Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 2

[Oscar Mopperkont]

De impuls ziet erop dat mensen weer kunnen verhuizen en gaan wonen waar ze willen wonen. Met de betaalbaarheid van huizen is de laatste jaren weinig mis geweest.

En voor de mensen die stiekem hoopte om straks voor een appel en een ei aan de Amsterdamse grachten te gaan wonen: las dit weekend (weet ff niet waar) dat er nu veel Russen, Amerikanen en Chinezen zijn die hun kansen grijpen om grachtenpanden te kopen, nu de prijs zo omlaag is gegaan. Die hoop zou ik dus opgeven.

[redwing]

ManiacsHouse schreef op maandag 25 februari 2013 @ 11:27:
[...]
Men wil graag een impuls alszijnde huizen prijzen weer omhoog, banken die weer lekker vette hypotheken kunnen leveren, gemeentes die huizenprijzen omhoog kunnen gooien, ontwikkelaars die bakken geld kunnen verdienen, huizenbezitters die graag weer winst maken op hun woning.
Maar het idee dat mensen gewoon een betaalbaar huis kunnen en willen kopen vergeet men even... Het gaat dus gewoon om geld, geld, geld en niet om dat betaalbare dak boven je hoofd wat volgens mij 1 van de 1ste levensbehoeften is en waar je ook recht op hebt.

Nee, het gaat er om dat er weer huizen verkocht gaan worden. Voor de economie is het altijd belangrijk dat geld rond gaat en de huizenmarkt is daar een grote post in. De huizen mogen dus best goedkoper worden zolang ze maar verkocht worden. Momenteel is het nl. zo dat zelfs mensen die makkelijk een huis kunnen kopern dat niet doen omdat ze liever afwachten op meer zekerheid.

Maar eigenlijk zitten we momenteel met een dubbel probleem aangezien we meer huizen nodig hebben voor een goede marktwerking (prijzen omlaag) maar de bouwsector zit compleet vast door de crisis. Volgens mij zou het dan ook beter zijn om meer te focussen op meer nieuwe huizen in de goede klasse/prijs. Daardoor krijg je vanzelf meer doorstroming en een betere marktwerking. Door de kopers te stimuleren drijf je nl. alleen de prijs maar weer op, maar zorg je er niet voor dat de markt beter wordt.

[Iblies]

Oscar Mopperkont schreef op maandag 25 februari 2013 @ 11:37:
De impuls ziet erop dat mensen weer kunnen verhuizen en gaan wonen waar ze willen wonen. Met de betaalbaarheid van huizen is de laatste jaren weinig mis geweest.
...

Er is een verschil tussen financieren en (af)betalen.

Een huis van 180.000 euo betaald men toch ruim 1000 euro bruto per maand. En daarnaast moet men ook nog eens extra geld meenemen.

Je kunt niet verwachten dat de gemiddelde burger dat binnen een jaar bijelkaar heeft gespaard. Daar gaat een jaartje of 3 overheen en tot die tijd zal het kwakkelen zijn. Het kwalijke is dat je daar niemand over hoort praten dat oa de starter geld moet sparen.

De juiste maatregel in de verkeerde tijd.

[Oscar Mopperkont]

Iblies schreef op maandag 25 februari 2013 @ 12:16:
Je kunt niet verwachten dat de gemiddelde burger dat binnen een jaar bijelkaar heeft gespaard. Daar gaat een jaartje of 3 overheen en tot die tijd zal het kwakkelen zijn. Het kwalijke is dat je daar niemand over hoort praten dat oa de starter geld moet sparen.

Het gaat om tienduizenden euro's schuld. De meeste mensen kunnen dat niet in 3 jaar bij elkaar sparen. Maak daar maar gerust een tiental jaar van dus.

Het kwalijke is inderdaad dat de politiek daar geen oog voor heeft. Het werd al eerder geopperd in dit topic, volgens mij door Remco als ik mij niet vergis, dat het meer zoden aan de dijk zou zetten om de starters van x jaar geleden de mogelijkheid te geven te vertrekken, dan de starters van nu subsidie te geven.

[RemcoDelft]

redwing schreef op maandag 25 februari 2013 @ 11:42:
Volgens mij zou het dan ook beter zijn om meer te focussen op meer nieuwe huizen in de goede klasse/prijs. Daardoor krijg je vanzelf meer doorstroming en een betere marktwerking. Door de kopers te stimuleren drijf je nl. alleen de prijs maar weer op, maar zorg je er niet voor dat de markt beter wordt.

^^ Helemaal mee eens. Ik roep al jaren om goedkopere bouwkavels... Een rijtjeshuis van 2 ton waarbij de helft naar de grond gaat, of zoals ik pas hoorde in Leusden: 2 ton voor de grond, 1,7 ton voor het huis erop!
Doe daar wat aan, 1 simpele pennestreek, en verkoop huizen tegen bouwkosten + nette winstmarge. Volgens het Cobouw artikel enige tijd terug gaat sowieso de helft dan nog naar de Staat aan belastingen, dan heeft de gemeente maar wat minder winst op de voormalige landbouwgrond.

Maar dan zijn er mensen die (o.a. hier in het topic) het bouwen van betaalbare huizen en verlagen van grondprijzen kapitaalvernietiging noemen. Op papier wellicht, doordat de definitie van "kapitaal" gericht is op papier i.p.v. productie.

Oscar Mopperkont schreef op maandag 25 februari 2013 @ 12:21:
Het kwalijke is inderdaad dat de politiek daar geen oog voor heeft. Het werd al eerder geopperd in dit topic, volgens mij door Remco als ik mij niet vergis, dat het meer zoden aan de dijk zou zetten om de starters van x jaar geleden de mogelijkheid te geven te vertrekken, dan de starters van nu subsidie te geven.

Dat was ik, de "doorstromerslening" i.p.v. de starterslening. Tot mijn verbazing werd dat idee door alle partijen (zowel kopers als verkopers) omarmd!
Nu geeft de overheid 10 jaar renteaftrek op een restlening tegen (zeg) 8% rente. Dat kost de overheid grofweg 3-4% per jaar aan gemiste belastinginkomsten. Een renteloze (!) doorstromerslening zou gewoon goedkoper zijn!

Heeft iemand het emailadres van Blok? Zal ik het hem eens voorstellen

[Oscar Mopperkont]

RemcoDelft schreef op maandag 25 februari 2013 @ 12:24:
Dat was ik, de "doorstromerslening" i.p.v. de starterslening. Tot mijn verbazing werd dat idee door alle partijen (zowel kopers als verkopers) omarmd!
Nu geeft de overheid 10 jaar renteaftrek op een restlening tegen (zeg) 8% rente. Dat kost de overheid grofweg 3-4% per jaar aan gemiste belastinginkomsten. Een renteloze (!) doorstromerslening zou gewoon goedkoper zijn!

Heeft iemand het emailadres van Blok? Zal ik het hem eens voorstellen

Haha, het is ongelofelijk maar waar ja.

Zijn e-mail is: [e-mail]

http://www.overheidslinks.nl/tweede_kamer/stef_blok.htm

Neem aan dat hij het idee direct zal omarmen als je zegt dat het brede steun kreeg in een al ruim 5 jaar lopend topic op GoT waar de verschillende kampen het normaalgesproken altijd hartgrondig met elkaar oneens zijn

[timag]

RemcoDelft schreef op maandag 25 februari 2013 @ 12:24:
[...]

^^ Helemaal mee eens. Ik roep al jaren om goedkopere bouwkavels... Een rijtjeshuis van 2 ton waarbij de helft naar de grond gaat, of zoals ik pas hoorde in Leusden: 2 ton voor de grond, 1,7 ton voor het huis erop!
Doe daar wat aan, 1 simpele pennestreek, en verkoop huizen tegen bouwkosten + nette winstmarge. Volgens het Cobouw artikel enige tijd terug gaat sowieso de helft dan nog naar de Staat aan belastingen, dan heeft de gemeente maar wat minder winst op de voormalige landbouwgrond.

Maar dan zijn er mensen die (o.a. hier in het topic) het bouwen van betaalbare huizen en verlagen van grondprijzen kapitaalvernietiging noemen. Op papier wellicht, doordat de definitie van "kapitaal" gericht is op papier i.p.v. productie.

Het is geen kapitaalvernietiging, het is geld weggeven aan projectontwikkelaars en bouwers of in het gunstigste geval de eerste bewoners. Als zij de grond goedkoper krijgen zullen zij het verschil in grondprijs als winst in hun zak steken. Die nieuwe huizen zullen immers uiteindelijk ook gewoon op de markt komen waar ze concurreren met veel hogere prijzen. Denk je dat ze dan toch voor de helft worden verkocht? Er zijn in NL genoeg plekken waar grond ooit goedkoop was, zie jij daar nu nog goedkopere huizen staan?

Ik heb dan toch liever dat die marktwaarde van de grond gewoon in de gemeentepot gaat, dan hebben we er allemaal nog wat aan, al was het maar door minder hoge OZB dan in het geval de grond goedkoop weggaat.

Het bovenstaande verandert pas als er in enorme aantallen huizen worden gebouwd. Dan krijg je wel kapitaalvernietiging en leegstand. Het gaat dan richting VS waar het goedkoper is om een huis te verlaten en iets nieuws te kopen (en het oude gewoon te laten staan tot het instort) dan om je huis behoorlijk te onderhouden. Je gaat dan ook naar "kartonnen" huizen die toch niet lang meehoeven i.p.v. duurzame bouw. Ik gruw daar persoonlijk van.

[ Voor 12% gewijzigd door timag op 25-02-2013 12:39 ]

[RemcoDelft]

timag schreef op maandag 25 februari 2013 @ 12:34:
Het is geen kapitaalvernietiging, het is geld weggeven aan projectontwikkelaars en bouwers of in het gunstigste geval de eerste bewoners. Als zij de grond goedkoper krijgen zullen zij het verschil in grondprijs als winst in hun zak steken. Die nieuwe huizen zullen immers uiteindelijk ook gewoon op de markt komen waar ze concurreren met veel hogere prijzen. Denk je dat ze dan toch voor de helft worden verkocht? Er zijn in NL genoeg plekken waar grond ooit goedkoop was, zie jij daar nu nog goedkopere huizen staan?

Dan ga je er vanuit dat grondprijzen hierna weer exploderen... Grondprijzen voor woningen zouden blijvend aanzienlijk lager moeten zijn, dan kunnen die huizen ook niet meer veel duurder verkocht worden. Immers: voor minder geld laat je dan gewoon een nieuw huis bouwen een stukje verderop.

@Oscar: Tnx, blijkbaar is dat publiek te vinden, iets wat ik niet wist.

[timag]

RemcoDelft schreef op maandag 25 februari 2013 @ 12:46:
[...]

Dan ga je er vanuit dat grondprijzen hierna weer exploderen... Grondprijzen voor woningen zouden blijvend aanzienlijk lager moeten zijn, dan kunnen die huizen ook niet meer veel duurder verkocht worden. Immers: voor minder geld laat je dan gewoon een nieuw huis bouwen een stukje verderop.

