afzuiger. Deze is bewust zo gemaakt, maar snap dat het niet je smaak kan zijn. Zelfde als de trap. Sommige vinden het metselwerk niet mooi en zouden hem willen stucen en een andere vloer inleggen (heb ik nagevraagd, mag worden aangepast zolang het niet de constructie van de trap aanpast), maar persoonlijk vond ik de trap wel iets hebben. Ik ga even kijken hoe we het kunnen laten overkomen dat het wel af is (op de zolder na).

[Martinusz]

vidasci schreef op zondag 16 februari 2025 @ 10:47:
[...]


En kijk ook niet gek op als de meeste biedingen pas in het laatste uur binnenkomen, veel kopers laten pas op het laatst hun kaarten zien.

Dit begrijp ik dus niet Hoezo wachten tot de deadline? Meestal zien de verkopers de biedingen met voorwaarden zodra ze gedaan worden, wat zou je nadeel zijn als je eerder een goed bod doet Geeft verkoper juist de tijd om het te overwegen voordat de deadline dicht is.


Hier zelf ook in dit proces zitten te wachten op biedingen, deadline dinsdag 12u maar nog niets binnen.
Waarschijnlijk dus ook pas dinsdagochtend.


(Zelf bieding op zondagavond gedaan ook met deadline dinsdag 12u, biedlogboek liet zien dat er meer mensen verspreid geboden hadden)

[Hielko]

Martinusz schreef op zondag 16 februari 2025 @ 17:25:
[...]

Dit begrijp ik dus niet Hoezo wachten tot de deadline? Meestal zien de verkopers de biedingen met voorwaarden zodra ze gedaan worden, wat zou je nadeel zijn als je eerder een goed bod doet Geeft verkoper juist de tijd om het te overwegen voordat de deadline dicht is.


Hier zelf ook in dit proces zitten te wachten op biedingen, deadline dinsdag 12u maar nog niets binnen.
Waarschijnlijk dus ook pas dinsdagochtend.


(Zelf bieding op zondagavond gedaan ook met deadline dinsdag 12u, biedlogboek liet zien dat er meer mensen verspreid geboden hadden)

Omdat men niet wilt dat de verkopende makelaar die vriendjes is makelaar X of Y "subtiel" laat weten wat ongeveer het hoogste bod is zodat hun klant daar een paar K boven kan gaan zitten.

[Martinusz]

Hielko schreef op zondag 16 februari 2025 @ 17:27:
[...]

Omdat men niet wilt dat de verkopende makelaar die vriendjes is makelaar X of Y "subtiel" laat weten wat ongeveer het hoogste bod is zodat hun klant daar een paar K boven kan gaan zitten.

Goeie, aan de andere kant doe je in princiepe een eindbod, dus als dat niet goed genoeg is…

[vidasci]

Martinusz schreef op zondag 16 februari 2025 @ 18:00:
[...]

Goeie, aan de andere kant doe je in princiepe een eindbod, dus als dat niet goed genoeg is…

Dat klopt wel, maar als je dit bod al dagen voor de deadline doet bestaat de kans dat een bevriende makelaar op de hoogte wordt gesteld en kopers aanraadt daar (net) boven te gaan zitten. Het kan goed zijn dat wanneer kopers weten dat een lager bod geen kans maakt ze nét iets verder willen gaan.

[Theo]

Eppo © schreef op zondag 16 februari 2025 @ 15:02:
@Immutable Uit de VVE stappen is (helaas) niet mogelijk, maar ik ga even kijken of we wat meer informatie over de VVE kunnen toevoegen. Het is een actieve VVE met een positief saldo, dus dat scheelt Qua kosten betalen we de VVE aan de hand van de woning oppervlakte, dus ja, in theorie betaal je 3x VVE bijdrage. Nu is het zo geregeld dat ik de gezamenlijke kosten (voor bijv de schoonmaak) weer terugkrijg aan het eind van het jaar. Verwacht dat dit ook gebeurt voor de nieuwe kopers, maar dat weet ik niet zeker. Voor de rest valt de VVE redelijk mee.

