Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 2

[nare man]

Myrdreon schreef op zondag 11 november 2012 @ 11:24:
[...]
Daarnaast zijn alle hypotheken afgesloten onder de aanname dat er geen HRA bestaat. Dus als je puur naar de contracten kijkt en hoe die zijn opgezet, zou de rechter het moeten toestaan als de HRA morgen geheel verdwenen is.

Maar gelukkig kijken we in Nederland niet 'puur naar de contracten' (wat dat ook moge zijn), maar worden alle omstandigheden van het geval meegenomen, waaronder dus ook het feit dat vrijwel zonder uitzondering alle hypotheekadviseurs mensen hebben geadviseerd op nettolasten cq instandblijven van de HRA, en het feit dat de overheid gebonden is aan algemene beginselen van behoorlijk bestuur en dus niet zomaar willekeurig zeer ingrijpende maatregelen mag nemen of veranderingen mag doorvoeren. Ik zou me dus niet wagen aan zo'n uitspraak over wat 'de rechter' zou doen

[Verwijderd]

nare man schreef op zondag 11 november 2012 @ 13:21:
en het feit dat de overheid gebonden is aan algemene beginselen van behoorlijk bestuur en dus niet zomaar willekeurig zeer ingrijpende maatregelen mag nemen of veranderingen mag doorvoeren.

Wat voor de één heel ingrijpend is, is voor een ander misschien maar enkel een vervelende bijkomstigheid.
Daarnaast is de overheid inherent onbetrouwbaar, belastingen worden verhoogt, rechten ingeperkt etc... allemaal uit naam van behoorlijk bestuur.

[Verwijderd]

Alsof de rechter zich hiermee gaat bemoeien.

Wie wilde je aanklagen dan? Jezelf, omdat je zo dom bent geweest om in de mooipraat van banksters en vastgoedtuig te trappen?

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op zondag 11 november 2012 @ 13:31:
Alsof de rechter zich hiermee gaat bemoeien.

Wie wilde je aanklagen dan? Jezelf, omdat je zo dom bent geweest om in de mooipraat van banksters en vastgoedtuig te trappen?

Nou ja, veel van deze mensen zijn enkel af gegaan op de mooie praatjes van 'experts'. Mijn ervaring is ondertussen dat experts vaak doorgeleerde idioten zijn. Goed in het afwikkelen van dezelfde riedeltjes die ze zelf ook maar voor zoete koek geslikt hebben. Gelukkig maar want anders zou je deze mensen naast domheid ook nog veel ergere zaken mogen verwijten.

Wat de woekerpolisaffaire ons heeft gebracht gaan we ook nog zien in de hypotheekmarkt. Te mooie verwachtingen, onjuiste voorspiegeling van de kosten en risico's... het gaat allemaal weer op herhaling. En net als bij de woekerpolisaffaire gaat er geen vergoeding komen, dat hebben we immers wel geleerd.
Uiteindelijk draait de consument dus gewoon op voor het slechte en duur betaalde advies. Denk daar maar eens goed over na als je weer eens over de drempel van de financieel adviseur stapt.

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op zondag 11 november 2012 @ 13:38:
[...]


Nou ja, veel van deze mensen zijn enkel af gegaan op de mooie praatjes van 'experts'. Mijn ervaring is ondertussen dat experts vaak doorgeleerde idioten zijn. Goed in het afwikkelen van dezelfde riedeltjes die ze zelf ook maar voor zoete koek geslikt hebben. Gelukkig maar want anders zou je deze mensen naast domheid ook nog veel ergere zaken mogen verwijten.

Wat de woekerpolisaffaire ons heeft gebracht gaan we ook nog zien in de hypotheekmarkt. Te mooie verwachtingen, onjuiste voorspiegeling van de kosten en risico's... het gaat allemaal weer op herhaling. En net als bij de woekerpolisaffaire gaat er geen vergoeding komen, dat hebben we immers wel geleerd.
Uiteindelijk draait de consument dus gewoon op voor het slechte en duur betaalde advies. Denk daar maar eens goed over na als je weer eens over de drempel van de financieel adviseur stapt.

Aan deze wanpraktijken zal pas een einde komen als de banksters achter de tralies verdwijnen. Tot die tijd kun je er zeker van zijn dat wat voor advies je ook van je bank krijgt, het zal er altijd op gericht zijn om jou een poot uit te draaien ten gunste van de bank. Zo'n "adviseur" heeft gewoon een "poot-uitdraai"-target, en als hij dat target niet haalt staat hij zelf op straat.

We lachen met z'n allen om de DSB en om die "tokkies" die daar hun geld gestald of hun woekerhypotheek vandaan hadden. Maar de overige banken zijn echt geen haar beter.

[Woy]

Verwijderd schreef op zondag 11 november 2012 @ 10:35:
[...]
Er is helemaal geen sprake van "wetgeving opgesteld voor een constructie". Die constructies zijn achteraf bedacht door bankiers n.a.v. de wetgeving, niet andersom.

Het is nóóit de bedoeling van de wet geweest om al die ingewikkelde constructies te faciliteren. Maar die financiële goochelaars zijn nu eenmaal erg bedreven in het balanceren op de rand van de wet. Uiteindelijk beslist de rechter of een bepaalde constructie net wel of net niet aan de wet voldoet.

Zolang er wetgeving bestaat zul je altijd handige bankiers en fiscalisten houden die de grenzen daarvan opzoeken. Ook voor de nieuwe regels zul je straks wel weer 'slimme' producten krijgen die gebruik maken van een maas in de wet.

Dan moet je de wetgeving voor SEW/KEW en recenter BEW maar eens nalezen. Dat zijn toch echt wetgevingen die er expliciet op gericht zijn om dit soort constructies te reguleren/aan te moedigen. De spaarproducten die daarvoor gebruikt worden zijn gebonden aan een aantal beperkende regels die door de overheid opgelegd worden, niet zozeer door de financiers.

De spaarproducten die aangeboden zijn, zijn echt niet slinkse manier om van die wetgeving gebruik te maken. De wetgeving is er juist voor bedoeld om het mogelijk te maken dat soort producten aan te bieden. Dus ja de overheid heeft hier zeker een aandeel in.

[ Voor 9% gewijzigd door Woy op 11-11-2012 14:14 ]

[Xanaroth]

nare man schreef op zondag 11 november 2012 @ 13:21:
[...]


Maar gelukkig kijken we in Nederland niet 'puur naar de contracten' (wat dat ook moge zijn), maar worden alle omstandigheden van het geval meegenomen, waaronder dus ook het feit dat vrijwel zonder uitzondering alle hypotheekadviseurs mensen hebben geadviseerd op nettolasten cq instandblijven van de HRA, en het feit dat de overheid gebonden is aan algemene beginselen van behoorlijk bestuur en dus niet zomaar willekeurig zeer ingrijpende maatregelen mag nemen of veranderingen mag doorvoeren. Ik zou me dus niet wagen aan zo'n uitspraak over wat 'de rechter' zou doen

Ah, dus omdat de hypotheekadviseur iets zegt moet de overheid en de rest van NL boeten? Volgens mij zou de rechter dan eerder zeggen dat je naar je ex-adviseur moet stappen (die dus slecht heeft voorgelicht) en hem/haar moet aanklagen, niet de overheid.
Ik kan althans niet inzien hoe slechte voorlichting van de adviseur en/of slechte voorbereiding van de hypotheekgever zelf afgeschoven kan worden naar de overheid.

Bovendien, wat is het verschil tussen IB en HRA? Waarom mogen ze de IB wel vrij on-the-fly aanpassen en de HRA niet? En de BTW, is ook een belasting vorm, waarom kon dat dan ook gewoon doorgang vinden?

En als die spontane prijsverhoging van 1,68% op tal van producten niet ingrijpend is, waar ligt dan de grens van onbehoorlijk bestuur/te grote verandering?

[ Voor 13% gewijzigd door Xanaroth op 11-11-2012 14:25 ]

[rube]

nare man schreef op zondag 11 november 2012 @ 13:21:
[...]
Maar gelukkig kijken we in Nederland niet 'puur naar de contracten' (wat dat ook moge zijn), maar worden alle omstandigheden van het geval meegenomen, waaronder dus ook het feit dat vrijwel zonder uitzondering alle hypotheekadviseurs mensen hebben geadviseerd op nettolasten cq instandblijven van de HRA

dus, zoals jij het stelt, moeten de hypotheekadviseurs aansprakelijk worden gesteld (mocht de HRA verder aangepast worden) voor het verkeerd adviseren (zij hadden namelijk ook moeten weten etc.)

, en het feit dat de overheid gebonden is aan algemene beginselen van behoorlijk bestuur en dus niet zomaar willekeurig zeer ingrijpende maatregelen mag nemen of veranderingen mag doorvoeren. Ik zou me dus niet wagen aan zo'n uitspraak over wat 'de rechter' zou doen

Maar precies, wat is ingrijpend en wanneer mag het wel en wanneer niet? Ook nu komen er ongetwijfeld "ingrijpende" maatregelen aan voor "velen" en zal dat gewoon doorgaan.

En in Griekenland neemt de regering nog veeeeeeeel meer ingrijpende maatregelen, ik verwacht niet dat rechters daar gaan zeggen dat ze dat niet mogen/kunnen doen. Soms moeten er ingrijpende maatregelen genomen worden ter bescherming van de bevolking op de lange termijn.

Edit: zoals hierboven dus....

[ Voor 1% gewijzigd door rube op 11-11-2012 14:25 . Reden: Spuit elf ]

[Verwijderd]

Woy schreef op zondag 11 november 2012 @ 14:11:

Dan moet je de wetgeving voor SEW/KEW en recenter BEW maar eens nalezen. Dat zijn toch echt wetgevingen die er expliciet op gericht zijn om dit soort constructies te reguleren/aan te moedigen.

Houd het maar op reguleren. Daarnaast is het zo dat de overheid helemaal geen betrouwbare track record heeft m.b.t. fiscaal voordelige regelingen om kapitaal op te bouwen.

Recentelijk is de spaarloonregeling nog gesneuveld nadat hij jaren daarvoor reeds was beperkt.

Overheden zijn inherent onbetrouwbaar vandaar dat ik als liberaal pleit voor zo laag mogelijke belastingen en zo min mogelijk herverdeling door de overheid via subsidies en fiscale maatregelen.

[Verwijderd]

Myrdreon schreef op zondag 11 november 2012 @ 14:21:

Bovendien, wat is het verschil tussen IB en HRA? Waarom mogen ze de IB wel vrij on-the-fly aanpassen en de HRA niet? En de BTW, is ook een belasting vorm, waarom kon dat dan ook gewoon doorgang vinden?

Allemaal onder de noemer van verantwoordelijk bestuur

[downtime]

Verwijderd schreef op zondag 11 november 2012 @ 13:51:
Aan deze wanpraktijken zal pas een einde komen als de banksters achter de tralies verdwijnen. Tot die tijd kun je er zeker van zijn dat wat voor advies je ook van je bank krijgt, het zal er altijd op gericht zijn om jou een poot uit te draaien ten gunste van de bank. Zo'n "adviseur" heeft gewoon een "poot-uitdraai"-target, en als hij dat target niet haalt staat hij zelf op straat.

We lachen met z'n allen om de DSB en om die "tokkies" die daar hun geld gestald of hun woekerhypotheek vandaan hadden. Maar de overige banken zijn echt geen haar beter.

Wat een onzin. Iedereen die naar de bank stapte om een hypotheek af te sluiten wilde elke truc horen om zo weinig mogelijk te betalen en de overheid zoveel mogelijk mee te laten financieren. Als de bank het niet gunstig genoeg voorrekende stapten we wel naar een andere bank die nog wat slimmere trucs bedacht had om de maandlasten nog wat lager te krijgen. We kregen precies wat we wilden: Lagere maandlasten en alle risico's doorschuiven naar de toekomst.

De burger mag een groot deel van de problemen in z'n eigen gedrag zoeken en zich niet als hulpeloos slachtoffer van de "criminele" banken in zelfmedelijden wentelen. Beetje verantwoordelijkheid voor je eigen gedrag nemen alsjeblieft.