@Oscar: Tnx, blijkbaar is dat publiek te vinden, iets wat ik niet wist.

Je praat over de grondprijs als een los ding, dat alleen bij de bouw interessant is. In de prijs van elk huis zit een stuk grondprijs, dat is het variabele gedeelte van de waarde dat stijgt bij meer vraag in een bepaalde omgeving. Het casco zelf wordt nl. niet meer waard, sterker, daar schrijf je zonder onderhoud gewoon op af.

Voorbeeld: In een dorp staan 100 gelijke huizen. Casco gebouwd voor ongeveer €100.000, verkoopprijs €250.000. Als de gemeente nu grond uitgeeft voor nog zo'n huis dan zou de grond ongeveer €150.000 waard moeten zijn. De gemeente vindt dat echter onzin, ze vinden de marktprijzen net als jij te hoog en willen die wat drukken. Ze verkopen de grond voor € 1. Voor dat geld wordt er wel om gevochten want voor €1 wil iedereen dat wel hebben. Maar goed, daar loten ze om. De grond wordt verkocht aan een gezin en die laten er voor € 100.000 een huis op bouwen. Na een jaartje blijken ze het toch niet zo'n leuk dorp te vinden en gaan ze verhuizen. Voor hoeveel denk je dat ze het te koop zetten, ergens in de buurt van de € 100.001 of ergens in de buurt van de € 250.000? Hoeveel overwaarde steken zij in hun zak?

Feitelijk heeft in het voorstel de gemeente € 150.000 gesubsidieerd en we zijn er met z'n allen niets wijzer van geworden. Nou ja, behalve dat ene gezin dan.

Natuurlijk kan je dit veranderen door meer grond uit te geven, maar ik denk dat je onderschat hoeveel huizen erbij moeten komen voor dat serieus effect op de prijzen gaat hebben.

[ Voor 3% gewijzigd door timag op 25-02-2013 13:01 ]

[RemcoDelft]

timag schreef op maandag 25 februari 2013 @ 12:59:
Voorbeeld: In een dorp staan 100 gelijke huizen. Casco gebouwd voor ongeveer €100.000, verkoopprijs €250.000. Als de gemeente nu grond uitgeeft voor nog zo'n huis dan zou de grond ongeveer €150.000 waard moeten zijn. De gemeente vindt dat echter onzin, ze vinden de marktprijzen net als jij te hoog en willen die wat drukken. Ze verkopen de grond voor € 1. Voor dat geld wordt er wel om gevochten want voor €1 wil iedereen dat wel hebben. Maar goed, daar loten ze om. De grond wordt verkocht aan een gezin en die laten er voor € 100.000 een huis op bouwen. Na een jaartje blijken ze het toch niet zo'n leuk dorp te vinden en gaan ze verhuizen. Voor hoeveel denk je dat ze het te koop zetten, ergens in de buurt van de € 100.001 of ergens in de buurt van de € 250.000? Hoeveel overwaarde steken zij in hun zak?

Feitelijk heeft in het voorstel de gemeente € 150.000 gesubsidieerd en we zijn er met z'n allen niets wijzer van geworden. Nou ja, behalve dat ene gezin dan.

Natuurlijk kan je dit veranderen door meer grond uit te geven, maar ik denk dat je onderschat hoeveel huizen erbij moeten komen voor dat serieus effect op de prijzen gaat hebben.

Ik schat (give or take) dat een half miljoen huizen dat wel oplost. Prima voor de bouw, prima voor de toekomstige koper. Maar je draait het redelijk om: hoge grondprijzen zijn een gevolg van de toegenomen leencapaciteit. Gemeenten gingen grondprijzen residueel bepalen. Dat hele principe is prima omkeerbaar.

Oscar Mopperkont schreef op maandag 25 februari 2013 @ 12:21:
Het werd al eerder geopperd in dit topic, volgens mij door Remco als ik mij niet vergis, dat het meer zoden aan de dijk zou zetten om de starters van x jaar geleden de mogelijkheid te geven te vertrekken, dan de starters van nu subsidie te geven.

Kan jij het nog terugvinden? Google helpt me niet echt, en ik heb nogal wat getypt in dit topic

[timag]

RemcoDelft schreef op maandag 25 februari 2013 @ 13:05:
[...]

Ik schat (give or take) dat een half miljoen huizen dat wel oplost. Prima voor de bouw, prima voor de toekomstige koper. Maar je draait het redelijk om: hoge grondprijzen zijn een gevolg van de toegenomen leencapaciteit. Gemeenten gingen grondprijzen residueel bepalen. Dat hele principe is prima omkeerbaar.

Heb je enig idee hoeveel huizen dat zijn? Waar ga je die neerzetten?

Ik draai niet zoveel om, volgens mij doe je dat zelf. De gemeente dicteert de marktprijs niet en kan daar dus ook niet zoveel aan veranderen zonder geld weg te geven. De gemeente dicteert ook de hoeveelheid grond die uitgegeven wordt maar beperkt. Wij kiezen er nl. gezamenlijk voor (bij de stembus en door protesten) om niet heel NL vol te bouwen.

Dat de leencapaciteit heeft geleid tot hogere huizenprijzen staat buiten kijf. Als je dat dan zelf als oorzaak aanwijst, waarom daar dan niet beginnen? De leencapaciteit terugbrengen leidt vanzelf weer tot lagere prijzen. Wat in dit topic niet door wil dringen is dat dat al gebeurd is. Vervolgens moet je wat geduld hebben, dit soort maatregelen hebben nu eenmaal tijd nodig om door te werken in de markt.

[rube]

Denk aan anti-speculatie beding, volgens mij kun je dat probleem daarmee wel oplossen.

[RemcoDelft]

timag schreef op maandag 25 februari 2013 @ 13:21:
Heb je enig idee hoeveel huizen dat zijn? Waar ga je die neerzetten?

Grofweg 0,5% van Nederland is genoeg, dan heb je 373 vierkante meter per huis (incl. weg/parkeerplaats/etc.)

Wij kiezen er nl. gezamenlijk voor (bij de stembus en door protesten) om niet heel NL vol te bouwen.

Dat is iets wat vaak gezegd wordt. Zelfs in de inburgeringscursus staat letterlijk: "Nederland is vol, er is niet genoeg ruimte om iedereen een huis te geven". Terwijl in de praktijk slechts een zeer klein deel van Nederland in gebruik is voor woningen. Het lijkt vol, omdat je daar hutje mutje al je tijd doorbrengt.

Dat de leencapaciteit heeft geleid tot hogere huizenprijzen staat buiten kijf. Als je dat dan zelf als oorzaak aanwijst, waarom daar dan niet beginnen? De leencapaciteit terugbrengen leidt vanzelf weer tot lagere prijzen.

Maar die prijsverlaging zal niet uit de bouwkosten komen, die prijsverlaging moet uit de grondkosten komen. Daar zit de grote marge.

[Señor Sjon]

Klopt, net zoals men vindt dat er veel asfalt ligt. Maar dat komt omdat je er in de lengte overheen kijkt. Zonder aanduidingen op een satellietfoto zie je pas echt hoe breed een weg is. Vaak niet meer dan 3x3x2+2=20 meter breed voor 2x2 baans met vluchtstroken..

[Iblies]

rube schreef op maandag 25 februari 2013 @ 13:24:
Denk aan anti-speculatie beding, volgens mij kun je dat probleem daarmee wel oplossen.

Bij de grotere gemeente is dat standaard. Als er kavels worden verkocht, waarbij een deel wordt verkocht aan de minderdraagkrachtige, dan zijn ze en verplicht een huis te bouwen en er minimaal een aantal jaar te wonen.

En de kortingen zijn daarbij niet wereldschokkend, indien een normale vierkante meter 300 tot 400€ doet, worden de "sociale" gronden verkocht voor 200 tot 250€.m

[EXX]

LOL, de pers heeft al een nieuwe term voor nieuwbouwwijken zoals Leidsche Rijn: plofwijken (Volkskrant van vandaag).

[RemcoDelft]

Na even zoeken mijn oude post teruggevonden. Voor ik minister Blok ga mailen even hier plaatsen, om er nog wat aan te kunnen schaven:

Doorstromerslening i.p.v. starterslening

Beste minister Blok,

Ik wil een suggestie doen die kan helpen de vastgelopen woningmarkt weer op gang te krijgen. In het kort: "vervang de starterslening door een restschuldlening voor de doorstromer!"

Achtergrond:
In november vorig jaar deed ik deze suggestie op internetforum GoT. Tot mijn verbazing waren zowel kopers als verkopers hier enthousiast over (link: RemcoDelft in "Ontwikkelingen op de huizenmarkt" )! Deze topicreeks loopt sinds april 2008, en is vrijwel altijd verdeeld in twee kampen ("de potentiële kopers" en "de huizenbezitters"). Het feit dat beide partijen voorstander zouden zijn van een doorstromerslening maakt dat ik dit idee bij u onder de aandacht wil brengen.
Ter vergelijking: de "extra lening" om de hypotheek mee af te lossen (uit het meest recente woonakkoord) heeft vrijwel uitsluitend tegenstanders en lijkt niet bij te dragen aan een oplossing voor de problemen op de woningmarkt.

Startersleningen zorgen ervoor dat "starters" zich dieper in de schulden steken, en dat verkopers een bail-out krijgen. Meer schulden lost een schuldencrisis niet op. Daarom stel ik voor om de startersleningen te vervangen door een restschuldlening.

Voordelen:
-verkopers met restschuld kunnen alsnog verkopen en vervolgens daadwerkelijk gaan aflossen
-starters komen niet met extra hoge schulden te zitten vanwege de "erfenis uit het verleden" van bubbels op de huizenmarkt
-de totale schuld (en dus het risico) neemt af
-de kosten worden gelegd bij degene die in het verleden gegokt (en verloren) heeft i.p.v. bij nieuwe instappers

Het duurdere alternatief:
-recent is de mogelijkheid ontstaan om de rente op restschulden 10 jaar lang fiscaal af te trekken. Hierbij gaat het over persoonlijke leningen met een behoorlijk hoog rentepercentage. Afhankelijk van rentepercentage en belastingschijf levert dit 4-5% van de lening aan gemiste belastinginkomsten op. Dit kost de overheid dus meer geld dan een (renteloze) doorstromerslening zou kosten, terwijl de verkoper ook duurder uit is.

Met vriendelijke groet,
Remco

[rube]

Iblies schreef op maandag 25 februari 2013 @ 14:11:
[...]

Bij de grotere gemeente is dat standaard. Als er kavels worden verkocht, waarbij een deel wordt verkocht aan de minderdraagkrachtige, dan zijn ze en verplicht een huis te bouwen en er minimaal een aantal jaar te wonen.

En de kortingen zijn daarbij niet wereldschokkend, indien een normale vierkante meter 300 tot 400€ doet, worden de "sociale" gronden verkocht voor 200 tot 250€.m

Ja, en dat zou je dus kunnen uitbreiden, naar b.v. € 100,- m2 met een bepaald aantal restricties zodat het niet misbruikt gaat worden voor speculatie. Doe mij maar een goede kavel, ik teken ervoor dat ik minimaal 15 jaar blijf zitten (of b.v. zonder winst verkoop etc.) en begin volgende maand met bouwen.