Trappenhal is niet verwarmt, maar daar heb ik bewust voor gekozen. Het is een groot gat waar ik op een dag max 15 minuten ben. Het is mee geïsoleerd met de spouwmuur isolatie, dus het is daar altijd tussen de 14 en 18 graden (winter wat frisjes, zomer heerlijk koel). De rest van de woning is verwarmt met 1 CV en inzicht in het verbruik kan je gewoon krijgen als potentiële koper, maar dat is niet iets wat ik in de advertentie laat zetten, of wel?

Het extra risico zie ik zo snel niet. Denk dat het zelf minder risico geeft met de VVE, je krijgt er namelijk 7 jaar spaargeld bij en het onderhoud aan de buitenkant is allemaal geregeld door de VVE.

De roze keuken is inderdaad een punt. Heb de keuken 7 jaar geleden laten zetten omdat ik hem mooi vond en niet met een mogelijke verkoop in het achterhoofd. Zou de 6 deurtjes kunnen laten vervangen door iets neutralers, maar zou dat het grote verschil geven?

@Rukapul Weet jij of een makelaar zelf aangeeft dat het een woning/appartement is? Of haalt Funda zoiets uit het BAG register?

@Hielko Gewoon uit interesse, waarom zie jij de woning als een groot klusproject? Alleen vanwege de zolder? Het is bij ons altijd een opslag/rommel zolder geweest en aangezien het 4de gezinslid zich heeft aangekondigd zijn we een dakkapel gaan plaatsen. Voor de foto's hebben we van we werkplek op de woonkamer een speelplek gemaakt en de werkplek verplaatst naar de zolder. We hebben er aan gedacht om het te laten stucen voor de verkoop, maar dan zouden de nieuwe bewoners toch weer moeten gaan klussen want stroom en verwarming is er niet. Om nu maar lukraak stopcontacten te plaatsen en een verwarming erin te zetten had ons besloten om het afwerken aan de nieuwe bewoners over te laten.

@Toke_gt Zie voor mijn woning meer de doelgroep die ik nu ook ben, twee verdiener met 1 kind, die graag in de buurt van het centrum wilt wonen. Daarnaast nog de ruimte heeft om 2 slaapkamers en werkkamer te realiseren. Zou het niet zo snel terug zetten naar losse woonunits omdat het toevallig een trappenhal heeft (heb die hele trappenhal ook nooit anders bekeken dan een hal met een trap erin zoals bij een normale woning. Hij is alleen groter dan bij een normale woning)

@iedereen: Heb geprobeerd de tekst aan te laten passen met meer nadruk op de woning. Daar hoorde we eerst niks van bij de makelaar en na een week gaven ze aan dat ze de tekst wel zouden aanpassen, maar dat ze er niet achter stonden (ik had een opzetje gemaakt met het idee vanuit daar kunnen we in gesprek met elkaar gaan). Ze trokken toen ook de autoriteitskaart (wij doen dit al jaren en wij weten wat we doen), wat bij mij verkeerd schoot. Het is dat mijn vriendin het lastig vind om afscheid te nemen en de kosten die we dan extra moeten maken.

Waarom maak je er niet een project van om 'm weer te splitten naar drie woningen? Deze kun je alledrie samen voor een miljoen verkopen gezien de historische prijs van je buren. Stel het kost je twee ton om dit te laten doen, inc de Ikea keukens die dan geplaatst moeten worden dan pak je een kwart miljoen meer winst dan wat je nu doet. Plus de losse woningen die raak je zó kwijt
Het levert een hoop geregel op, het gaat je moeite kosten. Ik weet jouw netto jaarsalaris niet, maar wanneer dit ruim onder een kwart miljoen netto per jaar ligt kan het een heel erg leuke en luceratieve baan zijn voor jezelf voor een jaar met een mega topsalaris.
Grote kans dat een koper zichtzelf deze baan zal geven. Als ik je vraarprijs puls twee ton had liggen had ik je woning gekocht om dat kwart miljoen in 1-2 jaar te gaan verdienen.

Volgens mij heb je goud in handen zonder het te weten. Een koper die koopt de woning, kan deze splitten terwijl deze er gewoon in woont (3-4e verdieping eerst splitten en klaarmaken. Daarna de de 2e verdieping terwijl ie zelf op de 3-4 gaat wonen, en daarna de begaande grond splitten/verkoopklaar maken) om over 1-2 jaar alle drie de woningen dan één voor één op de markt te brengen..

