Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 2

[Iblies]

Met nivellering gaat er meer geld naar de huidige overheid,
en laat dat nou net een partij zijn die niet bepaald bekend staat om hun uitgavepatroon.

[Jiffy]

Gemeente verlaagt grondprijs nieuwbouwwoningen. Het gaat maar om een klein projectje (acht woningen), maar m.i. is het een signaal.

[ Voor 4% gewijzigd door Jiffy op 18-11-2012 13:38 ]

[downtime]

Myrdreon schreef op zondag 18 november 2012 @ 11:02:
Nu heb je bijvoorbeeld: Rijken zetten geld op de bank/aandelen/etc. Dus geld 'verdwijnt' uit de economie, want het rolt niet maar maar worden pixels op het beeldscherm van een accountant.

Als de 1e groep iets minder geld heeft, merkt de economie dat vrijwel niet want het is geen geld waar iets mee wordt gedaan. Dat de 2e groep meer geld krijgt merkt de economie wel omdat het allemaal wordt uitgegeven.

Geld op de bank "verdwijnt" niet uit de economie. Het komt juist beschikbaar voor andere mensen in de vorm van hypotheken, kredieten en leningen waarmee bedrijfsinvesteringen gefinancierd kunnen worden. Ofwel, geld wat de ene persoon "over" heeft, komt juist beschikbaar voor anderen die er tijdelijk behoefte aan hebben.

[Señor Sjon]

En laat dit geld nou weggehaald worden bij de groep die toch al het geld al uitgaf. Het klinkt net als het verhaal van Samsom, maar waarbij als kanttekening geplaatst moet worden dat rijkere al modaal betekent. Dat is zo jammer aan de politiek. De ene keer bedoelen ze 100k plus, maar als je de consequenties van het beleid doorrekent, dan bedoelen ze gewoon modaal. Kijk maar naar het inkomensafhankelijke eigen risico, daarbij is 33k+ al de rijke groep met het max ER.

Vooralsnog is de politiek blind voor de gevolgen van de woningmarktmaatregelen. Het is bijna hemeltergend om te zien gebeuren.

Dat Stede Broec artikel laat ook zien wat er gebeurt als tijdens een project de prijs verlaagd wordt. Altijd gezeik met mensen die al gekocht hebben.

[ Voor 11% gewijzigd door Señor Sjon op 18-11-2012 13:46 ]

[RemcoDelft]

Jiffy schreef op zondag 18 november 2012 @ 13:06:
Gemeente verlaagt grondprijs nieuwbouwwoningen. Het gaat maar om een klein projectje (acht woningen), maar m.i. is het een signaal.

Even quoten en mijn ongezouten mening ventileren in dikke letters:

BOVENKARSPEL - Stede Broec verlaagt als eerste gemeente in West-Friesland de grondprijs om de vastgelopen woningverkoop vlot te trekken kavels alsnog te kunnen verkopen.

De gemeente trekt ruim een ton uit om de grondprijzen met 20 procent te verlagen vangt ruim vier ton voor de grond voor acht twee-onder-een-kapwoningen in Oosterweed.

Het feit dat ze spreken over "ruim een ton uittrekken" spreekt wat mij betreft boekdelen
Natuurlijk trekken ze hier niet ruim een ton voor uit, ze verlagen de boekwaarde wellicht iets om daarmee alsnog geld binnen te halen. Dit bericht wordt gebracht alsof de gemeente aan liefdadigheid doet, terwijl ze ruim 50.000 euro vragen voor kaveltjes in West Friesland!

[Iblies]

Inderdaad een mooi staaltje van waarheidsverdraaiing.

Gemeenschapsgeld wordt helaas niet ten sprake gebracht,
die grond staat ergens in de boeken, en met een beetje geld schuiven willen ze dat gaan oplossen. Een ton is daarbij nog te overzien, maar er zijn genoeg gemeentes die huiverig aan de waarde vasthouden simpelweg omdat anders de balans van de gemeente niet meer te verantwoorden is.

[Jiffy]

Iblies schreef op zondag 18 november 2012 @ 14:49:
Een ton is daarbij nog te overzien, maar er zijn genoeg gemeentes die huiverig aan de waarde vasthouden simpelweg omdat anders de balans van de gemeente niet meer te verantwoorden is.

Er is lange tijd door gemeenten goede sier gemaakt met constant stijgende grondwaarde. Dat zal op de één of andere manier weer omgebogen moeten worden en dit is voor het eerst(!) dat ik een gemeente dit op, weliswaar kleine schaal, zie doen. Het begin van een trend? Geen idee.

Linksom of rechtsom zal die gedaalde boekwaarde echter ergens vandaan moeten komen.

RemcoDelft schreef op zondag 18 november 2012 @ 13:46:
Dit bericht wordt gebracht alsof de gemeente aan liefdadigheid doet, terwijl ze ruim 50.000 euro vragen voor kaveltjes in West Friesland!

Dat haalde ik toch niet helemaal uit het berichtje. Ik had bij het lezen meer het idee van 'capitulatie voor de omstandigheden'. Nevertheless is 50k voor een dergelijk kavel naar mijn idee vrij, eh, stevig.

[ Voor 25% gewijzigd door Jiffy op 18-11-2012 15:21 ]

[Xanaroth]

downtime schreef op zondag 18 november 2012 @ 13:25:
[...]


[...]

Geld op de bank "verdwijnt" niet uit de economie. Het komt juist beschikbaar voor andere mensen in de vorm van hypotheken, kredieten en leningen waarmee bedrijfsinvesteringen gefinancierd kunnen worden. Ofwel, geld wat de ene persoon "over" heeft, komt juist beschikbaar voor anderen die er tijdelijk behoefte aan hebben.

Onjuist. Banken mogen bij lenen alleen uitgaan van het eigen kapitaal ratio, niet wat klanten aan spaargeld bij de bank hebben staan. Dus of een bank nu 1 miljard euro of slechts 1 euro spaargeld van klanten herbergt, maakt ze niks uit voor overige werkzaamheden.

Spaargeld mogen ze wel gebruiken voor financiering an sich, maar dat betekend slechts dat de bank minder geld hoeft te betalen om aan de middelen te komen. Dus de bank is de enige die iets opschiet met hoog spaarsaldo, verlaagt hun kosten.

Jiffy schreef op zondag 18 november 2012 @ 13:06:
Gemeente verlaagt grondprijs nieuwbouwwoningen. Het gaat maar om een klein projectje (acht woningen), maar m.i. is het een signaal.

Grondprijzen ede omlaag met -2,5%.

2 stuks al. Hoewel die 2,5% niet echt baanbrekend genoemd mag worden in termen van hoeveelheid.

[ Voor 38% gewijzigd door Xanaroth op 18-11-2012 21:55 ]

[RemcoDelft]

2.5% is net genoeg om de BTW-verhoging te compenseren! Met 170 miljoen aan grond op de balans snap ik de belangen... Maar wat zou die grond daadwerkelijk opleveren als ze het daadwerkelijk willen verkopen? Enkele duizenden kavels neem ik aan; het artikel geeft geen afmetingen aan, maar op 32.000 ha (gemeente Ede) verwacht ik dat het minder dan een half procent is. Een schijntje dus, wat daadwerkelijk (ooit) beschikbaar is voor woningbouw.

[Xanaroth]

RemcoDelft schreef op zondag 18 november 2012 @ 22:54:
2.5% is net genoeg om de BTW-verhoging te compenseren! Met 170 miljoen aan grond op de balans snap ik de belangen... Maar wat zou die grond daadwerkelijk opleveren als ze het daadwerkelijk willen verkopen? Enkele duizenden kavels neem ik aan; het artikel geeft geen afmetingen aan, maar op 32.000 ha (gemeente Ede) verwacht ik dat het minder dan een half procent is. Een schijntje dus, wat daadwerkelijk (ooit) beschikbaar is voor woningbouw.

Grappigste is dat ze al 25 miljoen hebben afgeboekt, dat is een 20% (uitgaande dat het eerst 200+ miljoen was) daling van de boekwaarde. Als ze dan slechts 2,5% doorrekenen, houden ze de prijzen bewust kunstmatig hoog.

Misschien proberen ze net genoeg te verkopen, dat ze niet nog verder moeten afboeken.

[EXX]

Myrdreon schreef op zondag 18 november 2012 @ 11:02:
[...]


Nivellering is een erg belangrijk dossier dat enorm veel banen/geld oplevert.

Helaas: nivelleren kost veel banen.

[timag]

Myrdreon schreef op zondag 18 november 2012 @ 11:02:
[...]


Nivellering is een erg belangrijk dossier dat enorm veel banen/geld oplevert.

Nu heb je bijvoorbeeld: Rijken zetten geld op de bank/aandelen/etc. Dus geld 'verdwijnt' uit de economie, want het rolt niet maar maar worden pixels op het beeldscherm van een accountant.

Armen geven elke maand al het geld uit om rond te komen, soms zelfs met stukje schulden/armoede. Al het geld gaat dus weer rollend de economie in ipv dat het ergens stil komt te staan.

Als de 1e groep iets minder geld heeft, merkt de economie dat vrijwel niet want het is geen geld waar iets mee wordt gedaan. Dat de 2e groep meer geld krijgt merkt de economie wel omdat het allemaal wordt uitgegeven.


Meer geld dat rond loopt in de economie = meer banen/groei/belastinginkomten = wel degelijk banen + geld.


Direct gevolg van bijvoorbeeld meer banen is meer zekerheid, groei van economie, en dat mondjesmaat mensen weer beslissingen durven te nemen zoals een woning kopen (hoewel nivellering 1 van de vele dingen is die nodig zijn voor een gezonde toekomstige economie).

Je verhaal zou kloppen als het geld werd weggehaald bij de mensen die serieus geld overhouden. Helaas denkt de PvdA (en kennelijk ook de VVD) dat die groep ergens net boven modaal begint. Als je kijkt wie er nu worden geraakt dan gaat het bovenstaande nauwelijks op.

De bulk van het geld wordt opgebracht door professionals met een bovenmodaal inkomen (professionals zijn zelden echt rijk, omdat er een directe relatie is tussen het aantal uren dat ze werken en en hun inkomsten). Deze mensen potten niet significant meer geld op dan mensen beneden modaal, het effect op de bestedingen zal naar mijn idee daarom 0 tot negatief zijn.

Voor de huizenmarkt helpt het ook niet echt, het doorgroeimodel dondert in elkaar omdat deze mensen niet snel meer naar een duurder huis zullen verhuizen.

De grap is dat onder het mom van "de rijken worden steeds rijker" gezegd wordt dat er weer eens genivelleerd moet worden maar dat uit de cijfers (zie nrc.next checkt afgelopen week) geen sprake is van serieuze denivellering in de afgelopen 30 jaar.

[Verwijderd]

EXX schreef op maandag 19 november 2012 @ 09:12:
[...]


Helaas: nivelleren kost veel banen.

LOL! Geloof jij dat verhaaltje? Pure rechtse VVD-propaganda. Als ik 150k per jaar zou verdienen (zoals al die mannetjes die in dat artikeltje hun mening geven) zou ik ook roepen dat nivellering slecht is voor de economie.

Dat juist het tegenovergestelde waar is kun je met eigen ogen zien in de VS. De enige reden waarom de Amerikaanse economie nog enigszins lijkt te draaien, is doordat de Amerikaanse overheid elk jaar een paar biljoen dollar teveel uitgeeft. Maar de werkloosheid is er nog steeds ongekend hoog, de middenklasse is totaal verwoest en ondertussen worden de rijken alsmaar rijker.

[nare man]

Verwijderd schreef op maandag 19 november 2012 @ 09:53:
[...]

LOL! Geloof jij dat verhaaltje? Pure rechtse VVD-propaganda. Als ik 150k per jaar zou verdienen (zoals al die mannetjes die in dat artikeltje hun mening geven) zou ik ook roepen dat nivellering slecht is voor de economie.