[sanderb]

RemcoDelft schreef op maandag 25 februari 2013 @ 12:24:
Dat was ik, de "doorstromerslening" i.p.v. de starterslening. Tot mijn verbazing werd dat idee door alle partijen (zowel kopers als verkopers) omarmd!
Nu geeft de overheid 10 jaar renteaftrek op een restlening tegen (zeg) 8% rente. Dat kost de overheid grofweg 3-4% per jaar aan gemiste belastinginkomsten. Een renteloze (!) doorstromerslening zou gewoon goedkoper zijn!

Heeft iemand het emailadres van Blok? Zal ik het hem eens voorstellen

Kun je dan meteen voorstellen om de overdrachtsbelasting eindelijk eens te vervangen voor een winstbelasting?
Een deel van de restschuld die nu een drempel is voor doorstromers is dus ontstaan doordat je huis van een paar jaar geleden in waarde gezakt is EN je ook nog eens met fiks bedrag aan belasting zat. Ik zeg een doorstroomlening ter hoogte van 6% van de aankoopsom ten tijde van aanschaf van het huis. En dat tegen een lage rente. Doordat het een lening van de staat is, zit je niet met woekerrentes van een PL en dus ook met minder aftrek. Feitelijk krijg je dan de 6% die je ooit betaald heb geleidelijk terug...

Winstbelasting bij verkoop zou er voor zorgen dat de mensen die nog in de goede tijd gekocht hebben en nog steeds overwaarde hebben ook meebetalen.
Bovendien zorgt het ervoor dat de constructies die nu bedacht worden minder interessant worden. Ik heb al gezien dat de oude bewoners een nieuwe keuken en vloer voor verkoop plaatsen (naar smaak v.d. koper) zodat deze wel mee gefinancierd kon worden aangezien een bouwdepot te moeilijk te krijgen was.

Ik vind het sowieso logischer om een winstbelasting te heffen bij verkoop van een huis, dan overdrachtsbelasting bij aankoop van een huis. De starterswoningen die in de aanloop naar 2008 elke 3 jaar verkocht werden, leverden de overheid elke transactie een klap geld op. Die melkkoe is er ook vandoor...
De grote huizen die 20 jaar in bezit waren en nu tegen een lagere prijs (nog steeds met winst) verkocht worden, leveren echter nu maar 2% ob op.. en dan komen die kosten ook nog voor de verkeerde rekening.

[nare man]

sanderb schreef op maandag 25 februari 2013 @ 15:10:
[...]
Ik vind het sowieso logischer om een winstbelasting te heffen bij verkoop van een huis, dan overdrachtsbelasting bij aankoop van een huis.

^^ ik moet toegeven dat ik zoiets zelf ook wel eens geopperd heb, maar er zitten ook heel veel haken, ogen en onbillijkheden in. Zo is niet duidelijk wat 'winst' precies is: is dat de situatie dat het huis voor een hoger bedrag verkocht wordt dan waarvoor het aangekocht is, of is het iedere situatie waarin de verkoopprijs hoger is dan de openstaande restschuld? En wat te doen met verbouwingen? Het lijkt me nogal onbillijk als iemand die uit eigen zak een woning heeft gerenoveerd en daardoor een hogere verkoopprijs realiseert, daarover ook nog eens zou moeten gaan aftikken.

[timag]

RemcoDelft schreef op maandag 25 februari 2013 @ 13:26:
Dat is iets wat vaak gezegd wordt. Zelfs in de inburgeringscursus staat letterlijk: "Nederland is vol, er is niet genoeg ruimte om iedereen een huis te geven". Terwijl in de praktijk slechts een zeer klein deel van Nederland in gebruik is voor woningen. Het lijkt vol, omdat je daar hutje mutje al je tijd doorbrengt.

Ik zeg nergens dat NL vol is. Ik zeg dat we er samen (als in democratische meerderheid) voor kiezen om het niet voller te maken. Dat is wat anders en bovendien ging daar de discussie niet over.

RemcoDelft schreef op maandag 25 februari 2013 @ 13:26:
Maar die prijsverlaging zal niet uit de bouwkosten komen, die prijsverlaging moet uit de grondkosten komen. Daar zit de grote marge.

Je herhaalt nu wat ik al eerder heb gezegd. Het verschil is dat jij vervolgens eenzijdig de prijzen die gemeenten rekenen voor kale bouwgrond als oorzaak aanwijst. Jij haalt de hoeveelheid grond die de gemeenten beschikbaar stellen en de prijs die ze daarvoor rekenen door elkaar en nu begin ik ook te begrijpen waarom we zo'n moeizame discussie hebben.

• Meer grond beschikbaar stellen = grond minder schaars maken = lagere prijzen
• Eenzijdig lagere prijzen vragen alleen bij initiele verkoop van bouwgrond = gratis geld weggeven (ja, ook met een anti-speculatiebeding, het blijft nl. subsidie die uiteindelijk de prijs opdrijft)

Overigens is het natuurlijk wel zo dat ongelimiteerd bouwen maar deels zal helpen. Ook op plekken waar dat wel mag zie je plekken die populair zijn en daar zullen de prijzen altijd hoog blijven.

[RemcoDelft]

nare man schreef op maandag 25 februari 2013 @ 15:15:
^^ ik moet toegeven dat ik zoiets zelf ook wel eens geopperd heb, maar er zitten ook heel veel haken, ogen en onbillijkheden in. Zo is niet duidelijk wat 'winst' precies is: is dat de situatie dat het huis voor een hoger bedrag verkocht wordt dan waarvoor het aangekocht is, of is het iedere situatie waarin de verkoopprijs hoger is dan de openstaande restschuld?

En wat te denken van inflatie? Als je je huis 60 jaar geleden voor 20.000 gulden kocht en nu voor 200.000 euro verkoopt is het erg lullig als 190k daarvan belast wordt.

timag schreef op maandag 25 februari 2013 @ 15:27:
Ik zeg nergens dat NL vol is. Ik zeg dat we er samen (als in democratische meerderheid) voor kiezen om het niet voller te maken. Dat is wat anders en bovendien ging daar de discussie niet over.

Dat is niet waar. Als dat zo zou zijn zouden we helemaal geen nieuwbouw toestaan! Maar er zijn genoeg plaatsen waar 10 jaar geleden niet gebouwd mocht worden, terwijl dat nu wel mag. Nederland wordt dus voller, dat loopt alleen achter bij de behoefte.

En als schaarste echt een argument zou zijn, dan zou het veel meer aanzetten om de hectares kavels die sommige mensen bezitten voor 1 huis aan te pakken.

[Bonsaiboom]

RemcoDelft schreef op maandag 25 februari 2013 @ 15:51:
[...]

En wat te denken van inflatie? Als je je huis 60 jaar geleden voor 20.000 gulden kocht en nu voor 200.000 euro verkoopt is het erg lullig als 190k daarvan belast wordt.

Het renovatieargument is wel goed, het inflatieargument niet echt. Je investering heeft toch prima gerendeerd en je hebt er winst op gemaakt?

[Oscar Mopperkont]

RemcoDelft schreef op maandag 25 februari 2013 @ 14:33:
Na even zoeken mijn oude post teruggevonden. Voor ik minister Blok ga mailen even hier plaatsen, om er nog wat aan te kunnen schaven:

Ha, geniaal!

Zou denk ik wel de verwijzing naar GoT weglaten. Dat was meer als geintje bedoeld en misschien leidt het ook wel een beetje af van het echte idee

[sanderb]

nare man schreef op maandag 25 februari 2013 @ 15:15:
[...]
^^ ik moet toegeven dat ik zoiets zelf ook wel eens geopperd heb, maar er zitten ook heel veel haken, ogen en onbillijkheden in. Zo is niet duidelijk wat 'winst' precies is: is dat de situatie dat het huis voor een hoger bedrag verkocht wordt dan waarvoor het aangekocht is, of is het iedere situatie waarin de verkoopprijs hoger is dan de openstaande restschuld? En wat te doen met verbouwingen? Het lijkt me nogal onbillijk als iemand die uit eigen zak een woning heeft gerenoveerd en daardoor een hogere verkoopprijs realiseert, daarover ook nog eens zou moeten gaan aftikken.

In Frankrijk is een soortgelijke constructie zover ik weet.
Je zou bijvoorbeeld kunnen werken met staffels: Over de eerste 10K 2% winstbelasting, over 10-50K 4% enz.
Wat betreft de verbouwingen: Als je je verbouwing nu wil financieren vanuit een bouwdepot moet je ook exact bijhouden en opsturen wat je uitgeeft. Dat gaat natuurlijk problemen geven voor mensen die dat al die jaren niet hebben bijgehouden omdat er geen reden voor was.
Je zou ook weer kunnen kijken naar de tijd van bewoning: Hoe langer iemand ergens woont, hoe lager de winstbelasting. Combineer dat met de staffel op de hoogte van de winst en er kan best een eerlijke verdeelsleutel uitkomen.

Het punt is dat op dit moment die verbouwing ook in de verkoopprijs wordt meegenomen. Het is immers waardevermeerdering van je huis. De koper betaalt daar dus nu 2 keer voor: 1 keer omdat de waarde van het huis hoger ligt door goed onderhoud en wellicht een nieuwere keuken. En de 2e keer doordat de overdrachtsbelasting over het totaalbedrag gaat.

In de praktijk gaat het betekenen dat de som die de overheid krijgt bij de verkoper ligt. En dus niet op de koper drukt als een directe restschuld. Doordat het een winstbelasting is, zal een verkoper die met verlies of zonder winst verkoopt ook geen belasting betalen en krijgt de koper niet alsnog die 2% voor zijn kiezen.

Je zou zelfs kunnen bepalen dat er een vrijstelling of lager tarief alleen voor starterswoningen geld.

Het wordt hoe dan ook een complexe constructie, maar het is dan ook een complex probleem.
De oplossing die nu in Den Haag wordt verzonnen, een lening waarmee je de rente van een lening betaald, is voor de normale burger ook niet te bevatten.

[RemcoDelft]

Oscar Mopperkont schreef op maandag 25 februari 2013 @ 16:32:
Zou denk ik wel de verwijzing naar GoT weglaten. Dat was meer als geintje bedoeld en misschien leidt het ook wel een beetje af van het echte idee

Maar ik wil het juist ook niet te serieus nemen. Plus dat het vrij uniek dat iets met betrekking tot de woningmarkt door alle partijen gewaardeerd wordt, dat maakt het een sterk "verkoopargument".

Bonsaiboom schreef op maandag 25 februari 2013 @ 16:29:
Het renovatieargument is wel goed, het inflatieargument niet echt. Je investering heeft toch prima gerendeerd en je hebt er winst op gemaakt?