[Gebanned]

Verwijderd schreef op zondag 11 november 2012 @ 15:12:
[...]
Overheden zijn inherent onbetrouwbaar vandaar dat ik als liberaal pleit voor zo laag mogelijke belastingen en zo min mogelijk herverdeling door de overheid via subsidies en fiscale maatregelen.

Ondanks dat ik niet zo'n principiele liberaal ben, ben ik het wel met je eens: zo min mogelijk marktverstorend overheidsingrijpen, herverdelen prima maar via IB/BTW en zo min mogelijk aanvullende regeltjes. Liever een zo breed mogelijke heffingsbasis, dan kan de marginale druk tenminste naar beneden.

[Verwijderd]

Woy schreef op zondag 11 november 2012 @ 14:11:
[...]

Dan moet je de wetgeving voor SEW/KEW en recenter BEW maar eens nalezen. Dat zijn toch echt wetgevingen die er expliciet op gericht zijn om dit soort constructies te reguleren/aan te moedigen. De spaarproducten die daarvoor gebruikt worden zijn gebonden aan een aantal beperkende regels die door de overheid opgelegd worden, niet zozeer door de financiers.

De spaarproducten die aangeboden zijn, zijn echt niet slinkse manier om van die wetgeving gebruik te maken. De wetgeving is er juist voor bedoeld om het mogelijk te maken dat soort producten aan te bieden. Dus ja de overheid heeft hier zeker een aandeel in.

Wederom worden de zaken hier omgedraaid. Al die wetgeving waar jij het hier over hebt, is reactief. Dat wil zeggen dat het hier gaat om besluiten die achteraf genomen zijn naar aanleiding van de opkomst van financiële producten die maximaal gebruik maakten van mazen in de wet. Dat begon op een gegeven moment de spuigaten uit te lopen, en dus is men daar allerlei aanvullende voorwaarden aan gaan stellen, hetgeen zich heeft vertaald in de termen SEW, KEW en later BEW.

Vroeger heette een KEW gewoon nog een "kapitaalverzekering", en omdat die op een gegeven moment massaal gebruikt werd om gebruik te maken van een maas in de toen bestaande wet, heeft men aanvullende eisen hieraan gesteld als het bedoeld is voor de eigenwoningschuld, en daarom heet het nu KEW. Enzovoorts.

[Verwijderd]

downtime schreef op zondag 11 november 2012 @ 15:50:
[...]

Wat een onzin. Iedereen die naar de bank stapte om een hypotheek af te sluiten wilde elke truc horen om zo weinig mogelijk te betalen en de overheid zoveel mogelijk mee te laten financieren. Als de bank het niet gunstig genoeg voorrekende stapten we wel naar een andere bank die nog wat slimmere trucs bedacht had om de maandlasten nog wat lager te krijgen. We kregen precies wat we wilden: Lagere maandlasten en alle risico's doorschuiven naar de toekomst.

De burger mag een groot deel van de problemen in z'n eigen gedrag zoeken en zich niet als hulpeloos slachtoffer van de "criminele" banken in zelfmedelijden wentelen. Beetje verantwoordelijkheid voor je eigen gedrag nemen alsjeblieft.

Hoe noemen we een persoon die stelselmatig de wet overtreedt om daar zelf rijker van te worden, ten koste van anderen? Juist ja, een oplichter, oftewel een (witteboorden)crimineel. En oplichters lopen over het algemeen vroeg of laat wel tegen de lamp en verdwijnen dan achter slot en grendel.

Maar nu gaat het om hele instituten die willens en wetens jarenlang misleidende informatie hebben afgegeven aan consumenten, hetgeen direct indruist tegen de zorgplicht die die instituten wettelijk gezien hebben, en dan noemen we dat ineens "tsja, eigen verantwoordelijkheid".

Als je het mij vraagt een typisch geval van het Stockholmsyndroom: we hebben ons massaal laten oplichten door de banken, en omdat die banken hierdoor "too big too fail" zijn geworden zijn we op dit moment ook nog eens gegijzeld door diezelfde banken. Maar we maken elkaar nu wijs dat het allemaal onze eigen schuld is en dat die banken niets te verwijten valt, "want we waren er toch allemaal zelf bij en we hebben zelf die handtekening gezet". Alsof het ineens een misdaad is om als consument voor de beste deal te gaan, bij een product waar je zelf geen verstand van hebt en (in de meeste gevallen ook niet kunt hebben).

Nouja, het maakt mij ook niet uit hoor, hoe je het noemt. Het is toch allemaal niet op mijzelf van toepassing, de bank heeft aan mij nog nooit geld verdient en dat gaat ook niet gebeuren ook.

[Help!!!!]

downtime schreef op zondag 11 november 2012 @ 15:50:
[...]

Wat een onzin. Iedereen die naar de bank stapte om een hypotheek af te sluiten wilde elke truc horen om zo weinig mogelijk te betalen en de overheid zoveel mogelijk mee te laten financieren. Als de bank het niet gunstig genoeg voorrekende stapten we wel naar een andere bank die nog wat slimmere trucs bedacht had om de maandlasten nog wat lager te krijgen. We kregen precies wat we wilden: Lagere maandlasten en alle risico's doorschuiven naar de toekomst.

De burger mag een groot deel van de problemen in z'n eigen gedrag zoeken en zich niet als hulpeloos slachtoffer van de "criminele" banken in zelfmedelijden wentelen. Beetje verantwoordelijkheid voor je eigen gedrag nemen alsjeblieft.

Oh enne vergeet niet dat deze mensen en masse op partijen stemden die beloofden de HRA in stand te houden.

[downtime]

Verwijderd schreef op zondag 11 november 2012 @ 17:53:
Alsof het ineens een misdaad is om als consument voor de beste deal te gaan, bij een product waar je zelf geen verstand van hebt en (in de meeste gevallen ook niet kunt hebben).

Als je er geen verstand van hebt, niet zelf informatie inwint, niet kritisch kunt denken en de grootste transactie van je leven van een bankmedewerker laat afhangen omdat je er "geen verstand van hebt", dan moet je geen huis kopen. Huur dan gewoon. Maar ja, we dachten allemaal dat we slapend rijk van een eigen huis zouden worden, en dat de overheid daar wel bij zou helpen.

[Verwijderd]

downtime schreef op zondag 11 november 2012 @ 19:08:
[...]

Als je er geen verstand van hebt, niet zelf informatie inwint, niet kritisch kunt denken en de grootste transactie van je leven van een bankmedewerker laat afhangen omdat je er "geen verstand van hebt", dan moet je geen huis kopen. Huur dan gewoon. Maar ja, we dachten allemaal dat we slapend rijk van een eigen huis zouden worden, en dat de overheid daar wel bij zou helpen.

Dat is veel te makkelijk gedacht. Als de consument alles waar die niet (genoeg) verstand van heeft om die reden in die winkel zou moeten laten liggen, dan zouden alle winkels hun deuren moeten sluiten.

Veel mensen hadden simpelweg geen andere keuze dan te kopen. Huren was voor heel veel mensen geen optie, als gevolg van een door jaren van wanbeleid totaal kapotgemaakte woningmarkt, met ellenlange wachtlijsten voor huurwoningen en ellenlange lijsten met criteria om ergens voor in aanmerking te komen tot gevolg. En particulier huren is leuk, maar alleen weggelegd voor de happy few.

En ja, als je dan toch gaat kopen, dan probeer je er natuurlijk wel de beste deal uit te slepen. Dat is niet meer dan normaal.

Omdat we niet van consumenten kunnen verwachten dat zij verstand hebben van complexe financiële producten als hypotheken e.d., maar deze producten wel essentieel zijn voor het kunnen voldoen aan een hele belangrijke eerste levensbehoefte (een dak boven je hoofd), is er zoiets bedacht als een wettelijke zorgplicht voor financiële instellingen.

Dat financiële instellingen massaal de hand met deze zorgplicht hebben gelicht, hetgeen nu leidt tot de vreselijkste menselijke drama's, valt deze instellingen zeer zeker wel aan te rekenen. En wat mij betreft valt dit ook de hiervoor verantwoordelijke personen, zij die dit willens en wetens hebben laten gebeuren en er zelf de vruchten van hebben geplukt, persoonlijk aan te rekenen. Lange gevangenisstraffen voor bepaalde kopstukken zouden hier zeer zeker op z'n plaats zijn.

[rinkel]

Er is apart topic voor, maar heeft ook effect op huizen: versoepeling van t ontslagrecht.
Ww gaat naar 70% van minimumloon vanaf t 2e jaar.
Als ik ontslagen wordt kan ik de hypotheek niet meer betalen na 1 jaar.
Wil ik nu nog wel een huis kopen?

[Verwijderd]

rinkel schreef op zondag 11 november 2012 @ 21:01:
Er is apart topic voor, maar heeft ook effect op huizen: versoepeling van t ontslagrecht.
Ww gaat naar 70% van minimumloon vanaf t 2e jaar.
Als ik ontslagen wordt kan ik de hypotheek niet meer betalen na 1 jaar.
Wil ik nu nog wel een huis kopen?

Alleen als je het cash kunt aftikken, of eventueel met een minimaal hypotheekje.

[Woy]

Verwijderd schreef op zondag 11 november 2012 @ 17:40:
[...]

Wederom worden de zaken hier omgedraaid. Al die wetgeving waar jij het hier over hebt, is reactief. Dat wil zeggen dat het hier gaat om besluiten die achteraf genomen zijn naar aanleiding van de opkomst van financiële producten die maximaal gebruik maakten van mazen in de wet. Dat begon op een gegeven moment de spuigaten uit te lopen, en dus is men daar allerlei aanvullende voorwaarden aan gaan stellen, hetgeen zich heeft vertaald in de termen SEW, KEW en later BEW.

Vroeger heette een KEW gewoon nog een "kapitaalverzekering", en omdat die op een gegeven moment massaal gebruikt werd om gebruik te maken van een maas in de toen bestaande wet, heeft men aanvullende eisen hieraan gesteld als het bedoeld is voor de eigenwoningschuld, en daarom heet het nu KEW. Enzovoorts.

Dat is dus niet correct, je kunt nog prima een kapitaalverzeking afsluiten waar je niet aan die voorwaarden hoeft te voldoen. De overheid heeft extra regelgeving gecreerd waardoor je in BOX-1 kunt sparen. Dat is zeker niet reactief te noemen, want een bank kan niet zelf een product bedenken waar je in BOX-1 kunt sparen.

Voor sparen in box-3 gelden geen extra regels, en daar hebben die regels dus ook geen betrekking op. De overheid stimuleert met die regelgeving dus wel degelijk dat type producten.

[rinkel]

Verwijderd schreef op zondag 11 november 2012 @ 21:08:
[...]

Alleen als je het cash kunt aftikken, of eventueel met een minimaal hypotheekje.

Plus het feit dat de werkgever zonder opgaaf van reden je kan ontslaan en je achteraf zelf naar de rechter moet stappen, denk ik dat dit ook een effect heeft op de woningprijzen. Wie wil er nou n flinke hypotheek zonder enige zekerheid. Banken zullen er ook niet happig op zijn een hypotheek te verstrekken.

[JvS]

rinkel schreef op zondag 11 november 2012 @ 21:24:
[...]

Plus het feit dat de werkgever zonder opgaaf van reden je kan ontslaan en je achteraf zelf naar de rechter moet stappen, denk ik dat dit ook een effect heeft op de woningprijzen. Wie wil er nou n flinke hypotheek zonder enige zekerheid. Banken zullen er ook niet happig op zijn een hypotheek te verstrekken.

Wat dacht je van het positieve effect dat het kan hebben op het krijgen van een vast contract? Want dat kan een werkgever nu zo afkopen voor maximaal 75k.

Werkgevers hebben mensen nodig en zijn gebaat bij continuïteit. Alleen lopen ze risico's als de business achteruit gaat, dat ze dan teveel mensen hebben. Daarom gaan ze flexibele schillen maken om veerkrachtig te blijven. Als dit makkelijke ontslaan doordringt, zijn die flexibele schillen niet meer nodig. Dan kan je bij slechte business in elk geval de ondermaats presterende mensen ontslaan.