Dat is een goeie! Voortaan gaan we wetenschappers gewoon standaard diskwalificeren door ze in de hoek van 'ultrarijken' met een financieel ulterior motive te drukken. Discussie op de inhoud is eigenlijk maar een overbodige luxe

(Overigens, wil je als gewoon hoogleraar in schaal H1 of H2 (CAO-NU) 150k+ verdienen, dan is dat simpelweg onmogelijk. De meeste hoogleraren zitten gewoon op ~2-2,5x modaal.)

Dat juist het tegenovergestelde waar is kun je met eigen ogen zien in de VS. De enige reden waarom de Amerikaanse economie nog enigszins lijkt te draaien, is doordat de Amerikaanse overheid elk jaar een paar biljoen dollar teveel uitgeeft. Maar de werkloosheid is er nog steeds ongekend hoog, de middenklasse is totaal verwoest en ondertussen worden de rijken alsmaar rijker.

Ja, gelukkig kunnen we altijd nog naar de VS kijken: dat is immers precies de tegenpool van Nederland, dus op alle punten waar de VS A doet, daar moeten wij B doen, dan komt het vanzelf goed.

...

[ Voor 9% gewijzigd door nare man op 19-11-2012 09:57 ]

[Krisp]

timag schreef op maandag 19 november 2012 @ 09:32:
[...]

Voor de huizenmarkt helpt het ook niet echt, het doorgroeimodel dondert in elkaar omdat deze mensen niet snel meer naar een duurder huis zullen verhuizen.

Deze opmerking roept bij mij een vraag op: willen mensen nog wel een groot huis? Hoogopgeleiden (die doorgaans de grotere, duurdere huizen kunnen kopen) verkiezen huizen in de (grote) stad boven een huis daarbuiten. Grote huizen -ook in de stad- zijn vaak duur in onderhoud, kosten daardoor ook veel tijd en worden daarom minder gewaardeerd. In mijn ervaring zijn dat soort huizen ook (veel) goedkoper per m2 dan (veel) kleinere huizen op toplokaties. Deze correctie vindt plaats bovenop de correctie die de markt sowieso al ondergaat. Daarmee zijn zowel locatie als ruimte minder lineair dan ze vroeger waren (voorzover ze dat waren...).

[nare man]

Grappig, dat artikel heb ik ook al eens aangehaald dat artikel is zelfs de herkomst van het onderscheid 'hoog inkomen maar geen culturele bagage' (lees: vinex) versus 'hoog inkomen en bovendien culturele bagage' (lees: grootstedelijk) dat ik hier ooit wel eens gebruikt heb en waar sommige mensen toen nogal over vielen.

Grootschalige nieuwbouwwijken buiten de stad, zoals die vanaf begin jaren '90 zijn gebouwd, zijn natuurlijk een reactie op een proces dat toen al veel langer aan de gang was, namelijk: de verpaupering en 'verzwarting' van de oudere woonwijken in de grote steden. In veel grote steden in westerse landen leidde dat proces tot een enorme 'white flight': mensen kozen er liever voor om buiten de ring te gaan wonen, waar het nog blank en vredig en niet helemaal volgebouwd was. Nu dat proces weer grotendeels is gestopt (de verpaupering van binnensteden was op zijn hoogtepunt medio jaren '90, en sinds de jaren '00 gaat het weer de goede kant op: in de meeste grote steden zijn de leefbaarheidscijfers enorm gestegen) krijgt ook de aantrekkelijkheid van de binnenstad weer een grote boost. Zeker hoogopgeleiden willen niet dat hun kind heel éénzijdig opgroeit tussen de witte, tweeverdienende stelletjes met een golden retriever en twee lease-auto's voor de deur; ze willen juist dat hun kind meer in het echt leven staat.

[ Voor 110% gewijzigd door nare man op 19-11-2012 10:14 ]

[Krisp]

Tegelijk staat hij in contrast met deze grafiek over de m2-prijs in Amsterdam:


Het effect is kennelijk nog niet zo sterk dat dit de prijzen zichtbaar beinvloedt. Die markt waar in het artikel over gesproken wordt is kennelijk nog klein.

[nare man]

Het gaat dan ook niet om een heel groot deel van de bevolking, ik denk dat dat de oorzaak is.

[Krisp]

nare man schreef op maandag 19 november 2012 @ 10:16:
Het gaat dan ook niet om een heel groot deel van de bevolking, ik denk dat dat de oorzaak is.

Maar het gaat wel om een steeds groter deel van die bevolking. Het aantal hoger opgeleiden stijgt, waarbij de kans (niet elke hoger opgeleide is automatisch cultureel onderlegd) op dit soort gedrag toeneemt. Het studentenleven leent zich daar ook voor, omdat een student in een grote stad woont, op een studentenvereniging zit en regelmatig culturele aanbiedingen ontvangt.

Overigens is het een trend die al langer aan de gang is. Echt grote huizen worden nog maar zelden gebouwd omdat gezinnen kleiner worden, personeel een zeldzaamheid is en de bouw- en onderhoudskosten duur zijn. De kasten uit vorige eeuwen hebben nu vaak een bestemming als kantoorpand (advocatenkantoren, etc), zijn museum of vergaderlocatie (Elsevier had daar afgelopen week een mooi artikel over) of worden opgesplitst in appartementen.

[Bonsaiboom]

Ik heb in 2006 eens een overzicht gemaakt van de m2 prijzen in Eindhoven van appartementen. Veel van die m2 indicatoren, zoals hierboven, richten zich op een volgende formule:

Prijs = aantal meters x prijs per meter

Dat is een te grove simplificatie van hoe die prijsdynamiek werkt. In Eindhoven tenminste, kwam het veel dichter bij het volgende:

Prijs = basisprijs + ( aantal meters x prijs per meter )

Daar bovenop kwam nog wel een correctie voor afstand tot voorzieningen, kwaliteit van die voorzieningen, en de staat van het appartement. Maar je kon bijvoorbeeld het volgende zien:

60m2 was Euro 140.000
80m2 was Euro 160.000
100m2 was Euro 180.000

In dit geval zou het dus zo zijn dat de prijs Euro 80.000 + aantal m2 x Euro 1.000 was. Dit gaf een vele malen betere fit op wat ik toen zag, dan simpelweg het aantal meters maal een bedrag.

Ik zou dit eigenlijk nogmaals moeten doen, en kijken of ik de resultaten uit 2006 terug kan vinden. Ik heb namelijk het idee dat de daling van de appartementsprijzen met name door daling in de basisprijs komt, en niet in de vierkante meter prijs.

[rinkel]

Is het niet zo dat elke wijk/straat/flat zijn eigen m2-prijs heeft?
Daar komen wellicht die verschillen vandaan..

[timag]

Verwijderd schreef op maandag 19 november 2012 @ 09:53:
[...]

LOL! Geloof jij dat verhaaltje? Pure rechtse VVD-propaganda. Als ik 150k per jaar zou verdienen (zoals al die mannetjes die in dat artikeltje hun mening geven) zou ik ook roepen dat nivellering slecht is voor de economie.

Dat juist het tegenovergestelde waar is kun je met eigen ogen zien in de VS. De enige reden waarom de Amerikaanse economie nog enigszins lijkt te draaien, is doordat de Amerikaanse overheid elk jaar een paar biljoen dollar teveel uitgeeft. Maar de werkloosheid is er nog steeds ongekend hoog, de middenklasse is totaal verwoest en ondertussen worden de rijken alsmaar rijker.

Het probleem is dat jij het in de VS situatie hebt over mensen met inkomens in de miljoenen (of vermogens in de tiental miljoen+) en dat de discussie hier in NL gaat over mensen met 1x - 5x modaal.

Voor de eerste groep gaat op dat veel minder van hun geld (soms maar een paar %) terugvloeit in de economie als besteding. Daarmee groeit de belans tussen investeringen (die rijken wel doen) en bestedingen scheef. Dat is slecht voor je economie. Dat geld herverdelen naar lagere inkomens heeft dus een positief effect op je economie.

De tweede groep zal nog steeds bijna al z'n geld besteden. Dat betekent dat geld weghalen bij die tweede groep in het beste geval niets oplevert en in het slechtste geval banen kost. Luxere producten zullen namelijk minder worden verkocht.

Daarnaast is er ook al best veel nivellering hier. Ik heb een tijdje geleden eens nagerekend dat je door alle regelingen van modaal naar 2x modaal maar in de orde van 1,5x zoveel overhoudt onder de streep. Ik ben helemaal voor eerlijk verdelen van lasten maar harder / meer werken moet nog steeds wat opleveren. Wat dat betreft zitten we hier al redelijk tegen de grenzen aan van wat ik qua nivellering nog fair vind.

Krisp schreef op maandag 19 november 2012 @ 09:59:
[...]

Deze opmerking roept bij mij een vraag op: willen mensen nog wel een groot huis? Hoogopgeleiden (die doorgaans de grotere, duurdere huizen kunnen kopen) verkiezen huizen in de (grote) stad boven een huis daarbuiten. Grote huizen -ook in de stad- zijn vaak duur in onderhoud, kosten daardoor ook veel tijd en worden daarom minder gewaardeerd. In mijn ervaring zijn dat soort huizen ook (veel) goedkoper per m2 dan (veel) kleinere huizen op toplokaties. Deze correctie vindt plaats bovenop de correctie die de markt sowieso al ondergaat. Daarmee zijn zowel locatie als ruimte minder lineair dan ze vroeger waren (voorzover ze dat waren...).

Ik snap het artikel niet in relatie tot goedkopere woningen, dat wordt nl. nergens genoemd. Je praat over een verschuiving van de vraag, niet over het uitblijven daarvan. Een bovenmodaal gezin zal in de stad vast niet minder uitgeven aan een huis. Ik zie hier in Rotterdam dan ook niet dat grotere huizen per m2 goedkoper zijn, sterker, ik zie precies het omgekeerde.

[Bonsaiboom]

rinkel schreef op maandag 19 november 2012 @ 10:36:
Is het niet zo dat elke wijk/straat/flat zijn eigen m2-prijs heeft?
Daar komen wellicht die verschillen vandaan..

Je kon het niet 1:1 op elk appartement toepassen nee, er waren wel uitschieters naar boven en beneden. Dat kon je dan zien doordat de wijk slecht was, het appartement rot, of juist heel goed / net nieuw.

Maar voor ~ 70% klopte dit destijds.

[rinkel]

Het is natuurlijk ook zo dat niet elk apartement/huis/etc in dezelfde staat is. Een goed onderhouden huis zal immer meer opleveren (lees: beter verkopen) dan een slecht onderhouden huis.

Op die manier werkt die basisprijs wel ja.

[nare man]

timag schreef op maandag 19 november 2012 @ 10:36:
[...]


Het probleem is dat jij het in de VS situatie hebt over mensen met inkomens in de miljoenen (of vermogens in de tiental miljoen+) en dat de discussie hier in NL gaat over mensen met 1x - 5x modaal.

En mede daarom slaat de stelling 'in de VS heb je grote verschillen tussen arm en rijk en daar gaat het niet goed, dus moeten we de verschillen tussen arm en rijk in Nederland zoveel mogelijk verkleinen' ook als een lul op een drumstel.

[Bonsaiboom]

rinkel schreef op maandag 19 november 2012 @ 10:39:
Het is natuurlijk ook zo dat niet elk apartement/huis/etc in dezelfde staat is. Een goed onderhouden huis zal immer meer opleveren (lees: beter verkopen) dan een slecht onderhouden huis.

Op die manier werkt die basisprijs wel ja.

Dat waren dus de uitschieters. Natuurlijk is ook die formule een oversimplificatie van wat de appartementsprijzen zijn. Je zou ook de servicekosten mee moeten nemen, en de financiele staat van de vve, staat van het appartement, bouwjaar, etc etc etc.