Okee ander argument dan: als je 190k "overwaarde" tegen 52% inkomstenbelasting wordt afgerekend, kan je nooit meer een ander huis kopen zonder enorm verlies en is het dus direct afgelopen met verhuizen.

sanderb schreef op maandag 25 februari 2013 @ 16:34:
De oplossing die nu in Den Haag wordt verzonnen, een lening waarmee je de rente van een lening betaald, is voor de normale burger ook niet te bevatten.

Jawel hoor, dat doen heel veel mensen met creditcards al jaren

[Bonsaiboom]

RemcoDelft schreef op maandag 25 februari 2013 @ 16:48:
[...]

Maar ik wil het juist ook niet te serieus nemen. Plus dat het vrij uniek dat iets met betrekking tot de woningmarkt door alle partijen gewaardeerd wordt, dat maakt het een sterk "verkoopargument".


[...]

Okee ander argument dan: als je 190k "overwaarde" tegen 52% inkomstenbelasting wordt afgerekend, kan je nooit meer een ander huis kopen zonder enorm verlies en is het dus direct afgelopen met verhuizen.

Wie heeft het over 52%

[EXX]

idd, je zou meer in de richting van de 6% (het oude OB tarief) kunnen denken.

[Iblies]

Vermogen bij verkoop verhuist naar box III waardoor het gelijk belast wordt.

Als je de winst gaat zoeken dan is de kans groot dat je in discussies gaat belanden die meer geld gaan kosten dan dat ze opleveren. Daarnaast heb je het probleem dat een deel van de prijs onder de tafel wordt betaald.

[sevinc]

Ben toch benieuwd hoe dit alles gaat aflopen met de bouw.je hoort nu veel verhalen dat wooncorporaties veel minder gaan bouwen. Van 30.000/35.000 naar 10.000/15.000 stuks,terwijl ze juist meer moeten bouwen.
Er is al schaarste in huurwoningen, zo komen mensen nooit aan een woning met lange wachttijden.

[nare man]

sanderb schreef op maandag 25 februari 2013 @ 16:34:
[...]
Wat betreft de verbouwingen: Als je je verbouwing nu wil financieren vanuit een bouwdepot moet je ook exact bijhouden en opsturen wat je uitgeeft. Dat gaat natuurlijk problemen geven voor mensen die dat al die jaren niet hebben bijgehouden omdat er geen reden voor was.

Het gaat me om het principe: als ik komende zomer 20.000 euro uitgeef aan een dakterras en mijn huis wordt daardoor 15.000 euro meer waard, dan is het mij volkomen duister waarom ik bij verkoop ook nog een paar honderd euro mag gaan aftikken over de 'winst' die ik realiseer omdat ik (uit eigen zak) in mijn huis heb geïinvesteerd. Die waardestijging is dan helemaal geen 'winst'.

[Iblies]

@sevinc

Het is een fabeltje dat corporaties alleen huurhuizen bouwen. Veel corporaties zijn heel actief geweest bij het bouwen van koopwoningen.

Als een gemeente een gebied wilt herontwikkelen dan zijn zij vaak een partner die meedoet. Maar ook bij vinex-wijken was de scheidslijn niet zo helder.

[sanderb]

Iblies schreef op maandag 25 februari 2013 @ 16:52:
Vermogen bij verkoop verhuist naar box III waardoor het gelijk belast wordt.

Als je de winst gaat zoeken dan is de kans groot dat je in discussies gaat belanden die meer geld gaan kosten dan dat ze opleveren. Daarnaast heb je het probleem dat een deel van de prijs onder de tafel wordt betaald.

Dat verhuizen naar box3 gaat niet op als de verkoper het geld investeert in een nieuwe woning. We hebben ook jarenlang gewoon geaccepteerd dat je 6% betaald bij kopen.Feitelijk verandert er niet zoveel, behalve dan dat de last bij de overheid ligt. Geen winst, geen belasting. En dan vraag ik me serieus af of ze wel minder binnenkrijgen. Op dit moment krijgen ze 2% van heel weinig verkopen...dat is ook een aderlating aan inkomsten tegenover <2008.

Wat betreft het onder de tafel betalen: De koper heeft daar geen baat bij en de verkoper maar heel weinig.
Ik heb het niet over percentages die vergelijkbaar zijn met IB, maar over percentages die vergelijkbaar zijn met OB of vermogensrendementsheffing. Dan heb je het dus over percentages < 3%
Als jij je huis dus voor 10.000 euro meer verkoopt, kost je dat slechts 300 euro.

Wat je in ieder geval voorkomt met winstbelasting in plaats van overdrachtsbelasting, is dat elk huis dat volledig gefinancierd wordt (zoals de meeste starterswoningen) per direct onder water staat.

Voorbeeld: Huis wordt verkocht voor 200K. 15 jaar geleden gekocht voor 100K. 100K winst.
Bij 100K winst heb je het bij 3% over 3000 euro aan winstbelasting. Dan pak je dus alsnog 97000 winst.
In het huidige geval zet je de koper direct 6000 euro onder water....en dat is een van de problemen waarom de markt vast zit.

nare man schreef op maandag 25 februari 2013 @ 17:01:
[...]
Het gaat me om het principe: als ik komende zomer 20.000 euro uitgeef aan een dakterras en mijn huis wordt daardoor 15.000 euro meer waard, dan is het mij volkomen duister waarom ik bij verkoop ook nog een paar honderd euro mag gaan aftikken over de 'winst' die ik realiseer omdat ik (uit eigen zak) in mijn huis heb geïinvesteerd. Die waardestijging is dan helemaal geen 'winst'.

Dat soort dingen kun je prima opvangen door een deel vrij te stellen van heffing.
Bijvoorbeeld de eerste 10K winst. Of 2K per jaar dat je het huis in bezit hebt o.i.d.

[ Voor 16% gewijzigd door sanderb op 25-02-2013 17:11 ]

[sevinc]

@Iblies

Was al op de hoogte dat ze ook veel koopwoningen bouwen. de lange wachttijden in de huursector worden alleen maar langer aangezien daar ook minder word gebowud..

Plus het feit dat er nog veel meer ontslagen gaan vallen als ze daadwerkelijk 2/3 minder gaan bouwen.
Dit kan nooit ten goede komen voor de banen in dit sector, en ze hebben het al heel zwaar.

[ Voor 5% gewijzigd door sevinc op 25-02-2013 17:28 ]

[Bart-Willem]

Alle sectoren hebben het zwaar, maar alle overige sectoren zitten niet moord en brand te roepen dat de overheid hen perse moeten helpen en stellen zich er niet 10000% afhankelijk van op.

[nare man]

sanderb schreef op maandag 25 februari 2013 @ 17:07:
[...]
Dat soort dingen kun je prima opvangen door een deel vrij te stellen van heffing.
Bijvoorbeeld de eerste 10K winst. Of 2K per jaar dat je het huis in bezit hebt o.i.d.

Ja, nu pak je mijn voorbeeld, maar waarom zou je met die percentages gaan werken als de onderliggende systematiek niet rechtvaardig is? Waarom zou ik jaarlijks maar 2k waardevermeerdering (of welk gefixeerd bedrag dan ook) mogen toevoegen aan mijn huis?

[ Voor 12% gewijzigd door nare man op 25-02-2013 17:50 ]

[RemcoDelft]

Hoe kan het dat de roep om "winstbelasting" toeneemt nu huizenprijzen dalen? Ik heb in tijden van stijgende huizenprijzen nooit iemand deze suggestie horen wekken. Of heb ik het toen gemist en gebeurde het wel?

[nare man]

Retorische vraag natuurlijk. Stijgende huizenprijzen vond iedereen prima, dalende huizenprijzen doen pijn voor latere instappers, dus is de roep om een belasting van (de winst van) voorgangers al snel geboren.

[RemcoDelft]

En zou dat dan alleen voor particulieren moeten gelden, of ook voor investeringsmaatschappijen en woningcorporaties?

[sanderb]

nare man schreef op maandag 25 februari 2013 @ 17:49:
[...]
Ja, nu pak je mijn voorbeeld, maar waarom zou je met die percentages gaan werken als de onderliggende systematiek niet rechtvaardig is? Waarom zou ik jaarlijks maar 2k waardevermeerdering (of welk gefixeerd bedrag dan ook) mogen toevoegen aan mijn huis?

Ik heb geen kant en klaar doorgerekend plannetje liggen helaas
Het feit dat een dergelijke constructie wel in andere landen kan zou wat mij betreft genoeg reden moeten zijn om er eens goed naar te kijken als overheid.

RemcoDelft schreef op maandag 25 februari 2013 @ 17:56:
Hoe kan het dat de roep om "winstbelasting" toeneemt nu huizenprijzen dalen? Ik heb in tijden van stijgende huizenprijzen nooit iemand deze suggestie horen wekken. Of heb ik het toen gemist en gebeurde het wel?

Het werkte voor iedereen prima. De overheid had er goede inkomsten van. De koper kon er vanuit gaandat hij na 3 jaar de kosten koper wel terugverdiend had en de verkoper zag het niet in de prijs terug en had er geen last van.
Nu zit je met een markt die op slot zit. En dus wordt er gekeken naar opties om dat open te breken. De verlaging van de OB was niet voor niets de eerste stap die gezet werd. Daarmee heb je echter het probleem nog niet opgelost. De starterswoningen die nu te duur zijn hebben nog de volle mep betaald en verkopers blijven dus krampachtig zitten of vragen teveel omdat ze eigenlijk geen keuze hebben.

Dan kun je als overheid een constructie in het leven roepen om de restschuld aftrekbaar te maken, maar dat kost de overheid dus gewoon geld.

Het is geen kwestie van het geld bij de "voorgangers" proberen weg te halen. Het is een kwestie van een financiële prikkel door de overheid weghalen zodat de lucht die daarmee in de bubbel geblazen werd niet meer voorkomt. Het lost op de korte termijn niets op, behalve dat het misschien extra inkomsten genereert voor de overheid (waarvan ik niet weet of dit daadwerkelijk zo zal zijn)

Op dit moment worden er alleen korte termijn oplossingen gepresenteerd. Terwijl de lange termijn oplossingen allang in gang hadden kunnen worden gezet. Die leveren nu niets op, maar over 10 a 20 jaar wel.
Zo had allang de HRA afgebouwd kunnen worden door elk jaar een jaar minder HRA te geven. Niemand die daar iets van zou voelen en het zou een dempende werking hebben meer niet. Als dat in 2008 al was ingevoerd, hadden mensen die nu een hypotheek afsluiten nog maar 25 jaar HRA gekregen.
Ook het maximeren van het te ontvangen bedrag aan HRA had allang gestart kunnen zijn. Maar we zitten met zijn allen te navelstaren met de kop in het zand en het te wachten tot het electoraat zijn goedkeuring geeft en politiek Den Haag heeft zijn paaltjes stevig in de grond geslagen en kan niet meer terug.

[Iblies]

sanderb schreef op maandag 25 februari 2013 @ 17:07:
[...]


Dat verhuizen naar box3 gaat niet op als de verkoper het geld investeert in een nieuwe woning. We hebben ook jarenlang gewoon geaccepteerd dat je 6% betaald bij kopen.Feitelijk verandert er niet zoveel, behalve dan dat de last bij de overheid ligt. Geen winst, geen belasting. En dan vraag ik me serieus af of ze wel minder binnenkrijgen. Op dit moment krijgen ze 2% van heel weinig verkopen...dat is ook een aderlating aan inkomsten tegenover <2008.