[ Voor 4% gewijzigd door Theo op 16-02-2025 19:03 ]

[Tupolev]

Immutable schreef op vrijdag 14 februari 2025 @ 14:50:
[...]


***members only***

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Martinusz]

vidasci schreef op zondag 16 februari 2025 @ 18:29:
[...]


Dat klopt wel, maar als je dit bod al dagen voor de deadline doet bestaat de kans dat een bevriende makelaar op de hoogte wordt gesteld en kopers aanraadt daar (net) boven te gaan zitten. Het kan goed zijn dat wanneer kopers weten dat een lager bod geen kans maakt ze nét iets verder willen gaan.

Heb je een punt inderdaad, zelf niet zo over nagedacht toen wij zelf bod uitbrachten
Dan blijven we nog maar even in spanning tot morgen 12u

[Toke_gt]

Eppo © schreef op zondag 16 februari 2025 @ 15:02:

@Toke_gt Zie voor mijn woning meer de doelgroep die ik nu ook ben, twee verdiener met 1 kind, die graag in de buurt van het centrum wilt wonen. Daarnaast nog de ruimte heeft om 2 slaapkamers en werkkamer te realiseren. Zou het niet zo snel terug zetten naar losse woonunits omdat het toevallig een trappenhal heeft (heb die hele trappenhal ook nooit anders bekeken dan een hal met een trap erin zoals bij een normale woning. Hij is alleen groter dan bij een normale woning)

Probeer los te laten hoe jij het hebt ingedeeld en wat voor jou plus/minpunten zijn. Jij hebt het zo gemaakt en voor jou is het bijna ideaal, maar een ander kijkt er anders naar en ziet die pluspunten misschien niet meteen. Dus hou je focus breed.

@iedereen: Heb geprobeerd de tekst aan te laten passen met meer nadruk op de woning. Daar hoorde we eerst niks van bij de makelaar en na een week gaven ze aan dat ze de tekst wel zouden aanpassen, maar dat ze er niet achter stonden (ik had een opzetje gemaakt met het idee vanuit daar kunnen we in gesprek met elkaar gaan). Ze trokken toen ook de autoriteitskaart (wij doen dit al jaren en wij weten wat we doen), wat bij mij verkeerd schoot.

Dit zou voor mij echt een rode vlag zijn.

[Novari131]

Toke_gt schreef op maandag 17 februari 2025 @ 10:21:
[...]

Probeer los te laten hoe jij het hebt ingedeeld en wat voor jou plus/minpunten zijn. Jij hebt het zo gemaakt en voor jou is het bijna ideaal, maar een ander kijkt er anders naar en ziet die pluspunten misschien niet meteen. Dus hou je focus breed.

[...]

Dit zou voor mij echt een rode vlag zijn.

Idd. Ik zou antwoorden met: als jullie dit al.jaren doen waarom weten jullie mijn woning dan niet re verkopen in een oververhitte markt?

[Saven]

Eppo © schreef op vrijdag 7 februari 2025 @ 12:10:
Dit is de woning:

***members only***


We hebben 6 kijkers gehad wat resulteerde in 1 bod, maar die ligt ver onder de vraagprijs. De makelaar geeft aan de markt lastig is en dat we daar iets mee moeten doen. In december werd nog gezegd dat de vraagprijs meer een startprijs moet zien en nu geeft hij aan dat we al moeten dalen. Weet niet of het gewoon een slechte inschatting is of dat hij meer denkt aan zijn courtage en het snel wil afronden (sowieso, dat ik al bedenk heb ik ook niet meer het beste gevoel bij mijn makelaar).

De terugkoppeling die we hebben gekregen is dat mensen de zolder nog wel veel werk vinden en daarom afhaken, andere kijkers twijfelde over de wijk.

Ik denk niet dat de tekst op Funda echt van invloed is. Het gaat erom hoe het huis eruit ziet. Wat is de taxatiewaarde? Op zich is de woning prima, maar ik weet niet hoe hoog de vraagprijs is ingezet? Te hoog?