Neemt niet weg dat dit een best goed idee gaf van de prijsdynamiek van appartementen in Eindhoven. Ik heb de lijst met prijzen destijds teruggevonden, en zal eens kijken of ik de tijd vind om die analyse nu nogmaals te doen.

[Krisp]

timag schreef op maandag 19 november 2012 @ 10:36:
[...]

Ik snap het artikel niet in relatie tot goedkopere woningen, dat wordt nl. nergens genoemd. Je praat over een verschuiving van de vraag, niet over het uitblijven daarvan. Een bovenmodaal gezin zal in de stad vast niet minder uitgeven aan een huis. Ik zie hier in Rotterdam dan ook niet dat grotere huizen per m2 goedkoper zijn, sterker, ik zie precies het omgekeerde.

Om een voorbeeld te geven: vroeger gingen dit soort huizen voor pakweg 9 ton weg. Als je nu 6 ton biedt, bied je serieus. Dat is een verschil van 50%. De Kadaster prijsindex van de provincie Utrecht was in 2008 117 voor het totaal en 119 voor vrijstaande woningen, terwijl in september 2012 de indexcijfers respectievelijk 99 en 90 waren.

Het is een verschuiving die bovenop het uitblijven van de vraag komt. Bovendien gaat zo'n gezin dus wel minder uitgeven aan een huis: het is niet meer het statussymbool van vroeger. De culturele bagage doet daarin veel meer. Het huis is dan niet meer een plek waar je altijd bent, maar een uitgangspositie om snel in het leven in de stad terecht te komen. Dat vraagt heel iets anders van een huis.

[nare man]

Naast het onderscheid tussen meer 'stadse' hoger opgeleiden (degenen met intellectuele bagage) en de hoger opgeleiden die gewoon goed boeren en daar een dik vrijstaand huis voor willen kopen, speelt natuurlijk ook mee dat het steeds kostbaarder wordt om naar je huis te komen met de auto. Belastingen verbonden aan autovervoer, hogere brandstofkosten, fiscaal steeds minder aantrekkelijke behandeling van forensen, het zijn allemaal ontwikkelingen die riskant en potentieel erg kostbaar zijn voor degene die met de auto naar zijn werk gaat. Dicht in de buurt van je werk wonen maakt het overigens ook veel makkelijker om (een) kind(eren) te combineren met werk, en je zult in de regel voor minder uur een oppas of opvang nodig hebben. Dat scheelt ook weer in de kosten. Om van de kwaliteit van leven nog maar te zwijgen (niet voor dag-en-dauw in de file aansluiten, pas om 19.30 's avonds thuis vanwege files, ...)

[ Voor 8% gewijzigd door nare man op 19-11-2012 14:02 ]

[Rukapul]

JvS schreef op donderdag 15 november 2012 @ 09:57:
Als je een huis type (2) hebt, en je hebt binnen 6 weken geen bod, dan moet je zo snel mogelijk flink zakken in prijs. Heb daar een theoretisch plaatje over getekend (uitgaand van heftige daling van 10%, die ligt in werkelijkheid wat lager gelukkig, maar het gaat om het idee):

[afbeelding]

De bewoners iets verderop bij mij in de straat volgen het advies. De op het eerste oog niet onscherpe vraagprijs is zojuist na 2 maanden met 5% verlaagd. Zeker in verhouding met 2 vergelijkbare objecten die al iets langer te koop staan is het nu zeker leidend in prestatie/prijs.

[Tjeerd]

En de Rabobank komt weer met een bericht naar buiten dat ze verwachten dat de huizenprijzen in 2013 nog eens 7% zullen gaan dalen. Alleen dit soort berichten komen op mij over als een soort zelfvervullende wens. Het wordt opgepikt door iedereen en al gauw als argument gebruikt om komend jaar nog eens flink de prijzen te laten dalen. Deels vind ik het wel enge/gevaarlijke uitspraken om zulke verwachtingen te doen, ook al is het objectief bedoeld. Maar los daar van, heeft een bank sowieso baat erbij om zulke berichten de wereld uit te sturen? En/of kan iemand mij uitleggen wat het inhoudt voor de bank als een huizenprijs daalt en dus eigenlijk al hun onderpand minder waard wordt op papier? Zolang mensen blijven wonen betalen ze hun hypotheken natuurlijk wel en als men toch met restschuld wil verhuizen dan moet men de bank ook gewoon netjes betalen. De bank heeft volgens mij dus geen echte gevolgen van een dalende huizenprijs. Juist misschien zelfs voordeel, want als het betaalbaarder wordt, dan kunnen meer mensen weer een huis kopen en kunnen ze weer nieuwe hypotheken afsluiten.

[Verwijderd]

Tjeerd schreef op maandag 19 november 2012 @ 20:18:
En de Rabobank komt weer met een bericht naar buiten dat ze verwachten dat de huizenprijzen in 2013 nog eens 7% zullen gaan dalen.

Inderdaad. Net als al die hosanna-berichten destijds dat ze verwachtten dat de huizenprijzen in 200012345678 weer eens 7% zouden stijgen, maar gek genoeg hoorde je toen niemand klagen. Ja, de zgn. starters klaagden steen en been, maar die waren maar met weinig en hadden niks te willen.

Gelukkig beginnen de rollen nu eindelijk eens om te draaien, en zijn het straks de babyboomers met hun uitgewoonde hutten, die niks meer te willen hebben.

[ Voor 10% gewijzigd door Verwijderd op 19-11-2012 20:25 ]

[Xanaroth]

Tjeerd schreef op maandag 19 november 2012 @ 20:18:
En de Rabobank komt weer met een bericht naar buiten dat ze verwachten dat de huizenprijzen in 2013 nog eens 7% zullen gaan dalen. Alleen dit soort berichten komen op mij over als een soort zelfvervullende wens. Het wordt opgepikt door iedereen en al gauw als argument gebruikt om komend jaar nog eens flink de prijzen te laten dalen. Deels vind ik het wel enge/gevaarlijke uitspraken om zulke verwachtingen te doen, ook al is het objectief bedoeld. Maar los daar van, heeft een bank sowieso baat erbij om zulke berichten de wereld uit te sturen? En/of kan iemand mij uitleggen wat het inhoudt voor de bank als een huizenprijs daalt en dus eigenlijk al hun onderpand minder waard wordt op papier? Zolang mensen blijven wonen betalen ze hun hypotheken natuurlijk wel en als men toch met restschuld wil verhuizen dan moet men de bank ook gewoon netjes betalen. De bank heeft volgens mij dus geen echte gevolgen van een dalende huizenprijs. Juist misschien zelfs voordeel, want als het betaalbaarder wordt, dan kunnen meer mensen weer een huis kopen en kunnen ze weer nieuwe hypotheken afsluiten.

Maar de banken zitten tot nu toe al 5 jaar lang fout met voorspellingen. Waarom zou je er nu ineens waarde aan hechten?
Voor dit jaar zou het 3-5% daling zijn, is 10% geworden... Tel die marge door naar 7% daling en het is iets tussen 0% en 14% daling. Lekker accuraat.

Wat betreft de banken zelf, die zijn enorm gebaat bij accurate voorspelling. Andere waarde betekend gunstiger danwel ongunstiger lenen, doordat verhoogde LTV ratio risico's meebrengt dus hogere rentekosten. Die komen weer bij jou terecht als je rentevast periode verlengd moet worden. Daarnaast zorgt bewustwording ervoor dat er misschien paar mensen nu ingrijpen in prive woonsfeer (zoals aflossen, zuiniger leven), in plaats van op TV klagen als 'de brief' binnenkomt of ze aub X0.000 euro kunnen overmaken.

[ Voor 18% gewijzigd door Xanaroth op 19-11-2012 20:41 ]

[Verwijderd]

Myrdreon schreef op maandag 19 november 2012 @ 20:33:
[...]


Maar de banken zitten tot nu toe al 5 jaar lang fout met voorspellingen. Waarom zou je er nu ineens waarde aan hechten?

Voor dit jaar zou het 3-5% daling zijn, is 10% geworden...

Tel die marge door naar 7% daling en het is iets tussen 0% en 14% daling. Lekker accuraat.

Kijk dat is het betere werk! Als het echt 14% wordt zou het zomaar eens kunnen zijn dat ik koop in 2014.

[JvS]

Tjeerd schreef op maandag 19 november 2012 @ 20:18:
En de Rabobank komt weer met een bericht naar buiten dat ze verwachten dat de huizenprijzen in 2013 nog eens 7% zullen gaan dalen. Alleen dit soort berichten komen op mij over als een soort zelfvervullende wens.

Ehm, je stelt hier in elk geval de goede vraag:

En/of kan iemand mij uitleggen wat het inhoudt voor de bank als een huizenprijs daalt en dus eigenlijk al hun onderpand minder waard wordt op papier?

Je doet een bewering dat de bank dit uit strategisch oogpunt naar buiten brengt maar waarop baseer je dat? Een bank heeft echt geen enkel voordeel om dit soort berichten naar buiten te sturen, behalve als het een voorspelling is waarvan ze echt overtuigd zijn dat het zo is.

Banken hebben vooral voordeel bij stijgende prijzen en veel transacties. Niet bij dalende prijzen en een daardoor stagnerende markt. Dat jij het als een zeflvervullende wens van de bank ziet, zie ik eerlijk gezegd meer als wens van jou ... Overigens hoop ik ook dat de markt niet doorzakt. Wij gaan volgend jaar ook een huis verkopen .

[ Voor 4% gewijzigd door JvS op 19-11-2012 20:45 ]

[RemcoDelft]

JvS schreef op maandag 19 november 2012 @ 20:44:
Banken hebben vooral voordeel bij stijgende prijzen en veel transacties. Niet bij dalende prijzen en een daardoor stagnerende markt. Dat jij het als een zeflvervullende wens van de bank ziet, zie ik eerlijk gezegd meer als wens van jou ... Overigens hoop ik ook dat de markt niet doorzakt. Wij gaan volgend jaar ook een huis verkopen .

Wellicht vergezocht, maar als dit soort berichten tot meer realiteit leidt bij verkopers, en die de prijs laten zakken, krijgt de bank z'n toename aan transacties.

Verder hecht ik er inderdaad bar weinig waarde aan; de "voorspellingen" van banken zijn over het algemeen niets anders dan "het wordt volgend jaar hetzelfde als dit jaar".

[rinkel]

Ik denk eerder dat banken het ook gewoon niet weten en er daarom naast zitten. Ze baseren e.e.a. gewoon op de cijfertjes die ze hebben, zetten er wat financiele experts erop en doen een gecalculeerde gok. Maar ondanks dat het een soort van gok is en ze er vaak naast zitten hecht ik er toch wel wat waarde aan; het immers het enige wat we hebben. Wel met een korrel zout.
Banken zijn niet gebaat bij dalend onderpand. Ze willen hun geld terugzien bij een eventuele verkoop en hypotheken verkopen, dus is stagnatie slecht voor de handel.

Daarbij heeft de politiek wel voor duidelijkheid gezorgd mbt de HRA, maar de max hypotheek blijft gehandhaaft en het afschaffen van aflossingsvrij (mbt tot hra) zorgt ook voor hogere lasten. Op zich prima om de luchtbel eruit te krijgen, maar de keerzijde is dat er minder rumte is om te financieren en dus denk ik dat dit de boel nou niet echt op gang brengt. Of dit goed of slecht is laat ik in t midden.

[ Voor 27% gewijzigd door rinkel op 19-11-2012 21:22 ]

[Tjeerd]

JvS schreef op maandag 19 november 2012 @ 20:44:
[...]

Ehm, je stelt hier in elk geval de goede vraag:

[...]
Je doet een bewering dat de bank dit uit strategisch oogpunt naar buiten brengt maar waarop baseer je dat? Een bank heeft echt geen enkel voordeel om dit soort berichten naar buiten te sturen, behalve als het een voorspelling is waarvan ze echt overtuigd zijn dat het zo is.