Wat betreft het onder de tafel betalen: De koper heeft daar geen baat bij en de verkoper maar heel weinig.
Ik heb het niet over percentages die vergelijkbaar zijn met IB, maar over percentages die vergelijkbaar zijn met OB of vermogensrendementsheffing. Dan heb je het dus over percentages < 3%
Als jij je huis dus voor 10.000 euro meer verkoopt, kost je dat slechts 300 euro.

Wat je in ieder geval voorkomt met winstbelasting in plaats van overdrachtsbelasting, is dat elk huis dat volledig gefinancierd wordt (zoals de meeste starterswoningen) per direct onder water staat.

Voorbeeld: Huis wordt verkocht voor 200K. 15 jaar geleden gekocht voor 100K. 100K winst.
Bij 100K winst heb je het bij 3% over 3000 euro aan winstbelasting. Dan pak je dus alsnog 97000 winst.
In het huidige geval zet je de koper direct 6000 euro onder water....en dat is een van de problemen waarom de markt vast zit.
...

Er bestaat al een regeling om te voorkomen dat je de overwaarde van je huis maximaal ten gelde maakt en vervolgens doodleuk je nieuwe huis compleet gaat financieren omdat het rendement bij investeren hoger was dan de effectieve rente die je betaald voor je hypotheek.
http://www.belastingdiens...greserve_ontstaan_reserve

Een van de redenen waarom de overdrachtbelasting in het verleden in het leven is geroepen is om speculatie tegen te gaan. Jammer genoeg heeft dat de hausse van rond de eeuwwisseling niet kunnen tegenhouden.

Winstbelasting lijkt mij complexer dan de bovenstaande regelingen.

[Oscar Mopperkont]

RemcoDelft schreef op maandag 25 februari 2013 @ 16:48:
[...]

Maar ik wil het juist ook niet te serieus nemen. Plus dat het vrij uniek dat iets met betrekking tot de woningmarkt door alle partijen gewaardeerd wordt, dat maakt het een sterk "

Ok. Let je bij geven link naar topic er wel op dat dit gedeelte van forum volgens mij niet vrij toegankelijk is?

[Xanaroth]

Interessant plaatje van de TU delft: prijs gecorrigeerd voor inflatie terug tot 1628. Ziet er kennelijk nog slechter uit voor de crisis dan het plaatje van de Herengracht index zou doen geloven.

Op het moment zit de woningprijs alweer rond de 200k gemiddeld, betekend dat we nog steeds (ruim) boven het vorige hoogste punt zitten.

[ Voor 20% gewijzigd door Xanaroth op 26-02-2013 10:25 ]

[Oscar Mopperkont]

Grappig plaatje, maar wat heb je eraan? Moet dit plaatje nu aantonen dat de huizenprijs terug zou moeten zakken naar "100"?

[RemcoDelft]

Oscar Mopperkont schreef op maandag 25 februari 2013 @ 22:01:
Let je bij geven link naar topic er wel op dat dit gedeelte van forum volgens mij niet vrij toegankelijk is?

Dit forum is wel vrij toegankelijk.

Myrdreon schreef op dinsdag 26 februari 2013 @ 10:23:
[afbeelding]

Interessant plaatje van de TU delft: prijs gecorrigeerd voor inflatie terug tot 1628. Ziet er kennelijk nog slechter uit voor de crisis dan het plaatje van de Herengracht index zou doen geloven.

Op het moment zit de woningprijs alweer rond de 200k gemiddeld, betekend dat we nog steeds (ruim) boven het vorige hoogste punt zitten.

Hoe kan dit plaatje van 2009 nu opeens boven water komen? Een recenter plaatje zou ik veel interessanter vinden.
In 2008-2009 waren er nog zeer veel mensen die beweerden dat prijsdalingen niet mogelijk waren. Mensen (en IMF) die zeiden dat er zeker 30% vanaf moest/kon werden voor gek verklaard.
Ondertussen is er 20% vanaf, en zitten huizenprijzen volgens bovenstaande grafiek nog steeds 50% boven het langdurig gemiddelde! Pluspunt is wel dat de prijsdaling nu in een stroomversnelling raakt, dat lijkt me beter dan nog 15 jaar doorgaan met langzaam dalen.

Historisch gezien zit er ongeveer een factor 6 tussen minimum en maximumprijs (grofweg afgelezen uit deze grafiek). Momenteel kosten huizen zo'n 5 keer dit minimum.

[ Voor 5% gewijzigd door RemcoDelft op 26-02-2013 10:51 ]

[Xanaroth]

Oscar Mopperkont schreef op dinsdag 26 februari 2013 @ 10:48:
Grappig plaatje, maar wat heb je eraan? Moet dit plaatje nu aantonen dat de huizenprijs terug zou moeten zakken naar "100"?

De eenheid, linksboven, zegt x1000 euro. Dus ja, blijkbaar voor inflatie gecorrigeerd zouden we (uiteindelijk, hoeft niet per se in 1 crisis te gebeuren) terug moeten naar een gemiddelde huizenprijs die overeenkomt met ~100k Euro (exclusief inflatie).

[Verwijderd]

Er is geen tekort aan woningen, alleen, men wil met z´n allen op 1 plek wonen. Dat is de discussie die ik laatste tijd mis.
De overheid had de afgelopen jaren veel meer moeten werken aan spreiding van bedrijven. Hoe kan het dat in een stad voor 75m2 ,200k betaald wordt en 75 kilometer verderop er krimp is en voor hetzelfde geld een vrijstaande woning hebt.

Daar zou overheid als wiederweerga mee aan de slag zou moeten gaan. Prijzen worden genomaliseerd en `niemand` hoeft zich in hoge schulden te steken...

[Wobblier]

Interessant plaatje, maar niet echt bruikbaar. Naar mate je terug gaat in de tijd en dan met name voor 1970 veranderen er ook grote sociale omstandigeheden. Zo kent de opzich stabiel uitziende periode omstreeks de industriële revolutie grootschalige kinderarbeid en grote verschillen tussen de arbeidersklasse en de vermogenden.

Tevens is de inflatie niet de enige noodzakelijke correctie, denk ook aan koopkracht in kg/brood (moet wel een koopkracht maat zijn die in historische context te plaatsen is).

Ik ga liever niet terug naar het niveau van 100K

Overigens wel een leuk gedachteexperiment.

[ Voor 3% gewijzigd door Wobblier op 26-02-2013 12:09 ]

[nare man]

RemcoDelft schreef op dinsdag 26 februari 2013 @ 10:50:
[...]
Pluspunt is wel dat de prijsdaling nu in een stroomversnelling raakt, dat lijkt me beter dan nog 15 jaar doorgaan met langzaam dalen.

Dat is natuurlijk maar de vraag. Als de markt nu in zeer korte tijd een keiharde daling meemaakt (zeg van de 225k genormaliseerde prijs in dat voorbeeld naar 100k) dan weet je zeker dat hij nog minstens 20 jaar volledig op slot zit. Geen doorstromer zal immers een waardedaling van -60% oftewel een restschuld van gemiddeld 100-120k op zijn woning kunnen incasseren of wegwerken. Mensen blijven dus zitten waar ze zitten, totdat ze genoeg hebben afgelost om wel te kunnen verhuizen. Voordat je 100+k hebt afgelost/opgebouwd ben je wel even bezig, zeker omdat zowel bij annuïtaire als bij (bank)spaarhypotheken de waarde pas gaat aantikken nadat er al 20 jaar verstreken zijn. Je kunt je dan afvragen of het niet beter is om toch te opteren voor een langzame daling, zodat mensen de mogelijkheid hebben om tegen die daling af te lossen en eventueel een restschuld bij verkoop door te rollen naar een volgend huis. Natuurlijk zou het beter zijn als ook de woningschaarste wordt opgelost maar je tovert niet zomaar eventjes 500.000+ nieuwe woningen uit de hoge hoed.

De zooi zou natuurlijk zo snel mogelijk opgelost moeten worden, maar je hebt met zoveel belangen te maken dat het niet mogelijk (of maatschappelijk onacceptabel) om alles in één pijnlijke maar snelle transitieperiode van een paar jaar op te lossen.

[rik86]

maar dan stijgen de prijzen vanzelf weer als niemand z'n huis wil verkopen, 't is nog altijd een mark waar vraag - aanbod een rol speelt.

Daarnaast is als ik 't goed begrijp 2009 = 100, kijk ik naar de inflatiecijfers van 't CBS, dan zou 2013 = 108 al moeten zijn.

De prijzen zijn niet alleen absoluut gezien 18,5% gedaald, maar als je dan ook nog eens naar de inflatie kijkt, is het meer. Als in een normale situatie de huizenprijzen meebewegen met de inflatie, dan zijn de huizenprijzen sinds januari 2009 met 24,8% gedaald, of anders gezegd, gecorrigeerd voor inflatie en januari 2009 = 100, is de huizenprijsindex nu 75,2

Zou die voor een gezonde situatie moeten zakken naar 60 en dan gewoon de inflatie blijven volgen, dan zitten we over zo'n 15 jaar weer op het prijspeil van januari 2009; Dat duurt wel even en is vervelend als je moet verhuizen, maar zolang je je lasten kunt betalen en er geen dringende reden is om te verhuizen en je je huis normaal onderhoudt, zal je wel een tijd moeten blijven zitten, maar is er ook voor de groep mensen die in 2006-2009 hebben gekocht wat dat betreft geen probleem. Zolang je maar 20-25 jaar in je huis kan blijven zitten.

[nare man]

^^ en dat wordt nu juist door de overheid (terecht) als onwenselijk gezien, omdat nu eenmaal slechts een minderheid van de mensen zijn hele leven (of althans een groot deel daarvan) op dezelfde plek blijft wonen. Mensen krijgen een andere baan, krijgen kinderen of willen om wat voor andere moverende reden dan ook verhuizen. Natuurlijk moeten mensen daarbij een zekere flexibiliteit hebben: verhuizen is geen 'recht', en als jij nog 20k moet sparen/aflossen voordat je kunt verhuizen dan moet je maar een paar jaar op en neer rijden naar je werk of je eventjes behelpen met maar één kinderkamer. Maar als jij een schuld van 100+k moet wegwerken, dan ga je dus gewoon nooit meer verhuizen. En dat is zeer onwenselijk.

[Señor Sjon]

Plus dat de overheid de arbeidsmarkt 'flexibeler' wil maken. Mensen die daarbij gevangen zitten in hun hypotheek zijn dan onwenselijk.

Maar dat weerhoudt de politiek er niet van het toch door te voeren, gevolgen zijn toch pas een paar verkiezingen later merkbaar. Dan zijn ze weer verrast door de ontstane situatie en komt het volgende ad hoc beleid weer langs.

[Iblies]

Dat pleit juist toch annuiteitenhypotheek waarbij je deels een aanbetaling doet.