[rinkel]

Op zich eens, maar wat stelt een vast contract dan nog voor, volgens mij niks.
Maar goed, er is een apart topic voor.

[Verwijderd]

JvS schreef op zondag 11 november 2012 @ 21:30:
[...]

Wat dacht je van het positieve effect dat het kan hebben op het krijgen van een vast contract? Want dat kan een werkgever nu zo afkopen voor maximaal 75k.

Ja, 75k maximaal, nadat je als ontslagen werknemer een dure procedure voor de rechter hebt uitgevochten. Alleen je advocaatkosten zullen dan al snel richting de 75k gaan.

Wat is een vast contract onder deze voorwaarden dan nog waard voor een bank? Geen drol kan ik je vertellen.

Werkgevers hebben mensen nodig en zijn gebaat bij continuïteit. Alleen lopen ze risico's als de business achteruit gaat, dat ze dan teveel mensen hebben. Daarom gaan ze flexibele schillen maken om veerkrachtig te blijven. Als dit makkelijke ontslaan doordringt, zijn die flexibele schillen niet meer nodig. Dan kan je bij slechte business in elk geval de ondermaats presterende mensen ontslaan.

Ohja, laten we de jaren '30 weer doen herleven. Weken van 100 uur draaien voor een hongerloontje. En als je dat niet trekt dan "presteer je ondermaats" en vlieg je eruit.

Als je werkgevers één vinger geeft, zullen ze gelijk je hele hand pakken. Geef hun de mogelijkheid om werknemers uit te buiten, te schofferen en geestelijk of lichamelijk de vernieling in te helpen, en ze zullen het zeker niet nalaten. Want ja, het is crisis en elke werknemer is vervangbaar.

Wat werkgevers niet snappen, is dat een goed draaiende economie gebaseerd is op vertrouwen. Vertrouwen in de toekomst, vertrouwen dat je voor lange tijd werk (en dus inkomen) zult hebben, vertrouwen dat je niet van de ene op de andere dag je bestaanszekerheden kunt verliezen. Alleen op basis van dat vertrouwen durven consumenten grote uitgaven en investeringen te doen. Ontneem werknemers hun rechten, dan ontneem je hun ook dat vertrouwen. Waarna de economie alleen nog maar verder zal wegzakken, en ook die arme werkgever op een gegeven moment zijn deuren zal moeten sluiten.

[Rukapul]

Hou het gewoon even bij de effecten op de huizenmarkt. Hele verhandelingen over mogelijke wijzigingen in het arbeidsrecht is hier gewoon offtopic.

[Verwijderd]

Rukapul schreef op zondag 11 november 2012 @ 21:53:
Hou het gewoon even bij de effecten op de huizenmarkt. Hele verhandelingen over mogelijke wijzigingen in het arbeidsrecht is hier gewoon offtopic.

Nou het gaat natuurlijk wel zo zijn gevolgen hebben voor de huizenmarkt, in die context gezien is het korte uitstapje wel te begrijpen

[rinkel]

Dat was ook de reden van mijn post.
Hoe gaat een bank nu een hypotheek verstrekken als je morgen weer op straat kunt staan?
Met een vast contract op zak...

Dit zal allemaal wel z'n beloop hebben, maar zal zeker een effect hebben op de huizenmarkt.

[ Voor 33% gewijzigd door rinkel op 11-11-2012 22:37 ]

[Verwijderd]

rinkel schreef op zondag 11 november 2012 @ 22:36:
Dat was ook de reden van mijn post.
Hoe gaat een bank nu een hypotheek verstrekken als je morgen weer op straat kunt staan?
Met een vast contract op zak...

Dit zal allemaal wel z'n beloop hebben, maar zal zeker een effect hebben op de huizenmarkt.

De bank zal vroeg of laat wel weer hypotheken gaan verstrekken aan deze groep mensen, want 'starters' met de gouden zekerheden van vroeger zijn van een uitstervend soort.

Echter houd dat wel in dat de bank garanties moet hebben m.b.t. de waarde van het onderpand, deze moet bij gedwongen verkoop de waarde van de lening dekken. Dat betekend dat er eigen geld in moet en dat de koopsom zeepbel proof moet zijn. Ik denk dat dit nog wel even een tijdje gaat duren.

[Krisp]

Op het gevaar als fan van dit blog te worden afgeschilderd:

http://woningmarktcijfers...t-denken-als-een-starter/

Goed artikel die imo duidelijk maakt waar het probleem ligt. Ik zat mij vorige week tijdens Nieuwsuur op te vreten dat de VEH stelde dat alle stimuleringsmaatregelen behouden moesten blijven omdat anders starters niet zouden kopen. Als iets inmiddels duidelijk is in deze tijd, is dat je als starter niet moet vertrouwen op stimuleringsmaatregelen. Alleen als de overheid mij rechtstreeks geld in mijn hand stopt (zonder voorwaarden of terugbetaling), wil ik dat meenemen in mijn berekening. Alle andere maatregelen (HRA, starterslening, spaarhypotheken) neem ik niet eens meer mee, ookal zijn ze er wel.

[Xanaroth]

Krisp schreef op maandag 12 november 2012 @ 08:51:
Op het gevaar als fan van dit blog te worden afgeschilderd:

http://woningmarktcijfers...t-denken-als-een-starter/

Goed artikel die imo duidelijk maakt waar het probleem ligt. Ik zat mij vorige week tijdens Nieuwsuur op te vreten dat de VEH stelde dat alle stimuleringsmaatregelen behouden moesten blijven omdat anders starters niet zouden kopen. Als iets inmiddels duidelijk is in deze tijd, is dat je als starter niet moet vertrouwen op stimuleringsmaatregelen. Alleen als de overheid mij rechtstreeks geld in mijn hand stopt (zonder voorwaarden of terugbetaling), wil ik dat meenemen in mijn berekening. Alle andere maatregelen (HRA, starterslening, spaarhypotheken) neem ik niet eens meer mee, ookal zijn ze er wel.

Je bent me net voor, inderdaad perfect artikel. Starters zijn gewoon kopers, en een koper wil niets liever dan hetzelfde product voor minder geld (zoals met alle andere denkbare producten).

Las laatst ook een leuke - als iemand een woning koopt op dit moment (dus spaarhypotheek 100% aflossing) dan is het goedkoper als de overheid je die woning gratis geeft, dan om jou HRA te betalen. Zegt op zich genoeg hoe bizar alles is geworden kwa regelingen.

[pingkiller]

Het is jammer dat het hier en in de politiek eigenlijk alleen over de koopmarkt gaat. Ik vind het maar gek dat veel nederlanders van mening zijn dat je asap moet kopen. Waarom zou ik mij als twintiger voor een langere tijd vastleggen? Ik heb daar als twintiger in ieder geval totaal geen zin in. Als je echter niet wil kopen heb je als starter een redelijk probleem. De wachttijd voor een sociale woning in de randstad is 7 tot 15 jaar en vaak kom je er als hoogopgeleide starter er niet eens voor in aanmerking omdat je meer dan 33k p/j verdiend.

Je komt dan uit bij illegale onderhuur of vrijesector huur. Dit eerste laat ik maar even voor wat het is, want het is niet wenselijk dat het gebeurd. Voor wat betreft de vrijesector; die zuigt aan alle kanten. Er is zeer weinig aanbod waardoor de voorwaarden bizar streng zijn. Daarnaast beperken de regels omtrent huurhuizen het aanbod van vrijesector huurhiozen. Om mijzelf als voorbeeld te nemen: Ik huur nu een appartement van 101m2 in Amsterdam-zuidoost. Hier betaal ik 840e inclusief servicekosten voor. Echter woon ik alleen, ik heb geen 101m2 nodig. Het liefst zou ik 50m2 huren maar dichter bij het centrum wonen of 50m2 in Amsterdam-ZO maar dan ook voor de helft van de prijs die ik nu betaal. Helaas is dit beide niet mogelijk.

Overigens ben ik op dit moment 44% van mijn netto maandloon kwijt aan directe woonlasten(38% op jaarbasis). Als je sociaal huurt betaal je maximaal 665 maar vaak ook minder. Zo huurde ik illegaal een appartement in de sociale sector van 400e. Het is bijna lonend om een dag minder te gaan werken zodat je een sociaal huurhuis in mag. 20% minder loon betekend voor mij 380e per maand minder. Dat leverd meer op dan 5 dagen werken en voor 840 huren.

[Verwijderd]

Inmiddels heb ik een afgelopen maand een huis gekocht. Nu zit ik te twijfelen of ik nog een bankspaar hypotheek moet nemen met 50% aflossingsvrij of dat ik toch 100% moet aflossen.

Bij een hypotheek van 200k hou je na 30 jaar nog een restschuld over van 100k. Echter is deze 100k lang niet zoveel meer waard dan 100k in 2012 dankzij de inflatie etc. Is het dan wel verstandig om toch 100% af te lossen?

[Verwijderd]

pingkiller schreef op maandag 12 november 2012 @ 10:59:
Het is jammer dat het hier en in de politiek eigenlijk alleen over de koopmarkt gaat. Ik vind het maar gek dat veel nederlanders van mening zijn dat je asap moet kopen. Waarom zou ik mij als twintiger voor een langere tijd vastleggen? Ik heb daar als twintiger in ieder geval totaal geen zin in. Als je echter niet wil kopen heb je als starter een redelijk probleem. De wachttijd voor een sociale woning in de randstad is 7 tot 15 jaar en vaak kom je er als hoogopgeleide starter er niet eens voor in aanmerking omdat je meer dan 33k p/j verdiend.

Je komt dan uit bij illegale onderhuur of vrijesector huur. Dit eerste laat ik maar even voor wat het is, want het is niet wenselijk dat het gebeurd. Voor wat betreft de vrijesector; die zuigt aan alle kanten. Er is zeer weinig aanbod waardoor de voorwaarden bizar streng zijn. Daarnaast beperken de regels omtrent huurhuizen het aanbod van vrijesector huurhiozen. Om mijzelf als voorbeeld te nemen: Ik huur nu een appartement van 101m2 in Amsterdam-zuidoost. Hier betaal ik 840e inclusief servicekosten voor. Echter woon ik alleen, ik heb geen 101m2 nodig. Het liefst zou ik 50m2 huren maar dichter bij het centrum wonen of 50m2 in Amsterdam-ZO maar dan ook voor de helft van de prijs die ik nu betaal. Helaas is dit beide niet mogelijk.

Overigens ben ik op dit moment 44% van mijn netto maandloon kwijt aan directe woonlasten(38% op jaarbasis). Als je sociaal huurt betaal je maximaal 665 maar vaak ook minder. Zo huurde ik illegaal een appartement in de sociale sector van 400e. Het is bijna lonend om een dag minder te gaan werken zodat je een sociaal huurhuis in mag. 20% minder loon betekend voor mij 380e per maand minder. Dat leverd meer op dan 5 dagen werken en voor 840 huren.

Helemaal waar. Als je tussen de 33k en 45k netto verdient is het erg moeilijk een hypotheek te vinden (en een huis van onder de twee ton) maar huren wordt je vrijwel onmogelijk gemaakt. Deze inkomensgroep is aangewezen op de dure particuliere huur

[Gebanned]

pingkiller schreef op maandag 12 november 2012 @ 10:59:

Je komt dan uit bij illegale onderhuur of vrijesector huur. Dit eerste laat ik maar even voor wat het is, want het is niet wenselijk dat het gebeurd. Voor wat betreft de vrijesector; die zuigt aan alle kanten. Er is zeer weinig aanbod waardoor de voorwaarden bizar streng zijn. Daarnaast beperken de regels omtrent huurhuizen het aanbod van vrijesector huurhiozen. Om mijzelf als voorbeeld te nemen: Ik huur nu een appartement van 101m2 in Amsterdam-zuidoost. Hier betaal ik 840e inclusief servicekosten voor. Echter woon ik alleen, ik heb geen 101m2 nodig. Het liefst zou ik 50m2 huren maar dichter bij het centrum wonen of 50m2 in Amsterdam-ZO maar dan ook voor de helft van de prijs die ik nu betaal. Helaas is dit beide niet mogelijk.