Persoonlijk had ik de koof bij de afzuigkap laten stuccen en schilderen, en had ik de zolder c.q. kantoor netjes afgewerkt voordat ik 't de verkoop in zet. 100% gegarandeerd de reden van het lage bod en ogenschijnlijk matige interesse.

[MikaX]

Eppo © schreef op zondag 16 februari 2025 @ 17:04:
Aha, dan snap ik het. Het missende stucwerk in de keuken is gewoon de koof van de afzuiger. Deze is bewust zo gemaakt, maar snap dat het niet je smaak kan zijn. Zelfde als de trap. Sommige vinden het metselwerk niet mooi en zouden hem willen stucen en een andere vloer inleggen (heb ik nagevraagd, mag worden aangepast zolang het niet de constructie van de trap aanpast), maar persoonlijk vond ik de trap wel iets hebben. Ik ga even kijken hoe we het kunnen laten overkomen dat het wel af is (op de zolder na).

Veel is er al over gezegd, mijn persoonlijke aanvulling:
- Het trappenhuis zou voor mij echt een afknapper zijn, laat een render zien hoe die er gestuct en met iets moois op de treden uit kan zien.
- Verder die bak om de afzuigkap. Gruwel. Die zou ik moeten verwijderen, vervolgens leidt dat tot een plafond dat opnieuw gestuct moet worden? Veel werk. Ik zag nog ergens zo'n plaat voorbij komen.
- Verder zie ik blauwe en gele deuren en kozijnen. Aan de binnenkant mag je die gewoon schilderen toch? Nu moet ik het als koper doen? Had jij dat niet kunnen doen?
- Troep op de foto's. Die knuffelkrokodil, een Sesamstraat knuffel, een fiets in de keuken, troepjes op de tafel, babyfoon en een gek konijn op het aanrecht, plastic op de tafel. Speelgoed, speelgoed en overal speelgoed, hoeveel kinderen wonen daar? Allemaal net te veel. Haal het weg voor de foto's en zet het er na vertrek van de fotograaf gewoon weer terug.
- De roze keuken zou ik mee kunnen leven, als koper zou ik je vragen waar je de andere kleur frontjes vandaan hebt en die in het taupe (die andere kleur die ik op de korte kant zie) nabestellen.
- 4 etages en maar 2 slaapkamers.
- Voor elke kop koffie of thee moet ik een trap af en op. Lijkt me vervelend.
- een vreselijke lap tekst voordat ik bij de gegevens over de woning kom.
- Hoeveel kost de VVE per maand?

[de Peer]

Wij hebben een nieuwe woning gekocht. Overdracht is pas in November.
Dit betekent dat wij ook ons huis kunnen gaan verkopen, die we dan in December zouden willen overdragen.

Wat is nu handig/verstandig wat betreft de verkoop van ons huis zo ver van tevoren?

-Wachten tot het voorjaar of begin zomer. Woning staat dan mooier op de foto's, met name vanwege de bloeiende tuin, en ook bij de bezichtigingen oogt het geheel dan natuurlijk mooier. Bijkomend voordeel is dat we familie en buren al kunnen informeren en dat we misschien wel iemand vinden die de woning onderhands wil kopen. Al hoeft dat niet per se voordelig te zijn natuurlijk.
Daarnaast heb ik dan nog wat tijd om de woning hier en daar wat beter klaar te maken voor de verkoop.

-Of maar gewoon zo snel mogelijk verkopen. Verkocht is verkocht en dat geeft zekerheid. Je weet nooit hoe zaken lopen (geopolitieke situatie, huizenmarkt)

Ter info: Zeer courante woning, bouwjaar 2007 in kindvriendelijke wijk, half vrijstaand, gasloos, 60 zonnepanelen, verwarmd met airco's (dat wordt mogelijk een dingetje). Noord-Limburg.

Zijn er nog andere tips voor de verkoop van een huis zo ver van tevoren?

Bonusvraag: is de courtage van een verkoopmakelaar over het algemeen onderhandelbaar? Ik wil 2 of 3 makelaars laten komen met een voorstel. En werken jullie meestal met een vaste courtage of een constructie die de makelaar meer oplevert als hij de woning goed weet te verkopen?

[ Voor 18% gewijzigd door de Peer op 19-02-2025 13:56 ]