Als je als starter 10 tot 20% aanbetaald dan heb je 10 jaar later veel meer bewegingsruimte. Bij een hypotheek van 30 jaar is toch minimaal 40% afgelost.
Blijf je wonen, ga je groter wonen, etc.

[Fiber]

Senor Sjon schreef op dinsdag 26 februari 2013 @ 13:09:
Plus dat de overheid de arbeidsmarkt 'flexibeler' wil maken. Mensen die daarbij gevangen zitten in hun hypotheek zijn dan onwenselijk...

Slimme Afrikanen verhuizen gewoon naar China...

Beetje off topic, maar wel een interessante Tegenlicht documentaire van gisteravond:
http://tegenlicht.vpro.nl...omst-komt-uit-afrika.html

[croxz]

Iblies schreef op dinsdag 26 februari 2013 @ 13:31:
Dat pleit juist toch annuiteitenhypotheek waarbij je deels een aanbetaling doet.

Als je als starter 10 tot 20% aanbetaald dan heb je 10 jaar later veel meer bewegingsruimte. Bij een hypotheek van 30 jaar is toch minimaal 40% afgelost.
Blijf je wonen, ga je groter wonen, etc.

Daar zitten 2 denkfouten in:

1. Bij een lineaire hypotheek heb je na 30 jaar 1/3 deel terug betaald, bij een annuiteitenhypotheek veel minder, misschien 10 a 15% ofzo;
2. Een aanbetaling maakt verhuizen bij waardedaling niet echt makkelijker, immers moet er bij het nieuwe huis ook weer 10% aanbetaald worden. Die aanbetaling op je 1ste huis is verdampt met de waardedaling, dus je zult opnieuw 10% cash uit spaargeld neer moeten leggen om te kunnen verhuizen.

[dcl!]

nare man schreef op dinsdag 26 februari 2013 @ 11:58:
[...]


Als de markt nu in zeer korte tijd een keiharde daling meemaakt (zeg van de 225k genormaliseerde prijs in dat voorbeeld naar 100k) dan weet je zeker dat hij nog minstens 20 jaar volledig op slot zit.

Ik weet zeker van niet: de komende 20 jaar zal in het teken staan van het grote sterven (zoals dat zo fijn wordt genoemd). Dat kunnen die mensen niet uitstellen itt een "gewone" verhuizing. En die woningen komen allemaal beschikbaar de komende jaren.

[ari3]

Zoals het er na uitziet zal de Rabobank veroordeeld worden tot het betalen van een boete in het Liborrente-schandaal (bron). Het lijkt mij aannemelijk dat de liborrente bepalend is geweest voor de rente die Rabobank aan haar klanten rekende. Ik verwacht dat een paar slimme advocaten een collectieve zaak gaan starten voor compensatie van gedupeerden?

[ManiacsHouse]

ari3 schreef op dinsdag 26 februari 2013 @ 14:08:
Zoals het er na uitziet zal de Rabobank veroordeeld worden tot het betalen van een boete in het Liborrente-schandaal (bron). Het lijkt mij aannemelijk dat de liborrente bepalend is geweest voor de rente die Rabobank aan haar klanten rekende. Ik verwacht dat een paar slimme advocaten een collectieve zaak gaan starten voor compensatie van gedupeerden?

En dan gaan we trololo de volgende bank onderuit halen... Of ze laten het er tegenaan komen en dan zal de rechter wel iets roepen als 'in landsbelang' of de (r)overheid neemt Rabo over en hebben de gedupeerden het nakijken.
Bank en overheid beginnen zo onderhand te veel met elkaar verstrengeld te raken. Bankenlobbyclub wil topambtenaar als voorzitter

[RemcoDelft]

nare man schreef op dinsdag 26 februari 2013 @ 12:56:
omdat nu eenmaal slechts een minderheid van de mensen zijn hele leven (of althans een groot deel daarvan) op dezelfde plek blijft wonen.

Is dat zo? Als ik rond mijn ouderlijk huis kijk, zijn vrijwel de enige mensen die vertrokken zijn, naar een verzorgingstehuis gegaan. Mensen waarbij ik als 4-jarige kastanjes in de tuin ging zoeken, wonen daar nu nog steeds.
Dat jongeren nu veel verhuizen kan ik inkomen, maar een zeer groot deel blijft gewoon langdurig wonen.
Ook mensen die 20 jaar geleden een huis kochten met de mededeling "als we teveel verdienen gaan we groter wonen" wonen daar nu nog steeds.

Los hiervan: prijsdalingen zijn niet de oorzaak van vastzittende mensen: prijsstijgingen uit het verleden hebben hiertoe geleid, zeker in combinatie met "top"hypotheken die hoger zijn dan het huis ooit waard is geweest.
Als huizenprijzen morgen halveren verhuizen wij direct. Wat mij betreft neemt de flexibiliteit dus toe met dalende prijzen.

Iblies schreef op dinsdag 26 februari 2013 @ 13:31:
Als je als starter 10 tot 20% aanbetaald dan heb je 10 jaar later veel meer bewegingsruimte. Bij een hypotheek van 30 jaar is toch minimaal 40% afgelost.
Blijf je wonen, ga je groter wonen, etc.

Mijn vrouw suggereerde gisteren "mijn idee" aan een collega: koop nu een goedkoop appartement (die dingen die niemand nu nog koopt!) voor de prijs van 5 jaar huur, blijf maandelijks hetzelfde betalen, en na 5 jaar is-ie afgelost. Als prijzen tegen die tijd nog 40% gedaald zijn bespaar je enorm veel geld op een grotere woning, en zelfs als je maar 60% terugkrijgt maakt dat niet uit als je schuldenvrij bent, want dan heb je gewoon 60% cash in handen om bij je volgende aankoop te leggen.

Dus i.p.v. vertrouwen op overwaarde om 5 jaar later weer te kunnen verhuizen (dit gebeurde tot 2008), vertrouwen op aflossen om weer te kunnen verhuizen en zo steeds meer op te bouwen. Kleine stapjes, dat geld ben je toch kwijt aan huur.

De collega vond dit een mooie optie en zou ernaar kijken.

[ZeRoC00L]

croxz schreef op dinsdag 26 februari 2013 @ 13:40:
[...]

Daar zitten 2 denkfouten in:

1. Bij een lineaire hypotheek heb je na 30 jaar 1/3 deel terug betaald, bij een annuiteitenhypotheek veel minder, misschien 10 a 15% ofzo;

Ik denk dat je 30 jaar een typefout is, want bij beide vormen is na 30 jaar de hypotheek 100% afgelost.

[indexample]

hij bedoelt 10 jaar

[Fiber]

RemcoDelft schreef op dinsdag 26 februari 2013 @ 14:20:
[...] "mijn idee" [...]: koop nu een goedkoop appartement (die dingen die niemand nu nog koopt!) voor de prijs van 5 jaar huur...

Waar koop je een appartement voor 20.000 Euro...?

[Señor Sjon]

@Remco:
Wat is een goedkoop appartement?
350 x 60 = 21.000
500 x 60 = 30.000
650 x 60 = 39.000 (let op liberalisatiegrens).
700 x 60 = 42.000
Dan is dit alleen maar bruto. Daarbij komen nog eigenaarslasten, VvE bijdragen, vastrechten, etc.

Met een terugverdientijd van vijf jaar, zaten we allang niet meer in de crisis. Een beetje sociale huurwoning zit zomaar op 30-40 jaar als je op basis van de huur rekent.

[RemcoDelft]

Senor Sjon schreef op dinsdag 26 februari 2013 @ 14:30:
@Remco:
Wat is een goedkoop appartement?

Ik dacht aan 50-60k. Vergelijking met sociale huurwoningen gaat niet op, daar is de huur te hoog voor.

[RaZ]

Senor Sjon schreef op dinsdag 26 februari 2013 @ 13:09:
Plus dat de overheid de arbeidsmarkt 'flexibeler' wil maken. Mensen die daarbij gevangen zitten in hun hypotheek zijn dan onwenselijk.

Maar dat weerhoudt de politiek er niet van het toch door te voeren, gevolgen zijn toch pas een paar verkiezingen later merkbaar. Dan zijn ze weer verrast door de ontstane situatie en komt het volgende ad hoc beleid weer langs.

Mwah... Juist met het nieuwe werken - mits dat mogelijk is in de branche waar in je zit - is verhuizen totaal niet noodzakelijk.

Daarbij heb je simpelweg totaal 2 verschillende types mensen.

De carriere jagers die het liefst hun inkomen zo snel mogelijk zien stijgen. Die zullen minder sociaal zijn, en de boel de boel laten en richting de nieuwe werkgever verhuizen. Wat men opgebouwd heeft zoals leuk contact met leuke buren is dan ondergeschikt aan geld.

Je hebt ook de mensen die simpelweg ergens genoegen mee nemen, niet persee carriere jagers zijn. Als je dan ook nog eens 40 jaar de zelfde leuke buren hebt, en lekker samen met elkaar gaat BBQ'en en je op elkaars kids past en uitjes gaat doen, gooi je dat simpelweg de prullenbak in, en je weet ook niet zo snel wie je nieuwe buren worden.

De ene is meer uit op geld, de andere meer op wat ze hebben, en daar niet persee afstand van willen doen. Zelf behoor ik ook tot de laatste groep. Sowieso zal ik geen baan aanpakken buiten de regio. Het is mij de centen niet waard..

Iets of wel niet kunnen is 1 ding, maar willen net zo. De een wil wel maar kan niet. De andere kan wel, maar wil niet. Je gooit je oude schoenen ook niet weg voor je nieuwe hebt en je weet of ze lekker lopen.

[thewizard2006]

Even een ondergesneeuwde vraag. Hopelijk kan iemand mij adviseren mbt het overzetten van het deel aflossingsvrij naar spaar

thewizard2006 schreef op vrijdag 22 februari 2013 @ 10:17:
mmm interssant. Ik ben eigenlijk niet zo heel erg bezig met mijn hypotheek etc maar blijkbaar is het handig om nog even snel wat te regelen.

4 jaar geleden hebben wij gekozen om de helft spaar (4.x% rente voor 5jaar) en de helft aflossingsvrij met variabele rente. Dit is bewust gedaan omdat het voor ons beide het eerste huis was en we de maandlasten zo laag mogelijk wilde houden omdat we geen idee hadden wat we konden verwachten.

Nu blijkt dat de maandlasten geen probleem is (oa door 4 jaar salarisverhogingen etc). Volgens de hypotheker.nl zouden onze maandlasten van ongeveer 1000 euro stijgen naar 1250euro door deze switch (hypotheek van 232000).
Als ik jullie berichten zo lees doe ik er verstandig aan om dit aflossingsvrije deel om te zetten naar spaar? Heb inmiddels ook al de hypotheekshop gevraagd (mail gestuurd) en ga er zaterdag denk ik even langs. Maar aangezien jullie geen geld aan mij hoeven te verdienen hebben jullie wellicht een eerlijk antwoord voor mij

Inmiddels ben ik afgelopen weekend naar de hypotheekshop gegaan en de adviseur zou die zaterdag en anders maandag ochtend een opzetje doen van de nieuwe maandlasten wanneer het aflossingsvrije deel omgezet zou worden naar een spaarhypotheek met rente 10 jaar vast.