Het kan ook anders, zelf huur ik in de vrije sector voor een bedrag van bijna 4% van de woz per jaar. Het betekend alleen wel dat je goed moet zoeken. Probleem voor een commerciele verhuurder is nu dat een goed rendement onmogelijk wordt doordat verhuurders geen recht hebben op hypotheekrente aftrek.

[Jiffy]

Verwijderd schreef op maandag 12 november 2012 @ 11:15:
Inmiddels heb ik een afgelopen maand een huis gekocht. Nu zit ik te twijfelen of ik nog een bankspaar hypotheek moet nemen met 50% aflossingsvrij of dat ik toch 100% moet aflossen.

Bij een hypotheek van 200k hou je na 30 jaar nog een restschuld over van 100k. Echter is deze 100k lang niet zoveel meer waard dan 100k in 2012 dankzij de inflatie etc. Is het dan wel verstandig om toch 100% af te lossen?

Dat is een lastige en een persoonlijke keuze.

Ik heb er voor gekozen om aan het einde van de looptijd van mijn hypotheek (nog ~18 jaar) geen enkele schuld meer te hebben.

Ik kan niet in de toekomst kijken qua salaris, inflatie en maatregelen van de overheid, maar hypotheeklasten = 0 is naar mijn idee de meest degelijke fundering onder een financieel redelijk zorgeloos leven.

[ Voor 40% gewijzigd door Jiffy op 12-11-2012 11:40 ]

[Xanaroth]

Zeer aan te raden om te lezen: trouw over de woningmarkt.

De titel negeren, is vooral sensatie zoeken. Maar de informatie is erg leuk, eindelijk eens een andere kijk op de woningmarkt. Namelijk naar procentuele maandlast - hoeveel van je inkomen ben je kwijt aan het huis.

Hier uit komt een zeer cyclische grafiek die veel beter lijkt te werken dan welke index dan ook. Elke piek zit rond dezelfde maandlast als je kijkt naar het totale inkomen, alsof er een hamer hangt rond 30% van het besteedbare inkomen aan de woning uitgeven.

Je zou dus kennen zeggen dat het 'gezonde' er nu aan zit te komen doordat de crisis zo traag verloopt ipv harde crash. Misschien krijgen we dus gewoon geen paniek/capitulatiefase?

[ Voor 21% gewijzigd door Xanaroth op 12-11-2012 12:04 ]

[RemcoDelft]

Gebanned schreef op maandag 12 november 2012 @ 11:39:
Probleem voor een commerciele verhuurder is nu dat een goed rendement onmogelijk wordt doordat verhuurders geen recht hebben op hypotheekrente aftrek.

Ik zou dit willen omdraaien: "Probleem voor een commerciele verhuurder is nu dat een goed rendement onmogelijk wordt doordat kopers recht hebben op hypotheekrenteaftrek." Een soort concurrentievervalsing richting kopen.

[celshof]

Jiffy schreef op maandag 12 november 2012 @ 11:39:
[...]


Dat is een lastige en een persoonlijke keuze.

Ik heb er voor gekozen om aan het einde van de looptijd van mijn hypotheek (nog ~18 jaar) geen enkele schuld meer te hebben.

Ik kan niet in de toekomst kijken qua salaris, inflatie en maatregelen van de overheid, maar hypotheeklasten = 0 is naar mijn idee de meest degelijke fundering onder een financieel redelijk zorgeloos leven.

Eens. Een keuze waarbij je op €0 hypotheek uitkomt na 30 jaar is ook mijn doel. Wel een iets andere aanpak: 80% banksparen, 20% aflossingsvrij. Dat aflossingsvrije deel geeft de mogelijkheid om makkelijk tussentijds af te lossen. Moet wel zeggen dat ik nu wrs. voor die 20% voor annuïtair had gekozen.

Dat laatste is echter wel weer makkelijk gezegd, omdat we redelijk tegen onze max. lening aanzaten. Ondertussen zou er wel weer ruimte zijn (hyotheek van 4,5* inkomen naar 3* inkomen gedaald).

[Krisp]

Myrdreon schreef op maandag 12 november 2012 @ 12:01:
Zeer aan te raden om te lezen: trouw over de woningmarkt.

De titel negeren, is vooral sensatie zoeken. Maar de informatie is erg leuk, eindelijk eens een andere kijk op de woningmarkt. Namelijk naar procentuele maandlast - hoeveel van je inkomen ben je kwijt aan het huis.

Hier uit komt een zeer cyclische grafiek die veel beter lijkt te werken dan welke index dan ook. Elke piek zit rond dezelfde maandlast als je kijkt naar het totale inkomen, alsof er een hamer hangt rond 30% van het besteedbare inkomen aan de woning uitgeven.

Je zou dus kennen zeggen dat het 'gezonde' er nu aan zit te komen doordat de crisis zo traag verloopt ipv harde crash. Misschien krijgen we dus gewoon geen paniek/capitulatiefase?

[afbeelding]

Interessant. Het volledige rapport van Calcasa staat hier. Helaas mis ik in het rapport de waarde van een netto inkomen. Ik ben straks als starter (let wel: eenverdiener) helemaal geen 20% van mijn nettoinkomen kwijt aan woonlasten. Anders tekende ik morgen meteen. Dat getal ik voor mij in ieder geval arbitrair. Ik heb het idee dat onderhoud en/of VvA niet zijn meegenomen, en -afhankelijk van waarmee je vergelijkt- er ook dingen zijn weggelaten. 'Woonlasten' zijn voor mij ook zaken als electriciteit, water, gas, verzekeringen, etc.

Tweede kritiekpunt is inhoudelijk. Imo zijn starters meer bezig met hoeveel huis ze voor een bepaalde hoeveelheid geld kunnen kopen. Zo'n grafiek zou daar een bepaalde bias op moeten laten zien, die ik niet zie. Daarom neem ik deze grafiek met een korrel zout. Ik deel overigens wel de conclusie dat de betaalbaarheid is vergroot, maar met de aanname dat je dan hetzelfde huis koopt.

[ Voor 6% gewijzigd door Krisp op 12-11-2012 13:25 ]

[Woy]

celshof schreef op maandag 12 november 2012 @ 12:32:
[...]
Moet wel zeggen dat ik nu wrs. voor die 20% voor annuïtair had gekozen.

Wat is de reden daarvoor? Op afflossingsvrij kun je immers ook gewoon aflossen alsof het annuïtair is, alleen heb je de verplichting niet, dus mocht het een keer niet uitkomen dan ben je het niet verplicht.

[Verwijderd]

Krisp schreef op maandag 12 november 2012 @ 08:51:
Op het gevaar als fan van dit blog te worden afgeschilderd:

http://woningmarktcijfers...t-denken-als-een-starter/

Gewoon een betrouwbare informatiebron als je het mij vraagt, niets mis mee dus

Voor de rest is het een heel goed stuk, alle noodklokken, brandbrieven en S.O.S. signalen worden uit naam van de starter geuit. Schandalig uiteraard want de starter wil gewoon een betaalbare woning i.p.v. geholpen worden met het omleggen van de strop.

Ik vind het daarom ook stuitend dat de MSM hier lekker in mee gaan en geen enkele kritisch noot ten gehoor brengen. Wat wil de starter eigenlijk? Wie is die starter eigenlijk? En wie zijn die mensen die hun huis voor de hoofdprijs willen verkopen? En wat was de rol van de overheid bij het niet kunnen oplossen van 'de woningnood' in de afgelopen 65 jaar?

[Xanaroth]

Myrdreon schreef op maandag 12 november 2012 @ 12:01:
Zeer aan te raden om te lezen: trouw over de woningmarkt.

De titel negeren, is vooral sensatie zoeken. Maar de informatie is erg leuk, eindelijk eens een andere kijk op de woningmarkt. Namelijk naar procentuele maandlast - hoeveel van je inkomen ben je kwijt aan het huis.

Hier uit komt een zeer cyclische grafiek die veel beter lijkt te werken dan welke index dan ook. Elke piek zit rond dezelfde maandlast als je kijkt naar het totale inkomen, alsof er een hamer hangt rond 30% van het besteedbare inkomen aan de woning uitgeven.

Je zou dus kennen zeggen dat het 'gezonde' er nu aan zit te komen doordat de crisis zo traag verloopt ipv harde crash. Misschien krijgen we dus gewoon geen paniek/capitulatiefase?

[afbeelding]

Even schaamteloos mezelf quoten, zie het nu pas. Is het verloop rond de jaren '80 niet een perfecte bubbel? Zou haast zeggen dat de 'return to normal' rond de 20% zou liggen (despair fase bracht het naar de 14%, toen terug omhoog naar de 20% net als voor de jaren 80 crisis), dus dat we ergens volgend jaar onder de lange termijn mean average duiken?

[Free rider]

pingkiller schreef op maandag 12 november 2012 @ 10:59:
Het is jammer dat het hier en in de politiek eigenlijk alleen over de koopmarkt gaat. Ik vind het maar gek dat veel nederlanders van mening zijn dat je asap moet kopen. Waarom zou ik mij als twintiger voor een langere tijd vastleggen? Ik heb daar als twintiger in ieder geval totaal geen zin in. Als je echter niet wil kopen heb je als starter een redelijk probleem. (...)

Tja de mensen in de koopmarkt zijn veel mondiger, denk aan de makelaars, bouwbedrijven enz. en ook de bewoners van koopwoningen hebben meer invloed.

Als je wil verhuizen naar een huurwoning, wat je kan proberen:
Benader makelaars en zeg dat je wil huren. Er moeten huiseigenaren zijn die inzien dat ze voorlopig niet kunnen verkopen en dat verhuur misschien gunstiger is - en die moet je dus vinden. Het overgrote deel van de woningen is wellicht niet voor jou weggelegd, want de vorige eigenaar heeft nog een hypotheek waar hij vanaf moet, om een hypotheek voor de nieuwe woning te krijgen.
Maar sommige huizen staan om andere redenen te koop, bijvoorbeeld omdat de laatste eigenaar naar een verzorgingshuis gaat, of is overleden of zo. In dat geval zou de laatste eigenaar / erfgenaam ook kunnen beslissen om te verhuren.
NB Als dit kan dan zal je wellicht wat lastige huurvoorwaarden krijgen, misschien je moet je huis binnen (bv.) twee maanden verlaten als het alsnog wordt verkocht, of je moet je voor (bv.) minimaal een jaar vastleggen. En het kan zijn dat de huurdersbescherming dat soort constructies onmogelijk maakt, waardoor niemand aan jou een huis wil verhuren. Want dat is de andere kant van huurdersbescherming: het is een enorme drempel voor eigenaren om tot verhuur over te gaan.

[Jiriki]

Free rider schreef op maandag 12 november 2012 @ 13:19:
[...]
En het kan zijn dat de huurdersbescherming dat soort constructies onmogelijk maakt, waardoor niemand aan jou een huis wil verhuren. Want dat is de andere kant van huurdersbescherming: het is een enorme drempel voor eigenaren om tot verhuur over te gaan.

Nee, want mensen die hun te koop staande huis verhuren zullen dan onder de leegstandswet doen, waardoor je gemakkelijker kunt verhuren. Voor/nadeel is dat de huurder bijna geen rechten heeft, drie maanden opzegtermijn en geen mogelijkheid tot beroep. Voordeel is dat er wel meer keuze is natuurlijk.

[Verwijderd]

Jiriki schreef op dinsdag 13 november 2012 @ 12:43:
[...]

Nee, want mensen die hun te koop staande huis verhuren zullen dan onder de leegstandswet doen, waardoor je gemakkelijker kunt verhuren. Voor/nadeel is dat de huurder bijna geen rechten heeft, drie maanden opzegtermijn en geen mogelijkheid tot beroep. Voordeel is dat er wel meer keuze is natuurlijk.

Anti-kraak huren is leuk maar alleen als er een anti-kraak prijsje aanhangt. Je zou als huurder wel gek wezen om je rechten af te laten pakken zonder daar een concessie in de huurprijs tegenover te stellen.