Banken hebben vooral voordeel bij stijgende prijzen en veel transacties. Niet bij dalende prijzen en een daardoor stagnerende markt. Dat jij het als een zeflvervullende wens van de bank ziet, zie ik eerlijk gezegd meer als wens van jou ... Overigens hoop ik ook dat de markt niet doorzakt. Wij gaan volgend jaar ook een huis verkopen .

Wat betreft het eerste punt, het blijft een voorspelling, hoe je het ook went of keert, of ze nu niet of wel overtuigd zijn. En een bank brengt niet zomaar berichten naar buiten, die vervolgens massaal door de media worden opgepikt. Welke mensen doen wat met deze voorspelling? Het lijkt mij dat verkopers nog eerder geneigd zijn om dan maar toch sneller nu al met de prijs te zakken om het nog te kunnen verkopen, omdat de voorspellingen volgens de Rabobank voor 2013 niet goed zijn. Dat is dan toch een reactie van verkopers die 'bang' worden gemaakt. En zie daar de cirkel die rond is, want de voorspelling van de Rabobank komt uit in 2013. Het hangt wel redelijk met elkaar samen volgens mij.

Ik snap dat het een verwachting kan zijn van de bank dat gezien een bepaalde trend en factoren het volgend jaar wel eens een voortzetting van 2012 zou kunnen zijn qua prijsverloop. Het belangrijkste is het vertrouwen dat met het seizoen wat verder weg zakt en de onzekerheid over regels, lasten en of Nederland nog wel binnen een jaar uit deze crisis komt of dat het nog wel eens jaren kan gaan duren.

En ik heb zelf verder in principe geen baat bij dalende huizenprijzen, want ik weet dat de maandlasten er niet beter op worden qua hypotheek, verzekeringen e.d. Dus de huizen kunnen wel wat goedkoper worden, maar de baanzekerheden van iedereen en de maandlasten stijgen omgekeerd evenredig zowat.

[JvS]

Een bank die dit soort dingen roept om zo meer transacties te krijgen lijkt me uit dezelfde catagorie als denken dat Apple expres schaarste van iPhones creeert om daarmee meer begeerte te kweken en meer telefoons te verkopen .

[Krisp]

...en hetzelfde als muzikanten die platen opkopen om in hitlijsten te komen. En hoe gek het ook klinkt: het is gebeurd; en gekker. Ik sluit niets uit. Echter, een bedrijf als de Rabobank heeft een ethisch imago, dus ik acht het onwaarschijnlijk dat dit cijfer met zo'n doel is gepubliceerd.

Ik vindt het wel interessant dat de Rabobank dit cijfer uitbrengt, nadat ze de voorgaande keer (ik meen) een cijfer van -2% publiceerden. In de tussenliggende tijd zijn de nieuwe kabinetsplannen gepubliceerd en is de huizenprijs verder naar beneden gegaan. Is de Rabobank toch geschrokken van die daling? Vielen de kabinetsplannen tegen en had de Rabobank verwacht dat de HRA niet zou worden afgeschaft? Het persbericht van de Rabobank maakt niet echt duidelijk waarom ze een andere prognose hebben.

[JvS]

Krisp schreef op maandag 19 november 2012 @ 22:10:
...en hetzelfde als muzikanten die platen opkopen om in hitlijsten te komen. En hoe gek het ook klinkt: het is gebeurd; en gekker. Ik sluit niets uit.

Eh, ja. Behalve dat dat dan ook gewoon werkt. Een paar duizend euro investeren en je staat op nummer 1 en hebt bekendheid. Maar minder producten beschikbaar stellen en denken dat je dan meer verkoopt is echt totale onzin waarop alleen op dit soort forums gespeculeerd wordt. Heb nog nooit een serieuze bron gezien die hier goed over dacht. Hooguit speculerende bronnen. Misschien als je product enorm duur is en enorm veel inspanning kost om te maken, kan je het doen (denk aan een Ferrari).

[RemcoDelft]

JvS schreef op maandag 19 november 2012 @ 22:17:
... minder producten beschikbaar stellen en denken dat je dan meer verkoopt is echt totale onzin waarop alleen op dit soort forums gespeculeerd wordt. Heb nog nooit een serieuze bron gezien die hier goed over dacht. Hooguit speculerende bronnen.

Je verkoopt niet meer, je verkoop het tegen een hogere prijs! De OPEC bijvoorbeeld doet dat al heel lang.
Voor zover ik weet zijn de marges voor hypotheken gestegen: zie daar de hogere prijs. Nu nog meer verkopen, en dat krijgen ze voor elkaar als 1. kopers meer gaan betalen of 2. verkopers met minder genoegen nemen.

[Tjeerd]

JvS schreef op maandag 19 november 2012 @ 21:59:
Een bank die dit soort dingen roept om zo meer transacties te krijgen lijkt me uit dezelfde catagorie als denken dat Apple expres schaarste van iPhones creeert om daarmee meer begeerte te kweken en meer telefoons te verkopen .

Vandaar dus de vraag waarom een bank dit soort cijfers naar buiten brengt, wie gaat anticiperen op deze cijfers? Moet het als een waarschuwing worden gezien? En hoeveel waarde wordt er gehecht aan dit soort cijfers? Ik zeg niet dat de bank deze cijfers niet naar buiten mag brengen, maar ik ben nieuwsgierig om het waarom.

[Wobblier]

Klopt het wel dat de starter zo veel voordeel heeft aan de dalende huizenmarkt? Ik kan me maar geen goed beeld vormen bij mensen die roepen dat het fijn is dat de huizen met 10%+ gaan dalen.

Wat ik zie zijn er nu twee mensen de klos: starters en huisverlaters

Starters hebben nu ten opzichte van 4 jaar geleden:
- Strengere en duurdere financieringsmogelijkheden
- Straks kleinere fiscale voordelen.
- Kleine beweegruimte om te onderhandelen.
+ Lager risico om met een hoge restschuld te blijven zitten.

Mensen die hun huis verlaten hebben:
- Restschuld (=minder mogelijkheden om onderhandelen in prijs)
- Minder mogelijkheden om restschuld mee te financieren bij aankoop nieuw huis.

Mag er bij een verhuizing de overgebleven de rente van de restschuld worden afgetrokken? Dat is dan een voordeeltje als je goedkoper gaat wonen en je restschuld niet mag meefinancieren. Dat is dan is weer ten nadele van de starter (extra kopers in de markt van goedkopere woneningen). Starterswoningen dalen trouwens relatief ook minder. Ik zie eigenlijk meer nadelen voor starters dan voor huiseigenaren?

Soms maak ik mij wel zorgen hoor. Ik heb in 2009 een huis gekocht en hoor nu tot de kwetsbare groep 30'ers met een klein gezin in een huis met onderwaarde. Omdat ik ongeveer modaal verdien ga ik er de komende jaren ook nog eens goed op achteruit. Lonen zijn bevroren, lasten stijgen verder. Nivelleren? Grapje zeker. Koopkracht lagere en hogere inkomens stijgen marginaal. Modaal daalt.. of heet dat juist dat niveleren?

Gevolg hiervan is dat ik nu werk aan 2/3 van mijn hypotheek aflossen. Maar als de lasten verder stijgen .. zal ik mijn plan moeten aanpassen om dan 1/2 van mij hypotheekschuld af te gaan aflossen (minder maandlasten maar nog wel aan de voorwaarden voldoen). Er is dus nog wel financiele ruimte, maar staat wel haaks tegenover het sentiment wat ik hier lees: maximaal aflossen.

[Señor Sjon]

Klopt helemaal. Alle wannebe lurkers hier op Funda komen er straks achter dat hun financieringspotentieel ongeveer even hard is gedaald als de woningprijs. Bekijk maar de daling aan mogelijke hypotheek ten opzichte van de top (2006, toen kwamen de eerste maatregelen). 125%*6=750% en nu 100%*4.5=450% van het bruto inkomen. Totaal 300% minder t.o.v. vroeger, wat een daling van 40% is. Dan weet je dus ook waar de prijs van starterswoningen op gaat eindigen. 40% onder de top van toen, dat is de hoeveelheid geld die minder berschikbaar is. Tegelijk is dit de mogelijke restschuld van toenmalige kopers.

Daarom blijven de meeste zitten. De restschuld mag je bij verkoop 10 jaar aftrekken, maar zolang je niets doet is het gewoon onderdeel van je woninghypotheek en kan je dit 30 jaar aftrekken. Een schuld van een ton inlossen kan in 10 jaar, maar dan moet je vaak wel kleiner gaan wonen om die 10k extra jaarlasten (excl. rente) te dragen.

[ Voor 24% gewijzigd door Señor Sjon op 20-11-2012 09:01 ]

[Lethalis]

nare man schreef op maandag 19 november 2012 @ 14:01:
Naast het onderscheid tussen meer 'stadse' hoger opgeleiden (degenen met intellectuele bagage) en de hoger opgeleiden die gewoon goed boeren en daar een dik vrijstaand huis voor willen kopen, speelt natuurlijk ook mee dat het steeds kostbaarder wordt om naar je huis te komen met de auto. Belastingen verbonden aan autovervoer, hogere brandstofkosten, fiscaal steeds minder aantrekkelijke behandeling van forensen, het zijn allemaal ontwikkelingen die riskant en potentieel erg kostbaar zijn voor degene die met de auto naar zijn werk gaat. Dicht in de buurt van je werk wonen maakt het overigens ook veel makkelijker om (een) kind(eren) te combineren met werk, en je zult in de regel voor minder uur een oppas of opvang nodig hebben. Dat scheelt ook weer in de kosten. Om van de kwaliteit van leven nog maar te zwijgen (niet voor dag-en-dauw in de file aansluiten, pas om 19.30 's avonds thuis vanwege files, ...)

Ik ga gewoon een baan zoeken waar ik sowieso 2 of 3 dagen per week thuis mag werken

Dat heb ik op mijn huidige baan trouwens ook vaak gedaan. De laatste tijd is het helaas aan banden gelegd omdat collega's er misbruik van maakten.

Maar mijn punt is: thuiswerken lost dat probleem ook gewoon op.

[Rukapul]

Tjeerd schreef op dinsdag 20 november 2012 @ 08:36:
[...]
Vandaar dus de vraag waarom een bank dit soort cijfers naar buiten brengt, wie gaat anticiperen op deze cijfers? Moet het als een waarschuwing worden gezien? En hoeveel waarde wordt er gehecht aan dit soort cijfers? Ik zeg niet dat de bank deze cijfers niet naar buiten mag brengen, maar ik ben nieuwsgierig om het waarom.

Je moet goed kijken naar waar de oorsprong van een dergelijk nieuwsbericht ligt en dat in het licht zien van hoe informatie in een groot bedrijf typisch zijn weg naar buiten vindt.

In dit geval ligt de oorsprong bij enkele economomen van de Rabobank. De namen van de auteurs van het Woningmarkt kwartaalbericht staan in de colofon. Deze individuen hebben er weinig aan om hun integriteit over de balk te gooien doch zullen mogelijk terughoudend zijn om hun werkgever voor het hoofd te storen (kortom: wat er staat zal globaal wel correct zijn, maar mogelijk zijn er zaken weggelaten).

Van oorsprong naar publicatie gaat zoiets typisch langs een aantal management lagen waaronder PR en in een uitgave als deze mogelijk zelfs de landelijke directie. Dit soort functies fungeert typisch als filter (kortom: er worden nog meer zaken weggelaten of iets anders geformuleerd).

In dit geval is het dus onwaarschijnlijk dat er een specifiek doel met de publicatie wordt beoogd ten faveure van de eigen organisatie (behalve reclame voor de kennis binnen de organisatie).

In andere gevallen kan dat anders zijn. Dan heb je het typisch over 'brandbrieven', lobby's, etc. die vanuit de top geinitieerd zijn en selectief wat feitjes grabbelen. Deze zijn ook typisch wel als zodanig te herkennen bij de grotere organisaties.