Vandaag inmiddels al 2x gebeld maar blijkbaar hebben ze het heel erg druk want ik wordt en niet teruggebeld en ik heb nog geen overzicht ontvangen.

Kreeg ook mee dat dit eigenlijk voor 1 maart geregeld moest zijn om het voor 1 april nog er door te krijgen. Dus de tijd gaat dringen. Zijn er naast mijn vraag hierboven nog andere opties? Andere tussenpersoon of direct via DBV/REAAL regelen?

[StephaN900]

Ik dacht dat appartementen onder de 60k erg schaars zouden zijn, maar zie hier:
http://www.funda.nl/koop/...straat-47-b/omschrijving/

[Mektheb]

StephaN900 schreef op dinsdag 26 februari 2013 @ 14:50:
Ik dacht dat appartementen onder de 60k erg schaars zouden zijn, maar zie hier:
http://www.funda.nl/koop/...straat-47-b/omschrijving/

Dat is inderdaad leuk wonen voor een prikkie

[RemcoDelft]

Mektheb schreef op dinsdag 26 februari 2013 @ 14:56:
[...]

Dat is inderdaad leuk wonen voor een prikkie

Met de kanttekening: zorg dat je niet 20k onder water komt, want dan kom je daar nooit meer weg. Vandaar het "los in 5 jaar volledig af"-idee

[Señor Sjon]

Mijn OB was al de helft van zo'n woning.

[Fiber]

thewizard2006 schreef op dinsdag 26 februari 2013 @ 14:47:
Even een ondergesneeuwde vraag...

Je zit dan ook in het verkeerde topic... Je vraag past beter hier: Ervaring met huis kopen deel 6

Mektheb schreef op dinsdag 26 februari 2013 @ 14:56:
[...]
Dat is inderdaad leuk wonen voor een prikkie

Helemaal mee eens. Ik zocht naar de 'catch' maar kan hem nog niet echt vinden. Slechte buurt of zo?

[ Voor 34% gewijzigd door Fiber op 26-02-2013 15:12 ]

[Mektheb]

Fiber schreef op dinsdag 26 februari 2013 @ 15:09:
[...]

Helemaal mee eens. Ik zocht naar de 'catch' maar kan hem nog niet echt vinden. Slecht buurt of zo?

naja in mijn geval zal het niet uit maken waar, want alleen de plaatsnaam is voor mij al een no go
Maar zou inderdaad wel is de buurt kunnen zijn.

[nare man]

^^ jullie zijn niet zo bekend in Rotterdam merk ik

Ik zou daar nog niet gaan wonen als het appartement 10k kostte, simpelweg omdat ik er geen 10k voor over heb om dagelijks lastiggevallen en bespuugd te worden. Er is een reden dat zo'n appartement op Zuid 60k kost en een vergelijkbaar appartement in Blijdorp 120k.

[ Voor 19% gewijzigd door nare man op 26-02-2013 15:14 ]

[Fiber]

Maar als wij als Tweakers nou al die appartementen binnen een paar jaar allemaal opkopen dan is dat probleem ook zo opgelost... Dan maken we er een soort real life GoT van...

[RaZ]

Het is idioot smal. Je kan met je neus zappen zonder afstandsbediening Een open keuken waar de wasmachine staat. Heb je niet een stille, kan je simpelweg je TV niet meer horen als ie aan staat.

Nog los van het feit dat volgens de portieken de nodig drugsoverlast geeft, omdat je daar lekker droog je shit kan roken/snuiven/spuiten. Wil je s'ochtends naar je werk, struikel je over de zwerver die voor je deur ligt te pitten omdat ie daar weinig wind heeft en droog ligt.

Van de buitenkant ziet het er best leuk uit, maar als je de foto's van binnen ziet, word ik al claustrobisch.

[Dido]

Texelsestraat ... ik heb op een steenworp daarvandaan afgelopen jaar een halfvrijstaande eengezinswoning verkocht voor 60k. Geeft misschien een indicatie van de lokale prijzen

[nare man]

Kijk maar eens bij die postcode bij de leefbaarometer van VROM. Alleen maar rode en gele veldjes Zegt inderdaad genoeg.

[rube]

Precies, dan kan het niet slechter, kan dus alleen maar beter worden.
Prima plek voor lange termijn investering dus (niet om zelf te gaan wonen zo lang natuurlijk :-) )

[Bonsaiboom]

Tov dat appartement... er is meer in het leven dan alleen geld... Dat wordt hier nogal eens uit het oog verloren.

[rube]

Maar dat is toch precies wat alle commentaren hierboven aangeven?

[Bonsaiboom]

Ja klopt, liep wat achter - iets te trage reactie

[ Voor 8% gewijzigd door Bonsaiboom op 26-02-2013 16:15 ]

[nare man]

rube schreef op dinsdag 26 februari 2013 @ 16:02:
Precies, dan kan het niet slechter, kan dus alleen maar beter worden.
Prima plek voor lange termijn investering dus (niet om zelf te gaan wonen zo lang natuurlijk :-) )

Ik weet dat er mensen zijn die een huis kopen in de veronderstelling dat de 'slechte' wijk waar het huis staat, op enig moment weer 'goed' zal worden, zodat het huis in waarde (of in elk geval in gewildheid) zal stijgen. Maar dan moet je toch echt bekend zijn met de lokale markt, en ik weet niet waar jij woont, maar ik kan je met betrekking tot Rotterdam-Zuid garanderen dat dat niet gaat gebeuren op een termijn waarbinnen jij of ik er nog profijt van kunnen hebben. Rotterdam-Zuid is één gigantisch probleemgebied ter grootte van de stad Eindhoven waar niets, maar dan ook niets mee te beginnen is. Aboutaleb heeft onlangs nog gevraagd om miljarden van het Rijk en de overige drie grote gemeenten (die er natuurlijk niet gaan komen) om Zuid ook maar een béétje op te knappen. Geloof mij maar: het is hopeloos. Je kunt echt nog 1000x beter in West of in het Oude Noorden wonen dan op Zuid.

[Wilke]

RaZ schreef op dinsdag 26 februari 2013 @ 15:21:
Het is idioot smal. Je kan met je neus zappen zonder afstandsbediening Een open keuken waar de wasmachine staat. Heb je niet een stille, kan je simpelweg je TV niet meer horen als ie aan staat.

Dat zijn problemen waar je voor zo'n prijs mee kunt (leren) leven: dan zet je de wasmachine niet aan tijdens het TV-kijken. De buurt lijkt een groter probleem

[StephaN900]

Wilke schreef op dinsdag 26 februari 2013 @ 16:39:
[...]


Dat zijn problemen waar je voor zo'n prijs mee kunt (leren) leven: dan zet je de wasmachine niet aan tijdens het TV-kijken. De buurt lijkt een groter probleem

Inderdaad dat zijn dezelfde problemen die je hebt met een appartement van 2,5 ton in amsterdam met dezelfde afmetingen.

[Señor Sjon]

nare man schreef op dinsdag 26 februari 2013 @ 16:32:
[...]


Ik weet dat er mensen zijn die een huis kopen in de veronderstelling dat de 'slechte' wijk waar het huis staat, op enig moment weer 'goed' zal worden, zodat het huis in waarde (of in elk geval in gewildheid) zal stijgen. Maar dan moet je toch echt bekend zijn met de lokale markt, en ik weet niet waar jij woont, maar ik kan je met betrekking tot Rotterdam-Zuid garanderen dat dat niet gaat gebeuren op een termijn waarbinnen jij of ik er nog profijt van kunnen hebben. Rotterdam-Zuid is één gigantisch probleemgebied ter grootte van de stad Eindhoven waar niets, maar dan ook niets mee te beginnen is. Aboutaleb heeft onlangs nog gevraagd om miljarden van het Rijk en de overige drie grote gemeenten (die er natuurlijk niet gaan komen) om Zuid ook maar een béétje op te knappen. Geloof mij maar: het is hopeloos. Je kunt echt nog 1000x beter in West of in het Oude Noorden wonen dan op Zuid.

De grap is dat stedelijke herontwikkelingen betaalt worden uit (ver)nieuwbouw in dat gebied. Zo is het ook met de Bijlmer afgelopen. De Bijlmer hadden ze nu ook niet meer zo aan kunnen pakken.

[franssie]

Senor Sjon schreef op dinsdag 26 februari 2013 @ 16:44:
[...]
De grap is dat stedelijke herontwikkelingen betaalt worden uit (ver)nieuwbouw in dat gebied. Zo is het ook met de Bijlmer afgelopen. De Bijlmer hadden ze nu ook niet meer zo aan kunnen pakken.

Dus proberen ze het met zelf-vernieuwbouw. Een initiatief wat dan weer haar oorsprong in Rotterdam had dacht ik? www.klushuisamsterdam.nl

[Iblies]

Beste zou zijn om een deel gewoon plat te gooien en normale huizen te bouwen. Er zijn teveel appartementen/gedeelde huizen waar ook nog eens teveel mensen wonen.

Probleem zal ongetwijfeld zijn dat er al gruwelijk veel geld in dat stadsdeel is gestopt.

[Fiber]

nare man schreef op dinsdag 26 februari 2013 @ 16:32:
[...]
Ik weet dat er mensen zijn die een huis kopen in de veronderstelling dat de 'slechte' wijk waar het huis staat, op enig moment weer 'goed' zal worden, zodat het huis in waarde (of in elk geval in gewildheid) zal stijgen. Maar dan moet je toch echt bekend zijn met de lokale markt, en ik weet niet waar jij woont, maar ik kan je met betrekking tot Rotterdam-Zuid garanderen dat dat niet gaat gebeuren op een termijn waarbinnen jij of ik er nog profijt van kunnen hebben...

Dus een tweede Jordaan of De Pijp zal het nooit worden...?

[nare man]

franssie schreef op dinsdag 26 februari 2013 @ 16:50:
[...]

Dus proberen ze het met zelf-vernieuwbouw. Een initiatief wat dan weer haar oorsprong in Rotterdam had dacht ik? www.klushuisamsterdam.nl

Dat soort initiatieven heb je in Rotterdam inderdaad genoeg. Het probleem van Zuid ten opzichte van andere stadsdelen met een slechte reputatie zoals West en Noord is dat de woningvoorraad grotendeels uit de jaren '20 stamt: goedkope arbeiderswoninkjes die echt niet meer leuk te renoveren zijn. Dat is in Noord en West nog wel mogelijk: vooral Rotterdam-West staat vol met grote fin-de-siècle-panden (periode 1890-1910) aan mooie groene singels. Daar is veel meer aan te doen en daar tref je dan ook de meeste klushuizen aan waar gretig gebruik van wordt gemaakt. Bovendien hebben Noord en West de sociale en culturele voorzieningen om zulke investeringen de moeite waard te maken, dat heeft Zuid niet.

Het is gewoon een multi-probleemgebied van een omvang die je in Nederland verder nergens ziet.