[Arnout]

Verwijderd schreef op dinsdag 13 november 2012 @ 15:59:
[...]


Anti-kraak huren is leuk maar alleen als er een anti-kraak prijsje aanhangt. Je zou als huurder wel gek wezen om je rechten af te laten pakken zonder daar een concessie in de huurprijs tegenover te stellen.

Leegstandswet is niet gelijk aan anti-kraak. Uiteraard is de huurprijs lager omdat er geen huurdersbescherming geldt.
De leegstandswet is trouwens aangepast, waar je vroeger de max. sociale huurgrens mocht vragen (€664,66), is dat nu losgelaten en mag je ook daar overheen gaan.

Free rider schreef op maandag 12 november 2012 @ 13:19:
Als je wil verhuizen naar een huurwoning, wat je kan proberen:
Benader makelaars en zeg dat je wil huren. Er moeten [...]

En ik zou adviseren dat niet te doen. Makelaars doen van alles om aan inkomsten te komen en treden maar wat graag als intermediair op tussen huurders en verkopers van koopwoningen. Dit gebeurd vaak zonder medeweten van de bank en daarom is dit zeer riskant. Daarnaast vragen ze vaak een bedrag per maand voor de "bemiddeling" wat de verhuurconstructie onnodig duur maakt.

Als je huurwoningen zoekt zonder huurbescherming (leegstandswet) kijk hier dan eens: http://www.pararius.nl/Ma...sverhuur.nl/huurwoningen/

Dit zijn woningen die via de leegstandswet worden verhuurd en waarin in veel gevallen een hypotheek op rust. Van de Rabobank weet ik dat zij alleen woningen toestaan te verhuren als het via deze partij gebeurd.

[ Voor 45% gewijzigd door Arnout op 13-11-2012 16:36 ]

[superpolm]

Myrdreon schreef op maandag 12 november 2012 @ 12:01:
Zeer aan te raden om te lezen: trouw over de woningmarkt.

De titel negeren, is vooral sensatie zoeken. Maar de informatie is erg leuk, eindelijk eens een andere kijk op de woningmarkt. Namelijk naar procentuele maandlast - hoeveel van je inkomen ben je kwijt aan het huis.

Hier uit komt een zeer cyclische grafiek die veel beter lijkt te werken dan welke index dan ook. Elke piek zit rond dezelfde maandlast als je kijkt naar het totale inkomen, alsof er een hamer hangt rond 30% van het besteedbare inkomen aan de woning uitgeven.

Je zou dus kennen zeggen dat het 'gezonde' er nu aan zit te komen doordat de crisis zo traag verloopt ipv harde crash. Misschien krijgen we dus gewoon geen paniek/capitulatiefase?

[afbeelding]

Maar wie zijn die mensen dan die 20% van hun inkomen aan wonen uitgeven? Of is dat gewoon huizenprijs gedeeld door inkomen?

[Verwijderd]

superpolm schreef op dinsdag 13 november 2012 @ 16:38:
[...]

Maar wie zijn die mensen dan die 20% van hun inkomen aan wonen uitgeven?

Ik ken ze ook niet.

[Oscar Mopperkont]

superpolm schreef op dinsdag 13 november 2012 @ 16:38:
[...]

Maar wie zijn die mensen dan die 20% van hun inkomen aan wonen uitgeven? Of is dat gewoon huizenprijs gedeeld door inkomen?

Dat is niet veel nee, maar dat zullen vooral ouderen zijn die door de jaren heen fors meer zijn gaan verdienenen ws een vrij lage hypotheek hebben,omdatze overwaarde van vorige woning konden gebruiken voor aankoop nieuwe woning.

[Verwijderd]

Oscar Mopperkont schreef op dinsdag 13 november 2012 @ 20:56:
[...]

Dat is niet veel nee, maar dat zullen vooral ouderen zijn die door de jaren heen fors meer zijn gaan verdienenen ws een vrij lage hypotheek hebben,omdatze overwaarde van vorige woning konden gebruiken voor aankoop nieuwe woning.

Nee, het zou hier gaan om 'starters'.

[Oscar Mopperkont]

Dat had ik even over hoofd gezien... Maar dat is dan inderdaad wel heel erg laag ja. Meestal zit je als starter rond de 30% van je netto inkomen dat je besteedt aan wonen. Je gaat immers toch vaak snel behoorlijk meer verdienen.

[Verwijderd]

Oscar Mopperkont schreef op dinsdag 13 november 2012 @ 22:06:
Dat had ik even over hoofd gezien... Maar dat is dan inderdaad wel heel erg laag ja. Meestal zit je als starter rond de 30% van je netto inkomen dat je besteedt aan wonen. Je gaat immers toch vaak snel behoorlijk meer verdienen.

Dat laatste is ook allemaal niet meer zo vanzelfsprekend. Momenteel mag je vooral blij zijn als je je baan behoudt.

[Aghanim]

Volgens RTL nieuws is het enorm druk bij de Hypotheekverstrekkers omdat veel mensen in 2012 nog voordelig 'de meest gangbare hypotheek' kunnen afsluiten. Volgens RTL nieuws is dat 50% aflossingsvrij . Er wordt ook nog even een lasten vergelijking met de annuïteitenhypotheek gemaakt om het plaatje compleet te maken.

Wat dat betreft ben ik blij dat het aantal schimmige constructies nu teruggedrongen wordt. Als zelfs de media mensen impliciet aansturen op aflossingsvrij zonder daar de nadelen van te noemen dan wordt het inderdaad tijd voor actie.

[Krisp]

Voor de bron: RTL-nieuws. Ik mis hierin inderdaad dat een aflossingsvrije hypotheek ervoor zorgt dat je aan het einde van de termijn nog een schuld hebt. Echter vind ik de rol van partijen als de hypotheker nog kwalijker: zelfs op het hoogste niveau wordt een aflossingsvrije hypotheek aangemoedigd, terwijl de beste man toch beter moet weten.

Eerlijk gezegd vind ik het niet gek dat mensen kiezen voor lagere maandlasten. Mensen kunnen allerlei redenen hebben om lagere maandlasten te willen. Lage maandlasten geeft je ruimte om klappen op te vangen en te sparen voor mindere tijden. Ik hoop wel dat de sector inmiddels zo professioneel is om te melden dat een annuïteitenhypotheek ervoor zorgt dat je na 30 jaar geen hypotheeklasten meer hebt.

[Verwijderd]

Och, wat maakt het uit. Een paarhonderd leenzombies die zich op de valreep nog even laten aftanken met een hypotheekschuld die ze nooit meer terug zullen betalen. Na 1 januari is het definitief afgelopen met dat feestje. En na 1 januari zullen er betere tijden aanbreken voor de 'starter'.

[CaDje]

Krisp schreef op woensdag 14 november 2012 @ 08:29:
Voor de bron: RTL-nieuws. Ik mis hierin inderdaad dat een aflossingsvrije hypotheek ervoor zorgt dat je aan het einde van de termijn nog een schuld hebt. Echter vind ik de rol van partijen als de hypotheker nog kwalijker: zelfs op het hoogste niveau wordt een aflossingsvrije hypotheek aangemoedigd, terwijl de beste man toch beter moet weten.

Eerlijk gezegd vind ik het niet gek dat mensen kiezen voor lagere maandlasten. Mensen kunnen allerlei redenen hebben om lagere maandlasten te willen. Lage maandlasten geeft je ruimte om klappen op te vangen en te sparen voor mindere tijden. Ik hoop wel dat de sector inmiddels zo professioneel is om te melden dat een annuïteitenhypotheek ervoor zorgt dat je na 30 jaar geen hypotheeklasten meer hebt.

Ik heb het vanochtend op RTL nieuws gezien. Appels met peren vergelijken is het. En hoe kan het zijn dat je na 30 jaar nog 1000 euro moet betalen voor je lening, je lost toch af? ik vind het een raar verhaal van RTL?

[Offens1490]

CaDje schreef op woensdag 14 november 2012 @ 08:48:
[...]


Ik heb het vanochtend op RTL nieuws gezien. Appels met peren vergelijken is het. En hoe kan het zijn dat je na 30 jaar nog 1000 euro moet betalen voor je lening, je lost toch af? ik vind het een raar verhaal van RTL?

Waarschijnlijk aflossingsvrij betaal groot en deels alleen de rentje je lost bijna niets af. Ben zelf net aan het orienteren dus pin me er niet aan vast . TrailBlazer heeft een en ander uitgelegd

Wat ik verontrustend vind is dat als de hypotheek rente vervalt naar lange tijd dat mensen niet in zien dat ze zeg in 10 jaar tijd(zeg nu ff maar wat) niet netto dat bedrag van de baas erbij krijg in de loop de jaren(afgezien het feit dat alles duurder word/is)
vb iemand verdiend nu 1800 netto huis op 1 salaris krijg vb 400 terug van belasting, geloof je dat je in 10 jaar 400 euro netto op vooruitgaat?(veel mensen zitten al max op salarisschaal)

misschien zit ik verkeerd te denken correct me if i'am wrong

[ Voor 1% gewijzigd door Offens1490 op 14-11-2012 08:59 . Reden: aanpasing ]

[TrailBlazer]

die 1000 euro is de laatste storting die je moet doen. In 30 jaar los 2ton af bij elkaar. Je laatste aflossing is dan dus 1000 om je laatste beetje schuld af te lossen plus de rente over dat laatste restje schuld. Bovendien wie maakt zich in hemelsnaam zorgen om een lastenstijging van 700 naar 1000 euro over 30 jaar. Als je inkomen dat niet stijgt over 30 jaar is het wel heel erg. Het idee van een annuitaire hypotheek is dat de hogere lasten worden gecompenseerd door de inflatie.

Offens1490 schreef op woensdag 14 november 2012 @ 08:57:
[...]


Waarschijnlijk aflossingsvrij betaal groot en deels alleen de rentje je lost bijna niets af. Ben zelf net aan het orienteren dus pin me er niet aan vast .

Wat ik verontrustend vind is dat als de hypotheek rente vervalt naar lange tijd dat mensen niet in zien dat ze zeg in 10 jaar tijd(zeg nu ff maar wat) niet netto dat bedrag van de baas erbij krijg in de loop de jaren(afgezien het feit dat alles duurder word/is)
vb iemand verdiend nu 1800 netto huis op 1 salaris krijg vb 400 terug van belasting, geloof je dat je in 10 jaar 400 euro netto op vooruitgaat?(veel mensen zitten al max op salarisschaal)

misschien zit ik verkeerd te denken correct me if i'am wrong

jahoor dat geloof ik prima. Zeker voor een starter is dat heel normaal. SInds ik ben begonnen met werken zo'n 12 jaar geleden ben ik al 3 keer zoveel gaan verdienen bruto. Nu zal dat niet voor idereen haalbaar zijn maar een verdubbeling in inkomen is zeker mogelijk.

[ Voor 52% gewijzigd door TrailBlazer op 14-11-2012 09:02 ]

[Xanaroth]

Het engste blijft dat nergens het aflossen van aflossingsvrij wordt gemeld. Dus dat je na 30 jaar de rest even cash mag aftikken of een nieuwe hypotheek mag nemen (maar dan zonder hra).

[TrailBlazer]

of je huis verkopen met mischien wat winst daarmee je hypotheek aflossen en dan lekker in een huurhuis gaan zitten of te emigreren naar een zonnig oord en genieten van je pensioen/spaargeld wat je hebt opgebouwd. Je hebt dan gewoon 30 jaar gesubsidieerd gewoond in een huis wat kwa huurpijs veel lager ligt dan de vrije sector voor datzelfde huis.
niet aflossen kan een weloverwogen keuze zijn.

[rinkel]

Niet aflossen kan idd een keuze zijn.
Je kunt ervoor kiezen om 50% af te lossen en na 30 jaar te gaan verhuizen. Door inflatie is die niet afgeloste 50% een stuk minder waard geworden.
Die 30 jaar heb je lagere lasten gehad.

Ik zie daar geen probleem in.

@Offens.