[Rukapul]

Wobblier schreef op dinsdag 20 november 2012 @ 08:52:
Starters hebben nu ten opzichte van 4 jaar geleden:
- Strengere en duurdere financieringsmogelijkheden
- Straks kleinere fiscale voordelen.
- Kleine beweegruimte om te onderhandelen.
+ Lager risico om met een hoge restschuld te blijven zitten.

De eerste 3 zijn natuurlijk een en hetzelfde punt en contrair aan het 4e.

De starter koopt voor een lager bedrag en schuld ongeveer hetzelfde huis als van voor de crisis en zal veel eerder hypotheekvrij zijn. Per saldo is hij dus beter af.

[eamelink]

Wobblier schreef op dinsdag 20 november 2012 @ 08:52:
Klopt het wel dat de starter zo veel voordeel heeft aan de dalende huizenmarkt? Ik kan me maar geen goed beeld vormen bij mensen die roepen dat het fijn is dat de huizen met 10%+ gaan dalen.

Voor mensen die goed verdienen, wat eigen geld hebben, niet perse een maximale hypotheek zoeken en toch wel voor volledige aflossing zouden gaan bij een hypotheek (Hey! Beschrijf ik daar nou een hele zwik Tweakers?) zijn bijna alle maatregelen gunstig.

Minder kunnen lenen en eigen geld nodig hebben treft namelijk vooral hun tot-voor-kort concurrenten op de woningmarkt: Mensen met een lager inkomen en weinig spaargeld die met hoge en aflossingsvrije hypotheken toch de huizenprijzen wisten op te hoesten.

[rube]

@ voordeel dalende huizenprijzen:
De mensen die profiteren van dalende huizenprijzen zijn mensen die voldoende cash hebben om een huis (grotendeels) zelf te financieren en nu geen huis hebben of van plan zijn om groter (duurder) te gaan wonen.

Ook starters hebben op den duur baat bij dalende huizenprijzen. Wellicht minder financieringsmogelijkheden als voorheen, maar absoluut gezien ook een lagere prijs wat op langere termijn veiliger is / meer kansen bied om het makkelijker af te lossen.

@Locatie & werk
Steden en stadscentra zijn leuk hoor, maar veel mensen werken op industrieterreinen behoorlijk ver weg van de centra. Daarnaast ook nog een (groeiende) groep die veel thuis kan werken.
Dus natuurlijk heeft forenzen invloed op de huizenprijzen, maar dat is dan wel alleen van toepassing voor mensen die daadwerkelijk dagelijks forenzen.
Oh, en hoewel Nare man daar het niet (geheel) mee eens is, denk ik dat het energieverbruik (=kosten) ook een dergelijk invloed zal (gaan) hebben op de huizenprijzen.

[RemcoDelft]

Wobblier schreef op dinsdag 20 november 2012 @ 08:52:
Klopt het wel dat de starter zo veel voordeel heeft aan de dalende huizenmarkt? Ik kan me maar geen goed beeld vormen bij mensen die roepen dat het fijn is dat de huizen met 10%+ gaan dalen.

Snap je werkelijk niet wat het voordeel is van lagere prijzen en lagere schulden? Terwijl je zelf zegt tot de "kwetsbare groep" te behoren die op de piek van de bubbel gekocht heeft? Of is dit wishful thinking?
Een plaatje:

Senor Sjon schreef op dinsdag 20 november 2012 @ 08:59:
Klopt helemaal. Alle wannebe lurkers hier op Funda komen er straks achter dat hun financieringspotentieel ongeveer even hard is gedaald als de woningprijs. Bekijk maar de daling aan mogelijke hypotheek ten opzichte van de top (2006, toen kwamen de eerste maatregelen). 125%*6=750% en nu 100%*4.5=450% van het bruto inkomen. Totaal 300% minder t.o.v. vroeger, wat een daling van 40% is. Dan weet je dus ook waar de prijs van starterswoningen op gaat eindigen. 40% onder de top van toen, dat is de hoeveelheid geld die minder berschikbaar is. Tegelijk is dit de mogelijke restschuld van toenmalige kopers.

Zelfs als dit zo is (wat het niet is, want de betaalbaarheid neemt toe!), dan heb je 40% minder schuld. En onafhankelijk van je maandlasten aan rente is 40% minder schuld 40% sneller af te lossen.

[Rukapul]

Figuren zonder context (her)plaatsen voegt weinig toe aan de discussie.

Specifiek dit figuur heb ik even snel aan proberen te rekenen toen her initieel hier werd gepost, maar zonder nadere onderbouwing mag het van mij in de prullenbak. Van 32% 'netto betaalbaarheid' in 2008 naar 20% in 2012 valt gewoon niet te maken welke redelijke quotient of sub-groep van eigenwoningbezitters je ook neemt.

[Señor Sjon]

Jup, maar pre ~2010 heb je daar dus geen reet aan en sta je voor de top in de boeken. De netto betaalbaarheid stijgt (als onderdeel van de totale maandlasten), dat klopt. Maar dat komt vooral omdat de maximaal mogelijke bruto maandlasten zijn gedaald met strengere regelgeving. Oftewel, mocht je eerst 30% uitgeven van de overheid aan woonlasten, inmiddels is dat 20% (fictieve getallen!). Dus de financierbaarheid daalt. De explainregeling die veel startende HBO/WOers gebruikten is ook bijna niet meer mogelijk.

[Krisp]

Lethalis schreef op dinsdag 20 november 2012 @ 09:06:
[...]

Maar mijn punt is: thuiswerken lost dat probleem ook gewoon op.

Klopt, maar thuiswerken levert lang niet zo veel op als beweerd wordt. Anders gezegd: ik verwacht dat thuiswerken slechts een hype is, en dat het nooit significant zal doorbreken. Je mist gewoon kennis op kantoor, wat werken met video-calling etc nooit gaat oplossen. Thuiswerken is daarmee geen duurzame oplossing voor het bedrijfsleven, alleen als het echt niet anders kan (kleine kinderen etc).

eamelink schreef op dinsdag 20 november 2012 @ 09:16:
[...]

Voor mensen die goed verdienen, wat eigen geld hebben, niet perse een maximale hypotheek zoeken en toch wel voor volledige aflossing zouden gaan bij een hypotheek (Hey! Beschrijf ik daar nou een hele zwik Tweakers?) zijn bijna alle maatregelen gunstig.

Minder kunnen lenen en eigen geld nodig hebben treft namelijk vooral hun tot-voor-kort concurrenten op de woningmarkt: Mensen met een lager inkomen en weinig spaargeld die met hoge en aflossingsvrije hypotheken toch de huizenprijzen wisten op te hoesten.

Dit. Huizenkopers die alles financieren zijn imo verkapte huurders, en daarmee scheefwoners. Omdat de huurmarkt niet functioneert, kopen ze maar. Wat dat betreft heeft de overheid een ontzettend dikke spiraal opgezet, die veroorzaakt heeft dat de huizenprijzen stegen omdat de huurmarkt niet rendabel was, waardoor de huren stegen omdat het rendement dan verhuren anders te laag was.

[Señor Sjon]

Alles financieren is 100-125% aflossingsvrij. Veel geluk met vinden.

Ik heb nu ook een deel aflossingsvrij, maar over 7 jaar loopt mijn rentevast af, dus dan kan ik weer kijken voor een andere hypotheek. Wellicht dat ik dan meer ga aflossen, afhankelijk van mijn financiële positie. Dan heb ik nog 20 jaar om de rest af te lossen mocht het nodig zijn.

[Krisp]

Senor Sjon schreef op dinsdag 20 november 2012 @ 10:14:
Alles financieren is 100-125% aflossingsvrij. Veel geluk met vinden.

Alles financieren is geen/nauwelijks eigen geld meenemen, ongeacht de hypotheekvorm.

[Señor Sjon]

Ja dus? 20+ jaar een normale praktijk hoor. En vaak werd overwaarde in de nieuwe woning gezet als startkapitaal voor de opbouw.

[Krisp]

Het gaat niet om wat je doet na de aanschaf van je huis, maar dat je op het moment van aankoop je vreemd vermogen laat stijgen tot (meer dan) 100% van je totale vermogen. Nogmaals: wel/niet aflossen (al is het 20+ jaar) boeit niet. Het principe is incorrect, dat is ook de reden dat ze in Duitsland maximaal 80% vreemd vermogen toelaten. In het bedrijfsleven komt het zelfs voor dan er onder de 10% wordt gewerkt, alleen bij zeer stabiele kasstromen. Dat we het bij consumenten toelaten, is imo vreemd.

[Lethalis]

Krisp schreef op dinsdag 20 november 2012 @ 09:53:
[...]

Klopt, maar thuiswerken levert lang niet zo veel op als beweerd wordt. Anders gezegd: ik verwacht dat thuiswerken slechts een hype is, en dat het nooit significant zal doorbreken. Je mist gewoon kennis op kantoor, wat werken met video-calling etc nooit gaat oplossen. Thuiswerken is daarmee geen duurzame oplossing voor het bedrijfsleven, alleen als het echt niet anders kan (kleine kinderen etc).

Thuiswerken is ook niet voor iedereen weggelegd en zeker ook niet voor alle functies.

Maar in mijn hoedanigheid als programmeur is het juist een uitkomst. Een paar dagen op kantoor met collega's overleggen wat er allemaal moet gebeuren, klanten ontvangen, voortgang bespreken, etc. En dan lekker naar huis en een paar dagen doorwerken aan de dingen die je moet doen.

Zit je op kantoor dan word je de hele tijd gestoord en gaan mensen steeds vragen aan je stellen etc. Dat mensen er een burnout van zouden krijgen vind ik ook zeer vreemd, want ik vind het juist een enorme uitkomst wanneer ik prive en werk beter kan combineren.

Daarnaast werk ik het beste als ik mezelf in mijn kamertje thuis opsluit en uren achtereen niemand zie

Op kantoor raak ik veels te snel afgeleid door van alles en nog wat. Dit zou je uiteraard kunnen oplossen door in een apart kantoor te gaan zitten, maar dat kost de werkgever meer geld dan mij naar huis sturen.

Ik ben ook iemand die het heel erg moet hebben van momenten waarin ik lekker doorwerk. Als ik even 4 uur lang achtereen met niemand contact heb en in mijn "zone" ben, dan verzet ik in die 4 uur meer werk dan wanneer ik 8 uur op kantoor zit.

Wel vind ik dat je niet de hele week thuis kan zitten. Je moet minstens wel 2 dagen per week op kantoor zijn om de voortgang te bespreken etc. Het is wel fijn om feedback te krijgen en je collega's ook weer eens te zien. Ik heb voor sommige projecten echt maanden lang 4 dagen per week thuis gezeten kwam alleen op maandag naar de zaak, en dan vond ik er ook geen hol meer aan. Dan wordt het teveel van het goede. Maar een verhouding van 3 dagen op kantoor en 2 dagen thuis of andersom is heel goed te doen.

En dan vind ik het best als ik wat langer in de auto zit de overige dagen

PS: Ik ben wel een einzelganger. Een collega van mij wordt er depri van als hij thuiswerkt, die houdt van het sociale contact.. ik heb daar minder last van.

[ Voor 4% gewijzigd door Lethalis op 20-11-2012 10:53 ]

[Rukapul]

Als we het vergelijken met de Amerikaanse NINJA (No Income, No Job, and no Assets) hypotheken hebben we in NL een overdaad aan NA (No Assets) hypotheken al zou ik het persoonlijk meer NE hypotheken (No Equity) noemen.

En inderdaad is het bizar dat er met een klein of zelfs netto negatief eigen vermogen geleend kan worden. Dat gaat in tegen elk basisprincipe van financiering. Een soort van oneindige leveraging.