Iblies schreef op dinsdag 26 februari 2013 @ 16:52:
Beste zou zijn om een deel gewoon plat te gooien en normale huizen te bouwen. Er zijn teveel appartementen/gedeelde huizen waar ook nog eens teveel mensen wonen.

Probleem zal ongetwijfeld zijn dat er al gruwelijk veel geld in dat stadsdeel is gestopt.

Dat, maar vooral het feit dat je niet zomaar eventjes besluit om 80.000+ huizen plat te gooien en 200.000+ mensen te verhuizen. Dat wordt een operatie van een nog nooit vertoonde omvang. In Rotterdam hebben we overigens slechte ervaringen met dat soort operaties: zo was het ook de bedoeling dat Crooswijk (een echte volkswijk) plat zou gaan en geheel nieuw zou worden gebouwd, waarbij en passant eventjes de oude bewoners eruit gejaagd zouden worden (lees: goedkope sociale huur platgooien, grotendeels koop in het yuppensegment terugbouwen). Daar hebben enorm veel partijen een stokje voor gestoken en dat is uiteindelijk ook extreem vertraagd. Moet je nagaan hoe dat gaat werken als je een heel stadsdeel op die manier wilt aanpakken....

[ Voor 34% gewijzigd door nare man op 26-02-2013 17:58 ]

[To_Tall]

StephaN900 schreef op dinsdag 26 februari 2013 @ 14:50:
Ik dacht dat appartementen onder de 60k erg schaars zouden zijn, maar zie hier:
http://www.funda.nl/koop/...straat-47-b/omschrijving/

LoL Bouwjaar c.a. 1940 Zuidplein is 1962 bouw gestart. Omliggende woningen rond 1950 Wel Amerikaanse bouw.. Aangezien de Amerikanen meer ervaaringen hadden om complete 3 laagse woningen de bouwen van beton

Anyway.. Ik ben al ruim een jaar beetje aan het rondkijken..

Alleen als ik mijn slaris pak.. toch Modaal 35750 per/jaar Modaal is berekend op 33.000 euro Dus ik snap niet dat ik niet een normaal leuk huis kan kopen of appartement van 75m2 3kamers en nieuwbouw vanaf 2000 zeg maar..

Volgens mij moeten banken ook achter hun oren krabbelen.. Maak dan van die 30 jaar 40 jaar van voor mensen tussen de 20 en 35 jaar. als starter dan.. Heb je al een huis gehad en winst gemaakt dan kan je kijken naar hypotheken van 30 jaar.

Daarnaast ik kan nu ook 620 huur betalen (per jun) maar een huis met netto lasten van 620 euro dat kan dan weer niet..

(sorry beetje frustratie )

[nare man]

^^ met dat inkomen kun je toch wel een huis van 140-145k kopen? In de omgeving Rotterdam/Den Haag heb je voor dat geld echt wel een appartement van 70-80m2 en 3 kamers, en echt niet in slechte buurten.

[RemcoDelft]

To_Tall schreef op dinsdag 26 februari 2013 @ 18:04:
Volgens mij moeten banken ook achter hun oren krabbelen.. Maak dan van die 30 jaar 40 jaar van voor mensen tussen de 20 en 35 jaar. als starter dan..

Daar gaan de prijzen alleen maar van omhoog, daar heb jij als starter niets aan. Tenzij het alleen voor jou geldt natuurlijk, maar zo werkt dat niet.

[To_Tall]

@Remcodelft Ik weet het... Alleen nu door het tekort aan woningen en mensen die niet willen/kunnen doorstromen door onzekerheid van de markt en de bizare hoge prijzen voor een appartement is het vrijlastig om een woning te kopen voor een starter die wel wil maar niet kan.

@Nare Man
140-145K heb je idd een woning in rotterdam zuid/Den haag kan ik dan niet zo goed.
Ik woon zelf in Zoetermeer. Dicht bij de A12 makkelijk Utrecht, Rotterdam, denhaag en Amsterdam te bereiken..

Ik wil wel in deze buurt blijven Zoetermeer, Pijnacker, berkel, Bergschenhoek. Maar helaas woningen zijn vrij kostbaar..

Maar wat ik ook zeg.. Ik mag wel een woning huren van 600 euro maar een hypotheek van 600 euro kan weer niet..

[RemcoDelft]

To_Tall schreef op dinsdag 26 februari 2013 @ 18:47:
Maar wat ik ook zeg.. Ik mag wel een woning huren van 600 euro maar een hypotheek van 600 euro kan weer niet..

Dat heeft natuurlijk alles met risico te maken. Die huurwoning is risicovrij, en als je het niet meer kan betalen vertrek je (al dan niet vrijwillig). Die koopwoning zit vol risico: als de rente verdubbelt en de waarde halveert, mist de bank 70k.

[Fiber]

To_Tall schreef op dinsdag 26 februari 2013 @ 18:04:
[...]
Anyway.. Ik ben al ruim een jaar beetje aan het rondkijken...

Ik denk dat je jezelf teveel beperkt door alleen te zoeken naar:

...nieuwbouw vanaf 2000 zeg maar...

En ben je al serieus met een bank en/of hypotheek adviseur wezen praten? In een gesprek kan er vaak veel meer dan via een website o.i.d.


Maar ook jij zit hiermee in het verkeerde topic, individuele gevallen passen beter hier: Ervaring met huis kopen deel 6

[rube]

nare man schreef op dinsdag 26 februari 2013 @ 16:32:
[...]
Ik weet dat er mensen zijn die een huis kopen in de veronderstelling dat de 'slechte' wijk waar het huis staat, op enig moment weer 'goed' zal worden, zodat het huis in waarde (of in elk geval in gewildheid) zal stijgen. Maar dan moet je toch echt bekend zijn met de lokale markt, en ik weet niet waar jij woont, maar ik kan je met betrekking tot Rotterdam-Zuid garanderen dat dat niet gaat gebeuren op een termijn waarbinnen jij of ik er nog profijt van kunnen hebben. Rotterdam-Zuid is één gigantisch probleemgebied ter grootte van de stad Eindhoven waar niets, maar dan ook niets mee te beginnen is. Aboutaleb heeft onlangs nog gevraagd om miljarden van het Rijk en de overige drie grote gemeenten (die er natuurlijk niet gaan komen) om Zuid ook maar een béétje op te knappen. Geloof mij maar: het is hopeloos. Je kunt echt nog 1000x beter in West of in het Oude Noorden wonen dan op Zuid.

Met betrekking tot de huizenmarkt is het erg riskant om garanties af te geven

Maar in b.v. 20 jaar kan heeeel veel gebeuren. Er zijn volgens mij wel voorbeelden van te vinden waar hele slechte buurten 20 jaar later heel hip en in trek waren

[redwing]

RemcoDelft schreef op dinsdag 26 februari 2013 @ 18:53:
[...]

Dat heeft natuurlijk alles met risico te maken. Die huurwoning is risicovrij, en als je het niet meer kan betalen vertrek je (al dan niet vrijwillig). Die koopwoning zit vol risico: als de rente verdubbelt en de waarde halveert, mist de bank 70k.

Yup, lijkt me logisch. Huur niet betalen en je wordt er uit gegooid en het max risico is een paar maanden huur. Koop je echter en kun je het niet betalen zul je moeten verkopen wat ten eerste op korte termijn zal moeten lukken en ten tweede zeer waarschijnlijk resulteert in een lagere opbrengst. En dan kan de schuld plotseling al snel in de tienduizenden euro's lopen.

[Verwijderd]

Mektheb schreef op dinsdag 26 februari 2013 @ 14:56:
[...]

Dat is inderdaad leuk wonen voor een prikkie

50K is goedkoop ja! In Amsterdam Centrum kost deze woning 80K.
http://www.funda.nl/koop/...169576-groenmarktkade-11/

[Lethalis]

To_Tall schreef op dinsdag 26 februari 2013 @ 18:47:
Ik wil wel in deze buurt blijven Zoetermeer, Pijnacker, berkel, Bergschenhoek. Maar helaas woningen zijn vrij kostbaar..

Met Pijnacker, Berkel en Bergschenhoek noem je ook wat.. dat zijn de duurdere omgevingen rondom Rotterdam / Den Haag en liggen precies in het groene hart. Ze bouwen daar niet voor niets steeds meer vrijstaande villa's. Dan kun je nog beter in Zoetermeer blijven (qua vraagprijs dan).

Kijk eens naar Ommoord en Capelle aan den IJssel. Of misschien Nieuwerkerk? Dat is meestal al iets goedkoper. Zelf zou ik daar ook willen wonen, maar momenteel zit ik nog met een flatje in Rotterdam West dat ik eerst moet verkopen.

Is wel lekker goedkoop

[ Voor 15% gewijzigd door Lethalis op 26-02-2013 20:51 ]

[Rukapul]

RemcoDelft schreef op dinsdag 26 februari 2013 @ 14:20:
Mijn vrouw suggereerde gisteren "mijn idee" aan een collega: koop nu een goedkoop appartement (die dingen die niemand nu nog koopt!) voor de prijs van 5 jaar huur, blijf maandelijks hetzelfde betalen, en na 5 jaar is-ie afgelost. Als prijzen tegen die tijd nog 40% gedaald zijn bespaar je enorm veel geld op een grotere woning, en zelfs als je maar 60% terugkrijgt maakt dat niet uit als je schuldenvrij bent, want dan heb je gewoon 60% cash in handen om bij je volgende aankoop te leggen.

Dus i.p.v. vertrouwen op overwaarde om 5 jaar later weer te kunnen verhuizen (dit gebeurde tot 2008), vertrouwen op aflossen om weer te kunnen verhuizen en zo steeds meer op te bouwen. Kleine stapjes, dat geld ben je toch kwijt aan huur.

De collega vond dit een mooie optie en zou ernaar kijken.

Grappig. Ik moest hier laatst voor mezelf aan denken in iets gewijzigde vorm.

Ik ken iemand die een appartement bezit en mogelijk door ziekte sterk in inkomen achteruit gaat (WIA->WW->bijstand, langdurig).

Mocht het zover komen dan was m'n theorie als volgt:

• laat de persoon beroep op NHG doen met onderhandse verkoop [geen idee of het onder NHG is gekocht, maar ik ga er vanuit van wel]
• ik bied een laag bedrag, maar hoog genoeg om het niet op een veiling te laten eindigen [tricky, een andere koper kan ook onderhands bieden, maar ik zou voorkennis hebben, en het appartement ziet er natuurlijk uit van wat je bij een zieke bewoner verwacht]
• ik verhuur het aan de bewoner tegen de huursubsidiegrens
• bewoner krijg huursubsidie

Appartementen in dezelfde flat staan nu voor ca 88k te koop. Stel dat het voor 60k gekocht kan worden (zonder financiering). Stel dat het voor 500 per maand verhuurd kan worden (ex subsidie). Dat is dus al 6k op jaarbasis. Op het eerste oog lijkt daar potentieel best een net rendement uit te halen.

Niet concreet uitgewerkt verder, maar ik houd het idee in gedachten voor als het zich aandient.