Ik reken zelf altijd met een 100 euro per jaar extra, om eens makkelijk te rekenen, wat volgens mij nog te laag is.
In slechte tijden haal je de inflatie niet eens kwa loonstijging, maar in goede tijden soms wel.
in 10 jaar zou je dan 1000 euro extra verdienen. Nu ja, verdienen is het niet, het is meer dat alles minder waard is geworden door inflatie.

[ Voor 41% gewijzigd door rinkel op 14-11-2012 09:19 ]

[nare man]

Het probleem zit hem ook niet in het instrument 'aflossingsvrij' an sich, het probleem zit hem erin dat veel mensen zo'n hypotheek niet hebben afgesloten op grond van een deugdelijke financiële planning (waaronder de vraag hoe ze over 30+ jaar in hun inkomen gaan voorzien, wat ze dan willen met de restschuld, enz.), maar simpelweg 'omdat hij lagere maandlasten heeft' en omdat ze anders hun droomhuis puur op maandlasten niet konden betalen.

Mensen zijn soms echt ongelooflijk simpel, dat hou je niet voor mogelijk

[ Voor 7% gewijzigd door nare man op 14-11-2012 09:18 ]

[Señor Sjon]

Offens1490 schreef op woensdag 14 november 2012 @ 08:57:
[...]


Waarschijnlijk aflossingsvrij betaal groot en deels alleen de rentje je lost bijna niets af. Ben zelf net aan het orienteren dus pin me er niet aan vast . TrailBlazer heeft een en ander uitgelegd

Wat ik verontrustend vind is dat als de hypotheek rente vervalt naar lange tijd dat mensen niet in zien dat ze zeg in 10 jaar tijd(zeg nu ff maar wat) niet netto dat bedrag van de baas erbij krijg in de loop de jaren(afgezien het feit dat alles duurder word/is)
vb iemand verdiend nu 1800 netto huis op 1 salaris krijg vb 400 terug van belasting, geloof je dat je in 10 jaar 400 euro netto op vooruitgaat?(veel mensen zitten al max op salarisschaal)

misschien zit ik verkeerd te denken correct me if i'am wrong

Dat klopt niet. Je krijgt met 1x modaal (daar praat je over) een hypotheek van ~150k. Op basis van 5% rente/jaar betaal je bruto 625/maand. Je krijgt dan max 42%= 260 euro HRA (grofweg, zitten nog wat plussen en minnen zoals EWF in). 10 jaar is een lange tijd om je inkomenspositie te verbeteren.

Ik snap de hetze niet tegen 50% aflossingsvrij. Als je wilt kan je altijd extra aflossen, maar dat is niet verplicht.

[Aghanim]

Precies, en doordat het niet verplicht is doen mensen het niet. Mensen die op de top van de woningmarkt een woning gekocht hebben, 8 jaar later moeten verhuizen vanwege bijvoorbeeld kinderwens en nu hun huis moeten verkopen met 20% verlies. Gelukkig hebben ze die in die 8 jaren al behoorlijk veel afgelost van de hypotheek. Ohw, wacht.....

[nare man]

^^ Wat jij hier beschrijft is een probleem dat bestaat onafhankelijk van de gekozen hypotheekvorm en het percentage aflossing. Ook met een 100% aflossende hypotheek heb je na acht jaar nog niet zoveel afgelost dat je 20% waardedaling van het huis kunt opvangen, zeker niet als je nog onder het oude overdrachtsbelastingregime hebt gekocht en dus sowieso de eerste 6-7 jaar bezig bent met alleen maar het afbetalen van kosten. Het verschil tussen een 50% aflossingsvrije- en een 100% aflossende hypotheek is dan natuurlijk wel aanwezig, maar dat maakt echt niet het verschil tussen wel en niet klemzitten.

[ Voor 4% gewijzigd door nare man op 14-11-2012 10:21 ]

[Rukapul]

Het komt er feitelijk gewoon op neer dat je binnen no-time na aanschaffing van een woning de middelen moet hebben om de hypotheekschuld terug te brengen tot 80% van de aanschafwaarde. Is dat minder dan twee jaar dan ben je behoorlijk afhankelijk van externe factoren.

Welke hypotheekvorm je hieraan koppelt is feitelijk irrelevant behalve dat het een gegeven is dat het merendeel van de mensen elke vorm van financiele discipline mist. Dat geldt voor sparen vooraf, tussentijds sparen en tussentijds aflossen.

[ Voor 31% gewijzigd door Rukapul op 14-11-2012 10:48 ]

[Wobblier]

Ik vind er appels met peren vergelijken wordt: Natuurlijk heeft 100% annuitair hogere lasten dan 50% spaar / 50% aflossingsvrij. Er zit namelijk het dubbele aan aflossing in!

Ook de hetze tegen aflossingsvrij vind ik erg bijzonder. Met een hypotheek spreid je de kosten van het huis over een periode. Wat je toezegt is dat je één deel na 30 jaar en een ander deel (aflossingsvrij) later aflost. Dat kan bij verkoop zijn. Daar is echt niets mis mee, zeker als de koper op dat moment nog werkzaam is

Helemaal absurd vind ik het idee dat dit betaalbare huizen gaat opleveren. (Asfyxia) Wat het de starter oplevert zijn een grotere groep onvkoopbare huizen ivm (niet te verkopen door) restschuld en een lager te besteden bedrag om een huis te kopen. De huizenprijzen zullen wel dalen, maar netto denk ik dat huizen eerst onbereikbaarder zullen worden.

Pas wanneer de situatie zo onhoudbaar wordt zal de regering wel weer met een HRA achtige constructie komen om weer gang in de markt te krijgen. (Die uiteraard maar tijdelijk werkt en over een periode van groei weer in een onhoudbare krimp veroorzaakt). Ook dan zullen er vast weer mensen zijn die denken op de bodem in te kunnen stappen. Die mensen zijn eigenlijk gewoon speculanten.

[Rukapul]

Je moet een onderscheid maken tussen de eindsituatie en overgangssituatie. De eindsituatie zal een woningmarkt zijn met evenveel vraag en aanbod als gemiddeld in het verleden. De prijzen zullen lager liggen in verhouding tot inkomens (door financierbaarheid). Het risico zal ook significant lager liggen (door lagere hypotheek/inkomen factor, leveraging).

In de overgangssituatie zullen er minder transacties plaatsvinden omdat de markt een prijsevenwicht moet vinden. Je kunt dit ook het uitroken van de bestaande huizenbezitters noemen zowel hard (gedwongen verkopen, NHG, schuldsaneringen) als zacht (inflatie, sparen en loonstijgingen zorgen voor opvullen van restschulden).

Het is zaak te richten op de eindsituatie en de overgangssituatie te accepteren met hooguit kleine maatregelen om her en der wat bij te sturen (bv schuldsanering efficient laten verlopen, huurmarkt facilliteren).

[Oscar Mopperkont]

nare man schreef op woensdag 14 november 2012 @ 10:20:
^^ Wat jij hier beschrijft is een probleem dat bestaat onafhankelijk van de gekozen hypotheekvorm en het percentage aflossing. Ook met een 100% aflossende hypotheek heb je na acht jaar nog niet zoveel afgelost dat je 20% waardedaling van het huis kunt opvangen, zeker niet als je nog onder het oude overdrachtsbelastingregime hebt gekocht en dus sowieso de eerste 6-7 jaar bezig bent met alleen maar het afbetalen van kosten. Het verschil tussen een 50% aflossingsvrije- en een 100% aflossende hypotheek is dan natuurlijk wel aanwezig, maar dat maakt echt niet het verschil tussen wel en niet klemzitten.

Precies, daarom zijn de voorstellen van verplicht aflossen dus ook geen oplossing. Pas aan het einde van de rit gaat je vermogen opbouwen, omdat de rente dan heel hard gaat aantikken en de boel in een stroomversnelling komt.

Verder is het voor velen ook helemaal niet zo risicovol om over 30 jaar niks af te lossen: er staat immers gewoon nog steeds een huis tegenover die hypotheekschuld.

[EXX]

Rukapul schreef op woensdag 14 november 2012 @ 10:27:
Het komt er feitelijk gewoon op neer dat je binnen no-time na aanschaffing van een woning de middelen moet hebben om de hypotheekschuld terug te brengen tot 80% van de aanschafwaarde. Is dat minder dan twee jaar dan ben je behoorlijk afhankelijk van externe factoren.

Kijk, daarom moest je dus vroegâh 10% eigen geld meenemen bij de aankoop van een huis (en tegenwoordig bij onze oosterburen nog steeds 20% ). Die oude regeltjes waren zo gek nog niet.

Oscar Mopperkont schreef op woensdag 14 november 2012 @ 10:44:
[...]

Precies, daarom zijn de voorstellen van verplicht aflossen dus ook geen oplossing. Pas aan het einde van de rit gaat je vermogen opbouwen, omdat de rente dan heel hard gaat aantikken en de boel in een stroomversnelling komt.

UItgaande van een spaar/bankspaarhypotheek. Bij annuiteit gaat dat wat sneller, en bij lineair helemaal.

Ik vermoed dat het verplichte aflossen echter meer te maken heeft met het tegengaan van het "fiscaal optimaal benutten" van de HRA regeling.

Verder is het voor velen ook helemaal niet zo risicovol om over 30 jaar niks af te lossen: er staat immers gewoon nog steeds een huis tegenover die hypotheekschuld.

Er van uitgaande dat dat huis niet teveel in waarde daalt.

[ Voor 46% gewijzigd door EXX op 14-11-2012 10:49 ]

[Krisp]

Wobblier schreef op woensdag 14 november 2012 @ 10:27:Helemaal absurd vind ik het idee dat dit betaalbare huizen gaat opleveren. (Asfyxia) Wat het de starter oplevert zijn een grotere groep onvkoopbare huizen ivm (niet te verkopen door) restschuld en een lager te besteden bedrag om een huis te kopen. De huizenprijzen zullen wel dalen, maar netto denk ik dat huizen eerst onbereikbaarder zullen worden.

Interessant dat je eerst het punt absurd noemt en vervolgens het punt min of meer bevestigt.

Imo levert het uiteindelijk betaalbare huizen op: de prijzen worden immers lager en daarmee de uiteindelijke aankoopsom ook. Echter, betaalbaar != bereikbaar, door de verplichting om eigen geld mee te nemen voor de kosten koper. Zodra de koper die hobbel overwint, zijn huizen zeer zeker betaalbaarder.

[Señor Sjon]

En tot vijf jaar geleden was dat hier 125% en met een k.k. van 10%. Die mensen zitten muurvast. Ook wordt je studie sowieso een schuld als de plannen doorgaan, dus van die groep hoef je ook minder te verwachten dan nu.

[Rukapul]

Bereikbaarheid blijft vergelijkbaar voor de eindsituatie: er zijn X woningen voor Y mensen. Er is een marginale impact door nieuwbouw, maar dat zal ook wel loslopen met name door daling van grondprijzen.

Senor Sjon schreef op woensdag 14 november 2012 @ 10:55:
En tot vijf jaar geleden was dat hier 125% en met een k.k. van 10%. Die mensen zitten muurvast. Ook wordt je studie sowieso een schuld als de plannen doorgaan, dus van die groep hoef je ook minder te verwachten dan nu.

Dit is puur een overgangssituatie.

[ Voor 3% gewijzigd door Rukapul op 14-11-2012 11:01 ]

[Oscar Mopperkont]

Daarom moet je het dak ook niet repareren als het regent, maar als de zon schijnt.

De HRA is een systeem dat er niet had mogen zijn, maar als je het hebt, is er niet direct een aanleiding om het af te schaffen. Het creëert immers gewoon een ander evenwicht op de huizenmarkt (waar banken van profiteren), maar er is door iedereen gewoon mee te leven. De huidige prijsdaling heeft ook niks met de HRA zelf te maken, maar met de crisis en de onzekerheid over / beperkingen van de HRA.

[Rukapul]

Als je het dak echter niet hebt gerepareerd voor het is gaan regenen dan kun je het echter niet langer uitstellen. Puur een kwestie van hindsight dus. Enige wat je nu kunt doen is vooruitkijken en met visie doorpakken.