In zekere zin nodigt het ook uit tot speculatie: degene met een eigen vermogen rond of onder de nul kan vrijwel risicoloos maximaal lenen (NHG, 3jaar schuldsanering) terwijl degene met wat eigen vermogen dat kan verliezen en typisch dus niet maximaal zal lenen. Ondertussen concurreert de risicovrije lener wel met die laatste groep en jaagt de prijzen omhoog waardoor de laatste groep effectief kleiner moet wonen dan volgens de normale (vermogens)ordening zou horen.

[dcl!]

Krisp schreef op dinsdag 20 november 2012 @ 09:53:
[...]

Anders gezegd: ik verwacht dat thuiswerken slechts een hype is, en dat het nooit significant zal doorbreken. ).

Thuiswerken is zeker geen hype, dit wordt de toekomst voor mensen die naast hun full-time bezigheden ook nog eens de volledige mantelzorg voor hun ouders moeten zien te regelen omdat de overheid zich helemaal terugtrekt.

Ik voorzie dat ik binnenkort ook de nodige tijd thuis zal moeten werken om tussendoor nog te kunnen mantelzorgen (want 's nachts heb ik wel tijd maar dan zijn alle winkels/voorzieningen noem maar op dicht).

[Arnout]

Thuiswerken leuk, maar wel offtopic.

Gemeentes gaan hun begrotingstekort onder andere afwentelen op de huizenbezitter: http://www.elsevier.nl/we...rwijl-WOZwaarde-daalt.htm
Dit valt buiten de zg. koopkrachtplaatjes en ik denk dat er nog veel meer van dit soort verschuivingen komen, alles ten nadele van de huizenbezitter.
Ook de waardedaling werd buiten de koopkrachtplaatjes gehouden. Nou, die hakt er flink in voor een steeds groter wordende groep. Dat gaat niet over €10 of €100 per maand.

Lokale belastingen zijn ook offtopic m.b.t. de huizenmarkt zelf

[ Voor 6% gewijzigd door Rukapul op 20-11-2012 11:09 ]

[Señor Sjon]

Misschien gaan mensen straks ook kijken naar lokale lasten voor een huis. Tussen mijn ouders en mijn huis zit meer dan een WOZ-ton in mijn voordeel, toch betalen we hetzelfde. OZB tarieven fluctueren enorm tussen gemeentes. Stiekem is het toch al snel € 1.000,- per jaar. Nadeel is alleen dat het niet te voorspellen is wat die tarieven doen als je ergens een huis koopt. Nu krijg je via rioolrecht ook de ene na de andere stijging met de strekking: het riool moet ooit vervangen worden. Alsof dat ding er voor de eeuwigheid ligt?!

Banken kunnen hier met hypotheken ook geen rekening mee houden, dan is het hek van de dam.

[EXX]

Ik denk dat de huiseigenaar de komende jaren de spreekwoordelijke "sitting duck" is. Door de aanhoudende prijsdalingen in combinatie met de hoge financiering zit men klem: men kan niet verkopen zonder effectief bankroet te gaan. Overheden en banken kunnen de lasten verhogen zoveel ze willen, zolang ze de huiseigenaar maar niet over de afgrond duwen.

[Verwijderd]

Volgens mij nog wel ontopic, ik denk dat velen van jullie dit boek interessant zullen vinden: The Signal and the Noise: Why So Many Predictions Fail-but Some Don't. De problemen met economisch gerelateerde voorspellingen die hier vaak worden bedisussieerd worden haarfijn uitgelegd (feedback loops, causaliteit/correlatie, gebrek aan onzekerheids indicatie etc). Interessant leesvoor.

[pedorus]

EXX schreef op dinsdag 20 november 2012 @ 11:39:
Door de aanhoudende prijsdalingen in combinatie met de hoge financiering zit men klem: men kan niet verkopen zonder effectief bankroet te gaan.

Effectief bankroet gaan kan in principe zelfs zonder verkoop; berichtje van vandaag:

quote: http://amweb.nl/-/-geldgevers-gaan-hertaxeren-

Volgens het Nederlands Hypotheek Collectief gaan geldverstrekkers de komende tijd woningen laten hertaxeren om te bepalen of de waarde lager is dan de hypotheek die erop rust. "Dat leek in het verleden een formaliteit, maar de vraag is of dat in de toekomst zo blijft."
[...]

Wat betekend dat als dit werkelijkheid gaat worden? Voorbeeldje voor onze grootste hypotheekverstrekker:

quote: http://www.iex.nl/Column/77764/Hertaxeren.aspx

Op dit moment mogen banken op ieder moment hertaxeren.
[...]
Als naar het oordeel van de bank de executiewaarde van een registergoed daartoe aanleiding geeft, kan zij u verplichten door haar vast te stellen bedragen op de geldlening af te lossen. Als de geldlening op basis van dit artikel (al dan niet gedeeltelijk) moet worden terugbetaald, dan wordt die terugbetaling aangemerkt als een vervroegde aflossing waarvoor een vergoeding verschuldigd kan zijn.
[...]
Bij de meeste banken betaalt de klant de hertaxatie.

Whooops...

[nare man]

^^ ik zie eerlijk gezegd niet in welk belang de bank erbij heeft om vooral starters, die eigenlijk zonder uitzondering meer hebben gefinancierd dan de woningwaarde, die kant op te duwen.

Zelfs mensen die op de top van de markt hebben gekocht met - zeg - een 85% of 90% financiering kunnen nu onder water staan als gevolg van de 15-20% daling vanaf de top. Zou een bank die mensen, die naar alle maatstaven financieel uiterst prudent hebben gehandeld, op een dergelijke manier de afgrond in duwen?

Ik moet het eerlijk gezegd nog zien. Het lijkt mij een fraai gevalletje misbruik van bevoegdheid, aangezien de hypotheekverstrekkers het overfinancieren van huizen massaal hebben toegestaan en zelfs actief hebben aangemoedigd.

[Verwijderd]

nare man schreef op dinsdag 20 november 2012 @ 21:41:
^^ ik zie eerlijk gezegd niet in welk belang de bank erbij heeft om vooral starters, die eigenlijk zonder uitzondering meer hebben gefinancierd dan de woningwaarde, die kant op te duwen.

Puur zelfbehoud. Redden wat er nog te redden valt. Nu is de kip misschien nog niet helemaal kaal, over 3 jaar is die dat vrijwel zeker wel.

Als het waar is zegt het iets over wat de banken denken dat ons op korte termijn nog te wachten staat.

[downtime]

nare man schreef op dinsdag 20 november 2012 @ 21:41:
Zelfs mensen die op de top van de markt hebben gekocht met - zeg - een 85% of 90% financiering kunnen nu onder water staan als gevolg van de 15-20% daling vanaf de top. Zou een bank die mensen, die naar alle maatstaven financieel uiterst prudent hebben gehandeld, op een dergelijke manier de afgrond in duwen?

De banken hebben langzamerhand zelf een probleem omdat de waarde van uitstaande hypotheken niet meer gedekt worden door de waarde van het onroerend goed wat als onderpand dient. Daarmee komt de kredietwaardigheid van banken zelf in gevaar. Banken hebben er geen belang bij om een doorsnee huiseigenaars in de problemen te jagen maar het is best voor te stellen dat ze extra betaling of financiele garanties (bv. een borgstelling door een derde) gaan vragen van mensen waar het gat tussen woningwaarde en waarde van de hypotheek erg groot is geworden.

[Rukapul]

De Nederlandse banken zijn zo geleveraged dat ze dit spel niet kunnen spelen. Uiteindelijk zou het erop neerkomen dat er afgeschreven moet worden door NHG en door de banken. De eerste zakt dan vrij vlot door de hoeven. De tweede vrij vlot door de tier-1 ratio (zelfs de Rabobank, de bank met de hoogste tier-1 ratio, >40miljard aan eigen vermogen, maar ook de bank met de grootste hypotheekportefeuille). In beide gevallen neemt de overheid het over en kunnen the powers that be bij de banken gedag zeggen tegen hun positie. Kortom, dit is geen winnende strategie. En dan hebben we het nog niet gehad over de grote pakketten gesecuriseerde hypotheken.

In anekdotische verhalen van bijvoorbeeld de Rothschilds in het verleden werkte het wel: beheers het geld en gebruik economische contractie om reele goederen uit de echt economie voor een prikkie in bezit te krijgen.

Buitenlandse partijen die een relatief kleine positie op de Nederlandse markt hebben kunnen deze strategie overigens wel toepassen. Maar zelfs voor hen is het nauwelijks interessant.

Banken zijn op andere vlakken al wel bezig kredietverlening in te perken. Er was vandaag nog iemand op BNR die een krediethypotheek had lopen bij ING en nog een paar ton zou moeten kunnen opnemen, maar wat door ING geweigerd werd. Sterker nog, ING probeerde van de gehele overeenkomst af te komen met als voorstel om de afsluitkosten terug te betalen. De man wilde het krediet gebruiken om panden op te kopen (wat hij blijkbaar wel meer deed).

[ Voor 8% gewijzigd door Rukapul op 20-11-2012 22:11 ]

[Xanaroth]

nare man schreef op dinsdag 20 november 2012 @ 21:41:
^^ ik zie eerlijk gezegd niet in welk belang de bank erbij heeft om vooral starters, die eigenlijk zonder uitzondering meer hebben gefinancierd dan de woningwaarde, die kant op te duwen.

Zelfs mensen die op de top van de markt hebben gekocht met - zeg - een 85% of 90% financiering kunnen nu onder water staan als gevolg van de 15-20% daling vanaf de top. Zou een bank die mensen, die naar alle maatstaven financieel uiterst prudent hebben gehandeld, op een dergelijke manier de afgrond in duwen?

Ik moet het eerlijk gezegd nog zien. Het lijkt mij een fraai gevalletje misbruik van bevoegdheid, aangezien de hypotheekverstrekkers het overfinancieren van huizen massaal hebben toegestaan en zelfs actief hebben aangemoedigd.

Denk dat je te groot kijkt en in absolute vorm kijkt. Ze kunnen vormen van verplichtingen opleggen, wat mij veel logischer lijkt (in ieder geval als eerste stap). Bijvoorbeeld iedereen die aflossingsvrij(deel) heeft te verplichten over te stappen naar bankspaar/annuitair, danwel te verplichten om de schuld af te gaan lossen.

Als ik eerdere artikelen goed begreep, zijn er een 2 miljoen aflossingsvrije hypotheken (100%, 50%, 25%..). Stel dat ze iedereen met dergelijke constructie 50/maand laten aflossen, heb je het op jaarbasis over 1,2 miljard euro. Toch iets van 1-2% van de totale hypotheekschuld dat ze dan jaarlijks binnen krijgen. Duurt het nog steeds 50-100 jaar tot afbetaling ipv 30 jaar, maar het is een enorme tempo verbetering tegenover oneindig.

[ Voor 15% gewijzigd door Xanaroth op 20-11-2012 22:15 ]

[Rukapul]

Myrdreon schreef op dinsdag 20 november 2012 @ 22:09:
[...]


Denk dat je te groot kijkt en in absolute vorm kijkt. Ze kunnen vormen van verplichtingen opleggen, wat mij veel logischer lijkt (in ieder geval als eerste stap). Bijvoorbeeld iedereen die aflossingsvrij(deel) heeft te verplichten over te stappen naar bankspaar/annuitair, danwel te verplichten om de schuld af te gaan lossen.

Dat is onwaarschijnlijk. De bank kan conform voorwaarden om extra zekerheden vragen, maar langlopende zaken als banksparen (bestaat dit nog na 1 jan?) of annuitair aflossen valt daar nauwelijks onder te scharen. Snelle alternatieven als aflossen of anderszins extra zekerheden geven is meer in lijn met de voorwaarden.

[Jiriki]

pedorus schreef op dinsdag 20 november 2012 @ 21:27:
[...]
Effectief bankroet gaan kan in principe zelfs zonder verkoop; berichtje van vandaag:
[...]
Wat betekend dat als dit werkelijkheid gaat worden? Voorbeeldje voor onze grootste hypotheekverstrekker:
[...]
Whooops...