[Oscar Mopperkont]

Rukapul schreef op woensdag 14 november 2012 @ 11:03:
Als je het dak echter niet hebt gerepareerd voor het is gaan regenen dan kun je het echter niet langer uitstellen. Puur een kwestie van hindsight dus. Enige wat je nu kunt doen is vooruitkijken en met visie doorpakken.

Waarom moet het nu gerepareerd worden dan? Welk probleem levert de HRA op dit moment op? Door het nu aan te pakken, maak je het gat in het dak eerst groter terwijl het hard regent. Dan kun je beter wachten met aanpakken.

[Xanaroth]

Simpel, hogere schuld.

Denk je eens in dat de betaalbaarheid van 175k woning straks identiek is aan 250k nu (door minder HRA, andere hypotheekvorm, etc).
Denk je daarbij in dat de salarissen redelijk gelijk blijven aan nu (gemiddeld 48k Euro bruto op jaarbasis per gezin).

Wat je dan krijgt is dat bijvoorbeeld 10% restschuld een veel kleinere waarde krijgt in verhouding tot het inkomen. Of dat je makkelijker voor een grotere woning kan sparen omdat je relatief minder inkomen moet opsparen.

Juist door het uit te stellen, blijft de groep met veel schuld tegenover inkomen groot, en creeer je een volgende probleem die uiteindelijk dezelfde overheid mag betalen (hulp aan banken etc). Het aanpassen van bijvoorbeeld HRA zorgt ervoor dat meer mensen gaan aflossing. Daardoor betaald de overheid minder aan HRA (goed voor financien, anders gaan we failliet) en loopt dezelfde overheid minder risico binnen de crisis.

Dezelfde overheid betaald het via ons door bijvoorbeeld belasting. Win-win voor iedereen, betekend namelijk straks minder belastingverhogingen om de problemen te betalen.

[ Voor 26% gewijzigd door Xanaroth op 14-11-2012 11:17 ]

[Rukapul]

Oscar Mopperkont schreef op woensdag 14 november 2012 @ 11:10:
[...]

Waarom moet het nu gerepareerd worden dan? Welk probleem levert de HRA op dit moment op? Door het nu aan te pakken, maak je het gat in het dak eerst groter terwijl het hard regent. Dan kun je beter wachten met aanpakken.

Buiten wat hierboven al is genoemd, zit het venijn hem ook in de laatste zin hierboven: iedereen weet dat er wat gaat gebeuren, iedereen weet dus dat er een andere eindsituatie zal zijn met lagere schulden en woningwaardes dus zal iedereen het in meer of mindere mate reeds verdisconteren wat echter door de onduidelijkheden lang zal duren omdat prijsvorming moeilijk is in onzekerheid. Geef je de duidelijkheid (over de eindsituatie!) wel dan kan de markt in veel kortere tijd weer tot een groter aantal transacties komen.

[Wobblier]

Myrdreon schreef op woensdag 14 november 2012 @ 11:15:
Juist door het uit te stellen, blijft de groep met veel schuld tegenover inkomen gelijk, en behoud je een huidige probleem die uiteindelijk dezelfde overheid betaald (hulp aan banken etc). Het aanpassen van bijvoorbeeld HRA zorgt ervoor dat meer mensen gaan aflossing. Daardoor betaald de overheid minder aan HRA (goed voor financien, anders gaan we failliet) en loopt dezelfde overheid minder risico binnen de crisis.

Ik ga een beetje muggenziften hoor. Maar de overheid betaald geen HRA, maar mensen met een huis betalen minder belasting. De overheid voorziet wel in een voorschotregeling: de voorlopige teruggaaf.

De HRA heeft ook geenzins (of misschien heel zijdelings) met de bankencrisis te maken in 2008. Voor een groot deel waren die te wijten aan credit default swaps: het effect van de CDS was dat er een enorme vraag naar hypotheken onstond om door te verkopen, waarna de financiele eisen aan de (Amerikaanse) hypotheeknemer in de prullenbak gesmeten: de zogeten sub-prime. Daaruit ontstond een bubbel: woninggerelateerde winsten (bouw, grond etc.) stegen enorm ten koste van deze onge-dekte hypotheken en werd gestoken in nieuwe bouw. Daarbovenop werden deze CDS-en volledig automatisch ver 'hedged' door computersystemen. Een risico werdt afgedekt met het verkopen van meer risico's. In Nederland kon dit niet (hoewel sommige liberalen het best een goed idee vonden).

Europese banken zaten ook in deze Amerikaanse handel, de crisis in Griekenland is daar o.a. voor een groot deel aan te wijten dacht ik ergens te lezen. (Maar hang me daar niet aan op).

Krisp schreef op woensdag 14 november 2012 @ 10:50:
[...]

Interessant dat je eerst het punt absurd noemt en vervolgens het punt min of meer bevestigt.

Imo levert het uiteindelijk betaalbare huizen op: de prijzen worden immers lager en daarmee de uiteindelijke aankoopsom ook. Echter, betaalbaar != bereikbaar, door de verplichting om eigen geld mee te nemen voor de kosten koper. Zodra de koper die hobbel overwint, zijn huizen zeer zeker betaalbaarder.

Waar wij verschillen is in de definitie betaalbaar.

[ Voor 26% gewijzigd door Wobblier op 14-11-2012 12:28 ]

[Señor Sjon]

Rukapul schreef op woensdag 14 november 2012 @ 11:22:
[...]

Buiten wat hierboven al is genoemd, zit het venijn hem ook in de laatste zin hierboven: iedereen weet dat er wat gaat gebeuren, iedereen weet dus dat er een andere eindsituatie zal zijn met lagere schulden en woningwaardes dus zal iedereen het in meer of mindere mate reeds verdisconteren wat echter door de onduidelijkheden lang zal duren omdat prijsvorming moeilijk is in onzekerheid. Geef je de duidelijkheid (over de eindsituatie!) wel dan kan de markt in veel kortere tijd weer tot een groter aantal transacties komen.

Als de duidelijkheid een ongewenst resultaat geeft, dan kunnen de transacties ook instorten. Tweede helft van november zal de woningmarkt vooralsnog instorten denk ik. Er is niet genoeg tijd meer om een hyptotheek te krijgen en de woning langs de notaris te krijgen. Dus velen zullen afwachten wat er in 2013 met de prijzen gebeurt.

[Rukapul]

Senor Sjon schreef op woensdag 14 november 2012 @ 12:23:
[...]


Als de duidelijkheid een ongewenst resultaat geeft, dan kunnen de transacties ook instorten.

Met resultaat doel je hopelijk op het resultaat van de eindsituatie. Deze kan met afbouw van de HRA geen ongewenst resultaat geven. Een huizenmarkt kan prima bestaan zonder dominante inmenging van de overheid aan de financieringskant (zoals HRA, maar evt ook te restrictieve regelgeving).

Tweede helft van november zal de woningmarkt vooralsnog instorten denk ik. Er is niet genoeg tijd meer om een hyptotheek te krijgen en de woning langs de notaris te krijgen. Dus velen zullen afwachten wat er in 2013 met de prijzen gebeurt.

Volstrekt irrelevante korte termijn politiek. Sterker nog, het is jammer dat het uitzicht op de uiteindelijke situatie geblurd wordt door een overgangstermijn van enige maanden.

[MrFl0ppY]

Rukapul schreef op woensdag 14 november 2012 @ 12:38:

[...]

Volstrekt irrelevante korte termijn politiek. Sterker nog, het is jammer dat het uitzicht op de uiteindelijke situatie geblurd wordt door een overgangstermijn van enige maanden.

Precies, de markt stort niet in 2 maanden tijd in. Of de maatregel succesvol is weten we pas over een x aantal jaar. Niemand zal zich over 2 jaar nog herinneren dat in november 2012 de huizenmarkt 40% gedaald was.

[Señor Sjon]

Rukapul schreef op woensdag 14 november 2012 @ 12:38:
[...]

Met resultaat doel je hopelijk op het resultaat van de eindsituatie. Deze kan met afbouw van de HRA geen ongewenst resultaat geven. Een huizenmarkt kan prima bestaan zonder dominante inmenging van de overheid aan de financieringskant (zoals HRA, maar evt ook te restrictieve regelgeving).

[...]

Volstrekt irrelevante korte termijn politiek. Sterker nog, het is jammer dat het uitzicht op de uiteindelijke situatie geblurd wordt door een overgangstermijn van enige maanden.

De HRA (symptoom) wordt aangewezen als dader. Die werd al niet eens gerekend in de lastenberekeningen en normeringen voor hypotheken. Dat daar een loopje mee genomen werd door sommige adviseurs EN kopers is een ander verhaal. Bij mijn beide woningen (2004 en 2009) werd ik nadrukkelijk op de bruto lasten gewezen.

De dominante inmening van de overheid is een feit. Financiën gaat bepalen wat iemand mag lenen. Veel dominanter kan je het imo niet krijgen.

[Rukapul]

Je bestrijdt niet dat de eindsituatie geen ongewenst resultaat geeft?

[Señor Sjon]

Volgens mij zit daar een dubbele ontkenning in?

Wat is het gewenste resultaat? 80% krediet en geen HRA? Dan hebben we nog een lange weg te gaan. Zoals het er nu naar uitziet zal met de stijgende lasten aan alle kanten en de geldnood bij de overheid de HRA zonder compensatie eraf gaan. Iets wat nu al gebeurt door de uitruiling met de inkomensafhankelijke zorgpremie.

[Señor Sjon]

Dit is effectiever:
http://www.telegraaf.nl/o...10_jaar_aftrekbaar__.html
10 jaar is een stuk reëler naast je verplichte aflossing.

[EXX]

Dit zal iig de markt beter op gang helpen dat koopsubsidies cq starterleningen.

[Sport_Life]

Zie net op Funda dat een appartement hier 3 huizen verderop verkocht is , stond 8 weken te koop (350k). Het kan dus nog wel?! Kan niet bepalen of de vraagprijs (enorm) laag was, aangezien er veel verstorende effecten aanwezig zijn waardoor het niet makkelijk te vergelijken is. Maar het lijkt wel een vrije normale vraagprijs. Daarentegen staat er nog iets verderop iets al een half jaar te koop, hoewel dat ongeveer de helft is qua oppervlakte (en vraagprijs). Is volgens mij geen pijl op te trekken .

[ Voor 21% gewijzigd door Sport_Life op 14-11-2012 23:29 ]

[The Eagle]

Als het huis waar wij over in onderhandeling zijn doorgaat, heeft dat ook koud 8 weken te koop gestaan. Huis van amper 2 jaar oud, geweldige locatie, alles klopt. Huidige bod zit net geen 10k onder de vraagprijs. Het is net een geval van de juiste koper en verkoper, en natuurlijk niet in de minste plaats of een huis qua inrichting bij je past en je er zelf tijd en moeite in wilt steken of niet. Wij wilden een instapklaar huis, en daar betaal je voor. Ik had groter kunnen krijgen en er dan 50k in kunnen steken voor het zelfde budget, maar ofschoon ik klussen leuk vind heb ik er simpelweg de tijd helaas niet voor. Dus dan maar zo.

[F3utus]

Nu zie je dat de huizenprijzen dalen en waarschijnlijk nog wel meer moeten dalen om op een stabiel niveau te komen. Maar wat ik me afvraag: Gaan de kosten ook dalen voor verbouwingen van keukens en badkamers bijvoorbeeld?
Je betaald namelijk zo 10.000 euro voor een keuken en een gelijk bedrag voor een badkamer, maar dit gaat dus in de toekomst niet meer in verhouding staan met de woningwaarde.

Waarom zijn de prijzen van sanitair en keukens zo hoog?
Is dit ook opgedreven door de ruime hypotheken waardoor deze branches hun prijzen gewoon hoger hebben gezet. Of zijn onze keukens en badkames meer doorspekt van luxe dan in andere naburige landen?

Ik ben zelf met een verbouwing bezig en doe het meeste zelf, maar dan nog ben je echt veel geld kwijt aan zo'n verbouwing, wat misschien niet eens meer in verhouding staat met de waarde van het pand.
Ik begrijp dat een mooie keuken en badkamer voor je woongenot is en dat natuurlijk niet de volledige investering ten goede komt aan de waardestijging van je woning.
Hoe is het mogelijk om bijvoorbeeld in Zweden voor 80000 euro een goede vrijstaande woning te kopen met alles er op en eraan?

Zullen alle aan de woningbouw en interieur gelinkte branches ook een stapje terug moeten?

[JvS]

Sport_Life schreef op woensdag 14 november 2012 @ 23:25:
Zie net op Funda dat een appartement hier 3 huizen verderop verkocht is , stond 8 weken te koop (350k). Het kan dus nog wel?! Kan niet bepalen of de vraagprijs (enorm) laag was, aangezien er veel verstorende effecten aanwezig zijn waardoor het niet makkelijk te vergelijken is. Maar het lijkt wel een vrije normale vraagprijs. Daarentegen staat er nog iets verderop iets al een half jaar te koop, hoewel dat ongeveer de helft is qua oppervlakte (en vraagprijs). Is volgens mij geen pijl op te trekken .

Ik volg nu een jaar alle nieuwe huizen in bepaalde wijken in een bepaalde klasse in Utrecht (100m2+ 250-350Keur). Daarvan is er af en toe eentje waarvan je zegt "ja!". en dat huis is dan ook binnen 3 weken verkocht .

Ik snap dat wel. Een (conservatieve) daling van 5% per jaar en een verkoopprijs van 240k betekent dat een huis per maand 1000 euro minder waard wordt. Bij een daling van 10% per jaar, betekent dat 2000 euro per maand. Dat betekent dat je met verkopen 2 type huizen hebt:

1: Huizen die direct scherp (realistisch) worden aangeboden en daarom snel verkocht worden
2: Huizen met een te optimistische vraagprijs. Die verkopen niet en hun al optimistische vraagprijs raakt per maand 1000 tot 2000 euro verder weg van de (dalende) realistische vraagprijs... Oftewel, verkoopt vrij kut.

Als je een huis type (2) hebt, en je hebt binnen 6 weken geen bod, dan moet je zo snel mogelijk flink zakken in prijs. Heb daar een theoretisch plaatje over getekend (uitgaand van heftige daling van 10%, die ligt in werkelijkheid wat lager gelukkig, maar het gaat om het idee):

[ Voor 3% gewijzigd door JvS op 15-11-2012 09:58 ]

[Arnout]

F3utus schreef op donderdag 15 november 2012 @ 09:29:
Waarom zijn de prijzen van sanitair en keukens zo hoog?
Is dit ook opgedreven door de ruime hypotheken waardoor deze branches hun prijzen gewoon hoger hebben gezet. Of zijn onze keukens en badkames meer doorspekt van luxe dan in andere naburige landen?

Omdat we een huizenmarkt hadden waarin jarenlang flinke waardestijgingen te zien waren, en door het ontbreken van regels, konden verbouwingen en keukens makkelijk meegefinancierd worden, je huis was het jaar daarop alweer meer waard dan die hele keuken.

Zo ging het...

Nu is het andersom, je moet eigen geld meenemen (om een hypotheek te krijgen) én die nieuwe keuken moet je al apart hebben liggen. Ik denk dat alle branches die met woningen te maken hebben (bouw als eerste, woninginrichting, keukens, onderhoud) het enorm lastig krijgen en al hebben. Of anders gesteld: de branche was eigenlijk te groot en wordt nu kleiner, op keukens bijvoorbeeld werden enorme marges gehaald als je niet onderhandelde.

We hebben -door de stijgende huizenprijzen- enorm veel welvaart 'geleend' van de toekomst, welvaart die nu terugbetaald moet worden. Ook gemeentes hebben flinke inkomsten gehad afgelopen 10 jaar door de verkoop van bouwgrond. Eigenlijk kun je stellen dat veel gemeentelijke voorzieningen zijn gefinancierd uit de 'huizenbubble', en dat iedereen die nu 3 jaar of langer een eigen huis heeft, daaraan heeft meebetaald.
Je ziet nu dat gemeenten (o.a.) daardoor massaal in de problemen komen om de begroting rond te krijgen. En dan hebben ze nog geen afschrijving gedaan op de bouwgrond die ze al hebben aangekocht. En nog los van de verschuiving van (financiering van) taken van nationale overheid naar lokale overheid, wat uit het recent gesloten regeerakkoord blijkt.

[ Voor 5% gewijzigd door Arnout op 15-11-2012 10:25 ]

[Krisp]

JvS schreef op donderdag 15 november 2012 @ 09:57:
[...]

Ik volg nu een jaar alle nieuwe huizen in bepaalde wijken in een bepaalde klasse in Utrecht (100m2+ 250-350Keur). Daarvan is er af en toe eentje waarvan je zegt "ja!". en dat huis is dan ook binnen 3 weken verkocht .

Ik snap dat wel. Een (conservatieve) daling van 5% per jaar en een verkoopprijs van 240k betekent dat een huis per maand 1000 euro minder waard wordt. Bij een daling van 10% per jaar, betekent dat 2000 euro per maand. Dat betekent dat je met verkopen 2 type huizen hebt:

1: Huizen die direct scherp (realistisch) worden aangeboden en daarom snel verkocht worden
2: Huizen met een te optimistische vraagprijs. Die verkopen niet en hun al optimistische vraagprijs raakt per maand 1000 tot 2000 euro verder weg van de (dalende) realistische vraagprijs... Oftewel, verkoopt vrij kut.

Als je een huis type (2) hebt, en je hebt binnen 6 weken geen bod, dan moet je zo snel mogelijk flink zakken in prijs. Heb daar een theoretisch plaatje over getekend (uitgaand van heftige daling van 10%, die ligt in werkelijkheid wat lager gelukkig, maar het gaat om het idee):

[afbeelding]

De gemiddelde koopsom is het afgelopen jaar gemiddeld met meer dan 10% gezakt: van 247KE naar 217KE. Zo gek zijn jouw getallen dan ook niet, alhoewel in Utrecht de daling minder sterk is dan daarbuiten. Verder zie ik hetzelfde gebeuren (eveneens Utrecht, een prijsklasse lager). Huizen die niet scherp in de markt gezet worden staan jaren, en moeten op een moment gewoon op de lijn gaan zitten om wel verkocht te worden. Dat verlies zul je dan moeten nemen. Dat verlies is overigens dubbel: je verkoopwaarde is lager, maar je hebt in de tussentijd hypotheek betaald voor een huis dat dat je niet (meer) wilt hebben. Volgend jaar wordt de drempel alleen maar hoger en de verkoopbaarheid dus moeilijker. Wat dat betreft is het nu al een goede tijd om een huis te kopen: de verkopers zullen logischerwijs bereidwillig zijn om te verkopen (het wordt lastiger) en zullen daarom makkelijker instemmen met een lagere prijs. Je moet alleen wel een verkoper vinden die dat kan.

[pedorus]

Grappig toch hoe je dezelfde cijfers op meerdere manieren kunt zien:
Telegraaf: Teken van herstel op woningmarkt
FD: Verkoop woningen oktober 10% gedaald
NU (1): Ruim 1300 meer huizen verkocht in oktober
NU (2): Aantal opgeleverde nieuwbouwhuizen gekelderd

Allemaal nieuwsberichten op basis van dezelfde officiële data op een dag.. Je hoeft bij het eerste bericht maar in de comments te kijken om te zien dat de titel onzin is, dit is natuurlijk een sprintje naar 1 januari, ik verwacht voor de komende maanden nog wel meer tijdelijke opleving

[ph4ge]

Dat er nu een minimale opleving is, die eigenlijk nog steeds een achteruitgang is maar minder hard dan de vorige maanden, komt puur doordat veel mensen nog even snel willen profiteren van de oude regelgeving. De markt is dood de eerste helft van 2013, het is voor verkopers nu of nooit.

[Señor Sjon]

En kopers ook, die gaan eerst nog wachten tot de nieuwe situatie is ingedaald.

[Gebanned]

Senor Sjon schreef op zaterdag 17 november 2012 @ 18:02:
En kopers ook, die gaan eerst nog wachten tot de nieuwe situatie is ingedaald.

Ik wacht tot de prijzen voor minimaal een half jaar stabiel zijn...het exacte dieptepunt vinden is niet mijn doel, maar een huis te kopen om een maand later te weten dat de tent meer in waarde is gedaald dan ik die maand heb verdiend gaat me wat te ver.

En het einde is nog lang niet in zicht:
2013 Annuitair aflossen
2014 Bezuinigingen, lasten verzwaring en de daarbij behorende mening van het Nibud
2016 Nieuwe verkiezingen en HRA discussie wordt heropend.
2022 Babyboomers beginnen dood te gaan. Aantal singles neemt toe, druk op de vraag van eengezinswoningen
2031 Geen rente aftrek meer voor de gevallen van voor 2001.

[mekkieboek]

Gebanned schreef op zaterdag 17 november 2012 @ 20:09:
En het einde is nog lang niet in zicht:
2013 Annuitair aflossen
2014 Bezuinigingen, lasten verzwaring en de daarbij behorende mening van het Nibud
....

Heeft het wel zin om zover vooruit te kijken? Ik noem b.v.
2015 tweeling wordt geboren, huis is echt te klein
2016 verliest een been tijdens wintersport en wordt deels arbeidsongeschikt
2017 je werk verhuist 100 km verderop
2018 scheiding en alimentatie hakt er goed in
2019 krijgt erfenis van rijke tante

Akkoord, het zijn momenteel warrige tijden en er is geen reden om dingen halsoverkop te doen. Maar je kunt je leven niet plannen en da's maar goed ook.

[rinkel]

Ik zou zeker wachten tot na 2031

Er blijven idd onzekerheden, ik ben zelf op zoek, maar kan eigenlijk niks vinden gek genoeg.
Ik ben momenteel wat afwachtender ivm die flexibilisering vd arbeidsmarkt, voor mij is dit belamgrijker nog dan die zinloze nivelleringsactie, wat de staat geen enkele cent oplevert. ik wil de beslissing van de eerste kamer afwachten. Overigens wil ik hier geen discussie daarover in dit topic. Gewoon aangeven dat ik als koper wacht totdat er meer duidelijk is, want echt glashelder is het niet geworden.

[Xanaroth]

rinkel schreef op zaterdag 17 november 2012 @ 20:41:
Ik zou zeker wachten tot na 2031

Er blijven idd onzekerheden, ik ben zelf op zoek, maar kan eigenlijk niks vinden gek genoeg.
Ik ben momenteel wat afwachtender ivm die flexibilisering vd arbeidsmarkt, voor mij is dit belamgrijker nog dan die zinloze nivelleringsactie, wat de staat geen enkele cent oplevert. ik wil de beslissing van de eerste kamer afwachten. Overigens wil ik hier geen discussie daarover in dit topic. Gewoon aangeven dat ik als koper wacht totdat er meer duidelijk is, want echt glashelder is het niet geworden.

Nivellering is een erg belangrijk dossier dat enorm veel banen/geld oplevert.

Nu heb je bijvoorbeeld: Rijken zetten geld op de bank/aandelen/etc. Dus geld 'verdwijnt' uit de economie, want het rolt niet maar maar worden pixels op het beeldscherm van een accountant.

Armen geven elke maand al het geld uit om rond te komen, soms zelfs met stukje schulden/armoede. Al het geld gaat dus weer rollend de economie in ipv dat het ergens stil komt te staan.

Als de 1e groep iets minder geld heeft, merkt de economie dat vrijwel niet want het is geen geld waar iets mee wordt gedaan. Dat de 2e groep meer geld krijgt merkt de economie wel omdat het allemaal wordt uitgegeven.


Meer geld dat rond loopt in de economie = meer banen/groei/belastinginkomten = wel degelijk banen + geld.


Direct gevolg van bijvoorbeeld meer banen is meer zekerheid, groei van economie, en dat mondjesmaat mensen weer beslissingen durven te nemen zoals een woning kopen (hoewel nivellering 1 van de vele dingen is die nodig zijn voor een gezonde toekomstige economie).

[ Voor 8% gewijzigd door Xanaroth op 18-11-2012 11:03 ]