Ja, dat bericht duikt elke paar maanden op de laatste jaren. Wat schiet iemand ermee op, banken, hypotheeknemers of overheid?

[Verwijderd]

Rukapul schreef op dinsdag 20 november 2012 @ 22:16:
[...]

Dat is onwaarschijnlijk. De bank kan conform voorwaarden om extra zekerheden vragen, maar langlopende zaken als banksparen (bestaat dit nog na 1 jan?) of annuitair aflossen valt daar nauwelijks onder te scharen. Snelle alternatieven als aflossen of anderszins extra zekerheden geven is meer in lijn met de voorwaarden.

Inderdaad. Dat wordt gewoon bijstorten en verder geen rare fratsen. Zo staat het ook in de hypotheekvoorwaarden, tenminste, in die van de Rabobank.

[Rukapul]

Scheelt dat je bij Rabo 20% kostenloos mag aflossen. En anders kun je ook nog afspreken om een bedrag op een spaardeposito te stallen.

Maar zelfs dat gaat in het algemene geval niet gebeuren, want op het moment dat de Rabo dit eist dan vallen ze om. Juist van de groep die ver onder water staat is vermogen vaak een probleem. En de 20k die je bij een weet los te peuteren staan er een paar die niet kunnen bijstorten, gedwongen moeten verkopen en uiteindelijk 50k tot 100k kosten. Dat zijn de verhoudingen waar het om gaat.

[Verwijderd]

Rukapul schreef op dinsdag 20 november 2012 @ 22:28:
Scheelt dat je bij Rabo 20% kostenloos mag aflossen. En anders kun je ook nog afspreken om een bedrag op een spaardeposito te stallen.

Klopt inderdaad van die 20%. En zelfs als dat bij jouw bank niet het geval is en je tóch verplicht wordt om af te lossen, terwijl je daar dan tegelijk voor beboet zou worden, en er valt over die boeten niet te praten (als in: directe kwijtschelding), dan zou ik echt helemaal losgaan en dreigen met alle media erbij te slepen. Want die media smullen momenteel van dit soort verhalen, terwijl banken op dit moment juist helemáál niet zitten te wachten op negatieve publiciteit.

Maar zelfs dat gaat in het algemene geval niet gebeuren, want op het moment dat de Rabo dit eist dan vallen ze om. Juist van de groep die ver onder water staat is vermogen vaak een probleem. En de 20k die je bij een weet los te peuteren staan er een paar die niet kunnen bijstorten, gedwongen moeten verkopen en uiteindelijk 50k tot 100k kosten. Dat zijn de verhoudingen waar het om gaat.

Als ik heel eerlijk ben denk ik ook niet dat het waar is. Maar als het wel waar is: berg je dan maar.

[pedorus]

Rukapul schreef op dinsdag 20 november 2012 @ 22:28:
Maar zelfs dat gaat in het algemene geval niet gebeuren, want op het moment dat de Rabo dit eist dan vallen ze om. Juist van de groep die ver onder water staat is vermogen vaak een probleem. En de 20k die je bij een weet los te peuteren staan er een paar die niet kunnen bijstorten, gedwongen moeten verkopen en uiteindelijk 50k tot 100k kosten. Dat zijn de verhoudingen waar het om gaat.

De truc zou dan moeten zijn dat ze alleen mensen die het kunnen opbrengen vragen om af te lossen, of gevallen met NHG. Misschien dat een kleinere buitenlandse partij, die nooit meer zaken wil doen in Nederland, dit aandurft. Voor de Rabobank moet je het wel heel subtiel gaan aanpakken als je op grote schaal zou gaan hertaxeren, voor je het weet is de reputatie naar de maan en de Nederlandse economie stilgevallen. Als flinke stok achter de deur voor specifieke gevallen is het wel bruikbaar.

Toch is AMWeb een redelijk serieuze bron (site voor oa hypotheekadviseurs en vermogensplanners), dus uitsluiten durf ik het niet. (De titel staat natuurlijk wel tussen quotes, maar ze zullen het niet zomaar overnemen.)

[TrailBlazer]

De groep mensen waarvan de hypotheek onder water staat en die een groot deel kunnen aflossen is niet heel erg groot denk ik zo.

[nare man]

Het is simpelweg een kwestie van 'de wal keert het schip'. De bank kan zekerheden vragen wat ze wil, maar enkele uitzonderingen daargelaten zullen de meeste mensen niet (althans niet op korte termijn) een borgstelling cq extra zekerheid kunnen stellen ter grootte van enkele tienduizenden euro's (want daar hebben we het hier over -- een daling van 20% op een gemiddelde koopwoning van EUR 225.000). Temeer niet omdat hun familieleden vaak zelf in dezelfde situatie zitten. Dan blijft dus over het verzoek van de bank om gewoon cash bij te storten. Dat zullen mensen kunnen, maar niet à la minute: zoals Trailblazer terecht opmerkt, is het niet aannemelijk dat mensen wier hypotheek onder water staat daartegenover even een 20-30k liquide hebben zodat ze dat snel kunnen aanzuiveren.

Als dit plan zijn beslag gaat krijgen dan zal het denk ik de vorm krijgen van inderdaad extra aflossingsverzoeken, waarbij de bank vast wel weer een boekhoudkundige truc zal toepassen om wel reeds opgevraagd, maar nog niet gestorte aflossingen als 'toekomstige inkomsten' te boeken en zo toch de ratio's te verbeteren.

Maar nogmaals, het gaat hier gewoon om de spankracht van individuele huishoudens. De bank heeft er weinig aan die mensen over de rand te duwen, nog daargelaten dat er dan hele andere zaken gaan meespelen: zoals ik zei, kan ik niet geloven dat mensen die zich in 2008-2009 financieel uiterst prudent hebben gedragen nu toch botweg zouden worden gedwongen om hun huis te verkopen alleen vanwege de onderwaarde. Daar zou ik persoonlijk wel een goede zaak tegen de bank van kunnen maken.

[timag]

Het hele spel hierboven komt natuurlijk voort uit de totaal losgeslagen regelgeving waar banken nu in heel hoog tempo aan moeten voldoen. De politiek wil zo graag laten zien dat ze problemen aanpakken dat ze dit zonder nadenken over de gevolgen doen op het allerslechtste moment. De maatregelen zijn zo streng dat zelfs de sterkste banken moeite hebben om genoeg kapitaal binnen te halen.

Misschien dat we dit soort regels eens in kunnen voeren als het goedgaat?

Dit gaat overigens niet alleen op voor de kapitaalhuishouding van banken maar ook voor de hypotheekaftrek. Als we met het afbouwen daarvan in de stijgende markt van 10-15 jaar geleden waren begonnen was de pijn voor iedereen minder geweest en had dit bovendien nu al als significante bezuiniging in de boeken kunnen staan.

Prutsers...

[ Voor 7% gewijzigd door timag op 21-11-2012 09:42 ]

[dcl!]

Probleem is inderdaad dat juist toen het goed ging er verzuimd is in te grijpen. Maar nu doorpakken is naar mijn idee toch het beste, hoe pijnlijk ook. Zachte heelmeesters enzo.

[MrFl0ppY]

Tsja, daar kun je lang over discussiëren maar de realiteit laat zien dat bezuinigingen in goede tijden nauwelijks voorkomt. Waarom? Geen politieke partij wil zich daaraan branden in goede tijden, die worden namelijk niet gekozen. Je bent niet populair om wanneer alles goed gaat tegen de stroom in te gaan bezuinigen. Dus wederom krijgt het volk de politici die het verdient. Dit is overigens niet alleen bij de overheid zo, die gebeurd ook overal in het bedrijfsleven. Pas als het slechter gaat, gaat men kijken naar de kosten.

[RemcoDelft]

nare man schreef op woensdag 21 november 2012 @ 09:23:... zoals ik zei, kan ik niet geloven dat mensen die zich in 2008-2009 financieel uiterst prudent hebben gedragen nu toch botweg zouden worden gedwongen om hun huis te verkopen alleen vanwege de onderwaarde. Daar zou ik persoonlijk wel een goede zaak tegen de bank van kunnen maken.

Wat noem jij "uiterst prudent gedragen", als ze na een zeer kleine waardedaling zo in de problemen komen? Ik durf wel te stellen dat iedereen die meer dan (een internationaal en historisch helemaal niet zo vreemde) 80%-90% van de executiewaarde heeft geleend en niet 100% aflost in maximaal 30 jaar zich zeker niet "uiterst prudent" heeft gedragen.

[nare man]

Mijn mening als advocaat is dat een dergelijke zaak tegen een bank zeker wel kansrijk zou zijn. Jij focust heel sterk op het aspect 'je bent stout geweest door meer dan 90% EW te lenen', maar dat is in een rechtszaak niet zo relevant. Het is slechts een mening over wat financieel prudent handelen zou moeten inhouden: een zuiver waarde-oordeel dus. Als een particuliere huizenkoper wordt gedwongen tot verkoop vanwege het niet kunnen stellen van aanvullende zekerheid terwijl hij zich voor het overige keurig heeft gedragen, en die huizenkoper komt op tegen de bank met een beroep op misbruik van bevoegdheid etcetera, dan wordt er veel concreter gekeken naar de zaak: wat mocht de huizenkoper bij het aangaan van de overeenkomst verwachten van het contract en van het gedrag van de bank, wat is er door adviseurs gezegd, in welke omstandigheden bevindt de huizenkoper zich, (vooral) een afweging van de wederzijds betrokken belangen, etc.etc.

In abstracto is het leuk en prikkelend om te zeggen 'als je meer dan 90% van de EW hebt geleend heb je niet prudent gehandeld' maar aan die stelling komt in een juridische procedure geen enkel gewicht toe. Sterker nog, ik durf te wedden dat de bank die wil executeren, die stelling niet eens zal gaan innemen, want dat zou alleen maar impliceren dat de bank haar eigen zorgplicht heeft geschonden omdat zij de onoplettende particuliere hypotheekgever kennelijk niet heeft beschermd tegen onverantwoorde risico's.

[ Voor 5% gewijzigd door nare man op 21-11-2012 10:16 ]

[Xanaroth]

Koopwoningen 8% goedkoper

Let vooral op de subtiele nuance van 'goedkoper ' in plaats van vormen rond 'waardedaling' waardoor de kop boven het bericht er ineens positief uitziet.

[ Voor 4% gewijzigd door Xanaroth op 21-11-2012 10:21 ]

[Rukapul]

Ik ga mee met RemcoDelft voor wat betreft "uiterst prudent". Zo'n woordkeus impliceert het hanteren van normen in absolute zin. Gewoon "prudent" met dito lagere normen kun je dan reserveren voor de juridische context, te vergelijken met refereren aan wat gewoon / goed is in het maatschappelijke verkeer.

Overigens durf ik wel te stellen dat ik m'n huis "uiterst prudent" heb gekocht. Ondanks dat ik exact op de top van de markt in 2008 heb gekocht heb ik een positieve netto vermogenspositie. M'n huis mag tot 40% in prijs dalen De kans dat de Rabobank eerder insolvent is dan ikzelf acht ik aanzienlijk.

Myrdreon schreef op woensdag 21 november 2012 @ 10:19:
Koopwoningen 8% goedkoper

Let vooral op de subtiele nuance van 'goedkoper ' in plaats van vormen rond 'waardedaling' waardoor de kop boven het bericht er ineens positief uitziet.

Dat heeft meer met feitelijke correctheid te maken dan nuance. Prijs zegt immers niet per se iets over waarde.

[ Voor 60% gewijzigd door Rukapul op 21-11-2012 10:56 ]

[G.Scholtens]

Prijzen mogen nogwel stuk lager, op het moment kunnen starters nog niet eens een woning kopen.
Beetje redelijke woning kost bij ons al meer dan 200.000euro, woningen van 140 a 150.000 zijn de wijken waar je liever niet wilt wonen met je gezin.

Maar op mijn leeftijd / salaris krijg ik geen hypotheek van 200.000. Vroeger kon je nog leuke woningen kopen rond de 100.000 in guldens.

[FunkyTrip]

TrailBlazer schreef op woensdag 21 november 2012 @ 07:52:
De groep mensen waarvan de hypotheek onder water staat en die een groot deel kunnen aflossen is niet heel erg groot denk ik zo.

Ik ben daar een voorbeeld van. Hypotheek 205k, huidige waarde huis: 160k ofzo, maar wel een ton aan spaargeld. En betrekkelijk 'prudent' (100% spaarhypo, alleen K.K meegefinancieerd in de hypo). Wel op hoogtepunt (midden '08) gekocht

Wat dat betreft gaan huishoudens met spaargeld <10k en hoge aflossingsvrije hypo's aardig in de problemen komen. Maar goed, zeker de midden-inkomens gaan over het algemeen wel lekker op wintersport, verre vakanties en hebben nieuwe gadgets ipv dat spaargeld richting de 50k te krijgen. Ook wel wat voor te zeggen natuurlijk; gewoon in het 'nu' leven en wel zien hoe het later gaat. Je kunt morgen onder een auto komen immers.

[ Voor 44% gewijzigd door FunkyTrip op 21-11-2012 11:33 ]

[rube]

@ G.Scholtens Maar "vroeguhh" en "mijn leeftijd / salaris" is natuurlijk geen onderbouwing waarom ze ook daadwerkelijk lager zouden moeten gaan.

@Funkytrip: hier ook

[Señor Sjon]

G.Scholtens schreef op woensdag 21 november 2012 @ 11:19:
Prijzen mogen nogwel stuk lager, op het moment kunnen starters nog niet eens een woning kopen.
Beetje redelijke woning kost bij ons al meer dan 200.000euro, woningen van 140 a 150.000 zijn de wijken waar je liever niet wilt wonen met je gezin.

Maar op mijn leeftijd / salaris krijg ik geen hypotheek van 200.000. Vroeger kon je nog leuke woningen kopen rond de 100.000 in guldens.

Je hoett natuurlijk niet in een paleis te beginnen. Wil je in de dure (Rand)stad blijven dan kost dat geld. Een starter heeft nooit kunnen beginnen in zo'n woning. Het is een utopie om te denken dat dat nu opeens wel kan. Dit zei ik al eerder. De financierbaarheid gaat met hetzelfde tempo omlaag als de prijsdalingen. Dus per saldo verandert er niet veel, behalve de getallen waarover men spreekt.

Ik zie in je profiel dat je 27 bent. Dan had je wat kapitaal op moeten bouwen om 2 ton te halen. Wat dat betreft is er niet veel veranderd. En vroeger is toen je geboren werd? De woningboom is ~17 jaar geleden begonnen, toen was je 10. Een beetje rijhuis kostte toen ook wel 150-160k guldens in een groeikern.

[ Voor 7% gewijzigd door Señor Sjon op 21-11-2012 11:40 ]

[G.Scholtens]

rube schreef op woensdag 21 november 2012 @ 11:29:
@ G.Scholtens Maar "vroeguhh" en "mijn leeftijd / salaris" is natuurlijk geen onderbouwing waarom ze ook daadwerkelijk lager zouden moeten gaan.

@Funkytrip: hier ook

Maar dan nog zijn de gemiddelde prijzen hoog voor de meeste starters.

[G.Scholtens]

Senor Sjon schreef op woensdag 21 november 2012 @ 11:39:
[...]

Je hoett natuurlijk niet in een paleis te beginnen. Wil je in de dure (Rand)stad blijven dan kost dat geld. Een starter heeft nooit kunnen beginnen in zo'n woning. Het is een utopie om te denken dat dat nu opeens wel kan. Dit zei ik al eerder. De financierbaarheid gaat met hetzelfde tempo omlaag als de prijsdalingen. Dus per saldo verandert er niet veel, behalve de getallen waarover men spreekt.

Ik zie in je profiel dat je 27 bent. Dan had je wat kapitaal op moeten bouwen om 2 ton te halen. Wat dat betreft is er niet veel veranderd. En vroeger is toen je geboren werd? De woningboom is ~17 jaar geleden begonnen, toen was je 10. Een beetje rijhuis kostte toen ook wel 150-160k guldens in een groeikern.

Hoef niet in een paleis te wonen, van enkele tonnen Woon niet in de randstad, maar de meeste rijtjeswoningen bij ons zitten ook rond de 160 maar in die wijken wil ik mijn kind niet laten lopen. De enige stap naar een andere type woning is bij ons dan een vrijstaande woning en die zitten gemiddeld rond de 240.000. Nieuwbouw is er dan ook wel, maar dan heb je een kleine voor / achtertuin. Maarja rustig wachten tot de prijzen nog gaan dalen, dan is de keuze weer reuze

[TrailBlazer]

FunkyTrip schreef op woensdag 21 november 2012 @ 11:28:
[...]


Ik ben daar een voorbeeld van. Hypotheek 205k, huidige waarde huis: 160k ofzo, maar wel een ton aan spaargeld. En betrekkelijk 'prudent' (100% spaarhypo, alleen K.K meegefinancieerd in de hypo). Wel op hoogtepunt (midden '08) gekocht

Tuurlijk zijn er voorbeelden van maar veel zullen het er niet zijn. Het nadeel van die 100% hypotheek is denk ik wel dat je niks met die 100K kan voor een versnelde aflossing.

[MrFl0ppY]

@Scholtens: Dan zul je met minder tevreden moeten zijn of langer/meer moeten sparen of werken. Het is lekker roepen vanaf de startersbank dat de prijzen flink te hoog zijn en maar moeten zakken want wij zijn zielig. Dat betekend dat veel mensen flink inboeten op hun vermogen. Is dat erg? Misschien niet, maar het siert je als je ook eens naar de situatie van anderen kijkt en wat genuanceerder doet over de prijsdalingen. Net of elke starter maar meteen in een 'goede' wijk moet kunnen wonen.

[Dido]

G.Scholtens schreef op woensdag 21 november 2012 @ 11:44:
Hoef niet in een paleis te wonen, van enkele tonnen Woon niet in de randstad, maar de meeste rijtjeswoningen bij ons zitten ook rond de 160 maar in die wijken wil ik mijn kind niet laten lopen. De enige stap naar een andere type woning is bij ons dan een vrijstaande woning en die zitten gemiddeld rond de 240.000. Nieuwbouw is er dan ook wel, maar dan heb je een kleine voor / achtertuin. Maarja rustig wachten tot de prijzen nog gaan dalen, dan is de keuze weer reuze

Kijk, een eengezinswoning met ruime voor/achtertuin is dan ook geen starterswoning

Althans, niet in de ogen van de meeste mensen die de vorige eeuw ooit ergens als starter begonnen zijn - ik merk wel dat het begrip nogal aan inflatie onderhevig is tegenwoordig.

[Rukapul]

G.Scholtens schreef op woensdag 21 november 2012 @ 11:44:
[...]

Hoef niet in een paleis te wonen, van enkele tonnen Woon niet in de randstad, maar de meeste rijtjeswoningen bij ons zitten ook rond de 160 maar in die wijken wil ik mijn kind niet laten lopen. De enige stap naar een andere type woning is bij ons dan een vrijstaande woning en die zitten gemiddeld rond de 240.000. Nieuwbouw is er dan ook wel, maar dan heb je een kleine voor / achtertuin. Maarja rustig wachten tot de prijzen nog gaan dalen, dan is de keuze weer reuze

Dat is een hardnekkig misverstand. De groep mensen die een bepaalde woning kan kopen zal ongeveer gelijk blijven. Met de schaarste aan woningen in Nederland bepaalt de financierbaarheid de prijs. De concurrentie tussen kopers wordt dus ook bepaalt door de relatieve financierbaarheid (lees: inkomen). De enige wijze om daar aan te ontkomen is door sneller dan de concurrentie vermogen op te bouwen.

Op je 27e verwachten dat je zomaar een hele woning kunt kopen in een goede buurt is naief. Dat kon 'vroeger' ook niet. Als dat je prioriteit is dan had je eerder (vanaf je 20e oid) vermogen op moeten bouwen.

[rinkel]

Toen ik zelf een woning zocht in de jaren 90 kon ik ook alleen maar een apartementje betalen.
Dat is gewoon niet veranderd.

[rube]

@ G.Scholten: Desalnietemin verwacht ik (ook) dat de prijzen gaan dalen, maar dat ze niet opeens veel betaalbaarder zullen worden voor je MITS je zelf spaart voor de aankoop.

[Krisp]

Myrdreon schreef op woensdag 21 november 2012 @ 10:19:
Koopwoningen 8% goedkoper

Let vooral op de subtiele nuance van 'goedkoper ' in plaats van vormen rond 'waardedaling' waardoor de kop boven het bericht er ineens positief uitziet.

Het maakt natuurlijk veel uit wie het bericht typt: een huizenbezitter of een potentiele koper.

Deze berichtgeving was vorige week al bekend, en daarmee 'meer van hetzelfde.' Overigens vertelt nu.nl er niet bij dat de daling vorige maanden hoger was ten opzichte van een jaar eerder: de huizenprijzen bevinden zich namelijk al een aantal maanden op hetzelfde niveau. Of een en ander al ingecalculeerd is voor volgend jaar weet ik niet, maar gezien het kopersvoordeel om dit jaar nog een deal te sluiten, verwacht ik dat ze de komende maanden nog niet (significant) gaan zakken. Volgend jaar wordt wel weer spannend: het maximaal te lenen bedrag daalt (voor mij bijvoorbeeld met 0.3x mijn salaris), mensen moeten meer eigen geld meenemen en het vertrouwen in de economie is laag.. Opvallend genoeg blijft de aankoopbereidheid op hetzelfde niveau, maar ik vraag me af of dat ook voor huizen geldt.

[Señor Sjon]

G.Scholtens schreef op woensdag 21 november 2012 @ 11:44:
[...]

Hoef niet in een paleis te wonen, van enkele tonnen Woon niet in de randstad, maar de meeste rijtjeswoningen bij ons zitten ook rond de 160 maar in die wijken wil ik mijn kind niet laten lopen. De enige stap naar een andere type woning is bij ons dan een vrijstaande woning en die zitten gemiddeld rond de 240.000. Nieuwbouw is er dan ook wel, maar dan heb je een kleine voor / achtertuin. Maarja rustig wachten tot de prijzen nog gaan dalen, dan is de keuze weer reuze

Tenzij je spaart, hoef je niet te verwachten dat de betaalbaarheid verbeterd. Die daalt net zo hard als de huizenprijzen. Dus je kan wel wachten. Je schiet er mee op dat het bedrag wat je in het krijt staat daalt, maar niet dat je opeens meer voor minder krijgt. De situatie die je beschrijft is voor veel mensen de eindfase qua wonen. Niets mis mee, maar misschien ligt je verwachtingspatroon iets te hoog?

Woon je al op jezelf of ga je vanuit 'thuis' voor het eerst de woningmarkt op?

[Gebanned]

Senor Sjon schreef op woensdag 21 november 2012 @ 13:14:
[...]


Tenzij je spaart, hoef je niet te verwachten dat de betaalbaarheid verbeterd. Die daalt net zo hard als de huizenprijzen. Dus je kan wel wachten. Je schiet er mee op dat het bedrag wat je in het krijt staat daalt, maar niet dat je opeens meer voor minder krijgt. De situatie die je beschrijft is voor veel mensen de eindfase qua wonen. Niets mis mee, maar misschien ligt je verwachtingspatroon iets te hoog?

Woon je al op jezelf of ga je vanuit 'thuis' voor het eerst de woningmarkt op?

De betaalbaarheid op het moment zal inderdaad niet verbeteren (spaarders daargelaten), de toekomstige maandlasten nemen wel af doordat er minder geleend wordt.